1、旅游海岛区产权式酒店建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月38可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章：项目地块周边环境简介7一、XX历史简介7二、XX岛初况8三、XX岛文化简介9四、XX岛旅游资源简介9五、XX岛旅游项目在建规划11六、总结12第二2、章：项目周边住宅地产市场调查12一、周边住宅地产项目12二、周边住宅市场价格13（一）代表楼盘详情13（二）住宅市场总结分析17通过调查统计发现，XX的房地产市场特点如下：17三、住宅市场主流产品18（一）主流产品户型图18（二）特点分析19四、总结19第三章 XX酒店状况调查20一、XX酒店分布20二、酒店运营状况较差20三、总结21第四章：项目定位建议22一、国内产权式酒店源起22二、XX岛产权式酒店可发掘的理由23三、项目总体定位24四、项目市场定位24（一）产品定位24（二）价格定位25五、项目消费者定位25六、市场竞争定位25第五章：产品设计理念26一、设计原则26二、产品形态27第3、六章：项目建筑设计建议28一、房型设计建议28二、建筑及风格建议29第七章：项目建设及酒店管理32一、建设管理32二、经营管理32三、环境保护、安全防护与节能33第八章 投资估算及资金筹措34一、估算依据34二、投资估算（静态方式）34（一）总成本34（二）销售收入35（三）经营收入35（四）利润3610年利息收入：225万元；36三、资金筹措36第九章 风险分析及风险防范37一、风险分析37二、风险防范37第十章 报告总结38 XXXX岛项目可行性研究报告第一章：项目地块周边环境简介一、XX历史简介XX市位于山东半岛西北部，东南与莱西市接壤。据考XX夏称莱夷地，有过国。商为莱候国。周属莱子国4、。战国时，齐置夜邑。秦属齐郡东境。西汉置掖县、为青州东莱郡治。晋为东莱治国。南北朝时，北魏分青州东部置光州，辖东莱、长广、东牟三郡，掖为州、郡治隋废郡改光州为XX，领县九；后又废州复东莱郡。唐复改东莱郡为XX。宋、元皆沿唐制。明升XX为府，辖二州五县。清因之。中华民国废府留县，由省直辖。1938年3月，成立抗日民主政府，属胶东行署北海区。1941年1月，析掖县南部置掖南行署。1956年3月，复并入掖县。1988年2月24日，撤销掖县建立XX市。XX市旧称掖县。掖县一名最早见于战国策：“（齐襄王）益封安平君（田单）夜邑万户”。说苑作掖邑。以掖水（今南阳河）得名。XX之名始于隋朝。“莱”是来源于夏5、时的“莱夷地”，已经很古了。莱西就是在莱夷地西面，“莱阳”就是在“莱”的南边，XX应该是基准。一句话总结：XX，历史悠久。二、XX岛初况XX岛古称参山，位于XX市区北27公里的XX湾畔，因其有三个山峰，且三面环海，一面承陆而得名。总面积157.7平方公里，人口7.3万，拥有34公里长的海岸线，沿海3万亩生态防护松林，自然环境优越。远古时这里曾是一座浅海岛屿，后逐渐与陆地相连，成为半岛。一句话总结：陆连半岛，版图小、人口少、自然环境优越。三、XX岛文化简介XXXX岛风俗习惯：每年5月举办月季花节，除进行大型花卉展览、花卉订货、经贸洽谈外，还大力开发月季花茶系列产品。一句话总结：可挖掘月季花节的文6、化内涵。四、XX岛旅游资源简介XX岛古称参山，XX毗连，突兀挺拔，故名XX岛。三峰形如偃月，中峰稍前，左右峰稍后，相依拱立。山势南缓北陡，临海嶙峋危立，山上有“盏石”、“仙人坑”、“筷子”、“手掌印痕”等奇石怪洞，传为秦始皇祭祀所留。XX主峰海拔70米，俯临海岸，虽不甚高，却风光秀丽，气势非凡，自古为海上名山，有东海三神山之称。