1、新加坡风情小镇文化产业园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月89可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 编制依据21.3 编制原则31.4 编制范围41.5 项目主要编制内容51.6 项目背景51.7 项目建设目2、标91.8 主要技术经济指标10第二章 项目建设的可行性和必要性122.1 项目建设的可行性122.2 项目建设的必要性132.3 可行性研究报告初步结论19第三章 项目建设区的基本概况203.1 自然概况203.2 社会经济条件22第四章 市场分析与前景预测234.1旅游产品定位234.2 新加坡风情小镇文化产业园开发模式定位274.3 客源市场定位274.4 客源市场预测28第五章 项目建设方案305.1 项目建设区位置305.2 项目建设原则305.3 建筑设计31第六章 公用工程446.1 给排水工程446.2 供暖工程466.3 供电工程486.4 通信和有线电视工程52第七章 环境3、影响与保护537.1 编制依据537.2 保护原则537.3 环境影响因素分析537.5 环境影响评价57第八章 防灾规划588.1 抗震588.2 消防58第九章 劳动安全卫生619.1 设计依据619.2 方案设计内容619.3 预期效果及评价62第十章 节能6310.1 设计依据6310.2 能源构成及年消耗量6410.3 节能措施66第十一章 项目实施进度6911.1 项目建设工期6911.2 项目实施进度安排69第十二章 项目管理与招投标7112.1 工程管理7112.2 财务管理7112.3 项目招标方案71第十三章 投资估算与资金筹措7413.1 编制依据7413.2 投资估算74、413.3 资金筹措7513.4 资金使用计划75第十四章 财务分析与评价7614.1 计算依据7614.2 基础数据7614.3 财务评价7814.4 不确定性分析7914.5 综合结论80第十五章 风险分析8115.1 项目主要风险因素识别8115.2 风险程度分析8115.3 防范和降低风险措施82第十六章 综合效益评价8416.1 社会效益8416.2 经济效益8416.3 生态效益8416.4 评价结论85第十七章 研究结论与建议8617.1 结论8617.2 建议86第一章 总 论1.1 项目概况1、项目名称XX湖现代农业发展集团（XX村）新加坡风情小镇文化产业园建设项目2、建设性5、质新建3、建设地点辽宁省XX市大平房镇XX村4、建设规模项目总用地面积为500亩5、建设单位XX湖现代农业发展集团8、建设目标将新加坡风情小镇文化产业园打造成集居住、养生疗养、旅游度假于一体的自然文化新城。9、项目建设期 三年1.2 编制依据1.2.1 国家相关法律、法规、规程、规范1、中华人民共和国城乡规划法2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国环境保护法4、风景名胜区规划规范GTB50298-19995、XX市市旅游业“十二五”规划纲要6、XX市市 “十二五” 旅游业发展规划7、国家旅游局旅游发展规划管理办法8、国家及地方有关法令、法规及政策1.2.2 建设单位提供的资料1、设计委6、托书2、新加坡风情小镇文化产业园建设项目规划方案3、其他相关材料1.3 编制原则1.3.1 保护与建设开发相结合、保护第一的原则要坚持“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的工作方针。本项目的开发和建设，应有利于现有良好自然资源的有效保护，保持和稳定自然生态平衡，使之得到永续的利用，这是实现新加坡风情小镇文化产业园可持续发展而必须长期坚持的强制性规定。1.3.2 统一规划、分步实施、合理布局、因地制宜的原则统一规划是克服盲目开发的措施，分步实施本身就是旅游开发的成长规律。只要坚持合理布局、功能互补，就能依据旅游度假区的自然分布状况，因地制宜的实现景观的融汇交融，节约开发费用及成本。1.3.7、3 正确处理好旅游度假区开发建设与当地社会稳定关系的原则新加坡风情小镇文化产业园的开发以至温泉旅游度假区的进一步发展，始终要处理好温泉旅游度假区建设与当地居民的关系，旅游开发只有与当地居民的经济利益紧密地联系在一起，温泉旅游度假区的经营发展才有可能保住持久旺盛的生命力，而当地社会的稳定是温泉旅游度假区建设和发展的重要条件。1.3.4 社会效益、经济效益、环境效益三者统一的原则强调“三统一”的原则是我国社会主义市场经济的本质要求，任何片面强调某一方面效益的作法都是不利于温泉旅游度假区建设的。没有社会效益，温泉旅游度假区的发展和市场容量就会失去基础；没有经济效益，温泉旅游度假区经营者的积极性必然会8、受到挫伤，经营就会失去动力；没有环境效益，温泉旅游度假区的可持续发展和旅游资源的永续利用就无法实现。1.3.5 坚持品牌的原则现代市场的竞争，从一定意义上讲就是品牌之间的竞争。在相同条件下，各旅游区竞争力的提升取决于游客对旅游区的认可程度，游客就是上帝，在游客心中的品牌是决定旅游区人气兴旺的重要因素。因此本项目从开始规划建设起就应树立品牌战略意识并贯穿于建设与发展的各项工作之中。1.3.6 与时惧进，开拓创新的原则即使温泉旅游度假区的自然资源再美，民族文化渊源再流长，如果与时代脉膊不相适应，这样旅游区的发展也会失去市场基础。因此，只有将两者加以有机的融合，不断赋予它更高层次的新意和发展，新加坡9、风情小镇文化产业园才有可能在激烈的市场竞争中永远立于不败之地。1.4 编制范围1、对本项工程的建设方案进行论证。2、根据所确定的建设方案进行技术测算，并确定主要技术经济指标。3、根据本项目的特点和周边环境现状，确定有效适用的环境保护措施。4、依据本项目的具体建设方案进行投资估算，并作出可行性研究结论。1.5 项目主要编制内容依据国家有关政策和行业规范，本可行性研究报告对项目建设的必要性、市场预测、项目建设规模和内容、运营方案、环境保护、项目实施进度进行分析和评论，对项目的投资估算、经济效益和社会效益进行全面的论证和研究。1.6 项目背景1.6.1 旅游业发展势头强劲现代旅游产业产生于19世纪，10、在20世纪得到前所未有的发展。特别是第二次世界大战以后，旅游产业获得了相对和平与稳定的发展环境，迅速成为一个新兴产业。在1950年，全世界旅游人数仅有2520万人，旅游收入约21亿美元。此后，世界旅游产业平均以每年10%的速度增长，增值水平明显高于其他产业。例如，1992年美国旅游业增值为3300亿美元，远远高于农业的900亿美元、汽车工业的550亿美元以及金属工业的400亿美元。德国、法国、英国、日本等其他发达国家也与美国的情况类似。世界旅游组织提供的资料表明,自上世纪90年代开始，国际旅游收入在世界出口收入中所占比重达到8.25%，超过了占据出口收入6.5%的石油产业、占据出口收入5.6%11、的汽车产业和占据出口收入4.6%的机电业。自此，旅游产业正式确立了世界第一大产业的地位并保持至今。随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业已经成为中国经济发展的支柱性产业之一。2009年，我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现较大幅度增长。全年国内旅游人数达19.02亿人次，增长11.1%；国内旅游收入1.02万亿元，增长16.4%；入境旅游人数1.26亿人次，下降2.7%；旅游外汇收入397亿美元，下降2.9%；旅游总收入1.212、9万亿元，增长11.3%。2010年，我国旅游经济呈现又好又快的增长态势：三大市场全面增长，国内市场主体地位进一步突出；旅游投资规模扩大，产业发展呈现出诸多亮点，扩大消费和改善民生功能明显。全国旅游业总收入1.57万亿元，同比增长21.7%。其中，国内旅游人数达21亿人次，同比增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，同比增长23.5%。入境旅游人数达1.34亿人次，同比增长5.8%。而2011年上半年，我国旅游总收入突破一万亿元，比上年同期增长18%。其中，国内旅游人数约13.3亿人次，同比增长13%；国内旅游收入约9200亿元，同比增长22%。入境旅游人数约6627万人次，同比增长1%；13、旅游外汇收入约225.5亿美元，同比增长1.6%。在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据“十二五”规划，未来五年中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。国内旅游行业之政策环境获得持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。伴随着当今旅游业的高速发展，地处祖国北疆旅游资源十分丰富的辽宁省旅游业也在快速升温中。近几年来，辽宁省始终强化旅游业的发展地位，发挥后发优势，旅游业正以前所未有的态势向前迈进。1.6.2 旅游市场需求旺盛现代旅游业是现代经济和现代社会发展的伴生物。19世纪，伴随着英国工业革命，社会化的旅游业开始萌芽。二次大战以后，14、世界经济进入发展高峰，随着工业化进程的推进，人们收入的增加，工作时间由每周72小时减少到不足40小时，加上有了铁路、飞机、汽车等交通工具，旅游逐渐成为工业国家大众比较普遍的生活方式。70年代以来，大约60%的英国人每年度过一个包括4个夜晚或更多时间的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典为80%，挪威和芬兰为70%。80年代以来，在多数发达国家的居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目的前7项之中。全世界的年出国旅游人数从1950年的2500多万，增加到现在的6亿多人，国际旅游收入则从21亿美元猛增到4000多亿美元。我国现在旅游业的状况正处于发达国家六、七十年代的阶段，旅游已成为我国群众的15、生活新需求。英国未来学家预测，继农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮后，在本世纪，人类至少还将经历由休闲、生命科学、超级材料、新的原子时代和新的航天时代驱动的五次浪潮，而休闲时代在2015年将处于主导地位。从国外情况看，人均年收入500800美元，是旅游消费的急剧扩张期。目前，中国人均年收入已达到500美元左右，有的城市已超过1000美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期的出现成为旅游热的推进剂。据测算，假期每增加一天，旅游客源就增加10%。随着经济基础的变化，我国人民的生活需求发生着质变，进入小康的城市居民已不再满足于家电、美食这样的物质消费，而教育、医疗、养老保险、休假、娱乐等16、消费上升为人们越来越迫切的新的基本需求，假日旅游热就是这种需求质变的直接反映。在一个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的一种大趋势，生态旅游、休闲旅游正成为旅游业发展的主导潮流。1.6.3 温泉旅游发展如火如荼目前，以温泉旅游为主的休闲旅游发展势头迅猛。在国外，许多具有温泉和地热资源的城市，都在利用汤浴文化发展本地旅游，如日本九州岛东部的“汤浴之乡”，年接待沐浴者就达到了685万人次。在国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济较发达的地区，如北京的小汤山温泉、广东清远的河中泉、珠海的御温泉，它们利用自然温泉经营度假区，开展沐浴活动，以休闲度假、娱乐健身、保健康体17、为目的发展旅游，已经取得了很好的经济效益。随着一批旅游大鳄、地产大鳄的介入和著名温泉品牌的战略扩张，温泉度假区的开发已经从广东、云南、北京等传统的温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展，形成了新一轮的温泉投资热潮。 