1、市域铁路线拆迁安置房工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 编制依据与参考资料21.3 项目建议书和可行性研究报告研究内容21.4 建设单位基本情况21.5 主要技术经济指标2、21.6 主要结论与建议6第二章 项目背景与建设必要性112.1区域经济社会概况112.2 项目建设背景142.3 项目建设必要性15第三章 项目选址与建设条件183.1 项目选址183.2 地块现状183.3 自然条件193.4 外部配套设施20第四章 工程建设方案224.1 建设内容和规模224.2总平方案224.3建筑方案284.4结构方案304.5电气系统方案304.6 采暖通风系统方案设计说明314.7建筑给水排水系统方案324.8弱电设计35第五章 环境保护435.1 环境影响评价标准435.2 标准污染因素和源强分析445.3 主要环保措施455.4 环境影响评价结论47第六章 3、水土保持486.1 水土流失预测486.2 可能造成的水土流失危害496.3 水土流失防治方案49第七章 消防和人防517.1消防控制设计专篇说明517.2人防设计专篇说明55第八章 节 能598.1建筑间距598.2维护结构采取的节能措施598.3维护结构指标608.4给排水节能设计618.5电气节能设计61第九章 项目管理629.1 实施原则与步骤629.2 项目建设的管理机构629.3 建设招投标63第十章 项目实施进度安排6410.1 建设工期6410.2 项目实施进度安排64第十一章 投资估算与资金筹措6511.1 工程费用6511.2 总投资估算及构成6611.3 资金筹措69第十4、二章 资金平衡方案7012.1 资金筹措7012.2 拆迁安置政策依据7012.3 资金面积平衡计算72第十三章 社会效益分析7413.1 社会影响分析7413.2 互适性分析75第十四章 主要结论和建议7614.1 主要结论7614.2 本项目的建设是可行的7614.3 建议77 第一章 总 论1.1 项目概况项目名称：XX区市域铁路S1线XX拆迁安置房工程项目地址：位于XX街道底岭下村（XX北片生活区11-A-14b、11-A-16、11-A-19及11-A-20地块），用地西至XX河，东至下横河，南至龙瑶大道，环境优雅，地理位置佳，适宜开发高档住宅建设单位：温州市XX区市域铁路建设办公室5、项目性质：新建工程用地规模：项目总用地94792.16（折合142.19亩），其中11-A-16地块36175.79，11-A-19地块52223.88，公园绿地11-A-14b面积3600.25，公园绿地11-A-20面积2792.24建设内容：住宅、配套用房、配套商业、9班幼儿园、电信网点、老年服务中心、开闭所、社区服务用房、地下室、公共绿化、河岸驳坎等市政配套等工程（详见表1-1）总 投 资：项目总投资133874.52万元，其中：A-16地块总投资54397.19万元，A-19地块总投资78520.96万元，公共部分956.37万元（详见表1-4、1-5、1-6）资金来源：建设资金由温6、州市铁路与轨道交通投资集团有限公司负责筹措1.2 编制依据与参考资料（1）温州市域铁路建设规划（2012-2018）；（2）温州市城市总体规划（20032020）； (3)温州市市域铁路S1线温州大道站周边地块控制性详细规划修改； (4) 业主提供的用地范围图；(5) 在行的浙江省工程建设标准城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准（DB331021-2013)；(6)温州市土地利用总体规划；(7)国家及地方相关标准规范；(8) 工程咨询委托书；(9)业主单位提供的相关资料。1.3 项目建议书和可行性研究报告研究内容本项目建议书和可行性研究报告以XX区市域铁路S1线XX拆迁安置房工程的建设方7、案为研究对象，重点阐述项目建设的必要性与可行性、建设规模、建设方案、投资估算、资金筹措计划及相关技术经济分析。1.4 建设单位基本情况温州市XX区市域铁路建设办公室，单位地址：XX区状元街道文化路26号；成立日期：2013年4月；法人代表：朱大志；公益一类事业单位；主要负责全区市域铁路建设工作。1.5 主要技术经济指标11-A-16地块工程技术指标表 表1-1序 号项 目单 位指 标备 注一主要技术指标1净用地面积m236175.7954.26亩2建筑占地面积m279723总建筑面积m2139527其中地下室27000m2 3.1地上建筑面积m21125273.1.1不计入容积率m24000架8、空层（地上停车位）3.1.2计入容积率m21085273.1.2.1住宅m2102847套数8603.1.2.2物业用房m27603.1.2.3消控室m2 803.1.2.4弱点机房m2 203.1.2.5配电房m2 1003.1.2.6开闭所m2 2203.1.2.7商业m24500沿东一路、龙瑶大道布置、二层3.2地下室m227000其中人防80004绿地面积m2108535小区道路及地上车位m2133506容积率 3.07建筑密度22%8绿地率30%9机动车位个969地上289个，地下680个9.1商业机动车位个230.5辆/100m29.2住宅机动车位个9461.1辆/户10非机动车位9、个176410.1商业非机动车位个2164.8辆/100m210.2住宅非机动车位个15481.8辆/户11户数户86011-A-19地块工程技术指标表 表1-2序 号项 目单 位指 标备 注一主要技术指标1净用地面积m252223.8878.34亩2建筑占地面积m2130563总建筑面积m2201671其中地下室39000 m2 3.1地上建筑面积m21626713.1.1不计入容积率m26000架空层（地上停车位）3.1.2计入容积率m21566713.1.2.1住宅m2147871套数13063.1.2.2物业用房m211003.1.2.3消控室m2 603.1.2.4弱点机房m2 4010、3.1.2.5配电房m2 1403.1.2.6电信网点m2 603.1.2.7商业m23000沿东一路、龙瑶大道布置、二层3.1.2.8社区服务中心m22003.1.2.9老年服务中心m212003.1.2.109班幼儿园m23000总用地3310m23.2地下室m239000其中人防130564绿地面积m2156675小区道路地上停车位m2235006容积率 3.07建筑密度25%8绿地率30%9机动车位个1461地上530个，地下931个9.1商业机动车位个150.5辆/100m29.2住宅机动车位个14371.1辆/户9.3幼儿园个910非机动车位辆253410.1商业非机动车位辆14411、4.8辆/100m210.2住宅非机动车位辆23511.8辆/户10.3幼儿园辆3911户数户1306公共技术经济指标表表1-3序 号项 目单 位指 标备 注一主要技术指标1公园绿地m26392.499.59亩1.111-A-14bm23600.251.211-A-20m22792.242河岸驳坎m43211-A-16地块总投资构成表表1-4 单位：万元人民币序号工程或费用名称单位工程量或计费基础单价（元）或费率投资额占总投资比例一静态资产49463.23 90.93%（一）工程费用40893.02 75.17%1土建工程m213952732499.05 59.74%2安装工程5316.77 12、9.77%3总图（室外工程）1083.40 1.99%4设备购置费1993.80 3.67%（二）其他费用6214.82 11.42%1土地费用2604.48 4.79%2建设管理费万元572.50 1.05%3市政公用设施费45.40 0.08%4工程监理费万元40893.02 2.00%817.86 1.50%5工程勘察设计费万元40893.02 1.00%408.93 0.75%6工程咨询费万元40893.02 0.30%122.68 0.23%7场地准备及临时设施费万元40893.02 0.80%327.14 0.60%8工程保险费万元40893.02 0.20%81.79 0.15%13、9水土保持补偿费m23623627.25 0.01%10物业维修专项资金40893.02 3%1226.79 2.26%（三）预备费用万元2355.39 4.33%1基本预备费万元47107.84 5%2355.39 4.33%2涨价预备费万元0%0.00 0.00%二建设期利息（计取2年，利率6.65%/年）万元49463.23 6.65%4933.96 9.07%三总投资万元54397.19 100.00%11-A-19地块总投资构成表附表1-5 单位：万元人民币序号工程或费用名称单位工程量或计费基础单价（元）或费率投资额占总投资比例一静态资产71398.91 90.93%（一）工程费用514、9056.31 75.21%1土建工程m220167147036.97 59.90%2安装工程7683.63 9.79%3总图（室外工程）1612.32 2.05%4设备购置费2723.38 3.47%（二）其他费用8942.66 11.39%1土地费用3760.32 4.79%2建设管理费万元826.79 1.05%3市政公用设施费34.05 0.04%4工程监理费万元59056.31 2.00%1181.13 1.50%5工程勘察设计费万元59056.31 1.00%590.56 0.75%6工程咨询费万元59056.31 0.30%177.17 0.23%7场地准备及临时设施费万元59015、56.31 0.80%472.45 0.60%8工程保险费万元59056.31 0.20%118.11 0.15%9水土保持补偿费m251956210.39 0.01%10物业维修专项资金59056.31 3%1771.69 2.26%（三）预备费用万元3399.95 4.33%1基本预备费万元67998.97 5%3399.95 4.33%2涨价预备费万元0%0.00 0.00%二建设期利息（计取2年，利率6.65%/年）万元71398.91 6.65%7122.04 9.07%三总投资万元78520.96 100.00%公共部分项目总投资估算表表1-6 单位：万元人民币序号工程或费用名称单16、位工程量或计费基础单价（元）或费率投资额占总投资比例一静态资产869.62 90.93%（一）工程费用342.97 35.86%1公共绿地m26392.49300191.77 20.05%2河岸驳坎m4323500151.20 15.81%（二）其他费用485.24 50.74%1土地费用460.32 48.13%2建设管理费万元8.92 0.93%3工程监理费万元342.97 2.00%6.86 0.72%4工程勘察设计费万元342.97 1.00%3.43 0.36%5工程咨询费万元342.97 0.30%1.03 0.11%6场地准备及临时设施费万元342.97 0.80%2.74 0.17、29%7工程保险费万元342.97 0.20%0.69 0.07%8水土保持补偿费m2625221.25 0.13%（三）预备费用万元41.41 4.33%1基本预备费万元828.21 5%41.41 4.33%2涨价预备费万元0%0.00 0.00%二建设期利息（计取2年，利率6.65%/年）万元869.62 6.65%86.74 9.07%三总投资万元956.37 100.00%1.6 主要结论与建议1.6.1主要结论(1)是加快建设S1线工程建设的需要。