1、城市公园8万平综合商务楼工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月60可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 申报单位及项目概况61.1项目申报单位概况61.2 项目概况7第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析122.1 发展规划分析122.2 产业2、政策分析132.3 行业准入分析14第三章 资源开发及综合利用分析153.1 土地利用方案153.2 水资源消耗数量163.3 资源节约措施16第四章 节能与消防方案分析194.1 节能标准和节能规范194.2 能耗状况和能耗指标分析214.3 本项目节能措施224.4 节能效果分析26第五章 建设用地、征地拆迁和安置分析295.1 项目选址及用地方案295.2 土地利用合理性分析305.3 征地拆迁规划方案31第六章 环境和生态影响分析326.1环境和生态现状326.2 生态环境影响分析346.3 生态环境保护措施356.4 地址灾害影响分析386.5 特殊环境影响39第七章 经济影响分析33、97.1 经济费用效益分析397.2 行业影响分析517.3 区域经济影响分析517.4 宏观影响分析53第八章 社会影响分析538.1 社会影响效果分析538.2 社会适应性分析558.3 社会风险及对策分析56第九章项目招标情况579.1 招标目的579.2 编制依据589.3 招标原则589.4 招标范围589.5 招投标组织589.6 招标方式599.7 招标程序599.8评标程序59第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1 单位名称XXXX投资有限公司，是一家从事投资管理、房地产开发、商品房自行销售、物业管理的企业。公司企业员工约50人，专科以上学历为95%以上。企4、业的主要股东和管理人员为原XXXX房地产开发有限。XX公司累计开发商品房30万平米以上，包括XX二环文津世家、XXXX世纪城、公园一号、XX金海宾馆、太和园、收购改造项目有XX马甸华龙大厦项目。目前公司正在开发的公园一号项目五证齐全，结构已完成具备竣工验收阶段预计XX年五月交付使用。公园一号二期项目位于一期南侧（卫生局、城管大队、党校），建筑面积地上为6万平米以上。公司同时正在筹划XX南山村温泉度假养老项目，预计总建筑面积30万平米。 二期土地由XX卫生局、城管大队、党校三地块组成，占地约35亩。目前区政府已在府前街北侧建成了80000平米的政府综合行政办公大楼，2014年上述三单位进行搬迁，5、同时对地块地上建筑物进行统一拆除。该地块城市规划用途为商务金融。1.1.2 单位地址XX市XX区XX世纪城1号楼1-2层 1-5号。1.1.3 公司类型其他有限责任公司。1.1.4 成立时间2014年11月14日。1.1.5 注册资金5000万元。1.1.6 经营范围投资管理；项目投资；资产管理。1.1.7 经营宗旨公司始终坚持 “质量第一、信誉至上、追求卓越、打造精品”的经营宗旨。1.2 项目概况1.2.1 项目名称公园一号二期工程1.2.2 项目建设地点项目位于XX区府前西街，大龙环岛的东南角，四至为：北至公园一号，南至建设街，东至中国人民财政保险公司XX公司XX支公司，西至林荫南街。该地6、段为XX区的最佳“黄金”地段：项目周边500米范围内，有XX师范学院XX分院，XX区医院，世纪广场及XX最大的中心公园-人民公园，交通、地理环境优势尤为突出。1.2.3项目建设背景目前XX高端商业地产、中端商业地产、普通商业地产在每一个地区分布不均匀，在近期宏观经济出现较大回落的情况下，出现大的动荡或者不可预测因素依然存在，但在各种变量比较复杂的情况下，商业地产受到的冲击还是相对较小的行业。随着市场消费的不断升级，商业地产的供应也要不断升级。多元化、个性化、时尚化，分层消费和主体商业模式将成为发展重点。项目所处XX区城区中心节点位置，地理位置极其优越，目前XX市场远郊区县的商业地产，仅占全市的7、2%，随着投资郊区化和消费郊区化的发展，总部企业郊区化，中小企业郊区化，具有较大的发展空间，为此XX盛祺投资有限公司作为项目开发主体，进行项目开发建设。1.2.4 建设内容及规模本项目要拟建为科技含量较高、现代化的商业建筑及科技、生态、安静、优美办公环境为一体的，既有现代化特征，又有XX城区特色的综合商务楼。该项目建筑面积为80000平米，地上约60000平米，地下约20000平米。该商务综合楼具有商业、loft办公、家乐福商场相结合特色，项目周边及项目自身也具备了良好的商业氛围及办公环境。1.2.5 建设周期本项目建设周期预计为20个月，从XX年10月开始，至2017年8月底结束。1.2.68、 项目主要技术经济指标表1-1经济技术指标序号技术经济内容单 位数 量备 注1用地面积平方米270002总建筑面积平方米800003地上总建筑面积平方米600004地下总建筑面积平方米200005容积率3.0-3.56建筑密度%387绿地率%308地上停车位辆1009建筑层数层1-1510建筑高度米8011地下停车位辆30012投资总额万元约830001.2.7 工程技术方案1.2.7.1 总体规划设计本项目按照现有国家的方针、政策，并结合当地情况，在满足使用的要求下，考虑了与周边环境相一致的设计要求，力求建设成为“高品质、专业性、实用性”的建筑综合体，做到经济、合理，尽量减少投资、降低造价。9、本项目设计时优先使用科技含量高、环保节能和可持续发展的建筑技术与材料。为了充分合理的利用土地，本着因地制宜、便于管理、形式美观的设计思路。1.2.7.2 交通流线组织本项目周边主要道路有府前西街、林荫北街、建设西街等主干道。总图布置中做到合理布置人流、车流的运输线路，以利于生产线路的畅顺，减少能量消耗，确保交通运输安全。同时，完善道路配套交通工程设施。1.2.7.3 建筑方案本项目总平面由一栋商场及四栋写字楼组成，根据地形的特点和地块的大小，建筑物为一个商业综合体，保证了舒适的loft办公空间和独立的商业空间。1.2.8 建设规模本项目商业、loft办公及公共配套构成的商务综合楼，商业功能区为10、地下一层及地上1-3层，包括商场（家乐福）、底商组成，办公功能区为地上1-15层，总建筑高度80米，层数为15层，建筑形态办公为板式结构，南北布局，采光条件优越，充分体现了节能环保生态办公。该项目建筑结构采用框架结构。项目规划为地上、地下相结合综合泊车体系，总车位不低于400个，地下按立体出库，保证人车分流。地上绿化率达30%以上，中心广场绿化设计高大灌木、绿地、建筑小品、休闲娱乐设施相结合。1.2.9 建设标准本项目为高档商业、办公综合商务楼，地上其中办公51000平米，商业9000平米，地下商业、泊车、配套设施建筑面积20000平米。办公户型以小开间、小进深设计为主，loft办公单间在3011、-75平米之间，全部办公单间朝向按南北设计，办公上层空间加设消防、中央空调、空气净化设备等。电梯选用进口电梯，提速在每秒2.5米以上，轿厢在1.5-2吨。商业主要为地上1-3层及地下一层，地下一层设计为大开间全框架结构，招商对象地下超市、餐饮、娱乐等企业。地上除商场外，其余底商为1-2层独立底商，单间商铺单层面积在100平米左右。招商对象为个体及小企业主经营商铺。结构采用框剪结构，抗震八度设防，整体结构全部节能环保设计。装修：精装修及普通：办公及商业综合商务楼为普通装修，公共部分为高档精装修。内墙：涂料装饰层，卫生间瓷砖饰面，卫生洁具齐备。电梯：用进口电梯，提速在每秒2.5米以上，轿厢在1.512、-2吨，轿厢内铜质装饰内壁，地面石材，吊顶为排风扇及节能灯，内设警报及电视。公共楼道：白色高级进口涂料墙面，石材踢脚，纯实木楼梯扶手，楼体踏步，电梯平台铺装大理石。 设备配置：标准层每层设两间公共卫生间，办公单间均为中央空调，单间内增设多个电话插座、全频道公用天线、网络接口，公共部位安装红外线监控系统，包括公共楼道、公共楼梯、电梯内，提供全面的安保设施，达到监控无盲区无死角。电梯安装智能刷卡系统。公共楼梯采用红外线自动控制照明灯。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析在国家层面，在用地、融资等方面鼓励现代服务业发展。