1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月148可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录【项目总论】3I.报告说明4II.总体评价4III.技术经济指标4IV.财务指标5V.结论及建议6第一部分 项目分析7一、宗地区位712、本项目宗地位置72、本项目城市属性73、本项目区域属性9二、宗地现状121、四至分析122、技术经济指标123、宗地分析134、宗地评价13三、宗地市政配套141、市政机关142、金融设施143、商业设施154、教育设施155、医疗设施166、娱乐休闲设施167、交通设施168、其他配套设施17四、宗地交通分析171、宗地与外界连接道路172、宗地内部交通条件18五、宗地价值分析181、项目优势分析182、项目劣势分析183、项目机会点分析184、项目威胁点分析18六、综述18第二部分 市场分析20一、宏观环境分析201、中国当前宏观经济现状及其发展态势202、新形势下居民投资新走势283、3、xx城市定位及其相关政策分析294、小结39二、中观市场分析401、xx商品房市场整体供给状况分析402、xx商品房市场整体需求状况分析413、xx商品房市场整体价格分析424、未来2-3年的市场走势预测425、中观市场小结45三、分物业类型市场分析461、住宅分析462、商业市场分析513、酒店市场分析634、写字楼市场分析71第三部分 项目定位82一、项目定位策略82二、物业发展方向的确定83三、项目功能定位84四、项目目标客户定位851、住宅目标客户定位852、商业目标客户定位863、酒店目标客户定位86五、项目开发主题定位86六、项目形象定位87七、住宅产品定位建议88八、案名建议884、九、项目定位规划文化理念90第四部分 规划设计草案及发展建议92一、东地块规划初步建议921、地块说明922、规划示意图92二、西地块规划初步建议961、地块说明962、规划示意图97奥城国际酒店式公寓97三、物业发展建议981、分物业类型发展建议982、公建与配套系统设置建议1003、物业管理及安全管理系统101一、总体开发次序1041、对项目地块的整体分析1042、总体开发次序1043、首期位置选择的理由104二、入市时机的确定104第六部分 价格分析及其销售价格评估106一、本项目住宅销售均价评估106二、本项目商业销售均价评估109三、本项目酒店销售均价评估111第七部分 投资收益分析5、113一、测算依据113二、三个规划方案对比分析1131、各方案经济指标1132、方案一、二、三财务对比分析116三、方案三财务指标测算1181、方案三成本的动态投入1182、项目收益分析1193、财务效益评价设定1214、盈亏平衡及敏感性分析1235、本项目投资分析1246、资金筹措与运用125第八部分 风险分析及结论126一、项目的风险点1261、政策性风险1262、市场风险1263、财务风险126二、综合评价1261、优势1262、劣势126三、结论与建议127第九部分 附件128一、本项目未来远景规划效果128二、本项目住宅产品初步定位规划132三、xx企业简介132四、方案财务测算16、331、方案一1332、方案二1393、方案三145【项目总论】I. 报告说明受湖南xx房地产开发有限公司的委托，本公司对委托方位于xx市xx区，东临韶山路，南临时代阳光大道项目开发进行投资可行性分析，以供投资决策时参考。本案是基于目前xx市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。II. 总体评价项目处在xx二环线与三环线之间7、主城与南城新市区结合部，“大融城+两型社会试验区”桥头堡，地理位置优越，城市综合配套功能完善，各项社会事业协调发展，为本项目的发展提供了良好的社会环境与经济环境。xx地产丰富的开发操作经验、雄厚的社会资源，都将使本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：n 本项目用地区位理想，有良好的发展潜力。n 本项目适合开发开发城市综合体项目，且有有较好的市场前景。n 本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和收益回报。III. 技术经济指标东地块经济技术指标总用地面积(平米)25249建筑密度40%总建筑面积(平米)152400商8、业(平米)大型购物中心24000临街铺面6000超市030000酒店(平米)含裙楼和客房29000国际公寓(平米)93400普通住宅(平米)0容积率6.04西地块经济技术指标总用地面积(平米)16394.57建筑密度34.2%总建筑面积(平米)74400 商业(平米)临街铺面5600普通住宅(平米)18F2880025F40000容积率4.54 综合指标配比情况序号建筑形式建筑面积(平米)建筑面积比例1公寓9340041.18%2普通住宅6880030.34%3酒店2900012.79%4商业3560015.70%合计226800100.00%IV. 财务指标项目方案销售收入（万元）192789、6.8投资总额（万元）95737.35销售税金及附加（万元）12887.798土地增值税（万元）1927.868利润总额（万元）82233.784所得税（万元）39519.324税后利润（万元）42714.461盈余公积（万元）4271.4461可分配利润（万元）38443.015投资利润率85.90%全部投资的投资利税率127.17%自有资金投资利税率381.29%资本金净利润率198.1% 序号指标名称单位总体1税前内部收益率%49.3%2税后内部收益率%32.1%3税前净现值万元574794税后净现值万元303915盈亏平衡销售率%53.2%V. 结论及建议本项目用地区位理想、有较好的发10、展潜力，适合开发城市综合体项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和经济效益。当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争项目在2009年开工建设。第一部分 项目分析一、宗地区位1、本项目宗地位置项目位于xx市xx区，东临韶山路，南临时代阳光大道，西侧及北侧临居住区。 二环线与三环线之间、主城与南城新市区结合部。宗地位于xx南城、韶山南路西侧，是联系南城和市区的纽带11、，距xx亭广场车程约8分钟，距东塘车程约10分钟，距省政府车程约5分钟。 项目东靠xx最负盛名的风景区湖南省森林植物园。 距湖南环保科技产业园3公里。湖南环保科技产业园为省级开发区，2003年开园，经过5年左右时间，环科园年产值可超200亿元，年税收超10亿元。2、本项目城市属性（1）雄踞“大融城+两型社会试验区”桥头堡长株潭正高速走向湖南经济发展核心增长极、高新技术产业聚集区和现代化、生态化的网状城市群；长株潭城市群获国务院批准为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”。本项目位于韶山南路，而该区域正是长株潭城市群的核心位置，伴随着城市基础设施建设以及奥林匹克花园、湘府华城、12、天城湖光山色等诸多大型住宅项目的开发，未来居住人口将大幅增加；同时，红星建材交易中心等诸多大型专业的密集扎堆，消费人群与日俱增；此外，作为xx与湖南省南部地级市的交通连接纽带，汽车南站本身所带来的流动人口，都将促使该区域消费人群非常可观；因此，本项目处于拥有庞大消费群体的重要区位。（2）位居南城行政商务区辐射圈湖南省政府南迁至湘府路，天心区政府新址随着也搬迁至湘府路，由此揭开了南城大发展的前奏，并初步形成了以湘府路、芙蓉南路为核心的省级行政商务区。省交通厅、省工商局等xx厅级机关单位都将陆续搬迁至此，不仅将大幅加快该区域市政配套设施建设的步伐，还将为该区域带来相当可观的商务消费。（3）位居红星13、商圈发展带根据xx市国内贸易发展“十一五”规划，红星商圈将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南xx复合型现代商贸经济圈。重点发展品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强物流和以“农博会”、“车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。当前，红星商圈业态覆盖范围广，数个专业市场涉及到建材、农产品、五金以及电器等，但档次不高，街铺档次低，经营混杂，本项目处于红星商圈发展带上，可借业态进行补充，并以高档次入市，形成南城高档商业代表。3、本项目区域属性（1）本项目位于xx区区西南角，处于xx南14、部和南北的交通要道上，距市中心有一定距离 项目位于xx区西南角，韶山路以西，紧邻汽车南站； 项目所在区域位于xx区和芙蓉区的南北向交通枢纽位置，以及长株潭融城的南北向的交通要道上； 项目距离市中心有一定距离，经韶山路xx亭东塘劳动路，车程约10分钟； 项目所在区域周边配套相当完善，但档次不高；（2）项目所在区域有一系列规划，未来将对本项目形成利好对本项目所在区域有利的规划要点： 长株潭轻轨长株线； xx地铁4号线、2号线； 全省13个市州将与省会xx全部将通过高速公路实现对接，“4小时经济圈”将圆满打造成型。目前已有永州至蓝山、安化至邵阳等6条高速公路提前开工。随着下半年常(德)吉(首)高速的15、开通，全省14个市（州）政府所在地都有高速公路到达，4小时经济圈也将随之形成。届时，由省会xx到其他市州所在地将非常快捷，包括吉首、怀化、永州等偏远地区在内都可在4个小时内到达，实现省委、省政府提出的4小时经济圈目标。 一小时经济圈是经济界通常所指的凭借高速公路在一小时可以到达的城市经济圈。我省相继拉通的长常高速、京珠高速、潭邵高速等高速公路和不断提速的京广铁路，使xx经济圈得以能够辐射周边的岳阳、常德、益阳、娄底、株洲、湘潭等地区，实现经济流通一小时的目的，而作为经济圈的核心，xx将成为它们的市场中心、物流中心、会展中心和经济增长中心。 武广客运专线建成后，湖南就有了进出省的快速通道，从xx16、到武汉、广州只需要2小时左右，将极大地推动xx乃至湖南真正融入泛珠三角区域经济圈。 杭州南昌xx贵阳昆明客运专线，连接西南、华中和华东地区，属于国家重点规划的“四横”客运专线之一。（3）项目所在区域配套齐全，但档次较低；省府、会展、交通配套是区域亮点 自然资源：湖南省森林植物园 会展：红星国际会展中心 行政机关：省府、天心区政府、武警湖南总队直属支队等 教育配套完善，但缺少知名的院校：外贸学院、保险职业学院等 商业配套较为完善，但档次较低：步步高、红星建材大市场等 交通配套：汽车南站二、宗地现状1、四至分析从本项目四至分析来看，项目紧邻xx南北交通干道韶山路，可达性好，配套齐全，但周边形象不高17、。 宗地四至：地块东面临韶山路，东南向汽车南站；地块南面为时代阳光大道、惠之宇大酒店；地块西面为低档住宅小区；地块北面为低档住宅小区； 地块一：仅有南面临路时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆为现有居住区； 地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有居住区；2、技术经济指标地块规划用途容积率建筑密度建筑限高绿地率使用权年限出让面积（）地块一商业4.535%10035%40年14994.57地块二商业6.040%10035%40年14249.43备注临韶山路留不小于2000平方米的广场用地 本项目地块分为两块； 从宗地规划用途来看，本项目当前宗地性质为商业用地，使用年限18、为40年,可变更为综合用地； 本项目宗地限高100米；3、宗地分析 宗地形状：地块呈长方形，整体形状较规则； 宗地现状：项目用地地势北高南低，高差约20米；目前地块内部尚有民房、肉食厂宿舍等，有一定的拆迁量；地块内部无优势自然资源；本项目宗地分为两块，西地块与东地块被安置区分割； 地块一：仅有南面临路时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆为现有居住区；该地块东西长、南北窄； 地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有居住区；该地块临韶山路面宽，临时代阳光大道面较窄；4、宗地评价 地块内部有部分树林，但总体上看缺少强势资源； 地块一南北窄、东西长，对项目将来的规划排布要求19、较高； 地块一居住价值高，地块二商业价值高。三、宗地市政配套目前，项目地块附近配套设施齐全，主要集中在韶山路及湘府路一带。1、市政机关地块处于省级行政商务区，周边市政机关较多，临湘府路、芙蓉路分布着大量的市政机关，如省政府、天心区政府等。市政机关明细表名称地理位置备注湖南省人民政府湘府西路天心区人民政府湘府西路省交通厅湘府西路筹建省工商局韶山南路筹建武警湖南总队直属支队中意路中国出入境检验检疫局湘府西路2、金融设施本项目金融设施主要分布在韶山南路红星大市场周边，如中国银行、建设银行等数家银行营业网点。金融配套设施明细表名称地理位置档次距本项目步行距离建行xx支行xx五金机电市场旁支行15分钟中20、国银行韶山南路营业厅10分钟建设银行红星美凯龙旁营业厅10分钟邮政储蓄韶山南路营业厅10分钟洞井农村信用合作社时代阳光大道与韶山路交汇处储蓄所5分钟3、商业设施地块周边的商业设施较多，主要集中在韶山南路，分布着大量的专业市场、小型便利超市、副食品商店、水果店、餐馆，但高档、大型商场极为缺乏。商业配套设施明细表名称地理位置档次/经营项目距本项目步行距离步步高超市湘府路与韶山路交汇处大型综合类超市15分钟红星涟源百货城韶山南路低档、大众百货类15分钟红星建材大市场韶山南路中档、建材15分钟红星农副产品大市场韶山南路低档、农副产品15分钟通程电器红星店韶山南路高档、电器15分钟红星电脑电器城韶山南路21、低档、电脑及配件15分钟4、教育设施地块附近有一定的教育配套设施，但缺少知名的院校，且多为专业技术学院，仅中学院校方面有xx老牌名校明德中学。教育配套设施明细表名称地理位置档次湖南女子大学韶山南路大学湖南税务高等学校中意一路324号大专湖南国际文化学院洞井铺天华路1号大专中国保险管理干部学院中意一路大专湖南省工会干部学校中意一路莫家坳大专湖南经贸专修学院中意一路莫家坳大专湖南省对外经济贸易学校中意一路莫家坳大专和平小学时代阳光大道南，汽车南站对面小学洞井小学蔡家冲路小学明德中学新韶西路中学5、医疗设施地块附近没有大型医院，多为连锁药房。医疗配套设施明细表名称地理位置档次距本项目步行距离养天和大22、药房汽车南站旁5分钟全洲健康大药房中意一路5分钟金沙大药房红星店韶山南路10分钟楚仁堂医药连锁韶山南路5分钟爱生堂大药房时代阳光大道与韶山路交汇处5分钟6、娱乐休闲设施项目周边有一定的娱乐休闲设施，但档次偏低。娱乐休闲配套设施明细表名称地理位置档次距本项目步行距离重庆家富富侨保健时代阳光大道与韶山路交汇处中档5分钟7、交通设施项目紧邻韶山南路，临近公交线路有7、102、107、123等多条公交线路，交通十分便捷，与市中心联系更为便利。主要公交站点明细表车次始班车时间末班车时间建设情况主要途径站点76:0024:00已运行火车站、窑岭、东塘、铁道学院、中心医院、汽车南站1026:3022:00已23、运行汽车南站、东塘、铁道学院、中心医院、湘雅二医院、芙蓉广场1076:0021:45已运行汽车南站、xx亭、火车站1236:0021:45已运行汽车南站、xx亭、侯家塘、劳动广场1477:0019:00已运行汽车南站、高桥、马王堆、xx晚报、烈士公园1527:0019:00已运行汽车南站、铁道学院、中心医院、湖南大学、溁湾镇5026:3020:00已运行汽车南站、铁道学院、中心医院、高桥、汽车东站702已运行汽车南站、中心医院、铁道学院、xx理工大学、雅礼中学、芙蓉区政府7036:0021:00已运行汽车南站、中心医院、铁道学院、xx亭、侯家塘、雅礼中学、高桥、星沙8016:3021:00已运24、行汽车南站、中心医院、铁道学院、高桥、汽车北站8026:3020:00已运行汽车南站、高桥、湖南农大8、其他配套设施其他配套设施明细表名称地理位置档次距本项目步行距离红星会展中心韶山南路5分钟湖南省森林植物园韶山南路5分钟肯德基红星会展中心对面全球连锁15分钟麦当劳汽车南站全球连锁5分钟惠之宇大酒店韶山南路低档5分钟港湾宾馆韶山南路低档5分钟综述：总体来说，本项目交通、文化教育、商业等各方面的配套设施较为齐全，但档次偏低。对本项目而言，居家存有一定的便利性，同时，本项目地块二的商业开发具有更高的发展空间。四、宗地交通分析1、宗地与外界连接道路对外联系道路主要有韶山南路、时代阳光大道，其中： 韶25、山南路：既是城市南北向主干道，又发挥城市对外交通联系的功能，是宗地与市区联系的主要通道，并且可以通过中意路、107国道等连接湘潭、株洲。 时代阳光大道：南城东西向主干道，并与京珠高速相连。2、宗地内部交通条件 地块内部有一条约7米宽的小区道路进出，也是目前进出本项目地块的主要交通道路。 地块二东侧尚有一条规划路，与时代阳光大道相连。五、宗地价值分析1、项目优势分析 “大融城+两型社会试验区”桥头堡； 位居南城行政商务区辐射圈； 位居红星商圈发展带； 处于xx南北及长株潭的交通要道，商业价值可观； 区域配套齐全，省府、会展是区域一大亮点；2、项目劣势分析 地块内部缺少强势自然资源； 项目地块分隔26、成两块，对项目规划造成一定难度；3、项目机会点分析 区域发展逐步成熟，未来系列规划，将形成本项目利好； 本项目规模较小，销售压力不大，周边配套十分完善，为挑战销售价格创造了良好的条件；4、项目威胁点分析 本项目所属片区开发体量大，潜量多，无疑将与本项目形成竞争局面，有可能对本项目造成客户分流的现象； 当前市场观望态势弥漫，客户对市场信心严重不足，导致项目消化周期拉长；六、综述项目位于南城板块省府融城片区，发展前景良好。省府驻地及两型社会试验区，将极大地推动该片区建设步伐。而本项目周边拥有配套设施齐全、交通便利，与市区其他地方均有公交相连。但是项目地块较小，且被分割开，西面及北面均被现有住宅建筑27、物所围合，南北窄、东西长的地块形状，将对规划排布造成一定难度。同时，本项目位居红星商圈辐射范围内，商业氛围浓厚，具有很高的商业价值，如何最大化实现商业价值成为规划难点之一。总体来说，本项目位于xx市乃至湖南重点发展区域，房地产市场发展逐步成熟，周边配套日益完善，如何突破现时市价将是重点。第二部分 市场分析一、宏观环境分析1、中国当前宏观经济现状及其发展态势2008年以来，我国经济运行面临异常复杂的局面，国内连续遭遇严重自然灾害，美国次贷危机终于演变成世界性的金融危机，世界各国经济增速普遍下滑。面对形势的发展变化，中国政府及时把“双防”的调控政策调整为“一保一控”，并为此出台了一系列的配套政策。28、实践证明，这些政策取得了明显成效，居民消费价格涨幅连续回落，国民经济保持平稳较快增长。从明年情况看，复杂多变的形势不会改变，经济下行周期还将持续，世界金融危机难以在短期内恢复，经济运行仍面临诸多挑战，宏观调控将更趋于积极，特别是财政政策将发挥更大的作用，整体经济仍可保持平稳较快增长。(1)当前宏观经济运行的主要特点A、经济增速回落，但农业生产形势良好 前三季度，国内生产总值201631亿元，同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。动态看，增速逐季回落，一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%。 农业生产形势良好。初步统计，夏粮产量2408亿斤，比上年增产61亿斤，29、增长2.6%；早稻产量632亿斤，比上年略增1.2亿斤。初步测算，第一产业对经济增长的贡献率为4.5%，同比提高1.7个百分点。 工业生产增长放缓。前三季度，规模以上工业增加值同比增长15.2%，比上年同期回落3.3个百分点。初步测算，工业对经济增长的贡献率为50.1%，同比下降1.8个百分点。B、需求增势放缓，但消费需求增长仍比较快 投资实际增速回落。前三季度，全社会固定资产投资116246亿元，同比增长27.0%，比上年同期加快1.3个百分点，扣除物价因素，实际增长15.1%，回落6.5个百分点。其中，城镇固定资产投资99871亿元，增长27.6%，加快1.2个百分点，城镇投资中的房地产开30、发投资21278亿元，增长26.5%，回落3.8个百分点。初步测算，固定资本形成对经济增长的贡献率为33.1%，同比回落5.9个百分点。 消费增速保持较快增长，但部分消费热点增速明显回落或下降。前三季度，社会消费品零售总额77886亿元，同比增长22.0%，比上年同期加快6.1个百分点。分行业看，批发和零售业增长22.0%，住宿和餐饮业增长24.8%。在限额以上批发和零售业中，汽车类增长29.1%，石油及制品类增长46.4%，食品、饮料、烟酒类增长23.3%，服装鞋帽、针纺织品类增长25.9%，家用电器和音像器材类增长19.6%，家具类增长28.0%，金银珠宝类增长42.9%，建筑及装潢材料类31、下降5.7%，五金电料类下降11.7%。初步测算，最终消费对经济增长的贡献率为44.5%，同比上升7.5个百分点。 外贸顺差减少。前三季度，进出口总额19671亿美元，同比增长25.2%，比上年同期加快1.7个百分点。其中，出口10741亿美元，增长22.3%，回落4.8个百分点；进口8931亿美元，增长29.0%，加快9.9个百分点。贸易顺差1810亿美元，同比减少47亿美元。初步测算，货物和服务净出口对经济增长的贡献率为12.5%，同比回落8.9个百分点。C、通货膨胀水平明显降低 居民消费价格涨幅持续回落。居民消费价格同比涨幅由2月份8.7%的高点逐步降至9月份的4.6%，降到5.0%以下32、仅用了6个月的时间，累计看，居民消费价格涨幅由14月份8.2%的高点下降到前三季度的7.0%，而且下降趋势仍将持续。生产价格涨幅冲顶回落。工业品出厂价格和原材料燃料动力购进价格分别在8月份和7月份到达顶点，当月涨幅分别为10.1%和15.4%，之后呈现回落态势，9月份涨幅分别回落到9.1%和14.0%，回落趋势明显，上游产品价格上涨对下游的传导压力减弱。 房屋销售价格同比涨幅连续回落。19月份70个大中城市房屋销售价格分别上涨11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%和3.5%，9月份涨幅比1月份降低7.8个百分点。D、国家、企业和居民所得增速均呈回33、落态势 财政收入增速明显放缓。前三季度，全国财政收入48947亿元，同比增长25.8%，比上年同期回落5.6个百分点。其中，中央财政收入增长25.5%，地方财政收入增长26.1%。 企业实现利润增速大幅回落。18月份，全国规模以上工业企业实现利润18685亿元，同比增长19.4%，比上年同期回落17.6个百分点。 城乡居民收入增速略有回落。前三季度，城镇居民人均可支配收入11865元，比上年同期增长14.7%，扣除价格因素，实际增长7.5%，比上年同期回落5.7个百分点。