1、1800亩家居产业园建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第1章 总 论61.1项目概况61.2建设单位概况61.3报告编制的依据和内容71.3.1编制的依据71.3.2编制的内容81.4可研工作概况81.4.1项2、目选址81.4.2项目建设规模与内容81.4.3项目总投资及资金来源91.4.4主要经济技术指标9第2章项目背景102.1经济背景102.1.1国内经济背景102.1.2区域经济环境142.2产业背景222.2.1 2010年全球家具发展概况222.2.2 中国家具产业发展概况252.2.3区域(湖北)家具产业发展概况302.3项目建设的目的、意义和必要性322.3.1项目建设的目的和意义322.3.2项目建设的必要性33第3章市场发展趋势分析与预测373.1家具市场发展的影响因素373.2家具市场经济发展预测393.3家具市场发展趋势分析413.3.1产品趋势分析413.3.2发展模式趋势分3、析44第4章项目选址地的优势与现状分析484.1项目先址地的优势分析484.2项目区现状分析51第5章产业园定位545.1总体定位545.2目标客户群定位55第6章园区规划与功能布局566.1园区规划566.1.1园区总体规划566.1.2道路交通规划576.1.3绿地景观规划586.1.4市政公用设施规划596.1.5电力工程规划606.1.6环保规划606.2功能布局616.2.1功能组成616.2.2布局结构636.3主要经济技术指标64第1章 总 论1.1项目概况项目名称：XX集团XX家居产业园项目建设性质：新建项目位置：XX市XX市新行政中心附近，紧邻荷沙一级公路建设单位：XX（XX4、）实业发展有限公司1.2建设单位概况XX集团创建于1992年，是一家以家居商品流通业为主体、多元化、跨行业的大型企业集团，经营领域涉及家具制造、连锁商场管理、企业并购、房地产开发、古玩市场等。XX集团产业包括：XX家居集团有限公司、XX家居连锁商场、XX家具制造公司、XX家具街有限公司、XX徐东古玩城、XX广告发展有限公司、XX房地产开发公司等。2007年XX集团成功收购中国电子器材中南有限公司，2008年又成功收购XX蔬菜集团。目前企业固定资产市值80亿元，员工4000余人。XX(XX)实业发展有限公司是XX集团公司为建设汉XXXX家具产业园而新成立的公司,该公司司目前为XX家具产业园的运营5、主体。1.3报告编制的依据和内容1.3.1编制的依据1.促进蝇部地区崛起规划；2商务部推出包括“支持中部地区设立产业转移示范园区”“支持中部地区投资和产业转移促进活动”等七个方面的政策，促进中部崛起；3XX城市圈总体规划；4XX市城市总体规划(2005-2020)；5根据项目地址土地使用现状，交通现状及产业园方案规划；6国家、省市相关政策、法律、法规；7建设单位提供其他相关文件资料。1.3.2编制的内容本项目研究的主要内容：项目建设的背景及建设的必要性，市场分析，项目选址及土地现状分析、产业园的定位及规划建设、节能环保与安防，项目建设与管理、投资估算与资金筹措、社会效益分析等。1.4可研工作概6、况1.4.1项目选址项目选址于XX市，东至洪西渠附近；南邻荷沙公路；西接拟规划的文化路侧面；北至XX刁东农场长乐老年公寓北侧。总用地面积1800亩。1.4.2项目建设规模与内容项目占地面积约1800亩，总建筑面积222.4万：其中商业用地面积约535亩，建筑面积71.33万（含XX商业风情街476431，XX公馆142000，星级酒店34920，综合配套超市9982）；其余为工业用地，建筑面积151.06万（含厂房面积116.83万，配套生活区97560，原辅材料区122400，仓储物流区1222400）。总投资188815万元。1.4.3项目总投资及资金来源本项目固定资产投资188815万元7、。本项目固定资产投资资金筹措来源：根据项目建设情况似寻求银行贷款10亿元。其余部分由XX集团公司自筹。1.4.4主要经济技术指标主要经济技术指标一（商业配套）规划用地面积1200006约1800亩商业用地面积356666约535其中商业总建筑面积713333其中商业风情街476431XX公馆142000XXMALL50000星级酒店34920综合配套超市9982容积率2.0绿化率31%建筑密度32%主要经济技术指标一（工业园区）规划用地面积1200006约1800亩工业用地面积755337约1133亩其中工业厂房一用地面积527336约791亩工业厂房一用地面积228001约342亩其中配套生8、活区用地66667约100亩原辅材料市场用地80000约120亩仓储物流区用地81334约122亩工业用地总建筑面积1510674其中工业厂房一总建筑面积1168314工业厂房二总建筑面积342360其中配套生活区建筑面积97560原辅材料市场建筑面积122400仓储物流区建筑面积122400容积率0.8绿化率10%建筑密谋30%第2章项目背景2.1经济背景2.1.1国内经济背景2010年，面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用9、，有效巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，国民经济运行态势总体良好。2010年，全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。图表1 国内生产总值年度变化1.农业生产稳定增长，粮食连续七年增产。全年粮食总产量达到54641万吨，比上年增长2.9%，连续七年增产。2.工业生产平稳增长，企业效益大幅10、提高。全年规模以上工业增加值比上年增长15.7%，增速比上年加快4.7个百分点。分季度看，一季度同比增长19.6%，二季度增长15.9%，三季度增长13.5%，四季度增长13.3%。分登记注册类型看，国有及国有控股企业增长13.7%；集体企业增长9.4%；股份制企业增长16.8%；外商及港澳台投资企业增长14.5%。分轻重工业看，重工业增长16.5%，轻工业增长13.6%。分行业看，在39个大类行业中，38个行业实现比上年增长。分地区看，东部地区增长14.9%，中部地区增长18.4%，西部地区增长15.5%。工业产销衔接状况良好，全年规模以上工业企业产销率达到97.9%，比上年提高0.2个百分11、点。3.投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。4.消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。全年社会消费12、品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%；扣除价格因素，实际增长14.8%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。其中，限额以上企业(单位)商品零售额58056亿元，增长29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。5.市场物价同比上涨，食品价格涨幅较大。全年居民消费价格同比上涨3.3%。其中，城市上涨3.2%，农村上13、涨3.6%。分类别看，食品上涨7.2%，烟酒及用品上涨1.6%，医疗保健和个人用品上涨3.2%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.6%，居住上涨4.5%，衣着下降1.0%，交通和通信下降0.4%，家庭设备用品及维修服务持平。12月份居民消费价格同比上涨4.6%，环比上涨0.5%。全年工业品出厂价格同比上涨5.5%，12月份上涨5.9%，环比上涨0.7%。