1、安徽国际商贸城开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月48可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分 序 言6第三部分 市场分析及前景预测9（一）市场宏观背景9（1）商贸流通业市场概况9（二）市场微观探测11（三）xx商业环境研析23专业市场发展潜力大2、，但急需升级24（四）市场分析有关结论25第四部分 项目地块分析及建设目的25（一）区域环境决定项目出路25（二）项目提出的背景28（三）项目建设缘由29（四）项目地块分析及评价30（五）项目SWOT分析32（六）项目综合分析33（七）项目名称及建设内容34第五部分 项目的市场定位36（一）项目的战略发展目标36（二）项目的功能性定位37（三）项目的总体市场定位38第六部分 项目的开发形式、工作推进及建设进度38（一）项目开发形式38（二）项目工作推进及建设进度38（三）项目一期开发建设进度安排（一期项目施工横道图）40第七部分 资金投入与筹措41（一）项目资金投入41（二）资金筹措41第八部3、分 经济效益与社会效益分析42（一）经济效益分析42（二）社会效益分析421、 项目建设迎合了政府“凤还巢”工程的战略方针；422、 提高了地方产品的市场附加值；423、 为地方财政增加了税源；424、 带动当地三产的发展；425、 服务地方三农；促进了工业化进程和优化地方产业升级；为地方丰富的矿藏资源提供了广阔的市场空间；426、 本项目的建成将直接或间接解决xx2万人就业问题，将有利于缓解社会的就业压力；427、 为xx本地的企业提供一个自我提升的大舞台，从而壮大xx本地企业的力量，增强市场竞争力；43（三）项目投资价值判断43（四）经营风险及防范43明确项目开发的总体经营思路43第九部分4、 组织结构与人力资源配置43（一）机构：44（二）项目主公司注册资本和股权结构：44（三）人员构成44（四）人员智力构成47第十部分 项目总论48第一部分 序 言拟建的“安徽xxxx国际商贸城”，依据国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20077号）、安徽省人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见（皖政200770号）和安徽省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要确定的服务业发展总体方向、基本思路。中国区域经济的发展从改革开放前的计划、指令性经济、区域政策倾斜、允许部分地区优先发展，到现在，已进入了一个群雄逐鹿，各展其长的时代。谁能在百舸争流中脱颖而出，抢占先机，谁就将掌握21世纪竞争的主5、动权。这是大大小小的区域决策者们共同面对的世纪命题。如何发挥本地区优势，利用某个时机推动地区经济发展，是地方政府最关心的事情。但是，完全依靠地方政府决策的时代已经过去，许多地方的政府逐渐认识到：借助外脑往往可以改换思路，获得意想不到的收获。正所谓“他山之石，可以攻玉”，本项目的拟建正是以这种思路为出发点，真正希望实现“把xx送出去、把世界请进来”的切实愿望，为xx打造一张代表城市形象的“金名片”、一个接轨国际市场的“中转站”、一个社会、企业、经营者、百姓多方共赢的大型商贸平台和产业孵化基地，最终产生明显的社会效益和巨大的经济效益。通过对项目所在地区的反复调研，同时通过商业市场专家们的反复论证，6、对本项目的实施充满了信心和期待，他们看中的不是短期的效应，而是长期的对整个地区和社会带来的积极的效果。我们希望：把一个现代化的专业市场交易行为升华为一种撬动区域经济板块腾飞的产业化模式； 把本项目培植成新的产业集群核心，通过不同形式的“招商会、博览会”，实现“把xx送出去、把世界请进来”的目标！首先，经营要想取得成功有赖于前期的准确定位，也只有在这个前提下，才能有效地启动、营造、拓展、引导市场健康快速的发展。同时，可以通过学习和借鉴义乌小商品城、中国科技五金城等国内成功商业市场的运作经验，加强与成功行业间的联系，建立战略合作伙伴关系，提升市场知名度。这样可使广大商家和消费群体对本项目由未知到感7、知、到认识，最后产生强烈的参与冲动，从而有效地唤醒目标市场，扩大项目影响，从而扩大xx的知名度和美誉度； 对于xx来说，我们建设本项目的意义，不单是关系到能否为一个中部城市带来一系列经济和社会效益的问题，而是在于能否通过科学的策划整合xx及国内、国际的各种相关资源要素，把市场交易作为支点，以全新的思路和经营手法，在展示xx全新形象的同时，促成它的经济转型和升级，从而为中国中部地区的发展闯出一条令人耳目一新的、超常规发展的道路来。 第二部分 项目策划纲要安徽xxxx国际商贸城策划总纲遵循国家政策趋势，把握市场大环境，因势利导，造福一方 结合项目特点，整合本地自然资源、产业资源和市场资源优势，并充8、分发挥运营商先进的市场经营管理理念将项目打造成为“立足xx、辐射全国、接轨全球”的商贸集散中心以xx钢铁为轴线，打造现代钢铁之城由政府、行业协会牵头，将产业资源、商业信息、人力资源等通过现代商贸形式快速流通以中国义乌小商品城、中国科技五金城、中国绍兴轻纺城的成功经验为导向，做大做强把xx送出去，把世界引进来通过对本项目的建设，以一个现代化市场形象，升华成撬动区域经济板块腾飞的产业化模式通过对本项目的建设，制造一个改变传市场交易模式的契机，将产、供、销一体化模式推广开来通过对本项目的建设，带动区域信息业、服务业、流通业、旅游业等产业的共同发展将以前瞻的战略眼光，以大规模、高起点、完善配套、超前规9、划入市，做精品市场需要xx地方政府给予项目大力扶持需要xx地方政府出台系列亲商惠商政策，扶持本项目“以商引商”，将更多的商家引进来、留下来第三部分 市场分析及前景预测（一）市场宏观背景（1）商贸流通业市场概况商贸流通产业是国民经济的基础性产业、先导性产业，是连接生产与消费的桥梁和纽带。自上世纪90年代，商贸流通业开始逐步对外开放，随着“十一五”第一个开年的2006年，服务业全面对外开放，商贸流通业发展的形势发生了根本性改变。商贸流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出。我国商贸流通在经历了二十世纪九十年代前期和中期的迅速扩张期及后期的调整期之后，再度呈10、现出较高的发展速度。2006年商贸流通实现商品销售总额91266.2亿元，比上年增长12.2%，比1995年增长2.7倍，年平均增长11.4%。全行业在经过数年的整合之后，已开始显露出基本的行业格局，逐步走上了健康发展的道路。商贸流通在我国国民经济中占有相当重要的地位。2006年商贸流通的增加值占GDP的7%以上，约占第三产业增加值的20%，在国民经济行业分类的各门类中，排名仅次于制造业和农林牧渔业。从业人员超过5000万人，安置了约占10%的城镇就业人员，就业人数排在农林牧渔业和制造业之后的第三位。（2）商贸流通业状况从历年的销售情况看，自上世纪九十年代初以来，我国商贸业经历了较为曲折的发展11、过程。2006年商贸流通中商品批发额为62967.8亿元，比1995年增长2.1倍，年平均增长速度为10%。