1、国际环保产业城商业地产项目定位及可行性研究报告 XX工程咨询有限公司二零XX年XX月国际环保产业城商业地产项目定位及可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月86可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 第一章 项目定位及可行性分析一. 项目及xx环保产业概况1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块2、概况 1.4 xx(xx)环保产业概况1.1 项目名称中国（xx）国际环保产业城1.2 项目建设单位开发商：xx房地产开发有限公司法定代表人：xx1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况项目拟建设区位：xx市xx镇 本项目在xx市东北位置。xx拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在xx版图上，xx与xx城区仅一桥之隔，临近锡宜高速xx西出口（5公里）和104国道（6公里)地块地址：该地块位于xx市xx镇，东至xx路（环保配件一条街）、南至镇远东3、路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。地块可建设用地面积：252942平方米。地块现状及周边建筑概况：项目东面为xx目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。xx拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞地块北边农田及居民区地块东边中心路，环保配件一条街地块西边土路 地块南边，规划中的北环路1.4 xx(xx)环保产业概况xx是我国最大的环保产业基地，xx环保产业经过三十多年的努力，生产能力、技术开发能力和工程施工能力都有了较快的发展和提高，在环保设备制造、商品流通、信息服务、工程承包等方面已有了较强的物质和技术基础，在全国县市中是环保企业4、最多、环保专利最多、环保工程最多、环保产值最多的县市，拥有了我国唯一的“中国xx环保科技工业园”区。享有“中国环保产业之乡”的美誉，已成为xx市国民经济中的支柱产业。目前，全市经工商登记注册的环保企事业单位1500多家，其中环保工业企业500多家，环保营销单位和代理单位600多家，环保事业单位70多家，环保产业从业职工3万多人。据xx市专利事务所统计，全市拥有环保专利200多项，“九五”以来，开发环保新产品88种，在全国名列前茅。经过多年的不懈努力，环保业已成为xx的主要支柱产业，2006年xx环保产业总产值突破40亿元。 xx环保产业最具代表性的是xx环保产业，xx是我国为数不多的环保产品较5、齐全的产业基地之一，xx80年代中期树起“环保产业之乡”旗帜，已成为全国知名度最高、环保企业密集度最高、从业人员比例最高、环保产品门类最齐全、高新技术产品品种最多、环保市场占有份额最大、环保产品原材料和配件最完备的乡镇环保产业基地。1.4.1xx（xx）环保产业优势和机会（1）产业基础优势：xx是我国为数不多的环保产品较齐全的产业基地之一，xx80年代中期树起“环保产业之乡”旗帜，已成为全国知名度最高、环保企业密集度最高、从业人员比例最高、环保产品（水处理设备）门类最齐全、环保市场（水处理设备）占有份额最大、环保产品（水处理设备）原材料和配件最完备的乡镇环保产业基地。（2）政府扶持优势： 依据6、xx市政府十一五规划，政府淘汰落后产业，扶持优势产业。“十一五“期间xx市政府为了提高环保企业的竞争力，对环保业提出了新的发展规划：加快结构调整，进一步增强实力；加强技术创新，提高环保技术和产品水平；加大资金投入，增强环保产业发展后劲；适应市场需要，建立和完善服务体系；加强监督管理，规范环保产业市场。因此对于环保产业来说是利好。（3）市场需求快速增长机会：按照国务院节能减排综合性工作方案规定：“十一五”期间将按循环经济总量，淘汰落后产能，减少能源消耗和污染物的排放，实现单位GDP能耗降低20%，主要污染物总量减少10%的目标，并且要保障经济增长保持7.5%。国家环保总局科技司调研员姜宏透露，“7、十一五”时期，我国环保产业预计年均增长率15左右，到“十一五”末，我国环保产业年产值将达到10000亿元，其中资源综合利用产值6600亿元，环保装备产值2200亿元，环境服务产值1000亿元。1.4.2xx（xx）环保产业劣势和威胁（1）环保产业结构单一，以水处理为主现有的300多家环保企业中，大部分通过承接环保工程经营。而所承接环保工程基本上以水处理一种为主，水处理配件品种齐全，其它类别环保配件涉及比较少，有少量的垃圾焚烧之类的企业，但数量不多。（2）环保交易市场分散、粗放经营，市场经营形式落后，无法形成更大的集聚效应目前xx的环保产品经营户分布的比较分散，还没有一个集中的环保交易市场。主要8、分布在沿街的商铺中。因此没有形成专门类别的市场，店面都是自建的农民房，形象差，呈零散分布状态。（3）现有企业规模偏小，缺乏技术创新，长远竞争力不足xx现有的企业主要以通过承接环保工程方式经营，目前没有比较有影响力的设计院或大的科研机构。技术大部是通过一些工程人员设计图纸，然后再在市场上采购零配件进行组装完成，其技术人员流动性大，大部分企业的技术人员可随时“组装”，因此技术基本差别不大，差别主要在于所使用的环保配件产品，技术方面没有太多的创新，没有核心竞争力的技术。（4）市场份额正不断的受到侵蚀虽然xx仍是我国最大的环保产业基地，但xx的产销量占国内的总量锐减，由原来的1/2到现在的1/4。在全9、国市场比例在不断下降，也意味着全国各地环保产业的竞争力在不断增强。近年国外环保企业大规模进入中国市场，因此也在瓜分中国环保市场，对于xx的环保企业来说更强的竞争对手进入中国的强手会更多，加入WTO五年后的中国环保市场也一样面临国际化的竞争。中国xx环保科技工业园成立时间早，但招商引资效果不佳，始终未能形成规模效应，反而xx环保企业越来越集中，成为xx环保产业真正的“工业园” xx纯清水设备厂xx集团 江苏江华集团xx博大环保集团二、项目总体定位及依据2.1 本项目总体定位的基本内容和分析方法2.2项目总体功能组合定位的基本依据：环保产业上下游各市场主体与本项目之间的组织关系分析2.3 项目各市10、场主体的需求分析2.4 项目总体定位及功能分区组合2.5 本项目产业定位及依据2.6 本项目功能分区定位说明2.7 市场辐射范围及预期交易额2.8 社会效益和社会影响分析2.1 本项目总体定位的基本内容和分析方法2.1.1基本分析方法：三位一体可行性研究分析2.1.1.1具有市场可行性以环保产业研究为基础，对环保产业上下游各市场主体之间的市场关系进行梳理，结合xx（xx）环保产业的供求现状和发展趋势，为本项目的产业定位、功能组合定位、商圈辐射范围定位、业态业种组合定位、商户资质定位、租售模式定位提供可行性依据。2.1.1.2具有财务可行性通过对项目各功能板块的可实现价值分析，进行项目静态投入产11、出分析，评价项目开发运营的财务可行性。2.1.1.3具有社会效益可行性从政府和区域经济发展的角度，在满足市场可行性和财务可行性评价的前提下，能有较好的社会效益，由此可获取更多的政府资源的支持。2.1.2总体定位的基本内容2.1.2.1项目产业定位2.1.2.2项目功能组合定位2.1.2.1商圈辐射范围定位2.1.2.1各功能板块定位：包括主力客户群定位、产品设计定位、赢利模式定位（租售模式及价格）等2.2项目总体功能组合定位的基本依据：环保产业上下游各市场主体与本项目之间的组织关系分析 “市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场”。产业市场的完善将更好的为xx（xx）整合环保产业上下游的产业资12、源，优化整个环保产业的产业结构，成为xx环保产业与国际环保产业有效对接的平台，促进xx环保产业的进一步发展；产业的发展将带动整个城市经济的发展，为城市提供更多的就业岗位，带动相关服务业的发展，贡献更多的财政收入，为提高人民生活质量起到推动作用；经济的发展将进一步促使市场朝繁荣的方向发展，从而形成良性循环。本项目各功能板块的设置，是基于满足环保产业上下游各市场主体进一步发展的需求。因此，分析各市场主体的有效需求和潜在需求，是本项目进行功能组合定位的基本依据。我们研究的市场主体包括：市场（经营户）；产业（环保技术类企业、环保配件及设备生产企业、环保工程企业、国际性环保企业）；政策（政府）。三者与本13、项目的关系如下图：市场（经营户）平台（本项目）政策（政府）产业（生产企业）2.2 项目各市场主体的需求分析2.2.1政府的需求分析表：需求主体需求特征现已满足部分未满足部分政府l 通过市场的兴旺带来国内外大量的技术流、信息流、商品流和人才流，优化本地环保产业结构，促进环保产业的进一步发展；l 通过市场将分散的经营户集中，形成集约效应，降低供需双方交易成本、提升企业技术含量和促进设备更新l 进一步提高“环保之乡”的知名度，也便于镇区的未来规划。l 带动相关行业的的发展,如:物流、餐饮、娱乐、仓储等，促进当地经济的发展,从而提供更多的就业岗位,使社会更安定，并持续性的为政府贡献更多的财政收入l 带14、动了当地经济的发展，环保产业成为了当地的支柱产业。l 为政府贡献了一定的税收。l 解决了当地一部分村民的就业问题。l 产业加快升级，提升整体竞争力l 更多的就业机会。l 贡献更多的财政收入。l 城镇建设规划。对本项目功能定位关联性结论：（1） 形成一个具有集聚效应的、规范化、现代化、国际化的环保（水处理）配件及设备交易平台，帮助政府整合xx（xx）环保产业上下游资源。（2） 在技术引进、信息交流、国际对接方面为xx（xx）环保提供便利，促进xx（xx）环保产业技术改进、产业升级，提高综合竞争力。（3） 完善商务、会议展览、居住配套，提升xx在吸引外来环保企业方面的“软环境”。