1、投资开发公司新建市政管理用房项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论61.1 项目概况61.2 编制依据71.3编制范围和内容71.4主要经济技术指标8第二章 项目建设的背景、必要性及可行性92.1 项目提2、出的背景92.2 项目建设的必要性分析102.3项目建设的可行性分析12第三章 项目选址与建设条件133.1 项目选址133.2 建设条件133.3 地质灾害影响分析15第四章 总图和土建工程方案164.1 设计依据与设计原则164.2工程建设方案16第五章 公用配套工程185.1 给排水工程185.2 供电工程205.3防雷系统205.4 信息工程21第六章 环境保护、消防236.1 环境保护236.2 环境保护措施236.3 项目水土保持方案266.4 消防26第七章 建筑节能297.1节能29第八章 组织机构、实施保障和招标方案328.1组织机构328.2 实施保障328.3 项目招标方3、案33第九章 项目建设进度和工程管理349.1 项目建设进度349.2 工程施工与管理34第十章 投资估算和资金筹措3610.1 估算说明3610.2 投资估算3610.3资金筹措38第十一章 社会效益及国民经济分析3911.1 社会效益分析3911.2 国民经济评价39第十二章 社会风险分析4112.1主要风险4112.2风险评估4212.3降低风险的主要措施43第十三章 提出结论与建议4313.1 结论4413.2 建议44第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1项目名称：新建*市路北侧管理用房工程。1.1.2项目建设单位：*投资开发有限公司。1.1.3建设单位概况： *投资集团为市政府直4、属的大型国有独资公司， 2008年1月1日正式挂牌成立。公司注册资本20亿元，至2012年12月总资产为127亿元。集团下设七家公司分别为：*开发投资有限公司、*开发有限公司、*投资有限公司、*开发有限公司、*开发有限公司、*开发有限公司、*集团资产经营管理有限公司。*集团作为*的投资公司，主要承担*市城市规划区55平方公里内的*性投资项目，负责土地收储、征地拆迁、安置房建设、城市基础设施建设、市重点项目建设以及房地产开发等。*投资开发有限公司是*市城市发展投资集团有限公司下设七家公司之一，主要承担城市房屋拆除、城市建设项目的投资以及房地产开发、经营。公司已成功开发了*、*、*等安置房住宅小区5、，本项目即由*投资开发有限公司负责实施。项目拟建地址本项目拟选址地块位于*市路北侧、人民路东侧区块。1.1.5项目建设目标本项目总用地面积约1762.90平方米（折合约2.65亩），建设管理用房总建筑面积约1891平方米，同时建设道路、绿化景观等工程。1.2 编制依据1.2.1法律法规及技术规范依据l 中华人民共和国城市规划法l 城市居住区规划设计规范l 投资项目可行性研究指南（试用版）l 建设项目经济评级方法及参数（第三版）1.2.2文件依据l *城市总体规划l *市土地利用总体规划 关于同意2014年农村生活污水治理配套后一管工程等50个项目建议书的批复（*）l 本项目规划设计条件书l *6、投资开发有限公司提供的相关资料 1.3编制范围和内容项目可行性研究报告主要阐述项目建设的背景和提出的理由，同时，报告对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括建设规模与设计方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等，并提出有关建议和意见。1.4主要经济技术指标经初步估算，项目建设投资约1183.65万元，其中建筑安装工程费用906.79万元，其他建设费用195.13万元(包括土地费用95.58万元，建设单位管理费15.31万元)，预备费用29.73万元，建设期利息费用52.00万元。项目建设资金由*市城市发展投资集团有限公司自筹383.65万元及商7、请银行800万元贷款解决。(附表1-1)。（表1-1） 主要技术经济指标序号项目单位数值备注一总用地面积平方米1762.90二总建筑面积平方米1891三项目建设期月16四容积率%1.07五建筑密度%30.87六绿地率%25七项目总投资万元1183.651建筑安装工程费万元906.79占总投资的76.61%2工程建设其它费用万元84.24占总投资的7.12%3预备费用万元29.73占总投资的2.51%4建设单位管理费用万元15.31占总投资的1.29%5土地费用万元95.58占总投资的8.08%6利息费用万元 52.00占总投资的4.39%第二章 项目建设的背景、必要性及可行性2.1 项目提出的8、背景*历史街区始建于明朝末年，由抗清义士周宗彝建造。当时，共设置了东、南、西、北4座关厢，现仅存*1处。*位于硖石镇（现为硖石街道）东南部，北起大瑶桥，南至塘桥弄，东为洛塘河，南北长约350米，东西宽约50米，占地面积约1.7公顷。街区内现有*、大瑶桥、关帝庙大殿、吴世昌故居4处文物建筑，20多座始建于清末民初的传统院落式建筑。街区风貌格局与历史环境保持完好，是硖石镇保存较为完好的三处历史街区之一,2006年被*省人民政府命名为第三批省级文化街区。当前，*市经济正处于快速发展时期，随着穿越*境内的数条高速公路建成通车，必将带动*市及周边交通运输业和第三产业、文化旅游业的飞速发展，进而推动相关产9、业的快速发展，为*市的经济发展创造了前所未有的机遇。