1、商务、会议型旅游大酒店建设工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月162可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一部分：报告编制内容及原则31.1报告编制依据31.2项目报告主要内容3第二部分：背景与规划52.1区域及城市背景分析52.2规划 18第三部分：海2、南房地产市场分析313.1整体房地产市场313.2海南房地产各版块市场供求特点333.3XX宏观市场概况363.4XX市住宅整体市场分析393.5XX市各片区住宅市场分析453.6 XX年XX房地产市场情况553.7XX在售案例总结分析59第四部分：项目基本情况判断1134.1项目位置关系及城市地位1134.2项目自身条件分析1164.3项目SWOT分析1184.4项目自身价值及未来发展判别1194.5未来政策导向及分析120第五部分：项目改造方法及可实现收益1225.1项目改造背景1225.2项目改造方向方案建议1225.3产权式酒店改造内容及标准1265.4产权酒店经营及操作手法1445.3、5项目可改造上市实现价值判断1505.6项目总体定位及目标客户定位156第六部分：项目可改造上市可行性研究1586.1项目改造上市方案投入分析1586.2项目改造上市可实现价格及收益分析1616.3项目可行性方案建议1646.4项目营销策略1656.5项目改造上市市场前景分析166第一部分：报告编制内容及原则1.1报告编制依据l XX与委托方签署的服务合同l 项目委托方提供的项目原始资料l 海南国际旅游岛建设发展规划纲要l XX市城市总体规划（2005-2020）l XX市历年国民经济和社会发展统计公报l 海甸岛规划l XX相关网站公布的有关信息和统计数据1.2项目报告主要内容l 项目报告的编4、制内容及原则一、项目报告编制依据二、项目报告编制方法及原则三、项目报告主要内容l 项目基本情况判断一、项目自身条件分析二、项目位置关系及城市地位三、项目SWOT分析四、项目自身价值及未来发展判别l 市场研究 一、海南整体房地产市场分析二、海南房地产各版块市场供求特点及未来判断三、XX房地产市场供求关系及价格分析四、项目所在海甸岛区域房地产市场状况分析五、项目所在海甸岛区域在XX的定位及关系六、XX未来规划及海甸岛未来发展判断七、XX产权酒店分析八、未来政策导向及分析九、项目市场判断及未来可实现价值判断l 项目可改造上市可行性研究一、项目改造方向方案建议二、产权式酒店改造内容及标准三、产权酒店经5、营及操作手法四、产权酒店与酒店公寓区别及可实现性五、项目可改造上市方案可行性l 项目改造方法及可实现收益一、项目改造上市几种方案投入产出分析二、项目改造上市市场前景分析三、项目改造上市可实现价格及收益分析第二部分：背景与规划2.1区域及城市背景分析2.1.1海南省背景分析2.1.1.1区位n 海南省地处热带，位于中国最南端，北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南相对，东濒南海与台湾省相望，南与菲律宾、文莱和马来西亚为邻，是中国第二大岛，也是中国唯一的热带岛省份。海岸线长达1528公里，其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占50%60%，与世界著名的海岛度假胜地，如夏威夷、巴厘岛、普吉岛等相媲美6、。2.1.1.2行政区划n 海南省包括海南岛、西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域，是我国面积最大的省。全省陆地（主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里），海域面积约200万平方公里。n 海南省划分为2个地级市：XX市、三亚市；6个县级市：指山市、文昌市、琼海市、万宁市、儋州市、东方市；6个民族自治县及1个经济开发区。n 2009年年末全省常住人口为864.07万。2.1.1.3资源n 海南集海水、沙滩、山岳、瀑布、矿泉、野生动植物、矿产、历史遗迹、民俗风情于一体，自然资源丰富，是海南省发展旅游地产的雄厚基础。海南森林覆盖率超7、过55%，有最优的海水、沙滩、阳光，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”2.1.1.4交通l 海南省的交通事业发展迅速，目前已形成庞大的海陆空立体营运网，这无疑会推动海南国际旅游岛建设，带动海南省的整体经济社会发展。n 公路：海南岛以“三纵四横”为骨架，有干线直通各港口、市、县，并有支线延伸到全岛318个乡镇和各旅游景点，形成纵横交错、四通八达的环岛交通网络。东线和西线高速公路已建成通车，沿东线高速公路走，XX到三亚只需4个小时，中线公路建成后，来往两地间的时间将更短。n 航空：北部有XX美兰机场，南部有三亚凤凰机场，与39个国内外大中城市通航。另外还有专门进行岛内客运的小型客机，并8、计划在五指山市和琼海市规划建设两处机场。n 铁路：东环铁路，将于XX年底建成。东环铁路北起XX，南至三亚，途经文昌、琼海、万宁、陵水等5个市县，全长302公里，东环城际铁路设计时速为250公里，XX至三亚间直达列车的行车时间只需90分钟。在XX市区兼做市内轻轨，速度限制在80公里/小时，离开市区后火车才开始提速，时速250公里每小时。东环铁路客运专线建成通车后，海南将进入高铁时代。n 海运：海运是海南的一大交通重点，全省有港口数十个，其中以XX、三亚、八所、洋浦四个港口为最大。XX和三亚两港口已开辟对外贸易航线，和世界24个国家和地区有航运业务往来，为港澳台同胞和海外旅游者到海南来观光游览提供9、了方便。2.1.1.5民族n 海南省汉族、黎族、苗族、回族是世居民族，其余民族是解放后迁入的干部、职工和移民，分散于全省。黎族是海南岛上最早的居民。世居的黎、苗、回族，大多数聚居在中部、南部的琼中、保亭、白沙、陵水、昌江、乐东等县和三亚市、五指山市。多民族的聚集更加提升了海南旅游业的发展。l 小结n 海南省位于我国最南端，区位优势明显；n 气候宜人、旅游资源丰富，现已发展成我国主要旅游地；n 海南省交通发达，海陆空三位一体的通达方式，为各地游客到此提供便利条件；n 根据现有发展状况，已为“国际旅游岛”的建设奠定了雄厚的基础；2.1.2海南宏观经济分析贯彻“一省两地”发展方针，区域经济保持平稳较10、快增长2002年起，海南省经济年增长率连续保持在10%以上，稳定的经济增长有利于投资环境的改善和增强内需。2009年海南省经济经历了前低后高，加快上升的发展趋势，迅速从2008年金融危机的低迷中走出。l 海南省历年生产总值（单位：亿元）从下图可以看出，海南GDP连续7年保持10%左右增长，显示出海南总体经济的蓬勃发展，“国际旅游岛”的提出更彰显未来海南蕴含的巨大经济潜力。但同时不容忽视的是，2008年全球经济危机时，其增长率虽然也达到了9.8%，但同比降低较为明显，这与全国经济增速同样下滑相关，说明海南经济较易受全国经济状况的影响。这与其较为依赖内地的“旅游经济”特征相符。“十一五”期间，海南11、省人均地区生产总值将向2000美元跃升。发展经验表明，人均地区生产总值10003000美元的阶段，是居民消费结构升级、产业结构调整和工业化、城镇化进程加快的时期。l 海南省重点市县GDP对比表（单位：亿元）从市县经济发展状况来看，XX、三亚仍然对海南省经济发展起到重要支撑作用。2.1.3居民收入及消费状况l 海南城镇居民人均可支配收入（单位：元） 城镇居民人均可支配收入逐年上升，居民生活水平不断提高，消费水平日益增强，居民购买能力同时有了大幅度的提升。l 海南社会消费品零售额（单位：亿元）海南省社会消费品零售总额保持快速的增长势头，也必然带动商业市场的发展，商业市场的繁荣，有利于增强城市吸引力12、，聚集高端消费人群。现代商业的发展，对于激发高端消费，特别是高端住宅消费，起到重要作用。2.1.4固定资产投资l 海南固定资产投资（单位：亿元）固定资产投资逐年走高，房地产占固定资产比重越来越高，投资比例在08年达到峰值，占全部的30%，09年比重有所回落，但相比较前一年仍增长了约100亿。2.1.5海南省产业发展状况随着海南现代服务业的发展，农业社会的特征逐渐减弱，第一产业比重持续下降，由1987年的50:19:31转型为2009年的28:27:45。产业结构呈现“三、一、二”的特征。l 海南省2006、2007、2008、2009年产业结构变化服务业发展迅猛，截止到2009年年底，海南省服13、务业增加值到741.24亿元，占全省GDP增加值的45%，以旅游服务业为主的第三产业比重逐渐增加，顺应了国际旅游岛发展旅游服务业的要求。l 海南省历年第三产业增加值及占GDP 比重（单位：亿元）海南近几年基础设施建设明显加快，一批对结构调整起关键作用的优势产业项目竣工投产。而以旅游服务业为主的第三产业，比重始终较为稳定，并处在重要的地位。海南省产业结构呈现“三、一、二”的特征，服务业发展迅速，成为推动海南“国际旅游岛”规划的最终原动力。2.1.6海南省旅游经济状况旅游发展进入突破阶段2.1.6.1旅游格局l 以XX、三亚为核心，通过东西中三线，选琼海、儋州、五指山作为中间点联系整个海南。尤其是14、以东线为旅游主线。2.1.6.2旅游区功能定位各大组团立足于本地特有的优质资源，形成现有市场竞争格局。2.1.6.3旅游总收入经济的发展促进了旅游业的辉煌发展，海南2009年旅游总收入211.72亿元，是1988年的75倍。其2009年旅游过夜人数达2250.33万人次，是1988年的19倍。2.1.6.4小结旅游业成为推动海南经济发展的支柱产业，及成为居民收入、全省财政收入的重要来源。海南自1988年建省以来，基础设施建设、经济发展和社会文明进步等方面都有了翻天覆地的变化。经过二十年的长足发展，海南以旅游业为龙头的现代服务业在全省国民经济中的支柱地位已经确立。1988-2009 年间，海南接15、待国内外游客增长了25 倍，旅游收入增长了161 倍，旅游业从一个微不足道的小行业发展成为国民经济的支柱产业。2009年，海南实现旅游收入211.72亿元，相当于全省GDP的13%，大大高于全国平均水平。（按照国际公认标准，如果单一产业的直接贡献率达到全部国内生产总值的8%，即为支柱产业的水平）与世界发达旅游目的地相比，海南旅游业经济基础仍然落后于国际水平，旅游业发展任重而道远。在旅游业产值对GDP的贡献方面，即使以2002年的最高值来对比，海南与国外发达的海岛旅游区相差仍十分明显。但随着国际旅游岛计划的获批，海南将逐步走向世界，以独特的地理、自然资源优势成为泛太平洋区域热带海滨旅游的热点。216、.1.7XX背景分析项目位于海南省XX市（太简短了吧）2.1.7.1XX区位l XX位于海南省最北端，北临琼州海峡，是海南省省会及政治、经济、文化、教育中心，交通邮电枢纽。2.1.7.2行政区划l XX城市陆地面积2304平方公里，海域面积830平方公里，建设用地363平方公里。行政区划包括龙华、美兰、秀英、琼山4区。2.1.7.3常驻人口l 2009年底，XX市常住人口187.85万，户籍人口158.24万。城市人口规模不大，流动人口占比较大。l 根据XX市城市总体规划(2005年-2020年)，预计到XX年，XX市总人口将达到180万-200万人，其中主城区常住人口控制在129万以内。到217、020年，预测总人口将达230万-250万人，其中主城区常住人口控制在175万以内。 2.1.7.4 XXGDPl XXGDP自2001年以来连续多年保持两位数增长，特别是03年以来连续5年增幅在12%以上，经济进入快速发展时期。l 2009年，由于受到金融危机影响，GDP增幅有所下降，同比增长10.8%，但仍保持两位数增长，经济继续保持平稳较快发展。l 2009年，XXGDP总值为489.55亿元，保持持续上升趋势。2.1.7.5未来发展l 城市定位：热带海岛旅游度假胜地和宜居城市、南海海洋生态产业基地和国家历史文化名城。l XX年主城区面积将达123.6平方公里，到2020年，主城区面积将18、达209.4平方公里，城市化进程迅速，发展空间较大。2.2规划2.2.1海南省区域规划XX年1月6日，“海南国际旅游岛”正式公布。“海南是我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份”-在相关部门的批复文件中，资源价值被提到了国家的高度，将其定义为值得全国珍视的重要资本。国家战略下的开放经济体、可比肩国际的滨海度假资源，使海南的资源优势被不断放大。海南的未来才刚刚起步。在批复中，对海南的10年后的建设标准提出了设想：到2020年，旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨，初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2.2.1.1“国际旅游岛”发展过程l 2002年6月海南建立国际19、旅游岛的可行性研究提出。l 2008年5月海南省政府正式发布了“海南国际旅游岛”建设行动计划。l 2009年11月海南省将“国际旅游岛”战略规划方案正式上报国务院，并向所有的部委征求意见。l 2009年12月31日，海南旅游岛正式获批。l XX年1月6日，为向国内外宣传推介海南国际旅游岛，国务院新闻办公室于1月6日在XX召开海南国际旅游岛新闻发布会。2.2.1.2战略定位l 我国旅游业改革创新的试验区；l 世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；l 全国生态文明建设示范区；l 国际经济合作和文化交流的重要平台；l 南海资源开发和服务基地；l 国家热带现代农业基地；2.2.1.3未来发展定位l 未来海20、南将大力发展热带海岛冬季阳光旅游、海上运动、潜水等热带滨海海洋旅游产品。l 积极发展邮轮产业，建设邮轮母港，允许境外邮轮公司在海南注册设立经营型机构，开展经批准的国际航线邮轮服务业务。l 规范发展高尔夫旅游，大力发展红色旅游和民族、民俗风情文化旅游。l 完善开发建设精品景区，培育具有地域和民族文化特色的产业集群。l 大力发展航运、中转等业务，促进国际物流和保税物流加快发展。l 打造面向东南亚、背靠华南腹地的航运枢纽、物流中心和出口加工基地。l 逐步将海南建设成为国际购物中心。国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见还提出，未来海南将继续实行开放、便利的出入境管理措施，在已有21国免签证基21、础上，先期增加芬兰、丹麦、挪威、乌克兰、哈萨克斯坦5国为入境免签证国家；对俄罗斯、韩国、德国3国旅游团组团人数放宽至2人以上（含2人），入境停留时间延长至21天。支持海南在境外主要旅游客源地设立旅游推介分支机构。2.2.1.4未来发展目标 到2012年,用3年左右时间打牢基础,优化环境,落实国际旅游岛建设的各项工作部署,谋划并开工建设一批重大旅游基础设施和特色旅游项目,实现旅游市场秩序明显好转,旅游服务质量大幅提高,海南旅游的国际吸引力、社会影响力进一步增强。接待国内外游客达到平均每天3160万人次,旅游总收入314亿元,旅游业增加值占地区生产总值的的比重达到7.5%,第三产业增加值占地区生产22、总值的比重达到47%,第三产业从业人数比重达到39%。到2015年,旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升,旅游产业的规模、质量、效益明显提高,旅游对经济增长和社会发展的拉动作用进一步增强。力争全省人均生产总值、城乡居民收入达到全国中上水平,教育、卫生、文化、社会保障等社会事业发展水平明显提高,综合生态环境质量保持全国领先水平。接待国内外游客达到平均每天4760万人次,旅游总收入540亿元,旅游业增加值占地区生产总值的比重达到9%以上,第三产业增加值占地区生产总值的比重达到50%以上,第三产业从业人数比重达到45%以上。到2020年,旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通23、行的旅游服务标准全面接轨,海南旅游的国际知名度、美誉度大大提高,旅游产业的规模、质量、效益达到国际先进水平,初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到平均每天7680万人次,旅游总收入1240亿元,旅游业增加值占地区生产总值比重达到12%以上,第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%,第三产业从业人数比重达到60%。