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要5913、次提出发展服务业，“扩大服务业用地供给”、“拓宽服务业企业融资渠道”等。XX城市总体规划(2004年-2020年)提出，“合理改造和利用现有设施，积极发展现代服务业”、“培育低消耗、低投入、高产业关联度和高附加值的行业，重点发展现代服务业”、“遵循土地价值规律和产业集聚规律，引导与支持现代服务业在城市职能中心相对集聚。”XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要三次提高发展楼宇经济，提出“推动房地产建设向适于承载生产性服务业发展的商务楼宇”、“推进协同创新，大力发展高端研发和楼宇经济”、“推动商务楼宇“五站合一”建设”。并出台了XX市“十二五”时期商业服务业发展规划。XX市XX区国民经济和社14、会发展第十二个五年规划第一次提出，要打造“京津商谷”，“加快推进中央商业区”、“以XX城区为核心建设大型商业综合体”、“府前街地区发展商业地产”、“加快实施府前街行政办公区整合、老旧小区改造，合理利用土地资源，全面提高商业、办公、居住等城市功能”。由此可见，从国家、XX市到XX区，都大力支持服务业的发展，并且，越到地方，其发展的着重点越来越细，越来越明确，XX市支持楼宇经济等现代服务业的发展，XX区大力推动商业地产，注重增强区域尤其是城区的商业、办公的功能。2.2 产业政策分析2.2.1 宏观经济环境分析国家、XX市在战略层面上鼓励现代商业、楼宇经济等服务业的发展。国务院在鼓励民间投资的意见中15、指出：“鼓励和引导各类资本投向服务业”。XX市在在中国共产党XX市第十一次代表大会上的报告指出，着力提高服务业发展水平，下力气培育“XX服务”品牌，加快科技服务业发展。从市场细分点来看，在产业经济结构的升级和转型要求下，企业独栋、总部基地、绿色低碳写字楼、生态总部基地等新形态的写字楼产品，将占据相当市场的市场份额。2.2.2写字楼市场发展现状2011年，XX写字楼市场运行状况保持强劲增长态势，全年表现超出所有研究机构的预期。截止2011年12月，XX写字楼市场平均售价24788元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上涨16.8%;平均租金169元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2016、10年相比上涨29%;平均空置率19.7%,与2010年相比下降35.6%.从供需关系来看，2011年写字楼市场新增供应达235.2万平方米，与2010年同比减少28.3%.同时市场整体吸纳量为156万平方米，较2010年上升18.2%。 2011年，XX写字楼市场表现优于预期，逐步走出强势增长的态势。其主要表现在市场需求增加、租售价格逐步回升、成交量上涨、空置率持续走低。2011年，住宅市场、商服用房市场，项目空置面积同比分别增长19.9%、9.5%，唯独写字楼没有空置面积的增长，反而下降了9.2%。在郊区，写字楼地产取得了较快的发展，但是整体发展水平仍然偏低，结构性、布局性问题仍较为突出。17、一方面，郊区写字楼项目的发展将有力弥补核心区域供应不足的问题。另一方面，2011年，在全市写字楼地产投资中，生态涵养区仅占0.7%，说明生态涵养区具有巨大的潜力。郊区写字楼的供应量与郊区经济发展水平不相适应、不相匹配。随着郊区经济的迅速增长，进驻企业的不断涌入，郊区写字楼市场较会出现广阔的发展空间。尤其XX写字楼城区市场基本为空白，建于1999年的渔阳大厦，性质为办公写字楼，使用率100%。1999年当期销售与目前市场无可比性。建于2004年的XX信息中心，使用单位基本为政府对外行政服务办公单位，政府行政单位使用率达70%，其余空置办公用房全部已对市场租赁，租赁价格为每天每平米1.5-2元。建18、于2012年本年度的XX政府行政办公楼，目前尚未完工，未来不对外销售。以上为目前XX城区写字楼市场基本现状，同时loft办公产品项目更是XX城区独一无二的。目前我公司开发的一期销售总量已达80%，均价已达到每平米25500元2.3 行业准入分析2.3.1 企业行业准入条件本项目的申报单位为XXXX投资有限公司，是经过XX市工商管理部门登记注册的合法单位，取得企业法人营业执照，其经营范围为投资管理；项目投资；资产管理；房地产开发；物业管理，具备本项目的开发能力。因此，XXXX投资有限公司已经具备该地块的开发要求，符合行业准入条件。2.3.2 本项目符合行业准入政策根据XX市规划管理部门的规划条件19、，本项目用地性质为商务金融用地。为了推进“京津商谷”建设，构建XX特色的“生态总部基地”，XX盛祺投资有限公司建设公园一号（二期），是落实XX区“一区三化五谷”发展战略的具体举措。第三章 资源开发及综合利用分析本项目为公园一号（二期），不属于矿产资源占用类项目，不涉及金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿、森林等资源的开发，所消耗的资源主要是水资源。3.1 土地利用方案本项目直接占用的资源是土地。土地作为不可再生的资源在城区内尤为珍贵。必须按照基本国策的要求让土地资源的利用，努力实现土地使用价值的最大化，切实让资源服务于人民群众。本项目在土地使用方面遵循以人为本、统一规划原则。一方面，做到物尽其用20、，合理使用。另一方面，严格按规划要求合理布局，使商业、办公的规划指标更趋于合理，使资源的利用更加科学。同时，严格按照规划条件的各项引导性指标要求安排本项目的建造规模、层数、停车位、绿化面积等，并充分利用既有的公共配套，从而实现资源利用的最大化。3.2 水资源消耗数量给水系统由市政给水管网接入管径为DN200管道，并形成环状管网，作为写字楼商务用水及消防用水，给水压力约0.2MPa。中水系统根据XX区水务部门的规划对该项目无中水处理要求，但考虑节约用水，本项目在地下应安装中水处理设备，供本项目冲厕用水、浇洒绿地、道路广场用水。排水系统采用污废合流方式，写字楼座便器污水汇合后，经化粪池后接入市政污21、水管道。地下室排水至集水坑收集后，经带水位控制的潜水泵提升后排至市政污水管道。3.3 资源节约措施3.3.1 水资源现状XX市多年平均降水585毫米，年均降水量98.28亿立方米，形成地表径流17.72亿立方米，地下水资源25.59亿立方米，当地自产一次水资源总量37.39亿立方米。境内五大水系除北运河发源于本市外，其他四条水系均发源于境外的河北、山西和内蒙古。多年平均入境水量16.06亿立方米，出境水量14.52亿立方米。XX市属于资源型重度缺水地区，属中国111个特贫水城市之一，是水库存水量下降最快的三个城市之一。人均水资源占有量不足300立方米，是世界人均水资源的1/30，中国人均水资源22、的1/8，远远低于国际人均1000立方米的缺水下限。水资源紧缺已经成为经济社会可持续发展的重要瓶颈。XX市总用水量35亿立方米，地表水、地下水、其他水源用量分别为8.33、25.42、1.25亿立方米，分别占XX市总用水量的24%、73%、3%。地下水长期超采，使用率由2000年的67%上升到2009年的76%，只是水位年均下降1.29米，水环境和水生态受到威胁，XX市每年仍有4亿立方污水直接排放，再生水利用率不足40%，大量宝贵的水资源还未有效利用，不仅污染城乡环境，也加剧了水资源紧缺的局面。3.3.2 水资源节约措施根据现行建筑给水排水设计规范（GB50015-2003），室外给水设计规范23、（GB50013-2006）选取给水用水定额。1.充分利用市政供水压力。（1）通过调查收费和掌握准确的市政水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用市政供水压力提供依据。（2）根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工资压力要求，确定直接利用市政供水的层数。（3）高层建筑给水系统分区。（4）室外部分地面采用渗水砖使雨水回渗，绿地采用滴灌。（5）给水系统分区设计中，应合理控制各用水点处的水压，以达到节能节水的目的。2.回收楼面雨水作为浇洒绿地和道路用水，室外部分地面采用渗水砖使雨水回渗。3.所有座便器均采用6升水箱，且分2档冲洗。管材采用焊接或电熔连接管道，以防漏水。4.充分利用再24、生水替代自来水。