1、 编号：20191211XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告可行性研究报告建设单位：广州市XX房地产开发有限公司编制单位：XX工程咨询有限公司编制时间：二 0 一九年九月 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 目录第一章第一章 总论总论.IV1 1 1.1 项目背景.11.2 项目概况.1 1.3 问题与建议.4第二章第二章 市场分析市场分析.6 6 2.1 宏观发展趋势分析.62.2 区域发展前景分析.112.3 楼市格局趋势分析.152.4 本项目优劣势分析.212.5 项目定位.232.6 本项目产品结构分析.292.7 销售价格分析.30第三章第三章 项目建设地点与建设条件项目建设2、地点与建设条件.32323.1 项目建设地点.323.2 场址条件.32第四章第四章 工程方案工程方案.39394.1 项目建设内容与建设规模.394.2 总体规划设计方案.394.3 建筑设计方案.434.4 结构设计方案.574.5 绿色建筑.604.6 海绵城市设计方案.63 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 第五章第五章 公用工程方案公用工程方案.67675.1 给排水工程.675.2 消防工程.735.3 电气工程.775.4 通风空调工程.855.5 弱电智能化工程.895.6 天燃气供应系统.935.7 电梯工程方案.975.8 人防工程方案.975.9 室外配套工程.103、2第六章第六章 环境影响评价环境影响评价.1111116.1 编制依据.1116.2 环境现状分析.1116.3 环境影响分析.1136.4 环境保护措施.1146.5 环境评估结论.116第七章第七章 节能分析节能分析.1171177.1 节能规范.1177.2 能源供应.1177.3 能源消耗及能效水平分析.1177.4 节电措施.1187.5 节水技术和节水措施.V124 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 7.6 节能效果分析.125第八章第八章 组织与人力资源配置组织与人力资源配置.1271278.1 组织机构.1278.2 人力资源配置.1278.3 人员培训.127第九章第九4、章 项目实施进度与招投标项目实施进度与招投标.1281289.1 建设工期.1289.2 项目实施进度安排.1289.3 项目招投标.128第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.13113110.1 投资估算编制依据.13110.2 估算范围.13210.3 估算方法.13210.4 建设投资及总投资.13410.5 资金使用计划与筹措.142第十一章第十一章 财务评价财务评价.14314311.1 财务评价依据.14311.2 评价参数选择.14311.3 收入、税金及附加估算.14311.4 总成本估算.14511.5 损益分析.14511.6 现金流分析.14511.7 偿5、债能力分析.VI146 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 11.8 不确定性分析.146第十二章第十二章 社会评价社会评价.14814812.1 社会评价的目的.14812.2 社会评价的原则.14812.3 社会评价的方法.14812.4 社会影响分析.14812.5 互适性分析.15112.6 社会评价结论.151第十三章第十三章 社会稳定风险分析社会稳定风险分析.15215213.1 项目主要风险因素.15213.2 降低和防范风险的对策.15413.3 社会稳定风险分析结论.157第十四章第十四章 问题与建议问题与建议.158158第十五章第十五章 附表、附件附表、附件.VI166、0160 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 第一章第一章1总论总论 1.11.1项目背景项目背景1.1.11.1.1项目名称项目名称 XX-D2 地块住宅项目1.1.21.1.2建设单位建设单位广州市XX房地产开发有限公司1.1.31.1.3可行性研究报告编制单位可行性研究报告编制单位XX工程咨询有限公司1.1.41.1.4可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据1、国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南；2、中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南；3、项目单位提供与项目相关的其他资料。1.21.2项目概况项目概况1.2.11.2.1拟建地点拟建地点 项目建设地点位广州市黄埔7、区中XX知识城南起步区规划道路KS1号路以南、KS4-2 号路以西的 XX-D2 地块剩余居住地块内共237706.6。1.2.21.2.2建设规模建设规模本项目为 XX-D2 地块住宅项目，项目占地面积为 237706.6，总建筑面积为 751029，其中计容面积 524054，不计容 226975。建设内容包括有：住宅、24 班小学、17 班幼儿园、其他公建配 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 2套（如社区居委会、文化室、老年人服务点、居民健身场所、物业管 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 3理用房、垃圾收集站、公共厕所等）、地下停车场等。表表 1 1-1 1 建设内容与规模一8、览表建设内容与规模一览表 序号序号 内容内容 数量数量单位单位备注备注 规划用地面1积237706.6指标已剔除完全中学用地、邻里中心以及道路用地，为住宅社区及小学幼儿园的建设用地面积，即剩余住宅用地面积 2住宅 2.1 用地面积211,831 2.2 建筑面积725,047 其中：计容2.2.1面积501,822 2.2.1.1 高层430782 2.2.1.2 底层71040 其中：不计2.2.2容面积223,225 2.2.2.1 停车库 208,225含人防面积 25841 2.2.2.2 架空层 15,000暂定，包含首层架空面积、连廊 2.3 室外面积158,873 2.3.1 道9、路广其中场84,732 园林绿2.3.2化74,141 2.4容积率无量2.37纲 2.5 建筑密度25%2.6 绿地率35%2.7 建筑高度100米 2.8 车位数 5,206个按 40/个泊位设计 2.9 充电桩 521个按车位数 10%设计 3小学 3.1 班级24班 3.2 用地面积19488 3.3 建筑面积16370 3.3.1 计容面其中积13642 不计容3.3.2面积2728 3.4 室外面积14615.8 其3.4.1中 道路广场7795含跑道、篮球场、排球场、体操器械+游戏区及道路等 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 绿化面43.4.2积 6820.8含足球场、校园10、绿化 3.5容积率无量0.7纲 3.6 建筑密度25%3.7 绿地率35%3.8 建筑高度20米 3.9 车位数 68个按 100/0.5 泊考虑 4幼儿园 4.1 班级17班 4.2 用地面积6388 4.3 建筑面积6132.48 4.3.1 计容面其中积5110.4 不计容4.3.2面积1022.08 4.4 室外面积4791 4.4.1 道路广其中场2555.2含儿童活动场地、室外文体活动广场等 绿化面4.4.2积2235.8 4.5容积率无量0.8纲 4.6 建筑密度25%4.7 绿地率35%4.8 建筑高度12米 4.9 车位数 26个按 100/0.5 泊考虑 5其它公建配套 511、.1 总建筑面积3480 5.2 居委会300 5.3 文化室600 老年人服务5.4点300 居民健身场5.5室 600室外面积 2000 物业管理用5.6房1100 5.7 公厕 2803 座，每座 70 5.8 垃圾回收点 3002 处，每处 160 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 1.3.4 1.3.4 5项目建设投资及效益情况项目建设投资及效益情况 1、投资估算与资金筹措情况经测算，项目建设投资 724913 万元，包括工程费 474489 万元、工程建设其他费用 224842 万元、预备费 25582 万元。项目总投资724913 万元，其中自有资金217474 万元，借贷12、507439 万元。2、项目效益项目财务内部收益率为 15.3%，大于基准收益率（12%）；财务净现值 22518 万元，大于零；项目静态投资回收期 4.39 年。因此，项目实施后能带来可观的效益。综上所述，项目财务评价可行。项目主要经济技术指标见表 1-2.表表 1 1-2 2 主要经济技术指标表主要经济技术指标表 序号 内容 数量单位备注 1 规划用地面积237706.6 2 建筑面积747549 3 建设期71月 4 总投资724913万元 4.1 建安工程其中费474489万元 工程建设4.2其他费224842万元 4.3 预备费25582万元 5 内部收益率15.3%6 投资回收期413、.39年 7 净现值22518万元 1.3 1.3 问题与建议问题与建议1、XX-D2 地块在长庚旧村范围内目前有约 250 栋未拆除，剩余约 47 户（共约 108 栋）未签约，其中包括数栋村属资产及数座各 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 姓祠堂，拆迁问题是本案开发建设的最大不稳定因素。在首期开发之时，应完成地块内拆迁工作，否则会影响项目整体规划，首期以及二期的开发将要最大限度规避长庚村位置，而三期需要在拆迁问题解决6的情况下才能开启，项目开发的时间及空间整体性则难以保证。2、项目的规划应该与知识城开发的总体规划相适应，充分考虑到建筑的各个方向的视觉效果。项目的规划建设应该注意处理好14、周边商业综合体以及景观的联系，契合周边环境，融合进自然环境之中。3、对于建筑的总平面布局中，在对主要规划道路展示建筑形象的同时，应该注意尽量减少道路噪音对项目居住的影响，正确处理好项目与外部的交通联系，创造人性化的居住环境。4、具体的建筑设计中，考虑到居住建筑处于一个逐步智能化和完善化的过程，建筑设计、结构选型和设备布置等都应该具有一定的弹性，适应将来的功能调整和技术更新。5、本项目资金到位是项目顺利建设的重要保障。建议XX公司做好资金筹措计划，以保证项目的顺利实施。6、项目建设实施应做好相关措施，以免影响周边治安、交通及城市环境卫生。7、项目的建设涉及多部门，包括发改、国土、规划、环保供水、15、供电等，应加强各部门之间的沟通与协调，保证项目顺利实施。XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 第二章第二章7市场分析市场分析 2.12.1宏观发展趋势分析宏观发展趋势分析2.1.12.1.1广州市宏观经济环境广州市宏观经济环境 2019 年 1 季度，广州市国内生产总值 213433 亿元，按可比价格计算，同比增长 6.4%，与上年四季度相比持平，比上年同期和全年分别回落 0.4 和0.2 个百分点。3 月末，广义货币（M2）余额 188.94 万亿元，同比增长 8.6%，增速分别比上月末和上年同期高 0.6 个和 0.4 个百分点；一季度净投放现金 1733 亿元。前期货币政策效果显现，同16、时商业银行加大资金运用，表内信贷、债券投资和股权及其他投资增加较多，推动 M2 增速继续保持平稳。未来经济下行压力大，但多方举措力保增长，中期稳中有升。图图 2 2-1 20061 2006-20192019 年年 1 1 季度中国季度中国 GDPGDP 增长值增长值 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 图图 2 2-2 20172 2017 年至今年至今 M2M28余额及增速走势余额及增速走势 房地产方面，央行持续降准释放流动资金，银行资金充裕，房贷 利率回归基准。购房成本进一步降低，微刺激购房者入市意愿。2019 年 4 月，全国首套房贷款平均利率为 5.48%，相当于基准利率的 1.17、118 倍，自去年 12 月以来持续下降。2019 年 4 月，广州首套房贷款平均利率为 5.32%，相当于基准利率的 1.086 倍，自去年 10 月以来持续下降；目前四大行首套房贷利率普遍上浮 10%，个别股份制/外资银行上浮幅度可低至 4%-5%。XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 图图 2 2-3 20073 2007-20182018 年中国存款准备金走势年中国存款准备金走势图图 2 2-4 4 9近一年首套房贷款平均利率走势近一年首套房贷款平均利率走势 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 图图 2 2-5 20195 2019 年年 5 5 月广州部分银行房贷利率情况月广州18、部分银行房贷利率情况2.1.22.1.21项目所在地政策背景项目所在地政策背景国家发改委加大户籍制度改革，广州人才新政把入户门槛再次降低，广州“抢人大战”促使城市竞争续航能力大大增强。2019 年 3 月，关于粤港澳大湾区个人所得税优惠政策的通知提出，针对境外高端人才和紧缺人才给予补贴，该补贴免征个人所得税。2019 年 4 月，广州人力资源和社会保障局正式实施广州市引进人才入户管理办法实施细则，进一步降低入户门槛；2018 年广州人口增加超 40 万，户籍迁入 22.81 万人。按照新增人口 30%存在购房需求，2019 年新增购房需求人口 12 万。广州从 2010 年开始实施限购政策，目19、前广州住宅限购政策，广州户口居民限购 2 套房。但广州户口单身（包括离异）人士每人限购 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 1 套房。非广州户口居民家庭（非个人）连续缴满 5 年个税或社保的，限购 1 套房。但在 2019 年11 月，对于非广州户籍（外地户籍）人士购房的限购资料要求作出调整，新政策为：在广州市连续缴纳近 5 年内（60 个月）社保、个人所得税，可以叠加一起使用。而旧政策为：在广州市连续缴纳近 5 年内（60 个月）10社保或个人所得税。此次政策微调使得菲广州户口购房客户获得更人性化的便利，同时体现了再目前平稳发展的住宅市场上，通过政策的灵活性提高市场活跃度。对于知识城的规20、划，未来产业发展必定引进大批外来高端人才，对于区域住宅销售会是一个小利好。但政策仍是满足购房者自住的刚性需求为主，政策环境以稳为先，“房住不炒”的原则依然不变。而楼市方面，在楼市调控“因城施策”主基调下，18 年 10 月起广州调控有所放松，广州楼市调控“稳”字当头，大幅涨跌可能性较低。2.1.32.1.3潜在风险分析潜在风险分析 1 1、中美博弈成为新常态，增加经济、政治不确定因素、中美博弈成为新常态，增加经济、政治不确定因素2018 年中美贸易摩擦加剧，经济增速放缓，市场信心回落；整体经济下行压力及失业风险持续增大，国内不稳定因素增加。国务院总理李克强在作政府工作报告时指出：稳健的货币政策21、保持中性，要松紧适度。2 2、城市化逐步进入饱和状态，人均房屋数量多、家庭资产负债、城市化逐步进入饱和状态，人均房屋数量多、家庭资产负债率高率高广州城市化率整体达到 86.38%水平，远超中国 54%的城镇化水 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 平，未来发展空间有限，城市发展将逐步进入微改造、城市更新阶段；中国人均房屋数量 36，基本达到中等发达国家的水平。人均 1.1 套房产，居住需求基本得到解决；中国主流中产家庭资产配比中，房产占比超过 70%11，且房屋负债水平较高，透支家庭消费能力。3 3、中国人口红利缓慢消减，人口老龄化、户均人口趋小化明显、中国人口红利缓慢消减，人口老龄化、户22、均人口趋小化明显根据中国的第六次人口普查测算，到 2020 年，中国的中坚人群为 45-54 岁的中年人群，以及 30-34 岁的人群。近几年中国人口老龄化趋势明显，截至2017 年底，中国65 周岁的人口比例以上升至11.4%，同比上年增长 0.6%，预计到 2020 年，中国平均家庭人口 2.95 人，相比 1953 年的 4.33 人，显著下降，家庭结构日趋缩小。2.1.42.1.4宏观大势小结宏观大势小结 宏观大势经济、政策环境复杂，未来形势尚不明朗，切忌盲目乐观或悲观，以稳健心态面对大势、做好自身好产品最为关键。2.22.2区域发展前景分析区域发展前景分析2.2.12.2.1湾区前景23、分析湾区前景分析 1 1、大湾区定位、大湾区定位战略地位粤港澳大湾区位列全球第四，但经济增速居于世界级湾区之首，预判 10 年后，将成为第一大湾区；战略定位充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区、宜居宜业宜游的优质生活圈；广州定位充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 用，增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科教文化中心功12能，着力建设国际大都市 预计到 2030 年，粤港澳大湾区 GDP 将达到 4.6 万亿美元，超过东京、纽约和旧金山湾区，成为全球经济规模最大的湾区24、。2 2、大湾区发展趋势、大湾区发展趋势第一阶段：到 2022 年粤港澳大湾区综合实力显著增强（1）粤港澳合作更加深入广泛，区域内生发展动力进一步提升。（2）发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的世界级城市群框架基本形成。第二阶段：到 2035 年形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强。（1）大湾区内市场高水平互联互通基本实现，各类资源要素高效便捷流动；（2）区域发展协调性显著增强，对周边地区的引领带动能力进一步提升；（3）社会文明程度达到新高度，文化软实力显著增强，中华文化影响更加广泛深入，多元文化进25、一步交流融合；（4）资源节约集约利用水平显著提高，生态环境得到有效保护，宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成。XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 3 313、广深科技走廊将是大湾区打造国际科技创新中心的重要载体、广深科技走廊将是大湾区打造国际科技创新中心的重要载体 和平台和平台 广深科技创新走廊：托广深高速、广深沿江高速、珠三环高速东段、穗莞深城际、佛莞城际等交通通道，建设成为珠三角国家自主创新示范区核心区，长度约 180 公里。十大核心创新平台：包括广州大学城国际创新城、广州琶洲互联网创新集聚区、广州中新知识城、广州科学城、东莞松山湖、东莞滨海湾新区、深圳空港新城、深圳高新区、深圳坂雪岗科26、技城、深圳国际生物谷，总面积约 348 平方公里。十大科技板块中，知识城房价洼地明显，人才吸聚潜力大。图图 2 2-6 6 广深科技创新走廊房价示意图广深科技创新走廊房价示意图2.2.22.2.2广州前景分析广州前景分析广州市是世界一线城市、国家中心城市、大湾区门户城市。城市GDP22859 亿元，大湾区内陆城市龙头，仅次于香港、深圳。港口吞 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 吐量 1728 万吨，世界前十，大湾区仅次深圳、香港。铁路里程 266公里，世界第 9 名，大湾区第 1 名。机场吞吐量 5520 万人次，世界前 20 14名，大湾区内陆城市龙头，仅次香港。广州每年吸引 28 万27、来穗务工人员，其中高校毕业生占比达 6 成，毕业生工作城市选择 TOP10 中，广州位列第一。此外，广州市中心区人口密度高，增长空间受限。2018 年广州各区域中越秀等四个中心城区常住人口密度极高，人口密度多在 3 万人/k 以上，区域人口虽吸附力极强，但未来人口发展空间受限。而外围交通改善，人口外溢至近郊趋势明显，如广州白云、番禺、南沙、黄埔区等外围区域，人口密度在 3,100 人/k 以下，加上这些区域经济产业加快发展，交通条件及商业居住环境持续改善，加大这些区域人口发展上升空间，未来将产生更多的置业需求。2.2.32.2.3知识城前景分析知识城前景分析2017 年广州市政府提出，要将知识28、城建设成为具有全球竞争力的知识经济新高地、珠三角经济圈产业转型升级的新引擎、广东省战略发展新平台、广州东部山水新城核心区。经过近十年的发展，知识逐步成为经济新高地、高端产业引擎。“一带一路”战略是我国在国内经济发展新常态和国际政治经济格局复杂变化的背景下，顺应世界多极化、经济全球化、文化多样化、社会信息化的潮流，秉持开放的区域合作精神，以开放促改革，全面提升国内开放型经济水平，与周边国家共同发展、实现共同繁荣的重要国家战略。2015 年 3 月，国家发展改革委、外交部、商务部联合 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 发布了推动共建丝绸之路经济带和 21 世纪海上丝绸之路的愿景与行动，明确指29、出广州应作为“一带一路”特别是 21 世纪海上丝绸之路建设的排头兵和主力军之一，加强港口建设，充分发挥广州南沙等开放合作区作用，深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区，同时，加大科技创新力度，创新开放型经济体制机制，形成参与和引领国际合15作竞争新优势。中XX知识城作为中新国家级双边合作项目，在科技创新、知识产权试验与保护等方面具有优势。“一带一路”战略背景下，中XX知识城依托广州市作为国际交通枢纽的区位优势，有潜力吸引“一带一路”沿线国家地区投资高端产业，有助于强化珠江东岸创新中轴线，推动产业升级，重塑广州对珠江东岸的区域影响力。迎合“一带一路”战略的发展，中新知识城未来将吸引众多高新、创新型产30、业高端人才。目前知识城注册企业接近 500 家，未来吸引超过 20 万高新科技人才就业。预计三至四年内住房需求将大量的释放。2.32.3楼市格局趋势分析楼市格局趋势分析2.3.12.3.1土地市场分析土地市场分析2018 年广州市外围区域住宅供求旺盛，其中广州东部增城、黄埔区域供应成交量占全市总量近 4 成;【大黄埔板块】黄埔市场呈现供需失衡状态，2018 年仅出让住宅用地 114.15 万，已明显供应乏力。东部市场主力供应板块为朱村、中新、区府三大板块，未来朱村、中新（约 200 万住宅体量）是本项目的核心竞争板块。XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 此外，2018 全面改造项目 47 31、个，共更新 1987.53 万平面积，创近 3 年之最；增城更新项目为 20 个，为全市立项最多的区域，主要分布在中新镇、荔城、新塘等热门楼市板块。其中，中新镇板块更新面积最大，加上年底将迎来 21 号线通车，如果旧改顺利，预计未来3-5 年将带动板块成增城热点。黄埔今年共有 5 个项目，如更新顺利推进，将为黄埔产业重点区带来超 200 万平用地储备。其中知识城将增近 200 万平用地。2.3.22.3.216广州市住宅市场分析广州市住宅市场分析2019 年 5 月(不含五一期间）全市整体去化率约 62%、较上月增10 个百分点，为近半年新高。本月品牌房企项目扎堆入市（如旧盘亚运城、科慧花园等32、，以及全新盘保利花城纪、中交蓝色海湾等），其中热点区域定价合理的项目加推/开盘去化均超 7 成。2019 年上半年土地市场成交金额达 529 亿元，同比上升 21%，全市库存量约 820万，去化周期 11 个月，住宅市场处于平稳去化状态。图 2-7 2016 年-2019 年上半年广州市土地出让金面积及金额 XX-D2 地块住宅项目可行性研究报告 图 2-8 2016 17年以来广州全市一手住宅期末库存及去化期变化近两年全市成交 31 宗宅地，黄埔区仅占 4 宗，位置于科学城及永和板块。体量最大仅约 23 万，与项目 50 万规模存在差距。图 2-9 近两年宗地成交一览表广州主城区主流总价 333、65-600 万，最低首付 120 万起，迫使置业ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 18 需求不断外溢，全市逐渐形成主城豪宅化、近郊改善化、远郊刚需主场楼市格局。市中心及广州北部 100 以下产品基本断供，广州东部区域占比为 51%，为小面积产品最大供应源；在小面积产品供需旺盛区域中，南沙库存最多，且去化周期较长;增城、黄埔区域小面积产品库存去化周期仅为 4 个月，急需新货补仓;有足够的市场容量。图图 2 2-10 10 非中心区非中心区 100m100m2 2 以下产品供求情况以下产品供求情况 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 19 图图 2 2-11 11 非中心区非中34、心区 100m100m2 2 以下存量及去化周期以下存量及去化周期 2.3.32.3.3 广州东部楼市格局趋势分析广州东部楼市格局趋势分析 2019 年多盘入市，东部市场供需两旺，八大板块充分竞争。包括知识城、朱村、中新、长岭居、新塘、荔城、永和、挂绿湖板块，其中，荔城板块以内需市场为主，与本案竞争关系不大。东部板块可去化余货约 1.6 万套，知识城区域已余货超 3000 套，未来万科幸福誉五期新增约 3900 套住宅产品，目前已公布户型为 66-101 二至四房，保利拾光年增加 2600 套，目前已公布户型为 60-90 二至三房。两个项目将会是未来项目入市最大竞品。ZSCN-D2 地块住宅35、项目可行性研究报告 20 图图 2 2-12 12 现阶段广州东部在售楼盘数据图现阶段广州东部在售楼盘数据图 未来区域新增产品仍是以 80-110 三房为主，总价段在 150-300 万之间，与项目主打改善型产品具有一定区隔。图图 2 2-13 2019 13 2019 年上半年新增及下半年预测新增供应情况年上半年新增及下半年预测新增供应情况 2.3.42.3.4 楼市格局趋势小结楼市格局趋势小结 在未来 3-5 年内知识城板块进入快速发展期，预计将吸引超 过 26 万的高知人才进驻，将释放大量的潜在的首次购房需求。知识城板块城市面貌进一步升级，产业新城雏形已现，区域将从刚需为主的现状中衍生出36、品质够改善住宅的需求。建议在保证成交量的前期下，打造品质改善型产品配搭刚需产品，增强项目的市场竞争力。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 21 2.4 2.4 本项目优劣势分析本项目优劣势分析 2.4.1 SWOT 2.4.1 SWOT 分析分析 1、优势(Strengths)（1）项目位于知识城南起步区核心位置。（2）周边产业基础良好，领头产业发达。（3）片区地铁 14 号线知识城段已投入使用，缩短了知识城和主城区的时空距离。（4）临近大面积山体和湖景，景观优美，宜居宜商。2、劣势(Weaknesses)（1）项目周边商业氛围差，目前主要依赖周边现有住宅项目底商及自然村落配套，缺乏都37、市级别配套。（2）项目周边配套缺乏，目前教育、医疗、银行等生活基础设施较少，便利程度低。（3）项目所在地未来毗邻高速公路，有噪音影响。（4）项目所在地离地铁站相对较远。3、机会(Opportunities)（1）项目位于知识城核心位置，规划和政策扶持重点区域，区域发展潜力巨大。（2）板块所在的知识产业基础良好，产业集聚效应高，潜在高知客群大。（3）14 号地铁线知识城段开通，板块和主城区的距离进一步拉 近，区域价值快速提升。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 22 4、威胁(Threats)（1）周边还有大体量用地待拍卖，未来如果集中推出并入市，项目存在市场竞争。项目 SWOT 矩阵分38、析表见表 2-1：表表 2 2-1 1 项目项目 SWOTSWOT 矩阵分析矩阵分析 O T S 1、借助知识城起步区概念，推广区位前景。2、拔升项目价值，在大城居住基础上引入现代的居住理念，充分利用周边景观资源，树立区域产品标杆。3、借助轨道交通，加强概念推广，吸纳知识城地铁线沿线的潜在客户群。1、结合项目区域发展规划，推行以产业和地产相结合模式发展，2、产品设计差异化，同时强化项目自身地段和景观优势，弱化项目自身问题。3、通过公共手段协议提高公共交通出行便利程度，争取与主城区形成公交快线接驳。4、针对片区空开适当增加商业配套，注重商业经营，统一招商和管理。W 1、结合区域是未来高科技产业区39、高知客群体量大的背景下，打造独具特色产品，塑造产品竞争力；关注区域客户需求，产品设计上注重市场适应性。2、对地铁沿线进行概念宣传、企业拓展。1、产品打造上突出景观资源优势，拉伸产品价值，降低劣势对本项目的影响。2、注重装修、配套、服务等附加值的打造。3、营销策略可以沿地铁 14 号线进行企业拓展。SO 战略：（1）借助知识城起步区概念，推广区位前景。（2）拔升项目价值，在大城居住基础上引入现代的居住理念，充分利用周边景观资源，树立区域产品标杆。（3）借助轨道交通，加强概念推广，吸纳知识城地铁线沿线的潜在客户群。WO 战略：（1）结合项目区域发展规划，推行以产业和地产相结合模式发展，（2）产品40、设计差异化，同时强化项目自身地段和景观优势，弱 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 23 化项目自身问题。（3）通过公共手段协议提高公共交通出行便利程度，争取与主城区形成公交快线接驳。（4）针对片区空开适当增加商业配套，注重商业经营，统一招商和管理。ST 战略：（1）结合区域是未来高科技产业区、高知客群体量大的背景下，打造独具特色产品，塑造产品竞争力；关注区域客户需求，产品设计上注重市场适应性。（2）对地铁沿线进行概念宣传、企业拓展。WT 战略：（1）产品打造上突出景观资源优势，拉伸产品价值，降低劣势对本项目的影响。（2）注重装修、配套、服务等附加值的打造。（3）营销策略可以沿地铁 141、4 号线进行企业拓展。2.52.5 项目定位项目定位 2.5.12.5.1 东部客户趋势分析东部客户趋势分析 1、广州东进客户变化趋势 （1）随着城市“东进”策略的推进，广州客户向东迁徙趋势明显；（2）广州外溢客户迁徙至朱村板块存在瓶颈，知识城、教育城 板块对广州客户吸附能力较强；ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 24 （3）广州外溢置业集中长岭居、知识城、朱村、新塘、永和、中新板块，客户多为刚需+投资型需求；（4）黄埔、增城西部客群有一定重叠，但受限购影响，黄埔客户质量、购买实力相对增城略高。2、东部各板块客户特征 （1）长岭居板块：有名额、有购买实力，注重居住品质及品牌号召；（242、）知识城板块：有名额的刚需客群，购买力有限的情况下也追求居住品质；（3）永和板块：最刚需客群，首付能力低，高房价下只想上车；（4）朱村板块：工作在地铁 21 号线覆盖区域，无名额，对公共交通依赖性大，追求生活品质；（5）中新（福和）板块：无名额，时间观念强烈，接受通勤时间要求短；3、知识城客户变化趋势 竞品客户早期以纯刚需自住、自住+投资为主，近年自住属性更加明显。从 2014 年-2018 年间，广州近郊客户经历一轮洗牌，品质刚需客户置业目的更明显；预判 2019 年楼市趋稳态势下，投资客退场，刚需客将是板块主力客群。2.5.22.5.2 高层客户分析及定位项目客户定位高层客户分析及定位项目43、客户定位 1、高层客户分析 （1）客户来源分析 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 25 高层客户抽取万科幸福誉、时代天韵、龙湖双珑原著三个项目作为样本。客户主要来源于天河及黄埔区，成为绝对主力。伴随 14 号线的开通，吸纳更多白云及少量中心区客群。（2）客户职业分析 客群以企业以及政府事业单位的基层员工为主，购买力有限，对价格敏感；（3）客户居住情况分析 以一家三口家庭为主，传统两房产品不能满足客户需求，三房已成置业刚需。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 26 （4）客户置业次数分析 本客户普遍为首次置业，客户层级极刚需，客户置业主要以自住为主，投资需求较少 2、高层客户定44、位 刚性需求的同时追求品质，对居住品质、社区园林及配套有需求的白领、公务员、企事业单位人员。主力客户来自于天河、黄埔科学城和白云，希望扎根广州的品质自住型的“新广”家庭。2.5.32.5.3 低层住宅客户分析及定位低层住宅客户分析及定位 1、低层住宅客户来源 低层住宅客户抽取康大龙祥项目数据汇作为样本。客户人群主要集中在 35-50 岁，属于城市中坚力量的高收入人群，以企事业管理层及私企老板占多，处于事业发展及稳定期。社会地位及家庭成员的提升产生改善需求，以纯投资目的认购客户较少。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 27 2、低层住宅客户定位 （1）商二代、创一代，青年群体中的佼佼者 45、（2）主城区改善+投资的社会中坚力量。他们是中产以上的富裕群体拼搏多年换来稳定的事业，他们是社会中坚力量！他们属于社会上比较富裕的群体,有稳定的社会收入,有丰富的置业经历，期望通过购房进一步改善生活质量追求一种更高端的生活品质。2.5.42.5.4 未来客户机会点分析未来客户机会点分析 区域的发展会带来多种类型的客户，2019 年为粤港澳大湾区发展元年，是广州、大湾区、一带一路、亚洲经济一体化新的起点和里程碑，引领中国与新加坡创新合作迈向新的阶段，中新知识城是“一带一路”的重要战略要地，依托着政策的扶持，未来中新知识城社会经济将会飞跃发展。亚洲经济一体化、大湾区时代需要创新，更需要具有创新精神46、的热血青年。根据目前的发展趋势，中新知识城未来将会吸引大量人才入驻，所以，未来以高知分子为主的 80/90 后群体，将成为本项目的核心客户群以及发展方向。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 图图 2 2-10 10 本项目主力客群分析表本项目主力客群分析表 28 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 29 2.5.52.5.5 项目形象定位及开发理念项目形象定位及开发理念 本项目献给选择广州、扎根知识城的城市精英，以理想生活筑就无限未来，为城市精英带来高端、绿色、健康、智能、时尚、国际化生活方式。同时本项目将打造成湾区千亿新城、生态智慧社区、新亚洲青年风尚大城，让未来时代的青年能47、够在此安居乐业。2.62.6 本项目产品结构分析本项目产品结构分析 从市场上产品赠送面积越高，产品溢价能力越强，区域内代表性项目叠墅与高层价差比为 1.2-2.1 之间。但考虑到新容积率计算规范，目前高赠送率叠墅是否可以实现需设计单位作出深入考量。目前前策方案给出初步强排方案，叠墅 148 栋，合计 592 套，后续待设计院介入后完善强排方案；ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 30 2.72.7 销售价格分析销售价格分析 通过周边项目高层住宅及低层住宅竞品进行综合分析，得出高层静态测算价为 2.4 万元/，低层住宅静态测算价为 3.9 万元/。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报48、告 31 根据今年广州及知识城住宅价格升幅作预测，未来几年区域住宅价格年均增长约为 10-15%之间。根据 2019 年知识城区域内住宅车位销售价格处于 9-11 万元/个，根据地块开发计划首期车位入市最早为 2023 年下半年。鉴于 2020 年起知识城区域在 21 号线开通、产业投产后，区域价值及人 口密度有所增长，预计首期车位开售均价可达到 12 万元/个。项目项目 2019 2019 年成交售价年成交售价 （元（元/个）个）2019 2019 年成交个数年成交个数 （个）（个）绿地城 91453 278 万科幸福誉 118462 247 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 第三49、章第三章32项目建设地点与建设条件项目建设地点与建设条件 3.13.1项目建设地点项目建设地点 项目建设地点位广州市黄埔中XX知识城南起步区规划道路KS1 号路以南、KS4-2 号路以西的 ZSCN-D2 地块剩余居住地块内共237706.6。图图 3 3-1 1 项目位置示意图项目位置示意图 3.23.2场址条件场址条件3.2.1 3.2.1 经济条件经济条件 2018 年，黄埔区生产总值（GDP）反馈为 3465.18 亿元，增长 7.6%，总量和增速均位居全市第 2 位；广州开发区 GDP 达2795.39 亿元，增长 7.8%，均完成全年预期增长目标。主要指标总量继续稳居全市各ZSCN50、-D2 地块住宅项目可行性研究报告 33 区首位。固定资产投资 1164.89 亿元，增长 12.1%（项目在地口径，法人在地口径增长 18.2%）；税收收入 866.30 亿元，增长 5.7%；规模以上工业总产值 7602.67 亿元、工业增加值 1894.86 亿元、一般公 共预算收入 173.40 亿元、一般公共预算支出 272.25 亿元、实际使用 外资 22.47 亿元等。工业经济的地位不断增强，规模以上工业总产值占全市总量的 41.7%，固定资产投资占全市总量 19.6%、比上年同期提高了 0.7 个百分点，税收收入占全市总量的 15.8%，与上年比重持平。2018 年，黄埔区经济51、结构加速优化，新兴产业进一步集聚，在营利性服务业、商贸业快速增长带动下，黄埔区第三产业快速增长，第三产业增加值占全区 GDP 比重持续提升，2018 年一二三次产业结构调整为 0.2：59.4：40.4，第三产业比重比去年同期提高了 0.9 个百分点，十三五以来累计提升了 7.9 个百分点。高技术产业加速成长。2018 年先进制造业产值 2933.87 亿元，增长 7.3%，占全区规模以上工业总产值的 38.6%。IAB 产业中，以乐金、视源电子等为代表的新一代信息技术完成产值 1218.56 亿元；以金域医学、香雪制药等为代表的生物医药产业完成产值 630.94 亿元，增长 8.2%；以广州52、数控、亿航无人机为代表的智能装备产业完成产值 151.52 亿元，增长 4.6%。351 家规模以上高新技术工业企业完成产值1767.15 亿元，增长3.1%，占全区产值的 23.2%。消费新业态发展快速，市场份额扩大。全年限额以上批发和零售业网上商店销售额 758.51 亿元，占全区商品销售额的 11.8%。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 34 经济创新活力四射，区域协调进一步增强。高端研究平台和研究机构进一步集聚，引进广州中以国际生命科学平行孵化中心、中科院空天信息研究院太赫兹科学中心等，推动广东省新一代通信和网络创新研究院、创新工场人工智能工程院等重大研发平台落地建设。高企及53、上市企业稳步增多，全年新增高新技术企业 478 家，累计达 2037 家，约占全市总量的 20%。全区上市挂牌企业累计 49 家，占全市总量的三分之一；全区新三板挂牌企业累计 123 家，占全市总量的四分 之一。民营企业生产经营良好，全年民企完成产值 903.83 亿元，增长 7.2%，占全区产值比重的 11.9%，较去年提升 1.4 个百分点；民间投资 468.51 亿元，占全区投资的 40.2%。知识城、科学城、黄埔港、生物岛“四区四中心”实现联动发展，累计完成固定资产投资 806.07 亿元，占开发区投资的 77.7%，增长 34.5%，比开发区投资增速高 4.9 个百分点。其中，知识城54、全年新增合同利用外资 12.67 亿元，完成固定资产投资 291.91 亿元，增长 48.8%。集聚新一代信息技术、生物医药等主导产业的科学城，在乐金、南航增资带动下新增合同利用外资 22.55 亿元，增长 3.6 倍；完成固定资产投资 464.24 亿元，增长 28.4%；规模以上工业总产值 2532.49 亿元，增长 3.0%。生物岛完成固定资产投资 17.82 亿元，增长 75.8%。3.2.2 3.2.2 自然条件自然条件 1、气候条件 黄埔区属亚热带季风气候，热源丰富，无霜期长，雨量充沛。黄埔区地处北回归线以南，纬度较低，太阳辐射角度较大，太阳 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究55、报告 35 年辐射热量 106.7 千卡/平方厘米，年平均日照射时数 1906 小时，日照率 43%，热量资源丰富，有利于热带亚热带农林作物生长。黄埔区具有夏长冬短，终年温暖，偶有奇寒，无霜期长，四季宜耕的特点。年平均温度为 21，最冷月 1 月份平均为 13.3，最热月 7 月份平均为 28.4，气温年际变化很少，气温年较差为 15.1，日.均10的年积温 7599.3，持续日数 350 天，如以候均温10为冬季，大于 22为夏季，黄埔地区夏季长达 194 天（4 月 15 日至 10 月 25 日），小于 10的日数每年有 40 多天。冬季强寒潮南下会引起急剧降温，出现低温霜冻天气。小于 56、5每年有 28 天，极端最低温可达 0。典型亚热带作物要注意防寒。夏季虽然气温较高，但因地处珠江口，受海风调节，也没有酷暑。全区年降雨量 1694 毫米，主要集中在 49 月，这 6 个月占全年降雨量的 82%。46 月为前汛期，主要是锋面雨；79 月为后汛期，主要是对流降雨和台风雨。以日雨量30 毫米为雨季，雨季长达 200 天。降雨充沛，雨热同期，对水稻、甘蔗等喜温需水量大的作物生长十分有利。年际各季雨量是：夏雨占雨量的 45%50%，春雨占 26%?34%，秋雨占 16%20%，冬雨占 5%8%。旱季 4 个月（101 月）。降雨量的年际变化和雨量季节分配不均匀，引起夏洪涝和春秋干旱灾害57、。2、地形地貌 拟建区域在大地构造上属于华南地槽褶皱系的一部分，自震旦纪以来，本区经历了多次构造运动，包括加里东、华力西、印支、燕山 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 36 和喜山运动，其中以燕山运动规模最大、活动性最强，此次运动主要特点是：北东向的断裂规模大，动热力变质作用强烈，大面积的中、酸性岩浆侵入和喷溢交替出现。燕山期运动形成的大断裂，控制了东南沿海地区的构造格局。新生代的喜山运动是燕山运动的继续，以断裂的继承性活动和断块的差异运动为基本特征。场区新构造分区上本区属珠江强烈沉降区，该沉降区的东面为文冲断裂、西面为化龙断裂，地貌形态以河海积冲积平原为主。地震活动多集中于断裂的交58、汇处，如瘦狗岭断裂与文冲断裂交汇处的庙头村-先后发生过两次 4 级以上的地震。本区晚更新世中期后段以沉降为主，晚更新世晚期至中全新世早期转为抬升，中全新世后期以来以沉降为主（沉降速率为 0.898.89mm/年）。本区域的主要断裂构造有北北东至北东向的广州从化断裂（广从断裂）；北西西至近东西向的瘦狗岭断裂和广州 三水断裂（广三断裂），广三断裂向西延至高要广利镇、向东延至仑头一带。拟建场地上覆第四系土层亦无明显的错动及沉积差异现象，据区域地质资料，场区及其附近无区域性断裂，对拟建工程不会造成影响，场地属构造相对稳定地段。燕山期岩浆活动在本区域有强烈的岩浆侵入，侵入岩以花岗岩为主。本场地揭露基岩为59、花岗岩。3、地质情况 鉴于本项目未进行地质勘探，参考周边项目，本项目拟建区域地质情况如下：场区地貌单元为剥蚀残丘和山间凹地。场区西侧原为鱼塘，后为人工填土推平为平地场区东侧大部分为山包，山上植被较发育，多为 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 37 杂树、部分地段为荔枝果树，场地东南角有 一口鱼塘。钻孔高程为 53.61m86.04m。地层分布分别为人工填土(Qml)、第四系冲积层(Qal)、第四系坡积层(Qdl)、残积层(Qel)、燕山期花岗岩基岩（r）。3.3.3 3.3.3 交通运输条件交通运输条件 2018 年，黄埔区“八纵八横”主干路网建设全面提速，建成道 路 15 条，升级60、改造 69 条。地铁 13 号线、14 号线知识城支线建成通 车，有轨电车 1 号线动工建设，投放纯电动公交车 440 辆，提升智能 交通港 31 个。3.2.43.2.4 市政配套条件市政配套条件 目前项目周边市政配套条件完善，项目水、电等接入现有道路的公用工程系统 3.2.53.2.5 征地拆迁条件征地拆迁条件 目前 ZSCN-D2 地块在长庚旧村范围内目前有约 250 栋未拆除，剩余约 47 户（共约 108 栋）未签约，其中包括数栋村属资产及数座各姓祠堂，拆迁问题是本案开发建设的最大不稳定因素。在首期开发之时，应完成地块内拆迁工作，否则会影响项目整体规划，首期以及二期的开发将要最大限度61、规避长庚村位置，而三期需要在拆迁问题解决的情况下才能开启，项目开发的时间及空间整体性则难以保证。3.2.53.2.5 建设材料建设材料 1、石料、砂料 项目周边有众多砂石场供应砂石料，所供应的砂石料纯净，级配 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 38 良好，适合本项目建设的使用要求。2、水泥、钢材及木材 水泥、钢材和木材，可在广州知识城、黄埔区以及全广东省范围内采购。3.2.63.2.6 施工条件施工条件 中新知识城区域道路通畅，市政用水用电，可以满足施工需要。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 39 第四章第四章 工程方案工程方案 4.14.1 项目建设内容与建设规模项目建设62、内容与建设规模 本项目为 ZSCN-D2 地块住宅项目，项目占地面积为 237706.6，总建筑面积为 751029，其中计容面积 524054，不计容 226975。