1、三亚自然海岸五星级酒店占地1000亩项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月三亚自然海岸五星级酒店占地1000亩项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月83可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录一、项目概况- 7 -（一）区域交通- 7 -（二）地形地势- 8 -（三）规划设计- 10 -1、整体规划- 2、10 -2、建筑产品介绍- 12 -3、建筑风格- 14 -（四）项目团队介绍- 14 -1、开发商- 14 -2、建筑设计单位- 15 -3、景观设计单位- 15 -4、酒店管理公司- 15 -二、中国旅游概况- 16 -（一）历史游客到访情况- 16 -1、国内游客到访- 16 -2、国际游客到访- 16 -3、游客的国籍构成- 17 -4、国内旅游收入- 17 -5、国际旅游收入- 17 -6、出境旅游统计- 18 -（二）中国酒店市场- 18 -1、4、5星级酒店整体历史业绩- 18 -（三）未来趋势定性分析- 19 -三、海南经济发展概况- 20 -（一）历史经济指标- 20 -（二3、）主要产业- 20 -（三）进口与出口- 20 -（四）外资- 21 -（五）主要基础设施开发项目- 21 -1、机场- 21 -2、新机场的建设- 22 -3、港口- 22 -4、公路- 22 -5、铁路- 23 -6、高速铁路- 23 -7、跨海大桥- 23 -（六）航班和旅客历史营运指标- 23 -（七）未来发展规划- 24 -四、海南旅游发展概况- 25 -（一）海南旅游- 25 -1、海南的到访游客总计- 25 -2、国际到访游客的国籍构成- 25 -3、海南省旅游收入- 26 -4、季节性- 26 -（二）三亚旅游- 27 -1、三亚到访游客- 27 -2、到访游客的国籍构成- 24、7 -3、三亚旅游收入- 27 -（三）大三亚区域的主要海湾- 28 -1、三亚湾- 28 -2、大东海- 28 -3、亚龙湾- 29 -（四）xx县正在开发的海湾- 29 -1、xx- 30 -2、清水湾- 31 -3、香水湾- 32 -（五）其它正在开发的海湾- 33 -1、太阳湾- 33 -2、xx- 34 -3、神州半岛- 35 -4、石梅湾- 35 -（六）海南南部开发区的总体比较- 37 -（七）SWOT分析- 39 -1、优势- 39 -2、机遇- 39 -3、劣势- 40 -4、威胁- 41 -（八）未来发展趋势及前景- 42 -五、酒店市场分析- 44 -（一）海南酒店统计-5、 44 -（二）大三亚度假市场- 44 -1、三亚湾- 44 -2、大东海- 44 -3、亚龙湾- 45 -（三）市场构成- 45 -（四）平均停留时间- 46 -（五）季节性- 46 -（六）预计新增供给- 47 -（七）酒店市场未来发展趋势和前景- 47 -1、五星级酒店市场未来发展趋势- 47 -2、新开发项目的主要成功因素- 48 -六、酒店定位及设计建议- 51 -（一）定位及功能布局- 51 -1、定位依据- 51 -2、整体定位- 51 -3、客群定位- 51 -4、产品设置功能布局定位- 52 -（二）设计建议- 52 -1、总体设计关键点- 52 -2、功能分区及布局设计关键6、点- 53 -3、硬件设施机电部分建议- 56 - 防排烟系统和控制柜、厨房排风机和楼梯间加压风机- 57 -七、投资估算- 65 -（一）项目技术经济指标- 65 -（二）开发建设计划- 65 -（三）建设投资估算- 65 -1、土地成本- 65 -2、工程简要- 65 -3、建设总投资估算- 67 -八、酒店经营财务分析- 68 -（一）住宿率及平均房价预测- 68 -1、竞争市场对比分析- 68 -2、需求预测分析- 68 -3、预测结论- 70 -（二）经营预测- 71 -1、说明- 71 -2、预测成本假设- 72 -3、取费假设- 73 -4、固定和变动成本- 74 -5、总成本费7、用估算- 75 -6、净利润测算- 76 -（三）财务分析- 78 -1、资金筹措表- 78 -2、借款还本付息表- 79 -3、现金流量表- 80 -4、财务评价指标81九、可行性研究结论82（一）项目整体经济效益评估821、投资方面822、经营收益方面823、投资与回报方面82（二）可行性结论82一、项目概况（一）区域交通项目所在地位于中国三亚市与xx黎族自治县的交界处的xx内，三亚xx镇xx河出海口东侧。项目所在地距离三亚凤凰国际机场约60公里，距离三亚市区、xx县城均约40公里，2008年东西线高速贯通后，从三亚凤凰机场至地块将从目前的小时缩短至30分钟左右，交通可达性将得到大幅提高，8、与从机场到亚龙湾所需时间相当。地块离东线高速出口约3公里。（二）地形地势项目总占地约1000亩，海岸线长约750米，地块纵深1500米左右。地块东边为农业用地，西至xx酒店，北边腹地为渔塘，向北三公里左右到东线高速出口，南边面海。地块海岸长约750米，沙滩朝南，沙质及海水质量良好，沙滩后有50米宽椰林带，其后纵深1.5公里为农业用沙地，地块地势较高(海拔5.0m15m)，受海啸等自然灾害影响小。项目区域规划图：地块的优势主要有：l 750多米的海岸线及沙滩，具有优质的一线海景，能够有效提升项目的档次，带来较好的经济效益；l 百年老椰林，增添项目的热带风情，为项目的自然绿化加分；l 南向开发用地9、，南向海岸线，受海啸和台风的影响小，可与亚龙湾媲美，是未来推广宣传的亮点；l 直接由高速路开口抵达的项目，给人先入为主的感觉，增添业主的尊崇感和优越感。（三）规划设计1、整体规划l 设计概述在一个拥有得天独厚的地理环境优势、四季迷人的自然海岸、与美国加州圣塔芭芭拉风格有着巧妙相似之处的三亚xx，国际知名设计大师创作了具有浪漫异域风情的，与建筑风格相互协调且互相烘托的圣塔芭芭拉风格景观。强调自然与居住者的相辅、相存、共和谐。以大尺度和大气度的概念来规划设计，我们在设计中从全方位着眼考虑设计空间与自然空间的融合，不仅仅关注于平面的构图及功能分区，还注重于全方位的立体层次分布，运用堆土成坡、无边游泳10、池、铺地落差、植物配置等等手段进行高差的创造和空间转换。平面构成线条流畅，从容大度，空间分布错落有致，变化丰富，再加上满园的植物随季节变换造成的景观变迁，使整个景观设计真正成为一个四维空间作品，无论春夏秋冬、无论平视鸟瞰，都能令人获得愉悦的立体视觉效果。项目效果图：l 设计理念本设计中自然生态的理念一直贯穿始终，体现了尊重自然而不仅仅是改造自然的现代设计思想，追求人造环境与自然环境的密切结合，相互辉应，相得益彰。l 设计风格 南区：加州圣塔芭芭拉与东南亚休闲园林相融合风格； 北区：加州圣塔芭芭拉。l 规划布局与功能分区：园林的功用性亦是小区园林设计的重点之一，小区的功能划分井井有条，在保持总体11、风格的基础上追求各自的特色。 按照功能和使用要求，将整个小区分为南北两区。 南区：由二纵一横构成，形成四大集中景观带。 1#楼与接待示范区间景观带该轴主要设置功能区域，如入口景观、道路景观和无边主游泳池。景观泳池形营造出一定的私密性和景观性。泳池通过曲线台阶分为浅水池和深水池两个区域，在浅水区设计了按摩池，泳池周边设计了阳光沐浴吧和景墙廊架。景观树、水边树池、特色喷水小品等都体现出异国风情。水岸绿化带设计了两条入海通道，沿途设计一些休息小平台。 接待区景观带为了打造景观示范功能，结合会所，L1、L3别墅样板房，总统SPA房，7个小的SPA房，根据建筑布局的设计，以水景为主，以绿色种植为辅，并配12、以大量精致的圣塔芭芭拉风格的亭、花架、座椅，雕塑等。并结合东南亚海滨景观处理手法，设置风情草亭，并配置精美的铜雕，无一不彰显其奢华和舒适。 2#楼与接待示范区间景观带与接待景观带完美结合，突出住户的私密感。 横向沿海景观带临海景观带虽然处于小区之外，但亦是整个环境设计不可分割的一部分。项目突出休闲的海滨生活，在此设置休闲凉亭、休闲躺椅、沙滩排球等设施。2、建筑产品介绍l 酒店式公寓作为本项目主要特色，大部分客房房间都是直接面海的海景房。在户型设计上避免过多交通面积，在功能合理的情况下尽可能扩大视觉空间。本项目共有5栋公寓，其中3号楼为Holiday Inn酒店，本报告主要是针对3号楼酒店的可行13、性研究。l 联排别墅根据所处地理位置不同，发挥其各自的特征，组团为居住者提供独处的空间以及不同形式的公共空间、半公共空间、半私密空间以及私密空间，美观性、舒适性和实用性都作为重点考虑到设计中。本项目共计约500套别墅。l SPA会所定位高端，先期开发，通过SPA会所定位该区域的高档次,将成为整个三亚市最具有影响力的疗养场所。l 商业配套酒店式的服务管理为居者提供优质服务。同时商业营业活动及水上游乐休闲活动设施充分，使居者能真正体会度假村的含义。完备的设施和良好的景观条件给使用者带来身心愉快的运动体验和别具一格消费理念。3、建筑风格本项目的外立面设计采用了充满阳光气息的加州特征的西班牙风格。筒瓦14、铺就色彩斑斓的屋顶，STUCCO、石材相交错的外墙面，高低错落的屋面形成丰富、有层次的天际线，并不时被形式各异的烟囱、塔楼打断，大量运用木门窗套、木窗楣、木构架，墙面点缀以各类装饰小构件，从红陶筒瓦到STUCCO墙体，从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺挂件等，以及对于小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号的抽象化利用，演绎出简朴、大气而精致的地中海度假城镇建筑特征。 （四）项目团队介绍1、开发商重庆实业（集团）有限公司，中国房地产品牌企业，连续三届重庆房地产开发50强前10强。开发面积累计逾200万方，囊括花园社区、高档公寓、别墅、购物中心、酒店等物业形态。集团资产总值30亿元，公司业15、务主要分布于重庆、海南、成都等地，下属企业包括三亚中港、海南海兴等海南公司以及物业、恒浦等8家重庆和成都公司。目前集团在海南已成功开发了椰蓝湾等项目。即将推出中港国际游艇俱乐部以及等高档旅游地产项目，秉承“地产，服务百年”的理念，领滨海度假时代，与国际巨头联袂共襄开发宏图盛举，启幕中国未来海生活。2、建筑设计单位的建筑设计单即为美国JWDA。美国JWDA建筑设计事务所成立于1977年，总部设在美国加利福尼亚州圣地亚哥市，是一个集建筑设计、城市规划、室内设计等专业的综合专业设计公司。JWDA于1993年进入中国，并于1997年在上海正式设立中国代表处。二十多年来，JWDA在中美两地完成的项目涉及16、商业办公、宾馆酒店、住宅、金融、高科技等领域，并多次荣获美国与中国有关部门的嘉奖。3、景观设计单位的景观设计单位即为香港贝尔高林。贝尔高林，世界顶尖的设计顾问公司之一，完成有一万二千多个项目,遍布于世界七十多个国家。具五十年之历史之贝尔高林国际于1986年成立贝尔高林国际（香港）有限公司，致力为亚太地区提供综合土地规划及环境设计服务。凭着富创意、高水准的设计及优质服务，在国际间的声誉和地位已获认同。一方面，替各项目缔造出与众不同、历久常新的环境。另一方面又可增加市场价值，为投资者带来回报。4、酒店管理公司3号公寓即为洲际集团下属的Holiday Inn五星级酒店。洲际集团成立于1946年，是目17、前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有和超过55年国际酒店管理经验。洲际集团目前是世界上最具规模、最全球化的国际专业酒店集团，以其拥有管理和超过三千七百家酒店及56万间客房，并分布于世界一个多个国家和地区，的卓越成就而傲然于世。集团拥有世界上最悠久最具知名度的酒店品牌，如洲际、皇冠假日、假日和快捷假日等，这些品牌涵盖了从超高档到中档的多级酒店市场，并且在各个市场中均占有领先地位。二、中国旅游概况（一）历史游客到访情况1、国内游客到访 随着中国旅游业的飞速发展，国内旅游市场的规模在过去十年中已扩大了两倍以上。目前中国拥有全球最大的国内旅游市场。2009年，国内游客数量以11.1%增幅持18、续强劲增长，达到19亿人次。部分原因是由于一些刺激性措施的实施，如促进乡村游（到农家、村落及其它乡村地区）以及各城市推出的旅游优惠措施，其中包括商场及旅游景点提供折扣优惠券以拉动内需。2009年，国内旅游收入增长了16%，首次突破人民币万亿元大关。下图显示了2000年至2009年期间，中国国内游客数量的历史发展趋势：促进国内旅游业繁荣发展的因素包括经济改革、中产阶级的增加、基础设施的改善以及政府的扶持。