1、通信公司综合楼建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月37可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录1. 项目说明7可行性研究的依据文件72 项目提出的背景和工程建设必要性72.1 XX县概况72.2 XX移动公司现状92.3 工程建设的必要性11是加强电信2、业基础设施建设的需要113 局址选择133.1 选址基本原则133.2 局址地块选择及建设方案143.3城市规划对局房建设要求183.4 其它需要说明的问题184 需求预测194.1 建筑面积配置原则194.2 员工人数预测204.3用房需求215 建设规模和建设方案论证225.1建筑规模225.2建设方案226 建筑建设方案236.1 总平面布置方案236.2建筑设计256.3结构设计266.4建筑设备及相关设施277节能298 环境保护309 劳动安全及卫生319.1劳动安全319.2卫生防护3110 招标与建设进度安排的建议3111 投资估算和资金来源3311.1 投资估算3311.2 3、资金来源3712 经济评价3712.1 经济评价原则和方法3712.2财务分析3712.3风险分析3912.5 国民经济评价3913 研究结论与建议391. 项目说明 1.1 项目名称 ： XX通信集团XX有限公司XX综合楼1.2 项目建设单位 ：XX通信集团XX有限公司XX分公司 1.3 项目主管单位 ：XX通信集团XX有限公司XX分公司 1.4 可行性研究报告编制单位： XX市城市规划设计研究院1.5 本报告的依据和范围 可行性研究的依据文件 (1) XXXX公司XX分公司提供的咨询委托书； (2) 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）； (3) XXXX公司XX分公司提供的相关资料； 4、(4) XXXX县政府部门提供的建设用地规划图及相关资料(5) XX分公司提供有关资料。(6) 工程设计人员在工程现场查勘收集到的有关资料。 可行性研究报告的内容与范围 (1) 项目建设必要性 (2) 综合楼局址的概况 (3) 综合楼面积测算 (4) 项目建设方案(5) 工程进度安排 (6) 工程投资估算及经济评价2 项目提出的背景和工程建设必要性 2.1 XX县概况 XX各族自治县位于XX壮族自治区东北部，XX市区西部，地处湘桂边陲，界于东经1094328至1102114，北纬2529至261210之间，县境连接三省八县。XX县距离XX市区85公里，有321国道线贯穿全境，东临资源、兴安，南5、接灵川、临桂，西与融安、三江为邻，北部毗邻湖南城步，西北与湖南省通道接壤。 县城XX镇与自治区首府南宁市直线距离371公里，公路里程531公里，与XX直线距离63公里，公路里程87公里。XX县地处越城岭山脉南麓，是典型的山地县，全县山高坡陡， 90%以上为山地，素有“九山半水半分耕地”之称；全县辖三镇七乡，119个村委会，1649个村民小组。行政区域面积2538平方公里。2007年末全县总人口数为17.46万人，其中苗、瑶、侗、壮等少数民族人口12.84万人，占总人口数的77.3%。全县建设用地（含城镇村及工矿用地和交通用地等）占1.01%，未利用土地占15.66%。境内水系发达，溪河遍布，有6、大小河流480多条，总长1535公里，并且河流坡陡、落差大，水力理论蕴藏量为48.83万千瓦，可开发利用量约30多万千瓦，居XX市水力资源之首，现仅开发利用7%，开发潜力巨大。全县矿产资源丰富，矿产种类多，已发现矿藏60多种，滑石、黄金为主要矿产，其中滑石矿蕴藏量6600 万吨，为全国第二大滑石矿藏地，质量为全国之首，目前有三大滑石工业企业；黄金矿成色好，年产黄金4000两左右，有XX“金三角”之美称，是XX县财政收入的主要来源，也是XX的支柱产业。XX县是大XX旅游圈旅游资源最丰富的县之一。县境内山岭绵延，溪河遍布，山翠水清，构成了山区绮丽多彩的自然风光； 其主要景区有XX温泉森林公园、龙脊7、梯田、花坪自然保护区等。“十五”以来，XX县国民经济和社会发展取得了巨大成就，国民经济保持快速、健康、稳步发展，产业结构继续优化，社会各项事业全面进步。2008年全县实现生产总值24.8612亿元，增长16.8%；第一、二、三产业分别完成5.6350亿元、13.1097亿元、6.1165亿元，分别增长12.7%、21.3%、12.6%；财政收入2.004亿元，增长21.9 %；2008年累计接待旅游总人数达到93.85万人次，增长11.62，实现旅游总收入5.5亿元，增长40%。商贸流通、交通运输、通讯、房地产、金融保险等产业较快发展。社会消费品零售总额3.5050亿元，增长23.3%。