1、城市游戏游艺产业基地建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月108可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论21.1 项目提要21.2 可行性研究的范围与依据21.3 主要技术经济指标汇总3第二章 项目背景42.1 项目由来42.2基地建设的必要性2、5第三章 游戏游艺产业市场预测与分析83.1 市场现状的调查83.2 市场需求情况的预测9第四章 基地的选址114.1 选址原则114.2 基地场址比选134.3 选址依据204.4 场址选择234.5 基地的建设条件244.6 选址评价26第五章 总体方案设计285.1 总体方案285.2 建设规模365.3 建设标准375.4 实施计划41第六章 基础设施与节能节水措施426.1 道路交通设施426.2 给排水工程456.3 供电工程476.4 消防工程496.5 节能措施516.6 节水措施53第七章 环境保护与安全生产547.1 环境现状分析547.2 基地运行中产生的主要污染物分析53、47.3 基地运行中产生的污染物治理措施567.4 基地施工和运营期间劳动安全分析587.5 劳动安全措施59第八章 投资估算与资金筹措618.1 投资估算618.2 投资计划与资金筹措62第九章 经济评价679.1 基地效益评价679.2 国民经济评价71第十章 社会效益7210.1 主要利益群体分析7210.2 社会效益及影响评价73第十一章 风险分析7511.1 主要风险因素7511.2 风险程度分析7611.3 防范和降低风险的措施77第十二章 结论和建议7812.1 可行性研究的结论7812.2 主要建议78 第一章 总论1.1 项目提要项目名称：XX市游戏游艺产业基地1.2 可行性4、研究的范围与依据1.2.1 编制范围本报告考虑了XX市游戏游艺产业基地的总体布局，编制范围主要包括基地的道路、供水、排水、供电及照明、消防等政府投资的配套基础设施。报告重点论述了游戏游艺产业基地项目建设的必要性、布局方案、投资估算以及经济、社会效益。1.2.2 编制依据1、XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2、XX市游戏游艺产业发展规划（2008-2020）；3、XX市总体规划（2005-2020）4、XX市港口镇总体规划（2002-2020）5、投资项目可行性研究指南1.3 主要技术经济指标汇总表1.3-1 主要技术经济指标序号项目内容单位指标备注1用地面积亩3,000其中一期15、000亩，二期2000亩4绿地率20%5用水量m3/d13,750最大日用水量6用电负荷kVA5,039变压器容量7总投资额万元510,000其中一期150,000万元（政府基础设施建设投入20,877万元，吸引企业投入129,123万元；二期360,000万元（政府基础设施建设投入34,796万元，吸引企业投入325,204万元）8投资强度万元/亩170其中一期150万元/亩；二期180万元/亩9近期年产值万元500,0002012年10远期年产值万元1,500,0002020年第二章 项目背景2.1 项目由来游戏游艺产业作为装备制造业的一个分支，同时又具有其他装备制造业所没有的意识形态属性6、和文化产业属性，是一种新型产业。在国际上，游戏游艺产业已成为全球重要的文化产业。2006年，全球动漫产业的产值已达3000亿美元，与动漫产业相关的衍生产品产值则在6000亿美元以上，游戏游艺产业作为动漫产业的重要组成部分以及相关产业在很多发达国家已经成为支柱产业之一。XX市现有游戏游艺行业生产企业20家，其中规模以上企业5家，此外，还有10多家规模较小的游戏游艺行业配套生产企业，共有从业人员5000余人。近年来，XX市游戏游艺行业产值呈直线上升之势，2006年，XX市游戏游艺行业总产值为10亿，比2004年的5亿增长了一倍，平均产值年增幅超过25%。XX市游戏游艺设备制造业在全国本行业中占有重7、要地位，已成为中国游戏游艺极其重要的产品输出地，市场占有率比较高。XX的产品包括各种室内外娱乐机型及其主题公园、乐园项目的设计安装等。在国家新的产业政策的背景下，XX的游戏游艺产业面临着更多的市场机遇。而且，游戏游艺产业的发展拉动了动漫文化、旅游、房地产、教育和相关制造业等行业的迅速发展。根据XX市游戏游艺产业发展规划（2008-2020）中提出的产业发展策略和近期措施：坚持以市场为导向，以经济效益为中心，从“XX制造”向“XX创造”转变，加大技术创新和调整产业结构的力度，实现产业升级，整合行业优势资源，建国家级游戏游艺产业基地，打造国际性游戏游艺产业会展品牌，大力提高XX产品的国际竞争力和市8、场占有率。游戏游艺产业将发展成为XX经济又一新的经济增长点。规划建议近期必须积极开展“五个一”工作的其中重要一项就是创建一个游戏游艺产业基地。为全面推进XX市游戏游艺产业快速发展，2007年10月，XX市经济贸易局和XX市港口镇政府委托XX市规划设计院进行XX市游戏游艺产业基地的可行性研究报告的编制工作。2.2 基地建设的必要性2.2.1建设基地形成产业集聚，符合XX市产业布局需求根据XX市主城区的“退二进三”产业发展战略，主城区的工业将逐渐向外围转移，目前这种转移战略的效果明显。原先布局于清溪路和民营科技园一带的企业面临着拆迁、转移。由于游戏游艺产业是上下游关联性很强的产业，客观上要求产业在9、地域上集中布局。因此，基地建设既能为搬迁企业提供转移场所，又满足游戏游艺产业集聚发展的需求。2.2.2 建设产业集聚基地是推动区域经济增长的重要方式建设产业集聚基地实际上是把产业发展与区域经济通过分工专业化与交易的便利性，有效地结合起来，从而形成一种有效的生产组织方式，推动地方区域经济增长。首先，产业集聚基地，可以提高区域生产效率。大量的中小企业集聚于一定区域，可以进一步加深区内生产的分工和协作。在这种集群内发展，除了可以分享因分工细化而带来的高效率外，还由于空间的临近性，大大降低企业间频繁交易而产生的交通运输成本。其次，产业集聚基地，可以产生滚雪球式的集聚效应，吸引更多的相关企业到此集聚，扩10、大和加强集聚效应。而新增的企业与单位又增大了集聚效应，如此产生滚雪球效应，推动区域经济快速发展。第三，产业集聚基地，可以促进集群内新企业的快速衍生与成长。在基地内，不仅有很多的相关企业，还有很多相应的研发服务机构及专业人才，新企业在此发展，可以面临更多的市场机遇，获得更丰富的市场信息及人才支持，从而降低市场风险。而且由于集群内部分工的不断细化，可以衍生出更多的新生企业，从而进一步增强集聚体自身的竞争能力。2.2.3 建设基地是科研创新的一种重要实现方式科研创新是XX市发展游戏游艺产业最根本的核心，但是由于创新活动的复杂性，企业很难单独开展创新活动，往往需要多个相关企业及科研部门的共同参与，这一11、要求恰好为产业集聚的网络特性所体现。首先，在产业集群内部，容易产生专业知识、生产技能、市场信息等方面的累积效应。在基地内，集聚着数量众多的相关生产企业、科研机构、商会、协会、人才培训机构等，在产生较强的知识与信息累积效应的同时，大量生产企业也时刻面临同行竞争的压力，这一方面为企业提供了实现创新的重要来源以及所需的物质基础，另一方面也使基地内的企业时刻保持创新的动力。其次，企业之间紧密的网络关系，使得生产企业和相关机构之间更容易形成一个相互学习的整体，推动了集体学习的进程，降低了学习成本，促进更多有创新价值的活动发生。2.2.4 建设产业集聚基地是提升区域竞争力的重要方式产业柔性集聚体与区域竞争12、力理论研究与发展的实践表明，一个国家或地区竞争优势的获得来源于产业在其内部集聚过程中所获得的优势。以柔性专业化为特征的大量游戏游艺企业及相关企业集聚群体，彼此通过分工与合作，共同面对快速变化的外部市场环境和技术条件，这些专业化的产业集聚体内部的生产率不断提高，创新活动不断涌现，从而呈现很强的区域竞争力，如美国的硅谷地区等。在区域经济联系网络化的推动下，企业不仅仅追求个体利益最大化，更重要的是在合作中追求整体利益最大化，然后从整体利益中分成，企业之间的合作也不断加强，形成了联系密切的产业集群，增强区域竞争力。2.2.5 建设产业集聚基地是提高企业地方植根性的重要方式产业集聚基地中的企业由于对集群13、中上下游产业链中的企业的依赖，具有良好的地方根植性，能够长期扎根于地方发展，这一特点与“三来一补”企业的高流动性有本质的不同，也是其他区域难于复制的优势。因此，XX市发展游戏游艺产业应改变分散布局的现状，顺应城区产业转移的机遇，建设游戏游艺产业基地，对现有企业和将要引进的企业选择优良的区域集中布局，构建全国性游戏游艺产业技术、产品、物流服务平台，加快全市游戏游艺产业集聚，才能扩大影响，提升核心竞争力。第三章 游戏游艺产业市场预测与分析3.1 市场现状的调查随着经济的发展和人们生活水平的提高，休闲娱乐业逐渐兴起，并日益发展成为第三产业的重要产业之一。从欧美、日本等发达国家和地区的经验可以看出，人14、们可支配的收入和日常富余的时间增加以后，对游戏游艺活动的需求则会迅速增加，行业需求弹性明显大于一般的工业品和传统服务业。2006年，世界两大玩具展纽伦堡玩具展和纽约玩具展中，富含科技含量的玩具日趋流行，而越是经济高速发展或高度发达的地方，越是科技普及的地方，其游戏市场就越被看好，如北美、欧洲、日本等。与此同时，香港贸易促进局在对2006年举行的香港玩具展进行调查时也发现，买家对电子游戏的热衷呈明显的上升趋势，而且这个速度出奇地快，几乎大多数游戏及其附加产值都出现了几十倍、几百倍的几何级增长。根据XX市游戏游艺行业的数据显示，2004年XX市游戏游艺行业产品总产量为8,900台（套），其中70%15、（约6000台（套）出口，30%约3000台（套）内销；2006年总产品产量25,400台（套），其中60%（约1.5万台（套）出口，40%约1万台（套）内销。全市产品总产量平均年增幅近70%，出口产品产量年增幅60%，内销产品产量年增幅85%。最近我国准备放开电子游戏经营市场的严格控制，从2006年开始，包括上海、成都、XX、珠海等在内的多个城市被批准为电子游戏经营试点城市，去年内全国新增审批的游戏游艺经营场所超过2000家。若是开放更多经营场所试点城市，需求额将会更多。根据2007-2008年中国文化产业分析及投资咨询报告，“十一五”期间，中国的文化产业将进入高速增长阶段，其增速将高于GD16、P的增长速度，成为国民经济新的增长点。由此可见，我国的游戏游艺产业将有很好的前景，游戏游艺软硬件产品的需求将成倍成长，其市场容量将大大提高。3.2 市场需求情况的预测目前，日本、美国、西欧是全球游戏游艺市场中的核心市场。近年来，中东、澳洲、东欧、南美的市场增长速度也很快，特别是亚洲一直保持高速增长，成为游戏游艺高端产品的新兴市场，而非洲、南亚等地则是潜在市场。在我国，据中国游艺行业协会反馈的信息，近几年游艺机每年的需求额在20亿元左右。由于中国城市经济的高增长以及前段时间国家政策的限制，国内市场积累了相当大的市场能量，未来五年，国内市场的增长将会明显快于国外市场。而且，国外近年来的数据也显示，17、世界各个发达国家和地区的游戏游艺设备需求量快速增长。在经济增长的利好前景刺激下，对游戏游艺产品和服务的需求将呈现跨越式的增长。考虑收入水平和消费方式的影响，国内未来几年游戏游艺产品的核心市场是沿海大中城市和中西部大城市，沿海小城镇和中西部中小城市是外围市场区。产品需求结构的主要特征表现在：新场所购置：大中型设备市场需求的主要源泉。由于目前我国准备开放游戏游艺经营场所的严格控制，以及中东、南美等地近年对游戏游艺娱乐的大量需求，每年的产品需求要比前几年增加1到1.5倍；更新换代购置：多年前购买的游戏游艺产品将陆续进入更换期，这将是一种市场需求。预计具有较高科技含量的电玩类、特色游乐设备等产品和符合18、国家文化部门所倡导的“健康、阳光”主题的运动康体类产品将成为经营场所更新换代的首选目标；家庭式和便携式游戏购置：此类型设备更新速度较快，单个体可购置多个产品，而且市场面更广。据普华永道称，便携产品和移动游戏的持续增长是未来增长的主要驱动力。普华永道认为，未来五年随着下一代游戏机的推出，随着在线和无线互联网接入以及在线广告收入的增加，游戏产业增长会保持两位数。到2012年全球游戏产业会达到850亿美元，年度增长率为16.5%。其中，这个数字不包括硬件和附件的开支。另外，据艾瑞市场咨询预计，2007年中国网络游戏市场规模将达13亿美元，较2006年增长35%；主题乐园的设计：此类服务主要面向国内市19、场，由于目前我国鼓励开设以“健康、阳光”为主题的室内游乐场。而XX在这类主题游乐场的设计方面拥有十分丰富的经验，此类业务将在近年内快速增长，约为以往的1.5到2倍；主题乐园的经营：国家统计局调查数据显示，近年来我国城镇居民人均收入以较快速度增长，恩格尔系数持续降低。