2.2.2环保企业15、的需求分析表：需求主体需求特征现已满足部分未满足部分企业环保技术类企业l 有更多的环保企业购买企业技术，产生更多的采购需求。l 能与国际性技术企业零距离接触，有效的进行交流，提高企业的技术研发水平，与国际接轨。l 能快速、有效的转化科技成果。l 有舒适的研究、办公环境，同时又能近距离的接触到技术采购企业。l 能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。l 目前市场中未有为环保技术类、国际性企业提供的机构和场所。l 形成了较集中的环保交易一条街。l 有物流系统，但没有形成一个全面的、系统化的物流体系。l 有档次较低的酒店、餐饮、娱乐场所。l 目前一定量的住宅出售。l 有部分厂16、房出租。l 有仓储出租。l 舒适、幽雅的办公环境以及科技研发平台。l 未有展览中心举行环保展览会。l 无高档酒店、餐饮、休闲娱乐场所供企业进行商务消费。l 对国际性企业，没有产品和技术展示的平台。l 全面、系统化的物流交通体系。l 发达的客运系统。l 无国内外企业进行交流的平台。环保配件及设备生产企业l 能产生更多的采购需求。l 有国际上最先进的环保技术支持，提高企业在同行业中的竞争力。l 既能节省时间又能节省费用的参加环保产业展览会，积累更多的客户资源。l 大型配件及设备生产企业希望有独立的自主研发办公楼。l 有便利的物流系统，能快速、便捷的把产品送到客户手中。l 能有进行企业商务消费的各种17、场所，如：酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。环保工程类企业l 能把国内、国外最先进、最经济的环保技术应用到产品中，使企业具备更强的竞争力。l 有能方便进行产品组装的厂房出租。l 有便利的物流系统，能快速、便捷的把产品送到客户手中。l 能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。国际性环保企业l 能近距离的接触到中国的环保需求企业，有展示企业产品的场所。l 有能与中国环保企业交流的平台，从而把技术中国化。l 有舒适、幽雅的居住环境。对本项目功能定位关联性结论：（1） 需要环保配件及设备“一站式”采购中心；（2） 需要技术、信息、人才等方面的“环保产业服务中心”；（3） 需要近距离、18、有品位、有档次的商务接待、消费休闲场所；（4） 需要近距离、高品质的居住社区。2.2.3经营户的需求分析表：需求主体需求特征现已满足部分未满足部分经营户l 能有集约化的交易市场，吸引更多的采购商到此采购。l 有经济、实用的交易、办公场所以及仓储。l 有更优惠的税收优惠政策。l 有适合自己的居住场所（外地经营户）。l 有便利的物流系统，能快速、便捷的把产品送到客户手中。l 能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。l 有便利的客运系统。l 有分散的经营场所。l 有物流系统，但没有形成全面的、系统化的物流体系。l 周边有住宅可针对外地商户出租l 集中的经营场地。l 市场就近有19、住宅区。l 便捷的物流系统。l 高档的酒店、餐饮、休闲娱乐场所进行商务消费。l 便利的客运系统。l 优惠的税收政策。对本项目功能定位关联性结论：（1）需要一个具有集聚效应的、规范化、现代化、国际化的环保（水处理）配件及设备展示交易平台，（2）需要便捷、低成本的物流运输服务体系；（3）需要近距离、有品位、有档次的商务接待、消费休闲场所；（4）需要近距离、高品质的居住社区。2.2.4采购商的需求分析表：需求主体需求特征现已满足部分未满足部分采购商l 有一个能实现“一站式”采购的大市场。l 能采购到国内乃至国际上最先进的环保产品。l 能在市场附近方便的找到酒店、餐饮等场所。l 有便利的物流系统。l 20、有便利的客运系统。l 可以满足采购的需求，但较费时间和精力。l 有档次较低的酒店和餐饮可满足吃、住的需求。l 采购效率更高、采购成本更低的环保专业市场。l 便利的客运体系。l 便利的物流体系。l 档次较高的酒店、餐饮、休闲娱乐场所。对本项目功能定位关联性结论：（1）需要环保配件及设备“一站式”采购中心，以降低采购时间成本；（2）需要便捷、低成本的物流运输服务体系；（3）需要近距离、便利的客运体系；（4）需要近距离、质优价廉的酒店及餐饮休闲场所。2.3 项目总体定位及功能分区组合2.3.1 项目总体定位中国（xx）国际环保产业城30万平米.全球环保产业物流商务港 中国国际环保产业城，规划占地面积21、25万余平米，拟建设建筑面积约30万平米，项目核心业态定位于为中国乃至全球环保产业提供国际化产业服务及配套产品“一站式”国际博览采购中心，为中国环保产业升级换代提供一个国际化的平台。 本项目依托xx的环保产业、尤其是污水处理行业悠久的产业历史和雄厚的产业基础，以“市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场”为目标，集“国际技术展贸、产品交易、会议展览、物流配套、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓、电子商务”等八大功能于一体，将传统环保配件批发市场与现代展览、现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商务港，建成后将成为中国环保产业的综合性产业服务基地，成为xx市标志性商业建筑群，以“模式新、档22、次高、规模大、业态全”为特色，成为中国规模最大、服务中国环保产业的技术交流、技术交易、产品交易等的“一站式”国际博览采购中心和产业服务平台。2.3.2 项目定位推衍：l 环保产业博览采购中心；l 环保企业品牌孵化基地；l 环保产业中小企业交流中心；l 环保产业国际会议展览中心；l 环保产业电子商务平台；l 环保产业企业金融平台；l 环保产业人才交流中心；l 环保技术转让中心；l 环保制造业科技研发、技术创新、专利申请与保护中心。2.3.3功能分区组合、经济技术指标：项目总建筑面积30万平方米（计容积率部分约30万平方米），由八大功能组成：1) 产业服务平台（企业孵化中心/科技研发中心）：90023、0平方米2) 环保配件交易区：85000平方米3) 钢材交易及物流配套区：10000平方米4) 国际环保商务港（专家楼）：15000平方米5) 国际会议展览中心：4000平方米6) 酒店及商务配套区：12500平方米7) 风情商业街：约20000平方米8) 商户配套公寓：150000平方米2.4 本项目产业定位及依据2.4.1 产业定位：以污水处理为核心的环保产业2.4.2主营产品定位：污水处理设备配套产品交易（生产工具、环保材料、环保设备配件）污水处理设备营销（曝气器、厌氧处理器、水下推流器等） 环保技术开发 环保技术服务环保工程设计施工 环保信息服务业态环保配件环保设备环保技术业种分类生产24、工具类钳子、扳手、螺丝刀、锤子、喷漆工具、其他钳工工具、工具箱、装配电动工具、磨抛光电动工具、切削电动工具、电烙铁曝气器、厌氧处理器、中空陶瓷超滤装置、中空纤维超滤膜组件、膜生物反应器、墨设备、重金属离子去除装置、脱氮设备、消毒设备、水下推流器、潜水排污泵、潜水搅拌机、螺杆污泥泵、三相分离器、加药设备、螺旋卷式电除盐器、高浊度净水器、除铁除锰过滤器、加压生物活性碳污水处理装置、含油废水处理装置、洗车废水循环处理器、稀土磁盘分离净化废水处理、船泊生活污水处理、海水淡化水蒸气压缩、旋转式滗水器、生活污水组合处理装置、污泥脱水处理、环保技术开发、环保技术服务、环保工程设计施工、环保信息服务通用配件类25、弯头、PVC、UPVC、法兰、阀门、封头、水泵、风机、减速机、压力传感仪、液位仪、流量仪、自控设备环保专用材料类卵石、石英砂、活性炭、无烟煤、水处理药剂、反渗透膜、超滤膜、微滤膜设置区域交易区交易区办公楼/专家楼2.4.3定位为“以污水处理为核心的环保产业”的主要依据：2.4.3.1xx（xx）环保产业结构 现有的300多家环保企业中，大部分通过承接环保工程经营。而所承接环保工程基本上以水处理一种为主，水处理配件品种齐全，其它类别环保配件涉及比较少，有少量的垃圾焚烧之类的企业，但数量不多。xx在全国所承接水处理环保工程约占40%左右的市场分额。2.4.3.2其他环保产业分布及进入的障碍由于xx26、的环保企业主要以水处理设备为主，xx环保产品交易市场基本上以满足当地的环保企业采购为主要业务。当地企业采购占整个市场销售额的80%左右。环保产业的各子行业的独立性相当强，所需配件及设备采购商也不一样（如大气污染处理设备的采购商主要是煤电厂等），可以说，xx没有环保产业其它子行业的产业基础。2.4.3.3污水处理市场容量xx环保产品交易市场基本上以满足当地的环保企业采购为主要业务。当地企业采购占整个市场销售额的80%左右，根据行业内人士透露，xx现有的环保配件交易年营业额达20亿左右。从销售收入来看，2005 年污水处理行业所占比重最大的是华东地区，比重为41.42%，其次是华北地区，比重为3427、.68%，这两个地区销售收入占全国总量的75%以上，其他几个地区的发展相对都比较慢，销售收入所占比重都比较低，尤其是西南和西北地区。2005 年污水处理行业各地区销售收入对比分析表地区全国华北东北华东中南西南西北销售收入(亿元)128.4044.506.0753.1820.042.212.36所占比重100.00%34.68%4.73%41.42%15.61%1.72%1.85%从上述数据表明目前中国的水处理市场已经具备足够大的体量，支撑一个百亿市场2.5 本项目功能分区定位说明本项目紧扣“全球环保（水处理）产业物流商务港”的定位，以“市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场”为目标，集“国际28、技术展贸、产品交易、会议展览、物流配套、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓”等八大功能于一体，将传统环保（水处理）配件批发市场与现代展览、现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商务港，打造地标性商业群，成为中国环保（水处理）产业的综合性产业服务基地。