全社会8、固定资产投入14.1168亿元，增长34.4%；城镇居民可支配收入13874元，增长13.28%；农民人均纯收入2890元，增长10.43%。经济结构调整取得显著成效，全县国民经济已经逐步从原来的农业主导型向工业主导型过渡，产业结构趋向优化合理。图1 XX县位置示意图2.2 XX移动公司现状 运营现状XX通信集团XX有限公司XX分公司下辖9个自营服务厅，4个自建他营服务厅，现有员工59人，其中服务厅员工39人。XX分公司共建基站总数86个，目前还有2个基站正在兴建中。 经过几年的发展，XX已建成覆盖范围广、业务品种多、通信质量高的综合通信网络，网号为“139”、“138”、“137”、“1369、”、“135”、“134”“150”“158”“159”的“全球通”、“动感地带”、“神州行”为主导的三大品牌已家喻户晓。成为经营移动通信业务（包括话音、数据、多媒体、IP 电话及互联网服务等）的专业化移动通信运营公司，目前通话用户数已达到13.6 万客户。客户市场占有率为73.09%。2008年运营收入完成3850万元，为XX经济发展做出了应有的贡献。 物业现状1997年移动、电信分营以来，XX分公司业务飞速发展，同时人员也有较大增长，公司的人员从9人增长到目前的58人。（1）现综合用房：XX分公司办公楼为分营时所得到的邮政楼约200平方米的房产，位于古龙街20号，另外还向XX电信分公司租用10、了约600平方米的用房做办公用。总建筑面积为800平方米，其中2层为市场部、集高部办公用房，3层为综合部办公用房。目前，XX分公司租用的办公楼面积有限，无车库、员工食堂及职工宿舍，日常的工作不便，交通出入通道拥挤，办公联系不方便。现邮政局已分为三家公司，XX移动分公司办公用房分布十分零散。（2）营业用房：XX分公司现共有13个服务厅，12处为租赁，且面积都较小。表1 XX移动营业用房表序号XX分公司服务厅名称租赁面积（）1中心街服务厅602兴龙中路服务厅903兴龙西路服务厅304平等服务厅605乐江服务厅506瓢里服务厅307三门服务厅608区矿服务厅609和平服务厅3010泗水服务厅501111、江底服务厅6012马堤服务厅3013伟江服务厅30 以上可以看出，分公司当前的生产、办公用房较为分散，且主要为租赁和购置，随着XX移动的不断发展和壮大，该现状必将影响公司未来的发展。 2.3 工程建设的必要性 是加强电信业基础设施建设的需要电信业是我国国民经济战略性产业，电信网是信息化最重要的信息基础设施。电信业的健康发展对深入贯彻落实科学发展观，提高自主创新能力，加快转变发展方式，推进信息化与工业化融合，积极发展现代信息服务业，具有十分重要的意义。县一级的电信业发展不仅有利于中心城市信息化向中小城镇扩展，形成更大范围的信息网络，而且直接关系到农村信息化建设，关系到农村经济与社会发展。目前，县12、级的电信基础设施建设相对滞后，尤其是XX县地处少数民族地区，山地多，乡镇村寨偏远，社会经济发展需要靠信息产业支撑。近年来，随着移动新业务的不断推出，工程建设的不断推进，现有的局房多为租赁，营业办公面积小而且分散，不利于扩大客户服务、网络发展与新业务的研发，对日常管理也带来一些困难，直接影响公司的品牌建设和XX县信息化服务水平。因此，加强县级的电信基础设施建设，推动全县信息产业发展十分必要。是企业自身发展的需要我国电信业从完全垄断到引入竞争，走过了一条“在发展中改革，在改革中发展”的道路。2000年后，以打破固定电信领域的垄断为重点，实施企业、资源、业务和市场重组，成立了新的中国电信和中国网通，13、形成了中国电信、中国网通、XX、中国联通、中国卫通、中国铁通六家基础电信企业竞争格局。各企业都在加强基础设施的建设，扩展服务领域，提高服务质量，在竞争中打造自己的品牌。XX通信集团也需要加强自身的设施建设和信息服务水平的提高。近几年，XXXX分公司的员工和经营活动人员不断增加，业务量也逐年增长，预计2010 年，在公司办公的员工将达到 65 人，若届时没有新的大楼建成，工作场所的安排将会成为一个十分突出的问题。现有的公司办公用房已经明显不足且在原邮政局2-3楼对外办公很不方便，因此，需要新建办公用房来满足不断增加的人员正常办公的用房需求。 是节约经营成本、改善工作环境、提高经济效益的需要 为解14、决目前营业和办公用房不足的问题，可以采用购置、租赁和自建三种方式。由于目前XX县城地块较好的商住楼的购置和租赁成本较高，偏远一点的成本虽低，但不利于公司的日常工作, 近几年房屋租金逐年增长，公司的成本费用相对负担过重。公司现有办公环境没有车库、职工宿舍、仓库等相应的配套设施，如继续承租将会给公司带来相当大的经济负担。从长远来看，本项目建设有利于节约经营成本，改善工作环境，提高经济效益。 3 局址选择 3.1 选址基本原则 (1) 应符合XX集团公司“十一五”计划和XX县城建设规划的要求， 新综合楼在地理位置和建设规模上适应未来发展的需要，并统筹考虑整个XX地区局房的现状及发展建设。 (2) 地15、理位置适中，与XX城市建设的总体规划相适应，交通、供水、供电极为方便。 (3) 综合考虑土地利用与价格适宜，用地面积基本上能够满足未来10-15年通信业务发展的要求。 (4) 应有良好的安全与卫生环境，包括没有发生过影响较大的地震，没有易燃、易爆的建筑和堆积物。周围没有烟雾、粉尘等有害气体，有害物质的污染源。 (5) 应避免邻近的高压电站、电气化铁路、广播电视、转达、无线电发射台等干扰源的影响。(6) 应选择在地形较平坦、地质条件良好、交通便利的地段，避开地震断裂带和易受洪水淹灌的地区。(7) 从通信综合大楼布局角度考虑：此区块为县城新区，需要新的营业厅与之配套。 3.2 局址地块选择及建设方16、案 根据XX县城市建设规划与通信局用房选址原则，XX移动公司相关领导和技术人员，偕同XX县规划局的相关人员对新建移动综合楼的局址进行了多方调查研究，特别是对局址的地理位置、周围环境、面积、投资、组网条件、水电供给及今后的发展进行了多方面的分析比较，考虑到以后整个XX的发展，综合多种因素，本次局址区块的选择为：XX县桑江北区（新区）内。桑江开发区规划面积为1.2平方公里，规划为5个功能区：商业经济区、行政办公区、科教文化教育卫生区、居住生活区、仓储工业区。交通条件和地理位置十分优越，未来将是XX的行政办公、会展商务、文化教育、生活居住的中心区。同时选址环境优美，拥有良好的生态景观资源。场地地势较17、为平坦。周边资源丰富，土地肥沃，物产富饶，交通便捷，通讯发达，经济基础雄厚等得天独厚的区位优势，未来将发展成XX县的政治、经济、文化中心。新建移动综合楼建设项目东侧为农村发展合作银行，西面紧靠开发区24米宽的南北向市政大道，对面为商贸城；南面紧靠12米环形道路，临近沿桑江北岸的XX至湖南城步县的省道；北侧为11米市政道路和本地块规划的住宅区。地块东邻山体，地质条件良好，地基稳定，土地已平整，周边的道路各种管线已下地。具有距县城中心区近、交通方便、山水景观性好等特点。整个用地呈东西向，长104米、宽27米的条带。总用地面积为2800平米。总建筑面积2499.15平方米，地上五层，局部六层。 图218、 局址位置示意（商住用地一）用地面积与建筑面积能满足本项目用地要求及远期业务发展需求，新建综合楼能满足未来办公及营业需要。本着节约投资、提高土地资源利用率的原则，结合局房发展，交通便利等条件，本次局址地块的选择在XX县城桑江北岸开发区的地块，满足局房建设条件。经现场调研，局址基础设施完善，已征地和平整，周边道路已建，管网已经到位。现场情况见下图： 图3 场地现状周围环境：局址所处的开发区为XX县城在桑江北岸的扩展区，集未来的行政办公、住宅于一体，附近没有工厂企业，整个区块周围不存在易燃、易爆的建筑和堆积物场地，没有烟雾、粉尘等有害气体、有害物质的污染源。 组网条件：局址离长途传输干线进城路较近19、，传输线路建设方便。 水电供给：开发区水源充沛，电力充足，各种管线已到局址附近。 交通：紧靠县城区的省道，交通条件和地理位置十分优越。场址地势较高，地质基础良好，不存在洪涝影响，施工条件具备。3.3城市规划对局房建设要求 XX县城市建设规划对本项目土建要求为综合用地。规划容积率不高于2.2。规划建筑密度不高于40%。绿地率不低于30%。退让：沿市政大道（主干道）建筑后退道路红线4米以上，沿过境建筑后退道路红线3米以上，沿11米道路（次干道）建筑后退红线2米以上，沿支路建筑后退道路红线1.5米以上。入口处后退规划道路红线的距离不得小于8m。本项目建设方案各项指标均满足城市建设规划要求。3.4 其20、它需要说明的问题(1) 防震设置：由于XX移动综合楼是新建永久性的建筑，防震要求严格根据中国地震烈度区划图，对新通信大楼进行抗震设防。同时需要与建筑部门对该地区的工程地质、变形观测、地基监测、地下水情况、地震效应等项目再次进行确认。(2) 防水设置：防水主要是防治洪水及防治地下涌水，请建筑部门根据XX地区的水文资料和地质情况进行防水设计。(3) 其它问题：由于XX地区经济发展较为迅速，各种基础建设将根据将来具体情况进行调整，而通信综合楼是永久性的建筑，充分考虑与大楼相冲突的城建基础建设。4 需求预测 4.1 建筑面积配置原则（1）人员规模与组织构架按标准配置建筑面积应计算未来公司人员与组织机构21、设置。本项目建筑面积测算是根据该单位未来10-15年发展规划中的人员与机构配置确定，并考虑管理者的人均办公面积略大于普通员工办公面积。 （2）会议室 办公用房包括会议室。根据中国室内装饰协会室内环境监测工作委员会专家研究, 会议室的大小和人员安排尽量满足国家室内空气质量标准，保证每人每小时有30立方米的新风量。会议室每人占有面积宜1.5平方米以上。 （3）车位 根据我国有关办公楼机动车停车位指标的规定，小县城一般为每100平方米建筑面积0.250.3 辆。 （4）平面利用系数 考虑办公楼的平面利用系数。 （5）项目满足年限 项目满足年限不同，需要容纳的办公人员数量不同。 根据XXXX公司对综合22、楼办公用房面积的规定，县公司综合楼建筑面积20002600平方米。4.2 员工人数预测 XX县移动用户数发展速度与规模一方面取决于XX县经济、人口发展，居民收入，居民消费能力、意识的变化；另一方面也取决于市场竞争力。 预测未来5年XX县移动用户数： 表2 XX移动地区用户数发展预测 单位：万地区20102011201220132014XX县8.69.59.81011参照国际通信企业每员工服务用户数指标，预测未来10 年XX移动的员工数如下表：表3 XX移动办公人员预测 单位：人年份数量2010年2011年2012年2013年2014年2015年2019年员工数65758595105105-1323、0表4 XX移动地区历年用户数 单位：万地区1999200020012002200320042005200620072008XX县2.02.32.62.83.13.53.73.94.44.8表5 XX移动历年办公人员 单位：人年份数量1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年员工数25303439434853606571由上表可见预计到2019年XX县移动公司的员工将达到 130 人左右。 4.3用房需求 办公用房的建设需要考虑未来一定的发展余量，本项目考虑未来10年的使用要求，根据前面的员工预测数据，按人均综合用房面积为18平方米，本24、工程总用房面积测算需求为18*130=2340。(含营业用房和食堂、机房需求)。 根据项目专业用房建设规范及附属配套设施需求、公司发展的规模确定综合楼各用房(包括办公、营业用房、附属)需求的规模面积如下：表4 各类用房的需求面积表 单位：平方米 用房需求建筑面积（m2）备注办公用房（含营业厅、会议室）2051.35员工食堂148机房299.8合计2499.15 5 建设规模和建设方案论证 根据办公与辅助用房等的需求预测，考虑到本次新建的大楼用于营业、办公及配套，本着少花钱、多办事的精神，以及便于生产和办公人员日常工作的角度进行综合考虑，确定本大楼的建设规模和建设方案。5.1建筑规模根据办公人员25、近远期的数量拟定本项目XX综合楼的建设规模。具体面积分配如下： 办公营业用房面积 2051.35 平方米 员工食堂面积 148 平方米 机房 面积 299.8 平方米 共计 2499.15 平方米 5.2建设方案 根据通信工艺要求结合场地地形条件，本设计既强调建筑的个性与现代感，又注重与周围环境的协调，并充分满足XX城市总体规划的要求，综合楼沿规划道路布置，与总体规划自然衔接，并相对形成一个较好的内部环境。本次新大楼的建设已征用土地2800平方米，拟建设总建筑面积2499.15 平方米，具有办公、营业及配套附属设施等功能。拟建方案为五层综合楼。 根据功能要求，营业厅及客户服务用房沿开发区的主干26、道布置，便于服务公众，为城市增添沿街景观。内部主入口布置在南面，车辆、人员从主入口进入大楼院内，留有室外生态停车场。绿化沿道路布置，环境优美、日照充裕。 工程计划于2010年开工，预计于2011年完工。 6 建筑建设方案 6.1 总平面布置方案 总平面布置原则 根据通信建筑的功能特性，结合地形条件，考虑环境因素，总平面布置原则为： (1)符合规划部门红线要求，使整个建筑群组成一组优美城市景观。 (2)设有良好的车流和人流组织路线。 (3)符合防火规范要求，设好消防车道。 (4)院内外充分考虑绿化，满足规划部门的要求。 (5)近期与远期相结合，留有适当的发展余地。 技术指标 建筑方案的技术指标如27、下： 总用地面积： 2800 m2 总建筑面积： 2499.15 m2 其中：综合楼建筑面积： 2051.35 m2食堂建筑面积： 148.00 m2机房建筑面积： 299.8 m2建筑占地面积： 688.02 m2建筑密度： 24.6%建筑容积率： 0.92绿地面积： 949.20 m2绿地率： 33.9%规划机动车等车位： 17辆 各层平面布置方案 大楼平面完整，规则，有利于办公室的划分。标准层范围内办公区的内走道形式可根据平面布局的不同，灵活、方便设置。 根据需求预测，确定综合楼各层平面布置。 表5 大楼各层分布表 序 号楼层 内 容备 注1一层营业用房、接待室、门厅 2二层办公用房 、28、接待室 、会议室、档案室3三层办公用房 4四层办公用房5五层多功能会议室、阅览室、员工之家、机房、资料室6屋面层基站机房食堂各层分布表序号层 次内 容备注1一层餐厅、厨房、储藏室机房各层分布表序号层 次内 容备注1一层配电房、变电房、油机房、储油间2二层传输机房6.2建筑设计 设计的主要依据 国家现行主要设计规范： (1) 民用建筑设计通则GB50352-2005 (2) 建筑设计防火规范GB50016-2006（2006年版）(3) 电信专用房屋设计规范YD5003-2005 (4) 邮电建筑防火设计标准YD5002-94 建筑高度 XX综合楼地上五层，室内外高差 0.3米，一层的层高为4.29、80m，二四层为3.6m，五层为4.5m。