1、电业发展有限公司6800平商务大酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月电业发展有限公司6800平商务大酒店建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一部分 南昌市经济发展概况7一、 南昌市经济发展概况7二、南昌市经济发展历程与特点8第二部分 南昌市酒2、店行业状况8一、酒店行业市场增长的有利因素9二、酒店行业市场增长的负面因素12（三） 缺乏特色13（四） 竞争乏术14三、南昌市酒店需求状况151、 南昌市概况152、南昌特色饮食162、 酒店建设164、 酒店行业发展现状18 餐饮行业形成南昌菜系，适合口味是主流18第三部分 XX大酒店项目概况23一、 时代背景23二、调研情况231、研究目的233、研究内容244、研究方法25三、项目背景252、总体布局264、建筑功能27第四部分 XX大酒店评估28一、 项目开发环境分析281、宏观经济环境282、微观经济环境29S优势分析29W劣势分析30O机会分析30T风险分析31二、项目竞争对手情3、况31三、 项目分析331、项目规划布局33第五部分 项目财务估算35一、项目投资初步成本分析351、餐饮部分36四、项目可行性风险分析381、 餐饮中心风险分析38第六部分 项目结论39第一部分 南昌市经济发展概况一、 南昌市经济发展概况南昌市位于江西省中部偏北,赣江下游,鄱阳湖西南岸。北邻九江市,东毗上饶市,南接抚州市,西连宜春市。面积7402.36平方千米。南昌市属亚热带季风区，气候湿润温和，雨量充沛，四季分明。南昌是江西省省会，国务院批准的内陆开放城市，全省政治、经济、科技、文化中心，全国35个特大城市之一。南昌现有工业企业40272家，年总产值317.61亿元，其中乡及乡以上工业总产4、值220.57亿元。职工年均工资收入5360元。农业耕地面积23万公顷，有效灌溉面积20万公顷，农业总产值68.78亿元，农民年人均收入2031元。森林面积13万公顷，覆盖率16.8%，基本上消灭了荒山。水利资源蕴藏量7.27万千瓦。矿产资源主要有花岗石、石英石、石灰石等。南昌地理位置优越，交通便利。京九、浙赣、皖赣、向乐4条铁路穿境而过。水路可直航赣江、抚河、锦江和鄱阳湖沿岸及长江各口岸。5000吨级以下的船舶可常年由赣江经鄱阳湖入长江出东海。民航已开辟了直达北京等十几个城市的航线。105、320、316三条国道在此交汇。境内公路已全部成网，四通八达。南昌市引进省际资金3.10亿元。旅游业得5、到了进一步发展，1996年旅游外汇收入达1171万美元。全市商业、餐饮业和服务业从业人员21.69万人，实现社会销售总额92.69亿元。全市城乡商品交易场248个，年成交额76.23亿元。2005年，南昌市国民经济保持了“高增长、低物价”的良好的发展势头，居民消费价格持续平稳温和上涨。南昌市居民消费价格上涨1%。二、南昌市经济发展历程与特点纵观南昌市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段：第一阶段是改革开发后到1988年，第二个阶段是1989到1993年，第三个阶段是1994年到现在。第一阶段是南昌市经济发展的积累阶段；第二阶段是不断发展的新兴阶段，从起步进入快速发展，经济社会各项指6、标都经历了前所未有的大发展；第三阶段就是生机勃勃，不断发展，不断的提升整体收入和水平，发展速度回归理性。第二部分 南昌市酒店行业状况南昌大大小小的餐饮企业有近3000家，并且，餐饮业的业态也由过去传统的正餐店，小吃店和酒店餐饮，发展到今天的多种业态共存的市场格局。目前，正餐店、中式快餐店、西式快餐店、专营店、主题餐厅、单位食堂、便民店、咖啡店、酒吧、烧烤店、酒店餐饮等都分布在我们身边。南昌市的酒店“跑火”，这已是市民们众所皆知的事情，大家瞧瞧那些在酒店焦急等待用餐的顾客就知道。随着生活水平的提高和消费观念的转变，外出就餐的人越来越多，促进了餐饮业市场的飞速发展，成为近十年来发展最为迅速的行业之7、一。“十五”期间，全省餐饮业实现零售额451.8亿元，比“九五”时期增长90.1，年均增长15.5。占社会消费品零售总额的比重由2000年的8.5上升至2005年的10。期间虽然发生了“非典”和“禽流感”，由于省委、省政府及时决策，措施得力，过后及时将损失挽回，因此对餐饮业并未产生太大影响，2004年和2005年连续两年餐饮业零售额超百亿元。城乡居民生活、消费水平的提高和餐饮业自身服务质量的提高带动了餐饮业的持续快速增长。此外，旅游消费的大幅增长也是一个重要因素，“十五”期间，全省实现旅游总收入1110.9亿元，比“九五”时期增长1.4倍，年均增长18.9。“十五”期间14个黄金周（2003年8、由于“非典”取消“五一”黄金周）的旅游人数达4282.2万人次，实现旅游收入143.1亿元。旅游消费和餐饮消费互相促进，成为消费品市场的一大亮点一、酒店行业市场增长的有利因素1、外部因素城区人口与外来人口增多，带动消费市场增长。