1、1.7万平米商务大酒店建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月1.7万平米商务大酒店建设工程项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月93可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录兴建XX商务大酒店建设项目申请报告71项目简介71.1项目概况71.2主要技术及经济指标81.3社会效益分析92项目建设的背2、景及必要性112.1项目建设背景112.2项目建设的必要性123项目区域概况153.1地理位置153.2自然资源153.3新区发展现状194市场前景分析204.1国内酒店业发展前景20经济型酒店可能出现泡沫20高端酒店增长势头强劲214.2XX商务大酒店发展概况214.3项目目标市场分析22项目功能定位22目标市场定位22项目市场运营指标预测235建设内容及建设规模245.1建设内容246建设地址及建设条件266.1项目建设地址266.2项目建设条件26自然条件26基础设施条件297项目设计307.1设计目标307.2设计指导思想307.3规划设计原则31生态性原则31合理性原则31文化性原则3、32整体性原则32安全性原则327.4总平面设计33功能系统33交通组织33绿化景观33平面布局34竖向设计及道路348工程方案358.1建筑设计理念35建筑与环境相融合35合理布局，以人为本35功能与美观并重35可持续发展性和实际可操作性368.2建筑设计36设计依据36建筑平面设计36建筑造型设计378.3结构设计37设计依据37设计要求38设计荷载标准值38结构类型388.4公用工程设计39供配电设计方案39给排水设计方案41暖通空调设计方案44消防设计459节能及环保499.1节能49设计依据49设计范围49主要节能措施499.2环保50施工期环境保护50营运期的环境保护5210组织机4、构及人力资源配置5510.1酒店组织机构55机构层次55职能部门组成和职责5610.2人力资源配置61配置原则61岗位编制6111项目建设进度计划6311.1建设工期6311.2项目实施进度计划6312招投标方案6412.1招标形式6412.2投标单位资质要求6412.3招投标组织6513投资估算及资金筹措6613.1投资估算66投资估算范围66编制依据66投资估算说明67估算结果6813.2资金筹措及使用计划69资金筹措69资金使用计划6914财务评价7014.1依据、原则和方法70兴建XX商务大酒店建设项目申请报告1 项目简介1.1 项目概况项目名称：XX商务大酒店项目建设地址：XX市XX5、新区建设规模：项目按四星级商务酒店标准建设，总占地面积约20亩，总建筑面积约17256平方米，配套建设道路、供电、给排水、供气等基础设施。项目总投资12000万元，其中：工程费用11316万元，工程建设其他费用668万元，预备费905万元，建设期利息565万元，铺底流动资金119万元。资金来源：申请银行贷款10000万元，业主自筹2000万元。1.2 主要技术及经济指标表1-1主要数据及评价指标汇总表序号项目单位数据备注一项目总投资万元120001.1固定资产静态投资万元11316 1.2建设期利息万元565 1.3铺底流动资金万元119 2项目流动资金万元396 2.1自筹流动资金万元1196、 2.2银行短期贷款万元278 3经营收入万元2732 运营期平均值4营业税及附加万元151 5利润总额万元450 6所得税万元67 7税后利润万元382 8法定盈余公积金万元57 9未分配利润万元325 二主要评价指标1所得税前的财务内部收益率%8.8 2所得税前的财务净现值万元664 3所得税前的投资回收期年10.8 含建设期4所得税后的财务内部收益率%8.2 5所得税后的财务净现值万元146 6所得税后的投资回收期年11.5 含建设期7投资利润率%3.6 8投资利税率%5 9销售利润率%16.5 10借款偿还期年10.8 含建设期11盈亏平衡点%66 1.3 社会效益分析项目所在区域周边7、遍布各类高新产业基地、商贸流通等企业，商务往来密集，本商务酒店建成后，将成为XX新区重要服务配套项目，有助于提升新区接待能力和城市形象，是旅游基础接待设施的有益补充，将推动旅游业的健康发展，带动周边地区交通运输、商贸、娱乐服务等相关行业的发展。项目建成后还将直接提供餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位，间接地增加交通运输、商贸餐饮、旅游服务等相关行业的从业人员，在一定程度上直接或间接地为本地解决近千人的就业机会，有利于新区经济的增长及维护社会的稳定。2 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景XXXX新区是我省确定的6个城乡统筹和改革开放试验区之一，是省委、省政府的重大经济发展战略部署，是中原8、城市群“一极两圈三层”规划构想的重要组成部分，是XX市委、市政府“一带双核三节点”经济战略布局的关键支撑点。XX新区围绕建设“沿黄生态科技名城”的发展定位，充分利用区位和资源优势，打造新能源车试验、测试基地、生物医药产业基地、电子信息产业发展基地、现代农业试验示范区、文化教育产业基地、黄河文化产业基地、商贸服务业及现代物流园区。新区与郑州一河之隔，三桥相连，互为呼应，距郑州市中心火车站仅20公里，XX市中心45公里，焦作市中心35公里，居三市交汇中心。107国道、京港澳高速、郑焦晋高速、311省道及郑新城际轻轨等多条交通干线穿境而过，是豫北地区联系郑州的重要节点，是郑州辐射豫北的“桥头堡”。目9、前，XX新区道路、供电、供水、燃气、污水处理、程控电话和国际互联网带宽等基础设施建设已经建成，金融、工商、税务、写字楼、公交站点等城市配套设施全面铺开，30平方公里核心城区即将形成，一个充满活力和希望的宝地，一片蕴藏着无限商机的热土，“沿黄生态科技名城”的序幕已经拉开，社会经济的发展已经腾飞，现代服务业的极大需求已经显现，本项目的提出适逢其时。2.2 项目建设的必要性2.2.1 XX商务大酒店的建设，是完善XX新区服务功能，促进社会经济更好发展的需要XX新区社会经济正处于快速发展时期，城市功能尚待完善，从而利于社会经济更好的发展。酒店及相关住宿服务作为对外来客人的第一接触点，给人印象十分深刻，10、直接决定了对该座城市的印象与评价。因此提高接待能力、完善服务设施做好起点工作，对于提升城市形象十分重要，有利于招商引资，促进新区社会经济发展。2.2.2 XX商务大酒店的建设，是迎合新区酒店业需求增长发展的需要，是新区现代服务业快速发展的需要随着XX新区经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。根据新区发展规划，到2015年GDP预计将达到300亿元，2020年GDP将达到500亿元，2030年GDP将达到1500亿元，人口规模达到75万人，城镇居民收入也将大幅度提高，整体消费能力将大大加强。随着消费方式的不断增多，对消费品质追求的越来越高，必然11、带来对高品质消费载体巨大需求。XX商务酒店的出现可以很好地改善提升区域高档消费环境，较好地满足部分高品质消费需求。本项目四星级酒店建成后，不仅弥补XX区域酒店服务这一空白，也将成为新区区域重要服务配套项目与政府形象工程，同时项目所具有的商务、住宿、娱乐、休闲、康体等高档服务基本能够满足区域内高档消费需求。酒店投入运营后，将有效提升XX新区的接待水平，形成以XX酒店为核心的现代服务业，对新区服务业向高端、高品质发展有着重要的促进作用。2.2.3 XX商务大酒店的建设，是促进XX新区旅游业发展的需要XX新区文化底蕴深厚，旅游资源丰富，自然、人文、历史等特点明显。