其中，1991年1995年的年平均增长率为15.1%，1996年1999年仅为2.8%，2000年2006年再度提高到11.5%。从商贸业的发展轨迹来看，在各年商品销售额的增长幅度中，1993年达到了1990年以来的峰值；而在此后几年中，其增长幅度持续下滑，直至1998年跌入谷底；1999年以后商品批发额的增幅呈现出强力反弹，但具有一定的波动性。结合工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进价格等几种价格指数的走势来观察1990年以来的两个不同的高增长时期，1993年1995年商品批发额的高12、速增长是建立在高物价基础上的，且其增长幅度低于同期价格的上涨幅度，因此商品批发的实物量实际是负增长；而1999年以后，我国商贸流通中的商品批发额则为在低物价基础上的实实在在的高速增长。据统计资料显示，不同经营范围的商贸流通企业的发展状况也有较大不同。2006年各类批发业的商品销售额与1995年相比，有半数行业的年销售额呈现增长势头，而其他半数行业的年销售额则有不同程度的下降。发展较快行业的有能源批发业、文化产品批发业、药品及医疗器械批发业、建筑材料批发业、汽车和摩托车及零配件批发业，这些行业2005年的销售额分别比1995年增长2.9倍、2.5倍、2倍、1.6倍和81.2%。与之相比，日用杂品13、批发业、木材批发业、农业生产资料批发业则呈现持续萎缩之势，2005年销售额分别比1995年下降54.8%，53.8%和51.3%。说明已有部分商贸批发业逐渐消亡或逐渐被其他流通渠道所代替，而它们所经营商品也逐渐减少或逐步流入到其他流通渠道。（3）商贸流通业未来发展预测：商贸流通业实施现代化战略主要应包含以信息化带动商贸流通现代化模式。构筑现代商贸业信息平台，通过吸纳、采用各种先进的商贸流通经营、管理新技术、新手段，改造提升传统商贸流通业，大力发展新兴商贸流通业，推进现代商贸业和商贸流通的网络化，通过信息现代化提升商贸流通业的整体水平。传统的商贸业将继续呈现萎缩之势，电子网络信息化商贸模式将会进14、一步得到优化，现代商贸物流业和仓储业将逐渐扮演更加重要的角色，电子商务、电子虚拟市场将成为未来商贸产业的发展总趋势。（二）市场微观探测市场三大业态定位根由之一：（1） 农机农具 “农业的根本出路在于机械化”。这是1959年毛主席具有历史预见性的号召。中国，是一个农业大国，13亿人口大多在农村，人多地少是基本国情，发展农业在中国具有特殊的重要性，始终是经济发展的首要任务。加快建设现代化农业，增强农产品竞争力，保证农业和农村经济持续发展，农业机械化是发展方向。xx，作为国家大型商品粮输出基地之一，如今的农村，“铁牛”已经替代耕牛进入千家万户，很多村庄成为“无耕牛村”；联合收割机淘汰了镰刀，机声隆隆15、逐渐取代了人山人海的收割场景；机械化使农业集约化经营成为现实，一批农机大户如雨后春笋般涌现，农机大户、种田大户和许许多多的农机手靠农机大举迈向小康。作为粮农大县的xx县，农业要实现现代化，机械化是必由之路。但是，让xx人颇为尴尬的是，这里没有一家规模化、专业化和辐射面广的农机大市场。长期以来，在xx地区建立一个规模化农机大市场，产生强大的聚集和辐射效应，一直是农村干部群众的强烈愿望，本商贸城将农机农具作为其中的首选经营业态，可谓是众望所归。政策助推大产业 产业支撑大市场2008年，安徽农机总动力达到4807万千瓦，名列全国第四；各类拖拉机240万台，配套作业机具达到540万台套，拖拉机及配套农16、具总量名列全国第二。全省用于农田作业的大中型拖拉机达到9万台，较建国初期的1954年的215台，增长了417倍；联合收割机7.8万台，较1957年的55台，增长了1417倍；水稻插秧机、玉米联合收割机、油菜联合收获机、小麦旋耕施肥播种机、粮食烘干机等从无到有，从少到多，分别达到4000台、1024台、316台、6000台和1053台。自2004年中央一号文件决定实施农机具购置补贴政策以来，在中央财政的大力支持下，安徽省购机补贴资金规模逐年加大。中央财政补贴资金连续6年分别为174万元，1500万元，2500万元，9000万元，2亿元，6.1亿元。省级财政购机补贴资金也由2004年的200万元，17、增加到1000万元，累计达4400万元。作为粮农大县的xx县几年来也拿出千万元资金用于购机补贴。补贴机具由最初的仅有动力、耕作、种植、收获机械4类7个品种，扩大到动力、耕作、种植、植保、收获、粮食干燥、设施农业和农副产品加工机械等11大类26个小类65个品目。补贴比例由最初的平均补贴率4.99%到23.63%。水稻插秧机、深松机和旋耕施肥播种机的补贴率分别达到50%、40%和40%。未来十多年时间，将是安徽省农业机械化大发展、上台阶的又一个关键时期，农机发展速度将进一步加快，预计到2020年我省耕、种、收综合机械化水平将达到70%，进入发展的高级阶段。主要作物关键环节生产机械化将全面实现，农机18、装备结构的优化转变更加注重，农机化发展的质量进一步提升，农业机械化将为农村社会经济发展、现代农业建设做出新的更大的贡献！详见以下相关数据表： xx县农业机械拥有量（一） 年份：2009项目单位数量项目单位数量项目单位数量一、农业机械总动力千瓦其中: 手扶式台828292、水稻种植机械1.柴油发动机动力千瓦千瓦603513(1)水稻直播机台02.汽油发动机动力千瓦64450(二)拖拉机配套农具部213256千瓦03.电动机动力千瓦1020371、大中型部9648(2)水稻插秧机台2044.其他机械动力千瓦02、小型 部203608千瓦548二、拖拉机及配套机械三、种植业机械其中: 乘坐式台14(19、一) 拖拉机台91594(一) 耕整地机械千瓦50千瓦7788511、耕整机台49(3)水稻浅栽机台01、大中型拖拉机台3496千瓦288千瓦0千瓦1282632、机耕船台03、化肥深施机台23(1)其中：14.7-18.4千瓦(含14.7千瓦)台88千瓦04、地膜覆盖机台0千瓦14243、机引犁台80396(三)农用排灌机械18.4-58.5千瓦(含18.4千瓦)台33124、旋耕机台188981、排灌动力机械台7206千瓦1211935、深松机台0千瓦7264058.8千瓦以上(含58.8千瓦)台966、机引耙台85699其中: 柴油机台3482千瓦5646(二)种植施肥机械千瓦2412720、(2)其中: 轮式台34021、播种机台3330电动机台3724千瓦122736其中: 免耕播种机台0千瓦485132、小型拖拉机台88098精少量播种机台1642、农用水泵台37082千瓦6505883、节水灌溉类机械套110 xx县农业机械拥有量（二） 年份：2009项目单位数量项目单位数量项目单位数量(四)田间管理机械3、其他收获机械台0牧草收获机台01、机动喷雾(粉)机台5954千瓦0千瓦0千瓦7793其中:大豆收获机台0秸秆粉碎还田机台02、茶叶修剪机台0千瓦0秸秆捡拾打捆机台0千瓦0油菜籽收获机台0千瓦0(五)收获机械千瓦0玉米收获专用割台台01、联合收获机台3677马铃薯收获机台21、0大豆收获专用割台台0千瓦136036千瓦0油菜籽收获专用割台台0(1)稻麦联合收割机台3677甜菜收获机台0(六)收获后处理机械千瓦136036千瓦01、机动脱粒机台705其中: 自走式台3596花生收获机台02、谷物烘干机台118千瓦133039千瓦03、种子加工机械台0其中: 