1、国际酒店1.3万平区域改建工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国际酒店1.3万平区域改建工程项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月66可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总 论1一、项目背景1二、项目概况2三、项目投入总资金及效益情况2四、结论与建议2第二章 项目的提出和建设的必要性42、一、项目提出的背景4二、项目建设的必要性5第三章 需求分析与建设规模8一、需求分析8二、市场预测10三、项目基本定位12四、项目拟建规模13第四章 场址及建设条件14一、场址14二、建设条件14第五章 工程方案设计17一、设计概况17三、交通路线19四、景观19五、结构设计21六、给排水设计21七、电气消防设计21八、暖通设计24九、主要技术经济指标24第六章 环境影响评价26一、环境现状26二、主要污染源28三、环境保护措施29第七章 劳动安全卫生31二、执行标准及依据31二、建筑及场地布置31三、劳动与安全防护31四、劳动与卫生防疫33第八章 组织机构、劳动定员和人员培训37一、编制原则33、9二、实施进度安排39第十章 项目招标初步方案40一、工程概况40二、项目招标范围40三、资质要求40四、工程招标基本情况41第十一章 投资估算及资金筹措42一、投资估算42二、资金筹措43三、资金分年度使用计划43第十二章 财务评价44一、评价依据及方法44二、财务评价基础数据与参数44三、经营收入分析44四、年成本支出预测46五、财务评价48六、不确定性分析49七、结论51第十三章 社会效益评价52第十四章 研究结论与建议53第一章 总 论一、项目背景 1、项目名称 绵阳市XX国际酒店改建工程2、项目业主概况 名称：绵阳市XX国际酒店 地址： 绵阳市XX路一段一号邮编： 3、可行性研究报告4、编制单位：XX工程咨询公司（）4、可行性研究报告编制依据（1）该工程的方案图纸及文字说明；（2）绵阳市XX国际酒店提供的有关资料；（3）投资项目可行性研究指南；（4）建设项目经济评价方法与参数；（5）计办投资2003623号国家计委关于建设项目可行性研究报告增加招标内容的暂行规定（征求意见稿）意见的函；(6) 四川省建设厅二00四年颁发的四川省建设工程工程量清单计价定额及绵阳市市场材料价格。5、可行性报告研究工作范围：项目建设的必要性；建设规模；场址及建设条件；工程方案设计；环境影响；劳动安全卫生；组织机构、进度计划；招标初步方案；投资估算；资金筹措；财务评价；社会效益评价；研究结论与建议。有5、关项目功能使用方面的内容，以及建设所需要的有关原始资料事宜，由业主单位负责提供。 二、项目概况1、建设地点：绵阳市XX国际酒店现有用地范围内。2、建设目标: 以政务、会务、商务接待为一体的园林式酒店。3、建设规模：酒店改建建筑面积为13319m2。4、主要技术经济指标规划建设净用地面积 150000m2本次改造面积 13319m2（1） 大堂综合楼 4400m2 （2）餐饮综合楼 1330m2 （3）2号楼 2233m2（4）4、5、6号楼别墅 1776m2（5）7号楼别墅 1460m2（6）8号楼别墅 1120m2（7）会议中心楼 1000m2（8）环境景观改造三、项目投入总资金及效益情况项6、目总投资5984万元，年均收入3195万元，年均费用2326万元；投资利润率11.48 %，全部投资内部收益率19.83%，投资回收期年5.76年，借款偿还期4.98年，盈亏平衡点66.40%。四、结论与建议按照中央、省委的要求，加快把绵阳建设成为中国科技城，并打造百万人口大城市，成为四川省的副中心，XX国际酒店作为绵阳市重要的政务接待基地，应该也必须在对外开放和旅游发展等方面发挥应有的作用。XX国际酒店始建于1992年，于1997年初投运，至今已八年有余。尽管周边环境非常好，也成功承担了很多高规格的政务接待，但由于现有设施设备、装饰陈旧，加之酒店现有布局不利于安全保卫；且客房数量少，会议接待7、也受到严重制约，现有规模和档次已不能适应绵阳宏观发展的要求和酒店自身经营的需要。为此，急需通过改造改建满足市场需要。本项目适应实施西部大开发战略的需要，有利于绵阳的发展，项目建成后将成为绵阳市园林式政务接待酒店，必将进一步提升绵阳城市形象，提高接待档次、接待能力，充分发挥在绵阳对外开放和发展旅游等方面的作用。本项目建设有一定的市场需求空间，建设条件具备，方案合理，财务评价指标可行，具有良好的社会效益和一定的经济效益，建议建设单位按照总体规划，依据基本建设程序可分期实施。改建工程满足酒店建设标准和功能定位的要求，重点打造政务接待区、会务中心、大堂接待区、酒店入口景观、商务接待区以及原酒店设备设施8、装修改造等；以及其它配套景观和设施。整个改建工程从设计、施工到今后的经营管理应合理地开发利用，做到环境保护和可持续发展兼顾。第二章 项目的提出和建设的必要性一、项目提出的背景 市委、市政府全面贯彻党的十六大和十六届三中、四中、五中全会精神，加快推进“三个转变”，按照“五个统筹”、“五个坚持”的要求，注重以人为本，统筹兼顾，坚持用科学的发展观和正确的政绩观指导经济工作，正确处理宏观调控与地方经济发展的关系，确保了全市经济平稳发展。整体经济发展平稳。2004年全年全市生产总值454.94亿元，同比增长11.2%，全年实现国内生产总值212.8亿元，增长9.3%。完成工业增加值60.37亿元，增长9、2.9%；完成固定资产投资67.48亿元，增长7.5%；实现社会消费品零售总额46.52亿元，增长13.9%。全市工业生产稳定增长。2004年末，全市国有及年销售收入500万元以上工业企业达到413户，实现工业增加值94.03亿元，剔除价格因素比上年增长11.8%。除长虹以外的412户工业企业实现工业总产值236.12亿元，比上年增长27%。县域工业生产持续较快增长。2004年全市有46户企业产值达到1亿元以上，比上年增加9户。剔除长虹后，全市工业企业实现利润总额8.6亿元，比上年增长71.2%，实现利税总额21.16亿元，增长31.3%。固定资产投资和建筑业。全市投资继续稳步增长。2004年10、全市完成固定资产投资额124.19亿元，比上年增长24.8%。计划投资在4000万元以上的基建技改建设重点项目131个，全年累计完成投资59.15亿元，占投资完成额的47.6%。绵阳国民经济各方面的快速发展，为本项目的建设提供了条件。二、项目建设的必要性按照中央、省委的要求，加快把绵阳建设成为中国科技城，并打造百万人口大城市，成为四川省的副中心，XX国际酒店作为绵阳市重要的接待基地，应该也必须在对外开放和旅游发展等方面发挥应有的作用。