生活水平的提高使得城市居民超出了追求简单物质满足的层次，对健康、舒适、便捷、丰富等情感元素更加关注，由此产生消费需求的明显变化，人们更愿意花钱在休闲娱乐方面。2006年中国中高收入城市居民时尚指数研究报告显示，人们的休闲活动表现出趣味化和多元化的特点，室内、外主题乐园将成为满足人们休闲娱乐的载体，游客在主题乐园的支出预计年增长25。20、第四章 基地的选址4.1 选址原则作为一种新型产业，游戏游艺产业的选址布局有着其自身的特殊性，与传统工业区选址考虑的要素有所不同。其选址主要考虑的原则如下：4.1.1 靠近城镇建成区，便于游戏游艺产业的初始消费市场培育选址不必像传统工业区一样，靠近生产原料的区域。因此，对自然环境的限制较弱，游戏游艺产业更多地受到人文环境的因素影响，即需要对销售的市场有敏锐的把握，因此游戏游艺企业倾向于选在城区或靠近城区。XX市传统的游戏游艺企业的集聚在石岐区青溪路一带，（金马游艺机有限公司、金羊游艺机有限公司等企业都在青溪路），这里是XX市最早的游戏游艺产业集聚区。近几年，随着XX市城区产业结构的调整，青溪路21、的游戏游艺产业有搬迁的趋势；随着企业不断壮大，旧城的地理条件也越来越不能适应他们发展的需要。随着旧城改造工程不断进展，游乐设备生产厂家开始把目光投向地理位置优越，发展空间较大的附近镇区。4.1.2 靠近智力资源密集区域，便于游戏游艺产业的技术提升游戏游艺产业的发展趋势证明靠近智力资源密集的区域，其发展前景更加看好。游戏游艺设备的制造业是次产业的发展基础，但其核心竞争力在于创意和技术。因此，人才是游戏游艺产业发展的关键。因此，游戏游艺产业的发展必然要选择在人才密集或靠近智力密集的区域。而较高素质的人才，需要较为优越的生活条件和生活保障。技术人才通常会选择居住在城区或靠近城区的区域。因此，游戏游艺22、基地选址应该考虑靠近智力密集的区域，从而使高层次的智力资源与生产直接结合，为游戏游艺产业的技术提升提供必不可少的支撑条件。4.1.3 交通运输便利，便于游戏游艺产业的生产与销售传统的工业区位中，交通运输条件是工业区选址的重要因素，在游戏游艺产业基地中也是重要的考虑条件。交通运输条件的便利，能够有效地调配资源，组织生产，降低成本和便于销售的开展。4.1.4 自然环境条件优越，便于游戏游艺产业的可持续发展游戏游艺产业的制造业属于一类工业用地，对环境的污染较小。今后随着游戏游艺产业的发展，会提升游戏游艺产业的发展水平，以文化发展为模式，建设研发、生产、销售、主题乐园经营的一条龙的游戏游艺基地。因此，23、对自然环境的要求较高，同时还需要有充足的土地资源，保障游戏游艺基地可持续发展。4.1.5 地方政府的支持力度产业的集聚发展是市场的选择过程，但是政府的引导作用同样重要，有时往往能起到关键的作用。产业的发展需要有较为完善的市政基础设施和公共设施以及充足的土地资源，这些资源的配置都要地方政府的大力支持才能实现。4.2 基地场址比选4.2.1 市域比选分析从XX全市域来看，XX市游戏游艺产业基地的选址要符合选址原则，既要满足游戏游艺产业的可持续发展，处理好与周边资源、环境的关系，更重要的是与城市发展相适应，形成城市与产业发展的良性互动。游戏游艺产业基地的选址首先应该从市域的角度进行分析，将XX市域分24、为北、中、南三大片区，分别对这三大片区建设游戏游艺产业基地发展条件进行比较和分析。1、北部片区产业发展条件分析北部片区包括XX市的西北组团和东部组团北部片区，具体就是指小榄、古镇、东凤、东升、南头、阜沙、黄圃、横栏、三角、民众等XX市北部十个镇区。XX市北部片区的制造业基础较好，以五金、电子、化工等特色产业、专业市场为基础。古镇的灯饰行业已经形成了国内知名的产业基地。东凤镇、南头镇等镇区形成了小家电的生产基地；目前北部片区的游戏游艺产业基础薄弱，只有阜沙镇、黄圃镇各有一家游戏游艺生产企业，缺乏游戏游艺产业技术、智力上的支持。如果基地选址在北部片区，初期发展势必需要投入较多的人力物力，游戏游戏产25、业发展壮大所需要的时间会较长，且北部片区日益紧张的用地情况将会限制游戏游艺产业的进一步发展。因此XX市北部片区不适宜建设游戏游艺产业基地。北部片区可以利用现有的制造业基础发展与游戏游艺生产相关的五金、加工制造等行业，为游戏游艺产业的进一步发展打下基础。2、南部片区产业发展条件分析南部片区是指XX市的南部组团，包括三乡、坦洲、神湾、板芙等四个镇区。南部四个镇区远离XX市的城镇建成区和游戏游艺产业的智力密集区域，目前没有游戏游艺产业的生产企业。XX市的整体空间发展和产业发展来看，将游戏游艺产业放在南部片区，位置偏移了XX市的产业重心和人口重心，不适宜作为游戏游艺产业基地的选址。南部组团可以利用其背26、靠五桂山，毗邻珠海、澳门，有着大量的旅游、游乐资源，如坦洲的金斗湾度假村、三乡的泉林山庄等，发展主题乐园场所，促进旅游业的发展和带动房地产发展，拉动人气。3、中部片区产业发展条件分析中部片区是指XX市的中心城区，包括五镇五区，东区、西区、南区、石岐区、沙溪镇、大涌镇、五桂山街道办、火炬开发区、南朗镇等十个镇区。中心城区着重发展地区性综合服务业、无污染的都市型工业；主城区主要承担地区性综合服务业职能，进一步调整产业布局，完善第三产业及配套设施，提高城市主中心服务功能；沙溪、大涌形成商住、产业发展综合区，产业主要以无污染的城市型加工制造业为主；港口形成物流、居住发展综合区；五桂山办事处在保障生态环27、境的基础上适度发展。火炬开发区、南朗镇是城市未来拓展的主要空间，是临港工业及产业创新和高新技术产业的集中发展区。目前，全市90%的游戏游艺企业坐落在中心城区，产业基础较好。这也同时印证了游戏游艺产业的发展需要靠近城市建成区、靠近人力智力资源的集中的区域。中心城区在区位、产业、人才、资金与技术方面都具有优势，发展游戏游艺产业基地的条件最好。具体主要表现在以下三个方面：l 选址中心城区符合游戏游艺产业的发展目标和定位游戏游艺产业基地致力于培育、扶持、发展优势大型企业和企业集团，建设国家级游戏游艺产业基地，打造国际性游戏游艺产业会展品牌。而中心城区的产业定位是经济产业发展以地区性综合服务业为主，包括28、部分加工制造业，主要承担地区性综合服务业，包括生产服务业与生活服务业，为XX市及更大区域提供金融、咨询、信息传送、生活相关的服务，是第三产业比重较高的区域。同时在火炬区、港口、沙溪、大涌等主城区周边适当发展第二产业。XX市中心城区的产业定位，与游戏游艺产业的发展目标基本符合。l 选址中心城区依托城市智力、资金和市场资源，未来发展更具潜力选址于XX市中心城区：一方面，作为城市主要智力资源的高等院校和科研机构往往处于城市的中心地带，形成一定的智力密集区，产业基地可就近依托其智力积累;另一方面，则可依赖于城市完善的基础设施与生活服务设施，享受城市物质和精神两个方面的支持。同时，利用中心城区的智力和市29、场资源，游戏游艺产业在初期能够得到发展，并且随着产业的升级和结构优化，产业未来的发展潜力更大。l 选址中心城区与XX市城市产业布局相符合XX市城市总体规划（2005-2020）对中心城区的城市产业布局这样阐述，“XX市要继续保持城市的快速健康发展，必须进一步发挥南北逢源，东西联手的独特地位，争取成为专业化的地域性产业中心”。XX市产业布局要确立“梯度化的空间产业分区”，引导、促进不同产业资本按照各自的区位偏好及增值潜力在空间上形成有序的分布。促进、引导资本密集、技术密集型产业在合适的区域位置集中，劳动密集型产业向土地资本价格相对较低的城市组团与城镇集中。资本密集、技术密集型产业适当向城镇集中。30、可以看出，游戏游艺产业可以定性为资本密集、技术密集型产业。游戏游艺企业需要研发、技术、资金的投入。可见，游戏游艺产业本身的发展在靠近城区的近郊区是发展的最优区域。因此，选址在中心城区与XX市产业布局相符合。4.2.2 镇区比选在确定XX市中心城区作为游戏游艺基地的最佳场址选择后，需要进一步进行场址的镇区比选确定游戏游艺基地的所选镇区。1、主城区不适宜作为游戏游艺基地的场址中心主城区是指包括石岐区、东区、南区和西区的辖区范围（简称为4区），是XX市人民政府所在地及政府所属主要职能部门的驻地，陆域总面积为197.79平方公里。主城区不适宜作为游戏游艺基地的场址选址，主要是因为主城区的“退二进三”的31、产业发展策略不适合游戏游艺基地的建设，主城区内的游戏游艺企业的生产区域短期内有搬迁的趋势，而且主城区的用地资源日益稀缺，游戏游艺基地所需要设置的工业用地，与主城区的未来用地功能与发展不一致，且工业类用地与主城区的景观、环境不相符合。2、镇区选址比选在XX市中心城区（五镇五区）中，因主城区不被考虑作为游戏游艺基地的场址。余下的六镇区（港口镇、沙溪镇、大涌镇、火炬开发区、五桂山街道办、南朗镇）作为镇区比选对象。（1）五桂山街道办五桂山街道办位于XX市主城区南部，五桂山自然生态保护区内。五桂山生态保护区内划分为重点保护区、一般保护区和生产生活区三个功能区。重要水库集雨区域及原生生物物种区域为重点保护32、区；重点保护区外围至公路两旁的第一重山为一般保护区；一般保护区的外围至生态保护区界线范围为生产生活区，继续作为公民、法人和其他组织的生产生活区域。在五桂山发展游戏游艺产业不符合自然保护的大原则，因此，五桂山街道办不符合建设游戏游艺产业基地的条件。五桂山街道办可以结合五桂山的自然生态资源，发展游戏游艺的关的旅游、游乐产业。（2）大涌镇大涌镇，地处XX市XX城区西南部，东临岐江，西靠西江，距石岐城区8公里，面积40.5平方公里，大涌尤以生产红木家具和牛仔服装而闻名海内外，是XX市具有区域特色经济的红木家具名镇，是中国最大的红木家具生产基地。大涌镇建设游戏游艺产业基地的优势不明显，主要是：大涌镇距离33、主城区相对较远，交通方面与其他镇区相比不具备优势，处在XX市的交通干线、高速公路等的边缘位置。另一方面，目前大涌镇没有游戏游艺的产业基础，因此大涌镇不适宜建设游戏游艺产业基地。大涌镇可以利用自身在红木家具和牛仔服装的优势发展动漫游戏相关的服装、家具业。（3）南朗镇南朗镇，地处XX市中心城区的东南部，背靠五桂山，面临珠江口。全镇面积206平方公里，是全市面积最大的镇区。南朗镇近年来充分发挥南朗丰富的资源优势，大力实施“工业强镇”战略，是XX市东部开发较有潜力的区域。南朗镇发展游戏游艺基地有一定的优势。首先，南朗镇是XX市未来东部开发的重点区域之一；其次南朗镇具有丰富的土地资源，有相对较多的建设发34、展用地。但是，南朗镇在发展游戏游艺产业基地的也劣势。如南朗镇的交通区位优势还不明显；目前南朗镇没有游戏游艺的产业基础；现有游戏游艺企业搬迁去南朗镇的意愿不明显；同时XX市东部滨海地区的开发本身也需要一定的开发周期。因此，南朗镇不适宜规划游戏游艺产业基地。南朗镇可以利用镇区的文化旅游资源和未来产业发展，发展游戏游艺产业相关的旅游和生产配套产业。（4）沙溪镇沙溪镇，地处XX市中心城区的西部，紧邻XX市城区（西区），面积55平方公里。沙溪镇的特色产业是休闲服装，目前已成为中国休闲服装重要的生产基地。沙溪镇在游戏游艺产业基地的优势不明显，首先，游戏游艺产业与目前沙溪镇的产业发展定位不符合，目前没有形成35、游戏游艺产业基础。其次，沙溪镇的土地资源相对较少。沙溪镇的用地功能未来将会与XX市主城区相衔接，主要以发展居住、商贸为主，与游戏游艺基地的用地功能（工业用地）不符合。因此，沙溪镇不适宜建设游戏游艺产业基地。沙溪镇可以利用自身的服装产业优势和靠近城区的区位条件，发展游戏游艺相关产业。（5）火炬开发区火炬开发区，地处XX市中心城区的东部，紧邻东区，面积94平方公里，开发区经济发展速度迅猛，目前形成了以东南绿色工业园、高新技术产业园为代表的几大工业园区。火炬开发区发展游戏游艺产业具有一定的优势，表现在火炬区的制造业发展较快，与城区的区位较为便利。但火炬区在建设游戏游艺产业基地方面也有一定的劣势。首先36、是选址的火炬开发区目前没有游戏游艺的产业基础，并且火炬开发区的用地条件不足，到目前为止，已经基本被征用。因此，火炬开发区不适宜建设游戏游艺产业基地。火炬开发区可以利用自身的制造业和高科技产业优势和靠近城区的区位条件，发展游戏游艺相关产业。（6）港口镇港口镇，地处XX市中心城区的北部，紧邻XX市城区（石岐区），面积70.5平方公里。水陆交通十分便利，镇内主要公路均与广珠、番中公路相连，京珠、中江高速公路横贯全镇，并在镇内设有出入口，小榄水道纵贯全境，可通达珠江三角洲各个口岸。近年来，为贯彻XX市政府工业强市的发展战略，港口镇着力工业和三产业的同步发展，目前已拥有工商企业2000多家，其中工业企业37、500多家，基本上形成了以家电、电子、家具、塑料、玩具等行业为主导的产业布局，2006年全镇工业产值达65亿。