1、村庄3.6万平灾后重建集中安置项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、研究范围及编制依据11、研究范围12、编制依据1三、项目建设的可行性及必要性31、项目建设的背景32、项目建设的可行2、性33、项目建设的必要性4三、项目建设方案及内容41、项目建设方案42、建设规模5四、项目实施进度5五、项目总投资6六、资金来源6七、结论6第二章 项目区域现状和规划7一、项目区域概况71、成都市概况72、清泉镇概况73、五爱村概况8二、项目区域规划91、土地整理规划思路92、社区总体规划9第三章 项目业主11一、项目业主简介11二、公司经营管理水平121、主要管理者122、公司组织机构123、公司相关业绩13三、公司发展战略13四、财务状况分析14五、公司清泉镇项目概括15第四章 项目建设的可行性和必要性15一、项目的提出15二、项目建设的可行性161、符合国家相关法律法规规定，在法律上是可3、行的162、符合国家关于节约集约建设用地要求，在土地利用上是可行的163、符合当地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境的需要16三、建设的必要性171、项目建设是城乡统筹发展，推进城乡一体化战略实施的需要172、项目的建设有利于改善群众居住条件，实现土地资源效益最优化183、项目建设有利于进一步改善五爱村人居环境，推动农村经济发展18第五章 项目规划建设方案19一、项目规划建设方案19二、本项目具体规划情况20三、本项目建设内容及规模201、建设内容202、建设规模203、建设地点21第六章 项目预期目标及建设条件21一、项目预期目标21二、项目建设基本条件22第七章 项目建设管理22一、落4、实配套资金22二、强化在执行阶段的监管工作23三、加强项目建设管理23四、加强项目投资管理24五、加强质量管理25六、加强工程进度管理25七、加强合同管理26八、加强协调管理26九、加强安全建设管理27十、资金管理27第八章 环境保护28一、概况28二、环境影响评价28（一）主要环境影响分析28（二）环境影响评价29三、环境保护措施30四、项目建成使用后的环境影响31第九章 节能节水31一、节能、节水原则31二、项目设计须遵照以下依据：31三、节能321、节能措施322、采取建筑节能技术措施323、建筑电气节能32四、节水措施33第十章 项目实施进度计划34一、工程实施进度计划的编制原则34二5、项目实施内容34三、项目实施进度34第十一章 投资估算及资金使用计划35一、估算编制的依据35二、工程量依据36三、投资估算方法36四、估算范围36五、投资估算说明36（一）第一部分工程建设费用37（二）第二部分工程建设其他费用38（三）预备费40（四）项目总投资40六、资金来源42七、资金使用计划42第十二章 收入费用估算与财务分析43一、收入与费用估算431、收入估算依据432、土地价格预测433、项目收益预测45二、项目投资财务评价461、财务现金流量分析462、偿债能力分析483、敏感性分析494、财务评价结论50第十三章 风险分析及对策50一、财务风险501、土地出让收入不均衡的风6、险502、资金周转风险513、投资估算的风险51二、农民安置风险51三、项目筹资风险52第十四章 社会评价52一、社会评价基本因素识别531、项目利益主体532、主要社会风险因素53二、社会影响分析531、项目对安置农民生活水平和生活质量的影响532、项目对地区不同利益群体的影响533、项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响544、项目对提升区域土地价值的影响54三、负面影响与对策541、负面影响542、减少负面影响的对策54四、项目互适性分析551、各级政府（组织）的态度552、安置群众的态度55五、社会效益分析评价55第十五章 结 论571、进一步推进城乡统筹和城市化进程5727、改善农民住房条件，实现土地资源效益最优化573、改善了片区人居环境，推动文明城市发展。57成都市XX区清泉镇五爱村灾后重建集中安置项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目概况1、项目名称：清泉镇五爱村灾后重建集中安置2、项目地址：清泉镇五爱村三组。3、项目业主：成都XX投资有限公司4、建设内容及规模：项目点位符合XX区灾后重建土地利用规划（20082010年）区域，集中安置约300户，占地100亩，建筑面积35800，包括场内场外的道路、管网等基础配套设施。二、研究范围及编制依据对成都市XX区清泉镇五爱村三组“灾后重建集中安置”项目进行可行性研究，并提交可行性研究报告。1、研究范围本可研报告8、的主要研究内容有：项目的提出和建设的必要性、建设方案、建设内容及规模、建设条件、项目实施进度、投资估算及资金来源等。2、编制依据（1）关于加快灾后城乡住房重建工作的实施意见（成委发200827号）；（2）关于坚持统筹城乡发展加快灾后农村住房重建的意见（成府发200846号）；（3）关于加强我市农村住房灾后重建规划管理的意见（成规委办20084号）； （4）关于支持灾后农村住房重建的实施意见（成国土资发2008332号）；（5）关于加快灾后农村住房重建的实施意见（青委发200837号）；（6）XX区清泉镇镇土地利用总体规划（19972010年）；（7）成都市人民政府文件（成府土201022号）“9、关于郫县古城镇、新津县金华镇、XX区清泉镇等四个农村集体建设用地整理集中使用项目实施规划的批复”；（8）成都市XX区发展和改革局（青发改政务投资函2009115号）“关于企业投资项目备案的通知”；（9）成都市XX区规划管理局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中安置点选址情况的说明”；（10）成都市XX区建设局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中安置点建设有关情况的说明”；（11）成都市XX区国土资源局“关于清泉镇五爱村灾后重建集中安置点土地规划情况说明”； （12）“清泉镇五爱村统筹城乡综合示范村规划方案”；（13）其它有关政策文件及业主提供的相关资料和附件。三、项目建设的可行性及必要性1、项目建设的背景10、由于2008年5.12大地震，造成了五爱村117户村民房屋受损无法居住，本项目需安置五爱村村民共300户，户均占地面积近1亩多，村民房屋零星使用宅基地面积过大，政府拟通过灾后重建集中安置的办法，对村民的旧宅基地进行整理与集约使用，不仅可以为受灾户重建永久性住房，也可以改善五爱村其他村民生活条件，集中居住后可大大节约农民宅基地310.02亩建设用地，可以发展工业、商业、旅游，既可增加当地财政收入，也为村民提供了长期的收入保证。土地综合整治，是促进土地集约化利用和保证土地资源可持续发展的重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。土地综合整治不仅可以节约因建设而占用耕地面积，对改善农11、业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义。本工程为灾后重建集中安置房建设，主要建设内容：集中安置300户，占地100亩，建筑面积35800，根据协议可获得节约土地310.2亩的建设用地的使用权作为业主的全部收益。2、项目建设的可行性（1）本项目符合国家相关法律法规规定，在法律上是可行的；（2）本项目符合国家关于节约集约建设用地要求，在土地利用上是可行的；（3）本项目符合当地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境的需要。该项目的建设符合农民群众灾后重建改善居住环境的需要，群众积极性高，当地村民有要求进行土地综合整治的强烈愿望，希望通过土地综合整治改善生产、生12、活条件，提高土地的产出率。3、项目建设的必要性（1）项目建设是城乡统筹发展，推进城乡一体化战略实施的需要；（2）项目的建设有利于改善群众居住条件，实现土地资源效益最优化；（3）项目建设有利于进一步改善XX区五爱村人居环境，推动最佳旅游城市和文明城市的发展。三、项目建设方案及内容1、项目建设方案本灾后重建集中安置房工程主要以住宅建设为主，适当在社区建设少量低层商业用房和管理用房。住宅主要面向本村农户。根据清泉镇五爱村安置区规划条件建设要求，本项目规划用地100亩，土地性质为农村集体土地，共建设住宅楼10 栋，建筑层数均为5层，建筑户型为110.10的 约200 户，为144.20的约100户，每13、栋楼顶均配置居民活动室2间。2、建设规模灾后重建集中安置房建设项目占地100亩，拟建总建筑面积35800。建设项目容积率为1.86，绿地率为42.9%，建筑密度9.6%。