1、农业科技公司生态茶博园综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月49可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论1一、项目背景1二、项目建设的必要性12三、项目建设的可行性20四、项目概况21五、项目建设目的21六、项目选址22七、项目建设条件242、第二章 建设方案与规模27一、建设方案与功能设想27二、建设规模30第三章环保与节能31一、环境保护31二、节能32三、劳动保护32第四章 项目实施计划与投资估算32一、项目实施计划32二、投资估算32投资估算表34第五章 资金筹措及效益分析35一、资金筹措及资金使用计划35二、项目计算期、固定资产折旧35三、营业收入估算36四、总成本费用估算38人员工资及福利费估算41五、利润预测42六、现金流量42七、敏感性分析42第六章 工程招投标43第七章综合评价与建议44附表145XX生态茶博园投资估算表45第一章 总 论一、项目背景（一）地理位置 XX位于豫鄂陕三省七县结合部，地处于秦岭山系东南余3、脉的延伸地段，因淅水纵贯境内形成百里平川而得名。地理座标为东经1105811153，北纬32553323。是南水北调中线工程核心水源区、渠首所在地、国家生态安全战略要地，全国移民大县、国家扶贫开发重点县、西部大开发政策延伸县、河南省首批扩权县。全县国土面积2820平方公里（折423万亩），其中耕地面积102万亩。南水北调中线核心水源区面积2616平方公里，占全县国土总面积的92.8%。2011年底，XX县境内总人口67万人。全县共有415个姓氏，以汉、回、满、蒙、彝5个民族人口居多。XX县毗邻三省7县，以县城为起点的公路里程：东距本省内乡县城49公里，东南距邓州城区103公里，北距西峡县城204、公里；南距湖北省老河口市城区163公里，距丹江口市城区193公里，西南距郧县城153公里；西北距陕西省商南县城97公里，距南阳中心城区116公里，距郑州市城区376公里、距武汉市城区466公里，距西安市城区316公里。（二）区域 XX自明成化六年（1470）定置至民国37年（1948），区域西北接卢氏县，极至白桑园；东南连邓县（今邓州市，下同），极至朱帘山；南接内乡县灵官殿区；西部及东北部与今域界同。总面积2547平方公里。1949年，县境西北部的西坪区划属西峡县，内乡县灵官殿区划属XX，总面积2528平方公里。东至与邓县交界的东凹，南至与均县、郧县交界的杨山分水岭，西至与商南县交界界碑处，北5、至与西峡县交界的西龙峪沟垴。1972年12月，境内李官桥、三官殿区被丹江口水库淹没，邓县的九重、厚坡两个公社划属XX，总面积增至2820.68平方公里。东至与邓县交界的唐王桥，其它三界依旧。（三）地貌山水 县境内山岭众多，处于秦岭支脉伏牛山南麓山区，境内北、西、南三面环山，地势由西北向东南倾斜，东南部丹江口水库为构造盆地地貌。全部山脉中共有大小山头658个，盛湾镇西部与湖北省交界的泰山主峰跑马岭海拔1086米，是境内最高点。九重镇唐王桥下的刁河滩海拔120米，为境内最低处。山地面积1905.6平方公里，占县域总面积68%。西北山区面积1300平方公里，海拔高程157米至943米，形成峰峦起伏、6、沟壑纵横的地貌类型。丹南山区面积605.6平方公里，海拔高程157米至1086米。丘陵面积350.4平方公里，海拔高程120米至344米。河川平原面积542.4平方公里。河川平原在库区加高中大量淹没，是大量外迁移民的地区。水域包括丹江口水库和诸河流，总面积398平方公里。占总面积的14.1%。河流均属长江流域汉江水系，境内河流发育，河网密布，大小河流共计467条。丹江全长378.6公里，XX县境内长116.6公里；总流域面积15994平方公里，县内流域面积为2616平方公里。丹江及其支流流域面积占全县水域总面积的93.5%，主要支流有鹳河、淇河、滔河，控制流域面积均在1000平方公里以上。（四7、）气候特征 XX气候属北亚热带大陆性季风半湿润气候。四季特征为：春季（35月）回暖快，偏东南风多，气温升降剧烈；夏季（68月）降雨集中、旱涝不均，初夏多干旱，中、后夏降雨较多；秋季（911月）凉爽，多连阴雨，较强的秋雨天气两年一遇，部分年份若受变性极地大陆气团控制，可造成连日的秋高气爽天气，晚秋降温迅速，降水骤减；冬季（122月）西北风多，雨雪少，干冷，严寒期短。由于西北方向有秦岭、伏牛山的天然屏障和境内西北部诸山峰形成两道防线，在一定程度上减弱了冷空气的侵入，全县最冷月平均气温高于同纬度以东的南阳、社旗等地1.52。多年年平均太阳辐射量为111.8千卡/平方厘米，光合有效辐射量为54.82千8、卡/平方厘米。冬小麦光能利用率为0.5%；秋作物光能利用率0.51%。多年年平均气温前期为15.7，后期为15.8。多年年平均气压为993.9毫巴，7月最低为980.8毫巴，12月最高为1003.8毫巴，冬季高于夏季。多年年平均风速为1.8米/秒，风力为二级，大风日数5.5天，六级以上大风一般有雷雨大风和寒潮大风两种。历年最多风向为静风，频率为34；其次为东南风，频率为15；再次为西北风。全县风速和大风日数均不高。XX古为商於之地。京汉、陇海铁路未修前，XX是连接东南与西北诸省的商业通道，沿丹江北上可达秦川，南下可抵襄直达武汉，由于位置特殊，历代统治阶级均在这里设置特殊而规格较高的行政管理机构9、。春秋时为楚国和鄀国地。秦始皇二十六年（公元前221年），在此设丹水、中乡二县。东汉置南乡郡。唐置淅州，后几经兴废，至明成化六年（1470年）始从内乡分出定置，属南阳府。明成化十二年（1476年）又同属郧阳抚治都察院双重管辖。清道光十二年（1832年）、光绪三十一年（1905年）间，XX曾两次升为河南省直隶厅。XX地处要冲。历来为兵家必争之地，春秋时的秦楚“丹阳之战”就发生在XX岵山脚下，八万楚军将士在此为国捐躯。秦末刘邦入咸阳从此取道，然后雄踞关中而取天下。农民起义军首领李自成等诸多大规模的农民起义，曾在XX境内韬光养晦、蓄势而发中原。1932年中国工农红军红四方面军由豫、鄂、皖、苏区出发进10、行战略转移途径XX。1945年3月，日本帝国主义铁蹄踏入XX企图西犯，我军以两个战区、三个集团军的兵力，历时150余天，大小战役逾百次，破灭了日军西犯入陕的梦想，直至日军投降。1946年，中原突围大军取道XX，横渡丹江胜利转入陕南根据地。XX历史悠久。据XX滔河乡发掘的恐龙蛋化石考证，XX在一亿八千万年前就有动物生息。据1971年在XX毛堂乡大华山南部发现的出土化石证明，XX在70万年前就有猿人居住。又据XX发掘的新石器时期下王岗遗址考证，7000年前XX就有人类居住。XX是楚始都所在地、尧舜时尧子丹朱的封地。XX文化灿烂。这里是楚文化的发祥地、南北文化的交汇点。从XX下王岗遗址中发掘的新石器11、陶器考证，不仅有黄河流域的仰韶文化、龙山文化、二里头文化，也由江汉流域的屈家岭文化。