1、开发区文化创意产业园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月IV可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论41.1、 项目简述41.2、报告编制的依据41.3、项目建设单位情况41.4、项目提出背景及过程61.5、项目概况7第二章 行业发展分析与市场分2、析132.1、项目符合行业发展规划要求132.2、行业发展分析192.3、市场分析33第三章 总体规划及建设方案433.1、项目用地规划方案433.3、总体规划453.3、建筑设计583.4、结构设计613.5、配套工程63第四章 节能方案分析694.1、节能标准和节能规范694.2、能耗分析714.3、节能措施73第五章 建设用地与相关条件分析785.1、建设条件分析785.2、项目用地情况795.3、土地利用和理性分析79第六章 环境和生态影响分析796.1、建设项目周围环境和生态现状796.2、环境影响预测与评价796.3、项目建设期的环境影响806.4、环保措施的评述及其技术经济论证83、06.5、环境影响评价结论81第七章 工程建设招标及实施进度827.1、项目工程招投标827.2、项目实施方案837.3、工程进度安排84第八章 投资估算与资金筹措858.1、总体规划指标858.2、投资估算和资金筹措86第九章 经济和社会效果分析939.1、国民经济评价939.2、社会效益分析959.3、风险分析95第十章 结论与建议9510.1、结论9510.2、建议96第一章 总论1.1、 项目简述1.1.1项目名称XX中国XX文化创意产业园1.1.2项目建设地点项目用地位于XX东湖新技术开发区（XX），地块东至流芳大道，南至藏龙大道，西至湖北经济学院，北至XX大道。地块分两部分：一为地4、块内现状排水渠东南，为已取得土地，共计307101 约460亩（以实测面积为准），余下部分排水渠至湖北经济学院部分为意向用地，约460亩。现状无拆迁，拥有优美的自然环境与良好的升值潜力。1.1.3承担编制报告的单位及资质 XXXX建筑设计有限公司1.2、报告编制的依据1.2.1报告编制依据 1、委托书；2、XX市城市总体规划（2006-2020）；3、东湖新技术开发区（2010-2020）规划；4、规划设计（土地使用）条件；5、土地成交确认书；6、业主提供的其他相关文件依据1.2.2报告编制的原则贯彻国家对该类项目的有关规范、标准和规定；实行总体规划、逐步调整的原则；内容丰富、功能齐全；采用现5、代化技术，方案是有前瞻性、可靠性和经济合理性的。 1.3、项目建设单位情况1.3.1企业名称：XXXX置业有限公司1.3.2法人代表：黄亚凡1.3.3注册资本：一亿元整1.3.4公司类型：有限责任公司1.3.5经营范围：房地产开发等。XX联发投置业有限公司与XX佩尔科技发展有限公司于2010年9月联合发起成立“XXXX置业有限公司”，注册资金1亿元。XXXX置业有限公司主要从事工业地产投资与房地产开发；商品房销售；物业管理；中介及信息服务管理；建筑材料和设备销售。XXXX置业有限公司的成立能够发展XX联发投置业有限公司的多样化经营，分散投资风险，为集团公司的房地产业占领XX城市圈市场打下坚实的6、基础。2010年9月17日，公司成功摘牌东湖高新技术开发区EPI（2010）022号地块，拟用于开发XX中国XX创意产业园项目。该项目位于XX大道以南的凤凰山产业园内，东临XX大道，北面为湖北经济学院。项目的总用地面积约为307101.51平方米（以实测面积为准），其中净用地面积269981.66平方米（以实测面积为准），代征道路及绿化面积约为37119.85平方米，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为50年。XX联发投置业有限责任公司成立于2009年5月，是湖北省联合发展投资集团有限公司的全资子公司，是一家年轻但有着巨大发展后劲的房地产企业。公司位于XX经济技术开发区博学路6号，注册资本7、10亿元人民币，经营范围主要包括房地产开发、商品房销售、酒店管理、物业管理、旅游开发等项目。公司为实现省联发投多元发展的战略，构筑省联发投房地产业务的主要运作平台，致力于XX城市圈的房地产和生态环保项目投资开发建设。团结务实、开拓进取的经营管理者，爱岗敬业、勤奋专业的项目建设团队，为公司的健康发展提供了可靠的组织保障。公司百分之九十的员工具有大学本科以上学历。XX联发投置业人将秉持“服务社会、追求卓越、坚韧图成”的企业精神，坚持“高起点规划，高标准建设，创造高品位健康生活”的经营理念，将公司打造成XX房地产行业的领军企业。 XX佩尔科技发展有限公司成立于2005年，公司位于湖北XX东湖高新技术8、开发区。公司注册资金5000万元。经营范围：热力管网设备投资及相关技术维修，咨询服务、房地产开发、商品房销售、生物基因工程的技术研究、产品开发、产品生产和销售；中介及信息、服务管理；科技咨询；建筑材料及设备销售。公司于2009年在东湖高新技术开发区汤逊湖畔新建SAGE技术研发中心，该研发中心总用地面积27931平方米，总建筑面积为约47050 平方米;是集企业办公、技术科研、培训服务为一体的综合工业地产项目。工业地产开发己列入公司主营业务发展方向，并进行了多项土地储备和项目开发前期准备工作。公司同时致力于城市公用事业基础建设投资发展。公司自2007年起通过投标已获得湖北省内两个城市集中供热特许9、经营权，并与中国华能集团华中分公司建立起长期合作关系。公司已完成投资2000多万元，在XX阳逻开发区城市投资建设的一期热力管网工程己建成投产为西门子，阿海珐等知名企业提供服务，其他区域的城镇集中供热工程将相继开工建设。公司还致力于高新技术的研发并推动高新技术成果产业化，与XX华中科技大学、XX大学等高等学府合作并通过技术产权交易市场交易享有高新技术成果并逐步产业化。公司成立至今逐步稳健发展。并形成了从科技研发到企业管理的高素质的核心团队，拥有了务实进取的企业理念。1.4、项目提出背景及过程作为一种新的经济形态和区域经济发展的新思路，文化创意产业正成为各中心城市发展的新亮点。XX地处中原，有较好10、的区位优势和人才科技优势，生产成本及人力成本较低，而产业基础较好，发展创意产业有很多有利的条件。国家实施“中部崛起”战略及批准建设XX城市圈“两型社会”综合配套改革试验区，为XX发展创意产业提供了难得得历史性机遇，注入了新的活力。大力发展文化创意产业，是XX市委市政府贯彻落实党的十七大精神，落实科学发展观，加快XX现代化国际化城市建设的全局性战略部署，也是建设和谐XX效益XX的一项重要任务。文化创意产业在发展方式的转型中具有突出的战略地位，对经济社会发展产生强力带动和辐射作用，具有知识含量高、产业关联度强、集聚带动作用大等显著特点。发展文化创意产业已成为城市竞争力和现代化水平的重要标志。加快发11、展文化创意产业，促进产业结构调整与企业组织结构创新相结合，有利于加快产业结构的优化升级，提高经济发展的质量和效益，提升国际化城市的服务功能，增强服务区域发展和参与国际竞争的能力，有力地促进XX的科学发展。XX正处于发展文化创意产业的关键时期。随着经济全球化趋势的发展和产业内部分工的深化，跨国公司和国内大型企业集团加快调整投资结构和布局步伐，为XX市发展文化创意产业带来有利机遇。XX独特的区位优势、具有较强竞争力和自主创新能力的现代产业体系、比较完善的基础设施和服务体系，为实现总部经济的跨越式发展提供了有利条件。XX东湖新技术开发区为国家级经济技术开发区，区内已有众多产业园区，非常适合文化创意产12、业的发展。 1.5、项目概况1.5.2项目建设地点项目用地位于XX东湖新技术开发区（XX），地块东至流芳大道，南至藏龙大道，西至湖北经济学院，北至XX大道。北侧XX大道，为XXXX南北纵向交通主干道路。南线为流芳大道- 东园西路。场地北行2公里为高新六路与XX一路交汇处，XX地铁二号线与公交车换乘中转站将成为连接XX内部地块与XX的换乘枢纽。距离XX天河机场41公里，距离XX高铁站29公里。地块与XX三环距离在5 公里以内，未来东线环路贯通后，位于高速公路出口处的本项目具有极佳的可达性。现状无拆迁，拥有优美的自然环境与良好的升值潜力。周边多为工业园区，基地东侧的XX芯中心，富士康厂区，南侧的中13、国兵器装备集团在建项目都为本项目积聚了大量的人流。1.5.2项目用地规模本项目规划总用地面积613621m2（折920亩），其中已拿用地307101 m2（折460亩），其中净用地面积269981m2（折405亩）。意向用地307954 m2（折460亩）。其中有部分保留湿地，面积未定。规划用地性质为工业用地。1.5.2项目建设内容本项目建筑占地面积80994 m2（折121.4亩），总建筑面积530328.55m2，地上建筑面积404972.49m2，其中：多层研发楼118845.39m2;高层研发楼246473.05m2;展示及其他20620.83 m2;配套设施建筑面积19033.22 14、m2;地下室面积125356.06 m2（含2913个停车位、不计容积率）。本项目建筑密度30%，容积率1.5（净用地），绿化率20%，停车位4219个（其中：地上停车位1306个，地下停车位2913个）。地块为东北-西南狭长走向，最长处大于2000米。中间连接南北地块的区域较为狭长，最窄处不足20米，地块南侧流芳大道南侧规划有相交道路红线，可利用规划道路延伸至地块西北和湖北经济学院相邻处的规划道路相交。从西南到东北把地块分成A,B,C,D,E五个独立的地块，面积适中。另在D,E地块北侧用地被规划道路穿过，形成地块面积较小的地块F。A地块（总部1区）位于基地西南侧，用地面积110797平方米，15、地块北侧与规划中湿地公园相邻，风景优美，视野开阔。布置独立独立总部组团。地块东南近流芳大道布置大体量集中式多层研发楼，在地块东北道路相交处另设高层研发楼。B地块（加速器区）用地面积41893平方米，南层道路相交处对应A地块高层研发楼布置高层建筑，余下沿流芳大道布置大体量集中式多层研发楼，沿南侧道路布置多层独立研发楼。C地块（孵化器区）用地面积8369平方米，地块为沿流芳大道狭长形状，最窄处只有20米，在南侧相对比较宽处布置集中式多层研发楼。D地块（总部2区）用地面积57059平方米，呈菱形。地块北侧及南侧布置高层板式总部研发楼，其中南侧高层研发楼下布置两层裙房。中间主要布置多层创意研发楼，多幢16、楼围合成组，形成特色。E地块（创意工坊区）用地面积41859平方米，地块靠近城市干道XX大道，呈菱形。在地块四角布置高层集中式研发楼，中间用裙房围合成城市绿化广场，既提升建筑空间档次又给周边人群创造一个可停留休息的场地。F地块（配套服务区）用地面积8344平方米，由一大一小两部分组成，大地块布置地块后勤及物业管理用房，小地块做绿化用途。G地块（后勤区）用地面积1660.66平方米，作为后勤区。整体建筑物布置南低北高，南疏北密，在沿道路位置建筑物高低错落，形成优美的城市天际，为未来整个地区构筑一崭新的城市形象。1.5.4项目建设期限初步拟定项目工期为72个月，分地块实施。依次为D区（总部2区）.17、C区（孵化器区）.B区（加速器区）.A区（总部1区）.E区（创意工坊区）.F区（配套服务区）.G区（后勤区）1.5.5总投资及资金筹措方式1.5.4.1.本项目总投资估算166003万元。其中工程费用124502万元，占75%，其他费用33201万元，占20%，预备费用8300万元，占5%1.5.4.2.资金30%由建设单位自筹，70%为贷款。1.5.6经济效益与社会效益明显经财务测算，本项目建成后，共上缴税金26567万元。税后利润达到47325.3万元，经济效益明显。同时，通过本项目的实施能增加部分就业人员，减轻社会负担。1.5.7项目有关经济数据1.5.7.1、总体经济技术指标总体经济技18、术指标项目指标单位规划用地面积307101.51 代征用地面积37119.85 净用地面积269981.66 总建筑面积530328.55 地上建筑面积404972.49 其中多层研发楼118845.39 高层研发楼246473.05 展示20620.83 配套19033.22 地下建筑面积125356.06 建筑占地面积80994.00 建筑密度30 %绿地率20 %容积率1.50 停车位4219 辆其中地下停车位2913 辆地上停车位1306 辆1.5.7.2.分地块分区经济指标A区（总部1区）#A经济技术指标#A地块指标单位用地面积110797.00 总建筑面积129180.04 地上建19、筑面积93867.43 地下建筑面积35312.61 其中多层研发楼75072.09 高层研发楼14960.52 配套3834.80 容积率0.85 停车位939 辆其中地下停车位621 辆地上停车位318 辆B区（加速器区）#B经济技术指标#B地块指标单位用地面积41893.00 总建筑面积71602.17 地上建筑面积58845.12 地下建筑面积12757.05 其中多层研发楼20999.42 展示2035.86高层研发楼32184.64 配套3625.20 容积率1.40 停车位685辆其中地下停车位224辆地上停车位461辆C区（孵化器区）#C经济技术指标#C地块指标单位用地面积8320、69.00 总建筑面积6893.22 地上建筑面积5798.31 地下建筑面积1094.91 其中多层研发楼3070.35展示2727.96容积率0.69 停车位58辆其中地下停车位0辆地上停车位58辆D区（总部2区）#D经济技术指标#D地块指标单位用地面积57059.00 总建筑面积147100.78 地上建筑面积118847.08 地下建筑面积28253.70 其中多层研发楼19703.53 高层研发楼92366.13 配套6777.42 容积率2.08 停车位1189辆其中地下停车位917辆地上停车位272辆E区（创意工坊区）#E经济技术指标#E地块指标单位用地面积41859.00 总建21、筑面积170756.54 地上建筑面积122818.75 地下建筑面积47937.79 其中高层研发楼106961.76 展示15856.99容积率2.93 停车位1300辆其中地下停车位1151辆地上停车位149辆F区（配套服务区）#F配套服务区经济指标#F地块指标单位用地面积8344.00 总建筑面积4795.80 地上建筑面积4795.80 地下建筑面积0.00 容积率0.57 停车位48 辆其中地下停车位0 辆地上停车位48 辆G区（后勤区）#G后勤区经济指标#G地块指标单位用地面积1660.66总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积容积率停车位辆其中地下停车位辆地上停车位辆1.5.7.322、.财务主要经济技术指标序号 项目名称 金额（万元） 总建筑面积（） 1 销售收入 287560 530328.552 开发总投资 166003530328.552.1 建设总投资 129163530328.552.2 营业税 9,741 530328.552.3 土地使用税 121 530328.552.4 预征所得税 10446530328.552.5 预征土地增值税 2105530328.553 项目利润 80516530328.554 项目利润率 36.54% 530328.555 所得税 26567530328.556 税后利润47325530328.557 税后利润率 27.41% 23、530328.558 销售净利润率 21.22% 530328.55第二章 行业发展分析与市场分析2.1、项目符合行业发展规划要求2.1.1符合XX东湖新技术开发区的发展规划、是促进XX东湖新技术开发区经济发展的需要。1、东湖新技术开发区概况本项目地块位于XXXX区域内。XX，又名XX东湖新技术开发区，位于XX市东南部的三湖六山之间。为国家级经济技术开发区，园区内目前主要有关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、XX软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园等园区。规划范围东至XX市界，南至江夏区五里界镇的大屋陈社区，西与江夏区藏龙岛和XX市洪山区接壤，北以东湖风景旅游区、化工新城和24、长江为界，总规划用地面积约518平方公里。XX东湖新技术开发区始建于1988年10月；1991年3月，被国务院首批批准为国家级高新技术产业开发区；2001年，被原国家计委和科技部批准为国家光电子产业基地（即“XX中国XX”）； 2006年以来，被国家有关部委批准为国家服务外包基地城市示范区、国家生物产业基地，国家科技兴贸创新基地；被列为全国建设世界一流科技园区试点。经过20多年的发展，有“中国XX”之称的东湖高新区已发展成为中国最大的光纤光缆、光电器件、光通信技术、激光产业基地，并衍生出移动通信、消费电子、软件服务外包等三大产业。继中关村后，东湖新技术开发区成为我国第二个国家自主创新示范区，也25、是中部首个示范区。2010年XX市委、市政府召开东湖国家自主创新示范区托管区域规划调整工作会议，洪山区、江夏区分别与东湖新技术开发区正式签订托管协议。东湖新技术开发区规划开发面积由221平方公里扩大到518平方公里。数据显示，截至2010年11月末，东湖开发区工商分局实有企业总数16418户，注册资本500万元以下企业14742户，较上年同期增长18.5%；500万元至1000万元企业771户，较上年同期增长14.3%；1000万元以上企业905户，较上年同期增长13.2%。数据表明，东湖开发区各类企业发展呈现大幅增长态势。截止2010年底，XX上市公司总数达到30家，占XX上市公司半数以上，26、一跃成为全国上市公司最密集区域之一。XX内3000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。2、东湖新技术开发区2010-2020规划2.1、城市发展目标2.1.1、城市发展总体目标充分发挥东湖示范区自主创新能力和辐射带动作用，形成推动资源节约型和环境友好型社会建设、促进自主创新驱动区域发展、创建全国具有重要典型意义和先行示范作用的“东湖模式”；建成具有活跃的创新经济、和谐的社会人文和绿色的生态环境、以“世界XX”享誉全球的世界一流科技园区。2.1.2、经济发展目标创新发达经济。规划至2020年，将东湖示范区建成为机制体制领先、27、创新经济活跃、高端要素聚集、营商环境优越、开放合作、生态友好、功能完善、社会和谐的全国高新技术产业开发区的排头兵，世界一流的高科技园区，享誉全球的“中国东湖世界XX”。