1、占地1.9万平大型批发市场改造工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1.概论61.1项目提出的背景61.2项目概况71.3工程概况:82.市场预测92.1市场现状调查92.2产品供需预测112.4价格预测132.6竞2、争力分析163投资资源分析与评价183.1*市社会经济综合发展实力评价183.2项目本身相关资源的可利用量、资源品质及赋存条件193.3项目本身与*市区域环境适宜性评价214.建设规模与设计方案234.1建设规模与产品方案构成234.2技术方案选择294.3主要设备方案选择305.组织机构与人力资源配置315.1组织机构设置315.2人力资源配置315.3员工培训326项目实施进度336.1建设工期336.2实施进度安排336.3技术改造项目建设与市场经营的衔接347.投资估算347.1项目投资估算及财务可行性分析的依据347.2主要经济技术指标347.3开发成本估算347.4项目投资及资金筹3、措计划387.5项目销售测算427.6财务分析457.7损益表与静态盈利分析477.8现金流量表与动态盈利分析507.9资金来源与运用表537.10项目不确定性分析54敏感性分析548.风险分析558.1项目主要风险识别559结论与建议56 1.概论1.1项目提出的背景及项目位于*市文化路44号的*股份公司院内，西面与中国医科大学第二附属医院及*市信息产业一条街三好街相邻，南侧是*市东西交通主干道文化路，东邻*工业展览馆，北面是鲁讯美术学院和南湖公园及南运河，是在*公司暨*采购供应站的基础上发展起来的大型生产资料市场和大型*批发市场。其中*内有600户经营户；*市场内有110户经营户。*，是中4、华老字号，成立于1951年，是一个有50多年历史的国有骨干生产资料销售企业，是国家十大*市场之一，良好的企业形象和广泛的市场知名度使的产品销售遍及东北三省和朝鲜及俄罗斯远东地区。在基础上发展起来的，是*联合主办的特许经营的专业市场，也是*市唯一的以期刊杂志和教学辅导用书为主的*市场。经过近十年的发展，已经成为东北三省的期刊杂志和教学辅导用书的集散地。2004年9月，*出资11500万元收购*的全部国有资产（占*股份公司总股本的51%）和*市*股份有限公司持有的全部*的股份（占*股份公司总股本的36.2%），占*股份公司总股份的87.2%，成为绝对控股方。*正在积极与剩余股东协商收购*股份公司其5、它股份的工作。*收购*股份公司，主要是看到*股份公司所办的及良好的市场占有率、较大的发展空间和市场收益率。以目前市场年租金收入约2800万元的标准，把银行不良贷款处置和1134名职工剥离后，市场年净收益可达2000万元以上。由于及是经过十几年时间逐渐发展起来的专业市场，经营场地大部分是利用原有建筑改造，因此，市场规划较为混乱，设备设施不足，消防隐患突出，尤其缺乏大面积的停车场，经营环境已经不能满足消费者的要求。加上市场知名度的不断扩大，市场经营业户的增加和业户经营规模、经营实力的扩大，对经营面积、仓储面积都有了新的要求。1.2项目概况项目名称: 及项目改造工程a.建设地点:*市和平区*号b.建6、设单位:*股份有限公司c.企业性质:股份制d.企业注册资本金:6434万元人民币1.3工程概况: 及项目改造工程项目占地19327平方米，总建筑面积约15万平方米，项目共分三期完成。其中：一期是将原有建筑面积52753平方米的市场装修改造；二期是将原有锅炉房拆除后，扩建的市场，及将原来西侧六层建筑扩建加高到22层，用于写字楼和公寓，工程面积约4万平方米；三期是将原有市场北侧和东侧的房屋拆除后新建的市场和住宅，工程面积约5万平方米。及 项目改造工程项目工期预计2年，即从2005年1月1日至2006年12月30日。预计总投资约4亿元人民币，总销售收入约5.9亿元人民币。目前，项目改造工程的初步设计7、方案已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已经相继开展。资金来源:本项目建设资金50%由*投入，20%依靠银行贷款，30%通过预售房款解决。编制报告的依据:a.*与*市和平区人民政府签订的*商业集团产权交易合同b. 及 项目规划设计条件c. 及 项目土地使用证d. 及 项目*股份有限公司2005年市场收费方案等。2.市场预测2.1市场现状调查住宅市场现状调查*是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。*市辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720万人，市区人口485万人。*市2003年城镇住宅完成投资138.4亿元8、，同比增长46.8%；施工面积1531.8万平方米，同比增长296%；竣工面积566.7万平方米，同比增长23.1%；人均住宅建筑面积由上年的19.12平方米提高到20.12平方米。金廊是*城市中轴的拓展，是城市中部服务功能的总称。金廊工程的启动极大的促进了*房地产市场的发展，金廊拆迁释放了巨大的消费能量。此外，随着*大都市圈的构建，实施“森林城市”规划，将为*市房地产业的发展提供动力。*市政府决定用两年时间完成10万户棚户区住宅拆迁改造任务，加上经营性房地产开发动迁，将有13万户以上被拆迁居民可享受货币补贴入市购房，带来住房需求约1700万平方米，市场交易额约450亿元。由此可见，*市房地产9、市场将会迎来一个大众住房消费需求迅猛增加的快速发展时期。