农民居民人均现金收入3971元，增长19.6%，扣除价格因素，实际增长11.0%，回落3.8个百分点。E、房地产市场持续低迷34、今年以来，全国房地产市场商品房销售低迷，市场观望氛围浓厚，商品房销售面积和销售额均出现负增长，且下降幅度不断增大，商品房空置面积增长速度有所加快。前三季度，商品房销售面积比上年同期下降14.9%，降幅比上半年扩大7.7个百分点；销售额同比下降15%，降幅比上半年扩大12个百分点。F、财政政策和货币政策发挥积极作用宏观调控取向随着经济形势的发展变化不断调整。年初是“双防”，年中是“一保一控”，年末则转为以扩大内需为重点的“保增长”，具体政策和力度也在不断发展演变。 财政政策：着力加强社会保障和改善民生，加强“三农”、教育、社会保障、医疗卫生、科技、节能减排等经济社会发展薄弱环节的投入，支持震后恢35、复重建。前三季度，全国财政支出36428亿元，同比增长25.5%，增幅明显高于20042007年同期。 货币政策：上半年，为落实从紧货币政策的要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，五次上调存款准备金率，连续三次下调基准利率，两次下调存款准备金率。总体看，货币政策调控效果逐步显现，货币信贷市场运行呈现如下特点：一是货币供应量增速放缓。9月末，广义货币45.3万亿元，同比增长15.3%，比上年9月末回落3.2个百分点；狭义货币15.6万亿元，增长9.4%，回落12.6个百分点；流通中现金31725亿元，增长9.3%，回落3.7个百分点。二是贷款增长平稳。9月末，金融机构各项贷款余额236、96477亿元，比年初增加34803亿元，同比多增1201亿元。其中短期贷款增加13167亿元，少增1082亿元；中长期贷款增加19811亿元，少增943亿元；票据融资增加1601亿元，上年同期为减少1480亿元。（2）宏观经济调控政策分析A、4万亿提振内需国务院十大措施挽救经济。2008年11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施： 加快建设保障性安居工程； 加快农村基础设施建设； 加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设； 加快医疗卫生、文化教育事业发展； 加强生态环境建设； 加快37、自主创新和结构调整； 加快地震灾区灾后重建各项工作； 提高城乡居民收入； 在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元； 加大金融对经济增长的支持力度。中国宏观调控政策做出重大调整，发出保增长的强有力信号。财政政策将从“稳健”转为“积极”，货币政策将从“从紧”转为“适度宽松”；今后两年多时间内，将安排4万亿元资金强力启动内需，促进经济稳定增长。以投资带消费，以消费促增长，成为扩大内需十项措施的一大亮点。B、房产税费、利率双下调促内需。财政部、国家税务总局、央行出台政策“组合拳”，为买房人“松绑”减负：从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普38、通住房的，契税税率暂下调到1%；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为20%。交易成本降低，有利于减轻购房者负担，有助于稳定房地产市场信心。C、提高出口退税率缓解外向型企业困难。财政部与国家税务总局联合发布关于提高部分商品出口退税率的通知，明确从2008年11月1日起，上调3486项商品的出口退税率，约占中国海关税则中全部商品总数的25.8%。这是自2004年以来中国调整出口退税政策涉及税则号最多、力度最大的一次。这次调整出口退税率是政府主动应对当前复杂多变的国际国内经济形势而采取的一项宏观调控措施。提高劳动密集型产品的出口退39、税率，可以增强企业抵御市场风险的能力和支持中小企业发展，有利于进一步促进城乡劳动力就业；提高高技术含量、高附加值商品的出口退税率，有利于引导企业优化出口产品结构、加快产业升级的步伐。D、央行大降息维稳市场信心。从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。央行再度调降“双率”表明货币政40、策已经转向，对2009年楼市的交易量将起到一定的实效推高作用。中央已经出台了4万亿的大规模投资计划，而今利率、存款准备金率的大幅下调，一方面对股市、楼市的稳定具有提振信心作用，同时对房地产企业来说能大幅降低资金成本，使开发商在与消费萎缩的抗衡中获得更多的时间；而对于购房消费者来说，降息可降低供房负担，同时流动性或被的增加，加上对未来即将到来的通货膨胀的预期，将分流较大部分资金流向房地产业，因此目前大幅降息将对2009年楼市的交易量起到一定的实效推高作用。E、小结 “非常时期”采用“非常之策”。2008年是中国发展进程中极不寻常、极不平凡的年份。国内相继发生的自然灾害，加大了中国经济社会平稳较快41、发展的难度。同时，世界经济增速放缓趋势越来越明显，中国经济增长的外部环境面临前所未有的挑战。根据国内外经济形势的新变化，国务院准确把握宏观调控的方向、重点和节奏，及时将宏观调控的首要任务从年初的“防经济过热、 防明显通涨”调整为年中的“保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨”，并采取了提高部分纺织品、服装的出口退税率等措施。这对于稳定经济大局起到了重要作用。（3）中国经济未来走势展望由于前三季度国内生产总值同比增长达到9.9%，仍然是一个较高的速度，全年经济增速将主要取决于第四季度。而四季度经济运行继续回落的可能性很大，但由于三季度以来特别是11月初出台的更加有力的扩大内需的政策将起到积极作用42、，预计回落幅度也不会太大。根据以上判断，预计全年经济有望保持平稳较快增长。进入10月份以来，国民经济延续了三季度以来的发展趋势，主要指标增速普遍下行： 10月份，规模以上工业增加值同比增长8.2%，增速比9月份回落3.2个百分点，是1994年以来同比增速第二低的月份，仅略高于1999年10月份增速。 110月份，城镇固定资产投资同比增长27.2%，增速比19月份回落0.4个百分点，如果扣除价格因素，回落幅度更大。 10月份，社会消费品零售总额同比增长22%，增速比9月份回落1.2个百分点，是4个月来涨幅首次跌破23%。 10月份，出口同比增长19.2%，增速比9月份回落2.3个百分点；进口增长43、15.6%，回落5.7个百分点。 10月份，居民消费价格同比上涨4.0%，涨幅比9月份回落0.6个百分点，是连续第三个月涨幅在5%以下；工业品出厂价格上涨6.6%，回落2.5个百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨11.0%，回落3.0个百分点。 10月份，财政收入同比下降0.3%，上月为增长3.1%。 10月末，广义货币供应量同比增长15.0%，增速比9月末回落0.3个百分点；狭义货币供应量增长8.8%，回落0.6个百分点；流通中现金增长10.3%，加快1.0个百分点。金融机构人民币贷款增长14.6%，加快0.1个百分点。 10月份主要经济指标增速的普遍回落虽然不一定是趋势性的，但却也似乎显44、示出某种信号，要高度关注经济的下滑趋势。展望明年，经济运行面临诸多挑战： 一是国际金融危机的波及面之广、影响度之深超出预期。目前主要经济体单方面或联手采取的措施并没有使危机出现转机，金融危机对实体经济的影响还在继续。国际经济金融形势的恶化已经并将继续影响我国的实体经济。 二是经济周期性下行的惯性影响仍将持续。去年下半年以来，我国经济增速已连续五个季度呈现逐步回落的态势，可以说我国经济已进入周期性调整阶段，受金融危机的影响，经济周期性下行惯性还将持续。 三是投资、消费信心不足。面对国际国内的不利环境，各方面信心降到近几年的低点。外需减弱、国内资本市场大幅下挫导致投资者信心受到伤害；城乡居民收入增45、速减缓、房地产不景气则影响了消费信心。 四是经济增长驱动力转变。从国民经济运行的三大需求看，未来一段时间净出口对经济增长的贡献率有可能会有所下降，而之前净出口对连续五年保持高速增长功不可没。前三季度货物和服务净出口拉动经济增长仅1.2个百分点，同比下降1.2个百分点。这反映了今后我国经济增长驱动力更有赖于消费和投资的新趋势，对我国经济增长模式提出了挑战。 虽然面临诸多挑战，但从另一方面看，影响我国经济保持平稳较快发展的有 利条件和积极因素依然存在。 一是资金储备充足。9月末，我国外汇储备余额达到1.9万亿美元，稳居世界第一位。高储蓄率状况不会改变，9月末，我国居民人民币储蓄存款余额已经达到2046、.5万亿元，比年初明显增加。 二是物质基础雄厚。经过改革开放特别是新世纪以来的大规模建设，我国的物质基础大大改善，原有的对经济增长的瓶颈制约基本解决。2007年，我国能源生产总量达到23.5亿吨标准煤，已经成为世界上除美国之外的第二大能源生产国。原煤产量25.26亿吨，居世界第一位。发电装机容量达到7.18亿千瓦，居世界第二。 三是发展潜力巨大。工业化、信息化、城镇化、市场化将为经济增长提供源源不断的动力和潜力。以城镇化为例，目前我国城镇化水平较低。2007年，我国的城镇化水平达到44.9%，比2006年世界平均水平低4.1个百分点，比高收入国家低33.1个百分点，表明我国城镇化还有很大潜力可47、挖。快速的城镇化建设将对基础设施、房地产、汽车等支柱产业和相关产业产生巨大需求，意味着更大的投资和消费需求。 四是针对经济增速的过度下滑风险和日益严峻的世界经济金融危机，国家已经确定要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为此已经出台或即将出台的扩大国内需求的政策措施将会有效刺激经济的增长。（4）中国经济宏观调控未来可能的政策因此，尽管面临不少的不利因素和挑战，但只要政策调整适当，加快推进改革，明年以及今后一段时期，国民经济仍可继续保持平稳较快发展。当然，明年“保增长”的任务可能异常艰巨，为了“保增长”，未来政策面将倾向于进一步稳定和扩大国内需求。为此，适时调整宏观经济政策，对货币政策和财政48、政策在总量和结构上都做相应的调整成为一种当然的选择。 在货币政策方面，预计将在控制信贷风险的基础上适度扩大货币供应量和信贷规模，保持货币供应量和信贷规模的适度稳定增长。随着形势变化可能会继续下调存款准备金率和存贷款基准利率。针对中小企业的资金困难，将加大对中小企业的信贷支持力度。 在财政政策方面，在总量上将依照积极财政政策要求，不断加大力度，如扩大财政赤字、发行特别建设国债等。税制改革将是重点，企业增值税转型改革已全面推开，资源税改革、提高个人所得税起征点等也有可能相机出台。在结构上，将继续坚持原有的做法，控制一般性行政开支，重点向新农村建设、社会事业发展以及困难地区和群众倾斜。 在外贸、外汇49、政策方面，将在提高部分出口产品出口退税率、稳定外贸出口的基础上，进一步稳定人民币汇率，减弱人民币升值预期。同时提高纺织、服装、玩具等产品的出口退税率，而且范围和幅度都会扩大，一些自主品牌产品和高技术高附加值产品会得到额外关照。 在房地产方面，将出台更多鼓励性政策稳定住房消费，估计将在已经降低个人购房契税税率、免征印花税的基础上，出台力度更大的政策措施，比如适当降低房地产开发的土地购置费等，使过高的房价能有实质性的下降，拉动居民的自住房消费。2、新形势下居民投资新走势（1）家庭财富积累呈陡增态势改革开放以来，城市居民人均收入由1978年的344元增加到2000年的6280元，提高了近17倍。作为50、收入增长的必然结果，城市居民家庭财产积累也日渐增多。调查结果显示，截止到2002年6月底，城市居民家庭财产户均总值为22.83万元。近年来，这种态势更为明显，特别是在住房制度改革中，相当一部分职工和居民以较低的各种优惠价格购买了国家或集体的公房，这些公房的价值远远高于支付价格，从而相当一部分国有财产转为家庭财产。随着房价的持续上涨，越来越多的家庭把资金投向房产，如今，房产已经成为城市居民家庭财产中最重要的一部分。再加上家庭金融资产的迅速增长，家庭财产已呈陡增之势。（2）居民及家庭投资增速显著加快主要表现在城镇居民收入和消费支出没有实现同步增长，可支配收入增幅与消费性支出增幅之间的差距，已经由251、005年的0.7个百分点扩大至2.5个百分点。据统计，今年一季度城镇居民人均可支配收入为3935元，同比增长19.5，扣除价格上涨因素，实际增长16.6。城镇居民人均消费性支出2620元，同比增长16.7，扣除价格上涨因素，实际增长13.9。很明显，16.6大于13.9，其差进一步上升到2.7个百分点。尽管政府采取了鼓励消费、扩大内需的政策，仍然不能改变投资扩大的取向，农村也基本是这样一种态势，人们越来越把增加的收入转向投资和财富的积累。（3）居民消费倾向持续下降内需不足一直是困扰我国经济健康发展的主要问题，消费倾向持续下降。据有关资料，“十五”时期，我国城镇居民的平均消费倾向呈逐年下降态势。52、统计数据显示，近年来我国消费占GDP总量的比重也逐渐下滑。消费率由1992年的62.4下降到2005年51.9，下降了10.5个百分点；其中居民消费率也从1992年的47.2下降到2005年的38，下降了9.2个百分点，均达历史最低水平。我国19922005年的年均消费率为58.8，而一般认为我国消费率在6165的区间是较为合理，消费率明显偏低。2005年底，城镇居民平均消费倾向已降至75.69。2006-2007年尽管采取了促进消费的种种措施，城镇居民平均消费倾向还是比上年下跌1.73个百分点，进一步降至73.96。今年虽然下降趋势放缓，但也不容乐观。（4）居民储蓄出现负增长与消费倾向下降的53、同时，居民储蓄也出现大幅下降。中国居民财富的巨大积累，首先是从储蓄开始的，当时我国居民的投资的意识还不强，更看重资金的安全。据2002年的统计信息，在人民币金融资产中，储蓄存款以绝对优势排在首位，其户均拥有金额为5.12万元，在人民币资产中所占比重达到69.4，当时城市家庭近七成的人民币是存放在银行中储蓄。但2006年5月份以来，股市上涨较快、成交量较大，储蓄资金产生对投资的冲动，开始分流部分居民储蓄存款。2006年末居民户存款余额为16.42万亿元，全年增加2.09万亿元，同比少增1125亿元。2008年以来股市持续降温居民资产性缩水严重，随着利息税等的征收以及持续降息，居民储蓄意愿进一步下54、降。（5）投资热情高涨，投资意识明显增强家庭经济行为走势的变化，还表现在人们对投资的热情和人数比例上。根据最近的统计数据，中国股市中开户的户头有近1亿，如果按一家三口人来计算，将近1/4的中国家庭都在炒股。人们投资的热情，除投资股市外，还表现在把目光投向一切价格变化快、有升值空间的物品上。房屋、黄金饰品、红木家具、普洱茶、纪念品、邮票等都成为投资的对象。商家也借此机会推波助澜。尽管今年以来股市降温，房市同时受到影响，相反房产租金收入成为不少居民重要的投资来源，投资房产抄底等意愿较为强烈。可见，中国居民投资意愿和投资意识已经逐步成熟并得到进一步增强。不得不承认，“钱生钱”已经成为中国家庭经济行为55、的新的重要方面。3、xx城市定位及其相关政策分析（1）xx区位优势日益凸显A、xx是湖南省政治中心xx是湖南省省会，各种宏观政策的传递、实施必将以xx为核心，特别是在房地产行业尤为突出。B、xx城市化进程已进入高速发展期，人口的吸附力越来越强20012004年是xx城市化快速发展和整体上升期，前两年城市化率每年上升1.5个百分点，后两年则每年上升2个以上百分点，由2001年的44.7%上升到2004年的51.19%，到2007年，xx城市化率已达60.2%，分别高于全国、全省平均水平12.6和17.8个百分点，居中部地区第3位、全国中心城市第20位。而xx城区人口已由2001年的143万人增至56、2006年的244.33万人，增长率为70.86%，意味着xx城市化已进入高速发展期，对省内其他城市乃至外省人口的吸附力越来越强。（注：此图为xx市五区城市化率进程图）盛凯认为，作为湖南省唯一的政治核心，xx区位优势正在逐渐释放，在对房地产开发、资金、人口吸附等方面起到了重要的促进作用。据有关资料显示，到2020年，xx城区人口将激增至350万，城市化率继续保持稳步增长，基于xx强大的人口吸附力，本项目在开发过程中，对客户需求变化需引起一定的关注。（2）xx经济保持快速发展，是湖南省经济第一极A、GDP保持两位数的增长速度，为房地产发展提供了良好的经济环境表1.1：xx市GDP增长情况（单位：57、亿元）年份城市GDP（亿元）同比增长人均GDP以户籍计算同比增长2002年812.912.7%13747元11.5%2003年928.2214%15506元12.6%2004年1108.8514.8%18296元13.4%2005年1519.9014.9%23968元13.9%2006年1790.6614.8%27853元13.3%2007年2190.2516.0%33711元14.8%备注 资料来源：xx市统计局公报从上表及图可知，近年来，xx的城市GDP和人均GDP都保持了两位数以上的增长速度，到2007年，xx城市GDP达到2190.25亿元，同比增长16.0%，人均GDP为33711元58、，同比增长14.8%。按照国际惯例，当一个国家的人均GDP在300美元时,住宅产业开始起步；在600800美元时，进入高速发展期；到1300美元时，进入稳定的快速增长期；到 8000美元左右，进入住宅产业平稳期；超过13000美元时，住宅产业开始衰退；由此看来，至2007年底，xx人均GDP为33711元，约合4815.86美元，按照年增长率10%计算，预测到2011年，才突破8000美元，而xx城市化进程的发展也增加了对住宅的需求量；盛凯认为，xx住宅产业仍将保持高速发展，住房总体需求处于增量型发展阶段。作为一个资金密集型行业，xx较快的城市经济发展速度、稳定快速增长的住房总体需求，为房地产59、行业持续发展提供良好的平台，为本项目开发建设提供了良好的社会经济环境。B、居民生活水平继续稳步提高，购买力逐步增强xx市人均可支配收入情况（单位：元）时间人均可支配收入（元）同比增加（元）同比增长实际增长(剔除物价因素)2002年90218139.9%10.8%2003年993391210.1%9.1%2004年11021108811%7.6%2005年12434141312.8%10.7%2006年13924149012.0%10.8%2007年16153222916.0%10.6%备注资料来源：xx市统计局公报xx市城市居民消费性支出情况（单位：元）时间人均消费性支出（元）同比增长支出收入60、比2002年78546%87.06%2003年83306.1%83.86%2004年90328.4%81.95%2005年96607.0%77.69%2006年1068010.6%76.70%2007年1228815.1%76.07%备注资料来源：xx市统计局公报从上表及图可知，近年来，xx市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高，通过对xx市民收入与消费性支出的比较，近几年半年xx居民消费性支出均占到收入的75%以上，不难发现xx是一个消费活跃的城市。盛凯认为，xx城市居民可支配收入与消费购买能力的增强，为本项目开发建设、销售将带来利好，同时也为本项目销售价格的提升奠定61、了一定基础。C、城市居民居住水平逐渐提高，刚性需求高峰期即将到来 改善住房条件已成为市场需求的重点据统计，2001年至2005年xx市城镇居民人均居住面积从20.8平方米增长至28.29平方米，人均住房面积提高7.49平方米，改善住房条件的需求已经成为市场需求的一大重点。 未来住房消费量大，逐渐向品质需求转变根据xx市十一五住宅发展规划纲要，到2007年末，人均住房建筑面积达到29.7的阶段目标，到2010年末，城市人均住房建筑面积达到32，人均居住水平继续向小康目标迈进，住房需求进入向品质需求转变的过渡阶段。由此可看出，目前，xx消费市场主要表现为同步改善型住房需求占住房总需求的比重逐年增加62、，“以小换大，以旧换新”的梯级消费观念逐步形成，改善型需求的消费群体逐步扩大。因此，盛凯认为，当前xx多项房地产政策正陆续施行，在未来12年内，将进一步激发刚性需求，在把握客户需求的基础上，为本项目入市销售提供了良好的市场容量。D、国民经济在全省占据举足轻重的地位我们通过对湖南省与xx市的GDP总量、固定资产投资、城镇居民可支配收入、农民可支配收入四个主要经济指标的分析，力争真实客观的分析xx市在湖南省经济发展中所占的地位。xx市与湖南省主要经济指标比较（以2007年为例）经济指标湖南省xx市xx市/湖南省经济指标数据GDP总量（亿元）91452190.250.24：1固定资产投资（亿元）4263、94.521445.180.34：1城镇居民可支配收入（元）12293.54161531.31：1农民可支配收入（元）3904.2663391.62：1资料来源：湖南国民经济与社会发展公报、xx国民经济与社会发展公报由表可知，xx市的GDP总量占了全省的23.95%，固定资产投资占了全省的33.65%，城镇居民可支配收入是全省平均水平的1.31倍，农民可支配收入是全省平均水平的1.62倍。作为湖南省政治经济中心，xx在省内优势相当突出，几乎国民经济的各个方面都存在优势，可以说，其国民经济在全省占据着举足轻重的地位。因此，xx占据绝对优势的经济地位、快速发展的经济水平、良好的经济发展环境，是本项64、目开发建设重要的经济宏观环境。（3）xx在中部及泛珠合作中的地位A、中部崛起对xx的影响 在“沪港渝大三角经济圈”的版图上，xx处于大三角区域中心和长江经济带中腰，是连接沪港渝三地的交通枢纽；武广高速铁路将使xx融入武汉、广州两个中心城市3小时经济圈。可以看出，xx在中部崛起战略总体格局中的地位无比重要。 突破城市发展空间格局是未来实现经济持续高速增长的重要支撑条件，这种发展趋势对xx城市发展格局产生了翻天覆地的影响，促成了房地产新局面的形成。如今xx的房地产开发不是一个城市的开发，而是面向长株潭城市群的开发，形成以新省政府所在的CPD（中央政务区）为核心，向株洲、湘潭发散的布局。 xx在参与65、中部崛起中存在一定的问题，如产业结构层次偏低、能源资源相对缺乏等，特别是各城市竞相发展态势的压力加大。B、泛珠合作对xx房地产的影响 泛珠合作有利于强化泛珠三角区域经济板块人流、物流、资金流、信息流、技术流的集聚功能，提升沿海发达省份和港澳地区经济发展的影响力、辐射力和带动力，提升区域经济中心城市在国际国内的竞争地位，有效促进中西部地区加快工业化进程，加快经济发展步伐。 2006年，内地九省区生产总值达66344亿元，占全国的1/3，比上年增长13.3%，高于全国2.6个百分点；人均生产总值已达1800美元。香港和澳门经济增长率分别达到6.5%和16.6%。区域资源得到合理整合和有效配置，发展66、环境不断优化，人民生活水平显著提高。 92城市群将各方继续发挥各自的比较优势，取长补短，特别是继续充分利用香港作为国际金融中心、贸易中心和航运中心，澳门作为区域性商贸中心以及与葡语国家联系密切的优势，抓住CEPA实施（内地香港零关税）的有利机遇，突出港澳和9省区在金融、贸易、航运、旅游等领域的合作重点，形成互利合作，共赢发展的崭新局面。 