1、四星级标准酒店综合建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月四星级标准酒店综合建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月53可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论51.1项目简介51.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围5第二章 项目建设背景与建设必要性72.1 项目建设背景72.22、 项目建设必要性10第三章 市场分析与预测123.1XX旅游市场简析123.2XX县星级酒店市场简析143.3项目周边市场环境分析143.4本章小结15第四章 项目建设条件分析和需求分析164.1 项目建设条件分析164.3发展优势18第五章 建设内容与规模185.1建设内容与规模185.2经营内容19第六章 工程设计方案216.1 设计依据216.2 工程概况226.3建筑设计226.4结构设计246.5 辅助工程25第七章 环境影响分析297.1周边环境现状297.2环境影响分析307.3环境保护措施及治理效果31第八章 节 能328.1设计依据328.2 节能措施32第九章 消防与安全卫3、生349.1消防349.2劳动安全359.3卫生防护37第十章 项目的组织机构与运作方式3810.1组织机构3810.2 部门职能39第十一章经营方式与营销策略4511.1经营方式4511.2 营销策略45第十二章 项目实施进度4812.1 项目工程实施计划4812.2项目实施横道图49第十三章 投资估算50第十四章经济效益评价51第十五章 结论与建议52附件1：工程项目投资估算表53 第一章 总论1.1项目简介 1.项目名称：XX县滨河XX大酒店综合项目2.项目建设单位：XXXX科技发展有限公司3.项目法人：XX4.项目建设地点：XX县原机械厂内5.项目建设内容和建设规模：XX县滨河XX大酒4、店建设项目，按四星级标准设计，共有客房72套，贵宾房5套，主楼28层，总高99.7米，裙房3层，高19.2米，另有2幢酒店式公寓和酒店配套商铺，地上总建筑面积6333.36m2。地下一层建筑面积6100m2。6.投资估算及筹措资金总投资12493.95万元，采取自筹资金。1.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围编制依据1.中华人民共和国城市规划法2.城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）3贵州省国民经济和社 会发展第十一个五年计划纲要；4XX县城市总体规划；5XX县机械厂地块城市设计6城市居住区规划设计规范2002版7餐饮建筑设计规范8旅馆建筑设计规范9高层民用建筑设计规范5、10住宅设计规范11住宅建筑规范12城市道路绿化规划及设计规范13其他有关规范及标准指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为搞好XX县商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按XX县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，为XX县经济和社会发展提供更好的招商环境。4.酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务办公、旅6、游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议第二章 项目建设背景与建设必要性2.1 项目建设背景XX县简介XX县位于贵州中部，国土面积1630.8平方公里，辖8镇12乡，总人口28.7万人。XX自然风光清纯秀美，文物古迹多。经省旅游资源开发专家们实地考察论证，是贵州省旅游资7、源大县，蕴藏着旅游业发展的巨大潜力。目前正在开发和亟待开发的重点旅游景区有国家级风景名胜区斗篷山；省级风景名胜区洛北河；有“金海雪山”之称的省级首批民族自然保护村音寨；阳宝山佛教文化遗址公园；贵州名胜牟珠洞旅游景区；云雾湖休闲观光度假景区；杨家寨白龙宫旅游景区；马场河天生穿心桥飞天龙水帘洞瀑旅游景区等。阳宝山明清时与四川峨眉山、云南鸡足山并称为中国西南三大佛教名山，现存遗址被定为省级风景名胜区和文物保护单位，还有XX城隍庙，云雾寿福寺、万寿宫，旧治古城墙、黑神庙，巩固的石牌坊等古建筑和多处发现的古城堡、330块古碑刻及不少古钟鼎等文物，令人叹为观止。XX民族文化独特古朴，是代表贵州省参加国内和8、国际交流的重点民族文化县之一。新铺苗族“长衫龙”原生态舞蹈2003年10月作为贵州省少数民族唯一代表，参加XX第六届国际旅游文化节，被誉为“东方探戈”。云雾苗族芦笙长鼓舞独具特色、古朴原始，被专家们誉为苗岭文化活化石。此外，苗族坐花场、跳月、布依族六月六歌会、冬至云雾山民族歌会等民族节日风情浓郁、丰富多彩。XX是传唱全国的著名歌曲桂花开放幸福来的原创地。2004年我国著名音乐家吕远先生到XX考察时，又欣然写下XX好和云雾山上两首歌曲，由李琼等名家演唱，已逐渐在社会上广为传唱。XX名优特产众多。烤烟始种于清乾隆年间，是贵州省首种烤烟之县，曾为全国四大烤烟产区之一。XX云雾茶在唐、宋、元、明、清时9、均为朝廷贡茶，属清朝八大名茶之一，是贵州唯一、全国罕见的有碑文记载的贡茶，1986年以来在国际上5次荣获金奖，1997年中国佛教协会会长赵朴初先生品尝后欣然题词为“佛茶”。XX是全国最大薇菜交易市场，交易量占全国的二分之一。沿山百合贡粉在明朝洪武十七年被列为朝廷贡品。还有盘江酥李、新巴紫皮大蒜、岩下核桃、猴场堡辣椒、旧治生姜等特产及盘江狗肉、洛北河角角鱼、XX甜酒粑、XX烧饼、XX米粉、沿山锅烙豆腐等风味小吃也各具特色，享誉省内外。距省会贵阳市、龙洞堡国际机场、黔南州府都匀市、黔东南州府凯里市均在1小时车程内。黔桂、湘黔、株六复线三条铁路和西南出海大通道贵新高等级公路、210国道、309省道穿10、越县城，区位优越，交通便捷，是西南地区重要的交通枢纽，素有“黔中重镇”和“贵阳门户”之称。近年来，XX县着力推进城市发展进程，按照发展XX县城关北部经济功能区的目标。以功能区为核心、以西门和滨河景观为重点的商贸居住区，精心打造高品位、多功能的现代化城区。为此，XX县滨河XX大酒店综合项目，以满西门和及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋11、势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产12、业的技术水平不断提高。XX是贵州省旅游资源大县，蕴藏着发展旅游业的深厚潜能。各界人士普遍认为XX县是“公园省”中的“奇葩园”，集民族文化、军工文化、美食文化、优美的自然风景为一体，加上得天独厚的交通区位优势，完善的基础设施，配套齐全的功能，凉爽宜人的气候，XX旅游业发展的前景十分广阔。所有这些将是XX大力发展旅游经济的生产和经营的基础条件。