1、疗养院改建国际贸易中心工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月27可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论 1 第一节 项目概况 1 第二节 可行性研究报告编制依据 4 第三节 项目建设的背景和必要性 4第二章 市场需求分析 7第一节 XX市概2、况 7第二节 XX市房地产综合分析 7第三节 XX市住宅市场分 15第四节 XX市写字楼市场分析 21第五节 XX市酒店式公寓市场分析 27第六节 XX市酒店供需市场分析 30第七节 XX市商业零售市场分析 32第八节 国内外代表城市房地产市场分析 34第九节 项目的优劣势分析 39第三章 项目建设规模 44第四章 建设场址及条件 46第一节 建设场址 46第二节 建设条件 47第五章 总体规划建设方案 52第一节 设计依据 52第二节 设计指导思想与原则 52第三节 规划建设方案 53第四节 公用工程 58第六章 环境保护、节能与节水 64第一节 环境保护 64第二节 节能 65第三节 节水3、措施 66第七章 劳动安全、卫生和消防 68第一节 劳动安全与卫生 69第二节 消防设施 65第八章 组织机构与人力资源配置 69第九章 项目进度计划安排 70第十章 投资估算和资金筹措 71第一节 投资估算 71第二节 资金筹措及使用计划 73第十一章 经济效益评价 74第一节 评价说明及财务基础数据 74第二节 项目财务分析与评价 76第十二章 结论 81第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：XX国际贸易中心（济南军区XX第一疗养院第二疗养区改造一期工程）二、建设地址：三、开 发 商：四、开发单位基本情况XX中XX置业有限公司注册成立于2005年9月22日，是由XX中金实业股份有限公4、司和重庆渝能产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于XX市香港中路52号时代广场10层，法定代表人为司荣彬，注册资本1亿元人民币。公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验五、项目建设规模及主要内容XX国际贸易中心（济南军区XX第一疗养院第二疗养区改造一期工程）总占地面积18229.2平方米，规划总建筑面积327449平方米，其中：地上建筑面积264995平方米，地下建筑面积62454平方米。XX国际贸易中心由A区、B区、C区三组建筑构成，其中：1、A区：位于山东路6号，占地面积5067.7平方米，规划建筑面积1135、141平方米，其中：商业裙房19178平方米（16层），五星级酒店式公寓76615平方米（750层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等17348平方米。2、B区：位于香港中路8号，占地面积6494.8平方米，规划建筑面积119094平方米，其中：商业裙房20921平方米（16层），甲级写字楼28298平方米（722层），五星级产权式酒店47669平方米（2348层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22206平方米。3、C区：位于东海西路31号，占地面积6666.7方米，规划建筑面积95214平方米，其中：商业裙房20921平方米（16层），高级公寓51393平方米（7436、层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22900平方米。六、项目总投资及资金来源1、项目总投资初步测算，项目建设总投资为288281.36万元，其中：土地成本95568万元，建筑安装工程费用153115.72万元，其他费用21576.86万元，预备费用5240.78万元，建设期利息12780万元。分区计算投资，A区建设投资为92250.6万元，B区建设投资为113260.55万元，C区建设投资为82770.21万元。2、资金来源项目建设所需资金288281.36万元，拟通过以下渠道筹集：（1）建设单位XX中XX置业有限公司自筹资金110000万元；（2）申请银行贷款或信托贷款10007、00万元；（3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金78281.36万元。七、经济技术指标主要经济技术指标汇总表序号项 目单位总指标A区指标B区指标C区指标1占地面积平方米18229.25067.76494.86666.72建筑面积平方米327449113141119094952143建设总投资万元288218.3692250.6113260.5582770.214销售收入万元851845283448.4319455.8248940.85销售税金及附加万元46851.4815589.6617570.0713691.786土地增值税万元185938.1864258、8.3766382.1555297.677销售利润（税前）万元296700.18100011.83109464.887223.548税后利润万元198789.1267007.9373341.4258439.779投资利润率%102.92108.4196.65105.3810投资利税率%183.67194.97170.77188.7311所得税后财务内部收益率%59.6245.9244.2860.2212所得税后投资回收期年2.543.153.152.8713所得税后财务净现值（IC=10%）万元15663739663445706417714所得税前财务内部收益率%85.6566.3263.849、86.1115所得税前投资回收期年2.312.842.852.4216所得税前财务净现值（IC=10%）万元2477196414872329101273第二节 可行性研究报告编制依据一、投资项目可行性研究指南（试用版）二、建设项目经济评价方法与参数（第二版）三、房地产开发项目经济评价方法四、山东半岛城市群总体规划五、XX市城市总体规划六、XX市发展和改革委员会关于XX国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸2006311号）七、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字200622号）八、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）九10、中华人民共和国建设工程规划许可证（青规建管字200727号）十、建设单位提供的其他资料第三节 项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景按照总后勤部的通知精神，济南军区XX第一疗养院将第二疗养区内约2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，XX中XX置业有限公司以9.1亿元中标，2005年9月26日，济南军区联勤部与XX中XX置业有限公司签定了“军用土地使用权转让合同”，将该宗土地使用权转让给XX中XX置业有限公司。2006年3月9日，XX市规划局以青规函业字2006155号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。2006年7月15日，XX市规划局核发了该项目的建设用地规划许可证（11、青规用地字200622号）；2006年7月29日，XX市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）；2006年8月3日，XX市发展和改革委员会关于XX国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸2006311号）对该项目予以核准立项；2007年4月30日，XX市规划局核发了建设工程规划许可证（青规建管字200727号）。二、项目建设的必要性1、符合XX市城市总体规划和楼宇经济发展规划XX市城市总体规划中提出：沿山东路、香港中路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主“城市主中心”，并作为XX市的中心商务区。12、因此，XX国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，符合XX市发展楼宇经济的规划。2、有利于促进XX市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。在建的XX国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。3、符合XX市中央商务区（CBD）的建设规划XX东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖山东路、南京路、福州路的部分地区，已经规划作为C13、BD中心，并且已经建成了近300万平方米。在建的XX国际贸易中心位于香港中路8号（XX金融街），地处XXCBD的核心地带，在此规划建设国际5A写字楼、五星级酒店、商场、公寓，完全符合XX市中央商务区（CBD）的建设规划。第二章 市场需求分析第一节 XX市概况XX市地处山东半岛南部，位于东经11930121 00、北纬35353709，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。2005年末全市总人口74014、.9万人，其中：市区265.43万人，所辖五市（县级）475.47万人。2005年，全市实现生产总值（GDP）2695.5亿元，增长16.9%。其中，第一产业增加值174.64亿元，增长0.4%，第二产业增加值1399.75亿元，增长20.0%，第三产业增加值1121.11亿元，增长16.0%。三次产业的比例关系调整为6.5：51.9：41.6。全市实现地方财政一般预算收入176.34亿元，增长35.1%；地方财政一般预算支出203.06亿元，增长23.4%。税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入（含海关代征）393.01亿元,增长15.1%；地税税收收入120.88亿元,增长20.0%。15、第二节 XX市房地产综合分析一、XX房地产发展阶段分析房地产业是基础性、先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。XX市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。从1992年以来，XX市房地产业的发展大致经历四个发展阶段：即增长扩张期（92年到95年）；回落调整期（96年到97年）；复苏回升期（98到99年）；新一轮快速发展期（2000年以来）。1、增长扩张期（1992-1995）1992-1995年，在国内房地产热和XX行政办公中心东移战略的带动下，XX房地产市场经历了一轮快速增长，包括92到916、3年的爆炸式增长（施工面积和商品房销售面积增长均超过130%），94年的调整巩固（施工面积和商品房销售面积分别略降2.06%、3.28%），95年的进一步增长（施工面积和商品房销售面积分别增长43.72%和14.85%）。XX市房地产1992-1995概况 单位：万平方米年份房地产开发投资（万元）施工房屋面积同比增长%实际销售商品房屋面积同比增长%房地产开发企业数量1992-258.95-39.51-1781993-610.75135.8693.18135.842171994374001598.14-2.0690.12-3.281821995539000859.6543.72103.514.817、52542、回落调整期（19961997）经过9295年的过快膨胀，1996、1997年两年，XX市房地产进入小幅盘整回落和调整期。房地产开发投资额分别同比下降7.1%、9.8%，1996年实际销售面积同比下降了5.1%，竣工面积分别同比下降5.2%、11%。在经过短期的调整后，XX房地产销售面积在1997年出现了31.6%的增长，预示着房地产走势的新一轮启动。XX房地产1996-1997年发展概况 单位：万平方米年份房地产开发投资（亿元）同比增长%施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长%企业数量199650.1-7.1815-5.298.2-5.1240199745.2-9.8725-1118、12931.63113、复苏回升期（1998-1999）进入1998年和1999年，XX房地产市场又逐渐升温，98、99年房地产开发投资额分别同比增长11.95%、28.06%，施工面积同比增长15.88%、3.27%，实际销售面积同比增长53.78%、30.26%。XX房地产1998-1999发展概况 单位：万平方米 年份房地产开发投资（亿元）同比增长%施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长%企业数量199850.611.95840.1415.88198.6753.78393199964.828.06867.63.27258.7830.263784、新一轮发展期（2000至今）从2000年19、起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景下，XX市的房地产发展进入了一个新的快速发展阶段。二、XX市一级市场状况XX市区东部为崂山山脉，北部为环境较差的传统工业区及老城区，所以基于XX的特殊地理情况以及城市迅速发展的刚性需求，XX市区当前土地资源极端紧缺，尤其是沿海CBD区域已近乎无地可用。XX近几年的火爆楼市更是引得国内地产大鳄进入本地市场，对地块的品质要求愈来愈高，引发在XX一级市场上的竞争更加激烈，拍出众多“天价”地块。来通过近来XX市市区几宗土地交易可以明显察觉土地的珍缺性。1、 市北区西吴家村地块 2007年2007年9月5日，通过挂牌出让及拍卖方式，XX市位于市北区西吴家村220、50号的（山东路）地块，在拍卖会上经历了279个回合的较量，最终以16.1826亿元的总价成交，楼面地价达到8330元。2、 银川西路A地块 2005年2006年6月18日，位于市南区银川西路土地面积近1.8万平方米的A地块以5120元平方米的楼面价被某地产公司拍得。此地块位于CBD区域之外，在交通、配套等方面均与国贸中心项目有较大差距。 3、 奥帆赛地块 2005年 奥帆赛地块作为建设市场化运作的一部分，也被XX市政府挂牌出售。奥帆赛地块位于奥运分村东侧，南侧直接面向大海的奥运一号地块以16000元平方米的楼面价成功交易。此地块的挂牌起始价已远远超过了目前市区的最高地价，堪称新的地王。 三、21、XX市房地产整体发展现状1、板块划分：城市地段层级基本形成，价格和物业档次形成明显区隔。李沧和四方区板块：以大量经济适用房和部分低端商业、低端住宅为主。中部板块： 以普通城市住宅和中档商业为主。西部滨海板块：围市政府、香港路有众多高档商业及办公楼，区内多为中、高档普通住宅。东部滨海板块：以银川东路为界，南部为滨海高档住宅区；北为中端档次住宅物业。 市北区二级地段房价在00-500元市南区沿海一线一级地段房价在000-5000元4000-000元四方区三级地段房价在 000-7000元崂山区沿海一线一级地段房价在6000-5000元附：香港中路CBD板块概况项目特征：板块内多数为高端住宅、公寓及22、办公类产品。以高层、超高层建筑为主。在建筑设 计、工程质量等方面代表XX的最高水平。板块特征：拥有优异的自然资源和全市最为丰厚的城市配套资源。 投资类产品获得市场青睐，高价位的豪宅相对压力较大。代表性项目：东海路9号、数码港、颐和国际、瑞纳康都、燕岛国际公寓、麦岛金岸高端住宅类：东海路9号、香港置地广场、燕岛国际公寓未来上市项目：XX国贸中心、奥帆赛项目、凯悦中心、乾豪国际广场、万邦中心、世纪广场等2、经济背景2006年全市房地产开发投资继续保持较快的发展态势，完成投资268.36亿元，同比增长19.9%，比上年回落15个百分点，比2006年一季度、二季度、三季度，分别降低17.1个百分点、823、.8个百分点、3.4个百分点。 按投资用途分，完成住宅投资199.61亿元,同比增长23.2%,占全部投资额的74.4%，较上年提高了2个百分点；办公楼18.13亿元,同比增长30.7%,占全部投资额的6.8%，比上年提高了0.6个百分点；商业营业用房投资22.61亿元,同比增长25.6%,占全部投资额的8.4%，所占比重较上年提高了0.4个百分点；完成其他用房投资28.02亿元，占全部投资的10.44%。