本项目各项具体经济指标如下表：项目单位工程量比重规划总建筑面积35800.001地上建筑面积35800.00住宅建筑面积32796.4291.61% A.110.10的住宅面积及比例21028.6258.74% B.144.20的住宅面积及比例11767.8032.87%商业用房建筑面积2757.007.70%物管用房建筑面积246.000.69%2居住户（套）数户3003总容积率1.864总建筑密度9.6%5绿地率（不小于）14、42.9%6机动车位个168 A住宅停车位：个125 B商业停车位：个439非机动车位：个168010全民健身场所：76四、项目实施进度根据项目情况，项目建设工期为3年（不包括前期工作）。1、2009年12月底前，完成方案设计、可行性研究报告并审批、环评、施工图设计和工程招投标等前期准备工作。2、2010年1月至2012 年9月前，进行农迁房项目主体工程建设、设备安装及装修装饰工程和室外总图工程。3、2012年10月，进行工程竣工验收，并交付投入使用。五、项目总投资本项目建设总投资为5000万元，具体构成如下（详见附表1）：序号项目和费用名称估算金额（万元）比例（%）一第一部分工程费用388815、.62 77.77%1土建工程2787.70 55.75%2总图工程669.00 13.38%3机电设备及安装工程388.50 7.77%4建筑装饰装修工程43.43 0.87%二第二部分工程建设其他费用1013.33 20.27%三第三部分预备费98.04 1.96%四工程建设总投资5000.00 100.00%六、资金来源根据测算，本项目总投资为5000万元，业主自筹资金2000万元,占项目总投资的40%，向银行贷款3000万元，占项目总投资的60%。 七、结论本项目的实施有利于解决灾后农民的重建和安置问题，有利用农村集体土地集约化使用，提高农村集体土地的经济价值，有利于推动城乡一体化建设16、，加快区域城市化进程。同时，通过区域居住环境的改善和配套设施的完善，切实提高了区域农民群众的生活水平，促进和谐社会建设。项目具有良好的社会效益，项目的建设是必要的，也是可行的。第二章 项目区域现状和规划一、项目区域概况1、成都市概况成都市是四川省省会，是全省的政治、经济和社会活动中心，是中国西南地区重要的发达城市，中国特大城市之一，同时，还是国务院批准的西南部地区“三中心、两枢纽”的重要城市，在中西部之间起着承上启下的作用。近年来，成都市连续被评为全国最佳旅游城市、全国最佳森林城市。2007年，成都市被国务院批准称为全国统筹城乡改革配套试点城市。近年来，成都扎实推进城乡一体化建设，取得明显成效17、。在统筹城乡发展、推进新农村建设中，采取了强有力的措施：统筹城乡规划建设，实现了城乡规划的一体化；统筹城乡产业发展。随着各项政策的逐步落实，城乡二元结构矛盾有所缓解，新型城乡管理体制开始建立。综合配套改革试验区的设立，为成都统筹城乡发展带来新的历史机遇。根据统筹城乡综合配套改革试点的部署，未来10年，成都市150万农民变市民，城乡居民收入比缩小到2:1，城市化率达到70，土地规模经营率达75，万元地区生产总值能耗减少20；经济社会实现跨越发展；城乡差距得到明显缩小。 2、清泉镇概况清泉镇是成都市东北部的区域中心镇，是XX、金堂与成南高速公路、龙泉驿区联系的“门户”，地理位置十分重要，作为传统的18、成都东山（成都东部丘陵地区）五场之首，历来商贸活跃，是周边3个区县10余个乡镇农副产品的集散地。3、五爱村概况五爱村地处龙泉山脉东段，位于XX区清泉镇东北面，东北方向与金堂县的赵镇、九龙镇交界，西、南面与清泉镇的牌坊村、友好村、北宁村接壤，是清泉镇丘陵村中一个比较偏僻的村镇，平均海拔820米，高低相差不大，年均降水量860毫米，年日照1600小时，平均气温16摄氏度。土地以紫色土壤为主，主产蔬菜、西瓜、生姜、大葱、中药材、四季水果、栽桑养蚕。五爱村村内通往各组的道路由水泥、柏油、碎石机耕道组成，共38公里，村部到金堂县城17公里，到区政府39公里，到镇政府11公里。距成都市区24公里，联系相对19、方便。五爱村全村幅员面积6.89平方公里，辖13个组670户1980人，是清泉镇丘陵山区村中人口最多的一个村镇，五爱村属于传统的农业生产村落，目前，五爱村有耕地2800亩，封山育林地4000亩，残次林地1500亩。全村发展蚕桑1600亩，西瓜600亩，枇杷、脐橙、李子等四季水果800亩，核桃、大枣等坚果3000余亩。五爱村已实现村内通电，村内共有38公里通往各组的道路，全村生活用水仍是采用地表水敞开水井供水方式，其污水也是采取直接排放的方式，2008年，五爱村完成了“三改一建”工程，建设沼气池204口，解决了部分村民的燃料使用问题，村内大部分农民的燃料仍然是以蜂窝煤为主，材禾为辅。五爱村与花园20、村距离很近，2009年花园村利用1000多亩桃林的资源优势成功举办了桃花节，花园村还有一眼温泉，出口温度达36摄氏度，目前，花园村旅游发展已经形成一定的规模，五爱村与花园村在温泉旅游可形成一个温泉集群，带来规模效应，最终形成一个温泉度假、现代观光农业基地、湿地公园、高档疗养院、大型农家乐等为一体的乡村度假休闲的天堂。二、项目区域规划1、土地整理规划思路（1）五爱村通过“用住宅基地换住房”的方式，将全村土地进行流转，既可以解决受灾农民建房困难，又壮大了村镇集体经济组织。（2）将现有种植作物结构进行调整，更加合理的利用土地。选择种植一些经济价值高，适宜在山区生长的作物，提高单位土地的经济价值。大规21、模种植经济作物既可以提供土地经济价值，同时也可开展农业观光。（3）保护现耕地，促进五爱村经济的可持续发展。2、社区总体规划五爱村的社区命名为“五爱家园”，“五爱家园”项目北临朴分路，西临环山路，东临郭家堰塘，南临郭家石盘山，规划的五花大道与“五爱家园”相连。“五爱家园”社区性质定位：农业观光、山野休闲、温泉旅游的后勤基地，集餐饮、娱乐、休闲为一体的五爱村集中居住区。（1）总体布局 “五爱家园”社区占地约100亩，共安置农户300户，安置房及配套社区商业用房、管理用房、垃圾收集点等规划总建筑面积35800。社区总体布局规划如下：利用乡村村通道路围合形成。通过路网、景观轴线的延续，建筑风格的统一，22、消弱道路带来的分割效果，将东西两个片区融为一体，临环山路村分路设小区入口，入口处设入口广场及休闲广场。（2）社区结构规划功能定位：居住-旅游-商贸空间结构：以广场为圆心的扇形结构，围绕广场分布社区服务设施。（3）社区服务设施规划劳动保障站：建筑面积30；警务室：建筑面积40；卫生防御站建筑面积80；人口计生服务站：建筑面积40；综合文化活动室：建筑面积150；农贸市场：建筑面积500；幼儿园：建筑面积1744.53；垃圾转运站：建筑面积80；公厕2个：建筑面积2*30；日用品零售店：建筑面积100；农资放心店：建筑面积100；全民健身活动中心2个，占地面积300；建日处理能力为600吨的污水处23、理厂1座。第三章 项目业主一、项目业主简介1、单位名称：成都XX投资有限公司2、单位地址：成都市武侯区长益街3号附31号3、注册资金： 500万元人民币4、法定代表人：张珍5、经营范围：项目投资；环保科技开发；农业技术开发推广及服务；农业观光旅游项目开发；国内商务信息咨询服务；土木工程施工；土地整理。（以上经营范围国家法规规定限制的除外，需许可证的凭许可证在有效期内经营）。6、公司简介成都XX投资有限公司成立于2008年12月17日，公司注册资本：500万元。由张珍和薛建生2个自然人股东构成，其中：张珍投入货币资金350万元，占公司注册资本的70%，薛建生投入货币资金150万元，占公司注册资本24、的30%，。公司办公设备先进，技术力量雄厚，组织机构健全。公司现有员工26人，其中专业技术人员均具有土地管理、土地规划、农田水利、地质工程等专业本科以上学历。公司努力实践“诚信、严谨、务实、创新”的企业精神，以专业的设计理念、有力的技术支撑、规范的操作流程、健全的服务体系，努力为客户提供优质专业的服务。二、公司经营管理水平1、主要管理者公司法人代表张珍，女，现年39岁，1994年毕业于西南财经大学财务管理专业，从1991年起，先后在四川渝江企业集团、内江市地方税务局、四川信言律师事务所、呼噜噜酒店等企业担任管理工作，具有丰富的企业管理经验。公司总经理曾刚，男，现年40岁，1991年毕业于四川大25、学经济管理系，2003年取得四川工商管理学院颁发的工商管理硕士文凭，从1991年起，先后在四川省内江煤矿机械厂、重庆金莎实业公司、华西证卷有限公司、重庆东源产业股份有限公司、四川国润土地整理开发有限公司等企业担任管理工作，具有丰富的企业管理经验和土地整理经营经验。公司财务总监张震中，男，现年39岁，1991年毕业于四川大学会计专业，从1991年起，先后在中国建筑西南勘察研究院、岳华会计师事务所、四川华立会计师事务所、四川电信科研规划设计有限公司等企业从事财务管理工作，2009年10月至今任成都XX投资有限公司财务总监。