XX有各类文化遗址（点）880处，有古建筑17处，其中唐代3个、明代4个、清代10个，古城址10处，其中西周时期6处、楚龙城一处（楚始都），新石器文化遗址20余处。古墓群14个，发掘5000余座，发掘最早的有夏墓、周墓、楚墓和汉墓。其中发掘的春秋楚墓2000余座，出土文物上万件。河南省博物院存放的春秋战国文物90%都出自XX。XX发掘出土的春秋铜禁、王子午鼎、石排萧等文物十分珍贵。国家博物馆收藏的十件春秋时期的国宝，其中三件是在XX发掘的。XX文化积淀厚重，博大精深，近几年来XX文化发展迅速。1996年被文化部12、命名为全国文化先进县，1999年厚坡镇被国家文化部命名为中国曲艺之乡，荆紫关古建筑群、中州古刹香严寺分别被国务院命名为国家级重点文物保护单位。XX人杰地灵。一代商圣范蠡、东汉大将军邓晔、东晋尚书右丞范坚、东晋左光禄大夫范泰、南北朝史学家后汉书作者范晔、唯物主义哲学家、无神论者范缜、明代礼部仪制司郎中李衮、彭凌霄等数十位在中国政治、经济、文化史上有着重要影响的人物曾在这里诞生。近代，诗人余杏雨、著名水利专家朱华舫，医学家、河南医学院创始人、首任院长阎仲彝，地质学家刘英俊，化学博士陈光旭等都诞生于XX。（一）土地资源 XX县山脉绵亘、河川交错，坡陡谷深、地多险阻，全境土地总面积为2820平方公里。13、“四荒”（荒山、荒沟、荒坡、荒滩地）资源中，荒沟、荒滩地等面积少，并已被开发利用。荒山荒坡有60700公顷，占全县土地总面积的21.5%，具有很大的开发潜力，主要分布在25以上的坡面上，不能作为耕地，其开发利用方向是发展林地和草地。全县土壤类型有潮土、砂姜黑土、黄棕壤和紫色土4个土类，下分9个亚类30个土属71个土种。在四个土类中，黄棕壤土类是主导大类，占全县土壤面积的90%。总体来说，XX县多为石灰岩山地，土层薄，肥力差。（二）矿产资源 XX境内矿产资源丰富。县内已发现矿藏42种，虎睛石储量位居全国前列，水泥灰岩储量53亿吨，花岗岩储量10.6亿立方米，大理石储量3.5亿立方米，石煤储量5亿14、吨，钒土储量3亿吨，白云岩储量2.5亿吨。已发现的矿藏多分布在县西北山区，有蓝石棉、黄金、银、钒、玉石、水晶、石墨、石膏、石英、石灰岩、花岗岩、耐火土、白云金、白云岩等。其中白云岩储量位居前列，已开发利用的有22种。（三）生物资源 XX县地处南北气候过渡地带，加上山地广阔，适宜南北方绝大多数植物和动物发育和生长，因而种群繁多，资源丰富。其中木本植物280种，藤本植物170种，草本植物300余种，水生植物80余各种，菌类植物50多种，药用植物200余种及农作物品种100余种。其中列入国家重点保护的名贵植物29种。全县家养动物和野生动物150多种，昆虫动物200多种，其中天敌昆虫90种，水生动物615、0多种。其中列入国家重点保护的珍贵动物有23种。南北过渡的气候条件和复杂多姿的地形地貌为野生动植物提供了良好的生态环境,形成丰富的野生资源种类和数量。据调查统计，全县共有野生动植物种类1787种。其中，真菌23科58种；野生植物135科978种；野生动物184科751种。（四）林业资源 全县林业用地184.82万亩，森林覆盖率达到36.65%，林木绿化率44.03%。国家重点保护植物有青檀、领春木、连香树、水青树、银杏、香果树、水曲柳、核桃楸、杜仲、天竺桂、三尖杉、红茴香、天麻等10多种。省级保护植物10多种，有大果青杄、山拐枣、野生杜仲、金钱槭、厚朴、猬实等。森林资源主要分布在西北部、北部和16、南部，东南部较少。主要树种除东南部杨树外，其它多为栎类、侧柏、阔杂和马尾松，大部分为天然林。县城西北部等乡镇植被类型多样，约占全县总林业用地面积的15.13%。县城东南部的平原丘陵区森林资源总量少，近年来工程造林栽植的杨树居多，其次是少量的经济林。全县有开发利用价值的野生资源多达1000多种。（五）水利资源 XX水资源总量为5.74亿立方米，主要是地表径流水5.6亿立方米，占总量的97.6%，其次是地下水0.156亿立方米，占总量的2.7%，是水量较为丰富的县市之一，水资源具有较大的开发潜力。县内河流属山区型河道，河床窄，比降大，水力蕴藏量达6.17万千瓦，丹江口水库加上23座小型水库和河流面17、积，全县总水面近4万公顷，水能资源开发利用潜力很大。目前，县域内有3座220千伏变电站、10座110千伏变电站和13座35千伏变电站，供电量达80亿千瓦时。境内大小河流467条，较大河流为丹江、鹳河、淇河、滔河、刁河。其中刁河在县内独成水系，其余均属丹江水系。年均地表径流量5.6亿立方米，地下水0.156亿立方米，另有过境水26.69亿立方米，可供开发利用。县内河流属山区型河道，河床窄，比降大，水力蕴藏量达6.17万千瓦，上游若建库调节，可开发4.29万千瓦，年发电量2.16亿千瓦时，丹江口水库加上23座小型水库和河流面积。全县总水面近60万亩，开发利用潜力很大。（六）旅游资源 XX是楚文化的18、发祥地和楚始都丹阳所在地。曾诞生了商圣范蠡，南北朝史学家范晔，明代礼部侍郎彭凌霄等一大批在中国历史上有重要影响的人物。历代文人骚客屈原、李白、杜甫、白居易、杜牧、元好问等都曾在此留下了歌吟履痕。XX县丹江旅游区是伏牛山世界地质公园的重要组成部分，同时又是国家级湿地保护区、省级风景名胜区，是河南省委、省政府和南阳市委、市政府重点打造的南水北调中线生态观光带的龙头，旅游资源十分丰富，尤以水（丹江湖）、都（楚始都丹阳）、寺（香严寺）、街（荆紫关明清一条街）”最为着名。 “水”。南水北调中线工程是世界上水质最优、投资最大、调水量最大、干渠最长的饮用水工程。作为南水北调中线工程核心水源区和渠首所在地，水19、是XX旅游的最大亮点。南水北调中线工程竣工后，丹江水库的总面积达1050平方公里，烟波浩淼，水天一色，是名副其实的内陆黄金海。丹江水库旁边的丹江大观苑，依山傍水，天蓝水绿，拥有景点21个，沿江长廊5公里，四星级饭店一座，度假别墅35幢，是一个拥有国内沿江长廊最长、地方特色浓郁、自然景观与人文景观交相辉映的高品位景区。丹江小三峡（云岭峡、太白峡、雁口峡）蜿蜒20余公里，山环水绕，风光秀丽，是中原地区难得天然的山水画廊。小三峡中部的八仙洞形成于寒武纪，是典型的喀斯特溶洞，洞内有聚仙厅、蓬莱阁、瑶琳仙境等景点，既有南方溶洞之高大雄伟，又有北方溶洞神奇形象之特点。 “都”。XX是楚始都丹阳所在地，是楚20、文化的发祥地。楚国900多年历史有450年建都在XX，45位楚王23位在XX。下寺春秋古墓群是全国最大的楚文化遗址，已发掘古墓54座，出土文物万余件，有春秋铜禁、王子午鼎等稀世珍宝。 “寺”。千年古刹香严寺，为唐代三朝国师慧忠所建，距今已有1300多年历史，与少林寺、白马寺、相国寺并称中原四大古寺。唐朝国师慧忠创立了香严寺，唐宣宗在此潜隐7年之久，最后回到长安，实现了唐朝的再次中兴。现存房舍140余间，主体建筑有石牌坊、韦驮殿、凝月轩、大雄宝殿、藏经楼等，保存有中原最大的原型壁画，现为国家级文物保护单位。