随着南昌城市化进程和经济建设步伐的加快，南昌市上下精心打造“四最”品牌，营造了一流的人居环境、投资环境、创业环境和发展环境，使南昌市的环境优势、区位优势愈加明显，南昌正成为海内外客商投资创业的热土，南昌市人口逐渐地膨大，2004年末，南昌市总人口数已达460.79万人，比年初净增10万余人。（1）城区人口增多，直接带动消费额增长。2004年末八区总人口达到203.73万9、人，比年初净增7.36万人。（2）外来人口的增多，促进南昌市的各项消费额增长。（3）商务展销活动增加，流动人口增多，消费额增加。为了配合南昌在全省率先崛起的步伐，跨地区、跨省市、跨国界的文化、经贸、旅游的交流合作日益增加，南昌市2005年推出了一系列的商务展销活动。“走出去”南昌市各部门和领导赴沿海城市、外国的考察推介举措，“请进来”如南昌市举办的中国南昌第四届金秋经贸活动月、2005年中国“五会”（南昌）经贸恳谈会，都为南昌在中部崛起创造条件，其中经贸活动月邀请来昌的海内外客商超过1万人，成为历届经贸月活动中客商人数最多的一次。2005年9月举办的绳金塔庙会增加了“辣文化赣菜美食节”，延长了10、时间，成交额达到3000万元左右，同比增长30%。招商引资及商务展销活动的日益增加，前来洽商、会务的人士也将增多，在一定程度上必然会促进南昌市消费额增长。（4）旅游人数的增多，拉动了需求，为消费额添砖加瓦。随着南昌市“四最”品牌的打造，来南昌旅游的海内外人士日益增加，必然会使南昌市消费额增加。2005年1-8月，南昌市接待国内外游客464.93万人次，比2004年同期增长12%，其中接待海外旅游者人数达到4.35万人次，比2004年同期增长34.2%。（5）城乡居民收入增加，为南昌市消费额增长提供了有力的保证。城镇居民因行政事业单位职工工资的上调，企业职工因经济效益提升而增加收入，2005年111、-9月城镇居民人均可支配性收入达到7631元，与2004年同期相比增长26.2%；农民因家庭经营性收入大幅增加，使农民上半年人均现金收入达到2217元，与2004年同期相比增长30.6%。城乡居民收入的较快增长，为南昌市消费额增长提供了有力的保证。2、内部因素（1）餐饮业消费零售额增长较快。随着居民收入水平和餐饮业社会化程度的不断提高，良好的就餐环境为频繁的商务活动和亲朋好友聚会提供了便利，大型餐饮企业不断提高质量、扩张网点，促进了餐饮业的快速发展。2005年1-9月份餐饮业实现零售额18.2亿元，与2004年同期相比增长15.5%。进入3月份淡季后仍然保持较快增长幅度，实现餐饮零售额1.2212、亿元，与2004年同期相比增长20.8%。特别是限额以上餐饮业更为火爆，1-9月增幅达到17.5%，如增幅较大的锦峰大酒店、凯莱大酒店、滨江宾馆、江西宾馆、桂花村大酒店、得隆酒店、新甲鱼城等餐饮业零售额都增长40%以上。（2）假日消费、旅游旺季消费场面火爆。时下，我国的传统春节大团圆吃年夜夜都流行在酒店进行，不但可以省去许多亲自动手的繁琐，也可以一家人坐下来好好谈心，亲情升温。节假日的聚会选在酒店进餐乐趣也融融。“十一”、“五一”是旅游旺季，旅游将拉动整体的消费水平。随着国民收入的增加，旅游已是市民生活的一部分。（3）酒店行业兴起蓬勃发展。南昌餐饮业开始走向全国，比如，南昌向塘土鸡店已开了2013、多家分店；味道工场也在深圳开了4家分店；民间瓦罐煨汤馆在北京开了两家分店，南昌现有年销售收入300万元以上的餐饮企业也有近400家。二、酒店行业市场增长的负面因素（一） 储蓄存款仍增长较大，居民即期消费阻力大。2005年，南昌市城乡居民收入虽然增加较多，但居民消费信心仍显不足，储蓄存款居高不下。2005年9月末，南昌市金融机构城乡居民储蓄存款余额达到636.94亿元，比年初净增78.53亿元，比年初增长14.1%。受诸多不可预期支出的影响，居民对教育、医疗、养老等预期支出存有戒心，同时，房地产市场的持续升温，也成为居民购买力大量分流的主要因素。社会保障体系的不完善，导致居民即期消费阻力较大。（14、二）僧多粥少市场是个“无底洞”，大批兴建者冒然加入，导致现在南昌出现了大批酒店倒下去，更多酒店又站起来的现象。除大型餐饮企业外，一般餐饮企业“寿命”只有2年3年，甚至有当月开当月倒的事。在近3000家酒店中，只有30左右真正利润不菲，大多数酒店处于保本、亏损和“崩盘”状态。曾经在南昌市民身边响当当的餐饮大牌都渐渐远去了孺子路上的津鱼头打出清仓甩卖、叠山路上的东来顺没了踪迹、滨江路上的四川巴国布衣也“走”了这些餐饮大牌固然有着各自经营的原因，但更重要的是市场容量一个只有130万左右常住人口和50万左右流动人口的中型城市，不可能让近3000家酒店都不亏本。南昌的餐饮业从业者在被市场泼了冷水后，也开15、始冷静。南昌市公布的2004年第一季度南昌餐饮业景气调查数据显示，四成的餐饮业主认为南昌餐饮业不景气，六成的餐饮业主认为每天的营业额在下降，八成的餐饮业主认为利润在逐步下降。