全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平,综合生态环境质量继续保持全国领先水平,可持续发展能力进一步增强2.2.1.5海南国际旅游岛建设主要经济指标指标名称2009年2012年2015年2020年绝对值年均增长绝对值年均增长绝对值年均增长地区生24、产总值（亿元）1646.6237613%343013%690015%人均生产总值（元）191662693012%3783512%7285014%城镇居民人均可支配收入（元）137511932012%2714012%4890012.50%农民人均纯收入（元）4744666512%962012.50%1772013%旅游人数（万人天次）2250.33316012%476014.60%768010%旅游收入（亿元）211.7231414%54020%124018%旅游业增加值比重6.40%7.50%9%12%第三产业增加值比重45%47%50%60%第三产业从业人数比重34.60%39%45%60%25、2.2.1.6岸带功能分区海南十一五期间的区域经济发展思路琼北综合经济区琼南旅游经济圈西部工业走廊东部沿海经济带中部生态经济区l 西部工业走廊依托洋浦开发区、东方化工城、昌江工业园区集中布局重化工业，重点发展天然气与天然气化工、石油加工和石油化工、纸浆和造纸、矿产资源加工等工业，带动临近市县发展配套产业。l 中部生态经济区处理好保护与开发的关系，在加强生态环境保护，特别是强制性保护好自然保护区和生态公益林的基础上，积极发展农产品加工、水电、经济、林下经济、生态旅游、城镇服务业等特色经济。积极引导人民向城镇和其他经济区转移，逐步降低这一经济区的人口密度 。l 琼南旅游经济圈采用国际水准建设和经营26、三亚市，扩大城区面积，拉开城市骨架，整合周边市县旅游资源，打造统一品牌，辐射中部地区，带动东西两线，推动全省旅游业迈上新台阶。l 琼北综合经济圈发挥东部沿海市县资源优势，发展壮大滨海旅游业、热带高效农业、海洋渔业、农产品加工业，有条件、有选择地适度发展无污染的轻工、电子等产业。在规范滨海采矿秩序的基础上，积极发展矿产资源加工业 。根据自然条件和经济社会发展需要,将海南岛海岸带从功能上划分为六大类型:临港经济区、城镇生活区、旅游休闲区、生态保护区、农业和渔业区、其他区。l 临港经济区主要功能:建设港口和临港产业,实现港区联动,形成临港产业集聚区。这类海岸带开发要坚持效率原则,通过大企业、大项目带27、动海岸带土地资源的高效开发。适度发展工业旅游、休闲渔业等。l 城镇生活区主要功能:用于城镇发展,配套完善基础设施,重点发展现代服务业,为居民提供高品质的生活环境和景观。对该区域尚未开发的海岸线,除必要的基础设施和公共旅游服务设施建设外,严格限制其他设施建设。l 旅游休闲区主要功能:用于发展观光旅游和休闲度假旅游,配套完善服务设施,重点发展酒店住宿、商业餐饮、文化娱乐、运动休闲等产业。l 生态保护区主要功能:用于保护海洋资源、森林资源、湿地资源、生物物种和自然历史遗迹。这一带的旅游开发必须在保全自然保护区面积、不影响生物多样性保护和不破坏沿海基干林带等生态隔离带的前提下,实行保护性开发。适度发展28、生态旅游、科普旅游等。l 农业和渔业区主要功能:用于农业生产、海水养殖和海洋捕捞,发展休闲农业、休闲渔业和乡村旅游。2.2.2XX城市规划2.2.2.1XX市发展总目标把XX建设成为经济实力最强，服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。2.2.2.2XX城市发展战略城市规划沿海岸线布局，呈带状组团式，“中强、西拓、东优、南控”的发展战略。l “中强”即强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高集约与规模效益，改善生态环境；l “西拓”指鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团、老城组团专业性开发和规模积聚；l “东优”指29、选择恰当时机，择优开发项目，有选择性开发江东组团；l “南控”即抑止城市向南发展。2.2.2.3主城区城市建设用地l 近期（XX 年）：建设用地123.6 平方公里，人均建设用地95.8平方米；l 远期（2020 年）：建设用地209.4 平方公里，人均建设用地119.4平方米。2.2.2.4交通公路：“五纵五横一滨江”公路网。l “五纵”是指海文高速公路、东线高速公路、海榆东线公路、海榆中线公路、海榆西线公路，现状基本完备；l “五横”是指滨海公路、XX绕城高速公路、老（城）铺（前）公路、长（流）大（致坡）公路、澄（迈）文（昌）公路等五条横向联系道路，其中新建设的有XX绕城高速公路（高速）、30、澄文公路、老铺公路、长大公路，需要完善的有滨海公路；l “一滨江”是指南渡江西岸滨江公路；在南渡江西侧自南渡江大桥起，经龙塘镇在新坡镇南部南渡江转弯处接入东线高速公路；铁路：东环铁路，将于XX年底建成。l 东环城际铁路设计时速为250公里，XX至三亚间直达列车的行车时间只需90分钟。在XX市区兼做市内轻轨，速度限制在80公里/小时，离开市区后火车时速250公里每小时。对外交通发展策略l 整合港口资源，强化港口枢纽职能；l 完善航空运输网络，增强运营能力；l 加快铁路线网的建设，增强运输管理；l 加快建设琼北地区高级公路网络；l 强化区域性的物流中心功能，完善物流设施；l 预留未来重大交通设施通31、道和用地；l 规划预留美兰机场第二条跑道建设用地；2.2.2.5旅游发展规划定位l 发展商务与休闲度假、全省旅游集散与服务、热带都市文化旅游和商贸购物旅游。发展策略l 优化与整合区域旅游资源，与三亚、博鳌共同构建海南热带滨海旅游圈。l 依托中心城市的商贸、商务、交通枢纽职能，建设全省旅游服务基地。l 提升旅游特色，策划创新旅游项目。旅游区布局结构构建“三带、一轴、一中心”的布局结构。l “三带”：西海岸旅游带、东海岸旅游带和生态景观旅游带。l “一轴”：南渡江城市水系旅游轴，包括玉龙泉国家森林公园和南渡江风光带。l “一中心”：都市旅游区，XX商务中心区、XX旧城历史文化街区及府城格局保护区。32、旅游区划分：l 滨海度假：盈滨半岛旅游区、金沙湾旅游度假区、热带海洋世界旅游区、假日海滩旅游区、XX外滩旅游观光区、桂林洋旅游度假区。l 生态旅游观光：东寨港国家级自然保护区、石山火山群国家地质公园、万亩椰林生态旅游区、玉龙泉森林公园、沙坡水库森林公园、永庄水库森林公园、五源河森林公园。l 人文旅游观光：XX商务中心区、XX旧城历史文化街区及府城格局保护区。2.2.3 海甸岛规划海甸岛片区定位：打造XX市宜居品位生活区海甸岛规划区：南到海甸二路，东至横沟河，北面和西面为碧海大道，东西最长约5公里，南北最宽约3公里，规划总用地面积11.79平方公里。功能定位：海甸岛的公共服务中心、绿化景观中心和33、宜居品位生活地区。规划结构：“一心一带两轴五片区”。其中“一心”是指规划区居民生活休闲游憩的绿化空间;“一带”是指结合横沟河、琼州海峡、海甸溪等景观水体，沿规划区外围道路规划一定宽度的景观绿化带;“两轴”是指依托人民大道、海甸五路世纪大桥形成的两条发展轴线。2.2.4新埠岛规划新埠岛项目计划投资100亿元人民币，预计建设周期10年，建成后，新埠岛将成为XX市最具特色的滨海旅游度假居住区，成为XX的新名片。新埠岛项目开发定位为“生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假风貌新市镇，将面向休闲商务、旅游度假、养老等高端人群，力求创造国际型滨海旅游度假区及全国理想的第二居住地。总体规划功能设置34、，项目开发的主要功能有：五星级商务及度假酒店、体育运动公园、游艇俱乐部及水上运动中心、国际康体疗养中心、绿林风情运河旅游区、渔人码头商业区、水岸风情商业街区、品牌教育基地、高档别墅、高层海景公寓等。l 小结l XX年1月6日，“海南国际旅游岛”正式公布，使海南省的资源价值被提到了国家的高度。国家战略下的开放经济体、可比肩国际的滨海度假资源，使海南的资源优势被不断放大。l 未来海南将大力发展热带海岛冬季阳光旅游，积极发展邮轮产业，规范发展高尔夫旅游，完善开发建设精品景区等，逐步将海南建设成为名副其实的国际旅游岛。l XX作为海南省核心城市，借助海南整体国际旅游岛规划，把XX建设成为经济实力最强，35、服务设施最优的海南省经济中心城市，拥有一流生态环境的热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名的绿色生态城市。l XX在海南整体旅游发展中的定位是：优化与整合XX旅游资源，与三亚、博鳌共同构建海南热带滨海旅游圈，依托中心城市的商贸、商务、交通枢纽职能，建设全省旅游服务基地，提升旅游特色，策划创新旅游项目。l 本案所处的海甸岛片区，在XX城市规划中的整体定位为XX市宜居品位生活区，将有助于区域整体的发展。l 新埠岛为XX未来10年重点建设区域，建成后，新埠岛将成为XX市最具特色的滨海旅游度假居住区，成为XX的新名片。l 海甸岛与新埠岛的地理位置毗邻等因素影响，新埠岛的规划定位将进一步提升海甸岛的36、优势。第三部分：海南房地产市场分析3.1整体房地产市场2009年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达28.72%，由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩展的情况下，需求近年逐级递增，而供应增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态势。在“国际旅游岛”的思路带动下，海南房地产市场迎来了新的发展契机，房地产开发和销售势头逐渐好转，房地产业成为海南省经济发展的助推器。3.1.1 海南房地产投资分析2009年海南房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重达到28.72%，占GDP 的17.48%。房地产投资额达到287.90 亿元，房地产投资总额不断增长，2009年增37、长率在40%以上。市场投资表现：大锷云集，未来发展迅猛长江实业、中国爱地、万科地产、SOHO中国、富力地产、香港新世界集团、中粮集团、香港盈科、鲁能地产、上海家化、香港保利、美国泰威、中信泰富、天津泰达、深圳鸿洲、天津万隆、广东雅居乐地产控股有限公司等知名地产企业相继在海南入驻开发，在全球经济环境陷入低谷的情况下，海南房地产投资额仍保持高速增长，说明各方投资者对于海南房地产业充满信心。3.1.2房地产供求外来需求旺盛，市场始终保持供不应求态势海南全省虽然施工面积逐年增长，速度较快，但房屋竣工面积比较稳定，增长速度比较缓慢，这一方面主要反映了房地产业的滞后效应，同时也反映了海南房地产市场存在的问38、题，即房地产开发筹资缓慢、金融紧缩、很多开发商出于占地目的而使大量土地闲置。供求方面，由于海南外向型市场特征，主要依靠岛外市场，在目标客户群范围大幅扩展的情况下，需求近年逐级递增，而供应增速明显慢于需求，因此也造成了供不应求的态势。 海南房地产市场还属卖方市场，项目品质高，开发商实力强，海景资源日渐稀缺，区域聚合能力较强，房地产面临新一轮的腾飞 。3.2海南房地产各版块市场供求特点海南省房地产市场主要划分为三个板块。东线板块：以高速公路、轻轨串联，借助优越的自然条件，发展旅游地产，成为海南省热点板块。中部板块：低端度假产品，定位为养老度假休闲地产运作。随着海南土地升值推动房地产价值上涨，从而实39、现地产盈利。西部板块：开发较晚，岛内原生态保持最为完整的地区，旅游地产开发属于初级阶段。在旅游区域发展的基础上，海南旅游地产目前发展的总体特征可以概括为“东闹、西静、中隐”，东线是当前热点开发区域，发展也较为成为成熟。l 东线滨海度假：国家海岸+航天城+亚洲论坛以东线高速为串联，借助政府规划，优越条件，将自然资源转化为地产资源，将以单纯欣赏海景、商务会议的客源转化为房地产客源。良好的内外部环境加之政府政策导向的引导，东线被岛外购房者关注度很高，成为三亚、XX两级首选购房区域以外的最大补充地线。从XX出发，沿海南东线高速经过琼海、万宁、陵水到三亚，是海南传统的黄金旅游热线，集中了椰风海韵的精华，40、荟萃了海南历史悠久的人文胜迹。东线海滩以沙滩为主，海水清澈，风浪较小，有较好的海景资源。东线除了高速还有原来的国道，在建的轻轨等交通设施，道路通达。从三亚往XX方向的海棠湾、清水湾、香水湾、石梅湾、神州半岛、博鳌、铜鼓岭随着雅居乐、中信、富力、海兴、华隆等大企业大项目的进入和开发，几乎整个东部沿海已经很难找到一处沉寂的地块，其开发理念同出一辙：低密度、高绿化、健康生态。 代表城市：XX、三亚、琼海、文昌作为海南的两个地级市，XX、三亚各据海南岛南北两端地利，一直以来都是海南房地产业发展的两大领军城市。三亚作为全国最受欢迎的旅游胜地之一，三亚房地产发展的优越性更是日渐凸显。三亚湾、大东海、亚龙湾41、已经再也没有土地可供可发，海棠湾是三亚房地产目前发展态势的最好缩影。在三亚市将整个海棠湾规划成“国家海岸”之后，便吸引了众多资本进入。仅5月29日，便有10家超五星级酒店项目在这里同时开工。琼海琼海楼市在海南楼市格局演变中的地位正日显突出。得益于博鳌亚洲论坛、万泉河、官塘温泉等综合效应，琼海房地产市场全面升级。业内人士普遍认为，琼海已成为海南楼市的第三极。文昌文昌房地产的发展前景很好，随着航天发射中心落户文昌，将带动相当大一部分人到文昌购房置业，而巨大的消费人口对房地产市场的发展提供了保障，也为庞大的刚性需求的存在提供了支撑。目前，一批实力雄厚的房地产企业已纷纷抢滩文昌东海岸。l 中线养老休闲42、：五指山+热带雨林+热带温泉利用固有资源，通过先期低端度假产品催热市场，定位为养老度假休闲地产运作。土地升值后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利。代表城市：五指山随着海南房地产的兴起，中部市县也不甘落后。近两年来，五指山市城区如雨后春笋般盖起了很多楼房，五指山居、避暑山庄、翡翠花园等等，一批批拔地而起，但相对来说，开发质量和项目品质较低，房价上升速度较慢，基本维持在年10-15%的速度，目前各项目平均房价在3000元/平方米左右，唯一最高均价达到4000元/平方米；而保亭也不甘落后，在房价表现上，超过五指山约1000元/平方米，除了保亭规划环境较佳，被评为全国卫生县因素之外，最主要还是七仙岭43、温泉旅游景点的开发带动，使得保亭房地产市场迅速升温，人气渐旺；综合来看，保亭和五指山7成以上为岛外购房人士，成为除东线以外的第二选择之地。l 西线原生野趣：自然保护区，原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段。西线的自然条件较为恶劣，海岸多为礁石悬崖。历史上汉人极少涉足，只有黎、苗族同胞以特有的方式生活在这片土地上，如今的西线已经繁华了很多，西线高速公路的开通为人们来这里观光提供了方便，但是基础设施配套建设跟东线相比还有很大的差距，受环境资源和城市配套等多方面影响，岛外购房客户对西线认可度依然较低。代表城市：乐东、东方、昌江、儋州乐东、东44、方、昌江、儋州、临高等地构成了海南西线旅游风景线。 目前西线开始逐渐进入房地产开发的主要是儋州和乐东新区两地，但仅仅处于初步开发阶段，名气小，聚合客户能力低，房价水平为全岛最低；儋州目前9成以上依然为本地客户所购买，乐东新区因靠近三亚，且和三亚同时都位于北纬18度，成就一个极大卖点，市场情况好于儋州市场。但整体来说，西线开发发展尚需时日。3.3XX宏观市场概况 XX作为海南省省会城市，具有生活舒适、交通便捷等优势，而XX在建设国际旅游岛政策背景下，提出“阳光之城、娱乐之都”的建设口号，充分发挥XX自身城市优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。XX房地产市场蓬勃发展，并呈现出强劲的发展势头45、。3.3.1土地市场历年土地购置面积随着海南旅游地产市场的逐渐升温，从2008 年开始，土地购置面积开始大幅攀升，09年，XX市土地购置面积已经达到312.16 万平方米，说明市场投资热度仍然强势。09 年土地市场非常活跃，以西海岸片区为主。历年土地成交金额随着08、09 年土地购置的升温，XX市土地成交金额也随之快速增长，通过数据可以看出，09 年土地成交金额较08 年同比增长79.32%，说明XX市土地市场回暖，土地价格在09 年得到快速增长。3.3.2房地产投资从2003 年开始，XX市房地产市场投资一直保持持续增长的势头，09 年，全年投资额已达到78 亿元，增长势头强烈。房地产投资与46、固定资产投资同步增长，说明XX市房地产市场趋于健康、稳定的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。3.3.3房地产开发土地供应受限；开工面积、竣工面积受土地供应波动影响，预计XX-2011 年两年间商品房供应将有所增加。（一）历年施工面积XX市2003 年至2009 年房地产施工面积情况比较稳定,保持稳定增长，但增幅呈现逐年放缓的趋势，这主要和国内整体房地产市场环境变化及XX市土地供应情况有关。