港口镇发展游戏游艺产业基地，比中心城区其他镇区具有独特的优势，主要表现在：1、港口镇靠近XX市主城区，有着良好的社会人文环境；2、港口镇靠近XX市游戏游艺产业的人才基地；3、港口镇交通便利，是XX市中心城区的北面“门户”；4、港口镇的自然环境优越，有发展产业基地丰富土地资源；5、港口镇具备良好的游戏游艺基础；6、港口镇政府对游戏游艺产业发展大力支持。综上所述，建议在港口镇建设游戏游艺产业基地。表4.2-1 游戏游艺产业基地镇区比选一览表优势劣势结论主城区（包括东区、石岐区、西区、南区）38、1、人力、智力资源丰富2有产业基础1、“退二进三”的产业发展策略使主城区内的游戏游艺生产企业有搬迁的趋势；2主城区土地资源日益紧缺不适宜五桂山1、自然生态保护区的定位与游戏游艺产业基地的定位不一致不适宜大涌镇1、交通区位条件不佳优势不明显南朗镇1、土地资源丰富2、未来城市拓展区域1、产业基础薄弱；2、区位优势不显著；3、与主城区、智力人力密集区域相对偏远既有优势，又有劣势，有一定的风险沙溪镇1、未来发展融入城区，与游戏游艺产业基地的定位不一致；2、土地已被大量开发不符合条件火炬开发区1、有制造业基础；2、交通便利（与主城区）1、土地已被大量开发；有优势，有劣势，土地局限限制进一步开发港口镇1.39、有产业基础；2、毗邻主城区；3、交通便利；4、有充足的土地资源；5、政府支持适宜，是最优选择4.3 选址依据4.3.1 港口镇靠近XX市主城区，有着良好的社会人文环境。游戏游艺产业的经营场所通常都选择在人口较为集中的区域。但是游戏游艺设施的制造工业又属于劳动密集型的产业类型。考虑将游戏游艺产业的重点区域选择在港口镇，从XX市域角度分析，游戏游艺产业的生产基地相对偏离了人口重心（主城区、小榄），生产制造与人口密集区相分离。同时考虑到游戏游艺产业发展所相应的人口劳动力要素，放在港口镇比较适宜。港口镇的选址考虑到了生产与消费人口的适当分离，同时又靠近主城区，因此，选址较为恰当。从现有经济发展的空间分40、析来看，主城区火炬区，小榄古镇，是XX市经济发展较好的两个区域，形成了经济发展“高地”。港口镇、东升镇等处于相对的“谷底”。从经济发展的“势能”来看，港口镇有发展潜力。而且从区域发展的角度，在XX城区经济快速发展的背景下，港口镇的经济发展会有逐步上升的过程，其游戏游艺的产业具有非常大的发展空间。4.3.2 港口镇靠近XX市游戏游艺产业的人才基地。XX市游戏游艺产业有良好的人才基础，主要集中在以石岐区的青溪路、长堤路一带。而在XX市的大专院校中，电子科技大学XX学院、XX中专都开设了游戏游艺及其相关的动漫、设计类专家，今后将不断地向游戏游艺产业输送人才。但留住专业人才，需要产业基地的具体选址不要41、偏离主城区。因此，选址在港口镇较为合适。4.3.3 港口镇交通便利，是XX市中心城区的北面“门户”。港口镇居于XX市域中部偏北，地接XX市城区，毗邻香港、澳门，总面积70.5平方公里，是珠江三角洲著名的工业卫星镇和三高农业基地。水陆交通十分便利。港口镇的区位与交通条件十分优越。境内主要通过的高速公路有两条，分别是中江高速公路、京珠高速公路。镇内主要公路均与广珠、番中公路相连，京珠、中江高速公路横贯全镇，并在镇内设有出入口，与珠三角的几个城市联系非常便捷。同时也与粤西的江门等城市通过高速公路联系更加方便。公路方面，规划有干线公路纵三线，是一条贯穿XX市域南北的干线公路，往北规划对接番禺中部快线，42、往南联系XX市主城区、五桂山、三乡、珠海市区。港口镇与周边镇区的交通联系也非常便利，主要道路有沙港公路、阜港公路、番中公路等。港口镇的水网密布，其主要的水道有小榄水道、鸡鸦水道、浅水湖等，小榄水道纵贯全境，可通达珠江三角洲各个口岸。XX市未来的广珠轻轨在XX主城区设置的站点靠近港口镇，轻轨的规划建设也将给港口镇的交通带来巨大的影响，产生社会经济效益。随着城区不断扩展，港口镇与城区已经接为一体，周围配套也日渐成熟，不但方便员工上下班，也适合企业骨干人员在这里购房置业，对留住技术人才是一个很好的客观条件。这里既能让员工享受城区生活的方便，也能为企业带来更大的发展空间。 4.3.4 港口镇的自然环境43、优越，有发展产业基地丰富土地资源。港口镇的土地资源、开发建设是以政府为主导、强化规划对城镇发展的引导作用。同时，也是为适应多变的市场环境和快速发展的形势，保证一定的弹性与灵活性，并适时调整和补充，实现对城镇发展的动态引导与管理的需要。同时港口镇的生态环境保持较好，有助于二期主题乐园的建设。经过20多年的发展，港口镇政府认识到，地方经济发展需要一、二、三次产业比翼齐飞、协调发展，过于偏颇任何一类产业都是难于实现区域经济的可持续发展，都是不可取的。在这种判断之下，港口镇政府制定了游戏游艺产业发展的初步计划，并确立了发展的目标和基本策略。港口镇决定利用良好的区位和交通等条件，积极引进游戏游艺产业的龙44、头企业，培育游戏游艺产业集群。4.3.5 港口镇具备良好的游戏游艺基础XX市游戏游艺生产企业现状有20家，其中在港口镇的企业占了三分之一，共7家，分别是XX市金狮游乐机器设备厂，XX市安益科技有限公司、XX市中岐游乐设备有限公司、XX市智乐游乐设备有限公司、XX市万力游艺机配件加工部、XX市创纪游艺设备有限公司、XX市金源游艺机械厂。加上目前已有金龙、金马、世宇等国内龙头企业准备进驻，港口镇游戏游艺产业的良好基础十分明显。总之，港口镇发展游戏游艺产业基地，占据了“天时、地利、人和”等有利条件。天时是指游戏游艺产业已成为朝阳行业，游戏游艺产业有良好的发展前景。地利方面是指旧城改造促进游戏游艺企业45、向附近镇区搬迁，港口镇的区位优势得以体现。人和是指港口镇党委、政府的高度重视和大力支持以及企业选择的意向多指向港口镇。4.4 场址选择XX市游戏游艺产业的建设区域在港口镇中部，沿沙港公路布局。游戏游艺基地一期（启动区）的场址选择在港口镇大丰工业区，二期选址在港口镇石特工业区。其选址的理由是：沙港公路两侧是港口镇总体规划和近期建设规划所确定的重点发展区域，游戏游艺产业基地的建设符合港口镇的规划目标；目前，一期选址的大丰工业区内，金马游戏游艺公司已落户其中。XX市的游戏游艺生产代表企业如金龙公司、世宇公司等也有意向落户在大丰。一期选址的优势在于其区位条件极为便利，通过XX市干线福源路与沙港公路，其46、企业的交通可达性强，便于生产组织、物流配送和产品销售。二期选址在港口镇石特工业区，与一期的启动区有一定的间隔，在于二期的定位是游戏游艺产业创意发展园区，更加强调研发、销售与生产的结合，同时建设主题乐园。二期选址符合游戏游艺产业未来发展目标与趋势，同时也便于与一期启动区相呼应，在沙港公路形成游戏游艺产业的发展廊道，促进形成产业集群。 游戏游艺产业基地的具体选址如下： 游戏游艺产业基地一期（启动区）：选择在大丰工业区作为游戏游艺基地的启动区，具体位置在浅水湖北侧、兴港北路东侧、沙港公路南侧和XX市宏时电子厂西侧，占地面积67公顷（1000亩，不包括福源路立交桥的防护绿地面积）； 游戏游艺产业基地二47、期：选择在石特工业区作为游戏游艺基地的远期继续发展的区域，具体位置在石特工业区的北部，沙港公路北侧以及沙港公路南侧的西南路两侧用地，占地面积133公顷（2000亩）。（具体区位见图纸）4.5 基地的建设条件4.5.1 地理区位港口镇位于XX市市境中部，东经113。27，北纬22。34，鸡鸦水道、小榄水道分别流经北部和中部，并在东部汇合于横门水道。北隔鸡鸦水道与民众、三角镇相望，西接阜沙镇、东升镇，南与XX市城区接壤。4.5.2 地形地貌港口镇镇域地形为冲积平原，地势平坦，属XX市中部高平原小区，全镇地势平坦，平均海拔高程在1.4m左右。镇域范围内河涌密布，浅水湖与横门水道相通，港口河与小榄水道48、石岐水道相通，土地肥沃。4.5.3 地质港口镇地质构造较简单，表层土质粘重，有机质丰富，工程地质条件较差，地下5-30m以内是淤泥，淤泥层厚度呈南浅北深，20-55见风化岩，自然地基承载力5吨/m2左右。4.5.4 气候条件港口镇属南亚热带季风气候区，气温湿热，夏长冬短，日照充足（平均日照时数为1797小时）。平均气温21.9，（最高36.2，最低1.3）.平均水量1748.3mm，无霜期352天，冬季多北风，夏季多东风、东南风。浅水湖可航行60吨位船只，港口河可航行80吨位船只。4.5.5 水文鸡鸦水道和小榄水道从镇域东、北、南经过，港口镇河岸线较长，鸡鸦水道可通航1000吨以下船只。镇域49、内河网密布，大小河涌有浅水湖、含珠窑、分流涌、大寨河、港口沥、木河迳、沥心涌等62条，河面宽度3-82米。4.5.6 场址现状分析场址位于大丰工业区和石特工业区内。其中，启动区位于大丰工业区内，大致位于港口镇的地理中心，集中了若干大型市政基础设施，如XX市干线福源路。目前场址现状多为农田，内有自然村落沙墩街，需要考虑搬迁，福源路从场址中间穿过。二期位于石特工业区内，位于港口镇的中西部，沙港公路旁。目前场址现状多为农田，有少量的厂房和村居民住宅。4.6 选址评价游戏游艺基地的选址综合考虑了多方面因素，选址较为合理。主要从以下三方面考虑：4.6.1 符合游戏游艺产业本身的发展，布局较为合理游戏游艺50、产业有其发展规律，游戏游艺基地的建设需要靠近城镇建成区，靠近智力资源密集区域，同时也是交通便利的区域。因此，港口镇有其独特的区位优势，是XX市规划游戏游艺基地的最佳选址。游戏游艺基地选址港口镇既可以利用城区的智力、技术资源和产业基础（石岐区清溪路为XX市游戏游艺产业发源地），又可以利用港口镇的交通区位优势和靠近西北组团制造业集聚的优势发展游戏游艺产业，做大做强，形成产业集群。因此，选址符合游戏游艺产业的本身发展，布局较为合理。4.6.2 选址符合港口镇总体规划目标选址在港口镇的大丰工业区与石特工业区符合港口镇总体规划和近期建设规划。XX市港口镇总体规划（2002-2020）中明确提出了港口的定51、位是“XX市城区北部交通枢纽型的现代化工业城镇”。对第二产业的定位是，“主要分布在大丰工业园区、木河迳工业园区，镇中心发展无污染工业和科技含量高的高新产业，沙港工业走廊、木河迳工业园区可适当发展一、二类工业，乡镇企业尽可能向工业区集中”。在XX市近期建设规划（2003-2005）中提出了，“近期建设规划以一区、三园、一条线为建设重点。一区是镇中心行政区。三园是城市配送物流园、大丰工业园和木河迳工业园。一条线是沙港工业走廊即沙港公路沿线。”目前，港口镇决心充分利用毗邻城区，紧靠两条高速公路出入的地缘和交通优势，大力发展城郊型经济和创建国家级游戏游艺产业基地，以此来打造港口镇的特色产业。可见，大丰52、工业区与石特工业区是港口镇规划确定的工业发展区域，同时港口镇的产业发展重点在游戏游艺产业，因此基地的建设符合港口镇的发展目标。4.6.3 选址基本符合游戏游艺产业基地的建设条件XX市要打造国家级的游戏游艺产业基地，在用地规模上要保障符合国家级的产业基地的标准。因此一期1000亩，二期2000亩，总计3000亩的用地规模能够保障打造国家级游戏游艺基地的要求。大丰工业区和石特工业区的地块较为规整，选址的用地较为平整，易于平整土地。从所处的选址区位、地形地貌、地质、气候与水文条件对工程建设的影响较小。而游戏游艺产业基地本身是污染较小的产业，对周边的环境影响较小。综上所述，游戏游艺基地的选址位于XX市53、港口镇大丰工业区和石特工业区内。选址基本符合游戏游艺产业基地的建设条件。第五章 总体方案设计5.1 总体方案游戏游艺产业基地的规划应符合XX市总体规划（2005-2020）、港口镇总体规划、港口镇近期建设规划的规划原则。5.1.1 总体布局的整体结构1、“一带双园”总体布局的结构为“一带双园”的空间结构，即游戏游艺产业基地分成两个产业园区，分别位于港口大丰工业区与石特工业区。两个工业园区在区位上靠近沙港公路。2、“带状布局”规划以沙港公路为轴线，形成东西向产业带，以游戏游艺产业基地的两个园区为节点，带动港口镇的游戏游艺产业及其相关配套的行业发展，形成沿沙港公路的游戏游艺产业发展廊道，使整体的产54、业发展水平得到不断提升，对港口镇与XX市的经济发展起到带动作用，继续巩固XX市游戏游艺产品在国内市场的地位，同时成为国内游戏游艺行业的重要的出口基地。3、“东联西拓” “东联”是指联系东部组团，主要是和火炬区的装备制造业联系在一起成为大装备制造业的一部分，形成很好的联动效应。“西拓”是指利用利用西北组团的土地空间资源和良好的制造业基础，成为游戏游艺基地与游戏游艺产业发展必不可少的产业基础。因此，游戏游艺基地在空间发展趋势应为“东联西拓”。4、“集群发展”产业集群是同一产业或相近产业的一批企业和相关机构组织等行为主体,为共享资源、降低成本形成网络性的专业化分工,从而达到规模经济、在同一区域集中的55、现代产业经济现象。游戏游艺基地的发展按照产业集群的发展模式，引进龙头企业，并且吸引XX市外的游戏游艺企业的投资，以龙头企业带动一定规模的游戏游艺企业发展，支持产业集群建设，政府牵头并积极引导整个产业集群的发展。