在上世纪 90 年代中国经济飞速发展之前，大多数人既无时间也没有闲钱用于旅行，政府对于跨省旅行还设有某些管理规定。而随着人们财富不断增长，推动了旅游休闲方面的需求，当今的经济状况已完全不同。随着19、旅行限制措施 的放松以及11天公共假期和黄金周的推出，也有助于推动国内旅游业的发展。2009年初，在经济前景黯淡之时，有些地方政府呼吁恢复“五一”黄金周（自2007年起由7天减为3天），以刺激旅游业发展。但这一呼声后来被中央政府否决。目前尚不清楚该议题是否会在不久的将来再次被审议。2、国际游客到访与世界上其它国家一样，2009年中国的入境旅游受到了全球经济不景气的负面影响。旅游业的不景气再加上4月全球爆发甲型H1N1流感，使入境游客数量自2008年5月起持续经历15个月的下滑，直至2009年8月才止住下跌势头。2009年全年中国共接待国际游客（包括港澳台同胞）1.26亿人次，相比2008年的120、.3亿人次有所下降。与此类似，旅游收入也下降了2.9%，为397亿美元。2009年真正的国外游客数量约2,200万人次，仅占总入境游客数量的17%。尽管入境游客数量连续两年下滑，中国仍然保持了世界最大的旅游目的地之一的地位。据中国国家旅游管理总局预测，2010年的入境游客数量将增长4.8%，达到1.32 亿人次。同样，2010年上海世博会为中国提供了一个在世界舞台上宣传和推广自己的机会。世博会自5月1日开幕，将一直延续至10月31日，在此期间预计将吸引7,000 万游客到访上海，其中包括350万海外游客。这无疑将进一步推动国内旅游业增长，对于萧条的入境旅游也将产生急需的推动作用。根据联合国世界21、旅游组织的资料显示，到2020年，中国将有望成为世界最大、最受欢迎的旅游目的地。联合国世界旅游组织还预测至2020年，中国的入境过夜游客数量将达1.37亿。3、游客的国籍构成2009年到访中国内地的旅客当中，大约有1.045亿来自港澳台地区。同期，在中国内地至少过一夜的其它国际客源市场旅客达2,190万人。2009年，旅客中的中国同胞（港澳台）数量约占十大客源市场91%的比重，日本超过韩国，成为了中国最大的国际客源市场。中国国家旅游局的资料显示，所有主要客源市场（除台湾、新加坡和马来西亚）在2009年均出现了下降，特别是韩国和俄罗斯的旅客数量降幅高达两位数。国际旅客（不包括中国同胞）国籍构成中22、，亚洲旅客的比重最大，为63%，欧洲（占21%的比例）和美国（占11%）客源分别位居第二位和第三位。所有地区（不包括非洲）在2009年均为负增长，其中欧洲客源市场（降幅为25%）所受到的影响最为严重。下图显示了国际到访旅客的国成：4、国内旅游收入2009年，国内旅游收入较上年增长16.4%，首次突破人民币万亿元大关。5、国际旅游收入2009年，中国国际旅游收入较上年下降2.9个百分点，为397亿美元。6、出境旅游统计中国的出境旅行市场在过去十年中的增长令人印象深刻。过去五年期间，随着中国经济的飞速发展，以及政府批准的团队“出境旅游目的地”（ADS）的境外目的地日益增多，出境旅行市场出现了强劲增23、长。2009年，尽管有全球经济不景气的影响和对甲型H1N1流感的恐惧，但出境旅行的中国居民仍达到约4,770万人次，是亚洲最大的出境旅行市场。全年出境旅客数量比2008年增长了4%，相比2008年12%的增速有所减缓。据初步数据显示，中国可能在2009年首次出现旅游业逆差，去年中国内地旅客在海外的消费额预计达 420 亿美元，但入境旅游收入受经济不景气影响，跌至400亿美元。据中国国家旅游局预测，2010年中国的出境旅客数量将增长6.9%，达到5,100万人次。据联合国世界旅游组织预测，中国的出境旅游市场将在2020年发展至1亿人次，但国家旅游管理局预言，中国将在2017年提前3年实现这一目标24、。（二）中国酒店市场1、4、5星级酒店整体历史业绩中国国家旅游局提供的统计数据显示，2007年中国内地估计共有13,583家星级酒店（共1,573,784间客房及2,969,434张床位）。在过去四年中，中国的酒店供给实现了12%的两位数的年均增长率，其中4星至5星级酒店增幅最大。4至5星级酒店数量大幅增加不仅是经济状况改善的反映，也是项目业主或开发商开发项目的偏好，他们常把酒店项目视作提升住宅和综合开发项目的定位的方式。下表列出了2004年至2007年（最新的整年数据）中国的酒店数量（按星级归 类）：下图显示了2004年至2008年（最新整年数据）高档酒店市场5星级酒店的历史住宿率和平均房价25、业绩：导致 2008 年酒店市场住宿率业绩整体走低的主要因素包括四川大地震、2008 年奥 运会前政府对入境签证的限制政策、酒店市场新增供给的大幅增长、以及全球经济 危机的爆发。上海与北京受到上述因素的严重影响，与此相比，海南的状况相对较 好，因为海南市场新增供给未出现同样的大幅增长，并且对国际客源市场的依赖也 比较小。在房价业绩方面，由于上海极为注重商务发展，因此通常是中国主要酒店 市场中的房价领头羊。（三）未来趋势定性分析l 单独的酒店市场业绩取决于该特定市场的经济增长状况。需求水平应持续增长，有助于缓解目前供需失衡的状况，新增供给也应不会出现近年来这样的过度增长。如此，大多数主要市场的住26、宿率业绩应可逐年持续提高，并重返一个更可接受的水平上；l 但是，平均房价在2010年上半年应将继续下滑，然后在年中达到稳定。平均房价持续下降才有助于需求的增长，而且为了确保需求增长的连续性，各酒店在2010年内也不太可能有足够信心提高房价实质増长的尝试。l 由于各主要市场中的国际5星级酒店都在努力扩大其国内需求基础的规模，国内需求来源在整体酒店需求中将继续占据更大的份额。这将继续改变行业的发展态势、顾客在酒店中的消费习惯以及对服务和设施的要求。l 2010年，国际旅客将重返中国市场，但入境旅客中将有近乎同样比例的游客仍在一定程度上保持对价格的敏感，特别是商务市场。2009年，在跨国企业需求中，27、协议客房价格出现了一些大幅的下降，并且预计这些协议价格不会很快回到经济下滑危机发生之前的水平。l 国际酒店管理公司将继续保持对二线和三线市场的重视，以为未来的开发项目寻找继续增加渠道的机会。预计在新兴的二、三线城市中，签约国际品牌的酒店数量将会增加。l 全球金融危机无疑已对中国许多一线酒店市场造成了影响，而供给过剩更雪上加霜，这两个因素的综合作用致使住宿率业绩的垂直下跌。这导致了这些市场中新项目数量的减少，开发商和酒店管理公司对新项目兴趣下降；l 过去10年来，中国市场客房供给的大幅增长（因而供给过剩），也使得众多酒店管理公司已在许多城市布局了他们所有或大多数的品牌产品，迫切需要开辟新领域以获28、得更多发展机会；l 鉴于当前的经济形式，将可能出现这种情况，一些规模较小的酒店市场因缺少与全球市场的联系而幸免于需求下滑，这在当前被视作积极因素，但从长远来看，缺少与全球市场的联系不可能被视作一个优势。三、海南经济发展概况（一）历史经济指标下表显示的是海南省过去六年的主要经济指标：2004年以来，海南省的国内生产总值保持了两位数的增长率。根据海南省统计局的统计资料，2009年全省实现国内生产总值达人民币1,64亿元，较上年增长了12.8%。海南省国内生产总值的增长主要来自税收、地方财政收入、外贸、旅游业发展及海外投资的增加。下图显示了2000年至2009年期间海南省的国内生产总值及增长趋势：（29、二）主要产业下表显示了按产业类型划分的海南省国内生产总值分布情况：第一产业在海南国内生产总值中所占比重为全国各省市最高。农业的开发，特别是渔业和耕作业是海南经济发展的主要动力。海南的海岸线漫长，非常适合虾、贝类和其它水产品的养殖。海南的制造业相对较为薄弱。除交通设备以外，其它主要工业都与自然资源有关。橡胶、粮食和其它轻工业曾是海南主要的传统工业。经过十年的发展，海南省的工业基础已经扩大至冶金、石化、化工、制药、汽车、食品加工、烟草、纺织、建筑材料、机械与电子等领域。旅游业仍然是海南省经济的主要支柱，海南南部及三亚沿线是旅游活动最为集中的区域。目前，海南省政府正在等待在岛上设立免税商店等相关政策30、的批准，以促进和鼓励海南国际旅游的发展。（三）进口与出口2007年，海南省出口的增长主要来自对日本、东欧和西欧市场的出口，而对香港和美国的出口有所萎缩。主要出口项目包括矿产、食品、纺织品及运输设备。但由于全球经济状况的不利影响，海南省2008年的出口增长有限。（四）外资由于全球经济环境的恶化，2009年海南的实际利用外资总额较上年下降了 26.6%。值得注意的是2007年海南省洋浦港获批为自由港，成为了中国的第四个自由港，也是中国南部区域唯一的一个自由港。我们预计洋浦港将对海南的经济发展产生积极的影响。海南省政府也在采取措施大力抑制由食品成本上升而产生的通货膨胀的压力，并鼓励更多外资到海南投资31、，以促进经济的进一步发展。尽管对于世界经济而言，2009年是充满挑战的一年，但我们注意到海南政府加大了对经济增长的扶持力度，从固定资产投资的增长（增幅为42.0%）中便可明显看出。（五）主要基础设施开发项目海南岛距离中国大陆18海里，出入海岛的交通工具有飞机船只与铁路。1、机场两个国际机场三亚凤凰国际机场和海口美兰国际机场有多条国内外固定航线，已经通航的国家和地区包括香港、澳门、首尔、新加坡、日本、韩国、马来西亚、俄罗斯和泰国。目前海南直航的国际航线仍然有限，许多航空公司在淡季和平季时取消航班，采用包机航班运送游客。l 海南美兰国际机场海南美兰国际机场建成于1999年5月2日，于2005年年底32、完成了扩建，新增了两座航站楼。目前该机场的游客转运量可达930万人次，货邮吞吐量为13.5万吨，美兰机场由此成为了中国最繁忙的十大机场之一。根据海口市规划局提供的信息，2020年，该机场预期将实现货物吞吐量和旅客转运量分别达30万吨和3,700万人次。为此，美兰机场计划增建两条跑道及相关的配套设施，扩建后机场的吞吐量将达到6千万人次，每小时最大旅客吞吐量21,000人次。l 三亚凤凰国际机场三亚凤凰国际机场建成于1994年7月4日，新国际机场已于2007年投入使用。新楼的旅客年转运量达150万人次，货物吞吐量达12,000吨。此外，21个指定国家的公民只要是跟团旅游，便可以享受“落地签证”优惠33、政策在海南停留多日。2007年，三亚凤凰国际机场二期项目开工建设，国内候机楼扩大到4万平方米，跑道也增至5条，保证了年旅客运送能力达到650万人左右。2008年，凤凰机场还增建了21个停机位，机场的停机容量得以达到42个。2、新机场的建设海南省政府宣布计划再修建三座新机场，分别位于海南东部沿海的博鳌、中部区域的五指山市和西部沿海的东方市，这三座机场也包括在中国计划到2020 年时新建的97座机场中。博鳌新机场的可行性研究已于近期完成，海南省发改委称新机场将投资人民币11.5亿元，修建一条3,600米长的跑道，可同时容纳3架波音737飞机起降。该机场一期工程的年旅客运送能力将达10万人次，长期目34、标是30万人次。尽管新机场可为全岛服务，但必须注意的是这些机场因与三亚的距离问题而无助于缓解三亚凤凰国际机场的需求和容量问题。3、港口海南拥有13个深水港，包含海口、八所、三亚、洋浦和马村等港口，合计吞吐量达到1,500万吨。这些港口主要为货运码头，不提供游客运输服务。海口港是货物进出海南的主要关口。海口港于2006年第3季度投入运营，港口二期已于2009年底竣工，总投资达人民币7.78亿元。三亚凤凰岛国际游船码头是三亚唯一的游船码头，于2006年3月投入运营。该码头是中国首个10万吨级的国际游船码头。目前，很多从香港开往越南下龙湾的国际游船都经停三亚。作为“十一五”计划的一部分，海南省将投入35、资金人民币170亿元用于基础设施的建设，以促进当地经济发展。大约人民币60亿元的资金将用于海南主要港口海口和三亚的航运设施和泊位的建设。4、公路海南省的公路和高速公路交通系统较为完善，总里程数达1.4万公里，全岛主要城市都连接在一起。该系统有三条南北走向和四条东西走向的高速公路。沿海岸线开发的环岛高速公路也与岛内所有其他交通道路连通起来。三亚与海口之间通过南北走向的海榆高速公路直接连接，车程大约需要 3 到3个半小时。大多数游客到达海口或三亚后乘坐小汽车和长途客车去其他周边地区。5、铁路三亚与海口之间通过南北走向的海榆高速公路直接连接，车程大约需要3到3个半小时。大多数游客到达海口或三亚后乘坐36、小汽车和长途客车去其他周边地区。通过以下铁路线，从海南岛南部可到达以下城市：l 列车K511/512，上海三亚，行车时间36.5个小时；l 列车K407/408，广州三亚，行车时间15个小时；l 列车T201/202，北京三亚，行车时间约35个小时。