2、公司组织机构公司根据公司法和其他相关法律法规制定了公司章程，公司设立股东26、会，股东会由全体股东组成，为公司权力机构。公司设董事会，其成员由股东会选举。公司设有行政人事部、财务部、工程部、发展部、金土地规划设计中心等部门。公司产权明晰，组织机构健全，能满足经营管理需要。3、公司相关业绩自2005年开始，公司团队成功地参与了成都市蒲江县复兴乡土地整理项目。该项目为四川省和成都市社会资金参与土地整理的示范项目，也是省市占补平衡的示范性项目，总投资3802万元，新增耕地2358亩。该项目的实施，得到了省市领导的密切关注和支持，在四川省引起了极大的轰动，被四川省国土资源厅作为土地整理典范向全川推广。公司还成功参与了甘溪镇7900万元土地整理项目、丹棱县双桥镇、仁美镇2600万27、元土地整理项目的投资咨询、实施咨询。拥有了丰富的土地整理政策水平和实践经验，在行业中享有了很高的声誉，并得到了国土部门的积极认可。三、公司发展战略依托土地管理法赋予各级政府法定义务，运用良好的土地整治支持政策，结合公司丰富的土地整理经验及人才贮备，立足于土地资源的前端环节（土地进入一级市场前环节），在服务地方的同时，追求更好的效益。由于政府土地征用采用“双指标”管理，即同时具备新增耕地指标和用地指标，公司在为政府解决新增耕地指标的同时，大力开拓解决政府用地指标的业务，遵循谨慎的原则，在取得新增耕地指标和用地指标后尽快转让，不予留存，以实现稳定的投资回报。四、财务状况分析根据公司提供的审计报告，28、截止2010年6月，公司总资产2326.65万元，其中：流动资产778.97万元，固定资产1547.67万元，公司总负责738.46万元，全部为流动负责，所有者权益1588.19万元，其中：项目注册资本500万元，项目资本公积1010万元，未分配利润78.19万元。公司截止2010年6月经营情况：主营业务收入608.52万元，主营业务成本560.81万元，税金及附加33.77万元，主要业务利润13.94万元，营业利润-22.22万元，营业外收入106.30万元，利润总额84.08万元，净利润84.08万元。截止2009年12月，公司总资产1538.63万元，其中：流动资产902.61万元，固定29、资产636.02万元，公司总负责634.52万元，全部为流动负责，所有者权益904.11万元，其中：项目注册资本500万元，项目资本公积410万元，未分配利润-5.89万元。公司2009年经营情况：主营业务收入0万元，主营业务成本60万元，税金及附加0.06万元，主要业务利润-60.06万元，营业利润-150.11万元，营业外收入144.22万元，利润总额-5.89万元，净利润-5.89万元。综上所述，公司主要依靠股东投入进行开发建设，负债率处于较低水平，随着建设投入的进行和筹资方式的变化，指标可能发生较大变化。经营尚未开始，未取得经营收入，盈利能力无从体现。公司信用状况：截止目前，公司无银行30、借款，无对外担保和诉讼等信息。五、公司清泉镇项目概括公司为支持成都市灾后重建工作，发挥公司土地资源整治的经验，在服务地方、实现效益的思想指导下，于2008年12月选定在XX区清泉镇五爱村进行土地综合整治。1、与XX清泉镇五爱村、成都兴树农业发展有限公司签订了土地承包经营权流转合同书。公司租赁承包经营成都市XX区清泉镇五爱村土地约1万亩，计划用于投资开发，土地租赁期限暂定50年。2、与XX区清泉镇人民政府、清泉镇五爱村村委会、兴树公司签订了合作建设协议书及灾后重建合作协议，由公司投入建设资金，以农户宅基地换住房形式，建设农户安置房。3、以灾后重建城乡建设用地增减挂钩项目立项，以取得部分宅基地指标31、置换至清泉镇商业土地，最终取得清泉镇商业开发用地，以提升项目附加值。第四章 项目建设的可行性和必要性一、项目的提出本项目属于成都市XX区清泉镇五爱村灾后重建集中安置工程。近年来，随着统筹城乡综合配套改革的实施，城乡一体化进程的持续推进，合理经营农村集体土地资源的发展需要，同时，也为解决因5.12大地震造成的五爱村117户村民房屋受损无法居住需重建的资金的问题，政府提出拟通过对五爱村300户村民房屋零星使用的旧宅基地进行整理与集约使用，以节约土地解决灾害重建项目资金问题。五爱村现有村民房屋零星使用宅基地面积过大，政府拟通过灾后重建集中安置的办法，对村民的旧宅基地进行整理与集约使用，不仅可以为受灾32、户重建永久性住房，也可以改善五爱村其他村民生活条件，300户村民集中居住后可节约的310.02亩建设用地，可以发展工业、商业、旅游，既可增加当地财政收入，也为村民提供了长期的收入保证。二、项目建设的可行性1、符合国家相关法律法规规定，在法律上是可行的该项目所在区域为地震受灾比较严重地区，也容易引发地质灾害，符合国家及地方政府优先进行综合整治的政策规定。本项目符合XX区土地利用总体规划和XX区清泉镇土地利用总体规划等关于土地利用总体规划项目的要求。2、符合国家关于节约集约建设用地要求，在土地利用上是可行的本项目土地综合整治潜力主要来源于旧宅基地节约与集约使用。五爱村现有300户村民户均占地面积近33、1亩多，通过集中居住，可集约使用建设用地约310.02亩。3、符合当地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境的需要该项目的可行性论证过程中得到了XX区党委、政府的大力支持，广泛征求了国土、农业、林业、水利等部门的意见和建议，规划设计人员和镇、村、社干部一起，经过一周的现场踏勘考察，充分听取村民的意见，获取了本项目的基础资料，使可行性研究编制更贴近项目区实际情况，更符合村民利用土地的愿望。该项目的建设符合农民群众灾后重建改善居住环境的需要，群众积极性高，当地村民有要求进行土地综合整治的强烈愿望，希望通过土地综合整治改善生产、生活条件，提高土地的产出率。三、建设的必要性1、项目建设是城乡统筹发展，34、推进城乡一体化战略实施的需要2007年，成都市经国务院批准设立“统筹城乡综合配套改革试验区”。建立统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展，在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，是统筹城乡综合配套改革试验的新要求。成都是大城市带大郊区，2007年城市化率大约39.6%，城乡二元结构特征十分明显，“三农”问题仍然十分突出。另一方面，目前我市总体上已进入工业化中期，经济增长90%来自非农产业，城市化进程和城市文明普及率都进入快速发展阶段，区域经济发展在很大程度上依赖城市的带动，现阶段是城乡逐步走向一体的重要时期。本项目实施可有效改善该区域居住条件较差、基础设施较为落后的面貌。本项目的实施35、从根本上改善五爱村农民的住房条件，并使其逐步转化城市居民，产业结构逐步调整为和区域社会经济条件相适应的现代商贸业，城乡居民的生活水平得到进一步提高，公共服务设施和市政配套条件和城市接轨，居民生活方式和现代城市相适应。从而加快成都市城乡结合部一体化建设，进一步推进成都市的城市化进程。项目除集中安置房周边预留了一定量的商业用房，有利于繁荣社区商业方便群众生活。该区域基础设施配套水平的提升、人居环境的改善有利于推动城市开发建设，促进区域经济的转型，创造更多的就业机会，从而促进区域经济发展，使失地农民的生活水平、生活方式向城市居民转变。2、项目的建设有利于改善群众居住条件，实现土地资源效益最优化项目所36、在的五爱村农民居住房存在建筑凌乱，容积率低，布局不合理，其土地利用率低，五爱村现有村民户均占地面积近1亩多，通过对现有300户村民进行集中居住，可节约建设用地约310.02亩。可有效地提升农村集体土地的利用价值。土地资源的成功经营是筹集城市建设资金的有效渠道，是加快推进城乡一体化建设，提高城市规划建设水平的有效途径。城市土地资源的运营关键在于提高基础和公共服务设施的配套水平，改善人居环境，既提高群众的住宅条件，又实现投入产出的良性循环。本项目的实施，将加快推动该区域土地整理，促进城市功能的改善，从而为土地集约化使用创造良好条件，实现土地资源效益最优化，土地资源配置的最优化。3、项目建设有利于进37、一步改善五爱村人居环境，推动农村经济发展近年来，城市近郊城乡结合部发展却十分缓慢，基础设施建设严重滞后，环境脏、乱、差，大量污水未经处理直接排入水体，给居住环境带来严重破坏。该本项目的建设和周边环境的整治势必会改善区域的环境状况，促进五爱村人居环境质量的进一步优化，推动区域人居环境的进一步改善，是切实改善民生的重要工程。从而也为推动农村旅游经济持续、快速、健康发展做出贡献。第五章 项目规划建设方案一、项目规划建设方案该项目规划方案是由规划部门牵头，会同农业局、林业局、水利局、农机局、交通局等部门的有关专家对项目区进行先期实地踏勘，就规划思路征求了有关专家、相关部门和村社干部的意见，实地初步拟定38、了规划方案。