（二）新开工面积2009 年XX市商品房新开工面积为206 万平方米，同比增长5.1%。纵观近几年XX市房地产新开工面积走势，可以看出2007、2008 年商品房新开工面积明显加大，根据房47、地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在1.5-2.5 年之间，以及国际旅游岛的概念下，因此我们预测XX在XX-2012 年两年间商品房供应将有所增加。（三）竣工面积2009 年XX市商品房竣工面积80.3 万平方米，比去年下降31.8%，这与2008 年开工面积大幅下降有关。3.4XX市住宅整体市场分析市场整体表现出供求两旺的态势，市场容量不断扩充，由于存量不断减少，整体市场风险保持在较低水平；高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开；度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。3.4.1 市场总体特征供求两旺，价格逐步升高，二元制市场客户结构成为必然，政策利好催生楼48、市火热。国际旅游岛刺激市场，呈现供求两旺态势09 年XX市场显现量价齐升的特点，成交量大大超过08 年，并处于高位运行，进入10 年1 月国务院发布海南国际旅游岛规划后，市场需求旺盛，成交火爆，成交量节节攀升，成交价格快速上涨，市场呈现供不应求之状。高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开在XX房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。进入2009 年以后，XX的房价更是进入了一个明显的上升通道，特别是10年后拥有稀有海景资源的品质楼盘和成熟社区大盘成为带动价格上涨的主力。度假49、观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透，岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然，这种趋势随着全国房地产大势的发展和国际旅游岛概念投入下呈现不断放大的势头。政策性利好政策带动市场热销XX 年1 月初海南正式获批国际旅游岛的消息首先引爆了海南的楼市，岛内置业和岛外投资度假养生需求一齐爆发，商品房价格快速上扬。海南作为我国唯一的热带海岛，独特的地理位置和优越的自然地理气候吸引了众多客户的到访。3.4.2 住宅供求分析XX 年XX住宅市场供应量持续放大l 06-08 年，XX的住宅市场呈现明显的供过于求状态，但是，供求比一直向平稳态势发展，在2009 年XX住宅市场供50、求比处于大于1，说明市场需求十分旺盛，市场存量逐步被消化，市场出现供不应求的形势，未来市场的竞争层面将加大， XX 年初，国际旅游岛规划的利好催动了XX楼市的火热，市场需求旺盛，购房者众多，再加上海南土地新政政策，使得市场上供应相对不足，供求比差距快速拉大。2009年1月-XX年2月XX市商品住宅供求情况对比l 2009 年以来，XX市场一直保持良好的销售态势，销售价格和销售量同步上涨，消费者购买欲望持续增强。XX 年1 月4 日国际旅游岛建设上升为国家战略，XX楼市随之疯狂，吸引岛内大量投资客，导致XX楼市一夜间房价飙升，成交量大幅上涨，从图上可以看出进入10 年后XX楼市的供求比明显失衡，51、与突然放大的成交量相比，市场供应明显供应不足，供求比维持在较高位置。3.4.2.1住宅供应XX城市住宅供应水平逐年提高，但是随着中心城区住宅用地逐渐减少，城市住宅供应逐渐向城市外围扩散。特别是西海岸和海甸岛及南渡江滨江区域将成为未来供应的重点。核心区域房价随土地资源日趋紧张，价格逐步提升。2009 年11 月开始，XX商品住宅供应量逐月增长，其中11 月共26.33 万平方米的新房源推向市场，环比10 月上涨216.84%，同比也上涨58.68%。北方冬季的提前来临使得北方候鸟提前南飞，又值年底将至，加快了开发商的推盘力度，以满足突然爆发的市场需求。各开发商蓄势待发，准备迎接下一波的销售高峰期52、。2009 年XX住宅新增供应211.71 万平方米，供应最多的秀英区新增供应68.14 万平方米；其次为美兰区新增66.83 万平方米。3.4.2.2住宅成交08 年的XX楼市受到金融危机和国内外楼市影响，使年度成交量一度下跌。从09 年3月份，成交量出现大幅上涨之后，之后的每月都维持在20 万平方米以上，楼市回暖增温态势加强。09 年XX商品住宅成交面积为231.28 万平方米，相比08 年增长60.61 万平方米，增长幅度35.51%。2009年1月-XX年2月XX市商品住宅成交量走势2009 年XX住宅市场需求量增幅明显，创下了历年住宅成交新高，市场呈现繁荣态势。XX市商品住宅市场从二53、季度开始起步，不断刷新历史水平，三季度始终维持在20 万平方米左右。XX 年1 月商品住宅成交量为38.93 万平方米，环比1月上涨24.10%，同比去年上升达483.06%，为XX 年开了一个好头，成交量创下多年年来的新高，热销主要原因为国际旅游岛的推动，2 月商品住宅成交24.02 万平方米。3.4.3住宅价格分析高端产品领涨住宅市场，销售价格层级拉开XX住宅销售价格保持了年均18%以上的增长率，2009 年1-12 月XX住宅平均销售价格达到5088 元/平方米，较2008 年上涨了21.64%，已经突破5000 元大关。2009年1月-XX年2月XX市商品住宅成交均价走势图受海南国际旅54、游岛效应，XX 年1 月XX市商品住宅均价已经高达6627 元/平方米，较上月扩大9.59 个百分点，2 月商品住宅均价7910 元/平方米，环比1月上涨达19.35%，成交均价直线突破。从均价走势图来看，09 年以来的均价都是持续上涨的，稳中有升，在稳定成交量的基础上上扬，体现出XX楼市整体市场发展良好的特征，进入10 年后，国际旅游岛效应拉动了XX房价的上扬，成交均价明显拉高。在XX房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。2009 年以后，XX的房价整体运行在一个明显的55、上升通道中，而从09 年12月份开始价格呈现翘尾，进入10 年后，则每月一个台阶，房价在整体上得到提升。3.5XX市各片区住宅市场分析XX市中心区域房地产市场受土地供应限制而进入平稳发展期，秀英成为土地供应主力，尤其西海岸片区成为XX市场焦点。东西两岸滨海市场正在崛起，郊区化成XX房地产市场发展方向。XX各区分布3.5.1各区房地产市场概况在售房地产项目主要集中在西海岸、海甸岛、琼州大桥两侧、市区内四个区域。市区内的楼盘主要是面对XX市的消费人群，市场价格从6000元到10000多元不等。外销楼盘主要集中在西海岸、海甸岛、琼州大桥两侧三个区域，其中西海岸属高档区，海景房价格一般在两万元以上。356、.5.2各片区住宅供需情况龙华区：供应量呈现大起大落之势、成交量趋于平稳，随着存量的消化，龙华区后期销售均价将逐渐提升。2008 年4 月份和2009 年4 月份供应面积出现两个市场峰值，另外数月供应较少。由于该区域开发早，目前已经趋于成熟，只有个别项目在较为适当的时期入市。2008 年第二季度龙华区住宅市场成交保持良好状态，从2008 年8 月龙华区住宅市场开始陷入低迷状态，直到09 年6 月份开始好转，月销售量保持在5 万平方米左右。龙华区成交价格整体呈上涨趋势，2009 年以来均价主要在5000 元/平米左右。2008年1 月份，龙华区均价3500 元/平方米，连续半年在4000 元/平57、方米左右徘徊，直到08 年底上涨为4000 元/平方米以上，到2009 年4 月首次突破5000 元/大关。10 年后龙华区新上市项目价格都在8000 元/平方米以上，普通项目起价均在8000 元/平方米以上。随着存量的消化，龙华区后期销售均价将逐渐提升，尤其金贸片区，均价已上涨超过8000 元/平方米。美兰区：市场处于高速运转期，供求平衡2008 年，美兰区供应量总计60 万平方米，仅08 年5 月没有新增项目，其余每月均有新项目入市，其中08 年1 月份和8 月份供应量均达10 万平方米。而09 年供应高峰期依然出现在1 月与8 月，由此可见，美兰区目前主力客户来自岛外，开发商都选择旅游旺58、季推售新盘。08 年，美兰区商品住宅成交均价涨幅较小，维持在4500 元/平方米左右，但是09 年以来均价涨幅明显增大，09 年4 月首次突破5000 元/平方米，之后的每月依然呈上涨趋势，最高达到5951 元/平方米。09 年美兰区均价主要集中在5000 元/平米左右。目前，美兰区新增项目集中在海甸岛沿海区域以及滨江板块，打造XX高端生活区，其销售价格已经提升至8000 元/平方米以上，升值空间依然很大。XX 年1 月海南获批国际旅游岛后，导致了海南房价和成交量的提升，价格的提升体现在2 月份的市场成交均价上，2 月美兰区成交均价超过8000 元/平方米，成交均价明显提升。琼山区：传统本地人59、居住区，产品性价比最高琼山区为传统的本地人居住区。该区域偏离市中心，无景观资源优势，凭借发达的交通路网以及完善生活配套，提升该区域价值。该区域项目价格相比XX市来讲是最低的，有着非常好的性价比，是本地人以及新海南人首选，其中也包括一些中端岛外客户，以养老为主要购买目的。08 年，琼山区新增供应量集中在第三季度放量，而09 年供应量大幅度下滑，连续几月零供应，但09 年成交量较上年有新突破，一直保持良好态势。主要原因是琼山区为老城区，正处于发展阶段，之前出让土地都进入施工销售阶段，近期无新供应土地。目前该区域正大量拆迁，后期新上市项目将逐渐增多。08 年上半年，琼山区商品住宅均价较为平稳，在8 60、月份出现峰值，首次突破4000 元/平方米，9、10 月再度出现下滑趋势，之后便一直缓缓上涨，到09 年11 月均价已经达到4798 元/平方米，在XX 年1 月该区域均价已经突破5542 元/平方米。，2 月5625 元/平方米，虽然价格较其他各区域较低，但涨幅也较快，同比08 年价格已上涨超过300%。秀英区市场热点区域，供求不断扩张在国际旅游岛利好的催生下，该区域楼市沸腾，各楼盘顷刻间哄抬房价，甚至出现捂盘惜售，销量大涨，价格飙升，该区域成为XX市场成交的主力市场。2008 年1-6 月，秀英区供应市场还处于低位水平，半年供应量仅10 余万平方米，从08 年7 月开始发力，后半年供应量已61、经达到55.71 万平方米。从成交情况来看，09年成交总量远远大于08 年，其中受08 年金融危机影响，在销售旺季成交量也无所转机，直到09 年市场开始好转，销售量逐月增长，09 年该区域销售量已经达到69.74 万平方米，同比08 年增长89.11%。而XX 年1 月在国际旅游岛利好的催生下，该区域楼市沸腾，各楼盘顷刻间哄抬房价，甚至出现捂盘惜售，销量大涨，价格飙升，2 月份该区域成为XX市场成交的主力市场，月总计成交超过12 万平方米，成交价格上涨至8513 元/平方米。08 年前三季度，秀英区商品住宅均价起幅较大，从08 年年底开始稳定上升。整体来讲秀英区商品住宅均价走势平稳，出现大幅度62、调整的主要原因是08 年底开始秀英区政府板块供应量、成交量都出现快速增长，而该板块项目均价偏低，拉低整个区域的价格。进入09年底市场走势良好，部分项目开始涨价，带动了均价的小幅上扬，10 年1 月后，成交量得到提升，商品房价格的上扬也在2 月份得到体现，2 月本区域商品住宅均价8513 元/平方米，上涨速度迅猛。秀英区市场为分成西海岸片区和区政府片区，两个片区物业形态、档次完全不同，客户群也截然不同。其中西海岸片区物业均属高端，包括别墅、海景公寓，洋房等，主力客户来自岛外；而区政府板块则是针对本地人的普通物业，不过依托城市向西发展的形势以及临海、靠近市中心的优势，价格远远高于同为本地市场的琼山63、板块。3.5.3各片区市场存量分析市场存量去化较慢，市场存在一定风险（一）各区存量存量市场呈现两极分化，龙华区存量为各区之首截止XX年2月底XX市商品住房可售房源为419.67万平方米，其中龙华区最多，可售房源有2007.36万平方米；其次美兰区和秀英区可售房源分别为109.97万平方米和91.04万平方米；琼山区可售房源最少，为11.3万平方米。目前市场上一些新的楼盘在不断蓄势待发，而且项目规模都非常大，每月去化量也保持较高水平，总体来看，XX市场目前正处于健康稳定的发展态势。（二）各区存量走势09年以来存量去化一般，后期销售压力依然存在09 年以来，除龙华区保持供大于求的态势外，其他三个区64、域都是成交量大于供应量。美兰区、龙华区在2008年底存量较大，到XX年2月底，美兰区存量有所减少，但龙华区存量并没得到良好的改善。琼山区2009年新增项目较少，成交情况良好，市场销售压力得以缓解。琼山区持续保持较低的存量，该区域属于老城区，开发项目较少，但随着滨江新区的规划和启动，该区域未来会成为新兴的开发热点。3.5.4成交客户分析度假、投资、养老等多重置业目的2005-2009 年XX住宅客户结构变化XX客户分析置业目的购买力代表群体年龄结构群体特征置业观念关键点休闲度假500大型企业高层/私营企业主/山西煤老板45-60处事业巅峰期，圈子广，应酬多，对生活质量要求高；对高端商务配套如：游65、艇俱乐部，GOLF等感兴趣稀缺资源占有，资源大于区域；持有价值大于实用价值，置业弹性极大享受生活、资源占有、私密性东北+西北+XX/江苏+上海/成都、重庆等度假投资200-300各地投资个/知名人士30-45手头有大量的闲置资金，在全国各地均有置业，对市场较为敏感看重资源以及区域升值潜力；长短期持有均有；置业弹性极大资源，短期内升值潜力XX+西北/上海/长三角筹备养老200-300企业高管/艺术家/知名人士45-55事业上升期，频繁往来各个城市；出入私人会所等高级场所；注重同乡圈子渴望亲近海资源；对社区配套有要求；置业弹性较投资客弱近海、配套、跟风XX/西北/重庆，成都商务投资100总部在XX66、的老板；大型贸易生意人；政府高官35-50圈子广，朋友多；在岛外客户刺激下，开始追求生活品同时有很强投资观近海，重区域，对配套的成熟度有要求；置业弹性较大区域大予资源、区域情结养老100长江以北55-65退休在家，身体健康；经常在各城市间旅游；重同乡圈子；一半儿女给他们买房追求生活安逸，长期居住；关注单价与总价；关注医疗配套和小区配套；对海资源不敏感；置业有类别性需求养老、总价、配套、跟风退休老年人企业移民60-100大型公司XX分公司高管/公务员30-40三十岁以上，圈子朋友聚会；家人、亲戚亲情活动区域大于资源（首选西海岸，次选海甸岛）；刚性需求生活品质、区域大于资源、重圈子l 2005-267、008 年XX商品住宅成交量岛外客户均占半数以上，2008年达到72.47%，始终占据主导地位，呈现典型外向型特征。2009年由于岛内刚性需求的释放，本地客户有所增长，但是随着岛外市场的不断扩大，XX外向型销售特点将延续，XX本地人已经无法承担高额房价，某种意义上来讲受到了排挤。政府会出台相关政策调控，保持市场健康发展。l 岛外客户来源于全国各地，以地区气候环境差异较大的XX、东北、上海、山西以及江浙一带的客群为主，主体构成比较复杂，以度假、养老、养生为主。l 岛外客户需求差异明显，片区购买主体差异大。3.6 XX年XX房地产市场情况3.6.1上半年市场走势1月XX商品房销量提升近两成海南国际68、旅游岛新闻发布，引爆了海南房产市场。房价快速攀升，销售火爆，XX年1月XX商品房总签约3510套，签约总面积为411840.61平方米；环比09年12月总销量提升19.02%，商品房销售均价6424.98元/平方米，环比09年12月提升10.98%。2月XX商品房市场进入调整期 销量急速下滑XX商品房市场总成交量为2150套，签约总面积为272273.83平方米；环比1月下滑38.75%，销售均价8618.63元/平方米，环比1月销售均价提升34.14%。总体市场量跌价升。3月XX商品房销量回升 销售均价首次下跌销量复苏， 3月总成交量为2728套，签约总面积318583.6平方米，3月销量环69、比XX年2月销售总量提升26.88%。3月销售均价8006.8元/平方米，环比2月均价下滑7.09%。销量获得复苏，销售均价却未能同步继续增长 4月XX楼市销量暴涨近三倍 现实状况低迷4月，调控新政频出，房产市场整体呈现低迷状态，XX商品房市场却在销售数据上却惊现“暴涨”，XX4月商品房总销售量为10864套，平均每日成交量达到了362.13套，销售面积为1163271平方米，4月销量环比3月XX商品房总销量提升298%，上述数据皆因补录合同备案所致，不代表真实成交量。4月XX商品房销售均价8248.67元/平方米，环比3月XX商品房销售均价8006.8元/平方米提升3.02%，小幅上涨。