2.5.1产业服务平台（企业孵化中心/科技研发中心）科技研发中心作为市场内重要组成部分,将设有工程设计、产品试验基地、检测中心、研究生基地、环保技术认证中心、环保产品检测中心、多功能多媒体会议室（教室）等,依托市场强大的资金流和信息流,吸引知名企业、研发机构和办公机构入驻,有效利用资源,加速技术提升,协助企业自主创新,转化科研成果,进而形成更29、稳固的竞争优势,推动具有高附加值的环保（水处理）产业蓬勃发展。孵化平台：一是孵化当地中小企业，使其迅速做大做强；二是转化环保（水处理）科技成果，使环保（水处理）产业更具规模；三是培育环保（水处理）科技人才，为环保（水处理）企业提供人力、智力资源支持。服务平台：协助入驻环保（水处理）企业办理相关手续，提供政策咨询、项目包装、广告发布、广告设计、业务拓展等相关服务，安排好外来科技人员的吃、住、行等，创造全方位优质服务的机制。 2.5.2国际环保商务港（专家楼）专家楼为国内外企业总部或区域总部基地、产品展贸中心、住宅别墅三者合一结合体，是企业的中枢神经，将为国内外环保企业掌握市场动态、研发高新技术、30、对接全球环保产业提供平台。同时，可以为当地居民提供高品质，低价位的别墅型住宅。2.5.3产品交易（产品交易区）打造为全球环保（水处理）产业物流商务港，不仅汇聚了全国各大环保（水处理）产区的经销商，更聚集了国内外重要环保（水处理）产品制造企业，提供环保（水处理）产品最新的需求信息，为环保（水处理）机械制造企业提供产品展示及配套服务，使其成为服务全球的环保（水处理）机械、环保（水处理）配件、设备等配套产品“一站式”国际博览采购中心,塑造成中国乃至全球环保（水处理）产品交易、流通平台，打造成为环保（水处理）产品交易的“联合国”。2.5.4会议展览（国际会议展览中心）以市场为依托,在相关政府机构和行业31、协会扶持下，定期承办行业专业展览、行业交流会和贸易洽谈会,并与国内外国际性的专业展览联姻,与环保（水处理）产区及各大企业建立广泛合作,加强行业内信息交流,为市场内企业、商家搭建一个充满无限商机和魅力的经济技术交互平台，全面提升市场高度,从不同层次上推进先进制造业的技术创新。依据xx环保（水处理）产业经济特色，集合众多环保（水处理）型企业打造xx会展经济，让供需双方既交流了产品，又沟通了信息，有利于促进产品的升级换代。既是环保（水处理）产业的推进器同时还能不断焕发新亮点。2.5.5中小企业交易平台及电子商务中心打造信息网络传递平台，这一平台将为各商户、各商家提供各种详尽的资讯信息、可参考的行业市32、场信息、行业会展信息，全面打通行业内各环节。全国乃至全球的批发商与经营户均可直接通过这一网上交易平台，直接下达订单，大大降低了商务成本。协助入驻企业搞好信息传递和对外宣传，并积极筹备“中国（xx）国际环保商贸港”网站，这一电子商务平台将为经营户和采购商降低了电子贸易的进入门槛，建立起了一个网上24小时永不落幕的市场，通过有形的市场与无形的市场想结合，真正做全球生意。2.5.6酒店及商务配套区设有高级写字楼及休闲娱乐型商务酒店。集办公、商业、娱乐、休闲于一体,有效地规避了因为业态的单一而形成的空城, 全方位的商务配套服务促进全新的商务契机。2.5.7商户配套公寓针对xx上档次的住宅奇缺的现状，建33、设园林式配套商务公寓，营造优美温馨的居住环境，让广大商户“安居乐业”，省去奔波之苦，尽享成功的喜悦。2.5.8钢材交易及物流配套区全力打造“信息灵、反应快、服务佳、质量高”专业化、现代化程度高的销售配送体系，实现了配送管理制度化、配送行为规范化、配送服务标准化的配送管理目标。使物流配送效率得到进一步提高。塑造一个现代化的国际环保（水处理）交易城。由于钢材市场与物流区占用土地成本较高，钢材市场与物流市场合并一起，将有利于提高土地使用率，提升土地效益。2.6 市场辐射范围及预期交易额立足xx，辐射长三角，对接全球服务全国环保（水处理）产业，建设“一站式”环保（水处理）产业城依托xx市发达的立体化物34、流交通体系，本项目在3小时车程内可全方位辐射苏、浙、皖、沪整个长三角主要市县，5小时车程内可辐射皖、赣、鲁、豫等周边省份的重要城市，3小时飞机里程范围可辐射全国主要省份。依托大上海经济圈，以及xx国际化物流影响力，可有效辐射国际市场。xx是我国著名的“中国环保（水处理）之乡”，xx市经工商登记注册的环保企事业单位1500多家，其中环保工业企业800多家，环保营销单位和代理单位600多家，环保事业单位70多家。据调查，2006年xx市环保产业从业职工3万多人，固定资产12亿多元，环保产业技工贸总收入达38亿元，环保工业产值89.25亿元，工业利税8.5亿元，工业产值和利税分别占江苏全省的9%和735、%。xx全镇现有环保、设备制造企业300多家，产品多达200多个系列1600余种规格，已占国内10的市场份额，产品远销美国、东南亚、中东等20多个国家和地区。长三角是我国环保产业的重要基地，2006年我国环保产业总产值为6000亿元，仅江苏省就达到了1000亿元，占到了全国环保产值的1/6。随着“十一五”期间我国对环保产业支持力度的加大，我国环保产业预计年均增长率15左右，到“十一五”末，我国环保产业年产值将达到10000亿元，其中资源综合利用产值6600亿元，环保装备产值2200亿元，环境服务产值1000亿元。广大中小型环保企业迫切需要一个上规模、上档次、产品齐、配套全、管理优的集约化的现代36、化国际性展示交易平台。大市场呼唤大项目，本项目将立足xx，辐射全长三角，服务全国环保产业，建设百亿大市场。2.7 社会效益和社会影响分析本项目的建成，将吸引上数千企业和经营户进场经营，每天吸引数万省内外采购商前来采购洽谈。货流、人流、资金流、信息流、技术流，本项目以30万建筑规模、上百亿交易金额，必将成为xx市又一财富引擎，成为xx市发展现代商贸服务业、促进环保（水处理）产业升级的龙头项目。据初步测算，本项目建成后，将至少在以下方面造福xx：2.7.1、进一步提升“环保（水处理）之乡”的知名度市场的积聚效应，将缩短生产企业的物流供应管理成本，将吸引大量生产企业进驻，带来更多的投资和就业。本项目37、依托xx目前的产业基础，进一步提升xx“环保（水处理）之乡”的知名度。 2.7.2、提供1万个就业岗位交易市场将容纳千余企业和商户进场经营，以每户直接产生5人就业计算，将产生5千就业需求；相关客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作等衍生行业预计产生近5000就业需求；总计整个环保城就业总数将不少于10000个岗位。2.7.3、产生100亿商品交易额本项目将立足xx，辐射长三角，服务全国环保（水处理）业，年商品交易额预计超过100亿元！巨大的资金流，为本地商业的兴旺、金融的繁荣带来无数机遇。2.7.4、繁荣15个衍生行业本项目的建成运营，将直接拉动仓储、客运、货运、餐饮、娱乐38、家政、物管、保安、保洁、广告、制作、包装、餐饮、娱乐、酒店等至少15个衍生行业的发展。2.7.5、每年上百万客流量本项目建成运营后，预计每天吸引3-5千人前来采购，每年将产生上百万客流量，这将产生庞大的消费需求。2.7.6、贡献每年上千万税收本项目市场培育期结束后（预计开业后3年），每年将为政府贡献巨大的税收收入。三、项目主体部分定位及依据3.1 环保（水处理）配件交易市场定位及依据3.2 钢材交易市场定位及依据3.3 物流交易市场定位及依据3.4 国际环保（水处理）商务港定位及依据3.1 环保（水处理）配件交易市场定位及依据3.1.1建筑规模及建筑形式3.1.1.1建筑规模占地面积850039、0平方米，总建筑面积85000平方米。容积率：13.1.1.2建筑规模依据根据前期的市场调研分析，支撑本交易区面积的依据如下：1、现有市场上的经营户需求根据调查组的扫街式调查，目前在xx有店铺的专门从事环保配件经营的有170家左右，根据我们对170多家经营户的深度访谈，约26%商户有强烈的进驻意向，约59%会持观望态度，由此可见，市场上的商户对环保城的认可度是相当的高。根据合和公司多年在专业市场领域的运作经验，环保城建设后，应该可以让其全部引进环保城。根据调查，商户的经营面积需求平均约为100平米。共约需求17000平方米。2、没有店铺、厂房的隐形商户在xx以挂靠别人的企业接单300400家经40、营者，没有自己的经营场地，他们考虑买铺投资意愿较强烈，也可能考虑自己经营环保零配件或作为办公场所，因为目前他们只是租用别人的物业，加上经营这么多年已经积累到一定的资金，在环保城购买物业意向比较强烈。此部分人群的经营模式一般是在有厂房的规模企业中租有一二间办公室，当客户过来时，直接挂上自己的企业牌子，给客户拥有比较大的企业规模，因此跟有厂房的正规企业一样接单能力。考虑到这部分人群以及xx在外地跑业务的40005000人员，预计上述二类型商户共可产生14000平方米的需求量。 3、其他乡镇的环保企业及经营户在xx周边的乡镇，如和桥、新建等地方共有企业及经营户约280家，通过对这些企业的访谈，这些企41、业有向xx搬迁的趋势。约有半数会考虑进驻。预计其中可产生15000平方米的需求量。4、xx企业经营需求xx目前环保企业300多家，部分环保企业都有生产或代理某类拳头配件产品，80%左右的企业没有设立直接销售的经营场地。不少企业也表示可考虑在环保城设立一个展示店面，既可直接销售产品，又可用于业务办公场地。根据对企业的访谈，大部分企业都看好本项目的投资前景，有不少企业老板考虑买铺作为投资，而且不少企业老板表示至少购买二、三间，有可能购买五、六间商铺，但其中有30%的企业是进驻市场经营。,每个企业100平方的需求，预计可产生10000平方米面积的需求量。5、外地省市环保企业设点进驻目前xx环保产业在42、全国知名度较高，不少企业都在xx设有直销场地，还有不少企业会考虑进驻xx经营或通过找代理商经营，如果环保城成功启动后，利用强大的的广告攻势及成功招商策略吸引下，预计全国各地有部分水处理企业会考虑进驻xx环保城设立直销点或通过代理商进驻。