温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假区开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假区的盈利效应，不仅使一大批已建成的温泉度假区亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假区更需要通过创新来构建核心竞争力。 此项目建设正是在这些背景下18、提出的。1.6.4 大平房镇旅游业现状（1）历史文化旅游现状。大平房镇历史悠久、文化底蕴深厚。境内有古建州城遗址一处，辽塔三座（八棱观塔、黄花滩塔、东平房塔）、古庙多处。“三塔一城”已彰显出大平房镇历史的沧桑。同时在2006年，中国古生物学家们在大平房镇又发现了一枚新鸟类化石。新鸟以其发现地XX大平房镇命名为“大平房鸟”，生存年代为中生代早白垩纪，距今约1.3亿年。它的发现对研究鸟类起源和进化有重大意义，也是我镇历史久远的佐证。黄花滩转塔节、松树梁沟庙会等民俗宗教活动，也体现了我镇历史文化的丰富内涵。（2）生态环境旅游现状。大平房镇山水资源丰富，自然环境优美、生态环境保护十分完整，境内山、水、19、林、园等景观组合较佳。良好的自然风貌为我镇旅游业的发展打下了比较好的自然环境基础。XX湖水库风景秀丽，水域宽阔，水产品比较丰富，对严重缺水的XX市来说，是难得的“后花园”，是市民休闲度假的好去处。（4）政策扶持旅游现状。XX市、龙城区两级党委和政府对大平房镇的文化旅游开发给予高度重视。市委、市政府将发展文化旅游产业摆到了十分突出的位置，出台了一系列政策大力支持发展旅游经济。龙城区把发展旅游作为经济结构调整和第三产业的龙头产业来培育。2008年，区委、区政府提出将大平房镇发展成为特色旅游乡镇。环XX湖风景区大力发展旅游业，形成集餐饮娱乐、度假休闲、水上游玩、旅游观光、农业采摘为一体的旅游景区。几20、年来，区委区政府积极给予政策和资金的大力支持，并多次立会研究，及时研究解决旅游发展中的重大问题，推动有关政策措施的制定和落实。综上所述，新加坡风情小镇的建设不仅意味着对XX旅游业的产业地位在不断提高，同时也表明大平房镇面对旅游业的发展难得的机遇。1.7 项目建设目标通过本项目的建设，将新加坡风情小镇文化产业园打造成融汇世界温泉沐浴文化风情，集温泉沐浴、休闲保健、会议培训、商务休闲以及完善的住、餐、娱、购配套于一体的新型、综合、健康的温泉休闲度假景区。总建设项目技术经济指标表序号名称单位数量备注1总用地面积333333.4500亩2总建筑面积373030.4地上建筑350572.2地下建筑22421、58.23建筑基底面积126121.44道路广场面积102337.45绿化用地面积119989.46建筑密度%37.847容积率1.058绿地率%369总投资万108226.46第二章 项目建设的可行性和必要性2.1 项目建设的可行性旅游业是XX市委、市政府重点培育的支柱产业之一。“十一五”期间，全市上下紧紧围绕全面建设“两型”社会的目标，优化发展环境，全面提高服务水平，着力打造旅游品牌，不断拉长产业链条，基本形成了旅游业发展的大产业格局，形成了全社会共同推动旅游发展的大好局面。“十二五”期间，XX市旅游业处于聚能裂变、快速发展的黄金期。同时，也处于需要转变发展方式、提档升级，实现超常规、突变22、式发展的关键期。面向未来市场新需求，抓住“十二五”的历史性发展契机，树立“城市即旅游、旅游即城市”的发展理念，以建设国际旅游名城、东北亚旅游集散中心为目标，围绕“北跃、南拓、中兴、强县”的城市发展战略，放宽视野、高端定位、大手笔谋划、高标准建设XX市大旅游产业，打造成为促进经济社会科学发展、支撑产业结构调整和发展方式转变的战略性支柱产业。因此，该项目的建设在政策上是可行的。同时，自然条件和社会经济条件均有利于建设工程的顺利实施。1、用地条件本次项目用地面积为500亩，项目选址用地符合XX市总体规划，选址地点自然资源丰富，用地界限清楚，权属明确，无争议。2、交通条件本项目建设地点位于XX市大平房23、镇XX村，交通便利，东西有朝大公路，南北有朱馒公路，距101国道仅七公里，锦承铁路在镇域经过有火车站一处。本次项目建设所需原材料、设备运输均能得到可靠保障。3、水、电供应项目所在地水、电等基础设施配套条件良好，施工过程中的水电供应都有充分的保障。4、施工组织工程建设施工采用招投标制，严格控制施工单位的资质及施工力量，优化施工队伍，保证工程的顺利实施。5、资金条件本项目的建设在资金方面也有可靠保证。因此，无论是从政策上、技术上、资金上还是具体实施上来看，该工程项目的建设都是可行的。2.2 项目建设的必要性开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群24、众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地温泉旅游产业市场的形成，提高本区域第三产业及房地产开发的快速增长。2.2.1 本项目的建设是促进国家和谐文明进步的有效途径1、是推动文化产业发展的重要动力。文化是旅游的灵魂，旅游是文化的载体，文化因旅游得以广为传播，旅游因文化而更富魅力。随着时代的发展，旅游产业和文化产业的关联度越来越高、协同性越来越强，旅游中的文化因素日益凸显，文化资源成为现代旅游的第一资源。旅游产业的发展给众多文艺演出带来了源源不断的客源，一些濒临消失的传统文化通过旅游被发掘出来，重新焕发生机，为文化产业提供了广阔的发展空间。2、是提升自身文明素养的重要方式。早在春秋战国时代，著名思25、想家墨子就提出，“食必常饱，然后求美；衣必常暖，然后求丽；居必常安，然后求乐”。人们在基本生存需求得到满足之后，必然追求更高的精神享受。旅游有物质需求，但更深层次的是精神文化需求。有旅游机构做过调查，旅游者出行的最大动机就是为了获得审美的情趣和精神的愉悦。旅游本身就是一种高品质、高品位的文化活动，人们通过参加旅游活动，可以扩大视野、学习知识、强健体魄、陶冶情操、增进了解，最终达到提升文明素养的效果。3、是扩大不同文化交流的重要载体。旅游是跨时空的交往、跨文化的交流，旅游可以展示人类文明的多姿多彩，促进不同社会制度、意识形态、宗教信仰、民族种群之间的友好往来，为各国人民加深了解、增进共识架起友谊26、的桥梁，推动世界和平发展与文明进步。世界旅游组织在马尼拉宣言和哥伦比亚宪章等多个法律文件中反复强调了旅游这一积极作用。同时，国际旅游又是输出国家文化、形象和影响的重要渠道。世界旅游强国都注重自然和文化遗产的保护与文化内涵的深度开发，把本国文化贯穿于旅游产业发展全过程，在旅游服务中充分体现人文物质。通过举办国家主题文化年、体育赛事、盛大展会等活动，打造具有影响力的旅游品牌，把本国文化和价值观输出到世界各地，不断提高国家文化软实力。2.2.2 本项目的建设史拉动相关产业发展，促进地方经济快速增长的需要1、广泛带动其他产业发展。理论界公认，现代旅游产业综合性强、关联度大、产业链长，已经极大地突破了传27、统旅游业的范围，广泛涉及并交叉渗透到许多相关行业和产业中。据世界旅游组织统计，旅游产业每收入1元，可带动相关产业增加4.3元收入。旅游产业能够影响、带动和促进与之相关联的110个行业发展，其中包括民航、铁路、公路、餐饮、住宿、商业、通信、会展、博览、娱乐、文化、体育等。随着众多新的旅游形态的出现，旅游又扩展到工业、农业、教育、医疗、科技、生态、环境、建筑、海洋等领域，催生出一批富有生命力的新产业。2、有力拉动消费需求。旅游消费是集食、住、行、游、购、娱于一体的综合性消费活动，在社会总需求特别是居民消费需求中占有重要地位。旅游消费形式多种多样，能够满足各种消费人群的需求，旅游产业“一业兴”带动“28、百业兴”，进而使内需成倍扩大。据日本野村综合研究所的测算，在发达国家，旅游消费支出每增加一个单位，工业产值可扩大2.71倍，国民收入扩大1.36倍，投资扩大0.25倍。旅游消费在发展中国家所起的作用更加显著，相关数据可分别扩大到3.7倍、2.7倍、0.9倍。旅游产业的饭店、餐馆、客运业、旅行社、娱乐业等直接为最终消费服务，对内需的拉动作用更为全面。据统计，2008年我国国民旅游消费总额已经占全年社会消费品零售总额的10%以上，在保增长、扩内需、调结构中发挥了重要作用。同时，旅游消费还是可持续性消费，对经济的调节是内在的、自然的，对内需的刺激是良性的、和缓的，不会对经济社会的发展造成剧烈冲击和过29、度反应。3、提供大量就业机会。在国民经济体系中，旅游产业是劳动密集型产业，就业成本低，就业方式灵活，对不同类型的劳动力都有较大的需求。据国外学者研究表明，旅游从业者每增加1人，可增加4.2个相关行业就业机会。因此，很多国家都把旅游产业作为扩大就业的重要领域加以培育和扶持。例如，西班牙、意大利、希腊的旅游从业人员分别占全国就业总量的9.5%、8%和10%。在法国，新增就业机会的20%来自旅游产业。美国迪斯尼乐园、好莱坞影城等著名旅游景点，也是解决成千上万人就业的典型范例。我国旅游直接从业人员达1100万人，间接就业达6500万人，相当于全国就业总量的9.6%。该项目的建设将促进XX市相关产业的发30、展。同时，旅游业属于劳动密集型产业，旅游已经成为吸纳就业量最大的产业之一，项目建成后将从当地及周边地区招收劳动力，这样将一定程度上提高项目建设地周边的劳动就业率。2.2.3 本项目的建设是打造XX市的温泉旅游精品，提高城市知名度的需要虽然改革开放的几十年中，XX市的旅游业与辽宁省日新月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展的空间。本项目的建设是充分利用XX市的旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强XX市旅游业，整合和提高该市旅游的重大举措，打造XX市的旅游精品，在一定程度上将很大的提高XX市的城市知名度，从而吸引更多的省内外游客来此游玩31、。2.2.4 补充完善休闲旅游，促进本地旅游市场快速形成的需要该项目位于XX市大平房镇XX村 ，XX市的旅游资源丰富并多以历史文物古迹所著称，XX的文物古迹，不但以流源长、分布广、类型多、价值大而成为本地悠久历史的标志，而且为中华民族流源及其文明的研究提供了极为重要的依据。人类居住遗址在XX分布广泛，各个时期均有遗存发现，计有4000多处，最早的古人类居住址为喀左县鸽子洞旧石器时代中期古人类居住址，这是与北京周口店人文化相一致的古人类文化遗址。东山嘴祭坛和牛河梁女神庙，这种祭祀建筑为古人祭奠祖先和天地所用。XX现存古塔址22处，多为辽代所建，著名遗存古塔有XX城内的南塔、北塔、城东凤凰山上的中32、寺摩云塔、喀左县城的利州塔等，这些古塔造形美观、工艺精巧，堪称古代建筑的珍存，这些厚重的历史名迹不仅增添了当地的人文风情更有秀丽的自然风景作为依托。此外，随着人们旅游意识的增强，多元性、体验性旅游产品越来越受到游客的青睬，动静互补、观光与体验互补、低档与高档互补的旅游产品开发被提上日程，因此，该旅游项目的推出是顺势而出，不仅是开发建设温泉产品的重要主体，又是对区域旅游产品差异化战略的重要补充。2.2.5 本项目根据新加坡风情作为项目建设亮点作为旅游业大国新加坡近年一直受到国人的青睐，著名的鱼尾狮公园中的鱼尾狮象，浮泳于层层海浪间既代表新加坡从渔港变成商港的特性，同时也象征着谋生求存，刻苦耐劳的33、祖祖辈辈们，鱼尾狮像在新加坡风情小镇里也有按比例缩小的建筑模型。新加坡小镇的建筑风格均参照新加坡本土的建筑风格建造，商铺以老式南洋特色风格，私人住宅按照欧洲建筑风格等；新加坡风情小镇中的温泉建筑还参照新加坡三巴旺温泉内有出售三巴旺温泉特色的“桶和勺子”，这一特色让游客在内地就可以享受到当地温泉文化的情怀。2.2.6 本项目的建设是实现科学发展、推进XX市生态文明建设的必然要求旅游产业具有绿色环保性，旅游产业的单位增加值能耗为0.202吨标准煤/万元，仅为工业的1/11，是应对气候变化、节能环保的优势产业。由于资源消耗低，环境成本小，大力发展旅游产业，可以替代资源消耗大、污染重的产业，改变主要依34、靠增加物质资源消耗促进经济增长的传统模式，达到减少污染排放、减轻生态破坏、提高经济效益和推动科学发展的目的，实现自然文化资源和生态环境的可持续利用，加快经济发展方式的有效转变。同时，发展旅游产业能够有效增强当地政府和居民的环境保护意识，使生态文明的理念深入人心，推动当地的经济发展与人口资源环境相协调，人与自然和谐共处。本项日的建设一方面可以通过旅游管理机构强化保护措施，使区内的自然资源得到切实的保护，另一方而通过旅游度假区的绿化可进一步提高其生态质量。