5月70、XX楼市惨淡 销量与均价齐齐大幅下滑5月成交量大幅萎缩，总签约数为266套，平均日销售量约为8.5套，总签约面积为30660.22平方米，环比4月总签约数下滑97.55%。整个5月，共有13次出现了零成交。5月销售均价6783.24元/平方米，环比4月销售均价8248.67元/平方米下滑17.77%。6月XX楼市销量回升未继续保持下滑趋势。6月总签约数为366套，6月总签约面积为44594.36平方米，环比5月签约总数上升37.59%。6月仍出现了三次零成交，市场观望气氛依旧浓厚，同比09年同期销量下滑幅度达到了84.82%。销售均价为7288元/平方米，环比5月均价提升7.44%。在销量出现71、回升的情况下，销售均价也与销量保持了统一步调，出现回升，同比09年同期销售均价提升了44.67%。受国家房地产政策影响，4月后，海南房地产市场量价齐跌，与全国房地产市场形势同步。6月起，价格驱稳，销量回升，销售价格7288元/平方米，同比09年提升了44.67%。海南市场已领先于全国整体市场，表现出回暖迹象。3.6.2未来市场发展分析各项利好推动下，进入高速发展轨道（一）未来市场发展态势分析受到国际旅游岛效应影响，海南环岛铁路即将通车等利好消息的刺激，以及当前市场供不应求的特征，未来XX房地产市场仍将具有较大的发展空间。首先，国际旅游岛的发展规划，将带来免签证、零关税、放航权等相关优惠政策，从72、整体上推动整个海南旅游经济，旅游地产的发展。作为海南政治，经济文化中心，XX将是整个政策的率先受惠者。其次，今年环岛铁路的开通，将迅速缩短整个海南岛的空间距离，这将进一步放大XX在城市基础设施、商业等配套完善方面的吸引力。（二）未来市场供应量近四年XX市场供应量趋于稳定，每年平均在220 万平方米左右，只有08 年房地产由于整体环境的影响，供应量小幅下滑，在195 万平方米，09 年，XX房地产市场供应量为211.71 万平方米，受海南国际旅游岛效应影响，大批开发商进驻海南市场，岛外投资客也看好海南未来发展形势，市场需求旺盛，海南省政府也承诺要保证市场充足的供应，因此预计XX年后，市场供应量将73、大大增长。根据近两年土地购置面积及新开工面积的大幅增加，可以预见，未来两年内，XX房地产市场供应量将同比大幅攀升，但考虑到海南市场的特殊性及今年供应特征，因此，保守预计，未来两年XX房地产市场供应量增幅在5%-8%左右。（三）未来市场消化量从07 年开始，XX市房地产市场需求大幅攀升，达到198.92 万平方米，即使在整体市场趋冷的08 年，成交量也仅仅是小幅波动，达到170.67 万平方米，而09 年，市场成交量已创历史新高，达到231.28 万平方米，XX年受国家房地产政策影响，预计成交量将略有下滑，但仍将保持在200万平方米左右。（四）未来市场产品价格分析从06 年开始，XX市房地产价格74、都保持在18%以上的涨率，这主要是XX外向型市场特征，吸引广大投资客户群，在未来市场实体经济发展尚未明朗化，而XX市场供不应求的局面推动下，预计，全市产品价格将进一步上涨，保守估计，上涨幅度将在10%左右。3.6.3市场总结及发展走势研判XX房地产市场依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。l 国际旅游岛大背景下的XX房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨；l XX进入郊区大盘时代，大盘大有追赶岛外发达地区之势；l 典型的外向型市场，其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源；l 度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制；l 75、市场正在渗透和反渗透。l 以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机；同时，岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然。3.7XX在售案例总结分析3.7.1住宅市场3.7.1.1住宅市场分布XX的住宅项目集中主要分为三大片区：海甸岛板块、世贸国贸办块、西海岸板块。其中海甸岛和西海岸多为高档住宅区，以大户型为主，主要面向岛外客户，价格在10000-21000每平米。世贸国贸板块相较海甸岛和西海岸，有个别楼盘价格相对较低，分别为“金美花园”、“棕榈泉国际公馆”，主要面向岛内客户，此版块价格差距较大。3.7.1.2分区域市场情况根据上述XX住宅分布的几76、大区域，我们分区域进行住宅的阐述项目分布图l 海甸岛板块田德海泉国瑞观海居盛木天一方盛高荣域XX外滩中心未开盘在售皇冠世纪豪门厚土珊瑚湾广物滨江海岸凤凰白龙新城富仕苑海岸郁金香花园蔚蓝海语印象 海甸岛板块开发力度较大，现有8个楼盘在售，2个楼盘未售，在售楼盘均除蔚蓝海语印象外均为销售期不足一年的楼盘。l 项目列表项目名称位置建筑面积（万）占地面积（万）产品形态容积率开盘时间入住时间价格（元/）盛木天一方XX市海甸岛和平大道69号594546多层、高层、别墅0.7962009年12月05日XX年10月起价17800田德海泉XX市海甸岛和平大道北段514437小高层、别墅0.8XX年8月XX年9月77、1日未定国瑞观海居XX市美兰区海景路61号76.56高层、多层、花园洋房0.8XX年6月待定起价12300，均价15000富仕苑XX市海甸岛海景东路80-1号1.40.87小高层1.27XX年2月19日XX年12月30日均价13000海岸郁金香花园XX市美兰区海甸岛德利路11-6号4.71.9小高层、多层2一期XX年1月30日，二期待定2011年12月均价12000盛高荣域XX市美兰区海甸岛海景路77号2.63.1多层、别墅0.752009年12月2011年12月均价21000广物滨江海岸XX市海甸岛东南角6017.6高层、多层2.99XX年12月未定未定凤凰白龙新城XX市美兰区白龙北路25号78、30.90高层2.96XX年5月2011年10月1日均价10000蔚蓝海语印象美兰区海甸岛景观大道海景路78号135.2高层、小高层22009年1月2009年9月起价14200，均价17000厚土珊瑚湾XX市美兰区海甸二西路南侧5.91.4高层3.5XX年1月9日2011年11月均价11600皇冠世纪豪门XX市海甸岛人民大道海大东门南侧4.81.3高层2.98XX年9月未定未定XX外滩中心龙华区泰华路18号10022.7公寓、商住楼、高层42009年6月2011年3月均价23000备注：上表标黄色底色为未售项目。 本板块内沿海的两个海景楼盘售价稍高，均价可达21000-23000元/平米，其余79、绝大部分楼盘均价集中在11000-15000元/平米的区间上。 本区域楼盘的目标客户，基本已岛外客户为主。 本区域内各种建筑类型丰富，涵盖了高层，小高层，多层；产品类型有公寓、普通住宅、花园洋房、别墅等。典型案例分析盛木天一方 l 开发商：海南盛木置业有限公司l 项目位置：XX市海甸岛和平大道69号l 产品类型：多层、高层、别墅l 入住时间：XX年10月l 建筑面积：59367.90平米l 占地面积：54628.36平米l 绿化率：45%l 容积率：0.796l 价格：17800元/平米l 主力户型： 2房，3房 l 主力面积：61-150平米l 销售情况：目前房源有20套洋房和30套别墅l 80、项目特点：特色别墅,宜居生态地产,低密居所；盛木天一方设计与结构方面的优势是公寓每两层享受80、6米高的中庭，通风、采光良好。田德海泉l 开发商：海南田德房地产开发有限公司l 项目位置：XX市海甸岛和平大道北段l 产品类型：小高层、别墅l 开盘时间：XX年9月l 建筑面积：51434平方米l 占地面积：43721平方米l 绿化率：50%l 容积率：0.8l 价格：待定l 主力户型：2房，3房l 销售情况：在建售楼部，9月开盘l 项目特点：户型设计出类拔萃，入户花园、环绕式花园、室内花园的大面积赠送，二房变三房甚至四房，将性价比发挥至极致。国瑞观海居 l 开发商：海南同城实业有限公司l 地理位置81、：XX市美兰区海景路61号l 临海情况：临海l 产品类型：高层、多层、花园洋房 l 建筑形态：板楼l 建筑风格：简约欧式l 开盘时间：XX年6月 l 建筑面积：7万平方米l 占地面积：6.56万平方米l 容积率：0.8l 绿化率：53l 主力户型：2居，3居l 主力面积：109平米，95-190平米，94-112平米，127-135平米l 价格：起价12300元/平米l 停车位：一共471个，其中地下435个，地上36个l 销售情况：目前只销售出10套左右l 优惠活动：“无理由退房及补偿金活动”，凡在XX年7月1日-XX年9月20日之间，一次性付款或是分期付款并于12月31日前，全部付清客户自82、签订商品房买卖合同起一年内可无理由退房。l 项目特点：宜居生态地产,公园地产,旅游地产。富仕苑l 开发商：XX富仕德地产实业有限公司l 项目位置：XX市海甸岛海景东路80-1号l 产品类型：小高层l 入住时间：XX月12月30日l 建筑面积：14084.80平方米l 占地面积：8666.63平方米l 绿化率：42%l 容积率：1.27l 价格：11980-15000元/平米l 主力户型： 2房，3房l 主力面积：94-138平米l 销售情况：99-108平米户型在售l 项目特点：富仕苑所处XX市高端居住区，周边居家环境、人文环境成熟，交通便利，配套齐全。小区园林风格设计为东南亚景观。海岸郁金香83、花园l 开发商：海南捷联实业有限公司 l 项目位置：XX市美兰区海甸岛德利路11-6号 l 产品类型：小高层,多层 l 建筑面积：47244.83平米l 占地面积：19334.78平米l 绿化率：40%l 容积率：2.0l 价格： 12000 元/平米l 主力户型面积：59平米l 销售情况：一期已经销售完，二期开盘时间待定盛高荣域l 开发商：海南建桥置业有限公司l 项目位置：XX市美兰区海甸岛海景路77号l 产品类型：多层、花园洋房l 入住时间：2011年12月l 建筑面积：25690平方米l 占地面积：31147平方米l 绿化率：65%l 容积率：0.75l 价格：21000元/平方米l 主84、要户型面积：暂无资料l 销售情况：现有 150平米洋房在售 ，均价21000元/平米。l 项目特点：户户均拥有超大入户花园，部分特色双庭廊院单位、超大景观阳台，赠送面积大，为户型多变性提供了条件。广物滨江海岸l 开发商：海南德坤房地产开发有限公司、海南汇都房地产开发有限公司、海南永业房地产开发有限公司l 项目位置：XX市海甸岛东南角l 产品类型：高层 多层l 开盘时间：XX年12月l 建筑面积：600000平方米l 占地面积：176000平方米l 绿化率：35.5%l 容积率：2.99l 价格：未开盘待定l 销售情况：销售部和样板房的主体结构已出，住宅正在打桩，商业街已经起建至三层，XX年1285、月开盘l 项目特点：广物滨江海岸将城市生活空间的多种形式相组合，配合大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼，以完善齐全的配套设施满足人们高品质生活需求。凤凰白龙新城l 开发商：海南正隆房地产有限公司l 项目位置：XX市美兰区白龙北路25号l 产品类型：高层l 入住时间：2011年10月1日 l 建筑面积：30343.53平米l 占地面积：8965.40平米l 绿化率：35%l 容积率：2.96l 停车位：地上地下115个，备用车位200个l 价格：1万/平米l 主要户型面积：120平米三房两厅为主蔚蓝海语印象l 开发商：蔚蓝江南置业有限公司l 项目位置：美兰区海甸岛景观大道海景路78号 l 临86、海情况：不临海l 产品类型：高层l 建筑面积：125150.96平方米l 占地面积：52574.16平方米l 入住时间：2009-09 l 绿化率：48%l 容积率：2l 价格：14200元/平米l 停车位：700个l 建筑风格：法式l 主力户型：为2房和3房，105-115平米厚土珊瑚湾l 开发商：海南厚土实业有限公司 l 项目位置：XX市美兰区海甸二西路南侧 l 产品类型：高层 l 入住时间：2011年11月 l 建筑面积：58516.89平米l 占地面积：13927.33平米l 绿化率：38%l 容积率：3.50l 停车位：431个l 价格： 11000 元/平米l 主要户型面积：三室两87、厅108平米为主皇冠世纪豪门l 开发商：海南美联置业有限公司l 项目位置：XX市海甸岛人民大道海大东门l 产品类型：高层l 开盘时间：XX年09月l 建筑面积：47888.82平方米l 占地面积：12974.62平方米l 绿化率：35%l 容积率：2.98l 价格：未定l 主要户型面积：2房，3房l 销售情况：销售中心还未建好XX外滩中心l 开发商：XX世纪海港城置业有限公司l 项目位置：XX市龙华区泰华路18号l 产品类型：高层l 入住时间：2011年3月l 建筑面积：1000000平米l 占地面积：226666.44平米l 绿化率：40%l 容积率：4l 价格：23000 元/平米l 主力88、户型面积：105平米世贸国贸板块未开盘在售原香栖谷金美花园世贸兰庭棕榈泉国际公馆兆南和园菩提树盈滨海岸城市海岸紫园 本板块内楼盘较海甸岛板块数量稍少，主要以今年所开新盘为主。项目名称位置建筑面积（万平米）占地面积（万平米）产品形态容积率开盘时间入住时间价格（元/平米）兆南和园西海岸长怡路26号7.3，5.3多层、小高层、高层1.22009年12月XX年10月均价12000盈滨海岸丽晶路101号1014.4小高层、多层1.182009年9月XX年12月未定菩提树秀英区西海岸创业路7号8.75.7小高层、多层1.192008年1月2009年3月18日起价15000紫园西海岸长怡路27号紫园俱乐部389、323小高层1.2XX年4月30日未定起价14000城市海岸西海岸长怡路23号1716小高层、多层、别墅0.79XX年6月26日2011年9月30日起价13000，均价15500原香栖谷西海岸美林路8号1511多层1XX年10月1日2011年底未定世贸兰庭世贸区滨贸路西侧未知0.3高层暂无资料未定未定均价11000金美花园海秀路港澳开发区科技大道12未知高层1.7XX年2月XX年5月起价8800棕榈泉国际公馆龙华区金贸区丘海大道106高层1.5XX年7月3日2011年11月起价7999备注：上表标黄色底色为未售项目。 本版块价格较之海甸岛板块低，销售均价从6000-12000不等。 版块内大部90、分楼盘目标客群为岛内客户。 版块内涵盖了高层、小高层、多层、别墅等多种建筑形态。典型案例分析兆南和园l 开发商：海南海晟房地产开发有限公司l 项目位置：XX市西海岸长怡路26号l 产品类型：多层，小高层，高层l 开盘时间：2009年12月l 建筑面积：73142平方米l 占地面积：53326平方米l 绿化率：40%l 容积率：1.20l 价格：12000/平米l 主要户型面积：大户型86-288平米l 销售情况：目前无房源在售l 项目特点：南北朝向，明暗、干湿、动静、公私区分严谨而又彼此融合。盈滨海岸l 开发商：澄迈月亮湾王子有限责任公司l 项目位置：XX市丽晶路101号l 产品类型：小高层、91、多层l 开盘时间：2009年09月l 建筑面积：100060平方米l 占地面积：144241平方米l 绿化率：66%l 容积率：1.18l 价格：暂无资料l 主要户型面积：1房，2房63-93平米l 销售情况：目前在售一期房源，二期房源已全部售罄，三期房源推出时间待定，三期工程已出地面7、8层，有些楼房已出地面10层。菩提树l 开发商：海南中立实业有限公司l 项目位置：XX市秀英区西海岸创业路7号l 产品类型：小高层、多层、花园洋房l 开盘时间：2008年1月l 建筑面积：86602平方米l 占地面积：57026平方米l 绿化率：46%l 容积率：1.19l 价格：15000/平米l 主要户型92、面积：1房，2房60-80平米l 销售情况：二期第二组团1号楼王珍稀发售，暂无优惠l 项目特点：周边生态环境突出，适宜居住紫园l 开发商：海南恩祥房地产开发有限公司、XX市城市建设投资有限公司 l 项目位置：XX西海岸长怡路27号紫园俱乐部l 产品类型：小高层l 开盘时间：XX年4月30日l 建筑面积：332622平方米l 占地面积：233306平方米l 绿化率：60%l 容积率：1.20l 价格：14000元/平方米l 主要户型面积：大户型154-252平米l 建筑风格：东南亚风格l 销售情况：紫园全新B区首度推出精装公寓，已于4月30日开盘。城市海岸l 开发商：XX市城市建设投资有限公司l93、 项目位置：XX市西海岸长怡路23号l 产品类型：小高层、多层、别墅l 开盘时间：XX年6月26日l 建筑面积：173640.4平方米l 占地面积：167896.34平方米l 绿化率：40%l 容积率：0.79l 价格：15500元/平方米l 主要户型面积：2房，3房80-140平米l 销售情况：三期于6月26日盛大开盘，首推60-190海岸生活铂金公寓，供应房源262套。