1、关于开发品牌服装国际商贸功能区项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月关于开发品牌服装国际商贸功能区项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月82可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录前 言1一、xx品牌服装国际商贸功能区开发建设的背景21、全球纺织服装贸易需求依然呈增长趋势32、我国纺织服装产业面临研发和2、升级压力43、我国纺织服装流通功能与体系亟待创新7二、xx品牌服装国际商贸功能区开发意义与条件91、品牌服装国际商贸功能区开发的战略目的102、品牌服装商贸功能区规划开发的指导思想113、xx品牌服装国际商贸功能区开发的条件13三、品牌服装国际商贸功能区建设的利弊因素分析141、项目开发建设的有利因素152、项目开发建设的不利因素183、项目开发的利弊因素分析19四、国内外经验的比较与借鉴211、国内外案例的综述222、国内外经验的启示253、国内外经验的借鉴28五、xx品牌服装国际商贸功能区规划开发的规模301、项目选址区域的区位条件302、项目开发的规模与落地形态323、互相关联的系统综合3、功能布局344、功能所产生的吸纳与辐射效应395、功能区管理和招商的运营模式40六、xx品牌服装国际商贸功能区建设的战略目标431、项目建设的战略目标432、项目实施的战略步骤453、项目推进的战略原则47七、项目开发的投入与产出491、项目投入的建设成本492、项目的总体盈利模式503、资本运作与扩张的模式57八、项目开发的风险评估581、政府及其政策支持的风险592、国内外市场需求变化风险593、对风险的判断与化解风险的对策60九、项目建成后的效益预测611、国内外市场对项目的需求预测612、项目投入与回报的平衡点643、为区域经济带来的贡献674、取得未来社会效益的预期68十、支持项目取4、得成功的政策建议691、建议提供优惠政策，加快产业要素聚合。692、建议加快交通配套，确保物流要道畅通。703、建议作好用地规划，预留未来发展空间。704、建议用好国家政策，争取中央政策支持。715、建议形成对接机制，探索政府服务模式。72前 言关于开发xx品牌服装国际商贸功能区的可行性研究是由xxxx企业发展（集团）有限公司委托的，由xx市人民政府发展研究中心所属xx市流通经济研究所承担的研究项目。本课题从立项到完成，得到了项目选址所在地的普陀区人民政府的关心和支持。作为在我国流通领域有较大影响力的专业科研机构，xx市流通经济研究所本着认真负责的精神，经过深入细致的调研和实地考察，在借鉴了国5、内外相关成功经验的基础上，对项目规划开发的可行性进行了科学严谨的论证，以较短的时间高效率地完成本项研究任务，形成了本项科研成果。本项目的开发主体xxxx企业发展（集团）有限公司，是一家有实力的大型民营企业集团，公司经营范围涉及房地产开发、建筑施工、旅游休闲、国内外贸易、科技投资等多项领域，注册资本金为人民币5亿元，是国家AAA级企业。现拥有xxxx建设有限公司、xx新世界xx置业有限公司等全资、控股、参股企业十余家。公司近年来热心关注于中国本土自主品牌的建设，并以民族产业的振兴为己任，积极探索中国产业自主品牌的发展和国内外市场拓展的新模式。本项目正是在普陀区政府的大力支持下，主动对接xx国际贸6、易中心建设，以开发主题功能区的方式，构筑高附加值产业链的现代产业组织平台所进行的一次积极实践。一旦本项目获得成功，将为重振xx轻纺产业的雄风，发挥深远的影响。关于开发xx品牌服装国际商贸功能区的可行性研究所谓xx国际贸易中心建设，其实不是某地块建设、某地域建设、或是某企业的冠名。xx国际贸易中心建设其本质是xx城市的产业功能建设。从这个角度出发，xx国际贸易中心的空间布局除了市级规划中的虹桥商贸综合功能区外，还应当由处于不同行政区域中，特色明显的主题功能区所组成。只有如此，才能形成国际商贸特色非常明显的、具有庞大经济规模的xx城市产业功能和城市特点。本项目就是主动对接xx国际贸易中心建设，由x7、xxx企业发展（集团）有限公司作为开发主体，开发建设xx国际贸易中心品牌服装国际商贸功能区，并由“xx集团”牵头，以现代企业制度的框架，组建xx品牌服装国际贸易中心有限公司作为运营企业，通过对产业园区实施统一的服务和经营，实现功能区产业组织平台的战略发展目标。一、xx品牌服装国际商贸功能区开发建设的背景作为一项与全球人类衣食住行紧密相关的纺织服装产业，在2007年末以来的全球经济第三次大萧条中表现不俗，并且自2004年以来一直呈现稳步增长趋势。这反映出当下的经济危机甚至于未来的经济危机，都与第一次和第二次全球经济危机发生了质的变化，即人们不会再由于经济危机而衣不裹体，即便在经济危机下，人们对于8、生活品质依然有着较高的追求，衣着仍然是人们表现自 我的最佳载体。从现实经济数据来看，全球纺织服装贸易受经济危机的影响最小。1、全球纺织服装贸易需求依然呈增长趋势不可否认的是，2001年以来在全球化和纺织服装贸易自由化的刺激下，国际纺织服装贸易不仅非常活跃，而且呈现长期增长的趋势。尤其是新技术和新工艺的不断介入和迅速提升，使纺织服装从原料采购、生产制造、纺织装备、技术创新、营销物流到消费需求的各个环节，在整个供应链中都明显地获得了全球的发展空间。特别在2008年全球经济危机下的表现更能说明问题。据世界贸易组织的统计报告表明，经济危机以来，国际贸易虽大幅“缩水”，但全球纺织服装贸易同比其他产品，其9、降幅十分有限（纺织服装贸易仅仅只下降了2.1，同比办公和电信设备为16，汽车为24）。图表1：2004-2008年世界纺织品和服装交易量 (单位：百万美元)20042005200620072008纺织品195203219238250服装258276311345362总额453479530583592图表2：2004-2008年世界纺织品和服装增长趋势 （单位：百万美元）图表3：2008年世界商品贸易额 （单位：百万美元，）农产品能源制 造 业总额钢铁化学办公和电信用品汽车纺织服装贸易额1342353010458587170515611234250362总贸易比重8.522.566.53.71010、.99.97.81.62.3年平均增长率2000-2008121911191461068200415352048222018121120058381017121174620061128131813141181220072015152719418912200819331023153345从全球范围内不断增长的纺织服装贸易趋势中，可以作出较为清晰的判断，在全球贸易中，纺织服装产业不仅将成为未来世界市场发展潜力最大的产业，而且也正在成为技术和品牌依赖性最强的产业。2、我国纺织服装产业面临研发和升级压力尽管世界纺织服装产业在技术和品牌的持续介入下，全球市场的交易无论从数量还是到质量，都呈现日益提升的态11、势，但综观我国纺织服装产业仍然处于全球整个价值链的下游。发达国家自上世纪八十年代中期起，不断将处于价值链下游、且资源消耗大、环境影响严重、生产利润最薄的制造环节转移到欠发达国家，而牢牢掌控了技术研发、工艺创新、品牌宣传、流行发布和国内外市场网络构建等产业的价值链上游环节，为此而获得了更为丰厚的增值利润。而我国改革开放初期又正好与发达国家产业转移、世界又一次产业分工相契合，形成了我国纺织服装业以“三来一补”（来料加工、来样加工、来件加工和补偿贸易）为特点的发展路径，丧失了一次最为重要的传统产业技术创新的历史机遇和品牌发展的产业优势，导致研发力量和行业品牌大幅萎缩。加上不断受到原材料、人力成本的上12、升影响，自2007年开始，缺乏创新的本土纺织服装产品的国内消费价格出现连续两年下降的趋势。图表4：2007-2008年纺织服装行业PPI和CPI价格差异而所谓外销产品（实际上主要为三来一补产品），不断受加工生产型模式的局限和上游对加工成本的控制，以及原材料上涨等因素的影响，对出口退税为主要获利方式的依赖越来越强，受退税政策变动的影响也越来越大，对来自境外加工订单的依赖不断加深。我国纺织服装产业既要担心来自境外的加工订单，随着我国商务成本的持续提高而转移，从而失去“世界服装加工厂”的地位，又要面临突破传统加工方式、促进产业升级的压力。而事实上，越南、柬埔寨、孟加拉、土耳其等发展中国家，正在成为发13、达国家纺织服装加工业从我国转移出去的最佳加工地。尽管眼下我国仍占据着世界纺织服装第一出口大国的地位，但从2005年以来，上述国家加工出口比重以惊人的速度上升，而我国则以相同的比重下降。以2007年为例，我国服装出口1095.9亿元人民币，虽然同比增速上升15.1，而事实上，仅高于2001年和2002年两年，增速明显放缓。未来中国纺织服装业要在国际市场上重新取得应有的地位，必须对前三十年的发展方式要具有足够的反思，努力突破前三十年来形成的路径依赖。通过追赶世界技术前沿，以自主科研技术、自主品牌和自主市场网络，振兴我国的纺织服装业。从现在起的未来三十年，对我国纺织服装业整个产业链中的各个环节来说，14、都任重而道远。不过，千里之行，始于足下。图表5：2008年主要服装出口国贸易比较（单位：百万美元，）贸易额占世界总贸易额的百分率平均增长率2008 1980199020002008 2000-08200620072008主要出口国家 中国大陆120.0 4.08.918.233.2 1629214欧盟（27成员国）112.4 -28.431.1 97157中国香港27.9 - 241-3本地出口2.9 11.58.65.00.8 -14-7-26-42转口25.0 - 78105土耳其13.6 0.33.13.33.8 10215-2孟加拉国10.9 0.00.62.63.0 1021623印15、度10.9 1.72.33.03.0 811311越南9.0 .0.92.5 22193321印尼6.3 0.21.52.41.7 41627墨西哥4.9 0.00.54.41.4 -7-13-19-5美国4.4 3.12.44.41.2 -8-2-123泰国4.2 0.72.61.91.2 24-44巴基斯坦3.9 0.30.91.11.1 88-33突尼斯3.8 0.81.01.11.0 7-3185柬埔寨3.6 .0.51.0 1813394马来西亚3.6 0.41.21.11.0 6151115图表6：2008年主要纺织品出口国贸易比较（单位：百万美元，）贸易额占世界总贸易额的百分率平16、均增长率2008 1980199020002008 2000-08200620072008主要出口国家 欧盟（27国）80.21 -36.132.1 4511-2非欧盟成员国24.17 -9.99.7 65102中国大陆65.26 4.66.910.326.1 19191517美国12.50 6.84.87.05.0 22-21中国香港12.26 - -11-4-9本土出口0.40 1.72.10.70.2 -13-12-13-14转口11.86 - 01-3-8韩国10.37 4.05.88.14.1 -3-330印度10.27 2.42.13.54.1 8896土尔其9.40 0.61.417、2.33.8 127185中国台北9.22 3.25.97.63.7 -310-5日本7.34 9.35.64.52.9 1033巴基斯坦7.19 1.62.62.92.9 65-1-3阿拉伯联合酋长国5.75 0.10.02.02.3 8100260印度尼西亚3.67 0.11.22.21.5 186-4泰国3.21 0.60.91.21.3 6483墨西哥1.99 0.20.71.60.8 -331-10加拿大1.99 0.60.71.40.8 -1-4-2-143、我国纺织服装流通功能与体系亟待创新我国改革开放的前三十年，随着传统计划经济的轰然倒塌，我国纺织服装业建国以来所形成的、具有传18、统资源的技术研发、科研人才和知名品牌等产业整体优势，还没来得及通过体制和机制的改革获得转型升级，就随同旧体制的倒塌而丧失。导致我国纺织服装业在产业转移的20多年时间里，既缺乏产业集中度，又缺乏核心技术、自主品牌和自主的市场网络，产业的核心竞争力损失殆尽，从而转型为被动的“世界服装加工厂”。目前我国服装企业多达13000多家，大多为加工型企业，行业集中度不高，由于缺乏面料和服装成品的核心技术，又缺乏自身的品牌，大多为低价竞争型的企业。近十年来，泛“长三角”地区，乃至处于沿江经济带的中部地区，依托熟练加工技能和廉价劳动力等低端优势支撑起来的服装业，其优势正在迅速退化。