1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月87可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1第二节 建设单位基本情况3一 企业概况3二 高级管理人员情况3第三节 可行性研究工作概况4一 主要研2、究内容4二 可行性研究报告编制依据5第四节 可行性研究结论6一 主要研究结论6二 项目的建设条件6三 建设内容6四 建设周期7五 项目投资与资金筹措7六 主要技术经济指标7七 主要问题及建议7第二章 项目建设背景分析8第一节 xx市简介8一 xx概况8二 xx市国民经济和社会发展趋势9第二节 xx市简介10一 xx概况10二 xx市经济社会发展现状11第三节 国内房地产市场分析14一 国内房地产市场现状14二 国家相关政策15三 未来国内房地产行业的发展趋势和特点21第四节 xx市房地产市场分析23第五节 项目市场定位及竞争策略28一 竞争市场分析28二 市场切入点28三 营销推广策略29四 3、项目销售收益预测32第三章 建设规模33第一节 建设规模33第二节 建设条件34第四章 项目选址35第一节 自然条件35一 地质条件35二 气候条件36三 土层结构及其分布37四 场地适宜性及稳定性分析37第二节 基础条件38一 交通条件38二 供电39三 供水39四 排水39五 施工材料40第五章 设计原则41第六章 工程设计方案43第一节 总平面布置43第二节 建筑、结构及施工43一 建筑43二 结构及施工44第三节 主要施工方案44一 测量放线、轴线及标高控制44二 基础工程45三 主体工程48四 屋面工程53第七章 配套工程56第一节 供电及给排水56一 供电56二 给排水56第二节 4、网络系统57一 有线电视57二 电话系统57三 网络布线系统58第八章 节能、环保59第一节 建筑节能59一 围护结构节能59二 太阳能节能技术59三 节电措施60第二节 人防、避雷与消防60一 人防60二 避雷60三 消防61第三节 环境保护61一 标准及规范61二 环境现状62三 施工期环境影响分析及防治64四 使用期环境影响分析及防治66第九章 工程管理措施68第一节 建设项目的组织机构68第二节 建设项目的管理内容68第三节 合同管理与协调70第四节 项目的竣工验收71第五节 加强社会监督71第十章 项目建设进度及招标72第一节 项目实施进度72一 项目实施72二 项目实施进度72第二5、节 招 标73一 招标依据73二 招标方案73第十一章 投资估算及资金筹措75第一节 投资估算75一 估算编制依据75二 投资估算范围75三 固定资产投资总额估算75第二节 资金筹措78一 资金筹措78二 还款计划78第十二章 财务评价79第一节 财务评价依据79第二节 销售收入估算79第三节 总成本费用80第四节 销售税金81第五节 利润总额：81第六节 财务评价结论81第七节 敏感性分析82第十三章 风险分析84第一节 工程风险与对策84第二节 管理风险与对策85第三节 资金风险与对策85第四节 环境风险与对策86第十四章 结 论87第一章 总 论项目名称：xx世纪城商品房一期工程开发建设6、项目建设单位：xx*置业有限公司建设地点：xx市西部地区，淮海西路以北、杭州路两侧地段法定代表人：*电 话：*传 真：*邮 编：*第一节 项目概况xx位于江淮平原南端，南临长江，是1996年8月经国务院批准成立的沿江、沿海开放城市，境内有98公里的长江岸线，下辖泰兴、靖江、xx、兴化四市及海陵、高港两区，面积6000平方公里，人口503万。xx市具有2100多年历史，历代人文荟萃，商贾云集，素有“汉唐古郡，淮海名区”之称，历史上就是苏中地区政治、经济、文化和交通中心。近年来，相继被命名为江苏省历史文化名城和全国卫生城市。xx曾经作为区域性经济大都市和重要的通商口岸，经济繁荣、文化发达，是长江三7、角洲地区重要的滨江城市之一，也是江苏重要的水陆交通枢纽。xx市位于江苏省中部，南北分属长江流域和淮河流域。挟江襟淮，东临沧海，众水来汇，奔涌旋流，又称三水、罗塘。北宋年间，盐商姜仁惠、姜谔父子率众聚资，筑堰抗洪，家园久治，功业永存，xx由此得名。东邻海安县、东台市，西接xx市海陵、高港二区及江都市，南北分别与泰兴市、兴化市接壤。境内宁靖盐高速公路纵贯南北，328国道、宁启铁路和在建中的江海高速横穿东西，市镇等级公路全部联网；新老通扬运河、中干河、姜溱河、东西姜黄河等骨干航道纵横交错；从xx到南京、上海均不超过2.5小时车程。在xx市城市总体规划（2002-2020）中，市区城市总体规划确定的城8、市性质为：“长江三角洲的工贸港口城市，水城一体的历史文化名城”。城市总体规划方针为“南拓、东进、西优、北控”，在城市用地发展方向上主要向南发展，其次向东发展。2011年1月16日xx市第十三届人民代表大会第四次会议批准的“xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要”中也提出：要按照“西进、南扩、北控、东优”发展方向，高品位建设主城区，主动融入xx都市圈。加快新区规划建设，实施统一规划，整体开发。考虑目前xx市市政府等行政核心单位均位于城区西部地区，可以预见，该地区将成为作为未来城市发展的方向所在、城市新兴高尚居住区，成为我市人流集散的关键地区。本项目位于xx市西部地区，淮海西路以北、杭州路两9、侧,上海路交汇处，与xx市市政府等行政核心单位相邻，紧靠xx经济开发区和华东五金城，距离锦天汽配城也仅有15分钟车程，交通便利，地理位置优越。随着xx经济开发区入园企业的不断增多，华东五金城和锦天汽配城的不断发展，项目周边地区的流动人口和居住人口均在不断增加；同时考虑目前xx市市政府等行政核心单位也位于城区西部地区，随着城市化的进一步发展，本地区将成为城市发展的主要开发区域。因此，xx*置业有限公司拟建设xx世纪城商品房工程开发建设项目。本项目总用地面积为127881.1平方米（约191.8亩），总建筑面积为318895.34平方米。因当前国家对房地产市场的宏观调控以及公司本身资金压力的因素，10、项目拟分两期开发，本次实施项目为一期工程项目，用地面积为32619平方米（约48.93亩），建筑面积为98542平方米，其中可售面积为89840平方米，项目建成后可容纳住户584户。本项目的建设，符合xx市当前的规划方针，能够进一步带动xx市西部地区的房地产消费市场，缓解随着新城区开发和开发区发展带来的住房刚性需求压力，拉动并促进周边地区的经济发展，有利于提高居民的生活水平、促进社会的和谐稳定，对xx市经济和社会事业的发展具有积极意义；同时可以提高xx*置业有限公司在本地区的企业知名度，符合企业自身发展的需要，本项目具有良好的经济效益和社会效益。第二节 建设单位基本情况一、企业概况xx*置业有11、限公司于2010年4月16日成立，是由*与xx共同出资组建的有限公司，法定代表人为*先生，公司目前注册资本为5000万元人民币，公司许可经营范围有：房地产开发、商品房销售；一般经营项目有：建筑材料、金属材料销售。公司设股东会，由全体股东组成；设执行董事一名，目前由*先生担任。二、高级管理人员情况公司法定代表人*，男，1968年10月11日出生，1990年毕业于福州大学，后留学日本明治大学，获工商管理硕士学位。1994年就职于日本朝日集体公司，担任朝日集体公司对中国贸易部门高级经理，积累了丰富的生产和销售经验。2000年，*先生回国，创办xx有限公司，担任董事长兼总经理；2005年创办所罗门兴业12、投资有限公司，担任董事长兼总经理，在其任职期间，实现该公司营业额连续4年达5亿人民币。其为人诚实守信，无不良记录。第三节 可行性研究工作概况一、主要研究内容本可行性研究的主要内容如下：1、项目建设的必要性分析本报告根据城市总体规划、城市发展规划、当地经济发展情况以及当地居民生活水平的具体情况，阐述本项目的建设必要性。2、项目背景分析本报告通过对国内和当地社会经济及房地产发展现状进行分析，阐述本项目建设的意义。3、项目前景分析本报告通过对项目周边地区房地产市场进行分析，阐述本项目的优势与劣势，对本项目的销售前景进行初步预测。4、建设条件本报告对项目建设的周边环境及条件进行分析，包括社会经济条件、13、自然环境、地质条件等。5、工程建设方案本报告结合项目所在地区域布局情况，对项目区拟建的各项工程建设方案进行研究论证。6、环保与劳动安全本报告对项目环境影响进行初步分析，提出建设与运营过程中应采取的环境保护措施，同时还提出安全措施。7、项目组织、管理、实施进度及招标本报告根据项目的实施主体，提出工程建设中的组织管理形式、项目建设过程中的经营管理方式。8、投资估算本报告根据工程量及工程投资估算指标，按国家和当地的有关规定，对拟建工程内容进行投资估算，编制项目建设投资估算表，按工程费用、工程建设其它费用、预备费、建设期利息等列出投资总额的构成情况，计算项目总投资。9、资金筹措及借款偿还本报告根据建设14、进度及项目单位资本金等情况，提出项目资金筹措方案，提出借款偿还计划。10、项目建设社会效益分析本报告分析本项目建设对当地社会、经济建设的推进作用，分析项目的社会效益。11、工程风险分析本报告分析项目在决策、工程建设、资金筹措等方面存在的风险，并提出相应的对策。二、可行性研究报告编制依据1、xx市城市发展总体规划（20022020）；2、xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；4、江苏省民用建筑热环境与节能设计设计标准（DB32/4782001）；5、中国地震动参数区划图（GBl83062001）；6、建筑物防雷设计规范（GB15、50057-94）；7、建筑设计防火规范（GBJ1687）；8、建筑抗震设计规范(GBJ11-89)；9、国家发展计划委员会第九号令关于建设项目可行性研究报告增加招标投标内容以及核准招标事项暂行规定；10、项目单位提供的基础数据和相关资料。第四节 可行性研究结论一、主要研究结论xx世纪城商品房一期工程开发建设项目的实施，符合当前xx市的整体规划发展要求，可提高城镇居民生活水平，改善城市环境，提升城市形象。项目位于xx市西部地区，淮海西路以北、杭州路两侧地段，项目周边地区已形成较好的基础设施条件，本项目的实施既是必要的、也是可行的。二、项目的建设条件本项目的实施具有良好的地理优势和基础设施条件。16、xx市位于江苏省中部，南北分属长江流域和淮河流域。境内宁靖盐高速公路纵贯南北，328国道、宁启铁路和在建中的江海高速横穿东西，市镇等级公路全部联网；新老通扬运河、中干河、姜溱河、东西姜黄河等骨干航道纵横交错；从xx到南京、上海均不超过2.5小时车程。xx市成立多年以来，在供水、排污、供电、通信、供气、供热等基础设施建设方面投入了大量财力和人力，本项目具备良好的有利于项目建设的基础设施条件。三、建设内容xx世纪城商品房一期工程开发建设项目位于xx市西部地区，淮海西路以北、杭州路两侧地段，本项目用地面积为32619平方米（约48.93亩）；建筑面积共计98542平方米，其中：地上建筑面积9080517、平方米，地下建筑面积7737平方米；可容纳住户584户。四、建设周期本项目建设周期18个月。五、项目投资与资金筹措本项目投资总额32135.04万元，其中: xx*置业有限公司自筹资金19135.04万元，拟申请银行贷款13000万元。六、主要技术经济指标主要技术经济指标序号项目名称单位指标值备注1用地面积平方米32619约48.93亩2总建筑面积平方米985422.1其中：地上建筑面积平方米908052.2 地下建筑面积平方米77373投资总额万元32135.043.1其中：自有资金万元19135.043.2银行贷款万元13000.00七、主要问题及建议1、本项目为房地产建设工程，涉及部门较18、多，建设单位应加强组织领导和协调管理，使项目建设能够顺利进行。2、本项目在加大建设力度的同时，必须从实际出发，在充分调查论证的基础上，制定并严格执行切实可行的实施计划，循序渐进；妥善处理好投入与产出、速度与效益的关系，保证项目的顺利实施。3、本项目在实施过程中，应重视加强项目管理工作，严格按照国家有关规定，做好单项工程建设招标工作，实现项目建设“投资省、建设快、质量好”的目标。第二章 项目建设背景分析第一节 xx市简介一、xx概况xx是1996年8月经国务院批准组建的地级市，地处苏中之中、长江北岸，滨江近海、地势平坦，与经济发达的苏锡常地区仅一江之隔，苏中入江达海的5条重要航道在此交汇。江阴长19、江大桥、xx长江大桥沟通长江南北，形成了与上海、苏南的快速通道；328国道、京沪、宁通、宁靖盐高速公路及新长、宁启铁路贯穿全境，境内一小时都市圈已经形成，每百公里高速公路里程速已经达到国际先进水平；以国家一类开放口岸-xx港为主体的六大沿江港区现已建成；xx火车站有六条列车始发线可以到达北京、哈尔滨、青岛、深圳、杭州、武汉、兰州等重要城市；国家中型机场-苏中机场正在规划立项之中。xx大交通、大联运、大开放、大发展的格局正在逐步显现。地级xx市成立15年来，改革开放和现代化建设取得了长足发展，综合实力明显增强，已经逐步成长为长三角地区工业比较发达、商贸比较繁荣的中心城市之一。特别是“十一五”以来20、，是xx国民经济和社会发展最快最好、人民群众得实惠最多的时期，主要经济指标增幅连续多年居省内地级市前列。2010年，xx市全市实现地区生产总值2002.58亿元；财政收入456.37亿元；全社会固定资产投资1538.03亿元；房地产开发投资149.73亿元；商品房施工面积1323.1万平方米；商品房销售面积523.79万平方米；商品房销售额248.61亿元；商品房空置面积76.21万平方米。xx是城乡商品的集散地，地级xx市组建以来，城市面貌发生了翻天覆地的变化，城市的客流量，逐年持续递增；第三产业特别是零售业有了长足的发展，各种专卖店、精品店、超市、连锁店、批发市场等新的商业形态迅速崛起；肯21、德基、时代超市、联华超市、苏果超市、文峰千家惠购物中心、苏宁电器、国美电器、五星电器、xx金鹰国际、老凤祥等外地知名商家，纷纷落户xx，市场前景十分看好。