从房地产角度来看，xx近两年吹遍了港澳风、江浙风，大盘新盘迭出，品质攀升，大大提升了xx房地产开发水平，泛珠三角合作将促进xx招商引资，推动房地产快速发展。（4）省市政府招商引资政策分析 税收方面A、外商投资企业的所得税按应纳税的所得额计算，税率为30%，市区67、内的生产性外商投资企业减按24%的税率征收。B、 外商投资企业的地方所得税按应纳税的所得额计算，税率为3%，生产性外商投资企业经营期在10年以上的免征地方税10年，非生产性外商投资企业经营期在10年以上的免征地方税5年，这里地方税包括地方所得税、城市房地产税、车船使用牌照税和屠宰税。C、 外商投资举办技术密集、知识密集型项目，外商投资在3000万美元以上、回收投资时间长的项目，能源、交通、港口建设项目，报国家税务总局批准后，减按15%的税率征企业所得税。D、对生产性外商投资企业，经营期10年以上的，从开始获利的年度起，第一年、第二年免征企业所得税，第三至第五年减半征收企业所得税。上述减免期过后68、，先进技术企业，国家鼓励类外商投资企业，可以继续延长三年减按15%的税率征收企业所得税;产品出口企业，凡当年企业出口产品产值达到当年企业产品产值70%以上，可按照现行税率减半缴纳企业所得税。E、从事农业、林业、牧业的外商投资企业和设在经济不发达的边远地区的外商投资企业，依找照规定享受免税、减税待遇期满后经企业申请，国家税务机关批准，在以后年度内可继续按应纳税额减征15%至30%的企业所得税。F、 外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或作为资本投资开办其他的外商投资企业，经营期不少于5年的，经投资者申请，国家税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳的所得税469、0%的税款；如再投资举办的企业是先进技术企业或产品出口企业，退还其再投资部分已缴纳的企业所得税全部税款。G、科学研究、开发能源、发展交通事业、农林牧业生产及开发重要技术、提供专有技术所取得的特许权使用费，经批准，可以减按10%的税率征收所得税。其中技术先进或者条件优惠的，可以免征所得税。H、外商投资企业出口本企业生产的产品(不含国家限制出口的产品)免征出口关税和增值税。对于1994年1月1日以后办理工商登记的外商投资企业，其中出口产品实行免、抵、退的税收政策。I、 外商投资企业在我市固定资产投资，不适用中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例，暂不征收固定资产投资方向调节税。J、外国企业转70、让技术，凡属技术先进或者条件优惠的，经国务院税务主管部门批准，可以免征营业税和企业所得税，外商投资企业取得的技术转让收入免征营业税。K、 外商投资设立的研发中心享受与国内研发机构及集团公司设立的研发机构相同的鼓励政策和措施，免征营业税。L、 外商投资企业技术开发费比上年增长10%(含10%)以上的，经税务机关批准，允许再按技术开发费实际发生额的50%抵扣当年度的应纳税所得额。M、 对外商投资企业在投资总额内采购国产设备，如该进口设备属免税目录范围，可全额退还国产设备增值税并按有关规定抵免企业所得税。 外汇管理A、外商投资企业可在有权经营外汇业务的银行可其他金融机构开立外汇帐户。外商投资企业因业71、务需要，经市外汇管理机关批准，也可以中国境外开立帐户。外商投资企业外方投资可保留现汇，并全额进入企业外汇资本金帐户。B、 外商投资企业进口生产经营所需设备、物料等，均可凭审批机关批准的合同、章程和有效进口凭证购汇、付汇。 外商投资企业经批准设立境外分支机构或办事机构，其所需经费或营运资金，经市外汇管理机关批准后，可汇出境外。C、境外投资者从外商投资企业获得的利润和其他合法收入，以及在企业终止时分得的资金，可依法汇出境外。外商投资企业的外籍员工的工资收入和其他合法收入可依法汇出境外。 物资进口政策A、对符合外商投资企业指导目录中鼓励类和限制乙类的外商投资项目、外商投资研究开发中心以及国务院批准的72、湖南省利用外资优势产业和优势项目目录的项目，投资总额内进口的自用设备及其配套的技术、配件、备件，可按国家规定免征进口关税和进口环节税。B、对已设立的上述项目以及先进技术型和产品出口型外商投资企业进行技术改造，在原批准的生产经营范围内利用投资总额以外的自有资金进口的自用设备及其配套的技术、配件、备件，可按国家规定免征进口关税和进口环节税。 土地使用A、外商投资企业，可依照中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等法律、法规和政策，取得土地使用权，进行土地开发利用和经营。B、 依法取得出让的土地使用权在使用期内可以转让、出租、抵押73、或者用于其它活动。土地使用者合法权益受法律保护。C、外商投资企业依法以出让和转让方式取得土地使用权的最高年限为：居住用地70年;工业用地和教育、科研、文化、卫生、体育以及其他综合用地50年;商业、旅游、娱乐专用地40年。D、 外商投资企业使用划拔土地的土地使用费每年每平方米2-20元，由市国土管理局办理手续，代市财政收取。举办开发性林业企业免交土地使用费20-30年，举办开发性农业、牧业企业免交土地使用费10-15的，投资与兴建机场、港口、铁路、公路、城市干道、桥梁、电站等能源交通项目免交土地使用费5-10年，投资举办技术先进企业或产品出口企业免交土地使用费5-10年，期满后5年内按国家规定标74、准减半计收。 人事劳动A、 具有全民所有制身份的干部到外商投资企业工作，除国家特殊规定外，各单位应允许其流动，政府人事部门及其人才交流机构应视同到其它全民所有制单位的干部一样，积极为其办理有关手续。已在外商投资企业工作的管理人员和技术人员要求流动的，应严格按照双方签订的劳动合同办理，未解除劳动合同的不得与新单位签订劳动合同。B、 到外商投资企业工作的留学回国人员和应届大中专毕业保留其原按国家规定的明确身份，并在今后的流动中予以承认。被聘用到外商投资企业的专业技术和经营管理人员，应届毕业的研究生和大中专毕业生，其人事档案由当地政府人事部门人才交流机构管理。C、 外商投资企业可以根据需要调入(转入75、)或借调不同所有制单位的职工。（5）南城将是两型社会试验区的重要据点长株潭一体化的发展，使xx市城市南城板块区位优势日益凸现，以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，将迅速带动这一区域的快速发展。本项目便处于融城核心区。 长株潭三市市域面积约2.8万平方公里； 长株潭正高速走向湖南经济发展核心增长极、高新技术产业聚集区和现代化、生态化的网状城市群；长株潭城市群获国务院批准为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”； 三市城镇将形成省域中心城市组群（属于长株潭城市群核心地区，含xx县、望城县、湘潭县、株洲县等）区域次中心城市重点镇一般建制镇四级结构； 到2020年，长株潭的三市总76、人口约为1435万人，城市化水平分别是70%，60%和65%，城镇人口总数约为943万，主城区城市人口约为580万人，消费潜力大。4、小结（1）尽管当前全球经济形势不容乐观，但伴随中国政府及时调控、调整，并以初见成效，预计全年经济有望保持平稳较快增长；（2）xx区位优势的日益凸显，经济的平稳发展，为本项目开发建设提供了良好的宏观社会经济环境；（3）两型社会的长远规划，将使本项目处在未来城市整体发展战略的热点区域和优势环境区域。二、中观市场分析1、xx商品房市场整体供给状况分析（1）xx商品房供应量年度分析截止10月份，2008年xx市商品房批准预售量高达908.01万，同比增幅达31.60%，77、已接近去年全年的批准预售量（937.99万）。自去年二套房贷等诸多房地产“杀手锏”出台后，xx房地产市场供应量并未就此萎缩，反而呈猛进之势。一方面，由于xx市前几年土地供应较大，经过这两年的开发，已经逐渐进入上市销售周期，导致今年上市量稳步攀升；另一方面，意味着xx房地产市场基本呈健康的发展态势，泡沫程度不高。（2）xx商品房供应量月度分析今年自第二季度以来，批准预售面积显著增加。第二季度高达315.11万，第三季度批准预售量相对有所下降，但仍然较大，为261.19万；从各月情况来看，10月份批准预售量仍呈递增趋势，受工期及资金回笼等因素影响，预计年底放量仍会较大，今年批准预售量不会有明显的减78、缓趋势。表明纵然当前经济形势不容乐观、诸多政策因素导致市场观望情绪弥漫，但开发企业对xx房地产市场未来走势仍持乐观态度。2、xx商品房市场整体需求状况分析（1）xx商品房销售量年度分析截止9月份，2008年xx市商品房销售面积为438.68万平方米，同比下降26.62%，意味着自去年二套房贷出台以来，xx商品房整体需求受到一定影响，客户观望情绪蔓延。（2）xx商品房销售量月度分析今年自2月份以来，xx商品房销售面积呈逐月递增趋势，直至9月份出现下降趋势。自去年二套房贷政策出台后，全国各地商品房销售量急剧下滑，投资性需求及改善性自住需求严重被打压，并由此导致房价一路下跌。而xx虽总体成交量相比去79、年有所下滑，月度销量水平相比去年大幅下降，但今年月度成交仍呈递增趋势，表明xx房地产市场基本健康，刚性需求占据较大比重。此外，今年10月份以来，从中央到地方各级政府纷纷出台救市政策，包括契税减免、新房贷政策、营业税减免等，预计2009年房地产市场需求情况将逐步好转。3、xx商品房市场整体价格分析xx商品房销售价格自去年疯涨40%后，今年有一定回调，但仍处于高水位运行，基本保持4000元/以上水平。据近两月报纸广告监测，xx楼市已经进入明码标价的时代，楼盘广告更多直接体现价格及其优惠，市场冷淡、开发企业资金回笼需求等导致房价逐步回归理性。近两月虽有国家及xx地方政府救市政策频频出台，但由于目前市80、场供应偏大，而客户仍对市场信心不足，销量无法得到显著回升，在无销量的支撑下，xx房价仍会有小幅下调。4、未来2-3年的市场走势预测（1）走势预判依据：上半年市场状况 xx市2007年1-6月份的商品住宅消化率仅为37.11%，xx已从去年开始的卖方市场转化成买方市场。 xx市场整体价格走势从增幅减缓至呈现下跌趋势。 xx市1-6月份商品房供大于求，市场消化率严重不足。整体供销比为1.65:1，大大超过1.0-1.5:1的合理范围。（2）走势预判依据：下半年数据 2008年下半年xx房地产市场整体供应量分析xx市下半年预计商品房推盘量将超过750万平米，销售任务约占年度总任务的68.39%。区域81、2007年2008年总供应量2008年上半年2008年下半年2008年下半年占全年比率xx市商品房销售8941100347.74752.2668.39%2008年xx市预计总体供应量将突破1100万，16月实际消化347.74万，则下半年集中上市供应量接近752.26万，占全年比重的68.39%，远远超过上半年销售量。 xx廉租房及经济适用房供应量对市场的影响廉租住房：2008年xx市5区将新建廉租住房10万平方米、2000多套。其中5区新建廉租住房施工面积10万平方米,确保竣工面积5万多平方米,每区各建设2万平方米。长、望、浏、宁4县(市)新建廉租住房施工面积2万平方米。经济适用房：在xx市82、十三届人大一次会议上，xx市政府确定了2008年xx新建经济适用房70万平方米，改造棚户区50万平方米的目标。 廉租住房与经济适用房的建设将不可避免地对今年下半年的xx商品房市场，特别是价格形成巨大冲击。（3）走势预判依据：近期政策 xx市11月19日起执行新的房地产交易契税和印花税A、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税暂按1%收取。B、对个人销售或购买住房暂免收印花税。C、自2008年11月19日起执行。 10月12日湖南计划出台8大购房降税新规A、个人销售或购买住房暂免征收印花税；B、个人销售住房暂免征收土地增值税；C、被拆迁人购置住宅的，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分83、将免征交易契税；D、个人购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税，不负担个人所得税；E、个人首次购买普通住房契税税率统一下调至1%；F、个人购买超过2年的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房价款后的余额征收营业税；G、对个人出租房屋均按综合税率征收，税率由20%下调至6.6%左右；H、首次购买普通自住房和改善性普通自住房为节能省地型住宅的，将免除应交全部契税。 4万亿提振内需，9000亿投向房地产加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。 10月12日起xx交通银行执行新房贷细则购买首套90平方米以内住房的消费者，可享受首付两成和利率7折的84、新政优惠。 11月25日，中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见出台湖南省出台的意见力度明显加大，契税标准进一步放宽，取消了“90平方米”这个限制条件，对个人首次购买普通住房的，契税税率统一下调到1%。 12月7日湖南地税再发房产税收新政“新4条”鼓励购房A、新政策对房地产企业土地增值税核定征收率有所调整。今后，除批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房(含用于拆迁安置的住房)暂不征收外，其他各类商品房的核定征收率，普通标准住房由1%调整为05%，非普通标准住房由2%调整为1%，别墅、写字楼、营业用房仍为3%。房地产企业土地增值税按其转让房地85、产的收入和预收账款计征。B、同时还适当调整了房地产企业所得税税收负担。通知规定，凡实行核定征收的房地产企业，其按收入的核定征收率，xx市城区由375%调整为2%，其他市州城区由3%调整为15%，县市由25%调整为1%。C、对居民来说，二手房交易中的税收负担也将明显降低，出售二手房的个人所得税附征率按现行标准统一下调50%。新政策对个人将购买的套内面积在144平方米内的普通住房对外销售，不征收营业税的购房时间规定，由5年缩短为2年(含2年)；对个人将购买的非普通住房对外销售，按销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税，其购房时间规定，由5年缩短为2年(含2年)。对个人将购买不足2年的住房对外86、销售的，全额征收营业税。 D、此外，地税部门将对住房租赁税收按综合税率简易征收。对个人出租住房，不区分用途，均按综合税率征收，设区的城市为6.6725%，县城、镇为6.6425%，其他地区为6.5825%。政策力度较强政府此次调整对房地产的政策的主要原因是国内外宏观经济环境的恶化，三季度GDP的回调使政府担心房地产的深度调整会对经济雪上加霜。虽然地方政府连连救市，但效果甚微。中央此次政策力度较强，决心较大，改善性普通住房的贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，对这一群体而言，相当于0.27个基点下调10次有余。近段时间，无论是中央还是地方政府，有关房地产政策出台相当密集，力度逐渐加大。此87、次，湖南楼市新政的最大亮点，就是增加了更多关于扶持开发企业的具体政策，对于目前资金链非常紧张的开发商而言，税费的减免和缓收将减缓资金压力，这无疑传递出政府扶持房地产市场发展的信号。同时，从各种途径降低购买成本，刺激首次置业者，但xx年前置业热潮仍不能断定就此出现。政策力度将不断增强正因为政府决心较大，如果房地产市场继续恶化，我们预计政策力度将不断增强，对利率下调、营业税、所得税下调皆有可能。（4）走势预判走势一：xx房地产市场未来一年内供需态势将不容乐观，供应偏大，而市场观望情绪仍在蔓延；走势二：政府积极救市，政策力度不断加强，多项利好政策已逐渐出台，未来整体发展形势看好。5、中观市场小结（188、）纵然当前经济形势不容乐观、诸多政策因素导致市场观望情绪弥漫，但开发企业对xx房地产市场未来走势仍持乐观态度，供应量仍呈递增趋势。（2）xx今年商品房销售总量相比去年虽下滑，但月度销量仍逐步攀升。（3）xx商品房销售价格今年波动较大，仍呈高水位运行，预计仍有小幅度回调趋势。（4）政府积极救市，政策力度不断加强，多项利好政策已逐渐出台，未来发展形势看好。三、分物业类型市场分析1、住宅分析（1）南城住宅市场发展概况新南城板块竞争示意图新南城次中心片区该区域为市中心边缘，配套完善，生活便利，不用政府的特意带动，也会受到市场和开发企业的青睐，故开发企业较多，楼盘密集度较大。省府融城片区该区域受省政府和89、区政府行政中心的带动，发展也较快，配套比较完善，楼盘分布于行政中心周围，公务员成为了该区域市场的一大组成部分。该区域优点是随着长株潭一体化进程的加速，潜力巨大，原生态环境较多，生活质量高，配套逐渐完善，市场的认可度近年来显著提高。圭塘河天际岭片区该区域处在新南城的边缘，大部分区域保持着一种原生态的自然环境，生活配套不够完善，形成了以托斯卡纳为代表的高档楼盘。从地理位置来看，本项目处于省府融城片区。（2）南城住宅市场供给状况分析A、南城在售楼盘分析片区项目名称占地面积（）建筑面积（）容积率新南城次中心片区上海城144499.285086732.04天鸿天府1100553082762.49未央大邦90、8613.954727.66.56香颂国际16323108320.754.66恒盛世家52356.5149805.32.90博林金谷2323006000002.50长大彩虹都446261800003.98桔香鑫城13880.09525683.60和庄71095.94277082.914.73合计693749.712239453.563.23省府融城片区浪漫满屋16864.8255004.973.90湘诚嘉园23673.6104146.943.50碧瑞庭6475.0335991.154.50欧洲城73333.73500003.15保利花园160000.83500002.27比华利山69800（一91、期）0.85中信新城320000（一期）1.42格兰小镇3333355100001.50橘郡米哈斯2900003900000.63龙湾国际社区6328371.58奥林匹克花园344466.705500001.60天城湖光山色51087.95142073.013.31标志商务中心300151121744.04岳泰理想城685981900003.20上庭苑28717.08725973.00鼎丰前城8593.3238284.064.80湘府华城1000003700003.00华盛世纪新城179222522942.123.00昇远君尚嘉筑62600191177.812.90保利阆峰云墅3900002092、00000.30合计5711290.061.06圭塘河天际岭片区托斯卡纳1800002100001.01美洲故事2386662510201.19金色家园22443660543.00山水熙园228771000003.72森林公园1号298861053703.54郡原美村5333361.80合计1.69由上表及图可看出，当前，新南城板块开发热点无疑以省府融城片区为主，占到了该板块总量的58.98%。从其容积率对比来看，省府融城片区仍最低，仅为1.06，意味着该片区多以别墅等高端大盘为主，同时亦表明该片区市场形象偏向高端。本项目位于省府融城片区，为本项目开发奠定了形象基础，但同时亦面临众多住宅物业的93、竞争。B、南城在售楼盘推出量分析从上图来看，据不完全统计，从其推出量来看，省府融城片区仍暂居首位，占到了新南城板块住宅物业供应量的47%以上，次中心片区与省府融城片区推出量相差无几。圭塘河天际岭片区推出量暂时较低，但该片区潜在开发项目众多，未来供应较大。C、南城住宅在售楼盘物业类型供应特征分析据不完全统计，新南城板块在售楼盘物业供应中，小高层和高层住宅占据了市场的主流位置，占到市场总供应量的93.39%。D、南城住宅在售楼盘户型供应特征分析据不完全统计，新南城板块项目户型竞争主要集中在三房、二房及一房，90/70政策出台两年后，一房所占比例相比去年大幅上升，已占到33.70%，意味着板块投资性94、需求大幅增加。（3）南城住宅市场需求状况分析从上图来看，据不完全统计，次中心及省府融城片区消化情况最好，合计占到了新南城板块销售总量的9成以上。除开片区本身的地段、配套等因素外，同时也意味着置业者认同上述两大片区的未来发展前景。（4）南城住宅市场价格分析从上图来看，新南城板块各片区价差较大，圭塘河天际岭片区最高，为5036.19元/平方米，主要是该片区当前在售别墅项目较多。据我司研究部门统计，目前南城板块楼盘价格为3600-4600元/平米，主流价格3800-4400元/平米，特价房、一口价房源价格在3180-3800元/平米，与其他房源相比价格差距大。从销售情况来看，一口价及特价房房源比较受95、消费者欢迎，而其他折扣较低的房源销售情况不是很理想。（5）南城住宅市场小结A、供需方面，南城板块省府融城片区供应量居首，消化情况亦良好；B、价格方面，受别墅物业影响，圭塘河天际岭片区最高，板块整体价格出现一定的波动，但下滑幅度不大；C、户型供应方面，三房仍是主流，居家型特征明显；D、本项目处于省府融城片区，片区形象高端，配套完善，交通便利，同时周边市场经营户众多，为本项目奠定了良好的客户基础。2、商业市场分析（1）xx及南城商业市场发展概况A、xx商业格局分析 核心商圈：以五一广场及黄兴路步行街为中心，涵盖了xx市主要的商业街、超市、大型商场、电器卖场等，也是xx目前唯一市级商圈。 传统商圈：96、区域级商圈，主要包括“伍家岭商业中心、火车站商业中心、东塘商业中心、溁湾镇商业中心”，商业供应以超市为龙头、以中低档百货为辅助、结合娱乐休闲、电器专业市场，基本辐射周边区域。 发展中商圈：区域级商圈，政府重点规划有“星沙商业副中心、捞霞商业中心、望城坡商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、红星商业中心、大托商业中心”七大商业中心，具有良好的发展前景，业态种类繁多，基本辐射周边区域。 专业市场：主要集中在万家丽建材城、高桥大市场、红星商贸区以及河西的广大环球家具城等。 街铺：街铺是商业中除超市、百货和商场的补充组成部分，它的产生依赖城市主流商业的繁荣，填补驻主流商业的空缺。城区街道两侧分布着大97、量的街铺。B、xx商业格局特点分析a、现有商圈集中在城市的中心位置，围绕唯一市级商圈五一商圈向外扩散。b、随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈。c、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量。