产业集群的发展要做到“引进来，走出去”。“引进来”是指引进XX市内外的知名的游戏游艺生产企业，使之能够在XX市以港口为中心的中北部区域形成真正意义上的产业集群发展。另一方面。“走出去”是指将游戏游艺的生产制造的部门环节逐步引出市外，将核心的研发、培训、销售等功能留在XX市，集约利用土体，同时形成游戏游艺产业的“总部经济”；使XX市保持游戏游艺产业发展的核心竞争力。5.1.2 启动区规划方56、案启动区定位为游戏游艺产业发展园区，游戏游艺产业制造基地，以工业用地开发为主，为XX市的游戏游艺产业发展奠定产业基础。1、规划理念规划理念是坚持产业集群原则，将游戏游艺产业的生产重心由主城引向近郊。要积极引导企业向园区集聚，培育发展专业分工突出、协作配套紧密、规模效应显著的产业集群。通过产业集群的形成和带动，引导生产要素向工业园区集聚，引导中小企业走向联合，从而推进区域产业的整合。启动区不直接依附于XX市的主城区，而是位于紧邻主城区的近郊，利用港口镇的基础设施、配套服务和劳动力，又可以缓解主城区的人口和环境压力。启动区的规划着力于使规划设计密切结合原有自然环境，对现有道路与基础设施尽可能加以利57、用，充分利用福源路和沙港公路的交通区位优势，发挥已建设施的使用潜力，完善城市基础设施；结合现有的崇高玩具厂、正在建设的金龙游艺机有限公司，努力提高土地使用价值，在用地、配套设施等方面主要满足工业生产和产业开发的需要，以优越的环境、良好的工业园区形象和声誉提升工业园区的投资吸引力和综合竞争力。同时，规划应保持一定的弹性空间，方便以后的土地出让、地块合并与拆分，使规划真正作到科学性与可操作性的结合。2、用地结构与功能分区整个地块的形状呈东西长约2公里，南北宽约0.6公里，约呈现一个不规则的矩形。地块内用地较为平整。沙港公路位于该地块的北侧，浅水湖位于该地块的南侧。地块东临一条自然河涌，西靠兴港路。58、XX市干线福源路从地块中部南北贯穿。地块内部有一条自然河涌，从地块中北部向地块西南部汇入浅水湖。规划结合地块的用地形态和自然特征、交通条件，同时考虑到游戏游艺产业基地的规模化生产、市场化运作的空间要求，将用地结构定为“一心两带三区”。规划地块内福源路与沙港公路互通立交，在福源路两侧各控制150米的防护绿地，占地200多亩。在地块中部自然形成了地块的“绿心”，形成游戏游艺基地启动区的景观节点。既满足防护功能需要，又形成良好的景观。规划地块的用地较为狭长，可以利用东西走向的沙港公路，将产业基地串接起来，形成游戏游艺产业发展带，利于产业集聚发展。同时，南侧的浅水湖景观条件较好，易营造出良好的景观，可59、以在规划地块沿浅水湖一侧形成良好的景观。因此，将规划在地块南北两侧东西向分别形成沿浅水湖的产业基地景观带和沿沙港公路的工业产业发展带。规划地块被福源路分隔自然形成两个区域，结合游戏游艺基地一期主要以游戏游艺的制造业发展为主，在福源路东西两侧自然规划形成两个产业制造工业区，呈东西向走向。同时，结合地块内的自然河涌，在地块东南部规划居住及公共服务设施区，为原有沙墩街部分拆迁改建而成。居住、公共服务设施区与工业区被地块内部河涌分隔，而游戏游艺产业制造区的用地定位一类工业用地，对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染。因此，规划形成了沿福源路的两个工业区和居住、公共服务设施区（“三区”）。整个用地布局呈60、现带状布局，从西到东分别布局“居住”“公共服务设施”“工业”“绿地”“工业”等区域，将生产、研发、市场化运作空间串联起来，使整个产业基地形成了适应各部分功能需要的用地布局。3、交通组织游戏游艺产业启动区的交通较为便利。福源路在基地的范围内采用高架的形式，对场地内不会产生地块分割；而通过福源路使游戏游艺基地与XX市中北部和城区的联系更加便捷，利于企业的发展。快速干道：福源路，规划道路红线70米；主干道：沙港路，规划道路红线40 米；次干道：24米；支路：18米以下。外部交通组织，主要通过福源路与沙港公路，形成便捷的交通。内部交通组织，地块的交通主入口设在沙港公路，同时通过内部道路恒丰六路与沿浅水61、湖规划道路、余庆路形成内部环路。地块内部通过恒丰六路、余庆路与沙港公路对接。内部交通组织较为合理。4、用地规划（1）公共服务设施用地规划规划公共服务设施用地布局在恒丰五路西侧，片区24米次干道北侧，南临浅水湖。规划建设游戏游艺产业基地启动区的管理中心、人员培训设施和生活服务设施等，是规划片区内主要的服务中心。（2）居住用地规划规划片区西南布局居住用地，西南角处规划商业用地西侧居住用地为商住用地和片区配套宿舍用地，规划商业用地东侧和片区东南角处居住用地规划为片区内村民搬迁安置用地。（3）工业用地规划工业用地为一类工业用地，主要是对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地。规划片区内工业用地62、沿沙港路南侧布置，原沙港路北侧主要为现状已建用地，沙港路南侧、浅水湖以北部分地区规划主要为游戏游艺产业基地启动区的建设用地。（4）市政公用设施用地规划市政公用设施用地规划，结合港口镇总体规划和大丰工业区一期进行布局，结合大丰工业区一期设置变电站、消防设施。（给排水、消防工程、供电工程等设施建设详见第六章）（5）其他用地规划保留了片区中的排洪河渠，并在河渠两侧规划不小于5米的防护绿带。由于福源路与沙港公路设置立交互通。因此，规划区中部福源路两侧各设置约150米的防护绿带。5.1.3 二期建设方案1、规划理念二期定位为游戏游艺产业创意发展园区，是远期继续开发的区域，以生产与研发、销售、主题乐园建设63、等方面并重发展。初期建设完成启动区后，游戏游艺基地已经形成了一定的规模，需要以“文化发展”、“品牌战略”为核心，游戏游艺产业的发展以文化发展为核心模式，实现研发、生产、销售、主题公园经营的一条龙，带动整个产业链的发展。二期的开发建立在一期启动区发展到一定规模的基础上，充分考虑了游戏游艺产业未来的发展趋势。在启动区以工业发展为主的基础上，二期的开发逐渐过渡成为第二产业与第三产业并重的发展态势，充分利用游戏游艺产业所带来的高附加值，带来游戏游艺产业相关的动漫游戏、旅游业等产业的发展。游戏游艺创意产业园具有规划理念是可持续发展，即积极引进产业引进与培育发展游戏游艺相关产业，开始以支持园区内企业发展为64、主。工业园区创造良好的产业发展环境，促使新企业不断的繁衍和集聚，园区内的供应商、制造商和贸易商日益频繁地互相作用，产生协同效应。其间以改造、提升传统产业，积极培育高科技的新兴产业为发展战略，建设主题乐园与培训、研发基地与展示中心。2、用地结构与功能分区：地块布局在石特工业区，整个地块主要沿南北向布局，南北长约1.8公里，东西宽约0.8公里。中江高速公路在地块的北侧，地块的西北侧紧邻一条河涌，地块内部有一条“西南东北”走向的河涌。规划构思：（1）知识转化为财富的功能载体。游戏游艺基地二期的定位是游戏游艺产业创意发展区。将知识转化为生产力，应将主要功能区布局上相衔接，生产、销售、培训、展示空间合理65、布局，同时提供完善的服务功能。（2）创意思路碰撞与交流的场所。游戏游艺产业的核心竞争力来源于创意，而游戏的创意又来自于休闲、游憩、娱乐等，同时要结合文化因素。创意需要集体协作，在讨论交流中碰撞出灵感，最终在合作中完成。因此，将在游戏游艺产业二期，将以游戏游艺的主题乐园为核心，将产业创意和产业生产并重发展，形成拉动产业升级的两翼。在规划中确定形成“主题乐园区”、“商贸会展区”、“研发培训区”与“产业制造区”等四区。用地结构为“一心两翼四区”“一心”为以主题乐园为核心。位于石特工业区，沙港公路北侧。主题乐园的建设考虑国内外建设的成功案例（如深圳华侨城、欢乐谷），使之成为XX市游戏游艺产业的品牌，成66、为XX市游戏游艺产业发展乃至XX市的一张靓丽的“名片”。有力推动和促进游戏游艺产业的升级和结构调整。 “两翼”是指以沙港公路为轴线，一翼为其北部形成以主题乐园、研发中心、培训基地、展销中心为主，部分生产区为辅的产业功能区。一翼为在沙港公路南侧的产业制造区。产业功能区为综合性的用地，在用地性质上属于公共服务设施用地，以发展第三产业为主，形成游戏游艺产业的“总部基地”。产业制造区为一类工业用地，以发展高技术含量和具有创意的游戏游艺产品。“四区”分布为游戏游艺“主题乐园区”、“商贸会展区”、“研发培训区”与“产业制造区”。“主题乐园”是核心区，在主题乐园两侧布局游戏游艺“研发培训区”与“商贸会展区”67、。在沙港公路南侧布置“产业制造区”。3、交通组织游戏游艺产业二期的交通组织也较为便利，主要沿沙港公路两翼发展。游戏游艺基地内部形成环路，偏于各功能片区的联系。主干道：沙港路，规划道路红线40 米；次干道：24米；支路：18米以下。外部交通组织，主要通过沙港公路，形成便捷的交通。内部交通组织，地块的内部交通主要通过规划交通24米道路在地块内部形成环路，联系公园、教育培训、销售、研发、生产等地块，将各主要功能区联系起来，同时对接沙港公路。4、用地规划（1）公共服务业设施用地规划规划公共服务设施用地布局在沙港公路北侧。规划建设游戏游艺产业基地二期的研发中心、人员培训设施和生活服务设施、销售展示中心等68、，是规划片区内主要的服务中心，为二期游戏游艺基地的重点规划区域，为产业综合升级发展提供基础。（2）居住用地规划规划片区沙港公路西南侧布局居住用地，主要规划为片区内村民搬迁安置用地。（3）工业用地规划工业用地为一类工业用地，主要是对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地。规划片区内工业用地沿沙港路南北两侧布置，沙港路北侧用地与规划的研发中心、培训基地、销售中心结合成为高技术产业发展区，沙港路南侧规划为工业制造园区，工业用地与科研、培训、展示相结合，形成游戏游艺产业创意发展的园区。（4）主题公园规划沙港公路北侧沿河涌规划主题公园。主题公园作为创意产业发展园区的重要组成部分，可以为XX市游戏69、游艺产业树立形象和成为展示创意窗口，与游戏游艺的生产与销售形成良好的互动。（5）市政公用设施用地规划市政公用设施用地规划，结合港口镇总体规划和石特工业区进行布局，结合石特工业区设置变电站、消防设施。（给排水、消防工程、供电工程的建设等设施详见第六章）（6）其他用地规划保留了片区中的河涌，并在河渠两侧规划不小于5米的防护绿带；在中江高速公路两侧规划控制50米的防护绿带。5.2 建设规模XX市游戏游艺产业基地分近、远期两期建设，规模分别为：近期（2008年-2012年）：基地规划为1000亩用地（67公顷）；远期（2013年-2020年）：基地规划新增2000亩用地（133公顷）。启动区作为游戏游70、艺产业集聚发展园区，在近期2008年至2012年规划建设。建设涉及到政府的征地与少量居民的拆迁安置问题。原有的村民居民点分布在沙墩街，沙墩街为传统的村落的空间形态，大部分房屋属于临时建筑，与游戏游艺产业基地的整体空间形态不相符合。规划考虑整体搬迁，村民宅基地的面积约为100亩，安置在规划启动区的东南部。二期作为游戏游艺产业创意发展园区，在2013年至2020年建设。规划建设主要在石特工业区。二期的用地较为完整，可以考虑生产、培训、销售、游憩等一条龙的服务，同时积极促进游戏游艺相关产业的发展，充分发挥游戏游艺产业的辐射带动作用。5.3 建设标准一期启动区为游戏游艺产业集聚发展园区，主要是游戏游艺71、的生产制造区域。因此，针对目前一期启动区的需要设置项目建设标准，指导基地启动区的建设。本项目的工业用地为一类工业用地。为使规划更具弹性，以适应多元化的需要，宜划出5%的用地，作为发展预留用地。 5.3.1 工业区用地构成 工业区各类用地的比例宜参照下表， 用地类别厂房、仓库管理、公共设施生活设施道路公共绿地用地比例30%60%5%10%5%15%10%15%20%30%5.3.2 工业区基本地块面积 1、工业区基本地块由工业区道路（不含厂区内道路）分割而成。 2、标准工业厂房的基本地块以矩形为宜。 3、基本地块的面积宜参照表5.3-1，其中，本基地内均属于一类工业。 表5.3-1工业厂区基本地72、块占地规模工业类型基本地块面积（平方米）一类工业1000-4000二类工业2500-10400三类工业45000-1800005.3.3 建筑密度和容积率 1、工业厂房以多层为主，但不宜超过六层。 2、各类标准厂房工业区的建筑密度和容积率宜符合XX市的技术管理规定。 3、有特殊工艺要求的专业厂房工业区，建筑密度和容积率由工业区控制性详细规划及修建性详规确定。 5.3.4 工人人均厂房建筑面积 工人与厂房建筑面积的平均比率为 15-25平方米/人。5.3.5 工业区空间布局 1、工业区空间布局的形式，采用混合布置形式。生产区、生活区和办公区混合布置，即每个企业可组成多个相对完整的厂区。 2、职工73、宿舍的布局 厂区内考虑布置的单身职工宿舍，其面积应计入工业用地。 