1、贵州省五星级旅游酒店续建开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月贵州省五星级旅游酒店续建开发项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录前言：国际xx项目简介一、xx市市场环境分析一）宏观环境11xx概况1.2经济状况二）投资环境与市场研究1.1旅游业市场分析1.22、酒店业市场分析1.3娱乐业市场分析三）区域市场分析3.1交通状况3.2区域酒店市场3.3旅游景点组成二、自身及区域环境分析一）项目概况(5)建筑高度：83 m（檐口高度）(7)结构形式：冲孔灌注桩，钢筋混凝土框筒结构二）项目支撑规划2.1酒店部分规划2.2独立酒店商业配套联动经营体规划2.3拟采用建筑标准2.4拟采用设备管线2.5拟采用设备配置三）项目定位3.1市场定位3.2功能定位四）项目SWOT分析4.1优势（S）4.2劣势（W）4.3机会（O）4.4威胁（T）三、销售及经营收入测定一）项目资金回款分析1.1项目资金总体投入估算二）收益测定2.1年营业收入的测算标准2.2年营业成本的测算标3、准2.3年营业费用的测算标准第一三年的年营业费用总计=2026.28万元2.4土地使用费和税项2.5固定资产折旧和投资本息的偿还三）盈利能力分析3.1回收期3.2净现值3.3内部收益3.4投资利润率3.5项目偿还能力分析3.6项目生存能力分析四、报告结论27前言： 一个地方酒店业质量体现着该地服务行业的情况，一个酒店经营成功与否，最终取决于产品与市场需求的结合能力，而市场需求是由区域经济发展与区域经济性质决定。在此，我们始终坚持市场导向的原则，密切关注xx市经济发展趋向，xx市区位特征，把以下几点作为研究结论的灵魂支撑点。1客观性研究项目是否可行，首先要尊重的是市场规律，不掺杂投资者或作者的主4、观想象。在报告的编写过程中，充分采集有关xx酒店业的各种数据，并广泛接触xx市相关政府部门、酒店同行和消费者，就项目有关问题征询意见和建议，使报告具备较强的客观性。2前瞻性用发展流动性眼光看市场变化，是作为决策者的必备锦囊，用发展的眼光看待问题，正确判断行业的市场走向，设想项目的市场渗透力。针对xx市现有酒店业状况进行调查分析，以此作为参照、评鉴点，把注意力投向未来市场发展，以此确定酒店的市场定位和各种功能设计。3严格数据评估在可行性调查论证过程中，对项目开发的市场机会、市场定位和未来发展思路等都有清晰的认识。同时对酒店的市场定位、业绩预期和风险防范等都作较为详细的描述和预测，用最直观的数据指5、标评估项目效果。我们的工作，成就国际xx酒店建设良好开端。 国际xx项目简介：占地面积：83728.6平方米建筑面积：375130.7平方米开发商：贵州xx房地产开发有限公司项目位置：xx市xx路市xx旁容积率：3.78绿化率：30%住户数：1998户停车位：1500建筑密度：33.0%一、xx市市场环境分析一）宏观环境11xx概况1.1.1xx概述xx市地处中国贵州省中偏西南部，东邻省会贵阳市和黔南布依族苗族自治州，距省会贵阳90公里。西靠六盘水市，南连黔西南布依族苗族自治州，北接毕节地区。xx市位于东经105度13分至106度34分，北纬25度21分至26度38分，平均海拔高度在1102米6、1694米之间。山地面积约占总面积的64.5%，丘陵面积占27%，坝地面积占8.5%，是世界上典型的喀斯特地貌集中地区。1.1.2自然条件xx气候的主要特点是：凉爽、湿润、清新、太阳辐射低。xx气候的最大优势是：舒适期长，适宜居住、避暑和旅游。xx一年有九个月平均气温均在10以上；xx没有35以上的高温记录。7月平均气温为21.9，xx夏季的平均日照每天45小时，舒适期长达8个月（3-11月）。1.1.3交通条件铁路：川黔、湘黔、黔桂铁路通过xx，来自北京、上海、重庆、广州的列车均在这里停靠，火车可直达北京、上海、广州、武昌、成都、重庆、昆明等城市。贵昆铁路和株六铁路贯穿xx全境，旅游专列“黄7、果树”号每日往返于贵阳和xx之间。高铁：沪昆高铁经过xx，贵阳至昆明段已于2010年上半年开工，预计2015年年底修建完成。届时xx至贵阳只需要20分钟。公路：清镇、贵黄、关兴、水黄等高速高等级公路纵横交错，高速公路一小时可到贵州省会贵阳市，xx同时是连接云、贵、川、渝通往两广、两湖和华东地区的黄金纽带。