根据*市经济发展的实际情况，我们应紧紧抓住这一历史机遇，不失时机地推进城市化建设，加快实施旧城改造，完善公共设施，扩大商业规模，拓展宜居城市空间，竭尽全力打造“富有文化底蕴、充满生机活力”的生态城市，提高城市竞争力，加速产业集聚和人口集聚。旧城改造不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足城市可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。*街区经过两年多的整修,修缮保护工程现已竣工,目前,重现了古街旧貌。政府在保护10、老街的同时,*市人民防空办公室在人民路东侧、*历史街区西侧,建设了*市1008人防工程,作为历史街区在人民路方向的入口处。鉴于*历史街区大多为木结构建筑,在使用功能上有一定的局限性,而1008人防工程又被用于民防安全教育中心,现为丰富*历史街区的业态类型,扩大街区的影响力。因此,通过本项目管理用房的实施，对*历史街区的配套管理，也是重中之重,项目建设势在必行。2.2 项目建设的必要性分析2.2.1本项目建设是加快*历史街区文化宣传的必然要求。项目的建设将按照统筹古街文化发展、完善功能布局、注重群众需求、打造地方特色、实现资源共享的思路进行，实现从单一功能向综合功能转变、创新体制与机制，从群众需11、求出发，通过扩大工作覆盖面，提高服务有效性，体现综合服务能力，增强文化辐射力，切实提升*历史街区公共服务能力和服务水平，完善街区公共服务体系，促进经济社会又快又好发展。2.2.2本项目建设是提高*历史街区配套服务功能的需要。随着*历史街区的开放,居民及商铺业主从居住环境到基础设施，从生活服务到文化生活，从治安秩序到人际关系等等，都提出了越来越多的需求，希望得到多方面的服务。比如街区环境问题，街区服务问题，街区治安问题，以及卫生、舒适、精神文化生活等，迫切需要通过推进街区服务建设来解决。通过调动和发挥街区的积极性，依靠街区的力量加强街区的综合管理，进而不断提高居民群众的生活质量，为*历史街区创造12、一个安全、舒适、整洁、方便的生活环境。2.2.3项目建设对提高城市商业及品位，改善区域投资环境有着积极的推进作用。管理用房建设的主要目的是从根本上解决*历史街区存在的各种居住及配套问题。项目建设是以城市土地的合理利用，改善城市环境质量、强化城市整体功能为主要目的，在*历史街区有计划地实施集再开发、修复和保护为一体的综合性城市商业服务建设，为完善城市功能，提高城市品位，改善居住环境，提升市民生活质量具有重要的意义。本项目建设是构建和谐社会的要求。和谐社会建设包括经济、政治、文化等各个方面，建设和谐历史文化街区是构建和谐社会的一个必不可少的部分，而街区文化服务设施建设是建设和谐社区的一个重要方面，13、本项目的建设有利于加强街区内治安管理、环境卫生、绿化景观、防汛防灾等方面的管理，维护广大人民群众的生命财产安全和秩序稳定，对着力构建和谐社会将产生积极的推动作用。因而项目得到了广大群众的认可和支持，有利于构建和谐社会，增加社会稳定团结。 在上述项目建设背景下，建设河西路北侧管理用房工程项目，完善城市公共设施服务，拓展城市空间，为*历史街区提供必要的商业配套管理设施十分必要。2.3项目建设的可行性分析本项目符合城市管理用房建设相关要求及政策。2.3.2本项目符合*城市总体规划要求。2.3.3项目建设地块处于老城区，地块周边配套设施基本齐全，交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，有良好的发展14、前景。本项目可获得较好的社会效益，大幅度改善、提高商业配套管理条件，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障。本项目建设投资为1183.65万元，项目建设资金由*市城市发展投资集团有限公司自筹及商请银行贷款解决，资金有保障。因此，在充分利用各种优势的基础上，建设功能完善的*历史街区管理用房，从加快*城市建设及经济、文化发展的社会效益角度评价是必要的，而且从项目合理性及经济可行性分析来看，也是可行的。 第三章 项目选址与建设条件3.1 项目选址3.1.1建设位置本项目地块位于*市区河西路北侧、人民路东侧地块，总用地面积1762.90平方米（约2.65亩）。3.1.2选址优势1、交通便利建设区15、块紧邻市区次干道，周边有河西路、人民路经过，交通联系便捷，区位优势明显，有利于项目建设。2、符合规划要求项目选址符合*市城市规划建设相关要求。3、用地条件建设区块地势平整，在*历史街区建设工程中已对该地块进行了整理，周边水、电等配套设施已全部到位，有利于本次项目建设。综上所述，项目选址优势明显，能较好地满足建设需要，也符合相关规划的要求，选址合理可行。3.2 建设条件3.2.1 自然环境条件1、地理位置项目建设地*市位于*省东北部，东邻*县，南濒*江，与*隔江相望，西接*区，北连*市、*区，距*125公里。沪杭铁路、杭浦高速、01省道杭沪复线东西横贯市域，沪杭高速公路、320国道越过北境，杭州16、绕城公路东线穿行西部。以“两横六纵”为主框架，市、镇、村公路纵横交错，四通八达。定级内河航道有46条，主干航道与京杭大运河相连。2、地质地貌*位于长江三角洲杭嘉湖平原，地形狭长，东西长51.65公里，南北宽28.94公里。地势平坦，自西南向东北倾斜，地面高程4米8米（吴淞高程，下同）。