1、成都市标准化示范农贸市场建设项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月成都市标准化示范农贸市场建设项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月65可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第1部分 项 目 概 论41.1 项目名称4成都市xx区xx农贸市场建设项目41.2 项目性质41.3 建设地点41.4 项目建设2、目的41.5 建设业主51.6 可行性研究报告编制依据与范围5（一）可行性研究报告编制依据5（二）编制范围51.7 项目背景及建设的必要性6（一）项目背景6（二）项目建设的必要性71.8 建设工期71.9 项目建设方案81.10 项目总投资及资金来源8（一）项目总投资8（二）资金来源81.11 结论8第2部分 项目业主102.1 项目业主概况108、注册号：xx10第3部分 项目所在地概况及其相关发展规划113.1 项目所在地概况11（一）成都市xx区概况11（二） xx社区概况12（三）成都市xx区服务业及商贸业社会发展概况12（四） 城市建设、环境保护成效143.2 成都农产品流通体系建设3、“十四五”发展规划简介15（一）发展目标153.3 成都菜市场标准化建设及提升改造情况17第4部分 项目背景及建设的必要性194.1 项目背景19（二）地方政府制定措施推进标准化菜市场建设。204.2 项目建设的必要性21（一）原农贸市场现状分析21（二）项目建设的必要性24第5部分 项目建设的条件265.1 项目建设的条件26第6部分 项目建设方案296.1 总体建设思路296.2 设计依据296.3 设计指导原则306.4 建筑原则306.5 工程概况306.6 综合技术指标316.7 总平面布置326.8 建筑设计33（一）建筑设计综述33（二）设计理论33（三）设计创意346.9 平面4、设计346.10 剖面设计356.11 立面设计356.12 道路及绿化35第7部分 项目运作模式377.1 开发模式377.2 建设管理模式377.3 经营管理模式37第8部分 环境影响评价398.1 项目执行的污染物排放标准398.2 项目的环境影响39（一）施工废水、废气39（二）施工噪声40（三）施工振动408.3 环境保护措施41（一）噪声控制41（二）振动控制41（三）大气污染防治41（四）地面水污染防治41（五）对交通的保护418.4 节能措施42第9部分 工程建设管理方案439.1 落实项目资金439.2 强化执行阶段的监管工作439.3 加强建设管理439.4 加强项目投资管5、理449.5 加强质量管理459.6 加强工程进度管理459.7 加强合同管理469.8 加强协调管理479.9 加强安全建设管理479.10 资金管理48第10部分 招标方案4910.1 招标范围4910.2 招标组织形式4910.3 投标、开标、评标和中标程序4910.4 评标委员会的人员组成和资质要求50（一）评标委员会人员组成50（二）评标委员会成员的资格要求5110.5 招标方式51第11部分 项目进度计划5211.1 项目实施阶段和建设周期52（一）项目实施原则52（二）项目实施内容52（三）项目建设阶段5211.2 建设工期安排53第12部分 投资估算及资金筹措5412.1 投资6、估算依据及说明54（八）查阅各项费用标准的有关公布文件5412.2 投资估算方法和范围54（一）投资估算方法54（二）估算范围5512.3 投资估算55（一）工程建设费用56（二）工程建设其他费用56（三）总投资估算结果5712.4 资金筹措57第13部分 经济社会效益评价5913.1 经济效益59（一）成都市菜市场标准化建设标准摘要59（二） xx农贸市场分类面积测算60（三） xx农贸市场经济收益分析6113.2 社会效益62第14部分 结 论64第1部分 项 目 概 论1.1 项目名称成都市xx区xx农贸市场建设项目1.2 项目性质基础设施建设1.3 建设地点成都市xx区xx街1.4 项7、目建设目的通过本项目的实施，在xx社区xx街建设一座全新的标准化农贸市场，首先能够完善该片区的基础设施和公共服务设施建设，增强区域核心竞争力；另一方面可以切实改善xx区xx-xx片区现存旧农贸市场的购物环境，进一步推进中心城区农贸市场标准化建设的进程，巩固我市全国文明城市的创建成果；同时，还将通过建设一座全新的标准化农贸市场，从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的问题；另外还可以改善本区域居家、办公质量与生活、工作环境，从而提升周边各类物业的升值潜力，促进区域经济又好又快发展；项目业主xx公司通过本项目的运作，可促进企业自身的发展，项目建成运营将增强企业盈利8、能力，为地区财政收入贡献更多税收。1.5 建设业主xx公司1.6 可行性研究报告编制依据与范围（一）可行性研究报告编制依据1、“十四五”全国农产品产地市场体系发展规划；2、“十四五”全国农产品质量安全提升规划3、成都市菜市场标准化建设标准；4、成都农产品流通体系建设“十四五”发展规划；5、成都市“十四五”公共服务规划；6、商务部等17部门关于加强县域商业体系建设促进农村消费的意见7、其它相关资料。（二）编制范围我公司受成都市xx区建设局的委托，对该局建设项目推进责任范围内的新建xx农贸市场项目进行可行性研究，研究内容主要包括：项目建设的背景、项目建设的必要性、项目所在区域经济社会发展情况分析、9、项目市场预测、建设内容及规模、建设条件、投资估算、资金筹措、项目实施运作、经济社会效益分析等。1.7 项目背景及建设的必要性（一）项目背景社区农贸市场与城市居民日常生活密切相关。当前，在“保增长、保民生、保稳定”的新形势下，加大力度推动布局合理、设施完善、经营规范的社区农贸市场建设，对于降低流通成本、方便和促进居民消费，稳定就业，促进社会和谐稳定发展有重要作用。因而，全国各地均在不断加大措施迅速推进标准化农贸市场的建设。2021年6月11日，商务部等17部门关于加强县域商业体系建设促进农村消费的意见商流通发202199号。意见提出，鼓励企业通过自建、合作等方式，建设改造一批乡镇商贸中心，推动购10、物、娱乐、休闲等业态融合，改善乡镇消费环境。引导乡镇商贸中心向周边农村拓展服务，满足农民消费升级需求。（商务部、住房城乡建设部、各省级人民政府等负责）成都市“十四五”公共服务规划提出：健全各类服务设施，完善“社区综合体社区党群服务中心小区党群服务站”三级社区服务载体设施，集成社区养老、社区医疗、社区教育等基本生活服务功能，大力发展快递配送、生活维修、个人护理等高频生活服务，构建15分钟社区便民生活服务圈。依托社区商业中心和街区商业空间，加快完善维修缝补、洗衣理发、家政服务、生鲜菜市等14项刚需高频业态和物业居家、夜间生活、时尚购物等11类品质提升型业态，构建“基础便民型+品质提升型”社区服务业11、态体系。这是本项目实施的重要背景。（二）项目建设的必要性根据项目可行性报告编制的要求和本项目的具体建设内容，我们对现在的xx农贸市场进行了实地调查，从实际调研情况来看，目前的xx农贸市场的室内外卫生环境均比较差，商品质量参差不齐，市场管理秩序凌乱。因此，在旧市场对面约2.5亩的空地上新建一座标准化农贸市场是切实改善xx区xx-xx片区现存旧农贸市场的购物环境，进一步推进中心城区菜市场标准化建设的进程，是巩固我市全国文明城市的创建成果的需要；也是完善该片区的基础设施和公共服务设施建设，增强区域核心竞争力的需要；另一方面是从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的需12、要；最后也是改善该区域居家、办公质量与生活、工作环境，从而提升周边各类物业的升值潜力，促进区域经济又好又快发展的需要。从项目业主xx公司的角度考虑，项目的建设是促进企业自身的发展，为地区财政贡献利税收入的需要。1.8 建设工期本项目建设工期为14个月，即从第1年10月至第2年12月。