结合XX县市场环境、特征、构成，经分析认为：XX县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经13、营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2 项目建设必要性建设XX县滨河XX大酒店综合项目是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区14、新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。XX县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平较好，经济集聚和辐射功能日益增强。XX县滨河XX大酒店综合项目的建设，不仅完善XX县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个黔南州的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动XX第三产业的发展。本区作为西南地区重要的交通枢纽，15、素有“黔中重镇”和“贵阳门户”之称，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强XX在黔南州的经济增长极功能。鉴于XX县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设XX县滨河XX大酒店综合项目具有客观必要性。2.2.2本项目建设是三大工业园发展的需要XX对接“两高”的重点是工业，依托南部昌明工业园区、中部城北工业园区和西部盘江工业园区。大力发展XX社会、经济现状。提高XX县的经济水平。随着工业园的发展，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了工业园发展的需要，规划建设配套服务区，提升工业园的配套水平，为16、入园企业服务，为XX招商引资创造良好的硬件条件。2.2.3本项目建设是融入“贵阳经济圈”建设的需要XX县在贵阳经济圈中是作为贵阳的东大门存在，地理区位相当重要。XX将根据内外部资源和环境承载力以及区位条件，高起点规划，对XX产业进行科学选择，确定合理可行的发展目标和建设规模，对配套基础设施、环境保护、交通与物流等进行科学规划，合理利用自然资源，符合循环经济发展理念，解决XX社会、经济全面发展战略性、全局性问题，进一步推进XX产业结构的调整和城镇化的进展，寻找经济新的增长点，重塑XX新形象，提升其在贵州和中国西南地区的影响，成长为贵阳经济圈“手足”系统中真正之鼎立“一足”。因此XX县滨河XX大酒17、店综合项目的建设，符合了XX县区域发展的需要，该项目的建设将成为XX标志性建筑，为XX县融入“贵阳经济圈”奠定了坚实的基础。第三章 市场分析与预测3.1XX旅游市场简析XX县城是贵州省中部的一座重要城市，战国时为且兰国地，隋置宾化县于大平伐司，唐贞观年间司置多乐县于今都六乡，明万历36年(公元1608年)，析新贵县与定番州览XX县，属贵阳府，县城建于今旧治镇，清康熙226年(公元1687年)，将县城移到新添卫城，即今XX县城，1952年设XX专署，1958年划归黔南布依族苗族自治州。XX是贵州省旅游资源大县，蕴藏着发展旅游业的深厚潜能。各界人士普遍认为XX县是“公园省”中的“奇葩园”XX交通便18、捷，黔桂、湘黔、株六复线等铁路主干线在县城交汇，贵州南下大通道贵新高等级公路沿境而过，320、321国道以及304省道贯穿县境，区位优势明显，交通极为便利，是西南地区重要的交通枢纽。 XX自然风光清纯秀美，文物古迹多。经省旅游资源开发专家们实地考察论证，是贵州省旅游资源大县，蕴藏着旅游业发展的巨大潜力。目前正在开发和亟待开发的重点旅游景区有国家级风景名胜区斗篷山；省级风景名胜区洛北河；有“金海雪山”之称的省级首批民族自然保护村音寨；阳宝山佛教文化遗址公园；贵州名胜牟珠洞旅游景区；云雾湖休闲观光度假景区；杨家寨白龙宫旅游景区；马场河天生穿心桥飞天龙水帘洞瀑旅游景区等。阳宝山明清时与四川峨眉山、云19、南鸡足山并称为中国西南三大佛教名山，现存遗址被定为省级风景名胜区和文物保护单位，还有XX城隍庙，云雾寿福寺、万寿宫，旧治古城墙、黑神庙，巩固的石牌坊等古建筑和多处发现的古城堡、330块古碑刻及不少古钟鼎等文物，令人叹为观止。XX县政府十分重视旅游事业。自“九五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。近几年来，黔南地区旅游产业在贵州全省发展旅游的大环境推动下，得到了较快的发展，取得了一定的成效，旅游资源逐步得到开发，旅游业发展得以增强，旅游业方兴未艾。2007年的全省旅游发展大会将在黔南召开，这些都为黔南旅游市场的建立、保障20、和扩大打了良好的基础。2006年，XX县全年共接待游客115万人次，旅游总收入109亿元，“金海雪山”全年旅游接待人数70万，旅游收入5700万，洛北河全年接待旅游人数28万，旅游收入2100万。以上数据，还是在旅游产品结构不够完善，旅游产业规模较小的状况下呈现的，由此可见XX县市场潜力还很大。3.2XX县星级酒店市场简析XX县内现有酒店较多，但住宿、配套设施、服务接待等条件一般，星级酒店是少之又少。3.3项目周边市场环境分析区域特点本项目建于XX县城，原机械厂内，位于县城中心地段，西面邻西门河，环境优美，东面邻城市干道，交通便捷。周边有较大居住小区，为项目的建设注入了人气。市场分析一是随着昌21、明经济的发展和二条高速公路和铁路的建成，加大XX县的流动人口量。二是近年来，“黄金周”和双休日长假的实行，使旅游热升温，我县的云雾湖民族休闲度假景区和斗篷山生态旅游景区，加上交通的便利，吸引许多游客到此来观光旅游，预计周边景区、景点的游客量将达到120万人次以上。三是区内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该区域内高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4本章小结1.由于项目所在地的地理位置22、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为XX县城中心区域酒店中的明星和龙头企业。3.项目建设地周边的经济圈、旅游圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着贵阳经济圈的形成，XX县的经济地位、区位优势也必将加强，区域内的商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动XX酒店业的持续繁荣、兴旺。第四章 项目建设23、条件分析和需求分析4.1 项目建设条件分析4.1.1县域概述XX县城，国土面积49平方公里，海拔1165米，辖7个村八个社区，常住人口49147人，其中：居民人口32436人，农业人口16711人。城关镇是XX县政治、经济、文化、科技、商贸中心和对外开放的重要窗口，是全国最大的薇菜交易市场，交易量占全国的二分之一。距省会贵阳市、龙洞堡国际机场、黔南州府都匀市、黔东南州府凯里市均在1小时车程内。