1、用地113亩建筑一期投资建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、项目总说明6（一）投资可行性研究依据6（二）投资可行性研究假设前提和限制条件7（三）项目投资可行性研究结论7二、项目概况8（一） 项目所处区域因素分析2、9（二）项目自身因素分析12（三）XX片区客观条件决定了其发展的基本方向13（四）项目最高最佳使用用途定位13（五）项目开发价值及销售预测13三、投资环境研究14（一）XX市经济、房地产市场发展的宏观环境14（二）XX市城市总体规划16四、市场研究18（一）XX旧城改造工程各大板块概述18五、 地理环境和附近地区竞争性发展项目20（一）XX城区内旅游景点及相关经济圈分析20六、规划方案及建设条件24城市运营商出现的背景25七、投资估算及资金筹措25（一）、总投资估算内容25（二）、投资估算说明26（三）、项目总投资估算一览表（表3）29（四）、资金筹措的方式：32（五）还款计划32八、项目评估3、基础数据的预测和选定32九、项目经济效益评价32（一）经济评价指标32（二）、财务评价报表的编制34（三）动态投资回收期的测算34（四）财务分析指标计算34运用损益表的有关数值可计算计算期内的各项指标34十、风险分析351、盈亏保本点销售量分析352、项目销售价格的保本点分析35十一、可行性研究的结论363.通过项目风险分析的结果研究项目的可行：362.加快进度、保证质量383.争取优惠政策385.总结：40 一、项目总说明“XX”一期建设项目规划用地面积约合112.98亩。规划总建筑面积为86352.34平方米，其中地上商业部分总建筑面积为51352.34平方米，公共配套设施建筑面积20004、平方米，地下建筑面积3.3万平方米。其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表：项目用地用地面积容积率地上面积地下面积B389700.958521.533000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期总用地面积合计112.985亩拍卖土地面积合计34.839亩地上建筑部分面积合计51352.3365一期平均容积率0.9857（一）投资可行性研究依据xx公司对“5、XX”项目一期进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下：1、中华人民共和国房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国城市规划法；4、XX市城市总体规划；5、房地产开发项目经济评价方法、房地产估价规范；6、XX市有关房地产开发、销售的法规政策；7、二年四川省建筑工程计价定额、全国统一安装工程预算额四川省估价表及相应的取费标准；8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例；9、委托方提供的相关资料：10、XX市2001年至2004年统计年鉴；11、其他相关资料。（二）投资可行性研究假设前提和限制条件1、本项目土地使用6、权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；2、本报告设定的使用用途（商业）能够最终通过规划部门的认可批准；3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划；4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求；5、本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行；6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用;7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波动；8、委托方提供的资料合法、真实可靠。（三）项目投资可行性研究结论1.市场分析结论7、根据对“XX”建设项目的综合分析得知：该项目的开发建设具有文化内涵、区位、规模、品牌等优势。旅游产业作为四川的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。商业用房：19000元/（平均价格）汽车停车位：2800元/（8、按市场价格出售或经营）2.财务评价结论通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到12.47亿元（包括商业用房均价销售100%，车库市场价格销售30%，土地拍卖）；产生净利润(税后利润)0.8371亿元；上交销售税金及附加0.5519亿元、土地出让金0.4146亿元、所得税0.3831亿元，共计上交税金1.3496亿元。成本利润率：8.27%，投资利润率9.83%，销售利润率8.34%。综上所述，项目在市场和财务上是可行的,但风险较大。二、项目概况“XX”项目位于人民中路旁的XX市XX历史保护片区，作为XX现代旅游休闲中心RBD的重要组成部分，与传统城市商务中心C9、BD相融合。依托省级重点文物保护单位XX核心保护区5.73公顷，形成东至北大街、草市街，南至白家塘街、通顺桥街，西至人民中路，北至大安西路规模的协调区，成为宗教和民俗文化的保护区，总规划用地面积为26.53公顷，将打造成为城市旅游休闲的顶级消费商圈。“XX”一期建设项目规划用地面积约合112.98亩。规划总建筑面积为86352.34平方米，其中地上商业部分总建筑面积为51352.34平方米，公共配套设施建筑面积2000平方米，地下建筑面积3.3万平方米。其余C3、C5、C7、三宗地约合34.84亩，用于拍卖。一期详细规划用地指标如下表：项目用地用地面积容积率地上面积地下面积B389700.9510、8521.533000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期总用地面积合计112.985亩拍卖土地面积合计34.839亩地上建筑部分面积合计51352.3365一期平均容积率0.9857（一） 项目所处区域因素分析1.青羊区区域位置、经济特征、经济发展趋势分析青羊区为XX市中心区，全区面积67平方公里，辖14个街道办事处、乡人民政府，常住人口约46万人。区内高等院校、科研院所云集，职业教育、基础教11、育水平较高，会计师事务所、律师事务所、人才交流中心等中介机构齐全。中国第一个华侨经济技术开发区-XX华侨经济技术开发区落户我区。2000年，全区实现国内生产总值114.86亿元。青羊区还是XX市重要的商品集散地，专业一条街众多，尤以电讯一条街最为著名。以金融机构集中、大商厦、大宾馆云集为特征的骡马市金融、商贸圈为投资者提供巨大的商业机会。全区2000年社会商品零售总额达到77亿元。区内有四川省人民医院、XX中医院大学附属医院、XX市第三人民医院及杜甫草堂、青羊宫、XX等名胜古迹。青羊区地处XX中心城区，是规划中的XX中央商务区的核心区，人流、物流量大、交通发达、信息通畅。2.青羊区区域交通状况12、青羊区区东西向的新华大道、羊市街西沿线、蜀都大道、西大街、江汉路和南北向的人民北路、人民中路、顺城街、解放路、太升路、同仁路、长顺街、东城根街、青羊大道及一环路、二环路、三环路将区域内连接成方便的城市道路网络。