1、新建古镇旅游服务中心1331平方米项目可行性分析报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月新建古镇旅游服务中心1331平方米项目可行性分析报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月68可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论9一、项目概况9（六）工程建设规模及内容9（九）主要技术及经济指标10二、业主简介与项目实施基础12三、2、编制说明12（一）编制依据12（二）编制原则13（三）编制范围13四、主要结论与建议14第二章 项目建设背景15一、*古镇概况及旅游资源特色15（一）*古镇概况15（二）*古镇旅游资源的特色17三、发展前景与项目提出18（一）发展前景18（二）项目的提出18第三章 项目建设必要性20一、是保护历史文化遗产，实现旅游经济的可持续发展的需要20二、是提高古镇的旅游承载力和旅游服务能力需要20三、是推动*区旅游业发展和经济发展的需要21第四章旅游市场分析与建设规模22一、产业发展分析22（一）国内旅游发展趋势22（二）*旅游市场分析及预测23（三）*区旅游业发展概况25二、旅游市场预测25（一）*区3、旅游发展前景25（二）*镇旅游市场发展前景26三、停车场建设规模26（一）停车需求预测26表4-1 2015年*古镇游客接待人数28（二）景区停车场规模计算29四、旅游服务中心建设规模30第五章 项目选址与建设条件32一、项目选址32（一）选址原则32（二）实施地点33二、社会、经济条件33（一）自然概况33（二）社会经济条件33三、自然条件34第六章 项目建设方案36一、建设思路36（一）指导思想36（二）建设目标36（三）建设思路36二、建设规模及内容37三、旅游服务中心建设方案37（一）规划布局的原则37（二）功能分区38（三）建设规模与内容39（四）建筑设计39（五）构筑方案40（六）4、结构设计41（七）室外综合管网42（八）消防设计45（九）防雷设计46（十）卫生防疫47四、游客换乘中心及停车场建设方案48（一）建设规模及内容48（二）换乘线路设置48（三）建设方案49五、游人码头设施建设方案51六、主要工程量表51第七章 环境保护、安全、卫生53一、环境保护53（一）指标和依据53（二）施工期的环境保护措施53二、安全54（四）建立应急突发事件处理机制。54三、卫生54（二）公共场所达到国家规定的卫生检测标准54（四）旅游住宿条例国家相关住宿卫生要求。54第八章 建设进度及招标方案55一、建设进度55（一）前期及准备阶段55（二）工程实施阶段55二、招标方案55（一）招标5、方式55（二）施工及监理单位资质要求55（三）招标信息发布56（四）招标工作组织56第九章 投资估算及资金筹措57一、投资估算依据57（一）工程费用计费依据57（二）工程其他费用计费依据57二、投资估算金额57（一）建设投资（详见附表1）57（二）建设期利息58（三）项目总投资58三、资金筹措58第十章经济效益与财务评价59一、评价依据及基本参数59（一）评价依据59（二）基本参数59二、经营活动与经营收入估算59（一）旅游接待业收入59三、成本估算601、主要成本项目：602、折旧、摊销费用613、利息支出614、总成本费用，项目经营期年均成本487.8万元。61四、项目盈利能力分析、财务现6、金流量分析61（一）损益分析61（二）盈利能力分析61五、项目贷款偿还能力分析621、项目清偿能力分析622、项目法人借款偿还能力分析633、信贷担保63六、财务评价结论63第十一章社会经济效益63一、社会经济效益及影响分析63（一）对*古镇旅游业发展的促进作用64（二）对地方产业结构调整的促进作用64（三）对改善当地居民生活条件的作用65（四）对当地居民增收的带动作用65（五）对地方经济的促进作用65二、风险分析与社会影响分析65（一）建设风险65（二）环境影响风险66（三）社会影响风险66（四）社会评价66第十二章 结论与建议67一、结论67二、建议67第一章 总论一、项目概况（一）项目名7、称：*古镇旅游服务中心建设项目（二）项目业主： （三）建设地点：*区*镇xx（四）项目性质：新建（五）建设目标本项目通过古镇游客接待中心、游客换乘中心及停车场等旅游配套基础设施建设，改善古镇旅游基础设施条件和旅游环境，提升景区吸引力和旅游竞争力，以合理保护和开发古镇及周边旅游资源，推动古镇旅游业的可持续发展。（六）工程建设规模及内容1、游客接待中心：建筑面积3139平方米，功能：旅游信息咨询、景区风光展示、旅游商品销售、导游服务、餐饮住宿等服务功能及设施。2、游客换乘中心及停车场：换乘中心建筑面积2450平方米，标准停车位1200个。功能：售票、车辆调度、侯车、卫生医疗、修理、洗车、员工休息等8、。3、游人码头设施：修建游人码头80米，码头连接公路100米，码头管理用房60平方米以及码头停车场200平方米；购置游船7艘。4、购置节能环保游览观光车40辆。5、配套建设水、电、气及环境基础设施。6、项目建设用地面积46666平方米。旅游服务中心用地面积1331平方米。（六）建设工期：1年，第1年4月第2年3月。（七）项目投资估算及资金筹措1、项目建设投资：2851万元，其中建设工程费1665万元，其它费用945万元，预备费157万元，建设期利息84万元 。2、资金筹措：申请银行贷款1000万元，业主自筹1851万元。（九）主要技术及经济指标表11：主要经济技术指标序号名称单位数量备注1建设9、规模1.1游客接待中心平方米31391.2换乘中心平方米24501.3停车场平方米320001.4购置游览观光车辆401.5游人码头个1包括码头道路、游船等2项目投资万元2851 3.1建设投资万元27673.2建设利息万元844资金来源万元28514.1企业自筹万元1851自有资金4.2银行贷款万元1000 贷款本金5新增固定就业岗位人256经济效益6.1经营收入万元1701.9年均6.2营业税金万元95.3 年均6.3总成本万元487.8年均6.4利润总额万元1067.5 年均7财务评价指标7.1投资利润率%36.0%平均7.2投资利税率%16.3%平均7.3全部投资静态投资回收期年5.810、 含建设期税后7.4全部投资财务内部收益率%29.7%税前全部投资财务内部收益率%24.2%税后7.5全部投资净现值万元3449 税后7.6盈亏平衡点%18%达产年7.7贷款偿还指标还款中期利息备付率：17.41 均2还款中期偿债备付率：11.87均1二、业主简介与项目实施基础项目业主是经*区人民政府批准，由*区xx资产（集团）有限公司全额注资的全资子公司，公司于20xx年9月6日成立，注册资本1000万元人民币，是*古镇招商引资的发展平台。公司主要从事旅游开发；旅游基础设施项目投资与管理；景观资源开发（经营范围内法律、法规规定禁止经营的，不得经营；法律、法规规定须前置审批的，在未取得审批前不11、得经营）；销售：旅游纪念品，农副土特产品（国家有专项规定的除外）；水果培育、种植、销售；禽畜养殖；车辆停放。三、编制说明（一）编制依据1、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版），国家发改委投资项目可行性研究指南；2、风景名胜区管理暂行条例、风景名胜区管理暂行条例实施办法、风景名胜区建设管理规定、风景名胜区安全管理条例等；3、城市规划法、环境保护法、森林法及文物保护法；4、历史文化名城名镇名村保护条例；5、国家颁发的有关电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；6、*区城市总规及*旅游发展规划；7、*市历史文化名镇*古镇保护规划；8、*镇人民政府委托协议及提供的相12、关资料和具体要求等。