S1线一期工程东段全长34.77公里，共设置12个车站，温州大道站的选址于XX街道底岭下村，需要对站点规划内的旧村给予拆除，旧房拆除需要18、安置，能否顺利拆迁，是站点建设的关键，就近建设安置房是拆迁的必要条件，本工程的建设直接关系到S1线的顺利推进。(2)本项目的建设有利于加快XX区城市化进程，改善搬迁户的居住环境，实现城中村改造建设。(3)本项目建设能提高土地资源利用效率，符合温州市土地利用规划，能有效助推温州的经济社会转型发展。(4) 项目建设地块位于XX街道，南临龙瑶大道，城市供水、供电、排污、通讯、供气等基础配套设施外部条件具备。1.6.2本项目的建设是合理可行的（1）场址的自然条件和基础设施配套条件完善；（2）项目建设规模合理，满足底岭下村旧房置换的安置需求；（3）政府予以多方面的政策支持，使项目建设有了坚实的保障。1.19、6.3建议（1）建议建设单位尽快组织安排项目设计、申报等前期工作，加强对该项目的领导，加快项目前期准备工作，加强项目建设的工程管理，保证工程质量和进度，节约投资。（2）本项目投资较大，将造成较大的财政负担，建议采用银行贷款、BT等方式组合融资；同时做好城中村改造的宣传，出台合理的置换办法，提高农民退旧置换的积极性，按规定缴纳购房款，以缓解资金压力。（3）由于本项目为重点工程带动的城中村改造安置项目，因此，必要考虑到资金节省。做到优选设计单位，优化设计方案；在建设期内，应积极采用新材料、新技术、新工艺，加强管理，来控制和降低成本。（4）项目中的农房置换搬迁涉及到安置农民家庭的直接利益，也是最关心20、最实际、最容易引发各种矛盾的焦点问题，必须把其作为重中之重的问题切实加以解决，其顺利与否，直接关系到当地的经济发展和社会稳定性，关系到农房集聚建设的可持续性，所以安置房的安置与补偿方案要公开、公平、公正。（5）目前龙瑶大道还未开工建设，请业主单位抓紧和政府相关部门衔接，做好该道路及市政设施的建设工作，以完善配套设施。（6）项目建设具有十分显著的社会经济效益及环境效益。建议上级有关部门予以足够的重视和支持，尽早审批通过，使该项目能早日建成投入使用。第二章 项目背景与建设必要性2.1区域经济社会概况2.1.1温州市域经济社会概况温州市现辖鹿城、XX、瓯海3区，瑞安、乐清2市（县级）和永嘉、洞头、21、平阳、苍南、文成、泰顺6县，全市陆域面积11784平方公里，海域面积约11000平方公里。第六次全国人口普查，全市常住人口为912.21万人，其中市外流入人口284.22万人，占全市常住人口的31.16%。目前，温州市是全国首批14个沿海开放城市之一，海峡西岸经济区五大中心城市之一，中国54个特大城市之一，浙江的三大经济中心之一，也是我国东南沿海对外开放的重要工业、商贸、港口、旅游城市和浙江南部的经济、金融、交通、文化、科技等中心。改革开放以来，温州以民营经济为代表的模式成为我国最具活力的区域增长点之一，开创了温州发展史上的辉煌时代。从1978年到2009年，温州市生产总值、工业总产值、财政收22、入、外贸出口、农民人均收入等主要经济指标均翻了5至6番，年均增幅高达20%40%，人民生活水平显著提高。2011年，全市实现生产总值3350.9亿元，同比增长9.5%；财政总收入485.6亿元，其中地方财政收入270.9亿元，分别增长18%、18.5%；城镇居民人均可支配收入31749元，农村居民人均纯收入13243元，分别增长13.5%、16%；单位生产总值能耗下降4.5%，化学需氧量、二氧化硫、氨氮和氮氧化物排放量分别削减3.8%、3.6%、4.6%、0.8%。 “十二五”期间，温州高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观和省委“两创”23、总战略，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以推进新型城市化为龙头，以深化改革开放为动力，统筹陆海、城乡、区域发展，全面推进经济转型、社会转型和政府转型，着力加快经济结构调整和三大产业融合发展，着力推进大都市功能区、中心镇和新农村建设，着力加强生态建设和环境治理，着力推动文化大发展大繁荣，着力加强民生保障和社会建设，切实维护社会和谐稳定，努力把温州建设成为生产、生活、生态相融合的现代化国际性大都市。图1-1 1650大都市总体空间架构图2.1.2XX区经济和社会概况XX区始建于1984年，全区陆域面积279平方千米。2001年8月，温州市辖区行政区划进行调整，将原属瓯海区的永中24、镇、沙城镇、天河镇、海滨镇、灵昆镇和瑞安市的部分区域（塘下镇梅头办事处）划归XX区管辖。2002年1月，XX区内行政区划进行调整，调整后全区辖5个街道和5个镇。2011年XX区区划调整后，5镇改街道，并增设星海街道，现辖11个街道，17个居民区、147个行政村。根据第六次人口普查结果，全区户籍人口为34.39万人，常住人口为74.93万人。XX是温州市三大城区之一，位于温州市东部、瓯江口南岸，东面通过灵霓大堤与洞头县相连，南接瑞安市，西靠瓯海、鹿城两区，北临瓯江，与乐清市、永嘉县隔江相望。XX地理位置优越，交通便利发达。XX是全国海陆空交通枢纽之一，区内有温州机场、万吨级码头、金温铁路直通XX25、港区、甬台温高速。目前，在XX区域内，全长18.4公里的机场大道在1996年已建成通车，而通往XX的另一条快速路瓯海大道东段也于2008年贯通，这是本市第一条城市快速路，使得XX与中心市区的衔接又多了一个重要通道。根据XX区“十二五”纲要，“十二五”期间，XX区将建设77省道延伸线和沈海高速XX段，实施滨海大道向北延伸至乐清(包括瓯江南口大桥)、向南接线瑞安飞云江三桥项目建设，全面提升XX外部道路交通通达度。并推进XX市政道路与外部交通主干道的连接，做好高速互通口选址，从而形成对外大交通框架。过去的五年，全区紧紧围绕建设现代化滨海城区的总体目标，把握市辖区区划调整的历史性机遇，坚持发展，开拓创26、新，国民经济继续保持了较快的增长速度。2011年实现生产总值268亿元，年均增长9.7，实现财政总收入30.1亿元，地方财政收入13.4亿元；人均生产总值超过1.2万美元（按当年平均汇率折算，下同），2011年全区城镇居民人均可支配收入达到30389元，农村居民人均纯收入达到17129元，年均分别增长9.2%和9.6%。“十二五”时期是XX在新的起点上推进科学发展的重大战略机遇期，并将进入转型发展、跨越发展、和谐发展的关键时期。随着温州城市东移步伐提速，“十二五”时期XX将进入城市建设加快推进的阶段。投资驱动力将明显增强，城市人居环境、城市面貌、城市管理等将显著改善，城乡统筹、区域统筹发展格局27、将加快形成，城市能级与辐射力也将快速提升。需求结构调整更加强调消费、投资、出口的协调，产业结构调整更加突出第三产业和新兴产业发展，要素投入更加依靠技术、人才的驱动，经济发展更加注重工业化与城市化、制造业与服务业的互动融合。妥善处理经济发展与社会民生的关系、逐步改变收入分配差距逐年拉大的现状、统筹解决城乡发展的不平衡问题、加快转变社会管理体制和治理方式等，将成为建设和谐XX的重点工作。XX街道位于瓯江下游南岸，东与永中街道、海滨街道相连，南靠大罗山，西南与瓯海区接壤，西接状元镇，北濒瓯江。XX街道因辖境内有溪流名为“XX”而得名。全街道总面积24.48平方千米，下辖19个建制村。2009年，XX28、实现全社会工业总产值46.81亿元，地方财政总收入5892万元，农民人均纯收入11003元。被列为全国“千强镇”、省“百强镇”和市“三十强镇”、浙江省首批中心镇。全镇经济实力稳步提升，人民生活水平不断提高，社会各项事业持续发展。2.2 项目建设背景温州确立了从“瓯江时代”迈向“东海时代”的发展战略，首先要做并正在做的就是建设高效通达的交通网，拉开城市大框架。经济要发展，交通要先行。2012年4月温州瓯江口新区半岛起步区规划正式编制完成。瓯江口新区半岛起步区位于温州都市区东部，距温州机场仅9公里，不久的将来，一座能容纳8万人的新城将拔地而起。温州综合交通枢纽建成后，将实现大都市区“1小时生活圈”29、的目标，将把温州东部的瓯江口新城以及温州机场等，和中心城区、瓯海中心区等更为紧密地连接起来。随着城市大框架的拉开，城市化进程的加快和人们节能环保意识的增强，城市原有的交通出行方式越来越不适应交通的需求，成为制约温州市经济增长的瓶颈，迫切需要交通方式的改变。城轨交通具有运量大、速度快、能耗低、污染少、可靠性强、舒适性佳、占地面积少、全天候等得天独厚的优势，能根据不同路段的地面交通和土地供应状况，从地面、高架、地下三种通行方式中选择一种，特别适合城市人口密度高、高峰客流量大、污染严重的交通需求特点。因此，根据经济实力、科技实力、幅员、工商业布局、人口分布等具体实情，决定采取城市轨道这种客运工具。我30、市轨道交通系统规划于2010年，共规划建设市区线3条(M1、M2、M3)，市域铁路4条(S1、S2、S3、S4)，建成后将成为继杭州地铁和宁波轨道交通之后的第三个城市轨道交通系统，目前，轨道交通市域快线S1线已开工建设，根据规划，沿线的站点建设需要对周边的一些旧村进行拆除，本工程是温州大道站建设拆迁民房的安置房工程，为了保障被拆迁户的物业权益，贯彻政府的拆迁安置政策，也为了工程的顺利实施，决定征用140多亩土地用于拆迁安置房建设。本工程就是在这样一个背景下产生的。2.3 项目建设必要性2.3.1是加快建设S1线工程建设的需要S1线一期工程东段全长34.77公里，共设置12个车站，其中已开建9座31、车站，自西向东分别为上江路站、龙腾路站、温州大道站、南洋大道站、奥体中心站、永强站、机场站、灵昆站和半岛二站。远期预留3个车站。按照初步设计方案，开建的9座车站中，高架站为上江路站、龙腾路站、灵昆站和半岛二站，地下站为温州大道站、南洋大道站、奥体中心站、永强站和机场站。列车将在龙腾路站至温州大道站之间的某个点进入地下，再从机场站至灵昆站之间某个点驶上高架。由于温州大道站的选址于XX街道底岭下村，需要对站点规划内的旧村给予拆除，旧房拆除需要安置，能否顺利拆迁，是站点建设的关键，就近建设安置房是拆迁的必要条件，所以说，本工程的建设直接关系到S1线的顺利推进。2.3.2有利于推进XX区的城市化进程近32、年来，XX区推进新型城市化的步伐明显加快，按照XX区总体空间布局，进一步完善规划布点，并通过规划引导和政策扶持，城乡一体新社区建设有序推进。通过统筹布局城乡居民点，统筹配置城乡资源要素，统筹配套城乡基础设施，有利于提高资源的利用效率，有利于推动空间功能的整合开发，有利于促进空间形态的优化布局。另一方面，通过宅基地置换，建设城乡一体新社区，从根本上治理了农村脏、乱、差现象，改善了农村的居住环境，提高了农民的生活品位，促进了农村生活居住方式的变革。更重要的是，促进了城中村改造步伐，并通过平台建设、要素配置、政策保障等综合作用，引导产业进一步向园区集聚发展，城市建设迈出新步伐。2.3.3有利于缓解土33、地供需矛盾通过农改房建设，可释放出巨大的建设用地潜力：一是控制农户宅基地使用面积超标形成的潜力，二是清理一户多宅及废弃建筑物形成的潜力，三是整理村庄内部众多闲散空地形成的潜力，四是建设农村新社区土地集约利用形成的潜力。这样，在不新增建设用地的情况下，积极盘活粗放利用的存量农村建设用地，并通过城乡建设用地增减挂钩，为经济社会的可持续发展提供更多的资源，有效缓解日益紧张的土地供需矛盾问题。2.3.4有利于推进XX的经济社会转型在城市化进程中，大量农村剩余劳动力已转移出来从事二三产业，实现了就业的非农化，但仍居住农村。除了户籍限制和公共服务不足等原因之外，农村宅基地连同地上房产的退出机制缺失，也是其34、中的一个重要原因。通过农改房建设，就是要把农民连同财产一起转移出来，农民在城镇安居乐业创造条件，从而加快农民市民化进程，推动社会结构转型。