航空：xx黄果树机场已经通航，机场位于市区南部、距离市中心六公里，目前开通了广州、深圳、北京、大连、青岛、昆明等航线。1.1.4xx旅游及外贸经济旅游全方位塑造xx“中国瀑乡、魅力xx、宜居宜游休闲之城”的整体形象。全年全市累计接待游客1208.28万人次，比上年增长7.6%；实现旅游收入108、0.02亿元，比上年增长20.5%。对外贸易稳步发展。全年实现外贸进出口总额11830万美元，与上年持平，其中：进口完成2600万美元，增长77.7%；出口完成9230万美元，下降10.9%。1.2经济状况1.2.1xxGDP发展情况 统计显示：从2003年开始，xx市国民生产总值连续几年呈现稳定增长态势。2009年全市实现生产总值180.41亿元，同比增长12.0%;财政总收入首次突破30亿元，达到32.87亿元，同比增长24.5%，地方一般预算收入16.19亿元，同比增长16.8%；全社会固定资产投资84.24亿元，同比增长23.2%，纳入地方统计的固定资产投资72.19亿元，同比增长319、.4%；社会消费品零售总额59.09亿元，同比增长19.7%；城镇居民人均可支配收入13327元，实际增长8.0%；农民人均纯收入3110元，实际增长8.8%；年末全市金融机构存、贷款余额分别为277.89亿元和204.63亿元，比年初增加66亿元和46亿元。1.2.2 GDP城市对比2009年经济参数贵阳市六盘水xx市黔南黔西南毕节GDP(亿元)900.70412.38180.41302.63231.96460.05人口（万人）356.77298.17256.57374.99321.45130（市人口）人均可支配收入24585113107630824391827111统计显示：省内5城市相比10、，xx市人口总数相对较少，GDP总量排名不高（第九），人均GDP较低，人均可支配收入不高。1.2.3产业结构统计显示：xx产业结构分布第二产业和第三产业基本持平，第三产业居首。按可比价格计算，比上年增长12.0%。分产业看，第一产业实现增加值35.84亿元，增长6.2%。第二产业实现增加值72.78亿元，增长14.9%。其中：工业实现增加值59.96亿元，增长14.2%；建筑业实现增加值12.82亿元，增长18.2%。第三产业实现增加值71.79亿元，增长12.1%。1.2.4收入与支统计显示：全年全市实现社会消费品零售总额59.09亿元，比上年增长19.7%。分行业看，批发业实现2.72亿元11、，增长23.6%；零售业实现47.77亿元,增长19.1%；住宿和餐饮业实现8.49亿元，增长21.7%；其他行业实现0.11亿元，增长19.7%。二）投资环境与市场研究1.1旅游业市场分析1.1.1旅游业概况xx素有中国瀑乡、屯堡文化之乡、蜡染之乡、西部之秀的美誉。是国家最早确定的甲类旅游开放城市之一，全市风景区面积占幅员面积的12以上，境内有三个国家级风景区，黄果树大瀑布和龙宫风景区为国家5A级旅游景区，还有格凸河国家级风景区、古生物化石群国家地质公园、九龙山国家森林公园，有花江大峡谷、夜郎湖、斯拉河等省级风景名胜区。穿洞文化、夜郎文化、牂牁文化、屯堡文化、三国文化、攀岩文化、三线文化等独12、特的文化优势。关岭红崖天书世称千古之谜；明代军事遗存屯堡村落和关岭古生物化石群堪称世界唯一；xx蜡染被誉为东方第一染; xx地戏被称为中国戏剧活化石。1.1.2旅游收益分析旅游业收入增长情况年限20052006200720082009收入113647.69万370768.52万538812.69万82.97亿100.02亿xx市旅游业收入增长速度20%,是旅游业收入增速较快地区，相比全省平均增速高出，在旅游业的收入中，酒店业和饮食购物占了相当比重。周边区域指数对比2009年经济参数贵阳市六盘水xx市都匀市黔西南毕节第三产业亿元450.3142.3671.7130.7280.3183.10%1413、.512.512.19.116.014.6旅游收入（亿元）294.8510.08100.0223.1276.02对外贸易（亿元进口18.113.750.260.066出口5.483.750.92113旅游产品收益种类茶叶蜡染波波糖牛肉干系列木雕系列民族工艺：仿古生物化石、民族布娃、苗族银饰、滕布银饰等收入1亿左右/年6000万左右/年2000万左右/年7000万左右/年2000万左右/年500万左右/年xx在特色产品和纪念品的销售中，带来了大约2亿的收入，可见xx旅游产品市场有相当强的发展潜力。