区间道路与干线道路纵横交错、四通八达、公共汽车线路网络覆盖，站点交汇地段将聚集消费人流，是开发商业物业的理想地段。3.城市基础建设改善XX市旧城改造已经进入实施阶段。城东近年来通过对东大街、顺江路、龙舟路、成龙路、老成渝路等道路的改造与建设，区域内的基础实施明显改善，XX市以一、二环路间的房地产开发逐渐接近尾声，二环路以内的地块已经成为XX市房地产开发的绝版地块。这些区域内的土地以及开发13、后形成的物业将具有极高商业和保值、增值价值。4.项目所在区域政策环境旧城古迹和历史建筑最能体现出一个城市的地域文化，XX市政府以“政府主导，市场化经营”方针，拟定相关政策及系列优惠措施，积极鼓励和支持投资商参与XX市旧城改造和房地产开发建设。针对XX片区旧城改造项目政府将给予更加优惠政策，为保障项目顺利实施，特成立项目专家组指导和监督历史文化保护片区的商业运作。重视文化保护与可持续发展，“保护”有双重意义，对于建筑的保护，并不简单是对建筑的保护，而应该是对保护片区内建筑文化和精神的浓缩和保护，只有这样才有可能实现政府打造都市名片的战略目标。对于人文的保护，其主要目的是实现对民风、民俗的全面挖掘14、和再现。中房集团XX开发总公司在成功开发了蜀风花园之后秉承政府的意图和战略目标，以二十年的开发经验和超前的开发理念，担当起完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务。目前，该项目所处区域无论从现实的宏观政策、发展状况、经济特征、发展趋势、交通状况还是从城市规划、城市建设、人文环境等方面都处于一个生活、消费和服务活动将日益成熟的时期。居住、商业物业面临一个大好的发展机会。该区域是开发高档居住物业较为理想的地段，投资商业物业前景较好。5.项目所在区域的文化环境（1）、宗教文化佛教传入中国后，经过初传、开拓、传播等阶段，逐渐与我国的传统文化相溶合，逐步形成了中国佛教15、文化。XX佛教文化经历了东晋南北朝、隋唐时期、宋元明清时期、中华民国及以后四个时演变和发展，现在XX地区开放的寺庙有58座。禅宗是中国佛教史上的大宗派，也是中国佛教独有的宗派。XX唯禅宗独霸,XX的XX在宗教界有较高的地位，古有“上有文殊、宝光，下有金山、高明”禅宗四大丛林之说，XX通过“五化”改造后，将发展成为“文化型、园林式、多元化功能的国际寺院”。1400年古寺XXXX坐北朝南，建筑面积11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、说法堂、藏经楼庄严肃穆，古朴宏敞，为典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年间最为兴盛，康熙帝御笔“空林”二字，钦赐“敕赐空林”御印一方，康熙帝16、墨迹至今仍存院内。院内300余尊佛像，观音大士像为青铜铸造，可称雕塑精品。护法神韦驮像，为清道光九年（1829年）第七代方丈本圆用青铜翻砂而成，工艺精细，童颜神态，体现了“童子相貌，将军威仪”的风度。还有一尊列为“空林八观之一”的缅甸玉佛，是院僧性鳞和尚于民国11年（1922年）历尽艰辛，步行募化到缅甸请回的。珍贵文物、佛经、文献上万册，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血书写的“舌血经书”；明神宗的田妃绣的千佛袈裟；清杨遇春长女以自己头发绣制的水月观音。院内所藏唐僧玄奘顶骨尤为珍贵，因XX是唐僧的受戒地。中国第一都市禅林XX片区所在的城北地区是XX古寺遗址最集中的区域，这里是XX宗教文化的精17、神中心，不但有XX传统的“中国四大丛林”之一、全国十大佛教禅院之一。XX的佛教文化在全国乃至国际上都有重要的影响。曾经出了四位世界著名高僧。有“中国第一比丘尼”隆莲法师修行处爱道堂，隆蓬法师蜚声中外，曾有泰国、斯里兰卡、日本、美国以及不丹国王等佛教人士纷纷来访。另外，文殊片区内还有金沙庵、娘娘庙、椤伽庵、会庵堂、五岳宫等近十个寺院，形成名副其实的宗教文化大观园，是全国唯一的都市禅林。（2）、城市文化XX以历史悠久、文化浓郁、风光秀美、景点众多而闻名于世，“窗含西岭千秋雪，门泊东吴万里船”，是蓉城当年商贾如云、车水马龙的生动写照；“九天开出一XX，千户万户入画图”，描绘出了名冠中外的“锦绣天府”18、。 多彩之都浓缩了花会、灯会、烧头香、赏花灯等川西民风民俗的XX是一座“多彩之都”。拥有独具魅力的巴蜀文化，“蜀戏冠天下”，有川剧、扬琴、清音、评书、金钱板等10余种地方戏；精湛的传统工艺蜚声海外，蜀锦、蜀绣风靡天下，金银丝制品、瓷胎竹编名传遐迩。美食之都XX“美食之都”的独特魅力吸引了多方游客，名扬世界的川菜首当其冲，5000多种川菜菜品、23种品型、30多种烹饪方法，菜品丰富、用料拷就、文化丰富，现在“品味佳肴美食游”成为黄金假日的一大亮点，在风和日丽中体验蓉城美食之都吃的浪漫情怀。休闲之都在XX座茶馆、品美食，体味农家小院的恬淡闲适，穿梭于川西民俗文化之中，游览山水风光、进行高山滑雪、激19、流冲浪、享受森林氧吧、温泉疗养，感受现代都市的潮流和时尚。（3）、旅游文化 省会XX是中国历史文化名城，位于长江上游美丽的富饶的川西平原，作为中国重要的旅游城市，名胜古迹中外驰名，人文景观172处，以XX、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王庙、青城山最具特色；有全国重点文物保护单位和省级保护单位19处，有世界唯一的大熊猫繁育研究基地和全国旅游胜地九寨沟、峨嵋山、长江三峡，也是内地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊猫故乡”、“天府风光”三大特色。全省旅游外汇收入突破2亿美元，国内旅游接待人数跨越7千万大关，入境旅游增加良好，有占46.2%的国游外客并以每年13%增长。而XX每年接待20、的全国各地游客突破了300万人次。（二）项目自身因素分析1.项目所处地理位置、商业区位本项目位于XX市青羊区府河内侧，紧临草市街、文武路、人民中路、大安西路等XX市的交通要道。距XX市传统商圈春熙路约1.5公里，距骡马市商圈约0.5公里，距火车北站约1.5公里，属于XX市2002年8月7日公布的XX市基准地价住宅三级、商业二级地段。据调查显示，XX周边商业业种共有42种之多，近270家,总经营面积达11000多平方米。2.项目所处区域交通便捷度：1、公共交通状况：项目所在区域内有16、99、64、75、302、1、55、33、73等多路公交车通过，该区域距离XX市火车北站约1.5公里、距北门汽21、车站约1.2公里，对内对外交通十分方便。2、道路通达度：项目所在区域内有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通过，其他道路有大安西路、珠宝街、西珠市街、五岳宫街、通顺桥街、灶君庙街等多条路、街、巷分布，道路等级和路网密度较高，道路通达状况较好。该项目周边公共汽车线路网络覆盖面广，站点交汇地段将聚集大量消费人流，便捷的交通为该区域内居民的生活、工作、出行带来了便利。3.自身文化底蕴XX的XX在宗教界有较高的地位，古有“上有文殊、宝光，下有金山、高明”禅宗四大丛林之说，XX通过“五化”改造后，将发展成为“文化型、园林式、多元化功能的国际寺院”。XX位于XX市城北XX街，是现存市区保存最完整的22、一座佛教寺院。四川省和XX市的佛教协会所在地。XX始建于唐代，宋代改名为信相寺，为川西“四大丛林”之一。传说清朝康熙年间，道行高深、智慧超凡的慈笃海月禅师在此修行时，有灵光自其头顶射出，光照城北，僧众视之为文殊菩萨化身。