原香栖谷l 开发商：海南阳光百年房地产开发有限公司l 项目位置：海南省XX市西海岸美林路8号l 产品类型：多层l 开盘时间：XX年10月1日l 建筑面积：149218平方米l 占地面积：113844平方米l 绿化率：37.294、%l 容积率：1.00l 价格：未定l 主要户型面积：大户型168-360平米l 销售情况：预计XX年10月份或元旦开盘世贸兰庭l 开 发 商：海南祥鑫实业有限公司 l 地理位置：XX市世贸区滨贸路西侧 l 产品形态：高层l 占地面积：3349.28平米 l 项目均价：起价8600元/平方米，均价11000元/平方米l 开盘时间：未开盘，预计XX年9月l 入住时间：待定 l 户型面积：30-50平米金美花园l 开发商：海南昌美物业管理有限公司l 地理位置：XX市海秀路港澳开发区科技大道l 临海情况：不临海l 开盘时间：XX年2月l 入住时间：XX年5月l 产品类型：高层l 建筑面积：12万平米95、l 容积率：1.70l 价格：起价8800元/平米l 物业费：1.00元/平方米月l 绿化率：32%l 停车位：160l 主力户型：两居60平方米，三居90平方米棕榈泉国际公馆 l 开发商：海南鑫生置业有限公司l 项目位置：XX市龙华区金贸区丘海大道l 临海情况：不临海l 产品类型：小高层l 入住时间：2011年10月 l 建筑面积：10万平方米l 占地面积：6万平方米l 分期情况：一期由6栋8-11层小高层l 绿化率：45%l 容积率：1.53l 价格：起价7999元/平米l 主力户型面积：2房2厅 80平米l 建筑风格：法式西海岸板块柏斯观海台1号未开盘在售海岸赛维拉祥和家园金手指高尔夫温96、泉小镇盈滨绿生花园 该板块位于XX市西侧，多年来一直是XX市一线海景住宅开发的主要地区。 西海岸板块已成为XX市房地产重点发展区域。项目名称位置建筑面积（万平米）占地面积（万平米）产品形态容积率开盘时间入住时间价格祥和家园XX市西海岸/蓝城紫园路14.95.3高层2.8XX下半年2011年5月10日未定海岸赛拉维龙昆北珠江广场帝都大厦12A21.56.4高层1.4未定未定未定盈滨绿生花园西海岸旅游度假区14.48.9小高层1.8XX年7月13日2011年3月30日起价7000金手指高尔夫温泉小镇盈滨半岛国际旅游度假区盈滨路4022.7小高层1.58二期XX年10月20日未定均价13000柏斯观97、海台1号XX市西海岸美林路8号8.47.3别墅、多层、高层0.862009年1月10日2009年10月31日均价22000备注：上表标黄色底色为未售项目。 该板块住宅以外销型（针对岛外客户）为主。 本地区住宅物业类型丰富，涵盖了高层、小高层、多层及别墅等，可满足不同客户的多重要求。 目前本板块销售均价基本与海甸岛板块相当，略高出世贸-国贸板块。祥和家园l 开发商：海南达凯房地产开发有限公司l 项目位置：XX市西海岸/蓝城紫园路l 产品类型：高层l 开盘时间：XX下半年l 建筑面积：148700平方米l 占地面积：52896平方米l 绿化率：35%l 容积率：2.80l 价格：未开盘l 主要户型98、面积：2房，3房95-155平米l 销售情况：分两期开发，目前为一期1#、2#、3#、5#、6#栋楼在建，部分工程进度为十二、三层，部分为三四层，项目预计10月份开盘销售。海岸赛拉维l 开发商：海南新海林场建设开发有限公司l 项目位置：海南省XX市龙昆北珠江广场帝都大厦12Al 产品类型：高层l 开盘时间：未定l 建筑面积：215418平方米l 占地面积：63561平方米l 绿化率：52%l 容积率：1.40l 价格：暂无资料l 主要户型面积：暂无资料l 销售情况：分为两期，三年开发期，未售。盈滨绿生花园l 开发商：海南绿生房地产开发有限公司l 项目位置：海南省XX市西海岸旅游度假区l 产品类99、型：小高层l 开盘时间：XX年7月13日l 建筑面积：144268平方米l 占地面积：88784平方米l 绿化率：40%l 容积率：1.80l 价格：7000元/平方米l 主要户型面积：1房，2房51-97平米l 销售情况：一期售罄，二期未开盘金手指高尔夫温泉小镇l 开发商：海南金手指房地产开发有限公司l 项目位置：盈滨半岛国际旅游度假区盈滨路l 产品类型：小高层l 开盘时间：二期XX年10月20日l 建筑面积：400000平方米l 占地面积：226664平方米l 绿化率：49.94%l 容积率：1.58l 价格：13000元/平方米l 主要户型面积：2房，3房44-100平米l 销售情况：7100、月15日至8月15日，8折优惠柏斯观海台1号l 开发商：XX苏格兰柏斯房地产开发有限公司l 项目位置：海南省XX市西海岸美林路8号l 产品类型：小高层、多层、别墅l 开盘时间：2009年1月10日l 建筑面积：84093平方米l 占地面积：72631平方米l 绿化率：50.4%l 容积率：0.86l 价格：22000/平米l 主要户型面积：58-562平米l 销售情况：公寓、洋房已售罄。独栋别墅9.8折，一次性付款9.8折，按揭9.9折3.7.1.3市场总结l XX市房地产现状主要集中在西海岸、海甸岛、琼州大桥两侧、市区内四个区域l 市区内的楼盘主要是面对XX市的消费人群，市场价格从6000元101、到10000多元不等l 外销楼盘主要集中在西海岸、海甸岛、琼州大桥两侧三个区域l 西海岸属高档区，海景房价格一般在两万元以上（个别离海较远的除外）l 琼州大桥两侧大部分原属海航用地，主要是海航地产开发，现今还没有入市项目l 海甸岛板块属于房地产开发较成熟的片区之一，岛内有海南大学（海甸一东路），大量的公务员小区，价格一直处于市区内楼盘和西海岸之间的区域，比较受外地人青睐，外销类型的项目居多。3.7.2酒店式公寓酒店式公寓定义酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用“和“投资两大功效，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和102、管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。酒店式公寓特点l 酒店式公寓多建设于城市中心、繁华位置或与中心区距离较近位置，交通便利l 酒店式公寓集居住、酒店、会所多功能生活设施于一体，即可自用又兼投资潜力l 建筑结构及装修、装饰与配套的形式上是在公寓的基础上向酒店的形式上靠近，都带有酒店式的装修及配备酒店式的家具与配套l 在物业管理上，可提供酒店式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备l 公共设施配套也类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供银行、会所、超市等家居服务3.7.2.1市场情况l 供应情况：目前海南省酒店式公寓供应极少，仅103、有六个酒店式公寓项目合计总建筑面积为65.1万平米，分布在XX、三亚、文昌、琼海等4市。XX市有两个项目其总建筑面积为15.2万平米，三亚市有两个项目其总建筑面积为12.2万平米，琼海市有一个项目其总建筑面积为7.7万平米，文昌市有一个项目其总建筑面积为30万平米。l 消化情况：目前海南省酒店式公寓大部分已经售完，仅剩下文昌市的白金海岸和三亚市的玉海国际度假公寓在售。l 项目列表项目名称项目位置建筑面积（万平米）占地面积（万平米）容积率开盘时间入住时间价格（元/平米）销售情况装修情况备注明光国际XX市9.72.04.92006年12月10日2008年9月均价15000售完精装5-20层为产权式104、酒店，五星级配套。金色港湾琼海市7.77.712008年10月XX年5月13日均价17000售完精装无宝发国际大厦XX市5.51.14.012008年3月18日2009年10月31日均价11000售完精装16-29层为产权式酒店，五星级配套。白金海岸文昌市30，13.81.242005年3月2009年6月均价12000在售酒店式公寓精装，住宅毛坯无玉海国际度假公寓三亚市6.93.61.67未知未知未知在售精装无三亚心天地三亚市5.31.43.02008年7月2009年12月30日均价14000售完精装无备注：上表标黄色底色为未售项目。 目前海南省市场上在售项目均已现房形式存在。 各酒店式公寓项105、目均以精装修交房。明光国际l 开发商：XX明光大酒店有限公司 l 项目位置：XX市龙华区南海大道9号 l 产品类型：酒店式公寓,产权式酒店l 开盘时间：2006年12月10日 l 入住时间：2008年9月 l 价格： 15000 元/平米l 占地面积:19625平米 l 总建筑面积:97380平米l 绿化率：1.50%l 容积率：4.90l 装修情况：精装l 停车位：600个l 项目特点：目前XX最高楼 ，1-4层一站式精品购物休闲娱乐中心，5-20层产权式酒店，五星级酒店配套。2243A酒店式公寓。l 销售情况：已售罄金色港湾l 开发商：琼海中视房地产开发有限公司l 项目位置：琼海市博鳌滨海106、旅游度假区l 产品类型：酒店式公寓l 开盘时间：2008年10月l 入住时间：XX年5月13日l 占地面积：77346平米 l 总建筑面积：77000平米l 价格：起价7100元/平米，均价9000元/平米l 绿 化 率：60% l 容 积 率：1 l 装修情况：精装l 销售情况：已售罄宝发国际大厦l 开发商：海南美景园投资有限公司l 项目位置：玉沙路与国贸路的交汇处l 产品类型：产权式酒店、酒店式公寓l 准五星商务酒店(16-29层)-产权式酒店、商务写字楼(8-15层)、商业(1-7层)l 开盘时间：2008年3月18日l 入住时间：2009年10月31日l 价格：均价11000元/平米l107、 占地面积:10893平米 l 建筑面积：55174.31平米l 绿化率：25.10%l 容积率：4.01l 装修情况：精装l 停车位：272个l 销售情况：已售完 白金海岸l 开发商：海南宝名置业有限公司l 项目位置：文昌市清澜高隆湾旅游大道一环西l 产品类型：酒店式公寓l 开盘时间：2005年3月 l 入住时间：2009年6月 l 价格：12000元/平米l 占地面积:138333平米 l 建筑面积：300000平米l 总户数：1800l 绿化率：50%l 容积率：1.24l 装修情况：酒店式公寓精装，住宅毛坯l 停车位：1期131辆玉海国际度假公寓l 开发商：海南金天地房地产开发有限公司108、l 项目位置：三亚市三亚湾路163号l 产品类型：酒店式公寓l 占地面积:35508平方米l 建筑面积：68712平方米l 价格：12000元/平米l 绿化率：65.03%l 容积率：1.67l 装修情况：精装l 停车位：296个三亚心天地开发商：海南林达集团项目位置：三亚市河西解放一路、建港路、榆亚大道的交汇处产品类型：酒店式公寓开盘时间：2008年7月入住时间：2009年12月30日占地面积：14060平米建筑面积：52980平米绿化率：35%容积率：3.0装修情况：精装停车位：200销售情况：已售罄3.7.2.2市场总结l 目前XX酒店式公寓多为含商业、写字楼以及公寓的综合性项目，且一般109、定位高端的项目不多l 酒店式公寓目前在售较少，市场供应量不大l 酒店式公寓市场售价多集中在12000-15000元/平米之间，根据项目位置及项目品质略有差异。l 市场上酒店式公寓均为精装修交房，其所面对客群绝大部分为投资客，岛外客户所占比重极大。3.7.3产权式酒店l 主要分布金色阳光温泉度假酒店新标榜休闲度假酒店本案产权式酒店酒店式公寓包括产权式酒店宝发国际大厦明光国际太和温泉度假酒店 XX市产权式酒店供应较少，仅有五家，其中有两家为酒店式公寓与产权式酒店兼有的综合项目。 XX五家产权式酒店中世贸国贸片区有两家，海岸片区有两家，其余一家位于琼山区。 海甸岛片区尚无产权式酒店。l 产权式酒店项110、目一览表项目地址开发商客房面积建筑面积（万平米）占地面积（万平米）客房套数配套售价销售状况经营状况装修情况返租方式备注金色阳光温泉度假酒店秀英区 滨海大道278号海南宝景房地产开发有限公司65平米42.6417套五星级标准均价：25000/平米在售2009年开业精装1.一年里有30天免费，春节1天等同于3天，节假日1天等同于两天。2.不固定分红，根据酒店每年净收入85%分红（业委会统计）3.免物业管理费和能源费。4.一年住宿超过120天的不分红。5.自用不委托收取物业管理费和能源费。新标榜休闲度假酒店国贸三横路8号海南金鹤房地产开发有限公司37-68平米2.13.3258套四星级标准15000111、-17000/平米在售2008年5月开盘精装1.7-10%回报，1-5年回报7%，6-10年回报8%，每5年递增1%。2.客户所付房款为总价房款减去前3年的回报额。3.节假日和平日免费入住15天索菲特前沿酒店澄迈县老城镇盈滨半岛前沿控股集团70-80平米2.7未知304套五星级标准起价：13000/平米售完2005年12月30日开业。精装每年9%的回报率、5年回购计划、业主坐享每年21天的免费入住与稳定分红太和温泉休闲酒店XX市琼山区三公里海南钧恒房地产开发有限公司未知3未知500套三星级标准未知售完未知精装未知明光国际XX市龙华区南海大道9号XX明光大酒店有限公司未知9.72.0未知未知均价112、15000售完2006年12月10日开盘精装未知5-20层为产权式酒店，五星级配套。宝发国际大厦玉沙路与国贸路的交汇海南美景园投资有限公司未知5.51.1未知五星级标准均价11000售完2008年3月18日开盘精装未知16-29层为产权式酒店。备注：上表标黄色底色为未售项目。 目前XX市产权式酒店档次参差不齐，三星级、四星级、五星级均有；依据地理位置价格也不尽相同，销售均价由13000-23000不等。 市场上在售及已售完的几家产权式酒店均为精装修，返利形式也分为固定回报及分红两种方式。l 典型案例分析索菲特前沿酒店l 开发商：前沿控股集团l 项目位置：XX市西海岸的盈滨半岛l 入住时间：20113、05年10月30日l 建筑面积：2.6895万平方米l 总户数：304户l 主力户型：70-80平方米l 容积率：0.33l 价格：均价13000元/平方米l 入住时间：2005年12月30日l 建筑面积：2.69万平方米l 主力户型：70-80平方米l 总户数：304户l 回报情况：70年产权、每年9%的回报率、5年回购计划、业主坐享每年21天的免费入住与稳定分红。金色阳光温泉度假酒店l 开发商：海南宝景房地产开发有限公司l 项目位置：XX市西海岸热带海洋世界公园西侧l 产品类型：产权式酒店l 入住时间：2008年12月l 占地面积:25680平方米 l 建筑面积：41600平方米l 套数：114、437套l 绿化率：52%l 容积率：1.40l 价格：三层21800元起价，八层以上25000元起价。总统套房281平米36888元。均价25000元/平米l 产权：70年l 剩余产权年限：65年l 主力户型：一室一厅占84%，户型区间主要为63-68平米，建筑设计单排“L”形，保证了建筑内的每套公寓均为180度的全海景。从60多平米的一室一厅到210平米的三室两厅，可满足不同消费层次人员的需求。l 户型图： 143.7平米 65.37平米l 投资回报情况：1.业主在一年里有共计30天可以免费居住。如果在春节期间，每居住1天按照3天计算；而其它节假日期间，每居住1天则按照两天计算。2. 由业115、主委员会和开发商共同统计年经营收入，酒店每年净收入的85%作为分红返还业主，但数额不固定。 3.业主免收物业管理费和能源费。4.如果业主在一年期间内自己住宿超过120天的，则不享有分红。5.如果业主不委托，则需缴纳物业管理费和能源费。新标榜休闲度假酒店l 开发商：海南金鹤房地产开发有限公司 l 项目位置：XX市国贸三横路8号l 价格：15700元-17000元/平米l 开盘时间：2008年5月l 占地面积：3270.36平方米l 容积率：5l 产权：70年产权 l 剩余产权年限：47年l 装修标准：四星级精装修标准l 主力户型：37.98平米、38.68平米、53.44平米、54.48平米、5116、1.44平米、52.44平米、67.14平米、68.39平米l 投资回报情况：合同内标明：1.业主必须委托开发商经营，经营期限为20年。2.业主购买后的第1-5年的投资回报率为7%，之后每5年再递增1%。3.业主所付房款总价内一次性减去第1-3年的投资回报。4.客户每年可以自由选择15天免费入住。 客户情况：80%外地人购买 目前情况：客房楼层的公共区域和客房内部正处于从3星级到4星级的整体改造中，改造成本约为每平米1000元。l 产权式酒店市场特点：n 目前XX的产权酒店大部分已售馨，仅剩下几家尾盘在销售。而在三亚，近半年的时间就有约20家产权酒店全部销售完毕，可见海南产权式酒店市场的火爆。