预计可产生10000平方米的面积需求。6、市场的未来的增量一个健康的专业市场的开门率在70%以上，考虑到本项目以后成行后，能带动xx及xx的环保业的发展，将会有更多的人投身在环保行业中。结合上诉5点的需求情况为66000平方米，可以给予增量30%，既可保证市场的运营成功，也可满足部分投资型客户的需求。根据以上分析得出本交易区的总建筑面积为85000平方米。3.143、.1.3建筑形式本交易区主体部分的建筑形式为街铺式市场，共两层，底层为交易商铺，二层为办公或休息；部分沿街商铺为三层。3.1.1.4建筑形式依据通过前期市场调研对商户的深度访谈得出，商户对经营场地的需求多为“经营+办公”的形式，占总比例的91%；有9%的商户选择“经营+办公+住宿”的形式；市场上没有商户选择单纯经营的形式。3.1.2 商业辐射范围定位立足xx，辐射长三角，服务全国环保（水处理）产业核心商圈：本项目在3小时车程内可全方位辐射苏、浙、沪、皖南整个长三角主要市县；次级商圈：5小时车程内可辐射皖、赣、鲁、豫等周边省份的重要城市；泛辐射商圈：3小时飞机里程范围可辐射全国主要省份，以xx环44、保（水处理）产业的影响力，可有效辐射全国市场。泛辐射商圈次级商圈核心商圈本项目 3.1.3 采购商及其采购需求定位产品类型采购商类型采购需求特征环保（水处理）配件环保（水处理）设备生产企业采购l 对配件的需求较稳定，一般都与配件企业或经营户形成了长期合作的关系。l 小量的货品一般通过采购员上门提货，大批量一般是配件企业或经营户送货上门。环保（水处理）工程企业采购9) 对配件的需求随工程的数量和大小而定，需求不稳定。但也与配件企业或经营户形成了长期的合作关系。10) 此类企业对配件质量的要求可根据所接工程的情况而定，对产品的质量没有固定的要求。环保（水处理）设备环保（水处理）运营企业采购l 此类45、企业为对环保（水处理）设备有需求的最终消费者，一般工业企业较多。l 对环保（水处理）设备的需求只有一、两种，而且需求不频繁，没有固定的采购地点，一般会对质量和价格以及售后服务进行三重考虑。l 企业购买设备后，需要环保（水处理）设备企业上门进行调试安装服务。环保（水处理）工程企业采购l 对一部分技术含量较高、工艺较复杂的设备才会选择去采购，一般设备会选择自己通过采购配件加工。l 对设备的需求不固定，根据所接工程情况而定。3.1.4招商经营品类定位业态环保（水处理）配件环保（水处理）设备业种分类生产工具类钳子、扳手、螺丝刀、锤子、喷漆工具、其他钳工工具、工具箱、装配电动工具、磨抛光电动工具、切削电46、动工具、电烙铁曝气器、厌氧处理器、中空陶瓷超滤装置、中空纤维超滤膜组件、膜生物反应器、墨设备、重金属离子去除装置、脱氮设备、消毒设备、水下推流器、潜水排污泵、潜水搅拌机、螺杆污泥泵、三相分离器、加药设备、螺旋卷式电除盐器、高浊度净水器、除铁除锰过滤器、加压生物活性碳污水处理装置、含油废水处理装置、洗车废水循环处理器、稀土磁盘分离净化废水处理、船泊生活污水处理、海水淡化水蒸气压缩、旋转式滗水器、生活污水组合处理装置、污泥脱水处理、通用配件类弯头、PVC、UPVC、法兰、阀门、封头、水泵、风机、减速机、压力传感仪、液位仪、流量仪、自控设备环保（水处理）专用材料类卵石、石英砂、活性炭、无烟煤、水处理47、药剂、反渗透膜、超滤膜、微滤膜3.1.5竞争对手定位：区域市场名称市场概述竞争合作关系xxxx五金机电市场该市场位于xx巷头市场群，离xx只有10分钟的车程。市场开业有三年多的时间，主要以各类五金机电产品为主，主要为满足xx的需求，目前市场的开门率只有1/3，很多商户对市场的经营现状表示不满意。二. 存在一定的竞争关系；三. 目前五金市场中有部分商户所经营的产品与本项目的业态规划中的部分通用配件相重叠；四. 通过本项目的定位及市场优惠条件，吸引此类商户进驻本项目；苏州环保（水处理）产品技术交易中心苏州环保（水处理）产品技术中心位于苏州环保（水处理）科技园区内，该交易中心建筑面积约为13000平48、方米，设有展位300余个，交易中心会在不定时举行一些与环保（水处理）有关的展览，除一些大型展览外，其他的一些展览一般较冷清。交易中心在不举行展览会的时间，一般为空置状态。五. 可以化竞争为合作的关系；六. 目前该展览交易中心规模小，经营较惨淡。本项目可以通过公关，使其成为本项目的合作单位，形成客户资源共享；同时对本项目的展览中心也可以起到一定的借鉴作用；3.1.6商户资质定位产品类型商户类型商户特征环保（水处理）配件企业设点l 在目前的市场中，企业设点经营的数量不多，一般通过代理和与对象企业进行长期合作，以及参加展会来销售自己的产品。l 经营品种单一、专业性强，具有产品价格优势。品牌代理商l 49、注重品牌形象，店面装修豪华，要求入驻市场形象、档次偏高。l 具有完善的销售体系和售后服务，产品质量好、档次高、售价相对偏高。l 满足于对环保（水处理）配件要求较高的设备生产企业和工程类企业。普通经营户l 普通经销商，具备多个厂家同类产品进货渠道，产品档次偏低，价格低廉。l 商户实力不强，多为夫妻经营，对未来经营没有很好的规划。环保（水处理）设备企业设点l 由于环保（水处理）设备企业的产品一般体积、质量较大，不便于在市场中展示，所以，目前在市场上很少有环保（水处理）设备企业进行企业设点。l 此类企业目前的主要销售途径是通过接工程、业务员上门推销、参加展会等形式，专业市场还没有进入企业必须的饿销售50、途径中。代理商设点l 所代理的产品以国外产品和国内名牌产品为主，而且有的代理商同时在某个城市代理几个产品。l 代理商通过先与客户沟通，给客户看产品图纸和样品，再根据客户的要求去厂家提货，基本没有库存。3.1.7 租赁模式及出租价格定位3.1.7.1租赁模式定位本项目租金由三部分构成，基本租金、市场综合管理费、市场推广费。（1）基本租金：5年合同，免租期1-2年（根据签约年期及签约先后倒计时减少免租期）（2）市场综合管理费：2元/平方米/月，开业当月起计算。（3）市场推广费：市场培育期（开业后前3年）由发展商设立市场推广基金（约1000万元，透明使用，单独审计）；自第4年起由经营户按5-10元/51、平方米/月缴纳（每季度缴纳一次）。3.1.7.2 租赁价格定位预期市场成熟后平均租金：30-40元/月，方能支撑设想售价。 根据对xx机电五金城、官林、xx的沿街环保配件商铺的调研，目前商铺的租金价格最贵的为官林的沿街零售商铺，50-60元/，售价在11000-12000元/；而xx五金机电城和xx的租金水平都在20元/以内。根据市场类比法的定价方式，预计本市场成熟后平均租金：20元-30元/月。这显然和开发商想要实现的预期价值不相稳和。所以，本项目未来的租金想要超越现有环保配件街铺的租金必须通过卓越的经营管理才能得以实现。开业后前5年租金政策如下：（1）合同期：最低2年，最高5年（2）免租期52、：签2年合同期者，免18个月租金；签3年合同期者，免20个月租金；签4年合同期者，免22个月租金；签5年合同期者，免24个月租金。（3）经营保证金：2万元/铺（4）租金：开业后前2年，平均15元/月（针对免租结束后）；开业后第3-4年，1楼平均30元/月（相当于销售价格的8%）；开业后第5年，1楼平均35元/月。3.1.7.3 招商主力客户群定位：七. xx目前有铺位从事环保（水处理）经营的商户约有170家，通过前期与商户的沟通，商户对进驻环保（水处理）市场意愿较大。所以xx目前有铺 位经营的商户是本项目后期招商的主力客户群。八. xx没有店面、厂房的隐形商户。此类商户约有400余家，对进驻环53、保（水处理）城意愿较强。九. xx300余家环保（水处理）企业。目前在xx300余家企业中，有80%的企业没有在市场上设有门面。通过对这些企业的访谈，不少企业也表示可考虑在环保（水处理）城设立一个展示店面，既可直接销售产品，又可用于业务办公场地。十. 在xx周边的乡镇，如和桥、新建等地共有环保（水处理）企业和经营户280余家，通过最这些企业的访谈，这些企业有向xx搬迁的趋势。此类客户是本项目招商的主力客户群之一。十一. 全国各地其他产区的环保（水处理）企业和经营户。十二. 全国各地水处理相关产业链制造业企业或区域代理商十三. 国外水处理行业先进设备制造企业或区域代理商3.1.8招商策略定位 “54、外压内诱、兵临城下”、“击破头羊、以点带面” 本项目的交易区主要客户群定位为xx及周边的企业和经营户。xx属于江南小镇，邻里关系友好，而xx的企业主和经营户基本为xx本地人，互相之间均为朋友或邻居。为防止这些商户之间互相串联、形成统一战线要挟本项目，所以本项目的招商策略必须使用“外压内诱、兵临城下“、”击破头羊、以点带面“的战略。l 制造出其他环保（水处理）产区的企业和经营户踊跃进驻本项目的假象，形成“兵临城下“的严峻形式。l 寻找本地头羊，对头羊进行重点突破，以起到“挖地雷“效应。l 对进驻本项目的商户给予一定的优惠措施，进驻越早优惠越多，在商户之间形成一种紧迫感。3.1.8 销售模式及销售55、价格定位3.1.8.1销售模式定位（1）如客户为买铺自营客户：客户须在与发展商签定商品房买卖合同同时与发展商经营管理公司签定自统一开业日起为期两年的租赁委托协议及自营租赁合同并缴纳自营保证金人民币2万元/铺，确保在项目一期开业日按时进场开业；发展商经营管理公司将一次性支付客户2年租金（相当于折后价的16%）。并于开业时给予5000元/铺的开业基金奖励。（2）如客户为买铺投资客户：客户须在与发展商签定商品房买卖合同同时与发展商经营管理公司签定自统一开业日起为期五年的租赁委托协议；发展商经营管理公司将一次性支付客户前2年租金（相当于折后价的15%）；第三、四、五年委托租赁期间，发展商经营管理公司将56、按不低于折后楼款6%、7%、8%的逐年递增的年租金代客户出租商铺，客户获得的租金以实际租赁合同中约定的租金为准；但不对上述租金保底。如第三、四、五年实际年租金低于折后楼款6%、7%、8%的，发展商经营管理公司应在获得客户书面许可后方可出租。