1、生态旅游公司示范区休闲养生保健康复预防养老公寓项目立项报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月生态旅游公司示范区休闲养生保健康复预防养老公寓项目立项报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月88可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章总论101.1 项目概况101.1.1 项目名称101.1.2 项目建设单位101.1.3 研究2、工作的范围和内容101.2项目基本情况101.2.1 拟建项目地点101.2.2 建设内容与目标111.2.3 项目投资及资金筹措111.2.4 建设期限111.2.5 经济效益预期121.3可行性研究报告编制依据121.3.1 政策性依据121.3.2法规、方法依据131.4综合评价13第二章项目建设背景及必要性152.1 项目建设的背景152.2 项目建设的重要性和必要性162.2.1 社会养老压力不断增大162.2.2 有效应对人口老龄化，构建和谐社会的需要162.2.3设施完善、生活水平好的养老院需求不断增强162.2.4 加快安康市社会福利事业发展的需要172.2.5缓解安康市就业压3、力172.3 项目建设的可行性182.3.1 国家政府的大力扶持182.3.2 本地优越的养老环境为项目建设提供了有力条件192.4 项目SWOT分析192.4.1 优势(Strength)192.4.2 劣势（Weakness）202.4.3机遇（Opportunity）202.4.4 挑战（Threat）212.4.5 分析结论21第三章养老市场分析223.1 国内养老地产行业发展环境分析223.1.1政策环境223.1.2经济环境243.1.3社会环境253.2 养老机构现状分析263.2.1养老机构市场现状263.2.2养老机构性质与模式273.2.3养老机构的入住和护理方式273.24、.4养老机构的休闲设施及娱乐活动283.3 养老市场发展现状283.3.1 市场需求状况283.3.2 市场供给状况313.4 陕西养老地产政策分析323.4.1陕西养老政策分析323.4.2安康养老政策分析33第四章项目选址与建设条件344.1 项目背景344.2建设条件354.2.1自然资源354.2.2 基础设施条件374.2.3 周边养老资源38第五章项目建设方案395.1项目建设地点和建设规模395.1.1项目建设地点395.1.2 项目建设内容和目标395.1.3 建设规模405.2 总体布局405.3建设标准和产品标准405.3.1环境设计建议405.3.2养老设施建筑设计要求45、15.3.3产品功能建议425.4项目建设原则435.4.1区域协调原则435.4.2人性化设计原则435.4.3项目建设规划原则445.5主体工程建设方案445.5.1项目规划思路445.5.2养老居住建设455.6基础设施建设方案485.6.1交通规划485.6.2给排水规划485.6.3供电规划495.6.4电信规划49第六章环境和生态影响分析506.1环境和生态现状506.1.1自然环境506.1.2人文社会环境516.2现状评估526.3生态环境保护536.3.1项目建设对生态环境的有利影响536.3.2能耗状况及节能分析53第七章项目组织与管理557.1组织机构557.2人力资源配6、备及员工培训557.3经营管理模式567.4经营管理措施567.4.1工程管理567.4.2生产管理567.4.3营销管理577.4.4项目监督与评价577.5建设期限57第八章劳动安全、消防与卫生防疫598.1劳动安全598.1.1劳动安全主要依据598.1.2劳动安全的原则598.1.3安全隐患分析598.1.4劳动保障和安全措施608.2消防618.2.1主要依据618.2.2消防原则618.2.3火灾隐息分析628.2.4消防设施628.3卫生防疫638.3.1卫生防疫的依据638.3.2卫生防疫的原则648.4安全、消防与卫生防疫综合评述64第九章投资估算及资金筹措659.1投资估算7、659.1.1建设估算范围659.1.2建设投资编制说明659.1.3建设投资估算结果及投资分析669.2资金来源69第十章财务评价7110.1经济评价依据及范围7110.2财务评价参数的选取7110.3财务效益与费用估算7210.3.1经营收入估算7210.3.2成本及费用估算7210.3.3利润与利润分配7310.4财务分折7310.5不确定性分析7510.6经济评价结论76第十一章社会评价8211.1社会影响分析8211.1.1项目对所在地区居民收入的影响8211.1.2项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响8211.1.3项目对所在地区居民就业的影响8211.2项目与所在地区互适性8、分析8211.2.1当地居民对项目支持8311.2.2当地政府部门对项目的支持8311.2.3当地资源条件的支持8311.3社会风险分折8411.3.1技术风险8411.3.2资金风险8411.3.3市场凤险8411.3.4人员风险8511.3.5政策风险8511.4社会评价结论85第十二章结论及建议8712.1结论8712.2项目实施建设的建议88第一章总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称xx养老公寓1.1.2 项目建设单位本项目建设单位安康市xx生态旅游开发有限公司，注册资本金8600万元人民币，公司法人代表xx。1.1.3 研究工作的范围和内容根据国家对可行性研究报告阶段工作范围和深9、度的要求，本报告对安康市xx示范区xx养老公寓项目建设背景、建设规模、建设条件、建设方案、环境影响与环境保护、安全、消防与卫生防疫、项目进度安排、投资估算与资金筹措、财务评价和社会影响等方面进行了综合研究和分析，并按照委托书的要求，重点突出了工程技术可行性分析和经济效益、社会效益可行性分析，提出了合理的建议，为项目建设单位和其他单位有效地进行项目决策和建设提供科学的依据。1.2项目基本情况1.2.1 拟建项目地点本项目位于安康市西部xx镇xx村，距离安康中心城区19公里，秦岭、巴山南北相拥，恒河、月河交汇区域，形成“两山夹一川、双河穿其间”的自热地貌。地理区位优势独特，东接荆楚、西至沔汉、南达10、巴蜀、北通甘宁，本项目占地规模90亩，项目建成后将对安康xx养老服务业的发展产生重大影响。1.2.2 建设内容与目标1）建设内容与规模项目占地约90亩，总建筑面积约2.5万平米，可容纳500张床位。根据项目规划，建设内容主要以老年公寓、老年医疗护理中心、老年生活服务中心、老年休闲活动中心、物业辅助用房区五个部分组成。2）建设目标在了解和考察国内外优质养老机构的基础上，结合我国及区域传统文化、家庭观念、人文风俗，依据安康市具体的养老事业发展状况，以安享舒适惬意的老年生活为宗旨，将xx养老公寓规划建设成为设施齐全、环境宜人、服务热情的养老机构。1.2.3 项目投资及资金筹措本建设项目总投资1.2711、亿元，其资金来源渠道分三部分：一部分企业自筹资金金额为4569万元，其中资本金2569万元，申请养老专项基金2000万元；其他资金为银行借款，金额为8124万元。1.2.4 建设期限本项目第1年前完成项目的前期准备工作，项目开工建设计划自第1年3月至第2年12月，建设期两年。1.2.5 经济效益预期本项目投资回收期、净现值、内部收益率等财务指标均较好。主要经济数据与评价结果如下表所示评价指标所得税前所得税后内部收益率：4.85%3.76%财务净现值（ic=3%）：2132万元850万元静态投资回收期：14.09年度15.52年度动态投资回收期：16.31年度16.71年度1.3可行性研究报告编12、制依据1.3.1 政策性依据1）中国老龄事业发展“十二五”规划；2）国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见(国发办200019号)；3）陕西省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定；4）陕西省社会福利机构管理实施细则（试行）；5）安康市社会养老机构管理实施办法；6）财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知；7）中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范；8）安康市城市总体规划(1996-2020年)；9）省国民经济和社会发展“十二五“规划及远景目标纲要；10）发改部门或主管部门批复的项目建议书；11）企业提供的相关技术资料及相关协议、资质、证书；1.13、3.2法规、方法依据1）中华人民共和国节约能源法2008年；2）中华人民共和国城乡规划法2007年；3）中华人民共和国劳动合同法2007年；4）中华人民共和国土地管理法2004年；5）中华人民共和国森林法实施条例2000年；6）中华人民共和国水污染防治法2008年；7）中华人民共和国固体废物污染环境防治法2005年；8）建设工程安全生产管理条例2004年；9）建设工程质量管理条例2000年；10）地表水环境质量标准GB3838-2002；11）地下水环境质量标准GB/T14848-93；1.4综合评价xx养老公寓是一个集老年休闲、养生保健、康复预防为一体的多功能、社会化、开放式的综合性养老项目14、。在充分了解和分析养老行业现状的基础上，结合我国及区域传统文化、家庭观念、人文风俗，依据安康市具体的养老事业发展状况，以安享舒适的老年生活为宗旨，规划建设一座设施齐全、环境宜人、服务热情的综合养老机构。本项目符合我们养老行业的发展趋势，适应当今社会养老市场需求，与党中央倡导的建设和谐社会相一致，有利于缓解家庭养老压力，缓解当地就业压力，社会效益、经济效益显著，有着广阔的发展前景，综合评价可行。建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济和社会效益。第二章项目建设背景及必要性2.1 项目建设的背景（1）我国已进入老年化社会阶段按15、照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口12.5%以上，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.69亿，占我国总人口的12.5%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口的20%；到2050年，老年人将占全国总人口的31%，届时每3人中就有一个老年人。（2）我国养老的传统观念发生根本转变随着社会养老压力的逐渐增大，我国家庭养老的传统观念也不断受到冲击。国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年16、居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，空巢家庭逐渐增多。据有关数据显示，中国各省、直辖市的空巢家庭已达25%以上，部分省市甚至达到36%；民政部部长、全国老龄委副主任李立国曾指出，城乡老人家庭中，部分地区空巢家庭的比例甚至达到50%至70%。空巢家庭的增加对传统的家庭养老产生了强烈的冲击，经济上，部分老年人经济贫困；生活上，老年人身体不便，发病往往具有突然性，空巢老人面临家中无人、抢救不及时等情况；精神上，空巢老人无法享受过去的天伦之乐，加之文化程度17、普遍较低，缺乏兴趣爱好，离开子女后很容易产生孤寂之感，部分很少与人交流的老人甚至会产生悲观情绪，出现抑郁症状甚至厌世心理。种种情况促使我国传统的养老观念和居住观念发生根本改变。2.2 项目建设的重要性和必要性2.2.1 社会养老压力不断增大安康作为劳务输出大市，年轻人外出打工比例高，空巢家庭比例亦居高不下，部分县区农村甚至达到50%以上。这些情况使得安康市社会养老问题突出，且随着时间的推移养老压力也在不断增大。2.2.2 有效应对人口老龄化，构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的口号，老龄工作涉及经济、政治、文化和社会生活等诸多领域，关系到国计民生和社会稳定的大局。如果老龄化问题解18、决不好，和谐社会的目标就难以实现。建设社会完善、生活水平较高的养老院，可以有效满足老年人不断增长的物质和文化需求，解决老年人及其子女的后顾之忧，使老年人老有所养、老有所乐，使其子女可以全身心地投入到工作当中；为老年人提供健康锻炼和养生保健服务，也有利于老年人生活质量的提高，减轻家庭和政府的养老压力，实现安康市老龄事业与经济社会的协调发展，促进社会和谐与稳定。2.2.3设施完善、生活水平好的养老院需求不断增强空巢家庭引发的各类问题逐渐受到社会重视，越来越多具有经济能力的家庭愿意将老人送到专业养老机构照料，越来越多的老年人也愿意入住养老机构，获得专业照护，避免独自在家的孤寂之苦，与更多的老年人一起19、相伴为乐，安享晚年。