1.9 项目建设方案根据市、区政府标准化示范农贸市场建设标准的要求，同时考虑到该市场所处区域的特定地理条件和项目业主xx公司的实际状况，结合项目用地的实际规划指标，拟新建的农贸市场建设设计方案如下：项目位于成都市xx街以北，项目用地1676平方米，建筑物占地656.2平方米，总建筑面积为4998.93平方米，地上建13、筑面积为2658.53平方米，地上四层，地下二层。其中地上一、二层为农贸市场，三、四层为小型商业办公，地下一层为农贸市场，地下二层为地下停车库。 1.10 项目总投资及资金来源（一）项目总投资经测算，新建xx农贸市场项目总投资约为1100.46万元。（二）资金来源本项目总投资约为1100.46万元，全部为xx公司自筹资金解决。1.11 结论从项目建设的必要性来看，在xx区xx街建设一座标准化农贸市场是切实改善xx区xx-xx片区现存旧农贸市场的购物环境，进一步推进中心城区菜市场标准化建设的进程，巩固我市全国文明城市的创建成果的需要；也是完善该片区的基础设施和公共服务设施建设，增强区域核心竞争力14、的需要；另一方面是从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的需要；最后也是改善该区域居家、办公质量与生活、工作环境，从而提升周边各类物业的升值潜力，促进区域经济又好又快发展的需要。从项目业主xx公司的角度考虑，项目的建设是促进企业自身的发展，为地区财政贡献利税收入的需要。从项目建设的可能性来看，本项目的实施有着一系列良好的条件：发展基础较好；区位条件优越；市场潜力巨大；国家和地方政府的政策指导。这些条件的具备，为本项目的顺利进行提供了有力的支撑保证。从项目建设后的预期效果来看，通过项目建成运营，一方面可促进项目业主xx公司自身的发展，增强企业盈利能力，为地区财政15、贡献更多利税收入；另一方面，可以进一步完善基础设施和公共服务设施建设，改善该区域及周边群众居家、办公质量与生活、工作环境，促进和谐社会的构建，营造良好的人居环境，巩固我市全国文明城市的地位；同时，还将从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的问题。从项目本身来看，项目业主xx公司通过本项目的运作，可促进企业自身的发展，项目建成运营将增强企业盈利能力，为地区财政收入贡献更多税收。该项目指导思想明确，技术可行，符合项目设计的规范和要求，前期各项工作扎实有序推进。综上，本项目的实施是十分迫切和必要的。第2部分 项目业主2.1 项目业主概况1、名称：xx公司2、住所：成16、都市xx巷xx号3、法定代表人：xx4、注册资本：壹佰万元(人民币)5、实收资本：壹佰万元(人民币)6、企业类型：有限责任公司7、经营范围：批发零售：灯具、茶叶、建筑装饰材料、服装鞋帽、针纺织品、照明设备及配件(以上项目国家禁止、限制除外；需取得专项许可手续的，必须取得专项许可并按许可时效经营)。8、注册号：xx9、公司概况：xx公司成立于1999年9月，注册资金100万元人民币。公司于1999年9月经成都市xx区工业局批复，对成都晶精光学厂实施兼并，随后在市、区两级政府的关心和支持下，经过市“两场办”和xx区政府的批准，利用该厂旧址改建xx大棚综合农贸市场，管理经营至今。第3部分 项目所在地17、概况及其相关发展规划本项目位于成都市xx社区，属于成都市xx区现代商贸服务业发展规划和市政公共配套设施的重点项目；同时，中共成都市xx区委目标管理督查办公室、成都市xx区人民政府目标管理督查办公室和成都市xx区发展和改革委员会(锦发改发200938号)关于分解下达xx区2009年第一批市级储备项目目标任务的通知将本项目列入市级精包装储备项目计划。因此，有必要对项目所在地成都市xx的概况及其现代商贸服务业发展规划做出简单介绍。3.1 项目所在地概况（一）成都市xx区概况以有着两千多年历史的濯锦之江冠名的xx区，是成都市的中心商务商业区。自唐宋以来，便因“百业云集、市廛兴盛”而饮誉川西。xx区是成18、都市中心城区之一，位于成都市东南部,西北与青羊区相连,西部位临xx、府河与武侯区相望,东与成华区毗邻,东南与龙泉驿区接壤,南与双流县相依。区域幅员面积62.12平方公里，常住人口40余万人，下辖16个街道办事处，43个社区。16个街道办事处分别是：xx街街道办事处、盐市口街道办事处、春熙路街道办事处、书院街街道办事处、合江亭街道办事处、水井坊街道办事处、牛市口街道办事处、龙舟路街道办事处、双桂路街道办事处、莲新街道办事处、沙河街道办事处、东光街道办事处、狮子山街道办事处、柳江街道办事处、成龙路街道办事处、三圣街道办事处。xx区属于亚热带湿润季风气候，终年温暖湿润，四季分明，年平均气温16.2摄19、氏度左右；年平均降雨量8001000毫米，雨量充沛；年无霜期大于300天，夏无酷暑，冬无严寒，年平均日照时数1239小时，年日照率为28%，相对湿度82%。（二） xx社区概况本项目所处的xx区xx街街办xx社区成立于1953年，几经资源整合，现已成为一个功能齐全、服务周到的市级文明社区，隶属于xx街办事处。社区地处盐市口、春熙路、xx黄金三角商业繁华地段、是市中心商务、文化、旅游的集中地。社区地域北靠盐市口闹市区，南临滨江河畔，西接大业路、人南二段，东邻xx街。面积0.46平方公里。社区现有常住户2135户，常住人口8900人，人户分离1300余户，2270余人。社区内有省人大宿舍、省旅游局20、等机关；有岷山饭店、花园城大酒店等高档酒店；有昆百大珠宝店百货等大型百货商场，全国文明遐迩的xx海鲜批发市场；周边有财富中心、大地城市脉搏、阳光365、皇后国际公寓、xx府邸等众多高级电梯公寓及商住楼；有巴蜀名校成师附小、盐道街小学、盐道街中学。有大业路、锦兴路、人南二段等城市主要干道和盐道街、指挥街、学道街、xx南街等中小街道22条、院落30个、机关企事业单位22个、商家店铺298家。（三）成都市xx区服务业及商贸业社会发展概况2021年，xx区完成地区生产总值1260亿元，社会消费品零售总额1324亿元，服务业增加值1090亿元，连续四年入选“赛迪全国百强区”。先看“时尚消费引领”，xx21、区具有得天独厚的优势。截至2021年，xx区社会消费品零售总额连续18年位列全市第一，春熙路商圈重要节庆期间日均客流量超80万人次，首店数量429家、国际一线品牌74个，时尚消费引领功能彰显。做优做强时尚消费引领功能，xx区以春熙路商圈建设为主抓手，从优化时尚消费地理、做强时尚产业链条、加快时尚载体建设、推新时尚消费场景四方面着手，巩固领先优势、持续提升引领度，打造千亿级现代商贸产业集群。再看“国际交流交往”，xx区同样积淀深厚，优势突出。这里人文历史厚重，楼宇集中，基础设施条件完善，既是成都跨国公司、总部经济企业较为集中区域，也是外事资源的集中承载地，对外交流交往网络逐步拓展，交流交往活动高22、质量开展。做优做强国际交流交往功能，xx区将全力打造“城市会客厅”。对此，xx区在红照壁片区面积约4.65平方公里范围，围绕外事交往、文旅会客、国际商贸三大会客功能，建设具有时尚风、国际范、天府味的“xx城市会客厅”，打造成都国际门户枢纽城市的品牌符号和形象窗口。主动承担做优做强时尚消费引领功能、国际交流交往功能，是xx站位全市发展大局，发挥自身比较优势而作出的价值选择；与兄弟区分担、共担“高端要素运筹”“现代产业支撑”“文化传承创新”核心功能，则是xx深化区域协同联动，形成整体发展合力的现实考量。在增强高端要素配置能力上，围绕“一核两轴三带三区”功能布局，大力实施3个千亿级企业、5个百亿级结23、算总部、3个十亿级效益科研机构、100家亿元级“专精特新”企业、1000家高成长创业企业培育计划，促进产业、人才、资本、技术等创新要素加速聚集、精准配置、合理转化，努力建设国际高端要素“吸附源”。在提升现代产业支撑能力上，加快推动春熙路商圈提质、东大街焕新、xx科创大道建设、三圣花乡转型等引领性项目建设，组建国际商圈联盟，打造现代商贸、新兴金融、都市工业、都市医养“四个千亿产业集群”，推动经济高质量发展。在突出文化传承创新能力上，弘扬传承天府文化，提升“1.314爱情专线”等体验性、互动性强的文旅项目，提炼开发川剧、糖画等镌刻成都印记的文化IP，打造一批具有文化艺术、文创手作、非遗创新的体验型24、消费展示新场景，制作一系列元素鲜明、特色突出的文旅新产品，建成历史内涵浓厚、地域特色浓郁、文化品格鲜明的世界文化名城都市窗口区。