1、国际电子信息博览城建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国际电子信息博览城建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第1章 项目定位总论111.1 项目背景111.2 可行性研究结论15第2章 项目背景和发展概况262.1项目提出的背景262.2 项目可行性2、报告所附资料名称282.3项目可参考案例28总建筑面积：18万平米28第3章 市场分析、招商策略及竞争优势333.1市场调研333.2项目成立的必要性和迫切性40产业环境亟待改善413.3项目招商方案423.4项目国际国内主力商家招商意向443.5合作模式48第4章 项目建设选址与资源评述494.1项目选址的资源要求494.2本项目建设地址的资源评述50工业发达，具有合理的产业结构和雄厚的现代电子信息发展基础50第5章 一期建设规划及招商策略515.1 一期规划指标和规划原则515.2 一期项目定位53现代通讯网络交易中心535.3 一期建筑和设计要求535.4 一期功能组合545.5 功能概3、述555.6一期业态组合及主要招商方向及未来发展55国内大型家电连锁超市56第6章 环境保护与劳动安全576.1建设地址环境现状576.2项目主要污染源和污染物576.3项目拟采用的环境保护标准576.4治理环境的方案586.5环境监测制度的建议586.6环境保护投资估算586.7环境影响评论结论586.8劳动保护与安全卫生58第7章 项目建设与经营旺场617.1建立项目实施管理机构617.2分期建设与资金筹措617.3施工准备617.4竣工验收617.5招商开业627.6经营管理627.7项目经营做旺对策62第8章 可行性研究结论与建议668.1可行性研究结论66第1章 项目定位总论 本项目4、根据市委、市政府的工作部署和国家电子信息产业调整和振兴规划、江苏省电子信息产业调整和振兴规划纲要、南通市电子信息产业转型升级规划纲要、江苏省物联网产业发展规划纲要，到xx年，为将南通市打造成国内有一定影响力的电子信息产业基地，形成“千亿级”产业板块，实施“三优一特”促进工程而提出，目的是充分利用南通市与上海一小时都市圈的“同城”效应，承接上海和苏南城市的产业转移，优化产业结构，提升产品档次，加强产业链条，为产业的发展做出贡献。1.1 项目背景 项目名称xx国际电子信息博览城1.1.2 项目承办单位承办单位：香港xx国际集团投资有限公司 法定代表人：1.1.3 项目拟建设区位、地点项目拟建设区位5、：南通市开发区xx物流园区地块地址：1.1.4 承担可行性研究工作的单位xx国际集团投资有限公司1.1.5 研究工作依据电子信息产业调整和振兴规划江苏省电子信息产业调整和振兴规划纲要南通市电子信息产业转型升级规划纲要江苏省物联网产业发展规划纲要1.1.6 产业背景 改革开放以来，我国电子信息产业实现了持续快速发展，特别是进入21世纪以来，产业规模、产业结构、技术水平得到大幅提升，形成了软件、集成电路、平板显示、计算机及网络设备、现代通信、新型元器件等产业集群。另外，物联网技术和产业的发展将引发新一轮信息技术革命和产业革命，是信息产业领域未来竞争的制高点和产业升级的核心驱动力。物联网用途广泛，遍6、及智能交通、环境保护、政府工作、公共安全、平安家居、智能消防、工业监测、老人护理、个人健康、花卉栽培、水系监测、食品溯源、敌情侦查和情报搜集等多个领域。进入新世纪以来，江苏省电子信息产业持续快速发展，规模不断扩大，国际化程度不断提高。2008年，实现销售收入14355亿元，占全省工业的20.8%，占全国比重近1/4，其中软件产业销售收入1262亿元。产品出口7504亿元，占行业的52.3%。外资企业实现销售收入占全行业的78.1%。部分产品形成明显优势，我省生产的12项电子信息产品产量列世界第一，集成电路产业产值占全国的43.1%，电力管理软件占全国的50%。在物联网方面，江苏省是国内物联网产7、业起步较早和相对集中的地区， 2008年全省物联网产业实现销售收入约为300亿元，在技术标准、市场应用、人才资源等方面拥有一定的先行优势。一是在技术和标准方面，中科院无锡高新微纳传感网工程技术研发中心等单位在国内较早地开展了物联网核心技术研发、科技成果转化、应用示范推广等工作，在国际国内相关标准制定中发挥着重要作用。二是传感器、集成电路、智能计算、无线通信、软件和信息服务业等产业基础较好。三是在物联网软硬件、系统集成等环节拥有中电科技十四所、南京大学、东南大学、南京邮电大学、南京航空航天大学等高校科研院所，以及美新半导体、南瑞集团、三宝科技、熊猫电子、双桥传感器等一批骨干企业，技术创新与市场应8、用能力较强。四是在物联网应用领域，省内部分地区先后启动了工业、农业、环保、电力等领域的物联网技术研究和应用。 应该看到，经过多年发展，江苏电子信息产业已具备良好的产业基础、技术积累和人才优势，物联网在全国乃至国际的研究发展处于领先位置。同时，产业竞争格局的变化，为我省电子信息产业结构调整、整合资源、向国际产业分工高端延伸提供了机遇。必须采取积极有效措施，保持产业持续快速健康发展，为经济平稳较快发展做出贡献。目前南通市在电子信息产业上存在以下问题：一是整体规模偏小，横向差距较大。近几年来，我市的电子信息产业虽然有了较快发展速度，但与苏南产业规模方面的差距进一步拉大。在产业规模方面，苏州、无锡、南9、京、常州在全省电子信息产业销售收入中的占比分别达56.5%、16.3%、11.0%和5.2%，我市在全省比重不到5%。二是产业集约水平不高，层次尚待提升。我市电子信息产业生产要素集约度参差不齐，层次不高。除电容器等元器件外，我市电子信息还未形成高端产业链和产业集群，普通电子元器件、磁性材料等大量中低档产品在我市电子信息产业中仍占有较大比重，从整体上看，我市的电子信息产业企业较为零散，集中度不高，多数处于产业链的低端，产品附加值低。三是技术人才比较匮乏，研发能力不强。目前，我市人才资源结构性矛盾突出，面临高层次人才严重短缺的现象。大中型企业普遍缺乏能占领科技和市场前沿、组织领导重大工程和攻关项目10、的技术带头人。人才的缺乏导致了自主研发能力的不足，全市掌握关键技术和核心技术的企业较少，终端成品比重较小，缺乏成套装备等生产规模化、集约化产品。 在2009年7月8日南通市人民政府关于印发南通市电子信息产业转型升级规划纲要(2009xx年)的通知中，规划到xx年，南通市电子信息产业实现销售收入1050亿元，占全部工业的比重达到12.5%以上。年销售收入10亿元以上的企业10家以上，其中，50亿元以上企业达到4家以上，100亿元以上企业1家。建成国家级企业技术中心（工程中心）1家，省级企业技术中心（工程中心）3家，市级企业技术中心（工程中心）10家。拥有省级以上品牌20件，其中国家级品牌10件。11、为进一步推动南通市电子信息产业的发展，大力拓展国际国内市场，在稳定增长的同时积极推进产业转型升级，加快培育新的增长点，以全新（健全）的平台来整合电子信息产业链的衔接，增强电子信息产品的传播及交易，实现规划发展目标，建设一个全新、多功能、多样化、集约化经营的“一站式”电子信息博览城显得非常迫切。信息技术是基础性和先导性支柱产业，特别是未来物联网的快速发展，对于促进社会就业、拉动经济增长、调整产业结构、转变发展方式具有十分重要的作用。将该项目定位为“一站式电子商贸博览中心”，不仅符合增加南通市电子信息产品销售，促进企业加快扩大生产，进一步推动企业创新升级，而且能为南通市乃至长三角广大现代高科技制造12、业企业及上下游配套企业提供一个国际化高科的产业服务中心和产品展示贸易平台，形成电子信息产业带聚集效应，具有十分重大的经济和社会效益。1.2 可行性研究结论根据国内宏观经济运行态势，国家鼓励发展的产业，江苏省调整和产业升级方向，南通市打造国内有一定影响力的电子信息产业基地分析，本项目具有非常广阔的市场需求前景。