d、现有商圈自成特色： 五一商圈业态丰富，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈； 河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大； 东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐玛进驻xx亭，范围向南延升； 火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂；98、 伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔； 红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大。C、xx商业格局业态特征分析a、各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展滞后； b、传统百货转向购物中心：传统百货都是在旧商圈中人流密集的地方，但因为 业态单一逐渐退出竞争，被复合型的商业中心取代；c、步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要 有一定人流保证，xx最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一 般；d、超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好， 超市在xx仍有发展空间；e、电器等专业卖场吸引力大：在99、对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以 吸引较远的人群；f、批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高， 且档次一般，容易使区域形象受损，目前xx批发市场经营状况有好有差。（2）南城商业市场发展概况A、南城商业规划概况根据xx市国内贸易发展“十一五”规划，到2010年，要将xx建成辐射粤北、鄂南、赣西、川渝以东区域的现代化商贸物流中心城市，进入全国同级商业中心城市十强，并提出构建红星、高桥、星沙、大托、黎托5处区域商圈新目标，而南城则独占两大商圈：红星商圈、大托商圈。红星商圈将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向100、结合，财富与人气齐聚的南xx复合型现代商贸经济圈。重点发展品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强物流和以“农博会”、“车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。同时，大力推进集购物、美食、娱乐、休闲于一体的圭塘河旅游风光带的建设进程。大托商圈依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐步发展形成一个新的区级商业中心。B、南城商业格局概况南城商业主要集中在韶山南路两侧，且多数位于红星商圈附近，由专业市场、街铺组成。以红星农副产品交易中心为起点，各种批发市场如雨后春笋，南城迅速成为汇集各种产101、业的市场群农产品、花卉、副食品、建材、机电、工程机械、家具等等。大规模的市场群使南城成为省内的物流中心。 专业市场：由红星建材大市场、红星电脑电器城、红星涟源百货城、红星农副产品大市场等多个专业市场组成，形成南城乃至xx规模化的专业市场群落，但档次较低。 街铺：主要集中在韶山南路及湘府路，以便利店、通讯、经济型酒店等为主，档次低，经营混杂。C、南城商业发展前景概述良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，红星商业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更大的潜力，作为将来的财富与人气齐聚的南xx复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业。同时，圭塘河旅游风光带建设进程的加速102、，将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区。可以预见，未来5-10年，将有近20万人陆续迁入该区域生活、工作，一个商业繁荣、文化勃兴、人气齐聚、生活配套完善、居住氛围浓厚的中央政务区将会在这片活力充沛的土地上迅速崛起。(2)xx及南城商业市场供给状况分析A、xx商业市场供给状况分析2004年2005年2006年2007年2008年16月新开工面积(万)104.7683.86103.77137.9342.22竣工面积(万)94.0567.2789.13108.5629.18从以上图表数据显示来看，xx市新开工面积历年有一定幅度波动，但整体呈现上103、升趋势，商业竣工面积也同样呈现出类似的特征，意味着xx商业用房供应整体呈上升趋势。B、南城商业市场供给状况分析片区项目名称商业规模（万）商业性质新南城次中心片区上海城0.24社区商业、住宅底商天鸿天府0.24社区商业、住宅底商未央大邦0.49社区商业、住宅底商香颂国际2.68集中商业恒盛世家0.12社区商业、住宅底商博林金谷0.56社区商业、住宅底商桔香鑫城0.13社区商业、住宅底商BOBO天下城1.17集中商业和庄1.22合计6.85省府融城片区碧瑞庭0.73社区商业、住宅底商融程花园酒店2.5集中商业红星国际星城3集中商业湘诚嘉园0.13社区商业、住宅底商欧洲城1.60保利花园0.27社区104、商业、住宅底商比华利山1.14社区商业中信新城15.00集中商业格兰小镇0.39社区商业、住宅底商奥林匹克花园0.12社区商业+集中商业天城湖光山色0.86社区商业、住宅底商标志商务中心2.49集中商业岳泰理想城1.17上庭苑0.26社区商业、住宅底商鼎丰前城0.10社区商业、住宅底商湘府华城0.29社区商业、住宅底商合计30.05圭塘河天际岭片区托斯卡纳0.51社区商业、住宅底商美洲故事0.64社区商业、住宅底商金色家园0.20社区商业、住宅底商山水熙园0.10社区商业、住宅底商森林公园1号0.25社区商业、住宅底商合计1.7合计38.6由上表可知，据不完全统计，目前，新南城板块正在开发、待105、上市的商业规模超过38万。而商业供应主要集中在省府融城片区，占到了板块供应总量的7成以上。其中，融程花园酒店、标志商务中心、岳泰理想城、欧洲城、红星国际星城及中信新城商业规模较大，多为集中式区域商业。而多数项目商业规模一般，仅作为本社区配套商业。(3)xx及南城商业需求状况分析A、xx商业市场需求状况分析2004年2005年2006年2007年2008年16月销售面积(万)68.3366.1535.1448.9314.28同比增长30.05%-3.19%-46.88%39.24%-22.69%对比供应来看，需求供应明显小于供应，且呈现出需求递减的态势。到06年则需求急剧锐减，年消化仅35万平米106、。2008年尚不及2007年销售面积的一半，这也表明国家诸多政策对商业地产影响较大。B、xx商业市场需求状况分析从上图来看，各项目推出时间不同，其商业销售差别较大，从5%100%不等。红星国际新城由于通过招租引进通程百货，商业部分基本消化完毕。(4)xx及南城商业市场价格分析A、xx商业市场销售价格分析a、xx典型大卖场销售价格分析项目名称五一广场火车站平和堂新世界王府井百联东方金满地阿波罗销售价格（元/）自营不售1F：均价3万1F：均价2.8万1F：均价2.6万按使用面积发售，28.8万/铺，单位均价约2.7万/；少量56万/铺，单价约3.5万/自营不售2F：均价2万2F：均价1.9万2F：107、均价1.8万3楼及以上不对外发售3F：均价1.25万3F：均价1.3万4F：均价0.8万3楼以上不发售销售模式返租20年，前10年年回报率9%，后10年年回报率10%返租20年，年回报率9%返租12年，年回报率910%返租3年推售量891套；5060/套1433套3280套928套公摊率30%35%30%35%50%30%现有各主要商场的销售模式仍主要是以返租为主，如新世界百货返租20年，前10年年回报率9%，后10年年回报率10%；王府井返租20年，年回报率9%；百联东方广场返租12年，年回报率9%10%。上述三家商场在xx比较具有代表性，推售物业主要是以室内产权式商铺为主。b、xx典型商业108、项目销售价格分析项目销售价格(元/)项目位置所属板块滨江君悦香邸15000伍家岭北城板块湘江北尚900015000伍家岭北城板块湘江世纪城700010000开福区政府旁北城板块伍家岭生活广场20000伍家岭北城板块紫金苑30000韶山北路中心板块汇富中心45000韶山北路中心板块湘域中央50000五一大道袁家岭中心板块西街花园16000人民东路东城板块星城世家13000人民东路东城板块锦湘国际星城1550018800万家丽路东侧东城板块标志商务中心1000030000湘府中路新南城板块上庭苑1500020000新姚路与新韶西路交汇处新南城板块保利花园7000湘府西路与石竹路交汇处新南城板块目前109、，xx住宅底商售价在700050000元/平米不等。南城项目商铺售价保持较高水平，基本集中在1000020000元/平米，但根据地段不同，售价相差较大。B、xx商业市场租赁价格分析a、xx典型大卖场租赁价格分析项目五一广场xx亭王府井新世界万达广场金满地嘉信茂广场-1F100200元/月/；月付160200元/月/，月付A区：318元/月/B区：268元/月/C区：248元/月/D区：248元/月/E区：87元/月/F区：76元/月/1F200300元/月/，季付200元/月/2F250元/月/3F100元/月/4F50元/月/王府井百货负一楼主要是流行服饰专卖场，平均租金达到150元/月/，110、而新世界百货负一楼主要是餐饮经营场所，如金牛角王中西餐厅，其平均租金为180元/月/，而位于步行街北端的大连万达购物广场一楼男士精品服饰内街其平均租金已然达到250元/月/的较高价位。位于xx亭的嘉信茂购物广场其一楼铺面均租金也达到200元/月/，而二楼边线铺面由于沃尔玛超市的存在，其均租金已超出一楼达到250元/月/的水准。b、xx及南城典型商业项目租赁价格分析项目租金(元/月)项目位置所属板块滨江君悦香邸伍家岭北城板块湘江北尚50伍家岭北城板块湘江世纪城45开福区政府旁北城板块伍家岭生活广场90伍家岭东城板块紫金苑尚未销售韶山北路中心板块汇富中心450韶山北路中心板块湘域中央288五一大道111、袁家岭中心板块西街花园60人民东路东城板块星城世家60人民东路东城板块锦湘国际星城60万家丽路东侧东城板块标志商务中心160230湘府中路新南城板块上庭苑90省政府旁新南城板块保利花园商业尚未交付省政府旁新南城板块目前，xx住宅底商租金以中心板块居首，南城项目商铺租金也保持较高水平，基本集中在100200元/平米/月，但根据地段不同，售价相差较大。标志商务中心由于新一佳及华天酒店进驻，租金相对较高。c、xx及南城主要城区道路街铺租赁价格分析道路名称租金(元/月)备注所属商圈华夏路100300伍家岭商圈开福寺路100伍家岭商圈黄兴南路300800少量铺面甚至超过1000元/月五一商圈解放西路20112、0450五一商圈蔡锷南路150350五一商圈中山路150250五一商圈韶山中路100500东塘商圈劳动西路80400东塘商圈韶山南路70120红星商圈步步高周边150250红星商圈xx城区主要街铺租金自北向中心区域递增，并在五一商圈达到最高水平，自五一商圈往南，街铺租金水平逐渐递减。就以上各大商圈周边街铺租金水平来看，红星商圈周边街铺整体租金水平较低。作为xx重点规划的发展中商圈红星商圈，在其专业市场日趋成熟、会展经济及物流业发展的情况下，其租金上升空间较大。(5)商业市场小结A、xx市整体商业发展方向以西向和南向发展为主。两大新兴商圈并存的南城商业局面正在逐步形成。B、xx市商业供应偏大，但113、由于政策影响，消化暂时略显低迷。C、南城商业整体档次偏低、参差不齐，专业市场密集，但商业发展迅速，日益集中。D、当前，南城商业开发后续项目众多，市场整体商业规模巨大，消化能力逐渐得到体现。E、南城商业消费群体以周边居民与往来顾客为主，随着省政府的南迁以及周边各大高档楼盘的开发，未来的消费潜力巨大。F、规划中的南城商业定位于南xx复合型现代商贸经济圈，以专业市场、会展业特色商业形态为主导。3、酒店市场分析(1)xx及南城酒店市场发展概况A、xx酒店市场发展概况自2002年xx首家产权式酒店xx大厦建成以来，目前已出现了十余家规模、等级、经营模式各异的产权式酒店。特别是2005年2月xx首家白金五114、星产权酒店的推出，在xx造成了轰动效应。在不到2个月的时间内，华雅推出600余套产权式酒店并销售一空。2006年，xx推出的酒店物业档次发生了转变。2006年下半年，芙蓉国豪廷国际大酒店、大成华天大酒店等一批五星级及白金五星级产权式酒店面市，吸引了xx大众投资者的眼球，产权酒店销售业绩持续看好。同期在营业的四星级酒店，如中银华天、国贸酒店、时代帝景酒店对外出售产权，纷纷将物业由纯酒店转型为产权酒店。据统计，2006年产权式酒店的建设规模就在30万平方米以上，按8000元的销售均价粗略统计，产权酒店的销售总额就达20多亿元。近年来xx市酒店业发展迅速，据不完全统计，xx大大小小的酒店、宾馆有上百115、家，高档酒店、经济型连锁酒店发展迅猛。xx市酒店业的迅猛发展是近几年本市快速的经济发展和旅游业的崛起的结果。a、xx酒店市场的发展 星级酒店数量较多：xx目前有50家三星级酒店，10家四星级酒店，近10家准四星级酒店，五星和准五星级酒店也已达10家，相对xx200万人口的内陆城市，星级酒店绝对数量在周边省会城市中处于领先。 五星级酒店省内品牌占据主导：华天、通程是xx影响力较大的两家五星级酒店，具有较好的市场口碑，为目前市场领先者。 国际性酒店进入xx脚步加快：根据WTO协定，中国已放开国际酒店资本进入国内的限制，国际酒店巨头正积极抢摊中心城市，喜来登、豪生等国际品牌已经或正在进入xx，国际巨116、头的加入对xx酒店业带来新一轮的冲击和促进。 经济型连锁酒店发展迅猛：2004年底，美商独资企业上海美兴大酒店投资800万美金，在xx人流量最大的五一商圈地段买下了xx中汇公司的地产，决定在xx开首家“现代经济型连锁酒店”旗舰店。到如今，据不完全统计，莫泰168、七天、美兴、如家、七斗星等经济型酒店连锁品牌已纷纷抢占xx地盘，本土华天也已进军经济型连锁酒店业。至此，xx已成为经济型连锁酒店的兵家必争之地。作为中部重要省府城市，高速增长的GDP及重要的区位优势，使得xx对国际知名酒店品牌的吸附力越来越强。品牌香格里拉皇冠假日喜来登希尔顿豪廷所属酒店集团香格里拉洲际圣达屋希尔顿圣达特集团国际地位亚117、洲第一第一第八第六第二所在区域位置新河三角洲西湖路口xx五一大道868号芙蓉路运达国际广场未定芙蓉路与人民路交汇工程情况不明已营业已营业不明封顶投资金额4.4亿5亿开业时间2007年7月2007年4月2008年3月b、xx部分四、五星级酒店分布xx星级酒店主要分布在城市CBD、五一大道、芙蓉路、韶山路沿线，分布集中，竞争激烈。数字表明，xx五星级酒店实现的利润，已经占到全市所有酒店总利润的90%以上。c、xx酒店行业客户构成分析xx各酒店客源区别主要在于内向型和外向型。客源入住的客源主要由以下7部分构成。其中，合约客户占主要地位，是给酒店带来收益的主要客源。 合约客户：约占总入住客户群的43%118、。合约客户又可叫做VIP客户，主要包括本地政府人士、高级商务人士、外商人士、国际知名公司等。 签约旅行社：约占13%。主要包括国内大中城市或国际旅行社的旅游团体，也均属于高消费的跟团旅游全。 酒店订房机构：约占11%。通常是通过携程网等网络信息挑选和预定客房，多为xx市外的国内商务和旅游人士等。 会议团队：约占11%。随着xx在国内经济地位的不断攀升，国内各大行业的博览、交易等会议都选址xx，临近会议场所的酒店或知名酒店将是最佳选择。红星国际会展中心的客商是本项目入住率客源的重要组成部分。 外来游客：约占20%。多指自由度假人士。 本地合约客户：大部分是2740岁为主的个体经营成功人士，主要是119、喜欢娱乐和招待朋友。e、南城酒店市场概况当前，南城酒店主要分布在韶山路沿线。初步调研表明，南城现有宾馆、招待所等数十家，且档次低、形象差、价格混乱。近年来，湘府路、韶山路沿线高档酒店陆续涌现，初步形成了高星酒店圈。据调研，目前，南城在建四星级以上档次酒店共7家。如下图所示。(2)xx酒店市场供需状况分析A、xx酒店市场供需状况对比分析从批准预售的情况来看，20052006年xx市产权式酒店累计批准预售面积为45.94万，其中2006年为36.97万，与上年相比增长了312.15%，批准预售总量大幅提高。20052006年xx市产权式酒店客房累计推出客房3377套，到目前为止，有2400余套已经120、售出，占总供给量的71.22%。总体而言，近年来，xx的产权式酒店市场仍处在快速发展的阶段，市民对产权式酒店的投资热情持续高涨。B、xx酒店市场典型项目对比分析项目名称规模（万）主力户型（）价格（元/）推出时间销售率售罄时间华雅华天大酒店2.85506080002005年100%2006年芙蓉国豪庭大酒店455658000100002006年100%2007年中银华天大酒店3306010000120002006年100%2007年大成华天大酒店2.634852120002006年100%2007年从上表来看，xx产权式酒店体量多在2.54万之间，且均为高档次的四星级、五星级酒店。近年来，xx高121、档次的产权式酒店，市场反响强烈，消化速度快，并实现了较高的售价水平。C、xx及南城酒店市场潜在供应对比分析项目位置定位规模（）房间数管理方所属板块西子湖畔沃府金星大道与咸嘉湖路东南角河西xx玫瑰园金星大道北五星21000河西汀湘十里麓南含浦20000河西星沙华天商务酒店星沙东六线与漓湘路交汇处五星23701240华天星沙华天苑酒店新姚路与乌塘路交叉路口经济型7480华天南城融程花园酒店红星会展中心西北侧五星60000538广州花园酒店南城鑫远国际大酒店天心区政府旁五星56000南城xx标志商务中心天心区政府旁四星华天南城奥林匹克花园天心区政府旁五星南城上庭苑省政府旁五星13000158南城红星122、国际新城红星会展中心对面五星通程南城中信新城大托环保园区五星南城合计201181据不完全统计，未来1-2年xx酒店市场供应规模将超过20万平米，且主要集中在南城板块，占到了总供应量的67.84%。南城高星酒店正迅猛发展，xx潜在供应共有8家星级酒店，其中6家位于南城，由于省府南移，交通厅等多数厅级机关亦将陆续南迁，未来商务需求相当可观，致使商家普遍看好省府区域酒店市场。(3)xx及南城酒店市场价格分析A、xx及南城酒店市场销售价格分析20052006年xx市新推出的产权式酒店全部为四星级以上，2006年五星级酒店销售均价为8370元/，与上年相比上涨了7.31%；四星级酒店销售均价为7774元123、/，与上年相比上涨了61.96%。从四星级、五星级酒店销售价格增幅的对比关系来看，五星级酒店平均售价变化较小，而四星级酒店售价则上涨较快，并且酒店等级对销售价格的影响逐渐趋于弱化。这主要与酒店向投资者所承诺的投资回报率基本相同有关。据调查，xx市产权式酒店向投资者承诺的回报率基本在8%10%之间，投资者利益的同质性是目前产权式酒店销售均价趋于一致的重要原因。B、xx及南城典型酒店项目售价分析项目名称价格（元/）推出时间备注华雅华天大酒店80002005年五星级芙蓉国豪庭大酒店8000100002007年五星级中银华天大酒店10000120002007年五星级大成华天大酒店120002007年五124、星级上庭苑77002008年南城、五星级xx标志商务中心租赁给华天2008年南城、五星级融程花园酒店120002008年南城、五星级目前，xx写字楼售价在800010000元/平米不等。而从2005年2007年，xx五星级产权式酒店售价上升25%50%。南城酒店项目根据地段不同，售价相差较大，融程花园酒店位于湘府路与韶山路交汇处，其地段要好于上庭苑。(4)xx及南城酒店经营状况对比分析A、xx酒店行业经营情况分析xx星级酒店整体经营状况良好，尤其是高星酒店，整体客房出租率高于全国平均水平。 2004年，xx酒店业创收将近20个亿。其中，74家星级酒店中收入超过4亿元的一家，超过亿元的酒店已有5125、家。 2005年国庆黄金周xx酒店入住率在全国59个直报旅游城市、39个重点旅游城市中排名第三，总收入达到了6.41亿元，同比增长18.2%，酒店客房累计出租率高达86%。 全国星级酒店平均客房出租率为60.15%，其中五星级酒店的客房出租率为66.33%。而根据湖南省旅游局数据：2003年xx市共有床位84524个，宾馆出租率为63.42%；2004年xx市的宾馆出租率为66.67%，2006年xx共有床位85524张，出租率达71.57%。xx酒店出租率明显高于全国平均水平。 据湖南省旅游局局长袁新华介绍，湖南省酒店在数量、规模及经营业绩的综合排名上，位居全国第五位，而“湖南省酒店的平均开126、房率比全国酒店的平均开房率还高出了3至5个百分点，至于xx酒店的开房率就更高，尤其是那些高档酒店。” 各种会展在xx的举办，极大地促进了xx酒店业的发展。据通程国际大酒店的一位负责人介绍，在2008年第79届全国糖酒会期间，酒店入住率比同期增长了15%，而来自糖酒会的客人占到了6成左右。而糖酒会仅仅只是其中一例，如绿色食品展览会、车展等大型会展，都促进了xx酒店业的发展。B、xx及南城典型酒店经营状况对比分析 xx及南城酒店配套服务分析名称星级配套服务配套档次华雅华天大酒店五星级高尔夫练习场、实打场、英式酒吧、演艺中心、KTV包房、桑拿、足底按摩、游泳池、健身房、台球室、乒乓球室、美容美发、棋127、牌室等高档时代帝景大酒店四星级康乐中心、健身房、桑拿蒸汽浴、中医推拿按摩服务、棋牌室等中档华天大酒店五星级室内高尔夫球场、网球场、羽毛球场、健身房、游泳池、乒乓球室、桑拿房、棋牌室、影音室、雪茄房、多功能宴会厅、会议厅、KTV、大剧场等高档通程大酒店五星级保龄球、台球室、乒乓球、多功能宴会厅、会议中心、健身、网球、游泳、净桑拿、商务中心等高档喜来登大酒店五星级高档同升湖通程山庄大酒店五星级多功能宴会厅、会议厅、网球场、乒乓球室、桌球室、天然游泳池、垂钓馆、健身中心、桑拿中心、KTV、电游、棋艺中心等高档欢天喜地大酒店三星级KTV、餐饮、美容美发、休闲、保健按摩、会议室一般橙子酒店三星级KTV、128、餐饮一般前进华龙大酒店准三星咖啡厅、票务、餐饮、量贩式KTV、保健按摩、美容美发低档港湾宾馆无星级无惠之宇大酒店无星级无从上表来看，xx高星酒店除体育健身、休闲娱乐、餐饮等常规配套外，更加注重商务功能、特色服务，如同升湖通程山庄大酒店的垂钓馆，而南城现有酒店档次均较低，其功能配套大都简单，甚至没有。 