与香严寺比邻的坐禅谷，因香严寺历代高僧在此修炼而得名，有“中原九寨沟”之美誉。峡谷蜿蜒2021、余公里，有河南省最大涌泉龙王泉和中原最大水锈石群千佛崖，有“彩虹随人走，佛光伴人行”、宽达百米的佛光瀑，有“东边日出西边雨，道是无情却有晴”的面壁崖，有险峻奇秀、助唐宣宗成功脱险、重返皇位的通天洞。坐禅谷山清水秀，飞瀑鸣泉，与香严寺相映成辉。 “街”。荆紫关镇五里长街，是北方十三省市保存最完好的明清古街，是国家级文物保护单位。荆紫关镇是全国历史文化名镇，是河南省六大历史文化名镇之一，是中国首批特色景观镇。古街现存明清时代房舍2200多间和店铺700多间，平浪宫、禹王宫、万寿宫、山陕会馆、清真寺等大型古建筑雄伟壮观，古色古香。位于荆紫关北部白浪街中心的三省界碑，是豫、鄂、陕三省的交汇处，素有一脚22、踏三省之美名。千百年来，三省居民和谐共居，民俗风情多姿多彩。位于荆紫关东北的法海寺，有绝壁飞瀑、古栈道、古寺院、八棱泉等景点，可谓放大的盆景，微缩的园林，风光秀丽，别具特色。除此之外，还有龙山峡谷、神仙洞、驻马山等知名景区。（七）公路交通 “十一五”期间，累计完成交通建设投资13.92亿元，是“十五”期间的倍多，新改建公路2361公里，新增二级以上公路200余公里，全县通油路和水泥路总里程达到2400多公里，顺利实现了乡乡有客运站、村村通公路、干线公路和所有出口路建成二级以上公路、高速公路零突破等目标，建成了以县城为中心的一小时交通圈，全县基本形成以高速、国、省道为主骨架，通乡公路为干支线，其23、它服务设施相配套的大交通格局，XX的交通面貌发生了翻天覆地的变化。茶产业为XX的新兴主导产业，2012年XX县开始着手打造无公害茶生产示范基地，挖掘XX茶文化瑰宝、弘扬XX茶文化、增添旅游特色、促进旅游发展，同时也为打造产业品牌，做强做大、振兴茶产业经济提供了良好的契机。XX生态茶博园的开发建设，就是以旅游综合开发为手段，建设一个集茶文化、茶叶生产销售、旅游、度假、休闲、娱乐于一体的大型综合园区，将茶产业品牌与旅游文化相互结合，充分满足游客物质与文化需求。该项目以XX品牌为主，利用旅游扩大XX绿茶的国内外市场，同时注重楚文化、范蠡诚信文化、渠首水源文化、茶文化的挖掘，吸引海内外的广大游客，将茶24、博园打造成综合性强且注重文化底蕴的高品位投资项目。该项目规划符合各级政府把XX建成一个有品位的“中线渠首生态花园”的战略方针，符合XX发展生态文化旅游的目标。茶博园项目的建成将给XX增加一个高品位的综合旅游区，进一步弘扬XX的千年文化，扩大其文化影响力，同时借助开发独具“茶”特色的休闲文化旅游内容，形成“茶文化旅游消费链”，振兴XX地区的茶产业经济。茶博园高品质、高起点的规划，还将提升XX整体的旅游接待档次，进一步完善XX现有旅游市场功能的不足，推动XX地区旅游经济与第三产业的持续快速发展。二、项目建设的必要性(一)是发展特色旅游，促进当地经济的需要据世界旅游组织最新发布的新闻公报，2001年25、我国国际旅游收入首次跃升到世界第五位，仅次于美国、西班牙、法国和意大利，为世界第5大旅游目的地。中国作为世界旅游组织的重要成员，业内人士纷纷看好中国市场。据WTO预计，到2020年，中国将成为世界第四大旅游输出国，并将成为世界第一大旅游目的地，国际旅游人数将达到1.37亿人次，占世界市场的8.6%。旅游业不断发展壮大，已成为国民经济新的增长点和区域经济的支柱产业。去年，我国旅游业总收入达到5566亿元，比上年增长11.43%，高出国民经济总体增长速度3个多百分点，相当于全国GDP的5.44%。XX所处的河南省旅游业更呈现出强劲发展的态势，2012年旅游业各项指标平均增幅超过13个百分点，旅游业26、总收入达1191.06亿元人民币，同比增长18.38%，占全省GDP的7.95%。由此可见，在实施河南作为中线旅游休闲“生态花园”、全国人民旅游休闲“大花园”的发展战略中，旅游业已逐渐成为河南的支柱产业，成为全面步入小康社会的经济增长新引擎。南水北调中线渠首和水源所在地一XX，亚洲第一大的丹江水库青山碧水与古民居组合的自然景观，有着世外桃园般的意境，犹如一幅韵味无穷的山水画，形成一个独特而美丽的田园风光游览区，给人们一种回归自然和超凡脱俗的感觉。XX不仅景色优美，更有深厚的文化底蕴，文风鼎盛，名人辈出，历来享有书乡、茶乡之誉。在这里品茶弈棋、浏览风光，让久经都市嘈杂喧闹的人们感受到世外的悠闲和27、宁静。XX得天独厚的旅游资源带动了旅游业的快速发展，据统计，XX2011年接待游客约8万人次，旅游综合收入2400万元；2012年接待游客约50万人次，旅游综合收入6000万元。XX的旅游呈现跳跃式的发展趋势，不断增长的旅游人数及旅游收入直接反映了XX的生态美景及悠久文化的魅力及吸引力，同时也表明旅游业正在成为XX经济发展中的重要支柱产业。 但纵观XX的旅游市场，仍有以下几点情况亟待完善： 1、各旅游景点经营模式比较单一，全行业在突出文化生态旅游优势的同时，可加强特色经营、品牌经营，提高市场竞争能力。 XX具有优越的生态环境和人文优势，境内随处都能感受到如诗如画的风光、独具特色的古建筑、历史悠28、久的文化古迹，目前许多景点仅简单利用原有的生态环境做文章，经营模式比较单一。如何在借助生态、人文优势的大前提下，因地制宜，充分挖掘资源的潜在优势，创建有特色的旅游项目，丰富旅游市场、并带动本地区其他行业的共同发展是XX旅游行业值得关注的问题。生态茶博园的建设设想正在于充分发挥XX的茶产业优势及特点，以生态茶园为基地，结合XX悠久的传统文化、茶文化，打造出具有茶乡特色的精品旅游休闲景点，其内容不仅包括以茶叶为主题的生态观光、文化展示等，同时让游人亲身参与并体验茶叶采摘及制作中的知识与乐趣，从中不仅达到彻底放松与休闲的目的，而且领略到XX茶叶绿色环保的生产环境以及茶文化的丰厚内涵。通过旅游扩大XX29、地区茶产业的影响力。 生态茶博园建设将生态旅游业的发展与生态茶农业结合起来，进一步形成“茶文化旅游消费链”，成为XX地区一个独具“茶”特色的生态文化旅游景点。同时该项目由拥有XX茶产业著名“XX”品牌的XX县XX农林科技开发有限公司作为开发经营主体，将有利于培育出XX本土品牌的旅游集团企业，易于形成经营规模，达到较高的项目管理能力和市场营销能力，从而带动提高XX旅游市场的整体竞争能力，促进地区的旅游发展。 2、旅游服务企业及设施总体规模较小，定位较低。 据统计，XX现有旅行社2家，大小宾馆约32家，其中四星级酒店1家，三星级宾馆只有2家，二星级宾馆只有6家，旅游定点宾馆25家，共有标准床位3030、00个，宾馆的整体档次较低，大多没有配套的娱乐休闲设施。旅游旺季时旅客住宿大部分需依赖当地私人旅馆，其收费低廉(2040元/人)，设施及服务较差，不能集中供热、供水，难以取得客户的满意。现有的旅行社也普遍规模小，从业人员未受过系统专业的培训，业务能力层次不齐。XX旅游行业现有格局已不能适应旅游市场的全方位需求。 据统计，自2009年5月，至XX会议旅游的副部级以上的人员就达126人次，只能就住在丹江国际（四星）和丹阳、楚都 (三星级标准)。