1、县城美食文化博物馆建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第 1 章 项目总论1.1 项目概述1.1.1 项目名称1.1.2 项目承办单位1.1.3 项目拟建地区、地点1.1.4 项目建设规模1.1.5 项目可研报告的2、编制目的1.1.6 研究工作依据1.1.7 项目开发模式选择研究1.2 项目总投资和资金筹措1.3 主要技术经济指标表1.4 财务评价结论1.5 项目实施进度安排1.6 环境保护1.7 社会效益和社会影响1.8 结论第 2 章 项目背景和投资必要性2.1 项目提出的背景2.1.1 国家或行业发展规划2.1.2 项目建设提出的理由和过程2.2 投资的必要性2.2.1 贯彻落实贵州省国民经济和社会发展“十三五”规划的需要2.2.2 贯彻落实贵州省关于实施项目带动战略促进文化产业发展的意见的需要.2.2.3 XX县“第六产业”提出的背景与依据是必要性之一2.2.4 XX旅游资源整合和旅游环境提升的需3、要2.2.5 现代服务业是XX的未来，是XX短时期内推动经济发展的抓手2.2.6 汇集云、贵、川等旅游特色产业和商业资源，填补黔西北特产及特色小吃一 站式集中地市场空白的需要 2.2.7 丰富XX旅游商业业态，提升文化旅游内涵的需要2.2.8 促进XX旅游文化商圈全面升级的需要2.2.9 推动XX县旅游基础设施高水平建设的需要2.2.10 开发和建设本项目的外部条件已经成熟2.3 投资的可行性2.3.1 现状资源禀赋2.3.2 产业迅速发展2.3.3 社会帮扶助力第 3 章 项目的市场分析3.1 解读XX3.1.1 从地理位置看XX3.1.2 从自然资源看XX3.1.3 从交通状况看XX3.14、.4 从社会经济看XX3.1.5 从旅游资源看XX3.1.6 概括XX3.2 XX县旅游市场现状及前景3.3 项目的客源市场分析3.3.1 客源市场发展趋势3.3.2 XX客源市场现状3.3.3 客源市场细分3.4 项目的目标市场定位分析3.4.1 一级目标市场（基础市场）3.4.2 二级目标市场（拓展市场）3.4.3 三级目标市场（机会市场）3.5 项目的市场资源发展战略第 4 章 项目的建设条件分析4.1 区位条件分析4.2 特色文化资源条件分析4.3 土地利用状况4.4 建设环境条件4.4.1 地形地貌特征4.4.2 水文水系状况4.4.3 气象气候条件4.4.4 基础设施条件4.5 各5、界对项目实施的意见第 5 章 开发模式与运营策略5.1 项目开发运营模式5.1.1 PPP 模式概述5.1.2 核心产业区运营模式5.1.3 配套产业区运营模式5.2 开发模式研究与比选5.2.1 开发模式种类与分析5.2.2 PPP 模式的优点5.2.3 总体开发策略分析及建议5.2.4 项目开发模式的选择5.2.5 一级土地开发内容及验收要求5.3 运营策略5.3.1 策略制定依据5.3.2 项目土地运营总体策略5.3.3 土地经营计划5.3.4 项目土地运营中的其他利润来源第 6 章 项目规划设计方案6.1 项目规划设计目标及构思6.1.1 规划设计目标6.1.2 规划设计指导原则6.16、.3 规划设计构思6.2 项目建设规模及总体规划布局6.2.1 项目建设规模控制原则6.2.2 建设规模6.2.3 主要功能定位6.2.4 总体规划布局理念6.2.5 总平面规划布置6.3 项目的建筑设计方案6.3.1 设计依据6.3.2 项目的整体建筑风格6.3.3 建筑单体设计6.3.4 结构设计6.3.5 竖向设计6.3.6 建筑外墙装饰设计6.4 景观及节点的设计6.4.1 主要景观设计6.4.2 广场、硬质铺装设计6.4.3 汀步、栈桥设计6.4.4 自行车道设计6.4.5 绿化种植设计6.5 市政配套规划设计6.5.1 景区内道路设施规划设计6.5.2 电力供应配套规划设计6.5.7、3 给水配套工程规划设计6.5.4 污水配套工程规划设计6.5.5 雨水配套工程规划设计6.5.6 景观照明设计6.5.7 配套服务设施规划设计第 7 章 环境影响评价7.1 环境保护目标与标准7.1.1 环境保护目标7.1.2 评价标准7.2 项目环境质量状况7.2.1 大气环境质量现状7.2.2 地表水环境质量现状7.2.3 噪声环境质量现状7.3 项目建设和运营对环境的影响7.3.1 工程污染源分析7.3.2 项目施工期污染源分析7.3.3 项目运行期污染源分析7.4 环境保护治理措施7.4.1 施工期环境影响分析及环保对策7.4.2 水环境影响评价及环保对策7.4.3 噪声环境影响评价8、及环保对策7.4.4 固体废弃物环境影响分析及环保对策7.5 环境保护设施及投资7.6 环境影响评价第 8 章 劳动保护、安全卫生及消防8.1 职业安全卫生主要措施8.2 消防措施和设施方案建议8.2.1 总图消防8.2.2 建筑消防8.2.3 电气消防8.2.4 消防水系统第 9 章 节能方案分析9.1 用能标准和节能规范9.2 能耗状况和能耗指标分析9.3 节能措施和节能效果分析9.3.1 建筑节能9.3.2 道路照明节能9.3.3 电气节能9.3.4 暖通、动力节能9.3.5 合理利用绿化9.4 节水措施9.5 节地措施第 10 章 项目实施进度安排10.1 项目实施的目标和任务10.29、 进度安排原则10.2.1 注重前期计划工作10.2.2 适度缩短建设工期10.2.3 主体和配套同步10.2.4 高效运用资金10.3 项目实施进度表第 11 章 企业组织及人力资源11.1 工程项目管理11.2 企业组织管理机构第 12 章 项目的招投标12.1 招标原则12.2 主要依据12.3 招标范围12.4 标段划分12.5 招标管理机构12.6 招标程序基本内容及要求12.7 招投标方案核准第 13 章 投资估算及资金筹措13.1 估算依据13.2 项目总投资估算13.2.1 建筑工程费13.2.2 工程建设其他费13.2.3 预备费13.2.4 建设期利息13.2.5 项目总投10、资估算13.3 资金来源13.4 资金使用计划13.4.1 投资使用计划13.4.2 借款偿还计划第 14 章 财务分析与评价14.1 财务分析与评价的原则14.2 运营成本和营业收入估算14.2.1 运营成本估算14.2.2 营业收入估算14.3 财务评价14.3.1 投资利润率（ROI）14.3.2 投资利税率14.3.3 财务内部收益率（FIRR）14.3.4 财务净现值（FNPV）14.3.5 静态投资回收期（Pt）14.3.6 财务评价结论14.4 不确定性分析14.4.1 盈亏平衡分析14.4.2 敏感性分析14.4.3 不确定性分析结论第 15 章 项目风险分析15.1 政策风险11、15.1.1 政府政策支持15.1.2 国际旅游文化市场政策15.2 财务风险15.2.1 筹资风险15.2.2 投资风险15.3 管理风险15.3.1 可行性研究阶段15.3.2 项目实施阶段15.3.3 项目运营阶段15.4 项目风险的防范与对策15.4.1 政策风险的防范与对策15.4.2 财务风险的防范与对策15.4.3 管理风险的防范与对策第 16 章 社会稳定风险评估16.1 编制依据16.2 可能存在的风险与评价16.3 社会稳定风险防范措施第 17 章 社会效益和社会影响分析17.1 旅游形象的提升和文化资源的整合，是驱动社会效益发展的基本因素17.1.1 “开发主体形象外化+12、区域旅游名片”提升旅游形象17.1.2 乌蒙、赤水、文化谱写项目开发新理念17.2 实现文化产业发展，提升区域核心竞争力，提升XX魅力17.3 带动旅游商圈形成新商机，必将成为当地文化旅游商业新地标17.4 环境效益对生态保护产生积极的促进作用17.4.1 生态保护与生态治理和谐统一17.4.2 水资源保护与水环境建设完美结合17.4.3 生态平衡、水土保持与生态环境建设相结合17.5 社会影响分析17.5.1 项目对当地就业状况将产生积极影响。17.5.2 项目填补云贵特色文化市场空白与当地旅游、文化发展水平的相互适应性。.17.5.3 项目与当地基础设施发展水平的相互适应性。17.5.4 13、项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性。17.5.5 项目对合理利用自然资源的影响。第 18 章 可行性研究结论18.1 可行性分析18.2 结论第 19 章 附表及附件19.1 总投资估算表19.2 建筑工程费用估算表19.3 投资计划及资金筹措估算表19.4 营业收入及税金附加估算表19.5 总成本估算表19.6 折旧及摊销估算表19.7 利润及利润分配表19.8 资金来源与运用估算表19.9 借款还本付息估算表19.10 现金流量表19.11 资产负债表19.12 数据指标表19.13 项目实施进度计划表19.14 项目总平面布置图第1章 项目总论XX县位于贵州省毕节市的中部，北抵金14、沙、南依织金，东临黔 西，西望纳雍，地处贵州省西北部、乌江上游，这里冬暖夏凉，气候 宜人。是黔西北生态旅游重要目的地，也是该地区重要交通枢纽和物 资集散中心，素有黔西北“旱码头”之称；是著名的漆器之乡，也是 奢香故里，更是彝族文化的重要发祥地；还有天麻之乡、豆制品之乡、 雏椒之乡和民间绘画之乡等美誉，是云贵高原上一颗璀璨耀眼的明珠。1.1项目概述1.1.1 项目名称贵州省XX县田园综合体XX美食文化博物馆项目。1.1.2 项目承办单位XX县XX项目投资有限公司成立于 2011 年 3 月，注册资本 200 万元人民币，主营业务：基础 设施及配套的项目投资、开发；房屋拆迁安置；公益事业及配套项目15、 的投资、开发；广告经营；旅游开发；文化项目投资、策划、咨询服 务；物业管理；园林绿化等。公司自成立以来，本着文化与旅游的一体化原则，坚持“依托文 化发展旅游，依托旅游创造品牌，依托品牌发展产业，依托产业反哺 文化”的经营理念和发展思路，以“打造特色文化精品，引领商业旅 游潮流”的市场定位，根据企业规范化、标准化、科学化的需求，以适应市场竞争为导向，全面推进现代企业管理机制，认真规范企业内 部管理。不仅资金、技术力量雄厚，拥有一批高素质的文化产业及房 地产开发经营专业人才，同时还拥有一批技术过硬、信誉至上的施工 建设技术人才，具有从规划设计、施工管理、市场营销等全过程综合 开发的能力，可独立承16、揽大中型文化产业及公共设施开发建设任务。 新时期，为适应市场竞争、公司发展需要，公司将按照“加快发 展，追赶跨越，诚信为本，用户至上，创建精品，服务大众”的经营 原则，全体员工齐心协力、奋力拼博，以“温馨舒适的环境，科学规 范的管理，优质高效的服务”的工作思想，和“创精品工程、造健康 环境、树品牌文化、推特色旅游”的经营方针，积极开展各项业务工 作。未来，公司将以先进的开发理念，成熟的开发经验、诚实守信的 经营作风，同心协力，开阔创新，在激烈的市场竞争浪潮中，乘风破浪，再掀创新高潮。1.1.3 项目拟建地区、地点本项目拟建地点位于XX县慕俄格古城片区内，XX美食文化博 物馆项目西临 G326 17、国道，东侧紧靠奢香墓，南侧毗邻古色古韵的宣慰 府。项目规划范围位于XX县西城门向北 800 米处，顺的大道中段，北临二号路，XX美食文化博物馆占地总面积 279.45 亩，土地的用地 性质为国有建设用地。整体项目将建成以XX美食文化产业为中心的 特色田园旅游综合体。图 1-1项目所在地区位图功能结构布局划分为“一核、三轴、四心、七片区”等。一核： 主题馆核心；三轴：文化轴、美食轴、综合轴；四心：商业中心、美 食中心、服务中心、体验中心；七片区：酒店区、主题馆区、演艺中 心、亲子活动区、综合活动区、山林体验区和商业体验区等。田园旅游综合体项目地理区位属于慕俄格古城片区内，是慕俄格 景区的重要组成18、部分之一，增添慕俄格景区乃至XX旅游的质量和品 质。慕俄格古城是XX县重点旅游项目，总规划一心、三区、四轴和 多点。XX美食文化博物馆是古城片区内主建筑群，建筑风格以仿古 元素与现代元素及水泥厂改造完美融合，集中展示彝族建筑风情；博 物馆将全力打造生态文化和古彝文化相结合的展示基地。图 1-2 田园旅游综合体XX美食文化博物馆总体规划图1.1.4 项目建设规模XX美食文化博物馆是田园旅游综合体项目的重要组成部分之 一，规划总占地面积 279.45 亩（约合 18.63 万平方米），拟建后现代 与古典建筑风格融合彝族建筑特色的文化旅游建筑群落，以XX美食 文化为中心，辅以地方特色题材的文化展示基19、地。项目规划两期建设。建成后，项目总建筑面积 100028.07 平方米，其中，一期建筑面积 63362.50 平方米，二期建筑面积 16215 平方米，地下建筑面积 20000 平方米。建设主题馆、沿街商业、特色作坊、烟酒茶文化、美食街、 综合服务、主题广场及酒店和配送中心、服务中心等，以贵州特色饮 食、手工艺品、黔西特产、农家作坊为主的集餐饮、娱乐、休闲、旅 游相结合的大型旅游商业航母，将成为黔西北第一个集中贵州少数民族特色文化的商业旅游产业集群。图 1-3项目分期实施图1.1.5 项目可研报告的编制目的为投资方提供项目建设的可行性依据；为政府部门、金融机构提 供投融资的可行性的依据。1.20、1.6 研究工作依据（1）XX县XX美食文化博物馆规划策划案及说明；（2）贵州XX田园旅游综合体项目提案报告；（3）XX县XX美食文化博物馆建筑方案；（4）中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定（年月日中国共产党 第十七届中央委员会第六次全体会议通过）；（5）中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲 要，国务院授权新华社发布，2016 年 3 月 16 日；（6）国家“十三五”时期文化改革发展规划纲要，中共中央办 公厅、国务院办公厅，2016 年 2 月；（7）文化产业振兴规划，国务院授权新华社发布，2009 年 8 月 26 日；（8）201021、 年国务院连续颁发了关于加快发展旅游业的意见， 国发（2009）41 号；（9）中央宣传部 中国人民银行 财政部 文化部 广电总局 新闻 出版总署 银监会 证监会 保监会关于金融支持文化产业振兴和发展 繁荣的指导意见，银发201294 号；（10）文化部关于鼓励和引导民间资本进入文化领域的实施意 见，文产发201217 号；（11）中共贵州省委关于贯彻落实中共中央关于深化文化体制改 革 推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定的实施意 见；（12）贵州省文化产业发展纲要（2016 年）；（13）贵州省人民政府关于支持文化大发展大繁荣若干财税政策 的意见陕政发 201234 号；（14）毕22、节市旅游发展总体规划暨“十三五”规划；（15）XX县国民经济和社会发展“十三五”规划纲要；（16）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（17）慕俄格古城建设项目环境影响报告表；（18）现行的国家法律、法规、政策、规划，包括了国家有关投资、 财税、规划、土地、建设、环保、节能、安全生产、防灾、招投标等 方面的法律、法规、政策及行业有关规定；（19）工程建设相关规范、标准、定额，包括了国家、行业、省市 地方及本企业四级行政主管部门颁布的有关项目建设标准、设计施工 规范、规程、定额、指标、方法等规范性文件；（20）本项目建设用地区域（毕节市XX县）相关的气象、地形、 地质、水文等自然资料，市场调查23、与需求预测，经济、社会统计与规 划，相关工程及市政设施资料等。1.1.7 项目开发模式选择研究整体价值提升、整合资源、综合发展，市场化运作是新趋势下开 发策略的关键。本项目开发模式建议采用：政府主导并引入城市运营 商政府与企业双赢的开发模式。项目运营策略包括土地出让策略、运营模式、土地储备策略等。 土地出让策略注重动态环境下，项目在不同发展阶段，土地出让方式 不同：起步阶段，以招标为主，拍卖为辅，兼有挂牌与协议；成长阶 段，以招标、拍卖并重，兼有挂牌与协议；成熟阶段和提升阶段，以 拍卖为主，招标为辅，兼有挂牌与协议。1.2项目总投资和资金筹措估算本项目总投资为 36776.76 万元，其中，建24、设投资为 34676.76万元，建设期利息 2100 万元。本项目建筑工程费用 29253.74 万元，建设工程其他费用 3771.74万元；预备费 1651.27 万元。 本项目的建设投资的资金筹措主要来源于两部分：企业自筹；银行贷款。企业筹资 16776.8 万元，占总投资的 45.62%；银行贷款 20000 万 元，占总投资的 54.38%。1.3主要技术经济指标表表 1-1项目主要技术指标表项目单位数值总用地面积m2186291.00总建筑面积m299577.50地上建筑面积m279577.50一期地上建筑面积m263362.50其中豆制品主题馆m26212.50水花酒主题馆m25325、87.50天麻主题馆m24675.00中央舞台m21722.50水泥厂接待中心m220000.00果蔬主题馆m22862.50沿街商业m211177.50茶吧m2930.00风情客栈m21387.50牛主题馆m26665.00中央配送厨房m22345.00二期地上建筑面积m216215.00其中12 辣椒主题馆m23937.5013 酱油主题馆m24720.0014 醋主题馆m25380.0015 陶艺主题馆m22177.50地下建筑面积m220000.00建筑物总占地面积m238831.00一期建筑占地面积m232345.00其中豆制品主题馆m22485.00水花酒主题馆m22155.00天26、麻主题馆m21870.00中央舞台m2689.00水泥厂接待中心m20果蔬主题馆m21145.00沿街商业m24471.00茶吧m2372.00风情客栈m2555.00牛主题馆m22666.00中央配送厨房m2938.00二期建筑占地面积m26486.00其中辣椒主题馆m21575.00酱油主题馆m21888.00醋主题馆m22152.00陶艺主题馆m2871.00容积率0.427建筑密度0.208绿地率46.27%表 1-2 项目主要经济指标表序号项目数据单位备注一基本数据1建设期3年2投产期1年3用于计算的满负荷运行期12年4固定资产投资贷款利率7.00%年利率5基准收益率12.00%6建27、设投资52797.1万元7建设期利息2100.0万元8项目总投资54897.1万元建设投资9利用原有固定资产净值万元10销售总收入22537.511年租赁收入12603.2万元12年平均利润总额10901.2万元13年平均销售税金782.5万元二评价指标1投资利润率19.86%2投资利税率21.28%3内部收益率（所得税前）21.9%4内部收益率（所得税后）16.7%5财务净现值（所得税前）23904.3万元6财务净现值（所得税后）11247.7万元7投资回收期（所得税前）4.54年8投资回收期（所得税后）7.24年9贷款偿还期5.26年从建设起点起10盈亏平衡点19.8%1.4 财务评价结论28、项目财务内部收益率税前 16.4%，税后 12.2%，均大于行业基准收 益率 12%；财务净现值税前 6353.1 万元，税后 355.5 万元，均大于零；静态投资回收期税前 6.20 年，税后 8.22 年，贷款偿还期 6.51 年，均 在计算期内能够满足项目建设运营要求。而且，项目的不确定性分析 表明，项目的财务抗风险能力较强，因此，项目在财务上是可以接受 的，在经济上是可行的。1.5 项目实施进度安排项目总体开发建设周期为 19 个月，自 2017 年 6 月 1 日至 2018年 12 月 31 日。具体各施工阶段进度详见附表 17.13项目实施进度 计划表。1.6 环境保护环境保护是29、工程项目的重要组成部分，按照“三同时”的原则， 设计时对环境保护做了充分的考虑。项目运营过程中产生少量废水，主要废水是游客的生活、餐饮用水。生活污水经处理后达标，排入城 市管网。在项目运营过程中会出现少量废气，主要是餐饮区厨房的油烟废 气。各餐饮店厨房均设置上部排气罩或灶边抽油烟排风系统，经水浴 油烟系统处理后，符合国标 GB16297-1996大气污染物综合排放标准 一级标准。1.7社会效益和社会影响本项目的建设对当地旅游形象的提升和文化资源的整合产生积极 的促进作用。项目在保护XX县文化遗存的同时，与当地优势景点将 会形成互补的社会效应，推动当地文化产业发展，提升区域核心竞争 力，提升XX30、魅力。同时，项目作为大型商业旅游地产项目，将带动 区域性旅游商圈形成新商机。项目在生态效益方面，做到了生态保护和生态治理相统一，生态 平衡、水土保持与项目生态建设相结合，对当地生态保护产生积极促 进作用。项目对当地就业和社会稳定状况产生积极的影响。同时，项目填 补了黔西北特色文化市场的空白，促进当地经济发展，带动城镇化进 程和当地旅游、文化发展水平的跃升。1.8结论本项目依托环境优美、风景如画的云贵高原，建设为大型旅游地产商业项目，符合目前旅游市场对度假、环境和特色商业等的需求， 旅游市场前景非常好。随着项目的建设实施，因地制宜地规划功能组 团、启动商业运营和完善旅游配套，促进县域经济和基础设31、施建设。 开发商通过科学有效的管理运营，使得项目不仅在建设技术上切实可 行，而且在财务指标预测上反映良好。因此，本项目的建设必定会带 来巨大的社会、经济、生态效益和示范效应，总体上项目可行。第2章 项目背景和投资必要性2.1项目提出的背景2.1.1 国家或行业发展规划贵州省旅游业“十三五”发展规划中明确提出：“十三五”期 间，坚持点、线、面结合，以“人文贵州，山水黔西”为总体形象， 进一步优化全省旅游产业发展的空间结构。贵州省旅游业“十三五” 总体布局中提到着力建设一批旅游目的地城市中的区域旅游目的地城 市：贵阳、遵义、毕节、都均、铜仁、安顺等城市加快城市功能建设， 重点围绕旅游业“六要素”提32、高管理和服务水平，努力建设在跨地区 跨省区域内有较强吸引力的旅游目的地。毕节XX县山清水秀，历史 文化悠久，是山水毓秀之地；物华天宝，是人杰地灵之地；旅游资源 丰富，更是文化产业项目的理想选择之地。贵州省加快产业转型升级步伐，实现旅游大省向旅游强省的转变， 促进全省经济社会平稳较快发展。正在实施的贵州旅游规划精品工程， 更加明确了黔西北毕节的旅游地位，将其列入贵州省重点建设的精品 旅游线路的东南线。为此，毕节市政府依托区域内丰富的旅游资源， 抢抓机遇，乘势而上，以规划为龙头，以项目为依托，掀起了开发旅 游、建设文化产业的热潮。加快旅游产业发展，建设田园综合体项目， 对于拉动第三产业、调整经济结33、构、拓展就业空间、提高人民生活质 量、优化发展环境、扩大对外开放、弘扬优秀文化、构建和谐社会， 具有十分重要的意义。贵州毕节XX旅游开发建设总体规划： 一心：毕节XX中心城市；三区：毕节XX南部城镇经济区、北部农业生态区和东部文化旅游区；四轴：由一轴三副四条轴共同构成。 分别指东西向毕节XX城镇发展主轴；毕节往林口镇的南北向城 镇培育次轴；XX往雨冲的东西向旅游发展次轴和XX往鸡场的南北 向产业发展次轴；多点：围绕毕节至XX城市核心及城镇发展轴周边 的卫星城镇。图 2-1XX县总体规划结构图2.1.2 项目建设提出的理由和过程毕节市是“世界六大古文字”之古彝文发源地，夜郎文化发源地， 中国南方34、古人类文化发源地。毕节拥有发展历史文化旅游的诸多资源，境内文物古迹丰富，有“贵州金三角之一”之说。本项目建设旨在更 好地利用XX境内的土地资源、历史资源，尤其是基本农田和历史文 化等旅游资源。XX作为重点城市之一，我们将XX主要的文化旅游 资源总结为如下方面，这也是本项目建设的理由之一：彝族文化：彝族火把节，也是彝族年。彝族人的眼里，火象征 光明、正义、兴盛，象征着能够摧毁一切邪恶的强大力量。古井文化：XX城自清代初建立府治以来，以井多水好而闻名 远近，素有“九十九口水井”之称。奢香故里：奢香的故乡，XX孕育了流芳千古的彝族女政治家 奢香。在奢香夫人摄政贵州宣慰使期间，先后献粮通道，支持明王南35、 征，实现西南版图统一，维护民族团结。贵州宣慰府：贵州宣慰府距XX县城 2.5 公里。是贵州历代宣 慰使和奢香夫人及其后裔处理政务的官府。2017 年 2 月 5 日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点 措施被写进中央一号文件。原文如下：支持有条件的乡村建设以农民 合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、 农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转 移支付等渠道开展试点示范。按照中央一号文件的表述，田园综合体要集循环农业、创意农业、 农事体验于一体。可以说，田园综合体是在原有的生态农业和休闲旅 游的基础上的延伸和发展，能更好地体现乡村独有的美丽和活36、力，为 新时代的都市人打造别具一格的世外桃花源，实现城市居民的田园梦。 同时，提升田园综合体模式的商业价值，能更好地带动新农村的发展， 促进社会就业问题的解决。田园综合体是可持续发展模式，田园综合体是在城乡一体化格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改 革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可 持续模式。田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。田园综合体的提出 是基于一种商业模式方法论。其出发点是主张以一种可以让企业参与、 带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发” 方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村 的37、美丽田园、美丽小镇。田园综合体项目以“第六产业”为主，将农业变成综合产业，把 产、加、销融为一体，提高流通效率，实现产品增值，从而从整体上 提高包括特色产品在内的农业经济效益。田园综合体项目之一的“XX美食文化博物馆”即XX县“第六 产业”农业综合体旨为全民提供绿色原生态美食文化产品。以建设XX美食文化博物馆项目为核心点，推进城乡联动、示范引领、抱团发 展思路引领，以市场化、集团化、标准化、专业化、特色化和创意化 理念谋划、以龙头企业+公司+合作社+农户模式推动，实现XX“第六 产业”农业综合体统一策划、统一规划、统一设计、统一建设、统一 管理、统一经营。XX县委、县政府立足于黔西北，辐射贵州38、省、云南省、四川省 等各地区，发挥政府顶层带动作用，续以乡村同步行动，社会协同推 动和机制创新联动等组成“第六产业”农业田园综合体XX路径，共 同打造集文化旅游产业、商业地产开发、建筑，酒店、商业等行业的 文化产业航母。