半喂入式台323棉花收获机台04、保鲜储藏设备台(套)0千瓦11628千瓦0(七)设施农业设备(2)玉米联合收获机台0蔬菜收获机台01、水稻工厂化育秧设备套6千瓦0千瓦02、温室万平方米.6其中: 自走式台0茶叶采摘机台0其中: 连栋温室万平方米.18千瓦0千瓦0日光温室万平方米02、割晒机台56青饲料收获机台0塑22、料大棚万平方米.42千瓦0千瓦0 xx县农业机械拥有量（三） 年份：2009项目单位数量项目单位数量项目单位数量四、农产品初加工机械3、畜产品采集加工机械台0八、运输机械(一)农产品初加工动力机械台9455千瓦01、农用运输车辆3560千瓦91025其中: 挤奶机台0千瓦42654其中: 柴油机台4741千瓦0其中: 三轮汽车辆1584千瓦48304剪羊毛机台0千瓦13945电动机台4714千瓦0低速载货汽车辆1976千瓦42721六、渔业机械台1698千瓦28709(二)农产品初加工作业机械台9746千瓦64142、手扶变型运输机辆5031其中:1、粮食加工机械台8472其中: 1、增氧机台23、1462千瓦1366482、油料加工机械台888千瓦58483、农用挂车辆584503、棉花加工机械台3862、投饵机台236九、农田基本建设机械台4624、果蔬加工机械台0千瓦566千瓦209415、茶叶加工机械台0七、林果业机械台0十、其他机械五、畜牧养殖机械 台2166千瓦0其中: 农用飞机架0千瓦4955其中: 1、挖坑机台0十一、农业机械原值和净值其中: 1、饲草料加工机械台2096千瓦01、农业机械原值万元75407千瓦48232、果树修剪机台02、农业机械净值万元572302、畜牧饲养机械台70千瓦0千瓦132 xx县拖拉机分机型拥有量 年份：2009项目单位数量项目单位数量项目24、单位 数量拖拉机混合台91594其它-50台2982.手扶拖拉机混合台 82829千瓦778851其它14.7-18.4千瓦(含14.7千瓦)混合台88千瓦603513一、大中型拖拉机混合台3496千瓦1424郑州-15台0千瓦128263其他18.4-58.8千瓦(含18.4千瓦)混合台1343江淮-12台193751.链轨式拖拉机混合台94千瓦48785东风-12台14702千瓦5527其他58.8千瓦以上(含58.8千瓦)混合台2常州-12台0东方红-80台94千瓦119其它-15台1550东方红-75台0二、小型拖拉机混合台88098其它-12台6105东方红-60台0千瓦65058825、手扶其它机型混合台6479其它18.4-58.8千瓦(含18.4千瓦)混合台01. 小四轮拖拉机混合台5269千瓦57145千瓦0千瓦47075长江-81台21330其他58.8千瓦以上(含58.8千瓦)混合台0江淮-15台8国光-6台0千瓦0奔牛-15台0常州-6台02.轮式拖拉机混合台3402山东-15台0长江-51台9274千瓦122736江淮-12台3458工农-4台0东方红-75台0泰山-12台0小手扶其它机型混合台4014上海-70台33其他-15台69千瓦24677福田-70台1其他-12台1528上海-50台1559其他机型混合台206江淮-50台78千瓦2249 xx县农机化26、经营效益情况表 年份：2009项目单位数量合计其中：农机户一、总收入万元79685757221、农机化作业收入万元6548264967其中：(1)田间作业收入万元4005239631其中：跨区作业收入万元24622406(2)农产品初加工作业收入万元1138111359(3)农机运输收入万元1404913977其中：农业运输收入万元458945892、农机维修收入万元500139753、其他收入万元92026780其中：农机及油料经销收入万元2817590二、成本与费用万元31156296081、服务成本与费用万元2852228156其中：(1)农机化作业能耗及维修费万元2582425540其27、中：农机运输能耗及维修费万元58955854(2)农机维修耗材、能耗及设备维护费万元269826162、管理与财务费用万元8841983、税金及附加万元12369014、其他费用万元514353三、利润总额万元4852946114 xx县农机化投入情况表 年份：2009项目单位合计资金用途一般行政事业支出基本建设支出科研推广培训农业机械购置其他支出合计万元7495.05208.65157036.37085.18一、财政投入万元2489.55186.151570342112.401.中央财政万元22120157010204502.地方财政万元277.55186.15002467.40二、单位和集28、体投入万元7322.5002.340.28三、农民个人投入万元4932.5004932.50四、其他投入万元000000市场三大业态定位根由之二：（2）五金机电随着皖江经济带承接产业转移步伐的加快，xx地区的工业大开发正如搭箭在弦一触即发。而作为工业链中最重要的五金机电行业也随之迎来“历史的春天”。五金机电产业是作为整个国民经济各行各业提供装备、提供生产设备和生产工具的刚性产业，在国民经济发展中具有其他产业不具备的高度关联度和带动性，同时作为技术密集和劳动密集产业在改善地区劳动就业和提振当地核心竞争力方面作用巨大。如今，五金机电产业预示着将成为xx乃至安徽工业化进程中的一个最重要环节和容易“落29、地生根”的优质产业。 机电（五金）产业发展历程从机电产业来看，八十年代以后我国也已经成为全球机电生产和出口大国。随着我国政府近年来采取的积极财政政策的落实，各地基础设施建设进程加快，对机电行业发展的拉动效应尤为显著。 海外机电市场一直是机电产业的重要市场。据海关统计，“九五”期间我国机电产品累计出口3564亿美元，比“八五”期间增长1.7倍，年均增幅为19.15，超额完成了国务院确定的“九五”末机电产品出口800亿美元的目标。机电产品出口已成为发展我国外贸出口的重要推动力量。2001年我国机电产品进出口贸易在严峻的国际形势下，达到2391亿美元，占全国外贸进出口总额的46.9%，比上年增长1530、%，高出全国外贸进出口增幅一倍。其中，交通运输工具、医疗仪器及器械、环保设备等进口增长较快，高新技术机电产品达到626亿美元，增长了22.4%。出口机电产品中，技术含量和附加值较高的计算机零部件、通信设备、视听设备、船舶、汽车、空调器及微波炉等机电仪产品达到1085亿美元，占机电产品出口总额的91.4%。机电（五金）产业的发展前景我国机电产品进出口工作虽然已经取得很大成绩，但增长的质量和效益还需要进一步提高。专家指出：目前我国机电产品出口额占世界机电产品贸易额的比重只有3.8，还有很大增长空间。而拥有世界1/5人口的中国的经济建设和人民消费的巨大内需是首要动力。随着中国人生活水平不断提高，五金31、机电产品的需求将大幅上升。加入WTO以后，中国五金机电产品进出口关税，特别是进口关税将大幅度降低，非关税保护措施也将减少，我国五金机电产品的进口额将有一个显著的增长，超过30% 。在未来5年内，中国五金机电产品进口的增长将高于出口的增长，进出口之间的顺差将缩小，从而给全世界的五金机电企业一个巨大的市场机会。与此同时,由于中国五金机电生产技术的提高和劳动力价格优势，世界著名五金机电企业在中国投资建厂以及在中国进行定牌(OEM)生产和采购将更为可行。 