但是，目前安康市的养老院机构还不足以满足日益增加的社会养老需求，部分养老院设施简陋，功能简单，无法满足许多家庭对老年人生活水平的要求，因此，设施先进、功能完备、服务上乘的专业养老机构应当适应社会发展需求，加快建设节奏，尽快投入使用。2.2.4 加快安康市社会福利事业发展的需要目前，中国养老产业现状处在刚刚起步阶段，养老社区配套、养老院标准、养老设施等国家规范还待完善。中国社会养老问题已引起从中央到地方政府各方面的重视，配套资金逐年增加，民政部针对城市养老的相关优惠及扶持政策正在完善，本项目建成将大力推进安康市养老服务业的发展。2.2.5缓解安康市就业压力根据相关研究，养老机20、构的服务人员和老人的比例至少应达到1：10。而对于这些服务人员，一般都需要有社会福利单位工作经验，乐于奉献自己，对于他们的品质和素质要求较高。xx养老公寓可以招聘当地未就业人员及失业人群，对工作人员进行专业培训，培训内容可囊括心理学、护理、医疗、营养、职业道德等专业知识和技能。xx养老公寓将致力于资源就地转化、劳动力就地消化，大量吸收有志于在家乡发展的当地居民。2.3 项目建设的可行性2.3.1 国家政府的大力扶持2015年8月16日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定了深化改革加快发展养老服务业的任务措施。会议指出，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡21、的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。2015年9月9日国务院印发了关于加快养老服务业的若干意见，陕西省政府出台了关于鼓励和引进社会资本进入养老服务领域的若干意见、省民政厅也相继出台了养老机构许可办法和养老机构管理办法等相关文件。由国务院办公厅转发、全国老龄委和发改委等部门发布的关于加快发展养老服务业意见的通知中指出，认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和睦，促进老年群体与其他群体和谐相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。同时，加快发展养老服务业，有利于促进相关行22、业发展，推动经济增长，提高全体人民生活质量和水平。各地区、各部门要充分认识发展养老服务业的重要意义，采取有效措施，推动养老服务业加快发展。通知还指出，发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活。要采取多种形式，鼓励和支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。地方各级人民政府和有关部门要采取积极23、措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。2.3.2 本地优越的养老环境为项目建设提供了有力条件安康是中国十大宜居城市之一，具有卫生城市、园林城市、优秀旅游城市、中国硒谷、西部水城等荣誉称号。安康境内青山绿水、风景怡人，空气清新、氧离子丰富，在安康可饮富硒天然水、吃富硒保健食品，是得天独厚养老养生宝地。未来，安康将朝着生态安康、幸福安康、人文安康战略规划方向发展，因而建设集退休养老、养生健康、医养结合于一体、具24、有国际水准的生态养老综合示范区具有得天独厚的条件。2.4 项目SWOT分析2.4.1 优势(Strength)1) 区位优越：项目位于安康市汉滨区西部月河川道，地处汉江流域的月河与恒河交汇处，是连接安康市汉滨、汉阴、紫阳三县（区）的交通枢纽和商贸文化中心。2) 自然景观优越：项目周边自然景观资源优越，凤凰山森林公园有珍稀植物资源370余种，动物100余种。石马趟手掌河、仙女洞、松鼠探路鸡山寨、绿色长廊、佛指石、凤凰台、天池盘古庙、焦山寨被并称凤凰山森林公园八景。3) 政策支持优越：国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见(国办发2000 19号)、陕西省人民政府关于加快实现25、社会福利社会化的决定、陕西省社会福利机构管理实施细则(试行)、财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知乡、中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范、安康市民办公益性养老机构建设补助资金管理实施办法等政策对市民养老高度重视。2.4.2 劣势（Weakness）1) 养老服务开发起步晚养老产品的开发尚处于起步阶段，缺乏对养老产品的配套护理和产品体系的合理规划，难以满足人们对养老服务升级的需求。2) 养老基础设施有待完善目前本项目道路等级过低，待进一步提高，养老服务设施不够完善且缺乏管理经验。2.4.3机遇（Opportunity）1) 宏观养老发展机遇难得随着我国老龄化逐渐加26、剧，养老问题是我国急需也是必须解决的问题，同时，国家和地方出台多项政策支持养老服务业的发展，养老产业正处于黄金起步期。2) 养老产品关注度高目前安康市养老模式以居家养老和养老院为主，缺乏更加先进的养老机构、完善的养老设施、专业的养老康复护理服务，而养老问题日益凸显，市场需求正在加快释放。3）养老品牌尚未形成安康市养老服务尚处于起步阶段，目前市场存在的养老项目配套设施均不完善，没有高端的养老品牌入驻。2.4.4 挑战（Threat）1) 周边环境建设还不成熟从目前的发展现状来看，虽然区域内的自然生态环境非常适合开展养老项目，但基础设施尚不完备，仍然需要加快建设。2) 行业经验不足和高端人才紧缺安27、康市养老处于发展阶段，行业管理经验不足，养老行业高端人才缺乏。2.4.5 分析结论根据社会需求、国家政策导向、养老产业的发展趋势，从实际出发，建设高标准的生态养老项目，结合国家政策，整合社会资源，促进养老产业进步，推动区域经济可持续发展。第三章养老市场分析3.1 国内养老地产行业发展环境分析3.1.1政策环境（1）出台中国老龄事业发展“十二五”规划，加快老龄事业的快速发展为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，根据中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、中华人民共和国老年人权益保障法和中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号），制定出规划；主要的发展目标为：建立应28、对人口老龄化战略体系基本框架，制定实施老龄事业中长期发展规划；健全覆盖城乡居民的社会养老保障体系，初步实现全国老年人人人享有基本养老保障；健全老年人基本医疗保障体系，基层医疗卫生机构为辖区内65岁及以上老年人开展健康管理服务，普遍建立健康档案；建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张；全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准；增加老年文化、教育和体育健身活动设施，进一步扩大各级各类老年大学（学校）办学规模；加强老年社会管理工作。各地成立老龄工作委员会，80%29、以上退休人员纳入社区管理服务对象，基层老龄协会覆盖面达到80%以上，老年志愿者数量达到老年人口的10%以上。（2）国务院关于加快发展养老服务业的若干意见2013年8月16日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究确定深化改革加快发展养老服务业的任务措施。会议提出，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。根据国务院常务会议精神，国务院印发了关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335号，以下简称意见），提出了加快发展养老服务业的总体要求、30、主要任务和政策措施，将为破解养老难题、拓展消费需求、稳定经济增长发挥重要作用。（3）中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定中指出发展养老服务业的三个指导思想：1）要从加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能；2）老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路；（3）要培育和发展老年消费市场。（4）实施“社区老年福利服务星光计划”在城市，以社区居委会为重点，新建和改扩建一大批社区老年人福利服务设施和活动场所，逐步形成社区居委会有站点、街道有服务中心的社区老年人福利服务设施网络。社区居委会的老年人福利服务站点要突出实用性特点，以活动场所31、为主，因地制宜，力求方便实用、灵活多样，不搞小而全。新建和改扩建的街道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，从当地老年人急需的服务项目入手，逐步具备多种功能。在农村，以乡镇敬老院为重点，新建和改扩建一批乡镇老年人福利服务设施和活动场地，逐步形成县(市)有个心、乡镇有敬老院的老年人福利服务设施网络。农村新建、改扩建的敬老院要逐步具备住养、入户服务、日间照料、文体活动等功能，并向综合性、多功能的社会福利服务中心发展。（5）出台了扶持福利性老年社区政策2000年，国家税务局下发了关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知，“通知”对由民政部门审核批准，并核发养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社32、区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所）给予了一定的税收优惠。“通知”的主要内容是对福利性、非盈利性老年服务机构暂免征收企业所得税，同时对其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税也实行免征。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。3.1.2经济环境（1）我国的老龄化处于“未富先老”的经济发展阶段我国已经进入老龄化社会，但我国和其他的老龄化国家相比有一个很大的不同，用一句话来概括就是“国外是先富后老，我国是未富先老”。根据美国人33、口咨询局的资料，世界上已经有70个国家进入老龄化社会，而只有中国、格鲁吉亚、亚美尼亚和摩尔多瓦四个国家的人均国民产值不足1000美元。这说明我国经济发展水平尚处于世界中下水平，但老龄化程度却己进入了发达国家的行列，呈现“未富先老”的特征。老龄化的加速对社会经济发展都将产生巨大压力。（2）我国居民收入水平城乡差距较大城镇和农村居民是构成我国社会的两大基本群体。改革开放以来，城乡居民收入差距趋于扩大。过大的城乡收入差距已成为社会发展的障碍。老年消费群体简单地可以分为农村消费群体和城镇消费群体，两者之间收入水平的差距直接决定了其支付能力水平之间的差距。（3）西部地区经济增速在全国保持领先2013年西34、部蓝皮书中国西部经济发展报告(2013)中指出，2013年西部地区经济将呈现小幅反弹式增长，在中国经济版图中所占的份额将进一步提高；工业经济平稳增长，增速继续领跑全国。3.1.3社会环境（1)我国人口老龄化水平已超过国际公认的标志线水平2000年，我国已经达到国际上一般认为的7%的老龄化标志线。2005年，我国60岁以上的老年人口已达1.43亿，占总人口的11%。到2010年，60岁以上老年人口将达到1.74亿，约占总人口的12.78，年均增长537万人。预计2020年将达到2.4亿，占当时总人口的16%左右。（2)人口老龄化需要社会解决日益突出的养老保障问题我国人口老龄化具有增长速度加快、数35、量增大、高龄化更加显著、农村老龄问题突出、城乡和地区之间老龄化程度差异扩大等特点。养老保障问题更加突出，劳动年龄人口对老年人赡养负担加重，社区照料服务需求迅速增加，解决老龄问题的社会压力显著加大，特别是我国第一次生育高峰的人口将陆续进入老年，他们的物质文化生活需求更趋多样化，对经济社会的全面协调发展带来的影响将会更加深刻。3.2 养老机构现状分析3.2.1养老机构市场现状（1）国外养老市场现状目前发达国家的养老社区发展已趋于成熟，相关配套设施健全。西方国家的养老住宅发展经历了三个阶段。第一阶段为传统养老院形势，即主要运营主体为政府，保障水平较低。第二阶段为老年公寓形势，运营主体为政府和开发商联36、合发展模式，政府给予一定的支持。第三阶段也就是目前发展十分完善的老年社区化模式，主要以开发商为运营主体，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式。