XX国际酒店始建于1992年，于1997年初投运，至今已八年有余。尽管周边环境非常好，也成功承担了很多高规格的政务接待，但由于现有设施设备、装饰陈旧，加之酒店现有11、布局不利于安全保卫；且客房数量少，会议接待也受到严重制约，确已不能适应绵阳宏观发展的要求和酒店自身经营的需要。为此，急需通过改建提高接待规模和档次。1、项目的建设是提高接待规模和接待档次的需要XX国际酒店作为绵阳市重要的政务、会务、商务接待基地，接待了许多领导人、外国元首、国际知名人士以及国际论坛、国家级、省级等大型会议。绵阳是四川省第二大城市，在西部开发中有着举足轻重的地位，特别是随着绵阳建设科技城和建设百万人口大城市步伐的加快，绵阳的政务接待能力和接待档次急需提高，因此，XX国际酒店的改建工程是进一步提高接待规模和接待档次的需要，从而为XX国际酒店努力发挥优势、扮好角色、与时俱进、不断创新12、奠定良好的物质基础。2、项目的建设是促进绵阳旅游业发展的需要发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，四川省委、省政府在制定四川省国民经济跨世纪战略时，已将现代旅游业确定为今后培育壮大的六大支柱产业之一，加快旅游业发展，充分发挥我省旅游资源优势，将资源优势转变成经济优势，已成为省委、省政府的重要工作之一。绵阳有着丰富的旅游资源，现有国家、省、市级文物保护单位178处，列表记载的重点文物点856处。全市旅游资13、源门类齐全，各具特色；旅游资源可分为自然旅游资源和人文旅游资源两大类；在绵阳这两大类旅游资源都很丰富，尤其是人文旅游资源更是别有特色，同时，国家产业政策的支持，给绵阳旅游业的发展注入了强有力的生机，这为XX国际酒店带来了良好的契机，因此，XX国际酒店的改建是必要的。3、项目的建设是进一步提升城市形象和改善投资环境的需要绵阳作为四川省第二大城市，其丰富的旅游资源和良好的投资环境吸引着越来越多的外国朋友前来旅游和投资，但是，绵阳目前接待更高层次旅游和投资者的酒店不多，因此，随着绵阳经济的不断发展和绵阳城市地位的不断提升，建设一个能够体现绵阳城市地位和良好投资环境的窗口是非常必要的。XX国际酒店是展14、示绵阳形象的重要窗口，其改建工程显得尤其重要。4、项目建设能促进绵阳市经济和社会的发展XX国际酒店的营业收入由住宿、娱乐、餐饮及其他服务项目构成，通过高档次的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时XX国际酒店的改建可以为市民提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。第三章 需求分析与建设规模一、需求分析（一）、绵阳市星级宾馆设施现状绵阳市主要星级宾馆一览表酒店名称星级客房数（间）床位数（床）餐位数（座）XX国际酒店四星124205500长虹15、大酒店四星196344800绵州酒店四星3125001200绵州温泉酒店四星263468490王子大酒店四星228398400临园宾馆三星2595201300绵州开元酒店三星133221700五牛大酒店三星68120200桃源大酒店三星144234450九龙宾馆三星75155430浣花宾馆三星108208300七曲山大酒店三星88154250奇峰国际酒店三星121225400北川西羌国际大酒店三星164301260江油太白大酒店三星1512831000江油宾馆三星1462651200江油明华饭店三星208205450江油国际大酒店三星103303320 由上表可知，绵阳市星级酒店主要为三星级，16、四星级酒店也不多，高档次酒店较少。（二）、绵阳市旅游的现状分析1、游客2002年全年接待国内旅游者467.17万人次，比上年增长10.3%，接待入境旅游者4.66万人次，增长12.3%；2003年全年接待国内旅游者554.06万人次，比上年增长18.6%，接待入境旅游者4.47万人次，减少4.1%；2004年全年接待国内旅游者705万人次，比上年增长27.24%，接待入境旅游者6.09万人次，增长36.2%；。 2、旅游收入2002年全年旅游总收入25.6亿元，增长19.1%，旅游创汇828.18万美元，增长9.49%；2003年全年旅游总收入28.3亿元，增长10.5%，旅游创汇769.5617、万美元，减少7.08%；2004年全年旅游总收入36.0亿元，增长27.2%，旅游创汇1194万美元，增长55.2%。3、客源相关数据表明，绵阳市旅游客源的构成基本上为绵阳市本地游客、国内其他地市游客和港澳台、国外入境游客，结构比为50%、40%、10%。 4、消费 消 费 表单位：人民币元项目名称市内旅游者国内其他地市旅游者入境旅游者返乡旅游者人均天消费5048013114505、停留时间2004年绵阳市外来旅游者平均停留时间为1.8天。6、行程特点绵阳市本地游客主要行程特点为当天出游，当天返回，并且出游地点主要集中于市内及市郊的几大公园和绵阳市境内的相关景点；国内游客多在酒店逗留一天，然后18、去各旅游景点旅游；入境旅游者在绵停留游览时间更长。7、住宿设施的选择特点 由于本地游客的逗留时间在一天以内，因此不会选择住宿设施。国内和入境游客多选择绵阳市的星级酒店。 8、现有景区接待情况 景区接待情况一览表 单位：万人次景区名称2002年2003年2004年北川猿王洞34.0 25.019.8XX20.0 21.018.1平武报恩寺10.0 17.028.2梓潼七曲山大庙10.0 23.031.8安县白水湖10.0 -3.4江油窦团山13.0 15.018.6李白纪念馆6.0 4.06.4科技展览馆10.0 11.011.2二、市场预测XX国际酒店的客源主要有以下几个方面：（一）政务、会务19、接待的客源 XX国际酒店作为绵阳市的重要政务接待基地，承担着绵阳市人民政府政务、会务等重要接待任务，这也是XX国际酒店最稳定的客源。同时，绵阳市是我国重要的国防军工和科研生产基地，工农业生产基础较好，四川省区划调整后，其经济总量仅次于成都，在四川省的经济发展中发挥着越来越重要的作用。绵阳科技人员和智力资源密集，有一大批实力很强的军工科研院所和企业。交通便捷，城市建设已形成较好基础，2005年4月26日，国务院作出了关于同意建设绵阳科技城的批复，因此，随着绵阳科技城建设步伐的加快，绵阳各种类型的会务等活动将随之增多，这也将为XX国际酒店带来稳定的客源。（二）外地来绵阳旅游及商务的客源 旅游经济正20、成为第三产业中引人注目的经济增长点，旅游消费正成为一种时尚。以旅游、娱乐、休闲为明显特征的新经济走势强劲，其中起龙头作用的是旅游。所以旅游作为朝阳产业正日益被各地所倚重，绵阳的旅游也随着这种气候热了起来。绵阳有着丰富的旅游资源，现有国家、省、市级文物保护单位178处，列表记载的重点文物点856处。全市旅游资源门类齐全，各具特色。