单身职工宿舍的面积应符合标准，即每个单身职工应保证居住面积不小于4平方米，建筑面积不小于6.7平方米。 3、其它配套建筑的布局 工厂食堂宜集中设置，每个食堂的服务人数不宜超过2000人。 以混合形成布置的、面积超过3公顷的厂区，宜在生活区内布置运动休憩场地。 4、建筑间距 工业区内的宿舍建筑与其南向建筑应保持0.8H以上间距，其余建筑应保持0.7H以上间距。各类建筑物长边与长边的间距应不小于10米，长边与短边的间距应不小于6米，短边与短边的间距应不小于4米。 各类建筑物间距应符合有关消防规范要求。具体确定建筑物间距时，应在上述三74、个原则中，取最大的间距作为基本间距。 5.3.6 工业区交通建设标准 1、道路工业区的主要通道。机动车道不小于15米（双向四车道），两侧人行道不小于3.5米，道路总宽度不小于22米。如两侧设有非机动车道，则道路总宽度不小于32米。工业区的次要通道。机动车道为8米，两侧人行道为3.5米，道路总宽度为15米。 2、防火通道及服务通道宽度为9米。 3、转弯半径 为满足拖车和货柜车等大型运输车辆的行驶，主要通道的转弯半径应不小于30米。 次要通道的转变半径应不小于20米。 厂区内参与运输的道路转变半径应不小于15米。 4、纵坡 工业区内主要通道纵坡应控制在5%以下。5%-8%坡度的道路，单段长度应不超75、过104米；8%以上坡道的道路，单段长度应不超过50米。 5、停车场 工业区必须配建机动车停车场。 标准厂房工业区停车位，按每1000平方米配0.81个车位为标准配置。专业厂房工业区可参照上述标准，由详细规划确定。 每个工业区的停车场地中，应50%用于货车的停车和装卸。停车位标准如下：（1）小汽车和轻型货车：转向圆外直径7.5米，停车处2.5米X5米，最小净空2.4米，（2）货车：转向圆外直径11.5米，停车处3.5米X11米，最小净空4.1米；（3）货柜车：转向圆外直径11.6米，停车处3.5米X16米，最小净空4.5米。 建筑面积大于1500平方米的厂房，应设一处装卸位，每增加4000平方76、米，应增设一处，装卸位长度应不小于13米，宽度应不小于4米，净空应不小于4.2米。 5.3.7 工业区绿化组织 1、工业区游园 工业区绿地包括工业区游园和厂区附属绿地。 工业区应设置成片集中游憩绿地，辟建工业区小游园，供职工工作之余休憩、娱乐并美化环境。 2、厂区附属绿地 参考的工业区建设指引，一类工业用地绿地率应大于20%。因此，厂区附属绿地面积占厂区用地总面积的比例为大于20%，包括厂前区绿地、生产区绿地、厂区内部道路绿化和生活区绿地。工业区内绿化树种应选择抗污染力强、无飞絮，具防火和美化功能的树种。5.4 实施计划近期（2008-2012）规划建设一千亩工业园区，区位在沙墩街的沙墩围和泗77、和围，属于港口大丰工业区。港口镇近期需规划建设1000亩左右的产业园区。远期（2013-2020）规划建设2000亩左右产业园区，选择在港口镇石特工业园区。（具体选址见图纸）5.4.1 启动区规划用地布局一期（启动区）游戏游艺基地的规划用地布局主要以工业用地开发为主，主要是在浅水湖北侧、兴港北路东侧、沙港公路南侧和XX市宏时电子厂西侧。一期主要在2008年建设，为近期开发建设的游戏游艺产业集聚发展园区。园区内设置公共服务用地，占地约50亩，规划在浅水湖北侧。其余主要为工业用地。防护绿地，主要在纵三线两侧，约300亩（不纳入启动区1000亩的范围）。搬迁的沙墩街原村民安置在规划区的西南部。泗和围78、的少量村民住宅搬迁至群乐，位于规划区的东南侧。5.4.2 二期规划用地布局二期游戏游艺基地的用地布局，生产与研发、销售、主题乐园等并重，开发模式为综合性开发。区位在石特工业区的北部，沙港公路北侧以及沙港公路南侧的西南路两侧用地，约2000亩。二期规划为远期2013年建设，定位为游戏游艺产业创意发展园区。二期游戏游艺产业基地，力争实现研发、生产、销售、主题乐园经营一条龙。产品要增加文化含量与创意产业的含量，发展游戏游艺产业的游艺设计、软件开发、游戏游艺经营等有核心竞争力的部分，为产业升级创造条件。（具体布局见图纸）第六章 基础设施与节能节水措施6.1 道路交通设施6.1.1 游戏游艺基地道路交通79、设施布局原则：1、结合区域道路系统规划，远近期建设相结合，把过境交通引出到片区外围。2、完善城市路网，在现有道路的基础上，规划建设等级明确、功能合理的城市道路交通网络。3、组织有序的车行、人行系统，公共交通优先发展，实现人车适当分流。4、规划与管理措施相结合，保证城市主干道的畅顺,限制路段开口,增大路口通行能力,提高路段流量。5、对于该片区内部交通，应充分考虑土地利用与道路交通之间的协调关系，使得道路建设能够为该片区的土地开发带来便利的交通环境，同时保证土地开发所吸引和产生的交通量不会对该片的道路带来严重的交通压力。6.1.2 启动区道路交通设施1、道路交通现状启动区内部现状没有形成系统的道路80、交通体系，主要依托沙港路与外界联系，其余道路主要分布在沙港路两侧呈鱼骨状向地块用地内延伸。2、道路系统规划（1）道路等级划分a. 快速路：福源路，规划道路红线70米；b. 主干道：沙港路，规划道路红线40 米；c. 次干道：24米；d. 支路：18米以下。（2）道路功能布局 a. 快速路：快速联系XX市城区和其他镇区。b. 主干道：片区与周边地区联系的主要道路。c. 次干道：规划用地内主要交通聚散通道，起到与主干道和周边区域的联系功能。d. 支路：连接主干道和次干道，增加片区内的交通可达性，规划用地内局部地块之间的联系道路。（具体布局见附图）6.1.3 二期道路交通设施1、道路交通现状二期内部81、现状没有形成系统的道路交通体系，主要依托沙港路与外界联系，其余道路主要分布在沙港路两侧呈鱼骨状向地块用地内延伸。2、道路系统规划（1）道路等级划分a. 高速公路：中江高速公路，道路红线100米b. 主干道：沙港路，规划道路红线40 米； 规划纵一线，规划道路红线40米c. 次干道：24米；d. 支路：18米以下。（2）道路功能布局 a. 高速公路：快速联系XX市与其他城市b. 快速路：快速联系XX市城区和其他镇区。c. 主干道：片区与周边地区联系的主要道路。d. 次干道：规划用地内主要交通聚散通道，起到与主干道和周边区域的联系功能。支路：连接主干道和次干道，增加片区内的交通可达性，规划用地内局82、部地块之间的联系道路。（具体布局见附图）6.1.4 道路设施技术标准1、道路横断面规划a. 主干道：40米，为三块板b. 干 道：24-米，为二块板c. 支 路：18米以下，为一块板序 号道路红线（m）道路等级道路横断面规划机动车道规划车速(km/h)140主干道4.1+3.5+1.5+21.8/226(机)40-50232次干道3+9+8/2 24(机)40324次干道5+14+52(机)+2(机非)20-30418支道3+12+32(机)+2(机非)20-302、建筑退让道路红线建筑退让道路红线参考XX市城市规划技术规范（2004）中的规定以及相关规范要求，原则上根据下表退让。道路红线（M83、）建筑退让道路红线（M）12、15318、244401070156.2 给排水工程6.2.1 采用的设计规范和依据1、建设给水排水设计规范（GB50015-2003）2、室外给水设计规范（GB50013-2006）3、室外排水设计规范（GB50014-2006）6.2.2给水1、水源XX市游戏游艺产业基地第一期位于XX市港口镇沙港公路南侧，大丰工业区以西；XX市游戏游艺产业基地第二期位于XX市港口镇石特工业区东部。供水以市供水公司大丰水厂的供水系统为主要水源，大丰水厂设计规模为80万m2/d，完全可以保障基地及大丰水厂供水管网覆盖地区的水量需求，所以未考虑扩建、新建水厂工程。XX市游戏游艺产业84、基地第一、第二期全部用水拟采用市政给水。2、用水量游戏游艺产业基地项目用水量详见表6.2-1.表6.2-1 游戏游艺产业基地用水量预算用水项目用水量标准用水单位时间（h）用水量（m3/d）员工宿舍250L/capd15000cap243750办公30L/capd3000cap890教学实验楼20L/capd1000cap820食堂20L/capd42000cap1次8840绿化3L/m2d260000m2780道路冲洗3L/m2d206667m2620厂房5L/m2d1600000m2126400不可预见水量10%1250合计137503、给水系统一、二期基地分别从规划路市政给水管上接入一条给85、水管DN300和DN600，对基地供生产和消防用水。两基地分别设生活储水池550m3和1000m3，储存部分生活用水，分别设一个550m3和1000m3的消防储水池。（1）冷水给水系统冷水给水系统采用变频调速设备供水。水泵从储水池550m3和1000m3吸水，通过管道扬水至各用水点。变频调速供水设备两套，型号为：XPQ540-50-4型，Q=540m3/h，H=50m，N=111kW。（2）消防给水系统消防给水系统见消防一节。6.2.3排水1、排水体制排水系统为分流制。2、生产排水生产排水的最高日排水量按给水量的80%计。生产废水直接排入污水管，然后汇入规划路的市政污水排水管，最后送至污水处理86、厂处理，出水达到污水综合排放标准（GB8978-1996）一级标准和广东省污染物排放限值（DB44/26-2001）一级标准之后排放。3、雨水（1）雨水量XX市雨水量按暴雨强度公式计算：q=1383.269(1+0.49791gP)/ (t+3.67)0.5686q-暴雨强度，L/s.haP-重现期，年t-流行时间，分，t=t1+m.t2,t1取15分钟，m取2，t2为管渠内雨水流行时间Q=.q.FQ-流量L/s-综合径流系数，取0.65F-汇水面积ha（2）雨水管网系统尽量利用自然地形坡度，尽可能扩大重力流排放雨水范围，以最短的距离排往现有的河渠。雨水管道设计时，尽可能分散出流，增加出口，以87、保证地区的雨水正常排放。6.3 供电工程6.3.1编制依据报告编写采用的设计规程，规范如下：1.民用建筑电器设计规范(JGJ/T16-92)2.抵押配电设计规范(GB50054-95)3.10kv以下变电所设局规范(GB50053-94)4.通用电设备配电设计规范(GB50055-93)5.电力工程电缆设计规范(GB50217-94)6.城市工程管线综合规划规范(GB50289-98)7.城市电力规划规范(GB50293-1999)8.建筑设计防火规范(GBJ16-87 97年版)9.建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范(GB/T50311-2000)10.高层民用建筑设计防火规范(GB50088、45-95)11.建筑与建筑全综合布线系统工程设计规范(GB/T50311-2000)12.建筑物电子信息系统防雷设计规范(GB50343-2004)13.公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)14.建筑物防雷设计规范(GB50057-94(2000年版)6.3.2 供电电源及负荷性质游戏游艺产业基地由生产区、公共服务区、生活区三大部分组成。生产区包括厂房、仓储用房等；公共服务区包括绿地、控制中心、培训中心等；生活区包括员工宿舍、餐饮等。基地的消防设备、消防控制室、防排烟设施、火灾自动报警、办公计算机系统、闭路电视系统、事故照明、疏散指示标志等消防设施电源为二级负荷，其他均为三级用电89、负荷。根据XX专用电负荷的性质和用电要求，工业区的综合变配电所拟采用双回路10kv电源供电，以确保一级负荷的用电需要。供电回路用10kv高压电缆分别从沙港公路基地内较近的两个10kv开关站的电网中接入至基地变配电所。拟建项目第一期位于XX港口镇沙港公路南侧地块，用地区域市政已设置有10kV的开关站。将进行扩容改造，由现在的容量2*40MVA扩大到容量有6个10kv的开关站。拟建项目第二期位于XX港口镇石特工业区东部，设置10个10kv的开关站。6.3.3用电负荷计算方法拟建项目第一期位于XX港口镇地块。按功能及区域位置将基地分为生产区、公共服务区、生活区。本项目负荷计算是根据负荷性质按负荷密度90、法进行估算，负荷计算结果如下：低压母线有功计算负荷Pjs=4535kW，补偿后功率因数达0.9；视在计算负荷Sjs=5039kVA。6.3.4 供配电系统根据负荷计算结果，有功计算负荷为4535W，考虑功率因数补偿到0.9，变压器符合率为80%，估算出项目装机容量为6299kVA。根据计算负荷和南方气候特点，供电的安全可靠性和电能质量的要求，并兼顾节约电能、降低造价、维护方便等因素，考虑将来发展的需要，拟在一期基地设置二个10kV综合便配电所，二期基地设置六个10kV综合便配电所。变电房中设置2000kVA的变压器2台，变压器的总容量为4000kVA。