二、xx市国民经济和社会发展趋势1、重点基础设施建设将推进xx大跨越式发展：苏中机场苏中机场总投资约10亿元,距xx市区约20公里。已于2010年3月开工建设，预计将在2012年建成通航。主要为扬州、xx地区提供民航服务，同时辐射镇江、南通等市及安徽部分地区。xx长江大桥 xx长江大桥是江苏省“五纵九横五联”高速公路网的重要组成部分。项目全长62.088公里，核准总投资93.7亿元，建设工期为5年半。2007年12月26日开工建设，计划于2022、11年底建成，是xx市的第二座长江大桥（第一座为江阴大桥）。上海长江隧桥 上海长江隧道已于2009年底通车，将进一步推进长三角经济一体化。xx等长江北岸城市将成为最直接的受益者。包括沪泰铁路、沪通铁路大桥以及上海长江隧桥（不但设有高速公路通道而且还预留了两条市域轨道交通线）在内的长三角城际铁路网，已经全面规划和实施。沪泰铁路是从沪通铁路大桥过长江，经海门至xx的城际铁路，于本年内开工，时速300公里，沪泰城际铁路被正式列入国家中长期铁路网规划。届时上海到xx再也不用绕南京，时间也从现在的6小时车程缩短到仅需要1.5小时。2、努力实现“十二五”规划确定的经济发展目标xx市“十一五”规划提出：到223、010年全面建成小康社会，经济更加发展，民主更加健全，科教更加进步，文化更加繁荣，社会更加和谐，人民生活更加殷实。xx市“十一五”规划提出经济和社会事业发展目标已臻实现。在即将到来的“十二五”规划期间，xx市将把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支撑，把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点，努力实现“十二五”规划确定的经济平稳较快发展，经济增长质量和效益明显提高，生态环境质量明显改善，人民生活质量和水平不断提高，科教文化事业加快发展，社会管理制度趋于完善，社会更加和谐稳定的目标。第二节 xx市简介一、x24、x概况xx市位于江苏省中部，南北分属长江流域和淮河流域。挟江襟淮，东临沧海，众水来汇，奔涌旋流，又称三水、罗塘。北宋年间，盐商姜仁惠、姜谔父子率众聚资，筑堰抗洪，家园久治，功业永存，xx由此得名。东邻海安县、东台市，西接xx市海陵、高港二区及江都市，南北分别与泰兴市、兴化市接壤。境内宁靖盐高速公路纵贯南北，328国道、宁启铁路和在建中的江海高速横穿东西，市镇等级公路全部联网；新老通扬运河、中干河、姜溱河、东西姜黄河等骨干航道纵横交错；从xx到南京、上海均不超过2.5小时车程。xx历史悠久,人文荟萃,民风淳朴，文化底蕴深厚,是一座具有特殊政治意义的城市。“清代棋圣”黄龙士、“当代草圣”高二适也都25、是从这块土地上走出去的骄子。现代艺术大师梅兰芳祖居xx张沐。这里的物产丰饶,素有鱼米之乡、银杏之乡、建筑之乡、教育之乡的盛誉,是江苏省重要的农副产品生产基地、上海“菜篮子”工程供应基地,也是全国优质粮、优质棉的供应基地。这里的风景秀丽,溱湖风景区和名甲天下的“中国xx溱潼会船节”，是国家重点旅游项目。这里的政治、经济、文化等各项事业迅速发展，已经发展成为全国综合实力百强县(市)、全国科技实力百强县(市)、全国社会治安综合治理先进县(市)、全国首批生态示范区、联合国授予“生态农业全球500佳”、江苏省小康县(市),并正致力打造舒适xx、平安xx、诚信xx、效率xx和文明xx。与时俱进的xx处处勃26、发出现代化的气息。xx物产资源丰富，是闻名遐迩的“鱼米之乡”。二、xx市经济社会发展现状1、综合实力2010年全市实现地区生产总值301.43亿元，同比增长14.1%。其中：第一产业增加值22.61亿元，可比增长4.6%；第二产业增加值167.08亿元，可比增长15.1%；第三产业增加值111.74亿元，可比增长14.8%。三次产业结构比为7.5：55.4：37.1，二、三产业增加值占GDP的比重为92.5%，比上年提高0.4个百分点，产业结构更趋合理。经济开发区和五大工业集中区建设初具规模，开发区经济占整个工业经济的比重达39.4。服务业规模不断壮大，以会船节、溱湖风景区、溱潼古镇为代表的新27、兴旅游业以及以步行街为代表的城区商贸业，以精品住宅小区为代表的房地产业，以“五个一”为代表的农村服务业取得明显成效。2010年，全市财政总收入51.23亿元，比上年增长25.1%，其中：地方一般预算收入17.6亿元，增长21.6%。全年财政支出45.47亿元，比上年增长34.5%。2、各项改革企业改制全面完成，步入良性发展的轨道。“十一五”期间累计置换职工身份10万人。国有资产管理、监督及营运体系逐步建立和进一步完善。社会事业资源不断整合，改革力度不断加大。行政审批制度改革进一步深化。民营经济蓬勃发展，2010年，新增私营个体经济注册资本52.08亿元，新增私营企业数和个体经营户数6608户。28、年末，私营个体经济注册资本达到229.48亿元，私营企业数7071户，个体工商户26716户。实现民营经济增加值193.84亿元，可比增长14.1%，占全市GDP比重达64.31%。3、城乡建设城市建设管理力度加大。一是数字化管理督查及时。建立健全系统数字化管理交办、督查网络，全年共受理各类报告事项1700多件，并按规定时间进行督查反馈，系统各职能单位回复率95%，落实率80%。二是市政养维确保到位。先后整修城区道路9000平方米，疏通排水管道近8000米，清理各类窨井18600座（次），安装路灯450盏，维修路灯、草坪灯、射灯5300多盏（次）。三是园林绿化提质增量。狠抓园林绿化管护，共栽植29、各类乔木200多株、灌木近1万平方米，维修各类损坏园林设施400多处，全年新增绿地面积24.1万平方米，城区绿化工作得到了创卫考核验收专家组的较高评价。四是供水供气安全优质。实现水销售1350万吨，水质、水压合格率均达99%以上。新铺设天然气管道102公里，新增天然气用户5500户，平均日供气量达3.2万立方米。五是小区管理不断加强。归集公共部位维修资金1800万元，追缴外借基金1940万元。先后投入600多万元对城区25个小区组团内的道路、排水、技防等设施进行了整修，全年共维修小区路面800多平方米，疏通各类管道6000多米，维修路灯近2500盏4、固定资产投资和建筑业2010年，全社会固定30、资产投资完成额264.76亿元，比上年增长34.3%。其中：城乡规模以上投资158.02亿元，增长27.0%；城乡规模以下投资79.15亿元，增长55.2%；房地产开发完成投资25.43亿元，增长60.8%；城乡居民私人建房2.15亿元，下降63.3%。全社会固定资产投资中，第一产业投资5.63亿元，第二产业投资176.38亿元，第三产业投资82.75亿元，分别比上年增长15.6%、40.8%，23.5%，所占比重分别为2.1%、66.6%、31.3%。2010年度，全年房地产施工面积239.93万平方米，比上年增长43.2%，竣工面积61.58万平方米，增长12.8%。商品房销售面积82.631、7万平方米，比上年增长45.5%，商品房销售额34.97亿元，增长81.3%。5、人民生活2010年，年末全市总户数27.56万户，比上年末增加493户，总人口79.38万人，比上年末减少1600人。就业人数有所增加。年末城镇在岗职工人数为48817人，比上年增加818人。年末城镇登记失业率为2.86%，比去年同期下降0.14个百分点。职工工资水平继续提高。全年城镇在岗职工工资总额14.72亿元，比上年增长14.8%。城镇在岗职工平均工资为30211元，比上年增加3641元，增长13.7%。城镇居民人均可支配收入达20352元，比上年增加2205元，增长12.2%。农民收入稳步增长。据农村住户32、抽样调查资料显示：2010年我市农民人均纯收入为9131元，比上年增加1128元，增长14.1%。居民储蓄存款持续增加。年末城乡居民人民币储蓄存款余额达到201.94亿元，比年初增加25.43亿元，增长14.1%。第三节 国内房地产市场分析一、国内房地产市场现状过去的12年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的12年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含33、土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。在过去的12年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出34、口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前35、，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。 二、国家相关政策1、国家法律2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义。例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响。除了70年后自动续期外，物权法还为物业36、税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。2、金融政策对于房地产业来说，具体的金融政策大致包括三方面：信贷政策、利率政策和汇率政策。3、信贷政策目前，政府信贷政策主要着力于两个方面：调整资本金比例，抬高行业进入门槛，控制企业投资；二是提高个人住房按揭贷款门槛，控制个人投资。信贷政策总体趋紧。2007年9月央行9月27日出台新政，要求商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首37、付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。2008年8月25日中国人民银行、银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知，通知要求严格建设项目贷款管理。对列入国家禁止用地项目目录的项目，严禁发放贷款。2009年5月27日，国务院发布关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自20038、4年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑2010年1月10日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。2010年4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。 2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭39、，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。2010年9月29 日国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨。主要内容包括:(1)各40、地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市在一定时间内限制购房套数,政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈直至追究责任。(2)完善差别化的住房信贷政策。全国暂停三套房贷,全国暂停无1 年以上纳税或社保证明的异地购房,首套房首付2 成提高到3 成,禁止消费型贷款用于购房。(3)调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。定价明显超过周边房价楼盘进行土地增值税清算和稽查,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。(4)切实增加住房有效供给。(5)加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。囤地捂房者暂41、停再融资、公司债和新买地资格。2011年1月26日温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。同日，国务院办公厅下发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（即“新国八条”），就巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，提出了进一步做好房地产市场调控工作八条政策措施。4、利率政策2007年9月，央行年内第五次加息。9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由7.02%提高到7.29%。2008年4月16日为继续落42、实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2008年9月，受美国金融风暴的影响，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。 2008年10月9日，中国人民银行10月8日晚间宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。2008年10月12日中国人民银行决定，自2008年10月27日43、起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。