2007年4月，连接海口和三亚的海南西部铁路线投入运营，总里程达364公里，12个站点。这条时速可达160公里的铁路耗资大约2.98亿美元。每天早晚有三趟列车从三亚出发，票价自人民币400元至600元不等。6、高速铁路海南正在沿海岛东海岸线修建一条高速铁路，这条铁路线将海口和三亚之间的交通时间从3.5个小时缩短至80分钟。这条铁路的最高运行时速可达37、250公里，停靠以下站点：新海口、美兰机场、东寨港、文昌、冯家湾、琼海、博鳌、山根、万宁、神州、日月湾、xx、高峰、xx、田独、新三亚、海南西环线目前预计该高速铁路将于2010或2011年开始运营。7、跨海大桥海南岛与大陆分离是海南发展的一大障碍。海南政府至今仍在研究在琼州海峡上修建一座长21公里连接海口与广东省跨海大桥的可行性，如果工程能够实施成功，将有助于增加来自大陆、香港与澳门的自驾旅游游客数量。专家预计此项目所需的资金约人民币200亿元，工程预计需10年才能完工。跨海大桥项目已经研究了数年，有传闻大桥将开工建设，但详细时间规划和预期完工日期尚不清楚。（六）航班和旅客历史营运指标下表显示38、了海口和三亚两大国际机场1999年至2008年的主要运营指标：在经历了旅客数量连续两年的下降之后，尽管海口美兰国际机场在2007年航班班次数量仍旧下降了1.9%，但该年，机场旅客运输总量较上年同期增长了 8.9%，货运量同比增长14.1%。2008年取得了另一项增长：航班数量增长了9.6%，旅客运输量实现增长13.2%。自1999年以来，三亚凤凰国际机场经历了大幅增长，客运量增长了31.8%。值得注意的是，2008年三亚凤凰国际机场的游客运送人数首次超过了600万，是 1999年的十倍以上。相比之下，同期间海口美兰国际机场的增长幅度较为缓慢，2005年和2006年，该机场游客运输人数持续下降，39、这可归因于三亚凤凰国际机场航班的增加，从海口美兰国际机场分流了客源。客流量的增长可归因于与第三、第四和第五航权开放有关的鼓励政策的出台、包机航班的恢复以及往来韩国、俄罗斯和英国的定期直飞航班增加的结果。须注意的是飞往三亚凤凰机场的航线仅限于国内航班，特别是在旅游淡季。增加定期国际直飞航班数是进一步开发并促进海南南部旅游市场增长的最重要机遇。目前，大部分长线游客根据出发地所在，大都需要在深圳、广州或上海中转。因此，即使是对于来自较近区域如香港的游客而言，如果没有直接航班，旅行时间也可能要增加到5小时。淡季期间，航班常常在最后一刻被取消，从而给游客造成不必要的麻烦，尤其是潜在的高收益个体游客。并且40、，航班变更也是常有的事，这些给游客带来了不便。虽然海口机场的国内和国际航线较多，但海口距离三亚约有3小时的车程。（七）未来发展规划2010年1月，中国国务院公布了中央政府一项将海南省发展成一个国际顶级旅游岛的雄心勃勃的计划。国际旅游岛的内涵：将海南建设成为全面国际化的、以旅游为主导产业或重要支柱产业的岛屿型目的地，实现海南旅游国际化程度高、生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和。此项规划中拟建的项目包括了各项旅游资源：l 水上运动和潜水设施；l 世界级的游轮港口；l 游艇、高尔夫和自行车国际赛事；l “红色旅游”（促进红色根据地旅游和少数民族旅游的发展)；l 体育彩票（也适用于国际体育赛事）41、；l 免税购物。四、海南旅游发展概况（一）海南旅游海南省拥有丰富的自然旅游资源，例如：红树林、珊瑚礁、海滨沙滩、江河，以及热带雨林等都是较好的吸引旅游者的资源。海南岛以“中国的夏威夷”而闻名，每年都吸引了大量的休闲旅游者，其中包括许多中央及省级政府官员。海南目前的旅游客源仍以国内旅游者为主，他们前往海南旅游的目的是受到这里沙滩所吸引，参观这里的文化和历史景点，到南部众多的度假酒店度假。旅游业一直是海南省的经济支柱产业。2009年，全省共接待国内外游客2,250万人次，较上年大幅增长了10.7%。1、海南的到访游客总计下图显示2000年至2009年海南接待的旅游者到访人数的历史增长情况：200942、年，到访海南的游客来源地与上年相似，约97.5%来自中国内地（2195.6 万人次），其余2.5%为境外客源（551,483人次）。尽管国际旅客基本上属于最高收益客源，但是当国际性事件的发生影响了到访海南的国际旅游客源市场时，海南所拥有的庞大得令人难以置信的国内旅游市场基础充分保障了海南旅游市场的稳定。比如，2008年发生的经济危机影响了海南的国际旅客到访，使游客数量从2007年的753,122人次下降到了2008年的706,492人次。但是，国内客源市场从2007年的1,770 万人次增长到了2008年的 1,960万人次，增长幅度明显大于国际客源市场的下滑幅度，且增长率预计将继续保持两位数43、的发展。海南省国内需求市场的实力不可低估。国民日益增长的消费能力、与客源地的邻近、往来国内主要旅游枢纽及设施相对便捷均极大地支持了海南的国内旅游市场。因此，国内旅游市场在海南的到访游客总量中的比重始终为98%。2、国际到访游客的国籍构成下图显示了历年来海南国际到访游客的历史发展趋势：到访海南的国际游客结构发生了一些变化。2000至2004年期间，区域性游客数量快速下降，台湾和香港/澳门游客数量的年度降幅分别为15%和4%左右。2004至2007年期间，来自港澳台三地的游客数量相对趋于稳定，2008年和2009年则出现了显著增长。相反，1998年至2009年期间，到访海南的其他国际旅游者数量却以44、年均22%的速度增长。2007年，到访海南的国际游客达593,098人次，但2008年和2009年因受出行预算受限以及金融危机的影响，国际到访游客数量大幅减少。随着经济的复苏，国际到访旅客数量的增长预期仍将继续。下表显示了海南主要国际客源市场的历史发展趋势：如上表所示，与海口相比，大多数国际游客更喜欢三亚的度假氛围。到访海南的俄罗斯游客几乎只在三亚逗留，一些区域性客源可能会到海口游览。3、海南省旅游收入下表显示了2000年至2009年期间，海南省旅游总收入的增长情况：2009年，海南省国内旅游收入达人民币193亿元，较2008年增长了16.9%。自1998年以来的年均增长率保持在11%以上，鉴45、于海南省对旅游业发展的重点关注， 这种增长势头预期还将持续下去。2009年，海南的国际旅游收入约19亿美元，较2008年增长了30.8%。国际游客表现出更强的人均消费能力，因此，国际旅游收入预期将比国内旅游收入有更快的增长水平。4、季节性海南旅游的季节性需求模式很大程度上与气候直接有关，旺季从11月延续到次年4月，这期间海南的气候最为舒适；平季包括5月、7月中旬、8月和10月，而淡季则是6月、7月初和9月。近年来，海南的国际与国内旅游受到了以下因素的影响：l 中国实行每周 5 天工作日的制度；l “黄金周”长假制度的执行刺激了国内消费。主要的长假包括春节、五一劳动节（2008年前）。这些“黄金46、周”假期的执行为海南的度假产业创造了重要的赢利 机会，同时也刺激了海南传统淡季期间需求的增长。作为中国重要的度假胜地之 一且具有明显的季节性，海南岛直接受益于旅游“黄金周”。2007年11月，中国政府宣布取消“五一黄金周”，将假期分配到劳动节、清明节、端午节和中秋节。过去几年中，酒店经营者们都见证了传统意义上的淡季期间需求的增长，比如夏季，学校暑假期间前来度假的家庭以及会议需求均出现了增长。（二）三亚旅游过去，三亚是政府高级官员的专享之地，对外界开放后吸引了众多旅游者前往。1、三亚到访游客当地政府和旅游部门致力于持续宣传和推广三亚，将其打造成一个国际休闲和度假目的地，而不仅仅是受大众市场欢迎的47、旅游观光地。下图显示了2001年至2008年期间三亚到访游客的历史发展趋势：2、到访游客的国籍构成下表显示了2003年至2009年期间到访三亚的游客情况：值得注意的是，就目前来看，三亚仍然是一处重要的国内旅游目的地。在所有到访游客中，境外旅游者（包括港澳台客人）不足10%。必须注意的是虽然由于经济危机的影响，2009年到访三亚的国际游客数量减少了，但这种现象在全国都很普遍。我们预计三亚的国际旅游市场在长期内将持续增长。但是，三亚仍主要是以国内客源市场为主，国内旅客在旅游市场中所占的份额超过了90%。意识到这一点具有十分重要的意义，当国际客源市场因各种事件影响出现波动时，庞大的国内市场基础将持续48、支持三亚旅游业的强劲增长。3、三亚旅游收入下表显示了2003年至2008年期间三亚的旅游收入发展趋势：如上表所示，三亚获取的旅游收入持续强劲上升，增幅达两位数。三亚实现的国际旅游收入在海南全省中所占比例接近70%至80%，国内旅游收入在全省中所占的份额接近一半。目前，三亚的大部分国际旅游客来自俄罗斯、香港、韩国和日本。国际旅游者比例较小的主要原因是该区域的航空交通受到限制，以及国际航线的缺乏。随着海南开放第三、第四和第五航权，包机航线逐步恢复，以及致力于开通前往韩国、俄罗斯和英国的固定直飞航班，未来数年，到访三亚的国际游客将有所增长。（三）大三亚区域的主要海湾海南绝大多数度假酒店都集中于海岛南49、端、北纬18度附近的三大度假区，在下面的章节中，将对三亚湾、大东海和亚龙湾这三个主要开发区域进行介绍，以期更加全面深入地了解海南南部度假市场的业绩情况。如上文所述，三个主要度假区聚集于海南岛南端。下图显示了这三大海湾的相关位置：1、三亚湾三亚湾，从三亚港开始，一直向西延伸至天涯海角，海岸线长为22公里。海滩呈弯弓形，植有棕榈树，景色怡人。三亚湾路的北侧集中了度假酒店和中高档住宅开发项目。值得注意的是，除了凯宾斯基酒店以外，这些设施都无法直接通往海滩。在海南南部的主要旅游目的地中，三亚湾最靠近市区、三亚凤凰国际机场以及热门旅游景点，如：天涯海角、西岛和南山文化旅游区。总体而言，尽管国际品牌酒店的50、进入改变了市场环境，并带来了酒店市场的动态变化，但三亚湾基本上还是以国内需求为主体，该区域大多数经营年限较久的酒店的设计也以迎合此类市场为主。虽然国内需求的房价较低,但成为海南的最大客源市场。下表列出了三亚湾的预计新增酒店供给以及项目详细情况：2、大东海大东海位于三亚市区以东，大约15分钟车程处。大东海是一处月牙型的海滩，介于鹿回头公园和榆林港之间，南面朝向南海。大东海的开发始于1986年前后，是海南最早的旅游度假区，已经成为所有国内旅游团队的“必游之地”，尤其是毗邻著名的景区鹿回头公园，一个颇受欢迎的观光旅游景点。该区域已经建有各种旅游休闲设施，在国内大众旅游市场颇具知名度。大东海中心地带配51、备有各种娱乐及购物设施，而这正是海南其它度假地所缺乏的。当地政府正大力清洁大东海的公共区域卫生，提高对旅游者的吸引力。但是，大东海被看作是俄罗斯游客的目的地，这可能会对其它欧洲游客的吸引力产生负面影响。下表列出了大东海区域的预计新增酒店国际及预计供给的详细情况：3、亚龙湾亚龙湾总面积18.6平方公里，北面靠山，南面是月牙型的海滩，面朝南海。亚龙湾开发股份有限公司拥有并全面负责亚龙湾的开发建设，该公司为中国粮油进出口总公司（中国最大的国有企业之一）与其香港子公司鹏利国际集团有限公司共同组建的合资企业，其旗下还拥有凯莱国际酒店集团。亚龙湾部分重要的设施包括一个由 Robert Trent Jone52、s 公司于 2003 年设计的18洞高尔夫球场亚龙湾高尔夫球会和提供半潜式海底游览船服务的海底世界。亚龙湾是海南岛较高档至高档国际品牌度假酒店最集中的区域，被认为是海南目前最令人向往的目的地。下表列出了亚龙湾区域的预计新增酒店国际及预计供给的详细情况：（四）xx县正在开发的海湾xx县面积1,128平方米，沿其海岸线从西往东北依次是xx、清水湾和香水湾。下图显示了xx县在海南岛，相对于三亚、海口、国际机场及周边海湾的位置：这三个主要区域正处于开发阶段，将被开发成主要的旅游项目，如下文所述：1、xxxx位于xx县的东部沿海，在三亚市东面45公里处，位于xx北区正北方向。xx总体规划区域占地5.1953、平方公里，与附近包括xx在内的大型开发区的开发面积相比，显得较小。此外，沿xx将修建一条12米宽、与海湾同长的步行道，以方便游客进入海滩地区，但限制大多数酒店项目可直接通往海滨。目前，xx现在没有旅游设施。按照目前的规划，整个xx总体规划将包括5个主要区域：旅游区、运动休闲区、文化区、会展区以及码头和游艇会所区。若得以全部开发，这些区域开发项目将包括多家酒店、一个拟建会议中心、文化村、码头、游艇会所、住宅及商业设施、旅游、运动、文教卫生设施等。与xx不同，xx面向南方，提供了一处防护性更好的游泳环境。下表列出了xx的预计新增酒店供给及具体情况：2、清水湾清水湾位于xx县东部海岸，三亚东面约5554、公里处，紧挨xx的东北面。