建设内容包括有：住宅、24 班小学、17 班幼儿园、其他公建配套（如社区居委会、文化室、老年人服务点、居民健身场所、物业管理用房、垃圾收集站、公共厕所等）、地下停车场等。4.24.2 总体规划设计方案总体规划设计方案 4.2.1 4.2.1 编制依据编制依据 （1）中华人民共和国城乡规划法；（2）民用建筑设计通则(GB 50352-2005)；（3）广州市城市规划管理技术标准与准则；（4）广州市城乡规划技术规定 广州市人民政府令63、第 133 号；（5）国家及地方其他相关法规、规范；（6）建设方提供的相关资料，以及现场踏勘收集的有关资料。4.2.3 4.2.3 规划及指导思想规划及指导思想 本方案规划设计指导思想与原则是以人为本，再现符合居住的都市生活环境，以满足人们对生活不断提高的追求。（1）人本原则 规划设计中坚持以人为本的原则。设计建造一个自然、和谐且独具魅力的人居环境，提升本地块的生活品质。适应当地人口结构的变化趋势，在居住区中贯穿无障碍设计原则。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 40 （2）生态的、可持续发展的原则 坚持规划设计与经济发展水平的协调，以可持续发展为目标，配置公共服务设施，留有发展余地。64、设计中贯穿生态设计观，合理确定居住区生态容量。（3）注重城市形态设计原则 在营造优美小区环境的同时，充分考虑立面风格的特点，创造良好的城市风貌。根据场地的地势、地形，组织便捷的人车交通体系，协调好整个小区在道路、市政、园林、环境、竖向设计等方面的关系。（4）地域文化性原则 创造和谐愉悦的居住氛围，为营造小区特色文化提供硬件基础。在创造舒适的生活空间的同时，更应注意传统文化的移植与延续。增强居住区内的人的交流、沟通、提供舒适的空间和环境。4.2.3 4.2.3 总体规划布局总体规划布局 （1）地块内部拆迁风险警示 ZSCN-D2 地块在长庚旧村范围内目前有约 250 栋未拆除，剩余约 47 户（65、共约 108 栋）未签约，其中包括数栋村属资产及数座各姓祠堂，拆迁问题是本案开发建设的最大不稳定因素。地块应作为一个整体考虑规划问题，但如不能完成地块内拆迁工作，则要最大限度规避长庚村位置，同时部分工程需要在拆迁问题解决的情况下才能开启，项目开发的时间及空间整体性则难以保证。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 41 图图 4 4-1 1 地块拆迁示意图地块拆迁示意图 （2）地形地貌特点的利用 地块布局思路：地块北、东、西面除了有少量超高层阻碍景观之外，基本无厌恶性建筑，景观条件均衡；北面实验中学建筑高度有限，布置高层产品利于提高产品价值，东北面高层部分户型能远眺凤凰湖；南面双高速路对高66、层产品造成较大的噪音、景观、灰尘影响，综合考虑建议项目采用北高南低的半围合设计，北、东、西设置高层产品，中间及南面位置设置低密产品。图图 4 4-2 2 地块周边规划总体示意图地块周边规划总体示意图 （3）学校以及公建位置 因受当前拆迁进度影响，学校设置于首期可开发面积较大的东 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 42 南部，避免与北面的中学、邻里中心扎堆，造成交通堵塞；公建配套集中在地块北面中间位置，与邻里中心呼应；开盘时可作为（临时）销售中心用；部分超过最大公建单栋面积的配套，规划于地块内远离住宅区域的位置。学校考虑设置在地块东南面，利于首期开发，且避开北面初高中用地。图图 4 467、-3 3 公建配套位置示意图公建配套位置示意图 （4）内部路网及小区出入口 小区内设置环闭风雨连廊，且可区隔低层区及高层区；设两个主出入口于地块北面及东南面，西面开设车行出入口；考虑到学校对外招生，可在南面开设学校专用出入口，减少上 下学时小区内的人流量；为增强地块与邻里中心的联系，考虑在北面公建配套与邻里中心建筑之间增加连廊，实现住宅小区邻里中心一体化；地块西侧为花莞高速及永九快速路，考虑采取隔音屏、退距绿化 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 43 区、建筑隔音材料运用等三种方式降低噪音影响；图图 4 4-4 4 小区交通流布置图小区交通流布置图 图图 4 4-5 5 小区总体平面68、功能布局图小区总体平面功能布局图 4.34.3 建筑设计方案建筑设计方案 4.3.14.3.1 编制依据编制依据 （1）住宅建筑规范（GB50386-2005）；（2）住宅设计规范（GB50096-2011）；低层低层 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 44 （3）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 修订版）；（4）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；（5）建筑地面设计规范（GB50037-2013）；（6）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2015）；（7）屋面工程技术规范（GB50345-2012）；（8）车库建筑设计规范（JGJ100-2069、15）；（9）无障碍设计规范（GB50763-2012）；（10）人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）；（11）商店建筑设计规范（JGJ48-2014）；（12）托儿所、幼儿园建筑设计规范（JGJ39-2016）；（13）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2012）；（14）办公建筑设计规范（JGJ67-2006）；（15）中小学校建筑设计规范（GB50099-2011）；（16）建设单位的意见及其他资料。4.3.24.3.2 建筑设计指导思想建筑设计指导思想 根据项目的建设性质，以总体规划为基础，充分体现出项目的建设特点，充分考虑代际关系和居住行为、住宅使用功能与空70、间的组合，以满足高端、绿色、健康、智能、时尚以及国际化生活方式等需求，合理确定套型结构。要体现“以人为本”的设计原则，创造安全、方便、健康、紧凑、节能、环保、和谐的人居环境，同时需符合国家有关技术标准、规范，符合规划、消防、安全、节能、环保等要求。从而使项目的建设达到最大程度上贴近知识城置业群众的实际需求。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 45 本项目以住宅为主，配套适量公共服务设施，因此，本项目的建筑以居住建筑为主，在建筑造型与该地区现代商业服务功能的配套服务中心（邻里中心）形象相匹配。建筑形式应灵活多样，富有现代气息。4.3.34.3.3 土地平整土地平整 项目整体开发建设之前需71、要进行土地平整工作，场地平整面积为256662.04，平整工作的目的是为满足日后的开发工作。其平整范围为用地的范围。本项目暂无地质勘察报告，参照附近工程勘察结果初步表明，地层分布分别为人工填土(Qml)、第四系冲积层(Qal)、第四系坡积层(Qdl)、残积层(Qel)、燕山期花岗岩基岩（r）。在项目初步设计之前，建议在项目选址处做工程地质初步勘察，探明场址内是否存在地质灾害问题。4.3.44.3.4 住宅设计方案住宅设计方案 1、住宅设计 本次拟建设的住宅楼，分别有高层和低层两种产品，均采用纯南北独栋式布局，实现户户南北通透，家家有景，无论大小户型皆得到极佳的景观资源和朝向，实现户型价值最大化72、。住宅单体设计适应现代化生活，做到明厅、明厨、明厕、明卧、明厕；厨房油烟设置集中管井排放系统。住宅套内设计以起居厅为中心，家庭内部动、静区分离；居、寝分离；洁污分离；室内布置紧凑,凸显经济性，开向起居厅门洞的数量，使走道短捷，提高户内面积的 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 46 使用率和舒适度。设备管井集中布置。水表、电表出户，便于抄表。高层建筑首层部分架空，作为住户入口和休闲散步之处。每栋住 宅首层的入口大堂内设有管理服务台，与小区综合物业管理系统连成整体，方便对小区居民的服务及对外来人员的管理。2、竖向设计 综合衡量土方量及护网成本，建议保留地块东面的地势高差，作为坡地低层住宅73、要素之一，使园林呈现立体感。如涉及到学校操场等需要大面积平地的空间，则考虑将部分山体挖平。3、平面设计 户型模块化，标准化，体现公平性且降低成本，便于灵活分隔与组合，有利于住宅的标准化建设。户型设计充分考虑使用要求，各单元户型设计合理，保证在小户型状态下满足住户的基本需求，增强舒适性。每户均设计生活阳台，厨房、卫生间均为有自然采光通风，减少使用成本。每个标准层均设置通风廊，增加自然通风的效率。户型设计针对广州气候地理特点，在房间尺寸及使用功能上精雕细琢，使其最大程度满足未来业主的居住需求。实用性强、配置合理、通风采光良好、节能环保、居住品质高。4、立面设计 建筑物整体造型能与周围环境相互协调，74、通过外立面造型和内部空间处理及建筑装饰材料的运用使建筑物给人们以美观、清新的感受。在保证退缩间距的前提下，满足各栋及各户景观、通风、采光的均好性。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 47 1）本次设计建筑设计为高层+低层，高、低层均考虑设计电梯。2）建筑物外立面设计通过简洁明快的手法达到立面的可辨别性，以鲜明的界面处理来达到建筑群体的节奏感和韵律感；配合现代装饰材料的运用式建筑物给人以美观、清新的感受。3）从节能角度考虑住宅南向窗户较大，北向在满足采光的前提下尽量的小；根据以往设计经验凸窗耗能较大，设计仅在南向卧室才采用。4）建筑造型在统一中求变化，通过多种元素的有机结合，有效形成建筑75、的立面形态，加强不同材质的虚实对比，局部退让设置构架强调立面的光影效果，构成比较丰富的建筑景观。5）造型简洁明快，色彩明亮丰富，创造居住环境的舒适性和社会环境的健康性，建筑的立面力图反映出黄阁地区特有的色彩，符合地域所处要求。5、户型设计 户型模块化，标准化，体现公平性且降低成本，便于灵活分隔与组合，有利于住宅的标准化建设。户型设计充分考虑使用要求，各单元户型设计合理，保证在小户型状态下满足住户的基本需求，增强舒适性。每户均设计生活阳台，厨房、卫生间均有自然采光通风，减少使用成本。每个标准层均设置通风廊，增加自然通风的效率。实用性强：所有户型都尽量减少交通面积，减少空间浪费，房间方正实用，在不76、增加建筑面积的前提下，尽量让住户得到实惠。高居住品质：所有厨房卫生间都有采光通风。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 48 高附加值：凸窗设计，增加卧室空间。通风采光：针对当地特点，各个房间强调尽可能地通风采光。节能减排：高层住宅电梯厅自然采光通风，省去防排烟设备。配置合理：将主要房间都布置在南向以及两端视野较开阔的地 方。在项目建设过程中，按照国家有关节能法律、法规和产业政策，依据相关用能标准和节能设计规范，采取有关节能措施及听取相关建议，项目必将建设成为一个节能、绿色和可持续发展的居住小区建筑。本次设计应考虑不同居住模式同层组合的可能性。户型组合总体原则为控总价、多功能、高附加：以77、 3-4 房单位为主，3 房面积段控制在 85-95 之间，4 房面积段控制在 100-140 之间，包括 100、110、140 三种户型；低密度低层产品面积控制在 120 左右，产品占比 12%，产品组合优先考虑低层产品最大化。具体户型设计在现有面积的限制的情况下，细致地分布住宅中各种基本居住空间，并在空间尺度方面做到以下几个要点：1)符合人体尺度的基本舒适要求；2)满足规范的最低标准；3)符合目前一般家庭的生活方式及家具尺度；4)具有一定的可塑性；5)极为紧凑的平面组合方式，强调“每 0.1 个”的有效利用。设计手法保证每种多层户型的楼梯间有自然采光。设计上利用不同的空间过渡划分出客厅、78、餐厅、卧室、厨房、卫 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 49 生间等既可满足居住者待人接物的交往需求，又为个人的生活方式保留了私密性。在具体房型设计中，在保证明厅、明房、明厨、明厕的基础上，使客厅与餐厅南北对流，各卧室通风采光条件优越。着重考虑各户型的朝向、日照、通风、景观以及住宅使用空间的功能流线，以当前居住理念为出发点，力求功能合理，空间丰富，户型灵活多样,力争每家每户在拥有良好日照条件的同时，拥有良好的景观和朝向。6、架空层设计 本项目设计有 15000 架空层（面积暂估），架空层可作以泛客厅或泛会所功能打造，增加项目公共空间功能，提升附加值；泛客厅：架空连廊与入户大堂及园林相79、连，揽园入内，成功地把架空层与园林景观、无缝对接，打破了室内外的空间界限，使公共空间更加丰富。架空连廊，不仅营造出泛客厅的居住理念，更将业主接友待客的空间，从私人空间延展到公共室外环境。泛会所：在每栋住宅架空层打造不同主题，不同类型的运动设施，通过风雨连廊连接，打造出泛会所的理念，迎合新青年业主对生活质量的追求。打破传统项目公共空间较为陈旧老气风格，打造“绿色空间”公共空间，满足儿童、中青年、老年人的不同需求。7、景观设计 知识城作为东部第一产业新城，成为创新去到产业集聚的人才高地。并且知识城作为中新国家级双边合作的示范性项目，借鉴新加坡绿色住宅的理念，打造人与自然和谐融合、可持续发展的社区环80、境，成为广州未来生态人居范本及岭南花园式住宅标杆。在项目开发理念 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 50 上，希望以高端、绿色、健康、只能、时尚、国家化生活的方式献给扎根知识城的城市精英，营造群英汇聚生活圈层。在产品打造上，高层户型考虑刚改需求，并且加入低密度叠墅提升空间品质。另外建议加上智慧社区管理、立体园林、空中景观平台、人性化装标、艺术泛会所等设施，以“人无我有，人有我优”的差异化竞争策略，融合新加坡花园式住宅的生态人居理念打造产品力，给予业主最舒适、便捷、贴心的生活享受。4.3.54.3.5 小学设计方案小学设计方案 拟建的小学为 24 班，总用地面积 19488，总建筑面积81、为 16370 ，其中计容面积 13642，不计容面积 2728，位于地块南侧。楼内平面分区明确合理，方便管理，符合小学生生理、心理特点的环境空间。小学的所有功能用房主要包括美术室、音乐室、普通教室、值班接待室、职工卫生间、储藏室、校长办公室、副校长办公室、财务室、办公室、会议室、图书室、陈列室等。校园内建设足球跑道篮球场。4.3.64.3.6 幼幼儿园设计方案儿园设计方案 拟建的幼儿园区为 17 班，总用地面积 6388，计容建筑面积为 5110。幼儿园布在地块南侧，与小学接邻。楼内平面分区明确合理，方便管理，符合幼儿生理、心理特点的环境空间。幼儿园的所有功能用房分为三个部分，即生活用房、服82、务用房和供应用房。生活用房主要包括活动室、卧室、卫生间（盥洗）、衣帽储藏间等；服务用房主要包括医务保健室、隔离室、晨检室、值班接 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 51 待室、职工卫生间、储藏室、院长办公室、副院长办公室、财务室、办公室、会议室、图书室、陈列室等房间；供应用房主要包括消毒室、洗衣间、冷藏间、主食库、副食库、加工间等房间。此外，幼儿园应设托儿班两个 4.3.74.3.7 其他其他 一、居委会 本项目居委会建筑面积合计 300。建设内容包括：办公用房、办事客服中心、调节室、会议室、档案室等。二、文化室 社区文化室建筑面积合计 600，建设内容包括：书画室、图书阅览室、舞蹈83、排练室、棋牌室、多功能会议室等场室，是一座集合社区居民文化生活服务所需的场所。三、老年人服务点 老年人服务点建筑面积合计 300，老年人服务点设置生活服务、保健康复、娱乐及辅助用房。其中：（1）生活服务用房可包括休息室、沐浴间（含理发室）和餐厅 （含配餐间）；（2）保健康复用房可包括医疗保健室、康复训练室和心理疏导 室；（3）娱乐用房可包括阅览室（含书画室）、网络室和多功能活动室；（4）辅助用房可包括办公室、厨房、洗衣房、公共卫生间和其 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 52 他用房（含库房等）。老年人服务点及文化室建筑设备应包括供电、给排水、采暖通风、通讯、消防和网络等设备。社区日84、间照料中心的场地应包括道路、停车、绿化和室外活动等场地。四、居民健身场室 居民健身场所用地面积 2000，建筑面积 600，包括有健身中心、乒乓球室、台球房以及篮球、羽毛球、网球室等室内外含健身活动功能的场室。五、物业管理用房 物业管理用房总建筑面积 1100，包括：办公用房、客服中心、保洁室、储藏用房、档案室、业主大会与业主委员会用房。六、公厕 本项目拟新建公厕总建筑面积约 280。公厕分男女卫生间各一边，男厕五人位，女厕四人位，女厕还包括拖把池一个。在公共空间设置双口洗手盘三个，洗手盘上配化妆镜一把。公厕基础为条形基础，整体结构为砖混结构，由 120 厚砖墙砌筑。屋面为现浇钢筋混凝土板。外85、墙立面采用 130260 墙面砖铺贴墙裙高 680mm,并绕大门铺贴一圈 260mm 宽的 130260 墙面砖。外墙立面其余部分采用水泥艺术装饰。窗户采用铝合金窗，内墙全部铺贴 302.70600 抛光砖，地面采用 166.94302.70 防滑砖。七、再生资源回收点和垃圾收集站 再生资源回收点和垃圾收集站主要用于小区内居民产生的垃圾 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 53 收集，面积合计 300。八、隔音屏 考虑到噪声影响，本次设计靠近花莞、永九高速一侧考虑设置隔音屏，以达到噪音防治目的，本项目预留一定费用，具体实施单位下一阶段进行确定，隔声屏工程量约为 950m。4.3.84.86、3.8 无障碍设计无障碍设计 本项目考虑无障碍设施分别有：1、建筑室内设置无障碍通道，铺地材料为防滑砖，并在步道出现高差处设置坡道，最大坡度 6%，超过此限加设扶手。在公共区域的卫生间中设置残疾人专用卫生间，留有充分空间便于轮椅转向，同时侧壁设有把手和吊拉手，以方便残疾人挪位时使用。2、在主要建筑出入口设置坡道与扶手的同时还设置路标，门为平门，电梯出入处方便轮椅进出。同时，专用国际标志、残疾人标志牌与引导性路标、标识牌结合于一体，设置于建筑环境中。4.3.94.3.9 地下室设计地下室设计 为方便住户就近使用地下车库，拟建设二层地下室（局部三层），负二层高 3.7 米，地下室建筑面积 208287、25；负一层地下室层高 3.7 米，置设备用房，车库和人防设施，平时作为设备用房和地下停车库使用。4.3.104.3.10 装修方案装修方案 本项目的室内住宅、公共空间以及公建配套及辅助用房属于二次精装修标准。1、住宅 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 54 住宅套内空间墙面、天花采用乳胶漆，地面铺抛光砖；卫生间板，地面铺抛光砖；楼梯间墙面、天花扫白色乳胶漆，地面为水泥砂浆面；建筑外墙采用涂料。2、公用配套建筑 除公共走道、电梯厅天花安装铝扣板，其余场室扫白色乳胶漆；所有场室墙面扫乳胶漆或贴瓷砖；除设备房地面为原水泥砂浆面，其余场室铺抛光砖或防滑砖。3、幼儿园 幼儿园大堂天花安装铝扣88、板，其余场室扫白色乳胶漆；大堂墙面贴抛光砖，卫生间、厨房墙面贴瓷砖，其余场室扫白色乳胶漆；设备房、幼儿活动室、专用场室地面为原水泥砂浆面，其余场室贴抛光砖或防滑砖。4、小学 教学楼、行政办公用房、学生宿舍，外墙：采用 200 厚灰砂砖，刷乳白色及砖红色外墙砖。内墙：采用 200 厚加气混凝土砌块，水泥砂浆及混合砂浆面层，刷白色乳胶漆。楼地面：综合楼地面及走廊平台采用普通地砖；楼梯踏步板选用耐磨陶瓷踏步板（带防滑条）；卫生间地面铺防滑地砖。顶棚：采用水泥砂浆面层，刷白色建筑涂料。门窗工程：选用铝合金外门窗。楼梯及外廊栏杆：选用白钢栏杆。5、外装修 本项目土建部分施工考虑采用铝模爬升脚手架，主体建89、成后采用挂篮进行外立面涂料的施工。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 55 外墙砌体厚度为 200mm，砌体（空心砖、多孔砖）砌筑女儿墙及阳台栏板，砌体强度等级大于 A10，砂浆强度等级不低于 M10；外墙、电梯井道砌体强度等级大于 A5.0，砂浆强度等级不低于 M5.0。屋面防水等级为 1 级，屋面天沟、檐沟、阴阳角、水落口、变形 缝等部位设置附加层，附加防水层采用 2 层卷材或加贴 1 层胎体增强纤维布、加涂 3 遍防水涂料，每边铺出不小于 300mm。屋面基层与突出屋面结构（女儿墙、立墙、天窗壁、变形缝等）的交接处、基层的转角处（水落口、檐口、天沟、檐沟、屋脊等）均做成 R=5090、 圆弧。与突出屋面结构的交接处，屋面柔性防水层向上翻起，高于建筑面层 300mm 以上。窗分别采用 50 系列平开窗及 60 系列推拉窗，门分别采用 50 系列平开门、70 系列推拉门及 70 系列地弹簧门。外门窗的抗风压性能为 3 级，气密性能为 6 级，水密性能为 3 级，保温性能为 1 级，隔音 性能为 2 级。用于通风（排烟）的百叶窗、电梯机房、电气用房的可开启窗扇内侧均加装不锈钢防鼠防虫网。门及落地窗无框玻璃采用厚度不小于 12mm 的钢化玻璃，承受水平荷载的栏板玻璃采用公称厚度不少于 12mm 的钢化玻璃或不少于 16.76mm 的钢化夹层玻璃。外门窗的玻璃可见光反射率不大于 3091、%。6、室内装修：建筑装饰装修工程所选用的“非金属建筑材料”其放射指标限量，人造木板及饰面人造木板游离甲醛含量或游离甲醛的释放量，涂料、ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 56 胶黏剂、处理剂等挥发性有机化合物（TVOC）游离甲醛含量和释放量必须符合民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB 50325-2001）的有关要求；装修中所使用的木地板及木质材料严禁采用沥青类防腐或防潮处理剂。室内混合砂浆粉刷时，其墙、柱面及洞口的阳角处均做 20 厚 1：2 水泥砂浆护角，每侧 50 宽，高度不应低于 2000mm。汽车库、仓库等柱脚须加做 1000 高 L60*5 角钢或 5 厚 60 宽钢板92、焊成 L 护角。凡砖砌的电梯井道、风道、烟道、竖井等内壁砌筑灰缝需饱满，并随砌随原浆抹光；有检修门之管道井内壁做 15 厚混合砂浆粉刷（或按设计要求）；钢筋混凝土电梯井不做粉刷。凡二次装修房间楼地面不做面层，墙面、顶棚抹灰仅做找平层。有防水要求的地面、墙面应完成防水层的保护层；有吊顶房间的墙、柱、梁等粉刷或装饰面仅做到吊顶标高以上 100mm 处。地下人防工程、高低压变配电房室内不做抹灰顶棚。