（三） 缺乏特色目前，很多酒店看中餐饮能赚钱，但却没有把心思放在研究菜式上，而是依样画葫芦，模仿起竞争对手的装修风格，或者说是在装修规模和豪华程度上互相攀比。你搞古典式，我也搞；你搞欧式，我也仿。当这些能模仿的都模仿到后，看着都挺有特色，但是大家都有特色等于没有特色。曾经有一段时间，孺子路餐饮靠特色风扉一时，吸引了不少消费者从各方赶过来，而今特色不复存在，消费者还乐意过来吗？无独有偶，也有酒家为特色而败走南昌的。四川品牌餐16、饮巴国布衣”和“菜根香”可谓是“冰火两重天”。当时，“巴国布衣”进入南昌时，购买了四川方面的专利使用权，包括门店装修在内的整个服务标准也严格参照四川的标准，包括公司高层和服务员都从四川引进，原封不动地将四川的“巴国布衣”搬进南昌。由于成本高，加之原装川味在南昌并没有受到追捧，只有退出了。同是川菜的“菜根香”则不然，首先对川菜进行赣化，在菜品上适应南昌食客，其次在管理上用四川的优秀管理理念和方法，生意一直不错。南昌咸亨酒店来自浙江绍兴，按说以浙江菜为特色，可他们实际上对菜品进行改进，如果来的江西本地客，他们则在菜肴原有的基础上，经过试验多加了一些辣味，如果来的江浙客人，则推出的肯定是原汁原味的绍17、兴风味。大酒店如此，一些在南昌“活”得不错的小餐馆也是靠赣味特色起家的。南昌南湖边有一家名为“湖边人家”餐馆营业面积还不到100平方米。据了解，顾客大多是冲着湖边人家的特色菜而来，并且湖边人家保持隔一段时间就创造出新的特色菜推出，顾客常吃常新，就保持了餐馆的持久兴隆。南昌还有一家做饺子出名的，南昌人不是很喜欢吃面食，但这家魏氏特色饺子分店开了十几家，魏氏冷冻饺子还进了超市。而让面食在南昌也同样受欢迎的秘诀就是在饺子的馅料选择上充分考虑了南昌人的口味。（四） 竞争乏术提起某些酒店一座难求时，有业内人士说，这些酒店正是凭借着规模和摸准了消费对象的需求，才如此“跑火”，但不能代表整个餐饮业。就是这些18、企业，也不是高枕无忧，而是在“浴血奋战”降价竞争。与“一座难求”相伴而生的市场现状是，“吃100送50”、“一只虾一元钱”这样下去，“价格战早晚会害了南昌餐饮业。”不可否认，餐饮企业以高档装修和服务实施中低价位，其实是在投资周期问题上的观念转变，投资回报的周期可能会长一点，但投资者的心理更偏向求稳，因为回头客会越来越多。这是一个积累，是一个要用钱去扛的过程，并不是每家酒店都能做到，有不少酒店便以牺牲服务质量和餐菜质量为代价，在价格战中被步步紧逼，开始“驮不住”的店只好关门歇业了。可喜的是，南昌已有餐饮企业意识到单纯的价格战并不能让企业立于不败之地，例如南昌和平大酒店就将大厅全部改成了包厢，客人19、容量稍微少了些，由于改善了就餐环境，并没有随行业竞争而降价。在北京，有一家店也是顾客盈门，但他们没有让顾客白等，而是推出一项政策：根据顾客等待的时间来决定折扣率，如等了超过15分钟则享受8折优惠，超过30分钟则享受5折优惠，结果名声大噪。三、南昌市酒店需求状况1、 南昌市概况 南昌是江西省省会，全省政治、经济、文化中心位于江西北部，长江南岸，赣江下游，滨临鄱阳湖，东南地势平坦，西北丘陵起伏，全市境内江河纵横，湖泊星罗棋布。土地总面积7402.36平方公里，全市总人口约416万。工业门类齐全，形成了机电、轻纺、化工、医药等30多个行业、150多个种类的现代工业体系，拥有洪都航空集团、江铃汽车集团20、江西纸业集团等一批骨干企业和江西五十铃汽车、全顺汽车、齐洛瓦冰柜、草珊瑚牙膏、洪都摩托等一批产品，特别是国家级的南昌高新技术产业开发区和南昌昌北开放开发区发展势头强劲，成为南昌经济发展的新的重要增长点。对外开放不断圹大，同世界各地的交往与合作日益密切，先后与日本高松市、日本青森县东北町、墨西哥托卢卡市、芬兰瓦托市结为友好城市，同日本、韩国、美国、德国、意大利及东南亚等60多个国家和地区开展经贸合作。1992年，国务院批准南昌市为内陆重点开放城市，享受同沿海特区同等的优惠政策，国内外、省内外经济市场全面拓展，形成多元化、多层次、全方位的开放格局。市政府及时制定了招商引资优惠政策，切实保障外商、21、外资企业的一切合法权益，截止1998年底，共有外商三资企业1342家，合同外资金额11.5亿美元，实际利用外资7.3亿美元。2、南昌特色饮食南昌菜是赣菜菜系的主要组成部份，为江西的三大地方菜之一，历史悠久，在中国菜肴中有一定地位。它用料广泛，主料突出，刀工精细，分色配菜。制法上以烧、焖、炖、蒸见长，注重维持原汁原味，在质地上讲究辣、烂、脆、嫩。2、 酒店建设截止2005年11月，南昌市共有40家星级饭店，国有和集体性质的饭店24家，民营、独资、股份等性质的饭店16家；其中五星2家，四星6家，三星二十家，二星12家，客房数5600余间；社会旅馆700余家，床位4万余个。 据调查，目前南昌已开业待22、评、在建、拟建的四星级（含）以上饭店10余家，预计明年四星级（含）以上饭店将达到20余家，南昌市星级饭店的结构将呈倒金字塔形。由于星级饭店和社会旅馆业的迅猛发展，导致星级饭店的住宿率呈下降趋势，平均房价与去年同比下降10元左右。