按照这一思路，加快推进新社区基础建设，各镇、村对农户旧房、农房搬迁、新房安置等方面进行补助，从规划和资金上保障了农房改造建设，打通了农民进城入镇的通道，加快了农房集聚进程。本项目的建设是城市重点工程建设的需要，也是发展和改善群众生活环境、逐步消除城乡二元结构的管理体制的重要途径，是合理整合城市各类资源、加快完善城市功能、实现公共服务均等化的重大举措，该工程的建设是适时和必要的。第三章 项目选址与建设条件3.1 项目选址位于XX街道底岭下村（XX北片生活区1135、-A-14b、11-A-16、11-A-19及11-A-20地块），用地西至XX河，东至下横河，南至龙瑶大道，环境优雅，地理位置佳，适宜开发高档住宅，规划建设净用地面积94792.16。3.2 地块现状本地块西至XX河和东至横浃河，地势为平坦，地形标高在2.53-3.3之间（黄海标高），地块现状主要为水田，在规划地块南侧，龙瑶大道南面有一220KV变电站，东西走向的高压架空线路和本地块间距约24米，东西走向的高压电线沿横浃河东面布置，和地块间距在35米左右，符合高压线路和建筑物间距的要求。项目选址于此具有如下优势：（1）本项目地块符合温州市XX区农房改造集聚建设规划的布局和要求；（2）本项目地36、块两侧临河，地理区位优越，南侧为龙瑶大道，交通便捷，建成后即可成为大都市中心区的重要组成部分，物业增值潜力巨大，可提升农民的置换意愿，有利于置换工作的顺利开展；（3）项目地块地势平坦，用地条件较好，有利于建筑施工。3.3 自然条件3.3.1地质XX地形走势自西南向东北倾斜，风景秀丽。境内山体，由于侵蚀风化作用，岩体大多裸露。加上地壳抬升和稳定相互交替变化，形成不同开头的60余座大大小小的山峰与数条峡谷。XX区西南面巍然隆起的是大罗山脉，大罗山脉跨界瑞安市、瓯海区及XX区，XX辖区内是山的东部与西北部。境内山体，由于侵蚀风化作用，岩体大多裸露。加上地壳抬升和稳定相互交替变化，形成不同开头的60余37、座大大小小的山峰与数条峡谷。XX区的地貌是属于东南火山岩低山丘陵区，地貌景观丰富。3.3.2气象、水文属亚热带海洋性季风湿润气候，一年四季分明，气温适中，雨量充沛，日照充足。全年平均气温17.9 ，冷月（1月）平均气温7.3，最热月是(7-8)月平均气温27.3,年平均地面温度21.2，极端最高气温36.6，极端最低气温-5.0，平均相对湿度81%，月最大相对湿度92%，年均降水量1695mm，极端最大降雨量2358.7mm,日最大降水量288.5mm，小时最大降水量75.9mm，最长连续降水日数19天，最大积雪深度120mm,内陆最高洪水位6.48m(吴淞高程)，瞬时最大风速37m/s，年日38、平均气温0以上持续期364天，5以上持续期348天，无霜期258天，年平均日照1789.9小时。大自然慷慨地赋予XX的气候环境和优异的气候条件，使公园夏季避暑、冬季避寒、春秋观光，一年四季皆宜旅游，而且对植物生长发育十分有益，宜种植各种亚热带水果、苗木、花卉。XX区境内河网交错，属温瑞塘河水系，有状元河、蒲州河等数十条大小河流。这些平原内的河流交叉成网，四通八达，河面宽度大多在20米到50米之间，水深在3米到5米左右。一年四季，除了农田灌溉和防洪排涝之外，还可养鱼、种菱、植藕等。现状水系水质优良，水体清澈，有利于营造滨水景观。水面或宽或窄，与陆地相拥，为营造多样化的滨水景观提供了有利的条件。水39、的形式也灵活多变，溪、塘、渠等分布其间，形成多样的水体景观。3.4 外部配套设施3.4.1交通本工程位于龙瑶大道边，建成后交通便利，目前，要新建施工便道解决施工交通问题。3.4.2供电本工程供电从龙瑶大道引入。3.4.3通讯由龙瑶大道上接入。3.4.4 燃气工程在周边道路上规划布置DN100-DN150管道，本工程建成后可据需要接入。3.4.5给排水给排水管道接龙瑶大道，污水汇集排入污水干管，经下游泵站提升后排至东向污水处理厂。第四章 工程建设方案4.1 建设内容和规模根据温州市市域铁路S1线温州大道站周边地块控制性详细规划修改及甲方提供的指标要求，结合本项目的用地情况，本项目建设规模初步安排40、如下：建设内容包括：住宅、配套用房、配套商业、9班幼儿园、电信网点、老年服务中心、开闭所、社区服务用房、地下室、公共绿化、河岸驳坎等工程，详见工程技术指标表（表4-1、表4-2）。11-A-16地块工程技术指标表 表4-1序 号项 目单 位指 标备 注一主要技术指标1净用地面积m236175.7954.26亩2建筑占地面积m279723总建筑面积m2139527其中地下室27000m2 3.1地上建筑面积m21125273.1.1不计入容积率m24000架空层（地上停车位）3.1.2计入容积率m21085273.1.2.1住宅m2102847套数8603.1.2.2物业用房m27603.1.241、.3消控室m2 803.1.2.4弱点机房m2 203.1.2.5配电房m2 1003.1.2.6开闭所m2 2203.1.2.7商业m24500沿东一路、龙瑶大道布置、二层3.2地下室m227000其中人防80004绿地面积m2108535小区道路及地上车位m2133506容积率 3.07建筑密度22%8绿地率30%9机动车位个969地上289个，地下680个9.1商业机动车位个230.5辆/100m29.2住宅机动车位个9461.1辆/户10非机动车位个176410.1商业非机动车位个2164.8辆/100m210.2住宅非机动车位个15481.8辆/户11户数户86011-A-19地块工42、程技术指标表 表4-2序 号项 目单 位指 标备 注一主要技术指标1净用地面积m252223.8878.34亩2建筑占地面积m2130563总建筑面积m2201671其中地下室39000 m2 3.1地上建筑面积m21626713.1.1不计入容积率m26000架空层（地上停车位）3.1.2计入容积率m21566713.1.2.1住宅m2147871套数13063.1.2.2物业用房m211003.1.2.3消控室m2 603.1.2.4弱点机房m2 403.1.2.5配电房m2 1403.1.2.6电信网点m2 603.1.2.7商业m23000沿东一路、龙瑶大道布置、二层3.1.2.8社区43、服务中心m22003.1.2.9老年服务中心m212003.1.2.109班幼儿园m23000总用地3310m23.2地下室m239000其中人防130564绿地面积m2156675小区道路地上停车位m2235006容积率 3.07建筑密度25%8绿地率30%9机动车位个1461地上530个，地下931个9.1商业机动车位个150.5辆/100m29.2住宅机动车位个14371.1辆/户9.3幼儿园个910非机动车位辆253410.1商业非机动车位辆1444.8辆/100m210.2住宅非机动车位辆23511.8辆/户10.3幼儿园辆3911户数户1306公共技术经济指标表表4-3序 号项 目44、单 位指 标备 注一主要技术指标1公园绿地m26392.499.59亩1.111-A-14bm23600.251.211-A-20m22792.242河岸驳坎m4324.2总平方案4.2.1总体构思设计突出“以人为本”的原则，处理好自然环境住宅与人的关系，把居民对居住环境、居住安置类型和物业管理三方面的需求作为规划设计重点，努力把小区规划成为具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的文化内涵的新世纪新型经济型安置住区。总体构思主要遵循：1、归属性-提高居住水平，具有品位的住宅区，适应各类年龄段的居民生活。2、均好性-保证每个户型都有良好的朝向、日照与环境。3、舒适性-小区内部空间变化有致，45、休闲安逸，既有私密性又有共享性。4、文化性-无论是外部空间还是居住建筑本身，均有淡雅的尺度，使人身心得到轻松的释放，体现出典雅进步的氛围和浓郁的文化气息。5、生态性-接近自然，维系生态，在小区内部营造疏密有致的、规划与自然形态相彰的景观及绿化，使环境生动、丰富。4.2.2总体布局本地块被城市道路与规划河道所围合，南临龙瑶大道，两个地块相隔18米宽的区间道路（站东一路），各成独立的居住小区。A-16地块的出入口分别设置在东侧的区间道路上（站东一路）龙瑶大道上；A-19地块的出入口设在西侧的区间道路和龙瑶大道上，幼儿园独立布置在A-19地块的西北角，地下室连通，建议在东一路上专开辟幼儿园出入口。在46、小区的中心位置布置大片公共绿地与主要景观节点，沿中心景观周围布置环形交通，并与各住宅相连接，小区的中心规划形成了主要的景观区域，并与组团间的景观节点相呼应，既使得小区的景观能渗透到各个居住组团，又使得小区内各组团能紧密联系。充分利用面临河道的自然优势，临河建筑采用底层架空，把河道上的公共绿地通过通透式围墙引入小区，和小区的绿化景观融为一体。小区的服务设施布置在靠近出入口处，便于小区的管理，又能达到动静分离的效果。规划区的住宅均为高层住宅，住宅建筑布局形式以点式为主，临河住宅底层架空，作为停车使用，其它部分住宅一层为商业。住宅间距要综合考虑了采光、消防、卫生、环保等方面的要求，保证居住建筑大寒日47、不少于3个小时的日照要求。4.2.3道路交通系统A-16地块入口设东、南侧市政道路，A-19地块主入口设龙瑶大道，汽车进入小区后进入地下室或直接右转至每幢楼前的停车位或河边建筑的地上停车位。小区内部布置合理的消防环形通道，结合景观艺术生态的布置消防登高场地。4.2.4架空层设计沿河住宅楼底层架空，作为休闲场所或临时停车，使河岸景观和中心绿地更具有渗透、连续性。4.2.5景观绿化系统1、设计目标景观设计目标是营造具有鲜明时代特征的持续性成长的；具有优美舒畅、宜人的空间特征和具有强烈的亲和力的环境空间，是人们与自然交流沟通的“起居空间”。不出“城郭而有山水之情趣，身居闹市而有林泉之雅致”。文脉：从48、区域外部环境总特征出发，延续历史文脉尊重城市格局，维护本地区的生态环境，创造丰富、宜人、连续的城市空间。显现地方文化 ,立足于本土自然地理环境和社会人文环境，创造文化景观、地域景观。环境：坚持生态性，以良好的自然生态环境的叙谈场所作为景观的底色，创造和谐、有序、舒适、优美的绿化环境空间的整体性，并赋予其节奏变化。2、设计理念让“回归诗意栖居”的人文意境成为小区的流动脉络。注重传统园林的空间围合，通过自然景物提炼出“香、影、韵、远”等景物特征。突出人文内涵：园林设计讲究的诗情画意，提炼水文化，结合历史文脉，营造出浓厚文人情怀的意境美；突出地域文化；突出“绿色环保”的设计理念。4.3建筑方案4.349、.1户型设计根据项目设计的要求，户型设计在面积标准，功能取向以及环境配合方面进行了多方面的考虑。尽量减少公共交通面积增加套内适用面积，并做到使每个户型均有南北通风，每户均设生活阳台，采用飘窗增大套内适用空间。1.1由于本项目为安置房，因此“紧凑合理”成为户型设计的出发点。在设计中合理分配各房间面积，不求大求全，减少消极无用空间，各功能空间布置紧凑流畅，尽可能扩大起居空间，确保空间的完整性、独立性，便于家居布置，以期给住户一个舒适合理的住房。1.2在控制套型面积的同时，更注意功能的合理型。每户均设景观阳台，力争为住户争取最好的朝向与景观面；卫生间面积合理，配置齐全；各户型南阳台宽度均在15米以上50、，室外空调机位基本上每个卧室，客厅均设置一个，冷凝水统一排放。1.3考虑到经济性和施工的方便，住宅户型尽量统一。在争取为住户提供尽可能多的房型选择情况下，减少各栋住宅间的形体差异，寻求外部形式的和谐统一。1.4住宅门厅等公共部位的设计以在满足各项功能的要求下适当增加面积，为居民提供多层次交往的提供可能。住宅门厅宽敞明亮，设信报箱，板报等便民设施，并利于居民短暂停留和交谈。