1、城建地产公司四星级标准酒店建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月38可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分 项目总论71.1项目背景7公司类型： 国有企业71.2可行性研究结论9第二部分 市场分析92.1项目投资环境和市场研究92.2市场宏观背景112、2.3区域市场分析13第三部分 项目分析及评价153.1地块解析163.2.风险与对策分析173.3项目评价19第四部分 资金来源和建设进程204.1.投资概算及资金筹措204.2 融资方式204.3. 融资资金用途214.4. 公司治理与投资者保护224.5年度投资计划224.6.项目实施期限及进度安排22第五部分 酒店推广235.1推广模式235.2、促销措施24第六部分 销售及经营收入256.1各类酒店服务销售收入估算256. 2酒店大堂商业服务部分价格定位266.3酒店餐厅及娱乐中心，会议设施月收入为703，300元26第七部分 财务评价267.1、 酒店收入和营业税及附加估算26303、第八部分 环境保护与安全保证308.5、本绿色饭店的四个特点：环保、健康、节约、安全。32第九部分 营运和管理329.1. 基本业务流程329.2. 营运管理初步计划329.3. 机构设置369.4. 人员配备379.5. 管理团队389.6. 遵循的标准38第十部分 社会效益和影响分析3910.1、完善城市功能，推动片区的星级酒店发展进程3910.2、增加财政税收39第十一部分 结论39第一部分 项目总论XX名人酒店（管理责任公司）是本可行性研究报告建议设立的公司，XX名人酒店将按照四星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润4、。酒店将按照四星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为 XX市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的四星级商务酒店。本项目XX名人酒店地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使XX名人商务酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为XX酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。1.1项目背景1.1.1项目名称XX名人酒店1.1.2开发公司建设单位：XXXX城建房地产开5、发有限公司 公司类型： 国有企业 公司规模： 1000人以上 公司介绍： XX城建地产是香港联交所上市公司XX地产股份有限公司的主体（股票代码00123）；迄今总资产逾300亿元，累计投资规模近1000多万平方米，销售面积700多万平方米，在建物业及土地储备的总楼面面积近800万平方米。 1.1.3研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数房地产评估规范旅游涉外饭店星级的划分及评定珠江新城规划检讨以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.4项目的建筑规模和内容XX名人酒店占地面积近4000（80*50）平方米，高十五层，地下一层，采用框架结构，玻璃幕墙。酒6、店总实用面积60000，各类客房200间，餐厅8000，KVT60间（5000），桑拿浴室2000，大堂25001.2可行性研究结论经过对全国和XX经济状况的研究分析，以及对2009-XX年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为： 项目的酒店的建设是可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内XX市商务酒店市场是乐观的； 商务酒店更适合项目的整体发展与规划，更合适市场的需求。 在XX-2013年将该项目投放市场的时机是可行的； 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；第二部分 市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.17、项目投资环境分析珠江新城十年蓄势，浴火凤凰。