1.1.4旅游客源分析历年旅游量变化情况海内外游客合计2005年2006年2007年2008年20014、9年480.66万739.05万956.6万1123.24万1208.28万海外游客2005年2006年2007年2008年2009年1037966042611442579793124万其中国外游客2006年2007年2008年2009年10812399134015745826香港游客2006年2007年2008年2009年23724209672439825784澳门游客2006年2007年2008年2009年12221131371367915849台湾游客2006年2007年2008年2009年13669404083846737587国内游客国内游客=海内外游客海外游客1115.26万11915、6.28万xx的旅游量主要来源于海内旅游者，占总数的99%。从总体的情况来看，海外游客在增加，同时省外游客量也在增加，在外来旅游者增加的形式下，酒店的需求量和品质应市场需要将进一步拔高。1.2酒店业市场分析1.2.1xx酒店形态分析1.2.1.1酒店分布目前xx市酒店宾馆总数不足30家，分布基本均衡，三星级以上酒店11家，xx目前没有五星级酒店，最高星级为金谷瀑布山庄与悦力达大酒店（4星级）。区域分布基本平衡。XX市酒店分布情况区域酒店数量五星四星三星三星以下西秀新区7124南马片区523双阳片区835塔山片区6123其他3121.2.1.2主要星级酒店规模 xx主要星级酒店在产品搭配上以标准16、间为主，豪华套房的设计主要为酒店档次提升搭配，量相对较少。豪华间：套房：标准间：单间比列约为1：2：5：2。xx主要星级酒店规模（客房比列）酒店名称豪华间套房标准间单间金谷瀑布山庄7%13%66%14%悦力达大酒店11%15%61%13%天瀑大酒店8.5%17%69%5.5%燕安大酒店9%19%61%11%凯旋大酒店13%16%64%7%西秀山宾馆6.9%17%73%3.1%1.2.2xx酒店经营状况分析1.2.2.1入住率xx酒店入住情况（09年）酒店星级春季夏季秋季冬季平均四星级64.6%73.5%75.7%61.3%68.7%三星级71.4%77.4%78.6%67.5%73.72%三星17、级以下75%78%74%71%74.5%一般旅社招待所69%85%81%73%77%统计显示，xx市酒店常年入住率大约为73.48%，酒店行业保持着较理想的经营状态。而星级酒店的入住情况来看，入住率为71.71%，高于全省星级酒店65%入住率水平，市场数据统计显示支撑在xx建设高星级酒店。1.2.2.2酒店房价平均水平酒店行业房价平均水平星级春季夏季秋季冬季平均四星级690750760720730三星级347387379359363三星级以下178208200170189一般旅社招待所94991049598xx酒店房价水平的统计显示，xx金谷瀑布山庄房价一枝独秀，达到了五星级房价标准，下一个级18、别，xx三星级酒店市场价格表现不平均，高价三星级酒店的均价达到500元/间以上（代表性的凯旋大酒店），最低房价三星级酒店均价稍大于200元/间（代表性的燕安大酒店）。1.2.2.3房价变动与折扣2009年112月，贵阳市五星级酒店平均房价比2008年同期下跌2.91，而在xx，星级酒店的房价表现为上涨趋势，4星级酒店房价上涨幅度约为3.2%，三星级上涨幅度约为4.7%。主要酒店价格变动情况酒店星级设施水平门市价折扣价备注金谷瀑布山庄4优1270730最高2280悦力达大酒店4优626400最高847天瀑大酒店3优1180680燕安大酒店3一般529270最低190凯旋大酒店3较好746584西19、秀山宾馆3较好3983901.2.2.4酒店客源分析项 目人数增长率 %海内外游客合计约148.45万11.2%海外游客452767.4%其中国外游客131279.2% 香港游客283418.1% 澳门游客978465% 台湾游客74527.5% 国内游客143.9212.3% 值得注意的是，国外游客数量虽然较少，但上升幅度较快。港澳台游客的不断增加，对高星级酒店的需求愈加明显。1.2.3主要星级酒店分析1.2.3.1入住情况主要星级酒店入住情况酒店星级入住率春季夏季秋季冬季合计金谷瀑布山庄467%75%77%71%72.5%悦力达大酒店464%71%73%71%69.75%燕安大酒店371%20、76%72%74%73.3%西秀山宾馆369%77%73%71%72.5%对于xx代表性的星级酒店来说，整体的入住率是较理想，入住率达70%，这样的入住率是酒店理想经营状态。