1、生态旅游区文化科技娱乐中心建设项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月生态旅游区文化科技娱乐中心建设项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月42可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一部分 总 论7一、项目概述7（一）项目名称7（二）项目性质7（三）承办单位7（四）建设用地位置7（五）建设规模、用地面积7（六）2、项目总投资7（七）建设资金来源7（八）项目建设期8二、项目开发的社会、经济意义8（一）完善*旅游产业结构、促进*、抚顺旅游产业发展8（二）拓展不同层次的旅游消费群、提升*旅游度假的知名度8（三）完善综合配套，推动整体经济开发8带动房地产开发与增值8三、发展商概况9四、项目可行性研究报告编制说明与依据9第二部分 项目提出的背景和必要性11一、 项目提出的背景11二、拟建项目实施的必要性12（一）完善*旅游产业结构、促进*旅游产业发展12（二）项目建设符合*旅游业的发展趋势12第三部分 市场分析及预测14一、市场分析14二、市场预测15第四部分 项目选址及建设方案17一、项目选址17（一）项目选址3、17二、项目建设内容及规模18第五部分 市政配套设施21一、市政配套设施21（一）交通21（二）供水21（三）排水21（四）供电22（五）供热22（六）通讯22第六部分 机构设置及人员安排22一、项目建设阶段组织机构22二、项目经营阶段组织机构24三、建设进度安排24第1年9月第3年5月 建筑、园林、绿化等附属工程施工25第七部分 环保、劳保措施与卫生防疫26一、环境保护26（一）垃圾处理26（二）污水及中水处理26（三）噪音处理27（四）大气保护27（五）材料选用27（六）防灾安全措施27二、劳动保护27三、卫生防疫28第八部分 安全与消防30一、安全措施30二、消防措施31第九部分 投资估4、算及资金筹措32一、编制依据321. 全国统一建筑安装、装饰工程预算定额及单位估价表；32二、编制假设与说明32三、投资估算32四、资金筹措计划33五、固定资产33六、无形及递延资产33第十部分 财务分析34一、财务基本数据预测34（一）测算说明34（二）营业收入预测34（三）经营总成本费用预测35二、财务效益指标和分析36= 32.72%36三、不确定性分析37（一）敏感性分析37（二）盈亏平衡分析38四、还款能力分析38第十一部分 项目经济评价39一、经济风险分析39（一）市场风险39（二）政策风险39（三）金融风险39（四）经营风险40第十二部分 研究结论、问题与建议41一、研究结论415、二、问题与建议41（一）立项开发建议41（二）规划调整建议41（三）开发理念建议42（四）景观设计建议42第一部分 总 论一、项目概述（一）项目名称xxxx生态旅游区-文化科技娱乐中心项目（二）项目性质旅游、休闲、运动、度假项目（三）承办单位*有限公司（四）建设用地位置该项目位于中国辽宁省*市与抚顺交界处，沈抚同城核心区与起步区。（五）建设规模、用地面积xxxx生态旅游区-文化科技娱乐中心项目占地面积为1022315平方米，其中包括四季乐园(水上乐园)、入口广场区、室内家庭娱乐中心、奇妙故事区、冒险传说区、神话故事区、漫画世界区、生态广场区（花园故事区）项目。（六）项目总投资xxxx生态旅游区6、-文化科技娱乐中心项目投资14.95亿元。（七）建设资金来源企业自筹资金6亿元，银行贷款8.95亿元。（八）项目建设期本项目预计建设期为三年，第1年9月开始动工，第4年5月1日正式对游客开放，第7年5月全部完工。二、项目开发的社会、经济意义（一）完善*旅游产业结构、促进*、抚顺旅游产业发展*市作为辽宁省的省会，虽然拥有故宫、*世博园、棋盘山风景区等一批休闲娱乐项目和旅游设施，但从产业结构看还很不平衡。大量游客在*是以参观游览为主，很少有游客以互动度假方式滞留。随着奥运会的胜利召开（*为奥运会协办城市），*市的开放程度日益提高，将会有大量不同消费层次的游客会聚沈城，*的旅游配套设施的不完善与旅游7、项目结构不平衡的矛盾将更加突出，远远不能满足国际、国内旅游业发展和需求。xxxx乐园项目及其配套设施的建设必将起到补遗拾缺、综合平衡的良好效果。（二）拓展不同层次的旅游消费群、提升*旅游度假的知名度xxxx乐园项目以其较完善的硬件设施和较全面的旅游娱乐休闲配套功能为不同消费层的客户提供多种功能的服务。（三）完善综合配套，推动整体经济开发带动房地产开发与增值商机无限xxxx生态旅游区-文化科技娱乐中心项目的游客来自各个领域，由不同消费能力地消费群体组成，xxxx生态旅游区-文化科技娱乐中心将为广大地游客提供极其舒适地休闲度假场所。商家可根据自身的特点和要求，有针对性的选择不同类型的消费群体作为推8、广目标，通过各种途径最大限度的展示自身优势，扩大自身产品在此消费群体中的影响，提高市场占有率。综上所述，xxxx乐园及其配套服务设施既符合国家和*本地政策和经济、旅游的发展趋势以及规划要求，同时能极大的提升*旅游业的整体形象，因此是完全必要的。