由于本项目地处南通经济技术开发区主干道的xx路上，拥有立体化的便捷物流交通网络，且周边市政府、南通大学、红星美凯龙、能达商务区等行政、教育、物流区环绕，具有浓郁的居住商务氛围，本项目具有成功的各种充分条件。1.2.1地块概况C B A 该地块位于南通经济技术开发区主干道的xx北路东侧、源兴13、路北侧、兴富路西侧。地块可建设用地面积约385亩，由A、B、C三个地块组成。1.2.2优越的地理位置1.2.2.1xx国际电子信息博览城，地处“开发区xx路物流园区”核心区域开发区xx北路与源兴路两条交通主干道的交汇处，是市政府行政文化区与经济技术开发区能达商务区的中间咽喉位置。1.2.2.2项目所处的xx路是南通市港闸区、崇川区与经济技术开发区的重要连接“桥梁”，其离沪陕高速（G40）仅1公里，距离沈海高速（G15）不到9公里，与苏通大桥和兴东机场距离不到25公里，而与营船港码头长江港口距离仅仅为3.2公里，地段坐拥长三角三位一体的优质交通资源。地块距南通市市中心15公里，距南通市政府仅6公14、里，得天独厚的交通条件及地段位置使项目辐射能力强大。1.2.2.3项目北面与已经开业的18万平米的红星美凯龙和大地物流仅一墙相隔，xx国际商业广场和冠达纺织商城也近在咫尺，方圆三公里范围内聚集各纺织、服装鞋帽、电子电器等门类工业企业达到88家，各住宅居住十一个，居住人口1.5万多人，区域内拥有成熟的商贸氛围和物流配套。1.2.3项目总体定位50万平米，一站式电子商贸博览城1.2.3.1xx国际电子信息博览城，规划占地面积25.66万余平米，拟建设建筑面积约50万平米，项目核心业态定位于软件、集成电路、平板显示、计算机及网络设备、现代通信、新型元器件、物联网产品等产业集群，打造国际化高科的产业服15、务中心和产品展示贸易平台。1.2.3.2本项目根据我国专业市场及行业发展状况，依托江苏及南通近现代电子信息产业、尤其是近现代制造业悠久的产业历史和雄厚的产业基础。打造电子信息产品及物联网产品交易、商贸、服务、仓储物流、科研等功能平台。形成“产品交易区、展贸博览与科研区、仓储物流区、配套服务区”四大功能区于一体，将传统商贸零售批发市场与现代展览、科研，现代物流、服务模式紧密结合，打造现代化多功能、多样化、集约化、先进化的电子信息博览中心。1.2.4规划指标和规划原则项目将委托国内外著名的商业地产设计公司精心规划设计，按照现代化商贸展览、服务配套、科研、物流等功能要求，充分满足人流、车流、货流、展16、示各畅其形的需要，避免国内其他市场普遍存在的小、散、乱等现象。同时，还将融入节能和环保的“绿色建筑”设计理念，建设节能环保的“绿色”现代电子信息博览城。1.2.4.1用地性质：商业用地（C2）1.2.4.2可建设用地面积：约256668平方米1.2.4.3容积率：1.9481.2.4.4建筑密度：43.5%1.2.4.5绿地率：25%1.2.4.6建筑面积：约50万平方米1.2.4.7机动车出入口：xx北路、源兴路、兴富路1.2.4.8停车车位：机动车停车泊位按60个车位/万平方米建筑面积设置，非机动车停车泊位按500个车位/万平方米建筑面积设置。1.2.4.9其它规划要求按江苏省城市规划管理17、技术规定执行。1.2.5项目功能组合总建筑面积约50万平方米，其中：产品交易区：约25万平方米展贸博览与科研区：约6万平方米仓储物流区：约10万平方米配套服务区：约9万平方米1.2.6九大功能概述在功能方面，本项目紧扣“一站式电子商贸博览城”的定位，集“产品交易区、展贸博览与科研区、仓储物流区、配套服务区”等四大功能区于一体，将传统商贸零售批发市场与现代展览、科研，现代物流、服务模式紧密结合，打造现代化多功能、多样化、集约化、先进化的电子信息博览中心。其中：产品贸易区产品贸易区包括软件、集成电路、平板显示、计算机及网络设备、现代通信、新型元器件、物联网产品等产品的实体交易。利用产品交易区一流的18、场馆，以经济技术开发区的产业和交通优势为依托,以信息化为手段,以批量采购、集中供应、经销、代销、包销兼、厂家直销、定单加工、电子商务、挂买交易等为主要经营方式,为全球供应商与采购商搭建全方位、大流通、信息化、网络化、国际化、集约化、规模化的大型商贸采购平台。 展贸博览与科研区展贸博览与科研区具有展览贸易、商品博览、企业交流平台、创新交流科研中心四大功能。实际上是一个高度综合人类经济传播、研究发展的活动，是人类一种文明进步的机制。我们以“面向市场,激进产品科研发展”为宗旨,以专业市场为平台依托,在相关政府机构和行业协会扶持下，定期承办行业专业展览、行业交流会和贸易洽谈会,并与国内外国际性的专业展19、览联姻,与各市场及各大企业建立广泛合作,加强行业内信息交流,为博览城内企业、商家搭建一个充满无限商机和魅力的经济技术交互平台，全面提升市场高度和科技技术的传播深度,从不同层次上推进先进制造业的技术创新。仓储物流区依托南通优良的交通条件，xx国际电子信息博览城树立长三角洲地区一站式电子商贸中心，特别是以电子商务产品供应平台和物联网产品的展销平台为中心，其市场辐射能力逐步由华东地区提升至华北、华中、东北、华南等地区。本项目做为全国性电子商务交易平台和物联网产品展销中心，市场的交易需要专业化服务，以良好的服务、便捷的物流配套做为交易的载体，充分利用所具有的仓储资源提供高效的仓储服务。配套服务区配套服20、务区包含服务、办公、酒店、公寓、零售商业等，把工商、税务、金融保险、邮政等一条龙服务中心引进xx国际电子信息博览城，为广大企业及商户提供周到、体贴的一站式服务，从而为形成最具影响力的电子商贸中心不断增添血液。1.2.7项目辐射范围及预期交易额长三角电子商贸中心和物联网展销中心，辐射全国，服务全球电子信息市场，建设全新电子信息博览城。1.2.7.1依托南通市发达的立体化物流交通体系，本项目在3小时车程内可全方位辐射苏、浙、沪整个长三角主要市县，5小时车程内可辐射徽、赣、鲁、豫等周边省份的重要城市，3小时飞机里程范围可辐射全国主要省份。依托大上海经济圈，以及南通经济技术开发区国际化物流影响力，可有21、效辐射国际市场。1.2.7.2到xx年，我市电子信息产业实现销售收入可达1050亿元，占全部工业的比重达到12.5%以上。往后几年内，随着上海市北高新（南通）科技城（521.4公顷）和苏通科技产业园（5068公顷）的不断开发，南通市电子信息产业不断扩大，市场影响力日盛广泛，广大中小型电子信息企业、商家迫切需要一个上规模、上档次、产品齐、配套全、管理优的集约化的现代化国际性展示交易平台。大市场呼唤大项目，本项目将立足长三角，辐射全国，服务全球现代制造业，建设新型电子信息博览城。预计xx国际电子信息博览城开业运营之后，年交易额达到25亿元左右。1.2.8社会效益简述万商云集财富引擎，产业升级造福南22、通本项目的建成，将吸引国际、国内的品牌电子信息产品超市及物联网展销企业进场经营，吸引省内外采购商前来采购洽谈。形成货流、人流、资金流、信息流汇集形态。本项目以50万建筑规模、25亿交易金额，必将成为南通市又一财富引擎，成为南通市发展现代商贸服务业、促进现代先进制造业产业升级的龙头项目。据初步测算，本项目建成后，将至少在以下方面造福南通：催生高新技术产业服务基地“科技推进”，“以市兴科”，市场的积聚和传播效应，将提高产品的流通能力和缩短生产企业的物流供应管理成本，进一步推进先进技术在经济生产过程中的传播和实践运用。众所周知，物联网技术和产业的发展将引发新一轮信息技术革命和产业革命，是信息产业领域23、未来竞争的制高点和产业升级的核心驱动力，对经济发展和社会生活都将产生深远影响。xx国际电子信息博览城在新一轮信息技术产业革命刚刚开始的大好机遇下呼之欲出，它将以物联网展销为载体，为催生物联网新商机，新经济发展提供一强力助推剂。1.2.8.2产生25亿商品交易额本项目将立足长三角，辐射全国，形成电子信息产品交易、展销和推广的中心，从而服务全球现代科技产业。在市场成立前几年，保守估计年商品交易额预计为25亿元。未来项目通过大项目带动大市场,形成巨大的资金流，为本地商业的兴旺、金融的繁荣带来无数机遇，而随着电子商务平台的不断扩大和物联网朝阳产业的兴起，未来市场交易额不可限量。