1、XX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告二二二年二月二二二年二月GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告I目录第一章 项目概况.11.1项目背景.11.2项目概况.4第二章 项目建设背景及必要性.142.1项目建设背景.142.2项目建设必要性.15第三章 市场分析与建设规模.203.1产业园区投资开发的外部环境.203.2现行的政策支持文件.253.3产业园区的市场现状.313.4产业园区的市场供需分析.353.5本项目竞争力（SWOT）分析.373.6项目定位.503.7建设规模.50第四章 建设场址及建设条件.534.1建设场址.534.2场址条件.55第五章 项目建2、设目标和方案.605.1工程概况.605.2规划.60GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告5.3建筑方案.675.4结构工程.785.5给排水工程.805.6消防工程.825.7电气工程.835.8弱电系统.865.9通风空调系统.895.10燃气系统.905.11 室外及其他工程方案.91第六章 环境影响评价.926.1标准规范.926.2项目建设期与运营期的各类污染.926.3建设项目环境影响评价.936.4环境保护措施建议.966.5结论.104第七章 节能分析.1057.1用能标准及节能规范.1057.2项目能源消耗种类和数量分析.1057.3项目能耗指标分析.103、67.4节能措施及节能效果分析.1087.5绿色建筑.111第八章 劳动安全卫生消防.11II4GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告8.1编制依据.1148.2危害因素及危害程度分析.1148.3安全措施.117第九章 组织机构与人员配置.1219.1组织机构.1219.2人员配置.123第十章 项目实施进度计划与招标管理.12510.1项目实施进度.12510.2实施管理措施.12610.3工程招标.127第十一章 投资估算和资金筹措.12911.1投资估算.12911.2项目资金来源及使用计划.138第十二章 社会影响评价.13912.1社会效益分析.13912.2社会4、适应性分析.14112.3社会评价结论.143第十三章 风险分析.14413.1项目主要风险因素识别.14413.2风险程度分析.14513.3防范和降低风险措施.146第十四章 财务评价.14III8GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告14.1编制依据.14814.2编制说明.14814.3财务评价方案一（旧厂房出租 5.5 年）.15114.4财务评价方案二（旧厂房一直出租）.15514.5财务评价方案三（旧厂房出租 5.5 年后拆除重建）15614.6财务评价方案四（旧厂房出租 12 年后拆除重建）158第十五章结论与建议.16IV315.1结论.16315.2建议.5、165附件.167附件 1地块规划条件复函.167附件 2建设方案效果图.173附件 3收入及税金附加表（方案一）.176附件 4成本费用估算表（方案一）.182附件 5利润和利润分配表（方案一）.185附件 6借款还本付息计算表（方案一）.191附件 7投资现金流量表（方案一）.193附件 8资本金现金流量表（方案一）.199附件 9收入及税金附加表（方案二）.205附件 10成本费用估算表（方案二）.211附件 11利润和利润分配表（方案二）.214附件 12借款还本付息计算表（方案二）.220GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告附件 13投资现金流量表（方案二）.226、2附件 14资本金现金流量表（方案二）.228附件 15收入及税金附加表（方案三）.234附件 16成本费用估算表（方案三）.243附件 17利润和利润分配表（方案三）.246附件 18借款还本付息计算表（方案三）.252附件 19投资现金流量表（方案三）.254附件 20资本金现金流量表（方案三）.260附件 21收入及税金附加表（方案四）.266附件 22 成本费用估算表（方案四）.275附件 23利润和利润分配表（方案四）.278附件 24借款还本付息计算表（方案四）.284附件 25投资现金流量表（方案四）.286附件 26资本金现金流量表（方案四）.29V2GDIECCXX轨交及高端7、制造研发基地项目可行性研究报告第一章项目概1况1.1项目背景1.1.1项目名称XX轨交及高端制造研发基地1.1.2建设单位概况本项目建设单位为广州XX投资有限公司（简称“XX公司”）是广州XX高新区投资集团有限公司（简称“高新区投资”）控股的全资子公司，成立于 2019 年 6 月，注册资本 2 亿元人民币。高新区投资成立于 2018 年 4 月，是XX区政府国有资产监督管理局下属的全资国有企业，注册资本 10 亿元人民币，主营园区开发建设和运营、信息化基础设施建设和运营、粮食储备和经营三大核心业务板块。XX公司是高新区投资在园区开发建设和运营业务领域的重要经营单位，依托广州高新技术产业开发区8、民营科技园等园区，综合运用项目开发、物业盘活、更新改造等手段，开展项目开发建设、载体运营管理、企业培育孵化、产业培育集聚等业务，围绕轨道交通、先进装备制造、数字经济等产业打造产业发展载体和企业公共服务（创新）平台，为XX区产业升级及产业发展提供新载体、拓展新空间、注入新活力。1.1.3可行性研究报告编制单位1.1.3.1编制单位和法人代表GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告2承接境内外投资机会研究、可行性研究、专题调查、经济分析、工程项目评估、工程监理、招标代理、小区规划、行业规划等。1.1.4可行性研究报告编制依编制单位：工程咨询甲级资信证书：发证机关：中国工程咨询协会法9、定代表人：1.1.3.2主要经营范围据1.投资项目可行性研究指南（试用版）；2.建设项目经济评价方法与参数（第三版、2006 年）；3.广州市城市总体规划（2016-2030）；4.广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要；5.粤港澳大湾区发展规划纲要；6.广州制造 2025 战略规划；7.广州市先进制造业强市三年行动计划（2019-2021 年）；8.与本项目有关的其他资料。1.1.5项目提出的理由、过程与工作思路1.项目提出的理由与过程按市委市政府关于加快形成产业集聚、促进轨道交通产业创新发展的工作部署和区委区政府加快推进轨道交通优质企业落地的工作要求，为尽快打10、造轨道交通装备先进技术产业化平台，建立轨道交通GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告装备产业创新体系，提升在轨道交通产业价值链中的地位，满足轨道交通产业落地XX区需求，XX公司计划在民营科技园核心区投资建设XX轨交及高端制造研发基地。项目地块于 3 月 27 日成功竞得，于4 月15 日与XX区规划和自然资源分局签订国有建设用地使用权出让合3同。本项目地块位于民营科技园核心区，原为广州日报印务分公司印刷厂，本项目涉及的场内建筑物为纸品仓库，其主体结构保存相对完整，但园区内原物业高低压变配电系统、强弱电、通风、消防、给排水等系统均已被拆除损坏。为尽快打造高端制造研发载体，发展轨11、道交通装备制造、高效清洁能源装备制造、智能工业装备制造、新能源和环保装备制造等新兴高端装备制造产业，形成“总部经济+智能制造”产业组团，满足新兴高端装备制造产业，该项目准备进行新建，拆除纸品仓库，新建轨道交通装备制造生产及研发办公楼，具体将于2022 年动工建设，2023 年 12 月建成。2.工作思路通过对项目资料的综合分析，关于地块的开发建设财务分析主要有以下五种方案：方方案案一一：新新建建北北侧侧地地块块，旧旧厂厂房房租租赁赁 5 5.5 5 年年；测测算算相相应应的的财财务务数数据据情情况况；方方案案二二：新新建建北北侧侧地地块块，旧旧厂厂房房一一直直租租赁赁；测测算算相相应应的的财财12、务务数数据据情情况况；方方案案三三：新新建建北北侧侧地地块块，旧旧厂厂房房租租赁赁 5 5.5 5 年年后后，拆拆除除旧旧厂厂房房重重建建GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告使使整整体体容容积积率率达达到到 4 4.0 0，测测算算相相应应的的财财务务数数据据情情况况4；方方案案四四：新新建建北北侧侧地地块块，旧旧厂厂房房租租赁赁 1 12 2 年年后后，拆拆除除旧旧厂厂房房重重建建使使整整体体容容积积率率达达到到 4 4.0 0，测测算算相相应应的的财财务务数数据据情情况况。方方案案五五：对对地地块块进进行行整整体体拆拆除除，按按 4 4.0 0 容容积积率率进进行行规规13、划划建建设设。由由于于该该方方案案存存在在一一次次性性投投入入过过大大、未未能能充充分分利利用用旧旧厂厂房房价价值值、一一次次性性建建成成可可能能面面临临出出租租率率不不足足风风险险、已已签签旧旧厂厂房房租租赁赁合合同同面面临临违违约约风风险险等等问问题题，因因此此在在报报告告中中不不做做具具体体探探讨讨。1.2项目概况1.2.1项目选址与建设条件项目位于广州XX区民营科技园核心区，北临 Y114 乡道，南接科兴路，东接科盛路，西临大沥庙前路。