同时xxxx生态旅游区-文化科技娱乐中心及其配套设施的建设必将起到补遗拾缺、综合平衡的良好效果。三、发展商概况xx集团旗下主要有辽宁xx建设发展公司、xx房地产公司、xx供热公司、xx物业公司以及*有限公司。公司是集公路施工、建筑工程施工、房地产开发、供热、物业管理、汽车销售、设备租赁与维修于一体的综合性企业集团 。四、项目可行性研究报告编制说明与依据根9、据中华人民共和国有关法规、政策与该项目的具体情况，该项目可行性研究报告的主要编制依据有：（1）国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价办法与参数；（2）国家有关部门颁布的关于开发项目技术经济分析的有关规定；（3）中国旅游局年鉴数据资料；（4）*、抚顺市建筑经济指标； （5）*、抚顺市各种收费标准；（6）相关的政策法规；（7）市场调查数据；（8）由委托方提供的其他相关材料。五、主要经济技术指标 （一）基本设计条件xxxx生态旅游区-文化科技娱乐中心项目占地1022315平方米。xxxx生态旅游区-文化科技娱乐中心项目建筑面积：200219平方米。开发周期：3年资金来源：xxxx生态旅游区-文化10、科技娱乐中心项目投资14.95亿元。企业自筹资金6亿元，银行贷款8.95亿元。从以上数据可以看出，本项目经济状况较好，属于高投入，高收益项目，投资回收期较短，抵御风险能力较强，在经营期间能够为当地政府提供高额财政收入，能够对促进当地旅游业的发展做出积极的贡献，总体评价较好。 第二部分 项目提出的背景和必要性一、 项目提出的背景xxxx综合旅游度假区坐落于*与抚顺交界处，沈抚同城化核心区与起步区，距离棋盘山国际风景旅游开发区约10公里，距*世博园约6公里；距*市府广场约25公里，距*桃仙国际机场约40公里，距京沈高速公路约46公里，距沈大高速公路约44公里，距沈丹高速公路约31公里，距沈哈高速公11、路约17公里，距抚顺市中心约17公里。项目距沈吉高速公路出入口仅300米。由辽宁省政府投资兴建的沈抚轻轨干线已经启动，将于第1年4月30日通车，进一步缩短了游客抵达本项目的时间，届时*市中心至本项目仅需20-30分钟。xxxx综合旅游度假区位于棋盘山旅游风景区东侧，地理位置得天独厚，交通条件四通八达。棋盘山旅游风景区位于*市东北部，东邻抚顺，西至农业高新区，南至浑河，北接铁岭，行政管辖面积 190平方公里，南北最长28公里，东西最宽 15.3 公里。区内外交通网络丰富，外围道路有三环高速路、沈哈高速路、沈吉高速公路，内部有沈棋路、马宋路、沈抚路、集锡高速路、毛望路、蒲望路、旧满路通过，铁路有沈12、吉线从区内通过。景区主要由森林公园景区（ 58平方公里）、秀湖景区（48 平方公里）、世园区（97平方公里）三部分构成，整个景区现有耕地6.8万亩，林地97平方公里，水面9平方公里，是理想的风景旅游度假区。是辽宁省乃至东北地区旅游的黄金线路。景区内自然资源和人文景观丰富。其中山林资源得天独厚，山势险峻，松林苍翠，植被资源和动物资源丰富；风光怡人，景色秀丽； 河流水面平坦秀丽，水质优良；周边人文景观众多，*世博园、*国家森林公园、*植物园、清福陵、*森林野生动物园、盛京高尔夫俱乐部等旅游区（点）分布其中，。其中，棋盘山风景区和*植物园，在2001年双双荣获国家首批4A级旅游区，并被评为辽宁省“十13、五个最佳旅游景点”和*市十五大旅游景观；*世博园也荣膺国家5A级旅游景区。二、拟建项目实施的必要性（一）完善*旅游产业结构、促进*旅游产业发展目前*的旅游产业结构不平衡。大量游客在区内仍然是以参观游览为主，很少有游客以度假方式滞留*。随着奥运会的顺利召开，大量不同消费层次的游客将汇聚*，旅游配套设施的不完善与旅游项目结构不平衡的矛盾将更加突出，远远不能满足国际、国内、甚至*市的旅游业发展和需求。xxxx乐园项目及其配套设施的建设必将起到补遗拾缺、综合平衡的良好效果。（二）项目建设符合*旅游业的发展趋势2007年5月，省委、省政府首次召开了全省旅游产业发展大会。时任省委书记李克强、省长张文岳和国14、家旅游局局长邵琪伟等领导出席会议并做了重要讲话。大会全面总结了“十五”以来全省旅游产业发展情况，明确“十一五”时期旅游业的发展目标和主要任务。会后省委、省政府印发了关于进一步加快发展旅游业的意见，提出培育旅游支柱产业、建设旅游强省的一系列政策措施，推动了旅游产业又好又快发展。*市委、市政府提出把*建成东北亚中心城市的战略目标，进一步转变旅游发展方式，大力推进集约型发展，促进旅游产业的转型升级，使*旅游业发展在速度、质量、效益上全面协调，以项目为牵动，完善旅游体系、提升产品质量、优化产业结构、壮大产业规模为重点，开拓实现国际国内市场统一，城乡协调发展、质量和效益全面提高的旅游发展态势，全面促进旅15、游业又好又快发展。同时，要积极引进体量大、规模大、影响大、吸引力大的旅游大项目，不断提高产业的综合实力和发展后劲打造无障碍旅游；确立旅游大市地位；使旅游产品更加丰富。