1.2.8.3繁荣16个24、衍生行业本项目的建成运营，将直接拉动电子商务、会展、通讯、仓储、客货运、教育、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作、包装、电子产业观光旅游等至少16个衍生行业的发展。贡献每年上亿税收 本项目市场培育期结束后（预计开业后3年），每年将为政府贡献巨大的税收收入。按照年25亿元的商品交易额进行计算,预计每年向政府纳税金额为1亿元左右。 创造直接的就业岗位6000余个，间接就业岗位10万个 消费促进生产，消费载体的商业地产产生就业岗位。项目建筑面积50万平米，按照每80平方米产生1个就业岗位的保守估算，50万平米能产生的直接就业岗位有6250个，而本项目衍生的行业有16个，那么从衍生行业的就25、业岗位来看，项目延伸产生的就业岗位有预计10万个左右。1.2.9项目建设进度项目整体将分二期建成，预计建设进度如下：时间工作内容10/0710/0710/0810/0910/1010/1211/0211/0711/1212/0412/0812/1213/01向政府提交可行性研究报告政府审批立项项目初步规划设计项目规划设计评审项目扩初设计项目建筑设计方案审批首期29万平米开工建设竣工首期招商开业二期建设竣工二期招商开业1.2.10项目投资估算及资金筹措1.2.10.1项目总投资预计约为15亿元，首期启动资金需求为3.75亿元，其中建设流动资金为2.25亿元。1.2.10.2首期资金来源及筹措：自26、筹资金2.5亿元，银行贷款1.25亿元。1.2.11项目财务评价本项目开业后每年有稳定且较可观的租金收入，开业后8年本项目可回收总投资，实现收支平衡，进入盈利期；销售纳税总额1.8亿元，每年还贡献约1500多万元的房屋租赁税收。总而言之，本项目投资风险较小，具有良好的经济和社会效益，具有较高的财务可行性。1.2.12 国民经济评价本项目定位为“一站式电子商贸博览城”，符合南通市市政府当前甚至长远电子信息产业规划，更是符合物联网展销先行的商业市场规律。当前项目的开发运营能强有力促进电子产品消费，扩大全国乃至全球的交易网络。而以物联网为展销平台，是市场看到了物联网产业具有爆发力强、关联度大、渗透性27、高、应用范围广等特点。未来，市场将促使“物联网”打造传感器与传感节点、射频识别设备、物联网芯片、操作系统、数据库软件、中间件、应用软件、系统集成、网络与内容服务、智能控制系统及设备等产业。支持发展微纳器件、集成电路、网络与通信设备、微能源、新材料、计算机及软件等相关支撑产业。利用物联网大规模产业化和应用对传统产业的重大变革，重点推进带动效应明显的现代装备制造业、现代农业、现代服务业、现代物流业等产业的发展。3项目可行性总体评价1.2.13.1项目的定位符合国家产业政策导向，符合南通市产业发展战略规划，符合市场扩大消费和完善市场消费网络需要，具有便利企业推广销售，扩大再生产的功能。市场可行性高。28、1.2.13.2项目依托电子信息产业基础发展现代服务业，建成国内一流电子商贸基地和物联网展销中心。物联网的展销推广，将促进建设经济领域物联网示范工程；建设公共管理领域物联网示范工程；建设公众服务领域物联网示范工程。1.2.13.3项目按照绿色建筑理念规划设计，节能环保无污染。1.2.13.4项目能产生年25亿交易额，带动16个衍生行业的发展繁荣，产生就业岗位上十万个，具有很大的乘数效应。1.2.13.5项目投资风险较小，具有良好的经济和社会效益，具有较高的财务可行性。第2章 项目背景和发展概况2.1项目提出的背景2.1.1国家和南通市产业发展规划电子信息产业是“永远不落的太阳”，是现代文明的支29、柱及产业的载体之一。特别是物联网产业为提升信息产业核心竞争力、发展创新型经济战略，改造提升传统产业、促进“两化”融合、提升社会信息化水平，对经济发展和社会生活都将产生深远影响。电子信息产业它是生活和工业化生产的主体，是提供生活资料、生产工具、科技手段、国防装备等的手段以及它们进步的依托，是现代化的动力源之一。正因为如此，发展电子信息产业才如此迫切地作为一项国策成为中国产业结构调整的战略方向。而作为中国最具实力的现代电子信息产业基地之一，南通市人民政府高瞻远瞩，在“十一五”中明确提出构建“国际先进制造技术中心”的重要目标。在此背景下，为推动南通先进科技商贸乃至电子科技的集群化发展，建设一个“一站30、式”全新、多功能、多样化、集约化经营的“一站式”电子信息博览城显得非常迫切。2.1.2项目发起人和发起缘由项目发起单位：香港xx国际集团投资有限公司法定代表人：舒策城 项目发起缘由：xx国际集团成立于2001年，专注于商业地产的研究、开发和运营，致力于做中国最专业、最成功的商业地产运营商。 2004年，集团在无锡设立总部，开始加速面向全球进行商业布局。目前，集团公司下辖十个项目公司、两个海外公司、三个综合性商业运营公司、两个营销策划公司，并在香港设立海外总部。现有在职员工1200多人，其中专业技术人员318人。 集团公司经历十余载的探索与实践，凭借专业化开发模式、国际化运营水准、现代化经营理念31、，超常速度跨越式发展，已实现在无锡、北京、上海、杭州、青岛、郑州、合肥等一线城市的着陆、开发和运营面积超过300万平方米，在中国商业地产领域取得了较高声誉。xx国际装饰城、xx国际家居生活广场、xx国际工业博览城、哥伦布商业广场、新东坊商业街、中华美食文化博览城等已开发或运营项目均已形成浓厚的商业氛围，健康发展，商业价值不断飙升，取得运营的巨大成功，并成为业内的标志项目。 未来，xx国际集团将以无锡总部为核心，全面覆盖长三角16大重点城市，与100家以上的国家一线和5000家以上二线商业品牌结成战略联盟，率先在全球实现以xx为品牌的商业地产标准化开发和运营。我们的目标是在未来十年完成20座商品32、博览城、100个城镇综合体（Town Mall）、50个工业品连锁超市、多元化金融发展的四大战略目标。塑造xx国际集团稳固强大的商业地产品牌，打造中国商业地产开发运营最成功的超级航母。 通过对南通市和长三角产业结构和产业发展趋势的深入研究，认为在市政府战略发展“电子信息”的产业规划中，项目定位为“电子信息博览城”，核心定位于软件、物联网产业、集成电路、平板显示、计算机及网络设备、现代通信、新型元器件等产业集群的经营与服务，进一步打造国际化高科的产业服务中心和产品展示贸易平台。2.2 项目可行性报告所附资料名称电子信息产业调整和振兴规划江苏省电子信息产业调整和振兴规划纲要南通市电子信息产业转型升33、级规划纲要（2009xx年）江苏省物联网产业发展规划纲要（20092012年）2.3项目可参考案例2.3.1E谷-昆山赛格电子市场E谷-昆山赛格电子市场总建筑面积：18万平米交易卖场面积：7.5万平米停车位：1600个功能：产品交易、信息发布、展示、创业配套、仓储物流、体验娱乐为一体的超大型综合性多功能电子产品集散交易和物流中心。区位交通：东依上海国际汽车城，西邻苏州工业园区，西距昆山市中心16公里，东离上海市中心人民广场20公里，距上海虹桥国际机场、高速铁路虹桥枢纽25公里，浦东国际机场80公里。交通和区位优势十分明显。昆山赛格电子市场东距上海中心区30公里，西邻苏州37公里。南面直向沪宁高34、速（A11），紧邻郊环（A30）、北312国道、外青松公路，以及上海轨道11号线。无阻的交通构建起强大的物流能力，为市场前景提供了坚实的保障。产业条件：昆山是中国重要的电子信息生产基地，拥有电子信息生产企业800多家，形成了完善的电子信息产业链；台湾排名前10位的笔记本电脑生产厂商有6家落户昆山。年生产的笔记本电脑达到1500万台，手机和数码相机各1000万台。昆山聚集了全世界40%的电子产品的制造，规模效益日益突出！政策成本：花桥国际商务城是省级开发区和国际服务外包基地，并被列为江苏省发展现代服务业的重点项目，除享受省级开发区和江苏省发展现代服务业的优惠政策外，江苏省政府已同意在资金、土地、35、税收等方面给予商务城最大的支持。昆山出口加工区物流保税叠加功能也将向商务城延伸。