对地区生态环境的有效保护，是社会经济可持续发展的一个重要条件。2.2.7 是改善居民生活环境，满足市民日益增长物质文化需求的需要党的十七大明确提35、出“五有”，其中一条就是“住有所居”要求统筹解决城乡居民住房困难问题。中央把“住有所居”写进十七大报告，这充分体现了中央“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”，全心全意为人民服务的一贯宗旨，也体现了党与广大群众的鱼水情深。中央关于“住有所居”的要求，内涵深刻，它是从最广大人民的利益出发，从实际出发，进一步推进房地产的改革。使保证广大人民的根本利益，成为房地产改革与发展的出发点和落脚点。我国是发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展过程中，资源相对不足，生态环境承载能力弱。以较小的资源环境代价，解决好人口大国城镇化过程中的住房问题，是各级政府面临的重大挑战。我们只有住房开发和建设，才能满足城镇36、化过程中新增人口的住房需要。随着城市化进程的加快，大平房镇XX村人口急剧增长，对居住条件改善的需求呈现出快速增长之势。本项目的建设，不仅在一定程度上改善当地居民的居住条件，而且通过温泉旅游带动当地房地产的开发，满足人民日益增长的物质及文化需要。2.3 可行性研究报告初步结论经过以上分析论证，该项目的实施建设具有突出的区位优势和丰富的资源优势，建设规模适当，布局合理；项目建设技术可靠，设备及材料供应有保障；建设中采取的“三废”治理措施得当，不会对项目建设地环境造成污染。项目建成后能增加XX市的旅游接待能力，促进旅游休闲业的向前发展，推动周边区镇乃至XX市的社会、经济发展，产生较好的经济效益和良好37、的社会效益。因此，该项目的建设时十分必要的，也是完全可行的。第三章 项目建设区的基本概况3.1 自然概况3.1.1 地理位置XX市位于辽宁西部，辖境居东经1185012117和北纬40254222之间，东西跨度165千米，南北跨度216千米，边界周长980千米。北与内蒙古自治区赤峰及通辽接壤；南与本省葫芦岛及河北秦皇岛毗连；东与本省阜新、锦州为邻；西与河北承德、秦皇岛交界。辖双塔、龙城两个市辖区，建平、XX两个县和喀喇沁左翼蒙古族自治县，代管北票、凌源两个县级市。面积19736平方千米，人口344万。3.1.2地形、地貌、地质XX地处内蒙古黄土高原向沿海松辽平原的过渡地带，地形大势由西北向东南38、倾斜。地貌以低山丘陵为主，地表层峦叠嶂，丘陵起伏，峡谷相间，沟壑纵横，只有小块山间平地和沿海河冲击平原，结构为“七山一水二分田”。土地自然类型多样，山地、丘陵、岗地、川地、平地交错分布，土地利用类型多元化。XX市境内主要山脉有努鲁儿虎山、凤凰山、杜岭山、大青山和大黑山。3.1.3气候、气象XX居于北温带大陆性季风气候区，尽管东南部受海洋暖湿气影响，但由于北部蒙古高原的干燥冷空气经常侵入，形成了半干燥半湿润易干燥地区，四季分明，雨热同季，日照充足，日温差较大，降水偏少。全年平均气温5.48.7；年均日照时数28502950小时；年降水量450580毫米；无霜期120155天。春秋两季多风易旱，风39、力一般23级，冬季盛行西北风，风力较强。3.1.4水文XX市境内主要河流有大凌河、小凌河、青龙河、老哈河。境内集水面积为19777平方千米，多年平均地表径流量为13.22亿立方米。四大河系当中，流域面积100平方千米以上的河流有69条，总长度为2560千米。大凌河是XX市最大的一条河流，是辽宁省第三大河流，流经XX的总长度为226.7千米。3.1.5资源在土地资源方面：XX市行政辖区土地总面积为1969914.36公顷。按土地利用总体规划用地分类：农用地1315366.36公顷，占土地总面积的66.8%。其中，耕地面积占农用地面积的36.2%，占土地总面积的24.2%；园地面积占农用地面积的440、.9%，占土地总面积的3.3%；林地面积占农用地面积的48.2%，占土地总面积的32.2%；牧草地面积占农用地面积的9.3%，占土地总布告6.2%；水面面积占农用地面积的1.3%，占土地总积的5.4%。其中 水利设施用地面积2668.51公顷，占建设用地面积的2.5%,占土地面积的0.1%。未利用土地面积占土地总面积的27.8%。在矿产资源方面：XX市矿产资源比较丰富，矿产品种比较齐全，现已发现各类有益矿产53种，矿产地830多处，其中已探明储量的矿产有46种。已探明储量占全省70%，其中锰储量居东北之首，钼产量全国第二。有些矿种如金、钼、锰、磷、石灰石、膨润土、硅石、珍珠岩、粘土、含钾岩石等41、为省内优势矿种；铁、煤、油页岩、白云岩、沸石、萤石、玄武岩、辉绿岩、花岗岩等在省内占有主要位置。3.2 社会经济条件1、合理调整农业产业结构，努力形成规模优势。大平房镇以农业增效，农民增收为目标，加快农业产业机构调整力度，重点发展高效经济作物，不断壮大裸地蔬菜、商品葡萄、酒葡萄和药材等主导产业，形成规模化、专业化、市场化的农业产业格局。努力形成东起大板村，西至东街村的酒葡萄、商品葡萄生态景观农业带；在八棱观、公皋和黄花滩村、西街村发展裸地蔬菜；在秦家沟、赵家沟、黄杖子村及其它退耕还林地块发展中药材。以鑫峰观光园为例，以点带面，带动周边大棚户大力发展花卉产业。2012年我镇共种植经济作物210042、0亩，其中药材7000亩，裸地蔬菜10000亩，烟麦套种3000亩，其它1000亩。2、支持畜牧业发展，促进农民增收。积极引导农民发展肉牛、蛋鸡、商品猪生产，扶持帮助养殖户向专业化方向发展。在政府积极引导、扶持帮助下，截止到2012年，全镇拥有省级标准化养殖小区25个，其中养牛大户28户，养猪大户140户，养鸡大户35户，养殖大户在自己致富的同时，对全镇养殖业向规模化发展起到了非常好的示范作用，预计全镇年出栏商品猪可达到7.5万头，蛋鸡饲养量可达到180万只，肉牛饲养量可达到10000头。3、大平房镇工业主要以XX市新星机械厂和华龙铸造厂为代表，由于阎王鼻子水库的存在，所有工业项目和大型养殖场43、很难在大平房落户，这在招商引资方面抑制了大平房发展，但是广阔的水域又形成了独特的XX湖风景区，为大平房的旅游业提供了巨大的空间。第四章 市场分析与前景预测4.1旅游产品定位4.1.1 定位原则旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的关键，必须建立在对项目地资源特性、品位、规模、市场客源需求以及地缘条件和区位优势等方面的科学、深入研究的基础上。综合上述分析，本项目的市场定位、产品设计应遵循以下原则：（1）组合原则。从单体资源来看，本项目地的资源品味、景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上“单打独闯”，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场。（2）特色原则。特色是旅游44、地的特殊本质和“特殊运动形式”。旅游产品开发必须做出自身鲜明的特色，一旦失去特色，就失去开发的价值。因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出“特色”二字。（3）市场原则。旅游开发是一项经营性投资，不是单纯的公益性投资，经济效益是旅游企业追求的第一目标，如果没有经济效益企业就无法生存，也没有存在的理由。因此，旅游产品的开发应结合市场需求开发适销对路的产品，取得满意的经济效益。4.1.2 开发思路依据项目地的资源特质、资源布置的形态结构、景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立本项目地的旅游开发理念与模式。开发理念为：以资源为依托，市场为导向的旅游开发理念；开发模式为：资源-市场-产45、品-市场。从上述旅游客源分析可见，本项目地向性结构以区域向性为主，主要吸引XX市及周边区市的游客。从资源开发利用的方式来看，本项目地应以娱乐性、参与性、休闲性旅游产品为特色，以人工资源为载体发展娱乐型、休闲型的旅游产品。4.1.3 温泉度假区六大经典开发模式 尽管关于温泉度假区开发模式的研究总结还非常落后，但是中国的一大批先行的温泉度假区，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。主要有以下六大经典开发模式： 图1 温泉度假村六大经典开发模式1、特色温泉景区模式“特色温泉+景区” 所谓“特色温泉景区”模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度46、假区开发最根本的模式，这类温泉度假区规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区。2、温泉会议中心模式“温泉+会议休闲” “温泉+会议”的模式，是温泉度假区最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为“温泉+大型会议”及“温泉+中小型会议”两种模式。 其一，“温泉+大型会议”模式。北京九华山庄无疑是最典型的代表。它敏锐地看到了北京地区庞大的会议市场，充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的一项服务来对待。建设完善的商务及会议设47、施（其会议室数量和规模令人震惊），配套专职会议接待部，以及满足会议客人全方位需求的客房、餐饮、娱乐、运动、保健、体检和购物服务，再加之强有力的关系营销，使其最终成为京城当之无愧的“温泉会都”。这种温泉会都模式，通过大型会议会展与温泉的结合，并围绕会都来进行各项配套建设与经营服务，会议会展成为主角，温泉成为了配角，但最终实现的是温泉资源综合开发价值的巨大突破，是一种典型的创新模式，但其会议市场的庞大规模是支撑其成功的关键。 其二，“温泉+中小型会议”模式。此种模式依托于中等城市或省会城市，主要利用温泉的休闲养生价值吸引中小规模的团体会议市场，是我国目前绝大多数温泉度假区最基本的开发模式。由于对市48、场规模、资源价值、资金投入、场地条件等因素的要求相对不高，也是最容易成功的开发模式。但是，此类开发模式的最大问题是竞争相对激烈，因此对温泉度假区的主题定位、产品特色、经营水准特别是以旅行社为主要渠道的营销实力提出了较高的要求，特别需要从一开始就要进行高水准的策划规划。 3、温泉休闲乐园模式“温泉+运动游乐” 温泉与运动游乐的结合，也是温泉度假区最常见的开发模式之一。其核心是在温泉泡浴的基础上，通过发展满足旅游者体验性、参与性需求的运动游乐项目，有力提升温泉度假区的整体吸引力，延长游客停留时间甚至改善温泉度假区的淡季经营问题，提高人均消费水平，从实现整体开发经营的突破。4、温泉康复基地模式“温泉49、+康复疗养” 温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大，把温泉和康复疗养结合起来，最能做成一项大产业。依托医院、生命科学研究中心等机构，充分发挥医学、生命科学与健康管理的作用，结合现代理疗手法的应用，把温泉的健康养生价值与日常的体检、医疗、诊断、康复、疗养、健身等等一系列手段深度结合，打造温泉康复疗养基地，完全可以做大温泉健康养生的文章，获得巨大效益。此类模式以全国四大康复理疗中心、亚洲著名温泉汤岗子温泉疗养院为代表。 5、温泉生态庄园模式“温泉+生态农庄” 此类模式以北京蟹岛度假区为代表。按照“温泉生态庄园”的模式，将温泉资源与50、生态农庄开发有机融合，将实现双重目标： 一方面是有力发挥温泉资源的延伸利用价值，以地热营造温室，发展高附加值种养殖项目、温泉生态农业项目，有助于推动生态农业从单一的产品经济向服务经济迈进。另一方面，生态农庄的建设有效地改善了温泉度假区的休闲环境，更可以利用生态农庄的设施载体，创造出极具特色的温泉泡浴场所。以绿维创景设计的北京蓝调庄园为例，通过温室大棚的艺术化改造，成为温泉泡浴中心的核心场所，投资不大却极具特色，形成温泉与生态农庄结合的典范。此种模式对于在非建设用地区域开发温泉度假区非常适用。 6、温泉度假社区模式“温泉+旅游地产” 由于温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值，为房地产特别是旅游地51、产的开发创造了非常突出的优势，往往能够以“养生休闲”特色在地产市场上形成巨大的竞争力，从而取得非常可观的投资回报。