（2）国内养老市场现状1）目前我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成产业化、社会化、规范化。无针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面的研究，服务人员素质不高、社区管理、配套设施有待完善。各类养老机构仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务。目前仅部分发达城市和个别开发商开发了老年住宅。我国在这一块的发展还是相对滞后的，落后于西方发达国家。2）传统养老方式正受到严峻的挑战，越来越多的儿女为了前途而奔赴四37、方；终身伴随父母，已越来越难做到。另一方面，老人愈近暮年，害怕寂寞孤独，需要陪伴照料的渴望就愈加强烈。让老人生活于集护理、康复和娱乐为一体多功能现代化养老机构，是一条两全齐美出路，养老方式向社会化的方式演变以成为发展的必然趋势，这就为养老机构的发展提供了较大空间。养老事业可以说是一项朝阳产业，未来养老机构的发展必然会推动我国养老体系的完善，缩小与发达国家之间的差距，带动相关产业的发展，为房地产开发商提供更为广阔的发展空间。发展养老机构也无疑是一件利在千秋的好事。3.2.2养老机构性质与模式目前国内养老机构按建设经营者可以划分为三种模式： 1、政府收益型：主要由政府相关部门联合开发和经营，以出租38、的形式收取一定的费用。2、政府福利性：主要由政府组织开发和经营管理的社会福利老年机构，即传统的养老院和福利院。3、私人经营的小规模养老机构：这些养老机构主要是对一些旅馆或其他楼层进行简单改造而成，缺乏足够的配套设施；它主要面对一些无工作单位或家境较差的老人，收费较低，条件一般。4、开发商投资的大规模养老机构：由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区配套设施，产业化程度高，有较好的规划设计，服务优质，收费较高。3.2.3养老机构的入住和护理方式目前我国市场各类养老机构的护理方式，根据老人是否能够生活自理的情况，一般分为以下几个等级： 1）三级护理：定时送开水、送饭、食物39、加热；定期洗晒和整理床上用品；每天打扫房间、卫生间、阳台等处的卫生。许多私人经营的小规模养老机构，一般都是三级护理方式。2）二级护理：在三级护理的基础上，提供洗晒收叠内外衣服及鞋袜，帮助购买各类物品，洗碗筷，提醒老人按时吃药，提供简单的保健服务。3）特一级护理：主要面向年龄较大、行动不便等生活半自理的老人。在二级的基础上，提供洗头洗脸、洗手洗脚、剪指甲、按医嘱发放药品并喂服，提供简单的基础医疗护理。4）特二级护理：主要面向生活完全无法自理的老人。在特一级护理的基础上，提供24小时服务；喂饭喂药；帮助清理床上卫生，及时清洗床上用品和尿布，定时协助老人翻身，提供在较好的医疗护理，但不包括重症护理及40、其他较为严重的医疗看护。3.2.4养老机构的休闲设施及娱乐活动许多养老机构一般都提供棋牌室等简单的休闲设施，但较为规范完善的大型养老机构往往还提供诸如阅览室、各类球场及其他休闲设施和场所。服务较好的大型养老机构还会组织更多的丰富的娱乐活动。比如为老人做寿、组织老人家庭联谊活动、养生讲座、各类文体比赛、各类活动社团，外出旅游等等。3.3 养老市场发展现状3.3.1 市场需求状况（1）我国老年人口呈快速增长趋势，提供了庞大的潜在老年消费市场目前的中国，人口老龄化是我国经济发展过程中面临的一个新的环境。根据最新公布的2010-2015年老龄事业发展纲要的数据显示：目前，中国老年人口占总人口比例的1041、.2%以上，60岁以上的老人超过1.3亿，是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口的1/5和亚洲老年人口的1/2。中国经济的高速发展带来的是生活水平的大幅提高，随之而来的就是人均寿命的快速增长；1981年中国人均寿命为67.77岁，2001。年中国人均寿命已达71.8岁。二十年间增加了4岁。而60岁以上的老年人每年以3%的速度增加，80岁以上的老年人以5%的速度增加，这意味着我国每年净增380多万60岁以上的老年人，50多万80岁以上的老年人。据专家预测，到2015年，中国60岁及65岁以上人口比重分别为12.18%和8.12%，2020年为16.23%和11.30%，2040年为25%和242、0%。到2030年中国将进入“超老年型”社会。而到2050年，60岁以上的人口将达到4亿左右，占人口比重将超过25.2%，届时，每4个中国人中就有1个老年人，老龄人口不论是绝对数还是相对数都堪称世界之最，中国将成为高度老龄化的国家。据专家预计，五十年内老年人市场消费将达5万亿元。然而就我国目前而言，可供老年人消费的老年用品市场还远远赶不上老年人的真正需求，很多方面才刚刚起步，还有许多方面仍是空白。（2）城市老年群体消费特征现今的老年人由于其特殊的生理特征、心理情况、时间经验等各方面有着明显的时代差异，因此老年人在市场上消费自然也就具有其自身的显著特点，主要表现为：消费具有自主性：多年的消费经验43、，老年人消费有着几十年的实践经验，使得老年人有足够的理由相信自己的感受，他们在长期的选择和使用过程中，积累了丰富的经验，因此也形成了比较固定的购买消费习惯；比如对某些商品和品牌具有相当高的忠诚度。据媒体调查显示，在众多的广告媒体中，电视、网络等广告信息不是老年人所关注的，但是老年人却对平面媒体的促销广告，打折信息等广告形式容易接受。消费讲求便利性：由于生理变化导致老年人行走不便，所以对于老年消费者来说，老年人的消费讲求便利性，首先他们在消费时不喜欢太远的消费地点，习惯就近消费，因此通常老年人会选择在居住地附近的商店购买商品；其次，老年人在消费目标上也喜欢定位于方便实用上，质量好、售后服务好的商44、品往往能够得到老年人的欢心，用得放心不必为保养和维修消费太多精力使他们最看重的。消费时追求群体性：老年人由于年龄比较大，反应不是很灵活，所以老年人出门消费的时候喜欢结伴而行，选择与老伴或者是同龄人一起购物；出门购物结伴而行，一方面让购物变得不再枯燥，大家一起是一个照应，心里比较踏实；同时，老年人结伴购物，在购买商品的时候可以互相参考，大家可以互相出谋划策；老年人之间相互口碑是影响老年人营销的重要因素。3）存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求国外老年社区的购房者以老年人为主，而在国内，既有入住老年社区养老意愿，又有购房能力的老年人相比国外来说数量是很有限的。零点调查提供的数据显示45、，北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。也就是说，在我国经济社会发展较快的地区，已经存在一定比例的中高收入老年群体对高标准老年社区的需求。4）部分老年人的消费观念已经由被动走向主动，且在市场上相当活跃部分55岁以上的新老年人，他们的消费观念已经不同于传统老年人，他们在美容、穿着打扮、营养食品、健身娱乐、旅游观光等方面，有着强烈的消费兴趣，他们的保险意识、精神文化消费意识加强，因此他们是推动今后老年市场发展46、的主要力量。3.3.2 市场供给状况（1）整个供给市场处于发展初期阶段，市场供给存在缺失养老产业是一个新兴产业，虽然80年代开始在国内兴起，但主要局限在养老设施方面，相关产业发展滞后。同时，养老设施多数还是机构、政府投资，市场化程度较低。截至2006年，我国一对夫妇赡养四位老人的现象已经比较普遍，传统的家庭养老功能逐渐弱化，急需发挥社会养老功能，然而我国养老服务机构所能容纳的人数只占老年人口的0.8%，落后于发达国家3%的比例。随着我国老龄化社会发展，老人用品蕴涵着很大的市场商机，老年市场的开发潜力是十分巨大的。国家民政部社会福利和慈善事业促进司的数据表明，2010年我国老年人口消费规模超过147、.4万亿，预计到2030年将达到13万亿元。（2）老产业市场发展趋于细分化，向产业化方向发展养老产业市场趋于细分化，出现了老年用品、老年公寓、老年护理、老年疗养、老年文化、老年娱乐、老年家政护理等多种养老服务及配套服务业。而且在操作上，逐步有民营资本进入，开始市场化进行成本运作，养老产业市场正在向产业化方向良性发展。大连第一家养老超市、重庆的“医养结合”养老方式、宁波首家养老照护培训基地、大连工人养老院与日本上村友好介护株式会社的“旅游养老方式”、海南异地养老等诸多细分形态的出现，体现了我国的养老业正在逐步产业化。（3）养老产业已成为“朝阳产业”，国内相当多省市正加大对养老产业扶持力度近年来随48、着社会养老需求的逐年增长，养老产业正在吸引着越来越多的投资主体。辽宁、浙江、江苏、海南等省市纷纷对本省市养老产业发展市场及前景进行研究论证，扶持并促进本地养老产业的良性发展。目前国内养老产业发展较好的地方主要是海南的海口、三亚、琼海、文昌等，陕西省各级政府对养老机构和社区养老服务设施的建设和发展要统筹考虑、整体规划，强化政府在制度、规划、筹资、服务、监管等方面的职责，加快社会养老服务设施建设。3.4 陕西养老地产政策分析3.4.1陕西养老政策分析为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，根据国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2049、11-2015年）的通知、中华人民共和国老年人权益保障法、国务院办公厅关于加快发展养老服务业的意见及陕西省人民政府办公厅转发省老龄办等部门关于加快发展养老服务业的意见的通知，制定出规划。“十二五”期间，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。到“十二五”末，全省新增养老床位12.6万张，老年人床位拥有率达到国家规定的30以上的要求，农村五保集中供养率达到70%以上。居家养老和社区养老服务网络基本健全。“十二五”期间，全省将建成一批布局合理、种类齐全、功能多样的养老福利机构，基本形成以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑，适应我50、省人口老龄化发展趋势、投资主体多元化、服务内容多样化、资金管理规范化的养老服务体系。（一）城市养老机构建设。支持社会养老服务机构建设，其中建设1个省级、11个市级示范性养老服务中心，新增社会养老床位28345张。（二）农村五保供养机构建设。重点支持乡镇区域性敬老院和农村敬老院新建、改建工程，新增床位80000张。（三）社区日间照料中心建设。建设一批老年日间照料中心、托老所、老年人活动中心、互助式老年人服务中心等社区养老设施，新增床位13000张。（四）县级社会福利中心建设。力争每个县（市、区）新建、改扩建1所县级社会福利中心，主要为失能、半失能老年人提供养老服务，兼顾为残疾人、孤残儿童等特殊群51、体提供服务。3.4.2安康养老政策分析从安康地区目前养老行业市场看，养老公寓档次偏低，缺乏集中性较高档次养老、医疗、休闲为一体养老中心。家庭护理和敬老院等、普通社会养老机构护理和医治条件有很大的局限性，办好养老服务业，即是社会问题也是民生工程，事关地方经济社会发展全局，只有充分发挥政府作用，打开政策大门，激发各类主体活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，才能使广大老年人安享老有所养、老有所医、老有所乐的晚年生活，促进社会和谐，推进安康经济持续健康发展。第四章项目选址与建设条件4.1 项目背景安康市位于祖国版图中部、陕西东南部，南依大巴山北坡，北靠秦岭主脊，东西宽约200公里，南北长约52、240公里，汉江由西向东横贯，构成“两山夹一川(江)”的自然地貌。全市最高海拔2964.60米(秦岭东梁)，最低海拔170米，海拔高低相对差为2794.6米。安康地缘和区位优势独特，在省际之间，处于川、陕、鄂、渝四省市的结合部，即东与湖北省(竹山、竹溪、郧县、郧西)连接，南与川渝两省市(万源、城口、巫溪)接壤，位处西安、武汉、重庆三大经济区的几何中心，故有方志称安康为“东接襄沔、西达梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。在陕西省内，安康北与省会西安市(周至、户县、长安)和商洛市毗连，西与汉中市(佛坪、洋县、西乡)为邻。同时，安康也是西部少有的生态资源富集区。生物资源荟萃，森林覆盖率达60.5%，有各53、类植物3000多种、动物430种，素有“生物基因库”、“天然中药材之乡”的美誉。矿产资源富集，水力资源充沛，旅游资源突出，素有“秦巴万宝山”之称，是一个适合亚热带多种作物和果木生长的综合地区。本项目建设地点位于安康市汉滨区xx镇，xx镇位于安康市汉滨区西部月河川道，地处汉江流域的月河与恒河交汇处，距陕南中心城市安康市区27公里，是连接安康市汉滨、汉阴、紫阳三县（区）的交通枢纽和商贸文化中心。xx镇山秀水美，人杰地灵，文化资源丰富。