1、城市家用纺织品交易市场建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论11.1项目背景11.1.1项目所在地区发展战略11.1.2项目建设单位及发起缘由11.2项目概况21.2.1项目总体规划21.2.2本2、期项目技术经济指标21.3可行性研究结论及建议31.3.1可行性研究结论31.3.2风险及建议41.4可行性研究报告编制依据4第二章 项目建设必要性52.1政策背景52.2项目建设必要性5第三章 项目建设概况73.1项目名称73.2项目性质73.3项目地址73.4建设内容及规模73.5建设期83.6项目建设的有利条件83.7项目实施进度情况8第四章 项目商业市场分析84.1XX宏观市场分析84.1.1城市概况84.1.2XX城市总体规划114.1.3XX经济概况124.2区域市场分析154.2.1渝中区状况154.2.2解放碑商圈概况164.2.3解放碑商圈规划定位174.2.4解放碑商圈商业3、状况174.3家纺消费市场分析194.3.1全国家纺市场分析194.3.2家纺品消费特点分析214.3.3家纺品市场趋势分析244.3.4目标市场分析25第五章项目发展定位分析305.1形象定位305.2客户定位305.3品牌定位315.4产品定位325.5业态定位325.5.1我国现阶段的业态模式325.5.2项目业态模式345.6价格定位365.7项目SWOT分析365.7.1优势分析（S）365.7.2劣势分析（W）365.7.3市场威胁（T）375.7.4市场机会（O）37第六章 建设规模和产品方案376.1建设规模376.2产品主要方案38第七章 场址选择397.1选择原则397.场4、址定点407.场址建设条件41第八章 技术方案、工程方案和设备方案428.1技术方案428.1.1项目布局原则428.1.2项目方案438.1.3商场功能分区448.1.4技术要求448.2工程方案468.3设备方案46第九章 商品采购519.1采购策略及物流配送管理体系519.2供货商的选择53第十章 环保保护、劳动安全卫生、消防和节能5410.1环境保护54设计的依据5410.1.2采用标准5410.1.3环境保护方案5410.2劳动安全卫生5510.2.1设计依据5510.2.2设计原则5510.2.3劳动保护5510.2.4劳动安全卫生主要防范措施5610.3消防5610.3.1设计依5、据5610.3.2消防措施5610.4节能5710.4.1设计依据5710.4.2能源种类5710.4.3主要节能措施5710.5效果评价57第十一章 营销策划5811.1营销策略5811.2营销方式6011.3阶段策略60第十二章 组织机构与人力资源配置6012.1组织机构6012.1.1机构设置6012.1.2各部门主要职能6112.2公司员工配置6112.2.1劳动定员6112.2.2员工素质要求及来源6312.3员工培训63第十三章 项目实施进度及招投标6413.1整体项目进度6413.1.1开发原则6413.1.2时间进度表6413.2旗舰店项目进度6413.2.1 建设工期64136、.2.2项目实施进度安排6513.2.3项目实施进度表6513.3项目招投标6513.3.1招投标范围6513.3.2投标单位资质要求6513.3.3招标信息发布6613.3.4招投标组织形式66第十四章 投资估算及融资方案6714.1投资估算相关说明6714.1.1投资估算范围6714.1.2投资估算编制依据6714.1.3估算有关参数说明6714.1.4估算估算结果6814.2融资方案6914.2.1资金筹措计划69第十五章 项目财务效益分析与评价6915.1财务效益参数选择7015.1.1项目计算期7015.1.2经营期运营能力7015.1.3税费率7015.1.4银行借款利息率70157、.1.5财务评价基准收益率7015.1.6利润分配原则7015.1.7财务评价原则7015.1.8项目假设条件7015.2财务效益分析7115.2.1销售收入预测7115.2.2经营总成本估算7115.2.3利润估算7115.3财务评价7215.3.1投资利润率7215.3.2投资利税率7215.3.3项目财务净现值(NPV)7215.3.4项目投资回收期7215.3.5项目投资财务内部收益率7215.3.6项目资本金财务净现值7215.3.7项目资本金投资回收期7315.3.8项目资本金财务内部收益率7315.3.9偿债能力评价73第十六章 项目国民经济评价74第十七章 风险分析7417.18、经营风险分析7417.1.1市场风险7417.1.2管理风险7417.1.3灾害风险7517.2财务风险分析7517.2.1盈亏平衡分析7517.2.2敏感性分析7517.3风险的防范对策7617.3.1财务风险7617.3.2市场风险7717.3.3管理风险7717.3.4灾害风险77第十八章 研究结论与建议7718.1结论7718.2建议78第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目所在地区发展战略 2000年，国家实施西部大开发战略，作为西部经济高地，XX成为西部大开发战略的重点实施地带。2007年3月14日，XX总书记提出“把XX加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡9、统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标”。 2007年 6月7日，国家发改委正式宣布XX成为首批全国统筹城乡综合配套改革试验区。这座西部经济最发达的城市再次成为国家的改革实验田。2007年9月20日，国务院正式批复同意XX市城乡总体规划（2007-2020）正式确定XX五大定位：我国重要的中心城市之一 、国家历史文化名城、长江上游经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽。根据国务院要求，XX作为特大经济城市，将带动川东以及西南地区、长江上游地区的经济、社会发展。 XX作为中国西部重镇优势独特，“承东启西、左右传递、辐射四方”，连接着中国经济发达的东部地区与资10、源富集的西部地区，俨然是中国西部地区走向东部沿海的窗口和桥梁。这样的优势赋予了XX服装业新的发展。XX，正在成为西部经济高地。 项目建设单位及发起缘由 XX家用纺织交易城旗舰店工程建设项目的建设单位为纺织品交易市场有限公司。纺织品交易市场有限公司是经XX市工商行政管理局批准成立的一家集生产、贸易型企业。公司住所：XX市南岸区南坪南城大道309号26幢1楼。法定代表人：。注册资金：6000万元人民币。经营范围：生产、加工、销售针纺织品，皮革制品、工艺品、家具、家居饰品、布艺、窗帘、毛毯、地毯、挂毯，销售玩具等。公司下设办公室、人力资源部、行政部、供应部、市场部、物流配送部、营业部、财务部、等“七11、部一室”组织机构。公司配备员工213人，其中：管理人员26人，工作人员11人，营业员95人，工人81人。公司员工中高级经济师、高级会计师、高级工程师等12人，中级技术职称人员21人，初级技术职称人员34人。按文化程度分：博士学位1人，硕士学位5人，学士学位12人。大专学历以上文化程度161人。XX家用纺织交易城工程建设项目，正是为了响应国家把XX市建设成为中国西部的经济中心、中国的又一个增长极、新型的城乡统筹的直辖市的号召，为XX市的经济建设和繁荣商业流通作贡献而实施的一项具体经济建设项目。1.2项目概况项目总体规划XX家用纺织交易城工程建设项目，计划总投资8亿元。分三期建设完成，建设期5年，12、全部项目建成后总营业商铺面积约100000平方米。其中：第一期：建设XX家用纺织交易城XX市渝中区七星岗旗舰店，营业商铺面积约8000平方米，建设期2008年1月2008年12月。第二期：建设主城区及二级区县市场建30家连锁店渝北、南岸、江北、沙坪坝、九龙坡、巴南、江津、永川、合川、万州、涪陵、黔江、长寿、双桥、大足、铜梁、潼南、荣昌、南川、武隆、彭水、石柱、秀山、忠县、开县、云阳、梁平、垫江、綦江、万盛区二级店，每个店营业商铺面积2000平方米左右，合计60000平方米，建设期2009年7月2011年6月。第三期：建设中国西部地区4-6个二级店，每个店营业商铺面积5000-8000平方米左右13、，合计32000平方米，建设期2011年7月2012年12月。本次可行性研究报告研究范围为第一期XX家用纺织交易城旗舰店工程建设项目。本期项目技术经济指标（1）项目名称XX家用纺织交易城旗舰店工程建设项目。（2）项目总投资项目总投资20352.84万元。其中：建筑工程费用10182.18万元；建设工程其他费用1141.79万元；基本预备费1224.77万元；涨价预备费1347.25万元；建设期贷款利息861.00万元；铺底流动资金4672.12万元。(3)建设期1年。(4)经济效益平均年销售收入41560.60万元，销售税金及附加3415.64万元，企业所得税1797.16万元，净利润593514、.55万元。(5)投资利润率40.81%；(6)投资利税率54.78%；(7)项目财务净现值：19807.85万元；(8)项目投资回收期(含建设期)：4.62年; (9)项目投资财务内部收益率28.57%；(10)项目资本金财务净现值17029.87万元;(11)项目资本金投资回收期（含建设期）:6.20年；(12)项目资本金财务内部收益率：36.03%；(13)资金筹措及偿还自筹项目资本金6352.84万元，向银行贷款14000万元(其中8年期固定资产贷款10000万元,3年期流动资金贷款4000万元)。贷款偿还期：从项目开始进行经营起，利息每年支付，在第3年偿还流动资金贷款本金。从第4至第15、7年每年偿还固定资产贷款2500万元本金。1.3可行性研究结论及建议可行性研究结论本报告深入研究了项目建设项目提出的背景、建设的必要性及教育需求分析，按照国家有关标准，以发展的眼光对建设规模进行控制及论证，全面细致地分析工程建设、环保、投资、筹资等方案，客观测评项目经济效益、社会效益，得出如下结论：本项目是一个推进XX地区经济结构战略性调整、实现农业产业化升级，促进地区农民脱贫致富而建设的典型商贸带农业扶持项目，同时也是一个都市圈民心工程项目，本项目抓住了城乡统筹快速发展的趋势，在各种条件具备的前提下，通过市场细分和产品市场定位，发扬公司以人为本的理念，发挥公司在人才、管理、营销、品牌上的优势16、，以极富竞争力的市场价位与优越的高性能产品推向市场，整个经营思路清晰，设计线路合理，营销方式可靠，项目可行度高，风险小。本项目致力发展商贸流通，符合地区经济社会发展规划；项目建设规模与经营规模相宜，营业面积较为适当；选址充分考虑建设发展及规划布局等多项因素；项目建设方案考虑全面，美观大方，经济实用；主要工程为建筑工程，技术较为单纯，利于实施；经测算，建设项目经济、社会、环境评价指标均可达到国家有关标准；基础条件良好，地方政府对本项目大力支持。建设项目经销的商品方案合理，有良好的经济效益和社会效益。通过全面分析、论证，该项目的建设是必要的，也是可行的。风险及建议(1)建议政府有关部门尽快批准该项17、目建设，并扶持企业尽快实施。(2)建议纺织品交易市场有限公司应作好以下工作：充分作好项目实施前的准备工作。尽快落实项目建设资金和今后运营流动资金。应作好管理队伍和职工队伍的建设工作,为创一流的知名品牌打下坚实的基础。尽快落实进货商品供货企业。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程措施和施工方案，在施工管理中，控制各种开发建设成本费用，降低投资成本。1.4可行性研究报告编制依据（1）原国家计委颁发的投资项目可行性研究指南（2002年）和可行性研究报告编制大纲。（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2006年）。（3）中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议。（4）纺织18、工业十一五发展纲要。 （5）国务院办公厅转发国务院西部开发办关于西部大开发若干政策实施意见的通知（国办发200173号）。（6）财政部国家税务总局关于西部大开发税收优惠政策问题的通知 （财税2001202号）。（7）商务部办公厅关于支持XX市加强城乡商贸统筹发展的有关意见 （商办财函2007106号）。（8）XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。（9）XX纺织工业工业十一五发展规划。（10）XX市渝中区人民政府关于加快商贸流通业发展的意见 （渝中府发20067号）。 （11）XX市渝中区人民政府关于解放碑商圈商业业态功能调整管理试行办法（渝中府发200635号）。（12）国家关于工程建19、设的相关规范，标准及政策性文件。（13）项目投资方关于本项目的建设构想及提供的相关资料。第二章 项目建设必要性2.1政策背景流通业天然具有“双优”的本质和功能。即：在时间上“消灭耽搁迟滞、库存积压和断档脱销”，加快节奏，优化经济流程；在空间上“消灭无效生产、优化资源配置，优化产业结构”。这是从时间继起和空间并存两个视角所做出的最高概括，并具有很强的现实针对性和政策含义。当今社会商业流通领域成为一个国家的经济命脉，它控制着市场，决定着生产，影响着金融。“消费通过流通决定生产，只有现代化的流通方式才能决定现代化的生产。”当前中国流通业的地位获得历史性提升，影响力带有全局性，凭借其技术创新和科技品牌20、含量地位迅速提高，从而对增进社会经济效益的影响力越来越明显、越来越广泛、越来越深入。因此，对包括零售业在内的整个流通业的影响力需要再认识，需要从战略高度重新定位。可以说社会商业流通领域成为一个国家的经济命脉，它控制着市场，决定着生产，影响着金融。“消费通过流通决定生产，只有现代化的流通方式才能决定现代化的生产。”新世纪新主题是“经济节奏的较量”、经济流程创新。流通业凭借先进的信息技术，经济节奏在加快，社会库存比率在下降，储备信息正在取代储备商品，高昂的流通、储运成本有望快速消失，流通业的业态模式正在创新。在WTO规则下培育出具有竞争力的大型专业商业流通企业，这是我国经济长足发展的必要保障。国家21、主要领导也曾经对现代商业流通发展作出重要批示：“关键的问题是要加速发展我国自己的现代商业和物流业”。由此可见，建立我国适合各类商品的物流体系对我国经济的长远发展具有深远的意义。2.2项目建设必要性 本项目的建设具有重大的必要性:（1）是建设我国“和谐商业”的需要，是“和谐社会”的重要组成部分。 “和谐商业”是市场经济的产物，将儒家伦理文化和道德文化有效地与市场经济相结合，使市场经济中商业的利与义二者的结合处于最协调的状态。如果这种状态能得以实现，中华文化产生的精神力量就可以抑制由市场经济产生出的消极负作用，就可使物质文明与精神文明协调结合，创造出巨大的社会性经济力量，促进“和谐社会”的到来。“22、和谐商业”可以使交易安心，购买放心，消费舒心，无商烦心，构建“和谐的商业状态”，是建设“和谐商业环境”的重要组成部分，而没有和谐的商业环境，难以谈上“和谐社会”的建立。 家用纺织品是人们的日常生活用品，与国民经济实力与消费意识密切相关。随着我国国民经济的持续发展，全面建设小康社会和城市化建设进程的加快，家用纺织品已成为新的消费热点，推动着家用纺织品产业的快速发展。所以，在家纺消费市场建立“和谐商业”是建设我国“和谐社会”的重要组成部分。 （2）是实施纺织工业十一五发展纲要和商务部“东桑西移”的需要。我国的茧丝绸生产量与出口量占世界总量的70%以上。“十一五”期间，全球纺织产业战略结构调整，发达23、国家与地区的纺织服装产业向发展中国家转移，中国东部沿海发达地区向中西部地区转移的趋势。商务部从2006年实施“东桑西移”产业布局调整，计划建设200个万亩蚕桑基地，形成九大新兴蚕茧产区，即川渝、广西、云黔、陕甘宁、赣皖、湘鄂、豫晋、新疆和辽吉黑产区，深入实施“东桑西移”工程，加快中西部地区茧丝绸业发展步伐，建设中西部现代化、规模化优质蚕茧生产基地。川渝、新疆、湖北、东北、等地区作为“十一五”期间化纤行业区域结构调整的发展重点，承接东部部分产能，培育化纤纺织产业集群。由此可见，世界纺织制造基地在向XX等西部地区转移，必然需要区域性的纺织商业贸易中心的配套。（3）是实施XX纺织工业十一五发展规划和24、完善XX纺织工业产业链的需要。“十一五”期间，XX重点支持XX空港高新轻纺工业园、两路工业园等纺织服装生产加工基地建设，建成集科研、加工、商贸、储运为一体的纺织服装生产基地；培育发展810户在全国棉纺织、麻纺织、服装、丝绸、产业用纺织品、羽绒制品等行业的全国前50强企业，计划到2010年培育打造全国名牌产品5个，驰名商标2个，新增市级名牌产品25个，著名商标8个。XX纺织行业经济总量到2010年在2004年的基数基面上翻两番，达到350亿元，工业增加值达100亿元，年均增长18%。“十一五”期间新增总投资80100亿元，使XX纺织产业集种植、养殖、加工、生产、内销、出口实行整个链条管理的产业，25、处于西部地区同行业领先水平，构建中国西部最重要的纺织、服装生产加工基地，产品研发中心，商贸物流中心和纺织服装之都。（4）是实施XX城乡统筹发展战略，实现率先达到小康水平的需要。纺织工业的战略调整，使XX有了11个商务部“东桑西移”工程蚕茧基地，形成了产业集群，使数以十万计的农民改变产业身份。本项目的实施，打通了商业流通渠道，实现农业产品的成功销售，对具体实现二元经济结构、促进农村城镇化建设、实施城乡统筹具有重要的现实意义，对于解决“三农”问题和率先达到小康水平将发挥重要作用。（5）是实施XX商贸统筹发展战略的需要。继成立“全国城乡统筹综合试验区”后，商务部最近批准XX作为全国惟一“城乡商贸统筹26、综合试点区”，以此探索西部地区城乡商贸统筹发展、解决区域发展不平衡问题。成立“试点区”后，XX商业培养既要培育本土的大市场、大企业，也要引进国内国际的知名大公司、大集团，以此做大零售规模。市商委的目标是，2012年，达到零售人均西部第一；2020年，社会消费品零售总额达到12000亿元。将重点打造解放碑、观音桥、南坪、杨家坪、三峡广场等5个商圈。到2010年解放碑商圈零售总额要超过200亿元。市商委将建设商业设施、将文化纳入考评,探索城乡商贸统筹发展新路子,政府将鼓励大商场和专卖店直接到县城乡镇落户。