凡有地漏房间均做防水层，均在地漏周围 2 米范围内做 1-2%坡度坡向地漏；有水房间的楼地面应低于相邻房间 20mm 或做 150mm 高 C15 混凝土挡水门槛。墙体面层喷涂或油漆需待粉刷基层干燥后方可93、进行。门垛之宽度除特别要求外，均为 60 宽。凡木料与砌体接触部位均须满涂防腐油，所有木构件均需作防腐及防白蚁处理。所有埋入墙内、混凝土内的木制件，均须涂刷耐腐蚀 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 57 涂料。建筑装饰装修工程必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能。当涉及主体和承重结构改动或增加负荷时，必须经由原设计人核实有关原始资料，对其安全性进行核验和确认后方可施工。幼儿园墙角、窗台、窗口竖边等棱角部位必须做成小圆角，所有外窗均加设不锈钢纱窗。4.44.4 结构设计方案结构设计方案 4.4.14.4.1 编制依据编制依据 （1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-200194、）；（2）建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；（3）混凝土结构设计规范（GB50010-2011）；（4）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；（5）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；（6）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；（7）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）；（8）高层建筑混凝土结构技术规程（DBJ15-92-2013）；（9）其他相关设计规范与标准。4.4.24.4.2 设计参数与荷载取值设计参数与荷载取值 1、工程概况 本工程各单体楼主要包括：住宅、配套公建、小学、幼儿园等。根据抗震工程设防分类标准和建筑抗震设计规范95、,住宅、配套公建等单体抗震设防级别为标准设防类(丙类)，小学、幼儿园抗 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 58 震设防类别为重点设防类(乙类)。地震作用抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.1g，设计地震分组为第一组。本工程高层住宅部分的建筑地震作用计算采用抗震设防烈度为 7 度，抗震措施 采用抗震设防烈度为 7 度；小学及幼儿园部分的建筑地震作用计算采 用抗震设防烈度为 7 度，抗震措施采用抗震设防烈度为 8 度；根据建筑结构荷载规范，基本风压按 50 年一遇取值，W0=0.65KN/，地面粗糙度为 B 类。根据建筑结构可靠度设计统一标准，本工程建筑结构安全等级为二级96、，设计使用年限是 50 年。抗震等级：高层住宅，剪力墙结构，剪力墙三级，框架三级；低层住宅，框架结构，框架三级；幼儿园、小学，框架结构，框架二级。2、设计荷载 表表 4 4-2 2 建筑结构设计荷载一览表建筑结构设计荷载一览表 用途 活荷载 用途 活荷载 用途 活荷载 停车库 4.0 设备用房 7.0 地面绿化带(覆土另计)4.0 电梯机房 7.0 消防楼梯 3.5 屋顶花园(覆土另 计)3.0 卧室、客厅 2.0 阳台 2.5 消防车通道 单向 板 35.0 厨房(商业)2.0(4.0)商店 3.5 双向 板 20.0 走廊、门厅 2.5(3.5)上人屋面 2.0 首层室内地面 10.0 卫97、生间(回 填另计)2.0 不上人屋 面 0.5 首层楼面施工 10.0 3、地下室水土荷载 地下室侧壁所受的水土压力，采用水土核算的原则：地下室按永久住宅考虑。地下室周边地面活荷载标准值 qk=20kn/。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 59 4.4.34.4.3 基础方案基础方案 住宅拟采用桩基础，基础设计等级乙级，桩型拟采用钻孔灌注桩或高强混凝土预应力管桩；配套公建、小学、幼儿园拟采用预应力管桩基础。最终的基础形式，需根据正式的岩土工程勘察报告确定。4.4.44.4.4 结构体系结构体系 住宅拟采用钢筋混凝土剪力墙框架结构，楼板采用主次梁+现浇混凝土楼板(屋盖)形式，结构抗震等98、级为三级、三级；配套公建采用钢筋混凝土框架结构，楼板采用主次梁+现浇混凝土楼板形式，结构抗震等级为三级；小学、幼儿园拟采用钢筋混凝土框架结构，楼板采用主次梁+现浇混凝土楼板形式，结构抗震等级为二级。根据平面功能需要合理设置柱网尺寸，墙体建议采用轻质砌体材料如蒸压加气砼砌块等，以求减轻重量，增加净高，减少基础及结构造价。4.4.54.4.5 地下室方案地下室方案 由于地下室结构超长，为控制温度变形和温度应力，每隔 30-40m 设置一道后浇带,并通过控制混凝土配合比、减少水泥用量及用水量、掺加粉煤灰、降低砼水化热、适当增加楼板配筋率等措施控制混凝土温度及收缩裂缝。其中人防地下室结构设置方案：（199、）人防地下室采用现浇钢筋砼结构，上部建筑主体为现浇钢筋混凝土剪力墙结构。（2）战时荷载组合：人防等效静荷载标准值，静荷载标准值土 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 60 压力、水压力标准值。（3）人防等效静荷载标准值（六级）。4.4.64.4.6 基坑支护方案基坑支护方案 基坑开挖深度为 610m，基坑侧壁安全等级提高为二级，局部一级，支护结构采用1200 钻孔灌注桩+一道钢筋混凝土内支撑+桩后三轴搅拌桩止水+水泥搅拌桩被动区加固的支护形式。4.54.5 绿色建筑绿色建筑 4.5.14.5.1 编制依据编制依据 1、广东省绿色建筑评价标准（DBJ/T15-83-2017）;2、广东省100、住房和城乡建设厅关于印发（粤建科201650 号）;3、广州市绿色建筑设计指南（2015 版）；4、广州市人民政府办公厅关于印发广州市绿色建筑行动实施方案的通知（穗府办函2014135 号）；5、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）；6、绿色建筑评价技术细则；7、绿色建筑评价技术细则补充说明；8、民用建筑绿色设计规范（JGJ/T229-2010）；9、绿色施工导则；10、建筑工程绿色施工评价标准（GB/T50640-2010）；11、其它与本项目有关法律、法规。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 4.5.24.5.261绿色建筑评价标准绿色建筑评价标准 绿色建筑的定义：在建101、筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节地、节能、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑的建设与评价应因地制宜，统筹考虑并正确处理建筑全寿命周期内，节能、节地、节水、节材、保护环境、满足建筑功能之间的辩证关系。根据广州市绿色建筑和建筑节能管理规定，（1）全部或者部分使用财政资金，或者国有资金占主导的新建、改建、扩建房屋建筑项目（含保障性住房建设项目）；（2）旧城改造项目；（3）海珠生态城、国际金融城、中XX知识城、白云新城、天河中央商务区、天河智慧城、白鹅潭商务区、南站商务区、琶洲片区、增城经济技术开发区、南沙新区、空港经济区、广102、州国际生物岛、大学城南区等城市发展新区的新建房屋建筑项目；（4）2014 年起，本市范围内新建、改建、扩建的单体面积超过 2 万的机场、车站、宾馆、饭店、商场、写字楼等大型公共建筑，应当按照绿色建筑标准进行立项、土地出让、规划、建设和管理：根据广东省绿色建筑评价标准（DBJ/T 15-83-2017），从六个方面对绿色建筑制定了评价标准，具体从节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、提高与创新共 6 方面对建筑设计的合理性、节能性、环保性进行评价。4.5.34.5.3星级分析星级分析 本项目拟采用广东省绿色建筑评价标准（DBJ/T15-83-2017103、）进行分析评价，星级目标为三星。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 62 4.5.44.5.4 绿色建筑的技术方案绿色建筑的技术方案 1、设计要求 （1）学校、医院、旅馆、大型公建（单体面积大于 20000）和高度超过 50 米的民用建筑外保温材料应采用燃烧性能为 A 级（A1 或 A2）、不燃的材料。（2）高层建筑外墙及洗手间周边墙体不应采用蒸压加气混凝土砌块墙体。（3）蒸压加气混凝土砌块应采用满足广东省标准蒸压加气混凝土砌块自承重墙体技术规程DBJ15-82 规定的专用干混砌筑砂浆砌筑，条件许可时，可优先采用薄浆干砌工法，不应采用国标预拌砂浆GB/T 20463-2010 中的干混104、普通砌筑砂浆和湿拌砌筑砂浆。框架结构采用蒸压加气混凝土砌块墙体作为自承重墙体时，墙体抹灰应采用满足广东省标准蒸压加气混凝土砌块自承重墙体技术规程DBJ15-82 规定的专用干混抹灰砂浆。不应采用国标预拌砂浆GB/T 20463-2010 中的干混普通抹灰砂浆和湿拌抹灰砂浆。（4）外墙（含结构性热桥和填充墙）当需要采用复合保温构造 （外保温、内保温、内置保温）时，宜优先采用内置保温，也可采用内保温，不应采用外保温。（5）当设计采用外墙内保温时，保温砂浆等浆体类保温材料设计厚度不应大于 30 毫米。（6）隔声减噪等绿色建筑技术措施，相关构造应在施工图中明确表述。当住宅建筑按毛胚房交楼时，楼板隔声量105、计算中装修饰面层 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 63 应按水泥砂浆铺贴陶瓷地砖考虑。（7）屋面不应采用岩棉（含硬质及半硬质岩棉板）、矿棉、玻璃棉或保温砂浆等抗压（压缩）强度低、吸水率高的材料作为外保温材料。2、实施要求 （1）应指定一位绿色建筑技术负责人。技术负责人可以根据设计团队的技术实力，决定是否需要聘请技术顾问或是抽调设计团队成员成立绿色技术协调小组，技术顾问或绿色技术协调小组应配合技术负责人制订合理的绿色建筑星级目标和相应的技术体系，配合设计团队将各项绿色建筑技术措施落实到设计图纸上。（2）设计团队中各专业工程师应根据绿色建筑技术负责人提出的设计要求，不断深化设计，及时将106、设计调整反馈绿色建筑技术负责人、协调小组或技术顾问，以便其不断调整和完善绿色技术措施，确保目标定位的实现。（3）根据最终设计成果，设计团队、绿色建筑技术负责人、协调小组或技术顾问应进行绿色建筑技术自评，确保预期目标的实现，并总结最终实施效果与实施方案的差异，积累经验，以备其它项目推广。4.64.6 海绵城市设计方案海绵城市设计方案 海绵城市是指通过加强城市规划建设管理，充分发挥建筑、道路和绿地、水系等生态系统对雨水的吸纳、蓄渗和缓释作用，有效控制雨水径流，实现自然积存、自然渗透、自然净化的城市发展方式。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 64 4.6.14.6.1 设计依据设计依据 1107、海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行（2014 年 10 月）2、室外排水设计规范（GB50014-2006）（2016 年版）3、建筑与小区雨水控制及利用工程技术规范（GB50400-2016）4、广州市海绵城市专项规划（2017 年 6 月）5、广东省海绵城市建设实施和考核细则（2016 年 10 月）6、广州市建设项目雨水径流控制办法（2014 年 7 月）7、南沙新区海绵城市专项规划（征求意见稿）（2017）8、其它相关规范、标准及委托方提供的相关资料 4.6.24.6.2 控制目标控制目标 通过海绵城市建设，综合采取具有“渗、滞、蓄、净、用、排”等功能的低影响开发技术措108、施，在建设区内进行合理的规划布局，最大限度地减少城市开发建设对地区原有生态环境的影响，努力实现开发后的场地水文循环不大于开发前的状态，将 80%的降雨就地消纳和利用。4.6.34.6.3 海绵设施设计要点海绵设施设计要点 海绵城市设施的设计应按设计要点进行深化设计，各项设施具体参数及设计方法参照国家、地方相关规范。1、推荐应用技术措施：透水下垫面、绿色屋顶、植生滞留槽、生态树池、植被草沟、滞留（流）设施、收集回用设施。2、主要技术路径 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 65 图图 4 4-7 7 项目径流组织技术路线图项目径流组织技术路线图 4.6.44.6.4 设计要求设计要求 1109、构建海绵城市循环系统 （1）天降雨水；（2）绿色建筑通过屋顶集水，收集建筑中水；（3）场地下凹式绿地与透水铺装通过植草沟集水；（4）前两者雨水以地表径流方式汇入雨水湿地；（5）通过湿地植物生态过滤汇集在雨水塘；（6）通过阀门控制将多余的净化水收集在地下蓄水模块；（7）地下蓄水模块内的净化水通过水泵管道用于植物喷淋系统及再生水景；（8）暴雨期或蓄水充足时，打开阀门将剩余的水排入市政雨水管道。2、具体技术措施 （1）将海绵城市建设与项目总体设计相结合，将绿色基础设施与项目开放空间、道路、建筑和水景观进行整体性规划，在保障各项基本功能的基础上，实施可持续雨洪管理理念。（2）设置下凹式绿地，比周边路110、面低几公分，里面埋着小型蓄 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 66 水树池。下雨时，路面水流汇集于此，蓄水池被三层隔开、三层渗透。第一层用来挡住雨水夹杂的树叶，防止地下排水口被堵。第二层用于过滤雨水中其他污质，最底下的第三层则将雨水收集，晴天时排出，缓解洪峰（3）在每条人行道的顶部，设置了一个直径数公分的圆形孔，人行道的雨水汇流于此后，这个圆孔可以过滤掉沙土等污质，从而快速将水排入地下管。（4）每个屋顶配备排水管，雨水沿墙面而下，接入墙角的蓄水中，过滤后储存起来。建设雨水花园，绿色植物在小范围内形成一个“净化之家”，不仅可以快速吸收雨水，还可净化雨水中的污染物。（5）道路与广场使用面111、层透水砖。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 67 第五章第五章 公用工程方案公用工程方案 5.15.1 给排水工程给排水工程 5.1.15.1.1 编制依据编制依据 （1）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003 2009 年版）；（2）室外给水设计规范（GB50013-2018）；（3）室外排水设计规范（GB50014-2016）；（4）建筑设计防火规范（GB50016-2014）；（5）生活饮用水卫生标准（GB5749-2006）；（6）城市给水工程规划规范(GB50282-2016)；（7）城市排水工程规划规范(GB50318-2000)；（8）城市工程管线综合规划规范(112、GB50289-2016)；（9）污水综合排放标准(GB8978-1996)；（10）给水排水制图标准（GB/T50106-2010）；（11）二次供水工程技术规程(CJJ140-2010)；（12）用 户 生 活 给 水 系 统 设 计、施 工 及 验 收 规 范 （DBJ440100/T175-2013）；(13)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-2014);（14）建筑屋面雨水排水系统设计规程（CJJ142-2014）；（15）广州市建设项目雨水径流控制办法（广州市人民政府令第 107 号）；（16）建筑与小区雨水利用工程技术规范（GB50400-2006）；（17）民113、用建筑节水设计规范（JGJ67-2006）。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 68 5.1.25.1.2 设计范围设计范围 本次设计包括室内、外给排水系统，具体包括建筑的生活给水系统、排水系统、雨水系统。红线内总水表及其红线以外与城市给水管道的连接管段。5.1.35.1.3 给水系统给水系统 1、给水工程市政状况 本项目位于中新知识城，项目周边的市政道路有市政给水管，本区给水可从该给水管道接入。2、给水方案 a)本项目供水从市政供水管引出一根直径 DN600 左右的给水管分别作为本项目三期地块的供水来源，小区给水管沿建筑物周边敷设成环。根据室外消防设计规范，沿途每隔 100m 左右布114、置室外消火栓。各用水点出水压力不宜大于 0.2MPa。b)根据不同的用户采用分表计量方式，分设住宅、园林绿化、消防及公建配套、小学、幼儿园的总水表，住宅每户设独立分户水表。c)供水管网接入本地块后，地下室、小学和幼儿园等公建配套由 供水管网给水直接供给；住宅部分加压给水系统分三个分区进行供给，低区 2-10 层由地下室低区生活变频供水设备供水，中区 11-18 层由地下室中区生活变频供水设备供水，高区 19 层以上由地下室高区生活变频供水设备供水，低层由地下室低区生活变频供水设备供水 d)一般情况下，住宅卫生器具给水配件处的静水压,最高不宜超过 450kpa，水压超过上述规定时,应考虑分区供水115、或设减压装置。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 69 e)卫生器具给水配件处静水压宜控制在 350450Kpa。f)室外埋地生活给水管采用钢丝网骨架增强 pe 复合管，公称压 力为 1.0mpa，电熔连接。水表井和阀门井均采用砖砌筑，井盖采用球墨铸铁井盖和盖座，位于行车道上为重型，位于非行车道上为轻型。室内管材，除了卫生间支管采用 ppr 管外，其余采用钢塑复合给水管，DN100mm 采用沟槽式链接，DN100mm 采用螺纹接口。工作压力为 1.0mpa。3、用水量标准及用水量 本项目用水主要为生活用水、配套公建用水、绿化用水等，不可预见用水按用水量的 10计算。本项目规划建设 49116、94 套住宅，按平均每套 3 人，200L/人*d 计算；小学 24 班，按 45 人/班，教职工占学生人数 10%，50L/人.d 计算；幼儿园 17 班，按 35 人/班，教职工占学生人数 20%，85L/人.d；居委会、老年人服务点按 3L/.d；物业管理、居民健身场室按 5L/.d 计算；文化室按 4L/.d；公共厕所按 10L/.d 计算。经测算，本项目最高日用水量为 3440.13 立方米/日，年用水量为 51848.09t/a。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 表表 5 5-1 1 用水量估算表用水量估算表 序号 用水项目 使用人数或数（人或 用水量指标 使用时间（h）117、年用水天数 时变化系数 用水量 最高日用水量（m/d）最大时用水量（m/h）日平均（m/h）全年（t/a）1 居民用水 14982 200L/人.d 24 365 2.4 2996.40 299.64 124.85 45570.25 2 小学 1188 50L/人.d 24 240 1.2 59.40 2.97 2.48 594.00 3 幼儿园 714 85L/人.d 24 240 2.5 60.69 6.32 2.53 606.90 4 居委会 200 3L/.d 8 365 1.2 0.60 0.09 0.08 27.38 5 老年人服务点 200 3L/.d 12 365 1.2 0.118、60 0.06 0.05 18.25 6 物业管理 800 5L/.d 12 365 1.2 4.00 0.40 0.33 121.67 7 居民健身场室 400 5L/.d 8 365 1.2 2.00 0.30 0.25 91.25 8 文化室 400 4L/.d 8 365 1.2 1.60 0.24 0.20 73.00 9 公共厕所 210 10L/.d 24 365 1.2 2.10 0.11 0.09 31.94 10 绿化用水 72879 1.1L/.d 8 365 1.2 80.17 12.03 10.02 3657.61 11 未预见水量 10%320.76 32.22 1119、4.09 5079.22 12 合计 3528.31 354.37 154.96 55871.47 70 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 71 5.1.45.1.4 污水系统污水系统 1、污水工程市政状况 本项目周边市政污水管网完善，可接入现状创新大道污水管中。2、污水量预测 规划污水量按用水量的 85%计算，日污水量为 2999.06m3/d。3、污水系统 本小区排水采用雨、污、废分流的原则排设。污水和雨水分别设管道收集。污水经室外沉砂池处理杂物后，与废水合流排入污水管网。本项目沿建筑周边敷设 DN400DN500mm 污水管成环状，收集污水经管道系统汇集后排往污水管网。小区内污120、水干管沿道路布置,行车道路上管道最小覆土不小于 0.7M。室 外 污 水 管 采 用 HDPE 双 壁 波 纹 塑 料 排 水 管，管 径 为DN400-500mm，电热熔连接。室内采用污、废水分流系统，污水经室外化粪池处理后与废水合流排入污水处理站。厨房污水经隔油池处理后排入污水管网。为了保证较好的室内环境，污水管道系统设有专用通气立管，地下室污水集水井设有专用通气管道。空调机凝结水采用专用管道收集，间接排入室外雨水管。室内、出户污水及空调冷凝水管采用 upvc 管，胶粘连接，商铺厨房预留排水管采用柔性接口离心铸铁管，不锈钢卡箍链接；地下室集水坑潜污泵排水管采用内涂塑镀锌钢管，丝扣或沟槽式卡121、箍连接。根据各建筑物的位置、污水量，本小区拟对应建筑物设置三级化 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 72 粪池，其公厕粪池单独设置，不与住宅楼的化粪池共用。5.1.5 5.1.5 雨水系统雨水系统 1、雨水工程市政状况 根据广州市建设项目雨水径流控制办法，新建建设工程硬化面积达 1 万以上的项目，除城镇公共道路外，每万硬化面积应当 配建不小于 500 立方米的雨水调蓄设施。本项目用地内硬化面积约有 83290，拟设置雨水调蓄设施的容量为 4000m3，建议通过绿地水体实现。项目区雨水经过漫流流入小区内新建环状 DN400-DN600H 双壁波纹雨水管汇集入集水渠排向雨水调蓄设施。2)122、室外雨水量预测 根据广州市暴雨公式及计算图表(设计用表)(广州市水务局，2011 年发布)进行计算。暴雨强度公式为：q 5411.802(t 12.874)0.758 q：暴雨强度 L/sha P：重现期取 5a t：t=t1+t2，t1 取 15 分钟,t2 为管渠内雨水流行时间雨水设计流量：QqF Q：流量 l/s ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 73 ：径流系数，按照汇水面积内各种类型地面所占比例的加权平 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 74 均值，取 0.70 F：汇水面积，ha 集水池采用钢筋混凝土结构，其布置应满足调蓄容积和水泵吸水管安装的工艺要求，在及时将123、来水抽走的基础上，减小池容，避免水泵启闭过于频繁，以降低施工费用，减轻杂物的沉积和腐化。