其中具有代表意义的有毛遂故里、张良刺12、秦旧址、原武古镇、宋代玲珑塔，以及名扬国内外的“书画之乡”、享誉国际的盘鼓表演等。XX地区旅游业正处于逐步推进发展期，旅游资源逐步开发利用，有较大的发展潜力。根据XX市委、市政府对XX新区的发展定位，随着经济与文化旅游的有机结合，全面打造科技引领、低碳生态、产城共融、适宜人居的“农业硅谷、科技新城、产业基地、休闲之都”将成现实。当前的服务配套能力尚显不足，按照新区发展规划，未来的旅游消费向更高层次和更高品质的方向发展。XX商务大酒店的建设，一方面有助于提升新区旅游接待档次及能力，推动新区旅游业的发展，完善新区商务、住宿、旅游等配套设施，树立新区形象。另一方面，通过旅游业的发展，发挥其关联带动性13、强、拉动内需明显的特点和优势，必将吸引更多的旅游者形成较大规模的人流、物流、资金流和信息流，可有效整合“吃、住、行、购、娱”相关产业链的协调发展，这不仅促进了新区区域经济的发展，而且提供了大量创业、就业机会，有利于新区就业和社会稳定。3 项目区域概况3.1 地理位置新区位于黄河大桥以北，与郑州一河之隔，三桥相连，互为呼应。新区距郑州市中心火车站仅20公里，XX市中心45公里，焦作市中心35公里，居三市交汇中心。107国道、京港澳高速、郑焦晋高速、311省道及郑新城际轻轨等多条交通干线穿境而过，是豫北地区联系郑州的重要节点，也是郑州辐射豫北的“桥头堡”。具体区位见XX新区平面图(附图一)。3.214、 自然资源3.2.1 土地资源新区空间战略发展规划面积188平方公里，发展控制规划面积50平方公里，起步区规划面积30平方公里。区内土地面积广阔，人口密度仅为每平方公里285人，村庄建设用地仅占总面积的7.4%。除农业生产外，其它地面附属物很少，土地开发成本较低。随着黄河治理工程力度的逐步加大，大面积的滩区荒地将被逐步改良为农田，为今后的发展储备了丰富的土地资源。3.2.2 水资源新区水资源丰富，地表水主要为引黄退水，地下水质未受任何污染，达到中二类标准以上。3.2.3 电力源源新区50平方公里范围内规划用电总负荷74万千瓦，新建设22万变电站2座，11万变电站10座。全部实行双回路电网运行方15、式。3.2.4 旅游资源XX新区位于中原大地腹心地带,旅游资源丰富，其中具有代表意义的有：1.毛遂故里。毛遂为卫国人，故里在新区原阳县西路庄村，现有毛遂自荐亭和石碑多处。战国晚期，赵孝成王九年（前年）秦围赵都邯郸，XX君急赴楚国求救援兵，毛遂自荐前往，展露才华，按剑而上，陈述利害，威言并加，使楚王答应派兵救赵，同意马上发兵救赵，并立即锸血为盟。赢得“毛先生三寸之舌，强于百万之师”。毛遂出身贫寒，非官非宦，二千年来传颂至今，且被神话，实乃自荐爱国所致也。相传，毛遂在云梦山从师于鬼谷子先生，淇县云梦山鬼谷祠旁，有毛遂庙，为游览瞻拜之胜地。2.张良刺秦旧址。张良，原韩国贵族，其祖父张开地为襄哀王时期16、的丞相，父亲张平是悼惠王时期的丞相。张良是韩国忠实的跟随者，由于韩国灭亡，张良想刺杀秦始皇为韩国报仇。张良在沧海君找到了一个大力士回到了国内，当得知秦始皇要出行的时候，选择在博浪沙（原阳县东郊）进行伏击。博浪沙北面是黄河，南面是官渡河，地理位置优越，但秦始皇早有准备，刺杀计划失败，张良逃走后全身而退。3.原武古镇城隍庙。位于原阳县县城东17.5公里的原武镇东街路北，建于明洪武二年，坐北朝南，现存有二门、三门、拜殿、大殿。有明、清石刻20余通。大殿前有拜殿，拜殿面阔5间，进深一间，硬山卷棚灰瓦顶，用四架椽大梁，二梁头上有卷云纹饰，大殿面阔5间，进深3间，内有3排明柱。斗拱五铺作双重重拱计心造，里17、转五铺，双折重拱计心造，明、次间平身科各二攒，梢间各一攒。斗拱全部用假昂，昂嘴稍稍加厚，平板枋也已加厚等显为明代建筑手法。大殿建筑保留有若干元代的建筑风格，并且梁柱结构，整体建筑、明代彩绘保存完好，在中原地区十分罕见，被古建筑专家称为是省内城隍庙年代最早、规模最大的木结构明代建筑。4.宋代玲珑塔，又名徽塔,也叫雁塔。位于河南省原阳县城西南17.5公里原武镇东关,原为原武镇善护寺内的附属建筑物,建于宋崇宁四年(1105年),为六角形十三级仿木结构楼阁式砖塔,有塔铭记载明万历辛丑年间(1601年)重修。清代善护寺失火,寺毁塔存。1963年6月,河南省公布其为第一批省级重点文物保护单位。塔北面有一塔18、门,塔檐砖砌斗拱露出地面。自第二层以上皆为叠涩出檐。塔身每层均辟半圆拱券门及假窗,斗拱、层檐、装饰假窗均为雕砖垒砌。该塔的轮廓为抛物线型,砖木结构,每层角梁系木制,突出塔身外部,上有铁鼻,悬挂风铎,微风过处丁当作响。塔内置0.6米宽的旋梯,游人扶梯可登临塔的最上层。塔顶铁刹、覆钵、相轮犹存。玲珑塔结构严谨科学,虽经受10多次地震和日本侵略军的炮击，至今巍然屹立,体现我国古代劳动人民在建筑科学和艺术上的聪明智慧。该塔是一座富有民族建筑风格的楼阁式砖塔,造型美观,观之赏心悦目,为宋代寺院之佳作。登上此塔可以南望黄河波涛,北眺太行峰峦,东见浩瀚云海,西览万顷碧绿,真可谓妙趣横生,蔚为奇观。同时还有名19、扬国内外的“书画之乡”、享誉国际的盘鼓表演等。XX新区民俗风情浓郁，自然、人文、历史等旅游资源丰富，有较大的发展潜力。3.3 新区发展现状XX新区为河南省确定的6个城乡统筹和改革开放试验区之一，是省委、省政府的重大经济发展战略部署，是中原城市群“一极两圈三层”规划构想的重要组成部分，是XX市委、市政府“一带双核三节点”经济战略布局的关键支撑点。新区的功能定位是：“四区一中心”。XX市“三化”协调发展先导区、郑州XX两个中心城市的新型卫星城区、城乡统筹发展先行区、对外开放示范区、全省现代农业示范和科技成果孵化中心。新区空间战略发展规划面积188平方公里，发展控制规划面积50平方公里。目前，30平20、方公里核心区的基础设施建设已全面建成，形成较为完善的道路、电力、通讯、供水、燃气、和交通网络。按照“科研聚集、科技立城”的发展理念，新区在项目建设方面始终尊崇科研内涵。目前总投资37亿元的河南科研机构生产试验基地、投资12亿元的河南省农业科学院现代农业试验示范基地、投资15亿元的农商新天地中部农产品全球交易中心等一批重大项目正在快速建设中。4 市场前景分析4.1 国内酒店业发展前景随着国民经济的持续快速增长以及消费升级的不断加快，我国酒店业近年的增长速度十分惊人。国际排名前十位的国际饭店集团已悉数进入中国并持续扩张，二线品牌也已陆续登陆，未来几年酒店业在保持高速增长的同时，将进一步细分市场，其21、差异化竞争将明显加剧，并显现出以下发展趋势。4.1.1 经济型酒店可能出现泡沫经济型酒店近年来呈现出规模化、网络化和品牌化发展趋势。经调查，从1996年我国第一家经济型酒店建成至今，经济型酒店已成长为国内旅店产业中一支独立的商业力量。尽管经济型酒店的市场还没有饱和，品牌主导的产业集中正在形成，甚至未来还有向亚洲其它区域发展的空间和可能性，但是业内专家提醒，非理性的新一轮投资热潮，有可能会出现一定的产业泡沫现象。相关研究显示，在未来的发展中，经济型酒店的领导型企业为保持竞争优势，会继续扩大市场规模，加速空间布局的步伐。在区域市场方面，可能会出现新的竞争热点。价格方面，据相关机构预测，经济型酒店的22、价格会进一步向下走，将中国酒店产业导入一个真正意义上的廉价酒店业态。4.1.2 高端酒店增长势头强劲旅游饭店星级的划分与评定的实施，特别是白金五星级酒店的出现，在促进酒店管理和服务的规范化和专业化的同时，拉动豪华和高端酒店市场形成一个以改造升级和设计攀高为特征的投资热点。相关分析认为，国民经济的持续增长和土地供给制度的改革也给不动产投资者以更多的想像空间。随着宏观调控政策对住宅地产开发的影响不断明显，预计将会有更多的地产资本分流到高档酒店物业开发。4.2 XX商务大酒店发展概况随着XX新区城市建设的不断发展，社会经济总量的不断增加，城市人口的不断增多，商务活动的日益频繁，商务客人会越来越多，四23、星级的高档酒店将会有一个较好的发展机遇。