建筑总高度为20.4m。 建筑造型要求 XX综合楼地理位置显著，要求该项目在体量、高度及造型上有强烈的现代气息，而且，通信是新技术的代表，应该体现新技术超前发展的特征，造型力求新颖、美观、环境优美。建议外墙采用金属涂料。 建筑装修要求 填充墙材料的选用本着实用、耐久、节能、经济的原则，采用轻质材料，既符合国家政策，又可减轻自重荷载，以降低工程造价。 外墙装饰材料的选用以耐久、美观、经济为原则，色彩淡雅而又不失生动活泼，体现通信建筑的独特风格。外墙面采用涂料（局部为石材），间以色彩、线条及图案变化，清新明快，色调富于变化。 建筑面积划分 XX移动综合楼面30、积总体划分如下： 表6 建筑面积划分表 单位：平方米 序 号名 称面积（平方米）备 注1营业办公综合楼2051.35共五层2食堂148一层3机房299.8两层4合 计2499.15 设计依据的技术标准 本项目综合楼为多层建筑，耐火等级为二级，地处夏热冬冷地区（区）。建筑重点部位如营业、接待等采用中档装修，其余按普通标准进行装修。 6.3结构设计 结构设计依据 （1）XX县地震基本烈度6度，本工程抗震措施按6度抗震设防要求。 （2）风荷载、雪荷载标准值：根据建筑结构荷载规范GB50009-2001取值。 （3）设计采用规范： 建筑结构荷载规范（2006年版） GB50009-2001 电信专用房31、屋设计规范 YD5003-2005 混凝土结构设计规范 GB50010-2002 建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 建筑抗震设计规范（2008年版） GB50011-2001 设计要求 （1）设计原则 本工程为XXXX公司XX综合楼工程，设计使用年限为 50 年，建筑物结构安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，建筑抗震设防烈度按6度计算，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，按6度采取抗震措施。 （2）荷载取值： 按照电信专用房屋设计规范（YD5003-2005）和建筑结构荷载规范（GB50009-2001）取值，建设单位有特殊要求的，按建设单位要求取值。活荷32、载电力室 机房通信用房 基站档案室仓库 楼梯走廊 屋面 上人屋面不上人 办公 （KN/ m2） 1610 7 1253.5 2 0.52 表7 楼面活荷载取值表其他未说明荷载均按建筑结构荷载规范（GB 50009-2001）(2006 年版)要求取用。 结构类型 综合楼工程采用框架结构体系，适当增加建筑周围主框架梁截面以提高抗震能力。在主框架梁间布置普通钢筋混凝土十字交叉梁，减小楼板的跨度，考虑到防火及抗震要求，楼板选用经济、实用、刚度大的普通现浇混凝土楼板。 6.4建筑设备及相关设施 本项目将在2011年下半年交付使用，楼宇自控设备要尽量考虑符合新技术发展要求。照明设备要求有庭院灯定时点灭控33、制，停车场照明定时点灭控制。 给排水设备智能化程序为给水、污物、污水泵运转状况监视故障警报；给水及污废水泵离峰时间运转控制等。 消防管理自动化需有消防设备运行监视，火警区域状态监视、故障报警，自动喷水各区域状态监视、故障警报，防排烟设备各区状态监视、故障警报，各式消防泵定期通知测试及开列保养工作单，紧急广播之顺序播放，自动报警，空调及相关通风系统自动停止，消防系统有关管路水压侦测，送风、排烟设备控制。其它一系列设备包括综合布线系统、计算机网络系统、安全防范系统(含监控、防盗报警)、有线电视系统、公共广播系统、门禁系统、UPS不间断电源系统、会议系统、综合管路系统。大楼相关设施 （1）给排水 院34、内用水从县市政给水管网接入，包括生产用水，生活用水和消防用水。室内排水采用雨污分流，污水经由化粪池处理后与废水同经污水管道排入县市政管网，场地雨水和屋面雨水经雨水管排入县市政管网。 （2）供电电源本建筑工程包括办公综合楼及其机房、食堂等附属建筑，均属多层民用建筑，电气负荷以三类负荷为主，此外消防用电负荷、应急及疏散照明、机房设备、综合楼内营业厅和基站等按二类电气负荷设计。 本工程供电电源：综合楼、食堂采用0.4kV低压进线，移动机房内的变压器电源采用10kv的电源进线，内设置400KVA高低压配电系统。另外在建筑物内设自备应急电源。自备应急电源采用自启动柴油发电机或EPS集中式应急电源，以满足35、二类负荷的供电要求，EPS的备用供电时间为90min。