XXXX岛景色特点：登上XX岛，南望一马平川，千里阔野；北眺茫茫大海，渔帆点点；东侧十里海滩，沙细滩软，为天然浴场；西北建有渔港，港内渔船、货轮林立，港上有胶东闻名的海鲜鱼市，各种海鲜让人馋涎欲滴。90年代，XX市又投资数亿元，在该岛之北建起了国家一类开放港口XX岛港，7、可停靠万吨级船舶，成为XX通往海外各地的门户，也为XX岛增添了新的景观。XX岛还是一块黄金宝地，地下黄金储量丰富，全国设计规模最大的黄金生产基地，就坐落在该岛东南部。每到夏日，前来金海岸度假的中外游客络绎不绝。沿海的石景山疗养院、锦绣休闲俱乐部、欢乐金滩等旅游、休闲场所年接待旅游观光人员30万人次。XX岛作为XX市的新城区，以其高效的行政能力，宽松的发展环境营造出了良好的人文环境。香港、新加坡、韩国及国内十几家旅游开发公司踊跃进驻XX岛，一展宏图。 一句话总结：北方沿海特色、旅游资源丰富、地下金矿资源丰富、具有较好的投资价值。五、XX岛旅游项目在建规划正在建设中的国家“四A级”景区共6个景点（8、欢乐金滩、天远台、潇洒营帐、东海神庙、景观峡谷、自然生态区），部分景点已建成。实力雄厚的中海港务XX公司的港口扩建工程已竣工运营。山东鲁能集团投资4.5亿从世界风力发电王牌荷兰引进的三十台风力发电机组，已经建成投产，耸立在金海岸旅游区内，为景区又增添了一道靓丽的风景线。正在建设的金海岸生态旅游项目，总投资20亿元，已纳入山东省沿海大旅游总体规划中，在未来3-5年的时间初步建设成为集旅游、休闲、娱乐、观光为一体的旅游度假胜地。投资数十亿元的十几家开发公司正在对XX岛进行整体开发。可以预见，XX岛，作为胶东半岛最具价值潜力的滨海旅游处女地，将犹如一颗璀璨的明珠闪烁在渤海湾而被世人享用和赞赏。一句话9、总结：规划已在实施，前景美好。六、总结XX岛，典型的北方沿海旅游城镇。历史悠久、旅游资源丰富，月季花节是文化的一大亮点，地下富含金矿，规划前景广阔，具有一定的旅游投资价值。第二章：项目周边住宅地产市场调查一、周边住宅地产项目据调查，XX目前在售项目有12个，代表楼盘有7个，这7个楼盘均为住宅用地、70年产权。二、周边住宅市场价格（一）代表楼盘详情楼盘名称华旗观海城楼盘所在区域XX岛街道房产开发商山东华旗地产置业有限公司建筑面积87.59-121.15平方绿化面积47.5%价 格26002900元/楼盘地址XX岛华旗观海售楼中心交通状况交通便利楼盘类型住宅小区售楼热线 售楼地址XX岛华旗观海售楼10、中心楼盘名称银资佳园楼盘所在区域XX市区房产开发商银资佳园建筑面积95、96、128绿化面积3500价 格35003700元/楼盘地址XX广场对面交通状况交通便利楼盘类型住宅小区售楼热线售楼地址XX广场对面楼盘名称滨海传说楼盘所在区域XX岛街道房产开发商山东淄博华瑞房地产开发有限公司建筑面积80、96、128绿化面积价 格25602660元/楼盘地址XX岛驻地交通状况交通便利楼盘类型住宅小区售楼热线 售楼地址XX岛驻地楼盘名称汇泉花园楼盘所在区域XX市区房产开发商XX市鼓城房地产开发有限公司建筑面积80150绿化面积42%价 格31003400元/楼盘地址XX市科技广场东（掖县路北）交通状况交11、通便利楼盘类型住宅小区售楼热线售楼地址XX市科技广场东（掖县路北）楼盘名称祥和名苑楼盘所在区域城港路街道房产开发商XX市开建房地产开发有限公司建筑面积70107绿化面积40%价格23602500元/楼盘地址开发区小原村北，城港路西侧交通状况交通便利楼盘类型住宅小区售楼热线售楼地址金都花园南首向西10米楼盘名称文苑世家楼盘所在区域XX市区房产开发商润德房地产评估经纪建筑面积70、89、120绿化面积40.2%价格3268元/ 