本项目四星级酒店处于XX新区腹地，有着得天独厚的地利优势，辐射范围独一无二，无竞争对手，相应占据高端酒店市场十分容易。4.3 项目目标市场分析4.3.1 项目功能定位XX商务大酒店功能定位为XX新区商务会议、休闲度假、旅游接待酒店，集住宿、休闲、娱乐、会议等功能为一体的高档次的四星级商务酒店。4.3.2 目标市场定位XX商务大酒店客源市场构成主要为以下几个方面：1.商务考察型客源（核心市场）主要以公司会议、商务交流、政府及企业商务接待、地方厂商商务活动等为主要形式，带动酒店住宿、娱乐休闲、餐饮等业务发展。此类客源约占酒店总客源的70%左右，为酒店的核心客24、源市场。2.本地高端消费者（三级市场）主要为XX新区及附近区县的一些高端消费者，主要是在酒店进行娱乐休闲、餐饮及客人住宿、餐饮接待、婚庆宴席等为主要目的。新区经济日益快速发展，高端收入人群比例逐渐提高，其对高端消费需求也日渐旺盛，本酒店的建设将会吸引区域内大部分高端消费者前来消费，且随着高收入群体比例的增加，该部分客源一直会呈稳定增长，作为项目目标市场的重点潜在客源市场。此类客源目前约占酒店总客源的20%左右，且为未来增长较快的客源，预计未来客源比例上升到30%左右。3.其他（三级市场辅助市场）主要为机会客源市场，主要是一些过客及文化旅游活动带来的游客。此类客源比较低，波动幅度也不大，约占酒店25、总客源的5%左右。4.3.3 项目市场运营指标预测1.酒店平均房价参考同类酒店房价水平，在结合XX新区经济社会发展水平的基础上，确定酒店平均房价为380-680元/天。2.酒店入住率结合上述目标市场细分及可能产生的客源量，并参照其他同类酒店，预计酒店入住率保持在50%70%（酒店房间数为180个）。3.酒店各业务收入比例考虑酒店住宿带来的餐饮、娱乐、会议等其他酒店关联业务的发展，预计客房收入占30%；餐饮收入占30%；娱乐收入占22%；康体收入占12%；会议等其他收入占6%。综上分析，项目的目标市场及市场运营前景较好。5 建设内容及建设规模5.1 建设内容1.酒店建筑四星级酒店主楼共十五层。一26、层为大堂、接待、商务用房；二层为餐厅及行政酒廊层；三层为会议、康体、娱乐用房，四十五层为标准客房。建筑高度53.3米，客房数为180间。2.运动设施主要包括游泳池、网球场等室外运动设施。3.停车场室外停车场。4.广场及道路工程项目功能区广场及道路。5.景观及绿化工程环境绿化及景观小品等。5.2 项目建设规模项目总占地面积20亩，总建筑面积为17256平方米，景观及绿化面积7100平方米，道路及广场等共3000平方米。其中：建筑占地面积：2960容积率：1.32建筑密度：22.7%绿地率：54.6%停车位：70个。6 建设地址及建设条件6.1 项目建设地址XX商务大酒店项目选址在XX新区纬21路27、与经22路交叉口处，该地块位于XX新区腹地商务密集区，东临XX大道，西接XX湖岸，距新区行政中心不足千米，交通条件十分便利，在新区区域规划中属一类商住用地。6.2 项目建设条件6.2.1 自然条件1.气候条件XX新区地处北纬35、东经113，属暖温带大陆性季风气候，四季分明，冬寒夏热，秋凉春早，年平均气温14；7月最热，平均27.3C；1月最冷，平均0.2C；最高气温42.7(1951年6月20日)，最低气温-21.3(1951年1月13日)。年均湿度68%，最大冻土深度280mm。降水量：年平均降雨656.3mm，最大降雨量1168.4mm(1963年)，最小降雨量241.8mm(1997年28、)，最大积雪厚度395mm（2009年），年蒸发量1748.4mm。69月份降水量最多，为409.7mm，占全年降水的72%，且多暴雨。风速及风向：全年最多风向为东北东风，频率为17.49%，次多风向为东北风，频率为12.3%。年平均风速为2.45m/s。无霜期220天，全年日照时间约2400小时。2.地形地貌新区地处黄河、海河两大流域，全部属于XX地面，海拔83米左右，土地肥沃、光热充沛。3.水文新区位于黄河下游，土壤堆积了巨厚的松散沉积物，形成黄河冲积扇。从黄河冲积扇顶部的漂石、卵砾石与砂混杂堆积逐渐过度为中砂、细砂与粉土互层堆积，构成了巨大的地下水库。河床、滩区及两岸影响带，均为近代黄河29、堆积的多孔介质地层，地表水与地下水库水力联系密切，同时，黄河下游为著名的地上悬河，黄河水位高出两岸XX区地下水水位38m，在其影响带开发地下水有利于地表水的补给，同时避开了水质污染。 浅层含水层的底板埋深约100m，岩性颗粒粗，砂层渗透系数大。上部除地表黄河故道颗粒较粗以外，其它均为弱透水的粉土、粉土、粉质粘土互层及粉砂层等。下部砂、中粗砂、中细砂、细砂层，构成了上细下粗典型的“二元结构”和粗、细相间的“多元结构”。由于受黄河摆动时间长短的影响，使主流带和泛流带相间分布。主流带含水砂层粒度粗、厚度大，泛流带粒度稍细、厚度也较小。属强富水区，含水层岩性以细砂、中砂、中细砂、粗砂为主，多夹小砾石。30、4.地质新区流域位于昆仑、秦岭、祁连地槽和华北地台四个大地构造区域，或称为西域陆块及华北陆块，以贺兰山-六盘山的深大断裂为分界。地貌轮廓和地层发育特征主要受区域构造的制约。西域陆块呈带状展布，为北西或北北西向，岩层挤压变形强烈，褶皱紧密，断裂构造异常发育，有大规模中、酸性侵入和小型基性和超基性岩体侵入。华北地台由吕梁运动形成其基础，经晚元古至古生代的沉积加厚及固结硬化。中生代时期，太平洋板块向东区古陆俯冲，其后又受燕山运动影响，华北陆块产生褶皱和断裂，并伴有岩浆活动，形成一系列趋近北东向的断块盆地、隆起和断陷盆地。在流域内分布有第二沉降带华北XX的一部分，其中早期新华夏系生成发展于晚三迭纪至侏31、罗纪晚期，主要表现为斜列式“S”型构造带，褶皱断裂较发育。5.场地现状XX商务大酒店项目建设场地位于新区XX区，地势平坦，现状荒地。经地表观察可知，场地现状整体稳定。6.地震根据国家地震局中国地震烈度区划图项目所在地区地震基本烈度为度区，地震加速度为0.20g。6.2.2 基础设施条件XX商务大酒店位于新区腹地，交通、供水、供电、通讯等均由市政提供可靠保证，项目建设基础条件较好。7 项目设计7.1 设计目标1.建设一个具鲜明特征并具有较强标志性的商务酒店建筑。2.建设一个具有高标准的商务、休闲、娱乐和多种室外活动场所。3.充分利用选址地地形，采用合理的设计手段来营造本项目的景观环境。4.使项目32、与周边环境形成有机的空间联系纽带。7.2 设计指导思想1.体现现代酒店建筑的特征建筑的规划、设计和实施适度超前，体现一定的前瞻性，符合新世纪商务、休闲建筑的特点。通过现代化的设计理念、先进的功能配置，以及先进材料的运用，将XX商务大酒店打造为XX新区的一道新亮丽风景线。2.构建地块的园林特征商务、休闲，除了舒适的内部环境，更需要一个能令人感受到宁静、自然、松弛的外部环境来调节身心，舒缓压力。本设计强调开放式休闲空间，善用借景，营造优美的环境和氛围。3.以现代科技为支撑，构建数字化优质服务系统依托现代科技技术，建设酒店神经系统，数字化酒店各个功能，体现科技与人文，人工与自然的交流、融合和共生。433、.精心营造环境的整体美整体空间环境是现代人类高层次的需求。建筑空间形态，环境氛围的营造与体量造型的塑造上体现时代精神，与城市整体规划保持一致，体现所在城市的特色。对建筑空间及其形态的处理强调整体性，将建筑空间的塑造同周边氛围统一起来，形成建筑与景观的一体化。7.3 规划设计原则7.3.1 生态性原则尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态状况。7.3.2 合理性原则合理的利用土地，确立合理的开发规模和层次，完善交通、水电等公共设施，满足住、食、行、游等活动要求。7.3.3 文化性原则从“回归自然”的文化理念出发，突出地域文化特色，追求中国现代主义建筑的意境，营造多文化共存的氛围。