旅游资源可分为自然旅游资源和人文旅游资源两大类。在绵阳这两大类旅游资源都很丰富，尤其是人文旅游资源更是别有特色。1、自然旅游资源 绵阳市自然旅游资源表现出秀、奇、惊、险等特点。有大熊猫保护区王朗（九寨后山）生态旅游景区、蜀中一绝（天然画屏）窦圌山 、翠柏浓荫七曲山、十二21、碧峰罗浮山温泉之都、林海杜鹃千佛山、猿王洞等景观。2、独特的人文景观绵阳历史悠久，有着以皇帝元妃嫘祖故里为代表的上古文化；以李白故里为代表的汉唐文化；以七曲山大庙为代表的文昌文化；以白马藏族风情为代表的氐羌文化；以XX公园为代表的三国文化。以及极富地方本土特色的道教文化、佛教文化和当代文化。 3、高科技旅游资源绵阳境内还有堪称电子科技、彩电大王、中国民族工业典范的长虹商贸中心；核工业科技馆和亚洲第一、世界第三的空气动力研究发展中心-“827风洞”。绵阳市的旅游业近几年得到了飞速的发展：年份游客类别2000年2001年2002年2003年2004年年平均增长率接待国内旅游者（万人次）39842322、.4467.17554.0670515.6%接待入境旅游者（万人次）3.95 4.15 4.66 4.476.0912.4%按上述增长速度预测到2006年XX国际酒店改建后，绵阳市接待入境旅游者将达到7.69万人次，接待国内旅游者达到942万人次，因此，必将形成较大的旅游市场，为XX国际酒店提供可靠的客源。同时，来绵阳投资合作的外商，台、港、澳地区及国内其他地区的投资商越来越多，他们对于接待设施的要求也越来越高，这也为XX国际酒店提供了较大的客源市场。三、项目基本定位 本项目的建设定位为绵阳市重要政务、会务、商务接待基地，以满足政务接待、会务接待为主，商务接待为辅，达到园林式酒店标准。四、项目23、拟建规模 本项目拟建规模如下：规划建设净用地面积 150000m2本次改造面积 13319m2（1）大堂综合楼 4400m2 （2）餐饮综合楼 1330m2 （3）2号楼 2233m2（4）4、5、6号楼别墅 1776m2（5）7号楼别墅 1460m2（6）8号楼别墅 1120m2（7）会议中心楼 1000m2 （8）环境景观改造第四章 场址及建设条件 一、场址建设地址位于绵阳市XX国际酒店现有用地范围内。占地面积约225亩，地形为坡地，相邻有著名的XX公园、富乐堂及众多三国遗址。环境优美、绿树成荫，酒店现有的基础设施和配套设施基本完善。二、建设条件 (一)自然条件 l、地理区位 绵阳市位于四24、川盆地西北部，涪江中上游地带。地理坐标为：东经10345-10543，北纬3042-3303。东邻广元市的青川县、剑阁县和南充市的南部县、西充县；南接遂宁市的射洪县；西界德阳市的罗江县、中江县、绵竹县；西北与阿坝藏族羌族自治州和甘肃省的文县接壤。全市幅员面积20249平方公里。 2、地形 按地貌主要类型分：山区占61.0%，丘陵区占20.4%，平坝区占18.6%。 3、气候 绵阳是亚热带湿润气候，年平均降水量826毫米1417毫米，平均气温14.717.3，极端气温-4.539.4，无霜期平均253天301天。 4、资源绵阳市生物资源十分丰富，绵阳市境内有植物4500多种，其中药用植物210025、多种，主要林木树种300多种。其中，国家级保护植物60多种，主要有兰花类、苏铁、珙桐、红豆杉、大王杜鹃等。由于海拔高度、气温和植物垂直分布明显，形成种类繁多的植物生态群落，为野生动物的生存提供了良好的栖息环境和食物基地。绵阳市境内有脊椎动物800多种，其中兽类约100种，鸟类420种，爬行类40种，两栖类50种，鱼类190种。国家一级保护动物25种，二级保护动物60种，省级重点保护动物35种，省有益动物约50种。 5、生态环境经大气自动监测系统监测表明：2003年绵阳市城区的首要污染物是可吸入颗粒物，其次是二氧化硫，空气质量属优、良的天数占全年的92.0%，总的情况良好。水环境按照四川省环境保26、护局水质月报规定的9个项目进行评价，100%的段面水质均达到规定的水质标准。2003年，绵阳市城区功能区噪声平均昼夜等效声级为55.1分贝，比上年下降1.5分贝。 6、电信 全市固定电话机用户达98.31万户，增长28.1%，其中住宅电话46.48万户；年末移动电话用户达119.69万户，比上年增长33.5%；国际互联网用户达到15.4万户。7、供电 绵阳市年均供电量超过13.5亿千瓦时,能保证本项目用电的要求。 8、供水 绵阳市年供水总量为5372万吨，能满足全市人民生活和生产建设用水的需要。9、供气绵阳市区年天然气供气量超过2亿立方米，能满足项目建设要求用气。 (二)施工条件 l、天然建筑27、材料：本工程施工所需要的砂料、卵石、石料、上料等全部能在工程区15km范围内开采或采购。其储量和质量均能满足要求。 2、主要外来材料的供应：本工程施工的主要外来材料主要包括钢材、木材、水泥等，均能在区内市场采购。 3、施工电源：本工程施工电源由绵阳市电力部门供应。因此，本工程的施工供电可靠，电量充足，能满足施工要求。 4、施工队伍及设备：施工队伍通过招投标方式，在市内外竞争，择优选择有能力承担本工程施工的国家一级专业施工企业。工程所需的机械设备由中标企业自行解决。绵阳市有丰富的劳动力资源，可为本工程提供充足的劳动力。 第五章 工程方案设计一、设计概况（一）设计依据1、原投标方案； 2、业主和专28、家针对前四轮方案提出的意见和建议； 3、绵阳市市政府提出的意见与建议； 4、国家现行相关规程及规范； 5、旅馆建筑设计要求；6、中国星级饭店设计。（二）地理位置概述XX国际酒店位于涪江和美丽的XX溪之间。景区内有著名的富乐堂等众多三国遗址以及园林式风景公园，环境优美，绿树成荫，酒店现为四星级酒店，庭院式建筑风格，楼台、亭廊与自然形成有机的和谐。（三）场地环境分析酒店的场地自然环境景观优势明显，原建筑与地形结合较合理，此次通过对原有建筑的布局和体形、体量、立面的优化设计和新建工程的精心设计，辅之以人文景观的设计。建筑与景观设置充分考虑结合地形，点、线、面结合使整个酒店生机勃勃，生态环境优美，档次29、得到了极大的提升。（四）规划设计理念XX位于四川绵阳市城东2公里，有“绵阳第一山”美称。这里山峦俊雅，林木秀丽，三国遗址点缀其间，古风悠悠、历史文化厚重。XX国际酒店正是位于这一优美环境之中，其园林建筑依山相伴，林木青翠，让人流连忘返。 XX国际酒店改建工程是在有酒店基础上，对这里自然资源、历史人文资源的进一步整合和优化。XX的现有景点均被考虑为此次设计的背景元素，而不只是局限于酒店的设计。满足怀古思幽又达到现代使用功能要求的目的，打造园林式会议渡假酒店，是本次方案设计的根本宗旨。讲究以人为本、建筑与自然融合，是本次设计的精髓。二、整体景观规划设计（一）设计原则、结合现有地形，理顺各功能区及道30、路系统的原则；、大胆创新，发展的眼光新老结合重新整合各功能区及道路系统的原则。