总收入达到30000亿。2.1.3、社会发展目标和谐社会人文。规划至2020年，东湖示范区内人均居住用地达到32平方米，人均住宅建筑面积35平方米以上，基本达到小康社会居住标准。基尼系数达到30%，恩格尔系数小于等于40%。2.1.4、环境目标绿色生态环境。规划至2020年，东湖示范区人均公园绿地不少于10平方米，绿化覆盖率达45%，实现本地区“山水交融、绿意盎然、生态平衡、持续发展”的目标。东湖示范区内主要湖泊严西湖、南湖、严28、东湖、汤逊湖水质的管理目标为类，其他湖泊如牛山湖、豹澥湖和严家湖等主要湖泊的水质管理目标为类。规划至2020年，污水处理达标率达到100%，工业废水必须处理达标排放。污水处理厂防护绿化隔离带不小于300米。规划至2020年，生活垃圾无害化处理率达到100%。2.2、功能定位与规模2.2.1、功能定位 世界一流高技术园区； 国家战略性新兴产业集聚区、科技创新资源辐射区和自主创新机制示范区； 中部崛起增长极，XX城市圈“两型社会”建设先行试验区； XX市集产、学、研、居、服务功能为一体的创新型城市功能核心区 。2.2.2、人口规模 规划至2015年，东湖示范区城镇人口为95万人；至2020年，东湖29、示范区城镇人口为150万人。2.2.3、用地规模 规划至2020年，东湖示范区建设用地规模控制在236平方公里以内。2.2.2有利于XX东湖新技术开发区经济社会的发展1991年，XX东湖新技术开发区（国家级高新技术产业开发区）成立；2001年XX中国XX成为中国第一个光电信息产业基地；2006年，被国家列为重点建设的六大高新区之一；2009年，国家自主创新示范基地，是继中关村之后国务院批准的第二家自主创新示范区。从开始的3平方公里面积发展成为面积超过220平方公里，人口达30余万的科技新城。我们紧紧依托开发区内的光电子技术、人才和产业优势，致力于产业创新和集群创新，全力建设XX国家光电子信息产30、业基地，走出了一条发展特色高新技术产业之路。 近十年的来，开发区内科技园、电子信息、生物医药、能源环保、生物医药、机电一体化、新材料及化工等产业的蓬勃发展，经济呈现高速增长趋势，每年增幅在30%以上，2009年技工贸总收入达2200亿人民币，预计XX年突破5000亿，2018年突破10000亿。XX已成为XX经济发展的重要一极。东湖新技术开发区的规划定位坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，抓住东湖新技术开发区获批国家自主创新示范区的战略机遇，全面落实湖北省委、省政府和XX市委、市政府关于东湖示范区城市发展的总体要求，全面提高东湖示范区的自主创新和辐射带动能力，成为推动资源31、节约型和环境友好型社会建设、依靠创新驱动发展的典范。城市的发展离不开基础建设，XX通过多年的建设已具备较完善的基础设施。交通物流：京珠、沪蓉高速公路在东湖高新区交汇、距离天河机场45分钟车程、距武昌火车站25分钟车程。三环线25分钟直达杨泗港；外环线20分钟直达阳逻港，45分钟直达B型保税物流园区。高速客运专线距北京、XX、广州、重庆仅需46小时。距汉口客运码头20公里，省外贸码头白虎山码头、青山码头约25公里，均在半小时的车程内。海关：东湖高新区海关已于2007年10月28日正式开关，并已与XX、南京等海关建立“通关”关系供水：XX市水资源丰富，可利用潜力巨大，长江、汉江XX段水资源年可利用32、量达300亿立方米，东湖开发区的供水符合国家标准，日供给量超220,000立方米，区内供水管网完善，拥有两条DN1000自来水管道直达区内主要产业园区。电力：区内拥有110KV变电站两座，220KV变电站一座，500KV专线一条,可提供充足的电力保障。通信：通信服务主要供应商有：中国电信、中国移动、中国联通；宽带信息网已遍布整个区。网络数字化、光纤传输和企业信息化已经实现；有4个通信交换，即关山，关南，庙山和鲁巷交换节点，总交换容量超过20万（XX市搭300多万）。SDH光纤传输系统和DWDM系统已实现；传输带宽已达到40G，骨干节点与中国电信的320G骨干连接，国际出口带宽已达63.5G，533、0多万端口可用，可容纳70多万互联网用户；骨干网络的总投资已达40亿元人民币，光纤铺设至区内的所有街道，光纤桌面已经开始。天燃气：供应充足，管网沿XX各主干道铺装，当前价格为2.3元/m3（居民），2.65元/m3（供业）。排水：5万吨污水处理厂一座，正启动建设5万吨二期扩容工程；另一座20万吨污水处理厂正申报建设；40公里20万吨中水排江管道11月底即将铺装完成，08年启动第二条排江管道建设。 水电气价格比沿海地区低1/3。保税库：东湖高新区内现有3000平方米公共保税库，正联合XX顶级物流企业倾力打造海关联网，自动拣货平台；2008年上半年，毗邻富士康（XX）科技工业园的2万平方米新保税库34、将建成运营，提供24小时的设备维修库保障和贴身的驻地报关服务。XX保税物流中心（B型）：占地180亩，将是全国第四个、中部首个B型保税物流中心。 于2006年10月28日动工兴建，其规划有国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易四大功能。展望明天，XX东湖新技术开发区发展前景更加美好。XX中国XX创意产业园的位置与规模都是东湖新技术开发区未来发展的重要组成部分。项目的位置位于XX流芳板块，属于未来发展的核心区域内。在基地的北侧是10公里长的光电子信息产业研发主轴。在这条主轴上集中了XX大学、华中科技大学、XX理工大学、中国地质大学等18所大学；中科院XX分院、XX邮科院、华中光电技术研究所等35、56所国家及省部级科研机构；10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，是国内光电子信息技术领域的高智力密集区。通过这条研发轴，将相关大专院校、科研院所与光电子信息产业区连接起来，从而缩短科研成果由研发、中试、批量生产到产业化的过程。此外，在这条研发轴上，还汇集了江钻股份、长江通信、烽火通信、华工科技、东湖高新等近十家上市公司和数10家风险投资公司和XXXX技术产权交易所，从而使得光电子科技成果更容易实现与资本的结合。在基地南侧为汤逊湖高尚居住区：在汤逊湖北岸布局一类居住区，作为海外留学人员回国创业和大企业高级主管级人士居住的国际花园，规划用地1.18 平方公里，居住人口2万人；在三环线以36、南、关山大道两侧布置二类居住用地，作为企业高级研发人员居住的高尚居住区。规划居住用地2.47平方公里 ，居住人口8万人。XX中国XX文化创意产业园的开发建设是XX发展的一部分，和区内其他开发项目一起力争把开发区建成一个布局合理、风景秀丽、气候宜人、人文荟萃、产业先进、环境优美、经济活跃，学校、医院、酒店、购物中心、体育中心、公园、休闲娱乐设施配套齐全的科技新城区。2.2.3促进XX东湖新技术开发区文化创意产业的发展文化创意产业的经济效应主要体现在：第一，聚集辐射效应：文化创意产业可以吸引更多的资金、技术、人才、信息等创新要素，在价值链分工中占据高端地位，获取更高经济回报。当创意产业集聚到一定规37、模，就会对周边地区形成辐射和带动作用；第二，产业乘数效应：文化创意产业的集聚必然带动相关服务业，特别是知识型服务业的发展，形成为创意产业服务的知识型服务业产业链，并带动写字楼、房地产等发展；第三，可以增加就业、扩大税收、带动消费，很多的文化创意产业聚集在这里，毫无疑问，这几个效果都可以达到；第四，可以提高本地经济的辐射力和品牌号召力，形成很强的品牌效益。2.2、行业发展分析2.2.1创意产业定义、内容与特征（1）创意产业的涵义创意产业（Creative Industry ）由来已久，但人们真正关注并认识它还是最近二十多年的事情。1986年，著名经济学家罗默（ P.romer）就曾指出：新创意会38、衍生出无穷的新产品，新市场和财富创造的新机会，所以新创意才是推动一国经济成长的原动力。（2）创意产业的主要内容创意产业在不同国家和地区叫法也不尽一致,其所涵盖的行业也不尽相同。最早指出创意产业概念的英国则包括了13个行业：广告、建筑、艺术品和古玩、工艺品、设计、时装、电影与录象、动漫、音乐、表演艺术、出版、软件与电脑服务、电视和广播等。由此可见，创意产业确实是一个多样化的概念，用以形容正在增长的经济产业、产业合作动态， 在国际上目前大致可分为三种类型：一是以英美为代表的欧美型，其创意产业以文化为主体，较多地涵盖精神产品层面，二是以日本、韩国为代表的亚太型，以文化产业和产业服务为主体、兼顾精神产39、品和物质产品两个层面；三是以中国大陆为代表的本土型，以产业服务为主体，更强调物质产品层面。因此，创意产业既有设计、研发、软件等生产性服务内容，也有信息、文化艺术、时尚消费和娱乐等消费性服务内容。可以说，创意产业是二、三产业共同发展的结合点，是城市经济发展的新内容和新载体。（3）创意产业的主要特征创意产业的兴起是产业发展演变的新趋势，它既具备知识服务业的业态，又有如下特征作为其标志。 1、创意产业是高附加价值产业，具有很强的渗透性。 创意产业的核心生产要素是信息、知识特别是文化和技术等无形资产，是具有自主知识产权的高附加价值产业。创意在这里是技术、经济和文化等相互交融的产物，创意产品是新思想、新40、技术、新内容的物化形式，特别是数字技术和文化、艺术交融和升华，技术产业化和文化产业化交互发展的结果，可以渗透到许多产业部门。正因为如此，创意产业很难从传统产业类型中完全分离开来。 2、创意企业人员主要是知识型劳动者，拥有能激发出创意灵感的设计高手和特殊专才。创意从业人员的工作有其特殊性和不可替代性，他们不断创造新观念、新技术和新的创造性内容，职业能力既来自于个人经验积累，也来自于个人灵感的迸发。生产方式是以脑力与体力、手工与信息化等现代化手段相结合，实现智能生产与实时敏捷生产。在发达国家，随工业化的发展和后工业化社会的进步，教育和研发、文化、金融等众多领域的创意人群在人口中所占的比重正在增加。41、 3、创意产品是文化与技术相互交融、集成创新的产物，呈现出智能化、特色化、个性化、艺术化的特点。 创意产品有其相同的特性，即是以文化、创意为核心，运用知识和技术，产生出新的价值，是创意灵感在特定行业的物化表现。电影、电视广播、录音带、音乐产业、出版业、视觉艺术产业等文化产品，是与新科技和传媒相结合的产品，达到大量生产并掀起全球性商品流动与竞争，而传统工艺或创意设计产品，可能为手工的、少量生产的产品，它们都呈现出智能化、特色化、个性化、艺术化的特点，它们的价值并非局限于产品本身的价值，还在于它们所衍生的附加价值。如那些具有版权的产品，包括书、电影和音乐的出口能够比服装和汽车等制造业产品出口获得更42、多的利润。 4、产业技术向数字化、知识化、可视化、柔性化方向发展 从世界范围来看，现代科技的发展尤其是信息技术、传播技术自动化技术和激光技术等高科技广泛运用，给创意产业带来了革命性的影响，产业应用的技术正向数字化、知识化、可视化、柔性化方向发展。 5、产业组织呈现集群化、网络化，企业组织呈现小型化、扁平化、个体化、灵活化的特点 当今社会，创意产业已不再仅仅指个体设计师艺术家灵感突发，而是知识和社会文化传播构成与产业发展形态及社会运作方式的创新。创意产业的发展并不仅是个人和单个企业的行为，而是需要集体的互动和企业的地理集聚，形成集群化的环境。创意产业集群的特征是生活和工作结合、知识文化产品生产和43、消费的结合、有多样化的宽松环境、有独特的本地特征，而且与世界各地有密切的联系。创意产业的企业则呈现出小型化、扁平化、个体化、灵活化的特点，“少量的大企业，大量的小企业”成为普遍现象。一个小的设计公司虽然只有几个到十几、二十人，但其设计创意人员占据主导地位，处于产业价值链的高端，对周边制造业能起到重要的带动作用。 6、企业管理向信息化、网络化、知识化管理的方向发展 创意通常是个人的灵感体现，往往是零乱的、不系统的，因此，创意企业需要利用信息化、网络化的手段、通过知识管理来整合和集成。只有通过现代管理手段，整合从研发到营销环节的各种资源，才有可能针对消费者的需求，更快更好地创造出市场需要的产品和企44、业的最大效益。2.2.2、世界创意产业的发展概况约翰霍金斯在创意经济一书中明确指出：全世界创意经济每天创造的价值为220亿美元，并以5%的速度递增。各发达国家的创意产业正以各自独特的取向、领域和方式迅速发展，成为一般巨大的创意经济浪潮、席卷全球。（1）英国创意产业的发展概况1997年5月，英国首相布莱尔为振兴英国经济，提议并推动成立了创意产业特别工作小组。这个小组于1998年和2001年分别两次发布研究报告，分析英国创意产业的现状并提出发展战略；1998年，英国创意产业特别工作组首次对创意产业进行了定义。 据英国官方统计，以文化为主体的创意产业是英国发展最快的产业， 19972001年间年增长45、率达到8%，是同期英国总体经济增长2.6%的3倍多，创意产业产值2001年已达到1125亿英镑，产业增加值占GDP的比例超过5%；2002年英国创意产业实现出口115亿英磅，约占英国外贸出口总额的4.2%。1997至2002年创意产业的平均出口年增率为11%，超过外贸3%的年增长率，以及服务出口7%的增长率；2003年英国创意产业提供了190万个就业机会，1997年至2003年的平均年增率为3%，与此同时，整个英国经济的就业人数只有1%的增长。 英国创意产业各产业概况详见下表。表 1：英国创意产业规模 英国创意产业 产值（年份） 出口额（年份） 从业人数（年份） 广告 30 亿英镑（ 199846、 ） 8.15 亿英镑（1998）7.74 亿英镑（1999）84 ， 900 人（ 1998 ）92 ， 800 人（ 2000 ）建筑 17 亿英镑（ 1998 ） 0.59 亿英镑（1998）0.68 亿英镑（1999）24 ， 000 人（ 1998 ）20 ， 900 人（ 2000 ）艺术与古玩 34.67 亿英镑（ 1999 ） 6.29 亿英镑（1999） 37 ， 063 人（ 1999 ） 工艺 4 亿英镑（ 1999 ） 0.40 亿英镑（1999） 24 ， 200 人（ 1998 ）23 ， 200 人（ 2000 ）设计 267 亿英镑（ 2000 ） 10 亿英镑47、（ 2000 ） 76 ， 000 人（ 2000 ） 时尚设计 6 亿英镑（ 1996 ） 3.5 亿英镑（ 1996 ） 11 ， 500 人（ 1996 ） 电影与录像 36 亿英镑（ 1998 ） 5.81亿英镑（ 1998 ） 6.53亿英镑（ 1999 ） 48 ， 100 人（ 1998 ）44 ， 500 人（ 2000 ）互动休闲软件 8.31 亿英镑（ 1998 ）9.69 亿英镑（ 1999 ） 5.03 亿英镑（1998） 21 ， 500 人（ 1999 ） 音乐 46 亿英镑（ 1998 ） 13 亿英镑（ 1998 ） 122 ， 000 人（ 1998 ） 表演48、艺术 4.7 亿英镑（ 1999 ） 0.80 亿英镑（1999） 75 ， 400 人（ 1998 ）74 ， 300 人（ 2000 ）出版 184.84 亿英镑（ 2000 ） 16.54 亿英镑（ 2000 ） 140 ， 800 人（ 2000 ） 软件与计算机服务 303 亿英镑（ 1998 ）364 亿英镑（ 1999 ） 27.6 亿英镑（ 1998 ） 420 ， 000 人（ 1998 ）555 ， 000 人（ 1999 ）电视与广播 105.91亿英镑（1998）121.36亿英镑（1999）4.44 亿英镑（1998）4.46 亿英镑（1999）101 ， 000 人49、（ 2001 ）102 ， 000 人（ 2002 ）资料来源： DCMS2001英国创意产业各产业报告。 近年来英国创意产业的发展，和政府积极的推动政策相契合。英国政府的推进措施主要集中在支持文化创意产业从业人员技能培训、企业财政扶持、知识产权保护、文化出口扶持等方面。具体包括： 1、加强创意产业的基础研究 英国对创意产业进行了大量的基础研究，除了上面谈到的两份报告 Creative Industries Mapping Documents（创意产业映象文件），1998年，出版的Exports: Our Hidden Potential（出口：我们掩藏的潜能）研究了创意产业的出口政策与做法；50、1999年，发布的The Regional Dimension（地域尺度）研究了创意产业的地区发展；2000年，The Next 10 Years（下个十年）从教育培训、扶持个人创意及提倡创意生活3方面，研究如何帮助公民发展及享受创意；2004年，Creative Industries Economics Estimates（创意产业经济评估）公布了创意产业产出、出口、就业等统计数据，介绍了产业的发展现状。这些研究为英国政府制定创意产业政策提供了完整的信息支持，从而保证了政府产业政策的有效性、连贯性、一致性。 2、培养公民创意生活与创意环境 政府从产业发展角度来推动创意产业的同时，也意识到公民51、创意生活的重要性，因此采取了一系列的措施，包括：开放更多的博物馆及将所有数据档案数字化等，期望通过教育培训、支持公民的创意发展、提供公民的创意接触的机会，使人们可以享受创意生活，并为产业的发展提供基础。 3、重视数字化对创意产业的影响 近年来数字化技术的快速发展，对创意产业产生了深远的影响。数字化技术不但大大缩短了创意产业的创作过程，降低了创作成本，提高了创意产品的创作质量（例如电影数字化制作等），而且也促成了创意产品销售渠道和消费者消费习惯的深刻变化（例如：在线销售、在线支付与消费等）。 为顺应创意化的发展，英国政府采取了一系列的措施： 1998年，政府对下议院特别委员会所提出的“多媒体革命52、”做出响应，开始积极计划应对创意化潮流；2000年，Consumers Call the Tune（消费者的呼唤）研究创意化对音乐消费的影响及知识产权保障的重要性；2000年，创意产业专责小组对互联网的影响进行了研究，并提出若干建议。政府于同年做出响应，提出了相应的具体做法；2002年， Screen Digest Report on the Implications of Digital Technology for the Film Industry（关于数字技术对影片产业影响的电影分类报告）研究了创意科技对电影生产及销售的影响，并提出应对创意化发展趋势的电影产业政策。 4、积极探索国际合53、作与交流 英国致力于寻求国与国之间的交流与合作。英国政府认为本着平等互利的原则，加强英国与其它国家在创意产业领域的合作，促进不同国家创意产业从业者之间的交流，可以消除国与国之间的贸易壁垒，产生互补的效果，有利于本国创意产业的发展。 