康熙三十六年遂改寺名为XX。公元1703年，康熙皇帝亲笔题写了“空林”匾额一块赐给XX，因此又名“空林堂”。XX占地82亩，坐北朝南，殿宇五重，布局严谨。进山门往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄宝殿、说法堂、藏经楼。东西两厢是钟鼓楼相对，斋堂与客堂对称排列，各殿堂以长廊密柱相连结。全院共有房舍190余间，建筑面积2万余方米。房舍为木石结构，雕饰精美。XX是佛教文物荟萃之地，其中23、珍藏有唐玄奘的头盖骨残片。（三）XX片区客观条件决定了其发展的基本方向XX片区地理位置处于城中心北侧，且拆迁成本高，如果将其作为常规项目 进行开发（土地整理后由开发商自行开发），则将受城北房地产经济萎缩的影响，无论是开发何种类型的物业都将面临成本难于收回或回收期过长、利润额低于市场平均利润率，甚至无法持续经营。中国的城市旧城改造中，还有三个经典的案例，即南京夫子庙及上海新 天地、上海城隍庙。关于这三大片区中启动方式及经营模式的探讨已经很多，总结起来主要表现在三方面：规模化开发、综合性经营、特色化营销。而其启动的基础也是相似的：即改造的片区具备可以深挖历史文化、地缘文化，在区域内有相当的代表性。24、如果将XX片区的文化特征及地理位置与上海城隍庙及南京夫子庙进 行横向比较，可以看出，这三者同样具备浓厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都紧临城市中心区域，正式启动前都有相当的知名度及固定消费群体。而上海城隍庙及南京夫子庙的成功也证明了XX的巨大潜力，改造之后的XX片区理所当然也应成为具备同样性质的地方旅游代表区域。同时，值得一提的是，目前XX已经开发有成规模的、类似的历史文化及川西风情的旅游片区还有武侯祠和杜甫草堂。这两个片区的开发充分依靠其核心影响因素：武侯祠和杜甫草堂，从建筑风格、经营业种等方面都力求与片区旅游区特征的特征相符，营造出让旅游者能够“留下来”的气氛，从而结合景点形成25、了整体的旅游片区，营造出旅游商圈，实现了片区价值的提升。目前，XX市区范围内可以代表川西民俗风情的旅游景点主要有宽窄巷子及XX片区。两者相比较，民居古建筑资源是相似的，宽窄巷子优于XX。但XX本身即是清代古建筑群，是中国十大禅林之一，享有较高的声誉。同时，XX片区规模较宽窄巷子更大，并可以将川西民俗文化与XX宗教文化相结合，从而形成卖点更多，规模更大，更具特色的旅游片区。（四）项目最高最佳使用用途定位1、本项目所属地块规划用途为文化综合用地、规划容积率见附表、规划建筑密度规划、规划建筑限高，规划绿地率等规划指标。2、通过对项目所在区域内物业业态的调查了解得知：该区域主要物业业态为XX配套的商业26、用房。3、项目所处历史文化地位、内涵，景观较好；道路通达度较好，对内对外交通便捷；生活配套设施较为齐全。由此，我们通过研究分析认为：项目的在达到法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化的前提下的最高最佳用途规划。（五）项目开发价值及销售预测据市场调查显示：XX临近周边的租金在140200元/平方米左右，而外层租金在45-110元/平方米左右，相对比例下降了50%左右；而就口岸效应，XX临近周边的街道口比街道中段高出50100元/平方米，而在外围无明显的差异性。通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若27、干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。商业用房：19000元/（平均价格）汽车停车位：2800元/平方米（按市场价出售或经营）三、投资环境研究（一）XX市经济、房地产市场发展的宏观环境1.XX将在中国经济发展中的作用（1）在中国经济版图上，出现了三大城市圈：大北京、大上海、大广州。这三个城市圈，是中国城市化进程中起步最早、发展最成熟、最具规模化的地区，在相当长时期内，仍将担负中国城市化领头羊的角色。（2）三大城市经济圈已经为中国的经济形成了坚固的基础，犹如一支长弓，而长江流域经济带28、则犹如一支利箭，张弓搭箭，将确定中国经济整体均衡发展的新格局。大北京城市圈大上海城市圈大广州城市圈长江流域经济带西部的致动点、发力点“1”在哪里？（3）要实现中国整体均衡增长与可持续发展，关键在中西部的崛起。西部的整体发展，关键还在城市，特别是大规模城市经济圈的拉动。（4）在这个引弦蓄势的格局上，幅员广袤、发展滞后的西部亟需中心城市作为发力点！“3+1”的中国区域城市经济发展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出现在西部！（5）这是历史给予的一个巨大的天时！以重庆和XX为两极的长江上游（成渝）城市经济圈最有可能成为：启动西部大发展的龙头，取得进入“3+1”格局的入场券。（6） XX29、市新一届市委市政府的战略目标也确定为：建设国家级区域中心城市,担当成渝经济圈的领导角色,推进“3+1”格局的真正形成！2.XX经济发展地位和主要城市的比较城市居民购买力总体状态：从社会消费品销售总额角度判断，XX市居民的购买总体实力位居第四位，其相对发展速度与西安并列排第六位；城市居民潜在购买力状态：从居民储蓄余额角度判断，XX市居民潜在购买力排名第四位，其相对发展速度排列第六位；城市对外开发程度状态：从实际利用外资角度，XX市的对外开放程度还相当落后，保持倒数第三位，但其相对发展速度位居前列，居第七位；城市居民收入状况：就人均城镇居民可支配收入角度，XX市城市居民人均可支配收入水平处于中下游30、，城市居民的收入状况还有待于进一步提高；固定资产投资状况：XX市固定资产投资位居第五位，其相对发展速度排第八位；3.XX市房地产市场发展的宏观环境XX市是我国西部地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽，四川省政治、经济、文化中心，国家级重要的旅游中心城市和国家级历史文化名城，由于XX得天独厚的地理位置与迅猛发展的经济，XX已成为西南五省市的中心，大型外资企业多把西南区总部设在XX，借以辐射西南地区。在国家西部大开发的大背景下，XX市正努力改善各种硬件配套设施，力图创造一个更加良好的投资环境。2002年XX市规划部门制定和推出“中心城向东向南发展规划”、“沙河综合整治规划”等有关旧城31、改造的城市总体规划。上述城市规划的实施以来，使XX的城市面貌焕然一新，极大地改善XX市的对外交通，增强了吸引外来投资的竞争能力。由国家统计局城市社会经济调查总队、中国经济景气监测中心、中国信息报社共同举办的中国综合实力百强城市评估结果日前发布，XX位居2003年百强城市综合实力排名第11位，超过乌鲁木齐、西安、重庆和昆明，位居西部第一。2003年市辖区地区生产总值超过200亿元的百强城市达到68个，其中，上海、北京、深圳、广州、天津、南京、大连、杭州、沈阳、哈尔滨位居百强前十位。（二）XX市城市总体规划XX作为四川省的政治、经济和文化中心，工业齐全，是中国重要的粮油和农副产品基地，金融、商业、32、交通、通信对中西部地区有较强的辐射能力。XX市坚持以城市规划为“龙头”，进行旧城改造、新区开发和城市道路等基础设施建设，以较快的速度发展，市容、市貌发生了较大的变化。1.城市发展战略中心城布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局。