“正在形成的七城市旅游一体化、一小时旅游圈，将打破地区和行业壁垒，实现交通、城建、园林、文物、民航等部门的联动。” 确立一流的旅游发展思路：思路决定出路。近10年来，*市旅游业一直保持着年均20%的增长速度，旅游业总收入和接待旅游人数等经济指标一直处在全省领先地位。打造一流的特色产品：产品是旅游的依托，特色是产品的灵魂。创造一流的旅游发展环境。建设东北亚旅游中心城市，不仅需要良好的硬件环境，更需要宽松的软环境。近年来，随着*市建设16、水平的不断提高，旅游基础设施和旅游服务环境等旅游硬件条件有了很大改善，对旅游业的发展起到了重要的促进作用。本项目完全符合*、抚顺旅游业的发展趋势。第三部分 市场分析及预测一、市场分析随着人民生活水平的逐步改善和国家国际地位的日益提升，我国的旅游业得到了长足的发展，每年国内旅游者以及入境旅游的国外旅游者数量不断增长，以下是国家统计局提供的全国及部分地区2004-2007年接待国内外游客的统计数据。指 标2004200520062007 旅行社数(个)14927162451795718943 国际旅行社 1460155616541797 国内旅行社 13467146891630317146 旅行社17、职工人数(人)246200248900293318307977 国际旅行社 106671103132110982119789 国内旅行社 139529145768182336188188 星级饭店总数(个)10888118281275113583 入境旅游人数(万人次)1090312029.2312494.2113187.33 外 国 人 1693.252025.512221.032610.97 华 侨 港澳同胞 8842.059592.799831.8410113.57 台湾同胞 368.53410.92441.35462.79 #过夜旅游者人数(万人次)41764680.94991.34518、471.98 国内居民出境人数(万人次)2885.293102.633452.364095.4 #因私出境人数 2297.902879.913492.4 国内旅游人数(万人次)110200121200139400161000 旅游收入 国际旅游收入(亿美元) 257.39 292.96 339.49 419.19 国内旅游收入(亿元) 4711 5286 6230 7770.62 *注：本数据来自中国旅游统计年鉴，从全国旅行社业务年检情况通报的数据比本数据还要高。通过以上数据可以看出，2004-2007年全国国外游客人次数的增长量是非常高的。综上所述，凭借着*卓越的旅游环境，人民日益增长的经济19、实力和旅游消费需求，以及xxxx乐园的鲜明特点，该项目具有极大的消费潜力。二、市场预测按照事物发展的规律，市场预测按照事物的连贯性原则、相关性原则、类推原则、系统原则等原则进行市场预测。据有关专家预测考虑到北京08年奥运会的成功举办，*市奥运会的成功协办，*的旅游人次将不会低于10%的增长。再加之本项目建成后将是集旅游、运动、休闲、度假、娱乐、商住为一体的消费多元化、结构全面化的旅游热点，据测来到*棋盘山旅游风景区、*世博园的旅游者中将会有50-60的旅游者会在xxxx乐园中旅游、消费、休闲、购物。比例趋势预测法旅游人数预测方程为x=a(1+b)n其中x从预测基准年的开始n年的旅游人数a预测基20、准年的旅游人数b近几年的旅游人数增长率n预测年与基准年的差值由上述公式可得*市第3年初的旅游人数为国内旅客人数：4513（1+20）511230万人次国外游客人数：40（1+18）591万人次由于该项目的社会认知度不断增加，该区域对游客的吸引力将不断增加，预计其人数将不会低于占到*旅游人数的10。采用比例趋势分析的方法，我们预测xxxx乐园项目于第3年建成后，其国内外旅游人数将达到：游客人数：1132110%55%=623万人次但是考虑到影响旅游市场的其它不确定性因素（例如金融危机、国家政策、国家经济发展水平、GDP的增长等），进行保守估计项目一期建成后达到满额经营，旅游人数将达到500万人次21、（其中国内470万人次，国外30万人次）。四季乐园(水上乐园)人数将达到200万人次。在正常经营期及在乐园建成后不追加投资的假设下，其预计的xx乐园500万总人次/年的入园人数和四季乐园100万总人次/年的入园人数已趋于饱和。上述项目的兴建与运营，不但丰富了当地居民的文化娱乐生活，而且吸引了大量的国内外游客，增加了区域的货币供给量，取得了可观的经济效益，提升了城市的知名度。第四部分 项目选址及建设方案一、项目选址（一）项目选址1. 位置条件*交通四通八达，为东北区域的枢纽地带、交通要塞，距营口港150公里，桃仙国际机场已开通50余条国内、外航线，京沈高速、沈大高速、沈丹高速、沈吉高速、沈哈高速22、哈大铁路、辽宁中部城市环城高速等以此为起点。项目选址在沈抚连接带（沈抚同城核心区）。这里历史文化悠久，依山傍水，草木繁茂，绿树成荫，风景之秀丽，气候之宜人，为乐园之理想建设地。皇家极地海洋世界已在该地区建成对游客开放。