4.1.2县域自然条件1.气候条件。XX县自然条件优越，地处东亚季风区，属于中亚热带湿 润气候，年平均气温15，年平均降雨量为1143毫米，年平均无霜期为289天，年日照时数1068小时。2.地质条件。该24、地区地基承载力在l.0kg/m2左右，可以进行工程建设，一般建筑物仍需考虑地下防水，沉降和施工排水、沙涌等。4.2县域基础设施分析2010年，全县生产总值达28.7亿元，年均增长12%，比“十五”时期高4.6个百分点；财政总收入完成3.49亿元，年均增长14.54%，比“十一五”预期目标高4.54个百分点；全社会固定资产投资完成30.25亿元，年均增长52.64%，比“十一五”预期目标高32.64个百分点；社会消费品零售总额6.03亿元，年均增长20.05%，比“十一五”预期目标高10.05个百分点；招商引资到位资金10.2亿元，年均增长35.9%，比“十一五”预期目标高15.9个百分点。2025、10年底金融机构存、贷款余额分别达到26.34亿元和9.35亿元，是2005年底的2.5倍和2.49倍。4.3发展优势。XX县以实施“185工程”为抓手，大力发展现代农业，茶、烟、果、蔬、畜、药成为助农增收的“六大特色产业”。2010年，粮食总产量达9.95万吨，比2005年增加1.3万吨，年均增长2.83%；农林牧渔业总产值达7.11亿元，年均增长7.08%。成功引进XX海螺盘江水泥等一批重点项目，基本形成以烟草、建材为主导，纸制品、食品和服装加工为重点的工业产业格局，全县工业增加值达13.15亿元，年均增长14.71%。第三产业增加值突破10亿元大关，年均增长9.82%。三次产业比重由“十26、五”期末的21.43：46.20：32.37调整到15.10：46.91：37.99，第一产业比重下降6.33个百分点，第二、第三产业分别上升0.71和5.62个百分点，经济结构更趋合理。4.3发展优势1.区位优势XX县东邻麻江县，东北与福泉毗连，东南连都匀，南与平塘接壤，西南紧靠惠水县，西北与龙里县相挨，北面与开阳县隔河相望。距省会贵阳市60公里，龙洞堡机场50公里，州府都匀市70公里，凯里市90公里。 2.交通优势桂、湘黔、株六复线等铁路主干线在县城交汇，贵州南下大通道贵新高等级公路沿境而过，320、321国道以及304省道贯穿县境，区位优势明显，交通极为便利，是西南地区重要的交通枢纽。327、.其他资源优势XX县的名优土特产众多，各具特色。烤叶种植已有五十多年的历史，是贵州省首种烤烟之县，以生产烤烟及卷烟享誉省内外。县城有XX卷烟厂和XX卷烟分厂，故有“烟城”之称。 是全国的四大烟区，全省13个重点县，7个基地县之一，素有“高原烟都”的美誉；云雾雪芽因产于境内云雾山麓一带而得名，又因盛产于仰望苗族山寨又称“鸟王茶”。第五章 建设内容与规模5.1建设内容与规模XX县滨河XX大酒店位于XX县城区，西面滨临西门河，风景优美，东临城市干道，占地面积6333.36平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房72套，主楼28层，总高98.7米，裙房3层，高19.2米，另有2幢酒店式公寓和酒店配套商铺28、，地上总建筑面积73800m2。地下一层建筑面积6100 m2。主要技术经济指标如下：总用地面积：6333.36m2建筑占地面积：2439m2总建筑面积：地上：73800m2 地下：6100 m2其中酒店办公：地上：39000 m2酒店式公寓：34300m2配套服务用房：500m2建筑密度：38.5%容积率：11.65绿地率：28.5%机动车停车数： 150辆5.2经营内容1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务） 为短期国际、国内游客服务（标准客房）。 为短期国际、国内商务服务（标准客房）。 为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。 为短期国际、国内事务人员服务（标准客房29、）。 为短期国际、国内政要服务（高级套房）。为长期国际、国内政要服务（高级套房）。 为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。2.会议、展览与展示服务为国际、国内、省级、市级不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。 为商务会议服务。为技术会议服务。 为学术会议服务。 为政务会议服务。 为新闻发展会服务。 为展览与展示服务。3、商业服务为住店客人及机构提供一体化的购销服务。为过往客人及机构提供精品购销服务。 经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务 为住店客户提供一体化餐饮服务。 为过往客30、户提供特色性餐饮服务。 经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。5.娱乐服务为住店客户提供一体化娱乐服务。为过往客户提供大众化娱乐服务。经营主业：游泳、保龄球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。 根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。6.其他服务 美容、美发服务。 保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。 停车服务 邮政服务金融服务交通服务 旅游代理第六章 工程设计方案6.1 设计依据1.甲方提出的设计要求。2.规划用地红线图。3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。6.2 工程概况XX县滨河XX大酒店位于XX县城区，西面滨临西门河，风景优美，东临城市干道，31、占地面积6333.36平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房72套，主楼28层，总高98.7米，裙房3层，高19.2米，另有2栋酒店式公寓和酒店配套商铺，地上总建筑面积73800m2。地下一层建筑面积6100 m2 。6.3建筑设计总体布局与环境设计XX县滨河XX大酒店位于原机械厂内，西面临西门河，环境优美，东临城市干道，周边有一个高档居住小区。该项目位置环境优美，交通方便，是建造高档酒店的理想位置。整个项目包括一幢28层的四星级酒店、2幢30层的酒店式公寓和25个酒店配套商铺。总图布置以功能分区明确，流线清晰为要求，沿用地南面布置酒店，使得酒店有较开敞的集散空间，2幢酒店式公寓放在北面。酒店32、沿东面城市干道都设有单向4.5m宽的出入车道，这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧广场组织）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。2幢酒店式公寓错位布置，使得每幢楼都能看到河道景色。在酒店的东布置了室外停车场地，主要考虑地下停车。