同时，为了支持商贸流通企业的发展，国家开发银行等金融机构和各市区县各级商委支持发展较好、有优秀27、项目的商贸流通企业以政策支持。本项目符合XX商贸统筹发展战略的需要。总之，本项目对于保障XX经济运行质量、优化经济流程、调整经济结构、扩大内需、增进消费、增加就业，节能降耗、降低成本等具有重大现实意义。第三章 项目建设概况3.1项目名称XX家用纺织交易城旗舰店工程建设项目。3.2项目性质新建。3.3项目地址经营地址：XX市渝中区七星岗德兴里1号上海一百一楼平街层。3.4建设内容及规模本期旗舰店工程项目建设，总建筑面积约11271m2。其中：（1）营业商铺用房：8000m2；（2）办公服务用房：1300 m2；（3）商品库房：1841m2；（4）配电房中央控制室：100m2;（5）经营用机修车间28、：30m2。包括各部分的土建工程购置或租赁、装饰工程、设备购置及安装工程、消防卫生安全工程等。3.5建设期1年，从2008年1月至2008年12月。3.6项目建设的有利条件（1）目前我国家纺市场处于高增长期阶段，有广阔的消费市场。（2）公司与市内外一批知名的家居用品，家居饰品企业有着良好的合作关系。公司采购进货渠道稳定，产品质量有保障，高、中档的品种丰富，进货成本低，有增强企业竞争力的坚实物质基础。（3）项目经营地址不仅交通方便，更重要的是该址是渝中区的贸易中心，顾客流量大，是XX主城区商贸繁华区之一，不仅有明显的商贸区位优势，而且也符合XX市政府的规划。（4）项目选址区域公用设施完备，水、电29、气等供应有保障。（5）公司有一大批理论功底深厚扎实，商贸经营经验丰富，勾通、协作能力强，促销方法先进，能诱发顾客购买欲的高、中级人才，是一支商贸经营的精英团队。这为企业的家纺商贸经营和增强企业竞争力提供了可靠的保障。（6）公司有较雄厚的经济实力。（7）有XX市、渝中区各级政府及相关职能部门的大力支持。3.7项目实施进度情况项目资本金6000万元。营业商铺购置1200平方米，尚未购买800平方米，另6000平方米进行租赁，只需对商铺进行装饰，就可开业经营。办公场地、库房选址已选定。第四章 项目商业市场分析4.1XX宏观市场分析城市概况4.1.1.1位置与地貌XX位于东经10517-11011、30、北纬28103213之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。辖区东西长470公里，南北宽450公里。地界东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。XX幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，成层性明显，分布着典型的石林、峰林、溶洞、峡谷等喀斯特景观。主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。.2 气候XX气候属亚热带季风性湿润气候，年平均气候在18左右，冬季最低气温平均在6-8，夏季平均气温在2729，日照总时数10001200小时，冬暖夏热，无霜期长、雨量充沛31、温润多阴、雨热同季，常年降雨量10001400毫米，春夏之交夜雨尤甚，素有巴山夜雨之说。2004年平均气温18.4C，年总降雨量1182.1毫米。.3 经济地理位置XX地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。2007年 6月7日，XX成为首批全国统筹城乡综合配套改革试验区。XX是中国著名的历史文化名城，具有3000多年的悠久历史和光荣的革命传统。公元1189年，宋光宗先封恭王，后即帝位，自诩双重喜庆，升恭州为XX府，XX由此得名。1891年XX成为中国最早对外开埠的内陆通商口岸。1929年XX正式建市。1937年至1946年，XX成为中华民国战时陪32、都。新中国建立初期XX作为中共中央西南局和西南军政委员会驻地。1983年率先成为全国经济体制综合改革试点城市。1992年辟为沿江开放城市。1997年3月14日，XX正式成为中国第四个、西部地区唯一的直辖市。.4行政区域XX市幅员面积8.24万平方公里，是一个大城市带动大农村的直辖市。下辖40个行政区县（自治县），有19个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区、江津区、合川区、永川区、南川区）;21个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、33、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），XX以主城区为依托，各区、县（自治县）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。.5人口概况全市总人口3144.23万人。以汉族为主体，占全市人口的94.4%；少数民族人口总数为175万人，占全市人口的5.6%，其中以土家族、苗族为主,其中土家族人口最多，有113万人，其次苗族约52万人，主要分布在黔江开发区的五个民族自治县和涪陵地区。此外有回族、满族、彝族、壮族、布依族、蒙古族34、藏族、白族、侗族、维吾尔族、朝鲜族、哈尼族、傣族、傈僳族、佤族、拉祜族、水族、纳西族、羌族、仡佬族等47个少数民族。.6市政交通条件2005年，XX全面完成“8小时XX”通达工程，基本完成“半小时主城”畅通工程。十五期间完成渝怀铁路、达万铁路、遂渝铁路、轨道交通二号线、江北国际机场扩建、万州五桥机场、寸滩集装箱码头一期等一批重大交通工程建成投入使用，渝涪、渝合、渝黔、长万等9条高速公路516公里和环城高速公路建成通车，改建区县高等级公路1748公里，建成长江、嘉陵江大桥16座。信息基础设施处于西部领先水平。XX是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽，横贯中国大陆东西和纵穿南北的几条铁35、路干线、高速公路干线在XX交汇，3000吨级船队可由长江溯江至XX港，XX江北国际机场是国家重点发展的干线机场。五年新增电力装机容量125万千瓦，是中国西部电网的负荷中心之一。 “十一五”期间，还将陆续开工建设XX至遂宁、合川至南充、万外I至苏拉口、XX至长沙以及连接都市圈外围组团的绕城二环高速公路等，水路交通将以加快建设我市沟通东西部地区、通江达海的水运主通道为重点，以三峡水库形成为契机，建成以长江干线为主轴，以南北辐射的三、四级航道为主结线，以沿江主要港口为枢纽的水运网。远期还将建设沿江铁路(即XX一泸州一宜宾一乐山一攀枝花铁路)，最终形成攀枝花经XX、武汉、南京至上海的沿江铁路。这样，由36、XX至宜宾铁路接内昆线与昆明至缅甸的泛亚铁路相连可通向东南亚；由渝怀铁路可通向东南沿海。加上成渝、襄渝、渝黔线，形成沟通西南与西北、华北、华南等各大区域的便捷通道，共8条铁路交汇于XX。届时XX将成为我国西部铁路干线密度最大的地区。.7区域文化巴渝文化是XX的地方文化，是长江上游最富有鲜明个性的地域性文化民族文化。巴渝文化起源于巴文化，是在巴族和巴国在历史的发展中所形成的。巴文化的主要代表作有： “巴渝舞”，是古代巴渝地区民间武舞。“巴乡清”，古代巴人的酒，以“巴乡清”著称于世。巴人善酿清酒，表明其酿酒技术已达到相当高的水平。“巴人风情” ，賨人善织，家家户户能自己织布，衣物等所需布匹均能自给37、自足，“賨布”就是賨人织的麻布，秦灭巴后，令板楯蛮以交纳賨布代替户赋，由此賨布名传海内。 “巴人神话”，主要有：“比翼齐飞”、“巴蛇吞象”、“白虎神话”。 “川江号子”、 “石工号子” 、 “报路号子” 、“摆龙门阵”等民间文化丰富多彩，是XX民间文学的一大特色。域内各少数民族仍保留着自己的传统习俗。土家族有摆手舞、赶年、唱傩戏、花灯，苗族有赶秋节、踩山节，此外还有羊马节、火星节、哭嫁、跳丧等民族习俗和活动。土家吊脚楼和苗族刺绣、蜡染独具特色。多姿多彩的民俗风情已成为XX重要的旅游资源。起源于抗日战争时期的“红岩精神”、现代年代的“黔江精神”等独特的巴渝文化，铸就了XX这块土地上深厚的文化底蕴38、，文化英才不断涌现，文化佳作业绩辉煌，文化艺术空前活跃。.8物产资源XX地下、地表资源丰富，组合条件较好，利用价值高，开发潜力大，是我国自然资源富集地区之一。市域植物资源丰富，6000多种各类植物。全市有栽培植物560多种，主要是水稻、玉米、小麦、红薯四大类，尤以水稻居首。域内各类动物资源600余种，有金丝猴、华南虎、蜂猴、黑鹳等近100种国家重点珍稀保护动物。 XX是全国大中城市中矿产资源最富集的地区之一。已发现矿产75种，初步探明的矿产40多种，探明矿藏产地353处，储量矿产潜在价值3882亿元。优势矿产有煤、天然气、锰、汞、铝、锶等。 XX城市总体规划2006年，都市区总人口645万人，39、其中城镇人口556万人，中心城区城镇人口约460万人，2006年全市城镇化率为46.7%。根据经国务院批复的XX市城乡总体规划（2007-2020），市域城镇分为市域中心城市、区域性中心城市、次区域性中心城市、中心镇和一般镇五个等级。规划至2020年，形成1个特大城市、6个大城市（万州、涪陵、江津、合川、永川、长寿为区域性中心城市）、25个中等城市和小城市、495个左右小城镇的城镇体系。规划至2010年，全市总人口3000万人，城镇人口1615万人，城镇化水平达到53.8%；至2020年，总人口3100万人，城镇人口2160万人，城镇化水平达到70%左右。规划至2010年，都市区总人口730万40、人，其中城镇人口660万人；规划至2020年，都市区总人口980万人，其中城镇人口930万人。都市区为集中进行城市建设的区域，范围为2737平方公里，其中，中心城区位于中梁山、铜锣山之间，范围为1062平方公里。郊区范围为2736平方公里。城市拓展的主要方向为内环线以北、中梁山以西以及铜锣山以东。以2010年和2020年人均建筑面积分别达到25平方米和30平方米计算新增城镇人口和原城镇居民住宅需求，至2010年，都市区共需要新增约6500万平方米住房，2010至2020年需要新增约9000万平方米住房。2007年全市农村全面小康实现程度达到20%，2010年达到40%，2020年达到90%，基41、本实现全面建设小康社会的目标。XX将按照建设 三中心、两枢纽、一基地（即商贸中心、金融中心、科教信息文化中心；交通枢纽、通信枢纽；以高新技术产业为基础的现代产业基地）的战略构想，加快经济社会发展，发挥对外窗口和经济辐射作用，推动西南地区和长江上游地区的发展。4.1.3XX经济概况.1XX综合经济状XX抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，经济社会全面发展，综合力进一步增强，主要经济指标在西部12个省区名列前列。2006年，全年实现地区生产总值3486.20亿元，比上年增长12.2%，按常住人口计算，人均地区生产总值达到12437元。全市地方财政收入达到529.46亿元。全社会固42、定资产投资2451.84亿元。XX是一个综合性的老工业城市， 2006年全部工业实现增加值1234.12亿元。规模以上工业实现增加值845.38亿元。全员劳动生产率达到87470元/人年。XX工业轻重并举，门类齐全，制造业发达，摩托车、汽车、仪器仪表、精细化工、大型变压器、中成药等，是全国重要的生产基地，已成为全国十大机电产品出口基地之一。XX是一个大城市与大农村的结合体，农村地域广阔，人口众多，农业资源极具开发潜力。现有耕地210万公顷，劳动力1361.5万人。XX地形复杂，地貌多样，资源丰富，是我国重要的粮食主产区和商品猪肉生产基地。2006年，全年完成农林牧渔业总产值637.24亿元，其43、中种植业340.95亿元，畜牧业240.31亿元。 XX两江通衢，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心。已初步建立起面向全国、联动长江、辐射西南、层次清晰、结构紧密，由传统商业向现代商业发展的消费品市场体系。2006年全年实现社会消费品零售总额1403.58亿元，占全国的1.84%，其增长速度更是首次超过了北京、上海，位居四直辖市首位。 2006年年末全市常住人口2808.00万人，比上年增加10万人，其中城镇人口1311.29万人，增加45.34万人，城镇化率达到46.7%。2006年城镇单位职工平均工资达到19215元，比上年增加2585元，增长15.5%。城市居民44、人均可支配收入达到11570元，扣除价格因素实际增长10.3%。城市人均消费支出9399元，增长9.0%。城市居民家庭恩格尔系数为36.3%。城市居民人均住房建筑面积19.9平方米，比上年增加1.7平方米。2006年农村居民人均纯收入2874元，比上年增加65元，增长2.3%。农村居民家庭经营费用人均支出791元，比上年减少5.7%；人均生活消费支出2205元，增长2.9%，其中用于衣着、居住、交通通讯、家庭设备用品、医疗保健等消费分别增长18.1%、10.0%、14.4%、23.2%和11.9%。农村居民家庭恩格尔系数为52.2%。农村居民人均住房面积34.3平方米，比上年增加1.4平方米。45、.2XX消费品市场据统计，2005年全市实现社会消费品零售总额1216亿元， 2006年1403.58亿元，比上年增长15.4%。2007年1-10月，全市实现社会消费品零售总额1353.55亿元，比上年同期增长17.6%，比上年同期快2.3个百分点，扣除价格因素的影响，实际增长14.1%。根据对XX各区县消费品市场的调查和重点商业企业的调查，结合国家统计局XX调查总队对城市居民人均可支配收入、农村居民人均现金收入以及城市居民零售物价指数等数据的预测，综合分析得出：2007年XX社会消费品零售总额应在保持在16.5%以上的增速，达到1635亿元。2007年XX消费品市场呈现以下特点：（1）城乡46、消费品市场均呈现快速发展良好局面在全市社会消费品零售总额中，城市实现消费品零售额993.40亿元，同比增长18.5%；农村实现消费品零售额360.15亿元，同比增长15.0%。全市城乡消费品市场商品丰富，渠道畅通，秩序井然，城乡消费品市场均实现较快发展。（2）批发和零售业快速增长2007年1-10月，在社会消费品零售总额中，批发和零售业实现消费品零售额1131.33亿元，比上年同期增长17.3%，拉动全市社会消费品零售总额增长14.5个百分点，成为消费品市场快速增长的主要力量。（3）限额以上贸易企业快速扩张今年以来，全市限额以上企业不断增加。截止10月末，全市限额以上批发和零售企业达1318家47、，比上年同期增加147家。限额以上企业对全市社会消费品零售总额贡献进一步提高。1-10月，限上企业消费品零售额占全市社会消费品零售总额比重达35.2%，比上年同期提高3.4个百分点，拉动全市消费品零售总额增长9.4个百分点。（4）消费品市场红火，大类商品销售普遍良好据对限额以上企业的商品销售统计显示，1-10月，在25个大类商品中，比上年同期零售增长的商品大类达24个，大类商品销售显著的有：食品类消费增长迅速。建筑及房地产相关商品增长明显。今年，全市建筑及房地产发展继续保持较快增长，带动相关商品旺销。1-10月，建筑及装潢材料类零售比上年同期增长58.7%；金属材料类比上年同期增长41.5%；48、家用电器及音像器材类比上年同期增长29.3%；家俱类比上年同期增长达98.0%。服装类、鞋帽类、针、纺织品类较快增长。1-10月，限额以上批零企业实现零售额64.17亿元，比上年同期增长25.7%。其中服装类、鞋帽类、针纺织品类分别增长25.3%、28.3%和23.5%。高档消费增势迅速。（5）市场总体趋势发展领先。根据资料统计,2007年上半年XX实现社会消费品零售总额增长幅度高于全国平均水平1.4个百分点，居全国第8位，总额居21位；XX实现社会消费品零售总额居直辖市第3位，增长幅度居第1位。在直辖市中，北京实现社会消费品零售总额为1818.4亿元，比上年同期增长14.9%；上海社会消费品49、零售总额为1887.5亿元，比上年同期增长14.2%；天津社会消费品零售总额为781.5亿元，比上年同期增长15.7%。XX实现社会消费品零售总额居西部第5位，增长幅度居第2位。在西部地区，四川实现社会消费品零售总额为1840.8亿元，比上年同期增长15.8%；广西实现社会消费品零售总额为917.4亿元，比上年同期增长16.1%；内蒙实现社会消费品零售总额为869.1亿元，比上年同期增长16.5%，陕西实现社会消费品零售总额859.8亿元，比上年同期增长16.4%。与最相近的成都比较。成都实现社会消费品零售总额658.3亿元，比上年同期增长16.1%。由于XX1小时经济圈与成都总体规模较为相似50、，因此，用1小时经济圈数据与成都进行比较分析。上半年，XX1小时经济圈实现社会消费品零售总额636.83亿元，比上年同期增长18.3%，与成都比较，绝对值比成都少21.47亿元，增长幅度比成都快2.2个百分点。由此显示出：XX消费品市场呈现出快速增长态势。.3XX宏观经济发展趋势XX是中国西部最具投资潜力的特大城市，具有五大优势：区位条件优越，将成为中国西部的交通枢纽，基础设施功能完备。科技教育力量雄厚，人才相对富集。XX拥有1000多家科研机构，34所高等院校，60多万科技人员。市场潜力巨大。XX人口众多，人民生活由温饱向小康过渡、三峡工程库区移民和城镇工矿搬迁、大规模的基础设施建设、生态环51、境保护和污染治理、老工业基地的产业升级都将产生巨大的消费需求和投资需求。目前XX市无论GDP增长、固定资产投入、财政收入、外来投资等都高于全国水平，正在成为中国经济增长新一极。近几年XX经济发展迅速，每年都保持两位数的增长势头，年投资额都在1000亿元以上。在2007年9月30日在上海召开的第四届中国国际金融论坛上，XX市还蝉联了中国最具投资价值金融生态城市奖。预计到2010年，预计实现地区生产总值4900亿元，城镇居民年人均可支配收入将达到15000元。经济发展水平8年后达到今天的上海，2020年成为长江上游的经济中心，2030年经济发展成为西部的老大。2012年达到零售人均西部第一，20252、0年达到在西部率先实现小康。4.2区域市场分析渝中区状况渝中区是XX的商贸商务中心，是长江上游经济中心功能集中体现的地区。一批国际知名品牌汇聚区内，引领全市消费时尚。