本项目距棋盘山国际风景旅游开发区约10公里，距*世博园约6公里；距*市府广场约25公里，距*桃仙国际机场约40公里，距京沈高速公路约46公里，距沈大高速公路约44公里，距沈丹高速公路约31公里，距沈哈高速公路约17公里，距抚顺市中心约17公里。项目距沈吉高速公路出入口仅300米。由辽宁省政府投资兴建的沈抚轻轨干线已经启动，将于第1年4月30日通车，进一步缩短了游客抵达本项目的时23、间，届时*市中心至本项目仅需20-30分钟。以*市为中心的 100公里范围内，环绕铁岭市、抚顺市、辽阳市、鞍山市、本溪市等辽宁中部城市群，辐射人口2400多万。本项目位于棋盘山旅游风景区东侧，地理位置得天独厚。2. 气候条件1.气温： 区域年平均气温在8.1，全年月平均气温7月最高（24.7），1月最低（11.0）。夏季炎热，日最高气温在30以上的极热日 ，年平均为28.7天，日最高气温35以上的酷热天很少出现。日最低气温年平均3.6，最冷月（1月）为-16.2。极端最低气温为-33.1。2.气压：年平均气压1005.3mb，最高气压1032.4mb，最低气压971.2mb。3.降水：年平均降24、水量703.3毫米，其中63集中在夏季；4.湿度：年平均相对湿度70，夏季湿度明显高于其它月份，冬 季气候较为干燥。5.日照：年平均日照数为2386小时。6.风情：全年盛行偏南风。冬季为偏北风，春、秋以南、北风交替为主，夏季以偏南方为主。3. 地质条件项目建设场地表层为人工填土和粘土类，其下为砂卵砾石层，适合大型娱乐设施及综合服务配套设施的建设。二、项目建设内容及规模本项目包含内容为：四季乐园(水上乐园)、入口广场区、室内家庭娱乐中心、奇妙故事区、冒险传说区、神话故事区、漫画世界区、生态广场区（花园故事区）项目。本项目占地1022315平方米，其中四季乐园（水上乐园）占地221879平方米，其25、建筑面积为24600平方米。乐园占地面积800436平方米。乐园部分共有七大分区：入口广场区、室内家庭娱乐中心、奇妙故事区、冒险传说区、神话故事区、漫画世界区、生态广场区（花园故事区）项目。四季乐园（水上乐园）:这是一个类似美国奥兰多迪斯尼水上乐园的项目，填补了东北地区大型水上游乐项目的空白。这里有世界级的各类水上娱乐设施，包括各式巨型滑道、浪高可达1-3米的大型造浪池等，令游客体验龙卷风暴的冒险刺激，给游客带来大海冲浪感受。环绕水乐园的漂流河让游客既可以观赏水乐园的全景，又可以享受水上嬉戏的乐趣。家庭娱乐中心:建有近5万平方米的室内家庭娱乐中心，一年四季可以全天候接待游客，解决了北方冬季旅游26、项目少的问题，满足和丰富了游客冬季休闲娱乐的需求，为北方冬季旅游增添了无限魅力。奇妙故事区：这是一个适合年轻人追求刺激的区域。代表项目有终结者4及外星人出租车。前者与环球影城乐园的终结者2相似，但这是一个4D电影，乘客将进入未来机器人编制的世界，此项骑乘是世界上同类项目的首例。后者是一个外星世界的出租车，它是一个弹射过山车，2秒钟内速度可以从0达到100公里。冒险传说区：这是喜欢冒险传说的青少年的天地。游客可以体验兴奋和浪漫的财富岛、失落的黄金王国等。最具有特点的是侏罗纪公园的黑暗冒险加激流勇进，它以侏罗纪公园电影为主题的探险项目。神话故事区：在神话故事区，幻想和奇迹在等待着游客。在这里生动逼27、真的神话世界，在这里还同时期的惊奇以三维形式显现出来。漫画世界区：这里的每一栋房子都长有眼睛，一台旋转式过山车在区域中穿梭。在这里是儿童最爱。游客在这里可以探索狂热和古怪的卡通城堡-一个充满奇妙建筑和互动惊奇的动态仙境。生态广场区（花园故事区）：这是一个惊险刺激、具有强大冲击力的园区。区内最吸引人的弹射巨型过山车，将全天候充满年轻人的尖叫声。而到了晚上，湖面的音乐、激光水幕多媒体表演也将给游客带来一场视觉盛宴。本项目各组成部分及相关建筑面积如下： 单位：平方米序号项 目 名 称建筑面积（）占地面积（）1入口广场区55190901442室内家庭娱乐中心45192150643四季乐园（水上乐园）728、028573164奇妙故事区22300750995冒险传说区14390841476神话故事区9847602537漫画世界区15516768888生态广场区（花园故事区）70287879114后勤服务区61563135215总建筑面积20021917停车场占地面积21828318预留占地面积7041519总规划占地面积1022315第五部分 市政配套设施一、市政配套设施本地块基础设施情况如下：（一）交通*交通四通八达，为东北区域的枢纽地带、交通要塞，距营口港150公里，桃仙国际机场已开通50余条国内、外航线，京沈高速、沈大高速、沈丹高速、沈吉高速、沈哈高速、哈大铁路、辽宁中部城市环城高速等以此为29、起点。本项目距棋盘山国际风景旅游开发区约10公里，距*世博园约6公里；距*市府广场约25公里，距*桃仙国际机场约40公里，距京沈高速公路约46公里，距沈大高速公路约44公里，距沈丹高速公路约31公里，距沈哈高速公路约17公里，距抚顺市中心约17公里。项目距沈吉高速公路出入口仅300米。由辽宁省政府投资兴建的沈抚轻轨干线已经启动，将于第1年4月30日通车，进一步缩短了游客抵达本项目的时间，届时*市中心至本项目仅需20-30分钟（二）供水日最大自来水需求量为6600吨，通过接入度假区自来水网加以解决，并在适当地点建一个污水处理站，实现水资源的循环利用。