优化城镇体系结构与布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七卫”（市中心及个外围片区：新都片区、青白江片区、龙泉片区、华阳片区、东升片区、温江片区、郫县片区）的都市区格局。优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展城南新区的规划控制范围为205平方公里，建设用地规模约96.6平方公里。城南副中心规划占地面积3.59平方公里33、，规划建筑面积达460万平方米。南部新区以城南副中心为核心，主要发展商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业。东部新区规划面积76平方公里，定位为以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区。其总体包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区、五纵五横的干道系统。城东副中心是XX向东向南发展规划的延续，它将“生活居住”排在了首要位置。东部新区凭其独有的环境优势，将成为一个绿色的新区。“井”字形道路：东城根街、红星路、新华路、滨江路（中心区快速交通路网）； 环状道路：内环路、一环路、二环路、三环路、外环路； 放射状道路：成绵、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝34、等。 2.近期XX房地产市场的基本状况XX市房地产发展形势，无论从投资形势、消费现状方面目前正处于理性时期；同时，就最新的房地产发展状况的态势来看，房地产开发继续保持良性走势，开发投资正从依托型（主要依赖银行贷款）转向主要依靠企业自身力量和市场力量的自主型发展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。以房地产开发、房屋买卖、租赁、房地产抵押、典当、互换，以及房地产交易代理、中介服务、信息咨询和物业管理等为主要内容的房地产市场体系已形成，各级市场交易日趋活跃，特别是自2002年银行接受二手房按揭以来，有力地推动了房地产业及其他相关产业的发展。目前XX市房地产市场整体的特点为：外地实力开发商纷35、纷进驻XX，与本土开发企业形成对垒的竞争格局，竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。大盘开发逐渐成为趋势，由于市区土地资源的相对匮乏，使大盘开发的热点区域主要集中在郊区，尤以华阳、龙泉、温江为大盘较密集的区域。个性化项目越来越多，新的房地产营销概念不断出现。投资需求促使城市区城性商业、产权酒店、小户型等项目日益增多。大规模旧城改造使小户型项目持续走俏，同时促进了二手房市场、租赁市场日益升温。旧城改造成果显著。郊外交通、配套的逐渐完善以及人们居住意识的不断提升，使近郊的房产开发热度随之提高，符合环境需求、满足二次置业的产36、品的市场前景逐渐被看好。3.XX房地产发展形势的趋势预测政府的三大工程改造及相关规划方案，将进一步促进近期房地产产品的消费力度；同时，就远期相关地产经济预测及远期政府规划显示，未来20年内郊区化舒适型住宅将成为主流消费意识，XX将形成大XX三圈六轴的发展格局；打造规模化都市地产，房地产开发投资任重道远。4、结论此可以推论，未来本案将在XX市房地产市场的持续、稳定、快速增长的整体拉动下得以攀升，尤其当作为四川、XX的支柱产业之一的旅游业的进一步发展，将带动该项目的整体价值的提升。四、市场研究（一）XX旧城改造工程各大板块概述1.与XX片区旧城改造工程同期进行的其他旧城改造板块概况综述与XX片区旧37、城改造工程同时进行的，较大规模的旧城改造工程主要有青石桥片区改造工程、大慈寺片区改造工程、东大街片区改造工程。相比较而言，青石桥片区的改造更注重于环境的改善，新片区主题是改造前片区主题的强化与扩展。该片区地理位置优越，其本身所形成的青石桥商圈无论从长期以来所形成的片区主题、商业业态还是固定消费群体量等方面都有明显的优势。改造前大慈寺片区中的“大慈寺”原为中等规模的XX历史文物博物馆，具备一定的历史文化保护价值。原长年经营名家书画，茶铺，人气旺盛。同时由于与传统春熙商圈接壤，而春熙商圈的人气、商气依然是XX各大商圈的王者，其扩张是必然的趋势。由于春熙路商圈本身的影响力及扩张性，加之大慈寺本身的历38、史文化价值，改造后的大慈寺片区在自然纳入春熙商圈扩张范围后，会打造为集历史文化、餐饮、旅游、休闲、购物、高尚住宅为一体的多功能中心商业文化区，有可能成为春熙商圈东区。改造后的大慈寺片区将出现历史文化保护与商业结合、并重的局面。东大街片区原为灯具一条街，曾有过“金融一条街”的定位。由于改造后的东大街片区的主题已经完全脱离原该片区的单一性商业属性，而同属城中区的顺城街片区客观上又已经形成了XX的金融中心，因此，东大街的改造目标的实现不仅仅是拆除与重建，更要面对市场的培育与选择。2.XX片区自身特点XX片区旧城改造是XX市2002年旧城改造工程中规模最大、体量较大的板块。该片区具备鲜明的历史文化特征39、，改造地块的总量较大，但个体地块的体量又较小。（1）属目前旧城改造中市场脉气最弱的板块XX处于城北区域，而城北板块是目前XX房地产开发中市场脉气最弱的板块。在XX城区范围内，城南、城西板块是目前XX住宅开发的主战场，无论从开发量还是销售量等指数来看，都呈现出持续攀升的趋势。其中，城南板块（主要是桐梓林区域及棕树区域）主要以高质高价为特征，延续城南高尚住宅区开发。而城西则集聚了一大批中档价位、品质的楼盘，城西的品牌效应也开始突显，与城南形成两雄并峙的局面。城东板块虽然有城东城市副中心等政策利好，但居住环境等条件的改善非一日之功，目前城区的开发主流仍然是以低价房、安居房等为主体。而城北板块，商业地40、产仍以城市物流为主体，住宅业开发量及消费量都呈现萎缩趋势，住宅的开发以小规模、低价为主体。与其他同期的旧城改造中大规模历史文化保护区相比，大慈寺片区接壤春熙商圈，市场人气商气指数相对较高。其后期改造倾向于在保护的同时与市中心商业圈的对接。宽窄巷子片区川西民居规模较XX片区的民居建筑更大，更完整，并呈现出自然街区分布状态，其片区的保护区倾向于民居和街区的展示。同时，该片区属城西“贵地”，靠近市中心，相临人民公园，周边区域无论商务办公或居家住宅都较XX更佳。（2）片区宗教文化特征与传统的商业、住宅业相冲突就XX片区的商业现状来看，整体处于形态落后、经营业种单一的原始状态。如果采取常规性的操作模式开41、发商业，又存在商品生产和交易规模较小、没有传统城市商圈可以依靠的问题。作为住宅开发，XX片区自身不具备开发高档住宅的优势，同时还存在宗教特征与住宅开发冲突的问题（文殊锦苑仅入住5人）。同时，由于XX片区旧城改造成本地价较高，如果正常拍卖，有流标的可能性。如果拍卖成功，也可能出现高地价带来高房价销售困难等问题。而XX周边地块的开发限高，更加重了开发的成本问题。实际操作难度较大。3、结论基于上述XX片区特点，我们可以得出方向性的结论：常规性的开发不适用于XX片区的改造工作。XX的开发不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之势，变其弱点为特点，结合旅游产业开发，对片区内宗教文化、民居文化等资源进行整42、合，进行特色化开发，将是整体盘活XX片区的最佳途径。