据专家预测，*房地产至少在8年内将保持稳定上升的发展趋势。专业商业铺面市场调查*是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展，*的工业门类已达到142个，现有规模以上工业企业1300多家，国内生产总值1600多亿元。面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇，*市人民政府确定，到2010年把*建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。*以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。辽10、沈地区是市场比较发达的地区，据统计，整个辽宁省城乡拥有各类市场3000多个，仅*地区就有500多个，年成交量超过亿元，在全国具备一定影响力的市场就有30多个，巨大的商品流、信息流和客商流的积聚和流动，不仅在推动商品生产流通，满足消费需求等方面发挥重要作用，更蕴涵着巨大的商机。2.2产品供需预测住宅需求预测对比金廊工程的拆迁补助水平，居民最多的大约可以得到20万元左右的补偿，考虑到*市2003年人均收入14965元，人均可支配收入7961元的水平，以及2003年*市商品住宅平均售价2753元/平方米，从每套住宅面积看，小户型的商品住宅继续挑大梁，每套面积在60100平方米的占的比例最大，为31.11、4%；其后依此为100120平方米和120150平方米，比重分别是26.5%和23.8%；而60平方米以下和180平方米以上的分别占4.8%和4.2%。商铺需求预测近几年，随着商业地产的蓬勃兴起，一批拥有更加先进配套和管理理念的专业市场陆续登陆，新的市场群与新的经营环境正逐步形成，市场投资日益活跃，普通投资者在进行投资选择时也纷纷将目光投向潜力巨大的专业市场。从*专业市场的分布来看，各区已基本形成自己的特色，如三好街的电子市场、大东区的通讯器材市场等。但值得注意的是：*目前的专业市场虽然很多，但其中很大一部分市场由于没有独立产权并不适合投资，只有具备独立产权，或多年经营权的市场摊位才具备投资价12、值。随着市民投资意识的增强，专业市场特殊的投资魅力正吸引着普通个体投资者，专业市场平台升级、经营运作及管理的市场化使专业市场成为继住宅投资后，普通消费者投资的新热点。1997年至2002年，我国商铺销售占整体房地产销售的比例约为7%，其中2000年商铺销售增幅近40%，2002年为30%。这充分表明，从解决居住逐步过度到发展经济的阶段，房地产业越来越向商业、第三产业倾斜，商业房地产蕴藏着巨大的投资空间。相对于其他一些城市，作为区域中心城市的*目前的商业项目在数量上和人均拥有量还不高。因此，商业地产总体上空缺创造了更多的发展空间，随着*整体投资环境的大幅度改善，将会有更多的投资者进入*的商业地产13、市场，这无疑是一个较大的“利好”。仓储、停车场需求预测专业市场由于销售产品的辐射半径远远大于一般零售业，单次销售产品的数量和体积也远远大于一般零售业，因此，专业市场对于仓库及停车场的要求非常高。这一点，从目前*的库房出租率就可以明显看出。2.4价格预测住宅市场价格预测2003年，从销售价格看，低价位商品住宅仍唱主角，平均售价3000元/平方米以下的占全年商品住宅销售的72.2%，平均售价在30004000元/平方米的占19.2%，而平均售价在5000元/平方米以上的仅占2.6%。由数据可知，*房地产市场仍将以小户型为主要销售方向，总价在30万元左右的住宅是市场的热销价格。商铺市场价格预测由于目14、前*的专业市场大部分以出租为主，市场上可以进行比较的同类项目很少，而经营品种不同的专业市场，由于对经营面积、经营环境的要求以及经营利润的不同，承受租金的能力差别很大，无法进行比较。因此，对本项目的销售价格预测是建立在目前*和中国*批发市场的租金和为数不多的几个同类市场的销售价格基础上确定的。经过调查，目前*和中国*批发市场内一层净营业面积年租金大约在3000-4500元/平方米，二层净营业面积年租金大约在2000-2500元/平方米，三层净营业面积年租金大约在1000-1500元/平方米，库房净面积年租金大约在240元/平方米。如果市场利用率达到60%，考虑一次收取10年租金，让经营者使用1515、年的方法回避投资风险，或如果市场面积利用率达到60%，考虑以10年租金，作为计算售价的依据（即投资者的投资回保率为10%），则可得到以建筑面积计算的销售单价为一层18000-27000元/平方米，二层12000-15000元/平方米，三层6000-9000元/平方米。表1 *市相关楼盘销售价格情况汇总表 （2004年3、4月份） 单位：元/平方米序号楼盘名称房屋类型区位地段价格备注1*机电城其中：商铺（8M*17M）一至三层一层摊位二层摊位三层摊位四层摊位五层仓库六层仓库七层以上住宅负一层停车场商住楼和平区民主路13500150001300010000410042003300起均价价格未定+516、0元/层收费经营2*温州机电名品商城其中：商铺（8M*17M）一至三层 四层以上住宅商住楼和平区文化路120003800起均价3冠芳园住宅区和平区文化路4580起售罄4中润国际其中：住宅 公寓写字间综合楼和平区三好街3860458042405文澜尊邸住宅和平区文化路4100仓储、停车场价格预测本项目的地下停车场计划停放各类车辆约300辆。其中200个停车位用于市场经营，收费采用专人管理、按次收费5-10元/次。