根据现场施工要求，业主另需增设一台150KVA的临时施工变压器。用电负荷 本工程拟设0.4kV低压配电室及自备柴油发电机房，各层设低压配电小间，便于运行维护。配电系统 本工程配电系统采用TN-S系统，放射式与干线式相结合。办公楼内低压配电竖向采用金属桥架，水平配电系统采用吊顶内或在楼板内暗敷设，消防负荷及重要负荷采用双回电源供电，并设末端电源自动切换装置。（3） 照明系统 本工程照明系统包括正常工作照明系统及事故应急疏散照明系统。 营业厅、会议室等正常照明满足照度要求及均匀性要求，光源均采用高效节能灯具，办公用房按照其使用性质设计相应的照明36、系统，食堂、营业厅等照明按功能要求进行分区控制。 应急照明及疏散指示照明，采用自带电池的两用型灯具，应急供电时间大于30min，应急照明平时就地控制，火灾时强制点亮。 弱电系统本工程弱电系统包括有线电视系统，电话及宽带通讯系统等。其中部分弱电系统的设计与调试由具备相应资质的系统集成公司完成。（4）暖通 本工程采用一拖多分体空调，具体形式在方案设计阶段确定。 （5）消防 本建筑为多层建筑，建筑防火等级为二级。根据 GB50016-2006建筑设计防火规范（2006年版）设计，院内设室外消防系统，各建筑物根据规范要求设室内消防系统。（6）防雷、接地 根据本地区雷电强烈程度和建筑等级确定本工程防雷等37、级。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应和防雷电波的侵入，并设置总等电位联结MEB及局部等电位联结LEB。 屋面接闪器由避雷带和避雷针组成，避雷带采用10热镀锌圆钢沿屋面女儿墙、楼梯间屋顶、构架及其它突出部分明敷。 防雷引下线利用柱用内主筋通长焊接，利用基础钢筋作为接地极，防雷接地装置均应焊通成闭合的电气回路。 防雷接地、电气设备的保护接地及总等电位联结等均共用同一套接地装置，接地电阻要求不大于1欧姆。7节能本项目标准层面积均在500m2左右，地处夏热冬冷地区。大楼的屋面采用保温隔热措施，传热系数0.90W/M2K。墙体采用加气砼等相类似的保温砌块材料，传热系数1.5W/M2K。双层热反38、射镀膜玻璃，在减少能源消耗上亦有良好效果。 外墙根据不同朝向确定传热系数与遮阳系数，其余专业均按标准执行。 本工程能耗主要是电。电的耗量除生产设备外，绝大部分为空调和照明用电。采取以下节能措施： 配变电所设于接近负荷中心处，以减少线路损耗。 在低压侧利用电容器进行集中无功补偿方式以降低功率损耗。 选用高效节能灯具和光源以提高光效。 建筑设计贯彻执行国家公共建筑节能设计的相关标准， 采用屋面、 墙体隔热保温层，外门窗为塑钢或中空玻璃门窗，在减少能源消耗上亦有良好效果。 综上所述，本项目大楼是符合节能要求的。 8 环境保护 随着改革开放、经济建设的迅速发展，我国政府对环境保护工作日益重视，国家制定39、的环境保护规划已经纳入国民经济和社会发展计划，国家采取有利于环境保护的经济、技术政策和措施，使环境保护工作同经济建设和社会发展相协调。因此电信工程建设应当尽可能减少对环境的影响。本综合楼的建设和使用必须执行“中华人民共和国通信行业标准通信工程建设环境保护技术规定”，结合综合楼所装设备，需采取必要的措施，达到对环境保护的要求。 本工程为综合性建筑，无污染粉尘，不排放有毒污水，仅排放生活污水，污水排入市政排水管网。 主要通风空调设备均选用节能低噪声产品，设备布置于单独房间内，并进行减振及消声处理。离心风机、水泵减振采用弹簧减振器，吊装空调机组、轴流风机采用减振吊架，风机出口设置阻抗或复合式消声器。40、空调系统及送排风系统均设消声器消声，以降低室内噪声。 9 劳动安全及卫生 9.1劳动安全 （1）土建安全 本项目抗震类别：6 度抗震设防。框架抗震等级均为四级。基础设计等级：暂按丙级。设计使用年限：50年。卫生间采取了防滑措施。 （2）防火安全 在防火设计中按现行国家标准规范和原邮电部部颁规程设计。局院内设室外消防系统，各建筑物根据规范要求设置室内消防系统。（3）电气安全 在各种电器设备中，做好防雷防静电和接地保护设计。各种电器设备采用安全罩等保护措施，符合国家劳动安全标准。 9.2卫生防护 （1）生活给水 以城市自来水为水源，从城市供水干管分别引两条 DN150 管径的自来水管成环状向本小区41、供水。 （2）排水 生活污水、粪便污水、厨房含油污水等污水与雨水采用污雨分流系统，经处理后排放。 （3）通风 每个卫生间均设置排风系统，污浊空气尽可能排至远离人群的区域。 （4）垃圾处理 室外设垃圾收集箱，集中处理垃圾。 10 招标与建设进度安排的建议招标与建设工期1、根据建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定，建设期为2年，为确保项目能保质如期完成，按有关规定实行招标建设。