2、绿地水体 本项目雨水调蓄设施拟通过绿地水体实现，采用雨水花园渗透系统，完成雨水收集。主要包括四个方面：初期弃流-过滤-储存-回用。完成了这四个阶段，就是一个雨水收集的全过程，也就是雨水收集系统。通过人工挖掘浅凹绿地，用于汇聚并吸收来自地面的雨水，通过植物、砂土的综合作用使雨水得到净化，并使之逐渐渗入土壤，涵养地下水，调蓄下渗径流至雨水调蓄设施，为本项目绿地提供灌溉水或消防用水。5.25.2 消防工程消防工程 5.2.15.2.1 编制依据编制依据 （1）建筑防火设计规范(GB50016-2014)；（2124、）人民防空工程设计防火规范(GB50098-2009)；（3）建筑内部装修设计防火规范(GB50222-95（2001 版）；（4）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001（2005 年版）；（5）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 75 （6）气体灭火系统设计规范（GB50370-2005）；（7）火灾自动报警系统设计规范(GB50116-2008)；（8）消防给水及消火栓系统技术规范（GB50974-2014）（9）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）。5.2.25.2.2 消防给水设计消防给水125、设计 1、消防给水 本项目室内消火栓及自动喷淋消防用水水源为地下室的消防水池(有效容量按一次灭火用水量配置，即为 400m3，水池为钢筋混凝土结构)，并结合实际情况，在区内因地制宜地设置一定容量的室外贮水池，分别设加压泵供给，室外贮水池可结合本项目量为 4000m3 的雨水调蓄设施设置。2、室外消火栓系统 室外消火栓系统设计流量 20 L/s。室外消火栓管网由地下消防水池-消防泵组两路供水。室外消火栓布置间距不大于 100m，并确保水泵接合器与室外消火栓距离小于 40m。各用水点出水压力不宜大于 0.2MPa。室外消防管网采用临时高压制，由设置在地下一层的消防水泵房供水。设备配套：消火栓加压主126、水泵各设置两台（一用一备）；稳压水泵一台；1000 隔膜式气压罐一个。室外设 DN150 环状供水管，100 米左右设一室外地上式消火栓，以供消防车取水用。3、室内消火栓系统。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 76 本工程室内消火栓用水量为 20L/s，满足最不利点消火栓所需水泵扬程。在地下一层的消防水泵房内，设一套消火栓系统用消防全自动气压供水设备满足小区室内消防用水要求。本工程室内消火栓给水管网地下一层干管水平成环，各功能区竖向成环，消火栓口径 SN65，水龙带长 25m，水枪口直径 19mm，消火栓箱内配有消防卷盘（栓口 DN25），消火栓的布置保证室内任何部位有两只水枪的充实127、水柱同时到达，水枪充实水柱不小于 10m。室内消火栓间距小于 30 米。在消火栓栓口动水庄超过 0.5mpa 的消火栓支管上安装减压稳压消火栓。消火栓系统在屋顶设置高位消防水箱，天面消防高位水箱的高度可以保证系统最高消火栓的栓口加压达到 0.07mpa。消火栓系统高低区分别在首层室外设 3 组一体式水泵接合器，并且在屋顶设置实验消火栓，栓前设压力表。各消火栓箱均设破碎玻璃按钮，可远离启动消火栓水泵，消防控制中心及水泵房内均可自动或手动控制消火栓水泵的运动及联动，破碎玻璃按钮可启动相应地下消火栓水泵。各台水泵的启停连动及故障，均有信号在消防中心显示。当消火栓管道穿过人防维护结构时，应采取密闭防护128、措施，并在人防一侧安装防爆阀门。消防给水管道采用入侵镀锌钢管，当管径 DN3.0 小时。（2）每个防护单元按掩蔽人数分别计算清洁通风量和滤毒通风量，配置 LWP-D 型油网滤尘器，SR78-1000 型过滤吸收器及 DJF-1 型电动、脚踏两用人防专用通风机。（3）为监视人防清洁区正压情况，设测压装置。测压装置设于防化值班室内。（4）简易洗消间及男女干厕，设超压自动排气阀门，排风量满足最小防毒通道换气次数（40 次/h）要求。5.8.55.8.5 电气专业人防设计说明电气专业人防设计说明一、设计依据 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 100 （1）人民防空地下室设计规范（GB5003129、8-2005）;（2）供配电系统设计规范（GB50052-2009）；（3）人民防空工程设计防火规范（GB 50098-2009）；（4）该工程有关的设计文件；（5）其它有关的电气、消防设计规范。二、设计范围 战时照明、战时动力及战时通风方式控制系统。三、负荷等级 对于地下人防二等人员掩蔽所，应急照时、重要通信设备、音响报警设备等为一级负荷。重要的风机、水泵、三种通风方式装置系统、正常照明、洗消用的电加热淋浴器等为二级负荷。其他为三级负荷。四、电源 （1）第一电源为平战结合常用电源，从本项目建筑物变电所的一般段电源母线引来。第二电源为战时备用电源，从本项目建筑物变电所的应急电源母线段引来。（2130、）防空地下室内南北地块各设置一台自备柴油发电机组向战时一级负荷提供备用电源。（3）以上两路电源采用自动切换装置，以保证战时供电的可靠性。五、战时动力、照明 （1）战时照明灯具布置与平时相同，灯具安装为吸顶式，导线穿钢管屋面暗配，战时在防护区内加装防掉落保护罩。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 101 （2）人防护区电气线路必须做防护密闭处理，管材采用热镀锌钢管。（3）人员主要出入口的防护密闭门外侧设置呼唤门铃按钮，按钮应满足防爆要求，按钮底距地 1.4m，音响装置设于值班室。（4）人防及战时主要出入口密闭门内侧设置能显示通风方式的音响和信号装置。其中，清洁、滤毒、隔绝三种通风方式的音131、响及灯光信号，设在最里边一道密闭门的内侧，底距地 2.4m，控制装置设在值班室内。六、线路敷设 （1）从人防地下室内引至出入口防护门外的照明回路为单独回路；当单独出线有困难时，应在该门内侧，距地 2.3m 处单独设置熔断器做短路保护。（2）引入人防的所有管线应暗敷设在墙内或楼板内，若只能明敷设，则在穿过围护结构，防护密闭隔墙时，电气施工应配合预留钢管，并在管线敷设完后，作防护密闭和密闭处理。七、接地 人防工程接地采用接地保护系统并与大楼主体工程共用接地极，要求总接地电阻不大于 4 欧姆。5.8.65.8.6 其他要求其他要求 1、人防内所有管线均采用镀锌钢管敷设。2、作好预埋、预留、预购等工作132、，切实保障平战转换阶段人防设备、设施安装调试。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 102 3、人防设备须选用各级人防管理部门认可的定点厂家产品。5.95.9 室外配套工程室外配套工程 5.9.15.9.1 绿化工程绿化工程一、设计依据 1、城市绿地设计规范（GB50420-2007）；2、公园设计规范（GB 51192-2016）；3、城市绿地分类标准（CJJ/T85-2002）；4、城市园林绿化工程施工及验收规范（DB11/T212-2003）；5、城市道路绿化规划与设计规范(CJJ7597)。二、概况 绿化是室外配套设施的重要组成部分，它起着保护环境、净化空气、调节小气候、减低噪声133、以及改善人民生活质量等作用。本项目绿化景观工程面积为 81935。1、规划原则 整个小区的景观绿化本着自然生态，充分利用当地乡土树种的原则，为居民塑造一个宜人优美的环境。绿地内严禁建设住宅。2、绿地系统 本项目均设有宽阔的园林绿化，利用楼宇之间的间距形成多个集中的公共绿地，大部分绿地设在地下室顶板，其覆土厚度约为 1.5m，局部堆高形成土坡营造自然的绿地空间，设计将步行道穿越于绿化景观之中融为一体。住宅间的空间形成的小组团相互渗透，成为内部集中绿化向建筑 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 103 内部延伸的补充。小组团内绿化组成元素丰富，包括乔木、灌木、水面、植被、亭台楼阁与随季变化134、的不同花卉品种。3、绿地管控 绿地是居民日常休闲的重要场所，绿地内严禁建住宅等建筑物。4、景观规划 （1）景观设计理念 方案设计以传统岭南园林元素作为起点，将岭南特色园林文化用现代的设计语言表达出来。竹子浓密与垂直的空间结构，传统桥的喜剧关联，园林中曲折有致的水池，独特的假山石运用于水的倒影，都渗入到以水为轴的舒适公共空间中，为居民创造富有内涵的地域性景观。整个园林布局和谐流畅，社区融入多环线为以园区内悠闲步道环绕的健康生活环线，健身游乐活动区、节庆聚会区、休闲观景小品等社交、养生、游乐空间分布其中。（2）绿化景观构思 植物种植应以本地树种为主，做到适地适树，体现本土特色，设计应体现植物的次生135、态及环境群落等景观效果。道路两侧绿化考虑到汽车行驶的视线，在景观效果上采用大的植物斑块和色彩，在道路两边种植叶量多的植物，如：印度紫檀、高山榕、细叶榕、凤凰树、椰子树等。道路和建筑之间主要营造阔叶植物景观和热带植物景观。在植物群落的下层种植常绿的火棘球和女贞之类的小型灌木植物来弥补阔 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 104 叶植物的景观不足。主要入口处的植物景观造景主要采用棕榈类的植物，用高大的棕榈来做植物的高层景观，用凤尾兰和龙舌兰做底层植物，再在其之间点缀景石，为了增加该景观的色彩，在景石旁边植栽迎春灌木等。总之，在植物景观设计上合理运用乔木、灌木、藤本及草本植物相结合的原则，136、多采用适合当地的乡土树种。通过艺术手法，充分发挥植物的形体、线条、色彩等自然美来营造景观。地面铺装材料主要采用环保及当地材料进行再设计，体现本土特色之余可降低造价，同时运用简洁的线条、温馨的颜色、舒适的质地，创造适合居民散步通行如家园般的小区环境。5.9.25.9.2 道路工程道路工程一、设计依据 1、城市道路工程设计规范（CJJ 37-2012）；2、公路路基设计规范（JTG D30-2004）；3、无障碍设计规范（GB50763-2012）；4、公路工程抗震设计规范（JTG B02-2013）；5、公路路面基层施工技术规范（JTJ 034-2000）；6、公路水泥混凝土路面设计规范（JTG137、 D40-2011）；7、城镇道路路面设计规范(CJJ 169-2012)；8、城市道路交叉口设计规程（CJJ 152-2010）。二、工程概况 本项目道路广场建设面积为 95082.2，在小区内设置环形道 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 105 路，以便连接每一条路、每栋楼及停车场。三、道路系统规划 科学合理进行道路交通系统规划，设计安全、高效、经济、舒适、畅通的交通系统，与公园景观相结合，营造休闲、优雅、舒适的居住小区氛围。1、区域交通衔接 未来小区外围将建成环状的主要道路（道路红线为 56m），区内规划两个主要出入口，连接对外联系道路（道路红线为 30m）。2、内部道路 小区138、内部道路骨架为“环状”结构。小区道路分为两级：小区主要道路和小区次要道路。小区主要道路（道路红线为 56m）为骨架道路，是小区对外联系的主要联系道路；其余道路为小区次要道路（道路红线为 4m），为小区内联系道路。小区内道路路面结构为自下而上 18cm 级配碎石+20cm5.5%水泥稳定碎石基层+10cm 沥青混凝土面层 3、交通组织 小区的道路均为双向交通，其中 56m 以上道路为机动车道，4m 宽的宅间路主要供行人通行进出。外围交通流线环小区外围布置，并连接从小区北区西南、东南两个方向延伸出的主要交通流线；南区西面和东面两个方向设置行车入口。小区主要道路流线环小区布局，构建起小区主要交通路网139、结构。机动车交通经次要交通通道进一步分流，前往住宅、停车位等。行人、非机动车等慢行交通主要经次要道路出入户。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 106 5.9.35.9.3 广场建设工程广场建设工程 本项目在小区内建设广场，内部铺设面砖。1、广场路面结构形式：6cm 广场砖+3cm 厚 M10 水泥砂浆+15cm 厚 4%水泥稳定石屑，总厚度约为 24cm。路面铺装面层应平整、抗滑、耐磨、美观。2、面砖铺砌卧底砂浆厚 3cm，砂浆标号为 M10，铺砌时应保证平整和砂浆饱满。3、路缘石：规格为 122099.5cm，选用 C30 砼预制路缘石，路缘石外露高度为 15cm，采用 M10 水140、泥砂浆卧底。5.9.45.9.4 垃圾收集及清运系统工程垃圾收集及清运系统工程 根据生活垃圾转运站技术规范(CJJ-2006)可知，服务半径不超过 1.0-3.Okm，为提高环卫工人的工作效率和改善工作环境，以及减轻环卫工人的工作强度，本片区考虑取消人力收集垃圾的方式；拟购置小型密闭电动保洁车以代替人力二轮车，同时增加垃圾运输车来加强收集转运能力，满足片区的垃圾收集。本项目新建 2 座垃圾收集站，新购置垃圾密闭式收集车、小型密闭电动保洁车等若干台。一、垃圾转运方案的选择 1、集装箱压缩式垃圾转运方式 即各种不同类型的垃圾收集车辆到达转运站内，将垃圾卸倒垃圾地坑里，地坑内装的推板均匀的将垃圾推到141、垃圾压缩机内，通过压缩机边压边进入垃圾处理场去，本身集装箱半挂车带有液村推板装置；由牵引车提供动力源，将垃圾自行卸于处理场。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 107 2、预压块装箱式转运方式 即各种不同类型垃圾收集车辆到达转运站内，将垃圾卸到垃圾地坑里，地坑内装有推板或钢板带式输送机，将垃圾均匀地推到或输送到垃圾压缩机内，被压成一大整块后，再被整块推进集装箱内，最后由牵引车将集装箱拉到垃圾处理场。3、预压打包式转运方式 垃圾在转运站被压实打包，以铁丝捆扎码垛，最后由转运车运往处理场。这种形式转运站要求垃圾含水量低，只能处理袋装垃圾。4、传送带式转运方式 即各种不同类型的垃圾车进站后，142、在坑道型地坑边将垃圾卸于坑底传送带上，垃圾被传送带送至垃圾转运车集装箱内，最后运至处理场，这种形式的最大不足是运行费用高，故障率高，而且垃圾露天存放，环境污染和蚊蝇，臭气问题较严重。5、开顶直接装载式转运方式 该种形式是直接在集装箱上开顶，垃圾收集年直接在顶上卸料，在一些中、小型转运站有时应用；其主要缺点是垃圾几乎没有压 实，运输效益低，不能容许数辆收集车同时卸料，而且装载过程不密封，环境污染和蚊蝇，臭气问题较为严重。6、抓斗直接式转运方式 收集车从三层向二层倾倒下垃圾，由推土机推至转向抓斗附近，再由转向抓斗抓起装入转运车集装箱内。该种形式的最大不足在于二层空间环境极为恶劣，效率也较低。ZSC143、N-D2 地块住宅项目可行性研究报告 108 7、机碎式垃圾转运方式 垃圾送到转运站内，经过机械将垃圾搅碎，后运去处理场，这样的转运站投资昂贵，处理垃圾较慢，除特殊的要求外，目前较少地方采用。从上面介绍的七种垃圾转运方式来看，前两种为压缩转运，采用高效、迅捷的垃圾处理设备是必然的选择，为提高垃圾转运的净载率，现代化的垃圾中转站均采用将垃圾压缩后转运的方式。同时也节省了垃圾转运的运行费用，以及缓解城市的交通拥挤状况，压缩垃圾封闭式大容量转运的运行费用，以及缓解城市的交通拥挤状况，压缩垃圾封闭式大容量转运方式也是国外应用较多的一种形式，代表着垃圾转运的方向。采用大容量集装箱转运是最为适宜的。本工程144、生活垃圾转运站拟采用垃圾压缩后转运方式。二、垃圾转运站压缩工艺方式 目前，国内新建的垃圾转运站的垃圾压缩工艺方式主要有两种，即垂直填压式和水平压装式。1、垂直填压式 垂直填压式垃圾压缩工艺采用垃圾填压装置与垃圾集装箱垂直竖立布置形式，在进行垃圾填压过程中，不同类型的垃圾收运车辆到达转运站后，将垃圾直接倒入垂直放置的垃圾集装箱顶部，待集装箱内垃圾到了一定高度后，由放置在集装箱上的液压填压装置对垃圾进行压缩，直至垃圾装满垃圾集装箱后，再由链式专用转运车将垃圾集装箱放倒在车辆底盘上，运至垃圾处理场卸空后送回。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 109 图图 5 5-1 1 垂直填压式垂直填压145、式 2、水平压装式 水平压装式垃圾压缩工艺采用垃圾压缩装置与垃圾压缩集装箱水平卧式布置形式，在进行垃圾压缩过程中，由液压系统将两者紧密地结合在一起。不同类型的垃圾收运车辆到达转运站后，将垃圾卸入垃圾料斗里，料斗装有液压倾翻装置将垃圾翻入垃圾压缩机的压缩舱内，然后由压缩装置将垃圾直接压入垃圾压缩集装箱内。装满后，垃圾压缩装置与垃圾压缩集装箱分离，由专用拉臂车将满载的垃圾压缩集装箱拉起，拉臂车本身有液压动力源，可独自完成集装箱的卸载和垃圾的卸空作业。图图 5 5-2 2 水平压装式水平压装式 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 110 根据上两种方案比选，本工程转运系统均采用水平压装式垃圾146、压缩装置。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 111 第六章第六章 环境影响评价环境影响评价 6.16.1 编制依据编制依据 1、中华人民共和国环境保护法；2、建设项目环境保护管理条例国务院 253 号令；3、广东省建设项目环境保护条例第四次修正（2012 年 7 月 26 日）；4、水污染物排放限值(DB44/26-2001)；5、环境空气质量标准（GB 3095-2012）；6、地表水环境质量标准（GB 3838-2002）；7、声环境质量标准（GB 30962008）2 类标准；8、大气污染物排放限值（DB44/27-2001）二级标准；9、建筑施工场界环境噪声排放标准（GB 1147、2523-2011）；10、广东省固体废物污染环境防治条例；11、国家和地方发布的有关设计规范。6.26.2 环境现状分析环境现状分析 6.2.16.2.1 自然环境现状自然环境现状1 1、地质、地貌、地质、地貌 本项目建设地点位于广州黄埔区。黄埔区地处北回归线以南，东至东江与东莞市麻涌镇相望，东北部与增城市新塘镇接壤，南部临珠江与番禺市相邻，西部与天河区东圃镇相连，北部大田山麓与白云区萝岗镇毗邻。东西宽 17.4 公里，南北相距 13.5 公里，总面积为 119.42 平方公里（约合 18 万亩），其中陆地面积占 77%，水域面积占 23%。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 112148、 2、气候、气象 黄埔区属亚热带季风气候，热源丰富，无霜期长，雨量充沛。日照黄埔区地处北回归线以南，纬度较低，太阳辐射角度较大，太阳年辐射热量106.7 千卡/平方厘米，年平均日照射时数1906 小时，日照率 43%，热量资源丰富，有利于热带亚热带农林作物生长。本区具有夏长冬短，终年温暖，偶有奇寒，无霜期长，四季宜耕的特点。年平均温度为 21，最冷月 1 月份平均为 13.3，最热月 7 月份平均为 28.4。夏季虽然气温较高，但因地处珠江口，受海风调节，也没有酷暑。全区年降雨量 1694 毫米，主要集中在 49 月，这 6 个月占全年降雨量的 82%。46 月为前汛期，主要是锋面雨；79 月149、为后汛期，主要是对流降雨和台风雨。以日雨量30 毫米为雨季，雨季长达 200 天。降雨充沛，雨热同期，对水稻、甘蔗等喜温需水量大的作物生长十分有利。3、水文 黄埔区河网较多，常年平均降雨量为 1694 毫米。境内径流总量约为 0.91 亿 m，平均径流深度 903 毫米。年降雨变率为 16%，且地区间差别受季风气候影响，年内降水有干雨季节交替规律。湿季 4 9 月，干季 10 月至翌年 3 月，汛期在 49 月，46 月为前汛期，7 9 月为后汛期，水量占全年的 82%。河流径流来自南岗河、乌涌河和珠江。珠江由前后航线分流至黄埔港会合于狮子洋，流经虎门入南海。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性150、研究报告 113 7.1.17.1.1 空气状况空气状况 据有关环境监测部门监测结果显示，项目所在地空气环境无超标现象，符合环境空气质量标准（GB 30952012）标准，表明项目所在地环境空气质量现状良好。7.1.27.1.2 地表水环境状况地表水环境状况 据环境监测部门对该区域地表水水质监测资料显示，各项水质指标均符合标准中的类水质标准限值要求。7.1.37.1.3 声环境状况声环境状况 本项目昼、夜间噪声级值达到声环境质量标准（GB3096-2008）中的 1 类标准。6.36.3 环境影响分析环境影响分析 6.3.16.3.1 工程建设期环境影响分析工程建设期环境影响分析1、废水污染 151、项目建设过程中，石材、水泥、石灰的水洗、水泥搅拌、混凝土浇筑养护、沥青路面浇筑施工、建筑机械检修清洗、以及施工过程中的降雨和施工人员的生活等，都会产生一定量的污水。2、噪声污染 项目建设过程中，作业机械种类较多，这些机械运行时在距声源 15 米处的噪声强度较强，约达到 75105db(A)。这些突发性非稳态噪声源将会对周围环境产生影响。3、废气污染 项目建设过程中，建筑材料的装卸、运输、拌和等过程中，会有 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 114 大量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间由于风吹等原因也会引起扬尘污染。施工中使用的各种车辆、内燃机、打桩机等产生的尾气、烟气也都会造成大152、气污染。4、固体废物污染 项目建设过程中，场地平整、深挖地基、主体建筑、装修、机械设备安装等都会产生大量的建筑垃圾，同时建筑工人在施工期间日常生活中也会产生少量的生活垃圾，如不能予以妥善处理，将会对周围环境造成污染。6.3.26.3.2 使用期环境影响分析使用期环境影响分析1、污水 使用期的废水，主要是住宅区内生活污水。2、固体废物污染 使用期产生的固体废物主要是生活垃圾。6.46.4 环境保护措施环境保护措施 6.4.16.4.1 建设期环境保护措施建设期环境保护措施1、水污染的防治措施 工程施工期间，施工单位应严格执行建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定，对施工污水的排放进行组织设计153、，严禁乱排、乱流污染施工场地。在施工过程中，要制定废油回收管理规定，配套废油收集及暂存设施。建设场地设车辆冲洗槽，并设置沉沙井和沉沙池，对冲洗水进行沉淀过滤后方可排放。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 115 2、噪声污染的防治措施 打桩机、搅拌机、切割机等噪声最大，噪声高达 100db(A)以上。所以在建设期内也必须落实好噪声的防治措施。