这表明，南昌市的酒店行业仍处于“百花争鸣”的阶段，你方唱罢我方登场，竞争性很强。行业状态仍在处于发展期，但值得看好的是，市民消费持续增长和外商在昌大量投资的进驻，个人的消费观念和商贸活动将是拉动酒店消费的又一重要力量。南昌经济在前进，酒店供、客户需都在大发展。3、 酒店消费情况和开业情况2004年餐饮业实现18.95 亿元，增长24.2 %；2005年餐饮业实现27.423、9亿元，增长16.3%。2005年南昌市餐饮业发展迅速，新店不断开业，使南昌市的餐饮业一路高歌，自今年初到十月止新开业的餐饮企业有：湖景实业公司、饭是钢大酒店、狮子楼、锦江皇冠大酒店、万家灯火（象北店、昌北店）、民间食府、一觉烧菜、千百味、喜洋洋、滋味山鹿舞、一味领先、瑞月宾馆、玉河大酒店、食尚煮逸、赣人厨房、新南昌大酒店、凤祥春大酒店、泉水湾大酒店等27家。2006年1-2月份，住宿和餐饮业实现5.95亿元，增长16.0%，其中星级（限额以上）住宿和餐饮业实现2.76亿元，增长19.2%；其他行业实现0.11亿元，增长11.1%。2006年餐饮业销售较旺。今年1-2月正值我国的新春佳节，过年24、期间在餐馆宴请亲朋好友的宴席络绎不绝。与去年同期相比，新开业的餐饮企业有：万家灯火（昌北店），圣廷宫大酒店，吃名堂餐饮，锦江皇冠酒店，皇廷大酒店，皇朝丽都酒楼，赣彩轩餐饮，华悦国际大酒店，都市行为空间，千百味大酒楼，民间食府，天地吉祥，南江大饭店，和悦春天美食馆，喜之洋酒店，东方酒楼，赣味001，湖景实业，饭是钢大酒店（青山湖店），都市阳光实业，晶帝商务大酒店，鹿鼎大酒店，好味来餐饮等近30家。4、 酒店行业发展现状 餐饮行业形成南昌菜系，适合口味是主流目前，江西菜系无赣帮。而我国八大菜系是个历史概念，是八个地域的在饮食方面长期积累形成的、具有鲜明的地方特色和独到风格、又能适应其他地域群众饮食25、要求的烹调体系。它们的饮食产品与烹调方法受到普遍认同和赞誉，而且历久不衰。如以麻辣著称全国的川菜，以甘鲜清淡名动海内的淮扬菜，以味道厚重、色泽浓重而闻名的辽菜等等。各个菜系的完成又受到这个地域历史、地理、物产、经济发展、饮食传统和习俗等各方面的影响。只要我们审视一番八大菜系所属地域，就会明白，这些地区在中国历史上都是历史悠久，文化发达，经济繁荣，交通便利，物产丰饶，饮食习俗各具特点的地区。 江西从来就不是中国经济发达的地区，也非重要的交通枢纽，地理位置又使江西民俗文化易受周边吴越、湘皖、荆楚文化影响而未形成个性鲜明，地域特点突出的“赣文化”，江西饮食也就很难形成自己的“赣菜”体系。 尽管菜系无26、赣帮，但南昌菜却有自己的口味：味道偏重辣，绝不油腻，大体上遵循传统饮食习惯“咸鱼淡肉，吃了不足”，同时份量足、色泽靓，颇有“价廉物美”之誉。新雅酒家的“新雅四宝”“清汤札素”、“麻酱粉皮”、“银芽鸡丝”、“盐水鸭肫”等都是来者必吃、名动遐迩的佳肴。点心中的汤包、千层饼更是誉满全市。瀛宾楼的“青鱼头尾”、“走油肉”（即回锅肉）、“和三丝”是有名的席上珍品，为什么这些菜未能发展成“赣菜”？除了上述原因之外，南昌长期处于低消费区，饮食消费属于“充机果腹”型，也阻滞了赣菜的形成。但这并不阻碍南昌菜肴形成自己的传统，甚至在某个时候形成自己的烹调体系“南昌菜”。现在看来，这种发展似乎已现端倪，因为出现了一27、批名菜，“鱼头陈”的干烧鱼头；“民间饭庄”的老鸭肚片汤、毛血旺；“咸亨”的梅菜烧肉；“洁惠”的炒鱼肠；“万花楼”的羊肉火锅；“绿茵阁”的牛排、吕宋汤；“家常饭”的烧猪头等等。这些菜肴除了西餐，基本上都是从南昌家常发展起来的，具有鲜明的南昌地方特色。 以人为本的观念淡薄 凡有包房的酒店，大堂座位无一不拥挤不堪，两张餐台之间距离狭窄得侧身也难通过。用“比肩接踵”形容绝不为过。经营者只想到多设座位可以降低成本，却很少考虑顾客的舒适需求。尤为可虑的是一旦发生意外事件，势必因拥塞无路可逃而产生顾客伤亡。这种教训虽不少，但酒店经营者似乎并不在意。 用料不足物不当值用料是保证菜肴质量的基本因素，这里说的“用28、料不足”包含两方面，一是选料是否精，二是用料是否足，尤其是主料份量是否足。我们发现用料不精且份量不足，是南昌饮食业存在的一个较普遍的问题。杂素本应为主料海参、肉丸、腰片、鸡块、香菇、肝片、粉丝或芽白烩成。但南昌现有的杂素仅是炸肉皮、鹌鹑蛋、肉丸和粉丝结，即便如此，本来只作配料的粉丝反而成了主料，作为主料的肉丸只是点缀其间，代替海参的炸肉皮倒是不少，这哪里是杂素，整个一盘“杂货”。再看价格不菲的“北京烤鸭”，选用的鸭与北京鸭毫不相干，用的基本上都是本地麻鸭，皮下几乎没有脂肪层，口感干涩。同时每客“烤鸭”份量之少，仅可遮盘底，较之于北京的由服务生将整鸭送来，当面开片，鸭架烩汤，简直别于天壤。再看被29、叫得震天价响的“炖土鸡”，有多少是真正的“土鸡”？只要尝一口，就吃得出是混合饲料喂养的冒牌货。用料问题说到底是个“诚信”问题，物不当值，诚信，“人而无信，不知其可也”，靠偷工减料来牟取暴利，伤害了顾客，也必然伤害了自己，这样的酒家、饭店，关门大吉是迟早的事。 