住宅投入加大，占比上提，房地产开发主体地位得到进一步的加强。2006年，市内四区、市郊三区、五市等板块区域特征明显。从投资进度看，市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大，占全市房地产开发投资24、的比重进一步提升。在全市房地产开发投资中，累计完成房地产开发投资105.7亿元，同比增长47.1%，高出全市增幅27.2个百分点，占全市房地产开发投资的39.4%，比去年提高7.3个百分点。五市完成投资57.92亿元，增长19.5%，增幅低于全市增幅0.4个百分点。市内四区完成104.7亿元，仅增长1.2%。从施工面积看，五市施工规模扩张较快，全年为985万平方米，增长27.8%，其次是市郊三区1071万平方米，增长2.3%，市内四区仅增长1.2%。从竣工面积看，市内四区好于其他板块，全年竣工面积为240.5万平方米，增长6.6%。“十一五”期间，XX市市南区将进一步明确东部、西部两个功能区以25、楼宇经济为主的经济形态，严格控制土地使用方向，提高土地集约利用强度和单位土地产出效益，大力发展楼宇经济。预计在未来5年里，集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，同时对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程，预期新增商务楼宇面积120万平方米；以产业联动、产业互补为主导，以适当的激励政策为辅助，引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融、总部、贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色；完善楼宇税源综合服务，确保楼宇企业税收及时、按量落地，到“十一五”末，全区税收过千万元的楼宇争取达到40座，楼宇税收占全区总税收超过60%；引导26、楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，使楼宇成为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到1万家，总部型企业达到500家。3、市场现状（以2006年15月份为例）2006年1-6月XX房地产开发投资稳步推进，2006年16月份，全市完成房地产开发投资117.43亿元，同比增长28.7，低于固定资产投资增幅8.9个百分点，比上年同期回落27.1个百分点。按投资用途划分，前6个月完成住宅投资91.5亿元，比去年同期增长50，高于全市房地产投资增速21.3个百分点，占全市房地产开发投资的77.9，比去年同期提升了11.1个百分点；办公楼投资8.25亿元27、，同比增长2.2；商业营业用房和其它用房投资额为7.04亿元、10.63亿元，分别下降3.8、28.5。 2006年前6个月，XX市房屋销售面积281.4万平方米，其中：期房销售面积176.2万平方米，占XX市房屋销售面积比重为62.6%，同比提高17.4个百分点；现房销售面积105.2万平方米，占37.4%。XX市房屋销售额124.2亿元，其中：期房销售额为81.7亿元，占比重为65.8%，同比上升13.5个百分点，现房销售额为42.5亿元，占比重为34.2%。销售2006年15月份，全市房屋销售面积237.3万平方米，其中，现房销售面积89.9万平方米，占比重为37.9，期房销售面积14728、.4万平方米，占比重为62.1；全市房屋销售额102.8亿元，其中，现房销售额为36亿元，占比重为35，期房销售额为66.8亿元，所占比重为65。 此外，和记黄埔、浙江绿城、上海实业等全国知名品牌开发企业的进驻，为XX市整个房地产行业的发展带来了极大的影响。他们的到来为XX的房地产市场楼盘品质的提升带来了先进的理念，必将使XX楼盘项目各方面的指标在现有的基础更上一层楼。第三节 XX市住宅市场分析1、市场概况2005年，虽然国家宏观调控对市场产生一定冲击，但是商品房销售价格分类指数依然是8类指数中最高的，XX房价依旧走高。投资分类指数与新开工面积分类指数接近100%的景气线，反映出国家对房地产金29、融政策的宏观调控已显出成效，投资结构调整只是刚刚开始。应开工而未开工项目的增加，明年房地产市场供应量会相对缩减，供需关系仍将持续卖方市场。图2-4在奥运效应影响下，XX城市建设正在逐步向高水平完善，房地产后期价格总体走势判断仍应是上升趋势。虽然受到国家宏观调控的影响，但是2005年房屋销售价格较上年依然呈上升态势，较2004年的涨幅高0.6个百分点，涨幅位居全国三十五个大中城市首位，其中2005年四季度较上年同期上升19.8%，其涨幅创七年来的新高一至三季度累计，XX市的商品房价格涨幅达13.8%，高于全国平均水平4.4个百分点。经济适用住房价格涨幅较大，全年平均较上年上升14.5%。普通住宅30、价格继续窜高，2005年较上年上升14.1%。高档公寓价格继续上涨。由于XX市沿海环境较好的商品房开发量减少，土地价格大幅上涨，无论从房屋建设在档次和质量以及小区设计上有较大提高，房屋成本有所增加，从而使2005年高档公寓价格较上年上升16.4%。供需矛盾仍是房价上升的重要因素，价格涨幅中炒作因素比例不高，房价泡沫不明显。涨价原因有：住房供需矛盾拉动房价上升。土地拍卖价格大幅度上扬。土地供给与商品房需求矛盾十分突出。住房二级市场发展，进一步活跃了房地产市场。住宅科技含量上升。拆迁成本不断加大。房屋建筑成本不断增加。在价格不断走高的情况下，住宅供需仍基本保持平衡，体现了XX市场旺盛的购买力。2031、05年，各类房产交易总成交84988套，比去年增长10%；总成交金额273.27亿元，同比增长22%。全年市场房价总趋势上扬，但增幅减缓。 根据XX市房地产交易中心的统计，去年成交量占比例最大的是面积在70至100平方米之间的房子，这类住房占总成交套数的44.24%，同比下降2.03%；其次是面积在100至150平方米的房子，这类住房占总成交套数的24.30%，同比增加1.19%。2、XX高档住宅市场分析XX具有当代意义的第一代高档住宅应该是弄海园。上世纪90年代初就以每平方米过万元的单价傲视岛城群房。而新世纪的后续项目琴岛之星更是以每平方米3万元的价格再创XX之最。2000年前后，XX的又一32、轮高档住宅开发热形成，随着东部的发展成熟，其区位优势逐步显现出来，在东海路两侧及以南靠海区域，出现了一部分豪宅，如明珠花园、浮山湾花园、金海家园等。2003年，XX市的香港中路、东路、东海路、澳门路等周边，大片高品质住宅出现，比较有代表性的是绅园。这时的高档住宅价格大多突破了万元大关，建筑形式也从原先的别墅向高档公寓过渡。2004年到2005年，市区东部沿海区域再次掀起高档住宅的建设高潮，一批高档住宅的新贵将这个区域的居住价值发挥到了极致，如：恒基新天地、海信燕岛国际公寓、领世华府等等。2006年-2007年，XX房地产市场增加了很多由万科、绿城、和记黄埔、等外埠房地产大鳄开发的项目。如今XX33、豪华楼盘每平方米售价已超过3万元，丝毫也不比北京、上海的房价低。市区豪宅几乎全部集中到CBD区域。一个城市的经济核心区形成后，写字楼成为该区域的主要建筑形态，此间偶有公寓项目立项，自然显得炙手可热，像瑞纳康都、燕岛国际等，都属于此。 豪宅出现是一个地区经济发展达到一定程度的标志及必然产物。对2008年奥运会商情及人气的预期及XX市对外开放步伐的加快是XX豪宅诞生的前提条件。在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅，特别是海景豪宅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势。（1）精装修交房已成为高档豪宅公寓的趋势。（2）从销售价格上可以看出，18000元/平方米，已成为区域市场认可的基34、准价格，可作为项目的经济效益测算依据。（3）本地购买力不容忽视：玺景园有7套别墅为本地企业家购买。2005年外地购房者比例仅占11.4%，随着XX经济的发展，越来越多的私营企业及民营企业家成为XX豪宅的购买者。（4）市场对海景豪宅存在巨大的消化力。2.3 CBD区域豪宅分析 在土地资源日益稀缺的情况下，市中心别墅出现空缺，高层建筑中的空中别墅将成为豪宅市场的一个趋势。如2005年推出的豪宅项目，除亚麦山城有少数别墅外，燕岛国际、东海路9号、海纳尊邸都是高层。 与普通别墅相比，CBD的空中别墅还具有地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉。而大跃层、空中花园、阳光房等豪35、华设计，以及星级酒店式的物业服务，让居住高层豪宅更显尊贵。项目名称经济技术指标价格地址海信燕岛国际公寓规划总用地面积53891平方米,地上总建筑面积121752平方米,容积率2.26,建筑密度8.74%,绿地率67.7%,住宅总户数719户,地下停车位550个加上立体车位总共850个车位。起价14000元/平方米，均价20000元/平方米位于澳门路、奥运赛场东侧东海路9号两座50层的塔楼及两层裙楼构成，楼高180米精装销售均价30000元/平方米。东海路与延安三路交界处东北角麦岛金岸项目地处XX市崂山区与市南区结合部，占地面积72.99公顷，总建筑面积126万平方米，容积率1.73，绿化率为436、5。包括90栋高层及别墅。高层11000起，小高层15000起，别墅30000起海门路8号，香格里拉大酒店西侧TOP颐和国际由31层酒店式商务公寓及40层五星级写字楼组成，40层写字楼高156米为XX第二高度建筑。公寓户型60-140m2，精装销售，写字间大开间设计起价13000元/平方米，均价18000元/ 平方米位于香港中路10号，市政府对面。从上表中可以看到，随着市区土地资源的日益匮乏，以及人们对于高层建筑物业抗性的日益淡化，开发商在追逐利益最大化的前提下，高层建筑物业成为目前市区开发建设的焦点。另一方面，从政府角度出发，高层建筑物业最能体现一个地区经济发展的进程，高层建筑物业也是城市空37、间建筑品质发展程度的最佳体现形式，对于XX市，2008年奥帆赛的举办城市，其市区的形象建设将直接影响到整个城市未来的发展前景。第四节 XX市写字楼市场分析2001年以来，中国加入WTO和申奥成功等利好因素的影响，曾经倍受冷落的写字楼市场逐步走出低谷，租售价格都稳步上升。一、写字楼市场区域对比分析目前，XX市写字楼市场已经形成明显的区域分布。主要以核心CBD 区域（香港路沿线及市政府周边）为主。1、区域供应量分析2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建38、筑面积比2004年底增长67。2、区域租售价格对比分析核心CBD区域平均售价13000-25000元/平方米，平均净租价5元/天/平方米。XX市的大型公司、外资企业的需求多集中于此处，因此租售价较高。3、区域租售率对比分析CBD区域集中了绝大多数的在售写字楼项目，有些目前处于销售状态或者是招租中，出租率在95%左右，出售率在93%左右。4、区域装修配套对比分析CBD区域写字楼的基本配套设施较其他区域完善，除必备的餐厅、电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施。装修外立面主要以玻璃和金属为主、大堂多采用现代风格设计、室内墙面以涂料为主。二、区域写字楼销售状况分析1、39、区域写字楼销售率分析名称销售率XX国际金融中心98%丰和广场85%华仁国际大厦85%光大国际金融中心90%TOP颐和国际100%英德隆大厦99%由于前期当地在售写字楼较少，绝大多数已售完。近期上市的总体销售率在80%以上。CBD区域在售写字楼一般均采用售租相结合的方式。租赁的投资回报率一般可以达到8%。 2、区域写字楼销售价格分析名称均价（元/平方米）XX国际金融中心15880丰和广场15000华仁国际大厦15000光大国际金融中心13000TOP颐和国际18000英德隆大厦15000区域内写字楼的销售均价基本都在13000元/平方米以上，位于香港路两侧，地理位置极其优越，加之其品质较高，配套40、健全，因此售价较高。3、区域写字楼装修配套分析名称装修配套XX国际金融中心外部为玻璃幕，墙裙楼外墙采用进口石材干挂，内部精装修，原装三菱电梯。自控系统、高端通讯系统、卫视系统银行、商务中心、员工餐厅。丰和广场内部为毛坯房，通讯、管理、楼宇、办公自动化。会所、超市、餐厅。华仁国际大厦建筑、消防、保安、办公、通讯自动化，提供酒店式物管。商务中心、票务中心、精品商场、健身房、洗浴中心、美容美发厅、金库、员工餐厅。光大国际金融中心5A级标准写字楼商务中心、会所。区域内写字楼的配套较为齐全，基本上能满足入驻企业的需求。内部装修较为高档，接近5A级写字楼。三、区域写字楼经营状况分析1、区域写字楼出租率分析41、名称出租率光大国际金融中心90%丰合广场85%XX国际金融中心95%华仁国际大厦90%太平洋中心98%世界贸易中心96%中港大厦100%世纪大厦98%新世界数码广场100%环海大厦98%东方航空大厦85%海信大厦100%青啤大厦100%海悦广场95%绮丽大厦100%民航大厦100%时代广场100%从上表中可以看出，各个写字楼的出租率是很高的，CBD中心很多写字楼已经没有空置面积，整个写字楼市场的空置率不是很高。2、区域写字楼出租价格分析名称价格（元/平方米/天）（净价）光大国际金融中心5丰合广场3.8XX国际金融中心5华仁国际大厦4太平洋中心3.5世界贸易中心3中港大厦3世纪大厦2.8新世界数42、码广场5环海大厦3东方航空大厦3.2海信大厦4青啤大厦2.8绮丽大厦2.8民航大厦2.9时代广场3从上述分析中可以看出各个写字楼的租赁均价基本上在3元以上、（净价，不包含物管费在内）绝大部分的写字楼已售完，基本上都是返租。如果客户需要房租发票，租金将上涨20%，物业管理费用最高的可以达到8元左右，但大多数的在3-5元左右。3、区域写字楼装修配套分析名称装修配套光大国际金融中心外部为玻璃幕墙，裙楼外墙采用进口，石材干挂内部精装，修原装三菱电梯自控系统、高端通讯系统、卫视系统，银行、商务中心、员工餐厅。丰合广场内部为毛坯房，通讯、管理、楼宇、办公自动化会所、超市、餐厅XX国际金融中心大堂采用现代风43、格，装修设计、主材以金属和玻璃为主，框架结构。商务中心、票务中心、精品商场、健身房、洗浴中心、美容美发厅、金库、员工餐厅。华仁国际大厦外立面以玻璃为主、大堂采用现代风格设计。商务中心、票务中心。太平洋中心外立面以玻璃为主。内部墙面采用大理石、框架结构。商务中心、会所。世界贸易中心外立面以玻璃和金属为主、大堂地面为大理石、内部墙面为涂料。商务中心、票务中心、健身房、洗浴中心、美容美发厅、员工餐厅。中港大厦大堂设计采用现代风格、内部墙面为涂料。美容美发、商务中心世纪大厦外立面以玻璃为主、内部墙面为涂料。商务中心、员工餐厅新世界数码广场外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面为大理石。商务中44、心、票务中心、健身房、洗浴中心、美容美发厅、员工餐厅。环海大厦大堂设计为现代风格、内部墙面采用面砖。商务中心、干洗店、票务中心。东方航空大厦大堂采用现代风格装修设计、主材以金属和玻璃为主，框架结构。运动场所、会议室海信大厦外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面为大理石。票务中心、银行、会所。青啤大厦外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面为大理石。运动场所、游泳池海悦广场大堂设计为现代风格、内部墙面采用面砖。多功能厅、会所、商店绮丽大厦大堂采用现代风格装修设计、主材以金属和玻璃为主，框架结构。商务中心、多功能厅民航大厦大堂设计为现代风格、内部墙面采用面砖。票务中心、商务中心、45、员工餐厅。时代广场外立面主材为玻璃和金属、内部墙面为涂料、大堂地面为大理石。多功能厅、餐厅、会所等。在进行分析后我们可以发现，写字楼的外立面绝大部分以玻璃为主，大堂多采用现代式风格设计，内部墙面多为涂料，其内部配套较为齐全，各种设施应有尽有，基本上能满足入驻企业的需求。第五节 XX市酒店式公寓市场分析一、XX酒店式公寓概况XX市作为半岛地区主要外商投资城市和著名的旅游城市，欧、美、韩、日等外商投资企业派驻XX高层管理人员和旅居人士逐年增多。外籍和国内中短期驻青高级管理人员对配套完善、管理服务水平较高的酒店式公寓的租赁有一定需求，这种租赁需求在一定程度上促进了XX酒店式公寓的产生。另外，XX市近46、年来的房地产价格持续保持着增长态势，房地产作为投资产品的增值保值性能得到了充分证明，尤其是沿海高档物业因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投资置业者的青睐。