如：严格遵守当地建设管理部门有关“夜间施工”的管理规定。尽量选用低噪声机械设备或带隔声、消声的设备。3、废气污染的防治措施 项目建设期应围蔽施工，适当洒水降尘。建设单位要合理确定水泥、砂子等散体物料的堆场位置，并加强对散体物料堆场的管理，在堆场四周154、设置挡风墙，减少可能的起尘量。运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，加装蓬盖，装载不宜过满，以保证运输过程中不散落。运输车辆出场前必须先进行冲洗，减少车轮、底盘等携带泥土散落路面的机会。对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少车辆运行过程中的扬尘。建设场上禁止将废弃的建筑材料作为燃料燃烧。施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。4、固体废物污染的防治措施 建设施工过程中产生的固体废物，应加强管理，统一收集转运。车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、覆盖，不得沿途漏撒；运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。5、生态影响防治措施 建设场地应按要求硬地化，尽155、可能减少地面裸露的面积和时间。尽可能将造成地面裸露的土木工程安排在非雨季（秋冬季）进行，ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 116 并尽可能地缩短工期，在这些工程完成后，迅速做好场地绿化工作。6.4.26.4.2 项目营运期环境保护措施项目营运期环境保护措施1、污水 排水采用雨、污水分流制。雨水汇流后排入附近的市政雨水收集管道。生活污水排放至市政污水管网，进入城市污水处理厂处理。2、固体废弃物 在住宅区内设置分类垃圾桶等设施设备，并配置清洁工及时清扫、处理、集中，每天由市政垃圾车运送到垃圾场处理。执行尽量回收利用的“三废”排放和处理原则。6.5 6.5 环境评估结论环境评估结论 综上所156、述，本项目建成投入使用后产生的污染物主要为固体废弃物、污水，由于项目产生的污染程度较轻，且有相应的防治措施。因此，项目建成后如能严格执行建设项目“三同时”的有关规定，落实污染治理措施，则对所在地区的环境质量不会造成不利影响。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 117 第七章第七章 节能分析节能分析 7.17.1 节能规范节能规范 1、中华人民共和国节约能源法；2、综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）；3、中国节能技术政策大纲（2006）；4、中国节水技术政策大纲（2005 年）；7.27.2 能源供应能源供应 拟建项目在运营过程中主要需要能源为生活用电和生活用水，项目选址所在157、区域供电配套设施、市政管网完备，电力和供水能满足项目建设的需要。7.37.3 能源消耗及能效水平分析能源消耗及能效水平分析 本项目生产过程中消耗的能源为：电、水、天然气。1、电力消耗分析 项目用电包括住宅设备用电、公用建筑设备用电等。根据全国民用建筑工程设计技术措施节能篇电气，采用单位指标法估算项目的年耗电量。经估算，项目年总用电量 14374.64 万 kw*h。2、用水消耗分析 据估算本项目的年用水量为 55871.47 万 m。3、用气量分析 经估算，本项目年消耗天然气量为 82.4 万 m。3、综合能耗 经估算，项目年总耗能量为 18814.22tce。详见下表 7-1。ZSCN-D2158、 地块住宅项目可行性研究报告 118 表表 7 7-1 1 项目总能耗表项目总能耗表 能源种 类 年需要实物量 当量值 等价值 单位 数量 折标系数 折标量（tce）折标系数 折标量（tce）电力 万 kWh 14374.64 1.229 17666.43 3.27 47005.07 天然气 万 m3 82.4 13.3 1147.79 13.3 1147.79 能源消耗总量(tce)18814.22 48152.86 耗能工质种类 年需要实物量 当量值 等价值 单位 数量 折标系数 折标量（tce）折标系数 折标量（tce）水 万 m3 55871.47 0.857 47881.85 耗能工159、质总量(tce)47881.85 项目年消耗能源总量(tce)18814.22 96034.71 7.47.4 节电措施节电措施 经上分析，节能措施应重点从建筑设计、设备选型和建筑物节能等方面进行考虑。1、规划、设计节能措施 本项目在规划、设计过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源。设计单位进行建筑物设计，应当执行建筑节能标准，设计单位提供的设计方案和施工图设计文件应当包160、含建筑节能的内容。所有工程项目施工图设计图纸的总说明中必须有节能篇章，内容应包括围护结构等的节能设计技术指标、做法，采取的节能措施、窗墙面积比、保 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 119 温隔热材料的导热系数，新能源采用情况等并能指导施工。采用集中制冷方式的新建民用建筑应当安设建筑物室内温度控制和用能计量设施。推广应用节能型的建筑、结构、材料、用能设备和附属设施及相应的施工工艺、应用技术和管理技术，促进可再生能源的开发利用。2、建筑节能技术措施 （1）建筑节能技术和产品 1）新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；2）节能门窗的保温隔热和密闭技术；3）太阳能、地热等可再生能源应用161、技术及设备；4）建筑照明节能技术与产品；5）空调制冷节能技术与产品；6）其他技术成熟、效果显著的节能技术和节能管理技术。（2）项目建设和运营应满足国家相关法律法规及规范标准的要 求 建筑节能具体措施如下：建筑物尽量采用保温隔热效果好的复合材料或轻质外墙体、中空玻璃、保温屋面和管道保温材料。玻璃幕墙选用保温、隔音、隔热效果好的中空玻璃。建筑外窗外遮阳是建筑节能第一要考虑的因素。采用遮阳型 Low E 低辐射玻璃，中庭玻璃采光顶的玻璃遮阳系数 SC0.35，可见光透过比在 40以上；采用彩釉较厚的彩釉中空玻璃，使光线更加柔 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 120 和，可以在成本相对较低162、的条件下取得较好的遮阳效果，并提高建筑的热舒适性。进行科学的自然通风设计(气流模拟设计)，充分利用自然通风技术，减少空调面积，降低空调能耗。重视建筑围护结构的隔热性能，采用围护结构节能指标体系优化方法以及建筑低能耗围护结构组合优化设计方法。3、照明系统 照明系统设计采用自然照明、光导照明、人工照明相结合方式，充分利用自然照明，采用高效、节能的光导照明，达到高效、节能、舒适、有益环境的目的。选用发光效率高的节能型光源，具有光照效率高、使用寿命长、环保、色彩丰富、可控性和灯具节能 30%-50%等优点。高大空间采用陶瓷金卤光源、标准金卤光源等高显色性的气体放电光源。普通空间采用光导照明、稀土三基色163、高效荧光灯和紧凑型节能灯光；路灯、景观灯、射灯和公共通道等选用环保节能产品 LED 和无极灯作为照明灯具。照明系统控制设计通过由中央照明管理单元、内嵌快速测试程序、电压校调程序、自动延时节能定时器等，并集成多种控制、自动开关灯控制、人工旁路控制、自动旁路控制、快速测试控制、电压校调控制、状态指示控制等，微电脑控制技术与变压器、大功率无触点 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 121 器件的有机结合，它能够对不同的场合的各种光源进行数字化智能管理，根据不同照明现场或者同一照明现场在不同时间的环境照度需求，进行动态的光源功率/亮度的自适应调整，实现按需照明，达到节约能源，提高照明舒适度，促164、进健康的绿色照明的目的。5、配电系统 整个变配电系统可采用高效节能型变压器、配置供电系统综合节电装置、节能型电气设备，减少变配电能耗和供电线路损耗。大功率电机可采用高压变频调速方式供电运行。设备采用有源和无源滤波相结合的谐波治理设计，智能型无功功率动态自动补偿装置，提高功率因数等相关方法，能大大降低变压器和供电线路的谐波含量，减少谐波造成的电气和能量损耗，减少供配电系统的电能损耗（线损）、变压器自身的损耗、屋内外配电线路损耗、开关柜内各种配件仪表损耗，达到安全节能的目的。6、机电设备 采用高效率、节能环保机电设备，按要求配装能源计量仪表，提高设备运行效率。所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能165、设计规范要求，各类设备及器材的选型一律采用国家现行技术标准的高效节能设备和器材。公共空间按其负荷特性进行内外区划分。变配电、电梯、卫生间等处采用变频调速或双速送排风机以节省能源。综合考虑太阳能利用和发电技术，建立整个工程的综合能源利用、管理系统，节约能源。通风、空调、供气系统和电梯采用合理的运行方式，并纳入楼宇 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 122 自控系统，尽可能降低途中消耗。监控设备包括：冷水机组、冷冻泵、冷却水泵、冷却塔、补水泵、空调机组、新风机组、排风机和防烟设备、给排水变频供水装置、水处理设备、污水泵等。各设备根据系统需要，按照舒适、节能、环保的方式运行。采用自控或常规166、仪表分别计量各部分的冷量消耗情况为运行管理提供最可靠的数据。上述主要用电设备、照明灯具、用水设备等的选型应严格按照国家制定的能效标准进行选取，尤其要使用有节能标识的产品。7、施工阶段节能措施 （1）节能措施 制订合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。施工现场分别设定生产、生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑耗用电能的或其它能耗较167、少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。根据当地气候和自然资源条件，充分利用太阳能、地热等可再生能源。（2）机械设备与机具节能 建立施工机械设备管理制度，开展用电、用油计量，完善设备档 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 123 案，及时做好维修保养工作，使机械设备保持低耗、高效的状态。选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设 备低负载长时间运行。机电安装可采用节电型机械设备，如逆变式电焊机和能耗低、效率高的手持电动工具等，以利节电。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。合理安排工序，提高各种机械的使用率和满168、载率，降低各种设备 的单位耗能。（3）生产、生活及办公临时设施节能 利用场地自然条件，合理设计生产、生活及办公临时设施的体形、朝向、间距和窗墙面积比，使其获得良好的日照、通风和采光。可根据需要在其外墙窗设遮阳设施。临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的材料，减少夏天空调的使用时间及耗能量。合理配置空调、风扇数量，规定使用时间，实行分段分时使用，节约用电。（4）施工用电及照明节能 临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。采用声控、光控等节能照明灯具。照明设计以满足最低照度为原则，照度不超过最低照度的 20。8、加强能源管理，提高利用率 169、在设计时充分考虑能源管理要求，如对动力设备采用集中控制与分别控制相结合等方法、在公共地方中采用感应式照明开关和分别设 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 124 置局部照明等措施，以达到节能目的。同时，还要加强针对能源计量管理为内容的设计，如供冷、供气各系统关键点设置计量仪表等，配合必要的能源考核制度，进行用能管理。项目完成后，对用能岗位的相关操作人员进行深入的节能教育和节能技术培训；通过充分满足使用功能条件下的能源计量测定，建立科学实用的用能考核制度和节能制度，从人为管理的软件上，提高能源的利用效率。采用建筑物智能化管理系统，根据室内温度变化，自动、实时调控空调设备，使其保持在最佳工170、作状态，减少能耗，降低运行费用。智能化控制系统，同样能对照明系统，给排水系统等进行合理调控，实现按需服务和控制，达到最佳的节能目标。智能化程度应是相对先进和适度超前的。7.57.5 节水技术和节水措施节水技术和节水措施 1、节水技术 主要有新型节水设备，新型热水循环系统，超压出水的控制，污水中水处理，雨水收集应用，消防水池的设置新方法，新型水表及管理方法，真空节水技术。还有在给水管网的利用方面减压节流方面生活与消防系统设置方面热水开水供应方面的节能新方法和新技术。使用高效节能水泵，让冷水机组冷却水经冷却塔充分循环使用，循环率98%，从而达到节约用水的目的。选择耐旱草种和树种，采用先进的节水灌溉171、技术。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 125 2、节水措施 节水措施主要是科学地节约用水量防止泄漏提高水的利用率。它们是相互联系、相互制约、相辅相成的，涉及到建筑和今后运营给水排水系统的各个环节，必须重视节水工作。推广使用节水型器具配水装置和卫生设备，节约用水量，提高节水的成效，是实现节水的重要手段和途径。所有卫生器具配件均采用节水型，选用自闭式和感应式节水型龙头，两档式冲洗水箱坐便器及配件，延时自闭式冲洗阀蹲便器，红外线自动冲洗小便器，自动调温淋浴器等节水型用水设施。合理设计配水点的水压来防止泄漏，超水压造成泄漏等会造成水量浪费，按现行的规范中对给水配件和支管的最大压力的限制性规172、定，对给水系统的压力作出限定。使用材料加工质量过关的高质量节水卫生器具防止水泄漏。对管网加强管理及时监控和排除跑冒滴漏现象。7.67.6 节能效果分析节能效果分析 本项目通过采取多种节能节水措施，可有效实现节能节水的目的。本项目的节能效果如下：1、照明和机电设备系统节能效果：采用高效的照明系统、机电设备和配电系统节能措施，智能化控制系统后，和管理节能联系一起，使其保持在最佳工作状态，减少能耗。预计降低系统能耗 1015。2、通过采用节水型器具在一定程度上节水，同时利用雨水，中水等提高水的利用率，有效降低对水源的耗损。预计在项目经营过程 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 126 中，与173、其它同类型项目相比，可节水 10%。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 127 第八章第八章 组织与人力资源配置组织与人力资源配置 8.18.1 组织机构组织机构 本项目由建设单位统筹建设管理，负责招投标、设计施工管理以及日常统筹、协调、检查、督办和统计汇总等工作，让工作落实到位，更好更快的完成本项目的建设。8.28.2 人力资源配置人力资源配置 在项目建设之前，项目单位工程部人员要及时组织到位，根据项目需要选定效应的专业人员。从项目组织机构部门构成，项目单位宜配置 6-8 名专职人员参与项目的协调和组织工作。项目建成以后由总办公室统筹本项目的日常运营及管理。并设立下属其他职能部门辅助174、总办完成工作。8.38.3 人员培训人员培训 对建设和管理人员进行有计划的培训，是保证本项目运行顺利、提高管理水平的必要手段，方式有内培和外培。人员培训重点有：1、提高项目执行、管理人员的业务水平，充分熟悉设计图纸和设备型号及性能，以保证项目的顺利执行。2、对项目管理的财务人员进行专业培训，加强他们在执行工程项目中的能力。3、对生产管理和操作人员进行上岗前的专业技术培训，提高管理和操作水平，保证项目建成后能正常运行。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 128 第九章第九章 项目实施进度与招投标项目实施进度与招投标 9.19.1 建设工期建设工期 本项目分四期建设，自 2019 年 9 175、月启动，2025 年 7 月竣工验收，共 71 个月。9.29.2 项目实施进度安排项目实施进度安排 本项目于 2019 年 9 月开工，于每期项目建设开始施工前完成所有前期工作；一期：2020 年 5 月开始施工；2022 年 7 月竣工验收。二期：2021 年 3 月开始施工；2023 年 3 月竣工验收。三期：2021 年 4 月开始施工；2023 年 11 月竣工验收。四期：2023 年 6 月开始施工；2025 年 7 月竣工验收。9.39.3 项目招投标项目招投标 9.3.19.3.1 项目招标的主要依据项目招标的主要依据 1、中华人民共和国招标投标法；ZSCN-D2 地块住宅项目176、可行性研究报告 129 2、广东省招标投标条例；3、工程建设项目勘察设计招标投标法办法；4、工程建设项目建议书增加招标内容和核准招标事项暂行规定；5、其他有关招标投标事项的规定。9.3.29.3.2 招标的范围招标的范围 项目的招标范围为建筑安装工程招标、设计、监理招标。9.3.39.3.3 项目招标的组织形式项目招标的组织形式 委托招标，不采用自行招标。项目招标拟委托有资质的中介机构进行招标项目的招标方式为公开招标。9.3.49.3.4 项目招标的具体实施项目招标的具体实施 本项目具体实施细节将严格按招标投标法规定和相关法规操作，开标、评标的具体程序及控制环节严格依法执行。项目招标基本情况见177、表 9-1。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 表表 9 9-1 1 招标基本情况表招标基本情况表 项目项目 招标范围招标范围 招标组织形式招标组织形式 招标方式招标方式 不采用招不采用招标方式标方式 招标估算金招标估算金额额(万元万元)备注备注 全部招标全部招标 部分招标部分招标 自行招标自行招标 委托招标委托招标 公开招标公开招标 邀请招标邀请招标 工程设计 工程监理 建筑工程 安装工程 重要材料 其他 情况说明：建设单位盖章年 月 日 130 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 131 第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 10.110.1 投资估算编制依据178、投资估算编制依据 1、国家发展改革委、建设部联合以“发改投资20061325 号关于印发建设项目经评价方法与参数的通知”颁发的文件及其有关规定、方法（第三版）；2、中国国际工程咨询公司咨经199811 号关于印发经济评估方法的通知，中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南；3、中国建设工程造价管理协会建设项目总投资组成及其他费用规定；4、国家计委关于工程建设其他项目划分暂行规定、关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；5、国家计委、建设部计价格200210 号关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知；6、广东省住房和城乡建设厅广东省建设工程计价通则 （2018）；7、国家计委计价格200179、21980 号国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知；8、按照国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格2002125 号)规定；9、国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费标准 （发改价格2007670 号）；10、根据广东省建设厅关于执行建筑工程施工图技术审查中介 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 132 服务收费标准的通知（粤建设函2004353 号）、国家发改委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）计取施工图审查费；11、国家计委国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中 “涨价预备180、费”管理有关问题的通知（计投资19991340 号）；12、广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）；13、广东省通用安装工程综合定额（2018）；14、广东省市政工程综合定额（2018）；15、广东省园林绿化工程综合定额（2018）；16、主要材料价格参照广州市工程材料 2019 年 10 月发布价。17、项目业主单位提供的其他相关资料。10.210.2 估算范围估算范围 本项目为广州中新知识城南起步区 ZSCN-D2 地块上的住宅建设项目，投资费用范围包括建筑工程费、设备安装费用、工程建设其他费用、预备费等。10.310.3 估算方法估算方法 1、场地准备及临时设施费，按照中国建设工程181、造价管理协会关于印发的通知（中价协2017164 号），建设部关于印发的通知（建标 2007164 号）文相关规定按工程费用的 0.5%估算。2、工程设计费，按国家计委、建设部计价格200210 号关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知计取；ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 133 3、勘察费：按工程费用 1%计取，含测量测绘及规划防线等费用；4、前期咨询费：按计价格【1999】1283 号国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知以及粤价20008 号文计取；5、招标代理服务费，参照国家计委计价格20021980 号国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知计取182、；6、工程监理费，按国家发改委、建设部建设工程监理与相关服务收费标准（发改价格2007670 号）进行估算；7、施工图审查费，按规范取勘察设计费的 6.5%；8、全过程造价咨询服务费，按照粤价函2011742 号计取；9、工程保险费，取工程费用的 0.3%；10、检验监测费，按工程费用的 2%计取；11、建筑信息模型（BIM）技术应用费，按 35 元/计取；12、环境影响评价费：按计价格2002125 号计取；13、水土保持方案编制费、水土保持技术咨询费：按水保监 200522 号计取；14、社会稳定性风险评价费：按可研费用的 60%计取；15、白蚁防治费：按 3 元/计取；16、绿色建筑工程183、咨询服务费：按粤建节协201309 号计取；17、基本预备费，取工程费用和工程建设其他费用之和的 5%；18、涨价预备费，据相关政策取 0。