（二）功能布局功能布局主要分为三大板块； 1、第一板块为：会务区依据专家建议会议区在道路入酒店区的左侧。这个位置的好处是起到会务与酒店食宿的动静区分。由于会议人流较多、且车流量较大，把会议区放在酒店的前端是比较合理的。此外会议区虽与酒店住宿区独立，却又通过人行步道等连接形式，很近的与酒店客房部联系了起来。考虑把大量的绿化和景观区放在道路的左侧，会议中心藏于景观后。前部景观为休憩的好去处，且前部景观部分可与历史遗迹宋哲元墓形成有机联系。人可以在梯级绿化前下车通过步行梯道上会议中心，也可坐车直达会议中心的后部下车。车辆下31、人后可就近停入后部的大型绿化停车场，停车场可容纳100多辆车辆。方案会议中心均考虑为庭院形式，由400人大会议室，300人中会议及4-6个小会议室围合而成。 围合空间的内部是优美的园林绿化。 2、第二板块为：酒店住宿区（商务区） 酒店住宿区，由大堂、餐饮中心、娱乐健身中心、原有改造客房组成。（1）考虑保持有保持原有主楼不变，对原有客房进行改造，综合楼和后部餐厅为统一的餐饮区；大堂的功能和位置均不变。（2）、入口与大堂 进入大堂前的广场后进入大堂。大堂前的广场进行了改造，与建筑及环境有了更好的融合。 现在大堂前的广场由入口连廊、健身中心、主楼围合形成内庭院。人流或通过玻璃连廊，或通过园林内的小桥32、进入大堂。 ( 3)、第三板块为政务区 政务住宿区分主要是别墅改造。 改造主要是对各别墅的立面进行了处理，达到厚重、古朴的第一感观。内部重新装修，档次升级达到高级、现代、方便、舒适的使用功能。三、交通路线交通路线为大环线加内部环线形式。各功能板块间道路联系紧密、方便、快捷。极大的利用了原有的道路的视觉感观。四、景观1、设计概念设计围绕以下概念展开：自然化 以自然景观为线索，创造与自然契合的景观系统；园林化 采用含而不露，曲径通幽的造景手法，注重空间尺度以及建筑与环境的相互融合；精致化 追求景观节点细部的精致和整体环境的和谐细致。2、景区组织整体景观设计：分为中心景观、景观主线、庭院景观三个层次33、，三个层次互为依托，互相渗透。景观主线：是整个酒店的主要景观带，同时又是主要人行步道。以景观空间“游”的设计构思为主轴，透过中国园林穿、透、掩、映、虚实相应的造园法，使人可居可游，行走其间能有步移景异之感。中心景观：是建筑与自然绿地组合而成的重要景观节点，配合酒店主楼前部广场景观和生态园区景观，使环境与建筑相互融合、渗透，弱化建筑的体量，加强整体的协调和自然。庭院景观是景观主线的各个节点以雅致的苏式园林为造园的主要风格，通过假山堆叠、曲桥流水、水榭回廊来营造出风雅、静谧的园林氛围。滨水区域：丰富变化的水景会给人们带来新的活力与想象，也为区内的景观增添了许多趣味。但XX却缺少天然水源，故在设计中34、，引用地下水系人工形成小溪，与建筑主体有机的联系在一起，并局部引水至室内，使内外空间相互呼应，以求最大限度的实现“天人合一”苏州园林的造园思想。3、植物造景：植被与种植的设计分为草木、灌木和乔木三大部分，分别植于草坡、集中与组团绿地及宅间绿地。为了给客人提供一种现代都市人无法享受到的自然情怀，保留了大片的原生态树林。在人工造园区域，在植物造景上追求四季色彩分明、变化明显的花草品种，局部依靠大的景观树作为视觉中心。从而植物、建筑、山水自然的融合在一起，使园林空间层次丰富、空间感强烈，令人信步其间，颇有意趣。五、结构设计 对原有建筑在改建过程中，基本上保持原有结构不变，如有特殊需要（如加固），应满35、足现行结构规范要求。六、给排水设计根据甲方及现行国家有关规范，本工程设置有生活给水系统、生活污水排水系统、雨水排水系统、热水供应系统、消防给水系统，生活给水由已建1000立方米高位水池供应，消防给水由已建300立方米高位水池供应，热水由区域集中热气热水炉供应，生活污水经化粪池初步处理后排入已建污水管网再经已建生化处理设施进一步处理，最后排入市政污水管网，雨水经管、沟收集排入已建雨水管网再排入市政雨水管网。七、电气消防设计（一）负荷性质及供电措施本工程根据低规，本工程属一类建筑，其消防用电设备电力如消防泵、自喷泵、消防电梯、排烟机、正压送风机、火灾自动报警及联动装置、火灾事故照明及疏散指示标志等36、消防用电设备均按一级负荷要求供电；采用专用电缆，双回路放射式供电至末端配电箱（柜）自动切换。（二）保护方式1、 本工程采用控制中心报警系统，在地下车库、商铺、各机房、电梯厅、走道及公共场所设置相应火灾探测器，各户厨房设可燃气体报警器；每层另设有手动报警按钮，楼层复示器及声光讯响器，火警广播及火警电话机或插孔；楼层复示器设在各层的消防电梯前室，另在其主楼梯口等地方设置声光讯响器。2、 消防控制中心设于一层，机房内设置一台集中报警控制器，总线消防联动控制台及多线联动控制台，火警专用电话总机，火警广播控制柜，浮充稳压电源等消防系统设备。3、消防控制室具有以下自动、手动控制和显示功能：控制消防设备的启37、停，并显示其工作状态；接收火警信号、水流指示器、安全信号阀的动作信号；消防水泵、防烟和排烟风机的启、停，除自动控制外，还能手动直接控制；显示系统供电电源的工作状态；火灾警报装置与应急广播的控制满足：二层及以上的楼房发生火灾应先接通着火层及其相邻的上、下层；首层发生火灾时，应先接通地下各层及首层。火灾时与各层火警电话分机进行对讲；消防控制室在确认火灾后，能切断有关部位的非消防电源，并接通报警装置及火灾应急照明灯和疏散指示灯；消防控制中心确认火灾后，能控制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号；消防控制室对室内消火栓系统具有下列控制、显示功能：控制消防水泵的启、停；显示消防水泵的工作、故障状态；显示38、启泵按钮的位置。消防控制室对自动喷淋系统具有以下控制、显示功能：控制系统的启、停；显示消防水泵的工作、故障状态；显示水流指示器、报警阀的工作状态。消防控制室对气体灭火系统具有下列控制显示功能；a、显示系统的手动自动工作状态；b、在报警、喷射各阶段，控制室具有相应的声、光警报信号，并能手动切除声响信号；c、在延时阶段，能自动停止通风空调系统，关闭有关部位防火阀。消防控制室对防火卷帘的控制，具有以下功能：a、疏散通道上的防火卷帘，能按下列程序自动控制下降：感烟探测器动作后，卷帘下降至距地（楼）面1.8M；感温探测器动作后，卷帘下降到底。b、用作防火分隔的防火卷帘，火灾探测器动作后，卷帘应下降到底；39、c、感烟、感温火灾探测器的报警信号及防火卷帘的关闭信号能送至消防控制室。火灾报警后，消防控制设备对防烟、排烟设施具有下列控制、显示功能：a、停止有关部位的空调送风，关闭电动防火阀，并接收其反馈信号；b、启动有关部位的防烟和排烟风机、排烟阀等，并接收其反馈信号。（14）消防控制室在确认火灾后，切断有关部位的非消防电源，并接通警报装置及火灾应急照明灯和疏散标志灯八、暖通设计1）空调主机房放于健身中心下的地下室对客房区冷暖供应。 