招标项目名称招标范围招标组织方式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标项目土建和安装采购设备2、根据XX业务发展需求和项目进度的可能，列出项目建设期的进度表，望有关部门密切配合，按期完42、成。 表8 本项目建设进度表项 目时 间备 注可研编制和审批2010年 1月建筑方案编制和审批2010年3月落实相关手续土建初设和审批2010年5月土建施工图设计2010年6月施工图报批及招标2010年7月至9月土建施工2010年11月至2011年7月竣工验收2011年8月交付使用2011年8月历时20个月11 投资估算和资金来源 11.1 投资估算 估算依据 工程费用估算依据包括： （1）建筑方案图纸和说明； （2）同类工程竣工结算资料； （3）XX移动提供的相关资料。 工程其他费用编制依据如下： （1）建设单位管理费，XX壮族自治区财政厅转发财政部关于基本建设财务管理规定的通知，桂财建2043、03号文。 （2）设计费，根据工程勘察设计收费标准（2002修订）。 （3）工程监理费， 根据发改价格2007670 号 建设工程监理与相关服务收费管理规定 。 （4）招标代理费，国家计委计价格20021980 号。 （5）可研编制费，桂价经字200088 号文。 （6）人防易地建设费，XX壮族自治区物价局、财政厅、人民防空办公室，关于印发XX壮族自治区防空地下室易地建设收费管理规定的通知。 （7）新型墙体材料费，XX壮族自治区财政厅 建设厅关于印发XX壮族自治区新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施细则的通知(桂财综200425号)。 （8）其余费用根据XX政府相关规定或参考同类项目。 投资44、估算其他说明 （1）预备费按5%考虑； （2）变配电依据同类工程暂定容量； （3）总投资未包括油机设备、零星电器及办公家具投资； （4）工程其他费用为参照同类项目暂定取费，应在方案阶段加以核实调整； （5）不含土地费用280万元。 工程投资估算 本项目建设期投资分土建工程与安装工程，根据各专业近期的设备容量和建设规模，确定的该项目建筑工程总投资估算如下表所示。表9 项目投资估算表项目投资估算表 序号 工程及费用名称投资(万元)估算指标单位数量单位指标(元)1建筑安装工程费973.06平米2499.153893.581.1建筑工程515.41平米2499.152062.35综合楼土建340.5245、平米2051.351660.00 综合楼装修90.72平米1851.35490.00服务厅装修20.00平方200.001000.00 食堂土建17.76平米148.001200.00 食堂装修4.44平米148.00300.00机房土建35.98平米299.801200.00 机房装修6.00平米299.80200.00 1.2安装工程费366.07平米2499.151464.79生活给排水7.5平米2499.1530.00 消防给排水7.5平米2499.1530.00 电气系统34.99平米2499.15140.00 变配电系统72.00KVA4001800.00 消防报警19.99平米246、499.1580.00 空调系统109.96平米2499.15440.00 弱电工程49.98平米2499.15200.00 办公接入设备32.00餐饮设备8.00电梯设备24.151.3室外附属工程74.06平米2002.12369.93 室外电气10.01平米2002.1250.00 室外弱电2.50室外给排水12.01平米2002.1260.00 绿化14.24平米949.20150.00 垃圾收集处3.00万元大门及门牌3.00万元室外广场铺装4.90平米272.00180.00 生态砖停车场3.24平米324.00100.00 硬地面6.17平米385.47160.00 围墙15.047、0万元1.4建设工程检验试验费17.52万元检验试验费(建筑工程)7.73万元515.411.50%检验试验费(安装工程)2.33万元.1检验试验费(消防工程)0.60万元19.993.00%.2检验试验费(其他安装工程)1.73万元346.080.50%检验试验费(园林工程)0.3万元59.830.50%检验试验配合费0.96万元955.550.10%沉降观测费2.00万元防雷装置检测费1.0万元节能检测费3.2万元2其他费用213.62万元2.1与土地有关的费用万元2.2建设单位管理费14.60万元973.061.50%2.3地质勘察费2.00万元2.4项目总设计费41.17平米土建设计费48、25.53平米638.354.00%装饰设计费4.85万元121.154.00%弱电设计费2.00万元49.984.00%变配电设计费2.88万元72.004.00%室外工程设计费2.96万元74.064.00%2.5施工图审查费(8%)2.95万元36.868.00%2.6可研编制费5.70万元1144.902.7施工监理费29.09万元973.062.381%2.8工程保险费(0.3%)2.92万元973.060.30%2.9招投标代理费6.42万元973.060.66%2.10招投标预算编制费1.93万元6.4230%2.11城市建设配套费(3%)29.19平米973.063.00%2.49、12散装水泥专项基金0.40万元2.13劳动保险费19.46万元973.062.00%2.14建筑工程施工人员意外伤害保险1.95万元973.062.002.15人防建设费4.50平米2499.1518.00 