众所周知酒店的租金通常要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的，XX的房地产投资者也看到了这一点，因此酒店式公寓在XX也是深受欢迎的。二、XX酒店式公寓概念项目项目名称地址面积配套开发商三度空间柏悦公寓市南区海丰路10号50-120准四星新世界地产瑞纳康都海门路8号31-370精装修华侨房地产海纳尊邸海门路8号59-210精装修百通房地产TOP颐和国际香港中路10号60-145精装修颐中房地产千47、禧龙精英啤酒城东侧78精装修荣昌置业广业锦江（由锦江集团管理）35-80四星广业置业三、个案分析1、瑞纳康都项目由XX华侨房地产开发，位于海门路8号，香格里拉大酒店西侧，总建筑面积10000平米。是XX首座现代意义上的服务式独立产权公寓，并在XX市场上首次引入了Condo的概念。户型从31-370平米，每种户型每层一套，配备全套的家具电器，厨房卫浴设备。由统一的管理公司提供酒店式服务。项目起价13000元/平米，均价15000元/平米，已售罄。客群以个人投资和中小公司商用为主。2、三度空间三度空间位于海丰路10号，由阳光新地开发，物管公司新世界物业。规模2万平米，共计200套，户型面积在52-48、112平米之间。此项目当前二手房价格在12000元以上。3、TOP颐和国际XX颐中地产开发有限公司开发的项目。位于香港路与山东路交汇处，XX市政府对面的黄金地段。2004年11月18日正式开盘。项目分为公寓和写字楼两部分，公寓30层每层13户共390套，写字楼40层每层11户共440套。户型范围为60-145平米，主力户型为60-100平米，已售罄。写字楼共58套，已售罄。项目全装修，并提供酒店式的服务，公寓销售均价为18000元。综上所述，当前酒店式公寓产品在XX市场还处于探索阶段。项目较少，市场缺位点较多。且已有项目多是借用酒店式公寓的概念做推广，稀缺的土地供应、小户型、精装修在项目成功的49、因素中起到了很关键的作用（三度空间、瑞纳康都、海纳尊邸、颐和国际都处在市政府周边及其优越的地理位置）。随着XX市经济和城市知名度的提高，外来旅游和商务活动的更加频繁密集，酒店业多元发展的要求强烈，酒店式公寓作为经济性酒店的一种，具有广阔的发展空间。尤其在XX市场，并不具备严格意义上的规范高档的酒店式公寓。所以物业管理完善、设施条件完备的酒店式公寓更是市场迫切需求的必然趋势。第六节 XX市酒店供需市场分析一、XX市星级酒店供应状况XX星级酒店的供应以三星级数量最大，占到总数的45%，其次是二星级酒店，占到总数的36%，四星级、五星级的酒店总计占到10%。一星级的占到9% 。2003年星级酒店的平50、均出租率约为87%，平均租金在330元/间，香格里拉的平均租金是920元/间，出租率为95%。星级酒店的出租高峰期为2003年6月8月25日，出租率大约在95%左右。二、未来酒店供应浅析2008年奥运会XX的饭店压力很大，目前香格里拉正在进行二期的开发建设，共计投资8亿元，建筑面积8万平方米，大约在300套客房左右，其中包含公寓；海景花园等大酒店同样也在进行二期的开发建设；XX市旅游局预计2008年XX市星级酒店将达到200家，其中最主要的任务是对现有星级的改造和重新评定，当然也要进行新项目的开发。三、酒店分布XX市的酒店主要分布在南部沿海和东部沿海地区，这与此两区域为XX市的主要旅游景点集中51、地关系密切。1、南部沿海酒店分布五四广场、第一和第六海水浴场以及火车站、团岛和码头等，使得此区域人流量大，再加上旅游景点数量较多等原因，从而导致了此区域的酒店数量较多。2、东部沿海酒店分布此段海岸主要属于崂山区，旅游景点数量较少，只有石老人旅游度假区，且历史较短，发展时间不长，所以酒店数量不是太多，但是近年来XX旅游业的发展迅速，石老人旅游度假区、啤酒城、会展中心、高尔夫球场等使得此地人流量逐渐增加，酒店数量也在不断增加。第七节 XX市商业零售市场分析一、XX市主要商圈分析中国加入世贸组织和申奥成功，中国的商业市场全面开放，更多国际化的商业地产业态，如Shoppingmall、国际级购物中心等52、进入中国。在国家整个商业地产快速发展的大环境下，由于XX本身海滨城市的优势，使得XX逐渐向国际化现代大都市迈进，而国际商业地产也就更快地传入XX。目前XX市场活跃的商业项目有，颐中银街、伟东尚城、中联大润发、华鲁御龙广场等。另据悉，位于崂山区的上海证大的大拇指商业项目将陆续在市场推出。XX目前档次较高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。1、香港中路商圈香港中路商圈位于XX商务中心区的核心区域，是随着1994年政府东迁而发展起来的新兴商圈。主要分布了佳世客购物中心、家乐福超市、阳光百货、海韵名品广场、闽江路餐饮休闲街、云霄路美食街、燕儿岛路酒吧街7个商业项目。目前香港中路商圈已经成为了XX档次53、最高、功能最全的商圈，其中家乐福、佳世客、阳光百货、海韵广场为消费者创造了丰富的商品购买机会，而三条街道中的不同特色店铺则可以满足消费者餐饮、娱乐、休闲的多种需求。在多功能业态组合及交通便利的优势下，香港中路商圈所辐射的消费者的地理范围在近几年呈快速扩大的趋势，目前已经成为对全市都具有影响力的城市级商圈，XX全市乃至更广泛区域的人口也越来越多地进入到此商圈进行消费。香港中路商圈主要零售项目列表：项目名称商业零售面积（平方米）落成时间东泰佳世客500001998.1阳光百货250002003.10家乐福380001999.12以XX经济增长速度和XX城市规划发展方向为背景，结合项目位处XX中心商54、务区、邻近海滨观光娱乐景点等多重优势进行综合分析，可以预测本商圈将具备良好的可发展空间。2、中山路商圈中山路商圈位于XX市南区，具有百年的历史，商圈以中山路为轴线向两侧延伸，目前商圈中的主要商家有XX第一百盛、发达商厦、国货、东方贸易大厦以及伊都锦。各商家全部都是百货公司的业态形式，但档次定位各自不同，其中XX第一百盛定位于中档偏高，伊都锦则定位中高档，而发达商厦与东方贸易大厦则基本都定位于中低档次。在香港中路商圈出现以前，中山路商圈一直是XX档次最高的商圈。中山路商圈主要零售项目列表：项目名称商业零售面积（平方米）落成时间第一百盛300001998.9XX国货210001993.12东方贸易55、大厦376001992.8发达商厦320001997.2中山路商业街在过去的上百年中，一直是XX商业的代表，全城市的人口在有机会的时候，购物消费都会优先考虑中山路商圈。但近些年随着XX市区的迅速扩大及东移，导致中山路周边人口快速减少，再加之其停车、交通及竞争因素的影响，使得中山路商圈在市场上的影响力开始大幅下降，所辐射的范围也逐步减小，大部分商家的经营业绩开始出现不同程度的下滑。目前到中山路商圈购物的顾客多是对商场品牌有较强忠诚度的XX本地消费者，到旅游旺季，在临近沿海景点的优势下，商圈将聚集大量的外地游客。XX是中国外资进入较早的城市，外资的较早进入推动了城市商业发展的进程，目前XX的各商圈56、已经是经历了一轮“洗牌”后的结果，洗牌后的XX商圈各自都已经具备了一定的档次特征：香港中路商圈是城市档次最高的商圈，李村商圈档次最低，台东商圈与中山路商圈居于中间档次。第八节 国内外代表城市房地产市场分析一、北京市房地产市场分析北京市统计局“房地产景气指数报告”显示，2006年上半年，北京市房地产市场总体上保持基本稳定，但从抽样调查的数据看，房屋销售价格指数呈上升趋势，各月涨幅依然较高。上半年，北京全市新建商品房价格上涨7.7%，比去年同期提高1个百分点。其中，新建商品住宅价格上涨8.5%，比上年同期提高1.3个百分点。7月新宅均价过万和 6千元以下楼盘全在郊区。16月，北京全市完成房地产开发57、投资640.1亿元，比上年同期增长20.8%。在房地产开发投资中，住宅完成投资333.7亿元，比上年同期增长31.1%；商业服务业等经营性用房完成投资92.9亿元，增长1.4倍；写字楼完成投资75.1亿元，下降4.1%。上半年，全市商品房新开工面积1308.2万平方米，比上年同期增长47.2%。商品房新开工面积增速较快，表明未来的市场供应将有一定保证。但是，上半年全市商品房竣工面积798.6万平方米，比上年同期下降27%。商品房竣工面积下降多，反映出2006年来新出台宏观调控政策后，房地产开发企业出于观望心态，施工进度有所放慢，减缓了市场当期供应量。此外，北京的空置房面积有所减少，16月份全市58、商品房空置面积965.2万平方米，比上年同期下降6.5%，比一季度下降12.2%。表明2006年来，受市场需求较旺及供给量减少的影响，存量房源得到了部分消化。北京市部分代表楼盘租售价情况见下表：项目名称均价（元/平米）项目名称均价（元/平米）北京财富中心50000北京银泰中心40000悦园25000蓝堡24000光华路SOHO27000贡院六号55000国瑞城28000庄胜广场40000北京国贸三期只租不售，一、二期参考租金为2美元/平方/天二、上海市房地产业发展分析“十五”以来上海市房地产业发展迅猛，开发投资规模增加，对上海GDP增长的贡献率不断提高，成为支柱产业，房地产业增加值占GDP比重59、由1995年的3.7%增加到2004年的8.4%；房地产市场不断得到培育和完善。已处高位的房地产价格走势，现已成为主导房地产业和市场供求关系的风向标。上海市社会经济在“十一五”期间将继续在科学发展观的指导下保持快速健康持续发展的良好势头。在我国城市化速度加快和全面建设小康社会的宏观背景下，上海房地产业将面临良好的发展环境：2010年“世博会”是“十一五”上海房地产业发展的重要支撑。上海市部分代表楼盘售价情况见下表：楼盘名称均价（元/）楼盘名称均价（元/）汤臣一品110000公馆7733000泰府名邸21000中远风华园39000滨江兰亭26000慧闲雅居25000永新城30000万科燕南园2560、000华府天地55000济南路8号 60000锦麟天地60000圣和圣广场22000世纪公园25000滨江板块30000陆家嘴滨江公寓40000海上梦苑 22000三、香港房地产市场初步分析1、住宅楼宇长期升浪开始香港特区政府预期2005年，GDP将会增长5.5%。随着香港经济复苏，GDP 恢复正增长，香港房价亦将同纳上升轨道。预估GDP 增幅5.5% ，略低于去年的7.5%。因此预期今年的房价升幅会略逊于去年，2004 年全年房价升幅约为35% ，2005年全年的房价升幅预期可达25%到30%。2005年房价升幅不如去年，不代表楼市开始退潮，相反是楼市长期升浪的开始。长期升势的首年，见底反弹61、上升的力量强大，升幅亦特别惊人。往后房价持续上升数年，直到冲破九七年的高峰，又会引发一次大升市。2、零售业楼宇本土商铺有升幅零售业楼宇香港俗称商铺，商铺市道是各类楼宇中最早复苏的，早在2003年初，便开始蓄势待升，可惜2003年3月爆发非典疫情，商铺市道大受打击。但同年6月非典结束，香港零售市况立刻反弹，商铺市道亦同步回升。2003年中，自由行开始，大批内地旅客抵港，带动香港零售业率先复苏，商铺的租金及售价亦因此见底回升，并且升幅显著。商铺租金指数，由2003年6月的谷底63.9点，持续上升至今。2003年底达87.8点，到2004年底应可上升到90 点的水平，而2004年全年升幅约有2.5%62、。商铺售价指数，由2003年7月的79.4点，持续大幅上升，2003年底达98.2，到2004年底达到120 点的水平。2004年推动香港商铺市道的力量离不开自由行，自由行的消费力量集中在传统的旅游商业区，如旺角、尖沙咀及铜锣湾，旅游商业区的租售价格升幅可以高达五成到一倍。随着香港整体经济复苏，2005年香港的内部消费明显回升，从而带动本土零售消费市场向上，全年的租售价格有升幅。3、写字楼物业将会出现炒卖热潮随着香港经济复苏，各大型企业纷纷增加投资，扩大经营，又或增强经营力量，令企业对写字楼需求增加。许多企业不得不扩大租用楼面，又或转租更大面积的办公室。2004年全年香港写字楼租金持续上升，预63、期年底时可升至83点的水平，较2003年12月的73.6 点，上升约13 % 。而售价指数，2004年底达到110点，较2003年12月的69.5点，上升约58%。2004年写字楼的需求来自香港本地企业的扩张，而2005年的需求却主要来自本埠以外企业的需求。首先是民企自由行，第二季起，便开始有民企落实在香港的投资和发展。另外，2006 年起开放更多项目和关税限制，吸引外国商人来港部署，开拓中国市场。2005年香港写字楼的租金继续上升，升幅更胜去年，达二成。而售价的升幅，将更为惊人，全年平均升幅可逾六成。因为甲级写字楼可供分层买卖的楼面极为有限，出现炒卖的热潮。四、日本东京住房情况在日本东京市中64、心，买一套新造的高层公寓，实用面积80平米，两间朝南，带停车位，约7千万日元。按建筑面积计算，每平方米为4万人民币。近几年日本经济反弹，世纪之初此类房价每平方米只为2.5万人民币。东京的银座地区素来以寸土寸金闻名，这里的地价3年来更是持续暴涨，2004年即创下了每平方米1272万日元的天价，连续18年位居日本高价土地榜首。第九节 项目的优劣势分析一、项目所在地板块市场分析本项目位于XX市中央商务区的圆周线和沿海风景线的交叉点上。市南区的优势是区位和楼宇，市南区的目标是利用高档写字楼，发展“楼宇经济”和现代服务业，努力把市南打造成XX的“中央商务区”。按照XX市总体规划，XX的中央商务区是以市政65、府新办公楼为中心，规划的范围为西至太平角六路，东至丽晶大酒店，北至闽江路，南至海岸线，总面积3平方公里，中央商务区内不仅包含金融、办公、服务，还有高档次的购物、休闲、娱乐场所。沿海一线分成三个区域：第一区域：麦岛路至石老人海水浴场周边地区，这里包括雕塑园、海豚馆以及规划中的XX极地海洋世界等旅游、娱乐场所，为XX市的文化、休闲、旅游和商务住宅区。第二区域：麦岛路至海军疗养院，整个东海路贯穿范围之内，包括浮山湾奥运景区，为XX的CBD区域，为经济、旅游、金融、政治、文化、体育中心。第三区域：八大关以西至栈桥，中间包括汇泉湾、太平湾景区，有XX市著名的八大关旅游胜地、中山公园、第一海水浴场、鲁迅公66、园、栈桥等，为XX的旅游、文化、休闲功能区。本项目处在第二区域，即XX的CBD区域，紧邻海天大酒店和香格里拉大酒店两个五星级酒店，北邻XX市政府，东靠五四广场，南面直接面向大海，一览无余，西边为XX市万国建筑博览区、著名的风景旅游胜地八大关，第三海水浴场步行10分钟即可到达。该地块同时兼有CBD区域的繁华、配套完善、功能齐全，又包含汇泉湾的秀美风景，为第四代写字楼的完美之地。从未来发展来看，随着上述沿海三大区域建设逐渐成型，XX市沿海一线将成为一个集商务办公、文化休闲、旅游等多种功能于一身的整体，CBD区域将成为整个沿海的中心，而本项目恰位于此区域核心地段，位置优势不容置疑。二、项目优势分析167、一流的自然生态本项目处于XXCBD中心，南面直接面向大海，奥运会帆船赛场；西面是第二海水浴场、八大关、第一体育场、汇泉广场以及中山公园等XX著名的风景胜地，XX美景尽收眼底、一览无余；东面则俯瞰XX市的都市繁华，五四广场；北邻有“XX金融街”之称的香港中路及著名五星级酒店香格里拉。北、西、南三面邻路，尊贵一流的自然生态环境在寸土寸金的城市中可谓是独一无二。2、政府关注支持XX市政府将XX国际贸易中心项目列为XX重点大项目，给予了高度的关注、支持与优惠政策，对项目的顺利进展起了重大的推进作用。本项目建成后将成为世界顶级金融、贸易企业及总部落户XX的首选之地，。3、第四代写字楼和顶级公寓的独特定68、位深圳、上海等大城市写字楼和高级公寓现在已向第四代发展，XX市目前作为一个逐渐被认可的国际城市，以其得天独厚的区位、地理、气候优势，以及近两年产业结构和布局的大幅调整，加之奥运的机遇，也吸引了越来越多的跨国公司、外资企业来青发展，反观XX市场，现有的写字楼、公寓无论是在规划定位上还是在配套设施上均较为滞后，远远不能满足市场需求。三、项目劣势分析由于处在奥运海岸一线的商务及居住规划建设大发展的时期，其周期和市场目标与本项目重合，因此本项目从定位及整体概念策划、规划设计等“基因工程”起，就必须充分考虑到规避未来的市场竞争风险。 四、市场机会分析1、市场空白点从市场布局来看，写字楼和高级酒店公寓主要69、集中在香港中路和山东路、南京路交叉点周边区域内，XX市目前除了少量几个项目在硬件设备上基本达到第三代写字楼的要求外，其余大都为第二代写字楼或二、三代过渡产品，与北京、上海的高档写字楼相比，整体水平相差很远。而公寓多为商住两用，缺乏实际意义上纯粹的高级酒店公寓。随着XX市产业结构的调整和国际城市的迅速发展，以及现在人们对健康的超级重视，与国际一流写字楼接轨的第四代写字楼和高级酒店公寓的市场需求加强，本项目可以说是抓住了市场的两个空白点，一是对顶级写字楼和公寓的需求，二是对人与自然和谐均好的办公和居家的追求。 