如果市场停车场利用率达到80%，每天周转5次，则每天的收费约为40008000元，一年收入约146292万元。另外100个停车位用于住宅业主，按500元/月出租，每年收入60万元。两个停17、车场合计年收入约为200350万元。如果按照目前*市地下车库每间1015万元的售价，收入将会更为可观。综合上述因素，*公司改造项目预测商铺设计为一、二层连体，平均销售价格为建筑面积1200020000元/平方米，一层摊位平均销售价格为建筑面积15000元/平方米，二层摊位平均销售价格为建筑面积12000元/平方米，三层摊位平均销售价格为建筑面积10000元/平方米，四、五、六层库房平均销售价格为建筑面积4000元/平方米，住宅平均销售价格为建筑面积3500元/平方米，车库平均销售价格为10万元/车位，车位的临时停车费为每次5元。2.6竞争力分析由于*市的核心城区是和平区和沈河区。在这两个区内，18、城市交通网络、市政配套、生活配套形成早，房地产开发起步早，土地资源日趋减少。人口密度大，商业设施密集，商业地产项目逐渐增加，正超着商业核心区发展。土地资源减少，人气越来越旺，商业物业越来越集中，最终导致和平区和沈河区寸土寸金。相对较高的土地成本最终在产品价格上得到体现。据2004年*第七届房交会数据了解到，今年*市住宅楼盘均价为：沈河区3753元/平方米；和平区3537元/平方米；大东区3026元/平方米；皇姑区2805元/平方米；铁西区2773元/平方米；东陵区2749元/平方米；于洪区2548元/平方米；浑南新区2525元/平方米；苏家屯1705元/平方米。本项目坐落的和平区，是*经济发展19、的枢纽区域，包括北市商圈、太原街商圈、三好街商圈和市政府商务区，是*商务活动、商业讯息密集的中心区域。由于该区域居住人口多，建筑密度高，各种配套设施完善，交通便利，在消费者心目中是理想住宅的首选。另外，在振兴东北经济的国家宏观经济政策的引导下，*市生产资料和生活资料以及工业类的专业市场将迅速崛起，而能够拥有固定市场资源的专业市场将得到成功的保障。因为专业市场投资首先应注重专业市场的商业氛围，先有市后有场是市场成功的普遍原则，对于新兴专业市场则要看是否具有建立市场的商业契机。其次，专业市场的辐射能力也很重要，专业市场规模大小和经营商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、传统、辐射能20、力等因素密不可分。第三，市场运营水平、交通仓储能力、政府是否支持、是否具有超前性、是否具有良好的广告效应及十足的人气等都是专业市场投资时应该注意的问题。而本项目现有的市场和旺盛的人气，本身就决定了投资本醒目的竞争力是很强的。3投资资源分析与评价3.1*市社会经济综合发展实力评价*市是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。*市是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以*市为中心、半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。*市拥21、有东北地区最大的民用航空港、全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。为加快东北乃至全国的发展，中央提出了“振兴东北老工业基地”的战略部署，这是在我国沿海地区经济发展的基础上，实行东西互动的重大举措。振兴东北老工业基地的政策将使东北成为继珠江三角洲、长江三角洲、京津唐三大经济区之后“中国经济增长第四极”。作为中国经济增长第四极核心城市的*，正在着手实施“大*”战略，与鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭等辽宁中部城市共同打造“*经济区”。大中城市集聚，类型齐全，联系紧密，是建立*经济区的内在优势；区位优势明显，交通便利，基础设施完备，是构建*经济区的基础优势；科技发达，人才众多，是*22、经济区的长久优势；产业发达，结构齐全，工业实力雄厚，更是*经济区得以持续发展的独特优势。未来的*将成为东北地区的消费中心、产业中心、商贸中心、交通中心、物流中心、配送中心、服务中心、人居中心和旅游中心。*当选为2004CCTV最具经济活力城市，组委会对*荣获“中国最具经济活力城市”称号的评价是：70年现代工业文明的洗礼，成就了共和国装备部的美誉，虽然几千根烟囱的轰然倒塌，让共和国的工业长子经历阵痛，虽然几十万产业工人的艰难转型，让国企的发源地感受到改革的道远和任重，但是，这一座从来就不缺少实力的城市，正在以激情回应振兴，装备中国！3.2项目本身相关资源的可利用量、资源品质及赋存条件目前*股份公23、司的主要业务为提供经营场地，由业户经营*和*机电产品，收取服务费用。*股份公司完成改制后,将采取有力措施进一步繁荣*市场和*机电产品市场，并进一步开展科研开发、物流服务和国际贸易等业务。有关资料表明，目前我国大中城市年人均*消费水平已达100元左右，*市目前人口已达720万人，按平均水平计算，本地人口对*的年消费需求可达7亿元以上。由于*是东北地区的政治、文化中心，有大量的国家机关、科研机构和大专院校汇聚*，考虑到这些因素，预计*本地的*市场容量每年将达到10亿元以上。辽宁中部是我国大中城市集中的地区之一，在*周围聚集着鞍山、抚顺、本溪、辽阳、铁岭、盘锦和营口等城市，由于*中心城市的辐射作用，24、这些周边城市的*有很大比例是由*批发转运过去的。从区位、规模等方面看，在*都占有较大优势，以*本地消费为依托，发展面向东北及内蒙东部地区的*批发业务是有前景的。