5.雨水利用。（1）楼面雨水设计为重力流内排水。在建筑物设初期雨水弃流池和蓄水池，收集楼面雨水，用做浇洒绿地和道路用水。（2）项目内部道路雨水尽量流向绿地和渗水砖。雨水渗入地下涵养水源。6.景观喷灌节水措施。（1）选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数。（2）绿化浇灌采用中水系统，向绿地内设置的浇洒口供中水。7.合理配置水表等计量装置。建筑物的引水管、入户管等建筑物需计量的水管上均应设置水表。第四章 节能与消防方案分析4.1 节能标准和节能规范本项目的设计、建设和实施主要遵循以下国家和地方的合理用能标准及节能设计规范：4.1.1 相关法律、法规、规划和产业政策1.中华人民共和国节约25、能源法（修订）；2.中华人民共和国可再生能源法；3.中华人民共和国电力法（修订）；4.中华人民共和国建筑法；5.中华人民共和国计量法；6. 国务院关于加强节能工作的决定（国务院令28号）；7.节能中长期专项规划（国家发改委发改环资20042505号）；8.节约用电管理办法（国家经贸委、国家发展计划委20001256号）；9.建设工程质量管理条例（国务院令279号）；10.建设工程勘察设计管理条例（国务院令293号）；11.民用建筑节能管理规定（建设部令143号）；12.XX市“十二五”时期节能降耗及应对气候变化规划；13.XX市建筑节能管理规定（XX市政府令80号）；14.XX市贯彻落实若干意26、见 ；15.XX市实施办法；16.XX市节能监察办法（XX市政府令174号）；17.XX市加强节能工作实施方案；18.中华人民共和国进口计量器具监督管理办法；19.能源效率标识管理办法（国家发改委、国家质检总局17号令）；20.中华人民共和国强制检定的工作计量器具检定管理办法。4.1.2 建筑类相关标准及规范1.绿色建筑技术导则（建科200599号）；2.全国民用建筑工程设计技术措施节能篇（2007年）；3.外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）；4.建筑给水及采暖工程质量验收规范（GB50242-2002）；5.建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；6.用水器具节水技术27、条件（DB11/343-2006）；7. 节水型产品技术条件与管理通则（GB /18870-2002）；8. 清水离心泵能效限定值及节能评价值（GB19762-2005）；9. 民用建筑热工设计规范（GB 50176-1993）；10.空调通风系统运行管理规范（GB 50365-2005）；11.采暖通风与空调调节设计规范（GB 50019-2003）；12.公共建筑节能评审标准（XX市地方标准）（DBJ/T01-100-2005）；13.公共建筑节能设计标准（XX市地方标准）（DBJ11-687-2009）；14.绿色建筑评估标准（DBJ/T01-101-2005）；15.民用建筑电气设计规28、范（JGJ16-2008）；16.建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；17.建筑采光设计标准（GB /T 50033-2001）；18.绿色照明工程技术规程（DBJ01-607-2001）；19.设备及管道保温保冷技术通则（GB 04272-1992）；20.设备及管道保温设计导则（GB 08175-1987）；21.设备及管道保冷技术通则（GB /T 15586-1995）；22.设备及管道保冷设计导则（GB /T 15586-1995）；23.设备及管道保温效果的测试与评价（GB 08174-1987）；24.设备及管道保冷效果的测试与评价（GB /T 16617-1996）；29、25.用能到位能源计量器具配备和管理通则（GB 17167-2006）。4.2 能耗状况和能耗指标分析4.2.1 XX市总体能源供应及消费情况XX地区的能源极为有限，能源供应以外地调入为主，自产煤炭主要是无烟煤，分布在京西门头沟和房山，有少量的水力发电资源，石油和天然气尚未发现可供开采的工业储量。电力供应主要从华北电网调入；天然气主要来自陕甘宁长庆天然气气田和华北油田；汽、煤、柴油等除小部分由燕山石化供应外，大部分由外地调入；原煤主要由山西、内蒙古、河北等地调入。2010年，XX市能源消费总量约为7000万吨标准煤。其中，第一、二、三产业能源消费量，占全市能源消费总量比重的1.6%、39.7%30、41.1%，另外居民生活、商务活动能源消费占11.29%。4.2.2 本项目能源供应情况4.2.2.1 供水城区地下水资源极为丰富，市政给水管网已接入项目，给水管道为从北向南管径DN150布置，满足未来生活、生产、消防用水需求。4.2.2.2 排水本项目的雨水回收利用后排入市政雨水管网。废水、污水经过化粪池，通过市政接口，排入市政管线。4.2.2.3 电力本项目临近为滨河110V变电站和一座35变电站，保证生产、生活双路供电需求，从项目北侧和南侧各引入10kv电源，最终供电方案须按供电局批准方案实施。4.2.2.4供暖工程项目临近XX滨河供暖站，实行集中供热，锅炉总吨位超200吨，可供生产用31、热和冬季生活供热。4.3 本项目节能措施4.3.1 建筑专业节能措施4.3.1.1 建筑平面设计建筑总平面的规划布置和平面设计有利于冬季日照和避风、夏季减少得热和充分利用自然通风。4.3.1.2 建筑体型依据XX市公共建筑节能设计标准（DBJ11-687-2009），公共建筑的体型系数不宜大于0.3。4.3.1.3 建筑窗墙比依据XX市公共建筑节能设计标准（DBJ11-687-2009），东、西、北朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比，不大于0.70，遮阳系数小于0.50。4.3.1.4 建筑围护结构保温建筑屋面、外墙采用外保温体系，保温传热系数满足XX市公共建筑节能设计标准（DBJ11-687-32、2009）的要求，外墙出挑构件及附墙部件，均应采取隔断热桥和保温措施；窗口外侧四周墙面，应进行保温处理，外窗应采用气密性级别较高的外窗。门、窗框与墙体之间的缝隙，采用高效有机硅保温材料填堵，不得采用普通水泥砂浆补缝；门、窗框四周与抹灰之间的缝隙，宜采用保温材料和嵌缝密封膏密封，避免不同材料界面开裂，影响门、窗的热工性能；采用全玻璃幕墙时，隔墙、楼板或梁与幕墙之间的缝隙，应填充保温材料。建筑东、西朝向的外窗、玻璃幕墙和天窗宜设计遮阳设施；外窗的内遮阳根据房间使用功能的要求设置。变形缝内填保温材料或在变形缝两侧墙做内保温，变形缝外侧采取封闭措施，其每一侧内保温墙传热系数小于0.80。建筑外窗的可开33、启面面积应符合规范要求。玻璃幕墙设置可开启扇或装有通风换气装置并应符合规范要求。4.3.2 结构专业节能措施在结构设计中，在保证结构安全的前提下，尽量减少截面尺寸，减少用钢量，减少或避免热（冷）桥效应。当外墙出现热桥时，对混凝土热桥部位采用高效保温材料进行处理。可采用保温砂浆或其他高效保温材料。优先采用HRB400级钢，以达到节约钢材的目的。4.3.3 给水排水专业节能措施采用合理的供水系统，充分利用市政供水压力，根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，结合市政供水水压、水量，确定直接利用市政供水的层数；供水采用无负压方式，是较为有效的节水措施之一，具体设计参考全国民用建筑工程34、设计技术措施供水排水。采用管内壁光滑、阻力小的给水管材，适当放大管径以减少管道的阻力损失和水泵的扬程。根据管网水力计算进行选择水泵，水泵工作在高效率区，选择的水泵的效率满足节能产品对于水泵效率的性能的要求。热水系统，小时不均匀系数取值按全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇给水排水中数值选取。设计小时耗热量的计算，按全日供应热水、定时供应热水的不同部门的最大用水时段，分别按规范中关于设计小时耗热量的相应公式计算。换热设备选取被加热水侧损失小、阻力变化小、换热效率高、换热充分的设备。卫生器具采用节水型新产品。卫生器具及配件符合节水型生活用水器具（CJ164-2002）标准规定。座便器水箱容积不大于35、6升，所有的卫生器具及配件均为节水型合格品。