境内凤凰山、福牛山梁山南北相拥，恒、月河水系发达，形成“两山夹一川，双河穿其间”的自然地貌，创造了优越的生态环境。xx的清明古街，越岭关古战场以及民主新村等人文资源，54、具有明显的长江流域文化特色。4.2建设条件4.2.1自然资源1) 气候资源xx镇属亚热带大陆性季风气候，四季分明，雨量充沛，无霜期长。垂直地域性气候明显，年平均气温15.5左右。全市日照时数在1495.6小时1836.2小时之间。年降水量在800毫米1100毫米之间。全镇无霜期210270天，平均8个月以上。2) 地形地貌安康市地处长江上游，秦巴山区腹地，其海拔高度，温度，湿度等自然条件适宜林木及农作物的生长，木材产业发展潜力大，后劲足，市场前景广阔。安康市在地理位臵上与鄂、渝、川接壤，北依秦岭、南靠巴山，汉江自西向东横贯全境，自古为川陕鄂渝毗邻地区重要的物资集散地，襄渝、西康、阳安三条电气化55、铁路在这里交汇，是沟通我国西北、西南和中南的重要交通枢纽。3) 水资源江北工业园区过境河容水总量为213.33亿m，自产水13.061亿m。其中地表水10.654亿m，地下水3.001亿m，人均拥有水资源量为1420m。境内河流纵横，沟溪密布，汉江(长江一级支流)，境内流长工110.2公里，流域面积在100k以上的河流有17条，5k以上的河沟有210条。汇入区境汉江段的二级支流有蒿坪河、流水河、月河、神滩河、岚河、吉河、黄洋河；汇入的较大三级支流有恒河、付家河，多年平均径流深为355mm，年均径流总量为13.06亿m。4) 富硒资源安康被誉为“世界硒都”，拥有世界上唯一独立的硒矿床，出露面积656、50平方公里，是我国迄今发现的第一高硒区，安康境内大巴山东段的成土母岩含硒量为汉中的1.69倍，商洛的2.63倍。特别是大巴山东段早古生代的某些复杂岩层，含硒量达2.56.9ppm，富硒地层厚度达4050米，长度达400500千米。安康土壤一般含硒在1.5-2.00mg/kg，最高含量为400mg/kg，水中硒含量在0.014mg/kg0.016mg/kg之间，富硒地带出产的动植物均含较丰富的有机硒。5) 林木资源安康市的森林资源非常丰富，森林覆盖率60.5%，森林覆盖率及覆盖面积均居陕西省第一位，而xx镇的森林覆盖率也在53%以上。有各类植物3000多种，素有“生物基因库”、“天然中药材之乡57、”的美誉。安康市现有国有林场16个,经营面积327.64万亩,占全市森林总面积16.76%,其中公益林249.11万亩、商品林26.66万亩、活立木蓄积2002.14万立方米。常见树种有24科44种。主要树种有马尾松、杉亩、华山松、香椿、臭椿、桦树、白薯、白腊、桂花、桂花栗、山杨、千金、榆树、漆树等。6) 旅游文化资源安康市古称金州，地处重要的南北过渡地带，北靠秦岭，南依巴山，北接西安，南连三峡、张家界著名国家旅游区，东接湖北道教圣地武当山以及神农架自然保护区，西邻汉中三国遗址，汉江由西向东横贯，是秦巴山地的重要组成部分和北亚热带季风地区的一部分。4.2.2 基础设施条件xx镇总面积129平方58、公里，共81个行政村、2个社区居委会，395个村民小组，25273户，耕地面积3.9万亩。有中、省、市、区驻镇单位69家，大中专院校及科研机构14家，各类企业2381家，总人口10.82万人，其中常住农业人口7.5万多人，集镇规划面积10.8平方公里，已建成面积4.17平方公里，共有3横5纵8条街道,建成面积中暂住及流动人口3万多人，有“三秦第一大镇”的美誉。（1）经济基础自2012年起xx镇党委、镇政府坚持与区委、区政府的决策同频共振，坚持与地方10万群众的愿望同频共振，坚持与xx镇的稳定发展同频共振，按照市委提出的“要把xx镇打造成为经济强、收入高、环境好的陕南名镇”的要求，坚持“第一要务59、抓发展、第一责任保稳定、第一工程抓党建、第一形象抓作风”总体思路，各项工作和各项建设事业稳步推进。至今，全镇农民人均纯收入可超过5417元，工农业总产值超过9.5亿元。（2）供电及电讯安康市是国家重要的电力能源基地，现已104KW，西建成的安康水电站、石泉水电站总装机容量为98.5北电网通过安康，电力资源丰富。xx镇的邮电通信伴随全国电信事业的发展，网络规模不断扩大。移动、联通、电信等网络具全，完全满足本项目经营生产的需要。4.2.3 周边养老资源目前安康市养老项目正在初期发展阶段，但随着人们对生活品质的提高和对养老的科学认识，养老正逐步被人们接受和挑剔，市场上养老项目也逐步兴起，但随之而来的60、就是行业的竞争、市场的竞争，这些说到底就是资源和服务的竞争，即对客源的竞争、质量的竞争、规模的竞争以及环境的竞争，其中最主要的就是自然环境的竞争。而xx镇本身就是汉滨区自然环境最优的地区之一，气候宜人，环境舒适，富硒的土壤更有助于人们身体健康，来此旅游的人数也逐年增多，这些都为本项目养老的发展进一步提供了优越的资源基础。第五章项目建设方案5.1项目建设地点和建设规模5.1.1项目建设地点本项目建设地点位于安康市汉滨区西部月河川道xx镇，距陕南中心城市-安康市区27公里，是连接安康市汉滨、汉阴、紫阳三县(区)的交通枢纽和商贸文化中心。汉江流域的月河与恒河于此处交汇，恒河把本镇分为东、西两个区。全61、镇总面积129平方公里，耕地面积3.9万亩，辖62个行政村，3个居委会，总人口7.2万人，是陕西省人口最多的乡(镇)。镇内有中、省、市、区驻镇单位69家，大中专院校及xx镇千年古镇科研机构14家，各类企业2867家，镇区建成面积4.17平方公里，常住人口3.5万人。5.1.2 项目建设内容和目标项目定位：中高端低密度生态养老机构项目占地规划90亩，建筑面积2.5万平米，容积率0.42，可容纳500张床位。本项目是以休闲健康养老为主题的项目，将建设有养老公寓、老年医疗护理中心、老年休闲活动中心、老年生活服务区、物业辅助用房等五大功能分区。项目目标：别具一格的养老项目，提高区域知名度和美誉度通过本62、项目的建设，立足整合安康市的养老资源聚集，并且从专业的角度上解决老年住宅所具备和建设的问题，打造区域内别具一格的养老项目，提高xx镇乃至安康市的知名度和美誉度。5.1.3 建设规模项目规划占地约90亩，总建面约2.5万平米。序号项目名称单位规模1老年公寓200002老年医疗护理中心10003老年生活服务中心15004老年休闲活动中心15005物业辅助用房10005.2 总体布局项目建设按照“尊重自然，利用地势，合理布局”的理念，充分发掘当地优秀的自然资源，为本项目提供优美的环境，其中布局的理念有：（1）充分按照地形、地势的特点，以最少的代价创造最大的效益；（2）按照老年人的生活习惯以及便利程度63、，合理规划居住区和活动区，提升老年人生活的便利性；（3）合理规划人流、车流，保障进出口的畅通。5.3建设标准和产品标准xx养老公寓项目建设工程，符合国家有关规范、规程和相关标准。5.3.1环境设计建议具体设计参照中华人民共和国、中华人民共和国民政部编制的老年建筑设计标准。5.3.2养老设施建筑设计要求养老设施建筑及其场地均应进行无障碍设计，并应符合现行国家标准无障碍设施规范GB50763的规定，无障碍设计具体部位应符合下表：室外场地道路及停车场主要出入口、人行道、停车场广场及绿地主要出入口、内部道路、活动场地、服务设施、活动设施、休憩设施建筑出入口主要出入口、入口门厅过厅和通道平台、休息厅、公64、共走道垂直交通楼梯、坡道、电梯生活用房卧室、起居室、休息室、亲情居室、自用卫生间、公用卫生间、公用厨房、老年人专用浴室、公用沐浴间、公共餐厅公共活动用房阅览室、书画室、健身室、教室、多功能室医疗保健用房医务院、观察室、治疗室、处置室、临终关怀室、保健室、康复室、心理疏导室5.3.3产品功能建议中国人家庭观念比较重，特别是老年人对亲情和家庭具有较强的情况诉求。以服务老人为核心，人群复合化发展多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统丰富的、满足不同需求的休闲娱乐配套功能方便学习、交流的环境和设施满足老年人的精神和价值诉求具体来说主要体现在以下几个方面：居住65、功能注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需求，单间公寓、套房、别墅等；生活休闲功能锻炼、陶冶身心、增进友谊、交流等，生态公园等；医疗护理功能保健、医疗、理疗、康复的24小时制，先进的医疗配套设施；文化娱乐功能追求进步，提升自我，渴望年轻、享受童真的空间，老年大学、养老俱乐部、棋牌室、艺术吧等；商业功能满足基本的购物、日用品采购需求，超市、小型卖铺等；服务功能各种紧急情况下的应急处理，紧急呼叫、日常护理等；其他功能满足到此度假、探亲、陪伴老人的需求，儿童托管中心。5.4项目建设原则5.4.1区域协调原则按照统筹规划、因地制宜、发挥优势、分工合作的原则，集合当地乃至西北地区养老资源，进66、一步推动陕西养老事业的整体发展，通过先进的设计理念、配套设施和管理手段，打造真正完善的养老地产社区。5.4.2人性化设计原则针对老年人养老，提供无障碍设计、智能化设施，保障老年人的安全性和便捷性：（1）全封闭物业管理，公共区域配有24小时红外线摄像监控系统（小区交付后配置）；（2）每户设与监控中心紧急呼叫系统；（3）平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；（4）电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；（5）要保证充足的阳光入室，空间通透；楼梯踏步高度不大于140，踏面宽度不小于300，坡道坡度小于1/12，两侧要有扶手，每间隔200m应设休息坐椅；（6）室内67、地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；（7）户内紧急呼叫与电子安防系统；（8）插座、开关相应降低高度；（9）感应式门锁入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等，总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用要求。5.4.3项目建设规划原则本项目拟建设成为一个集“养老、医疗、疗养”为一体的高端养老社会机构，我们对项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，将社区构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。5.5主体工程建设方案5.5.1项目规划思路项目68、总规划90亩，总建面2.5万平米，容积率0.42，低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，有相应的养老配套服务设施；整体建筑风格以的田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，充分展现古朴、传统的田园风光。产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足69、他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。住宅产品在保证能满足日常生活所需外，要达到安全（主要指生命安全）、方便、舒适等标准，照顾老年人的特殊需求。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等。5.5.2养老居住建设构建安康市配套完善、环境优美的养老社区，配套满足老年客群的各类需求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。1. 老年公寓建筑形式：多层的形式，建筑面积20000针对客群：中老年客群可从居住方式进行分类可分为三类客户70、（基本护理、全护理、完全自理），老人自理能力和生活需求有所区别，本项目都将有所满足。建筑打造：0.42的理想容积率，突破多层设计，建筑构建局部相接，露台面积及尺度舒适，建筑自身设计错落有致，养老住宅公共空间的设计要点：空间布局上以老人居住空间和室外活动空间相结合的原则，更加便利于老人活动。空间布局体现老年人的自立性、健康性、安全性，设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计，体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。A.住宅的坡道无障碍设计要点：在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。B.在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。C.设71、置扶手注意扶手的手感和耐久性，安装需牢固；铺设防滑地面的材料，地面铺设平坦，不应出现积水现象，使用水沟盖不得妨碍轮椅乘坐人的通行。D.