117、 n XX产权式酒店售价相差较大，最低售价约13000元/平米，最高能达到25000元/平米，根据项目所处的位置及项目品质有较大价差。n 产权式酒店全部为精装修出售，装修标准决定酒店档次，也和项目售价息息相关。n 酒店单元划分面积趋小，以40-70平米为主要供应面积范围，小户型低总价利于项目销售。n 产权式酒店多采用售后返租的方式进行销售，承诺固定回报率或参加酒店盈利分红，此外，一年内给予一定天数的免费入住期。目前XX市在售的产权式酒店以返利形式为主。n 目前产权式酒店配套设施均已4星和5星标准为主。n XX产权式酒店产权年限大多剩余40余年，以酒店改造成产权式酒店，唯有金色阳光剩余65年。第118、四部分：项目基本情况判断4.1项目位置关系及城市地位4.1.1项目位置l 项目位于XX市海甸岛，海甸五东路18号；l 项目紧邻海新大桥，位于市中心与新埠岛开发区之间。l 项目距离XX市中心约12公里，车程在15分钟左右；项目距离美兰机场30公里，车程在35分钟左右；项目距离XX火车站40公里，车程在50分钟左右；总体上看，项目不具备区位优势。4.1.2海甸岛概述4.1.2.1海甸岛城市区位海甸岛在XX市的北部，处于海南的母亲河南渡江的入XX，是一个典型的三角洲岛屿，海甸岛是XX市最大的岛屿。海甸岛同紧邻的新埠岛一起，形成南渡江三角洲的中心，而南渡江在这里被分成三大股水道，从这两个岛屿两边和两岛119、之间分别注入琼州海峡。海甸岛与一水之隔的XX市中心似连非连，似断非断，一衣带水隔江相望。海甸岛具有相对浓郁的人文气息。坐落着海南最著名的学府-海南大学。目前海甸岛居住人口已达数万人，成为XX市重要的生活区，周边服务配套设施齐全。据介绍，XX约八成外籍人士(包括外教)聚居于海甸岛，已经形成了浓郁的涉外居住氛围。4.1.2.2海甸岛区域划分北海甸片区旧城片区美丽沙片区海甸岛内旧城区产品品质较差；生活配套设施齐全。作为海甸岛连接新埠岛的交通枢纽，通过旧城区改造将逐步发展成为海甸岛配套核心区。美丽沙地块属填海区，总用地3300亩，三面临海，海岸线长度约5公里，尽管目前美丽沙片区还处在开发初期，但由于其120、良好的生态环境以及良好的发展预期，美丽沙片区土地价值已经增值80%左右。 该片区域住宅市场发展潜力巨大。北海甸片区近几年逐渐发展成为高尚住宅区，商业配套逐步成熟。因与新埠岛隔河相望，随着新埠岛高端住宅区、国际型滨海旅游度假区、游艇港湾的建成，北海甸片区将逐步发展成为以沿河、沿海景观住宅为代表的高端住宅区。4.1.2.3未来发展方向l 海甸岛处在沿海和沿江地段，是XX市近期重点开发的区域之一，将再次迎来发展良机。l 位于北部的美丽沙，是XX重点规划建设区域之一。l 随着白沙门生态公园的建立，公园占地64公顷，将开发成继万绿园之后市内第二块大型公共绿地，这也将推动海甸岛房产升值。4.2项目自身条件121、分析4.2.1项目背景l 海南XX国际大酒店是以XXXX地产发展有限公司(原XX西城城建开发公司)为主，联合其他股东单位共同投资兴建，1997年2月开业，次年经国家旅游局审核授予四星级称号的商务、会议型旅游酒店。l XXXX地产发展有限公司:XX市西城城建开发集团是于2001年1月由XX市西城区城市建设开发公司和XX市西城区住宅开发公司资产重组而成的西城区国有重点企业，集团以房地产为主业，下属两全资子公司均具有房地产开发一级资质，总资产近20亿元。4.2.2项目周边环境l 东侧：紧邻横沟河与新埠岛隔河相望，目前河岸东侧正在进行修路施工，对项目对外形象有较大影响，但当施工结束后，项目东侧外部环境122、将发生巨大变化。l 南侧、西侧：项目南侧为住宅小区，目前入住率不高，购买客户主要为岛外人士，用途多以投资为主。l 北侧：项目北侧为海甸五东路及海新大桥，是连结XX市区与新埠岛的重要通路。本项目将在新埠岛未来规划的“生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假风貌新市镇中起到重要作用。4.2.3项目现状酒店目前为三栋连体酒店，1至5层为酒店配套商业部分，从6层开始往上为酒店，中间一栋即B座楼层最高，为19层，两侧酒店为16层一层至五层为公共配套，5层以上为酒店。项目基本信息l 名称：海南XX国际大酒店l 占地：1.06万平米l 建筑面积：4.9万平米l 星级档次：四星级l 客房：380间，其123、中标准间和单人间数量占70%l 土地年限：70年l 容积率：3.88l 绿化率：28.4%l 建筑形态：塔楼l 楼层：19层l 经营状态：正在经营中，营业状态不佳，客源以会议、旅游团为主，兼以少量旅游散客。l 小结 项目建成年代较早，内部设施较为陈旧，不能满足项目上市交易的基本条件； 项目建筑外立面风格老化，不能满足对项目形象方面的支持； 建筑体为塔楼，且内部户型设计为10年前方案，与当户型设计理念相悖； 项目硬件设施与目前新建项目差距较大，不能满足当前需求； 项目为住宅立项，此点有利于项目后期重新包装改造； 由于周边施工影响，目前项目周边环境较差，工程施工结束后将会有较大的改观； 项目位于新124、埠岛与XX市区连接主通道上，与新埠岛未来规划的高档别墅区隔河相望； 项目依附新埠岛，新埠岛未来10年规划将有利于项目未来价值的提升；4.3项目SWOT分析优势： 海甸岛整体发展前景良好； 拥有较佳的景观； 与未来的新埠岛高级别墅区隔河相望； 项目位于海甸岛环岛路边，与海甸岛各片区联系紧密；劣势： 地理位置与市中心虽然交通便利，但相比于XX市的规模略显偏僻； 周边正处于施工状态，对项目形象影响极大； 项目建成年代较为久远，设施设备现代化程度低； 建筑外立面较为陈旧，为老式设计，不符合当今潮流；机遇： 海南国际旅游岛的规划出炉，极大促进XX旅游市场的发展； 新埠岛10年规划的正在实施为项目未来发展125、带来机遇；威胁 未来可能影响到销售的国家和当地政策的不确定性；4.4项目自身价值及未来发展判别l 本案属于70年住宅立项，有利于后期的工程改造，将对岛内外客户具有一定吸引力；l 环岛公路的建成将极大的改善海甸岛的交通状况，将使本案与海甸岛各大片区有机的结合起来；l 未来的新埠岛将规划有金融行政办公、游艇展示及游艇俱乐部及高档别墅区，将成为XX对外最新的城市名片，而本案正位于XX市中心与新埠岛的连接通道上，将起到未来新埠岛的桥头堡的作用。4.5未来政策导向及分析海南房地产市场XX年随着“国际旅游岛”国家战略获批，海南房价如坐上火箭般直线上升，甚至达到“以小时计算”的白热化程度。面对海南房地产价格126、上涨过快的问题，海南省立即采取“紧急行动”，于1月15日火线出台“两个暂停”政策，明确在XX年3月底之前，“暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目”。3月20日上午，海南省副省长姜斯宪表示：“海南已经启动恢复商业性土地开发出让和新的房产相关企业参与海南房地产市场的公平竞争。”这意味着，海南省为了抑制房价过快上涨问题而出台的“两个暂停”的禁令已取消。4月29日，由中国房产信息集团、新浪、易居中国、携程旅行网、如家酒店集团五家海外上市企业联合主办的“信息创造市场，服务决胜未来中国旅游地产软实力峰会”在三亚举行。中国10家著名旅游地产开发企业与中国旅游地产服务集团签署了战略合作协议。“立127、足海南、宣传海南、服务海南”，整合优势资源，积聚力量，建立“售前-售中-售后”服务体系和线上、线下互动的运营模式，本次峰会显示出旅游、房地产、媒体等行业跨界联合，为海南国际旅游岛地产建设注入新鲜的活力。政策预判预测与解读： 从目前可能出现的情况来看海南政府可能会在近期推出类似于XX市针对产权式酒店、酒店式公寓推出的一系列政策； 目前政府部门正致力于鼓励开发商针对自身的产权式酒店进行出租； 虽然本案有别于大多数土地性质为商业用地的产权式酒店项目，但并不排除未来推出更为严厉的政策；小结： XX市由于众多土地性质为商业用地的开发项目转为住宅产品销售，致使城市后续发展丧失动力，因此针对产权式酒店制定并128、执行了最新政策。 目前海南市场发展迅速，旅游地产市场活跃，政府未出台关于酒店或者商业、综合立项的“酒店式公寓”、“精装修小户型”、“LOFT”非住宅项目的相关规定。 据政府部门统计，目前海南一级开发较多，但成规模开发的较少，商品住房已占到开发总量的90%，不利于统筹规划发展，预计后期本省及本地将有极大可能执行新的政策。 由XX市出台相关规定可以看出，本项目产权式酒店、酒店式公寓改造方案存在相应的政策风险，把握时机，在政府相关政策规定未出台之前，抓住旅游地产市场热潮，有望取得较好销售业绩。第五部分：项目改造方法及可实现收益5.1项目改造背景项目自1997年开业至今未做过全面的装修改造，各方面的硬129、件设施均较落后，难以满足目前客户需求。随着近几年XX旅游业的蓬勃发展，各种星级酒店如雨后春笋出现，在此市场竞争环境下，酒店不仅难以招到新的客源，而且原有客户资源市场也逐渐流失。目前酒店客源主要由会议客源、旅游团队客源和各类散客构成，会议客源是酒店经营的重要客源，占据客源的一半以上，而旅游团队是酒店的保障性客源，由于酒店所处地理位置原因，其散客所占比重相对很小。因此在此大背景下，酒店必须要进行全面的改造，以提升整体环境与内在配置标准以满足市场需求，重新塑造市场美誉度，并重新进入高星级酒店的竞争行列，以提高入住率，增加营业收入。5.2项目改造方向方案建议5.2.1项目改造方向可行性判断根据项目自身130、性质，项目可存在的产品形态有三种，即普通住宅、酒店式公寓及产权式酒店。l 普通住宅n 项目为住宅立项，但从规划设计之初就一直为酒店考虑，其内部结构、基础设施与住宅有本质的区别，如现将项目改造为住宅，改造成本将非常大。n 项目起初产权证上规划用途为“非住宅”类，如现将性质改变为“住宅”类，相关手续办理的难度较大。n 在XX的住宅类项目，阳台是作为休憩赏景不可缺少的部分，但本案目前没有阳台，如果改造添加阳台，则投入成本过高，且难度较大。n 住宅类项目社区整体规划及社区规模为客户主要考虑的因素之一，本案为单体设计，作为住宅项目对客户吸引力不大。n 对于本案户型方面，由于起初以酒店方向考虑，以小户型为131、主，而小户型在XX住宅市场并不是畅销户型，故作为住宅考虑并不适合。n 此外，社区园林绿化也为当地住宅消费者非常重视的环节之一，而此因素本案也并不具备。n 结论：综合考虑本案改造为住宅不可行。l 酒店式公寓n 酒店式公寓多建设于城市中心、繁华位置或与中心区距离较近位置，交通便利，本案位置的劣势并不具备。n 酒店式公寓通常的户型在一居至两居，以一居为主的项目居多。但结合本案的户型来看，多以零居为主，一居与两居的数量较少，这种户型结构无法适应酒店式公寓的市场需要。n 酒店式公寓多数是以居住功能为主，客户购买后即可自用又兼投资潜力。n 从细节看，酒店式公寓通常具有如厨房（最好配有燃气）等简单的居家设施132、，但本案不具有此条件。n 结论：综合考虑本案改造为酒店式公寓不可行。l 产权式酒店n 产权式酒店提供稳定的投资回报，受到投资客户普遍认可n 项目建设之初即为酒店考虑，后期户型改造相对简便容易n 产权式酒店并不要求阳台和燃气等本案目前存在而很难改变的硬伤n 产权式酒店客户多为旅游、商务客，多为短期居住，符合XX的旅游定位n 开发商可以通过销售产权，降低产权式酒店的投资风险，带旺人气。开发商不仅有销售的收益，还可以通过经营酒店的商业配套长期获益n 结论：综合考虑，上述三个改造方向，产权式酒店是唯一可行的方向。综上所述，我司将本项目定位为“产权式酒店”。但是在定位的同时，我们也要认识到产权式酒店所带133、来的风险：n 产权式酒店对物业位置的要求较高，对客源量要求高n 经营风险大，业主投资产权式酒店的收益大小取决于酒店客房的出租率和酒店管理公司的经营水平n 投资者非常看重酒店的运营能力。业主对于产权式酒店的开发商的综合经营水平要求高，开发商必须对项目进行全过程的持续经营。但是，如果酒店存在经营问题，投资者购买的酒店客房在市场上很难转让，投资后很难全身而退。5.2.2项目改造目标l 项目分为“基本改造”和“全面升级改造”两种方案。基本改造只限于基本满足项目对外销售的条件。而全面升级改造则是在基本改造的基础上对项目的商业配套加以改造，以提升项目的销售价值。以上两种改造通过对房屋布局的重新划分及对设备134、设施的升级改造，使之更加适应市场需求，取得一定市场占有率，提高经营业绩l 通过改造有效提升整体的酒店接待水平，改变亏损现状l 将不动产变为可售资产，提高项目价值，快速回收现金流5.2.3海南产权式酒店发展l 发展背景10年前，以海南为代表的产权式酒店曾经遭遇败绩，给人们留下了深刻的印象。究其原因主要有三点：一是当初的开发商多数只炒卖地皮，不愿意切实发展酒店产业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假市场的气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念当时还不为中国消费者了解和接受。10年后的今天，随着国际旅游岛的政策落实、经济的快速发展及人们收入水平的快速提高，人们对于产权式135、酒店的认知度和接受度越来越高。产权式酒店是旅游的产物，旅游资源丰富的地方，酒店可以保持较高的出租率，这就具有投资价值。而从旅游资源丰富和全年旅游季节长度两个方面看，在中国最具优势的当属海南。l 现状国际旅游岛推动海南的商品房和酒店住宿价格爆涨之后，产权式酒店在海南渐渐火爆起来，投资者对于产权式酒店超之若鹜，很多楼盘还没推出就销售一空。目前海南已有几十家不同规模和特点的产权式酒店问世。如海航集团的康乐园产权酒店、XX皇冠假日产权酒店、由“烂尾楼”改造的华发大厦产权酒店式公寓、中化集团与海南龙泉集团开发的龙泉海景大酒店等，均是一经推出即被看好。特别是华发大厦产权酒店式公寓，创下了7天销售420多套136、的纪录。而龙泉海景大酒店则更是实现了项目开工之日即是投资收回之时，在项目运作前期即与数百名投资者达成了订购投资意向。随着海南旅游条件的进一步成熟完善，产权酒店的投资已经进入了一个高速发展的阶段。l 海南产权酒店总体特点 目前海南有相当一部分产权式酒店土地性质为商业用地，产权年限为40-50年。 海南现存的产权式酒店也有相当一部分为原有烂尾楼改造而来，此种项目土地性质多为住宅用地，但由于烂尾期较长有的项目土地使用年限40余年。 目前产权式酒店缺少相关监管的法律法规，因此容易滋生很多问题及纠纷。5.2.4产权式酒店特点l 将酒店客房（单间或套间）的产权出售给业主的同时，将客房返租给酒店经营管理公司137、。业主没有经营权，但在每一年可以享受一定天数的免费入住权益，之外再可以获得一定比例的固定回报或参与酒店经营利润的分成。享受酒店餐饮、康乐等消费的特别优惠。l 产权式酒店往往位于城市核心、城市郊外、旅游胜地等。在城市核心的为商务型产权式酒店，郊外和旅游胜地的为休闲度假型产权式酒店。l 购买酒店客房产权具有较佳的投资价值。业主绝大多数都不会完全自用，大部分时间返租给酒店经营公司以获取投资回报。5.2.5产权式酒店主要客群分析l 有一定经济实力、介于投资者和消费者之间的个人。关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等。l 一些公司或138、事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议。关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。l 分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。最关注的是产权或酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性是决定性的影响因素，目前市场中有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光。因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。5.3产权式酒店改造内容及标准5.3.1项目改造139、内容部分现状l 外立面外立面为传统的马赛克，配以传统的小开窗户。此种外立面早已落后于市场，并且有的部分斑驳过于陈旧，此形象降低了酒店档次水平，亟需改造。l 公共走廊公共走廊的墙面和地面略显陈旧，灯光暗淡。总体品质感差，需要重新装修更新形象。l 电梯项目共配有八部国产苏迅牌电梯，从外观形象、载重、老化问题、隐患多等方面考虑需要全面升级。建议至少更换为合资品牌电梯，以提高项目整体形象。l 房屋内部整体硬件条件差且装修过时，需要全面改造。5.3.2项目改造内容改造总原则：A、B、C座统一改造、以保证统一品质依据产权式酒店改造内容的分级不同，我司将本案分成普通酒店与四星级酒店两个级别。两种级别改造有相140、同点与不同点：相同点l 户型结构的内部划分调整由于只有酒店的纸制平面图纸并无CAD图，因此只能用扫描+CAD测绘的方式，统计每个房间的面积。