（二）编制原则1、贯彻执行国家有关保护和开发利用风景名胜资源的方针政策及相关的法律、法规。2、实现资源的有效配置，社会效益、经济效益、生态效益相结合，实现可持续发展原则。3、符合地方社会、经济发展规划，协调发展原则4、运行经济、合理，投资节省，规模经济与实际相结合原则。5、动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。（三）编制范围本报告就*区*古镇旅游接待中心及停车场项目进行可性行研究，编制范围包括：项目建设背景及必要性分析，建设规模及方案策划，投资估算及经济社会效益分析等，通过可性行分析研究，得出合理结论，为投资人及审批部门提供决策参考，并作为下阶段开展工作的基础和依13、据。四、主要结论与建议国家级历史文化名镇*古镇，有着十分明显的旅游资源优势和区位优势。本项目以*古镇为资源基础，打造集游览观光、旅游接待、旅游度假于一体的旅游接待中心。通过项目建设旅游服务中心、停车场，完善基础设施，为保护和开发*镇旅游资源奠定更好的基础，是对“川、渝、黔旅游金三角”在人文景观方面的有益补充；通过项目建设，能有效提高古镇旅游承载力、服务能力，增强古镇旅游吸引力和市场竞争力，全面推动*古镇旅游业发展，并实现良好的商业投资效益。引入商业资本开发旅游资源，可以实现保护开发与社会经济的协调发展和可持续发展，实现地方旅游业发展与公司发展的有机统一，对于推动*区旅游业发展具有积极意义。可见14、，项目建设是必要的，也是可行的。第二章 项目建设背景一、*古镇概况及旅游资源特色（一）*古镇概况*古镇是西南地区保存最终为完好、最具民族特色的山地民居建筑群，古镇老街建场已有1000多年的历史，据*清溪龙洞题刻记载，南宋辛末年（公元1151年）*古镇已相当繁华。古镇保留的传统老街区和传统民风、民俗等独具特色的历史文化，与古镇小桥流水、瀑布、奇山异石、老街古巷等优美环境，构成了*古镇独特的风情画。由于*古镇独具特色的历史文化，于2005年被批准为国家级历史文化名镇。1、地理位置*古镇，位于*区南部山区xx河畔，地处川、渝、黔三省市交界处，为国家风景名胜区四面山北大门。东、北紧连市域蔡家镇，西接四15、川合江县佛宝国家级风景名胜区、*大圆洞国家级森林公园，南连四面山国家级风景名胜区海拔为黄海高程245米1495米。2、社会经济概况*古镇自古以来，就是贸易繁荣的水陆码头，贵州、綦江、合江等地的产品物资大都集中于此进行交易，山货靠水上外运，食盐及其它生活用品靠水运到*场后，再由马帮运到贵州、合江等地。特别是清代以来，大米、食盐、木材贩运更为发达。光绪25年的“禁卖发水米”，光绪13年的“木帮公罚”等碑刻告示可证明当时商贩云集，每逢赶集买米、贩盐都在万人以上的繁荣景象。自康熙三十三年，*设办事处以来，*镇一直是封建王朝的基层行政机关所在地，由于处于通向贵州、合江、綦江等地区的水陆必经之地，*镇逐渐16、成为川东地区繁华的商贸物资集散地之一。如今，古镇老街尚存有锅厂、铧厂、银铺、铁匠铺、机房、染房等小手工艺作坊。烟薰豆腐、石板糍粑等传统小吃，老酒馆、老茶馆、老药铺、栈房等老店堂仍然存在，形成了*镇独特的民风风俗。3、资源条件（1）自然资源*古镇镇域有着丰富的自然资源和自然景观，其中中低山系与国家风景名胜区四面山一脉相承，同属大娄山北坡余脉，最高海拔为黄海高程1495米，境内拥有森林面积15万余亩，是针叶阔叶混生的典型地带，在1500多种植物中，有20余种属国家重点保护的一、二级植物，尤以桫椤、银杏为重点；据乡志记载，在上百种动物中，经常出现虎、豹、猴、豺豹、狗獾、刺猬、山羊、野猪、松鼠、金鸡等17、动物，现在除虎、豹以外，其余动物在森林中仍时有所见。镇域内流经的主、次溪河有xx河、茶坝河、飞龙河、白水口溪流、黑神庙溪流，全长约75公里。在林溪相间中，给人以集山、水、溪、瀑、石、崖、洞、柱、滩为一体的自然美的享受，让人体味着幽、险、雄、北、水、秀、美的原始自然风光。镇域内物产丰富，除传统的农副产品外，还盛产楠竹笋、水竹笋、刺竹笋、大脚菌、牛肚菌、羊肚菌、尖茶菌、乌骨鸡、麻丝鸭、白雪鹅、干酸鱼等土特产。（2）人文景观*古镇历经千年风雨，阅尽人间沧桑，留下了许多历史遗存，古庄园、古寺庙、古寨、古桥、古墓仍然透出雄浑质朴；而溪水悠悠、小桥流水、石板跌宕的古民居，无不映现出古镇恬淡、宁静、平和、与18、世无争的气氛；古镇收藏的刀币、铲币、鼻翼钱、息脸钱、古牙床、茶几秀案、陶器瓷器等，又反映出古镇悠久的文化底蕴。（二）*古镇旅游资源的特色*古镇的特色，涵盖了自然山水、建筑风貌、风土人情三大类。自然山水，包括古镇的生态环境、城镇选址、规划布局，反映出先民依山而筑、傍水而驻的山水布局特征；建筑风貌、包括古庄园、古寺庙、古山寨、传统街区区民居，反映出巴渝特有的传统的建筑形式，古墓、古造像、古题刻反映出*古镇悠久的历史和深厚的文化底蕴，以玩龙灯、耍狮子、划花船、竹木器制品、檐灯、风味小吃等民风民俗为特色。三、发展前景与项目提出（一）发展前景*古镇区位交通优势明显，距*市区、*主城区较近，地处全国著名的19、渝、川、黔旅游金三角地带上，周围拥有*四面山国家级风景区、合江佛宝国家级森林公园、*大圆洞国家森林公园、赤水国家风景名胜区及*黑石山省级风景名胜区，组成了全国独特的、规模最大的金三角自然风景旅游区，具有较好的旅游发展市场前景。*古镇规模大，历史悠久，资源丰富，现存的传统街区及民居建筑，充分体现了巴渝建筑文化特色。传统街区已有1000多年的历史，它与其他物质文化遗存一样，是社会不同发展阶段遗留下来的实物，对于研究当时社会发展史、经济史、文化史、民俗史都是不可多得的实物佐证，*古镇周边有较多的庄园、寺庙，有xx河等沿河风光，*古镇有着丰富的旅游资源，赋予了*古镇良好的旅游发展前景。（二）项目的提出20、游客接待中心是接待来访客人的地方，是旅游地区对外形象展示的一个主要窗口。大到一个城市，小到一个公园，一个景区都应该有自己的访客中心。随着景区（点）质量等级划分与评定出台的相关政策和景区提高服务质量的客观要求，旅游服务中心的建设已逐渐被景区经营者和管理者所重视。旅游服务中心作为一个新生事物，给旅游事业将带来新的活力，将会成为展示旅游区文化、形象的窗口”。近年来，随着宣传开发力度的加大，知名度的不断提高，来*古镇旅游的人数不断增加，对古镇旅游接待能力、交通承载能力提出了新的要求。2008年，*xx旅游开发有限公司提出了*区*镇渔湾村新农村村民聚居点建设及游渡河旅游接待中心项目建设，现已建好游渡河至21、古镇旅游公路4.5公里、游渡河码头及其相关的基础设施。目前缺少旅游服务中心与之配套，故提出本项目的建设。游客接待中心必不可少，不仅可以为来当地旅游观光的游客提供旅游信息咨询、旅游产品展示、游人集散、购物休闲等多功能服务，为旅游业的快速、健康、有序发展提供保障。提高游客停留时间、提高旅游承载力也成为了旅游发展的新问题和要求。通过接待中心、停车场等基础设施的建设，不断提高当地旅游承载力、服务能力，增强旅游吸引力和市场竞争力，全面促进当地旅游发展和社会经济全面发展。第三章 项目建设必要性一、是保护历史文化遗产，实现旅游经济的可持续发展的需要*古镇距今已有1000多年历史，古镇保留的传统老街区、传统民22、风、民俗，古镇依山傍水的布局，小桥流水，瀑布、奇山异石、老街古巷优美环境，构成了*古镇独特的风情画，具有较高的历史文化价值，是全社会的共同财富。2005年，*镇被批准为国家级历史文化名镇，确立了古镇地位及对古镇的保护、恢复、开发的要求。因此，加强古镇旅游接待中心、停车场等基础设施建设，引进节能环保观光游览车，限制其他车辆的进入，减少汽车尾气对环境的污染，保护好古镇，保护好景区的自然生态环境是极其迫切的，对于促进*镇旅游业发展壮大和可持续发展均具有重要意义。