全年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.6%，12月份上涨9.5%，环比上涨1.1%。6.进出口总额较快增长，贸易顺差有所减少。全年进出口总额29728亿美元，比上年增长34.7%。其中，出口15779亿美元，增长31.3%；进口13948亿美元14、，增长38.7%。进出口相抵，顺差1831亿美元，比上年下降6.4%。图表2 全国进出口货物数额年度变化7.城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。其中，工资性收入增长17.9%，家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入增长2115、.0%，转移性收入增长13.8%。图表3 全国居民人均收入情况8.货币供应量稳定增长，人民币存贷款增量减少。12月末，广义货币(M2)余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%，增幅同比回落8.0个百分点；狭义货币(M1)26.7万亿元，增长21.2%，回落11.2个百分点；流通中货币(M0)4.5万亿元，增长16.7%，加快4.9个百分点。金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元，比上年少增1.6万亿元；各项存款余额71.8万亿元，比年初增加12.0万亿元，少增1.1万亿元。2.1.2区域经济环境1区域经济的发展我国区域经济的发展大致经历了三个大的阶段,分别是：区域经16、济均衡发展阶段(19491978年)、非均衡发展阶段(19791999年)和区域经济协调发展阶段(2000年以来)。目前中国区域经济已经形成了“西部开发、振兴东北、中部崛起与东部率先发展”“四轮驱动”的新格局。未来区域协调发展将成为中国统筹区域发展、构建中国社会主义和谐社会的主要着眼点和落脚点，成为我国改革深化、开放升级的重要空间依托，从而更有利于相关区域政策的制定和实施。 率先发展区域 正在发展区域 未来蓬勃发展发展图1 全国区域经济发展示意图2中部崛起战略中部包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南六省，地处我国中部地区,承东启西,接南连北。中部省人口和经济总量分别占全国的和以上，是中国粮食17、主产区，又是国家综合运输网络中心区域和重要的能源、原材料基地。年月,温家宝总理在政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起。年月日，中共中央政治局召开会议，研究促进中部地区崛起工作。 年月日，国务院正式批复国家发展和改革委员会有关建立促进中部地区崛起部际联席会议制度的请示报告，同意建立由发展改革委牵头的促进中部地区崛起工作部际联席会议制度。图2中部六省区位图年月日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过促进中部地区崛起规划。会议提出，实施促进中部地区崛起规划，争取到年，中部地区实现经济发展水平显著提高、发展活力进一步增强、可持续发展能力明显提升、和谐社会建设取得新进展的目标。18、年月日，国家发展和改革委员会公布促进中部地区崛起规划实施意见，要求中部地区的山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南六省人民政府和有关部门积极落实这份文件提出定的各项任务要求，努力推动中部地区经济社会又好又快发展。年月日，国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见正式出台。这是加快经济结构调整和发展方式转变的重要途径，是深入实施西部大开发和大力促进中部地区崛起战略的重大任务，对于在全国范围内推动形成更加合理有效的区域产业分工格局，促进区域协调发展具有十分重大的意义。中部地区崛起战略推出之后，湖北XX城市圈和湖南长株潭城市群又获批“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”，正发挥其资源丰19、富、人力充足、市场广阔等优势，全面探索适合中国国情的内生型发展模式。经济学家伍新木教授说：“在新一轮产业转移中，曾一度凹陷的中部地区的崛起，已成为中国经济发展的新引擎，将给周边及西部地区经济发展带来巨大的辐射和影响。” 在“中部崛起”战略构想下，湖北省提出的战略目标是，把湖北建设成重要的农产品加工生产区、现代制造业聚集区、高新技术发展区、现代物流中心区。3产业转移与产业升级年月日，国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见正式出台。这是加快经济结构调整和发展方式转变的重要途径，是深入实施西部大开发和大力促进中部地区崛起战略的重大任务，对于在全国范围内推动形成更加合理有效的区域产业分工格局，促进20、区域协调发展具有十分重大的意义。承接国际产业转移和实现国内产业的转移, 是我国保持经济增长、实现东西部协调发展的重要方式。在全球金融危机的背景下, 国际产业转移的新变化将深刻改变我国的产业转移和产业升级路径。为消除国际需求急剧下滑而带给我国制造业的冲击, 强调国内自身价值链和产业链构成,是我们未来可能的路径选择之一。推动国际国内产业有序转移这一目标的实现, 首先在于东中西部地区加强自身市场体系和制度环境建设, 降低产业交易成本; 其次, 建立和巩固与东部相关产业的技术经济联系, 力争形成完整供应链和价值链的产业协同发展机制; 最后, 以东部具有一定技术优势的产业主体为核心, 推动以技术创新带动21、的功能升级和产业链升级, 最终实现全国产业结构的升级优化。4XX城市圈武汉城市圈总体规划“弓箭图”在“中部崛起”这一国家战略的推动下下，中部地区六大城市群湖北XX城市圈、河南中原城市群、湖南长株潭城市群、安徽皖江城市带、山西太原都市圈以及江西环鄱阳湖城市群应运而生。XX城市圈、中原城市群、长株潭城市群、皖江城市带4个中部的城市群，“入围”了中央关于中部崛起的10号文件，这些“次区域”进入了国家宏观发展战略的视野，成为“国”字号。其中XX城市圈、 中原城市群起着领跑“中部崛起”的作用，而我认为XX城市圈又是重中之重。首先。从地理上讲，湖北可谓是中部的中部；其次，从行政级别上讲，作为湖北省会XX又22、是中部地区唯一的副省级城市；再次，有“九省通衢”之称的XX是中国中部长江中下游的特大城市，是华中地区最大的城市之一，是华中地区的金融中心、交通中心和文化中心，其地位可想而知。“1+8”武汉城市圈XX城市圈，又称1+8城市圈，是指以XX为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。城市圈的建设，涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。XX市, 地处江汉平原腹地，紧邻特大城市XX，是“1+8城市经济圈”的重要经济板块，华中区极具潜力和竞争力的城市之一。发展战略:向水乡园林城、XX卫星城、都市后花园、新型中等工业城市迈进，成为XX辐射西部城市群的战备支点。23、十二五期间，XX充分利用“两型社会”综合配套改革的机遇，内承外联打造中部产业崛起的新支点，积极推动城市圈经济的建设和发展。2.2产业背景2.2.1 2010年全球家具发展概况1.世界家具消费需求状况 家具是人类生活不可缺少的日常生活用品，随着人民生活水平的提高，人们对家具的需求越来越强烈。世界各国家具消费分两类：一类是家庭用家具，另一类是机关团体家具，比例各为 50%。目前，世界经济大国人均家具消费水平较高，由于这些国家经济实力强，住房条件好，人民收入高，家具消费占家庭收入一定的比例。