如今中国纺织服装业正面临着摆脱19、单纯“三来一补”的被动局面，促进产业振兴和升级，创建符合现代市场经济体制要求的产业功能和科学的流通体系，完成由传统的生产主导型向现代流通主导型发展方式转变的艰巨任务，这就需要由无数个市场主体共同参与具有国内外需求为源头的、以核心技术和自主品牌为支撑的、以高附加值的纺织面料、新型辅料、品牌服装为核心产品的现代产业组织平台的建设，以此在国际上重振中国纺服产业的雄风。中国未来三十年的工业化进程和发展，仍然面临着五亿农民需要从土地上和农村中被转移和解放出来的严峻挑战，劳动密集型产业仍将是中国未来三十年发展不可或缺的重要产业。关键是作为劳动密集型产业中的关键产业纺织服装业，如何通过厘清各地不同的制约因素20、和资源禀赋，根据纺织服装业整个产业链中的不同功能，形成各地区间的优势互补和产业侧重，真正实现有效的地区分工。通过现代流通体系的建设和产业功能重塑，重建以自主研发、自主品牌、自主市场网络和自主生产的核心产业链，以较强的产业集中度，外联国际市场，内接国内消费，有效地利用国内外两个市场和两种资源，实现从世界最大的加工生产国向世界最大的贸易消费国转变，以高附加值的产业形式参与国际市场的竞争，从而进一步实现中国纺织服装产业的浴火重生、凤凰磐涅。二、xx品牌服装国际商贸功能区开发意义与条件中国前三十年的改革开放，基本完成了破除传统计划经济体制的任务，改革开放未来三十年向纵深的发展，就是要在继续反思和不断调21、整的基础上，以科学的发展观，探索发展方式如何由粗放的向科学的方式转变，重建具有中国特色的、具有综合竞争力的产业体系。国务院于2009年连续发布了关于轻工业调整和振兴规划的通知15号文件和关于纺织工业调整和振兴规划的通知10号文件，把振兴我国轻纺工业作为国家下一步的战略重点。事实上，xx根据自身的资源禀赋，于上世纪90年代中期就主动承接了国家的战略任务，提出了创建国际金融、贸易、航运、经济“四个中心”城市的战略构想，并在国际金融和航运中心建设的基础上，从2009年起全力推进国际贸易中心建设，到2020年全面完成国际贸易中心城市建设的战略目标。国际贸易中心建设实际上是城市功能建设。建设贸易中心就是22、要建设以贸易功能带动制造业的发展，集中优势资源，重建以需求为导向的产业组织平台。为此，xx市人民政府于2009年10月9日发布轻工业调整和振兴规划与纺织工业调整和振兴规划53号文件，提出作为现代都市产业的重要组成部分，要推动轻纺工业向科技创新、时尚创意设计和品牌营销等价值链高端延伸，这就为xx建设国际贸易中心城市的品牌服装国际商贸主题功能区，提供了非常良好的开发建设环境，也为建成后的商贸功能区开展地区间的产业分工，服务泛“长三角”和沿江经济带的纺织服装制造业，提供了崭新的产业组织平台。1、品牌服装国际商贸功能区开发的战略目的党的“十七大”以来，xx根据党中央和国务院的统一部署，在科学发展观的指23、导下，实施产业结构的调整，围绕xx建设国际贸易中心的战略目标，通过产业的纵向和横向的连结，发挥xx在人才、科研、技术、金融、信息和流通等多方面的资源优势，重新构建处于价值链上游的现代都市产业体系，增强xx作为国内外贸易平台的功能，以此提升产业的能级，并服务和辐射制造业。这是xx经济未来保持可持续发展的战略重点。建设xx国际贸易中心品牌服装国际商贸功能区，是xx国际贸易中心建设的重要组成部分。从历史的角度来看，xx历来拥有纺织服装产业的人才、技术、创意等多方优势，是xx传统的强势产业。只要通过产业整合、提升和组织，形成高端的现代都市服装产业，即无工厂的现代都市服装制造业，是完全不成问题的。在这一24、过程中，开发建设xx品牌服装国际商贸功能区，将处于整个价值链上游的资源要素予以整合，使其成为服务泛“长三角”和沿江经济带地区服装制造业的产业组织高端平台，也是xx国际贸易中心城市建设中的重要举措。xx国际贸易中心建设，是xx未来10-20年发展的新的动力机制。xx国际贸易中心城市不仅需要有商贸产业的综合功能区，同样也需要拥有若干主题功能区相呼应，才能完成庞大的城市商贸功能建设。只有通过科学的产业空间布局，使产业真正落地和聚集，才能形成具有规模的产业功能聚合圈，发挥出规模经济的效应，这符合xx增强服务经济效能、促进产业转型升级、完成产业结构调整的实际需求。这些都是从战略层面考虑，构成开发建设xx25、国际贸易中心品牌服装国际商贸功能区的战略目的。2、品牌服装商贸功能区规划开发的指导思想据国家权威部门统计，2008年全球纺织服装交易额为7100亿美元，其中我国交易额为1990亿美元，我国纺织服装产品的国际贸易交易额自2000年以来每年增长55.49%，占全球纺织服装交易额28%。从数量上来看，2008年我国出口纺织服装产品为221.6亿件（套），平均单价仅为8.98美元。缺乏自主品牌和单一加工的产业形态，是导致中国产品低附加值的主要原因。规划开发xx国际贸易中心品牌服装国际商贸功能区，就是要充分利用xx的区位优势和对全国的影响力，集中xx在轻纺领域科研、设计、市场、人才等方面的资源，建设起一26、个以高科技研发、新工艺创意、新成果转换、品牌培育推广、时尚流行发布、国内外交易结算、知名企业孵化、设计师经纪、品牌服装代理、消费性体验、论坛与会展、制造订单、产品定价等多项产业功能交融，能有力促进国内外高端品牌服装和相关产品批发贸易的一流平台，进而带动纺织服装制造业向拥有自主知识产权的技术、自主品牌和国内外自主市场渠道的方向发展。在国际贸易中改变中国只能加工不能制造的现状，结束中国服装没有品牌和低价倾销的历史，使中国服装品牌立于世界品牌之林，跻身高附加值产品之列，重振MADE IN CHINA的雄风。与此同时，xx国际贸易中心品牌服装国际商贸功能区又要积极为发展国内的消费需求服务。经过三十多年27、的改革开放，中国民众的消费水平大幅提高，2008年我国人均可支配收入已达15781元，比1998年的5425.34元，增加了190.88%，十年间足足翻了3倍。以2008年的调查统计为例，我国服装消费又占了人均消费的14.25%。而且三十年来，国人的服装消费理念也早已从穿暖到穿美，发展到如今的穿时尚、穿个性，“穿”的内涵早已发生了质的变化。在人均拥有的服装数量上看，也早已由三十年前人均2套出客服装，发展到如今人均10套。过年过节或出客穿得体面的概念早已成为历史，如今人们平常的穿着早已品牌化和时尚化。2008年我国服装的国内销售额为10850亿元，xx批发零售市场的销售额为650亿元，分别比1928、98年增长了13.6%和10.8%，且从2005年以来的五年间，分别以9.8%和6.5%增长。但其中大部分为国内加工的国际品牌服装。因此，通过本土产品的品牌孵化推广和引进国际品牌的两条腿走路方式，扩大品牌服装的国内批发贸易的市场份额，发挥品牌服装国际商贸功能区的平台作用，为扩大和刺激内需作出贡献，也是规划建设xx国际贸易中心品牌服装商贸功能区重要的内容之一。3、xx品牌服装国际商贸功能区开发的条件当前从政策层面而言，自2006年底以来，中央调整对外贸易政策，反复强调国家支持和鼓励企业以自主创新，提高出口产品的附加值，同时又反复强调积极扩大国内需求，鼓励企业拓展内需市场。国务院早在2005年就以29、19号文件的形式，要求各地贯彻落实科学发展观，以产业结构调整为抓手，大力发展现代服务业集聚圈，并就优惠政策的实施提出了一系列的原则意见。之后，国家商务部也提出了加快建设“五个一工程”的步伐，并与国家开发银行签署了扶持国家重点流通基地500亿专项贷款协议，以政府贴息贷款等形式，支持大型流通基地建设和大型流通企业发展。2009年国务院又再次以10和15号文件的形式下发各地，对我国轻纺工业的发展作出了调整和振兴规划。由此表明了中央对重振我国纺织服装业雄风和大力推进现代流通基地建设的决心。这为项目的规划开发，提供来自中央层面的政策支持。另外，xx国际贸易中心建设的全面推进，为项目在xx落地取得了保障。30、2009年10月xx市人民政府以53号文件的形式，要求各区县在2011年前规划建设一批“以轻纺工业为产业主题的融设计、展示、销售为一体的产业园区和时尚园区，培育一大批具有国际知名度的设计公司、设计师、品牌营销策划高端人才”，以及要求“开发智能化、功能化、高档次轻纺产品”，同时也要求“不断推进自主品牌的建设，保护发展一批老品牌，做强一批优质品牌，培育一批新品牌，不断扩大品牌影响力和品牌产品的市场占有率”。这些文件的发布，表明了xx利用国际贸易中心建设的有利时机，积极推进产业结构调整，振兴xx轻纺工业的决心。这又进一步为xx在建设国际贸易中心的过程中，规划布局品牌服装国际商贸功能区，提供了产业政策31、的支持和极大地提升了项目落地建设的可能性。从资源要素层面而言，xx拥有纺织服装雄厚的产业基础，历史上，xx不仅是我国纺织服装重要的生产基地，也是我国纺织服装最大的消费城市，更是我国纺织服装重要的对外贸易口岸城市。在这座城市里，专业院校和科研院所众多，集聚着一大批面料科研、服装技术、创意设计、品牌营销和市场开发的一流人才队伍。同时随着xx三十年来国内外影响力的不断提高，对全国的带动力也在不断提升。这些要素的聚合，为重振“穿在xx”的雄风，提供了极好的资源保障。这些又构成了项目落地后，能够保障项目运营成功的最为重要的因素。从项目规划的条件来看，上述条件已经构成了xx国际贸易中心品牌国际服装商贸功能32、区开发建设的天时、地利和人和。三、品牌服装国际商贸功能区建设的利弊因素分析为了能将xx国际贸易中心品牌服装国际商贸功能区予以成功落地，必须通过科学的分析，充分论证项目规划开发的有利因素和不利因素，并对这两方面的因素给予定性的分析，清晰地分辨出项目在推进实施中将面临何种内外环境，特别是最为主要的制约因素，这将对项目的稳步推进，起到非常有益的决策参考作用。1、项目开发建设的有利因素研究表明，自2007年末由美国次贷危机引发的第三次全球经济危机，终将于2012年止步。之后，全球经济将开始全面复苏。眼下，世界经济已开始出现止跌回升的趋势，而中国是在这次危机中受影响最小的新兴经济体，中国经济在国内需求上33、升的支持下，已明显呈现出先于国际经济复苏，而逐步回暖的趋势。因此，目前规划xx国际贸易中心品牌服装国际商贸功能区的空间布局，并研究其开发建设的可行性，至少面临了五大有利因素。一是，面临xx“十二五”规划的机遇。既然xx国际贸易中心建设，是xx未来发展的动力机制，那么各区县在编制“十二五”规划时，必定会抓住这一重大机遇，主动对接xx国际贸易中心建设。不少具有各种产业资源禀赋的行政区域，也必定会将xx国际贸易中心的主题功能区空间布局和产业发展规划，作为编制“十二五”规划的重要内容。而本项目本身作为xx国际贸易中心的功能区建设项目，必定会受到各方的高度关注和取得有力的支持。二是，面临xx发展方式转变34、，产业结构调整升级的机遇。本项目既不是传统意义上以商业地产开发为目的的一般商业商务区，也不是传统意义上的一般工业园区，而是一个多功能复合、横向连接商贸业和制造业的现代产业组织平台。这在xx产业发展的历史上，是一个全新的创举，突破了传统产业的纵向整合，通过二、三产业间的互相渗透和互相融合，将传统生产主导型的发展模式转变到以现代流通为主导的先进发展方式上来。因此，项目的功能设计，完全符合xx发展方式转变和产业结构调整、以及产业能级提升的需要。这无论对区域经济而言还是对开发运营企业而言，都是一次难逢的历史机遇。三是，面临国内消费需求稳步上升的机遇。原先xx商贸产业的功能与全国一样，受旧体制惯性的束缚35、，内外贸分割。内贸的功能定位主要是保障供给，处于从属地位，长期没有受到应有的重视。而对外贸易的依存度又大大超过了风险控制的临界点。国内外两个市场两种资源没有得到充分的利用。商贸产业内部这种跛脚局面终于在这次全球经济危机中，不仅使我国经济吃到了苦头，也引起了高层的关注和重视。积极发展内需，将成为未来中国的一项中长期政策。而事实上，国内需求也在中央政策的不断刺激下，正呈较快上升的势头。这对本项目面向内外市场的“两条腿走路”定位，无疑是一个利好的消息。四是，面临xx形成上下一致，振兴轻纺工业共识的机遇。当前，xx各界围绕社会经济可持续发展的重大战略，正在对前三十年、特别是前二十年的xx经济发展模式和36、产业结构与布局等问题，展开深刻的反思。通过反思和总结，认识到夯实传统优势产业的基础，优化产业资源配置，提升产业能级，推动传统优势产业向现代优势产业升级，重现xx轻纺等优势产业辉煌的重要性。于是，xx市人民政府于2009年10月发布53号文件，重新将振兴xx轻纺工业作为未来一个时期产业发展的重点战略。而本项目正是在这样一个产业重大调整期，切入xx产业振兴规划的大潮之中，对项目本身而言，无疑是最佳的机遇期。五是，面临现代服务经济要素逐渐成熟的机遇。规划开发xx国际贸易中心品牌服装国际商贸功能区，既然是多功能重合的产业组织平台，毫无疑问，必须由众多的相关服务业的配套，而xx以生产性服务业为特征的现代37、服务业，在经历了十年的发展期后，正在逐渐完善和成熟起来。