在这一目标的带动下，XX美食文化博物馆作为先期 项目、核心项目和领航项目，造就XX文化产业的旅游地标。经过合作单位的长期调研，认为目前国内旅游产业处于产业发展得稳定上升期，旅游地产可以成为未来发展的一个主导方向。而毕节 地区旅游资源丰富，其中XX县政府提出的毕节XX的旅游总体 规划，更是具有巨大的吸引力,彝族文化、古井文化、奢香故里、贵州 宣慰府等旅游景点各具特色，带动了XX县39、整体的旅游产业发展，对 黔西北地区的人们形成强大的吸引力，旅游市场也处于一个良性发展 轨迹。政府对旅游市场的引导和规范都处于良好的水平，并且将旅游 产业作为了近几年的主导产业。建设单位对XX县旅游产业进行调研摸底以及与XX县委县政府 的深入沟通，并在县委县政府极具诚意的邀请下，决定在XX县委县 政府的指导下投资建设田园综合体“第六产业”体验园之XX县XX 美食文化博物馆项目。为有效利用XX旅游资源，贵州省XX县田园综合“第六产业” 体验园建设发展规划创意性策划案的提出，要将该区域建设成为以 XX享誉国内的旅游资源为依托，以旅游商业地产建设为先导，以历 史文化和现代休闲旅游的交相辉映为特色，建设40、全国知名、国内一流 的旅游目的地。项目在满足毕节市总体规划和发展纲要的基本要求下，对毕节至 XX一带的建设工作进行了分析和研究，总体概况为以下几个任务： 坚持社会主义核心价值观；经济可持续发展；促进历史文化保护；提 升历史文化遗存价值；土地的有效利益；节能和环境；发展文化旅游 产业。具体体现在以下几点： 一、本项目建设范围位于毕节市西部XX县境内，国道 326 贯穿其中，其交通地位、形象展示、公共设施的服务功能非常突出。通过 本项目建设，可以有效的提高项目所在地的区域地位，提高项目所在地的城市配套服务功能，提高项目所在地整体的土地价值。 二、带动城市发展的新模式，促进XX县以景区带动旅游，以旅41、游带动城市，强化中心城区的经济支撑，提升城市发展建设质量。 三、有利于城市资源的有效配置、城市面貌的巨大改善，城市价值的大幅度提升，为贵州省重点历史文化遗存、历史文化名县（镇） 的保护性开发建设积累经验。四、促使整个黔西北地区的面貌发生巨大变化，极大地促进XX 县的均衡发展、和谐发展。五、本项目的建设是以景区开发提升历史遗存价值，促进历史保 护，弘扬历史文化。2.2投资的必要性2.2.1 贯彻落实贵州省国民经济和社会发展“十 三五”规划的需要贵州省国民经济和社会发展“十三五”规划的纲要中，在文 化遗产保护和传承方面指出：加大对历史风貌保护区、历史文化名城 名镇（街区）、抢救性文化、珍贵历史建筑42、的保护力度。在加快发展文 化产业发展方面指出：实施一批重大文化产业项目，做强文娱演出、 广播影视、新闻出版、文物旅游、民俗文化等优势产业，促进优质文 化资源整合，鼓励文化企业以资本为纽带跨区域跨行业兼并重组，培 育一批主业突出、有自主创新能力的文化企业。本项目的建设是贵州 省“十三五”期间建设公共文化服务体系，推动文化大发展大繁荣的 着力点之一，是贵州省重点打造的民族文化旅游精品景区之一。毕节市委、市政府和XX县委、县政府等相关领导，针对慕俄格 古城和XX博物馆及周边地带的现状情况，经过缜密的思考和调研， 本着开拓XX、发展XX、提升XX、服务XX的精神，积极盘活XX历史文化优势资源，以重塑X43、X城市文脉、打造XX旅游名片为目 标，把握“名人、名江、名山、名城”四大题材，以“山、水、林、 城、堡”为骨架，通过“一心、三区、四轴、多点”的景区分区结构， 形成“一心一带六区多组团”架构而成的“弓”型生产力布局。并通 过改造利用水泥厂原厂址，打造XX旅游观光带，将XX建成集文物 游、文化游、自然山水游和农业观光游四位一体的综合性旅游目的地。2.2.2 贯彻落实贵州省关于实施项目带动战略促 进文化产业发展的意见的需要贵州省政府关于实施项目带动战略促进文化产业发展的意见 贵政发201538 号文件指出：充分发挥我省悠久丰厚的历史文化、 光辉灿烂的革命文化、壮美雄奇的山水文化、特色鲜明的民俗文化44、 颇具实力的现代文化优势，打造一批特色鲜明、历史厚重、内涵丰富、 中外游人向往的文化旅游景区；做强一批市场前景好、与现代科技充 分融合的文化产业基地；建设一批功能齐全的标志性文化基础设施， 使之成为文化强省的重要支撑。意见还指出：推动文化遗产、娱乐 演艺、出版业、观光创意、节庆会展等重点行业与旅游产业深度融合， 打造“山水人文 大美贵州”文化旅游品牌；完善文化金融服务体系， 不断拓展多元化融资渠道。同时，伴随着 2015 年贵州省旅游名镇评 定标准的出台，这些政策对本项目建设起到了政策性支持和保障的作用。2.2.3 XX县“第六产业”提出的背景与依据是必 要性之一一、二、三产业相互融合发展时45、代到来。2016 年 1 月 4 日，国务 院办公厅印发的关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见强 调：“推进农业供给侧结构性改革，着力构建农业与二三产业交叉的现 代产业体系，形成城乡一体化的农村发展新格局”。XX县“第六产业”提出的依据是从农产品、农业产业化到第六 产业：1、从产品的“点”到产业的“线”到园区的“面”；2、一个成 功的高标准园区需要的条件；3、从园区到农业综合体，第六产业的极 致表现。2.2.4 XX旅游资源整合和旅游环境提升的需要XX旅游资源丰富，景点众多，拥有彝族、苗族、仡佬族、白族 等风格的古建群，木板瓦房村寨，古盐集市等文化及万水千山总是情 的乌江源百里画廊；恢宏壮46、丽的喀斯特王国织金洞；十里春风不如的 绚丽百里杜鹃；波澜不惊沙鸥翔集的丹青草海；暮夏时节花开遍野的 高地韭菜坪等景点。XX县拟集中打造“田园综合体第六产业体 验园”旅游品牌。据统计 2016 年，XX县各主要景点累计接待游客320 万人次，旅游综合收入 15.36 亿元。本项目旅游商业景区的建设 将作为黔西北区域唯一的最大规模的古彝文化和特色商业的旅游休闲 目的地项目。该项目有助于XX旅游资源的整合和旅游环境的提升。 项目落成后将对XX旅游起到巨大的推动作用。2.2.5 现代服务业是XX的未来，是XX短时期内 推动经济发展的抓手以旅游业为主导产业，带动金融业、现代商贸业、现代物流业、 汽车服务47、业、休闲娱乐业、住宿餐饮、信息服务等服务业行业的发展， 迅速扩大就业。并在现有产业基础上，培育民间工艺品、特色食品等 制造业。以打造特色小镇带动农业板块“转身”。建设生态农业园区，提升 “七大农业板块经济”效能，让山地特色农业成为旅游产业的一部分， 相互促进发展。以XX中药材及自然资源为特色，发展医养产业，并结合旅游业， 同时促进食品药品加工等产业发展。以工业转型升级为诉求，在旅游业及现代服务业发展带来科技智 力资源的同时，发展高新技术产业，并且以人力资源、扩大就业为契 机，发展房地产业。2.2.6 汇集云、贵、川等旅游特色产业和商业资源， 填补黔西北特产及特色小吃一站式集中地市场空白 的需要48、黔西北依靠着秀美山水和特有的文化，有着丰富的旅游资源。乌 蒙绵延、娄山逶迤，这些区域性特产和特色小吃随着大娄山脉的纵横 曲折，分布在黔西北至云南、四川的角角落落。自古以来，没有形成 统一的汇集地，没有专门集中的特产市场，更没有特色小吃的一站式 集萃地，这是每一位来过黔西北旅游的游客的遗憾：没有一站式的旅 游商业特产资源的集中，旅游者在有限的休闲时间里只能选择和取舍，顾此而失彼，不能获得全方位的尽兴。本项目是XX的大型旅游商业 地产项目，特点是汇集黔西北及云贵的旅游特色产业和商业资源，有 效地填补了黔西北缺乏特产及特色小吃一站式集中地的市场空白。2.2.7 丰富XX旅游商业业态，提升文化旅游内涵49、 的需要作为XX具有独特古彝时代慕俄格古城文化底蕴的项目，以“形 态、业态、文态、生态”等四态一体，全方位打造黔西北一流的人文 旅游景区和国家级景区。本项目依靠XX县成熟的旅游品牌及便利的 交通优势，一方面，着力引入特色美食、特产购物、餐饮休闲、主题 客栈等旅游性商业业态，打造特产销售、特色餐饮、农家小院等多个 独具特色的主题组团，以主题馆、商业街、特色作坊、主题广场、酒 店配套等为建筑载体，丰富旅游商业业态。另一方面，将历史文化融 入商业业态中，包括汉唐时期古彝文化、明清文化等。同时，本项目 与XX县目前超过 200 万游客的成熟商圈无缝对接，以统一规划、统 一招商、统一推广、统一管理的“四50、统一”运营模式，整体提升XX 的文化旅游商圈附加值。2.2.8 促进XX旅游文化商圈全面升级的需要项目的建设，将是对“毕节XX”旅游产业的一个新突破，并 打破黔西北客源在这里旅游“一日游”的单一格式。项目的建设将形 成步调协调、业态搭配、功能互补的复合型文化旅游商业。项目自身 拥有的精美仿古建筑、主题展馆以及园林水系景观，将XX商业全面 升级，同时也将拉动其他企业投入到该地区的文化旅游产业建设中，组成产业链条，形成产业集群。2.2.9 推动XX县旅游基础设施高水平建设的需 要本项目聘请了一流的专家团队进行规划设计，以旅游商业地产开 发模式进行建设，将旅游基础设施集中在一个区域高水准建设，能够 51、保证整体开发和投资强度，可有效防止XX县周边分散和低水平建设。以规模化的旅游商业地产项目开发，迅速确立XX县在黔西北旅 游文化产业发展格局中的目的地地位，突破毕节和贵州客源过境旅游（XX一日游）的产业瓶颈，使本项目能够驻足更多的游客，为XX 县及当地群众带来更多、更大的实惠。以开发手段带动XX县文化、旅游、商业、地产的发展，改善XX的城市形象，提升XX县城市基础、配套设施的建设水平。2.2.10 开发和建设本项目的外部条件已经成熟本项目地位居XX县慕俄格景区内，是县城的黄金地带，国道 326 经过项目西侧，黔大、杭瑞和贵毕高速的通达，使得XX成为贵云川 三省的重要交通枢纽之一，交通便捷。本项目52、所在地拥有大量有开发 前景的旅游资源和热点旅游资源，而且，当地政府明确的相关支持政 策。随着XX县旅游业的不断升温，从而保证了本项目稳定的客源市 场，成为重要的项目开发和建设的外部条件保障。2.3 投资的可行性2.3.1 现状资源禀赋（1）得天独厚的自然条件 XX县地处低纬度高海拔地区，属亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，雨热同期，年平均气温在 11.8左右，工矿企业少， 水质条件好，具有山区独特的生态资源优势。近年来，国家加大对山 地、坡耕地治理的投入力度，为特色农业产业的发展提供了丰富的土 地资源。随着全县农业产业结构调整的推进，培植特色产业，发展特 色农产品是山区农村经济发展的必然53、选择。XX农特产品极具原生态 性、民族多样性，具有较强的合作潜力和市场开发前景。县域海拔高 差变化大，生物多样性丰富，地貌地形复杂多样，水、土、光、温、 湿等条件各异，形成各具特色的土特产品。这种自然资源的优势既是 山区综合开发的物质基础，更为山区特色农业的发展提供了有利条件 和选择空间。（2）丰富的文化旅游资源 XX县文化底蕴深厚，民族民间艺术多姿多彩，书法、灯谜、诗词、楹联、木雕、农民画、漆器工艺等，一直在黔西北文化领域独树 一帜，被文化部命名为“中国现代民间绘画画乡”、“中国民间文化艺 术之乡”。同时也是“中国漆器之乡”、“中国天麻之乡”、“中国皱椒之 乡”和“中国豆制品之乡”。XX县旅54、游资源富集，境内有旅游景区（点）40 余个。其中国家级 7 个，省级 8 个，地县级 30 多个。自然景观有：3A 级旅游景区油 杉河景区、国家级重点风景名胜区九洞天、奢香花谷生态文化旅游景 区、支嘎阿鲁湖景区、安乐牧场等；人文景观有：4A 级旅游景区慕俄 格古彝文化旅游景区、全国重点文物保护单位中华苏维埃人民共和国 川滇黔省革命委员会旧址、全国重点文物保护单位奢香墓、全国民族 团结进步教育基地奢香博物馆、省级文物保护单位千岁衢摩崖石刻（千 岁衢碑）、县级重点文物保护单位将军山之役纪念碑、县级重点文物保 护单位中国第一航空发动机制造厂遗址等；XX县民族风情浓郁，有 八堡、兴隆苗乡、凤山彝族蒙古55、族风情；民族节庆多姿多彩，有彝族 火把节、过彝年，苗族跳花节、白族团圆节等。（3）丰富廉价的人力资源 山区农业基本上属于典型的二元经济，农业人口比重较大，农业产业开发层次较低且结构单一，第二、第三产业发展薄弱，劳动力成 本优势是目前发展劳动密集型特色农产品生产及加工的有力保证。而 XX是人口大县，拥有丰富的劳动力资源，2015 年全县总人口 96 万 人，农业人口占总人口的 95.2%，15 岁至 64 岁劳动力人口占总人口的 64.27%，而普遍人工价格每天在 80 至 200 元之间，为山区农业提供了 丰富的人力资源。（4）大进大出的交通区位 XX县自古“于滇为咽喉，于蜀为门户”，境内 356、21 国道、326 国道、杭瑞高速、黔大高速纵横交错，贵毕公路、大纳公路是西南出海 和北上长江的辅助性大通道，境内公路形成“五纵七横九联十二支”的交通路网，毕节飞雄机场距县城 20 公里，目前已开通 19 条重要城 市航线；在建的东清高速、方纳高速、成贵快铁、隆黄铁路和即将建 设的大织高速、昭吉铁路和毕水兴铁路在县境内交汇，成贵快铁明年 年底前即将建成通车。将使XX成为川滇黔交界的结合部，凸显“大 进大出、畅通无阻、陆空结合”的综合交通枢纽和现代物流中心，在 经济上具有重要的战略地位和广阔的发展前景，为农业综合体的发展 提供良好的交通环境。（5）种类繁多的农产资源 XX县境内农作物种类繁多，品57、质优良，共有水稻品种 98 个，玉米品种 35 个，小麦品种 27 个，大豆品种 26 个，马铃薯品种 7 个，芸豆品种 8 个，巴山豆品种 4 个，豌豆品种 2 个，蚕豆品种 2 个，高粱品种 6 个，油菜品种 21 个，烤烟品种 6 个，蔬菜品种 31 个，辣椒品种 4 个，为农业综合体的发展提供了优质的原材料。同时，还拥有 “中国漆器之乡”、“中国天麻之乡”、“中国皱椒之乡”和“中国 豆制品之乡”等美誉。（6）独具特色的农特产品 XX县共有省级农业产业化经营龙头企业 4 家，市级龙头企业 16家，小微型企业 83 家，农民专业合作社 236 家，全县注册申报的农产品商标共 123 件，其58、中，地理标志保护产品 4 件，分别是“XX天 麻”、“XX皱椒”、“XX园株半夏”、“XX漆器”；贵州名牌 产品 3 件，分别是“九股水牌腐竹”，“琼芳牌豆豉粑、香字豆豉油辣椒”；省级著名商标 8 件，分别是“九股水”、“石老祖公及图”、“九龙腾”、“奢香”、“云龙山”、“海马宫”、“九洞天仙茗”、 “琼芳”商标。无公害产品、产地认证 7 个，面积 22 500 亩，有机茶叶产品、产地认证 2 个，面积 2500 亩，农产品加工市场准入认证58 个。这些品牌的创立，推动了XX县农业产业化的发展，提高了XX县农产品市场的竞争力和企业形象。2.3.2 产业迅速发展（1）围绕农业资源优势，建设特色蔬59、菜生产基地 XX县建立了一批以发展夏秋无公害优质蔬菜、优质辣椒、大豆、芸豆、马铃薯为主的生产基地，2013 年全县蔬菜、辣椒、大豆、芸豆、 马铃薯播种面积分别为 41.8 万亩、12 万亩、20.6 万亩、18.3 万亩、 32.4 万亩，合计 125.1 万亩。其中达溪镇冷底村蔬菜基地 2000 多亩，常年种植甘蓝两季，提供无公害优质蔬菜 1 万余吨，为农户增加收入1000 万元以上；围绕“中国皱椒之乡”，大力发展优质辣椒生产基地，全县 2013 年优质辣椒种植面积 12 万亩，年产干椒 1.8 万吨，年产值达 3.6 亿元；围绕“中国豆制品之乡”，大力发展芸豆、大豆生产，全县常年与玉米套作60、 40 多万亩，年产大豆约 4 万吨，年总产值 1.6 亿元。2013 年仅入驻食品药品园区的“贵州好健益食品有限公司”芸 豆出口创汇 113.5 万美元，围绕“中国天麻之乡”做大中药产业，目前XX县从事天麻经营的企业有 8 家、专业合作社 30 余家，天麻种植覆盖全县 28 个乡镇，仿野生种植面积 4 万余亩，大田种植面积 5000余亩，年产鲜天麻 5000 多吨，年产值在 2 亿元以上。从事天麻种植农户 8000 余户，通过种植天麻，户均纯收入 4000 余元，人均增收 1000余元。围绕生态建设，大力发展高山生态有机茶，全县茶园面积达到 7.8 万亩，其中投产园面积 0.85 万亩，茶叶61、总产量 85 吨（主要以春 茶为主，夏茶只在个别乡镇少量生产，秋茶原料几乎没有得到利用）， 实现总产值 1700 万元。通过加大对特色农产品基地的建设，带动了全县农产品加工企业的发展，截止到 2013 年，全县获省级农业产业化经营重点龙头企业 4 家、市级 16 家、县级 21 家。（2）通过开拓市场、成立“公司（加工企业）+农民专业合作 社+ 生产基地”的生产经营模式积极围绕土壤、气候、生态、民族习俗等特点，大力发展特色农 产品，培育发展一批具有市场竞争力的名、特、优农产品生产基地， 从而形成了一批极具市场竞争力的优势产品。如XX辣椒制品中的 “天椒”、“琼芳”、“吴记老字号”、“百里花”等62、系列产品（辣 椒粉、油辣椒、素辣椒、豆豉辣椒、糟辣椒）；豆制品中的“九股水” 系列产品（豆棒、腐竹、腐皮、腐丝）、六龙豆干、沙坝豆干、猪场豆 干、荞灰豆干等特色食品；茶产业中的“海马宫”、“九洞天仙茗”、 “彝家女贡茶”等系列绿茶；中药产业中的“九龙”、“云龙”天麻 系列产品（天麻胶囊、天麻酒、鲜天麻片）、半夏、前伏、太子参、桔 梗等地道中药材，具有原生态、纯天然的野生山竹笋、厥苔、刺梨、 核桃、天麻、杜仲、竹荪、猕猴桃等得到市场认可，这批特色产品成 为XX县农产品开拓市场的“名片”，提高了XX县农产品走出大山 的美誉度和知名度。2.3.3 社会帮扶助力恒大帮扶XX，在产业扶贫方面，拟实现“四63、个十万”目标，即 计划三年之后帮助建成十万头安格斯牛之乡、十万亩高山冷凉蔬菜基 地、十万亩中药材基地，十万农民工技能培训。扶持 400 个天麻、冬 荪、皱椒、蔬菜、香菇等贫困户互助合作社及初加工企业，重点扶持 1000 个左右互助合作社。恒大帮扶和政府投入重点解决农牧业设施投入、技术技能培训问题，同时引进农牧产业上下游 27 个全国重点龙头 企业，如中禾恒瑞集团、地利集团、一力药业、山东三元朱村蔬菜种 植公司等已入驻XX，并实质开展工作，解决种养殖市场销路问题。 目前，由XX县农牧投公司承接了恒大引进的中禾恒瑞养牛项目配套 设施及饲草供应，同时承接恒大援建的 1 万栋大棚基础设施配套和群 众组64、织生产工作，并与地利集团和三元朱蔬菜公司签订种植和销售合 同。广东帮扶毕节试验区，每年组织 10 万市民游毕节将极大积聚人气 才气商气。第3章 项目的市场分析3.1解读XXXX县地处中国南方古人类文明的发祥地之一的乌蒙腹地。这里 群峰竞秀，万壑积云，乌江宽绰，清泉如烟，山川锦绣，田畴相连， 自然资源和人文景观极为丰富，是一座历史悠久的千年古县，更是色 彩缤纷的生态画廊。3.1.1 从地理位置看XXXX县位于贵州西北部，乌蒙山腹地，北依娄山，南控乌江，这 里山清水秀，物产丰富，民风淳朴，人文荟萃，是奢香故里，漆器之 乡，古彝名城，旅游胜地。XX县地处“贵阳黄果树六盘水毕节遵义重庆成 都”绿色走廊65、旅游热线之上，在地理单元上东与黔西县接壤，西与毕 节市及云南省毗邻，北及东北部与遵义市及四川省相连，南与纳雍县 交界。该县的地理位置正好处于一个重要节点位置，北通川南、西连 滇北、东达湖广，可以凭借良好的地理位置节点性，起到不同地区人 流的南接北送，东迎西进的作用。3.1.2 从自然资源看XXXX县地处我国南方物候山区丘陵地带，冬无严寒，夏无酷暑， 四季分明，宜游宜居。XX县属于长江流域赤水河水系与乌江水系，水资源极为丰富。境内大小河流 30 多条，长度在 10 公里以上的河流 16 条，干河 20 余条，总长 495.2 公里。全县河道总长 727.3 公里，河网密度大于贵州省 17.1 公66、里/百平方公里的平均数。年径流总量为 14.723 亿立方米。 XX县动植物资源丰富，堪称荟萃之地，该县生态保护十分完好，其间树种繁多，林产丰富。全县有树种 51 科，87 属，134 种；该县亦 属乌蒙山地动物区系，物种丰富，结构复杂多样。XX县金属矿、非金属矿及能源矿等矿产资源种类繁多，分布比 较零散。3.1.3 从交通状况看XXXX县位于贵州省西北部，毕节市东部，交通便捷，区位优势明 显，县城距贵州 157 公里，距毕节 49 公里，距遵义 223 公里。国道 321、326 线在XX城关交汇，XX县境内有重要公路贵毕高等级公路， 与贵毕公路平行的占毕公路，东连黔西、西与七星关区相接；黄67、安公 路，南与织金相通；北有XX至四川省泸州市纳溪区221 国道；西南 有XX至纳雍县公路；东西有金沙至XX 326 国道。已实现乡乡通公 路，60%村通公路，40%乡通油路。已成为贵、川、滇三省间重要的交 通枢纽之一，良好的交通枢纽作用，为XX的旅游产业和本项目的发 展带来了机遇，创造了条件。XX空运、铁路交通发达，毕节飞雄机场建成，开通多条航线； 成贵铁路前期工作有序推进，毕织铁路XX段开工建设。3.1.4 从社会经济看XX2016 年，XX县地区生产总值完成 200.13 亿元，同比增长 13.2%；规模以上工业增加值完成 41.91 亿元，同比增长 15.3%；固定资产投 资完成 2268、4.20 亿元，同比增长 19.6%；地方税收收入完成 4.88 亿元， 同比增长 3.8%，税收收入占一般公共财政预算收入比重达 71.7%；城 镇常住居民人均收入达 24129 元，同比增长 8.1%；农村常住居民人均 收入首次突破 7000 元，达 7741 元，同比增长 11.0%，增速在省规划的县域经济第一方阵 22 个县（市、区）中名列第一；旅游总收入完成62.83 亿元，同比增长 38.0%。以上数据来源：贵州省全面小康办发布 的2016 年度全省县域经济运行情况监测分析报告。平稳的社会经济增长态势领先于毕节市的总体增长水平，创造了 该县优良的投资环境，这对本项目投资建设目标的实69、现起到了良好的 促进作用。3.1.5 从旅游资源看XX悠久的人文历史，原始的自然风貌，在XX这片土地上一直延续 至今。得天独厚的旅游资源是本项目发展的基础和载体，制约着整个 区域文化产业和旅游业的发展。从系统论的观点来看，旅游资源是文 化旅游产业系统的重要组成部分。通过对XX县旅游资源的特色、吸 引力和开发潜力等要素的定级分析评价，总结出它们的综合比较优势， 为确定本项目旅游资源的利用和开发提供重要依据。据统计，目前贵州省拥有荔波、赤水世界自然遗产地 2 处，侗族 大歌人类非物质文化遗产代表作名录 1 项，国家 A 级景区 93 个（其中 黄果树、龙宫 2 个国家 5A 级旅游景区，国家 4A70、 级旅游景区 27 个）， 国家级风景名胜区 18 个，国家级自然保护区 9 个，国家森林公园 22个，国家地质公园 9 个，全国重点文物保护单位 39 个，国家级非物质文化遗产 73 项 125 处，国家级历史文化名城 2 个，国家级历史文化名城（镇、村）17 个，国际民族生态博物馆 4 个，中国优秀旅游城市 7 个。根据近年来XX县旅游发展总体规划相关统计数据显示，XX县旅游资源主类拥有率为 8 个主类百分之百，拥有 31 个亚类中的 18，占 58%，155 个基本类型中的 37，约占 24%。主类无缺项，亚类比 率颇高。在 17 项目主要资源评价中，有 11 项与彝族文化有关，景区 内71、彝族文化比较丰富，属旅游资源典型丰富之列。该地区的旅游资源的综合比较优势：（1）资源类型多样，组合性强；（2）资源分布集中，空间差异明 显；（3）资源优势明显，开发价值大；（4）资源保存状况好，开发空 间大。根据以上分析可知，本项目地处XX县慕俄格区域，属于优良级 旅游资源集中组合区域，同时，本项目开发利用了优良级旅游资源 田园综合项目，使得“第六产业”的自然资源与人文资源在该地区相 得益彰，而且，运用了黔西北特色文化及饮食等商业模式，使得物质 性旅游资源与非物质性旅游资源交相辉映。本项目与该地区的其他旅 游资源（包括：洗尽铅华县城慕俄格古城与古建筑群历史文化、久负 盛名古彝文化、奇特惊险的乌72、蒙生态文化、徇丽多姿的赤水河自然文 化等）具有较强的组合性，形成贵州省旅游资源中所少有的、非常具 有代表性的旅游新资源，这都有利于本项目的深度开发。3.1.6 概括XXXX因古彝而得名，因山而厚重，因水而灵秀，堪称为锦绣乌蒙 的古彝之乡。这里拥有着神奇的土地，醉人的山水和丰富的文化，成 就了XX这片藏奇藏险藏秀色，大山大水大风景的旅游胜地。XX的 旅游资源条件的独有特色，是发展文化产业的基石：资源类型多样， 彝文化丰富；自然资源特色突出；彝族文化具有历史代表性和唯一性。 这些特点成就彝族文化、避暑气候和森林公园等三大热点，这也是XX美景的浓缩，也是大自然对XX的恩赐。这些美景像一颗颗璀璨的 明73、珠，镶嵌在乌蒙赤水之间，并以其独特的山、水、田、丘、林、城 等旅游资源，为世人泼染出了一幅色彩斑斓、瑰丽夺目的生态画卷。3.2XX县旅游市场现状及前景XX县是黔西北彝族文化名县，自然资源丰富、历史文化悠久。 该县的旅游业正是结合自身旅游资源特点，充分发挥历史积淀、人文 自然资源雄厚等优势，以建设“乌蒙山乡，奢香故里”为契机，以加 快发展大旅游产业为核心，充分利用多方资源增强自身旅游竞争力， 实现了由小景点向大景区、小产业向大体系的转变，基本形成了县城、 慕俄格、百里杜鹃、森林公园、奢香故里、云龙山、宣慰府、九洞天 等 8 个旅游资源分布区的发展格局。全县在发展旅游产业方面大步迈 进，为优化经济74、产业格局、推动经济新的腾飞，探索了一条新的、可 持续发展的道路。近年来，XX县接待游客人次数量、旅游综合收入及社会消费品零售总额都在大幅度激增。下表是 2012 年-2016 年的统计数据，资料 数据来源“XX县 2012 年-2016 年各年度政府工作报告”。表 3-1XX县 2012-2016 年旅游业统计数据资料表年份接待游客数 量（万人次）增幅（%）旅游综合年 收入（亿元）增幅（%）社会消费品零售总额（亿元）增幅（%）2012102.33.35.92013148.244.9%4.9449.7%6.13.4%201421142.4%8.4871.7%7.1817.7%201526023.75、2%12.243.9%8.2214.5%201632023.1%15.3625.9%9.4715.2%根据以上资料数据可以看出，三项指标过去几年的每年增幅。预 计未来几年，也就是 2017-2022 年，三项指标仍会增长，渐趋平稳增 长态势。2017-2022 年三项指标的增幅及数量可以建立数学模型进行预测。首先，用“加权移动平均法”对 2017-2022 年的接待游客增幅进 行预测。因为从过去 5 年的实际数据可以看出，2012 年-2016 年游客 数量增幅很大，但 2014 年以后增幅放缓，趋于平缓，增幅波动很小， 所以，适用于“加权移动平均法”进行预测。其次，确定 2012 年-20176、6 年每年接待游客增幅用 X1X5 表示；2017 年-2022 年每年接待游客增幅的预测值用 Y1Y6 表示；2017 年-2022 年每年接待游客的预测值用 Q1-Q6 表示。