意大利米兰国际工业研究中心（The Centre for Industrial Studies，简称CSIL）24、对 50多个国家的家具市场进行了分析，并划分了三类：第一类包括 8 大家具工业强国：美国、德国、日本、意大利、法国和英国，中国和巴西也名列其中，这些国家年家具消费额超过了 100亿美元。第二类包括西班牙、墨西哥、加拿大、韩国、澳大利亚、荷兰，这些国家年家具消费额在 50 亿100 亿美元之间。第三类包括了所有年家具消费额少于 50 亿美元的国家。数据表明，家具的消费需求在日益膨胀。2.世界家具生产状况全球家具市场产值分布 来源：CSIL根据CSIL的数据结论，2009年世界家具市场总产值为3760亿美元，发达国家家具产量占全球65%，发展中国家家具产量占全球35%。7个主要的工业化国家（按家具25、产值排名为美国、意大利、德国、日本、法国、加拿大、英国）的总产值为1590亿美元。高收入国家家具的产值占到全球产值的58%。中低收入国家家具总产值占42%，中国、波兰、越南这3个国家家具的产值在迅速提升。3世界家具贸易状况在进出口方面，自从2009年陡然下降之后，世界家具贸易总额一直在稳步增长。2010年，世界家具贸易总额达到1020亿美元。2010年家具主要进口国为美国、德国、法国和英国。美国在2000年2007年间进口量由150亿美元增长到260亿美元。而此后，受美国金融危机的影响，家具进口由2007年的260亿美元下降到2008年的240亿美元。直到2010年，美国的家具进口量才有所恢复26、。 家具出口量最大的国家分别是中国、意大利、德国和波兰。对于中国，家具出口量在2000年2008年间出口量有35.65亿美元增加到276.15亿美元，此后，受金融危机的影响，2009年下降到259.58亿美元。直到2010年，出口才有所恢复，达337.24亿美元。 在过去十年，从进口和消费之间的比率来衡量，家具市场开放程度不断增长，整个世界家具市场开放程度由2000年的24%上升至2007年的30.9%。受世界金融危机的影响，2008年和2009年的数据呈明显下降趋势。4发展的基本特点（1）企业小型化、专业化、产品国际化近 10 年来，国外的家具工业发生了巨大的变化，家具生产企业由大型企业转向27、专业化和小型化。技术并不落后，但经营灵活，易于变换产品，能适应市场的激烈竞争。（2）加工方式高度机械化、自动化、专业化当今世界家具工业普遍采用新技术、新设备和新工艺，例如广泛采用CNC即计算机数控机床、人工智能机械手和各种先进的饰面和封边技术，使家具制造的技术含量不断提高，通过技术手段实现了家具进一步向专业化的方向发展，使家具真正成为现代化、工业化大生产的产品。高度机械化、自动化和专业化产生了惊人的规模效益。（3）家具材料的多样化、新型化、天然化现代家具材料越来越丰富。由于木材的短缺，目前国际市场上木制家具的地位已逐步让位于胶合板、中密度纤维板、纤维板等人造板家具。（4）产品设计向小规格发展产28、品的小规格化是近几年的家具设计趋势。（5）国际贸易模式的转变综合分析国际家具零售商的5大变化，主要体现在资金要多，货品要全，库存要少，周转要快，订货找厂商，销售多途径。这些变化，将使商品流通的供应链发生根本变化，促进信息、物流、金融三大配套系统的快速升级，不久未来将改变目前国际贸易的运营模式。（6）电子商务的应用更加普及和深化国外家具的网上销售发展迅速。2.2.2 中国家具产业发展概况1中国家具产业市场规模与增长状况中国整个家具行业的发展其实跟国家的形势是密切相关的。同样也跟整个家具行业全球的形势是相关的。对中国而言，家具行业是一个古老而又崭新的行业，中国古老家具行业的发展历史在清代末年就被打29、断，知道上世纪80年代才恢复发展。在过去将近30多年中，沉寂良久的中国家具行业焕发了蓬勃的生计，最早由香港和台湾企业的引导，到如今国内众多民营企业崛起，我国家具行业发展由弱到强，由小到大，进20年，家具行业每年增长率超过20%，已经发展了七万多家企业，我国逐步成为全球家具行业的制造中心，并形成了中国特有的家具行业产业集群。在全国家具市场平稳发展的大背景下，中国家具出口金额在过去5年里复合增长率为30.16%。2008年家具生产已经占全球的25%，出口占全球市场份额的22.6%，已成为全球家具生产最大和出口最多的国家。2009年,在全球金融危机的影响下,中国家具生产总值达到7300亿元，201030、年我国家具行业逐渐走出金融危机的影响，生产销售及出口均呈快速增长态势。统计数据显示，2010年全年家具行业产量77032.83万件，工业总产值达9667亿，比2009年增长了32%左右。目前，家具制造业已经成为国民经济中继食品、服装、家电、家具后的第四大产业。时至今日，中国不仅成为世界家具生产大国，同时也成为家具出口大国，而且正在朝着世界家具生产和出口强国的目标迈进。2中国家具产业市场细分结构在统计分类中，家具行业分为木质家具、金属家具、塑料家具、竹藤家具和其他家具五大类。在产品生产分类中则分为木质家具、金属家具和软体家具。目前中国家具行业生产产品以木质家具为主，其次为金属家具；近年来其中木质31、家具所占比重略有下降趋势。2010年统计数据显示，中国家具行业中木质家具制造产值占58%，金属家具制造占24%。在过去四年中不同类型产品结构变化比重不大，但木制家具所占比重略有下降，相比较而言，金属家具产量进入相对稳定期，所占比重波动中逐渐上升。3中国家具生产与销售的区域结构（1）五大家具生产版块 珠江三角洲板块：以深圳、东莞、广州、顺德、中山为主； 长江三角洲板块：由江苏、浙江、上海组成； 环渤海湾板块：由北京、天津、河北、山东组成； 西部板块：由四川、陕西、重庆等地组成；东北板块：由辽宁、吉林、黑龙江组成。在五大家具生产版块上分别形成了十大家具生产制造基地 :中国北方家具商贸之都 河北廊坊32、市香河县 北京实木家具生产基地 辽宁省庄河市 中国金属玻璃家具产业基地 河北廊坊市胜芳镇 中国桌椅之乡 山东省宁津县 中国椅业之乡 浙江省安吉县 中国欧式古典家具生产基地 浙江省玉环县 中国西部家具商贸之都 四川成都市武侯区 中国家具商贸之都 广东省顺德乐从镇 中国红木家具生产基地 广东中山市大涌镇 中国家具出口基地 广东东莞市大岭山镇 中国家具制造重地中国家具材料之都 广东省顺德龙江镇五大家具生产版块 十大家具生产基地 来源：中国家具网（2）六大销售市场从家具销售市场的角度来看，目前已形成了六大销售市场（图12）：一是以上海为中心的华东销售市场，约占15%的份额：二是以广州和深圳为中心的华南33、销售市场，约占15%的份额；三是以XX和中国家具六大销售市场郑州为中心的中原销售市场，约占15%的份额；四是以沈阳、哈尔滨为中心的东北销售市场，约占10%的份额：五是以北京为中心的华北销售市场；六是以成都、西安为中心的西部销售市场，约占20%的份额。（3）四个分销中心 从家具的分销图13 中国家具四个分销中心角度来看，中国家具流通经过10多年的运作，流通业态升级。全国已形成东南西北四大销售中心和三个等级。目前已形成了四个分销中心（图13），一是广东顺德分销中心，产品辐射全国，面向中高端市场，如乐从总面积300万平方米，年销售300亿元，70%出口；二是四川成都分销中心，产品辐射西部地区的中小城34、市，面向中低端市场，如武侯总面积100万平方米，年销售60亿元。三是江苏蠡口分销中心，产品辐射上海、江西、浙江、江苏、安徽、山东的中小城市，面向中低端市场，蠡口总面积120万平方米，年销售80亿元；四是北京香河分销中心，辐射东三省、 京津冀、蒙晋等地，面向中低端市场，香河总面积120万平方米，年销售60亿元。 除了以上四个分销中心，中国即将形成3个新兴家具分销中心：XX 、西安、昆明。 2.2.3区域(湖北)家具产业发展概况近五年来，湖北家具业发展态势较好，每年增速在20%以上，已在消费品工业中成为不可忽视的产业之一。