xx现在已拥有新型纺织面料和辅料的研发机构约900余家，拥有与纺织品和服装相关的全球跨国采购企业1100多家，设计师经纪企业200余家，知名的设计师工作室250多家，品牌推广服务企业3000多家，时尚宣传专业媒体和频道50多个。但目前除了在虹桥国际商贸中心已经形成了以纺织服装为主，其他日用工业品为辅的综合性、规模化的国际采购交易集中平台外，大多还处在分散化的经营当中，缺乏更多的有效组织平台。xx国际贸易中心建设需要有更多这样的平台，形成不同的主题商贸功能区，才能有效发挥出国际贸易中心城市的现代商贸功能。而本项目于最佳机遇期落地xx。正是继38、虹桥国际商贸中心之后，又一个以品牌服装为主题的大型的产业组织平台，进一步将分散经营的产业资源予以有效的整合和集中，这无疑对xx国际贸易中心建设将起到积极的促进作用。2、项目开发建设的不利因素尽管本项目的规划取得了天时、地利与人和，但客观地讲，仍存在着一定的不确定因素和不利因素，充分认识这些负面因素，才能制订出有针对性的对策，使项目取得成功。从眼下来看，大致可以看出有来自四个方面的挑战。一是，面临人民币升值预期的潜在挑战。当前，国际上对中国为了保持出口的动力，长期保持人民币与国际主要货币之间的币值差距，是否能够保持其发展的长期性，大多采取怀疑的态度。也对中国出口产品主要靠出口退税来予以支撑，也存39、在很多的争议。在这种氛围中，2005年以来我国政府在人民币升值的问题上，承受着越来越大的压力。在全球范围内各国对人民币升值存在着非常大的预期。一旦人民币升值，必定导致中国出口产品低价优势丧失殆尽，如果那时我国产品仍未形成具有自主技术、自主品牌的核心竞争力，那么必将又进一步导致国际跨国采购订单的转移。这又将对本项目造成较为重大的负面影响，最为直接的表现是，入住的国际采购企业数量锐减，设施出租率降低，国际采购交易量减少，又间接影响到制造企业的订单数的减少。二是，面临制造业成本提高，国际采购订单转移的挑战。近年来，我国经济的持续发展，导致PPI指数增长较为明显；原材料价格连续上升，以及用工成本的提高40、，直接影响到制造业的成本。这反过来也会影响到国际采购订单的转移。同样原因，对本项目也会造成上述负面影响和严峻挑战。三是，面临商务成本提高，要素难以聚合的挑战。不可否认，近年来xx商务成本持续上升，客观地说，这种上升的趋势不可能由人为的因素得以控制。在商务成本的构成中，租金成本是对生产性服务企业为代表的新兴成长中企业，构成最为重要又最为敏感的制约因素。本项目一旦落地，若缺乏一套有效的应对措施，要想达到既能聚合要素，又能如期收回投资，而且不至于使自身长期处于亏损状态的经营目标，恐怕是很难做到的。四是，面临税务政策不适应现代产业平台建设要求的挑战。目前，我国财税政策实行的是垂直的中央大一统体制，财税41、政策改革滞后于经济发展的实践，也是一个不争的事实。一方面财税政策不能及时跟进不断出现的新业态、新业种，更不能有效对接类似本项目的这种能够促进产业发展的大型平台，另一方面中央发布的许多优惠政策，过于原则，过于笼统，缺乏实施细则，在地方上很难找到执行的依据。尽管中央和地方出台的税收优惠政策也不少，但是政策与政策之间缺乏衔接，也缺乏针对性，政策解释的随意性较大，故政策很难在地方上落地，况且在实际操作中，即便能够取得政策的优惠，也大多向大中型国有流通企业倾斜，尚缺乏对接民营资本的机制，这对本项目采取鼓励支持民营资本的进入，存在着不少挑战。3、项目开发的利弊因素分析根据上述对有利因素和不利因素两个方面的42、综述来看，总体而言规划开发的利大于弊。大的环境十分有利于项目的开发与生存，从四个方面的不利因素来看，首先，在全球经济危机尚未全面平息之前，中国经济仍面临着出口压力。可以分析判断，在未来的五年内，尽管人民币升值的呼声和压力都很大，但中国政府仍不会轻易作出人民币升值的决策。虽然国际订单确实发生转移，但总量下降仍不明显。近几年来，国际跨国采购商立足xx、面向中国内地的采购还在增加，以本市虹桥国际贸易中心为例，2008年仅家乐福一家的跨国采购量就超过10亿美元。在该中心内，与家乐福全年采购额不相上下的跨国采购机构就达45家。因此，只要国内外招商取得成功，配套服务齐全，完全可以抵消由不利因素带来的负面影43、响。再则，未来项目落成后将主要的目标，放在以庞大的国内市场为依托，以国际市场拓展为方向，将自主品牌、自主研发和自主市场渠道的本土企业孵化与国际品牌的代理相结合，采取“两条腿”走路的模式，也在很大程度上规避了来自国际市场的单一风险。同时，通过新技术、新工艺开发出来的高端面料和高品质服装，是项目的主打产品，摒弃了低端市场以质次价廉的竞争方式，走的是一条高端的产业组织平台路线。因而，成本制约的影响，对本项目并不能构成较大的风险（具体的运营策略和服务配套将在后面的章节中叙述）。而当前国际经济危机又教育了广大服装制造企业，投入研发、发展品牌、建设渠道已经成为许多传统加工企业的共识，而本项目正是向企业提供44、了这种需求。国际经济危机的不利因素，倒反而逐步转化成发展本土品牌的有利因素。税收政策的不利因素，倒是本项目将会面临的主要制约因素，将是本项目能否取得成功的先决条件，是需要予以重点突破的瓶颈。项目要以税收的优惠政策吸引要素的集聚，若不能取得市、区两级政府的共同支持，形成工作合力和政策聚焦，那么可以肯定地说，现行的税政对未来xx国际贸易中心建设必将是一大挑战，对“十二五”期间，xx各区探索开发建设国际贸易主题功能区也同样十分不利。要突破这一重大瓶颈，关键是xx能否灵活用足，中央对各地发展现代服务业和支持大型流通基地发展的各项政策。这对xx市在建设国际贸易中心的过程中，政府在政策执行中的灵活性、创新45、能力和决断能力，无疑都是一大考验。四、国内外经验的比较与借鉴为了更好地规划开发xx国际贸易中心品牌服装国际商贸功能区，有必要对国内外的经验甚至于教训予以借鉴。本来想把我国浙江省的义乌市场作为本项研究的比较目标之一，但考虑到义乌市场是以小商品为特征的商品交易市场，对本项目而言，不具有代表性，因此我们仅选择了地处浙江省绍兴市的柯桥轻纺市场、北京市大红门服装批发市场、本市七浦路服装批发市场、以及意大利的米兰时尚中心等四个，对全国或全球时尚服装市场产生影响力的案例，作为本案比较研究的目标系。1、国内外案例的综述柯桥轻纺市场，又称“中国轻纺城”。这一以打造“国际纺织之都、现代商贸之城”为口号的市场，是以46、纺织面料批发交易为主，以服装批发交易为辅，占地83700平方米，约1255亩地，商业建筑总量为208万平方米的大型市场。眼下拥有入住的国际和国内客商2万户，经营品种达到7.5万种。2008年园区内全年国内外批发交易额突破600亿元人民币，平均商业面积每平方米的年坪效为3万元人民币，为中国纺织品的国内外流通和带动纺织产业发展，作出了非常重大的贡献。柯桥市场的成功，与政府的全力支持是分不开的。1988年起，绍兴市政府就采取了政府搭台、企业唱戏的办法，通过区域的形态规划和配套基础设施建设、以及采取包税制等长期的政策优惠措施，优化资源配置，全力支持民间资本开发建设柯桥市场，为入住的客商提供了一个低成本47、高效率的经营环境。20多年来，柯桥市场已经成为了目前亚洲最大的纺织品交易市场。大红门服装批发市场，是我国长江以北最大的纺织服装集散基地，占地72万平方米，约1080亩地，商业建筑总量为25万平方米。园区内拥有从业人员4万人，年交易总额超过300亿元人民币，是一个以纺织面料和服装为主，以饰品和鞋帽为辅的专业批发市场。这是一个由丰台区政府规划并主导开发的产业功能区。为了促进这一功能园区的永续发展，丰台区政府于1989年功能园区动工建设伊始，就布局了教育、营销、物流和金融服务等相关配套服务。并在园区建成投入使用后的二年内，采取两项支持性政策：一是给予商户入住的免租金经营优惠；二是以极低比例的包税制48、优惠。完善的综合配套服务和政府真心诚意的政策支持，迅速带动了功能园区的要素聚合。到1991年的两年内，就迅速吸引了7000多家商户的入住，成为当时北京地区最大、经营成本最低、最具发展实力的服装批发贸易区。不仅如此，还真正带动了我国北方地区纺织服装制造产业的发展，同时也在很大程度上促进了北京市物流业的发展。但是据调查，近两年来，北京大红门市场与浙江柯桥市场碰到了相同的问题，即随着这两大市场影响力的不断扩大，国内外贸易激增，增值税的矛盾也开始显现出来，跨国采购企业中国地区总部需要以增值税发票办理出口退税，国内知名零售企业同样需要以增值税发票办理国内税收抵扣。那么这就对地方政府以包税制为政策支持的模49、式构成了挑战。本土商贸企业低成本运行的竞争力，将会随着刚性的国税而逐渐削弱。为了保持好不容易建立起来的产业链能够有效的长期运行，以此振兴我国的纺服产业，两大市场都在期盼着政府出台更好的解决办法。七浦路服装批发市场，是以完全批发经销中低档服装为特色的批发交易市场。该市场占地9.4万平方米，约141亩地，商业建筑总量为4.7万平方米。眼下拥有入住的国内商户3500家，平均每家经营面积仅为13.4平方米，经营品种约为2.5万种。该市场的赢利模式为单一的场地出租。2008年每平方米的日租金平均为15.5元人民币，最高为每平方米28元/天。据有关统计资料表明，2008年该市场内全年批发交易额为55亿元人50、民币，平均每户商家实现批发额为158万元人民币。七浦路市场目前在xx服装批发市场领域享有一定的知名度，其成功可以归纳为三个方面。一是政府政策支持，民间资本开发；二是低端产品为主，不设门槛的进入；三是地处闹市周边，交通优势明显。通过以历史上地摊式的七浦路市场影响传承，抓住中心城区旧城改造的契机，在政府的支持下，先建造起几幢商业设施，将马路地摊清理入室，然后再逐渐扩展，慢慢形成规模。在包税制税政的支持下，一下子集聚起一大批无品牌、无证照的低端商户，依托四川北路和南京路商圈的一线零售店，一旦在零售商店中经营的商家缺货，就可立即赶往七浦路补货，将商品整烫后立即加价上柜，有些则调换商标后上架，使七浦路市51、场成为知名商业街的主要后仓库。米兰时尚中心，其核心功能区域位于米兰市的东部，在上世纪40年末逐渐形成，并由其逐渐向整个米兰市延伸。经过六十年的发展，时尚创意已然成为米兰市的城市重要功能，也进而成为了整个意大利的一张亮丽的“名片”，成就了米兰全球时尚中心的地位。位于东部地区的时尚中心，在六十年前刚刚起步时，就紧紧抓住了面料研发和时装设计两大关键环节，使纺织工业和服装制造业得到了全面的发展。如今米兰人以能够制造出全球最为出色的高档面料而自豪，这些依托于一流纺织工业为后盾的高档面料，又为设计出满足高端需求的品牌服装提供了产业基础。眼下的米兰大中小型企业合作共存，形成产供销的紧密产业链。大企业以创新能52、力、重视面料和加工质量而闻名，仅面料品牌就遍布全球；而小企业则致力于专、精、特、新，为不同层次消费者提供个性化的消费需求，从而形成富有设计特色、产品不断创新、国内外销售网络完善的产业体系。范思哲(VERSACE)、古奇(GUCCI)、杰尼亚(ZEGNA)、普拉达(PRADA)、泽尼亚(ZEGbJA)等全球知名品牌在时尚界如雷贯耳。与中国不同，在米兰纺织服装产业被统称为“时尚创意产业”。目前米兰的时尚品牌服装对欧盟的出口就占整个意大利纺织服装出口总额的54%，销售收入的65%来自于海外市场，纺织面料占全欧洲产量的25%，纺服产业的年销售额约为600亿欧元。而且每年两次的米兰时尚周，有超过230场53、时装发布会同时举行，许多国家的著名设计师都会带着自己的顶级品牌产品赴会，与阿玛尼、瓦轮蒂诺、芬迪、D&G等本土品牌同台竞技。此外，米兰还举办一年两次的男子成衣展，期间也会同时举行超过100场的时装发布会。这些定期的展会，越来越显示出其巨大的商业价值和全球传播力。在每年几次的时装展期间，都会导致米兰整个城市人流如潮，吸引着数万来自全球的影星、名人和业界高端人士。其实来得最多的，还是有着商业目的国际买家。如今米兰的时尚创意产业，同样面临着品牌假冒和新款侵权等世界共性问题。眼下米兰市政府与业界联手，制定了一系列的法律和规章，并在海关等部门的联手下，共同打击仿冒款式和虚假品牌，基本扼制了假冒侵权等违法54、行为，保护了米兰时尚产业的经营秩序。2、国内外经验的启示一是，从政府主导和民间开发中得到的启示。按照国内外的成功经验来看，产业发展和功能区建设的起始阶段，一般都是政府主导的。政府通过制定产业发展政策，并由此形成科学的产业发展规划和产业空间布局，并以一系列的优惠政策促使政策聚集，由此引导和吸引民间资本的进入，充分调动民间资本的积极性，支持民间资本作为主体对项目进行开发建设和中长期的经营，以民间资本的活力，提高项目运营的效率，形成政府和民间的共同合力，推动项目不断升级扩张，并促进其尽快地进入良性循环。这是所有成功项目的共性经验。二是，从税收优惠政策推动项目成功中得到的启示。产业园区在起步阶段，政府55、的税收政策支持，是比其他任何支持更为重要的支持手段。按照对待一般情况下纳税主体一样征税，就想取得产业园区的发展成功，是根本不可能做到的。