金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心珠江新城的崛起，标志着XX作为中国三大城市之一的特殊地位；她的功能，把XX从省会城市推向影响整个南中国的现代大都会，其社会经济文化辐射力直指东南亚。珠江新城规划检讨经XX市政府审议通过，历时两年的规划调整终于划上句号。上世纪90年代初。XX市政府提出建设珠江新城。1992年，市政府决定以美国托马斯公司方案为基础，编制出控制性详细规划，按照这个规划，珠江新城将建成XX未来的“中央商务区（CBD）”，面积6.19平方公里，人口规模预测可达17万18万，提供近35万40万个就业岗位。1999年，XX市政府8、提出，对珠江新城前期规划和建设管理情况进行全面检讨，回顾规划对地块的指导作用和面临的问题，促使珠江新城规划调整的契机成熟。 据市规划局有关人士说，这次规划调整，使珠江新城一定程度上成为周围地区商业和城市公共生活中心，如巴黎的德方斯新城。主要是补充完善了公共服务设施，增加绿地面积，并适当调整城市的空间形态。还有共划分为个20 40公顷的街区，包括商务、行政办公街区、高层居住街区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。 2.1.2市场研究XX名人酒店拟建于珠江新城，坐于XX塔正对面，猎9、德大桥与临江大道交界处，酒店后面是猎德地铁站，有多条公交路线通过，交通非常方便。虽然这几年XX有着大量的酒店开业，但更多是高级酒店，但面对着更多的中产阶级，高级酒店对于他们来说是消费过高，所以一间中高端的酒店就是他们需要的，酒店就是为了满足这些人群兴建。在珠江新城成为商务区的同时，商务酒店的需求也就加大，然而在珠江新城的四星级酒店却是很少。在者，XX年的亚运会开幕式就在酒店附近的海心沙岛，这带来的商机是巨大的。在亚运过后，珠江新城必然成为XX的一个旅游热点，也是XX的一张名片。目前正是投资酒店行业的较好时机，虽然在珠江新城也有着不少高端的酒店，但商务等的一些中端酒店却很少。所以XX名人商务酒店10、还是有着很强的竞争力。2.2市场宏观背景2.2.1XX市及海珠区XX年上半年经济分析从已公布的统计数据来看，XX年上半年XX市国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、GDP规模继续扩大，增长速度再创新高。XX市海珠区生产总值完成304.59亿元，比去年同期增长10.3%，高出去年同期增幅2.2个百分点。2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我区工业企业累计完成工业增加值 99.46亿元，比去年同期增长12.3%；3、市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完11、成 116.63亿元，比去年同期增长40.8%；4、社会消费品零售总额累计完成215.81亿元，比去年同期增长22.2%；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、交通、邮电发展增快，民航表现突出；8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；9、企业景气上升，信心指数提高。2.3区域市场分析2.3.1项目所在区珠江新城市场分析珠江新城位于北二环与东二环的交汇处，占地约120万平方米，总建筑面积约240万平方米，容纳25000个家庭，常住人口达8万人，是中国华南地区最大的城市新区。建成的珠江新城集合城市所有单元，将完善的学校、大型超市、综合百货、特色商业街区、运动场馆、12、医疗机构、服务管理等设施为一体。珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。在XX城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如XX歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。人口规模预测可达17-18万，提供近30万个就业岗位。地区性质为21世纪XX市中央商务区（GCBD21）的重要组成部分，将统筹布局国际金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，成为推动国际经济、文化交流与合作的基地，是集中体现XX国际性城市形象的“窗口”。城市主次干道将珠江新城划分为14个街区13、。