2009年实现工业产值约90亿元，出口交货值约4亿元（人民币），全省家具销售35、额在250亿元左右。全省家具企业约3000家，其中XX大约700余家，年产值近30亿元，民营企业占99%，从业人员超过15万人。湖北家具产业受各种因素的影响，至今仍未能形成与中部区位优势和大XX资源优势相匹配的产业经济规模，家具商贸流通强于加工制造，产品大多来自广东、四川、河北等家具基地。湖北在经济起步阶段 “制造业优先”的效应未释放出来，2008年出口额仅为6130万美元,仅占全国的0.2%。近年来，在产业转移和“1+8”城市两型社会配套改革中，XX及周边区域逐步形成的家具产业有长足进步。规模以上的生产制造企业近千家，中心城市知名家居卖场林立。目前家具生产方面来说，湖北省生产值超过亿元的企业36、只有4家，超过5000万元的才15家以上。XX市现有家具生产企业700余家，但年产值却只有21亿。2008年全国的家具产值是2900亿元，XX仅占0.72%，目前XX最大的家具生产企业是联乐，年产值1亿元，产值超过5000万的只有超凡一家，产值过1000万的也只有十家左右。XX家具卖场分布于XX三镇，市场空前繁荣。位于硚口的汉西建材市场被誉为中国建材第一市，辐射周边10多个省市，吸引香江家居、宜家家居、百安居等国内外知名家居企业的加入，掀起华中家居营销总部基地的建设热潮。2009年相继开业的汉口北中国家俱CBD、五洲国际建材城总体建筑面积都超过了300万平方米，更是将XX家居卖场的规格和规模推37、向了新的高潮。XX本土且目前人气较高的XX家居卖场，定位于中高端消费人群，软、硬件一流，在消费者中树立了良好的口碑。诸多企业在汉角力，本土起家的XX集团却别辟蹊径迈出江城。该集团近年来先后在赣、湘、浙等地攻城拔寨，下一步还计划在北京、济南、洛阳开店，目标直指5年后全国前三甲。作为XX本土的家居连锁企业，XX经过十多年的发展，已经成为华中家居卖场之最，现有余30家中高端连锁商场，除XX4家店外，南昌、长沙、杭州、济南、天津都有布点，年销售额近60亿元。从而成为继红星美凯龙、居然之家之后的全国第三大家居连锁卖场。至此，XX家居卖场总面积已接近800万平方米，接近国内传统四大家居商贸特色区域的总面积38、之和。与此形成巨大反差的是，本地尚未出现一家具备一定规模的家居产业园，形成“大卖场小生产”的格局，这也为家具制造业带来巨大的市场空间。2.3项目建设的目的、意义和必要性2.3.1项目建设的目的和意义XX（XX）家居产业园是XX集团在当前国际国内经济和产业发展背景下，以XX为立足点，按“荟萃世界精品家具，演绎超凡个性生活”的概念倾力打造的以“主流生活家”为主题的融家居、百货、办公、餐饮、酒店、休闲娱乐、家居生产、仓储物流为一体的家居产业园，缝接城市商圈，承接产业战略转移，构建绿色、低碳、环保的城市产业新模式，为XX及XX城市圈的经济发展注入强大动力。2.3.2项目建设的必要性1、是XX集团公司自39、身谋求可持续发展的需要XX集团公司是一家以家居商品流通业为主体、多元化、跨行业的大型企业集团，经营领域涉及家具制造、连锁商场管理、企业并购、房地产开发、古玩市场等。所属企业有XX家居连锁商场、XX房产开发公司、XX家具制造公司、XX家具街有限公司、XX徐东古玩城，XX广告发展有限公司等四十余家全资子公司。XX家居连锁商场是XX集团的支柱产业之一，经过十余年的发展，XX已成为全国档次最高、品牌最优、环境最佳的建材家居领军者之一。诸多企业在汉角力，XX家居卖场遍布XX三镇后又另辟蹊经迈出江城，先后在赣、湘、浙、苏、京、津、鲁等地布点，迄今辖有30余家中高端家居卖场，年销售额近200亿元。在全国家居40、产业发展前景一片大好的前景下，在沿海家具产业转移和XX城中村及旧城改造的推进、市政府“退二进三”的发展战略的背景下，XX集团公司以XX为立足点，按“荟萃世界精品家具，演绎超凡个性生活”的概念倾力打造的以“主流生活家”为主题的融家居、百货、办公、餐饮、酒店、休闲娱乐、家居生产、仓储物流为一体的家居产业园，构建绿色、低碳、环保的城市产业新模式，是该集团公司谋求企业自身可持续发展的明智的选择！2是破壁补缺 “中部塌陷”、打造中部家具产业之都的需要国家先后实施的沿海开发战略,加快了珠江三角洲、长江三角洲、环渤海沿岸等地区的高速增长；国家实施西部大开发战略，在一定程度上扭转了西部发展滞后的局面；国家作出41、振兴东北老工业基地的重大决策，使东北地区焕发了生机。这种除了中部地区外近乎全面开花的优惠政策，迅速将中部地区变成了名副其实的“政策低谷”、“经济凹地”。由于中部地区在财政、金融政策方面长期处于劣势状态，在和其他地区竞争中自然处于不平等的地位，中部地区经济结构转型所面临的国内与国外的压力逐渐加大，“经济凹地”有可能会不断加深，从而形成“中部困境”、“中部塌陷”的现状。纵观中国家具行业,可谓“四分天下”，南顺德、北香河、东苏洲、西成都，中部独缺。而造成中部塌陷的根本原因是没有产业集群。因此不论是政策引导，还是市场需求，以湖北为圆心的中部地区，家具产业急需集群式发展。尽管湖北家具起步较早，但是“重商42、贸流通轻加工制造”的业态，加之企业间没有建立好良好的衔接沟通，整体消耗大而且效率低，就导致了“大卖场、大流通、小生产”的格局。最近三年，这种格局正在慢慢发生变化，以中国家居CBD、华中家具产业园、金鼓城为先行者的产业集群正在谋发，无论在定位、投资规模、还是占地面积、手笔不可谓不大。“从体量上看，三个产业园都很大，但真正做好沿海产业转移，仅仅靠三个园区是不够的，只能总体量变大了，哪才是真正的崛起。”湖北家具协会协会秦志江坦言。XX（XX）家居产业园正是在此背景下，以XX为立足点，按“荟萃世界精品家具，演绎超凡个性生活”的概念倾力打造的以“主流生活家”为主题的融家居、百货、办公、餐饮、酒店、休闲娱43、乐、家居生产、仓储物流为一体的家居产业园，构建绿色、低碳、环保的城市产业新模式，为XX及XX城市圈发展功能配套及产业集群的发展注入强大动力。3是积极承接东部产业转移和响应市政府“退二进三”发展战略的需要自国务院去年出台关于中西部地区承接产业转移的指导意见后，南方家具生产企业加快了向交通便捷、林木资源丰富、劳动力资源稳定、市场需求旺盛的中西部地区转移的脚步。据了解，因为金融危机的影响和中国城镇一体化进程的加速，中国家具行业正在加快从外销到内销的转型升级，中部尤其是XX城市圈已成为沿海等家具发达地区企业觊觎的进军内销市场的桥头堡。深圳家具产业协会秘书长侯克鹏分析道：南方家具产业之所以选择北上，一是44、能源紧张，深圳、浙江的家具工厂经常遭遇停电困扰。二是出口市场下滑，劳动力成本却在不断上升。以广东为例，家具业职工月工资从原来的元上调到元以上，技工更是从元翻倍涨到元。三是土地资源紧张，过去五年没有一家家具企业在深圳拿过一寸土地。四是南方许多城市把家具企业纳入到治污减排的范围，使企业承受着巨大的压力。XX家具企业一方面面临南方产业北迁，西部品片东进的夹击，另一方面随着XX城中村及旧城改造的推进，以及市政府“退二进三”的发展战略，汉产家具也急于进行产业转移，寻找“新家”。XX（XX）家居产业园正是在此背景下，以政府为主导，市场化运作，以投资商为主体，统一规划、统一招商、分步实施。以促进湖北省家居产45、业的迅速聚集，打造完整的家居产业链条，承接东部地区的产业转移，促进XX城市群的产业升级，加强并推动城际、区域和产业链不同环节的合作，做大做强家具产业集群，改变“大市场、小生产”的尴尬局面，实现湖北家具产业在中部的率先崛起。第3章市场发展趋势分析与预测3.1家具市场发展的影响因素1、金融货币政策 2011年4月5日中国人民银行傍晚时分宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。 加息对购房者的还贷压力进一步扩大46、。