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好，能限制出流流率并经过国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴，混合水龙头采用调节功能和密封性能好，耐久节水的产品，公共卫生间采用非手触式卫生洁具。4.3.4 供暖系统的节能措施1.建筑采用分户热计量系统。2.办公室、大厅、餐厅的室内设计温度为180C。3.散热面积根据办公间热负荷经计算确定。4.3.5 室内通风换气系统1.本项目建筑设计应充分利用自然通风，应处理好室内气流组织，提高通风效率，降低空调负荷。2.房间建筑采用分散式空气调节器时，室外机的设置，应该充分考虑夏季冷凝热排放，并防止热污染和噪声污染。4.3.6 电气36、专业节能措施1.配电系统的节能措施（1）选用较高的配电电压深入符合中心。 （2）将变压器设置在负荷中心，可以减少低压侧线路长度，降低线路损耗。（3）信用高效低耗变压器。力求使变压器的实际负荷接近设计的最佳负荷，提高变压器的技术经济效益，减少变压器能耗。（4）优化变压器的经济运行方式，即最小损耗的运行方式，尤其是季节性负荷和专用设备考虑设专用变压器，以降低变压器损耗。（5）负荷线路尽量短，以降低线路损耗。2.照明系统的节能措施（1）应根据国家现行标准、规范要求，满足不同场所的照度、照明功率密度、视觉要求等规定，在满足照明质量的前提下，尽可能选择高光效光源。（2）选择应用效率高及开启式直接照明灯具37、，效率不低于70%，并且灯具反射罩具有较高的反射比。（3）在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下，尽可能降低灯具的安装高度，以节约电能。（4）主照明电源线路采用三相供电，以减少电压损失，并尽可能使三相照明负荷平衡，以免影响光源的发光效率。（5）设置具有光控、时控、人体感应等功能的智能照明控制装置。（6）充分合理的利用自然光源。4.4 节能效果分析节约能源是我国国民经济发展的一项长远战略方针。为保证做到合理利用和节约能源，建筑将按XX市节能型建筑的要求进行设计，市政设施进行充分的方案论证，以达到能源的合理利用。1.本项目在建筑与结构设计、屋面设计和门窗选型上，均严格按照XX市地方标准公共建38、筑节能设计标准的要求，通过控制体型系数、窗墙面积比限值，改善建筑围护结构保温和隔热性能，充分利用自然通风，在保证相同的室内热环境条件下，有效地降低了采暖、通风、空调的总能耗。2.本项目严格遵循节能设计相关标准及规范、相关终端用能产品能效标准，进行规划、建筑、结构、电气、供排水、采暖通风与空调等各专业设计及设备选型，各专业均提出成熟先进、切实可行的节能方案和节能措施，各专业都没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺、设备和产品，所有设备均选用先进、成熟、可靠、高效率、低能耗节能型设备，羡慕各类供用能系统均可实现有效地计量管理与监督，并采用了楼宇自控系统，通过一系列节能设计和节能措施，可以在确保室内热舒适39、环境的条件下，提高采暖、通风、空调、照明等的能源利用效率，最大程度地降低能耗，实现XX市提出的“十二五”建筑节能目标。3.本项目运用注重并加入在能源传输和终端能耗等方面的节能措施，有效地降低了建筑能耗水平，提高能源利用效率，减少因传输能源消耗对环境产生的污染。4.节能具体措施建筑节能措施：体形系数0.35，外墙及屋面采用60厚酚醛板（燃烧性能A级）保温材料，各向窗墙比均小于0.7。严格按照XX市地方标准公共建筑节能设计标准的要求设计。给排水节能措施：给水增压泵采用变频供水泵。洁具的五金配件应配建设部指定的节水型产品。所采用的节水型卫生洁具还应符合节水型生活用水器具CJ164-2002的要求。坐40、便器配容积小于6升的水箱。暖通节能措施：夏季空调采用变制冷剂流量多联分体式空调系统，且机组满足公共建筑节能设计标准。散热器连接支管上, 供水设自立式高阻恒温控制阀以控制调节房间温度, 回水管上装全铜截止阀。严格执行国家相关节能规范，从建筑设计上满足建筑的保温隔热性能达到节能要求指标。电气节能措施：选用节能设备；选用空载、负载损耗相对较小的，并且符合国家节能标准，有国家认证机构确认的节能变压器；生活泵房选用变频泵；电梯选用VVVF，即调频调压调速拖动电梯；同时电梯应具有休眠状态和群控功能。选用节能设备1) 线路路径合理，尽量减少其长度，降低线损；2) 建筑内变电所、电气竖井的设置：按层及防火分区41、设置，均应尽量靠近负荷中心，降低线路损耗。功率因数补偿 荧光灯采用电子镇流器就地补偿，变配电室设电容柜做集中补偿。考虑电子镇流器、变频器等非线性设备产生的谐波影响，在无功功率集中自动补偿装置内可串接适当参数的滤波电抗器。谐波治理1) 对建筑物中主要产生谐波的电气、电子设备，需选择满足规范中谐波限值的产品，如荧光灯用的电子镇流器要选用低谐波型（L级）；2) 对产生谐波较大的大容量设备，考虑自带滤波器或单独配置滤波器，如要求变频器自带滤波装置；3) 建筑配电系统接地采用TN-S系统；4) 单相负荷供电的配电箱处进行负荷的三相平衡；5) 对变频设备，照明及其它单相设备的电源线路。照明系统节能措施1)42、 选用细管径直管（T8）荧光灯、紧凑型荧光灯等高效节能或长寿命光源；2) 灯具选择：选用适合其使用场所要求的外，一般均为高效型，其效率不低于70%；直管荧光灯可选用低谐波电子镇流器或节能型电感镇流器配补偿电容（COS0.9）；紧凑型荧光灯为低谐波电子镇流器。选用的镇流器应符合该产品的国家能效标准。第五章 建设用地、征地拆迁和安置分析5.1 项目选址及用地方案5.1.1 项目选址项目地处XX区城区内，东临XX区人民保险公司、XX工商银行XX支行，南邻建设西街，西临林荫南街，北临公园一号。5.1.2 占地面积本项目占地面积27000平米。5.1.3 土地利用情况本项目现状用地为区政府权属用地，土地43、用途为商务金融用地，未来我公司通过摘牌挂取得国有土地使用权。5.1.4 占用耕地情况本项目用地为国有建设用地，不涉及耕地的占用。5.1.5 项目选址相关影响情况本项目位于XX市XX区城区核心地块。项目两面临街，两面邻近办公单位，道路宽阔平整，基础设施齐备，项目用地地处XX区城区建成区，因此本项目建设压覆矿床和文物的可能性较小，对防洪和排涝基本上没有影响，也不涉及影响通航及军事设施等。5.2 土地利用合理性分析5.2.1 符合土地利用规划要求情况本项目用地性质为商务金融用地，符合XX新城规划要求，同时符合土地利用规划要求的。5.2.2 占地规模合理性分析本项目占地面积为27000平米，规划建筑面44、积为60000平米，容积率为3.0-3.5，这样的建筑规模既不会使项目建成后的建筑物显得过于拥挤，也不存在土地资源的浪费问题，符合项目所在区域控制性详规规划的要求。5.2.3 土地集约和有效利用分析本项目占地面积为27000平米，规划建筑面积为60000平米，容积率为3.0-3.5，根据项目用地性质和安全防范的要求，本项目用地已经充分得到集约和有效利用。5.2.4 耕地占用补充方案可行性本项目用地为国有商务金融用地，故不涉及耕地的占用。因此，无耕地占用补充方案。5.3 征地拆迁规划方案本项目用地范围内地上物为上世纪80年代建设的办公楼，本年度统一拆迁完毕，达到场地七通一平，符合入市条件。第六章45、 环境和生态影响分析6.1环境和生态现状6.1.1 地形地貌XX区由北部、东部、南部山地和中部、西南部平原两大地貌单元组成，山区、半山区占七分之四，平原占七分之三。山区一般海拔高度为150800米，平原地区一般海拔高度为20100米，地表层为0.50.7米厚的耕壤土，地震烈度为七度，地耐力120Kpa。地质由东北向西南倾斜，中间平缓，呈倾斜簸箕状。东北部的四座楼山周围为中心区，有17座山峰超过千米，其中柳树湾山的主峰东纸壶达1234米，为最高峰，是与兴隆县的界山。岩石由元古界火山岩、石英砂组成。低山区面积456.19平方公里，呈“M”型分布于北、东、南部，以片麻岩、硅质白云岩、碎硝岩、碳酸盐岩46、类构成的单面山、馒头山为主。中低山区占XX市山地面积的4.5%，是林果的发展基地。岗台阶地分布于山前，呈环带状由西樊各庄向东，经乐政务、王辛庄、山东庄、南独乐河、韩庄等乡镇北部转向南至东高村镇大旺务村止，面积131.13平方公里，大部分地区已成平坦的块状阶地，为果园分布带。