一次性付款优惠100元/；按揭优惠50元/楼盘地址XX市文化东路文苑世家交通状况交通便利楼盘类型住宅小区售楼热线售楼地址XX市文化东路成人中专东楼盘名称黄金海岸楼盘所在区域12、市中区XX市XX岛黄金海岸小区内房产开发商XX黄金海岸旅游地产有限公司建筑面积30120绿化面积40.50%价格2700元/楼盘地址市中区XX市XX岛黄金海岸小区内交通状况交通便利楼盘类型住宅小区售楼热线/2686668售楼地址市中区XX市XX岛黄金海岸小区内（二）住宅市场总结分析通过调查统计发现，XX的房地产市场特点如下：1、价格方面XX的房地产市场价格呈现两个梯队的态势：XX市区价格在3000元/以上；在度假区或者市区周边区域价格在23002700元/平米。故可知，地段价值是左右XX房地产市场价格的重要因素。2、建筑形态方面XX房地产市场多以多层建筑形态出现，所以不会出现多层稀缺现象；而小13、高层仅存在于黄金海岸项目；在市场上接受度未必因为稀少而受到追捧，或可能存在较大的销售抗性。3、产品户型方面在售项目以70110的两室两厅房源为主，既能满足基本的生活需求，又能满足一定的改善性住房需求。市场上用于投资的小户型存量较少。4、消费群方面本地居住需求基本满足，多以外销为主。XX房地产市场消费人群特征为：外地人消费为主，夹杂部分本地消费人群的特征。三、住宅市场主流产品（一）主流产品户型图 （二）特点分析1、市场上的项目多以普通住宅的形式出现。2、产品雷同，由于是多层产品、面积适中，在户型设计上雷同性较多。例如：四明设计、双卧南向、外飘窗等多有应用。3、缺少小户型产品，成为市场空白。四、总14、结（一）外地人消费为主，夹杂部分本地消费人群。（二）价格因地段区别存在较大差异。（三）产品雷同，以70100为主，缺少小户型产品。（四）主要为多层建筑，小高层、高层建筑存在销售抗性。第三章 XX酒店状况调查一、XX酒店分布XX酒店主要有两大分布地，一是市中心区域；二是旅游度假区。两大区域的酒店功能相仿，兼具商务酒店和旅游度假酒店的功能。消费人群特征：以外地游客、商务办公人士为主，本地人消费为辅。二、酒店运营状况较差首先，XX酒店多以自营为主，基本没有正规酒店运营公司参与经营，专业性较差；其次，档次较低，价格便宜，服务质量不高；第三，规模较小，不能满足大规模入住需求；第四，产品单一，就产品本身定15、位仅是旅馆或招待所，没有达到酒店基本的布局和设置要求。三、总结目前XX的酒店业市场尚处于初级发展阶段，进一步发展的条件已经非常成熟国内经济环境的烘托、法律环境的完善，XX天然优良的旅游环境、每年丰裕的旅游人群带来足够的消费需求。XX本地缺少中高档级别的酒店，市场存在空白点，如能率先占据此空白点，定能在XX的酒店行业中树立自己的行业标准。第四章：项目定位建议一、国内产权式酒店源起西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区16、，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。国内产权式酒店发展的大环境已经基本成熟：首先，原来制约产权式酒店发展的条件市场环境和法制环境都有了很大的改善；其次，近年来国内经济发展迅速，中产阶层急剧增加，已经成为都市投资和消费主流群体，为产权式酒店的发展消费带来了商机；再次，经贸活动和旅游产业的迅速发展，大大增加了对酒店业的需求；最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假17、和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。