1.2.3.2收费标准及配套xx主要星级酒店收费标准(门市价)酒店名星级单间标间套房豪华间配套金谷瀑布山庄41180豪华单86022801180齐全悦力达大酒店4496664646847自助餐燕安大酒店3194230440无西秀山宾馆3288328388588中式自助统计显示：xx市酒店报价处于较高水平，金谷瀑布山庄报价为5星级酒店的报价标准，悦力达大酒店的报价达到了准五星级酒店报价标准，总体情况显示，xx市酒店报价与自身21、酒店级别价格上上调一个档次。1.3娱乐业市场分析xx市餐饮市场规模相对较大，菜系本地特色为主，如果划分为中、高、低三个层面。低端市场简易餐馆，中端市场指有一定规模，建筑和卫生条件比较好，但经营档次一般的餐厅。高端市场为大型独立酒楼和星级酒店所属餐厅。1.3.1餐饮市场情况1.3.1.1独立餐饮中低端市场情况：中低端市场主要分布在沿街铺面或者小街小巷，主要以xx本地特色为住，附带xx小吃等。中底端市场人均消费在1040元之间，属于较低消费水平。高端市场情况：xx高端独立餐饮行业主要以黔味为主，如“友联大酒店”、“百岁酒楼”、“东苑餐馆”、“若仙居酒楼”、“西秀酒家”、“雅苑大酒楼”、“狗肉王酒楼22、”等新一代酒家饭店。价格方面，xx市高端餐饮主要聚集在新老大十字和南马广场，人均消费一般在50元左右。宴会人均消费在80元以上（含酒水）。1.3.1.2酒店餐饮目前国内星级酒店普遍存在一个问题，就是餐饮经营效果不理想，占酒店总收入比例非常底。在xx酒店同样有这样的问题，除了在节气受婚礼等宴席、会议带来较高的餐饮收入外，平时旅客入住用餐情况并不理想。1.3.2娱乐市场情况1.3.2.1 经营方式xx市娱乐业经营方式相对单一，既没有歌剧院式的大型夜总会，也没有大型演唱会。基本上全部是传统的卡拉OK模式，经营档次相对较低。1.3.2.2 装修水平xx市娱乐业内部装修基本上停留在传统水平，散布在南马广23、场的高尚KTV、欢乐谷KTV、领秀KTV等，内部装修包括地面、墙壁、天花等都比较一般，家具、器皿等给人感觉陈普。1.3.2.3价格水平xx娱乐业的消费水平与周边地市相比除了比贵阳稍低外，与其他地区相比约显高出。啤酒售价10-30元/小瓶；小食一份30元左右。人均消费100元左右。1.3.2.4 上座率情况xx上档次的娱乐企业上座率普遍较高，不管是会所、KTV、酒吧等，深夜时分都有较大的人流量，消费档次均处于中低档水平。三）区域市场分析3.1交通状况xx机场贵阳方向黄果树瀑布方向客车站火车站 在本项目建设酒店，交通的支撑非常理想，机场、客运站、火车站交通便捷，到飞机场车程20分钟以内，火车站和客24、车站更是近在咫尺，车程5分钟内。项目位于原贵黄高速旁。xx航空通往国内10多个城市，铁路交通能达到全国各大城市。3.2区域酒店市场燕安大酒店天瀑大酒店大酒店黔中酒店酒店西秀山宾馆神奇福达大酒店在项目区域内，酒店数量并不多，天瀑大酒店与燕安酒店距离最近，为三星级酒店，经营状况良好。相距约3公里的黄果树大街与中华南路交叉处有黔中酒店、西秀山宾馆、神奇福达大酒店三家三星级酒店。该区作为西秀新区，未来的城市地位越显明显，星级酒店的建设必要性增强。3.3旅游景点组成 xx景区表现为一条线分布，主要集中在贵黄公路沿线，交通便捷，仅xx市区内著名景点就有5处，而到最远的黄果树风景区不过40分钟车程。可见在x25、x市内建设酒店完全得到景区旅游资源支撑。二、自身及区域环境分析一）项目概况(1)项目名称：国际xx五星级旅游酒店(2)项目概念：旅游商业酒店联动体(3)开发单位：贵州xx房地产开发有限公司(2)项目位置：黄果树大街，市公安局旁(3)总建筑建筑面积：105321（含独立酒店商业配套联动经营体），其中：地上面积91644，地下面积13676.7，标准层面积：1993*20(5)建筑高度：83 m（檐口高度）(6)建筑总层数：地下1层，地上24层（其中裙房4层），独立酒店商业配套联动经营体为地下一层，地上4层。