7.334、.4 整体性原则强调规划的远近期结合，在结合远期发展方向的前提下完善整体结构，同时对于今后的扩建发展留有余地。7.3.5 安全性原则坚持安全第一，在做到建筑技术与建筑艺术“完美”的结合、满足使用功能的同时，考虑结构的耐久性、安全度等，从结构的体系、构造、材料选择以及施工和使用中的各个环节保证结构的安全性，同时还应与结构设计、给排水等专业设计相结合，最终达到系统安全。7.4 总平面设计7.4.1 功能系统整个地块大致呈方形，东、北两面临街，因此根据功能不同，将建筑设计成L形，沿两条道路展开。其中高层部分正对道路转角，对道路交口的围合达到了和谐统一，塑造了丰富的城市景观。各功能区布局如下：客房主楼35、正对道路转角，交叉路口布置接待大厅，沿路两边布置会议、餐厅、多功能厅、休闲等辅助用房。这种结构布局，充分利用土地，做到沿街景观的统一性。7.4.2 交通组织地块在经22路和纬21路上分别开有出入口，建筑物侧面设有消防通道以及消防登高面，沿道路一侧结合绿化广场设置部分停车位，解决临时停车等问题。7.4.3 绿化景观院内道路和大面积园林景观绿化共同构成了整个地块的景观系统：景观结构环环相扣、虚实相生，各顺其势、互为因借、松紧从心、宽窄随意，因形成景、因势造形。绿地景观既具有相对独立性，又具有和谐性，和整个基地环境融合为一体。院内绿地与停车相结合，成为一个整体，设计手法上中西园林相结合，形成带有园林36、景观的绿化系统，使房客和员工休息有着良好的视觉效果。7.4.4 平面布局本项目在总体规划布置上强调酒店各个功能之间的分区，整栋酒店分为商务中心、住宿客房中心、娱乐休闲中心、运动康体中心四个功能区。按照与场地环境相协调的原则布局，充分利用地理位置优势，使酒店内部环境有序展开，利用绿地营造出花园式景观，同时注重酒店房间的朝向布局使整个酒店获得良好的效果。建筑与环境有机组织，融为一体。7.4.5 竖向设计及道路地块东侧和北侧均有城市道路联通，交通十分方便，在道路规划上进行人车分流，并修建灵活通达的漫步小道体系。地块交通组织首先从城市道路引入一条主干道至客房中心停车位处，在经由各功能区处分别引入一条小37、道至功能区各楼前，再在此基础上通过纵向道路将各功能区内部联系起来，形成内部道路网格体系，使客人在内部就可以自由灵活选择快速到达任何一个功能分区。8 工程方案8.1 建筑设计理念8.1.1 建筑与环境相融合XX商务大酒店位于XX新区之腹地，东临XX大道，北靠各产业聚积园区，西接新区最大的人工湖-XX，周边高档住宅林立，具有不可多得地理景观优势，设计上与周围环境高度融合。8.1.2 合理布局，以人为本场地设计充分考虑车流、人流的组织，合理便捷。建筑功能布局、空间的创造充分考虑使用者的方便，舒适，创造良好与优美的物质环境，给房客带来舒适的享受。8.1.3 功能与美观并重XX商务大酒店系集酒店、餐饮、38、休闲、娱乐为一体的综合性商业服务中心，是新区东部的标志性服务类建筑，项目建成营业后将显著提升新区服务功能。8.1.4 可持续发展性和实际可操作性设计本着科学、合理、经济、实用的原则，充分考虑功能的配置，设施的配套。造型设计与外部环境相协调，力求结构合理，充分考虑自然采光与自然通风，具有可持续发展性。8.2 建筑设计8.2.1 设计依据1. 民用建筑设计通则（GB 503522005）；2. 高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005版）；3. 民用建筑节能设计标准(jGJ26-95)；4. 汽车库建筑设计规范（JGJ10098）；5. 汽车库、停车库、停车场设计防火规范（GB5039、067-97）；6. 无障碍设施设计规范 DGJ08-103-2003；7. 旅游饭店星级的划分与评定（GB/T 143082009）；8. XX新区城市规划管理条例和技术规定。8.2.2 建筑平面设计XX商务大酒店主体建筑共十五层。一层为大堂、接待、商务用房，二层为餐厅及行政酒廊，三层为会议、康体、娱乐用房，四十五层为客房。建筑高度53.25米，客房数为180间。8.2.3 建筑造型设计随着世界旅游业的发展、社会文化水平的普遍提高，人们对酒店建筑的文化性的要求逐步提高，酒店造型设计必须突破简单形式反映功能的模式，注重提高文化内涵，充分体现环境因素，向房客表达当地环境、传统文化的信息，给人以美40、好感受。XX商务大酒店作为商业建筑，其造型设计力求形象鲜明，新颖别致的造型本身就是吸引客人的广告标志，有利于提高客房出租率和公共活动部分的利用率。建筑每层的偏转，都考虑到对周围环境的影响，使其能拥有最佳的景观方向，最佳的对应关系。建筑外立面采用双层中空玻璃、铝镁锰合金板等高科技、低能耗材料，现代感十足。8.3 结构设计8.3.1 设计依据（1）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；（2）砌体结构设计规范（GB50003-2011）；（3）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；（5）建筑地基基础设计规范（GB50007-20141、1）；（6）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）；（7）钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程（JGJ3-2002）。8.3.2 设计要求（1） 建筑结构安全等级：二级。（2） 建筑结构设计使用年限：50年。（3） 抗震设防烈度8度，地震分组一组，地震加速度为0.20g。（4） 人防设计及等级：无8.3.3 设计荷载标准值（1）餐厅、会议室:3.5kN/平方米（2）客房等2.0kN/平方米（3）厨房、卫生间2.0kN/平方米（4）楼梯:3.5kN/平方米（5）设备房7.0kN/平方米（6）其它均应按国家相应规范规程执行8.3.4 结构类型建筑物的采用钢筋混凝土框架剪力墙，框架和剪力墙42、的抗震等级为一级。8.4 公用工程设计8.4.1 供配电设计方案1.设计依据（1）高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)（2005版）；（2）民用建筑电气设计规范(JGJ16-2008)；（3）10kV及以下变配电所设计规范（GB50053-94）；（4）建筑物防雷设计规范（GB 50057-2010）；（5）汽车库、修车库、停车场设计规范（GB50067-97）；（6）低压配电设计规范（GB50054-2011）；（7）经批准的方案设计说明及其他各专业提供的有关资料。2.强电设计（1）电源项目用电拟由市政10kV电源引进项目变配电室，电源取自附近开闭所。（2）荷载指标及负荷估算根据43、城市电力规划规范（GB/502931999），用电负荷预测采用单位建筑面积负荷指标法来进行计算。其中：酒店等建筑物用电取100 W/平方米（需要系数取0.6），广场道路用电取10W/平方米（需要系数取1.0），各负荷同时取0.8。经计算，项目计算负荷为：项目总的计算负荷为756kW，所需10kV变压器安装容量为1000kVA；（3）配电设施布局项目设10/0.4KV变配电室，10/0.4kV变配电室按安装2台变压器进行考虑，通过380V低压母线分段联络的结线方式。（4）照明根据功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明等照明线路。（5）电缆敷设项目室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部44、分直接埋地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。