五、 地理环境和附近地区竞争性发展项目（一）XX城区内旅游景点及相关经济圈分析本章从XX旅游市场经济的角度，对XX片区及XX市内数个典型旅游景区及其关的旅游经济圈进行分析，并以此为XX片区改造方向的提供支持。1.武侯祠经济圈武侯祠是中国历史上唯一一座按帝王规格建造的丞相祠堂，现存有部分春秋战国时期的珍贵文物，其价值主要体现在历史文化遗迹的保护方面。相对于城区内其他旅游景点，武侯祠及周边形成旅游经济圈是目前XX市内经营最好，旅游经济体现最明显的景区。除了景区本身所具备旅游吸附力外，其硬件配套全面是该景区经营成功的决定性因素之一。武侯祠周边打造为43、三国文化一条街，其业态涵盖了服务于大型旅游群体的酒楼（占总经营商业总量的11.4%）、特色小吃店（8.6%）、火锅店（4.8%）、宾馆（1.9%）、茶坊（3.8%）、银行（2.9%）、娱乐场所（1.9%）、古玩市场（1%）、各种生活配套等。详见下表。武侯祠周边商业业态分布表序 号业种类型业种数目百分比(%)1服装1615.22酒楼1211.43小吃店98.64火锅店54.85办公用品(文具)43.86茶坊43.87美容美发43.88市政配套43.89中餐馆43.810茶叶店32.911副食干杂32.912汽车专卖店32.913体育用品32.914银行32.915宾馆21.916冲印彩扩店21.44、917商场21.918水果店21.919五金21.920烟草专卖21.921药品21.922娱乐场所21.923浴足保健21.924布艺11.025超市11.026车辆维修11.027房屋中介11.028古玩市场11.029旅行社11.030烧烤11.031书店11.032网吧11.033诊所11.0合 计105100.0很明显，旅游区周边的商业配套，要实现其最大价值，必须将景区与周边商圈将紧密结合。而武侯祠周边商业圈，基本形成了满足旅游者“吃、住、行、玩、购物”的需求，实现了景区周边商圈与景区旅游资源相互支撑，相互促进的良性循环。尽管武侯祠景区的经济效益在市内各大景区中最优，但其收入的很大部45、分都来自于门门票收益，武侯祠较高的门票成本又在客观上提高旅行社带团的成本，这无疑与旅行社追求利润最大化的目标存在矛盾。2.杜甫草堂经济圈据传，杜甫草堂是当年诗圣杜甫的在XX故居，但目前尚无真正有说服力的证据能够证明，但杜甫草堂毕竟因此而闻名于世。杜甫草堂除了流传已久的诸多优美传说外，游草堂，更多的是感受园林美，体会诗人“位卑未敢忘忧国”的胸怀。目前，杜甫草堂是XX城区内除武侯祠外旅游最红火的景区，是XX旅游的亮点之一。经过数年的改造，杜甫草堂周边也已经形成了较完善的配套，客观上形成了草堂旅游经济圈。杜甫草堂周边共有商铺68家，其中酒楼占所有经营商业总数的11.8%，茶铺占8.8%，中餐馆占7.46、4%，火锅店占5.9%，古玩市场、书画市场、娱乐场所各占1.5%，其余主要为各种生活活配套。详见下表。草堂寺周边商业业态分布表序 号业种类型业种数目百分比1酒楼811.8 2茶铺68.8 3中餐馆57.4 4冲印彩扩店45.9 5服装45.9 6火锅店45.9 7旅行社45.9 8宾馆34.4 9美容美发34.4 10小吃店34.4 11办公用品(文具)22.9 12超市22.9 13副食干杂22.9 14烟草专卖22.9 15银行22.9 16浴足保健22.9 17保险公司11.5 18布艺11.5 19茶叶店11.5 20车维修11.5 21打印11.5 22典当行11.5 23古玩市场147、1.5 24市政配套11.5 25书店11.5 26书画字画11.5 27音像用品11.5 28娱乐场所11.5 合 计68100.0 完备的旅游硬件配套同样是杜甫草堂堂赢得旅游者、旅行社认同的最大原因。但与武侯祠一样，杜甫草堂同样存在门票价格较高的问题。尽管武侯祠、杜甫草堂都有很高的历史文化保护价值，也是目前公认的XX市旅游景区中的两大亮点，但这两处景区卖点都相对单一，仍未实现历史文化与地方文化的完美结合，达到“游什么即是游XX”的效果。XX，尚无一张能够真正将XX的历史文化与地方文化全面代表的名片。3.宽窄巷子片区宽窄巷子街区是目前XX现存规模较大的街区式川西民居建筑群。但对旧存民居的合理48、保护不够，形成目前周边区域相对复杂的格局。该区域有计划结合长顺街形成清末民初川西民居建筑和街区集中展示区域，形成其周边3公里范围内的“古少城”特色旅游文化街区。虽然该片区的改造规划已经出台，但由于种种原因而迟迟未能启动。目前该片区内古建筑的维护等都还处于自然状态，尚未结合区域内古建筑的保护形成实质性的商业圈。同时，由于宽窄巷子区域的街道拓宽，客观上形成了商业口岸，古建筑的居民已纷纷破墙开店，宽窄巷子的古建筑正在日益消失。宽窄巷子的保护已经迫在眉睫。4.大慈寺片区大慈寺位于XX市东风路一段，古称“震旦第一丛林”，XX著名古诗。据记载，唐代名僧玄奘曾在这里受戒。当年玄奘在此讲经，听众数百人，甚至武49、昌、汉口、南京等地都有佛教信徒前往。该寺创建于唐代，唐玄宗赐匾“敕建大圣慈寺”。唐代鼎盛时期，寺内有96院，楼、阁、殿、堂等8524间，壁画1591幅。相传唐代大师吴道子、前蜀画家李升、后蜀画家黄荃父子都曾在此创作大量的壁画，所有画像“皆一时绝艺”。是一座极其珍贵的艺术宝库。大慈寺历经兴废，多次毁于兵火。现存建筑有天王殿、观音殿、大雄殿、说法堂、藏经楼等，系清代中叶重建，殿宇宏丽。现为XX市博物馆，馆藏有新中国成立后XX地区出土和征集得来的历史文物、资料，品种齐全，数量众多，是研究古代蜀文化的重要佐证。5.XX片区XX为作为XX的著名文化遗产，其历史渊缘、地缘文化底蕴深厚；在本地区内享有相当的50、知名度。XX片区之所以一直未能形成XX旅游热点景区，片区内硬件配套的缺乏是重要原因之一。XX周边商业业态的类型以生活配套为主，未能与景区结合形成相关的旅游商业圈，不能满足现代旅游景区发展的需求。6.小结XX四川的省会城市，也是四川的政治、经济、文化中心。随着被称为“无烟工业”的旅游业近年来的迅猛发展，旅游经济在国民经济中占有越来越重要的地位。对于中国大多数相对偏远的西部城市，旅游业的兴起甚至具备盘活一个城市、一个地区的巨大能量。作为中国西部门户的XX，80年代即被列入中国历史文化保护名城的行列，而多年以来，XX这一城市在旅游经济的洪流中却更多只是的作为交通枢纽的存在。目前，XX城区内还没有一个51、真正能够代表XX，能够留住旅游者，促使其进行消费的景区。借旧城改造的契机，将XX片区打造成突现XX特征、川西民俗特征的旅游商圈，从而吸引外地旅游者，分享旅游经济的成果，已不仅是XX片区改造的目标，也是西部旅游市场的迫切需求。六、规划方案及建设条件三大目标：三老满意政府满意：n 开发出代表城市形象的名片n 打造出体现城市文化的舞台n 整合和提升城市商业业态水平和功能n 提升土地经营价值老板满意n 降低投资风险，n 良好的投资价值和利润空间老百姓满意：n 满足观光、休闲和体验的需求项目多元参与的互动理念三老模式政府经营环境企业经营市场百姓经营文化项目经营者：多元经营理念经营土地；通过做高土地价值，52、而不是提高容积率获得更多面积来提高土地收益；经营期望：使开发商具有充分的投资信心和期望，经营文化：发掘提升特有的文化和氛围，充分引导消费，为商家营造良好的经营环境；两个开发方向n 充分挖掘XX和爱道堂的文化资源，提升片区的形象和文化价值；n 寻求传统文化与现代都市文化的对接；一个重要经营角色城市运营商n 中房集团XX房地产开发总公司作为项目的操作者，其角色不仅仅是政府职能部门，而是一个城市运营商；n 所谓城市经营商，就是从事城市空间尺度上的投资与开发的单位或企业，也可以说是城市经营战略的执行者城市运营商出现的背景n 政府面对城市大片区旧城改造和新区开发时，其战略目标为改善城市功能、提升产业水平53、和树立城市形象；n 政府职能机构是从政策、法规、行业、规划等角度参与旧城改造和新区开发，在经营手段和市场化行为方面的职能有限n 房地产开发商等经营机构不能完全秉承政府的意图和战略目标，而且没有能力完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务；n 面对城市大片区旧城改造和新区开发项目，需要一级半土地开发商，在政府与市场之间起承上启下的作用城市运营商浮出水面。 