5、为中小企业筹措资金 英国创意产业从业者多为中小企业，其发展中往往会遇到缺少资金、研发投入不足、无力开拓海外市场等问题。因此，政府也积极支持那些有创新能力的个人或业者，为其提供发展所需的资金，以免埋没了许多创意构思及商机。为创意产业从业者寻求资金，是 1997年创意产业专责小组成立后最重要的工作之一。目前采取的措施有：提供各地可供给创意业者资金的机构联络方式；英国54、科学、技术及艺术基金会(NESTA: National Endowments for Science, Technology and Arts)对于具有创新点子的个人，提供发展资金等。（2）美国创意产业发展概况近年来，版权产业在美国发展迅速，成为国民经济中具有举足轻重作用的产业部门之一。在对 GDP的贡献和创造就业两方面，已经持续超过美国经济中的其它部门，同时在美国出口增长中也扮演着日益重要的角色。 据美国经济中的版权产业： 2004年报告提供的数据，在1997-2002年，美国核心版权产业增速是3.51%，超过同期美国GDP2.4%的年均增长率。2002年美国核心版权产业的增加值达到626255、美元，占GDP的5.98%，总体版权产业增加值为12540美元，约占到美国GDP的11.97%。 在就业方面， 2002年核心版权产业就业有548.4万人，占美国就业总人数的4.02%。同年，全部版权产业雇佣了1147.6万人，占美国就业总人数的8.41%。美国全部版权产业的就业规模直逼美国保健与社会救助业（从业人数1530万人）、制造业（美国制造业21个制造产业的就业人数为1450万人）。 在当前美国贸易赤字继续扩大的情况下，美国版权产业作为美国出口最重要的部分，在出口和海外销售上持续快速增长。 2002年，尽管遭遇到盗版和全球整体经济衰退等状况，美国核心版权产业中四个部分的海外销售和出口仍56、然增长了1.1%，达到了892.6亿美元。 20世纪70年代以后，随着美国版权产业的崛起，美国为了维护其经济利益，促进其版权产业发展和全球竞争力的提升，开始全面实施版权战略，加强版权保护，具体来说包括以下几方面内容： 1、重视版权保护 美国政府相当重视对版权产业的保护，政府机构中设有版权办公室（隶属于国会图书馆，主要负责版权的登记、申请、审核等工作，以及为国会等行政部门提供版权咨询）；美国贸易代表署（负责知识产权方面的国际贸易谈判）；商务部国际贸易局和科技局；版权税审查庭；海关（主要负责知识产品的进出口审核）等相关的行政部门。除此之外，随着版权产业发展的需要，美国政府还成立了一些直属政府部门的57、工作小组，加强版权的监督与保护。如克林顿政府的“美国国家信息基础设施顾问委员会”、“信息政策委员会”等 2、加强版权立法 美国政府先后通过了版权法、半导体芯片保护法、跨世纪数字版权法、电子盗版禁止法、伪造访问设备和计算机欺骗滥用法等一系列版权保护法规，形成了全球保护范围最广、相关规定最为详尽的法律系统。美国近年来不断修改版权法，推出了包括数据库保护在内的众多立法议案，不断完善版权保护制度，为版权产业的繁荣提供法律保障。 3、实施数字化版权保护战略 美国是数字化技术及应用方面全球领先的国家。随着互联网、数字技术的进步，为版权产业国际化、数字化提供了广阔的发展空间。为了适应数字化时代对美国版权产业58、发展的要求，美国积极实施数字化版权保护战略。美国 1998年10月通过了跨世纪数字版权法（Digital Millennium Copyright Art），该法针对数字技术和网络环境的特点，对美国版权法做了重要的补充和修订，为大众和版权产业界提供数字化版权保护。 4、推动版权保护国际合作 70年代以后，美国版权产业获得了巨大发展，逐渐成为世界最大的版权产品出口国，国际版权保护对美国经济的意义日益突现。在美国版权产业界的积极推动下，美国开始积极加入国际版权保护体系，不断推动国际版权保护加强合作，为美国版权产品和版权产业在海外提供了更好的保护。美国经过多年努力，于1998年加入伯尔尼公约，为版权59、提供双边的保护。此外，美国还积极推动建立与国际贸易相关的新型国际版权保护体制，通过关贸总协定乌拉圭回合谈判的机会，最终形成了TRIPS协议，不仅提高了国际知识产权的保护水平，而且建立了有效的法律实施机制和争端解决机制。（3）新加坡创意产业发展战略与规模 40多年来，新加坡的繁荣得益于以传统的制造业和服务业为主的投资引导型经济发展战略，随着以创新为驱动力的经济时代的来临，新加坡认识到未来的发展动力一定是来自人的想象力和创造力。全球经济蓝图的未来建筑师肯定属于那些能够运用自己的想象力、创新力和知识不断产生新的理念并创造新的价值的人。多维的创造力艺术创新、商业创新和技术创新将成为未来的通行证。 在此60、基础上，新加坡信息通讯艺术部积极响应“经济评估委员会（简称 ERC）”关于将新加坡建设成为一个多样化的、倡导性的、全球化的经济体的号召，带头提出创意产业发展战略，ERC甚至将创意产业列为除教育与保健之外，新加坡要大力促进的三大新兴的、最具发展前途的服务业。 1998年，新加坡就将创意产业定为21 世纪的战略产业，并出台了创意新加坡计划。2002年，新加坡政府成立了创意工作小组，专门分析创意产业的现状、确定发展战略和政府的对策。2002年9月25日，工作小组公布了第一份报告创意产业发展战略，要将新加坡建成一个全球的文化和设计业的中心。 据 2003年公布的一份由新加坡信息通讯艺术部创意产业战略启61、动、由有关经济学家和咨询人员完成的研究报告新加坡创意产业的经济贡献：2000年新加坡创意产业增加值占GDP的1.9%，约为29.8亿新币。如果算上分销产业，那么新加坡创意产业的总产值约为50亿新币，约占GDP的3.2%； 新加坡创意产业从业人数约为 4.7万人，约占总就业人口的2.2%，另外分销方面有3.2万从业人员，也就是说创意产业总从业人数达到7.9万人，占总就业人口的3.8%； 2000年，新加坡创意产业总出口额达36.7亿新币； 1986年至2000年间，新加坡创意产业平均年增长率为17.2%，高于同期GDP的10.5%的增长率。 另有资料显示，新加坡从事创意产业的公司有 8000多家62、，新加坡政府希望到2012年创意产业的增加值能提高到全国GDP的6%，并且树立起“新亚洲创意中心”的声誉。 (4)日本创意产业发展概况日本素有“动漫王国”之称，是世界上最大的动漫制作和输出国，目前全球播放的动漫作品中有六成以上出自日本，在欧洲这个比例更高，达到八成以上。 在日本各种各样的文化产业当中，在电影院、电视台播放的各类动漫节目格外引人注目，各种动漫的人物形象充斥街头，早已超越了杂志和电视的范畴，渗透到日本社会的各个角落。 根据日本贸易振兴会公布的数据， 2003年，销往美国的日本动漫片以及相关产品的总收入为43.59亿美元，是日本出口到美国的钢铁总收入的四倍。广义的动漫产业实际上已占日63、本GDP十多个百分点，已经成为超过汽车工业的赚钱产业。日本的动漫产业已经以年营业额230万亿日元成为日本第二大支柱产业。 拥有 430多家动漫制作公司的日本，培养了一批国际顶尖级的漫画大师和动漫导演以及大量兢兢业业工作在第一线的动画绘制者。电视和网络传媒的普及和发展，传播手段的不断完善，为日本动漫市场的发展和壮大奠定了良好的基础。快速扩张和高附加值使卡通产业成为推进资产增值的“资本孵化器”。 日本动漫市场的状态是：制片人制作卡通动画片，代理商销售，影视系统播放，企业购买卡通动画产品形象并开发衍生产品，商家销售产品。按照国际惯例，卡通市场分 3个层次：一是动画本身的播出市场；二是卡通图书和音像制64、品市场；三是卡通形象的衍生产品，包括服装、玩具、饮料、生活用品等。其中，最后一个层次比前两个层次的周期更长，市场反响更为深远。动画片本身不能是一个“孤独”的商品，相反应该是整个产业链和周边产品的广告。例如，日本东映集团等公司在投入制作一部动画片之前，已做好周边产品的开发规划；动画片放映之际，相关产品也开始热卖，资金回收、市场开拓、卡通形象推广等系列工作都同时开展。 在衍生产品的盈利模式下，日本在欧美动画市场甚至可以免费提供给电视台播出。而随着一批日本动画片在国际市场的成功，日本的动画风格形象逐渐成为国际时尚。在世界范围内掀起的日本卡通热使得好莱坞的电影公司争相购买日本动画片的电影改编版权。日本65、卡通产业的出口额急剧扩大。 2003年4月至2004年3月，日本的动漫市场销售额(动漫电影票房、动漫电影以及动漫电视录像带、电视专门频道等的营业收入总额)达3739亿日元，比2002年度的2135亿日元增长了1604亿日元，增幅高达75.1%以上。以动画片形象制成的相关衍生产品的授权收入则更拥有2万亿日元的市场。2.1.3中国创意产业的发展现状我国的创意产业市场目前处于起步阶段，2003年创意产业市场占国际市场的1.5左右，但普遍存在制作水平低和生产规模小的问题，尚未形成规模化经营。有关调查报告显示，自1998年起我国的创意产业市场每年以惊人的47%增长率持续上升。我国的创意产业市场在今后的566、到10年内将有突飞猛进的发展，预计将以30%的速度持续增长，市场需求旺盛。其中，网络游戏产业近几年发展非常迅速。在易观国际的互联网研究系列报告网络游戏（2004）中指出，2004年国内网络游戏市场规模达到55.3亿元人民币。而此前两年这一数字分别是19亿元和10亿元。IDC 更是预计，到2006年中国网络游戏市场规模将达到83.4亿元，且在5年内仍将以每年20亿人民币产值递增。中国的网络游戏市场已成为全球网络游戏市场发展最受关注的市场之一。但对比国际创意产业的发展水平，我国创意产业只是刚刚起步。 国内数字娱乐业自主研发和原创能力较低，基本以引进、加工、代理运营为主，在当前运营和测试的上百款网络67、游戏中，国内自主研发的仅占25.7%；国内2.6亿部的手机拥有量已经位居世界第一，但增值业务占手机总业务比重仅为8%，而美国超过70%、日本超过50%、韩国在45%以上。国内动画市场处于深度饥渴状态，市场供给远远满足不了需求。到今年年底，全国有47个省市少儿频道和三个卡通卫视频道开播，动画节目的需求量一年将达到100万分钟，而我国2003年全年国产动画片的产量仅2.9万分钟，缺口巨大，且大多数企业“一头在外，以加工日、韩等国动画片为主。2003年，我国国内电脑游戏产业产值不足40亿元人民币，从事网络游戏开发、运营的企业不过100来家，游戏用户4000万。动画业产值300亿元；手机短信、游戏增值68、业务收入1560亿元。数字学习同样方兴未艾，根据全球各大研究机构的统计资料，20012005年全球教育软件市场将有28.5%的年平均增长率。世界各国莫不投入重要资源，以国家力量规划教育数字化产业发展政策，进行推动工作。据赛迪顾问调查显示，20032005年我国教育行业IT采购将持续增长，到2005年我国数字学习产业已达到421.9亿元，其中教育软件市场将近100亿元，教育软件市场还有很大的提升空间。在“十五”期间，国家863计划率先支持了通用网络游戏引擎、协同式动画制作、三维动画捕捉、人机交互等关键技术的研发，以及动漫网游公共服务平台的建设。2005年5月10日，科技部批准在北京、XX、成都、69、长沙建立首批国家数字媒体技术产业化基地。此外，我国先后设立了19家国家级动画基地。长沙等城市也纷纷以发展动漫产业为突破口来发展本地创意产业。（1）北京创意产业的发展目前，北京市文化创意产业集群化发展趋势日益明显，产业聚集效应初步显现，已经形成10大文化创意产业聚集区，8大新文化创意产业聚集区正在规划建设中，即东城区文化产业园区、国家新媒体产业基地、中国影视生产基地、三辰卡通动漫网游产业基地、北京欢乐谷主题公园、新国展会展中心、德胜园工业设计创意产业基地、朝阳公园文化园区。首个真人实景数字娱乐项目即将投建。北京数字娱乐产业示范基地已投入建设资金5亿元，初步建成了八个特色中心，形成了研发孵育区、体70、验娱乐区、数字交易区、人才培养区等四个功能区，有70余家企业入驻。下一步，基地将投资9亿元建设大型室内主题乐园，投入3亿元建设国内第一个真人实景数字游乐项目。高碑店传统民俗文化产业园区是一个集家具、家居、民俗旅游风情于一体，生产、销售、仓储、物流产业链完整的大型古旧家具交易区及民俗村落。目前，正在建设水乡茶楼一条街，并积极整合周边区域和产业要素，提升经营品位，延伸产业链条，着力发展古旧家具销售、民俗旅游、非物质文化遗产保护。由潘家园旧货市场、古玩城、兆佳朝外古典家具市场等八家古玩艺术品交易市场共同组成的潘家园古玩艺术品交易区，目前正在规划建设建筑面积10万平方米的具有国际化水平的古玩艺术品交易71、拍卖中心。筹建中的三辰卡通动漫网游产业基地计划三年内投资10亿元，建设产学研一体化的动漫网游产业基地。年产值预计可达30亿元，带动衍生产品行业产值逾百亿元，直接从业人员1.2万人，成为全国乃至亚洲规模最大的动漫网游研发制作中心。 规划建设中的八大新文化创意产业聚集区是：东城区文化产业园区国家新媒体产业基地中国影视生产基地三辰卡通动漫网游产业基地北京欢乐谷主题公园新国展会展中心德胜园工业设计创意产业基地朝阳公园文化园区 （2 ）XX创意产业的发展 XX具有发展创意产业的潜在优势，近年来，在各方面的参与下，通过与产业发展结合，与工业布局调整和保护历史建筑结合，与区域功能特色结合，推动创意产业发展。72、 目前，XX创意产业已有了比较好的起步，主要呈现以下特点：（1）形成了以设计创意为特色的重点领域。包括与文化相关的创意设计，如网络媒体、时尚艺术、影视制作、环境艺术、动漫艺术等；与工业、建筑相关的创意设计，如工业设计、室内设计、建筑设计等；与消费相关的创意设计，如时尚消费设计、服装设计、广告设计等；与传统相关的创意设计，如工艺美术品制作等。（2）布局上出现了一批创意产业园。目前，XX市已建成并命名了30多家创意产业园区。正在推进建设和改造的创意产业园区有16家，占地面积644亩，建筑面积63万平方米。（3）探索走出与历史建筑改造相结合的途径。XX拥有大量老洋房、老厂房、老仓库等优秀历史建筑，体73、现了城市发展在不同时期的独特风格、艺术特色和科学价值。通过改造，使这些老厂房注入新的产业元素，老建筑里集聚新的机制和新的增量，使老厂房成为创意设计类企业十分乐意进驻的场所，成为实施科教兴市主战略的一个新的增长点。 （3）杭州创意产业的发展 杭州市委市政府提出“和谐创业”的口号，倡导大力发展“创意产业、休闲产业”等现代服务业。举办动漫节，着力打造“中国动漫之都”，让动漫产业成为新的经济增长点，为此，杭州市拟在高新（滨江）区划出500亩用地作为创意产业园区，形成集约化、规范化产业经营。杭州民营企业中南集团还计划投资35亿元，在杭州建设一座占地3000多亩的动画卡通城。截至2005年7月，杭州已有动74、漫游戏企业51家，其中规模较大的影视动画生产制作企业23家，周边产品开发类企业15家，注册资金达3个多亿元，从业人员1万余人。 （4）长沙创意产业的发展 长沙动漫产业在群雄逐鹿、竞争激烈的这一新兴领域可谓异军突起，蓝猫、虹猫蓝兔、山猫、屁屁猪、咪咪羊这一个个深受少年儿童喜爱的原创动漫形象，都诞生于长沙，其中“蓝猫”更是我国动漫市场上惟一一个驰名商标。目前，长沙已经有动漫企业、培训机构及专业媒体共18家，原创人员1642人，年产电视片2.5万分钟，设计生产能力12万分钟，出版发行书报刊1861种2251万册，年产值13亿元，与境内外21家单位开展了合资合作；金鹰卡通卫视年播出量为40万分钟，其中75、国产动漫10万分钟，年产值1.385亿元；此外，长沙还有相关动漫教育机构9个，专职教职员工110人，年招收动漫专业学生2000人。日益发展壮大的动漫湘军，正在以自己的独特优势，推动长沙向中国动漫原创中心的目标大步迈进。 （5）成都创意产业的发展国家创意产业产业化基地近日在成都挂牌，成都市将在基地重点建设人才、研孵、营运、应用、竞技、体验、认证、出口、支援9个数字娱乐中心，以中心为依托，做强创意产业化基地。此外，成都市将以投资7000万元打造的国家软件产业基地(成都)公共技术支撑平台为基础，通过国家创意产业类863重大技术项目网络游戏引擎等核心技术来提升国际竞争力。目前，成都数字娱乐软件园在人才76、技术、综合服务、配套条件、对外交流等方面具有明显优势，其游戏产业在研发团队数量、产业规模效益、市场资源整合、产业链完善等方面也居于全国前列。成都数字娱乐软件园目前已经有包括盛大，金山，腾讯等2 0多家企业入驻，成为全国建筑面积最大、聚集企业最多的数字娱乐软件园。2.3、市场分析2.3.1、XX经济发展概况XX是湖北省省会，中国15个副省级城市之一，也是中部六省唯一的副省级城市，长江中下游特大城市之一，中国中部地区的最大都市和区域中心城市，重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。XX城市圈与长株潭城市圈正式被国家批准为两型社会试点区域。“XX城市圈”为我国首个批复的城市圈，涵盖以XX为圆心半径177、00公里内的八个城市组成的经济综合体。XX2010年经济总量达到5515.76亿元，比上年的4620亿元增加近900亿元，同比增长14.7%，GDP总量在中部六省省会城市中继续保持第一。XX的主导产业情况如下：钢铁制造业：到2010年，实现年产钢材1500万吨以上综合生产能力，把武钢建成全球最大的冷轧硅钢片生产基地和全国主要的汽车板生产基地。汽车及机械装备制造业：以轿车生产为龙头，进一步提高整车生产规模，做大做强汽车零部件产业，着力发展汽车服务业，形成集汽车生产、研发、销售、展示、培训等于一体的汽车产业群。电子信息产业：到2010年，光纤光缆产量超过1500万芯公里，手机产量超过1000万部，78、显示器件产量达到1000万台。石油化工产业：到2010年，力争石油加工能力达到800-1000万吨。烟草及食品业：加快建设东西湖国家级食品工业加工区和汉阳食品工业园，形成全国重要的食品工业基地。支持武烟整合资源，调整结构，烟草工业规模在国内位居前列。家电产业：积极发展家电上游产业，扩大关键零配件和基本配套件生产能力。纺织服装业：加快服装辅料及配件产业的发展。重点建设阳逻和蔡甸纺织服装工业基地。医药产业：建设以东湖新技术开发区（含庙山）和东西湖区为主体的两大医药产业基地。培育一批在全国有一定影响的名牌产品，培育2-3个销售收入过10亿元的企业。造纸及包装印刷业：重点发展文化用纸、包装用纸和纸品加79、工，加快推进晨鸣纸浆、高强瓦楞原纸和高档超压纸项目建设，实施一批包装、印刷生产项目，着力提高产品档次和竞争力。商贸会展业：到2010年，力争有3-5个批发市场交易额超过百亿元，社会消费品零售总额达到1900亿元。金融业：围绕区域金融中心建设，推进金融资源重组整合。以XX市商业银行等为重点，大力发展地方性金融机构。积极培育和引进中外金融机构，加快金融国际化进程，促进各类金融机构聚集。