清水湾的总体规划区域面积为9.73平方公里，海岸线长13公里，铺满洁白细腻的沙子，还有形状各异的岩石。但是，海岸线漫长而缺乏掩蔽，使海滩很容易受到大浪的影响。清水湾北面是海南岛少数的旅游景点之一的猴子岛。雅居乐地产控股有限公司正在开发清水湾的大部分区域，其中包括基础配套设施、五星级酒店、住宅项目及其它设施。目前，高尔夫球场和主要的道路基础设施已经建成。除了一系列住宅和别墅，在建的工程还有众多酒店项目。下表列出了清水湾的预计新增酒店供给及具体情况：3、香水湾香水湾地处xx县，位于三亚市东面80公里处。政府对香水湾的开发始于1993年，开发面积为10平方公里。南部也称为富55、力湾。目前，香水湾的在建工程不仅有中档至高档住宅区和别墅，还有众多酒店项目。与许多其它以国际品牌酒店项目开发为主的海湾不同，香水湾的部分新增设施包括国内经营管理的住宅/度假设施，以及高档产权式公寓项目。下表列出了香水湾的预计新增酒店供给及具体情况：（五）其它正在开发的海湾如前文所述，三大传统度假区的开发已过于集中，随着海南岛南部的开发进程日渐活跃，开发项目和基础设施建设已从三亚开始进一步向外延伸，主要集中在海南东北沿海区域，向博鳌方向发展。本章节中，将介绍未来有望开发大型旅游项目的区域。1、太阳湾太阳湾位于亚龙湾正西面，三亚东面25公里处，但是太阳湾并不与亚龙湾对大众市场开放的海岸线相连，它有56、专门入口通道可通往该区域。该区域坐拥群山景观，其中一座山为太阳石。现有地块总面积为542亩（361,333平方米），总建筑面积约14万平方米。目前，太阳湾尚没有任何完善的旅游基础设施，但会独立开发两座凯悦集团的酒店项目，分别为柏悦和安达斯品牌。这些酒店将是凯悦在海南岛上开业的首批酒店，柏悦的定位为豪华酒店，而安达斯则提供高档“个性化”的服务。下表列出了太阳湾的预计新增酒店供给及具体情况：2、xxxx位于三亚市以东约35公里处，占地面积约98.7平方公里，海岸线长 22.4公里，被评为“国家海岸”。虽然xx的地形多山，植被茂盛，河流遍布，但海滩和拟建开发项目区域的地势很平坦，地形几乎没有变化，也57、没有任何引人注目的特征。此外，xx的海岸线缺乏遮蔽，风浪很大。目前，xx尚没有完善的旅游或酒店设施，但xx的总体规划将由五个部分组成：北区、中央区、南区、蜈支洲岛和沙坝地带：l 北区将开发成一个综合性文化旅游区l 中央区将开发成为一个高档休闲度假区l 沙坝地带将打造成国际豪华酒店林立的滨海走廊l 南区计划开发成综合性休闲娱乐区l 蜈支洲岛预期将开发成为一个热带雨林公园下表列出了xx的预计新增酒店供给及具体情况：3、神州半岛神州半岛位于万宁市，是本章节所述的开发项目中位于三亚湾最东部的项目，距离三亚市140公里。由于地理位置的关系，神州半岛的气温一般比三亚低几度，且风大浪高，不适合开展水上运动。58、中信泰富负责这个38平方公里区域的开发，为众多高尔夫球场、酒店和零售开发项目提供所有的内部基础设施。下表列出了神州半岛的预计新增酒店供给及具体情况：4、石梅湾石梅湾位于神州半岛正南方向，距离三亚市120公里。整个开发面积约12平方公里，由华润集团负责开发。按照目前的设想，石梅湾总体规划包括若干高档酒店项目以及对公众开放的娱乐设施。旅游中心（T1地块）已于2004年竣工，包括一个餐厅、咖啡厅和其它各类海滨活动设施。在所有正在开发的海湾中，石梅湾是第一个有国际品牌酒店开业的海湾石梅湾艾美酒店开业于2008年。但是，目前未获得有关石梅湾其它酒店开发项目的信息。（六）海南南部开发区的总体比较酒店三亚湾59、大东海亚龙湾太阳湾xxxx清水湾香水湾石梅湾神州半岛与三亚机场的邻近程度5公里15公里30公里25公里35公里45公里55公里80公里120公里140公里海滩一般好优优优好优优优好水质一般好优优浪很大好优浪很大浪很大浪很大私属海滩无无无有无无无无无无景观好较差优优一般一般优优优好购物差好差未知未知未知未知未知未知未知娱乐好好一般未知未知未知未知未知未知未知当地餐饮差好差未知未知未知未知未知未知未知市场定位低档至较高档中档至豪华中档至高档高档较高档至高档较高档较高档至高档较高档至高档较高档至高档较高档至豪华高档酒店现有供给现有供给现有供给现有供给现有供给现有供给现有供给现有供给现有供给现有供给海60、航度假酒店珠江花园酒店凯莱无无无无无艾美无假日山海天天域天福源银泰假日新供给新供给新供给新供给新供给新供给新供给鸿洲埃德瑞酒店宝宏喜来登柏悦康拉德假日莱佛士Taj无喜来登凯宾斯基悦榕万豪安达斯逸林皇冠假日希尔顿皇冠假日富朋戴斯文华东方红树林万丽JW 万豪君悦国光豪生希尔顿凯宾斯基Outrigger四季阳光酒店假日费尔蒙特朱美拉海韵度假酒店皇冠假日喜来登新供给康年豪华精选铂尔曼新供给铂尔曼洲际福朋洲际丽思卡尔顿丽笙安娜塔拉度假村新供给华美达丽笙圣瑞吉斯红树林四季米高梅（七）SWOT分析以下概括了海南旅游业和酒店市场的总体优势、劣势、机遇和威胁：1、优势l 中国的夏威夷虽然目前海南尚无法与亚洲其它61、度假目的地竞争，但国内还没有能与之相比的海滨度假区，海南自然条件优越，气候适宜，海滩洁净，拥有海洋环境。在许多方面，海南仍然被大多数中国散客认为是“中国的夏威夷”一 个具有异国风情的目的地。l 签证落地签证即可进入海南将继续成为大多数旅游散客及会议团队在选择目的地时的一个决定性因素。l 国内旅游基础与全世界其他岛屿型目的地不同，海南受益于强大国内旅游基础，仅2009年一年到访海南的国内游客就接近2千万人次。随着中国国民的收入水平不断提高，国内需求市场将继续支持海南旅游业的增长。l 国际品牌酒店海南岛和亚龙湾作为度假胜地的国际声誉和品牌知名度将不断提升，这有利于洗刷中国旅游市场的“坏名声”，消除62、众多外国游客对中国旅游环境的不安和担忧，从而进一步加速新的国际知名品牌度假酒店加入当地市场l 高尔夫该区域的PGA标准高尔夫球场全年都可以打球。l 安全和其他东南亚度假胜地，包括巴厘和普吉岛相比，海南被认为是一个安全的度假之地。2、机遇l 政府支持来自中央政府的官方支持将成为海南旅游业发展一大动力。2010年初，国务院宣布了一项雄心勃勃计划，要在2020年时将海南省开发成一流的国际旅游岛。l 目的地开发海南旅游酒店和品牌度假酒店项目的持续发展将继续提高其作为中国顶级目的地的知名度和竞争力。l 最大的度假目的地海南的酒店开发正以指数性的增长率增长，不远的将来将开发60家新酒店，22,000间客房63、，及每年800万房晚供给。虽然未必所有的项目都会得以实现，但海南岛面临成为亚太区拥有最多国际品牌酒店的最大度假目的地的机遇。l 收入的提高随着国内居民日趋富裕，旅游经验也越来越丰富，对高档酒店提供的国际化设施和度假体验的需求也逐步加强。l 航空交通在航空交通方面，过去1到2年里增开了北京、上海和武汉等地的直飞航线，航班无须再在广州中转，该区域的航空交通正朝着积极的方向发展。同时，随着第3、第4和第5级航权的开放，进出三亚凤凰机场将更加便利。此外，我们了解到，飞往三亚的机票价格竞争日趋激烈，即使是在旅游旺季期间票价均有较灵活的下调空间。l 新区域虽然三亚和大东海周边区域被认为过时了，但在海岸线上64、朝神州半岛方向分布的其它海湾仍为能够适当开发的旅游目的地提供了机遇，这些目的地应配备目前欠缺的基础设施和配套支持设施。这些新海湾包括太阳湾、xx、xx、清水湾、香水湾、富力湾、石梅湾和神州半岛。可以从三亚、大东海和亚龙湾的开发失误中汲取教训，以具备对更挑剔的客人更大的吸引力。l 博彩业机遇有媒体猜测博彩业将列入政府的长期议程。作为计划的一部分，海南省政府打算解决过去遗留下来的众多妨碍旅游业发展的问题，包括低劣的酒店服务和颇受质疑的旅行社服务。3、劣势l 航班频次目前三亚开通的航线有限，航班班次和执行频率水平较低，绝大多数通过深圳、广州、上海或海口等地中转的航班等候时间也较长。除此之外，淡季期间65、，较低的上座率经常导致航班被取消或频繁变更时间。航班班次和航线的增加有助海南南部旅游市场的进一步发展和提升。l 国际标准的旅游基础设施海南缺乏独特的目的地品质，包括丰富的历史文化底蕴、旅游景点、艺术、建筑、美食和质朴的环境，而这些正是中国境内及世界上颇受欢迎的目的地所具有的特质。与东南亚众多目的地相比，海南岛的吸引力不仅有限且较为普通。例如：海南少数民族聚居区规模较小；旅游景点开发不够成熟；海滩水质虽然堪称中国一流，但缺乏东南亚其它海域清澈剔透的绿色之感，而炸药捕鱼活动大大影响了海南岛海滩发展成为一个主要潜水或水上运动目的地的任何可能性。这些因素是一个度假目的地有效区别于其它目的地、吸引大量散66、客到访的首要考量因素。l 规范的出租车服务体系目前，大部分出租车的运营并不规范，出租车档次低，服务不佳，并且时常向客人索要超过计价器显示的车费。为了将海南南部打造成一个国际旅游胜地，需要对该区域的出租车和公共交通系统加以改善，创造出一个安全和更规范化的服务环境。l 市场推广过去几年中，海南南部已实施了若干市场推广措施，以吸引国际客源市场，但主要注意力都放在平均停留时间较长但收益较低的俄罗斯客源市场中。对海南度假酒店市场而言，尤为重要的一点是应改变以往针对单一俄罗斯客源市场的营销策略，在全球范围内推广宣传其作为度假目的地的市场形象。海南潜在的优良客源市场还应包括西欧、北美需求市场，这样做可避免形67、成“俄罗斯人度假胜地”的单一形象，以致造成其他国家潜在客源的流失。吸引其它市场也能提高淡季期间的需求水平，有助于减轻旅游的季节性影响。l 突发事件应对系统海南岛南部海岸地区缺少能够应对度假酒店突发事件的具备国际水准的医院和充足的消防安全服务设施；这应值得广泛关注，尤其是该地区正致力于发展成为一个具有国际水准的目的地。l 供应商短缺由于海南岛与大陆分离，绝大多数物资必须从当地供应商处进货。但是，因为缺少有资质的高品质原材料和酒店用品供应商，导致海南岛出现当地供应商垄断市场的现象。由于缺少更多的选择，导致物价被人为地抬高，最终造成酒店无法按照市场行情采购所需的高品质的物资。这一问题在旺季酒店采购时68、尤为突出。l 作为需求来源的大型活动尽管海南南部已经主办过许多大型国际活动，诸如“世界小姐”、“世界先生”评选等，但是这些活动并非长期持续在海南举行，并且在一些国际市场中这些活动略显“俗气”。因此，海南南部仍应努力争取更高端的举办一些更具水准的国际性大型活动或者赛事，使其自身成为一个在会议及会展市场中均享有盛声誉的目的地。4、威胁l 快速增长随着这60家新国际品牌和新概念酒店开业，这些新涌入市场的酒店将会发现要从海南有限的客源市场中获取客源将变得异常困难。在一个店市场中，供给快速增长而需求基础缓慢增长往往会导致房价下跌并引发酒店之间的“价格战”，是为了拉动住宿率的方式做为补偿。l 机场容量值得69、注意的是，三亚凤凰国际机场现有的设施已经超负荷运转，如果所规划的扩建工程延期，将限制通过空中运输工具抵达三亚的游客数量的进一步增长。虽然海南其它地方也规划了新机场，但这些新机场都不太可能缓解三亚凤凰国际机场的容量问题。三亚机场将主要服务于海南南部的大型开发项目以及预期增长的到访游客。但是须注意的是，对于这些开发项目能否得以实现市场存有猜测。l 劳动力短缺在海南，有经验员工的短缺和员工需求的增长使得当地人力资源市场的竞争日益激烈。尽管当地酒店曾共同协作统一薪酬支付水准，但是新开业的酒店为了吸引当地和其它省份的员工，通常会提供更具竞争力的待遇，包括较高的薪酬、更好的福利、住房和往返大陆原住地的交通70、补助等，因此，海南工资水平的上涨速度比中国其它地区要快得多，而持续激烈的竞争也使海南现有的酒店员工出现流失。因此，海南酒店市场目前面临着人力成本大幅提升和非熟练员工服务水平下降所带来的双重威胁；l 能源与水资源的短缺鉴于海南省（以及全国范围内）能源需求的增长而导致的供给压力，海南的新开发项目应考虑应用可持续发展措施，包括使用再生能源，如利用太阳能满足供热及电力需求，以降低使用量，减少浪费和运营成本；在旺季减少能源储存损耗。（八）未来发展趋势及前景2008年，在海南建省和设立经济特区20周年庆祝之际，海南省政府公布了若干举措行动计划，以实现将海南打造成一个世界一流的国际旅游岛屿的长期目标。这些行71、动计举措划包括继续为游客提供免签证待遇、开放航权、引入知名海外旅游代理机构和酒店管理公司。必须注意的是随着该地区的进一步开发，海南将需要考虑上述劣势和威胁，包括机场扩容、改进全球市场营销方式、评估自然与人力资源以及突发事件应对系统，并改善国际旅游基础设施。如果这些措施能够得到适当的实施，海南的旅游开发仍将拥有进一步深化和多样化的机会，有望进一步提高海南作为亚洲的国际旅游目的地的市场营销力和吸引力。