第三，为了更符合当前的发展趋势，将不同时期的序列给予不同 的权重。对实际值和预测值的前一期、前二期和前三期分别赋予 3、2 和 1 的权重，同时，为预测结果的稳健性和保守性考虑，2014-2016 年各年增幅趋于平稳，预测未来各年接待游客数量时，各年数量增幅的基数按照 2014-2016 年的中间年份 2015 年公布的实际游客量 260 万人次为计算基数，则：移动平均法基本公式可以表述为：F= 1t +1nt xi77、i=t -n+1采用 3 年移动平均法，2017 年接待游客增幅预测值：Y1 = (X 3 + 2X 4 + 3X 5）/ 6 =（42.4% + 2 23.2% + 3 23.1%）/ 6 = 26.4%2017 年接待游客数量预测值：Q1 = 320 + 260 26.4% = 388万人次2018 年接待游客增幅预测值：Y2 = (X 4 + 2X 5 + 3Y1）/ 6 =（23.2% + 2 23.1% + 3 26.4%）/ 6 = 24.8%2018 年接待游客数量预测值：Q2 = 388 + 260 24.8% = 452万人次2019 年接待游客增幅预测值：Y3 = (X 578、 + 2Y1 + 3Y2）/ 6 =（23.1% + 2 26.4% + 3 24.8%）/ 6 = 25.1%2019 年接待游客数量预测值：Q3 = 452 + 260 25.1% = 517万人次2020 年接待游客增幅预测值：Y4 = (Y1 + 2Y2 + 3Y3）/ 6 =（26.4% + 2 24.8% + 3 25.1%）/ 6 = 25.2%2020 年接待游客数量预测值：Q4 = 517 + 260 25.2% = 583万人次2021 年接待游客增幅预测值：Y5 = (Y2 + 2Y3 + 3Y4）/ 6 =（24.8% + 2 25.1% + 3 25.2%）/ 6 =79、 25.1%2021 年接待游客数量预测值：Q5 = 583 + 260 25.1% = 648万人次2022 年接待游客增幅预测值：Y6 = (Y3 + 2Y4 + 3Y5）/ 6 =（25.1% + 2 25.2% + 3 25.1%）/ 6 = 25.1%2022 年接待游客数量预测值：Q6 = 648 + 260 25.1% = 713万人次通过以上的预测，结果汇总如下表所示：表 3-2XX县 2017-2022 年接待游客数量预测值汇总表年份年接待游客数量预测值（万人次）增幅（%）201738826.4%201845224.8%201951725.1%202058325.2%202180、64825.1%202271325.1%根据表 3-1XX县 2012-2016 年旅游业统计数据资料表可以 看出，年接待游客数量与年旅游综合收入之间存在一定的正相关关系， 这就说明两者变量之间存在弹性关系，可以用“收入弹性系数法”预 测XX县 2017 年-2022 年的旅游综合年收入情况。设 Q1-Q6 为时期 2017-2022 年接待游客数量； I1-I6 为时期 2017-2022 年旅游综合年收入；Q 与I 分别为相应的变化量。根据收入弹性系数的计算公式：e I =（DQ / Q）（/DI / I）可以计算出，两者变量之间的弹性系数，如下表所示：表 3-3XX县 2012-201681、 年旅游综合收入弹性系数表年份接待游客量增幅(%)旅游综合收入增幅（%）旅游收入弹性系数2012201344.9%49.7%0.90201442.4%71.7%0.59201523.2%43.9%0.53201623.1%25.9%0.89则 2012 年-2017 年XX县旅游综合收入弹性系数为 0.530.90， 取平均弹性系数 0.72，作为 2017 和 2022 年的旅游综合收入弹性系数。由于 2017 年接待游客数量增幅为 26.4%，根据弹性系数公式可以 计算出 2017 年旅游综合收入增幅：DI1 / I1 =（DQ1 / Q1）/ e I= 26.4% / 0.72 = 3682、.7%2017 年XX县旅游综合收入估算过程中，为了坚持预测过程的谨 慎性、稳健性、保守性原则，增幅基数按照 2012 年-2016 年XX县旅 游综合收入的平均值 8.86 亿元来取值，作为各年度的增幅计算基数， 则：2017 年XX县旅游综合收入预测值：I1 = 15.36 + 8.86 36.7% = 18.61亿元2018 年旅游综合收入增幅预测值：DI2 / I2 =（DQ2 / Q2）/ e I= 24.8% / 0.72 = 34.4%2018 年旅游综合收入预测值：I2 = 18.61+ 8.86 34.4% = 21.66亿元2019 年旅游综合收入增幅预测值：DI3 / I83、3 =（DQ3 / Q3）/ e I= 25.1% / 0.72 = 34.8%2019 年旅游综合收入预测值：I3 = 21.66 + 8.86 34.8% = 24.74亿元2020 年旅游综合收入增幅预测值：DI4 / I4 =（DQ4 / Q4）/ e I= 25.2% / 0.72 = 35%2020 年旅游综合收入预测值：I4 = 24.74 + 8.86 35% = 27.84亿元2021 年旅游综合收入增幅预测值：DI5 / I5 =（DQ5 / Q5）/ e I= 25.1% / 0.72 = 34.8%2021 年旅游综合收入预测值：I5 = 27.84 + 8.86 3484、.8% = 30.92亿元2022 年旅游综合收入增幅预测值：DI6 / I6 =（DQ6 / Q6）/ e I= 25.1% / 0.72 = 34.8%2022 年旅游综合收入预测值：I6 = 30.92 + 8.86 34.8% = 34亿元通过以上计算，结果汇总如下表所示：表 3-4XX县 2017-2022 年旅游综合收入预测值汇总表年份旅游综合年收入（亿元）增幅（%）201718.6136.7%201821.6634.4%201924.7434.8%202027.8435%202130.9234.8%20223434.8%综上所述，根据测算统计结果，2017 年XX县预计接待游客量85、将 达到 388 万人次，旅游综合年收入 18.61 亿元；2022 年预计接待游客量将达到 700 万人次，旅游综合年收入 34 亿元。由此可见，XX县旅 游业前景看好，这将对该县发展文化产业带来很大的契机，也给XX 美食文化博物馆及田园综合文化产业项目带来了无限商机。3.3项目的客源市场分析3.3.1 客源市场发展趋势随着黔西北各大知名旅游景点的持续火爆，国内旅游异军突起， 旅游已成为中国老百姓的新兴消费热点。旅游客源市场呈现以下趋势：（1）自助行观光度假旅游逐渐成为旅游消费热点；（2）游客滞留时间与消费水平成正比，短程、一地滞留倾向增加， 中长距离旅游产品的消费者主要集中在经济发达地区；86、（3）散客成为近程市场出游的主体。个人出游与亲朋好友结伴同 游成为市场主体，城镇居民在本省及邻省出游的，以全家出游、朋友 结伴为主，去中远程目的地旅游则以旅行社组织的团队为主；（4）旅游时段主要集中在节假日，节日旅游人数占全年总量的 1/4 左右；（5）游客旅游意识逐渐增强，游客回归自然的出游意识和生态保 护意识越发强烈；（6）纯旅游增加，旅游消费档次提高。以观光游览、休闲度假为 主要目的地的纯旅游迅速增加，旅游消费逐渐纳入常规开支预算范畴， 消费档次明显提高。人均花费逐年提高，呈现出散客每人次消费增加， 团队每人次消费减少趋势；（7）中青年、高素质阶层游客成为消费的主力军；（8）游客逐渐成熟87、，个人或亲友结伴旅游成为主体。近年来，自 驾车旅游迅速兴起，愈加呈现出越来越多的人结伴游和与家人同游的市场特点；（9）自驾车旅游、自助游、度假游、修学游逐渐成为时尚，都市 里出现一批国际化程度和消费层次较高的消费群体，其需求趋势及特 点正在迅速接近国际市场；（10）互联网日渐成为人们旅游出行的重要信息源。3.3.2 XX客源市场现状XX县旅游业起步相对较晚，客源市场存在市场辐射范围小、市 场结构单一、宣传力度不够、出游方式受限等特点，游客大多来自毕 节和遵义及所辖各县，同时，XX县旅游业也面临资金投入不足，旅 游开发力度不够的现象。很多旅游者来这里看了就走，驻留时间短， 配套设施不完善，大部分88、市场资源均被闲置浪费。XX县旅游市场总体处于旅游市场整体基数很小的初级阶段，但 今年旅游业收入增速很快，总体发展形势乐观。本项目是对以XX县为核心的黔西北特色文化旅游资源合理的 规划利用和整合包装，推动文化产业、旅游产业、农业观光加快步入 提质增效、迅速成长阶段。3.3.3 客源市场细分表 3-5项目的功能旅游细分市场表按功能划分市 场 特 征市场选择观光旅游主要为黔西北地区和周边邻省城市近程客源，数量大、流动快、停留短、消费水平相对较低、重游率较高， 对旅游产品要求较低。近期以观光旅游、文 化旅游为主，中远期以文 化旅游、度假旅游为主， 商务旅游为辅。文化旅游主要是指历史遗迹寻访、文化探踪等89、市场。游客多来自国内远程客源市场或海外旅游市场，出游动机强烈、 停留时间长、复游率较高、消费水平较高，但客源量有 限，对市场开发的直接贡献不大，但他们的行为所产生 的影响大、示范性强。要求较高品位的历史文化旅游产 品和保护完善的文化遗址。商务旅游随着我国和贵州整体经济实力的增强，贵州省内外各地企业的商务会议行为也有一定的市场规模，这部分游客的数量稳定，规模不大，但消费水平较高，市场潜 力很大，对配套设施及项目要求高。度假旅游随着国内旅游业向着度假休闲旅游发展的大趋势，度假旅游将成为XX县的重要客源市场，这类游客停留 时间长，消费水平高，重游率高，对配套设施要求较高， 需要有一定丰富度和体验性的90、旅游产品。表 3-6项目的游客年龄细分市场表按年龄划分市 场 特 征市场选择青少年数量较多，出游率高，复游率低，以观光活动为主，人均消费水平低，属大众旅游市场。近期以中青年市场为 主，中远期发展老年人市 场。中青年关注历史文化旅游、旅游经历的多样化和旅游经历的质量，对旅游资源品位及旅游产品文化内涵的要求也 高，是本项目的主要目标市场群体。老年人该细分群体自由支配能力强，空闲时间较多，出游频繁，XX秀美的山水风光和深厚的文化底蕴对他们有 很强的吸引力，随着通达能力的提高和配套设施的完善， 在未来亦将成为本项目重要的目标市场群体。表 3-7项目的游客收入细分市场表按收入划分市 场 特 征市场选择中91、低等收入近期市场很大，但出游率较低，复游率低，以观光活动为主，人均消费水平低，对旅游经历和配套设施要 求不高。近期以中低等收入游 客市场为主，中远期以中 高等收入的游客市场为 主。中高等收入近期市场较小，但在迅速激增，这一阶层的游客较为关注历史文化旅游、旅游经历的多样化和旅游经历的质 量，消费水平高，对旅游资源品位及旅游产品文化内涵 要求也高，是本项目未来的主要目标市场群体。表 3-8项目的旅游产品购买时间细分市场表按购买时间划分市 场 特 征市场选择节假日出游主要为黔西北地区和周边邻省城市游客，数量较大，出游率高，重游率高，停留时间短，以观光娱乐活动为 主，人均消费水平较低。近期以节假日和春92、夏 两季出游的游客为主，中 远期发展带薪假期和有自 由时间出游的游客，并大 力发展秋冬季旅游。春夏两季出游游客组成较为多样，数量较大，出游率高，复游率低，停留时间长，旅游需求较为多样，人均消费水平较 高，对旅游基础配套设施要求较高。带薪假期或自由 时间出游以贵州省外和国外游客为主，目前数量有限，出游率高，复游率高，停留时间长，对旅游经历和配套设施 要求较高，人均消费水平高，在未来亦将成为重要的目 标市场群体。3.4项目的目标市场定位分析随着旅游消费需求的增加，旅游目的地可进入性的提高和产品结 构的完善，本项目文化产业、田园综合的潜在客源市场将进一步扩大。 根据“以国内旅游客源市场为基础，国际、93、国内客源市场并举”的指导方向，兼顾本项目客源市场现状地域构成、消费结构以及旅游产品 结构变动趋势等因素，将本项目客源市场定位为：一级（基础市场）、 二级（拓展市场）和三级（机会市场）等目标市场。3.4.1 一级目标市场（基础市场）（1）地域结构 省会贵阳、本省的毕节、遵义以及四川的泸州、云南的昭通等贵川滇省际地区：以上地区距离XX较近，历史上联系密切，人员往来 频繁，将始终是本项目客源市场的重要支撑。项目所在地是贵川滇省 际地区的重要节点和滇贵重要公路交通枢纽，可达性和可进入性良好。 该区域市场是本项目应重点加以拓展的高潜力市场。此类游客主要以 短途休闲、观光旅游、生活度假等为主；以经济型和标94、准型为主，客 源规模大，规模效益明显，这类游客约占游客总数的 60%左右。（2）群体结构 日常观光旅游市场：日常都市居民观光旅游；双休日休闲旅游市场：双休日都市居民休闲旅游；度假旅游市场：滞留时间超过 1 周的 度假旅游者；老人“候鸟型”度假市场：老人季节性常住养老；旅游 地产开发市场：分时旅游地产产品开发；商务旅游和会议旅游市场： 公司、企业、团体商务、会议游览；节日旅游市场：特定旅游周、鬼 谷子文化周等节假日；康体养生旅游市场。3.4.2 二级目标市场（拓展市场）（1）地域结构 以贵阳为中心的贵州城市群，以重庆为中心的巴蜀城市群和以昆明为中心的滇康城市群：受区位关系、旅游资源的差异性、消费95、能力 三方面影响，且基础市场客源规模有限，因此，该市场将成为本项目 国内旅游现在应重点加以拓展的高潜力市场，并且国道、高速公路交 通，从空间和时间上缩短了贵滇、贵川之间的距离，更加方便贵川滇 三省地区游客进入项目所在地区旅游，客源市场进一步东西拓宽。这 部分游客的人数估计约占游客总数的 30%-35%。（2）群体结构 彝族文化探踪旅游市场：彝族文化探踪人群市场；国内文化旅游市场：乌江文化；度假旅游市场：滞留时间超过 1 周的度假旅游者； 观光旅游市场：自然、人文、农家田园风光观光旅游；康体养生旅游 市场。3.4.3 三级目标市场（机会市场）（1）地域结构 除本省以外的其他国内各省份的游客，主要96、包括有铁路、航空和高速公路直达，城市化水平高、人口密集且人均可支配收入较高、出 游能力较强的中东部、华南、华中、西北、西南、东南大中城市的游 客，形成远距离国内“飞地型”旅游客源市场。港澳台及国际客源市场，这部分游客中包括相当一部分进行科学 考察、探险及其他专题性旅游的团队，从而形成国际“飞地型”旅游 客源市场。（2）群体结构 中国南方人类文化起源体验旅游市场；乌蒙山水科考探险旅游市场；康体养生旅游市场。这部分游客的人数估计约占游客总数的 5%-10%。3.5项目的市场资源发展战略上述三级目标市场在空间上形成了以“基础市场”为核心，以“拓 展市场”为重点，以国内“飞地型”市场为依托，以国际“飞97、地型” 市场为外围的“章鱼式”旅游客源市场为本项目的市场资源发展战略 定位。本项目旅游客源市场开发近期战略：应以特色文化产业、农业田 园观光、特产商业及地方餐饮的招商投资、开发建设为重点，以贵阳、 毕节、遵义、昭通、泸州等地的客源市场为主要开拓对象，完善旅游 产品的开发和旅游配套设施的建设，着力将其打造成贵川滇等地省际 地区乃至全国闻名的国家级景区，成为旅游者心目中的黔西乌江重要 的旅游目的地XX旅游第一站，以及游客集散地和居留地，乌蒙特 产与彝族文化的汇集地。中远期战略：应以贵阳城市群，巴蜀城市群和滇康城市群等国内 客源市场与国际客源市场并重，进一步巩固扩大国内旅游市场中项目 知名度的提升，98、大力开拓国际旅游市场的潜力和宣传力度，使本项目 成为具有一定国际知名度、地域特色鲜明、旅游产品丰富、文化体验 上佳、品牌形象优良的区域性中心旅游项目。第4章 项目的建设条件分析4.1 区位条件分析项目所在地XX县位于贵州省西北部，毕节市东部，东邻金沙县， 南连黔西县，西接七星关区，二道河、六冲河自西向东穿境而过，地 处贵州金三角核心地带。XX县有着悠久的历史，XX古属鬼方。蜀汉时期，诸葛亮南征， 夷族默部苴慕（君长）妥阿哲（济火）助南征有功，于蜀汉建兴三年（225）封为罗甸王，以袭其地。明洪武四年（1371），顺元路宣慰使 霭翠归附，封为贵州宣慰使“位各宣慰之上”，十四年（1381）霭翠 病逝99、，妻奢香代袭其职。次年，明将傅友德、沐英等率大军从四川、 湖南经贵州讨伐云南梁王巴匝剌瓦尔密，当时盘踞云南的元蒙势力与 乌撒、芒部的部分奴隶主相勾结，抗拒明军。奢香审时度势，维护明 朝的统一，支持明军入滇。XX蕴藏着丰富的资源。植物资源有森林、草地、农作物、药用 植物和经济林植物等。境内植物不仅有丰富的菌类，还有众多蕨类以 上的高等植物，仅“百里杜鹃”林区就有菌类 131 种，其中药用菌 43种，食用菌 58 种，毒菌 22 种。高等植物 120 种，分 50 科、84 属，其中被子植物 44 科 78 属 113 种，裸子植物 1 种，蕨类植物 5 科 5 属6 种。本项目所在地是贵川滇三省100、间重要的交通枢纽之一，距离贵州157 公里，1 小时 20 分钟车程；距毕节 49 公里，30 分钟车程；距遵义 223 公里，2 小时 30 分钟车程。这就形成了XX与贵阳、遵义、毕 节的“半日经济辐射圈”，因此，项目的区位优势明显。4.2特色文化资源条件分析本项目所在的区域作为拥有厚重文化的底蕴的地区已被作为古 彝文明历史文化的代表，周边环布的大量的文化及旅游资源，种类多 样，品质品位较高。该地区特有的彝族文化、手工艺品文化、民俗文 化和餐饮文化等文化资源，在这里得到了整合和利用，形成当地特色 文化集群式效应，势必会提升项目的文化品位。这些特色文化集群的 产业化表现形式为，以彝族文化为代表101、的典籍、用具、刀具、工艺品 等产品产业；以民俗文化集群为代表的田园观光农业产业；以手工艺 品文化集群为代表的XX漆器；以民俗、餐饮文化集群为代表的贵州 特色餐饮、黔西北土特产和黔西北风情展等，进而，形成项目核心价 值点，带来了产业价值。本项目背倚娄山、乌蒙之间，滨水乌江上游，坐拥百年古城，气 候宜人、植被秀美、风景如画等“自然+人文”的资源禀赋，是本项 目作为地区性文化产业开发和资源利用的代表，也是未来黔西北旅游 发展元素最丰富的区域。4.3土地利用状况目前本项目用地现状主要为慕俄格田园综合体内的已征用地块，地上附着物基本清除，属于净用地，随时准备入场开工建设。地块周 边区域水资源丰富，周边有102、二道河、六冲河等，地下水埋藏较浅。项 目以 279 亩规划建设用地为田园综合体文化的主体。本项目规划占地面积 186291 平方米，总建筑面积 99577.5 平方米，容积率 0.43，建 筑密度 20.84%，绿地率 46.27%，项目土地得到了充分合理的利用。4.4 建设环境条件4.4.1 地形地貌特征XX县地处黔西北高原（云贵高原）向黔中山原丘陵过渡斜坡地 带，属中山地貌类型，县境大部分海拔在 14001900 米之间。地势中 部和东北高，河流向北和向南流。境内山峦重叠、切割较深、沟壑纵 横、地貌破碎，地形多样，山地、坡地、丘陵、洼地、盆地（小坝子）、 河谷交错分布。全县地貌可分为山地、103、丘陵、河谷三类形态，山脉多 呈东北西南走向。根据地貌类型特征、海拔高度差异和地面切割程度， 分四个地貌区：西北部中山丘陵区、东北部中山缓坡谷地和丘陵洼地 区、中西部高中山切割和缓坡丘陵谷区、东南部低中山浅切割谷区。4.4.2 水文水系状况XX县河流属长江上游的赤水河水系与乌江水系，境内地势中西 隆起，向南和北倾斜。中西隆起以九龙山、公鸡山、火烧箐、海马箐、 龙昌坪等山脉为分水岭，北部属赤水河水系流域，南部、西部、中部 为乌江水系六冲河流域。XX县长度在 10 公里以上的河流 16 条，干河 20 余条，总长 495.2 公里。全县河道总长 727.3 公里，河网密度大于贵州省 17.1 公里/104、百平方公里的平均数。年径流总量为 14.723 亿立 方米。4.4.3 气象气候条件XX县地处低纬度高海拔地区，属亚热带湿润季风气候，大部分 海拔在 14001900 米之间，气候温和，雨量充沛，雨热同期，具有冬 无严寒，夏无酷暑，夏短冬长，春秋相近，雨雾日多及“十里不同天” 的立体气候特点。年平均气温在 11.8左右，最高气温 32.7，最低 气温零下 9.3，最冷月（1 月）平均气温为 1.6，最热月（7 月） 平均气温为 20.7，属典型的夏凉山区，是最佳避暑圣地。阴雨天气 多，日照少，雨季特别明显，雨量充沛，年平均降水量为 1155 毫米， 降水多集中在 49 月，占全年降水量的 78105、.8%。XX属雾多县之一， 全年平均雾日为 159.2 天占全年日数的 43.6%，日照时数为 1311.2 小 时占全年可照时数的 30%，无霜期为 254325 天，常年相对湿度 84%。4.4.4 基础设施条件（1）公共设施项目地处XX县慕俄格古城片区内，公共服务设施完备，紧邻奢 香墓、宣慰府等景点，能够满足未来景区游客对公共服务设施的使用 要求。（2）交通条件目前项目西侧紧邻杨柳大道，321 和 326 国道交汇于城关镇，距 离项目用地很近，这都为项目的进入提供了便利的交通条件。（3）电力设施现有市政电力规划建设的两套 630kVA 箱式变电器，分别位于项目 地块的南北两侧，能够满足本106、项目的需求。（4）供水条件项目的供水水源来自于XX县东郊水厂，水源为宋家沟水库和小 青沟水库，日综合设计供水能力 18000 立方，取水装机容量均为110KWX2。供水管网经过项目西侧 326 国道，碰口接入项目用地，能够 满足本项目运营期间的供水需求。（5）排水条件项目采用雨污分流的排水体制，并结合路面径流的形式节约管位。 污水处理排放在项目用地内规划建有化粪池，经沉淀处理后的污水，达到排放标准，于项目用地周边统一排入市政污水管网中，最终 汇入XX县城污水处理厂；餐饮污水经隔油池后再排入化粪池中。雨水排放经收集，统一排入项目用地周边的市政雨水管网中。（6）通讯条件项目用地城关镇内电信分公司 107、1 座；固定电话网接入机房 2 座； 移动通讯网由基站组成无线接入子网，移动基站以环路形式接入毕节 市移动交换机楼，部分采取星型、树型接入相邻基站；广播电视网络 现有 1 座有线电视分中心；通信线路在 326 国道布置有 6110 的通信 管道；项目周边其余地区的通信线路均为架空线路。4.5各界对项目实施的意见本项目是提升贵州西北部文化旅游功能品质，打造XX县国家级 景区的项目。XX县委、县政府对本项目的实施极为重视，做了大量的准备和推动工作，取得了积极的工作成效。 项目的开发建设将为XX社会经济注入新的活力，并促进当地群众居住、生活、就业、交通、交流等条件的改善。为此，XX县政府、 城关镇及108、当地群众均表示对本项目的实施给予积极的支持和配合。第5章 开发模式与运营策略5.1项目开发运营模式5.1.1 PPP 模式概述PPP（PublicPrivatePartnership）模式，是指政府与私人组 织之间，为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此 之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利 和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行 动更为有利的结果。公私合营模式（PPP），以其政府参与全过程经营的特点受到国内 外广泛关注。PPP 模式将部分政府责任以特许经营权方式转移给社会 主体（企业），政府与社会主体建立起“利益共享、风险共担、全程109、合 作”的共同体关系，政府的财政负担减轻，社会主体的投资风险减小。 PPP 模式比较适用于公益性较强的废弃物处理或其中的某一环节，如 有害废弃物处理和生活垃圾的焚烧处理与填埋处置环节。这种模式需 要合理选择合作项目和考虑政府参与的形式、程序、渠道、范围与程 度，这是值得探讨且令人困扰的问题。截止 2015 年 11 月底，国家发展改革委公开推介的第一批 1043 个 PPP 项目中，已签约项目达到 329 个，占推介项目数量的比例为 31.5%。5.1.2 核心产业区运营模式核心产业区产权主体为公司，美食文化博物馆中商业门面免收入 驻经营户的租金，商店收益 20%作为公司收益，80%作为经营户110、收益。5.1.3 配套产业区运营模式配套产业区采用“公司+合作社+农户”种植模式，逐渐形成“资 金源变股权，资金变股民，农民变股民”的生产模式，形成产、供、 销一条龙的农业产业链。5.2开发模式研究与比选5.2.1 开发模式种类与分析开发商主导式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自 行做一级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府 收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。政府主导式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的 国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要 大量铺垫资金，开发进度慢。政府开发商联合式：政府公开招标方案优、成本廉的111、企业承担 一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作 中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式， 实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将 生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发 商，另一种叫“生地出让熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分 成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种。新城区公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好 处是政府主导，缺点是不够市场化运作，甚至产生腐败。借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、 有资质机构合作112、土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是政府容易陷 入被动。如香港华润曾经操作的 10 平方公里海南石梅湾项目采用的就 是这一形式。以上 5 种方式以主导地位来划分即：政府主导型与企业主导型。 政府主导：由土地储备机构（或建设区域管理办公室）负责融资、规划、拆迁及市政建设等手续，并通过招标的方式选择企业负责土地 一级开发的具体管理及实施，开发管理的费用一般相对较低。企业主导：通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企 业负责融资、规划、拆迁及市政建设等手续并负责组织实施。