而据了解，河南省旅游局正在积极筹划南水北调中线渠首游和豫西南“金三角”游。随着旅游市场的进一步打开，旅游管理当局计划战略的实施，高层次消费趋势还将不断上升，31、XX现有旅游接待水平将无法满足即将启动的大规模旅游高端市场的需求。 与此同时，随着国内经济的高速发展以及全球经济的国际化，商务旅游正日益频繁，这一市场成为旅游业争相抢滩掘金的新领域。据调查，全球旅游业总额高达3.5万亿美元，其中12%属于企业的商旅支出，一年总额约为4000亿美元，而中国每年的国际商务旅游支出约为42亿多美元，占亚洲商旅市场的17%，国内商务旅游支出约为200亿美元，合计近250亿美元，可以说，这是一块令所有业内人士心动的”奶酪”，蕴藏巨大的商机。但商务旅游区别于一般旅游，在旅游的硬件技术和软件管tB!_L要求较高，因此市场化色彩更浓，专业性更强。若要在商务旅游市场占据优势，必32、须在项目规划上高起点、前瞻性，强调质量与品味。现XX县城区域内尚未建有设施先进、功能齐备的会展中心，不仅已影响到县内承办大型会议及展览的功能需求，更无法满足XX开发高档次商务旅游市场的要求。 生态茶博园的建设规划中包括一个高档次的旅游接待中心和一个设施先进功能齐备的大型会展中心。其中旅游接往中心由高标准、高规格的宾馆及人员素质优良、实力雄厚的旅行社组成，它的建成将全面提升XX旅游的接待能力与档次，满足游客特别在高端旅游市场的消费需求，与XX现有的中低档旅游接待市场进行错位经营。大型会展中心建成后，不仅硬件设施一流，而且将提供高效率、专业化的优质服务，可以承办大型的高档次、国际化会议及展览，弥补33、县城区域功能的不足，同时为启动开发高端的商务旅游市场作好充足的准备。 3、旅游景点配套开发滞后，休闲、购物、娱乐场所开发不足，功能欠缺。 XX境内旅游景点众多，绝大多数仅仅为天然的自然风光及遗存的历史古迹，而在此基础上进一步配套开发附设增加景点的休闲、购物、娱乐等功能的综合旅游区却相当缺乏，而这又恰恰是能带动区域内第三产业发展的有效途径与载体。 在回归自然，享受世外桃源般美景以及接受中华灿烂古文化熏陶的同时，人们也渴望能有更多、更丰富的方式来放松自己，能够在旅游过程中更加舒适，得到更优良的服务。XX的旅游业若考虑持续长久的发展也必须重视旅游市场中这一越加凸现的需求。 生态茶博园项目规划中将注重34、强调旅游区的休闲娱乐功能，不仅在“茶”上做足休闲的文章，在旅游接待中心、度假村设计中利用自然景观，增设有利健身的登山、垂钓等配套休闲设施，更在综合园区内特别规划了集民俗文化、娱乐、购物、休闲功能于一体三百村。 三百村包括百工村、百味村、百艺村，规划设想将融合时尚和传统的元素，展示XX传统的风土人情，并引入都市现代、时尚的休闲娱乐节目。它的建成，首先，极大的丰富了旅游景点的休闲娱乐内容，让游人在轻松的环境中购物、品尝美食、欣赏民俗表演，为景区增添了多彩的旅游节目。其次，也为XX第三产业的发展搭建了一个平台，为弘扬XX文化、推介地方物产增加了一条途径。可以有效带动XX地区的商业、土特产品业、加工业35、的蓬勃发展，同时对农村水产养殖、林果种植起到积极的推动作用，产生巨大的增值效益。第三，填补XX县城区域内无综合性、高档次的旅游餐饮购物中心的空白，就近吸引XX县城的居民消费。三百村所形成的综合效应，将会积极推动区域的旅游业及第三产业发展。总之，生态茶博园的建设不仅可以打造茶乡特色的旅游线路和精品旅游观光景区，形成“茶文化旅游消费链”，扩大XX茶产业的影响，而且可以弥补县城区域内会议展览功能的不足，满足高档次会议、旅游的消费需要，对XX现存的旅游弱势进行合理的补充，同时规划中的三百村还将增强项目的旅游休闲功能，为当地的第三产业发展搭建市场和平台。生态茶博园的建设将对发展XX旅游事业、活跃并拉动当36、地经济产生积极的影响。 (二)是振兴茶产业经济的需要 茶业是XX的新兴产业，今后将会成为XX经济的主要支柱产业，为XX经济社会的发展作出巨大贡献。然旅游业高速发展将为茶业发展扩大了难得的市场，但目前茶叶生产品牌混杂，优劣不齐，很难提升XX茶叶名气，造成游客买不到好茶，对XX今后的茶叶形象及销售会造成很大的影响，XX急需一个强有力的品牌来振兴茶产业，大幅提升茶叶销售的附加值，推动XX地区的茶产业发展。 XX生态茶博园的建设是探索品牌茶业与旅游业、文化产业结合发展的有益尝试。旅游业的发展为茶业增添了更多的产业内涵，茶业不再仅仅是传统意义上的茶叶种植、加工与营销，还包括了茶叶生态观光、茶叶文化内涵的37、展示等等内容，这就为XX茶叶的振兴带来了良好的机遇和新的途径。生态茶博园的建设增强了茶产业与旅游业的关联度，将对XX的茶产业产生积极的影响： (1)生态茶博园项目充分利用渠首XX的生态环境优势，大力发展传统特色茶产业，提高茶产品的市场竞争力，打造“XX”系列茶的知名品牌，以品牌带发展，走出河南，走向世界。 (2)生态茶博园以极具市场竞争力的绿色茶叶品牌为纽带，大力发展绿色茶产业的龙头企业，积极组建企业集团，通过品牌整合，做大做强企业规模。 (3)生态茶博园，集生产销售、旅游观光为一体，有助于形成一条完整的茶产业链，增强茶产业的聚集效应和规模效应，提升茶产业的凝聚力。 (4)生态茶博园依托生态茶38、园基地，调动当地茶农的经济合作组织，与龙头企业连动，有助于形成 “农产十农民专业合作经济组织十基地十龙头加工企业”的产业化经营格局，建功能完备、布局合理的茶业大市场、从而实现建一方市场，兴一种产业，活一片经济，富一方百姓。(5)有助于创造独特的茶园投资环境，招商引资，形成产业群，从而不断提升XX茶产业的竞争力，成为真正的“生态有机茶都”。 (三)是保护弘扬XX文化的需要 XX县不仅风光秀丽，生态环境极优，而且历史悠久，文化灿烂。先后养育了范蠡、范晔等一代名流。作为楚始都所在地，源源不绝的儒家思想和诚信理念造就了这里丰厚的文化积淀。近年来，随着XX在国内外知名度不断提高，前来XX进行考察楚文化、39、范蠡诚信文化的文人学者络绎不绝。 生态茶博园项目规划中范公庙的建造将进一步向世人展示中国文化源远流长和博大精深，范蠡、范晔作为XX历史上最重要的代表人物，在中国文化历史上占有很高的地位。范公庙与范蠡公园项目连为一体，相互呼应。它的恢复建造将系统的再现范蠡的诚信思想精髓和形成过程，建成后将广泛吸引海内外的商学研究者、文博者以及对中国文化充满兴趣的各地旅游者前来游览考察，为弘扬中国千年文化，扩大XX的文化影响力，推动XX发展生态文化旅游产生积极的影响。同时范公庙的建设将极大提升生态茶博园的文化内涵与品味，与具有丰厚渊源的茶文化、名人文化、乡土文化相结合，打造出一个高品味的知名文化旅游景点，让人们在40、游历自然美景的同时，不知不觉中汲取中国文化的精髓和奥秘。三、项目建设的可行性 (一)当地政府的大力支持 为了充分挖掘XX的楚文化、茶文化等优势，丰富XX的旅游资源，快速带动XX茶产业及旅游业的发展，建设全国著名的文化与生态旅游示范区，XX县人民政府给予了本项目极大的关注与支持，已同意了生态茶博园的立项申请及用地申请。 (二)组织及人力资源的保证 XX的吸引力不仅在于生态与自然风光，更在于其包括了楚文化、茶文化、乡土文化在内的深厚人文气息。作为项目开发主体的XX县XX农林科技发展有限公司，专业从事茶叶生产与研究，在弘扬XX的茶文化品牌、发展茶产业方面取得了显著成绩，在参与市场竞争，发展经济产业链41、方面积累了大量经验，专业人才众多，为项目的实施提供了组织及人力资源的保证。四、项目概况 (一)项目名称XX生态茶博园暨XX县旅游、接待、休闲、购物、民俗文化综合开发项目(二)项目建设地点项目建没地点：XX县上集镇谢岭社区(三)项目占地面积：251亩 (四)项目投资金额：1.9977亿元人民币(五)项目开发单位及法人代表开发单位：XX县XX农林科技发展有限公司项目建设单位法人代表：XX(六)建设单位概况XX县XX农林科技发展有限公司主要经营XX系列茶、名优茶和特种茶，并在逐步拓展旅游资源、绿色食品开发、茶膳文化、酒店宾馆、茶艺师培训等方向业务，是一家多元化公司。目前公司有2000余亩茶叶基地，具42、有较强的经济实力和较强的专业技术队伍，为公司的创新发展打下了扎实的基础。五、项目建设目的 在XX县内建设一个集旅游、接待、休闲、购物、民俗文化于一体的高品味综合旅游区，充分挖掘XX的生态优势、人文优势及品牌优势，扩大XX文化影响力，推动XX的旅游业、茶产业、第三产业的发展。 (一)弥补XX县高档次旅游接待、会议展览功能的不足。 为高档次的旅游消费群提供住宿接待，为开发高档次商务旅游市场作准备，为县城区域承办各级政府会议、展览提供服务。 人员素质优良、实力雄厚的旅行社将给游客提供一个高效率、专业化的服务。 (二)建设一个高科技茶业种植基地及生态观光园，融入XX茶文化，推介以“XX”品牌为代表的X43、X绿茶，以其独特的品牌优势扩大XX茶产业的影响，带动XX茶产业的振兴； (三)通过恢复建造范公庙、介绍对中国文化有深远影响的范蠡诚信理念，向世人展示中国文化源远流长和博大精深，从而弘扬中国五千年文化，扩大XX的文化影响力，推动XX发展生态文化旅游。(四)特别规划的三百村集民俗文化、娱乐、购物、休闲功能于一体，不仅增强XX地区的旅游休闲功能，同时为当地的第三产业的发展搭建了一个平台，为弘扬XX文化、推介地方物产增加了一条途径，其将有效活跃当地经济，促进XX地区第三产业的发展。六、项目选址(一)项目选址优势 XX地处豫、鄂、陕三省交界处，位于河南旅游“金三角”。县内景区与省内外著名景区均有公路相连44、工。规划建造的茶博园选址于XX城东，正是XX至南阳公路的出口处，距老市区2公里，与规划的XX新城区相连，距大型停车场仅1公里，同时距XX主要的丹江水库景区 45公里，丹江大观苑景区38公里，地理位置十分优越，交通条件十分便利。 (1)由于生态茶博园项目选址地紧临城东，它既可填补县城区域内无综合旅游区的局面，同时还弥补XX县城承接高档次会议展览功能的不足，满足高档会议、旅游消费的需要。项目规划中的四星级宾馆及XX度假村，其优良的设施及优质的服务将满足高档次会议、旅游的需要。其建成后，一方面，为高档次的旅游消费群提供住宿接待，另一方面，因紧邻县城，可为XX城区内的有关会议、展览提供服务，避免多数景45、区宾馆营业收入随旅游季节变化而剧烈波动的弊端。 (2)XX的景区特点为数量多而小，分布较分散，茶博园项目选址地即紧邻县城，位于XX各景区的中央，其辐射至各景点的路程较为均衡，便于建成后游客以茶博园的休闲度假村作为住宿地，而同时又能合理方便地安排各景点路线。(3)经考察及文史记载，范蠡、范晔祖籍地位于XX县老城一带，本次项目中恢复建造的范公庙选址地在县城东部，与已成规模的范蠡公园连接。有史有据，其真实性将会极大地吸引中外游客前来瞻仰，传颂诚信理念和商学文化，扩大影响。使人们在重归自然，休闲放松，品茶问道的同时，饱受中国诚信文化的熏陶。由于两项目连动，可综合开发，功能互补。(二)用地范围该园选址在46、XX县城东规划新区，淅南快速公路出口处，紧邻东环路和丹江大道，占地约251亩，交通方便，环境优雅。七、项目建设条件(一)绿茶之乡 XX，地处亚热带，年平均气温16.7，年平均降雨量1836mm，气候温暖湿润，土地肥沃，其特定的自然生态环境孕育的“XX绿茶”香高、汤碧、味醇、汁浓。茶叶作为XX的传统特色产业，距今已有1300多年的历史。XX绿茶，唐载茶经，宋称绝品，明清入贡，中外驰名。目前，全县茶园总面积达13.27万亩。 XX，有着茶乡的美誉，其茶文化深受儒家文化的熏陶，具有丰富的儒家文化内涵和人文历史价值，一千多年来，XX因茶而名，因文而名。茶文化，己成为XX浑厚文化底蕴中的重要组成部分，是47、旅游业有待发掘的一块瑰宝。(二)生态优势 XX号称“中国最美的农村”、“最后的香格里拉”，境内山峦起伏、溪涧横斜，是“国家生态农业示范县”、“国家森林公园”、“全国造林先进县”、“全国造林绿化百佳县”、“全国绿化先进县”，森林覆盖率达81.5%，高出河南省森林覆盖率20个百分点，全县草木本植物5000多种，国家一、二类保护动物80多种，属中亚湿润季风区，气候温和、雨量充沛、日照充足、四季分明。水质极优，达到国家水环境质量二级标准，部分指标优于国家一级标准。 XX县境高山百座，主要有鄣山、文公山、龙尾山、福山等。在2.5平方公里的区域内分布着31个溶洞，为国内少见，其中灵岩洞群为我国 47大名洞48、之一。还保存了唐至清名人题刻题墨 2000多处，尤以岳飞，朱熹的遗迹最为珍贵。 星江水系贯穿全境，诸多河段，如古坦水，段莘水、江湾水、古桃溪、紫阳镇以下星江河段都具有开展观景和冰，上运动的条件。县内小水电建设全国闻名，清华水库、大塘坞水库(鸳鸯湖)、段莘水库、文公山水库较具旅游开发价值。鸳鸯湖是全国最大的鸳鸯栖息地。 XX县内还分布着众多古树名木，最有观赏价值的有文公山古杉群，虹关巨樟、清华苦槠等 24处。其中文公山古杉群1985年被列为河南省风景名胜点。(三)人文优势 XX属古徽州一府六县之一，徽商、官宦及文化名人辈出，县内建筑具有典型的徽派特色。从而形成XX民居在江南住宅建筑中的一种独特风49、格。较典型的有“篁村”的“馀庆堂”，阳春的“树德堂”，长径的“程氏宗祠”和“名卿第”，晓容的“敦伦祠”、方村的“光裕堂”，许村的“继述堂”和“怡心楼”、汪口的“俞氏宗祠”，恩溪的“敬序堂”和“迎宾客馆”，甲路的“马廷鸾第”与“龙川书院”，黄村的“经义堂”等；其中，李坑、桃溪、思溪、理坑，延村等明清民居群，有“古建筑博物馆“之称。徽派民居为粉墙青瓦，立风火墙，尤以三色“砖雕、石雕、木雕”著称于世。这些民居注意内部结构与装饰的美，体现了较高的文化审美情趣，而且从建村之始就非常注重对自然环境即“风水”的选择，着力村景建设，包括古桥、牌坊、亭榭、水口、巷道交通，形成了独具特色的古代村落文化。以朱子为代50、表的名人文化遗迹星罗棋布。XX为著名“书乡”，名人辈出。