2、产业基础和市场需求的支持据有关部门调研显示，建设CBD的城市至少应该具备5个条件：足70、够的国际影响力；足够的经济实力，国内生产总值超过1000亿元；城市基础设施完备；处于资金流、信息流和物流的核心位置；聚集了各个方面的人才。2002年XX市完成了产业结构的调整和大XX的城市规划，城市基础设施建设全面铺开；北方航运中心、外贸进出口额全国第一、XX港吞吐量增速全国第一、山东省金融中心城市等使得XX市逐渐处在了资金、信息、物流等核心位置；2008年奥运会的契机将极大提升XX的国际影响力，XX的名牌企业扬名海外；且XX的GDP总额远远超过了1000亿元，大量的海归人员回国创业，海外留学人员创业园区搞得轰轰烈烈；世界五百强企业以及以日韩企业为主的的生产加工园区生机勃勃，广阔的发展前景和优71、美的自然风光吸引了国内外大量的企业和人才来青发展。这所有的一切显示出了XX大踏步迈向区域化国际中心城市的步伐。而商务设施的建设不是凭空制造的，必须与城市功能、产业发展和市场需求紧密相联系，必须有相当强大的产业支持，这一切，XX都具备了。3、以奥运为契机的城市配套日新月异一条条新道路的建设使得XX的交通框架正在被重新构建。地铁、滨海步行道、滨海大道、东西快速路、延吉路、鞍山路、山东路、南京路综合整治、几十条沙土路改造等等，整个城市的交通功能正在悄然之间进行着革命性的提升。垃圾全部无害处理、加速开发清洁能源；到2008年，全市基本实现卫星、光缆等多种形式的立体式通讯。在搞好浮山湾地区建设和中央商务72、区规划建设的基础上，将充分利用海滨旅游资源的优势，严格控制前海一线的用地以及开发建设，以前海一线原有的旅游海滨通道为基础，补充完善配套设施。争取用两年时间完成渤海天然气的引进项目，并加快本地天然气市场的开发。城市配套的全面提升、地铁的建成、前海一线用地的严格控制，都为本项目带来了福音。五、项目威胁分析目前，XX市CBD区域内已建和将要建设的项目有五四广场地下休闲广场和奥运商务办公区、湛山宾馆改造、香格里拉二期等，从潜在竞争来看，本项目与这些项目会有部分重叠，如目标客户、销售周期等。第三章 项目建设规模济南军区XX第一疗养院第二疗养区改造工程总用地59942平方米，总建筑面积378435平方米。73、其中：一期工程（即XX国际贸易中心）用地18229.2平方米，建筑面积327449平方米，建设甲级写字楼、五星级酒店、高级住宅和公寓、高档百货等；二期工程用地约41712.8，建筑面积50986平方米，建设疗养、接待综合楼等。项目经济技术指标见下表。第二疗养区改造工程总体经济技术指标表表3-1序 号项目名称单 位数 量备注一规划总用地平方米59942二规划总建筑面积平方米3784351一期工程建筑面积平方米327449地上建筑面积平方米264995地下建筑面积平方米624542二期工程建筑面积平方米50986三地上总面积平方米315981四容积率5.27五建筑密度%24六绿化率%30一期工程（74、即XX国际贸易中心）经济技术指标表表3-2序 号项目名称单 位数 量备注一规划用地平方米18229.21建筑用地平方米110002道路广场用地平方米5929.23绿化用地平方米1300二规划建筑面积平方米3274491地上建筑面积平方米264995商业裙房平方米61020甲级写字楼平方米28298五星级产权式酒店平方米47669五星级酒店服务产权式国际公寓平方米76615公寓平方米513932地下建筑面积平方米62454商场平方米15613.5地下1层地下停车场平方米31227地下23层设备用房及人防平方米15613.5地下4层三地下机械停车位个1761第四章 建设场址及条件第一节 建设场址在75、建的XX国际贸易中心建设场址位于XX市市南区香港中路8号，北临香港中路，东依山东路，南邻东海路，规划用地2公顷（30亩）。项目处于XX市中央商务区（CBD）的核心，东侧是XX市政府、五四广场，南面是2008年奥运会帆船比赛中心会场，西侧是世界贸易中心，北面以香格里拉大饭店为代表的多家星级酒店。此地块依山傍海，环境优美，地理位置十分优越，具有无可取代的“绝版”地块，堪称“钻石地段”。该场地原为济南军区XX第一疗养院第二疗养区用地，后来济南军区联勤部下达了关于军区XX第一疗养院部分营区土地转让问题的批复（2005联字第167号文），并经XX市市南区人民政府批准（青南政字2005118号文），同意将76、该场址土地变更为办公及商住用地。通过公开招标拍卖，XX中XX置业有限公司中标，2005年9月26日，济南军区联勤部与XX中XX置业有限公司签定了“军用土地使用权转让合同”，将该宗土地使用权转让给XX中XX置业有限公司。2006年7月29日，XX市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）。第二节 建设条件一、XX市气候条件XX地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气77、温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7，极端高气温38.9（2002年7月15日），极端低气温16.9（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3；1月份最冷，平均气温0.5。日最高气温高于30的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于5的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17%、57%、21%、5%。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率78、为62%。年平均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73%，7月份最高，为89%；12月份最低，为68%。XX海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。二、XX市地质地貌XX为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低凹，其中山地约占全市总面积的15.5%、丘陵占25.1%、平原占37.7%、洼地占21.7%。全市海岸分为岬湾相间的山基岩岸、山地港湾泥质粉砂岸及基岩砂砾质海岸等3种基本类型。浅海海底则有水下浅滩、现代水下三角洲及海冲蚀平原等。XX所处大地构造位置为新华夏隆起带次级构造单元胶南隆起区东北缘79、和胶莱凹陷区中南部。区内缺失整个古生界地层及部分中生界地层，但白垩系青山组火山岩层发育充分，出露十分广泛。岩浆岩以元古代胶南期月季山式片麻状花岗岩及中生代燕山晚期的艾山式花岗闪长岩和崂山式花岗岩为主。市区全部坐落于该类花岗岩之上，建筑地基条件优良。构造以断裂构造为主。自第三纪以来，区内以整体性较稳定的断块隆起为主，上升幅度一般不大。三、项目建设场地地质勘探情况根据中国石油天然气华东勘察设计研究院岩土工程公司所做的济南军区XX第二疗养院营区规划改造工程岩土工程初步勘察报告，该场地有关地质勘探情况如下：1、场区地形地貌及周围环境拟建场地位于XX市市南区香港中路南侧，东海路北侧，东临环海凯莱大酒店。80、地面较为平坦，原海岸侵蚀阶地，后经人工回填。地面绝对标高7.14-10.5m，地表相对高差3.36m。2、场区地层特征场区第四系覆盖层厚度约为0.20-2.00m，为人工回填土。下伏基岩为黄褐色肉红色钾长花岗岩及少量岩脉。勘探最大深度30m范围内，地层由上而下共分为5大层：第层杂填土：该层在场区内均有分布，厚度不均匀，呈松散状态，层厚0.202.00m，平均1.03m；层底标高5.149.47m，平均8.09m。第层全风化花岗岩：该层在场区内均有分布，层厚0.503.40m，平均1.98m；层底标高4.6410.30m，平均7.15m。该层承载力特征值fak=300kpa。第层强风化花岗岩：该81、层在场区内均有分布，层厚7.7019.50m，平均13.71m；层底标高-13.54-2.63m，平均-6.56m。该层承载力特征值：上亚带fak=600kpa；中亚带fak=800kpa；下亚带fak=1000kpa。第层中风化花岗岩：该层在场区内均有分布，层厚1.307.00m，平均4.37m；层底标高-17.54-5.92m，平均-10.94m。该层承载力特征值fak=2000kpa。第层微风化花岗岩：该层未揭穿，最大揭露厚度5.90m，根据岩石抗压强度实验，该层承载力特征值fak=4000kpa。3、场区地下水场区地下水主要为第四系孔隙潜水与基岩裂隙水，基岩裂隙水具微承压性。主要赋存于82、第四系杂填土与基岩裂隙中。勘察期间地下水稳定水位埋深1.453.10m，标高为5.698.97m。勘察场地环境类型为类，依据水质分析成果表，根据岩土工程勘察规范（GB50021-2001）中有关规定，地下水对混凝土结构具有中等腐蚀性；对钢筋混凝土中的钢筋处于地下水位以下无腐蚀性，在干湿交替条件下具有弱腐蚀性；对钢结构具有弱腐蚀性。4、场地稳定性评价拟建场地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第二组。场区内不存在饱和粉土或砂土，可不考虑地震液化的影响。本场地稳定，适宜进行工程建设，是建筑抗震的有利地段。5、场地土类型和建筑场地类别根据波速测试结果，依据建筑抗震设计83、规范（GB50011-2001）有关规定，确定本场地覆盖层厚度为0.204.80m，等效剪切波速为195.50374.50m/s，建筑场地类别为类。6、基础方案建议与持力层初步选择场区内第层强风化花岗岩下亚带、第层中风化花岗岩和第层微风化花岗岩分布连续，强度高，工程力学性质好，宜作为天然地基持力层。初步建议两层地下室的建筑物选择第层强风化花岗岩作为地基持力层；三层地下室的建筑物以第层中风化花岗岩作为地基持力层；基础型式宜选用反梁式筏板基础或箱基。7、基坑工程初步评价由于拟建建筑物基础埋深815m左右，基坑开挖较深，基坑开挖中的边坡支护是十分突出的问题。按高层建筑岩土工程勘察规程（JGJ72-284、004）8.7.2 条之规定，基坑工程安全等级为一级。四、交通条件项目场址位于山东路、香港中路、东海路三条城市交通主干线及城市地铁的中心交汇处，交通极为方便，可快速通往青银高速公路、济青高速公路、机场等。场址附近有多条公交车经过，市内交通便捷。五、市政公用设施条件场址周围给水、排水、供电、供暖、通讯等基础设施齐全，能够满足项目建设需要。第五章 总体规划建设方案第一节 设计依据一、民用建筑设计通则二、办公建筑设计规范三、高层建筑设计规范四、商场建筑设计规范五、酒店建筑设计规范六、高层民用建筑设计防火规范七、民用建筑节能设计标准八、汽车库建筑设计规范九、XX市规划局关于对第二疗养区规划改造项目规划85、布局、建设规模等相关问题的复函（青规函业字2006155号）十、建设单位提供的其他相关资料及有关设计要求第二节 设计指导思想与原则一、设计指导思想根据XX市城市总体规划的要求，充分发掘本区的历史与文化内涵，利用并有机组织本区的自然、历史与人文要素，运用现代设计风格和城市设计手段，合理调控空间布局，加强景观风貌设计，塑造具有鲜明特色的集酒店、办公、住宅、公寓和商业等于一体的综合性建筑群。二、设计原则1、方案设计遵循现行有关规范和要求，总体布局划分合理，功能分区灵活，最大限度满足各种使用功能的要求。2、设计构思独特，造型新颖，美观大方，塑造富有活力的、地方特色浓厚的城市建筑。3、运输系统布置科学，86、运输距离、路径力求便捷。土地利用系数和建筑系数科学合理。4、处理好绿化、道路、活动场地等与人的活动关系，营造和谐舒适的建筑空间。5、坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。第三节 规划建设方案一、总平面布局XX国际贸易中心规划建设三栋超高层主楼、五层商业裙房和地下商场、车库等，按照规划要求，根据场址地形特征、周边建筑环境条件和功能需要，三栋超高层主楼分别沿香港中路、山东路和东海路布置，商业裙房将三栋主楼有机联接成为一个整体。项目平面布局沿香港中路和山东路分别设两个出入口，供人流、车流通行，沿山东路设2个人行出入口。商业裙房东侧设15米的步行街与场地内187、0米宽的环形路相联结，既满足消防通道的要求，又方便商业人流的交通。大型地下车库设置5个双车道出入口，满足地下停车的出入。不同方向进入的车行流线均符合交通管理部门的规定。在山东路与香港中路交汇处设置广场、绿地、雕塑、小品等景观，烘托和渲染XX国际贸易中心豪华、雄伟、绚丽多姿的形象。项目总平面布局见附图。二、功能分区XX国际贸易中心规划由A区、B区、C区三组建筑构成，设三个相对独立的分区，沿山东路一侧布置为A区，沿香港中路一侧布置为B区，沿东海路一侧布置为C区，A、B、C三个区通过地上五层商业裙房有机联接在一起，形成XXCBD商圈核心的城市复合体和城市标志性建筑。设备设施按各分区的业态分布单独设置88、，既可以单独运行也可以综合使用。XX国际贸易中心总占地面积18229.2平方米，规划总建筑面积327449平方米，其中：地上建筑面积264995平方米，地下建筑面积62454平方米。1、A区：占地面积5067.7平方米，规划建筑面积113141平方米，其中：商业裙房19178平方米（16层），五星级酒店式公寓76615平方米（750层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等17348平方米。2、B区：占地面积6494.8平方米，规划建筑面积119094平方米，其中：商业裙房20921平方米（16层），甲级写字楼28298平方米（722层），五星级产权式酒店47669平方米（2348层），89、地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22206平方米。3、C区：占地面积6666.7方米，规划建筑面积95214平方米，其中：商业裙房20921平方米（16层），高级公寓51393平方米（743层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22900平方米。XX国际贸易中心地下部分为地下四层，每层建筑面积15613.5平方米，其中：（1）地下一层：为下沉式商场、商业步行街。（2）地下二至三层：为大型智能化停车场，设1761个地下机械停车位。（3）地下四层：为机电设备用房和平战结合的地下人防。各类功能分区面积划分表表5-1 单位：平方米序 号项目名称A区B区C区合计1商业裙房19178290、092120921610202甲级写字楼28298282983五星级产权式酒店47669476694五星级酒店式公寓76615766155高级公寓51393513936地下商场43375551.5572515613.57地下停车场86741110311450312278地下设备用房及人防43375551.5572515613.5合计11314111909495214327449三、装饰方案1、外墙：3栋主楼为全玻璃幕墙体系，主要材料选用全钢化中空LOW-E玻璃及氟碳喷涂饰面的铝合金型材；商业裙楼主体部分采用国外优质花岗岩石材干挂饰面，后衬面为玻璃幕墙（透明部分），非透明部分采用绝热隔声材料及轻91、质围护墙体。2、甲级写字楼地面、墙面采用国外进口高档石材，局部配以特制的艺术玻璃，给人以现代简洁的视觉效果。五星级酒店大堂，除采用上述材料外，局部配以镀金镶饰的艺术饰面，给人以高贵奢侈的视觉感受。3、甲级写字楼办公区内无结构柱，视线通畅，标准层高4米，净高2.7米，大量的光线由通层高的玻璃幕墙进入室内，由于玻璃的品质和多层次的构造，极大的隔绝了室内外冷、热量的相互传导，并保障了室内得到充足的自然光线。开启窗融入玻璃幕墙的设计，保证了室内自然通风的灵活性和可控性。办公区采用轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆饰面，地面采用配线槽架空网络地板。电梯厅、以及卫生间的墙面、地面均采用高档石材。4、高级公寓和酒店92、式公寓（1）高级公寓：在临海的一面和景观视觉宽阔的方向，设计单层567平方米、复式1179平方米和复式396平方米的高级住宅，140170平方米商务住宅。户型的平面布局、交通、起居、采光、景观合理适用，装修和设施配置全部采用指定的国际知名品牌，配以电梯直接入户和私家游艇泊位更显业主的尊贵。（2）商务公寓和五星级酒店式公寓：每套67120平方米不等。户型的平面布局、交通、起居、采光、景观合理适用，装修和设施配置全部采用指定的国际知名品牌。