4.3.2地下室车库设计地下车库在解决停车问题的同时，充分考虑行车便捷性、停车环境的舒适性、无障碍停车位及车库管理的高效、智能等人性化设计，本设计在停车位尺寸和车道宽度上都在规范规定数值合理适当安排，便于更高效的行车和停车，尽51、量采用自然采光和自然通风，创造地下室停车舒适环境，在坡道入口出设置智能管理系统，从而达到地下室的高效管理。对于大规模的地下车库，智能管理和安全防卫对车库以后的运营至关重要，车位引导系统建设以科学规划为指导，以提高效益为目的，以实际需求为导向，加强统筹协调，注重实效，充分考虑停车场现状，统一规划，提高停车场设施泊位利用率，促进设施利用均衡化，减少驾驶员寻找车位的时间消耗，降低车辆长时间行驶所引起的尾气排放、噪声等污染，从而达到改善环境、提高停车效率，提升停车场形象的目的。4.3.3立面设计回归现代主义的理性空间，追寻技术美与人情味的和谐统一。以简洁、洗练、纯粹的纯净主义风格，使居住者情感回归宁静52、与自然，来对抗社会中浮华的建筑风格和浓重的商业主义倾向。完整和谐的整体风格与精心设计的建筑细节充分体现居住建筑在走向理性的同时，又注重对人性的全面关怀。设计中始终将“人居”为基准点、追求居住者的感受与品味，将“以人为本、创新空间、因地制宜、健康生活”贯穿于设计的全过程。建筑立面强调简洁、经济适用，富有个性。利用阳台及构建相互形成的光影与节奏诠释空间，使建筑通透、轻盈、充满时代感。4.3.4剖面设计住宅楼：最高建筑高度控制在80米以内，地下室及架空层的高度待设计深化予以细化。4.3.5无障碍设计本工程按国家有关规定，在商业用房、物业用房、住宅均设置了无障碍坡道、无障碍楼梯、无障碍电梯、无障碍厕位53、，小区内道路、景观小道、休闲广场等公共设施均考虑无障碍设置。4.4结构方案住宅采用框剪混凝土结构，各层楼盖均采用现浇钢筋混凝土梁板结构。考虑该地块属软土地基，应采用桩基础，具体桩型待定。结构抗震等级为四级。4.5电气系统方案4.5.1变、配电系统（1）负荷等级：本工程的设备用电、公用通道和楼梯间照明所有应急照明等用电设备属二级负荷，其它均为三级负荷。（2）负荷估算：本项目主要为住宅用电，住宅按8kw /户，系数0.8，A-16地块的用电负荷为8400kw , A-19地块的用电负荷为10000kw。（3）供电电源及电压：接入110KVA变电所，引自附近变电所，小区电力线引自市政管线。（4）变配54、电间：各个地块设变配电间。（5）供电系统：10KV环网高压电源自成系统。低压系统根据不同类型负荷设置相应的变压器组合，每两台变压器的低压侧单母线分段，分段母线设联络开关，手动切换，两台变压器供电互为备用。4.5.2低压配电本工程电力设备的供电电压均采用380/220V，动力设备均采用直接启动。普通动力、照明设备采用单电源树干、放射式供电。4.5.3照明本工程照明光源主要为节能型日光灯配电子镇流器，住宅根据装饰要求预留。4.5.4防雷接地本工程属于三类防雷建筑物，为防直击雷，在屋顶设避雷带，其网格不大于20m20m，所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带电气连接。4.6 采暖通风系统方案设计说明55、4.6.1空调系统设计（住宅）1、本工程住宅采用分体空调，建筑专业预留空调室外机位置，电气专业预留电量，空调冷凝水有组织排放。2、住宅空调设备均由业主自理。4.6.2通风设计1、地下室汽车库设机械排风系统，换气次数6次/h。排风分别经专用的排风竖井排放。排风（兼排烟）系统按防烟分区布置，补风由汽车坡道、通风采光井自然进风或机械送风的补风。2、地下自行车库设机械排风系统，换气次数4次/h。补风为自行车坡道自然进风。3、地下室各设备用房设机械通风系统，换气次数为812次/h。4、住宅楼的各卫生间、厨房等均由建筑专业预留竖向排风井道，废气排至各住宅楼的屋顶进行高空排放，排风设备由业主自理。4.6.356、消音、减振及管材1、本工程所有平时或战时用的通风设备均设有减振装置。2、在通风机的进出口采用涂胶帆布软管连接（排烟风机、正压风机及排烟补风机为耐火型）。3、本工程地下汽车库的排风(烟)风管、消防排烟管及正压风管均采用无机不燃玻璃钢制作，耐火等级为2小时。本工程地下通风管道均采用无机不燃玻璃钢制作，厚度按国标。4.7建筑给水排水系统方案4.7.1给水1、水源及水量水源取自城市自来水，从龙瑶大道和附近的规划道路引入DN200给水管，在本工程的室外成环状布置，作为本工程的生活、消防总用水。 (1) 用水量计算住宅区按 300L/人d，其他建筑按10L/平方米d，绿化与道路广场浇洒按2L/m2d，地下57、室按2L/m2d，未预见用水量按10%计算，A-16地块最高日用水量为1200吨/日；A-19地块最高日用水量为1400吨/日。2、生活给水系统本工程采用分区供水方式：地下二层至地上四层由市政管网直接供水，五层以上由变频恒压供水装置分别供该区用水。3、地下室贮水池、屋顶水箱、地下室水泵房（1）本工程的地下室一层设置不锈钢生活水箱、消防水池及水泵房。不锈钢生活水箱容积取最高日用水量30%。消防水池容积包括室内消火栓用水、喷淋用水。（2）屋顶水箱屋面设置一座消防水箱，容积为18 m3，水箱设置高度满足最高层消火栓7m静水压力要求。（3）地下室水泵房水泵房内设置生活泵，消防水泵、喷淋水泵、自动喷水湿58、式报警装置及水泵配电柜等。4、消防给水（1）消火栓系统本工程室外消火栓用水量30LS，室内消火栓用水量40LS ；火灾延续时间均为2小时。室外消防用水由室外消火栓解决。室内消火栓用水为： VS=2*3.6*40=288m3。火灾初期10分钟用水储存于屋顶消防水箱内，10分钟后消防用水储存于地下室消防水池内。室内消火栓系统竖向分为二区。低区：地下二层五层至十一层，高区：十二层至二十六层为。系统设有消火栓稳压装置，使系统处于常高压状态，起火时消火栓按钮可以启动消火栓主泵，也可以由消控中心远程或消防泵房手动启动消火栓主泵。消防箱按每一着火点有两支本层水枪到达原则布置水枪。室外消火栓采用低压制。在地块59、的给水环状管网上设置室外消火栓以保证室外消防用水，室外消火栓按保护半径不超过150米，间距不大于120米布置。（2）喷淋系统本工程的地下室汽车库设自动喷水灭火系统。地下室汽车库属中危险级级，喷淋用水量30 LS，延续时间l小时。则喷淋用水量为Vp=30*3.6=108m3。喷淋系统由主泵、水力报警阀、水流指示器、喷头等组成。系统设有自动喷淋稳压装置，使系统处于常高压状态。每层的每个防火分区设信号阀和水流指示器。水力报警阀、水流指示器信号皆传至消控中心。水力报警阀、水流指示器皆动作时启动自喷主泵。地下车库自喷喷头按中危险级布置，商场按中危险级布置。火灾初期10分钟喷淋用水由屋顶消防水箱供应，1060、分钟后喷淋用水由消防水池经喷淋泵向喷淋管网供应。（3）本工程的消火栓系统、喷淋系统设SQDNl00地上型消防水泵接合器。（4）各建筑均按建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）设置一定数量的手提式磷酸铵盐灭火器。5、给水管材（1）室内生活给水管采用钢塑复合管；室内消火栓、自喷给水管100采用内外壁热镀锌钢管，100采用无缝钢管。（2）室外生活给水、消防给水管采用球墨铸铁管。4.7.2排水本工程最高日用污水排放量取给水量的85%。室内采用废、污分流制。室外采用雨、废、污分流制。生活污水经化粪池处理后和生活废水合并排入附近市政污水井。屋面和室外道路雨水有组织收集后合并排入附近市政雨水井。61、1、室内排水管采用柔性排水铸铁管，室内雨水管采用热浸镀锌钢管。2、室外排水管、雨水管采用HDPE双壁波纹管。4.8弱电设计4.8.1设计原则本工程智能化设计除了贯彻先进、可靠、灵活、可扩展和实用经济的宗旨外，智能化系统总体设计考虑各期建设间的整体性、兼容性，并为将来的发展预留扩充空间。本工程建筑智能化设计综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智能控制系统、小区信息平台、安防系统、小区物业管理系统和综合信息服务系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，建立一个沟通小区内部住户与住户、住户与小区物业管理中心、住户与外部社会的多媒体综合信息交互系统，创造一个安全、舒适、便利、62、节能、高效的生活环境，又具有可持续发展能力的数字型智能化小区。4.8.2设计范围1、公共安全系统 闭路电视监控系统 周界报警系统 楼宇对讲系统 电子巡更系统2、信息设施系统 综合布线系统 计算机网络系统 有线电视系统 公共广播系统3、信息化应用系统 一卡通系统 停车场管理系统4.8.3子系统介绍1、综合布线子系统（1）本工程在一层设置电信配线房，引至本工程的通信市话进线和网络进线由小区的西北部位穿管埋地引入通信接线房。小区通信接线房总配线架之外的线缆由当地通信运营商负责。（2）本系统采用PDS（综合布线系统）作为语音、数据及图像通信的传输媒质。每户进线为2芯多模光纤，每户设智能接线箱，户内每户63、设置1个数据点，2个语音点。管理用房和物业用房考虑相应数量的信息点。2、计算机网络子系统（局域网）本工程是集住宅、商业为一体的综合性小区，所要建立的计算机网络不仅具有高速、安全、标准、可管理的特征，而且要求有一定的技术超前性、较高的性价比并适合其特点。小区的局域网平台，以小区内建立的综合布线系统为基础，通过光结点、铜缆综合布线系统以及家庭布线系统，实现独立的家庭对小区综合信息Web服务器的信息查询和浏览。3、有线电视子系统3.1网络结构：本工程有线电视信号以862MHz双向邻频技术引自市有线电视网，技术指标(电缆分配系统分配值）：C/N 48dB，CTB -59dB，CSO -58dB，网络结64、构采用双向HFC形式。系统器件均采用双向设备，系统具有可扩展性。电缆干线采用中心分配的星型结构，系统采用AC60V电源供电，用户分配网采用过流型分配器加集线器的形式分配到户。住户部分按照每户进线一根，每户室内按2个有线电视终端设计（客厅、主卧），采用SYWV755（4P）由集线器直接到户内分配箱，再由分配箱内分配器分配至室内各终端，采用一线到底方式敷设。下行模拟电视信号入户电平为693dBuV，有线电视终端电平为643dBuV。本工程设置1个光工作站，机房设置在有线配线房内。机房内配备双回路电源，整个系统采用AC60V集中供电。3.2电缆选型及敷设：有线电视机房进线采用光缆，以两根七孔梅花管埋65、地敷设；支干线线缆采用SYWLY-75-12、SYWLY-75-9铝管外导体聚乙烯护套物理发泡同轴电缆；用户分配系统线缆采用四屏蔽SYWV-75-5物理发泡聚乙烯护套同轴电缆。室内主干线缆、层间线缆采用金属线槽敷设，放大箱、集线器箱和分支分配箱均采用不锈钢箱体。3.3室外管道：主干管道设置2#手井（830*930），手井采用钢纤维材料做成的井盖。室外管道采用7孔梅花管敷设，主干管道不少于2根，室外管道采用直线敷设，要求管背埋深离地不少于500MM，并用150#混泥土全包封。管道与市网管道做好连接并做好与其他相邻地块管道的连接。有线电视系统有源设备接地均采用原有建筑综合接地体，接地电阻小于等于166、欧姆。4、公共广播子系统公共广播包括紧急广播和背景音乐。紧急广播是一旦发生紧急情况（如火灾报警）时，自动切换成事故广播，背景音乐创造一种轻松和谐的听觉氛围。本系统由节目源设备、信号放大器和处理设备、传输线路和扬声器系统四部分给成。5、周界防越报警子系统通过在小区四周的围墙上设置周界防越报警系统，其主要目的是实现对整个园区周边地带进行现代化安全技术防范，体现“外紧内松”的设计思路，给住户带来安全舒适的环境。