我国有望成为机电（五金）的“世界加工厂”从全国范围看，“小而全”、“小而散”、“小而弱”、“小而多”的企业组成是目前我国机电五金产业的基本特点。“做32、强做大”成为产业发展的关键。在做强做大的诸多建议中，通过整合，我国的机电生产有望成为世界的加工厂。 而近年整合优势谈得最多的是，整合大中华经济圈的制造业优势。特别是台湾、香港、新加坡等地的制造业，以此形成对抗国际市场的竞争同盟。去年台湾机电产业出口总值为668亿美元，占出口总值五成比重；但台湾自身的市场狭小，同时生产成本又在不断攀升。将台湾传统机电产品制造产业向大陆转移，以此降低生产成本。借助大陆极赋竞争力的产业制造能力和生产成本，结合台湾的研发技术和行销网络，打造大中华经济圈“世界工厂”的品牌正在当时。目前，我国的机电五金市场主要分布在浙江、江苏、上海、广东和山东等地，其中浙江、江苏和广东最33、为突出。由于机电产业具有很强的制造业关联度和很强的带动性，加之机电五金产业劳动密集的特点，对于吸纳就业保持社会稳定具有很大作用，很多东部和中部发达省市都几乎同时将其确定为当地经济发展的龙头予以高度重视、重点培养。五金机电市场的发展机遇陕西西安、广东广州、中山、江苏无锡、山西太原、浙江永康、上海、天津、杭州、湖北武汉等地今年先后建成面积超过2万平方米的大型机电五金市场，西安先后举办了全国性乃至国际性的大型机电五金博览会、展示会、交易会，主持和出席会议的当地行政领导级别之高，重视程度都是以往不多见的。各地政府也积极引导当地企业走出国门，参加国际顶级专业博览会。近年参加美国芝加哥、德国科隆五金博览交34、易会的国内省份和企业明显增加。各地政府和企业都意识到目前是机电五金产业升级的重要时机，而在这样的背景下，谁能借鉴国内外最成功的经验，谁就最有可能抢先获得成功。外资和发达地区产业向西转移步伐加快。随之外商在中国的投资也出现“西进”加快的趋势，同时，已有相当一部分外商和东部沿海地区产业中的资源依赖型、劳动密集型、高能耗型产业大批向西转移。特别要看到，随着长三角、珠三角土地、电力等要素紧缺甚至出现严重的“民工荒”和“技工荒”，能源资源和环境约束日益加剧。江浙绝大部分地区面临无地可供的局面，电力缺口很大；据估计，约有数千亿的民间资本在向外找出路。从全国产业布局看，制造业中的机电五金产业向西部地区转移，35、不仅符合技术梯度转移规律（沿海着力于高技术产业，机电五金产品多数技术含量不高适宜西部发展），而且有利于促进沿海产业升级，并带动西部制造业发展。积极准备并主动承接沿海产业转移，是西部各地区未来加快发展的重要机遇。因此，本商贸城业态定位在五金机电行业具有深远的战略意义。五金机电产业的代表性分类 普通机械 | 砂轮机 | 排风机 | 空压机 | 加湿机 小型机械 | 焊接材料 | 台式车床 | 台式仪表车床 | 钻铣床 | 台钻 | 电焊机 切割机械 | 液压带锯机 | 园盘锯 | 切割机 | 磨盘、磨片 | 合金锯片 | 金刚石切割片 起重物流 | 物流设备 | 混凝土拌浆机 | 搅拌机 | 塔吊36、及各种起吊设备 通用机械 | 鼓风机 | 锅炉设备 | 印刷机械 | 造纸机械 | 包装机械 | 制药机械 传动机械 | 链条 | 链轮 | 减速器 | 传动设备 机床设备 | 铣床 | 钻床 | 镗床 | 磨床 | 锯床 | 冲床 紧固件 | 螺丝 | 螺帽 | 垫圈 | 垫片 | 螺栓 | 紧固标准件 电工电料 | 低压电器 | 电工元件 | 照明 | 接触器 | 插座插头开关 | 断路器 工矿配件 | 工夹具 | 卡盘 | 机床配件 | 冲床配件 | 铸床配件 | 机床附件 电动工具 | 手枪钻 | 冲击钻 | 电锤 | 钻机 | 电动工具 工量刃具 | 工具(麻花钻、直柄钻等) | 量37、具(卡尺、千分尺、仪表卡尺等) | 刃具(铣刀、硬质合金刀具等) 磨料磨具 | 磨料 | 砂轮 | 砂皮 | 砂子 | 角向片 | 切割片 电线电缆 | 电力电缆 | 通讯电缆 | 控制电缆 | 护套线 | 漆包线 仪器仪表 | 电流表 | 电压表 | 控制仪表 | 测量仪器 | 万能电表 工具轴承 | 农用轴承 | 工业轴承 | 交通轴承 五金筛网 | 护栏网 | 菱形网 | 钢板网 | 电焊网 橡塑制品 | 三角带 | 同步带 | 输送带 | 油封 | 橡塑板 | 胶管 绝缘材料 | 护套 | 胶带 | 绝缘板 | 绝缘棒 五金工具 | 电动、风动五金 | 灯具、灯光 | 手动五金 | 电38、烙铁、万用表 | 弹簧 | 橡塑五金 水泵管道 | 各类泵 | 管件 | 潜水泵 | 深井泵 | 消防泵 气动液压 | 液压元件 | 液压车 | 气缸 | 电磁阀、气动阀 | 千斤顶 | 气动工具 电机风机 | 电动机 | 发电机系列 | 工业风机系列 电器电子 | 电器 | 电子| 数码管 | 散热器 | 轴流风机 | 电涌保护器 模具五金 | 模具加工配件 | 钻头系列 | 铣刀绞刀 | 丝攻板牙 | 抛光工具 | 量具表卡尺计 阀门管件 | 型钢 | 阀门 | 管件 电缆桥架母线槽 | 母线槽 | 电线管 | 电缆桥架 电热元件 | 电热丝 | 电热管 | 电热元件 春花吸尘器 | 卧式39、吸尘器 | 筒式吸尘器 | 打蜡机 | 其他家电产品 焊接设备 | 焊接材料 | 焊接设备 金属材料 | 各种金属材料 数控刀具 | 数控刀具 包装材料 | 包装材料 空压机 | 空压机系列 气动工具 | 气动工具系列市场三大业态定位根由之三：（3）钢料钢材xx矿储现有9个大中型铁矿床和15个零星铁矿，已探明储量20亿吨，远景储量30亿吨以上，位居全国第五、华东第一，是全国唯一一个刚开发的特大型铁矿富集区，属鞍山式沉积变质铁矿，平均品位为32%-34%，被列为全国大型铁矿基地。2002年以来，先后有大昌、诺普、草楼、开发矿业4家采矿企业，范桥、周油坊、重新集、刘塘坊、付老庄、环山、王街道7家探40、矿企业，球团、免烧砖10个深加工项目，共23个企业落户xx矿区，4家采矿企业和七家探矿企业及100万吨球墨铸造、120万吨球团2个深加工项目均是省“861”和市“568”项目。目前，铁矿开发累计完成固定资产投资239亿元。铁精粉产能达到350万吨，球团产能60万吨，预计到2010年铁精粉产能达到500万吨，为铁矿深加工项目提供足够的铁精粉资源。除已开发的铁矿外，另有周集、李老庄等两个铁矿尚待开发，铁矿床储量为2.3亿吨。（略）本业态定位完全基于这一优势产业之上，我们自信的认为：本业态纳入商贸城项目中后，在短期内，通过商贸流通形式为该优势产业至少可以提供信息上的支持。（三）xx商业环境研析（1）41、xx商贸市场现状低档次的商业市场已尽饱和，购物模式长期在街铺化、商场化的层次上徘徊。迅猛增长的购买力面对不发达的市场，供求矛盾凸显。与大中城市的商业物业相比,xx的商业物业普遍呈现硬性设施落后,管理水平相对较低的特点。本地投资意识不太强，购铺者多用于自己经营。本地一直未出现现代集约型、专业性强的商业龙头项目，这是造成地方商业滞后的根本原因。街铺依然受到追捧，真正的专业市场是未被开垦的“处女地”。本地商业地产的营销推广模式过于陈旧，通常情况下引不起人们的置业兴趣。（2）当地商业业态构成1、百货商场、超市多为中小型零售商业，地处中心区或生活区，规模不大，商品种类多为日常消费品，品种不齐全，尚未成为42、市民购物的主要场所。