采用此种方式必定会出现一定的误差，因此所得面积仅做为参考。下图中所标面积均为套内面积。酒店B从户型结构及面积综合分析，共计168套，其中套间为52套，单间为116套。其中52套套间应该能够满足整个酒店（A+B+C）的接待能力与客户需求。酒店B的户型结构不必进行更改。6-16层的平层面积分布如下：户型面积（平方米）户型类型户型套数（套）总面积（平方米）备注酒店A34.5客房413826.88客房4107.5250.04客房2100.0838.72客房138.141、7225.9客房125.926.2客房126.236.8客房136.818.13客房118.13服务用房酒店B60套间16040.2套间280.443.24客房286.4826.88客房253.7634.5客房26943.39客房143.3922.88客房122.8834.63客房134.63酒店C34.5客房413826.88客房4107.5250.04客房2100.0838.72客房138.7225.9客房125.926.2客房126.236.8客房136.818.13客房118.13服务用房总计1433.24我司建议：在酒店A与酒店C座内增加标准间数量。标准间面积小总价低，并且在酒店所有142、户型中最受客户青睐。改造方案为：将上图中标注红色的现有套房一分为二，改为单人间或标准间。该户型套内面积约50平米，建筑面积约83平米。将现有卫生间如下图所示改造为两间。l 门在A座和C座大堂入口处加设平推门或平开门，以方便提供酒店出入。l 电梯将目前的电梯全部换为合资品牌 供参考的十大电梯品牌：1、三菱电梯（上海三菱电梯有限公司，中国最大电梯制造企业之一） 2、奥的斯OTIS电梯（奥的斯电梯有限公司，世界最大的电梯企业之一） 3、日立HITACHI（日立电梯中国有限公司，中国最大的电梯企业之一） 4、通力KONE电梯（1910年芬兰，通力集团是世界最大的电梯企业之一） 5、迅达电梯（1874年143、瑞士，瑞士迅达集团，世界最大的电梯企业之一） 6、东芝Toshiba（东芝电梯集团，世界最大的电梯企业之一） 7、富士电梯（十大电梯品牌，日本富士电梯集团） 8、广日电梯（十大电梯品牌，广州广日电梯工业有限公司） 9、富士达电梯（十大电梯品牌，华升富士达电梯有限公司） 10、蒂森电梯（蒂森电梯有限公司，德国三大电梯制造商之一）l 机电设备对空调主机、发电机及冷热水管进行维修。l 节能改造 照明、洁具及热水系统改造： 酒店照明改造： 采用暖白色的光源，色温为3000K左右营造亲切、温馨和友好的氛围 利用照度和色温的匹配关系，细致的营造适宜的空间气氛。色温和照度应成正比例的搭配，即高照度、高色温，144、反之亦然。 使用同样色温的光源，避免光色的杂乱无章同一个功能区域、表面和物体，采用色温一致的光源，令光环境的色调统一。就酒店的照明设计而言，由于强调的不是冲突和戏剧性，所以，统一的色调才符合酒店的特点。 采用较高光源显色指数越高级的酒店，光源的显色指数就要越高，在国内的照明标准和设计实践中，一直对显色都不太重视，通常强调在有辨色要求的场所才需要高显色指数的光源。实则不然，一般人与人有较多接触的场所，尤其是酒店，客人能够显现出健康的肤色是非常重要的。另外，显色性好的光源比显色性差的，在同样的条件下，可以有较低的照度。 洁具改造：建议酒店洁具采用合资品牌，提高酒店档次。并建议采用镜面多而且将周围环145、境色调重，这是提升卫生间档次要素之一。如进一步需要提高酒店档次，则在洗面台、镜面、浴缸等位置陈设或安装一些特别的工艺品、装饰画、插花等等，可以很大程度增加卫生间内的美感。并且要为每一件陈设品安装相应的低压石英灯照射。l 窗户重新更换所有窗户，采用材质好、大开扇、透光强、封闭效果佳的。 下面是两种级别酒店的不同的修改方案：一、 普通酒店，其改造内容主要包括：l 6-19层楼道即公共走廊墙面重新简单装修，用涂料粉刷即可，确保墙面干净整洁，地面更换普通地毯。l 房间内重新装修与普通酒店的标准匹配 装修良好，有软垫床、桌、椅、床头柜等配套家具，照明良好； 客房有卫生间，装有抽水恭桶、面盆、淋浴或浴缸（146、配有浴帘）。 客房照明充足，有遮光窗帘； 有方便使用的电话机，可以拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途电话，并配有使用说明； 有彩色电视机，画面音质清晰； 设有至少两种规格的电源插座； 二、 定位于四星级酒店，其改造内容包括：l 6-19层楼道即公共走廊墙面重新装修，采用进口大理石，或部分墙面采用高档木材进行搭配，地面更换纯毛地毯。 l 房间内重新装修标准：与四星级酒店的标准匹配 装修豪华，有高档软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或优质木地板或其他高档地面材料。采用区域照明且目的物照明度良好； 客房门147、能自动闭合，有门窥镜、门铃及防盗装置。显著位置张贴应急疏散图及相关说明； 有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸并带淋浴喷头（有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头），配有浴帘。水龙头冷热标识清晰。采取有效的防滑措施。采用高档建筑材料装修地面、墙面和天花，色调高雅柔和，采用分区照明且照明度良好。有良好的低噪音排风系统，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座、电话副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水； 有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途电话。并备有电话使用说明和所在地主要电话指南；l 公共配套重新改造，要符合四星级的标148、准： 酒店大堂，地面采用高档石材，并跟换照明设备。并设有以下配套设施：u 设有与饭店规模、星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志，分区段设置接待、问讯、结帐，24小时有工作人员在岗；总服务台提供饭店服务项目宣传品、饭店价目表、中英文本市交通图、全国旅游交通图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；u 设有由饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私； u 设门卫应接员，18小时迎送客人； u 设专职行李员，有专用行李车，24小时提供行李服务。有小件行李存放处； u 设值班经理，24小时接待客人； u 设大堂经理，18小时在前厅149、服务； u 在非经营区设客人休息场所；u 提供店内寻人服务 健身娱乐中心：重新装修，更新器材，采用国际知名品牌。 美食中心：更新设备，重新装修，并采用背景音乐系统，并设有特色餐厅、西餐厅、园林咖啡厅、月光酒吧等。 会务中心：重新装修，更新设备，使其符合商务气氛，并引进同声传译设施（至少4种语言），有电话会议设施，有现场视音频转播系统等高科技系统，同时，配套设施如下：u 有至少容纳200人会议的专用会议厅，配有衣帽间； u 有至少配有2个小会议室； u 同声传译设施（至少4种语言）； u 有电话会议设施； u 有现场视音频转播系统； u 酒店有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录150、像机、文件粉碎机； u 有专门的复印室，配备足够的复印机设备； u 有现代化电子印刷及装订设备； u 有照相胶卷冲印室； u 有至少5000平方米的展览厅。 文化艺术中心：重新装修，使其符合高雅的艺术气息，沙发桌椅改为知名品牌。同时，不定期的举行各种书法展、画展等活动，使客人入住宾馆的同时，还可感受到高雅的艺术气息。 医疗康复中心：采用优良的医疗康复设备。 l 外立面 外立面重新装修，使其外观符合四星级酒店标准。l 广场改造对项目周边广场进行翻新铺装，增添小品等景观，与周边景观更好的融合，以期更好的展示项目形象，5.4产权酒店经营及操作手法5.4.1国内产权式酒店的一般开发主体产权式酒店的运营151、主体一般分为三类：酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商。开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。5.4.2国内产权式酒店的一般经营模式依据其主要功能不同，依据其投资收益和运营方式的不同，产权式酒店主要可以归纳为三类，且均已在国内出现，分别如下：一、纯产权式酒店又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，也是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营），有权转让、抵押、继承和租赁，自主权利极大。依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营152、的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为：n 聘请专业的酒店经营管理公司负责经营n 开发商履行日常经营监管义务n 在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管n 对营业收入减全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红n 分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年n 每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核n 开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益n 购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商或由酒店经营管理公司负责n 酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所需的全部投入n153、 酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。n 具体操作业主获得年度客房利润分红。业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。即：业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益该套型当日全部待租客房数业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费154、用评价：上述模式即为此类产权式酒店一般的运营模式，开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在地段优势一般的地段，购买者多为个人投资者，用于投资收益。二、返租式产权酒店基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关。而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（XX一般为每年78%）为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值。在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为：房产总价*事先约定的年回报155、比例（一般为78%）在这一形式下，酒店的定价方法与纯产权式酒店不一样。因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，即每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分。但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的。以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。n 具体操作业主将所购客房与酒店管理公司签订委托经营协议，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的固定百分比金额每年支付业主投资回报。经营过程中156、发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的4%左右）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。三、度假式产权酒店（分时度假式产权酒店）度假式产权酒店与上述两种产权式酒店的运营方式有着根本的不同，上述两种产权式酒店的运营方式均是以保证购买者收益前提的，而度假式产权酒店的根本利益体现在交换和休闲度假上。 以此方式为开发目的的酒店，一般均会选择一个国际性的度假酒店交换组织作为依托，以所开发的酒店加入该交换组织，购买其酒店客房的业主可以以此物业作为资源与该组织内其他地方的酒店业主进行时间上的交换，以换取其他地方酒店的免费入住权，用于休闲157、度假。 此种类型的酒店多建设于世界或全国知名的旅游、度假胜地，开发主体多为旅游度假类的开发公司，以自然或人为塑造的旅游休闲项目为依托，购买者的购买目的多为休闲，不指望其产生金钱上的收益。所以，其与上述两个产权式酒店运营方式上的不同就在于其是以消费为目的，而非以收益为目的的。目前，此种模式的产权酒店正在以国际化的酒店交换组织为依托进行大规模的扩张，但其对加盟酒店的要求和审查往往相当严格，一般均要求在三星级、四星级以上，而且对酒店内部配套和城市环境的要求也有非常高的标准。而在中国，由于国内居民国际化旅游还在少数，此种模式的发展有限，影响一般。本项目由于涉及开发商的单位性质，在经营模式中不宜采用返租158、式，故将采用上述第一种即分红式产权酒店方式。5.4.3项目操作手法结合本项目各个楼座未来可能出现的销售情况，项目有以下操作手法：l 方案一：只销售A栋或C栋优势n 统一经营另外未售两栋，未售的两栋在酒店数量上能达到333套，房间数量能够匹配四星级酒店要求的规模。劣势n 销售回款低、不能从根本上解决开发商问题。l 方案二：销售A+C栋优势n 保留B栋作为酒店统一经营。劣势n 房间数量针对于四星级酒店规模稍小l 方案三：销售A+B+C栋优势n 销售回款高，能满足开发商现金流需求。劣势n 三栋都售出后，由于业主的原因可能会造成酒店品质下降，故要求B座客户在购买时必须签定委托协议，将B栋进行统一经营，159、以最大化保证酒店品质。5.5项目可改造上市实现价值判断项目改造上市是否可行关键看其价格，我司依据对本案周边住宅市场及XX市同类产品的判研，依据下述因素对本项目售价进行判定。n 定价步骤：第一步：确定定价原则综合本案所处区位因素及该区域未来的规划定位因素，并结合本案的改造定位方向，参考本案区域周边住宅项目价格以及XX市同等条件与本案定位相同的项目价格因素，最终完成项目的定价方案。第二步：选定具体参照对象 本案区域周边在售住宅项目：蔚蓝海语印象、富仕苑、厚土珊瑚湾等 XX与本案同等条件在售产权式酒店：新标榜产权酒店、金色阳光温泉度假酒店第三步：确定本项目改造方案及改造投入成本提升项目形象档次、四星160、级酒店装标，项目改造成本约1亿元第四步：估算项目售价方案l 本案所处区位：项目位于XX市海甸岛，紧邻海新大桥，位于市中心与新埠岛开发区之间。距离XX市中心约12公里，距美兰机场30公里，总体上看，项目不具备区位优势。区位示意：海南省政府XX市政府新埠岛海甸岛l 区域未来发展：海甸岛片区定位为未来XX宜居品位生活区。由于海甸岛在XX市整体区位不具备一线海景优势，距离XX中心城区尚有一定距离，加之海甸岛整体定位为“生活区”以居住功能为主，此因素必定影响项目价值及未来发展。但本案依附海新大桥与“新埠岛”紧邻，而新埠岛未来定位为“生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假新市镇，新埠岛的发展潜力161、势必会联动海甸岛，而由于区位因素影响，本项目的发展前景更加开阔。