楼厅和电梯的设计要点：电梯内部设置中，需设置可以放入担架的电梯，轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面，电梯按钮操作盘设在适乘轮椅者适合的高度，且两侧都可以进行操作。出电梯门后需留足轮椅可转身的空间。E.公用走廊设计要点走廊宽度设置需考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m；设置连续扶手，便于行动不便老人行走，在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面40-50mm；地面需防滑、无台阶，地面存在高差时72、，可以设置斜坡；无突出墙壁，灭火器、留言板等设置不应妨碍走廊通行。F公用楼梯设计要点设置扶手，楼梯扶手应安装牢固，采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装，如果有可能尽量与走廊连接在一起；易识别的台阶面，为避免台阶面产生阴影，应考虑采光和照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别；坡度平缓的楼梯，为尽可能缩短跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯，踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。2. 老年医疗护理中心本功能板块建筑面积1000，通过“医养结合”型的养老新模式，把医疗和养老结合在一起，有病及时治疗，无病康复养老，设置高龄失能老人及有病老人的最佳去处。有效解决老人的养老及就73、医问题，不仅让老人“老有所依”，更让老人们“老有所医”。让每一个入住园区的老人都能健康、快乐、安心的度过晚安生活，尽情的享受人生最轻松，最温馨的一段旅程。3. 老年休闲活动中心与物质环境相比，老年人的“精神渴求”更加强烈。相关调查显示，95%的老年人表示更需要精神陪护和精神交流。项目注重老年人的精神需求，设立老年活动中心，该区域建筑面积为1500。A休闲活动中心：阅览室、棋牌室、书画室、茶道、花艺等等娱乐项目，实现老有所乐，满足老年人心理需求。B运动中心：健康吧、跳操房、桑拿以及温蒸房等等，加强老年人的身体素质锻炼。4. 老年休闲活动中心该区域建筑面积1500，规划有休闲娱乐、社区商业、餐饮服74、务等功能。特设营养配餐中心。营养配餐中心由专业营养师为老人配膳，提供流质、半流质、软食、鼻饲饮食、匀浆膳食等。服务完全个性化，如需要过生日、家庭聚会等，均根据老人家属的需要单独制作，满足不同需求。同时为需要的老年人及家庭配送午餐。5. 物业辅助用房作为项目的物业配套，建筑面积1000，用于办公人员和护理人员日常活动区域，养老机构应配备医疗、康复、社会工作等方面的专业人员，并具有国家承认的相关学历证书和职业资格证书。本项目共设置500张床位数，工作人员总数可设置为80人，护理人员45人，应为工作人员设置相关活动空间。 5.6基础设施建设方案5.6.1交通规划（1）道路设计原则统一性原则：遵循组织75、交通、合理分区、创造景观的三统一原则进行路网规划。便捷性原则：主干道尽量直达，次干道采用适度的曲折，减速、限速以提高环境的完整性。舒适性原则：道路与环境相结合，对景生情，营造停留空间。（2）交通体系设置分级交通体系，将后勤车辆交通与人流游憩交通分离设置，既保证功能需求，又保证有人的舒适自然地游憩环境5.6.2给排水规划充分考虑旱涝季节对水源水质的影响，做好切实可行的基础保障措施，确保全区一年四季保质保量的供水；对规划区内供水管网进行总体规划，分区布局，确保供水管网的通达性，以利正常使用，方便维修；雨污分流，防止因排水管网承受过大压力而出现大面积积水，甚至出现倒灌；给排水工程设施要符合环保要求，76、减少对规划区的污染，同时做到与其它基础设施相配合，统筹安排，合理布局。5.6.3供电规划新建与改建相结合，近期与远期相结合，供电工程的供电能力适应远期复合增长的需求，结构合理，便于实施和过渡；供电工程设施要符合环保要求，减少对规划区的污染及其它公害，同时做到与其它基础设施相配合，统筹安排，因地制宜。5.6.4电信规划电信网路规划发展目标：大力建设布局完善、结构合理、技术先进、适度超前的基本传输网、交换网、区域网传输网络及各类业务网络。传输网：建设以光交叉连接技术为核心的高速、灵活、可靠的覆盖景区的智能化传输网络，主要采用SDH、DWD米以及光交叉连接等先进技术和设备，逐步实现点到点的全光传输网77、。交换网：建设以AT米/IP网为核心的宽带多媒体通信网，为旅游区游客、地方居民提供多种信息服务接入网，具备为用户提供宽带接入的能力；支撑网的智能化、自动化水平和运行效率、质量、安全可靠性均达到国际先进水平。第六章环境和生态影响分析6.1环境和生态现状xx镇山秀水美，人杰地灵，文化资源丰富。凤凰、福牛两山南北相拥,境内恒河、月河交汇，形成“两山夹一川，双河穿其间”的自然地貌，创造了优越的生态环境。xx的清明古街，越岭关古战场以及民主新村等人文资源，具有明显的长江流域文化特色。6.1.1自然环境(1)气候安康市属亚热带大陆性季风气候，四季分明，雨量充沛，无霜期长。垂直地域性气候明显，年平均气温宁陕78、镇坪12左右，其他各县15左右。全市日照时数在1495.6小时(镇坪)1836.2小时之间。年降水量在750毫米1100毫米之间。全市无霜期210270天，平均8个月以上。主要气候特点是：冬季寒冷少雨雪；夏季多雨并有伏旱；春暖干燥；秋凉湿润并多连阴雨。主要灾害性天气是伏旱、暴雨和连阴雨。(2)土壤安康市土壤的类型复杂多样，以黄棕壤棕壤、水稻土和潮土四大类为主。黄棕壤在境内分布最广，普通黄褐土分布在海拔500米以下的月河、汉江谷地及秦巴山的前缓坡；粗骨性黄褐土分布在海拔500800米的秦巴低山丘陵地带，宜于发展亚热带经济林特产品；普通黄棕壤分布在海拔8001000米的低、中山平缓坡上；粗骨性黄79、棕壤分布在海拔8001300米之间的中山地形较陡的地区。棕壤分布在海拔14oo米以上中山地区，主要在凤凰山上部，只腐殖质泡土、弱灰化棕壤两个土种。此土区年平均气温在10以下，年平均降水量在900毫米以上，气候冷凉湿润，耕作土壤少，多为自然土。水稻土是在旱地土壤上水耕熟化而成，在水耕熟化过程中形成不同的层次，根据发育程度分为5个亚类，占耕地的24.65%，是高产土壤。渗育性水稻土大多为新修水田，水耕时间短，质地租，水分下渗容易，通气状况好潴育性水稻土是长期种植水稻的老稻田，是县内的高产水稻土壤；以黄棕壤为母质的有山地锈斑黄泥田、山地锈斑沙黄土田2个土种，主要分布于海拔800米以上地区，土性冷，有80、机质分解慢，速效养分释放慢。6.1.2人文社会环境近年来，xx以“创国园、创省卫”为抓手，以打造“宜居小镇，山水新城”为重心，牢固树立“环境就是资源，健康就是财富”理念，把建设“美丽xx”作为推动环境保护，实现经济发展“双赢”的重要措施和载体，取得了突破性发展。目前，xx战略策划大纲和规划已完成，并通过了评审和批准。按照规划，拟将xx建成为面积16.2平方公里，人口达到15万人，产业发展、功能完善、生态优美、带动力强、适宜人居的山水园林城市。xx以老镇区改造提升和新区建设等重点项目为抓手，突出解决影响发展的全局性、前瞻性问题。在老镇区改造方面，完成月河两岸河堤治理及景观工程，恒技路北段改造工程81、集镇亮化工程、明清古街维修保护及改造工程、xx道路综合改造工程已相继竣工并投入使用，老镇区面貌焕然一新。在新区建设方面，集镇污水管网、雨水管网、燃气管道、客运站等一批市政基础设施项目正全面推进；城市污水处理厂、生活垃圾卫生填埋场已完成项目估算，正在进行项目报批和前期准备工作；医院、学校、幼儿园等公共服务设施日益完善；自来水厂设计日供水能力5500立方/天，可满足集镇供水需求；已建成110千伏变电站，可满足未来城市用电；同时，以保障性住房、陕南避灾扶贫移民搬迁安置点为主的新区住房建设也进展迅速。集镇承载能力不断增强，一个美丽宜居的山水新城已初具雏形。xx牢固树立“生态产业化、产业生态化”的生态82、经济理念,在316国道沿线建立了生态农业示范带。本项目位于安康市西部xx镇内，距离安康中心城区19公里，秦岭、巴山南北相拥，恒河、月河交汇区域，形成“两山夹一川、双河穿其间”的自热地貌。地缘和区位优势独特，东接荆楚、西至沔汉、南达巴蜀、北通甘宁，自古以来就是区域商品集散中心，文化底蕴非常深厚，区域交通优势十分明显，紧邻安康机场，阳安铁路和G316、S310公路横贯其中，包茂高速、十天高速境内交汇，是连接西安、汉中、安康和重庆、武汉、成都的重要交通枢纽。6.2现状评估xx镇南部有国家AA级森林公园凤凰山森林公园，有珍稀植物资源370余种，动物 100 余种，有石马趟与手掌河、仙女洞、松鼠探路鸡山83、寨、绿色长廊、佛指石、凤凰台、天池盘古庙、焦山寨等凤凰山森林公园八景等。近年当地积极开展退耕还林和荒山造林，在209国道沿线建立了10万亩生态农业示范带,大力推广无公害生产技术,改进耕作方式,保护地力资源。随着经济社会的不断发展和人民生活水平的日益提高，党的十八大明确提出了建设“美丽中国”的目标，xx镇地理位置优越，自然资源得天独厚，我们坚信“美丽xx”必将成为现实。6.3生态环境保护项目建设以区域自然环境保护、绿化、美化为宗旨，开发生态养老小镇，最终建成环境更优美，生活更美好的养老宜居环境。6.3.1项目建设对生态环境的有利影响xx养老公寓体现绿色、生态、低碳、环保的生活方式，不会对周边的生84、态环境产生不利影响。养老园产业相对于传统产业，秉承了对环境影响小的优点，且具有高投资、高收益的特点，同时增加了当地的就业机会，也增加了当地农户的收入，推动了区域经济的发展，为构建和谐社会奠定了基地。6.3.2能耗状况及节能分析主要消耗能源为：电能、水及煤等。但在项目实施过程中仍应采取节能节水措施，具体建设如下：(1)建立节能工作责任制，制定节能计划，实行能源成本核算制度和控制管理制度。(2)加强能源计量管理，配备合格的能源计量器具。(3)建立能源消耗原始记录和统计台账制度，定期对主要用能设备及本单位能源利用状况进行分析。(4)建立节能培训制度，未经节能培训的人员，不得在重要耗能设备岗位工作。(85、5)建立节能奖励制度，结合本项目单位的实际情况，定期对节能工作中做出贡献的集体和个人给予表彰和奖励。(6)教育广大职工牢固树立建设节约型社会的理念，从一点一滴小事做起，自觉养成节约的良好习惯。第七章项目组织与管理7.1组织机构安康市xx生态旅游开发有限公司对xx养老公寓项目的实施专门成立了建设项目领导小组，借鉴国内房地产开发建设的经验，管理组织机构的设置应遵循以下原则：1) 分工协作原则：按照专业划分把相同或相近职能的工作合并到一个部门，不同部门之间业务的交叉尽量少；2)权责对应原则：组织机构中每一岗位的权利和责任应该对等，避免两者不对称；3)精干、高效原则：必要的机构不可少，可设可不设的机构86、就应坚决不予设置。配备各管理机构人员时，本着少而精的原则，注重人员素质，保证工作负荷饱满，人员精干，做到人尽其用，高效运作。项目建设领导小组下设xx养老公寓项目部，负责协调解决提倡建设中的相关问题，公司安排抽调专人负责项目建设的具体工作，以保证项目按时运营。7.2人力资源配备及员工培训项目根据人员各部门职能配置相关管理及基层服务人员，总计125人，人员需要具备一定的专业知识和能力。护理人员需要经过专业的养老护理培训，可以招聘一些有相关护理资格证的人员。人力资源配置包含80个工作人员和45名专业护理人员。7.3经营管理模式坚持以人为本，强化管理。以市场为导向，以改革机制创新为动力，以依靠科技进步87、为手段，建设xx养老公寓。以政府+企业+品牌为模式，利用企业资金、技术、管理、营销等优势和项目资源、区位优势，因势利导、因地制宜创建xx养老公寓。运用现代企业经营管理机制和创新机制，促进旅游产业与企业生产经济效益不断发展，获得当地农民、老人、企业和政府多赢效益。7.4经营管理措施7.4.1工程管理项目建设要严格执行国家基本建设项目管理程序和技术标准、施工设计要符合有关技术规程，严格实行建设项目“法人责任制”、建设工程“招投标制”和“工程监理”制度，按照项目批准的建设工程合理布局、严格执行，工程建设严格按照设计文件组织施工和设备采购，严格监督工程质量和检验设备质量，使工程保质保量如期完成。7.488、.2生产管理生产管理以现代企业制度为基准，以改革机制创新为动力，以依靠科技进步为手段，建立健全劳动保护规章制度，如劳动合同，工作内容、劳动报酬、社会保险、技术创新和发明创造、防范设施等制度。（1）资金使用和管理按照国家有关基本建设财务管理实施办法进行管理，财务实行严格管理，设立项目专用账户，杜绝乱用滥支，实行专款专用，严禁截留、挤占、挪用项目资金，确保资金使用效果，做好工程预决算，做到手续齐全，审批流程合法，收支账目相符，精打细算，节约项目投资。（2）资金审计和监督主管部门要加强对项目建设资金的监督检查，对项目建设资金实行跟踪管理，监督建设单位合理、节约使用资金，发现问题及时纠正。对挤占、挪用89、截留建设资金，以及造成资金损失浪费等问题，主管部门要追究单位领导及有关人员的责任，情节严重的依法追究法律责任，确保资金安全性和有效性。