二、是提高古镇的旅游承载力和旅游服务能力需要随着*古镇旅游业发快速发展，同时周边四面山西部景区、大圆洞景区的开发，旅游配套设施明显滞后。项目23、建设接待中心、停车场是规范旅游接待业，提高交通承载能力，提高游客停留时间和促进旅游消费，有利于提高古镇的旅游承载力和旅游服务能力，改善旅游环境，打造特色旅游住宿、餐饮和休闲度假业，增强旅游吸引力和市场竞争力，促进旅游经济发展，实现旅游综合开发。三、是推动*区旅游业发展和经济发展的需要旅游业作为*区正在培育的支柱产业之一，被喻为“朝阳产业”、“无烟工业”，是当前推动经济持续发展的新增长点。本项目建设符合国家和地方旅游发展政策导向，坚持旅游资源开发与保护并重的原则，区域经济协调发展的原则，对于推动*镇旅游业发展，繁荣旅游市场，推动*区旅游业发展均有重要的意义。旅游业的发展对促进当地经济发展也有着十24、分显著的作用。据测算，旅游业一人就业可带动相关行业5人就业，通过旅游开发能带来直接的旅游收入和相关旅游业服务收入，也能改善当地经济结构，活跃地方经济，有效地带动地方各项事业的发展。第四章旅游市场分析与建设规模一、产业发展分析旅游业是充满生机和前景广阔的朝阳产业，旅游业的产业特征、产业规模完全符合新的经济增长点的要求，必然会为整个经济的持续、快速发展培育更多的新增长点。旅游是现代人们生活方式的一项基本内容，旅游需求只会随着经济社会的发展而不断增长。因而，旅游业是当今世界最富活力，前景无限的产业，发展总趋势可长盛不衰。当今世界许多国家和地区都将其作为大力发展的优势产业，并已经发展成为世界最大的产业25、之一。（一）国内旅游发展趋势随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。2006年中国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。全年国内旅游人数13.94亿人次，收入6230亿元人民币，分别比上年增长15.0%和17.9%；旅游业总收入8935亿元人民币，比上年增长16.3%，相当于国内生产总值的4.27%。到2008年，全年国内旅游达17亿人次，增长约6%；国内旅游收入8700亿元，增长约1226、%；入境旅游人数1.30亿人次，下降约2%；入境过夜旅游人数5300万人次，下降约3%；旅游外汇收入400亿美元，下降约5%；出境旅游人数4600万人次，增长约12%；旅游总收入可达1.14万亿元，增长约4%。作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游27、业的投资环境呈不断优化的趋势。未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。到第2年中国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。（二）*旅游市场分析及预测*市是长江上游乃至西南地区的经济中心，特别是1997年直辖后其经济发展迅速，城市面貌日新月异，人民生活水平逐渐提高，同时*也是“中国旅游名市”，其旅游资源十分丰富，壮丽的自然山水风光、28、独特的山城都市风貌、深厚的历史文化积淀、浓郁的民族民俗风情，为旅游业发展提供了得天独厚的资源条件。举世无双的长江三峡，世界文化遗产大足石刻，集山城、江城、历史文化名城于一身的现代山城都市等，赋予*旅游资源鲜明的个性特征和较高的知名度。*旅游业也获得了长足的发展和进步。2000年末，全市就已拥有世界文化遗产1处，国家级风景名胜区4处，国家级森林公园5处，国家级自然保护区1处，国家级重点文物保护单位7处，全国爱国主义教育基地2处，其它旅游景点214处，旅游配套设施齐全，专职人员9万人，间接服务人员40万人。2003年接待游客人数4286.25万人，旅游创收203.9亿元，均占国内生产总值9%。*直29、辖后2001年至2003年的游客人数及旅游收入的平均增长比例分别达18%和23%，其旅游发展势头迅猛。旅游产业已成为*市的支柱产业。形成了磁器口古镇、“万紫千红”旅游商品一条街等旅游特色商品市场，有效带动了当地经济发展。2008年，*市接待海内外旅游者突破1亿人次，达到1.01亿人次，增长24.8%；旅游总收入突破500亿元，达到561.5亿元，增长26.4%，相当于*市GDP的11%。当地旅游部门还加大拓展境外市场，赴美国、日本等重点境外客源市场开展营销活动，并与美国、泰国、新西兰等国签订旅游合作协议。*2008接待入境旅游者87.2万人次，旅游外汇收入达4.5亿美元，同比分别增长14.5%30、和17.8%。（三）*区旅游业发展概况*旅游资源独特而丰富，集自然风光、红色文化、古老文明于一体，开发潜力巨大；地处巨大的客源市场和客源中转站*市主城区只有46公里，是*一小时经济圈重要区域性中心大城市，绕城高速公路、渝泸高速公路即将建成，区内立体交通体系的不断发展，使*具有得天独厚的资源优势、区位优势和交通优势，*发展正加快融入*主城区。*旅游萌发于1985年，于1987年形成规模。现已开发出6个游览片区38个景区、分布着近200个景点，景区面积538平方公里，占*幅员面积的16.81%。*区已把旅游业作为*区的支柱产业来培育，强化优势，促进旅游业的大发展。2008年，*区共接待游客215.31、47万人次，比上年增长30.6%，实现旅游综合收入4.36亿元，增长28.8%。其中四面山接待游客43.79万人，同比增长30.8%。全区旅游从业人员达9200余人。旅游业保持高速增长的发展态势。二、旅游市场预测（一）*区旅游发展前景*地处长江黄金旅游热线两岸，同时位于三峡库尾，既是长江三峡大旅游圈中的一个有机组成部分，也是长江三峡连接“滇缅大西南旅游走廊”的中心接点，也是西安至张家界生态旅游长廊中的重要一环。东邻*市区，南连贵州，西接四川合江和*永川，可形成一条斜贯我国大西南的由若干国家风景名胜区组合而成的巨型生态旅游走廊。因此，*旅游业市场潜力巨大，中、长线客源十分丰富，外线客源特别充足。32、（二）*镇旅游市场发展前景近几年，*镇每年接待国内外游客近20万人左右，随着景区投入力度的加大，基础设施的完善及与四面山风景区的环线通道建立后，*镇旅游业将迎来高速发展的时期。三、停车场建设规模（一）停车需求预测鉴于旅游出行停车需求与景区接待游客之间有着较强的相关性，旅游出行停车需求预测中首先依据规划预测得到计算期进入景区的游客人数，并以此为基础对未来景区旅游出行交通量进行预测，然后得到各景点旅游停车需求规模。以下具体进行说明。1、旅游出行停车需求预测旅游出行停车需求的主体是旅游出行车辆，其规模显然取决于景区接待的游客数量。因此，首先对景区未来接待游客数量进行预测，然后结合对未来景区接待游客的33、出行方式分析，从而确定未来景区由旅游出行而引发的交通量规模，并以此计算得到景区未来停车需求规模。（1）景区未来接待游客预测景区未来接待游客受到诸多条件限制，如自身接待能力、景区最大容纳能力等。景区未来接待游客最大容量是指仅仅考虑自身的接待能力的条件下，景区所能容纳游客的最大数量，也就是说，景区未来可能接待游客规模的最大值，其实际接待的游客人数必然低于此标准。可见，景区最大容纳能力可作为未来景区接待游客规模预测的重要控制指标。景区未来接待游客最大容量指标一般可参考相应的景区规划报告。2008年，*镇接待国内外游客近20万人左右。参考以上规模，同时考虑自身发展的前提下，按*古镇旅游规划20-10%34、增长速度计算，预测2015年*古镇接待游客为50万人次/年，年均增长20%，2020年将达到64万人次/年，年均增长10%。考虑到旅游出行具备明显的季节性或时段性特征，旅游旺季或高峰期旅游出行呈现出行强度大、交通量水平高的特点，届时将对景区停车设施提出更高的要求。