2）会议中心另外设置独立主机房，空调系统。 3）会务区每栋别墅独立设置小型中央空调系统。该工程冷热源采用每幢独立设置燃气溴化锂垂直燃型机组,机组放置于建筑屋面或附近的空地上40、,夏季供水温度7摄氏度,冬季供水为55摄氏度,供回水温差5摄氏度。每幢建筑内均采用风机盘管采用加新风系统,水系统采用双管异程式。风机盘管采用电动两通法加温控器，空调器或新风机上采用比例积分调节器，以达到节能之目的。风管材料采用镀锌铁皮制作。水管DN50的采用镀锌钢管，DN50采用无缝钢管。保温材料采用发泡橡胶制品。在设计中，所有设备均选用高效，低耗，低噪声产品。九、主要技术经济指标规划建设净用地面积 150000m2本次改造面积 13319m2（1）大堂综合楼 4400m2 （2）餐饮综合楼 1330m2 （3）2号楼 2233m2（4）4、5、6号楼别墅 1776m2（5）7号楼别墅 14641、0m2（6）8号楼别墅 1120m2（7）会议中心楼 1000m2（8）环境景观改造第六章 环境影响评价一、环境现状（一）、空气环境质量现状绵阳市城区的首要污染物是可吸入颗粒物，其次是二氧化硫，空气质量属优、良的天数占全年的92.0%，总的情况良好。1、二氧化硫绵阳市城区环境空气中二氧化硫年日平均浓度为0.050毫克/立方米，达到国家环境空气质量标准GB30951996二级标准。日平均浓度范围为0.001-0.337毫克/立方米，最大日平均浓度超标4.6倍。2、二氧化氮绵阳市城区环境空气中二氧化氮年日平均浓度为0.024毫克/立方米，达到国家环境空气质量标准GB30951996一级标准。日平均42、浓度范围为0.0020.088毫克/立方米，最大日平均浓度超标0.1倍。3、可吸入颗粒物(PM10)绵阳市城区环境空气中可吸入颗粒物年日平均浓度为0.079毫克/立方米，达到国家环境空气质量标准GB30951996二级标准。日平均浓度范围为0.0030.260毫克/立方米，最大日平均浓度超标1.6倍。4、降水2003年绵阳市城区降水pH年平均值4.83，比上年下降0.55，酸度比上年增强；酸雨雨量占总雨量的60.4%，酸雨频率50.8%，分别比上年上升了7.1和8.7个百分点，酸雨pH年平均值4.62，比上年下降0.02，酸度比上年增强。5、降尘绵阳市城区降尘的年月平均浓度为6.51吨/平方公43、里月，比上年下降5.5%，达到四川省暂定降尘标准7吨/平方公里月。6、硫酸盐化速率绵阳市城区硫酸盐化速率的年月平均浓度为0.35mgSO3/100平方厘米碱片日，比上年下降5.7%。（二）、水环境质量现状按照四川省环境保护局水质月报规定的9个项目进行评价，100%的段面水质均达到规定的水质标准。1、地表水水质依据国家地表水环境质量标准GB38382002，按照四川省环境保护局水质月报规定的9个项目进行评价，绵阳市城区涪江干流地表水水质状况如下：涪江平武水文站断面，水质达到地表水环境质量I类标准。北川通口断面，水质达到地表水环境质量类标准。顺河街、丰谷、百顷、安昌江上游（界牌）、安昌江下游、李家44、渡、梓潼垢家坝、盐亭玉龙镇8个断面，水质均达到地表水环境质量类标准。2、饮用水源地水质依据国家地表水环境质量标准GB38382002，按照四川省环境保护局水质月报规定的12个必测项目进行评价，涪江桥集中式饮用水源地水质达到地表水环境质量类标准。依据国家地下水质量标准GB/T1484893，按照四川省环境保护局水质月报规定的8个必测项目进行评价，三河堰集中式饮用水源地水质达到地下水质量类标准。（二）、声学环境质量现状1、功能区噪声绵阳市城区功能区噪声平均昼夜等效声级为55.1分贝，比上年下降1.5分贝。2、交通噪声城区交通干道交通噪声平均等效声级（共56个监测点）为67.6分贝，达到国家城市区域45、环境噪声标准（GB309693）中规定的4类标准。3、区域环境噪声绵阳市区域环境噪声（共监测213点）平均昼间等效声级56.3分贝,达到国家城市区域环境噪声标准（GB309693）2类标准。二、主要污染源（一）施工期1、机械设备及运输车辆噪声。2、施工场地扬尘，施工机械及运输车辆排放废气。3、施工废水、民工生活污水。（二）、营运期1、一般生活污水、生活垃圾。2、噪声（空调、进出车辆等）。3、餐厅油烟。三、环境保护措施（一）、施工期1、噪声：采用适当的防振降噪措施，合理布置噪声设备位置和合理安排施工时间，使施工机械设备噪声的影响降至低水平。2、扬尘、施工机械及运输车辆废气：加强施工区的规划管理，46、将建筑材料（主要是黄砂、石子）的堆场定点定位，并采取防尘抑尘措施。同时加强对机械、车辆的维修保养，禁止以柴油为燃料的施工机械超负荷工作，减少烟度和颗粒物排放。3、废水：废水经化粪池处理后，通过城市污水管网排入污水厂，对受纳水域影响甚微。（二）、营运期1、废水：废水经化粪池（餐厅先经隔油池）并经消毒处理后，排放废水中氯、粪大肠菌群等指标能达到污水综合排放标准（GB8978-1996）三级标准后，经过消毒处理后的污水可视同于一般生活污水。2、固定废弃物 生活垃圾采用塑料袋收集，日产日清，由城管部门送市政垃圾场处理。3、废气 厨房油烟经油烟净化设施处理后（去除率60%），达标排放。4、设备噪声中央空47、调机组及空调机组选用低噪型设备，并采用减震和隔声措施，设备噪声10m）可衰减至50dB（A）以下。第七章 劳动安全卫生为了贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，以保障工作人员、顾客等的安全与健康。二、执行标准及依据1、建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定（中华人民共和国劳动部令第3号）；2、饭店（餐厅）卫生标准GB16153-1996；3、宾馆业卫生标准GB 96631996；4、其他国家规范和标准。二、建筑及场地布置本工程建设地点位于绵阳市XX风景区内，地块四邻情况对本工程劳动安全卫生无明显影响。三、劳动与安全防护（一）项目运营过程中危害因素分析1、 48、因人员流线和服务车辆流线设计不当，可能造成的人员拥挤和对人体的伤害；2、因无窗台或窗台高度不足0.9米，可能造成人员坠落；3、因窗户单块玻璃面积大于1.5平方米，可能造成人身或安全受到伤害；4、天然气泄漏或引发火灾造成人员伤害；5、机电设备或电器设施因设计、安装不当造成的触电危害；6、机电设备运行因操作不当或 违反操作规程造成的人身伤害；7、风机、水泵等噪声对操作人员的伤害；8、餐饮业的厨房夏季属高温作业；9、室内通风空气状况不佳，可能导致呼吸道传染疾病在流行期互相传染。（二）劳动与安全保护措施1、在设计中充分考虑人流、车流分开。