商务城对具有龙头带动作用的服务业项目，将采取“一事一议”、“一企一策”等方法，最大限度地给予政策扶持。随着上海商务成本的攀升，花桥国际商务城在地价、房价、劳动力等要素成本，基础设施、项目建设等硬成本，以及政府服务的软成本等方面的综合优势将更加凸显。管理运营团队：昆山赛格电子市场与阿里巴巴共建阿里巴巴华东电子产品网上交易落地门户。昆山赛格与阿里巴巴的合作将打破传统电子市场的经营模式，全面建设并优化B2B服务环境、为入驻商户提供全新的电子产品交易平台与融资服务环境、共建华东物流中转中心。两大品牌优势互补，体现“阿里巴巴36、+昆山赛格电子商务+实体卖场”，为线上线下商户的相互融合提供良好的发展平台，实现昆山赛格、阿里巴巴、商户的多方共赢。xx国际工业博览城xx国际工业博览城区位交通：无锡新区江南商贸物流园区内，地处新区金城东路与纺城大道交汇处，毗邻沪宁高速公路和新312国道，坐拥长三角立体物流交通中央枢纽。总建筑面积：150万平米功能：国际展贸、产品交易、会议展览、物流配套、商务办公、产业服务等功能于一体。政策向导：xx国际工业博览城是商务部、省市政府重点支持的产业基础服务平台，为制造业企业提供产前配套及产后服务，为长三角企业提供更优质价廉的生产资料与工业品采购交易平台和企业高标准的展示销售平台。由政府牵头，每年37、在项目举办一系列区域及国际工业品展会，首个展会2008中国（无锡）节能与循环经济博览会已于2008年10月2729日在项目成功举办，正式拉开了xx国际工业博览城“展会+市场”的大幕。以后“节博会”将每年定期在xx国际工业博览城举办，而且每年还将有中国国际工业品展览交易会、长三角工业品采购节、中国国际五金机电展/长三角电动工具展、中国（无锡）机床设备展览会等十多个国际性展会在市场定期举办。 区域划分：产品交易中心，汇聚了全球五金机电产品，为制造企业提供产品展示及配套服务的 “一站式”采购交易中心。国际展览中心，提供更为强大的国际交易渠道，成为永不落幕的国际工业品交易博览会。欧美工业品展贸中心，聚38、集国外最新的工业产品，成为全球现代制造企业所需五金、机电等配套产品的“一站式”采购中心。物流中心，组建物流平台，与知名物流公司合作，提供全方位物流配送服务。电子商务中心，建立电子商务网站，线上与线下贸易相结合，与全球客户做生意。 信息交流中心，提供交流平台，实现行业资讯的充分交流。 品牌推广中心，与行业协会、专业媒体等强强联手，利用多方资源，进行市场品牌推广。商务配套中心，设有星级酒店、商务办公楼、酒店式公寓、国际风情美食街、购物中心、休闲娱乐场馆等商务生活配套场所。工业历史博览中心，展示无锡悠久的产业历史和雄厚的产业基础，展现无锡作为全球先进制造业基地的风采。可参考项目启示E谷-昆山赛格电子39、市场处于花桥新区，毗邻上海；xx国际工业博览城靠近沪宁高速公路。本项目xx国际电子信息博览城更是具备有海陆空桥全方位立体化的交通环境，交通辐射能力比案例项目强。案例项目规划功能完整，专业市场的功能复合程度较高，能满足全方位的运营需要。xx国际电子信息博览城更是具有九大功能中心，九大功能中心的主体乃是以商贸为主旨，推进项目旺盛经营。政府支持培育新兴专业市场，特别是大规模大影响力的专业市场尤为重要，市场需要政策、技术、金融、信息等方面的大力支持。专业市场创新乃符合新时期产业发展的需要。xx国际工业博览城打破了传统单纯五金机电杂乱的经营状况，其以规范、专业化，以“展会+市场”的大幕展开新时代专业市场40、发展蓝图。另外专业市场已经结合电子商务，逐步走向大流通、大商贸的交易平台。第3章 市场分析、招商策略及竞争优势3.1市场调研3.1.1国内市场分析3.11.1生产增速低位回升。2009年全年规模以上电子信息制造业增加值增长5.3%，扭转了上半年下滑的势头，但比上年增速下降7个百分点；实现销售产值50202亿元，同比增长2.4%，扭转了前10个月连续下滑的势头。2009年规模以上制造业增加值每月增长情况3.11.2重点产品增长面扩大。自二季度起，重点监测的27个电子信息产品中，实现正增长的产品面不断扩大，12月有20个产品产量实现正增长，是全年增长产品最多的月份。彩电、微型计算机、手机累计产量分41、别于4、5、9月扭转了下滑势头，集成电路于10月起开始出现月度正增长;累计到12月底，微型计算机、显示器、彩电、手机产量分别增长33.3%、7.2%、9.6%、10.7%，集成电路产量同比下降0.7%。2009年每月重点监测电子产品产量实现正增长个数情况3.11.3经济效益速度回升。前11个月，规模以上电子信息制造业销售收入下降1%，利润下降3.4%，二者降幅分别比上半年回升7.5、37.6个百分点;至12月底，二者均扭转下滑势头，增速分别达到0.1%和5.2%。全行业亏损面为26.1%，比上半年下降9.4个百分点;亏损企业亏损额达到382亿元，同比增长45%。计算机和电子元器件行业效益相对较42、差，利润降幅分别达到26.7%、9%、39.4%;通信和视听行业效益较好，利润分别增长49%和23%。2009年1-12月规模以上制造业经济效益增长情况3.11.4外贸出口下滑明显。2009年，电子信息产品进出口7719亿美元，同比下降12.8%，这是本世纪以来首次负增长。其中出口4572亿美元，下降12.5%，占全国出口的38%;进口3147亿元，下降13.5%，占全国进口的31%。出口降幅逐步收窄，11、12月连续正增长。基础产品下滑明显，电子元件、材料分别下降23.6%、36.3%;整机产品降幅相对较小，通信、视听、计算机产品出口分别下降3.8%、12%、8.9%。2009年1-12月电43、子信息产品单月出口情况3.11.5投资增速出现回落。2009年，全行业500万元以上项目累计完成投资4147亿元，同比增长17.5%，增幅低于上年15.8个百分点。新增固定资产2621亿元，同比增长34.9%，增幅高于上年3.4个百分点。通信设备行业投资增长较快，增速达到36.5%;电子器件行业投资增长2.8%，其中集成电路行业下降21.7%。全年新开工项目4443个，同比增长41.4%，占全部施工项目的63.5%，主要集中在光电器件、通信设备、光纤光缆等领域。2009年电子信息产业固定资产投资完成情况3.1.2南通市市场调研.1目前市场现状目前，南通市场上的传统电子产品卖场正受到经销商规模偏44、小、组织程度低、商贸物流发展落后、信誉差、没有统一的交易平台等问题的困绕，如：宝隆电脑城、八仙城电脑街、环西广场数码港、方天大市场、中原综合批发市场等，由于分布较为零乱、布局档次不高、组柜规模小、电子产品行业的单一、服务缺乏规范、停车环境差等原因，以至电子产品交易场所的硬件设施严重滞后。造成客户以及消费者的大量流失，而部分新兴的家电连锁企业又在行业上不断的蚕食着市场，客户分流已日趋严重，电子产品卖场以及经销商都面临着越来越严峻的考验。长期以来，电子产品卖场已经形成了固有的市场化经营模式，经销商大多各自为战，卖场主办方不参与经营，这势必造成竞争力的分散以及管理上的困难，电子产品卖场的核心竞争力正45、在逐渐缩减，而受到部分家电卖场网点的冲击，其辐射区域又在不断的被压缩。电子产品领域的零售渠道正在面临重新布局、重新洗牌的严峻局面。渠道建设和流通领域是现今南通电子产品市场迫切需要的关注点。南通市物联网市场目前，全球物联网相关的技术标准、应用服务和产业发展还处于起步阶段。ISO/IEC（国际标准化组织及国际电工委员会）在传感器网络、ITU-T（国际电信联盟远程通信标准化组）在泛在网络、ETSI（欧洲电信标准化协会）在物联网、IEEE（美国电气和电子工程师协会）在近距离无线、IETF（互联网工程任务组）在IPv6（下一版本的互联网协议）的应用、3GPP（第三代合作伙伴计划）在M2M（机器与机器）等46、方面纷纷启动了相关标准研究工作。而江苏省是国内物联网产业起步较早和相对集中的地区，在技术标准、市场应用、人才资源等方面拥有一定的先行优势。在江苏省各市中，苏州和南京在产业基础和技术力量上占据优势，2010年1月5日，无锡物联网产业研究院在江苏软件外包园落户，物联网研究院的揭牌，预示着无锡市物联网产业的发展将走在全国的前面。