平原分布于中部、西南部，面积344.94平方公里，为洪水冲积平原，地势平坦。平原地区水源充沛，土壤肥沃，为主要粮菜区。境域的土壤主要是棕壤、褐土、潮土、水稻土4个土类。在县城东、北、南部的中低山和丘陵地带为山地棕壤褐土区。在山前岗台阶地和沟谷上，为山前褐土区。在中、西部和西南部的泃、洳二河的冲积平原为潮土区，间有小片水稻土。47、6.1.2 气候气象XX区属于温带大陆性季风气候，春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季凉爽晴朗，冬季寒冷干燥。1气温： 年平均气温 11. 5极端最高气温 40. 2极端最低气温 26. 62风向：全年主导风向 西北(NNW )最大风速 12m/s风荷载（风压） 56/3雨量：年平均降水量 653.9mm最大年降水量 1024.7mm最小年降水量 344.5mm一次最大降水量 163.2mm 4日照：年平均日照数 2729.4h5最大冻土深度 740mm6雪荷（雪压） 6/7XX属多震地区，地震的等震线长轴方向为南北东向，地震裂度为8度。6.1.3 工程地质XX地区为冲积层，地基主要为厚层中高中等48、压缩性粘土，以亚粘土为主，地基承载力为1.21.8公斤平方厘米，地下水位一般深为1.54.5米，工程地质条件属A2区，土质宜作为一般工业与民用建筑地基使用。本项目所处地区地形平坦，一般基础影响浓度范围内地基岩性主要为褐黄黄灰色中等压缩性砂粘，地基计算强度为1.7-2.2公斤/平方公分。该区地下水一般高水位均在1.5米以下，工程建设尚需采取施工排水、防水措施。6.2 生态环境影响分析6.2.1 排放污染物类型、排放量情况分析不羡慕的主要环境问题在建设期主要是建筑垃圾、施工噪音和生活排放物，在建成后主要是生活垃圾和噪音等；其排放量随施工进行阶段和建成后的经营情况呈不规则变动，但根据项目实施的不同阶49、段可采取不同的环境保护措施，加以治理。6.2.2 水土流失预测本项目地块现在四周结尾城市建设用地和现状路，不会出现水土流失现象。但随着施工场地开挖、平整、填方，原有的表土层受到破坏，施工过程中由于挖方和填方过程中形成的堆土不能及时清理，遇到降雨冲刷，易发生水土流失。随着施工期的结束，对地表土壤的扰动减轻，裸露地表被水泥、建筑和植被覆盖，原有因工程建设新增的水土流失得到治理，区域生态环境将趋于好转。总之，项目施工期对生态环境产生的上述影响，均为可逆的、短期的，喜剧建成后，不利影响随之消除。施工单位只要文明施工，切实落实对施工产生的扬尘、噪声、固体废物的管理、控制措施，减少不必要的植被破坏，尽量保50、留施工场地内的原生树木，本项目对区域生态环境的影响甚微。6.2.3 对生态环境的影响因素和影响程度施工期间环境污染防治对策。施工期对周边环境噪声影响会随着工程的完成而自行消失，在施工过程中，主要噪声污染源为装载机等施工机械及施工现场的运输车辆等。对施工期噪声污染，尽量安排白天施工，减少夜间施工量。同时加强对设备的维护、掩护，闲置设备立即关闭。对施工场地产生的扬尘采取洒水降尘处理，避免对周边空气造成污染。施工期间固体废物主要为生活和施工生产废渣土。生活垃圾拟用垃圾桶收集后定期运送到城市垃圾消纳处理。施工期间污水主要为生活污水和施工活动自身产生污水。生活污水主要为冲洗厕水，施工污水主要为泥沙、悬浮51、颗粒等。施工废水和生活污水拟收集、处理后排至污水管道。施工严禁将垃圾等废弃物回填，避免产生渗井、渗坑对地下水产生直接污染。项目建成后，生活垃圾有固定的存放场所，生活废水可直接排入市政污水管道，不会对生态环境产生影响。汽车噪音及尾气排放具有时段性，主要集中于白天，尽量减少对周围环境的影响。6.2.4 对流域和区域环境及生态系统的综合影响本项目其排放污染物的能力不足以对周边产生明显影响。6.3 生态环境保护措施6.3.1 治理措施1.施工期间扬尘污染防治对策本项目在施工过程中，需要使用车辆及施工机械，对环境的影响主要为噪声、扬尘、固体废渣和废水。（1）施工期间噪声防治对策施工期的主要噪声污染源为装52、载机等施工机械以及施工现场的运输车辆等。根据不及时人民政府颁布的XX市环境噪声管理暂行办法，“建设施工部门，对造成噪声污染的各种施工机械，要采取有效的隔声措施，受影响区域符合国家城市区域环境噪声标准中交通干线道路两侧的标准（即昼间70b（A）、夜间55b（A）”。本项目施工期间受噪声影响较大的为东边的国际公寓等环境敏感点。尾减少施工噪声影响，本项目拟从以下两个方面采取降噪措施。在有环境敏感点的建筑可能不安排在傍晚及夜间施工。高噪声的设备的施工时间安排在夜间之前，施工设备选型上采用低噪声设备，以降低噪声源压级。严格执行XX市建设工程施工现场环境保护工作基本标准，在朝向环境敏感点的一侧设立简易的隔53、音棚。（2）扬尘影响防治对策本项目施工期间产生的扬尘，主要来自车辆运输。由于项目施工场地裸露浮尘较多，XX又是风日较多的地区。因此，产尘量较大，施工场地周围及下风向的部分地区受影响较大。为减少施工场地的扬尘污染，本项目在施工过程中拟采取以下措施：施工场地全部硬化，并每天定期洒水，防治扬尘产生，在大风日加大洒水量及洒水次数。施工场地内运输通道及时清扫、洒水，以减少汽车行驶扬尘。运输车辆进入施工场地低速或限速行驶，以减少产尘量。多尘物料采用帆布覆盖，以避免露天堆放。施工场界设立隔离棚或墙体。（3）固体废渣本项目施工期间，固体废物主要为生活垃圾和施工产生的废渣土。生活垃圾拟用垃圾桶收集后定期运送到城54、市垃圾场消纳处理。对施工中的弃土、淤泥及时清运。（4）废水本项目施工期间产生的污水主要为生活污水和施工活动自身产生的污水。生活污水大部分为冲厕水，施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒等。施工废水和生活污水拟收集、处理后排至下水管道。施工中严禁将垃圾等废弃物回填，不产生渗井、渗坑，不会对地下水产生直接的影响。2.项目建成后的环境保护措施（1）生活污水本项目主要建设商业楼，生活污水主要为一般的冲洗和餐饮等生活废水，根据测算最大日排污水量为350立方米。一般冲洗生活废水因其BOD（生化需氧量）和SS的数值在允许排放范围之内，故可直接排入下水道而不必经过特殊处理。厨房污水由于含油脂较多，不能直接排放，需设格网55、及隔油池，污水经隔油池处理再排入污水管，最后排入区域污水管道，处理后的中水用于冲厕、绿化灌溉使用。（2）地下水根据XX市城市地下水资源保护管理办法，项目建设采取严格的地下水源保护措施。（3）生活垃圾本项目建成后，将委托专业保洁公司进行管理、对生活垃圾将安排专人负责日常的收集管理和清理转运工作，做到日产日清。储存和收集均采用封闭式的垃圾袋和垃圾箱，不会对周围环境产生不良的影响。6.3.2 治理方案的可行性分析上述治理方案来自于长期以来成功经验的总结，实践证明是非常行之有效的，可大大降低噪音、废水、垃圾等环境影响因素对周围环境产生的影响。6.3.3 治理效果分析通过以上治理方案，可以使周围单位和居56、民的正常生活工作秩序基本不受任何影响，空气质量正常，不会影响周围区域的和谐。6.4 地址灾害影响分析本项目用地属于地震稳定区，建筑结构抗震可按8度设防。除了建筑设计要符合抗震规范，抗震设计进行必要的抗震评估外，施工中还要有严格的质量保证措施。6.5 特殊环境影响本项目地处XX区城区核心地带，地理条件优越，交通便利，因此本项目建设压覆矿床和文物的可能性很小，对防洪和排涝基本上没有影响，也不涉及影响通航及军事设施等，项目周边不存在历史文化遗产、自然遗产。本项目作为写字楼项目，对环境影响因素少、作用强度小，不会对项目周边造成不利影响。第七章 经济影响分析7.1 经济费用效益分析7.1.1 项目投资估57、算1. 编制说明（1）本项目投资估算参照XX市近期类似工程的造价；（2）本项目投资估算的材料和设备均按XX市近期的材料和设备价格估算；（3）本项目投资估算依据XX市关于颁发2004年XX市建设工程概算定额的通知（京建市2004991号文）、关于执行2004年XX市建设工程概算定额的有关通知（京造定20051号文）及建设单位提供的相关材料。（4）本项目投资估算不包括红线外市政费用。2.投资估算范围（1）投资估算所涉及的费用主要包括如下部分:土地取得费、室内工程费、室外工程费、构成建设其他费用、预备费用、财务费用等。（2）土地取得费主要包括：土地出让金及契税。