3.1.8.2销售价格定位（1）销售价格定位的基本方法A、租金收益还原法（按目前市场租金类比，以年回报6%进行收益还原，推算售价） 15元/126%=3000元/目前xx的环保街铺租金水平为15元/，按租金收益还原法可以得出本交易区的售价为3000元/。B、本地同类市场类比法参考项目 本项目xx机电五金城售价：3600元/； 预计本项目的未来售价：4000元57、/xxxx尚水佳苑沿街商铺目前售价：3800元/；xx现有的沿街商铺售价：4000元/；通过以上几种基本的定价方法可以得出，本项目所在区域的商铺售价为4000元/。与开发商的目标售价相差较大，所以本项目想要突破4000元/的价格底线，必须打破常规的营销模式才能得以实现。（2）预期销售价格定位分区交易区铺位定价参考初始售价6000元/xx五金机电城04年销售价格约3600元/；xx尚水佳苑沿街商铺目前售价：3800元/；xx玖滨广场临街商铺售价；约20000元/；升值空间（市场成熟后约）8000元/xx五金机电城现部分转售价格：5000元/初始月租金约15元/月xx五金机电城：20-30元/月；58、官林沿街商铺：50-60元/月xx现有沿街环保（水处理）铺位：15元/月租金涨幅（市场成熟后约）20-30元/月xx五金机电城目前租金：20-30元/月；预计实现整体均价：6000元/(包含前两年的反租租金），实际售价5040元/3.1.8.3销售主力客户群定位：项目的市场区域锁定原则：一是投资能力旺盛的城市或区域，二是xx现有的经营户及企业主。结合环保（水处理）城主力客户群定位，销售主力客户群来源于：l 根据前期对xx及周边环保经营户和企业的访谈，对愿意进驻市场商户的进驻形式进行统计得出，商户买铺经营的占72%，选择租赁的商户占28%。由此可以看出，xx目前约有70家环保（水处理）经营户的自59、营需求以及400余家隐形商户的购买需求。l xx及周边乡镇约600家环保（水处理）企业，对这些环保企业是否愿意进驻环保交易城的意愿统计，有43%的环保企业表示非常愿意，43%的企业表示可以去看看再说，而明确表示不愿意的企业只占14%。l 国内其他环保（水处理）产区的环保（水处理）企业购买。l xx及周边居民投资的需求。xx的人均收入较高，但在xx目前只有少量的物业投资产品，这是远不够满足xx居民投资的需求，本项目的启动将满足这部分居民的投资需求。l 浙江市场（温州）投资客。对于本项目xx之外的投资客户定位，合和认为无锡市内市民不是主要的目标客户群，浙江地区尤其是温州地区的市民是本项目主要的投资60、客户群。理由如下：无锡市民对投资专业市场具有免疫力，由于无锡新世界纺织服装城和东方国际纺织服装城对无锡投资市场的打击，使得无锡市民对专业市场的投资有了一定的心理抵抗力，所以本项目如要打开无锡的市场具有很大的风险。浙江地区尤其是温州地区是本项目最重要的目标市场区域，由于浙江地区比较富裕，而且市民投资意识比较强，温州是水处理产品（水泵）的重要产区，该区客户的购买将较容易打破本地客户（尤其是经营户）的观望心态。l 合和地产投资俱乐部的会员。3.1.9 管理运营模式定位8大旺场策略“经营决定价值”，这是任何商业地产的根本性价值规律。本项目要求发展商放短期赢利模式向长期赢利模式的转变，要求发展商从物业管61、理向可持续的经营管理和产业服务的转变。从本项目长远价值提升的角度考虑，合和对本项目经营管理建议如下：基础服务：“保安、保洁、维修”的物业管理；增值服务：一方面组建专业、强大、国际化的经营管理公司；另一方面联合优质第三方，向入场商户和采购商提供配套产业服务；招商与经营的无缝对接：建议招商启动即组建经营管理团队，引入客户专员体制，实行与招商的无缝对接，实现客户价值的最大化。（1）自建网上商城或与目前已经较成熟的行业网站服务商合作。（2）与政府和行业协会联合举办行业专业展览、行业交流会和贸易洽谈会，举办国际性采购大会，体现国际化，吸引业界实力企业。并与国内外国际性的专业展览联姻，与各市场及各大企业建62、立广泛合作，加强行业内信息交流，为市场内企业、商家搭建一个充满无限商机和魅力的经济技术交互平台，全面提升市场高度，从不同层次上推进先进制造业的技术落后创新。（3）定期组织入场商户参加重要的国内、国际展会，协助商户拓展市场。（4）创办商城杂志或与专业行业杂志合作，为商户提供专业宣传媒体。（5）与优质第三方物流公司合作，为商户提供低成本、高效率的物流服务。（6）整合xx政府、协会、媒体资源。n 项目申报xx重点扶植工程，争取最优惠的工商、税务条件，并以政府的名义推动当地龙头企业进驻项目。n 保持与政府、协会、媒体良好的沟通，项目后期各项产业活动均可以政府、协会为背景举办，提升项目形象。（7）结盟各63、产业基地政府、协会，为招商及后期经营打下基础。n 与全国各地环保（水处理）产业基地的政府、协会结盟，形成互动的战略合作关系。n 与全国各地环保（水处理）产业基地的政府、协会共同举办各种展会。（8）设立技术研发中心，为商户提供增值服务。3.2 钢材交易市场定位及依据3.2.1建筑规模及建筑形式3.2.1.1建筑规模本钢材交易市场占地面积13000平方米，总建筑面积5000平方米。3.2.1.2建筑规模依据考虑到钢材市场在土地成本上相当的高，并不能对发展商产生很大的效益。本钢材市场的主要客户将以xx现有的钢材市场搬迁为主，现有的钢材市场工有经营户约有40多家，每家的经营面积从几十平米到上百平米不等64、，堆场约有4000平米。按现有客户的需求，以50家商户计算，每家的经营面积为100平方米，共计5000平方米的建造面积。考虑到市场以后的发展与繁荣，堆场的面积为8000平方米较为合理。3.2.1.3建筑形式钢材区的建筑形式为：所有经营商铺均为2层的，单层面积约为25平方米，铺位对开，中间为8000平方米的钢材堆场。3.2.1.4建筑形式依据通过对钢材市场商户的访谈，商户表示对建筑形式的要求偏向于2层的街铺式商铺，要求在钢材区中必须要有面积较大的堆场。考虑到单个商铺的总体价位较低，利于商铺的销售。3.2.1商业辐射范围定位-服务于xx及周边乡镇环保（水处理）企业。 由于钢材是通用型的生产原料，几65、乎每个工业城市都会存在钢材市场，满足当地企业的就近采购需要。而且xx的钢材市场离本项目很近，钢材品种也齐全，目前该市场在逐步成熟。所以本项目的如果建大型的钢材市场不具备优势。建议本项目的钢材市场定位为专门为环保（水处理）企业供应环保（水处理）用钢材的专业市场，服务于xx及周边乡镇的环保（水处理）企业。3.2.2采购商及其采购需求定位产品类型采购商类型采购需求特征环保（水处理）用钢材环保（水处理）配件生产企业采购l 对钢材的需求的品种较单一,普遍为板材、钢管等。l 部分采购商要求直接在堆场按其采购要求对钢材进行切割。环保（水处理）设备生产企业采购l 采购品种和采购量需求较稳定。l 一般采购量根据66、其所接工程订单而定,对送货时间要求较高，喜欢就近采购。3.2.3竞争对手定位及分析市场名称市场概述竞争合作关系xx钢材市场xx钢材市场与五金市场一河之隔，市场共有商户约300家，市场经营年限较长，建筑破旧。目前市场主要以各种工业钢材和建筑钢材为主，其中经营环保（水处理）用板材、型材不到5%。水路运输是市场的主要运输途径，市场的辐射能力通过芜申运河延伸到了周边其他城市。l 存在一定的互补关系；l 本项目的钢材市场基本为老钢材市场搬迁过来的商户，而且都为环保（水处理）用板材、型材。而xx钢材市场与本项目只有10分钟的车程，可以祢补本钢材市场产品单一的缺陷；l 通过本项目的定位及市场的优惠条件，可以67、吸引该市场经营板材、型材的商户；3.2.4租售模式及租售价格定位3.2.4.4租赁模式定位本项目租金由三部分构成，基本租金、市场综合管理费、市场推广费。（1）基本租金：5年合同，免租期1-2年（根据签约年期及签约先后倒计时减少免租期）（2）市场综合管理费：2元/平方米/月，开业当月起计算。（3）市场推广费：市场培育期（开业后前3年）由发展商设立市场推广基金（约500万元，透明使用，单独审计）；自第4年起由经营户按5-10元/平方米/月缴纳（每季度缴纳一次）。3.2.4.5租赁价格定位预期市场成熟后平均租金：30-40元/月，方能支撑设想售价。 根据对xx机电五金城、官林、xx的沿街环保配件商铺68、的调研，目前商铺的租金价格最贵的为官林的沿街零售商铺，50-60元/，售价在11000-12000元/；而xx五金机电城和xx钢材市场的租金水平都在15-20元/。根据市场类比法的定价方式，预计本市场成熟后平均租金：20元-30元/月。这显然和开发商想要实现的预期价值不相稳和。所以，本项目未来的租金想要超越现有的租金必须通过卓越的经营管理才能得以实现。开业后前5年租金政策如下：（1）合同期：最低2年，最高5年（2）免租期：签2年合同期者，免18个月租金；签3年合同期者，免20个月租金；签4年合同期者，免22个月租金；签5年合同期者，免24个月租金。（3）经营保证金：2万元/铺（4）租金：开业后69、前2年，平均15元/月（针对免租结束后）；开业后第3-4年，1楼平均30元/月（相当于销售价格的8%）；开业后第5年，1楼平均35元/月。3.2.4.6招商主力客户群定位：l 考虑到钢材市场在土地成本较高，并不能对发展商产生什么效益。合和认为钢材市场只考虑满足搬迁要求既可。根据对目前xx钢材市场的调研，现有的钢材市场共有经营户约有40多家，本项目的钢材市场招商主要以此类客户为主；l xx钢材市场少量经营板材、型材的商户。为了本钢材市场能垄断xx的环保（水处理）所用钢材，此类客户是后期项目招商中的重点。3.2.4.1销售模式定位（1）如客户为买铺自营客户：客户须在与发展商签定商品房买卖合同同时与70、发展商经营管理公司签定自统一开业日起为期两年的租赁委托协议及自营租赁合同并缴纳自营保证金人民币2万元/铺，确保在项目一期开业日按时进场开业；发展商经营管理公司将一次性支付客户2年租金（相当于折后价的16%）。并于开业时给与5000元/铺的开业基金。