海南旅游业的发展与其在全球范围内的市场宣传推广直接相关，目前尤其缺乏在周边市场推广海南旅游的努力。此外，休闲旅游业的整体发展和增长与海南机场管理部门的能力有直接关系，海南机场管理部门应积极鼓励更多的航72、班进入三亚，以改善三亚的航空交通。尽管新机场扩建改善了三亚的航空交通条件，但国际航线缺乏仍旧是一个难题。旅游淡季期间，从香港飞往三亚的直飞航班经常被取消，游客不得不通过深圳、广州或海口等国内机场中转，这使前往三亚的旅途变得冗长乏味，港澳台游客对三亚的兴趣由此有所下降。五、酒店市场分析（一）海南酒店统计下表汇总了1999年至2007年海南酒店的数量和类型：海南酒店统计2001200220032004200520062007酒店数量157196199216224261263客房数量17,73525,81728,17131,04933,29237,20938,110床位数量32,93248,806573、3,22858,14862,19469,68071,459总收入 (人民币千元)100,595137,606125,999165,951216,188233,734248,633星级酒店合计157196199216224261263- 5 星级57810131314- 4 星级21283137415053- 3 星级8396929698114118- 2 星级42545864637166- 1 星级61110991312资料来源：中国旅游统计年鉴下表概括了海南南部三大海湾高档酒店的整体业绩。高档酒店包括国际品牌的4星级和5星级酒店，以及那些会在需求市场构成和业绩方面与这些4星级或5星级酒店存在74、竞争的酒店。（二）大三亚度假市场1、三亚湾下表列出了三亚湾的四星级和五星级酒店：下表显示了高档酒店的业绩估算：下图显示了三亚湾度假市场的需求结构估算：2、大东海下表列出了大东海的四星级和五星级酒店：下表显示了高档酒店的业绩估算：下图显示了大东海和鹿回头度假市场的需求结构估算：3、亚龙湾下表列出了亚龙湾现有的四星级和五星级的酒店：下表显示了高档酒店的业绩估算：下图显示了亚龙湾度假市场的需求结构估算：（三）市场构成三大度假区之间的需求来源各有不同。如预期一样，亚龙湾酒店市场获取了最高比例的散客需求，其次是大东海和三亚湾。三大度假区的市场构成比较如下表概览：尽管亚龙湾通过引进领先的国际品牌酒店及举办75、国际性活动（如：环球小姐大赛及世界小姐大赛）而受到世人瞩目，但目前仍算不上是真正意义上的国际性旅游目的地，最直接的原因在于从海外国际客源市场直达三亚的国际直线航班的匮乏。随着来自欧洲的包机航班的增多，这种情况有望在中长期得以改变。在此期间，亚龙湾预期继续受高收益国际休闲散客的青睐，而大东海和三亚湾则有潜力吸引日益增多的国际旅游团队客源，包括来自东欧的需求。大东海和三亚湾的较为低廉的房价对于这些游客而言不失为一个颇具吸引力的替代选择。一直以来，大东海和三亚湾所吸引的旅游团队需求特别是国内旅游团队需求远高于亚龙湾。由于此类需求市场通常对价格较为敏感，且大东海和三亚湾严重依赖于此需求市场，因此预计这76、两个市场无法实现高于亚龙湾的平均房价。我们认为会议需求市场的潜力也不容忽视。根据我们与当地酒店经营者的会谈，我们了解到会议和国内旅游散客市场保持了稳定的增长。随着三亚旅游设施的改善和休闲活动的增多，这两大需求市场预期将进一步增长。（四）平均停留时间总体上，包括国内市场在内的大多数客源的停留时间都在2至3晚之间。这与日渐壮大的俄罗斯需求市场形成了鲜明的对比，俄罗斯需求在任何地方的停留时间均是从10天至几周不等。俄罗斯游客更倾向于入住在大东海区，平均停留时间达20天，以避开俄罗斯寒冷的冬季。（五）季节性这三大度假区都具有相似的季节性，需求的旺季集中在：l 周末（周五和周六的晚上）；l 10月至次年77、的3月，三亚温暖且阳光明媚，而中国北方以及主要客源国家（如欧洲）正值寒冷的冬季；l 全国公共假期期间；l 香港的主要假期期间，如：圣诞节、元旦和复活节；l 七月末到八月的暑假期间，许多家庭都会出游。与其它高峰期房价普遍上涨的情况有所不同，家庭需求促使住宿率达到高峰，但没有大幅提升平均房价水平。下图显示了海南南部度假酒店市场全年的住宿率和房价变化模式：（六）预计新增供给下表汇总了大三亚区域的年度预计新增酒店供给：由于大三亚地区度假酒店区域仍处于开发的初级阶段，此处仅列出了各个正在开发的度假酒店区域未来预计的高档酒店供给。也将预计其它假设供给纳入了未来新增供给的范畴，这些其它假设供给由分散在各开发78、区的各个尚未确定开业时间的度假酒店项目组成。（七）酒店市场未来发展趋势和前景1、五星级酒店市场未来发展趋势l 虽然在不远的未来，供给水平预计将超过需求水平，但是在中长期内，市场预期能够消化这些新增供给，并平衡所有新增供给，我们预计最终住宿率水平将得以恢复。l 在预计客房需求方面，考虑到酒店供给的增长有助于提升三亚酒店多样性产品的供应能力，进而增强该区域作为一个国际性度假目的地的知名度，高档度假酒店的经营者普遍对国际品牌酒店欣然接受。l 国内旅游需求预期强劲增长，并继续成为整体酒店市场的重要客源群体，因为目前在人们心目中这里是中国最好的热带度假胜地。l 随着国内居民日趋富裕，旅游经验也越来越丰富79、，对高档国际品牌酒店提供的国际化设施和度假体验的需求也逐步加强。l 酒店经理们认为，中期内需求的季节性因素对高档酒店市场的影响可能会越来越小，过去抱怨海南夏季天气炎热的国内游客似乎减少了（从这一点看，再加上亚龙湾年均300 天以上的日照时间，天气给全年需求量的提供有利的支持）。l 由于前苏联与中国在其社会主义阶段的友谊遗存关系，俄罗斯和独联体国家已经成为三亚的传统客源市场。尽管绝大多数现有需求对价格都较为敏感，且多为旅行社的包价旅游，但随着俄罗斯人日渐富裕，他们对较高档酒店产品的需求亦随之增长。l 随着更多国际品牌酒店产品的引入，海南将逐渐开始吸引更多的日本和韩国客源，其次是欧洲和美洲客源，在80、吸引客源方面，展开与巴厘岛和普吉等目的地的直接竞争。但是，国内市场仍将是海南高档酒店的主要需求来源。l 此外，高档酒店对会议市场的前景充满信心，有意扩大现有的会议设施以提高承接会议业务的能力。目前，亚龙湾的酒店，如喜来登、万豪和希尔顿都瞄准了欧洲市场，并在诸如莫斯科国际旅游观光展览会和柏林国际旅游展中共同促销亚龙湾。2、新开发项目的主要成功因素下文列举了海南南部沿海区域的新度假开发项目的总体成功因素：l 交通交通是最重要的单一成功因素。如果没有极便利的交通条件，目的地就无法获取大量散客需求。在旅行安排上和抵达目的地所需花费的时间越多，对客人的吸引力就越小。因此，新开发项目的位置应当紧邻机场，或81、位于高速公路出口附近。由于缺乏出租车和公交车等形式的公共交通，对于发展各个海湾而言，十分重要的是要向客人提供自己的交通方式，方便客人在海湾内往来主要目的地和机场的交通。l 环境度假酒店开发区域的自然环境应资源丰富。沿海目的地应当有一个海滩，并且海滩上的沙子要洁净细腻，海水清澈洁净，能安全地在这里游泳。此外，度假酒店项目地点应注重周边环境的开发，比如营造富于变化的地形、进行大量景观美化、改善从公共区域和客房可观赏到的景观、以及开辟通往海滩的道路等措施。尽管绿色旅游曾是小众市场概念，但可持续性发展正迅速成为度假酒店开发项目的一个竞争优势和市场推广获得成功的要点。可持续性发展包括使用可持续性的建筑以82、及运营实践，但更注重环保，而非对某个区域进行过度开发，从而导致对环境的不可逆转的破坏，如：污染水质；乱扔垃圾；破坏珊瑚、野生动物及植被；设置丑陋的标示牌，造成噪音污染以及破坏重要的历史或文化传统。这种在短期内有利可图的过度开发将对长期内目的地的市场营销力产生负面影响。l 规模和可支付性度假目的地的规模是对交通条件的补充，如果一个度假目的地不具备一定的规模，就无法吸引大众旅游市场。特别要指出的是，新度假目的地在大部分基础设施和旅游设施建成之前不应 开业，以避开因工程全力施工而干扰和破坏顾客所享受的度假氛围。另一个理想的做法是一座单独的酒店在其它酒店开业之前不要开业。l 活动海南缺乏出色的旅游景点83、和需求来源，对新开发项目而言，重要的是能为客人提供类型广泛、具备国际水准的免费或价格低廉的活动，让客人乐在其中而延长停留时间。此外，这些活动应当具备足够的多样性，以保证客人再次光顾。这些活动应包括游览附近景点、各种体育活动、白天和夜间娱乐（如音乐会和文化展示表演、SPA 和健身设施）。并且，所开展的户外活动应因地制宜，以长期维护该区域的度假氛围。此外，设置丰富多彩的适合家庭参与及使用的活动和设施也很重要，包括日托服务和儿童娱乐，以及吸引会议市场的团队建设活动。l 安全和安保一个目的地运营的成功在很大程度上也在于其给予客人的安全感及安保措施，这有助于一个地区在旅客心目中树立起良好的声誉。每个海湾84、都应具备高度的安全性，在国内外旅客及媒体中取得好名声。外国游客也会被入驻该区域的国际品牌酒店所带来的安全感所吸引，同时目的地的规模也能提供一定的舒适感。l 文化当地菜肴、建筑、手工艺品和传统习俗所展现出来的文化多样性的元素，都可以在短线和长线旅客做决定时，使这一目的地有别于其它目的地。l 销售及市场推广提升一个区域的声誉还要求将目的地作为一个整体、进行强大的营销和市场推广策略。整体市场推广应由政府、旅游协会和开发商来做，要求投入大量民间和公家的资金来打广告，参加贸易展览，并贯彻执行适合旅游发展的政策和规章制度。国际酒店品牌在目的地营销和市场推广中发挥了巨大的作用，为目的地大幅增加可信度。此外，85、这些国际品牌酒店都拥有自己的全球销售和市场推广网络，更适合目的地在国际上的传播。l 基础设施一个目的地应拥有充足的淡水供给，以降低水资源不足的风险；充足的电力供应，以避开停电干扰；适当的污水和水处理设施；完备的突发事件应急系统以及国际标准的医院。此外，该区域还应当有高水平的人力资源，以促进员工和服务水平的提升；有国际学校设施的高标准生活水平，以吸引富有经验的管理团队及其家属。六、酒店定位及设计建议（一）定位及功能布局1、定位依据l 市场调研资料为前提，主攻竞争对手的空缺l 本项目地域特点、社会状况、人文及生活习惯l 五级星酒店硬件设施评星级规范l 超前和预留可持续发展的空间l 消费客人的感受及86、日后管理的规范需求l 投资与收益的平衡最佳方案2、整体定位l 五星级度假型酒店，突出以接待豪华旅游客户为主。l 确保五星级酒店硬件设施，突出西班牙建筑风格，与整体项目形成视觉一致，充分利用海景资源。l 国际标准高品质酒店管理公司管理，突出国际连锁品牌，以知名品牌提升价格优势及服务水平，彰显酒店的品质。3、客群定位l 客源目标 中高收入阶层旅游人群 高层次国内外商务人士 各大公司、集团及其协议客户 参加会晤、展会的客户 国内外旅游团队客人l 客源目标比例预测定位 散客 52% 团队客人 33% 会议及商务 15%4、产品设置功能布局定位l 客房面积分布房间类型房间建筑面积（平方米）房间数量所占份87、额总建筑面积（平方米）标准双人房5616057%8960标准大床房565520%3080豪华双人房752810%2100豪华大床房752810%2100行政套房12083%960总统套房30010%300合计280100%17500l 其它功能部面积分布序号功能分类面积（平方米）备注比例1客房面积1750065%2餐饮部300011%2.1首层大堂吧1501%2.2中餐厅5502%2.3西餐厅4001%2.4特色餐厅3401%2.5宴会厅10004%2.6多功能会议室5602%3康体娱乐1350项目另有专门SPA会所5%3.1健身房2501%3.2足疗11004%4行政办公及设备层51741988、%5合计27024100%（二）设计建议1、总体设计关键点按照准五星级酒店设计标准l 建筑主题鲜明，外观造型独具一格，新颖别致的地域标志形象l 规模壮观，构思独特，布局科学，装潢典雅，色调协调l 功能布局及装修装饰与所在地历史、文化、自然环境融合一体，可以烘托其建筑物风格,突出项目整体特色。l 富丽豪华的门廊及入口，彰显五星级酒店的豪华气派l 设备设施配置齐全，品质一流，使用方便、安全l 设计行政楼层及无烟楼层l 有直达行政楼层或总统套房楼层的专用控制措施(或专用电梯)2、功能分区及布局设计关键点l 前厅（大堂） 与接待功能相适应宽敞空间，不使客人产生压抑感 在非经营区设置适当的客人休息场所 89、各门厅及主要公共区域设置残疾人坡道 大堂公共卫生间设计残疾人专用区 配合酒店风格：天花、地面、墙壁装饰及艺术装饰别致，格调高雅、材质高档并采用绿色环保材质 前台客人贵重物品保管箱数量控制在客房总数8-15% 各公共区域标识清浙规范，中英文同时显示，另可配备多媒体信息查询系统 各功能分区动线合理，方便客人活动，与员工动线分开l 客房 客房净高度不得低于2.7米,条件允许客房高度也可设计在3米以内 不少于70%的客房应配有阳台(根据项目地区、景观而定) 有防噪音措施，隔音效果良好 全部的客房内配套客用保险箱 不少于3个电话线插头，分设在床头、写字台及卫生间 客房照明灯光以暖色为主，避免使用灯光管或90、过多石英灯泡 100%客房应设有微型酒吧(Mini Bar)配备静音/节能/环保型小冰箱 提供国际互联网接入宽带网端口简易使用介绍 行政套房及总统套卫生间考虑干湿区域分设，淋浴、浴缸分设，且设淋浴喷头水流可调节。 