饮食文化水平将有待提高现在，“饮食文化”是个很时尚的词，这是一种进步，表明我们社会文明程度在不断提高，这也正是南昌饮食业界大打“饮食文化”的宣传中，并没有搞清楚究竟什么是“饮食文化”，说来讲去总是这个菜肥而不腻，那汤鲜甘可口。其实菜肴只是饮食文化中的一部分。我们所说的饮食文化，应该是饮品食品的历史渊源，风格特点原料和产品的生产制作过程，及30、其在人们生活中所生的影响和所表现出来的人文意义。就饮食业而言，还包括商业文化中的经营、诚信、品牌、场所、环境等诸方面所表现出来企业精神。从这个意义上来观察南昌的餐饮食业，有许多方面有待提高。 环境改善大有必要迷信现象普遍存在。南昌饮食业界稍稍有点模样的餐厅、酒店、饭店，只要是私营的，无一不在最抢眼的地方供奉财神。我们无意指责经营者的信仰，但是这些神像置于顾客活动的场所，就很值得考虑，一方面影响顾客情绪，本来想图个自在，寻个快活，结果却被安排在“菩萨”监视下进餐，实在大煞风景，大倒胃口，要知道庙里僧人用斋的斋堂里，并不安置神像。另一方面也显出文化品位的低下，把赚钱的期望寄托于“菩萨”，至少是一种31、思想蒙昧的表现。 制作粗放鲜有特色 不知道是顾客粗糙的饮食习惯造成了饮食产品制作的粗放，还是这种粗放制造了饮食习惯的粗糙，南昌酒店、餐厅普通存在制作比较粗放的问题。许多上汤菜应该用高汤才能出汁出味，但真正用高汤的不多，相当一部分用的是味精加水，结果只有味精吊出来的“鲜”而无菜肴本身具有的“味”；本应文火细烹的菜，现在用的是高压锅成批生产，做出来的菜冒着罐头食品的气息，菜虽酥烂味道却相差甚远，因为菜料中所含的香、鲜、甘、绵都没有充分分解、释放。 中国饮食素有“食不厌精，烩不厌细”的传统，饮食业应该是弘扬这种传统的主力军。南昌饮食业十分繁荣，发展既快，前景也好，人们可以期望不久的将来，在中国美食食32、谱中，会出现令人口角生津、颊齿留香的“南昌菜”。酒店可行性分析如下：目前在迎宾北大道开一个XX大酒店，在时下酒店行业消费数据增长过程中，前面提到的内部因素和外部因素起了不可忽略的重要作用。XX大酒店顺应行业而生，红火势在必得。而目前酒店的不利因素，针对XX大酒店来说，相对可以避免或者说消除负面因素。从地段来看，XX大酒店地处昌南新城，南昌市主干道迎宾北大道，其附近是发展中的企业，就来住的客源和企业来说，不存在消费金额过高的疑虑；从行业竞争来说，桂花村与本项目经营模式相似、距离相近，但附近也只存在这一家的竞争对手。如果我们经营得当、立意新颖、服务水准更专业化，势必将抢占市场；从经营特色来考虑，立33、足南昌本土风味，辅之以粤菜。把本土风味做好，把自己的经营特色做强，自然而然，口味也吸引人；从行业竞争来深思，现在的酒店餐饮大多都“吃一百送XX”、“买一送一”、“入住就送长途话费”、购物券等多种优惠方式，同比之下，酒店的利润空间缩小了，精明的店主又从减少菜式分量等多种方式来赢回差价。你打折，别人也要跟着降价，硬着头皮血拼到最后也只能关门。目前在这个地段，只有桂花村和XX大酒店互为竞争对手。我项目将采用前瞻性、预测性的眼光，在经营中尽量避免这种方式。第三部分 XX大酒店项目概况一、 时代背景XX大酒店，紧跟着时下的旅游发展战略，以现有设施为大本营，辐射全地区，并结合项目的具体条件和自然风景、人文34、等自然资源正在有序地拓展开发着。二、调研情况1、研究目的项目可行性研究是项目立项的依据，也是项目开发运营成功的基础，通过系统的研究，可依据南昌酒店市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对XX大酒店投资开发提供可行性决策依据。2、研究人员可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到初步投资可行性研究的既定目标，XX（广东）专业机构专门成立由市场35、研究人员、营销策划人员、财务分析人员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及酒店开发运营资料，结合XX大酒店的自身特点，咨询了酒店估价人员、工程技术人员、酒店规划研究人员等相关人士，对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的开发运营策划进行初步探讨。3、研究内容开发经营酒店项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括：a、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素；b、从酒店运营的角度对本项目36、进行评价；c、运用酒店设施评估的方法，测定项目各类设施价格；d、从实际运营的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度e、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素；f、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划；g、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断；4、研究方法为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据“针对问题，简单明晰，切实可行”的原则选择了三种主要方法：一是抽样调查和典型调查。