五爱村的社区命名为“五爱家园”，“五爱家园”项目北临朴分路，西临环山路，东临郭家堰塘，南临郭家石盘山，规划的五花大道与“五爱家园”相连。“五爱家园”社区性质定位：农业观光、山野休闲、温泉旅游的后勤基地，集餐饮、娱乐、休闲为一体的五爱村集中居住区。五爱村三组灾后重建集中安置项目土地属于农村集体土地，按照农迁房安置政策，集中安置区房屋应当按照人均建筑面积35的标准进行集中安置（两人户以下按两人计算）。二、本项目具体规划情况本项目具体规划方案：“五爱家园”项目共占农村集体土地约100亩，共安置农户约300户，安置房及配套社区商业用房、管理用房、垃圾收集点等规划总建筑面积35800。社区建39、设标准如下：序号项目指标1用地31/人2用水220升/人.日，采取集中供水，管网到户3用电4.5kw/户4电讯近期50部/100人，远期70部/100人5使用年限及安全等级不少于50年，安全等级不低于二级6抗震7度三、本项目建设内容及规模1、建设内容本灾后重建集中安置房工程主要以住宅建设为主，适当在社区建设少量低层商业用房和管理用房。住宅主要面向本村农户。根据清泉镇五爱村安置区规划条件建设要求，本项目规划用地100亩，土地性质为农村集体土地，共建设住宅楼10 栋，建筑层数均为5层，建筑户型分别为110.10/户和144.20/户，每栋楼顶均配置居民活动室2间。2、建设规模灾后重建集中安置房建设40、项目占地100亩，拟建总建筑面积35800。建设项目容积率为1.86，绿地率为42.9%，建筑密度9.6%。本项目各项具体经济指标如下表：项目单位工程量比重规划总建筑面积35800.001地上建筑面积35800.00住宅建筑面积32796.4291.61% A.110.10的住宅面积及比例21028.6258.74% B.144.20的住宅面积及比例11767.8032.87%商业用房建筑面积2757.007.70%物管用房建筑面积246.000.69%2居住户（套）数户3003总容积率1.864总建筑密度9.6%5绿地率（不小于）42.9%6机动车位个168 A住宅停车位：个125 B商业停41、车位：个439非机动车位：个168010全民健身场所：763、建设地点项目位于成都市XX区清泉镇五爱村三组。第六章 项目预期目标及建设条件一、项目预期目标1、该项目集中居住区建设规模35800，规划占地100亩，对现有300户村民集中居住可节约建设用地310.02亩。2、通过公建配套，雨污分流，使生态环境得到很大改善。即保护和改善项目区自然景观和生态环境，又提高农民收入，改善农民生产生活环境。二、项目建设基本条件1、项目区正在完善水利设施，修建三级水电站，解决了生产、生活用水后顾之忧；增大了项目区水域面积，为旅游度假奠定了基础。2、项目区位于XX区东南方向，处于成南高速公路24公里出口处，项目42、区路网基础较密，交通较通畅。3、项目区地形外貌为丘陵，林木覆盖率较高，风沙危害较小，林网建设主要考虑道路防护林建设、丘陵半山以上的绿化及水土保持和提高园地的面积与利用率。4、项目区内农网电力改造已完成，能满足将来生产生活的需要。第七章 项目建设管理本建设项目是涉及城乡统筹、区域改造、投资大的农迁房建设工程。加强全过程项目管理是提高工程质量和社会效益的重要工作。一、落实配套资金项目在执行过程中，必须具有严格的配套资金计划，具备完善的资金管理制度，并凭借经济、行政和法律三种约束手段，把配套资金落到实处。二、强化在执行阶段的监管工作1、业主根据项目的管理特点和要求，确定项目高质量的管理人员，凡具备该43、资格的从业人员才有可能从事项目的管理工作。2、充分利用经济合同法规定的各级项目责任人的权利和义务，有效避免各级责任人间的冲突和矛盾，加强各级责任人间的协调与配合，使“责、权、利”相对等，“借、用、还”相统一的原则得以充分体现。3、招标采购工作是项目管理的核心环节，直接影响项目的进度和质量。需加强对项目招标采购的监督管理。三、加强项目建设管理建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。业主自己行使项目建设的公司，应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。244、采用公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按进度作好结算工程提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11、审查接收承建45、商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。四、加强项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造价控制目标的实现。五、加强质量管理本项目农迁房建设，应该抓好项目的建设质量，确保建筑质量合乎建筑设46、计要求，确保群众的居住安全。工程质量需达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程材料是否符合要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求。六、加强工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规47、划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。七、加强合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合48、同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。八、加强协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项49、目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。在项目建设当中须加强与相关政府部门的协调沟通，因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。九、加强安全建设管理本项目工程内容涉及大量基础施工，工程量大、工期跨度较长，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生50、产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。十、资金管理本项目建设资金应按银行要求开设专用账户，专款专用。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时地使用于本农迁房建设。第八章 环境保护一、概况本项目对改善区域环境、提高被拆迁群众生活水平和住房条件，提升区域形象具有极其重要的作用，为确保工程的正常施工和运行安全以及城市环境卫生，主要把工程建设对环境的负面影响减至最51、小，作为研究的目的。二、环境影响评价（一）主要环境影响分析1、不利影响工程施工期间，挖掘的泥土通常堆放在施工现场，堆土裸露，使大气中悬浮粒物含量骤增，影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，影响周边居住和其他区域环境的整洁。施工期间施工机械和建筑材料运输、车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声等施工噪声将产生扰民问题，影响邻近村民的工作和休息。施工期间土方的运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿程泥土散落满地，车轮沾满泥土致运输公路布满泥土，晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，严重影响行人和车辆过往，其环境质量状况差。弃土处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河52、流流畅，破坏自然、生态环境，影响城市的建设和整洁。弃土的运输需要大量的车辆，如在白天进行，必将影响本地区的交通，使路面交通变得更加拥挤。综上所述，拟建工程施工期的影响是有的，但也是暂时的，在施工结束后，影响区域的各环境要素基本都可以得以恢复。只要认真制定和落实工程施工期应采取环保对策措施，工程施工期的环境影响问题可以得到消除或有效控制。2、工程建设的有利影响（1）改善五爱村的环境，对周边的建设和发展发挥重要作用，使居住环境得到显著改善。（2）随着工程沿线和规划区的绿地增加，城市生态环境将得到改善。同时对改善土地资源利用、城市环境质量、城区卫生生态环境等均是有利的。