房地产业：以优化住房供应结构为主导，有序发展房地产业。现代物流业：以建设国家级物流枢纽城市为目标，形成区域内物流、区域间物流、国际物流三足鼎立的格局。构建现代化的物流公共信息平台，形成快速便捷的多式联运通道及系统。信80、息传输和计算机服务及软件业：以促进国民经济信息化为目标，突出产业重点，提升服务质量。改善电信基础服务，积极发展和规范电信增值服务。XX房地产投资完成额呈现出较快上涨趋势，受武广高铁开通等利好推动，其增速在09年底达到近40，将带动中部地区进入新一轮经济发展周期。在房地产投资中，住宅投资比例最高，2009年达到64，办公楼和商业营业用房分别为2和10，自2005年以来写字楼开发投资额变化微弱，而商业营业房开发投资总额在2009年处于最高位。XX写字楼自2005年出现大幅回落后，2006年2009年不断增加新开工面积，四年平均新开工面积达到35.6万平方米。在2009年迎来一轮开发热潮；XX商业营81、业房2005年2008年开发较为平淡。同样在2009年掀起开发热潮，当年新开工面积达到164万平方米，远高于同期41万平方米的竣工量；XX社会消费品总额近年来平稳增长，年均增速近18，其增长水平与重庆、南京较为接近，略高于杭州、XX。2.3.2、XX文化创意产业发展的优势和不足中国经济出版社近日出版的中国创意产业发展报告（2007）显示。在我国15个创意产业发展较快的城市中，北京、XX位居第一集团，广州、深圳、杭州、成都、南京、天津等位居第二集团，重庆、青岛、长沙、苏州、西安、昆明、大连分列第九至十五位。这是我国研究机构对创业产业发展状况进行的第二次全面评价。非常遗憾地是，早在1987年6月成82、立我国第一家孵化器的XX，竟然在创业产业发展较快城市中名落孙山，这足以说明，XX的创意产业发展已远远落后于其他先进城市。（1）XX发展文化创意产业的优势 1、科教优势XX是教育大市，有近六十所大专院校，集中了电子信息科学与技术、教育科学与技术、计算机科学、数字动画、空间信息科学，以及文化历史与数码媒体艺术学等学科优势，聚集了大量的优秀人才，为开展创意产业教育平台的研究与开发提供了良好的学科支持。XX设有国家级多媒体实验室及国家级动画基地，江通动画股份有限公司已形成了年产动画片500010000分钟的生产能力，与加拿大、意大利等公司联合制作了丽莎和她的玩具熊、棒球联盟、翅膀等片，公司独立投资的动83、画片天上掉下个猪八戒已与2005年春节期间在央视一台播出。华中师范大学教育信息技术工程研究中心正在制作26集拥有自主知识产权的娱教动画片孔子的故事。 2、 技术优势创意产业园与大学科研共同携手，使产业园具有历史、文化、艺术、信息科学方面的学科优势和创意产业艺术、动漫制作、三维仿真技术、虚拟现实技术、以及三维数字化技术等创意产业方面的技术优势。XX地区拥有多位重量级专家及学科带头人可以担任创意产业基地的技术顾问。其中包括院士3名，在各大研究机构及高等院校担任重要职务的知名学者教授10人。 3、地域优势湖北省、XX市交通便利，信息通达，辐射范围广泛，拥有华中地域优势，国家中部崛起战略为湖北XX创意84、产业的发展提供了绝佳的机遇。 4、资源优势创意产业是一个高度依赖文化资源的产业。建立以文化资源为中心的创意产业发展战略，是世界强国的成功经验，也是国内发展创意产业可行的现实选择路径。湖北省是文化资源大省，教、科、文、商资源集中。有着深厚的文化底蕴，文化遗产丰富，楚风汉韵、历史名人众多，文化类型极其丰富，尤其是荆楚文化积累十分深厚，也积累了难以估价的文化资本。因此，在创意产业的选题立意上具有得天独厚的优势，也是开发以弘扬民族精神为宗旨的国产创意产品不可或缺的宝贵资源。5、人才优势湖北还是全国人力资源大省，是中国三大智力密集区之一， 集中了近60所大专院校、56个省、部属科研院所、12个国家重点实85、验室、10个国家工程技术中心、49名两院院士，能够提供源源不断的技术支持。湖北省以科技教育为基础的人力资本优势，为人才的培养打下了良好的基础，且与很多国内外创意产业制作实体相比，人力资源具有成本低、质量高的先天优势。 6、产业优势经过多年努力，湖北及XX创意产业的发展已具一定规模和实力。目前，XX有大小各类创意产业创作室数十家，XX江通动画股份有限公司和湖北海豚卡通有限公司已形成一定规模。（2）XX文化创意产业发展中存在的主要问题 1、产业化不足产业化不足，企业规模严重偏小不足。目前XX的动漫企业中除了江通投资规模较大外，其他企业投资少，规模小，难以将产业做大做强；2、政府投入不足政府投入不够86、，支撑平台没能及时建设，共性关键技术有效供给能力不足；3、企业原创力不足大部分企业原创力量不足，缺少个性鲜明、文化底蕴深厚的原创形象，从而缺少核心竞争力。动画制作公司仍充当着海外产品来料加工的角色，前期创作能力与后期合成力量严重缺乏，中期的绘制加工业畸形膨胀，形成两头小、中间大这种缺乏自主知识产权、无法实现最大利润的不合理产业结构；4、产业链条不完备产业链条有缺失，而在国外，动漫生产播出衍生产品开发收益再生产，才是一个完整的产业循环链。我们有很多创作者而没有经营者，缺乏具有成功运作市场的经营者，使得动漫产业链的经营环节已经出现了一个极大的缺口，动漫经营者的缺乏就是国内动漫市场发展滞后的症结5、87、政府的产业导向有待加强从我国创意产业发展较快的城市来看，政府政策引导和支持力度都非常大，这也引发了一些创意产业发展的新兴城市出台了很多支持政策。比如，沈阳市政府规定：对新创办的年销售收入在300万元以上的企业，可提供技术创新资助；对动漫作品制作融资给予利息补贴等等。广州市政府从今年起每年斥资3000万元，用以培训软件、动漫等创意产业人才。西安高新区于2006年12月发布了关于促进创意产业发展的扶持政策，规定了从税收优惠、资金扶持、资金补贴、奖励等一系列扶持政策，有力推动了西安创意产业的发展。这在很大程度上给XX以启示：要想加快创意产业的发展，必须制定相应的引导和扶持政策。2.3.3XX文化创意88、产业园初步规划目标（1）规划目标XX文化创意产业园将面向创意产业发展的需求，以市场为导向，跟踪创意产业前沿技术，挖掘我国文化资源，搭建一个在国际上具有一定影响力的高水平的国家级创意产业基地。以主导企业拓展经营，构建创意产业技术研发平台、产品制作平台、服务运营平台、人才培养平台、产业孵化5大平台，完善创意产业链，实现创意产业开发工程化、产品标准化、企业规模化、经营规范化。（2）园区规划的主要功能 1、创意产业技术研发中心与国外相比，我国具有核心竞争能力的产品不多。具体而言，在高质量的动漫、游戏、教育资源等创意产业内容的创意设计、关键制作技术的研究和创新能力、创意产业内容的集成开发环境和服务平台等89、方面与国外存在较大差距。在创意产业技术研究方面原始创新性成果不多，有国际影响的重大突破较少。其中，最主要的原因在于作为科技创新的主体高等院校和研究院所缺乏创新技术开发动力；而作为科技成果应用和产业化主体的企业缺乏创新技术开发环境。创意产业技术研发平台将研究创意产业内容数字化及其构建技术、高质量创意产业内容创意设计技术、自主知识产权的创意产业内容制作技术、创意产业内容服务平台技术、创意产业内容的测评技术等。具体内容：信息资源库的建立：如建立动漫产业的动作库和三维模型库，研究三维人物行为模拟、三维场景的敏捷建模、各种动画特效和变形手法的模拟、快速的运动获取和运动合成。 创意产业内容创意设计技术：目90、前国内外尚无专业化的创意设计工具软件。研究艺术绘制技法的模拟技术，开发一个简单、方便的集2D与3D于一体的创意设计工具，使之能在文化产品素材资源库的基础上，借助计算机及其图形系统,可描述所设计文化产品的形状、结构、大小及模型等，无须样品原材料和制作设备,可以立即获得实物样品的虚拟图像,并能对其任意修改和调整,使设计达到最优化。自主知识产权的创意产业内容制作技术：跟踪国内外在计算机动画的建模、绘制和运动生成等方面的先进技术，开发具有自主知识产权的面向青少年的逻辑动画软件。研究内容有：动态平面几何的构图技术；动态几何推理和测算技术；更加人性化的3D动态几何创作技术；基于动态几何和符号代数的网络作图91、和公式演算技术；运动的编辑及合成技术等。 创意产业内容服务平台技术：围绕创意产业内容产品服务平台的关键技术开展科技攻关，包括大容量创意产业内容的标引、存储、检索和管理等关键技术；创意产业内容产品的版权保护与管理；创意产业内容产品分发平台；创意产业内容产品的终端服务技术等，开展科技攻关，开发标准的、可共享的创意产业内容管理平台。创意产业内容的测评技术：针对创意产业内容具有不同的价值内容以及可能形成的各类社会、心理、人格、文化方面的影响与后果。研究创意产业内容价值标准指标；内容产品价值标准指标建模技术；内容产品价值标准测量与分析技术等，构建相关的管理与评估软件系统。该研究及软件开发将填补国内空白。92、 2、创意产业技术制作中心搭建创意产业内容制作平台的目的就是要制作具有自主知识产权的创意产业内容产品，开发中国传统文化数字化资源及人物动作三维模型，为创意产业内容企业提供创意设计环境及创作资源。其主要业务范围包括：开发具有自主知识产权的动漫产品；建立高质量的人物动作三维模型；开发具有中国文化特色的娱教产品（数字历史、数字典藏等）；制作面向基础教育的数字学习内容产品； 数字化资源（民俗舞蹈、民俗音乐、民间故事资源库、楚文化资源库等）； 三维动画订单；动漫企业提供制作条件。通过此平台的建成，实现能容纳大量制作人员同时制作动漫节目的技术，提升二维动画、三维动画的生产能力水平，创建自己的卡通品牌。另外93、，接受政府项目，制作非商业性创意产业节目。3、创意产业人才培训中心XX地区创意产业技术人才培养已有一定的基础，但无论从数量还是复合式专业人才的培养方向上还远远不能满足市场需求。例如做成一款动画，在研发阶段，需要策划人员构建虚拟世界的故事背景、历史背景，需要美术人员搭建山水、草木、人物，需要制作人员完成组装，需要测试人员进行测试，每个环节都需要有充足的人力资源。目前亟需两大类人才：既通晓创意产业内容又擅长经营管理的管理者；灵感迸发、创意迭现的创作者。为此，搭建创意产业内容产业人才培养平台，开展以下工作：管理人员的培训知识产权的动漫培训教材提供外包授课服务的核心动漫教师队伍数字动漫师培训标准，建立94、资格认证培训体系平台建设将为XX地区培养大量创意产业技术人才及复合型专业人才，推动XX成为华中创意产业技术人才的培养基地，为国家的创意产业提供源源不断的新增力量4、创意产业展示交易中心5、园区公共服务中心2.3.4、项目分析2.3.4.1.项目所在XX地区同类代表项目分析： 1.XX芯中心：位于XX大道11号（国际企业中心设外展点），开发商：东湖高新集团。项目建筑占地面积：248亩，总建筑面积：25万平方米，容积率：1.35，绿化率：35%，停车位：1172个（其中地面506个，地下666个）项目定位：南XX集办公、生产、研发、商务等功能为一体的新型工业中心，为创新型、发展型、企业总部型等各类95、企业提供条件优越、产学研一体化的创新平台，满足高成长性企业各周期发展需要，以办公研发为主，无噪音无废气排放的轻型工业生产为辅，主要销售对象为大型公司总部基地，中小型高科技企业。规划简介：项目建筑形态包括独栋、多层生产兼办公楼、高层办公楼，体育馆、食堂、商务餐饮、公寓、商业服务中心，中央水景广场，单栋建筑形态采用“弓字形”和“品字形”，最大化保证采光。每户规划面积200-700平米多层办公楼地上6层，3.5米层高，半地下车库3米架空，每栋配备3部客梯，2部货梯。退台式办公楼地上6层，层高3.6米，单层面积300平米起。价格：弓形多层均价3600元，退台均价4500左右，开盘以来，价格稳定。主打卖96、点：华中首个“美国绿色建筑标准（LEED）认证体系的高新科技产业园2.XX总部国际：位于XX大道与南湖大道交汇处，开发商：XX银湖金泉科技开发有限公司（福星惠誉），项目建筑占地面积：89944平方米，总建筑面积：213244平方米，绿化率26%，容积率：2.8，车位：1201个项目规划简介：项目包括商务写字楼、SOHO办公、研发生产、商务配套等产品形态，规划有创智园、总部基地、新锐领地、SOHO时代、MODERN广场等SOHO公寓为66-120平米，办公户型为约160-240平米价格：均价5100元/平米项目点评：项目开发商为福星惠誉旗下专业从事工业地产开发的银湖金泉科技公司，沿袭了福星惠誉一97、贯的快速开发、快速销售的策略，项目地块为关南福星医药科技产业园的二期，该项目自开盘以来，销售火爆，主要原因是因为该项目所处地理位置较好，靠近中心区，虽然名为总部国际，但实际销售中分割成为面积较小的单位，最小分割面积仅66平米，大多100多至200平米，投资额度相对较小，由于住宅限购，投资已无空间，同时该项目相对周边住宅产品低廉的价格，吸引了大量的投资客户，所以短时间内，9栋产品现仅剩1栋还有少部分销售，不失为开发商实现成功套现的策略。3.XX研创中心：项目位于杨桥湖大道（经济学院对面），开发商：XX联合。规划用地：400亩，总建筑面积：22万平方米，容积率：0.92，建筑密度：23.55%，绿98、地率：35%，停车位：1034个。项目定位：立足于XX在区位交通、科教人才等方面具备的独特优势，充分发挥XX在研发、设计及创新方面的竞争优势，打造以研发和创新为主题的产业园区，吸引国内外知名研发企业入驻，促进区域经济增长，助推产业结构升级，目标为吸引300家企业入驻，年产值达到100亿，提供2万个中高收入就业岗位。规划简介：包括多层独栋和高层办公楼，采用中式的建筑特征和园林设计，单体建筑设后庭，建筑组团设中庭。2.3.4.2.基本结论从上述内容中可以看出，随着创意产业处理技术、存储技术、传输技术等技术的发展，与数字电视、数字电影、数字动画、网络游戏为代表的创意产业在全球迅猛发展，创意产业具有巨99、大的市场容量和产值，涵盖了信息产业、家电产业、娱乐产业、教育产业甚至文化产业，投资建设XX创意产业园项目是可行的。第三章 总体规划及建设方案3.1、项目用地规划方案3.1.1项目用地该规划项目用地为工业用地，总用地面积约为307101.51 平方米( 以实测面积为准)，其中净用地面积269981.66 平方米 ( 以实测面积为准)，代征道路及绿化面积约为37119.85 平方米，建成后将形成集总部办公、产业研发、创新孵化、博展交易、金融服务、教育在线、生活配套、休闲娱乐等多种功能于一体的综合工业地产项目，为XX的发展具有重要的推动作用。3.1.2、技术指标总体经济技术指标序号项目指标单位1规划100、用地面积307101.51 2代征用地面积37119.85 3净用地面积269981.66 4总建筑面积530328.55 5地上建筑面积404972.49 6其中多层研发楼118845.39 7高层研发楼246473.05 8展示20620.83 9配套19033.22 10地下建筑面积125356.06 11建筑占地面积80994.00 12建筑密度30 %13绿地率20 %14容积率1.50 15停车位4219 辆16其中地下停车位2913 辆17地上停车位1306 辆18建筑栋数9719最高建筑高度99.5米20最大建筑层数地上2421地下13.1.3、规划依据1.业主提供的本工程用地101、红线图和地形图2.城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-20013.工业企业总平面设计规范GB 50178934.XX市总体规划(2006-2020)5.XX市规划管理技术规定（2008）6.各专业的相关设计规范和标准3.1.4、规划定位本方案将成为文化创意产业基地，一个集聚特有的文化创意产业资源优势，形成文化创意产业的现代化生态企业总部集群。以满足文化创意产业发展为宗旨，以其产业特性为指导，为用户提供配套设施齐全的花园式办公及全景生态研发中心。打造XX“文化创意生态产业集群”。3.2、建设场地环境本项目东北侧XX大道，双向八车道，为XXXX南北纵向交通主干道路。项目地块南线为流芳大道-东102、园西路，双向4车道设置。场地北行2公里，高新六路与XX一路交汇处为地铁二号线南延线。本项目距离XX中心XX广场15分钟车程。本地块与XX三环距离在5KM以内，未来东线环路贯通后，位于高速公路出口处的本项目具有极佳的可及性。交通可及性佳：本项目地块紧邻XX三环，且位于XX主干道XX大道沿线，交通可及性较好。优良的环境：项目场地西临汤逊湖，地块内有延绵水系。地块内部存在天然高差，如果合理引用水源和地势，可制造宜人的滨水景观。价格优势：相比于XXXX成熟区域，本区土地拿地成本较低，通过合理的开发预期可获得丰厚利润。周边需求：XX经济学院和富士康工厂可为本项目配套服务项目提供潜在消费群体。XX地铁：X103、X地铁二号线的通车和XX园区内部公交系统的完善将提高本项目的可及性。三环建设：XX三环整体贯通将大大缩短本项目地块与XX其他地区的交通时间。XX扩容：2010年，东湖高新区第四次扩容。XX拥有了总共518平方公里的区域。相应的，本区域将被纳入政策与空间的双重利好之中。3.3、总体规划3.2.1、整体规划设计原则充分利用项目用地规模打造集总部办公、产业研发、创新孵化、博展交易、金融服务、教育在线、生活配套、休闲娱乐等多种功能于一体的综合工业地产项目。体现人性化、简洁、大方的整体建筑风格。1、XX中国XX文化创意产业园的规划主导思想XX中国XX文化创意产业园采用国外成熟的businesspark（104、商务花园）模式，在选址上，在城郊而不在城中心，这样的优势是级差地租降低了开发成本，减少公司的营运成本，在这方面，XX中国XX文化创意产业园和XX现有CBD相比，具有明显的优势；另一方面，创意产业园近郊的选址，也使成片开发、更高层次的统一设计成为可能，不同于传统CBD等核心区的改造，而变成了重造；再一方面，在规划设计上，商务花园模式强调低密度的独立办公楼、独享冠名权，大量的绿化空间，追求阳光和空气，对那些并不强烈依赖于密集性创意服务的企业有着巨大的吸引力，他们从工业化时代的CBD高楼里出来，享受办公带来的快乐，这一点，XX中国XX文化创意产业园应该占尽先机，这也是企业办公和城市化的潮流。2、在商105、务花园模式的规划指导下，XX创意产业园的远景以XX中国XX文化创意产业园为核心，所在区已经在逐步形成一个对中国、乃至世界都具有强大吸引力的区域经济中心。是以文化创意为内核，统一策划、统一设计、统一开发的产物，其在物理空间、信息平台服务等方面系统化地搭建了一个让文化创意产业充分展现的舞台，而在这个舞台上，身处其中的各个总部之间可以进行各种可能的互动，从而充分发挥总部经济的积聚效应和扩散效应，打造一个聚集人才、聚集技术、聚集资金、聚集资源的总部基地，让有志于中部经济圈的国内外商家有一个真正属于自己的创意产业俱乐部。