城市运营商职能政府与市场之间的承上启下者n 承上：秉承政府的开发意图，从城市经济发展战略出发，以可持续发展的理念总揽新区开发的各项工作。n 启下：引导市场，以经营手段启动各种投资、经营机构，广泛整合资源，并对54、新区开发中的企业行为进行有效的控制。n 立足于城市空间和功能的角度，为城市文化与区域经济的发展创造条件；n 整合资源，引导和吸引投资与开发企业（如房地产开发商、城市基础设施开发商、零售商等）共同参与城市功能区内的项目开发，创造市场，扩大市场，并从创造市场、扩大市场的过程中求得城区的发展； 城市经营商特性n 扮演者：政府职能部门下属经营机构或企业n 工作空间：旧城改造或新区开发大型重点项目或片区n 战略定位土地经营战略的制定和实施者n 战略目标实现政府的战略目标，并通过土地增值和税收实现经济效益；n 经营的范围以土地位依托和载体，经营片区的商业机会、土地历史文化价值、市政设施、城市环境形象等；n55、 主要职能项目或片区的发展战略制订、委托策划与规划、选择开发经营机构、支持并监控开发与经营行为、整体推广；七、投资估算及资金筹措（一）、总投资估算内容一期项目用地平衡表项目用地用地面积容积率地上面积地下面积B389700.958521.533000B4-174600.85968B4-262550.955942.25B615822.31.1217720.976B965001.066890C67089.450.896309.6105C394746C580843C75667.67.3一期总用地面积合计112.985亩拍卖土地面积合计34.839亩地上建筑部分面积合计51352.3365一期平均容积率56、0.9857房地产开发项目总投资包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、开发期税费、其他费用及不可预见费用等。本项目设总投资为X亿元（此总投资不包含C3、C5、C7的投资）。通过计算得出X为81135.07万元。加上C3、C5、C7的拆迁成本575.30*34.839=20042.88万元，项目一期全部投资81135.07+20042.88=101177.78万元。（二）、投资估算说明1、土地费用本项目的土地费用为划拨土地的土地征用拆迁费，包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费、临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费57、等。根据委托方提供的相关资料，“XX”项目一期的土地成本由该宗地的拆迁成本构成。根据委托方提供的资料以及XX市旧城拆迁改造工作的实际情况，预计该宗地的拆迁成本为人民币5.5亿元。加之两年多空置的资金利息（按每年10%累计计算），共计6.5亿元，宗地面积为112.985亩，折合拆迁成本为575.30万元/亩。其中地上建筑部分（B3、B4-1、B4-2、B6、B9、C6）土地拆迁成本为：78.146*575.30= 44957.29万元。其中C3、C、C7用于拍卖的三块土地拆迁成本为：34.839*575.3= 20042.8767万元。土地费用为：6.5亿元2、前期工程费前期工程费主要包括：前期58、规划、设计、可行性研究、水文地质勘测及“三通一平”等土地开发工程费支出。前期的规划、设计费用可按建安工程费的2%左右计算，为：14001.892%=280.03万元；可行性研究费用取总投资的0.1%，为：X0.1%=0.001X万元；水文地质勘测费用一般为设计概算的0.5%左右，一般取10元/平方米计算，为1051352.34=51.352万元；按满足施工要求的场地平整、道路、供水、供电及排污（“三通一平”）考虑，综合按总建筑面积每平方米50元计列，即场地准备费=5051352.34=256.76万元前期工程费为：280.03+0.001X +51.352+256.76=669.28万元3、房59、屋开发费房屋开发费包括：建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。建筑安装工程费：依据2000定额及近年来类似项目统计资料确定该项目各类建筑物的建安工程：详见表1。表1建筑安装工程费序号项 目投资额规划建筑面积单位价格备 注（万元）（）（元）一地上建筑51352.3371商业用房1790.459683000全木结构2商业用房7261.4945384.341600框架结构二地下建筑4950.0330001500三合 计14001.8984352.337公共配套设施建设费：本项目的公共配套设施建设包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所等等配套设施，建筑面积按2000平方米计，公共配60、套设施的建筑安装成本按700元/平方米计，即2000700=140.00万元基础设施建设费：基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供电工程、供水工程、供气工程、排污工程、小区道路工程、路灯工程、小区绿化工程、环卫设施等项目考虑，即自来水、雨水、污水设施费：50*51352.34=256.76万元天然气、供电、电信设施费：65*51352.34=333.79万元道路、绿化、室外照明费用：250*32000（实际面积估计）=800.00万元干线、干道、干管接口费用：30*51352.34=154.05万元房屋开发费总计为：15686.5万元4.管理费管61、理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，本项目估算按总投资的2%计取。管理费用为：X2%=0.02X=1622.7万元5.财务费用财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为利息和利息外的各种费用（本项目按利息的1%记取）。业主拟于项目开发初期向银行贷款7亿元，计划于2年后归还借款，年息估算为银行一年期贷款利率上浮20%,每年年末还息，则应支付利息为:700000000（1+5.58%1.2）2 -700000000=9660.00万元融资费用为：966010%=96万元财务费用为：9660+96=9756.6万元6.营销费用（及拍卖费用）销62、售费用包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用，可按房地产销售收入的3%计取。拍卖费用本项目按拍卖成交价的1%计取。销售收入及拍卖收入的确定见后附件1。营销推广费用：销售收入3%=3010.24万元销售代理费用：销售收入3%=3010.24万元C3C5C7拍卖费用：34.847001%=243.87万元总费用为：3010.24+3010.24+243.87=6264.36亿元7.