建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。3栋建筑围合成的广场空间结合总体布置，组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。单体设计1.酒店酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为73800平方米，共布置72套不同面积的客房和商务套房，33、配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、健身房、SPA会所、KIV、棋牌室等休闲设施。酒店主楼六至十层为客房标准层，核心筒内布置有四台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯）。所有南面客房部都有阳台，在此可优美的西门河风光。其余楼层考虑高档办公空间，填补了XX县无写字楼的空白，为XX县城市形象增添了独特的一笔。2.酒店式公寓酒店式公寓总建筑面积34300平方米，每幢都有5个带独立卫生间的客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还有一个带南北大露台的活动室，客人在此可眺望南湖风景，每幢楼都有两个车位。3.酒店配套商铺酒店配套商铺总建筑面积500平方米，配套商铺为25个，西面4个考虑为酒店34、通道。东面临路的21个考虑门面，以出售特色旅游产品为主。6.3.3方案二简介由于方案一用地局限性较大，周边均有建筑，影响了用地的功能布置，交通的组织以及出入口宽度都受到极大到影响。从而该用地的使用价值不高。方案二中考虑将沿河六层的住宅建筑拆除，使整个地块与河道连接起来，整个地块更具完整性，而地块的价值将发生更大的变化，同时丰富了河道沿线的天际线，对城市的形象也有很大的改观。6.4结构设计设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载： 上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m2 办公室及客房 2.0KN/m2 厨房、空调机房、餐饮 4.0KN/m2 35、走道、楼梯、厕所 2.5KN/m2 消防疏散楼梯 2.5KN/m2 库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载 基本风压值为0.4KN/m2，基本雪压值为0.4KN/m2。 地面粗糙度类别B类3.地震作用丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35s累场地土。水平地震加速度 0.05g。 4.抗震等级：主楼采用框架剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系框架抗震等级为四级。酒店式公寓采用框支剪力墙结构体系框架抗震等级为四级。上部结构1.据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确36、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3.裙房采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。材料混凝土：主楼：C40，C0，其他均为C30。 垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。6.5 辅助工程给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2.给水系统酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水37、处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。酒店式公寓：生活用水由城市给水管网直接接入。4.排水（1）污废水最高日排水量约为500m3/d。（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经38、汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。6.5.2电气工程1.负荷等级与供电电源本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；一类高层建筑，按一级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来39、。酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2.防雷接地本工程地处XX，酒店按二类防雷建筑物考虑，酒店式公寓按二类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。3.保安及接地措施低压保护系统采用“TN-S”接零保护系统。一般插座贿赂均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配40、装补偿电容器，以减少无功损耗。4.电信工程酒店建立用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。6.5.3暖通工程1.按全空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度35，夏季湿球温度28.2，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5。室内设计参数大堂、商场、餐厅、包41、房、办公、会议、客房：夏季温度26-28，相对湿度30%，新风2050M3/PH。2.通风换气次数地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，厨房40次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站42、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3.空调冷热源冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为73800平方米，空调建筑面积约为31638平方米。总冷负荷约为4200KW，冷指标为133W/m2。总热负荷约为2050KW，热指标为65W/m2。4.冷、热源根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。其中一台850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机组，一台350（1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷4220KW。