以上二种方式都存在企业与政府的合作，企业可以从中获取一定 的利益。5.2.2 PPP 模式的优点在于将市场机制引进了基础设施113、的投融资。不是所有城市基础设 施项目都是可以商业化的，应该说大多数基础设施是不能商业化的。 政府不能认为，通过市场机制运作基础设施项目等于政府全部退出投 资领域。在基础设施市场化过程中，政府将不得不继续向基础设施投入一定的资金。对政府来说，在 PPP 项目中的投入要小于传统方式的 投入，两者之间的差值是政府采用 PPP 方式的收益。（1）消除费用的超支。公共部门和私人企业在初始阶段私人企业 与政府共同参与项目的识别、可行性研究、设施和融资等项目建设过 程，保证了项目在技术和经济上的可行性，缩短前期工作周期，使项 目费用降低。PPP 模式只有当项目已经完成并得到政府批准使用后， 私营部门才能开始114、获得收益，因此 PPP 模式有利于提高效率和降低工 程造价，能够消除项目完工风险和资金风险。研究表明，与传统的融 资模式相比，PPP 项目平均为政府部门节约 17%的费用，并且建设工期 都能按时完成。（2）有利于转换政府职能，减轻财政负担。政府可以从繁重的事 务中脱身出来，从过去的基础设施公共服务的提供者变成一个监管的 角色，从而保证质量，也可以在财政预算方面减轻政府压力。（3）促进了投资主体的多元化。利用私营部门来提供资产和服务 能为政府部门提供更多的资金和技能，促进了投融资体制改革。同时， 私营部门参与项目还能推动在项目设计、施工、设施管理过程等方面 的革新，提高办事效率，传播最佳管理理念115、和经验。（4）政府部门和民间部门可以取长补短，发挥政府公共机构和民 营机构各自的优势，弥补对方身上的不足。双方可以形成互利的长期 目标，可以以最有效的成本为公众提供高质量的服务。（5）使项目参与各方整合组成战略联盟，对协调各方不同的利益 目标起关键作用。（6）风险分配合理。与 BOT 等模式不同,PPP 在项目初期就可以实 现风险分配，同时由于政府分担一部分风险，使风险分配更合理，减 少了承建商与投资商风险，从而降低了融资难度，提高了项目融资成 功的可能性。政府在分担风险的同时也拥有一定的控制权。（7）应用范围广泛，该模式突破了引入私人企业参与公共基础设 施项目组织机构的多种限制，可适用于城市116、供热等各类市政公用事业 及景区、道路、铁路、机场、医院、学校、旅游项目等。5.2.3 总体开发策略分析及建议（1）区域总体开发策略研究 无论是开发模式、开发时序、土地运营、开发融资还是营销策略，都是在区域发展总体目标的前提进行阶段性的调整。 经过对旅游观光城市景区发展阶段的对比分析，我们可以初步归纳出城市景区的发展趋势，和本项目从宏观上应采取的总体开发策略， 从以下几方面进行描述。旅游观光城市发展形态的趋势 、旅游区形态日趋综合化开发形态由最开始的功能业态较为单一的公园、景区到经营性景 区，再到有规划的综合发展旅游区，不再局限于一种功能，而是多种 功能综合协调发展，能实现区域内自平衡的城市化区117、域。、旅游区发展注重综合价值的提升。 旅游观光城市景区在发展过程中不再仅仅关注硬环境的发展，而开始强调软、硬件环境及经济环境的综合建设，来实现对区域整体价值的提升。、旅游区建设强调对景区特色的营造 景区建设逐渐改变了千篇一律的模式，而转向从挖掘自身资源以及突破创新等多方面营造自身特色，构建区域更为不可替代的核心竞 争力。旅游观光城市开发模式的趋势 首先是规划先行。在开发之初从整体上进行统一规划，便于区域可持续的发展，而不再是为了短期目标而进行盲目地、自发地开发。 其次是整合开发。旅游区建设由传统的对旅游资源掠夺、滥用式 的开发，以及对文物古迹等有形资源的单一开发，转向注重旅游资源的整合开发以及118、对历史、文化等多种无形资源的综合开发。 第三是市场化运作。在旅游区建设中越来越多地引入了市场化的运作，政府的开发主体地位在逐渐弱化，而服务职能在不断强化。以 市场化为主的开发运作不仅包括最原始的土地运营，还逐步推广了市 政资产、无形资源的资本化运作。旅游观光城市开发策略发展趋势 、开发体制发生转变开发体制的转变涉及到政府角色的转变以及旅游区运作市场化的 转变。在新的发展趋势下政府的角色不再是开发的主体和直接管理者， 而是秩序制定者、开发主体服务者及整体开发的协调者；而旅游区的 市场化运作也从最初的土地市场化进一步推进到其他诸多领域的市场化运作。这是引入 PPP 开发模式的优势之一。 、开发目标119、发生转变 新的发展趋势下，旅游区发展不再以经济指标为唯一标准，而是同时兼顾社会指标以及自然指标，以达到区域的可持续发展。 、开发侧重点发生转移 旅游区开发不再以景区运营为最核心目的，而是放眼长远，以区域的城市化为目标，注重各种资源综合价值的最大化。 、开发理念发生转变 旅游区开发开始通过特色营造构建区域的特色竞争力，并以此为基础进行针对性的整合传播。旅游区的开发策略开始向个性化、外向 化转变。总之，整体价值提升、整合资源、综合发展，市场化运作是新趋 势下开发策略的关键。这也是公私合营 PPP 模式的优势之二。区域开发运营思想 、区域开发运营的概念围绕区域的总体发展目标，结合区域自身特性，整合区120、域所有有 形及无形资源，以最有效的方式对其进行市场化运作，以达到城市整 体价值快速、稳定、健康地增值。区域开发运营中包含着两个层面的含义：首先是区域的经营，整 合所有有效资源，盘活整个区域；其次是区域的运作，维持整个区域 持续健康的发展。、区域开发运营的主体区域运营的主体是区域运营商，他的职能是以市场化的手段实现 旅游观光城市整体价值的增值。 在区域运营中，政府不再是区域开发 的主体，他的职能仅仅是进行政策性调控和提供公共产品及服务。运营商实际上是存在于政府和开发商之间，承“上”启“下”的角 色。它需要像政府一样以整体的战略眼光来面对区域协调发展问题； 又需要像开发商一样以市场手法对整个区域进121、行经营。、区域开发运营的内容 在经济领域、社会领域中都要整合各种资源以达到区域在经济与政治上可视价值的最大化，继而更进一步对区域各种层面的资源进行整 合以达到区域综合价值的最大化。（2）城市一级开发模式现状城市运营商的出现 土地一级市场是指城市土地所有者与城市土地使用者之间的市场，包括城市土地使用权出让市场、城市土地使用权入股市场和城市 土地使用权出租市场。城市土地一级市场的开发过程，就是将“生地” 变为“熟地”的过程，即由政府或其授权委托的企业，对一定区域范 围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征 地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域 范围内的土122、地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设 条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。那么在这个过程 中，需要大量的资金和人力物力。但是政府的资金压力大，所以土地一级市场的开发相对缓慢，进而阻碍了城市的经济发展。政府开始从土地一级市场的开发中脱离出 来，全权委托实力雄厚的公司做土地一级市场的开发，实力雄厚的公 司介入土地一级市场后，采取短、平、快策略，旅游业和房地产业市 场的开发周期缩短了，政府也有了更多的财政收入。所以中心城市贵 阳的土地一级市场开发，交给资金实力雄厚的、有城市运营经验的公 司的开发模式，是可以用到XX县向生态旅游观光城市转型的开发过 程中的。土地一级市场是政123、府与运营商联手合作的模式，是推动城市 发展的“加速器”。这也是 PPP 模式的优点之三。贵州省旅游规划毕节XX旅游带的新生 贵州省加快产业转型升级步伐，实现旅游大省向旅游强省的转变，促进全省经济社会平稳较快发展。正在实施的贵州旅游规划毕节XX旅游带，更加明确了XX的旅游地位，将其列入贵州省重点建设的 品牌景区之一，位于贵州精品线路的西北线。但目前毕节与精品线路 的品牌景区的标准还有一定的距离。生态旅游观光区的形成，离不开城市运营商的介入，这也是毕节 市打造精品旅游景区，成为名副其实的国家历史文化名城的捷径之一。作为毕节市东部的大面积景区建设和改造，本项目旅游区建设项 目受到了方方面面的关注，本124、项目的启动，将改变XX县景区传统的 点状开发状态，促使贵州西北区域旅游业的腾飞。本项目的建设将严 格遵守国家土地管理法律法规和XX县城市规划，当好政府的帮手和 城市文明推手，促进城市建设和区域经济的可持续协调发展。5.2.4 项目开发模式的选择项目的总体开发策略 对本项目分阶段实施的“整体拆迁、整体改造、整体建设”。即由政府主导土地一级开发，“现状挂牌，净地交付”。其基本流程是：一 次性完成项目策划和地块规划，一次性投入大资金，实施集中征地、 集中拆迁、集中安置，一次性完成城市配套，一次性储备、挂牌出让 土地，一次性回笼资金。为确保整个项目的系统性、开放性、先进性、 示范性，实行“五统一”。即125、：统一策划，统一规划，统一拆迁，统一 建设，统一管理。规划建设安置社区和商业街区。项目的开发模式 作为大规模的区域开发项目，适合于项目发展的模式有几种，但一种因素都不能单独带动区域的发展。因此，融合多种开发模式为一 体，并且随开发进程而不断变化的混合带动模式也将成为整个区域发 展的必经之路。结合区域发展的现状，在发展初期的发展动力来自于贵州省政府 和毕节市政府的政策以及XX县水泥厂的改造建设，因此，初期发展 的模式应是重大事件带动、特定功能带动、优惠政策带动和重点区域 带动的混合模式，也即综合 PPP 模式。充分考虑到当前旅游观光城市景区开发过程的新概念新思路以及 正常的开发时序，并结合开发公126、司近年来部分区域开发过程中成功引 入城市运营商的开发管理经验。本着稳健开放但又不失创新思路的总 体指导思想，提出如下开发模式建议：政府主导并引入城市运营商-政府与企业双赢的开发模式政府公开招标（或邀标）方案优、成本廉的运营商承担一级开发 的部分资金，土地一级开发完成后再由政府收储统一上市。政府将一 级开发完成后的熟地通过招拍挂的方式锁定拍给运营商（土地二级开 发商）。项目的土地出让金等冲抵运营商在土地一级开发中的投入资 金。可解决项目开发公司的土地一级开发的部分资金问题，以及土地 一级市场的开发相对缓慢的矛盾。5.2.5 一级土地开发内容及验收要求（1）一级开发内容 本项目用于一级土地开发的区127、域范围，其一级土地开发内容包括涉及的相关手续的办理、地块住户和政府机构、国有企事业单位、集 体企业、商户等的拆迁、地上物等的拆除、渣土清运、围墙施工、场 地平整、市政配套工程（包括道路、上下水、电信、电力、燃气、热 力、有线电视网络等）建设、定线安置房建设等，使项目用地达到“七 通一平”，具体包括：办理用地预审、规划建议书等手续（办理规划意见时，勘测定 界范围需征得政府相关职能部门的同意）；办理立项手续；完成环境影响评价、交通影响评价、考古勘探意见等各项前期 手续；按有关法律、法规、政策规定，办理国有土地收购补偿等有关 手续；投标人作为拆迁人完成项目范围内的全部拆迁工作；完成项目范围内地上物拆128、除、渣土清运、围墙施工、场地平整；完成项目市政工程规划方案综合，办理市政规划手续。包括道 路规划方案、供热规划方案、供电规划方案、信息管道规划方案及有 线电视规划网灯方案，由市政规划部门进行方案综合；完成宗地红线外燃气、供电、电信、供热、供水、道路、雨污 水等市政管网建设工作，使宗地达到“七通一平”条件，并按照招标 人和规划要求，将各一级开发宗地的市政接口接至指定位置；使项目达到上市交易条件的其它一级开发工作；投标人需要承担定向安置建设的全部工作，包括安置房建设的 规划设计、手续办理、工程施工、小市政配套及其他公共配套、竣工 验收等；（2） 一级开发验收要求 土地一级开发验收标准：分为土地上市129、前验收和市政管网交付使用前验收两个阶段，随同开发周期验收。1）土地上市前验收场地要求：a、宗地达到“场光地净”场地中无建筑物、构筑物、电线杆等 附着物（树木除外），渣土清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定 要求；b、地面平整场地随自然地平； c、在宗地四周设置围挡（围墙高 2.5-5 米。钢结构，墙体外围张贴公益广告，广告内容须经招标人同意）。市政要求： 中标人取得项目市政工程规划方案综合，并使宗地现状在土地上市前验收时达到“三通一平”，即具备施工车辆主要进出道路路由、施 工临时用水源头、施工临时用电源头接通条件及用地场地平整。手续要求： 取得规划、立项、征地等各环节相关批准文件，具备项目公130、开上市各项条件；定向安置房建设要求： 要求符合规划要求，实现拆迁区域内就地安置。完成定向安置房建设的全部工作，包括安置房建设的规划设计、手续办理、工程施工、 市政配套及其他公共配套，通过竣工验收等。2）市政管网交付使用验收 验收标准：在国有土地使用权受让方完成项目全部开发建设并在建设管理部门的竣工验收前，且受让方付清全部土地开发建设补偿费 后，向受让方提供项目用地红线外市政管线“七通”（燃气、供电、电 信、供热、供水、道路、雨污水）条件。并按照招标人和规划要求， 将市政接口接至指定位置。市政验收时间：为国有土地使用权受让方需要市政接用前，一级 开发实施单位完成所有的市政建设，由一级开发实施单位131、提出验收申 请，招标人组织对项目用地一级开发建设各项内容进行验收。市政接用时间：为在受让方付清全部土地开发建设补偿费的前提条件下，在项目全部完成开发建设并通过建设管理部门的竣工验收后 达到客户入住条件的时间。5.3运营策略土地运营策略制定，是在充分考虑政治因素、城市发展因素、财 政因素、市场因素、政策因素以及相关经验借鉴的基础上，遵循土地 运营特定的原则要求，对土地出让、开发模式设计、土地储备、风险 控制、城市运营商管理以及拆迁安置提出总体性的策略建议，并在其 指导下对出让组合方式、出让规模以及资金计划等土地经营提出战略 性计划。5.3.1 策略制定依据政治因素 首先，和谐社会的执政理念。这就132、要求我们在尽可能保护耕地的前提下，集约利用土地，积极培育规范有序的土地市场，加快提高土 地运营与经营城市的水平，盘活不良国有土地资产，减少金融机构不 良贷款，维护金融安全；其次，阳光交易的法律要求。本项目应采取科学的土地运营和管 理手段，避免出现土地开发失控、以权“寻租”、国有资产流失、城市 环境恶化等问题，建设文明XX、阳光XX；第三，阳光服务的执政要求。由两方面因素决定的，一方面投资 者对管理者的执政效率和服务非常看重，另一方面，国家信用不能放 空，信用一旦丧失，交易成本必然加大。政策风险 近两年，国家宏观调控对大型土地开发和房地产日趋严厉，未来土地政策将会在现有谨慎的基础上，进一步增加执133、法的严厉程度。换 言之，土地政策的创新空间不会很大，这样的规模区域开发，不能指 望土地政策的创新来获取土地开发空间，只能顺应现在的土地政策， 即在其框架内，考虑如何更高效的进行土地开发、储备、宣传和出让。 这就要求在具体的土地运用过程中：利用政策的完善，盘活存量土地和利用效率低的土地；建立市场经济条件下的土地整理收购和储备制度；理顺政府和企业之间的收益分配。 要达到上述要求，就必须对现有的土地政策，特别是与项目区域密切相关的利害政策进行充分的分析。在这里，我们按照国家、地方 的层次来展开分析。城市发展因素 城市发展对土地运营产生的影响主要有两个方面，一方面城市往往与空间对应，而作为空间的土地是134、不可再生资源，因此，在土地运 营过程中需要可持续的发展观；另一方面，生态资源和文物古迹资源 的保护性利用也是城市发展因素决定的又一重点。对于可持续发展，最核心的是做到土地这一不可再生资源的可持 续利用，这是可持续发展战略的基本内容，是经济、社会可持续发展 的基础。对于生态资源和文物古迹的保护性利用，这就要求在土地运 营过程中必须保持和整理好林地、湿地、水系等生态因子，从而在涵养水源、堤岸防护、保持水土、调节气候和美化环境等方面发挥重要 作用，同时，确定好文物古迹的刚性界限，做好修复方案等。财政因素 土地一级开发往往需要进行大量的基础设施投资，财政压力非常巨大，如果处理不好， 就会对区域发展造成135、致命的影响。1992 年前 后掀起的开发区热，在数量和规模上远远超过了物力和财力的承受能 力，导致闲置土地大量增加，未闲置土地的利用效率低，从而降低了 区域发展的整体竞争力。所以，对于本项目而言，在制定具体土地运营策略时，必须充分 考虑到开发规模与人、财、物承受能力的相匹配。具体而言，就是在 发展初期，建设规模要适合财力要求， 实现基本平衡；在发展中后期， 要以谨慎和稳健为基本原则，既要实现自身的发展，同时也要对整个 XX市及周边的城市发展作出贡献。这也应是基于财政因素的土地运 营策略制定的指导思想。市场因素2010 年以来，贵州省在土地秩序治理整顿中动作很大。原诸多的 各类开发建设区域中，拟136、保留、 整合的为数不多，同时收回和复耕了 部分土地，土地供应大幅减少，因此，总体来看，市场形势还是比较 乐观的。在这种相对乐观的市场形势下，土地开发规模只要保持一个 合适的规模， 土地运营就能取得理想的效果。基于此，其值得XX借 鉴的核心思想主要有以下几个方面：土地使用者应该同时伴随合理使用的责任和义务；在利用土地时，应使公共福利处于优先；土地利用必须服从城市规划；开发利益的一部分应该返还给社会，保证社会公平。5.3.2 项目土地运营总体策略根据上述背景因素分析和原则分析的要求，结合本项目综合开发 时序等特殊性制约，即可制定出本项目的土地运营策略。土地出让策略 土地出让，是区域开发持续发展的财137、政来源，更是区域运营商长远利益所在。所以，对于土地出让策略，最关键就是在基于区域长远 发展的经济效益最大化，这样，土地出让的价格控制就成为了土地出 让策略的核心所在。同时，不同阶段对经济效益的关注程度也完全不一样，所以，在 土地出让必须按照发展阶段进行调整，对于起步期，由于事关区域发 展的成败，所以必须给与更高的关注。另外，不同出让方式，对区域 发展和经济效益的导向不一样，所以，出让方式的选择也应是土地出 让策略的主要内容。不同阶段的出让方式选择。起步期应以招标为主、拍卖为辅，兼 有挂牌与协议出让，这同样是基于区域发展的轨迹，因为在起步期需 要能够推进形象和品质建立的出让方式。在成长期，形象和138、品质与经 济效益最大化变得同等重要，所以其出让应是招标、拍卖并重，兼有 挂牌和协议。而成熟期和提升期，区域良好的形象已经树立，区域运 营商的角色从也从运营者向商偏离，经济效益最大化也就成为了主要的价值导向。所以，在该阶段土地出让方式应以拍卖为主，招标为辅， 兼有挂牌和协议出让。再次，不同出让方式的试用项目。实际上这与前文土地运营策略 制定的灵活运用出让方式的原则是一致的。综合项目、景区建筑、规 模较大的商业和商务项目、关键节点项目应主要采用招标方式；大部 分住宅、部分商业、商务采用主要采用拍卖方式；面积较小，功能单 一地块优先采用挂牌方式。第三，对于土地出让方式的选择，必须充分考虑起步期的特殊139、要 求。对于招标，其主要考量标准不是价格的高低，而是项目的的品质 以及对整个区域产生的影响；对于拍卖，地块规模不宜过大，同时要 注意拍卖地块周边投资环境的营造（如基础设施投入和环境治理）以 及前期的预热宣传。运营模式设计 本项目应从注重以下几个方面。首先，收购储备，垄断土地一级市场。对于需要盘活的存量土地 和开发新增用地，均纳入储备中心（或其派出机构）运作，由储备中 心一个“口子”向市场供应土地。其次，要熟地净地出让。本项目应尽可能采取熟地净地出让以最 大程度的提高土地价值，期间土地的拆迁、平整以及基础设施建设由 管委会或其委托机构进行承担。第三，加强土地资源的包装和宣传。这是从土地市场的实际140、情况 出发而制定的针对性策略。第四，合理分配收益。一般情况下，土地出让价格提高，可以快 速回收资金，但“土地价格的飞涨将会使资源配置效率降低，资本生 产率下降，造成土地的有效供给减少和土地的低度利用”而应通过出 让方式控制土地价格过快上涨。第五，土地出让公示。公开土地出让信息、土地出让方式和土地 出让结果，提高市场透明度，促进公平竞争。土地储备策略 对于区域开发而言，建立完善的土地储备策略是十分必要的。首先，土地储备能够消化和处置闲置土地，使处置的闲置土地，收回的 后有人管理。其次，土地储是地方政府调控土地市场的有力手段，因 为要推行土地招拍挂的制度必然要求政府手中有地，最后，土地资产 变现成141、为解决国有企业困难和破产企业问题的重要途径。土地储备方式选择，一般而言，土地储备制度，可以分为政府主 导型、市场主导型和综合型三种模式。政府主导型是政府注入部分启 动资金，利用部分银行贷款收购土地，所需资金封闭运行。经过开发 后投入市场，偿还银行贷款；市场主导型是依靠政府投入启动资金， 从征用土地或依法收回土地入手，不断增加收购储备资本的积累，滚 动发展；综合型是两者并重。本项目规模的巨大，启动资金过大，政府主导难以承担如此大的 市场压力，而市场主导又难以快速形成良好的形象，所以，其土地储 备只能走综合型的道路。储备土地的来源政策的应对措施在政策准许的前提下，通过破产企业收购、乡镇企业收购、城142、中 村改造等环节，全面开展土地储备工作；土地储备创新的探索储 备成本的降低土地储备除了一般的政府收购之外还有很多其他的方 式，其中主要有土地托管型和准金融型。土地托管型是使用者与政府 签订土地托管协议，将原拥有地块使用权还给政府，经批准，由管理 部门颁发托管凭证，从而使使用者拥有的使用权益和具体地块分离； 今后原使用者需要用土地时，依照土地托管协议约定，由政府提供与 其托管土地价值相等的土地。上述两种方式有利于盘活土地资产，降低土地收购成本，减轻银 行呆坏帐压力，促进城市和经济发展。本项目可以通过积极的运作争 取试点。风险控制机制 对于区域开发而言，由于土地运营不应涉及到区域运营商的经营状况，143、而且关系到区域未来发展的前途和命运，分析区域开发的风险， 并寻找风险的规避机制尤为重要。主要风险因素：作为大型区域开发，本项目风险除政策风险之外 主要来自于成本和利率。就成本而言，因为土地开发周期长、涉及面 广、总投入资金大，导致业务成本高； 至于利率风险主要是因为土地 储备运作周期长，利率变动风险较大，由此引申，如果涉及到国外资 本的合作，还会面临较大的汇率风险。风险的规避：无论是成本风险、利率风险还是汇率风险，都是财 政（财务）方面 的风险，对其规避除开源节流外，别无他法。对于大方而言，开源就是指多渠道的筹措资金，既保证政府取得合理收益， 又调动社会资金，共享利益，共担风险；截流就是指加强144、管理， 健全 组织结构，建立以政府为核心、有关部门共同参与的机构，制定科学 的土地收购、资金管理机制。城市运营商（开发商）服务 首先，城市运营商（开发商）选择，根据一般开发经验，本项目在起步阶段应吸引资金雄厚、经验丰富的城市运营商（开发商），这样 既有利于保证产品品质，又有利于扩大市场影响，同时还能起到很大 的示范作用；其次，要针对开发商特点，创造必要的投资条件，比如说提供毛/ 净地出让，并建设好良好的基础配套设施；第三，政策优惠措施，这主要包括税收政策、基础设施建设优惠， 以及劣质地块补偿等。第四，服务配套，即积极为开发商提供服务，在政策、市场、服 务等方面给予必要协助。拆迁安置管理 拆迁工145、作的政策性、群众性、时效性都很强，是一项涉及面广、非常复杂又十分难做的工作，所以，对于拆迁安置管理，首先必须明 确拆迁过程中容易出现的问题，然后再根据这些问题，提出具体拆迁 安置管理措施。一般来说，拆迁过程中容易出现的问题主要有以下几 个方面：策略问题：政策宣传不到位、思想工作不细致，总想将拆迁户先“糊弄走”，引起被拆迁人心理抵触，造成拆迁迟迟不能完成。 “钉子户”问题：极少数“钉子户”特别是单位户，因种种原因问题得不到及时解决，影响安置楼建设，造成拆迁拖延。5.3.3 土地经营计划土地经营计划，是指根据前述土地运营策略，制定的土地收购、 储备、出让等具体的经营计划，主要包括组合方式、出让规模146、，出让 时机及资金计划四个方面。组合方式 组合方式，就是指根据区域长远发展战略和发展现状，对出让地块在空间、价格、功能等多方面的组合进行调整，以实现土地综合价 值的提升。一般而言，主要包括空间组合方式、价格组合方式，出让 组合方式。空间组合上，要注意和道路、景观、朝向的关系，最大化的发挥 土地价值，在土地分割时采取面宽大进深小（东西宽，南北短）的方 式，在同样的道路面积，面宽大、进深小的分割方式，更有利于提升 土地综合价值。一方面能够具备有更好的通风、采光条件，另一方面， 能够更多的将建筑阴影投射在东西向马路上，获取更高的土地使用强 度。价格组合上，需要针对不同地块属性，进行针对性的定价。对于147、 道路、景观、朝向以及周边配套都很好的地块，制定高价；互有优劣 势的地块，均衡定价；对于劣质地块，制定相对低价，并在出让时和 优质地块搭配出让，同时还给予一定的优惠政策；对于市政或公益性设施用地，结合项目，给予未来一定年限的经营收益期权。出让组合 上，涉及到各种类型的综合平衡，如在功能产业的组合，阶段组合等， 根据XX县的特殊情况，主要可以概括为以下几个方面的原则。土地使用性质的组合，主要是基于前期产业发展时序，在起步期 主要包括居住、商业、公建、绿化四种性质土地；优质地块不能全部 或大量出让，必须在功能上进行必要的组合和搭配，以增强对投资者 的吸引力，保证项目未来的资金回报；起步期，出让核心148、区及周边次 优地块或部分优质地块；根据地块位置和出让时机，要求城市运营商（开发商）进行必要的代征和代建；盈利前景明朗的优质地块，要求 城市运营商（开发商）承担部分公建项目建设。出让规模 在开发时序设计中，通过对地块自然条件、规模效应、市场承受能力以及产业发展时序的综合评价，我们对年出让规模需根据市场情 况、容积率、地块条件等因素灵活调整。出让时机 出让时机的选择，实际上就是区域长远发展战略的最直接体现，既要体现土地价值最大化的原则，同时也要尽可能快地回收资金，减 轻资金压力。所以，出让时机实际上就是长远发展战略和资金压力博 弈的结果。如果土地过早出让，不但不能更快的回收资金，而且因为 没有充分149、市场预热，盈利前景不明确，市场反映冷淡。如果土地出让 过晚，则不但会加大资金压力，而且也不利于本项目尽早出形象。5.3.4 项目土地运营中的其他利润来源生地变熟地后的土地增值获利，是土地一级开发获益的来源之一 区域改造后的税收，是土地一级开发获益的来源之一本项目一级开发过程中的其他获利空间还有如下方式： 一级开发期间的土地、场地租赁：由于一级开发的规模大、周期长，开发过程中，肯定会出现部分土地的闲置，不管后期的土地用途 如何规划，对暂时闲置的成片土地进行短期性、低密度的投资开发， 如蔬菜、花卉、林果种植及水产、家畜养殖等，只要符合环保及消防 等要求，政府不应该限制。如开阔地上兴起的大型生态餐厅150、，集种养 殖、休闲观光、餐饮于一体，值得借鉴和运用。