代表人物，如文学家朱弁，学者胡伸，理学宗师朱熹，词人王炎，书法家詹希源，皖派篆刻创造人何震，画家汪徽，朴学大师江永，科学家齐彦槐等。先贤李白，黄庭坚，宗泽，岳飞，谌若水，文彭等名人也曾游历于此，并留有遗迹可寻。春秋时“吴楚分源”界牌耸立在浙岭山脊，战国时吴王夫差的长子鸿流放湖山，鸡山有西汉长沙王吴芮墓，县域内有朱熹灵岩洞题字，文公阙里、朱子庙遗址，虹井，文公山朱子手植古杉群，朱子XX一世一七世祖墓，有“天下西湖三十六”之一的“XX西湖”遗址，甲路有岳飞吟诗的花桥，福山有学者谌若水讲学故址福山书院等。(四)品牌优势 茶业为XX县最具优势的传51、统产业项目。XX产茶历史悠久，为我国名茶“XX绿茶”产地。拥有“龙芽”、“茗眉”、“剑峰”等珍品。本项目的开发主体为XX县XX农林科技发展有限公司，其法人代表方根源从事茶叶生产、研究20年余年，经验丰富，思路大胆创新，注重品牌的文化内涵，拥有的“XX”品牌系列茶屡获殊荣。2003年XX系列绿茶通过国家绿色食品认证，达到 AA级绿色有机食品标准。2003年9月30日，经北京北方亚事资产评估有限责任公司客观、公正的评估，该品牌商标的评估价值为18823万元。生态茶博园的建设将XX茶产业著名品牌与茶文化、生态旅游业有机的结合起来。一方面，记述“XX”系列名优茶的起源，记载历代名人爱茶、品茶的历史故事52、，以名人命名“XX”系列名优茶，为品牌注入文化内涵，使之拥有独特的文化韵味，通过茶文化特色的旅游扩大品牌的影响。另一方面，发挥品牌的价值与优势，形成“品牌茶一茶文化一文化一文化旅游”的品牌效应，培养出XX本土有影响的旅游品牌。第二章 建设方案与规模一、建设方案与功能设想该项目的建设方案既要突出茶博园旅游景点的特色，同时还要考虑XX区域内对高档次会展、旅游接待场所的需求，以及考虑项目的设置必须集购物、休闲为一体，填补XX城区现有功能的不足的要求，以实现打造一个高品质，多功能的综合旅游园区的目标，成为旅游行业的一个新亮点。(一)生态茶博园 占地210亩，其内部设置茶文化展示中心，建筑面积3000M53、2。茶博园以实物的形式展示中国名优茶，重点展示婺绿的分门别类，介绍XX近年来闻名海内外的无公害绿色食品XX系列茶，同时结合景区向游人展示XX绿茶生长的外部生态环境和条件，给人一个具体而直观的印象。茶文化展示中心以博物馆的形式，用大量的图片、文字、实物资料展示茶具的种类变迁，茶道的种类、演变过程、流派，以及历代文人墨客、茶人对茶文化的独到见解等，并辅与茶道表演，向游客展示博大精深的中华茶文化，并让游人亲身参与表演，强化游人对茶文化的理解。(二)高科技种植园占地38亩，包括XX总部大楼及科技示范园5800 M2，茶叶研究所3000 M2。该区域展示传统工艺与现代工艺相结合的无公害绿色食品一“XX”54、系列茶的生产过程，以及其在研制、开发、生产领域的最新成果。让游人亲身参与，寓教于乐，在采、摘、制中，了解茶叶的生产制造全过程。(三)朱子庙朱子庙占地15亩，建筑面积1500 M2。设有门楼、主殿，供奉朱子及其七贤(学生)塑像，东西两庑分别为朱子生平陈列展览、朱子理学思想陈列展览。可供游人瞻仰拜谒、参观考察，也可为海内外文公后裔觅祖溯源的活动场所。 (四)旅游接待中心及会议中心 旅游接待中心包括宾馆及旅行社，其中宾馆占地面积146亩，建筑面积10000 M2，四星级标准，可提供高档次会议、旅游接待服务。会议中心占地286亩，建筑面积12000 M2，另设6000 M2文化娱乐馆所。会议中心设施先55、进，功能齐备，可以承办大型的高档次会议、研讨、学术交流，提升城区的会展接待功能，同时辅助设置一些时尚健康的休闲娱乐项目，以满足会务间隙休闲娱乐的需要。 (五)XX度假村 占地面积166亩，共78套别墅，约15600 M2，风格类似茶人寓所、明清别墅、宾馆客栈。另设会所2000 M2，辅以配套的娱乐、休闲设施，如垂钓等。幽静典雅、古色古香的茶人寓所，明清别墅则可以使举家前来的游人在青砖碧瓦间，溪流环抱中领略秀美的自然风光，品味独特的文化氛围。并可同时推出茶菜茶宴，使游人在吃、住、游中皆不离茶，不离茶文化。 (六)三百村占地390亩，建筑面积约10800 M2，布局包括百工村、百味村、百艺村，集展56、示、购物、休闲、娱乐为一体。规划中将融合时尚与传统的元素，可借鉴云南丽江的风格，一方面展示XX地方传统的民俗，着重突出XX地方特色的茶文化，如XX茶道，以及具有典型徽派文化特色戏剧、舞蹈表演，如徽剧，XX傩戏等。同时销售各类XX绿茶，如“XX”系列名优茶，以及XX周边丰富的物产和各种旅游纪念品。另一方面，可引入都市现代、时尚的休闲娱乐节目，使游客在三百村既能领略当地的风土人情，又能根据自己的喜好自由选择休闲娱乐的方式，同时还能成为一处吸引当地居民购物休闲的好去处。二、建设规模 项目建设规模的确定关系到茶博园建成后的实际使用要求和今后的发展趋势，所以至关重要。对建设规模的考虑应从茶博园规模、功能57、参观旅游人数、参观要求等因-素多方位多角度综合考查，规划项目总占地面积1251亩，总建筑面积69700M2，设想如下： 1、生态茶博园：占地210亩，其内部设置茶文化展示中心，建筑面积3000 M2。 2、高科技种植园：占地38亩，建筑物包括XX总部大楼及科技示范园5800 M2，茶叶研究所3000 M2。 3、朱子庙：占地15亩，建筑面积1500M2。 4、旅游接待中心及会议中心：旅游接待中心占地面积146亩，建筑面积10000 M2，四星级标准，可提供高档次会议、旅游接待服务。会议中心占地286亩，建筑面积12000 M2，另设6000 M2文化娱乐馆所。 5、XX度假村：占地面积16658、亩，共78套别墅，约15600 M2。另设会所2000 M2。 6、三百村：占地390亩，建筑面积约10800 M2。第三章环保与节能一、环境保护(一)可能影响环境的因素 1.废水排放因素：本项目排放废水主要为生活废水。 2.固体废弃物因素：本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾。 3.噪声污染因素：本项目噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声，以及施工噪声。(二)环境保护防治措施 1、废水污染防治：生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。 2、噪声污染影响防治： (1)动力设备均有隔振、降噪的技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫。 (2)动力设备房采取吸音59、墙壁和隔声门窗。 3、固体废弃物防治：本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采用袋装化， 每天由专人收集后负责清运，并注意清运时密闭。4、施工噪声防治提请建设单位和施工单位按景德镇市有关规定执行，把影响减至最小。