（3）室内精装修和设施配置标准室内精装修和设施配置门厅：入户门：高级四防门地面：高级木地板墙面：高级壁纸、木饰造型和饰面顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，高级乳胶漆洗衣93、房：高级品牌台盆和龙头1套高级进口天然石材台面吊柜及地柜1套开关插座：高级品牌产品（带调光系统）起居室：地面：高级木地板墙面：高级壁纸、木饰造型和饰面顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，高级乳胶漆空调系统：起居室、餐厅、卧室、书房，配置4管风机盘管和新风系统。浴室、卫生间设置地板舒适电加热系统餐厅：地面：高级木地板墙面：高级壁纸、木饰造型和饰面顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，高级乳胶漆弱电系统：预留多个电话接口。同时提供模拟直拨电话线路以及模拟或数字酒店分机线路。宽带上网：设置2个网络点；户内通过综合布线箱实现多台计算机同时上网。厨房：地面：高级木地板墙面：高级壁纸、木饰造型和饰面顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，高94、级乳胶漆橱柜：品牌产品（博德堡系列）水盆及龙头：品牌高级水盆和龙头打碎机：1台家具：沙发组合、茶几组合、电视柜、鞋柜、书桌组合、书椅、休闲椅、餐桌、餐椅、贵妃椅、书桌、床及床头柜、床垫、边几、边桌等厨房：高级品牌灶具1件高级品牌抽油烟机1件卧室：地面：高级木地板、优质地毯墙面：高级壁纸、木饰造型和饰面顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，高级乳胶漆高级品牌蒸箱1件高级品牌洗碗机1件高级品牌冰箱1件高级品牌烤箱1件洗衣房：卫生间：地面：高级进口天然石材墙面：高级进口天然石材、局部刷高级防水乳胶漆顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶，高级防水乳胶漆高级品牌洗衣机1件高级品牌干衣机1件卫生间：高级品牌淋浴房1件高级品牌浴缸95、1件高级品牌座厕1件高级品牌台盆和水龙头高级品牌五金配件四、结构设计甲级写字楼、五星级产权式酒店和五星级酒店式公寓主楼拟采用钢构结构，高级公寓楼及商业裙房等拟采用钢筋混凝土结构。五、电梯拟配备进口国际品牌高速电梯52部，其中：A区18部，B区20部，C区14部。客梯2.5m/s、载重1350kg，消防电梯3.5m/s、载重1600kg并按消防规范设置，货运电梯单独设置，满足酒店和商业货物运输的要求。电梯均采用智能选层和满足使用功能的要求，采用国际标准的群控管理系统设计，大大提高电梯运行速度和效率。本项目设计由德国GMP设计院为主设的国内外著名设计院及知名建筑大师主持。第四节 公用工程一、给排水96、1、供水项目建成后其消防、生活用水均由市政自来水管网供给，在地下设置泵房、生活蓄水池和消防水池，顶层水箱间设水箱。整个给水系统分为低区、中区和高区3个区。写字楼、酒店、住宅、公寓和商业裙房24小时供应热水。2、消防给水系统用量为40升秒，整个系统分为两个区。七层及以下为低区，由低区消防供水设备（变频调速）供水。七层以上为高区，由高区消防供水设备（变频调速）供水，两区分设水泵接合器。3、自动喷淋给水系统用水量为30升/秒，整个系统分为两个区，共用一套供水设备（变频调速），两个区分设水泵接合器，供水由屋顶水箱和消防水池供给。七层及以下为低区，由供水设备经减压后供水，初期火灾由屋顶水箱供给。七层以上97、为高区，初期火灾由屋顶水箱供给。4、中水配套建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计，同时交付使用。在建筑物内设中水管道，除粪便污水外，其它污水进入中水处理系统，经中水设施处理后，用于洗车、冲洗厕所、浇灌花木、清洁道路等。5、排水排水主要为经营生活污水和雨水，排水系统采用雨污分流制。（1）生活污水主要有餐饮废水、盥洗水和粪便污水等。粪便污水经生化处理达标后排至市政污水管网，杂排水排至中水处理站处理后作中水使用。（2）项目雨水管沿道路铺设。建筑物屋面雨水采用内落水。场区雨水经汇集后排至中水处理站处理后作中水使用。（3）室内排水管为PVC排水管，室外地下排水管为混凝土管。二、强电工程1、供电电源98、采用双回路供电，拟由两路10KV线引入变配电室，一路检修或故障时自动切换并保证供电。为应付突发事故，自备1000KW柴油发电机组1台，作为备用电源。2、用电负荷计算商业裙房、写字楼、五星级产权式酒店和地下商场按每平方米100VA计算用电负荷，五星级酒店式公寓、高级公寓按每平方米60VA计算用电负荷，地下其他部分按每平方米30VA计算用电负荷。则项目总用电负荷为24520KVA。3、配电控制室与供配电系统（1）各主要建筑物内分别设置配电控制室。控制室内设置该楼内主电源与分配引至各楼层的供电回路电源开关控制柜，便于集中控制与管理。（2）楼内电源由变配电所引来380/220伏低压供电电源。（3）由配99、电控制室配电柜引出供电线路；配电型式采用树干、放射式混合形式的配电方案。引出线路供电给各楼层配电中心（楼层配电间）总配电箱。经楼层总配电箱分配至各分配电箱。一级用电设备由两路电源线路供电，在最末一级配电控制箱作双电源切换。低压主干线路采用铜芯电缆为主。分支（末端）线路采用铜芯导线为主。消防设备供电线路采用矿物质防火电缆为主。4、应急照明电源系统采用集中与分散式的蓄电池组或设备自带蓄电池，做应急疏散照明与事故照明装置的供电电源。在各楼层走廊、出入口、疏散楼梯间、消防电梯前厅、消防泵房、消防控制室、变配电室等重要场所和环境，设置应急照明疏散指示标志灯及事故应急照明装置，保证人员安全疏散及事故中的急100、需照明。5、接地与防雷保护系统（1）接地保护系统采用TNS系统。在配电控制室集中设置接地专用端子箱（为一点接地系统），经接地专用端子箱引出，再分别与所需接地保护的设备等连接。重要的房间内设备及进出建筑物的金属管道等均作等电位接地保护。（2）防雷系统根据规范要求，在建筑物屋面凸出部位设置防直击雷避雷网或避雷针。利用建筑物构造柱内主筋做避雷引下线。利用建筑物基础内主筋做避雷接地极（与接地保护等接地系统共用接地极）。三、弱电工程1、消防系统采用国际标准。火灾自动报警系统保护等级为特级。分为消防栓给水系统、水喷淋系统、水幕系统、气体消防灭火系统、火灾探测器、手动报警按钮组成；完善的防烟加压和排烟系统及101、可靠的应急照明系统，确保人员安全疏散。控制机房设于地下四层。2、宽带网接入与计算机局域网络系统大楼内接入宽带网，以加快信息传递速度，及时播送和反馈各类信息；各计算机相互联网，形成局域网，达到资源共享。3、卫星电视系统大楼内拟设置卫星电视系统，以保证电视各个频道的接收效果。4、电视监控系统配备闭路电视监视设备和报警设备及一卡通系统，以加强项目的安全保卫工作。5、建筑物综合布线（PDS）系统通讯、计算机管理系统传输线采用PDS系统。配线子系统中数据网络及语音通讯均采用六类非屏蔽线缆布线；干线子系统中，数据采用五类大对数电缆传输，语音采用三类大对数电缆传输。6、楼宇自动化控制管理（BAS）系统楼内电102、梯、空调机房、水泵房、主要照明采用BAS系统控制，达到高效节能的效果。7、停车库管理计费系统和中央吸尘系统。四、空调通风1、中央空调写字楼、五星级酒店和公寓，全部采用VAV变风量全空气空调系统，新风量40立方米/小时/人。空调系统设置自动控制装置，同时满足舒适、节能及监控的要求；空调箱设置初效、中效两级过滤；空调水系统设置加药水处理装置；采用变流量、变风量系统，通过水泵、风机变频运行节省能耗。为了营造人性化办公环境，还将采用洁净蒸汽发生器系统，在满足新风的基础上对大楼的空气进行加湿，缓解办公和居住空间的干燥气氛，带来享受的氛围。同时，写字楼满足有特殊要求的用户，预留了用户冷却水系统，供大型设备103、空调降温使用（如银行、通讯、网络公司所使用的大型计算机、服务器、电子仪器控制柜等设备）2、通风拟采用自然与机械强制通风相结合，以自然通风为主，必要的地方采用机械强制通风。如地下室、会议室、各类展厅和生产车间等设排风系统，各办公室为自然通风。通风设备采用低噪声通风设备。第六章 环境保护、节能与节水第一节 环境保护一、环保依据及采用的环保标准1、环保依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国环境噪声污染防治条例2、采用的环保标准大气环境质量标准城市区域环境噪声标准生活杂用水水质标准粪便无害化卫生标准二、主要污染物分析该项目投入使用后，主要污染物为废污水、垃圾、废气、噪声等。项目所产生的废污水主要为104、生活污水及一般生活废水，废气主要为汽车尾气，噪声主要是设备产生的机械噪声和空调系统产生的噪声。三、主要环保治理措施1、污水项目生活污水经无害化处理，达到排放标准后再排入城市污水管网，对于一般生活废水及汽车冲洗水经沉淀后，排入城市污水管网。2、垃圾垃圾等废物由专职保洁人员进行清理，当日清运。3、废气废气主要为地下停车场汽车尾气，利用地下室强制通风将尾气排至室外，保证停车场的空气符合环保要求。4、噪声对产生噪声的设备，在设备选型时应采购低噪音设备，并配减震装置，必要时应采用隔音建筑材料。风道噪声除机房采用隔震吸声处理外，在管道上同时加装各类消声器，以降低传到各房间的风机噪声。制冷系统采用节能超低噪105、音冷却塔，经过空气吸收、距离衰减后可达到夜间噪声规定标准。四、项目施工过程的环境保护项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。因此，施工中对产生噪声较大的机械设备需加隔声装置，对粉尘拟采用喷水除尘，施工现场可采用半封闭式隔离装置。项目竣工后，应及时修整和恢复在建设过程中受到破坏的环境。场址内的绿化工作拟与工程同步进行。第二节 节 能项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。因此，施工中对产生噪声较大的机械设备需加隔声装置，对粉尘拟采用喷水除尘，施工现场可采用半封闭式隔离装置。项目竣工后，应及时修整和恢复在建设过程中受到破坏的环境。场址内的绿化106、工作拟与工程同步进行。本项目消耗的能源主要是电和水，为节约能源，拟采取以下节能措施：一、为节约用水，空调冷却水采用冷却塔循环使用。二、公共出入口的外门均设置空气幕以减少冷(热)量损失。三、中央空调设电动两通阀，以根据室内温度及时调节水量，节约能源。四、空调管道采用合理的输送工艺，管道加装保温材料，尽可能降低途中损耗。五、变压器、空调、风机、灯具等耗能设备均选用符合国家规定的节能型设备。六、设计中应使用节水型卫生洁具，以节约用水。七、尽可能地做到利用计算机对设备运营进行优化管理，提高设备运营效率，同时加强综合管理措施，达到综合节能的目的。八、项目在设计和建设中，根据建筑节能法规规定，采用节能型新107、技术、新材料，在保证质量和使用功能的前提下，节约材料，避免浪费。第三节 节水措施为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：一、采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。二、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水分较快蒸发。三、配套建设中水处理设施，设中水管道系统，处理后的中水可用于冲洗厕所、浇灌花木、清洁道路、清洗车辆或者基建施工。四、采用密封性能好、开关灵活的阀门，杜绝跑、冒、 滴、漏现象发生。五、加强管理，经常对设施、设备检查、检修。第七章 劳动安全、卫生和消防第一节108、 劳动安全与卫生依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，对可能发生的触电、火灾、机械伤害等事故应加强防范措施。所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，操作人员必须进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病的公共场所，应按照中华人民共和国传染病防治法及其他相关条例的要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对各类服务区等客流量较大的场所采取合理有效的消毒卫生措施，以确保良好的商务、办公环境。第二节 消防设施一、场地内设环形消防车道，利用建筑物周边道路系统，为消防救护提供有利的交通应急条件。二、建筑物周边设环状消防109、管网与给水系统合用，场区内沿道路设置室外地上式消火栓。三、建筑物内设火灾报警、自动消防喷淋系统和室内消火栓系统。四、对不易采用水消防的变配电室、控制机房等部位，设手提式干粉灭火器或其它便携式消防器材。第八章 组织机构与人力资源配置一、组织机构项目实施由XX中XX置业有限公司负责，对项目的策划、资金筹措、工程建设和工程质量进行全面管理，确保项目按时、高质量完成。项目建成后由国际顶级物业管理机构，实行专业化物业管理。按照XX市物业管理办法的要求，对区内卫生、绿化、房屋维修和治安等进行综合管理，对供水、供电、通信、有线电视等公用设施提供相应服务，营造一个高端、整洁、文明、安全、方便的商务、居信环境。110、二、人力资源配置项目投入运营后，根据经营管理需要和职能部门设置，物业管理机构约需配备劳动定员200人，其中：管理人员30人，服务人员170人。主要管理人员采用公司委派方式，其他人员面向社会公开招聘、择优选用。对应聘人员进行考试，加强岗前培训。培训着重培养其职业道德，服务意识以及相应的工作职责，做到分工明确、责任到人、客户满意。尤其对于关键岗位，如设备维修人员，应在设备安装前完成培训工作，熟悉设备性能，掌握处理事故技能，保证设备的正常运行。第九章 项目进度计划安排项目计划于2007年10月底前完成立项、规划、勘察、设计等前期准备工作，2007年8月开工建设，计划建设工期24个月，期间完成土建、安111、装、装饰、道路、绿化等项工程，所有工程于2009年12月份全部竣工。项目实施进度计划见下表：项目进度计划表序号项目名称2006200720082009246810122468101224681012246810121立项、规划等2勘察、设计3土建工程4安装工程5装饰工程6室外工程7全部竣工投入使用第十章 投资估算和资金筹措第一节 投资估算一、投资估算的编制依据1、山东省建筑安装工程综合定额XX地区价目表（2001年）2、全国统一市政工程预算定额山东省单位估价表（2001年）3、投资项目可行性研究指南（试用版）4、房地产开发项目经济评价方法5、类似工程建设经济指标6、建设单位提供的其它资料二、投112、资估算编制说明1、根据建设单位XX中XX置业有限公司与济南军区联勤部签定的“军用土地使用权转让合同”，土地使用权转让面积约2公顷。但扣除城市道路用地，项目实际用地为18229.2平方米。土地总成本为95568万元，A区、B区和C区按各自实际占地面积分摊土地成本。2、城市基础设施配套费、人防易地建设费等费用，依据XX市现行收费标准计算。3、勘察设计费、工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省、XX市有关规定执行，并参照市场价进行计算。4、预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和的3%计算。三、投资估算初步测算，项目建设总投资为287996.82万元，其中：1、土地成本95568万元；包括土地113、转让费、契税、业务费等；2、建筑安装工程费用152140.12万元，包括土建、安装、装饰、给排水、消防、变配电、空调、道路、绿化等工程的建设费用；3、其他费用22101.45万元，包括城市基础设施配套费、勘察设计费、工程监理费、劳保基金等；4、预备费用5227.25万元；5、建设期利息12960万元，年利率按6.48%计算。总投资估算详见表10-1A区、B区和C区详细投资估算见附表。总投资估算表表10-1 单位：万元序号项目名称总计A区B区C区一土地成本955682656834049349511土地转让费910072土地契税27303土地出让金业务费18204初始登记费及其他费用11二建筑安装114、工程费用152140.1252992.7954238.1244909.211土建工程67157.9222048.3923690.1221419.412安装工程44420.716164.21729210964.53装饰工程393821441212864121064室外公用工程1179.5368.2392419.3三其他费用22101.457064.857423.317613.29四预备费用5227.251801.731849.841575.68一四项合计275036.8288427.3797560.2789049.18五建设期利息129604017.64924.84017.6一五项总计28799115、6.8292444.97102485.0793066.78第二节 资金筹措及使用计划一、资金筹措项目建设所需资金287996.82万元，拟通过以下渠道筹集解决：1、建设单位XX中XX置业有限公司自筹资金110000万元；2、申请银行贷款或信托贷款100000万元，年利率按6.48%计算；3、采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款等方式筹集资金77996.82万元。