43、第七章 环境影响分析7.1周边环境现状XX县滨河XX大酒店位于原机械厂内，西面临西门河，环境优美，东临城市干道。地块优势明显。地块近似正方形，地势平坦，用地周围自然景观良好。由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。7.2环境影响分析7.2.1项目施工期间的主要环境问题1.空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2.废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3.固体废物项目施工期间会产生大44、量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4.噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。7.2.2项目运营期间的主要环境问题1.空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2.废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。3.固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4.噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.3环境保护措施及治理效果7.3.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污45、染物名称防治措施预期治理效果大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等(1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停留时间（6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经XX县污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，对受纳水体伊通河环境影响较小固体废弃物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、46、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标7.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果 内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆、厨房汽车尾气，主要成分：SO2、NOx、CmHn厨房油烟(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。（4）排油烟机对大气环境影响甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管网收集，经抚州市北郊污水处理厂集中处理污47、水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对受纳水体伊通河环境影响较小固体废弃物宾馆装修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、供水设备等噪声（80-90dB）来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等区域噪声达标生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。第八章 节 能8.1设计依据1.公共建筑节能设计标准2.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准3.民用建筑热工设计规范4.旅游旅馆空调及热工节能设计标准8.2 节能措施建筑专业1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km0.7；2.外48、墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km1.0；3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km1.0；4.地面地下室外墙热阻限值1.2；5.外窗的气密性等级，气密性不低于级。6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。设备专业1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；4.酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负49、荷变化选择最经济的运行方式；5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；8.加强能量的有效利用，以节约用电量；9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；12.所有电机选用Y型节能型高效率电机；13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；第九章 消防与50、安全卫生9.1消防1.消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；2.按高层民用建筑设计防火规范，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；3.总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；4.主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭51、火装置及消火栓灭火； 7.安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M。8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；10.本工程酒店和酒店式公寓均属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。9.2劳动安全1.土建安全本52、项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架剪力墙结构，地上南北两部分为板块剪力墙结构。该工程按抗地震6度设防。饭店客房卫生间、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。2.防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见建筑防火设计。