从目前的经营情况看，的场地已经全部得到利用，而且保持较大的客流量，说明尚有发展潜力。*作为以机械工业为主的、工业门类齐全的老工业基地，既是机械装备的“制造部”，也是*机电产品的集散地。*的工业企业以生产军工、重型装备、汽车、化工、建材等产品为主，*机电产品是这些企业生产经营中的常用耗材，本地需求量较大。从周边城市看，鞍山为钢铁工业基地，抚顺为煤炭工业基地，本溪以煤炭和钢铁工业为主，盘锦市以石油石化工业为主，辽阳以石化工业为主，营口则是年25、吞吐量在6000万吨以上的港口城市（据有关资料近期年吞吐量可达1亿吨以上），这些城市均在*机电产品的运输半径之内，营口港更为产品外销提供了便利条件。国家提出振兴东北老工业基地的战略目标以后，辽宁乃至东北地区各工业城市的发展速度明显加快，对*机电产品的需求必将更为旺盛。因此，发展，为辽宁乃至东北工业生产提供配套服务，并积极创造条件促进产品出口是很有前途的。和的繁荣将带来巨大的物流业务需求，以市场为依托发展物流服务业，既有利于拓展公司业务，也可为市场业户提供更加完善和全面的服务，从而进一步优化市场经营环境。由于的产品已经进入朝鲜和俄罗斯远东地区市场，利用*股份公司的进出口经营优势,直接开展国际贸易26、，对于巩固现有市场进一步开拓日本和韩国市场是具有积极意义的。通过以上的市场分析预测，*股份公司认为在完成改造后，进一步发展*市场和*机电产品市场，并在此基础上开展物流和国际贸易，从而将重组后的企业由以*和*机电产品批发零售为主改造为一个集商贸、物流、为一体的综合性企业是很有市场前景的。3.3项目本身与*市区域环境适宜性评价从宏观形势上看，党中央、国务院做出了振兴东北老工业基地的战略部署，东北地区的经济发展速度将会进一步加快。 从城市经济结构上看，*市是闻名全国的老工业基地，尤其是机电装备工业在全国占有重要地位，素有“国民经济装备部”的美誉。*的机电装备工业以大型设备为主，与*的产品有很强的互补27、性。从社会发展的规律性上看，以*市为核心的辽宁中部城市群是我国继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈、京津唐三大都市圈之后，城市最密集、经济规模最大的地区。由于*特殊的地理位置，其经济辐射范围大，市场广阔，拉动能力强劲，从消费群体的总量看，除中部城市群的2000万人口和全省的4000万人口外，还可以包括整个东北地区的1.1亿人口。“振兴东北，*先行”是符合*在振兴东北的大战略当中所处的战略地位。*市作为东北三省的重要中心城市，它的发展一方面带动其他城市的经济发展，另一方面，其他城市经济的发展，反过来又带动*市消费市场的繁荣。更为重要的是，社会经济的发展，社会保障体系的完善，老百姓衣食无忧，对将来28、收入的预期增强，就会从消费品投资转向固定资产投资，通过购买住房改善生活质量，通过购买商业经营用房进一步提高生活质量和改变家庭收入结构，增强家庭抵抗风险的能力。因此，在*市刚刚进入高速发展期这样一个时机，投资*是合适的。4.建设规模与设计方案4.1建设规模与产品方案构成项目占地面积19327平方米，地上原有建筑面积52753平方米，其中保留建筑面积约4万平方米，拆除面积约12753平方米。重新规划后，项目分为两个专业市场、六种业态。即和两个大的市场分类；在大的市场分类下，划分为独立商铺、市场内档口、写字间、仓储、停车场、住宅六种不同的业态。改造完成后，市场共划分为六个区域，即A区：是拆除重新建筑29、，一层和二层为连体商铺，三、四层为仓储用房，五层至二十四层为住宅；B区：是装修改造建筑，一层为独立商铺（部分与二层连体）和市场内档口，二层和三层为市场内档口（部分是与一层连体的商铺），四、五、六层为仓储用房；C区：是装修、改造、扩建建筑，一层为写字楼大堂、独立商铺（部分与二层连体）和市场内档口，二层和三层为市场内档口（部分是与一层连体的商铺），三、四、层为仓储用房，五层至二十四层为写字楼；D区：是装修改造建筑，一层为独立商铺（部分与二层连体）和市场内档口，二层和三层为市场内档口（部分是与一层连体的商铺），四、五、六、七层为仓储用房；E区：是拆除重新建筑，一层为独立商铺（部分与二层连体）和市场内30、档口，二层和三层为市场内档口（部分是与一层连体的商铺），四、五、六层为仓储用房；地下室：是新建建筑，位于整个项目的负一层，功能定位是停车场。 A1 A1-1 A1-2 A2 B C A2-1 E D建 筑 面 积 统 计 表层*市场*市场总计CD合计A1A2BCE合计一层2121.74 2121.74 1996.08 3060.17 2850.91 1536.35 3008.47 12451.99 14573.73 二层1554.63 2121.74 3676.37 1996.08 3137.30 2832.54 3008.47 10974.40 14650.77 三层1554.63 212131、.74 3676.37 2832.54 3008.47 5841.01 9517.39 三层1996.08 3137.30 5133.38 5133.38 四层1554.63 2121.74 3676.37 1996.08 3137.30 2832.54 3008.47 10974.40 14650.77 五层1630.47 1630.47 3057.26 3057.26 4687.73 六层1630.47 1630.47 3057.26 3057.26 4687.73 七层1630.47 1630.47 1630.47 