（四） 城市建设、环境保护成效城市建设得到提升。圆满完成创建全国文明城市各项任务，城市整体文明水平得到提高，城区面貌和生态环境得到极大改观；开展创全市“最清洁城区”活动，投入2.13亿元用于老旧院落整治、扬尘治理、道路整治和生态建设。环境保护工作取得实效。开展城乡环境综合整治，加强对街道、社区院落和农贸市场的清扫保洁整治力度，强化大气和水环境综合整治，对所有道路、运渣车辆、闲置土地等实行了动态整治，降低扬尘污染，开展燃煤整治专项行动和三环路沿线生态建设工程。通过ISO25、14001环境管理体系审核。实施总量减排，全面开展全国第一次污染源普查。深入开展整治违法排污企业保障群众健康环保专项行动。积极开展绿色学校（幼儿园）、生态小区、生态村创建活动，提高公众环境意识，切实改善辖区环境质量。3.2 成都农产品流通体系建设“十四五”发展规划简介根据“系坚持总体规划与区域协作结合；坚持国内循环与国际循环结合；坚持供给侧改革与需求侧管理结合；坚持创新驱动与服务民生结合；坚持市场主导与政府引导结合”原则，成都市制定了成都农产品流通体系建设“十四五”发展规划。（一）发展目标到 2025 年，全市以大型枢纽市场、区域节点市场、产地 特色市场为支撑，农贸市场（菜市场）、生鲜超市、社26、区网点、 线上直配点为主体，前置仓、产地仓、海外仓、保税仓和境外 分销中心为重要补充的内外贸一体化农产品现代流通体系日 趋完善，农产品市场供应能力进一步增强，组织化、专业化、 标准化、数字化、国际化水平显著提高，流通效率和供给质量 明显提升，消费新业态新模式得到普及并趋于成熟，基本建成 链接国内国际双循环的农产品供应链的重要市场枢纽和节点 城市。1农产品流通市场体系进一步健全。市域内重点规划建 设大型枢纽市场 4 个、区域节点市场 10 个、产地特色市场 10 个、净菜加工配送中心 100 个，标准化农贸市场达到 90%以上， 冷链流通率提高到 40%，净菜配送率超过 30%，市场保供能 力和27、食品安全保障能力显著增强。 2服务全川农产品流通平台功能更加凸显。建成统一开 放、分工协作、竞争有序、畅通高效的服务全川农产品交易服 务的商超零售、区域批发、电子商务、国际贸易四大平台，建 设川内农产品直采直供基地 120 个，实现全川农产品通过成都 市场的对外销售率达 70%以上。 3农产品市场集散功能更加突出。培育立足四川、辐射 中西部、链接全球年交易额过 500 亿元的大型枢纽市场 2 个， 年交易额过 100 亿元的区域节点市场和产地特色市场 6 个；培 育规模以上农产品电商平台 50 个、建设农产品产地仓、前置 仓 100 个、农产品流通供应链示范企业 100 家、孵化品牌 100028、 个。4农产品国际贸易水平进一步提升。农产品口岸开放体系进一步完善、通关便利化大幅提升，建成一批农产品进口展示、分销、直营中心和保税仓，在“一带一路”重要节点城市建设海外仓 50 个、境外农业园区（基地）20 个。培育农产品国际贸易企业 500 家、国际贸易总额超过 500 亿元。5农产品新型流通方式快速发展。大数据、云计算、物联网、人工智能、区块链等新技术在农产品流通领域充分运用，直采直销、直播带货、社区团购、无接触配送、C2M 等流通模式创新发展，流通数字化转型率达到 80%，培育农产品流通创新型企业 100 家，农产品线上交易额达到 1000 亿元。力争到 2035 年，内外贸一体化农产29、品现代流通体系更加完善，全球供应链门户枢纽功能显著提升，国内国际农产品供应链资源配置能力进一步增强，产业体系更加健全，流通数字化、智能化和创新水平全面接轨国际，市民满意度、幸福感显著提高，形成一批具有全球资源配置能力的农产品流通平台企业和供应链企业，全面建成具有国际影响力的农产品供应链国内市场中心和国际门户枢纽。3.3 成都菜市场标准化建设及提升改造情况根据成都农产品流通体系建设“十四五”发展规划，目前，成都已建成大型综合批发市场 2 个、区域批发市场 10 个、专业及产地批发市场 17 个、农贸市场 900 多个、生鲜超市 2000 多家、社区便民菜店 5000 多家。其中，益民菜市点位 130、20 家，市场经营面积超 9 万，年交易额约 7 亿元。我市农产品流通体系在服务农业生产、促进农产品流通、保障市场供应等方面发挥了重要作用，总体发展水平居于全国前列。第4部分 项目背景及建设的必要性4.1 项目背景（一）国家相继出台政策提高“菜篮子”产品的质量卫生安全水平促进农业结构调整、农民增收和农业可持续发展。食品安全关系到广大人民群众的身体健康和生命安全，关系到经济健康发展和社会稳定，关系到政府和国家的形象。党中央、国务院历来高度重视食品安全，近几年一直把打击制售假冒伪劣食品等违法犯罪活动作为整顿和规范市场经济秩序的重点，采取了一系列措施加强食品安全工作。各地区、各部门做了大量工作，取得31、一定成效。总的看，生产销售假冒伪劣食品案件多发的势头有所遏制，食品安全形势趋于好转。但是食品安全问题仍然比较严重，种植养殖、生产加工、市场流通、餐饮消费等方面存在的问题还很突出，食品安全监管体制、法制、标准等方面存在缺陷，地方保护、有法不依、执法不严、监管不力的现象时有发生。社区菜市场作为一个重要流通环节，与城市居民日常生活密切相关。当前，在“保增长、保民生、保稳定”的新形势下，加大力度推动布局合理、设施完善、经营规范的社区菜市场建设，对于降低流通成本、方便和促进居民消费，稳定就业，确保人民身体健康和生命安全，促进社会和谐稳定发展有重要作用。因而相继出台了关于加强新阶段“菜篮子”工作的通知（国32、发200215号）和关于进一步加强食品安全工作的决定（国发200423号）确保“菜篮子”产品长期稳定供给，提高“菜篮子”产品的质量卫生安全水平，保障人民群众身体健康，促进农业结构调整、农民增收和农业可持续发展。2022年农业农村部又 印发了“十四五”全国农产品质量安全提升规划，强调要把农产品质量安全作为转变农业发展方式、加快现代农业建设的关键环节，着力提标准、防风险、严监管、优机制、强保障，推进现代农业全产业链标准化，增加绿色优质农产品供给，全面提升农产品质量安全水平，为全面推进乡村振兴、加快农业农村现代化打牢坚实基础。提出到2025年，国家农产品质量安全例行监测合格率达到98%，农药兽药残留33、食品安全国家标准总数达到1.5万项，绿色、有机和地理标志农产品认证登记数量增至7万个。（二）地方政府制定措施推进标准化菜市场建设。根据成都农产品流通体系建设“十四五”发展规划。十四五期间，市域内重点规划建设大型枢纽市场 4 个、区域节点市场 10 个、产地特色市场 10个、净菜加工配送中心 100 个，标准化农贸市场达到 90%以上，冷链流通率提高到 40%，净菜配送率超过 30%，市场保供能力和食品安全保障能力显著增强。培育立足四川、辐射中西部、链接全球年交易额过 500 亿元的大型枢纽市场 2 个，年交易额过 100 亿元的区域节点市场和产地特色市场 6 个；培育规模以上农产品电商平台 534、0 个、建设农产品产地仓、前置仓 100 个、农产品流通供应链示范企业 100 家、孵化品牌 1000个。4.2 项目建设的必要性（一）原农贸市场现状分析四川省成都市xx区xx农贸市场始建于2001年底，位于成都市xx区xx街1号，地处市中心繁华地段，长约160米，宽约9米，占地面积约1400平方米。根据对该农贸市场进行实地调查，发现目前的xx农贸市场存在进出通道设置不合理、摊位建设简陋、废弃物处理等环保设施不健全、管线安装混乱、消防安全设备不完善、检验检测设施缺乏、“脏、乱、差”等等问题。市场外环境1、市场入口标志不鲜明，仅仅是挂了个市场名称牌子；2、农贸市场没有规范的停车场加之市场入口前流35、动商贩随意摆摊设点现象严重，高峰时期造成交通秩序混乱；3、市场后门紧邻xx府邸，菜贩每天凌晨3、4点钟骑着机动三轮从后门进进出出声音嘈杂,对周边住户干扰颇为严重，街道办事处多次接到群众投诉。 (图4-1：现有菜市场外部环境)市场内环境1、光照方面，由于大棚和占道的形式较多，因此主要靠自然采光，市场的主要经营时间是在上午8: 30-17: 30，因此基本上场内还算明亮，然而在天气不好的日子里就变得十分昏暗； 2、地面卫生情况较恶劣，市场内部缺乏垃圾收集点，地面总是布满零散的菜叶等垃圾；污水横流，没有对污水的排放作出考虑，营业时所产生的废水，尤其是水产区的污水都直接流到地面上，造成市场的地板相当潮36、湿。3、市场异味严重，分区的不合理就很容易造成异味的蔓延；同时除了水产区和肉类区自然产生的异味外，还由于垃圾含有有机质，在天气炎热的时候发酵的气味十分难闻；另一方面，潮湿的环境有利于细菌的繁殖，更加重了市场内的异味。加上现状市场由于没有通风换气设备导致通风不足，新鲜空气不易进入，地面的水分不能蒸发，进一步恶化市场的卫生条件，严重威胁食品卫生。(图4-2：现有菜市场内部环境)4、市场面积小，商贩多，市场内较为拥挤，且人车混杂，存在一定的安全隐患。(图4-3：现有菜市场内部环境)周边消费需求在该市场周边2公里内没有定点规划大型综合农贸市场，附近的xx水产批发市场是以水产品为主的专业市场，几乎无法满37、足区域内居民、机关学校和盐市口商圈众多写字楼、商场日均约5万左右人口对大宗生鲜农副产品的大量需求。从xx农贸市场现状所反映出的问题来看，农贸市场作为城市商业最低层单元而长期处于被忽视的地步。然而，在广大市民心中，农贸市场却是日常生活的重要组成部分，人们在选择居住地的时候，附近有否农贸市场、购买日常需要的农副产品是否便利也是一个很重要的考虑要素。因此，xx区政府进一步强化农贸市场的地位，明确认识到农贸市场在未来很长一段时间能仍是我国生鲜农副产品销售终端的重要组成部分，其发展的好坏不仅关系到城市居民的生活质量、还直接影响到城乡和谐与我国农业的发展，因此提高了对农贸市场的规划建设与管理的重视度；不仅38、从观念上重视了农贸市场，还从合理规划上得到了重视。（二）项目建设的必要性根据项目可行性报告编制的要求和本项目的具体建设内容，我们对现在的xx农贸市场进行了实地调查，从实际调研情况来看，目前的xx农贸市场的室内外卫生环境均比较差，商品质量参差不齐，市场管理秩序凌乱。因此，在旧市场对面约2.5亩的空地上新建一座标准化农贸市场是切实改善xx区xx-xx片区现存旧农贸市场的购物环境，进一步推进中心城区菜市场标准化建设的进程，是巩固我市全国文明城市的创建成果的需要；也是完善该片区的基础设施和公共服务设施建设，增强区域核心竞争力的需要；另一方面是从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜39、农副产品困难的需要；最后也是改善该区域居家、办公质量与生活、工作环境，从而提升周边各类物业的升值潜力，促进区域经济又好又快发展的需要。第5部分 项目建设的条件5.1 项目建设的条件（一）锦府办20xx18号 关于20xx年菜市场建设管理的实施意见为切实加强和改善我区菜市场建设管理工作，根据市政府研究城区菜市场建设管理工作的会议纪要（成府阅20xx5号）、市政府关于进一步理顺城区菜市场管理体制的意见（成府发20xx71号）、市政府办公厅转发市工商局等部门关于成都市城区菜市场管理规范的通知（成办发20xx92号）、市政府办公厅转发市建委等部门关于加强我市中心城区菜市场标准化建设实施方案的通知（成办40、发20xx88号）精神，结合xx区实际，并就xx区20xx年菜市场建设管理工作提出实施意见。其中工作内容指出“将狮子山农贸市场、冻青树农贸市场纳入xx区20xx年菜市场标准化改造目标，加快推进xx农贸市场、东城农贸市场等两个新建菜市场标准化建设工作，确保20xx年开工。”在责任分工中，还指出三级不同单位的职责。1、菜市场经营单位责任。菜市场经营单位为菜市场管理的第一责任人，对菜市场的日常管理、环境卫生、经营秩序和安全负第一责任。2、区政府部门职责。区服务委是区政府实施菜市场管理的总牵头单位，具体负责组织协调政府相关部门和街道办事处开展菜市场管理工作，牵头制定完善全区菜市场行业自律管理相关制度，41、并通过评比、奖励、处罚、督促检查等多种手段，切实加强对全区菜市场的管理；区建设局（区公建办）是全区菜市场标准化建设、规划的责任主体，牵头负责全区标准化菜市场建设工作，根据实际完善、调整全区菜市场的规划工作；xx工商局是维护全区菜市场正常经营、交易秩序的责任主体，负责指导全区菜市场商品质量、交易秩序、规范经营、消费投诉的规范化管理工作，查处菜市场经营违规行为；区城管局是全区菜市场管理考核工作的责任主体，负责维护菜市场内外的市容秩序，依照职能查处取缔非法占道市场，取缔菜市场中跨门经营、出摊占道、暴市等违规行为，并将菜市场纳入全区清洁城市考评体系，逐月同步实施考评；区卫生局负责指导全区菜市场内食品卫42、生的达标管理和相关证照办理，依照职能查处菜市场内违法违规经营行为，加强对菜市场相关经营户严格遵守各项食品销售规定的监管；区质监分局负责全区菜市场计量规范达标和推行“诚信计量市场”工作，加强日常监管，确保为市民提供良好的购物环境；区统筹委负责指导全区菜市场农产品、畜禽、水产品安全检测工作，依照职能查处菜市场内违法违规经营行为；区物价局负责对全区菜市场收费行为开展价格监督工作，依照职能查处市场内外价格违法违规经营行为，规范菜市场物价标识，统一价格公示牌；区公安分局（区公安消防大队）负责对全区菜市场内的治安秩序和消防安全进行监管，维护良好的菜市场交易秩序；区食安办负责菜市场内食品的安全工作，组织推进43、全区菜市场执行“六类商品”准入工作，并对检验合格的食品加贴市场准入标志（QS标志）。3、街道办事处职责。辖区街道办事处是菜市场属地管理责任主体，履行属地管理责任。具体负责落实菜市场的专职监管人员，督促菜市场经营管理单位履行“第一责任人”职责，负责组织和落实本辖区内菜市场专项整治工作；督促菜市场经营管理单位和场内经营户按规定办理各类行政许可证和营业执照；督促菜市场经营管理单位落实环境卫生管理制度；推行文明经商，规范亮票亮证，畜禽、水产品及肉食品索票索证、购销台帐和备案制度，确保菜市场食品安全；督促和指导市场建立消费申诉、物价投诉、计量投诉工作制度；实行划行归市、杜绝出摊占道等经营行为；维护菜市场44、治安和消防安全，规范车辆停放；发现和纠正违法违规经营行为；履行本辖区菜市场和“以租代建”便民菜店的其它监管职责。（三）成都市公共设施配套、建设领导小组办公室文件(成公建办发20xx14号)“关于明确20xx年新建菜市场任务的通知”明确同意将xx区xx农贸市场列入20xx年新建菜市场目标任务。（四）中共成都市xx区委目标管理督查办公室、成都市xx区人民政府目标管理督查办公室和成都市xx区发展和改革委员会(锦发改发20xx38号)关于分解下达xx区20xx年第一批市级储备项目目标任务的通知把新建xx农贸市场列入市级精包装储备项目计划。第6部分 项目建设方案6.1 总体建设思路坚持以科学发展观为指导45、，按照市政府“放责交权、属地管理、提供规范”的要求，全面推进农贸市场标准化、规范化建设，进一步明确监管职责，建立科学、合理的农贸市场管理机制，提高农贸市场监管效率和水平，促进我区农贸市场健康有序发展。6.2 设计依据（一）成都市规划管理局规划设计条件通知书（二）业主提供的地形图（电子版），红线图（三）设计中采用的主要规范及国家政策法规 1、房屋建筑制图统一标准（GB/T50001-2001） 2、建筑设计防火规范GB50016-2014 3、西南地区建筑标准设计通用图 4、总图制图标准（GB/T 50103-2010） 5、无障碍设计规范GB 50763-20126、工程建设标准强制性条文房屋46、建筑部分（2002年版）本设计根据有效现行国家颁布的规范和标准进行设计，具体清单详见各专业说明。6.3 设计指导原则（一）贯彻执行国家有关的法律、法令、规范、标准。其中主要内容为建筑法、建筑工程质量管理条例有关内容，特别是与之配套的“工程建设标准强制性条文”。（二） 贯彻实现科技进步的原则，在设计中尽可能采用新技术、新工艺、新设备及新材料。6.4 建筑原则贯彻建筑风格与周围环境协调的原则，保持该地区建筑形象的特征。（一）贯彻交通组织为人车分流与不干扰的原则。（二）贯彻各专业方案的比选、优化及多方案比较的原则。设计安全疏散距离、疏散宽度、出入口均满足规范要求。满足环境保护、职业安全卫生及节约能源47、等国家标准及规范要求。