2、临街商铺即在住宅楼或单位用房的底层裙楼，沿街建成的各式商铺门面房。经营品种混杂，尚未进行规范和形成区域商品特色。3、商业广场它是商场、超市之后新兴的一种综合商业形式，兼备休闲、娱乐、购物等功能。目前xx除了人民广场，尚无兼顾购物的商业广场。4、综合商贸市场提到xx县城区的综合商贸市场，脏、乱、差几乎成了它的代名词。缺乏管理、硬性设施落后，已到了被市场淘汰的边缘。（3）xx商业未来发展预测：专业市场发展潜力大，但急需升级1、专业市场将在xx未来的商业中发挥更为重要的角色，发展潜力巨大，尤其是新型专业市场。2、经营环境差，管理水平低下的专业市场必将为新一代专业市场所取代，集43、约型、专业性、与国际接轨是未来专业市场的发展方向。3、专业市场越来越重视经营环境、配套设施和管理水平。（四）市场分析有关结论1、 地方良好的经济增长态势为项目的开发提供强而有力的保障；2、 矿产资源、粮农大县、强劲的工业资源储备将呼唤着全国性的专业交易市场的诞生；3、 集约型、专业性、国际化、体量大、档次高、管理佳的市场的匮乏为本项目的建设带来契机。第四部分 项目地块分析及建设目的（一）区域环境决定项目出路（1）项目地块所处城市概况xx位于安徽省西部，南枕巍巍大别山、北踏滔滔淮河水、西与河南接壤、北与阜阳隔淮相望、东与六安、寿县毗邻、南与金寨相连。xx属于亚热季风气候，四季温和，雨量适中，光照44、充足，雨热同季，无霜期限长，四季分明。县域南北长95.25公里，东西宽65.8公里，跨东经115度5020“至116度3532“，和北纬31度4451“至32度3631“之间。全县总面积3493.2平方公里，占全省面积的2.72%，全省第二，其中耕地12.5万公顷，水面3.7万公顷，地势南高北低，制高点419.4米，最低海拔17米，南部丘陵区1816.1平方公里，北部平原区1957.9平方公里。总体地貌以平原为主。全县辖32乡镇，680行政村，人口162.5万，居全省第五位。xx环境优美，风景怡人。城东湖、城西湖碧波万顷，犹如两颗明珠镶嵌在县城两侧；位于城北的水门塘，系春秋时期楚相孙叔敖兴建的45、水利工程，被誉为“xx千岛湖”，塘内飞鸟翔集，绿岛棋布；全国“四大地主庄园”之一的李家圩坐落在风景秀丽的西山脚下，是全国最点文物保护单位，也是省内旅游线的一大景观。改革开放以来，xx县社会经济快速发展，综合实力显著提高，对外交往的不断扩大，城市面貌日新月异，人民生活明显改善。特别是近年来，xx县委、县政府带领勤劳智慧的xx人民，坚持以大开放推动大开发，以大引进促进大发展，抢抓机遇、深化改革、扩大开放、奋勇争先，充分发挥区位、资源优势，政治、经济、文化等各个方面都有了长足发展。全县各级政府切实改善政务环境、法制环境、市场环境、信用环境和人居环境，着力打造要素集聚的洼地，吸引着越来越多的海内外客商46、前来投资兴业和经商洽谈，与世界20多个国家和地区建立了良好的经贸关系。进入新世纪，古老而又年轻的xx正瞄准建设新兴能源工业城、现代农业大县为中心，推进综合经济跃升，实现xx在xx崛起。凝心聚力搞建设，一心一意谋发展，加快向全面建设小康社会的宏伟目标奋进。（2）区域产业基础xx重在农业，富在资源。xx既是国家商品粮和优质油菜生产基地县，又是畜牧水产生产重点县，我县的粮食、畜牧、水产、杞柳拥有“国强省冠”之誉，xx又素以鱼米之乡著称,有古为贡品的沣虾银鱼享誉中内外;而且猪生产获得全国生猪50强称号。粮食主管部门正在编制全县粮食收储、加工、流通产业发展五年规划，规划的项目总投资达15亿元；国家重视中47、部6省粮食生产，xx以粮食为主的农业、以粮食为资源的产业将有很大的发展空间。粮食总产突破百万吨，连续四年荣获“全国粮食生产先进县标兵”。xx拥有丰富的矿产资源，铁矿、石灰石等20多个矿种储量巨大，其中铁矿探明储量16.8亿吨。其中磁铁矿贮量居全国第5位华东第一,被列为国家大型矿石基地,为xx工业经济的发展提供了丰富的物资资源。xx境内常年平均水资源量超过13.5亿立方米，全县平均有效蓄水量4.29亿立方米，本县有沣河、找母河、牛角河、窖湾河、高塘河、汲河、头道河、二道河、油坊河、洪城河、石龙河、淮河、淠河、史河、湖泊有城东湖和城西湖。总的来说：xx是一个农业、矿产资源丰富，拥有浓郁的文化底蕴的48、城市，铁矿资源、水产资源作为该区域的最大亮点，也正是xx提升城市知名度的良好契机。（1） 城市所处地理位置 如图：（2） 城市道路交通情况xx区位优越，交通便利。xx既是挺进中原、东进西出的跳板，又是连接江淮、南上北下的纽带。105/312国道、合武高速、310省道在县内交汇；宁西铁路（南京-西安）穿境而过并设有xx站；经过xx境内的阜六铁路已于09年8月10日正式开工；已动工兴建的东港高速（山东东营-香港）、宁西高速（南京-西南）、泸汉蓉（上海-武汉-成都）高速铁路均穿越县境；内河航运纵横交错，通江达海；国家投资23亿元兴建的淮河最大水利枢纽工程-临淮岗洪水控制工程坐落县境；淮河1500吨级49、新港码头已建成使用。离正在建设中的合肥新桥机场仅50分钟车程。（二）项目提出的背景（1）经济发展呼唤崭新产业模式随着中国经济的发展，xx经济也获得快速增长，行业技术水平不断提高，社会总需求与日俱增，产品不断发展。由于历史原因，xx经济也存在行业分布散、效益低、发展不平衡、企业创新能力不强以及经营理念落后等方面的问题。本项目的提出就是要结合xx经济发展，调整产业结构，改变行业传统经营模式，为企业创造一个集产品展示、产品交易、原材料供应、物流配送、技术开发、信息交流等为一体的多功能、规模型的国际商贸平台。（2）瞄准区域产业机遇，是项目获取成功的保障粮农大县催生农机大县、矿藏大县铸就工业大县、人口大50、县带动劳动密集型企业集中区的发展。目前xx不缺能源、不缺技术、更不缺人才和资金缺的是信息和大型的规范的现代化商贸集散中心！早年外出的打工者如今不乏成为各个行业中的佼佼者，家乡的情结令他们无时不期待着回归。因此，本项目在这一关口提出台面，正是顺应了历史的要求，将一个集文化、信息、商贸、生活于一体的复合型基地的建设重任，自然而然地落到了我们的肩上。本报告即是通过对xx产业现状、商业零售业的发展及经济相关因素进行分析；对商品的产供销、物流配送等进行市场分析；对本项目提出的必要性，市场前景等进行调查预测；对项目选址、建设、设计方案、建设规模、公用工程和辅助设施、环境保护、消防、投资估算及技术经济评价等51、进行系统研究并做出结论。（注：介于时间和项目的深入程度，部分内容暂且会有所保留）（三）项目建设缘由随着我国加入WTO，中国经济也面临着世界经济的挑战，如何合理衔接国内、国际市场，提高xx商贸流通业的知名度和美誉度，是摆在当前xx政府的一项重要任务。本项目对xx商贸流通业的开发利用，将不仅给地方优势产业推向国内市场甚至国际市场，把国内国际的知名品牌、先进技术引入xx，为它们提供一个良好的平台，从而缩短商品流通的“供销链”，必将能促进xx经济迅速腾飞。基于此，建设一座相当规模的以工业品种为拳头的大型专业市场是必须的，也是可行的。因此，我们经过认真的实地调研，并经过多方专家论证，我司决定申报“安徽x52、xxx国际商贸城”建设项目，最终将其建成利国、利市、利商、利民的好项目。