1、650亩原生态森林休闲旅游村建设项目可行性研究报告X工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月82可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论1一、项目基本情况1二、项目由来2三、相关政策3四、政策依据3五、建设原则5六、结论6七、技术经济指标6第二章项目支撑体系8一、政策支撑8二2、环境支撑10三、运营与管理支撑11四、其他支撑14第三章 项目建设地点16一、项目建设地概况16二、项目环境分析18第四章 运作主体和模式22一、设计指导思想与原则22二、项目建设规模22三、运作模式23第五章 用地情况28第六章 建设内容29一、基础设施建设29二、项目建设工程35第七章 资金来源及建设进度37一、投资估算范围37二、投资估算依据37三、计算期38四、项目投资38五、资金来源40六、建设进度43七、招投标方案43第八章、效益分析45一、经济效益分析45二、环境效益分析1三、社会效益分析1第九章 结论与建议5一、主要研究结论5二、建议6第一章 总论一、项目基本情况（一）项目名3、称：XX原生态森林休闲旅游村建设项目（二）项目业主：XXXX投资有限公司（三）项目地址：XX市XX区XX镇龙门村10社（四）项目性质：新建（五）项目建设内容及规模本项目拟租赁土地652亩（其中林地450亩、耕地180亩、农民宅基地22亩），其建设主要内容为乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园及农民新村的建设。主要建设规模如下：1、乡村俱乐部：用地面积3000平方米，主要用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工艺品展示和交易。2、互助农庄：用地面积9000平方米（其中新建7000平方米，维修改造2000平方米），主要用于出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民4、或者出售，并帮助业主管理以及经营。3、生态农业园：用地面积5000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。4、农民新村：用地4674平方米，利用农民原有宅基地用地将农民集中安置的区域。（六）项目工期：项目建设期拟定为3年，即2009年1月至2011年12月。（七）项目总投资及资金筹措1、项目总投资为5300万元，其中建设投资4438万元，土地租金562万元，流动资金300万元。2、资金筹措：项目资金全部由业主自筹。二、项目由来本项目积极响应党和国家对三农问题的关注和号召，严格按照十七届三中全会的5、政策指引和精神解读，合理利用农村自然资源，森林资源，农副产品资源，劳动力资源以及农村荒地、林地基础资源，并充分发挥本团队在过去十几年来积累的技术研发手段，开发组织管理手段和市场运作能力，建立起新的商业运作模式集“休闲互助农庄、乡村俱乐部，农业生态园和农民新村”于一体的创新型开发模式。该模式从根本上保障和解决了农民的终身利益：提高和改善了农民的居住条件，充分利用农村剩余劳动力资源，提供工作机会，保障农民长期稳定的经济收入，让农民的生活有所依托，得到社会的保障；同时，该模式为政府减轻了社会就业压力，为地方政府长期稳定的税收做出积极的经济贡献；保证了农民，政府等多方利益。在更大的程度上发挥了土地的经6、济价值，改善并优化了农村自然资源配置，保护林地、耕地的使用性质和规模，对农村集体建设用地实现集约有效利用。该模式实现了农民，政府和企业的利益的统一，使三者相互相承，和谐共生。该模式在实现三赢的基础上，为农村生态环境保护，农村资源利用和社会效益等方面提供了可持续发展的模式，在创造社会主义和谐社会这条路上，积极探索和实践出一个可持续发展道路的方向。三、相关政策1、XX两路城区分区规划。2、XX区土地利用总体规划。3、中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定。4、四山管制规划。5、XX市XX区人民政府关于推进农村土地承包经营权流转促进产业发展的意见。6、渝府发200845号关于调整征地补偿安置7、政策有关事项的通知。四、政策依据2008年10月19日，党中央发布了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定。其原文如下：1、加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包出租、互换、转让、股份合作等形式流转土承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。 2. 可以允许农民以5种形式流转土地承包权，它们是：A. 转包，就是指承包方将部分或全部土承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。B. 出租，是指承包方将部分或全部土地8、承包经营权以一定期限租赁给他们从事农业生产经营。C. 互换，是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。D. 转让，是在土地家庭承包经营的情况下，由第三者代替自己的发包人履行承包合同的行为。E. 股份合作，是指承包方之间为发展农业经济，将土承包经营权作为股权，入股组成股份公司或合作社等，从事农业生产经营。 3. 现有土地承包关系长久不变。文件指出，要稳定和完善农村基本经营制度，以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制，符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。赋9、予农民更加充分而有保障的土承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。4. 允许农民开发经营集体土地。文件中提到，在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土建设非公益性项目允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。文件指出，依法征收农村集体土地，按照同地同价同原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业，住房和社会保障。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。五、建设原则1、以XX市城乡总体规划、四山管制规划为10、指导，明确规划片区功能定位及发展方向。2、将XX镇龙门村10社作为一个完整的空间，从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、开发控制和引导。突出规划的综合协调作用，统筹考虑区内经济、社会和环境的均衡发展；一、二、三产业协调发展；实现区内土地和各项资源的优化配置，使XX镇龙门村10社在有机、合理、统一的原则下进行有序的发展建设。3、策划应能满足XX镇龙门村10社不断发展壮大所需要的空间构架，远近期相结合，保留林业、农业用地，合理开发宅基地，并不断完善城市功能，使城市健康有序的发展。4、策划应充分利用该地区的人文、自然景观、不破坏自然及生态环境，严格控制农民宅基地，保证占用耕地与开发复垦相平衡11、，创造既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的新城镇。5、策划要与当地经济发展相适应，从用地划分、功能分区和道路结构等方面，为近远期建设提供方便，有利于镇区整体规划，分片实施，项目启动，滚动发展的模式。六、结论本项目经济、环境及社会效益良好，在不改变土地性质和用途的基础上，最大程度的提高了土地质量，增加了农民年收入，为XX市民休闲娱乐提供了场所，并且改善了当地自然环境状况，是可行的。七、技术经济指标表1-1 主要数据及技术经济指标序号名 称单 位数 据备 注1总规划面积亩6821.1林地亩4501.2耕地亩1801.3宅基地亩222总用地面积亩352.1农民宅基地亩222.2林地亩13按林地面12、积3%3项目总投资万元5300企业自有资金3.1其中：建设投资万元44383.2建设期利息万元03.3土地租金万元5623.3流动资金万元3004资金筹措万元53004.1其中：企业自筹万元5300企业自有资金4.2银行借款万元05设计生产能力6年销售收入万元4200正常年份7总成本费用万元991正常年份8所得税万元787正常年份9年净利润万元2361正常年份10所得税前财务内部收益率%38.4011所得税前财务净现值万元1021912所得税前投资回收期年4.87含建设期13所得税后财务内部收益率%31.2514所得税后财务净现值万元688215所得税后投资回收期年5.39含建设期16总投资收13、益率%66.43正常年份17项目资本金净利润率%44.95正常年份18盈亏平衡点(BEP)%22.76%第二章 项目支撑体系一、 政策支撑本项目参照的政策及有关法律法规有以下几个：1、XX两路城区分区规划。2、XX区土地利用总体规划。3、中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定。4、四山管制规划。5、XX市XX区人民政府关于推进农村土地承包经营权流转促进产业发展的意见。6、渝府发200845号关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知。项目依据XX区土地利用总体规划、XX两路城区分区规划和四山管制规划及产业规划，采取土地整理、宅基地置换、农村土地承包经营权流转等方式使用农民集体所有的土地，发14、展休闲、托老、旅游、度假等项目，带动区域经济增长，实现城乡统筹发展。在项目的设计、施工、销售过程中也将严守国家、XX市的各项政策规定。根据中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定中可以看出，本次决定主要强调了以下6点：1、新形势下推进农村改革发展的重大意义本点指出，目前农业基础仍然薄弱，最需要加强；农村发展仍然滞后，最需要扶持；农民增加收入仍然困难，最需要加快。我们必须居安思危、加倍努力，不断巩固和发展农村好形势。2、推进农村改革发展的指导思想、目标任务、重大原则本点通过5个必须，指出了目前农村改革发展的指导思想与目标。统筹工业化、城镇化、农业现代化建设，加快建立健全以工促农、以城带乡长15、效机制，调整国民收入分配格局，巩固和完善强农惠农政策。3、大力推进改革创新，加强农村制度建设农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。4、积极发展现代农业，提高农业综合生产能力按照建设生态文明的要求，发展节约型农业、循环农业、生态农业，加强生态环境保护。继续推进林业重点工程建设，延长天然林保护工程实施期限，完善政策、巩固退耕还林成果，开展植树造林，提高森林覆盖率。5、加快发展农村公共事业，促进农村社会全面进步社会主义文化建设是社会主义新农村建设的重要内容和重要保证。坚持用社会主义先进文化占领农村阵地，16、满足农民日益增长的精神文化需求，提高农民思想道德素质。6、加强和改善党的领导，为推进农村改革发展提供坚强政治保证实现全面建设小康社会的宏伟目标，最艰巨最繁重的任务在农村，最广泛最深厚的基础也在农村。锐意改革，加快发展，在推进中国特色社会主义伟大事业进程中努力开创农村工作新局面！本项目的建设，正是响应了推进农村改革发展的号召。项目建成后，通过土地整治，不但能够提高当地的土地质量；而且农民通过租借宅基地并入股的形式，每年可以得到分红，从而提高自身收入；本项目的建设过程中及项目建成后可以提供大量的工作岗位，解决了农民的就业问题。综上所述，本项目的建设具有可靠的政策支撑，是可行的。二、 环境支撑 XX17、第一峰的XX，峰含玉润，蔚然深绣，山上尚存光绪年间用条石修砌3000余米的古长城、天城寨、永佛寺，与之相关的遗址有净瓶仙境、莲花池、杨柳潭。XX旁的牛心山因貌似牛心而得名，山上除保留古城遗址外，山下已钻出汩汩的温泉，正待开发。XX公园内有来自原始山东省谷净水的枫叶湖、玉泉湖、龙胆湖，因水纯净甘甜，当地人及游客常直接取用，XX泉水点的豆花，更是一绝。 盛夏，这里远离尘嚣、炎热，由于XX相对海拔高、加之森林植被好，林涛送来的习习凉风，清爽宜人。冬日，白雪压弯了松枝，围在火炉旁烤羊肉、品尝XX萝卜炖猪蹄更是浪漫温馨！XX有宝贵的森林植被、美好的自然景观、丰富的人文景观，是一块养在深闺无人识的旅游宝地18、。XX已向游客开放XX森林公园海拔270-848.8米，国家森林覆盖面积蓄18000亩，是目前XX近郊覆盖面积最大、植被保护最好的森林公园，其森林植被属亚热带温性常绿阔叶林带。森林植物种类326种，野生中草药、野菜近200种。丛林中虎豹虽已绝迹，但仍有野兔、松鼠、锦鸡、杜鹃等多种野生动物出没，年平均气温17度，常年气温比市区气温低约5度。XX有满山的苍翠，高耸的山梁，纵横的沟壑，古朴的农舍，美丽的田园，缭绕的云雾，清澈的山泉，清新的空气等都市稀缺旅游资源，山上山下尤如隔世，好一个自给自足的农耕文明时的“世外桃园”，在这几十平方公里的山坳、峰谷、森林、田野中，依山就势地建造旅游度假村、乡村俱乐部19、互助农庄等休闲娱乐设施，其价值是十分巨大的。三、 运营与管理支撑（一）项目运作1、“纲举”：就是在项目设计之前，要尽快占领该项目行政与技术的至高点，也就是说要得到与本项目相关的最高行政与技术部门的支持、指导与帮助。2、“目张”：就是在相关行政与技术部门的认同、支持、指导与帮助下，找到项目的建筑设计、施工单位、园林保护、拆迁安置方面的专家。在找到各类单位与专家后，依据先设计，后施工，再管理的原则，编制项目开发的进度表，严格按进度表实施。（二）项目管理1、建设期管理为了实现项目预期的质量、工期、投资等目标，业主应成立项目管理的组织机构。由该项目组织机构对项目进行管理。项目组织机构应根据项目总目标20、制定各分项目标、各阶段目标。要建立适当的职位体系，明确职权范围，对各职位的主要任务应有明确的规定。还应明确与其他部门人员的工作关系，以便于相互协调。（1）为了更好实现项目预期目标，建议业主委托监理单位对项目的质量、进度、投资等进行控制。业主可将精力主要放在总目标的控制，项目各分项、分阶段工作的衔接协调，项目的外部协调等。（2）工程项目从筹划、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设工程中，必须遵循先后工作次序。建设期的各个阶段可以进行合理交叉，但不能任意颠倒次序。应严格执行工程建设有关法规、规定、标准。（3）业主单位应高度重视合同管理。建设合同是业主和项目实施各主体21、之间明确权利、责任关系的具有法律效力的协议文件，也是应用市场经济体制、组织项目实施的基本手段。从某种意义上讲，项目的实施过程就是建设工程合同订立和履行的过程。一切合同所赋予的责任、权利履行到位之日，也就是建设工程项目实施完成之时。（4）组织协调是实现项目目标必不可少的方法和手段。在项目实施过程中，业主需要处理和协调众多复杂的业务组织关系，主要内容包括：1）外部环境协调，包括：与政府管理部门之间的协调，资源供应方面的协调，生产要素的协调，项目周边环境方面的协调等。2）与参建单位之间的协调。3）业主单位内部各部门、各层次之间的协调。（5）为了保证项目目标的实现，在项目实施应采用动态控制的方法，阶段22、性地检查实际值与目标值的差异，采取措施纠正偏差，制定新的计划目标值使项目的实施结果逐步向最终目标逼近。工程项目目标控制就是在项目前期筹划、勘察设计、施工、竣工交付等各个阶段采用规划、组织、协调等手段，从组织、技术、经济、合同等方面采取措施，确保项目总目标的顺利实现。（6）要保证建设项目的投资效益，必须对项目风险进行科学管理，其目的是通过风险分析减少项目的不确定性，以便决策更加科学，以及在项目实施阶段保证目标控制的顺利进行，更好地实现项目质量、进度和投资目标。（7）在工程建设中应强化环保意识，切实有效地把环境保护和克服损害自然环境、破坏生态平衡、污染空气和水质、扰动甚至破坏地下管网等现象的发生，23、作为项目管理的重要任务之一。在项目实施阶段，做到主体工程与环保措施工程同步设计、同步施工、同步投入运行。在工程承发包中，必须把依法做好环保工作列为重要的合同条件加以落实，并在方案审查和施工过程中，始终把落实环保措施、克服建设公害作为重要内容予以密切注视。2、运营期管理项目建成后，运营期间各种事物由项目开发企业来统一管理。（1）运营期管理的利与弊。利：积极性高，效益好。弊：管理复杂，难以规范。（2）运营期管理部门设置：行政事物部：含行政事物与人力资源的招聘与培训工作。综合管理部：含景点管理、园林维护、清洁卫生、森林保安工作。工程维修部：含景区内所有工程的维修与养护工作。租赁部: 含项目运营区内所24、有农庄、客房、餐饮、商店的租赁管理工作。财务部：含公司所有财务工作。四、 其他支撑1、 资源丰富XX镇幅员面积48.56平方公里，林地面积为35000亩，耕地面积9500亩，总蓄水量74万立方。生态休闲旅游资源丰富，XX森林公园是目前XX近郊覆盖面积最大、植被最好的森林公园之一，山上尚存光绪年间用条石修彻的3000米的古长城、古城门（天城寨）和历史悠久的永伏寺、宝神洞等人文景观。矿产资源以石灰岩、煤、粉沙岩为主，是XX主城区建筑石料的主要供应地。