2、凡无窗台或窗台高度不足0.9米者，必须加护窗栏杆至高度距楼地49、面大于等于1.1米；3、单块玻璃大于1.5平方米的必须采用安全玻璃；4、室内视线良好、易于辨明方向，交通组织合理。在疏散通道应设疏散指示标志灯及其他相应措施，保证在紧急情况下避难疏散；5、机电设备和器材安全性能指标须符合国家标准；6、机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范执行；7、电力配电线路采用三相五线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器；8、输气管道区域加强通风，对主要接口处和仪器仪表及连接部位建立定期巡查制度，及时排除事故隐患；9、对风机、水泵采取减震、消音措施；10、设置相应的机械排风系统，客房卫生间及公共卫生间均设卫生间换气扇机械排风；11、加强对职工的技能50、培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，并按有关规定配齐安全防护用品。四、劳动与卫生防疫（一）劳动卫生各功能区均设有卫生间。（二）卫生防疫本工程是易于传播流行性疾病的公共场所，是卫生防疫的重点区域，为此，除保持日常室内环境卫生清洁外，还将配备必要的卫生防疫人员和装备，根据内部分区和人员接触环境，采取消毒、设立隔离区和隔离通道等措施预防疫情发生和传播。1、卫生标准1.1 宾馆卫生按以下标准执行1.1.1卫生标准值 表2 项目标准值温度，冬季16(采暖地区)二氧化碳，%0.10一氧化碳，mg/m10甲醛，mg/m0.12可吸入颗粒物，mg/m0.20空气细菌总数a.撞击法，cfu/mb.沉51、降法，个/皿250030台面照度，lx100床位占地面积，m/人41.2.2 公共卫生用品清洗消毒判定标准表3项 目细菌总数大肠菌群个/50mc致病菌个/50mc茶具毛巾和床上卧具脸(脚)盆、浴盆、座垫、拖鞋5cfu/mL200cfu/25mc不得检出不得检出不得检出不得检出不得检出1.2.3 经常性卫生按以下要求执行：（1）周围环境整洁、美观，地面无果皮、痰迹的垃圾；（2）宿舍有健全的卫生制度；（3）被套、枕套（巾）、床单等卧具应一客一换；（4）公用茶具每日清洗消毒。清洁的茶具必须表面光洁，无油渍、无水渍、无异味，其细菌数必须达到本章表3规定；（5）客房内卫生间的洗漱池、浴盆和抽水恭桶每日清52、洗消毒并符合表3定；（6）公共卫生间（盥洗间和厕所）应该每日清扫、消毒，做到并保持无积水、无积烘、无蚊蝇、无异味；（7）客房有防蚊、蝇、蟑螂和防鼠害的设施，并经常检查设施使用情况，发现问题及时改进。宾馆室内外无蚊蝇孳生场所。蚊、蝇、蟑螂等病媒昆虫指数及鼠密度符合全国爱卫会考核规定；（8）客房内自备水源与二次供水水质符合GB5749规定。二次供水蓄水池有卫生防护措施，蓄水池容器内的涂料符合输水管材卫生要求，做到定期清洗消毒；（9）房间废弃的衣物进行登记，统一销毁。1.2.4宾馆卫生按以下要求进行设计：（1）地处交通方便、环境安静的地段； （2）房间有较好的朝向，自然采光系数以1/5-1/8为宜；53、（3）卫生间地坪采用耐洗刷材料，墙面采用瓷砖，卫生间有械通风装置；（4）设有消毒间；（5）房间与其他公共设施（厨房、餐厅、小商品部等）要分开，并保持适当距离；（6）房间的内部装饰及保温材料对人体没有潜在危害；（7）空调装置的新鲜空气进风口设在室外，远离污染源。1.3 餐厅卫生标准1.3.1 餐厅卫生标准项 目标准值项 目 标准值温度, C 18-20相对湿度，% 40-80风速，m/s 0.15二氧化碳，% 0.15一氧化碳，mg/m10甲醛，mg/m3 .12可吸入颗粒，mg/m3.15 空气细菌数a.撞击法，cfu/m 4 000b.沉降法，个/皿 40照度，lx 50新风量，m/(h.人54、) 201.3.2卫生要求（1）餐厅内外保持清洁、整齐，清洁时采用湿式作业。（2）餐厅内设洗手间，食（餐）具执行GB14934规定；（3）供应的饮水符合GB5749规定。二次供水蓄水池有卫生防护措施，蓄水池容器内壁涂料符合输水管材卫生要求，做到定期清洗消毒；（4）餐厅每个座椅平均占地面积不低于1.85m；（5）餐厅与客房、厨房分开，有独立的建筑系统及合理的通道相连接；（6）餐厅内部装饰材料对人体没有危害；（7）根据餐厅席位数，在隐蔽地带设置相应数量的男女厕所，厕所采用水冲洗式，厕所内有单独排风系统；（8）餐厅有防虫、防蝇、防蟑螂和防鼠害的措施。2、防疫措施2.1 各种活动空间场所，其内装修和设55、备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入运营。2.2 场内通风量较大，进风口远离污染源。2.3 场内保持清洁、整齐，清扫时采取湿式作业，垃圾日产日清。2.4 场内卫生间设洗手池和良好的通风排气装置，做到清洁无异味。2.5 加强卫生管理，建立完善的公共卫生管理制度。 综上所述，本报告分析了在建设过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并有针对性的提出了相应的防范措施，满足国家相关规范要求，因此，该项目在劳动安全卫生方面是可行的。第八章 组织机构、劳动定员和人员培训 一、 组织机构及劳动定员XX国际酒店改建后组织机构及劳动定员拟设置如下：1、执行董事：1人；2、56、总经理：1人；3、副总/财务总监：1人；4、总经理助理：2人；5、综合部：共8人，其中经理1人、人事主管1人、行政主管1人、培训主管1人、总经理秘书1人、员工更衣室管理员2人、员工公寓1人；6、营销部：共7人，其中经理1人、内勤1人、美工1人、销售代表4人。7、财务部：共31人，其中经理1人、会计主管1人，月审主管1人、采购主管1人、成本主管1人、总出纳1人、应付员1人、应收员2人、夜审1人、日审2人、收银员9人、采购员1人、库管4人、电脑员1人、收银领班2人、电脑领班1人、成本控制员1人；8、保安部：共29人，其中经理1人、主管1人、领班4人、监控员4人、保安员20人；9、工程部：共30人，57、其中经理1人、主管2人、领班5人、库管1人、电工4人、万能工人5人、管道工人4人、木工3人、空调工人3人、锅炉工人2人；10、前厅部：共29人，其中经理1人、大堂副理3人、总台领班1人、行李员领班1人、商务中心领班1人、车队领班1人、司机4人、总台接待5人、行李生6人、大堂吧员4人、文员2人；11、餐饮部：共71人，其中经理1人、助理1人、餐厅主管1人、质检主管1人、秘书1人、餐厅领班4人、餐厅服务员51人、迎宾员5人、管事领班1人、管事员3人、管事部临时工2人；12、厨房：共40人，其中总厨1人、厨师长1人、厨工15人、厨师23；13、客房部：共75人，其中经理1人、经理助理1人、主管1人、58、房务中心领班1人、布房领班1人、楼层领班4人、洗衣房领班1人、PA领班1人、洗衣司机1人、布草员3人、楼层服务员42人、PA临时工15人、文员3人。