区域内商业网点密集、业态丰富，基本形成了解放碑、朝天门、大坪峨岭、两路口上清寺、菜园坝等五大特色商圈；2006年，“中国西部第一街”解放碑中心购物广场社会消费品零售总额约占全市的10%，“西部第一交易市场”朝天门综合交易市场实现成交额118.5亿元人民币，在2006年“全国竞争力百强市场”评比中，朝天门市场名列第五。数百家国内外企业驻渝办事处、分公司、2500多家各类中介和专业服务机构云集区内。电子商务、连锁经营、物流配送等现代流53、通服务业迅猛发展，商务活动频繁。2006年商贸销售总额则达到634.8亿元，预计到2011年商贸销售总额突破1000亿元，社会消费品零售总额突破300亿元，人均地区生产总值突破8000美元。商贸业在周边分流竞争的情况下继续保持领先地位，2006年二、三产业的比例达到9.5：90.5，商贸销售总额由2002年的401亿元增加到2006年的634.8亿元，年均增长13.0，其中社会消费品零售总额达到180.1亿元，占全市的七分之一，年均增长12.4。另外渝中区还是XX市的行政中心，中共XX市委、市人大常委会、市人民政府、市政协委员会和驻军领导机关均在此区。是XX的金融中心，区域内聚集了90%的国内54、商业银行、保险公司、证券公司驻渝总部，以及所有驻渝境外银行、保险机构，形成了面向XX，辐射西南的区域性金融中心市场。是XX的信息中心，区域内集中了XX电信、XX日报报业集团等全市主要的邮电通信、新闻媒体、网络媒介、出版机构，是各类信息资源的富集之地。是XX的文化中心，作为XX的“母城”，三次建都，四次筑城，历史悠久，是巴渝文化、抗战文化、红岩文化的发源地，是XX文化的“根”和“源”，渝中区被授予全国文化名区。是XX的基础教育高地、医疗卫生高地和水陆客运交通枢纽。解放碑商圈概况 现解放碑CBD已基本形成以商务为中心的核心区域，是全市现代服务业中心。在2005年2006年中国总部经济发展报告中，X55、X解放碑CBD的总部经济能力排名全国领先，仅次于上海、北京、广州和深圳。在解放碑不到1平方公里的土地上，汇集了国内商业银行、保险公司、证券公司等行业90%以上的驻渝总部，三分之二以上的驻渝境外银行、保险机构，四分之三的入渝世界500强总部以及外国驻渝领事机构，它集合了进入XX的世界500强中的80家在此办公。同时它也是XX的金融中心，银监会、证监会、保监会聚集于此，汇丰、渣打、东亚银行等5家境外银行也在此安家。现入驻企业超过5000家，“总部经济”效应日益凸显。历年来，解放碑地区先后获得 “全国百城万店无假货活动示范街”、“全国精神文明创建活动示范点”、“中国著名商业街”、“全国特色文化广场、56、“中国十大新地标商务区“中国总部经济研究发展实践基地(西部唯一)”等称号。在2007年9月30日在上海召开的第四届中国国际金融论坛上，解放碑中央商务区荣获“2007中国最具投资价值CBD”称号，并成为西部惟一获此殊荣的中央商务区，成为了XXCBD的硬核。4.2.3解放碑商圈规划定位在XXCBD规划中，以解放碑、江北城、弹子石形成一个“金三角”中央商务区，定位在国际区域级。中央商务区的经济作用一般是以总部经济的模式表现出来，总部经济中总部集中的区域一般要具有区位优势，能够吸引人才、资本、信息等创新要素向该区域流动，像解放碑就是如此，解放碑的区位优势就在于其是“XX著名的城市地标”，如得意世界、X57、X世贸中心、XX国际商贸中心等商业标志性建筑。目前，解放碑CBD区域现有各类楼宇388幢，其中25层以上72栋，40层以上的建筑9栋，总建筑面积659万平方米，其中商业面积212万平方米，办公面积157万平方米，为总部企业入驻创造了极好的空间载体。总部经济的乘数效应和辐射作用，可以保证区域经济呈几何级的增长和发展。2006年解放碑社零总额占全市总额的1/10，渝中半岛总额的52.8%。 一连串的数字表明，解放碑是XX发展的核心地带，成为XX总部经济发展的摇篮。可以说XX的核心就是渝中区，渝中区的核心是解放碑CBD。市委市府欲把解放碑打造成区域性、国际化的中央商务区，使之成为区域发展的“高地”，58、经济增长的“引擎”，最具活力和影响力的“集聚点、“辐射源”，最具魅力和品位的现代都市“标志”， 中国西部的“华尔街”。作为全国十大商业街之三以及“中国西部第一街”的解放碑商业战略地位更加突显。解放碑商圈商业状况（1）解放碑地区是商业巨头的荟萃地。全市十大零售巨头中，前六名全部为解放碑商圈内企业，或总部在解放碑商圈内。这六大巨头是：新世纪百货、重百、XX国美电器公司、XX家乐福商业公司、XX商社电器公司、大都会广场太平洋百货公司。全市十大批发企业中，来自解放碑商圈，或总部在解放碑商圈内的企业，共有4家，分别是：XX医药股份公司、XX华轻商业公司、桐君阁、新华书店（集团）。（2）解放碑地区是高档品59、牌的集聚地。据统计，解放碑商圈内商业网点达4482个，营业面积共121万平方米。其中，营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家。经营大类品种数十万，商业网点密度之大，大型商场之多、现代商业气息之浓为全国同类地区少有。形成了以美美时代百货、太平洋百货、新世纪百货等为代表的高、中档及适合大众消费的多层次零售企业。阿玛尼、卡地亚、劳力士、宝玑等世界顶极品牌均汇聚于此，解放碑已成为XX和中国西部高档品牌的至高点。该区域商贸经济2006年实现商业总销235亿元，社会消费品零售总额就达114.8亿元，2007年1至9月，解放碑中央商务区区域增加值达106.7亿元，商品销售总额达194.7亿元，社会消60、费品零售总额达96.8亿元，成为了XX商务商贸的中心。（3）解放碑地区是集约经济的显现地。全市销售总额排名前10位企业中，解放碑商圈共有8家，分别是：XX商社（含新世纪百货）、重百、大都会太平洋百货、安利XX分公司、王府井百货、国美电器、美美百货、家乐福。这8家零售企业的销售额，已占前10强销售总额的93%。（4）解放碑地区是总部经济的辐射地。解放碑地区商务辐射能力极强。目前，聚集了5000余家法人企业，汇聚了微软、索尼、荷兰阿克苏诺贝尔、德国西门子等80家世界500强企业，占全市的60。一大批企业如中新大东方人寿、中美大都会人寿、和记黄埔等设立了中国总部或地区总部，5家驻渝领事馆有4家(英国61、领事馆、日本领事馆、加拿大领事馆、丹麦领事馆)入驻解放碑中央商务区。全市118户总部企业，有59户位于解放碑CBD，点比50，其中金融保险类总部企业占525，经营性总部企业占455。解放碑的商务辐射范围已跨出XX、走向西部、放眼全国。（5）解放碑地区是时尚消费、生活潮流的起源地。美美百货宣称：2006年商场年度冠军年消费百万元以上，冠军是位女性，在百万元账单上，30%购买男装、15%为化妆品和装饰品、25%是女装、30%购买家用用纺织品。服装鞋帽家纺用品仅此一家，全年销售额就达数亿元。而包括服装鞋帽家纺用品等消费用品及书报杂志消费的攀升，一方面表明市民消费在升级，另一方面也表明，解放碑仍是引领62、全市时尚消费、生活潮流的风向标。太平洋百货介绍，该店2006年度消费冠军的累计购物也近100万元。商业人士称：向前、向前，解放碑向前这是口号式的套话，但也是真心话。（6）解放碑地区是商业奇迹的制造地。本土老牌商业巨头新世纪表示，以新世纪百货大楼负一楼超市为例，入驻解放碑不久，该超市就创造了年销售过亿元的商业奇迹，并在全国商界产生巨大影响。银泰、王府井、迪康等，是解放碑商圈的“新贵”。在解放碑启动最大返券力度的银泰说，要赶超在杭州创下的银泰销售奇迹，该梦想指日可待。大单云集解放碑，解放碑商圈从XX第一街、西部第一街，乃至创下的中国第三商业街，不仅仅是靠零售卖场的体量来壮大的。迪康人士称，解放碑商63、家的重要特点是“擅变”。经过资本运作，深圳茂业一举拿下成商旗下的XX迪康百货，立马启动全方位业态调整，将地面负二楼到地面八楼的近5万平方米的卖场，半年内全部换血。同时，太平洋、重百宣布要调整卖场结构，和众多商家一道，延续解放碑的销售传奇。4.3家纺消费市场分析全国家纺市场分析改革开放20多年，中国的经济得到长足发展，人民的物质、文化生活水平有了很大提高，居民收入和居住条件有了很大改善；受欧美地区家居概念、家居文化的影响，中国家庭也从单纯的注重家庭硬装修过渡到家庭“软、硬”协调并重。家用纺织品已经从过去的满足铺铺盖盖、遮遮掩掩、洗洗涮涮的日常需求，转到追求时尚、个性、舒适、保健等多项功能的消费风64、格，过去被当作独立消费的床上用品、毛巾、窗帘、厨房用等家用纺织品，现在被誉为具有自身文化、艺术内涵及流行趋势的室内软装饰整体。家纺行业因此步入了一个新的发展时期，家纺市场呈现出旺盛的需求。2005年，中国的家纺行业产值达到5450亿人民币，比2004年的家纺产值增长了21，2006年全国家纺行业产值达到6540亿元，比上年增长了20%。目前中国的家纺业主要依靠国内市场，73.1的产品在国内销售。2007年1至10月服装鞋帽针纺织品类同比增长32.6%。近年来，我国国内纺织品消费增长迅速，但人均纺织品消费水平（含衣着和家用纺织品）仍然很低，2004年仅为5.5公斤/人，比世界平均水平低2公斤，更65、远远落后美、日、欧盟等国家或地区。在发达国家，家用纺织品消费已经与衣着、产业用纺织品“三分天下”，在美国，家用纺织品比例高达39，超过服装成为第一大消费领域，英、法等国的消费量也稳定在3538之间。有调查统计显示，近几年，欧洲国家用于家庭装饰方面的年人均消费性支出分别为：瑞典（88欧元）、比利时（66欧元）、英国和荷兰 (各64欧元)、德国(54欧元)。2005年我国年人均纤维消费量已达到14公斤，预计到2010年国内纤维加工总量将超过3000万吨，人均纤维消费量可能达到1718公斤。发达国家家用纺织品在纤维消费中的比重达到30%40%，而目前我国家用纺织品的消费占最终纤维消费比重不到20%，66、有较大的增长空间。我国纺织业的快速增长，一方面是由于全球化的产业调整，世界纺织制造业加速向中国转移，客观上促进了产业规模的快速增长。另一方面由于行业发展的需要，大规模淘汰了落后装备，产业升级和设备更新加速。作为纺织业三大终端产品领域支柱之一的家用纺织品,年均增长速度超过20%，专家判断：中国家用纺织品消费远远没有饱和，上升空间将会非常惊人，是未来20年纺织业消费的黄金增长点。第一：中国每年有2800万对新人喜结良缘，凡新婚都要布置新房，都要购置大量的家纺用品。调查统计：我国每对新婚夫妇平均家纺消费达到2000元左右。这是构成家纺市场的重点板块。第二：我国每年新竣工的住宅面积为5亿平方米，再加上67、大量的旧宅改造，每年家居装修的工程将达3000亿元以上，而且每年以30%的速度增长，今后两年将达到5000亿元。居民装修房屋花在家用纺织品的购置费用，约占整个工程的15-25%。这是个很大的市场。中国每年有28%的农村人口转化为城市居民，同时还有1000万个以上的家庭乔迁新居。作为新家布置的重要一环，更新和添置家纺用品不可或缺。第三：中国人都有送礼的习惯。婚丧送礼、日常往来送礼、商务送礼。床上用品，是重要的选择之一，礼品消费是家纺市场第三大重要组成部分第四：家用纺织更大的市场是中国城市乡镇数以亿计的家庭日常消费，“轻装修、重装饰”是现代家居的主流思想，家用纺织品作为室内软装饰的一个重要组成部分68、，随着生活水平的提高，其消费潜力更是大幅提升，并且越来越注重档次、品味和品质，他们希望购买到高质量的家用纺织品。一些中产阶层群体的消费增长将成为我国中高档家纺市场的主力，并带动整个国内家纺市场的发展和提升。新一轮的家纺用品更新高潮逐步来临，市场容量正在逐步成坎级跳跃增长。据权威预测，在未来10年中，家纺消费市场每年的增长率将不会低于20%，而人均消费每增加一个百分点，每年新增加的需求就是300多亿元。中国已经确立了新世纪前20年全面建设小康社会的目标：到2020年GDP将比2000年翻两番，达到4万亿美元。根据历史数据的回归分析预测,到2010年中国国内纺织需求将突破14000亿元。由此看来，69、有着13亿人口的中国家用纺织品市场，消费增长空间巨大。4.3.2家纺品消费特点分析通过分析，可以发现，家纺消费呈现以下几个特点：（）家用纺织品的消费现阶段仍以城镇市场为主；消费呈现快速的量的扩张，且以刚性消费需求为主，需求弹性相对较小。目前，我国的城市化率2006年达到43.9%。我国城镇商品房市场呈现供销两旺的局面，2006全国商品房销售面积是60628万平方米，同比增长了12.2。如果按最保守估计年增长保持1至2020年达到60多。城市化水平每提高一个百分点，新增加城市人口大约为1500万。在一个城市中，短期内有接近四成的居民迁入新居，不仅说明城市建设变化之快，同时也从另一个侧面反映了我国70、家用纺织品的消费处在了高增长期，呈现出快速的量的扩张。因为城镇居民居住条件的改善，对家用纺织品的消费有直接的拉动作用。这种状况并不是仅仅出现在个别大城市，二、三线城市也是如此。城市人口的增长和城市化水平的提高，对家纺产品提出了更新换代的要求。全国城市化率平均每年增加1个百分点，床、床上用品、窗帘、家居纺织、饰品就增加销售额560亿元。通过中国纺织行业协会调查显示，基于我国居民的消费习惯，约有82%的消费者在迁入新居或装修时更换窗帘、布艺等家纺用品；超过63%的消费者更换床上用品。这类人群已成为购买家用纺织品的主要力量。据我们对北京、天津、上海、XX、广州等城市的调查发现，居民因迁入新居而购买窗71、帘布艺产品平均每单花费在4000元以上，购买床上用品在2500元以上，且不乏一次花费在2万元以上者。因此，以迁入新居或装修后进行家用纺织品消费为特征的消费需求增长，成为家用纺织品消费的主流，明显地表现为刚性需求的增长。这种需求的增长又带动了全国各个城市的“家居市场”、“装饰市场”、“家纺市场”以及专业店、专卖店的建立，也带动了家用纺织品商业地产的发展。尽管我国人民生活水平有了翻天覆地的变化，但是，由于我国多数城镇居民的生活仍处在小康水平并在不断上升的阶段，大多数居民对于大件家纺用品（如：窗帘、床品的套件、地毯等等）的消费还很有限，一般家庭仅备置1-3套就够了，还不能像服装、鞋帽那样随时更换，只72、有极少数的家庭能够定期（1-3年）更换大件的家用纺织品。因此，在现实当中，这类家纺产品价格的变化仅对已有购买意向的人起作用，而对提高普通消费者购买欲望的作用不大。因此，从总体来说，需求弹性相对较小。（2）消费层次、区域发展、消费结构不平衡。 在中国纺织行业协会对各地市场的考察中，还是在对“消费者通常购买的家用纺织品价格”的调查中显示，能够消费高中档家用纺织品的消费者约占整个消费群体的30%左右，消费达到70%。在家纺消费中约有超过三分之二的消费者属于大众消费群体，约有5%的消费者是高端产品的消费群体，还有大约四分之一的消费者属于中端消费群体。目前国内家用纺织品有50%集中在大城市，30%在县级73、市，而人口占全国70%的农民，消费量只有20%。根据发达国家的纺织品消费量计算，服装、家用、产业用纺织品各占1/3，而2005年我国的比例为54:33:13，中国家用纺织品市场还有巨大的发展空间。（3）消费者的消费观念有待更新，消费习惯需要养成，要积极倡导科学消费，引导时尚消费的深化。在过去长期的物质匮乏的年代，广大居民根本不知“家纺”为何物，改革开放后，伴随我国经济的发展，广大居民生活水平发生了翻天覆地的变化，居住条件、生活水平都有了很大的提高，家用纺织品的消费上有了快速增长。由于家纺用品与人们生活息息相关，家纺的消费不仅与提高生活质量和健康的生活方式挂上了钩，还在更高的消费层次上注入了文化74、时尚的内涵。这种消费的变化过程太快了，以至于我国消费者长期形成的一些消费观念和消费习惯落后于经济增长的速度和生活水平的提高。通过调查发现，消费者的消费观念有待更新，科学的消费习惯有待养成，现阶段要积极倡导科学消费，引导时尚消费的深化，提高消费者的审美及文化情趣。在消费观念上，绝大多数的消费者仅在迁入新居和装修后（包括了新婚）添置或更换家用纺织品，一次性消费后，就不再定期更换家纺用品。调查的有关数据表明：有50%的消费者在迁新居或换家具时购买布艺产品后，就长期使用下去，有32%的消费者长期不更换窗帘；约43%的消费者长期不更换棉被；约56%的消费者长期不更换床上用品，这类家纺用品的消费从未像服75、装那样，被列为家庭的经常性开支。而在美国去年消费者购买了大约10亿条毛巾和大约5.5亿条床单和枕头套。这意味着美国1.1亿个家庭中，每个家庭购买了至少9条毛巾和5条床单及枕套。在这些发达国家，家用纺织品消费已经与衣着、产业用纺织品“三分天下”。在美国，家用纺织品比例高达39，超过服装成为第一大消费领域，英、法等国的消费量也稳定在3538之间。提倡科学的家纺消费观念，有利于安全、健康、环保的生活方式，提高消费者的生活质量和新的消费习惯的养成。目前，对于各种家用纺织品的使用期限、正确的使用和保养方法等缺乏广泛、深入的宣传。比如，毛巾的使用期限应是三个月左右；用絮棉做的被子，使用五年后保暖性就会下降76、，更重要的是在清洗和使用不当的情况下，絮棉的卫生状况会较差，不利于人体的健康；蚕丝被在使用保养得当的情况下，也应在十年左右更换；具有阻燃性能的布艺、床上用品会随着洗涤次数的增长，阻燃性能会下降；地毯的清洗如做的不好会对室内环境产生不良的影响等等。床上用品的更换更加频繁，一般家庭应备有3至4套床上用品随时更换。因此，即使是大件的家用纺织品也有使用期限，要定期更换。（4）家用纺织品的品牌消费尚处在初级阶段，需要加大品牌的宣传力度，提升品牌产品的知名度，提高消费者的消费水平。近年来，伴随家纺行业的发展，一些家纺企业树立了自己的品牌，在市场上也打出了品牌的旗号。但是，相对于这些品牌在业内的影响力，消费77、者对于品牌的认识却相差得很远，而且消费者对于品牌消费的认可程度也不高。在调查中，当问及消费者知道哪些家纺品牌时，多数消费者表示不知道。在调查“影响消费者购买家纺用品的因素”中，仅有2%的消费者关注所购买家纺产品的品牌，这个结果不仅低于我们的预期，而且如果同与消费者密切相关的其它类型商品相比较，差距就更大了。比如，家电产品、化妆品、甚至于服装、鞋帽等等，消费者对这些种类的商品都有熟悉的品牌，每个消费者都能够随口说出几个耳熟能详的品牌来。而对于家纺产品的品牌的认知度太低了！调查中我们还发现，凡是消费者能够说得出来的家纺品牌，绝大多数是大家熟知的新从服装扩展到家纺产品的服装品牌，充分展现了老品牌的先78、天优势。这种状况应该引起家纺企业的足够重视。消费者是通过自己在购物现场的观察来决定购买与否；有19%的消费者是通过朋友推荐或介绍来决定购买某种产品的。因此，家纺消费者的购买行为主要是通过直接或间接体验（朋友推荐）的方式产生的。