xx及南城酒店客房入住率分析名称星级客房数开业时间年入住率客源情况华雅华天大酒店五星级5582006.180%客源稳定时代帝景大酒店四星级2482005.1075%客源稳定华天大酒店五星级7001988.5.875%客源稳定通程大酒店五星级45083%客源稳定喜来登大酒店五星级3852007.4客129、源稳定同升湖通程山庄大酒店五星级3002003.12.880%客源稳定欢天喜地大酒店三星级140一般一般橙子酒店三星级1502008年一般一般前进华龙大酒店准三星2003.11一般一般港湾宾馆无星级较差不稳定惠之宇大酒店无星级较差不稳定xx高星酒店年入住率一般保持在75%以上水平，客源相当稳定，入住客户目标性强；档次越往下走，其入住率越低，多为流动性客户。结合上述酒店配套服务方面来看，高星酒店配套服务涵盖广泛，涉及餐饮、体育健身、康体、娱乐、商务等，而从南城所举案例来看，配套服务简单，无明显特色，且档次不高。高规格、有特色的配套服务，成为吸引客源的一大特征。(5)酒店市场小结A、xx酒店业发展130、迅猛，国际知名酒店品牌纷纷进驻xx；B、近年来，xx高档次产权式酒店市场反响强烈，消化速度快；C、2005年2007年，xx产权式酒店售价上升25%50%；D、xx高星酒店年入住率保持在75%以上水平，客源相当稳定；E、南城高星酒店异军突起，已初步形成高星酒店圈；F、随着湖南旅游业、会展业等的迅猛发展，高星级酒店需求大大提升，尤其是高档酒店。目前xx星级酒店客房数为3万3.2万间左右，到2010年预计将达到5万间左右，其间，髙星级酒店的需求量将大大提升。4、写字楼市场分析(1)xx及南城写字楼市场发展概况A、xx办公集中区分析 按道路划分：xx写字楼分布集中的区域按道路分最为集中的道路是五一路131、和芙蓉中路，其次为韶山北路。 按行政区域划分：芙蓉区为xx写字楼较为集中的区域。 CBD区域划分：当前xx成熟的CBD（中央商务区）范围界定为西至黄兴路、南至劳动路、东至车站路、北至面八一路围合而成该区域的区域。xx高档写字楼绝大部分集中在该区域内，为xx名副其实的CBD。B、xx写字楼市场特征分析xx写字楼市场存在一定的复杂性。在地方政策上，商住楼、写字楼的性质界定存在一定漏洞，目前xx不少发展商，用商住楼地块，甚至住宅地块，在建筑设计功能上按写字楼的功能进行设计、开发，目前市场上不少中小企业仍然在购买商住楼、甚至住宅楼进行办公，xx的写字楼市场有待进一步的规范。目前xx市的办公场所的主要类132、型包括专业写字楼、商住综合楼、酒店式公寓、住宅办公等四种类型。企业获取办公场所的主要方式包括：租用专业写字楼、购买写字楼、租用住宅楼、购买住宅楼等。C、xx写字楼分级特征目前可供出租的专业写字楼根据品质分为以下几等： 第一等：星级酒店写字楼如通程大酒店、华天贵宾楼、佳程大酒店等，主要分布于xx酒店与商业密集的韶山路袁家岭地段；租用该类写字楼的业主主要是各大知名企业驻长机构；如美国约克、美国开利等等世界知名企业。吸引力（特色）： 物业管理水平高：酒店成熟的星级物业管理。 商务配套最为齐全：星级酒店配套。 最接近国际化：国外品牌企业入驻本类型写字楼，主要是因为五星级酒店其本身设置就具备的国际接待能133、力。这是其他xx写字楼难以做到的。 比较能彰显企业形象、符合企业品牌形象。案例一：通程国际大酒店 共入驻企业约21家，入住率约90%； 金融与投资类占5家，机械设备与IT与通讯类各占4家，房地产类占3家； 省内企业占62%，省外企业占38%。楼盘名称楼盘性质位置物业管理费租金总计月费用/办公面积/通程国际大酒店酒店写字楼韶山北路159号20元/月（不含空调、电费）3.8元/天134元/月 第二等：专业写字楼。主要分布于xx金融商务区的芙蓉路地段或五一路商业圈，如：惟一星城、保利大厦、顺天财富、国际金融中心（中银大厦）、国贸中心、平和堂商务楼等。其主要入驻企业都为实力雄厚的大型企业、金融机构等。134、这类专业写字楼由于租金较高，实力一般的中小企业较少进驻。吸引力（特色）： 物业管理水平：比较专业的物业管理。 商务配套比较齐全：裙楼一般都带部分商务配套、地段好、周边配套齐全 办公氛围纯粹、符合公司形象。案例二：亚大时代 共入驻约49家企业，入住率约90%； 房地产有6家（大多为开发企业），其它依次为贸易、物流运输、电子电器、金融投资、保险服务等行业为主； 60%为外省入驻企业；由于亚大时代的租金、物业管理费在xx处于较高位，配套设施与服务好，入驻企业实力较强，所租办公面积一般较大。楼盘名称楼盘性质位置物业管理费租金总计月费用/办公面积/亚大时代专业写字楼五一大道与韶山北路交口西北角4.6元/135、月（不含空调、电费）2.0元/天64.6元/月26300 第三等：高档商住楼分布较无规律，地段主要位于市区成熟路段；xx大部分成长性企业、国内其他知名企业的驻长办事处的选择。吸引力（特色）： 宜商宜居； 地段佳； 出租价格较低； 比较安静、适合智力型机构。案例三：维一星城 入驻企业约45家，入驻率约85%； 房地产类企业5家，其它依次以机械设备、电子电器、传媒广告、文化教育与培训、工程咨询、IT通讯、物流运输、旅游出行等企业为主； 84%为省内企业、16%为省外企业。楼盘名称楼盘性质位置物业管理费租金总计月费用/办公面积/维一星城商住写字楼韶山北路2.6元/月1.1元/天35.6元/月3500136、0D、南城写字楼市场发展概况 地理位置：以省府为核心，湘府路和芙蓉南路沿线； 建筑形态：五星级酒店+5A写字楼+大型商业+高档住宅为主。(2)xx及南城写字楼市场供给状况分析A、xx写字楼市场供应情况分析2004年2005年2006年2007年2008年16月新开工面积(万)12.7139.5336.6635.118.45竣工面积(万)34.2724.626.7127.134.01新开工面积代表未来12年市场供应量，由此，从上表来看，xx写字楼市场供应正逐步攀升。根据国际通用计算法：城市每个就业人口平均占有的写字楼面积为0.2平方米，目前xx市常住总人口639.3万人，则总需求量为127.86137、万平方米。由此初步可知，xx市写字楼市场需求尚存有较大空间。B、南城写字楼市场供应情况分析项目名称物业形态占地面积（万）建筑面积（万）写字楼建筑面积（万）推出时间BOBO天下城4栋；住宅+写字楼+公寓+底商3.63184.372007年xx标志商务中心住宅+写字楼+商业+酒店3.0011.223.332007.12融程花园酒店2栋；酒店+写字楼2.50151.00未销售奥林匹克花园住宅+酒店+写字楼34.4555未销售湘府东苑7栋；住宅+写字楼+公寓4.5216.413.17未销售湖南立达湘府大厦1栋；写字楼+底商0.945.03.52未销售天城华都共1栋；写字楼+公寓0.464.11未销售华138、盛世纪新城住宅+写字楼+公寓+酒店17.9252.29未销售中信新城住宅+写字楼+商业+酒店160170未销售昇远君尚嘉筑住宅+写字楼+商业6.2619.120.38未销售高升商务社区住宅+写字楼+商业+酒店1.8212未销售合计235.5378.1515.77由上表可知，据不完全统计，目前，新南城板块正在开发、待上市的写字楼总规模将超过15万。(3)xx及南城写字楼需求状况分析A、xx写字楼市场销售情况分析2004年2005年2006年2007年2008年16月销售面积(万)14.8417.1313.7020.883.17空置面积(万)12.410.2510.5711.2614.1空置率12139、.35%14.35%24.37%结合写字楼市场供应情况来看，2004年至2008年写字楼销售面积为69.72万平方米，销售持平稳发展态势。市场上未出现办公物业的认购热潮，也没有出现销售严重受阻楼盘，但空置面积总体逐年增长，近三年内空置率（累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和）整体走高，并突破了20%。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。这意味着目前xx市场140、写字楼存量过多，而实际使用率过低。这反映xx写字楼市场地产当前开发潜在风险较大。B、xx写字楼市场租赁情况分析典型写字楼项目入驻率对比图xx专业写字楼出租率主要维持在8090%，其中中高档写字楼出租率高达94%，专业写字楼租赁市场较理想。如第一大道、恒隆国际、建鸿达现代城入驻率达到94%左右；而原来的老写字楼、配置较低档的写字楼空置率高，如平安大厦入驻率40%，联合商厦入驻率仅达到70%。C、南城写字楼市场需求情况分析项目名称写字楼建筑面积（万）销售率入驻率推出时间BOBO天下城4.3795%20%2006.11.26xx标志商务中心3.331%0%2007.12据不完全统计，新南城板块写字楼141、市场在售项目较少，仅有2个，由于新南城尚未形成一个真正的商务区，当前办公需求主要还是集中在五一大道、芙蓉中路及韶山北路，因此，新南城新开发的写字楼租赁率相当低，销售情况亦不容乐观。(4)xx及南城写字楼市场价格分析A、xx写字楼市场销售价格分析目前，xx写字楼售价在700010000元/平米不等。高档写字楼价位正稳步上升，最高价格已经达到1万元/平米，高端写字楼价格仍有上涨空间。B、xx写字楼市场租赁价格分析楼盘名称楼盘性质物业管理费租金总计月费用/亚大时代专业写字楼4.6元/月（不含空调、电费）2.0元/天64.6元/月恒隆商务大厦专业写字楼2.2元/月1.6元/天50.2元/月第一大道专业142、写字楼2.32元/月1.5元/天47.3元/月平和堂商务大厦专业写字楼3元/月1.6元/天51元/月名汇达商务楼专业写字楼2.5元/月1.2元/天38.5元/月联合商厦商住楼1.5元/月1.0元/天31.5元/月建鸿达现代城商住楼1.7元/月1.0元/天31.7元/月金源大酒店酒店写字楼自交电费（2.8已经含空调）2.8元/天74元/月新世纪大厦S楼专业写字楼2元/月1.6元/天50元/月通程国际大酒店酒店写字楼20元/月（不含空调、电费）3.8元/天134元/月维一星城国际商住写字楼2.6元/月1.1元/天35.6元/月湖南文化大厦专业写字楼3.0元/月2.0元/天63元/月顺天财富中心专业143、写字楼2.8元/月1.6元/天51.8元/月根据上表可看出，xx专业写字楼市场租金与投资回报基本成正比关系，与租金高低直接相关的有建筑外观、大堂、电梯、物管及其他综合性配置。当前xx写字楼的租金水平明显分为三个档次： 第一档次：酒店写字楼该档次的写字楼租金最高，租金达到74元/月134元/月。代表项目有：通程大酒店、金源大酒店等。特点：档次高、租金昂贵 第二档次：高级专业写字楼该档次的写字楼租金达到50元/月65元/月。代表项目有：湖南文化大厦、亚大时代、顺天财富中心等。特点：档次较高、租金较贵 第三档次：普通专业写字楼及商住楼该档次的写字楼租金为30元/月45元/月。代表项目有：维一星城国际144、第一大道、建鸿达现代城等。特点：档次较低、租金较低C、南城写字楼市场销售价格分析项目名称写字楼建筑面积（万）销售均价（元/）BOBO天下城4.376000xx标志商务中心3.337800从与市区写字楼售价对比来看，尽管省府进驻，但南城写字楼售价仍处于较低水平，这表明当前南城写字楼市场起步较晚，客户对该区域写字楼价格仍相当敏感。(5)写字楼市场小结A、结合前文数据来看，xx写字楼市场存有较大需求空间，但空置率逐年攀升，由此可看出写字楼实际的需求是大于供应量的，而其中很大部分需求正被非专业写字楼滥竽充数。B、价格方面，从早期的平和堂5500元/、湖南文化大厦5500元/、亚大时代5800元/到目145、前的700010000元/主流价格区间，xx写字楼售价已有大幅攀升。C、目前，新南城板块写字楼市场推出量少，但市场潜量充足，未来供应量大，即使以省政府为中心的湘府路和芙蓉南路沿线正逐步形成南城新的行政商务中心，但短期内需求有限，销售出现一定滞缓，出租情况仍相当堪忧。D、本项目虽位于省府融城片区，属于未来南城行政商务中心范畴，存在一定的位置优势，但本项目若开发写字楼，不仅面临同片区众多同类物业的竞争，还同时面临众多非专业写字楼、空置写字楼的租赁竞争；而且由于写字楼属于投资性产品，与周边商务氛围、交通等关系紧密；因此，综合考虑上述因素，本项目开发写字楼存有一定的风险性。第三部分 项目定位一、项目定146、位策略根据以上市场及地理位置分析，对于本项目雄踞“大融城+两型社会试验区”桥头堡，正是长株潭城市群的核心位置，且位居红星商圈发展带上。红星商圈将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南xx复合型现代商贸经济圈。重点发展品牌餐饮、酒店业，规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强物流和以“农博会”、“车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。另外，项目地块本身具有其特殊性，市政道路将本地块划分为大小两块，应充分考虑这一特殊性，对本项目的发展方向进行定位。充分发挥这种综合功能，合理有序地规划建设高水准的居住小区147、及相关配套型商业及酒店类物业，以完善区域的配套功能。因此，本项目定位目标，将本项目打造成湖南购物、休闲、娱乐、居住、文化于一体的体验之都。中南地区商娱休闲第一极二、物业发展方向的确定图5-4 项目定位关系图我司建议，将本项目建设成为xx大南城区域的高端性综合体项目。本项目项目物业整体发展定位：集中性商业+酒店+国际公寓+商业街+住宅三、项目功能定位项目所在区域批发商贸及会展业经济发达，本项目地块被市政道路划分为两块，并规划有2000平米的城市绿化广场，两面临城市主干道，将地块临时代阳光大道一线建成集保健、休闲、餐饮的配套型商业街道以及普通商品住宅，临韶山路地块考虑建设酒店、公寓、集中式商业于一148、体的城市综合体。 大型品牌购物中心+商业街这是本项目的核心价值点，最具有投资潜力的部分。A、项目周边区域会展类、批发类主体性商业逐渐成为气候，商业氛围浓；B、配套型商业针对性比较强，目标客户比较稳定，辐射范围可大可小，与本项目地块周边特性相吻合；C、商业的开发利润大，能为项目带来最大化的收益；D、商业利润的回收方式，既可以持有经营，以实现长期的出租收益，也可以采取销售的方式快速实现利润。 住宅+酒店式公寓将本项目地块西侧地块(s1,s2),建成相对独立的高尚居住社区，沿韶山路地块（s6,s7）内侧考虑兴建公寓。A、减少项目的投资风险，短时期内快速收回部分投资；B、为本项目的商业市场培养目标客户149、，增强对商业市场的消化能力； 酒店A、树立项目的高档次形象，提升项目的价值和品质；B、提升项目溢价；C、为项目创造超额利润。据以上分析，本项目功能定位如下：购物+娱乐休闲+零售+餐饮+休闲+居住 四、项目目标客户定位1、住宅目标客户定位本项目开发的成功与否，不仅取决于产品本身的素质，更重要的是对潜在消费者的把握，开发出来的产品必须与潜在消费者有效对接，因此对目标消费者的确定也必须与产品结合起来。本项目占地面积较小，不具备规模优势，因此只能从产品方面入手，做出高品质的住宅。同时，根据前述对新南城的房地产市场的调查，加上对潜在置业者的分析，可确定本项目的目标客户。 目标消费群体图5-5 客户群关系150、图边缘客户群次级客户群核心客户群A、核心消费者群l 红星商圈的工商户；l 韶山南路沿线的原住民。B、次级消费者群l 新南城范围内的经营户及白领阶层l 区域内的国家公务员等C、边缘消费者群l 有租房需求的消费者l 少量投资客户2、商业目标客户定位 商业经营目标客户A、以日用百货及蔬菜为主的中等超市，消费群体为本项目住宅客户及周边住宅、学校客户；B、中餐、西餐等餐厅，消费群体为本项目住宅客户及周边住宅、学校客户，甚至是慕名前来的其他区域的客户；C、咖啡、茶室等休闲娱乐场所，消费群体为本项目住宅客户及周边住宅、学校客户，甚至是慕名前来的其他区域的客户；D、书店、特色购物等，消费群体为项目住宅客户及周151、边住宅、学校客户；E、瑜伽、美容美发、中医推拿按摩、理疗等养生保健场所，消费群体为本项目及周边住宅客户，甚至是慕名前来的其他区域的客户； 商业销售目标客户A、大中型商业投资商；B、分散的商业投资客，可先实行返租的统一经营，以保证商业经营的档次与形象，化解商业经营的风险，以后再委托商业经营公司进行统一经营管理。3、酒店目标客户定位 酒店经营目标客户A、华天、通程等五星级酒店； 商业销售目标客户A、大中型商业投资商；B、xx及周边地市的工商业人士、经营户、企业管理高层、公务员五、项目开发主题定位现代、科技、国际、时尚体验式生活馆本项目地块相对规模比较小，但地理位置优越，因此本项目一定要充分发挥商业152、和酒店类物业的价值才能做到项目价值的最大化。故此，在项目的开发主题定位上一定要突出城市综合体的概念，而在开发主题上要强化本项目商业、酒店的主导地位。现代科技国际化时尚化六、项目形象定位定位原则：（1） 利用现代、科技、国际的特色主题统领建筑外型及装饰风格（2）利用现代、科技、国际的特色文化引领、衬托项目品牌形象定位：中南商娱休闲体验之都七、住宅产品定位建议考虑到本项目的地块价值，及综合体属性定位，我司建议住宅产品定位走紧凑型路线。整体户型以一房、两房、三房为主，不考虑四房等户型产品。建筑形态户型户型面积区间公寓一房405505605二房小二房70中二房805大二房905三房小三房1005中三房153、1105高层住宅二房小二房70中二房805大二房905三房小三房1005中三房1105八、案名建议本项目在整体定位上是一个城市综合体,因此在案名选择上应该要涵盖各种物业形态的物业类型.又由于本项目处于长株潭城市群的核心位置，未来的城市中心区,所以建议在案名中突出项目区域和物业综合性双重特性，我司案名建议：主推案名:xx城市广场副推: xx中央时代广场形象示意九、项目定位规划文化理念在社区硬件设施设置应深入贯彻主题概念，营造一个主题鲜明、特色浓郁的高品质社区；文化软件实施体系，创造“xx新生活模式”成为xx和谐社区构造中与时俱进、改革创新的新典范。（1）xx新生活模式：私家酒店生活体验豪华五星级154、“私家”酒店坐拥两型社会门户位置，兴建五星级酒店对项目的价值有非常大的提升，可带来大量客流、商流，提升项目的知名度、美誉度，给项目带来众多购买客户群，同时项目会所可以与酒店结合在一起，创造客户私家体验。（2）xx新生活模式：第三代国际商业街生活体验建议借鉴新商业理念打造xx“豪布斯卡”(HOPSCA)商业街区它有着独特的建筑风格与特色，成为城市的观光建筑，地标风景；它有着好的旅游休闲资源和酒店设施，成为城市重要的休闲旅游购物之处；它拥有具有零售、餐饮、住宿、休闲、娱乐和文化的综合功能，而不仅仅是漫步购物；它有便利的交通和足够的停车位，让人们可以快速的抵达，便利的休闲；它档次高雅，消费时尚，有着155、不断的知名骨干店铺，成为吸引客流的基石；它拥有愉悦的整体公共环境，有绿地、休闲椅和花园广场等，涵盖步行街的漫步休闲特点；它有着科学合理的商业布局与店铺组织，统一的管理机构，并与政府保持着密切的联系；它周边有着高档的住宅群体和商务群体，并处在城市中央次数名称业态开始时间高潮期特征1百货商店1852年18601940扩大品种2一价商店1878年18801930同一价格3连锁商店1859年19201930组织创新4超级市场1930年19351965自选购物5购物中心1930年19501965商店聚集6自动售货机第二次世界大战后19501985自动售货7步行商业街1967年1967中国2000漫步购物156、8豪布斯卡原则1980年1980中国2004休闲娱乐购物国外采取了“豪布斯卡”原则的措施，来重塑商业的功能。HHotel (酒店)五星大酒店OOffice (办公楼)酒店部分Ppark、Parking (公园、停车场)市政公园SShopping (购物)超市专卖店等CConvention (休闲、娱乐集会)休闲广场AApartment (高档公寓)项目周边把单一的商业购物街区变成旅游休闲生活街区，即变传统的“购物街”为“生活休闲街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游、居住为一体的生活休闲空间。第四部分 规划设计草案及发展建议地块现状由东西两地块构成，东地块临韶山路和时代阳光大道，157、西地块南侧靠时代阳光大道。一、东地块规划初步建议1、地块说明东地块有效用地面积25249平米，容积率为6.0，建筑密度40%，限高100。当前用地性质为商业用地性质，可变更为综合用地。2、规划示意图东地块规划方案一东地块规划方案二东地块规划方案三项目规划设计参考：开放国际广场定位：整体定位为五星级酒店，临解放路塔楼定位为高档商务写字楼和酒店式商务公寓。占地面积：30亩总建筑面积：8万平方米建筑密度：65%容积率：5.96绿地面积：25%地下室一层：负一层面积10480平方米，业态定位超大型地下停车场商业裙楼四层：一楼面积：9396平方米；二楼面积：10480平方米；三楼面积：10480平方米；158、四楼面积：10480平方米；空中花园：面积3600平方米。 参考：重庆凯宾斯基大酒店二、西地块规划初步建议1、地块说明西地块有效用地面积16394.57平米，容积率为4.5，建筑密度35%，限高100。当前用地性质为商业用地性质，可变更为综合用地。2、 规划示意图项目规划设计参考：奥城国际酒店式公寓三、物业发展建议 1、分物业类型发展建议 住宅部分：(1)本项目应做到安排分体式空调机，空调室外机隐蔽、空调排水管暗埋。(2)空调机位暗设于凸窗之下，检修与搬运方便,且不影响外立面美观；部分朝阳面可设遮阳板，充分体现人性化设计。(3)建设入户花园、景观内庭、观星露台，以及窗外花廊等多种院落形态空间。159、(4)户内交通线便捷，应节约交通面积。(5)满足自然采光和日照的要求，户内通风顺畅。(6)所有卧室厅房窗户考虑采用大面积低台凸窗或落地玻璃窗。(7)本项目厨房设烟道。(8)考虑当地文化传统习俗如“风水”等要求。商业部分：（1）街铺以零散经营商铺为主，进深不 宜超过20M。（2）建筑风格与颜色要与住宅相协调，采用大玻璃橱窗及玻璃门。商铺外观清新活泼，以独特的造型吸引客户。（3）临街商业形成一定规模的商业氛围，二层及以上经营健康场所，要达到其经营要求。高层外墙：以白色为基调，以鲜明的绿色搭配体现跳跃充满活力的现代感。酒店部分：(1)强调酒店在整个区域范围内的标志性和强烈的识别性，在造型上要求新颖别160、致。(2)在整体造型上强调与购物中心的衔接和协调统一性；(3)整体要有国际感，突出在xx区域的唯一性；(4)内部建筑规划以国际星级大酒店整体规划为标准。购物中心部分：(1)购物中心标志性作用；(2)在设计上要满足内外部人流动向的合理性；(3)在布局上内部考虑中庭式设计。参考：广州正佳广场2、公建与配套系统设置建议 需要设置：健康会所、泛会所、休闲康体设施l 会所设置于转换层，主题以健康会所l 在树坛、花坛周边依据空间布置休闲花园坐椅。以此可形成住户驻足休息的优雅园林空间，塑造物业形象。l 充分挖掘，在庭院、架空层空中花园等处设立“泛会所”，融合景观与健康休闲设施，更强调开放、参与，增强邻里之间161、的人际沟通。泛会所功能设置：张力遮阳蓬林荫小憩主题雕塑阳光平台儿童戏水池儿童康乐园晨跑径3、物业管理及安全管理系统（1）物业管理系统物业管理要点物业管理内容主要包括房屋维修、设备维护、保安、保洁、绿化、家政、停车场管理等基本项目。维护维修白天有专职管理员接待住户，负责小区智能化设施的日常运行和维护，夜间有人值班，处理紧急性报修；环境清洁卫生管理服务和绿化管理服务清晨六点半前处理完清洁卫生，每日至少清扫卫生两次，打扫期间要避开人员流动高峰期。