（3）本工程完成后，将大大改善53、五爱村三组周边的投资环境，推进城北旧片区的改造，提升附近土地的开发价值。为此项目的建设从城市化的发展战略来讲也是非常必要的。（二）环境影响评价项目建设对改善区域环境、完善排水系统、提升城市形象、及提高绿化率和改善整个城市生态环境质量具有积极作用，其经济效益、社会效益和环境效益显著，其有利影响是显著、长久的，不利影响是局部、临时的。工程所在地自然、社会环境条件较好，无大的环境制约因素。工程兴建带来的不利影响通过采取切实可行的措施，可予以有效减小或消除。只要全面落实环境影响评价和工程设计提出的环保对策措施，严格执行“三同时”制度，确保工程污染物达标排放，并有效控制生态破坏，本项目从环境保护角度分析54、是可行的。三、环境保护措施（一）在工程项目建设中，制定弃土处理计划，及时运走弃土，采用加盖型运输车辆并在装运的过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子的混土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁。建议施工中在弃土表面加盖防尘布，防止扬尘。同时施工时应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。并应因地制宜做好种林种草工作。（二）工程所用的建筑材料，无论在当地、外地开采，都要注意防护，并对料场作好生态恢复建设。（三）为了减少施工对周围的居民的影响，减少夜间施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民环境的工55、地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的环境质量。（四）文明施工，按规定施工，要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民的影响。提倡文明施工，施工中积极与村委会沟通协调，组织施工单位、村委会及业主联络会议，及时协调解决施工中对周边环境影响问题。四、项目建成使用后的环境影响本项目建成后，将极大地改善五爱村群众的生活环境、居住环境。项目绿地内种植长绿树木和植被，通过绿化可有效地改善周围的空气环境质量和区域生态环境质量，提升村民的生活水准。减少噪声对项目内居民的影响。项目的建设将极大地改善五爱村农民的生活习惯和生活环境，提高住房条件，56、形成整洁、和谐的城市形象，推动该片区环境保护的进一步发展。第九章 节能节水一、节能、节水原则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用先进的节能材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。二、项目设计须遵照以下依据：1、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准2、住宅建筑围护结构节能应用技术规程（DG/TJ08-206-2002）；3、四川省夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（J10147-2002）4、成都地区住宅建筑节能暂行规定；5、成都地区节能住宅围护结构热工设计技术要点；6、现行的相关建筑节能设计标准和规程。57、三、节能1、节能措施本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，成都市建筑节能管理规定，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物围护结构的保温隔热性能，减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。（1）在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。（2）设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。（3）总平面布置：住宅主要成南北、东南、西南向布置，采光通风良好。建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。（4）根据建筑功能要求，58、积极采用节能材料。照明灯具采用高效节能灯，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。2、采取建筑节能技术措施本工程各立面均局部设置外遮阳措施，地面以上外墙墙体采用页岩空心砖，外墙采用外保温系统，保温材料选用聚苯颗粒或复合硅酸盐板；外墙门窗采用塑钢中空窗；加气砼砌块框架内墙；地面节能设计应满足规范；屋面无透明部分，挤塑板加气砼保温屋面。3、建筑电气节能（1）照明用高效照明产品，选择高效照明灯具与节能光源合理配合使用。设备用房，公共区域采用节能灯具。公共走道、楼梯采用消防型热释红外延时节能灯。合理布置照明开关及选择开关联数，充分利用天然采光，节约照明用电。地下车库照明采用分区交叉控制59、，集中管理节能。（2）变压器及线路选用节能型干式变压器，尽量使三项负荷平衡及降低线路损耗和变压器损耗。选取S9以上系列节能变压器；合理选择变压器台数、容量，使变压器经济运行；排风机箱选用高温消防两用双速风机箱，平时作为排风使用，低速低功率运转；所有风机均选用高效节能型。变配电房位置尽量靠近负荷中心，减少线路长度及损耗。四、节水措施1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。2、安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。3、所有用水单元均安装计量表，便于管理和考核。4、采用节水型卫生器具。5、施工抽排地下水尽量合理利用。第十章 项目实施进度计划一、工程实施进度计划的编制原60、则在项目建设实施的过程中，要本着“全面布局、合理安排、科学设计、保证质量”的原则，认真组织项目的实施。二、项目实施内容1、提出项目的建设内容、建设规模和方案，落实项目建设条件，提出可行性研究报告，组织项目评审，根据国家有关规定对项目进行决策并报有关部门审批。2、项目准备阶段：取得项目选址、资源利用和环境保护方面的批准文件，测量勘察、初步设计及审批、施工图设计、开展工程施工招标与评标工作，确定项目建设承包商，并进行合同管理，确定工程监理结构和项目管理班子。3、施工阶段：落实协作关系、办理施工许可等项目批准手续，项目承建单位进行道路施工、实施道路绿化等。4、竣工验收：对项目进行竣工验收及工程决算，61、工程项目移交使用。三、项目实施进度项目实施主要分为两个阶段。第一阶段主要包括前期工作、勘察设计、工程招标等，第二阶段包括建设工程施工、设备安装装饰工程及总图工程等，根据项目情况，项目建设工期为3年（不包括前期工作）。1、2009年12月底前，完成方案设计、可行性研究报告并审批、环评、施工图设计和工程招投标等前期准备工作。2、2010年1月至2012 年9月前，进行农迁房项目主体工程建设、设备安装及装修装饰工程和室外总图工程。3、2012年10月，进行工程竣工验收，并交付投入使用。项目实施进度概略图工作阶段20092010-10112012789101112123456789101112123462、56789101112项目前期工作阶段农迁房主体工程农迁房安装装饰工程农迁房总图工程农迁房竣工验收第十一章 投资估算及资金使用计划一、估算编制的依据本估算依据项目建设业主提供的建设方案和有关资料进行测算。1、土建工程费用估算采用投资指标估算法。投资指标是参照成都地区同类建筑按2009年四川省建设工程工程量清单计价定额。并参照当前成都建材的物价水平和建筑市场的供需情况，综合测算制定的。2、给排水、供电、通风空调等工程费用也采用投资指标估算法。投资指标是参照成都地区同类工程按2009年四川省建设工程工程量清单计价定额，并结合当前的物价水平和建筑市场供需情况，综合测算制定的。3、材料预算价格采用成都63、市建设委员会颁发的2009年“工程造价信息”中规定的现行市场价格。材料名称单位信息价（元）32.5水泥吨530Q235钢材吨3839HRB335吨4171C40普通商品混凝土m3450砂子m380石子m3524、其他相关资料。二、工程量依据工程量依据本报告“建设内容及规模”确定。三、投资估算方法参考相关工程定额，采用投资指标估算法进行估算。四、估算范围项目估算范围包括：勘察设计、土建安装等工程费用、工程建设其它费用以及预备费等确保项目建设所需的全部投资。五、投资估算说明根据初步测算，项目总投资5000万元，其中：第一部分工程费用3888.62万元，第二部分工程建设其他费1013.33万元，第三64、部分预备费98.04万元。（一）第一部分工程建设费用第一部分工程费用为3888.62万元。