7.4.3营销管理市场营销要经过市场调查、信息收集，建设信息系统和推广网络，组建宣传队伍，坚持多种宣传形式并举的办法，相互配合追求效益最大化，建立自己的推广网点，培养素质高的品牌推广队伍。7.4.4项目监督与评价项目监督与评价是保证项目顺利实施的重要手段，项目建设领导小组负责成立项目监督评价管理小组，由建设领导小组成员中的发改局、财政局、城建局、文广局等部门负责人及有关专家组成，按照项目所确定的目标、实施方案、实施计划、管理制度及国家有关规定进行监督与评价。790、.5建设期限根据总体目标规划，xx养老公寓项目采用整体规划、分布开工的原则进行建设，总建设周期为两年（第1年-第2年），其中第1年3月前完成项目前期准备工作，开工日期自第1年3月至第2年12月。项目计划工期及计划开始时间如表7.1所示。表7.1 xx养老公寓项目进度计划计划序列计划任务计划工期（月）计划开始时间计划完成时间1基础性工作32016.12016.32采购与招标22016.32016.43主体工程施工182016.32017.84配套设施施工42017.82017.125工程验收0.52017.122017.12根据总体提开发计划，可绘制xx养老公寓项目开发横道图，如图7.2所示。序91、号年度时间20162017月1-121-121基础性工作34采购与招标25主体工程施工186配套设施施工47工程验收0.5图7.2 工程实施进度横道图第八章劳动安全、消防与卫生防疫8.1劳动安全8.1.1劳动安全主要依据(1)中华人民共和国劳动法，中华人民共和国主席令第28号，1994. 7(2)中华人民共和国安全生产法，中华人民共和国主席令第70号，2002. 6(3)中华人民共和国建筑法，中华人民共和国主席令第91号，1997. 11(4) 建设工程安全生产管理条例，中华人民共和国国务院令第393号, 2003. 11(5)国务院办公厅关于加强安全工作的紧急通知，国办发明电20047 号(92、6)建筑施工高处作业安全技术规范(JGJ80-91)(7)建筑机械使用安全技术规程(JGJ33-2001)(8)施工现场临时用电安全技术规范(JGJ46-88)8.1.2劳动安全的原则在本项目建设中要坚持“安全第一、预防为主”的方针，凡危险性大、职业危害严重及重点建设项目，都必须进行安全可行性论证和劳动安全评价，确保安全工程与其主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用；安全设施必须符合有关规程、规范和标准的要求。8.1.3安全隐患分析1、建设期安全隐患分析本项目施工主要有建筑工程、道路工程、河道治理工程和绿化工程等。其中，建筑工程施工过程中存在高空作业，易产生安全隐患。因此，建筑工程属于93、本项目安全控制的重要部分。本项目实施过程中需采用大型建筑机械，机械的使用过程也易存在安全隐患，尤其是吊装设备操作时易产生安全问题。另外，建设过程中临时用电安全也要高度重视。2、运营期安全隐患分析本项目的特点是实施生态养老的建筑施工、道路和绿化工程的建设，因此在运营期的生产安全是重中之重，组织管理不当则有可能生产安全隐患。安全问题不仅关系到人民群众的生命财产安全，还会影响企业的声誉，甚至前途和命运，因此对于建设期和运营期的安全隐患均应予高度重视。8.1.4劳动保障和安全措施1、建设期劳动保障和安全措施(1)各个建筑工地的施工人员必须戴安全帽，穿安全鞋，高空作业必须有安全带和安全网。定期检查垂直运94、输设备搭设的稳定性和安全性装置。(2)电气设备的安装人员和机械设备的操作人员必须有相应的资格证书和从业经验。(3)考虑不同季节施工的不安全因素，在雨季施工应做好防电、防雷、防坍塌和防强风工作；在冬季施工应作好防风、防火、防滑、防煤气中毒工作。(4)严格按照国家有关规定，不得随意延长工人劳动时间，不得随意克扣和拖欠工人工资。2、运营期劳动保障和安全措施(1)定期对全体员工进行安全知识培训，提高全体员工的安全防范意识，把安全责任与员工的工资、奖金、福利挂钩，确保员工和游客的安全。(2)对区域内的道路、建筑等设施要定期进行安全维护和检查。(3)有安全隐患的地方都要设安全警示标志。(4)各种电气设备要95、严格按照操作规程进行操作。8.2消防该项目建设的防火设计贯彻“预防为主，防治结合”的方针，采取主动控制的有效措施，消除火灾隐患；设计科学、有效的防火预案，一旦发生火灾能做到及时制止与扑灭火灾，使人员与财产可能受到的损失减少到最小。8.2.1主要依据(1)中华人民共和国消防法，中华人民共和国主席令1989第4号(2)国家消防安全和卫生防疫标准(3)建筑防火设计规范(GBJ16-1987)(1997年版)(4)建筑灭火器配置设计规范(GBJ140-iggo)(1997年版)(5)建筑内部设计防火规范(GB 50222-1995)(6)电气设计规范(7) 其他相关的规范和规定。8.2.2消防原则从项96、目总平面布局、子项目类别及平面布局、细部构造等方面与区内总体路网、管网统筹考虑，全面满足防火规范和防火安全的要求。坚持以消为主，防消结合的原则，积极采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。提高市民的防火意识，消除火灾隐患，保证人民生命和国家财产的安全。8.2.3火灾隐息分析本项目建设区有部分绿化带，冬季有发生大面积火灾的可能，应注重冬季草地和树林的防火。此外，还应重点防范有可能出现火灾的场所，如各居住或办公建筑物、餐厅及其他所有使用电气、燃气设备的场所等。电力、燃气管道工程是厂区重要的基础设施。由于天然气在储存、输配和用气过程中具有一定的危险性，因此在管线的勘察、设计与施工过程中要严格遵守相97、关标准、规范和规程的要求，消除由于勘察、设计和施工不当所造成的火灾隐患。8.2.4消防设施根据企业综合防灾系统规划和相关技术规范、规定的要求，本项目消防设施应达到以下要求(1)每个施工场所周围和其他有消防隐患的地方都设置消防拴。(2)主要建筑物内部按照规范设置消防栓和手提式泡沫灭火器。(3)主要建筑物内部要设置火灾报警系统和自动喷淋系统。(4)主要建筑物内要有专门的消防通道。(5)需要进行室内装修的建筑物严格按照建筑内部装修设计防火规范(GB50222-1999)执行，所选用的材料应为非燃烧体或难以燃烧的材料，且均应能够满足规范要求的耐火极限。(6)变压器室、配电室防火除按照相应规范设置防火设98、施外，还要有自动报警系统、避雷和接地系统。并严格控制和其他建筑物的距离，形成相对独立的区域。8.3卫生防疫8.3.1卫生防疫的依据1、国家及地方法律和规章(1)国家消防安全和卫生防疫标准(2)关于生产性建设项目职业安全卫生监察地暂行规定，劳字r1W8148号(3)工业企业设计标准，卫生部，2002(4)中华人民共和国城市规划法，中华人民共和国主席令1989第23号(5)城市规划编制办法实施细则，建设部，1995(6)中华人民共和国固体废物污染环境防治法，建设部，19962、主要技术标准、规范(1)生活垃圾填埋污染控制标准(G816889-1997)(2)生活垃圾焚烧污染控制标准(GB1848599、-2001)(3)生活垃圾卫生填埋技术规范(CJJ17-2004)(4)市容环境卫生术语标淮(CH/T65,2004)(5)恶臭污染物排放标准(GB14554-1993)(6)城市环境卫生设施规划规范(GB50337-2003)(7)城市生活垃圾耗氧静态堆肥处理技术规程(CJJ/T52-1993)(8)城市垃圾产生源分类及垃圾排放(CJ/T3035-1996)(9)城市环境卫生设施设置标准(CJJ27-2005)(10)城市垃圾装运站设计规范(CJ147-91)8.3.2卫生防疫的原则(1)坚持可持续发展的原则，妥善处理经济发展、社会进步、城市建设和环境卫生设施之间的关系，以实现社会、经济、环100、境协调发展，根据项目的功能定位，提出厂区垃圾收运和处置开发的战略措施与发展规划(2)遵循循环经济理念，坚持无害化、资源化、减量化的方针，注意资源回收与综合利用，逐步实行城市垃圾分类收集、分类运输和分类处理。(3)贯彻国家的有关方针政策、标准规范和产业方针。结合项目的规划性质和总体规划布局，合理确定环卫设施的布局，并根据区域分期发展的规划拟定环卫设施的分期实施计划。(4)贯彻以人为本、远近结合、因地制宜、方便群众、清洁城市、化害为利、造福人民的原则；统一规划，统一实施，统一治理，使环卫设施得到充分利用。8.4安全、消防与卫生防疫综合评述本章针对项目特点分析了项目可能存在的安全、火灾等方面的隐患，101、提出了相应的劳动保障安全措施、卫生防疫措施，对消防、环境卫生等公共设施提出了具体要求。这些措施和要求为本项目满足相关方在安全、消防与卫生防疫等方面的质量要求提供了保障。第九章投资估算及资金筹措9.1投资估算投资估算是项目决策的重要依据之一，其准确与否不仅影响到项目建设前期的投资决策，而且也直接关系到设计概算、施工图预算的编制及项目建设期的造价管理和控制。因此，应该尽可能精确的对拟建项目进行总投资的估算。总投资是保证项目建设和投产后生产经营活动正常进行所必要的全部资金。总投资是在项目的建设规模、技术方案、工程方案和设备方案及项目实施进度等确定的基础上，估算项目建设投资资金。9.1.1建设估算范围102、本项目规划面积约90亩，总投资估算范围包括征地拆迁补偿、前期工程费、建安工程费、项目基础设施费、不可预见费、项目管理费、营销费用及项目财务费用等。9.1.2建设投资编制说明(1)中华人民共和国建设部全国建筑工程投资估算指标(2)国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)(3)全国建筑工程预算定额陕西省价目表(2008)(4)陕西省工程建设其他费用定额(2008)(5)投资项目可行性研究报告研究指南，国家计委办公厅(6)陕西省水利水电建筑工程预算定额(2010年)(7)陕西省园林绿化工程预算定额。9.1.3建设投资估算结果及投资分析（1）项目测算指标项目建筑总建筑面积约2.5万平米。103、具体指标如表9-1所示：项目规划指标序号指标单位数量1老年公寓200002老年医疗护理中心10003老年生活服务中心15004老年休闲活动中心15005物业辅助用房1000表9-1项目规划指标（2）项目征地及拆迁补偿费用：2070万元。（3）前期工程费：前期工程费主要含有可研、勘探、设计、招标，三通一平，基础设施配套费，监理费用等，费用共计约：626万元项目前期工程费序列项目名称金额（万元）1可研勘探设计招标2302三通一平403城市基础设施配套费1254监理费用2315合计626表9-2项目前期工程费估算表（4）建筑安装工程费：7675万元建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用104、设备采购费用、安装工程费用以及建筑的装饰装修费用等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。本项目依据类似工程经验及安康市近期同类项目预决算资料，采用单位指标估算法进行计算。项目建筑安装工程费估算表序号工程或费用名称建安工程费用（万元）技术经济指标数量（）单价（元/）1老年公寓61002000030502老年医疗护理中心325100032503老年生活服务中心457150030504老年休闲活动中心488150032505物业辅助用房305100030503合计767525000105、表9-3建筑安装工程费估算表（5）基础设施费：共计1129万元基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、小区、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。基础设施建设费按照安康市近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况确定，具体如下9-4表所示：项目基础设施费序号工程或费用名称金额（万元）技术经济指标数量（）单价（元）1供电工程费752500030元/平米2采暖费用1252500050元/平米3供水/消防工程费502500020元/平米4排水管网100250106、0040元/平米5绿化广场42021000200元/平米6道路工程费3599000171元/平米7合计11299-4表基础设施费用估算表（6）管理费用：按照前期工程费、建安总造价、基础设施建设费之和的3%计算，总费用为283万元。（7）营销费用：按照项目开发投资的2%计算，总费用为237万元。（8）财务费用：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括项目建设期借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。本项目主要资金筹措为银行贷款，总费用共计329万元。（9）不可预见费：按照征地费、前期工程费、建安总造价、基础设施建设费之和的3%计算，总费用共计345万107、元。