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 134 10.410.4 建设投资及总投资建设投资及总投资 经测算，项目建设投资 724913 万元，包括工程费 474489 万元、工程建设其他费用 224842 万元、预备费 25582 万元。项目建设投资估算表见表 10-1。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 135 表表 1010-1 1 项目投资估算表项目投资估算表 序号 项目或费用名称 估算金额（万元）估算指标 占总投资百分比 备注 建筑工程184、费 设备购置及 安装 其他费用 合计 单位 数量 单价（元）一一 工程费用工程费用 372405372405 102084102084 0 0 474489474489 747549747549 63476347 65.45%65.45%（一）（一）主体工程主体工程 474489474489 747549747549 63476347 1 1 高层住宅高层住宅 173215173215 442302442302 39163916 1.1 土建工程 76914 427302 1800 1.1.1 建筑及结构 64095 64095 427302 1500 1.1.2 外立面及屋顶 12819 1185、2819 427302 300 1.2 装修工程 51276 51276 427302 1200 1.3 公用工程 41275 427302 966 1.3.1 给排水工程 6410 6410 427302 150 1.3.2 电气工程 11964 11964 427302 280 1.3.3 通风工程 1496 1496 427302 35 1.3.4 消防工程 6410 6410 427302 150 1.3.5 弱电工程 5128 5128 427302 120 1.3.6 电梯工程 8546 8546 427302 200 按消防电梯标准 1.3.7 燃气工程 1321 1321 户 186、4402 3000 1.4 架空层 3750 3750 15000 2500 包括土建、装修、安装 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 136 2 2 低层住宅低层住宅 6764367643 7104071040 95229522 2.1 土建工程 22733 71040 3500 2.1.1 建筑及结构 15629 15629 71040 2200 含基础 2.1.2 外立面及屋顶 7104 7104 71040 1000 2.2 装修工程 20424 20424 71040 2875 含溢价 2.3 公用工程 24486 71040 3447 2.3.1 给排水工程 1421 14187、21 71040 200 2.3.2 电气工程 2700 2700 71040 380 2.3.3 通风工程 1421 1421 71040 200 2.3.4 消防工程 1776 1776 71040 250 2.3.5 弱电工程 1776 1776 71040 250 2.3.6 电梯工程 14800 14800 台 592 250000 按消防电梯标准 2.3.7 燃气工程 592 592 户 592 10000 3 3 幼儿园幼儿园 25752575 51105110 50395039 3.1 土建工程 869 869 5110 1700 3.2 装修工程 715 715 5110 1188、400 3.3 公用工程 491 5110 961 3.3.1 给排水工程 77 77 5110 150 3.3.2 电气工程 143 143 5110 280 3.3.3 通风工程 102 102 5110 200 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 137 3.3.4 消防工程 92 92 5110 180 3.3.5 弱电工程 77 77 5110 150 3.4 教学设备 500 500 项 1 5000000 4 4 小学小学 60406040 1364213642 44284428 4.1 土建工程 2319 2319 13642 1700 4.2 装修工程 1910 19189、10 13642 1400 4.3 公用工程 1311 13642 961 4.3.1 给排水工程 205 205 13642 150 4.3.2 电气工程 382 382 13642 280 4.3.3 通风工程 273 273 13642 200 4.3.4 消防工程 246 246 13642 180 4.3.5 弱电工程 205 205 13642 150 4.4 教学设备 500 500 1 5000000 5 5 地下室地下室 156625156625 211975211975 73897389 5.1 土石方工程 14427 14427 m3 2404486 60 外运暂按 20190、KM 考虑 5.2 基坑支护工程 30312 30312 m3 1377838 220 5.3 地下室建筑及结构 工程 67832 67832 211975 3200 含基础 5.4 装修工程 10599 10599 211975 500 5.5 公用工程 33137 211975 1563 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 138 5.5.1 给排水工程 3180 3180 211975 150 5.5.2 电气工程 5935 5935 211975 280 5.5.3 通风工程 3180 3180 211975 150 5.5.4 消防工程 3816 3816 211975 18191、0 5.5.5 弱电工程 3816 3816 211975 180 5.5.6 电梯工程 4240 4240 211975 200 5.5.7 人防工程 2990 2990 37377.45 800 5.5.8 抗震支架 5980 5980 747549 80 5.6 标识标线 318 318 211975 15 6 6 其他公建配套其他公建配套 15321532 34803480 44024402 6.1 土建工程 626 626 3480 1800 6.2 装修工程 522 522 3480 1500 6.3 公用工程 384 3480 1103 6.3.1 给排水工程 52 52 348192、0 150 6.3.2 电气工程 122 122 3480 350 6.3.3 通风工程 70 70 3480 200 6.3.4 消防工程 77 77 3480 220 6.3.5 弱电工程 63 63 3480 180 7 7 实验中学（初中）实验中学（初中）72787278 72787278 1440914409 50515051 8 8 地块支路地块支路 46114611 46114611 项项 1 1 46110004611000 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 139 0 0 9 9 室外及其他工程室外及其他工程 2133021330 178279.8178279.8 193、11961196 9.1 场地平整 513 513 256662 20 9.2 绿化工程 4217 83197.6 507 9.2.1 住宅 3855 3855 74141.0 520 9.2.2 幼儿园 89 89 2235.8 400 9.2.3 小学 273 273 6820.8 400 9.3 道路广场 4884 95082.2 514 9.3.1 住宅 4237 4237 84732.0 500 9.3.2 幼儿园 179 179 2555.2 700 含儿童活动场地、室外 文体活动广场等 9.3.3 小学 468 468 7795.0 600 含跑道、篮球场、排球场、体操器械+游戏194、区 及道路等 9.4 变配电系统 5590 5590 KVA 43000.0 1300 67 台 630KVA、2 台 315KVA、一台 160KVA 变压器 9.5 柴油发电机 1100 1100 KW 4400 2500 4 台 1000KW 与 1 台 400KW 9.6 外水接入 100 100 项 1 1000000 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 140 9.7 外电接入 750 750 m 5000 1500 5 公里 9.8 室外管网 1426 1426 178279.8 80 9.9 充电桩 1563 1563 个 521 30000 9.10 抽水台班 100195、 100 项 1.0 1000000 9.11 泛光照明 802 802 178279.8 45 9.12 隔音屏 285 285 米 950.0 3000 单边按 3 米高考虑 1010 绿色建筑增加费绿色建筑增加费 3364033640 3364033640 747549.0747549.0 450450 三星三星 二二 工程建设其它费工程建设其它费 224842224842 224842224842 31.02%31.02%1 土地总成本 187700 1.1 土地成本 182150 182150 1.2 契税 5464 5464 1.3 城镇土地使用税 86 86 1.4 城市基础设施196、配套 费 0 0 穗埔建函【2019】1196 号 2 可研报告编制费 200 200 粤价【2000】8 号 3 工程设计费 9625 9625 计价格200210 号 4 工程勘察费 4745 4745 含测量测绘及规划防 线等费用 5 施工图审查费 934 934 发改价格2011534 号 6 全过程造价咨询服 3777 3777 粤价函【2011】742 号 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 141 务费 7 工程监理费 5610 5610 发改价格【2007】670 号 8 招标服务费 140 140 计价格 20021980 号 9 工程保险费 1423 1423 工程197、费用 0.3%10 检验监测费 4745 4745 工程费用 1%11 场地准备及临时设 施费 2372 2372 工程费用 0.5%12 地震安全性评价费 20 20 13 地质灾害评估费 10 10 14 建筑信息模型（BIM）技术应用费 2616 2616 747549.00 35 15 环境影响评价费 62 62 计价格2002125 号 16 水土保持方案编制 费 360 360 水保监200522 号 17 水土保持技术咨询 费 10 10 水保监200522 号 18 社会稳定性风险评 价费 120 120 19 白蚁防治费 224 224 747549.00 3 ZSCN-D2198、 地块住宅项目可行性研究报告 142 20 绿色建筑工程咨询 服务费 149 149 粤建节协201309 号 三三 预备费预备费 2558225582 2558225582 3.53%3.53%按工程费用与工程建按工程费用与工程建 设其他费之和的设其他费之和的 5%5%计计取取 1 基本预备费 25582 25582 2 涨价预备费 0 0 四四 建设投资（建设投资（1+2+31+2+3）372405372405 102084102084 250424250424 724913724913 747549.00747549.00 9697.209697.20 100.00%100.00%10.199、510.5 资金使用计划与筹措资金使用计划与筹措 项目总投资 724913 万元，其中自有资金 217474 万元，借贷 507439 万元。项目建设资金根据项目进度计划，在建设期内分年投入。资金使用计划与筹措详见下表 10-2。表表 1010-2 2 资金使用计划与筹措计划表资金使用计划与筹措计划表 单位单位:万元万元 序号 项目 测算期 合计 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 1 项目总投资 187700 21713 21713 152514 152514 150121 19319 19319 724913 1.1 建设投资 187700 21200、713 21713 152514 152514 150121 19319 19319 724913 2 资金筹措 724913 2.1 自有资金 187700 4814 21747 3213 217474 2.2 借款 16899 21713 130767 152514 146908 19319 19319 507439 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 143 第十一章第十一章 财务评价财务评价 11.111.1 财务评价依据财务评价依据 1、建设项目经评价方法与参数的通知（第三版）；2、投资项目经济咨询评估指南，中国国际工程咨询公司；3、企业财务通则、会计准则；4、其他有关经济法201、规和文件；5、本项目的产品方案、建设条件及资金筹措方案。11.211.2 评价参数选择评价参数选择 本项目的财务评价，是根据国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）及投资项目经济咨询评估指南规定的评估原则，结合本项目的建设方案及企业实际情况，进行本项目的经济效益进行分析、计算，测算相关财务评价指标，在此基础上对项目的不确定性进行分析。本项目财务评价的取值标准如下：1、税率：增值税税率为 9%,增值税(房屋租赁)费率为 11%,城市维护建设税 7%，教育附加费税率 5%，印花税税率 0.03%，企业所得税税率 25%；2、基准收益率：12%。3、项目计算期：8 年。4、利率：202、利率按 5.5%考虑。11.311.3 收入、税金及附加估算收入、税金及附加估算 项目主要收入来源为高层住宅、低层住宅、车位销售收入。1、高层住宅收入估算 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 144 本项目共分四期进行建设，其中，高层住宅部分于第一期、第二期和第三期建设。第一期高层住宅售价按 24000 元/进行估算，第二期售价高层 住宅按 25800 元/进行估算，第三期高层住宅售价按 27735 元/进行估算。2、低层住宅收入估算 本项目低层住宅部分于第一期、第二期与第四期建设。第一期低层住宅售价按 39000 元/，第二期低层住宅售价按 41925 元/，第四期低层住宅售价按 4203、5069 元/估算。3、车位收入估算 本项目共设置 5206 个车位，每个车位按 120000 元进行估算。经测算，项目总收入为 1518642 万元。4、税金及附加 （1）根据国家相关规定计取增值税、城建费、教育附加费、印花税，上缴税费为 153534 万元。（2）土地增值税 根据国家相关规定计取，本项目共需交付土地增值税 219324 万元，销售期间，土地增值税，按先预缴，再项目汇缴清算。预缴，住宅按销售金额扣除增值税的 2%，其他类型按销售金额扣除增值税的 4%计取，销售期最后一年一次性清缴剩余所有土地增值税费用。项目收入、税金及附加测算详见附表二。项目增值税计费表详见附表三。ZSCN-204、D2 地块住宅项目可行性研究报告 145 11.411.4 总成本估算总成本估算 项目总成本费用包括管理费用、营销推广费用以及财务费用。1、管理费用 管理费用包括企业运营的日常支出，按销售收入 5.5%计取。2、营销推广费用 营销推广费用包括接待、推广、公益事业、广告推广费等，按销售收入 3%计取。3、财务费用 财务费用：利率按 5.5%，根据进度计划安排每年借款额，项目共分 4 期建设，按每一期建设完成后，开始全额偿还本期建设借款额。每年借款额详见表 10-2 资金使用计划与筹措计划表。项目还本付息表见附表六。项目测算期总成本费用为 912562 万元。其中包括开发成本 724913 万元，205、经营费用 187649 万元，项目总成本估算详见附表四。11.511.5 损益分析损益分析 经测算，计算期内年均利润总额 29152 万元，利润总额 233219 万元；所得税 86099 万元，计算期年均税后利润 18390 万元，税后利 润总额 147120 元。项目损益分析估算详见附表五。11.611.6 现金流分析现金流分析 项目现金流入包括运营收入、回收固定资产余值、回收流动资金等。现金流出包括建设投资、经营成本、税金及附加、所得税等。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 146 经测算，项目全部投资税后财务内部收益率为 15.3%，税后财务净现值为 22518（Ic=12%）206、，静态投资回收期 4.39 年。项目现金流分析详见附表一。11.711.7 偿债能力分析偿债能力分析 本项目知识城住宅建设项目，项目分四期进行建设，项目自有资金按总投资 30%考虑，其余按贷款考虑，每年税后未分配利润优先考虑贷款偿还以及未来建设资金使用，因此，本项目需向银行贷款 507439 万元。项目利息计算表详见附表六。11.811.8 不确定性分析不确定性分析 1、敏感性分析 本项目以经营收入、固定资产投资和经营费用为分析因子来进行单因子分析来考察以上因素对项目盈利能力的敏感程度。其分析结果如表 11-1。表表 1111-1 1 敏感性分析表敏感性分析表 序号 名称 指标 1 变化率-1207、0.00%-5.00%0.0%5.00%10.00%2 销售收入-0.7%8.6%15.3%20.9%25.8%3 销售费用 16.8%16.1%15.3%14.5%13.7%4 建设成本 19.2%17.3%15.3%13.3%11.3%5 基准收益率 15.0%15.0%15.0%15.0%15.0%由以上分析结果可以看出，当销售收入下降 10%，其他因素不变时，税后财务内部收益率为-0.7%；销售收入上升 10%，其他因素不变，税后财务内部收益率为 25.8%；与销售费用与建设成本对比，项目销售收入对于盈利能力有较大的影响，在项目运营阶段应予以重视及控制。ZSCN-D2 地块住宅项目可行208、性研究报告 147 根据敏感性分析表绘制敏感性分析图见图 11-1。11.911.9 财务评价结论财务评价结论 财务评价结论：项目财务内部收益率为 15.3%，大于基准收益率 （12%）；财务净现值 22518 万元，大于零；项目静态投资回收期 4.39 年。因此，项目实施后能带来可观的效益。综上所述，项目财务评价可行。项目主要财务评价指标见表 11-2.表表 1111-2 2 主要财务评价指标主要财务评价指标 序号 项目 单位 指标 备注 1 销售收入 万元 1518642 2 税金及附加 万元 372858 2.1 土地增值税 万元 219324 2.2 其他税费 万元 153534 3 209、总成本费用 万元 912562 3.1 开发成本 万元 724913 3.2 经营费用 万元 187649 4 利润总额（1-2-3）万元 233219 5 所得税(25%)万元 86099 6 税后利润 万元 147120 7 财务内部收益率（FIRR）=万元 15.3%税后 8 财务净现值（FNPV）=万元 22518 税后 9 投资回收期（Pt）=年 4.39 税后 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 148 第十二章第十二章 社会评价社会评价 进行该项目建设的社会评价，着重其社会可行性、适应性和可接受程度，主要包括项目对社会的影响分析、项目与所在地区互适性分析和社会风险分析。1210、2.112.1 社会评价的目的社会评价的目的 1、确定合适的措施来完成项目目标 。2、保证项目收益在不同群体间的公平分配。3、预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响。4、为改进项目实施方案提出建议。5、防止或尽量减少对地区社会医疗、文化造成的损坏。12.212.2 社会评价的原则社会评价的原则 1、多 层 次 分 析 。2、根据项目特点选用不同评价方法。3、坚持以人为本的原则。12.312.3 社会评价的方法社会评价的方法 本项目的社会评价方法针对不同利益群体采用详细社会评价法，即从该项目建设对不同的利益群体的直接、间接的利害关系进行分析。12.412.4 社会影响分析社会影响分析 1211、2.1.112.1.1 项目社会效益项目社会效益 项目建成的社会效益主要体现在如下几个方面：1、项目的建设对当地就业的影响。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 149 本项目为广州中新知识城房地产建设项目，项目的建设过程中会在一定程度上增加当地居民的直接就业机会，如建设过程中的建筑安装业。从长期来看，本项目将为当地居民提供就业机会。有利于社会的和谐与稳定。2、项目的建设对居民收入的影响。本项目为广州中新知识城房地产建设项目，从长远来看，房地产开发、建筑业发展带动当地经济发展有利于增加居民收入。此外，未来中心知识城依托政策扶持，未来发展潜力大，有利于当地社会的繁荣昌盛。3、项目对当地文化212、教育的影响。项目的建设将提升该片区城市服务能力，有助于提升城市基础设施条件。对于促进当地物质文明和精神文明共同发展也具有现实意义。因此，项目对当地文化和教育有着正面的影响。4、项目对当地居民生活水平和生活质量的影响。高品质住宅的建设有利于提升当地居民生活质量。总的说来，项目的建设对当地居民生活水平和生活质量有积极的影响。5、项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响。项目建设不会对当地基础设施以及社会服务容量造成压力。同 时，项目的建设是推动知识城建设的重要举措，推动了城市化进程。6、项目的其他社会效应。项目的建设对弱势群体产生的影响较小。对所在地区的少数民族 ZSCN-D2 地块住213、宅项目可行性研究报告 150 风俗习惯和宗教的负面影响极少。12.1.212.1.2 项目负面影响项目负面影响 负面影响主要是项目对环境的影响，项目施工活动对自然环境造一定的影响，对生态环境产生影响。施工期间，主要体现在运输过程中材料及土石方的撒落、刮吹起尘等，对项目周边正常的交通运行带来一定的影响；以及由于施工中土方开挖、施工机械进出、施工噪声等将对地块周边城市生活带来一定的影响。12.1.312.1.3 综合影响综合影响 通过以上的分析，对项目的社会影响作出评价，得出项目社会影响分析表，如表 12-1。