项目选址原为广州日报印务公司印刷厂，场内现有多栋建构筑物，本次项目建设拟拆除地块内北侧部分建构筑物，拆除后进行新建。GDIECCXX轨交及高端制造研发基14、地项目可行性研究报告5图 1-2-1项目选址位置图项目是在原有厂区内进行拆除新建，且地块位于民营科技园核心区，项目周边的市政道路、供电、供水、通讯等市政基础设施较为完善，能够满足项目建设及运营的需求。1.2.2建设内容与规模项目总用地面积 38944 平方米，其中城市道路用地面积 17 平方米，绿地用地面积 2532 平方米，可可建建设设用用地地面面积积 3 36 63 39 95 5 平平方方米米，地地块块规规划划容容积积率率为为 4 4.0 0。结合项目用地内的现状情况，地块原为广州日报印务分公司印刷厂，现状建筑均为低层建筑，土地使用率低。为了提高土地利用率，本项目拟拆除北侧的标号为 1-15、6 的建构筑物，新建标准厂房，提高地块的容积率。通过实施分期建设，最终达到 4.0 的整体容积率的要求。GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告地块上现有建筑基本情况6表表 1-2-1序号建筑名称建筑面积备注1纸品仓库3643拟拆除2门卫室 1153瓶组间604小仓库485公厕156消防水池及泵房213(地下）7彩印车综合厂房间15565印务车间3609发包间4806电房938屋顶梯屋及电梯机房2898门卫 215合计29216结合方案布局，本次项目拟新建 2 栋建筑，新建地上总建筑面积47463 平方米，其中厂房 40819 平方米，办公及生活服务设施面积6644 平方米，同16、时建设地下室建筑面积 5080 平方米，以及建设相应的室外配套工程。具体项目建设内容与规模如下表所示。建设内容与规模表 1-2-2序号建设内容建设规模（单位）备注一一总总建建筑筑面面积积5 52 25 54 43 31地上建筑面积474631.1新建厂房40819新建办公及生活服务设1.2施66442地下建筑面积5080二二室室外外配配套套工工程程7 73 32 27 71绿化工程11652道路广场6162三拟拆除建筑面积3994GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告1.2.3项目进度计7划项项目目建建设设实实施施进进度度初初步步计计划划为为 2 24 4 个个月月，若若因因17、其其他他因因素素导导致致项项目目开开工工时时间间被被推推迟迟，则则项项目目建建设设期期相相应应顺顺延延。其中施工期初步计划为18 个月，从 2022 年 6 月至 2023 年 11 月份建成，建设进度初步计划如下：2022 年 1 月为投资决策阶段，开展可行性研究报告编制、集团投资决策等；2022 年 2 月2022 年 5 月为施工前准备阶段，开展设计招标、初步设计及施工图设计、编制项目概算，启动施工及监理招标等；2022 年 6 月2023 年 11 月为项目施工阶段，开展项目土建施工、装修及安装工程、室外园建工程等。2023 年 12 月为项目的竣工验收阶段。1.2.4项目投资估算与资18、金筹措1.建设投资经计算，本项目建设投资 38059.48 万元，其中建安工程费18995.11 万元，工程建设其他费用 2692.52 万元，预备费 1084.38万元，土地成本费 15287.47 万元。2.建设期利息本项目贷款资金（本金+利息）24085.52 万元，建设期第一年投入 40%，第二年投入 60%，贷款利息按 5.98%，经计算建设期利息为 1313.51 万元。3.流动资金GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告本项目建设期无需流动资金。4.总投资总投资包括建设投资、建设期利息，故总投资为 39372.99 万元。5.资金筹8措本项目总投资为 39372.19、99 万元，其中自有资金 15287.47 万元，贷款资金 24085.52 万元。1.2.5财务评价1 1.2 2.5 5.1 1 方方案案一一（旧旧厂厂房房出出租租 5 5.5 5 年年）此方案财务测算考虑本项目 50 年计算期（第 1-50 年，其中建设期为第 1-2 年）以及旧厂房 5.5 年运营期（前半年为免租期，第 2-6年为正式运营期）的财务收益情况。根据测算：（1）项目全部投资税前财务内部收益率：5.94%；税前项目投资财务净现值：-2889 万元；税前投资回收期 19.51 年（含建设期）；税后财务内部收益率：5.35%；税后项目投资财务净现值：-5463 万元；税后投资回收20、期 19.60 年（含建设期）。（2）资本金投资税前财务内部收益率：5.74%；税前项目投资财务净现值：-2642 万元；税前投资回收期 25.84 年（含建设期）；GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告税后财务内部收益率：4.85%；税后项目投资财务净现值：-5217 万元；税后投资回收期 27.18 年（含建设期）。如如旧旧厂厂房房仅仅测测算算 5 5 年年的的收收益益，而而将将土土地地取取得得成成本本全全部部算算入入项项目目投投资资额额，则则方方案案一一的的全全部部投投资资和和资资本本金金投投资资财财务务盈盈利利能能力力分分析析不不可可行行。因因为为土土地地取取得得成成21、本本较较大大，而而本本次次建建设设项项目目仅仅开开发发北北侧侧的的地地块块，占占地地约约1 11 12 22 28 8 平平方方米米，占占可可建建设设用用地地面面积积约约 3 31 1%，如如按按照照占占地地面面积积折折算算本本期期用用地地成成本本计计入入投投资资。经经测测算算，项项目目的的资资本本金金投投资资税税前前内内部部收收益益率率约约为为8 8.3 35 5%，净净现现值值为为 6 62 28 82 2 万万元元，则则项项目目投投资资变变为为可可行行。但但由由于于土土地地成成本本在在项项目目用用地地取取得得时时已已经经支支出出，因因此此，如如仅仅考考虑虑折折算算北北侧侧占占地地情情况况22、计计算算土土地地成成本本，与与本本项项目目整整体体开开发发情情况况有有些些许许不不符符，因因此此报报告告针针对对旧旧厂厂房房的的继继续续租租赁赁及及拆拆除除重重建建 2 2 种种情情况况，进进行行了了进进一一步步的的财财务务测测算算，具具体体见见方方案案二二、方方案案三三、方方案案四四9。1 1.2 2.5 5.2 2 方方案案二二（旧旧厂厂房房一一直直出出租租）此方案财务测算考虑本项目 50 年计算期（第 1-50 年，其中建设期为第 1-2 年）以及旧厂房 49 年运营期（第 2-50 年）的财务收益情况。根据测算：（1）项目全部投资税前财务内部收益率：8.07%；税前项目投资财务净现值：23、9252 万元；税前投资回收期 15.58 年（含建设期）；GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告税后财务内部收益率：7.26%；税后项目投资财务净现值：4063 万元；税后投资回收期 16.13 年（含建设期）。（2）资本金投资税前财务内部收益率：8.71%；税前项目投资财务净现值：9341 万元；税前投资回收期 19.54 年（含建设期）；税后财务内部收益率：7.59%；税后项目投资财务净现值：4152 万元；税后投资回收期 20.50 年（含建设期）。在旧厂房一直租赁的情况下，项目的内部收益率高于行业平均收益率，项目盈利能力较强10。1 1.2 2.5 5.3 3 方方24、案案三三（旧旧厂厂房房租租赁赁 5 5.5 5 年年后后拆拆除除重重建建）此方案财务测算考虑本项目 50 年计算期（第 1-50 年，其中建设期为第 1-2 年）、旧厂房 5 年运营期（第 2-6 年）以及新建二期项目44 年计算期（第 7-50 年，其中建设期为第 7-8 年）的财务收益情况。根据测算：（1）项目全部投资税前财务内部收益率：7.33%；税前项目投资财务净现值：9104 万元；税前投资回收期 19.83 年（含建设期）；税后财务内部收益率：6.61%；GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告税后项目投资财务净现值：1066 万元；税后投资回收期 20.11 年（25、含建设期）。（2）资本金投资税前财务内部收益率：7.85%；税前项目投资财务净现值：10437 万元；税前投资回收期 23.60 年（含建设期）；税后财务内部收益率：6.85%；税后项目投资财务净现值：2399 万元；税后投资回收期 24.47 年（含建设期）。1 1.2 2.5 5.4 4 方方案案四四（旧旧厂厂房房租租赁赁 1 12 2 年年后后拆拆除除重重建建）（1）项目全部投资税前财务内部收益率：7.55%；税前项目投资财务净现值：9120 万元；税前投资回收期 22.95 年（含建设期）；税后财务内部收益率：6.73%；税后项目投资财务净现值：1852 万元；税后投资回收期 23.726、7 年（含建设期）。（2）资本金投资税前财务内部收益率：8.03%；税前项目投资财务净现值：9856 万元；税前投资回收期 25.71 年（含建设期）；税后财务内部收益率：6.95%11；GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告税后项目投资财务净现值：2588 万元12；税后投资回收期 26.86 年（含建设期）。