这种状况一方面反映了当前家用纺织品消费的历史较短，消费者缺乏对品牌产品的认识、了解和认同，还没有发展到像服装消费那样，消费者很清楚自己更适合消费哪个品牌的产品，从而使品牌产品有它的固定消费群体，进入了品牌消费的阶段；另一个方面反映出，我们的家纺品牌宣传力度不够，或者说目前所使用的宣传手段和方式不对路，并没有起到良好的效果。消费者凭在购物场所的感觉选购商品，随意性较强，不利79、于培养消费者对于品牌的忠诚度。在这种状况下，企业间的竞争更容易采用“价格战”的方式，不利于整个行业的健康发展。据此，我们得出的结论是，当前我国家用纺织品市场的品牌消费尚处在初级阶段。家纺品市场趋势分析综合以上分析，我国家纺市场主流发展的趋势如下：（1）消费需求趋势功能性家纺保健化趋势：消费者素质的不断提高和年龄结构的不断变化，家纺的保暖（如床上用品）、装饰（如地毯）、实用（如毛巾）等常规功能，逐步向保健（如枕头）、环保（如特殊面料套件）、健康（如特殊靠垫）等方向发展。情趣性家纺风格化趋势：城镇居民住房不断改善，和谐社会不断倡导，中青年乔迁之喜，婚庆之喜，使家纺消费需求不断升级，家纺园艺化，布艺80、化，风格化成为现代人文、家居、文化的三大主题，围绕这三大主题的家纺产品，由强调情趣和体验的核心价值观向强调个性和风格的核心价值观转变。个性化家纺风格化趋势：中等收入群体的扩大刺激了对高档、时尚家纺用品的消费。调查表明，中国大中城市约1/5的居民处于中上等生活水平；月收入在5000元以上的人群逐步扩大，且高收入者的收入增长幅度较大。中等收入群体重视生活品质，家用纺织品上追求时尚、个性，数据表明，现在家纺用品约占家庭装修费用的15%左右，这个比例还有上涨趋势。小批量、多品种、特色化将成为家纺行业下一步产品研发的大方向，提高也带动了单体消费的水平。（2）品牌演变趋势随着品牌快速同质化竞争日益加剧，行81、业内领先品牌如罗莱、梦洁、水星等市场占有率逐步扩大，业内20%品牌拥有80%的市场份额，品牌集中化趋势越来越明显。消费者对名牌产品的日益青睐，家纺高档产品市场潜力大于中、低档产品市场，以时尚化抢占高端消费市场，家纺品牌高档化趋势将逐步改变消费者的消费理念和销售结构，品牌呈现高档化趋势。（3）销售渠道模式趋势特许经营模式、连锁经营模式、加盟经营模式等将逐步成熟，伙伴共赢模式将向前探索。（4）终端创新趋势创新呈行业整合模式趋势，起着“室内软装饰”功能的家纺产品与家具、室内硬装式的搭配，是消费者最直接的需求。越来越多的消费者追求整体搭配和完善的视觉感受，家纺产品与家具、建材等家居行业密切配合，能给每82、个消费者不同爱好、个性、不同的居室风格来引导消费者购物欲。将来给消费者的不仅仅是家居商品，更是一种文化，一种生活方式，一种全新的生活理念。新终端兴起正悄悄改变家纺终端格局，专卖店，商场店中店是家乡品牌零售的主要终端。4.3.4目标市场分析XX城市居民收入的普遍提高使居民消费开始进入快速变化的关键时期，由消费结构升级带动的一些新型消费，已成为消费品市场发展的重要动力，由简单的生活消费扩大到多种服务消费，由单纯的吃穿用消费拓展到精神文化消费，基本生存消费逐步下降，发展和享受消费快速上升。餐饮服务、休闲娱乐、旅游健身、文化教育、交通通讯、网络信息、卫生保健、保险等消费市场逐渐成熟，市场份额逐年扩大。83、家用纺织品消费市场便是其中之一，商品房销售的高速增长，带动了家居装饰商品（包括家用纺织品）的高速增长；旅游休闲等服务消费的迅速增加带动了家用纺织品的消费。作为享受型消费品阶段的另一亮点与住房消费相关商品保持旺销。随着XX房地产消费市场持速增长，由此带动相关商品消费需求，使与此相关的家用电器和音像器材类、日用品类、建材及装潢材料类、家具类等商品继续热销。本项目将XX都市目标客户圈定位为目标市场。（1）XX都市圈、渝中区、解放碑现有市场按照XX市统计资料，2006年XX限额以上企业(年销售额2000万元以上的批发企业、在500万元以上的零售企业、年营业额在200万元以上的餐饮企业)情况看同比分别增84、长21%、18.9%和16.3%。2006年XX限额以上批零企业实现服装类、鞋帽类、针纺织品类达60.21亿元，限额以上企业占全市社会消费品零售总额的32.4%，2006年XX批零企业实现服装类、鞋帽类、针纺织品类达185.83亿元。由于都市圈实现社会消费品零售总额占全市社会消费品零总额的50.7%，都市圈服装类、鞋帽类、针纺织品类销售94.22亿元。2006年从渝中区国民经济数据看:全区纳入统计的限上批零企业134户，服装类、鞋帽类、针、纺织品类销售23亿元，解放碑商圈占全区比重为52.8%,据此计算, 解放碑商圈限上批零企业服装类、鞋帽类、针纺织品类销售12.14亿元,按解放碑占全市的1085、%计算, 解放碑服装类、鞋帽类、针纺织品类销售18.58亿元,渝中区占全市的1/7计算, 渝中区占都市圈的28计算,渝中区服装类、鞋帽类、针纺织品类销售26.55亿元。按照现有服装类、鞋帽类、针纺织品类消费比例为67：12：21，则2006年针纺织品类解放碑针纺织品类销售3.90亿元，渝中区针纺织品类销售7.39亿元。都市圈针纺织品类销售26.40亿元。2006年服装鞋帽、针、纺织品类增长31.2%，2007年1-10月服装类、鞋帽类、针纺织品类分别增长25.3%、28.3%和23.5%，预计2007年、2008年会保持此水平的增长速度，如果按20%的增长速度计算，则2008年末针纺织品类解放86、碑针纺织品类销售5.61亿元，渝中区针纺织品类销售10.63亿元,都市圈针纺织品类销售37.95亿元。（2）XX都市圈新增住房增加市场2006年，都市区总人口645万人，人均建筑面积19.9平方米。规划至2020年都市区总人口980万人，人均建建设筑面积30平方米。这样将在14年内新增16500万平方米的住宅。平均每年新增1178万平方米。按现在XX平均每套建设面积 103平方米计算（国家宏观调控每套建筑面积应下降），每年新增11.44万户住户。方法一：按全国平均装修每平方米600元,装修房屋花在家用纺织品的购置费用按15%计算,每平方米90元,则应新增10.60亿元。方法二：据调查显示，基于87、我国居民的消费习惯，约有82%的消费者在迁入新居或装修时更换窗帘、布艺等家纺用品;超过63%的消费者更换床上用品，居民因迁入新居而购买窗帘布艺产品平均花费4000元以上，购买床上用品在2500元以上。据此测算，XX都市圈每年新增3.82亿元(11.44*82%*0.4)窗帘布艺销售额；新增1.83亿元(11.65*63%*0.25)床上用品销售额。按保守的估算, 窗帘布艺和床上用品占家纺织品的2/3，则每年新增针纺织品类销售8.48亿元。所以保守估计都市区新增住房每年新增针纺织品类销售8.48亿元。（3）XX都市圈新增其他用房增加市场根据统计，在现有商品房结构中，住宅占7983，办公楼占23，88、商业用房占1114；其他商品房占46%。预计在未来14年内将商品房结构会保持这一比例，按保守估计每年将新增216.8万平方米其他用房，其中新增26.40万平方米办公楼，145.20万平方米商业用房，其他商品房45.2万平方米。按每平方米90元计算，XX都市圈每年新增针纺织品类销售1.95亿元。（4）XX都市圈新增酒店及换代增加市场XX目前五星级酒店10家、四星级酒店25家、三星级酒店66家、二星级酒店64家，床位数约3.5万个。全市每年星级饭店总量将保持10%的增速，5年内力争再造“200颗星”，即10个五星级、15个四星级、30个三星级旅游饭店,星级酒店有70%在都市圈。按每个星级酒店35089、个床位,每个客房平均消费12000元计算，都市圈将每年增加0.33亿元，如按5年周期换代，则每年换代增加0.84亿元。这样, 都市圈市场1.17亿元。（5）XX都市圈结婚增加市场每年XX都市圈结婚4.36万对，按每对新人购买床上用品2000元的消费习惯计(因大部分结婚迁居,在新增住宅里已计算,这里仅计算增加部分)，仅床上用品的潜在消费量约为0.87亿元（不含婴儿、儿童床品，饰品、工艺品、摆件、功能保健）。这样, 都市圈市场0.87亿元。（6）XX都市圈消费升级新增市场方法一：2006年全国全年人均消费性支出约8697元，据权威预测，在未来10多年中，家纺消费市场每年的增长率将不会低于20%，而90、人均消费每增加一个百分点，每年新增加的需求就是300多亿元，全国将过到14000亿元。XX都市区增加家纺消费市场2.80亿元（300*1.84%*50.7%）。2006年XX人均消费支出9399元，预计至2018年支出最少将增加50% ,则XX都市区到2018年增加家纺消费市场125亿元。方法二：全国城市化率平均每年增加1个百分点，床、床上用品、窗帘、家居纺织、饰品就增加销售额560亿元。2006年全市城镇化率为46.7%，至2018年城镇化水平达到70%左右,提高城市化率23.3%,据此计算,XX都市区新增家纺消费市场121.72亿元(560*1.84%*23.3*50.7%)。据此测算，291、006年至2018年都市圈针纺织品类按11%的速度增长。此外，XX作为地区交通商贸对周边区县和省外的辐射作用，作为婚丧送礼、日常往来送礼、商务送礼的消费等等都将增加市场。此预测：2009-2018年XX都市圈家纺市场销售总量:市场类型20082009201020112012201320142015201620172018现有市场37.95 42.12 46.76 51.90 57.61 63.95 70.98 78.79 87.46 97.08 107.76 新增住房增加8.48 8.48 8.48 8.48 8.48 8.48 8.48 8.48 8.48 8.48 8.48 新增其他用房增92、加1.95 1.95 1.95 1.95 1.95 1.95 1.95 1.95 1.95 1.95 1.95 新增酒店及换代增加1.17 1.17 1.17 1.17 1.17 1.17 1.17 1.17 1.17 1.17 1.17 结婚增加市场0.87 0.87 0.87 0.87 0.87 0.87 0.87 0.87 0.87 0.87 0.87 合计50.42 54.59 59.23 64.37 70.08 76.42 83.45 91.26 99.93 109.55 120.23 其中:高中档（70%）35.29 38.22 41.46 45.06 49.06 53.49 5893、.42 63.88 69.95 76.68 84.16 低档（30%）15.13 16.38 17.77 19.31 21.02 22.93 25.04 27.38 29.98 32.86 36.07 根据家用纺织品行业组织调查，2006年家用纺织品各种类比例如下：种类床上用品卫浴用品帘类用品厨橱用品艺饰用品毯类用品整体大家纺其他合计比例31.01%6.21%15.18%4.43%11.68%12.35%5.01%14.13%100.00%由此预测目标市场消费量：市场消费量20082009201020112012201320142015201620172018其中：床上用品10.95 11.894、5 12.86 13.97 15.21 16.59 18.12 19.81 21.69 23.78 26.10 卫浴用品2.19 2.37 2.58 2.80 3.05 3.32 3.63 3.97 4.35 4.76 5.23 帘类用品5.36 5.80 6.29 6.84 7.45 8.12 8.87 9.70 10.62 11.64 12.77 厨橱用品1.56 1.69 1.84 2.00 2.17 2.37 2.59 2.83 3.10 3.40 3.73 艺饰用品4.12 4.46 4.84 5.26 5.73 6.25 6.82 7.46 8.17 8.95 9.83 毯类用品495、.36 4.72 5.12 5.56 6.06 6.60 7.21 7.89 8.64 9.47 10.39 整体大家纺1.77 1.92 2.08 2.26 2.46 2.68 2.93 3.20 3.51 3.85 4.22 保健功能区 家纺超市4.99 5.40 5.86 6.37 6.93 7.56 8.25 9.03 9.88 10.84 11.89 合计35.29 38.22 41.46 45.06 49.06 53.49 58.42 63.88 69.95 76.68 84.16 由此显示出：整个家纺行业正处于最黄金的发展阶段，机会遍地，但是因为大多数企业还是处于产品运营阶段，眼96、光和思路并没有完全打开，整个行业发展速度虽然相对已经很快，1但是，大多企业的绝对发展速度还是太慢了，对于家纺企业来说可以实现超常规发展的机会已经到来，都是百年不遇的大好机会，也是成就家纺行业绝对领袖的大好机会；谁能够抓住，谁就能掌控下一个十年的市场话语权。第五章项目发展定位分析5.1形象定位辐射XX及西部范围的家纺商品交易平台“包子、剪刀、布”为主题品牌的采购基地以家纺产业化为主题而创建的家纺样板展示平台以电子商务为纽带搭建真正的家纺配送平台（1）以XX、西部家纺总部经济商量身定做的XX、西部家纺流通基地。从消费者的实际需求出发，提供符合其高中端要求的经营品种和配套服务，降低其经营成本，形成规97、模集聚效应，致力打造“XX、西部家纺的流通聚集的平台”，创造一种全新的商业流通赢利模式，瞄准特定的目标群体，更容易在市场上形成核心竞争优势。打破传统的批发、零售的固有交易划分的局限性，从人的消费行为模式入手，以满足人们“目的性的采购”需求为主，创造全新的商业经营形态和交易模式，实现“交易成本的最低化”由生产厂家经一级经销直接面对采购者。 （2）“以推进家纺产业现代化，把握城乡统筹经济新活力”为主题，响应党和国家的号召，探讨我国家纺产业发展的新思路，以及如何适应全面建设小康社会的要求，引导家纺产业发展的新思维。5.2客户定位企业产品的定价首先要解决自己的定位，是针对哪个消费群体的，千万不要把所有98、的消费者都当成是自己的客户。一些企业之所以不成功，最重要的一条就是没有找准自己的定位，他们在分析市场的时候，往往是一说到市场，就说很大，没有量化的、十分细致的分析。没有市场的细分，也就没有准确的定位，找不到属于自己的目标客户，经营起来就会很困难，只有靠打“价格战”了。根据本项目的市场定位及形象主题定位，本项目的目标客户定位为具有高中档消费能力和意愿的白领阶层。此类客户一般消费能力强，追求舒适感受、崇尚生活品味、时尚潮流的人士。他们一般是时代的弄潮儿，能够引领时代潮流。消费群覆盖面广，针对目的性强的采购人群-个人、家庭、团体、经销商等，他们的有效消费比例高。5.3品牌定位有的企业认为，在当前家纺99、消费市场受刚性需求的拉动，出现量的扩张的情况下，投放不投放广告都一样，但是，由于家纺业进入的门槛很低，不仅纺织、服装企业向外延发展家纺，就连其他行业也看中了家纺的市场，纷纷进入，形成了同一水平、同质化的“家纺热”，激烈的竞争局面已经形成。因此，家纺企业更应该把握准确的市场定位，提高产品质量，努力树立和培育自己的品牌，提高核心竞争力。在市场运作中，突出品牌产品的特色，运用恰当的市场营销策略，辅以恰当的宣传手段，提升家纺品牌得知名度，进而在竞争中取胜。对于家纺企业来说，最困惑的就是品牌打造。当品牌的价值没有发挥出效能的时候，当看不到钱的时候，品牌好像可有可无，好像也不需要太着急，是这样的。众多家纺100、企业还是比较务实的，非常注重企业的固定资产、产品、销量、利润等物质资产，对无形资产的价值还没有切身体会。实际上品牌的最大价值是为消费者解决产品选择的问题；如果消费者看重的只是价格，那么，选择就简单多了，买谁家的都行，只要你价格足够低；但如果是注重产品质量、品质、档次的消费者，那么，选择产品就是个非常复杂的问题了，这时候，具有丰富的品牌联想、能够使消费者安心的品牌就成了优先选择的对象。简单说来，你要想从消费者那里拿到更高的利润率，你就需要通过品牌塑造将消费者的关注的焦点从价格转向品牌。看看蒙牛，几年的功夫扩张了上千倍。另一个对众多的家纺生产加工企业来说，最困惑的就是自己倾力打造一个品牌，从零岁养101、到18岁；还是直接领养一个已满18岁的，只利用其黄金年龄段，这可以通过国际品牌代理、购买、授权等多种方式获得。当然，这两种方式各有利弊，如何选择，这要看企业的资源状况和战略方向了。品牌的价值无疑是巨大的，特别是对家纺企业来说，只有通过品牌提升才能提高产品档次，获取超额利润。问题是如何将品牌的价值转化成实实在在的利润？这就要看企业的系统运营能力了，既要有基于企业平台的商业模式，还需要有基于商业模式的品牌模型，更需要有资源价值最大化运营、系统整合的能力。 本项目根据公司的实际情况，决定利用3到5年的时间，自创“包子、剪刀、布”商业流通品牌，具体表现在： 产品功能：装饰性、实用性、保健性。目的是将同102、一风格的产品系列化，使消费者能在专卖店选择到保健功能、调节湿度平衡、抗菌抑菌、超强吸附、蓄热保暖,具有风格化、个性化功能卓越的系列产品。产品优势：配套合理，门类齐全，质量保证。研发理念：创造舒适感受、提升生活品味、引领时尚潮流。注重选料：选用高档面料（如丝棉交织、色织提花、大提花等）及进口面料；选用优选天然材料（如羊毛、羽绒、蚕丝、天然棉花等）及高科技合成材料（三维螺旋卷曲纤维等）。5.4产品定位家用纺织品发展到今天，其内涵发生了很大变化，引进了大家纺的概念，包括“巾、床、厨、帘、艺、毯、帕、线、袋、绒”等十大类。 巾毛巾、浴巾、毛巾被、沙滩巾及其他浴洗织物。 床各种床上用品，包括蚊帐类。（另103、包括草席与牛皮席等，虽然它们不是纺织制品） 厨厨房、餐桌用的各种纺织品。 帘各种窗帘、装饰帘，包括用于窗帘装饰的绳。 艺各种布艺、抽纱制品、布艺家具、摆饰，各种垫类、花边、工艺饰品等。毯各种毯类，包括棉、毛、化纤毯，地毯、装饰毯等。 帕各种手帕、头巾、装饰巾。 线各种原产的缝纫线、绣花线、各种带类。 袋各种纺织品类包、兜、袋（除产业用袋）。 绒各种静电植绒面料（国外广泛用于家用纺织品的生产，该行业兴起时就纳入家纺行业）。本项目的定位是作为辐射XX乃至西部范围的家纺商品交易平台，从理论上讲应该是商品最丰富-足够的细分和集聚。细分对商品的种类、规格等进行充分的拣选和分类，划行归市，使采购行为更快捷104、；集聚某类商品货品最齐全，最大限制满足采购者的选择权。但从实际操作上，前期应选择消费数量多、销售额大、单件金额大的商品，比如床（占家纺用品销售额的1/3强）、帘、艺、毯、整体大家纺和保健功能区等。