本次加息，五年以上贷款利率已升至6.80%，这意味着如果是100万元的商业贷款，按基准利率20年按揭的话，月供需要7633元，增加118元，而利息总额将由80.35万元增加到83.2万元。公积金贷款，本次五年以上贷款利率增加到4.70%，也按上述百万房贷20年期按揭计算，本次加息后每月月供增加109元，而利息总额增加了26万元。今年二度加息，以及后市或再有加息动作的可能性影响，家居市场将遭受销售阻力，家具市场同样有这样的担心。2、房地产政策 房产上游的“水量”骤减，家具行业也随之爆冷。最新的统计数字显示，截至12月31日，2010年北京房产成交量约为10万套，而09年北京商品住宅成交总套数约47、19万套，房产几轮调控之下，房产交易量几近减半，以往异常火爆的“红五”、“金九银十”2010年全部失色。 但是保障性住房将给家具行业带来暖风。中国家具协会原秘书长曹赢超说，中国五年内要建3600万套保障房，按每套购买家具1万元计算，就能产生3600亿元的市场。这还是一个保守的数字，很多入住保障房的家庭在家具方面的支出可能在2至3万元之间。中国正在进行的保障房建设将为家具行业带来巨大商机，推进行业规范化、规模化发展。 3、林业政策 在林业的整个产业链中，家具作为最终产品，处在产业链的下游，而且是极具增值和引领作用的一环。 我国人均森林资源匮乏以及国家对森林砍伐的限制越来越严，国内许多家具企业不得48、不大量从海外进口木材。目前，我国是世界最大的工业原木进口国，国家林业局公布数据表明，2015年中国木材供需缺口将达到2亿立方米。但是，在国际市场上，越来越多的国家注重对森林资源的保护，降低木材出口量，限制甚至禁止木材的出口。例如俄罗斯2007年7月，将木材的出口关税提高至10%、不低于6欧元/立方米，导致出口量迅速下降。未来，木材工业将进一步紧缺，价格上涨势在必行，原材料上涨将加大我国家具企业的成本压力。 4、国外品牌竞争 国际家具品牌切入中国市场，一般走的是总代理制，这样的销售模式限制了家具与消费者的广泛接触，有点儿吊起来卖高档的感觉。所以，其经营额权重大过市场占有的权重，其产品为顶级的中国49、富豪家庭或相关机构享用。不过，这种模式有知名品牌试水的目的。现在，一些国际品牌看中中国巨大的中高端市场潜力，决定自建销售渠道。在厚街国际名家具展上，美国家具第一品牌ASHLEY就发布了其全面发力中国内销市场的战略规划。未来几年，该公司将在上海、广州等一线城市建构样板直营店加盟推广为特色的混合销售渠道。 洋品牌尽管定位于中高端的概率最大，但其对市场的影响却是全面的。在洋品牌品牌、技术、资金优势面前，国内现有的中高端市场将被切割。为了生存，中高端品牌往下流动便成为可能，这样就势必整体地挑起家具市场的竞争。3.2家具市场经济发展预测1、规模预测 中国家具行业经过20多年的快速发展，已经成为世界上规模50、最大的家具生产大国。但我们认为目前中国家具行业依然处于快速成长阶段的中后期。 从行业规模发展来看，在过去三年来，家具业的行业生产总值和销售值继续保持15%以上的增速。行业的需求前景依然广阔。未来3-5年家具行业依然有较大的增长空间。2、出口市场预测 从出口市场来看，我国家具行业已经进入成熟阶段。继续高速扩大出口市场的概率相对较低。传统出口市场，如美国、欧洲和日本等需求规模将进入一个相对稳定的阶段。其他新兴市场能带来增长，但绝对的需求量相对较小。3、内销市场预测 内销市场，还处于高速发展的成长阶段。2008年之前家具行业整体以出口为导向，出口额增长率远远高于行业发展速度。但近三年内销市场的增速明51、显要高于行业发展速度。这是一个必然的转型过程。 由于家具行业2008年之前过于关注出口市场，国内内销市场并不成熟，品牌散乱且质量参差不齐，还没有一家具有全国影响力的家具品牌。行业集中度更低，更多的是一些在细分领域具有一定影响力的区域性品牌。若行业集中度CR5提高至10%,会涌现销售百亿的家具品牌。4、区域结构预测 l产业格局大变：川军崛起，依靠其坚定地在二三级内需市场的深度挂挖掘，将板式家具的规模化、工业化能力，与独立点渠道扩张织网的能量相结合，形成系统竞争力。北京家具依靠在北京大市场的品牌替代能力兴起。最终，粤派、江浙、川军、京派，四分天下。 l三股势力合流（家具产业、地产、政府），产业战略52、布局依旧在重大重组之中：西部产业基地（崇州，8平方公里）、北方产业基地（香河）、东部产业基地（海安，13平方公里）、中部产业基地（XX、金鼓城、潜江）等等。 l产业重组正在被新浪潮引领，领先的家具制造企业正在通过信息化和高科技，将制造与渠道服务深度整合，正在实现组织和管理变革，奠定制造向服务转型的初步基础。这一波浪潮会在未来5年内进一步推进、扩散，深度改变中国家具品牌制造企业的能力和面貌。 l一批制造出身的企业经过20年左右的沉淀，正在成为模式和品牌的代表性力量，成为影响中国家具未来重组的中坚力量。 3.3家具市场发展趋势分析3.3.1产品趋势分析 1、家具搭配彰显文化品位 随着“轻装修，重装53、饰”理念的深入，购买家具不再是简单的购买一套餐台、一套床、一张沙发，而是从家具中体味到更多的文化精髓、营造独特的居室文化空间，尤其是在西安这片传递着浓浓文化味的土地上。近年来，美式家具的大受青睐就是最好的说明。除美式家具外，红木家具近年来也成为了很多装修业主们的首选。红木家具的造型和工艺中明显的民族性是对许多收藏者最有吸引力的部分，而西安作为文化古都，在传统家具的文化认同、传承上优势明显。 2、家具业进入保障房时代 小户型家具将走红 针对2011年建设1000万套保障性住房、5年将建3600万套保障房的指标，多数家具人认为是好事。左右沙发，富运理想空间、标致家具、耀邦、金富雅、华伟、杰玛等在内54、的家具企业均已推出或计划推出针对保障性住房、经济适用房的家具。 未来2至5年，商品房、安居房、经济适用房、廉租房等小户型将持续热销。因此，杰玛家具全力打造的是很像宜家、但希望比宜家耐用的高性价比板式家具。耀邦家具推出的恒利品牌，也是完全针对经济适用房设计，产品、定价和风格，都是为了经济适用房而做。 此外，部分此前主攻高端市场的品牌企业，也在广东展会上推出了针对保障性住房的相关家具。如富运理想空间，其在东莞名家具展上主推的便是定制家具大至200、300平方米的别墅，小到40平方米的公寓，都有合适的产品。富运理想空间总经理李轲表示：“我们今年推出针对不同户型的定制家具，这个跟保障房和经济适用房是不55、谋而合的。”按照他的说法，此前富运理想空间的家具能满足70%、80%客户的定制需求，而今年其定制家具是为了100%的达到客户的需求。类似的，还有标致家具最新推出的拉菲丽舍系列，走的是颠覆传统欧美古典家具形象的精致小巧路线。 3、家居环保新概念 在家居业中，家具是对资源依赖较重的行业之一，家具业的资源节约对整个家居产业发展节约型经济具有重要的意义。事实上，家具业的资源节约已经取得了一些突破。循环再利用是环保家居设计中一个富有创造性的概念，关注的着眼点在于可持续发展。 越来越多的家具及居家用品开始采用循环再生材料，纸家具也悄然在国内兴起。据悉，国外设计师十几年前就设计出了纸家具，最著名的就是设计大56、师FrankGehry的一系列瓦楞纸家具作品，每次米兰家具展、科隆家具展都会展示。但这些产品比较形式化，如果要进入大众消费领域，较难被普通消费者接受，即使是喜欢也不会买来用，而且成本比较高。除了这类概念型纸家具，其实我们在生活中经常能看到一些略显“简陋”的纸家具，比如许多超市利用纸板做些促销用的展架。用设计师自己的话说，纸家具有“自然之美”，纯天然的纸张能营造出柔和、自然、平静的居室空间氛围。 相比传统家具，纸家具的造价并不低，但是相对于有品牌、有设计的传统家具，一些普通纸家具的成本还是较低的，售价也低得多。 4、定制家具彰显个性、时尚、省时、省力元素 从前，中低端的工薪阶层才会找工匠到家里“57、大家具”，图的是价格便宜。如今，整体定制家具风潮也出现在白领阶层中，定制家具的个性、时尚、省时、省力逐渐征服了更多的消费群体。