2、基础设施XX镇水、电、气以及通讯设施完备，场镇规划面积0.6平方公里，建城区面积0.4平方公里， 基础设施完善， 关兴、玉峰（旱土）、天堡三个场镇25、及玉峰村分别建有自来水厂各1座，农电网络遍布全镇，有变压器30台，送变电线路190公里，镇境内有西南气田主管卧渝线、卧两线通过，有天然气气阀室一个，闭路电视覆盖全镇，有用户2790户，通信网络健全，有程控电话1500门，移动、联通网络基本覆盖全镇，宽带网络接通全镇。全镇公路通车里程98公里，基本实现社社通，其中319国道横贯镇区东西，旱白公路与新桂连接渝长高速路和五桂路渝邻高速，已动工修建的XX市外环路从境内高笋村接口横穿全镇。3、交通情况从项目周边交通布局看，渝邻高速、渝碚高速和渝怀铁路分布于项目区域周边，XX江北国际机场距项目仅17公里，受限于项目区域与周边道路连接道路建设的滞后和319国26、道道路路况差的现状，目前仅有从江北区鱼嘴至旱土村的风景区道路峡峰路路况较好，极大的制约了项目地块的可达性。第三章 项目建设地点一、项目建设地概况（一）地理位置XX镇位于XX区东部铜锣峡背斜山脉中部，地理坐标介于东经1064352-1064754；北纬294253-294918之间，镇幅员面积48.56平方公里，林地面积为35000亩，耕地面积9500亩，人口14132人。东与龙兴、石船镇相连；南与江北区接壤；西与石坪镇双凤桥街道、王家镇接界；北与古路镇相邻，距区政府驻地17公里、距市政府驻地25公里。规划区位于XX市XX区XX镇龙门村10社。（二）历史沿革XX镇系原关兴乡发展而来，民国18年（27、1929年）建关兴乡，是当时XX市5区3镇62乡之一， 民国29年（1940年）与旱土合并建关兴乡，民国30年（1941年）复置关兴乡，新中国成立后仍为关兴乡，隶属于江北县石船区公所管辖；1958年改为关兴人民公社， 1984年复建乡；1994年撤区并乡建镇，与旱土乡合并，保留关兴乡，隶属于XX市江北县管辖；2001年撤乡建关兴镇，2002年更名为XX镇，2003年将原天堡寨3个村及石坪镇1个村划入XX镇管辖至今。（三）自然条件XX镇处于川东平行岭谷铜锣峡山脉的铁山坪上，地貌呈垄岗状，山体雄厚，属山岭深丘地带，总体地势呈“西北高、东南低”，海拔在450800米之间；土壤属紫色土和黄壤两大类灰棕28、紫泥土；属亚热带季风气候区，年平均气温17，日照1341.1小时，降水量1099.8毫米，无霜期319天。（四）经济现状全镇主要以建材业和生态休闲旅游产业为主。现有生态休闲旅游企业17家；工矿企业58家，其中农业科技企业2家。2006年实现地区生产总值14260万元，同比增长32.4%；农民人均纯收入达3800元，同比增长8.8%；一、二、三产业的国内生产总值比为：15:53:32。2005年，镇地方财政收入完成450万元，同比增长30%。二、项目环境分析（一）项目环境现状XX铁山坪板块以森林为主要休闲旅游资源XX森林公园和铁山坪森林公园为板块主要的休闲旅游景区，该板块有森林、温泉、宗教寺庙等29、休闲旅游资源，其中森林是该板块最强势的资源，并有“天然氧吧”之称，是XX典型的绿色生态工程，是XX市自驾游的主要线路，景区对外开放时间比较短，加上政府对原生态森林的保护政策，景区原生态是最大的休闲旅游资源，交通市政设施逐渐完善，景区内正从农家乐转向酒店等高档度假中心的打造，为市民养生休闲度假提供更好的配套，交通道路的实施将使板块成为XX最具资源和潜力郊区休闲旅游度假胜地。景区资源：作为XX市首次开发的市级森林公园，1.8万亩的森林覆盖面积，有着上百种野生动植物，特别是森林新鲜的空气是都市人们最向往的，最理想的养生之处。农家乐和度假山庄：目前XX和铁山坪上有近百家农家乐和度假山庄作为人们休闲度假30、的主要配套，但由于档次较低，配套设施及服务相对较差，因此近年也开始修建高档生态酒店，有完善的配套设施，如XX生态园。（二）项目区域分析1、项目区域资源分析（1）区域位置分析XX镇位于XX铜锣峡背斜山脉中部，XX市XX区东部，距XX区行政中心两路镇和江北国际机场约16公里（约10公里的山地道路），XX观音桥城市副中心25公里（约10公里的山地道路）；在城市功能规划中，项目地块规划定位为城市绿肺XX森林公园，属于XX城市化边缘地带；从XX城市主要沿南北向发展轴线分析，项目区域正处于城市发展轴线上，但受铜锣峡山脉的隔断，项目区域城市化进程在短期内将不能实现，在项目开发后期可考虑城市化对项目房地产开发31、的促进作用。项目所在区域，XX镇幅员面积48.56平方公里，区域北临统景风景区，东靠XX复盛镇、龙兴镇和石船镇，西面是XX行政中心两路镇、北部新区和工业园区，XX江北国际机场，南面紧邻XX江北区寸滩港和铁山坪风景区；由于XX与铁山坪山系相连，铁山坪风景区在对外宣传的度假山庄和休闲旅游地产项目，大部分物业位于XX镇辖区内，这对项目借助铁山坪风景区休闲旅游资源进行整体开发，有较大的益处。从项目四至分析，项目西面和南面均为XX主城区主要的城市组团，其城市发展成熟，尤其是北部新区和工业园区及寸滩港片区，已成为XX富人居住区和主要的XXGDP增长源之一，区域经济的发展，将带动XX片区的发展进度。（2）项32、目地块内部交通状况项目地块内部交通组织主要依靠319国道和从江北区鱼嘴至旱土村的风景区道路峡峰路；319国道受超重车的碾压，道路交通状况较差，如XX采石场不进行整治，该道路在未来的使用率低；峡峰路路况较好，是目前区域内最好的交通道路，且开通了812路公交线路，通行较为便捷；（3）区域人口分析XX镇辖区人口14132人，多为农业人口，其外来人口多为采矿业工人及相关人群，人群经济购买能力不高，不是本项目发展的主要消费群体；（4）区域产业环境分析区域产业主要以建材业（采石场）和生态休闲旅游产业为主，现有生态休闲旅游企业17家，工矿企业58家。其中，生态企业多为普通的农家乐或小型度假山庄，集中在玉峰村33、铁山坪风景区内，但规模相对较小，缺乏鲜明的休闲特色；工矿企业则分布于319国道为轴线的峡谷平地内部，对当地生态资源、交通条件均有较大的破坏；（5）项目地块资源评价受区域位置、地形地势和城市交通的影响，项目所在区域城市化进程较为缓慢，大规模的城市化建设对本项目区域而言还具有相对较长的周期；根据XX市“四山”地区开发建设管制规定条例，XX周边山体土地资源将受到严格的保护，在距离市区23公里的半径内，47平方公里的山水资源将是极度稀缺和唯一的，因此，在本项目开发中，结合城乡统筹进行山水休闲旅游地产开发，与其它休闲旅游地产在规模、经营主题和交通距离上形成差异化竞争；结合区域景观资源分布状况（XX镇铁山34、坪片区资源优势最为明显，在区域内知名度最高，借势发展），同时考虑到项目区域采矿产业将对生态环境和交通环境有较大的损坏，在本项目休闲旅游地产开发中，先开发玉峰、旱土、高笋区域，将石壁和关兴片区作为储备控制用地。就XX整体休闲旅游资源评价而言，可以概括为几句话：占地区域很广；地理位置较佳；交通进入较优；休闲旅游资源较好！第四章 运作主体和模式一、设计指导思想与原则（一）遵循观光旅游与森林工程的内在功能联系：即利用自然或人工营造的环境空间，向游客提供逗留的场所，提供体验交流的场所，提供农产品交易的场所。（二）坚持可持续发展观念，以保持生态环境为出发点，保持自然环境每一自然元素完整性，突出生态、环保及35、绿化的特征，实现经济、社会、生态效益三者完美统一。（三）考虑到XX镇的历史与人文环境，建筑形象追求稳重、纯净，与项目所处环境有机结合。力求做到功能完备、形象新颖、个性鲜明、文化内涵深蕴，展现新的风姿。二、项目建设规模该项目建设规模如下：1、项目宅基地共涉及农房的农户有22户，共占地22亩、耕地180亩、林地450亩。2、主要建设内容：土地整治。修建乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园。修建农民新村。修建其他配套公共设施。3、农民的安置工作。三、运作模式（一）总平面布置本项目主要是以森林工程和生态观光农业为主线，充分利用周边的自然、人文景观展开布局。采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点，空间36、主题结构分为五个区域，主要有乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园、原生态森林保护区及农民新村。（二）功能分区1、乡村俱乐部：以森林公园和农业园配套，用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工艺品展示和交易。有别于普通的自由市场的传统的交易中心，本俱乐部的建造突出了“精品、休闲、风情感”等特色。通过打造精品，创造服务的高附加值。利用农民宅基地设立一个集多中心为一身的功能机构。它包括接待中心、游客集散中心、服务中心、餐饮与娱乐中心、旅游特色产品交易中心等等。它的出现使农村和农副用地以单纯的农民居住及农副业生产活动向乡村生活结合休闲旅渡假的复合功能转化，乡村俱乐部是37、这种功能复合转化的中心杻带和重要载体。2、互助农庄：通过翻新和整修原有农舍或重建危旧农舍，并利用农舍周围耕地、林地形成一对一配置，建成新型农庄，以集体土地流转的方式形成开发成果，出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。同时使当地农民以乡村生活向导，耕作生产教练或代工民工的的身份参与该农庄的工作，与城镇居民形成合同关系，当地农民获得可持续的收入，城镇居民花钱享受田园、森林生活，这样的农庄成为名符其实的互助休闲农庄。3、生态农业园：以本社植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。438、原生态森林保护区：本区域为XX森林的一部分，利用原生态的森林保护区为游客和居民提供观赏、休闲和娱乐的场所。5、农民新村：利用农民原有宅基地用地将农民集中安置，并科学专业地集约配置建筑结构和水电气的设备资源，修建花园洋房供农民居住。这样不仅一次性解决农民的安居问题，而且由于科学专业的设计和建设，而且其住房用材、构造、彩光和节能条件，其住房的给水、排水、污水处理条件，以及照明、电讯条件都生步达到与城市居民比肩的水平。与此同时，其原有的自然景观，植被水土继续得到保持，其抗震、防灾防火和生态环境措施则远胜从前。（三）土地利用规划规划区用地主要分为公共设施用地、居住及娱乐用地、道路广场用地、耕地、原生39、态林地等四大类。1、公共设施用地公共设施用地包括行政办公用地、商业用地、医疗卫生用地等。2、居住及娱乐用地该区主要包括乡村俱乐部、互助农庄、农民新村及生态农业园。本区域的规划主要是根据规划及设计方案的需要，利用宅基地和林地面积的3%进行建设。3、耕地该区为农民原有耕地。4、原生态林地本区域利用项目原有的林地，不需要进行太大的调整，只对林地与其他区域结合处稍作调整即可。5、道路广场用地该区域主要是进行道路及广场的修建。（四）绿地系统规划1、绿地指标规划绿化总占地约630亩，其中林地约为450亩，耕地180亩，绿化覆盖率大于95%。2、规划以本项目周围的林地、农田作为规划的绿色环境背景，通过沿道路40、的绿化，将大环境背景与主体工程联系起来，形成了点、线、面相结合的绿地系统。3、该区林地面积大是构成该区特色的积极因素，又要保护好原生态林地，避免破坏，于是规划该区建筑中低层搭配，建筑与高大的乔木、矮小的灌木有机的配置，造就了多层次具有人情味的景观。（五）空间设计1、商业空间：商业空间是该区的重要功能空间之一，也是该区最具活力的地区，整个商业区的主要组成部份为乡村俱乐部和生态农业园，以广场、农田、森林和道路作为两部分的中介空间，使室两部分过度和交融。2、居住空间：该区主要由互助农庄和农民新村组成。分为一般农庄、休闲农庄、旧住宅区、农民新居住区。一般农庄采用院落式布置方式，分别形成各自的组团中心绿41、地。休闲农庄区建于原生态林地中，交通便利、环境优美、宁静。农庄采用智能化设计，为来此休闲旅游观光的人提供先进、舒适的居住空间。（六）建筑形态设计1、建筑形态设计（1）区中的建筑造型设计简洁、格调平和、宁静、富于想象并与生态景观良好地结合在一起。建筑形态强调一种生活的态势，由生动、简练的几何形体和线条构成。（2）区中标志性建筑力求洗练，追求现代感，其它公建采用加法，体形丰富、活泼。（3）建筑高度与尺度互助农庄23层，一般住宅13层，乡村俱乐部主体部分可达45层，以丰富空间轮廓线。2、建筑材料与色彩（1）建筑材料：使用已经成熟的新型材料，体现了节约能源、美观耐用的原则，外观材料一般采用以不反光的砖42、石面材、不反光的玻璃、塑板。（2）建筑色彩：区内建筑主要和周围环境的色彩相搭配，清新淡雅中焕发出勃勃生机。（七）地块开发强度及控制规划1、开发强度区内建筑总用地面积约35亩（宅基地22亩、林地3%13亩），耕地保持180亩，绿地率大于95%，区内可容纳上千人居住。2、地块控制规划规划地块控制要素包括两部分：功能控制要素和形体环境控制要素，功能控制主要分为土地利用和开发强度、道路交通及竖向交通，涉及的要素主要有：用地性质、用地面积、容积率、建筑覆盖率、绿化率、林地面积、耕地面积、建筑限高、居住人口、配建停车位及公共配套设施，其中前7项为规定性指标，后4项为指导性指标。第五章 用地情况本项目拟租赁43、土地652亩（其中林地450亩、耕地180亩、农民宅基地22亩），其建设主要内容为乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园及农民新村的建设。主要建设规模如下：1、乡村俱乐部：用地面积3000平方米，主要用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工艺品展示和交易。2、互助农庄：用地面积9000平方米（其中新建7000平方米，维修改造2000平方米），主要用于出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居民或者出售，并帮助业主管理以及经营。3、生态农业园：用地面积5000平方米，以本杜植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风44、情特色元素，挖掘农业旅游的价值。4、农民新村：用地4674平方米，利用农民原有宅基地用地将农民集中安置的区域。第六章 建设内容一、基础设施建设（一）给排水工程1、设计范围与依据（1）设计范围：红线范围内工程给水、排水及消防。（2）设计原则l 建筑给水排水设计规范（GBJ15-88）（1997版）；l 建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001版）；l 室外给水设计规范（GBJ13-86）；l 室外排水设计规范（GBJ14-87）；l 生活饮用水卫生标准（GB5749-85）；l 其它有关部门资料。2、给水系统（1）水源采用市政供水。（2）用水量及要求本项目年工作日为365天。用水量考虑到节45、水的原则和本项目建设期较短的因素，一次性预测水量预测指标如下：游客 按40升/人日计算客房 按80升/人日计算公建 按居民用水量15%计算其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量上述水量20%计算用水要求水质：符合饮用水卫生标准水温：20水压：0.3MPA（3）管网设计管网布置本工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保证供水的连续性，主供水管网干管布置成环状，支管布置成树枝状。城市干管为DN300毫米，给水管布置于道路右侧（标准横断面）。管网上按规范设置阀门、排气阀和泄水阀。管材及接口室外管道：DN50毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。室内管道：DN65毫米，采用闸阀：DN65毫米46、，采用截止闸。管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐层结构防腐，管道露置时，采用底漆一遍，调合漆两遍防腐。3、排水工程（1）系统的划分本工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统，采用清污分流排放方式。污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。 （2）污水量统计污水排放总量按用水的80%考虑，排放量0.44万立方米/天。（3）管道设施采用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下，采用弧形素土基础，地基较差时，采用混凝土带形基础。在充分利用现有的市政污水排放管汇入市政道路下污水主干管。（二）供电设计1、设计依据、规范 （1）民用47、照明设计标准（GB50034-92）；（2）建筑物防雷设计规范（GB50058-94）；（3）低压配电设计规范（GB50054-95）；（4）其它有关资料。2、设计范围本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。3、供电要求及负荷等级除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负荷。4、供电方式供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电源进线方式采用高压电缆架空敷设，经变配电室变压后向各单体提供380/220V电源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。根据项目的用电容量，配备400kVA变压器三台。分别配置于A04/01、A14-2/01、A16-348、/01。各单体内的线路采用铜芯电缆ZZ-VV经穿线管暗敷。整个配电系统采用树干式和放射式相结合的方式。