这些都为产权式酒店的发展创造了良好的条件。注：分时度假的休闲方式起源于20世纪60年代的欧洲。当时欧洲度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间又非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的现象，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。二、XX岛产权式酒店可发掘的理由XX岛缘何可做公寓式酒店？其次，XX18、岛具备3S（阳光、海滩、海水），风光旖旎，景色宜人，是典型的旅游城镇；再次，XX在烟台中的经济地位是与龙口并驾齐驱。本地经济的快速发展，催生了一定量的中产阶层，存在潜在的投资需求；第四，XX岛每年30万人次的旅游人群存在，为酒店运营提供客群巨大消费需求。第五，XX市场目前缺少可投资的产权式酒店，具有市场空白点。三、项目总体定位满足国内外旅游休闲度假人群、具有投资潜质的中高档海景产权式酒店。四、项目市场定位（一）产品定位从市调的情况来看，在旅游人群众多、旅游消费需求较大的XX，房地产市场多以住宅类项目为主，缺少房地产业与酒店业的结合项目，因而催生酒店业市场空白，定位为：精装高档产权式酒店（二）价19、格定位价格定位可参考目前市场状况，及国内类似旅游城市产权式酒店销售价格，同时结合项目投资预算、成本分析、消费人群特征制定项目价格。五、项目消费者定位XX岛及XX市经济发展较为迅速，催生大量中产阶层。而每年有30万的旅游人群成为项目挖掘的亮点。所以，可以考虑区内外具有一定经济实力的投资客。另外，根据产权式酒店的运营经验，此类行业的主要潜在客户群为：一是，具有一定经济实力的家庭或个人，这部分人主要关注投资类产品的升值及投资回报；二是，一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议、差旅，以往一些单位设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这20、些包袱；三是，分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。六、市场竞争定位根据目前了解的情况，其他公司尚没有提出产权式酒店的设想，因此在销售市场上的竞争不会白日化。酒店运营后，竞争主要来自于其他旅游度假类旅馆（度假村、农家乐等）。第五章：产品设计理念一、设计原则（一）立足于本项目的实施，可以极大的改善XX市的区域投资环境，促进XX岛的城市环境、基础设施不断完善。（二）通过项目建设，吸引更多的海内外客商来XX投资、置业、旅游，力争项目建成后，取得显著的经济效益和社会效益和环境效益。（三）目前XX岛还没有一家档次星级酒店，为配合月季花节和当地旅游业的发展，建设星级酒店是促进当地旅游和经济发展的重要条件21、之一。（四）实现XX市经济和社会各项事业的全面突破，打造城市名片。（五）有特色的经济型酒店在XX酒店市场拥有极好的客源市场，将本项目建设成特色经济型酒店风险小而且经营前景看好。二、产品形态根据XX市总体城市规划，XX岛是极具潜力的商业旅游发展重地。由于本项目建设的出发点就是依托XX岛的旅游资源，故此，酒店在产品形态布局上包括客房、餐饮、娱乐、康体、会议中心及商业项目等。酒店按国家四星级标准设计建造，将打造成XX市最有特色、方便、舒适的经济型休闲、旅游、文化酒店。本项目建成后，将是XX市第一家四星级大酒店，也将是目前XX市投资规模最大、面积最大、规格等级最高、设施最豪华、最先进的酒店，具有现代化22、的建筑设计风格，引进了先进的产权式酒店的管理运营模式，拥有一流的豪华设施，配有一整层的总统套房，并设有会议厅、宴会厅、中餐厅、西餐厅等商务场所，还建有健身房、桑拿房、舞厅、酒吧、游泳池等健身娱乐设施。