随着家具定制需求越来越多，市场上也应运涌现出一批专制定制家具的企业，好莱客、顶固等一大批橱柜和衣柜企业进入了定制家具的行业。 定制家具2001年就在国内市场现身，目前定制家具占整个家具市场的份额在10%左右，作为一个新兴事物，它的发展空间还很大。目前市场上的成品家具由于款式、尺寸的限制以及不易融于整体装修风格等因素，已经越来越难以满足现代人对家居空间的需求。而整体家具定制方式在解决这些矛盾的同时，能更合理利用好空间，注重家具在板材的环保要求上，消费者更容易把握。 从目前58、的市场情况看，家具卖场没有为家具定制留有专门的区域，定制家具这个市场还处于零散未形成规模的状态。很多小型的家具厂提供定制服务，主要以更改家具尺寸为主。而这也为更加专业的、更有实力的家具企业进入提供了绝好的机会。 3.3.2发展模式趋势分析 1、中国家具企业品牌化发展道 家具产品抄袭成风，知识产权保护薄弱，曾使中国家具企业饱受诟病。但随着中国家具企业的实力增强，它们也越来越注重品牌的塑造，用原创设计产品去占领市场。据了解，北京家具企业的品牌化发展表现突出。 除了此前爱格、欧德森家具品牌联盟的出击，新生品牌迈格家具联合专业设计创新产品风格，荣麟世佳、曲美、百强、爱依瑞斯等企业也都在产品原创设计上取59、得进展，并一致主打环保家具牌。北京家具协会秘书长于秀苏表示，家具行业目前正处于由制造型向创造型转型的关键时期。企业只有通过加大对原创设计的投入和开发，才能不断增强品牌在市场上的竞争能力，这也是未来家具企业发展的主要方向。 2、中国家具产业终端渠道的多元化战略 围绕着厂商、代理商和终端经销商，中国家具终端渠道格局近两年可谓风生水起，尤其是各地域家具板块的激烈竞争，给市场环境日趋复杂的渠道带来很多新的变数。我们相信，未来几年，家具厂商在渠道选择上将更加多元化。 未来家具产业渠道猜想：一、休闲购物综合体。商业地产直接落实到营销商和厂商，没有地主的概念；二、超市。不管在哪个时期，低价、量大、持续化盈利60、都是制胜的法宝；三、网络平台，便捷、广泛，年轻一代青睐的方式；四、体验馆(生活馆)。单产品结构的行业研究，针对消费者需求，目的性很强；四、经销商起义。未来的模式，它是有综合元素承传的，租金不高。将超市、网络、体验馆、CBD结合在一起。比如红苹果的体验馆模式，曲美的网络营销模式，联邦变独家代理为同城多家加盟共同经营的模式，吉盛伟邦在琶洲会展核心区打造了一个永不落幕的馆，集展会和零售功能于一身。 3、自然集聚转向有效集聚 家具行业的CBD模式是一种集制造、商贸、物流、园区社会为一体，具备有效集聚效果的产业集中发展模式。侯克鹏认为，家具行业过去的集聚是自然形成的，“十二五”可以借助东部沿海向中西部有61、序转移产业的契机，发展有效集聚的CBD模式。 在家具CBD，企业不需要再建展厅就可以解决批发、零售、产品展示的问题。半成品或者原材料可以跳过仓储直接放到采购物流部分，需要的时候由采购物流供应商送生产车间。工业制造、商贸、园区社会各自都有自己的主轴。“在CBD，以后的制造业基地不再像以前一样使所有的工厂建仓库，建生活配套设施。仓库和生活配套设施集中建在园区，避免了不同企业的重复的建设，最大化的利用了场地。”侯克鹏在接受记者采访时举例表示，像正在规划的昆明家具产业园区，未来将有8万人入住，在未来XXXX家具园区将有14.4万人。 中国乃至亚太地区最大的家具原辅材料一站式交易服务平台的河北香河亚太国62、际家具材料城、XX中国家具CBD在2009年的相继开业，为“十二五”期间CBD“家居销售、生产、研发、服务”于一体，形成产销一体的模式开辟了先例。 4、电子商务助力开拓内需市场 传统的国内家具营销模式是利用独立店、有全国大型连锁、地方连锁、大型超市等渠道进行销售。而依托电子商务，家具行业获得新的有效营销模式，满足了大批年轻人的家具需求。团购网是这两年国内新兴的电子商务模式，家居搬到网上销售后获得良好回馈。比如曲美家居通过网络团购在40天内就被秒杀1.3万套，总价值超过1亿元。 电子商务代表的是现代科技对有限资源的最大化利用，最大限度满足消费者的需求。随着物联网、移动支付以及云计算的发展，未来消63、费者利用资源将会更加简洁、方便，未来家具业依托电子商务业将迎来更大的转型升级机会。 5、三四级市场空间巨大 以往，多数品牌家具企业都将北京、上海以及沈阳、青岛等一二线城市作为市场开拓重点。但从最近的市场销售情况看，2009年以来，国内家具市场销售下降了35%，上海、北京等地卖场经营日趋萎缩，与之相反的是三四级市场销售渐旺。 目前，我国以地级城市和部分经济发达县市为代表的三四级市场，约有1.5亿个家庭，据有关市场调查显示，这些家庭购置需求如果按照30%计算，市场容量将达到1500亿元。而且随着这些城市居民收入水平的提升，购买力也随之水涨船高。在城市化进程不断加快的带动下，三四级城市的市场潜力正在64、逐步转变为现实购买力。 由此，越来越多的家具企业“放下身段”，将三四级市场当做战略性增长点。以全友、双虎、掌上明珠为代表的四川家具企业已通过多年的市场耕耘，在三四级市场中已有了较高的品牌认知度和占有率。不过，目前，三四级市场仍处于待开发状态，真正进入到这一级市场的知名品牌并不多，所以竞争相对较弱。第4章项目选址地的优势与现状分析4.1项目先址地的优势分析1、政策支持。2009年9月23日国务院总理温家宝支持召开国务院常务会议，讨论并通过了促进中部地区崛起规划。商务部推出包括“支持中部地区设立产业转移示范园区”“支持中部地区开展投资和产业转移促进活动”等七个方面的政策，促进中部崛起。这些政策的推65、出有利于“1+8”XX城市圈的飞速发展，形成中部地区最为强劲的增长极，进而发展成为继珠三角、长三角、环渤海地区之后，支撑全国经济增长的“第四极”！湖北家具产业承接沿海地区的产业转移正逢其时。年月日，国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见正式出台。这是加快经济结构调整和发展方式转变的重要途径，是深入实施西部大开发和大力促进中部地区崛起战略的重大任务，对于在全国范围内推动形成更加合理有效的区域产业分工格局，促进区域协调发展具有十分重大的意义。2、区位优势。湖北省位于我国中部地区、长江 中游，具有承东启西、贯通南北的区位优势。京广、焦柳、京九和汉渝等干线铁路在省内交汇，铁路网使省内大中城市连接全66、国所有的重要城市。长江横贯全省。省内长江沿岸有多个外贸运输专用码头，常年可停靠30005000吨货轮，通网海外的货轮可直达香港、日本、东南亚等地，海外货轮也可直达省内。京珠、沪蓉高速公路与长江水运所构成的立体交叉和形式多样的交通运输网络体系，使湖北省具有交通便利和辐射力强的区位优势。3、资源优势。中部六省森林覆盖率较高，包括亚热带和温带森林，总面积达2453万公顷。仅湖北省林业用地达1.29亿亩，占全国国土总面积的46%，气候湿润，发展林木有得天独厚的自然条件。依托丰富的林木资源，湖北省内家居生产企业对原材料的加工能力 已经达到可观的规模，并常年为珠三角和西部地区大中型家居企业提供纤维板、刨花67、板、木芯板和集成材的配套加工输出服务。4、市场优势。在宏观经济企稳向好的支撑下，湖北省城乡居民的消费水平有了进一步提高，扩大内需刺激消费政策措施效果明显。2009年，湖北省完成社会消费品零售额5928.41亿元，同比名义增长19.0%，2010年，全省社会消费品零售总额首次突破6000亿元大关，达到6719.44亿元，比上年增长19.0%，湖北省城乡居民消费增速创出了近年来新高，尤其引人关注的是，湖北省的农村消费市场开始启动，农村消费更是出现“爆发式”的增长，连续12个月增速都高出城市消费增长，这种表现是1987年以来的首次，这是湖北省消费结构的一个重大变化。据统计，2009年，湖北省农村市场68、实现零售额1800.26亿元，同比增长21.6%，农村市场消费增速高于城市3.7个百分点。