为此，我们考虑了以景区旅游接待高峰日规模作为计算主要依据指标，在最不利的情况下能够实现景区停车设施供给稍有富余。在高峰日以及年均日接待游客的规模，具体结果见表4-1，其中高峰日出行规模是参考我国现行节假日管理制度下景区游客高峰日出行规模占全年出行总量的比率计算得到。表4-1 2015年*古镇游客接待人数2015年2020年年均日接待游35、客人次（人/日）高峰日接待游客人次（人/日）年均日接待游客人次（人/日）高峰日接待游客人次（人/日）195810000547915921（2）景区未来旅游出行停车需求预测根据景区未来接待游客规模预测与景区未来接待游客出行方式分担预测结果，可以大致换算得到未来一段时期内景区旅游出行车辆的规模。对应于不同出行方式，最终游玩景区所采用的交通运输工具也是不一样的。如自驾车中必然是小客车占据了很大比重，而其他方式则以中大型客车为主。据此，参考其他已有景区现有资料，确定不同出行方式各交通运输方式构成比率，并结合景区主要运输车辆的核定载量及实际载量进行抽样调查，确定各类车型实载率，最终参照以下计算公式得到未36、来景区由旅游出行引发的交通量规模。其中：V 景区旅游车辆总数；A 旅游人数； Ti 第i种公路出行方式分担率；Ci 第i种公路出行方式核定座数；Pi 第i种公路出行方式实载率；常规停车需求预测中应有驶入率或者停车率对交通量可能存在停车需求进行测算，但对于景区而言，大部分旅游出行需求都是必须停靠每一个主要景点，同时必须在固定地点休息足够的时间。因此，就某种程度而言，以上旅游出行交通量的停车率是100。在预测得到一段时期内景区未来旅游出行交通量之后，结合景区景点分布特征以及路网布局特点便可进行景区未来旅游出行车辆分布情况预测，并在此基础上得到各个景区及接待中心的停车需求情况。计算中，我们以长时旅游37、停车需求规模测算主要接待中心旅游停车需求的大致规模，而以短时停车需求测算各景点旅游停车需求的规模。具体结果见表4-2表4-2 停车需求预测结果2015年2020年高峰日停车需求年均日停车需求高峰日停车需求年均日停车需求12002711932760（二）景区停车场规模计算在得到景区停车需求规模之后，便可根据不同车型停车（本项目景区内主要为12座和19座的节能环保游览车为主）需求进行景区停车场规模的计算。由于停靠时间较长，长时旅游停车需求及地方交通量停车需求应保证其与停车位数之间一一对应，即长时旅游停车需求及地方交通量停车需求的总体规模即对应了未来景区满足以上需求所需要的车位数。短时旅游停车需求则38、由于保持着较高的周转率，其停车需求与停车位数之间应有所转换。短时停车需求场地规划借鉴了现有停车位数计算的方法，并对其中部分参数进行了修改。考虑到景区接待时间有限以及各个景区游玩时间的不同，我们将周转率指标用作景区开放时间与游客平均游玩时间的比值作为替代，具体公式如下。其中：特征年j所需的短时停车车位数（辆/日）；特征年j的预测交通量（辆/日）；特征年j，景点的开放时间长度（小时），即景点游客在景区某一景点的停留时间（小时）。根据以上公式，整理得到*古镇接待中心停车场规模预测指标近期标准车位为1200个，建筑面积32000平方米。四、旅游服务中心建设规模根据*古镇现有游客接待设施，本项目游客接待39、中心建筑面积3139平方米，游客换乘中心2450平方米，包括旅游信息咨询区、景区风光展示区、售票区、旅游商品销售区、餐饮住宿区、导游服务区及其他服务区；修建游人码头80米，码头连接公路100米，码头管理用房60平方米以及码头停车场200平方米；购置节能环保观光游览车40辆，观光游船7艘。第五章 项目选址与建设条件一、项目选址（一）选址原则1、旅游服务中心的选址要受景区游人容量布局的影响。一般游人容量相对集中的地点主要在景区的入口处，景区内部交通换乘处和重要的节点处。因此，旅游服务中心也多座落于此，便于向游客提供服务同时也可使更多的游客了解景区及相关情况。2、旅游服务中心的选址，应注意到水源、电40、能、环境保护、地理条件、抗灾等基础条件是否具备，因旅游服务中心是人口聚集区，能源和安全保障尤为重要，同时应靠近交通便捷的地段，便于人流疏散，依托现有服务设施及城镇设施，既节约费用也可以原有服务设施连为一体。3、旅游服务中心的选址应避开易发生自然灾害和不利建设的地段，同时还要分析检测所选位置的自然生态环境，应因地制宜，使旅游服务中心与周围环境相互协调，尽量充分顺应和利用原有地形，最大限度地减少对自然环境的损伤或改造。尤其对于自然保护区、旅游风光区等以自然风景取胜的景区，更要引以为戒。4、旅游服务中心是景区的主要的服务场所，集信息发布、风景展示和对客服务三大功能于一体，旅游服务中心往往会聚集大量人41、群，所以，应具备一定面积的空旷的广场，这不仅便于人群出入和疏散，而且利于旅游车辆的停放。在选址时，应选择地势平坦、面积较大、空间广阔的地方，使其能够容纳大量的游客和车辆。（二）实施地点项目选址于*城区、四面山及*古镇的交汇处游渡河大桥两侧，距离*古镇仅几分钟的车程，是四面山*的必经之路，位置十分重要。因此，在桥头附近设置具有一定规模的旅游接待中心，使其成为各路游客的中转站，为整个区域以及*古镇带来了更多的机遇。二、社会、经济条件（一）自然概况*区*镇是*市十大历史文化名镇之一，地处*区南部山区，渝、川、黔三省市交界处，东临蔡家镇，西接四川省合江县先滩镇，南靠四面山风管委，北连蔡家镇，北距*市区42、128公里，*区城区60公里，是典型的山区镇，重点的林区镇之一。（二）社会经济条件全镇幅员面积156平方公里，辖6个农业行政村和1个社区居委会，38个经济合作社，6个居民小组，总人口29056人，其中农业户8232户，农业人口24857人，农业劳动力14477人。耕地面积21356亩，农民人均占有耕地0.86亩，粮食亩产651公斤。在全镇旅游驱动战略的带动下，近几年，*镇经济出现快速发展状态，2008年地区生产总值实现27599万元，同比增长28。6%；在旅游业的带动下，全镇三产业发展迅猛，全年生产总值7423万元，同比增长30。6%。农民人均纯收入达4790元，比上年增21%；财政收入完成143、47万元，同口径增长32.4%；固定资产投资12228万元,比上年增长52.1%。三、自然条件气候：属亚热带东南季风气候，特点是：冬暖、春旱、夏热、温度高、云雾多、秋多绵雨、冬短夏长、盛夏连睛高温多伏旱。全年无霜期341253天；平均气温18.413.9摄氏度,极端最低气温为2.3摄氏度;年积温6744.34966.8摄氏度；全年日照843.6小时。水文：流经*古镇的主溪流xx河，是由四面山飞龙河、茶坝河水系和境内的白水口、黑神庙支流汇集而成，属长江水系，径流年际受降水影响，起伏变化大。年降雨量9301550毫米，降雨量集中在59月，占69%雨量充沛。地质条件：*古镇山体属“蓬莱镇组”地层，是44、干燥氧化环境下的浅水湖河相泥砂岩沉积。出露的地形单一，为侏罗纪上统蓬莱组。地层岩性为单一的砂岩和页岩互层，风化后形成紫色，紫红色壤土、粘土、沙壤土等，多黄化、呈酸性。地貌：*镇辖区地势南高北低，最高海拔1493米，最低海拔230米，平均海拔高度为861.5米，相对高差达1263米，系丹霞地貌。第六章 项目建设方案一、建设思路（一）指导思想1、科学发展，统筹规划，同步设计，整体与局部相统一；2、维持古镇整体风貌，保护古镇老街历史文化特色；3、投资少，质量好，效益高，可持续发展；4、国民经济效益、社会效益、生态效益、环境保护相协调。（二）建设目标本项目将加强建设古镇游客接待设施、停车场等基础设施建45、设，加强配套服务设施建设，引进节能环保观光车，以保护古镇生态环境，合理开发古镇旅游资源，改善古镇设施条件、旅游环境，增强景区吸引力和市场竞争力，推动古镇旅游业发展。