2009年1月，四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2010年10月20日中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010年11月16日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分44、点，中小型金融机构存款准备金率由原来的13.5%上调至14.0% ；大型金融机构存款准备金率由原来的17.0%上调至17.5%。2010年11月29日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分点，中小型金融机构存款准备金率由原来的14.0%上调至14.5% ；大型金融机构存款准备金率由原来的17.5%上调至18.0%。2010年12月20日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分点，中小型金融机构存款准备金率由原来的14.5%上调至15.0% ；大型金融机构存款准备金率由原来的18.0%上调至18.5%。2010年12月26日，中国人民银行决定，一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行45、的5.56%提高到5.81%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2011年1月20日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分点，中小型金融机构存款准备金率由原来的15.0%上调至15.5% ；大型金融机构存款准备金率由原来的18.5%上调至19.0%。2011年2月09日，中国人民银行决定，一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.81%提高到6.06%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2011年2月24日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分点，中小型金融机构存款准备金率由原来的15.5%上调至16.0% ；大型金融机构存款准备金率由原来的19.0%上调至19.5%46、。2011年3月25日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分点，中小型金融机构存款准备金率由原来的16.0%上调至16.5% ；大型金融机构存款准备金率由原来的29.5%上调至20.0%。2011年4月06日，中国人民银行决定，一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的6.06%提高到6.31%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2011年4月21日中国人民银行决定，准备金率上调0.5个百分点，中小型金融机构存款准备金率由原来的16.5%上调至17.0% ；大型金融机构存款准备金率由原来的20.0%上调至20.5%。5、汇率政策汇率对一国宏观经济的影响非常复杂，一旦变动，可能会产47、生一系列无法预测的甚至难以控制的后果，因此各国一般采取较为稳健的汇率政策。人民币升值一般认为是国内整体经济向好，投资机会多，而且收益可观。股市和房地产等市场由于有良好的流通性将成为资金的主要集中场所，而最终导致股市上涨，房地产价格上扬。目前，对人民币升值的预期很高。但是人民币升值的幅度有多大、升值的步骤是一步到位还是渐进的、升值是否成为价格的转折点、价格持续上涨的潜在风险（地产泡沫）等等是较为复杂的问题，需要及时跟踪政府的政策组合和宏观环境。6、税收政策2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房48、暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。下调个人住房公积金贷款利率。2009年5月21日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。2009年12月22日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税2009157号）。通知中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，此举是对炒房现象进行遏制。2010年4月2日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产49、的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月14日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。2010年5月26日，国税总局公布了关于土地增值税清算有关问题的通知，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。2010年6月3日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管工作的通知，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。通知抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于50、1%。通知确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。三、未来国内房地产行业的发展趋势和特点当前中国房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：第51、一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代将会出现一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。第三，中国房地产在12年内会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实52、需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。第四，目前的房地产价格已经逐渐趋向理性，继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。 从中国房地产当前的形势看，当前国家的调控政策主要重点关注于两个层面：一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是：一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关53、注，营业税优惠政策调整、“国八条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，今后10年内的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。第四节 xx市房地产市场分析2007年，xx市房地产开发投资92.08亿元；商品房施工面积736.44万平方米；商品房销售面积314.18万平方米；商品房销售额100.42亿元。2008年，xx市房地产开发投资111.78亿元，增长21.4%；商品房施工面积1095.82万平方米，增长48.8%；商品房销售面积302.87万平方米，下降3.6%。2009年，全市房地产开发投资123.8854、亿元，增长10.8%；商品房施工面积1091万平方米，与上年基本持平；商品房销售面积407万平方米，增长34.5%；商品房销售额159.94亿元，增长43.0%。2010年，全市房地产开发投资149.73亿元，增长20.9%；商品房施工面积1323.1万平方米，增长21.3%；商品房销售面积523.79万平方米，增长28.6%；商品房销售额248.61亿元，增长55.4%。影响xx市房地产市场的主要因素有：本地经济发展状况；人口和城市化率；人均可支配收入及消费水平；国家政策等。（一）经济发展状况xx市近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产市场已由高速发展期进入平稳发展期。xx市2002-20155、0年GDP各年增长率见下表： 地产预警系统判断GDP增速与房地产发展的关系见下图：萎缩 停滞 稳定发展 高速发展由上表可以看出，xx市自2002年以来GDP的增速一直保持在10%以上，远大于8%的增速，预示着xx的房地产市场连续处于高速发展阶段。xx市2002-2010年人均GDP（元）及年增长率见下图：人均GDP与房地产发展的关系见下图：启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期由上表可以看出：xx市2008年人均GDP尚处于800-4000 US$之间，2009、2010年人均GDP已超过4000 US$，预示着xx市房地产市场已由快速发展期渐入平稳发展期。（二）人口和城市化率xx市城市经56、济飞速发展，近年来每年有超过1万的外来人口迁入；中国医药城正式升级为国家高新区以及几所大学落建于“大学城”等，都带来大量外来人口。按照xx市城市总体规划纲要（2002-2020），到2012年，xx市城市化率将达到57%，据此测算，每年将有10万左右的农村人口转化为城市人口，到2020年，xx市城市人口将达到120万人。城市人口的大幅增长，保证房地产市场旺盛的刚性需求。（三）人均可支配收入及消费水平xx市居民生活水平迅猛提高，为房地产发展提供有力的保障。从2002年到2010年，xx市人均可支配收入、社会消费品销售总额均常年保持较高的增长幅度，人均消费性支出也在逐年加大，即使是在金融危机影响日57、益加深的2008年，xx市居民人均消费支出仍保持了高速增长（达21.8%），增幅在长三角16各城市中位列前茅。第五节 项目市场定位及竞争策略一、竞争市场分析本项目位于xx市西侧，淮海西路与上海路交汇处，临近xx市市政府等行政核心单位，作为未来城市发展的方向所在、城市新兴高尚居住区，项目区域内现有代表性楼盘如：深业地产的锦绣姜城、府西人家、锦辰国际花园、翡翠城以及即将投入开发的蓝岳首府。各个楼盘2010年度期段销售情况一览项目物业形态公开套数销售套数去化率均 价（元/平方米）锦绣姜城高层12811690.63%4900府西人家多层、小高层51845086.87%5000锦辰国际花园小高层220258、0894.55%5500翡翠城多层、小高层12711288.19%4800根据上表我们可以发现，目前周边高品质楼盘的在今年宏观调控的不利情形下，依然保持了强劲的销售势头，这充分说明了市场中的改善型需求以及乡镇近城的刚需客户并未受到政策的强烈冲击，对本区域的地段价值以及区域内产品的品质充分认可并愿意投入资金进行购买行为。经调查，上述楼盘的客户来源以市区客户为主，兼有少部分周边县城人员，xx市以外客户比例较少；客户职业以公务员、私营业主、事业单位职工以及投资客为主，其中叠加及别墅客户多是市区及周边县里的私营业主；购房目的多以居住为主，居住目的约占90%，投资客比例约占10%。二、市场切入点通过对x59、x市和xx市房地产市场的调研，发现其房地产市场整体表现如下：整体规划方面：以混合社区为主，多种产品线，多以阵列式排布；建筑立面方面：以欧式为主，但做工粗糙，很不纯粹；户型面积方面：区域内以三房130平方米三房为主，附加值不高；景观特色方面：整体景观平平，没有特色，基本上只是标准的景观配置；社区配套方面：会所不是这里项目的标准配备；总体来说，市场上整体产品表现较弱，缺乏产品力很强的项目。竞争产品处于从核心产品层向外围产品层过渡阶段，开始从关注产品价格、质量、交通向社区内环境、配套等外围因素转变；但是外围产品竞争层面还停留在较初级阶段。基于以上几点，集合本公司的技术优势及土地规模，本项目的物业形态60、拟以小高层住宅为主，；项目整体定位是：区域市场的领跑者。 打造xx市标杆项目 高尚宜居生态社区典范定位诠释： xx市房地产引导者；但不是豪宅，在现有市场做到高档的定位已经能够满足需求。通过较强的核心产品层的打造以及领先xx市场外围产品层和适当体现的外延产品层进一步来支撑高端形象。 因为本项目所针对的客户主要是自住客户，因此重点突出宜居、以人为本的设计理念。三、营销推广策略1、目标客户群xx地区各大楼盘客群来源表项目名称客群来源及比例周边乡镇城西地区xx市区xx市区其他区域锦绣姜城40%25%20%10%5%府西人家30%20%25%15%10%鸿扬华庭55%20%15%10%和睦佳园55%2061、%15%10%翡翠城65%20%10%5%榕锦花园40%30%10%15%5%皇庭御苑55%20%5%15%5%通过对xx市房地产市场及本项目的分析，本案的目标客户物理属性如下： 客群来源：以周边居住人群以及城西乡镇为主体，项目附近行政事业单位上班的人群为辅助客群，同时兼顾主城区与xx的游离客群。这对我们未来的媒体投入有着清晰的指导意义。客群身份：政府公务员、事业单位及周边产业区内的私营业主本案的目标客户精神属性如下：社会阶层：中上层精英，有一定社会影响力；生活方式：由于xx城市发展的阶段限制，这部分客户还未形成有区别性的生活方式，生活规律，会花较多时间在应酬上，娱乐活动多为购物、餐饮、棋牌、62、洗浴。重视家庭及子女教育。