（3）工程费用主要包括：本项目红线范围58、内的所有建筑和设施的费用，如建筑结构、装饰装修、给水排水、采暖通风、空调、消防、强电、弱电、综合布线、室外工程等。（4）构成建设其他费包括建筑安装工程中所涉及的其他费用，主要包括：大市政费、环境评价费、建设单位管理费、水土保持报告费、勘察费、初步方案设计费、建筑工程设计费、标底编制费、招投标管理费、质量监督费、建设场地完工清理、建设设计审查费、建设工程放线费、地形测图费、散装水泥包装费、新型墙体节能费、建筑监理费、房产测绘费、地块控规编制费、土地购置费、人防质量监督费、土地测绘登记发证费、气象监督费、园林绿化审查费、地形图购置费、人防工程费、污水接口费、污水排放费、上水工程接口费、采暖接口费、59、电力接口费、物业启动资金等费用（5）预备费包括基本预备费和涨价预备费。（6）财务费用，主要包括银行贷款利息。3. 投资估算说明（1）土地取得费本项目土地购置费48000万元，契税按照土地价款3%计取，为1440万元。（2）工程费用依据项目前期规划设计方案，参考同类项目造价标准估算主体工程费用。建筑安装成本包括室内工程费，包括土建结构及装饰装修工程费，以及给排水工程费、强弱电工程费、空调工程费、电梯工程费以及采暖工程费等。具体包括：1）室内、室外工程，面积按地上面积计算综合单价为5300元/平米：一是结构工程，按2300元/平米估算。二是公共装饰工程，包含了建筑的外墙、走道、电梯前室等装修，按560、00元/平米估算。三室内装饰工程，主要为地上办公室内、商业室内精装修。地上按1000元/平米估算，综合单价1500元/平米。三是安装工程，按700元/平米估算。其中：给排水工程：按45元/平米估算。消防工程：包括烟感喷淋系统，按85元/平米估算。采暖工程：按70元/平米估算。空调通风工程：空调工程按80元/平米估算，通风防排烟工程按60元/平米估算。强电工程：包括变配电系统、电气照明、消防报警（含电气火灾报警系统）、智能照明项目，按130元/平米估算。弱电工程：包括安防系统（含门禁、报警、巡更、监控系统）、综合布线、网络系统、电话系统、卫星电视及有线电视工程、多媒体电子会议系统、信息导引发布系61、统等，按110元/平米估算。电梯工程100元/平米。2）室外工程：园林绿化、建筑小品、户外健身设施、停车管理、监控系统等。按300元/平米估算。（3）建设工程其他费用1）投资估算以XX市建委颁发的2004年XX市建设工程概算定额及有关文件为基础，根据XX市近期工程造价水平，采用类似指标法分别进行估算；2）建设单位管理费按财政部颁发的财建2002394号财政部关于印发的通知计算；3）项目前期报告编制费按XX市发改委XX市财政局关于印发XX市政府投资建设项目投资咨询评估等工作付费规定（试行）的通知京发改2006171号计算；4）环境影响报告表编制费依据国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询62、收费有关问题的通知（计价格2002125号）的规定计算；5）工程项目勘察费、测绘费参考国家计委、建设部关于工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）的规定计算；6）工程项目设计费包括基本设计费和施工图预算编制费。基本设计费根据国家计委、建设部关于工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号）的规定计算；7）施工图审查费根据XX市规委、XX市建委关于开展施工图设计文件审查工作的通知（市规发2001761号），按基本设计费的8%计算；8）竣工图编制费根据工程勘察设计收费标准（2002年修订本）规定，按基本设计费的8%计算；9）工程监理费按建设工程监理与相关服务项目收费标准（发改价格200763、第670号）计取；10）施工意外保险费：计费依据为XX市实施建设工程施工人员意外伤害保险办法（试行）（京建法20040243号）计算；11）招标代理费：XX市物价局转发国家计委关于招标代理服务收费管理暂行办法通知（京价收2002480号）；12）大市政费按XX市XX区人民政府关于征收城市基础设施建设费暂行办法（平政发200317号）。（4）预备费预备费由基本预备费和涨价预备费两部分组成。本次计算只计算基本预备费，基本预备费费率按工程建设费与工程建设其他费用之和的5%计算，涨价预备费根据国家计委计投资1999340号文件规定不再计取。（5）财务费用本项目财务费用主要发生在第一、二年，银行贷款3064、000万元，贷款期限为两年，利息为15%，计算的财务费用为9000万元。4.投资估算结果本项目投资估算总额为90696万元，其中建筑安装工程费为29150万元，土地取得费为48000万元，工程建设其他费用为3089万元，预备费为1457万元，利息为9000万元，缴纳营业税及其他为8775万元。本项目工程建设其它费用投资估算，详见下表7-1：表7-1 项目总投资估算汇总表序号费用名称单位估算总额（万元）占总投资比例%一建筑安装工程费万元2915032.1二土地取得费 万元4800053三工程建设其它费用 万元30893.4四基本预备费万元14571.6五财务费用万元90009.9六总投资万元9065、696100表7-2XX区府前西街18号院改扩建项目估算明细表序号工程和费用名称技术经济指标单位数量单位价值合计（元）（万元）第一部分 建筑安装工程费平米53002915032.1%（一）室内工程平米550005000275001土建工程平米550002300126502 公共装饰工程平米5500050027503室内精装修平米55000150082504安装工程平米550007003850(1)给排水工程平米5500045247(2)消防工程平米5500085467(3)采暖工程平米5500070385(4)空调工程平米5500080440(5)通风防排烟工程平米5500060330(6)变66、配电系统平米5500030165(7)电气照明平米55000110605(8)消防报警（含电气火灾报警系统）平米5500025137(9)智能照明平米550001582(10)安防系统（含门禁、报警、巡更、监控系统）平米550001055(11)综合布线平米55000527(12)网络系统平米550001055(13)电话系统平米55000527(14)卫星电视及有线电视工程平米550001055(15)多媒体电子会议系统平米550001582(16)信息导引发布系统平米550001055(17)建筑设备管理系统平米55000527(18)建筑设备集成系统平米55000527(19)停车场管理67、系统项55000527(20)电梯工程项55000100550(二）室外工程5500030016501场地道路平米11809902场地绿化平米1703853给水外网工程项1554排水外网工程项1555消防外网工程项1276采暖外网工程项1557化粪池座1278室外景观照明及电力外网工程项155第二部分 土地取得费4800053%1土地购置费465602土地契税3%1440第三部分 建设其他费用30893.4%1可行性研究费302初步方案设计费203基础设施建设费80元/平米4404环境评价费2元/平米115建设单位管理费工程费的1%2916水土保持报告费307勘察费工程费千分之一298建筑工程68、设计费50元/平米2759标底编制费工程费的25810招投标管理费工程费的25811质量监督费工程费的2.57312 建设场地完工清理2元/平米1113建设设计审查费1.5元/平米814建设工程放线费10000元/栋515地形测图费1516散装水泥包装费10000吨4元/吨417 新型墙体节能费14元/平米7718施工监理费工程费的1%29119房产测绘费22.04元/平米2220地块控规编制费202021人防质量监督费8000平米50元4022土地测绘登记发证费1元/土地面积323气象监督费1元/平米5.524园林绿化审查费1项525地形图购置费1项526污水排放费5000吨4元227上水工69、程接口5元/平米22.528采暖接口80元/平米44029电力接口50元/平米22530物业启动资金工程费2%583第四部分 预备费工程费的5%14571.6% 第五部分 贷款利息30000万15%2年90009.9%第六部分 税收主要是营业、城市、教育附加税8775总计投资成本90696100%7.1.2 投资效果估算经济效益参照原国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况进行编制。