项目总成本12693万元，如下表9-5所示：序号项目金额一开发成本118451土地费用20702前期工程费用6263建安工程费用76754基础设施建设费11295不可预见费345二开发费用8481项目管理费用2832市场营销费用2373项目财务费用328三总投资126939-5表项目总投资估算表9.2资金来源本项目的建设资金来源中：企业资本金2569万元，申请养老专项资金约2000万元，银行贷款资金8124万元，贷款利率按照当前银行贷款利率计算。详见项目投资使用计划及资金筹措表9-6所示：序号项目 年度 建设期合计201620171总投资45%55%100%1.1建设投资571269811108、2693 2资金筹措5712 6981 12693 2.1资本金1142 1426 2569 2.2养老专项资金2000 2000 2.3银行借款2569 5555 8124 该项目的资金使用要做到合理使用、严格管理。在资金使用上，严格按照项目建设计划，坚决执行资金跟随项目走的原则，不搞计划外工程项目。在资金管理上严格按照国家有关规定，实行专人管理、专户储存、专帐核算，严格财经纪律，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用。为确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，留足质量保证金、竣工验收合格并运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金以避免工程返109、工和资金流失。第十章财务评价10.1经济评价依据及范围1、国家发展和改革委员会、建设部2006年7月颁布实施的建设项目经济评价方法与参数(第三版)(以下简称方法与参数)，2、国家和有关部门颁发的有关财务税收等方面的政策法规和优惠政策3、安康市xx示范区xx养老公寓项目提供的资料及相关文件4、对项目进行了财务分析和不确定分析。10.2财务评价参数的选取1、根据方法与参数以及国家政策及资金时间价值等因素确定所得税前及税后财务基准收益率为3%。2、本项目计算期定为17年，其中建设期为2年，纯运营期15年，运营负荷按照前四年O%、0%、80%、100%，以后年份均为满负荷运营。3、本项目税金及附加包括110、营业税、城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为2.5%，城市维护建设税按营业税的1%、教育费附加按营业税的3%分别计算。4、根据有关优惠政策，本项目所得税按应纳税所得额的25%计取。10.3财务效益与费用估算10.3.1经营收入估算本项目建成后主要收入来源为养老公寓的营业收入。经过估算可知，本项目预计约500个养老床位，其中200个完全自理型床位在整个经营期内平均月收费为2500元/床月；200个基本护理型床位在整个经营期内平均月收费为2800元/床月；100个全护理型床位在整个经营期内平均月收费为3700元/床月；可实现营业收入25397万元，同时可创造营业税金及附加660万元。营业收入、111、营业税金及附加估算见表10.1。10.3.2成本及费用估算1、直接材料及水电费根据经验数值，估算项目建成后外购原材料费及外购燃料及动力费为收入的10%计算，经过计算平均直接材料及燃料及动力费为2540万元。2、工资及福利费本项目建成后项目每年工作服务人员员工的工资及福利费约192万元，每年护理人员工资及福利费约135万元，项目员工每年平均工资及福利费约327万元。3、修理费本项目年修理费用取固定资产原值的1%，经过估算可知为99万元。4、折旧费本项目固定资产折旧为房屋建筑物及设备折旧。房屋建筑物折旧年限按30年，固定资产残值按照6%估算，设备折旧年限按20年计算，残值率均按5计算，无形资产摊销112、按照10年计算。项目折旧、摊销费估算约5231万元。项目折旧及摊销费详见表10.2。5、运营期利息支出根据有关财务制度，项目在运营期间发生的利息建设投资借款利息作为财务费用计入总成本费用，项目财务费用约3424万元。6、其他费用本项目建成后其他管理费按员工工资及福利费的30%计算，经过估算约1452万元。本项目总成本费用包括可变成本和固定成本及经营成本数据详见表10.3。10.3.3利润与利润分配经计算，本项目计算期内营业收入为25397万元、营业税金及附加660万元、总成本费用17582万元、利润总额7154万元；所得税率按利润总额的25%计取，所得税1789万元、净利润5366万元。项目损113、益表数据详见表10.4。10.4财务分折1、财务内部收益率(FIRR)按照方法与参数的规定，财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：（式中：CI为现金流入，CO为现金流出，下同）本项目全部投资财务内部收益率（FIRR）所得税后为3.76%。计算过程详见现金流量表10.5。本项目所得税前及税后全部投资财务内部收益率(FIRR)计算结果分别为4.85%和3.76%，均超过设定的财务基准收益率3%，计算过程详见表10.5。2、财务净现值(FNPV)按照方法与参数的规定，财务净现值(FNPV)系指按设定的折现率(一般采用基准收益率ic)计114、算项目计算期内各年净现金流量的现值之和：(式中IC为基准折现率，本项目为3%)本项目所得税前及税后全部投资财务净现值(FNPV)计算结果分别为3132万元和850万元，计算过程详见表10.5。3、投资回收期(Pt)按照方法与参数的规定，投资回收期(Pt)指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：本项目所得税前及税后全部投资静态回收期(Pt)经计算分别为14.09年和15.52年。计算过程详见表10.5。4、总投资收益率按照方法与参数的规定，总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，即项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（T115、I）的比率。其计算公式如下：100%经计算本项目总投资收益率为3.76%。10.5不确定性分析敏感性是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。本项目主要进行对营业收入和建设投资对财务内部收益率和财务净现值的单因素敏感性分析，进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。基准内部收益率为3%（1）建设投资变化对内部收益率和财务净现值的敏感性分析，其结果如下表所示：建设投资敏感性分析表（税前）变化幅度-10%-5%05%10%FIRR（季度）6.12%5.46%4.85%4.28%3.75%FNPV（万元）3,345 2,738 2,1116、32 1,526 919 依据上表所示的数据，采用插入法找出建设投资变动的临界点：10%+（5%-10%）（3%-3.75%）(4.28%-3.75%)17.01%从以上计算结果看出，建设投资允许变动的幅度是（-，17.01%），建设投资上涨到17.01%时，即建设投资在（-，17.01%）的范围内变动时，项目盈利大于最低的期望水平。因此，建议投资方在保证工程质量的前提下，在项目的开发过程中一定要控制建设投资，使投资上涨幅度控制在17.01%以内，通过该数据分析，表明该项目对建设投资的敏感度较低。（2）营业收入对内部收益率和财务净现值的敏感性分析营业收入的变化，必将引起资金筹措的同步变动。对营117、业收入的敏感性分析如下表所示：营业收入敏感性分析（税前）变化幅度-10%-5%05%10%FIRR(季度)3.21%4.28%4.85%5.46%6.12%FNPV（万元）232 1,526 2,132 2,738 3,345 依据上表，采用插入法找出营业收入变动的临界点：-5%+（-10%+5%）( 3%-4.28%) (3.21%-4.28%) -11%由此可以看出，本项目的营业收入允许变动的幅度为(-11%，+)。当营业收入下降幅度达到-11%时，项目收益将降低到基准收益率以下，由数据-11%可以看出项目的抗风险能力一般，所以在日常的经营过程中，经营者必然要做好销管理，尽量降低成本，防止118、产品价格变动对项目的运营产生较大的影响。10.6经济评价结论经计算，本项目各项财务盈利能力指标：所得税前及税后全部投资财务内部收益率分别为4.85%和3.76%，均高于设定3%的财务基准收益率，所得税前及税后财务基准收益率为3%时的财务净现值分别为2132万元和850万元，所得税前及税后投资回收期分别为14.09年和15.52年。从项目的各项指标来看，项目的经营相对安全、稳健，具有较强的筹资能力；不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目财务可行、经济合理。表10.1 项目收入、税金及附加估算表序号年度项目 计算期 单位：万元2016201720182019202020212119、0222023202420252026202720282029203020312032合计负荷率80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%一项目收入1373 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 25397 1营业收入13731716171617161716171617161716171617161716171617161716171625397 二销售税金及附加36 45 45 45 45 45 45 45 45 4120、5 45 45 45 45 45 660 2.1营业税（2.5%）34 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 43 635 2.2城市维护建设税（1%）0.3 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 6 2.3教育费附加（3%）1.0 1.3 1.3 1.3 1.3 1.3 1.3 1.3 1.3 1.3 1.3 1.3 1.3 1.3 1.3 19 三营业净收入1337 1671 1671 1671 1671 1671 1671 1671 1671 1671 1671 1671 1121、671 1671 1671 24736 表10.2项目固定资产折旧及其他资产摊销估算表序号项目合计 计算期 单位：万元20162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020312032生产负荷率0%0%0%80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1房屋建筑物原值748372497015678165476313607958455611537751434909467544414207当期折旧35102342342342342342342342342342342122、34234234234234净值39737249701567816547631360795845561153775143490946754441420739732机器设备原值115110781005932859786713640567494421348275202129当期折旧1095737373737373737373737373737373净值5610781005932859786713640567494421348275202129563其他资产摊销原值62656350043737431124818512259当期摊销62663636363636363636359净值0563500437123、3743112481851225904合计 原值863588908520815077807410704066706300593055655258495146444337当期折旧5231370370370370370370370370370366307307307307307净值4030889085208150778074107040667063005930556552584951464443374030表10.3 项目总成本费用估算表序号项目合计 计算期 