消费地点为当地较为高端的场所；购房动机：对生活品质有较高要求，希望找到一个与身份相匹配的高品质楼盘，对小区的自然景观、商业配套以及物业其他配套服务的要求较高。2、推广策略第一阶段：筹备期在项目正式面向市场之前，应充分了解市场、准备销售道具以及人员培训等一系列的前期准备工作。第二阶段：前期蓄势期形象推广期形象与品牌是结合在一起的，项目的形象广告以及各类活动，均不断地传递给客户项目信心。项目公司应从核心地段的广告位做起，包括冠名xx报建党九十周年有奖征文活动，为城市的精神文明建设添砖加瓦，极力塑造项目高品质大盘与负责任的大盘这一良好形象，同时，可以在xx35家高端营业场所63、投放广告，增强项目的知名度、美誉度，为后期项目销售做好铺垫作用。第三阶段：正式蓄水期项目推广这一阶段，推广的中心为项目的阶段核心价值推广，即地段与产品组合推广。这一阶段的推广渠道着重于户外、电视、报纸、电台、活动、短信、DM直邮等方面，多种组合，重点投放区域为项目的主力客群所在区域。第四阶段：价格蓄水期产品推广一个好的价格蓄水必然会为后期的项目开盘打好坚实的基础，本阶段项目公司可重点在户型、价格以及配套上展开宣传推广，突出项目的卖点，以高性价比来打动客户。第五阶段：认购开盘期产品推广以高密度的媒体投放，以极具诱惑里的SP方案，以大型的SP活动为本阶段的核心，同时通过PR活动来占领团购市场，重点64、挖掘xx市核心单位的主力购买群体，力求做到开盘既火暴的销售目标。第六阶段：强销期产品推广这一阶段主要集中在户型的优势、项目景观优势等前期客户认可的几大分卖点上进行重点推广，媒体策略依据第一阶段的推广策略进行调整，将费用集中投放在更合适的媒体渠道上，同时辅助以SP、PR活动广泛聚集人气第七阶段：持续扫尾期生活化形象推广此时，本项目的推广重点将从产品上逐渐转移到对未来生活场景的预演上，主要的媒体渠道将通过报纸电视专访、软文的形式，配合以组织老客户活动来营造一个和谐的、高尚的国际化楼盘形象，作为一个35万平方的大盘，良好的口碑就是我们的生命力所在。本项目的推案策略坚持以下原则：（1）资源优劣搭配原则65、。根据项目楼栋位置及景观资源，按照优、劣的不同制定推案顺序，配合价格稳步提升需要。（2）少量多推快跑原则。根据市场动态形势，合理掌控推案节奏和推案体量，结合每次开盘热销进行媒体炒作，制造房源紧俏气氛，实现价格的逐步抬升，创造更多溢价。四、项目销售收益预测综上，未来几年内，国家为防止通胀和避免经济发展的过多“泡沫”，仍将会实行适度紧缩的货币信贷政策，房地产市场仍将是国家调整的重点领域。国务院办公厅最近下发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（即“新国八条”）和今年以来央行连续上调银行准备金率和利率，是这一趋势的最好注脚。受其影响，未来几年内，xx市区的房价将将得到一定程度的抑制，但考虑66、xx作为三线城市，过去几年中房价未出现大幅上涨的情况，预计xx市房地产市场仍有一定的发展空间；且本项目位于xx新城区，随着城市化进程，该地区的僵将逐渐形成新的中心商圈，能够吸引众多购房者的眼光。项目周边地区的基础设施相对完善，具有良好的地理优势和交通优势，本项目建成后，应能够保证得到良好的收益。上文中提及，本项目周边楼盘住宅的当前销售价格均在4800元/平方米以上，根据谨慎性原则，本报告中住宅房销售价格暂按4500元/平方米估算，商业用房销售价格暂按9000元/平方米估算。第三章 建设规模一、建设规模xx世纪城商品房一期工程开发建设项目位于xx市西部地区，淮海西路以北、杭州路两侧地段。项目总投67、资32135.04万元，该部分投资资金由两部分组成：xx*置业有限公司自筹资金19135.04万元，其余部分拟申请银行贷款13000万元。本项目用地面积为32619平方米（约48.93亩）；建筑面积共计98542平方米，其中：住宅用房建筑面积为66246平方米，商业用房建筑面积为23594平方米；可容纳住户584户。xx世纪城商品房一期工程技术指标序号项目名称单位指标值备注1用地面积平方米32619约48.93亩2总建筑面积平方米985422.1其中：地上建筑面积平方米908052.2 地下建筑面积平方米77373地上建筑面积平方米908053.1住宅用房建筑面积平方米662463.2商业用房68、建筑面积平方米235943.3配套用房建筑面积平方米965其中：变电站平方米512附属用房平方米153会所平方米3004地下建筑面积平方米7737用于地下车库5容积率2.786建筑密度24.93%7绿化率30%8总户数户584本项目拟于2011年7月开工建设，预计可于2012年12月底建设完毕，建设周期为18个月。二、建设条件1、工程建设基础设施条件本项目建设地点位于xx市西部地区，项目周边地区已经基本建成一个较为完善的骨干道路网，具有较为齐备的基础设施条件，为本项目的顺利实施奠定了基础。2、工程建设配套条件施工场地附近供电系统和自来水管道已基本形成，为本项目的建设创造了良好的条件，项目的临时69、用电、用水基本能得到满足，由此可缩短建设周期，节省投资，推进工程尽快建成并投入使用。第四章 项目选址本项目拟建地址位于xx市西部地区，淮海西路以北、杭州路两侧地段。第一节 自然条件一、地质条件1、地形、地貌条件项目所在区位于长江三角洲冲积平原地貌单元，场地多为农田，地势较平坦，地面标高（青岛零点）2.92-3.26米。本地区无影响项目建设的采空区、崩塌、滑坡、泥石流、冻土等特殊地形、地貌。根据勘探深度控制性孔33.75m以浅地基岩土体的成因、岩性及物理力学性质等差异，划分2个工程地质层（编号1-2），2层进一步细分为10个亚层和2个夹层。其中1层为填土；2层为一般粘性土和粉土层。2、工程地质条70、件根据地质勘探报告显示，项目所在地层属第四纪地层，地貌属江淮冲积平原，沉积物属海积冲积、近代湖泊沉积物，厚度一般200-250米，岩相变化较明显，适宜建筑物的兴建。项目所在的沿江平原为长江冲积母质，分布有粉淤土、夹沙粉淤土和淤泥等，土壤主要为粘土、亚粘土及轻亚粘土，地耐力一般为120KN/，历史上有震害记载，建筑物设防烈度为7度。项目建筑基础可采用扩大浅基础或钻孔灌注桩（摩擦桩），并按7度进行抗震设计。3、水文地质条件拟建项目附近地域的地下水类型为浅层潜水型，主要赋存于表土、亚粘土及粉砂中，层亚粘土为浅层潜水含水层。地下水位主要受大气降水、蒸发、季节，河水位的变化等的影响而有所升降。勘察时测得71、初见潜水位埋深在0.902.00m之间，稳定潜水水位埋深在0.811.90m左右。该区历史最高地下水位埋深约2.5m，近3-5年内最高水位埋深约0.7m，最低地下水埋深约2.5m，变化幅度一般在0.72.5m之间，水位变化呈冬季向夏季渐变高的趋势。据水质分析资料分析，地下水水质对砼无腐蚀性。二、气候条件xx地区处于温带与亚热带交界处，呈北亚热带气候，雨量适中，四季分明。1、温度年平均气温： 14.50年平均最高气温： 19.30年平均最低气温： 10.60极端最高温度： 41.00极端最低温度： -23.402、湿度历年最热月平均相对湿度86历年最冷月平均相对湿度773、降雨、降雪量年平均降水72、量1003.9mm月最大降水量161.5mm历年最大积雪厚度270mm4、风速风向年平均风速3.5米/秒年最大风速17.6米/秒最多风向 东南风由上可见xx没有特殊气候，对建筑施工、道路施工、景观配套等作业影响微小。主要有三点：一、雨季施工，可通过施工组织，采取防雨措施来保证施工质量；二、路面沥青摊铺需在5气温以上进行，应做好施工计划，避免沥青施工时气温过低。随着城市化与工业化的推进，本地降雨有时呈弱酸性，这对钢结构具有腐蚀性，要求设计予以考虑以保证结构的耐久性。三、土层结构及其分布本次勘探深度内，按物理力学性质可分为5层土，从上至下分述如下：1层表土：深灰色-灰黄色，上部含大量碎砖瓦砾及植物73、根茎等有机物质，下部素填土以灰黄色亚粘土为主，沟塘及河床部位为灰黑色流塑状淤泥质土。该层土场区普遍分布，层厚0.20-1.00m。该层土质不均，结构松散，抗剪强度差，工程地质条件差。2层亚粘土：上部灰黄色下部灰色，软-流塑，局部具微层理。该层土场区普遍分布，层厚：4.00-4.60m。属中等压缩性中等强度土，工程地质条件一般。3层粉砂：青灰色，中密，饱和，主要由石英、长石、云母等组成，分选性好，次圆状。该层土场区普遍分布，层厚：3.30-7.40m。属中等压缩性中等强度土，工程地质条件好。4层亚粘土：灰黑色-黄褐色，硬塑为主。夹Fe、Hn质结核及姜结石。该层土场区普遍分布，层厚：5.50-5.74、90m。属中等压缩性中等强渡土，工程地质条件好。5层亚粘土：灰黄色，软塑。局部具微层理。该层土场区普遍分布，未揭穿最大揭示深度6.50m。属中等压缩性中等强度土，工程地质条件好。四、场地适宜性及稳定性分析拟建项目附近地域地层结构分布连续，层厚稳定，物理力学性质较均匀，较适宜于项目工程的兴建。根据建筑工程抗震设防分类标准（CB50223-2004）本项目工程为丙类建筑。拟建区位于xx市西部地区，根据中国地震动参数区划图（CB18306-2001）查得xx市抗震设防烈度为7度，所属的设计地震分组为第一组，设计基本地震加速度值为0.10g。第二节 基础条件一、交通条件xx市地理位置十分优越。西距扬州75、50km、南京150km；南距无锡150km、苏州200km、上海260km。1、水路运输xx市南临长江，沿江的张家港、南通港、xx港、扬州港一字排开。xx市距国家一级港口xx港仅20公里，交通十分便捷。2、公路运输新、老328国道贯穿xx市开发区，xx大道直通宁靖盐高速交流道口。北面是规划中的海栗高速公路。宁靖盐高速和海栗高速、京沪高速、宁通高速、沪宁高速联网。长江两岸的两条沿江高等级公路，两条公路均已在2008年完工。3、铁路运输横穿xx境内的宁启铁路连接南京和启东，火车站就设在xx市开发区北侧，由经四路可以直接到达，南北方向有新长铁路，通过它们可与全国铁路联网。4、港口码头本项目距国家一76、级港口xx港仅30公里，该港枯水季节水深达15米，丰水季节达20多米，年货物吞吐量2000万吨，集装箱吞吐量10000标箱，为国内、国际货物运输提供便捷通道，可常年停泊5万吨级以下的海轮。该港集装箱运输可达欧洲、美洲、非洲以及日本、东南亚等地的世界各主要港口；国内可直达深圳、广州、上海、重庆、武汉、大连、天津、秦皇岛等国内各大港口，货物出口可全部通过xx港或上海港运至世界各地。5、航空运输呈扇形结构的九个飞机场将xx包围其中，北面是盐城机场，东面是南通机场、南面自东而西有上海浦东国际机场、虹桥国际机场、苏州光福机场、无锡硕放机场和已立项的璜瑭国际机场、常州奔牛机场和南京禄口国际机场。xx市境内77、的国家中型机场苏中机场正在规划建设之中。二、供电电力来自华东一级电网，供应充足。现有2座220kv变电所、5座110kv变电所、17座35kv变电所，供电能力超过56.7万KVA。三、供水自来水公司两家，日供水量30万吨。全市境内水网密布，地下水资源丰富，适合发展大用水量的项目。“十一五”期间，将实施引江工程，将浩浩荡荡的长江水引入我市，全市的生产、生活用水都将用上长江水。项目建设期间临时用水接入市政给水管网，提供施工用水。四、排水项目建设期间排水将在城市道路相关路段加强与城市道路排水系统的衔接，一般路段路面排水通过坡面漫流由两侧排水沟排入雨水管道。五、施工材料工程施工所需砂石、水泥、木材、沥78、青、钢筋等均由当地材料供应商提供，来源充足，质量可靠，可满足项目建设需要。运输工具以汽车、拖拉机为主。第五章 设计原则经过对项目用地的现状分析，本着合理布局的原则。围绕中心景观带规划住宅，远离交通主干道，居住环境安静、舒适；利用原有地性特征，打造出布局上具有苏中地域特色的花园式住宅区。凭借中心景观带周围，景观通透深远的独特地理位置和相对独立安静的人文环境，全面营造出理想的居住空间，也将全面奠定该项目的高品质生活地位。除国家有关规范要求外，本项目的设计原则为：一、依据xx市城市规划和周边街区规划要求，因地制宜，充分利用现有地形，在满足朝向、日照、绿化等生态环境要求前提下，并在规划部门规定的范围内79、，平面布置要合理，进一步提高经济效益。二、把社会效益、环境效益、经济效益融为一体，一切以人的活动为中心，坚持可持续发展的观念，在方案设计时保持一定的灵活性、可改性、适应性和超前性。要努力提高住宅功能质量，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性等方面的要求，而且具有稀缺性，为社会提供多样化、可选择、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、完善配套设施和时代建筑风格的居住乐园。三、要重视住宅的外部环境设计，做到环境优美、舒适宁静。在保证经济效益的同时要尽量扩大绿地面积、合理选择绿化树种，做到乔木、灌木、草木植物相结合，错落有致，相映成趣。此外，可在外墙装饰中加上公司的标志，以增强品牌80、效应。四、住宅平面设计要科学、合理、使用，厨、卫、厅要大，各功能区均能直接采光，并做到食寝分离、居寝分离、洁污分离。要尽量增大住宅的有效使用面积。五、住宅的建设应优先采用国家推广和推荐的新技术、新材料和新产品，认真贯彻执行国家节能、节地、节材政策及有关规定。努力控制工程造价，有效降低住宅销售价格。整个规划应做到用地布局科学、功能组织合理、布局结构清晰、设施配套齐全、整体协调有序。第六章 工程设计方案第一节 总平面布置本项目用地面积为32619平方米，约48.93亩；建筑面积为98542平方米，其中：可售面积为89840平方米；提供各类型住宅584户。项目本着因地制宜，合理组织交通，充分利用土地81、资源，美化环境，方便居民生活的设计原则，科学合理地进行总平面布置。为了美化环境，建筑物周围空地栽植常绿灌木或种植花圃及草坪，宅前道路为草平和花木衬托，道路两旁设置路灯、草坪灯，作为环境设计，形成良好的居住环境。