1、旅游区域连锁服务区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月133可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论1一、项目概况1二、报告编制依据3三、报告研究内容3四、主要经济指标4五、简要结论4第二章 项目建设背景6一、宏观环境61、旅游业定位为战略支柱2、产业62、XX关于旅游产业的定位6二、基础分析61、公共交通的发展62、汽车工业的发展73、旅游人数的统计状况7三、发展前景71、京郊旅游的发展72、消费观念的成熟7第三章 项目建设的重要性和必要性8一、满足人民群众日益增长的休闲旅游的需要8二、促进郊区旅游产业升级的需要8三、提升京郊旅游经济效益的必要手段9四、符合京郊旅游发展趋势9五、乡村旅游环境保护的要求9六、促进地方经济发展，提供农村剩余劳动力就业机会10第四章 项目的可行性11一、项目的建筑特色优势明显11二、项目运营管理优势突出12三、项目区域适应性显著13第五章 市场分析与预测14一、整体市场概况14二、项目市场定位15三、目标客3、户分析16第六章 项目综述16一、项目内容16二、项目目的17三、发展现状17四、主要类型171、一星级服务体系182、二星级服务体系193、三星级服务体系204、四星级服务体系215、五星级服务体系23第七章 发展战略与及选址策略25一、发展战略251、创新驱动战略252、总体把握战略253、由点到面战略254、和谐发展战略255、绿色发展战略25二、发展策略261、地域区位条件262、地域环境条件263、地域设施条件264、地域用地条件26第八章 规划原则及规划布局26一、规划原则26二、规划布局27第九章 建设内容29一、一星级服务体系291、XX旅游咨询站现状292、XX旅游咨询站的问4、题293、构建一星级服务体系30二、二星级服务体系311、现有服务现状分析312、二星级服务体系31三、三星级服务体系331、现有乡村旅游的现状332、现有乡村旅游的问题333、构建三星级服务体系34四、四星级服务体系361、功能划分及建设内容362、典型案例-房山俣宸山庄京郊游服务区37五、五星级服务体系521、功能分区及建设内容522、典型案例-平谷渔阳滑雪场京郊游服务区53第十章 经营理念与组织结构71一、经营理念71二、组织结构71第十一章 环境保护73一、项目区环境条件73二、环境保护73三、水土保持73第十二章 建设进度及招投标方案74一、建设进度74二、招投标方案74第十三章 投5、资估算及资金筹措75一、投资估算范围75二、投资估算依据75三、计算期75四、项目投资75第十四章 资金筹措融资租赁78一、现有资金筹措问题78二、融资租赁79三、资金筹措79第十五章 财务评价80一、评价原则、依据及参数80二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算80三、成本费用估算81四、盈利能力分析82五、财务生存能力分析83六、不确定性分析83七、财务评价结论87第十六章 社会效益评价110一、适应旅游产业结构优化客观要求110二、促进农业产业结构的优化改变110三、加快新农村建设步伐110四、提高农村生活质量与品位110五、环境改善作用明显110第十七章 风险及对策分析111一、经济6、风险分析111二、投资人风险分析111第十八章 结论及建议113一、结论113二、建议113第一章 总论一、项目概况1、项目名称“XX”连锁服务区建设项目2、发起单位3、项目建设单位4、参与单位5、项目地点本项目将分布于XX市所属的14个郊区县，其中一期工程涉及20个服务区项目，其具体的建设地址如下；房山区： 延庆县： 平谷区： 门头沟区： 通州区： 怀柔区： 朝阳区： 密云县： 顺义区：；昌平区： 其中房山俣宸山庄京郊游服务区、平谷渔阳滑雪场京郊游服务区目前已开工建设，其他区域服务区将陆续开始建设。6、项目性质新建、改建项目7、项目建设内容及规模“XX”京郊游连锁服务区综合服务体系将在XX周7、边区县建设立体式的一星级至五星级“综合服务体联盟”，向游客提供餐饮、住宿、休闲、健康体检、购物、娱乐等旅游配套综合服务。 “XX”京郊游连锁服务区综合服务体系整体工程计划建设100个一星级至五星级不同规模的服务区项目，分布于XX市14个郊区县，每个项目将根据各郊区县不同的地域环境和发展环境，进行不同的功能布局；在同一郊区县内，对于不同的项目开发点有所功能侧重并确定合理的功能划分。项目一期工程包括20个服务区项目建设，以四星级和五星级服务区为主，规模预计能达到日接待游客3000-8000人次。二期工程将包括80个服务区项目建设，其建设规模可根据实际运营情况在一星级至五星级规模进行调整。具体建设内8、容：（1）服务区基础设施建设：包括平整土地、水、电、污水处理、有线网络、区内绿化、标识导览系统、停车场、公厕等。（2）拖挂式房车建设，包括小超市房车、农产品销售房车、餐厅房车、休息房车、酒吧咖啡房车、棋牌室房车等。（3）拖挂式可移动木屋建设，包括小超市木屋、餐厅木屋、度假木屋、会议木屋、棋牌娱乐木屋等。（4）道路等其他市政设施。8、项目建设期限整体项目建设期拟定为2年，即2011年2月至2013年1月。其中：一期工程建设周期为2011年2月至2012年1月，将建设20个四星级和五星级服务区。二期工程建设周期为2012年2月至2013年1月，将陆续新建和改建80个服务区。9、项目总投资及资金筹措9、本项目一期工程总投资为91000万元，其中建设投资90380万元，铺底流动资金620万元。建设投资估算总额约为90380万元，其中工程费用74750万元，工程建设其他费用11210万元，工程基本预备费4420万元。其中可移动木屋拟采取融资租赁方式进行资金筹措，其余资金除申请政府支持外由项目单位自筹。二、报告编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；国务院关于加快发展旅游业的意见；XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；XX市城市总体规划；XX市旅游发展总体规划；XX市“十一五”旅游业发展规划；国家现行的有关政策和法规。三、报告研究内容1、“XX”游连锁服务区项目建设的10、背景分析；2、分析“XX”游连锁服务区建设的必要性和可行性。3、根据旅游市场需求，研究项目建设规模及相关的辅助设施工程等建设内容，分析项目的经营理念；4、研究项目实施计划，估算项目投资，落实建设资金筹措方案；5、测算项目财务效益，分析项目的社会效益。四、主要经济指标项目一期工程主要经济指标见表1-1。表1-1 一期工程技术经济指标一览表序号指标名称单位数量 备注1一期工程总建筑面积m2 1000002一期工程项目总投资万元91000 2.1其中：建设投资万元 903802.2建设期利息万元 02.3铺底流动资金万元 6203年销售收入万元 1927正常年份4总成本费用万元 563正常年份5所得11、税万元 315正常年份6年净利润万元 944正常年份7所得税前财务内部收益率% 24.768所得税前财务净现值万元 35979所得税前投资回收期年 4.7含建设期10所得税后财务内部收益率% 19.6711所得税后财务净现值万元 205412所得税后投资回收期年5.5 含建设期13总投资收益率（ROI）%27.3214资本金净利润率（ROE）%20.7415盈亏平衡点(BEP)% 22.47%五、简要结论“XX”游连锁服务区项目建设将解决京郊旅游开发硬件设施不足的问题，打造良好的京郊旅游服务环境，助推京郊旅游产业上升到一个更高的台阶。运用“政府推动、市场运作”的模式，项目将完善XX京郊旅游区基12、础设施条件，通过连锁式专业化经营，提高服务管理水平，建立京郊旅游服务标准体系，提升旅游区服务设施档次，满足市民郊区旅游的需求，实现XX京郊旅游产业的提升发展。项目的建设也将促进生态环境保护和旅游经济发展良性循环，对于全面提升XX市乡村旅游的住宿条件和接待水平，带动乡村旅游的产业升级具有重要意义；同时由于有效延长游客的停留时间，相应增加餐饮、购物、娱乐等相关消费，从而实现关联带动作用；本项目的建设将充分利用资源优势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，并带动间接就业和其他收益，增加当地农民收入，解决了当地部分社会闲散人员及剩余劳动力就业问题，有利于促进农业及农村经济社会可持13、续发展。所以“XX”游连锁服务区项目建设是必要和可行的。本项目一期工程总投资为91000万元，其中建设投资90380万元，建设期利息为0万元，铺底流动资金620万元。建设投资估算总额约为90380万元，其中工程费用74750万元，工程建设其他费用11210万元，工程基本预备费4420万元。其中可移动木屋拟采取融资租赁方式进行资金筹措，其余资金除申请政府支持外由业主自筹。第二章 项目建设背景一、宏观环境1、旅游业定位为战略支柱产业国务院关于加快发展旅游业的意见确定发展国内旅游的重要地位。强调“旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好”，要求“把旅游业培育成国民经济的战略14、性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”，“充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用”。意见的出台，为不断增进在旅游休闲方面的国民福利，为我国旅游业实现新一轮腾飞确定了方向。2、XX关于旅游产业的定位XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中指出落实大旅游发展理念，将旅游业发展成为重要的支柱产业，打造国际一流旅游城市。促进旅游企业集团化、规模化、品牌化、国际化发展，打造具有国际竞争力的XX旅游品牌。开发高端旅游产品，建设一批带动性强的旅游项目。十二五期间XX的旅游产业正处在大发展、快发展之中，未来要使旅游产业成为XX重要的支柱产业，未来五年XX将迎来旅游业的新发展。拥有众多15、旅游资源的XX旅游将在“十二五”期间迎来黄金期，绽放新的光彩。二、基础分析1、公共交通的发展公共交通网络的形成，使得人们出行越来越方便。根据XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，到2015年，新增高速公路通车里程200公里，市域高速公路通车总里程达到1100公里。逐渐形成以XX为中心的“三环十二放射”高速公路网络。 XX高速公路的快速发展，逐渐形成了以高速公路为龙头，国道、市道为骨架，区、乡道为支脉的公路网系统，将XX市区与远郊区县、周边省市等连接起来。大大缩短了市中心与各郊区县之间、各郊区县之间，以及首都与周边城市之间的时空距离，极大地促进了XX及京郊旅游产业的发展。2、汽车工业的发16、展京郊旅游的重要交通工具汽车工业的发展也迅猛异常。截至2010年底，全市机动车保有量已达476万余辆。按照国际通行的每百户拥有机动车10辆的标准，目前XX市平均每百户家庭拥有私人机动车305辆，拥有私人小汽车19辆，平均每4人当中就有一名机动车驾驶员，意味着XX已经真正进入了汽车化社会，为京郊旅游的发展创造了良好的条件。据统计，XX在双休日约有15万辆车到郊区渡假，除到费用昂贵的渡假村及宾馆外，没有合适的接待场所。3、旅游人数的统计状况据统计，2010年仅春节期间，乡村旅游接待游客58万人次，乡村旅游收入5380万元。逐渐增长的旅游人数和旅游收入表明，京郊休闲旅游始终保持着一个较好、较快的增长17、势头，并成为首都旅游产业的重要组成部分。三、发展前景1、京郊旅游的发展近几年来，XX市积极培育具有首都特色的旅游新产品、新业态，大力推进乡村旅游的发展，京郊休闲旅游业迅速崛起，并取得了可喜的发展。然而，京郊旅游的经营水准、硬件设施和服务水平都亟需提升。京郊旅游需求已经开始向日常化的趋势发展，周末、小黄金周等节假日到京郊休闲度假逐渐成为市民的一种生活方式。XX市民对京郊旅游的需求结构已经发生转变，已经逐渐开始从简单的观光需求向更高级的休闲度假娱乐需求转变，向现代都市旅游休闲度假等高端旅游转变。京郊旅游需求经过多年的发展，现有的旅游产品结构已经难以满足旅游者的需求，大众旅游市场需求在不断产生分化，18、逐渐向诸多细分旅游市场需求演化，逐渐向特色化、多层次化的方向发展。2、消费观念的成熟随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和人们出游观念的日渐成熟，经过初期以观光为目的的发展阶段之后，将转而追求更新的旅游方式。人们外出旅游更渴望身心彻底的放松与休闲的生活。目前我国旅游产品中非常缺少参与型的专项旅游项目，更缺少度假型旅游产品。