目前南通市的电子信息企业60多家，主要产品为光盘、集成电路、汽车线束，南通市目前物联网市场发展薄弱，物联网产品及市场开发基本上处于零的状态。未来上海市北高新（南通）科技城（521.4公顷）和苏通科技产业园（5068公顷）开发之后，南通市物联网产业基础扎实，新兴电子信息市场发展47、势在必行。而当前，南通市要在物联网产品的展销上要占据先机，首先要进行物联网产品的推广展销，建立物联网产品展销终端，形成辐射全国乃至世界的第一个物联网的展贸平台，抢占新科技革命产业的第一桶金。3.1.2.3南通电子信息专业市场的构建势在必行（1）上列数据的落差，显示了南通目前的电子产品市场的单一性、零散性；而与实际的需求不适应，但南通主城区在电子产品市场的建设已无空间可言，区域内缺少大型商业平台的改造，电子产品市场的发展与扩大举步维艰。（2）在招商引资的大潮中，南通市以打造现代临港产业基地和现代化商贸流通业基地，建设成科学发展的先行区、率先发展的带动区、和谐发展的示范区。新城大学城的发展，也为科48、技与文化进行了一定的链接。（3）南通正加快建设电子科技产业园区，目前有30家左右的高科技园区签约并建设，新城区大学城科技园也在落实与启动过程中。这不仅能有效改善和提升南通的城市功能，而且能推到南通高科技产业发展。一个科技孵化器的大型网点正日益体现出科技建设的巨大价值和经济的腾飞。3.1.3了解物联网市场产业界定与特点物联网是通过信息传感设备，按约定的协议实现人与人、人与物、物与物全面互联的网络，其主要特征是通过射频识别、传感器等方式获取物理世界的各种信息，结合互联网、移动通信网等网络进行信息的传送与交互，采用智能计算技术对信息进行分析处理，从而提高对物质世界的感知能力，实现智能化的决策和控制。49、现阶段，其应用主要为传感网。物联网技术和产业的发展将引发新一轮信息技术革命和产业革命，是信息产业领域未来竞争的制高点和产业升级的核心驱动力。加快发展物联网产业不仅是我省提升信息产业核心竞争力、发展创新型经济的战略选择，也是改造提升传统产业、促进“两化”融合、提升社会信息化水平的重要抓手，对经济发展和社会生活都将产生深远影响。3.1.3.2发展背景与趋势随着信息采集与智能计算技术的迅速发展和互联网与移动通信网的广泛应用，大规模发展物联网及相关产业的时机日趋成熟，欧美等发达国家将物联网作为未来发展的重要领域。美国将物联网技术列为在经济繁荣和国防安全两方面至关重要的技术，以物联网应用为核心的“智慧地50、球”计划得到了奥巴马政府的积极回应和支持，其经济刺激方案将投资110亿美元用于智能电网及相关项目；欧盟2009年6月制定并公布了涵盖标准化、研究项目、试点工程、管理机制和国际对话在内的物联网领域十四点行动计划。3.1.3.3发展现状与挑战我国早在十多年前就开始了物联网相关领域的研究，技术和标准与国际基本同步。清华大学、北京大学、北京邮电大学、中国科技大学、中国科学院等高校科研院所以及华为技术、中兴通讯等企业在物联网及相关领域进行了科研和产业化攻关，突破了一批关键技术，形成了一定产业规模，并在国际标准制定中取得一定话语权。智能交通、智能安防、智能物流、公共安全等领域的示范应用在北京、上海、广东、51、浙江等其他省市已初步展开。我省（江苏省）是国内物联网产业起步较早和相对集中的地区，在技术标准、市场应用、人才资源等方面拥有一定的先行优势。一是在技术和标准方面，中科院无锡高新微纳传感网工程技术研发中心等单位在国内较早地开展了物联网核心技术研发、科技成果转化、应用示范推广等工作，在国际国内相关标准制定中发挥着重要作用。二是传感器、集成电路、智能计算、无线通信、软件和信息服务业等产业基础较好，初步形成了以无锡为核心，苏州、南京为支撑的物联网产业聚集区，2008年全省物联网产业实现销售收入约为300亿元。三是在物联网软硬件、系统集成等环节拥有中电科技十四所、南京大学、东南大学、南京邮电大学、南京航空52、航天大学等高校科研院所，以及美新半导体、南瑞集团、三宝科技、熊猫电子、双桥传感器等一批骨干企业，技术创新与市场应用能力较强。四是在物联网应用领域，省内部分地区先后启动了工业、农业、环保、电力等领域的物联网技术研究和应用。移动、联通、电信等运营商开始提供电力、交通、农业、环保等领域的物联网运营与服务，市场应用正在逐步培育。此外，我省的科教资源优势、开放优势和培育壮大新兴产业的经验优势也为物联网技术和产业快速发展奠定了较好基础。3.1.4市场运行预测近几年，电子信息产业逐步从过去的高速增长期转入平稳发展的新阶段，产业各项指标增速开始趋向甚至慢于工业平均水平，过去产业增长相对依赖产品出口、依赖外资企53、业、依赖整机行业、依赖东部地区的格局逐步改变；2009年以来，国际金融危机对产业带来较大冲击，也从一定程度促进产业转型升级的步伐，国内市场、内资企业、中西部地区在产业中的比重进一步攀升，电子元器件行业从前两年拉动产业增长的主要力量转变成受冲击最明显的行业，产业结构的阶段性特征出现新变化。而在物联网方面，其市场呈现快速增长姿态。至2012年，完成物联网特色化产业基地建设，形成全省产业发展的空间布局和功能定位，销售收入超过1500亿元，集聚规模以上企业1000家以上，形成年销售额超十亿元的龙头企业10家以上，孵化一批具备较强竞争力的创新型中小企业，培育上市企业10家以上。至2015年，销售收入超过54、4000亿元。至2012年，新引进和设立国家级科研机构与研发中心10家以上，掌握一批国内领先、国际先进的物联网关键核心技术，专利受理超过2000项，其中发明专利超过1000项，并在国际和国内相关标准制定中发挥关键作用。至2015年，形成完备的物联网标准体系和专利体系。3.2项目成立的必要性和迫切性3.2.1行业发展秩序仍需规范一是产品质量和售后服务问题突出。由于电子产品更新换代快，企业为适应市场需要，更多注重新品开发的节奏，而相对忽视了质量和服务的问题。根据中国电子商会315消费电子投诉网统计，2009年手机、平板电视质量投诉案件同比增长30%以上，成为消费市场的投诉热点。二是低价竞争现象明显55、。电信运营商集中采购时价格竞争现象明显，通信产品价格同比下降20%以上。计算机产品价格下降明显，上网本、一体机对传统微机价格冲击明显，2009年价格降幅比往年正常水平提高10%以上。三是山寨产品已成为行业发展不容忽视的力量。山寨产品从手机行业日益向彩电、计算机等多个领域延伸，成为行业发展不容忽视的力量。四是部分领域盲目建设的苗头有所显现，一些低水平重复建设倾向突出。四是物联网产业发展总体上仍处于起步阶段，在关键技术、网络架构、行业应用等许多领域与世界先进水平还有一定差距。产业环境亟待改善一是核心领域的政策仍不能满足产业需要。软件和集成电路产业的新政策始终未能出台，严重影响企业发展的信心。国家增56、值税制转型后，集成电路、液晶面板企业进口面临的增值税税负压力巨大，严重影响企业的流动资金。以旧换新政策不断落实，但配套的电子产品回收处理体系仍需完善。二是管理机制仍不适应产业发展和三网融合的要求。行业主管部门在发展产业中的手段依然不足，难以有效反映和协调产业发展的问题。广电、通信网络不能有效地互联互通，数字电视标准不统一，导致制造企业难以适从。网络电视管理体制需要改善，加强内容管理和促进制造业发展应统筹推进。三是宏观环境变化影响产业比较优势。近几年，国家实施汇率改革、出台新劳动合同法、统一企业所得税率等措施，在一定程度上增加了企业的成本。人民币升值预期明显，将对产品和服务出口带来不利影响。四是57、在物联网发展企业规模普遍较小，技术标准缺乏，创新体系不完善，应用领域不广、层次偏低，运营模式不成熟等。3.3项目招商方案本项目招商工作将立足长三角、面向全国、辐射国际，为全球电子信息企业搭建一个全方位的产品展示贸易服务平台。3.3.1主要招商（形态）范围软件集成电路平板显示计算机及网络设备现代通信新型元器件物联网产品3.3.2主要招商区域核心区域：南通市，上海市、苏州市、南京市、无锡市、江苏省其他各市、宁波市、浙江省其他各市、深圳市等长三角及珠三角等经济圈城市。