浴室地面选用安全可靠的防滑材料 浴缸内底防滑处理，浴缸墙面配扶手把杆 卫生间低噪音的排风系统 客房门锁选用先进、智能、保安监控管理的产品，可利用内置记忆系统解读每次进入客房的人员。 全部客房卫生间配有静音、节能、环保型水箱 考虑设置残疾人客房的特殊要求（无障碍设置）l 餐厅的规划建议 酒店餐厅最好设置在饭店的低楼层； 餐厅与厨房的统一，以及原料储存室的合理安排及进出畅通 污水排放及垃91、圾清除设施的集中设置 餐厅的自然采光效果和外景环境影响及渗透 就餐客人的舒适与方便 装修、装饰与餐饮种类的协调统一l 餐厅动线设计建议酒店各类餐厅主要服务于客人，因而动线就围绕客人与服务客人而设计。 餐座排列保证客人动线、服务客人动线通畅距离不宜过长 服务客人动线与客人动线必须避免交叉影响 通道应尽量宽畅、直接，位置应与餐厅入口紧密连接 洗手间应设置在隐蔽之处，不被客人座位直视 吧台位置要可以环顾四周，其工作间与储藏间相连接，方便物品补给 位置合理，布局科学，传菜线路不与其它公共区域交叉 粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜 有专门置放临时垃圾的设施，并保持封闭，排污设施通畅清洁 餐厅、92、厨房之间隔音、隔味、隔热措施良好，进出设置分开的弹簧门 厨房内、灶台上采取有效通风、排烟措施、地面防滑处理- 冷菜间、面点间、独立分隔，各环节有充足和完备的消毒措施餐厅与厨房的关系： 餐厅与厨房的连接距离不宜过长 厨房备餐间入口宜隐蔽或采用过道间隔 厨房与备餐间，备餐间与餐厅宜采用双道门交错设置，避免厨房排风机的作用，使厨房产生负压，同时防止油烟及噪音混入餐厅 不宜采用弹簧门，双开推拉门方便实用l 宴会厅、多功能厅区域设置建议 宴会厅净高度不小于5米，容纳至少300人以上 由于客流量大而集中，应便于人流集散 应设立贵宾室、衣帽间、音像设备控制室 灯光区分控制，亮度可调节 应配套与多功能厅及宴会93、厅规模相适宜的公共卫生间l 动线分析建议多功能厅和宴会厅的动线应主要由客人及服务客人的动线构成，其动线设计要点： 客流集中避免与住店客人活动相冲突，最好有单独的出入口，出入口最好在两个以上，出口设置不易靠近舞台，并应放设立双道门，净宽不小于1.4米，出入口不宜设地槛，严禁使用推拉门、卷帘门、转门和折叠门。 多功能厅、宴会厅客人动线与服务客人动线明确区分防止交叉 多功能厅、宴会厅应与厨房有密切的连接 多功能厅、宴会厅舞台位置应与贵宾室靠近 舞台可根据不同需要设定为固定、升降、组合等形式l 会议设施 同声传译设施，多媒体演示系统 电视/电话会议系统 幻灯机、投影仪及投影屏幕（自动） 现场监控系统及94、视、音频传播设施 良好的隔音和遮光效果 配衣帽间、贵宾室l 康体及娱乐设施康体娱乐项目的消费对象，多数是住店客人,其综合功能应包括： 健身、健美功能训练 娱乐、休闲功能 更衣休息本案因项目拥有室外游泳池及独立的SPA会所，只需配备一健身房及一足疗中心，以满足部分客人的就近需求。l 公共区域 设置观光电梯、客用电梯、服务电梯 设置闭路监控l 后勤区域 员工设施（含卫生间、更衣室） 独立的员工食堂、厨房、浴室、宿舍 提供员工出入的专用通道及员工电梯l 车场及外围 与酒店规模相适宜的车位：本项目功能布局设定不低于200车位 与酒店外部设计及城市协调的绿化景观3、硬件设施机电部分建议l 电梯 客用电梯95、电梯的配置数量要与酒店的规模（主要是总建筑面积）确定，也就是说设备与接待量相关。提供客人的电梯服务以每客房1.75占用量于高峰等候时间不超过45秒作考虑.每100间客房至少提供一台。每台电梯每次最大载客量为15人，电梯的运行速度以每秒2米的设备较为理想。 服务梯及货梯酒店必须有足够的服务梯（可作货梯使用），服务梯是安装在员工服务区域（后勤），可停留于酒店任何一层（特别是服务设施层及最高层），专门为酒店内部人员使用。所以服务梯的轿箱面积需比客用电梯稍大，可选用每次最大载客量为17人，每秒的运行速度是1.5米的服务梯型号。2台供250间客房，当客房每增加1至250间时则增加一台。l 强电 供电系统96、酒店的供电必须有三路供电来源：第一路、第二路电源为市电，要求互为备用，其备用容量为100%；第三路电源容量应能保证消防系统、事故照明及高层酒店中一部分客梯用电。 备用发电机 酒店备用发电机组的最大发电量应是酒店最大用电量的15-20%左右。 防火等级：按规范要求和主要负荷确定防火等级。 自备紧急发电机应有自动投入和复位的开关设备。 紧急供电范围 紧急照明 喷淋泵、消火栓泵和恒压泵 火灾报警系统 酒店电脑系统 厨房冷藏柜和冰箱 污水排水泵和地下水排水泵 防排烟系统和控制柜、厨房排风机和楼梯间加压风机 污水处理设施 生活用水设施 紧急照明范围 通向户外的门 程控交换机设备房和电话总机房 出口标志 97、公共楼梯 动力、电力和电梯设备房 员工更衣室和洗手间 公共洗手间 工程部办公室 行政办公室 室外宣传广告设备安装工程 航空标志灯(如有需要) 有关供电系统的工程 动力配线工程 室内照明及灯饰安装工程 建筑物轮廓照明及灯饰工程 室外宣传广告设备安装工程 航空标志灯(如有需要) 室外路灯、庭院照明和停车场等照明安装工程 避雷及接地系统l 弱电 程控交换机（电话）整个电话房可分：主机房、配线房、 话务室，电话主机的容量是取决于酒店的各功能区域和建筑面积。 单独的小型程控交换机电话系统 电话留言系统 电话记费系统每个系统都应该是最先进的系统，并且是专为酒店服务业设计的。系统之间必须是彼此相容的。 电子98、计算机房（电脑房）及终端配置酒店的电脑房是整个电脑系统的主机位置所在，整个电脑系统的配置是分：主机、终端（每个终端均安装电脑分机）及软件。电脑管理系统软件及设施的接口： P.O.S.机 程控交换机 电子门锁系统 宽带网 停车系统 客房的智能控制系统 电视 卫星电视接收设备 闭路有线电视接收系统 提供酒店用的音视频系统（A/V）和有关设备包括所列接收卫星电视节目的天线和接收当地提供的闭路电视接收系统的设备。目的是避免因单一节目来源故障而影响酒店失去节目来源。 可从我国收视平台鑫诺一号接收卫星电视节目CNN、BBC、HBO、ESPN、CNBC、NHK和凤凰卫视电影台等。 自办电视节目至少有2个频道99、 背景音乐及广播系统 在每一个功能区域，对于背景音乐或当地的广播音乐，均可加以选择及控制调节音量。 控制器位于接近房间内室内灯光控制器附近。 分送和控制：在餐饮区（餐厅和酒廊）、行政酒廊、零售区、健身中心和娱乐区，可有各个部门单独选择音乐和控制音量。 楼宇自动控制系统楼宇自动控制系统由工程部控制管理，该系统是由主机通过电脑控制酒店的主要功能设备（如供排水、供电、空调、消防等）。 车库自动计费系统l 消防 消防控制中心 烟感、温感消防报警系统 该系统的监控主机设于保安部控制室内，而烟感或温感探头是分布于所有房间及公共地段的天花板上，当有火警发生时，保安部通过这些探头显示就能知道何处有火警发生。 100、大楼必须都使用电脑可寻址的火灾报警系统。 在残疾人客房内应安装配有声光报警器的烟感探测器。 消防栓水消防系统 消防栓泵该系统是设置于酒店各处的消防栓的提供水源的消防系统，水源有直接接于市内供水及接于酒店消防储水池。 恒压泵和气罐 自动喷淋及水幕系统 该系统是安装于酒店所有室内建筑面积的天花上的自动喷洒灭火系统。大致由三部分组成：自动喷淋系统泵房（作用是抽力、加压等，可自动或手动）、监控室（设于保安部，当有火警自动喷淋时，监控室就知道火警的位置），自动喷淋头，每个喷淋头大约喷淋范围是6m2。 高层建筑楼房的每个客房楼层的喷淋管道应与2个喷淋竖管连接，并连接处安装控制阀、水流指示器和信号阀。 喷淋101、泵该系统是专门设置于电脑房、总机房、楼宇自动控制室、消防监控室等一些不能用水或其它材料灭火的重要设备室，是用二氧化碳气体使该室没有氧气而达到灭火的目的。 气体灭火系统 消防报警电话 消防水池 排风、排烟、增压风机系统l 保安和监控 监控中心保安监控系统是由设于保安部的监控室监控。各监控探头安装于酒店各公共区域及楼层等。保安部监控室从专门配置的电视通过这些探头便对酒店各公共区域、楼层等情况了如指掌。各监控探头位置： 主要大厅 前台 商店和礼品店 现金保管处 装卸货站台 停车场 电梯厅 保安部监控室 程控交换机 各楼层 保安监控系统 保安巡更系统该系统是专门供保安部人员巡视酒店各区域所用。功能是可102、控制保安人员在巡视过程中必须到达指定之地点。 防盗报警系统 接触式报警： 设在不常出入的四周的防火楼梯出口；重要的后勤区的门。 按钮式报警： 设在前台；出纳办公室；财务办公室。 双向无线对讲系统该系统是多频率双向无线电对讲系统。由酒店保安人员用于巡逻和紧急通讯。l 给排水 自来水供水系统 从当地供水管理部门获得一份完整的水质分析报告，必须确保饮用水和烹饪用水的水质标准符合有政府部门发布的健康标准要求。 供水系统：设计系统维持设备在压力为1.53.5KPa之间。以自动增压系统来维持压力。增压系统应包括至少两台配有变频器的加压水泵，流量以每分钟每个房间至少3.8公升来定。 在供水管上的阀门要便于检103、修。阀门宜装在大楼服务区的活动吊顶（天花）上方。如果装在固定的吊顶，应提供检修孔，并把位置标示在内装修的吊顶平面图上。 在每个设备接口上设置调节阀及测量接口，用于测量压力降和水流量。 地下水池 屋顶水池 供水泵 变频器和水泵l 热水供水系统 热交换器 储水箱 热水及循环泵 热水：当水的硬度超过 143 毫克/升提供热水软化设备。 厨房和洗衣房：如果按水质分析水的硬度大于100.1毫克/升时，提供热水软化设备 热水储水罐温度应保持于57oC，客房、厨房和其它区域供水温度应为54oCl 中水系统该系统是一个节约用水系统，作用是把房客用之洗手、洗浴等不太污的水收回经粗略处理后循环作为酒店冲厕所等低要104、求用水。 处理设备 水泵l 排水系统 雨水接收排放系统：提供完整的雨水排放系统，并把收集 的雨水和地下水排放到公共排水系统； 大楼使用的排水系统：提供具有完整透气系统的生活污水及废水管道系统，生活污水要通过三级化粪池，并连接到公共污水管网； 污水处理池：根据国家环保法律，所有企业排放之污水必须经过处理达到指标才能排放。l 空调 制冷水机组制冷机组的功率（最大制冷量）是取决于酒店的建筑平面及所在城市的天气等。五星级酒店的温度应是夏季干球24，冬季干球21 冷冻水泵 冷却水泵 冷却塔 冷却塔循环水系统 采暖系统该系统也是通过锅炉制蒸汽或直燃机经热交换站作用下得热水供向采暖系统，出水温度60，回水温105、度50。 风机盘管及其他末端设备 配合风机盘管的二通阀和温控开关客房风机盘管荷载应以下列条件为计算依据： 室外最高设计温度 客房内帘拉上 房内人数为2人 房内电灯散热量为250W 风机盘管送风量以中速为准 空气处理机组和新风机组酒店的新风量：公共区域 30-50m3/h人标准客房 50 m3/h 空调水处理水处理不当引致冷冻水、冷却水及热水系统管道损坏及热交换率降低的主要原因。要设置水处理设备，配备加入水处理化学品的注射器、管道及阀门，以及储存化学品（包括防锈剂和防微生物剂）的装置。 噪音标准 在系统的设计和设备选用上尽量来减少噪声及振动的传递。所有设备均须配有适当减震装置 风管、管道设备：凡106、悬挂于结构上者均应有减震装置。 选用设备，送排风系统及送排风口应能维持下列噪音标准：客房：NC30；公共区：NC35；酒店后勤区：NC40 所选择冷却塔在15米的距离，其噪声度不得超过45分贝l 锅炉房及燃料燃烧系统 热水锅炉（或从直燃机得到热水） 蒸汽锅炉 燃料系统 l 其它 燃气系统 洗衣房 楼层平面：方形的或长宽比最大为2：1的长方形平面。 噪声：如果声音传到临近区域，要作好风管、管子和悬挂的设备与上部结构的避震措施。不要将洗衣房设置在客房或公共区域的上方或邻接处。 根据设备的重量和振动，由结构工程师配合洗衣设备的设计者来设计地面间的工作共振。 IC卡电子门锁：用IC卡的，可监控的，至少107、有150次记录。