五-顶16012.41 12069.54 12069.54 23040.32、00 63191.49 地下687.43 9346.42 849.66 10883.51 合计143606.97表2 项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标备注1总占地面积M2193272总建筑面积其中：原有建筑面积M2 M2143606.97527533建筑容积率6.154建筑密度67%5建筑总高度806建筑层数层247地下停车场车位个2358计划总投资 元4002669619平均每平方米建设投资 元/ M22787表3 项目业态分类面积汇总表 单位:平方米市场分区业态性质层数一层二层三层四层五层六层七层图书市场商铺17个31个31个121620872087使用面积档口五金市场市场商铺6333、个44个12个61025566912使用面积档口239个271个271个198921552155使用面积仓储*市场3676163016301630建筑面积*市场51331097430573057建筑面积写字楼C5-22层:890*18=16012建筑面积住宅A1-15-22层:670.53*18=12069.54建筑面积A1-25-22层:670.53*18=12069.54建筑面积公寓A2-15-22层:1280*18=23040建筑面积停车场负一层:10883.51建筑面积4.2技术方案选择因为受到施工场地和市场经营环境的限制，拟在E区和C区采用钢结构设计方案，加快施工进度，同时，整个项目34、施工全部采用商品混凝土，A区住宅施工场地设在建筑物的北面和东面，减少对市场经营环境的影响。另外，地下停车场施工土方开挖，采用打桩及水平混凝土锚杆、高强度砂浆喷面的方式，尽量减少对原有建筑物的影响。4.3主要设备方案选择由于市场原有的锅炉房、配电室在本次改造中拆除，因此，改造完成后，项目的供暖拟定采用中央空调供暖，考虑到消防的需要，拟采用双回路供电电源。市场共设自动扶梯6处24部，载人电梯18部（其中12部24站，6部6站），货物电梯6部。5.组织机构与人力资源配置5.1组织机构设置和是*股份有限公司经营的专业市场。*股份有限公司原来是开展*及机电产品经营的商业企业。*收购*股份有限公司股权后，35、已经将其改组为从事商业物业管理的服务性公司，新公司停止了所有经营性业务，全面转向物业服务，公司形成了董事会下的总经理负责制。公司设6部14处，即行政事物部、财务部、物业管理部、市场招商部、人力资源部和市场开发部，其中行政事物部下设行政事物处和企业转制办公室；财务部下设财务处和会计处；物业管理部下设保安处、保洁处、仓储管理处、停车场管理处和维修管理处；市场招商部下设市场租赁管理处、市场管理处和市场销售处；人力资源部下设人事处和绩效考核处。5.2人力资源配置公司由转制前在册职工894人，削减到目前的120人，企业负担大大减轻，职工的责任感和对公司的认同感逐渐增强。并且，公司80%以上的员工都在从事36、物业服务的第一线岗位物业管理部和市场招商部，彻底克服了人浮于事的现象，公司机关向市场业户服务的思想已经普遍被职工接受，公司员工的精神面貌和思想发生了重大变化。5.3员工培训项目聘请香港戴德梁行担任物业管理顾问，对公司员工进行岗位培训，对项目重要设备的选定、市场经营场所规划提出建议，并对公司物业收费、支出进行科学测算，确定合理的物业费收缴办法。6项目实施进度6.1建设工期项目改造工程工期预计2年，即从2005年1月1日至2006年12月30日。6.2实施进度安排表4 项目实施进度计划序号工作内容时间安排E、F区A、F区B、C、D区1项目建议书批复2编制项目投资可行性研究报告3建筑方案设计4施工图37、设计5报建、领取建设规划许可证6工程开工7完成投资25%，开始预售8工程主体封顶9工程验收10正式入住6.3技术改造项目建设与市场经营的衔接7.投资估算7.1项目投资估算及财务可行性分析的依据a.*及中国*批发市场初步规划方案；b.辽宁省2004年预算定额；c.*市近期与本项目类似的竣工决算指标。7.2主要经济技术指标a.项目主要经济技术指标（见表2） b.项目业态分类面积汇总表（见表3）7.3开发成本估算a.单项工程投资综合估算汇总表表5 单项工程投资综合估算汇总表序号工程项目建筑面积(平方米)单方造价 (元/平方米)总造价(元)备注一土建工程 ￥163,296,802.801A区 新建1.38、1土建工程 67635.481100.00 ￥74,399,028.001.2水电工程67635.48120.00 ￥8,116,257.602B区改造2.1装饰改造17463.06500.00 ￥8,731,530.002.2水电工程17463.06180.00 ￥3,143,350.803C区改造,接层3.1装饰接层23144.001100.00 ￥25,458,400.003.2水电工程23144.00180.00 ￥4,165,920.004D区改造4.1装饰改造12447.03500.00 ￥6,223,515.004.2水电工程12447.03180.00 ￥2,240,465.439、05E区改造,扩建5.1装饰扩建12033.88500.00 ￥6,016,940.005.2水电工程12033.88180.00 ￥2,166,098.406地下室新建6.1土建工程 10883.512100.00 ￥21,411,768.006.2水电工程10883.51120.00 ￥1,223,529.60二电梯设备 24部60万元/部￥14,400,000.00三道路工程 300米60元/米￥18,000.00四绿 地5000.00 60.00 ￥300,000.00五地下管网2000.00 150.00 ￥300,000.00六中央空调1部12000000.00 ￥12,000,040、00.00总计￥190,314,802.80b. 