因此，“温泉+旅游地产”模式成为全国绝大多数温泉度假区最优先考虑的开发模式之一。 4.2 新加坡风情小镇文化产业园开发模式定位 根据以上六种温泉度假区的开发模式分析，本次新加坡风情小镇文化产业园的开发模式定位为“温泉+旅游地产”，以地产业为基础，利用温泉的休闲养生价值吸引XX市及周边市区中小规模的团体会议市场，从而带动旅游地产业的发展。4.3 客源市场定位按照 “商品定位理论”，营销产品的关键是寻找产品在消费者心目中的定位，确定产品针对消费者某方面需求的满足，并据此确定产品所针对的52、目标市场。本报告采用以消费群体消费水平为主、以消费群体消费规模为辅的定位原则来确定市场，从而完成市场的进一步细分。1、项目市场定位项目初期市场定位：以XX市本市的市场为主，以城市的高收入阶层，以及中、高档旅游团队和会议、商务客户群体作为项目市场的基本消费群体。项目中期市场定位：由于市场开发培育工作的日趋成熟和产品的更新替代，则适时降低消费者层次，扩展消费市场的角度，面对XX市周边地、市，例如大庆、牡丹江等城市吸引潜在的消费群体。2、基本客源市场主要客源市场：来自于XX市本市，数量可占到80%；扩大客源市场：来自于XX市周边的大庆、牡丹江等市，数量约占15%；机会客源市场：来自于全国各地慕名而来53、的游客或途径游客（含公差），约占5%。4.4 客源市场预测未来客源市场规模预测参考了以下因素：温泉旅游度假区的全面开发、新型旅游项目的启动效应；新的宣传和市扬推广所带来的旅游区知名度的提高；温泉旅游度假区的保护性政策对大规模旅游的限制；旅游环境容量设计对客流量的限制；市域其他旅游点对其客源的分流；区域城镇化发展进程。综上权衡确定，项目2017年至2028年旅游规模年均递增率将会遵循巴特勒的旅游地生命周期曲线，在建成后的五年里（20172021年），游客增长幅度较大，根据温泉旅游度假区的接待规模和有关数据分析：温泉旅游度假区建成后的第一年，即2017年以日均接待人数150人预测，则年接待人数为554、.48万人；温泉旅游度假区2018年以日均接待人数250人预测，则年接待人数为9.13万人；温泉旅游度假区2019年以日均接待人数450人预测，则年接待人数为16.43万人；温泉旅游度假区2020年以日均接待人数650人预测，则年接待人数为23.73万人；温泉旅游度假区2021年以日均接待人数900人预测，则年接待人数为32.85万人；此后（2022-2028年）旅游发展进入缓慢发展期，增长幅度趋于平缓，直至达到环境容量和设施容量的上值，预测此期间温泉旅游度假区年接待人数在35.0038.00万人。图2 旅游地生命周期与旅游产品的生命周期关系图表4-1 20172028年 游客量预测表 单位：55、万人年份201720182019202020212022-2028游客量5.489.1316.4323.7332.8535-38第五章 项目建设方案5.1 项目建设区位置项目建设区位于XX市大平房镇XX村。项目总用地面积500亩。5.2 项目建设原则1、资源开发“特色化”特色是旅游开发的灵魂，没有特色就没有效益，因此新加坡风情小镇文化产业园的开发要突出“人无我有，人有我新，人新我奇，出奇制胜”的开发方针，充分利用这里的资源优势，总结他人经验，突出自己的特色，打造自己的特色化品牌。2、项目设置“市场化”旅游业是一个经济产业，必须考虑市场的需求和竞争力，要把旅游市场的需求和供给情况作为规划决策的基56、础。一切要按照旅游市场来进行项目设置，精心打造品牌，同时还要根据旅游资源的冷热原则，预测未来的旅游趋势，以对旅游项目做出合理的实施开发步骤。3、旅游氛围“生态化”目前的旅游趋势是：生态旅游、绿色旅游、回归自然旅游。因此结合新加坡风情小镇文化产业园的资源特点，适当突出生态化、自然化。从景观绿化到服务设施皆要营造生态化的环境氛围。4、建筑设施“园林化”新加坡风情小镇文化产业园的开发过程中，每个景点中的建筑设施都应作为景观的组成部分来对待，应该以“艺术化”、“景观化”为主，曲径通幽，曲回有度，强调建筑与自然的协调效果，提高观赏性。度假区内的建筑设施要坚持“大小相宜、藏露相间、疏密得体、高低错落”的原57、则。5、洗浴文化多样化世界各地洗浴的种类，世界各地的洗浴文化，茶浴、奶浴、蒸、桑拿浴、露天浴，土耳其浴、俄罗斯浴、北欧风格、西欧风格、南美风格、泰国风格。新加坡风情小镇文化产业园要多种洗浴文化相结合，打造XX市温泉旅游度假区的特色。6、旅游服务“系统化”旅游服务是一个系统工程，要把整个旅游服务看作一个大的系统，新加坡风情小镇文化产业园是由若干子系统构成的，因此就要在开发建设中，大小系统综合平衡，相互协调，如要想达到吸引能力与接待力的统一，就要求旅游资源的开发建设与旅游服务设施、交通设施及基础结构（水、电等）等方面的综合平衡。在吃、住、行、游、购、娱六个方面的服务上，要全面考虑，各种设施系统配套58、，形成综合接待能力，力求使其舒适、方便、安全。5.3 建筑内容本项目共分为6个区域：其中1区为写字楼写字楼一共十二层，平面由以下功能组成：一层包括：大厅、洗浴、住宿、休闲、多功能厅、餐饮；二层包括：餐厅包房、小型、中型会议室；三以上包括：写字间。写字楼布置地下停车场和室外停车场，项目规划用地7999.92m2，总建筑面积56395.3平方米。2区为葡萄酒庄园葡萄酒庄园由50栋葡萄酒窖组成，酒窖为地下一层地上二层建筑，地下一层为葡萄酒储存室，地上为客房。单个葡萄酒窖占地面积为3313.48 m2。室外停车场，葡萄种植园等，项目规划用地312280m2，总建筑面积331348 m2。3区为养生公寓59、养生公寓区由135栋三层单体住宅组成的建筑群，项目规划用地456188m2，住宅占地面积为1126.39 m2，总建筑面积为456188 m2。4区为温泉度假城温泉度假城是集餐饮、住宿、洗浴、休闲为一体的综合性建筑群，主要包括露天温泉区、室内温泉区、宾馆及餐厅、洗浴中心等组成。项目规划用地360517 m2，总建筑面积为356188 m2。5区为观光农业区观光农业区主要以生态大棚为主，每栋大棚建筑面积为3000 m2，共计建设150个，项目规划用地467714m2，总建筑面积为450000 m2。6区为回迁区回迁户主要大平房镇XX村、黄花滩村、西街村等三个村村民，回迁区主要包括住宅、学校、医院60、配套设施等，项目规划用地108755m2，总建筑面积为174008 m2。第六章 工程方案6. 1 编制依据建筑设计防火规范 (GB 50016-2006)旅馆建筑设计规范（JGJ 62-90）商店建筑设计规范(JCJ48-88)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB 50067-97)汽车库建筑设计规范(JCJ100-98)公共建筑节能设计标准GB50189-2005公共建筑节能设计标准辽宁省实施细则DB23/1269-2008民用建筑设计通则GB50352-2005城市道路和建筑物无障碍设计规范J114-2001混凝土结构设计规范 (GB50010-2002)建筑地基基础设计规范（GB61、50007-2002）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑抗震设计规范GB50011-2010建设单位提供建设资料6.2总图经济技术指标项目总图经济技术指标序号项 目单位数 据备 注1项目总占地面积m21713454.921区占地面积m27999.922区占地面积m23122803区占地面积m24561884区占地面积m23605175区占地面积m24677146区占地面积m21087552总建筑面积m21824127.31区建筑面积m256395.32区建筑面积m23313483区建筑面积m24561884区建筑面积m235662、1885区建筑面积m24500006区建筑面积m21740083建筑密度%25.674容积率%1.066.3建筑方案6.3.1主要建筑概况结构形成：多层为框架结构，高层为剪力墙结构。建筑合理使用年限：70年。工程类别及耐火等级：三类建筑，耐火等级为二级。屋面防水等级：二级。6.4结构方案6.4.1依据建筑地基基础设计规范GB500072011混凝土结构设计规范 GB500102010建筑结构荷载规范 GB500092012建筑抗震设计规范 GB500112010建筑桩基技术规范 JGJ942008地基处理技术规范 JGJ79-2012 建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068-2001建筑63、设计防火规范GB 500162006高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005年版）6.4.2抗震设防抗震设防烈度为7度；抗震等级二级，类场地土，基本风压0.5KN/m2。6.4.3结构类型本工程为高、低层建筑多层、小高层采用采用框架结构，高层采用框架剪力墙结构。建筑布局在适当位置布置主次梁，以减少现浇板的平面尺寸，提高经济性，确保主要房间的完整性，以方便用户使用，便于用户随意进行室内设计，底层采用架空板防潮。基础根据上部结构的情况，多层住宅基础拟采用天然地基上的浅基础，高层及小高层采用板式筏板基础，裙房基础采用独立基础，具体基础型式待地质勘探完成后再结合当地情况确定。6.4.464、活荷载设计值阳台：2.5KN/ m2；楼梯间：2.5 KN/ m2；非上人屋面0.5 KN/ m2；其余房间：2.0 KN/ m2。6.4.5钢筋混凝土部分结构1、现浇：土0.00以上各混凝土构件，楼板，梁柱采用现浇砼。2、预制：墙内的门洞、窗洞或设备预留洞，其洞顶均需设置过梁。6.4.6墙砌体部分墙体地面以下部分采用M7.5混合砂浆砌筑，MU10蒸压粉煤灰砖；地面以上部分采用M5.0混合砂浆砌筑，MU10蒸压粉煤灰砖；6.4.5地下室部分地下室采用结构自防水和外防水两道，结构自防水抗渗等级S8、防水等级级，外墙砼掺水泥用量7%的混凝土高效膨胀ZY。6.3 给排水工程6.3.1 设计依据室外给65、水设计规范GB50013-2006室外排水设计规范GB50014-2006建筑给水排水设计规范GB50015-2003建筑设计防火规范GB50015-2006（2006年版）6.3.2 给水工程1、 用水量确定1）居民住宅用水：本项目估计入户约为5000户，按每户3.5人计算，住宅总人口17500人。按居民生活用水标准110L/(日人)，年总用水量70.26万吨。2）公用建筑用水：本项目商业网点建筑面积21491.86m2，用水标准按10L/(m2天）计算，年总用水量约为7.8万吨。3）未预见水量：未预见水量考虑为总用水量的20%，年总用水量约为15.612万吨。综上所述，年新加坡风情小镇年总66、用水量约为93.672万吨。2、给水系统该场区生活及消防给水系统均来自自建水处理间及消防泵房。室外给水管网为环状，采用DN200塑料管，热熔连接。经处理后的自来水经输水管道接入各建筑给水管网，供各建筑生活和消防用水。该项目设置生活给水和消防给水管网。室内生活给水管道采用塑料管，粘接。室内消防给水管道采用DN100焊接钢管，管道焊接。3、消防系统1）消防给水系统消防用水来自自打井水源，经水处理间处理后，可保证新建建筑物消防的水量及压力要求，10分钟用水量由新建消防泵房及消防水池提供。消防供水主要供应建筑物的室外消火栓用水，室外消火栓供水采用室外低压给水系统，环状管网布置。消火栓供水压力不应小于067、.1MPa，室外消防用水量应为30L/S。消火栓间距小于120m，保护半径不大于150m,消火栓距路边小于2 m。2）室内消防给水根据该建筑的性质、层数、总高度等查建筑防火规范，室内消火栓用水量20升/秒。室内消防系统采用一区系统，入口水压为30米水柱，干管管径为DN100，成环状布置。室内消防给水管网系统设两个给水入口。室内消火栓口直径为65毫米，水枪喷咀直径为19毫米，水龙带长度为25米。根据建筑设计防火规范，室内消防管网系统均设置水泵接合器，规格为DN100。火灾延续时间两小时,喷淋系统为1小时，喷淋用水量30升/秒。消防用水量：(20+30)23600+3013600)/1000=4668、8 m/h一次性消防用水量由新建500 m消防水池提供。6.3.3 排水工程1、排水量本工程排水量按用水量80%计算，则排水量为2053.08m/d。 2、排水系统1）室内排水系统各新建建筑设置室内排水管道，收集各用水点污水排至室外。