所有建筑按第三类民用防雷建构筑物设计，屋面设避雷网，冲击接地电阻要求小于8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于4欧。低压进户零线要求作重复接地，接地电阻小于10欧。（三）道路 1、路线平、纵面线形设计路线平、纵面线形设计是旅游公路设计的龙头和主线。路线平、纵面线形设计不但要与沿线地形、地质、相适应和协调，尽量降低工程造价，减少对沿线道路、水系和自然植被的不利影响，而且要充分满足驾乘人员的心理和视觉要求，减少和消除人为的景观障碍。同时，路线要为旅游创造有利的可供利用的地形条件和自然环境。2、路49、基、路面设计（1）路面设计原则满足公路路面必须满足的安全性、耐久性、舒适性及美观的特点；因地制宜、合理取材、技术可行、施工方便、美观适应、利于养护、保护环境、使用寿命长。（2）设计标准设计标准：沥青路面以双轮组单轴载100KN为标准轴载。（3）路面设计面层：沥青混凝土面层，设计弯沉为32.5（0.01毫米）。基层：水泥稳定碎石（5%）基层具有强度高，稳定性好，可增加路面面层的整体强度，且沿线石料丰富，故本路推荐采用水泥稳定碎石基层。底基层：根据公路沿线自然条件和就地取材的原则，结合当地现有公路底基层的类型，推荐采用水泥稳定砂砾底基层。3、防护及排水设计（1）边坡防护，包括路堤边坡和路堑边坡，加50、强了路堑边坡的景观设计。（2）边沟设计，考虑明沟、暗沟和盲沟等多种排水方式和不同的外形和尺寸。（3）路面排水，包括路面水、下渗水部分，路面排水分漫流和截流两种方式。加强路面下渗水的排水设计。（4）土路肩结合绿化，设计为植草防护。土路肩高度略低于路面，便于路面水排除。（5）边坡防护以植物防护和柔性防护为主。对于挖方路段，特别是石质挖方路段，考虑采用草坪液力喷播技术、TBS或SNS柔性防护技术，减少硬质防护的范围和面积。同时，采用攀藤植物和悬垂植物予以绿化和覆盖。4、道路景观设计按照观光农庄整体开发规划以“安全、环保、舒适、和谐”为理念；从景观设计入手，对线形、结构物、环境进行全面统筹的总体设计，51、为行车创造舒适的条件，使道路与自然、人文环境相和谐，营造“车在路上走，人在画中游”的公路交通环境景观。5、附属工程（1） 人行道建设方案人行道建设在靠公路两侧，连接主干道处采用人行道宽5米的设计，其余路段为1.5米宽的设计。用混凝土花砖铺设。在人行道靠南温泉一侧配套建设护栏和灯饰工程，护栏采用混凝土柱墩中间焊接铁艺装饰栏杆，灯饰采用水泥杆上安装防爆式装饰灯具。（2）道路标志、标线根据道路交通标志标线(GB5768-86)，道路沿线应设置警告、指示、禁令、导向、路名牌等标志牌，交通标志的设置力求位置适当、准确、完整、醒目、美观；路面应设置道路中线、车道分界线、车道边缘线、人行横道线和导向箭头等交52、通标线。（3）道路照明本工程道路全长约2公里，按照城市道路照明设计标准，路灯采用单杆双叉型灯杆，沿人行道布置，间距30米，灯杆高12米，臂长2.0米，灯杆全部采用一次成型热镀锌钢材，外观喷塑处理。道路照明全部选用高压钠灯，目前这种灯具节能效果好，发光效率高。二、项目建设工程（一）建设标准1、水土保持综合治理技术规范（GB/T16453.116453.61996）；2、灌溉与排水工程设计规范（GB50288-1999）；3、土地开发整理项目规划设计规范（TD/T10122000）；4、土地开发整理项目验收规程（TD/T10132000）；5、灌溉与排水工程设计规范（GB/5028899）。6、国53、家及当地的现行设计规范和技术标准；7、生产工艺相关专业要求。（二）建设内容1、土地整理土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综合利用的办法进行整治：一是将大多数平坦土地中的碎石、石块捡出，用作生产区干道和人行便道路基使用。二是斜坡地带，用石块砌筑堡坎，建设梯地，使之成为保水、保肥、保墒的“三保土”。共修建保坎8000米，高1.52.5米，下底宽60厘米，上宽30厘米，预留泄水孔35厘米，其弧度随山势而变。三是进行土壤改良，耕作层土壤厚度0.5米以上，挖宽1米，深0.8米的壕沟改土，全部回填耕作层土壤；耕作层土壤厚度0.5米以下的，采用挖穴改土。2、休闲住宿区域休闲住宿区包括乡村俱乐部、互助农54、庄、生态农业园以提供游客娱乐、休息、用餐为主要目的。第七章 资金来源及建设进度一、投资估算范围投资估算范围为项目从筹建至竣工验收并达到设计生产能力时，按设计规定的全部配套用房工程、园内道路工程、土地整治及农田培育、配套设施工程、花卉果树种植、景观植物种植、原生态林地修整和公用设备及器具购置、安装工程、工程建设其他费、预备费等工程所需的全部费用。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（二）项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；（三）工程量根据方案设计估算；（四）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价（价格为到厂价55、）；（五）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用2007年湖南省工程造价信息公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）；（六）相关费用按国家及湖南省有关规定计算；（七）业主提供的相关资料。三、计算期计算期包括建设期和生产经营期，根据项目实施计划建设期确定为3年（2009年1月至2011年12月），运营期按承包合同第一轮承包期至2025年，则项目计算期为2009年至2025年。四、项目投资（一）土地租金：本项目共租地652亩，其中林地450亩，耕地180，宅基地22亩，租金支付方式如下：林地：450亩，租用年限70年，按80元/年亩租用，合计252万元。耕地：180亩，租用年限为到2025年第56、二轮土地承包时（17年），租金按当年粮食价格x粮食数量（约1000斤/亩）计算，合计约为288万元。宅基地：22亩，租金约1万元/亩，合计22万元，并且按农民入股的形式，每年分红。土地租金合计562万元。（二）建设投资项目建设投资约为4353万元，采取整体规划、分期投资、分步建设的建设模式。其中工程费用3505万元，公用设备购置费400万元，设备安装工程费50万元，工程建设其他费用200万元，工程基本预备费198万元。1、工程费用主要包括乡村俱乐部和互助农庄等的建设工程、道路工程、配套设施工程、花卉果树种植、原生态林地修整工程，其均根据近期同类工程的造价资料进行测算。2、公用设备及安装工程（157、）设备原价按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。（2）设备运杂费、安装费由工艺专业根据相关的估算指标进行测算。3、工程前期费用工程前期费用主要包括青苗费和复垦费。青苗费按1430元/亩计算，复垦费按1万元/亩计算，根据规划设计要求，本项目需复垦的土地面积约为3亩。4、其他费用根据国家和地区相关政策规定计取。5、预备费 基本预备费 按工程费用的5计取。价差预备费根据原国家计委颁发的计投资（1999）1340号文的规定，和物价变化趋势、项目特点，本项目涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。建设投资估算详见财务分析辅助报表1。 （二）建设期借款利息本项目全部资金均由业主自筹，故建设期利息为0万元。（58、三）流动资金流动资金估算采用分项详细估算法。估算得项目满负荷生产年份需流动资金104万元，各年流动资金根据该年生产负荷估算。流动资金的30%为铺底流动资金，由业主自筹（资金来源为业主自有资金），项目铺底流动资金为31万元。流动资金估算详见财务分析辅助报表2。（四）项目总投资项目总投资由土地租金、建设投资、建设期利息和流动资金构成。经上述计算，项目总投资为5019万元，其中土地租金562万元，建设投资4535万元，建设期利息为0万元，流动资金500万元。（五）有关问题说明1、其它费用参照国家和XX市有关规定计取，若与实际不符，可按实调整。2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和59、公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。五、资金来源本项目投资全部由业主自筹。其建设资金使用安排：业主自筹资金使用的比例为：2009年安排40%，2010年安排40%，2011年安排20%。财务分析辅助报表1 建设投资估算表 单位：万元 序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例(%)估算说明1工程费用365510010376584.81.1乡村俱乐部4004009.01.1.1接待中心50501.1.2餐饮服务中心2002001.1.3特色产品交易厅50501.1.4游客集散中心1001001.260、互助农庄2400240054.11.2.1翻新改造旧农庄3003001.2.2新建农庄210021001.3生态农业园1151152.61.3.1土地整治及农田培育50501.3.2花卉果树种植30301.3.3景观植物种植20201.3.4农耕培土工程15151.4农民新村60060013.51.5道路工程90902.01.6配套设施工程50501.11.7设备购置费100101102.52工程建设其他费用481.5481.510.83工程前期费用3.53.53.1青苗费0.50.53.2复垦费334预备费1881884.24.1基本预备费1881884.2价差预备费05建设投资合计365561、100106734438100.0比例(%)82.32.30.215.2100六、建设进度根据原生态观光休闲农庄建设项目规划，本项目拟定在3年内实施，具体工作安排为：根据计划，在各项基本建设手续完善的情况下，争取于2008年底开始各项准备工作，于2011年12月进行竣工验收。具体安排如下：1、2008年底开始项目前期工作阶段，包括：编制项目规划方案、可研报告编制及报批、完成征地、环评、立项审批等。2、2009年1月开始逐步完成项目初步设计和施工图设计。3、2010年3月开始主体工程建设。4、2011年4月开始生态农业种植。5、2011年12月进行竣工验收。七、招投标方案（一）项目招投标原则依据62、中华人民共和国招标投标法，国家发展计划委员会第3号令及XX市有关工程招标文件的规定，本项目拟采用公开招投标形式确定施工单位，采用邀请招标的形式确定监理单位。（二）项目招投标方案1、招标形式及资质要求（1）由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，采用邀请招标形式确定勘察设计单位和项目监理单位。（2）资质要求建议勘察单位资质：乙级；设计单位资质：乙级；施工单位资质：二级以上；监理单位资质：乙级。（3）招标信息发布招标公告及其它公告的信息在政府指定的媒体上公开发布。2、招投标工作组织由业主自行或委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按公平、公开63、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作，按照招投标的有关规定，公开招标的投标单位不宜少于5家，邀请招标的投标单位不宜少于3家，建议业主单位按照国家的有关规定进行公开招标。第八章、效益分析一、 经济效益分析（一）效益分析1、农民收益（1）土地租金：22户，人均1亩地，按1万元/亩计算，每年共收入22万元。（2）托养项目服务收益：新房既可居住，同时还能用于休闲旅游配套营业，预计租赁、商业方面的年人均收入1500元左右。（3）务工收益。本项目的建设，为当地农民提供不少于60个就业岗位，基本月工资不少于800元。预计人均年收入9600元。（4）股金固定分红：“农经组织”每年按其投入的10%获64、得固定分红，每年人均达1800元。 预计农民人均年收入将达2万元以上。 另外，农民将现有旧房换成了新居，大大改善了原有的居住条件。2、政府收益（1）经济效益税收：建设中带来的税收大概在150万元以上；建成后随着观光、旅游式农庄的运营，可给政府带来相应的财政税收，初约估算每年在20万元以上。（2）社会效益一方面，为区域内农民提供了一个良好的生产生活环境，成为统筹城乡的一个新亮点；另一方面，为当地甚至是全市其他地方的市民提供一个理想的休闲娱乐场所，从而填补该类型产品的市场空白，并将得到消费者及社会各方的充分认可；三是随着乡村俱乐部、互助农庄的经营运行，互助农庄配套农田、森林的建设以及相应绿化工作的65、开展，将提供各种服务管理近50人的岗位，物业管理及绿化维护30余人的岗位。3、公司效益 本项目的经济收益主要来自于互助农庄租赁费、乡村俱乐部餐饮娱乐费、花卉水果销售费等。（1）乡村俱乐部餐饮娱乐费：乡村俱乐部餐饮娱乐费主要是游客娱乐、饮食、住宿费，一年理论收入应在2000万元左右（2）互助农庄租赁费：按照互助农庄1.2万平米的经营规模，以租金的形式租赁给游客及其他类型使用者，一年即实现近1500万左右的营业额。（3）生态农业园花卉水果销售费年收入约500万元。（4）加之其他类型的收入，全年实际收益应在毛利为4000万左右。（二）财务评价1、原则遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对66、应；遵循费用与效益识别的有无对比原则；以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、清偿能力进行评价；在计算期内不考虑通货膨胀因素。2、依据（1）国家发改委、建设部2006年7月颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；（3）建设方案；（4）业主提供的基础资料。3、评价参数项目建设期为3年，财务评价计算期取2009年至2025年。项目融资前税前财务基准收益率为12%，项目资本金财务基准收益率设定13%，基准投资回收期为8.3年。4、销售收入、销售税金及附加和增值税估算（1）销售收入估算本项目收入包括农庄租赁收入、娱乐收入、特色农产品67、销售收入、餐饮收入、住宿收入、农家特色种植体验收入等，经估算总收入约为4200万元。（2）销售税金及附加和增值税估算项目应缴纳税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。营业税税率为5%，城市维护建设费费率为7%，教育费附加费率为3%。经计算，正常经营年份项目的增值税为96万元，城市维护建设费为7万元，教育费附加为3万元。项目各年营业收入、销售税金及附加和增值税估算详见财务分析辅助报表。5、成本费用估算（1）经营成本估算原材料费：原材料消耗量根据类似项目估算，材料价格按市场价格计算。燃料及动力费项目的燃料及动力为水、电和燃气，燃料及动力的消耗量根据经营统计数据综合估算。工资及福利费项目劳动定员为68、60人，职工平均工资和福利费按2.2万元/人年估算。修理费以固定资产原值为基数按一定比例提取。其他费用参照同类企业经营统计数据估算。（包含农作物种植和收获期间外聘当地短期劳动力的经费）。通过上述计算，满负荷经营年份项目的经营成本为870万元，经营成本估算见表8-1。表8-1 经营成本估算表序号费用名称年成本（万元）估算说明1原材料费1262燃料及动力费4203工资及职工福利1324修理费665其他支出126经营成本870折旧费、摊销费：折旧费按直线折旧法以工程分类计算。建筑工程折旧年限为40年，设备折旧年限为15年，固定资产残值率按5计算。无形及其他资产按10年摊销。估算得项目年折旧费为10969、万元，年摊销费为0万元。折旧费、摊销费估算详见财务分析辅助报表6。财务费用：财务费用为建设投资借款余额应在生产期支付的利息、流动资金借款利息与短期借款利息之和。农民入股分红：宅基地22亩中，规划出7亩作为农民新村建设用地，余下15亩集体建设用地使用权经三分之二以上村民代表同意并经区政府审批后，将使用权按8万元/亩的价格作价入股投入到项目公司，由区相关部门为项目公司在置换地上的建筑颁发集体建设用地使用权证；农经组织入股金额为120万元，将此款作为入股金与得顺公司合资成立项目公司共同建设畔山枫林生态旅游渡假中心，农经组织每年获投入股金额10%的固定分红，即每年分得12万元。总成本费用：通过上述估算70、，正常生产年份项目的总成本费用为991万元。 项目总成本费用估算详见财务分析辅助报表。（2）盈利能力分析1）项目财务现金流量表分析根据项目财务现金流量表（财务分析报表1）计算的财务指标如下：项目投资财务内部收益率：36.28%（所得税前）项目投资财务内部收益率：29.627%（所得税后）项目投资财务净现值：（所得税前）10086万元（ic12%）项目投资财务净现值：（所得税后）6735万元（ic12%）项目投资回收期（所得税前）：4.9年项目投资回收期（所得税后）：5.4年分析上述财务指标，项目投资财务内部收益率：36.28%（所得税前），项目投资财务内部收益率：29.62%（所得税后），均高71、于基准收益率；项目投资财务净现值所得税前和所得税后均大于零。因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。）项目资本金现金流量表分析根据项目资本金现金流量表（财务分析报表2），项目的资本金财务内部收益率为29.71%。因此，从项目资本金投入可获得的收益水平看，满足投资者的要求，项目在财务上可以被接受。）利润与利润分配表分析项目正常经营年份销售收入为4200万元，销售税金及附加为62万元，总成本费用为991万元，利润总额为3160万元。