（三）建设思路1、人车分流, 规划将车行交通入口设于北侧, 原有的通道保留为步行入口, 用以分流进出的大量交通, 并且避免了与进出步行道的人流交织;2、交通车辆分类管理,限制社会车辆进入古镇, 游客如要乘车, 须按照游览线路乘坐统一购置与管理调度的节能环保车 ( 12 座和19座) , 有组织观光, 这样既可大大减轻汽车尾气排放, 改善空气质量, 减少车辆数量, 又有利于交通安全;3、规划根据需求数量设立节能环保车辆和社会车辆停车场46、, 节能环保车辆统一调度, 循环运营, 社会车辆在停车场等候;4、游客服务中心设于古镇老街入口一侧, 可以为游客办理乘车、 候车、 咨询、 购票、 宣传等各种服务活动。二、建设规模及内容1、游客接待中心：建筑面积3139平方米，功能：旅游信息咨询、景区风光展示、旅游商品销售、导游服务、餐饮住宿等服务功能及设施。2、游客换乘中心及停车场：换乘中心建筑面积2450平方米，标准停车位1200个。功能：售票、车辆调度、侯车、卫生医疗、修理、洗车、员工休息等。3、游人码头设施：修建游人码头80米，码头连接公路100米，码头管理用房60平方米以及码头停车场200平方米；购置游船7艘。4、购置节能环保游览观47、光车40辆。5、配套建设水、电、气及环境基础设施。6、项目建设用地面积46666平方米。旅游服务中心用地面积1331平方米。三、旅游服务中心建设方案（一）规划布局的原则旅游服务中心的规划布局应依据景区的性质和具体条件进行设计，并应遵循下列原则：(1)恰当处理设置于各级景点的旅游服务中心与景区结构的关系；(2)设计时，应使各级游客服务中心的作用、设计风格、布局特点有机结合并相互补充；(3)适时调整旅游服务中心的布局，使之有利于景区了良好发展，并能使两者相互促进，使旅游服务中心更好的发挥作用；(4)设计独特，能够体现本景区和旅游目的地的特点；(5)旅游服务中心的规模、功能、配套设施、开发状况要与旅48、游景区的级别匹配。（二）功能分区根据旅游服务中心的功能，主要分为以下几个功能区域：1、旅游信息咨询区这是一个提供综合性信息的服务区，起到咨询和解答的作用，主要是为游客提供旅游景区内的相关信息，包括旅游景观介绍、当地历史文化风土民情、景区游览路线、服务区点分布、提供旅游景区手册、景区内的交通工具的乘坐使用、求救电话等各方面关于旅游景区的信息。2、景区风光展示区此服务区主要是向游客展示景区的优美风光，引导游客对景区进行游览。主要是展示风光图片、播放风光片等，值得说明的是，此功能区起着很好的广告宣传和教育游客的作用，不仅可以展示景区风光，还可教育游客保护景区资源。 3、旅游商品销售区主要向游客介绍并49、出售本地的一些土特产、旅游纪念品等旅游商品，还兼具出售旅游过程中的一些必备用品。4、餐饮住宿区主要向游客提供餐饮 、住宿等服务，为增加游客在景区的逗留时间，更好的游览景区提供了便利条件。5、导游服务区主要提供导游服务，游客可在此雇佣、租赁或免费获得各种导游服务，如：导游员、便携解说器等。6、其他服务区包括失物招领、物品寄存、医疗服务、邮政服务、残疾人设施提供等；各个景区的旅游服务中心往往根据自身情况或需求进行划分，以突出特色，但大体一致，个别区域会有不同。（三）建设规模与内容总建筑面积3139平方米，主要包括古镇旅游景区、景点宣传咨询服务大厅，游客餐饮住宿、休闲娱乐、游客疏散运送服务大厅等。（50、四）建筑设计建筑设计方案旨在通过结合现代建筑的构造方法，营造古镇民居独特的建筑形式空间，从空间、 比例、 符号和色调等数个方面对古镇传统建筑进行较深入的探讨，经过地域化的浸染，充分展示其窗口功能和连接历史的价值。方案将主体建筑布置于用地中部，在总体布局上采用内街和过街楼的形式，使公路来向的游客通过视线通廊和便捷、生动又不失雅致的步行道有效连接起来，形成一根强有力的斜向空间轴线，对小镇空间起到统领整合的作用。中轴穿过的内街，其尺度感恰如古镇的街坊，而过街楼的联结作用,使得深度上的空间又有了高度上的拓展。这样的布局，对于拾阶而上来到*古镇的人们，获得一种仿如重新进入古镇街巷的感觉，而非游船走马似的51、观瞻。具有展示功能的大空间的建筑形式, 与传统建筑形式所具有的低层、舒展的形态和比例特征有着明显的矛盾冲突。所以，在设计上准确把握采用传统建筑形式所应有的体量和比例, 三层建筑首层采用台基式处理, 以上两层在内街一侧采用两层通高的檐柱和外廊, 使之不失应有的建筑比例和尺度, 并于水平线上又赋予了高低错落的山地建筑美学特征。（五）构筑方案在构筑方式上, 设计中更主张由现代施工方式、地方材料与地方技术实现传统建筑的形式。在正确表达传统建筑构造关系和构造美学的前提下, 艺术地概括精炼建筑细节，墙、柱、梁等结构部分采用普通钢筋混凝土、烧结空心砖等现代材料。外装采用白粉墙、青色面砖和文化石面饰及油漆梁柱52、。以沉着、内敛的青灰色彩为基调，屋顶采用深青色筒瓦,柱、梁、枋为深褐木色漆料为基调，不施彩画, 以更贴近民居朴素的内质和现代工艺简约的语言。（六）结构设计1、设计依据（1）国家及*市现行结构设计规范、规程及技术标准：建筑结构可靠度设计统一标准(GB 50068-2001)；混凝土结构设计规范(GB 50010-2002)；建筑抗震设计规范(GB 50011-2001)；建筑地基基础设计规范(GB 50007-2002)；*市建筑地基基础设计规范(DB 50/5001-1997)；建筑结构荷载规范(GB 50009-2001)；砌体结构设计规范(GB 50003-2001)；建筑桩基技术规范(J53、GJ 94-94)；建筑边坡工程技术规范(GB 50330-2002)；地下工程防水技术规范(GBJ 50108-2001)。（2）根据建筑结构荷载规范GB50009-2001及高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ 3-2002)的规定，该工程基本风压取0.40KN/m2 。楼(屋)面活荷载取值按建筑结构荷载规范GB50009-2001执行。（3）根据国家地震局，建设部颁发的中国地震动参数区划图GB18306-2001及建筑抗震设计规范(GB50011-2001)，*地区抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组。该工程建、构筑物抗震设防类别为丙类，因此，该工程建、54、构筑物均按6度设防。2、结构设计（1）该工程结构安全等级为二级，设计使用年限为50年，抗震设防类别为丙类。（2）局部建筑采用现浇框架；多层采用是砖混结构。（3）采用防水混凝土，抗渗等级为S6。（4）基础设计及地基处理等待地质勘察报告完成后确定。（5）本工程结构计算采用中国建筑科学研究院编写的PM-SATWE软件进行计算。（七）室外综合管网1、设计依据:建设单位提供的本工程有关资料和设计任务委托书。建筑专业和其它有关工种提供的图纸和资料。国家现行的有关设计规范及规程。2、生活供水系统本工程水源来自市政管网，供水压力为0.45MPa。引入进水管由西北面主入口处接入。生活供水系统由市政管网直接供给，55、上行下给供水方式。引入管上设置水表计量。室外生活给水管道与消防供水共用，管径为DN200mm。管道采用内嵌筋衬塑镀锌钢管，卡箍连接。生活用水量 最高日30m3 /d 最大时3m3 /h。3、消防给水系统（1）用水量 室外：15 L/s。（2）室外消防给水系统消防水源来自城市供水管网。采用生活、消防共用供水系统。进水引入管二条，接管直径均为DN200mm。引入管设水表计量并设倒流防止器。室外管网沿小区呈环状形敷设，干管管径为DN200 mm。管道覆土深度0.7m。室外消防给水环管选用选用内嵌筋衬塑镀锌钢管，卡箍连接。（3）室外消防设施室外环管上设SS150/80-1.6型室外地上室消火栓6个，供56、室外消防用水。