这个俱乐部它将会包括：统一规划创意楼宇(创意办公区、服务配套区、会展区、疏密结合的绿106、化区等)；有机组合创意楼宇(集中的科研创意群、产业创意群等)；高度智能化创意楼宇(国际标准的5A智能)；创意群体的优势(信息、资源、服务元素)；国际化、前卫式的创意楼宇(外形、设施)。当然，XX中国XX文化创意产业园还要建设它的人居环境、建筑文化、体育文化、工业文化，让在创意区域里的人能在最轻松的环境氛围当中发展。国际的产业发展历程证明，从20世纪下半叶开始，发达国家的服务业和高技术产业逐渐成为经济的主体。许多制造质轻价昂产品的公司，不再是仅仅依赖工厂接近原料产地的优势。科学家、优秀的技术人员以及管理人员已经成为经济结构中最重要的要素。因此，许多公司纷纷把自己的企业建在能够吸引科学家、技术人员107、和高级管理人员的风景优美、环境舒适的地方。这些地方文化享受、娱乐消遣和环境氛围等，都适合企业家和企业管理者的口味。现代产业机构不再都是设立在大山沟或者荒漠戈壁的原料基地附近，而是较多地建立在十分重视富有人性化的、风景秀丽的并具有优秀的人居环境的景观区域 。发达国家的产业经验告诉我们，现代的XX中国XX文化创意产业园就是要提供最幽雅的人居环境和最自由、宽松的发展空间。同时，XX中国XX文化创意产业园最重要的特征就是它能够可持续性的发展。在这个大社区内，管理者将逐步建立由银行、证券、信托、基金、租赁等组成的现代金融服务业；由通信、网络、咨询、策划等组成的信息服务业；由会计、审计、资产评估、法律服务108、等组成的中介服务业；由教育、培训、会议、展览、国际商务、现代物流等组成的服务于企业的服务支撑体系，实现企业在社区内的自给自足；同时，通过建立企业家俱乐部、网络社区、实现社区内企业家的交流、资源信息的共享，真正形成实现企业不断发展的成长社区。3.2.2、XX中国XX文化创意产业园基地功能布局在总平面规划范围内，合理布局空间。整体布局清晰简洁，视觉空间宽敞、明快。利用基地的特点从北向南分期开发，并布置不同的功能组团。从南向北，依次为总部一区，加速器区，孵化器区，创意工坊，总部二区。在文化创意产业园各功能组团内主要布置以下产品1、独幢联排总部楼，研发楼功能区。为入住企业修建不同面积的总部研发楼，为企109、业提供办公及研发场所，并授予企业冠名权。研发楼根据市场要求合理设置每栋楼的面积，每栋楼建筑面积500-2000平方米不等，建筑层数3-4层，配备高级商务设施。2、集合式办公研发楼。多高层集合式办公研发楼，采用可分割式设计，根据中介服务机构要求合理设置分割办公单元，每个分割单元建筑面积200-1000平方米不等，配备高级商务设施。其中规划一幢多功能中介服务大楼，引入金融机构、社会中介机构和专 业服务机构，建立要素交易市场及中介服务平台。要素服务功能区成为园区的标志性建筑，预计建筑层数6-25层。3、配套服务功能区。创意工坊，小面积创意工作、研发单元集合体，高多层结合，适合创意类企业的生产研发，面110、积区间在50-300平方米不等。4、展览展示功能区。在地理位置合适的区域设置，成为园区内企业展示创意产品的建筑空间，单元面积在100-1000平方米。5、配套服务设施，满足入住企业的生活需求。根据入住总部企业的要求，配备高级或中级设施。3.2.3、XX中国XX文化创意产业园建筑布局XX中国XX文化创意产业园地块为东北-西南狭长走向，最长处大于2000米。中间连接南北地块的区域较为狭长，最窄处不足20米，地块南侧流芳大道南侧规划有相交道路红线，可利用规划道路延伸至地块西北和湖北经济学院相邻处的规划道路相交。从西南到东北把地块分成A,B,C,D,E五个独立的地块，面积适中。另在D,E地块北侧用地被111、规划道路穿过，形成两块面积较小的地块F。A地块（总部1区）用地面积110797平方米，地块北侧与规划中湿地公园相邻，风景优美，视野开阔。布置大量多层独立总部组团。地块东南近流芳大道布置大体量集中式多层研发楼，层数3-4层不等，在地块东北道路相交处另设一栋层高9层的高层研发楼。总部1区共有建筑60栋，包括1栋高层研发楼，58栋多层研发楼和1栋配套用房，地上建筑面积93867.43平方米，地下建筑面积35312.61平方米，容积率0.85。B地块（加速器区）用地面积41893平方米，南层道路相交处对应A地块高层研发楼布置一栋高层建筑，余下沿流芳大道布置大体量集中式多层研发楼，沿南侧道路布置多层独立112、研发楼。加速区共有建筑9栋，包括1栋高层综合楼和8栋多层研发楼。地上建筑面积58845.12平方米，地下建筑面积12757.05平方米，容积率1.4。C地块（孵化器区）用地面积8369平方米，地块为沿流芳大道狭长形状，最窄处只有20米，在南侧相对比较宽处布置集中式多层研发楼。孵化器区共有建筑4栋，均为多层研发楼。地上面积5798.31平方米，地下建筑面积1094.91平方米，容积率0.69。D地块（总部2区）用地面积57059平方米，呈菱形。地块北侧及南侧布置高层板式总部研发楼，其中南侧高层研发楼下布置两层裙房。中间主要布置多层创意研发楼，多幢楼围合成组，形成特色。总部2区共有建筑16栋，包括113、8栋多层创意研发楼，8栋高层板式总部研发楼。地上建筑面积118847.08平方米，地下建筑面积28253.7平方米，容积率2.08。E地块（创意工坊区）用地面积41859平方米，地块靠近城市干道XX大道，呈菱形。在地块四角布置高层集中式研发楼，中间用裙房围合成城市绿化广场，既提升建筑空间档次又给周边人群创造一个可停留休息的场地。地上建筑面积122818.75平方米，地下建筑面积47937.79平方米，容积率2.93 。F地块（配套服务区）用地面积8344平方米，地块在D区的北侧，主要作为后勤及物业管理用房。总建筑面积4795.8平方米，容积率0.57。G地块（后勤区）用地面积1660.66平方114、米，作为后勤区。整体建筑物布置南低北高，南疏北密，在沿道路位置建筑物高低错落，形成优美的城市天际，为未来整个地区构筑一崭新的城市形象。3.2.4、道路交通在方案中做到主要地块部分人车分流，机动车从每个地块南侧和北侧道路进出，方便驾车者出入，消防车道和紧急出入口满足规范要求。每个地块都创造舒适的人行流线，结合地形串联每个地块，打造健康慢行体系，和绿色环保的设计主题相呼应。本项目停车位4219个（其中：地上停车位1306个，地下停车位2913个），大部分利用地形设计地下停车系统。地上停车位结合行道树和道路绿化，采用植草砖铺砌。1、场地内部交通组织依托现状条件，形成主次干道为骨架的网状道路体系。道路115、系统根据各建筑物的用地及建筑布局特点，因地制宜地采用多样化、立体化的不同的人车流线系统解决交通问题，特别是生活服务功能区，加大路网密度，充分提升土地的商业价值。本区主干道宽24米，其它支路和内部主路6-12米，组团内部道路宽6米。道路交通组织中，分地块强调可行的人车分流。此外利用场地坡向组织步行交通系统，形成了四通八达的主要步行空间，步行道与绿化带、配套服务设施有机结合，形成贯穿整个社区的舒适的同时又充满活力的小区主要步行空间，主要步行空间宽度不大于5米，次要步行空间宽度不大于3米。2、停车场布局考虑地形高差的合理利用和社区景观的优美，因地制宜采用地面与地下相结合的手法，合理安排各类停车场（库116、）：全区在高层建筑物中，利用地下建筑物设立停车位；在总部功能区，结合楼单体设计，在底层或半地下层设置停车位；在各单体建筑物前，利用楼前道路合理设置停车位，也可结合景观要求，在楼附近设置草坪砖停车位。全区共设地上、地下停车位4219个。3、区内公共交通区内交通以小型车交通为主导。将电瓶车环状公交系统引入片区，行驶于区内道路，贯穿于各个功能片区，实行招手停车上客，随客停车，免费服务。把出行的便利带给社区的各个人群。3.2.5、景观设计1、 规划设计原则及目标立足于商务花园的景观空间，通过自然条件的改善，人文环境的设立以及绿化空间的形成等多元素交织和介入，实现绿色自然的办公环境，构建出一个意趣生动，117、内蕴丰富的人与自然及文化的多角度、多层次的交往空间及休憩场所。让繁华都市的人们有回到自然意味的空间中的感觉，使之不仅有平静浮躁心灵的功能，还兼有陶冶情操的作用。规划设计原则XX中国XX文化创意产业园景观规划设计，是为在满足现代生态学、美学和场所的精神特征的理想生活家园外，探索住宅空间环境与景观文化意境结合的表达方式，使之不仅满足业主对高品质工作、生活的向往，更为业主提供广阔的沟通平台和人性化的情感空间。 A .因地制宜，凸显地方特征。通过采用适地适树的种植原则，及地方材料的选用，突出地方性特征。用地的条件和特征是景观设计的素材来源。B .以人为本，满足多方需要园区景观应对不同人群的多方面需求作118、出积极响应，以环境和空间特征对人实现主动的接应，争取最大程度的亲和，使之成为真正体现“以人为本，人与自然共存”思想的户外空间。C.以绿为主，倡导生态建设。以多层次的绿化生态环境组织人与自然，建筑与自然交融的生态空间，提倡多种乔木，合理搭配花灌木及地被。以生态环境意识为指导，使行为环境与形象环境有机结合，最大限度地尊重自然生态环D.贴和时代，彰显现代社会生活文明特质。作为生活在现今社会环境中，景观设计在思想及形式上应符合现代人的思维模式和审美情趣，体现商务办公区中人与自然的重新思考和定位。E.放眼未来，注重可持续发展。满足可持续发展的全球主题，节约能源，保护自然生态，尽量采用生态技术。（2）景观119、规划设计总体构思 总体景观环境整合XX中国XX文化创意产业园以文化创意的延伸作为精神线索，以绿地、自然、阳光的商务、休闲环境为主题，对各功能区的中心绿地，各组团的绿地环境进行统一规划设计，以达到充分整合环境资源，提升小区环境品质的目的。XX中国XX文化创意产业园将坡、林、风、景四方面的环境进行整合。坡：结合现有地貌条件中的缓坡，充分利用竖向高度，使景观具有强烈的控制性和空间层次的叠落，给人以丰富的视觉形象和城市丘陵的美景。林：结合绿化树种的多样性，常绿和落叶乔木的对比特征和丰富的季相变化，以乔木、灌木，低矮灌木，草皮四个竖向层次全方位的反映自然生态特征，满足绿色自然商务家园要求。风：注意各空间120、的穿透与连通，形成空间走廊，较好地解决环境小气候的问题，为商务花园赋予强烈的自然环境的色彩。景：设计景观时考虑到全方位、多角度的视觉空间效果，处处有景、步步有景，步移景异，为商务活动打造出高品质的园林化美丽家园。 景观设计的空间脉络结构整个XX中国XX文化创意产业园在总体景观布局上由林、草、水、雕塑、景观小品、各建筑单体的空间脉络结构组成，形成“点、线、面”有机组合的各式景观空间。 林：“面”的景观绿化，指现有的和人工造就的小山丘，依其地势特征及景观形象，山上广植高大枫场，形成绿荫蔽日的山野景象，以象征志向高远之人聚集之地。此区以自然风貌为主，山路蜿蜒，草茂林深，是整个XX总部经济产业区的中心121、绿地。此区将有凭栏拾梦，红叶叙秋，林森鸟鸣景点。草、水、景观小品：指由建筑物围合而成的景观空间，是功能区内人们主要的交往空间和景观共享空间。这部分景观空间由绿化和硬地、水面交错而成，同时设置众多小品建筑，并赋予其不同喻意，为不同人群的多方面需求提供不同的活动场所。既有自然美景的再现，又有阳光居室的感受，是可赏、可玩的优美景观空间。根据位置、形式、内容的不同分别设置野岭滴翠、青枫绿屿、风华正茂、翠碧连廊、香榭遐思、环野戏石、琴音鸣石、横林戏沙、飞泉映月、翠园幽曲、雅乐畅春等众多景点。 树、草：指主要道路及其形成的绿带，它不仅将纵向的景观环境空间相互连接，还是园区内主要的交通空间，为方便到达任一组122、团的建筑物提供了便利条件。此区以行道树为骨干，穿插小广场和小型集中绿地。其间设置有吟林花苑，翠龙入海，楸林绿巷，碧野芳庭等景（3）设计手法及景观特征设计手法与实践 寻找视线的延伸线，最大限度地扩展小区内部空间渗透力。景点紧靠视线的延伸线，让人们感到小区景点的丰富多样。 大量运用错景、对景等设计手法，让小区内各景点能够相互借用，多层次地烘托小区的庭园气氛。 充分运用小区现有自然地形及空间的多样组合，完成对小区景观的多元化定位及多功能约定。 在优势地点采用“水”的动态处理手法，增添小区园林的活力。景观特征 对比统一 景点处理突出虚实对比、动静对比、人工与自然的对比。 植物配景突出季节对比，色彩对比123、。 造景材料突出强烈的质感对比。 软硬体处理建筑物等硬体规划的排列与环境软体自由曲线美的对比。 生态设计，运用植物、地被、天然块石等自然要素对主题景观进行衬托，使环境更具亲和力，更具可持续发展的潜力。 景观空间丰富，有曲线、有直路，有精致的小庭，又有开敞的沙地，有木质的场地，又有体育活动的草地，不同的景观空间留给人们不同的空间感受，体现了“以人为本”的原则。（4）种植设计植物景观设计在整个景观环境设计中处于极其重要的地位，是整个环境设计的核心内容之一。 原则 注重物种的多样性，充分考虑不同层次的林木的生长习性，形成乔、灌、地被、草的多层次，常绿与落叶树种相结合的多样绿化景观。 因地制宜，塑造多124、变景观。注重人在不同空间场所中的心理体验与感受的变化，从多方面着手，形成疏密、明暗、动静的对比，创造出丰富的植物空间围合形态。 注重植物种植的文化性原则，通过植物配植和群体寓意，强化园林空间的景观感受，提升整体景观空间的文化品味。树种选择以适地适树为原则，注重速生树种与慢生树种的结合，强调近期与远期兼顾的绿化效果及特色景观空间的形成。有效地减少日后的维护成本。目标：美化、彩化、香化、净化；四季有花，四季常绿，春花秋叶。分类车行道：以常绿乔木为主，下植耐荫常绿开花灌木，营造浓郁的带状景观。以香樟、广玉兰、杜鹃、金叶女贞等植物为主。人行道：以落叶开花、观叶的大乔木为前景树种，常绿乔木为背景树种，营125、造人行景观路，达到春季观花，夏季遮荫，秋季观叶，冬季有充足的阳光的效果，以樱花、银杏、白玉兰、马褂木、合欢、榉树、栾树等为主。块状绿地：背景树以常绿树为主，雪松、香樟、女贞、广玉兰、杜英等。建筑物间景观：以落叶大乔木形成上层界面空间，常绿阔叶树种为背景树种，选择花色鲜艳的植物作为主要景观树种，同时通过不同组团间的植物搭配的不同，塑造不同的季节景观。以紫薇、海棠、西府海棠、丁香、月季、杜鹃、山茶、琼花、木槿等为主。地被花卉：采用可上人草坪与缀花草地相结合的形式，增加人们亲近自然的机会。主要景观植物有：百慕大、黑麦草、高羊毛、马蹄金、过路黄、萱草等。（5）景点设计：根据各建筑物形成后的具体情况，在126、不同的位置布置不同主题的景点。（6）绿化工程：安排专人进行护管花木，并将聘请请有专业技术的花工作技术指导，做好施肥、除草、治虫、造形、浇水、移栽等工作。3.2.6、场地竖向与道路竖向规划（1）场地竖向规划场地设计要素规划根据现状基地地形特点，对场地进行适当处理，主要考虑以下几个方面：A、处理好与区外主要道路的关系B、工程填挖方片区内自求平衡，利于分期实施C、土地利用相对集约化，提高土地使用率D、减少道路管线工程投资及后期工程施工的复杂性场地工程处理方案规划基本利用原有地形，场地不做大的地形处理，以减少道路及管线工程投资和对环境影响。场地稍做平整，设计为0-5m高程，场地坡度控制在2以内。（2）127、道路竖向规划主路纵坡大都在0.3-2之间，尤其与服务配套等设施衔接部分较平缓。交叉口处道路纵坡一般控制在1以下，个别达2。主路转弯半径大于20m，次路、支路最小转弯半径为15m。3.2.7主要经济技术指标A区（总部1区）#A经济技术指标#A地块指标单位用地面积110797.00 总建筑面积129180.04 地上建筑面积93867.43 地下建筑面积35312.61 其中多层研发楼75072.09 高层研发楼14960.52 配套3834.80 容积率0.85 停车位939 辆其中地下停车位621 辆地上停车位318 辆B区（加速器区）#B经济技术指标#B地块指标单位用地面积41893.00 128、总建筑面积71602.17 地上建筑面积58845.12 地下建筑面积12757.05 其中多层研发楼20999.42 展示2035.86高层研发楼32184.64 配套3625.20 容积率1.40 停车位685辆其中地下停车位224辆地上停车位461辆C区（孵化器区）#C经济技术指标#C地块指标单位用地面积8369.00 总建筑面积6893.22 地上建筑面积5798.31 地下建筑面积1094.91 其中多层研发楼3070.35展示2727.96容积率0.69 停车位58辆其中地下停车位0辆地上停车位58辆D区（总部2区）#D经济技术指标#D地块指标单位用地面积57059.00 总建筑面129、积147100.78 地上建筑面积118847.08 地下建筑面积28253.70 其中多层研发楼19703.53 高层研发楼92366.13 配套6777.42 容积率2.08 停车位1189辆其中地下停车位917辆地上停车位272辆E区（创意工坊区）#E经济技术指标#E地块单位用地面积41859.00 总建筑面积170756.54 地上建筑面积122818.75 地下建筑面积47937.79 其中高层研发楼106961.76 展示15856.99容积率2.93 停车位1300辆其中地下停车位1151辆地上停车位149辆F区（配套服务区）#F配套服务区经济指标#F地块指标单位用地面积8344130、.00 总建筑面积4795.80 地上建筑面积4795.80 地下建筑面积0.00 容积率0.57 停车位48 辆其中地下停车位0 辆地上停车位48 辆G区（后勤区）#G后勤区经济指标#G地块指标单位用地面积1660.66总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积容积率停车位辆其中地下停车位辆地上停车位辆2、用地平衡表项目面积()所占比例总用地269981100%建筑用地16198960%道路广场用地5399620%绿地面积5399620%3.3、建筑设计3.3.1、 设计依据本工程建筑设计应遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。设计依据的主要规范及规程：XX市城市总131、体规划（2006-2020）东湖国家自主创新示范区总体规划（2010-2020年）民用建筑设计通则（GB50352-2005）办公建筑设计规范（JGJ67-2006）工业建筑设计规范（GB50046-2008）汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）建筑设计防火规范（GBJ50016-2006）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2005版汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）2001城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）公共建筑节能设计规范（GB50189-2005）3.3.2建筑方案总体构思建筑最重要的地方不在于建筑本身，而在于它所涵盖的文化132、精神。