6.3.5道路照明（1） 道路照明的照度应91、达到国家规范所规定的标准，交通主干道的平均照度为2025LX；次干道平均照度为1520LX。道路照明应优先选用发光效率高、功率损耗低、使用寿命长的灯具，一般应选择高压钠灯灯具，灯杆采用内外热镀锌钢杆。（2）道路照明采用户外箱式变电站供电，每座箱式变电站容量以不大于100kVA为宜，低压0.38kV侧出线回路宜在812回，道路照明回路供电半径为8001000米。（3） 路灯控制方式采用时控、光控和手控三种方式，应根据实际情况，选择一种或数种方式结合使用；路灯应按不同道路的需要设全夜灯和半夜灯，以利于节省电力。在公共场所出入口、安全出口等设疏散诱导照明。广场设高杆照明，道路照明采用马路弯灯。6.492、 消防工程6.4.1采用的设计规范和依据1、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）2、自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）3、七氟丙烷（HFC-227ea）结晶其他灭火系统设计规范（GB50219-95）4、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）6.4.2建筑的特征XX市游戏游艺产业基地项目第一期占地面积为1000亩，由单层厂房、多层厂房、员工宿舍、公共服务中心等多个建筑。XX市游戏游艺产业基地项目第二其占地面积为2000亩，除了第一期具有的建筑设施以外，还有主题公园。6.4.3消防水源XX市游戏游艺产业基地项目第一期位于XX市港口镇沙港公路南侧，大丰工业93、区的西面。沙港公路规划有市政给水管网，XX市游戏游艺产业基地项目第一期全部消防用水拟采用市政给水。第二期位于XX市港口镇石特工业区东部，采用市政给水。6.4.4消防水量游戏游艺产业基地项目消防用水一览表见表6.4-1表6.4-1 游戏游艺产业基地项目消防用水一览表见表用水项目用水量标准用水单位用水时间（h）用水量 （m3/一次）室外消火栓30L/S一次21200室内消火栓20L/S一次2450自动喷水系统6L/min m2160 m21440室内小计9906.4.5 水消防系统室外消防给水系统拟从市政给水管网接给水管DN300和DN600对产业基地项目供水。在给水管上设室外消火栓，消火栓的间距94、不大于120m。分别设一个800 m3和1300 m3消防储水池。6.4.6 气体灭火系统在配电房，计算机房等设置气体灭火系统，扑救电气火灾。5.2.7 灭火器配置根据建筑物使用性质，火灾危险性，可燃物数量，火灾蔓延速度以及扑救难易程度等因素，根据火灾的种类，每个灭火器配置场所均配置适量的手提式灭火器，以扑救初始火灾。6.5 节能措施6.5.1 建筑节能1、在设计中要按国家建筑节能设计标准和建筑业设计规范，严格执行有关建筑节能技术标准。2、在建设中采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。XX的炎热和潮湿气候条件以及需要良好的室内空气质量，导致在一年的大部分时间内（下集）大量消耗制冷能95、源用于新鲜空气的除湿和冷却。为了减少冷却和除湿的能源消耗，使用一个带高效总能量回收的热含量转轮。除湿转轮用于空气的连续去湿，以及连续的总能量回收。除湿转轮使用的优势在于：(a)对输出的新鲜空气进行调节；(b)在和室内条件非常接近的情况下，空气提供全新鲜空气；(c)减少空调的整体能耗，可降低空调30% - 60%的系统容量。3、加强建筑周围的绿化，种植遮荫效果好的乔木，广植草木、花木。以减少太阳辐射的影响，调节小环境的温、湿度，降低空调冷负荷。4、在各建筑楼房的设计上，充分考虑XX气候特征，采用合理的窗墙比，从份利用自然采光和自然通风，合理控制直射阳光。降低空调制冷和照明能耗。6.5.2 电气节96、能1、方案选择是考虑节能（1）在建设方案选择时，尽可能运用节能新技术、新工艺，降低能耗作为建设方案选择的主要考虑因素。（2）在总图布置方面，尽可能将公用工程布置在负荷中心，并合理布置符合流向，减少线路长度，以利于降低能耗。（3）减少配电线路的损耗，调节功率因数、实现合理的配电方式，通过分散补偿和优化配电房是减少配电线路的损耗。（4）确定各功能区的照度，根据照明场所的建筑与装饰设计所确定的采光形势及采光参数、主要装饰材料的技术参数和照明区域的性质、规模等，合理选择照度防止电能的无效耗费。（5）设置智能照明控制系统及建筑设备监控系统。系统将方便管理人员通过电脑控制楼宇各部位的灯光和动力设备，根据最97、优节能模式运行，从而达到节约电能的目的。如建筑公共过道、室外照明、高大空间、多功能宴会厅等场所采用智能照明控制系统，根据进入空间的自然光亮度和场所的使用要求对灯具引进智能化的调光机开灭灯自动控制可最大限度的节约电能。2、选择节能型的产品（1）大力推行绿色照明理念，除大空间照明、装饰照明灯有特殊要求外，原则上全部采用高效节能、长寿命的光源和灯具。光源采用稀土三基色T5荧光管、紧凑型电子节能灯管、金属卤化物气体灯等，灯具内采用电子镇流器或低损耗电感镇流器并单灯电容补偿，反射器由高纯铝等高反射率材料制造，同时在满足照明和装饰效果的前提下控制好照度值；选用多株和控制开关，分区、分功能控制，按实际需要进98、行开关，从而达到节能的目的。（2）在机电设备的选型上，严格把关，选用合理的高效设备，在价格合理的情况下尽量采用技术先进、材料优良、结构合理、机械强度高、使用寿命长的节能型机电设备，以利于有效降低产品的能耗。如选择节能型的变压器，节能型风机、水泵等。（3）设备容量选择要适宜，台数要合理用电设备的容量、台数应与负荷相匹配，消除大马拉小车的现象，对于负荷变化较频繁的机电设备，尽量采用变频调速等技术以提高机电设备总效率，降低损耗，尽量防止轻载或超载运行。（4）装设功率补偿设备为提高用电负荷的功率因素，应安装设置功率补偿设备，进行无功补偿，减少系统的无功功率损耗。6.6 节水措施全面节水是缓解水资源短缺99、的重要途径，是关系到我国实现水资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。1988年颁布的中华人民共和国水法中规定“国家实行计划用水、厉行节约”，项目应加强节电节水的基础工作。1、根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具的位置标高和保证安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费。2、在建筑设计中，除考虑建筑功能和建筑布局外，应充分考虑节水因素，尽可能减少局部热水供应系统管线的长度并进行管道保温，并采用带横纹装置的冷热水混合龙头，保证热水在使用过程中的水温，使用户能够快速得到符合100、温度要求的热水，减少由于调温时间过长造成的水量浪费，同时，减少热水系统的无效冷水量，方使用户开启热水配水装置后，需要放掉部分冷水后才能正常使用所造成的水量浪费。3、尽可能采用变频调速泵供水，选用优质给水管材，避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费。4、对生活用水和清洗水采用节水阀门，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的成效，因此应根据使用场所的实际情况，选择使用适用的节水器具，提高节水效益。5、各项具体工程的生活、消防给水系统的设备，以选用高效节能的供水设备。水泵的选型应101、合理使用。水泵运行时扬程和压力等指标，应尽可能选择在接近额定值的范围，以达到最佳的节能效果。6、坐式大便器采用分量节水冲洗装置，公共卫生间洗手盆采用可调节感应龙头，小便器采用感应式冲洗阀，蹲式大便器采用感应式冲洗阀。第七章 环境保护与安全生产7.1 环境现状分析拟建设地点位于港口镇中北部，现状地形平坦，河流纵横，用地类型基本上是农田，有少量的厂房和民房。所在区域无大型污染源，项目所在地现状环境质量良好，各项环境空气污染物浓度均能符合环境空气质量标准（GB30951996）中的二级标准，环境空气质量良好。建设项目四周边界及场址内各测点昼夜间的所有测值均能满足区域环境噪声标准（GB309693）中102、的二类标准，项目所处的声环境质量良好。7.2 基地运行中产生的主要污染物分析7.2.1 污水本项目的污水来源主要有工业废水和生活污水，项目排水量可按给水量的80%计算。本项目排放污水中的污染物浓度，类比同类型生活污水检测成果及有关文献资料，生活污水水质如下表：表7.2-1 生活污水水质表水质项目BOD5CODSS动植物油氨氮备注厨房250500220100100宿舍1102501005050DB44/22001GB89719962060701010表7.2-2 工业污水水质表水质项目BOD5CODSS有机废气氨氮备注加工业30802305023装配业20701203017DB44/22001G103、B16297199620607030107.2.2 大气污染物游戏游艺设备生产中，喷漆是主要的含污染工序。在喷漆作业过程中漆雾中的三苯及漆雾粒子散逸至车间的空气中，严重危害作业工人的健康；尾气若不经过处理就排放到室外，散发至空气中将危害附近居民的健康。7.2.3 噪音施工期间各种机械设备产生的噪音；工厂机器噪音；油烟净化噪音；水泵房、办公场所抽风机、空调机等设备产生的噪音；备用发电机组噪音；机动车噪音等。各级声源声级值详见下表：表7.2-3 噪声污染物排放表 单位：mg/m3声源声级范围备注空调机5060各声级值为距离设备1米处的测量值风机6085水泵8090机动车80857.2.4 固体废弃104、物本项目的固体废弃物包括工程施工期间产生的废木料、废砖土、废铁等固体建筑废料以及各具体项目在投入使用后，工业废料、工业废渣、生活垃圾等和职工在生活过程中产生的生活垃圾。7.3 基地运行中产生的污染物治理措施7.3.1 污水处理项目的污水量可按给水量的80%计算，根据各种污水的特点，分别对其进行不同的工艺处理。由于基地发展的都是污染较小的一类工业，工业废水可直接排入市政管网，输送至污水处理厂集中处理，达标后排放。生活污水经过隔栅隔渣处理、食堂含油污水经过高效油水分离装置处理，达到水污染物排放限值（DB44/262001）三级标准（第二时段），即COD500mg/L、BOD5300mg/L、动植物105、油100mg/L后排入市政污水管网。7.3.2 气体污染治理喷漆车间的特点是库容大，作业时间集中，有机废气量大，以手工喷涂为主 等。企业的喷漆工序需要有齐全的减低污染、通风及个体防护措施，一般采用综合治理措施，包括开发节省电能、低公害的涂料、水溶性涂料、高固体以及粉末涂料，代替有机溶剂涂料；改革喷涂工艺及喷涂方式；工人的个体防护措施等。实践证明，在尽量减少有害物污染浓度的基础上, 喷漆库内设置通风排毒系统，是治理库内污染的有效措施。车间内通风排毒系统的作用, 是在喷漆库内通过通风换气方式将作业时喷发的漆雾稀释或隔离, 使作业带空气中的有害物浓度达到国家卫生标准, 以保护作业工人的健康。系统排出106、的尾气, 经净化后再排出室外, 以保护室外空气环境。设计通风排毒系统时, 应首先对库内气流组织、换气方式、尾气净化方式等主要方案进行充分的技术经济比较, 以保证系统的正常运行和最佳的作用效果。7.3.3 噪音治理采用低噪声的先进设备，同时进行基础减振处理；对风机进行减振隔声处理、对排风系统进行消声处理。对要求较高的地方如会议室等也可采用吸引材料，降低噪音。（1）空调机房、通风机房、水泵房、发电机房等有强烈噪声源的建筑其内壁贴吸声材料。（2）空气处理机、风机等设备均设减震器。设备承台与设备之间设置减震弹簧或减震橡胶垫片。（3）空气处理机、风机的进出口处的送回风主管上均设置消声器，风机出口处设消声107、静压箱。（4）空气处理机、风机进出口设软接头。（5）机房的进、排风口设消声百叶。（6）空气处理机、风机均选用低噪音节能型设备。7.3.4 固体废气物处理（1）工业废弃物提高原材料的综合利用率，减少废弃物产生量；对于不能回收利用的废渣，应集中运输至处理场进行无害化处理。（2）生活垃圾在道路、食堂等公共场所设置垃圾桶，有专门的清洁人员打扫卫生，每天由城市清洁车定时运走，由环卫部门集中处理。7.4 基地施工和运营期间劳动安全分析7.4.1施工期间危害因素和伤害程度分析1土石方工程在土石方工程施工期间，乱挖乱填不作支撑防护边坡坍塌而造成人员伤亡、机具事故；填方不实引起下沉失稳，明挖回填不紧密等均会导致108、地面沉陷。乱弃土石方污染环境，作业场所排水不畅灌淹坑泡浸致使边坡坍塌；不设沉淀池引起泥浆、沙石漫流，排入市政管道会堵塞渠道，污染水质，污染环境。