6.5 工程概况本工程位于成都市xx街以北，项目用地1676平方米，建筑物占地656.2平方米，总建筑面积为4998.93平方米，地上建筑面积为2658.53平方米，地上四层，地下二层。其中地上一、二层为农贸市场，三、四层为小型商业办公，地下一层为农贸市场，地下二层为地下停车库。6.6 综合技术指标xx农贸市场规划总占地1676平方米。1、总建筑面积： 4998.93平方米2、建筑基底建筑面积： 656.2平方米3、容积率： 1.594、建筑总层数： 4层5、建筑高度： 18米6、建筑结构类型及抗震设防烈度：框架结构，抗震设防为七度7、建筑耐久年限为50年；8、建筑防水等48、级：屋面防水等级为II级。具体经济技术指标如表6-1所示。表6-1 xx农贸市场建设技术指标一、规划建设净用地面积1676.19平方米二、规划总建筑面积4998.93平方米 (一)地上计入容积率的面积2658.53平方米非住宅建筑面积2658.53平方米1、办公用房建筑面积1320.88平方米2、农贸市场用房建筑面积1337.65平方米(二)地下建筑面积及层数2340.42层 1、地下机动车库面积743.62平方米2、地下非机动车库面积426.58平方米3、地下设备用房面积41.75平方米4、地下农贸市场用房面积1170.2平方米三、容积率总容积率1.59四、基底面积建筑基底总面积656.2平49、方米五、建筑密度建筑总密度0.39六、总绿地面积 其中：临街集中绿地面积251.4平方米七、绿地率15%八、机动车位22辆(一) 地下室外停车位1、农贸市场停车位22辆11辆2、办公停车位11辆九、非机动车位100辆十、日照分析结论满足规范要求十一、主色调号(色相、明度、彩度)1.3(1.2)8.5(1.1)2.8(1.2)6.7 总平面布置整个场地规划明确，设计充分利用场地不规则的地形。沿用地周边设计消防环形通道，形成道路两边绿地，让人工环境与自然环境有机结合。整个建筑周边生机盎然，充满活力，让购物成为一种舒心惬意的享受。建筑为多层商业楼。建筑在场地中央，环境优美，建筑四周设有环形车道，满足50、消防和交通的要求。场地内出入口共2个，车道宽4米，形成环形，道路转弯半径4.5米。6.8 建筑设计（一）建筑设计综述1、随着近年来成都市经济的高速发展，依靠原有的农贸市场已经满足不了居民的需求，迫切需要建筑一个具有区域标志性的农贸市场，以满足周边居民的日常生活需要。本项目正是在基于这种设计背景的前提下进行商位。2、根据业主的具体需求，结合环境因素，用地情况以及视线分析，我们在总体布局上因地制宜采用不规整几何平面布局，将建筑与街面紧靠，以获取较大的空地，并进行景观处理。（二）设计理论 1、以成都市具有区域标志性的建筑来定位自身，解决当前城市居民居住配套的功能需求，对建筑风格用现代眼光进行多样化的51、阐释。 2、充分考虑使用传统的建筑技术，将现代技术条件下的建筑形态与传统的地方风格有机的融合在一起，将建筑周围区域的独有特征和感受作为设计语汇，因此来表达最新技术条件创造出的建筑形象的深层内涵。设计以人为本，合理解决建筑居住功能需求，对交通流线进行合理设计，做到人车分流。综合考虑总体规划中的地形条件，以及结合规划及经济技术指标的要求。（三）设计创意 1、建筑形式回归现代主义的理性空间，重新追寻技术美与人情味的和谐统一，使购物者既能回归于安静与自然又能享受到区域经济发展带来的生活方便。2、基于对建筑和环境的理解，最初的设计意图就是希望这座建筑是一个有机的富于生长和变化、充满雕塑感的建筑。由于建筑52、本身体积较小，设计中为了避免建筑因为体积过小而被人忽视，并且立面设计采用了简洁明快的设计手法，利用了一些大的构架，同时让建筑与构架在色彩上强烈对比，使建筑有整体向上的挺拔感。3、尽可能合理利用每一份用地，在每个入口都布置了景观绿地，为购物者提供了一个良好的购物环境，同时也提升了整个建筑的档次。6.9 平面设计1、停车位集中布置在建筑物地下二层，共计22个动车位。2、非机动车位布置在建筑物主入口一侧，方便居民购物的一般需要。6.10 剖面设计1、地上第一层层高为4.2米，第二层层高为5.9米，第三层层高为5.1米，第四层层高为2.8米。2、地下第一层层高为4.99米，地下第二层层高为4.94米。53、6.11 立面设计1、建筑立面风格中式元素为基础，屋顶结合古朴传统的风格造型，使建筑既有当地建筑朴素的神韵，又不乏现代建筑的气质。淡雅的色彩，挺拔而秀气的竖向构架，打破了外轮毂的单调感觉，使住宅立面更富有层次感，整栋建筑极具有时代韵律，显得典雅端庄又不失轻盈，秀丽。这一切构造了一个有情趣的，又地方特色的多样化空间。立面细部刻划精致而不繁杂，完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现建筑以人为本的建筑理念。2、建筑外立面外墙采用浅灰色高级外墙涂料，配以明亮的装饰构架。顶部为轻盈跳跃的仿古构架，造型简洁活泼，体现该建筑的标志性楼盘的立面效果。6.12 道路及绿化1、场地内道路采用快材路面，道路54、宽4.0米，满足消防和交通的要求。各建筑出入口处结合景观要求地面设计铺装图案与绿化景观协调。2、建筑周围景观设计的理念：“建筑生态休闲景观”。3、步街及景观小品设施充分体现两条“人性化”关怀和理解，休闲、集散、商业活动与景观之交融构成丰富的商业节点。4、景观设施是用来统一屋面的形式，设置部分景观小品，充分利用空间做垂直绿化。植物配置上做一些趣味性种植，让人们领略早已失去的“农家情怀”，体现“生态城市”含义。第7部分 项目运作模式7.1 开发模式本项目运作开发模式是由成都市xx区建设局对项目实行策划包装，协助项目业主完善相关手续，xx公司负责项目用地审批、规划核准、设计、建设和经营管理。所需资金55、由xx公司自行解决。7.2 建设管理模式本项目工程建设采用总负责管理模式，由xx公司对项目实施全方位的管理和控制，按建设进度安排资金。项目建设过程由xx公司进行监控，使其能集中精力抓好项目的全方位筹划、融资、外部协调等工作。这种形式，责、权、利清楚，充分体现法人责任制。7.3 经营管理模式本项目按照用地规划的要求，用于农贸市场和小型商业办公用房开发，项目完成后，由xx公司对农贸市场进行合理分区并规划确定摊位数量，采取将摊位经营权统一直接租赁给优质经营户、并由公司统一管理的模式进行市场运作，这种经营管理模式法律关系单一、明确，符合政策导向。一方面可有效的从源头控制经营户的质量，为经营户规避无序经56、营、恶意竞争的经营风险；另一方面，可增强项目持续运营能力，和谐聚集商气、人气，为项目业主xx公司带来稳定的投资回报。第8部分 环境影响评价8.1 项目执行的污染物排放标准保护环境，维护生态平衡一直是我国的基本国策，是保障人民健康，造福后代的长久大计，因此，本项目的建设从环境角度论证其可行性，并以此作为设计基础之一。根据当地环保部门的规定，本项目执行如下环境标准：大气污染物：执行大气污染物综合排放标准（GB162971996）二级标准、环境空气质量标准GB30951996中的一级标准；水污染物：执行污水综合排放标准（GB89761996）二级标准、地面水环境质量标准GB38382002中的类水域57、标准；噪声：执行建设施工场界噪声限值（GB1252390）中的各阶段限值。8.2 项目的环境影响（一）施工废水、废气工程施工期间不可避免会排放施工废水和废气，造成局部地区水和空气污染。如施工场地会排放大量含沙量大、浊度高的施工废水，施工人员产生的生活污水以及施工场地、土石方和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中排放的废气等，都会对项目区空气环境质量和水环境产生明显影响。但这种污染影响是有限的，而且是暂时的，将随着工程施工的完成而消除。（二）施工噪声工程施工期间，各类施工机械、运输车辆和高噪声设备使用过程中产生的噪声将对局部地区的声环境产生较大的影响。施工阶段的噪声源有土石方工程施工58、用的推土机、空压机、挖掘机、装载机、载重汽车等，混凝土搅拌机、钻井机、振捣机、电锯等，工程安装使用的吊车、升降机等。