我国旅游业要登上新的台阶，就必须进行产品结构转变，不断推出新一代的旅游产品。第三章 项目建设的重要性和必要性随着城市建设的快速推进，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。发展城乡郊区旅游，既能体现现代旅游19、高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地满足人们的生活需求。本项目的建设将具有重要的指导意义。一、满足人民群众日益增长的休闲旅游的需要随着生活水平的不断提高，人民群众已不满足于逛大街游公园的形式，XX市民的休闲消费具有消费能力较强、消费品味高、需求变化快的显著特点。随着市民郊区旅游、休闲活动的增加，乡村旅游在活动内容、设施条件、管理水平等方面已不能满足市民的需求，生态、舒适、健康已经成为XX市民郊野休闲的主要诉求。而“XX”连锁服务区项目以“本色、舒适、健康、生态、时尚”等元素为支撑，将满足市民休闲、郊野旅游的需求。为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，休闲养生以及学习新知识的京郊旅游服务设施。二、20、促进郊区旅游产业升级的需要XX周边郊区旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强的游览性，在近二十年的发展过程中，XX乡村旅游走出了一条极具特色的发展道路，在区域特色、行业管理、标准制定、业态创新、社区营销、融资模式等方面有一系列创新做法，被称为“XX模式”。面对以往的成绩，XX市旅游局理性地认识到，XX乡村旅游目前正面临产业转型升级的任务。XX市旅游局相关领导在2009年XX旅游产业发展大会上所指出的，XX市乡村旅游正面临产业升级的任务，要“大力促进民俗旅游向乡村度假旅游产业转型，提升郊区民俗旅游的质量和水平”，需要“通过市场化手段引进旅游公司、专业酒店管理集团和职业经理人参与经营管理，促进乡村旅21、游产业升级”。本项目适应XX市郊区旅游产业升级的需要，将通过建造生态、环保、时尚、舒适的住宿设施，引进专业的酒店管理集团，提升和改善XX市乡村旅游的接待水平。三、提升京郊旅游经济效益的必要手段由于季节性原因以及地形地貌条件等，京郊旅游淡旺季特点明显，旺季时节，游人如织，以现有的乡村接待水平，应接不暇甚至难以应付。而在淡季时节，又是游客稀少，乡村旅游接待面临门可罗雀、暂时关停的境地。所以京郊旅游需要调节手段，提高乡村旅游的接待水平，使得在旅游旺季的时候，游客能够得到分流，而在淡季时，又能通过各种营销手段吸引到游客。本项目灵活的发展模式、标准的服务体系以及高水平的管理服务，都能够有效延长游客的旅游22、停留时间，增加游客的餐饮、购物、娱乐等综合性服务消费，通过养生休闲、文化休闲等多种经营合作模式，在淡季也可以有效的吸引游客，是一种适合京郊旅游旺季分流、淡季促销的有效手段。四、符合京郊旅游发展趋势XX市以生态旅游度假区为未来郊区旅游发展的方向，XX市旅游局将以休闲度假游为重点，挖掘“都市休闲、山水休闲、生态野趣、温泉保健、民俗风情、养生健体、漂流历险、美食养生、红色经典”等特色旅游产品，创建市级生态旅游度假区。重点建设以门头沟、延庆、密云为代表的古村落保护开发利用，以延庆、平谷为代表的汽车露营地建设，以及小汤山农业温泉生态园等项目。这些项目中都可以充分利用本项目提供的旅游服务体系，丰富产品内容23、，提升设施档次，提高管理水平，满足市民郊区旅游的新需求。五、乡村旅游环境保护的要求伴随着城市化进程的加快发展，乡村景观受到巨大的影响。为了蓬勃发展的XX乡村旅游得到健康持续发展，促进乡村旅游业转型升级，构建环境友好、社区友好、文化友好型乡村社会，提高旅游者的满意度和体验度，XX市旅游局于制定了XX市乡村旅游景观保护公约，明确提出，在乡村旅游建设中应坚持“崇尚自然，不要有明显的城市化痕迹，绿化美化村落时，保留原有的地貌特征，进行公共设施的建设时，应以不破坏或少破坏原有田园景观为原则”，这对乡村旅游中的服务设施建设提出了明确的要求。而本项目的建设将本着“生态、环保、自然、田园”的原则，为促进XX市24、乡村景观的营造、美化和保护起到积极的作用。六、促进地方经济发展，提供农村剩余劳动力就业机会农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的发展，又带来不少的社会问题。大力发展“XX”京郊游连锁服务区建设，能推动商业、饮食住宿服务等第三产业的发展，促进地方经济的发展，帮助农村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，减少社会问题，增加农民的收入，帮助农民尽快地富裕。综上所述，本项目的建设是十分必要的。第四章 项目的可行性一、项目的建筑特色优势明显本项目作为一种新型的具有创新性和前沿性的开发项目，将为游客提供餐饮、住宿、娱乐、休闲等综合性服务，而建筑结构多采用木质结构，木屋具有建筑形式独25、特性和多样性的特点，加之其原材料天然，非常具有独特性。木屋可以建造成为客房、别墅，也可以建造成酒吧、餐厅；风格可以是传统民族建筑，也可以是体现欧美风情。本项目各个服务区项目均可根据其具体地形地貌的特点，进行专门设计，形成特色。本身既可以是一个接待设施，也是一个旅游景观和吸引物。 本项目所采用的建筑实体主要采用木质结构，相比常见的金属和砖石结构的建筑有着独特的优势。1、天然材料，建筑性能优异木屋选用天然的木材作为材料，会根据温度、湿度的变化自动调节，被称为“会呼吸的房子”，木材再加上松木具有防虫的气味和功效，因此具有良好的环保性，室内也可以常常保持良好新鲜的空气，还能做到冬暖夏凉，节约能源。木结26、构的纤维特性使得木屋抗震抗风的能力大大高于混凝土房屋。经过特殊防腐防火处理的木屋，能够保持较长的使用寿命。2、保护环境，可移动性强木质房屋大部分材料以工厂预制、现场拼装的建造形式，相对砖混结构房屋来说大大缩短了建设周期，一般都可在2到3个月内交房。由于木屋采用拼接方式组装，日后房屋设计发生改变，可以利用原有材料，施工简单，灵活多变。木屋对建造地域要求较低，沙漠山地，海滨都市都是木结构别墅的可建处所，适应性强，适合在旅游区使用，不会对环境造成大的破坏。3、度假木屋，特色休闲把木屋作为营地、景区的住宿客房是木屋的一大应用。木屋本身就是一种与自然融合的产品，强调游客的生态体验。通过不同风格、不同配置27、的木屋，能够满足游客从普通客房到度假别墅的多层次需求。木屋的建设选址灵活，风格多样，给游客提供了一种与众不同的体验，常被作为自驾营地的卖点之一。 近几年国内的度假木屋发展非常迅速，比较有名的度假木屋游览区就有安徽恩龙的世界木屋村、镇江龙恩木屋旅游度假山庄、京郊巴克公社度假村等，而黄山、泰山、青岛、大连、海南岛许多景区也建有少量的木屋别墅等建筑。这些旅游点通过特色度假木屋吸引了大量的游客，其中包括不少的自驾游客。4、节约资源，灵活方便从保护自驾营地资源和环境的角度出发，建造木屋来满足公共设施需求也是一个很好的选择。木屋通常都是临时性建筑，可移动性强，当自驾营地范围扩大，功能调整时，原有的木屋不用28、废弃，可以根据营地的需要灵活搬迁，节约资源，保护环境。可将木屋作为接待室、卫生间、餐厅，甚至可以用于建设会所，休闲会馆等，为自驾游客提供全方位的服务。5、宣传环保，扩大影响。 木材本身是一种可再生的资源，而采用组装方式建造的木屋具有很高的资源利用效率，大量使用木屋能够宣传环保理念，使用、居住在度假木屋里，能够贴近自然，体验返璞归真的情怀，提升营地层次。目前国内能够进行自驾游的还是比较富裕的人群，他们的行为对整个社会都有较大的影响力，将度假木屋与自驾营地结合起来，可以进一步扩大营地影响。二、项目运营管理优势突出1、多元化服务模式自驾营地也可以看作是旅游地产的一种，与其他的旅游地产不同的是，自驾营29、地更多的要考虑与自驾车相关的配套服务。以木屋为载体的，建设不同规模，不同档次的自驾营地，满足游客不同层次的需求，辅之以良好的配套措施和优质的服务，能够提升旅游地产价值，增加经济效益和社会效益，这也是自驾营地发展的核心。2、乡村旅游标准化管理模式“XX”京郊游连锁服务区项目将通过连锁式经营，融入现代化管理模式，能够过专业标准化服务体系的建设，通过现代化服务理念和运营模式，通过合作共赢的模式引入权威的服务管理团队，有效的解决目前XX市乡村旅游各经营点管理水平参差不齐，管理落后的局面，树立京郊旅游标准化服务品牌。3、开创可行的投融资模式“XX”京郊游连锁服务区建设项目项目将通过金融租赁股份有限公司进30、行融资租赁，从而解决项目建设的资金来源以及相应的收益管理问题。三、项目区域适应性显著1、创造灵活的土地使用方式“XX”京郊游连锁服务区建设项目适应于多种地形，包括不适合耕种的坡地、滩涂等，加上可拆卸、可移动的特征，不属于永久性建筑，从而很大程度上缓解了土地使用的限制，充分挖掘利用土地的经济价值，创造了一种灵活的土地使用方式。2、重视本地居民的利益保障按照”XX”京郊游连锁服务区建设项目的商业模式，采取土地合作分成、经营合作等方式，带动当地农村经济发展和农民致富。第五章 市场分析与预测一、整体市场概况根据携程旅行网2010年度假目的地去的人数前20位排行如下：排名国内长途人数排名国内长途人数1三31、亚3842811厦门33212丽江892812成都31423张家界735213青岛30644XX681614临安30405南京559915惠州27876舟山522916黄山27597九寨沟509817大连21928武义480218湖州21159杭州465119金华211510上海391620桐庐2108与此同时，根据携程旅行网目的地指南栏目中景点的流量来判断用户对景点的喜好程度，流量排名前20位的景点如下表：排名景区名称国内/外浏览量排名景区名称国内/外浏览量1杭州国内32098511厦门国内1449632上海国内25193712黄山国内1431203三亚国内24774713张家界国内126532、984XX国内22777614南京国内1218105香港国内22054715大连国内1053366丽江国内19867016张家界国内1032097青岛国内18753517西安国内947678九寨黄龙国内16102818阳朔国内911619苏州国内15099519普陀山国内8868810成都国内14502620扬州国内85428百度根据网民对旅游类关键词的输入频率的分析，发布一份旅游行业报告，从中我们也可以看出网民最喜爱的国内的景点如下图：此外，我们发现网民尤其喜爱生态旅游，及以自然风景为主的观光旅游，其中生态旅游+农村旅游的比例达到了31%以上，加上部分休闲旅游8.91%，整个接受本项目的客户33、人群可以达到旅游人群的40%。二、项目市场定位根据有关资料表明，人均GDP达到1000美元时，居民旅游出行和休闲的需求将大幅增长。目前我国城乡居民旅游休闲的需求已大大增加，而且呈多元化的趋式，这就为本项目的建设带来无限的发展机遇和广阔的发展空间。京郊旅游的服务和接待处于初级水平，经营品质和水平不高，硬件设施和服务水平都亟需提升。现有的京郊旅游并没有形成服务体系，只有XX旅游咨询站，提供游客咨询、展示、代理等服务。缺少餐饮、住宿、体检、购物、娱乐等服务，整体处在发展的初级阶段。本项目选址在XX市近郊区，其定位必须立足于其周边景区的地域特征基础上。基于此，“XX”京郊游连锁服务区建设项目的战略定位34、是：建立京郊旅游一星级至五星级立体式“京郊游连锁服务区”。在XX周边区县建设休闲旅游区，为游客提供咨询、餐饮、住宿、体检、购物、娱乐等旅游综合服务，打造京郊旅游连锁服务品牌，提升乡村旅游的服务水平和接待能力。三、目标客户分析京郊游市场游客多以休闲度假为目的，地域构成主要为XX客户群体，兼有XX周边省份城市客户群体，出游结构多为短期游且季节性较为明显。随着家庭汽车拥有量的增多，周末去郊区旅游成为市民一种主要的休闲方式。根据相关部门的调查，超过2/3的XX城市家庭每年都进行郊游，其中40每年郊游3-5次。调查显示，95的XX市民希望到郊区旅游、度假，近1/3的市民愿意在双休日到郊区旅游，其中25的35、市民有在外住宿的意愿。保持身体健康，热衷户外运动的休闲旅游成为调节工作压力，放松身心的第一选择。随着京郊旅游的发展以及消费观念的日渐成熟，游客对京郊旅游的需求结构在发生转变，大众旅游市场需求在不断产生分化，逐渐向特色化、多层次化的小众市场方向发展。游客越来越多的更考虑与他人不同的旅游经历、旅游感受和旅游收获。而“XX”京郊游连锁服务区建设项目更多的吸引木屋爱好者、营地爱好者、自驾车爱好者、房车爱好者等追求自然舒适，享受人与自然和谐的旅游群体。第六章 项目综述一、项目内容京郊连锁服务区即建立京郊旅游一星级至五星级立体式“综合服务体联盟”。在XX周边区县建设休闲旅游区，为游客提供咨询、餐饮、住宿、36、体检、购物、娱乐等旅游综合服务，打造京郊旅游连锁服务品牌，提升乡村旅游的服务水平和接待能力。