室内排水管道采用排水塑料管，粘接。2）室外排水管道产生生活污水直接排放至化粪池中。相关厨房废水需经过隔油池处理后，经化粪池沉淀后，排入市政排水管道。在场区北侧新建化粪池，有效容积2500 m，可以满足建成后使用。室外排水管道采用DN200混凝土管，接口采用水泥砂浆抹带。6.4 供暖工程6.4.1 设计依据城市热力网设计规范CJJ34-2002、J216-2002城69、镇直埋供热管道工程技术规程GJJ/T81-98采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003室内外设计参数：冬季室外采暖设计温度-18室内采暖计算温度18采暖天数148天6.4.2 设计范围新建新加坡风情小镇文化产业园建筑室内采暖系统。6.4.3 设计方案该项目成后，由区域内换热站进行供热，热源为水源热泵。6.4.4 热源设计本工程热负荷为民用采暖热负荷，面积热指标参考采用XX市供热面积热指标值确定。项目总计算热负荷量为22283.35kw。6.4.5 新建建筑室内采暖系统设计平均热负荷 Qnp=Qn (tn-twn) / (tn-tp)式中：Qnp-平均热负荷，kw；Qn-设计热负荷，k70、w；tn-室内设计温度，可取18； tp-采暖期室外计算温度， ，-18；twn-采暖室外平均温度，-5.2。采暖全年耗热量Qnn=0.0864Qnpn式中：Qnn-采暖全年耗热量，GJQnp-采暖平均热负荷，KW；n-采暖期天数。（本项目取148天）序号名称建筑面积m2采暖热负荷kw设计温度（）年耗热GJ全年耗热量350572.214360.3818183629.076.5 供电工程6.5.1设计依据民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；低压配电设计规范GB50054-95；住宅设计规范GB50096-1999(2003年版)；供配电设计规范GB5005295 电力工程电缆设计规范GB571、0217-94；10kV及以下变电所设计规范GB50053-94；建筑物防雷设计规范GB50057-2010建筑设计防火规范GB50016-2006；6.5.2 设计内容1区为写字楼写字楼一共十二层，平面由以下功能组成：一层包括：大厅、洗浴、住宿、休闲、多功能厅、餐饮；二层包括：餐厅包房、小型、中型会议室；三以上包括：写字间。写字楼布置地下停车场和室外停车场，项目规划用地7999.92m2，总建筑面积56395.3平方米。2区为葡萄酒庄园葡萄酒庄园由50栋葡萄酒窖组成，酒窖为地下一层地上二层建筑，地下一层为葡萄酒储存室，地上为客房。单个葡萄酒窖占地面积为3313.48 m2。室外停车场，葡萄种72、植园等，项目规划用地312280m2，总建筑面积331348 m2。3区为养生公寓养生公寓区由135栋三层单体住宅组成的建筑群，项目规划用地456188m2，住宅占地面积为1126.39 m2，总建筑面积为456188 m2。4区为温泉度假城温泉度假城是集餐饮、住宿、洗浴、休闲为一体的综合性建筑群，主要包括露天温泉区、室内温泉区、宾馆及餐厅、洗浴中心等组成。项目规划用地360517 m2，总建筑面积为356188 m2。5区为观光农业区观光农业区主要以生态大棚为主，每栋大棚建筑面积为3000 m2，共计建设150个，项目规划用地467714m2，总建筑面积为450000 m2。6区为回迁区回迁73、户主要大平房镇XX村、黄花滩村、西街村等三个村村民，回迁区主要包括住宅、学校、医院、配套设施等，项目规划用地108755m2，总建筑面积为174008 m2。本次电气设计内容：供配电系统、防雷及接地系统、弱电部分、消防部分等。6.3.3 负荷等级根据民用电气设计规范JGJ16-2008、建筑设计防火规范GB50016-2006。6.3.4 供配电方案供电电源由规划后的中心变电所引10千伏高压电缆直埋敷设至本次电力设计中的各室外箱式变电站，再由箱变将10KV高压变为低压380/220V后，通过低压供电线路直埋敷设至每栋新建建筑物，电缆采用YJV22-1KV铠装电力电缆沿道路敷设。6.3.5 负荷74、计算本工程按各类建筑物的单位建筑面积用电指标取值计算：酒店：80w/，地下车库：10w/，温泉浴场：120w/，商业建筑，80w/，Kx=0.75。经计算，本项目用电负荷合计为22166.42kw，则年耗电量为19417.78万kwh。当地供电部门可以满足本次设计用电需要。6.3.6 能耗总量表6-3 耗能总量序号名称单位及折算系数年耗量折合标煤（tce）1电1.229tce/104kwh（当量值）19417.78104kwh23864.45（当量值）3.26tce/104kwh（等价值）63301.96（等价值）2水0.0857kgce/t93.672*104t80.283采暖0.0341275、tce/GJ183629.07GJ6265.424总能耗30210.15（当量值）69647.66（等价值）6.3.7 新建建筑物配电设计方案新建建筑均设总电源进线断路器，并设有漏电保护功能，防止漏电引起火灾，采用可同时断开相线和中性线的双极断路器。室内布线导线规格型号及断路器整定电流应与用电负荷相适应，并应符合安全及防火要求。在照明设计时，应采取各种措施以适应现代化建筑功能多、灵活多变的发展需求，住宅照明应满足生活需求的实用性，增强舒适感和达到美化环境的效果。根据建筑照明设计标准GB500342004中：旅店建筑照明密度值表6.1.4规定：客房，15 W/；中餐厅，13 W/，200lx；多76、功能厅，18 W/，300lx；客房层走廊，5 W/，50lx；门厅，15 W/，300lx。灯具的选择视具体房间的功能而定，采用节能型灯具。应急照明:在各疏散门上0.2m设安全出口灯，走廊距地0.8m设疏散指示灯，应急照明灯连续供电时间不小于30分钟。计量：设室内集中计量表箱。6.3.8 道路照明道路照明，路灯、庭院灯电源由箱变供电，电源电压380/220V，该路灯照明系统采用时钟控制和光控相结合方式。灯具选用分别为：路灯，主路两侧设双侧路灯，选用200W金卤灯，灯杆高8米，灯杆间距平均30米设一个；庭院灯，场区庭院内设有庭院灯，选用75W金卤灯，灯杆高3.5米，灯杆间距平均15米设一个。677、.3.9 防雷、接地及等电位联结低压配电系统为TN-C-S，电源在进户处做重复接地，中性线和保护线（PE）在接地点后要严格分开，凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地；并与电气设备的保护接地、弱电等的接地共用接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。6.4 通信和有线电视工程1、通信线路由当地市话网直接引入，每栋建筑预留电话插座及宽带接入终端。2、有线电视系统由当地有线电视网引入，每栋建筑设置一个电视终端。第七章 环境影响与保护7.1 编制依据(1)环境空气质量标准（GB3095-2012）二级标准;(2)大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准；(78、3)地表水环境质量标准（GB3838-2002）类水体标准;(4)辽宁省污水综合排放标准（DB21/1627-2008）表2的标准；(5)声环境质量标准（GB3096-2008）2类标准;7.2 保护原则1、符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。2、坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求。3、坚持“三同时”原则，即环境保护设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时使用。4、对于建设区内一切景物和空间环境，必须保持其自然完整性，建设项目必须与景观相协调，对环境有影响的单项工程根据基本建设程序，要事先进行环境影响评价，报经环境保护行政主管部门审查。7.3 环境影响因素分析7.3.1 79、项目建设期环境影响及治理1、污水工程施工废水主要来自于施工过程中混凝土浇筑和养护、施工机械设备冲洗以及施工人员生活污水。若无集中收集、沉淀、处理等设施，任其自流，将污染环境。对混凝土浇筑和养护废水，拟采用明沟集中收集入处理池，经沉淀和处理悬浮物后排放。施工机械设备冲洗废水，拟在施工期的适当位置设点冲洗和检修，废水经集中收集，隔油处理后排放。施工人员生活污水集中收集、及时清运。2、固体废弃物工程施工时，施工区内数百个劳动力的食宿将会安排在工作区域内，会产生一定的生活垃圾，按人均1Kg左右估算，日均也达到数百千克，若没有做出妥善的处理，则会严重影响旅游区的卫生环境。弃土弃渣集中堆置于弃渣场，并采取80、相应的水土保持措施，防止水土流失。土建施工中产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。搞好施工区卫生管理，设置垃圾桶集中收集垃圾，并安排清洁员负责日常垃圾的清理。3、扬尘在项目施工过程中，泥土通常堆放在施工现场，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。严禁车辆超负荷运行，定期检查、维修，运土车厢加盖密封，散装水泥运输采用密封式运输设备；对运输工地和道路进行清扫洒水，以减少扬尘。对堆土表面洒上一些水，防止扬尘，同时施工者应对工地环境实行保洁制度。4、噪声施工期间的噪声主要来自建设期施工81、机械和建筑材料的运输和施工桩基处理。施工期间作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近居民的环境产生一定的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人群的生活产生一定的影响。对噪声的控制主要采用强化工程管理的办法，控制高噪声设备的运行时间。对于汽车运输产生的交通噪声，主要是控制超禁止鸣放高音喇叭和限制行驶速度。定期对各种施工机械、运输等设备进行维修，以减少噪声。对施工机械采取降噪措施，在工地周围或适当设立临时的声障之类的装置，以保证周边的声环境质量。因此，必须合理地安排机械作业的施工时间，尤其在夜间（22时至次日6时）必须严禁这类机械的施工作业，以免对环境产生大的影响。5、生态环境在建设过程中，82、会破坏现有的一些树木。措施：设计施工前要对用地范围内的树木进行普查，名贵花木尽量保留，无法保留时，可采取移植办法加以保护。竣工后应尽快广植树木花草，美化环境。7.3.2 运营期环境污染影响及污染治理1、地表水影响分析本项目废水主要来源于生活污水，其主要污染物为COD、BOD5、SS、动植物油。本项目污水经化粪池处理后，进入排污管道，排污管道与市政排污管网相连接，污水经XX市市污水处理厂处理后，通过统一规范排污口排放。2、噪声主要来源于游客喧嚣声、音响、车辆等。措施：加强管理，度假区内禁止放高分贝音响，度假区外限制车辆鸣笛。旅游车辆严禁驶入度假区，游客在度假区内步行观光游览。3、生活垃圾主要来源83、于游客抛弃的果皮、饮料罐、食品、纸盒、塑料袋等。措施：合理设置垃圾箱，及时收集，及时清运至垃圾处理厂，做到日产日清。7.4 环境保护措施1、积极宣传引导，提高环保意识环保意识反映了人们对自然界的一个基本认识和态度，它既反映在人们对环境问题及其危害认识态度上，又体现在人们保护环境的自觉行为上。可以说环境保护意识的提高是旅游业可持续发展的根本保证。为此，一是要加强对游客的宣传教育，在度假区的醒目位置都要设立标语或广告牌，以增强游客保护环境的积极性、自觉性和主动性，杜绝游客乱摘乱扔、乱涂乱画等不文明行为；二是要加强对从事各种旅游经营活动主体的宣传教育，让游客了解环境污染及其破坏环境的严重后果。2、增84、加环保投入，完善治理机制治理好目前局部突出的环境问题，必须要加大对环境治理的投入，改善环保基础设施，当前重点是：1）对沐浴水、生活污水的处理及应用采用目前国际上最先进的技术，以使排水水质标准达到国际先进水平。2）生活垃圾的处理、收集和环境保洁做专项设计。3）园林绿化设计应采用一些先进的和现代的园林设计表现手法和技术，使度假区的生态环境既保持独特韵味，又充满现代气息。4）度假区安全及防火亦应有自动报警及控制系统，采用现代先进技术，确保度假区安全。