2建筑工程（含设备安装）电气设备过载，泄漏，导致设备损坏、起火、触电，造成对人身生命的伤亡，以及污染的危害；机械设备失检、失灵，导致机具控制失灵，吊件坠落，塔架倒坍等机毁人亡事故；易燃易爆物品储存混装、过量，监守不严，引致失落导致火灾、爆炸造成违反治安条例及可能造成设备损坏，人身伤亡；施工作业边界不清，无栅栏挡板、保安灯、闪光灯等，造成车辆通行、非施工人员进入现场，影响施工现场混乱遭受破坏；施工机械噪声、震动过大，引起妨碍对话、音响信号联络，从而妨碍作109、业安全，还会使作业人员造成不适及职业性失聪；建筑材料含有毒、放射性元素、有害气体挥发，导致人身中毒、潜伏导致职业病。7.4.2 运营期危害因素和危害程度分析1运营期间危害劳动安全因素火灾、电气设备过载及供电设备故障；建筑结构抗震烈度设防未满足要求；地面材料不防滑或防滑效果不明显存在安全事故隐患；应采取适当的防范和控制措施，避免人员伤亡事故发生；排水系统不完善，排水管在长期运行中会产生沉淀物，沉淀物发酵产生有害气体，由于水管通风不畅，容易造成对养护人员的伤害；酸碱性等危险品，如不妥当处理或使用不当，容易造成对人员的伤害；实验室产生的各种异味或刺激性气体，容易造成人员的不适；水泵是主要的噪声源之一110、，操作人员长时间无保护地在噪音环境中工作会造成听力受损。2运营期间影响卫生因素运营期间影响卫生的因素有：生产车间、办公室等场所通风不良引起环境空气质量差；照明亮度不够及照明质量差；排水系统不完善，污水乱排以及垃圾站设施不完备影响周边环境等。7.5 劳动安全措施7.5.1 劳动安全措施1根据建筑设计防火规范对产业基地配备必要的消防设施，定期对消防设施进行养护，对操作人员进行培训和演练；2建筑物同时要满足防火、通风、采光、日照等距离要求；3建筑结构上采用吸音吊顶和隔音门窗，消除和控制噪音扩散；4设计中采用低噪音的先进设备或采用隔震垫，减少震动，降低噪音；5酸碱性等危险品要妥善管好，建立领用登记制度111、；6实验室要有通风装置，保证空气畅通；7土石方工程期间，严格按照工程要求，根据土石方施工的有关规定、规范和规程开展工程施工，开挖后的断面按规定要求及时支挡防护，及时衬砌；开挖产生的土石方运至制定地点存放，不能随意弃土存放。8工程施工期间，应遵守市政建设的规定，实施屏蔽封闭施工，以防非施工人员和车辆闯入，造成伤亡事故；施工人员应持证上岗，做到各司其职，严禁无证上岗操作。9施工期和运营期各类机械作业，均应按照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，并加强机械设备维护和检修，杜绝设备因失检、失灵而带病运行；各类电气设备应有警示标志，以防设备过载或泄漏时因设备损坏、燃烧、漏电等产生人员伤亡事故。10排水112、管道的养护人员在进入排水检查井养护时要佩戴防毒面具，以防排水管中的有害气体对养护人员的伤害。7.5.2卫生方面的措施1工程施工弃渣土应引起高度重视，要严格按照XX市政府颁布的各项管理办法实施预防，避免由于管理不严，产生水土流失和扬尘污染环境。2施工期间所产生的污水，应通过市政与环保部门指定的排放方式排向处理系统，排出前应作沉淀及分离处理。3施工期所产生的废气，应控制在国家、省环保排放标准，严禁超标排放造成污染。4对产生有害气体、粉尘、油烟及废热等场所，应根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，考虑采取有效的消除烟尘和通风措施，配置必要的除尘、净化或回收装置，以保证施工场所及其周围环境空气达到113、国家环保、劳动卫生及能源部门等有关法规、规定的标准。5对操作高噪声、振动设备的工作人员，应配备隔音耳塞并对设备采取加减振垫等，以保证工作人员身体健康。第八章 投资估算与资金筹措8.1 投资估算8.1.1 编制依据1、国家发展改革委员会、建设部联合以“发改投资20061325号关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知”颁发的文件及其有关规定、方法（第三版）；2、投资项目经济咨询评估指南中国国际工程咨询公司1998；3、国家和地方发布的有关规范要求；4、广东省、XX市近期有关土地征用及工程造价信息；5、项目业主提供的有关资料。8.1.2 编制范围根据项目建设方案，项目主体港口镇政府负责项目土地的征114、用和前期开发，因此本投资估算的编制范围为项目规划范围内的土地费用以及其他费用。土地费用按土地征用及拆迁补偿费、三通一平等前期开发费用和土地办证费用等项目的估算；其他费用包括项目建设所涉及的可行性研究、控制性规划等其他前期工作费用。8.1.3 投资估算编制说明1、项目规模1期1,000亩，2期2,000亩，分别对项目1期、2期进行投资估算；2、根据项目进度计划，项目1期预计1年期内建设完毕，因此不进行建设期利息估算；由于建设期较短，也不进行涨价预备费的估算。3、根据项目进度计划，项目2期进行时间尚不确定，因此按现价估算2期投资金额；4、项目范围内部分土地已开发或已征用的，比照其他未征用开发土地成115、本估算其价值，并入投资总额；5、土地征用费标准按港口镇政府提供的数据估算；6、土地平整费用参考附近城市经验值，按工程量折算后，单价为农田为20元/平方，宅基地为50元/平方。7、一期三通内容包括道路、给排水及污水、通电。造价参考港口其他工业区三通造价。8、二期三通一平成本按港口经验数值7万/亩计算；9、可行性研究等前期工作费按相关规范进行估算。经估算，本项目总投资为55,673万元，其中一期投资20,877万元，二期投资34,796万元。项目投资估算详见：表1投资估算表，表2 三通成本计算表8.2 投资计划与资金筹措本项目总投资为55,673万元，根据项目进度计划，第一期投资20,877万元，116、已开始开发175亩，剩余825亩将在1年内开发完毕（完成三通一平），尚待投资金额为17,855万元；第二期按现时价格计算投资34,796万元，其中政府已征用土地320亩，尚待投资33,291万元。本项目投资全部来源于政府财政资金，建议港口镇政府组建XX市游戏游艺产业基地开发公司统筹管理。表8-1:投资估算表单位：万元项目一期备注一期1、征地补偿 4,530 表22、三通一平 3,747 表3、43、土地办证费用 12,500 4、前期工作费 100 小计 20,877 二期1、征地补偿 8,576 表22、三通一平 13,720 表53、土地办证费用 12,500 小计 34,796 合计 5117、5,673 表8-2:征地补偿成本单位：万元一期 已征用开发 农田 宅基地 合计 面积 175.00 725.00 100.00 1,000 单价 4.20 4.20 7.50 小计 735.00 3,045.00 750.00 4,530 二期 已征用开发 农田 宅基地 河涌 面积 350.00 1,570.00 40.00 40.00 2,000 单价 4.30 4.30 8.00 小计 1,505.00 6,751.00 320.00 8,576 表8-3：一期土地平整成本单位：万元 已征用开发 农田 宅基地 小计 面积(亩） 175 725 100 1,000 土方土方量（方） 966118、,667 133,333 单价1010小计967133 1,100 拆迁拆迁面积（平方）66,667单价30200 200 合计 1,300 表8-4：一期三通成本表单位：万元项目投资备注道路 1,173 表4.1给排水、污水 617 表4.2电力 657 表4.3小计 2,447 表8.4.1：一期道路成本单位：万元序号路名 长度（m) 宽度(m) 单价（万元/m) 总价 路基工程道路工程路灯工程绿化工程小计1余庆路 690 12 0.05 0.11 0.04 0.04 0.24 166 2恒丰六路 620 18 0.08 0.16 0.07 0.05 0.36 223 3恒丰五路 580 119、12 0.05 0.11 0.04 0.04 0.24 139 4沿河路 1,500 24 0.10 0.21 0.07 0.05 0.43 645 小计 3,390 1,173 表8.4.2：一期通水成本单位：万元序号路名 长度（m) 宽度(m) 管线长度 单价（万元/m) 总价 给排水污水小计1余庆路 690 12 828 0.075 0.050 0.125 104 2恒丰六路 620 18 744 0.083 0.067 0.15 112 3恒丰五路 580 12 696 0.075 0.050 0.13 87 4沿河路 1,500 24 1,800 0.100 0.075 0.18 3120、15 小计 3,390 4,068 617 表8.4.3：一期通电成本单位：万元序号路名 长度（m) 宽度(m) 管线长度 单价 总价 1余庆路 690 12 828 2恒丰六路 620 18 744 0.258 192 3恒丰五路 580 12 696 4沿河路 1,500 24 1,800 0.258 465 小计 3,390 4,068 657 表8.5：二期三通一平成本表单位：万元已征用开发农田宅基地河涌小计面积（亩）350.001,570.0040.0040.002,000单价7.007.007.00小计2,450.0010,990.00280.0013,720第九章 经济评价9.1121、 基地效益评价9.1.1 编制说明主要从项目业主即港口镇政府的角度，进行项目的投资收益评价。项目支出主要为土地征用和前期开发的投入，项目收益短期内主要体现为土地出让收入，长期则包括项目实施后所带来的经济、税收和就业增长等方面的收益。 对于近期土地出让产生的收益，主要评价项目是否可以达到收支平衡。对于远期效益，主要进行定性分析。9.1.2 编制依据 1、建设项目经济评价方法与参数（发改投资20061325号）；2、有关的经济及税务法规；3、项目业主提供的相关资料；4、本报告各章节的相关数据；5、相关行业的数据。9.1.3 投资效益分析1、短期收支平衡分析一期规模1000亩，可供出让土地约750亩122、，用地性质主要为工业用地，预计按目前基准地价出售，单价25.6万/亩。一期土地出让收入预计20890万元，略高于投资成本。二期规模2000亩，可供出让土地面积约1500亩，其中主题公园用地转让价格按工业用地性质估算，预计出让价格可以有较大上升空间，按目前市场价格为38万元/亩，2期土地出让收入可以达到57000万元。项目一期基本能达到收支平衡。即便从项目主体港口镇政府角度看，需要与市财政分享部分土地出让金，但能从转移支付等渠道得到部分补偿。项目二期由于规模较大，土地出让价格提高，可以有较大盈余。总体上，项目能达到收支平衡，并有较大节余。项目收入估算表单位：万元收入投资额节余面积（亩）可出让面积123、土地单价收入一期1,00081625.6020,89020,87712二期2,0001,50038.0057,00034,79622,204总计3,0002,31677,89055,67322,2162、长期经济效益分析1、项目建设将带动经济增长根据XX市游戏游艺术产业发展规划，XX市游戏游艺产业预计5年左右产值将达到100亿。而本项目是XX市该项产业发展的主要承载点，因此项目建成后将大幅拉动所在地的经济增长。游戏游艺行业市场前景良好，且对周边产业有较大带动作用。（1）对经济的直接拉动作用游戏机制造方面，XX生产企业在国内已经具有相当高的市场份额，但产值规模相比尚有较大发展空间。如台湾鸿海主要124、从事PS3游戏机的组装，其2006预计销售收入可达8800亿台币；鸿海主要为任天堂做代工，其2006预计销售收入可达724亿台币，其中游戏机部门收入约为1/3。网络游戏方面，根据国际数据集团（IDC）发布的统计数据，2006年中国游戏市场仅网络游戏部分的产值就达到了65亿，比前一年增长了73%之多。而根据IDC的预测，到2011年，这一数字还将有望再翻四番。主题公园方面，成功经营的主题公园能吸引大量游客，为经营企业带来较好的营业收入，巨大的客流量也能使其他产业受益。华侨城集团旗下的主题公园2006年仅门票收入达到5.7亿元，毛利率达到50%。（2）对周边行业的带动作用大型游戏机行业的发展将会带125、动众多周边产业，如五金、塑料、机械、电子、软硬件开发等一系列相关行业的发展，创造出更多的就业机会，其带动效应不亚于网络游戏。网络游戏对相关产业的带动也相当明显，根据IDC的统计数据，2006年网游产业带来的其他行业直接收入达到330亿，为网络游戏市场规模的5.1倍。主题公园由于能吸引巨大的人流量，对其他产业的带动更加明显。如业内估计一般主题公园门票收入和园内其他收入之比为3：7。而主题旅游景区对所在地区其他行业的拉动作用更加明显：按照旅游业的统计，每一元钱的门票收入，将给其他行业如餐饮、酒店和商业等带来七元的收益。3、税收增长游戏游艺产业的发展，将带来地方政府税收增长。