对对比比方方案案二二和和方方案案四四，方方案案四四（旧旧厂厂房房租租赁赁 1 12 2 年年后后拆拆除除重重建建）的的资资本本金金投投资资税税后后财财务务内内部部收收益益率率为为 8 8.0 03 3%，虽虽然然绝绝对对数数值值小小于于方方案案二二（旧旧厂厂房房一一直27、直出出租租）的的 8 8.7 71 1%，但但方方案案四四的的建建设设总总投投资资合合计计为为 9 9.8 88 8亿亿元元，方方案案二二仅仅为为 3 3.9 94 4 亿亿元元，方方案案四四更更充充分分地地利利用用了了土土地地的的使使用用价价值值，方方案案四四的的实实际际盈盈利利额额远远大大于于方方案案二二，且且未未来来发发展展前前景景优优于于方方案案二二。1.2.6主要技术经济指标本项目拟拆除北侧部分建构筑物后，新建 2 栋高层厂房，项目建设的主要经济技术指标如下表所示：项目主要技术指标表表 1-2-3序号名称单位现状建成后备注一技术指标1m地块总用地面积23894438944地块可2建设28、用地面3639m积25363953m总建筑面积225222777653.125m地上建筑面积2222（保留建筑新建建筑面积 47463 平7268）5方米，其中 8m 层高厂3房90平方，米 3.9 米 4、.2 米及 41.5米层高 43562 平方米3.2m地下建筑面积2-50804m建筑占地面积213219拆除建筑占地面积 3781 平方米，新建建筑首层占地面积 3901 平方13339米52900m计容面积23726857容积率-0.828建筑密度%36.32%36.65%9建筑主体最大高度m158.4高3 层，首层 8 米，标准最层 4.2 米二经济指标1项目总投资万元39372.929、9GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告1.131建安工程费万元18995.111.2其他费万元2692.521.3预备费万元1084.381.4土地成本万元15287.471.5建设期利息万元1313.512元/单方造价4583.96不含土地费GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要14性2.1项目建设背景“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年；是广州市推动实现老城市新活力、“四个出新出彩”，巩固提升城市发展位势的关键阶段；也30、是XX区全面精准把握新时代新形势新机遇，以“双区”建设、“双城”联动为战略引领，以创新、枢纽、环境为基础支撑，打造国家中心城市和国际大都市的现代化中心城区的窗口期和攻坚期。XX区作为广州市的重要中心城区，“十四五”期间将深入实施“强二优三、三产融合”产业发展路径，聚焦在质量效益明显提升的基础上实现经济持续健康发展，经济结构更加优化，“五片协同，多核驱动”的城市空间布局全面成型，以数字经济、未来产业、先进制造、现代服务、都市农业为主的现代产业体系加速发展，新旧动能转换实现重大突破，现代化经济体系建设取得重大进展，先进制造业、现代服务业强区和现代都市农业示范区基本建成。XX轨交及高端制造研发基地项31、目的建设是落实市委市政府关于加快形成产业集聚、促进轨道交通产业创新发展的工作部署和区委区政府加快推进轨道交通优质企业落地工作要求的具体行动，有利于强化区域生产流线，提高产业制造工作效率；有利于满足后续生产、研发、办公的使用需求；有利于加速打造轨道交通装备先进技术产业GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告化平台，建立轨道交通装备产业创新体系，提升在轨道交通产业价值链中的地位，推动轨道交通产业集聚发展，促进产业转型升级，满足轨道交通产业落地XX15区需求，成为拉动区域经济新的增长点。2.2项目建设必要性1 1.项项目目的的建建设设是是贯贯彻彻落落实实重重大大战战略略部部署署的的需32、需要要建设粤港澳大湾区是习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的国家重大战略。2019 年 2 月 18 日，中共中央、国务院公布粤港澳大湾区发展规划纲要明确指出要深化供给侧结构性改革，着力培育发展新产业、新业态、新模式，支持传统产业改造升级，加快发展先进制造业和现代服务业，瞄准国际先进标准提高产业发展水平，促进产业优势互补、紧密协作、联动 发展，培育若干世界级产业集群。同时，提出要构筑大湾区快速交通网络。以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间 1 小时通达。编制粤港澳大湾区城际（铁路）建设规划，完善大33、湾区铁路骨干网络，加快城际铁路建设，有序规划珠三角主要城市的城市轨道交通项目。广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要强调深入实施广州制造“八大提质工程”，保持制造业比重基本稳定，发展壮大高技术制造业，推动“广州制造”向“广州智造”升级，打造具有国际竞争力的先进制造业集群。GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告广州市XX区国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要提出构建创新型现代产业体系，锻造经济发展硬实力；提升国际综合枢纽功能，强化湾区枢纽集聚力，其中，强调要打造多层次轨道交通网络。织密国铁、城际轨道、地铁轨道交通网络。建设34、国际铁路枢纽，加快推进广州铁路集装箱中心站、广州XX站、广湛高铁等铁路项目建设，加快谋划铁路站点及周边地块功能融合布局，强化铁路资源连通“一带一路16，融入世界的功能。本项目的建设，是落细落实顶层设计的需要，有利于加速培育和发展高端装备制造业，提升产业核心竞争力；有利于做大做强轨道交通产业，推动轨道交通产业集聚发展，打造XX区重点经济增长极，提升区域竞争力，激发枢纽经济效应。2 2.项项目目的的建建设设是是广广州州市市打打造造多多个个干干亿亿级级产产业业集集群群和和若若干干百百亿亿级级产产业业集集群群的的需需要要轨道交通产业是广州着力打造的千亿级新兴产业之一，做大做强轨道交通产业，对于提升广州35、综合城市功能，推进粤港澳大湾区建设具有重要意义。广州市城市总体规划（2017-2035 年）提出以提高发展质量和效益为中心，以供给侧结构性改革为主线，推动广州经济发展质量变革、效率变革、动力交革，提高全要素生产率。大力实施创新驱动战略，建设以战略性新兴产业为引领、现代服务业为主导、先进制造业为支撑的综合型现代产业体系。积极创建“中国制造2025”国家级示范区，以智能化、绿色化、服务化为主要方向推动制造业高端化发展。加快新一代信息技术与制造业深度融合，优化提GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告升传统支柱产业与培育新的文柱产业，提升国际化发展水平，成为全球重要的先进制造业基地136、7。聚焦重点产业功能布局，以 95 个工业制造、高新技术制造主导产业的产业区块为依托，重点加快以天河区东部、黄埔区至增城区南部先进制造业为东翼，以南沙区、番禺区临港制造业为南翼，以XX北部、花都区及从化区西南部制造业为北翼的产业集聚带建设。以国家级高新区、经开区为核心，打造一批承载国家战略功能的大型高端制造产业基地，充分保障产业基地内用于先进制造业发展的工业用地。推动制造业企业由小而散向园区化、集群化发展。以城市更新为契机，推动旧厂房、零散工业和村（镇）级工业园区成片改造，完善配套功能，提升环境景观，大力发展工业总部经济、服务型制造业和都市工业。本项目的建设，有利于搭建产业展示、产业集聚、产业37、链对接平台，抢占“轨道交通产业集聚发展高地”，夯实广州市经济核心增长极的产业支撑，加快构建现代化产业体系，强化广州市在粤港澳大湾区建设过程中的核心引擎作用。3.3.项目的建设是项目的建设是XXXX区全面构建区全面构建“园“园一城一示范区一城一示范区”6 6+6 6”现现代代产产业业体体系系，打打造造“一一等重大平台的需要等重大平台的需要“十四五”期间，XX区综合考虑国内外发展环境和XX实际，坚持目标导向与问题导向相结合，坚持发挥优势与补齐短板相统一，以“一园一城一示范区（广州民营科技园、XX湖数字科技城、现代都市农业示范区）”等重大平台为牵引，以“6+6”现代产业体系为GDIECCXX轨交及高38、端制造研发基地项目可行性研究报告支撑，力争保持地区生产总值年均增速 6.5%左右，经济总量进入广州市前列。具体将聚力聚焦产业发展新生态，夯实美丽健康、现代都市农业、航空运输与现代物流、现代都市消费、轨道交通、建筑业等六大千亿级支柱型优势产业集群，打造智能汽车、激光等离子体、新能源、新一代信息技术、设计、文化旅游创意等六大面向未来的百亿级战略性新兴产业集群；高质量建设广州民营科技园、XX湖数字科技城、现代都市农业示范区三大产业平台，分别精准对应先进制造、战略性新兴产业、都市现代农业三大现代产业，形成一套产业“组合拳”，再建新产业、再造新动能、再创新模式，引领XX区现代产业体系18加快形成，经济实39、现高质量发展。本项目的建设是落实落细“全面构建 6+6 现代产业体系”“一园一城一示范区”等发展战略的具体行动，有利于进一步壮大XX区国有资本，为片区产业升级及发展、招商引资提供平台，打造先进制造业基地，发挥先进制造业引领功能和辐射带动作用，协同珠三角共建世界级产业集群。4.