经营性基础设施项目：大部分政府都把通讯、供水、污水处理、 燃气、供暖等项目作为财政项目一次性投入了，既给财政背上了沉重 的包袱，又大大增加了一级开发直接成本。这类经营性基础设施项目 完全可以包装后作为招商项目直接上市融资，可采取独资、合资等多 种合作形式，或许还可以获取长期收益。营利性公建配套项目：成片区域的商业服务、医疗、教育等项目 也是有很大的获利空间，政府要引导建设，纳入市场程序，但不能包 办。垄断性资源：地下管网、加油站、公交线路等垄断性资源的合理 运作是一级开发获利的隐性支柱之一。城市文化视觉资源：路、桥等冠名权，道路、路灯、车站广151、告等 经营权还没有引起足够重视，必将成为一级开发获利的另一隐性支柱。第6章 项目规划设计方案6.1项目规划设计目标及构思6.1.1 规划设计目标XX田园旅游综合体XX美食文化博物馆项目是由XX县 委、县政府主导的大型旅游文化田园综合项目，是以打造集文化、商 业、住宿、餐饮于一体的一站式观光旅游文化产业景区。（1）挖掘XX当地民俗风情，借势“古彝”文化形成多元化体系；（2）联动城乡旅游，促成景区与商业的互动；（3）在政府引导下，打造成为XX旅游经济桥头堡；（4）融合观光游览、博览会展、科普教育、餐饮美食、休闲体验、 商品购买、度假住宿等特色产业，形成特色商业圈；（5）有机联系慕俄格古城景观，强化152、休闲景观与商业是无缝互补；（6）捆绑贵州特色物产，形成XX旅游特色物产集合区；（7）成为XX民俗文化的形象窗口，树立XX印象品牌。6.1.2 规划设计指导原则（1）突出特色。充分挖掘整体特色产业文化，将其作为旅游资源 进行产业包装；（2）强化合作。促进XX旅游发展，与观光基地、组团有机结合， 打造XX旅游第一站；（3）完善服务。完善“游、购、行、吃、住”五大要素，新建一个集贵州特色餐饮（小吃）、贵州特色销售风情展示主题馆、作坊商铺 为一体的旅游休闲度假景区。（4）生态优先。在对旅游资源进行有效利用和开发的同时，保护 旅游资源的原貌不受破坏。（5）市场导向。以市场为导向，以市场调研为基础，以文化153、旅游 开发为核心，结合运用商业经营模式，充分适应旅游消费者的需求， 吸引众多旅游消费者，达到形成贵州特色文化产业示范效应的目的。（6）政府指导。进一步落实政府在文化产业发展规划、景区设施 建设、旅游行业管理等方面的意见和建议，借力政府在整体文化旅游 形象宣传和促销中的指导作用。（7）区域协调。从区域角度出发，分析确定其发展战略，使项目 目标和发展方向符合当地文化产业发展趋势、区域文化旅游资源发展 布局，使资源保护和综合利用协调一致。（8）持续发展。完善规划、精心运作、客观评价、合理利用，使 项目发展走上经济、社会、生态效益相结合的可持续发展道路。6.1.3 规划设计构思（1）项目功能规划构思 154、规划分为五个功能区域：景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带及社区配套网等。 景观吸引核包括：花卉广场、水景湖、 特色农园林等； 休闲聚集区包括：美食文化小吃街互动自助美食区、中央舞台、小型渔业示范塘等；农业生产区包括：农业科普教育示范展览馆 、工坊等； 居住发展带包括：美食文化博物馆、旅宿接待中心、活动中心等； 社区配套网包括：医疗中心、金融中心、服务平台等。图 6-1田园旅游综合体核心产业区XX美食文化博物馆规划构思图（2）项目规划实现的七个方面的功能设置及相应的商业载体：观光游览，城乡联动。设置在乡村旅游点和贫困村的订单农牧 业供应点，根据各村海拔气候情况布置确定订单，同时联动农155、耕文化 体验区。博览会展。设置安格斯牛主题馆、黄毛猪（可乐猪）主题馆、 羊主题馆、土鸡主题馆、XX特产精品果蔬（官水井萝卜、糯玉米、 西红柿、甘蓝、黄瓜、海鲜菇、猕猴桃、樱桃、桃李等）主题馆、辣 椒主题馆、天麻等中药材主题馆、豆制品主题馆科普教育。各类饮食工坊，方酒坊、苗家水花酒坊、彝家咂酒 坊、甜酒坊、醋坊、榨油坊、卯三奶泡菜坊（大酱坊）、辣椒坊、糍粑豆干坊、豆腐坊、豆棒坊、阁丫黄粑坊、长石面条坊、米粉坊、馒 头坊、糕粑坊、烙饼坊、糍粑坊、餐饮美食。各类特色小吃，小水井凉粉、北门朱巷凉粉、织金 荞凉粉、丝娃娃（杨姨妈、杨三妹、丝念）、汤圆店、蹄花粉（小二 幺、张老五、勇三）、羊肉粉（城门坡、156、黑三羊、水城、遵义虾子）、 牛肉粉（山村、花溪、黔西）、烙锅（六龙、张老七）、粉面馆（三 鲜、豆汤、辣鸡、肠旺面、豆花面）、青岩猪脚、恋爱豆腐、冷饮果 酱店休闲体验。天麻（冬荪）宴、豆腐宴（煽鸡点豆腐、六龙豆干 火锅、穿岩豆干火锅）、八大碗、水八碗、鱼馆（豆豉鱼、酸汤）、 活菜馆、麻辣烫、油炸豆米火锅、杀猪菜馆、辣子鸡（王马儿、息烽）、 鱿鱼炖土鸡、羊汤锅、干锅牛肉馆、彝族长桌宴、苗族八块鸡、猫场 茶艺馆、花卉插花店商品购买（特色绿色果蔬店、特色旅游食品商店）。度假住宿（古堡民宿酒店、乌龟下海温泉民宿、各特色乡村）。6.2项目建设规模及总体规划布局6.2.1 项目建设规模控制原则本项目的建设规157、模控制必须坚持景观资源完整性，历史文化延续 性，相对独立的地域和兼顾保护、利用、管理的必要性与可行性等原 则。项目的规划建设既能保持景源特征和其生态环境的完整性，又能 保持历史文化与社会的连续性和地域单元的相对独立和明晰。本项目依托毕节悠久的历史、厚重的文化积淀以及无与伦比的自 然与人文旅游资源，以彝族文化为主打，以美食文化和古城文化为主 打，以非物质文化遗产为辅助，抓住国家旅游产业全面繁荣的历史机 遇，通过情景复原，再现演绎民俗特色等旅游开发手段，利用多种文 化元素及其载体，开发、整合能够满足市场现实需求和潜在需求的旅 游产品，积极发展休闲、体验、参与、学习、消费、节庆、演艺娱乐 等项目，通158、过基础设施修建于完善、景区开发与建设、特色文化挖掘 与包装、品牌形象塑造与推广等一系列行动，将XX县建设打造成符 合本项目主题定位的新型旅游城市。6.2.2 建设规模本项目总用地面积 186291 平方米，总建筑面积 99577.5 平方米，其中，地上建筑面积 79577.5 平方米，包括：一期建筑面积 63362.5平方米，二期建筑面积 16215 平方米；地下建筑面积 20000 平方米， 建筑占地面积 38831 平方米，容积率 0.43，建筑密度 20.84%，绿地率46.27%。表 6-1项目的主要技术指标表项目单位数值总用地面积m2186291.00总建筑面积m299577.50地159、上建筑面积m279577.50一期地上建筑面积m263362.50其中豆制品主题馆m26212.50水花酒主题馆m25387.50天麻主题馆m24675.00中央舞台m21722.50水泥厂接待中心m220000.00果蔬主题馆m22862.50沿街商业m211177.50茶吧m2930.00风情客栈m21387.50牛主题馆m26665.00中央配送厨房m22345.00二期地上建筑面积m216215.00其中12 辣椒主题馆m23937.5013 酱油主题馆m24720.0014 醋主题馆m25380.0015 陶艺主题馆m22177.50地下建筑面积m220000.00建筑物总占地面积m160、238831.00一期建筑占地面积m232345.00其中豆制品主题馆m22485.00水花酒主题馆m22155.00天麻主题馆m21870.00中央舞台m2689.00水泥厂接待中心m20果蔬主题馆m21145.00沿街商业m24471.00茶吧m2372.00风情客栈m2555.00牛主题馆m22666.00中央配送厨房m2938.00二期建筑占地面积m26486.00其中辣椒主题馆m21575.00酱油主题馆m21888.00醋主题馆m22152.00陶艺主题馆m2871.00容积率0.427建筑密度0.208绿地率46.27%6.2.3 主要功能定位本项目主要功能为：游客接待中心（医疗161、金融等）；中央舞台； 中央配送厨房；主题馆 9 家；牛主题雕塑及牧场；风情客栈；山地景 观；茶吧；下沉广场；其余是商业部分。本项目是集餐饮、娱乐、休闲、旅游为一体的大型旅游商业项目，将成为黔西北第一个集中贵州及巴蜀、云南特色的旅游产业集群。 本项目配合慕俄格古城，设置游客接待中心、风情客栈、山地景观、牧场、茶吧等成为XX旅游第一站，游客集散地。6.2.4 总体规划布局理念（1）毕节XX城市总体规划 一心：毕节XX中心城市；三区：毕节XX南部城镇经济区、背部农业生态区和东部文化旅游区；四轴：由一主三副四条轴线共同 构成。分别指东西向毕节XX镇发展主轴；毕节往林口镇的南北向 城镇培育次轴；XX往162、雨冲的东西向旅游发展次轴和XX往机场的南 北向产业发展次轴。多点：围绕毕节XX城市核心机城镇发展轴周 边的卫星城镇。（2）XX县总体城市规划 南北双心耀古城，三宗两横引发展；四大片区圈层布，东依云龙绿脉连；多线多点聚人气，九门环绕展新颜。以“山-水-林-城-堡”为骨架，形成“一心一带六区多组团”架 构而成的“弓”型生产力布局。一心：即古彝文化核心，以慕俄格古城堡为主的彝族文化中心， 包括宣慰府、奢香博物馆（含奢香墓）。一带：由彝家山地运动体验区、彝汉和融文化感悟区、古彝文化 创意产业区、城市功能配套产业区和森林避暑休闲度假区。多组团：彝家体育组团、汽车营地组团、彝家野奢餐饮组团、济 火祠组团、163、彝族名人雕塑园、书院文化组团、主题宴饮组团、城堡酒店组团、彝家康养组团、影视文化体验组团、彝族漆器文化创意产业 与艺术展示组团、指尖艺术产业组团、农副土特产品产业组团、古彝 医疗产业组团、森林高端静养组团和森林露营基地。6.2.5 总平面规划布置本项目总体规划布局为核心区域是“一心”、“一台”、“一广 场”，即：游客接待中心、中央舞台、下沉广场等。地块西部沿着XX大道布置 7 大主题馆：豆制品、水花酒、雏椒、 天麻、酱油和陶艺。地块东部是果蔬和安格斯牛主题馆、牛主题雕塑及牧场、商业、 山地景观、风情客栈及茶吧等。地块南端是中央配送厨房。 配套农业产业区在以核心产业区向周边外围辐射的村镇。 整个164、建筑群体分为餐饮、特产、住宿三大功能区，通过传统的轴线式布局将各个功能单元有机组合。在建筑入口处设一处主题馆，采 用大开间建筑形体布局；餐饮区主要沿街设计，高低错落，丰富城市 天际线；主题馆、商业特产区围绕中心广场呈环形布置；客栈位于整 个基地的东北角，采用自由的院落组合，形成自然村落感。主入口在项目用地的西北角，有入口广场和仿古大门设计，仿古 大门两侧沿街为主力主题馆作坊，该组团的建筑群，为 2 层和 3 层结 构，高低错落布置，形成主题馆特色组团。东面和南面沿街的餐饮商铺以 1 层和 2 层结构为主，分为 5 组建 筑群，分别处于果蔬和安格斯牛等两大主题馆东侧。商业组团：是特产销售区，以铲165、形钱币规划为中心的人字形围合 式建筑群，平面呈“内环外方”式布置。环形围合建筑群分内外双重， 均为 2 层结构，布局严整持重，内重建筑的一层为商铺，二层为环廊 设计，商业的中心小广场为水景喷泉设计。外重建筑为两层商铺设计， 北侧入口处局部 1 层结构。外围四周建筑布局为 2 层和 3 层高低错落 布置，形成商业组团。图 6-3 项目总平面业态布置图6.3项目的建筑设计方案6.3.1 设计依据建筑设计防火规范（GB50016-2014）；民用建筑设计通则GB 50352-2005；公共建筑节能设计标准GB 50189-2015；无障碍设计规范GB 50763-2012； 国家及省市有关建设法规和166、设计规范。6.3.2 项目的整体建筑风格本项目拟建仿古建筑群落，明清建筑风格融合云贵建筑特色，以 彝族文化为中心，辅以XX主题馆文化展示基地。建筑风格采取了两种处理手法，明清风格与黔西北传统民居相融 合；用材方面选用传统的高质量的青砖、灰瓦，注重历史信息的延续， 使得这个建筑群体显得气派、清雅、休闲。建筑内街主要以云贵民居 风格为主调，街区尺度收小，注重温馨、亲近、悠闲。各街区建筑平 面与竖向采取前后错落有别、高低错落有致、视野收放有佳的处理方 式，既满足风格的需要，也给各店铺预留相应的场地空间，同时满足 游人休闲漫步和观赏景观的需求。图 6-4商业街建筑风格示意图6.3.3 建筑单体设计从建167、筑单体设计来说，为了与XX城关镇这座历史文化古镇的保 护规划相协调，建筑单体方案的形式采用明清仿古建筑的风格，从构 思、布局到立面处理，自然而然地形成了一种全新的XX仿古商业景 区风格。项目的单体建筑通过高低错落的体量、多个庭院的穿插、简洁利 落的细部、虚实对比的空间、幽雅沉静的色彩综合体现仿古建筑之美。利用青砖、马头墙、琉璃瓦；曲桥、流水、亭榭；所有与古典、 风雅有关的元素在这里得到重新整合。以雕刻、雕塑、绘画等表现手 法展示当时的文化现象，诠释历史文化典故，渲染文化氛围，再现历 史场景，反映其历史渊源。突出反映仿古建筑的风格特点：气魄宏伟，严整又开朗；色调简 洁明快，屋顶舒展平远，门窗朴实168、无华，给人庄重、XX的印象。6.3.4 结构设计建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；混凝土结构设计规范（GB50010-2010）；建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；贵州省建筑抗震设计规程（DB62/T25-3055-2011）；建筑地基处理技术规范(JGJ 79-2012)； 国家其它现行相关规范及规程。 项目建筑群由于楼层数很少（一般为 1、2、3 层），大部分建筑物易采用混凝土框架结构，少部分建筑物采用砖混结构，柱距有 169、6 米、7.2 米和 8.4 米等间距形式。结构设计使用年限 50 年，抗震设防烈度7 度，设计基本地震加速度值 0.15g，抗震等级三级。混凝土强度等级 为 C25 和 C30。采用砖混结构的少部分建筑物，用小孔砖墙承重，加 墙内构造柱，与圈梁设置以增强房屋整体性，提高房屋的抗震性。对 有大开间的房屋采用增设承重柱、承重梁的方案。项目建筑物的柱梁层次，柱高错落有序应做好相互的连接。屋面 大坡度、大飞檐、梁檩条、椽等纵横交错，与屋面板应有可靠连接， 设计采用现浇形式，增强了房屋的整体性。本项目大部分建筑物为钢筋混凝土现浇仿古建筑，各建筑群组、 单元的面阔、进深、屋架、构件、装修、瓦作等做法尺寸170、比例均以明 清南方民居式做法为准。6.3.5 竖向设计（1）竖向布置方式 根据项目景区地形及内外交通通行、景区排水等各方面的要求，景区竖向布置采取平坡式结合梯台式布置方式。（2）室内地平标高确定 各建筑物室内地坪标高是根据该处地形，人行通行要求，景区排水以及景区土方工程等因素确定的，其中主要建筑物室内外高差一般不少于为 15cm。（3）场地排水 景区内场地排水采用道路、雨水井与暗管相结合的方式。6.3.6 建筑外墙装饰设计本项目为部分仿古建筑群，外墙装饰自然有特殊要求。外墙梁柱 为灰色面砖装饰；屋顶为小青瓦；墙面仿古百叶局部装饰，木雕贴面， 大部白色外墙漆，局部浮雕墙面；山墙外墙上部为局部仿木171、漆；整个 建筑外墙底部墙裙为文化石墙面。6.4景观及节点的设计6.4.1 主要景观设计XX美食博物馆主入口：项目北侧西端，大门采用彝族文化元素 自然造型，青灰色主体加棕色木结构，有浓重的厚重美感。大气磅礴 的彝族题材主入口，辅以奢香助明统一彝族的故事，完美演绎明清民 国主题文化。节点景观有：景观台阶、中央舞台、下沉广场、景观树池、中心 喷泉、跌水、水车、木栈道、木桥、竹林、茅草亭和特色铺装等。项目商业街：在项目东北设置次入口，与主题馆交相辉映，主力 餐饮店集聚于此，夜晚将更加靓丽。客栈景观：四合院布局，四周环绕水系，以曲桥进入，有曲径通 幽之感。6.4.2 广场、硬质铺装设计结合地形以及建筑设172、计风格，进行铺装方案的设计，铺装石材的 选取上，以烧面花岗岩为主，确保铺装的实用耐久性。铺装样式多样化，避免单一重复，且注意色彩的搭配，要有自然 韵律，能很好和周边环境融合在一起。6.4.3 汀步、栈桥设计结合地形以及建筑设计风格，进行汀步、栈桥方案设计，汀步石 材选取上，以整石为主，确保汀步的实用耐久性。栈桥部分可考虑防腐木的铺装，能很好的和周边建筑融为一体， 整体更协调。6.4.4 自行车道设计景区内林木较多，自然风景独特，空气清新，且地块内地形连绵 起伏，极具行车乐趣，因此在景区内考虑了自行车道，增加景区的游 玩体验。自行车道线路最终根据现场实际情况而定。6.4.5 绿化种植设计植物布局173、注重整体效果，成片、成带、成群栽植。适地、适树， 尽量运用乡土树种，与局部引入外来优良树种相结合。充分体现生态 延续的规律，根据土壤厚度、湿度、朝向和建筑环境情况，选择植物 类型。根据每组建筑的环境氛围特色，配置与每组建筑群落主题呼应 的特色植物景观，产生具有地段、时令特色的艺术效果。注重地被、 灌木、乔木的搭配，常绿与落叶的搭配，不同花色、叶色之间的搭配，形成四季有绿，三季有花，明朗舒畅，多彩美丽的环境感受。景观栽 植总体上采取自然栽植，广场与局部庭院地段采取几何栽植。要以影 响人体适度的气候因子为设计依据，为人及植物群落提供更加适应的 小气候环境。在水系地带、馆堂、楼间、院落、广场及入口空174、间等主 要建筑物及景点，结合环境意境绿化配置体现不同的诗情画意，在种 植景区基调树种的同时，突出地段特色骨干树种。6.5 市政配套规划设计6.5.1 景区内道路设施规划设计根据景区规划的特点，在路线的选择上，要充分挖掘到沿途自然 风景，开拓景观视野，确保沿途的趣味性、观赏性。根据线路的沿线地形地貌情况，结合本项目的地质情况、地理位 置、沿线土地开发需求、工程造价综合因素，选择切实可行，造价合 理的路线方案。根据项目的特点，结合以往成熟可靠的经验，选择合理的路面结构。根据路网布局及地块使用情况，选择合适的交通组织方案，处理 各交叉口的交通组织关系，尤其是起点和止点处节点的处理，使得功 能与景观合175、理协调。合理组织自行车道流线与车行道流线，确保互补干扰。 充分考虑道路结构形式及材料的来源，力求切实可行地降低造价。本项目道路线位依照景区规划路网走向，并结合现状地形、高程 进行优化调整，路线优化调整后满足路线规范的要求，同时也能与沿 线规划用地情况吻合，减少项目实施的难度。图 6-5交通流线道路布置图6.5.2 电力供应配套规划设计现有市政电力规划的两套 630kV 箱变，分别将建在项目用地的东 西两侧，能够满足项目景区的用电需求。6.5.3 给水配套工程规划设计本项目位于XX县XX大道东侧，周边设有生活饮用水的水源地 与取水设施，将由XX县城东郊水厂供水，利用市政自来水供应规划 生活用水。176、各建筑组团及景区内用水单元均可根据路网和管网配置情 况提供各自给水接口。项目日常用水包括：游客餐饮用水、游客住宿用水、店铺经营人 员用水、管理人员用水、绿化用水等。项目景观水系用水利用当地附 近小溪、湖波或河流由上游引入作为人工水系补充水源。本项目建成后日客流量约 7000 人/日，工作人员约 300 人，管理人员约 50 人，根据贵州省人民政府关于印发贵州省行业用水定额通 知（2013 修订版），游客餐饮用水按 20L/人d 计，住宿人员用水按 100L/(床d)计，店铺经营人员用水按 35L/人d 计，管理人员用水 按 35L/人d 计，绿化用水按 2L/m2日/次计，冲厕用水参照节水 型177、生活用水器具标准（CJ1642002）按 6L/次计。由上计算可知项 目年新鲜用水量约 2.76 万 m3/a。给水管网的规划，其基本原则是在原有的现状管网或规划管网上 接出。项目景区供水管网独立成系统，分别从周边道路的已有管网引 入两路水源，在景区周边道路与内部形成环状管网。6.5.4 污水配套工程规划设计遵循污水与雨水分流排放的排水体制，将景区内的生活污水经过 化 粪 池 初 步 处 理 后 ， 达到 污 水 排 入 城 镇 下 水 道 水 质 标 准 （CJ343-2010）要求后，再排入市政污水管网，最终汇入XX县污水 处理厂，避免景区内水系被污水污染。（1）污水排放量 项目排放的废水178、主要为生活污水和餐饮污水，根据第一次全国污染源普查城镇生活源产排污系数手册，住宿业客房用水产污系数按 用水量的 92%计，住宿业厨房用水产污系数按用水量的 88%计，办公产污系数按用水量的 80%计。则本项目建成后废水产生量为 62.1m3/d、2.27 万 m3/a。（2）管道工程规划设计 污水排入市政污水管道，避免景区内水系被污染，本项目建筑物内的厨房等功能用房，含油废水经室外隔油池处理后再接入室外污水 管网。自流污水管道采用 HDPE 塑钢缠绕排水管道，卡箍式弹性连接。 对于个别地势很低的区域，污水收集后不能自流排入污水管网的，采 用经室外污水提升泵站提升后排入市政污水管道解决。管道材质179、构造、管道接口，应根据水质、水温、断面尺寸、管 内外所受压力、土质、地下水位、地下水侵蚀性、施工条件及对养护 工具的适应性等因素进行选择与设计。管网系统的设计，应以重力流为主，不设或少设提升泵站。当无 法采用重力流或重力流不经济时，可采用压力流。污水管道和化粪池等附属构筑物应保证其密实性，防止污水外渗 和地下水入渗。6.5.5 雨水配套工程规划设计本项目周边地势较低，可分片设置雨水管网，经有组织排放并且 净化处理后排入XX大道市政雨水管网。临近景区水系地段的雨水利 用自然坡度地面径流至水池内。6.5.6 景观照明设计保证景区内基本照度，在无明显照明死角的前提下，营造“宁静 平和”的大基调。夜180、景照明考虑保证安全通行的基本需要，完善对交通的指引功能。景区中轴主干道两侧设置庭院灯，次要道路单侧设置 庭院灯，选用暖色光源。景观灯能自然的渲染出建筑体大形，营造一 种宁静、轻盈、柔美的意境效果。6.5.7 配套服务设施规划设计导向标识系统 导向标识是一个完整的系统，标识牌的分级可以让标识系统体现逻辑性更具导向性：一级为整个空间系统的标识牌；二级为局部导向 标识牌；三级为具体地点的标识牌。灯具 景观灯兼具景观装饰和照明功能，主要布置于入口广场；庭院灯以照明为主，主要沿主、次道路布置；草坪灯以光线装饰及局部照明 功能为主，主要用于组团、庭院内部。除太阳能灯具外，所有照明灯 具均采用高压卤化物灯、181、节能灯、LED 灯等作为光源，达到节能的效 果。座椅 主要设置在出入口广场、主要景点、景区主次道路及景区环路沿线，为游客提供休息、阅读、交谈、观景的设施，满足人们休憩需求。垃圾桶 根据人流路线，合理布置垃圾桶，完善环境设施，创造整洁卫生健康的绿化环境。垃圾桶的服务半径宜为 50-80 米。小品改造示意图 1小品改造示意图 2第7章 环境影响评价7.1环境保护目标与标准7.1.1 环境保护目标此次评价将项目及周围地下水环境、大气环境、声环境作为主要 环境保护目标。7.1.2 评价标准环境质量标准环境空气质量标准 环境空气质量执行环境空气质量标准中的二级标准。室外声环境 项目所在地现状噪声执行城镇182、区域环境噪声标准之“1 类”标准和“4 类”标准地下水 项目所在地区的地下水质量执行国家地下水质量标准中的类标准。污染物施工扬尘排放标准 项目施工期扬尘执行大气污染物综合排放标准GB16297-1996中二级标准， 无组织排放周界外浓度最高点颗粒物浓度不高于1.0mg/m3。施工期噪声该项目施工期噪声执行建筑施工场界噪声限值GB12523-90 中 的规定。污水排水 该项目生活污水拟经化粪池处理后排入市政污水管网，最终汇入城市污水管道，进入XX县污水处理厂；餐饮污水拟经隔油池后进入 化粪池，处理后排入市政污水管网，最终汇入城市污水管道，进入XX县污水处理厂。中水回用 该项目是否使用市政中水，目183、前规模尚未确定，如果使用，项目使用的中水水质应执行 城市污水再生利用城市杂用水水质 GB/T18920-2002 中的规定。固体废弃物 固体废弃物执行中华人民共和国固体废物污染环境防治法中的有关规定。7.2 项目环境质量状况7.2.1 大气环境质量现状大气环境执行环境空气质量标准（GB3095-2012），主要污染物 是总悬浮颗粒物，其次是氮氧化物、降尘、二氧化硫；二氧化硫和氮 氧化物的年均值和日均值符合大气二级标准。目前项目所在地的大气 环境质量未超标，黔西北地区自然状态下，大气粉尘含量较高现象不明显。可以认为，本项目所在区域的大气环境质量优良。7.2.2 地表水环境质量现状根据环境监测站 184、2013 年底对油杉河进行的采集分析数据。监测项 目为 pH、化学需氧量、氨氮、石油类、六价铬、高锰酸盐指数、悬浮 物、总磷等 8 项。从水质监测结果表可以看出，油杉河两个监测断面 监测值全部符合地表水环境质量标准（GB38382002）的类水域 标准限值。本项目所在地地下水水质优良。7.2.3 噪声环境质量现状声环境执行城镇区域环境噪声标准，环境污染主要来源于交通、 工业、建筑施工、社会生活和其他声源。项目所处XX县XX的交通噪声超标较严重的是 326 国道交通干 线两侧。主要原因包括：车流量较大，大型车行使；其他地区噪音环 境质量较好。本项目所在地噪声环境质量较好。7.3项目建设和运营对环185、境的影响7.3.1 工程污染源分析根据本项目特点，对该项目改造施工期和运行期的主要污染源及 污染因子的识别见表 7-1。表 7-1项目污染源和污染因子识别表时段污染源名称污染来源污染因子施工期施工期污染源改造施工过程施工噪声、扬尘、废水和垃圾运行期废气交通尾气CO、NOX 和 HC 碳氢化合物景区餐饮厨房油烟油烟噪声水泵等噪声生活污水商业、客栈、主题馆、中心、公共景点等COD、BOD5、SS、氨氮生活垃圾商业、客栈、主题馆、中心、公共景点等生活垃圾7.3.2 项目施工期污染源分析项目施工主要是对景区进行工程建设，因此发生此过程中的主要 为清理场地阶段和土方阶段。项目建筑物层高较低，工程建设土方186、量 较少，水系开挖过程中，有少量土方作业工程。表 7-2建筑施工期各阶段状况阶段情况清理场地阶段包括清理地上附着物、树木、垃圾等土方阶段包括水系、水池开挖土方，建设场地平整，主体建筑基础施工等该项目施工期污染源主要有噪声、扬尘、废水和固废，其中主要 以施工期噪声、扬尘和固废为主。7.3.3 项目运行期污染源分析（1）水污染源本项目规划平均日用水量 98.7m3/d，由于损耗量按 36.6 m3/d 计 算，项目排水量 62.1 m3/d。项目的主要水污染源是生活用水和餐饮用 水，且用水量非常少，因此本项目内水污染源情况非常小。本项目为文化旅游景区项目，因此设计供水量主要为：综合生活 用水 ( 187、包括生活用水、餐饮用水和公共建筑用水 )；浇洒道路和绿地 用水；管网漏损水量；未预见用水；消防用水。本项目内，雨污水分排，所以排水主要包括盥洗废水、淋浴废水、 冲厕废水和厨房废水等。排水水质满足城市水污染物排放标准中 的排入城市污水处理厂限值。项目计划将废水经化粪池处理后，排入市政污水管道，最终汇入 XX县污水处理厂。（2）大气污染源 该项目区域内的景区、商业产生的大气污染较少。大气污染源的主要来源是车辆尾气 CO、NOX 和 HC 碳氢化合物。（3）噪声污染源 噪声污染源主要是水泵等设备噪声、停车场进出的机动车噪声、商业营业噪声和项目西侧 326 国道车辆往来产生的噪声等。根据类比调查，表 188、6-3 列出了该项目各类噪声源的噪声强度。