如果在设防条件下人员非法入侵将报警，并且主机将把报警信号传送到电视监控系统联动开启摄像机进行监视及录像。6、闭路电视监控子系统本系统对整个小区的安防系统进行整体规划，小区的闭路电视监控系统以保67、护小区住户人身安全及资产为目的，其闭路电视监控系统的先进、稳定、易操作是系统的必备特点。因本工程占地面积和范围较大，因此监控范围较广，以小区出入口、小区周界、小区主干道、小区室外停车场、电梯轿厢、地下室车库主要通道、地下室车库出入口、大楼一层出入口及电梯前室、小区内景观区等公共场所为主。各监控点的图像信号，通过传输送往监控中心。本工程视频监控系统、报警系统等共用一个管理中心。安保控制中心应该由合格的专业管理人员进行二十四小时值班，为了减少管理成本、实行综合管理、提高管理质量。对保安人员进行管理：技防系统固然重要，但人防工作仍不容忽视，本工程对保安控制室进行视频监控，远程记录，对保安控制室保安人68、员的工作进行监督、考核。系统具备与110、119直接联网的接口：为了保证重大警情能够得到及时处理，在系统设计上考虑采用主流技术，体现了系统设计的标准化与可扩展性。另外，作为住宅小区，电视监控不太可能做到无盲区管理，需配合保安人员的巡更管理，从而实现人防与技防的统一与结合。7、楼宇可视对讲及家庭报警子系统楼宇可视对讲系统是防止非法侵入住宅小区的第一道防线，该系统主要用于防止非法人员在未经允许下进入小区内，充分保证小区住户的人身和财产安全。小区内居民可以用IC卡自由进入，有来访者来访时，需向访问者拨号，小区内住户可以通过对讲系统与来访者进行可视通话，来判断是否准许进入。本工程在小区2个主入口设置269、台对讲系统的围墙机，在智能控制室设置一台可视管理主机。围墙机可以通过网络与管理主机相连，将来访者输入的信号同时传到管理主机上，便于值班人员掌握客人来访的情况。本工程采用黑白可视联网型对讲系统，每户配置一台带八防区可视对讲分机，可同时连接门磁（窗磁）开关、被动红外探测器、家庭可燃气体探测器、紧急求助按钮、布防开关等设备，同时管理中心配备一套家庭智能控制软件对小区的住户报警进行管理。8、电子巡更子系统在小区适当位置设置巡更点，并规定保安人员巡更路线和巡更时间，当保安人员到达某巡更站时对巡更点信息进行读取，返回中心后，将巡更棒内的信息下载至管理中心主机，系统就会得到保安人员巡更信息，对巡更起到科学的70、管理及监督作用。本工程采用离线式系统，配置2根巡更棒，巡更点根据物业管理要求设置，满足两种以上巡更线路的需求，巡更信息由安防控制中心电脑统一管理。9、一卡通子系统系统可以实现楼宇可视对讲系统与停车场管理系统等一卡通。10、停车场管理子系统智能IC卡停车管理系统的应用对提高整个小区的形象，提高物业管理公司的管理层次和综合服务水平方面将起重要的作用。业主驾车通过车辆自动管理及识别系统，以IC卡作为出入凭证，合法车辆自由出入。临时车辆取卡进入小区，出场时交卡缴费出场。以达到停车用户进出方便、快捷、安全，物业公司管理科学高效、服务优质文明的目的。本工程按二进二出进行设计，具有临时发卡功能。11、综合管71、路工程综合管路的工程设计，其内容包括与整个弱电系统相关的弱电预埋管、预留孔洞、弱电竖井、桥架、管路及系统的电源供应、接地、避雷和机房。综合管路的设计和施工还牵涉到和其它管道（如暖通、给排水和强电）的关系，以及建筑功能的综合配管或调整，桥架敷设预埋等。4.8.4电源及防雷接地工程1、电源要求：通信接线房和智能控制室为重要负荷区域，要求电气专业在通信接线房和智能控制室各提供1路容量不少于15KVA（包括机房空调电源）三相回路，引自双电源切换箱，并在前端设置漏电保护和浪涌电压保护。在通信接线房和智能控制室内设计弱电专用配电箱。要求电气专业在每个弱电井各提供1路16A单相电源回路，引自双电源切换箱。并72、在前端设置漏电保护和浪涌电压保护。2、温州为雷暴等级较高的地区，本工程按二类防雷建筑设计，电子信息防雷等级为C级。弱电系统应根据各子系统电子设备对雷电电磁脉冲防护等级进行建筑物弱电系统综合防雷设计。所有弱电系统供电采用专用电源回路供电，在弱电设备电源进线端设置限压型SPD作为第三级保护。本工程对于进出建筑物以及屋面的信号传输线路，根据线路的工作电压、工作频率、接口形式、特性阻抗、信号传输速率等参数，设置插入损耗小、适配的电涌保护器。信号系统保护：有线电视进线前端加避雷器；在室外摄像机电缆进线端安装避雷器。3、本工程接地系统包括工作接地、保护接地、防雷接地、防静电接地与弱电系统接地。弱电系统接地73、由工作接地、防静电接地、信息系统接地组成。弱电系统与强电系统、防雷系统共用基础接地体，要求接地电阻不大于1欧姆。所有金属线槽、穿线金属管均应做好跨接线。对于通信接线房和智能控制室等重要区域，由电气专业在智能控制室内提供接地端子箱，专门用于弱电的接地。在一层弱电井设弱电系统接地排，与大楼接地网连接，各弱电井预留接地端子。在通信接线房和智能控制室建立二级等电位体(30*4铜排)，此等电位体与弱电接地排相连接，作为室内的均压环，所有进出机房的金属管道、屏蔽层、接地线、保护接地等均用BVR16线与此等电位体相连，所有的设备金属外壳、金属门窗、管线均与二级等电位体连接，且连线长度等符合国家标准要求。第五74、章 环境保护根据中华人民共和国环境保护法及国务院令第235号建设项目环境保护管理条例，可行性研究阶段必须编制项目环境保护评估报告，并经环境保护部门批准。5.1 环境影响评价标准（1）环境质量标准地表水环境执行地表水环境质量标准（GB3838-2002）中类标准。大气评价标准采用环境空气质量标准（GB3095-1996）中二级标准。声环境执行城市区域环境噪声标准（GB3096-93）中2类和4类标准。（2）污染物排放标准本项目产生的废水可以排至市政污水管网，废水排放执行污水综合排放标准（GB8978-1996）中三级排放标准。废气排放中的颗粒物、氮氧化物、THC执行大气污染物综合排放标准（GB175、6297-1996）中二级标准。噪声执行工业企业厂界噪声标准（GB12348-90）中类区标准，即声效等级昼间70dB，夜间55dB；其余地方执行类标准，即声效等级昼间60dB，夜间50dB。建筑施工期执行建筑施工场地噪声限值（GB12523-90）。5.2 标准污染因素和源强分析（1）施工期分析水污染：施工队伍产生的生活污水对水环境的影响，施工过程产生一定量含泥浆废水对水环境的影响。大气污染：主要是施工扬尘和运输机动车车辆以及部分施工机械所产生的尾气。噪声污染：施工机械、运输车辆产生噪声污染，其源强主要与施工机械的种类及施工队伍的管理等有关。其他：在施工建设中，将产生大量的建筑垃圾，如管理不76、善，对周围环境会造成一定污染。施工材料等的运输将增加所经道路的交通压力。（2）营运期分析废水：项目产生废水主要为生活废水，包括厕所污水和盥洗污水等。所含污染物有cr、5、动植物油、大肠杆菌等。根据类比调查，污水中主要污染物浓度大致为：cr约350mg/L、5约200mg/L、约220mg/L。废气：项目废气主要为机动车行驶排放的汽车尾气和车辆停泊产生的汽车尾气。汽车尾气中的污染物有、-、有机酸、颗粒物（碳粒、铅化和物、润滑油）等，其中排放量较大的有、三项。汽车尾气排放量是不连续的，一天中的某个时段可能特别高，加之地下车库内通风不畅，因此会造成汽车尾气在库内聚积。动力燃油废气主要来源于柴油发电机77、。厨房油烟通过通风竖井至屋顶排放，对低空环境影响不大。固体废弃物：主要是各住户产生的生活垃圾，包括食物残渣、废包装袋、废纸、塑料、金属和玻璃瓶等。噪声：可分为三类，其一是水泵、地下车库排风机等陪同设施产生的固定源噪声，其二是小区内停车场、车库等产生的交通噪声，其三是小区活动中心等处产生的社会噪场。（3）污染因子识别与筛选根据以上建设项目的工程污染因素和源强的分析，本项目主要污染因子有：水中的COD cr、BOD5、SS、油，大气中的尾气，噪声及固体废弃物。通过筛选，确定评价因子如下：水环境评价因子：COD cr、BOD5、油；环境空气评价因子：NO2、SO2、TSP；声环境评价因子：等效A声级78、。5.3 主要环保措施（1）项目建设期环保加强施工现场的环保管理，开展文明施工；减少高噪声设备的使用，合理安排施工时间和加强对一线操作人员的环保意识教育；注意洒水抑尘、限制车速、保持施工场地整洁，避免大风天气作业以控制施工期扬尘；生活污水采用临时化粪池进行处理，建筑垃圾应对可回收利用部分进行回收，不能回收的与生活垃圾一起收集清运，严禁直接进入附近的河流；泥浆废水应设临时沉淀池，经沉淀后方可排放。（2）营运期环保污水排放：工程在做排水设计时，应该做到清污分流、雨污分流。雨水就近排入市政雨水管，污水经城市污水管网排放。生活污水经化粪池处理后能够达到三级排放标准，可以直接排入城市污水干管送至城市东片79、污水处理厂处理。地下车库地面冲洗水经隔油沉砂池后由潜水泵排至室外污水管。大气排放：在地下停车场汽车进入高峰期适当加大送风和排风量，以保证地下车的新鲜空气量。地下室设备用房机械送排风系统，将发电机启用时产生的热空气及燃油废气通过专用烟道往楼顶排入。厨房油烟废气通过油烟机净化后通用专用井道至楼顶排放。中央空调直燃型机组产生的废气经过专门排烟管至楼顶排放。噪声控制：在住宅区内设置嗽叭禁鸣标志，限定行车速度，并在道路两帝设置绿化带。地下车库出入口距离最近的住户应在20M以上，因此在设计时应注意进出口的方向，避开住宅，利用噪声的指向性，减轻噪声污染。水泵房、消防泵房设在地下车库内，生活加压泵、消火栓泵均80、选用优质噪声设备，并采用隔振底隔振，在水泵进、出水管上均安装可挠曲橡胶接头，采用弹性支吊架。泵房内装设一定面积的吸声结构，建筑门窗采用隔声门窗。路基地边界种植高大阔叶乔木及灌木混合防护林带，以削减交通噪声，另住宅采用双层玻璃，也可有效降低噪声对住宅的影响。禁止在小区住宅楼内经营营业娱乐活动，同时禁止夜间露天播放高分贝音乐，若沿街商铺建设娱乐场所，则应控制音响和嗽叭的噪声污染，同时加强墙体、门窗的吸声、隔音效果，并且要严把卡拉OK厅等娱乐场所的审批、验收关，防止其对周围住户产生影响。生活垃圾：合理设置垃圾收集间，及时收集生活垃圾，垃圾收集要逐步实现分类化。垃圾经收集后及时清运城市垃圾中转站，避免81、生活垃圾长时间堆放引起环境污染。（3）施工期间对保留建筑的环保措施在施工期间加强对保留建筑的围护措施，严禁无关人员随意进出；加强保留建筑在施工前的自身强度、牢固度的检验工作，避免施工期间大型基坑开挖时伤及保留建筑的观测和记录工作，如实反映施工期间对保留建筑的影响。5.4 环境影响评价结论本工程在建设及使用过程中要产生噪声及一定量的废气、废水污染物和固体废弃物。经评价分析，采用严格的科学管理和环保治理手段，可控制环境污染。在全面落实各项环保措施的基础上，从环保角度来看，本项目的建设是可行的。第六章 水土保持6.1 水土流失预测（1）水土流失产生的原因开发建设项目施工过程中，不可避免的将会对原有地82、表进行扰动，没有任何防治措施的情况下，极易产生大量的水土流失。工程属于建设类项目，水土流失主要产生在建设期，施工结束后，随着主体及新增的各项水土保持工程功能发挥，水土流失现象可以得到遏制。工程建设期间，项目区内有一定量的土石方工程。场地平整等活动改变了原地貌形态和地表土层结构，同时损坏了植被层，产生大量的裸露地面和疏松土体，使土壤抗蚀抗冲能力下降。因而在项目建设期内，因为地表的扰动，会产生不同程度的水土流失。此外，在项目建设过程中，若临时防护措施采取不到位，产生的新增水土流失将给项目区及其周边环境的生产生活带来危害。因此，科学的预测工程建设过程中造成的水土流失及其影响，为尽可能的减少工程施工对83、原地貌的破坏、合理布设防护措施、有效的防止新增水土流失、重建和恢复区域生态防护体系提供依据，以保证项目建设的安全施工和运营以及生态环境的良性循环，为当地的可持续发展服务。