对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫，定期清洗外墙，在雨天应及时对小区内道路积水进行清扫。安全管理服务公共区域的162、秩序维护和公共财产的看管做到相对封闭：小区主要出入口设置固定岗，随时看管公共财产；夜间对服务范围内重点区域、道路进行多次的防范检查和巡逻。登记车辆牌号、出入时间等，发放、回收停车卡；包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向进行管理；对长期存放的车辆，签订存车协议，明确双方的权利义务等；保安人员24小时值守，保持区内秩序井然、道路畅通，防止车辆碰撞和失窃事件发生。定期对消防设施进行巡视、检查和维护；定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。建议选取品牌物业管理公司担任物业顾问，如此能保证高品质的服务，也可作为项目产品的竞争优势之一。相关公司简介及推荐 深圳市中海物业管理有限公司 深圳市金地物业163、管理有限公司 戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司在众多物业管理公司中，各家物业管理顾问经验和模式均有各自独特的优势，我们建议以竞标的方式邀请多家品牌物业管理顾问公司参加竞标，综合评价各家的物业管理策划方案，择优聘请其担当本项目物业管理顾问。（2）物业安全系统 安全防范系统出入口管理系统，闭路电视监控系统，电子巡更系统，保安值勤人员无线联络系统，对讲系统，背景音乐紧急广播系统等。 车辆管理系统车辆出入与停车管理装置，停车场采用先进的电脑操作并配合闭路电视监控的智能化防盗系统。 消防管理系统火灾报警系统、自动喷淋系统，安装烟防疏散指示灯等。 居家安全系统安保系统围墙采用红外监控结合闭路监控，各楼栋164、单元可视对讲系统以及安全防卫系统、紧急求助按钮等；访客可视对讲装置，IC卡门禁识别系统。小区安全系统示意图第五部分 开发时序及入市时机一、总体开发次序1、对项目地块的整体分析n 东地块项目处于韶山南路和新时代阳光大道交角处,韶山南路商业延长线,红星商圈主流圈层,商业价值巨大适合布局大体量商业、酒店、公寓类物业。n 西地块临新时代阳光大道，适合布局公寓，临街商业，居住价值大于商业价值。2、总体开发次序n Step1：西地块n Step2：东地块3、首期位置选择的理由n 控制风险，利于成功启动；n 快速回笼资金，便于为后续滚动开发提供现金流；n 交通条件便利，利于引导消费者正面进入售楼现场；n 景165、观资源条件相对稍差，利于采取“低开高走”策略。二、入市时机的确定 根据对整个宏观经济及房地产市场的研究分析，我司认为2009年下半年底xx房地产市场可能出现供不应求局面，主要原因是因为2007年11月份一直到2008年底市场相对低落，相当一部分工程停顿，开工项目减少，竣工面积不足。而到2009年市场经历过调整，市场将逐步走向复苏。因此2009年底上市比较符合项目开发的利益，能够为项目入市提供好的市场环境。是本项目入市的理想时机。工程开发模拟第六部分 价格分析及其销售价格评估本次价格定位采用市场成熟评估方法之市场比较法，本项目各类产品主要选取本项目同区位、产品类似的项目进行价格评估。通过对选取项166、目的交易情况、区域因素、产品设计规划情况、交易时点等指标进行科学的修正，运用科学的价格计算模型推算项目的价格。1、估价期日：2008年11月2、价格类型：市场买卖价格3、定价方法：市场比较法一、本项目住宅销售均价评估1、选取参照楼盘对片区数个楼盘实例进行筛选、整理、分析后，选取以下几个项目作为比较实例。具体情况见下表：项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑物业类型小高层小高层小高层小高层建筑面积（）11217419000035000072597销售报价（元/）4700430037284200销售率10%50%30%60%2、交易情况修正比较因素本项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑交易情况修167、正100101103102104 上庭苑去年7月份开盘，单价较高，到目前消化60%左右，较为理想，目前的销售速度较慢，故将回调系数调整为100/104。 岳泰理想城、欧洲城2008年开盘销售，到目前为止消化率50%、30%，故将分别回调系数调整为100/103、100/102。 标志商务中心在2007年10月公开发售，首批住宅单位D栋销售情况较为理想，但现C栋消化情况不是很理想，消化率约10%，故将回调系数调整为100/101。3、地段因素修正根据实际调查，我司对各项目区域因素评估具体如下：比较因素本项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑交通便捷状况1513141312区域生活配套109119168、8片区商业环境1513161312区域发展前景1515151515片区污染情况2022212223片区自然环境1012101212市政基础设施1514151413总计100981029895 标志商务中心、欧洲城生活、交通配套较本项目差，故将回调系数调整为100/98。 岳泰理想城位于湘府东路与韶山南路交汇处，东临韶山南路及红星专业大市场会展，地段好，生活配套完善，故将回调系数调整为100/102。 上庭苑位于湖南省人民政府西侧、湖南省人民会堂正对面（xx市新姚中路与新韶西路交汇处），从基础设施、生活、交通等配套上较本项目稍差，故将回调系数调整为100/95。4、产品设计规划情况修正产品规划设169、计具体分析见下表：比较因素本项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑户型实用率109101110朝向1010101010绿化率1010111210外立面形象1010101110园林1010111111公共部分装修档次1011101011会所、幼儿园、车位1011111111噪音1011101112物业管理1010101010物业规模1010111310总计100102104110105 上庭苑涵盖写字楼、酒店，公共部分装修较好，且噪音影响很小，虽剩余户型面积较大，楼层较高，故将回调系数调整为100/105。 欧洲城以1518层的板式住宅为主，户型面积适中，且欧式风格显得档次较高，故将回调系数调整170、为100/110。 标志商务中心为酒店式公寓，涵盖写字楼、酒店、大型商业，虽户型结构以及居住的舒适度有一定弊端，但其公共部分装修等较好，故将回调系数调整为100/102。5、交易时点修正本项目入市时，片区市场上供应量以及对相应的竞争压力分析，综合评估，我司预计如下：比较因素本项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑入市交易时间修正10010110210198 上庭苑剩余单位与本项目存在一定的竞争，故将回调系数调整为100/98。 岳泰理想城为今年推出产品，同处于韶山南路一线，存在较大的竞争，故将回调系数调整为100/102。 标志商务中心C栋公寓消化情况较差，再加上其产品为综合体，极有可能与本项171、目物业组合重叠，因此，对本项目竞争较大，故将回调系数定为100/101。6、总结诸因素修正后，列表如下：项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑交易价格4700430037284200交易情况修正0.990.970.980.96地段因素修正1.020.981.021.05产品规划设计修正0.980.960.910.95交易时点修正0.990.980.991.02修正价格4609385833574131加权算术平均综合：项目标志商务中心岳泰理想城欧洲城上庭苑系数40%40%10%10%本项目单价=4609*40%+3858*40%+3357*10%+4131*10%=4136(元/)综合以上推导，172、本项目住宅销售均价为：4200元/平米二、本项目商业销售均价评估1、选取参照楼盘对片区数个楼盘实例进行筛选、整理、分析后，选取以下几个项目作为比较实例。具体情况见下表：项目标志商务中心上庭苑欧洲城物业类型小高层小高层小高层建筑面积（）11217472597350000商业规模（）24900260016000销售报价（元/）230001700016000销售率30%40%20%2、交易情况修正比较因素本项目标志商务中心上庭苑欧洲城交易情况修正100105104102 上庭苑去年7月份开盘，到目前消化40%左右，销售速度较慢，故将回调系数调整为100/104。 欧洲城2008年开盘销售，到目前为止173、消化率20%，故将回调系数调整为100/102。 标志商务中心在2007年10月公开发售，商业单位销售情况较好，引进了新一佳，消化率约30%，故将回调系数调整为100/105。3、交易时点修正本项目入市时，片区市场上供应量以及对相应的竞争压力分析，综合评估，我司预计如下：比较因素本项目标志商务中心上庭苑欧洲城交易时点修正100105101102 上庭苑与本项目竞争较小，故将回调系数调整为100/101。 欧洲城为今年推出产品，与本项目有一定的竞争，故将回调系数调整为100/102。 标志商务中心商业消化情况较差，且商业规模较大，再加上其产品为综合体，极有可能与本项目物业组合重叠，因此，对本项目174、竞争较大，故将回调系数定为100/105。4、房地产区域状况修正系数根据实际调查，我司对各项目区域因素评估具体如下：本项目标志商务中心上庭苑欧洲城繁华程度20181718交通便捷度25232223车位停放20202022临街状态15141414社会服务设施20181718合计100939095 上庭苑位于湖南省人民政府西侧、湖南省人民会堂正对面（xx市新姚中路与新韶西路交汇处），所在区域繁华程度、交通便捷度较本项目差，故将回调系数调整为100/90。 标志商务中心虽临湘府路，但目前区域商业繁华程度、交通便捷度较本项目差，故将回调系数调整为100/93。5、总结诸因素修正后，列表如下：标志商务中175、心上庭苑欧洲城交易价格230001700018000交易时间修正0.950.990.98交易情况修正0.950.960.98区域修正1.081.111.05修正价格22431.9117982.5718211.62加权算术平均综合：项目标志商务中心上庭苑欧洲城系数40%25%35%本项目单价=22431.91*40%+17982.57*25%+18211.62*35%=19842.47(元/)综合以上推导，本项目商业销售均价为：19000元/平米三、本项目酒店销售均价评估1、选取参照楼盘对片区数个楼盘实例进行筛选、整理、分析后，选取以下几个项目作为比较实例。具体情况见下表：项目上庭苑融程花园酒店176、物业类型小高层小高层建筑面积（）72597121475.44酒店规模（）1300060000销售报价（元/）1700016000销售率40%20%2、交易情况修正比较因素本项目上庭苑融程花园酒店交易情况修正100102103 上庭苑去年7月份开盘，今年酒店部分整体招租或者出售，进度缓慢，故将回调系数调整为100/102。 融程花园酒店11月份推出455套50平米左右酒店套房，销售一般，故将回调系数调整为100/103。3、交易时点修正本项目入市时，片区市场上供应量以及对相应的竞争压力分析，综合评估，我司预计如下：比较因素本项目上庭苑融程花园酒店交易时点修正100102103 上庭苑与本项目有一177、定的竞争，故将回调系数调整为100/102。 融程花园酒店11月份推出，酒店部分占据较大比重，与本项目竞争较大，故将回调系数调整为100/103。4、房地产区域状况修正系数根据实际调查，我司对各项目区域因素评估具体如下：本项目上庭苑融程花园酒店繁华程度201720交通便捷度252225车位停放202020临街状态151415社会服务设施201720合计10090100 上庭苑位于湖南省人民政府西侧、湖南省人民会堂正对面（xx市新姚中路与新韶西路交汇处），所在区域繁华程度、交通便捷度较本项目差，故将回调系数调整为100/90。 融程花园酒店与本项目同临韶山南路，区域情况相差无几，故将回调系数调整178、为100/100。5、总结诸因素修正后，列表如下：上庭苑融程花园酒店交易价格770012000交易时间修正0.980.97交易情况修正0.980.97区域修正1.111.00修正价格8223.3311311.15加权算术平均综合：项目上庭苑融程花园酒店系数30%70%本项目单价=8223.33*30%+11311.15*70%=10384.81(元/)综合以上推导，本项目酒店销售均价为：10000元/平米第七部分 投资收益分析一、 测算依据1、新增部分土地18.6亩，按原有地块成交均价进行测算，合4936.42万元，总地块面积为62.466亩，土地总购置费用为16578万元；2、控规统一按土地179、使用权相关指标进行测算；3、本方案测算基础为规划设计草案相关规划指标4、报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况；5、因场地高差较大，建筑整体按利用地形布置考虑，场地平整等三通一平费用统一按建安工程费2%计算。 6、销售收入价格评估统一采用市场比较进行估算，出售方式为毛坯，出售时间为市场当前市场售价水平，车库按6万/个计算，酒店式公寓因具体配套等标准不一致，按住宅1.5倍计算。二、三个规划方案对比分析由于西地块可规划空间小，因此三个可对比性方案西地块均保持规划一致，主要考虑东地块在不同业态配比下的变化。1、各方案经济指标 （方 案 一）东地块经济技术指标总用地面积(平米)25249建180、筑密度39.6%总建筑面积(平米)152000 商业(平米)大型购物中心12000临街铺面2400超市3600酒店(平米)含裙楼和客房28000国际公寓(平米)66000普通住宅(平米)40000容积率6.02 西地块经济技术指标总用地面积(平米)16394.57建筑密度(平米)34.2%总建筑面积(平米)74400 商业(平米)临街铺面5600普通住宅(平米)18F2880025F40000容积率4.54 综合指标配比情况序号建筑形式建筑面积(平米)建筑面积比例1公寓6600029.15%2普通住宅10880048.06%3酒店2800012.37%4商业23600.00 10.42%合计2181、26400.00 100.00%（方 案 二）东地块经济技术指标总用地面积(平米)25249建筑密度39.60%总建筑面积(平米)152800商业(平米)大型购物中心15000临街铺面9000超市024000酒店(平米)含裙楼和客房28000国际公寓(平米)100800普通住宅(平米)0容积率6.05西地块经济技术指标总用地面积(平米)16394.57建筑密度34.2%总建筑面积74400 商业(平米)临街铺面5600普通住宅(平米)18F2880025F40000容积率4.54 综合指标配比情况序号建筑形式建筑面积(平米)建筑面积比例1公寓10080044.37%2普通住宅6880030.2182、8%3酒店2800012.32%4商业2960013.03%合计227200100.00%（方 案 三）东地块经济技术指标总用地面积25249建筑密度40%总建筑面积152400商业大型购物中心24000临街铺面6000超市030000酒店含裙楼和客房29000国际公寓93400普通住宅0容积率6.04西地块经济技术指标总用地面积16394.57建筑密度34.2%总建筑面积74400 商业临街铺面5600普通住宅18F2880025F40000容积率4.54 综合指标配比情况序号建筑形式建筑面积(平米)建筑面积比例1公寓9340041.18%2普通住宅6880030.34%3酒店2900012183、.79%4商业3560015.70%合计226800100.00%2、方案一、二、三财务对比分析（1）投资总额各方案成本费用投入对比表(单位:万元)2009年2010年2011年2012年2013年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年方案一21567 5445 10784 18432 11368 12494 7319 3387 1997 1093 93885 方案二21569 5479 10849 18534 11761 12910 7661 3381 1941 1064 95149 方案三21567 5486 10864 18531 11706 12864 770184、3 3583 2245 1188 95737 从三个方案成本投入来看，方案一所需成本投入最低，为93885万元，方案三最高，为95737万元。（2）盈亏平衡点对比分析各方案盈亏平衡率对比分析盈亏平衡率保本销售均价（元/）盈亏平衡点（）方案一60.2%6579152934.3 方案二55.7%7181141984.5方案三53.2%7573135482.1从三个方案盈亏平衡率来看，方案一平衡最高，为60.2%，方案三最低，为53.2%。但从各方案保本销售均价对比来看，方案三最高，达到了7573元/，而方案一最低，仅为6579元/。（3）动态财务指标对比分析税前内部收益率税后内部收益率税前净现值税185、后净现值方案一38.2%23.2%40004万元18234万元方案二47.1%29.4%51417万元25644万元方案三49.3%32.1%57479万元30391万元从以上各方案动态财务关键指标对比来看，各方案均具有较强的盈利能力，其中方案三盈利能力最大，其税后内部收益率为32.1%。方案一盈利能力最低，其税后内部收益率仅为23.2%。（4）投资指标对比分析项目方案一方案二方案三销售收入（万元）167187 183150.4192786.8投资总额（万元）93885 95149.277595737.35销售税金及附加（万元）11176 12243.6042412887.798土地增值税（万186、元）1672 1831.5041927.868利润总额（万元）60454 73926.0142682233.784所得税（万元）32259 36771.9382439519.324税后利润（万元）28195 37154.0760342714.461盈余公积（万元）2819 3715.4076034271.4461可分配利润（万元）25375 33438.6684238443.015投资利润率64.39%77.69%85.90%全部投资的投资利税率98.75%116.34%127.17%自有资金投资利税率280.30%342.75%381.29%资本金净利润率130.73%172.26%198.187、1%从以上财务投资关键指标来看，投资总额相差不大，而利润总额方案三值最大，获利能力最强，资本金的利用率也最高。（5）对比分析结论综合以上分析，本项目各方案在财务上是可行的，都具有较强的盈利能力。但综合各方案所产生利润值来看，方案三税后利润无疑最高，且开发成本均相差不大，出于创造利润考虑，建议选择方案三。三、方案三财务指标测算财务效益分析是在对项目的成本和收益测算的基础上，按尽量接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此建立相应的数学模型进行计算。根据制定的营销方案，对项目进行财务效益评价如下：1、方案三成本的动态投入动态的成本投入根据成本估算的结果，按项目进度计划的安排，以每半年为一188、计算期，项目开发各期的实际投入进行估算。各期及总体的动态投入成本详见下表。投资计划表(单位:万元)序号项目合计建设经营期2009年2010年2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额957372156754861086418531117061286477033583224511881.1建设投资930002156754861086417619117061195177032671224511881.1.1土地成本17904179040000000001.1.2前期工程费959031460064440000001.1.3建安工程费44247189、04425884988498849884944250001.1.4规划报建费用334003346686686686683340001.1.5基础配套及环境工程费210302104214214214212100001.1.6公共配套设施费4020201.1.7不可预见费14781481481481481481481481481481481.1.8管理费36943693693693693693693693693693691.1.9销售费用1060300409719123014762217215417286711.2财务费用273700091209120912001.3流动资金00000000000190、2、项目收益分析本项目经济测算考虑将商业、住宅、酒店、公寓、车库全部进行销售。根据项目分期发展的计划，项目首期于2010年上半年开始发售，至2012年下半年售完；二期于2011年上半年开始发售，至2013年下半年售完。各期的住宅、商业、酒店、公寓停车位按每期的销售进度计划进行销售，计算现金流入时当期的销售收入按下期计算现金流入，销售收入先用于偿还项目的投资贷款。销售收入、现金流量计划详见下表。