作为XX市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，珠江新城未来的发展仍是社会关注的热点，仍将拥有其他地区缺乏的发展优势，比如大型的开发规模、较强的综合性、完善的服务配套设施和公共设施以及区域的中心作用等等。可以预计，在更多政府项目的引入、地铁等公共交通的完善、大型公共商业服务设施在区内的布置等有利信息的带动下，珠江新城商务办公区域的建设将得到有效的带动，并与环体育中心商务办公区共同形成一个完整的CBD核心，最终树立珠江新城的中心区域形象。1、交通状况：珠江新城，从居住小区或办公大厦出来，一小时之内就能到达XX的各个角落。据介绍，珠江新城东西向交通主干道为花城大道，它西接XX大道，东下穿14、华南干线与黄埔区联系，同时与华南快速干线设互通式立交。地铁号线自体育西路进华夏路后跨珠江新城进入海珠区，向南与番禺区连接，并于花城大道与华夏交叉口设置地铁站。 公共交通上，进入珠江新城的公交线路从原来只有一路增加到四路（东区新增路，西区新增金穗路和星汇路路），地铁三号线也正式确定站名，必然使珠江新城的知名度大大提高。2、投资导向根据XX市总体规划，海珠区近期产业结构调整和发展的主导方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工业产业和第三产业。3、海珠区投资导向项目（1）改善基础设施，改善生活条件的项目（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目（15、3）资金，技术密集的大型工业项目（4）市场广阔，附加值高的大型工业项目（5）仓储运输项目（6）旅游观光农业项目（7）房地产开发项目（8）供应深、港市场的基地化农业生产项目第三部分 项目分析及评价3.1地块解析3.1.1项目技术建设指标酒店大堂F为酒店大堂，面积2500平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、XX特产店、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。餐厅2F3F为餐厅，餐厅面积8000平方米，60间包厢，108张散台。餐厅突出XX民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。娱乐中心位于4F5F，面积7000平方米，为娱乐中心和MODERN BO16、SS（现代商务老板俱乐部）。娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。同时，在5F设有面积2000平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。客房客房分布于6F-13F，面积共有20000平方米，有商务客房200间，其中：商务豪华套房10间，豪华标准间80间，有普通标准间50间，套间20间，经济房35间。客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。会议设施酒店将设有会议室和多功能厅。有两间大会议室，六间中小会议室，大会议室可容纳300人，中小会议室可容纳15-317、0人，各会议室位于14F-15F。多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。3.1.2交通条件及周边配套分析1、位于商业中心，各种配套完善；2、项目方圆500米内，高尚物业众多；3、紧邻临江大道一侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大。3.1.3景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥临江位置，视野开阔，对面是珠江，还有海心沙岛也在江上，四周景色秀丽。3.2.风险与对策分析3.2.1风险3.2.1.1人力资源风险现代星级酒店具有知识密集和劳动密集的特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人18、员具有较高的要求。从而管理人员的管理能力，从业人员的技能水平、服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。如出现不合理的人员流动，特别是管理和业务骨干的流失可能会导致客源的减少和客户的不稳定，给公司效益带来不利影响。3.2.1.2市场竞争风险 由于旅游也具有广阔的发展前景，被称为“朝阳产业”，其他行业纷纷进军包括酒店业内的大型旅游产业。