第二节 建筑、结构及施工一、建筑本项目住宅的户型配比有多种户型，按照国家标准型、高档型、节能型住宅的设计标准进行设计。户型平面设计要体现“动静分离、卫漱分离、餐厨分离，并体现大量的透明空间、赠送面积、双层挑空的气派客厅、层层退台、错落式情景阳台，类别墅的居住感。要充分利用空间，顶楼要利用坡屋顶作阁楼，扩大使用面积，利于顶层销售，同时要考虑设置厨房排烟及卫生间排气管道，为住户创造居住舒适、82、使用方便的良好环境。建筑风格要有地方特色，特别要重视屋面形式的设计，注意屋顶形式的功能和景观效果。应充分利用地层、顶层等特殊部位的特点，以丰富住宅的内外空间效果。本项目建设要求水、电配套工程设计齐全，功能布置合理，在设计中要求“三表”出户，同时考虑厨房排烟、卫生间排气、热水器、空调器、电话、电脑、有线电视等配套设施的布局设计，以创造良好的居住环境。项目建设必须做好节能产品的设计、推广和利用，是具有节能特色的新墙材、塑钢窗等节能产品的设计、安装一步到位，对于太阳能热水器的使用，可以统一设计、统一安装、统一管理，进出水管预先埋入每户，以美化外部环境。二、结构及施工施工时应选择最经济的天然地基作持力83、层，埋深要浅，可较大地降低工程造价。如地基下有软弱地基时，要根据地质情况，采用经济合理的地基加固方案。结构体系设计应保证安全性、耐久性、经济性和施工简便等有关要求，考虑本工程的实际情况，楼、屋盖可采用砼现浇结构，推广采用大进深、大开间布局体系，增强整体抗震性能。第三节 主要施工方案一、测量放线、轴线及标高控制1、定位放线进行定位放线前，应对场地进行平整。根据建筑总平面图上的放线基点及总平面图上建筑红线关系放线，确定轴线的位置。根据建筑平面图上各轴线的位置关系放线得到其它各轴线的位置。用直角座标法放线测出各定位轴线桩及各轴线的交点桩后，用白灰放出各桩位线。在施工中必须层层分中弹线，浇筑完基础及各84、层现浇板后，应及时校对轴线和标高，使其偏差在允许范围内，同时控制建筑物的竖向高差在1/1000以内，总高差不大于20mm。2、标高控制用卷尺控制水平线，向上引测点，测点不少于3处，并用精密仪对引上来的标高进行闭合检查。将设计给定的高程引至施工现场进行控制，将引出的标高引至永久性物体上并作好标记，标记点均匀分布，且每栋不少于4个，标出0。二、基础工程1、预制桩工程本工程基础采用打入式预制桩基础，现浇钢筋混凝土桩承台，承台垫层底标高为0.00以下2.15米，高差较大，虽然设计0.00标高相当于绝对高程的数据未定，根据在此片施工的经验，决定采取先将土方开挖至承台垫层顶标高后再打桩。基础工程施工工艺流85、程如下：土方回填基础砖砌体承台扎筋、支模、浇混凝土承台垫层打预制桩土方开挖在施工图会审完毕后，由设计上根据地质资料和桩位布置图选定试桩桩长，施工现场按设计要求选定桩长并确定试桩日期，在试桩前将试桩所需预制桩运至现场并准备好打桩机械，到试桩之日通知设计、质监、建设单位人员到场根据试桩过程及结果确定桩长。基础桩应选择由规模较大的厂家生产的桩，并要求提供相应的质量保证资料和技术资料，而且桩运至现场后应对其结构强度、主筋和箍筋及外观表面平整度等进行验收。桩堆放时应按规格、桩号分层叠置在平整坚实的地面上，支承点应设置在吊点及其附近，上下层垫块应在同一直线上，堆放层数不宜超过四层。桩的起吊应设计规定的吊点86、或环起吊，并在吊索和桩间加衬垫，起吊时应平稳提升，避免撞击和振动。（1）打桩前的准备工作：A、清除地上及地下障碍物，平整场地。打桩前应处理地上和地下障碍物（如地下管线、旧有基础等）。桩机进场及移动范围内的场地应平整压实，以使地面有一定的承载力，并保证桩机的垂直度。施工场地及周围应保持排水沟畅通。B、材料、机具的准备及接通水源、电源。C、进行打桩试验，以便检验设备和工艺是否符合要求。按照规范规定，试桩不得少于2根。D、确定打桩顺序。因本工程桩量不是很大，且场地有高差，故选择一台桩机由一方向另一方进行的方式。E、抄平放线及定桩位在打桩现场或附近设水准点（其位置不受打桩影响），数量不少于两个，用以抄87、平场地和检查桩的入土深度。根据建筑物的轴线控制桩，定出桩基轴线位置（偏差不得大于20毫米）及每个桩的桩位，将桩的准确位置测设到地面上。（2）打桩过程中的注意事项：A、开始打桩时，应先用短的落距轻打，待桩入土1米；B、作好测量和记录。记录桩身每下沉1米所需要的工作时间，以观察其沉入速度；当桩下沉接近设计标高时，则应测量桩每分钟沉入的数值，以保证桩的设计载重量；C、打桩入土的速度应均匀，锤击间歇时间不要过长，打桩时应观察桩的回跃情况；D、打桩时应防止锤击偏心，以免打坏桩头或使桩身折断；E、打桩过程中应特别注意打桩机的工作情况和稳定性。应经常检查机件是否正常，绳索有无损伤，桩锤悬挂是否牢固、桩架移动88、和固定是否安全等；打桩完毕后，为使桩顶符合设计高程，应将桩头截去。打桩质量应符合该分项工程质量检验评定标准的要求。2、土方开挖及回填夯实土方开挖采用机械大开挖，开挖时选用一台挖掘机，结合装载机，留够回填用土量后，余土用5t自卸式汽车运至建设单位指定弃土点。基础回填土采用分层填筑夯实法，回填次序从下而上，从低至高分层铺筑。每层厚度控制在30cm内，夯击34遍。基础边50cm范围须人工夯实，墙基两侧必须夯填密实。填土严禁使用生活垃圾、有机质含量过高的耕作土等不符合要求的土，回填土密实度严格按施工规范要求进行抽样检查，以保证达到设计要求。3、桩承台及承台梁的施工浇砼支模扎承台及承台梁梁钢筋弹线、复核89、垫层标高浇筑砼垫层检底验槽桩基工程施工完毕，经质监站验收认可后进行承台和承台梁的施工。首先进行测量放线，定出承台及承台梁的位置，再根据所需工作面的宽度进行土方开挖，土方开挖完毕应会同建设单位、质监站等有关部门进行地基验槽，验收合格方可进行承台及承台梁砼垫层的施工。垫层施工完毕后应复核检查垫层标高，然后再在垫层上弹出承台及承台梁的模板位置线，经检查模板位置线准确无误后再绑扎承台及承台梁的钢筋，钢筋绑扎完毕，经校核、检查合格后进行承台及承台梁的支模工作，支模完毕经现场自检合格后应会同建设单位、质监站进行检查验收，验收合格后方能浇筑承台及承台梁砼。砼浇筑完毕应立即进行养护。承台及承台梁施工中应注意桩90、基锚入承台梁的长度应符合设计要求。4、砖基工程本工程砌体采用MU15页岩砖M10水泥砂浆砌筑。基础变形缝两侧砌体应分开砌筑，不得搭接和咬槎，先砌的一侧将灰头刮平，后砌的一侧，其灰缝略微缩进砖口变形缝，上下均匀，缝中严禁落入灰浆、碎砖等杂物。砖基础转角处同时砌筑，不得留槎，在砖基础的交槎处难以同时砌筑时，应留斜槎，槎口高低差不得大于1.2m。三、主体工程1、主体结构施工工艺流程主体结构工程的施工顺序：弹线、抄平、立皮数杆扎构造柱钢筋砌主体砖墙支模板、扎板筋、梁筋安装预埋预留件浇构造柱、圈梁、现浇楼板砼安装空心板。2、砌体工程本工程0.00至8.40米采用MU20KP1型砖，M10混合砂浆；8.491、0米至19.60米墙体采用MU15KP1型M7.5混合砂浆砌筑；19.60米以上墙体采用MU10KP1型砖，M10混合砂浆砌筑。基础0.00以下砂浆为M10水泥砂浆，0.00以上至四层砂浆为M10混合砂浆，四层（不含四层）以上为M7.5混合砂浆。砖进场必须随车带材质报告，进场后按规定随机抽样送检，砌筑砂浆所用水泥，进场必须有材质证明，且按规定抽样送检，所有砂子进场必须及时送检，砂浆搅拌采用JDY350型砼搅拌机搅拌，配合比由技术人员根据试配通知单和现场搅拌机容量算出每盘材料用量，书写在悬挂于搅拌台显著部位的小黑板上，并派专人监盘，严格控制执行配合比。砖在上墙前应派专人湿润，严禁干砖上墙，淋在雨92、中或浸泡在水里的砖不应立即使用。砖砌体砌筑采用匹数杆，严格将灰缝厚度控制在812mm以内，砌筑时采用一顺一丁挤浆法，避免垂直通缝，以保证砂浆饱满度，转角和内外墙交接处应同时咬槎砌筑；对不能同时砌筑的地方，应砌成斜槎,且斜槎长度不应小于高度的2/3,如临时间断处留斜槎确有困难，除转角外，也可作成阳槎；沿墙高每500mm配26.5墙体拉结筋，每边伸入墙体长度不得小于1000mm，接槎处灰缝应密实通顺。砖墙与构造柱交接处必须留大马牙槎，且每层需先退后进，进出必须整齐，以保护构造柱断面。对于构造柱四面均是墙体的，特别应注意成品保护，以免杂物掉入，增加清理难度。在砌砖墙时，不得在半砖墙、砖过梁上与过梁成93、60的三角形范围内、宽度小于1m的窗间墙、梁或梁垫下及其左右各50cm的范围内、窗洞口两侧18cm和转角处43cm的范围内留置脚手眼。3、模板工程本工程就其工程量而言，现浇部分并不占主要部分，但现浇部分较多，构造柱采用组合钢模板，钢管柱箍(间距600mm)控制其断面尺寸，圈梁采用预先制作好的木模，楼板底模采用竹胶合模板，下垫50mm的木枋，并在其背面用红油漆编号，为防止竹胶板浸水脱胶，可在使用前采用合成树脂将边缘封闭。本工程模板支撑系统一般采用80100cm水平横杆每层加三道(或中间加一道斜槽)，钢管立管支承在地面上时，地面应填平夯实，并加垫50mm厚垫木，钢管平直，其垂直允许偏差不大于12094、0。模板和支撑必须保证结构和构件各部分形状尺寸及相互位置的正确性，且具有足够的刚度、强度和稳定性，竖向模板和支撑部分应有足够的支撑面，在安装过程中，应临时固定好，以防倾覆。模板拆除一律按各部位模板的受力情况、混凝土强度达到的时间及拆模顺序进行拆模，构造柱、圈梁等现浇构件侧模在砼浇筑后三天内拆模，悬挑构件及现浇板，由于其上承力，故均要其强度达到100%后方可拆去底模。拆除钢模时严禁乱抛掷，应集中放置并及时修整，涂刷隔离剂，拆除胶合板和木模时，应先撬开一角，然后用木枋推移尽量减少损耗，拆下来的模板清理，修补刷上隔离剂后在规定的地方堆放整齐待用。4、钢筋工程钢筋制作采用集中制作，现场人工绑扎，其绑扎95、质量必须符合砼结构工程施工及验收规范的要求，构造柱做法符合GB329(一)的要求。当钢筋品种、规格不齐需代换时，应先征得设计单位同意，并办理技术核定资料后，方可代换，钢筋进入现场首先必须对出厂合格证进行检验，看是否符合要求，同时现场按规定对其抽样送检，经检验后方可使用。制作好的成型钢筋必须分部位进行挂牌堆放，钢筋焊接必须严格按照焊接规范由持证上岗的焊工进行操作，在施焊前必须进行试焊，经检验合格后方可进行正式焊接，焊接接头也必须按规定抽样送检。钢筋保护层厚度的控制，采用12水泥砂浆制成2020与钢筋保护层等厚度的垫块，垫块上埋有铅丝，铅丝与板或梁下部筋绑扎牢固，呈梅花状均匀布置。现浇板的负弯矩钢96、筋为防止踩踏变形，应采用板凳筋作架立筋，板凳筋间距为1m，直径为18，下脚与下部钢筋绑牢。构造柱钢筋绑扎易移位变形，钢筋骨架在绑扎完成后即采用临时钢管支撑定位。对于跨度较大的梁，同时为防止钢筋骨架变形，应先将梁底模支好。再绑扎钢筋骨架。墙体拉接筋按规定留设。厨卫现浇板均有管道穿过，管道要预留孔洞，孔洞穿过钢筋处，不可将钢筋截断，因洞口不大，可将钢筋弯曲以绕过洞口，为保证日后砼施工质量，在管道预留洞口均设2道18的管道箍筋，管道箍筋与上下板筋绑扎牢固。在钢筋混凝土结构施工时应按建筑布置图中所示的位置及详图所示埋件要求预埋好铁件。钢筋铁件绑扎预埋完毕后，经质量监督部门及建设单位现场代表和公司有关部97、门检查验收后，方可浇筑混凝土。5、脚手架工程在建筑施工中，脚手架占有较重要的地位，它是建筑施工技术措施中的重要环节。本工程采用普通钢管脚手架。搭设外脚手架时，必须满足其使用要求和安全要求：（1）立杆基础要夯实找平，立杆应垂直在金属底座或垫木上，扫地杆应紧贴地面的立杆端部。（2）架子必须在高度每高4m，水平每隔7m时，脚手架必须同建筑物连接牢固。（3）架子外侧，斜道和平台要设1m高的防护栏杆和钉18cm的挡脚板或防护网。（4）脚手架铺设宽度不得小于1.2m，脚手架必须满铺，离墙不得大于20cm，不得有空隙和探头板，脚手架搭接不得小于20cm，对头搭接时应架设双排小横杆，间距不得大于20cm。（598、）架子两端转角处每隔67根立杆应设剪刀撑和支杆与地面的角度应不大于60。（6）钢管脚手架立杆间距不得大于1.21.8m，钢管脚手架大横杆间距不得大于1.2m，小横杆间距不得大于1.5m。（7）脚手架负荷每平方米不能超过270kg，钢管立杆横杆扣件联结牢固。（8）钢管脚手架，凡架管有锈蚀、弯曲、压扁、裂纹等情况时均不得使用。6、混凝土工程本工程属一般砖混结构住宅，现浇砼工程量小，采用现场搅拌砼。水泥进场必须有合格证，且必须随机抽样送检，经检验符合要求后方可使用，现场搅拌的砼的配合比，必须由现场将水泥、砂石随机抽样试配，由技术人员出具由现场先试配而出的配合比试验单。施工现场按技术人员出具的配合比，99、根据现场搅拌机容量换算出每盘用量，写于悬挂于搅拌台侧的小黑板上，严格按分盘用量称量，雨季材料含水率过大，应测定砂、石含水率，并从水量中扣除，以保证砼质量，当砂、石来料中含泥量过高超过规范中规定要求时，应适当冲洗，以确保砼质量。浇筑砼前，必须一次备齐工程材料，以免停工待料，浇筑前应先清除模内垃圾等杂物，检查模板缝隙及孔洞是否堵严，在浇筑期间，要保证水、电、照明不中断，为防备临时停电停水，事先应在浇筑地点储备一定数量的原材料以及人工拌扣捣固用的工具，以防止出现意外的施工停歇缝。构造柱浇筑前底部应先填以510cm厚与砼成分相同的水泥砂浆，此工程由于柱高均未超过3m，可从柱顶直接下灰浇筑，砼振捣时，下100、面也要有人随时敲打模板，浇筑梁的砼时，应由一端开始用“赶浆法”根据梁高分层浇筑，浇捣时必须紧密配合，每层下料均应振实后再下料。挑梁、构造柱结点钢筋较密，浇筑此处砼时宜用细石子同强度等级砼浇筑，并用小直径振动棒振捣。浇筑板时，可用平板振动器或用振动棒顺浇筑方向拖拉振捣，并用铁插尺检查砼厚度，振捣完毕后，用长木抹子抹平，振捣砼构件时，振动棒或平板振动器不能直接接触钢筋或预埋铁件。砼浇筑完毕后，应在12小时后加以覆盖和浇水，每日浇水至少三次，使砼有足够的润湿状态，养护期不小于7昼夜。7、构件安装工程空心板进场应有出厂合格证，并组织质检人员检查外观质量，禁止使用不合格材料。