（三）排水雨水及生活污水经污水处理后由排水管网30、排至度假区排水系统。（四）供电日需电力为45500KVA，可以通过新建变电所，将度假区电网引至变电所变配电来满足供电要求。（五）供热不采用燃煤供热，尽量采用电力供热，同时利用建设场地充足的阳光条件，安装太阳能设备以实现能源的节约与环境的保护。（六）通讯*市电信业发展迅速，该区域已敷设有通信线路，完全可以满足该项目通讯工程的需求。第六部分 机构设置及人员安排一、项目建设阶段组织机构从节约资源、平稳过度角度出发，成立专门项目管理公司，由项目公司牵头，按照社会化分工的模式聘请专业公司介入项目的全过程，将内部资源与外部资源有机结合实施矩阵型的项目管理模式对项目进行管理。这一管理模式下的项目管理公司精干31、简洁，主要职责为协调和把关以及审核各专业公司的工作成果，从而可以大幅度削减人员和机构的设置，提高工作效率，降低人力成本，项目公司将由以下部门组成：财务部、计划部、市场部（营销部、综合管理部）、工程物业部、人事部五部门组成。聘请的专业管理与顾问公司：营销策划顾问公司负责项目的营销推广策划、商业策划等工作。投资顾问公司负责项目的投资评价、投资控制、投资审核及技术经济咨询。物业管理顾问公司。建设监理公司。各专业顾问公司在对项目公司负责的同时，还要对投资人负责。这一管理模式与我国传统的行政式的管理模式相比较优点在于：首先，这一模式可以以最低的人力资本聚集最优秀的各类专业人才为项目服务，有效地利用了社会32、资源，进而为项目奠定成功的人力基础。其次，每个成员都受项目经理和职能部门的双重领导，项目经理、职能部门经理对项目成员有权控制和使用，职能部门负责人在安排人员时，要保证项目的职能职务，根据项目不同的需要配置人员。第三、这一模式的建立将大大丰富投资人的信息来源，为投资人的各类决策提供深入而广泛的基础。第四、这一模式构筑了一种新型的管理组织模式，避免了由于局部人为失误而造成的人为风险的发生。第五、在这种模式下，与后期项目经营有关的人员（工程物业部、物业顾问公司）在项目的早期便全面介入，利于未来项目的平稳过渡。二、项目经营阶段组织机构该项目建成后拟定管理中心负责旅游区经营管理。管理中心下设：总经理办公33、室、市场部、运营部、人力资源部、安全保卫部、工程与绿化部、财务部等。见下图：错误!未找到引用源。人员配置比例为中层以上管理人员占15%，工程技术人员占10%，一线服务人员占60%，其他后勤人员占15%。人数视实际需要和游客人数的增长情况而定。全部人员实行招聘和合同制，上岗前必须经过培训。一般服务人员应进行1-2个月培训，对服务于住宿、餐饮和特种娱乐项目的工作人员应进行至少3个月的培训。培训内容包括：旅游常识、专业技术知识、接待礼仪、形体训练等。三、建设进度安排该项目建设期为3年，其各期建设进度分别如下：第1年4月12月 前期用地、规划、勘查、设计等工作第1年9月 开工第1年9月第3年5月 建筑34、园林、绿化等附属工程施工第3年5月第4年5月 设备安装及配套工程施工第4年5月 对游客开放第4年5月第6年5月 部分设备安装总建设期为：第1年4月第6年5月第七部分 环保、劳保措施与卫生防疫一、环境保护项目的生态环境的保护不仅要符合*市、抚顺市的总体规划要求，而且是关系本项目成败的关键因素，应当置于优先考虑的地位。为此在设计时要求设计师依据中华人民共和国环境保护法的相关要求在建筑物中科学合理设计涉及环境保护的系统和建筑材料。拟采取的措施有：（一）垃圾处理1.建筑垃圾主要是由于土方开挖、场地平整产生的废弃土石、剩余建筑废料等，这部分垃圾一般无毒害，在建筑施工结束后将及时清理。在设计时，将充分考35、虑土方平衡，通过填方处理或堆山造景处理。2.生活垃圾综合服务中心的生活垃圾将采取分类收集、分别处理的办法。对有机垃圾，采用成套的垃圾处理机进行生化处理，污水再通过污水处理达标后回灌；对无机垃圾转运到指定垃圾处理场集中处理。（二）污水及中水处理建立完善的生活污水排放系统，建立污水处理站，实现水资源的循环利用，减少对周围环境的污染。其中洗浴污水、空调水等经过中水处理系统（包括中水原水系统、中水处理系统、中水给水系统）后，通过中水处理站的管道送往卫生间冲洗厕所、车辆和作绿化用水等用水处；生活废水和餐饮废水进入污水处理站，经过隔油、沉淀处理后达到国家环保法规要求后排放。（三）噪音处理对公共场所、机电设36、备、泵房等产生噪音设备采取相应的隔音、消声措施；再风机管道上加装各类消声器，以降低传到各房间、场所的风机噪音；加强对机动车辆的管理，禁止鸣笛等使主题乐园中的噪声符合中国城市区域噪声标准。乐园周边噪音白天应低于70dB。别墅、酒店附近噪音应控制在白天45dB，夜间35dB之内。（四）大气保护尽量使用电力以及太阳能等清洁能源，以减少甚至消除污染，节约能源；制冷设备禁止选用以氟利昂制冷的设备；排气烟管应避开其他环境敏感地带。（五）材料选用采用无污染、无辐射作用、隔音效果好的建筑材料，实现对生态环境的保护。