二、资金使用计划根据实施进度计划、融资方案和资金到位的可能性，确定分年度资金使用计划。资金筹措及使用计划见表10-2。总资金筹措与使用计划表表10-2 单位：万元序 号项 目建 设 期合计2006年2007年2008年一建设总投116、资134522.8673084.2780389.69287996.821土地成本95568955682建筑安装工程费用19845.8363501.2368793.06152140.123其他费用16401.612735.932963.9122101.454预备费用1087.421987.112152.725227.255财务费用16204860648012960二资金筹措134522.8673084.2780389.69287996.821自筹资金84522.8623084.272392.871100002银行贷款50000500001000003其他77996.8277996.82第十一章 117、经济效益评价第一节 评价说明及财务基础数据一、经济效益评价说明1、本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售的方式所获取的收益为基础进行经济分析和评价。同时鉴于市场变化情况另附项目出租（只租不售及部分出租）收益估算表以供参考。2、地下机械停车库、地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。3、参照社会折现率，项目财务基准收益率定为10%。二、财务基础数据的确定1、销售收入参照XX市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋的平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目的销售收入。销售收入计算表表11-1序号项 目计算基数销售收入(万元)1商业裙房61020m22436002甲级写字118、楼28298m21400003五星级产权式酒店47669m21120004五星级酒店式公寓76615m21680005高级公寓51393m23002006地下商场15614m245000合 计1008800根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，计划项目建成后一年内全部售出。各年度销售计划见表12-2。销 售 计 划 表 表11-2 单位:万元 年 份项 目 2006年2007年2008年2009年合 计销售比例20%50%30%100%销售总收入2017605044003026401008800 2、税金及附加（1）营业税、城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税、城市建设维护119、税和教育费附加。营业税税率为5%，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%。（2）土地增值税根据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。 （3）所得税企业所得税税率按33%计算。3、总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。（1）项目建设总投资为287996.82万元。（2）经营费用为项目销售期间发生的销售费用和管理费用等。销售费用为房屋销售过程中发生的各项费用，包括广告费、宣传费、销售服务费等，按销售收入的2%计算。管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税费等，按销售收入的2%计算。第二节 120、项目财务分析与评价一、盈利能力分析1、利润经过计算得出，项目销售可取得收入1008800万元，实现销售利润370058.51万元（税前），扣除所得税122119.31万元后，税后利润为247939.20万元。2、投资利润率和投资利税率根据损益表（表11-3）和开发建设总投资计算出投资利润率和投资利税率分别为128.49%、236.27%。 370058.51 投资利润率= 100% =128.49% 287996.82 370058.51+55484+254908.67投资利税率= 100% 287996.82=236.27% 损益表 表11-3序号项 目金额（万元）备注1销售收入100880121、02销售税金及附加55484销售收入的5.5%3建设总投资287996.824运营费用40352销售费用20176销售收入的2%管理费用20176销售收入的2%5增值额624967.1812346土地增值税254908.67按超额累进税率分别计算7销售利润（税前）370058.51568所得税122119.31销售利润的33%9税后利润247939.20783、财务评价指标根据全部投资财务现金流量表（表11-4）计算得出，项目的各项财务评价指标如下： 序号指标名称所得税后指标所得税前指标1财务内部收益率59.62%85.65%2财务净现值(Ic=10%)156637万元247719万元3投 资122、 回 收 期2.54年2.31年全部投资财务现金流量表表114 单位:万元序号项 目2006年2007年2008年2009年1现金流入2017605044003026401.1销售收入2017605044003026402现金流出167657.06316821.69141859.192.1开发建设投资134522.8673084.2780389.692.2销售费用4035.2100886052.82.3管理费用4035.2100886052.82.4销售税金及附加11096.82774216645.22.5土地增值税50981.73127454.3476472.602.6所得税24423.86123、61059.6636635.793净现金流量-134522.8634102.94187578.31160780.814累计净现金流量-134522.86-100419.9287158.39247939.205所得税前净现金流量-134522.8658526.80248637.97197416.606所得税前累计净现金流量-134522.86-75996.06172641.91370058.51二、财务评价结论通过上述财务分析可以看出：房屋出售后可取得销售收入1008800万元、实现利润247939.2万元（税后），投资利润率达128.49%；全部投资所得税后财务内部收益率为59.62%，远高于124、10%的财务基准收益率；税后投资回收期为2.54年，税后财务净现值（Ic=10%）为156637万元。由此表明项目投资效益很好，能够很快偿还银行贷款，项目建设财务上可行。另附：参考内容出租收入在房地产市场较为发达的北京等地，众多热点项目只租不售，也取得了理想可观的经济收入。XX国贸中心项目的写字楼、公寓的顶级定位使其在XX本地市场难寻类比项目，从项目的各项指标与地理区位看，本项目与北京国贸有较多类比点：北京国贸一二期写字楼部分租金在2美元/天/平方左右，且此价格市场认知度较高，租赁火爆。鉴于酒店式公寓价格地域性较强，XX国贸中心项目的酒店式公寓部分选取项目北侧的香格里拉大酒店（五星级）酒店公寓125、部分作比较，该酒店的酒店式公寓部分租金现已达到2200元/天/间，且此价格为淡季价格。 经缜密详细的市场调查，同时参考市场类比项目，并加以对市场科学的前瞻预测，计算项目出租收入。出租收入（全租）计算表 表11-3 单位:万元 序号物业类型计算基数/ 租 金年租金（万元）1商业裙房6102016元/天35635.682甲级写字楼282989元/天9295.893六星级酒店47669（520间）3300元/间天5010.724酒店式公寓766158.5元/天39714.485豪华公寓513936车 位1761个11元/小时5528.31.9万元/年个合 计95185.07出租收入（售后出租）计算表126、表11-4 单位:万元 序号物业类型计算基数/ 租 金年租金（万元）1商业裙房6102016元/天35635.682六星级酒店47669（520间）3300元/间天5010.723车 位1761个11元/小时5528.31.9万元/年个合 计46174.70 第十二章 结论与建议第一节 结 论一、XX国际贸易中心的建设符合XX市城市总体规划和经济发展规划，有利于大大提升XX市商务楼宇的档次，带动周边地区商商贸、娱乐、餐饮等行业的繁荣，促进楼宇经济的发展。二、XX国际贸易中心集办公、酒店、住宅、公寓、商场等于一体，建筑形象雄伟、挺拔、隽永，装饰美仑美奂，内部功能齐全，建成后将成为XX市CBD商圈127、核心的城市标志性建筑。三、经济评价结果表明，项目建设能够取得很好的经济效益，财务上可行。XX国际贸易中心A区投资与经济分析报告二零零七年目 录第一章 投资估算和资金筹措1第一节 投资估算1第二节 资金筹措及使用计划3第二章 经济效益评价4第一节 评价说明及财务基础数据4第二节 A区财务分析与评价6第一章 投资估算和资金筹措第一节 投资估算一、建设规模与内容XX国际贸易中心A区位于山东路6号，占地面积5067.7平方米，规划建筑面积113141平方米，其中：商业裙房19178平方米（16层），五星级酒店式国际公寓76615万平方米（750层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等17348128、平方米。二、投资估算编制说明1、根据建设单位XX中XX置业有限公司与济南军区联勤部签定的“军用土地使用权转让合同”，土地使用权转让面积约2公顷。但扣除城市道路用地，项目实际用地为18229.2平方米。土地总成本为95568万元，A区按实际占地面积分摊的土地成本为26568万元。2、城市基础设施配套费、人防易地建设费等费用，依据XX市现行收费标准计算。3、勘察设计费、工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省、XX市有关规定执行，并参照市场价进行计算。4、预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和的3%计算。三、投资估算初步测算，A区建设总投资为90614.95万元，其中：1、土地成本26568129、万元；包括土地转让费、契税、业务费等；2、建筑安装工程费用51280.79万元，包括土建、安装、装饰、给排水、消防、变配电、空调、道路、绿化等工程的建设费用；3、其他费用6992.27万元，包括城市基础设施配套费、勘察设计费、工程监理费、劳保基金等；4、预备费用1748.19万元；5、建设期利息4025.7万元。A区投资估算汇总见表1-1。A区投资估算汇总表表1-1 单位：万元序号项目名称投资一土地成本26568二建筑安装工程费用51280.791土建工程22048.392安装工程16204.23装饰工程126604室外公用工程368.2三其他费用6992.27四预备费用1748.19五建设期130、利息4025.7一五项总计90614.95第二节 资金筹措及使用计划一、资金筹措A区建设所需资金90614.95万元，拟通过以下渠道筹集解决：1、建设单位自筹资金34650万元；2、申请银行贷款或信托贷款31500万元，年利率按6.39%计算；3、采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金24464.95万元。二、资金使用计划根据实施进度计划、融资方案和资金到位的可能性，确定分年度资金使用计划。A区资金筹措及使用计划见表1-2。A区资金筹措与使用计划表表1-2 单位：万元序 号项 目建 设 期合计2006年2007年2008年一建设投资40468.3925709.2131、624437.390614.951土地成本26568265682建筑安装工程费用7597.1622791.4620892.1751280.793其他费用5409.81703.32879.146992.274预备费用390.21704.84653.141748.195财务费用503.211509.642012.854025.7二资金筹措40468.3925709.2624437.390614.951自筹资金24718.399931.61346502银行贷款1575015750315003其他27.6524437.324464.95第二章 经济效益评价第一节 评价说明及财务基础数据一、经济效益评价132、说明1、本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售的方式所获取的收益为基础进行经济分析和评价。2、地下机械停车库、地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。3、参照社会折现率，项目财务基准收益率定为10%。二、财务基础数据的确定1、销售收入参照XX市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋的平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目的销售收入。A区销售收入计算表表2-1序 号项 目计算基数销售收入(万元)1商业裙房19178m2765603五星级公寓式酒店76615m2560004地下商场17348m212500合计285060根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工133、作，计划项目建成后一年内全部售出。各年度销售计划见表2-2。销 售 计 划 表 表2-2 单位:万元 年 份项 目 2006年2007年2008年2009年合 计销售比例20%30%50%100%A区销售收入5701285518142530285060 2、税金及附加（1）营业税、城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税、城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为5%，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%。（2）土地增值税根据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。 （3）所得税企业所得税税率按33%计算。3、总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。134、（1）项目建设总投资为90614.95万元。（2）经营费用为项目销售期间发生的销售费用和管理费用等。销售费用为房屋销售过程中发生的各项费用，包括广告费、宣传费、销售服务费等，按销售收入的2%计算。管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税费等，按销售收入的2%计算。第二节 A区财务分析与评价一、盈利能力分析1、利润经过计算得出，A区销售可取得收入285060万元，实现销售利润101336.52万元（税前），扣除所得税33441.05万元后，税后利润为67895.47万元。2、投资利润率和投资利税率根据损益表（表2-3）和建设投资计算135、出A区投资利润率和投资利税率分别为111.83%、202%。 