(7)结构形式：冲孔灌注桩，钢筋混凝土框筒结构二）项目支撑规划2.1酒店部分规划序号功能分26、区所在楼层净面积备注1一层1.1大厅300 M21.2中餐厅（兼早餐）1500M21.3商业精品店50*n M21.4银行100M21.5航空150 M21.6商务中心800 M22二层2.1餐厅800M22.2茶座400 M22.3包房500 M2由8间组成2.4备餐间200M22.5健身中心800 M23三层3.1KTV1356 M23.2酒水超市88 M23.3演艺大厅1000 M23.4包厢350 M2由6个组成3.5会议室800 M2由8个组成3.7备餐间72 M24四层4.1洗浴中心1444M24.2大会议厅500M24.3大会议室800 M2由六个组成4.4小会议室300 M2由27、五个组成4.5会议室1500 M25楼平面游泳池五层二十四层1500 M2一大一小5.1标准间每间47 M2440间5.2豪华套间每间86 M240间 6电梯机房二十四层2.2独立酒店商业配套联动经营体规划序号功能分区所在楼层净面积备注1贵州特产特色超市一层以出租形式为主，有空缺则自我引进资源1.1特色服装35*n M21.2特产、纪念品25*nM21.3银行50 M22贵州小吃城二层以出租形式为主，有空缺是自我引进资源2.1遵义特色小吃25 M22.2xx特色小吃25 M22.3黔南特色小吃25M22.4少数民族风味25 M22.525*n M23贵州著名景点缩小版假日特色文娱会三层自主创办28、或合作关系3.1遵义景区500 M23.2凯里景区500M23.3兴义景区500M23.4500*n M24贵州之窗（科技旅游）四层自行主办4.13D情景导游1000M24.2视频直播导游4500M2该商业部分作为酒店的配套，主要打造新形式的酒店商业配套。整个商业体共计4层近40000平方米。在构造上融入了新的建设感念，配套性质反配（不仅仅作为酒店配套支持，同时作酒店客源吸引，构成酒店另一部分收入构成）。未来形成的概念为新形态旅游点，三楼构建的缩小版贵州旅游景观满足xx游客兼顾贵州其他旅游景点的了解，打造模型、图片、动画一体的旅游模式；四楼构建高科技旅游馆，采用3D电影体验旅游形式与导游现场直29、播旅游两种形式，颠覆传统的实地旅游才能感受旅游趣味的概念。打造“xx旅游=贵州省旅游”概念，以特色旅游方式汇聚人气，吸引大多数到xx旅游的人群集聚于此，构成旅游收入和酒店收入的高效结合。2.3拟采用建筑标准 外装饰标准：高档外墙涂料，局部石材/铝板幕墙，氧化着色铝合金中空玻璃窗，外墙保温 屋面：防水砂浆，高分子防水卷材，憎水珍珠岩砂浆，挤塑聚苯板保温层，局部地砖，种植花草 内装饰标准： 公共部位（大堂、电梯厅、公共卫生间）：花岗石地面，大理石墙面，石膏板或金属板造型吊顶，高档装饰灯具，配套高档活动和固定家具，全部采用国产品 其他公共部位（餐厅、酒吧、公共走道、会议室、健身房等）：花岗石/地毯/30、木地板地面，大理石/墙纸/局部高档木饰墙面，石膏板或金属板造型吊顶，高档装饰灯具，配套活动和固定家具，全部采用国产品 标准客房：地毯地面，墙纸和局部木饰面墙面，石膏板吊顶，装饰灯具，配活动和固定家具；卫生间地砖地坪，釉面砖墙面，石膏板吊顶。基本采用普通产品 客房层走道：地毯地面，墙纸和局部木饰墙面，石膏板吊顶，装饰灯具 。基本采用普通产品 后勤用房和消防楼梯间：地砖地坪，墙面乳胶漆，涂料天花2.4拟采用设备管线 给排水管道：给水管道采用聚丙烯管，排水管道采用UPVC管道，UPVC雨水管 消防工程：大于80mm直径管道采用无缝钢管，小管径采用镀锌钢管，卡箍式连接 煤气：镀锌钢管 变配电：四级热镀31、锌钢管，低烟无卤阻燃电线，插接式铜母线，热镀锌桥架 电气管道：热镀锌桥架，低烟无卤阻燃电线，塑料管，四级热镀锌钢管，插接式母线 空调通风：分体式空调 综合布线：六类线，RJ45信息口，光缆 BA系统：控制线，信号线 消防报警：低烟无卤阻燃电线，阻燃控制线 安防系统：控制线，视频线，电源线 卫星天线及有线电视：视频线，信号线，同轴电缆2.5拟采用设备配置 给排水工程：拼装式不锈钢水箱，中继水箱，变频水泵，中档卫生洁具及配套五金件，国产饮用水净化设备 消防工程；双头消火栓箱，湿式报警，消防泵，中继水箱，机房采用FM200气体灭火 煤气：煤气表房 变配电：变压器，高压柜（进口），低压柜，二路供电 应32、急发电机：合资品牌应急柴油发电机组，切换柜 电气工程：配电箱（主开关进口），配电柜，家电配套 泛光照明：投光灯（光源为进口），控制箱 空调通风：14层国产冷水机组，冷冻泵，冷冻冷却水循环泵，冷却塔，热交换器，变风量空调箱，四管制风机盘管，四管制供回水系统，送排风机组，新风机组，IT机房独立24小时空调系统，527层采用分体式空调 锅炉：高档燃气锅炉，水泵，集/分水器 综合布线：光端转换器，配线架 BA系统：直接数字控制器，服务器，控制器，控制阀 消防报警：感烟探测器，楼层显示器，联动控制器，控制模块 安防系统：监控主机，监视器，采集点 广播系统：音源设备，功率放大器，扬声器，广播接线箱 卫星天33、线及有线电视：接收器，放大器，分配器，分支器，楼层接线箱 电梯：速度2.53.0米/秒，荷载1350公斤，电梯主件进口 车库管理系统：感应线圈，收费闸机，电脑管理系统 厨房设备：基本采用普通产品。