将成为XX投资、商贸、会展、旅游的理想场所。第六章：项目建筑设计建议一、房型设计建议鉴于该酒店四星级的定位，在房型设计上力求多种多样，梯次数量。豪华单人间、豪华双人间、豪华套房、行政商务房、套房、标准间、单人间等等一应俱全。在房型设计上既要吸收传统酒店长处，同时也要顾及到成功人士的居住习惯，力求达到功能齐全，体现居家的格局，例如，厅、卧室、卫生间，具备较大的空间，以及匹配比较个人的环境和家居化的家23、俱。再加上提供的星级酒店的管家服务，使酒店更增添了家的味道。二、建筑及风格建议高级酒店的建筑本身代表了一片区域的形象，普遍对外立面的要求较高，所以一般住宅的建筑风格例如欧陆风格、中式风格等装饰性较强的建筑风格，显然不适合高级酒店。高级酒店的建筑风格，必然是大气的、现代的、浪漫的充满时尚气息的建筑风格，以此为依据，本项目采用海派欧陆风格的建筑风格来设计创意。 第七章：项目建设及酒店管理一、建设管理为确保项目的顺利建设，项目公司将组织成立工程建设指挥部，全面负责各项工程建设。(一)筹建阶段。由指挥部组织专人负责项目前期工作。(二)建设阶段。项目立项及设计方案经批准后,组织进行工程招投标，监督中标单24、位按照工程设计方案实施工程建设。(三)竣工验收。承建单位保质、保量如期完成工程建设后，由上级主管部门组织工程验收，确保各项工程达到优良工程标准。二、经营管理本项目建成后，项目公司将严格按照现代企业制度的要求规范运营，科学管理，聘请专业的酒店管理公司经营管理，确保资产保值增值，发挥最佳效益。基础设施工程重点做好维护保养，同时做好资产运营。产权式酒店，既然是一种投资工具，就必须每年给业主经营回报。它的成功决不是仅仅将酒店的建成，更应注重后期经营业绩的可持续发展。开展多元化经营是比较有效的一条道路，尽一切可能满足客人需要。与商务型的酒店相比，面向旅游休闲业的产权式酒店，除了在价格和服务上有自己的鲜明25、定位外，还要围绕旅游业，展开多种服务或经营，积极介入旅游市场，保证项目利润最大化。三、环境保护、安全防护与节能项目区域污水主要为生活用水，对此，将严格按照环保要求进行集中处理后达标排放，并排入公共排污系统。生活垃圾采用“分类袋装”方式，定时外运，无污染源产生。为创造优雅舒适的环境，对各工程所在区域周围绿化做重点考虑，努力创造绿树掩映、四季常青的优美环境。建筑内设自动消火栓 、避雷设施、建筑抗震按八级设防。酒店物业管理专设保安部，安全防范有充分保障。建筑装潢设计积极采用新结构、新材料、新技术。各种灯饰选用节能型。所需电器及设备均选用节能高效型产品。在管理上，采用先进科学的管理方式，实现节能降耗。26、第八章 投资估算及资金筹措一、估算依据（一）估算依据1、山东省建筑工程预算定额；2、烟台市建筑安装材料预算价格；3、烟台市现行建筑工程概算定额及有关文件规定；4、当地有关招投标工程的中标价，相关工程有关资料；5、参考当地类似房地产建筑技术经济指标，6、相关设备现行市场价格；7、烟台及XX市工程建设相关收费标准；8、考虑建筑物的建筑、结构、附属、配套、装修、设备安装等的建筑安装工程费用。二、投资估算（静态方式）（一）总成本序号项 目 费用（元） 备注 一项目土地成本9000000 项目占地20000平米二前期工程费5128952 建筑面积20000平米三建筑安装工程费50000000 暂按25027、0元/平米，含装修四后期工程费4600000 公建、绿化、道路五管理费1374579 六不可预见费 1402071 七财务费用 1898474 暂定建设期为1年，投资均匀投入八销售费用4500000 考虑外销暂按6%九税金及附加 9009000 营业税及附加十总成本 86913075 单位成本2356元 （二）销售收入由于XX当前房地产市场上产权式酒店产品尚是空白，没有可比性，故此，根据房地产市场上其他类产品的价格，考虑项目10年后的回购，暂定项目售价为4500元/平方米。