线路采用电缆托盘、电缆穿管敷设等方式。由建筑物引至室外去的电缆，通过墙上预埋的钢管引出，并做好防水处理。（6）防雷接地本工程按二类防雷建筑物考虑防雷保护措施。配电系统的接地形式采用TN-S方式。3.弱电设计（1）消防项目建筑消防保护等级确定为一级，所有弱电设备间共用。（2）通信项目电话电缆由地块主入口引入。数据通讯采用宽带接入，弱电设备间共用。本设计区内电话线由就近电信支局负责。本工程电信网络及CATV网络均采用光纤环路，均采用弱电桥架敷设方式，以提高信号传输质量和有利于改善景观。CATV光缆与电信光缆同桥架敷设但用防火隔板分割，使CATV光缆不单独45、占用管线走廊。（3）电视电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由项目主入口引入。（4）电脑网络与综合布线系统局域网络采用星形拓朴结构向各层系统提供5类4对非屏蔽双绞线。（5）闭路监视系统在本工程主要出入口、各电梯轿箱及各内走道设闭路监视摄像头，在智能管理中心机房设多画面切换监视屏及监控主机。对任一监视点的画面可跟踪监视、录像、打印。8.4.2 给排水设计方案1.设计依据室外给水设计规范（GB 50013-2006）室内给水排水设计规范（gb150087-2003）建设单位提供相关资料2.给水水源及压力本项目拟市政给水管道提供水源，供水水压0.3Mpa3.用水指标（1）住宿旅客用水350L/人46、天（2）职工用水200L/人天（3）商业及餐饮用水等5L/平方米（4）清洁及道路冲洗用水等1.1L/平方米（5）绿化用水0.8L/平方米4.日用水量（1）住宿旅客126吨（2）工作人员10吨（3）商业及餐饮等76吨（4）清洁用水(含洗车) 17吨（5）绿化用水12吨（6）未预见用水25吨（7）合计266吨5.消防用水量室内40升/秒2小时计室外30升/秒2小时计合计用水量504(吨)6.供水管网项目主供水管采用DN250毫米的钢管，为增加供水的可靠性，为安全供水和减少噪声，管内的水流速应控制在2.5米/秒内，考虑到消防用水的需要，设计的经济流速为1.2-1.5米/秒左右为宜。7.排水及体系（147、）排水方式本项目区内排水应实施雨水污水分流制。排水方式：采用重力流式。(2)污水排放量污水排放量按日用水量85计：即2660.85=226(吨)(3)雨水量采用XX新区暴雨公式:q=L/S.ha式中取:重现期p=2年径流系g=0.6数集雨时间t=20分钟代入计算后:Q=361升/秒顷4.排水体系雨水通过雨水管网直接排入雨水沟中。活污水经化粪池处理后排入市政污水管道。8.4.3 暖通空调设计方案本专业设计范围为酒店冷暖空调设计；设备房通风设计;防排烟系统设计。酒店空调系统设计为全年使用，夏供冷、冬供热。夏季空调系统采用螺杆式冷水机组供冷，冬季采用燃气热水机组供热。餐厅、门厅等大空间房间采用布置在48、空调机房的柜式空调机组或吊顶内的吊顶式空调器对室内空气和室外新风进行处理，风系统气流组织为上送上回；空气处理至送风状态后经消声箱、风管和设于吊顶上的散流器送到室内；回风通过机组的回风箱集中回风；过渡季节可通过调节新风阀，关闭回风对室内实现全新风换气。客房系统均采用风机盘管加新风的方式。设在吊顶内的新风机组将室外空气处理至送风状态后送至室内；室内风机盘管配电磁两通阀和温控开关，室内人员可根据需要调节室内温度。设备用房设置机械送排风系统,新风经竖井取自室外，排风经竖井排至室外；当设有干粉灭火装置时，火灾发生时送、排风系统停止运行，以保证密闭灭火。柴油发电机房及储油间设独立的通风系统；当设有干粉灭火49、装置时，火灾发生时送、排风系统停止运行，以保证密闭灭火。8.4.4 消防设计1.设计依据（1）业主提供的主要设计依据和要求；（2）有关专业提供的技术资料和要求；（3）现行有关国家标准和技术规范。2.总图消防在总图布局方面，项目设两主入口，均可通行消防车辆，内部消防车道结合外部城市道路，消防车可直达各幢建筑，满足消防扑救面的要求。区内车道宽均大于7米，形成环形消防通道。3.建筑消防本工程中酒店为一类高层建筑，消防耐火等级为一级。室外道路设消火栓，建筑每层设消火栓箱，楼梯为防烟楼梯，保证疏散要求，各建筑构件的耐火构件的耐火极限及构造方法均符合建筑设计规范中相对应耐火等级建筑的要求和高层民用建筑设计50、防火规范中对一级或二级耐火等级建筑的要求。高层建筑内根据防火规范按要求设置消防报警装置，自动喷淋，正压送风等消防设施。4.消防给水（1）消防给水管道：该工程消防供水引入2根DN200mm的进水管，并沿该工程四周成环状布置DN200mm管网。（2）消防用水量标准用水名称用水标准(L/S)火灾延续时间(h)一次火灾用水量(m3)室外消火栓系统灭火用水302216室内消火栓系统灭火用水402288合计504（3）消火栓给水系统本工程消火栓系统用水量按一类建筑考虑，即消防流量室内40L/S，每根消火栓立管流量10L/S，设计充实水柱13米。整个消防系统消火栓布置均保证两股水柱能到达任意一着火点，消火栓51、管道连成环状管网。室内消火栓选用SN65或SNJ65，水枪QZ19，水龙带DN65，L=25米。每个消火栓带消防控制按钮。在屋顶消火栓管道上设ZSFP15型消防自动排气阀、试验用消火栓及压力表。为增强消火栓系统扑救能力，消火栓系统在室外设消防水泵接合器，并保证水泵结合器与室外消火栓的间距不超过40m，火灾时消防车可从室外消火栓取水，通过接合器向室内消火栓系统供水。（4）消防设施沿室外消防车道设置SS100/65型地上式室外消火栓，每个消火栓的间距不超过120m，供消防车取水扑救火灾。室外设消防车取水口,以供消防车使用.（5）自动喷淋灭火采用湿式自动喷水灭火系统。在设备房里设置2台喷淋泵（一用一52、备）提供的泵压为0.57Mpa，根据喷洒干管的工作压力不大于0.4Mpa，进行分区，同时，一个报警阀的工作喷头数不能超过800。整个喷淋系统采用进水管消防水池喷淋加压泵（高位水箱）湿式报警阀各楼喷淋管网的联合供水方式。同时为保证供水安全，在室外人行道旁设置SQX100型喷淋水泵接合器，火灾时消防车可从消防贮水池取水，通过水泵接合器向自动喷水灭火系统供水。自喷系统按中危险等级级设计。自喷流量为30L/S，作用面积160平方米，设计喷水强度为8L/（min.平方米），最不利喷头工作压力0.05Mpa；喷头的选用应符合下列规定：不作吊顶的场所，应采用直立型喷头；有吊顶的场所，应采用下垂型或吊顶型喷头53、；易受碰撞的部位，应采用带保护罩的或吊顶型喷头。每层或每个防火分区的供水干管上均设置安全信号蝶阀和ZSJZ型水流指示器。在每个报警阀控制的最不利点喷头处，应设设末端试水装置，其它防火分区、楼层的最不利喷头处，应设置直径为DN25的试水阀。竖管最高点设ZSFP15型消防自动排气阀。（6）气体灭火装置公共建筑相关部位按100平方米/具设置一定数量1A级磷酸铵盐手提式干粉灭火器。5.电气消防电梯间、楼梯间、公共通道和主要出入口等场所设应急疏散指示照明，它们在正常及事故时均点燃。应急疏散指示灯均自带蓄电池，应急供电时间不少于0.5小时。在楼梯间、变配电房、水泵房、消防控制室等处均设有应急照明并兼工作用54、的应急灯，应急照明分别占工作照明的50%100%。消防用电设备配电线路采取金属管保护；明敷时在金属管上采取防火保护措施。9 节能及环保9.1 节能9.1.1 设计依据1.中华人民共和国节约能源法；2.节约能源管理暂行条例；3.公用等专业提供的相关资料；4.节能专业有关规定及标准等。9.1.2 设计范围主要是XX商务大酒店各建筑物和构筑物的土建和公用系统的节能设计。9.1.3 主要节能措施1. XX商务大酒店为高层建筑，建筑单体独立且呈散点围合式布置，屋顶及外墙面积相对较大，不利于保温隔热，屋顶采用40厚的聚苯板倒置式保温隔热屋面,结合屋顶绿化达到节能效果。外墙采用保温节能材料，玻璃幕墙采用双层55、中空low-e玻璃。