项目投资成本费用估算汇总表6 项目投资成本费用估算汇总表项 目总成本费用（元）可售部分费用（元/）1开发成本（1）土地成本112,000,000.00779.91 （2）前期工程费3,381,774.0023.55 （3）建安工程费164,822,897.401147.74 （4）设备费26,400,000.00183.84 （5）配套工程费37,825,646.97263.40 （6）景观及道路工程费618,000.004.30 （7）设计费3,650,804.1025.42 （8）建设项目收费9,889,373.8468.86 （9）监理工41、程费1,318,583.189.18 （10）不可预见费6,592,915.9045.91 2开发费用（1）管理费用8,241,144.8757.39 （2）销售费用29,578,931.64205.97 （3）财务费用9,024,424.0062.84 3成本费用总计413,344,495.902878.30 综上所述开发总成本为4.13亿元。7.4项目投资及资金筹措计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房屋收入用于投资部分。本项目开发商自有资金20216万作为启动资金，另向银行贷款8000万用于投资，剩余部分由房屋销售收入补充，总投资为41334.42、4万元。 项目投资资金筹措计划表7 投资计划与资金筹措表序号项 目金 额建设经营期第一年第二年1总投资￥413,344,495.90￥288,615,231.07￥124,729,264.83土地成本￥112,000,000.00￥112,000,000.00前期工程费￥3,381,774.00￥3,381,774.00建安工程费￥164,822,897.40￥103,875,675.34￥60,947,222.06配套工程费￥26,400,000.00￥26,400,000.00景观及道路工程费￥37,825,646.97￥37,825,646.97配套公建费￥618,000.00￥618,43、000.00设计费￥3,650,804.10￥3,285,723.69￥365,080.41建设项目收费￥9,889,373.84￥9,889,373.84监理工程费￥1,318,583.18￥831,005.40￥487,577.78不可预见费￥6,592,915.90￥4,155,027.01￥2,437,888.88管理费用￥8,241,144.87￥4,285,395.33￥3,955,749.54销售费用￥29,578,931.64￥15,381,044.45￥14,197,887.19财务费用￥9,024,424.00￥4,512,212.00￥4,512,212.002资金筹措￥44、283,024,050.33￥283,024,050.332.1自有资金￥202,160,035.95￥202,160,035.952.2贷 款￥80,864,014.38￥80,864,014.383销售回款￥591,578,632.80￥15,857,983.54￥575,720,649.26贷款本息偿还计划本项目银行借款采用分期付息、到期一次性还本的偿还方式，即从建设期开始计息，第一年末偿还4512212.00元利息，第二年年末偿还4512212.00元利息，并偿还贷款本金8086万元，详见贷款还本付息结算表。贷款还本付息结算表序号项目名称合计建设经营期第一年第二年1借款还本付息￥89,45、888,438.382年初借款累计￥80,864,014.38￥80,864,014.383当年借款￥80,864,014.38￥80,864,014.38￥0.00当年应计利息￥9,024,424.00￥4,512,212.00￥4,512,212.00年底还本付息￥89,888,438.38￥4,512,212.00￥85,376,226.387.5项目销售测算销售价格预测：销售单价及总销售收入分析表（建筑面积）序号指标名称面积单价合计1总建筑面积143606.97 2A区联体商铺一层5056.25 16000￥80,900,000.00二层5133.38 16000￥82,134,08046、.003商场面积一层9517.48 15000￥142,762,200.00二层9517.39 12000￥114,208,680.00三层9517.39 10000￥95,173,900.004仓库面积30790.08 4000￥123,160,320.005写字楼16012.41 4200￥67,252,122.006住宅47179.08 3500￥165,126,780.007停车场218个100000￥21,800,000.008总计￥892,518,082.00销售进度分析销售进度分析（%）销售进度预测2005年2006年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1047、月11月12月A区一1.002.003.004.005.006.007.008.0030.0020.0014.00二商场面积一1.002.003.004.005.006.007.008.0030.0020.0014.00二3.004.005.006.007.008.0030.0020.0014.003.00三5.006.007.008.0030.0020.0014.007.003.00仓库面积8.0030.0020.0014.0015.0013.00写 