古陆残屿与低丘集中分布在境东北和东南部。3、气象气候*属北亚热带海洋性湿润气候区，气候温和，雨量较丰，日照充足，四季分明。常年平均气温15.9C，年均降雨量1187毫米，日照2002.9小时，无霜期233.5天。因地处中纬度，冷暖空气经常在此交会，有旱、涝、风等灾害性天气出现。4、水文及其他*属太湖流域水网地带，17、境内有上塘河和运河两个水系，河道总长1865.4公里，河网率为5.1。水资源以河网径流量为主，外来水利用率高，地下水控制开采，水资源总量6.62亿立方米，能满足工农业生产和人民生活需要。*地居钱塘江河口北岸，境内岸线长55.92公里，水域21730公顷；海塘长53.6公里，占北岸海塘总长的33.5。“*潮”是世界著名的自然景观，黄湾镇大尖山附近江面是涌现“*潮”的起点。3.2.2基础设施条件建设区块位于*市主城区，周边道路贯通，交通联系便捷；区块地势平整，配套建设条件较好，周边自来水、污水管道、电力设施基本到位。因此，项目建设具有良好的基础设施条件，能较好地满足项目建设的需要。3.3 地质灾害18、影响分析按照*省地质灾害防治规划，项目建设地*市属于我省“浙北沿海平原地面沉降防治区”中的“地质灾害次重点防治亚区”，主要地质灾害是地面沉降。本项目要在建设过程中，严格执行相关规划，由具有相应的地质灾害防治工程勘查资质的单位，开展地质灾害危险性评估，对建设项目诱发或加剧地质灾害的可能性和建设项目可能遭受地质灾害危险性作出评估，提出防治地质灾害的措施，从源头防治地质灾害的发生。只要思想重视、措施得当，可以很好地解决地质灾害对项目建设的影响和危害。第四章 总图和土建工程方案4.1 设计依据与设计原则4.1.1设计依据（1）民用建筑设计通则 GB50352-2005（2）建筑设计防火规范 GB50019、16-2006（3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB20067-97（4）公共建筑节能设计标准 DB33/1038-2007（5）嘉兴市城市规划管理技术规定（6）城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50-2001（7）工程建设标准强制性条文（8）国家现行的有关设计规范4.1.2设计原则设计过程中，应充分考虑自然条件、人文和周边环境，在经济适用美观的基础上，建筑采用与*历史文化街区的建筑风格和样式,通过独特的建筑造型突出地方文化性,并将传统的建筑形式、风格与当地文化、民风民俗有机结合起来,根据国家有关法律法规，结合本区块的实际情况，满足居民生活及配套需要，建立良好的景观与生态环境，力求20、取得经济效益、社会效益和环境效益的统一。4.2工程建设方案4.2.1总平面布局本着传承文脉、顺应地形、增强功能、扩大*历史街区影响力的总体设计思想,在建筑高度上,与历史街区相对较远,与周边高大的现代建筑形成过渡,沿人民路以三层坡屋顶建筑为主,靠近现代住宅小区的部分为四层坡屋顶建筑,布置管理用房面积约1891平方米。建筑体量、高度、材料、色彩及风格力求与*街区整体环境相协调,充分体现*传统建筑特色，并以*历史街区现有传统建筑为设计源泉。总体格调采用当地清末民初建筑风格,材料上宜采用传统的小青瓦屋面,沿街主立面运用传统木装修,结合现代装修处理手法,以利于采光,山墙为白色粉刷,石勒脚。4.2.2绿化21、景观设计本项目总绿地面积约440，绿地率为25%。项目利用管理用房前后空间，进行了“点、线、面”相结合的立体绿化景观设计。地块内以传统景观中常用的硬质铺装，以当地植物为元素,营造传统与现代相结合的公共绿化景观空间。河西路北侧、文景苑南侧新增加的用地,主要布置停车位和部分绿化,能有效地缓解历史街区中车位与绿化不足问题。4.2.3道路交通组织与停车设计本项目外部车行系统沿河西路和人民路交通便捷,在河西路上设置车行出入口,沿建筑周边布置停车位。管理用主房人流主要从河西路进入。 第五章 公用配套工程5.1 给排水工程5.1.1 设计依据 （1）建设设计防火规范 GB50016-2006 （2）建筑给水22、排水设计规范 GB50015-2003 （3）室内给水设计规范 GB50013-2006 （4）室内排水设计规范 GB50014-2006 （5）建筑灭火器配置设计规范 GB50140-2005(6) 土建提供的建筑平面图5.1.2设计范围征地红线范围以内给排水，室外排水以及室内外消防给水设计。5.1.3生活给水系统 （1）水源：生活给水从人民路市政自来水接DN80管给水管直接供给，作为区块内生活供水管网，区块内消防给水一路DN150消防管网引自市政消防管内。 （2）用水量估算：本建筑总人数按160人估算，用水量标准为40L/人.天计。用水量估算见下表：序号用水点数量用水量标准（L/人.d）小23、时变化系数（k）使用时间（h）平均时用水量（m/H）最大时用水量（m/H）最高日（m/d）1办公16040L/*d2.4104.8282绿化440m1L/.d1.044143小计3124不可预见150.451.85合计3.4513.8 生活给水均由市政管网直接供水。绿化等用水均由市政管网供水。5.1.4排水系统 （1）室内排水采取雨、污、废分流制。均采用重力流排放。 （2）本工程生活污废水最高日排水总量5.62m/d。 （3）室外污水排水设计：屋外采用雨污分流，生活污水排入室外化粪池处理，后排入市政污水管道。5.1.5雨水工程设计 （1）雨水室外采用有组织排放，雨水流量公式：Q=.Q.F。