表 7-3噪声源及噪声强度噪声源名称设置位置噪声值 dB(A)水泵等动力设备设备间70-80进出车辆噪声停车场进出口58-65营业噪声商铺、餐饮店60-65道路噪声国道车辆往来55-60（4）固体废弃物 该项目产生的固体废弃物主要为景区内产生的固体废弃物，产生的数量与景区的参观人数有直接关联。其次是生活垃圾。人均垃圾产生量按 0.8kg/人 d 计，项目日接待游客 7000 人，则该项目日产垃圾 量约为 56t/d，年产垃圾量为 2 万 t/a。7.4环境保护治理措施7.4.1 施工期环境影响分析及环保对策该项目拆迁、施工期污染源主要有噪声、扬尘、废水189、和固体废物， 其中噪声、扬尘和固废为最主要的污染物。（1）拆迁单位应在拆迁工地进口处设立标牌，标明拆迁单位、施 工单位、施工负责人、拆除时限；（2）要制定拆除施工方案，要有具体的安全技术措施、责任人及 防止扬尘措施；（3）拆迁工地现场周边应围档严密，防止物料、渣土外逸；（4）应制定洒水清扫制度，配备必要的洒水设备及指定专人负责 洒水和清扫，随扩随洒水，防止扬尘，并设相应的排水设施；（5）工地出口处设置冲洗车轮的设备，确保出入工地车轮不带泥， 运土方、渣土的车辆应封闭，防止遗撒。（6）施工单位要严格按照建设工程施工现场环境保护标准的 要求，切实落实出入口设置车辆冲洗设施等各项环保措施，防止车轮 190、带泥上路和运输遗撒，严格控制扬尘污染。（一）施工噪声 为减少施工期噪声对周围环境的影响，建议该项目采取以下措施：（1）安装设备时注意轻拿轻放，减少人为噪声；（2）合理安排施工时间，应尽可能避免大量高噪声设备同时施工， 除此之外，使用高噪声设备的施工阶段应尽量安排在白天，减少夜间 的施工量；（3）对动力机械设备定期进行维修和养护，避免因松动部件振动 或消声器损坏而加大设备工作时的声级；（4）尽量减少运输车辆夜间的运输量，运输车辆在进入施工区附 近区域后，要适当降低车速，禁止鸣笛。（二）施工扬尘 为了减少扬尘污染，建议采取以下措施：（1）在风力大于 4 级的情况下禁止进行土石方施工；（2）施工场地191、应设置硬质围挡，每天定期洒水，防止浮尘产生， 在大风日加大洒水量及洒水次数；（3）施工场地道路必须硬化，工地出口要设置车轮冲洗设施，运 输车辆驶出施工现场前要将车轮和槽帮冲洗干净，确保车辆不带泥土 驶离工地；（4）施工场地内运输通道及时清扫冲洗，以减少汽车行驶扬尘；（5）垃圾、渣土要及时清运，施工土方要覆盖；（6）运输车辆应密闭运输，严防沿途道路遗撒，进入施工场地应 低速或限速行驶，以减少产尘量；（7）避免露天堆放起尘物（如回填用土、建筑砂石等），易起尘物 料必须严密遮盖；严禁凌空抛撒垃圾、渣土。（三）施工期废水为减小其他施工期废水的影响，建议该项目：（1）不得在现场冲洗车辆，仅在施工场地出口192、处进行车轮清洗， 并设置排水和泥浆沉淀设施；将车辆开至专门的洗车机构进行冲洗， 以减少废水排放量。（2）施工废水和生活污水不得以渗坑或渗井或漫流方式排放，各 类临时建筑物的排水系统，都必须和下水管网连接，将施工期产生的 废水有组织收集、处理后排放。为保护该区地下水，禁止利用生活垃圾和废弃物回填沟、坑等。 采取以上措施后，项目施工期废水对周围环境影响较小。（四）施工固废 为了减少施工期固体废物对环境的影响，建设单位应对建筑垃圾采取不同的处理处置措施：（1）施工弃土处置：弃土应当设立堆土场，进行集中处置。表层 土可以用于绿化用地，底层土用于回填；（2）施工生产废料的处理：对钢筋、钢板下脚料可以分类193、回收， 交废品收购站处理，建筑垃圾（如混凝土废料、废砖等）集中堆放， 及时清运到指定的弃渣堆放场；（3）对生活垃圾应加强管理，用垃圾桶收集，垃圾堆放点不得排 放生活污水，不得倾倒建筑垃圾，禁止生活垃圾用于回填，以防止对 地下水的污染；（4）完工清场的固体废物处理处置：工程完工后将施工中使用的 临时建筑（包括临时工棚、厕所、仓库、垃圾堆放点等）全部拆除，对所有施工作业面和施工活动区的施工废弃物彻底清理处置，运至弃 渣场，垃圾堆放点、设置厕所的地点在厕所清理后还应进行消毒。在采取建议措施后，项目施工期固体废物对周围环境的影响较小。7.4.2 水环境影响评价及环保对策本着环保节能的观点，采用完全雨污194、分流系统，雨水经收集后就 近接入雨水管网。污水经收集后经化粪池处理后接入污水管网。由工 程污染源分析可知，该项目未来日平均排水量约为 62.1m3/d，对周围 环境的影响较小。7.4.3 噪声环境影响评价及环保对策（1）项目噪声对所在地声环境影响分析 该项目建成后，主要噪声源是水泵等设备噪声、机动车噪声和景区运营的营业噪声。设备噪声 为减少水泵噪声，建议该项目对水泵机组采用减振措施，水泵进出管设可曲挠橡胶接头，出水管采用消声止回阀，并选用低速水泵， 以降低水泵运行启闭时的噪声。该项目水泵设在设备间内，采取适当的隔振、降噪措施后，再经 墙壁隔声，对环境影响较小。机动车噪声 接近景区的不同区域设置195、不同时速的限速标志。景区内部区域，机动车辆不能到达。创造景区内内低噪音交通环境。噪声敏感点将降 至 55dB(A)以下，各边界噪声能够满足城市区域环境噪声标准1类标准，即昼间噪声不超过 55dB(A)、夜间噪声不超过 45dB(A)的规定， 对周围声环境质量的影响较小。营业噪声 室外的人流产生的噪音影响较小，可不予关注。常规的营业噪声为 60-65dB(A)，由于商业活动是在室内进行，经 墙体隔声后对周围环境影响较小。（2）交通噪声对项目沿街首排建筑影响分析 从预测结果可以看出，城关镇主要交通干线处昼、夜噪声值均超过城市区域环境噪声标准的 4 类标准限值要求（昼间 70 dB(A)、夜间 55196、 dB(A)），声环境质量较差。 但是，沿项目周边交通主干线，主要为商业建筑和非居住类建筑，对噪声不敏感，所以项目外环线的交通噪声不会对项目声环境造成明 显影响。周边区域交通支线沿路，主要规划建设商业网点、酒店、休息广 场等，相对来说，对噪声比较敏感，必须采取一定措施。建筑物退红 线一定距离形成绿化隔声带，临街建筑安装隔声量不低于 25dB(A)的 隔声窗，使房间内噪声符合民用建筑隔声设计规范GBJ118-2002 中的相关标准，交通噪声对项目影响较小。（3）交通噪声对项目内部建筑的影响分析 项目外部的交通噪声经过外围建筑的隔声作用后，内部声环境可以满足城市区域环境噪声标准的 1 类标准限值要197、求（昼间 55dB(A)、 夜间 45 dB(A)）。由以上分析可以得出结论，项目周边的交通噪声经过首排建筑隔 声后，对内部声环境影响较小。7.4.4 固体废弃物环境影响分析及环保对策该项目建成后产生的固体废弃物主要是生活垃圾，日产垃圾量估 算为 56t/d（旅游旺季再增加 20%），年产垃圾量为 2 万 t/a。为了减少生活垃圾对景区环境卫生的影响，减少有毒有害垃圾对 环境的影响，建议景区管理部门：（1）做好游客的环境意识教育工作，在游客的支持和积极参与下， 对景区内的垃圾采取分类收集的方法。（2）餐饮、厨房废物等有机垃圾每日收集清运，防止产生垃圾渗 滤液和孳生老鼠及蚊蝇；在景区内设置分类回198、收垃圾箱，收集可再生 利用物质和有毒有害垃圾（废电池、日光灯管等），定期将有毒有害垃 圾送处理厂处理。生活垃圾在采取以上措施，妥善收集处理后，对景区环境的影响很小。7.5环境保护设施及投资项目所需的环保投资主要包括：施工期污染控制、设备用房隔声 降噪、污水处理设施、污水防渗措施、垃圾站建设、垃圾收集设施建 设和安装隔声窗等。发生在项目建设阶段的环保投资有施工期污染控 制、污水防渗措施、垃圾站建设、垃圾收集设施等。因此，经统计估 算，本项目用于环境保护的建设投资为 110 万元。包含在建设投资估算当中，不再另行分项。本项目环保投资清单见表 7-4。表 7-4环保设施及其投资清单项目金额（万元）施199、工期污染控制50污水防渗措施30垃圾站建设20固体垃圾收集设施建设10合计1107.6环境影响评价本次评价项目作为美食文化景区建设，主要建设内容包括现状用 地内的土地平整，水系、池面人工土方开挖，旅游文化景点的基础设 施建设，景区内旅游道路的建设改造、以及给排水、电力、电信等配 套市政管网和市政基础设施的建设。该项目在坚持“三同时”原则的基础上建成以后，只要严格执行 各种污染物的国家和地方排放标准，并采取相应的环保措施后，对当 地环境造成的影响不大。因此，从环保角度上分析，本项目的建设是 可行的。第8章 劳动保护、安全卫生及消防为确保建设项目在运营后符合国家职业安全卫生要求，保障劳动 者在劳动200、过程中的安全与健康，并符合国家关于节能环保，充分利用 资源的要求。因此，本可研报告对劳动保护与安全卫生方面，根据国 家有关规定进行了分析和评价。8.1职业安全卫生主要措施（1）防火安全：建筑物火灾危险性等级丁戊类、耐火二级。建筑 设计严格按照国家防火规范，室内外消火栓及灭火器等均按相关防火 规范进行设计，商铺、展厅、客栈、餐厅、辅房与厨房之间设钢筋混 凝土防火墙，或厨房、餐厅等有特殊防火要求的建筑物单独设立以保 证工作人员安全。（2）接地安全：用电设备不带电部位安全接地，主要建筑物采用 等电位连接并安全接地，保证运营设备、材料及人身安全。（3）建筑物的游客中心、商铺、主题馆、餐厅、休息室、值班201、室 等人流密度大或人员长期滞留的房屋，设置必要的通风设施，满足文 明卫生，利于人员身体健康。（4）防暑降温：主要建筑物中面积较大的房屋均设置屋顶通风器， 达到降温通风效果；商铺、餐厅、住宿、中心、办公等均设分体舒适 性空调。8.2消防措施和设施方案建议8.2.1 总图消防（1）建筑物布局符合防火规范，建筑物间距及疏散出口等符合安 全规范。（2）景区建筑组团及整个景区周围道路环状布置，并设置景区消 防通道门，可保证消防车方便到达任一火警点。8.2.2 建筑消防建筑消防设计根据建筑设计防火规范GB50016-2006 的相关规 定确定各建筑的防火分区、耐火等级、防火墙的设置。（1）消防类别及耐火等202、级 根据建筑物功能确定消防类别，厨房、餐饮为丁类；中心、商铺、主题馆、住宿、辅房为戊类。中心、主题馆、商铺、餐饮、住宿耐火 等级均为二级。（2）防火分区及防火墙的设置 中心、主题馆、厨房、餐饮、住宿、辅房类别为丁、戊类，根据建筑设计防火规范规定防火分区可不限，因此其建筑物组团各自 为一个防火分区。建筑组团每个防火分区建筑面积均小于 4000m 2 符合建筑设计防 火规范防火分区的要求。厨房、餐饮防火墙采用 250 厚加气砼砌块砌筑至砼板底，耐火极限4 小时（其余建筑内防火墙耐火极限应提高 1 小时，为 4 小时）。建筑组团的安全出口数量均大于两个，任意一点至安全出口距离 均小于 75m，符合建203、筑设计防火规范建筑疏散的规定。建筑单体的疏散口、楼梯的数量至少在两个，疏散距离均小于 22m。建筑单体的防火分区按照每层的建筑面积均小于 2500 防火分 区的要求。围合式建筑其间的中庭、走廊均为不封闭的室外空间，可 有效地排出突发火灾时的烟气，有利于人员的及时疏散。3 层及以上 的辅助用房平面布置、防火分区划分、建筑物构件耐火等级、建筑物 疏散通道及安全疏散距离，均满足防火规范要求。8.2.3 电气消防（1）供电系统安全接地，避免电气火灾，满足电气消防规范。（2）建筑物防雷系统按电气消防规范。（3）设置多点可燃气体报警仪。（4）配电房、动力站房等设备布置区域按防火类别、耐火等级、 消防等方面204、有关规范进行设计。8.2.4 消防水系统室内外消防采用独立管道、临时高压消防给水系统。 按照规范，室外消火栓用水量为 35 升/秒，室内消火栓用水量为10 升/秒，灭火延续时间 3 小时。中心、商铺、餐饮、客栈等 2 层以上的建筑物设室内消火栓。景区内一次消防灭火用水量约 300 m3。消防水池布置在室外的绿化地带内，消防水池容积 400 m3。景区内最高建筑物设 32 m3 高位消防水箱，与室外消防管网连通，各建筑室内消防环状管网 DN150-65mm，各室内消火栓按钮与消防加压 泵联锁；按规范设置一定数量的移动式、推车式干粉灭火器。图 8-1 项目消防分析图第9章 节能方案分析节能是国际按205、发展经济的一项长远战略方针。近年来，随着我国 国民经济的迅速发展，国家对环境保护、节约能源、改善居住条件等 问题高度重视，相应制订了一批技术法规和标准规范，这些标准规范 的颁布实施对于改善环境、节约能源、提高投资的经济和社会效益， 起到了重要作用。9.1用能标准和节能规范（1）原则和标准坚持节约与开发并举，把节约放在首位的方针，提高能源利用 率，减轻环境污染，走可持续发展道路。认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技 术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，充分考虑能源二次使用 和资源综合利用，以求最大限度地节约能源和资源。注重工程建设的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节 206、约用地，节省材料，节约投资，降低能耗，注重“再生能源”的使用， 推广应用环保节能材料。（2）规范和依据国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）；中华人民共和国节约能源法（199790 号主席令）；中国节能技术政策大纲（2006 年版）；民用建筑节能管理规定（建设部2005第 143 号令）；公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；建筑节能设计规范、标准及技术规定等。9.2 能耗状况和能耗指标分析项目建成后的主要能耗是水、电能消耗。为节能能源、降低能耗、 减少生产成本，在设备选型等过程中都要在思想上重视节能。全年能源消耗量见表 9-1。表 9-1 能源消耗明细表序号材料名称207、单位全年耗量1电万度262水吨20509.3 节能措施和节能效果分析9.3.1 建筑节能在全世界日益增长的能源消耗中，建筑能耗约占 30%40%。本项 目具体采取如下措施，以达到良好的建筑节能效果。（1）设计有利于节能的建筑朝向和平面 根据建筑功能要求，结合当地日照等气候条件和其他状况，合理确定建筑面积、外观体型、朝向、间距、层高，使用节能型建筑材料。 在建筑设计中重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘等构造措施，调节日照、 节省能源。采用主体绿化措施，合理确定建筑涂料类型和颜色。（2）墙体节能 在建筑外围护结构中，墙体所占比重最大，通过围护结构的传热耗热量约占 75%80%。因而外墙体的保温设计相当重208、要，必须改变以 往老的外围护设计，改为采用新的节能墙体材料。实施国标民用建 筑节能设计标准JGJ2695 新标准，外墙材料有了很大的改变。增 加保温效果，将承重粘土砖改为承重空心砖，增加了砖的空隙率，对 保温起到了一定的作用，但由于施工砖墙体时，空隙易被砂浆堵住， 难以保证保温效果。随着新型墙体材料的发展和应用，多种节能型墙 体应运而生，主要有以下几种：承重空心砌块。它由混凝土和多孔材料组成，具有高强、承重、 保温、节能、导热系数低等特点。加气混凝土外墙。加气混凝土产品有粉煤灰加气和砂加气两种， 有砌块、条板状，该类产品本身导热系数小，是建筑热工性能较好的 一种新型墙体材料。本项目采取的正是此209、种墙体材料。内保温复合外墙。与单一材料墙相比，构造组合合理，有较高 的热绝缘系数，能较好地发挥保温材料的作用，在满足承重要求的前 提下，砖墙可适当减薄。夹心复合外墙。将墙体分为承重和保护部分，中间留有 20 50mm 空隙，内填无机松散或块状保温材料如炉渣、膨胀珍珠岩等，也 可不填材料做空气层。除此之外，其它类型还有：粘土多孔内保温外墙，外保温复合墙 体，EP 保温饰面墙体等等。（3）门窗节能 在建筑外围护结构中，通过门窗缝隙空气渗透耗热量约占 20%25%。所以改善门窗的绝热性能是节能工作的重点。 窗户（包括阳台门上部）是引起辐射热的有利方面，但又是传热损失冷风渗透损失都比较大的不利方面，即210、窗缝透气，玻璃和窗框的 热阻太小，在符合窗墙面积比条件下其节能主要措施：采用传热系数小的窗体材料，就目前来讲，采用塑钢门窗，尽 量减小开窗面积，以及夜间用保温窗帘、窗板等节能措施。减少冷风渗透，加设密封条，提高气密性，如泡沫聚氨脂，泡 沫聚乙烯等。加强户门保温，户门采用填有聚苯板或岩棉板的保温防盗门。（4）屋面节能 为了满足节能要求，高效保温材料已广泛应用于屋面，如水泥聚苯板等，采用该材料保温性能大大提高一般采用内保温。目前正在研 究外保温，即倒置式屋面，它是将防水层设在保温层之下，防止防水 层直接暴露在大气中受日晒交替冻融等作用老化，使防水层得到保护， 从而大大提高其耐久性。目前所有保温材料211、为挤塑聚苯乙烯保温隔热 板，它具有闭孔型结构，使得材料吸水率和透湿率均很小，压缩强度 大，具有出色的保温隔热性能，优越的抗湿性和很高的抗压强度。符 合建筑节能技术发展方向。（5）建筑电气节能 在大面积场所采用紧凑型电子荧光灯，一般房间采用节能型电子荧光灯。配置可靠性较高的节能型电子镇流器，优化照明配电系统。 集中设置照明电线路与开、关控制，加装自控设备，便于控制和照明，节约用电。在满足使用功能的前提下，合理布置管线走向，缩短路径， 减少能耗。总体规划设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、 排水等管道路径，选好合理的供水位置。（6）在项目的建设施工过程中，应加强对施工人员的教育，培养 212、他们的节能意识，最大限度的节约使用各种建筑材料以及用电、用水。9.3.2 道路照明节能道路两侧照明选择高效率的光源，同时在不同的时间段合理控制 照明运行时间，以减少照明电能的消耗。另外，道路照明的间接能耗 主要包括照明用电供电线路的能耗和灯具配套电器的能耗两个方面。 对于供电线路的能耗，要求合理地设计供电点和供电线路的长度，保 证线路中电压损失符合要求，同时尽量地减少线路的电能损耗。灯具 配套电器的能耗，主要是维持灯具的正常启动或运行的配套器件所消 耗的能量，或者由于配套器件损坏而引起的灯具自身能耗增加的部分。 要解决配套电器的间接能耗问题，主要有两种方式：一是选用节能型 电感镇流器，同时加强213、灯具的维修，防止由于电容的损坏而造成线路 的无功损耗增大：二是推广电子镇流器，从根本上解决电感镇流器损 耗高、电容损坏造成无功损耗增大的问题。9.3.3 电气节能选用的变压器低损耗，灯具效率高、利用系数高、配光合理、保 持率高，采用荧光灯自带电容补偿，其功率因数高达 0.92，电器系统 和设备效率高、低能耗、技术先进。确保各种实训的设备不是国家规定淘汰的机电产品，并设立专门的能源和材料管理机构或专职管理人 员，检测和监督各单元的能耗及节能情况，并制订奖惩制度。9.3.4 暖通、动力节能（1）空调、制冷等系统的管道、风道，均采用保温效果好、施工 方便的保温材料保温，以减少损失；（2）在满足卫生要214、求的同时，尽量利用回风能量；（3）风机、水泵均选用国内先进的节能产品；（4）采用先进的回风过滤设备，降低能耗。9.3.5 合理利用绿化合理布置绿地和树木，科学布局和选择树种，最大限度地发挥建 筑和绿化的节能作用，达到冬暖夏凉，通风良好，日照充足，遮挡寒 风的效果。9.4 节水措施（1）日常用水节水 合理规划和建设院内水环境，提供安全、有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善项目内 生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量 稳定，水压可靠；建立完善的排水系统。对区内用水水量和水质进行 估算与评价，提供详尽的用水量估算资料，提出合理的水质和水215、量保 证方案，最大限度地有效利用水资源，减少污水的排放量。以足够的 水量和水压不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生 活用水；及时将污水处理后和雨水排放收集到指定场所。（2）绿化景观用水、道路冲洗水 用水设置循环系统，并结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其 是冷地型草坪面积。同时可利用雨水回用作为绿化及清洗用水。（3）节水器具应用 大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。采用节水洁具，不使用耗水 9 升和 9 升以上的座便器。 龙头：不使用螺旋升降式铸铁水嘴。根据用水场合的不同，选用延时自动关闭（延时自闭）式、水力式、光216、电感应式和电容感应 式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水 自闭）式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具（水温调节器）；电磁式淋浴节水装 置；节水喷头等。9.5 节地措施本项目用地根据节约集约、充分利用、注重产值的原则进行规划。 整体规划设计除考虑节水、节电等传统固有资源的节约以外，增加了 新的节地概念和做法。节地原则在秉承建设“合理建设，保护生态” 的原则同时，充分利用好每块土地这一稀缺资源，发挥更大的效益， 体现土地的利用价值。节地原则的依据是国务院20083 号文件关于促进节约集约用 地的通知的相关要求和规定，采取“布局集中、功能集聚、用217、地集 约”的做法，提高本项目土地利用效率。节地原则的具体做法执行标准是国土资源部200824 号文件的 规定，符合五项指标：（1）投资强度指标每公顷不低于 1000 万元（属一、二、三、四类 建设用地）；（2）建筑密度不低于 15%；（3）文化旅游产业容积率不低于 0.30。第10章 项目实施进度安排10.1项目实施的目标和任务根据本项目的建设特点，新建文化旅游景区应加大保护旅游资源 力度，完善基础设施建设，同时加大宣传，主要有以下几项任务：（1）加大宣传，利用电视台、报刊、互联网全面大力宣传，提高 知名度，扩大影响。（2）重点保护好景区周边的历史遗迹、自然生态、古树名木，挂 牌保护。（3）实218、施仿古建筑群建设工程，加强景区内室外工程（道路、铺 装、广场、雕塑、景观、喷泉、水系、管道、绿化等）建设品质。（4）实施人才培训工程，为高质量的管理服务做准备。（5）全面完善XX美食博物馆周边慕俄格古城的各类基础设施和 服务设施。（6）加强对景观资源的开发和合理利用。10.2进度安排原则10.2.1 注重前期计划工作根据项目开发前期工作的一般规律及项目内各单体建构筑物的未 来施工情况，依据全国统一建筑安装工程工期定额和当地的建设条件， 对工期定额进行适当调整，确定各施工阶段的开发期，并按本项目的总体开发经营方案，编制建设各项工作的进度计划。10.2.2 适度缩短建设工期因项目的投资金额较大，以219、及项目开发所需的一部分资金是借贷 资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少。因此，在不影响 工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投 资。 而且，工程在建设过程中需配备专门的管理人员及一定量的物质 资源，这样，工期越长，管理成本就越高。同时，适度缩短工期的工 程会给开发单位带来运营效率高的良好印象。为缩短工期，重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工程 按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他 们之间造成的影响降到最低。10.2.3 主体和配套同步部分仿古民俗建筑的主体工程和相应的配套工程同步既可以避免 不同步开发造成的先期入驻的业主商家受干扰的问220、题，同时又给业主 商家一个完整的经营空间场所。10.2.4 高效运用资金高效运用资金既可以降低银行贷款的利息额，从而降低成本，同 时能用有限的资金确保项目实施所需资金及时到位成为项目成功开发 的关键。通过合理的安排分段工程的先后顺序，来使前段工程的销售 收入及其他经营性收入用于后面工程的投资中，实现项目的滚动开发。10.3项目实施进度表项目总体开发建设周期为 19 个月，自 2017 年 6 月 1 日至 2018年 12 月 31 日。具体各施工阶段进度详见附表 10-1项目实施进度表。表 10-1项目实施进度表序号项目名称201720186 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月1 221、月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月1项目立项阶段2方案设计及施工图设计3工程招标阶段4三通一平及临建阶段5建筑基础及主体施工6公用设备采购及运输7安装工程施工8景区道路、广场施工9管网敷设施工10配套设施施工11景观小品建（构）筑物施工12景区硬质铺装施工13水系试水蓄水工程14绿化种植工程15照明系统施工16辅助服务设施及装饰装修17竣工验收第11章 企业组织及人力资源11.1工程项目管理本建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需 要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实 现。项目需要有专门从事工程项目管理的组织为之服222、务，其管理幅度 和管理层次的设置主要取决于项目设计方案和企业管理规模。这种组 织的人力资源配置应具有项目管理相应的功能、经验，能为业主提供 优质项目管理服务，能够创造适度的效益。11.2企业组织管理机构XX县XX项目投资有限公司的企业管理模式采取直线式职能 制，实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线 分层次管理体系。主要职能部门有办公室、财务部、人力资源部、市 场开发部、工程技术部、合同预算部、市场营销部、景区管理部。总经理：负责主持中心全面工作； 行政副总经理：分管办公室、财务部、人力资源部、市场开发部、工程技术部；经营副总经理：分管市场营销部、景区管理部； 办公室：负责中223、心日常接待、对外协调、文电收发传送等工作； 财务部：负责内部财务计划制定、财务管理、会计事务、资金调度、融资操作、外部收费管理；人力资源部：负责景区内行政、人力资源管理、职工技术培训、 制定薪资方案等；市场开发部：负责建设项目的取得，土地交易手续，土地出让金 办理，“五证”（土地使用权证、用地规划许可证、规划建设许可证、 建设施工许可证和预售证等）的办理，规划设计阶段的报审，人防、 消防、交通、水、电、气、热等相关配套报批手续的办理，项目立项 及开工手续办理，施工过程中相关外围手续的办理。