单位：万元20162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020312124、032生产负荷率0%0%80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1外购材料及燃料、动力费2540001371721721721721721721721721721721721721721722工资及福利费4840002623273273273273273273273273273273273273273273修理费96001211109987665433214其他费用1452007898989898989898989898989898985经营成本（1+2+3+4+5）8927004896076076066056056125、046036026026016005995995986经营期利息支出34244143883613343082812552282021751491229569427折旧费5231003703703703703703703703703703663073073073073078总成本费用合计175820012731365133813111283125612291201117411431057102910029759478.1可变成本2540001371721721721721721721721721721721721721721728.2固定成本150420011361193116611391112126、1084105710301002971885858830803776表10.4 项目利润及利润分配表序号年度项目 计算期 单位：万元20162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020312032合计1营业收入1373 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 25397 2总成本费用1273 1365 1338 1311 1283 1256 1229 1201 1174 1143 1057 1029 1002 975 947127、 17582 3营业税金及附加364545454545454545454545454545660 4利润总额（1-2-3）64 306 334 361 388 415 443 470 497 529 615 642 669 697 724 7154 6所得税（25%）16 77 83 90 97 104 111 118 124 132 154 161 167 174 181 1789 7税后利润48 230 250 271 291 312 332 353 373 396 461 482 502 523 543 5366 8盈余公积金（10%）6 31 33 36 39 42 44 47 50 128、53 61 64 67 70 72 715 9累计盈余公积金6 37 70 106 145 187 231 278 328 381 442 506 573 643 715 10盈余公益金（5%）3 15 17 18 19 21 22 24 25 26 31 32 33 35 36 358 11累计盈余公益金3 19 35 53 73 93 116 139 164 190 221 253 287 322 358 12未分配利润38 184 200 217 233 249 266 282 298 317 369 385 402 418 434 4293 13累计未分配利润38 222 422 63129、9 872 1121 1387 1669 1967 2284 2653 3038 3440 3858 4293 表10.5 项目全投资现金流量表序号 计算期 单位：万元20162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020312032合计1现金流入0 0 1373 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 1716 5746 294271.2经营收入00137317161716171617161716171617161716171617161716130、171617161716253971.3固定资产余值403040302现金流出5712 6981 541 729 735 741 747 753 759 765 771 778 799 805 811 818 824 240692.1建设投资57126981126932.2经营成本0048960760760660560560460360260260160059959959889272.3营业税金及附加003645454545454545454545454545456602.2所得税00167783909710411111812413215416116717418117893税前净现金流量-57131、12 -6981 848 1064 1065 1065 1066 1067 1068 1068 1069 1070 1070 1071 1072 1073 5103 71464税前累计净现金流量-5712 -12693 -11845 -10781 -9716 -8651 -7585 -6518 -5450 -4382 -3313 -2243 -1173 -102 970 2043 7146 7税后净现金流量-5712 -6981 832 987 981 975 969 963 957 951 945 938 917 911 905 898 4922 53578税后累计净现金流量-5712 -1132、2693 -11861 -10873 -9892 -8917 -7948 -6985 -6028 -5077 -4133 -3195 -2278 -1368 -463 435 5357 评价指标所得税前所得税后内部收益率：4.85%3.76%财务净现值（ic=3.5%）：2132万元850万元静态投资回收期：14.09年度15.52动态投资回收期：16.31年度16.71年度第十一章社会评价11.1社会影响分析11.1.1项目对所在地区居民收入的影响通过本项目的建设，可以带动当地相关产业的发展，从而为周围居民增加收入来源，居民的增收在一定程度上是市场竞争的均衡状态下实现的，因此，不会对当地居民133、的贫富差距产生影响。11.1.2项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响项目的建设，不会产生废气废渣，对周边的生态环境没有不良影响，且项目建设完成后，将能够带动当地服务业的发展，为当地村民提供了多样化的谋生手段，能够增加收入，提高生活质量。11.1.3项目对所在地区居民就业的影响项目建设过程中，将会有一定的建设劳务需求，这就为当地提供了一定的就业岗位，项目建成后，初步规划员工一百多名，其中高级管理人员全省招聘，其他操作人员和劳务人员将通过当地招聘解决，这就为当地未就业人员提供了良好的就业岗位，实现了其自身价值，也为改善居民生活条件提供了保障。11.2项目与所在地区互适性分析互适性分析主要是分134、析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接受以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的适应关系。11.2.1当地居民对项目支持通过本项目的建设，可以增加当地居民的就业，带动当地相关产业的发展，增加居民收入，因此可以获得当地居民的支持和理解。11.2.2当地政府部门对项目的支持本项目的建设符合安康市xx镇的规划，能够充分利用当地的生态资源，提高资源的利用效率，促进地区第三产业的蓬勃发展，同时增加了当地就业，为政府增加了丰厚的税收收入，且项目建设和运行过程中，对周边的生态环境和社会环境影响程度较小，可以满足生态化建设，可持续发展，因此也可以得到当地政府部门的大力支持。1135、1.2.3当地资源条件的支持在安康境内，形成了三大旅游资源主要富集区以及两大旅游资源次要富集区，与汉江、月河、恒河景观绿化带共同构成了城市-绿地-文化遗存相互渗透的空间格局。xx位于安康的旅游资源次要富集区，其中福牛山、凤凰山、月河、恒河等自然景观条件，以及周边绿色资源及众多的文化遗存也是养老体系中的重要空间。11.3社会风险分折11.3.1技术风险由于本项目为养老项目的建设，从现有掌握的技术来看，本项目在实施过程中可能存在的技术风险是养老项目的设计和施工技术。设计方案的优劣以及施工方案能否有着良好的经济、安全、稳定的保障。从一般的项目策划来看，项目的设计策划阶段对项目的总投资影响最大，因此，136、应重视设计策划的工作，尽量与知名的设计院和建设总承包单位合作，进行多方案比选，从而选择最佳方案。11.3.2资金风险项目发展阶段不同，资金影响也不同。本项目目前处于前期开发阶段，资金周转基本充足，但随着项目市场的逐步扩大，生产、工程的投入会带来资金上的压力。由于本项目市场前景非常广阔，同时在推广初期，市场反应良好，并且这对潜在的投融资者具有较大的吸引力，因此可通过政府直接投资和招商引资等方式来规避扩大项目产品生产、销售规模带来的资金风险。11.3.3市场凤险现在项目推出后，消费者在具有多种选择时，由于对项目缺乏了解和认识，在养老项目选择上会持观望态度，使项目打开市场存在着时间周期。过长的时间周137、期将影响项目资金的正常周转，给企业经营带来困难；同时，还存在随着新养老项目的开发，对本项目产生冲击效应，造成竞争加剧，从而引发行业利润的下降。为了防止这种风险的出现，应采取如下措施：1、加大项目宣传力度，提高项目在安康市内的知晓度。2、建立一支专业市场队伍，采用多样化的方式进行形象宣传和推广。3、缩短开发周期，尽快把项目推向市场，扩大市场占有率。4、在市场上出现同类产品竞争后，我们将采取人性化、多样化、优质高效的产品服务和施工质量，赢得客户的信赖，从而减少竞争者对本项目客户数量的影响。11.3.4人员风险本项目产品属于养老产品，需要一支高素质的稳定管理团队和技术团队来支持本产品的开发，所以，由138、于管理不当造成人才流失是该项目面临的人才风险。为此，公司遵从以人为本，科技创新的管理理念，秉承”尊重知识、尊重人才”这一指导原则,建立规范、完善的人力资源管理制度，加强对员工的培训，针对高层管理人员和核心技术人员，采取奖金、年薪等奖励制度，将企业的发展和员工的切身利益紧密联系在一起，并进行竞业避止等防范措施防止由于人员变动造成关键技术泄密，规避人才风险。11.3.5政策风险坚持科学发展观，建设节约型社会，是十二五规划和今后国家发展的重要国策，它要求全体国人牢固树立全方位的节约理念和意识。11.4社会评价结论本项目的建设，顺应了国家对养老产业的大力号召，可以对现有养老产业起到一定的积极效用，更加139、完善养老体系。总之，本项目的建设实施，能充分体现政府加快经济增长方式转变的执政理念，推进安康市养老产业的步伐，同时将加快国家城镇建设的政策落到了实处。项目的建设与发展符合人民群众的根本利益。项目受益群体广泛、支持者众多、适应性好、风险度极小，因此，从社会评价的角度综合评估，项目是可行的。第十二章结论及建议12.1结论本报告通过对xx养老公寓建设发展背景、项目建设的必要性和可行性、项目建设条件、项目定位及总体规划方案、节能效益、环保效益、经济社会效益评价方面进行综合分析，得出以下结论1、本项目建设是在国家改革开放30周年取得辉煌成就的基础上诞生的，是在全球经济可持续发展和国家“十二五“期间养老产140、业建设大背景下提出的，是响应国家城镇化建设，安全生产的社会建设强国战略的具体实施。项目建设是国家和陕西省发展养老工作的客观需要，项目建设规模合理、技术可行，影响大，项目的建设对安康市城市建设发展起到了促进作用，为拉动区域性经济增长和社会发展进行了探索，项目建设是必要的。2、本项目指导思想正确，目标明确，总体布局合理，项目建设内容符合当前国家产业政策要求，具有较强的科学性、针对性、前瞻性和可操作性。在安康市委、市政府等各级行政主管部门的支持下，在有关政策支恃、组织管理和人才资金的保证下，本项目建设条件具备，建设项目是必要的、及时的，也是可行的。3、项目建设目标和定位清晰合理，规划方案有效的体现了141、项目开发的目标，符合项目的战略定位和xx镇政府对养老产业发展的长远规划，具有很强的可操作性。4、项目的建设将给安康市带来良好的经济效益、环境效益和社会效益，不但可以改善安康市养老市场对人们养老需求不足的状况，并且能够改善周边区域的生活，推动xx镇资源节约型、环境友好型建设全面展开。通过以上分析和论证，我们得出以下结论，建设项目城市效应、生态效应、社会和经济效应显著，项目规划和建设方案科学、合理，社会评价结论较好，法律、政策、工程等风险较低。因此，项目的综合评价结论是项目建设可行。12.2项目实施建设的建议本项目的实施是落实中共中央、国务院、陕西省人民政府及安康人民政府大力开展经济建设工作的具体体现，也是对国家资源节约型、环境友好型战略的具体实施，本项目的建设政治、社会、生态和经济效益显著，社会功能和效益巨大，通过对本项目的建设，将会对安康市、陕西乃至西部地区产生重大的影响，成为安康市xx镇又一发展平台。但是，由于项目原有基础条件比较薄弱，为此，项目在实施过程中应采取以下策略：一是争取政府给予优惠政策，项目实施过程中积极进行项目补助资金呈报，申请落实国家及省市补助资金的支持。二是做好设计规划，组织专门机构负责落实，加强施工建设中的组织管理，采取多种措施，保证项目质量、成本、进度的总体目标；同时强调可持续发展，保证项目的顺利实施。