有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3.电气安全本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备53、采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4.防雷措施按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）第条规定，本工程为二54、类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。9.3卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足饮食建筑设计规范中一级餐馆的要求。1.生活给水采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。2.排水55、生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。3.空调、通风及采暖本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28之间，冬季一般在16-20之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他56、场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16。4.振动防治及噪声控制振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。第十章 项目的组织机构与运作方式10.1组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级57、考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。10.2 部门职能董事会1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2.执行股东大会决议；3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；7.拟定公司合并、分立、解散的方案；8.决定公司内部管理机构的设置；9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。58、10.制定公司的基本管理制度。总经理1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协59、调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外60、部环境；11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。副总经理1.执行总经理的各项决策和决定；2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5.总经理缺席时，代行总经理职责。10.2.61、4总会计师1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；2.协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5.建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；6.负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；7.负责审查62、酒店的重要经济合同和重大开支项目；8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；9.负责酒店财务会计报表的审核与签章。审计师1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；2.负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；4.负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。总经理办公室总经理办63、公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。促销与公关部1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2.公关职能：在企64、业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。前厅部前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情65、周到的服务。餐饮部餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。后勤服务部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。人力资源部人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事66、调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。财务部财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业正常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。第十一章经营方67、式与营销策略11.1经营方式整体经营方式XX县滨河XX大酒店将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。11.2 营68、销策略酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。1.宣传策略酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对酒店的感官印象。 运用行业性杂志、报纸、旅69、行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造酒店的消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。设计推出例如啤酒节、菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在XX以及周边的影响力。除了传统的公关策略，酒店还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象，增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。2.