目前XX游戏游艺产业平均126、税负约5%，按产业发展规划测算，假设维持目前产业结构，5年左右可实现年税收5亿元。制造部分附加值的提高，以及主题公园等业务的发展，能增加行业税收/产值比重；例如制造行业的增值税税额主要与产业在当地的增值程度相关，而主题公园等行业是按营业额纳税的。此外，在现行税制下，第三产业的主要税种为营业税，而该税种全部为地方税，因此主题公园业务及周边服务业的发展，也会提高地方政府税收收入分成。 例如，华侨城北京欢乐谷项目目前年营业收入预计为2亿元，据投资方和地方政府测算，以后该项目能为当地政府每年提供税收约6000万，税收/营业收入之比相当高。附表：部分主题公园情况占地面积（亩）投资总额（亿）接待人数（万）127、门票收入北京欢乐谷8,40020300（2006.07-2007.06）2.4亿（07上半年）深圳欢乐谷7,80010290（2006年）长隆欢乐世界1,00010锦绣中华、民俗村累计接待游客近5000万人次，营业收入27.1亿元，创造利润8.8亿元，上缴税收2.12亿元深圳世界之窗累计接待游客3000万人次，营业收入33亿元，创造利润10.45亿元，上缴税收2.55亿元不过在短期，税收收入可能因为与临近政府在税收优惠政策上的竞争而受到影响。广州市政府07年出台的关于动漫的政策规定，在政府奖励和税收方面提供了诸多优惠条件，如成立产业发展基金，用于对投资额或技术达到标准的企业进行奖励，进行房租补128、贴、贷款担保补贴等；税收方面，企业实际所得税率降低为10%，对个人所得税纳税额达到一定范围的进行奖励，相当于降低了企业所得税税率。因此，一方面项目业主可能需要考虑采取一定的财税优惠政策，以吸引企业到项目基地投资；另一方面，如采用财税优惠政策，则短期内政府从本项目可预期的税收收入会受到一定影响。9.1.4 小结项目近期内可以达到收支平衡，并有盈余；远期则将使地方政府在经济增长和政府财政收入等多方面受益。因此，项目从经济角度评估是可行的。9.2 国民经济评价9.2.1 带动周边土地价格上扬，拉动房地产发展主题公园等业务的开发，将可能带动周边房地产业的发展，从而带动土地价格上扬，政府财政收入增加。例129、如华侨城集团现在业务发展都是采用“旅游+地产”模式。主题公园与房地产相结合，1）利用主题公园的开发，提升周边地块的环境质量，为房地产开发提供空间；2）利用主题包装手法，塑造主题地产，吸引买家；3）利用房地产的快速回收机制支撑主题公园的长线投资。而且房地产的开发能够带动周边商业、娱乐业的发展，提高当地的生活品质，实现多赢的成效。9.2.2 带动XX市教育事业发展专业人才是这个产业的灵魂，是企业最重要的资产，更是产业发展至关重要的基础。游戏游艺专业人才的培训有三种途径，一是企业自主培养，二是通过大学教育培养，三是职业培训机构培养。高校教育正是现今XX市采取的专业人才培养方式，电子科大XX学院的艺术130、系和电子系，XX中等技术专业学校的动漫系等都开设了相关课程。但是，由于缺少对市场变化的敏锐洞察而进行教育调整，毕业生很难马上投入到专业的工作上。基地中的科研中心将开设职业培训机构，专门培训游戏游艺高级人才。首先，培训机构可以使具有不同专业背景的学员往合适的方向进行发展和塑造；其次，以XX市游戏游艺企业作为基础，营造一个良好的就业环境，使学员真正能够学有所用；最后，由于职业培训对象定位于综合素质比较高的人，与企业建立战略合作伙伴关系，培训机构可以定期、长期、定向地为厂家提供急需的高端专业人才。一方面解决促进教育事业，提高本地教育素质；一方面也解决了企业寻求合适人才的瓶颈问题，进而提高产品的科技含131、量。第十章 社会效益10.1 主要利益群体分析项目的建设，有利于XX市发展成为国内甚至国际上主要的游戏游艺产业集聚的中心，除了自身形成综合型的产业链之外，还能带动商业、旅游、餐饮等相关产业发展。与项目建设关系密切的主要利益群体分析如表10.1-1。表10.1-1 项目不同利益群体分析表利益群体对项目的兴趣对项目的态度和要求对项目的影响力拆迁安置人项目直接受影响者。项目建设将使他们举家迁移，对工作和生活造成影响。如能得到较好的拆迁补偿和安置，可改善生活和工作条件。对项目表示理解，希望通过安置是居住面积和条件有所改善，希望项目建成后生活水平有所提高。小游戏游艺企业项目的直接受益者。项目建成为各企业132、的发展创造更好的条件。对项目建设表示极大支持，希望尽快建成。较大周边居民项目的间接受益者。项目建成将使土地和房屋升值，增加谋生和就业机会，生活和工作条件会得到改善。对项目建设表示支持，要求项目不要造成环境污染，希望项目尽快建成。小XX市人民政府代表地区最高行政管理机构，对XX市游戏游艺产业发展的历史和条件，以及项目实施的必要性及为清楚。支持项目建成，对项目有宏观管理权利。最大港口镇人民政府项目的间接受益者。负责对项目建设的计划和实施。对项目表示极大支持，协调项目规划、设计的问题，推进项目的事实，要求项目尽快通过审批和得以实施较大10.2 社会效益及影响评价10.2.1 主要社会效益1、项目的建133、设，有助于地方经济的繁荣本项目建成后，促进游戏游艺产业集聚及产业结构的调整，有利于打造国际性游戏游艺产业会展品牌，提高XX产品的国际竞争力和市场占有率。通过游戏游艺产业的发展带动商业、旅游、餐饮、运输业的发展，为社会就业提供更多的机会扩大就业，提高人民的收入，推动地区社会经济和文明的整体进步，从而促进区域经济的繁荣。2、项目的建设，有助于增加就业2006年全市全行业从业人员5000人，根据游戏游艺产业发展规划预测，在产业基地建设初具规模的2012年，预计能吸收10000人就业，2020年吸收15000人就业。3、项目的建设，满足人们对休闲娱乐的需求新的商业模式将游戏游艺产业与文化产业相结合，为134、其发展提供了更大的空间。基地中的主题公园将成为城市需要的现代娱乐休闲载体，它提供的是一种人为创造的融主题性、文化性、娱乐性、休闲性为一体的新兴游乐方式，是对城市历史文化旅游资源的一种有益补充，同时也满足了人们对新型文化娱乐休闲方式的追求。10.2.2 负面影响与对策1、负面影响（1）占用土地资源：项目建设能够提高土地资源开发利用价值，可以引导资本投入，形成区域产业集聚，调整产业结构和人口分布。但项目建设同时也需要占用较多的土地资源。（2）影响生态环境：项目建设对生态系统最直接的影响始于场地清理，用地范围内原有的农田、树木、灌丛等植被在施工前均被砍伐或移植清理，导致植被覆盖率和绿色生物量的降低。135、（3）污染环境：虽然游戏游艺产业的生产并不属于高污染产业，但是项目建设期和建成使用后，还是或多或少地带来各种的噪声污染、水质污染、大气污染、土壤污染等，影响人类的生活环境和自然环境。（4）对拆迁居民的影响：项目的建设将造成部分搬迁人口，他们将举家迁移，生产、生活将受到较大影响，例如，在迁入地可能会造成上班、上学不方便，生活不习惯等等。2、减少负面影响的对策（1）科学规划根据项目所在区域的总体规划，科学、合理的规划产业基地的功能布局，做好环境影响评价，对可能对环境造成的影响进行科学预测、分析，是项目建设在最大限度地介绍对土地资源占用的同时，预防和减少因项目建设对环境所造成的不良影响。（2）灵活设136、计根据总体规划的要求，坚持“科学、安全、环保、示范”的建设方针和“不破环就是最好的保护”的设计理念，因地制宜，在设计上最大限度的保护生态，最大响度地节约用地，避免大填大挖，努力做到挖填平衡。在做好主体工程涉及的同时，做好环境工程专项设计，以确保环保设施的正常、有效运行，最大响度地保护自然和生活环境，保护和利用自然及人文景观。（3）减少居民动迁尽可能减少对居民的动迁，以减少对居民所造成不利的影响和减少拆迁费用，节约投资。（4）加强运营管理 项目建成后，结合实际情况，采用有效措施加强对产业基地运营的管理和保护，防止发生各种安全事故和环境污染，保证基地的正常运营。第十一章 风险分析11.1 主要风险137、因素11.1.1 市场供求风险引起市场需求的变化的因素主要有：（1）国内、国际政治经济形势的变化；（2）宏观经济发展周期影响，在经济的低潮期，市场需求急剧减少；（3）消费者的消费习惯的改变，到时行业时尚的变化；（4）国家产业政策因素的影响；（5）国际贸易的纠纷等。上述因素的变化都可能导致市场需求的大幅度减少，使市场充满风险。11.1.2 环境影响风险主要是项目工程建设在建设期间的施工活动和项目建成后运营期间对自然环境造成污染性破坏和对生态环境产生影响。施工期间，对空气的主要影响是尘污染，尘污染主要产生于施工中灰土搅拌和运输过程中材料及土石方的撒落、刮吹起尘等。项目运营期间，工厂厨房宿舍排放污水138、及工业、油烟废气对周边水资源、大气等自然环境等产生负面影响，使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。11.1.3 工程风险工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、工期延长所造成的损失。11.1.4 社会影响风险指外部协作条件及项目所在地互适程度可能出现的问题，如政府规划、交通运输、以及当地居民的配合程度。项目对社会各利益群体、当地组织机构及当地技术文化环境带来的负面影响等，仍然存在外部配置设施没有如期落实的问题，致使投资项目不能发挥应有效益，从而带来风险。11.2 风险程度分析采用专家评估法与类比法编制的风险因素和风险程度分析如下表11.2-1：序号风险因139、素名称风险程度序号风险因素名称风险程度灾难性严重较大一般灾难性严重较大一般1市场风险4资金风险1.1需求量4.1汇率1.2竞争力4.2利率1.3价格4.3来源中断2技术风险4.4供应不足2.1先进性5外部协作条件2.2实用性5.1交通运输2.3可靠性5.2供水2.4可得性5.3供电3工程风险6原材料3.1工程地质6.1供应来源3.2水位地质6.2价格3.3工程量从上述分析可以看出，项目的整体风险程度处于较低的水平，对项目的顺利实施影响不大。11.3 防范和降低风险的措施11.3.1 市场需求风险防范面对风云变幻的市场，企业和基地管理工应做好一下几方面的工作：（1）加强对国内外市场的研究，把握市140、场动向；（2）加大技术研发投入，赶超世界先进水平，引领消费时尚；（3）培育产业集群，构建软性化生产线，较少产品积压风险。11.3.2 环境风险防范项目从规划到建设均要坚持结合城市的生态特点和可持续发展的原则要求，保护原有的环境，并做好其他环保措施，使项目建设对环境的影响程度降到最低。11.3.3 工程风险防范继续深入地质和水文条件的勘察工作，将不明朗因素降到最低；精心设计，合理有效的组织施工和管理，使项目的工程量、投资、进度、质量控制在计划范围之内。11.3.4 社会影响风险防范做好项目管理工作，积极、及时、稳妥地处理好产业基地与所在地各相关单位和当地居民的关系，通过沟通争取获得良好的社会协作141、条件和建立良好的协作关系，使相关单位、当地居民理解、支持和配合本项目的规划、建设和发展。第十二章 结论和建议12.1 可行性研究的结论项目的建设，符合XX市游戏游艺产业发展的需求，是游戏游艺产业结构优化、实现产业升级的重要措施。项目建成后，有利于XX市全市范围内游戏游艺资源的整合和统筹安排，有利于提升XX市游戏游艺产业在全国和全世界的行业地位，也是港口镇推动区域特色产业的发展需求，更是解决各游戏游艺企业集约化、规模化程度不高，实现资源共享的需求。另外，项目有着良好的社会效益。本项目的建设是必要的。本项目所在区域位于港口镇中部，区位条件良好，交通便利，地质条件较好，在完成项目与电网、水网、交通网142、之间的衔接后，将形成布局合理、配套完善、规模适度、环境优美、产业集群快速发展的游戏游艺产业基地。因此，XX市游戏游艺产业基地建设项目具有良好的发展前景，是可行的。12.2 主要建议1、加快审批，推动建设进程市镇两级政府应高度XX产业基地的前期工作，简化程序，提高立项、审批的效率，推动基地尽快投入建设，早日产生效益。2、争取建设省级重点产业基地利用本区优越的区位交通条件，发挥良好的产业基础，努力将游戏游艺产业基地建成省级重点产业基地。市镇两级政府对于申报省级基地工作应给予多方面的支持，争取基地早日挂牌。3、资金筹措本项目的资金投入大，投入时间短而集中，为充分利用社会资金，减少政府承担的财政风险，建议引进市场竞争机制，形成“政府主导、市场运作、社会参与”的投资运作理念，吸引有实力的多元化经济实体参与项目投资建设，发挥期投资、融资、建设、管理和销售的积极性，探索一种适合XX游戏游艺产业开发建设的经营模式。可以考虑引入BOT的经营模式，实现政府与企业的双赢。4、征地安置结合新农村建设，改善被征地农民的生活条件，增加失地农民的就业机会，提高征地的效率。政府按国家、省相关文件精神，建立和完善被征地农民生活保障体系，如完善社保、医保制度、增加再就业培训等，保证农村社会的稳定。