经过市场调查和分析，预计本项目的建设具有较好的经济效益。投资估算：本项目总投资为：90696万元。建安工程费：29150万元、其中室内工程：27500万元70、室外工程：1650万元。其中土地使用权费：48000万元。企业管理费：291万元。风险预备基金：1457万元。总投资：90696万元 按建筑面积计算综合单价：10377元/ （建筑总面积按22000）按可销售面积计算综合单价：10195元/ （含公摊建筑总面积及地下可销售面积约12772）销售收入估算：目前XX城区同类项目较少，周边有渔阳大厦建于1999年早已全部出售，XX信息中心未对外销售，租赁价格在每日每平米1.5-2元。2012年开工建设的XX区行政服务办公楼不对外销售。城区周边基本无同类项目，市场无竞争项目，由于项目在XX地区唯一一个主打loft办公、商业项目。销售市场十分紧俏，消费71、群体十分追捧，尤其XX长时间限购政策的实施，凸显本项目不限购的优势。公园一号目前销售价格loft办公25500元/平米，商业32000元/平米。未来二期销售定价loft办公销售均价26000元/平米，大型商场为20000元/平米，小底商均价32000元/平米，地下商业13000元/平米，地下立体车位20万/个，销售总收入150000万元以上。经过2013年公园一号一期的销售情况分析，对该项的产品定位及售价得到了客户充分认可，性价比现阶段合理。项目二期的销售市场前景十分乐观。资金筹措：由于该项目总建筑规模偏大，总投资相对较高，公司自有资金尚且不总，为保证项目顺利完工，应向金融机构申请项目开发贷款72、，额度为30000万元，贷款周期为2年。公司目前自有资金短缺主要原因为项目二期2012年已支付区政府保证金3000万，南山村养老项目本难度年已支付定金2000万，XX世纪城私人会所及公园一号运动中心会所投资2200万。公园一号销售按揭贷款银行尚未获批，需完成竣工备案。公司向金融机构申请贷款，按期如约利用本项目销售回款还付金融机构借款。同时加快华龙大厦、公园一号销售进度，收回销售款，保证按期还付金融机构借款。如贷款未获得批复，公司考虑与建筑公司合作，要求建筑公司进行垫子施工，保证项目按进度施工建设。同时公司积极办理商品房预售许可，后期的支付建安费用，通过商品销售回款得以实现。 销售利润：本项目工73、程建设前期使用自有资金，后期向申请金融机构申请贷款，贷款额度30000万元。未来销售价格loft办公均价为26000元/平米估算，项目全部销售，项目销售税前利润为：约70000万元，营业税及其他：8775万元，税后净利润61225万元。项目应抓紧办理前期手续，提早进入施工及预售阶段，加快销售进度，严控投资成本，尽快回收投资资金。投资周期为2年，投资回报税前：84.32%，税后：73.75% 。 财务内部收益率：财务内部收益率税前：84.32 %. ，税后：73.75% 。7.1.3 投资效果估算住宅盈亏平衡点：销售面积盈亏平衡=原成本/平均销售价格（1-税率）=83016/26000（1-0.74、055）=33787,占计划销售量的61.43%.销售价格盈亏平衡点= 原成本/销售面积(1-税率)=83016/55000（1-0.055) =15972元/,占计划销售价格的61.43%,盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到33787或平均销售价格在15972元/，即可保全本金，安全余度有38.57%。 7.1.4 结论项目宏观市场前景良好，近期XX房地产市场刚性需求不断释放，商品房购买信息增强。未来随着国家及XX房地产调控政策的不断调整，XX房地产市场会日趋规范化，商品房价格也会随之稳中有升。从微观上看，XX区房地产市场投资环境良好,京平高速的通车，未来密涿高速及轻轨高铁的开通，XX逐渐75、成为渤海地区海运、路运的交通枢纽。按照京津冀一体化发展战略，XX位于XX、天津、河北三省市的交界处，处于环渤海经济圈的中心位置，在京津冀一体化发展的战略中，将处于十分有利的位置。从小环境看，承德至XX的承平高速已在筹建中，以XX作为中心分别向西南面的河北三河市和东南面的河北蓟县方向辐射，从而形成“平三蓟”金三角经济合作区，具有十分广阔的市场和发展空间。因此，将该地块从住宅用地调整为商业用地，完全符合XX区经济发展的现实需要，同时也具有实际可操作性。在XX投资建设适当规模和体量的商业地产，正可谓“恰逢其时”。目前XX城区缺少位置较好、档次较高、规模适当的商务综合楼；可为大中型企业落户XX提前做好76、布局；住房限购政策和房产税的征收，为商业地产提供了投资、持有和可持续发展的空间。由于是商业地产，不论是招商引资还是外来企业落户，都是既投资又纳税，从而推动区域经济发展，财政形成长期收益。当投资成本为15972元/，项目平均售价为 26000/时，项目以期房形式发售。公司在项目建设期可申请金融机构贷款，资金抗风险能力适中，应该严格控制计划投资，努力降低开发成本，提高获利能力，并在预售期房过程中，根据房地产市场投资环境及项目销售情况，逐步提高房价，也是降低综合成本的方法，利润也随之提高。抓紧施工，缩短工期，早日投入市场，占领市场先机，可以降低资金成本，减少贷款利息，加快投资资金回收. 此项目如顺利77、开工建设，2016年底前可按期交付使用，同时销售量达到计划指标。那么说明经营理念是科学的、合理的。7.2 行业影响分析本项目属于建设及投资处于小规模的商品房开发项目，本项目的建成投入运营对XX市整个商业地产、写字楼市场的影响较小，对XX区商业地产、写字楼市场具有一定的影响。但是，XX区近几年来，还未发展办公楼项目，所以本项目对XX城区的关联产业发展具有较强的示范作用。本项目的建成，不仅能对XX城区的发展起到促进作用，更重要的是，能改善XX的投资环境，将吸引更多更好的项目或投资商来XX落户。同时，随着XX区经济的持续发展，必将促进当地的服务业、实体经济的发展。本项目建设的必要性、迫切性以及它的唯78、一性，决定着本建设项目不涉及行业垄断等问题。7.3 区域经济影响分析通过上述分析，本项目的建设是符合XX城市总体规划（2004-2020年）、XX市国民经济和社会发展第十二个规划纲要、XX区国民经济和社会发展第十二个规划纲要等政府宏观规划要求的，开发本项目将会提升城区的现代服务业发展水平和窗口形象，对推动本地区的建设有着一定的影响。但是，不会对于XX区整个的房地产市场、产业空间布局、社会收入分配等方面产生重要影响。项目的建成，不会对XX区的区域经济带来负面影响。1有利于进一步推动XX区“十二五”发展规划目标的实现XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出：要打造京津商谷、生态总部基地。按79、照规划纲要的部署，城区作为XX区的重要组成部分，将重点发展对区位条件和投资环境要求高的现代服务业和办公楼产业。通过本项目建设办公楼，改善XX区的投资环境，推动企业办公聚集化，形成相对集中、分布有序、独具特色的办公环境，促进XX区经济的全面发展，推动XX区“十二五”发展规划目标的实现。2有利于促进区域经济发展、提升区域经济实力长期以来，XX区城区发展的传统服务产业主要是传统商业。通过实施本项目，可根据区域发展目标拟招企业的要求，建设不同档次的进驻XX的平台，不仅实现了土地向集约化开发方式的转变，而且通过项目的实施，既降低了进驻企业的初次投资，更有利于营造适合入驻企业发展的良好环境，提高XX区的综80、合竞争力。因此，该项目建设是提升区域经济整体实力的需要。3有利于改善区域经济结构，稳定就业，提高居民收入水平本项目实施后，可吸引投资者入驻XXXX，为XX区提供更多的工作岗位、就业机会，从而吸引当地剩余劳动力进入服务领域、从事高素质的工作。不仅可以解决当地就业问题、提高当地居民的收入，还起到了稳定XX区社会秩序、维护安定团结的作用。通过在本地区创造良好的投资环境，吸引资金、技术和人力资源向本地区集聚，可以有效地促进本地区产业结构的升级，从以农业为主的低效益产业向以制造业为主的高效益产业过渡。4、有利于改善投资环境、招商引资投资环境是XX吸引投资者的重要因素。通过该项目的建设，可以进一步改善XX81、XX区的投资环境，为投资企业提供完备的配套设施和服务，增强XX区的吸引力。