三）项目定位3.1市场定位2009年xx市旅游经济收入突破100亿，接待游客1208.28万人次，这样的旅客流量，酒店承担着旅客住宿需求。3.1.1客源群体定位根据xx旅游经济特点，本酒店客群定位层次为： 来自省外的旅游群体，主要为商务高管人员和高收入人群。在黄果树瀑布国家5A级、世界级知名旅游景点影响力下，外来游客将包括省外、海外、国际的旅游客群。作为五星级酒店，消费相对较高，所以主要集中在商务高管34、层次人员和高收入群体。 来自港、澳与珠江三角洲地区其他城市的商务、旅游休闲人士。 来自政府的商务接待。 房地产行业人士与企业高管招待。3.1.2酒店市场定位3.1.2.1五星级酒店即酒店的设施、设备、服务、管理都达到国家五星级酒店评分标准。定位依据：xx市作为贵州主要的旅游城市，酒店业发展滞后，市场对高档、豪华酒店有较大的需求而没有五星级酒店。建设五星级酒店，处于市场需求下的强势地位。3.1.2.2旅游酒店本项目配备高品质、高档次、高科技的旅游资源。定位依据：本项目特建40000平方米的旅游、购物、观赏中心，40000平方米场馆由旅游特产、纪念品购物中心、贵州特色小吃中心、贵州著名景点缩小版旅35、游馆和科技旅游馆组成。打造“贵州之窗”高科技旅游感念。3.1.2.3 功能齐备的酒店即在以客房经营为核心的同时，充分考虑xx餐饮、娱（康）乐市场，增加餐饮、娱（康）乐等配套功能。定位依据：目前xx高档的餐饮、娱（康）乐场所比较少。酒店占地面积很大，餐饮、娱（康）乐完全可以以独立的形象出现，只要经营得当，营业收入将来自多个板块，避免经营结构失衡。3.2功能定位3.2.1住宿规划酒店共计20层，每层客房数24套，客房类别主要有三种，即标准双人房、标准单人房、豪华套房。总房间数480间。3.2.2商务接待设商务楼层两层，商务楼层设商务中心1个，商务洽谈室2个，提供商务会谈、简单餐饮和翻译、传真等商务36、辅助服务。设40人小型会议室2个，80人会议室1个，还设置其他类型会议室。3.2.3餐饮服务设400人（课堂式）的会议中心一个，用于会议接待，同时可供企业小规模的产品展览；会议中心效仿歌剧院设计，宽敞大方，楼层较高。会议中心设置休息处，休息时可以观赏贵州旅游视频；2）设大型中餐厅一个，中餐外设40围台的宴会厅，内设40间包房，实用面积4000平方米；3）中餐大厅用屏风或其他方法分割成一大一小两个部分，小的部分仅摆十围台，午市、晚市营业用，大的部分摆台30围，早茶和大型宴请时使用；4）每个包间可以容纳10人进餐，但不作平均分配，面积大小各异。最大的包间可以容纳48人同时进餐，最小的包间能容纳6人37、进餐。四）项目SWOT分析4.1优势（S）n xx新概念五星级酒店，新的商业酒店结合模式创造xx第一品质酒店项目。n 酒店配套高于其他星级酒店，吸引更多客户人群。n 相对于国家级五星级点价格标准，本酒店房价均价更具吸引力。n 构建专业的酒店管理团队，客房数和员工数高额配比。n 酒店位于原贵黄高速，距客车站、火车站、飞机场都在20分钟车程内。n xx旅游景点汇聚于贵黄高速沿线，住宿、旅游两点式方便快捷。4.2劣势（W） 酒店管理经验与经营经验的不足 新的概念需要市场接受时间4.3机会（O） 率先抢占xx市五星级酒店市场 受政府的支持和关注 xx旅游业全面振兴 显著的区位优势4.4威胁（T）n 目38、前酒店金谷瀑布山庄、悦力达大酒店四星级酒店的配套与服务都较好，在xx已经形成了较深的顾客趋向n 贵阳五星级酒店的标准更受客户所接受，xx到贵阳仅1小时车程。三、销售及经营收入测定一）项目资金回款分析1.1项目资金总体投入估算1）项目建设投资总额：317,975,646.00元；2）贷款利息：约60，000，000.00元；（按自筹资金30%，年利息5.94%，五年期）3）酒店开业物资：25,00,000.00 元；4）筹备费用： 8,000,000.00 元；5）项目总投资估算：334,475,646.00 元（项目建设投资总额 + 贷款利息 + 酒店开业物资 + 筹备费用）。