5）旅游高峰期严格控制度假区容量，严禁超负荷接待游客。3、加大执法力度，严格以法办事度假区的环境保护要真正落到实处，走向法制的轨道，真正做到有法可依，有85、法必依，执法必严，违法必究。7.5 环境影响评价该项目的建设，符合国家现行的环境保护有关法规，项目建成后，对生态及周边环境不会产生不利影响。本项目在污染源方面的治理方法和措施符合国家、省、市有关部门的规定，各项指标达到国家标准。因此，在环保方面是可行的。第八章 防灾规划8.1 抗震8.1.1设计依据建筑抗震设计规范GB50011-2010室外给水排水和煤气热力工程抗震设计规范GB50032-20038.1.2 抗震设计根据2001年2月颁布的中国地震动峰值加速度区划所确定的XX市地震裂度为7度，地震动峰值加速0.10g。根据建筑抗震设计规范GB50011-2010抗震设防。进行抗震设计时，应符86、合现行的有关标准、规范要求。本次项目区所属地区为抗震设防烈度7度区。抗震设防本着“小震不坏、中震可修、大震不倒”的原则，要求本地区在遭受设防烈度的地震影响时，要使工程设施的损坏及地震所产生的次生灾害不致危及人民的生命安全。根据具体条件，应对地下管道采用柔性连接或加强结构的整体刚度。8.2 消防8.2.1 设计依据建筑设计防火规范GB50016-2006汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB 50067-97建筑内部装修设计防火规范GB 50222-95 (2001年修订版)建筑物灭火器配置设计规范GB50140-2005其它相关设计规范及规定。8.2.2 消防设计1、 水消防区域室外消防采用给87、水消防栓，沿用内道路120m范围内设一个，消防管网与生活管网分开设置。2、 灭火器在区域各建筑物内适当位置配备手提式或推车式灭火器，灭火器的数量据各栋建筑物灭火器等级要求分别采用配置基准：A类，15平方米/A；B类，7.5平方米/B。3、设计内容消防用水由度假区内新建给水管道提供，可保证新建建筑物消防的水量及压力要求。消防供水主要供应建筑物的室外消火栓用水，室外消火栓供水采用室外低压给水系统，环状管网布置。消火栓供水压力不应小于0.1MPa，室外消防用水量应为30L/S。消火栓间距小于120m，保护半径不大于150m,消火栓距路边小于2m。根据该建筑的性质、层数、总高度等查建筑设计防火规范，室88、内消火栓用水量10升/秒。火灾延续时间两小时,喷淋系统为1小时。8.2.4 电气部分1、供电负荷的等级，电源数量根据建筑设计防火规范GB50016-2006，本工程中各新建建筑物用电均按三级负荷设计。供电电源：由规划后的中心变电所引10千伏高压电缆直埋敷设至本次电力设计中的各室外箱式变电站。2、防雷、接地与等电位联结本工程新建建筑均按三类防雷建筑设防。低压配电系统均为TN-C-S，电源在进户处做重复接地，并与电气设备的保护接地、弱电等的接地共用接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。在进户配电箱后保护线(PE)与工作零线(N)严格分开,不得混接。所有电气设备金属外壳均与保护线PE相连。插座回路设漏电89、保护器。第九章 劳动安全卫生劳动安全与卫生方案设计，是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析研究在该项目建设和生产过程中可能发生的工伤、职业病等隐患，提出相应的防范措施，并对项目职业安全健康管理体系的建立提出相应的建议。9.1 设计依据建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定劳动部第3号令环境空气质量标准（GB3095-2012）建筑设计防火规范（GB50016-2006）城市区域环境噪声标准（GB3096-2008）生活饮用水卫生标准（GB5749-85）食品安全国家标准管理办法（2010年9月20日通过，2012年12月1日起实施。）相关现行规程、规范9.2 方案设计内容9.2.1 劳动安90、全项目针对各种可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的因素，提出了相应的劳动安全措施，以期望把各种危害程度降到最低点。1、在选择施工工艺和设备时尽量选择安全无危害的，多用密闭装置；2、对高空、高温、高压和井下等危险作业应有专业保护装置，并应对职工进行专业培训；3、对有毒有害物品的管理。对易燃、易爆物品专项储藏、专人管理，有毒物和易燃易爆物应有明显标识，对此类物品做到严进严出，建立登记制度。9.2.2 卫生措施1、据权威卫生部门统计，人的疾病中由水引起的占60%以上，因此，在建设和运营期间加强对水的管理尤为重要，要把建设和生产用水与饮用水严格分开，饮用水最好有专业的水处理设施进行第二次净化；2、91、加强食品安全卫生监督，防止腐烂变质食品的进入，严把视食品关，减少不安全食品对工人身体的伤害；3、应备足各种常用药品，防止中暑和小创伤事件的产生；对一些可能危害身体健康的岗位，应有专门的服装、口罩和鞋袜等，并有相应的消毒措施。9.3 预期效果及评价本着严格执行国家现有的有关设计技术规定的原则，各专业在设计中充分考虑劳动安全卫生的各项要求，在设计、施工、运行人员的指导下认真严格执行。第十章 节能为深入贯彻科学发展观，落实节约基本国策，实现“十二五”规划纲要提出的节能目标，着力抓好重点领域节能工作。本项目属景观地产项目，节能降耗工作要依据国家和省上的相关节能规范、标准，对公共建筑严格实施节能50%的92、标准。大力推广采用高效节能电器、照明产品，重点抓好建筑物采暖、空调、照明系统节能。同时，建议企业建立节能机构，开展以“双节”为主要内容的节约能源资源的工作，在制订工作规划，进行年度财政预算时，应考虑这项内容，使得资源节约在资金和组织工作方面得到落实。10.1 设计依据国家计委、经贸委、建设部联合颁发的关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定（计交能19972542号）中华人民共和国节约能源法（2007年10月28日颁布，2008年4月1日生效）中华人民共和国水法（2002年10月1日起执行）民用建筑热工设计规范GB50176-93公共建筑节能设计标准GB5018993、-2005公共建筑节能设计标准辽宁省实施细则DB23/1269-2008工业设备及管道绝热工程设计规范GB50264-9710.2 能源构成及年消耗量10.2.1 用水情况各建设区内用水量按其给水用地功能估算，包括居民住宅用水量，公用建筑用水量、未预见水量等。1）居民住宅用水：本项目估计入户约为5000户，按每户3.5人计算，住宅总人口17500人。按居民生活用水标准110L/(日人)，年总用水量70.26万吨。2）公用建筑用水：本项目商业网点建筑面积21491.86m2，用水标准按10L/(m2天）计算，年总用水量约为7.8万吨。3）未预见水量：未预见水量考虑为总用水量的20%，年总用水量约94、为15.612万吨。综上所述，年新加坡风情小镇年总用水量约为93.672万吨。10.2.2 供暖情况根据本项目初步设计，项目计算热负荷为22283.35kw。热负荷采用稳定传热方式计算，可参照采暖热负荷计算方法，采用平均热负荷计算方式其，计算过程如下：平均热负荷 Qnp=Qn (tn-twn) / (tn-tp)式中：Qnp-平均热负荷，kw；Qn-设计热负荷，kw；tn-室内设计温度，可取18； tp-采暖期室外计算温度， ，-18；twn-采暖室外平均温度，-5.2。采暖全年耗热量Qnn=0.0864Qnpn式中：Qnn-采暖全年耗热量，GJQnp-采暖平均热负荷，KW；n-采暖期天数。（95、本项目取148天）经计算，本项目总热力能耗为183629.07GJ。10.2.3 用电情况（1） 酒店参照相关行业用电情况以及能耗参考指标，本项目酒店一建筑面积为126395.3m2，用电指标为80w/m2，需用系数为0.75，则用电负荷为7583.72kw；酒店二建筑面积为102858.9m2，用电指标为80w/m2，需用系数为0.75，则用电负荷为6171.53kw。（2） 商业及商品房参照相关行业用电情况以及能耗参考指标，本项目商业一建筑面积为14503m2，用电指标为80w/m2，需用系数为0.75，则用电负荷为870.18kw；商业二建筑面积为17752.96m2，用电指标为80w/96、m2，需用系数为0.75，则用电负荷为1065.18kw；商业三建筑面积为16643.3m2，用电指标为80w/m2，需用系数为0.75，则用电负荷为998.6kw；商业四建筑面积为40297.24m2，用电指标为80w/m2，需用系数为0.75，则用电负荷为2417.83kw。（3） 温泉浴场参照相关行业用电情况以及能耗参考指标，本项目温泉浴场建筑面积为32121.5m2，用电指标为120w/m2，需用系数为0.75，则用电负荷为2890.94kw。（4） 地下车库参照相关行业用电情况以及能耗参考指标，本项目地下车库建筑面积为22458.2m2，用电指标为10w/m2，需用系数为0.75，则97、用电负荷为168.44kw。10.3 节能措施10.3.1 建筑节能措施充分考虑了影响建筑物耗热指标的各个因素，合理的确定建筑物各部分维护结构的传热系数，合理的制定窗墙面积比，对热桥部分采取保温措施。建筑物轮廓尺寸和窗墙面积比不变的条件下，采用保温材料贴在高效保温陶粒混凝土空心砌块，提高建筑物的气密性，门窗选用密闭性好的三玻塑钢窗。在规模允许的情况下，适当控制建筑体形系数，即建筑物外表面积与其包围的体积的比值，建筑外形尽可能规整，避免不必要的凸凹变化，以实现建筑节能。10.3.2 采暖节能措施采暖供热管道保温厚度应按现行国家标准设备及管道保温设计导则（GB8175）中经济厚度的计算公式确定；采98、暖供热规模按设计负荷确定不得加大，并设有调节装置及能量计量仪表；应采用节能性室内供热控制与计量系统和散热器。10.3.3 节电 1）箱式变电站选用国家推荐的节能型设备，箱变内设低压无功电容自动补偿设置。2）严格按国家规定的照明度标准进行照明设计，严格控制LPD值。供电线路设计合理，根据用电负荷选用节能截面。3）楼梯间采用声（光）控灯；室外灯具均采用高效节能光源；4)城市道路照明节能：贯彻照明标准，道路照明要适度，选用高效电光源和灯具，合理照明设计。5)全部电气设施均选用国家推荐节能产品。10.3.4 给排水节能措施1) 给水管道设计时，对管道走向、路径进行多方案比较，尽量缩短管道长度；选择管材99、时，尽可能选择管道粗糙系数小的管材，以减少水头损失；严格控制各用水点的水压，减少管道漏失率，避免管网跑、滴、漏、等水源浪费。2) 采用国家推荐的节能积水设备，选用延时自闭型水龙头。在必要部位设计量装置。3) 充分利用市政较高水压，凡是水压能满足的单体均利用市政水压直接供水。用水部门入口处应装有水表计量，便于管理，并减少不必要的能耗。10.3.5 管理节能措施1. 制定了维保及改造计划，定期维修、保养空调、污水系统，延缓设备管道老化，防止跑冒滴漏。2. 配备较为健全的能源一级计量设备，能够实现能源分项统计和分析。3. 改造中央空调供暖、制冷系统，减少用电能耗。4. 避开峰值用电。尽量避开在用电高100、峰期使用大型电器设备、开启公共区域灯光等，如：热水器、复印机，以及调弱无客人的公共区域灯光、空调等设施，以降低耗电量。5. 利用酒店晨会、部门例会、酒店墙报/店报等多种方式，大力开展节能宣传与教育，增强员工的节能意识，培养节能习惯，提高节能管理水平，使节能意识深入人心。第十一章 项目实施进度项目工程建设方案确定后，研究提出该项目的进度计划，包括项目策划阶段、项目准备阶段、项目建设阶段和项目竣工阶段。这对于该项目的顺利进行起着至关重要的作用。11.1 项目建设工期该项目建设内容多、建设任务重，在有关部门的统一指导下，抓紧时间，统筹安排，根据建设需要，建设工期计划在3年时间内建成。即从2014年到101、2016年完成，全面竣工，验收合格，投入正常生产。11.2 项目实施进度安排各建设阶段时间在总计划内作合理交叉衔接，以保证工期不超。项目建设时间安排详见表。本项目的建设进度计划安排如下：表11-1 工程实施及建设进度年度季度工作内容20142014-20162016123456-3435-36可行性研究报告编制及报批初步设计及报批施工图设计施工准备施工竣工投产注：土建施工如遇冬季，建设期应延长。