因此，政府要发展振兴一个产业，首先必须给予处在产业链源头的流通环节以宽松的税收环境，确保流通源头的通畅，才能发展起一个产业。三是，从向入住企业提供低成本运营而取得成功所得到的启示。所谓产业的流通基地和产业组织平台，实际上是产业内本土品牌企业的孵化基地。目前大多本土企业一般都缺乏以品牌为核心的国际竞争力。况且，我国整个纺服产业正处于一个由低向高发展的重要转型时期，开发建设产业流通园区，就是要支持更多的本土企业入园，并由此得到孵化，使其逐渐地成长为具有自主品牌、自56、主创意技术和自主市场网络的、具有国际竞争力的市场主体。因此，当它们进入园区孵化时，必须提供一个低成本运营的孵化环境。四是，从预留土地、长期培育，滚动发展中得到的启示。从成功经验来看，很多成功的园区都不是一蹴而就的，且都有一个不断壮大滚动发展的过程。任何急功近利的开发，对产业的长足发展都是有害的。因此，要以科学的发展观，对产业的中长期发展作出规划，并在空间布局上为产业发展留出更多的拓展空间，如此才能形成区域的产业特色和规模效应。五是，从技术和品牌及市场营销的重要性方面得到的启示。对照米兰时尚中心来说，无论是北京还是xx，乃至浙江的市场，都只能算作是小巫见大巫，充其量就是一个具有规模的初级市场。这57、是因为我国兴办市场的初始阶段，政府的动机只是为了增加地方的财政收入，开发企业的动机只是为了获得更多的租金收入，很少从提高产业的国际核心竞争力方面考虑，只是做大了以后才认识到品牌和研发的重要性，而米兰的经验却告诉我们，起始动机的不同，最终的结果也不同。因此，要想后来居上，那么从规划初期开始，就要把注意力全然地放在技术研发、创意设计、品牌营销和网络建设等产业发展的关键领域。六是，从米兰时尚中心对知识产权保护中得到的启示。要将产业园区最终建成品牌创意区，看来知识产权的保护是其中一项重要的环节。只有通过保护创意设计者的合法权益，才能真正有力地推动中国纺服产业的振兴，才能真正提升创意设计的附加值，否则发58、展本土品牌可能就是一句空话。从概述的国内外成功案例中，所得到的六条启示，对于本项目能够有针对性地借鉴其经验，将提供很好的帮助。3、国内外经验的借鉴第一，借鉴米兰时尚中心品牌建设的经验。其实，任何一个产品，品牌是其灵魂，尤其是服装创意产业更是如此。是考量这个产业仅仅是停留在为人们提供裹体保暖产品的水平，还是已经发展到向现代人们提供个性化的时尚、体面和身价的发达水平。显然本项目就是为了推动我国纺服产业由低水平向高水平发展的“催化器”。因此，项目建设的重点就是本土品牌的孵化和营销，使产品能以“MADE IN CHINA”一流品牌的形象进入国内外市场。第二，借鉴米兰时尚中心产业集群的经验。品牌建设的基59、础是研发创意，任何缺乏高端技术和时尚创意的产品，根本就不可能形成品牌，即便有了一个商标，也不可能具有永续发展的生命力。商标是建立品牌的基础，但不是品牌。品牌的内涵是技术，是创意。品牌是受到成千上万的消费者共同认可、一致信赖、予人以自信的特殊符号。本项目的建设要借鉴米兰时尚中心的有益经验，形成以技术研发和设计创意为核心的产业集群，以新技术新工艺为灵魂，以完善便捷的配套服务业为支撑，最终使园区能够成为中国纺服业的时尚中心，成为处于价值链上游的无工厂的现代都市产业功能区，成为新技术、新工艺和新锐人才荟萃的集聚地。这是项目建设的灵魂。第三，借鉴以国内外两大需求为先导的经验。无论是从北京大红门、浙江柯桥60、两大初级市场，还是从高端的米兰时尚中心的几个成功案例中的经验来看，如今的产业源头早已经从生产领域转变到了流通领域，消费需求已经由传统理论中的社会再生产的末端变为了先导，所以振兴我国本土纺服产业，首先要从拓展国内外两个市场入手，要尽最大可能地满足国内外两大市场的需求，构筑国内外市场的流通网络，不是兴办一个市场，被动地等待别人来消费，而是要以新技术、新工艺的产品，吸引并邀请跨国采购商入住就近采购，更要“走出去”建立海外市场流通渠道和海外展示点，大量发展海外代理商。同时也要在内需市场上，建立起不同地区的分销点和发展分销代理商，以此延伸辐射半径，提高影响力和增强带动力。第四，借鉴凭借产业特色开展城市营61、销的经验。要借鉴米兰一个产业激活一个城市的成功经验，将拥有新技术、新工艺和新创意的品牌服装，作为xx一张亮丽的“名片”。通过举办一系列的世界性营销活动，最大限度地传播xx轻纺产业的特色。在xx国际贸易中心建设中，增进xx国际大都市的时尚文化的内涵。眼下的xx国际服装节不行，既缺少国内外影响力，也缺少产业的带动力，主要原因是缺乏强有力的产业作为支撑。xx具有传统优势的轻纺工业，如今风光早已不再。因此要吸取由政府兴办、国有企业内部人操办、一年不如一年的xx国际服装节的教训，通过开展国际合作，尝试形成一种国际性活动由世界人共同举办、国际同行共同参与的新机制，如此才能形成一种繁荣繁华的产业振兴局面。这62、些经验如果能够同时借鉴到本项目的建设之中，并且长期不偏离这一目标，那么相信项目最终发展成xx最大的产业亮点，只是时间问题。五、xx品牌服装国际商贸功能区规划开发的规模所谓现代产业组织平台，就是以国内外需求为源头的现代商贸流通平台，通过这一平台的建设，聚合商流、物流、资金流、信息流和人才流的产业发展要素，发挥对产业制造环节的拉动作用。因此，在项目选址、用地规模、建筑容量、产业功能等诸方面，都应从可行性和可操作性方面予以深入的论证。1、项目选址区域的区位条件xx国际贸易中心品牌服装国际商贸功能区的项目，选址在本市普陀区的桃浦地区，北侧紧靠沪嘉高速公路，东侧紧贴真大路，南侧为古浪路，西侧为苏州河支流63、张泾滨河道，位于中环线外侧2分钟车程，到达外环线也仅为8分钟车程，处于中外环线之间。通过外环线到达沪宁高速公路出入口处的车程约为10分钟，到达沪杭高速公路出入口处的车程约为20分钟。距离虹桥国际机场15分钟车程，到达张华滨和吴淞海运集装箱码头的车程也在20分钟之内。通过沪嘉、沪宁、沪杭三条高速公路，可形成1000公里的辐射半径，涵盖“长三角”所有区域，并可辐射安徽、江西、山东等泛“长三角”地区，从而形成以本项目为核心的10小时产业经济圈。通过虹桥机场、吴淞和张华滨海运码头，可就近便捷地辐射国际市场。选址地块除了依靠内外环线与市内各路网紧密连接外，地铁7号线和11号线与项目邻近站点的距离也分别仅64、为2.0公里和2.6公里。根据本市规划，将在本地块中间的南北走向开辟宽达60米的南陈路，于2018年正式投入使用的地铁15号线南陈路站点就处在本地块内。同时，本项目地块距离xx西站仅为4公里，是规划中的沪宁城际铁路、地铁11号、15号、16号四条线路重要的换乘点。而且市级规划中，在北侧紧贴本地块的沪嘉高速公路，新辟上下匝道与南陈路相接，使车流通过沪嘉高速公路进出本地块，变得更为便捷。如此便捷的交通网络由内及外，环环相扣。一流的区位优势，对于项目建成后的人流、车流、商品流的集散，构成了重要的支撑。与此同时，项目选址地块周边已经形成了以xx中环购物广场为核心的真如城市副中心；以澳州广场、九百购物中65、心、泰森休闲广场等为代表的大华商圈；以万里家乐福、万里美食城为代表的万里商圈；以产业和商业服务配套为内容的、将xx国际包装印刷城和李子园商务圈等融为一体的桃浦商圈，地块周边成熟的商贸氛围，也对本项目的落地建设，产生了重要的要素吸纳力。2、项目开发的规模与落地形态本项目占地为226973.8平方米，约合340亩土地。由于要共享斜穿A地块和B地块的桃浦河水景，故在设计上将规划中的南北向穿越A地块和B地块的南陈路抬高架起，从而使A地块和B地块整体抬高，与架高的南陈路拉平，在建筑形态上形成假地下一层与假地下二层，但从真大路和古浪路两侧看去，所谓假地下一层和假地下二层实际上仍为地面一层和地面二层的商业设66、施。要进入园区则须登上真大路和古浪路两侧商业设施中间开辟的宽畅台阶拾阶而上。规划名义地面建筑面积为58.77万平方米，加上假地下一层19万平方米和假地下二层19万平方米的建筑面积，以及与地铁15号线南陈路地下站点贯通的真地下一层19万平方米，合计建筑体量为116万平方米。假地下一层和二层不计入容积率，名义容积率约为2.6，实际容积率则为4.27。并以规划中南北向的南陈路为界，将整个地块分割成西侧为A地块，东侧为B地块。在A地块上，依托西侧建设中的张泾滨河道亲水景观，形成南北向的亲水绿化带，并利用北侧沪嘉高速公路旁的防护绿化带和改造中的红旗渠绿化带，形成一流的L型绿化景观带，为在这一个地块上开发67、建设xx品牌服装商贸功能区的主体建筑，构建一流的BUSINESS AND SHOPPING PARK的外部休闲园林式环境。A地块占地106273.8平方米，按照xx品牌服装国际商贸功能区的功能聚合要求，A地块相对集中品牌服装国内外商贸的主体功能，建有国内外品牌服装新品的跨国采购和常年展示中心6万平方米，商务办公中心12.5万平方米，自主品牌批发交易中心地面9万平方米，加假地下一层9.5万平方米和假地下二层9.5万平方米，计28万平方米。真地下一层9.5万平方米为客商租赁的仓储设施。A地块总建筑面积为56万平方米。由于作为产业园区的仓储设施与交易设施存在极大的不匹配，故建议该地块应再向下挖掘建设68、真地下二层9.5万平方米作为客商长年租赁的仓储设施。在B地块上，建有为xx品牌服装国际商贸功能区配套的高端商业与生活配套设施，建有含五星级酒店在内的国际会议中心4万平方米，为每年定期召开的若干次国际论坛、流行趋势发布、新技术新工艺研讨提供配套的会议和接待服务；还建有酒店式公寓5.5万平方米，为长期驻沪的国际国内CEO提供一流的租赁居住设施；另建有高端住宅18万平方米，为从事国内外品牌服装贸易业务的白领人士，提供便捷就近上班的高端住宅设施。同时假地下一层和假地下二层19万平方米，其中布局一所“中华服饰文化博览馆”、一个大卖场、一个高档会所、一所影院和常年展览中心、以及“中国100家一线品牌服装企69、业”展示直销中心、300家国际一线品牌展示直销中心和旅游集散中心、经济型旅店。另外4万平方米还配置为入住在这里的中高端人群，提供便利的、高端的、含零售商业和餐饮服务业、以及休闲娱乐业在内的终端商业配套设施。真地下一层9.5万平方米为以地铁站点商业为特征的商业设施。该地块总建筑面积为60万平方米。建议该地块应再向下挖掘建设真地下二层9.5万平方米，作为车辆的停车设施。在A地块和B地块内，都将采用底层骑楼、西式围廊、内庭广场等建筑形式和园林设计，将地面建筑有机地连接起来；有些还可通过空中走廊，将建筑相连接，从而使得整个园区建筑达到地下、地面、空中相连的最佳使用效果和视觉效果。3、互相关联的系统综合70、功能布局xx国际贸易中心品牌服装国际商贸功能区是一个产业横向连接、多重功能复合的现代产业组织平台。因此，功能的布局设置和功能的作用发挥就显得相当重要。未来这一产业园区能否搞活，能否真正发挥产业组织作用，在很大程度上取决于所有的功能是否被激活。根据服装产业的要求，本项目至少应由十大功能所组成。第一，设计创意培育功能。事实上我国有许多纺织服装领域的高端设计师和新颖面料辅料的研发人才，尤其是xx，与国际科研和时尚的信息无缝对接，形成了xx在纺织服装领域的人才和科研高地。但现行分散的产业形态，又导致众多的人才分散化作业，无法形成研发与产品的合力优势。而本功能区则可通过建立设计师工作室和新技术研发组，以71、邀请知名设计师和申请研发项目的方式，将设计师和研发团队，以及高等院校相关专业的优秀毕业生，以提供低廉租金和提供产品小样缝制打样和提供产品推广的配套服务，吸引并组织到园区中来，使园区具有一定规模的“创意谷”。第二，品牌展示推广功能。通过建设拥有规模面积和规模厂商的、且永不落幕的“品牌服装展示中心”，将驻场设计师创意设计的时尚和流行服装、及研发团队开发的新面料和新辅料、以及国内本土服装和面辅料企业生产的新款品牌服装和面辅料，根据不同季节，予以长年出样展示和推广，供国内外买家下单交易。与此同时，通过不断走访中国驻外商务机构、海外华侨华人同乡会、以及内地各省市的代理机构，建立起相对稳固的纺织服装产品国72、内外流通渠道。根据不同季节，组织各季“中国（xx）品牌服装交易订货会”，以此加大园区内品牌服装的国内外知名度，同时也提升园区自身在国内外的品牌知名度。第三，服饰文化展览功能。为了进一步烘托园区的主题特色，文化传播是一个必不可少的重要环节，也是与其他主题相近的园区展开差异化竞争的重要手段，因此，本项目可通过辟出有规模的空间，建设起“中华服饰文化博览馆”，将自秦代以来我国各历史时期的代表性服装、鞋帽、饰品、佩件、甚至于不同朝代的皇冠、龙袍和不同品级的官服，通过现代的声光电技术和图像图片，将中华服饰的特色元素、历史演革、文化传承，予以生动的、充分的展览展示，将这一服饰文化博览馆，打造成在国内外具有广73、泛影响力的一流文化产品，并可与旅行社等开展合作，将其作为xx特色的旅游景点。第四，时尚流行发布功能。