所得税税率为25%，年缴纳所得税为790万元，净利润为2370万元。法定盈余公积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为237万元。利润估算及分配详见财务分析报表3。根72、据利润与利润分配表（财务分析报表3）计算的盈利指标如下：总投资收益率（ROI）EBIT/TI10066.69式中 EBIT营运期正常年份息税前利润TI项目总投资（包括流动资金）资本金净利润率（ROE）NP/EC10045.12式中 NP营运期内年平均净利润EC项目资本金均满足投资者的要求。（3）财务生存能力分析根据财务计划现金流量表（财务分析报表4）可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加。因此，项目具备财务生存能力。（4）不确定性分析1）盈亏平衡分析盈亏平衡分析以项目计算期2073、13年的数据为基础进行，该年总成本费用为991万元，可变成本为63万元，固定成本为61万元，年销售收入为4200万元，年税金及附加为62万元，根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下：BEP（利用率）= 年固定总成本/（年销售收入-年可变成本-销售税金及附加 ）100%= 22.47%盈亏平衡分析表明，本项目检测能力只需达到设计规模的22.47%时，业主就可以保本，说明项目具有一定的抗风险能力。2）敏感性分析项目在计算期内可能发生变化的因素有建设投资、经营成本、产品价格。上述各单因素变化5%、10%、15%时对项目财务内部收益率的影响程度见表8-2。表8-2敏感性分析表序号项 目不确定因素变化率项目74、财务内部收益率敏感度系数基本方案36.28%1建设投资-15%40.56%-0.79-10%39.02%-0.75-5%37.60%-0.735%35.06%-0.6810%33.91%-0.6515%32.84%-0.632经营成本-15%37.32%-0.19-10%36.98%-0.19-5%36.63%-0.195%35.93%-0.1910%35.57%-0.1915%35.22%-0.203产品价格-15%31.01%0.97-10%32.83%0.95-5%34.59%0.935%37.92%0.9010%39.51%0.8915%41.05%0.88从敏感性分析表可以看出，项目75、对上述各单因素变化的敏感程度从高到低依次为经营收入、建设投资、经营成本。根据上述敏感性分析表明，项目具有一定的抗风险能力。（5）财务评价结论本项目的财务内部收益率（所得税后）为29.62，财务内部收益率（所得税前）为36.28，均高于行业基准收益率，资本金财务内部收益率为29.7，满足投资者的要求。投资回收期为5.4年、低于基准投资回收期8.3年，说明项目的盈利能力较好。计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有一定的抗风险76、能力。综上所述，本项目在财务上是可行的。财务分析辅助报表3 项目投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号 项 目 合 计计算期123451项目总投资5300200020001000252481.1建设投资443817751775888001.2土地租金5621.3建设期利息000001.4流动资金300000252482资金筹措(包括全部流动资金）530020002000100025202.1项目资本金53002000200010002522.1.1用于建设投资500020002000100002.1.2用于流动资金300000252482.1.3用于建设期利息0000002.2债务资金(包括77、全部流动资金）000000其中计算建设规模的债务资金000002.2.1用于建设投资000002.2.2用于建设期利息000002.2.3用于流动资金00000财务分析辅助报表2流动资金估算表单位：万元序号项 目计算期（年）20092010201120122013201420152016201720251流动资产2723273273273273271.1应收帐款6681818181811.2存货1852242242242242241.2.1原材料1215151515151.2.2燃料动力3949494949491.2.3在产品7993939393931.2.4产成品5668686868681.78、3现金2022222222221.4预付账款2.流动负债2127272727272.1应付帐款2127272727272.2预收账款3.流动资金（12）2503003003003003003.1 流动资金贷款0000004.流动资金当期增加额00250500000财务分析辅助报表4 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）2009201020112012201320142015201620251营业收入49400000320042004200420042001.1新增销售收入494000320042004200420042001.202营业税金及附加72579、00047626262622.1营业税02.2消费税02.3城市维护建设费508033434343432.4教育费附加218014191919193增值税72500004666176176176173.1销项税839805447147147147143.2进项税114807897979797财务分析辅助报表5 总成本费用估算表 单位：万元序号项 目合计计算期（年）200920102011201220132014201520161外购原材料费17391011261261261262外购燃料及动力费57963364204204204203工资及福利费18481321321321321324修理费980、0653666666665其他费用1734961261261261266经营成本（1+2+3+4+5)120237178708708708707折旧费15271091091091091098摊销费0000009利息支出0000009.1建设投资借款利息0000010农民入股分红168121212121211总成本费用（6+7+8+9)1371883899199199199111.1固定成本1284878892892892892811.2可变成本8695063636363续财务分析辅助报表5 总成本费用估算表 单位：万元序号项 目计算期（年）20172018201920202021202220281、3202420251外购原材料费1261261261261261261261261262外购燃料及动力费4204204204204204204204204203工资及福利费1321321321321321321321321324修理费6666666666666666665其他费用1261261261261261261261261266经营成本（1+2+3+4+5)8708708708708708708708708707折旧费1091091091091091091091091098摊销费000009利息支出0000000009.1建设投资借款利息10农民入股分红1212121212121212182、211总成本费用（6+7+8+9)99199199199199199199199199111.1固定成本92892892892892892892892892811.2可变成本636363636363636363财务分析报表1 项目财务现金流量表 单位：万元序号项 目 合计计算期（年）20092010201120122013201420151现金流入5277000032004200420042001.1营业收入4940000032004200420042001.2补贴收入01.3回收固定资产余值30701.4回收流动资金3002现金流出16309200020001000101698093193183、2.1建设投资500020002000100002.2流动资金300000252482.3经营成本102840007178708708702.4营业税金及附加725000476262622.5维持运营投资03所得税前净现金流量(1-2)36461-2000-2000-100021843220326932694累计所得税前净现金流量173783-2000-4000-5000-2815405367369425调整所得税9235000578.757877877876所得税后净现金流量(3-5)27226-2000-2000-100016062433248224827累计所得税后净现金流量11490284、-2000-4000-5000-3394-96115214003计算指标：所得税前所得税后 财务内部收益率(FIRR)38.40%31.25% 财务净现值 ic=12.0%12.0%10219万元6882万元 投资回收期.4.9年5.4年续财务分析报表1 项目财务现金流量表 单位：万元序号项 目 计算期（年）20162017201820192020202120222023202420251现金流入42004200420042004200420042007570746173521.1营业收入42004200420042004200420042004200420042001.2补贴收入1.3回收固85、定资产余值3070296128521.4回收流动资金3003003002现金流出9319319319319319319319319319312.1建设投资2.2流动资金2.3经营成本8708708708708708708708708708702.4营业税金及附加626262626262626262622.5维持运营投资3所得税前净现金流量(1-2)32693269326932693269326932696638652964204累计所得税前净现金流量102111347916748200172328526554298233646142991494115调整所得税7877877877877877886、7787787006所得税后净现金流量(3-5)24822482248224822482248224825852652964207累计所得税后净现金流量648489661144813930164111889321375272263375640176计算指标：所得税前所得税后 财务内部收益率(FIRR)38.40%31.25% 财务净现值 ic=12.0%12.0%10219万元6882万元 投资回收期.4.9年5.4年二、 环境效益分析为了吸引消费者者，休闲旅游规划与开发的管理者会注重对环境资源的保护，一些珍稀的动植物资源和原生景观就会得以保存下来，环境状况也将得以改善。这些都是休闲旅游旅游规87、划与开发对环境改善的促进作用。但是，随着旅游者的进入，旅游目的地的自然、社会及游览环境会受到不同程度的影响。如果过分追求经济利益、加之管理不善的话，游客人数在超过该区游客容量后将会使该地的利益环境产生不可逆转的退化。如果游客对于环境的保护意识不强，企业的环保宣传工作又不到位，游客就会自觉或不自觉的破坏自然环境和旅游景观。发展休闲旅游、养身度假，有利于土壤植被保护，减少水土流失，涵养水源，调节气温，有利于动植物种类的增加和生物种群的发展，促进生态的良性循环。本项目是整体规划，按步实施，以很大程度上避免了土地浪费、环境破坏、森林面积减少，并且提高了土地质量。随着项目的建设和发展，项目运营区品质的提88、升同样会促进XX镇龙门村10社周边的环境改善。随着项目的不断深入，必定有更多的资金投入到环境品质建设中。总而言之，本项目的发展能反哺环境建设，对整个XX镇的环境都有一定促进作用。三、 社会效益分析（一）社会影响分析本项目是推动XX区XX旅游景区开发的重要项目，对于XX休闲旅游的发展具有重要意义。1、对休闲旅游业发展的促进作用休闲旅游业是一个综合性的经济产业，它对社会经济的促进作用主要表现在对社会的促进及相关产业的带动方面。对社会经济的促进可以通过休闲旅游收入指标、提高就业机会以及人们收入水平增加等指标来反映。对国民经济相关产业的带动则可通过计算休闲旅游产业同其它相关产业的关联性、带动系数等指标89、，来反映休闲旅游业的重要作用。本项目实施休闲观光农庄、乡村俱乐部以及互助农庄的建设，对于提高景区休闲旅游承载力、服务能力，增强旅游吸引力和市场竞争力，对促进景区休闲旅游事业发展有着积极而长远的意义。本项目的实施，能产生巨大的间接经济效益，对于加快建设发展XX风景区具有重大意义。2、对改善当地居民生活条件的作用通过本项目的建设完善，可大大改善周边居民居住生活条件，提高土地质量，还可以增加就业率，改善生活环境。因此，项目建设能切实的给当地居民带来好处。3、对当地居民增收的带动作用休闲旅游业是综合性很强的产业，本项目建设可大大促进休闲旅游业发展，将创造更多的经济收入和就业岗位，并且通过租借农民的土地90、每年分红，对提高当地居民收入具有明显作用。4、对地方经济的促进作用项目建成有利于推动XX休闲旅游业发展，增加休闲旅游经济收入，对于活跃地方经济、改善景区开发投资环境也有积极的意义，并对实现经济的可持续发展具有明显作用。通过促进休闲旅游业发展，也可推动地方经济结构高速。因此，项目建设社会效益明显，项目的兴建，对XX休闲旅游业发展和XX区经济社会的发展具有明显正面社会影响。（二）互适性分析从上分析可以看出，项目实施对推动当地休闲旅游发展和地方经济建设具有积极作用。本项目是一项基础建设项目，符合居民利益和游客利益的需要，符合当前经济发展的需要，符合国家相关产业政策。 社会对项目的适应性和可接受程度分91、析表序号社会因素适应程度可能出现的情况措施建议1不同利益群体适应支持肯定态度2当地组织机构适应支持肯定态度3当地技术文化条件适应能保障本项目开展（三）社会风险分析该项目符合当地人民利益要求，项目的建设可提高当地居民收入，改善当地居民生活水平，推动当地城镇化的发展，不增加社会基础设施负担，无环境污染，不会产生和激化社会矛盾的因素。本项目无社会风险。第九章 结论与建议通过对该项目进行全面的技术经济分析，得出以下结论：一、主要研究结论（一）该项目符合国家政策，符合XX市以及当地的相关发展规划。（二）市场调查深入、细致，资料翔实可靠，可信度强。分析全面透彻，各项指标合理，环保措施明确，可行性强。（三）92、项目选址恰当，功能分区配置合理，建设规模适度，相关设施完善，交通便利。（四）项目自身主题突出，特色鲜明，从满足人们休闲、娱乐、观赏的需求出发，具有较大的市场潜力和竞争力，市场前景广阔。财务分析显示，该项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。（五）项目建设有利于促进农业、林业和旅游业的融合，建成后能充分利用当地特色自然资源，延伸农业、林业产业链条，提高当地就业率，促进当地财政增收；促进当地社会主义新农村建设；同时利于提高项目区植被覆盖率，防止水土流失。项目经济、社会和生态效益明显。（六）项目实施后，能有效推动当地休闲旅游业发展。项目建设能拓展旅游环境空93、间，改善景区休闲旅游环境，提高休闲旅游承载力、服务能力，增强景区旅游吸引力和市场竞争力，全力推动四面山风景区旅游业发展。可行性研究分析表明，项目经济社会效益明显，项目建设是必要的，也是可行的。二、建议（一）建议业主严格按照项目规划和可行性报告内容进行建设，以确保项目建成后达到预期效益。（二）项目的设计、建设，应严格执行国家基本建设程序，确保建设质量，符合环境保护要求。（三）在已有的总体规划基础上，对乡村俱乐部、观光农庄、休闲农庄的建设还要做更精细的策划和设计使之成为当地特色旅游景点。（四）建议加强经营管理，提高种植水平和旅游服务能力，规避和减少项目风险。（五）建议上级有关部门给予一定的政策扶持94、。天子山原生态观光农庄建设项目可行性研究报告目 录第一章 总论1一、项目概况1二、项目编制依据2三、报告研究内容2四、简要结论6五、主要经济指标3第二章 项目背景5一、国际观光农业现状5二、国内观光农业现状6三、观光农农业发展前景7第三章 项目建设的重要性和必要性8第四章 项目的可行性10第五章 市场分析与预测12一、整体市场概况12二、项目市场定位14第六章 建设内容及经营理念15一、设计思想15二、项目建设内容15三、经营理念16第七章 项目选址和建设条件18一、项目选址18二、自然条件18第八章 规划布局20一、规划基本原则20二、总体规划方案21第九章 工程方案23一、基础设施建设2995、二、生态园林工程26第十章 环境保护29一、项目区环境条件29二、环境保护29三、水土保持30第十一章 建设进度及招投标方案31一、建设进度31二、招投标方案31第十二章 投资估算及资金筹措33一、投资估算范围37二、投资估算依据37三、计算期38四、项目投资38五、资金筹措40第十三章 财务评价37一、评价原则、依据及参数37二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算47三、成本费用估算48四、盈利能力分析50五、财务生存能力分析51六、不确定性分析51七、财务评价结论53第十四章 社会效益评价66第十五章 结论及建议68一、结论68二、建议68第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：张家界武96、陵源区天子山原生态观光农庄建设项目（二）项目业主：XXXX投资有限公司（三）项目地址：张家界市武陵源区天子山镇泗南峪村（四）项目性质：新建（五）项目建设内容及规模本项目拟租赁土地600亩，其建设主要内容为生态农业园、民族风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。