室外消火栓路边不应超过2米，距建筑外墙不小于5米。4、室外排水系统（1）生活污水排水系统本工程采用生活污水和雨水分流制。污水排放量为24m3/d。建筑内生活污水排入室外生化处理达排放标准后排入市政污水管网。室外污水管道采用埋地用硬聚氯乙烯双壁波纹管，管径200300mm，橡胶圈承插连接。车行道下加大一规格钢套管。排水检查井采用砖砌（车行道下为钢筋混凝土），铸铁井盖。（2）雨水排水系统按*市暴雨强度公式q=2822（1+0.775lgP）/（t+12.8P 0.076（L/sha）进行雨水排水系统设计，场区雨水流量为 1093L/s。其中：取设计重现期 3年，降雨历时 10分钟，综57、合径流系数为0.49。场区及道路雨水由雨水口收集后通过暗管由北面排入市政雨水管网。雨水管道采地用硬聚氯乙烯双壁波纹管，管径300500mm，橡胶圈承插连接。车行道下加大一规格钢套管。雨水检查井采用砖砌（车行道下为钢筋混凝土），钢筋混凝土井盖。（3）生化处理设施污水经室外化粪池处理后，排至生化池，处理达到排放标准后,排入城区污水管网。生化池污水处理设施由专业公司负责设计。室外设生化处理装置1座，生化处理装置日处理能力分别为30m3 /d。5、供配电（1）各类用地的负荷指标如下：负荷水平按服务、管理建筑25-45瓦/平方米，建筑按60-90瓦/平方米，照明线10-25千瓦/公里计算，同时系数取0.58、8，则旅游服务中心总用电负荷约为150千瓦。（2）室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直埋地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。（3）本建筑电缆线采用YJV22-10KV-3X70型电力电缆；电话电缆采用HQ23-1200X（2X0.5)型电话电缆；电视电缆采用SYV-75-9型电视电缆。（4）本建筑10KV高压电缆线由室外采用穿100钢管直埋引入本建筑室内变配电室，要求埋深不小于700mm, 同时预留一根100直埋引入本建筑室内变配电室钢管备用。 （5）本建筑电话及电视电缆线由室外亦分别采用穿钢管直埋引入本建筑室内后再穿100钢管和40沿墙敷设至负二层管理室，要求埋深不小于800mm。（6）59、电话容量：电话按100平方/门计，本工程从市政管网接入30门直拨电话。（八）消防设计1、本工程按以下有关的规范、标准、规定进行设计：建筑设计防火规范（GB50016-2006）建筑内部装修设计防火规范（GB5022295）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）住宅设计标准DGJ08-20-2001住宅建筑设计防火暂行规定2、本工程按二级耐火等级设计。3、消防给水系统：（1）室外分别设置生活给水和消防给水系统。消防水源来自城市供水管网。进水引入管一条。室外消防给水管网沿建筑呈环状形敷设。环网上布置室外消火栓。（2）室内消防给水系统室内消火栓系统采用城市供水管网制。公共建筑室内消60、火栓系统竖向不分区供水。每层均配置单出口消火栓。出口设置减压孔板减压。消火栓间距不大于50m，室内消火栓系统均保证二股水柱同时到达室内任一处。场区室外设SQS150-B型地上式消防水泵接合器，与室内消火栓系统连接。设SS150/80-1.6型室外地上式消火栓，供水泵接合器取水用。（3）公共建筑根据其功能和耐火等级配置一定数量的磷酸铵盐干粉灭火器。（九）防雷设计本工程三类建筑按三类防雷设计。（1） 三类防雷建筑，在屋顶周边设明装避雷带，屋面设不大于20mx20m或24m16m暗装避雷网格，利用建筑物结构柱内二根主筋（大于等于216）作为防雷引下线，利用基础结构柱内二根主筋（大于等于216）和地梁61、底二根主筋（大于等于216）或40x4镀锌扁钢焊接联结体作为防雷接地体，屋顶避雷带、避雷网利用柱内钢筋与接地体焊接连通。所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带电气连接。（2）为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在变压器低压测、重要设备供电配电箱、由室外引入室内的电力线路应经隔离电器后引如配电箱，配电箱设电涌保护器。（3）本工程强、弱电系统和防雷系统采用共用接地装置，其接地电阻不大于1欧，如接地电阻达不到要求时，设人工接地极。（十）卫生防疫建筑所有功能用房均有直接通风采光。房间内窗地比：卧室、大于1/7；楼梯间大于1/12。厕所内设备按规范规定设计，每间均考虑污洗水斗和洗衣机的位置。楼内土建62、水池水箱内壁贴白磁砖，保证水质。按照民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2001），本工程对建筑材料的选用执行下列原则：砂、石、砖、水泥、商品混凝土、预制构件和新型墙体材料的内、外照射指数均不得大于1.0；石材、陶瓷产品、石膏制品、吊顶材料的内照射指数不得大于1.0，外照射指数不得大于1.3。各类木质人造板材制品的甲醛含量应达到E1类标准。各类内墙涂料、室内用的胶粘剂、水性阻燃剂、防水剂、防腐剂等处理剂中的各种污染物的含量均应符合该规范相应的限定。四、游客换乘中心及停车场建设方案（一）建设规模及内容换乘中心建筑面积2450平方米，包括功能：换乘大厅、车辆调度、售票区、医疗服务、修63、理、洗车、职工休息生活区等。停车场面积32000平方米，主要有车辆停放区、车行通道、出入口、辅助设施区(车辆清洗及维修保养)和绿化等，设置停车位1200个。（二）换乘线路设置所有进入古镇景区的社会车辆将集中停放在入口的节能环保停车场，然后换乘节能环保车进入景区，从而给停车场带来稳定的人流和很大的潜在商机。本项目提供节能环保观光游览车40辆，设置4条游览线路：1、旅游服务中心大圆洞景区，距离20公里，柏油路2、旅游服务中心古镇老街区，距离5公里，柏油路3、旅游服务中心斑竹园（爱情天梯景区）距离23.6公里，柏油路4、旅游服务中心双峰寺，距离16公里，柏油路（三）建设方案换成中心大楼建设方案与游客64、服务中心建设方案在建筑设计、结构设计等都大致一样，故不再叙述，以下主要叙述停车场的建设方案。1、设计原则停车场的设计，必须适用、经济，并符合运行安全，技术先进和环境保护方面的特定要求。除了满足车辆出入的安全要求外，还须满足油气的防火、防灾要求，并应尽量减少车辆尾气排放所造成的环境污染。采用先进的管理技术，既可以节省运行的成本，又可以使车辆安全迅速地停泊和启动，使停车场工作效率和安全性能大大提高。 停车场的应满足以下设计原则： (1)符合城市规划与交通管理的要求； (2)分区明确、流线组织顺畅，交通标志清晰； (3)出入口应避开城市主要干道及其交叉口，并应右转进出停车场； (4)满足停车场自身的65、技术要求； (5)综合考虑场内的各种工程及附属设施。 2、停车场功能组成停车场基地的平面布局按使用功能，主要有车辆停放区、车行通道、出入口、辅助设施区(车辆清洗及维修保养)和绿化等部分。3、场地平整工程（1）土方开挖确定开挖的顺序和坡度确定开挖的边界与深度分层开挖修整边缘部分清底本工程水体土方采用机械开挖，人工修边捡底的作法，运土采用自卸汽车，以满足工期的需要，工作面宽度按有关定额执行。土方开挖过程中，施工人员跟班作业，严格控制开挖范围和标高，严禁超挖土方扰动基土。土方根据甲方指定场地堆放，组织好车辆人员，车辆指挥设专人，合理布置运输路线，并派专人清理道路，以保障正常施工。土方在基坑边临时堆放66、距离基坑不小于1m。（2）土方回填基底地坪的清整检验土质分层铺土、耙平夯打密实检验密实度修整找平验收；回填土采用人工回填，分层夯实，夯实采用蛙式打夯机，边角采用人工夯实，分层夯实中，分层厚度不大于300毫米，每层夯击34遍，密实度不小于90%。