字 楼20.0020.0020.0010.0010.0012.008.00住 宅20.0020.0020.0010.0010.0012.00848、.00停 车 场20.0020.0020.0010.0010.0012.008.00小 计0.110.400.691.481.933.073.664.258.3326.2819.3414.036.264.933.152.10销售分析本项目销售以租、售相结合的方式进行，销售66%出租及予留为34%详见下表：销售总收入预测表(95185.54平方米66%)项目预计销售比例销售面积（）销售均价（元/）销售收入（元）第一年3%2551.56 ￥6,215.01￥15,857,983.54第二年97%92633.98 ￥6,215.01￥575,720,649.26合计100%95185.54 ￥59149、,578,632.807.6财务分析本项目总成本费用为4.13亿元，以销售回款的方式回收。销售税金及附加估算一览表序号项 目建设经营期合 计第一年第二年1销售收入￥15,857,983.54￥575,720,649.26￥591,578,632.802销售税金及附加￥871,986.90￥31,664,837.90￥32,536,824.803土地增值税￥1,141,277.20￥41,443,693.01￥42,584,970.214所得税￥878,783.45￥31,911,643.61￥32,790,427.06税金合计￥2,892,047.55￥105,020,174.52￥107,950、12,222.077.7损益表与静态盈利分析损 益 表序号项目合计建设经营期第一年第二年1销售收入￥591,578,632.80￥15,857,983.54￥575,720,649.262总成本费用￥413,344,495.90￥288,615,231.07￥124,729,264.833土地增值税￥42,584,970.21￥1,141,541.83￥41,443,428.374营业税及附加￥32,536,824.80￥872,189.09￥31,664,635.715所得税￥32,790,427.06￥878,987.21￥31,911,439.856价差预备金￥3,747,411.40￥51、100,453.91￥3,646,957.497利润总额￥174,486,725.49￥4,677,328.54￥169,809,396.968税后利润￥66,574,503.42￥1,784,610.40￥64,789,893.039可分配利润￥55,297,378.14￥1,482,313.36￥53,815,064.78税 后税 前10投资利润率13.38%42.21%11销售利润率9.35%29.50%12资本金利润率27.35%86.31%评价指标：a.全部投资的投资利润率（税前）=（利润总额/总投资额）100%=42.21%全部投资的投资利润率（税后）=（利润总额/总投资额）10052、%=13.38%b.销售利润率（税前）=（利润总额/总销售额）100%=9.35%销售利润率（税后）=（利润总额/总销售额）100%=27.35%c.自有资金的投资利润率（税前）=（利润总额/自有资金）100%=86.31%自有资金的投资利润率（税后）=（利润总额/自有资金）100%=27.35%7.8现金流量表与动态盈利分析对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，分别计算全部投资和自有资金的经济效益。由于本项目为大型项目，所以要运用多个评价指标来进行项目评价，主要评价指标有：财务内部收益率（FI53、RR）、财务净现值（FNPV）及项目动、静态投资回收期等指标。评价指标的计算过程详见全部投资现金流量表。全部投资现金流量表（单位：元）序号项目建设经营期第一年 第二年1现金流入￥15,857,983.54￥575,720,649.261.1销售收入￥15,857,983.54￥575,720,649.261.2其他现金流入002现金流出￥291,507,949.21￥233,496,180.162.1建设投资￥288,615,231.07￥128,476,676.232.2土地增值税￥1,141,541.83￥41,443,428.372.3销售税金及附加￥872,189.09￥31,664,54、635.712.4所得税￥878,987.21￥31,911,439.853净现金流量￥-275,649,965.67￥342,224,469.104累计净现金流量￥-275,649,965.67￥66,574,503.425折现净现金流量￥-239,815,470.14￥256,668,351.826累计折现净现金流量￥-239,815,470.14￥16,852,881.697税前净现金流量￥-272,757,247.53￥447,243,973.038税前累计净现金流量￥-272,757,247.53￥174,486,725.499税前折现净现金流量￥-237,298,805.36￥3355、5,432,979.7710税前累计折现净现金流量￥-237,298,805.36￥98,134,174.42评价指标税前税后11财务净现值（I=15%）￥98,134,174.42￥16,852,881.6912财务内部收益率(%)24.41%13投资回收期1.391.72项目在计算期内经营收入5.92亿元，可获利润总额1.75亿元，扣除所得税3279万元后还有1.42亿元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1.05亿万元，企业所得税为2,79万元，土地增值税为4144.3万元，合计缴纳税金1.08亿元。