1、本项目土建工程估算总投资2787.70万元。其中：住宅建筑：按住宅工程造价800元/，工程量为32797，估算投资2623.76万元。商业配套用房：按工程造价550元/平方米，工程量为2757平方米，估算投资151.64万元。物管用房：按工程造价500元/平方米，工程量为246平方米，估算投资12.30万元。2、总图工程包括变配电、给排水管网、道路及硬化、景观绿化等室外工程部分，估算投资669.00万元。（1）道路及地面硬化，按工程造价70元/，工程量为3639，估算投资25.47万元。（2）绿化景观65、按工程造价80元/平方米，工程量为28600平方米，估算投资228.80万元。（3）场地平整及土方挖运按工程造价50元/m，工程量为2170 m，估算投资10.85万元。（4）室外排水包括3980米雨、污水管和3个化粪池，估算投资256万元。（5）变配电，设置2台1000KAV变压器和1台800KVA变压器，高低压配电柜以及进出线等估算投资120万元。（6）其他室外工程按照第一部分工程费用的1.0%计算，估算投资27.88万元。3、机电设备及安装工程按估算投资388.50万元，平均每平方米为108.52元。给排水工程（含消防）按每平方米20元计算，估算投资71.60万元。电气照明工程按每平方米66、40元计算，估算投资143.20万元。弱电工程按每平方米30元计算，估算投资107.40万元。燃气工程按每户2550元计算，260户估算投资66.30万元。4、装饰装修工程根据建设项目性质主要是住宅和物管用房的内部装修，包括门窗、厨卫设施、墙面涂料等，达到入住要求，估算投资43.43万元。（二）第二部分工程建设其他费用第二部分工程建设其他费用包括土地费用、设计费、施工图审查费、工程监理费、勘察费、规划、咨询、招标代理等费用、建设单位管理费及前期工作及其他费用，估算投资为1013.33万元。其中：1、土地费用：本项目属于旧宅基地改造和灾后重建集中安置房，其土地性质属于集体用地。2、建设项目行政事67、业收费按172.5元/平方米计算，其中报建费166.5元/平方米，新型建材基金5元/平方米，散装水泥费1元/平方米，免人防费、异地绿化费，灾后重建集中安置减半增收，共计308.78万元。3、建设单位管理费财建2002394号文件、成都市物价局、成都市财政局成价费2001192号、发改价格2007670号的有关规定计算共103.83万元。4、建设项目前期工作咨询费按计价格19991283号规定计算为5.06万元。5、勘察设计费计109.01万元。（其中，勘察费按照计价格200210号,按第一部分工程费用的0.8计取、设计费按照计价格200210号文件计取、竣工图编制费按照计价格200210号，设68、计费的8计取）。6、环境影响咨询服务费计2.33万元。（报告书编制和评估，计价格2002125号）。7、场地准备费和临时设施费，本项目场地准备包括接通临时用电、用水，用地平整，租用临时用地等，按第一部分工程费用的0.5%计，估算费用为19.44万元。8、工程保险费计11.67万元。（按第一部分工程费用的0.3）。9、招投代理服务费计4.67万元（计价格20021980号）。10、施工图审查费计7.78万元。（按成都市建委参考标准，第一部分工程费用的0.2）。11、竣工结算审核费计14.39万元。（川价发2008141号）。12、工程量清单编制费计10.89万元（川价发2008141号）。13、69、工程预算（招标控制价）审查费10.50万元。（川价发2008141号和成发改办20081033号）。14、按照资金筹措方案，贷款金额为3000万元，3年期基准利息5.4%计算，并考虑其他费用等计算，项目建设期利息共计405万元。（三）预备费基本预备费按照第一部分工程费用的2计算，估算费用为98.04万元。（四）项目总投资本项目建设总投资为5000万元，具体构成如下：建设投资估算表单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例（%）一工程费用3,080.69120.00687.93-3,888.6277.77%1 土建工程2787.702,787.701.1 住宅2670、23.762,623.761.2 商业配套用房151.64151.641.3 物管用房12.3012.302 总图工程293.00120.00256.00669.002.1 绿化景观228.80228.802.2 场地平整及土方挖运10.8510.852.3 道路及地面硬化25.4725.472.4 室外排水256.00-256.002.5 变配电120.00120.002.6 其他室外工程27.8827.883机电设备及安装工程388.50388.503.1给排水工程（含消防）71.6071.603.2电气照明工程143.20-143.203.3弱电工程107.40107.403.4燃气工程71、66.3066.304建筑装饰装修工程43.4343.434.1建筑内装修43.4343.43二工程建设其他费用-1,013.331,013.3320.27%1土地征用及拆迁补偿费2建设项目行政事业性收费308.783建设管理费103.833.1建设单位管理费34.613.2建设工程监理费69.224建设项目前期工作咨询费5.065勘察设计费109.015.1勘察费31.115.2设计费72.135.3竣工图编制费5.776环境影响咨询服务费2.337场地准备及临时设施费19.448工程保险费11.679招投代理服务费4.6710施工图审查费7.7811竣工结算审核费14.3912工程量清单编72、制费10.8913工程预算（控制价）审查费10.5014建设期借款利息405.003预备费98.0498.041.96%3.1基本预备费(按工程直接费和其他费之和的2%)98.0498.043.2涨价预备费4建设投资合计3,080.69120.00687.931,111.375,000.00比例（%）61.61%2.40%13.76%22.23%六、资金来源根据测算，本项目总投资为5000万元，业主自筹资金2000万元,占项目总投资的40%，向银行贷款3000万元，占项目总投资的60%。 七、资金使用计划本项目建设期3年，其资金使用和筹措计划按工程进度逐年到位，满足建设要求。项目总投资使用计划73、与资金筹措表单位：万元序号项目合计建设期备注1231总投资5,000.002,200.002,100.00700.001.1建设投资4,595.002,155.001,920.00520.001.2建设期利息405.0045.00180.00180.001.3流动资金-2资金筹措5,000.002,645.002,175.00180.002.1项目资本金2,000.001,145.00675.00180.00 用于建设投资1,595.001,100.00495.00 用于流动资金- 用于借款利息45.00180.00180.002.2债务资金3,000.001,500.001,500.00- 74、用于建设投资3,000.001,500.001,500.00- 借款3,000.001,500.001,500.00 债券- 用于建设期利息- 借款 债券 用于流动资金 借款 债券2.3 其他资金第十二章 收入费用估算与财务分析一、收入与费用估算1、收入估算依据根据XX公司与清泉镇、五爱村协议约定，XX公司为五爱村民建房面积35800平米，公司拥有五爱村全部节约的集体建设用地，按2009年土地台账测算，土地面积为310.2亩。按照成都市人民政府文件（成府土201022号）的批复，本项目采取“住房换土地”形式可取得310.2亩土地，取得土地的具体位置分别为XX区清泉镇太平村9组、五桂村5组、1275、组的三宗土地，各地块取得时间和面积预计如下：2009年已取得第一宗36.88亩土地使用证， 预计2010年7月23日取得第二宗100亩土地使用证，2010年12月取得第三宗173.32亩土地使用证。2、土地价格预测（1）根据XX区农村集体建设用地基准地价显示，五爱村集体建设用地商服类基准地价为每亩10.75万，具体成交价格以市场实际转让价格为准。（2）XX区政府正在根据成都市委市政府成委发【2008】27号文拟定XX区集体建设用地收购储备管理办法，对愿意将集体建设用地转让给区政府的，按不低于每亩15万元收购储备，而政府实际收购价格为16.5万元/亩，据了解，都江堰、彭州、大邑、崇州等地类似项目76、，并无企业按此价格将集体建设用地卖给当地政府储备。