予应力空心板须作现场破坏试验101、，有关人员必须在场，并有数据记录；施工中若发现板有裂缝应及时报告现场技术负责人，经鉴定确定能否使用。空心板安装前应对板端支承长度范围堵孔，堵孔应用砼堵头。预应力空心板的吊装采用塔吊吊到指定位置，吊装过程中构件应固定牢靠且便于操作，构件不能过于集中并且要尽量消除吊装误差。本工程的预应力空心板厚度大，重量重，吊装时一定要注意安全。板在安装时应采用“硬找平、软坐浆”，即在圈梁上进行找平，圈梁侧面上标注板位、板号，待找平层硬结合后安板，板的支承面必须坐浆。预制楼板安装后板缝应浇筑密实，在灌缝前清除杂物，用水冲洗并充分湿润，浇灌细石砼，分二次捣密实，板缝采用吊模灌缝，灌缝完毕后浇水养护至少24天。灌缝时102、间必须待上一层砌体完毕，安装楼板后再进行下一层的灌缝工作，这样可减少因板的变形而影响板缝的质量。四、屋面工程本工程屋面大面为预制板平屋面，屋面为装饰性斜屋面。大屋面采用SBS改性沥青防水卷材防水层，有组织排水，斜屋面采用1.5厚涂膜防水胶防水。大屋面施工顺序为：屋面板嵌缝(防水油膏)25厚13水泥砂浆找平层刷冷底子油二道1:6水泥炉渣找坡，i=2%12.5水泥砂浆找平层冷铺3厚SBS卷材防水层。屋面工程是房屋建筑中的一项重要分部工程，其施工质量的好坏不仅关系到建筑物的使用寿命，而且也将直接影响业主的生活和使用。为此，在施工中，应着重解决好以下几项问题：（1）板上的垃圾、杂物、浮灰应清理干净后方103、可进行施工。（2）找平层要留分格缝，缝宽20mm，分格缝的留设其纵横向最大间距不应超过6m，可防止屋面的收缩裂纹，分格缝可兼作屋面排气道。分格缝用防水油膏嵌实。（3）在作找坡层以前，应按屋顶平面图所示坡向用水平仪找坡打巴子，巴子间距1518m，并将屋面打扫干净，铲除砼浮渣，浇水湿润，将准备好的找坡材料沿坡度向上找坡，直到最高点。在找坡过程中，一定要用靠尺将标高巴子之间坡度刮好，压空拍平，水落管口附近坡度加大5%。（4）在找坡层上作找平层以前，将基层清扫干净，洒水润湿，刷上107胶水泥浆一道，随刷随抹12水泥砂浆找平层，要求抹平压实，在分格缝处嵌上木分格条，找平层具有相当强度后，再取出分格木条，104、分格缝纵横间距不大于6m。（5）将分格缝清扫干净，用皮老虎吹去浮灰，用防水油膏嵌缝，将缝挤密压实，油膏面稍高出找平层23mm。（6）待找平层基本干燥后，将其清扫干净，刷冷底子油二道，要求涂刷均匀，无漏刷。（7）防水层施工时，在分格缝出层面管道和阴阳角、出水口处应加铺二道防水加强层，防水层周边也要卷入女儿墙的泛水槽内，防水层卷包管道高度应比屋面高出250mm。（8）防水层施工完毕后要进行关水试验，蓄水24小时不漏水即为合格，方可进行隐蔽。第七章 配套工程住宅楼设计要求强弱电、通讯、燃气、上下水等配套工程齐全，所有管线走向、埋深必须在初步设计中做竖向设计，以避免施工中出现矛盾，整个配套工程要求涉及105、周到、方便用户。第一节 供电及给排水一、供电1、项目内供电建议采用10KV，有附近区域变电所用地埋式电缆引至本项目开闭所，供电进线走向由供电部门确定。2、宅楼实行一户一表制，每栋楼集中安装在便于操作的楼梯口处。每户供电按220V设计。3、项目内照明电路采用电力电缆埋地铺设，每一栋建筑物一根电缆。电缆进户和穿越道路时，应穿钢管保护。电缆埋设深度为0.7m。有关做法请参见建筑电气安装工程图集。电缆铺设时参照有关规范避开雨水管和污水管标高。4、项目开闭所的位置及容量，必须经过计算且与供电部门协商后确定。二、给排水1、每户设水表一只，由城市管网接入供水。室外雨水、污水分流，污水管道必须与城市道路污水管106、道连接。2、人均生活用水量约为220升/人日，浇洒道路用水量为1.3升/ m2，绿化用水为1.5升/m2。管网漏失水量与未预见水量之和按最高日用水量的10%考虑。消防用水量，根据建筑设计防火规范要求，在初步设计时确定。3、给水系统为生活、消防合流制，根据防火规范的要求，结合本项目实际情况，在项目内设置地面消火栓，最小管径不小于DN100。4、给水管在道路下埋深0.7m，当给水管与排水管交叉时，按压力管让重力管的原则处理。 5、排水构筑物采用国家标准；排水管道基础、管道接口及出水口为S222，检查井的连接管均采用d300混凝土管，碎石基础。6、每栋住宅楼设置一座地埋式或无害化粪池，以提高污水处理107、效果。无害化粪池可设置在绿化草地中，不影响周围环境。处理后的生活污水排放可直接与城市污水管网连接。第二节 网络系统一、有线电视随着有线电视的普及和人民生活水平日益提高和需要，设计要求每户均安装有线电视，至少在客厅、主卧室、次卧室各设一个端头。1、电视信号由室外有线电视网的市政接口引来，进楼处预埋两根SC50钢管。2、系统采用860MHZ邻频传输，要求用户电平满足64%P4db；图像清晰度不低于4级。3、分支分配器安装在三层。嵌墙暗装，底边距地2.2m。每层接线盒距地1.8m暗装。4、干线电缆选用SYWV-75-9，传PC25管。支线电缆选用SYWV-75-5，穿燃塑料管沿墙及楼板暗敷。用户电视108、插座暗装，底边距地0.3m。二、电话系统1、住宅每户按2对电话线考虑，在起居厅、卧室等处各设一个电话插座。2、市政电话电缆由室外引入电话接线箱，由接线箱穿管分线给住户多媒体箱，再由住户多媒体箱给住户内的每个电话插座。3、电话电缆及电话线分别选用HYA和RVS型，电话干线电缆在地面内穿金属管暗敷、电话支线穿阻燃PC管沿墙及楼板暗敷。4、电话分线箱在一层嵌墙安装，底边距地1.3m。电话插座暗装，底边距地0.3m。三、网络布线系统1、本工程每户按1根网线考虑；再在每户书房设一个计算机插座。本设计仅预留宽带网系统线路保护管，设备选型由开发商后期决定。2、由室外引入单元内的数据网线选用4芯多模光缆，穿金109、属管埋地暗敷；由网络设备引至各户多媒体箱及计算机插座的线路采用超五类4对双绞线，穿燃塑料管沿墙及楼板暗敷。3、网络设备配线箱在楼梯间挂墙明装。计算机插座选用RJ45超五类型，与网线匹配，底边距地0.3m暗装。第八章 节能、环保第一节 建筑节能建筑能耗一般是指建筑物使用过程中的能耗，主要包括建筑采暖、空调、热水供应、电气等方面的能耗。建筑能耗的迅速增长引发了一系列的环境、能源和社会问题。我国的建筑能耗占全国总能耗量的1/4以上，其中建筑采暖、空调占65%、电气照明占19%、建筑建造能耗占16%。据测算，我国城乡房屋平均单位建筑能耗为14.6kg标煤/平方米，城镇住宅平均单位建筑能耗为24.8kg110、标煤/平方米。而且在经济比较发达的中心城市中的建筑能耗还在不断增长，因此实施建筑节能不仅可以有效地节约能源，而且可以减少对环境造成直接或间接影响。建筑设计中，强制执行有关建筑节能技术标准，在保证室内热环境及卫生标准的前提下，做好建筑采暖、采光照明系统节能设计，提高建筑物保温、隔热性能，充分利用自然光和自然通风的能力，确保单位建筑面积能耗达标。一、围护结构节能围护结构传热系数是衡量建造热工性能的主要指标。墙体是建造围护结构主要组成部分，在建筑物采暖、空调能耗中，围护结构的传热占了很大一部分比重。因此外墙采用保温隔热的新型空心砌块砌筑，在外墙面采用聚苯乙烯挤塑保温隔热板或聚苯乙烯颗粒保温砂浆外保温111、。外门窗采用阻断型铝合金和中空玻璃。屋面采用倒置式屋面保温隔热技术，用30mm厚聚苯乙烯泡沫板作为保温层。二、太阳能节能技术结合建造屋面设计造型，合理布置太阳能热水设备，充分利用太阳能，减少制热所需的电能、煤、燃油的能源消耗，减少废弃物对环境的破坏。三、节电措施照明设计中选用优质高效节能型电光源、高效节能灯具，不得采用普通照明白炽灯。采用高效低耗变压器，其它节电型电器、设备，不采用国家颁布淘汰电器产品。建筑单体平面布置引入穿堂风，低层住宅组团布置有利于气流的畅通，节约防暑降温所需的电力费用。第二节 人防、避雷与消防一、人防根据中华人民共和国防空法、江苏省人民防空实施的办法及xx市人民防空执行办112、法，结合项目规划的实际情况，本项目不适合单独建造人防设施。二、避雷本项目预计年雷击次数为0.20次/a，按照规范当属三类防雷建筑物，但根据当地防雷主管部门意见，本项目按二类防雷建筑设防。屋面避雷带（10热镀锌圆钢）明装设在屋面女儿墙、屋脊及屋檐上。避雷带安装高度150mm，据屋面边缘或女儿墙100mm，支持卡水平距离为1000mm，转角处间距为500mm，露台局部设暗装避雷带，利用结构钢筋焊接联通。建筑物采用结构基础钢筋做共用接地装置，具体做法如下：1、利用建筑物结构做接地装置，引下线与底板基础梁及基础内钢筋可靠焊接成电气通路，如无基础梁时，用12热镀锌圆钢将各自独立基础内主钢筋连接起来。2、113、如基础为桩基础时，还应将桩内钢筋与基础梁钢筋可靠焊接联通。3、要求地梁箍筋每隔6m与地梁主筋焊接联通。三、消防1、按照住宅设计规范GB-J98-86和建筑设计防火规范GB-J16-87进行消防设计，住宅设计耐火等级为三级。建筑物各栋之间间距要求达到防火间距的要求，并要配置足够的室外消防栓。建筑物四周要有环行消防通道相连接，各项要求均符合有关防火规范。消防设计说明：（1）建筑设计防火规范（GBJ50016-2006版）（2）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2003）（3）建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90 2001版）（4）建筑设计方案2、消防用水量根据相关设计规范，项目内同时114、发生火灾的建筑数量以一个计，消防设计水量按用水量最大的一栋建筑计算。3、消防水源项目消防用水以市政管网为水源。第三节 环境保护一、标准及规范根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受xx市环境保护部门的监督，采用的环境保护法规及标准为：1、中华人民共和国环境保护法2、建设项目环境保护管理条例国务院1998253号令3、建设项目环境保护设计规定国环字1997第002号4、环境空气质量标准GB3095-19965、大气污染物综合排放标准GB16297-19966、地表水环境质量标准GB3838-20027、115、地下水质量标准GB/T14848-938、污水排入城市下水道水质标准CJ3082-19999、城市区域环境噪声标准GB3096-200810、建筑施工场界噪声标准GB12523-9011、土壤环境质量标准GB15618-1995二、环境现状2010年，xx市在经济高速发展的同时，环境质量保持稳定。集中式生活饮用水水源地水质达标率稳定在100，主要河流水质总体较好，环境空气质量状况基本保持稳定，声环境质量稳定达标，实现了社会、经济、环境的协调发展。1、水环境质量（1）废水和主要污染物排放量2010年，xx市工业废水排放量为15523万吨，达标排放15117.1万吨，达标率97.4%。工业废水化学116、需氧量排放量为14541.5吨，氨氮排放量为726.9吨。与2009年相比，污染物减排指标化学需氧量排放总量减少1627.7吨。（2）城市饮用水源2010年，全市4个城区饮用水源取水总量16057万吨，饮用水源水质状况总体保持稳定，饮用水源水质均达到地表水环境质量标准（GB 3838-2002）类标准要求，符合饮用水源安全要求。（3）地表水2010年，全市主要河流水质状况总体保持稳定，30条主要河流的57个断面中，优于类水断面占74%。57个断面中达类水标准的断面有8个，占14%，主要位于长江xx段和xx引江河；达类水标准断面有34个，占59.6%；属类水标准的断面有13个，占22.8%；水质117、为类和劣类水质的断面各1个，均为1.8%。2010年，全市57个断面中，有50个断面水质达到相应的水质目标，达标率为87.7。2、空气环境质量（1）废气和主要污染物排放量2010年，xx市工业废气排放量为9262422万标立方米，达标排放量为8780776万标立方米，达标率为94.8%。全市二氧化硫、烟尘、氮氧化物和工业粉尘排放量分别为52950.1吨、16825.5吨、34863.3吨、3793.7吨。二氧化硫为首要污染物。与2009年相比，污染物减排指标二氧化硫排放总量减少4866.1吨。（2）城市空气环境2010年，全市环境空气质量基本稳定，市区良好以上天数为323天，占全年天数的88.118、5%，下辖各市良好以上的天数分别为，靖江市316天，泰兴市333天，xx市329天，兴化市337天。全市二氧化硫、二氧化氮年均值均符合国家二级标准要求，影响我市空气质量的首要污染物仍然是可吸入颗粒物。（3）降水2010年，各市（区）降水pH均值在5.556.71之间，仅市区降水pH均值小于5.60，呈酸性。市区酸雨发生率为32.7%，下辖各市酸雨发生率在2%17.6%之间。3、声环境质量2010年，全市城市区域环境噪声平均等效声级在51.957.4分贝之间。靖江市和xx市处于“轻度污染”级别，其余各市（区）处于“较好”级别。与2009年相比，xx市区域环境噪声污染程度加重，其余各市（区）基本稳119、定。2010年，xx市城市道路交通噪声平均等效声级在66.267.7分贝之间，各市（区）处于“好”级别。与2009年比较，泰兴市交通噪声污染程度有所减轻，其余各市（区）基本稳定。4、生态环境在生态环境各分指标评价中，xx市的环境质量指数略有提高，土地退化指数保持不变，水网密度指数、生物丰度指数和植被覆盖指数略有降低。主要是市区城镇建设用地的扩大、耕地面积的减小等因素导致生态环境状况指数的下降。三、施工期环境影响分析及防治1、施工期水环境影响分析及防治施工取土可能对水体透明度有所影响，对区域内下垫面的扰动将改变地表径流汇水的原有特征，进而带来部分水体水文过程的变化，因此规划过程中，应尽可能保持区120、域原有下垫面特性，将这部分影响降至最低限度。各种施工机械设备运转的冷却水及洗涤用水和施工现场清洗、建筑清洗、混凝土养护、设备水压实验等产生的废水，这部分废水含有一定量的油污和泥沙。