第十二章 项目管理与招投标12.1 工程管理为保证项目建设顺利实施,本项目按照国家对建设项目的有关规定，实行项目法人责任制、资本金制、招投标制及合同制，实行先进、科学的管理制度，对项目实施全过程监督管理102、。负责项目前期准备工作，拟定建设计划，筹集建设资金，组织工程设计、建设、监理、设备材料采购、招投标工作，处理工程建设中的问题，审定项目专项预、决算，组织竣工验收，偿还贷款及其他债务，处理项目建设中的一切问题。12.2 财务管理1、按照国家有关部门的规定，合理有效的使用资金，充分体现投资效益。2、按照国家、省有关部门规定的会计制度，由计划财务部行使本项目的财务会计职能，负责本项目的财务管理、成本核算、编制报表等项工作。12.3 项目招标方案12.3.1项目招标按照工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家计划委员会第三号令，2000年5月）“项目的勘察、设备、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备103、材料等的采购均必需招标”。为了贯彻工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和标准招标事项（国家计划委员会第九号令）的有关规定精神，按照工程建设项目招标范围和规模标准规定以及工程建设项目自行招标试行办法（国家计划委员会第五号令）等有关规定对本项目实施过程中实施招标事项提出如下意见。1）招标的范围及方式本项目的招标范围建议为：勘察、设计、施工、监理以及主要设备、材料的采购。招标以公平、公正为原则，实行公开招标，通过公开招标，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。2）104、 招标组织形式及招标程序鉴于建设单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织招标能力，该项目的招投标组织形式拟采用委托招标，委托有相应资质的中介机构代理招标。按照招标投标法，招标范围和招标方式由市发改委审批确定。招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为：申请招标、准备招标文件、发布招标公告、进行资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场考察、技术答疑、召开标前会议、发送会议记录、接受投标书、公开开标、审查标书、评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。3） 评标专家库及评标委员会情况本项目评标委员会拟由5人组成，有项目负105、责人和评标专家组成，拟从设立的评标专家库中随机抽取。说明：a. 评标专家应从国家或省政府部门评标专家库或招标代理机构的专家库内抽取； b. 评标委员会成员应由技术、经济等方面的专家及招标人的代表组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。12.3.2 招标文件内容招标代理机构编制的招标文件应有下述内容：投标须知；工程的技术要求和设计文件；若采用工程量清单报价，应提供工程量清单；投标函的格式与附录；拟签订合同的主要条款；投标人应提交的其他书面材料。第十三章 投资估算与资金筹措项目投资估算包括建筑、厂区工程、设备及道路、给排水、供电及通讯等基础工程等建设内容106、。13.1 编制依据本项目投资估算依据初步设计方案和辽宁省关于造价方面的文件，按照工程的相关文件，编制本投资估算。1）工程监理费依据目前市场价格估算计列；2）招标代理服务费按照目前市场价格估算计列；3）勘察设计、规划费用按照目前市场价格估算；4）预备费计3%；5）辽宁省建设工程费用参考标准；6）辽宁省建筑、装饰、安装工程计价依据；7）省市有关工程造价文件。13.2 投资估算项目总投资为108226.46万元，由开发产品成本和自营资产投资构成，其中开发产品成本86581.17万元，自营资产投资21645.29万元。表13-1 开发建设投资估算表费用（万元）占投资比例土地费用16666.715.4107、%前期工程费用980.640.91%基础设施建设费用14001.29%建筑安装工程费用60617.4456.01%公共配套设施建设费用1572.071.45%管理费用8438.67.8%财务费用1172.491.08%销售费用万元2853.632.64%开发期税费用305.70.28%其他费用295.50.27%不可预见费用13923.6912.87%13.3 资金筹措该项目建设投资和流动资金全部由企业自筹及贷款。13.4 资金使用计划项目建设期3年，项目建设资金投入按项目建设进度安排，流动资金按营业计划同步安排。第十四章 财务分析与评价14.1 计算依据根据国家计2006关于建设项目经济评价108、方法与参数的规定，结合项目自身特点，按现行财税政策和市场价格对项目运行后的经济效益进行财务分析与评价。14.2 基础数据14.2.1 建设投资估算项目总投资为108226.46万元人民币，包括开发成本和开发费用。开发成本为95466.24万元，其中土地费用为16666.7万元，前期工程费为980.64万元，建筑安装工程费为60617.44万元，基础设施费为1400万元，不可预见费为13923.69万元，公共配套设施费1572.07，开发期税费305.7。开发费用12760.22万元，其中管理费用8438.6万元，销售费用2853.63万元，财务费用1172.49万元，其他费用295.5万元。1109、4.2.2开发成本及费用估算1开发成本估算1）与土地有关的费用指为取得房地产项目用地而发生的费用，主要包括土地出让金、契税、登记费、价调基金、土地出让业务费。2）前期工程费前期工程费主要包括项目前期策划、设计、可行性研究、水文、地址勘探、以及“三通一平”等阶段的费用支出。由于售楼处将在项目建成后根据实际情况改为会所或其他功能使用，因此将售楼处部分工程投资在前期费用中考虑。3）建筑安装工程费主要采用概算指标法估算建筑工程单方费用计算，包括建筑工程费及设备安装工程费。其中建筑工程费包括土建、装饰、给排水、采暖、电气等工程。设备及安装工程费包括电梯工程费及为完成全部工程需要安装的水泵、变压器等设备。110、4）小区基础设施配套费基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用。5）开发期间税费是指房地产项目开发期间所需缴纳的税费，即各项税金及有关部分征收费用。6）不可预见费房地产项目的开发过程复杂，开发周期较长，因此开发过程难免出现不可预见的费用，如不可预见的基础或其他附加工程增加的费用，以及不可预见的自然灾害增加的费用等，本项目按开发成本（扣除不可预见费）的3.0%计算。7） 公共配套设施费它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。14.2.3开发费111、用估算1）管理费用本项目按开发成本的5%计算，主要包括为主张和管理房地产项目的开发活动而发生的各项费用。2）销售费用按销售收入的3%计算，包括广告宣传费、销售代理费及恰销售管理费用等。3）财务费用为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。14.3 财务评价14.3.1 年营业收入和税金建设期销售收入按设计计算时期的10%，前三年建设期年销售收入为28045.78万元，第一年营运期为计算时期的60%，年营销收入为168274.66万元，第二年营运期为计算时期的10%，年营销收入为28045.78万元。营业税金为14022.89万元，城市维护建设税为981.60万元112、。14.3.2 总成本费用估算经测算，在正常营业年份中，年总成本为4698.56万元，其中:固定成本为2183.96万元，可变成本为2514.6万元。年经营成本3801.2万元，详见附表3。14.3.3 折旧和摊销固定资产原值21645.29万元，按平均年限法计算折旧，年折旧额721.51万元。14.3.4 利润总额及分配利润总额在正常年份为109611.44万元，所得税按25%税率计取，27402.86万元。14.3.5 财务盈利能力分析 根据财务现金流量表，计算出以下各项财务评价指标： 1、财务内部收益率（FIRR）为33.83%。 2、财务净现值（i=12%）为46100.61万元。 3113、投资回收期3.41年（含建设期）14.4 不确定性分析本项目财务评价所采用的数据大部分来自预测和估算，具有一定程度的不确定性。为分析不确定性因素变化对评价指标的影响，对本项目进行敏感性分析。敏感性分析包括单因素和多因素分析。单因素分析是指一个不确定性因素变化时对效益指标的影响程度；多因素分析是指两个及两个以上不确定性因素同时变化时对效益指标的影响程度。本项目只进行单因素敏感性分析。14.4.1 敏感性分析考虑项目在实施过程中一些不定性因素的变化，分别对可出售面积、售房价格、建设期投资均作了10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，其中可出售面积和售房价格对内部收益率影响最大114、，增减5%,内部收益率增减4.16-4.12个百分点，建设期投资的变化对内部收益率、投资回收期的影响小。表14-1 项目敏感性分析序号不确定因素变化率(%)内部收益率敏感系数临界点(%)临界值1可出售面积-5.00%29.74%0.82-25.23%可销售面积 临界值：262109.03-10.00%25.62%0.82-15.00%21.46%0.822售房价格-5.00%29.74%0.82-25.23%平均售价 临界值：5981.29-10.00%25.62%0.82-15.00%21.46%0.823建设投资(不含利息)5.00%31.48%0.4748.52%开发建设投资(不含财务费115、用) 临界值：127199.8110.00%29.29%0.4515.00%27.24%0.4414.5 综合结论从上述财务评价中可以看出，财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期较低,通过不确定性分析看出，该项目具有一定的抗风险能力，各项财务评价指标较为理想，因此该项目在财务上是可行的。第十五章 风险分析旅游项目属于高预期回报投资类型，新加坡风情小镇文化产业园工程的投资主要依靠企业自筹资金，资金的归还主要依靠经营收入来解决，因此，在项目建设和经营中存在潜在风险。15.1 项目主要风险因素识别分析在项目建设期和营业期可能存在下列潜在风险：1、市场风险市场风险主要来自旅游客源市场供需实际情况116、与预测值发生严重偏离，客源市场远远小于预测期望值，导致经营收入和利润减少，投资回报降低。2、经营管理风险由于经营管理制度不完善，管理体制不健全，员工素质不高，岗前培训和岗位管理不严，使管理效率降低，达不到预期目标，造成经营收入减少，成本提高，带来经营管理风险。3、其它不可抗拒的风险由于严重自然灾害、环境灾害事故、重大社会经济政策变动等原因可能造成不可抗拒的意外风险。15.2 风险程度分析根据项目存在的潜在风险因素，采用简单估计法对各风险因素的影响程度作以简单分析可以看出，严重自然灾害会造成灾难性后果，但发生的可能性较小，旅游客源市场严重不足、价格较低、环境灾害事故造成的风险较大，但可以采取措施117、，降低发生的可能性，其它因素为一般风险因素。表15-1 风险因素和风险程度分析表序号风险因素风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1客源市场1.2价格2经营管理风险2.1管理效率2.2人员素质3其它不可抗拒风险3.1严重自然灾害3.2环境灾害事故3.3政策风险15.3 防范和降低风险措施在对风险因素和风险程度预测的基础上，对可控制的风险进行风险控制，降低风险发生的可能和减少风险损失，本可研提出以下建议。1、加强市场调研，积极培育开发客源市场，建立广泛的市场信息网络，着力塑造旅游品牌形象，加大宣传促销力度，深入挖掘市场潜力，充分利用政策保护，化解市场风险。2、建立健全管理规章和管理体制，加118、强全员素质教育和岗位技能培训，实行岗位责任制，严格业务技术指导，监督检查责任制落实情况，不断提高经营管理水平，降低经营管理风险发生频度。