（3）XX区2010年上半年土地拍卖情况资料如下表序号宗地位置净用地面积（平方米）土地用途及使用年限含出让金成交单价（万元/亩）竞得单位1XX区同华大道以北、北部新区A4路以西64280.39（96.420亩）住宅用地70年商业用地40年80成都英祥房地产开发有限公司2XX区同华大道以北、北部新区A4路以东97559.62（146.339亩）住宅用地70年商业用地40年95邱文辉3XX区北部新区B1路（凤凰湖湿地公园段）以南111575.80（167.363亩）住宅用地70年商业用地40年108吕联选4XX区北部新区B1路（凤凰湖湿地公园段）以77、南133333.40（200.000亩）住宅用地70年商业用地40年117成都汉邦穗丰实业投资有限公司5XX区成绵路连接线以东，同华大道以北28792.00(43.188亩)住宅用地70年商业用地40年80张疏航（4）土地价格预测根据成都市人民政府文件（成府土201022号）的批复，公司以“住房换土地”形式取得的310.2亩均位于清泉场镇城市商业区内，用地性质属于商业用地。清泉镇是成都市东北部的区域中心镇，是XX、金堂与成南高速公路、龙泉驿区联系的“门户”，交通地理位置十分重要，作为传统的成都东山五场之首，历来商贸活跃，是周边3个区县10余个乡镇农副产品的集散地。加之成都第二绕城高速的修建，清78、泉镇在不久的将来将更具商业开发价值。根据以上资料情况，通过对土地的地理位置、用途、地块形状以及面积大小等因素进行综合分析，结合土地最佳利用原则和谨慎性原则进行综合分析预测确定：第一宗36.88亩土地合理市场售价为20万元/亩，第二宗100亩土地合理市场售价为30万元/亩，第三宗173.32亩土地合理市场售价为35万元/亩。3、项目收益预测（1）项目收入本项目收入为XX区清泉镇太平村9组、五桂村5组、12组的三宗土地共计310.2亩，土地出让后可获得的收益为该项目的收入。（2）项目费用公司以“住房换土地”形式取得土地，属于等价置换，公司取得土地不用另外缴纳土地款，只需通过挂牌形式取得就行。上述取79、得310.2亩土地过程，在交易上属于土地“初次流传”，按成都市国土资源局成国土资发【2008】569号文（集体建设用地使用权交易规则）及XX区国土资源局青国土资发【2008】100号文（成都市XX区集体建设用地使用权流转实施细则）执行。根据公司计划，公司在取得310.2亩集体建设用地后将分次转让。按成国土资发【2008】569号文及青国土资发【2008】100号规定，公司有权按自己意愿对外转让，届时只需提供初次流转合同、本次转让协议及土地使用权证，即可办理转让登记。综上所述，公司土地转让不需要再缴纳相关税费，公司只需要承担相关的销售费用。（3）项目收益测算营业收入、营业税金及附加估算表单位：万80、元序号项目合计建设期备注1231营业收入9,988.20-922.009,066.201.1第一宗土地转让收入922.00-922.00-2009年取得36.88亩 单价25.00 数量36.882.1第二宗土地转让收入3,000.00-3,000.002010年7月取得100亩 单价30.00 数量100.003.1第三宗土地转让收入6,066.20-6,066.202010年12月取得173.32亩 单价35.00 数量173.322营业税金及附加849.00-78.37770.632.1营业税5%499.4146.10453.312.2消费税2.3城市维护建设税7%34.963.233181、.732.4教育费附加3%14.981.3813.602.5土地交易契税3%299.6527.66271.993增值税3.1销项税额3.2进项税额4销售费用99.88-9.2290.66二、项目投资财务评价1、财务现金流量分析（1）全部投资财务现金流量分析经测算，本项目计算期间财务内部收益率为45%，财务净现值（ic10%）为1815.15万元，投资回收期为2.54年（含建设期3年）。全部投资财务现金流量表详见下表。项目全部投资现金流量表单位：万元项目合计建设期备注123现金流入9,988.20-922.009,066.20营业收入9,988.20-922.009,066.20补贴收入-回收固82、定资产余值-回收流动资金-现金流出5,948.882,200.002,187.591,561.29建设投资5,000.002,200.002,100.00700.00流动资金-经营成本99.88-9.2290.66营业税金及附加849.00-78.37770.63维持运营投资-所得税前净现金流量-2,200.00-1,265.597,504.91累计所得税前净现金流量-2,200.00-3,465.594,039.32调整所得税-1,034.80所得税后净现金流量-2,200.00-1,265.596,470.11累计所得税后净现金流量-2,200.00-3,465.593,004.52项目投83、资财务内部收益率% （所得税前） 58%项目投资财务内部收益率% （所得税后） 45%项目投资财务净现值（ic=10%） （所得税前） 2,592.61项目投资财务净现值（ic=10%） （所得税后） 1,815.15项目投资回收期（年） （所得税前） 2.46项目投资回收期（年） （所得税后） 2.54（2）自有资金财务现金流量分析经测算，本项目计算期间按照自有资金财务现金流量分析，其财务内部收益率为94%，财务净现值（ic10%）为2088.66万元。自有资金财务现金流量表详见下表。项目资金现金流量表单位：万元序号项目合计 建设期 备注1231现金流入9,988.20-922.009,0684、6.201.1营业收入9,988.20-922.009,066.201.2补贴收入-1.3回收固定资产余值-1.4回收流动资金-2现金流出6,983.681,145.00762.595,076.092.1项目资本金1,595.001,100.00495.00-2.2借款本金偿还3,000.003,000.002.3借款利息支付405.0045.00180.00180.002.4经营成本99.88-9.2290.662.5营业税金及附加849.00-78.37770.632.6所得税1,034.80-1,034.802.7维持运营投资-3净现金流量(1-2)3,004.52-1,145.001585、9.413,990.11指标资本金财务内部收益率(%)94%项目投资财务净现值2,088.66由以上财务指标可看出，该项目财务净现值大于零，财务内部收益率大于行业基准收益率，说明该项目在计算期内经济上可行。2、偿债能力分析本项目所需贷款资金额3000万元，贷款期为3年。本项目借款偿还采用“土地出让现金回流还款机制”。（1）还款资金来源本项目公司借款资金还款来源为业主获得的土地使用权出让收入，若在土地出让过程中遇到不可控因素，使得土地出让价格未达到预测值，这样将对公司借款的偿还造成一定的影响。（2）偿债备付率分析经计算，在还款期内可用于偿还债券本息的土地出让收益总额为9988.20万元。项目计算86、期累计偿债备付率为2.23，大于1，说明业主偿债能力非常强。（3）债券偿还期测算按最大还款能力测算，债券偿还期为2.54年。3、敏感性分析经对该项目的投资、生产成本和销售收入等单因素变化对项目投资收益的影响敏感性分析，分析结果详见下表 “项目敏感性分析表”。项目敏感性分析表单位：万元.年变化因素 变化率-15%-10%-5%0%5%10%15%敏感因素销售收入8,489.978989.389488.799988.2010487.6110987.0211486.43敏感因素分析结果财务净现值1,044.531301.401558.271815.152072.022328.892585.77内部收87、益率31%36%40%45%50%54%59%动态投资回收期2.642.602.572.542.512.482.45敏感因素建设投资4,250.004500.004750.005000.005250.005500.005750.00敏感因素分析结果财务净现值2,313.492147.381981.261815.151649.031482.921316.80内部收益率61%55%50%45%41%37%33%动态投资回收期2.442.472.502.542.572.602.63分析表明销售收入对项目的影响较大，是主要的敏感因素，而建设投资对项目影响相对较小，是次要的敏感因素；无论各因素如何变化（88、变化幅度10%）项目财务净现值均大于零，内部收益率高于行业基准收益率；所以，本项目具有较强的抗风险能力。4、财务评价结论经测算，本项目计算期间财务内部收益率为45%，财务净现值（ic10%）为1815.15万元，投资回收期为2.54年（其中建设期为3年）。自有资金财务现金计算期间财务内部收益率为94%，财务净现值（ic10%）为2088.66万元。项目经营期累计偿债备付率为2.23，大于1，说明业主偿债能力较强。按最大还款能力测算，债券偿还期为2.54年。完全能够满足债券偿还要求。财务分析结果表明，本项目财务效益较好，在财务上是可行的。第十三章 风险分析及对策一、财务风险1、土地出让收入不均衡89、的风险本项目每年土地出让收入取决于土地出让面积和土地出让价格。