销售收入表总体销售收入预测表序号项目2010年2011年2012年2013年合计上半年 下半年上半年 下半年上半年 下半年上半年 下半年1销售面积(平米)20640 34400 42340 38045 4191、7964 38057 27876 8469 257790 2销售收入(万元)7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 192787 现金流量表(一)全部投资现金流量表（单位：万元）序号项目2009年2010年2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1 现金流入0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.1 销售收入0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.2 其他收入2192、 现金流出21567 5486 11435 19535 16377 18857 20538 17338 13487 2.1 总投资额21567 5486 10864 18531 11706 12864 7703 3583 2245 1188 2.2 销售税金及附加497 874 1496 1794 2695 2617 2100 816 2.3 土地增值税74 131 224 268 403 392 314 122 2.4 所得税0 0 2952 3931 9737 10746 8828 3325 3 税前净现金流-21567 -5486 -4005 -6463 8946 11912 29506193、 32563 26752 10076 4 税前净现值-21567 -5486 -3708 -5985 7670 10213 23423 25849 19663 7406 5 税后净现金流-21567 -5486 -4005 -6463 5994 7981 19769 21817 17924 12203 6 税后净现金值-21567 -5486 -3708 -5985 5139 6842 15694 17319 13174 8969 7 税前NPV57479 贴现率 8%8 税前IRR49.3%9 税后NPV30391 10 税后IRR32.1%(二)自有资金现金流量表（单位：万元）序号项目20194、09年2010年2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1 现金流入0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.1 销售收入0 0 7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 1.2 其他收入2 现金流出21567 0 571 19535 16377 19770 21450 34600 13487 5451 2.1 自有资金21567 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.2 预售收入再投入0 0 0 18531 11706 128195、64 7703 3583 2245 1188 2.3 贷款还本付息0 0 0 0 0 912 912 17263 0 0 2.4 销售税金及附加497 874 1496 1794 2695 2617 2100 816 2.5 土地增值税74 131 224 268 403 392 314 122 2.6 所得税0 0 2952 3931 9737 10746 8828 3325 3 税前净现金流-21567 0 6859 -6463 8946 11000 28594 15300 26752 10076 4 税前净现值-21567 0 6351 -5985 7670 9430 22699 121196、46 19663 7406 5 税后净现金流-21567 0 6859 -6463 5994 7069 18857 4554 17924 6751 6 税后净现值-21567 0 6351 -5985 5139 6060 14969 3615 13174 4962 7 税前NPV57814 贴现率8%8 税前IRR64.1%9 税后NPV26720 10 税后IRR39.9%3、财务效益评价设定（1）财务计算中税项及费用设定按国内资金开发的方式进行本次房地产开发，在进行物业销售时预计须支付的税项主要有营业税、营业税附加、印花税等，销售期间营业税按销售收入的5.5%计算。销售费用：按销售收入的百197、分比计算，其中包括中介代理费按1.5%计算、项目推广宣传费用按销售收入的3%计算，其余各期按销售额的1%计算。所得税：按应纳税所得额的33%计算征收。财务费用的计算设定：在财务分析中，全部按借贷资金进行财务分析，设定每一个核算期对上一个核算期的累计资金投入计息，利息按银行一般性开发贷款以年息5.58%计算。（2）财务评价指标的选取参照我国的财会制度，结合现时房地产开发的实际情况，在进行本项目的经济效益评价时，所选取的财务指标为：内部收益率（IRR）内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0时的折现率，它反映项目自身的盈利能力，是项目占用的尚未回收资金的获利率，是考察198、项目自身的盈利能力的主要动态评价指标。当内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。本项目选定的基准收益率为10%。财务净现值（NPV）净现值（NPV）是按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于0时的项目是可以考虑接受的。贴现率是计算净现值的主要参数，其大小取决于银行利率的高低、项目性质、经营风险、经营目标和要求，一般趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为贴现率。本项目的贴现率选定为8%。投资收益率项目静态资本收益率是以项目计算时点的利润除以全部投资而得出的指标，它没有考虑通货膨胀而使货199、币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的指标。资本金利润率税后利润与自有资金总额之比。（3）动态财务分析项目各期的动态财务分析指标计算如下表：动态财务指标表序号指标名称单位总体1税前内部收益率%49.3%2税后内部收益率%32.1%3税前净现值万元574794税后净现值万元303915盈亏平衡销售率%53.2%在本项目中，选取10%为基准收益率，项目总体内部税后收益率为32.1%，远大于基准收益率，项目的具有较强的盈利能力。在计算净现值时，选到8%作为贴现率，项目各期及总体的所得税前及税后的净现值远大于零，能满足盈利要求。从项目动态效益指标分析看，本项目是可行的，项目的盈利能力较强。4、盈亏平衡200、及敏感性分析（1）盈亏平衡分析从项目的盈亏平衡分析可知，项目总体平衡的销售率为53.2%，项目具有较强的抗风险能力（详见下表）。项目在销售率达到53.2%、销售均价达到7573元/时达到盈亏平衡，项目资金盈亏压力不大。盈亏平衡分析单方均价（元/平米）7573盈亏平衡点（平方米）135482盈亏平衡率53.2%（2）敏感性分析影响本项目经济效益的主要风险因素为总开发成本和销售收入，选取总开发成本和销售收入作为敏感因素，针对投资收益率指标作双因素敏感分析，本项目的敏感性分析详见下表。敏感性分析表序号项目售价变动建安成本变动 -10%-5%0%5%10%-10%-5%0%5%10%1投资回报额(税前201、)64022 73128 82234 88711 97681 87349 84792 82234 79676 77118 2投资回报率(税前)66.9%76.4%85.9%92.8%102.2%96.4%91.0%85.9%81.1%76.5%从敏感性分析可知，销售收入的敏感性更大。项目销售收入减少10%或建安成本增加10%，总体投资回报率均大于50%，具有较强的抗风险能力。5、本项目投资分析项目方案三销售收入（万元）192786.8投资总额（万元）95737.35销售税金及附加（万元）12887.798土地增值税（万元）1927.868利润总额（万元）82233.784所得税（万元）3951202、9.324税后利润（万元）42714.461盈余公积（万元）4271.4461可分配利润（万元）38443.015投资利润率85.90%全部投资的投资利税率127.17%自有资金投资利税率381.29%资本金净利润率198.1%（1）投资利润率 投资利润率又称投资收益率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。本项目投资利润率达到85.90%，具有较强的获利水平。（2）资本金净利润率是税后利润对资本金总额的比率，它反映资本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务状况的好坏。 本项目资本金净利润率达到198.1%，反映出本项目投资能带来较高的净利润。6、资203、金筹措与运用贷款还本付息估算表(贷款利息5.58%)序号项目合计建设经营期200920102011201220131借款及还本付息1.1期初借款余额10863.99 1.2本期借款16350.25 16350.25 1.3本期应计利息2737.0324912.34 912.34 912.34 0.00 1.4本期还本付息19087.28912.34 912.34 17262.60 0.00 1.5期末借款余额10863.99 0.00 0.00 0.00 2借款偿还资金来源1971.55 26611.71 0.00 0.00 2.1投资回收再投入剩余1971.55 26611.71 0.00 204、0.00 资金筹措表序号项目合计建设经营期2009年2010年2011年2012年2013年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年2资金筹措957372156754861086418531117061286477033583224511882.1自有资金21567215670000000002.2借款16350054861086400000002.3销售收入再投入578200001853111706128647703358322451188第八部分 风险分析及结论一、项目的风险点1、政策性风险从中国房地产发展来看，房地产开发的风险主要来源于宏观面的政策性风险，近几年来中国205、政府一直针对房地产市场进行干预和调控，针对房地产市场的政策持续不断。2、市场风险2008年下半年xx市场成交量持续走低，消费者观望情绪较重，相当一部分的投资者持币待观，当前市场主要以刚性需求为主。3、财务风险 项目在销售率达到53.2%、销售均价达到7573元/时达到盈亏平衡，项目 资金盈亏压力不大。按照当前市场状况该风险是可控的。二、综合评价1、优势n 项目地理位置优越，毗邻城市快速干道，交通便捷，为市中心少有的综合体项目。n 该项目周边配套齐全，商业氛围浓厚，发展空间巨大。n 城南一直是长株潭融城的核心部位，且市民较喜欢的居住选择区域，该项目沿线商贸发展，市场需求旺盛。n 项目拆迁少，法律206、手续简单，启动速度快。2、劣势n 地块被分割成两块，不利于整体规划形成氛围；n 地块相对狭小，尤其是西地块，难以形成大的内部园林，对产品价值提升有一定影响；n 地块高差大。三、结论与建议1、整体中国经济平稳，市场健康发展，政策性风险和市场风险基本在可预见的控制范围之内；2、xx城市增容和长株潭一体化给项目带来了很大的空间和机遇，而周边市场的金一部分繁荣使项目前景广阔；3、从财务分析来看，本项目地块具备非常可观的获利能力。我司认为本项目开发市场空间巨大，风险较小，财务上具有可行性。 二、本项目住宅产品初步定位规划建筑形态户型户型面积区间计算面积套数面积分项配比占住宅面积比例预算建面配比总预算面积207、公寓一房4054020080008.57%4.93%57.58%93400505503001500016.06%9.25%605604002400025.70%14.80%小计9004700050.32%28.98%二房小二房707010070007.49%4.32%中二房805801501200012.85%7.40%大二房905902001800019.27%11.10%小计4503700039.61%22.81%三房小三房10051005050005.35%3.08%中三房11051104044004.71%2.71%小计90940010.06%5.80%合计144093400100.0208、0%57.58%高层住宅二房小二房7070140980014.24%6.04%34.09%68800中二房805804003200046.51%19.73%大二房905901501350019.62%8.32%小计6905530080.38%34.09%三房小三房10051001021020014.83%6.29%8.32%中三房11051103033004.80%2.03%小计1321350019.62%8.32%合计82268800100.00%42.42%住宅总合计2262162200100.00%100%162200 三、xx企业简介湖南xx房地产开发有限公司，成立于2004年，是一家209、新型高起点、标新立志拥有现代经营管理模式的房地产开发企业。xx公司现有的管理人员和在编人员绝大部分是大、中专以上学历或相关专业的中、初级职称，在经历了长期市场的风雨后，已基本上形成了一系列科学的管理方式和市场应变能力，为将来企业的稳步发展奠定了基础。企业理念：百年基业，质量为本；开拓创新，成就未来企业宗旨：诚信经营，立足xx，建设xx。以优良的质量，完善的服务，为xx人民建设一流的居家环境。四、方案财务测算1、方案一（1）方案一静态财务分析 项目计算依据总价（万元）单价（元/）一、开发建设投资1-6项之和78255.77 1、土地成本1-11-3项之和17904.24 1-1、土地出让费165210、78.00 含新增面积18.6亩土地费1-2、土地契税按土地出让费4%计算663.12 4%1-3、用地管理费按土地出让费2%计算331.56 2%1-4、征地不可预见费征地总费用2%331.56 2%2、前期工程费2-12-5项之和9580.57 2-1、规划设计费总建筑面积30元/762.40 302-2、施工图审查费1元/平方米建筑面积25.41 12-3、招投标费建安工程费0.15%65.86 0.15%2-4、地质、水文勘察费50万元50.00 2-5、住宅水增容费10元/平方米174.80 102-6、三通一平费建安工程费2%878.08 2%2-7、报建费7624.02 300 211、3、建安工程费3-13-9项之和43904.10 3-1、公寓1400元/9240.00 14003-2、普通住宅1300元/14144.00 13003-3、酒店（五星级/含装饰、设备等）5000元/14000.00 50003-4、商业1000元/2360.00 10003-5、公建配套900元/0.00 9003-6、地下室1500元/4160.10 15004、基础设施建设费4-14-6项之和2103.00 4-1、供电工程总用地面积120元/499.72 1204-2、供水工程总用地面积40元/166.57 404-3、排水工程总用地面积80元/333.15 804-4、道路工程总用212、地面积50元/208.22 504-5、绿化工程总用地面积200元/832.87 2004-6、电信、煤气工程等总用地面积15元/62.47 155、开发期间税费5-15-10项之和3294.02 5-1、城市基础设计配套费住宅按70元/收取、非住宅按88元/收取1677.68 5-2、劳保基金住宅按32元/收取、非住宅按42元/收取776.08 5-3、新型体材料发展基金住宅按4.6元/收取、非住宅按4元/收取101.05 5-4、副食品价格调节基金住宅按5元/收取、非住宅按6元/收取118.36 5-5、工程质量监督管理费住宅按1.2元/收取、非住宅按1.7元/收取29.75 5-6、定额213、编制费住宅按0.8元/收取、非住宅按1.1元/收取19.66 5-7、白蚁防治费按0.6元/收取15.25 0.65-8、散装水泥基金按2元/收取50.83 25-9、人防工程管理费按2元/收取50.83 25-10、产权面积测绘费0.61元/平方米15.50 0.615-11、其他建安工程费1%439.04 1%6、不可预见费取14项之和2%1469.84 二、开发费用13项之和17684.31 1、管理费用取一、1一、4项之和的5%3674.60 5%2、销售费用9220.46 2-1、广告宣传以市场推广费用销售收入3%5029.34 3.00%2-2、销售代理费用销售收入1.5%2514214、.67 1.50%2-3、其他销售费用销售收入1%1676.45 1.00%3、财务费用4789.25 6.12%三、投资总额一、二、项之和95940.09 四、销售收入167644.80 1、住宅4200元/45696.00 42002、酒店公寓6000元/39600.00 60003、酒店10000元/28000.00 100004、商业24000元/44840.00 190005、车库60000元/9508.80 60000五、投资回报额71704.71 六、投资回报率74.74%七、税金及其附加10905.29 1、营业税销售收入5.5%9220.46 5.5%2、城市建设维护税营业税215、7%645.43 7%3、教育附加税营业税4%368.82 4%4、交易印花税销售收入0.05%83.82 0.05%5、交易管理费销售收入0.35%586.76 0.35%八、土地增值税土地增值税估算表13544.48 九、开发总成本120389.86 十、毛利润47254.94 十一、毛利润率49.25%十二、企业所得税33%15594.13 十三、净利润31660.81 十四、净利润率33.00%（2）方案一东地块静态财务分析项目计算依据总价（万元）单价（元/）一、开发建设投资1-6项之和54991.32 1、土地成本1-11-3项之和10855.70 1-1、土地出让费10051.58216、 东地块1-2、土地契税按土地出让费4%计算402.06 4%1-3、用地管理费按土地出让费2%计算201.03 2%1-4、征地不可预见费征地总费用2%201.03 2%2、前期工程费2-12-5项之和6513.73 2-1、规划设计费总建筑面积30元/511.86 302-2、施工图审查费1元/平方米建筑面积17.06 12-3、招投标费建安工程费0.15%49.55 0.15%2-4、地质、水文勘察费50万元50.00 2-5、住宅水增容费10元/平方米106.00 102-6、三通一平费建安工程费2%660.66 2%2-7、报建费5118.60 300 3、建安工程费3-13-9项之217、和33033.00 3-1、公寓1400元/9240.00 14003-2、普通住宅1300元/5200.00 13003-3、酒店（五星级/含装饰、设备等）5000元/14000.00 50003-4、商业1000元/1800.00 10003-5、公建配套900元/0.00 9003-6、地下室1500元/2793.00 15004、基础设施建设费4-14-6项之和1275.07 4-1、供电工程总用地面积120元/302.99 1204-2、供水工程总用地面积40元/101.00 404-3、排水工程总用地面积80元/201.99 804-4、道路工程总用地面积50元/126.25 50218、4-5、绿化工程总用地面积200元/504.98 2004-6、电信、煤气工程等总用地面积15元/37.87 155、开发期间税费5-15-10项之和2280.26 5-1、城市基础设计配套费住宅按70元/收取、非住宅按88元/收取1146.80 5-2、劳保基金住宅按32元/收取、非住宅按42元/收取532.40 5-3、新型体材料发展基金住宅按4.6元/收取、非住宅按4元/收取67.16 5-4、副食品价格调节基金住宅按5元/收取、非住宅按6元/收取80.60 5-5、工程质量监督管理费住宅按1.2元/收取、非住宅按1.7元/收取20.54 5-6、定额编制费住宅按0.8元/收取、非住宅按219、1.1元/收取13.54 5-7、白蚁防治费按0.6元/收取10.24 0.65-8、散装水泥基金按2元/收取34.12 25-9、人防工程管理费按2元/收取34.12 25-10、产权面积测绘费0.61元/平方米10.41 0.615-11、其他建安工程费1%330.33 1%6、不可预见费取14项之和2%1033.55 二、开发费用13项之和12823.46 1、管理费用取一、1一、4项之和的5%2583.88 5%2、销售费用6874.12 2-1、广告宣传以市场推广费用销售收入3%3749.52 3.00%2-2、销售代理费用销售收入1.5%1874.76 1.50%2-3、其他销售费220、用销售收入1%1249.84 1.00%3、财务费用3365.47 6.12%三、投资总额一、二、项之和67814.79 四、销售收入124984.00 1、住宅4200元/16800.00 42002、酒店公寓6000元/39600.00 60003、酒店10000元/28000.00 100004、商业24000元/34200.00 190005、车库60000元/6384.00 60000五、投资回报额57169.21 六、投资回报率84.30%七、税金及其附加8130.21 1、营业税销售收入5.5%6874.12 5.5%2、城市建设维护税营业税7%481.19 7%3、教育附加税营221、业税4%274.96 4%4、交易印花税销售收入0.05%62.49 0.05%5、交易管理费销售收入0.35%437.44 0.35%八、土地增值税土地增值税估算表11412.22 九、开发总成本87357.22 十、毛利润37626.78 十一、毛利润率55.48%十二、企业所得税33%12416.84 十三、净利润25209.94 十四、净利润率37.17%（3）方案一动态财务分析A、开发总成本总成本费用汇总表序号项目总额(万元)单方成本（元/平方米）得房成本（元/平方米）1建设投资78,2973056.93080.92开发费用15,589608.6613.43投资总额93,885366222、5.53694.3B、销售收入总体销售收入预测表（单位：万元）序号项目2010年2011年2012年2013年合计上半年 下半年上半年 下半年上半年 下半年上半年 下半年1销售面积20640 34400 34120 29621 43683 45446 37048 12662 257620 2销售收入7430 13072 17686 21707 34068 35759 26944 10521 167187 C、盈亏平衡分析盈亏平衡分析销售率盈亏平衡点 (项目投资总额/销售净收入)60.2%盈亏销售面积(平米)152934.3单方均价(元/平米)6579D、损益表损益表（单位：万元）序号项目计算依223、据2009年2010年2011年2012年2013年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年 下半年上半年 下半年1销售收入0 0 7430 13072 17686 21707 34068 35759 26944 10521 167187 2投资总额含财务费用21567 5445 10784 18432 11368 12494 7319 3387 1997 1093 93885 3销售税金及附加0 0 497 874 1182 1451 2277 2390 1801 703 11176 4土地增值税销售收入1%0 0 74 131 177 217 341 358 269 105 1672224、 5利润总额利润总额1-2-3-4-21567 -5445 -3924 -6364 4959 7545 24132 29624 22876 8619 60454 6所得税所得税33%0 0 0 0 1637 2490 7963 9776 7549 2844 32259 7税后利润税后利润5-6-21567 -5445 -3924 -6364 3323 5055 16168 19848 15327 5775 28195 8盈余公积盈余公积(7)*10%-2157 -544 -392 -636 332 506 1617 1985 1533 577 2819 