总计：325人。三、人员培训项目建成后，由于硬件设施的改善和服务要求的提高，在项目建设的同时，需要对员工进行专业培训，因此，在项目建设期间必须同时进行现有人员培训和公开招聘各类人员，以便在项目建成后，各岗位人员能及时顺利工作。项目组织机构图详附表一。第九章 项目实施进度计划一、编制原则本项目建设工期和进度安排是在建设资金按工程进度计划到位的前提下进行编制。二、实施进度安排根据现有施工技术水平，考虑该项目的具体情况，拟将该项目建设分两期实施：一期工程59、主要是重点打造酒店入口景观、大堂接待区、政务接待区、商务接待区、会务区以及原酒店设备设施、装修改造，建设工期为11个月，具体实施进度计划如下：1、2005年5月2005年10月，完成规划方案、可行性研究报告、立项、勘察、施工图设计等前期准备工作。2、2005年11月2006年2月，完成主体结构工程建设。3、2006年1月2006年3月，完成室内外装修。4、2005年12月2006年3月，完成设备采购及安装工程。5、2006年2月2006年3月，完成室外总图及环境。项目进度计划安排表详见工程进度计划表附表四。第十章 项目招标初步方案一、工程概况本改造工程主要内容包括大堂，大堂综合楼，餐饮综合楼，60、2号楼， 4、5、6号楼别墅，7号楼别墅，8号楼别墅，会议中心楼，室外管网及景观环境改造等工程；本项目总工期为1年，拟于2006年3月底完工。二、项目招标范围根据国家发展计划委员会令2001第9号令，特编制本项目招标初步方案。（一） 招标范围本项目招标范围包括：勘察、设计、建筑工程施工、安装工程、工程监理、主要设备、重要材料等全部实行招标。（二） 招标组织形式根据建设项目建设内容不同，采取自行招标和委托招标的组织形式，其中：勘察、设计、监理、主要设备、重要材料采用自行招标；建筑工程、安装工程采用委托招标。（三） 招标方式本项目采用公开招标和邀请招标方式，其中：勘察、监理、主要设备、重要材料采用61、邀请招标；规划设计、建筑工程、安装工程采用公开招标。三、资质要求本项目的勘察、设计及工程监理的资质等级要求达到国家甲级资质。对工程施工方的资质要求是：为确保工程质量和满足进度要求，应选择一级资质的施工队伍承担本工程施工。四、工程招标基本情况本工程招标基本情况及审批部门核准意见表详附表十八及十九。第十一章 投资估算及资金筹措一、投资估算（一） 编制依据1、本工程总投资指本次建设新增固定资产投资。2、本工程方案设计图纸。3、本估算采用投资指标估算法，根据四川省建设厅二00四年颁发的四川省建设工程工程量清单计价定额以及绵阳市市场材料价格调整，并结合本工程实际情况综合测定。4、建设场地的自然条件和施工62、条件。5、按国家发改委的有关规定，固定资产投资方向调节税按缓征计。6、按国家发改委的有关规定，涨价预备费不计算。（二）投资估算结果 根据上述原则，本工程总投资5984万元，具体估算结果如下： 建筑安装工程4908万元设备购置458万元其它工程费324万元预备费171万元贷款利息124万元总投资 5984万元 详细计算见投资估算表二、资金筹措 根据本项目的具体情况，考虑到资金的可得性、供应的充足性、融资成本的高低，拟选择如下筹资渠道：1、自筹资金按项目业主制以酒店为主体筹措1800万元。2、银行贷款 其余部分申请银行贷款即4184万元。三、资金分年度使用计划 根据工程进度安排，全部投资使用计划可63、于一年内安排。 详见附表五资金来源及使用计划表。第十二章 财务评价一、评价依据及方法根据建设项目经济评价方法与参数的有关规定和国家现行财税制度，按照本项目特点，对本项目各项财务指标进行测算和分析，并对项目盈利能力、偿债能力和抗风险能力进行分析，以评价其抗风险能力。二、财务评价基础数据与参数1、 项目计算期本项目计算期取定19年。其中有效建设期1年，经营期18年。 2、 基准收益率参照同类项目收益率和银行贷款利率，基准收益率取定为10%。3、 贷款利率银行贷款利率I=6.12%,按可能得到的贷款渠道预计。4、税费率：营业税税率为5%；城市维护建设税、教育费附加、交通建设费附加税率分别为为7%、364、%、4%；企业所得税税率为33%；盈余公积金按10%提取。三、经营收入分析XX国际酒店收入来源主要有客房收入、餐饮收入、娱乐及其他收入，具体计算如下：1、客房收入：（1）平均房价的确定XX国际酒店改建前，标间的平均价格为250元/间，项目改建后，景观等基础设施条件将得到很大的改善，酒店的内外装修和室内配套设施的改造，都将使酒店的品质得到极大的提升，参考类似酒店并结合绵阳市的实际情况，综合确定XX国际酒店标间的团体平均价格为380元/间.天（优惠后），散客的平均价格为420元/间.天（优惠后）。（2）标间数量及入住率XX国际酒店客房标间数量为183间，考虑季节等因数的影响，酒店平均入住率按70%65、确定。（3）客房平均年收入 XX国际酒店是以政务、商务接待为主，旅游接待为辅的酒店，因此，初步估计团体客人占客人总数的80%，散客占客人总数的20%，则客房平均年收入为：团体：380元/间.天183（间）70%80%365（天）=1421(万元)散客：420元/间.天183（间）70%20%365（天）=393(万元)详见经营收入表。2、餐饮收入 根据XX国际酒店提供的2004年1-8月份就餐人数和平均消费水平数据，推测本项目改建后相应的就餐人数和平均消费，并据此估算餐饮收入。2004年1-8月就餐人数和平均消费一览表项目名称1月2月3月4月5月6月7月8月平均就餐人数43530527539366、306250380425346平均消费506145556180454555根据上述分析，XX国际酒店改建前平均就餐人数为346人，平均消费为55元/人.天，改建后，酒店就餐环境得到很大的改善，平均消费水平也相应有所提高，根据本项目实际情况综合确定为68元/人.天；另外，项目改建前，由于餐位数的限制，很多散客被拒之门外，项目改建后，餐位数的增加将为散客提供就餐机会，从而带来一定的收入，初步按餐饮收入的20%计算，则年餐饮收入为：346（人）68（元/人.天）365（天）（1+20%）=1031（万元） 4、娱乐收入 根据XX国际酒店提供的近几年娱乐收入数据，结合项目改建后娱乐项目的增加和消费水平67、的提高，初步估计项目改建后娱乐收入为每年200万元。5、其他收入其他收入主要包括会务等收入，初步估算为每年150万元。详见附表七经营收入估算表。四、年成本支出预测1、 职工工资及福利项目建成后，预计项目建成后职工人数将达到325人，职工工资及福利平均按1.5万元/人.年计算,则全年职工工资及福利为：325（人）1.5（万元/人）=488（万元）详细计算见总成本支出表。