二、节能建筑材料和设备的选用原则上，考虑当地风土、气候条件，采用合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃。选用低损耗节能的变压器，高效益节能的电气设备。水泵选用节能型产品。采用合理优化的布线系统方案。三、劳动保护为防止及减少漏电、触电事故的发生，插座回路设置性能可靠的漏电保护开关；变压器设置IP20护罩；电缆桥回水平敷设不低于2.5m，局部为2.2m时采60、用全封闭桥架保护。垂直敷设时距时地1.8m以下部分加金属盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地；消防和重要机房内设置事故照明。第四章 项目实施计划与投资估算一、项目实施计划生态茶博园的建设既符合县政府打造“文化生态旅游大县”的产业政策，又能满足当地建设高层次标志性建筑的需求，资金投入和建设规模都较大，适宜采用分阶段滚动开发的方式，建成一部分，使用一部分，收益一部分。第一年先建设茶博园、高科技种植园、旅游接待中心，中期是会议中心、度假村，然后是百工、百味、百艺三百村商业中心，考虑用3年的时间，完成整个项目的建设工程。二、投资估算 该项目的投资估算由建筑安装工程造价、工程建设其他费用、预备费、61、建设期贷款利息等部分组成。 (一)建筑安装工程造价包括朱子庙、旅游接待中心暨宾馆、会议中心、度假村、XX总部大楼及茶叶研究所、茶博园、三百村商业中心等处的建筑安装工程，以及各处道路及土石方工程、绿化工程、室外管道等工程造价，此部分建筑面积约为69700 M2，占地面积约1251亩，工程费用约为9536万元，占总投资 47.7%。详见附表1。 (二)工程建设其他费用包括土地费用、市政配套费、工程咨询费用、工器具家具费、开办费及其他管理费等。 1、建设用地以6万元/亩计算，土地费用合计7506万元。 2、市政配套费及地方规费按每平方米建筑面积100元计算，约697万元。 3、工程咨询费包括规划设计62、建筑设计、地质勘察、工程质监等费用，按建安工程费的6%计算，为572万元。 4、宾馆、会议中心工器具家具费用477万元。 5、建设单位管理费及项目开办费按建安工程费2.5%计算，为238万元。工程建设其他费用合计约为9490万元，占总投资47.5%。详见附表1。 (三)预备费包括基本预备费和涨价预备费，按1、2项费用之和的5%计算，为951万元。合计项目总投资为19977万元。详见下表：投资估算表序号工程费用名称建筑面积/占地面积单价(元)合价(万元)占总投资%1建筑安装工程造价69700M2953647.71.1朱子庙1500 M215002251.2旅游接待中心暨宾馆10000 M21863、0018001.3会议中心18000 M2150027001.4XX度假村17600 M290015841.5XX总部大楼及茶叶研究所8800 M28007041.6茶博园展示中心3000 M27002101.7三百村商铺10800 M25005401.8室外总体建设19982其他费用949047.52.1征地拆迁补偿及土地出让金1251亩6000075062.2市政配套费6972.3工程咨询费5722.4工器具、家具费4772.5开办费及其他管理费2383预备费9514.8合计69700 M219977100第五章 资金筹措及效益分析一、资金筹措及资金使用计划 项目建设总投资19977万元，64、其中20%为企业自有资金。通过招商引资，项目引入澳大利亚国际投资控股公司2000万美元，作为项目开发资金，合作意向书见附件。根据项目实施的计划进度，该项目的建设期为3年。二、项目计算期、固定资产折旧 该项目经营期以15年计算，加上3年建设期，项目计算期为18年。固定资产中土建及设备安装工程费折旧年限以15年计，残值率取5%，按平均年限法计算折旧。其他费用、预备费及建设期贷款利息的折旧年限为10年，开办费及其他管理费按5年摊销。详见附表2固定资产折旧费估算表。三、营业收入估算生态茶博园综合开发项目的经营范围广泛，主要分为以下六部分： (一)生态茶博园及高科技种植园 该部分的营业收入主要来源于景区65、门票收入。根据当地旅游部门的统计， 2000年到XX县旅游的人数仅为8万人次，2001年达到50万人次，2002年的旅游人数突破百万人次，以几何级数成倍增长。2003年1-10月份接待游客已有 124.8万人次。按保守的估计，到2年后茶博园建成后，入园游客人数可达60万人次/年。门票价格以平均20元/人计算，每年茶博园门票收入将达1200万元。 高科技种植园通过展示XX系列茶在研制、开发、生产领域的最新成果，让游人亲身参与，寓教于乐，在采、摘、制中，了解茶叶的生产、制造全过程。采茶制茶观光园收入以5万人/年x 50元/人=250万元/年计入。 茶文化展示中心以实物的形式，向游客介绍XX特色茶“66、婺绿”的种类及特色，并辅以茶道茶艺表演，向游客展示博大精深的中华茶文化。旅游纪念及名 优茶销售收入按游客总数的10%、人均消费100元计算，为600万元/年。以上茶博园及高科技种植园每年收入合计为2050万元。 (二)朱子庙朱子庙游客人数按60万人次/年，门票价格以平均20元/人计算，每年门票收入为1200万元。 (三)旅游接待中心 旅游接待中心包括宾馆及旅行社，四星级宾馆客房套数约为200套，在项目计算期第2年建成后即可投入使用，产生效益。初期客房率以50%计算，每年递增10%，正常运营年份以70%计算。考虑旺、淡季因素，每套客房以300元/天平均价格计算。宾馆每年营业收入为1080151267、万元。 (四)会议中心 会议中心营业收入包括会议及文化娱乐中心两部分：会议中心以建筑面积的 60%即7200 M2为实际使用面积，按5元/ M2天及40%-60%的出租率计算，每年营业收入为518-778万元。文化娱乐中心以6000 M2面积计算，每年营业收入为432-648万元。 (五)度假村XX度假村有78套别墅，可供整套出租，面向公司客户和举家出游的家庭用户。按50%-80%的出租率及每套平均租金900元/天计算，每年营业收入为 1264-1516万元。 (六)百工、百艺、百味购物中心 商业中心的经营形式为商铺租赁，销售XX当地特产和各种旅游纪念品，如各类XX绿茶、“XX”系列名优茶、婺68、墨、工艺伞、龙尾砚等，以及XX传统特色菜和风味小吃，如荷包红鲤鱼、酒糟鱼、粉蒸菜、糊菜、清明棵、气糕、糯，米子糕等，表演典型的徽派文化戏剧舞蹈如徽剧、XX傩戏等。围绕XX名人名山，结合当地特产，大力宣扬XX茶文化。 商铺的出租率按60%90%计算，考虑当地租金水平和市场承受能力，按200元/ M2年计，每年租金收入为130-194万元。以上六部分合计营业收入为4330-8404万元/年，详见附表3。四、总成本费用估算 项目的成本费用主要为水、电、煤、燃料原材料及经营费用；人员工资及福利费；建筑折旧及摊销费、建筑和设施的维修保养费、其它财务费用等支出。 