设计24、重现期p=3年，地面径流系数为0.75。最大雨水排放量65.53L/S。 （2）室外雨水系统：在道路边设置集水口，收集地面雨水，建筑物屋面雨水排入室外雨水管网。汇集后分一路排入南侧市政雨水管道。 （3）屋面雨水排水，屋面雨水径流系数为=0.9，屋面雨水采用外落式重力流雨水排水系统，雨水由87型雨水斗收集雨水管道排至室外排水系统。5.2 供电工程5.2.1设计依据 民用建筑电气设计规范 JGJ16-2008 供配电系统设计规范 GB50052-2009 建筑照明设计标准 GB 50034-20045.2.2供配电方式1、根据设计规范要求本工程管理用房由在室外公变引来,单体均为380/220供电。25、办公区域在一层设总配电屏。2、各单体用电采用放射式配电，进线采用YJV22-1KV电缆埋地敷设，照明用电与动力用电线路分配配电，单体建筑内部配电采用BV-500型铜芯塑料绝缘体穿阻燃型UPVC塑料管敷设。3、配电柜落安装，下设高300mm基座，动力箱、照明配电箱均为嵌墙暗装，箱体高度在600mm以下，底边距地1.5m，600800m高底边距地1.2m。4、电气线路穿越防火分区，防火墙，楼板时，应做阻火封墙。5.3防雷系统5.3.1设计标准雷电灾害是我国多发的自然灾害。一旦发生雷电灾害危害极大，本工程设计坚持以人为本，预防为主的原则，符合建筑物防雷设计规范GB50057-94 (2000年版)标26、准。5.3.2防雷措施本工程建筑根据建筑体量按二类防雷建筑进行设防，屋顶设环状避雷带，网格小于10mx10m或12mx8m。本工程采用自然接地，即利用建筑物基础内的主筋相互焊接，形成环网，电阻小于1欧姆，引用柱内不少于二根16的主筋焊接直接引下与基础接地网相连，作为引下线。接地保护系统为TN-S制，PE干线用镀锌扁钢40X5。本工程变压器中性点直接接地，接地电阻小于4欧姆。为减少电磁脉冲对电子设备的破坏程度，应在电源系统（包括变配电所内总配电柜、分配电柜及重要电子设备末端）加装三级保护。5.4 信息工程随着信息化浪潮的快速发展，21世纪将是信息的世纪、网络的世纪，信息系统的配备建设将是建筑物的27、重要组成部分，本商业用房的智能化系统包括安全防范监控系统、通信网络系统及有线电视系统等。建筑智能化设计符合现行国家标准智能建筑设计标准GBT 50314的有关规定，具体分为以下几个方面：（1）电话通讯系统：每一办公室考虑一门电话，电话电缆由市政电信接口处引入，电话设备间设在弱电机房内。（2）宽带网络接入系统：每一办公室可通过布线系统实现宽带接入。考虑办公有更多的选择空间，每户引入2根UTP，1根用于电信，1根用于广电或其他运营商。（3）有线电视系统：本工程的电视信号源引自当地有线电视网，信号采用邻频传输网络，每户设一根有线电视信号线。（4）本项目的安全保卫系统将采用电子保安技术，如：周界红外线28、自动监控报警、道路录像监控等。 第六章 环境保护、消防6.1 环境保护6.1.1环境保护、消防标准l 国务院1998第253号令建设项目环境保护管理条例l 地表水环境质量标准（GB3838-2002）l 环境空气质量标准（GB3095-96）l 污水综合排放标准（GB8978-1996）l 建筑设计防火规范（GB50016-2006）l 自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）l 大气环境质量标准（GB3095-82）l 建筑施工场界噪声限值（GB12523-92）l 开发建设项目水土保持方案技术规范（SL204-98）l 水土地保持综合治理技术规范（GB/T16453.1-16429、53.6-1996）l 城市区域环境噪声标准（GB3096-1996）l 大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）l 建筑施工场界噪声标准（GB12523-90）6.2 环境保护措施6.2.1项目建设期环境影响分析1、项目建设对环境影响主要有以下几方面：l 施工扬尘对环境的影响：在整个施工期，产生扬尘的作业有原有建筑物拆除、土地平整、打桩、回填、砼灌注、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更严重。l 施工噪声对环境的影响：施工的噪声源主要有挖土机、推土机、装卸机、打桩机、水泥搅拌机、吊车、沙轮机、电钻、电梯、切割机及各种车辆等。l 施工排水、弃30、土及垃圾对环境的影响：施工期间，施工人员日常生活需排放一定量的生活废水；施工过程中将产生一定量的建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土、运输弃土，运输各种土筑材料，如砂石、水泥、砖瓦、木料等。2、施工期间环境保护措施项目应严格按照当地有关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。施工扬尘对运输黄砂、石子、建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落；对施工场地和道路应实施洒水抑尘；对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织布封盖；禁止在大风天气进行建材的露天堆放及搅拌作业。