销售利润 投资利润率= 100% =111.83% 总投资 销售利润+营业税金及附加+土地增值税投资利税率= 100% 总投资=202%A区损益表 表2-3序号项 目金额（万元）备注1销售收入2850602销售税金及附加15678.30销售收入的5.5%3建设总投资90614.954运营费用11402.40销售费用5701.20销售收入的2%管理费用5701.20销售收入的2%5增值额167364.3512346土地增值税66027.83按超额累进税率分别计算7销售利润（税前）101336.52568所得税33441.05销售利润的136、33%9税后利润67895.47783、财务评价指标根据全部投资财务现金流量表（表2-4）计算得出，A区的各项财务评价指标如下： 序号指标名称所得税后指标所得税前指标1财务内部收益率45.92%66.32%2财务净现值(Ic=10%)39663万元64148万元3投 资 回 收 期3.15年2.84年A区全部投资财务现金流量表表2-4 单位:万元序号项 目2006年2007年2008年2009年1现金流入57012855181425301.1销售收入57012855181425302现金流出40468.3951019.1862402.1863274.782.1开发建设投资40468.39257137、09.2624437.32.2销售费用1140.241710.362850.602.3管理费用1140.241710.362850.602.4销售税金及附加3135.664703.497839.152.5土地增值税13205.5719808.3533013.912.6所得税6688.2110032.3216720.523净现金流量-40468.395992.8223115.8279255.224累计净现金流量-40468.39-34475.57-11359.7567895.475所得税前净现金流量-40468.3912681.0333148.1495975.746所得税前累计净现金流量-404138、68.39-27787.365360.78101336.52二、财务评价结论通过上述财务分析可以看出：A区房屋全部出售后可实现利润67895.47万元（税后），投资利润率达111.83%；全部投资所得税后财务内部收益率为45.92%，远高于10%的财务基准收益率；税后投资回收期为3.15年，税后财务净现值（Ic=10%）为39663万元。由此表明A区投资效益很好，能够很快偿还银行贷款，项目建设财务上可行。A区投资估算明细表附表序号项目名称计算基础数量单价总价（万元）一土地成本占地5067.752425.78元/26568二建筑安装工程费用51280.791土建工程22048.39土石方工程土石139、方量15.01万m337.22元/ m3558.67边坡支护185.72商业裙房建筑面积191781200元/2301.36五星级酒店式公寓建筑面积766152100元/16089.15地下室建筑面积173482300元/3990.042安装工程16204.2电气工程建筑面积113141190元/2149.68消防工程建筑面积113141200元/2262.82空调工程建筑面积113141320元/3620.51给排水工程建筑面积113141200元/2262.82弱电系统工程建筑面积113141300元/3394.23热交换工程建筑面积11314125元/282.85电梯工程18部120万元140、/部2160排烟及通风工程建筑面积113141100元/1131413装饰工程12660商业裙房室内装饰工程建筑面积19178600元/1150.68五星级酒店式公寓室内装饰工程建筑面积76615900元/6895.35地下商场室内装饰工程建筑面积0.5 万600元/300外墙装饰工程建筑面积8.52万400元/34084室外公用工程建筑面积11314135元/395.99序号项目名称计算基础数量单价总价（万元）三其他费用6992.271城市基础设施配套费建筑面积113141255元/2885.12人防易地建设费地下室面积免缴2700元/3白蚁预防工程费建筑面积1131412元/22.634水141、土保持设施补偿费占地面积5067.72元/1.015质量监督费建安造价0.07%35.96工程定额测定费建安造价0.09%46.157劳保基金建安造价2.60%1333.38建筑劳务保证金建安造价可退2%-9新墙体材料基金建筑面积可退10元/-10散装水泥基金建筑面积可退2元/-11排水设施使用费建筑面积1131411元/11.3112规划用地技术服务费规划用地面积5067.72.1元/1.0613规划用地界限测量费建设用地面积5067.70.28元/0.1414购买建设用地地形图规划用地面积5067.70.22元/0.1115评审中心专家评审费建安造价0.10%51.2816工程规划技术服务142、费建筑面积1131413.2元/36.2117建筑方案专家评审费建安造价0.10%51.2818环境设计评估费39万/项目319日照分析测量分析点每增加一点按1500元/点1020规划方案设计费规划用地面积5067.72万元/公顷1.0121地质勘察设计费建筑面积1131412.9元/32.8122设计费建筑面积113141140元/1583.9723施工图审查费设计费12%176.7424地籍测量费用地面积5067.728元/14.1925测绘部门放线建筑单体建筑单体0.5226建筑物初放线建筑单体建筑单体0.52序号项目名称计算基础数量单价总价（万元）27红线内综合测量用地面积5067.7143、0.22元/0.1128单体竣工测量建筑单体2594元/单体0.2629竣工综合测绘建设用地面积5067.70.22元/0.1130商品房面积测量建筑面积1131414.64元/52.531商品房交易手续费建筑面积1131413元/33.9432红线内配套建设监管资金配套投资额-33交易服务费建安造价0.05%25.6434工程施工监理费建安造价0.60%307.6835造价咨询费建安造价0.20%102.5636施工期污水处理费建筑面积1131411元/11.3137施工变压器用电租赁费按月收取2000元/月2438三通一平费用建筑面积1131414.3元/48.6539建筑垃圾平整费基槽挖144、方4元/m337.4740施工占道费占道面积0.3元/天/541掘路补偿费掘路面积300/542文明施工增加费建筑面积11314110元/113.1443工程设计监理费建安造价0.08%41.0244招标代理费建安造价0.35%179.4845支护设计、观测费建筑面积1131412.1/23.76一三项合计84841.06四预备费用二三项58273.063%1748.19一四项合计86589.25五建设期利息分摊贷款10亿元年利率6.39%4025.7一五项总计90614.95XX国际贸易中心B区投资与经济分析报告二零零七年目 录第一章 投资估算和资金筹措1第一节 投资估算1第二节 资金筹措及145、使用计划3第二章 经济效益评价4第一节 评价说明及财务基础数据4第二节 B区财务分析与评价6第一章 投资估算和资金筹措第一节 投资估算一、建设规模与内容XX国际贸易中心B区位于香港中路8号乙，占地面积6494.8平方米，规划建筑面积119094平方米，其中：商业裙房20921平方米（16层），甲级写字楼28298平方米（722层），五星级产权式酒店47669平方米（2348层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22206平方米。二、投资估算编制说明1、根据建设单位XX中XX置业有限公司与济南军区联勤部签定的“军用土地使用权转让合同”，土地使用权转让面积约2公顷。但扣除城市道路用地，项146、目实际用地为18229.2平方米。土地总成本为95568万元，B区按实际占地面积分摊的土地成本为34049万元。2、城市基础设施配套费、人防易地建设费等费用，依据XX市现行收费标准计算。3、勘察设计费、工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省、XX市有关规定执行，并参照市场价进行计算。4、预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和的3%计算。三、投资估算初步测算，B区建设总投资为103188.59万元，其中：1、土地成本34049万元；包括土地转让费、契税、业务费等；2、建筑安装工程费用55195.12万元，包括土建、安装、装饰、给排水、消防、变配电、空调、道路、绿化等工程的建设费用；3、其147、他费用7463.9万元，包括城市基础设施配套费、勘察设计费、工程监理费、劳保基金等；4、预备费用1879.77万元；5、建设期利息4600.8万元。B区投资估算汇总见表1-1。B区投资估算汇总表表1-1 单位：万元序号项目名称投资一土地成本34049二建筑安装工程费用55195.121土建工程23690.122安装工程165693装饰工程145444室外公用工程392三其他费用7463.9四预备费用1879.77五建设期利息4600.8一五项总计103188.59第二节 资金筹措及使用计划一、资金筹措B区建设所需资金103188.59万元，拟通过以下渠道筹集解决：1、建设单位自筹资金39600148、万元；2、申请银行贷款或信托贷款36000万元，年利率按6.39%计算；3、采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金27588.59万元。二、资金使用计划根据实施进度计划、融资方案和资金到位的可能性，确定分年度资金使用计划。B区资金筹措及使用计划见表1-2。B区资金筹措与使用计划表表1-2 单位：万元序 号项 目建 设 期合计2006年2007年2008年一建设投资48994.427765.6826428.51103188.591土地成本34049340492建筑安装工程费用8177.0524531.1622486.9155195.123其他费用5774.7750149、.76938.447463.94预备费用418.55758.46702.761879.775财务费用575.11725.32300.44600.8二资金筹措48994.427765.6826428.51103188.591自筹资金30994.48605.6396002银行贷款1800018000360003其他1160.0826428.5127588.59第二章 经济效益评价 第一节 评价说明及财务基础数据一、经济效益评价说明1、本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售的方式所获取的收益为基础进行经济分析和评价。2、地下机械停车库、地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。3150、参照社会折现率，项目财务基准收益率定为10%。二、财务基础数据的确定1、销售收入参照XX市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋的平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目的销售收入。B区销售收入计算表表2-1序 号项 目计算基数销售收入(万元)1商业裙房20921m28325202五星级产权式酒店47669m2560003甲级写字楼28298m21680004地下商场5552m216000合计323520根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，计划项目建成后一年内全部售出。各年度销售计划见表2-2。销 售 计 划 表 表2-2 单位:万元 年 份项 目 2006年2007年151、2008年2009年合 计销售比例20%30%50%100%B区销售收入6470497056161760323520 2、税金及附加（1）营业税、城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税、城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为5%，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%。（2）土地增值税根据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。 （3）所得税企业所得税税率按33%计算。3、总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。（1）项目建设总投资为103188.59万元。（2）经营费用为项目销售期间发生的销售费用和管理费用等。销售费用为房屋销售过程中发生的各项152、费用，包括广告费、宣传费、销售服务费等，按销售收入的2%计算。管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税费等，按销售收入的2%计算。第二节 B区财务分析与评价一、盈利能力分析1、利润经过计算得出，B区销售可取得收入323520万元，实现销售利润114886.95万元（税前），扣除所得税37912.69万元后，税后利润为76974.26万元。2、投资利润率和投资利税率根据损益表（表2-3）和建设投资计算出B区投资利润率和投资利税率分别为111.34%、200.98%。 销售利润 投资利润率= 100% =111.34% 总投资 销售利153、润+营业税金及附加+土地增值税投资利税率= 100% 总投资=200.98% B区损益表 表2-3序号项 目金额（万元）备注1销售收入3235202销售税金及附加17793.60销售收入的5.5%3建设投资103188.594运营费用12940.80销售费用6470.40销售收入的2%管理费用6470.40销售收入的2%5增值额189597.0112346土地增值税74710.06按超额累进税率分别计算7销售利润（税前）114886.95568所得税37912.69销售利润的33%9税后利润76974.26783、财务评价指标根据全部投资财务现金流量表（表2-4）计算得出，B区的各项财务评价指154、标如下： 序号指标名称所得税后指标所得税前指标1财务内部收益率44.28%63.84%2财务净现值(Ic=10%)44570万元72329万元3投 资 回 收 期3.15年2.85年B区全部投资财务现金流量表表2-4 单位:万元序号项 目2006年2007年2008年2009年1现金流入64704970561617601.1销售收入64704970561617602现金流出48994.456437.1169435.6671678.572.1开发建设投资48994.427765.6826428.512.2销售费用1294.081941.123235.202.3管理费用1294.081941.12155、3235.202.4销售税金及附加3558.725338.088896.802.5土地增值税14942.0122413.0237355.032.6所得税7582.5411373.8118956.343净现金流量-48994.48266.8927620.3490081.434累计净现金流量-48994.4-40727.51-13107.1776974.265所得税前净现金流量-48994.415849.4338994.15109037.776所得税前累计净现金流量-48994.4-33144.975849.18114886.95二、财务评价结论通过上述财务分析可以看出：B区房屋全部出售后可实现利156、润76974.26万元（税后），投资利润率达111.34%；全部投资所得税后财务内部收益率为44.28%，远高于10%的财务基准收益率；税后投资回收期为3.15年，税后财务净现值（Ic=10%）为44570万元。由此表明B区建设投资效益很好，能够很快偿还银行贷款，项目建设财务上可行。