根据市场情况将产品归为九类:床上用品、卫浴用品、帘类用品、厨橱用品、艺饰用品、毯类用品、整体大家纺、保健功能区、家纺超市。择重于功能保健、婚庆用品、单身贵族、女士系列、婴幼儿等。 5.5业态定位5.5.1我国现阶段的业态模式按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定场所等因素，现阶段业态模式可分为综合百货店、食杂店、便利店、折扣店、超105、市、大卖场（大型超市、仓储会员店）、专业店、专卖店、家具建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物、直销等18种业态。其中以综合百货、大卖场、便利店、连锁超市最为普遍，也最有竞争力。 （1）现阶段主流业态形式是综合百货店。综合百货店以百货商场规模大、品种齐、价格平、功能全、服务优的经营特色，采取集休闲、购物、饮食、娱乐于一体的一站式综合购物百货公司这一代表零售业发展方向的经营业态。如上海百联(集团)有限公司、大连商场集团有限公司就是最杰出的代表。但是，现阶段综合百货店也受到了其他业态的挑战。如：超市、大卖场贴近百姓生活，销量大、成本低，特别适合挑选性低、服务106、含量少的快速消费品。为此顾客原来在综合百货购买肥皂、牙膏、洗发水等，转而到超市、大卖场购买。90年代以来开始建立、2l世纪初迅速发展的专业大卖场经营家具、装潢材料、灯具、家用电器，由于经营专业、品种齐全、数量较大、价格便宜，挑选方便，又吸引了一大批顾客。综合百货为此减少了众多硬百货的经营。专业店、专卖店的大量开设，吸引了顾客购买服装、鞋帽、包袋。因此综合百货又失去了不少软百货商品的销量。各地的批发市场均以价廉取胜，抢占了综合百货的低档商品。正因为综合百货受到各种业态的挤压，一个大城市只要有若干家大型综合百货就够了，大多数应向专题百货、主题百货商店发展，形成综合百货与专题百货、主题百货的结合。综107、合百货就应该进一步细分市场，发挥本身的专长，经营合适的产品，为特定档次、特定人群服务，向专题百货、主题百货发展。在这方面，上海一些百货商店做得较好。如：上海虹桥友谊专门为在沪的“中产阶级”服务；太平洋百货、百盛专门为在沪的少男少女的流行服务；妇女用品商店专门为在沪的准妈妈服务这些企业由于定位准确，有明确的目标市场，深入为各自的顾客服务，都取得了较好的经济效益。（2）大卖场是新型业态，发展迅速，将保持热门状态。 这里说的大卖场是指综合性大卖场，即满足顾客一次性购齐商品的大卖场。好多人把大型综合超市和仓储式销售称为大卖场。我国大卖场的发展现状大卖场由于定位于满足顾客一次性买齐生活用品的需要且实行低108、价政策，首先在京、津、沪、穗继而在各省会大城市登陆。由于大卖场服务半径大，需要有较多人口的支撑，所以其发展空间主要是大中城市。大卖场在发达地区大中城市由城市中心向城市边缘地区发展。并且，在最发达城市大卖场已经受到其他业态的冲击。但在发达城市，大卖场也受到了其他业态的挤压。国外企业对我国大卖场的挑战目前沃尔玛已经入驻上海、深圳等大中城市，“狼”终于来了。一方面，沃尔玛是商业“航空母舰”，实力巨大；但另一方面，它业态单一，很难过多布点。因此，大中城市的商业要与狼共舞，既向它学习，又与它竞争，迅速提高本身的市场能力。（3）便利店。 便利店便利店的产生、特点及发展趋势按照国际惯例和我国的实践经验，人均109、GDP3,000美元是便利店的诞生土壤。因为经济发展到这个时候，有一大群较高收入的白领和所谓的“中产阶级”，人们的夜生活开始丰富，而且一部分人对价格不太敏感而对方便很重视，于是方便店运用而生。便利店的功能定位是满足顾客即时消费的要求，主要经营快速消费品。（4）连锁超市。由于便利店发展的局限如前所述，连锁超市在人均GTP1,000美元时开始登陆,3,000美元达到顶峰，我国好多大中城市目前人均GDP近2,OOO美元，正是超市大发展期间。好多大中城市经济发展到人均GDP3,000美元时，产生了相当数量的白领阶层，人们的生活习惯会发生变化，夜生活将会增加。这时超市的发展余地日益缩小，而便利店的空间在110、扩大。聪明的企业家先发展超市，到时再利用办超市的人才、经验发展方便店。现阶段连锁超市从一般连锁向整个行业连锁发展在大城市，连锁向整个行业发展。最典型的是医药、建材装潢、家用电器、家居装饰、通讯器材等行业，几乎都成立了几个连锁公司，在竞争中进一步发展。连锁超市也是外国商业巨头在我国发展的首要模式。外资连锁企业将在我国进一步发展与国内连锁业加快兼并的同时，外资连锁也将在我国进一步发展。如沃尔玛在上海、深圳等地开张，家乐福、麦德龙、迪亚折扣店等也在不断扩张。5.5.2项目业态模式从以上分析可以得出，对于专业的商业流通和我国现阶段消费特点，本项目最宜选择连锁超市业态模式。通过分析发现，连锁超市通过以下111、主要方式可以获得最大的利润来源。（1）大批量采购，降低进货成本连锁企业尤其是连锁大卖场由于门店多、网络大，销售量很多，因此在采购商品时处于有利地位，利用大批量采购，压低进货单价，增加毛利率。有的连锁企业的进货成本可以比单体店低5%-20%，大大扩大了利润空间。有的连锁企业通过扩大销量，提高年末的返利率。特别是一些连锁家电大卖场、连锁手机专卖店，更是把扩大销量、从而获取更多的返利率作为增加盈利的重要手段。（2）通道费通道费目前是连锁企业尤其是连锁大卖场利润的重要来源，并将在较长时期保持下去。连锁企业应与供方一起研究合理的通道费，走与供方双赢的道路。切忌凭借网络规模优势，敲诈供方，影响双方的长期合112、作。（3）自有品牌开发自有品牌的开发，实际上是连锁企业尤其是连锁大卖场利用自己的网络规模优势，与制造商建立一种新型的工商关系，工方主管生产，商方主管品牌营销，满足顾客需要。连锁企业通过自有品牌的开发，进一步塑造企业的品牌形象，并从中取得更大的利润，当然也要付出更大的责任。（4）利用租房差价，取得相应利润好多连锁大卖场租借他人场地开店。在建店时，大卖场会出租一部分场地给他人经营。由于转租价往往高于租价，于是连锁大卖场增加了一部分利润。专业的家纺卖场在XX还没有形成，目前XX的主要家纺用品品牌在终端的主要销售渠道和经营模式有以下几种：商场联营或店中店、自营专卖店或加盟专卖店、超市内联营或超市外专卖113、店、批发市场、团购、家具（家居）大卖场等。其中：商场和专卖店是多数品牌产品的主流销售渠道，也是品牌资源在终端竞争最为激烈的渠道；超市经营的品牌多数都以大众化、低价位的产品为主；家具（家居）类专业卖场在家纺用品经营上尚未形成气候。各主要家纺品牌在XX的终端分布也较为集中，尤其是中、高档品牌在商场和专卖店位置的选择上主要集中在XX解放碑商圈、观音桥商圈、三峡广场商圈、杨家坪商圈等几个重点商圈内。从终端商场的家纺品牌聚集影响力看：主要集中在太平洋、新世纪、王府井、XX百货等商场。在专业（批发）市场的建设上，主要集中在朝天门批发市场，窗帘布艺产品的专业市场和床上用品的专业（批发）市场，以经营和批发中低114、档产品为主。且单个家纺品牌的平均营业面积偏小，不能满足家私用品卖场展示需要。近几年随着房地产市场的活跃，家用纺织品作为室内软装饰的一个重要组成部分, 其销售额一直保持着销售旺盛的状态。本项目在借鉴连锁超市业态的同时，根据产品特点，采用“连锁超市批发+连锁超市零售 + 电子商务信息中心”三位一体的模式。以同时批发和零售经营专业产品的同时，运用现代电子商务信息系统，打造具有特色的专业产品流通市场渠道，把商业与物流相结合。5.6价格定位产品的价值是相对的，是柔性的；不是绝对的，一成改变的。现在的众多家纺企业在产品方面的创新还很有限，无非是多几个颜色、花型、款式、造型，缺乏对产品的价值创新，新品类的开115、发几乎没有。由于没有价值的提升，只好走上价格战的擂台打斗。于是，大家在同一层面上展开激烈的价格对抗也就不足为奇了。随着人均gdp的不断增长，城市化进程的加速，“搬新居、娶新娘”， 将家纺用品作为孝顺父母、关爱亲人的传统礼品等等，对家纺行业市场容量的扩大起到了极大的推动作用，众多家纺企业好像还没有准备好，或者还不知道如何来挖掘价值。公司将品牌和价值内涵深度挖掘，不断提高其价格空间。又由于公司拟采用连锁超市的业态模式，直接面对生产厂家和消费者销售终端，批零不限，省略中间环节，成本低廉，价格最实惠，为广大消费者提高高性价比的产品。5.7项目SWOT分析5.7.1优势分析（S）（1）地域地理优势旗舰店116、占据XX乃至西部的核心商业圈，交通便利，路网发达，具有强大的商业辐射功能。（2）产品专业化和差异化错位经营优势走专业化发展道路，进行差异化错位经营，树立服务业产品品牌。（3）具有类似商业连锁经营优势项目公司是专为经营家纺用品设立的经营公司，其经营班底多为XX市全兴药品有限公司（经营药业）成熟的连锁经营经验。（4）项目资本金比例大，财务风险小为了保证项目的成功，公司投入了自有经营用房和库房，财务风险小。5.7.2劣势分析（W）（1）地处于竞争对手中央地带，竞争激励。（2）公司实力较小，不能与竞争对手直拉接对抗，拟采取差异化竞争。（3）无家纺经营专业管理经验，决策易受市场影响。5.7.3市场威胁（117、T）（1）市场观念未能得到更新。（2）竞争对手较多，其中不乏实力雄厚、知名度高的发展商。（3）未成立地方行业协会，市场信息较慢和较零乱。行业协会在宏观协调的作用会越来越重要。建议政府参照市场经济国家和地区的做法，成立行业协会，增强其服务企业的功能，更全面地发挥政府实施行业管理、推动行业进步与发展的助手作用。（4）主要竞争对手项目综合素质较高，在户型设计、园林设计均有自己的特色。5.7.4市场机会（O）（1）东茧西移和纺织工业的发展具有很大的市场空间，为目前本地区市场的空白点，有利于迅速抢占市场。（2）品牌设计新颖独特，有利于发掘新的客户，形成市场的热点。（3）处于商业广场，拥有潜力客户本项目周118、边汇聚大量有消费实力的目标客户群，潜在客户多。有高素质的人群，为本项目的发展提供良好的机会。（4）旧客介绍新客，不可忽视的客户资源只要营销手段和方法引导得当，就有源源不断的稳定客户。第六章 建设规模和产品方案6.1建设规模纺织品交易市场旗舰店预计总经营面积达到8000 m2， 各类品种经营面积规划如下：（1）床上用品区面积1600m2。其中：单身系列产品区面积200m2；婚庆系列产品区面积300m2；老龄系列产品区面积200m2；儿童系列产品区面积200m2；酒店系列产品区面积300m2；生日喜庆系列产品区面积150m2；家庭系列产品区面积250m2。（2）卫浴用品区面积580m2。其中：单身119、系列产品区面积80m2；婚庆系列产品区面积80m2；老龄系列产品区面积80m2；儿童系列产品区面积80m2；酒店系列产品区面积80m2；生日喜庆系列产品区面积80m2；家庭系列产品区面积100m2。（3）帘类用品区面积980m2。其中：各式家居景观造型区面积200m2；工艺饰品展示销售区面积200m2；窗帘展示销售区面积200m2；饰品展示销售区面积180m2；现场效果设计及制作区面积200m2。（4）厨橱用品区480m2。其中：单身系列产品区面积60m2；婚庆系列产品区面积90m2；老龄系列产品区面积60m2；儿童系列产品区面积80m2；酒店系列产品区面积60m2；生日喜庆系列产品区面积60120、m2；家庭系列产品区面积70m2。（5）艺饰用品区980m2。其中：单身系列产品区面积160m2；婚庆系列产品区面积200m2；老龄系列产品区面积100m2；儿童系列产品区面积160m2；酒店系列产品区面积100m2；生日喜庆系列产品区面积100m2；家庭系列产品区面积160m2。（6）毯类用品面积880m2。其中：毛巾、浴巾、睡衣区面积150m2；布艺、绣品区面积300m2；地毯、挂毯、工艺毯区230m2；工艺品、瓷器区200m2。（7）整体大家纺（家纺超市）880m2。其中：德国产品区面积120m2；英国产品区面积120m2；法国产品区面积120m2；意大利产品区面积120m2；瑞典产品区121、面积120m2；韩国产品区面积120m2；中国名牌产品区面积160m2。（8）保健功能区1020m2。配以香薰、香蜡、足疗、按摩、健身、娱乐、餐饮等。配以厕所等生活设施。（9）家纺超市面积600m2。其中：手帕、头巾、装饰巾等帕类产品区面积80m2；缝纫线、绣花线、各种带线类产品区面积80m2；各种静电植绒面料等绒产品区面积80m2；其他床上、卫浴、帘类、厨橱、艺饰、毯类系列中档产品区面积360m2。如分区内配以电子显示屏，力求形象地展示功能效果，增加温志馨浪漫气氛，又节约营业空间。6.2产品主要方案前期选择消费数量多、销售额大、单件金额大的商品，比如床、帘、艺、毯、整体大家纺和保健功能区等。122、择重于功能保健、婚庆用品、单身贵族、女士系列、婴幼儿。公司贸易经营品种的范围定位为以下八大类产品外加保健区：（）床上用品包括套件、床幔、床罩、床单、被套、被芯、枕套、枕芯、蚊帐、床饰、床垫、凉席、靠垫等。（）卫浴用品包括毛巾、地巾、浴巾、头巾、手帕、浴帘、马桶坐垫、沙滩垫、浴巾、浴衣等。（）帘类用品包括卷帘、折帘、垂直帘、百页帘、罗马帘、帘杆、帘布、帘幔、帘饰、窗纱、百叶、窗帘配件、罗马杆窗帘、艺术杆窗帘等。（）厨橱用品包括台布、桌巾、餐巾、茶巾、围裙、手帕、袖套、餐垫、杯垫、抺布、纸巾盒等。（）艺饰用品包括沙发套、椅子套、靠垫、坐垫、抱枕、首饰、胸饰、腰饰、挂饰、摆饰、装饰包等。（）毯类用品123、包括地毯、挂毯、装饰毯、麻前毯、地垫、人造革坪、门垫等。（）整体大家纺（）保健功能区（）家纺超市产品根据市场变化调整，力求引领市场，创造市场。第七章 场址选择7.1选择原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。 商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是流通企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。 型商业设施的选址应该考虑以下124、因素： （1）客流规划是选择大型商业店址的最重要的因素 从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。（2）交通状况原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。（3）商业环境 选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。一般来说，125、比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。（4）地形特点 主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。 （5）城市规划的要求 城市总体规划和详细规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。7.场址定点由于XX是西部的经济高地，而解放碑CBD是XX市最最核心的区域，具有强大的辐射功能。解放碑CBD具有126、七大特性： （1）最高中心性。解放碑CBD为全市树立新标高。在这里，提供高档次、选择性强、耐用消费品，货物的档次和服务是XX最高水准；这里，集数家五星、四星级酒店为一体；这里，各类服务配套最齐全。专家预测，在未来5年里，有四分之三的驻渝世界500强企业；三分之二的驻渝境外银行、保险机构等机构在解放碑CBD区域内占领一席之地。 （2）最集中和最高档的零售业。商品档次最高；种类最多；选择性最高；规模最大。目前解放碑已拥有全市：最大的零售商、最大的批发商、最大的零售超市；设施档次最高的商务机构；全国医药行业最大的零售连琐企业等。并且，解放碑区域内商贸服务业态齐全，国内外知名品牌集中。 （3）最高的可127、达性。解放碑交通多样化，是全市交通的散发点，拥有全市最便捷的交通系统；同时，解放碑外部交通系统在全市最为发达。 （4）最高的人际和信息交流量。单位土地平均日昼人口拥有量最高；解放碑商贸氛围最好，CBD具有城市中最多的人流量和信息交流量。 （5）最高的服务集中性。服务包括：零售商业、金融、保险、信息中介、证券业、宾馆、餐饮、休闲娱乐等；品牌餐饮网点340多家；星级酒店10余家；70余个金融机构；邮电通讯、信息咨询、技术服务行业经营网点300多个。 （6）商业结构最完善。最完善的商业结构提升CBD核心竞争力：从流通规模结构，网点摆布、业态选择、经营方式等方面完善商业结构；与此同时，区域内开始出现科128、学化管理、连锁化经营、国际化流通等全方位服务；未来这里将是古老的商业街、现代的步行街以及专业商品一条街复合体。 （7）人口密度最大。解放碑CBD人口密度最大，人流性大；集中了大量的金融、商贸、文化、服务等设施，核心功能是金融、贸易、商务等，全市综合性经济活动的中枢。 解放碑CBD是XX中心商务区，也是最繁华的购物中心区。该区域内有XX最著名、档次最高、规模最大的商业零售购物圈。这里能够显示出强大的购买力，政府花高价打造的配套服务，能够节约开发成本。同时，人气旺、商机旺，也是商业价值的体现。 解放碑CBD的硬核部分，承担商务、商贸双重功能，东起小什字，北至沧白路、临江路、民生路，西至金汤街，南至129、和平路、新华路，占地仅0.92平方公里。经调查研究确定，本项目选址在位于解放碑CBD的硬核部分的XX市渝中区七星岗德兴里1号第一层（原德海家俱城）。这里具备良好的商业环境，与其周边的风尚家饰、乐海家私城、家佳玺、中天装饰城等形城独具特色的家居、装饰商场群。7.场址建设条件项目所在地距长江黄金水道XX朝天门码头3公里，去朝天门汽车总站2.5公里，到江北机场15公里，距XX市菜园坝火车站3公里，交通便利，区位交通优势十分明显。该区域防洪、排涝、供电、供水、排水、供气等市政公用设施齐备可以依托利用；纺织品交易市场建设项目所需用房屋全部已建成，不需新建，故无征地、拆迁，移民安置任务。只需对现有房屋及场130、地进行装修即可开业经营。综上所述，纺织品交易市场选址在XX市渝中区七星岗德兴里1号进行建设，具有得天独厚的人文、区位、商贸、交通、建设等优越条件，项目建设具有相对投资损、工期短的比较优势。第八章 技术方案、工程方案和设备方案8.1技术方案项目布局原则商业布局就是各种商业业态、经营品类、商业功能和商业配套在商业物业内部的空间格局，是一个立体分布的经营格局。从整个项目的区域布局上,构建“1X”布局以纺织品交易市场旗舰店为中心的辐射XX至西部区域发展平台。本期旗舰店因只有一层经营商铺,故不存在垂直布局，只有平面布局。