园区还应当与国内有影响的模特团队开展合作，定期组织季节的和年度的新款时尚产品发布会。通过时尚表演的形式，发布面辅料和新款服装、以及饰品佩件等的流行趋势，邀请业内专家、知名流通企业、国内外代理机构、海外驻沪机构、领事夫人等的经常性参会，扩大园区知名度和拓展产品的流通渠道，使一批设计师能通过园区的孵化和培育迅速脱颖而出，影响力不断提升。与此同时，园区还可通过合作或购买的方式，将一批时尚媒体和频道置于自己的控制之中，为园区所用。这些媒体围绕园区的宣传推广计划，每期重点推出一名设计师、一个研发团队、一批74、品牌服装、若干个面辅料科研新成果，配合园区时尚流行的发布，使园区成为同行中的领跑者。第五，个性消费体验功能。园区除了配置必备的品牌服饰零售功能外，还应当向消费者提供个性化的体验消费。设置定制加工区域，为追求个性消费或特殊身材以及特殊需求的消费者，在面料和辅料的选择、款式与尺寸的改动等方面给予量身定制。另外，还应当配置现代电子模拟装备，将相当一部分服装代表作品拍摄后，在电子模拟装备中予以储存，同时也将其放大成照片悬挂在体验厅中，让前往体验的消费者在观摩后，选择多种款式进行电子体验。当消费者站在屏幕前，可以按照消费者的脸型、发式和身材，以电脑技术将不同款式的服装与消费者不断产生更换叠现，让消费者挑75、选到更符合自身个性和条件的服装，使消费者在如此体验中寻找到自我和自信，省却了消费者无目标挑选的烦恼和不断换衣试穿的麻烦，大大提高了消费者的消费针对性。第六、国际品牌代理功能。园区除了培育本土服装企业、推广本土服装品牌、扩大海外直销代理渠道外，还应从扩大内需出发，积极引进国际知名品牌的服装。引进的目的不是为了在园区内从事服装零售，主要功能是通过总代理、总经销的方式，或引进以品牌服装产品为主的跨国公司地区总部，对引进的国际知名品牌提供进入国内市场的批发贸易服务。通过建立起的国内零售网络，建立直销渠道，使园区成为国内最大的国际品牌服装批发贸易基地。第七，金融服务结算功能。向入住客商提供金融的配套服务76、，是园区能否吸引客商入住、保持自身可持续发展的重要手段之一。因此，园区可通过银企合作，建立园区的“商品交易信用结算中心”，对国际知名的跨国采购公司和国内主渠道的大中型流通企业等具有国内外信用知名度的买家，在向供货商采购后，代理其向供货商提供即时的资金结算。一般而言，采购商向供货商资金结算一般在三个月到六个月，这对作为制造企业的供货商形成了较大的资金压力，且采购量越大，资金压力就越大。园区可以自身的物业作为抵押，在合作稻行的支持下，以结算中心的名义通过会员制的方式，与入住的供货商和产品商签约，一旦供货商的产品交付，并得到采购商的书面确认后，结算中心在48小时内以高于银行同期利率的贴现业务，向供货77、商提供现金结算，使供货商及时回笼货款，而同时采购商的债务即行转移到结算中心。采购商的开户银行即按约定的三个月或六个月的期限，将资金自动划转到结算中心。结算中心今后也可通过股份扩展或与多个银行合作或放开股权投资，吸引更多的社会沉淀资金，参与到该项类金融服务项目中来，今后还可推动结算中心香港上市，获得更多的境外资金支持，为本土纺织服装产业的长足发展，提供更为宽阔的财力保障。与此同时，当园区已经成熟、物业供应求大于供时，园区还可向入住在内的客商提供短期的小额贷款。入住企业以租住的物业租期和预缴租金作为抵押担保，可向园区贷得10万元人民币以下、为期一年的小额款项。园区以这种金融服务的方式，帮助入住在内78、的孵化中的中小企业，解决用于面辅料采购中资金不足、周转不畅的困难，由此形成良好的服务内容和口碑，形成更多的服装企业纷纷想进入园区的良性循环。第八，权威指数发布功能。由于园区形成的服装产业主题和规模化的多功能复合，成熟后必定形成服装产业国际贸易、国内批发和零售及下达制造订单等四项源头的规模化优势，此时便可通过与专业科研机构开展长期的战略合作，研制出价格、时尚、景气等相关指数体系和产业发展评价指标。每年以xx国际贸易中心品牌服装商贸功能区的名义，发布xx服装产业发展蓝皮书，为政府进一步深化改革轻纺产业政策和为国内外及时掌握xx服装产业发展趋势，提供及时的决策咨询服务。同时通过掌控的媒体和频道，及时79、发布每年度各季品牌服装和面辅料的国内制造、国际贸易、国内批发、国内零售等各项指数，以此奠定自身的权威地位，影响产业的定价、趋势和消费，为从制造到国内外销售的整个产业链中，提供各环节的指数参考。第九，定期论坛会展功能。园区发起组织以国际品牌服装（中国）发展论坛为醒目标题的国际性专业论坛，每年举办一届，每届确立一个热点主题，邀集国内外政府的产业主管部门、业内企业CEO、国际著名设计师、媒体界等高端人士参加。就某些共同关注的产业发展热点问题、焦点问题开展国际间的交流，起到在国际业界中沟通信息、排除误解、形成共识、谋取合作、共赢发展的桥梁作用，为园区帮助本土品牌企业进入国际市场，建立良好的国际合作机制80、，奠定良好的基础，开创良好的局面。其次，园区还提供平台，真诚地邀请更多的国际品牌企业前来，以合作举办新品推介会、新技术介绍会、新趋势研讨会、新流行发布会等形式，服务本土纺织服装企业开展国际合作，帮助国际先进技术在国内开展技术转让、应用推广等。第十，专业服务配套功能。园区与相关政府部门和专业机构紧密合作，设立各类专门服务机构，为入住的企业提供专业的服务。在交易配套方面，为企业提供有品质、具规模的专业物流服务；品牌服务方面，由专门机构向企业提供品牌营销策划、商标注册、产品质量认证、知识产权保护等服务；另外还由专业部门提供人才招聘、人事管理、人才培训、企业设立、工商年检、征税服务、会计代理、报关代理81、外贸商检、消费保障等政府专项配套服务，使园区真正成为一个服务门类齐全、服务水平一流、服务配套便捷的人性化和谐产业园区。4、功能所产生的吸纳与辐射效应作为产业组织平台的功能园区xx国际贸易中心品牌服装国际商贸功能区300余亩土地，地面地下约116万平方米的建筑量，在外环线以内可谓规模庞大的产业园区了。对于产业园区来说，其所产生的幅射力和吸纳力的大小，往往并不取决于园区体量的大小，而决定于功能的大小和运营是否成功。我们作这样一个假定，项目建成后，园区能够具备如下两个条件，一是组建起一个高效的、具有坚强执行力的运营团队，且拥有一个具有国际背景的、有超强组织和策划能力的强干CEO；二是以10项功能为82、核心，成功组建起10个强有力的工作部门，能够同时或者先后激活10项功能性业务，且每个部门都拥有一个协调能力强、工作精力旺、经营头脑灵的部门经理，那么整个园区在系统的功能作用下，至少可以形成以园区为起点的本土10小时辐射圈内的要素吸纳力，以及面向海外的辐射亚太地区的吸纳力，并可持续向该地区主要国家市场渗透。如果在此基础上，园区持续成功经营10年以上，其影响力和辐射力对内完全可以辐射全国，对外则可深入欧洲市场。根据上述推断，园区经营成功与否，完全取决于上述两大因素，班子的人选问题构成了园区诸多要素中的第一要素。用人得当，即便园区尚处在建设之中，还没有落成运营，就已经成功了一半。各项运营的准备工作都83、可以提前开展，并按时执行到位，待项目建成投入运行时，各项业务工作就已轰轰烈烈地展开，绝对不可能出现冷场的局面。而项目本身对地块周边和整个区域，乃至整个xx市，都将产生不可估量的社会和经济影响。5、功能区管理和招商的运营模式基于xx品牌服装国际商贸中心所倾力打造的产业功能区的战略定位是，全力支持我国自主品牌的本土企业，为国家振兴纺织服装产业服务。因此，在具体经营上，将依托两条最基本的支持性手段。第一是由“中心”向入住的我国本土纺服企业提供免租金直销和让利，与纺服企业共担风险，使本土纺服企业获得低成本优势，并且还向本土纺服企业提供完善的商贸流通配套服务，培育本土纺服企业的核心竞争力；第二也要取得政84、府方面的全力支持，这点“中心”是无法掌控和预料的。然而从中央到地方的各级政府，已经就发展我国现代大流通和振兴我国轻纺产业出台了一系列的政策，只要将国家和地方的政策，真正落实到位，特别是在税收政策方面全力支持，形成政府与园区的合力，功能区就一定能够打造成功，就一定会使如此众多的本土服装企业得到实惠。反过来，也一定能够惠及地方经济。本园区的盈利模式主要有三大内容：一是物业招租，获得物业租赁收益；二是，提供直销，通过设定交易扣率，获得利润分享；三是提供服务，并从提供服务中获得相关收益。物业招租又主要面向四大主体，国内批发贸易商和服装制造企业；国际品牌经销商；国际跨国采购商；是包括“创意谷”在内的各类85、研发机构和专业服务提供商。对于的目标客户，可分享其5%的交易利润，体现未获利者不交费、与入住客商共命运的经营原则。这种做法有利于要素的迅速聚合，一般会获得大部分客商的青睐。当然，园区对提供展示直销的服装企业也采取一定的激励和鞭策措施，每年将淘汰交易额排名最后的20位或交易量上不去不达标的企业，让更具竞争力的本土企业进园展示自身的竞争力。在经历了数年精心运营后，随着服务和管理配套不断完善，交易额会呈现每年以10%左右的速度迅速递增，此时园区已经充分成熟，入住客商的培育任务也已经完成，此时以分享利润收益的方式，不仅使园区收益水涨船高，而且运行模式日趋稳固。对作为的目标客户，采取同样比例的分利方式，86、提供国际品牌商展示直销或引进第三方的品牌专业代理商展示直销，也可自行对国际一线品牌实行总代理总经销。作为和的目标客户，是园区吸引和目标客户必不可少的“凝合剂”，也是园区最为重要的要素，故只能采取以优惠租金吸引入住的办法。在以后几年根据园区的经营状况和成熟度，逐渐将租金予以提升。一般而言，在起始阶段的租金，平均每平方米不宜超过3元/天；办公设施平均日租金不宜超过3.5元/平方米。对于入住“创意谷”中的设计师工作室和研发团队，通过将设计师的创意作品和研发团队的技术成果经拍卖转化后，分享其一定比例的成果收益。“中华服饰文化博览馆”可通过招标，引进委托第三方的专业机构或专业院校合作经营，通过与旅行社等87、合作，以出售展览门票、出售仿古收藏纪念品、销售服装历史文化画册等为盈利模式。虽然该项目盈利不大或不盈利，甚至于是公益性的，但对园区聚人气吸客流却具有不可估量的作用。同时，在功能区有形交易平台的基础上，及时建成“中国集成服装网”的网上虚拟交易平台。通过建立与阿里巴巴、支付宝等知名网站的战略合作关系，倾力打造B TO B和C TO B等网上交易平台。通过现代信息技术和现代物流渠道，大力拓展交易空间。在具体经营上，通过自办不同主题的“市场周”，以短展促常展；还可以通过服务，安排分类定向采购，为国际买家和国内买家提供精确的交易配对；还可以邀请入住的国内外采购商，为新入住的供应商举办推介会；还可以开设一88、部分精品店，为设计师提供以ID实体零售店为形式的展示销售窗口。与此同时，根据园区产品对外贸易量的增长速度，开辟物流保税仓库，目前“中心”已在距离功能区2公里左右的保税区内，先期取得了5万平方米的保税仓库。这就为功能区扩大纺服产品的对外贸易创造了非常良好的条件。这必定对跨国采购商的入住，形成了强大的影响力，为拓展内外贸双向交易，搭建了很好的基础平台。六、xx品牌服装国际商贸功能区建设的战略目标xx品牌服装国际商贸功能区是对接xx国际贸易中心建设的重要项目，对振兴xx轻纺产业、加快xx产业结构调整具有重要的标志性作用。因此，确立项目的战略目标定位和项目推进的战略步骤，以及在项目推进中制定科学实施的89、战略原则，对确保项目建成后能够实现最终的战略目的，具有重要的战略标杆意义。1、项目建设的战略目标xx国际贸易中心品牌服装商贸功能区，是纺织服装现代产业链的源头，是对建立产业的现代组织平台的一种探索与尝试，因此通过建立现代产业园区的方式，将xx乃至国内的高端纺织服装产业要素予以聚合，发挥产业源头的综合功能，具有十分重要的现实意义。为此，本项目建设的战略目标应是：以贯彻落实科学发展观为动力，以加快xx产业结构调整为目的，以xx市政府（2009）53号文件为指导，以在政府支持下，鼓励民营资本搭建现代产业组织平台为手段，以政策聚焦为支撑，以激活功能为条件，加快推进xx品牌服装国际商贸功能区的建设，到290、016年基本完成园区的硬件设施建设，到2019年基本建成对外吸纳国际、对内辐射全国的xx轻纺工业现代流通基地，充分发挥功能区对促进xx轻纺工业发展自主品牌、自主知识产权的技术和自主的国内外市场网络的流通先导作用，为2020年xx基本建成国际贸易中心城市奠定良好的产业基础条件。为此，xx品牌服装国际商贸功能区将全力支持的产品定位为：自主品牌、中高档品质、高性价比的本土企业产品。通过10年的努力，且以内外贸交易额保持每年10%的速度增长，力争到2020年批发贸易额超过500亿元人民币。形成以本项目地为产业核心圈的、空间规模涵盖桃浦地区的产业要素高度集聚地，充分发挥出我国纺服产业现代流通基地的内外贸91、交易中心、自主品牌营销中心、时尚流行研判中心、产业景气指数发布中心、产品价格指导中心和中小企业的孵化中心、现代金融服务中心，以及新锐设计师的摇篮等先导功能作用，成为有现代流通产业特色的知名上市企业。