施工噪声施工过程中尽量选用低噪声设备；加强高噪声施工设备的维修管理，减少设备非正常的噪声；施工车辆的运行路线和时间尽量避开31、噪声敏感区和噪声敏感时段；除抢修、抢险、施工工艺或特殊要求必须连续作业外，尽量不在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。因特殊要求需夜间施工的，报环保部门审批，并且告示附近居民及在校师生，施工噪声标准执行GB12523-90建筑施工场界噪声限值中的标准的规定。施工排水、弃土及垃圾施工过程中的泥浆废水、机械清洗废水、施工队伍和生活污水应经处理后方可排放；不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料，不能随意堆放，应及时清运、妥善处理。建筑垃圾除用于场地平整外，须外运交由环卫部门统一处理。6.2.2项目运营期环境影响分析1、水环境影响分析本项目产生的污水为厕所、生活日常废水及屋面及室外场地的雨水，无特殊的污32、染物排出，设计上采用雨污分流的排水体制。厕所污水经化粪池处理，合并纳入市政管道，对周边水体环境无直接影响。厨房排出的含油污水应经除油处理后再排入污水管道，对环境影响较小。2、声环境影响分析项目所在区域声环境质量执行城市区域环境噪声标准（GB309693）。项目主要噪声为给排水、变压器等设备运转产生的噪声。给排水噪声主要来自于水泵，设计将泵房设于地下室，泵房墙壁做消音措施，水泵进、出水口安装橡胶软接头和安装弹性吊架，以减小噪音和振动；变电所变压器采用封闭型外壳，作降噪处理，能达到静音状态。通过以上措施，可使噪声符合城市区域环境噪声标准（GB309693）2类标准，对周围的环境无明显影响。3、大气33、环境影响分析项目所在地为烟控区，大气质量执行环境空气质量标准GB3095-1996。办公用房不产生废气污染；项目建成后停车位有汽车停放，尾气排放量小，对周边环境影响相对很小；项目运营后主要废气污染为办公用房废气、油烟，产生的油烟经油烟净化器处理达标后排放，项目的实施不会对周围环境造成大的影响。4、固废物影响分析本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾、废弃油脂和剩菜等固体废弃物。生活垃圾如废报纸、废期刊、废塑料瓶、金属易拉罐等，在公共区域设置分类垃圾桶，便于垃圾分类回收、分类运输、分类处置，集中收集后交由环卫部门处理；废弃油脂及时收集后按食品生产经营单位废弃食用油脂管理的规定销售给有相应资质和能力34、的废弃油脂加工单位和从事废弃物收购的单位。本项目已委托有关部门进行环境影响评价，项目落实各种污染防治对策后，产生的污染物均能达标排放，项目建成后对周围环境影响不大，总结论为可行。6.3 项目水土保持方案项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免地损坏原土地的自然地貌和地表植被，损坏水土保持设施，导致水土流失，这种土壤侵蚀和水土流失现象尤其是在梅雨季节和台风频发的强降水季节变得更为突出，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失，并接受水土保持监督管理机构的监督检查。施工建设过程所需石料填方拟商业采购，充分利用离当地石料场近的优势，选取优质石料。同时在石料运35、输途中，应防止石料抛洒路面造成新的水土流失；施工过程中，应尽量做到挖填同步；施工车辆离开施工现场须冲洗干净；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走砂土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原；按照要求及时建设好草皮及植树绿化工作，以保护当地的天然生态环境。6.4 消防6.4.1消防设计依据建筑设计防火规范GB50016-2006建筑灭火器配置设计规范GBJ140-90高层民用建筑设计防火规范6.4.2消防用水量 本工程设自动喷水灭火系统，各系统用水量如下：室内消防用水量15L/S，灭火延续时间2h，一次灭火用水量108m；自动喷水灭火系统用水量30L/S，灭火延续时36、间1h，一次灭火用水量108m； 一次消防灭火器总水量为216m。6.4.3室内消防本工程为多层建筑，室内设室内消火栓系统，室内消防用水量为15L/S。6.4.4 室外消防本工程室外消防用水量为20L/S，室外消防由市政消防管网直接供水。6.4.5室内自喷淋系统根据规范，办公用房设置自动喷水灭火系统，按中危险级设计，喷水强度8L/min.，作用面积160，自喷淋系统设计流量为30L/S，火灾延时按1h计，喷头型号：采用直立型喷头。动作温度为68，K=80。最大保护距离不大于20米。自动喷水灭火系统每个防火分区均设信号阀和水流指示器。6.4.5供水方式本工程自喷灵系统由水泵加压供水，在地下室内设37、置消防水泵房，自喷淋系统设增压水泵二台（一用一备），并在泵房附近设消防水池1座，有效容积为216；自喷淋湿式报警阀涉水泵房内，水力警铃均设于走道。每个防火分区设置水流指示器，带信号蝶阀.湿式报警阀及水流指示器的动作均可直接启动自喷淋。自动喷水灭火系统平时由屋顶消防水箱（18T）设专用水管至报警阀前供水管，保证系统压力。发生火灾时给水加压泵从水池取水加压供水。为了保证系统安全可靠，每个报警阀组的最不利喷头处末端试水装置，其它防火分区和各楼层的最不利喷头处，均设DN25mm试水阀。6.4.6建筑灭火器配置本工程商铺均按轻中险级A类火灾配置灭火器。 办公间每个消防柜内配置2只MF/ABC3磷酸铵盐手38、提式灭火器。