而主要是商场的平面布局。商场平面布局是指单个楼层的品类、品牌的分布。在进行平面布局时131、，主要遵照以下四个原则： （1）四角定位原则。就像下围棋一样，真正的高手是先牢牢地把握住四个角以谋取全盘的胜利。而一个商场的楼层真正做到吸引人，坪效高，就必须对四个角做好。通常一些品牌只将眼光放在靠近楼梯口的位置，这就导致整个楼面只是楼梯口一处收益好，后尾皆成死角。所以这就要求商场在规划布局时，将那些大品牌、形象好、吸引力大的品牌放在商场内较深的位置，以吸引客流到达，从而拉动沿途品牌的销售，整个楼层的坪效才会理想且不会产生死角。 （2）音阶过渡原则。就是指相邻品牌在风格、价格、形象上应是趋近的。就像我们欣赏音乐时，每个音符应该是连续并逐渐过渡的，这才不会让人产生突兀之感，才会感到和谐舒畅之美。132、商场的品牌布局也是同样的道理，试想在男士正装品牌旁边是一个童装品牌，是会让顾客多么的一头雾水。即便同是男装品牌，但风格迥异，也会让人感到不适。如同听着轻音乐，忽然来了10秒钟的重摇滚，让人美感全失，一身冷汗。 （3）宜农宜林原则。一块土地，应尽其力，宜林则林，宜农则农，而不能简单地靠异想天开去进行开发，商场里的布局也是如此。这里所讲的就是在一些商业物业里，特别是一些老旧的商业物业里，一些部分是不适合进行商品销售的，所以这个时候就要勇于放弃，而不必担心小部分面积失去后带来的损失，这些面积可作为商业配套出现，比如做一些娱乐或者休闲功能来吸聚人气，从而实现其他部分的利润增大，整体收益可能会远好于死死133、抓住每一寸面积不放手的效果。 （4）适度点缀原则。就是指在通道或者共享空间里面，做一些小小的点缀，活跃整个商场的气氛，时时给消费者一点新鲜感。在狭长的通道里，给消费者一个休憩、放松的空间。北京的东方新天地就十分注意这一点，在步行街内的小点缀和别出心裁的一点布置，都会让顾客流连忘返。项目方案本项目在商场布局规划方面，从商场的外观设计、内部布局、商品陈列几个方面着手。（1）商场外观设计商场的外观是由商场的门面、招牌、橱窗、霓虹灯和广告牌等组成的一个综合概念。门面 门面应符合本项目的经营特色、体现本店的风格，结构简洁明快、格调和谐、庄重清新，体现商场的现代意识；整个楼体的外立面以富有现代感的白色为主134、色调，以“直线与曲线相结合”的特殊建筑语言，演绎着有大商特色的文化理念。招牌 对商场经营内容具有高度概括力和在艺术上具有强烈吸引力的招牌，对消费者的视觉刺激和心理影响是很重要的。招牌是消费者识别商品、商场用来招徕生意的牌号或标记。本商场的招牌是“包子、剪刀、布”，赋予丰富的内涵。橱窗 橱窗不仅是一种重要的广告形式，同时又是装饰商店门面的重要手段。橱窗可以激发消费者的购买兴趣，丰富消费者的联想。霓虹灯和广告牌 霓虹灯和广告牌的主要作用是造成一种活跃气芬，引起消费者的注意，鼓励消费者进入商场进行购买行动。本商场在注重上述方面的同时，要注意保持商场外部的清洁、明亮、并尽量营造热闹的气氛，旺盛的人气可135、以吸引更多的顾客。(2)商场内部布局高度 商场楼层高度介于3.5米4.5米之间。给消费者以空旷开朗的感受。通道 根据商场的经营定位、商品的种类、性质、顾客人流和数量来确定。主通道宽度为14.5米，副通道的宽度在0.6米2.1米之间。入口处没有门，道路和店堂之间没有阶梯或坡度。营业布局 营业厅应保证客流的畅通，进商场最外面处适宜布置购买时选择商品时间较短的轻便商品，分别布置多种专业性柜台；中间适宜销售购买时选择时间较长、价格较高而出售量最大的商品；最里面布置销售需要大面积存放的商品。(3)商品陈列商品陈列是流通企业组织经营业务活动的一项重要的宣传手段。通过商品陈列，集中反映商店的经营类别和特色，136、向广大顾客传播经销信息，提高顾客对商品的了解、记忆和信赖的程度，从而诱导消费者作出购买的决定和行动。因此，商品陈列的最终目的是希望能使任何一个逛商店的人都变成一名真正的顾客，从而实现企业的效益。商品陈列讲究科学性与艺术性的有机结合。科学的、匠心独具的商品陈列形式，可以赋予商品鲜活的生命、可以抓住顾客的眼睛、捕捉顾客的心灵，成为商店“无声的推销员”，通过陈列用具、光、色的结合，并配合各种装饰品或背景，从不同角度淋漓尽致的展示商品的个性特色，来感染并最终征服我们的“上帝”。商品陈列展示是品牌风格、观念共识、操作实践以及经验积累的创新的综合。它注重对消费行为心理、审美取向、品牌内涵、产品开发层面的探137、索、洞察以及融会和突破。依据具体环境和条件，以服务“品牌形象”和销售为主旨，本着理论结合实际的原则进行运作实施才能达到最佳效果。 此外，本商场还将综合运用灯光、色彩、气味、音响等效果，创造销售氛围。商场功能分区根据整个商场定位划分商铺的面积。20以下占整个商场面积的10%，2040占整个商场的50%，4080占整个商场的30%，卖场占整个商场的80%。商铺进深与门面比例不宜大于2：1。技术要求（1）经营商铺装修根据各功能区的经营产品的性能，采用欧式，中国古典式风格，进行装修。形成各营业厅堂美观、大方、舒适、明亮独具一格的特色。做到欧式、传统式、中国古典式的装修有机交融，中西合璧，处处显现出“现138、代、人性、生态”时尚和浓郁的商业氛围。独具吸引顾客的魅力。让顾客流年意返。地板要求防滑、顶板墙壁材料要求耐火防火消音。所有装修面平整，每平方米装修面积凹凸应小于2mm。（2）货柜货架的陈列既要整齐划一，方便顾客选择商品，又要富于变化。严防商品陈列如同仓库堆积的现象。（3）各种宣传展示，造型要有创意，新颖，通满足不同年龄，不同性别，不同个性，不同收入，不同消费观念人群的需求，让他们感受到价廉物美的气氛。激发消费者的购物额。（4）不同功能区采用不同灯光色彩，每1m2（长宽=1.01.0m）配用照明灯功率40w，照明灯采用节能灯具。照明不能有阴暗角落发生。（5）每200 m2留造型美观的百叶窗型通风139、，送气孔一个，每孔面积1 m2，安装匹配的风机送风，通风换气，让人们感到空气新鲜、舒适。（6）冷暖空调按每14 m2，配备功年为1p的空调，分8处送冷风或热风。让人们感到凉爽或温暖。（7）给排水按营业厅堂内每天8小时常留人口500人，每人每天耗水30升计算，进行计算，配备给排水管线及其配件。消防用水管线另行安装。每50 m设置消火栓一个。（8）每100 m2配备干粉灭火器一只，每500 m2配备垃圾箱一个。（9）卫生间装修；防滑、高档，每间设置洗手槽及镜面设施，配备吸气，设施将臭气吸走，做到空气畅通无臭味。（10）合理布置场地，做到人流物流（进入商铺商品）畅通，人流进口、出口严格分开，做顾客购140、物后，通过收银台，未购买物资的顾客，从另外人行通道出场。全场按每400m2配置收银台一个，配备收银系统。（11）安全（含商品、货币）监控器，按每2000m2配备一台，进行设计安装摄像监控系统。做到不留死角。（12）供电；除按功率配备变压器供电外，购置同等功率的柴油自发电机，作为备用电源。8.2工程方案主要建筑、构筑物方案序号名称建筑物面积构筑物面积备注1营业厅堂8000.002000平方购买,其余租赁2办公用房1300.00租赁3商品库房1841.00租赁4配电房及中央控制室100.00租赁5机修房30.00租赁6停车场250个车位租赁,以后根据需要增加合计11271.00本项目不新建房屋，业141、主利用现自有产权房屋和租赁产权单位现有房屋，解决营业、办公等用房。业主拟将现自有房屋和租用的房屋，根据纺织品交易市场的独特要求，进行一流的装修、装饰后就投入商业营运。为创一流的家纺织产品、纺织饰品、家居产品专业市场打下坚实的物质基础。其购买和租赁的原则是尽量保证经营营业稳定和具有增值潜力。8.3设备方案本项目为创一流的独具特色的家纺产品的专业市场，在进行设备型时，按既适用、方便、又美观、大气、时尚、先进的原则进行选配设备。营业场所是直接吸引接待消费者经销产品与消费者直接成交的地方。除了装饰、装修外，还要从设备、设施的配用量，选型方面为给消费者创造一个安全、舒适的环境创造充足的条件。除了公用设备142、设施外，要根据各功能区的要求选用恰当的设备设施。公司办公室设备设施的配备，要体现出公司独特的风格和先进的理念，除了满足办公、生活外，还要起到宣传公司的目的。商品仓库库存商品需满足营业厅堂和物流配送商品的需求，保证商品在保质期内质量符合要求。序号工程项目名称计量单位数量一营业商铺用房设备购置1中央空调C系列螺杆式水冷机组空调台1 2中央空调通风管道4条系统条4 3通风机及通风管道系统套4 4货架个234 5展示架个81 6货柜个93 7货柜个112 8货柜个12 9缝组机台20 10窗帘效果设计设施套10 11家居景观造型套1 12电子视飞屏台30 13DVD机台13 14顾客休闲设施套13 1143、5收银系统套2 16消防泵台2 17消火栓个25 18消水带套25 19消防水枪个25 20MF8型干粉灭火器只120 2120W节能荧光灯具千套16 22厅堂内铜芯线Km17 23PVC导管Km17 24卫生间设施套8 25场地卫生洁具套20 26给排水管道系统套1 27监控系统套2 二办公服务用房设备购置1办公桌,椅套84 2电脑及打印机套64 3电话部64 4手机部42 5文柜个70 6办公文具用品套84 7复印机台2 8传真机台3 9保险柜台4 1034寸彩色电视机台3 11饮水机台69 121P空调台65 131.5P空调台4 145P空调台4 15茶几个67 16茶具套70 17单144、人沙发对64 18单双三座沙发套6 19工艺桌张3 20讲台个1 21单人椅个210 22记录桌张60 23餐桌张5 24厨房用具套2 25抽油烟机套2 26节能荧光照明灯具套130 27节能荧光照明灯具套64 28吊顶灯饰套2 29吊顶灯饰套3 30给排水管道套1 31卫生间设施套2 32卫生洁具套68 33MF8灭火器只10 34消火栓个10 三商品库房设备购置1吊扇(100W)台140 2抽风机套4 3商品质检设备套10 4货架个500 5手推车台80 6铜芯电线m8000 7PVC管m8000 8照明灯具(20W)套100 9排风吊扇(100W)个10 10消火栓套2 11办公桌,椅套145、2 12照明灯具(20W)套930 13消火栓个12 14消防水带套12 15消防水枪个12 16MF8灭火器只30 四配电房中央控制室设备购置1照明灯具(40W)套20 25P空调台2 3饮水机台1 4变压器台2 五机修车间设备购置1照明灯具(40W)套150 2车床(CA6136)台2 3钻床台2 4吊扇(100W)台7 5砂轮机台2 6电焊割设备套2 7气焊割设备套2 8钳工台套2 9钳工工具套30 10铜芯电线m500 11PVC管m500 第九章 商品采购9.1采购策略及物流配送管理体系公司借鉴国美成功的采购模式和物流配送管理体系:(1)统购分销，规模经营批量采购，买卖方双赢，实现良146、性循环。一方面会给厂家带来更合理的生产计划、更低的销售成本，另一方面也会给消费者带来更多的实惠和利益这正是公司所追求的建立产、供、销良性循环的目标。首先，采购一方获益匪浅。采购方凭借数量庞大的定货合同，拿到相当高的利润返还，经营成本更加低廉，为连锁店的成功打下良好的基础。其次是出售方得益，各供应厂家通过公司包销、推广节约了大量广告费、产品推广费、营销费。连锁专营，获取业态优势最大特点就是统购分销，降低成本。连锁经营模式极大地提升销售规模和商品销量，并降低了运营成本，使消费者购物更为便利，商家的规模化经营与微利销售更易于激活大众的消费热情。连锁店在进销管理上，借助一整套系统，由连锁总部进行统一管147、理，集中进货，然后再由各地连锁店分散销售：这种机制其实是把现代化大工业的流通原则，应用到了商业经营之中。连锁店像流水线生产一样，追求综合效益，进行低成本运营，利用低的进价和低的毛利率，双管齐下，从而达到家电产品的最低零售价。(2)物流配送，三级管理体系“大库”、“小库”构成连锁的物流系统的枢纽。根据总部业务部或分部业务部的订货信息，接收批量供货，进行商品储存并按门店的要求进行配销的流通机构“各地区分部的配送中心无相互隶属关系，仅对总部及所属分部有纵向垂直管理关系。”配送中心实行三级管理制：配送中心总经理库管员库工。 集中式解决方案,总部的下级机构均为办事处，为非独立核算单位，业务量相对较少；员148、工的网络基础好；在总部建立WEB服务器，安装上WEB技术为基础的系统商业版，各办事处可以根据各地的实际情况，通过因特网连接总部服务器，进行日常的单据录入、查询工作。建立销售时点管理系统（POS），应用条形码技术，建立管理信息系统（MIS）、积极应用电子数据交换系统（EDI）和互联网（INTERNET）等现代信息技术，推进信息化建设和电子商务，极大地提高管理水平，降低流通费用。（3）售后服务，品牌工程淡化价格特性，突出品牌服务。如果说价格是招牌，服务则体现着品质，服务也是一种价值。这样，不仅给顾客提供了商品利益，而且还提供了额外利益。各种细致人微的服务，为客户节约了金钱成本之外的精力成本和时间成149、本。为树立“不仅仅是一个低价格，更重要的是永求完善的售后服务体制”的企业形象。全面导入品牌管理实现居室文化和家纺产品文化的有效对接，这是家纺需求中最高层次的精神需求-即对家的需要和精神上“爱与归属“的需要。在这个层面，家纺由家居文化进一步提升为一种生活方式，由生活方式进一步提升为爱情与婚姻的表达。延伸产品的空间，把品牌文化抽象产品的开发是以品牌为指导的，没有品牌力的提升，就没有产品附加值的提升，关键就在于从不同层次的消费需求中去挖掘机会。家纺产品是终端产品，怎样引导消费者树立健康、时尚、安全、舒适的家庭生活软装饰观，需要家纺人士创新思维。怎样让消费者更新床被、地毯、毛巾、窗帘等用品，需要品牌去150、创造消费者需求。软装饰的方向：从软装饰的角度，开发时尚类简易家纺，使消费者可以像更换衣服一样去更换床品等，增加消费者的使用频率以增加销售。品牌的塑造，则可以从这个角度去充实，从而从时尚的角度、从家居的角度引导消费者(特别是新新人类)的时尚消费习惯。家居的方向：由床品进一步延伸到卧室相关产品的开发，围绕卧室构建品牌文化和产品延伸，比如卧室装饰型家纺，如和床品配套的窗帘系统、其他布艺和卧室装饰品等。这个方面，家纺企业应该重点向“宜家“学习。如何构建以床品为主的“新人类“卧室文化，也是需要考虑的。9.2供货商的选择旗舰店投入运营后，销售规格型号的商品达6000多个,年进货商品额达1.5亿元。公司与国151、内最大、世界第三位、年销售额250亿元的江苏南通家纺城等厂家建立起了紧密的合作关系,与20多家知名品牌家纺企业签订了意向合作协议；其他省市同行业的商会、协会也表示了积极合作的意愿。因此在经营中，每年进货商品种类及进货量有可靠的保障。现对已签订意向书的战略合作供货商简介如下：(1)中国南通家纺城中国南通家纺城是全球继美国纽约第五大道、德国法兰克富之后的第三大国际家纺中心。家纺城占地1.5平方公里，家纺城紧紧依托两大家纺市场片区，汇集家用纺织品之大全, 从原料、纺、织、后整理到成品制造配套成龙，棉、毛、麻、化纤、丝绸“五纺”俱全，涤、腈、锦、氯、丙、维“六纶”齐备，色织、针织、丝织、复制以及纺织器152、材等一应俱全，国内一流知名品牌企业如美国史蒂文有限公司，美国、法国、日本等世界著名品牌企业都纷纷加盟市场，在这里设立了生产销售基地至设立办事机构。去年市场成交额250亿元，占全国同类市场份额的60%强，高居全国家纺市场之首。（2）国内领导品牌之一梦兰 江苏梦兰集团坐落于国家历史文化名城常熟市，以专业生产床上用品和服装为主。经过三十年的艰苦奋斗，创出了中国家纺行业第一个驰名商标，集团推出的金梦兰极品、银梦兰精品、绿梦兰名品，推出的纯天然全棉系列、真丝系列、亚麻系列产品，领导了流行趋势和时尚潮流，被中央领导同志盛赞为中国家纺行业中的“梦之队”。 该品牌为国产家纺领导品牌，价格定位为中偏高，主要产品153、价位集中于800-5000元（指基本四件床单、被套，枕套单价，下同）。 经营方式：该品牌采用代理、自营与加盟的经销模式。 （3）国内领先品牌之一商水星被服 中国水星家用纺织品有限公司成立于1987年，其前身为浙江水星被服有限公司，是国内家纺行业的奠基者之一，销售业绩在国内家纺行业中排名前列。该品牌为国产家纺领先品牌。 经营方式：该品牌采用自营与加盟的经销模式。 （4）国内领先品牌之一恐龙家纺 中国恐龙纺织装饰品有限公司始建于1995年，是一家集床上用品、浴室用品、室内装饰品生产、销售、代理为一体的外商独资企业。恐龙纺织在中外合作伙伴及广大消费者的信赖与支持下经过10年的发展历程，现已拥有全国虹154、桥、全国嘉定、福建龙岩三家制造生产基地。恐龙纺织是世界级顶尖著名品牌FRETTE、TRUSSARDI-home、FARNESE的中国大陆地区的总代理；时尚流行知名品牌Esprit home、BEVERLY HILLS POLO CLUB的中国大陆地区的制造商及总代理商。该品牌为国产家纺领导品牌。 经营方式：该品牌采用代理、自营与加盟的经销模式。 第十章 环保保护、劳动安全卫生、消防和节能10.1环境保护设计的依据(1)国务院令第253号建设项目环境保护管理条例。(2)GB1629796大气污染物综合排放标准二级标准。(3)GB1455493恶臭污染物排放标准。(4)工艺及公用有关专业的资料。采155、用标准(1)工业环境保护设计规定JBJ1688；(2)恶臭污染物排放标准GB1455493；(3)大气污染物综合排放标准GB1629796，二级标准；(4)污水综合排放标准（GB89781996）；(5)工业企业厂界噪声标准GB1234890，II类标准； (6)大气环境质量标准（GB30951996，2001年修订版）；(7)XX市大气环境质量标准适用区域的规定（重府发198426号文）；(8)地面水环境质量标准（GB38382002）；(9)工业企业噪声控制设计规范（GBJ8785）；(10)城市区域环境噪声标准适用地带范围的规定；(11)工业企业噪声卫生标准(12)工艺及公用有关专业的资156、料。环境保护方案本项目为商贸项目，无生产型企业污染物产生。在商业营销过程中，无废气产生，只有少量的废杂、废水，噪声产生，但仍需严格治理，以保护环境。(1)废渣主要产生于营销过程的包装物品，生活垃圾。包装物品中纸箱、木材、塑料制品回收出售给废旧物品收站。包装物品的少量残渣及生活垃圾集中收集，用垃圾车运送到XX市垃圾处理场进行处理。(2)废水主要有卫生间废水、清洁废水、生活废水。此废水无化学元素污染物，只是一般废水，每日排放量只有24m3。