l 选定具体参照对象 选定项目售价参照对象区域住宅富仕苑厚土珊瑚湾蔚蓝海语印象本项目项目一：蔚蓝海语印象项目位置：美兰区海甸岛景观大道海景路78号产品类型：高层,小高层价格：14200元/平米项目均价：17000元/平米主要户型面积：105-115平米装修标准：毛坯产权年限：70年项目二：富仕苑项目位置：XX市海甸岛海景东路80-1号产品类型：小高层价格：12000-15000元/平米主要户型面积：94-138平米装修标准：毛坯产权年限：70年项目三：厚土珊瑚湾项目位置：XX市美兰区海甸二西路南侧 产品类型：高层价格： 12000162、 元/平米主要户型面积：三室为主装修标准：毛坯产权年限：70年 本案周边住宅市场价格范围：12000-17000元/平米与本案相比，区域住宅项目优势：1、 均为新建项目，楼体新2、 产权年限优势3、 建筑形态优势（高层、小高层）4、 低容积率，具有社区规模及绿化5、 产品差异化优势本案优势为：1、 周边住宅均为毛坯交房，本案为星级酒店标准精装修2、 酒店配套服务为住宅项目所不具备综合上述因素考虑，本案售价制定要略低于区域住宅市场售价，以使项目在区域住宅市场竞争中具有低价的优势。 选定XX在售产权式酒店：海南省政府XX市政府本项目新标榜休闲度假酒店金色阳光温泉度假酒店新标榜产权酒店项目位置：XX163、市国贸三横路8号销售价格：15000-17000元/平米装修标准：四星级酒店装标产权年限：70（现余48年）金色阳光温泉度假酒店项目位置：XX市西海岸热带海洋世界公园西侧销售价格：三层21800元起价，八层以上25000元起价，均价25000元/平米装修标准：五星级酒店装标产权年限：70年 目前XX在售产权式酒店价格范围：15000-25000元/平米与本案相比，XX目前在售产权式酒店项目优势：1、 新标榜产权酒店处于XX市中心位置，金色阳光温泉度假酒店处于XX一线海景位置，从地理位置看，本项目处于劣势。2、 新标榜产权酒店于2003年左右开业，金色阳光温泉度假酒店则为2009年新开业酒店，从164、项目新旧程度上看，本项目处于劣势3、 产权年限优势4、 酒店装修标准优势金色阳光温泉度假酒店为五星级酒店装标本案优势为：1、新埠岛规划带动区域旅游价值的提升2、本案高层部分为海景房综合上述因素考虑，本案售价制定要低于上述两个产权式酒店项目，项目在区位、新旧程度、产权年限、酒店装标均不具备优势，项目需以低价入市策略博得市场份额。l 确定本项目改造方案及改造投入成本提升项目形象档次、四星级酒店装标目前XX在售产权式酒店与本案最具可比性的为新标榜产权酒店，从项目装修标准上看新标榜产权酒店为四星级酒店装标。由于本案在区位因素上处于劣势，故在装修标准上需做到与新标榜齐平，在项目后期销售时才具备可竞争性，165、否则将增加销售难度。新标榜产权酒店在项目销售时，客户所付房款为总房款减去前3年的回报额（每年7%），即减去总房款的21%，扣除此部分，其实际售价11850-13430元/平米。市场比较法定价：编号项目名称权重住宅产权酒店本案蔚蓝海语印象富仕苑厚土珊瑚湾新标榜产权酒店金色阳光温泉假日酒店XX大酒店项目权重比重30%10%10%40%10%100%1区位15977151382交通12877121183周边环境86547844项目规模65442425工程进度53335526建筑立面55553427园林景观55552428项目配套64335649户型设计877735210设备设施533345311室内166、装修500035212公共空间544423213开发商品牌533333314施工质量544434315物业管理5222343项目权重系数合计100686261728450单价（元/平米）17000（毛坯）14000（毛坯）12000（毛坯）13450（精装）25000（精装）价格权重系数7522.58 19.67 74.72 29.76 每个项目的价格权重系数=单价/项目权重系数合计*项目权重比重本案的价格为（75+22.58+19.67+74.72+29.76）*50=11087元/平米要想项目在市场竞争中具备博得市场眼球的亮点，我司认为要以星级酒店装标在区域住宅市场竞争中脱颖而出；同时采取167、控制总价入市策略打开市场，在产权式酒店市场中价格要处于绝对优势。5.6项目总体定位及目标客户定位5.6.1 项目总体定位集旅游、度假、会议为一体的综合投资型星级产权式酒店5.6.2 目标客户定位以岛外的投资客占据主体l 客户区域特点以岛外客户为绝对主体，预计将占总体成交客户的80%以上。而岛外的客户将以非沿海城市（如：山西、内蒙古等内地城市）有一定经济能力的客户为主。l 客户购买性质由于项目定位决定，本项目成交客户将以投资客户为主体。投资客户可大致分为：个人投资客户及公司性质的投资客户。此部分客户的特点：1、个人客户：有一定经济实力，看重项目的投资升值价值，关注酒店的经营能力、附加的优惠等；2168、公司客户：公司业务的需要也兼顾公司固定资产的投资等，公司性质的客户比较关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性是决定性的影响因素。目前市场中有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。而对于公司客户来讲，上述因素更是不可忽视。5.6.3 价格定位我司制造总价稀缺空间，价值低洼地带，运用总价控制原则调控客户购买行为169、，从而形成客户有效快速购买。本案目前户型面积以40平米左右为主,按40平米进行核算,总价控制在50万元左右,则项目单价为11000元-12000元/平米。第六部分：项目可改造上市可行性研究6.1项目改造上市方案投入分析6.1.1酒店改造费用投资估算n 方案一：提升档次、定位四星序号改造内容单价（元/平米）数量（平米）小计（万元）备注1前期费用338 1.1设计费3545110158 1.2顾问管理咨询费301.3工程造价咨询费301.4监理费1202建设管理费132 按建安总价2%3建安费1977 3.1拆除费用154511068 3.2建筑设施184511081 3.3空调系统6045110170、271 改造3.4消防系统154511068 改造3.5安防系统154511068 改造3.6强电系统2545110113 改造3.7弱点系统4045110180 改造3.8雨污水系统104511045 改造3.9冷热水系统3045110135 改造3.10电梯系统358280共8部电梯，全部更新为合资品牌，按每部35万元计算3.11外墙防水补漏150200030 3.12外立面施工25022520563 3.13室外景观125600075 3.14其它04装饰费4795 4.1客房装饰1000288102881 4.2裙房装饰1800106361914 为1-5层商业区域（不包含出租商业）4171、.3其它05经营物资及开办费2800经营物资包含客房、餐饮、会议区域的家具、用具及用品，开办费包括宣传及行政费用6不可预见费100总计10142 n 方案二：翻新改造、改善经营序号改造内容单价（万元）数量小计（万元）备注1机电设备维修及保养4201.1电梯更换358280将目前三座酒店的电梯全部更换为合资品牌电梯1.2空调主机维修保养251251.3发电机保养551551.4冷热水管维修101101.5其它501502装修4025 2.1外立面及窗户更换25022555564 2.26层以上公共区域重新装修5002.36层以上公共区域更换地毯802.4酒店客房区域修饰1000288102881172、3节能改造2103.1热水系统改造10011003.2节能照明改造101103.3节能洁具改造501503.4其他501504经营用品更换300总计4955l 方案可行性判断方案一：目的为提升酒店档次，定位为四星级酒店，总投资10142万元，其中包括前期费用338万元，建设管理费132万元，建安费1977万元，装饰费4795万元，物资经营及开办费2800万元及不可预见费100万元。方案二：目的为酒店翻新，改善性经营，总投资4955万元，其中机电设备维修及保养420万元，装修费4025万元，节能改造210万元及经营用品更换200万元。方案一与方案二相比主要区别在于酒店配套设施改善以及经营性用品更173、换上的投资。n 据我司调研了解，在XX，大部分酒店为九十年代初建造，并且还有许多低档次的宾馆，住宿一晚只需几十元。如果我司采取方案二，则定位过于低端，酒店经营势必受到影响，低端低品质的定位使项目与目前市场上低档次宾馆相比无竞争优势，缺乏市场竞争力与影响力，并且在后期销售时对岛外的客户吸引力过弱。n 从设备设施看，“方案二”对于老设备均未改造，基本改造只能维持几年，后期存在有二次改造的可能基本上述两点，我司建议本项目采用方案一。方案一为一次性投入，对配套设施进行完善，建议配套设施如下（具体见5.3.2项目改造内容）： 大堂： 健身娱乐中心 美食中心 会务中心 文化艺术中心 医疗康复中心 教育中心174、：建有大型图书馆，有书、报刊等，供客人免费阅览。 服务中心：提供通往机场的免费专线班车，并设有出租车服务中心提供租车服务。方案一大大提升项目品质，可以提高本项目销售价格的同时，降低酒店运营成本，提升酒店竞争力，提高酒店房价、提升酒店入住率，最终提升酒店收益。6.2项目改造上市可实现价格及收益分析l 基础数据楼座A座B座C座备注建筑地上层数161916建筑酒店层数111411单层使用面积（平米）491.35450.54491.35没有准确数据，按照图纸计算所得使用率62%60%62%为6-16层使用率平均使用率62%55%62%酒店客房平均使用率6-16层建筑面积（平米）800.00 762.0175、0 800.00 由CAD测图所得17-19层建筑面积（平米）0.00 1085.30 0.00 单层建筑面积（平米）787.10 749.72 787.10 酒店使用面积（平米）5404.85 6307.56 5404.85 酒店建筑面积（平米）8658.13 11502.77 8658.13 单层客房数量171217 楼座客房数量187168187注：l 本项目A、B、C座楼的使用面积:由CAD测图所得，存在一定误差。l 本项目A、B、C座楼的建筑面积：房产证中只注明了1-5层、6-16层和17-19层的总建筑面积。因此，A、B、C座各自6-16层单层建筑面积我方由CAD测图所得，有一定误176、差，误差按A、B、C座所测单层建筑面积比例进行处理，得出处理后的A、B、C座各自6-16层单层建筑面积，对最终结果影响很小。l 支出收入对比n 方案：投资10142万元改造n 出售A座或C座10142万投资改造1项目支出（万元）11601.49 1.1项目投资改造投入（万元）101421.2项目支付改造费用利息（万元）507.1项目支付改造费用借款年限（年）1改造费用借款利率5%1.3营销费用（万元）952.39 2税前销售项目收入（万元）9523.94 营业税、城建税、教育附加税（万元）523.82 税后销售收入（万元）9000.12 项目售价（元/平米）11000项目出售面积（平米）865177、8.13 3不计营业收入的项目利润（万元）-2077.55 此方案亏损，不可行n 出售A座+C座10142万投资改造1项目支出（万元）12553.89 1.1项目投资改造投入（万元）101421.2项目支付改造费用利息（万元）507.1项目支付改造费用借款年限（年）1改造费用借款利率5%1.3营销费用（万元）1904.79 2税前销售项目收入（万元）19047.88 营业税、城建税、教育附加税（万元）1047.63 税后销售收入（万元）18000.25 项目售价（元/平米）11000项目出售面积（平米）17316.25 3不计营业收入的项目利润（万元）6493.99 所得税1623.50 税后178、利润（万元）4870.49 n 出售A座+B座+C座10142万投资改造1项目支出（万元）13819.19 1.1项目投资改造投入（万元）101421.2项目支付改造费用利息（万元）507.1项目支付改造费用借款年限（年）1改造费用借款利率5%1.3营销费用（万元）3170.09 2税前销售项目收入（万元）31700.92 营业税、城建税、教育附加税（万元）1743.55 税后销售收入（万元）29957.37 项目售价（元/平米）11000项目出售面积（平米）28819.02 3不计营业收入的项目利润（万元）17881.73 所得税4470.43 税后利润（万元）13411.30 方案指标说明179、：l 项目支出费用包括两部分：项目改造费用及利息和营销费用l 利息为项目支付改造费用利息，设定项目销售周期为一年且完成回款即可以将项目支付改造费用还清。在此处利息按1年计算，假设利息率为5%；l 营销费用按项目销售收入的10%计算，由于本案采用分销方式，分销手段复杂，10%为分销方式的常规点位。l 营业税、城建税、教育附加税按项目销售收入的5.5%计算l 所得税按不计营业收入的项目利润的25%计算。6.3项目可行性方案建议通过对上述两种销售方案的具体测算，我司将两种方案进行总结n 两种销售方案比较总结销售方案销售单价（元/平米）税前销售收入（万元）税后销售收入（万元）投入改造资金（万元）项目改180、造资金支付利息（万元）税前利润（万元）税后利润（万元）A座+C座出售1100019047.8818000.2510142.00507.106493.994870.49A座+B座+C座出售1100031700.9229957.3710142.00507.1017881.7313411.30n 方案结论综上所述，我司建议可以采取l 销售方案一：A座+B座+C座出售，但要确保B座所有客户进行委托经营，以保证B座的统一经营l 销售方案二：A座+C座出售依据项目综合方面分析，我司认为方案一为最佳方案。按照预估，方案一可实现销售收入31700.92万元，税后利润达到13411.3万元同时针对两种方案，我司181、采用的销售策略也不相同。对于方案一，我司要求购买B座客户必须签定统一委托经营协议，如果客户不愿意签此协议，则可考虑购买A、C两座。采用此方案，客户选择多样化、购买方式灵活，同时能够保证项目的回款与利润，而且不影响项目对外的窗口形象。购买客户未来可以参与酒店分红，但在销售时对此不进行承诺如果考虑到销售B座会影响对外窗口形象从而不能销售，则考虑方案二，即A+C座方案6.4项目营销策略针对上述销售方案，我们进行以下针对性的营销l 营销总策略采用分销模式，即进行客户折扣模式，用折扣来控制分销点位l 核心竞争点n 总价低，是市场上不多见的低总价投资品n 项目目前已有酒店经营，在酒店经营方面具有其他项目无182、法比拟的优势l 销售周期XX营销旺季在每年10月至次年2月，因此控制好销售时点尤为关键，我们一定要充分利用此热销季进行销售，目前已是9月份，时间非常紧迫，我们必须用一个月的时间设计出图纸以准备进入销售期，图纸设计出来后，进行工地围档现场包装以进行工地形象实景营销。本案营销的特殊性在于传统的宣传推广手法在项目上作用不大。我司主要进行渠道营销。因此，如果今年销售季不足或较为紧张，我们的销售周期将拖延至下一个热销季l 营销手段分销渠道利用所有能分销的环节进行销售同时我们还可进行商务类分销：经过调研，XX写字楼市场需求大，在项目后期运作时，可将部分楼座或楼层作为办公处理自有渠道我司7年操盘了全国10余183、个城市的80多个项目，从而积累建立了大量销售外部渠道，我司将通过此渠道获取一定的客户资源。并且在项目销售中，我司将与旅行社合作，用低于应季市场平均价的体验低价招睐客源，以提高客户的认知度与酒店的知名度6.5项目改造上市市场前景分析l 国际旅游岛随着国际旅游岛的建设，XX作为海南省会及旅游城市的地位在国内外影响与日俱增，针对日益蓬勃发展的旅游业，酒店业有着巨大潜力和广阔的市场前景。国际旅游岛的规划使海南省旅游过夜人数直线上升，为酒店业提供无限契机。2009年，海南省接待旅游过夜人数2250.33万人次，比上年增长8.5%；以国内游客为主，占比超过97%。如此强大的过夜人数势必将带动酒店业的蓬勃发184、展，本项目将借此大势前景无限。l 项目良好的销售前景总价低、多年的酒店经营造就了项目与众不同的核心竞争力。我司坚信凭借核心竞争力能够吸引岛外投资客，必能在市场上取得良好的销售佳绩l 优秀的酒店管理项目改造之后势必要进行全新的酒店经营管理，即要大力增强软环境的增值服务。当前情况下，来海南众多旅游者主要分为度假旅游，会议旅游两大方面。度假旅游针对酒店综合要求较高，客户看重酒店所处位置（是否为一线海景）；会议旅游针对酒店位置要求相对较低。从本案所处位置来看，与其他酒店并无位置优势，因此为了提升酒店入住率，必须要在软件服务及经营管理方面做出自身特色方能在激烈的市场条件下立足。l 丰富的会议资源海南岛的会议资源极其丰富，许多重要会议都在此召开，每年在海南召开的会议不下200个，其中包括影响巨大的亚洲论坛、全球经济一体化论坛等重要国际会议，这些会议不仅给海南带来了丰富的信息，提高了海南的知名度，同时也为当地带来了巨大的经济效益，在未来酒店的经营过程中，会议将成为酒店稳定的客户来源之一，充分挖掘XX当地的会议资源，组织一个精干强大的会议组织机构，是非常必要的。l 我们的目标我们坚信，充分利用项目自身优势并结合优秀的酒店运营管理，创造销售佳绩与良好的经营业绩，打造全新的集旅游度假会议于一体的星级XX国际产权大酒店，成为同行业的翘楚。