第七章 建筑节能7.1节能节约能源是我国的一项基本国策，节能是为了推进全社会节约能源，提高能源利用效率和保护环境，保障国民经济和社会的发展，满足人民生活需要。为加强全市节能工作，降低使用能耗，缓解能源紧缺的状况，建设节能型社会，促进经济和社会可持续发展。为贯彻国家有关法律法规和方针政策，改善居住和公共建筑的室内环境，提高能源利用率，本项目将按民用建筑节能管理规定的要求，采取具体措施，合理利用和节约能源。7.1.1设计依据1、中华人民共和国节约能源法2、建筑照明设计标准（GB500342004）3、民用建筑节能管理规定建设部部长令第76号4、*省工程建设标准居住建筑节能设计标准DB339、3/1015-20035、*省人民政府办公厅关于加强建筑节能工作的通知（浙政办发200563号）。6、建筑节能设计规范、标准及技术规定等。7.1.2节能措施为贯彻国家颁布的节约能源法，同时保持能源、环境与经济的协调发展，本项目将采取具体措施，合理利用和节约能源，主要有：1、按照国家和*省规定的节能设计标准与规范进行项目设计，因地制宜，充分利用朝向、日照、绿化等生态环境。建筑单体设计中应采用先进的节能技术，包括隔墙、屋面、门窗构建，优先选用经国家和省推广认定的建筑节能技术、产品、材料和设备，满足社会对综合性建筑节能性和经济性的要求，达到节能、省地和优质的效果。2、在建筑物墙体、楼（屋）面、遮阳等40、建筑围护系统，空调、照明等设备系统，推广应用节能材料、产品和技术，禁止和限制使用粘土砖和高耗能的用能设备系统。3、建筑平面形式尽量简洁，减少外墙面积以减少热扩散面积。建筑的外墙、屋顶要采用高保温性能建筑材料和建筑构造方案。开窗面积及室内表面反射系数均符合采光设计标准的要求，以充分利用自然光。4、电气设计中采用低损耗变压器，并设无功功率补偿装置，提高功率因数，降低损耗，供电设备置有完整的计量系统，对不同使用功能的场所用电、用水安装计量仪表，单独进行记录核算，以节约耗能。5、根据本项目用水特点，结合当地水资源情况，选择城市自来水为供水水源。用水系统的水泵、电机、计量仪等均选用国家推荐的节能产品，并41、按有关规范和产品标准的要求设计、制造和安装。7.1.3设备节能措施1、本工程选用先进的节能环保型生活电器、动力设备、通风系统设备，合理资源配置，以降低待机能耗和使用中的能耗。2、变配电箱按经济电流密度选择导线截面，从而降低受电端至用电设备的线损。调整用电设备的工作状态，合理分配与平衡负荷，实现用电均衡化。3、根据不同场所（区域）的基准照度要求和设计规范，合理选择导线，减少线路损耗。灯具选用高效、节能灯具。公共区域采用智能灯光控制系统，对公共照明分回路定时控制。4、给排水设计中，禁止选用耗水量大的设备和国家规定淘汰的卫生洁具。第八章 组织机构、实施保障和招标方案8.1组织机构*投资开发有限公司是42、*投资集团有限公司下设七家公司之一，主要承担城市房屋拆除、城市建设项目的投资以及房地产开发、经营。公司已成功开发了*、*、*等安置房住宅小区，本项目即由*投资开发有限公司负责实施。项目将从前期工作开始由该公司与有关同志组成项目建设管理班子进行项目建设管理。根据分工需要，在项目管理过程中，可分设工程科，综合科等科室。工程科具体负责项目现场工程质量、进度、安全等方面内容的管理；综合科具体负责项目前期工作、招标采购、合同和财务管理、后勤服务等方面内容的管理。在管理中，做到分工不分家，并肩协同作战，定能圆满完成各项建设任务。8.2 实施保障在项目实施过程中，河西路北侧管理用房工程项目建设将做到“三个到43、位”：一是制度到位。严格执行监理制、招投标制、合同制，提高项目实施的质量和效益。二是资金到位。按工程进度如期拨付工程有关费用，保证资金到位，保证实施进度。三是检查到位。定时或不定时地组织市财政、监察、审计、发改、建设等有关部门对项目的资金使用情况、质量情况、进度情况进行检查，同时接受社会的监督。8.3 项目招标方案8.3.1招标方案本项目业主将根据中华人民共和国招标投标法，对项目的工程施工、工程监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标，并根据国家发展计划委员会第3号令以及*市有关招标文件的规定，结合项目的具体情况，组织完成招投标工作。8.3.2招标形式本项目拟采用公开招标的形式进行44、招标工作。由项目业主委托具有资质的招标中介机构对设计单位、施工单位、工程监理单位、重要设备供应商、大宗材料供应商（如商品混凝土、钢材）进行公开招标确定。如不到限额的，可采用多轮商务谈判或竞争性报价等形式来确定供货单位。 招标时应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原则，全过程接受建设工程招标站、监察局、财政局、审计局及市招标平台等部门的监督和指导管理。第九章 项目建设进度和工程管理9.1 项目建设进度本项目分前期决策、设计、施工、交付使用四个阶段。自编制项目建议书起，至竣工日止，在各项工作开展顺利的前提下，项目建设周期约为16个月。项目各阶段实施进度具体见表9-1。表9-1 项目建设进度45、表序号内 容月份1-23-45-67-89-1011-1213-1415-161前期决策2规划设计、开工准备3土建及装修工程4设备及安装工程5室外附属工程6竣工验收、交付使用9.2 工程施工与管理本项目从方案设计到监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公开招标的方式选择报价合理、能够满足建设工期及质量、安全有保证、技术力量和管理水平符合要求以及资信业绩良好的单位。