前些年，因为酒店数量和规模的发展速度超过了市场的增长速度，加剧了行业内部的竞争，酒店业在价格和客源方面目前仍然存在较激烈的竞争。3.2.1.3客源影响带来的风险酒店业的发展是以客源为依托的，由于决定旅游市场环境的变化受到政治、经济、文化、自然条件和季节等多方面因素的19、限制，有可能引起酒店客源数量和结构等向不利方向变化，从而影响公司的发展和盈利。3.2.1.4 行业特点决定的风险酒店业具有比较强的依托性，任何一种不利条件都可能使酒店业的发展受到制约，特别是重大的国内外政治、经济形势变化、突发事件、自然灾害和急性传染病等因素，如2003年的“非典”对当时酒店业造成了很大的影响。3.2.2对策3.2.2.1人力资源风险对策 酒店将提供由竞争力的薪酬和事业发展空间吸引酒店行业高级管理人才加盟酒店，为提高酒店管理水平打下人力资源基础。同时，酒店将本着“以人为本”的经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面、科学的人力资源管理20、，发挥激励机制的作用，培育员工对酒店的忠诚和敬业精神，增强酒店的凝聚力。3.2.2.2市场竞争风险对策 酒店将密切关注同行业竞争对手的动向，了解竞争对手的情况，提出有针对性、有效性的竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。3.2.2.3客源影响对策 针对酒店业的经营特点，主要实施三项对策：一是通过各种公关宣传，扩大酒店的知名度和美誉度，树立本项目的酒店品牌；二是通过加强管理，提高服务质量，为酒店客人提供精品服务，提高客人的回头率；三是客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度。3.2.2.4行业特点风险对策 酒店针对有可能出现行业特点风险，将评估21、制定应急预案，当出现该类似风险，可以按照应急预案妥善应对，以尽量减少不必要的损失。3.3项目评价 由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。第四部分 资金来源和建设进程4.1.投资概算及资金筹措4.1.1投资概算购地：8560*4000=34240000元（地皮每方均价为8560元，一共有4000平方米）大楼主体：65400000元大楼装修：45000000元设备添置：34000000元申请经费：500022、00元流动资金：8000000元不可预见支出：（34240000+65400000+45000000+34000000+500000+8000000）*10%=18714000元总投资额：205854000元(2.05854亿元)4.1.2 融资金额本项目总投资2.05854亿元（不含计划第六年利用酒店自有资金重新装修投资），本公司也投入1亿元，城建集团已经完成投资5000万元，尚需新增投资55854000元，其中计划一期新增投资15854000元，二期新增投资40000000元。在新增投资中，一期计划吸收外部投资约15854000万元，二期投资由城建集团和外部投资者经协商后具体决定资金来源。23、4.2 融资方式本项目计划采用多样化的融资方式，可采用如下一种或者几种方式搭配的办法融通资金：采用股权融资方式，由外部投资者投入货币资金，与公司共同设立名豪商务酒店管理有限公司，所有股东均享受同等的权利，在公司清算前通过分红取得投资收益，在12年经营期限届满，或通过清算，按照投资比例收回剩余财产，或各方协商一致，继续经营。采用债务融资方式，由公司先行设立XX名人酒店管理有限公司并将酒店经营权及其他相关资产转移至XX名人酒店管理有限公司，由融资方与XX名人酒店有限公司按照约定利率和期限签订借款合同，XX名人酒店提供酒店经营权和其他拥有所有权的设备、设施作为担保物，XX名人酒店按照约定还本付息后解24、除担保。采用股权投资可选择股权回购方式，由外部投资者投入货币资金，与公司共同设立XX名人商务酒店管理有限公司，同时由外部投资者与公司签订具有选择权的股权回购合同，在约定期限届满，外部投资者可选择继续持有股权或按照原先约定的价格将股权转让给公司，如外部投资者选择转让股权，则公司负有按照约定价格收购该部分股权的义务。采用债务融资可选择转股方式，由公司先行设立XX名人商务酒店管理有限公司，由融资方与XX名人商务酒店管理有限公司签订借款合同，名豪酒店提供担保物，同时公司与融资方签订可选择转股协议，在借款期限届满，融资方可选择收回借款本息或选择将借款本息按照约定的折股比例转为对XX名人酒店的投资，如融资25、方选择转为投资，公司无反对的权利。