回填土质量严格控制，禁止使用生活垃圾、有机物含量大的耕土、建筑垃圾等不符合要求的土质回填。土方回填宜就近找场地堆放所需的回填土。边界处用砖砌出围挡再回填。五、游人码头设施建设方案游人码头：拟建堤岸码头线80米，采用浆砌条石；建设堤岸平台，地面采用条石或青石板铺砌；新建码头连接景点道路的人行便道，沿码头堤岸线园林绿化改造。码头连接公路100米，路面用C2067、混凝土浇筑，宽度为6米，厚度为12厘米。路基宽度规划为8米，边壁用条石安砌，人工或用机械压紧填平。码头管理用房60平方米，砖混结构。码头停车场200平方米，停车场基地的平面布局按使用功能，主要有车辆停放区、车行通道、出入口、辅助设施区(车辆清洗及维修保养)和绿化等部分。码头根据游客乘船需求购置游船7艘。六、主要工程量表表51主要工程量表序号工程名称数量备注一工程建设部分1游客接待中心31391.1房屋建筑工程3139含装修2换乘中心及停车场46669含装修2.1换乘中心大楼2450含装修2.2停车场及道路场地硬化230001200个车位2.3场地平整土石方100000m3场地平整面积4666668、平方米3游人码头设施597m3.1游人码头80m钢筋混凝土，含土石方和绿化、滑坡治理3.2游船7条其中快艇1条3.3码头连接公路450公路长100米3.4码头管理用房2栋603.5码头停车场2004购置环保游览车40辆景区旅游经营5绿化7000绿化及景观硬质铺装等6给水工程1项6.1给水主管1000m*水厂供水6.2支管网750m7室外电气及照明8环境工程（生化池）2处9生态旅游厕所1座第七章 环境保护、安全、卫生一、环境保护（一）指标和依据1空气质量达到GB30951996一级标准。2噪声质量达到GB30961993一类标准。3地面水环境质量达到GB 3838的规定。4污水排放达到GB89769、8的规定。（二）施工期的环境保护措施1、生活污水处理生活污水以管道方式集中，用生化池或CL污水处理器进行处理后用于农田灌溉。古镇规划的生活污水处理厂600m3/d建成后，可安装PVC污水管网排入污水处理厂处理。2、建筑垃圾处理建筑弃土就地填埋，裸露地面进行绿化，其它建筑垃圾在不产生生态污染和视觉污染的原则下就地掩埋处理，对污染环境性质垃圾集中收集转运处理。3、噪声污染防治在施工场地，除必须连续作业的工程项目外，一般不应安排深夜加班施工，以免过分影响周围居民休息。二、安全（一）消防、防盗、救护等设备齐全、完好、有效。交通、机电、游览、娱乐等设施完好，安全正常运行，危险地段防护设施齐备、有效，标志70、明显。（二）大力进行保护生态环境宣传，增强游客和居民的保护意识、防火意识；清查滑坡、塌方、冲沟地段，采取工程措施，治理并防止滑坡、塌方等地质灾害。（三）建立和执行旅游、公安、交通等有关部门安全保卫制度，能定时、定期进行安全巡查，保持治安秩序稳定。（四）建立应急突发事件处理机制。三、卫生 （一）建筑物墙面整齐，无污垢。游览参观场所地面和道路平整，无污水污物，无乱建、乱堆、乱放现象。空气清新，无异味。（二）公共场所达到国家规定的卫生检测标准生活垃圾、施工垃圾等应及时清扫，日产日清，不留陈旧垃圾。（三）餐饮服务符合国家关于食品卫生的规定，配备消毒设施，营运过程中禁止使用对环境造成污染的一次性餐具。（71、四）旅游住宿条例国家相关住宿卫生要求。第八章 建设进度及招标方案一、建设进度（一）前期及准备阶段项目前期准备工作： 第1年8月前完成项目策划、可研等前期工作，开展资金筹措工作，开展项目协调工作。第1年11月完成工程实施方案或设计方案，开展工程招标、采购和施工准备等。第2年2月前，完成工程设计和展览内容策划。（二）工程实施阶段工程建设工期：1年，第2年2月至2011年1月，二、招标方案根据中华人民共和国招标投标法、国家发展计划委员会第3号令以及*市有关工程招标文件的规定，本项目可采取招标的方式确定施工单位，采取招标或其它竞争性方式或直接委托方式选择工程设计、监理单位、文化艺术策划单位等。（一）招72、标方式由业主按照国家招标投标法及有关规定采用公开招标的方式确定施工单位。（二）施工及监理单位资质要求施工单位资质须为市政三级以上企业；监理单位资质须为乙级以上企业。（三）招标信息发布公告及其他需公告的信息将至少在一家有资格的媒体上公开发布。（四）招标工作组织由业主委托具有甲级资质的招标代理机构组织实施本项目的招标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不得少于七家，参与投标的监理单位不得少于三家。第九章 投资估算及资金筹措一、投资估算依据（一）工程费用计费依据1、全国统一建筑工程基础定额*计价表（99）；2、国统一安装工程预算定额*计73、价表（99）；3、*概算定额（2006）；4、*市建设工程技术经济指标，同类工程结算资料；5、主要材料、设备现行市场价。（二）工程其他费用计费依据1、项目前期费（可研、环评、地质灾害评价、水土保持方案等）有关收费文件；2、勘察设计费根据国家计委、建设部200210号文件；3、建设监理费根据*市物价局渝价2000352号文件计算；4、工程质量监督费根据*市物价局渝价2002393计算；5、建设单位管理费按建设部建标1996628号文件计算；6、工程保险费按工程费的0.5%计算；7、竣工图编制费按设计费5%计算；8、招投标费按招标代理服务收费管理暂行办法计算。二、投资估算金额（一）建设投资（详见附74、表1）项目建设投资2767万元，其中：1、工程费用1665万元。其中游客接待中心工程费用471万元，换乘中心及停车场工程费用672万元，游人码头设施210万元，节能环保观光车购置费200万元，配套设施工程费用112万元。2、工程建设其它费用945万元。3、预备费用157万元。（二）建设期利息项目拟申请贷款本金1000万元，期初借入，贷款期限5年，本金分期等额还款，分期付息。利息包括基本利息和附属担保费用。基本利率执行央行当前35年贷款年利率5.94%，担保费率取贷款本金的2.5%（担保费率三年合计7.5%），则项目每年利率按8.44%计算。则计算建设期利息为1000万元8.44%84万元。（三75、）项目总投资总投资=建设投资+利息=2767+84=2851万元。三、资金筹措拟申请银行贷款1000万元，业主自筹资金1851万元。第十章经济效益与财务评价一、评价依据及基本参数（一）评价依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）（国家发展和改革委员会、建设部）；2、可行性研究指南（国家发展和改革委员会）；（二）基本参数1、建设期1年，运营期10年，按计算期11年计算。2、工资及福利，项目建成后人均工资及福利按1.5万元人年。3、税率，营业税5，城市建设维护税7(营业税的百分比)，教育附加费3(营业税的百分此)，所得税25%。4、盈余公积本项目盈余公积接净利润10计提。5、管理费用、营业费用76、等按定员、收入、比例估算。6、固定资产折旧、递延资产摊销，每年按建设投资的5%综合计算；7、基准贴现率：8%。二、经营活动与经营收入估算（一）旅游接待业收入1、餐饮、住宿接待收入：旅游服务中心餐饮、住宿接待收入，20间客房，120元/间。2、观光车和游船收入本项目购置40辆节能环保观光车和7艘游船，投资回报主要体现在车票、船票收入上，按平均每人次35元计算。3、停车场收入：1200个车位，平均每天按70%使用率，每天收费10元/辆计算。4、旅游商品、农副产品及相关娱乐业收入，年接待25万人次计算，按人均消费5元测算。合计，项目经营期年均收入约1701.9万元。详见附表61。三、成本估算项目的主77、要成本为人力资源成本。