主要建设规模如下：1、生态农业园：种植果林170亩，景观灌木及花卉100亩，天然绿色蔬菜种植50亩。2、民族风情园：修建民俗风情园100亩。3、接待配套用房：改造修整原有用房2600 m2，新建1200m2。4、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地180亩。（六）项目工期：项目建设期拟定为1年，即2009年7月至2010年697、月。（七）项目总投资及资金筹措1、项目总投资为8000万元，其中一期投入4550万元。2、资金筹措：项目资金全部由业主自筹。二、项目编制依据中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；中国旅游业发展十一五规划纲要地方篇；湖南省国民经济和社会发展十一五规划；湖南省城乡总体规划；湖南省旅游发展总体规划；张家界市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要；张家界市观光农业总体规划；张家界城市农业、旅游农业文件；张家界市旅游发展总体规划。三、报告研究内容（一）研究范围涉及项目建设背景和原生态观光农庄的建设。（二）论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性。（三）根据旅游市场需求，研究项目建98、设规模以及相关的辅助设施工程等。（四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。（五）测算项目财务效益和社会效益。（六）分析项目的风险因素及规避风险的措施。四、简要结论原生态观光农庄的建设将巩固退耕还林成果，挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。原生态观光农庄项目的实施，对促进城镇化建设，促进和带动当地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决“三农”问题，促进城乡统筹发展具有重要的意义。五、主要经济指标项目主要经济指标见表1-1。表1-1 技术经济指标一览表1总用地亩6002总建筑面积m23899、003容积率0.014项目总投资万元45504.1其中：建设投资万元45194.2建设期利息万元04.3铺底流动资金万元31 5资金筹措万元4550 5.1其中：企业自筹万元4550 企业自有资金5.2银行借款万元06年销售收入万元1927正常年份7总成本费用万元563正常年份8所得税万元315正常年份9年净利润万元944正常年份10所得税前财务内部收益率%24.7911所得税前财务净现值万元359712所得税前投资回收期年4.67含建设期13所得税后财务内部收益率%19.6714所得税后财务净现值万元205415所得税后投资回收期年5.54含建设期16总投资收益率%27.32正常年份17项目100、资本金净利润率%20.74正常年份18盈亏平衡点(BEP)%22.47%第二章 项目背景观光农业是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农家环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业旅游观光农业应运而生。一、国际观光农业现状观光101、农业作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班牙。二十世纪六十年代初，有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为旅馆，接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。近年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程。法国的农庄旅游源于二十世纪七十年代，目前，法国有1.6万户农家建立起了家庭旅馆，3000多家农户还成立了联合经营组织。这种新兴的“绿色度假”旅游活动每年可以给法国农民带来700亿法郎的收益，相当于全国旅游业收入的1/4。美国每年参加观光农业旅游的人数达到二千万人次，“瓜果塑造”、“庄稼人艺术画”等乡间艺术也颇受游客青睐。最著名是20英亩102、的“庄稼画”向日葵。韩国大城市周边有许多“观光农园”和“周末农场”，这种农园集休闲、体验、收获为一体，吸引了大批游客，韩国农村经济研究院提供的资料表明，2005年，“农村观光”带来的收入约为5.11万亿韩元。马来西亚重点发展花卉旅游观光，将每年的7月29日定为“花卉节”，在花卉节期间举行各种花展。马来西亚将“花卉节”与旅游紧密结合起来，吸引了大量国内外游客，现在每年观光农业直接或间接为马来西亚创造了上百亿元马币。二、国内观光农业现状20世纪90年代，我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起。据统计，早在19961997年期间已动工投资1亿元以上的观光农业项目就有7个以上。1998年国家旅游局以“华夏103、城乡游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广州等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达。在北京、上海、江苏和广东等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。三、观光农农业发展前景1、旅游业的飞速发展为旅游观光农业提供了充足的客源。观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。近年随着假日经济的兴104、起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递增，因此，未来对观光农业的需求也将保持一个旺盛的趋势。2、旅游观光农业是旅游业发展方向之一。我国在“十五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持的产业。3、发展观光农业投入少、收益高。一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在采摘旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。本项目试图建设一个原生态的105、观光农庄，结合湘西的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务，一方面为游客提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供体验土家风情的场地，在满足消费者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾有利于精神健康和身体健康的疗养。第三章 项目建设的重要性和必要性随着城市建设的快速推进，科技的日新月异，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。发展旅游观光农业，既能体现现代农业高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文化，满足人们的旅游需求。旅游观光农业的发展对加速改106、变湖南农业相对落后局面，加快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造湖南旅游品牌都具有现实的指导意义。一、满足人民群众日益增长的物质和文化生活的需要随着经济的不断发展，科技的不断进步，生活水平的不断提高，人民群众对物质与文化的需求也相应的与自俱增，城镇居民已不满足于逛大街游公园的形式。发展旅游观光农业，可以为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，欣赏新奇植物，接受新科技展示，学习新知识，环境优美，又能消除疲劳休闲去处。二、提供农村剩余劳动力就业机会，帮助农民快速致富奔小康农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的发展，又带来不少的社会问题。大力发展旅游观光农业，能推动商业、饮食住宿服务等第三产业的发107、展，可以帮助农村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，减少社会问题，增加农民的收入，帮助农民尽快地富裕起来。三、提高科技对农业的贡献率本项目是以新技术为支撑，以现代先进设备来武装的现代化农业，新技术含量较高。通过展示新品种、新技术、现代农业发展模式，为张家界市农业发展提供示范样板、技术路线、种质资源，辐射带动桂北经济区现代农业与生态农业的发展。四、促进湖南旅游业的发展湖南的整体旅游资源丰富，产品种类齐全，具有较强的游览性，但从抽样调查的结果看，旅游者的停留时间却不长，停留时间在2晚以上的只占到了45.2%，因此，全面延长旅游者的停留时间，是当前湖南旅游业面临的问题。而本项目的建设108、，将更好地为旅游者服务，使其更有可能延长停留时间，这对于促进湖南旅游业的发展将起到很大的作用。第四章 项目的可行性为了对该项目进行全面分析，本报告中采用SWOTs法，即SSuperiority（优势），WWeakness（劣势），OOpportunity（机遇），TThreat（威胁）。这种分析方法最初主要应用于商业领域，之后逐渐被应用到教育评估和城市设计等许多领域的分析与决策过程中。一、优势（Superiority）张家界生态农业观光园的发展优势有：（1）气候、土壤、水文等条件优越，自然资源丰富；（2）区位条件方面，张家界市处于西部地区及长江经济带、华南经济区的交接处，其发展有希望得到政策倾109、斜。（3）旅游产业蓬勃发展。张家界自然风景资源得天独厚，具有山、水、峰、洞、林等多种类型。（4）交通运输已形成较为完善的航空、铁路、公路的对外交通体系。（5）多元的民族文化。张家界是一个土家族、白族和苗族等多民族群聚，民俗风情文化凸现的地域，能集中展示其服饰、民居、饮食、歌舞、节庆、礼仪、婚恋等方面特有的喜好、风尚、传统和禁忌。（6）地方政府积极支持。市委、市政府对此进行重点规划、重点投入、重点推销、重点管理，以期带动该区尽快脱贫致富。二、劣势（Weakness）其发展劣势有：（1）离市区相对较远，基础设施条件欠缺；（2）地块相对较为细碎，塑造特色景观有一定难度；（3）生态环境保护意识有待加强110、，如生活污水的净化，旱期场地雨水的回收、土地涵养以及汛期山洪的尽快排除等。三、机会（Opportunity）其发展机会有：（1）区域背景条件。国家西部开发的战略，使张家界面临历史性的发展机遇，加快加大旅游资源的开发和旅游业的发展有可能走出一条打破传统工业化思路、克服生产性资源的约束而发挥比较优势的发展新路，为中西部经济振兴发挥示范作用。（2）交通运输条件。随着焦柳铁路的电气化改造，张清公路、张吉公路、常张高速公路的相继通车，已大大缓解不断增加的旅游人数与现有道路运输能力之间的矛盾。同时也使中心城市与各景区和其他城市的联系更为便捷。四、威胁（Threat）其发展威胁有：（1）它距离武陵源风景名胜111、区天子山门票站2公里，故属于生态敏感区。根据以上分析，规划采用的基本对策是以“发挥优势，克服劣势，利用机会，化解威胁”为原则，在SWOT分析的基础上，对整个园区进行科学的策划。第五章 市场分析与预测一、整体市场概况根据携程旅行网2007年度假目的地去的人数前20位排行如下：排名国内长途人数排名国内长途人数1三亚3842811厦门33212丽江892812成都31423张家界735213青岛30644北京681614临安30405南京559915惠州27876舟山522916黄山27597九寨沟509817大连21928武义480218湖州21159杭州465119金华211510上海39162112、0桐庐2108与此同时，根据携程旅行网目的地指南栏目中景点的流量来判断用户对景点的喜好程度，流量排名前20位的景点如下表：排名景区名称国内/外浏览量排名景区名称国内/外浏览量1杭州国内32098511厦门国内1449632上海国内25193712黄山国内1431203三亚国内24774713张家界国内1265984北京国内22777614南京国内1218105香港国内22054715大连国内1053366丽江国内19867016张家界国内1032097青岛国内18753517西安国内947678九寨黄龙国内16102818阳朔国内911619苏州国内15099519普陀山国内8868810成都113、国内14502620扬州国内85428百度07年底根据网民对旅游类关键词的输入频率的分析，发布一份旅游行业报告，从中我们也可以看出网民最喜爱的国内的景点如下图：此外，我们发现网民尤其喜爱生态旅游，及以自然风景为主的观光旅游，其中生态旅游+农村旅游的比例达到了31%以上，加上部分休闲旅游8.91%，整个接受本项目的客户人群可以达到旅游人群的40%。二、项目市场定位根据有关资料表明，人均GDP达到1000美元时，居民旅游出行和休闲的需求将大幅增长。目前我国城乡居民旅游休闲的需求已大大增加，而且呈多元化的趋式，这就为本项目的建设带来无限的发展机遇和广阔的发展空间。本项目选址在张家界市近郊区，其定位必114、须立足于湘西张家界这一地域特征基础上。基于此，“张家界生态农业观光园”的战略定位之一是：依托武陵源，吸纳全中国、辐射东南亚、影响五大洲，凸现民族生态园区特色，与张家界市周边其它旅游区形成有机整体，互为补充，走错位发展之路。第六章 建设内容及经营理念一、设计思想本项目以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验、传统农耕文化回味、民族风情互动活动及原生态拓展训练为目的，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，避免“视角污染”，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一115、，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农庄。二、项目建设内容本项目拟租赁土地600亩，其建设主要内容为生态农业园、民族风情园、接待配套用房及原生态拓展训练基地的建设。主要建设规模如下：1、生态农业园：种植果林170亩，景观灌木及花卉100亩，天然绿色蔬菜种植50亩。2、民族风情园：修建民俗风情园100亩。3、接待配套用房：改造修整原有用房2600 m116、2，新建1200m2。4、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地180亩。三、经营理念1、观光。一是风貌观。观赏张家界特有的山水风光，观看农村田园风光、特种养殖。二是物候观。早观日出、晚观霞。2、休闲。住：特色农家居住用房；吃：特色农家饭；玩：原生态拓展训练等。3、采摘。根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民特制的筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。4、购物。用自行编织的形状各异、规格不同的筐、篮、篓将生产的蔬菜、水果、肉类或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行包装，并收集农村针织、编织、117、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。5、品尝。在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历12个月每月一节的习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受湘西饮食文化。6、农事活动。根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动，也可以直接将田、园、圈租赁、承包给游客，由农艺人员代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程。并广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。7、民族文化。挖掘当地民族文化资源，大力开展民族文化展示，让游客参与其中，体验少数民族文化。第七章 项目选址和建设条件一、项目选址本项目拟选118、址于湖南省张家界市武陵源区天子山镇泗南峪村。二、自然条件（一）地理位置及概况张家界市，位于湖南西北部，距省会长沙398公里（以市政府所在地永定区计算）。它的地理位置坐标是：北纬2852至2948，东经10940至11120。东与常德市的石门县与桃源县交界，南与沅陵县毗连，西与永顺县、龙山县接壤，北与湖北省的鹤峰县与宣恩县为邻，总面积9563平方公里，东西最长167公里，南北最宽96公里，总人口达150万人（其中苗族、土家族、白族等少数民族近60万人）。张家界市属湖南省直辖市（地级） 辖永定、武陵源两区（县级）和慈利、桑植两县。全市有四个街道办事处，2个城关镇，18 个农村建制镇，97个乡，16119、50个村（居）委会，15377个村民小组。（二）气候条件张家界的气候适中，地处北中纬度，属中亚热带山原型季风湿润气候。