废水用地沟或管道送入渝中区废水处理废水收集管网，商请渝中区废水处理站处理排放。(3)噪声主要产生于中央控制室内的风机及中央空调的动力设备，机修车间的车床、钻床等157、，采用消声器或隔墙进行治理，降低声源声级，白天控制在60分贝以内，夜间控制在45分贝以内。(4)对全体员工加强环境保护教育及制定环境保护规章制度，加强环境保护工作。10.2劳动安全卫生设计依据(1)中华人民共和国劳动部令第3号建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（1997年1月1日施行）；(2)国发（1993）50号国务院关于加强劳动安全卫生的通知；(3)国家有关劳动安全卫生的法令和法规。设计原则(1)采取劳动安全卫生对策措施时，应体现“安全第一，预防为主”的方针，应能够：预防生产过程中产生的危险和有害因素；排除工作场所的危险和有害因素；处置危险和有害物并减低到国家规定的限值内；预防生产装置失158、灵和操作失误产生的危险和有害因素；发生意外事故时能为遇险人员提供自救条件的要求。(2)劳动安全卫生对策措施应具有针对性、可操作性和经济合理性。(3)劳动安全卫生设施应满足同时设计、同时施工、同时验收投产的“三同时”的要求。劳动保护(1)本项目工艺设计，设备选型、安装，材料选购、制造、检验等严格按照国家有关规范实施，改善劳动条件，加强劳动保护，使项目建设符合保障工作人员和客户身体健康的要求。(2)按照国家职工劳动保护的有关规定发给职工劳保用品，要求施工工人按规定穿戴劳保用品上班。(3)考虑良好的通风和采光条件，以保证人员的身体健康。(4)要求施工工人严格遵守有关工艺操作规程和安全技术规程，避免事159、故发生，一旦事故发生，也能正确、及时抢救和处理，避免和防止事故扩大。劳动安全卫生主要防范措施所有用电设备及供电系统采取接零接地处理。所有机械运行转动及传动设施，安装防护罩。地板防滑，采用高等级防滑地板砖，设置防滑警示牌。原料及成品搬运、堆垛采用专用工具，实现机械化装卸，降低劳动强度。按国家相关规定制作，以保证操作人员安全。制定严格的清洁卫生制度，实行法人负责制。加强对全体员工作的卫生防疫教育，做好场地卫生和定期场地消毒。建筑物充分利用自然采光，并设有符合照度要求的照明灯具。定期对职工进行身体检查，预防职业病的发生。强化车辆安全管理，按交管部门的要求贯彻执行。加强对全体员工安全教育，制定完善的劳160、动安全制度，强化安全管理，实行法人负责制。10.3消防设计依据(1)中华人民共和国消防法（1998年9月1日施行）；(2)建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001年版）；(3)建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）（1997年版）；(4)中小学校建筑设计规范（GBJ99-86）(5)相关专业提供的基础资料及技术条件。消防措施(1)总图消防 该项目利用原建筑物的消防总体规划，其建筑物功能均不变。(2)建筑消防该项目利用建设消防设施，按防火规范均留有余地疏散通道和安全出口，满足人员疏散要求。(3)水道消防按照防火规范，室外消防给水：200L/S，室内消防给水：100L/S。主管网采用生161、活、生产、消防合一制，管径DN150，沿小区道路设置室外地上式消火栓，间距不大于120M。室内消火栓布置间距不大于30M。(4)电气消防在营业厅、公共走廊、楼梯间均设置由集中式应急电源供点的应急（备用）照明灯具及疏散照明灯具。(5)化学消防小区建筑物根据国标致GBJ140-90建筑灭火器配置设计规范要求，配置适量消防栓和小型化学灭火器。(6)消防管理公司设专人负责全校的消防管理工作，其主要职责是宣传贯彻国家的消防法律、法规，制订严格的工艺操作规程和消防安全制度，提高公司师生的消防安全意识，对公司的消防设施进行维护管理。10.4节能设计依据（1）中华人民共和国节约能源法；（2）民用建筑节能设计（162、3）各相关专业提供的资料。能源种类根据本项目能源消耗特点和用能结构，该项目用能以水能、电能、热能和建筑材料为主。主要节能措施在工程项目的建设过程中，积极贯彻国家建立节约型社会、注重能源和资源的合理利用。力争在各个建设环节采用节能、节水、节材的新工艺、新材料、新技术，采取各种有效措施确保自然环境不因建设而受到污染。本项目因建筑工程已建成，故节能措施只有从机器设施及照明等方面入手，遵照民用建筑节能设计的标准进行设计，对建筑采取以下节能措施：一是建筑物外围护墙采用塑钢窗等保温材料进行保温隔热构造；二是一切耗能设备尽可能选用节能型新产品，照明、空调水泵、循环水泵采用变频调速装置，实行运行节能。10.5163、效果评价采用以上环保保护、劳动安全卫生、消防和节能措施后，项目环境保护达到国家标准。安全、卫生方面设施预期能达到卫生规范要求和有关标准，能提供一个良好的生产环境及生产条件。消防符合要求。可达到国家节能规定的要求，符合节约能源的总方针，能源利用率将得到提高。第十一章 营销策划11.1营销策略现在大多数家纺企业对于营销的概念还停留在营业店销货，其实，营销功能有多种形式，操作除了商超、专卖店外，还有多种方式可供辅助选择。实际上，特殊渠道里潜藏着更多的价值，是谋取超额利润的重要环节之一。国美的成功就是源于对终端模式的创新和行业价值链的有效整合。妙士乳业避开商超主流渠道，在餐饮终端获取了高额利润。王老吉164、通过与火锅店、西式快餐店的嫁接，从一个区域老品牌快速成长为全国知名品牌。奶粉是乳业竞争的一个大品类，国际名牌奶粉品牌将主要精力放在了医疗渠道，可以获得远远高于一般商超的厚利。家纺行业也不例外，营销渠道里孕育着无限的黄金宝藏，公司拟策划采用以下几种方式开拓市场。（）虚拟销售现在家纺的标准终端模型都是一张床和简单的一些陈列，大多数产品都是装在袋子里，在现场可供消费者直观选择的品种非常少，给消费者制造了一种错觉，因为展示的品种少，消费者就误以为这个品牌只有这样几个品种，对品牌的关注时间相应缩短，本来是要来购物的，结果从一个牌子转到另一个，转来转去，能直观看到的就那么几个品种、款式和花色，可选择性太少165、，只好作罢。如何解决这个问题，扩大展示区？之所以不可行，一是因为要考虑投入产出比，如果不能有效提高效益，将有可能成为鸡肋；二是营业面积可供扩充的空间还是相对紧缺的，不一定能够实现。客户购买前家纺产品一般都要首先考虑与家居、装饰风格相契合，而这是一般的终端所不能达成的。如何解决这个消费者最关心的问题？可以考虑设置电子显示屏，缩小实物展示空间，节省场地费；通过电子显示屏，可以立体展示产品的多种花色、款式、品种，其效果是实物展示无法达到的。另外，公司采用连锁业态，要求加盟终端力求微型、直效，太小了无法很好地展示形象，太大了投入产出比不匹配。要解决这个问题，又是电子化销售的强项。(2)形象销售现在许多166、家纺企业都把终端的功能定位局限于销售终端，其实，对于家纺企业来说，品牌形象销售的功用价值更大一点。酒店作为新的渠道可以开拓的空间也是很大的，其可以转化为家纺渠道的高端代理商。酒店作为新终端有无可比拟的好处：酒店环境好，档次高，可以提高产品的价值感，便于树立品牌形象；客户入住酒店，立体化展示、全身融入体验的氛围是其他销售所不具备的；不以直接销售为最大目的，真正的目的是拉高品牌、制造影响力。如果五星级酒店都在用该品牌的产品，对于一些偶尔才有幸入驻酒店的客户来说，记忆是非常深刻的；直销的难处是入住大酒店的客户一般都是外地的，不可能随身购买自己拿回家，只能采取送货上门的办法，通过电子商务，解决这个问题167、并不是很难。当然，也可以为这些客商专门开发一些适合随身携带的用品，增加生活情趣。(3)流动销售对家纺业来说，搬新居的人群是主要的目标客户群之一，要抓住这部分人群，首先必须面向新建住宅小区，缩短与这部分人群的距离。那么，最简便的方式就是建立直营，但是一般新建小区的商业设施大多尚未启用，即使启用，其有效性也很有限。TCL销售家电大篷车模式可供参考，其将适合小区住户需求档次的相关家电产品通过大型汽车直送到小区供住户当场选择，免去了鞍马劳顿之苦。 家纺商业也可以考虑建设与品牌档次相匹配的汽车型流动终端，一方面可以借流动终端，与目标客户多接触点、多层次沟通，加大传播力度，提升品牌形象；一方面可以加强品牌168、的亲和力，与消费者零距离互动，既可有效提升销量，又可以即时获取用户的意见和反馈，对产品和服务及时改进。 (4)快速销售在家纺产品营销思路上也存在盲区，普遍认为家纺产品是耐用品，购买的频次不高，快速提升销量是不可能的。思维模式决定行为方式，整个家纺行业的销售状态还处于自然销售阶段，哪家企业能够率先开始“动销”，实现“快销”，谁就能抢得市场先机，谋得厚利。将耐用品当作快销品来出售，并非不可能，已经有无数的案例为证。手机原来只有老板和暴发户才能买得起，属于高档耐用品，现在却成了每个人都买得起、经常更换的时尚产品。家电原来高贵地摆在百货店，销售速度很慢，随着国美、苏宁等家电连锁店对渠道模式的创新，家电169、也可以象快销品一样集中、快速销售了。(5)售后服务提出“以人为本”的服务理念，并建立专业的家纺用品洗涤中心。在公司购买的商品进行了一定的折扣优惠，其他地方购买的按全额收费，让客户享受优质服务，提升公司的知名度和美誉度。11.2营销方式（1）在XX市的各大高速公路入口处、江北机场设户外广告位，针对中高端客户宣传“包子、剪刀、布”的经营理念。（2）在出租汽车、报纸、电视、中、高档楼盘售楼部、婚纱影楼、房交会做广告，达到家喻户晓效果，让市民形成买家纺就到“包子、剪刀、布”的概念。（3）与住房装饰设计师进行战略联盟，共同推广。 （4）参加全国的家纺研讨会，或组织XX的家纺研计会，提高本公司的知名度。（170、5）报纸招商、专业展会、网站推广。公交车身公告、电视、广播为辅助广告。（6）建立专业的营销团队推销。11.3阶段策略前期把握住现在家纺行业正处于最黄金的发展阶段的良好时机，抓住百年不遇的大好机会进入行业领域。其次进行战略布局，将支撑公司腾飞的硬件要素和软件整合，主动变革，打破常规，创新开拓，奋力上行。最后树立品牌，通过自塑品牌和国际品牌代理、购买、授权等多种方式获得，将企业资源价值最大化运营、增强系统整合的能力。第十二章 组织机构与人力资源配置12.1组织机构机构设置公司实行执行董事领导下的总经理员责制。下设：办公室、营业部、物流配送部、供应部、市场部、财务部、人力资源部、行政部等“七部一室”171、。股东会执行董事总经理办公室行政部人力资源部财务部市场部供应部物流配送部陪营业部各部门主要职能（1）办公室：负责公司文秘、档案、接待、职工食堂管理等工作。（2）营业部：负责睡眠中心（含送货、顾客使用地现场安装），床上用品中心，窗帘（含现场效果设计、制作、送货及顾客使用地现场安装）帘饰中心，小商品（家纺饰品）中心等的商品销售和售后服务工作。（3）物流配送部：负责商品的集团购买，客户组合购买，批发等业务工作；送货及客户使用地的现安装，售后服务，回收货款等工作。（4）供应部：负责公司销售商品及公司自用物品的采购，商品库房（含进货的质检）和公司自用物品库房的营理工作。（5）市场部：负责促销、市场调查，172、开拓发展，营业厅堂的督导，公司所有商品的计划、统计等工作。（6）财务部：负责公司会计、出纳，营业厅堂收银，物流配送的货款回收等工作。（7）人力资源部：负责公司员工的招聘、考核，辞退等人事和员工培训工作。（8）行政部：负责运输、驾驶员管理、供电、供气、供水、环保、消防、防火、安全、保卫、保安、保洁、机修等工作。12.2公司员工配置劳动定员公司本着高效、精干、符合实际需要的原则，配备公司员工。全公司配备员工共计213人，其中：公司领导、办公室主位、各部经理、部长、主管等三级领导人员26人；工作人员11人；营业员95人；工人81人。纺织品交易市场有限公司员工配置表序号工作岗位领导(人)工作人员(人)173、营业员（人）工人(人)合计(人)备注一公司领导441执行董事112总经理(执行董事兼任)13副总经理224监事长11二供应部33171经理112库房主管113采购主管114库房保管员11含进出货质量检验5采购员33三市场部42391经理112促销开拓发展宣传主管113现场督导主管114计划统计主管11兼计划工作5促销、开拓、发展、宣传工作人员33负责商品物价公布人员1个广告宣传1个6现督导人员117计划、统计员11四营业部4254441041经理112睡眠中心主管113床上用品中心主管114窗帘中心主管115小商品中心主管116睡上中心营业员1010每人经营170m27床上用品营业员2222每174、人经营150m2两班制8窗帘营业员1212每人经营150m29窗帘设计人员2210窗帘制作工人1515缝纫工人 两班制11窗帘现场安装工人1920含售后服务12小商品营业员1010每人经营100m213睡眠中心送货安装工人1010含售后服务五物流配送部12513391经理112销售人员25253配送安装工人1313含售后服务六公司办公室12361主任112工作人员223接待员24炊事员4七行政部420241部长112运输主管113供电、供水、供气主管114安全、环保、消防、保安、保洁主管115驾驶员776水电工人177维修工人178保安人员559保洁工66每人负责200m2，两班制八财务部23175、10151部长112收银主管113会计人员224出纳人员115收银员1010营业厅堂收银九人力资源部3251部长112员工培训主管113员工招聘档核解聘主管114工作人员22十合 计2814188174404员工素质要求及来源（1）员工素质要求要有优良的职业道德,能吃苦耐劳,熟悉纺织商贸知识,热爱纺织品商贸工作,愿在公司体现自己的人生价值。管理层要有与公司工作相应的大专以上的文化程度和实际经验，一般员工应有高中及以上的文化程度。要具备较强的沟通、协调能力，以激发消费者的购物欲望。身体健康，无传染病。要有适合工作岗位需要的年龄、身高等条件。（2）员工来源到相应的大专院校招聘。在相应的商贸技校招聘176、。高薪聘请相应的专家，学者高级管理、技术人员。向社会招聘符合公司要求的人员。12.3员工培训任何一个企业员工素质的高低，都直接涉及到企业经济效益、社会效益的好坏，直接涉及到企业的生死存亡。纺织品交易市场有限公司是一个新办的年青企业，虽然有一批业务精英，招聘的员工有较高的业务素质，但面对激烈的市场竞争，仍需大力加强对公司全体员工的职业道德、业务素质的培训。通过加强对全体员工的培训，提高公司整体团队综合素质，达到一流的员工队，才能把尚龙公司培育成为一个一流的品牌企业。对各级管理人员和业务骨干，应派到相关的大专院校和知名的品牌企业进行培训和实习，对特殊工种人员应派到国家要求的大专院校或院、所、单位培177、训，获取相应的资质证书，做到持证上岗。除派出学习培训外，要聘请专家学者到企业培训员工。企业要组织公司业务精英和骨干，经常性地对企员工进行培训和训练。岗前培训。第十三章 项目实施进度及招投标13.1整体项目进度开发原则先开发旗艇店，然后开发一级店,最后开发二级店，用专业品牌的人气带动专业市场的销售。先XX本地后外地开发原则。先开发XX市场，后开发西部其他市场，开发XX本地市场达到市场预热目的，后启动西部区域带动整个项目开发。先打造品牌后规模经营原则。先开发 “包子、剪刀、布”商业品牌，以品牌效应带动经济效应。时间进度表分期范围建筑面积开发时间一期XX市渝中区七星岗旗舰店8000平方米2008年1178、月2008年12月二期XX市主城区及二级区县市场建30家连锁店60000平方米2009年7月2011年6月三期中国西部地区4-6个二级店32000平方米2011年7月2012年12月考虑流水作业，总工期约5年。13.2旗舰店项目进度 建设工期1年，即2008年1月2008年12月。项目实施进度安排1、2008年1月2008年3月，完成项目前期准备工作，包括可行性研究、项目立项、工程设计、设备定货。落实供电、供水、资金组织等。2、2008年4月6月：完成供电、供水、排水、机械设备安装。3、2008年7月10月：完成装修装饰照明等工程。4、2008年11月12月：货架、货柜安装及各类设备试运行，收179、集整理资料，通过工程竣工验收。5、2009年1月隆重开业，投入营销运营。项目实施进度表时间完成工程2008年1月2008年12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月前期工作供电给排水机械设备工作装修照明工程货架货柜安装设备试运得验收13.3项目招投标招投标范围根据中华人民共和国招投标法，国家计委第3号令以及XX市有关工程招投标文件规定，本工程拟进行招标。招标范围包括勘察、设计、施工、监理。其中，施工单位招标按国家招标法规定采用公开招标方式，勘察设计、施工、监理单位采用委托招标形式。投标单位资质要求勘察设计单位资质：乙级及以上；施工单位资质：二级及以上；监理单位资质：乙级及以上180、。招标信息发布公开招标公告及其他需公告的信息，至少在一家有资格的媒体上公开发布。招投标组织形式由业主委托有乙级以上资质的招标中介机构组织实施，招投单位必须按照公平、公开、公正的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不宜少于5家，参加投标的勘察设计、监理单位不宜少于3家。第十四章 投资估算及融资方案14.1投资估算相关说明投资估算范围XX家纺交易城旗舰店工程建设项目。（1）建设工程费用营业商铺用房工程费用办公服务用房工程费用商品库房工程费用配电房中央控制室工程费用机修车间工程费用停车场工程费用（2）工程建设其他费用（3）基本预备费（4）涨价预备费（5）建设期利息（6）铺底181、流动资金投资估算编制依据编制项目投资估算的依据有：（1）XX市设计概算编制规定（2）99XX市基价表（3）99XX市市政预算定额（4）2000XX市安装单位基价表（5）2000XX市装饰工程计价定额（6）XX市建设工程费用定额（7）建筑安装工程费用项目组成（8）相关配套文件以及近期工程经济信息对建筑材料预算价格等进行概算编制和价调整等资料。估算有关参数说明（1）银行贷款基准利率1-3年7.56%，5-8年7.83%上浮10%计算，实际计算利率为1-3年8.32%，5-8年8.61%，利息每年支付。（2）建设单位管理费按工程费用的1.5%计取；（3）勘察设计费按工程费用2.5%计取；（4）工程监182、理费按工程费用1.0%计取；（5）工程质检费按工程费用的0.2%；（6）招投标管理费按工程费用的0.08%估算；（7）基本预备费按10%计取；（8）涨价预备费按10%计取；（9）租用房屋按一年租金提供保证金计算；（10）其他根据业主提供的估算费用指标。