项目的建设是项目的建设是XXXX公司长足发展的需要公司长足发展的需要XX公司是高新区投资在园区开发建设和运营业务领域的重要经营单位，依托广州高新技术产业开发区民营科技园等园区，综合运用项目开发、物业盘活、更新改造等手段，开展项目开发建设、载体运营管理、企业培育孵化、产业培育集聚等业务，围绕轨道交通、先进装备制造、数字经济等40、产业打造产业发展载体和企业公共服务（创新）平台，为XX区产业升级及产业发展提供新载体、拓展新空GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告间、注入新活力19。本项目的建设不仅有助于强化区域生产流线，提高产业制造工作效率；有助于以高效集约的建筑布局和空间连接，做到生产过程中方案设计高效化、生产布局流畅化、生产速度等量化、员工技能多能化；且有助于满足日后生产、研发、办公的使用的多元化需求，符合现代产业发展方向要求，有利于多维度拓展公司业务和发展空间，提高综合竞争实力，推动公司高质量发展行稳致远。GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告第三章市场分析与建设规20模3.1产41、业园区投资开发的外部环境3.1.1我国经济社会发展情况“十三五”时期我国科技实力、综合国力和人民生活水平跃上新的大台阶，经济社会发展取得了全方位、开创性历史成就，国内生产总值突破 100 万亿元。其中，在 20162019 年间，国内生产总值保持了 6.7%的年均增速，2019 年国内生产总值达到 99.1 万亿元、占全球经济比重达 16%，对世界经济增长的贡献率达到 30%左右。2020 年国内生产总值达到 1015986 亿元，比上年增长 2.3%。其中，第一产业增加值 77754 亿元，增长 3.0%；第二产业增加值384255 亿元，增长 2.6%；第三产业增加值 553977 亿元，42、增长 2.1%。全年规模以上工业中，高技术制造业增加值比上年增长 7.1%，占规模以上工业增加值的比重为 15.1%；装备制造业增加值增长6.6%，占规模以上工业增加值的比重为 33.7%。全年规模以上服务业中，战略性新兴服务业企业营业收入比上年增长 8.3%。全年高技术产业投资比上年增长 10.6%。全年新能源汽车产量 145.6 万辆，比上年增长 17.3%；集成电路产量 2614.7 亿块，增长 29.6%。全年网上零售额 117601 亿元，按可比口径计算，比上年增长 10.9%。全年新登记市场主体 2502 万户，日均新登记企业 2.2 万户，年末市场主体总数达 1.4 亿户。全年批43、发和零售业增加值 95686 亿元，比上年下降 1.3%；交通GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告运输、仓储和邮政业增加值 41562 亿元，增长 0.5%；住宿和餐饮业增加值 15971 亿元，下降 13.1%；金融业增加值 84070 亿元，增长7.0%；房地产业增加值 74553 亿元，增长 2.9%；信息传输、软件和信息技术服务业增加值 37951 亿元，增长 16.9%；租赁和商务服务业增加值 31616 亿元，下降 5.3%。全年规模以上服务业企业营业收入比上年增长 1.9%，利润总额下降 7.0%21。全年城镇新增就业 1186 万人，比上年少增 166 万人44、。年末全国城镇调查失业率为 5.2%，城镇登记失业率为 4.2%。年末常住人口城镇化率超过 60%。3.1.2广东省经济社会发展情况广东作为国内第一经济大省，“十三五”时期，深入推进实施了一系列重大发展战略和重大政策举措，经济社会发展取得新的重大进展，高质量发展迈出坚定步伐。经济总量连续跨越 8 万亿、9 万亿、10 万亿元台阶，2020 年全省地区生产总值超过 11 万亿元，连续 32 年居全国首位，五年年均增长约 6.0%。其中，第一产业增加值 4769.99 亿元，增长 3.8%，对地区生产总值增长的贡献率为 6.4%;第二产业增加值43450.17 亿元，增长 1.8%，对地区生产总值45、增长的贡献率为 33.7%;第三产业增加值 62540.78 亿元，增长 2.5%，对地区生产总值增长的贡献率为 59.9%。三次产业结构比重为 4.3：39.2：56.5，第三产业所占比重比上年提高 0.7 个百分点。先进制造业增加值比上年增长 3.4%，占规模以上工业增加值的GDIECCXX轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告比重为 56.1%，比上年回落 0.2 个百分点。其中，高端电子信息制造业增长 0.7%，生物医药及高性能医疗器械业增长 14.4%，先进装备制造业下降 19.5%，先进轻纺制造业增长 2.3%，新材料制造业增长1.6%，石油化工业增长 3.3%22。全年金融业增46、加值 9906.99 亿元，比上年增长 9.2%；房地产业增加值 10625.65 亿元，增长 4.3%；批发和零售业增加值 10634.94亿元，下降 4.4%；住宿和餐饮业增加值 1605.14 亿元，下降 22.0%；交通运输、仓储和邮政业增加值 3360.13 亿元，下降 3.4%。现代服务业增加值 40492.33 亿元，增长 5.0%。生产性服务业增加值30241.34 亿元，增长 3.2%。全省年末户籍总人口 9808.66 万人。全年城镇新增就业 133.70万人，就业困难人员实现就业 11.30 万人。年末城镇登记失业率2.53%，比上年上升0.28个百分点。城镇调查失业率全47、年平均为5.45%。3.1.3广州市经济社会发展情况作为广东省政治、经济、文化中心的广州，20162020 年，发展韧性也在持续显现，经济增长稳中趋优，地区生产总值突破 2.5 万亿元，年均增长 6%，人均地区生产总值超 2 万美元，达到中等发达国家水平。2020 年实现地区生产总值 25019.11 亿元，其中，第一产业增加值 288.08 亿元，增长 9.8%；第二产业增加值 6590.39 亿元，增长3.3%；第三产业增加值 18140.64 亿元，增长 2.3%。第一、二、三次产业增加值的比例为 1.15:26.34:72.51。第二、三产业对经济增长GDIECC白云轨交及高端制造研发48、基地项目可行性研究报告23的贡献率分别为 38.7%和 57.5%。此外，产业结构不断优化，成功引进了高清显示、集成电路、智能与新能源汽车、生物医药与健康等一批重大项目落地投产，规模以上高新技术产品产值占规模以上工业总产值比重达 50%，新技术新产业新业态新模式蓬勃发展。先进制造业增加值比上年增长 6.0%，占规模以上工业增加值的比重为 59.7%，比上年提高 1.3 个百分点。其中，高端电子信息制造业增长 24.3%，生物医药及高性能医疗器械业增长 23.5%，先进装备制造业增长 5.1%，先进轻纺制造业下降 1.7%，新材料制造业增长5.2%，石油化工业下降 0.5%。装备制造业增加值比上49、年增长 3.5%，占规模以上工业增加值的比重为 49.4%。全年现代服务业增加值 11801.21 亿元，增长 2.5%。生产性服务业增加值 9392.62 亿元，增长 1.9%。批发和零售业增加值比上年增长 3.9%，住宿和餐饮业增加值下降 22.1%，金融业增加值增长8.3%，房地产业增加值增长 4.0%。年末户籍人口 985.11 万人。全年城镇新增就业 29.50 万人，全年帮助城镇登记失业人员实现再就业 15.46 万人，就业困难人员实现再就业6.85万人。城镇登记失业率为2.53%，同比上升0.38 个百分点。3.1.4白云区经济社会发展情况白云区位于广州市中北部，东邻增城区、黄埔50、区、天河区，西邻佛山市南海区，北连花都区、从化区，南连荔湾区、越秀区。白云区土地面积 795.79 平方千米，2020 年年末常住人口 3942991 人，户籍人口 1127226 人。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告24广州市白云区连续五年上榜全国综合实力百强区，“十三五”期间年均增长 6.4%，固定资产投资年均增长 13.7%，总量突破一千亿元，稳居全国投资潜力百强区前十，其中，2020 年全区实现地区生产总值2245.11亿元，同比增长0.2%。其中，第一产业增加值为38.10亿元，同比增长 10.8%；第二产业增加值为 502.75 亿元，增长 19.7%；第三51、产业增加值为 1704.26 亿元，下降 5.6%。三次产业结构比重为1.7:22.4:75.9。全年实现工业增加值 379.53 亿元，同比增长 11.2%。规模以上工业总产值 989.07 亿元，同比增长 4.2%。规模以上工业增加值244.60 亿元，同比增长 6.0%。全年规模以上服务业营业收入 1332.00 亿元，同比下降 29.6%。其中，租赁和商务服务业营业收入 157.96 亿元，同比下降 26.7%；互联网和相关服务、软件和信息技术服务业营业收入 64.71 亿元，增长 19.2%；科学研究和技术服务业营业收入 55.50 亿元，增长 16.6%；居民服务、修理和其他服务业52、营业收入 13.71 亿元，增长 1.5%；文化、体育和娱乐业营业收入 10.38 亿元，下降 28.4%。展望“十四五”时期，我国发展将仍然处于重要战略机遇期，世界百年未有之大变局与中华民族伟大复兴的战略全局深度联动构成发展环境的主基调。世界处于动荡变革期，新一轮科技革命和产业变革深入发展，国际力量对比深刻调整，和平与发展仍然是时代主题，人类命运共同体理念深入人心。