因此，雨量丰沛（历年平均降水量为1400毫米），阳光充足，无霜期长，严寒期短，年平均气温16 左右。夏季最热月气温27 ，冬季最冷月平均气温为4.3 （以1月最冷，极端气温在零度左右到4 ）。这样的气候，不仅适合动物的繁衍与植物的生长，更适合观光旅游。（三）地形地貌张家界市位于武陵山脉腹地之中。全国著名的自然保护区与驰名中外的佛教圣地梵净山便是它的主峰。武陵山脉由梵净山分支进入湘西与鄂西，然后又分三支：北支由湖北省的来凤县与湖南省的龙山县进入历山、桂英山与青龙山；中支则进入澧水120、以北的天星山、朝天山、金龙山与白云山；南支进入石柱山、羊峰山、天门山、大龙山与天台山。这三支山脉经过市辖两区、两县后，其走向由西向东，由慈利、石门向洞庭湖沉没并自然消失。所以，张家界市的东北部实际上是处在山峰与湖区的交接处（或叫接合部）。（四）地震灾害根据中国地震烈度区划图谱（1990），该场址地震基本烈度为六度。第八章 规划布局一、规划基本原则（一）生态安全原则要严格将开发强度和游客人数控制在农业的生态容量之内，农业生态旅游区的基础设施在设计时应考虑对自然生态的侵挠可控，与自然景观协调，对环境无不良影响。（二）宏观与微观有机结合原则要根据环境特征划分不同的功能区，因地制宜，总体维护，重点突出121、建设，尽量保持农业生态旅游资源的原始性和真实性基础上，提供兴趣点和创新点，处理好全局和局部的联系。（三）科学性原则实施规划前科学地分析现状资源特点，科学评估现状优劣势和容纳能力及适宜的发展模式，技术保证保护好农业自然环境和旅游资源，以及专业的建设、管理和推广经营。（四）市场需求原则规划时要实行准确而细化的客源市场定位，以客源市场的现实和潜在需求为导向，去挖掘和开发农业自然生态资源，充分利用生态品牌和旅游资源优势，实现比一般旅游地更高的开发水平。（五）综合统一原则在注重生态效益和市场经济效益的同时要注重社会效益，通过合理的观光农业旅游开发提高城乡居民的环保意识和提倡文明生活方式。（六）创新原则新122、型交叉型产业模式要求实现全方位的创新，这包括理念创新，通过在原有资源条件下寻求和制造新的差异点来实现发展与改变；制度创新、寻求政府、企业城乡居民之间新的合作共生模式，新的激励体系和分配体系；以及组织管理创新和科技创新等。二、总体规划方案（一）总平面布置和功能要求本项目主要是以生态观光农业为主线，充分利用周边的自然、人文景观展开布局。采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点，空间主题结构分为四个区域，主要有生态农业区、民族风情园、原生态拓展训练基地、接待区。（二）平面功能布局本项目平面功能布局分为生态观光，包括精品植物，苗木花卉园，水果林，原生态防护绿地，民族风情园、原生态拓展训练基地。精品123、植物、苗木花卉布置在农庄东部，植物园以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主，花卉园以花卉树木培植优雅环境，使之成为生产买卖品和观赏结合的花卉园。主要发展各种观花类、观叶类和观叶赏果的栽培生产。蔬菜种植园分布在农庄北面，以现有坡地为主，进行平场培土，种植天然绿色蔬菜，形成蔬菜种植体验区。民族风情园布置在农庄南面，以湖南土家族的歌舞表演、民俗风情展示、文化用品展示为主。原生态拓展训练基地布置在农庄西面，以团队协作训练、拓展训练、丛林穿越等为主。接待区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、休息区，集中于农庄中偏北方，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。第九章 工程方案一、基础124、设施建设（一）给排水工程1、设计范围与依据（1）设计范围：红线范围内工程给水、排水及消防。（2）设计原则l 建筑给水排水设计规范（GBJ15-88）（1997版）；l 建筑设计防火规范（GBJ16-87）（2001版）；l 室外给水设计规范（GBJ13-86）；l 室外排水设计规范（GBJ14-87）；l 生活饮用水卫生标准（GB5749-85）；l 其它有关部门资料。2、给水系统（1）水源采用市政供水。（2）用水量及要求本项目年工作日为365天。用水量考虑到节水的原则和本项目建设期较短的因素，一次性预测水量预测指标如下：游客 按40升/人日计算客房 按80升/人日计算公建 按居民用水量15%125、计算其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量上述水量20%计算用水要求水质：符合饮用水卫生标准水温：20水压：0.3MPA（3）管网设计管网布置本工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保证供水的连续性，主供水管网干管布置成环状，支管布置成树枝状。城市干管为DN300毫米，给水管布置于道路右侧（标准横断面）。管网上按规范设置阀门、排气阀和泄水阀。管材及接口室外管道：DN50毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。室内管道：DN65毫米，采用闸阀：DN65毫米，采用截止闸。管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐层结构防腐，管道露置时，采用底漆一遍，调合漆两遍防腐。3、排水工程（1）126、系统的划分本工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统，采用清污分流排放方式。污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。 （2）污水量统计污水排放总量按用水的80%考虑，排放量0.44万立方米/天。（3）管道设施采用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下，采用弧形素土基础，地基较差时，采用混凝土带形基础。在充分利用现有的市政污水排放管汇入市政道路下污水主干管。（二）供电设计1、设计依据、规范 （1）民用照明设计标准（GB50034-92）；（2）建筑物防雷设计规范（GB50058-94）；（3）低压配电设计规范（GB50054-95）127、；（4）其它有关资料。2、设计范围本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。3、供电要求及负荷等级除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负荷。4、供电方式供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电源进线方式采用高压电缆架空敷设，经变配电室变压后向各单体提供380/220V电源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。根据项目的用电容量，配备400kVA变压器三台。分别配置于A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各单体内的线路采用铜芯电缆ZZ-VV经穿线管暗敷。整个配电系统采用树干式和放射式相结合的方式。所有建筑按第三类民用防雷建构筑物128、设计，屋面设避雷网，冲击接地电阻要求小于8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于4欧。低压进户零线要求作重复接地，接地电阻小于10欧。二、生态园林工程（一）建设标准1、水土保持综合治理技术规范（GB/T16453.116453.61996）；2、灌溉与排水工程设计规范（GB50288-1999）；3、土地开发整理项目规划设计规范（TD/T10122000）；4、土地开发整理项目验收规程（TD/T10132000）；5、灌溉与排水工程设计规范（GB/5028899）；6、国家及当地的现行设计规范和技术标准。（二）建设内容1、生态农业（1）范围种植果林170亩，景观灌木及花卉100亩，天然绿色蔬菜129、种植50亩。以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主。（2）品种选择果林主要有猕猴桃树、蜜桔树、金香柚树、板栗树等。景观林主要为桂花、木棉、洋紫荆等。花卉主要有红掌、百合、剑兰、月季杜娟花、单性木兰、叉叶苏铁、龙虾花等。 2、土地整理（1）土地平整土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综合利用的办法进行整治：一是将大多数平坦土地中的碎石、石块捡出，用作生产区干道和人行便道路基使用。二是斜坡地带，用石块砌筑堡坎，建设梯地，使之成为保水、保肥、保墒的“三保土”。共修建保坎8000米，高1.52.5米，下底宽60厘米，上宽30厘米，预留泄水孔35厘米，其弧度随山势而变。三是进行土壤改良130、，耕作层土壤厚度0.5米以上，挖宽1米，深0.8米的壕沟改土，全部回填耕作层土壤；耕作层土壤厚度0.5米以下的，采用挖穴改土。（2）排水沟总长1000米，内空上宽0.4米，下宽0.3米，高0.4米，墙体采用直径8-12厘米的块石，M5水泥砂浆衬砌；底面采用C15砼。（3）蓄水池蓄水池：共计10口，长10米，宽8米，深2.5米，墙体采用M5砂浆砌Mu7.5红砖，池底5厘米厚100#砂浆。（4）灌溉系统修建灌溉管道500米，每40米留一个喷水龙头，浇灌半径20米，每个作业区安装直径为60毫米的RPVC管作引水主管，直径为32毫米的RPVC管作支管。4、休闲住宿区域休闲住宿区包括接待大厅、农庄餐厅、131、特色产品交易厅、休息区，集中于农庄中偏北面，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。第十章 环境保护为保护和改善生活环境与生态环境，保障人体健康，项目严格按照中华人民共和国环境保护法的有关规定，加强环境污染源的管理，对各种污染进行综合治理，确保项目达到国家对环境保护的各项要求。一、项目区环境条件项目位于湖南省张家界市武陵源区天子山镇泗南峪村，所选地址地形开阔整齐，背风向阳。周边无工业“三废”及农业、城镇生活、医疗废弃物污染；建设地周边植被覆盖率高，生态环境条件良好。二、环境保护本项目以发展生态旅游为主要内容，采用的主要技术措施是无公害生产技术，在种植的生产过程中不会产生有毒物质。项目区配置132、农业废弃物处理场，采用微生物技术处理农作物稿秆。经过沼气发酵处理后，提供优质肥源。项目采用设施栽培和无公害生产技术，减少化肥、农药等对环境的污染。因此，本项目不但无污染，而且通过发展果林、景观灌木和花卉园能美化环境，有效地提高当地环境质量。三、水土保持项目本身有利于生态环境的保护和水土保持。但在建设过程中，由于人为因素可能因施工开挖破坏植被，以及施工弃渣造成水土流失，因此，应按照预防为主、治理并重的原则，综合考虑采用工程措施、植物措施、农艺措施等搞好水土保持，包括园区道路、引水沟渠两边种树种草，涵养水源，改土时考虑沉沙凼、截洪沟，既增强防洪排涝能力，又提高抗旱能力。第十一章 建设进度及招投标方133、案一、建设进度根据原生态农庄建设项目规划，本项目拟定在1年内实施，具体工作安排为：根据计划于2009年7月开始各项准备工作，于2010年6月进行竣工验收。具体安排如下：1、2009年7月开始项目前期工作阶段，包括：编制项目规划方案、可研报告编制及报批、完成征地、环评、立项审批等。2、2009年9月开始逐步完成项目初步设计和施工图设计。3、2009年11月开始主体工程建设。4、2010年2月开始生态农业种植。5、2010年6月进行竣工验收。二、招投标方案（一）项目招投标原则依据中华人民共和国招标投标法，国家发展计划委员会第3号令及张家界市有关工程招标文件的规定，本项目拟采用公开招投标形式确定施工134、单位，采用邀请招标的形式确定监理单位。（二）项目招投标方案1、招标形式及资质要求（1）由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，采用邀请招标形式确定勘察设计单位和项目监理单位。（2）资质要求建议 勘察单位资质：乙级； 设计单位资质：乙级； 施工单位资质：二级以上； 监理单位资质：乙级。 （3）招标信息发布 招标公告及其它公告的信息在政府指定的媒体上公开发布。2、招投标工作组织由业主自行或委托具有乙级资质的招标中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作，按照招投标的有关规定，公开招标的投标单位不宜少于5家，邀135、请招标的投标单位不宜少于3家，建议业主单位按照国家的有关规定进行公开招标。第十二章 投资估算及资金筹措一、投资估算范围投资估算范围为项目从筹建至竣工验收并达到设计生产能力时，按设计规定的全部配套用房工程、园内道路工程、土地整治及农田培育、配套设施工程、果树种植、景观植物种植、原生态绿地修整和公用设备及器具购置、安装工程、工程建设其他费、预备费等工程所需的全部费用。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（二）项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；（三）工程量根据方案设计估算；（四）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用136、市场价（价格为到厂价）；（五）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用2007年湖南省工程造价信息公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）；（六）相关费用按国家及湖南省有关规定计算；（七）业主提供的相关资料。三、计算期计算期包括建设期和生产经营期，根据项目实施计划建设期确定为12个月（2009年7月至2010年6月），运营期确定为15年，则项目计算期为2009年至2024年。四、项目投资（一）建设投资项目建设投资估算总额为4519万元，其中工程费用2061万元，公用设备购置费800万元，设备安装工程费64万元，工程建设其他费用1379万元，工程基本预备费215万元。1、工程费用主要包括全部配137、套用房工程、园内道路工程、土地整治及农田培育、配套设施工程、果树种植、景观植物种植、原生态绿地修整工程，其均根据近期同类工程的造价资料进行测算。2、公用设备及安装工程（1）设备原价按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。（2）设备运杂费、安装费由工艺专业根据相关的估算指标进行测算。3、其他费用根据国家和地区相关政策规定计取。（包含30年的土地租赁费）4、预备费 基本预备费 按工程费用的5计取。价差预备费根据原国家计委颁发的计投资（1999）1340号文的规定，和物价变化趋势、项目特点，本项目涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。建设投资估算详见财务分析辅助报表1。 （二）建设期借款利息本项目全部138、资金均由业主自筹，故建设期利息为0万元。（三）流动资金流动资金估算采用分项详细估算法。估算得项目满负荷生产年份需流动资金104万元，各年流动资金根据该年生产负荷估算。流动资金的30%为铺底流动资金，由业主自筹（资金来源为业主自有资金），项目铺底流动资金为31万元。流动资金估算详见财务分析辅助报表2。（四）项目总投资项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。经上述计算，项目总投资为119万元，其中建设投资103万元，建设期利息为0万元，铺底流动资金16万元。（五）有关问题说明1、其它费用参照国家和湖南省有关规定计取，若与实际不符，可按实调整。2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、139、现有相关图纸和公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。五、资金筹措本项目投资全部由业主自筹。其建设资金使用安排：业主自筹资金使用的比例为：2008年安排55%，2009年安排45%。项目投资使用计划与资金筹措详见财务分析辅助报表3。第十三章 财务评价一、评价原则、依据及参数（一） 原则1. 遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对应；2. 遵循费用与效益识别的有无对比原则；3. 以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、清偿能力进行评价；4. 在计算期内不考虑通货膨胀因素。（二） 依据1、国家140、发改委、建设部2006年7月颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；3、建设方案；4、业主提供的基础资料。（三）评价参数项目建设期为1年，财务评价计算期取2009年至2024年。项目融资前税前财务基准收益率为12%，项目资本金财务基准收益率设定13%，基准投资回收期为8.3年。二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算（一）销售收入估算本项目收入包括特色农产品销售收入、餐饮收入、住宿收入、农家特色种植体验收入等，经预测项目拟吸引32120人次，按每人消费600元估算，正常经营年份收入为1927万元。