估算估算结果根据建设单位提供的土建工程基础数据，按本项目投资方案确定的建筑面积、结构、建设标准以及可行性研究财务评价有关取费要求，预计项目总投资20352.84万元。序号项目名称合计比例(%)备 注1建设工程费用11105.91 82.43%其中: 营业商铺用房10182.18 75.58% 办公服务用房363.47 2.70% 商品库房287.183、41 2.13% 配电房中央控制室239.69 1.78% 机修车间24.42 0.18% 停车场8.75 0.06%2建设工程其他费用1141.79 8.48%其中: 经营费用364.00 2.70% 管理费用777.79 5.77%3基本预备费1224.77 9.09%按(1+2)的10%计算固定资产静态投资总额(1+2+3)13472.47 100%4涨价预备费1347.25 按静态投资的10%计算5建设期贷款利息861.00 按8.61%计算固定资产动态投资总额(1+2+3+4+5)15680.72 6铺底流动资金4672.12 总投资额(1+2+3+4+5+6)20352.84 详见184、附表1建设工程投资估算汇总表。附表2建设工程费用投资估算表。附表3建设工程其他费用投资估算表。附表4铺底流动资金估算表。14.2融资方案资金筹措计划本项目总投资额20352.84元，筹资措施如下：1、项目业主自筹：6352.84万元，占总投资额的31.21%；2、商请银行等金融机构借款：14000.00万元人民币，占总投资额的68.79%。其中:3年期流动资金贷款4000万元,8年期固定资产贷款10000万元。详见附表11资金筹措计划表。项目所得税后总现金流量 67371.98万元，其中2009年净现金流量 3432.16万元、2010年净现金流量5207.95万元将用于补充流动资金和支付利息185、，结余部分备用，2011年净现金流量8389.81万元用于归还4000万元流动资金本金及当年贷款利息。2012年至2015年每年支付固定资产贷款本金2500万元,利息当年支付。因此，本项目计划2008年1月向银行借入10000万元8年期固定资金借款，分别于2012年至2015年各归还本金2500万元及偿还利息, 于2009年1月向银行借入4000万元3年期流动资金银借款并于2011年归还本金4000万元及偿利息是没有问题的。具体资金来源和偿还计划详见附表12借款还本付息平衡表。第十五章 项目财务效益分析与评价15.1财务效益参数选择项目计算期本项目计算期为11年（含建设期1年,经营期10年），186、即从2008年1月-2018年12月。经营期运营能力本项目运营能力为：经营期第1年达产率70%，第2年90%，从第四年起每年为100%(其中第5年要更新装修的按70%计算)。税费率增值税率：商品进、销增值额的17%；营业税率：营业额的5%；城市建设维护税率：增值税额的7%；教育附加费率：增值税额的3%；企业所得税率：利润总额的25%。；银行借款利息率银行贷款基准利率1-3年7.56%，5-8年7.83%上浮10%计算，实际计算利率为1-3年8.32%，5-8年8.61%，利息每年支付。财务评价基准收益率i=13%。利润分配原则企业在未还清向银行借款前股东不分红。企业的折旧费，利润先全部用于补充187、流动资金、支付借款利息和归还借款本金。财务评价原则以动态分析为主，静分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅；效益与费用计算口径一致；计算期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素；遵循稳妥、可靠的原则。项目假设条件假设项目在建设期内能顺利建成，建成后能按预期达到运营能力，投资和市场价格与预测参数一致，国家的地方宏观政策保持相对稳定。15.2财务效益分析本项目成本、效益等方面的财务预算，按企业会计制度和有关法律规定为依据；本项目税金测算，按国家颁发的税种、税目及相关规定为测算依据；市场调查和现行市价，与主观估计相结合。销售收入预测根据目标市场总量预测，结合XX家电、家俱等专业市场销售比例状况，预测公司188、采取预定营销策略占有目标市场8%是完全可能的。销售收入按目标市场的8%计算；保健功能区按每天300人次，每人次60元计算。其中经营期第1年测算达产率70%，第2年90%，从第四年起每年为100%(其中第5年要更新装修的按70%计算)。因项目进货成本与销售价格的一致性，故按照当前价格测算，物价上涨对净利润无影响。经营总成本估算根据家纺消费类进销差价一般在1：2至2.5之间,本项目保守估计按1:1.8计算进货成本，进销差价率44.5%。项目配备员工共计213人，其中：公司领导、办公室主位、各部经理、部长、主管等三级领导人员26人； 11人；营业员95人；工人81人。领导人员、工作人员、营业员、工人189、每月工资分别按4000、3000、2000、1500元计算，每年按11%的比例同比增长，福利费按14%计算。燃料运输及动力费、维修费分别根据流通行业一般水平按进货成本的3%、1%计算。折旧费按形成房屋、设备原值计算，按5%预留残值，分别按20年、5年计提折旧。无形资产按5年摊销。房屋租金按意向合同计算。管理费用、经营费用分别根据行业一般水平，按收入的2%、2.2%计算。利润估算项目经营期利润总额77327.08万元,企业所得税17971.61万元,税后利润(净利润)59355.47万元。详见附表5形成资产原值及折旧摊销计算表。附表6总成本费用估算表。附表7销售收入及税金估算表。附表8利润及利润190、分配表。15.3财务评价15.3.1投资利润率本指标反映息前利润总额与总投资额的比率。反映投资项目的获利能力，是经营业绩和管理水平的集中体现，是评价和考核投资盈利能力的核心指标。该指标越高，表明投资资产利用效益越好，盈利有力越强。经测算，该项目经营期的息税前利润总额(EBIT)为783060.98万元，投资利润率为40.81。15.3.2投资利税率本指标反映利税总额与总投资额的比率。反映投资项目的贡献程度和收益水平。一方面反映对国家的贡献程度，因为投资项目的流转税及所得税都上缴国家；另一方面实现的税后利润除了留作一部分积累外，还要在投资者之间分配。该指标值越高对国家、集体和个人越有利。经测算，191、利润和税金总额为111483.45万元，投资利税率为54.78。15.3.3项目财务净现值(NPV)现金净现值是指该项目的所有现金流量按照期望的报酬率(I=13%)进行折现，如大于0则表明该项目可行能达到期望的报酬率。该值越大越好，说明越能达到投资者的期望，抗风险能力越强。投资者投资于本项目除希望能尽快收回投资外，还有其自身利益报偿的需求，按方法与参数第三版以13%为净现值折现率，经测算本项目的净现值为19807.85万元。15.3.4项目投资回收期又称静态投资回收期，是指以投资项目经营净现金流量抵偿总投资额所需要的全部时间，能够直观反映总投资额的返本期限。投资回收期越短，投资风险越小。经测算192、，本项目投资回收期(含建设期)是4.62年。15.3.5项目投资财务内部收益率内部收益率又称内含报酬率，属动态评价指标，即指投资项目实际可望达到的报酬率或使投资项目的净现值为O时的折现率。经测算，本项目的内含报酬率为28.57。15.3.6项目资本金财务净现值现金流量净值是指该项目资本金的所有现金流量按照期望的报酬率进行折现，如大于0则表明该项目可行能达到期望的报酬率。该值越大越好，说明越能达到投资者的期望，抗风险能力越强。投资者投资于本项目除希望能尽快收回投资外，还有其自身利益报偿的需求，按方法与参数第三版以13%为净现值折现率，经测算本项目的净现值为17029.87万元。15.3.7项目资193、本金投资回收期又称静态投资回收期，是指以资本金经营净现金流量抵偿总投资额所需要的全部时间，能够直观反映资本金投资额的返本期限。投资回收期越短，投资风险越小。经测算，项目资本金投资回收期(含建设期)是6.20年。15.3.8项目资本金财务内部收益率内部收益率又称内含报酬率，属动态评价指标，即指投资资本金实际可望达到的报酬率或使资本金的净现值为O时的折现率。经测算，项目资本金的内含报酬率为36.03。详见附表9项目投资现金流量表。附表10项目资本金现金流量表。根据以上盈利性指标分析，本项目的各项盈利指标远远大于一般投资项目的盈利水平,盈利水平高，投资回收期短，是一个非常看好的投资项目。15.3.9194、偿债能力评价本项目在一期建设期完即可收回投资，7年后基本可以不用负债经营。资产负债率低，且资金周转速度快，现金回笼快，偿债能力强，贷款资金的安全系数高。还款来源就项目来说，主要包括项目的净利润、前期的投入的资金折旧及摊销等。（1）借款偿还期本项目商请银贷款13000万元，企业可在本项目建成投入营后7年内还清本息（见附表11）。即在项目建成投入营运后用企业部分自有资金、拆旧费、税后利润归还银行贷款的本息，只需8年。（2）利息备付率利息备付率是指在借款偿还期内的息税前利润与应付利息的比值,它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度。利息备付率=44145.11/6594.90=6.195、69（3）偿债备付率偿债备付率是指在借款偿还期内用于计算还本付息的资金与应还本付息金额的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还贷款本息的保障程度。偿债备付率=43076.21/20594.90=2.09本项目效益好，利息备付率为6.69，偿债备付率为2.09，远远高于基准财务指标，故偿债能力是很强的。第十六章 项目国民经济评价 本项目是实施纺织工业十一五发展纲要和商务部“东桑西移”战略、XX市实施XX纺织工业十一五发展规划和完善XX纺织工业产业链、实施XX商贸统筹发展战略的具体实施项目，可以有效促进商务部“东桑西移”工程蚕茧基地，形成了产业集群，使数以十万计的农民改变产业身份。本项目的实施，打通196、了商业流通渠道，实现农业产品的成功销售，对具体实现二元经济结构、促进农村城镇化建设、实施城乡统筹具有重要的现实意义，对于解决“三农”问题和率先达到小康水平将发挥重要纺织工业的战略调整，作用。项目完工后可以实现产值约415605.95万元，实现利税111483.45万元，上缴所有的税金及附加共计52127.98万元；可以新增就业岗位约213人。第十七章 风险分析本项目筹资风险主要在公司的价值链上的转换，反映为筹集风险主要体现产品定位上，产品风险又体现在市场营销和管理上，市场与管理风险又体现在项目战略上，而战略风险又体现在外部环境、公司管制和管理者身上。这些风险最终集中在企业的财务风险和经营风险上197、体现。17.1经营风险分析市场风险 本报告对市场已有明细分析，未来的市场需求只会增大，不会缩小，前景乐观。但市场是确有随时发生较大变化的可能存在。我国家纺、家纺饰品市场变幻莫测，竞争激烈。特别是本项目在进入市场前期时，在消费者心目中还难以得到充分认识，这就更加重了本项目的市场风险。通过一些分析，这种风险程度较轻，为一般风险。由于国家宏观政策影响存在不确定，如何把握时机，尽快按照预定的建设进度完成建设，并通过明确的营销策略，突出性价比和借势城乡统筹，把差异化营销落实到实处，是化解竞争市场风险的关键。管理风险纺织品交易市场的建设规模和运营规模都很大，行政管理有一定的难度。尽管纺织品交易市场有限公司198、有一批企业管理精英，但该企业毕竟是一个年轻的企业。若管理不好，任何一个环节若发生较大的失误，都有可能造成重大的损失。此类风险属一般风险。灾害风险此类风险主要是指火灾危害。纺织品交易市场有限公司所经营的商品都是易烧物，若发生重大火灾，将给企业造成难以承担的损失，甚至危及企业的生存。此类风险发生的可能性虽然小，但仍属重大风险。17.2财务风险分析又称不确定性分析。投资决策是建立在对项目经济效果预期基础之上，在未来的实际经济效果与我们的预期可能有差距，作为决策重要依据的经济效果本身具有不确定性，为了减少投资风险，避免决策失误，就需要对项目经济效果的不确定性及对各种不确定性的承受能力进行分析。本项目建199、设投资额和建成投入运营所需流动资金的额度都较大，仅靠业主自己投入，难以实现投资目标。若资金不落实，就盲目进行建设，项目建设很有可能中断。这种风险程度较重。盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是项目财务风险分析的重要方法之一，通过盈亏平衡分析可以判断当不确定性因素发生不利的变化时，项目是处于盈利状态还是亏损状态，找到各个不确定性因素使项目处于盈亏平衡状态的临界值，进而结合我们预测的各个不确定性因素可能的变动范围，对项目的风险情况及对各个因素不确定性的承受能力进行科学判断，提高项目投资决策的科学性和可靠性。本指标越小说明经营小。项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。 项目经营收入保本点200、分析项目保本点 =30%*(40%-30%)*(1166.91/(1161.91+94.25)=39.25%即销售收入达预测收入的39.25%时，项目处于盈亏平衡状态。见附表13盈亏平衡分析表 项目经营成本保本点 项目保本点=100%+7643.27/33917.33=122.53%即项目经营成本达到预测成本的122.53%时，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。经测算，只要销售量达到39.25%,或只要成本达到122.53%即进销差价为31.93%就可保本经营,说明本项目投资风险小，安全系数高。敏感性分析本方法是在决定一个项目201、投资效益的许多不确定因素中，测定其中一个或几个敏感性因素变动时对项目投资效益影响程度的一种财务风险分析方法。本指标旨在说明当影响利润总额的因素的变动百分比影响财务指标的敏感程度。影响项目财务指标的不确定因素中，有些属于敏感性因素，这些因素稍有变动就会引起财务指标的明显变动；另有一些因素，属于不敏感因素，当其变动时，只能引起财务指标的一般性变动。为使项目决策者便于对项目风险程度的把握，就应从不确定因素中寻找那些对财务指标有重大影响，并在投产期可能发生较大变动的敏感性因素，而后根据敏感性因素的变动幅度，分别计算其影响程度。经分析，销售收入的变动影响利润总额、项目投资内部收益率、投资回收期和财务净现202、值成正方向变动，投资总额的变动影响利润总额、项目投资内部收益率、投资回收期和财务净现值成反方向变动。敏感度从高到低分别是：销售收入、投资成本。我们分析了当以上两因素分别提高5和10%或分别降低5%和10%时引起利润总额、项目投资内部收益率、投资回收期和财务净现值变动情况如下表所示：项目敏感性分析图（示意） FNPV（万元） 19807.85 销售收入 总投资 -10% -5% 0 5% 10% 参量可以看出，项目财务指标的敏感程度由大到小的次序是：销售收入、投资总额。详见附表14财务敏感性分析表17.3风险的防范对策本项目有可能出现的主要风险完全可以控制，可以规避。有的风险程度降低后，企业可以203、承受。项目主要风险的防范对策如下：财务风险此类风险反映在项目建设阶段。项目建设资金除业主自有资金外，缺口资金若能获得银行支持足额贷款或国家扶持，项目顺利如期建成，资金风险可以消除。市场风险此类风险完全可能控制。一是确保进货商品品质优良，向消费者提供可靠的优质商品、信誉度高的商品；二是努力降低经营成本，增大价格竞争空间；三是不断开拓市场，增大对市场的占有份额；四是尽早策划，做好宣传、促销工作；五是尽快打造企业的品牌形象，提高企业的信誉度。管理风险这类风险完全可以控制。一是组建一个团结、有为、高效的内行管理班子；二是充分发挥专家、学者、各类管理人员、各类营销业务骨干的聪明才智；三是尽快建设一支高素204、质的职工队伍；四是引进现代化企业管理方法，建立健全企业严格、适用的管理制度；五是建立运转灵活、办事效率高的办事程度。只要管理规范，人尽其才、尽其责，这种风险就会消失。灾害风险此种风险主要是火灾危害，完全可以规避。一是建立健全防火规章程度，实行法人代表负责制；二是作好员工的日常防火的教育、培训；三是建立一支素质高的防火消防队伍；四是作好日常的防火宣传；五是作好日常的防火工作和制定好预案；六是加大防火消防设备设施的投入。配足消防设备、设施，并保持日常能良好运行的势态。作好这些防火消防工作，此种风险完全可以规避。第十八章 研究结论与建议18.1结论本报告深入研究了项目建设项目提出的背景、建设的必要性205、及教育需求分析，按照国家有关标准，以发展的眼光对建设规模进行控制及论证，全面细致地分析工程建设、环保、投资、筹资等方案，客观测评项目经济效益、社会效益，得出如下结论：本项目是一个推进XX地区经济结构战略性调整、实现农业产业化升级，促进地区农民脱贫致富而建设的典型商贸带农业扶持项目，同时也是一个都市圈民心工程项目，本项目抓住了城乡统筹快速发展的趋势，在各种条件具备的前提下，通过市场细分和产品市场定位，发扬公司以人为本的理念，发挥公司在人才、管理、营销、品牌上的优势，以极富竞争力的市场价位与优越的高性能产品推向市场，整个经营思路清晰，设计线路合理，营销方式可靠，项目可行度高，风险小。本项目致力发展206、商贸流通，符合地区经济社会发展规划；项目建设规模与经营规模相宜，营业面积较为适当；选址充分考虑建设发展及规划布局等多项因素；项目建设方案考虑全面，美观大方，经济实用；主要工程为建筑工程，技术较为单纯，利于实施；经测算，建设项目经济、社会、环境评价指标均可达到国家有关标准；基础条件良好，地方政府对本项目大力支持。建设项目经销的商品方案合理，有良好的经济效益和社会效益。通过全面分析、论证，该项目的建设是必要的，也是可行的。18.2建议(1)建议政府有关部门尽快批准该项目建设，并扶持企业尽快实施。(2)建议纺织品交易市场有限公司应作好以下工作：充分作好项目实施前的准备工作。尽快落实项目建设资金和今后运营流动资金。应作好管理队伍和职工队伍的建设工作, ,为创一流的知名品牌打下坚实的基础。尽快落实进货商品供货企业。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程措施和施工方案，在施工管理中，控制各种开发建设成本费用，降低投资成本。