开发期税费按XX市相关部门的收费标准，从事房地产开发应缴纳的前期税费主要包括报建税费，本次测算按XX市建设项目行政事业收费标准（一站式收费项目）考虑：详见表2前期报建费用表2序号63、收费项目收费标准一建设项目报建费1、特大城市市政基础设施配套费120元/平方米2、中小学改善办学条件附加费3、文物勘探发掘费4、工程定额测定费5、建筑工程质量监督费二异地绿化建设费3元/平方米三城区人防工程异地建设费10元/平方米四新建房屋白蚁防治费1元/平方米五新型建筑材料专项基金5元/平方米六散装水泥专项资金1元/平方米小计（元/平方米）140总建筑面积（平方米）51352.34合计（万元）718.93按以上计费标准可计算出开发前期税费总额718.93万元8、其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣64、工图编制费、工程保险费等，本项目估算按总投资的0.1%计取。其他费用为：X0.1%=0.001X=405.67万元9、不可预见费不可预见费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如“三材”价格变动，设计变更，一般自然灾害的影响及质量修复等不可预见因素，一般以上述各项费用之和的2%7%估算，我们以3%为计算基数。不可预见费用=1053.72万元则总投资为：X=81135.07万元（三）、项目总投资估算一览表（表3）39表3：投资估算表XX项目一期投资估算表（总投资为X）面积元/平方米合计计费一、土地取得费用449572902.3二、前期工程费用6692869.6451.规划设计费建安费*2%265、800378.7682.可行性研究费X*0.1%811350.6873.水文、地质勘探51352.3410513523.3654.“三通一平”费51352.34502567616.825三、房屋开发费156865027.71.建安工程费140018938.41.1地下车库3300015001.1地上全木商业596830001.1地上框架商业45384.34160072614938.42.公共设施配套费20007003.基础设施建设费15446089.33.1自来水、雨水、污水设施费51352.34503.2天然气、供电、电信设施费51352.34653337902.13.3道路、绿化、室外照明66、费实际面积320002503.4干线、干道、干管接口费51352.34301540570.2四、管理费X*2%16227013.74五、财务费1.借款利息7000000000.1382.融资费用利息*1%966000六、营销费用1.营销推广费用销售收入*3%30102431.811.1销售代理费用销售收入*3%30102431.812.土地拍卖费用拍卖佣金*1%2438712.387七、开发期税费51352.341407189327.11八、其它费用X*0.5%4056753.435九、不可预见费用上述各项*3%10537217.03十、总投资（不含C3、C5、C7）811350687十一、总67、投资（一期全部）1011777785（四）、资金筹措的方式：部分自有资金、银行融资、预收售房款三种方式。目前中房集团XX房地产开发总公司对该宗地的一期项目用地拆迁费用投入已经超过5.5亿元人民币，预计一期土地总拆迁成本将达到6.5亿元，一期总投资101177.78亿元，拟于一期项目开发过程中向银行融资7亿元人民币，其余的开发建设投资从项目的预售收入、销售回款中解决。（五）还款计划根据初步预测表明，本项目有较好的经济效益，计划贷款周期为2年，第一年年末还息，第二年末还本付息。通过中房集团XX房地产开发总公司在XX实施的几个项目的销售款中对银行贷款进行偿还。（详细见下表：）八、项目评估基础数据的预68、测和选定本项目中销售收入的确定：采用市场收益法、成本法、长期趋势法等评估方法对本项目的价值做了分析测算，同时考虑到本项目未来价值的提升（道路拓宽、环境改造、交通路线的调整等政策因素），对本项目的价格测算作出了客观的结论，详见附件一。本项目的拍卖收入的确定：采用成本逼近法和市场比较法对项目做了分析测算，再考虑到本区域未来商业价值的提升回影响土地价值，故对本项目的土地拍卖价格作出了客观的上浮调整。本项目中各种计算基数的选定是根据XX市房地产项目可行性研究的相关规定指标而选定。九、项目经济效益评价（一）经济评价指标本章从投资资本金方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现值进行分析测算，以研究69、项目的可行性。本项目的投资资本金的目标收益率假设为20%计算，开发周期为3年，其中第1年销售部分为B4-1、B4-2,C3、C5、C7、用于拍卖（拍卖收入见附件1）；第2年销售部分为B3、 B6、B9、C6。1.现金流量表：（如下）项目一期现金流量表2.资本金财务内部收益率和财务净现值1） 求NPV。因为I=20%，故NPV=1.2亿元2）求IRR。因为 I1=33%时，NPV1=0.0146亿元I2=34%时，NPV2= -0.0642亿元所以IRR=33%+1%0.0146*1%/（0.0146+0.0642）=33.18%结论：因为NPV=1.2亿元0，IRR=33.18%33%，故该项70、目从资本金投资角度看是可行的。（二）、财务评价报表的编制1、 损益表项目金额（亿元）总开发价值13.12项目总投资10.12销售税金及附加0.5519土地出让金0.4146税前利润总额1.22所得税0.3831税后利润0.83712、说明：总开发价值=商业房销售均价建筑面积+车库市场价格建筑面积+土地拍卖收入=13.12亿元（三）动态投资回收期的测算动态投资回收期（P），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益折抵全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。在财务评价中，动态投资回收期与基准回收期(P1)相比较，如果PP1,则开发项目在财务上就是可以接受的。计算公式：P=累计净现金流71、量现值开始出现正值期数-1+（上期累计净现金流量现值的绝对值）/（当期净现金流量现值） P=2-1+（7-4.565）/6.34=1.38年因为1.382，所以项目在财务上是可以接受的。（四）财务分析指标计算运用损益表的有关数值可计算计算期内的各项指标项目成本利润率开发利润总开发成本；项目投资利润率开发利润（总开发成本-投资利息-销售费用）项目销售利润率开发利润开发后的销售价值成本利润率：8.27%投资利润率：9.83%销售利润率：8.34%十、风险分析1、盈亏保本点销售量分析由于本项目的商业部分销售收入为97569.44万元，建筑面积为51352.34平方米，故平均销售价格为19000元/平72、方米。本项目设计开发规模为51352.4，故销售规模只要达到设计开发规模的77.24%，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。2、项目销售价格的保本点分析本项目的销售最低价约为15380.96元/平方米，即在本次测算基础（19000元/平方米）上约降低19左右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。但此时必须保证商业销售率达100%。