2.16白蚁防治费0.50平米2499.152.00 2.17新型墙体材料费1.15平米2499.154.60 2.18环保影响评估费2.00万元2.19建筑垃圾处理费0.07平米2499.150.28 2.20环保排污费0.62平米2499.152.50 2.21三通一平20.00万元2.22高可靠性供电费用16.00KVA400400.00 2.23市电引入费、供水接口费10.00万50、元2.24城市综合技术服务费1.00万元3预备费5%59.33万元1186.695.00%工程总投资1246.02万元2499.154985.7711.2 资金来源本工程建设包括土建工程建设与安装工程建设，估算总投资为1246.14万元。本项目资金全部为XX通信集团XX有限公司自筹解决，全部资金来源已落实。12 经济评价 12.1 经济评价原则和方法 本项目建成后为通信生产提供办公用房和附属用房，是通信工艺形成生产能力的必要条件。由于项目属于XX通信集团XX有限公司投资，建成后将服务于整个XX地区的移动用户，相当于XX通信集团XX有限公司在XX县新增了一项规模较小的基础工程。虽然新增资产可独立51、核算，但本项目业务扩展后的新增收入却难以独立、准确地计算，本项目财务盈利能力分析也就缺乏应有的可靠数据。本项目的运营资金来源于XX移动的再分配收入。因此，经济评价不进行具体财务盈利能力指标的计算，只进行财务生存能力分析。 12.2财务分析 本项目的功能定位是XX移动综合楼，属于非经营性项目，没有直接的营业收入，财务分析应主要分析项目的财务生存能力。由于项目的建设资金全部为自筹，不存在债务和借款偿还。 基础数据 .1 计算期 项目计算期取15 年(20102025 年)，建设期 2 年(2010年2011 年)，生产期13年(2012年2025年)。 .2 固定资产余值计算 折旧年限按30年计，52、 固定资产净残值按3%计； 未提完的基本折旧列入余值。 .3 流动资金的测算 根据XX移动分公司近年来的调查资料， 流动资金按正常年份生产总成本的20%近似估算，并根据需要分年度投入。 .4 年总成本测算 年总成本由通信业务成本、管理费用和财务费用构成。 (1) 通信业务成本 包括折旧费和房屋修理费两项。本方法评价的是单独的土建项目，因此通信业务成本中与人员相关的项目不予考虑。 a.折旧费按分项固定资产折旧率计算； b.修理费取定为固定资产投资的2%；c.低值易耗品按0.8万元/人年，本通信楼按照配备4名大楼管理人员考虑。 (2) 管理费用 包括无形及递延资产的摊销、经营管理费以及财务费用。递53、延资产按5年摊销，经营管理费原则上不予考虑， 因需对大楼的物业人员进行相应管理，考虑物业外包，物业管理费用为8万元/年。 (3) 财务费用 财务费用包括利息支出和其他财务费用。 其他财务费用取定经营成本(不含其他财务费用)的3。 财务分析结论 根据总成本测算（见附表总成本费用估算表），本项目总成本费用为66.4 万元/年，项目经营成本为29.9 万元/年，占整个XX移动的年总成本比例很小，完全具备项目的维持运营能力。 12.3风险分析 外部风险：本项目拟在 2011 年8月完工，在建设期内，本项目的外部风险，如国家宏观经济环境、社会环境，政府对项目建设的政策基本面都比较稳定，不会发生大的变化，54、房产市场发展态势良好，房屋销售和租赁价格不会出现大的波动。 内部风险：内部风险包括资金风险、工程技术风险、项目管理风险。由于项目建设采用招投标方式，本项目只需在勘察、设计、施工、监理各个环节合理控制造价、质量、进度。一般不会出现大的风险。 综上分析，总的来说，本项目的风险较小。 12.4.1 风险防范对策 项目管理风险是主要风险，应严格执行项目管理流程，采用全过程造价控制方法，对造价、质量和进度进行综合控制。 12.5 国民经济评价 根据发改投资20061325 号附件“关于建设项目经济评价工作的若干规定”中第六条的有关内容，本项目可不进行国民经济评价。 13 研究结论与建议 综上所述，本项目技术、经济、社会、环境可行。建议做好设计、落实资金、加强质量管理、造价管理和进度管理，严格控制项目的各项费用, 尽快实施。