4.3. 融资资金用途一期融资取得的资金将用于XX名人酒店购置设备和营运启动资金。4.4. 公司治理与投资者保护本项目拟采用如下方式建立健全公司治理结构，保障投资者（融资方）的利益：如融资方采用股权投资方式，将在公司章程中约定采用累计投票制选举董事或在公司章程中约定各方可推举的董事人数，在公司章程中将明确约定关联交易的投票回避制度，同时在公司章程中可约定每年利润用于分配红利的比例。对于酒店经营班子的构成，可由双方协商，并通过有效法律文件加以保证。如融资方采用债务融资方式，名人酒店将提供担保物，同时可与融资方签订协议，在全额归还融资方借款本息之前，未经融资方同意26、，不得对外借款及为外部提供资金，不得将资产用于抵押，不得为他人担保。4.5年度投资计划第一年的投资期分为两期，第一期二月份到五月份，投入为50000000元，其中10000000为地皮的首付，剩下的购地款分十二个月付清。第二期六月份到十二月份，投入为54000000。次年的投资期也分为两期，第一期一月份到五月份，投入为45000000，用于装修；第二期为42000000，用于购买设备同流动资金剩余未第三年投入。4.6.项目实施期限及进度安排4.6.1 项目建设期限酒店的主体在2012年11月完成，在2013年8月28日交付使用，在10月1日之前运营。4.6.2项目建设进度安排地质勘查期为20127、1年2月份到5月份酒店地基在2011年7月份开建，建设期为7,8,9,10月份；11,12月份 大堂与1F.2F,3F；次年的1、2、3、4、5、6、7,8,9月份为建筑快速期，完成4F-15F的楼层；在快速期的同时，酒店的地下停车场也同步开始装修，大堂的部分装修也将在这期间完成；2012年10月份为顶层办公室同游泳池的建设；2012年12月份开始整体装修，在8月1日完成；在装修期间实行同步装修，即各楼层进行同步装修；8月份为申请验收阶段；9月份为准备阶段，各部门的人员要在这期间全部到位；10月份正式开业第五部分 酒店推广5.1推广模式本项目要快速开发、有效推广，必须利用数字旅游的产业模式，提28、升和加速传统旅游产业的发展。数字旅游是新的旅游经济生产力，通过技术克隆、形象活化、智能交互，建立景区的数字平台。潜在的游客可以在网上实现信息获取、虚拟游览、模拟体验等，实现市场的快速放大，为以后实体景区的开发和市场的持续引爆奠定基础。5.2、促销措施5.2.1、传统手段的综合应用（1）广告l 在电视、报纸、杂志、网络及广播等大众媒体和主要交通干道、车站等载体进行高密度广告宣传，引起游客的广泛关注。 l 效仿其他商务酒店，设置酒店专车，连接市区与景区。l 与酒店网站相结合，开辟多种渠道。（2）公共关系促销l 在主要客源地的有关媒体发表宣传文章；在正式营业前，召开记者招待会、新闻发布会，提供新闻性29、文章和图片等。l 加强与旅行社的关系。旅行社属于高无形性、高不稳定性服务业，经营上应以人际关系为主导进行销售和服务，建立一个良好的关系网。（3）营业推广l 对输送量大的旅行社提供优惠和年终奖励；l 在主要客源地，选择一些节假日推出优惠活动；l 政府鼓励景区推出不同形式的“人性化”服务内容；l 与主要客源地的一些大型企业、公司、单位的工会负责人保持良好联系，根据对方需求不定期举办夏令营、冬令营活动，并提供优惠。5.2.2、运用现代促销手段1.运用网络手段建立自己的网站，对酒店的基本概况、特征进行介绍，发布最新的住宿信息，宣传酒店（图片展示）。逐步建立网上游客互动，实现网上订房功能，最终达到网上促30、销的目的。第六部分 销售及经营收入6.1各类酒店服务销售收入估算6.1.1酒店客房部分价格定位及收入按照行业平均成本率50%，入住率45%：经营表（一）类别ABCDE合计客房种类经济房标准房普通套间豪华房商务豪华套房客户数量（间）40110103010200月出租率（%）4560405030平均45实收房价（元/间/天）180280580380780平均440实际客房月收入（元）97，200554，40069，600171，00070，200962，400其他营业收入1，303，300月经营成本（元）按行业平均成本50%计算1，132，850月预期收益（元）1,132,850注：（1）根据酒店31、客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到50%左右的水平，因此，将现有42.06%的出租率调高到45%的水平进行计算。6. 2酒店大堂商业服务部分价格定位商业业态定位于中高档品牌服装、化妆品、珠宝首饰等。