表表 1212-1 1 项目社会影响分析表项目社会影响分析表 序序号号 社会因素社会因素214、 影响的范围影响的范围/程度程度 可能出现的结果可能出现的结果 措施建议措施建议 1 对居民收入的影响 辐射范围/较大 带动当地居民收入的增加 加强对困难家 庭的扶持，合理管理 2 对居民生活水平与 生活质量的影响 辐射范围较大 提升当地居民的 生活水平与质量 致力于提高居 民的生活水平 3 对就业的影响 辐射范围/较大 增加就业机会 提升劳动者素 质 4 对不同利益群体的 影响 辐射范围/较大 不同程度支持 加强并引导这 种影响 5 对弱势群体的影响（妇女、儿童、残疾人员）辐射范围/一般 不同程度支持 加强对弱势群体的扶持工作。6 对地区文化、教育、卫生的影响 辐射范围/较大 促进当地文化教215、 育事业发展 有关部门应注 意引导。7 对地区基础设施、社会服务容量和城 市化进程的影响 辐射范围/较小 促进基础设施建设。有关部门应注意发展的规划、管理和指导。8 对少数民族风俗习惯和宗教的影响 促进各族文化、民俗交流，利于民族团结。促进全社会的安定团结 应严格执行民族政策、宗教政策。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 151 12.512.5 互适性分析互适性分析 互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。社会对项目的适应性和可接收程度分析详见下表 12-2。表表 1212-2216、 2 社会对项目的适应性和可接收程度分析表社会对项目的适应性和可接收程度分析表 序号序号 社会因素社会因素 适应程度适应程度 可能出现的问题可能出现的问题 措施建议措施建议 1.不同利益的群体 适应并不同程度支持 建设时期引起附近居民生活和出行的不便 有关部门应注意引导和加强现场管理，尽快按质按量完全工程 2.当地组织机构 全力支持 交通、电力、通信、供水等基础设施 条件的配合 有关管理部门应协调配合及大力支持 3.当地技术文化条件 适应并支持 刺激当地技术文化事业的发展 政府多引导、相关机构多参与、全力支持 12.612.6 社会评价结论社会评价结论 经过社会影响分析和项目互适性分析，项目的217、建设对社会产生积极的影响，项目的建设是可行的。本项目的建设是提升本地区经济发展的重要民生建设项目，优良的环境将能够为吸引更多优秀人才到知识城扎根发展，从而带动当地的产业及经济发展，是社会可持续发展的体现，有利于社会和谐稳定与发展，总体而言，对社会产生正面影响。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 152 第十三章第十三章 社会稳定风险分析社会稳定风险分析 社会稳定风险分析的目的是为了更好地预防风险的发生，做好风险的监测以及在风险发生时做好应对措施，做到对风险的有效控制，使风险在可防、可控范围内，最大限度减小风险发生的可能性和发生风险后的后果。本章节针对各种社会稳定风险因素的分析，初步提出218、部分风险的预防措施及化解方案的建议，详细预防措施及应急预案应由建设单位或各相关部门组织专项展开，建议尽快组织开展。13.113.1 项目主要风险因素项目主要风险因素 1、征地拆迁引发社会稳定风险。项目选址于知识城 ZSCN-D2 地块，目前地块内仍有 20 多户因各种原因(经济补偿、祠堂及村委位置等)尚未完成拆迁，拆迁问题是本案开发建设的最大不稳定因素，对整个项目的推进造成阻碍。2、工程技术风险。由于设计方案对建筑材料和施工的要求较高，任何施工的疏忽，都将对施工或运营造成影响，带来一定的工程技术风险。（1）项目应考虑建设、运营过程出现的安全事故对安全距离内外可能造成环境影响。（2）工程地质和外219、部配套条件的风险 由于目前项目现场工程地质情况尚待下一步明确，以及外部配套条件若出现不正常的变化，如给排水、供电、通信、交通等，将可能导致建设和运营时出现问题，对项目造成不利影响和经济损失。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 153 3、项目管理风险。施工措施与理念，项目建设时序的衔接，实施过程与敏感点、地点（如附近居民等）的关系，施工周期安排与周边居民生产生活的影响等。项目建设是否遵守文明施工和质量管理的相关规定，是否造成环境污染，停水、停电、停气，影响交通等突发情况。建设单位和当地政府、相关机构的沟通，对社会稳定风险有充分认识并做到各司其职，是否建立社会稳定风险管理责任制和联动机制220、，是否制定相应的应急处置预案等。4、经济社会影响风险。施工方案对周边人群交通出行的考虑（临时便道的设置），运行期项目周边工具交通情况变化。5、安全卫生风险。建设期土方车和其他运输车辆的管理，施工和运行存在的危险，有害因素及安全管理制度，卫生与职业健康管理，应对处置机制。项目实施导致火灾等重大灾害的概率，是否有防火预案。6、媒体舆情引导不当的风险。如果媒体对项目报道不力，造成媒体对项目误解，甚至做出负面报道，有可能引起相关利益者的猜疑，进而引发误解和恐慌，产生利益相关者对项目的反对。7、投资风险。由于设计方案可能的变化或工程量预计不足、建设期拖延、设备材料价格上涨等，都可能导致项目投资的风险。Z221、SCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 154 8、资金风险。本项目投资相对较大，资金筹措由项目公司自有资金及银行贷款组成，如果项目的建设和运营出现资金困难或延误，将会影响项目的建设和运营。13.213.2 降低和防范风险的对策降低和防范风险的对策 针对上述各种风险因素的分析，提出如下降低和防范风险的对策，提请项目有关各方考虑。1、征地拆迁风险对策。本着“友好协商、互利共赢”的原则，项目建设方与协调促进当地土地储备部门与村民就拆迁方案、补偿标准、安置方式等加快协商，商讨合理的解决方案。2、工程技术风险对策。在项目接下来的工作中，项目业主应严格按照相关可研、环境、安全标准和相关规范开展项目的设222、计、施工、运行等一系列工作，将此类风险预防在萌芽阶段。3、项目管理风险对策。（1）制定合理的总体施工进度计划和专项施工进度计划；（2）编制科学可行的施工设计和专项施工方案，并组织专家评审；（3）加强施工管理，通过招标选择具有相应资质及实力，信誉好，无不良信用记录的施工企业进行施工；并在设计、施工、监理等合同中明确社会稳定责任，确保劳动安全、环境保护等措施落到实处；ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 155 （4）在施工期间加强对运输车辆的管理，做好临时交通道路的建设和土方运输的防护措施，防止因施工运输造成交通堵塞，损坏和污染现有道路路面；（5）在项目施工建设期间，有围蔽需要的路段和场地223、要确保做好围蔽措施，有可能因施工噪声影响周边居民、企事业单位正常工作生活的施工工序和作业点，要采取切实可行的降噪措施，把因施工而对周边环境的影响降到最低；（6）项目业主将项目建设、运营中出现的跟社会稳定相关的信息及时上报，同时做好监督项目施工单位在施工过程中可能引发社会稳定风险的行为，并与施工单位配合制定并实施相应的防范措施。4、经济社会影响风险对策。项目经济社会影响类风险主要表现在项目建设和运营期对周边交通的影响，为此项目业主应专门针对此项风险，在项目设计、施工和运营阶段，对项目所有涉及交通运输的环节进行合理安排运输路线，尽量避免运输路线在休息时间通过居民较密集区域，对大型设备运输将严格按照224、相关安全运输条例选择避免居民敏敢点的路线和时段进行运输，并做好相关防范措施，事前办好政府相关主管部门的相关手续。5、安全卫生风险对策。在项目建设和运行阶段应严格按照项目环评提出的各项风险源防治措施执行；（1）根据项目环评提出的要求，专门成立事故应急指挥部门，ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 156 一旦出现该类型险情，将根据具体情况严格按照环评以及事先制定的应急预案进处置，尽量将险情控制在可控范围内；（2）根据职业病防治的要求，加强对噪声、高温、有毒化学物等有害危险源的防控；（3）建立完善的管理制度，加强对施工单位、施工单位人员，项目单位人员的管理和教育，同时与当地职能部门加强沟通和225、联系，做好联防、联治工作。6、媒体舆情引导不当的风险对策。（1）在政府的指导下，成立专门的宣传部门与媒体保持畅通的沟通渠道；（2）及时公布项目与大众有关的信息；（3）及时回复社会对项目关注的问题，解答公众的疑问；（4）请媒体参加由政府组织的有关本项目的讨论会、专家会等，让媒体更清楚本项目的有关信息，避免因误解、误会导致媒体出现负面报道。7、投资风险对策。应重视和加强对设计方案的论证，严格控制好工程概预算和结算。8、资金风险对策。应有全面合理的资金计划安排，项目建设期内，多方筹措资金，保障资金及时到位。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 157 13.313.3 社会稳定风险分析结论社会226、稳定风险分析结论 本章节对项目可能存在的社会稳定风险因素进行了分析，提出了防范和化解风险的方案措施。经过上述分析并结合本项目的实际情况，在充分落实风险处置措施后，能够有效降低风险，总体社会稳定风险较低，风险水平是可以接受的。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 158 第十四章第十四章 问题与建议问题与建议 1、ZSCN-D2 地块在长庚旧村范围内目前有约 250 栋未拆除，剩余约 47 户（共约 108 栋）未签约，其中包括数栋村属资产及数座各姓祠堂，拆迁问题是本案开发建设的最大不稳定因素。在首期开发之时，应完成地块内拆迁工作，否则会影响项目整体规划。首期以及二期的开发将要最大限度规避227、长庚村位置，而三期需要在拆迁问题解决的情况下才能开启，项目开发的时间及空间整体性则难以保证。2、项目的规划应该与知识城开发的总体规划相适应，充分考虑到建筑的各个方向的视觉效果。项目的规划建设应该注意处理好周边商业综合体以及景观的联系，契合周边环境，融合进自然环境之中。3、对于建筑的总平面布局中，在对主要规划道路展示建筑形象的同时，应该注意尽量减少道路噪音对项目居住的影响，正确处理好项目与外部的交通联系，创造人性化的居住环境。4、具体的建筑设计中，考虑到居住建筑处于一个逐步智能化和完善化的过程，建筑设计、结构选型和设备布置等都应该具有一定的弹性，适应将来的功能调整和技术更新。5、本项目资金到位是228、项目顺利建设的重要保障。建议启韵公司做好资金筹措计划，以保证项目的顺利实施。6、项目建设实施应做好相关措施，以免影响周边治安、交通及城市环境卫生。7、加强与有关部门沟通，促进长庚村拆迁工作早日完成。8、项目的建设涉及多部门，包括发改、国土、规划、环保供水、ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 159 供电等，应加强与相关各部门之间的沟通与协调，保证项目顺利实施。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 160 第十五章第十五章 附表、附件附表、附件 附表一附表一 项目现金流量表项目现金流量表 单位：万元单位：万元 序号 项目名称 合计 测算期 2019 2020 2021 2022 2229、023 2024 2025 2026 1 现金流入 1518642 0 0 90945 469353 653581 48458 193833 62472 1.1 销售收入 1518642 0 0 90945 469353 653581 48458 193833 62472 1.2 回收固定资产余值 0 0 1.3 回收经营资金 0 0 2 现金流出 1371522 210118 23612 178315 264013 355669 38146 97201 204448 2.1 建设成本 724916 209189 21489 150420 150420 150420 21489 21489 0230、 2.2 经营费用 187649 929 2123 17046 57599 76826 7439 20377 5310 2.3 经营税金及附加 372858 0 10849 55994 77972 5781 23124 199138 2.4 所得税 86099 0 0 50451 3437 32211 0 3 净现金流量（税后）-210118-23612-87370 205340 297912 10312 96632-141976 4 累计净现金流量（税后）-210118 -233730 -321100 -115760 182152 192464 289096 147120 5 财务内部收益率231、（税后）15.3%6 财务净现值（税后）22,518 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 161 附表二附表二 收入、税金及附加测算表收入、税金及附加测算表 单位：万元单位：万元 序号 项目 单位 数量 单价/费率 合计 2021 2022 2023 2024 2025 2026 1 地块一 1518642 90945 469353 653581 48458 193833 62472 1518642 90945 469353 653581 48458 193833 0 高层住宅 1143960 69043 432203 642714 0 低层住宅 312210 21902 37150 232、10867 48458 193833 0 车位 个 5206 120000 62472 0 0 0 0 0 62472 收入合计 1518642 90945 469353 653581 48458 193833 62472 3 税金及附加 372858 10849 55994 77972 5781 23124 199138 3.1 增值税 9%136677 8185 42242 58822 4361 17445 5622 3.2 教育费附加 5%6833 409 2112 2941 218 872 281 3.3 城市维护建设税 7%9568 573 2957 4118 305 1221 39233、4 3.4 印花税 0.03%456 27 141 196 15 58 19 3.5 土地增值税 219324 1655 8542 11895 882 3528 192822 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 162 附表三附表三 土地增值税测算表土地增值税测算表 单位单位：万元万元 内 容 项目一期 项目二期 项目三期 项目四期 普通住宅 其他房产 普通住宅 其他房产 普通住宅 其他房产 普通住宅 其他房产 一、转让房地产收入 172,608.00 33,696.00 190,667.16 36,223.20 780,684.78-242,290.94 其中：转让地上建筑 物及其附234、着物收入 172,608.00 33,696.00 190,667.16 36,223.20 780,684.78 -242,290.94 转让土地收入-二、扣除项目合计 113,628 59,263.44 115,646.54 54,931.04 371,702.23 229,848.36 0 128,571 1.取得土地使用权所 支付的金额 19,116.00 11,530.28 19,586.30 11,503.07-106,019.19-20,248.65 2.房地产建造成本 59,567.77 33,872.28 58,722.84 30,251.16 215,435 87,995-235、57,957.00 3.房地产开发费用(期 间费用)9,711 5,963.41 10,316 5,385 34,253 16,646 0 10,229 其 中：利息支出 5,776.68 3,693.28 6,400.92 3,297.44 23,480.88 6,945.05-6,319.16 其他房地产开 发费用 3,934.19 2,270.13 3,915.46 2,087.71 10,771.75 9,700.71-3,910.28 4.与转让房地产有关的营业税金及附加 9,495.74 -1,183.53 11,359.40 -559.19 78,927.23 -19,614.8236、3 -24,495.61 5.财政部规定的加计 20扣除数 15,737 9,081 15,662 8,351 43,087 38,803 0 15,641 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 163 6.财政部规定的其 他扣除项目金额 0 0 0 0 0 0 0 0 三、增值额 58,980-25,567.4 4 75,021 -18,708 408,983 -229,848 0 113,720 四、增值额与扣除项目 金额之比（）34%-43%39%-52%52%0%0%47%五、适用税率（）30%30%30%0%40%0%0%30%六、速算扣除系数（）0%0%0%0%5%0%0%0237、%七、应纳土地增值税税额 17,694 -22,506 0 145,008 0 0 34,116 八、应缴纳增值税总额 219324.00 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 164 附表四附表四 经营费用测算表经营费用测算表 单位：万元单位：万元 序号 项目 单位 数量 费率 开发费用合计 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 1 单位管理费 万元 1518642 5.50%83525 0 0 5002 25814 35947 2665 10661 3436 2 营销推广费用 万元 1518642 3.00%45559 0 0 2728 14238、081 19607 1454 5815 1874 3 财务费用 万元 5.50%58565 929 2123 9316 17704 21272 3320 3901 0 合计 187649 929 2123 17046 57599 76826 7439 20377 5310 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 165 附表五附表五 利润损益表利润损益表 单位：万元单位：万元 序号 项 目 年均 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 1 收入 189830 90945 469353 653581 48458 193833 62472 2 税金及附加239、 46607 10849 55994 77972 5781 23124 199138 3 总成本费用 114071 210118 23612 167466 208019 227246 28928 41866 5310 4 利润总额（1-2-3）29152-210118-23612-87370 205340 348363 13749 128843-141976 5 所得税(25%)10762 0 0 0 0 50451 3437 32211 0 6 税后利润 18390-210118-23612-87370 205340 297912 10312 96632-141976 7 可供分配利润 18240、390-210118-23612-87370 205340 297912 10312 96632-141976 8 盈余公积金(10%)7627 0 0 0 20534 29791 1031 9663 0 9 公益金(5%)3814 0 0 0 10267 14896 516 4832 0 10 应付利润 0 11 未分配利润 6949-210118-23612-87370 174539 253225 8765 82137-141976 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 166 附表六附表六 还本付息表还本付息表 单位：万元单位：万元 序号 项 目 年份 2019 2020 2021241、 2022 2023 2024 2025 1 借款 合计 1.1 往年借款额累计 16899 38612 169379 239855 41037 51591 1.2 往年借款额今年应计利息 929 2124 9316 13192 2257 2838 1.3 本年借款 16899 21713 130767 152514 146908 19319 19319 借款额运用 507439 16899 21713 130767 152514 146908 19319 19319 1.3.1 一期建设 82038 16899 21713 21713 21713 1.3.2 二期建设 78100 18784242、 29658 29658 1.3.3 三期建设 292556 90270 101143 101143 1.3.4 四期建设 54745 16107 19319 19319 1.4 累计借款额（1.1+1.3）16899 38612 169379 321893 386763 60356 70910 1.5 本年新借款应计利息 5.50%929 1194 7192 8388 8080 1063 1063 1.6 本年合计应付利息（1.2+1.5）929 2123 9316 17704 21272 3320 3901 1.7 进入生产成本的利息 58565 929 2123 9316 17704 2243、1272 3320 3901 2 还款 2.1 本年计划还款额 507439 82038 345726 8765 70910 还款额运用 2.1.1 偿还一期建设借款 82038 82038 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 167 2.1.2 偿还二期建设借款 78100 78100 2.1.3 偿还三期建设借款 292556 267626 8765 16165 2.1.4 偿还四期建设借款 54745 0 54745 2.2 偿还借款本金来源 100%0.0 0 174539 253225 8765 82137 2.2.1 利润 -87370 174539 253225 8765244、 82137 2.3 本年还款金额 507439 82038 345726 8765 70910 3 本年剩余借款额（1.4-2.3）239855 41037 51591 0.0 4 本年结余 92501 0 0 27392 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 168 附件附件 1、关于中新广州知识城投资开发有限公司及合作第三方不缴纳城市基础设施基础费的复函穗埔建函20191196 号。ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 169 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 170 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 170 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 171 ZSCN-D2 地块住宅项目可行性研究报告 172