同时，国际环境日趋复杂，不稳定性不确定性明显增加，新冠肺炎疫情影响广泛深远，世界经济陷入低迷GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告25期，经济全球化遭遇逆流，全球能源供需版图深刻变革，国际经济政治格局复杂多变，世53、界进入动荡变革期，单边主义、保护主义、霸权主义对世界和平与发展构成威胁。经综合研判，尽管外部环境和自身条件发生了明显变化，不确定性显著提升，但广东省经济社会平稳健康发展的基础依然坚实，发展韧性好、潜力足、回旋空间大的基本特质没有变，应对重大风险和挑战的能力明显增强。广州市将进入新旧动能转换关键期、全面深化改革突破期、城市能级提升加速期、幸福广州建设提质期。白云区作为具备投资潜力的强区，紧密对接广州市建设国际航运枢纽、国际航空枢纽、国际科技创新枢纽“三大战略枢纽”战略，区内广东外语外贸大学、南方医科大学、广州中医药大学等名校汇聚，产业、资本、人才、技术等高端要素集聚，空间布局和区域功能不断完善，54、为构建创新型现代产业体系，打造战略性新兴产业集聚高地奠定坚实的基础。3.2现行的政策支持文件1.粤港澳大湾区发展规划纲要粤港澳大湾区发展规划纲要 明确指出要深化供给侧结构性改革，着力培育发展新产业、新业态、新模式，支持传统产业改造升级，加快发展先进制造业和现代服务业，瞄准国际先进标准提高产业发展水平，促进产业优势互补、紧密协作、联动发展，培育若干世界级产业集群。同时，提出要构筑大湾区快速交通网络。以连通内地与GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告26港澳以及珠江口东西两 岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间 1小时通55、达。编制粤港澳大 湾区城际（铁路）建设规划，完善大湾区铁路骨干网络，加快城际铁 路建设，有序规划珠三角主要城市的城市轨道交通项目。2.广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要广东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要 明确提出，推动产业高端化发展加快建设现代产业体系。在推动制造业高质量发展方面，强调围绕建设全球先进制造业基地和产业创新高地，培育发展一批战略性产业集群，着力打造国际一流的制造业发展环境高地，巩固提升制造业在全省经济中的支柱地位。要前瞻布局战略性新兴产业。加快培育半导体与集成电路产业，布局建设高端特色模拟工艺生产线和 SOI（硅56、晶绝缘体技术）工艺研发线，积极发展第三代半导体、高端 SOC（系统级）等芯片产品。加快培育高端装备制造产业，重点发展高端数控机床、航 空装备、卫星及应用、轨道交通装备、智能机器人、精密仪器等 产业。加快培育氢能产业，建设燃料电池汽车示范城市群，突破 燃料电池关键零部件核心技术，打造多渠道、多元化氢能供给体系。“十四五”期间，十大战略性新兴产业集群营业收入年均增长 10%以上。3.广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告27广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要强调深入实施广州制造“57、八大提质工程”，保持制造业比重基本稳定，发展壮大高技术制造业，推动“广州制造”向“广州智造”升级，打造具有国际竞争力的先进制造业集群。在加快发展新兴优势产业方面，强调要推动智能装备与机器人、轨道交通、新能源与节能环保、新材料与精细化工、数字创意等新兴优势产业加快发展。智能装备与机器人产业着力构建“关键基础零部件整机及成套装备系统集成应用公共支撑服务”产业链集群，加快突破自动控制系统、减速器、伺服电机等关键零部件和集成应用技术，开拓智能工厂、数字化车间等场景应用，建设全国智能装备关键设备研发创新中心。轨道交通产业着力构建“规划设计装备制造建设施工运营与增值服务”全产业链集群，组建轨道交通产业投资58、集团，建设轨道交通国家技术创新中心，加快“走出去”步伐，打造世界级轨道交通品牌。4.广州市城市总体规划（2017-2035 年）广州市城市总体规划（2017-2035 年）提出构建现代化产业体系和重点产业功能布局，谋划更高质量发展。（1）构建现代化产业体系以提高发展质量和效益为中心，以供给侧结构性改革为主线，推动广州经济发展质量变革、效率变革、动力变革，提高全要素生产率。大力实施创新驱动战略，建设以战略性新兴产业为引领、现代服务业为主导、先进制造业为支撑的综合型现代产业体系。以战略性新兴产业为引领。构建战略性新兴产业体系，培育世界GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告28级产59、业集群。聚焦 IAB（新一代信息技术、人工智能及机器人、生物医药）、NEM（新能源、新材科）产业和新能源智能网联汽车、高端装备产业，重点发展芯片模组、新型显示、云计算、互联网+、智能机器人等领域，密切跟踪量子计算、物联网、纳米机器人等一批前沿产业，推动创新产业持续发展。增强先进制造业核心优势。积极创建“中国制造 2025”国家级示范区，以智能化、绿色化、服务化为主要方向推动制造业高端化发展。加快新一代信息技术与制造业深度融合，优化提升传统支柱产业与培育新的文柱产业，提升国际化发展水平，成为全球重要的先进制造业基地。（2）重点产业功能布局产业科技创新：加强创新体系建设，加大科技成果转化力度，优化60、创新创业创造生态环境，形成一批具有原创性和国际影响力的创新型企业和产业集群。至 2035 年，全社会研发与实验发展（R&D）经费支出占全市地区生产总值比例达到 3.8%左右，战略性新兴产业增加值占 GDP 比重达到 20%左右。充分依托广深科技创新走廊、珠江创新带，聚集全球创新资源，打造一批具有全球影响力的核心创新平台、创新节点和价值创新园区。先进制造业：以 95 个工业制造、高新技术制造主导产业的产业区块为依托，重点加快以天河区东部、黄埔区至增城区南部先进制造业为东翼，以南沙区、番禺区临港制造业为南翼，以白云北部、花都区及从化区西南部制造业为北翼的产业集聚带建设。GDIECC白云轨交及高端制61、造研发基地项目可行性研究报告29以国家级高新区、经开区为核心，打造一批承载国家战略功能的大型高端制造产业基地，充分保障产业基地内用于先进制造业发展的工业用地。推动制造业企业由小而散向园区化、集群化发展。以城市更新为契机，推动旧厂房、零散工业和村（镇）级工业园区成片改造，完善配套功能，提升环境景观，大力发展工业总部经济、服务型制造业和都市工业。5.广州市白云区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要广州市白云区国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要提出构建创新型现代产业体系，打造战略性新兴产业集聚高地。主要内容如下：（1）构建创新型现代产业体系，锻造经济62、发展硬实力建设重大科技创新平台。全面融入广深港澳科技创新走廊建设，积极融入市“1+2+4+4+N战略创新平台体系，推动广州民营科技园、白云湖数字科技城等发展成为更高能级的创新平台。依托广州民营科技园建设全国工商联民营企业科技创新示范区，同步举办全国民营企业科技创新大会及论坛，发布中国民营企业科技创新指数和百强榜单，打造国家级科技成果转化交易平台。加快建设先进制造业强区。深入实施省推动制造业高质量发展“六大工程”和市“八大提质工程”，力争到 2025 年全区规上工业总产值达 1500 亿元、工业增加值占地区生产总值 18%以上，实现先进制造业占规上工业比例达 70%以上。以高端化、数字化、智能化63、GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告30为主攻方向，大力发展高端装备、轨道交通、集成电路、生物医药等先进制造业，培育发展第三代半导体、智能汽车及自动驾驶、下一代通信技术、类脑智能、激光等离子体等五大领域未来产业，打造未来产业、轨道交通、临空经济、美丽健康等多个千亿级产业集群和若干百亿级产业集群。（2）提升国际综合枢纽功能，强化湾区枢纽集聚力建设国际航空枢纽。加快推进白云国际机场第三航站楼和第四、第五跑道建设，着力构建以白云国际机场为核心的城市综合交通枢纽，配合推进 T3 综合交通中心建设，将高铁、城际、地铁植入机场，实现与珠三角枢纽机场高铁互联，增强人流、物流中转和集散能力64、。配合推动白云国际机场服务 30 分钟直达中心城区、1 小时通达珠三角城市、3 小时联通泛珠三角城市，增强白云国际机场对泛珠三角地区的辐射能力，打造功能完善、辐射全球的国际航空枢纽。打造多层次轨道交通网络。织密国铁、城际轨道、地铁轨道交通网络。建设国际铁路枢纽，加快推进广州铁路集装箱中心站、广州白云站、广湛高铁等铁路项目建设，加快谋划铁路站点及周边地块功能融合布局，强化铁路资源连通“一带一路、融入世界的功能。推进广清城际等城际轨道项目建设，加快地铁 11 号线、12 号线、13 号线二期、14 号线二期等项目建设，实现镇街地铁全覆盖，5 年内实现建成地铁总里程达 180 公里以上。GDIECC65、白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告313.3产业园区的市场现状广州市产业园区经过不断改革发展，园区已经具备大规模开发建设的总体框架，园区配套完善，基础设施完备，形成了良性循环的软硬投资环境，吸引了多地区企业的投资。