2.给排水节能设计冷却塔采用变频调速风机，由冷冻机出水温度自动控制冷却塔风机的转速。选用节水型卫生器具及配水件。给水系统采用竖向分区方式，控制最不利用水器具处的水压不超过0.35Mpa。3.电气节能设计合理选择导线，减少线路损耗。灯具选用高效、节能灯具，所有气体放电灯及节能灯均要求功率因数0.9。采用智能灯光控制系统，对公共照明分回路定时控制。9.2 环保9.2.1 施工期环境保护1.噪声根据GB12523-90建筑施工场界噪声标准，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为55dB，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备56、的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；施工尽量在白天进行；将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施；高、中考前半个月，禁止非抢险抢修且产生噪声污染的夜间施工作业。施工场界噪声的控制应达到建筑施工场界噪声限值（57、GB1252390）的要求。2.废水施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管，建议修建隔油池、沉砂池，施工期废水经隔油、沉淀后排放。3.废气为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区附近近地面环境空气质量的影响；运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落。4.固废施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固58、废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。5.扬尘可采用现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。9.2.2 营运期的环境保护1.噪声项目建成后，建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水泵等工作时会带来一定的噪声污染，其噪声源强介于65-95dB；可选择先进的高效低噪声及振动小的设备，尽量减少噪声的产生。在结构设计上采取减震措施，在建筑设计上59、采用吸音，隔音措施，减轻噪声传播强度，振动设备基础均设置橡胶或弹簧减振器，配备电机设隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接头、减振支、吊架，水泵基础加减振垫。通过这些措施，可以有效的减少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响。在机电设备上加吸音罩，在管道设消声阀，以减小噪声。房间门、窗密封性能好，以减小噪声干扰。对于屋顶冷却塔，加设隔音挡板。噪声控制参照工业企业厂界噪声标准（GB1234890）执行。2.废水所有生活污水经生化处理达到一级标准后，排入市政管网。污水处理工艺流程：生活污水沉砂隔油池厌氧酸化池二级生物滤池过滤池达标排放。生活污水的排放标准应按污水综合排放标准（GB897819960、6）一级标准执行。屋面雨水有组织排放。屋面雨水通过落水管排入地面雨水系统，进入市政雨水管网。地表水通过人行道排入城市道路的雨水收集口，进入市政雨水管网。3.废气餐饮所产生废气通过安装油烟净化设施和专用通道，油烟道引至楼顶排放，对环境的影响很小。油烟的排放浓度应达饮食业油烟排放标准（GB184832001）的要求，即排放浓度应不高于2.0mg/m3。4.固废生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，由城市垃圾处理场统一处置，不得造成二次污染。5.防尘场内道路经常洒水冲洗，绿化带广植小叶榕、月季和草坪，防止灰尘产生。10 组织机构及人力资源配置10.1 酒店组织机构10.1.1 机构层次1. 决策层：由酒店61、高层管理人员组成，包括总经理、副总经理和总经理助理等，主要职责是对酒店的主要经营管理活动进行决策和宏观控制，对酒店重要发展战略和产业经营目标进行研究并组织实施。2. 管理层：由酒店中层管理人员担任，包括各部门经理、经理助理、行政总厨、厨师长等，主要职责是按照决策层作出的经营管理政策，具体安排本部门的日常工作，管理层在酒店中起着承上启下的作用，是完成酒店经营目标的直接责任承担者。3. 执行层：由酒店中担任基层管理岗位的员工组成，包括主管、领班、值班长等，主要职责是执行部门下达的工作计划，指导操作层的员工完成具体的工作，直接参与酒店服务工作和日常工作的检查、监督，保证酒店经营管理活动的正常进行。462、. 操作层：主要包括一线服务人员，如：迎宾员、厨师、服务员等，职责是接受部门指令为顾客提供标准化、规范化服务。10.1.2 职能部门组成和职责1. 办公室：由文员、后勤、档案管理员、车队等组成。主要职责是：(1) 根据总理室的要求起草各类公文。(2) 安排总经理召集的有关会议和活动。(3) 负责酒店内外各类文件及有关资料的收发、传阅、立卷、归档、保管等，并负责酒店档案管理和印章、介绍信的管理。(4) 制定必要的管理制度，规范办公秩序和程序。(5) 负责检查和督促总经理各项工作指令的贯彻和落实。(6) 接待访客，协调内外关系。(7) 负责行政车辆的管理和使用。2. 财务部：由结账组、审核信用组、63、成本控制组、会计组、电脑组等组成。主要职责是：(1) 负责向客人提供结账收银服务。(2) 审核酒店当天的营业情况，并编制成营业日报表供总经理室参考。(3) 负责酒店营业成本和费用的控制与管理。(4) 负责酒店各类采购物资的验收及付款。(5) 负责酒店财务核算，编制财务报表。(6) 负责酒店电脑系统软、硬件的维护与管理，并对操作人员进行培训。(7) 制定和完善酒店财务操作和管理制度。(8) 负责酒店日常运转资金的管理。3. 人力资源部：由人事管理、劳动工资福利和员工培训、质检员等组成。主要职责是：(1) 根据国家和地方的劳动人事政策、法规，制定酒店人事管理、劳动工资福利和员工培训等方面的规章制度64、。(2) 根据酒店实际情况组织机构和岗位，确定各岗位的职责和任职要求。(3) 负责新员工的招聘，组织员工培训，进行考核。(4) 对员工进行考核和奖惩，增强凝聚力，调动积极性，挖掘和发展员工潜在工作能力。(5) 组建质检培训网络，制定并落实服务质量评审细则，监督服务操作规范化、程序化。4. 销售部。主要职责是：(1) 分析研究酒店的营销环境，根据市场和酒店自身的条件选择合适的目标市场。(2) 制定合理的价格政策，研究、预测和拓展客源市场。(3) 重点销售酒店客房、宴会和会议产品，并与各主要客户保持和发展良好的业务关系。(4) 树立酒店良好的市场形象，不断扩大酒店知名度，逐步提高市场占有率5. 公65、关部：由策划、美工设计、信息整理及公关接待等组成。主要职责是：(1) 酒店CI设计与执行，并运用各种媒体和公关手段进行企业形象的系统宣传。(2) 策划各种经营性主题活动、专项促销活动和其他公关活动，并协同其他部门共同实施。(3) 收集、整理和分析饭店内外资料，为总经理室的决策服务。(4) 参与酒店企业文化建设，营造积极向上的企业氛围。(5) 与社会各界保持良好的沟通，做好酒店重要客人的接待工作。6. 前厅部：由总台、礼宾、前台总机、商务预订、大堂副理、行政楼层等组成。主要职责是：(1) 负责接待所有抵店客人。(2) 联络和协调酒店对客服工作，及时将客房预订、实际到客情况、房间报告及客人的特殊要66、求等对客服务信息传递给其他有关部门。