主要针对需求，在南昌市县内以邮电局、供电局、工商银行等单位为抽样框，采用分级多层原则访问多人，并在此基础上填写市场调查问卷，同时对附近和相仿的酒店进行个案调查。二是专门研讨会。37、邀请营销、估价、装修、预算等各方面专家就一些典型问题展开讨论。三是计算机模拟运算。对影响本项目开发的主要因素进行变量互换对比。三、项目背景1、项目概况发 展 商：江西XX电业发展有限公司用地性质：酒店项目名称：XX大酒店（暂定）用地位置：迎宾北大道1138号项目总占地面积：57.9亩项目建筑面积： 6800平方米用地现状：已开发40% 一栋五层办公楼 建筑面积4100 m2 一栋三层楼房和一栋二层别墅共2700.92 m2，其中三层楼房为1874.62，别墅916.3m2。在江西XX电业发展有限公司占地57.9亩的自有土地上，建设一个以餐饮为主、以住宿为辅的大酒店。本大酒店将以全部招商的形式对38、外出租。 “XX大酒店”是由江西省XX电业发展有限公司名下兴建的项目，位于南昌市主干道迎宾北大道1138号，地属昌南新城。对面是信息学院；北接江西电力技工学院、八大山人纪念馆、武警医院；南连昌南客运站、桂花村、小兰工业园。通往市广场不到十公里，交通十分便利，项目所处位置是外地连接南昌市的枢纽主通道，是南昌市近年城市开发建设、吸引外商投资的重点地区。XX大酒店不但拥有优美的自然环境，且配套设施文化资源、经济、教育、金融、科技氛围良好。XX大酒店初步计划向市场招商，目前大酒店现有的建筑物将重新装修，总体规划将体现“宾至如归、温馨舒适”概念，着眼长远利益，以人为本，以客为尊，充分利用现有的生态环境资39、源，提供高品质的生活服务配套设施，面向客户群主要是会议团队、商人、旅游团队或旅游者。2、总体布局XX大酒店总占地面积约60亩。靠近马路、进门的那栋五层的建筑楼，建筑面积约4100平方米，初步规划为XX大酒店的餐饮项目，设一个“XX大酒店”的形象入口。从门口进入后，餐饮建筑后面那栋是标准客房建筑，建筑面积约1874平方米，目前标准客房共有33间。标准客房建筑前有一个湖景和游泳池，再前面就是贵宾房，建筑面积约916平方米。绿树成荫、池塘水清为景观的客房，不仅环境优美，还体现“宾至如归、温馨舒适”概念。目前现有地块原有的植物和花草将基本保留，湖和游泳池沿岸将造部分景点作为宾客休闲、赏景。3、交通组织40、门口的迎宾北大道为南昌市连接从市、县内外的交通枢纽，车流量大，另20、203、218、239等多路公交线路直接途经大酒店门口。4、建筑功能项目地址上原有规划三栋建筑物。靠近公路的五层建筑物重新装修后作为以经营餐饮业为主的酒店。另两栋靠塘的建筑物为客房和贵宾房。一期投建国际标准网球场一座、停车场一个（容纳35部车）。XX大酒店最多可容纳200人就餐和住宿。5、建筑造型对现在建筑进行豪华装修。XX大酒店全部采用智能化系统，采用整体形象入口及红线外绿化，配置电子商务、通讯、有线电视管道等现代化配套。6、消防及分区XX大酒店中餐厅和客房通道都应该按照其不同的规格设置消防系统和安全通道。XX大酒店除主要41、通道外，另设安全通道。酒店内应该明确分区域：餐饮区、客房区、休闲区及娱乐区等。第四部分 XX大酒店评估一、 项目开发环境分析1、宏观经济环境我国经济的高速增长和第三产业的飞速发展，为休闲业的发展提供了丰厚的土壤。党的十六大确立了全国的区域经济发展格局：长三角经济圈、珠三角经济圈、东北经济圈、环渤海经济圈、中部经济圈。中部经济圈在我国十一五规划中占有非常重要的地位，将成为十一五规划中我国重点发展的经济区域。随着社会分工的不断深入和第三产业的蓬勃发展，休闲业已经成为了我国产业大军中的一股重要力量。2、微观经济环境南昌第三产业的高速发展带动了南昌休闲产业的发展。南昌GDP首次过千亿，南昌市人均GDP42、已由1979年的511元上升到2004年的17238元（即2083美元）。南昌宏观经济的客观现实条件为休闲产业的发展创造了好的条件。一方面双休日的普及使得人们有基本的休闲时间；另一方面黄金周的流行使得人们对休闲有了基本的观念。