七、投资估算（一）项目技术经济指标占地面积3963平方米总建筑面积27024平方米其中地上建筑面积27024平方米酒店27024平方米容积率6.82（二）开发建设计划阶段内容持续时间完成时间第一阶段设计报批6个月2011年2月第二阶段土建施工7个月2011年9月第三阶段整体装修12个月2013年9月第四阶段开业筹备3个月2013年12月（三）建设投资估算1、土地成本按50万元/亩计，土地成本合计约297万元，楼面地价110元/平方米2、工程简要本工程造价估算由以下内容组成 前期工程，包括以下内容包括 设计费用 专业服务费（可研、策划等） 报建费用 三通一平 临时设施 建筑主体及108、外装饰工程（包括主体玻璃、墙、门窗、栏杆等工程） 室内装饰工程 机电工程（采用中外合资和进口设备及材料），包括以下系统： 采暖、通风及空调工程 电气工程（包括发电机） 给排水工程 弱电工程 消防工程 电梯工程 燃气工程 中水系统 停车系统 锅炉 辅助设施 厨房及酒吧设备 洗衣场及设备 健身设备 康乐设施 客房设施 酒店灯具 基础设施建设包括：室外及其它工程如室外管网、景观工程、园林绿化工程、艺术雕塑摆设、喷水池、水景工程、园林灌溉系统、外墙灯光系统及园林灯光系统。 开发间接成本 监理费 不可预见费 项目管理费 融资利息3、建设总投资估算序号成本分项建筑面积（平方米）总造价（万元）单方成本（元/109、平方米）1土地成本270242971102前期工程费270248383103建筑主体及外装饰27024381014104内装饰工程270241081040005机电设备工程27024554020506辅助设施工程27024275610207基础设施建设工程2702413515008监理费25700194769不可预见费2570073428610项目管理费用2702475327911融资利息270244875180412合计270243195911826八、酒店经营财务分析（一）住宿率及平均房价预测本章节，主要预测拟建酒店自2014年1月1日起的住宿率水平和平均房价。1、竞争市场对比分析由于拟建110、度假酒店定位为一座国际水准的较高档酒店，因此它可能会在不同程度上与其它的高档酒店竞争需求客源，特别是三亚附近现有的国际品牌酒店。在xx范围内目前没有正在运营的五星级酒店，因此，在预测拟建度假酒店预期能实现的住宿率及房价水平时，比较分析了三亚其它区域现有中高档酒店竞争市场的实际表现。就平均房价水平而言，亚龙湾的国际品牌酒店（如喜来登、希尔顿和万豪）的表现普遍比其它酒店要好。此外，亚龙湾与其它区域酒店在平均房价方面相比要高出许多，然而在住宿率方面却略为逊色。拟建酒店的住宿率及房价水平可望得到以下积极因素的支持：l 假定拟建酒店定位为一座国际品牌度假酒店，预计其将吸引那些寻求便利及休闲度假产品的游客111、，尤其是那些有语言/沟通障碍的外国客人；l 委托一家国际酒店管理公司管理并受益于其品牌知名度、服务水准、专业管理， 同时亦可进入该公司的国际销售和市场推广网络；l 距离大海很近，大多数的房间均能直接均应能欣赏到海景，同时酒店的亲水性较好；l 酒店配套的各类休闲娱乐设施和会议设施预期应能同时吸引旅游散客和会议/商务客源；l xx总体定位为“国家海岸”的国际休闲度假区，未来三亚旅游重心向东偏移，xx旅游业后发之势明显。2、需求预测分析l 旅游散客需求 拟建酒店距离海滩很近，亲海性强，旅游散客尤其是国际旅游散客通常比较喜欢靠近海滩、且拥有自然风景的度假酒店； 旅游散客需求可能大多来自长江三角洲、珠江112、三角洲和北京等地区新兴的中等收入阶层； 旺季期间，旅游散客需求通常会十分旺盛，特别是在周末和“黄金周” 期间； 预计国内旅游散客的平均逗留天数大约在3晚左右，国际旅游散客的平均逗留天数大约在4到5晚左右。考虑到拟建酒店的地理位置和特征，它在旅游散客市场的渗透率水平可能高低于其市场平等份额。l 旅游团体需求由于旅游团体需求在海南南部地区现有需求客源当中占有相当大的比重，因此，拟建酒店有必要对此市场予以关注，以维持其全年的合理客房住宿率水平。对于此客源市场，概括如下： 拟建酒店所在的位置非常便利，方便客人前往三亚的机场、交通网络和多数旅游景点； 拟建酒店附近没有大型的旅游景点，对于必须参观景点的团113、队游客来说是一个不利因素； 与旅游散客市场的情形类似，拟建度假酒店有望获取一部分较高收益的旅游团体客源，他们主要来自长江三角洲、珠江三角洲和北京等地区新兴的中等收入阶层； 旅游团体客源通常要求入住双床房间，因此，拟建酒店有必要配备相当比例的双床房间，以满足此类客源的需求； 我们预计，旅游团体客源的平均逗留天数在2到3天左右。综合平衡以上各种因素，拟建酒店在旅游团体市场应能够获取低于于其市场平等份额的渗透率水平。l 会议/商务需求目前，三亚（特别是亚龙湾）酒店市场的会议需求量正呈现不断增长的趋势，这主要归结于该区域新增的客房供给和新开发的会议和展会设施都迎合了此类客源需求。拟建度假酒店应能从此客114、源市场获取一大部分需求，主要考虑到以下因素： 作为xx的首家较高档国际品牌酒店，拟建酒店有望获取相当大一部分商 务和政府需求。此外，便利的交通条件也有利于拟建酒店获取这部分需求客源； 预计会议需求可能大多来自中国主要城市中的中型国内公司和跨国公司； 由于规模限制，会议团体的规模通常为中心型； 为了维持住宿率水平，酒店通常会在工作日和需求淡季期间锁定会议客源。相对于国内旅游团体市场，会议市场算是一个较高收益的客源市场，从而可能会成为拟建度假酒店首选的团队需求来源； 会议需求客源的平均逗留天数大致在3到4天左右； 与旅游团体客源类似，为了降低成本，会议团体客源通常要求入住双床房间。从整体上看，考虑115、到会议团体和其他团体客源的需求，拟建度假酒店有必要规划相当比例的双床房间。综合考虑以上所有因素，拟建酒店在会议/商务需求市场的渗透率水平可能低于其市场平等份额。拟建酒店三种需求的比例预计如下： 散客 52% 团队客人 33% 会议及商务 15%3、预测结论l 住宿率拟建酒店2014年后预计住宿率水平如下：年份市场住宿率拟建酒店住宿率201463%50%65%201565%65%201668%71%201768%71%201868%71%2016年进入稳定经营年份，住宿率水平略高于市场平均水平。l 房价水平三亚可资比较酒店，各需求市场平均房价范围，2010年下限上限平均旅游散客4603,1931116、,650旅游团体3131,271882会议/商务4531,8471140按需求市场能承受的房价预测，拟建酒店2010年预计能实现房价1123元/天*房，详见下表：需求市场需求份额预期平均房价平均房价贡献旅游散客52%1400728旅游团体33%752248会议/商务15%980147合计100%1,123综合考虑竞争市场及需求两方面因素，预计拟建酒店的2014年后房价情况如下表所示：年份平均房价折扣率%考虑通胀后的平均房价201497210%1,216201510265%1,2522016 210800%1,290201710800%1,328201810800%1,368（二）经营预测1、说117、明在现金流量预测中提出的收入和支出术语说明如下：l 客房人工费用包括客房部员工、前台和一般服务人员的工资和相关福利支出。l 客房部“其他”费用包括客人和纸张供给、佣金、洗衣、布草、干洗及其他维护客房和公共区域所需的成本。l 餐饮收入包括来自所有餐饮场所、酒廊、送餐服务和宴会经营的收入。l 餐饮人工费用包括餐饮部门员工的工资成本和相关福利支出。l 食品成本包括供应给客人的食品成本、以及运输和递送食品所需的费用。此项成本不包括员工的用餐成本。l 饮品成本包括饮料成本，以及与饮料相关的进口关税、运输和递送费用。此项成本不包括员工消费的饮料成本。l 餐饮部其他费用包括瓷器、玻璃器皿、银器、布草、存货、118、制服、印刷、文具等各项支出及其他开支。l 通信收入包括酒店客人使用电话、传真和网络服务所产生的收入。这其中不包括酒店其他部门在管理过程中所使用的通信服务。通信费用包括酒店所售出/使用物品的成本、人员工资和相关福利支出、以及其他费用。l 小型营运部门收入包括来自电信、客衣洗涤、健身俱乐部、室内电影、礼品店等部门的销售收入。相关的费用包括人员工资和相关费用、销售成本及其他开支。l 行政及后勤部门开支包括行政及后勤人员的工资、信用卡转账手续费、一般责任险、数据处理费用、会计和法律顾问费及其他运营开支。l 市场推广费用包括营销人员的工资成本、广告、促销、公关活动所需的成本及其他开支。l 能源费用包括电119、燃料、水和废物处理的成本。l 物业营运和维保其他费用包括维保人员工资、维保服务外包所需的费用、以及维护和保养酒店所需的各项物资成本。2、预测成本假设拟建酒店，项目成本假设酒店并购费用土地综合成本（RMB/0000s）楼面地价（元/）297.225109.99297建设费用 客房294总建筑面积（平方米）27,024每平方米造价（人民币元）11,716开业筹备费用开业运营设施设备（元/每间房）13,500每间房开业资金（元/每间房）13,500运营资金（元/每间房）11,250总开发成本（人民币元）330,832,211每间房造价（人民币元）1,125,280每平米造价（人民币元）12,242120、3、取费假设在预测拟建酒店的财务业绩时，分析三亚可比较酒店的历史财务业绩，并以此 作为预测的基准。此外，还考虑了拟建酒店将委托国际酒店管理公司管理的重要假设因素，这可能会导致酒店成本结构发生轻微变化。下表确定了我们为拟建酒店各项收入及费用所作的假设，同时也列出了可比较酒店的关键业绩指标：营运现金流预测各项财务指标假设，稳定经营年份可资比较酒店拟建酒店客房人工费用每一住客房35 - 44 40其他费用客房收入的% 6% - 17% 8%餐饮食品收入每一住客房185 - 674530饮品收入食品收入的% 9% - 27% 25%其他餐饮收入餐饮收入的% 5% - 14 % 13%食品成本食品收入的121、% 30% - 37 % 30%饮品成本饮品收入的% 12% -24 % 15%人工成本餐饮部收入的% 15% - 29 % 16%其他成本餐饮部收入的% 9% - 14 % 10%小型营运部门收入每一住客房8 - 3820成本小型营运部门收入的% 30% - 130 % 50%租金及其他收入（净值）租金及其他收入占客房收入的% 1% - 4% 4%行政开支人工（年均水平，人民币万元）922 2295 780其他开支总收入的% 2% - 7% 3.00%市场营销人工每一可供客房（年均水平）298 757 350其他开支总收入的% 2% - 5 % 2%物业维保人工（年均水平，人民币万元）84 122、708160其他开支总收入的% 1.7% - 2.6% 2%能源成本总费用（年均水平，人民币万元）798 - 1494 690固定费用固定费用总收入的% -2%基本管理费总收入的% -2%奖金营业利润的% -5%资本重置储备金总收入的% -1-4% 房产税固定资产原值扣减30%-1.20%4、固定和变动成本所作的现金流预测主要基于拟建酒店的固定和变动经营成本按以下比例执行。由于固定成本的存在，预计拟建酒店在住宿率低迷期间的利润率也可能较低。固定和变动成本比例假设 费用 固定 变动 客房 工资 60%40% 客房 其他支出 25%75% 餐饮 工资 60%40% 餐饮 其他支出 30%70% 小123、型营运部门 工资 40%60% 小型营运部门其他支出 35%65% 行政及后勤 工资 90%10% 行政及后勤 其他支出 60%40% 市场推广 工资 80%20% 市场推广 其他支出 60%40% 物业运营和维保 工资 90%10% 物业运营和维保 其他支出 60%40% 能源 70%30%5、总成本费用估算2014-2023年经营期前10年各年总成本费用估算表见下表：序号年份2014201520162017201820192020202120222023总计一直接成本1 客房8371,0061,0951,1281,1621,1971,2331,2701,3081,34711,5822 餐饮124、2,5062,9823,2363,3333,4333,5363,6423,7523,8643,98034,2654 小型收益成本67808789929598100103107917二部门费用5 行政费用1,2611,3581,4231,4661,5101,5551,6021,6501,6991,75015,2736 营销费用3764194454584724865015165315474,7517 物业运营4474915195345505675846026206385,5538 能源成本7087808248498749009279559841,0138,8149 基本管理费21829132833125、83483583693803914033,424三固定费用10 奖励金2233584224344474614754895045194,33111 保险1091461641691741791841901962021,71212 房产税2772772772772772772772772772772,77413 营业税5988019029299569851,0151,0451,0761,1099,41614 资本重置储备 1092916566756967167387607838066,23015 融资利息1,5001,3511,029629185000004,69316 固定资产折旧1,0461,0126、461,0461,0461,0461,0461,0461,0461,0461,04610,459成本费用总额10,28211,67712,45212,35512,22312,35912,69013,03113,38313,744124,196注：1、利息见后面借款还本付息表；2、固定资产折旧按30年直线折旧法，残值5%。