（2）如客户为买铺投资客户：客户须在与发展商签定商品房买卖合同同时与发展商经营管理公司签定自统一开业日起为期五年的租赁委托协议；发展商经营管理公司将一次性支付客户前2年租金（相当于折后价的15%）；第三、四、五年委托租赁期间，发展商经营管理公司将按不低于折后楼款6%、7%、8%的逐年递增的年租金代客户出租商铺，客户获得的租金以实际租赁合同中约定的租金71、为准；但不对上述租金保底。如第三、四、五年实际年租金低于折后楼款6%、7%、8%的，发展商经营管理公司应在获得客户书面许可后方可出租。3.2.4.2销售价格定位（1）销售价格定位的基本方法A、租金收益还原法（按目前市场租金类比，以年回报6%进行收益还原，推算售价） 20元/126%=4000元/目前xx的钢材市场租金水平为15-20元/，按租金收益还原法可以得出本交易区的售价为4000元/。B、本地同类市场类比法参考项目 本项目xx机电五金城售价：3600元/； 预计本项目的未来售价：4000元/xxxx尚水佳苑沿街商铺目前售价：3800元/；xx现有的沿街商铺售价：4000元/；xx钢材市场72、商铺由于钢材市场存在拆迁因素，没有转让价格通过以上几种基本的定价方法可以得出，本项目所在区域的商铺市场合理售价为4000元/。与开发商的目标售价有一定的距离，且市场环境相当成熟，所以本项目想要突破4000元/的价格底线，必须打破常规的营销模式才能得以实现。（2）销售价格定位 由于钢材市场目前的经营环境及市场配套有相当的成熟性，要求经营户整体搬迁需要政府给与一定的政策鼓励和发展商给与一定的价格优惠。因此，定价不宜过高。分区钢材市场铺位定价参考初始售价6000元/xx五金机电城04年销售价格约3600元/；xx尚水佳苑沿街商铺目前售价：3800元/；xx玖滨广场商铺售价；约20000元/；升值空间73、（市场成熟后约）8000元/xx五金机电城现部分转售价格：5000元/初始月租金约20元/月xx五金机电城：20-30元/月；官林沿街商铺：50-60元/月xx现有钢材市场铺位：20元/月租金涨幅（市场成熟后约）20-30元/月xx五金机电城目前租金：20-30元/月；预计实现整体均价：6000元/(包含前两年的反租租金，及搬迁户400元/价格优惠），实际售价4640元/3.2.4.3销售主力客户群定位：项目的市场区域锁定原则：一是投资能力旺盛的城市或区域，二是xx现有的经营户及企业主。结合环保（水处理）城主力客户群定位，销售主力客户群来源于：l xx目前钢材市场经营户l xx及xx周边居民投74、资需求l xx及周边居民投资的需求。xx的人均收入较高，但在xx目前只有少量的物业投资产品，这是远不够满足xx居民投资的需求，本项目的启动将满足这部分居民的投资需求。l 浙江市场（温州）投资客。对于本项目xx之外的投资客户定位，合和认为无锡市内市民不是主要的目标客户群，浙江地区尤其是温州地区的市民是本项目主要的投资客户群。理由如下：无锡市民对投资专业市场具有免疫力，由于无锡新世界纺织服装城和东方国际纺织服装城对无锡投资市场的打击，使得无锡市民对专业市场的投资有了一定的心理抵抗力，所以本项目如要打开无锡的市场具有很大的风险。浙江地区尤其是温州地区是本项目最重要的目标市场区域，由于浙江地区比较富裕75、，而且市民投资意识比较强，温州是水处理产品（水泵）的重要产区，该区客户的购买将较容易打破本地客户（尤其是经营户）的观望心态。l 合和地产投资俱乐部的会员3.3 物流交易市场定位及依据3.3.1建筑规模及建筑形式3.3.1.1建筑规模本物流交易市场的占地面积为7000平方米，总建筑面积2000平方米。3.3.1.2建筑规模依据xx目前还没有专门的物流区，很少有物流公司在xx设立办公处，一般都是通过上门联系业务，但是在xx每年的物流发货量是非常大的，一般的企业一年的物流费用在30-40万元，上规模的企业更是上百万元的物流费用。在xx仅物流费用一年就有上亿的收益。鉴于以后市场的一站式采购，以及商户的76、便利性，可以考虑设立物流区。由于物流市场对土地占用成本较大，考虑到收益问题，不建议进行大规模建设。引进约40家商户，每家的平均面积为50平方米。物流区的需求面积约为2000平方米。停车场约5000平方米。3.3.1.3建筑形式物流区的建筑形式为：所有经营商铺均为2层的，单层面积约为25平方米，铺位对开，中间为5000平方米的停车场。3.3.1.4建筑形式依据根据对其他物流市场的考察以及对商铺实用性的分析认为，物流企业入住本市场的商铺面积不宜过大，50平方米较为合适，分两层，一楼作为接待洽谈，二楼作为办公休息。中间停车场方便物流企业的上下货物。3.3.2商业辐射范围定位-为环保（水处理）城的经营77、户及周边所有工业企业服务物流的发达程度在某种程度上可以反映当地城市的经济活跃程度。长三角是我国经济最活跃的地区之一，xx紧邻上海，近年来城市经济发展迅速。目前xx其它乡镇有很多的物流企业，但在xx及周边乡镇很少有物流企业设点经营，xx目前的物流渠道为所有的经营户和周边工业企业均通过自己寻找物流公司或物流公司业务员主动上门联系业务。这给经营户和企业造成了诸多不便,基于此基础上而建设本项目的物流交易市场。本项目的物流市场将填补xx及周边乡镇没有物流企业设点的空白，为xx及周边的环保（水处理）和工业企业提供更便捷的物流服务。3.3.2市场定位依据xx目前还无专业的物流发货区，而且基本无物流公司在xx78、设立办公处，一般都是通过上门联系业务，但是在xx每年的物流出货量非常大，一般的企业每年的物流费用在30-40万元，上规模的企业更是达到上百万元。xx所有工业企业每年的物流费用达到了上亿元，这对本物流市场的兴建起到了有力的支撑。为实现本项目的“一站式”采购和以后商户和企业的物流的便捷性，物流市场作为本项目的配套是非常有必要的。3.3.3采购商及其采购需求定位产品类型采购商类型采购需求特征物流服务环保（水处理）配件、设备生产企业采购及其它工业企业l 企业的产品遍布全国各个省市,对物流公司的线路要求较高。l 企业的产品大小不同,对运输车辆的载重等级要求较多。l 要求企业有较好的信誉，能在规定的时间内79、能把产品安全的送到目的地。3.3.4竞争对手定位市场名称市场概述竞争合作关系分布在市区及其它乡镇的物流企业目前xx没有集中的物流市场，这些物流企业星落密布的分散在市区和其它乡镇。主要通过业务员上门联系业务，没有形成规模化的集约效应。l 存在竞争关系。l 本项目的物流市场将引进这些分散的物流企业进驻市场，形成规模化的集约效应，为本项目及xx周边的工业企业提供更便捷的物流服务。l 本项目将重点引进在xx已经有一定业务量的物流企业进驻，以便于本物流市场能快速做旺。3.3.5租售模式及租售价格定位3.3.5.4租赁模式定位本项目租金由三部分构成，基本租金、市场综合管理费、市场推广费。（1）基本租金：580、年合同，免租期1-2年（根据签约年期及签约先后倒计时减少免租期）（2）市场综合管理费：2元/平方米/月，开业当月起计算。（3）市场推广费：市场培育期（开业后前3年）由发展商设立市场推广基金（约500万元，透明使用，单独审计）；自第4年起由经营户按5-10元/平方米/月缴纳（每季度缴纳一次）。3.3.5.5租赁价格定位预计市场成熟后平均租金：30元-40元/月根据对xx机电五金城、官林、xx的沿街环保配件商铺的调研，目前商铺的租金价格最贵的为官林，50-60元/；而xx五金机电城和xx的租金水平都在20元/以内。根据市场类比法的定价方式，预计本市场成熟后平均租金：20元-30元/月。这显然和开发81、商想要实现的预期价值不相稳和。所以，本项目未来的租金想要超越现有环保配件街铺的租金必须通过卓越的经营管理才能得以实现。开业后前5年租金政策如下：（1）合同期：最低2年，最高5年（2）免租期：签2年合同期者，免18个月租金；签3年合同期者，免20个月租金；签4年合同期者，免22个月租金；签5年合同期者，免24个月租金。（3）经营保证金：2万元/铺（4）租金：开业后前2年，平均15元/月（针对免租结束后）；开业后第3-4年，1楼平均30元/月（相当于销售价格的8%）；开业后第5年，1楼平均35元/月。3.3.5.6招商主力客户群定位：l xx及周边乡镇的物流企业l 国内知名的物流企业3.3.5.182、销售模式定位（1）如客户为买铺自营客户：客户须在与发展商签定商品房买卖合同同时与发展商经营管理公司签定自统一开业日起为期两年的租赁委托协议及自营租赁合同并缴纳自营保证金人民币2万元/铺，确保在项目一期开业日按时进场开业；发展商经营管理公司将一次性支付客户2年租金（相当于折后价的16%）。并于开业时给与5000元/铺的开业基金。（2）如客户为买铺投资客户：客户须在与发展商签定商品房买卖合同同时与发展商经营管理公司签定自统一开业日起为期五年的租赁委托协议；发展商经营管理公司将一次性支付客户前2年租金（相当于折后价的15%）；第三、四、五年委托租赁期间，发展商经营管理公司将按不低于折后楼款6%、7%83、8%的逐年递增的年租金代客户出租商铺，客户获得的租金以实际租赁合同中约定的租金为准；但不对上述租金保底。如第三、四、五年实际年租金低于折后楼款6%、7%、8%的，发展商经营管理公司应在获得客户书面许可后方可出租。3.3.5.2销售价格定位（1）销售价格定位的基本方法A、租金收益还原法（按目前市场租金类比，以年回报6%进行收益还原，推算售价） 15元/126%=3000元/目前xx的环保街铺租金水平为15元/，按租金收益还原法可以得出本交易区的售价为3000元/。B、本地同类市场类比法参考项目 本项目xx机电五金城售价：3600元/； 预计本项目的未来售价：4000元/xxxx尚水佳苑沿街商铺84、目前售价：3800元/；xx现有的沿街商铺售价：4000元/；通过以上几种基本的定价方法可以得出，本项目所在区域的商铺市场合理售价为4000元/。与开发商的目标售价相差较大，所以本项目想要突破4000元/的价格底线，必须打破常规的营销模式才能得以实现。