辐射区域：中国其他主要产区，香港、台湾，韩国，日本，欧美等高新科技产业发达地区。3.3.3主要招商对象国际品牌电子企业国内知名数码连锁58、商物联网骨干企业高等院校科研院所知名电子商务商（网站）国内大型家电连锁超市市级以上品牌区域代理商电子信息产品贸易商物流运输等配套商家金融、办公、餐饮、娱乐等配套商家3.3.4主要招商策略充分整合政府、行业协会等资源参加各类行业展会，扩大项目影响力 定期开展物联网产品研究成果展及推广会 联合各高等院校科研院所开展物联网开发研究专题会在重要产区设立招商中心在重要产区设立户外广告在重要产区举行招商推介会通过重要产区公众媒体、专业媒体展开立体式宣传推广3.4项目国际国内主力商家招商意向颐高集团颐高集团的使命和目标：中国IT零售终端的领航者、中国商业地产的专业运营商、中国专业市场的探索者。颐高集团有限公59、司成立于1998年，是专业从事商业地产开发、运营和模式创新的企业。数码连锁、创业园、亿茂科技是颐高的三大核心产业。集团目前已成为拥有全资子公司、控股公司42家、员工2000多名；覆盖IT、商业、地产、网络、传媒等众多产业，旗下拥有“颐高”、“亿茂”、“”、“龙城”四大品牌，其中 2009年颐高品牌价值达71.02亿元，董事长翁南道是中国资深的专业市场和商业地产专家。 数码连锁，中国IT连锁第一强。已在全国23个省，创办了60家大型IT连锁卖场，经营面积超过70万平方米，连续三年在交易总额、卖场总数量、经营总面积等数据位居全国第一。经过10余年的发展，颐高数码连锁积累了从项目拓展、招商、品牌、营60、销推广、市场管理、售后服务、服务创新等方面具备较强的核心竞争力。颐高数码连锁目前已与全球排名前50位的IT厂商形成了战略合作伙伴关系。 创业园以杭州文三路电子信息街为核心，在中国多个城市的科技街区开发建设的IT综合体（ITMALL）。ITMALL是集数码城商业、创业楼宇、创业公寓的复合体，打造IT区域总部基地、电子商务基地、服务外包基地，创意产业基地，增加城市创新元素。目前已在杭州、北京、长春、嘉兴、淮安等城市，成功开发运营了近50万方楼宇基地。亿茂科技作为颐高集团最具成长性和创新活力的公司，定位于专业IT服务商。公司以IT作为运营平台，面向IT厂商、IT中小企业以及IT消费者提供专业服务。微61、软、Intle、联想、惠普、三星、索尼、宏基、华硕等众多国际、国内著名IT厂商都是颐高的核心客户。IT世界网是颐高集团旗下全资控股的互联网垂直类 IT 专业网站。网站依托颐高数码连锁全国52座 IT大卖场，及100个中国最具品牌竞争力的 IT 联盟卖场，渠道覆盖中国23个省39个城市的1亿终端消费者，形成网上规模最大的 IT资讯、互动、交易平台。目前，IT世界网的日访问量达到2100万，独立IP360万，会员数240万，已跻身专业IT资讯网站前5名、全球综合类网站600强之列。IT世界网自2004年6月8日成功上线以来，先后在北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、天津、石家庄、青岛、武汉、长沙、62、海口等地开设26家直属分站，今年年底将完成30家直属分站的建设。近300名专业人员致力于准确全面的IT产品报价和本地行情内容提供，是国内拥有分站最多的IT专业网站。与传统IT门户的分站不同，IT世界网的分站是建立在颐高遍布全国各地的数码连锁卖场基础之上。每一个分站都对应着至少一个数码连锁实体店，分站与卖场实体店天地合一，资源共享，实时互动。34.2展销直营店引进海尔集团、美新半导体、南瑞集团、三宝科技、熊猫电子、双桥传感器等在技术创新与市场应用能力较强的企业，引进中国电信、中国移动、中国联通等国内电信巨头。海尔集团是世界白色家电第一品牌、中国最具价值品牌。海尔在全球建立了29个制造基地，8个综63、合研发中心，19个海外贸易公司，全球员工总数超过6万人，已发展成为大规模的跨国企业集团。2010年5月，海尔物联网洗衣机实现了自动识别电网负荷、洗涤剂品类、衣物布质、自来水水质及污垢的脏污程度，家庭水电费的管理，网上购物等功能，另外，在洗净比、节水、节电等方面也均优于国际同类产品，是一款真正意义上的物联网洗衣机产品。美新半导体有限公司是一家从事制造、研发和销售微电子机械集成（MEMS，IC）科技芯片的半导体企业，是全球首家将微机械系统（MEMS）和混合信号处理电路集成于单一芯片的惯性传感器公司。南京南瑞集团公司是国网南京自动化研究院为促进科研成果产业化而创建的高新技术企业，具有“计算机信息系统64、集成一级资质”，是“国家火炬计划重点高新技术企业”、“中国软件100强企业”、“中国独立软件开发30强企业”、“江苏省文明单位标兵”企业和“联合国采购供应商”， 2004年被信息产业部评为“全国优秀计算机信息系统集成企业”，2005年被科技部评为“优秀软件企业”，2006年被国家科技部、发改委等部委评为“国家认定企业技术中心”，同年9月被中国软件行业协会评为“中国十大创新软件企业”。三宝科技作为三宝集团高科技旗舰企业，以射频识别（RFID）及视频识别为核心技术，致力于为行业用户提供信息采集、信息传输、信息处理、信息服务的综合物联网应用解决方案，步入了以“智慧地球、感知中国”为目标的征程，其产品65、及系统解决方案广泛用于交通行业、海关物流行业和健康服务行业。熊猫电子拥有较强的电子整机、装备的技术研发和制造能力，建有4个国家级工程技术研究中心，1个博士后工作站，10个新产品开发研究所。公司主导产业包括：现代通信、数字视音频、软件信息服务、智能电子、电子制造并挺进现代服务业。双桥传感器公司以当前最先进的微纳米（MEMS）技术研究开发各类压阻压力传感器，先后承担了省工业科技攻关项目微型动态压阻压力传感器、省高技术研究项目基于MEMS技术的汽车压力传感器、国家863高技术研究发展重大专项耐高温微压压力传感器、国家创新基金项目基于MEMS技术的压阻微型高温压力传感器等项目；拥有多项计算机软件著作权66、发明专利。形成的微型、微压、高温、高频、微功耗、抗腐蚀、真空度、投入式等各类高特难新的双桥牌传感器、压力变送器、执行器，可广泛应用于科学仪器、军工装备、石油化工、能源交通、自动测控、水文水利、医疗食品等行业。3.4.3 苏宁电器苏宁电器1990年创立于江苏南京，是中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业的领先者，是国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一。截至2009年，苏宁电器连锁网络覆盖中国大陆30个省，300多个城市、香港和日本地区，拥有1000家连锁店，80多个物流配送中心、3000家售后网点，经营面积500万平米，员工12万多人，年销售规模1200亿元。品牌价值467、55.38亿元，蝉联中国商业连锁第一品牌。名列中国上规模民企前三，中国企业500强第54位，入选福布斯亚洲企业50强、福布斯全球2000大企业中国零售企业第一。3.5合作模式3.51与颐高集团的合作模式与颐高集团的合作模式为合作开发运营或者委托经营模式。颐高集团的发展目标乃是成为中国IT零售终端的领航者、中国商业地产的专业运营商、中国专业市场的探索者，与我xx国际集团中国商业地产价值运营商在战略定位上基本一致，形成发展伙伴关系。强强联合的局势在市场上将形成巨大影响力，为项目的成功开发运营打下了坚持的基础。另外，颐高集团旗下的IT世界网是全国功能强大，最具影响力的电子产品推广销售网站，IT世界网68、已经具有成熟的电子商务平台，通过IT世界网电子商务平台，利用优势的物流条件，打造电子产品实体市场与虚拟的全方位结合。3.5.2与展销直营店的合作模式展销直营店是先进的科技型企业的展示窗口，合作模式以租赁商业物业为主。先进科技型企业在技术创新与市场应用能力较强，在物联网应用领域，已经先后启动了工业、农业、环保、电力、通讯等领域的物联网技术研究和应用，在物联网行业发展和市场口碑具有较大的影响力。