二、项目目的促进XX京郊旅游产业的发展、完善XX京郊旅游区基础设施条件，通过连锁式专业化经营，提升旅游区服务设施档次，提高管理水平，满足市民郊区旅游的新需求。提升XX郊游服务企业的硬件设施和服务水平，打造京郊旅游连锁服务品牌。淡季联合促销；旺季分流利益共享。三、发展现状 京郊旅游的服务和接待处于初级水平，经营品质和水平不高，硬件设施和服务水平都亟需提升。现有的京郊旅游并没有形成服务体系，只有XX旅游咨询站，提供游客咨询、展示、代理等服务。缺少餐饮、住宿、体检、购物、娱乐等服务，整体处在发展的初级阶段。四37、主要类型京郊旅游“综合服务体联盟” 是京郊旅游的立体式服务体系，其共分为五个星级体系。 服务内容：咨询、预定、促销 服务内容：停车、餐饮、购农品 服务内容：停车、餐饮、购农品、住宿、小型娱乐项目 服务内容：停车、餐饮、购农品、住宿、中小型娱乐项目 服务内容：停车、餐饮、购农品、住宿、大中小型娱乐项目具体分级体系如下：1、一星级服务体系由现有的“XX旅游咨询站”为主体，提升其知名度，加强统一管理，完善规范化服务，形成连锁服务体系，提供咨询、预定、促销等全方位的服务。一星级服务体系具体内容服务项目保持公益性。咨询、预定二至五星服务区的服务项目；为二至五星服务区促销，销售当地农产品。发展对象以现有38、设在郊区的“XX旅游咨询站”为主体。改造内容增加其服务项目、提升知名度资金来源保持现有资金来源，逐步由预定手续费解决运营费用。管理方式维持现有方式发展数量100家2、二星级服务体系以现有的农家乐餐厅为基础, 在合理空间布局的前提下，选择部分站点，增加停车、休憩、交流、便捷餐饮等服务，使服务体系更加的多元化，层次化，保证游客的多方面多层次的需求。二星级服务体系具体内容服务项目停车、餐饮、购农品发展对象现有的农家乐餐厅改造内容在保持原有餐饮特色的基础上改造厨房，使用标准化不锈钢具；完备餐具消毒器具；服务员统一穿着当地特色的服装；改造停车场地；设置统一的招牌标识。资金来源停车场地和标牌由旅游委给予资39、金补助，其他设备采用租赁方式管理方式委托专业餐饮连锁企业，实行统一管理。发展数量100家3、三星级服务体系以乡村酒店为主体，增加其基础设施的建设，建设适宜发展的硬件设施，统一化管理，规范化服务，提供停车、餐饮、农产品、住宿、小型娱乐项目等服务，从整体上提升一个台阶，形成京郊连锁服务区，形成三星级服务体系。三星级服务体系具体内容服务项目停车、餐饮、购农品、住宿、小型娱乐项目发展对象以旅游委颁发的“乡村酒店”为主改造内容在保持原有特色的基础上改造厨房，使用标准化不锈钢具；改造住宿设施，使用标准化的卧具和洁具；完备餐具消毒器具；服务员统一穿着当地特色的服装；改造停车场地；设置统一的招牌标识。资金来源40、停车场地和标牌由旅游委给予资金补助，其他设备采用租赁方式。管理方式委托锦江之星旅馆有限公司担任管理顾问及运营监督。发展数量100家4、四星级服务体系开发建设连锁度假营地，主要由自然环保的可移动木屋营地为主组建而成。兼而其他房车营地、自驾车营地、帐篷营地和娱乐游憩区域等，增加住宿、餐饮、购物、娱乐等综合性服务，并提供现代化的管理和现代化的服务，建设综合性的休闲度假地。四星级服务体系具体内容服务项目停车、餐饮、购农品、住宿、中小型娱乐项目。发展对象现有的度假村，占地300亩左右，有餐饮服务没有住宿实施的。改造内容建造100个以上停车位；放置50至100套可移动生态木屋，用于开设餐厅、咖啡吧、休闲书41、屋、娱乐室、啤酒坊、购物区、游客休息室等服务；服务员统一着装；设置统一的招牌标识。资金来源停车场地和标牌由旅游委给予资金补助；可移动木屋和其他设施采用租赁方式。管理方式委托锦江之星旅馆有限公司，实行8统一的管理。发展数量70家5、五星级服务体系依托高档消费的项目，如高尔夫、滑雪场等，开发建设可移动木屋营地为主的连锁度假营地，增加住宿、餐饮、购物、娱乐等综合性服务，并提供现代化的管理和现代化的服务，建设高端综合性的休闲度假地。五星级服务体系具体内容服务项目停车、餐饮、购农品、住宿、有大中小型娱乐项目。发展对象现有的度假村，占地300亩左右，有餐饮服务，需要增加住宿实施的，有大型娱乐实施或靠近景区42、。改造内容建造100个以上停车位；放置50至100套可移动生态木屋，用于开设餐厅、咖啡吧、休闲书屋、娱乐室、啤酒坊、购物区、游客休息室等服务；服务员统一着装；设置统一的招牌标识。资金来源停车场地和标牌由旅游委给予资金补助；可移动木屋和其他设施采用租赁方式。管理方式委托锦江之星旅馆有限公司，实行8统一的管理。发展数量30家第七章 发展战略与及选址策略一、发展战略 1、创新驱动战略创新驱动战略体现在两方面，一是建设项目本身，郊旅游“综合服务体联盟”要建在京郊风景优美，交通便利的地方，项目设计需要将当地自然资源特色与人文资源的融合，创新出新的接待设施、旅游吸引物；二是机制的创新。相当的汽车露营旅游的43、政策和标准没有出，因此，一些地市可发布相关的公告和准则，驱动当地的汽车露营旅游的发展。2、总体把握战略要在全市内从整体出发，总体把握，根据不同郊区县的不同地域环境和发展环境，进行不同的功能布局，做到统筹布局，整体发展。3、由点到面战略京郊旅游“综合服务体联盟”，不能一哄而上，遍地开花，应该从区域的高度，由“点”向“面”方向发展。合理布局“点”，树立品牌，然后再向“面”扩散，并通过产业联动，带动区域经济的整体发展。4、和谐发展战略京郊旅游“综合服务体联盟”其发展应结合当地资源本身特色，统筹协调与周边环境的关系，统筹协调好人与自然关系，切实关注资源环境的保护。京郊旅游“综合服务体联盟”基于优美的自44、然风光和良好的生态环境，因此在发展中，协调好人与自然的关系，实现生态的平衡，环境的优化。5、绿色发展战略绿色发展战略包括环境友好型和资源节约型两方面，而这两方面对于京郊旅游“综合服务体联盟”尤为重要。京郊旅游“综合服务体联盟”是让人们亲近自然、回归自然的旅游，因此在发展中注重对环境的友好，时刻考虑对环境影响最小，营地的建设与周围自然景观的匹配、减少交通带来的噪音等问题；另一方面，在建设中，突出资源节约型，对水、电、热等能源使用有所节制；在服务区活动中避免使用不可重复使用的一次性用品，避免使用塑料和罐头容器；注意将废物分类，有机废物应作为肥料等等措施。二、发展策略1、地域区位条件选址要求处于有一45、定市场的区域，而且其区位也距离中心城市较近(2-3小时车程)。2、地域环境条件选择远离滑坡、巨浪、洪水、高压线、有害动植物等易发自然灾害的安全场所，应适当远离城镇和工厂。3、地域设施条件选择宜配备汽车给排水、电源、通讯、道路等与生活相关的基础设施的地域。4、地域用地条件选择生态环境良好的自然地带，有绿树、河流、日照充沛、在海边或湖畔、周边有风景区、名胜古迹等可供露营者游览欣赏环境舒适的地域。第八章 规划原则及规划布局一、规划原则1、环境保护原则 “XX”京郊游连锁服务区建设项目的建设不可破坏自然环境，要把对自然环境的破坏降低到最低点：和自然环境相融合、与自然环境相配套。 2、振兴区域经济原则 46、“XX”京郊游连锁服务区建设项目的建设是以实现吸引客源、增加本地的收入、促进游客与当地居民的交流达到共同繁荣为目的的。 3、舒适自然原则 游客京郊旅游，远离都市喧闹，追求的是自然的宁静，放松身心。”XX”京郊游连锁服务区建设项目建设必须充分响应广大游客的心声，营造出舒适与回归自然为一体的理想氛围。4、特色化个性化原则“XX”京郊游连锁服务区建设项目的建设应结合当地环境和具体地形地貌，突出个性化特色化，并注重游乐项目可参与性和受众的广泛性。5、兼容性原则“XX”京郊游连锁服务区建设项目的建设应考虑儿童、老人、残疾人都能享受到户外生活乐趣，为他们的活动提供专用设施和空间。6、安全性原则 “XX”京47、郊游连锁服务区建设项目连锁服务区应保持各种设施的正常运转与清洁，注重营造安全、卫生、舒适的环境，对使用中发生紧急情况和意外事件时应有安全可靠的措施。二、规划布局项目立足于XX，选择重要区域，建立京郊连锁服务区暨“XX”京郊游连锁服务区建设项目项目涉及XX14个郊区县，共100个项目开发点，项目根据不同郊区县的不同地域环境和发展环境，进行不同的功能布局；同时要在同一郊区县内，对于不同的项目开发点有所功能侧重，确定合理的功能划分。“XX”京郊游连锁服务区建设项目初期建设20个项目点。选址如下：房山区：俣宸山庄、水峪村；延庆县：百里画廊、玉皇庙村；平谷区：渔阳滑雪场、北寨村；门头沟区：赵家台村、韭园48、村；通州区：吕湾村、大营村； 怀柔区：北沟村、花园村；朝阳区：高碑店村、何各庄村；密云县：黑山寺村、曹家路村；顺义区：西赵各庄村、良山村；昌平区：雪世界滑雪场、康陵村XX布局图如下 第九章 建设内容一、一星级服务体系1、XX旅游咨询站现状截止到2010年底,全市范围内已经有110个服务站,覆盖18个区县。各区县站点统一使用“XX旅游咨询服务中心”名称以及“i”字标识。2004年颁布的XX市旅游管理条例,将“XX旅游咨询服务中心”定义为“公益性机构,为旅游者提供信息咨询服务”。XX市咨询服务中心、各服务站提供的服务项目主要是旅游信息咨询(包括交通路线信息、景点介绍)、代订票务、旅游投诉解决、旅游49、线路的推荐等等。各站点根据其具备的设施条件,提供个性化服务。2、XX旅游咨询站的问题（1）管理不明确 除XX站咨询服务站外,各区县咨询服务中心站点建成后均实行属地化管理,由区县旅游局直接对本区站点进行管理。XX市旅游局并不是其直接主管部门,只在业务上对其进行指导、监督,各区县服务站“各自为战”、服务站的维护管理工作缺乏动力和工作热情。“证、照、牌”不统一等问题出现。（2）认知度不高调查显示,XX市咨询中心在游客中的认知度普遍偏低;其游客不知道“咨询中心”的高达80%以上。认知度低极大地制约了咨询中心功能的发挥。（3）服务内容相对简单调查显示，游客的询问多集中在问路等简单问题方面,对此,各咨询中50、心均能做出准确详细的回答。而游客更希望咨询中心进一步加强下列信息的提供:旅游地的景点信息(诸如景点介绍、门票价格、开放时间、是否处于修缮期等) ;住宿信息;特色餐饮、购物信息以及投诉受理等，并加强“旅游线路推荐”服务。（4）服务时间较短服务站的营业时间多为上午9点至下午5点,部分站点旺季会适当延长。而尽管是在淡季,游客仍希望咨询中心适当延长工作时间,并在周末和节假日也能提供面对面的服务。3、构建一星级服务体系（1）坚持公益性,与企业合作坚持政府主导统一管理，强调服务的统一性、规范性。鼓励企业参与运营，进一步加强与景区、酒店、旅行社以及出租车公司等企业的合作,丰富自身服务体系,为旅游者提供更大的51、便利。（2）合理调整空间布局，构建立体化咨询服务体系在整体上统一规划, 合理调整空间布局， 确立中心站点,同时逐渐将景区内的游客中心纳入咨询中心体系中，形成立体化咨询服务体系。（3）加大宣传,提高认知度充分利用媒体作用,采取多渠道立体化宣传,使咨询中心的形象能全方位渗透到可被旅游者感知到的地方。（4）完善服务项目,提供规范统一的服务建立数据库,旅游信息及时更新，建立统一的旅游咨询热线，开展多元化、大众化服务,让游客方便得到免费信息资料、规划行程、预定住宿和旅行的服务。二、二星级服务体系1、现有服务现状分析随着近年来乡村旅游需求的增长，京郊农家乐项目在飞速发展的同时，也逐渐暴露出缺乏特点、千店一52、面、设备简陋等问题。京郊农家乐亟需特色化发展和规范化标准化服务体系。2、二星级服务体系以现有的农家乐餐厅为基础,合理空间布局的前提下，选择部分站点，增加停车、休憩、交流、便捷餐饮等服务，使服务体系更加的多元化，层次化，保证游客的多方面多层次的需求。 三、三星级服务体系在京郊区县整合意愿加入联盟的乡村农家乐和乡村酒店，增加其基础设施的建设，建设适宜发展的硬件设施，统一化管理，规范化服务，从整体上提升一个台阶，形成京郊连锁服务区，形成三星级服务体系。1、现有乡村旅游的现状XX的乡村旅游业经过多年的快速发展，在经历自发发展、数量扩张、规范发展三个阶段之后，已进入升级换代阶段。2、现有乡村旅游的问题（53、1）特色差异不明显，品牌效应尚待建立。随着乡村旅游的发展，游客对乡村旅游品牌的多样性、内容的丰富性和体验的差异性的要求越来越高，这就要求乡村旅游目的地尽快改变产品雷同、内容泛化的局面，加强产品特色创新，建立鲜明的品牌。 （2）缺乏发展资金，投融资方式落后。主要表现为经营者和管理建设都缺乏资金。 （3）土地政策制约，经营模式单一。表现为经营者受制约和公共基础设施无地安置，经营者扩大规模受困于土地政策限制，甚至采取违章建筑等方式；同时，公共基础设施建设如何在农用地不被侵犯的前提下保证供给，都成为乡村旅游产业持续发展的难题。 （4）尚无形成协同管理机制。目前XX市乡村旅游发展过程中存在的突出首要问题54、是管理体制不顺，多头管理，支持力量分散，难以形成集聚效应。 （5）“飞地”效应影响本地居民受益。