通用办公楼是吸引外来企业中不可或缺的配套设施，是招商引资的必备条件。将进一步增强发展后劲的重要建设内容。一个良好的办公环境，既可以为区内员工提供一个舒适的工作、休闲氛围，又可以反映XX区作为“京津商谷”的现代化风貌。7.4 宏观影响分析本项目就投资和建设规模而言，不属于对国民经济具有重大影响的项目，也不可能影响到国家经济安全，因此，宏观经济影响分析在此不再论述。第八章 社会影响分析8.1 社会影响效果分析本项目的建设，是实施XX区“生态总部基地”、“京津商谷”战略的具体举措，必将大大改善XX区的办公环境和投资硬环境、增强82、XX区的综合竞争力和发展后劲，将在以下方面产生重要的社会影响，引发积极的社会效益。8.1.1 本项目的建设将带动的提升发展本项目作为XX区城区的标志性建筑之一，可以加速XX区城区改造进度，美化市容市貌，在投资环境、城市窗口等方面带动区域的综合效益的提升与发展。本项目实施前，该地块地上建筑物建成年份为1988年，现结构已经严重破损，外观陈旧，对XX区街区环境和投资环境造成一定影响。本项目完成后，有助于XX区城区的建筑外观得到进一步改善，美化市容市貌，有助于XX区城市建设与环境整治改造。8.1.2 本项目的建设进一步创造文明健康的工作方式，构建和谐社会做出贡献一体化、规范化的办公环境，有助于提升进83、驻企业人员的工作效率，规范员工的服务行为，进一步创造文明健康的工作方式。全面提升XX区投资环境的硬件水平及外部形象，促进空间布局优化，构建和谐社会。同时，将促进XX区城市规划建设与周围地区的规划建设相辅相成，共同形成完整的城市功能和城市空间布局。8.1.3 本项目的建设为创建XX区生态总部基地和XX“商谷”做出贡献项目建设，将缓解XX区商业用房、办公用房供应紧张的局面。XX区城区中心现有的商业多是自然形成，新的城市规划缺少预留商务办公用地，新型商业的业态缺少必要的发展空间。本项目的实施，有助于改善XX区生态总部基地的形象，有利于增强XX区招商引资的吸引力和号召力。8.1.4 本项目的建设为解决84、就业和城镇化做出贡献本项目的实施，将吸引更多企业进驻XX区，必将吸纳更多当地农民的就业，以实现农村富余劳动力的有效转移、大大增加农民的收入，有利于缩小城乡差别、加快城镇化的进程。 很显然，本项目的建设其社会影响是积极的，社会效益是显著的。8.2 社会适应性分析本项目建成后，将为XX区的经济发展创造良好的办公环境，将在硬件基础设施上得到明显的提高，加快地区经济建设的步伐，将改善XX区的公司现有办公场所的现状，为经济发展的建设者提供优良的办公环境，为地区居民提供良好的服务环境，为城区经济、文化、商贸事业的发展提供可靠的保障，为建设实力XX商谷打下坚实基础。根据对本建设条件及选址的初步分析，可以对项85、目建设内容及建设规模予以确定。项目的建设，一方面能极大改变XX区现有办公环境，满足现代化、信息化办公的需要，提高办公效能，改变城区办公的形象；另一方面，项目的建设，将会有利于XX城区“商谷”的建设，XX城区街区形象的改善，带动城市区域均衡发展。它将成为完善XX区的经济建设事业发展的有力措施。项目投入使用后，将使地区经济建设的各项服务功能不断完善，使新区的管理服务水平得以提高，更有效地发挥出大力推动地区经济增长的作用，进一步提高XX区的经济建设。项目的建设与实施不会对当地居民的生产、生活产生任何负面影响，不会对当地环境产生破坏作用，不会对弱势群体造成负面影响。当地及当地居民中不存在任何抵制或排斥86、本项目的消极因素。因此，本项目的建设，可以很好地为当地的社会环境、人文环境所接纳，与当地社会环境有着较好的相互适应性。8.3 社会风险及对策分析任何一个项目的实施，都面临一定的风险，给社会带来一定的影响，作为一个建筑物面积为55000平米的商业办公综合楼项目，在其施工过程中，一定要协调好与周边的社会关系，规避社会风险，促进项目顺利实施。公园一号（二期）项目实施过程要从工程建设风险和投资风险两方面严格控制。8.3.1 工程建设风险鉴于项目的实施过程中，有很多不确定的因素存在，诸如项目的进度计划将影响项目的建设周期，如果工程总体管理效率不高、协调不力，也将制约着项目的工程进度。合理的建设周期，高效87、的工程管理将减少工程建设的风险。项目实施中除应组织优秀的项目管理部用于项目建设的全过程管理外，还应建立对项目管理部有效的监管及工作机制，包括选择相对固定、有实践经验和管理能力的人员和队伍。可以委托有丰富经验的招标代理机构招标选择建设监理机构等。所有的合作和服务关系，均按照市场经济条件下依法签订的合约加以控制，建立违约赔偿制度，从而将工程质量风险影响因素降低到最小程度。8.3.2 工程投资风险相对于建设项目而言，资金筹措是一项极为重要的经济活动。投资项目的经济效益与项目的融资成本有关，凡影响融资成本的因素都应仔细识别，例如贷款利率的变化等。资金来源的可靠性、充足性和及时性，也是应予考虑的因素。筹88、措资金风险防范不当，往往导致重大损失，阻碍项目建设的顺利完成。街区项目建设筹资风险防范，需要重点分析筹资渠道的稳定性并严格遵循合理性、效益性、科学性的筹资原则。成分考虑筹资的有利和不利条件，作好筹资成本比较。尽量选择资金成本较低的筹资途径，减少筹资风险。同时，还应尽可能控制项目投资规模，避免只重建筑艺术而忽视建筑经济问题的出现。从而，减轻投资主体的财力负担。第九章项目招标情况根据中华人民共和国招标投标法、XX市招投标条例以及XX市发改委的有关规定，本项目所有建设内容必须按照国家规定的程序进行招投标和评标，并严格按照招投标文件的规定招标、投标、评标，做到公平公正，切实加强质量管理，确保工程质量和89、按期完工。9.1 招标目的严格按照国家和XX市有关招投标规定确定招标范围、招标组织形式和招标方式，报请相关部门核准后严格遵照执行。拟进行委托招标，由具备招投标资质的代理机构对该项目的建筑工程、安装工程、建设监理及设备采购实行公开招标。拟通过这种公开、公平、公正的市场经济行为来选择条件优越者进行项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。9.2 编制依据本项目招投标方案编制依据：1. 中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议，中华人民共和国招标投标法（1999.8.30通过，2000.1.1起施行）2. 国家计委（20019号令），工程建设项目可90、行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定（2001.6.18）；3. XX市计委，XX市工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项实施办法，（2002.11.7）；4. 市政府第89号令，XX市工程建设项目招标范围和规模标准规定（2002.1.1施行）。9.3 招标原则严格按照中华人民共和国招标投标法，遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则，对本项目进行招投标工作。9.4 招标范围招标范围包括：勘察设计、土建及安装工程、室外工程、工程监理、主要设备及材料采购等。9.5 招投标组织本项目建设和投资规模较小，但工程质量要求比较高，建议委托具有甲级招投标代理资质的企业聘请知名专家，并组91、建招投标委员会。根据有关规定，确定评标专家成员，包括技术、经济、商务等方面的专家组成。其中，技术和经济方面的专家不得少于成员总数的三分之二，技术专家主要负责对招投标工程方案的评审，经济专家主要负责对投标的投资部分进行评审。9.6 招标方式建筑设计、工程监理、土建、设备、材料、安装等全部采用招标方式。9.7 招标程序由于项目单位不具备房屋建筑工程施工总承包或政府要求的其他相应资质，不具备自行招标的条件。本项目拟在全部设计文件完成并经有关部门办理批准手续后，采用委托招标的形式，对勘察、设计、室外工程等项目进行邀请招标。9.8评标程序1.评标委员会成员应当编制评审使用的相应表格，认真研究招标文件的各项内容。2.评标委员会成员对投标文件进行初步评审，即核查投标文件是否按照招标文件的规定要求编制、签署。3.评标委员会成员对投标文件进行详细评审，对经初步评审合格的投标文件，评审委员会应当根据招标文件确定的评标标准和方法，对其技术部分和投资部分做进一步评审、比较，并推荐或确定中标单位。XXXX投资有限公司XX年1月5日