外来的、优秀的东西可以借鉴，但任何优秀的建筑设计师都必须充分理解项目及所在地域的特点。当建筑被赋予文化的内涵，它就具备了最强劲的生命力。 建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，本项目的建筑风格以简约典雅为基调，根据建筑的内在功能逻辑演绎符合自身定位的外在形象，简约理性，内敛雅致，体现建筑的时代气息和最新的产业园区理念。3.3.3、建筑单体（1）内部空间强调独立性，同时可分拆组合。单体内休息空间体现企业人性化特点注重员工之间沟通和交流。以入驻企业名133、称命名 外部加挂企业标牌LOGO 传达企业的创业精神和企业文化。多层独立研发楼注重交通空间和使用空间的合理布置，体现现代郊区化花园办公的优势，高层研发楼在层高设计，景观视线的设计中充分体现地块所在区域的地理优势，打造与城市中心商务办公楼不同的特点。（2）立面设计及造型在求得大环境协调的情况下寻求变化，建筑外观力求现代、新颖。色彩以淡雅的暖色为主，立面以竖向线条分割为特点，突显建筑单体挺拔的视觉效果，以钢、玻璃、石材通过现代主义设计手法营造理性、稳定、成熟的办公楼形象同时满足企业开明的形象以及使用中特定空间的私密性的要求。3.3.4、建筑节能本项目按国家相关节能标准和要求进行节能设计。主要采取如134、下节能措施：1.民用建筑单体设计中墙体采用轻质加气砼砌体；外墙涂刷无机保温砂浆；门窗一律安装隔热、隔音、保温的中空节能玻璃。本着尽量采用新材料、新技术的原则，提高办公及公寓建筑的节能性。2.建筑立面整洁简单，保证了较低的体形系数和较少的传热面积，建筑自身确保低能耗。3.在设计中充分利用自然采光和通风，减少能源消耗，大幅度提高能源利用效率，节省后期运行费用。4.选用节水型卫生洁具及配水件。（三）建筑环保园区设计运用环保型建筑材料，如环保外墙涂料，环保装饰材料等保证建成后不挥发出有害物质，杜绝扬尘和噪声的出现，并实现能源的节约。其次，在园内推广使用节能环保型用水用电设备。在园区内按人员活动频繁程度135、设立垃圾分类回收箱，并按一定的服务半径设立分类垃圾收集点，便于垃圾收集转运。（四）人防与消防1.疏散通道：临街建筑总长度不超过110 米，总长度均小于200 米，临街商业建筑总长度超过150 米均设置过街消防车道。2.道路：园区内消防通道宽度不小于4 米，高层建筑四周环通，或至少两个长边布置消防通道。3.楼梯及电梯：高层建筑均设封闭楼梯间，其中一类高层设防烟楼梯，沿街高层建筑均设一台消防电梯。4.防火分区：单栋公寓每层最大面积不大于1100 。小型配套公共服务设施用房每个单位面积不超过300 。建筑之间的间距均能满足防火间距的要求。5.消防控制室设于7-01 大楼一层。消防水池设在二期地下室。136、6.园区内的地下室均为人防地下室（六级），每个防火分区最大建筑面积不大于500 。7.人防地下室设计要求需符合人民防空工程设计防火规范GB 500982009。3.4、结构设计3.4.1、设计依据建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001建筑抗震设防分类标准 GB500223-2004混凝土结构设计规范 GB50010-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2001（2008年版）建筑结构荷载规范 GB50009-2001(2006年版)建筑地基基础设计规范 GB50007-2002砌体结构设计规范 GB50003-2001建筑桩基技术规范 JGJ94-2008高层建筑混凝土结构137、技术规程 JGJ3-2002高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6-99湖北省建筑地基基础技术规范 (DB42/242-2003)3.4.2、荷载情况抗震设防烈度：6度（第一组），设计基本地震加速度值为0.05g建筑物安全等级：一，二级；建筑物重要性：建筑抗震设防类别不应低于丙类。设计活荷载：办公楼面：2.0kN/厕所、浴室: 2.5kN/展示：3.0 kN/电梯机房: 7kN/疏散楼梯: 3.5kN/走 廊: 3.5kN/车库：4.0 KN/上人屋面：2.0 KN/ 不上人屋面：0.5 KN/本工程建筑物设计使用年限为五十年。4.1.3、结构设计地基基础设计多，高层：拟采用桩加筏基；桩拟采138、用钻孔灌注桩或高强预应力混凝土管桩；地下车库：拟采用筏形基础，并根据需要设置抗拔桩；桩拟采用钻孔灌注桩或高强预应力混凝土管桩；其他单体：上部在地下车库上方部分，基础连同地下车库；上部不在地下车库上方部分拟采用独立基础或条形基础。具体根据详细勘察资料调整确定。上部结构高层建筑：拟采用现浇钢筋混凝土框架-剪力墙结构。框架抗震等级三级，剪力墙抗震等级三级，柱墙混凝土强度等级为C40C60，楼盖采用现浇钢筋混凝土主次梁楼盖体系，主梁板混凝土强度等级C30。多层单体：拟采用现浇钢筋混凝土框架结构，混凝土强度等级C30，楼盖采用现浇钢筋混凝土主次梁楼盖体系，对于大跨度的梁拟采用预应力混凝土梁，以达到降低梁139、高，在不增 加层高的前提下增加使用空间的目的。地下室设置抗震缝，高层与多层地下室之间采用沉降后浇带做法。地下室顶板采用主次梁楼盖体系或无梁楼盖体系。地下车库拟采用全现浇钢筋混凝土框架结构，沿周边布置钢筋混凝土墙，上部各单体间设置抗震缝，高层与多层地下室之间采用沉降后浇带做法。抗震等级按上部各单体，地下室顶板采用主次梁楼盖体系或无梁楼盖体系，混凝土强度等级为C30。地下工程防水设计地下车库防水等级按级设计。抗震设计结构布置时尽量避免平面及竖向不规则，若因建筑需要不可避免时，抗震不利部位采取一些结构构造措施进行予以加强。3.5、配套工程3.5.1、给水排水工程规划（1）给水用水量计算本区按单位建筑140、面积用水量指标进行用水量计算。用水指标取值如下：生活性建筑物 8L/m2建筑面积会议会展中心 15 L/m2建筑面积其它公建 5-6 L/m2建筑面积绿化、道路浇洒 1.5 L/m2管网漏失和不可预见用水量按小区最高日用水量的10计。水源采用公用市政水源。管网考虑集中共设一套调蓄增压供水系统；高层建筑物考虑分片集中共设调蓄增压供水系统，以解决水压不足的问题，具体的泵站规模、位置等的确定在下一步结合建筑单体设计进行。管网按环状和枝状相结合进行布置，管径计算时变化系数采用各功能区分级时变化系数。消防给水根据消防技术规范，本区消防按同一时间内火灾次数一次考虑，消防给水水源与生活给水水源一致。本区功能141、区可能均布置有高层或体积较大的公共建筑，其室内外消防用水量之和均25l/s，由于城市供水管网至本区是枝状管网，则应考虑设消防水池储存消防用水量。考虑到本区开发的时序性，不考虑设小区集中统一的消防给水系统，在下一步各组团单体建筑设计时根据建筑分布、高度、性质、管理和安全等情况分组团集中设置消防给水系统。本区给水管网计算考虑15l/s的消防流量，为满足灭火用水流量通过的要求，区内给水管管径不小于150mm，管网上每隔120m设一套室外消火栓，保护半径不超过150m。（2）排水污水量扣除绿化、道路浇洒及管网漏失水量，可转化产生污水的给水量约为4728 m3/d，（最高日），用水日变化系数取1.5，污142、水排放系数取0.85，则本区平均日污水量为2679 m3/d。污水管网本区为新区，排水应采用雨污完全分流制，主路上敷设有污水总管，本区污水经区内污水管收集后，纳入污水总管中，送往污水处理厂处理达标后排放。本区地形可能较为复杂，污水管密切结合地形及建筑布局和规划竖向标高进行布置，就近将各污水子系统接入主路上污水总管中，以减少输送管长度。雨水雨水量计算雨水流量Q=qF（e/s）各参数选用：重现期Te取一年，综合径流系数取0.60地面初始集雨时间与汇水面积大小、地形坡度陡缓及地表覆盖等有关，由于本区地面坡度较大，按每分钟雨水流行距离20m估算初始集雨时间，但最小不少于5分钟。雨水管网由于本区建设用地143、中有城市排水明渠面上，规划中充分考虑城市排水的影响，雨水排放系统要密切结合原有地形、竖向标高进行规划布置，并尽量减少管渠长度。规划一般采用敷设管道的方式排除雨水，其余雨水沟均为加盖明沟，组团内部雨水排放除部分采用加盖篦板的明沟外，其余均采用管道。3.5.2、电力电信工程规划1、电力工程用电指标:采用各类建筑单位建筑面积用电指标法计算本区用电负荷，列表如下：建筑名称办公研发（高层）服务大楼多层研发楼会议会展中心高层研发用电指标W/M210.5kW/户10 kW/户50 kW/户40kW/户8kW/户建筑名称配套服务用房展示综合用电指标W/ M25050606080负荷计算根据上表计算结果，全区累144、计设备负荷为32000kW，综合需用系数取0.3，则计算负荷为9600kW。各个组团及建筑单体配电应按建规有关规范执行。网络布置根据全区各建筑用电负荷分布情况及规划布局，各变配电室均设置在公建底层，建筑面积为100m2，室内净高要求不低于3.9米，变压器采用干式变。供电线路布置区内10kV及以下供电线路均沿电缆沟或电力排管（根数不少于3根）敷设，当根数小于3根时，可采用直埋方式，布置在道路人行道上，埋设深度不小于0.7米。2、电信工程市话指标采用各类建筑单位建筑面积电话指标法计算本区电话机数，列表如下：建筑名称标准住户综合服务大楼标准住户总部楼区会议会展中心电话指标部/百m22部/户1.010145、3部/户30部/户2部/房建筑名称配套服务用房展示电话指标部/百m21.50.5根据上表计算，全区其需电话机数为9000部。市话网络布置根据区内规划总平面布局及各建筑单体电话密度分布情况，全区设多处电信接入网机房或光电接点，其进线均采用光缆，引自电信分局，并纳入XX市市区电信网络，每处预留配线交接间（20-30米2/间），设置在各建筑物底层，交接间净宽不小于3米，净高不小于2.5米。从各配线间引电信电缆至各建筑单体中配线箱。区内所有电信线路均沿电信管道或排管（PVC管敷设），覆土深度不小于0.7米，布置在道路慢车道上，或与其它弱电形成弱电共用通道。3、管线综合本区参与综合的管线有：给水管、污水146、管、雨水管（沟）、电力缆沟、电信缆管（含有线电视缆管），同时预留燃气管管径。为了不影响本区环境，区内各工程管线均埋地敷设，在符合各种管线的技术规范前提下，统筹安排各自的管理空间，为今后的设计、施工及管理提供良好的条件。（1）各管线平面综合电力缆沟与污水管分别布置在道路的西、南侧的人行道及慢车道下，燃气管、电信缆管及给水管分别布置在道路的东、北侧的人行道及慢车道下，雨水管（沟）布置道路车道中间。各管线离建筑物的水平间距由近到远依次为：电力缆沟电信管道燃气管给水管污水管雨水管各管线在道路横断面上的定位详见道路标准横断面管线布置图。小区内各管线尽量布置在用户一侧。（2）各管线竖向综合各种管线相互交叉147、时，垂直方向由浅入深一般次序为：电力缆沟电信管道给水管燃气管雨水管污水管最小覆土深度要求给水管、燃气管、电力缆管、电信缆管最小覆土0.7米，雨水管、污水管最小覆土深度为1.2米。管线发生冲突时，按具体情况处理，一般遵循以下原则：小管避让大管；临时管避让永久管；压力管避让重力自流管；可弯曲管避让不可弯曲管；未修建管避让已建成管。4、智能化系统本区内采用大量数字化系统达到区内外协调、管理、服务功能，做到管理有序，管理人员高效精干，保安工作内紧外松，服务人员集中工作，减少流动。XX中国XX文化创意产业园是典型的数字商务园区XX中国XX文化创意产业园不仅在建筑功能上独具风格、功能齐全，而且是按照创新思148、路、采用先进技术与设备建立的一个数字化商务园区。在这个由群体建筑组成的园区中，不但拥有健全的智能化系统，还建立完善的办公通信网络、多媒体会议系统以及电子商务应用办公平台。商务花园办公自动化平台采取整体设计、集中构建、个性化定制的方式建立商务中心各单位统一的办公自动化系统，实现园区范围内各单位的办文、办会及办事等各项业务网上处理以及与上级、下级商务机构的联网公文交换。门户网站 提供公开和各项便民服务等应用功能。同时，提供商务花园人员内部邮件发送功能。3.5.3、暖通工程与空气调节室外设计参数：夏季空调室外计算干球温度：35. 20C夏季空调室外计算湿球温度：28. 20C冬季空调室外计算干球温度149、：-5 0C冬季空调室外计算相对湿度：76%室内设计参数表：通风设计要求 1、地下汽车库设机械排风系统，补风系统采用：由车道与室外直通的分区经车道补风，其它分区采用机械补风，补风取自土建预留的通风井。 2、变配电室设机械送排风系统，通风量拟按换气次数20次时设计。 3、柴油发电机房为排除房间余热，设机械排风系统，通风量按热平衡计算确定，柴油发电机排烟及冷却设备用进排风装置拟在后续设计中由电气专业统一考虑。 4、电梯机房排风拟按15次h配备风机，但当机械通风仍不能使机房内的空气温度满足电梯正常运行的环境温度时，应启用冷风机降温。 5、防排烟风机、前室及合用前室加压送风口、排烟防火阀均由消防控制系150、统统一集中控制和监视，当火灾发生时，烟感、温感探测器发出讯号，经消防中心确认后，防排烟风机等切换为消防排烟状态，同时停止该区域所有其他空调、通风系统，且排烟防火阀启闭状态有讯号供至消防控制中心。 6、空调系统：采用变频多联中央空调系统，室内机结合室内装修风格采用相应机型，室外机置于各楼栋屋顶（分层设计，以方便计量）。3.5.4、燃气工程 拟就近接入地下天然气管网系统。为了确保供气的可靠性，采用环状管网，管道尽量设置在人行道或绿化带下，埋设深度不小于0.8m。用户终端统一安装IC卡燃气表。所有的的厨房均安装燃气报警装置，并与小区的物业管理监控系统联网，确保用气安全。第四章 节能方案分析4.1、节151、能标准和节能规范4.1.1、国家现行法律、法规、规章中华人民共和国节约能源法（主席令2007第77号）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）节能中长期专项规划（国家发改委发改环资20042505 号）国务院关于进一步加强节油节电工作的通知（国发200823 号）民用建筑节能条例（国务院令第530号）关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知（公消201165号）4.1.2、国家现行的相关规范、产业政策、准入条件产业结构调整指导目录2011版（国发20119号）中国节能技术政策大纲（2006修订版）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国发 2005 65 152、号）固定资产投资项目节能评估工作指南（2011年本）（国家节能中心）建设工程勘察设计管理条例（国务院令293 号）民用建筑能效测评标识技术导则（建科2008118号）中华人民共和国实行能源效率标识的产品目录（第七批）（国家发改委 2010 年第28 号）4.1.3、地方有关规定XX市固定资产投资项目节能评估和审查办法(武发改规20111号)湖北省民用建筑节能条例XX市建筑节能管理办法（武政200234号）湖北省建筑节能工程质量监督管理办法（2008年）省人民政府办公厅关于进一步做好推进墙体材料革新和推广节能建筑工作的通知（2008-3-5）XX市建筑节能与新型墙体材料应用管理条例4.1.4、技153、术导则和技术规范综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）用能单位能源计量器具配备与管理通则（GB/T17167-2006）评价企业合理用电技术导则（GB/T3485-1998）用能设备能量平衡通则（GB/T2587-2009）节能建筑评价标准GB/T50668-20114.1.5、行业标准和技术规定公共建筑节能设计标准 GB50189-2005民用建筑热工设计规范 GB50034-93建筑照明设计标准 GB50034-2004建筑采光设计标准GB/T50033-2001民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736-2012供配电系统设计规范GB50052-2009建筑给水排水设计规范154、 GB50015-2003（2009 年版）民用建筑节水设计标准GB50555-2010建筑设计防火规范GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）外墙外保温工程技术规程 JGJ144-2008民用建筑电气设计规范JGJ16-2008城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001民用建筑设计通则GB50352-2005建筑外窗保温性能分级及检测方法GB/T84842008建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法GBT 7106-2008建筑幕墙物理性能分级GB/T15225-944.1.6、相关终端用能产品能耗标准普通照明用双端荧光灯能效限定值155、及能效等级 GB 19043-2003 普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级 GB 19044-2003单端荧光灯能效限定值及节能评价值 GB 19415-2003 冷水机组能效限定值及能源效率等级GB19577-2004多联式空调(热泵)机组能效限定值及能源效率等级GB 21454-2008通风机能效限定值及节能评价值 GB19761-2005清水离心泵能效限定值及节能评价值 GB19762-2005零过渡过程低压动态无功功率补偿装置 GB/T25839-20104.1.7、其他相关资料全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇项目可行性研究报告XX城市总体规划（2010-2020年）4.2156、能耗分析4.2.1、主要耗能设备和能源流向（1）该项目初步选用的主要耗能设备见表2-4。