B区投资估算明细表附表 序号项目名称计算基础数量单价总价（万元）一土地成本占地6494.852425.78元/34049二建筑安装工程费用55195.121土建工程23690.12土石方工程土石方量19.24万m337.22元/ m3716.11边坡支护238.01商业裙房建筑面积209211200元/2510.5157、2甲级写字楼建筑面积282982100元/5942.58五星级产权式酒店建筑面积476692100元/10010.49地下室建筑面积222062300元/5107.382安装工程16569电气工程建筑面积119094190元/2262.79消防工程建筑面积119094200元/2381.88空调工程建筑面积119094320元/3811.01给排水工程建筑面积119094200元/2381.88弱电系统工程建筑面积119094300元/3572.82热交换工程建筑面积11909425元/297.74电梯工程20部120万元/部2400排烟及通风工程建筑面积119094100元/1190.943158、装饰工程14544商业裙房室内装饰工程建筑面积20921600元/1255.26写字楼室内装饰工程建筑面积28298900元/1697.88五星级产权式酒店室内装饰工程建筑面积476693000元/14300.7序号项目名称计算基础数量单价总价（万元）地下商场室内装饰工程建筑面积5552600元/333.12外墙装饰工程建筑面积8.64万400元/34564室外公用工程建筑面积11909435元/416.83三其他费用7463.91城市基础设施配套费建筑面积119094255元/3036.92人防易地建设费地下室面积免缴2700元/3白蚁预防工程费建筑面积1190942元/23.824水土保持159、设施补偿费占地面积6494.82元/1.35质量监督费建安造价0.07%38.646工程定额测定费建安造价0.09%49.687劳保基金建安造价2.60%1435.078建筑劳务保证金建安造价可退2%-9新墙体材料基金建筑面积可退10元/-10散装水泥基金建筑面积可退2元/-11排水设施使用费建筑面积1190941元/11.9112规划用地技术服务费规划用地面积6494.82.1元/1.3613规划用地界限测量费建设用地面积6494.80.28元/0.1814购买建设用地地形图规划用地面积6494.80.22元/0.1415评审中心专家评审费建安造价0.10%55.216工程规划技术服务费建筑160、面积1190943.2元/38.1117建筑方案专家评审费建安造价0.10%55.218环境设计评估费39万/项目319日照分析测量分析点每增加一点按1500元/点1020规划方案设计费规划用地面积6494.82万元/公顷1.321地质勘察设计费建筑面积1190942.9元/34.5422设计费建筑面积119094140元/1667.3223施工图审查费设计费12%188.16序号项目名称计算基础数量单价总价（万元）24地籍测量费用地面积6494.828元/28.1925测绘部门放线建筑单体建筑单体0.5226建筑物初放线建筑单体建筑单体0.5227红线内综合测量用地面积6494.80.22元161、/0.1428单体竣工测量建筑单体2594元/单体0.2629竣工综合测绘建设用地面积6494.80.22元/0.1430商品房面积测量建筑面积1190944.64元/55.2631商品房交易手续费建筑面积1190943元/35.7332红线内配套建设监管资金配套投资额-33交易服务费建安造价0.05%27.634工程施工监理费建安造价0.60%331.1735造价咨询费建安造价0.20%110.3936施工期污水处理费建筑面积1190941元/11.9137施工变压器用电租赁费按月收取2000元/月2438三通一平费用建筑面积1190944.3元/51.2139建筑垃圾平整费基槽挖方4元/m162、348.0340施工占道费占道面积0.3元/天/541掘路补偿费掘路面积300/542文明施工增加费建筑面积11909410元/119.0943工程设计监理费建安造价0.08%44.1644招标代理费建安造价0.35%193.1845支护设计、观测费建筑面积1190942.1/25.01一三项合计96708.02四预备费用二三项62659.023%1879.77一四项合计98587.79五建设期利息分摊贷款10亿元年利率6.39%4600.8一五项总计103188.59XX国际贸易中心C区投资与经济分析报告二零零七年目 录第一章 投资估算和资金筹措1第一节 投资估算1第二节 资金筹措及使用计划163、2第二章 经济效益评价4第一节 评价说明及财务基础数据4第二节 C区财务分析与评价6第一章 投资估算和资金筹措第一节 投资估算一、建设规模与内容XX国际贸易中心C区位于东海西路31号，占地面积6666.7方米，规划建筑面积95214平方米，其中：商业裙房20921平方米（16层），高级公寓51393平方米（743层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22900平方米。二、投资估算编制说明1、根据建设单位XX中XX置业有限公司与济南军区联勤部签定的“军用土地使用权转让合同”，土地使用权转让面积约2公顷。但扣除城市道路用地，项目实际用地为18229.2平方米。土地总成本为95568万元，164、C区按实际占地面积分摊的土地成本为34951万元。2、城市基础设施配套费、人防易地建设费等费用，依据XX市现行收费标准计算。3、勘察设计费、工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省、XX市有关规定执行，并参照市场价进行计算。4、预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和的3%计算。三、投资估算初步测算，C区建设总投资为93202.68万元，其中：1、土地成本34951万元；包括土地转让费、契税、业务费等；2、建筑安装工程费用44909.21万元，包括土建、安装、装饰、给排水、消防、变配电、空调、道路、绿化等工程的建设费用；3、其他费用7613.29万元，包括城市基础设施配套费、勘察设计费、工165、程监理费、劳保基金等；4、预备费用1575.68万元；5、建设期利息4153.5万元。C区投资估算汇总见表1-1。C区投资估算汇总表表1-1 单位：万元序号项目名称投资一土地成本34951二建筑安装工程费用44909.211土建工程21419.412安装工程10964.53装饰工程121064室外公用工程419.3三其他费用7613.29四预备费用1575.68五建设期利息4153.5一五项总计93202.68第二节 资金筹措及使用计划一、资金筹措C区建设所需资金93202.68万元，拟通过以下渠道筹集解决：1、建设单位自筹资金35750万元；2、申请银行贷款或信托贷款32500万元，年利率按166、6.39%计算；3、采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金24952.68万元。二、资金使用计划根据实施进度计划、融资方案和资金到位的可能性，确定分年度资金使用计划。C区资金筹措及使用计划见表1-2。C区资金筹措与使用计划表表1-2 单位：万元序 号项 目建 设 期合计2006年2007年2008年一建设投资4839022904.7621907.9293202.681土地成本34951349512建筑安装工程费用6653.2219959.6518296.3444909.213其他费用5890.28765.79957.227613.294预备费用376.31621167、.76577.611575.685财务费用519.191557.562076.754153.5二资金筹措4839022904.7621907.9293202.681自筹资金321403610357502银行贷款1625016250325003其他3044.7621907.9224952.68第二章 经济效益评价第一节 评价说明及财务基础数据一、经济效益评价说明1、本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售的方式所获取的收益为基础进行经济分析和评价。2、地下机械停车库、地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。3、参照社会折现率，项目财务基准收益率定为10%。二、财务基础数据的确168、定1、销售收入参照XX市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋的平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目的销售收入。C区销售收入计算表表2-1序 号项 目计算基数销售收入(万元)1商业裙房20921m2835202高级公寓51393m23002003地下商场5725m216500合计400220根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，计划项目建成后一年内全部售出。各年度销售计划见表2-2。销 售 计 划 表 表2-2 单位:万元 年 份项 目 2006年2007年2008年2009年合 计销售比例20%30%50%100%C区销售收入800441200662001104002169、20 2、税金及附加（1）营业税、城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税、城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为5%，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%。（2）土地增值税根据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。 （3）所得税企业所得税税率按33%计算。3、总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。（1）项目建设总投资为93202.68万元。（2）经营费用为项目销售期间发生的销售费用和管理费用等。销售费用为房屋销售过程中发生的各项费用，包括广告费、宣传费、销售服务费等，按销售收入的2%计算。管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费170、用，包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税费等，按销售收入的2%计算。第二节 C区财务分析与评价一、盈利能力分析1、利润经过计算得出，C区销售可取得收入400220万元，实现销售利润153526.82万元（税前），扣除所得税50663.85万元后，税后利润为102862.97万元。2、投资利润率和投资利税率根据损益表（表2-3）和建设投资计算出C区投资利润率和投资利税率分别为164.72%、312.23%。 销售利润 投资利润率= 100% =164.72% 总投资 销售利润+营业税金及附加+土地增值税投资利税率= 100% 总投资=312.23% C区损益表 表2-3序号项 目金额171、（万元）备注1销售收入4002202销售税金及附加22012.10销售收入的5.5%3建设投资93202.684运营费用16008.80销售费用8004.40销售收入的2%管理费用8004.40销售收入的2%5增值额268996.4212346土地增值税115469.60按超额累进税率分别计算7销售利润（税前）153526.82568所得税50663.85销售利润的33%9税后利润102862.97783、财务评价指标根据全部投资财务现金流量表（表2-4）计算得出，C区的各项财务评价指标如下： 序号指标名称所得税后指标所得税前指标1财务内部收益率60.22%86.11%2财务净现值(Ic=10172、%)64177万元101273万元3投 资 回 收 期2.87年2.42年C区全部投资财务现金流量表表2-4 单位:万元序号项 目2006年2007年2008年2009年1现金流入800441200662001101.1销售收入800441200662001102现金流出4839063735.6383154.23102077.172.1开发建设投资4839022904.7621907.922.2销售费用1600.882401.324002.202.3管理费用1600.882401.324002.202.4销售税金及附加4402.426603.6311006.052.5土地增值税23093.92173、34640.8857734.802.6所得税10132.7715199.1625331.923净现金流量-4839016308.3736911.7798032.834累计净现金流量-48390-32081.634830.14102862.975所得税前净现金流量-4839026441.1452110.93123364.756所得税前累计净现金流量-48390-21948.8630162.07153526.82二、财务评价结论通过上述财务分析可以看出：C区房屋全部出售后可实现利润102862.97万元（税后），投资利润率达164.72%；全部投资所得税后财务内部收益率为60.22%，远高于10%174、的财务基准收益率；投资回收期为2.87年，财务净现值（Ic=10%）为64177万元。表明C区建设投资效益较好，能够及时偿还银行贷款，项目建设财务上可行。C区投资估算明细表附表 序号项目名称计算基础数量单价总价（万元）一土地成本占地6666.752425.78元/34951二建筑安装工程费用44909.211土建工程21419.41土石方工程土石方量19.75万m337.22元/ m3735.10边坡支护244.31商业裙房建筑面积202911200元/2510.52高级公寓建筑面积513931600元/8222.88地下室建筑面积229002300元/52672安装工程10964.5电气工程175、建筑面积95214140元/1333消防工程建筑面积9521480元/761.71空调工程建筑面积95214250元/2380.35给排水工程建筑面积95214200元/1904.28弱电系统工程建筑面积9521465元/618.89热交换工程建筑面积9521425元/238.04电梯工程14部120万元/部1680排烟及通风工程建筑面积9521415元/142.823装饰工程12106商业裙房室内装饰工程建筑面积20291600元/1255.26高级公寓建筑面积51393900元/4625.37地下商场室内装饰工程建筑面积5725600元/343.5外墙装饰工程建筑面积9.34万400元/3176、7364室外公用工程建筑面积9521435元/333.25三其他费用 7613.29序号项目名称计算基础数量单价总价（万元）1城市基础设施配套费建筑面积95214255元/2427.962人防易地建设费地下室面积免缴2700元/3白蚁预防工程费建筑面积952142元/19.044水土保持设施补偿费占地面积6666.72元/1.335质量监督费建安造价0.07%31.436工程定额测定费建安造价0.09%40.427劳保基金建安造价2.60%1167.648建筑劳务保证金建安造价可退2%-9新墙体材料基金建筑面积可退10元/-10散装水泥基金建筑面积可退2元/-11排水设施使用费建筑面积9521177、41元/9.5212住宅供电配套工程费建筑面积5139390元/462.5413规划用地技术服务费规划用地面积6666.72.1元/1.414规划用地界限测量费建设用地面积6666.70.28元/0.1915购买建设用地地形图规划用地面积6666.70.22元/0.1516评审中心专家评审费建安造价0.10%44.9117工程规划技术服务费建筑面积952143.2元/30.4718建筑方案专家评审费建安造价0.10%44.9119环境设计评估费39万/项目320日照分析测量分析点每增加一点按1500元/点1021规划方案设计费规划用地面积6666.72万元/公顷1.3322地质勘察设计费建筑面178、积952142.9元/27.6123设计费建筑面积9521493元/885.4924施工图审查费设计费12%133.725地籍测量费用地面积6666.728元/18.6726测绘部门放线建筑单体建筑单体0.5227建筑物初放线建筑单体建筑单体0.52序号项目名称计算基础数量单价总价（万元）28红线内综合测量用地面积6666.70.22元/0.1529单体竣工测量建筑单体2594元/单体0.2630竣工综合测绘建设用地面积6666.70.22元/0.1531商品房面积测量建筑面积952144.64元/44.1832商品房交易手续费建筑面积952143元/28.5633红线内配套建设监管资金配套投179、资额-34交易服务费建安造价0.05%22.4535工程施工监理费建安造价0.60%269.4636造价咨询费建安造价0.20%89.8237施工期污水处理费建筑面积952141元/9.5238施工变压器用电租赁费按月收取2000元/月2439三通一平费用建筑面积952144.3元/40.9440建筑垃圾平整费基槽挖方4元/m348.0341施工占道费占道面积0.3元/天/542掘路补偿费掘路面积300/543住宅燃气配套工程费户690户2380元/户164.2244有线电视图纸审查费终端103524元/终端2.4845文明施工增加费建筑面积9521410元/95.2146工程设计监理费建安造价0.08%35.9347招标代理费建安造价0.35%157.1848支护设计、观测费建筑面积952142.1/19.99一三项合计87473.5四预备费用二三项52522.53%1575.68一四项合计89049.18五建设期利息分摊贷款10亿元年利率6.39%4153.5一五项总计93202.68