一方面，外来经营者凭借资金实力和经营理念成为乡村旅游经营者中的大户，使得当地乡村旅游经济发展规模越大、收益越大；另一方面，当地经营者受困于知识结构、经营管理能力、资金等不足，在经营规模和档次发展到一定阶段后出现瓶颈。3、构建三星级服务体系（1）京郊旅游“综合服务体联盟”，在XX市全局的整体规划下，加强产品特色创新，建立鲜明的品牌。 （2）京郊旅游“综合服务体联盟”统一提供发展资金，投资方式稳定，为经营者解决后顾之忧。（3）京郊旅游“综合服务体联盟”创造了一种灵活的土地使用方式，解决公共基础设施的建设55、问题，为乡村旅游产业持续发展打开新的大门。（4）京郊旅游“综合服务体联盟”在乡村酒店，提供统一化管理，融入现代化服务体系，形成京郊联合服务体。 四、四星级服务体系1、功能划分及建设内容（1）中心管理服务区本区承担基本的服务功能，包括行政管理、游客服务、商业购物、餐饮、主题娱乐等功能,包括停车场、管理中心、冲凉房、超市、餐厅、酒吧等；服务区的宗旨就是让游客觉的方便、实用，体验野外之家的感觉。（2）住宿区住宿区是一个富有特色的区域。它以营位为单位，组建起一个个相对封闭的活动空间 。包括拖挂式可移动木屋区、自驾车营地、自行式房车营地、帐篷区。可移动木屋区在住宿区背风、安静区域建设，在充分考虑自然和环56、保条件的前提下建造可移动木屋区，提供可移动木屋，游客可以在这里休憩、交流。帐篷区在住宿区较为隐蔽、植被较好区域设立帐篷区，游客可以租赁营地帐篷或者自驾者自带帐篷。自行式房车营地在干燥而平坦的区域，进行房车露营、房车文化体验等。房车营地内部也可分为停车区、生活区、娱乐区、商务区、运动休闲区等自驾车营地为自驾车爱好者提供自助或半自助服务的度假营地和旅游场所，营地内提供设有简便的车辆维护、用餐休息、闲聊观景的服务设施。（3）体育运动区供游人户外健身运动的区域，主要包括排球场、篮球场 网球场、健身路经、建设设施等。（4）休闲娱乐区这是主要公共活动、公共娱乐的活动区域，在这个功能区，每一个到来的人都可以57、在其中找到他的乐趣。如运儿童游乐场游泳戏水池、垂钓池、综合广场、娱乐场所等。（5）体验区主要分为农业体验区，养殖体验区，特种本地植物观光区等。（6）附属设施包括有：公共卫生、淋浴、盥洗间、公共洗衣间、开水房等生活卫生设施；出入口、内部道路、停车场；围墙、向导标志牌、护栏；照明、通讯、安全等设施；环境卫生等设施。2、典型案例-房山俣宸山庄京郊游服务区（1）区位房山俣宸山庄京郊游服务区，位于房山区大石窝镇后石门村桥北北临千年古刹云居寺及云居寺滑雪场，距市中心70公里。 房山俣宸山庄京郊游服务区依托云居寺及云居寺滑雪场，距离上方国家森林公园、中华石雕艺术园等重要景区都在10公里以内，距离十渡等房山其58、他景区均在20-30公里以内。（2）现状房山俣宸庄园规划面积约32公顷，北临云居寺景区，东为云居寺公路和南泉水河，为一西南向的山谷地带，现已建设有简单基础设施和简易木屋等接待设施，但规模较小，内容较为单调、投资不足，管理方式也并不规范，游客较少，还未形成服务接待区。 （3）建设意义房山俣宸山庄京郊游服务区将形成规模较大，设施齐全，投资管理规范化的旅游接待区。房山俣宸山庄京郊游服务区的建成，将吸引云居寺以及云居寺滑雪场的游客，达到旺季分流的目的。房山俣宸山庄京郊游服务区的建成，将形成对云居寺周边景区游客的吸引汇集作用，使其本身成为旅游吸引物和旅游目的地。房山俣宸山庄京郊游服务区的建成，将对当地及59、周边居民带来更高的经济利益和社会利益。（4）思路布局依托山势地形，保留农田景观，提升改造现有基础设施和基础建设，开发建设规模化的可移动木屋，并兼有其他度假休闲设施，将此山谷地带建设成为容纳住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲，现代化的管理服务与一体的综合性休闲度假地。总平面图依托地形，在将规划区域划分为中心管理服务区、可移动木屋区、帐篷区、自行式房车区、自驾车营地区、农业体验区、健身运动区和休闲娱乐区等。（5）分区内容 中心管理服务区用地面积：13500主体功能：咨询、餐饮、休憩、租赁、会议等服务设施提供、安全应急管理、救援等。项目构成：停车场、中心广场、游客中心、租赁中心、商务中心停车场建设生态停车60、场，提供50个停车位，包括旅游客车车位和小型私家车车位，并提供车辆的补给、维修和救援服务。中心广场融合广场、雕塑、水体、小品等多种景观元素，打造服务中心游憩区，同时可在广场上设置休闲项目，休闲椅，品茶亭等。游客中心建设木屋游客中心，包括租赁中心和商务中心，并设有商店、超市、邮局、诊所等与游客日常生活密切相关的服务设施；对度假地进行安全应急管理。工作人员要受到相关部门的培训和认证，方可上岗管理和服务。租赁中心提供帐篷等住宿工具、自行车、滑板等游览工具的租赁。商务中心为游客提供商务活动、社交活动、休闲健身的主要区域。包括餐厅、咖啡屋、会议厅等商务场所和包括台球、保龄球、乒乓球、羽毛球、棋牌、健身房61、舞厅等健身娱乐休闲场所。 可移动木屋区用地面积：111500主体功能：休闲、度假、住宿、会议、餐饮、娱乐等功能项目构成：以可移动木屋为主体建设，项目涉及会议娱乐木屋、综合餐饮木屋、棋牌娱乐木屋、商务洽谈木屋、住宿度假木屋、接待木屋等多种形式。可移动木屋专利“可移动生态木屋” （专利号200720172917.5）是借鉴芬兰木屋的全木质结构形式所设计出的一种可拆卸、可移动、包含环保技术、符合节能要求的生态型住宿设施。该木屋具有“一屋三用”（屋顶栽花种草、屋内居住舒适、楼下种植蘑菇）的功能，可最大限度地保护生态环境，利用土地资源；适用于林地、山坡、滩涂、河床等各种地形，可广泛应用于农村地区，使游62、客最大限度地亲近自然、欣赏自然、体验自然，获得富有田园意境的全新感受。可移动生态木屋主要特点：1、可移动板式组合木屋，拆装方便，结构灵活。2、木材经防腐、防虫、阻燃处理，经久耐用。3、木质结构，墙体隔热保温，保护原生态自然环境。4、居室设计宽敞、舒适、自由组合，无需再装修。5、不择地形，山坡、湖边、沙滩、海边、屋顶均可安放。6、可作木屋别墅、商店及会议、娱乐、休闲场所使用。7、各种风格，款式多样，任由选择。亦可特别定做。可移动木屋平面图可移动木屋单体效果图可移动木屋区建设100座木屋，房屋面积在4060平方米。其风格为自然化，与环境相结合，其样式可为多样，可分为单体木屋，连体木屋、连排木屋等。63、单体木屋容纳人数约为5人；木屋搭设地面应垫高最少30厘米。木屋内部构造设施：寝具、炊事设备、卫生间、洗漱间、桌椅等必要的生活设备。可移动木屋单体建设效果图可移动木屋区整体建设效果图自行式房车区用地面积：15900 主体功能：房车露营、房车文化体验，休闲度假、住宿、娱乐等。项目构成：房车营位、卫浴设施、附属设施等房车营位区内选取干燥而平坦的地面，设置50个房车营位，每个营位约80m2；配备AC电源插座、水龙头，设露营车专用污水排放系统，相连停车位之间畅通无阻。卫浴设施设置1个厕所，男女分开，1个/15人，配备冲水设施；盥洗台男女分设各1个，1个12人；热水淋浴室男女分设各1个，1个/12人； 供64、水设施包含饮用、炊事、洗涤、厕所、及淋浴用水，每人每日50公升以上供水量。附属设施照明：各建筑物处设置室外照明；道路两侧及围墙处设置路（地）灯；电话厅：营地内设置方便露营者使用的公共电话。 自驾车营地用地面积：46700主体功能：休闲、度假、住宿、餐饮、娱乐等功能项目构成：自驾车营位、帐篷驻扎、就餐区、卫浴设施等区内选取干燥而平坦的地面，设置50个自驾车营位，每个营位约60平方米，配备良好的排水性与完善的排水系统。营位包括停车位、帐篷驻扎处，每个帐篷位垫高30厘米，并作铺装，相邻停车位之间畅通无阻。每个营位设置炉灶和就餐区，可烧烤、烹饪，并配备厨余收集设施。卫浴设施设置2个厕所，男女分开，1个65、/15人，配备冲水设施；盥洗台男女分设各2个，1个12人；热水淋浴室男女分设各2个，1个/15人； 供水设施包含饮用、炊事、洗涤、厕所、及淋浴用水，每人每日50公升以上供水量。 帐篷区用地面积：54000主体功能：休闲、度假、住宿、餐饮、娱乐等功能项目构成：帐篷驻扎营位、就餐区区内选取干燥而平坦的地面，设置100个帐篷营位，每个营位约50平方公尺，配备良好的排水性与完善的排水系统。营位主要为帐篷，每个帐篷位垫高30厘米，并作铺装，帐篷之间间距1米；相邻之间畅通无阻。在营位周围设集中式炊事场和就餐区，可烧烤、烹饪，场中设清洗台2个，1个/20人，配备厨余收集设施。卫浴设施设置2个厕所，男女分开，66、1个/15人，配备冲水设施；盥洗台男女分设各2个，1个12人；热水淋浴室男女分设各2个，1个/15人； 供水设施包含饮用、炊事、洗涤、厕所、及淋浴用水，每人每日50公升以上供水量。 休闲娱乐区用地面积：21600主体功能：休闲、娱乐等功能项目构成：游憩游乐场 篝火广场游憩游乐场地面做铺装，设置滑梯、跷跷板、转马、秋千、水战等儿童设施；并设置碰碰车、霹雳炮、等家庭游乐设施，适合家庭出游者。篝火广场配备自助野炊烧烤广场，并开辟举办篝火晚会的场所，供游客野餐、大型集会、俱乐部活动场所。配备充足的烧烤、用餐器具、凉蓬等，使广场可同时容纳100人用餐，通过租赁费用获得盈利。健身运动区用地面积：1410067、主体功能：户外健身运动等功能项目构成：篮球场、网球场、排球场以及其他体育类项目建设一个篮球场，两个网球场、乒乓球案以及其他相关的健身设施。农业体验区用地面积：44900主体功能：观光、采摘、体验等功能项目构成：柿子采摘 农田耕地柿子采摘供游客进行山间林地观光、采摘、购买活动农田耕地供游客进行农田观光活动，并可在春季进行耕种活动，秋季可进行收获果实的活动。（6）经济指标规划区用地平衡表 用地类型 面积（m2）比例（%） 规划总用地322200100公建用地35001.1 可移动木屋用地 90002.8 道路用地176005.5公共绿地137004.3林地19970061.9农业用地449001368、.9设施用地3380010.5主要技术经济指标一览表项目单位数量规划总面积m2322200总建筑面积m2 12500居住建筑面积m2 9000公共建筑面积m2 3500建筑密度%3.9容积率-0.04绿地率%75.8停车位个250五、五星级服务体系依托高档消费的项目，如高尔夫、滑雪场等，开发建设可移动木屋营地为主的连锁度假营地，增加住宿、餐饮、购物、娱乐等综合性服务，并提供现代化的管理和现代化的服务，建设比四星级服务体系规模更大，功能更为完善的高端综合性的休闲度假地。1、功能分区及建设内容（1）中心管理服务区本区承担基本的服务功能，包括行政管理、游客服务、商业购物、餐饮、主题娱乐等功能,包括停69、车场、管理中心、冲凉房、超市、餐厅、酒吧等；服务区的宗旨就是让游客觉的方便、实用，体验野外之家的感觉。（2）住宿区住宿区是一个富有特色的区域。它以营位为单位，组建起一个个相对封闭的活动空间 。包括拖挂式可移动木屋区、自驾车营地、自行式房车营地、帐篷区。可移动木屋区在住宿区背风、安静区域建设，在充分考虑自然和环保条件的前提下建造可移动木屋区，提供可移动木屋，游客可以在这里休憩、交流。帐篷区在住宿区较为隐蔽、植被较好区域设立帐篷区，游客可以租赁营地帐篷或者自驾者自带帐篷。自行式房车营地在干燥而平坦的区域，进行房车露营、房车文化体验等。房车营地内部也可分为停车区、生活区、娱乐区、商务区、运动休闲区等70、自驾车营地为自驾车爱好者提供自助或半自助服务的度假营地和旅游场所，营地内提供设有简便的车辆维护、用餐休息、闲聊观景的服务设施。（3）休闲娱乐区这是主要公共活动、公共娱乐的活动区域，在这个功能区，每一个到来的人都可以在其中找到他的乐趣。如运动场地网球、排球、儿童游乐场游泳戏水池、垂钓池、健身路经、综合广场、娱乐场所等。（4）体育运动区供游人户外健身运动的区域，主要包括排球场、篮球场 网球场、健身路经、建设设施等。（5）体验区主要分为农业体验区，养殖体验区，特种本地植物观光区等。（6）拓展活动区根据每个地块特殊的地理、人文、环境等各方面因素而设计精彩的一部分功能组合。CS训练、帆船俱乐部、风筝板俱71、乐部等。（7）汽车影院区汽车影院，就是观众坐在各自的汽车里通过调频收听和观看露天电影，这是随着汽车工业高度发达所衍生出的汽车文化娱乐方式。（8）附属设施包括有：公共卫生、淋浴、盥洗间、公共洗衣间、开水房等生活卫生设施；出入口、内部道路、停车场；围墙、向导标志牌、护栏；照明、通讯、安全等设施；环境卫生等设施。2、典型案例-平谷渔阳滑雪场京郊游服务区（1）区位平谷渔阳滑雪场京郊游服务区，位于位于平谷区东高村镇大旺务村，距市区仅60公里，距离平谷城区仅8公里。平谷渔阳滑雪场京郊游服务区依托渔阳滑雪场，距离金海湖、京东大峡谷等景区在20公里内，距离平谷其他的主要景点景区在30公里的范围内。（2）现状平72、谷渔阳滑雪场京郊游服务区规划面积约43.7公顷，北临渔阳滑雪场生态餐厅，东为滑雪场，为一南北向的山谷地带。地势为山前阶地，现有部分水面有梨树、桃树、杏树等，生态环境较好。