（2）施工期水土流失总量预测项目在施工期，大开挖和裸露面水土流失强度均较项目建设前有大幅提高，流失强度等级从强度到剧烈流失不等。（3）生产运营期水土流失量预测在项目运营初期，各项措施尤其是绿化措施还没有充分发挥作用，会产生一定的水土流失。6.2 可能造成的水土流失危害（1）堵塞河道，影响行洪 受地形条件的限制，工程与河道相临，如不加强防护，大暴雨季节、大裸露的河床会严重受冲蚀，甚至引起河坎，造成水土流失。工程建设施工期中土石方84、的外运，运输过程会散落在道路，流入附近河流，造成河道淤积，降低河道的行洪能力。（2）影响土地生产力由于工程的开挖和填筑，扰动原地形地貌，将损坏原有土地和植被，影响土壤理化特性，水土流失带走土壤表层的营养元素，降低土壤肥力影响农作物的生长，对土地资源的再生利用带来不利影响。（3）破坏景观、影响水质工程所引起的水土流失，破坏了地表植被和其生存的自然条件，降低了本地区的植被覆盖率，影响了沿线景观；同时在雨季，河流浑浊度上升，污染物含量增加，水质下降。（4）对生态环境的影响在工程施工期间，由于施工人员的进驻及大面积开挖的影响，工程区沿线的植被将遭到破坏，对植被的破坏，可直接导致植被涵养水源、拦蓄泥沙能85、力的下降，降低了土壤的迅速渗水及林木系网的固土作用。在遇到强度暴雨的情况下，就可能造成大面积的水土流失。6.3 水土流失防治方案为控制施工过程中可能产生的水土流失，施工期应加强管理并采取以下措施：（1）合理安排施工期，尤其开挖和埋填，尽量安排在非汛期和晴天施工。（2）为防止地表径流对回填料的侵蚀，应在回填及开挖区内及周边布设排水沟网，做到雨期排水通畅，减少雨水对回填料的水力侵蚀。在排水流向河道的排水沟端设置土工布，以减少水土流失。（3）施工过程时应设临时泥浆固化池和堆场。堆场周边应设置排水沟、应尽量减少堆置时间，合理安排并及时调运至相应的填方场所。（4）施工中除特殊河段外，尽量做到填筑到设计高86、度并碾压密实，从而使施工期间可能产生的水土流失降低到最低限度。（5）由于受地质条作、施工工艺等限制而不能立即采取防护措施的填方河段，为避免降雨对裸露边坡击溅产生的土壤流失和地表径流对河岸边坡的冲刷现象，可考虑用塑料布遮盖。（6）道路绿化带铺设松散的种植土后，植物应尽可能早种植，以减少地面裸露时间，减少水土流失量。（7）施工中开挖产生的土石方，应尽量减少堆置时间，合理安排并及进调运至相应的填方工段。尽量减少运输中土石方散落在道路中，装车后要加帆布覆盖和严禁超载运输。散落在道路中的土石方应定期打扫，保持道路的干净。（8）施工单位必须加强现场管理，监理单位应加强监督，严禁将弃渣倒入河道，对运输中散落87、河道中的弃渣进行处理，保持河道畅通。第七章 消防和人防7.1消防控制设计专篇说明7.1.1总平面设计设计根据建筑设计防火规范(GB50016-2006)及高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95) 2005年版设计要求，建筑物与周边建筑和红线之间均满足消防规范的要求，地块内通道满足消防通行宽度要求。7.1.2单体消防设计1、防火分区住宅各层建筑面积均小于1500m，为一个防火分区。商业建筑面积均小于2500 m，为一个防火分区。物业面积小于2500 m，为一个防火分区。地下室为13个防火分区，机动车库每个防火分区面积小于4000（设自动喷淋）。非机动车库为1000（设自动喷淋）。2、消防88、疏散住宅部分：住宅每个防火分区均设两座防烟疏散楼梯，并通至屋顶。商业及物业部分：每个防火分区设有两个或两个以上的直通室外的楼梯，最远点到安全出入口距离小于30m。地下室部分：每个防火分区设有两个或两个以上的直通室外的楼梯，最远点到安全出入口距离小于60m。3、消防电梯每栋建筑均设置一部下地下室的消防电梯。住宅防烟楼梯间前室面积均大于4.5，与消防电梯间的合用前室面积大于6.0。商业防烟楼梯间前室面积均大于6.07.1.3消防给水设计1、消火栓系统本工程室外消防用水量为20LS，火灾延续时间均为2小时。室内消防用水量为20LS，一层的商业网点设置消火栓，住宅部分不需要设置消火栓。室外消防用水由室89、外消火栓解决。按规范规定地下室停车库设置室内消火栓室内消火栓用水量10LS；火灾延续时间均为2小时。2、喷淋用水地下室汽车库设自动喷淋系统， 自备发电机房设水喷雾灭火系统。本工程中地下室汽车库自动喷淋系统按中危险级II级布置直立型喷头。喷淋用水量25LS，延续时间l小时。则喷淋用水量为Vp=25*3.6=90m3。喷淋水泵XBD4/25-100L二台，一用一备。喷淋系统室外设2套SQDNl00地上型消防水泵接合器。3、消防储水火灾初期10分钟用水储存于屋顶消防水箱内，按规范取18m3。10分钟后自动喷淋消防用水储存于地下消防水池内，则水池消防容积为：W3=90m3。各建筑均按建筑灭火器配置设计90、规范（GB50140-2005）设置一定数量的手提式磷酸铵盐灭火器。7.1.4消防电气设计本工程在商业用房、地下室等处设置应急照明及安全疏散指示灯，应急照明采用蓄电池作备用电源，且连接供电时间不少于30min。火灾自动报警与消防联动控制系统1、本工程在一层设消防控制室，设置火灾自动报警系统，设备选用JB-3102系列，二总线制。2、在各机房、电梯前室、走道、营业用房等处采用离子烟感探测器，保护面积60，保护半径5.8m。3、地下室机动车库与自备电机房设温感探测器，保护面积20，保护半径3.6m。4、每个防火分区设带通讯插口的手动报警按钮1只以上，一般安装在出入口，间距不大于30M。每层设若干手91、动报警按钮，报警讯响器、消火栓报警按钮、事故广播。5、每幢各单元门厅设火灾显示屏6、各种联动功能当火灾发生时，报警信号送入消防中心，控制器立即发出声、光报警，并自动打印火灾发生地点及时间，经人工确认或通过延时一定时间（确认时间）后，输出一系列消防联动信号：a.启动事故广播系统和直接通消防大队报警系统。b.切断火灾层及相邻上、下层非消防电源。c.关闭放火门、启动送风机、排烟机。d.非消防电梯迫降首层并停开。e.强制投入应急照明系统。f.分两步降下防火卷帘门。g.其它需要联动的设备投入使用。h.启动消防泵、喷淋泵，向消防系统供水。7.1.5消防暖通设计1、防火处理1）本工程通风系统均按防火分区，使92、用功能设置，并对穿防火分区、楼板、机房重要房间处设70防火阀。2）本工程通风水平风管与竖井连接时，在水平管上设70防火阀。3）本工程通风管材均采用不燃材料，保温材料为难燃材料。4）本工程地下汽车库的排风(烟)风管、消防排烟管及正压风管均采用无机不燃玻璃钢制作，耐火等级为2小时。2、自然排烟1）商业部分各层均通过设置可开启外窗的自然排烟，开窗面积不小于房间面积的2%。2）本工程所有的防烟楼梯间均采用可开启外窗的自然排烟方式。3）所有自然排烟的可开启外窗均设于顶部，并设有便于开启的装置。3、机械防烟1）住宅楼的合用前室设置机械加压的送风系统，正压送风机设于屋顶。2）正压风口设置：合用前室为层层设置93、。3）防烟控制：当某楼某层着火，手动或自动打开该楼着火层的正压风口，联动开启上、下层合用前室的常闭多叶送风口，并启动该楼相应正压送风机。联动开启楼梯间及其前室的正压风机。4、机械排烟1）地下自行车库、地下各设备用房不属于经常有人停留或可燃物较多的场合，不设机械排烟系统。2）地下汽车库设有机械排烟系统，排烟量按6次/h换气数计算，风机采用消防高温烟风机。平时用排风机兼排烟风机。烟气通过竖井排放。补风为自然进风或设补风量不小于排烟量50%的补风系统。3）本工程防烟分区除汽车库按不大于2000平方米设置外，其它区域均按不大于500平方米设置。排烟口离最远点不超过30米。7.2人防设计专篇说明7.2.94、1建筑人防设计本工程的人防地下室等级为甲类6级，属平战两用，平时为机动车库及非机动车库，战时为人防地下室。人防地下室按二等人员掩蔽所设计。每个防护单元战时出入口数量及出入口宽度均能满足规范要求，出入口宽度按每100人0.3m计算。7.2.2结构人防设计1、人防等效静荷载取值 地下室底板： 25KN/m2 地下室顶板： 60KN/m2 地下室外墙： 60KN/m2 出入口临空墙： 60KN/m2 非人防区与人防区隔墙： 110KN/m2 防倒塌楼梯：0.000以下：130KN/m2 0.000以上：50KN/m22、截面设计： 地下室顶板： 300厚 地下室底板： 300厚 地下室外墙： 30095、厚 出入口临空墙： 300厚 非人防区与人防区隔墙： 250厚 防倒塌楼梯： 250厚7.2.3给排水人防设计1、人防给水水源引自市政给水。人防给水单独设水表计量。人防给水系统，其饮水水量按3L/人.日，生活用水按4L/人.日标准设计。2、每个防护单元设置一座人防水箱，其容积根据掩蔽人数计算，供人防饮用水、生活用水及口部冲洗用水。3、本工程采用简易洗消，每个人防口部均设置集水坑和手摇泵供口部人员洗消及口部冲洗排水，洗消间内预留DN25给水管。洗消间地漏采用DN75防爆地漏，洗消水采用手摇潜污泵单独排出。4、除埋入结构底板内的管道及墙体预埋件外，其他人防给排水设施战时制作。5、上部排水管不穿人防96、工事，人防顶板局部下降以保证排水管在顶板上排出室外。6、穿人防工事的给水及消防给水管道在工事内侧设防爆波阀门，其抗力不小于1Mpa，并有明显启闭标志。7.2.4电气人防设计1、人防应急照明、重要的通信、报警设备为一级负荷。2、电源由本小区内变配电所引来，电源由战时区域电站引来。供电电压为380/220V。双电源手动切换。3、电缆出入工事的防护密闭所有直接穿过工事围护结构或防护密闭门、密闭隔墙的电缆电线，均采有管内密封的方法进行防护密闭处理。4、动力设计所有动力设备直接启动，就地控制。潜水泵采用就地自动/手动控制。5、照明设计工事内照明采用节能灯，吸顶安装，监战加防掉落保护网。同时考虑应急照明灯97、若干，应急时间为180min。防护密闭门外的照明设独立回路。6、信号装置在工事内设通风方式信号箱和信号指示灯箱及呼唤按钮。7.2.5通风人防设计1、工程概况本工程为六级人防工事，设在地下室。2、设计参数人员掩蔽所：清洁通风新风量 5m3/(p.h) 滤毒通风新风量 2m3/(p.h)隔绝防护CO2容许含量 2.5% 防护单元隔绝防护时间 3h防毒通道换气次数 40次/h 滤毒通风时保持超压 3050Pa3、人员掩蔽所的战时通风系统设计战时通风系统分为清洁通风、滤毒通风和隔绝通风三种通风方式。送风系统由防爆波活门、扩散室、粗过滤器、密闭阀门、滤毒器和送风机组成。排风系统由防爆波活门、扩散室、密闭98、阀门、自动排气活门和排风机组成。4、平时用的通风、防排烟系统的风管均经风室、密闭门、防护密闭门、风井等与室外相连,以保证人防工事的密闭性。第八章 节 能能源是发展国民经济的重要物质基础，也是制约国民经济的一个重要因素，我国和世界上绝大多数国家一样面临着能源危机，而在加强能源建设的同时，最大限度地提高能源的利用效率，大力降低能耗也已经越来越得到重视。根据固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法(国家发展和改革委员会令第6号)，本报告特编制节能篇。本工程贯彻执行国家节约能源、环境保护的法规和方针政策，改善室内热环境，提高采暖、通风、空气调节和照明系统的能源利用率，降低建筑能耗。