农村市场增幅高于湖北省消费品零售额增幅2.6个百分点，拉动湖北省消费品零售额增长6.4个百分点，占湖北省消费品零售额的比重由2008年29.7%提高到2009年30.4%。贴近市场是企业跨地区投资的主要战略目标之一，中部地区坐拥3.5亿人口，1亿户家庭所形成的庞大消费市场，历来就是企业进行战略布局的要地。受楼市重新大幅度升温拉动，家具类、建筑及装潢类等与住房相关的消费品零售额也呈现大幅增长态势。据对湖北省限额以上批发零售业企业统计，2009年，家具类实现零售额同比增长47.5%，2010年，全省家具类和建69、装材料类零售额分别增长92.7%和68.1%。具有强大的市场优势。5、生产要素优势。劳动力、电力等生产要素丰裕。2009年7月以来，珠三角、长三角地区相继出现“用工荒”。而在企业的可支配资源中，人力资源是最具能动性的，也是企业正常运行和快速发展不可或缺的重要环节。湖北省有着丰富的劳动力、人力资源和水电资源，电力价格和土地价格远远低于东部发达地区，是东部发达地区劳动密集型和资源密集型产业区域转移的理想场所。湖北省是科教大省，全省有86所高校，能为各类产业提供人才支撑。XX是中部的“人才摇篮”，科教综合实力居全国大城市第三位，智力资源和人力资源十分丰富。湖北省农村剩余劳动力4000人，出现了大批劳70、务输出乡镇，无论是高端的研发型技术人才，还是熟练的技能产业工人，具备丰富的产业人力资源基础。而且，在劳动力成本方面也较东部沿海地区有优势。4.2项目区现状分析1、区位分析本项目位于湖北省XX市，XX市位于湖北省中部，孝感市南隅，汉水下游。东与XX市东西湖区、蔡甸区毗邻，西连天门市、南挨仙桃市，北与应城市、云梦县、孝感市接壤。XX市区位优势明显，地处江汉平原腹地，紧邻特大城市XX，与XX在经济交流方面有着地缘、人缘和历史渊源，将形成稳定的人、物、信息交流。项目地处规划中的汈东组团，紧邻荷沙公路；与XX新规划的市政府隔路相望，与正在建设中的金豉城项目相距不到2公里，汈东势必将成为XX崛起的新中心！71、2、项目区地形地貌XX市地处江汉平原东北边缘，居汉江下游。其地质属沉积性粘土，是长江洪水多次泛滥和江汉三角洲不断延伸、扩大而形成的湖积、冲积型平原；其地貌类型单一，地层分布较稳定，类型单一，横向变化小，平原特色明显，属非抗震设防区。项目地处地势开阔、平坦的汈东农场，宜于产业项目建设，具有极大延展空间。 3、周边路网现状XX市以荷沙、城蔡、马北、分王公路为主骨架，北连G316、G107、京珠高速，南接G318、沪蓉高速，公路网络四通八达。同时，XX紧临XX，处在XX中心城1小时交通圈内，30分钟内即可上京珠、沪蓉高速公路。XX四通八达的公路网可便捷地进入XX市城周的高速公路网，如可通过汉宜、汉十72、岱黄、武麻、武合、武鄂、武黄及京港澳等高速公路通往北京、上海、合肥等城市。 园区与周边地区的联系主要依赖武荆高速公路和荷沙公路。武荆高速公路XX出入口位于产业园北部，其连接线向西接川刘公路，由川刘公路向南接XX城区及新荷沙公路（该公路向东延伸接G107）； 4、周边河流现状XX市河湖交织，汉江、汉北河自西向东横穿全境。主要河流有汉水、汉北河、北支河、南支河（天门河在XX境内的名称）、中支河等，湖泊有刁汊湖、东湖、青林湖、白石湖、黄龙潭。民乐河属于六级航道，可通航100t级航船。 汉北河航段属于三级航道，可通过1000吨级船舶；汈汊湖水系属于五级航道，可通过300吨级船舶。XX市共有五大港区，73、有百万吨级以上港区1个（即城关港区），50-100万吨级以上港区2个（即脉旺港区和马口港区），20-50万吨港区1个（即沉湖分水港区）。XX汉江沿线共有机械化作业码头7座，其中专业化作业码头2个。 这些水系及港区未来均可为产业园所用。5、项目地块现状项目位于XX市，东至洪西渠附近；南邻荷沙公路；西接拟规划的文化路侧面；北至XX刁东农场长乐老年公寓北侧。项目地块性质为生地，周边地块多为待开发的农田，目前片区开发尚未启动，居住氛围沿未形成，后期拆迁压力较小。地块内有高压线，为项目的规划、建设带来一定的影响；项目临汈汊湖风景区，未来可为项目带来一定的旅游消费人群。第5章产业园定位5.1总体定位目标定74、位：集聚生产、研发、销售、博览、展示、仓储、物流、配送、商务办公、休闲娱乐、餐饮酒店服务等多业态为一体的现代化超大型家居产业园。功能定位：涵盖家居产业制造中心、研发设计中心、科研检测中心、原辅料中心、仓储物流中心和商业配套中心等产业价值链终端，通过对产业上下游价值链的整合，进而带动产业价值链中端承载生产制造功能的家居工业园实现高聚集大发展。产业定位：以提高家庭居住质量为中心、满足家庭生活现代化、个性化、时尚化、低碳化、舒适化需求，实现品牌集聚、资源整合与产业聚集，形成包括家具展销中心、物流枢纽、制造基地的完整产业链，实现“研发设计、生产制造、销售博览、文化休闲、标准检测、售后服务、家居咨询”一75、体化一站式服务，为XX居民创造优越的家居消费环境。服务定位：将为入驻企业、经销商和消费群体营造风格突出、恢弘大气的建筑空间和环保舒适的生产、生活、购物、休闲环境，搭建、最先进的商品展示交易平台和电子信息商务共享平台，并提供现代化物流的交易流通、资源管理、包装配送、储运结算等物流配送中心和信息管理体系及周到安全的物业管理服务需求。技术定位：以高新技术和现代适用技术改造传统家居制造业，提升产业总体水平和国际竞争力；开展技术创新、品牌创新、以家居文化创意为切入点，以XXXX家居产业园为运营场地，积极搭建公共服务平台，加快家具产业集群升级。生态定位：建设园区自然生态与园区各产业功能于一体的和谐园区，构76、建绿色、低碳、环保的城市产业新模式。它不仅强调园区内的各成员内部实现清洁生产、减少废物源，同时强调成员之间的联系、合作和参与，通过物质、能量、信息等交流形成各成员相互受益的网络，使园区对外界的废物排放趋于零，最终实现经济、社会和环境的协调共进。5.2目标客户群定位1国际国内享有一定知名度和经济实力的品牌家具企业，生产厂家及有意向立足中部地区长远发展，将企业或公司总部设在XX的企业或公司；2品牌家具总代理和总经销商3品牌家居用品经销商和代理商；4星级酒店、商务酒店、大型零售超市、餐饮酒店、咖啡厅、邮局、银行、移动、联通运营商、健身房、KTV等相关商务休闲娱乐和生活配套的企业或公司；5看好区域发展77、的投资者。第6章园区规划与功能布局6.1园区规划6.1.1园区总体规划XXXX家居产业园结合家居产业集聚模式的特色，提出“一心两轴四区”的空间结构。将园区打造成融家居体验馆、风情商业品牌街、生活服务配套服务中心、家居产业生产基地、生产性服务中心及以原辅料和物流基地等6大功能为一体的超大型商贸、家居产业园。一心：以园区为中心湖景为核，以流线型的湖面设计打造灵动的水脉，形成一条流光溢彩的休闲岸线，吸引园区人流汇聚于此。沿湖设置品牌旗舰村和商业配套设置，以浓厚的异域风情格调节器增加园区的人文底蕴。两轴：结合城市主干道和建筑形成设置两条东西南北纵横交错的空间结构主轴，将以静为主的工业区和以动为主的商业78、区有机的分开。两轴如同园区的两大动脉，载动着工业生产和商业贸易不断发展。四区：由中央商务区、生产研发区、仓储物流区和高端住宅区共同组成的四区，囊括园区6大功能。6.1.2道路交通规划1、园区（城区）道路规划园区主干道与城区交通连接紧密，便捷，园区内道路网采用“方格网”布局形式，城市主、次、支干道、园区道路四级构成园区的骨架系统。主干道40米，次干道30米，支路9米，园区道路6米。2、城市广场规划在主干道的风情街西交叉口西侧，及住宅区入口处布置园区的公共绿地及游憩广场，并在附近相应配套各类商业服务设施。3、交通设施的规划与配置（1） 停车场中央商务区在XXMALL及生活配套超市地下设有公共停车场79、，其余的停车场为生产用停车场，分布于各工业区内。