项目全部投资内部收益率（所得税前）为30.2%，在预期可接受的内部收益率为15%时净现值可达56、9813.4万元，投资回收期为1.73年。资金内部收益率为27.18%。7.9资金来源与运用表资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。在项目计算期内，各项资金的来源与运用是平衡有余的。本项目的资金来源与运用详见下表。资金来源与运用表 （单位：元）序号项目名称经营期第一年第二年1资金来源￥298,882,033.87￥575,720,649.261.1销售收入￥15,857,983.54￥575,720,649.261.2自有资金￥202,160,035.9501.3银行贷款￥80,864,014.3801.4其他收入002资金运用￥296,020,161.22￥57、318,872,406.552.1建设投资￥288,615,231.07￥128,476,676.232.2借款还本付息￥4,512,212.00￥85,376,226.382.3销售税金及附加￥872,189.09￥31,664,635.712.5土地增值税￥1,141,541.83￥41,443,428.372.6所得税￥878,987.21￥31,911,439.853盈余资金￥2,861,872.65￥256,848,242.714累计盈余资金￥2,861,872.65￥259,710,115.377.10项目不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几方面：建造成本、售价、开发周期、58、贷款利率等。这些因素，受当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。敏感性分析敏感性分析是财务评价的重要内容。从本项目的情况看，影响项目效益的不确定性因素包括可变成本、售价水平、销售税率、建设经营期的长短等，其中最主要的因素是可变成本、销售价格和第一年的销售状况。下表给出了可变成本、售价和第一年销售进度上下变动10%时，主要评估经济指标的变动情况。根据表中数据可以看出，如果可变成本、售价和第一年销售比例分别向不利方向变动10%，则全部投资内部收益率分别下降至5.74%、0.08%、14.61%，净现值分别下降至-402.17万元、-627.66万元、-19.359、4万元，投资利润率下降为2.01%、0.03%、6.17%。由此可见销售价格对收益的影响最为敏感。敏 感 性 分 析全部投资基准方案可变成本销售价格第一年销售-0.10+0.10-0.10+0.10-0.10+0.10财务净现值(万元)财务净现值升降幅度（%）财务内部收益率（%）财务内部收益率升降幅度%投资利润率（%）投资利润率升降幅度（%）8.风险分析8.1项目主要风险识别一般房地产市场下面对项目开发中可能出现的风险进行分析：首先是市场改造规划方案及预期建筑规模实现可能性的风险。由于本项目是由装修改造、扩建工程和拆除新建工程三部分组成。其中涉及拆除锅炉房、变电所等公共设施的外围条件问题，也涉60、及到建筑规模过大可能对相邻建筑的采光间距、视线阻碍、通风等技术问题，另外还涉及到改造过程中原有业户的经营场地调整、施工期间的经营环境保护等人的因素。只有逐个解决上述问题，才能保证项目的顺利实施。其次是土地出让金及改造成本控制的风险。项目取得后，积极争取政府在土地出让金、政府收费、预售许可、税费等方面的优惠政策，是保证项目最终效益的重要方面。第三是销售价格确定的风险。销售价格确定过低，项目达不到股东的预期收益；销售价格确定过高，项目资金回笼速度减慢。此外，确定合理的租售比例、合理的物业费、停车费收费标准，也是稳定市场原有业户的重要条件。目前看，市场的商铺应该全部销售，摊位的租售比例宜为3：7，仓61、储的租售比例宜为6：4，停车场的租售比例宜为7：3。8.2风险程度分析8.3防范风险对策9结论与建议本项目属于*市招商引资项目，符合国家振兴东北老工业基地的有关政策，企业股权变更及开发用地、项目规划手续已经在办理，第一批建设资金已经到位，现场建设条件具备。市场内原有经营户对项目改造非常支持，并对购买改造后的市场表达了强烈的愿望。在市场改造办理相关手续期间，有很多的市民表示的强烈的投资意愿，并纷纷愿意先交部分定金。通过财务分析表明，项目经济效益可行。另外，本项目改造的实施，对于盘活企业存量资产，推进*市国有企业改革有明显的社会效益。从目前的房地产市场分析，*市大型综合性商业市场有一定的风险，而本项目由于是专业市场，依托原有成熟的市场，只要稳住原有市场业户，以便利的停车条件和充足的仓储空间为主要卖点，吸引部分社会投资者进入，一定会在此基础上有更大的回报。在项目的实施过程中，应重点做好工程的规划设计，加强项目的营销策划工作，降低开发建设成本。同时，要做好项目改造期间的市场管理工作，把项目改造对市场经营的影响降低到最低的程度。56