根据目前市场行情预测及植物生长特性，本项目2009141、年收入为385万元，2010年收入为1156万元，2011年收入为1542万元。（二）销售税金及附加和增值税估算项目应缴纳税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加。营业税税率为5%，城市维护建设费费率为7%，教育费附加费率为3%。经计算，正常经营年份项目的增值税为96万元，城市维护建设费为7万元，教育费附加为3万元。项目各年营业收入、销售税金及附加和增值税估算详见财务分析辅助报表。三、成本费用估算（一）经营成本估算1、原材料费：原材料消耗量根据类似项目估算，材料价格按市场价格计算。2、燃料及动力费项目的燃料及动力为水、电和燃气，燃料及动力的消耗量根据企业经营统计数据综合估算。3、职工工资及职工142、福利费项目劳动定员为40人，职工平均工资和福利费按2.6万元/人年估算。4、修理费以固定资产原值为基数按一定比例提取。5、其他费用参照同类企业经营统计数据估算。（包含农作物种植和收获期间外聘当地短期劳动力的经费）。通过上述计算，满负荷生产年份项目的经营成本为398万元，经营成本估算见表12-1。表12-1 经营成本估算表序号费用名称年成本（万元）估算说明1原材料费912燃料及动力费213工资及职工福利1044修理费1135其他支出69经营成本398（二）折旧费、摊销费折旧费按直线折旧法以工程分类计算。建筑工程折旧年限为40年，设备折旧年限为15年，固定资产残值率按5计算。无形及其他资产按10年143、摊销。估算得项目年折旧费为160万元，年摊销费为0万元。折旧费、摊销费估算详见财务分析辅助报表6。（三）财务费用财务费用为建设投资借款余额应在生产期支付的利息、流动资金借款利息与短期借款利息之和。 （四）总成本费用通过上述估算，正常生产年份项目的总成本费用为563万元。 项目总成本费用估算详见财务分析辅助报表。四、盈利能力分析（一）项目财务现金流量表分析根据项目财务现金流量表（财务分析报表1）计算的财务指标如下：项目投资财务内部收益率：24.79%（所得税前）项目投资财务内部收益率：19.67%（所得税后）项目投资财务净现值：（所得税前）3597万元（ic12%）项目投资财务净现值：（所得税后144、）2054万元（ic12%）项目投资回收期（所得税前）：4.7年项目投资回收期（所得税后）：5.5年分析上述财务指标，项目投资财务内部收益率：24.76%（所得税前），项目投资财务内部收益率：19.67%（所得税后），均高于基准收益率；项目投资财务净现值所得税前和所得税后均大于零。因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。、项目资本金现金流量表分析根据项目资本金现金流量表（财务分析报表2），项目的资本金财务内部收益率为19.77%。因此，从项目资本金投入可获得的收益水平看，满足投资者的要求，项目在财务上可以被接受。、利润与利润分配表分析项目正常经营年份销售收入为1927万元，销售税金及附加为106145、万元，总成本费用为563万元，利润总额为1258万元。所得税税率为25%，年缴纳所得税为315万元，净利润为944万元。法定盈余公积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为94万元。利润估算及分配详见财务分析报表3。根据利润与利润分配表（财务分析报表3）计算的盈利指标如下：总投资收益率（ROI）EBIT/TI10027.32式中 EBIT营运期正常年份息税前利润TI项目总投资（包括流动资金）资本金净利润率（ROE）NP/EC10020.74式中 NP营运期内年平均净利润EC项目资本金均满足投资者的要求。五、财务生存能力分析根据财务计划现金流量表（财务分析报表4）可以看出，计算期内各年经营活动146、现金流入均大于现金流出；从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加。因此，项目具备财务生存能力。六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析盈亏平衡分析以项目计算期2013年的数据为基础进行，该年总成本费用为263万元，可变成本为202万元，固定成本为61万元，年销售收入为300万元，年税金及附加为2.5万元，根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下：BEP（利用率）= 年固定总成本/（年销售收入-年可变成本-销售税金及附加 ）100%= 22.47%根据计算数据绘制盈亏平衡分析图，如图12-1。 图12-1 盈亏平衡分析图盈亏平衡分析表明，本项目检147、测能力只需达到设计规模的22.47%时，业主就可以保本，说明项目具有一定的抗风险能力。（二）敏感性分析项目在计算期内可能发生变化的因素有建设投资、经营成本、产品价格。上述各单因素变化5%、10%、15%时对项目财务内部收益率的影响程度见表12-2。表12-2敏感性分析表序号项 目不确定因素变化率项目财务内部收益率敏感度系数基本方案24.79%1建设投资-15%28.77%-1.07-10%27.32%-1.02-5%26.00%-0.985%23.67%-0.9010%22.64%-0.8715%21.67%-0.842经营成本-15%25.77%-0.26-10%25.44%-0.26-5%148、25.12%-0.265%24.46%-0.2710%24.13%-0.2715%23.80%-0.273产品价格-15%19.92%1.31-10%21.58%1.30-5%23.20%1.285%26.35%1.2610%27.88%1.2515%29.38%1.24根据敏感性分析表所示数据绘制敏感性分析图，如图12-2。图12-2 财务敏感性分析图从敏感性分析表和分析图可以看出，项目对上述各单因素变化的敏感程度从高到低依次为经营收入、建设投资、经营成本。在项目可行区域内，允许建设投资增加幅度为63.67%，经营收入下降幅度为52.23%，表明产品价格和建设投资的变化对财务内部收益率的影响149、较大，经营成本的变化对本项目的财务内部收益率的影响不大。敏感性分析表明产品价格是最敏感的因素，当售价降低28.51时，项目内部收益率就降至设定的基准收益率。根据上述敏感性分析表明，项目具有一定的抗风险能力。七、财务评价结论本项目的财务内部收益率（所得税后）为19.67，财务内部收益率（所得税前）为24.79，均高于行业基准收益率，资本金财务内部收益率为19.77，满足投资者的要求。投资回收期为5.5年、低于基准投资回收期8.3年，说明项目的盈利能力较好。计算期内项目的资产负债率最高为1.74，并逐年下降。说明项目财务状况良好、清偿能力较好。计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出；从经营活动150、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有一定的抗风险能力。综上所述，本项目在财务上是可行的。财务分析辅助报表1 建设投资估算表 单位：万元 序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例(%)估算说明1工程费用206180064292564.71.1接待配套用房71171115.71.1.1接待中心16160.41.1.2餐饮服务中心2202204.91.1.3特色产品交易厅1301302.91.1.4农庄旅馆3453457.61.2园内道路工程300300151、6.61.3土地整治及农田培育1701703.81.4配套设施工程30300.71.5果树种植22.8230.51.6景观植物种植15150.31.7农耕培土工程20200.41.8民族风情园建设15150.31.9原生态拓展训练基地建设65651.41.10设备购置费8006486419.12工程建设其他费用1379137930.53预备费2152154.83.1基本预备费2152154.83.2价差预备费00.04建设投资合计20618006415944519100.0比例(%)45.617.71.435.3100财务分析辅助报表2流动资金估算表单位：万元序号项 目计算期（年）200920152、10201120122013201420152016201720241流动资产23691001161161161161161.1应收帐款14426071717171711.2存货27911111111111.2.1原材料257999991.2.2燃料动力012222221.2.3在产品1.2.4产成品1.3现金7203134343434341.4预付账款2.流动负债27912121212122.1应付帐款27912121212122.2预收账款3.流动资金（12）2162911041041041041043.1 其中：铺底流动资金21313131313131313.2 流动资金贷款031607153、3737373734.流动资金当期增加额0214229130000财务分析辅助报表3 项目投资使用计划与资金筹措表 单位：万元序号项 目合 计计算期（年）备 注20092010201120121项目总投资4610248520544229 其中计算注册资本的总投资4550248520541001.1建设投资（不含建利息）451924852034001.2建设期利息000001.3流动资金910214229其中铺底流动资金310211002资金筹措(全部流动资金）4610248520544229 资金筹措(铺底流动资金）4550248520541002.1项目资本金4550248520541002154、.1.1用于建设投资451924852034002.1.2用于铺底流动资金310211002.1.3用于建设期利息2.2债务资金(全部流动资金）60003129债务资金(铺底流动资金）000002.2.1用于建设投资000002.2.2用于建设期利息000002.2.3用于流动资金60003129营业收入、营业税金及附加和增值税估算表财务分析辅助报表4 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）2009201020112012201320142015201620241营业收入2621003851156154219271927192719271.1新增销售收入26210385115615421927155、1927192719271.202营业税金及附加144202164851061061061062.1营业税1310195877969696962.2消费税02.3城市维护建设费9214577772.4教育费附加3912233333增值税003.1销项税03.2进项税0财务分析辅助报表5 总成本费用估算表 单位：万元序号项 目合计计算期（年）200920102011201220132014201520161外购原材料费1232185472919191912外购燃料及动力费28841317212121213工资及福利费143521621041041041041044修理费1536236890113156、1131131135其他费用944144256696969696经营成本（1+2+3+4+5)5435802393393983983983987折旧费24021601601601601601601608摊销费000000009利息支出6302455559.1建设投资借款利息000000009.2流动资金借款利息63024555510总成本费用（6+7+8+9)790124040150356356356356310.1固定成本519220028233436536536536510.2可变成本271040119169198198198198续财务分析辅助报表5 总成本费用估算表 单位：万元序号项 157、目计算期（年）201720182019202020212022202320241外购原材料费91919191919191912外购燃料及动力费21212121212121213工资及福利费1041041041041041041041044修理费1131131131131131131131135其他费用69696969696969696经营成本（1+2+3+4+5)3983983983983983983983987折旧费1601601601601601601601608摊销费000009利息支出555555559.1建设投资借款利息9.2流动资金借款利息5555555510总成本费用（6+7+8158、+9)56356356356356356356356310.1固定成本36536536536536536536536510.2可变成本198198198198198198198198折旧费、摊销费估算表财务分析辅助报表6单位：万元序号项目名称计算期（年）200920102011201220132014201520161房屋及建筑物1.1原值31843184318431843184318431841.2本年折旧费767676767676761.3净值31083033295728822806273026552设备2.1原值13351335133513351335133513352.2本年折旧费85159、8585858585852.3净值1250116610819979128287433固定资产合计3.1原值45194519451945194519451945193.2本年折旧费160.21601601601601601603.3净值43594199403838783718355833984无形资产及其它资产4.1原值4.2本年摊销费4.3净值折旧费、摊销费估算表续财务分析辅助报表6单位：万元序号项目名称 计算期（年）201720182019202020212022202320241房屋及建筑物1.1原值318431843184318431843184318431841.2本年折旧费76767160、676767676761.3净值257925032428235222772201212520502设备2.1原值133513351335133513351335133513352.2本年折旧费85858585858585852.3净值659574489405320236151673固定资产合计3.1原值451945194519451945194519451945193.2本年折旧费1601601601601601601601603.3净值323830772917275725972437227721164无形资产及其它资产4.1原值4.2本年摊销费4.3净值财务分析报表1 项目财务现金流量表 单161、位：万元序号项 目 合计计算期（年）20092010201120122013201420151现金流入284300385115615421927192719271.1营业收入262100385115615421927192719271.2补贴收入01.3回收固定资产余值21161.4回收流动资金1042现金流出11500248521553444535175045042.1建设投资451924852034002.2流动资金1040214229132.3经营成本54350802393393983983982.4营业税金及附加144202164851061061062.5维持运营投资03所得税前净现162、金流量(1-2)16931-2485-177081210891410142314234累计所得税前净现金流量72280-2485-4255-3443-2354-94447919025调整所得税4233031173239.373163163166所得税后净现金流量(3-5)12698-2485-18016398501094110711077累计所得税后净现金流量41647-2485-4286-3647-2798-1703-596511计算指标：所得税前所得税后 财务内部收益率(FIRR)24.79%19.67% 财务净现值 ic=12.0%12.0%3597万元2054万元 投资回收期.4.7年163、5.5年续财务分析报表1 项目财务现金流量表 单位：万元序号项 目 计算期（年）2016201720182019202020212022202320241现金流入1927192719271927192719271927192741481.1营业收入1927192719271927192719271927192719271.2补贴收入1.3回收固定资产余值21161.4回收流动资金1042现金流出5045045045045045045045045042.1建设投资2.2流动资金2.3经营成本3983983983983983983983983982.4营业税金及附加1061061061061061164、061061061062.5维持运营投资3所得税前净现金流量(1-2)1423142314231423142314231423142336444累计所得税前净现金流量33254748617275959018104411186413287169315调整所得税3163163163163163163163163166所得税后净现金流量(3-5)1107110711071107110711071107110733287累计所得税后净现金流量1619272638334941604871558263937012698计算指标：所得税前所得税后 财务内部收益率(FIRR)24.79%19.67% 财务净现165、值 ic=12.0%12.0%3597万元2054万元 投资回收期.4.7年5.5年财务分析报表2 项目资本金现金流量表 