(3) 提供预订、问询、开房、礼宾、行李寄存及运送、商务中心、接送等各类前厅服务。(4) 负责接受并处理客人投诉。7. 客房部：由客房服务、洗衣房、PA卫生及客房中心等组成。主要职责是：(1) 为客人提供高标准的客房服务。(2) 负责做好客房及公共区域清洁卫生。(3) 负责洗涤客房和餐厅的所有织品、客人衣物以及全店员工的制服。(4) 负责客房设备、用品管理，降低营业成本。8. 餐饮部：由宴会预订、餐厅服务、会议服务、厨房、客房送餐、酒吧及餐务等组成。主要职责是：(1) 根据客人的具体要求，举办各种类型宴会、酒会、招待会、大型会议等，向客人提供各种不同风味的精67、美食品和优质服务。(2) 举办各种美食节和时令、节日特选等餐饮活动，不断推出新荣，吸引更多的客人来店用餐，为酒店创造良好的声誉。(3) 提供各类会议服务。(4) 严格餐饮成本控制，不断提高经济效益。9. 康乐部：由洗浴中心、KTV、健身房、台球室、棋牌室等组成。主要职责是：(1) 营造良好的康乐氛围和环境。(2) 为客人提供一流的娱乐、健身服务。(3) 不断推出新的娱乐活动和娱乐项目，增强酒店对客人的吸引力。10. 采购部：由物资采购、食品采购及总仓库等组成。主要职责是：(1) 负责酒店物资、食品等的供应。(2) 负责酒店总仓库的管理，保持合理的库存。(3) 采购物品做到价格适中、质量上乘、供68、货及时。(4) 及时了解市场行情，保持与各供应商的联系。11. 工程部：由运行组、暖通组、维修组、强电组、弱电组等组成。主要职责是：(1) 根据酒店对客服务要求和设备运行规范，经济合理地安排、调度各系统设备运行，为宾客提供舒适、优雅、安全的环境。(2) 对酒店机械、电气、暖通等设备及建筑装潢等设施进行日常维修和保养，并根据需要进行预防性维护和更新改造，以保证饭店设施、设备的正常运转。(3) 对酒店设备、设施的日常运行与维修费用、能源费用等开支进行管理和控制。12. 安全部：由内保、警卫、门卫及消防等组成。主要职责是：(1) 指导并协助酒店各部门采取措施，做好防盗、防火、防灾等安全保卫工作，逐步69、健全安全防范规章制度，积极推行安全工作责任制，保障住店客人和员工的人身财产安全。(2) 对酒店员工开展安全教育，进行安全工作程序及技术的培训。(3) 执行日常的安全巡逻和监视工作。(4) 与当地公安、消防等部门保持良好的工作联系。13. 行政事务部。主要职责是：(1) 负责酒店员工用餐及管理(2) 负责酒店各部分的花卉布置及饭店室外部分清洁卫生。(3) 负责酒店员工的后勤福利。(4) 负责协调与卫生防疫、街道等行政管理机关的关系。10.2 人力资源配置10.2.1 配置原则1. 一个上级的原则；2. 权责一致的原则；3. 既无空白又无重叠的原则；4. 为保证前台的服务质量，前后台人员按7:3的70、比例配备；5. 按照70%的客房开房率和餐位使用率配备人员。10.2.2 岗位编制按照上述人力配置原则，具体岗位编制如下：1. 办公室15人。2. 财务部4人。3. 人力资源部4人。4. 销售部客户经理5人。5. 公关部5人。6. 前厅部15人。7. 客房部80人。8. 餐饮部50人。9. 康乐部20人。10. 采购部5人。11. 工程部8人。12. 安全部16人。13. 行政事务部5人。以上员工总数约232人。11 项目建设进度计划11.1 建设工期根据XX商务大酒店项目建设特点和工程实际，在考虑现有施工水平和施工条件的情况下，计划建设工期为两年。拟于2012年5月开始进行前期筹划工作，到271、014年5月完成全部工程项目。11.2 项目实施进度计划1.前期工作阶段（2012年5月2012年6月）编制接待中心规划及方案设计，完成立项审批。2.设计招标阶段（2012年7月2012年8月）项目初步设计和施工图设计，施工和主要材料招投标。3.施工阶段（2012年9月2013年11月）土建工程。4.装修、设备安装阶段（2013年12月2014年3月）完成设备安装、室内外装修工程。5.试运行阶段（2014年4月）设备调试、环境工程、人员培训。6.竣工验收阶段（2014年5月）。12 招投标方案根据中华人民共和国招投标法和国家有关工程招投标文件规定，本项目拟采用招标的形式确定设计、施工、大型成套72、设备、酒店管理单位及监理单位。12.1 招标形式采用公开招标形式确定施工单位、大型成套设备和监理单位，采用邀标的形式确定设计单位。12.2 投标单位资质要求1. 设计单位资质须为甲级企业；2. 施工单位资质须为一级以上企业；3. 施工监理单位须为甲级以上。在同等条件下，有类似工程经验的优先。重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉，具有较强的技术经济实力，优先考虑国内供应商。12.3 招投标组织由业主委托具有相应资质的招投标中介机构组织实施本项目的招标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工单位不得少于五家，参加邀标的酒店管理单位、大型成套73、设备供货单位不得少于三家。13 投资估算及资金筹措13.1 投资估算13.1.1 投资估算范围包括XX商务大酒店建设项目的土建工程费用、设备购置及安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息。13.1.2 编制依据1. 项目建设总体规划及类似工程资料；2. 建筑工程费参照现行河南省建筑工程工程量清单综合单价(2008)和河南省装饰工程工程量清单综合单价(2008)及相关规定及造价指标估算；3. 安装工程费参照现行河南省安装工程工程量清单综合单价(2008)及相关规定及造价指标估算；4. 设备参照市场询价资料；5. 工程建设其它费用及有关税费参照国家有关规定标准并结合本项目情况计取。13.74、1.3 投资估算说明1 工程费用（1）建筑工程费用根据方案设计确定的建筑面积，结合建筑结构特征，套用XX市相关费用定额及配套文件估算。（2）设备及材料费用设备价格采用有关设备生产厂家现行出厂价格，三大主材采用当地造价部门公布的市场指导价，其他材料采用XX市建设行政主管部门发布的建安材料预算价格表执行，不足部分按现行市场询价计价。（3）安装工程费用采用指标估算法，选用类似工程计算出相应安装工程的单方造价指标，再按估算出的单方造价指标计算出相应工程造价。2 工程建设其他费用（1） 勘察设计费：参照根据国家计委和建设部颁发的计价格（2002）10号文工程勘察设计收费管理规定，按工程费用的2%估算。（75、2） 建设单位管理费：指项目从立项、筹建、建设、试运行、竣工验收交付使用等全过程管理所需费用，包括建设单位开办费和建设单位经费，参照类似工程价格水平，按工程费用的1%估算。（3） 工程监理费：按2007年3月国家发展和改革委员会、建设部联合下发的建设工程监理与相关服务收费管理规定及建设工程监理与相关服务收费标准执行。（4） 前期工作费用；按工程费用的0.5计算。（5） 其他费用：工程保险费和有关税费等，按工程费用的0.3%计。3 基本预备费：按工程费用和其它费用之和的8估算。4 建设期利息：项目建设期的商业银行贷款利息，按中国人民银行现行规定5年期以上长期贷款年利率和年度借款额估算。5 铺底流76、动资金本项目铺底流动资金按流动资金的30计算。13.1.4 估算结果项目总投资12000万元，其中：工程费用11316万元，工程建设其他费用668万元，预备费905万元，建设期利息565万元，铺底流动资金119万元。13.2 资金筹措及使用计划13.2.1 资金筹措项目总投资12000万元，其中：申请银行贷款1000万元；业主自筹2000万元。13.2.2 资金使用计划本项目于2012年5月开始进行项目前期筹划工作，2014年5月竣工，计划建设工期为24个月。