要完成这一战略目标，现在起从项目的立项审批开始，就应当受到本市两级政府的高度重视，形成政府和投资开发主体的工作合力。政府也要转变传统的观念，要将注意力从传统一般意义上的商圈开发建设，更多地转移到新兴产业组织平台的流通基地建设方面来，改变传统商业地产开发的陈旧理念，支持和鼓励社会资本投资于对xx轻纺制造业牵一发而动全身的国际商贸功能集聚区的建设，支持推动xx现代商贸产业真正成为引领制造业向价值链高端产92、业发展的主导性产业。2、项目实施的战略步骤建议本项目的研究报告通过论证后，采取以下的操作步骤，使项目能够按照时间节点顺利推进。首先，于2010年1月到3月，组建由xxxx企业发展（集团）有限公司全额投资的、以打造xx国际贸易中心品牌服装商贸功能区为目的全资子公司“xx品牌服装国际贸易中心有限公司”（以下简称中心），将“中心”同xx集团下属房地产开发业务剥离开来，落实精明强干的CEO人选，由其为核心，迅速组建“中心”的核心管理团队。第二阶段为2010年4月到8月，以下列图表建立起“中心”的各个业务部门，选择并落实各部门具有坚强执行力的负责干部人选。 “xx品牌服装国际贸易中心”管理结构图并针对项93、目的各个功能和各个部门的工作职责，进行严格的干部培训，并由各个部门的负责人通过培训后，制定出细化的实施推进报告，以及计划落实的时间节点。第三阶段为2010年9月到12月底。这一阶段为各部门向社会公开招聘工作人员的关键阶段，由各部门负责人在“中心”人事部门的督导下，根据“中心”董事会制定的人员编制和用人要求，对报名者进行严格的考试筛选，选录具有相当业务能力的人员，最终确定名单。然后对新进员工由各部门进行严格的培训。待培训结束时，要使每个员工达到良好的上岗要求。第四阶段为整个2011年。在这一年中面向国内外的招商工作全面展开，到6月末时至少完成50%的意向签约率，到12月末必须完成超过100%的签94、约率，余下一部分作为后备。形成入住商户总数为6000家，其中以跨国采购和配套服务为主的物业租赁户800余家，以供货商为特征的直销分利户超过5000家的、具有相当产业集中度的园区规模。在四个不同阶段的推进过程中，CEO和各个副总经理必须每周跟进，听取各部门的工作进度汇报，及时解决发生的问题，必要时面对关键性的重要客户，总经理和副总经理还必须身先士卒，亲自上阵。只有这样，才能确保每个部门的工作按时间节点到位。第五阶段为从项目建成运营起的三年内。“中心”的领导班子重心主要是激活各个板块的功能，全面提升服务能级，使服务成为支撑整个项目高效顺畅运行的“润滑剂”，以区别其他有规模的服装市场，努力打造xx品95、牌服装国际商贸中心的一流品牌，使功能区真正成为我国纺服产业振兴的现代产业组织平台。3、项目推进的战略原则其实，xx品牌服装国际商贸功能区无论A地块还是B地块，都是互相关联度极高的整体项目。因此，在项目开发建设和运营中，一定要坚持贯彻五大统一原则。一是统一规划建设的原则。项目在建设之前，一定要根据国务院和xx市产业振兴的要求，主动对接xx国际贸易中心的建设，在科学的调查研究基础上，与专业部门合作，编制本项目的产业发展规划，要充分搞清本项目的产业功能。根据产业功能的要求，设计出形态的空间布局。要摒弃传统房地产开发中，重形态设计轻产业规划的愚昧做法，使空间布局服从于产业功能，同时又要注意与xx市和项96、目落地行政区域的总体规划相对接，这样能够便于在项目周边形成良好的产业发展与配套环境。二是统一招商运营的原则。项目硬件建成后，不能够象传统房地产商那样，将产业设施分割出售，以套取现金赢得利润后撤离走人。而是采取永久持有的方式自主经营，根据产业发展规划的要求，针对国内外的目标商户，实施统一招商。在政府的支持下，形成政策聚焦的合力，并通过提供一系列的配套服务，激活产业园区内的各项功能。通过自主运营，使各个功能有机对接，并使功能调整到最佳状态。如此一来，中长期的效应就能够集中爆发出来，未来的产业能级就不可估量。三是统一服务管理的原则。由于采取了统一的招商和运营，那么毫无疑问园区内的各项配套服务，就必须97、由开发主体的专门机构来统一管理。这样便于发现问题及时调整，使各项服务能够及时到位。即便某些专业领域需要委托专业机构提供第三方的专业服务，也都应该置于运营主体的控制之下，使配套服务能够真正体现出配套的最佳效能，使不同的商户在园区中都能感到商贸活动的便捷和效率。四是统一营销推广的原则。园区中的各种营销活动，是需要有计划地统一实施的，不能由入住在内的客户自搞一套。园区通过编制年度营销计划，实施活动推广，不仅使入住在内的商户得益，而且能很快打响园区的品牌，提升园区在国内外的知名度。更需要值得注意的是，园区在品牌和时尚流行的推广活动中，要通过各种人造节将宣传区域和宣传xx市有机地联系在一起，使原本属于园98、区自身的品牌推广活动，上升为行政区域的活动和xx市的重大专业活动，乃至最后演变为世界性的知名活动，使xx市和区域在园区组织的世界性活动中沾光，而不是园区去沾xx市活动的光。五是统一结算服务的原则。本项目的统一结算，有别于其他市场只收租金、不管交易结算的初级市场对手交易的传统做法。通过交易分利和统一结算，一方面为新入住的商户提供低成本无风险运营的服务，也有利于园区对商户交易额的统计控制，便于取得政府税政部门提供税务的优惠政策。园区犹如一个大型的批发零售企业，既可以包税制的方式向政府纳税，也可以取得开具增值税发票的权利。另一方面又能够通过统一结算，发展类金融的贴现结算业务和小额贷款业务。七、项目开99、发的投入与产出任何项目的投入，能否在规定时期内取得预期的回报，不仅是一个项目是否获得成功的标志，也是决定这一项目能否保持可持续发展的重要因素。对于这一经济预测，不仅开发主体高度重视，政府也同样予以高度关注。尤其是对于本项目作为现代产业的组织平台，只有自身取得预期的回报，才能够继续投资、滚动发展，当然更主要还在于能够真正发挥产业组织平台对整个产业链的带动作用。1、项目投入的建设成本xx品牌服装国际商贸功能区的用地面积为226973.8平方米，约合340亩土地。通过市场化的招拍挂的商业形式而购得，每亩地约为200万元人民币左右，总价合计约为6.8亿元人民币左右。在这一地块上，按规划设计要求，将建造100、总量为116万平方米的建筑。其中，真地下一层（建议开挖建设地下二层19万平方米）的建筑面积为19万平方米，假地下一层和二层也同样为38万平方米。地面建筑（实际为地面三层起）为59万平方米。如果开挖建设真地下二层，那么建筑总量将达到135万平方米。我们假设以135万平方米的建筑总量和本项目部分特殊建筑形态所形成的建筑费用，高于一般建筑成本的20%，以及包括铺设和安装现代信息通讯光缆和技术装备在内，来预测本项目的建设成本：首先，真地下一到二层计38万平方米，每平方米的建筑成本为4000元，则真地下一到二层的合计成本约为15.2亿元人民币左右；其次，假地下一到二层计38万平方米，每平方米的建筑成本为101、2500元，则假地下一到二层的合计成本约为9.5亿元人民币左右；再次，地面建筑计59万平方米，每平方米的建筑成本为2000元，则地面建筑的合计成本约为11.8亿元人民币左右；另外，地面绿化率为45%，绿化面积约为102138.21平方米，若绿化工程以每平方米800元计，绿化施工投入合计约为8200万元人民币。将四个分类项目合计后，建筑成本约在37.32亿元人民币。加上购买土地成本6.8亿元后，项目投入的总建设成本（管理成本除外）约在44.12亿元人民币左右。2、项目的总体盈利模式根据研究，本项目的盈利模式主要为直销分成、租金收益和服务获利三大盈利模式，盈利点可分为11个方面，如果项目运营得当，102、根据预测项目投入运营后的当年可获得收益65.8亿元。第二年起的三年内（扣除第一年房产销售收入45亿元人民币后）为发展稳定期，平均年收益应在20.8亿元左右。第四年起每年的收益和园区的整体交易额均以10%的速度递增，将在第五年达到22.93亿元，且继续保持10%的增长。整个项目的产业发展按10%增长速度计，5年后园区的整体交易额将达到368.8亿元人民币。以此估计10年后超过500亿元交易额的战略目标将是可以实现的。（1）B地块的七大盈利板块：B地块真地下一层9.5万平方米的商业面积，按日租金1.2元/平方米，以面积的40%除去公共走道和社区事务等管理设施外，有效商业面积约在5.7万平方米，如以103、平均每100平方米引进一家商户，可招商户570家。年租金收益约为2500万元人民币。B地块真地下二层9.5万平方米的停车设施，以面积的40%除去公共走道外，有效停车面积为5.7万平方米，可停泊7125辆车，以每小时5元收费、以8小时为限计，年泊车收益约在1.04亿元左右。B地块假地下一层和二层计19万平方米，扣除各个项目30%的建筑面积作为公共通道、卫厕、电梯和大堂等设施外，有效商业面积为13.3万平方米。其中布局1.5万平方米的“中华服饰文化博览馆”，若以团体门票20元/人，每天接待20个团，每团30人计，每年预计接待21.9万人次，门票收益约为438万元。加上收藏纪念品的销售平均每人消费1104、0元，可得销售收入219万元。两者相加展览收益约在657万元，若折合成日租金为1.2元/平方米。1万平方米为中国100家一线品牌旗舰企业展示直销中心，以每家年批发交易额800万元计，年交易总额8亿元人民币。园区以免租金，但分成5%的方式，可获得4000万元人民币的年收益。5万平方米国际品牌展示直销中心，引进500家国际一线品牌服装和200家高档面料的国际性企业，以每家年批发交易额300万元人民币计，年交易总额21亿元人民币。园区以免租金，但分利5%的方式，可获得1.05亿元人民币的年收益。2万平方米的常年展览中心，按不同的地区、国家和季节，以及同类品牌开展经常性的全国性乃至国际博览交易会。场地105、租金按每天200元/平方米，每场展会平均5天，每季自办或出租场地2次，全年共8次计，园区从组织会展或出租场地，可获得展览的场地收益1.6亿元人民币。2万平方米引进大卖场一个，为在园区约2万左右的商务人员和1500余户的社区居民，提供日常居家生活必备的商业配套服务。若以日租金1.6元/平方米计，园区可获得年收益为1168万元人民币，以5000平方米的面积设立一个旅游集散中心，为园区的“中华服饰文化博览馆”和商贸交易聚集人气和扩散影响服务。5000平方米为经济型旅店，可建成30平方米的客房167间，若以每天120元房租计，全年可获得731万元人民币。8000平方米为高档会所，其中1500平方米为会106、员制的室内游泳池，1000平方米为会员制的健身房，1000平方米为会员制的室内网球场，1000平方米为会员制的室内羽毛球馆和乒乓馆，另外3500平方米为歌厅和咖吧、酒吧等。若发展常年会员1000人，每卡销售3000元，那么会员卡销售收入约在300万元左右。加上歌厅等营业收入年700万元左右，两者相加年收益约在1000万元左右。B 地块地面建筑：国际会议中心（含3万平方米的五星级酒店）4万平方米，其中1万平方米由一个1000人的大型会议厅和若干个200人的中型会议厅与50人左右的小型会议厅所组成。扣去40%的公共走道、男女洗手间和后台设施外，有效面积为6000平方米，可同时容纳2000人左右开会107、。会场年出租费收入约为100万元左右。而与其配套的3万平方米的五星级酒店，扣除其30%的公共通道和大堂，以及后勤配套设施外，有效商业面积为2.1万平方米，其中再扣去5000平方米的餐饮设施、5000平方米的酒店商场和商务配套设施后，其实际住宿的面积为1.1万平方米，可建成平均30平方米的客房300间。假定会议餐饮和会议住宿、以及平时向社会开放，年入住率平均为50%，平均每间收费500元/天计，保守估计仅年住宿营业收入为2738万元。若以50%作为运营成本，那么该业务板块的利润应在1369万元左右。这一业务板块应委托专业酒店管理公司管理经营。B地块地面建筑：4万平方米商业设施。扣除30%的公共面108、积外，有效商业面积为2.8万平方米。8000平方米设立统一结算中心，通过机载信息中心，对日常交易信息进行数据库处理，同时设立柜面结算接待处，为客商交易提供最佳的结算服务。若能按计划启动贴现结算业务，那么这一板块根据交易额，以高于银行同期利率1.2%的贴现率计，在归还银行本息后，年收益约为2.8亿元人民币。当然，随着今后交易额的提升，贴息业务量的增加，这一业务板块的收益还将明显提升。另外，在8000平方米的结算中心内，占用2000平方米的面积，建设“中国集成服装网”，以虚拟交易平台的形式，拓展交易空间，鼓励入园商户租用虚拟空间，进一步扩大交易额，预计这一业务通过以会员制方式向其租赁虚拟空间的客商109、收取会员费和通过支付平台收取交易提成服务费的形式，以及通过广告收益、出售信息收益和诚信单位评比活动收费等增值服务取得的增值收益，预计将为功能区带来2000万元的网站经营收益，为客商新增20亿元人民币的年交易额。