园区地理交通条件优越，区内交通四通八达，道路宽敞平坦。聚焦装备制造、科技研发、生物医药、食品制造以及电子信息等五大主导产业，园区坚持按照“规划先导、基础先行、内外资并举、可持续发展”的要求，本着“外向型、高起点”和“持续、快速、安全、健康”的发展理念，充分发挥园区区位优势、原料丰富、设施齐备、物流便捷和贴近市场等方面的独特优势，通过完善基础设施配套、稳步推进产业链招商、全面66、提升管理服务水平。此外，广州将园区建设与产业升级一步走，聚焦新能源汽车、智能装备、新型显示、人工智能、生物医药、互联网等六个千亿级产业集群,进一步吸引龙头企业发挥集聚效应、促进区域产业集群的发展。据相关数据统计，广州市共计 2219 个园区，其中白云区 632 个，番禺区 437 个，黄埔区 222 个，花都区 214 个，天河区 193 个，增城区 142 个，南沙区 111 个，荔湾区 65 个，从化区 39 个，越秀区13 个，涵盖了工业设计、智能制造、电子信息、循环经济、食品、生物科技等产业。其中，截至 2021 年 11 月，白云区各板块园区厂房平均月租金水平约为 20.54 元/，67、较最高月租金 36.6 元/（海珠区）低 16.06 元/；较最低月租金 17.97 元/（花都区、增城区）高 2.57 元/，处于整体租金水平的中点。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告32图 3-3-1 广州市各区园区厂房租金水平图示此外，在白云区 632 个产业园中，占地面积排名前十名的产业园区有广州民营科技园、合昌物流园、广州白云万洋科技众创城、林安物流园、西成村工业区、水沥工业区、天智供应链产业园 C 区、白云湖物流园、平方电商园以及霸王工业园，其中入驻企业最多的为广州民营科技园 2325 家。广州市白云区占地面积前十名的产业园区一览表表 3-3-1序号园区名称约68、面积（亩）企业数1广州民营科技园180823252合昌物流园11224953广州白云万洋科技众创城6174林安物流园550115西成村工业区3555566水沥工业区257267天智供应链产业园 C 区2452858白云湖物流园224549平方电商园2113810霸王工业园20734GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告33接下来，白云区紧跟全市发展战略步伐，基于现有产业优势以及全球产业发展趋势，聚焦产业发展新生态，夯实 6 大千亿级支柱型优势产业集群，打造 6 大面向未来的百亿级战略性新兴产业集群，促进一二三产融合发展，全面构建高质量发展的现代产业体系。在产业园区发展上，高标69、准谋划“一园一城一示范区”等重大平台，加快白云新城、广州设计之都、广州时尚之都、广州西岸、广州临空经济示范区、广州铁路经济产业园等平台发展，充分发挥一镇街一平台的辐射带动效应，加快产业集聚集群发展。规划建成产业定位清晰、生态环境优美、交通出行便捷、配套设施完善、运营管理到位的现代园区。“广州民营科技园”，围绕建设“国家民营经济改革创新试验区”“全国民营经济统战工作示范基地”，打造未来产业创新核心区、广州轨道交通装备产业园、美丽健康产业园和智能家居产业园“一核三园”，做强做优未来产业、轨道交通、美丽健康、智能家居四大产业。“白云湖数字科技城”，规划定位为“数字中国”实践高地、粤港澳大湾区协同创新70、试验区、广佛同城数字经济创新示范区，重点发展高端软件、云计算、人工智能、新一代通信网络、物联网、数字创意六大产业。“现代都市农业示范区”，聚焦“一龙头两园区三基地四产业带”，推动土地流转、产销对接、科研转化和冷链物流等，打通现代农业全产业链，全面推动白云区农业高质量发展。“广州临空经济示范区”，发展成为全球综合航空枢纽，亚洲物流集散中心之一，中国重要的临空经济中心、航空经济示范区，华南GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告34地区重要的发展引擎和增长极。重点发展总部经济、航空维修及制造、航空物流、航空金融、创新科技、跨境电商和生物医药等产业。“白云新城”，规划定位为国际交往中71、心、城市枢纽中心、总部经济集聚区、云山西麓的宜居新城。重点发展轨道交通、人工智能等先进制造业总部和航空服务、金融、高端商贸等现代化服务业总部和建筑设计、时尚设计、芯片设计产业总部集群。“广州设计之都”，规划定位为现代服务业集聚区、粤港澳大湾区设计产业国际品牌集聚地、广州首个 B2B 设计服务共享平台。重点发展建筑设计、工业设计、时尚设计。“广州时尚之都”，规划定位为新一代枢纽经济示范区、广州中北部商务总部基地、大湾区时尚消费展贸中心、华南科技金融服务枢纽，重点发展时尚服装、皮具、化妆品等产业，打造华南时尚新坐标。“广州西岸”，是广佛同城连接带主要节点，是广州中心城区向西功能外溢的主要区域。规划72、定位为国际商贸发展示范区、湾区产业数字化示范区，重点发展智能汽车及自动驾驶、数字商贸、在线新经济等产业。把珠江沿岸（白云滨江段）建设成为“创新、协调、绿色、开放、共享”的高质量发展示范带。“广州铁路经济产业园”，依托广州铁路集装箱中心站、大朗货站、江村编组站，打造商贸型和陆港型国家物流枢纽、亚欧跨境物贸支点、国际班列集结中心、国家铁路多式联运基地。重点发展大宗商品物流、冷链物流、电商物流、保税物流、高铁物流等现代物流产业和商贸会展、物流金融、科技服务（物流大数据）等生产性服务业。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告35在工作重点上，白云区更加注重完善产业引导和扶持政策体系，73、着力构建实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的体制机制。落实市“民营经济 20 条”，强化土地等资源要素供给，降低企业成本，推动民营经济结构上档次、质量上水平、管理上台阶，形成重要的经济支柱和新增长点。3.4产业园区的市场供需分析产业园区是培育新产业、促进产业转型升级、推动区域经济发展的重要载体。是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。高质量推动产业园区提质增效，有助于加快构建现代化产业体系，加速形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，实现老城市新活力和“四个出新出彩”。在粤港澳大湾区中，74、珠三角 9 市各具特色优势产业，与港澳互补错位发展，产业集群已呈现出集聚化、规模化发展状态，产业配套齐备，产业链条完整，产业集群相对发展成熟，成为广东参与国际产业竞争的内生动能。同时，作为产业发展重要引擎的产业园区，对区域和城市经济发展的贡献度较高，势必将迎来重要的发展机遇，但同时也要看到短板和不足，更要看到形势发展变化带来的风险。广州作为粤港澳大湾区重点城市，粤港澳大湾区的战略地位更为广州园区的发展带来了政策和区域红利。广州产业园区发展工作在持续推进，相继出台了广州市产业园区提质增效试点工作行动方案GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告36等政策文件，积极发动申报，集中全力75、打造一批产业高端、用地集约、集群发展、配套完善的特色产业园区。其中，2019 年是广州市产业园区政策“元气”，市政府相继出台“提质增效示范园区”“M0 产业用地”“村级工业园整治提升”“工业产业区块划定”等相关政策，推动产业园区的规范高效发展。据统计数据，全市纳入统计的产业园区共有 889 个，2020 年 1765 个。2020 年，园区的三大关键词是“租金减免、产业招商、数字经济”，三大技能是“专业、温暖、团结”。接下来，随着产业园区发展模式的改变和经济环境透明化、公开化，产业园区盈利模式将由传统的“物业出租收入+物业管理收入”模式转变为采取社会化运营与市场化结合，注重收益的可持续性、分享76、性，由过去过度依赖物业产权性收益，向产品服务化收益转型提升。在此背景下，广州将把园区建设与产业升级两步并作一步，围绕重点打造的新能源汽车、智能装备、新型显示、人工智能、生物医药、互联网等六个千亿级产业集群，积极引进质量高、效益好、科技含量高的项目，特别是具有集聚效应的龙头企业，依托龙头企业引进产业链配套项目，促进产业集聚集群发展。紧密结合数字经济发展趋势，积极拥抱数字经济新环境，通过数字赋能，提升园区品质，构建以数字孪生为基础的智慧园区。综上所述，随着经济复苏，广州产业园区市场的供求关系可能会发生着深度变化。广州将依靠资源禀赋优势，加强科技创新投入，促进新兴产业发展，强调园区之间形成错位发展，77、走差异化发展之路，着力打造具有核心竞争优势的产业园区。从长远来看，市场是需求增GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告37加，供给不足；而即期、近期以及过渡期内，由于疫情、投资意愿不足等因素影响，则可能出现需求萎缩，供过于求。3.5本项目竞争力（SWOT）分析3.5.1 本项目的优势分析1.产品形态优势鲜明白云区为广州六大都会区之一，基于打造“千亿元产业园区”的目标，计划将民营科技园建设为国家民营创新和先进制造业集聚基地、广州战略型发展平台、白云创新驱动主引擎和产业转型升级示范区，进一步巩固其作为白云区四大产业平台之一、珠三角国家自主创新示范区、白云区乃至广州市重点经济增长极的78、核心地位。