为保证工程质量，今后工程实施过程中严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发46、包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验或试验，不合格的不得使用。施工过程中单位必须严格按施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。施工过程中还应保证安全、文明、协调施工，采取严格的安全防护措施，并符合市政、市容、交通等要求。第十章 投资估算和资金筹措10.1 估算说明10.1.1投资估算依据本项目的投资估算以国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、国家现行有关建筑工程定额、费用定额及费率标准为依据，47、参照*类似工程的费用水平而编制的。10.1.2投资估算说明本项目建设投资包括基础设施工程、建筑物建安工程以及设备工程等，具体工程量按照方案的各项技术指标。1、基础设施工程包括场地平整、道路以及敷设的管线工程、绿化等。2、建筑工程包括各种建筑物的土建工程和水电等安装工程。3、工程建设其他费用包括勘察设计及咨询费、建设单位管理费等。4、土地费用暂按行政划拨35万元/亩计算。5、预备费用包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费按工程费用及其他费用之和的3%估算；根据目前国内实际情况，暂不考虑涨价预备费。10.2 投资估算经初步估算，项目建设投资约1183.65万元，其中建筑安装工程费用906.79万元48、，其他建设费用195.13万元(包括土地费用95.58万元，建设单位管理费15.31万元)，预备费用29.73万元，利息费用52.00万元。详见表10-1*路北侧管理用房工程投资估算表(10-1)序号工程或费用名称技术经济指标投资估算(万元）单位数量指标(元/单位)一建安工程费用1891906.79 1管理用房M218913500661.85 2室内水电消防安装工程M2189115028.37 3弱电（含通信、监控、建筑智能化）M2189120037.82 4场外水电管网M218918015.13 5绿化景观工程M244048021.12 6路灯照明项115000015.00 7道路及停车位M49、275050037.50 8室外消防工程项110000010.00 9变配电工程项180000080.00 二工程建设其他费84.24 1场地准备及临时设施费项第一项0.75%6.80 2白蚁防治费M21891 0.85 0.16 3图审费M21891 1.50.28 4设计费M2工程勘察设计标准(2002)修订本*70%24.82 5勘测费项设计费15%3.72 6墙改费（返回70%）M21891 10 0.57 7散装水泥费（返回90%）M21891 1.50.03 8工程建设监理费项发改价格2007670号文件规定*80%22.05 9工程招标代理费项计价格（2002）1980号文*7050、%4.23 10人防建设费M21891407.56 11防雷设施费项1 6000 0.60 12防雷检测费M21891 1.3 0.25 13雷击风险评估费项浙价服（2008）267号文1.09 14环评费项150000.50 15项目前期可研费项1300003.00 16全过程管理费项浙价服（2009）84号文*70%6.77 17工程保险费项第一项0.20%1.81 三预备费项(一+二)*3%29.73 四建设管理费项海财建（2012）106号文15.31 五建设用地费95.58 1土地出让费亩2.65 35000092.75 2土地契税项土地费用的3%2.78 3印花税土地费用的0.0551、%0.05 六建设期财务费用项52.00 七总计一+二+三+四+五+六1183.65 注:贷款800万元,按6.5%计算,建设期贷款期限为1年。10.3资金筹措根据项目建设单位的意见，建设资金由*市城市发展投资集团有限公司自筹383.65万元及商请银行贷款800万元解决。第十一章 社会效益及国民经济分析11.1 社会效益分析本项目是*市城市建设的重要组成部分，也是*历史街区区块配套设施管理用房，其建设将更好地为周边居民提供良好的商业氛围和必要的生活设施管理，完善公共设施功能，扩大区块商业规模，拓展宜居城市空间，有着明显的社会效益和积极的社会影响力。1、项目的建设，将完善所在地段的规划功能、城市52、建设进程，促进周边公用设施的配套完善。本项目管理用房建设能极大改善周边居民的生活及配套条件，使其文化生活管理得到显著提高。2、项目建成后与*历史街区一同形成一个环境优美、配套设施齐全、注重生态效益的文化商业区，对改善城市环境，提升区域居住环境质量都将会有显著的环境效益。3、项目建成后车流、人流都将增加，增大了对当地的公用服务设施需求，有利于增加社会的有效消费需求，增加区块内服务业的就业机会。4、项目建设有利于提高城市品位和影响力，也符合“扩大内需、加快发展”的基本格调，对于促进社会经济快速发展和城市规划的有效实现有着积极重要意义。综上所述，本项目的实施具有良好的社会效益。11.2 国民经济评价53、 本项目是为推进*历史街区建设而实施的配套管理用房建设工程，本着国民经济评价的原则，本次经济分析拟从区域经济影响分析效果着眼。