施工生活污水经隔油沉淀。建设工程开工前必须砌筑工地围墙，硬化进出道口，修建冲洗沟槽及污水沉淀池；施工期废水主要是生活污水和少量含油废水，严禁排入周边水体，影响水环境和自然生态环境；因清理场地和基坑开挖、堆土造成的裸土层必须就地建雨水拦蓄池和种植速生植被，减少沉积物进入地表水体；施工中尽可能少地改变天然地表排水系统和湿地；严禁各种泄漏、散装、超载车辆上路，防止公路散失物造成水体污染；施工中的物料、化学物品等不得堆放在河121、流湖泊附近，并采取防范措施，防止雨水冲刷进入水体；严禁将废油、施工垃圾等随意抛入水体。2、施工期大气环境影响分析及防治施工中应采取切实的措施避免扬尘以减轻其环境影响。例如对重点施工面采取洒水措施，环境影响可得到相当程度的减轻。控制对象：施工扬尘，外运中建筑垃圾的抛洒，施工机械、建筑垃圾外运车辆和建筑原料运输车辆的尾气排放。运输车辆必须加盖，车厢应严密清洁，防止泄漏造成沿途地面污染；车辆装载不得过满；车辆必须冲洗干净后方可外出，严格控制车辆带泥上路污染路面；运输车辆在工地内行驶速度不得超过20m/s；必须确保所有垃圾运至街区环保主管部门指定的倾倒地点；尾气排放超标车辆严禁进入区内行驶；尽可能使用122、液化气、天然气等清洁能源。3、施工期噪声环境影响分析及防治项目建设过程中，施工现场采取隔声措施，用屏障和有消声作用的材料将施工区域从整个区域中隔离出来；施工单位必须针对该项目的特殊性，采用先进的低噪声设备，加强施工机械保养，使机械保持最低声级水平；拆除施工时，不得采用锤砸墙体的施工方法，必须采用液压机械抓挤拆除法，使拆除过程中噪声污染降至最低；实行建筑施工依法申报，对夜间施工实行夜间施工许可证制度，须经建设部门认可和审批后方可在规定时间内进行夜间施工；施工前，施工单位必须在报纸刊出公告或在工地醒目处悬挂统一规格的施工告示牌，向公众告知施工起始日期等具体时间；对施工运输车辆行车路线和行车时间进行123、具体规定；通过创建“绿色工地”活动，举办建筑工地管理人员环保知识、法律法规培训班等措施，提高施工人员自觉控制施工噪声和杜绝人为噪声的意识；安排工人轮流进行机械操作，减少接触高噪声的时间，对在声源附近工作时间较长的工人，发放防声耳塞、头盔等，对工人进行自身保护。4、施工期固废影响分析及防治施工期生活垃圾及时清运出场，送至当地政府认可的垃圾处理场处理，不得长久堆放在场内腐烂发酵，污染环境，影响公共卫生，更不允许向河内倾倒。施工期产生的一些金属轧头、木材及建筑材料的碎屑和废弃的混凝土等应指派专人专车收集处理，不得随意丢放，可再利用资源全部回收；对整治区域内的土方工程施工进行周密设计安排，尽可能实现挖124、填土方的平衡，杜绝“朝里运土出，暮里运土回”的混乱施工局面；减少建筑垃圾外运过程中对环境的影响，运输车辆进入施工场地应低速行驶，施工渣土外运车辆应覆盖，避免扬尘；施工场地每天定时洒水，工地车辆必须冲洗干净后方可外出，及时清扫、冲洗场地内运输通道。施工结束后及时清理施工现场，拆除临时工棚等建筑物，以恢复自然景观。综上所述，施工期的废水、噪声、废气和固体废物将会对环境产生一定程度的影响，但只要施工单位认真做好施工组织工作（包括劳动力、工期计划和施工平面管理等），并进行文明施工，遵守上述环保建议，工程建设期将不会对环境产生明显不利影响。四、使用期环境影响分析及防治1、交通噪声根据类比分析，本项目建125、成后，停车场周围噪声（白天）的声效等级较难达到GB3096-93城市区域环境噪声标准中的四类区标准；但在离道路50m以上无障碍情况下，噪声值基本能达到四类区标准要求。2、汽车尾气大气扩散条件较好，汽车尾气的排放对住宅环境影响不显著；如大气扩散条件不好，车流量又大时，在距交通干线50米范围内会有氮氧化物和一氧化物废气的影响。3、道路交通振动由道路上行驶车辆的激振而产生的地面振动，因而道路交通振动很大程度上取决于道路结构和地质条件。道路交通激振引起道路两侧地面振动，会给人体、建筑、精密设备和文物等产生影响。振动在地面传播时，其振动强度随距离衰减较快。一般情况，道路交通振动传至路边30m左右便不会有126、太大的影响，传至50m便可安全。只要施工时严格按照规范要求作业，既可保证良好的路面平整度，可有效降低交通振动影响。4、固体废弃物正常情况下的排水管道系统很少产生固体废弃物，只有在雨水口定期清理时，才会有少量固体废弃物产生。固体废弃物用半封闭自卸车运走，同城市固体废弃物一起处理，不会对环境造成影响。第九章 工程管理措施一、建设项目的组织机构为保证项目的顺利实施，在项目建设过程中，应建立和落实项目建设行政领导责任制、项目法人责任制、参建单位工程质量领导人责任制和工程质量终身负责制，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。本项目建设期间的主要工作内容包括：工程设计、工程招标、施工管理、施工组织127、等工程技术管理工作。材料选型、材料价格控制、材料招标等工作；工程合同管理、工程预决算、基建会计、成本控制等工程合同及财务工作；对外联络、组织协调等项目建设期间的其它有关工作。二、建设项目的管理内容项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标、安全目标。在严格执行招投标与监理制度的基础上，项目建设管理的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理及协调各方关系等。1、招投标与监理制度（1）招投标制度根据国家计委令2000年第3号、建设部令2001年第89号的规定，本项目应采用公开招标形式；根据7部委令2003年第30号规定，对项目一些附属工程“拟公开招标的费用与项目的128、价值比，不值得的”可提出申请，经批准后可进行邀请招标。本项目拟采用公开招标与邀请招标相结合的招标形式。（2）工程建设监理制度根据中华人民共和国建筑法的相关规定，在本项目建设过程中，应实施工程建设监理制度，即委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。（3）质量、投资、进度及安全控制质量控制监理部门必须切实抓好本项目工程的质量管理工作，落实专人负责。中标的施工单位要严格按设计图纸和施工标准、规范进行施工，在施工组织设计中要有保证工程质量的措施，努力推广使用有利于提高129、工程质量的先进技术和手段，建立全现场自检体系，对工程的重要结构部位和隐蔽工程要有质量预检和复检制度，材料设备要严格质量检验，项目法人和施工单位要对采购的材料和设备质量负责。监理单位要严格检验进场的材料和设备，严禁使用不合格的产品。为此，相关单位首先必须制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查；其次，需对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止；最后，要建立实施质量日记、质量汇报会等制130、度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。投资控制相关单位应首先进行风险预测，采取相应的防范措施。在熟悉项目设计图纸与设计要求的基础上，分析项目价格构成因素，做到事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点；其次，需定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度；最后，要审核信息制度，掌握国家调价范围和幅度。进度控制相关单位应首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期；其次，需建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进131、行签证，召开现场进度协调会等；最后，当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策，制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。安全控制根据中华人民共和国安全生产法、中华人民共和国建筑法、建筑安全生产监督管理规定、江苏省建设管理条例等国家、省、市有关法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。三、合同管理与协调1、合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明132、确程度等，熟悉合同的具体类型和使用条款，运用法律手段，确保项目的顺利实施。2、协调项目建设过程需要处理与规划、建设、交通、环保、水、电、通信等有关部门的协调问题。为此，相关单位应严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。四、项目的竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由项目建设单位以及规划、建设、交通、环保等其他部门的专业技术人员和专家组成验收委员会验收项目，签发验收报告。五、加强社会监督在本项目工程的施工现场，应将项目法人、勘察设计、施工、监理等单位的名称和责任人姓名挂牌公示，自觉接受社会监督。第十章 133、项目建设进度及招标第一节 项目实施进度一、项目实施1、项目实施的主要环节本项目在实施过程中涉及到的主要环节有： （1）项目方案及规划设计； （2）落实资金及其他前期准备工作； （3）委托持证设计单位编制设计文件； （4）报批设计文件； （5）工程报建、招标投标及开工报告； （6）工程施工及工程监理； （7）竣工验收；（8）交付使用。2、项目实施进度安排原则（1）工程建设的准备工作及时到位；（2）加强建设工程进度控制，质量控制和投资控制，以满足施工进度和整个项目要求。二、项目实施进度整个过程在可行性研究报告批准、资金落实后，18个月完成。1、土建工程 从2011年07月开始，2012年05月底完134、成；2、安装工程 从2012年06月开始，2012年08月底完成；3、配套工程 从2012年09月开始，2012年12月中旬完成；4、项目竣工 2012年12月底竣工验收。本项目建设周期从2011年07月土建工程阶段开始计算，至2012年12月工程验收完毕，建设期为18个月。第二节 招 标一、招标依据1中华人民共和国招标投标法2工程建设项目招标范围和规模标准规定(国家计委令2000年第3号)3工程建设项目自行招标试行办法(国家计委令2000年第5号)4国家发展改革委办公厅印发关于我委办理工程建设项目审批（核准）招标内容的意见的通知（发改办法规2005824号）5江苏省建设工程招标投标管理办法(135、江苏省政府令1995年第65号、2003年第6号)6房屋建筑物和市政基础设施工程施工招标投标管理办法(建设部令2001年第89号)7工程建设项目施工招标投标办法(7部委令2003年第30号)8江苏省房屋建筑和市政基础设施施工直接发包管理暂行办法的通知(苏建招2001318号)9xx市的招标投标有关规定。二、招标方案1、招标的组织形式招标组织形式有委托招标和自行招标两种形式。根据招标投标法，招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜；招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。根据国家计委令2000年第5号令规定，结合项目具体情况，以及建设单位对编制招标文件和组织评标的136、能力，项目拟采用委托招标的组织形式。委托招标应选择有相应资质的招标代理机构。2、招标方式根据国家计委令2000年第3号、建设部令2001年第89号的规定，本项目应采用公开招标形式；根据7部委令2003年第30号规定，对项目一些附属工程“拟公开招标的费用与项目的价值比，不值得的”可提出申请，经批准后可进行邀请招标。本项目拟采用公开招标与邀请招标相结合的招标形式。3、招标范围根据项目建设内容，项目土建工程设一个标段，采取公开委托招标方式；配套工程设一个标段，采取自行、邀请招标方式；项目设计、勘察、监理采取直接发包方式。4、招标基本情况本项目有关招标基本情况见下表。招标基本情况表内容招标范围组织形式137、招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计监理土方工程建筑工程安装工程附属工程绿化工程第十一章 投资估算及资金筹措第一节 投资估算一、 估算编制依据1、投资项目可行性研究指南（试用版）2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）3、建设工程可行性研究投资估算编制办法（建设部）4、全国建设工程投资估算指标（建设部）5、江苏省建设工程单位估价表6、江苏省xx市现行的有关取费标准7、类似工程技术经济指标二、投资估算范围本项目投资估算范围包括：土地成本费用、小区住宅及其它配套设施建筑工程费用、财务费用、项目前期费用及不可预见费。三、固定资产投资总额估算1、土地成本本项目位于xx市西部138、地区，淮海西路以北、杭州路两侧地段，根据国有土地使用权合同（20078号），该地块出让单价约为110万元/亩，本项目用地面积为32619平方米（约48.93亩），土地出让金总计5382.11万元；2、建设工程费用本项目住宅楼之间有庭院绿化、垃圾站、停车场、道路等配套工程。项目建筑面积共计98542平方米，其中：住宅建筑面积为66246平方米，商业用房建筑面积为23594平方米，地下车库面积为7737平方米，其他配套设施面积为965平方米；预计建筑费用为22265.02万元。