其中除部分机械会产生强烈的噪声、振动外，大多数设备单独运行时产生的噪声在60m处昼间都能达到建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）中70dB的标准限值，而夜间要满足55dB的标准限值，土石方和基础施工阶段声源须距声界150m，发电机须距场界250m。同时使用机械施工时，昼间应使所有机械与施工场界保持60m的距离，夜间则保持350m的距离。工程区域内噪声敏感点较少，但仍会有超标现象发生，所以应尽量减少夜间施工。（三）施工振动工程施工期间的振动环境影响，主要来自振动型施工作业。59、振动型施工作业污染源主要包括挖掘机、装载机、推土机、振动压路机、重型运输车、空压机、风镐等设备作业时所产生的振动，在距振动源10m处的参考振级6385dB，有超标现象发生。在距振源30m以远，即可达到昼间75dB、夜间72dB的环境振动标准。8.3 环境保护措施（一）噪声控制高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏进行屏蔽处理，同时合理安排施工组织计划，在分布有敏感点的区域施工时，对于产生噪声、振动较大的作业，尽量避免在夜间施工。（二）振动控制由于挖掘机、装载机、压路机和空压机等机械振动引起距施工场界25m以内的敏感建筑超标，应将空压机等固定振动机械远离敏感建筑，强振动的作业在午间（12：0014：0060、），夜间（22：006：00）禁止施工。（三）大气污染防治施工期对大气的主要污染物是扬尘，来源于地面扬尘和运输。采用洒水、封闭运输、压实、及时清扫等措施，将扬尘的影响减少到最低。（四）地面水污染防治1、施工泥浆水（开挖作业面、雨水冲刷、场地及施工机械冲洗产生）按施工段集中收集，经沉淀处理后方可排放。2、施工期生活污水可以直接排入污水管网。（五）对交通的保护施工期间对道路交通车辆应统一分流规划，防止造成交通堵塞，同时对施工机械及运输车辆走行路线进行统一安排，颁布相关限制规定，确保交通畅通。在本项目建设和营运过程中，根据国家环境保护法的有关规定，业主将严格执行防治污染设施与主体工程同时设计、同时施61、工、同时投入使用的“三同时”制度，严格按照“三同时”的要求和原则进行环境设施建设，认真落实各项污染治理措施，以确保项目区内不会对环境造成大的影响。8.4 节能措施本项目在建设过程中，采取严格措施，尽量节约用水、用电；同时，建筑材料尽量采用新型节能材料，建设能源消耗。项目建成后，依靠节能设计，也能够实现节约用水、用电。第9部分 工程建设管理方案9.1 落实项目资金项目在执行过程中，必须具有严格的资金筹措和使用计划，具备完善的资金管理制度，凭借经济、行政和法律等约束手段，完成企业自筹资金，把项目所需资金落到实处。9.2 强化执行阶段的监管工作1、xx公司应根据项目的管理特点和要求，确定项目高质量的62、管理人员，凡具备该资格的从业人员才有可能从事项目的管理工作。2、xx公司应充分利用合同法律法规，规范合同单位和各级项目责任人的权利和义务，有效避免各级责任人间的冲突和矛盾，加强各级责任人间的协调与配合，使“责、权、利”相对等、“借、用、还”相统一的原则得以充分体现。9.3 加强建设管理建设管理工作的重点是：工程质量、工程进度和工程投资。xx公司应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及项目所需的一些特殊的功能和技术要求。2、采用公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用公开招标确定工程监理单位，63、签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按进度作好结算工程提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。9.4 加强项目投资管理项目64、的投资控制着重是在发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在预算的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，xx公司应首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造控制目标的实现。9.5 加强质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。xx公司质量管理内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；65、2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。9.6 加强工程进度管理xx公司应在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。xx公司还要根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集66、反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。9.7 加强合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。xx公司应对建设工程合同进行系统化科学化管理，以提高工程项目的经济效益和社会效益。项目实施过程中应针对每个不同的合作单位以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，xx公司应制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有67、章可循。在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中，xx公司应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的经济和社会效益。9.8 加强协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键。在整个工程实施过程中，项目组织与外部各关联单位之间，项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得68、一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现项目的各项预期目标。9.9 加强安全建设管理项目施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。因此，xx公司应监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。同时，要做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。9.10 资金管理项目建设资金应按要求开设专用69、帐户，专款专用。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。xx公司应建立完善的资金管理制度和内部财务会计管理制度，能够满足企业资金使用的管理要求。第10部分 招标方案10.1 招标范围项目的设计、工程勘察、工程施工、监理、重要材料、重要设备的采购全部采用公开招标。10.2 招标组织形式项目采用委托招标，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，施工企业应具有三级以上资质，监理企业应具有丙级以上资质。10.3 投标、开标、评标和中标程序根据建设规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：（70、一）项目经有关部门批复同意立项后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。（二）在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和用以完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合招标。