1、主要成本项目：（1）旅游中心接待业的正常年原辅材料餐饮业、住宿接待原料采购成本正常年约21万元；商业及其他购进成本正常年约55万元；（2）水、电、煤燃料等能源费用游客接待中心能源费用占收入的7%，节能环保观光车的能源费用按每辆每天5度计算，本项目水、电、煤、及游船燃料等能源费用约18万元；（3）人工费用本项目旅游游览经营活动的主要成本为人工成本，游客接待中心固定岗位25人，停车场固定岗位5人，换乘中心及节能环保游览车固定岗位70人，每人每年约1.5万元，年人工成本约150万元。（3）修理费用年修理费占正常年折旧摊销费用的约30%，每年约32万元。（4）管理费用、营销费78、用、财务费用及其它管理费用、营销费用、财务费用及其它等，每年占经营收入的5%计算，每年约90万元。2、折旧、摊销费用年折旧摊销费用108万元。3、利息支出本项目贷款1000万元，本金分5年等额偿还5年，利息照付。4、总成本费用，项目经营期年均成本487.8万元。详见附表4：总成本费用计算表。四、项目盈利能力分析、财务现金流量分析（一）损益分析如附表6：利润及利润分配表所示，项目经营期年均利润1067.6万元。正常年投资利润率36.0%。（二）盈利能力分析详附表71：项目投资现金流量表。1、所得税后财务内部收益率24.2%；2、所得税前财务内部收益率29.7%；3、所得税后财务净现值3450万元79、；4、所得前财务净现值4936万元；5、静态税前投资回收期（含建设期1年）5.16年，税后投资回收期（含建设期1年）5.81年。五、项目贷款偿还能力分析1、项目清偿能力分析本项目还款资金主要来源于项目直接产生的经济收入。（1）偿还计划与偿还方案：本报告假定项目贷款偿还期限为5年，期初借入，单利计息（利率包括银行贷款基本利率5.94%和担保费率2.5%，合计8.44%），每年支付利息，本金5年内等额偿还方式，偿还期限内还本付息共计1337.6万元。（2）项目经营产生的借款偿还资金：经计算，本项目经营期第一年可用还本付息资金（息税折旧摊销前利润）533万元。详见附表6。（3）项目偿还能力指标分析：80、经计算，项目还款期利息备付率第一年为7.41，第二年至第5年利息备付率12.0778.74,均大于2；第一年偿债备付率1.87，第二年至偿债备付率第5年4.1518.06，偿债备付率1，两项指标表现良好，表明项目本身具备良好还款能力。详见附表8投资借款还本付息计划表2、项目法人借款偿还能力分析本项目业主*xx旅游开发有限公司是经*区人民政府批准，由*区xx资产（集团）有限公司全额注资的全资子公司，注册资金1000万元，*区xx资产经营（集团）有限公司，是*区人民政府为集中政府的信用和资源及财力、搭建政府投融资主体而组建的国有独资（集团）公司注册资金92778万元，本项目法人主体符合贷款借款人条81、件。3、信贷担保本项目拟由第三方担保公司担保，还款担保有保障。六、财务评价结论通过预期财务分析，表明项目具有较强的投资回收能力，具备贷款资金偿还能力，具有较好的抗风险能力。根据项目业主提供的项目实施计划，该项目从财务分析上讲是可以接受的。第十一章社会经济效益一、社会经济效益及影响分析旅游业是一个综合性的经济产业，它对社会经济的促进作用主要表现在对社会的促进及相关产业的带动方面。对社会经济的促进可以通过旅游收入指标、提高就业机会以及人们收入水平增加等指标来反映。对国民经济相关产业的带动则可通过计算旅游产业同其它相关产业的关联性、带动系数等指标，来反映旅游业的重要作用。（一）对*古镇旅游业发展的促82、进作用项目建设对于丰富当地旅游资源，提高当地旅游承载力、服务能力，增强旅游吸引力和市场竞争力，对*古镇的旅游事业发展有着积极而长远的意义。仅从增加旅游环境容量方面来讲，通过旅游接待中心建设，可以提高旅游面积，通过合理的疏通分流都将增加环境人数容量，增加古镇旅游收入。可见，项目的实施后，除产生企业层次的直接经济效益外，所产生的间接经济效益更大，且难以定量估算。项目建设，对于*古镇旅游业发展具有重大意义。（二）对地方产业结构调整的促进作用旅游业涉及到经济社会的许多方面，具有关联带动作用大，吸收就业能力强等特点。旅游业的发展直接或间接带动了国民经济中其他关联产业的发展。旅游业包含的行、游、食、住、购83、娱六大要素，所须凭借和消耗的物质产品，又为第一、二产业的发展开发出新的市场。旅游业的发展有力地带动了三产业和交通、建筑、通讯、工艺品、特产等相关行业的发展。旅游部门每增收1元，相关行业就有4.3元的增收。可见旅游业在拉动国民经济增长上起着重要作用。旅游业的发展，必然带动相关行业尤其是第三产业的发展，有利于调整优化整个经济的产业结构。（三）对改善当地居民生活条件的作用通过旅游接待中心、停车场等基础设施的建设，可大大改善周边居民居住生活条件，减少安全隐患，方便居民的出行。因此，项目建设能切实改善当地居民生活条件。（四）对当地居民增收的带动作用旅游业是综合性很强的产业，本项目建设可大大改善古镇旅游84、环境，做大旅游市场，促进旅游服务业发展，包括“食、住、行、游、娱、购”六大要素，将创造更多的经济收入和就业岗位，对提高当地居民收入具有明显作用。（五）对地方经济的促进作用项目建成有利于推动*旅游业发展，增加旅游经济收入，对于活跃地方经济、改善当地投资环境也有积极的意义。因此，项目建成后，对于推动*镇经济建设，提升旅游产业发展水平，实现经济的可持续发展具有明显作用。二、风险分析与社会影响分析（一）建设风险本项目必须选择有资质有经验的设计和施工单位实施工程建设。*古镇作为中国历史文化名镇之一，近年来知名度不断提升，国内外游客不断慕名而来。尤其是在国家法定节假日期间，比如元旦、春节、清明、端午、五一85、国际劳动节期间，游客络绎不绝。因此，在该项目施工期间，要兼顾项目正常施工和对外正常接待游客观光度假存在着矛盾，采用合理的施工方法，减少对旅游的影响。（二）环境影响风险项目工程建设主要是对游客接待中心及停车场的建设。在项目施工期间，施工地的噪声、粉尘、油漆挥发物、挖填的泥土等，对古镇的自然和人文环境可能造成一定的影响。施工过程中可能会造成一定的表土裸露和水土流失，应优化施工方案，尽量减少对地表的坡坏，施工完成，全面恢复绿化。（三）社会影响风险项目建设施工期间，虽然不影响*古镇老街核心景区，但在*古镇老街的天际线范围内，可能会给观光游览造成一些影响。因此，须尽早对外做好宣传解释工作，减少工期，减少86、环境影响，以减少项目施工对中国历史文化名镇声誉的影响。（四）社会评价本项目的建设，有利于促进地方经济发展和人民生活水平提高，具有良好的社会效益，符合当地政府和广大群众与旅游游客观光的需要，不产生环境污染和不良社会影响，不会产生和激化社会矛盾的因素，项目与所在地区互适性好，无社会风险。第十二章 结论与建议一、结论通过对项目进行可性行研究，得出以下结论：（一）项目建设十分必要。可以实现旅游开发与保护的有机结合，对于保护历史文化遗产和促进旅游开发都是极其迫切的。（二）建设方案可行。工程建设内容主要为游客接待中心、停车场等基础设施建设，建设方案可行。（三）项目预期经济效益显著。项目收入主要来源于观光游87、览、旅游接待等。保守估算每年可实现项目直接收入约1701.9万元，带动地方经济间接收入可达数千万元，项目预期经济效益十分明显。（四）推动当地旅游业发展。项目建设有利于保护历史文化古迹，拓展古镇游览景点，提高*古镇旅游承载力、服务能力，增强古镇旅游吸引力和市场竞争力，推动*古镇乃至*区旅游业发展。综上可见，项目建设是必要的，也是可行的。二、建议（一）项目建设符合地方旅游发展规划，应积极争取国家各项优惠政策扶持，并多方融资，争取早日建成，早日发挥效益。（二）积极利用和挖掘*古镇丰富的社会文化资源和生态资源，拓展旅游综合开发项目（如民俗风情园、竹海水陆游乐园、农家度假、度假房地产等），丰富旅游内容，提高旅游开发综合效益。