分区物流区铺位定价参考初始售价6000元/xx五金机电城04年销售价格约3600元/；xx尚水佳苑沿街商铺目前售价：3800元/；xx玖滨广场临街商铺售价；约20000元/；升值空间（市场成熟后约）8000元/xx五金机电城现部分转售价格：5000元/初始月租金约10元/月xx五金机电城：20-30元/月；官林沿街商铺：50-60元/月xx现有沿85、街环保（水处理）铺位：10元/月租金涨幅（市场成熟后约）20-30元/月xx五金机电城目前租金：20-30元/月；预计实现整体均价：6000元/(包含前两年的返租租金），实际售价5040元/3.3.5.3销售主力客户群定位：项目的市场区域锁定原则：一是投资能力旺盛的城市或区域，二是xx及其它乡镇的物流企业。销售主力客户群来源于：l xx及其它乡镇的物流企业买铺自营l xx及xx周边居民投资需求l 长三角一些城市投资客户（无锡除外）l 合和地产投资俱乐部的会员3.4 国际环保（水处理）商务港定位及依据3.4.1建筑规模及建筑形式3.4.1.1建筑规模本商务港总占地面积为37500平方米，总建筑面86、积为15000平方米。3.4.1.2建筑规模依据通过对xx及xx周边楼盘的调研发现，别墅的销售是最好的，基本上都是开盘就销售一空。因此建筑景观优美，为生活提供便利的别墅以满足xx地区的成功人士相当有必要；考虑到住宅比例过大，难以立项，建议建设15000平米的别墅，冠名专家楼，既可引进一些国际性及国内的大企业，作为独立的办事处。以提高市场的高度。也可当作别墅出售。3.4.1.3建筑形式2-3层独栋别墅，单栋面积在500平方米左右（含地下室）。靠近写字楼的前10栋作为总部基地独栋办公楼，其余分开管理做纯别墅销售。3.4.1.4建筑形式依据 该别墅区域部分主要为国内外大型环保企业的入驻提供，部分将作87、为别墅对外销售。主要为了能体现企业的风采以及满足企业集办公、展示、研究于一体的需求。另一方面本项目的别墅区将为xx及xx的成功人士提供，能体现业主的身份。3.4.2建筑规划设计定位3.4.2.1户型设计要求：专家楼为国内外企业总部办分基地、产品展贸中心、专家楼三者合一的结合为一体的地中海风情式建筑，是独立的别墅型住宅，不与其它住宅相连，私家花园占地比较大，带2个独立车位。每幢单位建筑面积400左右（包地下室），用现代简约的建筑风格打造商务型居住需求。 3.4.2.2建筑风格设计要求：地中海风情式建筑，靠近写字楼的前10栋色彩以具办公氛围的冷色调为主； 3.4.2.3建筑用材要求:采用住宅环保技88、术，强调生态健康, 采用的科技系统创造最适宜的生活环境，跟近年中央政府大力倡导“节能型住宅”相呼应，此外，在规划、建筑、景观方面进行了创新，给客户营造了全面的高品质生活价值。（1）如采用雨水收集、生态自净水系统；（2）进行模拟通风实验，调整布局及门窗设计，组织自然通风；（3）采用电辅助太阳能中央热水系统，减少能源消耗；（4）采用遮阳构件，避免日晒影响；（5）控制土壤及建筑、装饰材料进行放射性元素含量，保障居住安全；配套设施定位： 普通配套设施：宽带、IDD、电子巡更、门磁、窗磁、可视对讲、防灾报警及应急联动等智能化安防系统； 环保配套设施：太阳能供热系统、小区直饮水系统、自然通风系统、外墙及屋89、面保温隔热系统、太阳能路灯、屋顶水箱自动清洗装置等（需考虑设备的经济性）3.4.4客户群定位客户类型客户特征欧美、韩、日等发达国家的国际性环保（水处理）企业l 在国际环保（水处理）行业内有一定影响力。l 企业产品技术含量高，达到国际先进水平。l 有良好的企业信誉。国内各大产区大型环保（水处理）企业（5） 在国内环保（水处理）行业内具有一定影响力，在企业所在地区为该地区的龙头企业。（6） 拥有国内最先进的环保（水处理）产品和环保（水处理）技术。xx及xx的成功人士（7） 拥有自己的事业，手上有较多的闲置资金。（8） 对生活质量要求较高。周边企业的高管（9） 在xx有稳定、较高的工作收入（10） 90、追求高品质住宅，但承受不起现有市场高品质住宅的价格3.4.5主要竞争对手及竞争性定位：远东都市港湾项目名称竞争比较远东都市港湾本项目园林环境及私密性别墅区与多层区由远东大道分为两个区域，私密性较好。别墅区中园林环境幽雅，设计优美的人工湖。本项目住宅区紧邻交易区，私密性一般，园林环境差、社区规模较小。周边商业配套周边配套相对齐全,离官林与xx市中心约15分钟车程。周边配套可利用xxxx商业配套以及未来本项目提供的配套生活便利度（配套）项目规划有超市等其他生活配套设施。本项目的生活配套较少，只能利用xx现有的生活配套。交通便利性紧邻远东大道,交通较方便。紧邻远东大道与中心路,交通方便，二者差别不大91、建筑设计理念项目以生态为主题，突出生态环境的优越性。本项目在突出园林环境的同时还将引入环保概念，突出环保建筑对人体、环境以及能源的优越性。独栋别墅该项目的别墅区围绕人工湖而建，突出水的概念。单栋建筑面积在330以上。本项目的别墅区将在单栋面积和户型上的设计将秉承“商居别墅”的理念，更加贴近于消费群体，同时引入环保理念。3.4.6价格定位 根据楼盘类比法的定价方法，目前离本项目最近的远东都市港湾独栋别墅销售价格为4800元/；xx尚水佳苑联排别墅约2800元/；xx市区的别墅在10000元/左右，项目在社区规模、环境无法与直接竞争对手远东都市港湾进行比对。按此定价方法项目别墅价格区间应在280092、-4800元/。如若突破此价格区间，必须以超常规的营销手法和先进的开发理念、创新的规划设计才可能实现既定价格目标）：-专家楼（设想售价）定价参考售 价5000元/xx今日星城联排别墅约7000元/xx海德名园独栋别墅约9700元/xx尚水佳苑联排别墅约2800元/远东都市港湾联排别墅月2800元/；独栋别墅4800元/4.1.7 销售策略定位A、全球物流商务港功能定位,中国环保（水处理）产业未来的良好发展前景会影响消费者看好的心理。B、xx城市化进程的加快，交通等配套的建设会加快。（如政府交通没有及时开通，可先开通业主专车接送服务）C、产品的创新,以品质打动消费者，既有小高层住宅,又有情景洋房93、,另外还有独栋别墅。单位面积从80-400不等，户型多样，可选择产品及户型多。D、住宅为钢性需求，xx离xx不足15分钟车程，在工程前期，应尽量先建造优美的小区园林环境，营造世外桃源的氛围。和政府协商提前改造xx到xx的道路。完全可吸引xx白领前来置业。E、用效区的价位，实现居住的升级，目前xx住宅的产品及营销概念都相对于沿海落后，产品及营销仍有较多提升的空间。F、由于15万平方的量对于xx来说是一个超大规模的楼盘，供应量比较大，用分期开发的方式，适当推出市场，可有效控制销售并取得较理想的销售价值。五、项目静态财务可行性分析3.1项目投资估算1、静态成本分析：成本项单位成本金额：万元备注1、土94、地转让成本20万元/亩7600380亩2、勘探、规划设计40元/平方米1220总面积305000平米3、建安成本（合计）1577元/平方米57150总面积305000平米A/交易区（街铺）1500元/平方米142509.5万平方米B/办公楼、酒店3000元/平方米765025500平米（其中：裙楼商业10000平米，会展中心4000平米）C/商户配套公寓2000元/平方米3000015万平米D/独栋别墅1500元/平方米22501.5万平米E/风情商业街1500元/平方米30002万平米3、水电配套2000总面积305000平米4、其他规费100元/平方米3050305000平米4、其他成本管95、理成本20万元/月720开发周期36个月，每月20万元财务成本建安成本*3%1443建安成本:48100万元营销推广成本预计销售额*6%销售额万元销售代理费预计销售额*2%销售额万元招商代理费455零售商业30000平米*25元/平米=75万元95000平米/50平米/铺=约1900个铺位,1900*2000元=约380万元前期经营管理费1000不可预见成本500合计497552、静态收入分析（销售）：物业项销售实收均价（元/平米）可销售建筑面积（平米）实际实现销售率/销售面积（平米）实收销售金额（万元）持有物业建筑面积（平米）配件交易区504085000100%，8500042840钢材区496、640500023202320物流区5040200010081008风情商业街20000普通配套公寓150000专家楼（独栋别墅）5000150007500075000酒店及商务配套255000025500合计3025003、销售税收（营业税和所得税，政府预征）43225*14%=6051万元4、盈亏分析 成本：49755万元 收入： 可售物业100%销售时：实收销售金额：万元；税收：万元；盈利：万元 可售物业100%销售时：实收销售金额：万元；税收：万元；盈利：万元六、项目投资风险分析及总体可行性评价6.1项目投资风险分析（1）宏观经济风险评估商业是受宏观经济影响非常大的行业，当宏观经济紧缩97、时，人们消费趋于保守，商业将走向萧条。近几年我国经济持续平稳较快发展。从2003年的10.0%，到2004年的10.1%，到2005年的10.4%，到2006年的10.7%，我国经济增长率一直在10%平台上加速。中国经济持续高速增长，目前中国宏观经济仍处于历史上最佳水平。本项目宏观经济风险较小。（2）市场竞争风险评估根据本项目市场定位，xx本地及xx的环保（水处理）企业和经营户及国内和国际上的环保（水处理）技术企业将是项目的招商重点。并进一步辐射全国，项目的招商质量（有实力的企业或商户）及招商成败将成为取胜的关键。（3）项目区位风险项目目前所在的区位属于郊区农村,周边配套基本没有。从xx到项目98、的路程中,就是从城市到农村的心理落差的过程。如何避免心理上给消费者造成的影响将是本项目成功的关键。（4）开发商开发运营能力风险在开发过程中，无论是项目定位、规划设计、设备安装还是商业环境设计，专业团队把关尤为重要，某一细节的失误均可能造成极大的开发风险。建议贵司在专业团队方面进行重点关注！（5）产权销售风险（6）招商风险招商的风险包括两方面：一方面，由于招商政策偏离市场规律，目标商家不愿入场，致使项目迟迟不能开业，或只能部分开业；另一方面，由于目标商家定位不准，业态组合不合理，或商户资质把关不严，导致本项目目标消费群定位模糊，商场缺乏足够市场竞争力。