2万平方米招商引进一个购物中心，集购物、休闲、娱乐为一体，作为产业园区和高档住宅的配套设施。若以日租金1.5元/平方米计，年租金收益约为1100万元人民币。B地块地面建筑：酒店式公寓5.5万平方米，扣除40%的公共通道和电梯、大堂等辅助设施外，有效面积约为3.3万平方米， 2.5万平方米可建成平均每间为130平方米的豪华套房192间，公寓年租金收入约为1400万元。高端住宅18万平方米，110、可建设平均每套建筑面积为130平方米的三房两厅公寓式商品房1385套。以两年后的2012年底开盘计，每套销售价2.5万元/平方米开盘，可一次性收入45亿元人民币左右。园区在B地块综合项目投入使用的第一年（前置条件是B地块真地下二层停车设施能够建成）收益为53.1亿元，第二年起除去商品房销售收益后，三年孵化期中的年收益约在8.1亿元。一旦园区第四年起产业板块趋于成熟，收益也以每年10%的幅度增长，那么以第五年为例，园区在B地块中当年就可获得收益约10亿元。而作为产业交易额增长幅度来说，B地块的纺服产业交易额从第四年起同样以10%递增，那么第五年的交易总额将达到78.9亿元人民币。（2）A地块的四111、大盈利板块：A地块的真地下一层9.5万平方米（建议增加真地下二层）为配套的仓储设施，建议再开挖建设真地下二层9.5万平方米作为仓储增量设施，如此一来，就能使仓储面积达到19万平方米，尽管这一仓储设施的体量与产业商贸交易设施70.5万平方米的体量相比，两者极不匹配，但总算还尽可能增加一点。若19万平方米的仓储设施以全部租出为基准，按日租金0.25元/平方米，以面积的30%除去公共走道等，有效仓储面积约在13.3万平方米，年租金约在1734万元左右。A地块假地下一至二层19万平方米，连同地面单幢建筑9万平方米，合计为28万平方米的自主品牌批发交易中心。除去30%的公共通道外，有效商业面积为19.6112、万平方米。其中17.6万平方米以免租金的方式引进4000家本土自主品牌企业，向其提供批发贸易直销窗口。园区则以交易额的5%收取其管理费用，每家商户若以年交易额500万元计，则全年的交易额为200亿元人民币，园区年收益则为10亿元人民币。在这一建筑中，开辟5000平方米的“创意谷”，可布局50平方米的设计师工作室100间，以免租金的方式提供。但园区可与入园设计师签约，以每年100个知名设计师平均每人推出20款时尚流行样式为要约，使年创意达到2000款新样，并以设计师姓氏作为品牌，经园区组织品牌和新样拍卖给制造企业，每款拍得价约在1.5-2万元左右,总价至少约在3000万元左右，园区从设计师处分得113、20%的成果收益约为600万元。若将这部分收益折算成租金的话，日租金约在3.3元左右。关键是能否组织好拍卖服务等配套性工作。另外，通过“创意谷”形成小规模的定制产业，为国内外的影星、名人和权贵从事个性化的品牌定制，以名人影响衬托设计师，以设计师品牌辉映名人，形成双向拉动提升的局面，为“创意谷”长足发展埋下伏笔。当然，目前这块业务还很难预计，可以暂时忽略不计。另外1万平方米由园区自行以总代理、总经销的方式，引进200家国际一线品牌入内，由园区自行负责推广。预计每家年交易额为200万元人民币，合计年交易额预计在4亿元人民币左右。若按内扣5%的交易利润，园区可获得年收益2000万元左右。余下的500114、0平方米为消费体验区，其中2000平方米布局多台电子模拟体验装备和各种办公、居家、酒会、PARTY等不同场合为背景的体验场景，使消费者感受到如身临其境般的生活体验。这一块由园区自营，收益不计。另3000平方米可布局2-3个高档的咖啡厅，使买家或消费者在体验和挑选的过程中，歇脚休息或聊谈生意。这3000平方米的租金，以1.5元/平方米为日租金，年租金收益约在165万元。A地块地面建筑：跨国采购中心6万平方米，引进100家国际跨国采购企业。特别要注意引进20家左右的、世界500强之内的国际跨国采购企业的地区总部。这一业务板块以纯粹的物业招租为盈利模式，若以日租金3元/平方米计，园区年租金收益为65115、70万元人民币左右。商务办公中心12.5万平方米，除去30%的公共通道和大堂设施外，有效办公面积约为8.75万平方米，可招租200家左右的国际采购企业与数百家相关商务机构入住办公。若以日租金4元/平方米计，该中心12.5万平方米的整体税前年租金，收益约为1.3亿元人民币。园区在A地块综合项目投入使用的第一年（前置条件是A地块真地下二层仓储设施能够建成）收益为12.4亿元。一旦园区从第三年起产业板块已然成熟，A地块的纺服产业交易额5年中若以10%递增，园区在A地块可获得年收益20亿元。A地块的整体产业板块的发展来说，那么5年后交易额将达到322.1亿元人民币。3、资本运作与扩张的模式由于目前的开116、发主体为xxxx企业发展（集团）有限公司，具有较强的经济实力，项目开发完全由其单独完成。在项目建设中如何融资就不在本报告中予以赘述。关键是当项目建成运营后，三年中本项目作为xx品牌服装国际商贸功能区的各项功能已然成熟，产业需要进一步发展，那时已受到空间的制约，园区亟待向周边扩张，那时园区就应当以xx品牌服装国际贸易中心有限公司的名义（而不是以xx集团的名义）申请上市，获得在资本市场融资的权利，使“中心”成为由“xx集团”相对控股的公众公司。因此，“中心”在建立伊始，就要为今后成为公众公司而做好准备，应以现代企业制度作为“中心”组建的模式。“中心”申请成为上市公司，可以通过在香港申请上市，也可以117、在内地借壳上市，当然也可以自己在内地申请上市，但是从成本和效率两个方面考虑，最佳方案应当选择在香港申请上市。通过以上市公司的形式向公众融资后，将本项目作为产业核心区，向周边拓展，就可实现产业园区依托核心圈，边经营边开发的战略意图。事实上，建成后的园区才是未来大产业园区格局中真正的第一期工程。八、项目开发的风险评估任何项目的开发其实都是具有一定风险的，关键是能否对风险给予高度的认识，或是将风险置于可控状态，或是将风险降到最低，最终能够有效地化解风险。以本项目而言，尽管所有的形势都对开发建设有利，但仍还存在着政府支持力度与国内外需求变化等不确定因素。但经过深入分析，这些因素大部分还是处在可以掌控的118、状态之中。1、政府及其政策支持的风险 本项目作为主动对接xx国际贸易中心建设，贯彻落实xx市政府（2009）53号文件精神，重振xx轻纺工业的重要项目，取得市区两级政府的支持，形成政策聚焦，是取得项目成功的首要条件。尽管眼下正处于xx“十二五”规划的编制时期，项目的建成又对xx市产业结构调整和落地区域的财政贡献，能够发挥较大的作用。因此必定会取得本届政府的全力支持。然而也存在着两个方面的不确定因素。一是，能否形成市区两级政府的合力支持，及能否形成政府多个部门的政策聚焦。这关系到项目建成后能否以低成本和较长时间，以及宽松的产业发展环境，向入住企业提供产业孵化必须的周期与完善的服务。二是，2012119、年项目的硬件设施建成时，正逢xx市政府的换届。换届后，新一届政府能否对本项目保持一如继往的支持，各项支持性的政策能否得到延续。举一例子，假如本届政府对项目周边土地作了预留的规划考虑，但政府换届后原先的规划是否就此会发生变动调整。当然在税收支持性政策方面也有可能面临同样的问题。这是最令所有投资者担忧的风险之一。2、国内外市场需求变化风险投资建设xx品牌服装国际商贸功能区，对国内外的市场需求趋势最为敏感，特别是当前所担心的是这场波及全球的经济危机，到底延长到何时才能结束？眼下，欧美市场受危机的影响需求大为萎缩，一方面以“三来一补”为主要形式的来华加工定单大幅减少，而另一方面在优质面料和新款服装方面120、的来华采购却又明显上升，给我国纺服产业既带来了挑战，也带来了机遇。未来项目建成后，能否无缝对接危机过后的全球新一波经济高速增长？能否有效满足国内外市场的有效需求，从而达到项目设计的预期目标？这些也构成了许多不确定的因素。3、对风险的判断与化解风险的对策经科学的测算和评估，对上述两大主要风险可作出一个基本的判断，研究表明，提出的两大风险基本可控。首先，政府出台的政策具有延续性。特别是“十二五”规划的编制，将完全遵照中央贯彻落实科学发展观，加快产业结构调整的要求，结合xx的实际而制定的。xx国际贸易中心的建设又是未来5-10年xx发展的新的动力机制。xx国际贸易中心的功能区建设又是xx产业振兴的基121、础。这次“十二五”规划的编制，又在对过去规划开展反思的基础上，按照结构调整、产业振兴的中长期发展目标，将产业发展中长期规划和空间布局规划两者有机地结合在一起，并经人民代表大会通过，具有操作的刚性，使下届政府能以接力棒的方式延续下去。这也是xx未来发展的客观需要。因此，本届政府对项目的政策聚焦，不可能因政府或官员的换届而改变。倒是项目开发本身和运营时的各项功能，能否达到设计的预期要求。这是一个关键问题，而这个关键却是运营主体可以自己掌控的。另外，研究表明，2012年全球第三次经济危机将全面结束，世界将迎来持续三十年的增长。在五年危机中，被压制的需求将以极大的热情迸然爆发出来，那时正值本项目硬件设122、施全面建成后交付使用，只要前面的各项工作准备到位，运营时各项功能都能够启动，那么无论是内需还是外需，都将以旺盛的势头，给本项目形成一个非常有利的开局。因此，从时间上看，建设周期完全可以无缝对接全球经济复苏发展的周期，正好避开了2009-2011年最困难的时期。所以，这一风险将不复存在，关键还是在于经营团队的优劣，这是关系到操作运营成败的关键。而这一点恰恰也是可由自己掌控的。九、项目建成后的效益预测按照项目建设的战略目标，项目建成投入运营后，在取得成功的基础上，将继续向外拓展，以滚动建设的方式，扩大产业规模，这就需要通过较为科学的计算，获取对国内外需求和项目收益的经济预测，才能对下一步的投资发展123、有一个清醒的预期，才能真正实现项目做强后向做大发展的中长期目标。1、国内外市场对项目的需求预测中国目前是世界上最大的纺织服装生产国，同时也是纺织品服装出口大国，其出口约占世界纺织品、服装出口总额的17%。以2002年统计数据为例，当年我国纺织服装产品出口总额为617.75亿美元。根据我国海关的相关统计数据显示，虽然我国纺织服装产业自2002年起在整个对外贸易中的比重逐年下降，但出口额的绝对值却呈明显上升趋势。入世后我国纺织品服装历年出口一览表年 份2002200320042005200620072008出口额(亿美元)617.7804.8973.91175.41439.91756.21852.124、2占全年外贸出口总额比例（%）18.9718.3616.4115.4214.8614.4213.002009年我国纺服产业的出口明显受到全球经济危机的影响，外需大量萎缩。受影响最为严重的是以服装来样来料加工为形式的所谓出口，同期下降了10.9%左右。而具有自主技术的面料和具有自主品牌的服装等产品则受影响较小。1-10月，我国纺服产品进出口总额为1362.9亿美元，其中扣除进口额后，我国纺织服装产品1-10月份的净出口额为879亿美元。结合我国历年纺织服装产品出口情况，并将全球第三次经济危机的平息期设定为2012年，通过采取对数回归法和多项式回归法等定量预测方式，预测了自2012年起到2020年125、的八年间，我国纺织服装产品出口总额将达到3000亿美元左右（见下图）。以上数据显示，国际市场对各种纺服产品的需求量将呈现持续增长的趋势，然而中国低端的纺服产业在这种增长趋势面前，正面临了一场面对新技术和新工艺等高附加值需求的新挑战。根据预测，未来一段时间内，世界纺服消费年增长率仍将保持3%左右，后发国家消费能级的提升速度将逐渐超过发达国家，这意味着全球纺服产品每年还将增加200万吨，而全球纺服市场贸易额的规模也将进一步扩大。 2009年前11个月，xx市纺织服装产品出口额为152.4亿美元，比去年同期增长6%，占当年全国纺服产品净出口的17%左右。根据线性回归法预测，到2020年xx市纺织服装126、产品内外贸交易额合计将达到1000亿元左右。本项目若于2012年建成投入使用，预计五年后A、B地块的交易额将达到余额400亿元人民币，约占xx市纺织服装产品贸易额的一半，因此项目的前景非常广阔。2、项目投入与回报的平衡点本项目的盈利模式主要为直销分利、租金收益和服务收益三大盈利模式。如果项目运营得当，根据预测项目投入运营后的当年，即2012年可获得收益65.8亿元。第二年起的三年内（已扣除了第一年商品房销售收入45亿元人民币）属发展稳定期，平均年收益应在20.8亿元左右。第五年起每年的收益和园区的整体交易额均以10%的速度递增，将在第六年达到22.93亿元，且继续保持10%的增长，5年后园区的127、整体交易额将达到360.5亿元人民币。