表2-4 主要耗能设备序号设备名称功率（或容量）数量能源1风冷热泵制冷14.1-214.4kW245台电2VRV制冷17.6-21.3kW371台电3冷冻水泵2.2-30kW245台电4风机盘管0.045kW13421台电5新风机组1.1kW1153台电6组合式空气处理机组20kW13台电7排风机13kW63台电8送风机10.5kW63台电9生活用水加压泵5.5/15/18.5kW20台电10潜污泵4kW16台电11电梯5.5-22kW163台电12照明2405.87kW/电13电气系统（插座）8510.157、42kW/电14变压器800-2000kVA29台电（2）本项目的能源消耗种类主要有电力和耗能工质新鲜水。项目所用能源均外购。4.2.2、项目使用能源品种的选用原则项目建设用地周边的市政基础设施完善，通信、电力、有线网络、给水、排水等市政设施较为齐全，可以满足项目建设的需要。项目根据国家和XX市的相关节能与环保政策，本着环保节能、节地、节水、节材以及因地制宜的原则，结合建筑定位和外线条件等具体情况选择能源形式。（1）夏季制冷和冬季采暖的能源原则上采用电力；（2）其它动力设备均采用电力作为能源供应；（3）室内照明采用市政供电；（4）生活用水采用市政自来水管网供水；绿化及道路浇洒优先使用雨水4.2158、.3、项目所在地的能源.资源供应条件1.XX市能源供应条件XX市电力、自来水等能源供应充足，价格合理，能够满足工农业生产及人民生活所需。（1）电力方面。根据2011年XX市国民经济和社会发展统计公报，XX市全社会用电总计3536300万kWh，其中，生产用电2907400万kWh，居民生活用电628900万kWh，电力供应量稳定、充足。（2）自来水方面。至2011年末，XX市有自来水厂21个，日供水能力428.50万吨。全年自来水平均每天实际供水量270.0万吨，年度总供水量达到108803万吨，比上年增长0.7%。2.项目能源资源供应条件（1）供电：区内拥有110KV变电站两座，220KV变159、电站一座，500KV专线一条,可提供充足的电力保障。（2）供水：XX市水资源丰富，可利用潜力巨大，长江、汉江XX段水资源年可利用量达300亿立方米，东湖开发区的供水符合国家标准，日供给量超220,000立方米，区内供水管网完善，拥有两条DN1000自来水管道直达区内主要产业园区。（3）排水：5万吨污水处理厂一座，正启动建设5万吨二期扩容工程；另一座20万吨污水处理厂正申报建设；40公里20万吨中水排江管道11月底即将铺装完成，08年启动第二条排江管道建设。 水电气价格比沿海地区低1/3。（4）通信：通信服务主要供应商有：中国电信、中国移动、中国联通；宽带信息网已遍布整个区。网络数字化、光纤传输160、和企业信息化已经实现；有4个通信交换，即关山，关南，庙山和鲁巷交换节点，总交换容量超过20万（XX市搭300多万）。SDH光纤传输系统和DWDM系统已实现；传输带宽已达到40G，骨干节点与中国电信的320G骨干连接，国际出口带宽已达63.5G，50多万端口可用，可容纳70多万互联网用户；骨干网络的总投资已达40亿元人民币，光纤铺设至区内的所有街道，光纤桌面已经开始。4.3、节能措施我国是一个能源短缺的国家。据国家有关资料显示，我国化石能源资源中90%以上是煤炭，人均储量为世界平均水平的1/2，人均石油储量为世界平均水平的1/4，天然气仅为4.5%；煤炭消耗量占世界总量的40%，石油消费位居世界161、第二，中国对海外能源的依赖程度达50%以上。在土地资源方面，我国人均耕地只有世界人均耕地的1/3，水资源仅是世界人均占有量的1/4;而建筑用实心粘土砖每年要毁田12万亩。 虽然我国的能源十分短缺，但我国单位建筑面积能耗目前却是发达国家的2至3倍。与发达国家相比，我国建筑钢材消耗高出10%至25%，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤；卫生洁具的耗水量高出30%以上，而污水回用率仅为发达国家的25%。 更令人担忧的是，我国建筑能耗的总量正呈逐年上升趋势，在能源总消费量中所占的比例从上世纪70年代末的10%，已上升到近年的27.45%。这些建筑在接下来几十年至上百年的使用时间里，采暖、空调、通162、风、炊事、照明、热水供应等方面都要不断消耗大量能源。 因此采取建筑节能措施势在必衍。4.3.1、节能措施概述（1）建筑采用节能材料，使其传热系数、遮阳系数和气密性等满足相关规范标准，并达到节能要求。（2）空调、水泵、风机、电梯等机电设备均采用节能产品。（3）照明部分采用智能控制，合理设置供配电系统，降低损失。（4）供水系统合理分区，最大限度利用市政压力，减少提升能耗。（5）使用节水型器具，最大限度利用雨水入渗进行绿化。4.3.2、建筑节能建筑节能是一项系统工程的优化过程，本项目严格执行公共建筑节能设计标准( GB50189-2005)、夏热冬冷地区居民建筑节能设计标准(JGJ134-2001)163、及民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）(JGJ26-1995)的相关要求，拟采取节能措施和节能效果分析如下：1、总平面布置（1）以XX的气候条件来说，自然冷却，自然通风及冬季保温是主要的可持续发展的措施。在项目的规划设计中考虑日照、通风、采光对区内不同地方的生态环境影响。所考虑的设计元素包括整个建筑群的建筑密度设计、建筑分布及朝向等。建筑合理分布，使之能充分利用太阳光及风等自然力量去优化各栋建筑的内外部环境。（2）本项目通过地形、道路、植物、小品设施这些主要景观元素构成完整的景观系统。植物栽植上以当地常用绿化树种为主，通过设计将之进行搭配统一，利用各种植物的特性，达到层次丰富、色彩绚烂、质164、感强烈、构图感强、具有时间变化特色的植物景观效果。（3）本项目合理开发利用了地下空间，地下建筑面积为125356.06m2。2、建筑与建筑热工设计项目的总体节能设计理念是在保证舒适、健康的前提下，尽量减少采暖、空调能源的消耗。按照公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）等节能标准和规范的相关条文，并参照XX地区的有关建筑节能设计标准，在建筑方面，采取的节能措施如下：（1）本工程项目的建筑围护结构的保温、隔热性能及传热系数、节能综合指标等必须符合国家现行行业标准。在结构设计上，优先选用节能墙体材料，通过采用合理的构造措施，使建筑围护结构满足节能设计标准要求的同时，保证构造合理，主体结构连165、接安全。建筑外墙采用浅色饰面，以减少外墙对太阳辐射热的吸收，选用加气混凝土砌块（B05级），并做好外墙外保温系统，并在必要的部位设置辅助锚栓，保证其安全性。为避免灰缝处出现热桥，在灰缝处设置保温压条。在窗洞口等加强保温处理，减少热桥带来的热损失。围护结构墙体满足混凝土小型空心砌块技术规程。建筑围护结构各部分的传热系数和遮阳系数是节能设计标准的强制性条文。建筑围护结构各部分的传热系数和遮阳系数符合公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）等节能标准和规范的有关规定。（2）外门窗节能措施：根据XX地区夏季炎热、冬季湿冷的地理自然特点及本工程的座落朝向，在建筑物防热保温设计上应采取环境绿化、自166、然通风、遮阳和围护结构隔热等综合措施。门窗洞口位置设置有利于组织穿堂风和提高平面利用率16层建筑外窗的气密性能不低于建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及其检测方法（GB/T7106-2008）中规定的4级。7层及以上建筑气密性不低于6级。楼梯间采用可开启的封闭式门窗（3）屋面节能措施：一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。屋顶采用各种不同构造形式的倒置屋盖，不上人的平屋顶可采用在架空板下设置保温层、防水层的架空通风屋面。（4）提倡适当养花培植盆景等绿化方法，它167、能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善园区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。4.3.3、暖通系统节能（1）执行公共建筑节能设计标准GB50189-2005第5.4.5条所要求的标准。选用的风冷热泵机组和VRV室外机组分别达到能效水平要求的1级能效要求。（2）送排风机压头和机组余压通过计算确定，选择高效变频风机，选用的风机工作状态点处于高效区。风机的单位风量耗功率限值符合公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）5.3.26（普通机械通风系统Ws 0.32）。控制通风系统的作用半径，减少通风系统耗电量。（3）优先采用自然168、通风，处理好室内气流组织，提高通风效率。夏季利用通风降温，是一种自然的降温方式，是改善室内热环境、实现节能的主要措施之一。（4）地下车库采用CO浓度探测器，联动排风机及补风机。以减少通风设备开启时间，降低耗电量。（5）由于室外机的夏季冷凝热排放与冬季热量吸收条件直接影响机组的能效比，所以空调室外机的放置既不能影响立面，又必须具有良好的通风换热效果。项目充分考虑夏季冷凝热排放与冬季热量吸收，设计空调室外机放置点，防止热污染和噪声污染。并施行有效的室外机遮阳措施，以提高机组能效、降低能耗。4.3.4、给排水系统节能（1）建筑合理进行给水系统分区。地下1层至地上3层生活用水及室外绿地浇洒、室外消防由169、市政管网直接供给，最大限度利用市政水压满足用水需求，减少提升能耗；4层及以上：A、B地块分为5-10F、11-15F两区；D、E分为5-13F、14-22F、23-30F三区。分别选用变频调速恒压水泵加压送水。（2）根据民用建筑节水设计标准（GB50055-2010）选取合适的用水定额。（3）泵的扬程和流量严格计算，采用高效泵。尽量减少水泵供水范围，降低水泵扬程。根据管网水力计算选泵，确保水泵在高效区运行。（4）采用节水型卫生洁具和内壁光滑的供水管材及管件，卫生间座便器采用容积为6L的冲洗水箱、感应式小便器冲洗阀和洗手盆水嘴，可节水10%。减少用水量，降低供水能耗。（5）绿化部分地面全部采用雨170、水入渗措施。4.3.5、电气系统节能1供配电：（1）变配电所设置接近负荷中心，缩短供电半径，有效降低电能损耗、减少电压损失、提高供电质量。（2）根据建筑物的性质、负荷大小、负荷等级及经济运行等因素，选择变压器的容量、数量。按经济运行原则灵活投切变压器。采用SCB11干式变压器。（3）采用变压器低压侧集中补偿，选用带调谐电抗器的电容补偿柜，避免高次谐波电流与电力电容发生谐振，影响系统设备可靠运行。要求补偿后的高压侧功率因数cos0.95，电容器组采用交流无触点自动投切方式。（4）合理选择电缆、导线、母线等导体材料的材质、结构形式和截面，降低电能损耗，降低资源消耗量，降低碳排放量；合理选用配电形式171、，减少配电环节；设计选择的各类设备材料均要具有合理的利用效率、物尽其用。2照明：（1）建筑物的采光系数符合建筑采光设计标准（GB/T50033）的规定。充分利用自然光照明。（2）严格按照建筑照明设计标准（GB50034-2004）、民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）确定建筑物照明的功率密度，合理布置照明灯具数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽可能的减少设备和灯具的装机容量。（3）根据建筑照明设计标准（GB50034-2004）选用灯具，以高品质、节能型、高显色性的荧光灯及气体放电灯为主。荧光灯采用电子镇流器Cos0.97，气体放电灯自带无功补偿装置Cos0.9。开敞荧光灯具效率不得172、低于75%，格栅灯效率不得低于60%。设备机房、车库等以T5荧光灯为主。（4）公共部位的照明，除消防应急照明、电梯厅照明等外，采用节能型声光控开关。道路照明、景观照明、节日照明采用分类、分区控制方式，并采用光控程序控制、时间控制等智能技术进行实时控制，具备平日、一般节日、重大节日开灯控制模式。其中景观照明采取点燃后适当降低电压以延长光源寿命的措施，并设置深夜减光控制方案。3电梯设备：电梯拟采取直流变频电机，实现群控，以利于降低电耗。第五章 建设用地与相关条件分析5.1、建设条件分析5.1.1、地质、地貌：XX地表覆盖物主要为太古代、远古代时期的变质岩，基建用地条件好。基地大部分地区土层深厚，土173、质坚硬，地耐力强度大。5.1.2、气候：XX地区属亚热带向北亚热带过渡、大陆性季风湿润型气候。冬寒春暖，夏热秋凉，四季分明。XX地区夏季风风向偏南，冬季风则偏北，春秋两季风向介于二者季风之间。夏季风风力弱，温暖，湿润，湿度大，时间短；冬季风则与之相反。5.1.3、水资源：项目场地西临汤逊湖，地块内有延绵水系。地块内部存在天然高差，如果合理引用水源和地势，可制造宜人的滨水景观。5.2、项目用地情况本项目规划用地性质为工业用地，50年产权。已拿到地块规划设计条件：307101.51约460亩以实测面积为准。容积率1.0-1.5。用地现状为略有起伏的平坡结合地。5.3、土地利用和理性分析本项目选址条174、件比较理想，地理位置优越，市政配套设施齐全，交通方便，优良的环境适合本项目的建设。地块四至：东至流芳大道，南至藏龙大道，西至湖北经济学院，北至XX大道地块为东北-西南狭长走向。中间连接南北地块的区域较为狭长，最窄处不足20米，较难布置大体量和大片的建筑物，可考虑作为分期开发或者分区开发的界限。地块地势东北高，西南低，形成自然坡地，最高点高程约为33.5米，最低点为18.8米，落差较大，具体场地标高见实测地形图。南北两块地皆存在水系和池塘，在建筑设计上可以利用天然条件布置景观，在建筑形态、内容、构造上体现亲近自然，生态环保的设计理念。地块沿流芳大道布置有高压电线，影响可视性和景观。第六章 环境和175、生态影响分析 6.1、建设项目周围环境和生态现状本项目地点位于XX东，项目用地位于XX东湖新技术开发区（XX），地块东至流芳大道，南至藏龙大道，西至湖北经济学院，北至XX大道。地块分两部分：一为地块内现状排水渠东南，为已取得土地，共计307101 约460亩（以实测面积为准），余下部分排水渠至湖北经济学院部分为意向用地，约460亩。选址条件比较理想，地理位置优越，市政配套设施齐全，交通方便，优良的环境适合本项目的建设。6.2、环境影响预测与评价6.2.1、主要污染源本项目产生的主要污染源为生活废水、废气、噪声及固体废弃物。6.2.2、预计排放情况 1施工期 施工期间主要是建设过程中产生的废水、176、废气、固体废弃物、施工扬尘以及设备产生的噪声污染。 2、运营期 运营期间主要是一些生活上的废水、废气、固体废弃物以及设备产生的噪声污染。其中废气主要是厨房的油烟和汽车的尾气。固体废弃物主要是一般性固体废物，如普通生活垃圾、果皮纸屑、包装材料等。 6.3、项目建设期的环境影响 该项目对环境的影响主要发生在工程的建设期及后期的运营期，但只要做好施工期及运营期的防护工作，不会对周边造成大的环境污染。 6.4、环保措施的评述及其技术经济论证（一）主要治理措施 1、施工期 (1)对各类扬尘，分别采取车辆清洗、路面铺装、洒水、清扫、设防尘网、覆盖防尘网（布）或喷洒化学抑尘剂等措施。 (2)施工现场设密闭式177、垃圾站。 (3)运送散装物料的车辆要用蓬布遮盖，防止物料飞扬。对运送砂石、土料的车辆，应限制超载，不得沿途撒漏。 (4)降低施工噪音。合理安排施工作业时间，尽量避免夜间（晚上22: 00凌晨6：00）施工，中、高考期间，严格按有关规定作业。无法避免时需事先进行审报，严格执行建筑施工建筑施工噪声申报登记制度批准后方可施工。 (5)加强环境教育与管理，按照文明施工、清洁生产要求，制定并落实施工期间环境管理措施，杜绝违章作业。项目施工期间产生的施工废水必须经隔栅及深沉处理达到有关要求后排入市政污水管网，严禁污染周边水体。 2、运营期 (1)废水治理 项目运营期间主要是一些生活污水，设置雨污分流排水系178、统，这样生活污水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响，只需进行达标处理后排入市政管网。 (2)废气治理 项目废气主要是厨房的油烟和汽车尾气。在厨房内设置内置式负压烟道，各户烹饪废气均由该烟道排出，而不得直接排向户外，以减少对周围环境的影响。汽车尾气的治理只有增加绿化来改善空气质量。 (3)废弃物治理 固体废奔物主要来源于生活垃圾。采取垃圾分类存放集中收集，统一由环卫部门清运作无害化处理。因此项目固体废弃物对周围环境不会造成不良影响。 (4)噪声治理 对水泵等噪声源以及停车场进出车辆产生的噪声源应合理布置，采取隔声、消声等降噪措施，确保厂界噪声排放达到国家标准，杜绝扰民事件发生。 (5)绿化179、 绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建设项目除车道及地面局部停车外，建筑周围空地均合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等，美化园区环境。（二）技术经济论证 对本项目拟采取的施工期和营运期环境保护对策措施进行技术经济论证的结果表明：本项目环境保护措施选择适当，能够产生较好的效果。6.5、环境影响评价结论施工期和运营期中，在得到治理以后都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染。第七章 工程建设招标及实施制度 7.1、项目工程招投标 （一）招标依据1.中国人民共和国招标投标法按180、照中国人民共和国招标投标法第三条规定，该项目的勘察设计、 施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，应当进行招标。 2国家发展计划委员会印发工程建设项目招标范围和规模标准规定 国家计委2000年第3号 根据国家计委2000年第3号发布的国家发展计划委员会印发工程建设项目招标范围和规模标准规定第七条规定：达到下列标准之一的，必须进行招标： （1）施工单项目合同估算价在200万元人民币以上的； （2）重要设备、材料等货物的采购、单项合同估算价在100万元人民币以上的； （3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50 万元人民币以上的； （4）单项合同估算价低于第1、2、3 项规181、定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。3合同法中有关规定 综合上述依据，本项目建设建议进行招标。 （二）招标范围 本项目招标范围为：设计、建筑工程、安装工程、监理、设备及重要材料采购。 （三）招标组织形式 采取委托具有相关资质的单位，组织对上述招标范围进行招标。 