且车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。在其他条件均不变的前提下，对项目的销售价格的临界点进行分析，即项目关于销售价格的盈亏平衡分析。l 项目要达到盈亏临界点73、情况存在：最低商业售价51352.4+车库销售净收入（30%）+土地拍卖净收入=总开发成本亦即： 最低商业售价51352.4（1-0.0565）+2772.0+24387.12=101681.39可求出： 最低商业售价=15380.96元/平方米l 根据以上分析，若项目需收回全部投资，其最低商业售价约为15380.96元/平方米；在本次测算基础上约降低19左右，此时的售价为项目最低销售价格。但此时必须保证商业销售率达100%。且车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。l 从XX市目前房地产发展趋势的情况下，项目未来预期的销售价格能实现的可能性较小，因此项目销74、售价格产生的风险较大。十一、可行性研究的结论通过上述各章内容的分析研究，可得出以下结论：总结论：项目可行，但风险较大。1.投资估算汇总表：项目总投资项目总价值毛利润税前利润税后利润净利润比例10.12亿元13.12亿元3.00亿元1.22亿元0.8371亿元8.27%2.通过财务内部收益率、财务净现值的测算研究项目的可行：求NPV。因为I=20%，故NPV=1.2亿元求IRR。因为 I1=33%时，NPV1=0.0146亿元I2=34%时，NPV2= -0.0642亿元所以IRR=33%+1%0.0146*1%/（0.0146+0.0642）=33.18%结论：因为NPV=1.2亿元0，IRR75、=33.18%33%，故该项目从资本金投资角度看是可行的。3.通过项目风险分析的结果研究项目的可行：（1） 本项目设计开发规模为51352.4，销售均价为19000元/平方米，故销售规模只要达到设计开发规模的77.24%，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。（2） 本项目的销售最低价约为15380.96元/平方米，即在本次测算基础（19000元/平方米）上约降低19左右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。但此时必须保证商业销售率达100%。且车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。4.76、项目一期减小风险建议：1.加强管理、控制成本本项目风险来至于高销售单价（19000元/平方米），而高售价是因为项目成本过高，所以为了减小项目风险，必须加强项目管理、控制成本。在加强管理上建议实行项目管理责任制，成立管理办公室，（如下表），由专人领头对项目各个环节进行监控。 总负责人规划设计部 工程部 管理部 财务部 销售部在控制成本上，我们由投资估算表中可看出：本项目的成本过高主要在土地费用、建安费用和贷款利息三个方面。但由于土地费用和贷款利息不能主观控制，所以只有从建安费用中尽量控制成本。现在的建安成本单价是：车库1500元/平方米、全木结构3000元/平方米、框架结构1600元/平方米，如77、果我们能够尽量控制建安成本，以每单项控制100元/平方米为计算基数，我们可从下表中看出：100200300400500单价19000不变，成本利润率为8.96%9.65%10.36%11.075%11.81%成本利润率8.27%不变，单价为18780元/平方米18550元/平方米18330元/平方米18110元/平方米17880元/平方米2.加快进度、保证质量本项目的土地费用为5.5亿元，加上两年多的资金利息，共计达到了6.5亿元，是成本过高的主要原因之一。所以在后期的建设过程中，为了减少资金时间利息，建议在条件允许的情况下，加快工程进度。工程提前完工开售，可加快资金回笼，尽快偿还贷款利息，减78、小成本。如果在现有设定的两年贷款年限下提前半年完工，由计算可知道，每月的贷款利息为402.5万元，半年就是2415.00万元，这样一来税后利润达到1.0078亿元，成本利润率达到10.66%。如果我们将成本利润率保持在现有基础8.27%下，则销售单价可下降到18200元/平方米。但注意在加快工程进度的同时要保证工程的质量。如果以每提前一个月为计算基数，由下表我们可看出：12345678利息402.58051207.516102012.524152817.53220单价19000不变，成本利润率为8.67%9.07%9.47%9.87%10.26%10.66%11.06%11.46%成本利润率879、.27%不变，单价为18870元/平方米18740元/平方米18610元/平方米18470元/平方米18340元/平方米18210元/平方米18080元/平方米17950元/平方米3.争取优惠政策（1）争取开发商本身的政策优惠前期开发税费（报建费）的优惠现在的费用由投资估算表中可看到是718.93万元，如果开发商能争取到相关部门的优惠，将税费比例减半，可节约359万元。销售税金的优惠由于本项目是政府重点工程，但风险较大，如开发商能够通过政府部门支持将销售税金减免，则可大大减小风险率。在汇总表中看到销售税金有0.5519亿元，如果能够得到减免，税后利润可达到1.389亿元，成本利润率可达到13.80、73%，如果我们将成本利润率保持在现有基础8.27%下，则销售单价可下降到17350元/平方米。如果我们以30%、50%、70%、全免为计算基数，我们可从下表中看出：30%50%70%全免单价19000不变，成本利润率为9.91%11.00%12.09%13.73%成本利润率8.27%不变，单价为18470元/平方米18140元/平方米17810元/平方米17350元/平方米C3C5C7的土地出让金优惠由估算表中可看出，三快土地如果以700万/亩的价格全部拍卖，土地出让金（按20%计算）共计有0.4877亿元，如果以全免和减半为计算基数，我们可以看出：减半全免单价19000不变，成本利润率为181、0.68%13.09%成本利润率8.27%不变，单价为18200元/平方米17400元/平方米企业所得税的优惠如果开发商能够争取到所得税的减免，则净利润可达到1.22亿元，成本利润率可达到12.06%，如果我们将成本利润率保持在现有基础8.27%下，则销售单价可下降到18150元/平方米。（2）争取前期招商的政策优惠在项目前期招商中如果能争取到对商家的政策优惠，则有利于商家踊跃入驻，对培育市场和提升项目价值有很多益处。我们对商家的优惠政策建议如下：凡入驻项目新注册登记且单独建帐核算、单独纳税的企业及经营户，从该项目正式投入营业之日起，三年内所缴纳的增值税、营业税、企业所得税，可享受区级财政分成收入70%的政府扶持政策；凡入驻项目的企业，且购买该项目房产价款在50万以上的，可由开发商给予购房契税全额的政府扶持；凡入驻项目的企业、经营户给予半年租金的优惠政策等。5.总结：1.开发商在项目建设过程中如果能尽量做到上述提到的几项成本控制建议和开发商本身的政策优惠（如销售税金、土地出让金等），在同时几项组合的情况下，项目的销售单价将会大浮下降，减小项目的风险率；2.开发商在对商家的优惠政策上如果能尽量做到多项优惠并行，对前期的市场培育、提升价值会起到关键的作用，有利于项目的销售。 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