其实质就是集约节约利用土地，缓解土地要素制约，促进城市经济要素集聚发展，事关城市建设、经济、文化发展、社会进步，事关百姓生活，具有十分重要的意义。项目的效益流量主要来自项目的建设对*市经济发展、投资环境以及土地资源利用的贡献力度，效益显著。综上所述，本项目工程无论从社会效益分析及国民经济角度分析，都是可行的。第十二章 社会风险分析12.1主要风险12.1.1项目风险因素识别本项目属公共管理用房项目，其定位符合*市总体规划和土地利用总体规划，可能的主要风险因素包括：12.54、1.2市场风险因宏观经济波动、产业周期等因素引起的经济不景气或产业不景气，导致项目建设用地、基础设施闲置难以完工等风险。12.1.3技术风险主要指工程技术不先进、技术采用不合理引起的工程问题造成的损失。12.1.4工程风险指工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长所造成的损失。 12.1.5资金风险主要指城建资金来源中断或供应不足，导致建设成本提高，给建设和生产运营造成的损失。12.1.6外部协作风险指投资项目所需要的供水排水、供电供气、通讯、交通等主要外部协作配套条件发生重大变化，给建设和生产运营带来困难。12.1.7社会风险由于建设投资项目对55、社会产生的不良影响而带来的社会冲突、社会动荡等风险。12.2风险评估风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如表12-1项目风险评估表表12-1 主要风险因素风险程度说 明高较高中较低低1市场风险我国宏观经济正处于一个新增长周期的上升时期，且将会持续相当一段时间。市场分析表明，项目处的城市具有独特的旅游资源和政策支持，其居民对*历史街区的消费需求和投资需求尚有一定的空间，项目具有独特的河岸、历史文化、旅游开发等优势，项目升值潜力较大。但项目所需地为老城区，开发成本较大，需要防范价格风险。2技术风险2.1先进性项目所采用的工程技术成熟、适用、可靠。2.2适用性2.3可靠性2.4可得性3工程56、风险3.1工程地质项目地质条件好，项目对地质条件也没有特殊要求。3.2工程量具有可控性。3.3工程组织项目规模较小，工程组织较易。4资金风险4.1资金来源中断项目资金来源*市城市发展投资集团公司自筹。4.2资金供应不足5外部协作风险5.1交通运输项目地处*市区老城区，已有很好的外部协作条件5.2供水5.3供电6社会风险项目建设可导致周边交通短期堵塞等社会问题12.3降低风险的主要措施(1)加强项目单位队伍建设和能力建设，制定和优化工作计划，建立严格的责任制。(2)争取政策性地方财政资金支持安排及时足额到位。(3)制定详细的工作计划和社会冲突应急预案。(4)加强与规划单位联系，降低因双方沟通不及57、时或不力造成的设计频繁变更；对规划设计方案进行专家评审，及时发现问题；加强项目管理，健全招投标制度，优中选优，精心组织承包方施工；加强与施工承包方的协调沟通，帮助其提高工作效率；加强监理工作；健全工程监督机制与责任机制。(5)通过加强内部管理、资金管理、招投标管理等降低建设成本。 第十三章 提出结论与建议13.1 结论通过以上研究分析，得出如下结论：1、项目建设规模适中、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件，该项目设计方案在技术上可行。2、项目的建设有利于推进*市城市化建设，为*市经济平稳较快发展提供了持久58、动力。项目建成后可以提升城市商业氛围，将为周边居民提供居住及配套管理保障，完善公共设施，大幅度改善、提高居民生活配套，项目具有较好的社会效益。3、项目的建设是贯彻落实科学发展观的重大举措，有利于拓展城市空间，缓解城市生活压力，减轻社会矛盾，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障。因此，本项目从加快*市城市建设发展及为周边居民提供必要的生活设施管理等社会效益角度评价，项目的建设都具有必要性和紧迫性。13.2 建议13.2.1本项目总投资估算约1183.65万元，项目建设资金由*市城市发展投资集团有限公司自筹及商请银行贷款解决。项目的启动关键在于建设资金的及时足额到位。建议应及时落实资金到位59、，才能保证工程在投资估算控制范围内如期按时按质完工。13.2.2主动做好各项前期准备工作，使项目能如期开工。通过招投标择优选定承包商，做好合同管理及协调工作，在项目实施过程中注意对质量、工期、建设成本进行全过程的动态控制，设计单位应严格按国家强制性标准规范的要求设计，尽量减少设计变更，如果对设计进行变更，必须按照国家的规定和合同约定的程序进行，并考虑其对建设成本及工期的影响。建议采用组织措施、经济措施、技术措施和合同措施，按照经济性原则、全面与全过程原则、责权利相结合原则、政策性原则，各类人员共同配合，实现由分项工程、分部工程、单位工程、整体工程整体纠正和控制工程造价的偏差，确保工程质量，使建设工程按时按质完成并投入使用，防止实际投资超投资估算。13.2.3建设单位在进入设计阶段时，尽量考虑到项目现场实际条件情况，力争使管理用房与历史街区及周边环境建筑和谐统一、总体布局更加合理规范，使项目建设方案既满足使用功能，又能适度超前，同时要兼顾造价因素；13.2.4作为政府投资项目，在建设过程中请严格按照基本建设程序及*市政府投资项目管理办法（*市政府33号令）执行。51