根据浙江省公共建筑节能99、设计标准（DB3311036-2007）和浙江省居住建筑节能设计标准（DB3311015-2003）的要求，控制建筑体型系数和各朝向的窗墙面积比，分别设计各部位的节能措施，采用先进的节能构造措施及节能建材、充分做好建筑维护结构的保温、隔热，最大限度的降低人工能源的损耗，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施相比，建筑全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗减少50%。8.1建筑间距住宅：保证受遮挡的居住建筑的居室，大寒日二层满窗日照有限时数不少于3小时。8.2维护结构采取的节能措施墙体：外墙外保温-页岩多孔砖。外墙类型（住宅外墙）墙体各层材料（由外至内）： 第1层：外墙涂料， 厚度0m100、m 第2层：抗裂砂浆(网格布)， 厚度5mm 第3层：无机保温砂浆，厚度20mm 第4层：页岩多孔砖， 厚度240mm 第5层：混合砂浆，厚度20mm外墙类型（商业外墙）墙体各层材料（由外至内）： 第1层：外墙涂料， 厚度0mm 第2层：抗裂砂浆(网格布)， 厚度5mm 第3层：无机保温砂浆，厚度30mm第4层：页岩多孔砖， 厚度240mm第5层：混合砂浆，厚度20mm门：分户门采用具有防盗、保温、隔声等性能的金属门板，内衬15mm玻璃棉。分户门传热系数k3.0 W/m.K。窗：选用断热铝合金型材+低辐射中空玻璃窗楼地面：楼地面均采用水泥砂浆楼面，卫生间采用缸砖地面。屋面做法：采用40mm挤塑101、泡沫板作为保温层，上做合成高分子卷材防水层、现浇刚性防水各一层。8.3维护结构指标建筑的维护结构各部分的传热系数和热惰性指标符合下表要求。屋顶外墙分户墙和楼板底部自然通风的架空楼板户门D2.5K1.0K1.5D3.0K2.0K1.5K3.0D 2.5K0.80K1.0D2.5本工程单栋建的筑体型系数均小于0.4。外门窗选用类 型传热系数单框低辐射中空玻璃窗2.50住宅部分围护结构的传热系数W/（m.K）见下表：屋 顶外 墙传热系数K=0.69K=1.25商业部分围护结构的传热系数W/（m.K）见下表：屋 顶外 墙传热系数K=0.49K=0.688.4给排水节能设计给水水嘴采用陶瓷芯等密封能好、102、能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴。大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。卫生间采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长流水的水嘴和器具。雨水利用：通过雨水回收利用，用于景观用水、洗车、冲厕等。8.5电气节能设计配电房设计在小区的中心位置，以减少电缆长度，节约材料。楼梯间灯具采用光控红外延时开关控制，防止长明灯，节约电能。室外景观用灯、路灯等采用LED节能灯具。第九章 项目管理9.1 实施原则与步骤1、本项目的实施，首先应符合基本建设项目的审批程序。2、建立专门机构作为项目的执行单位，负责项目实施的组织协调和管理工作。3、项目实施过程中的决策、103、指挥、执行等均由项目实施负责人全权负责。4、项目的设计、施工安装等履行单位应与项目执行单位履行必要的法律手续、违约责任按国家的有关法律法规执行。5、项目执行单位应为履行单位开展工作而积极创造有利条件，项目履行单位也应服从项目执行单位的指挥和调度。9.2 项目建设的管理机构根据以往类似工程项目的实施惯例及经验，可根据需要设立以下五个职能部门。1、行政管理：负责办公室的日常行政工作及项目履行单位的接待和联络工作。2、计划财务：负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目履行单位办理合同协议与手续，以及资金使用和安排收支手续。3、施工管理：负责项目的土建、市政、安装等协调与指挥，施工进度和计划安排，施工104、质量与施工安装的监察、监督、检查以及工程的验收工作。4、设备材料管理：负责项目设备材料的订货、采购、保管、调拨等验收工作。5、技术管理：负责项目的技术文件，技术档案的管理工作，主持设计图纸会审，处理有关技术问题。9.3 建设招投标依据中华人民共和国招标投标法，本项目属于依法必须公开招标的建设项目。根据国家计委第9号令的要求，建设单位必须抓紧向招投标监理部门申请项目招标，具体招标内容详见下表。项目招标基本情况表表9-1项目招标范围招标组织形式招标方式备注设计全部招标委托招标公开招标施工全部招标委托招标公开招标监理全部招标委托招标公开招标重要材料全部招标委托招标公开招标第十章 项目实施进度安排10105、.1 建设工期根据项目的规模，同时结合设计、审批、施工及创建温州市农房改造集聚建设时间安排等因素综合考虑，项目进度具体安排如下：本项目主要划分为四个阶段。1、立项阶段，完成可行性报告的编制审批。2、建设准备阶段，主要内容： （1）有关土地供地手续及临时施工道路的建成；（2）图纸设计；（3）施工招标。3、工程施工阶段，主要内容：（1）工程主体施工；（2）小区配套施工。4、工程竣工验收阶段。10.2 项目实施进度安排（1）2014年5月-2014年7月方案、可研及批复，落实设计单位（2）2014年8月-2015年4月初步设计及审批、施工图设计、施工图审图（3）2015年5月施工招标（4）2015年106、6月-2018年5月工程施工阶段（5）2018年6月工程竣工验收第十一章 投资估算与资金筹措11.1 工程费用11.1.1估算依据浙江省市政预算定额（2010版）；浙江省建设工程施工取费定额（2010版）；浙江省工程建设其他费用定额（2006版）；项目可行性研究编制指南-投资估算方法（中国物价出版社）； 温州市定额站发布的价格信息；浙江省安装工程概算定额（2010版）；类似工程概、预算价格及相关技术经济指标价格。11.1.2估算说明建设单位管理费和建设管理其他费，均采用差额分档累进制计算，工程费用1000万元以下的其费率取1.5%，1001至5000万元的其费率取1.2%，5001至10000107、万元的其费率分别取1.0%和0.9%，10001至50000万元的其费率分别取0.8%和0.6%；50001至100000万元的其费率分别取0.5%和0.4%；100001至200000万元的其费率取0.2%；工程监理费按工程费用的2.0%计取；工程勘测设计费按XX区竞价的实际情况，按工程费用的1.0%计取;由于该工程是城中村改造项目，基础设施配套费住宅部分按政策免收取，商业部分按每平方米100元计取；由于该工程是城中村改造项目，住宅部分按政策免收取，商业部分按规定收取，其组成如下：a、白蚁防治费，按2元/m2计(根据浙江省人民政府令第86号)；b、新墙体材料押金按10元/m2计取(根据浙江省108、新型墙体材料专项基金征收和使用管理实施意见)；c、散装水泥押金按1.5元/m2计取(根据浙江省财政厅、浙江省经贸委关于印发浙江省散装水泥专项资金征收和使用管理实施意见的通知)；场地准备及临时设施费按工程费用的0.8%计取；工程保险费按工程费用的0.2%计取；基本预备费按工程费用和其他费用的5%计取；物业维修专项资金按合法面积部分的投资额计取；涨价预备费，依据计投资19991340号及浙计经基19991465号文件执行，暂按零计算。11.2 总投资估算及构成项目总投资133874.52万元，其中：A-16地块总投资54397.19万元，A-19地块总投资78520.96万元，公共部分956.37109、万元。详见项目总投资构成表（表11-1、表11-2、表11-3）。11-A-16地块总投资构成表表11-1 单位：万元人民币序号工程或费用名称单位工程量或计费基础单价（元）或费率投资额占总投资比例一静态资产49463.23 90.93%（一）工程费用40893.02 75.17%1土建工程m213952732499.05 59.74%2安装工程5316.77 9.77%3总图（室外工程）1083.40 1.99%4设备购置费1993.80 3.67%（二）其他费用6214.82 11.42%1土地费用2604.48 4.79%2建设管理费万元572.50 1.05%3市政公用设施费45.40 110、0.08%4工程监理费万元40893.02 2.00%817.86 1.50%5工程勘察设计费万元40893.02 1.00%408.93 0.75%6工程咨询费万元40893.02 0.30%122.68 0.23%7场地准备及临时设施费万元40893.02 0.80%327.14 0.60%8工程保险费万元40893.02 0.20%81.79 0.15%9水土保持补偿费m23623627.25 0.01%10物业维修专项资金40893.02 3%1226.79 2.26%（三）预备费用万元2355.39 4.33%1基本预备费万元47107.84 5%2355.39 4.33%2涨价预备111、费万元0%0.00 0.00%二建设期利息（计取2年，利率6.65%/年）万元49463.23 6.65%4933.96 9.07%三总投资万元54397.19 100.00%11-A-19地块总投资构成表附表11-2 单位：万元人民币序号工程或费用名称单位工程量或计费基础单价（元）或费率投资额占总投资比例一静态资产71398.91 90.93%（一）工程费用59056.31 75.21%1土建工程m220167147036.97 59.90%2安装工程7683.63 9.79%3总图（室外工程）1612.32 2.05%4设备购置费2723.38 3.47%（二）其他费用8942.66 11112、.39%1土地费用3760.32 4.79%2建设管理费万元826.79 1.05%3市政公用设施费34.05 0.04%4工程监理费万元59056.31 2.00%1181.13 1.50%5工程勘察设计费万元59056.31 1.00%590.56 0.75%6工程咨询费万元59056.31 0.30%177.17 0.23%7场地准备及临时设施费万元59056.31 0.80%472.45 0.60%8工程保险费万元59056.31 0.20%118.11 0.15%9水土保持补偿费m251956210.39 0.01%10物业维修专项资金59056.31 3%1771.69 2.26%113、（三）预备费用万元3399.95 4.33%1基本预备费万元67998.97 5%3399.95 4.33%2涨价预备费万元0%0.00 0.00%二建设期利息（计取2年，利率6.65%/年）万元71398.91 6.65%7122.04 9.07%三总投资万元78520.96 100.00%公共部分项目总投资估算表表11-3 单位：万元人民币序号工程或费用名称单位工程量或计费基础单价（元）或费率投资额占总投资比例一静态资产869.62 90.93%（一）工程费用342.97 35.86%1公共绿地m26392.49300191.77 20.05%2河岸驳坎m4323500151.20 15.114、81%（二）其他费用485.24 50.74%1土地费用460.32 48.13%2建设管理费万元8.92 0.93%3工程监理费万元342.97 2.00%6.86 0.72%4工程勘察设计费万元342.97 1.00%3.43 0.36%5工程咨询费万元342.97 0.30%1.03 0.11%6场地准备及临时设施费万元342.97 0.80%2.74 0.29%7工程保险费万元342.97 0.20%0.69 0.07%8水土保持补偿费m2625221.25 0.13%（三）预备费用万元41.41 4.33%1基本预备费万元828.21 5%41.41 4.33%2涨价预备费万元0%0115、.00 0.00%二建设期利息（计取2年，利率6.65%/年）万元869.62 6.65%86.74 9.07%三总投资万元956.37 100.00%11.3 资金筹措项目总投资133874.52万元，建设资金由温州市铁路与轨道交通投资集团有限公司负责筹措。