按照周边商业铺位的售价水平、租售情况，结合本项目商业服务部分的独特性，我司建议商业部分月租金价格定为500元/（5） 除了大堂的迎宾占800平方米，剩下1700平方米，使用面积为1200平方米，即大堂商务区月收入为600,0006.3酒店餐厅及娱乐中心，会议设施月收入为703，300元酒店餐厅：40,0000娱乐中心：25,0000会议中心：5,3300第七部分32、 财务评价7.1、 酒店收入和营业税及附加估算本项目从2013年10月份客房部，餐厅部初步运营，12月份全面营业，项目收入主要有客房收入、餐饮收入、娱乐收入、旅游商品收入和其它收入等。测算采用综合计算法，以游客人均消费水平进行测算。营业税按酒店收入的5%估算；城市维护建设税、教育费附加、价格调控基金分别按营业税的5%、3%、1.5%估算具体如下：项 目金额（万元）说明一经营收入2718.84（18）项合计1餐饮中心480特色餐饮、宴会等2客房部1154.88各种客房等3酒店大堂商务中心720场地出租4娱乐中心300演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心、桑拿中心5会议中心63.33、96会议接待，网络服务，场地出租二经营成本1060.35（1-4）项合计1经营成本679.71平均按经营收入的25%测算2营销费用135.94按经营收入的5%测算3管理费用81.57按经营收入的3%测算4销售税金163.13按经营收入的6%测算三税前利润1658.49经营收入减经营成本四所得税414.62按税前利润的25%测算五税后利润1243.86项目年投资回报率6%，资本回收期为16.6年。7.2 利润表利润表会企 01表编制单位:XX名人酒店 XX 年单位: 元项 目行次本年金额上年金额一、营业收入2718.84减：营业成本1060.35营业税费135.94销售费用135.94管理费用834、1.57财务费用（收益以“”号填列）108.75资产减值损失加：公允价值变动净收益（净损失以“”号填列）投资净收益（净损失以“”号填列）二、营业利润（亏损以“”号填列）1658.49加：营业外收入减：营业外支出其中：非流动资产处置净损失（净收益以“”号填列）三、利润总额（亏损总额以“”号填列）1658.49减：所得税414.62四、净利润（净亏损以“”号填列）1243.86五、每股收益：（一）基本每股收益（二）稀释每股收益7.3现金流量表现金流量表会企 02表编制单位:XX名人酒店年度 XX单位: 元项 目行 次本年金额上年金额一、经营活动产生的现金流量：1销售商品、提供劳务收到的现金2收到的35、税费返还3收到其他与经营活动有关的现金4经营活动现金流入小计5购买商品、接受劳务支付的现金6支付给职工以及为职工支付的现金7支付的各项税费8支付其他与经营活动有关的现金9经营活动现金流出小计10经营活动产生的现金流量净额11二、投资活动产生的现金流量：12收回投资收到的现金13取得投资收益收到的现金14处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额15处置子公司及其他营业单位收到的现金净额16收到其他与投资活动有关的现金17投资活动现金流入小计18购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金19104000000投资支付的现金20500000取得子公司及其他营业单位支付的现金净额21支付36、其他与投资活动有关的现金22投资活动现金流出小计23104500000投资活动产生的现金流量净额24三、筹资活动产生的现金流量：25吸收投资收到的现金26取得借款收到的现金27收到其他与筹资活动有关的现金28筹资活动现金流入小计29偿还债务支付的现金30分配股利、利润或偿付利息支付的现金31支付其他与筹资活动有关的现金32筹资活动现金流出小计33筹资活动产生的现金流量净额34四、汇率变动对现金的影响35五、现金及现金等价物净增加额36加：期初现金及现金等价物余额37六、期末现金及现金等价物余额381834950007.4财务分析财务净现值财务净现值（FNPV），是指按设定的折现率i计算的项目计37、算期内各年净现金流量的现值之和。计算公式为: 公式中：CI为现金流入量 CO为现金流出量 为第t年的净现金流量 n为计算期年数 i为设定的折现率银行短期借款（1年期）利率为5.31%，长期借款利率为5.94%。考虑到目前资金成本较低，以及资金的机会成本和投资的风险性等因素，本着稳健的原则将i取12%（下同），此时，FNPV=1250.24（万元），远大于零。计算期内盈利能力很好，投资方案可行。