经过概预算，可以形成每年的现金流量表，参见附录中表五。通过这张财务现金流量表，可以测算出在项目建成后，静态投资回收期是4.12年，动态的投资回收期是5.96年，即将在2015年收回投资。表一 项目建设投资预算表项 目单价面积小计(万元)土地获取成本200万元/ 亩340亩68000建设成本假地下一、二层4000元/m2380000m2152000真地下一、二层2000元/m2380000 m295000地面建筑2000元/m2590000m2118000绿化设施800元/m2102138.21 m28200总计441200表二 交易额增长预测表年份2012128、年2013年2014年2015年2016年交易额/亿元253.3253.3253.3278.63306.5表三 总收益增长预测表项 目2012年2013年2014年2015年2016年租金收益/万元2836828368283682836828368服务性收益/万元6239562395623956863575498交易分利收益/万元119100119100119100131010144111维持运营成本/万元13691369136913691369总收益/万元208494208494208494226644246608表四 租金方式年收益预测表项目价格面积/m2天数租金/万元B地块真地下一层商业129、设施1.2元/天570003652500大卖场1.6元/天200003651168经济型旅店120元/天5000182731购物中心1.5元/天200003651100酒店式公寓330001400B地块合计1350006899A地块仓储设施0.25元/天1330003651734消费体验区1.5元/天5000365165跨国采购中心3元/天600003656570商务办公中心4元/天12500036513000A地块合计32300021469合计45800028368表五 服务方式年收益预测表项目价格面积/m2天数营业额/万元B地块地下真地下二层停车设施5700036514000中华服饰文化博130、览馆133000365657常年展览中心200元/天200004016000高档会所60003651000B地块地上国际会议中心400003652738结算中心800036528000合计26400062395表六 直销分利方式年收益预测表项目面积/m2交易额/万元分成比/%分成收入/万元B地块品牌旗舰企业展示直销中心100008000054000国际品牌展示直销中心50000210000510500中国集成服装网200020000012000B地块合计6200049000016500A地块自主品牌批发交易中心17600020000005100000创意谷5000300020600国际一线品牌131、园区100004000052000A地块合计1910002043000102600合计2530002533000119100表七 财务现金流量表单位：万元序号年份建设期项目建成后运营期项目2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年1现金流入总收益00208494208494208494226644246608股权溢价出售收入现金流入小计002084942084942084942266442466082现金流出土地获取投入68000地下设施建设费用247000地面设施建设费用126200现金流出小计4412003净现金流量-4412000208494208494208132、4942266442466084累计净现金流量-441200-441200-232706-242121842824109266575345复利现值系数（12%)10.89290.79720.71180.63550.56740.50066 净现金流量现值-441200 0 1662111484061324981285981234527累计净现金流量现值-441200 -441200-274989-12658359151345132579658项目的净现值（若n=7）NPV=2579659项目投资回收期（含建设期）静态T=4+24212/208494=4.12年，动态T=5+126583/1324133、98=5.96年按照每年的营业收入和银行还贷息计划，可以做出一张大致的盈亏平衡图，见下图所示。本项目预计在2016年上半年会产生盈利。项目盈亏平衡图3、为区域经济带来的贡献本项目一旦建成运营后，可为区域经济作出显著的贡献。2008年普陀区的区级财政收入为40.90亿元人民币，比2007年增长了10.6%。那么区级财政的增长率若保持年增长10%计，则至2016年区级财政收入将达到87.67亿元，而本项目未来对区级财政的贡献将会逐渐增强。若以两项假设条件为前提计，一是，若园区全年经营总收入（剔除第一年的商品房销售因素）约为262.38亿元人民币（其中尚有许多不确定因素）；二是，若政府对其提供较低纳134、税比例的定期定额税率制（包税制）的优惠政策；那么项目投入使用后的第一年税收约为6.64亿元人民币。按照项目的占地面积226973.8平方米计，那么当年每平方米的单位财政收益约为0.3万元人民币。若设定运行后的前三年不增长，第四年起经营业绩每年以10%的幅度递增，那么本项目至2016年所产生的税收将达到8.89亿元人民币，约占当年区级财政收入的10.1%，每平方米的单位财政收益约为0.4万元。4、取得未来社会效益的预期项目成功运营后，不仅为园区创造可观的经济效益，为园区向外拓展滚动建设提供了经济的基础保障，而且更为重要的是，可以为xx的纺服产业振兴提供一个很好的流通平台，促进xx纺服产业的结构调135、整和向高能级发展。与此同时，也为xx新增劳动就业岗位、扩大投资领域等方面产生显著的积极效应。本项目的成功运作，有助于培育xx新一轮发展时期产业特色的、处于价值链上游的、拥有世界级自主品牌和拥有国际竞争力的企业，发挥xx在振兴我国轻纺工业中的影响力和带动力，具体集中体现在以下四个方面：（1）有助于xx传统的以生产为主导的发展方式转变过渡到现代的以流通为主导的经济发展方式上来，促进xx发展方式的转变，并以此为基础促进xx的产业结构调整，形成以需求为源头的产业链。（2）有助于xx形成现代的产业体系，促进xx的产业融合和产业渗透，打破产业条线分割，形成服务于流通、服务于需求的现代生产性服务业，使xx的136、产业能够迅速地成长为拥有自主品牌、自主技术和自主市场的、处于价值链上游的现代都市产业。（3）有助于xx以新的发展方式建立起更多的产业组织平台，加快xx产业要素的集聚，创新xx服务全国的形式，提高xx在新的发展时期服务“长三角”、服务沿江经济带，乃至服务全国的影响力和带动力。（4）有助于创造规模的就业岗位，吸引从高素质到低技能的全方位的劳动者就业，园区直接就业约为2万人，拉动间接就业约为3万人。这一劳动就业规模毫无疑问对当前xx严峻的就业形势将产生积极的影响。综上所述，本项目一旦建成运营，其产生的社会效益将十分明显，且十分重要。十、支持项目取得成功的政策建议政府的支持对本项目而言至关重要，政府的137、支持主要体现在两个阶段：一是，项目建成投入运营后的起始阶段；二是，体现在对功能区中长期的服务。而其中最为关键的是，政府能否用足用活中央和本市的政策，通过财税政策等的支持，为产业园区营造一个快速发展的环境。1、建议提供优惠政策，加快产业要素聚合。以国务院颁布的（2008）11号文件关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见中“优化服务业发展的政策环境，进一步扩大税收优惠政策，支持服务企业产品研发，研究开发费用享受所得税抵扣优惠；鼓励技术先进型的服务企业发展所得税、营业税政策试点”。“对吸收就业多、资源消耗和污染排放低等服务类企业，按照其吸收就业人员数量给予补贴和所得税优惠”为依据，结合北京、浙江和138、本市的相关成功经验，针对本项目对接xx国际贸易中心建设的产业功能区开发，建立自主品牌、自主技术和自主市场的产业组织平台，建议政府及其税政部门给予优惠的税收政策支持，加快产业高端要素的聚合，提供企业在孵化过程中的低成本的运营环境。建议在起始阶段给予园区以定期定额税率制政策优惠20年。其次，充分考虑到园区不是传统对手交易市场，而是集中统一结算管理的一体化经营主体，为有利于出口退税和国内批发的税率抵扣，应该交由园区统一开具增值税发票，以此尽快形成采购中心和定单中心。另外，考虑到园区的利润最终转变为对周边的产业延伸投资，故以文件为精神，给予所得税优惠10年。2、建议加快交通配套，确保物流要道畅通。xx139、品牌服装国际贸易功能区一旦建成，周边道路将承担重要的商品集散功能。因此，建议以国务院2005年8月颁布的关于促进流通业发展的若干意见为依据，“根据地方财力和流通业发展实际，建立促进流通业发展的相应机制，做好大型流通基础设施建设的规划”，加快园区周边道路的配套建设，特别是要及时开辟沪嘉高速公路的古浪路上下匝道，使规划中的南陈路经古浪路，与沪嘉高速公路相连接，确保园区商品集散的快捷和畅通，发挥交通基础设施建设对xx轻纺产业振兴和现代流通发展的基础保障作用。3、建议作好用地规划，预留未来发展空间。以国务院（2008）11号文件关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见为依据，落实文件中关于“中心城市要140、逐渐迁出和关闭市区污染大、占地多等不适应城市功能定位的工业企业，退出的土地优先用于发展服务业，保障政府供应的土地能够及时转化为服务业项目供地”的精神，以及xx市人民政府（2005）102号关于xx加快发展现代服务业若干政策意见的通知中“对各区县引进的国内外著名服务业企业总部、地区总部、采购中心、研发中心等，经认定对其购地建设、购买或租赁自用办公用房给予相应的地价、房价或租金补贴” 的文件精神，建议在规划上预留空间，在供地上给予优先，在供地价格上给予优惠补贴，重点发展以现代流通为特色的、以品牌服装产业园为主题的现代服务业集聚区，对项目周边的土地作好产业用地五年预留规划，确保核心功能区在做强后，能141、适时地向周边扩展，为产业的中长期发展预留未来发展的空间，支持这一产业项目能在做强后，进一步做大。4、建议用好国家政策，争取中央政策支持。以国务院2005年8月颁布的关于促进流通业发展的若干意见为依据，落实“在安排中央外贸发展基金和国债基金、设立财务公司、发行股票和债券、提供金融服务等方面予以支持”的精神，支持园区开展以统一结算为基础的贴现结算业务。并以国家商务部（2009）540号关于加快流通领域电子商务发展的意见的文件，“积极利用中央服务业发展资金和中小商贸企业发展资金，推动流通领域电子商务发展薄弱环节的改进，健全流通领域电子商务政策促进体系，”通过市区两级财政资金支持，帮助园区建立以计算机142、信息库为平台的信用结算信息技术系统。以信息网络实时连接银行机构与交易商家，最大限度地提高交易效率，降低供货商资金压力，提高资金周转率，充分发挥园区的产业组织平台作用。同时，帮助园区获得中央发展资金的支持，加速发展园区的网上交易平台建设，充分发挥园区在现代流通中的示范和引领作用。5、建议形成对接机制，探索政府服务模式。客观地讲，xx品牌服装国际贸易功能区，作为一个现代的以流通为源头的产业组织平台，要靠企业独自承担如此庞大的产业链源头职能，确实是非常吃力的。要将这一平台真正地建设成功，还需要由市区两级政府产业主管部门的全力支持，探索建立起在现代市场经济条件下，政府产业指导部门与企业之间的新颖对接机143、制。因此，建议以本项目建设为契机，落实普陀区人民政府与市商务委共同签订的“推进普陀区商务工作全面发展的合作协议”，尝试建立由项目落地行政区域分管区长牵头的，由市区两级商务主管部门和工业部门、财税部门及经营主体共同参与的“xx品牌服装国际贸易中心功能区产业指导委员会”，及时解决项目建设和未来运营中的问题。帮助本项目能够取得国家商务部和国家开发银行联合发文的（2007）313号文件内所制订的优惠政策和国家财政部（2007）财建853号文件的优惠政策。与此同时，建议借鉴义乌市政府的做法，通过市外经贸委与市侨务办公室的合作，围绕服务义乌小商品市场的发展，牵头与市场运营主体共同组建“国际跨国采购服务中心”，其职能也从原先单一的行政管理和招商引资职能转变为对义乌小商品市场的服务职能，配合市场开展对国际销售网络的布局和拓展。因此，建议借鉴这一经验，全面提升政府在产业指导和服务企业中的协调能力和服务能级。xx品牌服装国际商贸功能区是一个非常理想的项目，以xx建设国际贸易中心城市，加快xx产业结构的调整、振兴xx轻纺工业，具有重要的战略作用。项目具有很高的开发价值，应当引起政府的高度重视，及时制定配套支持政策，形成政府和企业的合力，尽早发挥功能区对产业的带动作用。