第十二章 资金平衡方案12.1 资金筹措本工程需要资金量大，经估算项目总投资133874.52万元。建设资金由建设资金由温州市铁路与轨道交通投资集团有限公司负责筹措，该公司通过借助融资平台，增强融资能力，积极争取金融机构信贷资金，探索BT等融资方式多渠道筹集建设资金，同时制订合理的农房置换政策，吸引置换户积极参与置换，通过交纳购房款筹措建116、设资金。12.2 拆迁安置政策依据目前，温州有关农房改造的补偿安置政策有国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第590号令）、温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法（温州市人民政府第126号令）、温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法(温政发201219号），本工程应该严格按照以上的政策规定，根据本工程的实际情况，制订合理科学的置换补偿方案。按照温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法(温政发201219号）的规定“房屋所有权人选择产权置换的，按照“一三落地、三五底顶、合法面积、违章不计”及“异地就近、征改结合、户为单位、鼓励连片”的总体要求进行置换。凡自117、愿退出宅基地与住房的，可以根据实际情况选择以下一种方式置换：第一种形式：以其合法房屋面积按1:1等面积确定应置换建筑面积。第二种形式：以其合法房屋宅基地基底面积按一倍至三倍的标准确定应置换建筑面积。第三种形式：以在册常住农业户口按人均3050标准确定应置换建筑面积。房屋所有权人选择产权调换，其置换面积和价格规定如下：（一）选择“合法面积”置换。按其合法房屋面积1:1确定应置换建筑面积。其合法房屋与置换房相等面积部分根据房屋重置价结合成新等结算差价。（二）选择“一三落地”置换。按其合法房屋宅基地基底面积一倍至三倍的标准确定应置换建筑面积。其合法房屋相等面积部分按重置价计算；应置换建筑面积中超出被118、搬迁房屋合法面积部分，按综合成本价计算。（三）选择“三五底顶”置换。以在册常住农业户口按人均面积30（另有房屋的应合并计算）计算应置换建筑面积。其合法房屋相等面积部分按重置价计算；应置换建筑面积中超出被搬迁房屋合法面积部分，按综合成本价计算。在房源许可情况下，可给予增购，但人均面积最高不超过50，增购价格按市场评估价一定比例优惠。置换房面积中超过上述应置换建筑面积部分，按市场评估价计算。根据XX区XX街道底岭下村城中村改造项目建设范围内房屋置换与补偿实施方案，置换价格如下：（1）安置用房建安成本价：3000元/；（2）安置用房政策内增购价：4900元/；（3）安置用房市场评估价：由房地产价格评119、估机构评估确定；（4）旧房补偿与旧房装饰补偿：由房地产价格评估机构评估后按评估价予以补偿。被置换房屋重置价标准。结构钢混（多层）砖混砖木价格15001200100012.3 资金面积平衡计算1、拆迁安置面积计算XX街道根据温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法(温政发201219号）对底岭下村的人口、房屋情况初步摸底调查测算，底岭下拆旧面积：14.1万平方米，380户，需要安置房面积159500。本项目规划建设的安置房总建筑面积为265198（包括商业和物业及其它配套用房），安置后剩余住宅面积98198，商业面积7500，本项目建设的安置房能满足安置需求。2、拆迁安置资金平120、衡测算本期拆迁范围内民房拆迁户380户，属于合法建筑或可以认定为合法建筑的面积（包括厂房按比例折算民房）76000，购买价格按政策内优惠价3000元/购买，空翻面积40000，按政策内增购价4900元/购买，旧房补偿按照960元/计算；装修补偿每户暂按2.5万元计算；安置过渡按36个月计，每月每平米15元；本工程的住宅商业综合成本价为5200元/m2；该区域的市场价（住宅：12000元/，商业：15000元/），经过计算，本工程安置后还有80149平方米的住宅和商业及办公26819平方米的房源多余，按照中共温州市委专题会议纪要（2012年13号）的规定，“若在安置（置换）后有多余面积的开发收益121、，则要按市场评估价的80%计价减去成本后，由市、区按土地出让金分配比例分成”，本工程按照该文件执行，多余住宅部分属于建设方的单价=（12000*0.8-5200）/2+5200=7400（元/）；多余商业的属于建设方的单价=（15000*0.8-5200）/2+5200=8600（元/），具体补偿标准及计算见下表具体补偿标准及计算见下表： 资金收支测算表 单位： 亩 万元 序号项目数量价格金额支出一置换费用22844.76 1旧房补偿费760009607296.00 2合法房屋过渡费（按36个月计）76000 5404104.00 3装修补偿380 25000950.00 4水、电等补偿380122、 137852.36 5搬迁费76000 24182.40 6拆迁事务费76000 25190.00 7评估费76000 1076.00 8奖励9994.00 8.1按期签约、腾空、缴款76000 3002280.00 8.2成片搬迁奖励76000 10007600.00 8.3配合入户丈量奖励380 3000114.00 二其它补偿费用0 01800.00 190年违章自行拆除奖励65000 2001300.00 2置换房屋不可预见补偿费0 0500.00 三工程建设投入265198 5048 133874 总支出158518.76 序号项目数量价格金额收入一住宅房屋置换收入64353.00123、 1等面积合法置换收入76000 300022800.00 2空翻面积40000490019600.00 3设计原因增购面积（按应安置面积10%计算）11600 6322.00 3.1套型内增购10以内5800 49002842.00 3.2套型内增购10以外5800 60003480.00 4众用分摊增加31900490015631.00 二非住宅置换收入18600.00 1安置后营业房出售收入7500 86006450.00 2车库出售收入2430 5000012150.00 三公共设施征地费收回3138.00 四安置后多余房屋出售98198 7400 72667 总收入158757.52124、 本工程的总支出为158518.76万元，收入为158757.52万元，资金能够平衡。第十三章 社会效益分析13.1 社会影响分析本项目的实施具有以下社会效益：（1）加快XX的城市化进程。XX是1650规划的核心区，但是XX半城市化问题非常严重，特别是旧村的脏、乱、差，严重影响XX及温州的形象，旧村的存在，严重阻碍该区域内的重点工程的推进，本工程是按照“农民可接受、政府可承受、发展可持续”的要求建设本项目，通过拆旧，腾出了城市发展空间；通过建设环境优美、配套齐全的农村新型住宅小区，提高了城市品位，加快了XX的城市化进程。（2）有利于改善当地农民的居住环境。本项目建设正是顺应当地居民对住宅提出的125、新要求，项目建成后环境优良，配套完善，在方案方面更新规划设计观念和方法，突出改善人们的居住条件和环境。因此本项目有利于改善搬迁户的居住条件。项目社会影响分析表序号社会因素影响程度可能出现后果措施建议1对居民生活水平影响很大通过拆迁安置，改善当地居民的住宅环境，完善住宅配套，提高了当地农民的生活质量在设计过程中应按照“文明居住环境”标准，提高住宅功能质量和改善居住环境。努力为居住者提供一个优质的楼盘2就业影响小在施工过程中可产生一定的就业量，工程完成后，不产生就业岗位3对地区基础设施、社会服务等影响有一定的影响本工程的建设提供了优质住房，完善了周边的基础设施。4对弱势群体大提高生活条件5对不同利126、益相关者影响较小由于本项目为农房集聚工程，其建设的进度和质量直接关系到当地搬迁户的利益，因此当地农民持支持的态度。鉴于项目建设的必要性，当地政府以及主管部门也表示支持本项目建设。加快进度，保证质量。13.2 互适性分析（1）与本项目有关的不同利益群体对项目的建设持积极态度。政府部门支持：目前项目控规调整已报规划局审批；国土资源局积极支持配合。由于项目对改善当地农民的住宅环境、完善当地的基础设施，因此当地农民都持支持态。（2）本项目的建设符合当地的社会环境。在项目建设运营期间，当地交通、电力、通信、供水等基础设施条件，钢材、水泥等物料供应方面，粮食、蔬菜、肉类等生活供应方面，都能给予一定的保障。127、（3）现项目所在区的技术、生产状况能适应本项目的建设和发展。有利于当地周边服务业的发展，可带动周边地区的发展，对于形成良好的环境具有十分积极的作用。第十四章 主要结论和建议本项目是温州市域铁路建设的安置房工程，也是农房改造集聚建设工程。农房集聚建设是城乡统筹综合改革的切入点和主要内容，是加快温州城中村改造的最有效率的操作模式。通过本项目的实施，能确保市域铁路温州大道站点的建设，也能快速改变搬迁户的居住条件，盘活提升农民资产，集约土地，彻底改变城市面貌，提升城市功能，是建设生产发展、生活富裕、生态良好、自然人文特色彰显的城市的重要举措，更快推动社会全面发展。14.1 主要结论（1）是加快建设S1128、线工程建设的需要。S1线一期工程东段全长34.77公里，共设置12个车站，温州大道站的选址于XX街道底岭下村，需要对站点规划内的旧村给予拆除，旧房拆除需要安置，能否顺利拆迁，是站点建设的关键，就近建设安置房是拆迁的必要条件，本工程的建设直接关系到S1线的顺利推进。(2)本项目的建设有利于加快XX区城市化进程，改善搬迁户的居住环境，实现城中村改造建设。(3)本项目建设能提高土地资源利用效率，符合温州市土地利用规划，能有效助推温州的经济社会转型发展。(4) 项目建设地块位于XX街道，南临龙瑶大道，城市供水、供电、排污、通讯、供气等基础配套设施外部条件具备。14.2 本项目的建设是可行的（1）场址的129、自然条件和基础设施配套条件完善；（2）项目建设规模合理，符合该片区控规要求；（3）政府予以多方面的政策支持，使项目建设有了坚实的保障。14.3 建议（1）建议建设单位尽快组织安排项目设计、申报等前期工作，加强对该项目的领导，加快项目前期准备工作，加强项目建设的工程管理，保证工程质量和进度，节约投资。（2）本项目投资较大，将造成较大的财政负担，建议采用银行贷款、BT等方式组合融资；同时做好城中村改造的宣传，出台合理的置换办法，提高农民退旧置换的积极性，按规定缴纳购房款，以缓解资金压力。（3）由于本项目为重点工程带动的城中村改造安置项目，因此，必要考虑到资金节省。做到优选设计单位，优化设计方案；在建设期内，应积极采用新材料、新技术、新工艺，加强管理，来控制和降低成本。 （4）项目中的农房置换搬迁涉及到安置农民家庭的直接利益，也是最关心、最实际、最容易引发各种矛盾的焦点问题，必须把其作为重中之重的问题切实加以解决，其顺利与否，直接关系到当地的经济发展和社会稳定性，关系到农房集聚建设的可持续性，所以安置房的安置与补偿方案要公开、公平、公正。（5）目前龙瑶大道还未开工建设，请业主单位抓紧和政府相关部门衔接，做好该道路及市政设施的建设工作，以完善配套设施。（6）项目建设具有十分显著的社会经济效益及环境效益。建议上级有关部门予以足够的重视和支持，尽早审批通过，使该项目能早日建成投入使用。