另外，居住用地内部宜结合居住入口及居住群组中的消极空间布置停车场地。（2）停车位配置各个地块根据用地性质、建筑容量，参照省市有关规定确定机动车与非机动车停车位数量。工业区配建停车位视企业生产需求来确定。6.1.3绿地景观规划产业园区采用绿核绿屏绿轴三者相结合的绿地系统。其中：绿核由中心湖景、公共绿地组成；绿屏由园区主、次干道路边缘的防护绿地组成；绿轴全面绿化，将沿区内道路布置的大部分防护绿地建设成绿化景观带，增强园区的景观效果，提高生活质量。6.1.4市政公用设施规划1、 给水工程规划（1）给水水源由城市给水管网直接供给。（2）用水量根据园区规划80、及产业集聚性初步估算园区的人口在2万人左右（按11.2万人/平方公里），根据园区生产、生活用水标准，绿化及浇洒道路用水、室内外消防用水等初步估算最高日用水量2万m3左右。（3）给水管网布置管网管径分为800mm，600mm，400mm三级管网，给水管网在区内以环状网布置，使每个地块可以从两个方向接管，保证供水的安全可靠，便于分期建设实施。，以保证供水的安全性。2、排水工程规划（1）排水体制采用雨污合流制，统一由污水管运送到对外交通附近的排水泵站，再运送到附近的污水处理厂，处理符合排放标准后排放。（2）排水管网布置区内排水管网的管径依次为800mm，600mm和400mm，污水经管网运送至排水泵81、站后，由1200mm管径的排水管运送到附近的污水处理厂。6.1.5电力工程规划1、本园区电源自项目园区附近变电站接入；2、10kV及以下电力线路均采用电力电缆沿电缆沟（或电力排管）敷设，沿道路的东、南侧人行道敷设。3、根据地块编号图中的地块划分，在各地块中布置变配电站，以便在接下来的深入规划中布置低压配电网。6.1.6环保规划1、规划目标在环境和资源可承载的基础上，实现社会经济可持续发展，把园区建设成为环境优美、配套齐全、生活舒适的外向型工业区。2、功能分区及规划对策（1）区内的规划建设应遵循高起点、高标准的要求，优化工业园区的规划布局，做到科学、合理。进入园区内的项目应与工业园区控规要求的产82、业政策相符，积极推行清洁生产和发展循环经济，各单个项目应严格执行环境影响评价审批和环保“三同时”制度。同时要保证和增加环保资金投入到位，加强工业园区内环保基础设施的建设，特别是污水管网及固体废物（包括生活垃圾）收集、处理设施的建设，要做到统一规划、同时设计、同时施工、同时投入使用。做好工业区园内的绿化、美化建设，区内绿化覆盖率30。（2）企业外排废气中污染物浓度执行相关国家标准，即GB162971996大气污染物综合排放标准、GB132712001锅炉大气污染物排放标准、GB145541993恶臭污染物排放标准（3）场界噪声执行GB123481990工业企业厂界噪声标准中相应功能区标准。（4）83、园区内固体废物实行分类管理，遵循资源化、减量化、无害化的原则。属危险废物的要送至市危险废物处理中心统一处理，其它工业废物要提高综合利用率，不能综合利用的工业固体废物和生活垃圾应妥善收集，并转运到垃圾处理厂统一处理。（5）强调施工期环境保护工作，严格按照“开发一片、建设一片、恢复一片”的方式进行分期渐进开发，采取措施，防止施工期水土流失和粉尘、噪声等对周围环境的影响。（6）切实加强工业园区的环境管理，要有专人负责工业园区内的环保工作，加强监管，确保区内环保设施正常运行和各污染物达标排放。同时，要在工业园区内积极推行ISO14000环境管理体系。6.2功能布局6.2.1功能组成1、以家具制造产业为84、主的工业生产家具制造生产是XXXX产业园区的基本功能，由园区的工业企业组成，涵盖办公和生活各类家具生产及家居原辅料生产企业；工业区位于整个园区北侧。2、科技研发园区配套建设科技研发功能，为XX集团本身及中高技术企业和人员创造一个宽松、优越的创新环境，提供一个信息化、生态化、富有文化和单键优势的科研环境。同时有利于园区保持持续的生命力和竞争力。位于产业园北侧的生产研发区，设有涵盖家居研发设计、科研检测、管理咨询、会展营销、电子商务等生产性服务中心。3、商贸物流与工业生产部分相配套的商贸与流通功能是工业区的主要组织部分，集中布置在产业园南端东西两侧，从而形成与现代的工业和管理需要相应的高效、顺畅的85、商贸物流系统，集中体现产业区的集聚优势和效率优势。4、居住功能单一功能的大面积的工园区造成夜晚和休息日人口急剧减少的情况，影响到园区的生机和吸引力。多功能、综合性产业园是被人们共同关注和重新认识的。居住功能的建设不仅可以解决就近就业的问题，而且为园区带来持久的人气，同时有利于解决园区开发过程中居民点的拆迁安置、以及项目高端人才的引进安置。本项目在园区两轴东北角设置有园区配套生活用地，用于园区企业员工生活居住安置；在产业园核心区的东北角设置高端住宅区，包含高品质住宅、精英人才公寓和配套餐饮、商场、超市、影院等生活服务配套中心，打造园区内高雅的生活环境。5、增强综合服务功能的配套加强产业区的综合服86、务设施配套，满足高质量的生产和生活需求。规划综合考虑园区基地要素与周边环境，在中央商务区设立综合服务区，包括行政管理、酒店、办公、商业贸易服务、文化娱乐、餐饮美食、综合商务等设施。中央商务区包括XX家居体验馆和风情商业品牌街。XX家居体验馆：涵盖实木、软体、欧美、儿童、板式、办公等多个特色各异的家具和陶瓷、卫浴、灯饰、木制品和窗帘布艺等建材用品；风情商业品牌街：聚集家居旗舰店、创意家居体验馆、家饰精品、星级酒店、餐饮美食、休闲娱乐、文化艺廊、艺术藏品、电影院等全国连锁主力店集群，形成人群涌动的城市客厅。6.2.2布局结构1、分区有序以园区规划路网为基础，结合城市主干道和建筑形成设置两条东西南北87、纵横交错的空间结构主轴，将以静为主的工业区和以动为主的商业区有机的分开。两轴如同园区的两大动脉，载动着工业生产和商业贸易不断发展，并形成产业园区布局结构的基础。以南北两主轴有机形成的中央商务区、配套生活区、生产研发区、仓储物流区，四区有机联支。结合立体交通体系，构筑功能丰富、配套齐全、流线清晰的家居产业综合集群。2、整体统一XXXX产业园区总用地面积达1800亩，整个产业园区形成一个整体统一且又相对独立的布局形式。以南北纵横交错的空间结构主轴，将以静为主的工业区和以动为主的商业区有机的分隔，形成相对独立而又向核心环绕整体优势，体现产业园的集聚效益和综合竞争力。3、高效联系产业园与市区的联系：通88、过南侧紧邻的荷沙公路，加强与XX城区的联系，为汈东组团区展示了一个城市新型功能区和崭新的城市形象。居住功能区与工业功能区的联系：居住功能区在工业园区分二组设置在核心区东北角和物流区北侧，分别设置于工业组团间，便于形成就近居住的布局形成，使两者高效联系。工业区与中心区的联系：中心区与工业区南北布置，为园区提供配套支撑。4生态渗透地形和气候条件使园区有较好的生态环境基础，规划利用道路防护绿地为基本生态框架，以工业企业内部绿地为生态基质，使绿色生态元素渗透到整个园区。6.3主要经济技术指标主要经济技术指标一（商业配套）规划用地面积1200006约1800亩商业用地面积356666约535其中商业总建89、筑面积713333其中商业风情街476431XX公馆142000XXMALL50000星级酒店34920综合配套超市9982容积率2.0绿化率31%建筑密度32%主要经济技术指标一（工业园区）规划用地面积1200006约1800亩工业用地面积755337约1133亩其中工业厂房一用地面积527336约791亩工业厂房一用地面积228001约342亩其中配套生活区用地66667约100亩原辅材料市场用地80000约120亩仓储物流区用地81334约122亩工业用地总建筑面积1510674其中工业厂房一总建筑面积1168314工业厂房二总建筑面积342360其中配套生活区建筑面积97560原辅材料市场建筑面积122400仓储物流区建筑面积122400容积率0.8绿化率10%建筑密谋30%