1.11建设资金39、投入国际xx五星级旅游酒店（高层）造价估算序号工程和费用名称特殊说明总价数量单方造价(元)(平方米)(元/平方米)一土建工程1主体结构工程含土地、电梯购置1966869671053211867.5土建工程费小计做为整体收购费用1966869671053211867.5二装饰工程1地下室装修109413613676.7802地上建筑14层内装饰装修含家具12856154454707.0423503地上建筑524层内装饰装修含家具3388644039866.48504地上建筑外立面379887.925325.861505屋面种植屋面标准68383513676.7506标识系统2106420105340、2120装饰工程费小计166712262241664.51379.7三机电安装工程1给排水工程152715451053211452消防喷淋5266050105321503煤气包括调压站2106420105321204变配电11500KVA147449401053211405应急柴油发电机组2300KW5266050105321506电气含电视、冰箱等家电157981501053211507泛光照明2106420105321208消防报警2106420105321209综合布线26330251053212510弱电配管21064201053212011弱电桥架15798151053211512智41、能化调光系统26330251053212513BA系统26330251053212514卫星天线及有线电视15798151053211515安防系统26330251053212516广播系统10532101053211017程控电话2106420105321201814层空调送排风820605654707.0415019524层空调送排风199332039866.45020锅炉31596301053213021电梯安装31596301053213022擦窗机0105321023车库管理13134087561524厨房设备42128401053214025宾馆管理系统2948988105321242、826VOD点播系统21064201053212027游泳池设备21064201053212028康体设施210642010532120机电安装工程费小计1095338401053211040三预备费暂不考虑01053210建安工程总费用估算1053214287（商业体43776平方米构建成本与酒店构建成本不同，所以总体建设造价考虑本部分缩减资金30%。）二）收益测定2.1年营业收入的测算标准2.1.1年客房收入 房间平均单价:570元/日间（五星级贵州整体标准）,入住率73.48%（xx平均入住率）收入计算公式（1）房费收入：48036557073.48%=7338万元（2）服务费收入：5243、66151100万元（3）客房收入：8438万元2.1.2年餐饮收入该收入一般占客房收入的73%左右。收入计算公式: 843873%=6159.7万元2.1.3特色商业体收入第一、二层收入按出租收益计算，三四层按自营效应收入计算。一二层：租金按60元/平方米计算；8755.2*2*60*12=1260万元。三四层：按接待人数每日500人次，每人消费80元计；500*80*365=1460万元2.1.4其他服务收入本项目以提供洗浴、KTV、旅游服务、票务服务、电讯、高科、翻译、洗衣及会议厅、旅游车出租等服务作为其它服务收入。该收入一般占客房收入的29%左右。收入计算公式：843829%=244744、万元2.1.6年营业总收入总计:19764.7万元2.2年营业成本的测算标准2.2.1客房营业成本按其收入的6%测算客房营业成本=84386%=506万元2.2.2餐饮营业成本按其收入的40%测算 餐饮营业成本=6159.740%=2463万元2.2.3购物中心营业成本按其收入的80%测算 购物中心营业成本=272080%=2176万元2.2.4其他服务营业成本按其收入的40%测算其他服务营业成本=244740%=978.8万元2.2.6年营业成本总计6123万元2.3年营业费用的测算标准2.3.1年人员编制及工资福利人员按每间客房0.8人配备,大酒店员工为:384人,平均每人每月按2100元45、的工资福利标准发放。