未进行基础设施建设，未形成京郊游服务区。（3）建设意义渔阳滑雪场京郊游服务区将形成规模较大，设施齐全，投资管理规范化的旅游接待区。渔阳滑雪场京郊游服务区的建成，将吸引渔阳滑雪场的游客，达到旺季分流的目的，成为滑雪场一大经营性补充。渔阳滑雪场京郊游服务区的建成，将形成对滑雪场周边景区游客和平谷城区的吸引汇集作用，使其本身成为旅游吸引物和旅游目的地，并成为渔阳滑雪场打造综合性的旅游度假地的有力支撑。渔阳滑雪场京郊游服务区的建成，将73、对当地及周边居民带来更高的经济利益和社会利益。（4）思路布局依托山势地形和水面，保留现有梨树、桃树、杏树林，开发建设规模化的可移动木屋群，并兼有其他生态、环保、可持续的度假休闲设施，将此山谷地带建设成为容纳住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲，现代化的管理服务与一体的综合性休闲度假地。服务区平面图依托地形，将规划区域划分为中心管理服务区、可移动木屋区、帐篷区、自行式房车区、自驾车营地区、农业体验区、健身运动区、休闲娱乐区、拓展活动区和汽车电影院等。服务区分区图（5）分区内容中心管理服务区用地面积：27900主体功能：咨询、餐饮、休憩、租赁、会议等服务设施提供、安全应急管理、救援等。项目构成：停车场、中74、心广场、游客中心、租赁中心、商务中心、水域休闲观光停车场建设生态停车场，提供100个停车位，包括旅游客车车位和小型私家车车位，并提供车辆的补给、维修和救援服务。中心广场融合广场、雕塑、水体、小品、绿植等多种景观元素，打造服务中心游憩区，同时可在广场上设置休闲项目，休闲椅，品茶亭等。游客中心建设木屋游客中心，包括租赁中心和商务中心，并设有商店、超市、邮局、诊所等与游客日常生活密切相关的服务设施；对度假地进行安全应急管理。工作人员要受到相关部门的培训和认证，方可上岗管理和服务。租赁中心提供帐篷等住宿工具、自行车、滑板等游览工具的租赁。商务中心为游客提供商务活动、社交活动、休闲健身的主要区域。包括餐75、厅、咖啡屋、会议厅等商务场所和包括台球、保龄球、乒乓球、羽毛球、棋牌、健身房、舞厅等健身娱乐休闲场所。水域休闲观光水边建设休闲茶吧、观景亭和休闲栈道等，建设滨水景观，打造游客滨水休闲的度假场所。可移动木屋区用地面积：88100主体功能：休闲、度假、住宿、会议、餐饮、娱乐等功能项目构成：以可移动木屋为主体建设，项目涉及会议娱乐木屋、综合餐饮木屋、棋牌娱乐木屋、商务洽谈木屋、住宿度假木屋、接待木屋等多种形式。可移动木屋专利“可移动生态木屋” （专利号200720172917.5）是借鉴芬兰木屋的全木质结构形式所设计出的一种可拆卸、可移动、包含环保技术、符合节能要求的生态型住宿设施。可移动木屋区建设76、120座木屋，房屋面积在4060平方米。其风格为趋于现代化，与环境相结合，其样式可为多样，可分为单体木屋，连体木屋、连排木屋等。单体木屋容纳人数约为5人；木屋搭设地面应垫高最少30厘米。木屋内部构造设施：寝具、炊事设备、卫生间、洗漱间、桌椅等必要的生活设备。自行式房车区用地面积：15100主体功能：房车露营、房车文化体验，休闲度假、住宿、娱乐等。项目构成：房车营位、卫浴设施、附属设施等房车营位选取干燥而平坦的地面，设置50个房车营位，每个营位约80m2；配备AC电源插座、水龙头，设露营车专用污水排放系统，相连停车位之间畅通无阻。卫浴设施设置1个厕所，男女分开，1个/15人，配备冲水设施；盥洗台77、男女分设各1个，1个12人；热水淋浴室男女分设各1个，1个/12人； 供水设施包含饮用、炊事、洗涤、厕所、及淋浴用水，每人每日50公升以上供水量。附属设施照明：各建筑物处设置室外照明；道路两侧及围墙处设置路（地）灯；电话厅：营地内设置方便露营者使用的公共电话。自驾车营地用地面积：89100主体功能：休闲、度假、住宿、餐饮、娱乐等功能项目构成：自驾车营位、帐篷驻扎、就餐区、卫浴设施等区内选取干燥而平坦的地面，设置80个自驾车营位，每个营位约60平方米，配备良好的排水性与完善的排水系统。营位包括停车位、帐篷驻扎处，每个帐篷位垫高30厘米，并作铺装，相邻停车位之间畅通无阻。每个营位设置炉灶和就餐区，78、可烧烤、烹饪，并配备厨余收集设施。卫浴设施设置2个厕所，男女分开，1个/15人，配备冲水设施；盥洗台男女分设各2个，1个12人；热水淋浴室男女分设各2个，1个/15人； 供水设施包含饮用、炊事、洗涤、厕所、及淋浴用水，每人每日50公升以上供水量。帐篷区用地面积：56500主体功能：休闲、度假、住宿、餐饮、娱乐等功能项目构成：帐篷驻扎营位、就餐区、篝火广场区内选取干燥而平坦的地面，设置120个帐篷营位，每个营位约50平方公尺，配备良好的排水性与完善的排水系统。营位主要为帐篷，每个帐篷位垫高30厘米，并作铺装，帐篷之间间距1米；相邻之间畅通无阻。在营位周围设集中式炊事场和就餐区，可烧烤、烹饪，场中79、设清洗台2个，1个/20人，配备厨余收集设施。卫浴设施设置2个厕所，男女分开，1个/15人，配备冲水设施；盥洗台男女分设各2个，1个12人；热水淋浴室男女分设各2个，1个/15人； 供水设施包含饮用、炊事、洗涤、厕所、及淋浴用水，每人每日50公升以上供水量。篝火广场配备自助野炊烧烤广场，并开辟举办篝火晚会的场所，供游客野餐、大型集会、俱乐部活动场所。配备充足的烧烤、用餐器具、凉蓬等，使广场可同时容纳100人用餐，通过租赁费用获得盈利。休闲娱乐区用地面积：21000主体功能：休闲、娱乐等功能项目构成：游憩游乐场 水域 垂钓地面做铺装，设置滑梯、跷跷板、转马、秋千、水战等儿童设施；并设置碰碰车、霹80、雳炮、等家庭游乐设施，适合家庭出游者。相邻水域开展垂钓活动，让游客在大自然中领略野外垂钓的乐趣。健身运动区用地面积：9200主体功能：户外健身运动等功能项目构成：篮球场、网球场、排球场以及其他体育类项目建设篮球场，网球场、乒乓球案以及其他相关的健身设施，提供游客野外健身运动的场所。 拓展活动区用地面积：76900主体功能：拓展运动、探险、田园风光等。项目构成：CS训练 定向越野等 开展以军事教育、拓展训练为主，休闲、娱乐为辅的野战、拓展运动，并设置有软桥、旋转盘梯、攀爬、涉水池等拓展运动设施 汽车影院区用地面积：7200主体功能：休闲、观赏、体验等。项目构成：停车位 影院 建设能容纳100辆车81、的汽车影院，安坐自家车中，观看全钢大银幕呈现的清晰、稳定的完美图像；收听从汽车音响中发出的震撼音响；看到兴起，大家共同用汽车喇叭“鼓掌”。因位置建设在水边，根据发展情况，可设置水幕电影。农业体验区用地面积：46000主体功能：休闲、观赏、采摘、体验等。项目构成：桃树林 梨树林 杏树林保留现有桃树 、梨树、杏树，形成桃树林 梨树林 杏树林片区，让游客进行参与、采摘和体验活动。（6）经济指标规划区用地平衡表 用地类型 面积（m2）比例（%） 规划总用地437000100公建用地50001.1 可移动木屋用地 120002.7 道路用地221005.1公共绿地281006.4林地25250057.982、农业用地4600010.5设施用地5060011.6水域207004.7主要技术经济指标一览表项目单位数量规划总面积m2437000总建筑面积m2 17000居住建筑面积m2 12000公共建筑面积m2 5000建筑密度%3.8容积率-0.04绿地率%68.4停车位个350第十章 经营理念与组织结构一、经营理念“XX”京郊游连锁服务区建设项目是针对京郊旅游硬件设施不足、服务水平较低的现状提出的一个极具创新性和前沿性的开发项目。项目立足现状，开拓创新，采取旅游服务商组团式开发，连锁式经营，融资租赁、利润分成的创新经营开发形式，将京郊旅游作为一个整体进行连锁经营开发，以期实现合作共赢。经营模式；淡83、季联合促销；旺季分流利益共享。发展目标：三个统一，即统一服务标准；统一服务设施；统一经营管理。三个联合，联合促销；联合采购；联合融资。二、组织结构本项目要想达到既定的战略经营目标，就必须实施品牌战略、联盟推广和连锁经营的策略，本项目推广实施的组织架构设计如下 第十一章 环境保护为保护和改善生活环境与生态环境，保障人体健康，项目严格按照中华人民共和国环境保护法的有关规定，加强环境污染源的管理，对各种污染进行综合治理，确保项目达到国家对环境保护的各项要求。一、项目区环境条件项目所选地址地形周边无工业“三废”及农业、城镇生活、医疗废弃物污染；建设地周边植被覆盖率高，生态环境条件良好。二、环境保护本项84、目以发展生态旅游为主要内容，主要建筑材质为木材，因此，本项目不但无污染，而且通过景观灌木和花卉园能美化环境，有效地提高当地环境质量。三、水土保持项目本身有利于生态环境的保护和水土保持。但在建设过程中，由于人为因素可能因施工开挖破坏植被，以及施工弃渣造成水土流失，因此，应按照预防为主、治理并重的原则，综合考虑采用工程措施、植物措施、等搞好水土保持，包括园区道路、引水沟渠两边种树种草，涵养水源，改土时考虑沉沙凼、截洪沟，既增强防洪排涝能力，又提高抗旱能力。 第十二章 建设进度及招投标方案一、建设进度整体项目建设期拟定为2年，即2011年2月至2013年1月。其中：一期工程建设周期为2011年2月至85、2012年1月。二期工程建设周期为2012年2月至2013年1月。二、招投标方案1、项目招投标原则依据中华人民共和国招标投标法，国家发展计划委员会第3号令及XX市有关工程招标文件的规定，本项目拟采用公开招投标形式确定施工单位，勘察设计单位及监理单位。2、招标形式及资质要求由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，勘察设计单位及监理单位。3、资质要求建议 勘察单位资质：甲级； 设计单位资质：甲级； 施工单位资质：二级以上； 监理单位资质：甲级。 4、招标信息发布 招标公告及其它公告的信息在政府指定的媒体上公开发布。5、招投标工作组织由业主自行或委托具有甲级资质的招标中介机构组86、织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作，按照招投标的有关规定，公开招标的投标单位不宜少于5家，建议业主单位按照国家的有关规定进行公开招标。第十三章 投资估算及资金筹措一、投资估算范围投资估算范围为本项目一期工程20个服务区基础设施工程和可移动木屋建设工程。具体包括工程费用、工程建设其他费用及预备费。二、投资估算依据1、国家发改委、建设部2006年7月颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、本估算依据项目建设方案提出的各项技术参数、数据、设计资料和有关文件进行编制; 3、2004年XX市建设工程概算定额；4、建设工程其他费用计87、算相关规定及标准；5、京造定20051号文关于执行2004年的有关规定等其他相关规定及标准；6、材料采用XX市工程造价信息2011年第3期；7、XX地区同类工程技术经济指标；8、XX地区近期的材料及设备价格信息。三、计算期计算期包括建设期和经营期，根据项目实施计划，本项目一期工程建设期确定为1年，经营期确定为15年，则项目计算期为16年。四、项目投资1、建设投资本项目每个服务区的建设投资估算总额约为4519万元，其中工程费用3738万元，工程建设其他费用560万元，工程基本预备费221万元。一期工程共涉及20个服务区，则一期工程建设投资估算总额约为90380万元，其中工程费用74750万元，工88、程建设其他费用11210万元，工程基本预备费4420万元。具体如下：（1）工程费用主要包括可移动木屋建设工程和服务区基础设施工程。可移动木屋建设工程一期工程共涉及20个服务区，每个服务区拟设木屋100个，则共设木屋2000个；每个木屋建筑面积4060平方米，按50平方米进行测算，则木屋建筑面积100000平方米。按6500元/平方米估算，则可移动木屋工程费用约为65000万元，每个服务区木屋建设投资约为3250万元。服务区基础设施工程：主要包括平整土地、水、电、污水处理、有线网络、区内绿化、标识导览系统、停车场、公厕等工程，按可移动木屋投资的15%估算，则本项目一期工程服务区基础设施工程投资约89、为9750万元，每个服务区服务区基础设施工程投资约为488万元。综上，工程费用约为74750万元，其中可移动木屋建设工程约为65000万元，服务区基础设施工程约为9750万元。（2）工程建设其他费用包括工程设计费、工程监理费、招标代理服务费、招标投标交易服务费、施工图审查费、竣工图编制费、施工人员意外伤害保险、可研报告编制费、建设单位管理费等，根据国家和XX市相关文件及规定计取。（3）预备费 基本预备费 按工程费用和工程建设其他费用合计的5计取。涨价预备费根据原国家计委颁发的计投资（1999）1340号文的规定，和物价变化趋势、项目特点，本项目涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。