3、项目SWOT分析S优势分析1）本项目开发商有部分老客户群，相对其他新开酒店或本路段竟品“桂花村大酒店”来说，本项目在客源上形成了一种无形的优势2）项目处于地理位置距离市中心只有15分钟车程，且迎宾大道是连接市区和外部的交通枢纽，交通的便利极大的辐射了本项目的商业效应 3）本项目将实现大众化的定位，以“宾至如归、温馨舒适”为顾客量身而建项目，将避开大多数酒店高档化的定位43、，有差异性的营销优势4）本项目为新开酒店，虽是在原有基础上改造，但仍然以全新的面貌入市；并且项目本身附带一个大型的休闲花园，这些都给项目增添了部分竞争优势W劣势分析1）项目周边地区商业氛围不成熟，人气较差；2）迎宾大道虽是政府重点规划的城市交通要道，但靠近本项目的道路两旁绿化、环境卫生不理想，容易在人们心目中形成还是“郊区”的印象，不利于本项目的商业辐射；3）若打造成类似于桂花村大酒店，则本项目面临着树立新品牌、广泛深入人心的重大已任；产品单一化（住宿、餐饮）也是我们应考虑的问题； O机会分析1） 本项目地处昌南商圈，昌南商圈的不断发展和繁荣有利于本项目长远发展2） 南昌第三产业的发展速度惊人44、，给餐饮业和住宿业为主的服务业大幅度发展奠定了坚实的土壤3） 项目地处昌南商圈迎宾北大道。昌南是南昌著名的商圈之一，制造业、工业都很发达，许多本土企业选择昌南这块土地上蓬勃发展，更吸引了外商来投资建业。按照产业发展的一般规律，制造业、工业发达的辐射区域其配套设施服务业的需求将有大幅度的发展。本项目建设以后，会吸引周边的产业主和高级管理人员前来就近消费，其中不外乎大公司、大企业的员工活动。4） 南昌最大的水果批发市场规划在本项目附近，给本项目带来非常大的商机，为本项目一炮走红提供了一个坚实的基础。T风险分析1） 本项目运作以来，有可能引来竞争对手的跟风、模仿，南昌市迎宾大道周边有可能兴起一股大酒45、店的建设高潮，产品同质化将大量出现；2） 昌南商圈虽前景诱人，但目前来说商圈还是刚兴起，缺乏商圈所必须具备的人气、旺气，昌南商圈的成熟还需要时间。虽然说一个成熟的商圈必须具备一个成熟、稳定的发展过程，但昌南商圈的“慢热”还是会对本项目有一定的影响；3） 本项目邻近桂花村大酒店，而桂花村离XX大酒店乘公交仅三站、驱车最多五分钟就可到达。且在业态上较为接近，有可能会出现恶性竞争。二、项目竞争对手情况本项目的最主要竞争对手是距离本项目位置不远的桂花村大酒店，其业态和经营模式很接近，而周边并无其他的大酒店，所以桂花村大酒店将是本项目最大的竞争对手。 桂花村大酒店简介桂花村大酒店是以餐饮、住宿、会议、休46、闲为一体的三星极高档商务型大酒店，酒店位于南昌市迎宾大道1089号，临接南高公路。 餐饮部分营业面积500多平方米，能同时容纳500多人就餐。一、二楼为大厅，三、四楼为包房。包房共23个。菜系包括赣菜、粤菜、上海菜。客房部分拥有客房53套，房间的类型包括单人间、标准间、普通套间、总统套房。每间客房均配有现代化设施，独立中央空调，国际直拨电话，遥控彩色电视，迷您小冰箱等客房价目表如下：房间类型价格单人间188元普通房98元标准间（一部）188元标准间（二部）158元套房388元总统套房1588元钟点房60元/2小时80元/3小时 康乐部分康乐部分包括桑拿、美容美发、沙壶球。美容美发还有面部护理、47、SPA水疗这两个服务。 会议部分会议室分为小型会议室和大型会议室，可以容纳近300人，拥有功能齐全的会议设施和先进的音响视听设备，并设有舒适贵宾休息室。 商务中心商务中心内设商务洽谈室和独立电话间，为入住客户提供打字、复印、邮递、收入传真、宽带上网、电脑出租、票务订购等各种专业服务。三、 项目分析1、项目规划布局整个项目分为两个部分。第一个部分是靠近迎宾大道的五层办公楼，第二个部分是由一栋三层楼房（现在的培训中心）和一栋二层别墅组成。第一部分 改建、重新装修迎宾大道的五层办公楼，改建成为能够容纳一次性300人就餐的大型酒店，其中营业部分为3层，一楼以大众型饮食为主，主要针对普通消费者；二楼以商48、务办公饮食为主，此类饮食主要客户群为大型商务聚餐、生日聚会等；三楼以包厢为主；四、五楼则以办公用房和职工宿舍为主。为了酒店的需要，在五层办公楼必须建造酒店配套设施厨房！第二部分 重新装修靠内湖的三层楼房或者扩建三层楼房，使之房间的床位增加到可以容纳300人住宿的标准（我司建议扩建三层楼房），三层楼房中，一楼设置为接待室、会议室；二、三楼为普通客房；四楼（增加楼层）为贵宾房间。另外原游泳池边上的二层别墅也可作为住宿中心，设置为贵族套房。2、项目总体定位 依据项目现有状况和发展商的初步设想，XX大酒店项目一期的定位是大酒店，以住宿和餐饮为主。这一定位内涵是： XX大酒店为高档商务酒店，提供高品质的49、硬件设施和软件服务为发展商的基本理念。 XX大酒店精心打造了一个氛围：为会议人员、消费人群提供理想的商务会议地点、美味的居家风味、舒适的居住环境 XX大酒店的卖点在于“宾至如归、温馨舒适”，良好的硬件设施和优良的软件服务同步进行 以其他酒店不可代替的室外游泳池、池塘水景为主要切入点，营造出一种轻松休闲的气氛来吸引消费者。3、目标客户根据本项目的市场定位，结合XX大酒店的环境因素、规划条件、建筑质量、建筑特色、装修内容，我们把目标客户确定为：参加XX电业发展有限公司的系统培训团队、南昌市及周边市县的商务会议、昌南商圈中高收入的人群及外商及外地的旅游者和旅行团。