（六）防灾安全措施加强山林防火，制定和执行防火制度，山林、旅游景点等处配备充足灭火器具；利用山体37、原有暗渠完善防洪设施，并注意维护和检修；游乐及服务设施需进行防风设计，具备抵御强台风的能力。二、劳动保护对本项目施工过程及经营过程中职员的劳动保护应符合中华人民共和国劳动法，拟采用的措施为：在本项目的施工中要求工程承包方对施工人员采取科学合理而具体的劳动保护措施，如工作环境除尘、饮食卫生、发放安全保护用具等。要求工程承包方为施工人员在施工期间进行人身保险。在公司运营期间，公司应与职员签订合法的用人合同，保护职员的合法权益。公司应为职员提供劳保用品。对女职员应该按照国家法律安排合法的工种，并进行孕期保护。严禁使用未满16周岁的童工。三、卫生防疫xxxx乐园项目作为一个公共旅游度假、休闲娱乐场所，38、作好公共卫生防疫，应遵守执行公共场所卫生管理条例，同时还要执行风景名胜环境卫生管理标准。乐园的卫生整洁直接反映出其档次，因此作好卫生防疫对于乐园的经营状况有重要的影响。拟采用的措施有：乐园的水质标准、卫生管理严格按照游泳场所卫生标准（GB96671996）；悬浮物质人为造成的增加量不能超过50毫克/升；保证水无异色异嗅异味；PH值控制在7.38.8之间；溶解氧任何时候不低于4毫克/升；每隔6小时进行一次杀菌、消毒，以保证水质标准；与医疗机构协作，建立完善的医疗保障体系，以便处理度假区内突发事故、紧急病人；健全卫生保洁制度，确保主题乐园无卫生死角，并定期进行大清扫；对公司职员签约前进行身体检查，39、对于身体条件不合格的，坚决不签；对公共用具、公共场所加强卫生管理，作到专人专职；积极配合政府有关部门的卫生防疫检查；在禁止吸烟场所设立醒目标志。第八部分 安全与消防一、安全措施本项目工程涉及面广，客户群体多元化，因此解决好本项目施工、运营过程中的安全问题关系到xxxx乐园项目乃至整个*市、抚顺市的声誉。同时在建筑设计中应该符合城市居民住宅安全防范措施建设管理规定和城市燃气安全管理规定等法律、法规。在经营过程中应该遵守娱乐场所管理条例。拟采用的措施如下：乐园应达到游乐园（场）安全和服务质量（1997年4月2日），乐园的游乐设施的购置、安装、使用和管理严格按照游艺机和游乐设施安全标准（GB840840、-87）及国家有关部门制定的游乐设施安全监督管理规定和乐园安全卫生管理办法等有关规定执行；使用这些设施、设备，应取得技术检验部门验收合格证书。在项目施工过程中要求施工方处理安全管理小组，并督促其严格执行有关安全措施和制度，安全避免施工中的重大人身伤亡事故。在乐园各游乐项目设立专门的经过培训的指导人员，知道游客循序渐进掌握各项目的游乐的基本方法，通过广播系统等向游客宣传相关的安全知识以及对非正常情况的处理措施，配备专门的安全巡检员，及时发现问题，保护游客的人身安全；对到乐园的一定级别的客人，由乐园保安部门制定相应的安全保卫计划和应急措施；对各个安全岗位的人员进行上岗前的强化培训；定期进行各安全岗41、位、安全防范措施、安全防范设备的检查，及时发现问题、解决问题。二、消防措施消防问题涉及到公司的财产、职员和客户的人身安全，并关系到xxxx乐园项目乃至整个*市、抚顺市旅游业的声誉，因此需要通过招投标，选择具有相应资质并具有丰富业绩的结构及消防设计单位和施工单位，严格按照相关的结构设计、施工规范以及建筑设计防火规范进行设计、施工和竣工验收。在运营期间还应严格执行中华人民共和国消防法和公共娱乐场所消防安全管理规定，杜绝消防事故。拟采用的措施有：酒店、娱乐设施等在设计上要达到政府部门的消防要求，施工时安装完善的消防报警、灭火系统。运营公司中专门设立消防保安岗位，通过对安全设施及消防报警联动控制系统的42、昼夜监控，及时发现并解决问题，最大限度地降低安全及消防隐患。安全及消防设备，对设备进行及时地维护与更换，保证安全及消防系统地正常运行。健全消防制度，逐级落实消防责任制，严格执行消防地操作程序；健全消防组织，根据实际需要进行演练。定期或不定期对公司职员和客户进行消防教育。部门和场所设立醒目的消防警示标志。第九部分 投资估算及资金筹措一、编制依据1. 全国统一建筑安装、装饰工程预算定额及单位估价表；2. *市、抚顺市建筑经济法律法规；3. 全国工程造价师执业资格考试培训教材工程造价的确定与控制。二、编制假设与说明该项目的投资估算以委托方提供的设计方案和相关数据为计算依据，并作以下假设及说明：1.项43、目的建设期计划为3年。2.项目投资估算采用目前通常的取费标准。三、投资估算项目投资总额为149,500万元，详细内容如下：1. 土地出让地价款28,080万元（即项目土地取得费用：为取得项目用地而发生的费用）。2.项目前期费用28,625万元,主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。3.建筑安装工程费27,855万元,是指建造房屋所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。4.