销售收入：9000万元。（三）经营收入暂按400个房间计算。考虑到当地消费标准，参照烟台四星级酒店房价及空置率测算。折扣后28、房价268元/天/间，空置率为40%。经营期限10年，10年后项目公司回购房屋。按照静态投资计算方式，经营毛收入为234768000元。类似规模酒店，在烟台运营费用一般为300万左右，故，暂定本项目酒店运营费用为300万元/年。经营纯收益：20477万元。（四）利润建设成本：8692万元；销售收入：9000万元；10年利息收入：225万元；10年支付客户租金：7200万元（年租金暂按8%计算）经营收入：20477万元；10年后回购房产支付：9000万元；利润：4810万元。三、资金筹措本项目总投规模为8692万元人民币。根据企业自身实力和项目需要，拟通过以下方式解决：一、公司自筹；二、金融机构29、贷款；三、项目销售收入。第九章 风险分析及风险防范一、风险分析本项目的主要风险来自XX市经济的发展和项目的效益状况。二、风险防范为防范本产权式酒店项目的效益状况带来的风险，项目公司将聘请专业的酒店管理公司经营管理，将择机与海内外多家著名酒店管理公司进行洽谈，选择其中一家签定酒店委托管理意向函。与XX市政府达成意向，本项目将作为XX市人民币政府的专用招待酒店。同时协助XX市政府发挥好XX岛旅游招商优势，加大招商引资工作力度，全面提高服务质量，创造宽松的投资环境，载好梧桐树，引来凤凰栖。第十章 报告总结近几年，XX经济高速增长，其经济地位已经位列烟台各县市区的前列，在龙口之后位居第二位。在全国经济30、排名中，位列第29位。与此同时，各种形式的人员往来大幅增加，各种活动不断举行，XX高档次和特色酒店的需求空间很大，现在还处于卖方市场，特别是由于XX经济发展的特点和经济水平原因，有特色的经济型酒店将有极好的市场前景，现在经济型酒店的经营状况就是最好的说明。考虑到酒店发展和竞争的需要，同时根据XX经济和酒店发展的特点，将本项目定位为经济型休闲、文化、旅游酒店。“经济”是指经济的收费（200多元/间/晚），“休闲”是指酒店配套的体育休闲设施为客人提供XX最多样的体育休闲活动，“文化”是指酒店装饰大量的油画等文化元素为客人营造浓烈的文化艺术气氛，体现酒店高雅的文化品位。本项目的特色就是“高星级的享受31、，经济型的收费”，融商务于休闲，寓高雅于经济。目前，XX市的其他酒店客房数只在80150间左右，在大型活动和接待旺季，本项目的规模优势就会尽显出来，可以接待大型会议、团队；在淡季，酒店又可以灵活经营，利用规模优势采用优惠的房价吸引客人。从各方面看，本项目的建设具有众多的有利因素，只要牢牢抓住XX市酒店的市场需求，采用新的设计理念，合理投入，科学管理，就一定会取得该项目的成功，使该项目成为XX经济型酒店的领导者，从而获得XX酒店经营市场上的优先利润。结论：从XX市场的调查分析来看，在售项目中普通住宅类项目居多，缺少投资类房地产项目及房地产业与酒店业结合的产权式酒店项目，这为产权式酒店提供了存在的可能性；另外，每年约30万的旅游人群存在，巨大的旅游住宿需求为投资客提供了充分的投资理由。因此，从市场的角度讲，产品稀缺性及市场需求缺口方面都具有可行性。再次，从投资估算来看，项目各种经济指标正常，财务分析可行，投资风险可以规避，项目经济效益、社会效益俱佳。故此，项目可行。