9可分配利润可分配利润(7)-(8)-1225、9411 -4900 -3532 -5728 2990 4550 14551 17863 13794 5197 25375 10投资利润率投资利润率 (利润总额/投资总额*100%)64.4%11全部投资的投资利税率投资利税率 (利税总额/投资总额*100%)98.8%12自有资金投资利税率自有资金利润率 (利润总额/自有资金总额*100%) 280.3%13资本金净利润率自有资金利润率税后利润率 (税后利润/自有资金总额*100%)130.7%2、方案二（1）方案二静态财务分析 项目计算依据总价（万元）单价（元/）一、开发建设投资1-6项之和78609.70 1、土地成本1-11-3项之和1226、7904.48 1-1、土地出让费16578.22 含新增面积18.6亩土地费1-2、土地契税按土地出让费4%计算663.13 4%1-3、用地管理费按土地出让费2%计算331.56 2%1-4、征地不可预见费征地总费用2%331.56 2%2、前期工程费2-12-5项之和9611.26 2-1、规划设计费总建筑面积30元/765.10 302-2、施工图审查费1元/平方米建筑面积25.50 12-3、招投标费建安工程费0.15%66.29 0.15%2-4、地质、水文勘察费50万元50.00 2-5、住宅水增容费10元/平方米169.60 102-6、三通一平费建安工程费2%883.82 2227、%2-7、报建费7650.96 300 3、建安工程费3-13-9项之和44190.80 3-1、公寓1400元/14112.00 14003-2、普通住宅1300元/8944.00 13003-3、酒店（五星级/含装饰、设备等）5000元/14000.00 50003-4、商业1000元/2960.00 10003-5、公建配套900元/0.00 9003-6、地下室1500元/4174.80 15004、基础设施建设费4-14-6项之和2103.00 4-1、供电工程总用地面积120元/499.72 1204-2、供水工程总用地面积40元/166.57 404-3、排水工程总用地面积80元228、/333.15 804-4、道路工程总用地面积50元/208.22 504-5、绿化工程总用地面积200元/832.87 2004-6、电信、煤气工程等总用地面积15元/62.47 155、开发期间税费5-15-10项之和3323.96 5-1、城市基础设计配套费住宅按70元/收取、非住宅按88元/收取1694.08 5-2、劳保基金住宅按32元/收取、非住宅按42元/收取784.64 5-3、新型体材料发展基金住宅按4.6元/收取、非住宅按4元/收取101.06 5-4、副食品价格调节基金住宅按5元/收取、非住宅按6元/收取119.36 5-5、工程质量监督管理费住宅按1.2元/收取、非住宅229、按1.7元/收取30.14 5-6、定额编制费住宅按0.8元/收取、非住宅按1.1元/收取19.90 5-7、白蚁防治费按0.6元/收取15.30 0.65-8、散装水泥基金按2元/收取51.01 25-9、人防工程管理费按2元/收取51.01 25-10、产权面积测绘费0.61元/平方米15.56 0.615-11、其他建安工程费1%441.91 1%6、不可预见费取14项之和2%1476.19 二、开发费用13项之和18575.10 1、管理费用取一、1一、4项之和的5%3690.48 5%2、销售费用10073.71 2-1、广告宣传以市场推广费用销售收入3%5494.75 3.00%2230、-2、销售代理费用销售收入1.5%2747.38 1.50%2-3、其他销售费用销售收入1%1831.58 1.00%3、财务费用4810.91 6.12%三、投资总额一、二、项之和97184.80 四、销售收入183158.40 1、住宅4200元/28896.00 42002、酒店公寓6000元/60480.00 60003、酒店10000元/28000.00 100004、商业24000元/56240.00 190005、车库60000元/9542.40 60000五、投资回报额85973.60 六、投资回报率88.46%七、税金及其附加11914.45 1、营业税销售收入5.5%100231、73.71 5.5%2、城市建设维护税营业税7%705.16 7%3、教育附加税营业税4%402.95 4%4、交易印花税销售收入0.05%91.58 0.05%5、交易管理费销售收入0.35%641.05 0.35%八、土地增值税土地增值税估算表17501.16 九、开发总成本126600.42 十、毛利润56557.98 十一、毛利润率58.20%十二、企业所得税33%18664.14 十三、净利润37893.85 十四、净利润率38.99%（2）方案二东地块静态财务分析项目计算依据总价（万元）单价（元/）一、开发建设投资1-6项之和55345.00 1、土地成本1-11-3项之和1085232、5.70 1-1、土地出让费10051.58 东地块1-2、土地契税按土地出让费4%计算402.06 4%1-3、用地管理费按土地出让费2%计算201.03 2%1-4、征地不可预见费征地总费用2%201.03 2%2、前期工程费2-12-5项之和6544.42 2-1、规划设计费总建筑面积30元/514.55 302-2、施工图审查费1元/平方米建筑面积17.15 12-3、招投标费建安工程费0.15%49.98 0.15%2-4、地质、水文勘察费50万元50.00 2-5、住宅水增容费10元/平方米100.80 102-6、三通一平费建安工程费2%666.39 2%2-7、报建费5145.233、54 300 3、建安工程费3-13-9项之和33319.70 3-1、公寓1400元/14112.00 14003-2、普通住宅1300元/0.00 13003-3、酒店（五星级/含装饰、设备等）5000元/14000.00 50003-4、商业1000元/2400.00 10003-5、公建配套900元/0.00 9003-6、地下室1500元/2807.70 15004、基础设施建设费4-14-6项之和1275.07 4-1、供电工程总用地面积120元/302.99 1204-2、供水工程总用地面积40元/101.00 404-3、排水工程总用地面积80元/201.99 804-4、道路234、工程总用地面积50元/126.25 504-5、绿化工程总用地面积200元/504.98 2004-6、电信、煤气工程等总用地面积15元/37.87 155、开发期间税费5-15-10项之和2310.21 5-1、城市基础设计配套费住宅按70元/收取、非住宅按88元/收取1163.20 5-2、劳保基金住宅按32元/收取、非住宅按42元/收取540.96 5-3、新型体材料发展基金住宅按4.6元/收取、非住宅按4元/收取67.17 5-4、副食品价格调节基金住宅按5元/收取、非住宅按6元/收取81.60 5-5、工程质量监督管理费住宅按1.2元/收取、非住宅按1.7元/收取20.94 5-6、235、定额编制费住宅按0.8元/收取、非住宅按1.1元/收取13.78 5-7、白蚁防治费按0.6元/收取10.29 0.65-8、散装水泥基金按2元/收取34.30 25-9、人防工程管理费按2元/收取34.30 25-10、产权面积测绘费0.61元/平方米10.46 0.615-11、其他建安工程费1%333.20 1%6、不可预见费取14项之和2%1039.90 二、开发费用13项之和13714.23 1、管理费用取一、1一、4项之和的5%2599.74 5%2、销售费用7727.37 2-1、广告宣传以市场推广费用销售收入3%4214.93 3.00%2-2、销售代理费用销售收入1.5%21236、07.46 1.50%2-3、其他销售费用销售收入1%1404.98 1.00%3、财务费用3387.11 6.12%三、投资总额一、二、项之和69059.23 四、销售收入140497.60 1、住宅4200元/0.00 42002、酒店公寓6000元/60480.00 60003、酒店10000元/28000.00 100004、商业24000元/45600.00 190005、车库60000元/6417.60 60000五、投资回报额71438.37 六、投资回报率103.45%七、税金及其附加9139.37 1、营业税销售收入5.5%7727.37 5.5%2、城市建设维护税营业税7%237、540.92 7%3、教育附加税营业税4%309.09 4%4、交易印花税销售收入0.05%70.25 0.05%5、交易管理费销售收入0.35%491.74 0.35%八、土地增值税土地增值税估算表15369.00 九、开发总成本93567.60 十、毛利润46930.00 十一、毛利润率67.96%十二、企业所得税33%15486.90 十三、净利润31443.10 十四、净利润率45.53%（3）方案二动态财务分析 A、开发总成本总成本费用汇总表序号项目总额(万元)单方成本（元/平方米）得房成本（元/平方米）1建设投资78,6503059.93083.92开发费用16,499641.96238、46.93投资总额95,1493701.83730.9B、销售收入总体销售收入预测表（单位：万元）序号项目2010年2011年2012年2013年合计上半年 下半年上半年 下半年上半年 下半年上半年 下半年1销售面积20640 34400 44560 40068 49044 36768 25504 7576 258560 2销售收入7430 13072 23637 27973 39676 35511 25897 9954 183150 C、盈亏平衡分析盈亏平衡分析销售率盈亏平衡点 (项目投资总额/销售净收入)55.7%盈亏销售面积(平米)141984.5单方均价（元/平米）7181D、损益表损239、益表（单位：万元）序号项目计算依据2009年2010年2011年2012年2013年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年 下半年上半年 下半年1销售收入0 0 7430 13072 23637 27973 39676 35511 25897 9954 183150 2投资总额含财务费用21569 5479 10849 18534 11761 12910 7661 3381 1941 1064 95149 3销售税金及附加0 0 497 874 1580 1870 2652 2374 1731 665 12244 4土地增值税销售收入1%0 0 74 131 236 280 397 3240、55 259 100 1832 5利润总额利润总额1-2-3-4-21569 -5479 -3990 -6467 10060 12913 28966 29401 21966 8125 73926 6所得税所得税33%0 0 0 0 3320 4261 9559 9702 7249 2681 36772 7税后利润税后利润5-6-21569 -5479 -3990 -6467 6740 8652 19407 19698 14717 5444 37154 8盈余公积盈余公积(7)*10%-2157 -548 -399 -647 674 865 1941 1970 1472 544 3715 9可分241、配利润可分配利润(7)-(8)-19412 -4931 -3591 -5820 6066 7787 17467 17729 13245 4899 33439 10投资利润率投资利润率 (利润总额/投资总额*100%)77.7%11全部投资的投资利税率投资利税率 (利税总额/投资总额*100%)116.3%12自有资金投资利税率自有资金利润率 (利润总额/自有资金总额*100%) 342.7%13资本金净利润率自有资金利润率税后利润率 (税后利润/自有资金总额*100%)172.3%3、方案三（1）方案三静态财务分析 项目计算依据总价（万元）单价（元/）一、开发建设投资1-6项之和78662.4242、5 1、土地成本1-11-3项之和17904.66 1-1、土地出让费16578.39 含新增面积18.6亩土地费1-2、土地契税按土地出让费4%计算663.14 4%1-3、用地管理费按土地出让费2%计算331.57 2%1-4、征地不可预见费征地总费用2%331.57 2%2、前期工程费2-12-5项之和9590.22 2-1、规划设计费总建筑面积30元/763.75 302-2、施工图审查费1元/平方米建筑面积25.46 12-3、招投标费建安工程费0.15%66.37 0.15%2-4、地质、水文勘察费50万元50.00 2-5、住宅水增容费10元/平方米162.20 102-6、三通243、一平费建安工程费2%884.95 2%2-7、报建费7637.49 300 3、建安工程费3-13-9项之和44247.45 3-1、公寓1400元/13076.00 14003-2、普通住宅1300元/8944.00 13003-3、酒店（五星级/含装饰、设备等）5000元/14500.00 50003-4、商业1000元/3560.00 10003-5、公建配套900元/0.00 9003-6、地下室1500元/4167.45 15004、基础设施建设费4-14-6项之和2103.02 4-1、供电工程总用地面积120元/499.73 1204-2、供水工程总用地面积40元/166.58 244、404-3、排水工程总用地面积80元/333.15 804-4、道路工程总用地面积50元/208.22 504-5、绿化工程总用地面积200元/832.88 2004-6、电信、煤气工程等总用地面积15元/62.47 155、开发期间税费5-15-10项之和3340.19 5-1、城市基础设计配套费住宅按70元/收取、非住宅按88元/收取1703.88 5-2、劳保基金住宅按32元/收取、非住宅按42元/收取790.36 5-3、新型体材料发展基金住宅按4.6元/收取、非住宅按4元/收取100.45 5-4、副食品价格调节基金住宅按5元/收取、非住宅按6元/收取119.86 5-5、工程质量监245、督管理费住宅按1.2元/收取、非住宅按1.7元/收取30.45 5-6、定额编制费住宅按0.8元/收取、非住宅按1.1元/收取20.08 5-7、白蚁防治费按0.6元/收取15.27 0.65-8、散装水泥基金按2元/收取50.92 25-9、人防工程管理费按2元/收取50.92 25-10、产权面积测绘费0.61元/平方米15.53 0.615-11、其他建安工程费1%442.47 1%6、不可预见费取14项之和2%1476.91 二、开发费用13项之和19017.00 1、管理费用取一、1一、4项之和的5%3692.27 5%2、销售费用10510.59 2-1、广告宣传以市场推广费用销售246、收入3%5733.05 3.00%2-2、销售代理费用销售收入1.5%2866.52 1.50%2-3、其他销售费用销售收入1%1911.02 1.00%3、财务费用4814.14 6.12%三、投资总额一、二、项之和97679.45 四、销售收入191101.60 1、住宅4200元/28896.00 42002、酒店公寓6000元/56040.00 60003、酒店10000元/29000.00 100004、商业24000元/67640.00 190005、车库60000元/9525.60 60000五、投资回报额93422.15 六、投资回报率95.64%七、税金及其附加12431.1247、6 1、营业税销售收入5.5%10510.59 5.5%2、城市建设维护税营业税7%735.74 7%3、教育附加税营业税4%420.42 4%4、交易印花税销售收入0.05%95.55 0.05%5、交易管理费销售收入0.35%668.86 0.35%八、土地增值税土地增值税估算表19577.55 九、开发总成本129688.16 十、毛利润61413.44 十一、毛利润率62.87%十二、企业所得税33%20266.44 十三、净利润41147.00 十四、净利润率42.12%（2）方案三东地块静态财务分析项目计算依据总价（万元）单价（元/）一、开发建设投资1-6项之和55397.55 1248、土地成本1-11-3项之和10855.70 1-1、土地出让费10051.58 东地块1-2、土地契税按土地出让费4%计算402.06 4%1-3、用地管理费按土地出让费2%计算201.03 2%1-4、征地不可预见费征地总费用2%201.03 2%2、前期工程费2-12-5项之和6523.38 2-1、规划设计费总建筑面积30元/513.21 302-2、施工图审查费1元/平方米建筑面积17.11 12-3、招投标费建安工程费0.15%50.06 0.15%2-4、地质、水文勘察费50万元50.00 2-5、住宅水增容费10元/平方米93.40 102-6、三通一平费建安工程费2%667.249、53 2%2-7、报建费5132.07 300 3、建安工程费3-13-9项之和33376.35 3-1、公寓1400元/13076.00 14003-2、普通住宅1300元/0.00 13003-3、酒店（五星级/含装饰、设备等）5000元/14500.00 50003-4、商业1000元/3000.00 10003-5、公建配套900元/0.00 9003-6、地下室1500元/2800.35 15004、基础设施建设费4-14-6项之和1275.07 4-1、供电工程总用地面积120元/302.99 1204-2、供水工程总用地面积40元/101.00 404-3、排水工程总用地面积80250、元/201.99 804-4、道路工程总用地面积50元/126.25 504-5、绿化工程总用地面积200元/504.98 2004-6、电信、煤气工程等总用地面积15元/37.87 155、开发期间税费5-15-10项之和2326.43 5-1、城市基础设计配套费住宅按70元/收取、非住宅按88元/收取1173.00 5-2、劳保基金住宅按32元/收取、非住宅按42元/收取546.68 5-3、新型体材料发展基金住宅按4.6元/收取、非住宅按4元/收取66.56 5-4、副食品价格调节基金住宅按5元/收取、非住宅按6元/收取82.10 5-5、工程质量监督管理费住宅按1.2元/收取、非住宅按251、1.7元/收取21.24 5-6、定额编制费住宅按0.8元/收取、非住宅按1.1元/收取13.96 5-7、白蚁防治费按0.6元/收取10.26 0.65-8、散装水泥基金按2元/收取34.21 25-9、人防工程管理费按2元/收取34.21 25-10、产权面积测绘费0.61元/平方米10.44 0.615-11、其他建安工程费1%333.76 1%6、不可预见费取14项之和2%1040.61 二、开发费用13项之和14156.10 1、管理费用取一、1一、4项之和的5%2601.53 5%2、销售费用8164.24 2-1、广告宣传以市场推广费用销售收入3%4453.22 3.00%2-2252、销售代理费用销售收入1.5%2226.61 1.50%2-3、其他销售费用销售收入1%1484.41 1.00%3、财务费用3390.33 6.12%三、投资总额一、二、项之和69553.65 四、销售收入148440.80 1、住宅4200元/0.00 42002、酒店公寓6000元/56040.00 60003、酒店10000元/29000.00 100004、商业24000元/57000.00 190005、车库60000元/6400.80 60000五、投资回报额78887.15 六、投资回报率113.42%七、税金及其附加9656.07 1、营业税销售收入5.5%8164.24 5253、.5%2、城市建设维护税营业税7%571.50 7%3、教育附加税营业税4%326.57 4%4、交易印花税销售收入0.05%74.22 0.05%5、交易管理费销售收入0.35%519.54 0.35%八、土地增值税土地增值税估算表17445.47 九、开发总成本96655.19 十、毛利润51785.61 十一、毛利润率74.45%十二、企业所得税33%17089.25 十三、净利润34696.36 十四、净利润率49.88%（3）方案三动态财务分析 A、开发总成本总成本费用汇总表序号项目总额(万元)单方成本（元/平方米）得房成本（元/平方米）1建设投资78,7033067.33091.4254、2开发费用17,035663.9669.13投资总额95,7373731.23760.6B、销售收入总体销售收入预测表序号项目2010年2011年2012年2013年合计上半年 下半年上半年 下半年上半年 下半年上半年 下半年1销售面积20640 34400 42340 38045 47964 38057 27876 8469 257790 2销售收入7430 13072 22371 26838 40307 39155 31410 12203 192787 C、盈亏平衡分析盈亏平衡分析销售率盈亏平衡点 (项目投资总额/销售净收入)53.2%盈亏销售面积(平米)135482.1单方均价(元/平米255、)7573E、损益表损益表（单位：万元）序号项目计算依据2009年2010年2011年2012年2013年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入007430130722237126838403073915531410122031927872投资总额含财务费用215675486108641853111706128647703358322451188957373销售税金及附加0049787414961794269526172100816128884土地增值税销售收入1%007413122426840339231412219285利润总额利润总额1-2-3-4-2256、1567-5486-4005-646389461191229506325632675210076822346所得税所得税33%00002952393197371074688283325395197税后利润税后利润5-6-21567-5486-4005-6463599479811976921817179246751427148盈余公积盈余公积(7)*10%-2157-549-400-64659979819772182179267542719可分配利润可分配利润(7)-(8)-19411-4938-3604-58175395718317792196351613160763844310投资利润率投资利润率 (利润总额/投资总额*100%)85.9%11全部投资的投资利税率投资利税率 (利税总额/投资总额*100%)127.2%12自有资金投资利税率自有资金利润率 (利润总额/自有资金总额*100%)381.3%13资本金净利润率自有资金利润率税后利润率 (税后利润/自有资金总额*100%)198.1% xx盛凯旋投资顾问2008/12/25