（1）顺天时：紧跟政策规划趋势，做农机专业市场第一品牌根据安徽省十一五规划指示，省内各大城市应尽量发挥自身产业优势，以产业集群优势为基础，发展城市重点工程，本项目正是积极响应政府召号，充分结合xx当地产业特点而建设的，同时，由于目前xx境内还没有形成大规模、高档次的专业市场，在此按照高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，建设一处国际型的综合性商贸物流基地，将对整个xx经济的发展、城市功能的完善产生重大影响。（2）占地利：对接淮海、泛三角、皖江经济带本项目所处的xx县正处于安徽省重点扶持的xx地区，处在淮海经济带、泛三角53、洲经济带、皖江经济带交接点。是承接东部沿海发达地区向内陆辐射的首选之地，又是南北经济文化交汇的要冲，地理优势得天独厚，为本项目的建设提供了优越的外部条件。（3）集人和：改变传统市场交易模式，提升区域竞争力，改善人民生活水平本项目创造性参照浙江义乌小商品城、永康中国科技五金城的成功运作经验，提出“第四代复合型专业市场”模式，充分强化、利用电子商务的作用改变传统交易模式，实现“现实市场”与“虚拟市场”的结合，从而突出产品展示、业务洽谈、商务办公、电子商务的功能，以此大大提高市场竞争力，促进区域经济发展，最终实现改善人生活水平的目标。本项目是以“立足安徽、辐射全国、接轨国际”为经营发展目标，因此，它54、的出现将为xx乃至xx的经济发展提供了一个重要的实物载体。（四）项目地块分析及评价（1）项目地理位置 如图：为项目拟选位置本项目拟选地块处于xx“南拓”主轴上，宗地北线，为规划中的南二环；西南线，为规划中直达省级工业园马店镇的“外三环和跨河悬桥”；东线，建议留为商贸城后期东拓或商贸城生活配套居住用地。整体建筑群又与现在的徽商大市场相接并融，本项目落地后，势必与之形成区域化市场集群。（2）项目交通条件项目拟选地块沿霍合公路路口，便利于客流、物流的通畅。（3）环境条件项目拟选地块尚属耕作农田，另外，水、电、内路网、通讯等基础设施有待进一步完善。本项目建设将配合政府的城市化建设，彻底改变周边环境。（55、4）土地平整情况土地平坦，但自然标高略显不足；综合来看，本项目所处的南片区是一个有待开发的片区，目前尚无完善的市政配套支持，周边人气尚未形成，这些将对本项目开发带来不利影响。（五）项目SWOT分析（1）优势分析S1、区位优势选址上迎合了2005-2020年xx县城区“北优南拓”的发展规划，属于政府重点开发片区；S2、紧邻霍合公路，离合阜高速出口仅30多分钟车程；S3、市政规划重心南移，升值前景乐观；S4、矿产资源丰富，农机化程度高，工业基础深厚，奠定了行业市场基础；S5、本项目兼有多需求配套功能，尤其“仿古一条街”的开发建设，可满足区域经商、居民的文化、休闲、餐饮、娱乐需要，也必将成为该项目的56、一大亮点；S6、市场精准的业态定位及开发规模所产生的综合性能优势；S7、先进的管理经验与成熟的开发理念优势。（2）项目劣势W1、建设初期，由于离成熟商圈较远，认知上会出现偏差；W2、为引导人气进入项目纵深处，需要额外增项“人文景观”的建造；W3、“商业轴线”上有“断点”，导致周边人气不够；W4、周边配套不完善；W5、习惯于街铺的置业者或经营者对项目的接受程度不强。（3）项目机会点O1、首个高品味现代化专业市场项目，有利于填补市场空白；O2、xx大开发的舆论声势为项目带来契机；O3、义乌小商品城、中国科技五金的成功模式，给本项目带来的启示；O4、发展商团队中，不乏多年从事专业市场开发、运营管理经57、验丰富的骨干成员，并有资金储备、技术全面的浙商团队协同作战；O5、“把xx送出去，把世界引进来”的美好构想。（4）项目威胁点T1、目前，xx在国内甚至华东地区尚无知名度；T2、xx主城区正处于四面开花的建设时期，而偏离主城区的建设项目易受冷落；T3、项目地块周边尚未形成气候；T4、置业者对xx县新城区发展规划缺乏认识，影响了置业投资和入驻经营的信心。（六）项目综合分析从以上S.W.O.T分析可以看出，本项目存在着一些缺陷，又如：规划中的南二环实施时间尚未确定且无完善的市政配套等。但项目本身也具备许多自然的优越条件，如地理位置、交通、前景、市场容量等。但综合来说，本项目优势大于劣势，相信以前瞻性58、发展战略，通过各方面的通力协作以及各种营销策划手段的有机整合，最终会取得理想的经济效应和社会效应。（七）项目名称及建设内容（1）项目案名：xx国际商贸城人们因为中国皮革城而认识了海宁这座美丽的城市；人们因为中国科技五金城而知道了永康这座富饶的城市；人们因为中国轻纺城而认识了绍兴我们希望：因为“xx国际商贸城”的兴起，让人们的目光聚焦xx！（2）项目规模及建设内容本项目初步规划占地面积300亩，（希望项目以东再预留200亩，待三大业态形成后，以备拓展使用，同时，也可以考虑将已经立项的“再生能源”项目纳入本市场）；总建筑面积约20多万平方米；建设周期为3-5年；建设内容包括：农机农具交易区；五金机59、电交易区；钢料钢材交易区；大宗货物吊装及仓储物流区；餐饮娱乐一条街；信息综合行政中心区（本区其中包括了酒店、会展等功能）。（3）总体规划布局A、将项目建设成为集产品展示交易、信息交流、技术研发、物流配送、文化休闲、餐饮娱乐等功能为一体的具有强大辐射能力的大型现代化商贸集散中心。B、商业服务配套设施齐全。C、商铺户型设计遵循 “商、办、住”多用需求。D、其中，餐饮娱乐一条街采用徽派复古式建筑风格。E、注重市场纵深处和中心广场的景观建造。（4）功能规划定位通过多方论证,项目规划分成三个层面：第一层面为市场交易功能区；第二层面为仓储物流和辅助配套功能区。在此基础之上，再进行商业规划设立的细分。第三层60、面为生活配套和会展功能区。（3） 项目主要经济技术指标名称用地分配建筑面积建筑占地面积容积率备注农机农具交易区80（亩）五金机电交易区80（亩）钢料钢材交易区80（亩）仓储物流吊装区20（亩）信息综合行政区20（亩）兼酒店、办公餐饮娱乐一条街20（亩）生活配套公共交通公共休闲生活配套再生能源（暂无）拓展预留200（亩）合计500（亩）（届时依据商议结果或审批指标再作分解，暂略）（6）项目的建设宗旨及发展计划总指导思想：“将xx送出去，将世界引进来”通过市场运作提升区域影响力；建设宗旨：以发展商贸物流及产业服务为根本，以提升xx城市形象和竞争为目标，整合资源，调整产业结构；通过信息交流、产品研发61、生产、销售、技术培训，来优化并缩短行业“供应链”，实现成本最小化，以达到信息资源共享、规模效应共享、业务资源共享、优惠政策共享、品牌效应共享等目的，以此提高企业的综合竞争力，迅速适应国际化市场大环境。发展计划：以商引商，汇聚全国行业资源，通过加大宣传力度，提升市场知名度，最终实现成为全国知名的商贸物流交易中心；第五部分 项目的市场定位（一）项目的战略发展目标根据专业市场特性，本案的战略发展目标应分为：短期目标、中期目标、远期目标三个阶段，三个阶段相对应的目标也不尽相同： 远期目标(从开始营业起五年后)发展成为具有全国影响力的大型商贸中心，并成功打开国际市场，成为真正的国际性生产加工、商贸流通62、基地，年交易额超100亿元人民币。中期目标(从交易中心开始营业起四-五年内)发展成为华中地区与华东地区的区域生产加工和贸易的结合点、中转站，年交易额超60亿元人民币。短期目标(从交易中心开始营业起三年内)发展成为xx地区具有一定影响力的大型国际商贸流通、生产加工基地，年交易额计划超过20亿元人民币。