基础设施建设费6,540万元,是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用44、，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用，按实际工程量估算。5.购买娱乐设备费用56,400万元。6.流动资金2,000万元。以上相关费用详见成本估算详表。四、资金筹措计划本项目工程建设所需资金约149,500万元。企业自筹资金79,500万元，银行贷款70,000万元。五、固定资产该项目中的建安费用、预备费和建设期利息将形成固定资产，总计为96,797万元，其中娱乐设备购置费56,400万元，建设期利息6002万元。详见固定资产折旧费估算表。六、无形及递延资产无形及递延资产主要包括各种前期及其它费用和土地使用权出让金等费用，总计56,705万元。详见无形递延资产折旧费估算表。第十部45、分 财务分析一、财务基本数据预测（一）测算说明（1）项目的计算期为12年，其中建设期为3年，第3年即进入经营期，经营期10年。（2）旅游项目的社会基准收益率为10%。 （3）营业税及附加：按照营业收入的5.5%缴纳营业税。（4）所得税：按照盈利年的利润总额扣除相应费用后以25%的费率交纳所得税。 （二）营业收入预测本项目在策划方案的基础上，制定切实可行的经营计划。计划遵守*、抚顺政府有关规定，并与开发商的投资策略相结合。本项目第3年开始营业，xx乐园项目正常年份的年参观人数为350万人次, 四季乐园（水上乐园）参观人数为120万人次。正式营业的第一年参观人数为正常年份的60%，第二年可达到正常46、年份的70%，第三年可达到正常年份的90%，从第四年开始进入正常营业期。根据中国国内目前的市场价格，预计乐园的门票价格为160元/人、四季乐园（水上乐园）的门票价格为80元/人、酒店的房间价格150元/天，则该部分满额经营一年的收入为85,768万元（含餐饮及购物消费40元/人）。 （三）经营总成本费用预测外购燃料动力费3,551万元包括:水费、电费等，其中用水量约为300万吨，费用为2.55元/吨；年用电量为约2,676万hwh，费用为0.82元/kwh，再考虑20%的项目差异性，就可以预测出该项费用。材料费用2,263万元:包含了出售商品的成本及餐饮的成本。工资及福利费(3,937万元)：47、预计整个项目在经营期间工作人员为1000人，管理人员21人，管理层为6,000元不等，工人标准月工资1,800元，职工福利费、保险、统筹等费用按照工资总额的50%计取。在项目旺季时，预计将雇用300名临时工，月工资为1,000元。固定资产折旧费用包括建筑物、设备等费用。其中建筑物部分固定资产原值40,397万元，折旧年限20年，残值率为5%，年折旧额1,918万元；设备部分固定资产原值为56,400万元，折旧年限10年，残值率为5%，年折旧额5,358万元。 本项目无形及递延资产净值合计为56,705万元，无形资产摊销年限70年，年摊销额401万元，递延资产摊销年限5年，年摊销额5,725万元48、。 维修费1,092万元：按照年折旧费的15%计取。经营期市场开发研究费4,288万元：按照营业收入的5%计取。管理费2,573万元：管理及其它管理费用包含业务费、办公费、差旅费、培训费等按年经营收入的3%计算。 销售费用3,431万元:按经营收入的4计算。二、财务效益指标和分析项目在计算期内经营经营收入789,065万元，可获利润总额444,483万元，扣除所得税111,121万元后还有333,363万元利润。项目缴纳的税金43,399万元。详见附表1、2。财务盈利能力分析主要是考察项目的财务盈利能力水平。根据项目研究阶段、研究深度及项目类型的不同，通过上述基本报表，有选择的计算下列评价指标49、：该项目的财务内部收益率、投资回收期、财务净现值等指标详见下表：指标计算所得税后所得税前自有资金全部资金自有资金全部资金FIRR26.18%14.16%33.19%19.31%FNPV(万元) 100,084.75 38,101.28 153,249.81 91,266.34 N(年)(静态)9.247.545.486.65根据财务现金流量表，计算财务盈利能力指标如下：年投资利润率 = 年利润总额总投资100%=29.82%投资利税率 = (年平均利润总额+营业税金及附加)总投资100%= 32.72%上述指标都说明了项目财务效益较好。三、不确定性分析项目不确定性分析是分析不确定性因素对项目可50、能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是项目经济评价的重要组成部分，对项目投资的成败有着重要的影响。项目不确定性分析可以帮助投资者根据项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，提出控制风险的方案，有重点地加强对风险的防范和控制。项目不确定性分析主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析。本报告对其进行了敏感性分析及盈亏平衡分析。 （一）敏感性分析敏感性分析是通过预计项目不确定性因素发生的变化，分析对项目经济效益产生的影响；通过计算这些因素的影响程度，判断项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于项目经济效益影响较大的不确定性因素。本项目作了全部投资的敏感性分析，考51、虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对投资、销售收入和经营成本做了提高和降低15%的单因素变化对内部收益率影响的敏感性分析，敏感性分析结果见敏感性分析表。敏感性分析表变化因素内部收益率累计净现值（万元）投资回收期（年）基本方案14.16% 38,101.28 7.54投资费用增加15%12.54% 24,737.65 7.85经营费用增加15%9.78% -2,052.32 8.66收入减少15%7.48% -21,131.15 9.33（二）盈亏平衡分析盈亏平衡（BEP）分析是测算一个或多个不确定性因素变化时，项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的52、风险程度。BEP = 年经营成本 （年经营收入 - 年营业税金及附加） = 22.05%计算结果表明，当项目达到22.05%的营业状态时，项目就可以保本运营。按照目前的市场形势分析，实现22.05%的营业额比较容易，因此项目的风险较小。四、还款能力分析本项目从建设期第一年开始贷款，营运期第一年开始还贷，将净收入及折旧主要用于还贷，借款期限为5年，偿还期为3年（即第1年借款，第3年开始还款），还款能力较强（详见借款还本付息计算表）。第十一部分 项目经济评价一、经济风险分析（一）市场风险旅游产业的发展与整个国民经济发展、城市化水平和居民的收入能力有着密切的相关关系。目前我国国民经济稳步发展，城市化53、水平处于加速提高阶段，居民收入水平也在不断提高，这些都为旅游市场的加快发展提供了良好的支撑。08奥运的胜利召开与闭幕，更为旅游项目的开发建设提供了良机。该项目应该充分利用这一难得机遇，尽早进行开发，占领市场，实现预期的收益。但在项目建设中可能会遇到市场风险，尤其是周边项目的竞争压力，影响项目的经营收入。所以在项目开发过程中一定要做好项目的营销策划工作，尽早着手项目的市场推广工作。适时调整经营策略，采用灵活多变的营销策略，在最短的时间内获得回笼资金，顺利实现项目投资的预期效益。（二）政策风险作为城市大型开发建设项目，该项目在开发建设过程中必须考虑政府政策因素。随着土地市场规范化进程的推进，国家和54、政府将逐步加强对城市土地供给和土地使用的管理，包括土地储备制度的推行和土地公开拍卖制度的实施。这些政策的推行，将有利于土地的规范，同时也提高了土地开发的成本。目前应该抓住沈抚同城化这一有利时机，尽早进行项目开发建设，实现项目的预期收益。（三）金融风险该项目占地面积较大，区位和交通条件优越，规模优势突出，通过精心的运作，能够获得较高市场回报。在资金运作上，开发企业除了可以利用自有资金开发外，还可以利用自身良好的信誉进行融资建设。这种情况下，项目可能面临因为利率调整和国际金融危机带来的金融风险。因此，该项目应该尽快投资建设，实行滚动发展，尽快实现项目的变现。（四）经营风险该项目规模大，开发周期较长55、，资金使用量大，管理难度大。所以，在项目投入建设后，要进行周密的市场分析，根据项目的市场背景和自身特点进行规划设计，严格监理工程的进度和建设成本，制定项目的营销策略，适时推出项目的卖点，为项目赢得广泛的客户群，增大项目的赢利空间，避免可能因管理不善或其他因素变动引起的经营风险。第十二部分 研究结论、问题与建议一、研究结论xxxx乐园项目是*市、抚顺市城市建设的需要，是使*成为国际性现代化城市的一个重要举措，可以提升*及抚顺旅游业的硬件设施，并可提高*及抚顺旅游度假品牌内涵及国际知名度。该项目中各种娱乐设施符合相应的国家、*、抚顺的规划要求及旅游娱乐业的发展趋势，市场前景良好。 二、问题与建议由56、于项目总投资较大，开发时间较长，建议项目聘请信誉度高的项目公司对项目的资金使用严格把关并聘请优秀的监理公司对工程质量进行监督，严格控制工程的成本，使工程的收益可以达到最大化。（一）立项开发建议由于项目自身的优势该项目市场前景为众人看好，因此要利用开发企业良好的资质信誉，雄厚的资金实力，尽早的进行项目立项开发。这样做可以在其他企业加入竞争之前进行经营，避免因为竞争而使项目风险加大，获得预期效益。（二）规划调整建议从土地利用上说，该项目的规划建筑面积较大，而且为特殊建筑，这说明该项目土地利用强度较高。因此，项目开发应该尽量利用周边的市政设施和广场绿化带，营造良好的商业氛围。（三）开发理念建议在开发工程中，该项目一定要树立品牌意识。要树立项目本身的品牌形象，从项目的立项，规划，开发，环境设计，营销直至整个项目的后期管理，一定要讲究速度，讲究质量，讲究效率。（四）景观设计建议在项目规划设计中，建议聘请国内外顶尖的规划设计单位进行项目的设计和规划。运用国际先进的规划思维，结合当地的实际情况，积极利用自然的资源，以超一流的规划设计奠定项目在全国旅游开发项目中的地位。