2、建设期借款90、利息本项目全部资金均由业主自筹，故建设期利息为0万元。3、流动资金流动资金估算采用分项详细估算法。按每个服务区进行流动资金估算，估算得每个服务区正常经营年份需流动资金104万元。流动资金的30%为铺底流动资金，由业主自筹（资金来源为业主自有资金），每个服务区项目铺底流动资金为31万元。流动资金估算详见财务分析辅助报表1。根据上述估算，本项目一期工程共20个服务区，则需流动资金2080万元，铺底流动资金为620万元。4、项目总投资项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。经上述计算，每个服务区总投资为4550万元，其中建设投资4519万元，建设期利息为0万元，铺底流动资金31万元。本项91、目一期工程总投资为91000万元，其中建设投资90380万元，建设期利息为0万元，铺底流动资金620万元。“XX”京郊游连锁服务区建设项目投资估算明细表序号项 目单位数量 单价（元） 合价 （万元）备注一建安工程费m 100000 7475.0074750.00 1可移动木屋建设工程m 100000 6500.0065000.00 每个木屋平均32.5万元2服务区基础设施工程万元65000 15%9750.00 二工程建设其他费用万元11210.00 三预备费万元85960 5%4420.00 四建设工程总投资万元90380.00 五铺底流动资金万元620.00 六总投资万元91000.00 92、每个服务区投资估算明细表序号项 目单位数量 单价（元） 合价 （万元）备注一建安工程费m 5000 3743738 1可移动木屋建设工程m 5000 3253250 2服务区基础设施工程万元3250 15%488 二工程建设其他费用万元561 三预备费万元4298 5%221 四建设工程总投资万元4519 五铺底流动资金万元31 六总投资万元4550 5、有关问题说明本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关方案和公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。第十四章 资金筹措融资租赁一、现有资金筹措问题乡村旅游的经营者93、大多是小企业和微型企业，其资金来源多为自筹。很难形成以大众服务为目的，可持续经营的专业化、品牌化、规模化的业态。政府扶持资金只能起到引导作用。缺少金融机构和专业人才的参与，乡村旅游很难进入可持续的良性发展。社会资金追求短期高回报，各投资商“以旅游之名，行开发地产之实”。二、融资租赁1、融资租赁不需要承租人用其他资产作抵押。租赁物本身就是抵押。2、融资租赁时间长、融资成本低。满足发展旅游业需要低成本的长线资金的特点。3、融资租赁在促进投资、拉动消费，尤其是促进中小企业发展，防范金融风险具有独特作用，4、发达国家的融资租赁业发展异常迅速。三、资金筹措本项目一期工程总投资为91000万元，其中可移动94、木屋拟采取融资租赁方式进行资金筹措，其余资金除申请政府支持外由业主自筹。项目投资使用计划与资金筹措详见财务分析辅助报表3。第十五章 财务评价一、评价原则、依据及参数1、原则（1）遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对应；（2）遵循费用与效益识别的有无对比原则；（3）以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、清偿能力进行评价；（4）在计算期内不考虑通货膨胀因素。2、依据（1）国家发改委、建设部2006年7月颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；（3）建设方案；（4）业主提供的基础资料。3、评价参数（1）项目建设期为95、1年，经营期15年，则计算期为16年。（2）项目融资前税前财务基准收益率为12%，项目资本金财务基准收益率设定13%，基准投资回收期为8.3年。（3）业主自筹资金使用的比例为：第1年安排55%，第2年安排45%。（4）评价以每个服务区为单位进行测算。二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算1、销售收入估算本项目收入包括特色农产品销售收入、餐饮收入、住宿收入等，经预测每个服务区每年拟吸引64240人次，按每人消费300元估算，正常经营年份收入为1927万元。根据目前市场行情预测，本项目运营第1年收入为385万元，第2年收入为1156万元，第3年收入为1542万元，第4年以后为每年1927万元。296、销售税金及附加和增值税估算项目应缴纳税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。营业税税率为5%，城市维护建设费费率为7%，教育费附加费率为3%。经计算，正常经营年份项目的营业税为96万元，城市维护建设费为7万元，教育费附加为3万元。项目各年营业收入、销售税金及附加和增值税估算详见财务分析辅助报表4。三、成本费用估算1、经营成本估算（1）原材料费：原材料消耗量根据类似项目估算，材料价格按市场价格计算。（2）燃料及动力费项目的燃料及动力为水、电和燃气，燃料及动力的消耗量根据企业经营统计数据综合估算。（3）职工工资及职工福利费项目劳动定员为40人，职工平均工资和福利费按2.6万元/人年估算。（4）97、修理费以固定资产原值为基数按一定比例提取。（5）其他费用参照同类企业经营统计数据估算。（包含农作物种植和收获期间外聘当地短期劳动力的经费）。通过上述计算，满负荷生产年份项目的经营成本为398万元，经营成本估算见表12-1。表12-1 经营成本估算表序号费用名称年成本（万元）估算说明1原材料费912燃料及动力费213工资及职工福利1044修理费1135其他支出69经营成本3982、折旧费、摊销费折旧费按直线折旧法以工程分类计算。建筑工程折旧年限为28年，固定资产残值率按1计算。估算得项目年折旧费为160万元，年摊销费为0万元。折旧费、摊销费估算详见财务分析辅助报表6。3、财务费用财务费用为建设投98、资借款余额应在生产期支付的利息、流动资金借款利息与短期借款利息之和。4、总成本费用通过上述估算，正常生产年份项目的总成本费用为563万元。 项目总成本费用估算详见财务分析辅助报表。四、盈利能力分析1、项目财务现金流量表分析根据项目财务现金流量表（财务分析报表1）计算的财务指标如下：项目投资财务内部收益率：24.76%（所得税前）项目投资财务内部收益率：19.67%（所得税后）项目投资财务净现值：（所得税前）3597万元（ic12%）项目投资财务净现值：（所得税后）2054万元（ic12%）项目投资回收期（所得税前）：4.7年项目投资回收期（所得税后）：5.5年分析上述财务指标，项目投资财务内部99、收益率：24.76%（所得税前），项目投资财务内部收益率：19.67%（所得税后），均高于基准收益率；项目投资财务净现值所得税前和所得税后均大于零。因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。2、项目资本金现金流量表分析根据项目资本金现金流量表（财务分析报表2），项目的资本金财务内部收益率为19.67%。因此，从项目资本金投入可获得的收益水平看，满足投资者的要求，项目在财务上可以被接受。3、利润与利润分配表分析项目正常经营年份销售收入为1927万元，销售税金及附加为106万元，总成本费用为563万元，利润总额为1258万元。所得税税率为25%，年缴纳所得税为315万元，净利润为944万元。法定盈余公100、积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为94万元。利润估算及分配详见财务分析报表3。根据利润与利润分配表（财务分析报表3）计算的盈利指标如下：总投资收益率（ROI）EBIT/TI10027.32式中 EBIT营运期正常年份息税前利润TI项目总投资（包括流动资金）资本金净利润率（ROE）NP/EC10020.74式中 NP营运期内年平均净利润EC项目资本金均满足投资者的要求。五、财务生存能力分析根据财务计划现金流量表（财务分析报表4）可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加。因101、此，项目具备财务生存能力。六、不确定性分析1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析以项目计算期第5年的数据为基础进行，该年总成本费用为563万元，可变成本为198万元，固定成本为365万元，年销售收入为1927万元，年税金及附加为106万元，根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下：BEP（利用率）= 年固定总成本/（年销售收入-年可变成本-销售税金及附加 ）100%= 22.47%根据计算数据绘制盈亏平衡分析图，如图12-1。 图12-1 盈亏平衡分析图盈亏平衡分析表明，本项目的经营能力只需达到设计规模的22.47%时，业主就可以保本，说明项目具有一定的抗风险能力。2、敏感性分析项目在计算期内可能发生变化的因102、素有建设投资、经营成本、产品价格。上述各单因素变化5%、10%、15%时对项目财务内部收益率的影响程度见表12-2。表12-2敏感性分析表序号项 目不确定因素变化率项目财务内部收益率敏感度系数基本方案24.79%1建设投资-15%28.77%-1.07-10%27.32%-1.02-5%26.00%-0.985%23.67%-0.9010%22.64%-0.8715%21.67%-0.842经营成本-15%25.77%-0.26-10%25.44%-0.26-5%25.12%-0.265%24.46%-0.2710%24.13%-0.2715%23.80%-0.273产品价格-15%19.92103、%1.31-10%21.58%1.30-5%23.20%1.285%26.35%1.2610%27.88%1.2515%29.38%1.24根据敏感性分析表所示数据绘制敏感性分析图，如图12-2。图12-2 财务敏感性分析图从敏感性分析表和分析图可以看出，项目对上述各单因素变化的敏感程度从高到低依次为经营收入、建设投资、经营成本。在项目可行区域内，允许建设投资增加幅度为63.67%，经营收入下降幅度为52.23%，表明产品价格和建设投资的变化对财务内部收益率的影响较大，经营成本的变化对本项目的财务内部收益率的影响不大。敏感性分析表明产品价格是最敏感的因素，当售价降低28.51时，项目内部收益率104、就降至设定的基准收益率。根据上述敏感性分析表明，项目具有一定的抗风险能力。七、财务评价结论本项目的财务内部收益率（所得税后）为19.67，财务内部收益率（所得税前）为24.79，均高于行业基准收益率，资本金财务内部收益率为19.67，满足投资者的要求。投资回收期为5.5年、低于基准投资回收期8.3年，说明项目的盈利能力较好。计算期内项目的资产负债率最高为1.74，并逐年下降。说明项目财务状况良好、清偿能力较好。计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。从不确定性分析来105、看和敏感性分析来看，项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目在财务上是可行的。财务分析辅助报表1流动资金估算表单位：万元序号项 目计算期（年）123456789161流动资产23691001161161161161161.1应收帐款14426071717171711.2存货2791111111111原材料25799999燃料动力01222222在产品产成品1.3现金7203134343434341.4预付账款2.流动负债27912121212122.1应付帐款27912121212122.2预收账款3.流动资金（12）2162911041041041041043.1 其中：铺底流动资金213106、13131313131313.2 流动资金贷款0316073737373734.