6、净利润测算2014-2023年经营期前10年各年酒店经营的净利润预测见下表：2014201520162017201820192020202120222023客房数280280280280280280280280280280住宿率 50%65%71%71%71%71%71%7127、1%71%71%通胀后平均房价1,2161,2521,2901,3281,3681,4091,4511,4951,5401,58645678910111213部门收入 (0000s) 客房6,2118,3179,3579,6389,92710,22510,53210,84811,17311,508餐饮4,3065,7656,4866,6816,8817,0887,3007,5197,7457,977小型收益部门115154173178184189195201207213租金及其他（净）248333374386397409421434447460合计 10,88114,56916,39116,8128、8317,39017,91118,44919,00219,57220,159 部门费用 客房8371,0061,0951,1281,1621,1971,2331,2701,3081,347餐饮2,5062,9823,2363,3333,4333,5363,6423,7523,8643,980小型收益部门67808789929598100103107合计 3,4104,0674,4184,5514,6874,8284,9735,1225,2755,434营业利润 （亏损）7,47110,50211,97312,33212,70213,08313,47613,88014,29714,726未分配经129、营开支 行政及一般开支 1,2611,3581,4231,4661,5101,5551,6021,6501,6991,750营销费用376419445458472486501516531547物业营运及保养 447491519534550567584602620638能源成本 7087808248498749009279559841,013基本管理费 218291328338348358369380391403合计 3,0093,3403,5393,6453,7543,8673,9834,1024,2254,352固定费用前的收益4,4617,1628,4358,6888,9489,2179,130、4939,77810,07110,374固定费用奖励金223358422434447461475489504519保险109146164169174179184190196202房产税277277277277277277277277277277营业税5988019029299569851,0151,0451,0761,109资本重置储备 109291656675696716738760783806合计 1,3171,8742,4202,4852,5512,6192,6892,7622,8362,913EBITDA税息折旧及摊销前利润3,1455,2886,0146,2036,3986,5986131、,8047,0177,2357,461息税折旧计算固定资产折旧1,0461,0461,0461,0461,0461,0461,0461,0461,0461,046融资利息1,5001,3511,02962918500000所得税1507239851,1321,2921,3881,4401,4931,5471,604合计 2,6963,1193,0602,8072,5222,4342,4852,5392,5932,650净利润4492,1692,9553,3963,8754,1644,3194,4784,6424,811（三）财务分析1、资金筹措表拟建酒店建设期为2010年-2013年，总投资3132、1,959万元分四年投入，按总投资的50%贷款，项目可贷款1.5亿元，假设与2010年10月获得贷款，年利率假设为10%，每年利息照常支付。项目建设投资资金筹措情况详见下表：期限建设期经营期总计序号年份201020112012201320142015一投资总额建设费用1 土地费用297 297 2 建安工程费503 8,120 7,785 10,379 26,786 3 开业前费用1,071 1,071 4 财务费用375 1,500 1,500 1,500 4,875 合计1,175 9,620 9,285 12,950 0 0 33,030 流动资金(运营资金)1,000 1,000 总计133、1,175 9,620 9,285 13,950 34,030 二资金筹措建设投资16,175 0 3,904 12,950 0 0 33,030 1 自筹1,175 0 3,904 12,950 18,030 2 贷款15,000 0 0 15,000 流动资金(运营资金)0 0 0 1,000 0 0 1,000 1 自筹1,000 1,000 2 贷款0 合计16,175 0 3,904 13,950 0 0 34,030 2、借款还本付息表项目2010201120122013201420152016201720182019综合偿还能力净利润449 2,169 2,955 3,396 3134、,875 4,164 自筹资金375 1,500 1,500 1,500 财务费用1,500 1,351 1,029 629 185 0 折旧1,046 1,046 1,046 1,046 1,046 1,046 合计375 1,500 1,500 1,500 2,995 4,565 5,030 5,071 5,106 5,210 借款还本付息年初借款本息累计15,000 15,000 15,000 15,000 13,505 10,290 6,290 1,848 0 本年借款15,000 0 0 本年应计利息375 1,500 1,500 1,500 1,500 1,351 1,029 62135、9 185 0 本年偿还本金1,495 3,215 4,001 4,442 1,848 0 本年偿还利息375 1,500 1,500 1,500 1,500 1,351 1,029 629 185 0 由上表可以看出，拟建酒店在经营期第五年偿还完全部贷款，从2010年10月开始计算，借款偿还期为7.48年。3、现金流量表期限建设期经营期年份20102011201220132014201520162017201820192020202120222023现金流入营业收入10,88114,56916,39116,88317,39017,91118,44919,00219,57220,159回收流动136、资金1,000资产价值资本化74,608合计000010,88115,56916,39116,88317,39017,91118,44919,00219,57294,767现金流出固定资产投资1,1759,6209,28512,950流动资金投入0001,000经营成本7,7369,28110,37710,68010,99211,31311,64411,98512,33712,698融资利息1,5001,3511,02962918500000所得税1507239851,1321,2921,3881,4401,4931,5471,604合计1,1759,6209,28513,9509,38611137、,35412,39112,44112,46812,70113,08413,47813,88414,302净现金流量-1,175-9,620-9,285-13,9501,4954,2154,0014,4424,9215,2105,3655,5245,68880,465累计净现金流量-1,175-10,795-20,079-34,030-32,535-28,320-24,319-19,877-14,956-9,746-4,3821,1426,83087,295注：资产价值资本化=当年EBITDA/资本化率，经营期10年末按10%的资本化率折算拟建酒店的价值。4、财务评价指标评价指标数值备注内部收益138、率15.19%NPV净现值12,483万元，基准收益率10%NPVR50.25%NPV/投资折现值，反映实际投资回报率投资回收期11.7年借款偿还期7.48年内部收益率15.19%，远远大于基准收益率10%，财务净现值12483万元，远大于0 ，NPVR为50.25%，说明拟建酒店具有良好的盈利能力。投资回收期11.7年，包括4年的建设期，实际运营8年左右就能收回固定资产投资，风险较小。借款偿还期7.48年，假设在项目启动前期就一次性取得贷款，而本金的偿还则假设全部安排在经营期内，经营4.5年即能偿还全部借款本息，说明拟建酒店贷款偿还能力较强。九、可行性研究结论 （一）项目整体经济效益评估透过139、对项目定位，投资估算以及未来十年经营预测，纵观预测数字显示：1、投资方面本项目总投资额预测约为31,668万元。以实际预测值为准反观饭店业投资的经验数据分析：每一间5星级酒店，每平方米投资额约在10,000元，每一间4星级酒店，每平方米投资额约在9,000元，本项目以27,024平方米约33,030万元的投资额分析倒算，每平方米约在12,242元，超过五星级酒店的平均投资水平。2、经营收益方面l 客房、餐饮、娱乐消费影响总收入：参照市场调研资料，结合区域星级酒店平均房价、平均消费的分析，充分考虑预留未来的物价上浮空间，并妥善制定出租率及各部门收入以保证稳健原则。l 成本费用参照同行业标准，依据140、专业的酒店管理经验预测分析各部门的成本与费用，并充分预留变动空间，以保证经营预测的稳健原则l 进入稳定经营年份（2016年），年经营毛利润（EBITDA）6000万元，毛利率达到36.7% l 内部收益率15.19%，NPV12,483万元，拟建酒店有良好的盈利能力。3、投资与回报方面l 投资回收期预测在11.7年，运营8年收回固定资产投资；l 净现值率（NPVR）50.25%，投资回报率很高。（二）可行性结论l 为综合业态项目，酒店、商业、住宅相互依托，给未来酒店项目带来较稳定的发展空间。l 项目较好的地理位置及投资时间（机遇），可以在投资后比较显著获取阶段性效益。l 在项目区域内（xx）高141、星级酒店缺乏的市场形势下，树立示范的标志，易于扩展知名度和获取较大的利益回报。l 在准确的市场定位和与此相适宜规模投资的基础上，引入国际品牌（洲际）的管理，赢得品牌效应和品牌所连带的收益回报。l 本项目区域政治、经济、金融、文化、艺术及外商投资的不断发展，奠定了项目的发展空间和良好的市场前景。l 综合内在与外在因素影响，以结构、功能的准确定位和引进现代的经营管理理念，配合高效的创收与成本控制措施，更可以扩大盈利空间。海南省近五年以内开发与建设五星级酒店尚有良好的投资空间，与住宅类项目相比，酒店是海南省政府的支持投资项目。拟建酒店经营预测方案建立在稳健的原则基础上，已经具备良好的盈利能力。若洲际酒店管理公司参与管理更有效的提高收入控制成本，投资回收期还有望缩短，投资风险进一步缩小。在现金流快速回收基础上，更有望得到相应的固定资产及无形资产的增值，这是项目投资的最大利益所在。伴随着“国际旅游岛”的软硬设施不断完善，海南未来旅游业发展前景也十分乐观，拟建酒店也将为国际旅游岛的建设作出贡献，实现经济效益与社会效益双赢。