工程技术部：负责组织制定项目总体开发计划，工程项目设计管 理，质量管理，进度管理，现场施工和技术管理，安全224、文明及工程验 收，工程文档信息管理等；合同预算部：负责公司在建项目的成本预决算管理，工程造价动 态管理，项目招标管理，材料采购及认质认价管理，合同管理及结算 审核，成本控制等；市场营销部：负责市场行情、产品定位、营销计划、旅游策划、 广告宣传等；景区管理部：负责项目运营后的管理工作。下设物业管理中心、 保卫消防部、维修部、环卫部等。负责景区的物业管理、经营、服务 事务；维护景区正常秩序、车辆管理、防火安全、日常巡逻等；负责 各景点及道路设施的维修、维护等；负责维护景区内停车场、广场、 林荫道、公路、等日常卫生、垃圾清运及绿地林地管理等；本项目运营后的现场日常管理工作人员主要是景区管理部全体人 225、员。管理人员编制数量约 100 人。第12章 项目的招投标根据中华人民共和国国家发展计划委员会工程建设项目招标范 围和规模标准规定第 3 号令，2000 年 5 月 1 日、工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定第 9 号 令，2001 年 6 月 18 日以及“陕建建发（2000）6 号文件”的有关要 求，我们对XX投资“XX美食博物馆及配套农业产业”文化旅游景 区建设项目可行性研究增加如下招标内容：12.1 招标原则本项目属于企业投资项目，按照国家、建设部和贵州省建设工程 招标投标相关规定，采用招标形式择优选定本项目所含全部服务、工 程施工及相关主要材料及设备的供应226、商。遵照中华人民共和国招标 法、贵州省建设工程施工招标投标管理办法，所有招标都应本着 “公开、公平、公正”的原则，以创造充分竞争、节约工程费用、选 择优秀单位、选用优质产品为目标，严格遵照国家和地方法律法规开 展招标工作。本项目采取国内公开招标的程序。所有施工招标采取工程量清单 招标形式，工程量清单计价规则采用贵州省建设工程工程量清单计 价规则（2009），评标原则采用贵州省房屋建筑和市政基础设施工 程工程量清单招标评标办法（试行）。12.2 主要依据中华人民共和国招投标法、贵州省实施中华人民共和国 招标投标法办法、关于国务院有关部门实施招标投标活动行政 监督的职责分工的意见、工程建设项目招标227、范围和规模标准规定、招标公告发布暂行办法、工程建设项目自行招标试行办法、国家重大建设项目稽查办法、建设项目可行性研究报告增加招 标内容以及核准招标事项暂行规定、评标委员会和评标方法暂行 规定、国家发改委关于进一步贯彻中华人民共和国招投标法的通 知、评标专家和评标专家库管理暂行规定、工程建设项目施 工招标办法、工程建设项目勘察设计招标办法、工程建设项 目货物招标投标办法、政府采购招投标管理暂行办法、工程 建设项目招标投标活动投诉处理办法、国务院办公厅关于进一步 规范招投标活动的若干意见等。12.3 招标范围按贵州省实施中华人民共和国招标投标法办法规定工程 各项资金招标情况说明如下：1、勘察费：3228、0 万元（依据贵州省实施中华人民共和国招 标投标法办法），必须进行招标；2、设计费：30 万元（依据贵州省实施中华人民共和国招 标投标法办法），必须进行招标；3、工程建设监理费：30 万元（依据贵州省实施中华人民 共和国招标投标法办法），必须进行招标；4、建筑工程费：100 万元（依据贵州省实施中华人民共和 国招标投标法办法），必须进行招标；5、安装工程费：100 万元（依据贵州省实施中华人民共和 国招标投标法办法），必须进行招标；6、设备费：50 万元（依据贵州省实施中华人民共和国招 标投标法办法），必须进行招标；其中 4-6 条内容招标时，须审查核定具有相应资质等级的投标单 位不少于三家，229、委托具有建筑工程招标代理资质的招标代理机构完成， 遵照中华人民共和国招标法，所有招标都应本着“公开、公平、公正” 的原则，以竞争的方式、节约工程费用、择优选择单位、选用优质产 品为目标，严格遵照国家和地方法律法规开展招标工作，签订合同。12.4标段划分本项目为景区工程，包括民俗建筑群组团、室外工程、景观节点、 水系、绿化、照明工程等。工程设计、勘察、监理、施工总承包可根 据情况划分 3 至 5 个标段进行招标。根据本工程的项目特点和施工内容，区别不同施工资质，对独立 承包人或指定分包人如土方工程、消防工程、建筑智能化工程、室外 景观工程等进行单独招标。12.5招标管理机构本项目委托具有建筑工程230、招标代理甲级资质的招标代理机构完 成，其中造价咨询部分委托具有乙级或以上资质专业造价咨询机构完成。招标代理合同及造价咨询合同报管理部门备案后开展相应工作。 本项目建议成立专门的招标工作组，进行本项目下所含内容的招 标管理工作。招标工作组的组成人员包括：甲方主管领导，工程、财 务、审计等部门负责人，造价咨询公司项目负责人，招标代理公司项目负责人。12.6招标程序基本内容及要求（1）招标资格与备案 招标人自行办理招标事宜，按规定向建设行政主管部门备案;委托代理招标事宜的应签订委托代理合同。（2）确定招标方式 按照法律法规和规章确定公开招标或邀请招标。（3）发布招标公告或投标邀请书 实行公开招标的，231、应在国家或地方指定的报刊、信息网或其它媒介，并同时在中国工程建设和建筑业住处网上发布招标公告； 实行邀请招标的应向三个以上符合资质条件的投标人发送投标邀请。（4）编制、发放资格预审文件和递交资格预审申请书 采用资格预审的，编制资格预审文件，向参加投标的申请人发放资格预审文件。 填写资格预审申请书。投标人按资格预审文件要求填写资格预审申请书(如是联合体投标应分别填报每个成员的资格预审申请书)。（5）资格预审，确定合格的投标申请人 审查、分析投标申请人报送的资格预审申请书的内容，招标人如需要对投标人的投标资格合法性和履约能力进行全面的考察，可通过 资格预审的方式来进行审核。招标人可按有关规定编制资232、格预审文件 并在发出三日前报招标投标监督机构审查，资格预审应当按有关规定 进行评审，资格预审结束后将评审结果向招标投标监督机构备案。备 案三日内招标投标监督机构没有提出异议，招标人可发出“资格预审 合格通知书”，并通知所有不合格的投标人。（6）编制、发出招标文件 根据有关规定、原则和工程实际情况、要求编制招标文件，并报送招标投标监督机构进行备案审核。审定的招标文件一经发出，招标 单位不得擅自变更其内容，确需变更时，须经招标投标管理机构批准， 并在投标截止日期前通知所有的投标单位。招标人按招标文件规定的 时间召开发标会议，向投标人发放招标文件、施工图纸及有关技术资 料。（7）踏勘现场 招标人按招233、标文件要求组织投标人进行现场踏勘，解答投标单位提出的问题，并形成书面材料，报招标投标监督机构备案。（8）编制、递交投标文件 投标人按照招标文件要求编制投标书，并按规定进行密封，在规定时间送达招标 文件指定地点。（9）组建评标委员会评标委员会由招标人以及有关技术、经济等方面的专家组成，组 成人员不少于 5 人的单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成 员总数三分之二。评标委员会的专家应当从省市政府建立的统一的评 标专家库内的专家名单以随机抽取方式确定。（10）开标 招标人依据招标文件规定的时间和地点，开启所有投标人按规定提交的投标文件，公开宣布投标人的名称、投标价格及招标文件中要 求的其他主要234、内容。开标由招标人主持，邀请所有投标人代表和相关 人员在招标投标监督机构监督下公开按程序进行。从发布招标文件之日起至开标，时间不得少于 20 天。（11）评标 评标是对投标文件的评审和比较，可以采用综合评估法或经评审的最低价中标法。 评标委员会根据招标文件规定的评标方法，借助计算机辅助评标系统对投标人的投标文件按程序要求进行全面、认真、系统地评审和 比较后，确定出不超过 3 名合格中标候选人，并标明排列顺序。评标委员会推荐中标候选人或直接确定中标人应当符合：能够 最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准；能够满足招标 文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但低于企业成本的 除外。（1235、2）定标招标人根据招标文件要求和评标委员会推荐的合格中标候选人， 确定中标人，也可授权评标委员会直接确定中标人。使用国有资金投资的项目，招标人应当确定排名第一的中标候选 人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标，因不可抗力提出不能 履行合同，或者招标文件中规定内容未满足的，招标人可以确定排名 第二的中标候选人为中标人，以此类推。所有推荐的中标候选人未被 选中的，应重新组织招标。不得在未推荐的中标候选人中确定中标人。招标人授权评标委员会直接确定中标人的应按排序确定排名第一 的为中标人。（13）中标结果公示 招标人在确定中标人后，对中标结果进行公示，时间不少于 3 天。（14）中标通知书备案 公示236、无异议后，招标人将工程招标、开标、评标、定评情况形成书面报告送招标投标监督机构备案。发出经招标投标监督机构备案的 中标通知书。（15）合同签署、备案。12.7招投标方案核准项目招投标方案中应明确委托招标的范围、招标方式，由招标牵 头部门组织招标预备会，将与项目相关部门共同拟定的招标方案，报 招标领导小组评审、审批后，将审批的工程招标范围、招标方式、招 标小组人员名单发给委托的专业机构。投资主管部门进行综合评估后，在项目批复文件中提出对招投标方案的核准意见。 鉴于本项目景区将成为区域游客集散地国家级旅游文化景区项目。本项目作为慕俄格古城的核心组成部分，因其建设规模较大、工 期较紧、技术较复杂、各237、项标准向国际水平靠拢，建议该项目的勘察、 设计、特殊设备（水系池体净化设备、喷泉设备等）、雕塑、城市家 具采用邀请招标方式。第13章 投资估算及资金筹措13.1估算依据（1）本项目估算工程量依据规划、实地考察及有关技术资料，按 照建设部全国建筑工程投资估算指标进行投资估算编制，并对主 要材料、设备价格及人工工资进换算调整，以期更符合当地的价格水 平。（2）根据现行文件的规定，在采用全国建筑工程投资估算指标 不足部分时，选用以下定额：贵州省建筑、装饰工程计价表（2004 年版）；贵州省市政工程计价表（2004 年版）；贵州省安装工程计价表（2004 年版）；贵州省建筑与装饰、安装、市政工程补充定238、额（2007 年版）；贵州省颁布的各有关计费规定；贵州现行材料、人工、机械的单价；中华人民共和国国家标准建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）；国家计委和建设部联合颁发“工程勘察设计收费标准 2002 年 修订本”；国家物价局、建设部建设工程监理与相关服务收费管理规定 发改价格2007670 号；其它相关文件、定额规范等；13.2项目总投资估算按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，项目的 总投资包括建筑工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期利息 等 4 个项目。其中，本项目的建筑工程费包括室内工程费和室外工程 费等。13.2.1 建筑工程费本项目占地面积 1862239、91 平方米，总建筑面积 99577.50 平方米。 根据各民俗建筑物、构筑物的建筑形式和要求，分别估算土建工程、 给排水工程、通风工程、空调工程、电气工程、弱电工程、装饰装修 工程和总图工程等费用。按照贵州省建设工程概算定额定额造价平均计算所得出的综 合指标的依据要求：民俗及仿古建筑（钢筋混凝土框架结构）的土建 工程一般造价在 1650-1850 元/平方米；高档次的民俗仿古建筑在 2000 元/平方米。室内工程费：主题馆、沿街商业、其他建筑的土建工程取 1650 元/平方米；游客服务中心的土建工程费用取 1850 元/平方米；客栈的土建工程费用取 2000 元/平方米。 以上综合指标的主要240、概算指标依据包括：综合工日单价为 50 元；土方工程：人工挖土 22.58 元/立方米，人工 3:7 灰土回填109.46 元/立方米，机械挖土（配自卸汽车运 10 公里以内）26.06 元/立方米，机械 3:7 灰土回填 86.13 元/立方米；桩基工程：灰土挤密桩 158.5 元/立方米，强夯 52.09 元/平方 米；砌筑工程：砖基础工程（综合了土方、垫层、砖基础等内容） 839.3 元/立方米，承重黏土多孔砖墙 376.13 元/立方米，标准砖砖墙417.92 元/立方米，加气混凝土砌块墙 355.54 元/立方米。混凝土及钢筋混凝土工程：商品混凝土 449.74 元/立方米，钢筋 5241、688.61 元/吨，现浇条形基础模板 77.56 元/立方米，现浇独立基础模板 100.13 元/立方米，现浇混凝土垫层模板 50.52 元/立方米，现浇混凝土梁模板 279.20 元/立方米，现浇矩形柱模板 282.25 元/立方米，现浇直形梁模板 435.04 元/立方米，现浇直行墙 325.55 元/立方米，现浇板模板 374.25 元/立方米，现浇圈梁、过梁、构造柱模板 309.46元/立方米，现浇天沟、挑檐、悬挑构建模板 830.93 元/立方米，现浇楼梯模板 127.9 元/平方米，现浇阳台模板 199.24 元/平方米；金属构件及门窗工程：金属构配件 1.15 万元/吨，塑钢门242、 206.35元/平方米，塑钢窗 188.9 元/平方米，成品门安装 569.38 元/平方米，防火卷闸门窗 257.55 元/平方米；木门窗工程：双层玻璃窗 404.27 元/平方米，木门安装 286.83元/平方米，平开玻璃门 243.17 元/平方米，木质防火门 386.5 元/平 方米；室内地面工程：细石混凝土地面 56.91 元/平方米，铺地面砖166.21 元/平方米，复合木地板地面 182.33 元/平方米；屋面防水及保温隔热：改性沥青卷材 39.86 元/平方米，1:6 水 泥炉渣找坡层 153.05 元/立方米，油毡隔离层 4 元/平方米，三毡四油卷材 53.89 元/平方米243、，丙烯酸酯涂膜 38.13 元/平方米，聚合物水泥砂浆 2 元/平方米。 其他工程（给排水、通风、空调、电气、消防、装饰装修等安装工程）按照系数估算法，以土建工程费用为基数进行估算。具体计算 过程详见附表 19.1总投资估算表和附表 19.2工程费用估算表。室外工程费： 本项目室外工程包括道路、停车场和广场；市政上下水管网；智能系统；绿化水系景观；景观照明；附属设施（标识、卫生、座椅、 雕塑等）的总图工程费用。道路、停车场和广场工程等综合指标按 519 元/平方米估算，包括：铺装面层平均材料费 200 元/平方米；铺装基层：水泥砂浆 10 元/平方米，碎石垫层 27 元/平方米，灰土垫层 25244、 元/平方米，原土打夯 2 元/平方米，平整场地及土方工程综合 25 元/平方米；铺装人工费 22 元/ 平方米；道路、场坪混凝土面层（C30 混凝土）61.21 元/平方米；道 路、场坪沥青混凝土面层 33.67 元/平方米；混凝土道缘石 22.65 元/米。以上指标综合得出道路、广场和停车场铺装费 519 元/平方米。砖砌圆形雨水井（井径 1000 毫米以内，井深 2.5 米）2035 元/座。砖砌圆形污水井（井径 1000 毫米以内，井深 2.5 米）2338 元/座。钢筋混凝土化粪池（12 立方米）1.68 万元/座。 200 立方米矩形水池 13.96 万元/座。绿化及水系景观工程综245、合指标按一般指标 200 元/平方米估算。 市政上下水管网工程、景观照明工程等室外水电工程综合指标按照室外面积 80 元/平方米估算。标识、座椅、卫生、雕塑等附属设施工程费用 92 万元，其中，仿 古艺术座椅约 50 个，1800 元/个；仿古艺术垃圾桶约 100 个，800 元/ 个；主雕塑 1 尊 30 万元，其他雕塑 15 尊（座），2 万元/尊（座）；标 识牌 300 个，500 元/个。公厕 4 个，3A 级旅游公厕，50 万元/个。 室外工程费计算过程详见附表 19.1总投资估算表和附表 19.2工程费用估算表。 公用设备购置费主要指配电用房和公用空调机组等特殊设备的购置费，不包括246、建筑安装过程中的一般公共设备。 本项目XX美食博物馆建筑工程费用（包括室内、外）29253.74万元。13.2.2 工程建设其他费工程建设其他费用包括工程定额测定费、工程质量监督费、劳保 统筹基金、散装水泥专项资金、用地规划技术服务费、环评费、人防 易地建设费、消防审查费、施工图设计审查费、施工图预算编制费、 劳动安全卫生评价费、抗震审批费、房产交易费和招标管理费等，依 据下表估算所得 3771.74 万元。各费用计算结果详见附表 19.1总投资估算表。表 13-1工程建设其他费用估算标准表序号项目计费标准1征地费用按实际地价2土地登记费国土局按照土地登记费收费标准规定，是总建筑面积 0.86247、 元/平方米计算。3工程监理费按照工程总费用 1.1%计算，按实际发生费用（合同额）修正。4勘察设计费按实际发生费用（合同额）确定。5建设单位管理费按照工程总费用 3%预估。6城市建设配套费省财政局、省物价局、省建设厅下发关于贵州省征收城市基础设施配套费标准 的意见，毕节市主城区 75 元/平米，各县按照 50 元/平米。7招标代理服务费由有招标资质的单位，按工程总费用的千分之三計取。8施工图设计审查费建设局按照贵价调发（2003）23 号文件规定，按照勘察设计费 6%计取。9施工图预算编制费由有资质的工程造价咨询单位，按照房产开发总费用的 0.2%计取。10工程质量监督费按照贵价费调发200248、1113 号文件，工程总造价的 0.1%。11消防配套费贵价费发（1995）125 号文，每平方米 3 元。12人防易地建设费贵价费调发200412 号，三级人防按建筑面积 5%计算地下室面积，1000 元/平米13抗震审批费按照毕节市地震局相关标准，总建筑面积 2 元/平方米计取。14环境评价费由有资质的工程技术咨询单位，按照建筑面积 1.5 元/平米计取。15劳动安全卫生评价费按照国家劳动部（1998）第 16 号令规定，按照工程总费用 0.05%计取。16散装水泥保证金按照贵州省散装水泥实施细则，每平方米 1.5 元。17新型墙体材料专项基金贵政发199860 号、贵政办发200374 249、号，每平米 6 元。18劳保统筹费贵建政发1993483 号、贵建政发1995389 号，民用建筑按 900 元/平米计算总造价，以计算造价为基数按 3.55%计算。19房产交易费按总建筑面积 3 元/平米计算。13.2.3 预备费按照建筑工程费用与工程建设其他费用之和的 5%预计估算值为1651.27 万元。13.2.4 建设期利息根据附表 19.9借款还本付息估算表，计算建设期利息为 2100 万元。13.2.5 项目总投资估算估算本项目总投资为 36776.76 万元，其中，建设投资为 34676.76万元，建设期利息 2100 万元。本项目建筑工程费用 29253.74 万元，建设工程250、其他费用 3771.74万元；预备费 1651.27 万元。 详见附表 19.1总投资估算表。13.3资金来源本项目的建设投资的资金筹措主要来源于两部分：企业自筹；银行贷款。企业筹资 16776.8 万元，占总投资的 45.62%；银行贷款 20000 万 元，占总投资的 54.38%。详见附表 19.8资金来源及运用表。13.4资金使用计划13.4.1 投资使用计划本项目建设期为 2 年，租售期为 1 年，从第 4 年起是企业的运营 期。投资使用计划详见附表 19.3投资计划与资金筹措表。13.4.2 借款偿还计划企业建设投资借款 20000 万元，为建设期初一次性借款，建设期2 年，第 3251、 年租售期开始还本付息。还款期从建设期开始年度计算为6.51 年。具体借款偿还计划及计算过程详见附表 19.9借款还本付息 计算表。第14章 财务分析与评价项目财务分析与评价主要对项目的财务盈利能力、项目的清偿能 力两个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。14.1财务分析与评价的原则（1）费用与效益计算范围相一致的原则 费用与效益计算范围相一致即是把投入与产出范围限定在同一范围内。（2）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则 根据资金的时间价值原理，考虑项目整个计算期内各年的效益与费用，采用现金流量分析的方法，计算内部收益率、净现值等评价指 标。（3）基础数据确定中的稳妥原则。（252、4）费用与效益识别的有无对比原则。14.2运营成本和营业收入估算为了确定项目未来的销售、租赁、自营的盈利情况，对运营成本 作出接近实际的预测，包括管理费用、公共维修费、折旧费、摊销费、 财务费用和销售费用等。14.2.1 运营成本估算（1）管理费用估算： 该项目管理人员主要是开发商单位景区管理部的工作人员。管理费用主要是管理工作人员的工资及福利开支、日常消耗等费用。管理 人员按 100 人估算，职工年平均工资、福利费及日常消耗为 5 万元/人。管理费用为 500 万元/年。（2）折旧费估算：采用直线折旧法，固定资产原值 29253.7 万元。折旧年限 50 年， 净残值率 3%考虑，年折旧费 253、567.5 万元。估算过程详见附表 19.6固 定资产折旧及摊销估算表。（3）摊销费估算：无形资产 892.8 万元，为征地费用，按 10 年摊销，摊销费 89.3万元/年；递延资产 2878.9 万元，按 5 年摊销，摊销费 575.8 万元/ 年。估算过程详见附表 19.6固定资产折旧及摊销估算表。（4）公共维修费公共维修费按年折旧费的 15%估算为 85.1 万元。（5）财务费用 财务费用为建设期投资贷款的利息。（8）销售费用 销售费用按商业用房销售收入的 6%计算。（9）运营总成本以上各项合计得运营成本，第 3、4 年是房产销售期，成本高，第 5 年租赁期开始成本较低。第 3-5 年每254、年运营总成本为 4045.1 万元、3846.4 万元和 1817.7 万元。第 8 年开始由于递延资产 5 年期摊销完成，年运营总成本进一步下降为 1241.9 万元。14.2.2 营业收入估算本项目的总商业面积 107580 平方米，可售面积、可租面积及自营面积分别是：可售面积 37562.50 平方米；可租面积 70017.50 平方米。 逐年估算项目营业收入，并汇总计算年总营业收入，详见附表 19.4营 业收入及税金附加表。14.3财务评价14.3.1 投资利润率（ROI）投资利润率反映项目财务盈利能力达到预期的运营能力和效果 后，其每年的净收益与项目全部投资的比率。项目的年平均利润总255、额计算详见附表 19.7利润及利润分配表。- nI = Itt =312n = It t =312 = 4700.9It 第t年利润总额；n 产生收益的计算期年数。投资利润率（ROI）=年平均利润额/总投资额=4700.9/36776.8=12.78%14.3.2 投资利税率投资利税率=（年平均利润额+年营业税金及附加）/总投资额100%=（4700.9+387.4）100% = 13.84%14.3.3 财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占资金的盈利率，其表达式为：(CI - CO) (1+ FIRR)-t = 256、0t(t = 1 n)式中：CI 现金流入量；CO 现金流出量；n 计算期根据附表 19.10现金流量表计算的所得税前财务内部收益率 16.4%。所得税后内部收益率 12.2%。均大于行业基准收益率 12%。14.3.4 财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计 算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察项目在 计算期内盈利能力的动态指标，其表达式为：FNPVn= i=1(CI - CO) (1 +ict)-t(t = 1 n)根据附表 19.10现金流量表计算的财务净现值 FNPV，所得税 前财务净现值 6353.1 万元，所得税后财务净现值257、 355.5 万元，均大于 零，为正值。14.3.5 静态投资回收期（Pt）静态投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时 间。是考察项目在财务上投资回收能力的主要静态评价指标。投资回 收期（以年表示）从建设开始年算起，其表达式为ptPt = (CI - CO) = 0(t = 1 n)i=1t根据附表 19.10现金流量表计算的投资回收期（Pt）所得税 前投资回收期 6.20 年，所得税后投资回收期 8.22 年。14.3.6 财务评价结论通过以上分析指标可以看出，项目财务内部收益率大于基准收益 率，财务净现值大于零，投资回收期在计算期内能够满足项目建设运 营要求。因此，项目在财务上258、是可以接受的，在经济上是可行的。14.4不确定性分析14.4.1 盈亏平衡分析项目以经营能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP），取各年的平均 值指标进行计算：BEP = 平均固定成本/（平均营业收入-平均销售费用-销售税金及附加）= 32.3%营 业收 入或 成本 费 用亏损区盈亏平衡点盈利区营业收入可变成本固定成本032.3%租售比例故营业收入的实现率为 32.3%是本项目的盈亏平衡点，即当营业 收入实现 32.3%时，项目即可以实现盈亏平衡。项目的营业收入的实现率高于这个比例时，项目会出现盈利；反之，若低于这个比例，项 目则会出现亏损。14.4.2 敏感性分析本项目主要的不确定因素：营业收入259、建设投资和经营成本等。 本项目敏感性分析是改变以上不确定因素的数值，计算其对项目 效益指标（财务内部收益率 IRR）的影响。采用通过计算敏感度系数 和临界点，估计项目效益指标对它们的敏感程度，进而确定关键的敏 感因素。在敏感性分析时，一个因素变化时假定其他因素都不发生变化。行业基准内部收益率为 12%。（1）敏感度系数： 敏感度系数是项目效益指标（财务内部收益率）变化的百分率与不确定因素（营业收入、建设投资或经营成本）变化的百分率之比。 计算公式如下：E = (DA A) (DB B)式中：E 评价指标A对于不确定因素F的敏感度系数；DA A 不确定因素F发生 DFF 变化时，评价指标A的相260、应变化率(%)DF F 不确定因素F的变化率(%)；E0，表示评价指标与不确定因素同方向变化；E0，表示评价 指标与不确定因素反方向变化；|E|较大者敏感度高。