本项目正是处于白云区中部城市中心功能片区内的民营科技园核心区，其产品形态为“办公楼+厂房”，有助于吸引对办公空间有多样需求的企业，更好地满足客户复合型需求。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告38图 3-5-1 项目的地理位置图项目周边的 863 成果双转产业园的产品形态以“办公楼+厂房”为主，但从整体上看，本项目周边能提供“办公楼+厂房”的产业园项目相对较少，主要分布在嘉禾望岗-黄边地铁站周边，但产品形态多为办公楼，少含厂房和仓库；本项目周边工业厂房主要分布在民营科技园片区和龙归片区，多数为工业园形式，仅有为数不多的产业园形式。GDIECC白云轨交及高端制造研发79、基地项目可行性研究报告39项目周边工业厂房分布形式表 3-5-1分布园区名称类型项目周边友泰工业园工业园广州奕龙工业园工业园家元素工业园工业园合盛产业园产业园863 成果双转产业园产业园龙归片区南胜工业厂房工业园怡鑫轻工机械工业厂房工业园双南工业厂房工业园南岭工业厂房工业园2.区位优势凸显本项目临近广州白云机场，周边有多条国道、高速路，交通条件优越。项目四周环绕北太路、草塘路等城市主干道及科盛路、科兴路、科园路等城市次干道或支路，距离地铁十四号线太和站直线距离1.4km，距离地铁三号线龙归站直线距离 3.8km，周边广州绕城高速、机场高速、105 国道以及 106 国道，连接广州中心城区及周边80、城市，交通优势叠加凸显。图 3-5-2项目的交通区位条件GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告403.位列租金第一梯队从区域格局来看，围绕着“五片协同，多核驱动”功能布局，“十四五”期间内重磅打造的产业园区分别分布在中部城市中心，即广州民营科技园；西部科技走廊，即白云湖数字科技城、广州西岸；南部总部集聚区，即广州设计之都、白云新城；北部临空经济区，即广州轨道交通装备产业园、机场南临空产业区、大田铁路经济产业园、智能家居产业园；东部科技创新带，即美丽健康产业园、循环经济产业园。其中，白云湖数字科技城、广州设计之都、白云新城、智能家居产业园距本项目距离相对较近，因此租金水平具有一81、定的参考意义。基于现有租金参考价数据预测，2024 年白云湖数字科技城、广州设计之都、白云新城、智能家居产业园四大产业园周边整体租金价格范围区间将为 11 元/月-40 元/月，中值范围为 20 元/月-30元/月。本项目处于白云区中部城市中心功能片区的民营科技园，其所在区域内工业厂房全部只租不售，周边租金水平处于第一梯队，租金价格范围区间为 22 元/月-40 元/月，中值范围为 30 元/月。预测本项目的租金经暂定为 38 元/月，处于所在周边及太和镇区域租金价格区的中高位，这与产业园区软硬环境有直接的关系。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告41图 3-5-3白云区“82、五片协同，多核驱动”功能布局图五大功能片区周边工业厂房 2024 年租金水平预测表表 3-5-2所处功能片区园区名称类型2024 年周边租赁水平预测（含管理费）(元/月)梯队中部城市中心广州民营科技园产业园范围区间中值第一梯队22-4030西部科技走廊白云湖数字科技城产业园11-3020第三梯队南部总部集聚区广州设计之都产业园16-3221第三梯队白云新城产业园19-2723第二梯队北部临空经济区智能家居产业园产业园13-2822第三梯队GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告42广州市民营科技园所在镇近期工业厂房租赁市场价格一览表表 3-5-3序号序号镇区镇区厂房面积（）厂房83、面积（）产品形态产品形态成新率成新率租赁价格租赁价格(元元/)1太和镇300000厂房80%352太和镇300000厂房100%303太和镇300000厂房90%304太和镇250000厂房100%205太和镇240000厂房90%206太和镇88900厂房100%337太和镇86000厂房90%258太和镇70000厂房80%329太和镇69600厂房100%2510太和镇68000厂房90%2311太和镇65000厂房80%3512太和镇55000厂房100%2913太和镇51700厂房90%2014太和镇50000厂房100%2815太和镇50000厂房80%3316太和镇50000厂房84、100%3017太和镇48100厂房90%3018太和镇48000厂房100%2519太和镇45000厂房80%2320太和镇40000厂房90%2021太和镇39000厂房90%2822太和镇38900厂房100%2023太和镇38300厂房100%254.土地权属边界清晰，投资收益可行权属来源清楚，对占有、利用、收益土地的权属归属不存在争议即权属归属明确，不存在土地权属争议。项目建成后采用租赁的方式运营，经过测算项目财务指标均在合理范围内（具体见后续财务分析），项目经济上可行。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告433.5.2 本项目的劣势分析单一考虑物业出租收入。本项85、目物业出租收入处于第一梯队租金均价高位，较第一梯队的其他具有租金优势的厂房来说，综合竞争力相对较弱。此外，本项目仅出租空间，提供物业，获取短期利益，在为园区企业的发展提供所需的软硬环境方面投入的注意力相对较弱。3.5.3 本项目的机会分析1.政策利好加速推进粤港澳大湾区发展规划纲要、广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要、广州综合交通枢纽总规（2018-2035 年）、广州市白云区国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要等文件相继出台，其中大力推进城市轨道交通建设和轨道交通装备制造业发展。一是构筑大湾区快速交通网络。以连通内地与港澳以及珠江口86、东西两岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间 1 小时通达；编制粤港澳大湾区城际（铁路）建设规划，完善大湾区铁路骨干网络，加快城际铁路建设，有序规划珠三角主要城市的城市轨道交通项目。二是围绕形成大湾区“一张网、一张票、一串城”轨道交通格局，促进干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通“四网融合”，以城际铁路为骨架，打造以广州为中心的 1 小时轨道都市圈。推动智能装备与机器人、轨道交通、新能源与节能环保、新材料与精细化工、数字创意等新兴优势产业加快发展。三是充分发挥粤港澳大湾区的综合优势，深化粤港澳及高水平GDIECC白云轨交及高87、端制造研发基地项目可行性研究报告国际合作，提升在国家经济发展和全方位开放中的引领作用。通过带动大湾区共建世界级港口群和空港群，优化高速公路、国家铁路、城际铁路、城市轨道交通网络布局，强化与港澳交通联系，构建高效便捷的现代综合交通运输体系，抓紧推进广州白云国际机场三期扩建、深茂铁路、穗莞深城际、广佛肇高速等一批重点项目，打造便捷的区域一体化交通体系。四是拓展粤港澳大湾区先进制造业发展新空间，推动XX西部两个各约 10 平方公里的园区建设千亿级先进制造业集聚区，铸就粤港澳大湾区制造业高质量发展重要增长极。依托广州轨道交通装备产业园，聚焦车辆装备和机电设备、关键零部件和新材料、系统集成等领域，深化建88、链强链补链招商，集聚产业链核心环节骨干企业，推动大中小企业，供应链、创新链、数据链、价值链融通发展，培育世界级轨道交通产业集群，打造具有全球竞争力的轨道交通装44备产业生态圈。2.深度契合片区产业发展规划广州市白云区的产业园始终坚持发展高科技、实现产业化发展，牢牢把握“高质量发展与可持续发展”目标，拥有千亩工业用地可供企业投资建厂入驻，推进装备制造、科技研发、生物医药、食品制造、电子信息五大主导产业创新发展，并且园区从产业扶持、人才引进、科技奖励、企业上市、研发投入、土地和项目建设方面提供全方位扶持。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告45广州市白云区产业园主导产业表 3-89、5-4主导产业产业基础装备制造园区旨在鼓励和吸引国内外装备制造产业，促进装备制造产业高科技发展化，重点加强水资源、工业废弃物、废气、生活垃圾的循环利用系统构建，引入先进的生产模式，根据产业特点，制定装备制造发展政策，促进产业发展升级，服务经济，为区域内装备制造产业的长远发展提供充分的技术支撑和项目支撑、人才支撑。建立港口机械、石油钻探机械、冶金设备、工程机械和汽车、船只修造产业基地。科技研发园区围绕电子信息产业、生物医药研发、新能源新材料研发、装备制造研发、软件与等门类，全力打造科技研发产业集聚区，已形成了涵盖人才、研发及产业化的全方位的扶持政策体系，积极吸引和支持海外人才创新创业，着力打造完90、整的电子研发产业链，并围绕产业链培育出一批富有竞争力的电子研发产业集群。建设产城融合发展的科技新区，为企业提供高效、周到、优质的服务。生物医药园区坚持“跨越、特色、集成”的指导思想，按照整合医药科技、产业资源，建设国内一流、现代化、国际化高科技生物医药园区，推动医药产业跨越式发展的总体要求和战略部署，谨慎决策、科学规划、合理安排、稳步实施，在围绕完善园区基础配套设施建设，提升项目服务与物业管理水平、强化企业化运作等方面做了大量卓有成效的工作，加强产业园管理，提高园区服务质量和水平，为企业提供优质服务。