（三）开标时委托招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公正机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能够满足招标文件的实质性要求，并且经71、评审的价格合理。（四）评标按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。（五）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。10.4 评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式。因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：（一）评标委员会人员组成评标委员会由项目建设单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。根据本方案在项目开标当天从专家库中72、随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。投票采用打分制，以得分高者中标。（二）评标委员会成员的资格要求评委会成员职称要求在副高（副教授）级以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。10.5 招标方式（一）项目将采用公开招标方式。（二）在国家和省市指定媒介发布招标公告。在中国采购与招标网（http73、：/）公开发布工程设计、勘察、施工、监理、重要材料、重要设备等的招标公告。投标人资格：1、投标人必须具有独立法人资格；2、具有工程建设管理资质和业绩；3、项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。（三）通过正式的招投标程序，分别进行资格预审投标邀请招标文件现场踏勘标前预备会正式开标综合评标等，确定中标单位。第11部分 项目进度计划11.1 项目实施阶段和建设周期（一）项目实施原则在项目建设实施的过程中，要本着“全面布局、合理安排、科学设计、保证质量”的原则，认真组织项目的实施，科学安排工程进度，保证项目高效率、高质量的实施。（二）项目实施内容1、准备工作：编制可行性研究报告及评估、论证、批74、复、招投标、准备设计资料等。2、勘察设计：测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。3、施工阶段：设备的采购、落实协作关系、土建施工、设备安装与调试等。4、竣工验收：试运转、交工验收。（三）项目建设阶段第一阶段为前期工作阶段，第二阶段为施工阶段，第三个阶段为竣工验收阶段。为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。11.2 建设工期安排本项目主要工作包括前期准备工作、项目施工建设、项目竣工验收等内容。项目建设实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设工期预计12个月，从第 1年8月开始准备，第2年7月完工。具体安排如下：（一）第 1年11月前完成各项前期工作。（二）75、第 1年12月至第 2年6月施工建设。（三）第 2年7月竣工验收。项目具体实施进度计划详见表11-1。序号工作内容第1年第2年8910111212345671可行性研究报告编制及批准2初步设计及审批3施工图设计4施工图审查及批准5施工招标、监理招标6设计交底、开工证审办7土建施工8市场外及改造工程9摊位设施设备招标10市场设施设备安装11工程验收表11-1 项目实施进度计划表第12部分 投资估算及资金筹措12.1 投资估算依据及说明（一）全国市政工程投资指标上、中、下册（二）四川省建筑工程工程量清单计价额（三）四川省市政工程间接费用定额（四）全国统一安装工程预算工程四川省估价表（五）项目周边地76、区类似工程的建设投资指标（六）成都市委市政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）（成委发20081号）（七）xx区农用地使用权流转管理办法、xx区集体建设用地使用权流转管理办法（八）查阅各项费用标准的有关公布文件12.2 投资估算方法和范围（一）投资估算方法1、建安工程、基础设施建设工程估算采用投资指标估算法，结合近似工程经验估算。投资指标是参照该地区同类建筑按四川省建筑工程工程量清单计价额及全国统一安装工程预算工程四川省估价表。并参照当地建材的物价水平和建筑市场的供需情况，综合测算制定的。建筑、安装工程施工队伍按二级企业标准。2、前期工程参照相关标准采用比例插值77、法估算，省内无参考文件的参照外省相关文件。3、相关规费及其他费用按照建安工程费用采用比例法估算确定。相应比例按照四川省市政工程间接费用定额及各项费用标准的有关公布文件估算确定。（二）估算范围本项目为农贸市场小型商业综合楼建设项目，总投资估算范围包括工程费用（建筑工程、设施设备），工程建设其它费用（建设单位管理费、建设项目前期工作咨询费、勘察及设计费、工程建设监理费、环境评价费、城市配套费、工程招标代理服务费、施工图审查费）和预备费。12.3 投资估算根据市、区政府标准化示范农贸市场建设标准的要求，同时考虑到该市场所处区域的特定地理条件和项目业主xx公司的实际状况，结合项目用地的实际规划指标，拟78、新建的农贸市场建设设计方案如下：项目位于成都市xx街以北，项目用地1676平方米，建筑物占地656.2平方米，总建筑面积为4998.93平方米，地上建筑面积为2658.53平方米，地上四层，地下二层。其中地上一、二层为农贸市场，三、四层为小型商业办公，地下一层为农贸市场，地下二层为地下停车库。通过估算整个项目总投资约为1100.46万元。具体投资估算见表12-1，12-2，12-3。（一）工程建设费用表12-1 工程建设费用估算表序号项目名称单位工程量指标小计(元/m2)（万元）1土建工程675.42 1.1地上建筑2658.531000265.85 1.2地下一层1170.20 15001779、5.53 1.3地下二层1170.20 2000234.04 2安装工程259.97 2.1强电工程4998.93 10049.99 2.2弱电工程4998.93 5024.99 2.3给排水工程4998.93 5024.99 2.4消防工程4998.93 10049.99 2.5货梯部2802.6电梯部1303室外工程28.02 3.1绿化251.40 1203.02 3.2室外管网配套项125合 计963.41 （二）工程建设其他费用表12-2 工程建设其他费用估算表序号费用名称计算依据计费额(万元)计费比例合计(万元)备注1建设单位管理费建安费963.41 1.19%11.46 2建设单80、位临时设施费建安费963.41 1%9.63 按成都市有关规定3工程前期咨询费项目估算投资额11005.00 4工程设计费建安费963.41 2.39%23.03 5工程勘察费工程设计费23.03 30%6.91 6施工图审查费工程设计费23.03 10%2.30 7工程监理费建安费963.41 2.13%20.52 8招标交易服务费3.00 9工程保险费建安费963.41 0.10%0.96 10工程质量监督费建安、设备费963.41 0.10%0.96 11环境评价费建安费963.41 0.09%0.87 合计84.65 （三）总投资估算结果项目组对建设现场进行了踏勘，查阅了项目设计方案，81、对项目前期的建设内容进行了核对。项目组根据项目实际情况，确定总投资1100.46万元。项目总投资具体内容详见下表：表7-3 项目总投资估算表序号项目价格（万元）1建筑安装费963.41 2工程建设其他费用84.65 3不可预见费52.40 总投资1100.46 其中不可预见费为建筑安装费与工程建设费用之和的5%。12.4 资金筹措根据测算，本项目总投资为1100.46万元，资金筹措方案为xx公司自筹。建设期资金来源与运用详见表12-4。