14 财务评价财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力，偿债77、能力等财务状况，据此判别项目的财务可行性。14.1 依据、原则和方法14.1.1 依据1. 国家发展改革委、建设部关于建设项目经济评价方法与参数(发改投资20061325号文)；2. 财政部制定的旅游、饮食服务企业财务制度旅游、饮食服、务企业会计制度；3. 国家和XX市有关规定税、费征收政策；4. 本项目的建设方案及经营设想。14.1.2 原则1. 本评价遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的原则；2. 本评价遵循效益与成本费用计算范围一致性原则。3. 本评价遵循基础数据确定中的稳妥原则。14.1.3 假定条件和评价方法1.假定条件假定项目的投资人是项目建成后的受益人，即78、可以取得相应的收益权，其工程建设内容和规模能按预定方案实施，建设进度能如期完成，旅客人数能达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。2.评价方法本项目是一个新建的全新项目，项目包括客房部、餐饮部、会议中心、康乐中心等，因此，按新建项目进行财务评价。14.2 基础数据选取14.2.1 建设规模本项目用地面积20亩，总建筑面积17256平方米。14.2.2 工程建设期、计算期本项目计算期为20年。其中建设期2年，经营期18年。建成后根据预测的入住人数计算收入。14.2.3 基准收益率参照五年期以上银行贷款利率，结合本项目特点和行业风险，确定基准收益率为8%。14.2.4 营业收入估算项目建79、成后各经营使用功能包括客房住宿、餐饮服务、娱乐服务、康体服务、旅游商品等。参照同类地区的星级酒店标准，四星级酒店客房收入平均按500元/间，入住率前两年按60%计算，以后按65计算；人均餐饮消费按客房入住旅客和人均消费水平计算；会议、娱乐收入按餐饮收入的60计算；康体收入按餐饮收入的30计算；其他收入按客房收入的30计算。14.2.5 成本费用估算1. 经营成本酒店经营成本综合按收入的45%估算。2. 折旧及摊销为简化计算，折旧及摊销根据分类情况综合考虑，房屋折旧年限按20年限进行计算，残值率为5%，设备按10年折旧，残值率为5%，折旧及摊销从项目全部建成投产后开始计算。3. 管理费用主要包括80、：公司经费、通讯费用、培训费、排污费、垃圾处理费、劳保费、办公差旅费、公关费、审计费、工会经费、房产税、车船使用税、咨询顾问费、保险费等。按照收入的4%计算。4. 财务费用财务费用指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为建设投资贷款的利息和流动资金借款利息。5. 销售费用包括广告宣传费、举办各种节庆活动筹办费、销售推介会等，按收入的3计算。14.2.6 营业税金及附加本项目经营税金及附加包括：营业税（5%）、城市维护建设税（7%）、交通重点建设附加费（5%）。营业税经营收入（或销售收入）5城市建设维护税营业税7教育费附加营业税314.2.7 所得税根据相关政策，按15%计算所得税。14.2.881、 利润分配根据以上对销售收入、总成本及销售税金的预测，可得各年利润总额。按可供分配利润的15计提盈余公积金(含公益金)。14.3 财务评价指标经计算，财务评价主要指标如下：所得税前全部投资内部收益率：8.8，大于基准收益率；所得税后全部投资内部收益率：8.2，大于基准收益率；所得税前财务净现值：664万元，大于零；所得税后财务净现值：146万元，大于零；所得税前投资回收期：10.8年所得税后投资回收期：11.3年；税后固定资产借款偿还期：10.8年（含建设期）。14.4 不确定性分析14.4.1 盈亏平衡分析以经营功能利用率表示的盈亏平衡点（BEP）BEP= 100%66%即当达到设计能力的682、6%时，就会盈利。随着接待游客量的增加，项目盈利随之增大。从盈亏平衡因素意义上看，基本上投产后只要不发生特殊情况，就可以获利，本项目风险较小。图14-1盈亏平衡点盈利区盈亏平衡分析14.4.2 敏感性分析鉴于经营收入、经营成本、建设投资等不确定因素发生变化对项目的财务内部收益率有不同程度的影响，所以有必要在一定的变化幅度内进行敏感性分析，以上各单因素的变化对税后财务内部收益率的影响见下表。表14-1敏感性分析表在不确定因素变化幅度为5%时，财务内部收益率多高于基准收益率，该项目有一定的抗风险能力，是可行的。相比较而言，本项目最敏感的因素是经营收入，其次是建设投资和经营成本。因此，本项目经营过程83、中应重点注意经营收入所带来的风险，加强项目营销策划。14.5 财务评价结论以上分析计算表明，该项目财务评价指标都优于基准指标，说明项目具有较好的财务盈利能力，同时，项目面临某些风险时，该项目也具有一定的抗风险能力，因此，在财务上是可行的。15 社会效益分析酒店业是国民经济广义投资环境里一个组成部分，作为现代高端服务业支柱产业,其与区域经济社会发展、旅游业的关系可谓荣辱与共。因为发展社会经济，发展整个旅游业,发展各种社会事业,以及发展现在的城镇化,不可能缺少酒店业的组成。该项目的建设将有效地缓解XX新区商务、会议、高档娱乐休闲消费等不足的问题，有助于提高新区接待能力和接待档次，促进XX新区城市形84、象的提升，利于区域社会经济发展。高级酒店业不仅仅是住宿这一单一功能，它已经成为体现城市投资环境的重要载体,成为一个地区和城市经济发展的晴雨表,成为体现城市国际化程度的重要标志,成为扩大内需的重要支撑点、吸引社会劳动力再就业的有效途径,成为信息流、资产流、商务流的重要场所。XX商务大酒店的建成，将会提高XX新区的经济形象，为XX新区的经济发展带来更多的契机。本项目实施的过程中将吸引数百名劳动力投入到工程建设中来，增加了当地施工企业、建材加工业以及餐饮服务等行业的就业人数和收入，因而有效地带动新区区域经济的发展。项目建成后还将直接提供餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位，间接的增加交通运输、商贸餐饮85、旅游服务等相关行业的从业人员，在一定程度上直接或间接地为本地解决上千人的就业机会，将对新区区域经济的增长及维护社会的稳定起到巨大的作用。综上所述，本项目的建设有着良好的社会效益。16 结论与建议16.1 结论XX商务大酒店所在城区及周边尚无高星级酒店，本项目建成后将弥补这一空白，成为新区重要服务配套项目，从很大程度上提升新区的接待能力，树立城市形象。同时，项目的建设将有效促进XX基础接待设施上档升级，进一步推动周边经济健康发展，有效带动周边地区交通运输、商贸、娱乐服务等相关行业的发展。项目建成后还将直接提供餐饮、服务、清洁环保等相关就业岗位，间接的增加交通运输、商贸餐饮、旅游服务等相关行业的86、从业人员，在一定程度上直接或间接地为本地解决上千人的就业机会，将对XX新区经济的增长及维护社会的稳定起到可观的作用。项目总投资12000万元，其中：工程费用11316万元，工程建设其他费用668万元，预备费905万元，建设期利息565万元，铺底流动资金119万元。资金来源为申请银行贷款10000万元，业主自筹2000万元。本项目所得税后投资回收期11.3年（含建设期），固定资产借款偿还期10.8年。所得税后全部投资内部收益率8.2，所得税后净现值146万元。项目的各项财务计算数据表明，经济效益较好，具备一定的还贷和抗风险能力，投资方向正确，项目可行。16.2 建议1.项目业主应加强与XX新区政府的联系，尽力争取新区政府的大力支持，以推进本项目的顺利实施。2.项目业主应尽快落实资金的到位情况，做好资金的筹措和使用计划。3.业主应抓紧时间做好项目的前期工作（包括各类报批和勘察设计工作），为项目的顺利实施做好基础。附图一XX新区平面图附图二建筑设计方案附图三鸟瞰图附图四正立面图附图五东立面图 附图六北立面图