3、强化正常情况下的经营管理，力争以正常运营的高效益、低成本来缓冲异常情况下的由于不可抗力因素造成的意外风险损失。4、制定风险规避和预防措施，对经营过程中有可能出现的风险因素，逐一进行分析，科学地制定预防措施和补救措施、处理方案等。第十六章 综合效益评价16.1 社会效益1、项目建成后，可促进社会系统、经济系统以及自然生态系统的协调、持续、健康和快速发展。2、项目建设后,可实现产业结构与资源结构相匹配、与技术结构协调，实现自然资源向生产力的良性转化。3、项目建119、成后，将在一定程度上促进地区劳动力的合理流动，促进就业岗位的增加，加速本地第三产业的发展步伐，促进地区的精神文明、物质文明、生态文明的同步提升。4、项目建设后，有利于加强当地及周边省市旅游景区间的协调，实现优势互补，合作共赢；有利于完善XX市旅游核心的辐射作用；有利于区域内旅游资源的整体营销，树立品牌，加强影响力；有利于缩小旅游发达地区与落后地区的差距，通过旅游带动作用，实现共同发展。16.2 经济效益通过商业开发，实施新加坡风情小镇文化产业园的建设工程，建成后经济效益显著（详见附表）。16.3 生态效益加强生态建设，维护生态安全，是21世纪人类面临的共同主题，也是我国经济社会可持续发展的重要120、基础。全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化，必须走生产发展、生活富裕、生态良好的发展之路，实现经济与人口、资源、环境的协调，实现人与自然和谐相处。本项目的建设可形成相对集中的旅游接待中心，使城镇规划更趋合理，在改善地区面貌的同时，土地也实现了集约高效利用。因此，本项目的建设，对于生态建设和环境保护、产业结构调整和城镇化水平的提高等，都具有十分重要的现实意义。16.4 评价结论综上所述，新加坡风情小镇文化产业园建设工程的实施对促进XX市的经济发展，提升旅游品质，保障游客的居住环境起到了重要的作用。同时，本项目建设对促进XX市的物质精神文明建设，具有巨大的社会效益、生态效益和经济效益。第十七章121、 研究结论与建议通过对新加坡风情小镇文化产业园工程建设项目的投资背景，资源分析，项目市场发展趋势分析和预测，项目建设内容的策划，效益分析，环境影响与保护等多方面的分析，认为本项目投资价值极高，利润丰厚。17.1 结论1、新加坡风情小镇文化产业园工程的建设，具有广阔的市场前景。建设项目地处XX市大平房镇，其温泉资源丰富且品质高，随着旅游项目的不断更新和优化，对游客具有较大的吸引力。2、开发建设条件良好该地段地势平坦，无不良地质灾害，开发建设条件良好，供应充足，技术成熟，为新加坡风情小镇文化产业园的建设和可持续发展提供了良好的基础。3、经济和社会效益显著新加坡风情小镇文化产业园的建设不仅经济效益显122、著，而且还可为社会提供更多的就业机会，带动相关产业的发展，促进区域经济发展和人民生活的提高，改善和加强度假区生态环境建设，保证了社会经济和旅游业的可持续发展。17.2 建议1、建议相关部门在政策上予以大力支持，保证项目的顺利进行和可持续发展。2、建议建设单位应抓紧工程前期的工作，做好工程前期规划、单体设计、勘察测量等准备工作。3、建议建设单位抓紧工程的上报审批工作和资金筹措工作。4、积极做好项目的招投标、专业人员的选拔招聘、建设项目工程的发包和有关设施设备的采购等工作，以保证项目建设按计划顺利进行。5、建设单位应在打造旅游产品的同时，积极做好项目的包装和宣传促销工作，全面开发旅游客源市场和旅游123、线路产品。6、本工程应尽快实施，以期获得丰厚的经济效益和社会效益。表1 开发建设用款及长期借款计划表序号项 目总估算值与分年计划合计的差值建设期生产经营期123451土地费用16666.700.000.000.000.000.002前期工程费0.00317.32325.70337.620.000.003基础设施建设费0.00500.00600.00300.000.000.004建筑安装工程费0.004762.9425342.1030512.400.000.005公共配套设施建设费0.00460.47353.20758.400.000.006开发间接费0.000.000.000.000.000.124、007管理费用0.002812.802812.902812.900.000.008销售费用0.00951.21951.21951.210.000.009开发期税费0.00305.700.000.000.000.0010其他费用0.0098.5098.5098.500.000.0011不可预见费0.004641.234641.234641.230.000.00开发建设投资(不含财务费用)0.0085643.170.000.000.000.00自营资产投资用款计划0.0021410.790.000.000.000.00长期借款投入计划(万元)合计1 人民币长期借款0.000.000.000.000125、.000.002 外币长期借款(折合人民币)0.000.000.000.000.000.00注：为保障该表数据与总投资估算表中的数据一致，须确保用款计划每个项目的分年计划合计值与总估算表中该数值的差为零。表2 固定资产折旧费估算表序号项 目合计建设期生产经营期123451房屋、建筑物0.000.000.000.000.000.00 原值21645.290.000.000.0021645.2920923.78 本年折旧费1443.020.000.000.00721.51721.51 净值20202.270.000.000.0020923.7820202.272机器设备0.000.000.000.126、000.000.00 原值0.000.000.000.000.000.00 本年折旧费0.000.000.000.000.000.00 净值0.000.000.000.000.000.003合计0.000.000.000.000.000.00 原值21645.290.000.000.0021645.2920923.78 本年折旧费1443.020.000.000.00721.51721.51 净值20202.270.000.000.0020923.7820202.27房屋、建筑物净残值率：0.00%折旧期限：30机器设备净残值率：4.00%折旧期限：10表3 项目投资现金流量表序号项 目合计建127、设期生产经营期123451现金流入303582.0328045.7828045.7828045.78169370.6650074.051.1销售收入280457.7628045.7828045.7828045.78168274.6628045.781.2出租收入0.000.000.000.000.000.001.3自营收入2922.000.000.000.001096.001826.001.4其他收入0.000.000.000.000.000.001.5回收固定资产余值20202.270.000.000.000.0020202.271.6回收经营资金0.000.000.000.000.000.128、001.7净转售收入0.000.000.000.000.000.002现金流出192798.10115612.318558.348558.3451410.338658.772.1开发建设投资(不含财务费用)85643.1785643.170.000.000.000.002.2固定资产投资21410.7921410.790.000.000.000.002.3经营资金0.000.000.000.000.000.002.4出租经营费用0.000.000.000.000.000.002.5自营经营费用0.000.000.000.000.000.002.6经营税金及附加15585.891542.5215129、42.521542.529315.391642.952.7土地增值税70158.257015.827015.827015.8242094.957015.822.8其他现金流出0.000.000.000.000.000.003净现金流量(1-2)110783.93-87566.5319487.4319487.43117960.3241415.284累计净现金流量110783.93-87566.53-68079.10-48591.6769368.66110783.935调整所得税27695.982707.332707.332707.3316465.033108.976所得税后净现金流量83087.130、95-90273.8616780.1016780.10101495.2938306.31计算指标(所得税前)：项目财务内部收益率33.83%项目财务净现值(万元)46100.61(折现率=13.00)%投资回收期3.41年计算指标(所得税后，供参考)：项目财务内部收益率25.77%项目财务净现值(万元)27922.46(折现率=13.00)%投资回收期3.56年表4 利润与利润分配表序号项 目合计建设期生产经营期123451经营收入283379.7628045.7828045.7828045.78169370.6629871.781.1销售收入280457.7628045.7828045.78131、28045.78168274.6628045.781.2出租收入0.000.000.000.000.000.001.3自营收入2922.000.000.000.001096.001826.002产品开发经营成本86581.178658.128658.128658.1251948.708658.122.1商品房经营成本86581.178658.128658.128658.1251948.708658.122.2出租经营成本0.000.000.000.000.000.003出租经营费用0.000.000.000.000.000.004自营经营费用0.000.000.000.000.000.005自132、营部分折旧、摊销1443.020.000.000.00721.51721.516自营部分财务费用0.000.000.000.000.000.007经营税金及附加15585.891542.521542.521542.529315.391642.958土地增值税70158.257015.827015.827015.8242094.957015.829利润总额109611.4410829.3210829.3210829.3265290.1111833.3810弥补以前年度亏损0.000.000.000.000.000.0011应纳税所得额109611.4410829.3210829.3210829.133、3265290.1111833.3812所得税27402.862707.332707.332707.3316322.532958.3413净利润(9-12)82208.588121.998121.998121.9948967.598875.0314期初未分配利润109858.930.007309.7914619.5821929.3766000.1915可供分配的利润(13+14)192067.518121.9915431.7822741.5770896.9574875.2316提取法定盈余公积金8220.86812.20812.20812.204896.76887.5017可供投资者分配的利润134、(15-16)183846.657309.7914619.5821929.3766000.1973987.7218应付优先股股利0.000.000.000.000.000.0019提取任意盈余公积金0.000.000.000.000.000.0020应付普通股股利(17-18-19)183846.657309.7914619.5821929.3766000.1973987.7221各投资方利润分配0.000.000.000.000.000.0022未分配利润(17-18-19-21)183846.657309.7914619.5821929.3766000.1973987.7223息税前利润110783.9310829.3210829.3210829.3265860.1112435.8724息税折旧摊销前利润112226.9510829.3210829.3210829.3266581.6213157.38法定赢余公积金提取比例：10.00% 附图 项目建设位置图