流动资金当期增加额0214229130000财务分析辅助报表3 项目投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号项 目合 计计算期（年）备 注12341项目总投资4610248520544229 其中计算注册资本的总投资4550248520541001.1建设投资（不含建利息）451924852034001.2建设期利息000001.3流动资金910214229其中铺底流动资金310211002资金筹措(全部流动资金）4610248520544229 资金筹措(铺底流动资金）4550248520541002.1项目资本107、金1300697593100用于建设投资126969757200用于铺底流动资金31021100用于建设期利息2.2债务资金(全部流动资金）3310178814623129债务资金(铺底流动资金）00000用于建设投资（融资租赁）32501788146200用于建设期利息00000用于流动资金60003129营业收入、营业税金及附加和增值税估算表财务分析辅助报表4 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）123456781营业收入2621003851156154219271927192719271.1新增销售收入262103851156154219271927192719271.202营业税金及108、附加144202164851061061061062.1营业税1310195877969696962.2消费税02.3城市维护建设费9214577772.4教育费附加3912233333增值税003.1销项税03.2进项税0财务分析辅助报表5 总成本费用估算表 单位：万元序号项 目合计计算期（年）123456781外购原材料费1232185472919191912外购燃料及动力费28841317212121213工资及福利费143521621041041041041044修理费15362368901131131131135其他费用944144256696969696经营成本（1+2+3+4+5109、)5435802393393983983983987折旧费24021601601601601601601608摊销费000000009利息支出6302455559.1建设投资借款利息000000009.2流动资金借款利息63024555510总成本费用（6+7+8+9)790124040150356356356356310.1固定成本519220028233436536536536510.2可变成本271040119169198198198198续财务分析辅助报表5 总成本费用估算表 单位：万元序号项 目计算期（年）9101112131415161外购原材料费91919191919191912110、外购燃料及动力费21212121212121213工资及福利费1041041041041041041041044修理费1131131131131131131131135其他费用69696969696969696经营成本（1+2+3+4+5)3983983983983983983983987折旧费1601601601601601601601608摊销费000009利息支出555555559.1建设投资借款利息9.2流动资金借款利息5555555510总成本费用（6+7+8+9)56356356356356356356356310.1固定成本36536536536536536536536510.2111、可变成本198198198198198198198198折旧费、摊销费估算表财务分析辅助报表6单位：万元序号项目名称计算期（年）123456781房屋及建筑物1.1原值45194519451945194519451945191.2本年折旧费160.21601601601601601601.3净值43594199403838783718355833982设备2.1原值2.2本年折旧费2.3净值3固定资产合计3.1原值45194519451945194519451945193.2本年折旧费160.21601601601601601603.3净值435941994038387837183558339112、84无形资产及其它资产4.1原值4.2本年摊销费4.3净值折旧费、摊销费估算表续财务分析辅助报表6单位：万元序号项目名称 计算期（年）9101112131415161房屋及建筑物1.1原值451945194519451945194519451945191.2本年折旧费1601601601601601601601601.3净值323830772917275725972437227721162设备2.1原值2.2本年折旧费2.3净值3固定资产合计3.1原值451945194519451945194519451945193.2本年折旧费1601601601601601601601603.3净值323113、830772917275725972437227721164无形资产及其它资产4.1原值4.2本年摊销费4.3净值财务分析报表1 项目财务现金流量表 单位：万元序号项 目 合计计算期（年）12345671现金流入284280385115615421927192719271.1营业收入262070385115615421927192719271.2补贴收入01.3回收固定资产余值21161.4回收流动资金1042现金流出11500697 911 562 670 734 721 721 2.1建设投资1269697572002.2流动资金1050214229132.3经营成本54340802393114、393983983982.4营业税金及附加144202164851061061062.5融资租赁付款3250217 217 217 217 217 217 3所得税前净现金流量(1-2)16928 -697 -526 594 872 1193 1206 1206 4累计所得税前净现金流量-697 -1223 -628 244 1437 2644 3850 5调整所得税4233031173239.373163163166所得税后净现金流量(3-5)12698-697 -557 421 633 877 890 890 7累计所得税后净现金流量41647-697 -1254 -832 -199 67115、8 1568 2459 计算指标：所得税前所得税后 财务内部收益率(FIRR)24.76%19.67% 财务净现值 ic=12.0%12.0%3597万元2054万元 投资回收期.4.7年5.5年续财务分析报表1 项目财务现金流量表 单位：万元序号项 目 计算期（年）89101112131415161现金流入1927192719271927192719271927192741481.1营业收入1927192719271927192719271927192719271.2补贴收入1.3回收固定资产余值21161.4回收流动资金1042现金流出721 721 721 721 721 721 721116、 721 721 2.1建设投资2.2流动资金2.3经营成本3983983983983983983983983982.4营业税金及附加1061061061061061061061061062.5融资租赁付款217 217 217 217 217 217 217 217 217 3所得税前净现金流量(1-2)1206 1206 1206 1206 1206 1206 1206 1206 3427 4累计所得税前净现金流量5056 6263 7469 8675 9882 11088 12294 13501 16928 5调整所得税3163163163163163163163163166所得税后净现117、金流量(3-5)890 890 890 890 890 890 890 890 3111 7累计所得税后净现金流量3349 4239 5130 6020 6910 7801 8691 9581 12693 计算指标：所得税前所得税后 财务内部收益率(FIRR)24.79%19.67% 财务净现值 ic=12.0%12.0%3597万元2054万元 投资回收期.4.7年5.5年财务分析报表2 项目资本金现金流量表 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）123456781现金流入2842803851156154219271927192719271.1营业收入26207038511561542192118、71927192719271.2回收固定资产余值21161.3回收流动资金1042现金流出15838.7697 920 705 883 1041 1041 1041 1041 2.1项目资本金127969759310002.2借款本金偿还0000000002.3借款利息支付0000000002.4经营成本5433.60802393393983983983982.5营业税金及附加144202164851061061061062.6所得税4222.1031.11732383153153153152.7融资租赁付款3250217 217 217 217 217 217 217 3净现金流量12589119、.3-697 -557 421 633 877 890 890 890资本金财务内部收益率：19.67%续财务分析报表2 项目资本金现金流量表 单位：万元序号项目名称计算期（年）9101112131415161现金流入192719271927192719271927192741481.1营业收入192719271927192719271927192719271.2回收固定资产余值21161.3回收流动资金1042现金流出1041 1041 1041 1041 1041 1041 1114 1114 2.1项目资本金2.2借款本金偿还000000002.3借款利息支付000000002.4经营成120、本3983983983983983983983982.5营业税金及附加1061061061061061061061062.6所得税3153153153153153153153152.7融资租赁付款217 217 217 217 217 217 217 217 3净现金流量890 890 890 890 890 890 890 3111 资本金财务内部收益率：19.67%财务分析报表3 利润与利润分配表 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）123456781营业收入262103851156154219271927192719272营业税金及附加14422164851061061061063总成121、本费用79012404015035635635635634利润总额1686712469295412581258125812585弥补以前年度亏损06应纳税所得额1686712469295412581258125812587所得税4217311732383153153153158净利润12650935197159449449449449期初未分配利润000000010可供分配利润126509351971594494494494411法定盈余公积金1265952729494949412可供投资者分配的利润113858446764484984984984913应付优先股股利014任意盈余公积金015122、应付普通股股利016利润分配113858446764484984984984917未分配利润0000000018息税前利润16931124694957126312631263126319息税折旧摊销前利润1933328585411181423142314231423续财务分析报表3 利润与利润分配表 单位：万元序号项目名称计算期（年）9101112131415161营业收入192719271927192719271927192719272营业税金及附加1061061061061061061061063总成本费用5635635635635635635635634利润总额1258125812581123、25812581258125812585弥补以前年度亏损6应纳税所得额125812581258125812581258125812587所得税3153153153153153153153158净利润9449449449449449449449449期初未分配利润0000000010可供分配利润94494494494494494494494411法定盈余公积金949494949494949412可供投资者分配的利润84984984984984984984984913应付优先股股利14任意盈余公积金15应付普通股股利16利润分配84984984984984984984984917未分配利润0000124、000018息税前利润1263126312631263126312631263126319息税折旧摊销前利润14231423142314231423142314231423 财务计划现金流量表财务分析报表4 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）123451经营活动净现金流量15116025468187911091.1现金流入262100385115615421927营业收入262100385115615421927增值税销项税额0 