建设工程费用汇总表单位：万元序号项 目 名 称土建安装合计1住宅用房9817.41 3956.50 13773.90 2商139、业用房3563.30 1430.47 4993.77 3配套工程3497.35 3.1配套建筑1366.39 783.23 2149.62 3.2道路工程295.30 3.3路灯工程108.94 3.4给水工程88.76 3.5雨水工程93.53 3.6污水工程87.39 3.7广电工程65.20 3.8供电工程75.93 3.9燃气工程53.80 3.10绿化工程478.87 4合 计22265.02 3、项目建设其他费用本项目各项其他费用含勘探费、设计费、工程监理费、报批报建费等，合计1458.71万元；项目前期费用汇总表单位：万元序号项目名称金额备注1勘察测量费66.80 建筑费用的0.140、3%2设计费445.30 建筑费用的2%3工程监理费98.54 按建筑面积10元/平4报批报建费833.07 4.1交易中心手续费0.50 4.2人防报建费473.00 48元/平方米4.3散装水泥专项基金9.85 1.0元/平方米4.4白蚁防治费17.74 1.8元/平方米4.5墙改基金59.13 6元/平方米4.6建筑面积丈量费19.71 2元/平方米4.7环保评定费37.45 3.8元/平方米4.8防雷设计审核费9.85 1元/平方米4.9日照分析59.13 6元/平方米4.10地质抗震安全性评估费59.13 6元/平方米4.11建筑装潢垃圾处理费44.34 环卫所垃圾管理处收费，4.5141、元/平方米4.12房价认证费用33.40 建筑费用的0.15%4.13规划技术服务费9.85 领取规划许可证过程中规划局审图费用，1元/平方米5其他15.00 含咨询费等6合计1458.71 4、财务费用本项目除拟向银行申请贷款13000万元，贷款期限为3年，年利率按最新银行贷款利率6.40%计算。项目贷款宽限期为一年半，实行前一年半按季付息，项目实施后第二年年底开始还本并付息的方式。根据会计准则，建设期财务费用计入项目投资成本，本项目建设期财务费用为1248.00万元。序号项 目合计第1年第2年第3年1借款金额累计13000.00 13000.00 8000.00 1.1年初贷款金额1300142、0.00 13000.00 2本年借款15000.00 6000.00 9000.00 3本年应计利息2176.00 832.00 832.00 512.00 3.1计入建设期利息1248.00 832.00 416.00 3.2计入运营期利息928.00 416.00 512.00 4本年还本付息15176.00 832.00 5832.00 8512.00 4.1还本13000.00 5000.00 8000.00 4.2付息2176.00 832.00 832.00 512.00 5、不可预见费：按工程建设费用总额的8%估算，计1781.20万元。根据本项目的规模和建设条件，结合类似工程143、的相关指标，本项目投资总额为32135.04万元，其投资估算具体构成见下表：项目投资估算表单位：万元序号工程费用或名称总价1土地成本5382.11 2建设工程费用22265.02 3项目前期费用1458.71 4财务费用1248.00 6不可预见费1781.20 合 计32135.04 第二节 资金筹措一、资金筹措本项目承办单位为xx*置业有限公司。1、资本金本项目投资总额为32135.04万元，其中xx*置业有限公司自筹资金19135.04万元。2、债务资金本项目拟申请银行贷款13000万元，贷款期限3年。二、还款计划本项目设定xx*置业有限公司取得银行贷款的时间为项目建设期的第一年初，贷款144、期为3年。公司拟按季付息，并与第二年偿还本金5000万元，第三年偿还剩余的8000万元银行贷款，第三年年底可偿还全部本息。第十二章 财务评价一、财务评价依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版） 2、投资项目可行性研究指南（试用版） 3、财政部发布的会计准则和会计制度 4、项目主体单位提供的相关资料 5、财务基准收益率12% 二、销售收入估算1、房屋销售计划本项目位于xx市西部地区，淮海西路以北、杭州路两侧地段，建筑面积共计98542平方米，其中可售面积为89840平方米。考虑本项目周边地区同类商品房数量和贷款周期问题，本项目计算年限为3年，即3年内房屋销售率为100%，销售计划见下表。销售145、计划表单位：平方米时间住宅用房销售面积商业用房销售面积第二年15816第三年662467778合计66246235942、销售价格本项目可销售房屋主要分为住宅用房销售面积和商业用房销售面积，其中：住宅房销售价格拟定为4500元/平方米,商业用房销售价格拟定为9000元/平方米（详见本报告第二章）。由上述销售时间表可知，本项目第二年销售收入可得14234.40万元；第三年销售收入为36810.90万元，共计可得销售收入51045.30万元。项目销售收入情况表单位：万元序号销售收入合计第二年第三年1住宅用房销售收入29810.70 29810.70 2商业用房销售收入21234.60 14234.146、40 7000.20 3合计51045.3014234.40 36810.90 三、总成本费用由于本项目建设完成后，将全部销售。本项目成本费用估算内容有：房屋建设成本、职工的工资及福利、财务费用、营业费用和管理费用。1、房屋建设成本本项目房屋建设成即为本项目投资成本，建设成本为32135.04万元。2、职工工资及福利本项目定员为10人，职工人均工资按2010xx市社平工资2517.58元/人月计算，职工福利费按职工工资总额的14估算，保险费用按职工工资总额的32.8%估算；职工人均收入按每人每年4.4万元估算。（详见下表）职工收入情况序号名称金额（元/人.年）备注1人员工资30211.00 2147、职工福利费4229.54 按职工工资总额的14估算3保险费用9909.21 按职工工资总额的32.8估算3.1养老保险6646.42 按职工工资总额的22估算3.2医疗保险2567.94 按职工工资总额的8.5估算3.3工伤保险151.06 按职工工资总额的0.5估算3.4失业保险302.11 按职工工资总额的1估算3.5生育保险241.69 按职工工资总额的0.8估算4合计44349.75 3、运营期财务费用本项目财务费用指银行贷款利息。项目拟向银行贷款13000万元，贷款期限为3年，运营期内财务费用计928.00万元。详见附表7：还本付息表4、销售费用按销售收入的3%计算。5、管理费用本项148、目管理费用包括公司办公经费、教育经费、职工培训费、差旅费、通讯费等，按300万元/年计算。四、销售税金根据江苏省及xx市现行政策、法规，公司营业收入综合税率为5.6%，其中：营业税按销售收入的5%测算，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和5%测算，本项目销售税金预计为2858.54万元。五、利润总额：利润总额估算：项目利润总额为营业收入扣减年总成本费用和营业税金及附加，本项目利润总额共计13076.36万元。所得税税率提取比例：根据国务院第137号企业所得税例行条例的有关规定，本项目企业所得税征收按25征收，其余部分为未分配利润。六、财务评价结论经财务测算，本项目扣除建设成本、税金及149、公积金，可得净利润为8336.18万元，内部收益率为18.29%,投资回收期为2.73年，项目建成后当年可收回全部投资，在财务上可以接受。详见附表6：损益表。项目收益情况一览表序号项目名称单位金额备注1销售收入万元51045.30其中：住宅用房万元29810.70 销售单价为：4500元/平方米 商业用房万元21234.60 销售单价为：9000元/平方米2销售面积平方米89840其中：住宅用房66246 商业用房235942销售税金及附加万元2858.54按销售收入的5.6%估算3总成本费用万元35110.403.1其中：房屋建筑成本万元32135.04 投资总额3.2工资及附加万元66.0150、0 3.3运营期财务费用万元928.00 3.4营业费用万元1531.36 3.5管理费用万元450.00 4利润总额万元13076.36 =1-2-35企业所得税万元3269.09 利润总额的25%6公积金万元1471.097净利润万元8336.18=4-5-68销售利润率25.62%=4/19投资回报率25.94%=净利润/固定资产投资总额10财务内部收益率18.29%七、敏感性分析由于本项目已签订国有土地使用权出让合同，故不再考虑土地成本费用的敏感性因素。本项目投资的敏感性主要在于房屋建筑费用的变化所导致工程成本的波动及房屋销售价格的变化所导致的销售收入波动，现针对建设期存在的主要不确定151、因素进行敏感性分析。分析详情参见下表：敏感性分析表单位：万元序号变化因素变化率项目投资总额净利润投资回报率财务净现值1基准数据0%32135.048336.1825.94%18.29%2房屋建设费用10%34361.546916.7920.13%14.28%5%33248.297626.4822.94%16.22%-5%31021.799045.8829.16%20.49%-10%29908.549755.5832.62%22.84%3房屋销售价格10%32135.0411310.4635.20%24.59%5%32135.049823.3230.57%21.45%-5%32135.04684152、9.0421.31%15.10%-10%32135.045361.9016.69%11.88%第十三章 风险分析本项目在建设和运作过程中不可避免地要受到众多不确定因素的影响，具有投资质量、进度和安全等工程目标达不到预期目标的可能性。另外，本项目投资较大，因此，需对各种风险有足够的估计，以便采取相应的对策。一、工程风险与对策1、风险分析工程风险是建设项目中最常见的风险，本项目涉及诸多方面的专项工程，存在较多的工程风险因素。在招投标、勘察、设计、施工、材料、监理等具体实施环节中，均有可能产生工程风险，如施工质量不达标，勘察设计不细致，监理工作不到位，材料设备质量不过关，施工延期等。2、风险对策在设153、计实施过程中，xx*置业有限公司应及时沟通各专项工程设计单位，平衡协调各专项专业设计，并组织专家对设计内容进行审定，保证设计的科学，合理，尽量避免施工阶段的设计变更，强化对设计环节的控制力，确保设计质量，保证投资计划的顺利实施。监理工作是项目实施过程中最重要、最直接的一个环节。事先通过招标确定拥有资质、技术力量雄厚的监理单位。在项目实施过程中充分发挥监理单位的监督管理作用，确保监理单位按事先编制的监理规划和监理工作实施细则实施严格的工程监理。加强对施工单位的管理。在选择施工单位时，严格采用招投标的方式，综合考虑和评测各项因素，从中选出最优的施工企业；通过与中标的施工单位签订质量“保证书”的方式154、，确保施工质量，并通过事先提取工程质量保证金的方式转移部分工程风险；同时，加强合同管理，确保工程承包合同的条款得以严格履行。在本项目的材料设备供应管理中，根据市场的实际情况，可分别采取招标和询价的方式来选定供应商，在充分调查研究的基础上，确保材料设备性价比高，以满足本项目的需要。二、管理风险与对策1、管理风险分析项目建设涉及面广，涉及专业及职能部门多，容易产生各部门之间配合不协调，造成管理冲突或管理真空，从而影响项目的实施：另外由于专业知识、专业人才及管理方面的不足和困难，可能带来公司在建设方面的风险。2、管理风险对策建设单位在建设和管理过程中应保持与本地区政府以及土地管理、城建等部门沟通，尽155、可能在协调中明确双方的责、权、利，同时明确工程的合作和协调，维护公司的利益，避免在工程实施过程中发生不必要的分歧。同时要建立一套严格的项目管理体系，确保项目从投资控制、质量控制、进度控制和安全控制四个方面达到预期目标。多渠道、多形式地吸引人才，建立自己的专业管理队伍，降低建设风险。充分发挥xx*置业有限公司在技术、设施、环境等方面的优势，建立灵活的经营机制和内部激励机制，以机制的创新规避建设风险。三、资金风险与对策1、风险分析对于资金投资过大的项目，会存在融资风险。由于资金供应不足或者来源中断导致建设工期拖延以致被迫终止建设的情况时有发生；或者由于利率变化导致融资成本升高的可能性不能排除。本项156、目资金来源主要为自有资金和银行贷款，其中银行贷款比例较大，因利率提高导致的筹资成本增加，将影响本项目的投资成本以及项目收益。2、风险对策针对资金风险，xx*置业有限公司应加强资金的计划管理，保证项目按计划开工和按期完工；加强财务管理，保持合理的资产负债比例，合理安排资金，提高使用效率；准确把握国家宏观经济形势、及时掌握国家产业政策和信贷政策的变化，适时调整项目规划。四、环境风险与对策1、环境风险与意外事故风险分析本项目在建设工程中有可能造成对环境的污染和生态环境的改变，引发环境风险;另外还会因为意外事故的发生带来意外事故风险，主要包括人为意外事故风险和不可抗力意外事故风险。人为意外事故风险主要157、是在施工过程中操作不慎带来的意外事故风险，如停水、停电、停气，人员意外伤害等等；除此之外还有风灾、水灾、火灾、地震等不可抗力的自然灾害也会给项目造成严重的影响，带来潜在风险。2、环境风险与意外事故风险对策在项目建设过程中，应加强施工污染控制，强化环境监测与治理，严格把好环境关。同时应考虑到对停电、停水和可能事故的预防措施，还应充分考虑洪涝、地震等灾害的防范；严格按照规范搞好消防建设，加强消防教育。第十四章 结 论本项目符合xx市当前的总体规划原则，可提高xx市城镇居民生活水平，改善xx市的环境和提高城市品位。项目的实施对实现xx经济和社会的可持续稳定发展具有积极意义。项目位于淮海西路以北、杭州路两侧地段，该地区具备较强的经济基础和良好的自然环境，项目周边地区亦已形成较好的基础设施条件。项目实施后，可给xx*置业有限公司带来良好的品牌效益和经济收益，本项目的实施既是必要的、也是可行的。