这些目标客户具备如下特征：对居住环境50、有较高要求，追求舒适和享受的生活 年龄在3050岁之间，已有一定的事业基础 各大型企业老板或高级领导 文化程度较高，有品味要求 本地富庶的农民第五部分 项目财务估算一、项目投资初步成本分析XX大酒店是在XX这块自有土地初步改造的一期工程。整个改造过程以分期、滚动式进行开发，第一阶段改造三栋建筑物（餐饮、客房），作为本项目启动，后阶段须观察项目营业情况及周边变化从而制定出相应的改造策略。根据本项目现有的实际情况，结合本项目地块相邻的其它开发项目的装修标准，指定以下的装修档次进行总投资估算。1、 五层办公楼l 装修按每平方米700元计算，建筑面积4100平方米，装修费共700乘以4100等于28751、万元。l 设备费50万元l 流动资金50万元餐饮部分共需投资387万元2、 住宿部分l 装修按每平方米700元计算，建筑面积2700平方米，装修费共700乘以2700平方米等于189万元。l 设备费40万元l 流动资金40万元住宿部分共需投资269万元3、其他公共设施、绿化、配套等预计投入费用为100万XX大酒店投资总额：387万+269万+100万756万项目赢利预测1、餐饮部分l 营业收入全年接待客人10万人，以每人平均消费70元计算，营业收入为10万乘以70等于700万元l 营业成本餐饮成本费：取营业收入的30%：700万元30%210万元管理费：按营业收入2%计算：700万元2%14万52、元设备折旧：按5年计算： 50万元/5年10万元/年装修折旧:按5年计算: 287万元/5年574000元/年人员工资： 100人10000元/年 100万元/年水电费： 10万元/年税金：700万元5.5%38.5万元/年l 利润预测税前利润： 700万元（210万元+4万元10万元57.4元100万元 10万元+38.5万） 260万元/年所得税：260万元33%85.8万元/年税后利润：260万元85.8万元174.2万元/年投资回收期：387万元/174.2万元2.2年2、住宿部分l 营业收入按每间客房平均150元计算，按40间客房，按全年入住率70%计算，营业收入为15040365753、0%153.3万元l 营业成本管理费：按营业收入2%计算：153.3万元2%3.1万元设备折旧：按5年计算： 40万元/5年8万元/年人员工资： 10人12000元/人 12万元/年水电费： 20万元/年税金：153.3万元5.5%8.4万元/年l 利润预测税前利润： 153.3万元（3.1万元8万元12万元 20万元+8.4万） 101.8万元/年所得税：101.8万元33%33.6万元/年税后利润：101.8万元33.6万元68.2万元/年投资回收期：269万元/68.2万元3.9年l 项目总投入756万 项目总利润/年：174.2万+68.2万242.4万 项目回收期：756万/242.54、43.11年本投资回收期没有包括装修建设期在内，纯粹为经营期的投资回报率。四、项目可行性风险分析1、 餐饮中心风险分析XX大酒店的整体定位是以餐饮为主的大酒店，因此评估餐饮部分的风险是整个风险评估中较为重要的环节。我们认为XX大酒店餐饮部分最大的经营风险是经营水平的风险，建议聘请专业的餐饮管理公司介入进行专业化操作，尤其是经营海鲜部分的酒店要更加提高经营水平。海鲜部分也存在着业态经营风险，虽然XX大酒店提出平价海鲜的经营风险，但从南昌海鲜酒店的经营状况分析，整体的定价较高，市场反映不甚理想。同时平价海鲜的经营理念是否为南昌市民很快接受，也是一个风险。2、 住宿中心风险分析XX大酒店的住宿中心由55、标准间和贵宾楼构成。我们认为XX大酒店住宿中心的风险是两方面构成。一方面是周边商务氛围不浓而带来的市场风险；另一方面是由于周边的酒店客房市场是由会务市场带动的，而XX大酒店缺乏必要的会议设施，所以XX大酒店住宿中心的风险是由缺乏必要的会议设施引发的。第六部分 项目结论投资本项目，经济效益良好，资金投放安全，回收期短，整个项目回收期3.11年，是一个很优良的投资项目，我公司认为是可行的！ 本项目在XX电业发展有限公司先进的理念指导和经营管理下，在“过程精品”中与代理商强强联手作业，项目开发能够顺利的进行。从市场调查访谈数据来说，有1/3的靠近本土段的市民希望这附近建立一个高档享受、价位适中的酒店56、。而且本项目附近商圈的商务活动等是支持本项目可行建设。从XX电业发展有限公司的自身角度来看，到XX电业的培训团队是笃定客户。若对现有的培训团队的住宿和餐饮加以改造，不但给培训人员一个轻松的学习环境，在生活上也极大的提供了舒适。可谓是在学习中度假！从南昌目前的经济水平来说，南昌有众多的优势，虽然经济不是很发达，但目前的经济发展比较理性和稳定，这有利于本项目的稳定发展和不断进取。从现在的旅游市场来说，旅游收入年年增长，旅游更是时下人们生活的一部分。旅游收入的增长将拉动酒店行业的内需和收入。从南昌的酒店行业来说，每年新开业的酒店不计其数，在总结其它酒店的缺点，吸取长处，只要经营合理、管理得当，本项目将也是南昌酒店行业的热点。从宏观经济形势发展情况分析，本项目正面临难得的发展机遇，宜加快开发速度。39