在项目后期的运营中，先进科技企业展销直营店将不断得到市场推广的支持，依据物联网行业的发展状况市场行情，项目不定期进行推介会、展销会等活动，为物联网产业发展铸就展示平台，全力支持物联网企业发展进步。3.5.369、与苏宁电器的合作与苏宁电器的合作为合作开发或者直接租赁模式。合作开发主要考虑苏宁电器已经具备商业地产开发的成功经验，另外，项目规划苏中苏北区域苏宁电器物流基地（中心）也需要苏宁集团的鼎力支持，强强联合的开发模式有利于促进苏宁物流中心的发展。直接租赁模式是次选择模式，直接租赁有利于xx国际电子信息博览城的统一运营管理。第4章 项目建设选址与资源评述4.1项目选址的资源要求本项目是一个较为典型的产业物流专业市场，依托现代制造业的大型商贸物流市场。因此，本项目的选址，必须充分考虑是否具备以下资源条件：4.1.1物流交通体系：要求临近高速公路等快速干道，邻居机场，火车站或者港口4.1.2物流基础配套：70、要求有长途客运站、长途货运站、公交总站及仓储配套4.1.3商务居住配套：要求有办公、星级酒店、经济型酒店、住宅配套、餐饮娱乐配套等4.1.4商贸物流氛围：要有其他商贸物流项目，共同形成良好的商贸物流积聚效应电子信息产业基础：要有一定的产业基础4.1.6人力资源：要有充沛且相对成本较低的各类高中低人力资源4.2本项目建设地址的资源评述南通经济发展概况初步核算，2009年全年地区生产总值2872.80亿元，按可比价计算，比上年增长14.0%。分产业看，第一产业增加值236.46亿元，增长4.2%；第二产业增加值1607.50亿元，增长15.4%；第三产业增加值1028.84亿元，增长14.3%。人71、均地区生产总值40231元，按当年平均汇率折算达到5889美元。三次产业的比例调整为8.2：56.0：35.8。财政收入占GDP的比重为16.9%，比上年提高1.4个百分点。4.2.2优越的地理区位和立体化物流交通网络在中国的版图上，南通处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头的城市只有两个，一个是国际大都市的上海，另一个就是与其一衣带水、处于长江北岸的南通。南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相望，北接广袤的苏北大平原，通过铁路与欧亚大陆桥相连；从长江口出海可通达中国沿海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地。72、苏通长江公路大桥建成，使南通进入上海一小时经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉。工业发达，具有合理的产业结构和雄厚的现代电子信息发展基础2009年全年全部工业增加值1319.43亿元，按可比价计算，比上年增长13.8%。全年规模以上工业总产值6042.35亿元，比上年增长14.5%。其中，高新技术产业产值1800.73亿元，增长20.9%，占全市规模以上工业总产值的比重为29.8%，高新技术电子产业占工业产值的比重较高，仅次于装备制造业产值2629.37亿元。南通经济在长三角主要城市的地位南通市是上海国际航运中心北翼重要的组合大港和现代物流中心；73、上海经济圈北翼重要的基础产业和加工制造业基地；上海国际化大都市圈中的重要城市。交通建设助力南通成为江苏沿海开发的主力军、江苏乃至长三角地区新的重要经济增长极。据悉，到2015年，南通的人均地区生产总值将超过江苏省平均水平，达到77200元；城市化率达到62%；三次产业协调发展，第三产业增加值占地区生产总值比重达到48%。南通经济技术开发区-迅速崛起的国际制高新技术产业、商务基地开发区城区（含苏通科技产业园）规划人口68 万人（2009-2030年）。以南通国家级经济技术开发区为主体，发展以高新技术产业、商务商贸、医疗教育、居住职能为主的综合性城市新区。在新区快速发展的大好环境下，电子信息技术产74、业得到快速发展的机遇。第5章 一期建设规划及招商策略5.1 一期规划指标和规划原则项目将委托国内外著名的商业地产设计公司精心规划设计，按照现代化展贸物流中心的功能要求，充分满足人流、车流、货流各畅其形的需要，避免国内其他市场普遍存在的停车难、行车堵等不足。同时，还将融入节能和环保的“绿色建筑”设计理念，建设节能环保的“绿色”现代电子产品展贸及物流中心。初定项目的开发节奏为,先开发一期,再开发二期,其中一期规划用地面积11万平方米,二期规划用地面积约14.7万平方米，一期规划以产品交易和配套服务建筑为主，二期规划以仓储物流和展贸博览与科研建筑为主。 二期 一期 其中，一期：可建设用地面积：约1175、万平方米容积率：2.27建筑密度：43%绿地率：25%建筑面积：约25万平方米机动车出入口：xx北路、源兴路停车车位：机动车停车泊位按60个车位/万平方米建筑面积设置，非机动车停车泊位按500个车位/万平方米建筑面积设置。其它规划要求按江苏省城市规划管理技术规定执行。5.2 一期项目定位5.2.1项目定位：以商贸和展销为中心,以物联网发展方向为高前瞻性定调,xx国际电子信息博览城塑造面向全球的国际电子产品和先进物联网产品展贸采购和服务平台。该平台立足服务南通市及长三角、珠三角、全国乃至国际电子信息产业群，面向科技化发展潮流，吸引全球电子信息产品供应商和采购商，进一步服务电子信息产业和物联网产业76、的管理与发展。5.2.2具体业态定位为: IT数码手机电脑销售中心IC产业品交易中心家电电器销售中心现代通讯网络交易中心信息技术应用展示中心电子元器件、LED等光电产品安防产品、五金机电、仪器仪表、电子工具物联网直营展销中心物联网发展战略中心5.3 一期建筑和设计要求5.3.1项目设计符合商贸区总体形象要求，和周边的其它项目相匹配，要体现现代化、高档化、国际化。规划建设要充分考虑到各种业态的功能要求，特别在交通组织、客车和货车的停车位安排、业态规划布局、卸货平台设置、公共交通的衔接等方面、符合经营者的需求。同时也要充分考虑新区人口、资源、环境的容量，重点是道路规划、人流疏导、货物出入、周边的配77、套设施及教育等相关问题。5.3.2项目建设采用国际商贸中心的开发模式，以国际展贸中心、电子信息品超市、品牌形象展示店和厂家服务中心专区为核心，加上商务办公、企业服务体系、金融保险、酒店配套等功能，将商贸中心模式引入专业化的商贸经营领域、建设现代商贸服务和展示载体的中心。5.4 一期功能组合整个项目一次规划，分期实施，一期的建设面积为25万平方米，其中：IT数码手机电脑销售中心，IC产业品交易中心：6万平方米；家电电器销售、安防产品、电子元器件、LED等光电产品：6万平米物联网产品展销及信息技术应用展示中心：3万平米仓储物流中心：5万平米商务办公配套：3万平方米酒店配套：2万平米一期项目计划xx78、年下半年竣工交付。项目一期投资为7.5亿元，其中自筹资金4.0亿元，银行贷款3.5亿元。5.5 功能概述以项目功能和业态定位做为开发的重点来考虑。在功能方面，一期紧扣本项目“一站式电子信息博览中心”的定位，根据项目集“产品交易，配套服务区，仓储物流及展贸博览”功能建设划分，一期建成后已经具备有整个项目所有的市场建设功能，而二期的建设旨在完善及扩大整个市场影响力。5.6一期业态组合及主要招商方向及未来发展项目招商坚持高起点、主力商户国际和国内一线品牌，专卖店和展销店为省级以上品牌，从业人员必须经过统一培训，都为高素质服务人员。5.6.1业态组合IT数码手机电脑销售家电电器销售现代通讯网络交易物联79、网产品及信息技术应用中心安防产品、五金机电、仪器仪表、电子工具、电子元器件、LED等光电产品商务办公酒店住宿5.6.2商户资质要求国际品牌电子企业国内知名数码连锁商物联网骨干企业知名电子商务商（网站）国内大型家电连锁超市市级以上品牌区域代理商电子信息产品贸易商物流运输等配套商家金融、办公、餐饮、娱乐等配套商家为了电子信息博览城的后续经营管理，我们坚持经营户都必须在开发区注册。物业主要销售给经营者，租售结合。