燃料原材料及经营费用按各分项目收入的20%69、-35%计算，详见下表：燃料原材料及经营费用估算表 单位：万元序号项目计算期234567891.1茶博园及高科技种植园4104104104104104104104101.2朱子庙4204204204204204204204201.3旅游接待中心3784545295295295295295291.4会议中心及娱乐中心3334164994994994994991.5度假村4425316197087087081.6三百村商业中心263035393939合计12081284182719202013210621062106序号项目计算期1011121314151.1茶博园及高科技种植园41041041070、4104104101.2朱子庙4204204204204204201.3旅游接待中心5295295295295295291.4会议中心及娱乐中心4994994994994994991.5度假村7087087087087087081.6三百村商业中心393939393939合计210621062106210621062106 劳动定员初步按为：公司总部50人，茶博园60人，朱子庙10人，宾馆及会议中心80人，度假村80人，商业中心管理人员30人。其工资按级考核，养老医保等福利按工资额40%计算，详见下表：人员工资及福利费估算序号名称人数年均工资(元/人)福利及其他(元/人)合计(万元/年)1公司71、总部509600384067.22茶博园606000240050.43朱子庙107200288010.084宾馆及会议中心807200288080.645度假村807200288080.646三百村商业中心306000240025.2合计314.16人员工资及福利费每年分配详见下表：全年人员工资及福利费 万元/年序号项 目计 算 期234567892.1公司总部67676767676767672.2茶博园50505050505050502.3朱子庙10101010101010102.4宾馆及会议中心818181818181812.5度假村8181818181812.6三百村商业中心25252572、252525合计128208314314314314314314序号项 目计 算 期2345672.1公司总部6767676767672.2茶博园5050505050502.3朱子庙1010101010102.4宾馆及会议中心81818181812.5度假村818181812.6三百村商业中心25252525合计128208314314314314 其他财务费用、土地使用税等费用按工资及福利费的1.2倍计算，约为377万元/年。 正常运行年份总成本费用约为4803万元。详见附表4。五、利润预测 根据项目实施计划进度，整体项目分三阶段滚动开发，建设期第一年进行茶博园、高科技种植园、宾馆的建设，第73、二年即部分投入使用。建设期第二年进行会议中心、度假村的建设，第三年即可部分投入使用。建设期第三年进行三百村商业中心的建设。 营业税以5.5%计算，城乡维护建设税7%，教育费附加3%，均以营业税为基数。所得税33%。整体项目预计共可取得利润总额44744万元，上缴所得税总额14765万元。税后利润29978万元。详见附表5。六、现金流量全部投资现金流量表详见附表6，税后财务内部收益率为16.25%，财务净现值为17389万元，投资回收期为7.52年。七、敏感性分析该项目为经营性项目，营业收入的变化对项目的收益影响较大。如果营业收入增加10%，项目税后内部收益率将增至20.36%，较原收益率增加374、.56%。如果营业收入减少10%，项目税后内部收益率将减至13.76%，较原收益率减少3.22%。八、社会效益 生态茶博园项目的开发建设，致力于反映XX茶品质、茶文化、茶品牌。以生态茶园为基地，打造出具有鲜明特色的旅游休闲景点，培育XX本土品牌的旅游集团企业。高档次旅游宾馆的建设也弥补了本地区旅游配套功能的不足，提升XX旅游的接待能力与档次，全方位满足游客的消费需求。会议中心和商业中心的建设将有效带动会展、娱乐、餐饮及民俗文化博览等第三产业的发展，形成综合性的生态产业体系，推动区域经济的发展。 此外，宾馆、会议中心、娱乐中心的建成，将为XX增添新的标志性建筑， 与原有的建筑风格既协调，又有创新75、，新老建筑交相辉映，为当地城镇建设增添新活力。与此同时，项目的经营和建设，将为当地社会提供大量直接的和间接的就业机会，促进人民生活水平的进一步提高。此外，随着生态茶博园和高科技种植园的建设，将为XX系列名优茶产品打响品牌知名度，促进XX绿茶销售业的快速增长，提高XX绿茶的市场占有率。第六章 工程招投标根据国家发展计划委员会2001年第9号令建设项目可行性研究报告增设招标内容以及核准招标事项暂行规定，按照中华人民共和国招标投标法规定，该项目的勘查、设计、监理、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购必须采用招标方式进行。第七章综合评价与建议综上所述，生态茶博园综合开发项目的建设，不仅为XX76、增添了一处旅游观光、休闲疗养、度假娱乐的胜地，还是XX开展对外接待，加强对外联系的窗口，弥补了当地缺乏高档会议与接待场所的不足。 该项目的选址以XX当地深厚的人文资源为基础，以丰富的自然资源为依托，凭借该地区便利的交通条件，优越的地理位置，具有良好的发展前景。不仅项目自身能产生可观的经济效益，还能促进XX地区的旅游业、商业、服务业的快速发展，对繁荣XX地区的经济、提高人民的生活水平有着积极作用。 该项目的开发由注重文化品味且拥有品牌优势的企业来实施，即利于项目文化内涵的挖掘和品牌效应的发挥，同时又有利于工程项目的顺利开展，对项目的具体操作极为有利。 考虑到目前中国的旅游市场正处于高速发展期，充77、分利用好本地区的资源优势，扩大知名度，以旅游促经济正是大好时机，建议政府能给予该项目大力支持，使之尽早付诸实施。附表1XX生态茶博园投资估算表序号工程费用名称建筑面积(m2)单价(元/m2)合价(万元)其 中建筑工程费设备安装费1建筑安装工程造价1.1朱子庙15001500225180451.2旅游接待中心及宾馆100001800180012605401.3会议中心180001500270018908101.4XX度假村17600900158411094751.5XX总部大楼及茶叶研究所88008007045631411.6茶博园展示中心3000700210168421.7三百村商铺10800500540486541.8室外总体建设19981998小计697009536747420622其他费用2.1土地费用及拆迁补偿12516000075062.2基础设施配套费697001006972.3工程咨询费5722.4工器具、家具费4772.5开办费及其他管理费238小计94903预备费3.1基本预备费2%3813.2涨价预备费3%571小计951合计19977