只有确立各阶段的营销目标，尤其是远期目标之后，在市场发展战略目标的指引下，才能进行有针对性的定位。（二）项目的功能性定位经营主题特色化纵观同行业竞争者的经营模式大都仍表现为单纯卖买或服务提供方式，而忽略了针对消费者在实际购物过程中休闲与娱乐性的商业体验。因此，我们对项目品牌向心力培育方面进行了附加，63、即在满足市场基本功能之外，增加了诸如餐饮、娱乐、休闲、景观等元素。经营多元化物业产权进行自由分割；同时自营、联营、租赁、返租、代租等多种经营形式并举，以利于入驻本市场的经营者有更多的选择机会。倡导“电子商务概念”。随着经济全球化的进展，中国日益成为国际商品加工、采购中心，“现实市场”和“虚拟市场”日益发展成为一种新的贸易手段和趋势，也就意味着，随着时间的推移和社会的进步，电子商务功能将越来越发挥其重要的作用。本项目将力求打造先进、独特的电子商务系统，解决网络化交易中常常出现的资信问题，为此，我们聘请专家就设立信用保障基金进行了多番研讨，就充分保障经营户网上交易的信用和交易安全问题总结出一系列可64、行的模式，同时还和金融机构就市场未来电子交易结算的问题展开了交流，最后，我们决定尝试性的设立一个资信机构，加大对本市场电子商务功能的推广与应用。附：不同阶段电子商务交易份额比重：销售方式市场发展阶段门面直接销售企业间大型采购电子商务交易产品份额其他市场初期（1-3年）60%10%20%10%市场中期（3-5年）30%25%40%15%成熟期 （5-10年）10%25%60%15%（三）项目的总体市场定位（1）项目的属性定位以商贸物流为载体，集展示交易、仓储物流、信息交流、电子商务、行业会展、文化休闲、餐饮娱乐以及生活购物为一体的复合型专业大市场！(2) 项目的业态定位农机农具、五金机电、钢料钢65、材等自然资源和需求资源两个方面。(3)项目的建筑规划定位1、商铺：小三层框架结构、现代风格的联排式建筑群；2、休闲街：粉墙黛瓦仿古式；3、信息综合大楼：现代几何式建筑风格，地上三层为中空结构。兼顾大型会议、举办会展使用；三层以上为商务办公和酒店。第六部分 项目的开发形式、工作推进及建设进度（一）项目开发形式该项目计划采用“一次性规划、分期分段实施”的战略开发方案，工程施工准备分为“三个业态组团”进行滚动式开发。一期为农机农具交易区；二期为五金机电交易区；三期为钢料钢材和仓储物流区。生活配套区和其它公共配套设施机动性建设。项目建设周期计划为3-5年。（二）项目工作推进及建设进度本项目占地面积约266、0万平方米，按照规划条件、初步策划方案和开发地块的实际情况，本项目各阶段的进度拟定如下： 项目前期考察，呈交项目可行性报告 2010年5月 谈判，呈交项目概念性规划 2010年6月 谈判，商议入驻条件及用地相关经济技术性指标 2010年6月 谈判，签署备忘或意向协议 2010年6月 谈判，立项，对开发商进行资信审查 2010年6月7月 谈判，成立项目领导小组 2010年6月7月 谈判，成立项目公司 ；并申报“重点扶持项目” 2010年7月 定向拍挂土地、兑现开发政策 2010年7月8月 呈报项目技术论证报告及项目详规 2010年8月9月 详规获批、续报施规 2010年9月10月 施规获批 2067、10年10月 场地平整、前期相关报建工作告一段落 2010年10月 拟订标书、确定施工对象、签订承建协议 2010年11月 外围施工开始、施工区间道路铺设 2010年11-12月 成立项目招商、销售以及商业营管、物业管理公司，拟草各项协议、合同等文书、文件 2011年元月 举行项目奠基仪式、施工进场 2011年元月 一期（农机农具交易区）基础施工阶段 2011年1-3月 一期项目施工安装 2011年5 10月 一期推广销售阶段 2011年5月开始 一期招商、销售阶段 2011年58月 一期重点招商 2011年910月（择时一期试营业） 二期（五金机电交易区）基础施工 2011年12月完成二期基68、础工程 一期项目竣工验收和总结阶段 2011年1112月 二期项目施工安装 2012年38月 二期推广销售阶段 2011年12月开始提前预售二期 二期项目竣工验收和总结阶段 2013年元月 三期（项目施工阶段） 2013年36月 三期项目施工和总结阶段 2013年68月 完善配套 2013年810月（择时正式开业）项目计划从2011年元月进入一期工程施工，可望于2013年8月前全部完工；销售方面，根据施工进度和策划方案，项目计划从2011年3-5月开始正式销售（不排除提前预售）；招商方面，与销售同期招商，包括异地招商、产区地招商等多种形式；主体建筑建设周期为三年，配套同步进行。（三）项目一期开69、发建设进度安排（一期项目施工横道图）序号时间项目2010年2011年2012年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1项目立项2规划设计3主体工程4安装工程5装饰工程6配套工程7总体工程8竣工验收9预售10交房（暂略）第七部分 资金投入与筹措（一）项目资金投入为使本项目工程在建设的过程中及时得到优化，计划将整个工程分为三期进行实施。同时，则可有效缓解常规预算5.6亿元人民币的一次性投资压力。其中：一期资金投入约2亿元人民币；二、三期资金投入约3.6亿人民币。（注：详见投资预算报告）（二）资金筹措（1）资金来源本项目建设共需资金5.6亿元人民币，根据分析各种融资渠道的可能性和合法性，并70、考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和销售回款等。资金来源各渠道对于本项目建设的顺利进行均有充分保障，其中各期的金额和比例安排合理，再加上投资主体有着良好的行业信誉和可调用待加盟财团资金的能力，资金筹措方案可操作性较强。（2）项目筹资方案（暂按一期列举）序号筹措资金来源筹措资金数额(亿元)筹措资金比例(%)1自筹资金1502销售回款0.5253银行贷款0.5254一期投资2100自筹资金自有资金全部用于投资；此外若有资金缺口，拟通过公司股东追加投资或合理性融资、或贷款的方式解决。销售回款本项目在销售过程中的回款可追加入投资资金中。银行贷款本项目在开发71、过程中将采取少部分的银行贷款。符合商业银行可贷款不超过30%的贷款比例规定。第八部分 经济效益与社会效益分析（一）经济效益分析市场正式营业的三年内，预计年交易额20亿元人民币；四-五年，年交易额将达到60亿元人民币；五年后，年交易额将达到100亿元人民币。年上交税金（统筹税计）按6%的税率计算：年交纳税金近6亿人民币。可以预见，一个培育成熟的市场其未来收益将呈几何式增长。（二）社会效益分析1、 项目建设迎合了政府“凤还巢”工程的战略方针；2、 提高了地方产品的市场附加值；3、 为地方财政增加了税源；4、 带动当地三产的发展；5、 服务地方三农；促进了工业化进程和优化地方产业升级；为地方丰富的矿72、藏资源提供了广阔的市场空间；6、 本项目的建成将直接或间接解决xx2万人就业问题，将有利于缓解社会的就业压力；7、 为xx本地的企业提供一个自我提升的大舞台，从而壮大xx本地企业的力量，增强市场竞争力； 8、必将成为xx的城市名片，从而真正实现“将xx送出去”。最后，项目在给xx带来巨额财政收入的同时，还提高了xx本地商品的市场占有率，给本地企业提供了一个推销的载体，实属利国、利市、利企、利民的好项目。