市场不支持简单的定位在租售房屋，鼓励设立分公司或独立法人。为了保证整个市场的品质，博览城将会与国际著名的电子信息产品零售超市签订原则性协议。市场建成后，经营模式以出租为主，租售比例不低于5080、%。租售区域之间设有明显的分割识别标识。重点引进已在新区有生产基地的 跨国公司设立采购中心，减少实质性的货物流转，推进实施网络交易，提高整个市场的人员素质。第6章 环境保护与劳动安全6.1建设地址环境现状项目地块原为农地，环境良好，无污染。6.2项目主要污染源和污染物项目主要污染源为生活用水；主要污染物为生活垃圾。6.3项目拟采用的环境保护标准按照国家有关标准。6.4治理环境的方案生活用水的排放接入市政污水管道，由污水处理厂统一处理。生活垃圾集中存放，每日清理收集，用垃圾车送到指定的垃圾场，堆埋或者焚烧。6.5环境监测制度的建议项目建设前，相关环保措施征求南通市环保部门的指导，通过审核后开工建81、设。日常环境接受市政府有关部门对基地各种污水和污染物的处理进行检查。6.6环境保护投资估算由于项目无工业污水污物，主要是生活污水和垃圾，而生活用水在项目建设中直接排放市政污水管道由市政统一处理；生活垃圾则需要分类，建立垃圾站，配备垃圾车。因此，本项目环保投资主要是建设垃圾站和购置垃圾车，预计投资在400-600万元。6.7环境影响评论结论项目主要污染源为生活用水；主要污染物为生活垃圾。对环境基本无污染。6.8劳动保护与安全卫生6.8.1项目运行中职业危害因素的分析建设期内：建筑工人高度建筑施工安全；建设期内施工场地火灾；开业运营后：电梯运行安全；楼宇火灾防范。6.8.2职业安全卫生主要设施建设82、期内，加强劳动生产安全教育；施工作业佩戴安全帽和安全带；现场专职人员巡查。开业运营后，建立安全防范机制；设备设施定期保养检查。6.8.3劳动安全与职业卫生机构项目内设卫生所，解决一般卫生医疗需求。6.8.4消防措施和设施方案建议项目全部建立24小时智能消防报警系统，专人检测；定期保养消防设备设施；组织消防演习；保持消防通道的畅通。第7章 项目建设与经营旺场7.1建立项目实施管理机构项目建设由设计单位、施工单位、工程监理、质检站抽检和业主监督组成项目实施管理机构，保证项目正常运行，保证项目工程质量，对于现场问题，开会解决。7.2分期建设与资金筹措项目总投资预计约为15亿元，采用分期建设，首期项目83、计划xx年下半年竣工交付。首期项目占地约11万平方米，建筑面积25万平方米。整个项目一次规划，分期实施，一期的建设面积为25万平方米，其中：IT数码手机电脑销售中心，IC产业品交易中心6万平方米；家电电器销售、安防产品、电子元器件、LED等光电产品6万平米；物联网产品展销及信息技术应用展示中心3万平米；仓储物流中心5万平米；商务办公配套3万平方米；酒店配套2万平米。一期项目计划xx年下半年竣工交付。项目一期投资为7.5亿元，其中自筹资金4.0亿元，银行贷款3.5亿元。7.3施工准备设计、施工、监理全部采用招标方式确定，最大限度地降低成本。确定施工单位后，对施工进度要仔细讨论决定，使施工进度按预84、期计划实现。各项属于发包方采购的设备，要对资金、供应商进行选定，落实设备到货时间，确保施工工期不因为设备延迟到货而延误。7.4竣工验收项目每一期竣工验收前，有发包方组织各有关单位自查、整改；正式验收时，保证各有关单位人员都在现场，对需要整改的，提出完成时间，保证项目正常验收。7.5招商开业招商是本项目成功的关键之一，本项目将充分整合政府、行业协会等多方面的资源，组建强大的招商队伍，召开强大的宣传攻势，确保项目招商成功。每期物业预计在竣工后3-4个月即可成功开业。7.6经营管理经营管理是市场持续繁荣的根本保证。本项目发起人xx国际集团是中国专注于商业地产开发与商业运营管理的大型集团公司，200485、-2006年期间在无锡市成功开发的总建筑面积达50万平方米的xx国际建材装饰城，项目招商开业率达100%，成为无锡市大型专业市场运营的典范。2008年，公司成功开发xx国际工业博览城，一期于2009年5月份开业，吸引2000余家商户进驻，目前经营管理到位，市场经营火热。公司拥有强大的经营管理团队和现代化经营管理意识，这是本项目取得成功的另一强大保障。7.7项目经营做旺对策把市场做旺，是本项目开发经营的终极目的。只有做旺市场，才能使参与到本项目开发经营各环节的各方获利，才能最终发挥其所可能带来的巨大的社会经济效益。本项目投资商拥有丰富的物流专业市场的开发经营经验，在多年的运营历程中，形成了一整套86、行之有效的大型物流专业市场的旺场之道。本项目将着力实施以下经营做旺措施：7.7.1旺场措施一：名师设计、巨资建设，确保国内同类市场中最好的规划和硬件本项目将在考察全国数十个同类市场的基础上，聘请国内有丰富商业建筑设计经验的公司，结合当今国内外最先进的设计理念，在保证传统交易功能的前提下创新，确保本项目拥有国内同类市场中最好的规划和硬件，为数十年的长久兴旺奠定硬件基础。7.7.2旺场措施二：“统一招商、统一管理、统一推广”，组建强大的招商经营管理队伍传统专业批发市场的由盛转衰，缺乏现代营销推广理念和管理团队是根本原因之一。本项目投资商拥有丰富的物流专业市场的开发经营经验和强大的招商经营管理队伍，87、以“统一招商、统一管理、统一推广”的集约化经营模式挑战传统市场的粗放式经营，产生强大后发制胜优势。7.7.3旺场措施三：放水养鱼，以长期免租等方式向经营户让利，吸引实力商户进驻经营有实力的经营户是市场长久兴旺的重要保障，本项目投资商在多年的运营历程中，深知经营户与市场之间的鱼水关系，将以长期免租等方式向经营户让利，吸引实力商户进驻经营。7.7.4旺场措施四：完善生活、消费配套，让优质经营户安居乐业，扎根经营让商户扎根经营，就要全方位解决商户及其家庭的后顾之忧！本项目将全面完善居住、消费、餐饮、休闲等配套，让优质经营户安居乐业，扎根经营。7.7.5旺场措施五：巨资推广，在开业后每年投入数千万元进88、行市场推广，吸引采购商更快、更广泛地吸引采购商前来采购，是本项目做旺的又一利器。本项目投资商将在开业后每年投入数千万元进行市场推广，举办产品发布会或者产业发展论坛，吸引国内国际采购商。7.7.6旺场措施六：“采购商100%满意”法则，为采购商提供全方位的服务“采购商100%满意”，让采购商成为本市场忠诚的客户，是本项目将长期坚守的经营理念。7.7.7旺场措施七：引进第三方物流企业，将传统批发与现代物流理念融合，降低物流运输成本将采购成本一降再降，是本市场强大竞争力的重要保障。引进第三方物流企业，将传统批发与现代物流理念融合，有效降低物流运输成本，将是本项目与传统市场的重要竞争优势。7.7.8旺89、场措施八：引进国际企业，打造国际商务旅游基地本项目所在新区是国际制造业基地，拥有良好的国际氛围，本项目将全力引进国际著名的制造业企业或产品代理商，并常年组织国内国际采购团、举行产品洽谈会，打造成一个全球制造业的国际商务旅游基地。7.7.9旺场措施九：以贸促科，吸引先进电子生产和物联网颇有树建的企业进驻，成为电子信息化产业和物联网产业发展进步的“孵化器”发挥市场强大的货物流、资金流、信息流、人才流等集聚效应，吸引先进电子生产和物联网企业进驻，为其设立企业展销的旗舰窗口，以“科技孵化器”效应实现产、销、研的互动，确保项目长久兴旺。7.7.10旺场措施十：各级政府部门和高等院校科研院所积极参与，以优90、惠政策和技术力量扶持市场走上高速发展轨道。以产业发展规划为指导方正，政府将给予政策扶持，这将是本项目长久兴旺的根本保障之一。发展先进市场，并且以高科电子信息和物联网产品为定向发展方向。要取得卓越的成绩，与政府和科技研究院所密不可分。第8章 可行性研究结论与建议8.1可行性研究结论8.1.1项目符合国家产业政策和南通市产业战略规划，符合物联网新时期产业革命发展潮流；8.1.2项目经论证市场可行；8.1.3强强联合开发模式可行性更高；8.1.4项目经论证财务可行；8.1.5项目投资方资金筹措到位、具备开发和经营管理经验；8.1.6项目实施的方法、方案可行；8.1.7项目具有重大的经济效益和社会效益。61