第八部分 环境保护与安全保证本酒店致力于建立AAA级绿色环保酒店，自觉贯彻环境保护法律、法规，不对周边环境造成污染；酒店经营不产生扰民问题，采用清洁燃料，不烧原煤；不经营国家明令禁止的野生动植物食品；不使38、用一次性发泡餐盒和造成资源浪费的一次性餐具，餐具有完备的消毒措施；积极经营绿色无污染食品，做到餐桌无公害；提倡节约，能主动建议顾客带走剩余食品；环境整洁、空气清新，体现绿色风格；服务员服饰整洁，室内外设置有环境公益宣传画或警语；推行标准化管理，符合卫生防疫标准. 8.1、建立绿色酒店：是在酒店建设和经营管理过程中,坚持以节约资源、保护环境为理念,以节能降耗和促进环境和谐为经营管理行动,为消费者创造更加安全、健康服务的酒店。 8.2、本绿色酒店的核心是：为顾客提供舒适、安全、有利于人体健康要求的绿色客房和绿色餐饮，并且在生产经营过程中加强对环境的保护和资源的合理利用。 8.3、本绿色饭店的含义：39、绿色饭店的“绿色”，其含义有三层： 第一，提供的服务本身是绿色的。即要为顾客提供舒适、安全，符合人体健康要求的绿色客房和绿色餐饮等。 第二，服务过程中使用的物品是绿色。要求用于服务的所有物品是安全、环保的。 都是通过正规厂家提供的，有品质保证，并在酒店内部建立厂家信用质量记录。 第三，经营管理过程中注重保护生态和资源的合理利用。 总之，要在确保服务品质的前提下，做到尽量节省能源、降低物质消耗，减少污染物和废弃物的排放。如在大楼的顶端安装太阳能热水器，给各个客房提供24小时安全热水。8.4、本绿色饭店的指导思想：以环境友好为理念，将环境友好行为、环境管理融入饭店经营管理中，贯彻环保、节约、健康和40、安全的宗旨,坚持绿色管理和节约资源,建设绿色消费，保护生态环境和合理使用资源的酒店。 8.5、本绿色饭店的四个特点：环保、健康、节约、安全。 a.环保是指酒店在经营过程中减少对环境的污染，实现服务与消费的环境友好。 b.健康是指酒店为消费者提供有益于大众的身心健康的服务和产品。 c.安全是指酒店在服务中确保公共安全和食品安全。 d.节约主要是指在酒店经营过程中注重循环经济，节能降耗，水、电、煤等降耗物质应减少浪费。第九部分 营运和管理9.1. 基本业务流程酒店住宿的基本业务流程为：总台预订、前厅接待、总台接待、客房管理、客房服务、账单核对、总台收银等。酒店餐饮的基本业务流程为：总台预订、前厅接41、待、点菜及用餐服务、账单核对、总台收银等。9.2. 营运管理初步计划9.2.1. 服务项目和基本设施安排服务项目安排酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目：接待服务项目，如停车、行李运送、问询、外币兑换服务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、秘书、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。客房服务项目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、客房保险柜、擦鞋服务等。餐饮服务项目，包括中餐、西餐、风味餐、自助餐、宴会、酒会、咖啡厅、酒吧及客房送餐服务等。娱乐服务项目，如歌舞厅、美容、美发、桑拿浴、按摩、棋牌等。商场服务项目，42、如日用品、食品、工艺品、文化用品等。其他服务项目，如代办旅游汽车出租、商务租车服务、自行车出租服务等，及幼儿托管、宠物托管等。酒店基本设施安排酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，名豪商务酒店计划安排如下基本设施：前台接待设施。设置具有与名豪酒店规模与标准相适应的前台接待条件，包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问讯处、收银处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。客房接待设施。客房内将配有与酒店星级标准相应的客用设施，如写字台（或梳妆台）、衣柜、床（软床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有单独卫生间，卫生间内配有坐式便器、梳洗台（装有洗面盆、梳妆境）、冷热水43、设施（包括配有喷头的浴缸、浴帘）；每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调；每间房间都配有电话和宽带，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话，可通过宽带上国际互联网；每间客房都配有电视机并接通有线电视系统；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。