每年土地出让面积、土地出让价格与土地供需状况、经济发展水平和房地产市场的发展直接相关，由于各年土地出让价格不相同，使得各年土地出让收入具有较大的不确定性。对策：业主应抓住全面建设小康社会和各地区区域发展的有利机会，加快项目建设力度，确保土地土地出让收入按期实现。2、资金周转风险本项目工程投入资金大，建设周期3年（含前期），若在项目建设过程中遭遇意外的困难而使项目建设出现延期的局面，则公司可能出现资金周转困难。对策：充分考虑项目的特点，对项目进行周密的安排，与各银行保持良好的合作关系，充分落实建设所需资金和协调地方关系，确保项目的顺利90、实施和如期完成。加快土地上市出让步伐，增强项目抗风险能力。3、投资估算的风险本报告项目设计的各子项工程建设投资进行了估算，这种估算可能会存在系统偏差，同时今后政策、法律、市场等因素的变化也可能对估算投资产生影响，最终可能影响业主建设资金投入和整理土地收益的实现。对策：根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的不可预见费；在实施过程中，定期（一般按年）对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整策略。二、农民安置风险在项目建成后则涉及到安置房的分配问题，由于各农户的安置需求各异，建设住宅的户型也不可能完全满足农户各自需求，因此可能会出现91、部分农户对安置顺序、安置户型、安置大小等因素的不满意，造成一定的安置风险。对策：积极做好安置政策的宣传，严格按照成都市、成华区相关农迁房安置政策进行安置，对安置的程序和方法做到公开、公平、公正，以将安置风险降至最低点。三、项目筹资风险项目建设共需资金为5000万元，截止目前，公司已到位项目资金为1760.52万元，占总投资的35.21%，其中：公司自有资金1510万元，占总投资的30.20%，政府匹配灾后重建资金250.52万元，占总投资的5.01%，公司拟向银行借款3000万元，占总投资的60%，项目尚差资金缺口239.48万元（占总投资的4.79%）由公司现有股东在今后陆续投入解决。对策：92、由于该项目属于灾后重建集中安置项目，符合国家贷款政策规定，且企业已到位资金达到项目总投资的35.21%，同时本项目不需要面向市场销售，不存在投资风险，按国家现有政策本项目完全符合银行贷款条件，项目贷款风险较小。第十四章 社会评价随着成都市城市发展规划步伐的不断加快，城市化进程不断提高。本项目主要是为解决2008年5.12大地震，造成的五爱村部分村民无房居住而涉及的灾后重建集中安置问题，加快区域城市化进程，推动城乡统筹一体化的重要建设工程。本项目社会评价采用快速社会评价法，以定性分析为主。一、社会评价基本因素识别1、项目利益主体根据对项目的初步评估，本项目的基本利益主体有三个，即投资业主、五爱村93、村委会、拆迁安置农民。2、主要社会风险因素灾后重建集中安置集约用地项目中新型社区建设用地和实施方案是本项目的主要社会风险因素。本项目涉及新型社区建设用地和实施方案已经取得五爱村村民代表大会的表决通过。成都市XX区清泉镇五爱村三组灾后重建集中安置建设项目立项报告已获批复，项目的前期工作已启动。二、社会影响分析1、项目对安置农民生活水平和生活质量的影响本项目的实施将完全改变拆迁群众居住低矮破旧民房、住房条件差的现象，并提供适量的商贸活动场所。项目能够促进片区的发展，加快城市化进程，对区域居民收入水平及结构、生活方式、思想观念、人口素质有正面的影响，能够推动区域配套和其它配套设施的完善，提高所在地居94、民生活水平和生活质量。2、项目对地区不同利益群体的影响项目建设主要利益相关者为项目区域内的村民。整体而言，项目对于区域内的村民具有明显的正面影响。由于该片区的改造，项目建成后可以彻底改善未来该片区居民的生活环境以及配套的基础设施的改善，增加就业机会，将使未来当地居民直接享受到本项目带来的便利。3、项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响项目的建设使得五爱村群众居住差的现状得到根本改善，项目建成后将改变区域状况，促进区域开发力度和其它服务网点的建设，有力推动区域经济发展。项目的实施将更大范围、更深程度地影响城市开发建设进程，促进区域内文化、教育和卫生等公共服务设施的配套建设，这对该区域95、发展具有深远的影响。4、项目对提升区域土地价值的影响本项目属于灾后重建集中安置项目，项目的规划建成必然会改变片区原来脏乱差的环境，改善片区居住环境和生态环境，从而带动区域土地增值，有利于加速区域开发建设。三、负面影响与对策1、负面影响本项目的负面影响主要是项目施工期间的环境保护问题。本项目施工期间必然会带来一定的环境污染。2、减少负面影响的对策严格按照有关规范进行施工作业，文明施工、科学施工。详见本报告环境保护章节。四、项目互适性分析本项目的建设必然离不开社会支持系统的强力保障，特别是各级政府的大力支持、通力协助和当地群众的支持。本互适性分析将主要阐述各级政府（组织）及安置群众对本项目的态度。96、1、各级政府（组织）的态度成都市XX区人民政府及相关部门批复同意本项目的建设。2、安置群众的态度本项目作为五爱村灾后重建集中安置这一民生工程，项目组织者从策划、设计、建设以至于以后的管理都高度重视。五爱村村委会在“吾爱家园新型社区建设用地和实施方案”广泛征求了村民意见，并取得村民代表大会的表决通过，加之项目建成后将极大地改善当地村民长久以来的环境脏乱差，住房条件差，配套设施不齐全的现象，大大地改善区域民众的生活水平。本项目的建设将是一项民心工程并得到广泛支持。五、社会效益分析评价本项目作为成都市XX区灾后重建和推进城乡统筹一体化建设的一部分，对改善五爱村农民群众居住水平，改变群众生活方式，提高97、片区生态环境和居住价值具有积极作用。其主要社会效益如下：1、增加了建设用地。本项目建成后将实现五爱村村民集中居住，可大大减少农民宅基地的使用量，从而减少了对耕地的占用量，对XX区的可持续发展起到了有力支持。2、提高了抵御自然灾害的能力。土地综合整治后，基础设施逐步完善，住房达到既定的抗震要求，可以减少政府的投入，减轻财政上的负担。3、改善农业生产、生活条件。项目区通过土地的改造和道路、灌溉、电力设施和环境景观工程将全部配套，项目区内沟壑岗地将得到平整，极大地改善项目区农业生产条件，提高土地利用率和农业生产效率，进而提高项目区人民生活水平。4、有利于农村的社会稳定。通过土地的合法、合理的权属调整98、，将减少今后土地利用过程式中可能引发的各种纠纷，有利于保持农村稳定。5、发挥较强的示范作用，推动土地事业的发展。土地综合整治后将采用新的农业生产和经营方式，这对于在市场经济条件下，充分创造和利用有利优势，推动农村现代化农业的发展都有积极的示范作用。6、本项目建成后，提高了当地土地利用率，为农业发展、旅游发展增强了后劲；同是也为发展农产品加工业以及相关产业提供了物质基础，促进农业服务体系的建立与完善，从而达到推动农业产业化进程、富裕农民、安定农村、稳定社会的目的。该项目已获得各级政府和民众的支持，而项目建设带来的负面影响微小，主要是施工和运营中对环境带来一定的污染，但只要采取积极有效的措施都是可99、以得到妥善解决的。项目实施带来的社会效益显著，项目的社会风险小。第十五章 结 论成都市XX区清泉镇五爱村三组灾后重建集中安置项目是为解决2008年5.12大地震受灾农民居住和推进城乡一体化建设的民心工程，是加快区域城市化进程，推进城乡统筹的重要工程项目。本项目实施建设，产生的社会效益和所带来的综合效益是巨大的。主要表现在以下几方面：1、进一步推进城乡统筹和城市化进程随着城市化进程加快，城乡二元结构成为城市发展的需要解决的重要课题。 本项目的实施从根本上改善五爱村农民的住房条件，并使其逐步转化城市居民，产业结构逐步调整为和区域社会经济条件相适应的现代商贸业，生活水平得到提高，公共服务设施和市政配100、套条件和城市接轨，从而加快成都市城乡结合部一体化建设，进一步推进成都市的城乡统筹和城市化进程。2、改善农民住房条件，实现土地资源效益最优化项目的建成将为原住房条件较差的五爱村农民提供优质的住房条件，极大地改善了五爱村农民原来建筑拥挤凌乱、容积率低，布局不合理，土地利用率低的弊端，极大地提升了区域土地的开发价值。从而为集体土地集约化使用，推动区域土地整理，促进城市功能的改善创造了良好条件，实现了土地资源配置最优和土地资源效益的最优化。3、改善了片区人居环境，推动文明城市发展。本项目的实施，使得五爱村农村面貌焕然一新，环境日趋生态，农村形象不断改善。对本项目的建设和周边环境的整治改善了五爱村的环境状况，促进成都人居环境质量的进一步优化，成为创建和巩固最佳旅游、卫生、文明城市的重要推动力。综上所述，本项目在技术上和工程建设方面没有大的制约因素，施工条件好，项目建设条件具备，项目建设条件成熟，具有非常良好的社会效益，经济上可行，建议加快前期各项工作，推动项目建设的尽快实施。