表12-4 成都市xx区xx农贸市场建设项目资金来源与运用表 单位：万元项目名称建 设 期比例第1年8月-11月第1年12月-第2年3月第2年4月-7月合计一、82、资金来源165600335.461100.46100%1、企业自筹165600335.461100.46100%二、资金运用165600335.461100.46100%1、建筑安装费用75567321.41963.41 87.55%2、工程其他费用8031.6584.65 7.69%3、不可预见费用103012.452.40 4.76%三、年度比例15%55%30%100%第13部分 经济社会效益评价通过本项目的实施，在xx社区xx街建设一座全新的标准化农贸市场，首先能够完善该片区的基础设施和公共服务设施建设，增强区域核心竞争力；另一方面可以切实改善xx区xx-xx片区现存旧农贸市场的购物环83、境，进一步推进中心城区农贸市场标准化建设的进程，巩固我市全国文明城市的创建成果；同时，还将通过建设一座全新的标准化农贸市场，从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的问题；另外还可以改善本区域居家、办公质量与生活、工作环境，从而提升周边各类物业的升值潜力，促进区域经济又好又快发展；项目业主xx公司通过本项目的运作，可促进企业自身的发展，项目建成运营将增强企业盈利能力，为地区财政收入贡献更多税收。因此，本项目具有良好的经济效益和社会效益。13.1 经济效益（一）成都市菜市场标准化建设标准摘要根据成都市菜市场标准化建设标准的规定，市场商品布置应分区明确、划类归市。按84、以下分配设置标准分别设置蔬菜类、水产品类、粮油类、肉类、蛋禽类、果品类、熟食类、副食干杂类等销售区：1、菜市场布局结构比例为：摊位面积50%、通道面积35%、辅助面积15%。2、蔬菜、果品类每个摊位台面不少于1.5平方米，平面尺寸长宜采用1.52米，宽宜采用0.91.2米，高度宜为0.70.8米。3、肉类每个摊位台面不少于2平方米，平面尺寸长宜采用23米，宽宜采用1.01.2米，高度宜为0.80.9米。4、腌卤类每个摊位不少于2平方米；5、熟食类每个摊位不少于3平方米；6、水产品类每个摊位不少于5平方米，其中塘鱼池不少于1.5平方米；7、冰鲜海产品类每个摊位不少于4平方米；8、干杂类每个摊位不85、少于5平方米；9、三环路内冷鲜禽类每个摊位不少于15平方米，每个市场设13个摊位。（二） xx农贸市场分类面积测算根据上述标准并结合本项目的设计规划，我们对xx农贸市场的场内销售区、临街铺面和三四层商业用房分类面积进行了测算：1、农贸市场用房总面积：2507.85（1）商品销售的摊位总面积：1043.93 m；（2）通道面积804.2 m；（3）辅助功能区面积：449.75 m；（4）临街商铺面积：210 m；2、三四层商业用房总面积：1320.88 m。其中商品销售区摊位分类情况如表13-1所示：表13-1 摊位销售区分类情况明细表销售区分类面积（m）摊位数所占比例蔬菜469.761804586、%肉类156.594515%卤菜52.2175%熟食52.2125%水产品104.391610%冰鲜52.2105%干杂类104.391510%冷禽类52.235%合计1043.93298100%（三） xx农贸市场经济收益分析本项目按照用地规划的要求，用于农贸市场和小型商业办公用房开发，项目完成后，由xx公司对农贸市场进行合理分区并规划确定摊位数量，采取将摊位经营权统一直接租赁给优质经营户、并由公司统一管理的模式进行市场运作。经过我们对xx海鲜批发市场、安居天涯农贸市场、红星农贸市场等农贸市场摊位租金水平及经营状况的调查，综合考虑各种因素设定各类摊位和临街铺面及三四层商业用房的租金标准，具体87、收益情况见表13-2，13-3。表13-2 市场内经营摊位收益表销售区分类月租金（元）年租金（元）数量（个）小计（元）蔬菜5006000180肉类9001080045486000腌卤制品及熟食9001080029313200水产品700840016134400冰鲜70084001084000干杂类800960015144000冷禽类120014400343200合计298表13-3 临街及三四层商业用房收益表分类面积（m）单位面积月租金（元）月租金（元）小计（元）临街铺面21012025200302400三四楼商业用房1320.883546230.8554769.6合计857169.613.288、 社会效益（一）xx标准化农贸市场的建设将巩固我市全国文明城市的创建成果。创建全国文明城市期间，基于全市深厚的创建氛围，城区面貌、市民整体素质，以及城区管理水平等各项工作均成效显著，城市综合承载力有了很大程度的提高，由此也扩大了城市的知名度，推动我市三个文明建设步入了一个新的阶段。规范化、标准化社区农贸市场的建设，可切实提升市场周边和内部市容环境质量，折射城市文明进步，巩固我市全国文明城市的创建成果。（二）xx标准化农贸市场的建成将完善该片区的基础设施和公共服务设施建设，从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品的困难局面。社区商业可充分利用贴近居民生活的独特地理优势89、，及时、准确、全面的了解居民的需求动态，科学组织商品品种，从源头把好产品质量关，将企业的经营活动和居民的生活需求有机结合起来，切实解决社区居民的各类需求。（三）xx标准化农贸市场的建设将改善该区域居家、办公质量与生活、工作环境，从而提升周边各类物业的升值潜力，促进区域经济又好又快发展。一般来说，物业销售价格与区域配套条件成正比，合理的基础设施配套使区域内各类物业具有可观的升值潜力；此外，合理的基础设施配套可使区域内商贸业、服务业更具规模效应，使该地区在招商引资、聚集人气、商气等诸多方面占得市场先机。（四）xx标准化农贸市场的建设有利于改变社区商业布局，净化社区市场。现代社区商业网点不应散、小、90、乱，而应是经过科学的社区商业规划，为居民提供多功能、全方位的便民利民服务的社区商业。通过构架科学合理的社区商业，不仅能够改变目前社区商业零散布局的局面，还能整顿社区商业的面貌，打击假冒伪劣，维护市场秩序。（五）xx标准化农贸市场的建设还能营造居民社区文化，增强社区居民的归属感和认同感。xx标准化农贸市场的修建不仅可以完善社区及城市的功能，还能提升城市凝聚力，带动xx社区健康发展，增强社区居民的归属感和认同感，构建和谐xx。第14部分 结 论从项目建设的必要性来看，在xx区xx街建设一座标准化农贸市场是切实改善xx区xx-xx片区现存旧农贸市场的购物环境，进一步推进中心城区菜市场标准化建设的进程91、，巩固我市全国文明城市的创建成果的需要；也是完善该片区的基础设施和公共服务设施建设，增强区域核心竞争力的需要；另一方面是从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的需要；最后也是改善该区域居家、办公质量与生活、工作环境，从而提升周边各类物业的升值潜力，促进区域经济又好又快发展的需要。从项目业主xx公司的角度考虑，项目的建设是促进企业自身的发展，为地区财政贡献利税收入的需要。从项目建设的可能性来看，本项目的实施有着一系列良好的条件：发展基础较好；区位条件优越；市场潜力巨大；国家和地方政府的政策指导。这些条件的具备，为本项目的顺利进行提供了有力的支撑保证。从项目建设后92、的预期效果来看，通过项目建成运营，一方面可促进项目业主xx公司自身的发展，增强企业盈利能力，为地区财政贡献更多利税收入；另一方面，可以进一步完善基础设施和公共服务设施建设，改善该区域及周边群众居家、办公质量与生活、工作环境，促进和谐社会的构建，营造良好的人居环境，巩固我市全国文明城市的地位；同时，还将从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的问题。从项目本身来看，项目业主xx公司通过本项目的运作，可促进企业自身的发展，项目建成运营将增强企业盈利能力，为地区财政收入贡献更多税收。该项目指导思想明确，技术可行，符合项目设计的规范和要求，前期各项工作扎实有序推进。综上，本项目的实施是十分迫切和必要的。