创意营销酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异，而本70、酒店营销可根据销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式例如为：公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。 会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。家庭住宿组合产品。形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前71、美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。婚礼组合产品。本类产品主要针对XX当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合XX本地口味或新人亲属口味的筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。 淡季度假72、产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高酒店的声誉及形象。第十二章 项目实施进度12.1 项目工程实施计划2011年5月2011年8月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2011年8月2011年10月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2011年10月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2011年10月2012年4月：完成项目工程的全部土建工程施工；2012年5月2012年6月：工程的全部装饰装修工程；2073、12年7月：完成人员培训工作2012年8月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。12.2项目实施横道图项目实施计划表序号计划内容2011年2012年6789101112123456781可研编制与审批2初步设计、施工图设计、审查3施工前期准备工作4工程的全部土建工程施工5工程的全部装饰装修工程6人员培训7工程竣工验收并投入使用第十三章 投资估算13.1、投资估算投资估算编制依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第二版）；（2）项目土建工程费用参照贵阳市类似工程项目的工程费用、设计要求及相关系统功能要求进行估算。（3）其他建设费用参照贵州省建筑安装工程定额（1998年版）中规定的技术经济指标计算。74、投资估算编制范围项目总投资主要包括建筑安装工程及设备费、室外工程费、与本项目直接相关的工程建设其他费和预备费。总投资估算如附表所示。投资估算编制说明（1）建安工程及设备费主要由临时水电路及场地平整费、土建结构工程费、内外装饰工程费、给排水工程费、强弱电工程费等5项组成。参照近年来贵阳市及XX县类似工程竣工决算资料，并根据建设时间、规模、标准等方面的差异，作出合理调整后，分项分类、按单方造价指标进行估算。（2）室外工程费主要包括道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、庭院路灯、电缆线路等项目费用。项目在方案设计阶段尚不够具体，本项目室外工程费按建安工程及设备费的10%测算。（3）工程建设其他费由勘察75、费、设计费、工程质量监督管理费、工程监理费、设计文件审查费、安全防护、文明施工措施费、基本预留费等8项组成。勘察费和设计费根据工程投资规模、建筑等级和复杂程度，参照相关标准确定。招标投标管理费、标底编制费、工程监理费、工程质量监督管理费、工程许可证执照费根据投资规模，参照贵阳市建设工程施工招标投标管理规定相关标准确定。（4）预备费估算只考虑基本预备费，不计涨价预备费。基本预备费按工程投资额（即建安工程及设备费、室外工程费和工程建设其他费用三项之和）的3%计取。.投资估算结果项目估算总投资12493.95万元。13.2、资金筹措项目总投资12493.95万元，建设资金筹措考虑自筹。第十四章经济效76、益评价本项目对该宗地块的建设规模做了初步的设计方案，通过滨河XX大酒店以及配套设施的建设。将会增加当地居民的就业机会，提高当地群众的生活质量和水平，加快产业结构的升级，利于区域品牌形象的打造。另外项目总体布局、功能结构、环境设计落落大方，和谐统一，建筑风格特色突出，视觉效果好，绿地率高，环境优美，区位群体效果明显，适用。该项目建成后，将大大改善居住环境，提升城市形象。第十五章 结论与建议1.在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为XX县旅游经济增加了亮点，提高了城市形象；其次，增加了国家和XX县的税收；第三77、，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是XX县地处贵阳经济圈区域内，可带动当地一批相关联产业；三是四星级滨河XX大酒店的建成必将推进XX县酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。虽然XX县没有四星级酒店，但随着城市的发展，高档酒店数量还会增加。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，坚持经营特色78、较为满意的住宿率。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。附件1：工程项目投资估算表工程编号工程项目名称单位工程量总计（万元）技术经济指标（元）征地1200第一部分工程费用10130.42-1场地平基7390.140-2房屋建设部分-2-1酒店3900050701300-2-2酒店式公寓及配套设施3480038281100-2-3地下室610010981800-3公共基础设施94.42-3-1道路建设部分-3-1-1行车道路部分90012.6140-3-1-2停车场1807.0140-3-1-3硬地（卵石铺地）5006.0120-3-1-3步道200020100-3-2绿化部分-79、3-2-2绿化184722.5120-3-3市政设施-3-3-1路灯工程套203.721860-3-3-2垃圾收集池个11.212000-3-3-3果皮箱个202.21100-3-3-4室外排水管道工程m150010.268-3-3-5室外给水管道工程m15007.550-3-3-6化粪池个11.515000第二部分其他费用769.11-1工程地质初期勘查费*1.5%151.9-2建设单位管理费*1%110.75-3工程设计费*3%303.9-4工程监理费*1.5%151.9-5招标费*0.2%20.26-6质量监督费*0.15%15.2-7设计文件审查费*0.05%5.1-8安全防护、文明施工措施费*0.1%10.1基本预留费300工程静态总投资（万元）+12493.95