规避上述风险的最佳办法就是在本项目定位阶段进99、行充分的市场论证，并依照市场规律制订恰当的招商政策，放水养鱼，扶持商家发展。（7）商业管理风险这是目前中国商业地产开发中最普遍存在的风险。本项目开发商尚不具备大型商业物流项目运营管理经验，要最大限度规避该风险，要求发展商在开发之初就应具备足够的经营管理意识，并提前组建专业运营团队，提前介入项目设计，使项目在设计阶段就为未来的经营奠定良好的基础。6.2项目总体可行性评价6.2.2 项目财务评价 本项目静态销售利润率为50.72%；开业后每年有稳定且较可观的租金收入，销售达到57.82%时实现收支平衡，进入盈利期；整体项目销售完成后纳税总额1.638亿元。上述的销售价值是按最低的保障价格分析所得，100、但本项目的初步价格与xx同类型的物业相比，已有较大的性价比差距，价格远高于同类物业。总而言之，本项目有一定的投资风险，具有一定的经济和社会效益，具有较可行的财务可行性。6.2.3国民经济评价本项目定位为“全球环保（水处理）产业物流商务港”，符合xx市政府长远产业规划，是xx市政府“十一五”规划实施推进新型工业化和发展现代服务业战略，打造国际高新技术产业基地和生产服务业高地的客观需求。本项目的建成将传统环保（水处理）配件批发市场与现代展览、现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商务港，以“模式新、档次高、规模大、业态全”为特色，成为中国最大、服务中国环保（水处理）产业的技术交流、技术交易、产品101、交易等的“一站式”国际博览采购中心和产业服务平台，建成后将成为中国环保（水处理）产业的综合性产业服务基地，成为xx市标志性商业建筑群和xx对外宣传的城市名片。1.3.12.3不确定性分析主要的不确定因素是项目租售比例的最终实现情况，如销售比例降低，将影响本项目的流动性资金需求。第二章 项目建筑规划设计要求及概念设计一、政府规划指标及建设条件要求1.1、主要指标：1.1.1、用地性质：部分商业用地、部分住宅用地。1.1.2、地块可建设用地面积：总用地面积252942平方米。1.1.3、容积率：1.2。1.1.4、商业部分建筑密度：50%；住宅部分建筑密度25%。1.1.5、绿地率：30%1.1.102、6、建筑限高：低层、多层、小高层建筑。1.1.7、机动车出入口：南侧设置主出入口，东侧设置次出入口。1.1.8、停车车位：满足有关规范及功能要求，汽车停车泊位不小于0.5泊位/100平方米建筑面积，在市场主出入口附近应设置一定面积或地下停车场地。2.1.9、其它规划要求按江苏省城市规划管理技术规定执行。1.2、建设条件1.2.1、地块拆迁范围内建筑物及地面附着物拆除，涉及文物古迹、古树名木、重大基础设施（高压线、通信基站、区域性地下管线、军用光缆、地下人防、测绘标志等）的迁移或保护措施，应先征求有关主管部门意见。1.2.2、地块开发应符合环保（水处理）要求，地块出让前应先征求环保（水处理）部门103、意见。地块内污水应接入城市污水管网。1.2.3、地块建设应符合防汛、排水要求，并与周边道路标高相衔接；涉及河道水系改造措施应先征求主管部门意见。1.2.4、中心路上应规划有供水、电力、电讯、污水、燃气、雨水等管道；远东大道上应规划有供水、雨水等管道。1.2.5、地块内各类管线应地下埋设，地下管线由开发商承担所有费用并按规划要求与开发项目同步实施到位。1.2.6、地块范围内的规划公共绿地实施、河道水系的改造由开发商承担所有费用，并按规划要求与开发项目同步实施到位。二. 项目功能组合及建筑设计要求 项目应按照现代化展贸物流中心的功能要求，充分满足人流、车流、货流各畅其行的需要，避免国内其他市场普遍104、存在的停车难、行车堵等不足。同时，还将融入节能和环保（水处理）的“绿色建筑”设计理念，建设节能环保（水处理）的“绿色”环保（水处理）产业物流商务港。树立项目的环保（水处理）标杆形象2.1 项目分期开发要求考虑到发展商的资金滚动需要及开发风险的规避。本项目总体分二期开发；首期开发产品交易区、专家楼及7万平方米的商户配套公寓；二期开发剩余的8万平米商户配套公寓；酒店、特色美食街及产业服务中心办公楼。（考虑到产业服务中心办公楼建设成本及其使用功能与专家楼定位有重复性，若发展商仍有储备用地，可考虑在储备用地中开发）2.2 建筑、布局及交通设计要求2.2.1、整体建筑布局：整体建筑布局要结合本项目功能设105、置与地块特征进行合理布局，要充分挖掘各地块的商业价值，规避各地块的缺点；整体建筑布局要符合项目分期开发要求。2.2.2、建筑风格及地标性要求：建筑风格为现代风格，充分体现国际化、现代化物流商贸特征，整个建筑群落应成为xx新的地标性建筑群；沿中心路及远东大道为主要形象展示面，沿街建筑应具备地标性特征；尤其是远东大道，应成为本项目最具标识性的建筑版块。2.2.3、主次出入口要求：鉴于远东大道为城市主干道，应设置主出入口；中心路的次出入口的设计要与周边建筑及本项目的功能布置相适应。2.2.4、人、货、车流动线、交通组织及卸货平台设计要求：要有系统、清晰、合理的人、货、车流动线及交通组织规划，在水平交106、通和垂直交通上均要做到人、货、车流的顺畅和便捷；产品交易区与钢材、物流区各组团要有专门装卸货区域或平台；酒店、办公楼、特色美食街组团应考虑在一起，以利于营造浓郁的商业氛围。要考虑各道路及项目内部公交车站、的士站台等公交设施的合理布置。2.2.5、与周边建筑及市政配套的适应性要求：本项目位于xx市xx镇东至xx路、南至镇远东路、西至镇远东路、北至农田。整体规划布局和设计要照顾与市政配套的适应性及要求政府今后规划周边建筑时与项目的配合性。2.2.6、建筑设计地标性与经济性相结合的要求：本项目建筑设计既要考虑到地标性，又要照顾到开发成本的经济性，且应在满足经济性的前提下达到地标性的要求。2.2.7、107、绿色环保（水处理）节能的要求：应结合最新的设计理念和建筑技术，使本项目具有现实的绿色环保（水处理）节能效果，提升环保（水处理）产业城的内涵。2.2.8、建筑色彩的“环保（水处理）”要求：本项目为环保（水处理）产业专业市场的标志性建筑群，环保（水处理）概念的标准色为绿色，本项目建筑群色彩方面应探讨市场与的环保（水处理）识别色系的结合。概念设计-总平面图 概念设计-功能布局概念设计-交通组织图2.3项目功能组合及建筑形态要求计容积率总建筑面积约30万平方米，其中：产业服务平台/商务办公楼及国际会议中心：一栋高级写字楼，建筑总高度20米，建筑面积约13000平方米；其中办公楼9000平方米，会议中心108、4000平方米。建筑应与酒店结合进行设计，形成地标性建筑群。 概念设计-产业服务中心/商务办公楼及国际会议中心2.3.2产品交易区： 产品展示交易场所，由若干个相互连接的“街区式建筑组团”组成，标准楼层为2层（一层为展示区，二层为办公和洽谈区），建筑面积约8.5万平方米；外围三层。有利于外立面形象。 街铺为背靠背形式，一层标准铺位建筑面积不超过50平方米，一层标准层高约4米，二层标准层高2.8米。面宽为3.6-4米，进深在7米左右。通道为露天； 街铺的长度不宜过长，首尾控制在8-10间铺 概念设计-产品交易区2.3.3 酒店及休闲娱乐（KTV、桑拿浴场）配套区： 酒店及休闲娱乐配套区总建筑面积109、约12500平方米；一栋酒店，建筑为6层，建筑面积2500平方米。客房约50间；首2-3层为休闲娱乐场所。建筑面积为10000平方米。可容纳一家KTV和一家桑拿浴场。 概念设计-酒店及休闲娱乐（KTV、桑拿浴场）配套区2.3.4 特色美食街： 特色美食街总建筑面积约20000平方米；特色美食街区为2层建筑，部分三层。首层与二层既可独立经营又可1、2层打通经营；单店标准铺位建筑面积不超过50平方米；进深：面宽控制在2：1至2.5：1之间；层高要适合餐饮酒吧等业态经营所需；首层和二层店铺要有完善的垂直交通设施，成为一条“体验式立体特色美食街”。 概念设计-特色美食街2.3.5 技术展贸中心（别墅）110、总建筑面积15000平方米。每套建筑面积在350平方米左右，占地一亩。地上三层，附送地下室 概念设计-技术展贸中心（别墅）下图为专家楼2.3.6万商公寓：总建筑面积约150000平方米。小高层住宅不高于11层，户型为两房和三房；面积80-130平米之间，附送大露台入户花园；情景洋房（叠加别墅)不高于6层，两层一户，一层附送地下室及地面花园，二、三层附送大露台入户花园；可考虑在经济性的情况下，尽量多使用环保材料（如双层中空玻璃、太阳能供热系统、小区直饮水系统、自然通风系统等），突出环保概念。户型组合要求：户型面积（平米）单位面积（平米）套数面积比例小高层住宅2*22250080-9025015%111、3*228500120-13036019%情景洋房叠加别墅9900025040066%合计1500001010100%要求封闭式园林社区环境，并配备会所、篮球场、网球场、儿童乐园等运动设施；可在尽量减少对住户干扰的前提下考虑裙楼沿街商铺。 概念设计-商户配套公寓 概念设计-情景洋房（叠加别墅） 概念设计-小高层住宅2.3.7各功能分区用地指标功能区域功能组合用地性质用地面积（）容积率建筑面积（）建筑形式商业、住宅建筑所占百分比交易区交易商铺市场用地85000185000共两层，底层为交易商铺，二层为办公或休息；部分沿街为三层43.89%钢材、物流区钢材交易区及物流区市场用地190000.457000两层商铺及钢材堆场、物流园商务配套区写字楼9000酒店2500夜总会10000会展会议中心4000市场用地100002.5525500视不同功能而定专家楼总部基地及各国产品展示厅市场用地365000.4150002-3层独栋商用房市场用地合计1515000.88132500万商公寓商户配套住房商住用地830001.8150000大部分为6层，小部分小高层11层56.11%风情美食街各种美食餐饮店商住用地20000120000两层建筑形式商住用地合计1030001.65170000总计2545001.19302500合和商业地产机构 2007年7月24日