（三）项目投资价值判断 通过对该项目的投资规模、收益预测及市场需求状况、风险及对策等方面的审慎分析，不管是从长期发展看，还是从短期收益看，该项目都具有很好的商业投资价值和社会价值。（四）经营风险73、及防范在剔除项目所面临的市场竞争风险外，项目的收益情况良好。本项目所面临的经营风险主要是项目开发总体方案的组织与实施过程中可能面临的风险。可通过以下措施减少项目的经营风险：明确项目开发的总体经营思路将项目开发的总体经营思路，贯彻到项目的所有业务流程中，并使之在业务流程的各个环节中得到很好的理解与执行。在项目实施中应优化设计，积极采取优化的工程技术措施和施工方案，既要控制各项开发建设成本费用，又要保证工程质量。开发时间的控制为达到项目在短期内开发完毕并取得合理的回报，并且防止随着时间的延长而使得市场情况发生变化，因此，本项目必须做好开发周期的控制，在资金、技术、市场环境几者关系相协调的情况下，力74、争在最短时间内开发完毕并转入实质性的市场运营。第九部分 组织结构与人力资源配置有了好的项目，有了好的策划，有了好的市场，有了政府支持，有了充足的资金支持，如何加强项目的组织和管理就显得尤为重要。 （一）机构：本项目将由曾独资或合作开发过-投资有限公司为投资主体代表，该主体资金渠道畅通，执行团队专业，在商业地产开发及运营管理中有不菲的业绩。拟组建的“xx国际商贸城有限公司”施行独立核算、自主经营、自负盈亏和承担责任的二级法人单位，为股份制公司。公司由-若干股东组成，其中主要股东都是商业地产开发、商业运营管理等行内的骨干企业和行业中的领军人物，现拥有广阔的商业市场资源和客户资源，为本项目的成功开发75、夯实了深厚的基础。公司实行董事会领导下的总经理负责制，设董事会、监事会，其中董事长一人，副董事长二至三人，董事若干人；监事长一人，监事若干人；总经理一人，副总经理二至三人。下设办公室、策划部、工程部、财务部、招商部、保安部。项目实施后，按照市场管理需要，相继就地成立商管公司、营销公司、物管公司、安保公司、物流公司等五个子公司及若干辅助公司服务于本项目，实行现代企业管理模式，按注入资金多少承担有限责任。（暂略）（二）项目主公司注册资本和股权结构：（1）.注册资本： （ 暂略 ） 万元人民币；（2）.法人代表： （ 暂略） ；（三）人员构成1、董事会（1）决定公司的经营计划和投资方案；（2）制订公76、司年度财务预算方案、决策方案；（3）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；（4）制订公司增加或减少注册资本的方案；（5）拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；（6）决定公司内部管理机构的设置；（7）聘任或解聘公司总经理、总经理及财务负责人，决定其报酬事项；（8）制订公司的基本管理制度；2、总经理（1）主持公司的生产经营管理工作。组织实施董事会决议；（2）组织实施公司年度经营计划的投资方案；（3）拟订公司内部管理机构设置方案；（4）拟订公司的基本管理制度；（5）制订公司的具体章程；（6）聘任或解聘应由董事会聘任或解聘以外的管理人员；（7）对下属部分及人员进行及指导及监督。3、副总经理（177、）在总经理的领导下进行公司的生产经营管理工作；（2）协助组织、实施公司年度经营计划和投资方案；（3）配合总经理完成公司内部管理机构设置方案；（4）配合总经理拟订公司基本管理制度及规章；（5）具体分管下属各个部门的工作；（6）在总经理缺席时经总经理指派代替总经理职权。4、工程部（1）组织各类工程招标、议标；（2）组织管理各类工程；（3）监督各类工程的进度、技术指标及质量；（4）各类工程的验收及评议；（5）进行各类工程图纸的的设计、修改及评议；（6）进行各类工程预算用决策；（7）制定本部门工作制度和工作计划；（8）组织培训本部门工作人员。5、市场策划（1）制订总体市场策略及操作方法；（2）策划与操78、作各类市场推广活动；（3）负责项目的整体对外招租、合资合作开发；（4）组织培训本部门工作人员；（5）制定本部门工作制度和工作计划；（6）进行市场调查研究与分析，提供公司决策依据。6、财务部（1）办理各种财务事务；（2）制定月、年度财政预决算文件；（3）合理分配、核算、监督公司各种财政行为；（4）制定各类财务制度；（5）处理与各类金融机构的相关关系。7、销售部：（1）销售策略的制订；（2）销售模拟过程的预案制订；（3）销售资料的准备；（4）销售组织与日常管理；（5）售楼中心的管理与维护；8、招商部注：届时另成立商管公司和营销公司，其工作内容由其负责具体分解。9、行政部（1）负责公司的人力资源管理79、；（2）处理日常办公室工作；（3）制定公司日常办公室规章制度；（4）全面负责房地产开发业务及申报产权工作；（5）整理保存各类文件档案；（6）申报办理各类有关公司运作的手续。（四）人员智力构成为保证该项目能取得成功，人才是一个非常重要的因素，我们觉得未来的公司人员智力组成中至少应包括以下专业人才：1、市场营销专家主要参与市场调查、市场定位、市场研究和销售策划工作，负责制订价格、竞争策略和具体销售方案。2、建筑设计专家主要参与公司的建筑设计工作，负责建筑设计创意、建筑评议选择。3、工程管理专家主要参与工程施工管理，负责监控工程质量、进度及成本控制、提供技术指导。4、建筑材料行家主要参与建筑设计要求80、工作，负责建筑材料成本的控制、比较、优化选择，保证建筑设计要求能够到到规定标准。5、公关能手参与项目的全过程，负责各种社会关系。6、方案高手参与项目全过程，负责起草和设计所有的文案。7、律师参与合同文本的起草及审核，负责规避相应的法律风险。8、行政主管参与项目的全过程，负责处理日常事务性工作。（注：由于涉及相关合作化公司工作内容，在此不作具体细化。）第十部分 项目总论综上所述，此项目开发建设是经过反复市场调研和多方专家论证得出的结果，它自始至终都只为了一个目的“将xx送出去，把世界引进来”。对于xx来说，我们建设本项目的意义，不单是关系到能否为一个中部城市带来一系列经济和社会效益的问题，而是在81、于能否通过科学的策划整合xx及国内、国际的各种相关资源要素，把商贸流通业展示作为一个支点，以全新的思路和绝妙的经营手法，撬动起xx这个经济板块。在展示xx全新形象的同时，促成它的经济转型和升级，从而为xx地区的发展闯出一条令人耳目一新的、超常规发展的道路来。 它是建立在当地深厚的自然资源以及市场需求的基础上的，经过自主创新和优化配置后打造的专业市场升级版，是市场经济发展需求的必然产物，它将有效填补市场空白，实现xx与国际化市场接轨。它的建造是为了把一个看似简单的商品流通形式变成区域化调整产业结构的契机，把一个现代化的专业市场交易行为升华为一种撬动区域经济板块腾飞的产业化模式，从而加速xx的GDP增长，提高人民生活水平，最终实现区域影响力和综合竞争力的双重提升，它的经营定位建立在科学、准确、务实的基础之上，必然经得起市场的考验。经过论证，本项目开发已具备了天时、地利、人和的有利条件，有着广阔的发展空间和良好的市场前景，不但能为xx带来明显的经济效益和社会效益，同时还推动了区域可持续性发展，加速了xx县城市化进程，实属利国利民的好项目。 -有限公司安徽xx国际商贸城项目筹委会 二一年五月