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）200920102011201220132014201520161现金流入2843003851156154219271927192719271.1营业收入2621003851156154219271927192719271.2回收固定资产余值21161.3回收流动资金1042现金流出15853248521864886668238238238232.1项目资本金45502485205410002.2借款本金偿还14600.00000002166、.3借款利息支付630.02455552.4经营成本5435079.62393393983983983982.5营业税金及附加144202164851061061061062.6所得税4217031.11732383153153153152.7维持运营投资03净现金流量12577-2485-18016688751104110411041104资本金财务内部收益率：19.77%续财务分析报表2 项目资本金现金流量表 单位：万元序号项目名称计算期（年）201720182019202020212022202320241现金流入192719271927192719271927192741481.1营业167、收入192719271927192719271927192719271.2回收固定资产余值2116 1.3回收流动资金1042现金流出823 823 823 823 823 823 896 896 2.1项目资本金2.2借款本金偿还73 73 2.3借款利息支付5 5 5 5 5 5 5 5 2.4经营成本398 398 398 398 398 398 398 398 2.5营业税金及附加1061061061061061061061062.6所得税315 315 315 315 315 315 315 315 2.7维持运营投资3净现金流量110411041104110411041104103168、13251资本金财务内部收益率：19.77%财务分析报表3 利润与利润分配表 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）200920102011201220132014201520161营业收入262103851156154219271927192719272营业税金及附加14422164851061061061063总成本费用79012404015035635635635634利润总额1686712469295412581258125812585弥补以前年度亏损06应纳税所得额1686712469295412581258125812587所得税4217311732383153153153158净169、利润12650935197159449449449449期初未分配利润000000010可供分配利润126509351971594494494494411法定盈余公积金1265952729494949412可供投资者分配的利润113858446764484984984984913应付优先股股利014任意盈余公积金015应付普通股股利016利润分配113858446764484984984984917未分配利润0000000018息税前利润16931124694957126312631263126319息税折旧摊销前利润1933328585411181423142314231423续财务分析报表170、3 利润与利润分配表 单位：万元序号项目名称计算期（年）201720182019202020212022202320241营业收入192719271927192719271927192719272营业税金及附加1061061061061061061061063总成本费用5635635635635635635635634利润总额125812581258125812581258125812585弥补以前年度亏损6应纳税所得额125812581258125812581258125812587所得税3153153153153153153153158净利润944944944944944944944944171、9期初未分配利润0000000010可供分配利润94494494494494494494494411法定盈余公积金949494949494949412可供投资者分配的利润84984984984984984984984913应付优先股股利14任意盈余公积金15应付普通股股利16利润分配84984984984984984984984917未分配利润0000000018息税前利润1263126312631263126312631263126319息税折旧摊销前利润14231423142314231423142314231423 财务计划现金流量表财务分析报表4 单位：万元序号项目名称合计计算期（年）172、200920102011201220131经营活动净现金流量15116025468187911091.1现金流入2621003851156154219271.1.1营业收入2621003851156154219271.1.2增值税销项税额0 00001.1.3补贴收入01.1.4其他流入0 1.2现金流出110940132475662 819 1.2.1经营成本5435080239339 398 1.2.2增值税进项税额0 00001.2.3营业税金及附加144202164851061.2.4增值税0000001.2.5所得税4217031173238 315 1.2.6其他流出0 2投资活动173、净现金流量-4623-2485-2054-42-29-132.1现金流入0000002.2现金流出4623248520544229132.2.1建设投资45192485203400 2.2.2维持运营投资0 2.2.3流动资金1040214229132.2.4其他流出03筹资活动净现金流量-682624851970-427-619 -841 3.1现金流入4623248520544229 13 3.1.1项目资本金投入455024852054100 0 3.1.2建设投资借款00000 0 3.1.3流动资金借款73003129 13 3.1.4债券03.1.5短期借款03.1.6其他流入03174、.2现金流出11449084469648 854 3.2.1各种利息支出63 024 5 3.2.2偿还债务本金00000 0 3.2.3应付利润11385084467644 849 3.2.4其他流出04净现金流量366801692122322555累计盈余资金283760169382613868 财务计划现金流量表续财务分析报表4 单位：万元序号项目名称计算期（年）2014201520162017201820191经营活动净现金流量1109110911091109110911091.1现金流入1927192719271927192719271.1.1营业收入1927192719271927175、192719271.1.2增值税销项税额0000001.1.3补贴收入1.1.4其他流入1.2现金流出8198198198198198191.2.1经营成本3983983983983983981.2.2增值税进项税额0000001.2.3营业税金及附加1061061061061061061.2.4增值税0000001.2.5所得税3153153153153153151.2.6其他流出2投资活动净现金流量02.1现金流入02.2现金流出02.2.1建设投资2.2.2维持运营投资2.2.3流动资金2.2.4其他流出3筹资活动净现金流量-854-854-854-854-854-8543.1现金流入0176、.0000003.1.1项目资本金投入03.1.2建设投资借款03.1.3流动资金借款0.03.1.4债券3.1.5短期借款3.1.6其他流入3.2现金流出8548548548548548543.2.1各种利息支出5555553.2.2偿还债务本金0003.2.3应付利润8498498498498498493.2.4其他流出4净现金流量2552552552552552555累计盈余资金112213771631188621402395财务计划现金流量表续财务分析报表4 单位：万元序号项目名称计算期（年）202020212022202320241经营活动净现金流量11091109110911091177、1091.1现金流入192719271927192719271.1.1营业收入192719271927192719271.1.2增值税销项税额000001.1.3补贴收入1.1.4其他流入1.2现金流出8198198198198191.2.1经营成本3983983983983981.2.2增值税进项税额000001.2.3营业税金及附加1061061061061061.2.4增值税000001.2.5所得税3153153153153151.2.6其他流出2投资活动净现金流量2.1现金流入2.2现金流出2.2.1建设投资2.2.2维持运营投资2.2.3流动资金2.2.4其他流出3筹资活动净现金流178、量-854-854-854-854-8543.1现金流入000003.1.1项目资本金投入3.1.2建设投资借款3.1.3流动资金借款3.1.4债券3.1.5短期借款3.1.6其他流入3.2现金流出8548548548548543.2.1各种利息支出555553.2.2偿还债务本金3.2.3应付利润8498498498498493.2.4其他流出4净现金流量2552552552552555累计盈余资金26492904315834133668资产负债表财务分析报表6单位：万元序号项 目计算期（年）200920102011201220131资产248545514650475248621.1流动资产179、总额192.64517149831.1.1货币资金1764026459021.1.2应收账款144260711.1.3预付账款1.1.4存货279111.1.5其它1.2在建工程24851.3固定资产净值43594199403838781.4无形资产及其他资产净值2负债及所有者权益248545514650475248622.1流动负债总额279122.1.1短期借款2.1.2应付账款279122.1.3预收账款2.1.4其它2.2建设投资借款2.3流动资金借款3160732.4负债小计23869842.5所有者权益248545494611468347772.5.1资本金248545404550180、455045502.5.2资本公积2.5.3累计盈余公积金9611332272.5.4累计未分配利润 计算指标: 资产负债率（）0.05%0.82%1.45%1.74%资产负债表续财务分析报表6单位：万元序号项 目计算期（年）201420152016201720181资产495650505145523953331.1流动资产总额123814921747200122561.1.1货币资金115614111665192021741.1.2应收账款71717171711.1.3预付账款1.1.4存货11111111111.1.5其它1.2在建工程1.3固定资产净值371835583398323830181、771.4无形资产及其他资产净值2负债及所有者权益495650505145523953332.1流动负债总额12121212122.1.1短期借款2.1.2应付账款12121212122.1.3预收账款2.1.4其它2.2建设投资借款2.3流动资金借款73737373732.4负债小计84848484842.5所有者权益487249665060515552492.5.1资本金455045504550455045502.5.2资本公积2.5.3累计盈余公积金3214165106056992.5.4累计未分配利润 计算指标: 资产负债率（）1.70%1.67%1.64%1.61%1.58%资产负债182、表续财务分析报表6单位：万元序号项 目计算期（年）2019202020212022202320241资产5428552256175711580559001.1流动资产总额2511276530203274352937831.1.1货币资金2429268329383192344737011.1.2应收账款7171717171711.1.3预付账款1.1.4存货1111111111111.1.5其它1.2在建工程1.3固定资产净值2917275725972437227721161.4无形资产及其他资产净值2负债及所有者权益5428552256175711580559002.1流动负债总额121212183、1212122.1.1短期借款2.1.2应付账款1212121212122.1.3预收账款2.1.4其它2.2建设投资借款2.3流动资金借款7373737373732.4负债小计8484848484842.5所有者权益5343543855325626572158152.5.1资本金4550455045504550455045502.5.2资本公积2.5.3累计盈余公积金7938889821076117112652.5.4累计未分配利润 计算指标: 资产负债率（）1.55%1.53%1.50%1.48%1.45%1.43%第十四章 社会效益评价一、本项目的建设，适应了旅游产业结构优化调整的客观要184、求，是旅游开发形式转型的新探索，将推进现代旅游业和现代农业的发展，不仅会拓宽旅游资源开发的路径，而且还把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快结构调整，提升和丰富旅游的内涵，减少旅游开发的投资风险，迎合大众消费心理。二、可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发农业旅游，向二、三产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。三、可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城185、乡差距，加快脱贫和新农村建设步伐。积极开发农业旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题（旅游业每增加1个就业机会，就能带来相关行业5个就业机会），缓解社会压力，而且扩大了农产品销售市场，实现农业的多项、多次增值，为传统农业向“高效生态农业”与旅游完美结合拓出新路子、找到农民增收的新的增长点，有利于城乡差距缩小。四、可以促进农村基础设施建设，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位。项目开发不但加快了基础设施建设进程，提升了农村生活质量，而且增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步。五、旅游观光农业本身是一种生态农业，贯彻执行可持续发展战略方针，坚持保护第一，永续利用的原则，是在保护186、生态环境的前提下进行的，对环境保护具有重要作用。因此，实施本项目能保持水土，调节气候，改善环境，促进生态平衡，生态效益显著。第十五章 结论及建议一、结论（一）本项目符合国家政策，符合湖南省和张家界市的相关发展规划。（二）市场调查深入、细致，资料翔实可靠，可信度强。分析全面透彻，各项指标合理，环保措施明确，可行性强。（三）项目选址恰当，功能分区配置合理，建设规模适度，相关设施完善，交通便利。（四）项目自身主题突出，特色鲜明，从满足人们休闲、娱乐、观赏的需求出发，具有较大的市场潜力和竞争力，市场前景广阔。财务分析显示，本项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可187、行的。（五）项目建设有利于促进农业和旅游业的融合，建成后能充分利用当地特色自然资源，延伸农业产业链条，提高当地就业率，促进当地财政增收；促进当地社会主义新农村建设；同时利于提高项目区植被覆盖率，防止水土流失。项目经济、社会和生态效益明显。二、建议（一）建议业主严格按照项目规划和可行性报告内容进行建设，以确保项目建成后达到预期效益。（二）项目下阶段的设计、建设，应严格执行国家基本建设程序，确保建设质量，符合环境保护要求。（三）在已有的总体规划基础上，对观光农庄的建设还要做更精细的策划和设计使之成为当地特色旅游景点。（四）建议加强经营管理，提高种植水平和旅游服务能力，规避和减少项目风险。（五）建议188、上级有关部门给予一定的政策扶持。 序号名称规格型号单位数量备注一制冷系统1压缩机组4AV10台42冷凝器LN-70台13贮氨器ZA-1.5台14桶泵组合ZWB-1.5台15氨液分离器AF-65台16集油器JY-219台17空气分离器KF-32台18紧急泄氨器JX-108台19冷风机KLL-250台810冷风机KLD-150台411冷风机KLD-100台212阀门套8613电磁阀套614管道及支架吨18.615管道及设备保温m32216管道保温包扎镀锌板吨1.617附件套1二气调系统1中空纤维制氮机CA-30B台12二氧化碳洗涤器GA-15台13气动电磁阀D100台144电脑控制系统CNJK-406台15信号转换器8线台16果心温度探头台77库气平衡袋5 m3个78库气安全阀液封式个79小活塞空压机0.05/7台110PVC管套111附件套1三水冷系统1冷却塔DBNL3-100台22水泵SBL80-160I台23水泵SBL50-160I台24阀门套305管道及支架吨2.86附件套1四电仪控系统1电器控制柜套12照明系统套13电线电缆套14桥架管线套15附件套1