为保证工程项目在公平、公正、公开、透明、有序的原则下进行。 评标工作应按照严肃、认真、公平、公正、科学合理、客观全面、竞争优选、严格保密的原则进行，保证所有的投标人的合法权益。 评标由评标委员会负责。评标委员会由有关领导和有关技术、经济方面专家组成，成员为 5 人以上单数，其中技术、经济等方面专家大于成员总数的2/3。这182、些专家从事相关领域工作满8 年，并具有高级职称或具有同等专业水平。 （四）招标方式 对勘察、方案及施工图设计、建筑工程、安装工程、监理、设备和重 要材料采购等均采取公开招标的方式。项目招标基本情况详见表7-1。 表7-1 招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察方案及施工图设计建筑工程安装工程监理设备重要材料情况说明：7.2、项目实施方案7.2.1、劳动安全、卫生、消防 为了加强安全生产监督管理，防止和减少生产安全事故，保障人民生命和财产安全，促进经济发展，国家相继出台了一系统相关法规，主要有：中华人民共和国安全生产法、化学183、品安全管理条例、建设项目（工程）劳动安全卫生监督规定等。这些法规为项目劳动、卫生与消防方案设计提供了政策依据。 （一）安全卫生措施 1、安全 (1)选择施工工艺方案时，应尽可能选用安全生产和无危害的施工工艺和设备。 (2)施工过程中设置自动报警、紧急事故处理等安全设施。 (3)对高温、噪声、震动等工作环境，采用保护性防护措施，如隔热、降温、消音、防震等，定期对设备性能进行测试。 2、卫生 合理布局环境卫生设施，提高环卫工作机械化水平，实现垃圾处理无害化、减量化、资源化，创建高效、整洁、环境优美的园区环境。 (1)生活垃圾收集实行袋装化，逐步推广分类收集，对业主的垃圾采取收费方式清运和处理。在道184、路两旁或路口，设置若干个垃圾箱。 (2)公共厕所全部采用水冲式。 (3)道路清扫机械程度达到60%以上。 (4)生活垃圾、粪便无害化处理率达到100%。 （二）消防建议根据项目的火灾隐患部位及采用的消防等级，在设计时进一步提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。7.3、工程进度安排 根据本项目工程建设规模及其他情况，本项目应分期建设。前期工作10个月，建设期62个月，共72个月，分地块实施。依次为D区（总部2区）.C区（孵化器区）.B区（加速器区）.A区（总部1区）.E区（创意工坊区）.F区（配套服务区）.G区（后勤区）。拟定建设实施进度计划为： 1、可行性研究报告编制及审批 3个月 2、项目185、总体规划，一期方案，施工图设计 6个月 3、一期工程招标（施工准备） 1个月 4、工程施工及设备购置、安调（分期） 61个月 5、竣工验收 1个月 第八章 投资估算与资金筹措8.1、总体规划指标8.1.1、主要经济技术指标项 目单位（）数 量1规划总用地面积307101.51规划净用地面积269981.662总建筑面积530328.55其中地上404972.49地下125356.063容积率1.54建筑占地面积809945建筑覆盖率30%6绿化面积539967绿化率20%10道路广场面积5155711道路广场率20%15机动车停车位辆421916其中：地上辆130617 地下辆291318非机186、动车停车数辆39008.1.2、建设时序要点本项目从项目用地交付起算，到项目完全交付使用，计划6年时间分期完成。园区内配套水，电，智能化系统、景观系统等均按照主要建筑物的投入使用时序倒排时间，同步施工，同步投入使用。产品类型年份2012XX20142015201620172018小计多层研发办公推出面积()197002680027500200001500010000119000高层研发办公推出面积()460003680045000400003500043500246300展示推出面积()36003000400030002000500020600配套推出面积()27003800400020001187、500500019000总计推出面积()7200070400805006500053500635004049008.2、投资估算和资金筹措8.2.1投资估算的依据1、国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）（计办投资200215号）。 2、湖北省建设厅关于发布湖北省建筑、安装、市政、土石方工程消耗量定额及统一基价表（单位估价表）的通知（鄂建文2008214号）； 3、XX工程造价2010年近期造价指数；4、湖北省建筑安装工程费用定额（鄂建文2008216号）；5、建设单位管理费依据财政部关于印发（基本建设财务管理规定）的通知（财建2002394号）计列；6、勘察设计费依据国家计委、建设部关于发188、布（工程勘察设计收费管理规定）的通知（计价格200210号）计列；7、招标代理服务费是依据招标代理服务收费管理暂行办法(计价格20021980号)计列；8、工程监理费用是依据建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）计列；9、城市基础设施配套费依据湖北省物价局关于XX市城市基础设施配套费收费标准的批复（鄂价房服2002178号）计列；10、工程造价咨询服务费按关子发布XX地区建设工程造价咨询行业服务收费市场指导价的通知(武建价协(2006)1号）计列；11、建设项目前期工作咨询费按国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283号）189、计列；12、环境影响咨询费按国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）计列； 13、卫生监督防疫费按鄂价费字1996256号，按建筑工程费与安装工程费之和的0.2%计列； 14、施工图设计文件审查咨询服务收费按湖北省物价局、省建设厅关于进一步规范建设工程施工图设计文件审查咨询服务收费有关问题的通知（鄂价房服2006273号）计列； 15、竣工图编制费根据国家计委、建设部颁布的工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号文）计列； 16、预备费按5%计取。8.2.2、投资估算 项目总投资：166003万元 其中：工程费用124502万元，占75%190、 其他费用33201万元，占20% 预备费用8300万元，占5%8.2.3、资金筹措本项目总投资166003万元，资金全部由建设单位自筹30%，贷款70%。在建设过程中加强项目管理，经济、合理的控制项目成本，以节约资金。8.2.4、销售收入预测产品类型年份2012XX20142015201620172018小计多层研发办公推出面积(m2)197002680027500200001500010000119000销售价格(元）5350572561256554701375046291销售总额（万元）1054015343168441310811256750474595高层研发办公推出面积(m2)460191、003680045000400003500043500246300销售价格(元）5885629767387209771482547596销售总额（万元）270712317330321288362699935905172305展示推出面积(m2)36003000400030002000500020600销售价格(元）5350572561256554701375046291销售总额（万元）19261718245019661403375213215配套推出面积(m2)27003800400020001500500019000销售价格(元）1284013720147011573015600148001192、4237销售总额（万元）34675214588031462340740027447总计推出面积(m2)720007040080500650005350063500404900销售价格(元）7356764184228922933595158604销售总额（万元）4300345448554954705641998545612875608.2.5、成本费用预测1、多层研发楼工程成本（单位工程造价：2170元/平方米）序号评估内容单价（套、个、元/m2）备注一建安、设备1主体建安工程12002电梯4层1500003局部装修费用600公共部位面积4空调300二总部楼区域内配套工程费用1道路硬化、雨污、围193、墙等1202供水工程403供电工程804总部楼区域景观工程纳入总体景观费用2005有线电视系统费56安防系统费217白蚁预防费18信箱3三总计21702、高层总部研发楼工程成本（单位工程造价：2663元/平方米）序号评估内容单价，台，个（元/m2）备注一大楼区域内配套工程1场地平整、围墙102区内道路、硬化、雨污等1503水工程404电工程805区域景观工程纳入总体景观费用06有线电视系统费57安防系统费218白蚁预防费19信箱3二主体工程1主体建安工程15002地下室及桩基2000地下室面积3电梯工程4000004中央空调3505其他设备工程10三合计26633、高层研发楼工程成本（单位工程194、造价：2332元/平方米）序号评估内容单价，台，个（元/m2）备注一大楼区域内配套工程1场地平整、围墙102区内道路、硬化、雨污等1503水工程404电工程805区域景观工程纳入总体景观费用06有线电视系统费57安防系统费218白蚁预防费19信箱3二主体工程1主体建安工程13002地下室及桩基2000地下室面积3电梯工程4000004其他设备工程10三合计23324、低层配套服务用房工程成本（单位工程造价：1919元/平方米）序号评估内容单价（元/m2）备注一建安、设备1低层建筑物11002局部装修费用400公用部位3空调2504电梯2层150000二区域内配套工程费用1道路硬化、雨污、围墙等195、1202供水工程403供电工程804区域景观工程纳入总体景观费用2005有线电视系统费56安防系统费217白蚁预防费18信箱3三总计23195、会所，售楼处（单位工程造价：3130元/平方米）序号评估内容单价（套、个、元/m2 ）备注一建安、设备1低层建筑物15002精装修费用11003集中空调3504电梯2层150000二区域内配套工程费用1道路硬化、雨污、围墙等1202供水工程403供电工程804区域景观工程纳入总体景观费用2005有线电视系统费56安防系统费217白蚁预防费18信箱3三总计31307、其他综合管理配套用房区域内工程成本（单位造价：1766元/平方米）序号评估内容单价（套、196、个、元/m2 ）备注一建安、设备1低层建筑物12002局部装修费用400公用部位二区域内配套工程费用1道路硬化、雨污、围墙等1202供水工程403供电工程804区域景观工程纳入总体景观费用05有线电视系统费56安防系统费207白蚁预防费1三总计17667、其他费用见单方总体损益表序号项目单方造价(元/m2)数量(m2)总价（万元）备注一土地成本20153032810659未含土地增值税二大配套19853032810500三前期费用1135303285688含可研、勘探设计、监理等四建安费2379530328119741土建及装饰165453032883250机电安装535 5303282692197、8绿化及道路1505303287549临水临电等205303281007配套及竣工205303281007五市场营销85 5303284278六管理费38 5303281912七财务成本73 5303283674八不可预见费43 5303282164建设成本合计3130 5303281660038.2.6、利润测算项目利润总额63100万元，所得税按25%计提，税后利润47325万元序号 项目名称 金额（万元） 总建筑面积 (m2) 1 销售收入 287560 530328.552 开发总投资 166003530328.552.1 建设总投资 129163530328.552.2 营业税 9,198、741 530328.552.3 土地使用税 121 530328.552.4 预征所得税 10446530328.552.5 预征土地增值税 2105530328.553 项目利润 80516530328.554 项目利润率 36.54% 530328.555 所得税 26567530328.556 税后利润47325530328.557 税后利润率 27.41% 530328.558 销售净利润率 21.22% 530328.55第九章 经济和社会效果分析9.1、国民经济评价 较好的环境与基础，国民经济增长虽然有所放缓仍将继续保持近几年的快速发展态势：一是宏观经济势总体有利。世界经济保持增199、长的基本趋势不会有大的改变，全国经济较快增长势头不会出现大的波动。二是区域政策环境将进一步改善。中央促进中部地区崛起的优惠政策将继续深化，XX城市圈两型社会建设综合配套改革试验区获得国家批准，发达国家及我国沿海地区加快产业转移，这三大机遇将有力增强集聚效应。三是自身持续快速发展的现实基础更加坚实。通过近年基础设施的不断改善，实施项目兴市、两业并举，深化改革开放，其累积效应正在不断释放，全市经济具有较好的增长基础。 而经济的繁荣和社会的进步，带动人们对生产生活空间的需求。建筑物的建设和房地产业不仅能从根本上改善人们的居住条件，更重要的是它作为一个带动性极强的产业，能促进城市面貌的改善和国民经济的200、发展。 （一）XX市房产开发“十一五”规划确定的主要目标 1、房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例达到28%。 2、房地产业中的房地产开发企业增加值占国内生产总值的比例达到6%。 3、“十一五”期末，全市城镇居民人均住房建筑面积达到32平方米。 4、“十一五”期间，全市累计完成房地产开发投资2212亿元，其中住宅投资1770亿元。 5、“十一五”期间，重点发展普通商品住房。“十一五”期间，全市房地产开发竣工面积5000万平方米，其中住宅竣工面积4450万平方米，非住宅竣工面积550万平方米，住宅竣工面积中普通商品房2000万平方米 6、新建住宅小区绿地率达到35%以上。 7、商品住宅一次性201、装修到位率到20%以上，达到国家住宅性能认定标准的住宅占30%以上。（二）“十一五”期间，XX市房地产开发要抓住发展的有利机遇，重点实施三大战略： 1、可持续发展战略2、以市场需求为导向战略 3、科技创新战略9.2、社会效益分析 本项目的建设不仅加速了XX市房地产业的进程，满足“十一五”时期社会发展的需求，而且将有力促进与房地产行业密切相关的旅游、金融、饮食、交通等的发展，同时将大幅度提升该地区土地价值和房地产价格，加快了XX城市国际化进程。9.3、风险分析 一般建设项目周期都较长，存在较多不确定因素，建设单位应做好事前风险评估，加强其抗风险能力。 （一）政策风险 政策环境发生变化，应加强与相202、关部门的合作与协调，对存在的问题进行协调，并制订出切实可行的支持措施。 （二）工程风险 由于工程地质条件、水文地质条件以及外部配套设施、施工与工期发生重大变化，导致工程量增加、投资增加而带来的风险。建议加大前期工作力度，对有关工程技术风险进行必要的专题研究。 （三）环境风险 由于工程建设对周围水资源、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理。建议委托专业机构做环评分析报告，建成后应采取严格的环保措施。 针对以上原因建议，对有关物价和利率等风险在投资估算中留有充分余地，同时在项目执行过程中实施有效监控。加大成本控制至关重要，要给予充分重视。第十章 结论与建议10.203、1、结论10.1.1项目的建设是必要的本项目的建设为加快东湖新技术开发区的发展、充分发挥项目的经济枢纽和辐射功能，全面提升XX市城市竞争力和总部经济及光电子信息产业发展具有重要的现实意义。因此，本项目的建设是必要的。10.1.2 项目规模是适宜的本项目建筑占地面积80994 m2（折121.4亩），总建筑面积530328.55m2，地上建筑面积404972.49m2，其中：多层研发楼118845.39m2;高层研发楼246473.05m2;展示及其他20620.83 m2;配套设施建筑面积19033.22 m2;地下室面积125356.06 m2（含2913个停车位、不计容积率）。10.1.3204、 本项目总投资166003万元，资金全部由建设单位自筹30%，70%为贷款。10.1.4 经济效益与社会效益明显 本项目建成后，共上缴税金26567万元。税后利润达到47325.3万元，经济效益明显。同时，该项目的建设，将有力地促进XX市和所在区的经济发展，项目所在地带来税收供应效应、产业乘数效应、消费带动效应、就业成熟效应、社会资本效应和促进城市发展的综合效应。预计项目建成、企业入住后，将为所在地带来100亿元的GDP增加值，增加税收20亿元，不计间接就业就可以带来高档次的直接就业岗位5000人，增加高档次的消费额约5亿元，并在此形成以总部基地为核心的多种产业聚集区，加长加粗了产业链条，为项205、目所在地的城市发展，增强城市竞争力做出很大的贡献。本项目经济效益良好，其经济效益指标、项目的抗风险能力较强，符合开发建设单位的经济期望。10.2、建议10.2.1 加强对国内房地产政策的研究 政府为加强对国内房地产宏观调控而出台的相关政策会影响到本项目推广、项目开发进度及开发成本的提高，对本项目的收益将形成政策风险，建议加强对国内房地产政策的研究并形成对策，以规避此类风险。10.2.2 准确把握项目入市机会，合理控制风险 充分研究XX当地市场条件，应对市场及时调整项目开发节奏、售价管理及推介步伐；整合项目的优势及亮点，利用媒体资源做好项目的整体营销整体推广策略；严格控制项目的成本管理，做到精细206、化、标准化、流程化管理。10.2.3 选择优秀的规划、建筑、景观方案 本项目地块规模较大且有良好的自然资源，因此做好一个优秀的规划、建筑、景观方案对打造项目高品质非常重要，因此建议优先选用国内优秀的规划、建筑、景观设计公司的方案，同时要注意产品创新。10.2.4 在建设的过程中，建设单位应做好细致周密的部署，组织强有力的班子，保证高质量建设好本项目，同时要加强项目管理，经济、合理的控制项目成本，以节约资金，保证项目如期完工。10.2.5 由于工程建设对周围水资源、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理。建议委托专业机构做环评分析报告，建成后应采取严格的环保措施。