2、水、电、气费 根据初步测算，日平均用水量为800立方米，按1.9元/立方米计算；年平均用气量为1600立方米，气费按1.7元/立方米计算；年平均用电量为6200度，电费按0.728元 /度。则年水、电、气费为：水费：8001.68、9365=55（万元）电费：62000.728365=165（万元）气费：16001.7365=99（万元）则年水、电、气费为：55+165+99=319（万元）详细计算见总成本支出表。3、外购原材料费主要是指餐饮、娱乐所必需的菜、米、酒水等原材料费用，按餐饮娱乐收入的30%计算。详细计算见总成本支出表。4、维修费用 维修费用按折旧费的20%计算。5、改建建筑折旧费 按照资本保全原则，项目的建设投资应在项目经营期间得到回收。建筑物折旧从项目开始运营起在项目经营期内进行折旧，考虑5%的残值，按18年折旧；设备折旧从项目开始运营起在项目经营期内按8年折旧，不考虑残值。建设期利息及预备费从项目开始运69、营起在项目经营期内按8年折旧，不考虑残值。 6、原有固定资产折旧费：改建前，项目现有固定资产总额8600万元，其中3300万元为室内外装修及室内配套设施，本次改建后改建部分的室内外装修及室内配套设施全部改造，只保留结构框架部分，因此改造部分的室内外装修及室内配套设施应予报废，暂按室内外装修及室内配套设施总额的70%考虑，则改造后原有固定资产总额为6290万元，在计算期内按直线折旧计算，不考虑残值。7、无形及递延资产摊销 无形及递延资产摊销采用直线法，不考虑残值，按10年摊销。8、房产税 房产税按房产原值一次性扣除20%后以1.2%的税率征收。9、低质易耗品 在经营过程中发生的单位价值小或使用年70、限不到一年的劳动资料。10、其他管理费用为保证酒店的正常运作所需的管理费用，按职工工资及福利的50%计。年成本支出计算详见附表十总成本估算表。五、财务评价1、 财务现金流量分析财务现金流量分析反映项目在计算期内各年的现金收支情况，进行项目的财务盈亏分析。按本工程所需资金来计算全部投资财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）及投资回收期（Pt）等。财务现金流量计算结果详见附表十三“现金流量表全部投资”。 现金流量表全部投资序号指标名称单位计算结果（税后）1累计财务现金流量万元153472财务现金净现值万元3570.983财务内部收益率%19.834全部投资回收期含建设期年5.76由上表71、可知，本项目的投资内部收益率为19.83%准收益率10%，因此，该项目建设是在财务上是可行的。2、 盈利性分析平均投资利润率（税后）为：投资利润率（税后）=年平均净利润/投资总额100% =687/5984100% =11.48%3、 清偿能力分析 用最大还贷能力测算的本项目借款偿还期为5.76年（含建设期），还款资金来源为当年提取的折旧费、摊销费及未分配利润。 借款还本付息详见附表六(借款还本付息表)。 资金来源与运用和资产负债分别见附表十五和十六。 通过资金来源与运用表可以看出本项目资金的使用与来源是匹配的。通过资产负债表（附表十六）可以看出资产负债率最高为34.09%。六、不确定性分析172、 盈亏平衡分析（1） 盈亏平衡点 本报告拟通过计算以营业水平比表示的盈亏平衡点（BEP）来进行盈亏平衡分析。计算如下：盈亏平衡点（BEP）=总固定成本/（营业收入-可变成本-营业税金及附加）100%=24437/（57510-17431-3278）100%=66.40%（2）盈亏平衡图 营业收入 （万元） 盈利区 总成本 盈亏平衡点 5751066.40 100% 由计算结果可知，营业收入达到预计收入额的66.40%即可以保本。2、 敏感性分析为了更好的反映项目抗风险能力，本报告就项目实施过程中的一些不确定性因素的变化，分别做各单因素变化对财务内部收益率、财务净现值、静态投资回收期的敏感性分73、析，具体结果详见附表十七敏感性分析表。敏感性分析表序号变化因素10%5%基本方案-5%-10%1总投资变化财务内部收益率（%）17.76 18.75 19.83 21.00 22.29 财务净现值（万元）3048.68 3309.83 3570.98 3832.13 4093.27 投资回收期（年）6.22 5.99 5.76 5.53 5.29 2经营收入变化财务内部收益率（%）23.57 21.72 19.83 17.90 15.92 财务净现值（万元）5061.08 4316.03 3570.98 2825.92 2080.87 投资回收期（年）5.08 5.39 5.76 6.19 674、.71 3经营成本变化财务内部收益率（%）17.74 18.79 19.83 20.86 21.88 财务净现值（万元）2765.72 3168.35 3570.98 3973.61 4376.24 投资回收期（年）6.23 5.98 5.76 5.55 5.36 从上表中可以看出各因素的变化都不同程度地影响投资内部收益率及财务净现值，其中经营收入的变化对投资内部收益率和财务净现值的影响最为显著，其次是总投资，再次是经营成本。七、结论 根据财务评价，该项目的全部投资回收期为5.76年，说明该项目不存在较大风险；全部投资内部收益率为19.83%基准收益率10%，具有一定的获利水平；其财务净现值为75、3570.98万元0。说明该项目在财务上是可行的。第十三章 社会效益评价XX国际酒店作为绵阳市重要的政务接待基地。其社会效益主要体现在以下几方面：1、有利于圆满地完成政务接待任务接待水平的提高和服务设施的改善有利于接待工作的顺利开展。2、有利于提升绵阳城市形象并促进绵阳旅游业的发展绵阳市作为四川省第二大城市，也是西部大开发重要战略中举足轻重的城市，近年来，前来绵阳投资参观旅游的境外、港澳台地区和国内其他地区的人员越来越多，投资者和游客对服务水平和服务设施的要求也越来越高，因此，XX国际酒店的改建工程有助于提升绵阳城市形象，提高服务水平，达到改善投资环境和旅游环境的目的，从而促进绵阳市社会经济的76、发展。3、有利于缓解就业矛盾，促进社会稳定 XX大酒店改建后，将为社会提供一定数量的就业机会，在当前就业形势不容乐观的情况下，这也有利于缓解就业矛盾，促进社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。第十四章 研究结论与建议根据XX国际酒店的现状，我们已经详细分析了XX国际酒店改建工程建设的必要性，并就该项目的基本定位、拟建规模、建设条件、建筑方案、项目组织机构、工程进度、财务评价、社会效益等方面进行了评价。通过上述分析，我们认为，XX国际酒店改建工程已经具备了一定的建设条件，资金筹措方案可行，建设方案合理、财务评价指标可行，我们认为该项目的建设是可行的，建议建设单位按照基本建设程序，加快前期工作进度，争取项目的顺利实施。