年支出工资福利=384210012=967.68万元2.3.2年广告推销费(含交际费)按营业总收入的0.8%计算。年广告推销费(含交际费)=19764.70.8%=158.1万2.3.3年水电煤气费按110万元考虑。2.3.4年维修保养费营业期第一至第三年按营业总收入0.5%计算,第四年起按1.5%计算。第一三年的年维修保养费=19764.70.5%=98.8万元第四年起的年维修保养费=19764.41.5%=296.4万元2.3.5年经营管理费按营业总收入3.5%计算，即年经营管理费=19764.73.5%=691.7万元2.3.6年营业费用总计：第一三年的年营业费用总计46、=2026.28万元第四年起的年营业费用总计=2223.88万元2.4土地使用费和税项2.4.1土地使用费由于土地属于出让性质,在土地使用期限40年内可以免缴土地使用费。2.4.2税项营业税:暂按6%税率缴交;企业所得税：按25%缴交。2.5固定资产折旧和投资本息的偿还2.5.1折旧 该固定资产总额31797万元.其中:自有资金9538万元，贷款22259万元，建设期利息1343万元，按20年平均折旧，不留残值，每年折旧1657万元。2.5.2建设期利息计入基建工程成本。第一年贷款利息=（0+111292）5.94%330万元第二年贷款利息=（11129+330）+1112925.94%10147、1万元建设期贷款利息总计=330+1011=1341万元第三年应计利息=（22259+1341）5.94%1401万元三）盈利能力分析3.1回收期静态投资回收期=（n-1）+FNPVnFNPVn+16.64年8年全部资金的动态投资回收期：动态投资回收期=（n-1）+FNPVnFNPVn+16.93年8年3.2净现值项目净现值：11284万元0。3.3内部收益内部收益率（全部资金）：FIRR= i1+（i2- i1）FNPV1(FNPV1+FNPV2) =27.7%收益率8%。3.4投资利润率投资利润率=年平均利润总额项目投资总额100%=18.9%3.5项目偿还能力分析资产负债率根据资产负债可48、得，资产负债率最大的年份为建设期第二年，其余年份的资产负债率变得越来越小，该项目的还款能力强。3.6项目生存能力分析该项目在整个运营期间的盈余资金均为正值，有较大的净现金流量，说明该项目自身资金平衡的能力大，项目生存能力强。 第28页（共23页）四、报告结论 通过上述综合分析，“国际xx五星级旅游酒店”的经营前景可观，其原因如下： 其一：经国务院批准由国家计委和国家经贸委发布的当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目（2000年修订）中，“旅游基础设施”被列为国家重点鼓励发展的项目，因此，本项目投资方向是正确的。是xx经济发展与经济结构需要，xx与贵阳市国民生产总值对比和旅游收益显示，xx市市49、场对五星级的需要是必须的，有相当的消费能力。 其二：国际xx项目筹建的各项工作，如项目选址，酒店建设标准等都是在国家政策范围内和xx市城市总体规划的指导下进行的，因此，在技术上是可靠的。 其三：本项目有较好的经济效益，项目建成后每年可实现营业总收入总计:19764.7万元，年营业成本总计6123万元，内部收益率，投资利润率18.9%，收益率8%；动态/静态回收期小于8年，各项指标高于基准指标。因此，从经济的角度上看，效益是好的。 其四：xx酒店业市场无高星级酒店，xx市在旅游业如此发达的情况下，没有五星级酒店显得格格不入，同时xx的星级酒店完全不能承受旅游旺季的住宿要求，据统计，在旅游旺季，x50、x游客前往贵阳入住高星级酒店人数占5%以上。这样的数据支撑在xx至少可建3家五星级酒店。 其五：经济效益预测支持，在经济效益估算中，建设五星级酒店的投资回报年限在7年以内，投资收益接近20%，这样的投资回报是较好的投资机会。 其六：本项目开创新的酒店感念，自身商业配套的组织结构已经达到了集聚商务、旅游人士的能力，每天超千组人员的到访有10%以上的人员有入住高星级酒店需要。 综上所述，本可行性研究报告是经过认真科学的分析，广泛的市场调查，严谨的财务评估，结合“国际xx五星级旅游酒店续建开发项目”独特的创新理念，必将会给酒店带来可观的社会效益与经济效益，本项目投资方向正确，技术上可靠，效益好，因此，我们认为本项目是可行的。