表 14-1项目敏感性分析表序号不确定因素不确定因素变化率（%）财务内部收益率敏感度系数临界点基本方案16.36%1营业收入变化10%18.86%1.52-17.54%-10%13.88%-1.522建设投资变化10%14.13%-1.3618.77%-10%19.00%1.613经营成本变化10%16%-0.16-10%16.63%0.16由上表可知，|E|值的比较：比较不确定因素的各自临界点值，故 有 1.521.360.16。说明261、营业收入对项目效益指标的影响程度相对 最大；建设投资对项目效益的影响程度相对较大；经营成本对项目效 益的影响程度相对较小。这也就是项目效益指标对营业收入的敏感程 度高于对建设投资的敏感程度；项目效益指标对建设投资的敏感程度 高于对经营成本的敏感程度。（2）临界点 临界点是不确定因素（营业收入、建设投资和经营成本）的极限变化，即不确定因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值，也 是该不确定因素使内部收益率等于基准收益率（12%）或净现值变为零 时的变化率。营业收入变动的临界点： 采用插值法计算营业收入变动的临界点：设临界点的营业收入变化率为 X，则：X - (-10%) 10% - (-10%262、)=12% -13.88%18.86% -13.88%计算得 X=-17.54%由此可见，本项目的营业收入允许变动的幅度为（-17.54%，+）， 也就是说，基准收益率在 12%时，销售、租赁过程中允许下调价格和 实施优惠措施，营业收入的下降幅度不要超过临界点 17.54%，否则项 目将达不到基准的收益水平，项目由可行变为不可行。以上分析说明当前的租、售价格是盈利价格，下浮有一定的空间。建设投资变化的临界点： 采用插值法计算建设投资变动的临界点：设临界点的建设投资变化率为 X，则：X -10%-10% -10%=12% -14.13%19.00% -14.13%计算得 X=18.77%从以上计263、算结果看出，建设投资允许变动的幅度是（-，18.77%）， 建设投资上涨到临界点 18.77%时，内部收益率降低到基准收益率 12%。 即建设投资在（-，18.77%）的范围内增加变动时，项目收益大于最 低的期望水平。否则，项目达不到最低的期望收益水平，项目由可行 转变成不可行。因此，在保证工程质量的前提下，在项目在开发过程 中一定要严格控制建设投资，在租、售价格不变的情况下，使建设投 资上涨幅度控制在临界点 18.77%以内。14.4.3 不确定性分析结论通过不确定性分析（盈亏平衡分析、敏感性分析），说明该项目抗 风险能力较强，具有一定的抗风险能力。投资方还需在各建设阶段精 心管理、严格控制264、深入研究，以避免出现因不确定因素的变化对项 目效益产生负面影响。第15章 项目风险分析15.1政策风险政策风险主要包括国内外宏观经济政策的调整，以及地区发展规 划、行业规定的变化对本项目产生的风险。国内外经济环境变化风险 主要指因国内外经济环境出现严重恶化而产生的政策调整对项目的影 响风险。地区发展规划风险主要包括贵州、毕节等区域总体发展规划， 有可能产生的地区发展规划调整所带来的对项目的冲击风险。15.1.1 政府政策支持贵州省人民府办公厅关于金融支持贵州文化产业做大做强的指 导意见指出突出扶持重点，改进服务方式，不断加大对贵州文化产 业的信贷支持力度。（1）参与文化产业基地、重点项目和区265、域性特色文化产业群建设。 要紧密结合贵州文化产业发展规划，重点加大对特色旅游项目、文化 产业示范区和示范基地建设的支持力度，提高产业聚集和孵化功能。 积极探索通过银团贷款、资产证券化及以项目受益权和收费权为质押 的贷款业务，为重点项目和重大文化基础设施建设提供必要的信贷投 入，支持打造独具特色的历史文化品牌、革命文化品牌、民俗文化品 牌、宗教文化品牌、影视制作品牌、文化演艺品牌、文化创意品牌和 自然风光品牌，促进贵州特色文化产业集群发展。（2）支持文化产业公司和重点文化企业做大做强。重点支持已成 立和即将成立的文化产业发展公司尽快做大做强，通过发放并购贷款 等途径，帮助其以资本和业务为纽带，实266、现跨地区、跨行业、跨媒体、跨所有制的资源整合和快速发展，增强在全国乃至国际上的综合竞争 实力。金融机构在提供高质量的结算、理财、外汇、网银、现金管理、 年金管理等综合性金融服务的同时，要积极争取各自总行（部）支持。随着金融和税收优惠政策的不断支持和起效，黔西北的文化旅游 产业必将迎来新的历史发展机遇。但由于政策本身的时效性，项目可 能在一段时期内会得到政府政策的支持，发展良好。随着时间的推移， 金融和税收政策的逐渐到期和失效，后期项目可能会陷入自身的经济 危机，成本上升，业绩下降。而新的文化产业政策的制定受到来自多 方因素的影响，不确定性加大。15.1.2 国际旅游文化市场政策旅游市场主要入境267、客源国可能调整政策，挤压我国入境市场增长 空间。金融动荡引发的经济不确定性也将影响到主要客源地的居民出 游意愿与旅游消费支出，同时影响投资信心，导致商务旅行减少。如 国际金融市场出现动荡，有可能促使部分国家进一步实施紧缩性的出 境政策与宽松的入境政策。目前有的国家已实施征收“出境税”政策， 不排除其他国家或地区对出境旅游采取进一步紧缩政策的可能。另一 方面，各国对入境旅游可能采取宽松政策，如对高收入人群发放多次 往返个人旅游签证等，这将加剧国际旅游市场竞争，对我国入境旅游 形成新一轮挤压。中国是国际的一部分，国际上任何的风吹草动都对 中国有着很大的影响，国际上关于旅游业的政策同样影响着中国的旅268、 游文化产业。15.2财务风险诸多的因素会造成承建单位出现财务风险，总体来说这些因素可以分为外部和内部因素两类。外部因素主要是指外部宏观环境因素（如 社会的经济、政治、文化等因素）的变动对承建单位理财活动造成不 利影响的可能性。内部因素主要指由于承建单位自身经营不善、理财 不当、决策失误等而产生的风险。一般地，本项目财务风险主要有： 筹资风险和投资风险。15.2.1 筹资风险项目承建单位筹资风险指由于采用负债筹资而使其到期不能偿还 债务的可能性。目前，我国文化旅游产业既存在现金性风险，又存在 收支性风险。现金性风险是由理财不当和资本结构不合理引起的，主 要表现为筹资成本费用过大、筹资能力差，筹269、资渠道单一（过分依赖 银行贷款，资金结构不合理）负债比例高，主要表现为管理水平低， 市场竞争力弱，亏损严重，如不加强管理，就会给承建单位再筹资和 经营带来困难。由于本项目属于区域文化特色旅游项目，需要大量资金才能完成 整体项目建设。充足的资金储备是项目得以顺利开展的必备条件，而 筹资能力则是承建单位的重要支点所在，同时也是必须面对的风险。15.2.2 投资风险投资风险是指承建单位进行投资后不能达到预期效益，遭受损失 的可能性。本项目的投资不是一次性能完成的，其投入的持续性突出表现在 维持日常管理所需的投入，包括对于配套服务设施的维护维修，美食 文化博物馆区域的招商、管理，景点的绿化养护，物业管270、理，环卫管 理等。在这样持续的资金投入中有可能维护成本过高，造成投入风险。15.3管理风险管理风险是指管理运作过程中因信息不对称、管理不善、判断失 误等影响管理的水平。包括可行性研究阶段、项目实施阶段、项目运 营阶段等三个方面对本项目所将面临的管理风险进行分析。15.3.1 可行性研究阶段可行性研究阶段是项目投资决策的重要环节，决策人需要根据国 家的法律法规和市场情况确定投资项目位置、用途、规模、类型等， 并对开发成本、投资等做出合理的预测，而这些预测面临着大量的不 确性因素。由于可行性研究阶段对开发项目风险的估计，将直接影响 到投资项目的成功与否。因此在该阶段对参与项目建设和管理的人员 之间271、的沟通、决策提出了高要求。15.3.2 项目实施阶段项目实施阶段主要风险因素包括土地获取、资金筹措及设计施工 等过程。一个好的成功项目是建筑设计单位、开发商和材料供应以及 物业管理公司之间诚信合作的成果，它更需要得到投资人的大力支持 和配合。在项目的施工过程中，风险因素主要有建材价格上涨和建筑 成本的增加及项目是否能按时完工、工程质量的保证、施工中意外事 故等。商场如战场，工期的延误如同贻误战机，可能造成“满盘皆输”。 质量是产品的生命，是建设工程项目的三大目标之一，也是最重要的 目标。在此阶段，本项目实施单位需要面对跟政府有关部门、设计人员、 施工人员等的沟通对接问题，由于参建人员自身禀赋的272、差异会造成与项目实施单位的信息不对称问题，将有可能带来一系列的失误决策。 因此加强此阶段的风险防范也具有十分重要的意义。15.3.3 项目运营阶段本项目由XXXX投资有限公司招商运营、统一管理，具有规模 较大、形象好、财政补贴等优势，但是在管理的过程中可能会出现以 下问题：管理人员对行业不熟悉，无法实施对技术人员和作业项目的 有效管理；管理人员不能以经营为重点突出工作要领；管理人员对外 来的协助力量不理解、不配合；工资成本压力大。另外，项目区域配套设施的长期维护保持也是一个管理和技术相 结合的问题，存在一定的风险性、不确定性和不可预见性，因此在项 目的运营阶段也会出现相应的管理风险。15.4项273、目风险的防范与对策15.4.1 政策风险的防范与对策为应对政策风险，要将加强对国家宏观经济政策和国家整体经济 运行态势的研究，把握国家政策的动态, 以适应国家产业政策的要求。 在政策变化时, 及时做出对策, 适时调整项目的开发模式、市场定位 和销售策略, 化解因宏观政策的调整而带来的风险。15.4.2 财务风险的防范与对策财务风险管理就是运用风险管理的基本理论和方法，以最小成本 对财务风险进行识别、预测、控制和处理的一种管理行为。鉴于财务 风险管理对旅游企业生存和发展的重要性以及面对旅游企业存在的潜在的或现实的财务风险的问题， 我们需要从根本上解决认识、观念和 方法等对策问题，只有这样，才能从274、全局上产生对策效应，从而进一 步提出解决具体问题的良策。要树立正确的财务风险观念，增强风险防范意识；正确识别与估量风险；建立风险预警系统，完善风险防范机制，加强对风险的预测和 监测；15.4.3 管理风险的防范与对策完善治理结构，提供组织保障；营造企业文化，强化内控环境建设；强化风险评估与控制，实施风险管理监督；不断优化信息化体系。第16章 社会稳定风险评估16.1编制依据（1）国家发改委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办 法发改投资20122492 号文件；（2）其他相关法律、法规、规章、规范性文件以及政策性文件；（3）项目单位提出拟建项目基本情况和风险分析所需的必要资料；（4）国家275、出台的区域经济社会发展规划、专项规划、国务院及有 关部门批准的相关规划。16.2可能存在的风险与评价（1）本项目社会稳定风险内容及评价 在征地过程中，社会稳定风险衍生于相关利益群体对征地项目的抗拒，这种抗拒有多种表现形式，如上访、暴力对抗甚至群众示威等。 因此，对征地项目所涉及的影响社会稳定的风险进行界定，认真分析 征地实施后群众可能引发的异议，遭遇到的损失或不适，这些异议、 损失或不适即为引起社会不稳定的风险。在识别该项目可能面临项目的合法性、合理性遭质疑的风险；项 目可能造成环境破坏的风险；群众抵制征地的风险；群众对生活环境 变化不适应的风险的基础上，对这四大类风险发生的可能性大小分别 进276、行定性评价。为便于评价表述准确，本报告把风险发生的可能性的大小划分成 5 个等级，可能性由小到大依次表述为：很小、较小、中等、较大、 很大，并根据当地以前其他项目征地经验以及对本征地相关利益群众 的民意调研结果，界定各类风险发生可能性的大小。根据对征地项目实施过程中易发生的社会风险的经验判断，并结 合该项目的具体情形，项目可能会诱发的异议、损失或不适等诸多社 会风险及其评价主要如下：项目合法性、合理性遭质疑的风险 风险内容：该项目的建设是否与现行政策、法律、法规相抵触，是否有充分的政策、法律依据；该项目是否坚持严格的审查审批和报 批程序；是否经过严谨科学的可行性研究论证；建设方案是否具体， 详277、实，配套措施是否完善。风险评价：项目合法性、合理性遭质疑的风险很小。 理由：第一、本项目是旅游文化产业项目，符合国家文化产业及旅游业准入政策，手续完备，程序完整；第二、本项目符合区域经济 发展需要及当地利益。项目可能造成环境破坏的风险 风险内容：该项目需要征用部分建设用地，可能会对当地的生态和景观造成一定程度的破坏。项目在建设期可能对环境产生的影响包 括施工噪声、粉尘、废弃土石方、生态破坏的影响等，项目在运营期 可能对环境的影响主要包括少量污水、废物等。风险评价：项目造成环境破坏的风险较小。理由：第一、项目在施工期间将严格按照设计方案进行施工，严 格依照环境保护及水土保持投资预算投入保护措施建278、设，做好各项防 治，废弃土石方集中堆放，对路面进行洒水处理粉尘，在白天进行施 工作业，对周边环境影响较小，不会产生噪音、粉尘扰民现象；第二、 该项目解决当地就业问题，村民积极踊跃支持项目建设，建设单位对 于项目能就环境问题提早与政府、居民等沟通并能取得一致性意见。群众抵制征地的风险 风险内容：由于征地涉及群众的切身利益，加上群众对征地的政策缺乏理解，因此在征地问题上群众往往会与政府站在对立面，以各 种形式抵制征地。征地项目中群众最敏感、最担忧的问题是失去土地。风险评价：群众抵制征地的风险很小。 理由：第一、项目土地被征用后，对周边村民、居民人均占有耕地面积影响不大；第二、项目征地补偿费用及安置279、方案均获得当地村 民的认可。群众对生活环境变化的不适风险 风险内容：项目建设期间，项目驻地大批施工队伍进驻，施工车辆进出等将打破当地居民的生存现状，使得村民与外界的联系更加密 切，并在一定程度上受到外界的干扰，从而造成村民内心的不安与担 忧。风险评估：群众对生活环境变化的不适应风险较小。 理由：项目在施工期间聚集形成一个相对稳定的施工群体，不会大量破坏周边生态环境，同时交通流和人流打破居住区及村庄以往的宁静，让居民、村民感到不适应也是暂时的，施工后将大大改善。（2）综合评价 首先，根据当地以往征地经验和民意调研结果确定每类风险因素的权重 W，取值范围0，1，W 取值越大表示某风险在所有风险的重280、 要性越大。其次，确定风险可能性大小的等级值 C，上述已将风险划分为 5 个等级（很小、较小、中等、较大、很大），等级值 C 按风险可能性由 小至大分别取值为 0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后将每类风险因素 的权重与等级相乘，求出该类风险因素的得分，把各类风险因素的得 分加总求和即得到综合风险的分值，即：W C 。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为 0.20.4 时，表示该项目风险低， 有引发个体矛盾冲突的可能；分值为 0.410.7 时，表示该项目风险 中等，有引发一般性群体事件的可能；分值为 0.711.0 时，表示该 项目风险高，有引发大规模群体281、事件的可能。本项目综合风险值求取见下表：表 16-1项目风险综合评价表风险类别风险权重风险发生的可能性（C）WC（W）很小较小中等较大很大0.20.40.60.81.0项目合法性，合理性遭质疑的风险0.200.04项目可能造成环境破 坏的风险0.300.12群众抵制征地的风险0.300.06群众对生活环境变化 的不适风险0.200.08综合风险0.30从上表可看出，本项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值 为 0.30，社会稳定风险程度低，意味着项目实施过程中出现群体性事 件的可能性较小，但不排除会发生个体矛盾冲突的可能。16.3社会稳定风险防范措施根据对项目可能诱发的风险及其评价，我们采取282、了下述风险防范 措施：（1）协调周边村庄及居住区，协商确定土地补偿、安置补助、青 苗补偿等标准；（2）环境评价先期多次进行民意调查，确保知道村民关心的是哪 一项，对哪一项有疑虑；（3）征占土地计量，做到公开、公平、合理，让村民无异议；（4）动员村里青年参加现场施工作业，提供更多的岗位给本地村 民，改善当地村民的收入条件；（5）补偿金兑现无异议后再入场施工；（6）项目组紧密联系村委会或居委会，采取以预防为主的治安防 范措施。第17章 社会效益和社会影响分析贵州省加快产业转型升级步伐，实现旅游大省向旅游强省的转变， 促进全省经济社会平稳较快发展。黔西北地区一直是贵州旅游的热点 和精品线路。本项目的283、建设对于毕节XX县来说，可以此为依托，掀 起整合大旅游环境的热潮，对加快旅游产业发展，拉动第三产业、调 整经济结构、拓展就业空间、提高人民生活质量、优化发展环境、扩 大对外开发、弘扬优秀文化、构建社会主义核心价值观，具有十分重 要的意义。17.1旅游形象的提升和文化资源的整合， 是驱动社会效益发展的基本因素17.1.1 “开发主体形象外化+区域旅游名片”提升 旅游形象以“XX美食文化博物馆”为旅游主题形象，重塑XX旅游的价 值观。彝族文化是XX的旅游灵魂，是底蕴，是总领。本项目以田园 综合体为载体，为意境，以美食博物馆为寓意，是XX文化的折射， 是XX文化的多角度体现方式。由此把XX文化提到世284、界历史长河所 孕育的文明比较高度，与得天独厚的自然景观有相互补充，相互依托 的作用。XX的文化特色与看点很多，完全具备了自然生态兼人文历 史的集大成的地位。17.1.2 乌蒙、赤水、文化谱写项目开发新理念源远流长的赤水河、巍峨壮美的乌蒙山、大气柔美的九洞天，享 誉海内的奢香故里、天然独韵的慕俄格、洗尽铅华的老镇古街将会与 匠心独运、人文荟萃、物饶丰厚的XX美食文化博物馆项目，共同构 筑XX文化旅游的骨骼。在旅游日益时尚化的今天，XX旅游要想成 为区域市场的领头羊，必须把历史文化进行时尚化转化，根植原生态 文化，进行二次创意，成功打造山水格局承载文化旅游的新概念，XX旅游的条件也就完善了。大手笔285、转化，高起点创意，特色商业与人 文情景一体、餐饮美食与地域文化一体，历史传奇与旅游地产一体， 把看似寻常的动作做到极致，事物就会逆转，市场之门就会洞开。17.2实现文化产业发展，提升区域核心竞 争力，提升XX魅力通过本项目品牌的塑造，将提升XX的知名度和品牌影响力；通 过本项目的建设，以及对项目周边群众生活质量和环境质量的改善， 实现城镇功能的优化，推进城镇化进程，促进县域经济的快速发展。 实现其产业结构的优化调整，提升县域区域核心竞争力。对于XX、 毕节和黔西北而言，主要是有利于保护其历史文化脉络资源，优化文 化和旅游产业及空间格局，完善和建立黔西北区域以毕节XX为核心， 辐射贵阳城市群、川286、南城市群、滇东城市群的旅游核心区与旅游线路。 对于全国而言，通过自然生态、特色产业、历史文化的组合优势，有 利于保护区域文化脉络和物质及非物质文化遗存，传承华夏精神文明与弘扬生态文明建设，丰富XX及保护旅游资源，为全国人文文化遗 存保护培育新模式，建设成为历史文化保护、精神文明传承与生态文 明建设示范性地区，最终将打造成为国家级景区、国内知名旅游休闲 度假区目的地。17.3 带动旅游商圈形成新商机，必将成为 当地文化旅游商业新地标本项目作为当地大型旅游商业地产项目，以打造国家级景区为目 标，必将带动当地的消费层次和结构发生变化，吸引大量的消费品位 较高，购买能力较强的消费群体。本项目在商圈规划287、中，既要面对本 地人口的消费群体，也要重视外来游客的消费需求。项目商圈以差异 化、个性化经营，避开同业间的同质化、低档次、无序经营的格局， 突出了项目特色，把日常生活消费转向特色消费。以休闲消费的经营 理念，使购物、消费环境既优美、舒适，又有文化品位，提升当地的 旅游形象和商圈档次。本项目正是在这种市场背景下应运而生的。项目位于XX县东北 部，是XX县的旅游区核心位置，集特产销售、特色餐饮、风情客栈、 主题馆、彝族文化、休闲娱乐于一体的一站式复合型文化旅游人文景 区，成为XX文化旅游新地标，使当地迎来了一个商业硬件和商业模 式升级的时期，为旅游商圈的发展带来了新的突围空间。17.4环境效益对生288、态保护产生积极的促进作用作为慕俄格片区核心景区之一的XX美食文化博物馆项目的建 设，特色餐饮产业、手工艺品产业、民俗文化产业等生态产业的集中 培育，XX的生态治理和其他旅游资源的保护利用以及项目景区的绿 化用地都将改善整个景区项目所在地的生态环境，营造健康的旅游、 生活、休闲、生态空间。17.4.1 生态保护与生态治理和谐统一本项目区域及周边植被丰富，裸露岩石较少，有成片的树林，自 然的冲沟、山体地貌。规划建设严格保护生态绿化区、河道、冲沟、 山体等非建设用地，保持地质地貌景观和自然植被的原始风貌和整体 性与观赏性。实施与景区相关的生态治理恢复，做好项目绿化工程， 加强景区项目与周围生态环境的289、和谐统一。17.4.2 水资源保护与水环境建设完美结合本项目区域小而精的水系水体的建设在为项目注入灵魂的同时， 也为XX区域带来了丰富的水资源。这不仅是旅游休闲人文景区自然 资源、景观环境的重要组成部分，还是涵养生息、维系生态平衡的重 要因子。在项目建设过程中，将充分实现水资源保护、利用和开发的 可持续发展战略，在保持生态平衡的前提下，最大限度地减少对自然 资源的破坏和对景观环境的影响，合理地利用水资源，包括原水的利 用、污水的治理和水的循环利用，促进“XX美食文化博物馆”的健康发展。17.4.3 生态平衡、水土保持与生态环境建设相结 合自然环境是人类赖以生存和发展的基础，尊重并强化当地的自然290、 景观特征，使人工环境与自然环境和谐共处，有助于XX地域特色的 创造。乌蒙山水资源作为我国重要自然资源保护地，对自然环境的开 发利用正逐步走向合理化、科学化，对地域景区建设不断注入新的生 命和活力，不断创造新的地域景区，不断形成新的文化旅游核心区。 本项目作为XX的旅游用地，对美化和改善周边生态环境起着不 可忽视的作用。项目坚持水土保持与生态、景观、环境保护、美学相 结合，通过各项措施的实施，保持生态结构的平衡体系。项目规划过 程中较多地考虑生物措施，以减少对植被、土壤等生态环境的破坏， 使其处于一种自然恢复的状态，有利于保护当地生态系统的平衡、稳 定，并保持当地环境质量、县镇公共水系、绿地生291、态系统的可持续发 展。同时，本项目既满足水土保持基本功能的要求，又与整个景区格 局相协调，成为当地生态景观的一部分。消除了项目在建设过程中对 周边环境产生的负面影响，使对该区域生态环境的危害最小化，合理开发自然资源，达到人与自然、生态和谐统一。水土保持、景观生态、 自然生态，构成一个有机整体，共同维护这一动态平衡，建成一个良 性生态、高景观价值的景区。17.5社会影响分析17.5.1 项目对当地就业状况将产生积极影响。本项目建成后，将成为黔西北的一个热点旅游度假景区，一个文化示范基地，一个休闲旅游示范区。项目的建设与运营无疑会促进项 目所在地XX县的经济发展，并注入更多的活力。无论是在建造还是292、 运营过程中，它都将会吸纳一定数量的劳动力，根据市场调研，项目 建成后，能够提供直接就业岗位 500-1000 个，间接就业岗位 4000-5000 个（如运输、商业、旅游用品和食品生产及加工、后勤服务、农副产 品种植生产等），缓解本地就业压力，增加就业机会，减少待业人口， 带来社会稳定的效益，改善地区经济结构，提高地区经济水平。17.5.2 项目填补云贵特色文化市场空白与当地旅 游、文化发展水平的相互适应性。本项目的建设，将汇集云贵及川南区域的特色旅游文化，填补这 一市场空白，对当地整个旅游业起到巨大的引领和推动作用，并带动 区域内旅游相关行业，尤其是商业和服务行业加速发展，产生极大的 直接293、和间接社会经济效益，提升XX县在毕节地区乃至贵州省的经济 发展中的地位。本项目所辐射出的是文化产业、旅游业、商业和服务 业的聚合作用，使当地的旅游市场具有了超强的发展潜力和市场竞争 能力，这将会吸引国内外大量的游客，进而促进当地的经济发展，带 动其城镇化进程和当地旅游、文化发展水平的跃升。17.5.3 项目与当地基础设施发展水平的相互适应 性。该项目所在地毕节市XX县，是毕节XX旅游带的重要组成部 分，是“贵阳遵义毕节昆明”精品旅游线路的重要组成部分， 因此，项目的建成将会促进本地区基础设施的建设和改进，如：周边 道路的建造、供电、供气、给排水以及服务网点的增加等。随着该项目的建成，也会带动相294、关产业的繁荣和周边环境的改善，将会带动周 边地区的社会发展进程。17.5.4 项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互 适应性。本项目的建设对所在地区少数民族和宗教习惯无任何影响。17.5.5 项目对合理利用自然资源的影响。该项目非常重视绿化和生态保护，拟建成生态人文旅游特色商业 区，有利于改善周边的自然景观和生态条件，有利于当地自然资源的 开发和利用，将文化融入自然之中，使文化与生态相得益彰。项目建 设不会影响和改变当地自然环境条件、生态环境条件，不会造成环境 污染，而是使自然和生态更加完美和谐，对进一步补充和完善XX风 景具有重要意义，增添别样风光。第18章 可行性研究结论18.1 可行性分析295、（1）技术可行性分析 本项目基于实地考察和地形勘测，通过分析田园综合体XX美食文化博物馆的建设条件，了解并分析当地文化产业和旅游业发展 的基础和现状，确定未来田园文化旅游综合体发展的总体定位，提出 相应的规划布局。在此基础上，提出与之配套的设施建设，并提出了 必要的土地利用方案、投资估算与资金筹集方案，并做出了必要的财 务分析和评价。故此，从技术分析方面来看，本项目遵循了由基础条件分析入手， 提出与之对应的建设方案，并通过必要的技术指标验证，具有必要的 技术可行性。（2）经济可行性分析 本项目的提出是在市场分析的基础上，分析了解当地整体经济环境和各细分市场的具体情况，提出必要的市场预测数据。同296、时，充分 考虑所规划项目的市场感应度和规模，确保项目的良性运作。故此，从经济可行性角度来看，本项目注重整体经济环境的分析 和文化旅游商业市场的经济情况，并在此基础上，做出必要的投资估 算，提出相应的资金筹集方案，以确保其在经济方面的可行性。（3）政策可行性分析本项目严格参照国家风景区及国家文化产业评定标准，各项指标 符合相关标准的规定，并在此基础上，考虑与之对应的项目规划方案， 以实现田园旅游综合体XX美食文化博物馆在符合国家标准的前 提下可持续发展。故此，从相关政策可行性的角度来看，本项目符合相关的政策法 规，并能够获得与之对应的政策支持，在政策支持方面是可行的。18.2结论本项目依托环境优美、风景如画的乌蒙山脉，建设为大型文化旅 游、特色餐饮、商业手工业、娱乐休闲一体化项目，符合目前旅游市 场对度假、环境、农业、手工业、餐饮和特色商业等的需求，旅游市 场前景非常好。随着项目的建设实施，因地制宜地规划功能组团、启 动商业运营和完善旅游配套，促进县域经济和基础设施建设。开发商 通过科学有效的管理运营，使得项目不仅在建设技术上切实可行，而 且在财务指标预测上反映良好。因此，本项目的建设必定会带来巨大 的社会、经济、生态效益和示范效应，总体上项目可行。第19章 附表及附件19.1总投资估算