0000补贴收入0其他流入0 1.2现金流出11094 0 132 475 662 819经营成本5435 0 80 239 339 398增值税进项税额0 0 125、0 0 0营业税金及附加1442 0 21 64 85 106增值税0 0 0 0 0 0所得税4217 0 31 173 238 315 其他流出0 2投资活动净现金流量-4623 -697 -810 -259 -246 -230 2.1现金流入0 0 0 0 0 0 2.2现金流出4624 697 810 259 246 230 建设投资1269 697 572 0 0 融资租赁付款3250 217 217 217 217 流动资金105 0 21 42 29 13 其他流出0 3筹资活动净现金流量-682624851970-427-619-8413.1现金流入46232485205442126、2913项目资本金投入4550248520541000建设投资借款000000流动资金借款7300312913债券0短期借款0其他流入03.2现金流出11449084469648854各种利息支出63 0245偿还债务本金000000应付利润11385084467644849其他流出04净现金流量3667 1788 1414 5 14 38 5累计盈余资金53069 1788 3202 3207 3222 3260 财务计划现金流量表续财务分析报表4 单位：万元序号项目名称计算期（年）678910111经营活动净现金流量1109110911091109110911091.1现金流入192719127、271927192719271927营业收入192719271927192719271927增值税销项税额000000补贴收入其他流入1.2现金流出819819819819819819经营成本398398398398398398增值税进项税额000000营业税金及附加106106106106106106增值税000000所得税315 315 315 315 315 315 其他流出2投资活动净现金流量-217 -217 -217 -217 -217 -217 2.1现金流入0 2.2现金流出217 217 217 217 217 217 建设投资融资租赁付款217 217 217 217 21128、7 217 流动资金其他流出3筹资活动净现金流量-854-854-854-854-854-8543.1现金流入000000项目资本金投入0建设投资借款0流动资金借款0债券短期借款其他流入3.2现金流出854854854854854854各种利息支出555555偿还债务本金000应付利润849849849849849849其他流出4净现金流量38 38 38 38 38 38 5累计盈余资金3298 3337 3375 3413 3452 3490 财务计划现金流量表续财务分析报表4 单位：万元序号项目名称计算期（年）12131415161经营活动净现金流量1109110911091109110129、91.1现金流入19271927192719271927营业收入19271927192719271927增值税销项税额00000补贴收入其他流入1.2现金流出819819819819819经营成本398398398398398增值税进项税额00000营业税金及附加106106106106106增值税00000所得税315 315 315 315315其他流出2投资活动净现金流量-217 -217 -217 -217 -217 2.1现金流入2.2现金流出217 217 217 217 217 建设投资融资租赁付款217 217 217 217 217 流动资金其他流出3筹资活动净现金流量-85130、4-854-854-854-8543.1现金流入00000项目资本金投入建设投资借款流动资金借款债券短期借款其他流入3.2现金流出854854854854854各种利息支出55555偿还债务本金应付利润849849849849849其他流出4净现金流量38 38 38 38 38 5累计盈余资金3528 3567 3605 3643 3682 资产负债表财务分析报表6单位：万元序号项 目计算期（年）123451资产69745514650475248621.1流动资产总额192.6451714983货币资金176402645902应收账款14426071预付账款存货27911其它1.2在建工程6131、971.3固定资产净值43594199403838781.4无形资产及其他资产净值2负债及所有者权益69745514650475248622.1流动负债总额27912短期借款应付账款27912预收账款其它2.2专项应付款4142 3925 3708 3491 2.3流动资金借款3160732.4负债小计23869842.5所有者权益6971309 461146834777资本金6971300 1300 1300 1300 资本公积累计盈余公积金961133227累计未分配利润 计算指标: 资产负债率（）0.05%0.82%1.45%1.74%资产负债表续财务分析报表6单位：万元序号项 目计算期132、（年）6789101资产495650505145523953331.1流动资产总额12381492174720012256货币资金11561411166519202174应收账款7171717171预付账款存货1111111111其它1.2在建工程1.3固定资产净值371835583398323830771.4无形资产及其他资产净值2负债及所有者权益495650505145523953332.1流动负债总额1212121212短期借款应付账款1212121212预收账款其它2.2专项应付款3274 3057 2840 2623 2406 2.3流动资金借款73737373732.4负债小计84133、848484842.5所有者权益48724966506051555249资本金1300 1300 1300 1300 1300 资本公积累计盈余公积金321416510605699累计未分配利润 计算指标: 资产负债率（）1.70%1.67%1.64%1.61%1.58%资产负债表续财务分析报表6单位：万元序号项 目计算期（年）1112131415161资产5428552256175711580559001.1流动资产总额251127653020327435293783货币资金242926832938319234473701应收账款717171717171预付账款存货111111111111其134、它1.2在建工程1.3固定资产净值2917275725972437227721161.4无形资产及其他资产净值2负债及所有者权益5428552256175711580559002.1流动负债总额121212121212短期借款应付账款121212121212预收账款其它2.2专项应付款2189 1972 1755 1538 1321 1104 2.3流动资金借款7373737373732.4负债小计8484848484842.5所有者权益534354385532562657215815资本金1300 1300 1300 1300 1300 1300 资本公积累计盈余公积金79388898210135、7611711265累计未分配利润 计算指标: 资产负债率（）1.55%1.53%1.50%1.48%1.45%1.43%第十六章 社会效益评价一、适应旅游产业结构优化客观要求本项目的建设，适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，将推进现代旅游业服务体系的发展，不仅会拓宽旅游资源开发的路径，而且还把旅游和农民经济有机结合起来，加快结构调整，提升和丰富旅游的内涵，减少旅游开发的投资风险，迎合大众消费心理。二、促进农业产业结构的优化改变旅游业具有极强的关联带动作用，开发京郊旅游配套服务，带动作用强。同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的传统文化、风俗等无形资产，所需136、资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的意识，调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。三、加快新农村建设步伐可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快新农村建设步伐。积极开发京郊旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题，缓解社会压力，找到农民增收的新的增长点，有利于城乡差距缩小。四、提高农村生活质量与品位可以促进农村基础设施建设，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位。项目开发不但加快了基础设施建设进程，提升了农村生活质量，而且增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步。五、环境改善作用明显旅游观光本身是一种环保的产业，贯彻执行可持续发137、展战略方针，坚持保护第一，永续利用的原则，是在保护生态环境的前提下进行的，对环境保护具有重要作用。因此，实施本项目能保持水土，调节气候，改善环境，促进生态平衡，生态效益显著。第十七章 风险及对策分析一、经济风险分析旅游服务产业与国民经济密切相关，自然受到国家经济整体波动风险的影响。由于本项目兼有生产资料与生活资料的双重属性，这使得他本身具有相当的抗周期风险的能力，因为生活用品需求相对来说比较稳定。不过，总的来看仍会受到很多经济因素变动的影响，特别是很多资源价格变动的影响，比如原材料、土地、劳动力等。随着宏观经济的变动，原材料价格可能会面临周期性的波动，甚至会有比较大幅的波动。这种波动通过木材、138、零部件、用品一直传导到产品建设，并对我们整个项目的实施情况产生重大影响。在风险应对上，我们将充分利用集团旅游主业本身现有的资源和优势，加强对原材料价格趋势的研究，制定科学的生产计划和采购计划，展开有效的物流管理和库存管理等。项目在未来将不断扩大生产规模，土地价格的变动因此会对经营造成重大影响。为此，我们将加强宏观经济、土地政策乃至不同地区土地价格市场的研究，加强与各级政府部门、研究机构的交流沟通，展开科学的投资计划、审慎使用资金、提前做好相关土地的控制规划、实施轻资产战略等。劳动力资源的供应业已成为一个重要的生产风险，特别是能否有相当的拥有一定职业技能的工人储备是生产制造能力的关键决定因素。为139、此，将加强对劳动力资源市场的研究、做好与地方劳务市场的关系协调、实施科学的人力资源管理政策、培养专业化的房车管理人才，加强企业文化建设以增强员工凝聚力等。 二、投资人风险分析本项目体系庞大，因此投资人与经营团队在诸多重大事项上，均可能出现尖锐矛盾，致使公司正常运作受到影响。为此，应在强化战略合作关系的信息对称、强化战略集权的特殊委托代理关系、形成利益机制和事业机制的有效互动、完善总裁委员会制度等问题： 1、应制定符合我公司利益的公司章程和议事规则，确定总裁委员会的投资权限。2、在公司决策上，投资人应对经营团队的重大商业决策有否决权。3、在公司运营方面，制订产业集团对有限公司的上报管理制度。4、140、设置反稀释条款、企业家回购条款以及在公司发展良好时候增持股权的权利，在适当的时候保护投资人的利益。第十八章 结论及建议一、结论1、本项目符合国家政策，符合XX市的相关发展规划。2、市场调查深入、细致，资料翔实可靠，可信度强。分析全面透彻，各项指标合理，环保措施明确，可行性强。3、项目功能分区配置合理，建设规模适度，相关设施完善，交通便利。4、项目自身主题突出，特色鲜明，从满足人们休闲、娱乐、观赏的需求出发，具有较大的市场潜力和竞争力，市场前景广阔。财务分析显示，本项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。5、项目建设有利于促进京郊旅游业的发展，建成后能充分利用当地特色自然资源，提高当地就业率，促进当地财政增收；促进当地社会主义新农村建设，项目经济、社会和生态效益明显。二、建议1、项目实施建议（1）建议严格按照项目规划和可行性报告内容进行建设，以确保项目建成后达到预期效益。（2）项目下阶段的设计、建设，应严格执行国家基本建设程序，确保建设质量，符合环境保护要求。（3）在已有的总体规划基础上，建设还要做更精细的策划和设计使之成为当地特色旅游景点。（4）建议加强经营管理，提高旅游服务能力，规避和减少项目风险。（5）建议上级有关部门给予一定的政策扶持。2、承办主体任务