餐饮接待设施。具有与酒店规模及标准相适应的中餐厅、西餐厅、风味餐厅、咖啡厅、酒吧、宴会厅及所必需的饮食供应设施，包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等。娱乐服务设施。具有与酒店规模相适应的歌舞厅，以及所44、必须的各项设备设施，及其附设的酒吧服务设备和设施；桑拿浴、按摩室及各种配套设施等。商品销售服务设施。根据酒店经营需要而设置的商场及售货设施及其经销的商品。酒店经营保障设施。包括工程保障设施，如变、配殿设施，空调冷冻设施，备用发电设施，供、排水设施，热水供应设施，洗衣房及其所需的设备设施；安全保障设施，如对讲通讯设施、事故广播设施、消防指挥设施、各种灭火器材等；内部运行保障设施，如员工食堂、员工宿舍、员工更衣室、员工通道等。9.2.2. 建立并实施完善的质量标准前厅、客房质量标准。具体包括环境及设施标准、前厅接待人员素质要求标准、接待前的准备工作标准、有预订散客接待程序标准、常客和贵宾接待程序标45、准、团队客人接待程序标准、无预订客人接待程序标准、换房和房间变更程序标准、总台接待协调配合标准、总台问询服务质量标准、代客沟通与联系程序标准、会客与查询程序标准、总台预订服务质量标准、贵重物品包管服务质量标准、商务中心服务质量标准、电话总机服务质量标准、司门行李服务质量标准、客房卫生质量标准、客用卫生间卫生质量标准、客人住店服务质量标准、客房小酒吧服务质量标准、客人特别要求服务质量标准、特殊情况处理质量标准、夜床服务质量标准、公共区域卫生质量标准、客人投诉卫生质量标准、行李房管理标准、客房卫生消毒标准等。餐饮质量标准。具体包括环境及设施标准、物品及原料配备标准、员工状态标准、服务质量标准、厨房46、采购及储存卫生质量标准、厨房生产操作卫生质量标准、餐厅收款服务质量标准等。娱乐质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。安全质量标准。具体包括环境及设施标准、物料及原料的配备标准、员工状态标准、服务质量标准等。9.2.3. 建立并实施完善的财务内控制度为强化酒店管理，降低酒店运营成本，新疆名豪商务酒店将建立覆盖货币资金、采购与付款、销售与收款、工程项目、固定资产、存货、预算、成本费用、筹资、投资等各个环节的全方位的财务内控制度。酒店计划的内部及财务流程如下图所示：9.3. 机构设置 名人商务酒店计划的机构设置如图8.1。图8.1 计划组织机构图餐饮部47、的机构设置计划如下图所示。9.4. 人员配备酒店住宿服务人员计划前楼按照1：1.4的比例配备服务人员，旺季约需要120名服务人员，平季、淡季将适当减少人员。酒店后楼服务人员计划1：1的比例旺季配备服务人员62人。酒店餐饮部厨房工作人员计划配备15人，收银服务人员计划配备30人。其他销售、职能部门根据职责和需要配备人员。9.5. 管理团队酒店的管理团队部分来自XX洲际工贸公司，部分外聘具有丰富酒店管理经验的人员。具体高级管理人员的人选将与外部投资者共同考察、协商后确定。9.6. 遵循的标准将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）及饭店星级的划分与评定按照不低于四星级酒店48、的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于四星级标准的服务。将按照旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-2002）的要求建立不低于四星级酒店要求的管理体系，酒店将制订员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。第十部分 社会效益和影响分析10.1、完善城市功能，推动片区的星级酒店发展进程该项目的建设将进一步改善地区的服务水平，提升区域形象，推动片区的商务酒店市场发展进程；10.2、增加财政税收该项目预计将为国家创造销售税费相关税利近百万元；第十一部分 结论本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为XX市增加一座新型的现代化四星级酒店，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。