食品制造总体发展思路是以农副产品加工为基础，以特色高科技食品制造业为动力，依托本地资源优势，以91、当地的特色农、水产品为原料，发展绿色食品精深加工产业。食品工业园水、电、气、供热、排污、电信等配套设施齐全，已完全具备项目落户条件。园区按照“国家级、生态型、园林化”的设计要求，着力打造一片绿荫下的食品工业园。电子信息园区围绕电子信息产业、生物医药研发、新能源新材料研发、装备制造研发、软件与等门类，全力打造科技研发产业集聚区，已形成了涵盖人才、研发及产业化的全方位的扶持政策体系，积极吸引和支持海外人才创新创业，着力打造完整的电子研发产业链，并围绕产业链培育出一批富有竞争力的电子研发产业集群。，建设产城融合发展的科技新区。基于对宏观环境、区域现状、产业规划、项目投资强度、招商情况等因素的综合考虑92、，本项目将聚焦建设成为集产、研、办一体的轨道交通装备先进技术产业化平台，重点引进：一是围绕智能车间、智能工厂建设，面向轨道交通关键系统及部件等领域的智能制造系统及装备的产业化项目；二是轨道交通关键系统及部件试验检测平台，满GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告46足新技术、新产品试验检测及认证需要，从而构建以轨道交通装备制造为核心，涵盖轨道交通产业“六大板块”的产业体系，协同合作，搭建车场修造基地、牵引供电系统、车站安保服务系统、通讯信号控制、轨交电梯以及其他版块的产业联盟平台。综上所述，本项目的发展目标和产业定位与白云区产业园主导产业发展契合。因此，拟计划在项目地块上建设轨93、道交通装备制造标准厂房，打造轨道交通装备制造、高效清洁能源装备制造、新能源等新兴高端装备制造产业的先进技术产业化平台，为企业发展提供载体保障，加快优质新兴高端装备制造产业项目落地，形成“总部经济+智能制造”产业组团，提升产业招商成效。3.租赁热度维持高水平民营科技园配套完善，基础设施完备，形成了良性循环的软硬投资环境，吸引了多地区企业的投资。园区地理交通条件优越，区内交通四通八达、原料丰富、设施齐备、物流便捷和贴近市场。此外，在白云区 632 个产业园中，在占地面积、入驻企业数量方面民营科技园居第一，在其周边能提供“办公楼+厂房”的产业园项目相对较少的背景下，本项目周边工业厂房整体出租率、租金94、热度将持续保持高位。4.目标客户群体定位明确目前项目周边厂房客户主要以化妆品、服装等为主，写字楼客户主要以电商、贸易等为主，孵化器客户主要为高新技术产业，而产业园以厂房+办公楼+生活配套的形式吸引不同办公空间需求的客户进GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告47驻。故聚焦高端制造研发，依托新兴高端装备制造产业的总体定位和规划，项目未来客户将主要集中在轨道交通装备制造、高效清洁能源装备制造、智能工业装备制造、新能源和环保装备制造等方面，形成“总部经济+智能制造”组团，有助于打造有别于传统产业园，代言白云全新产业空间理念的白云轨交及高端制造研发基地。3.5.4 本项目的威胁分析195、.投资能力与意愿下降面对国际环境日趋复杂，不稳定性不确定性明显增加，新冠肺炎疫情影响广泛深远，世界经济陷入低迷期，经济全球化遭遇逆流，投资者以往依靠大规模粗放式的投资和出口拉动经济增长的模式难以为继。实体经济发展艰难，投资信心和动力出现波动，投资能力与意愿下降。2.产业园区存在“空置危机”在政策利好的环境下，产业园区将重点做好“增量”储备和“存量”管理，不同类型或相同类型园区在功能定位、产业方向、产业结构、政策设计等方面的趋同将导致园区步入同质化发展道路，普遍存在到访率低、租金技术性调整、运营商间歇性焦虑等特点，加速园区产能过剩、园区低水平竞争，削弱区域竞争力。3.过多注重单一租金收入当前广州96、部分产业园区在招商时仅考虑物业出租收入，未能立足长远，超前谋划，统筹全域土地资源“一盘棋”，而未对入园企业产业类型进行限制，导致园区出现多种产业并且关联度不高，主导产GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告48业所在主线不突出，仅处于简单空间集聚的低级形态。就是说仅出租空间，提供物业，获取短期利益，根本无法为园区企业的发展提供所需的软硬环境。综上所述，在“政策利好加速推进”“深度契合片区产业发展规划”“租赁热度维持高水平”“目标客户群体定位明确”等发展机会与“投资能力与意愿下降”“产业园区存在空置危机”“过多注重单一租金收入”等外部威胁并存的背景下，建议本项目在结合自身资源禀赋97、的基础上，一是以“双区”建设、“双城”联动为战略引领，利用自身资源禀赋优势，围绕轨道交通、先进装备制造、数字经济等产业打造产业发展载体和企业公共服务（创新）平台；二是充分利用政策红利，依托广州高新技术产业开发区民营科技园等园区，综合运用项目开发、物业盘活、更新改造等手段，整合盘活资源，创新综合服务平台，提供多样化、差异化的增值服务，促进物业多元化发展，增加物业资源收入，促进内部资源劣势向优势方面转化，迎合或适应市场实际需求；三是充分了解产业园区现状，深度分析行业发展趋势、产业园区行业产业链及市场格局，深挖客户多元化需求，为投资者预判产业园区行业发展前景及行业投资价值，并提出投资策略、商业模式解98、析以及资本运作模式；四是面临市场不确定性，企业需要及时、准确地收集、传递最新信息，相应调整应对策略。立足多元业态、模式布局，聚焦链接内外部优质资源，持续扩大品牌影响力，充分利用物业资源属性，为企业多元化经营提供物质基础和资源保障，增强发展韧性。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告49本项目 SWOT 分析表 3-5-5SWOT 分析优势（优势（S S）劣势（劣势（W W）1.产品形态优势鲜明2.区位优势凸显3.位列租金第一梯队4.土地权属边界清晰，投资收益可行单一考虑物业出租收入机会（机会（O O）SOSO（杠杆效应）（杠杆效应）WOWO（抑制性）（抑制性）1.政策利好加速99、推进2.深度契合片区产业发展规划3.租赁热度维持高水平4.目标客户群体定位明确以“双区”建设、“双城”联动为战略引领，利用自身资源禀赋优势，围绕轨道交通、先进装备制造、数字经济等产业打造产业发展载体和企业公共服务（创新）平台。充分利用政策红利，依托广州高新技术产业开发区民营科技园等园区，综合运用项目开发、物业盘活、更新改造等手段，整合盘活资源，创新综合服务平台，提供多样化、差异化的增值服务，促进物业多元化发展，增加物业资源收入，促进内部资源劣势向优势方面转化，迎合或适应市场实际需求。威胁（威胁（T T）STST（脆弱性）（脆弱性）WTWT（问题性）（问题性）1.投资能力与意愿下降2.产业园区存100、在“空置危机”3.过多注重单一租金收入充分了解产业园区现状，深度分析行业发展趋势、产业园区行业产业链及市场格局，深挖客户多元化需求，为投资者预判产业园区行业发展前景及行业投资价值，并提出投资策略、商业模式解析以及资本运作模式。市场不确定性增加，企业面临着严峻的挑战，需要及时、准确地收集、传递最新信息，相应调整应对策略。企业立足多元业态、模式布局，聚焦链接内外部优质资源，持续扩大品牌影响力，充分利用物业资源属性，为企业多元化经营提供物质基础和资源保障，增强发展韧性。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告50因此本项目建设具有一定的可操作性和可行性，为达到预期收益目标，租金定价相101、对较高，不具备核心竞争优势，但创造租金溢价的潜力较大。3.6项目定位本项目定位是为高端制造研发，重点发展轨道交通装备制造、高效清洁能源装备制造、智能工业装备制造、新能源和环保装备制造等新兴高端装备制造产业。计划利用项目地块新建标准厂房，加速打造轨道交通装备先进技术产业化平台，落实产业招商成果，加快优质新兴高端装备制造产业项目落地，加速产业集聚发展，形成“总部经济+智能制造”产业组团，满足新兴高端装备制造产业落地白云区需求，成为拉动区域经济新的增长点。3.7建设规模1.地上建筑规模本项目用地性质属于 M1（一类工业用地），其地理位置优越，周边配套设施完善。本项目建设后将通过产业导入、载体建设及招102、商引资，积极落实片区产业的招商成果，为企业发展提供载体保障，加快优质项目落地，形成“总部经济+智能制造”产业组团。根据项目地块规划条件，项目总用地面积 38944 平方米，其中城市道路用地面积 17 平方米，绿地用地面积 2532 平方米，可建设可建设用地面积用地面积 3639536395 平方米平方米，地块规划容积率为，地块规划容积率为 4.04.0。结合项目用地内的现状情况，地块原为广州日报印务分公司印刷厂，场内建筑及构筑物GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告51如下表所示，现状建筑均为低层建筑，土地使用率低。为了提高土地利用率，本项目拟拆除北侧的标号为 1-6 的建构103、筑物，新建标准厂房，提高地块的容积率。通过实施分期建设，最终达到 4.0 的整体容积率的要求。地块上现有建筑基本情况表表 3-7-1序号建筑名称建筑面积备注1纸品仓库3643拟拆除2门卫室 1153瓶组间604小仓库485公厕156消防水池及泵房（地下，不算建筑密度）213(地下）7综合厂房彩印车间15565印务车间3609发包间4806电房938屋顶梯屋及电梯机房2898门卫 215合计29216结合方案布局，本次项目拟新建 2 栋建筑，新建地上总建筑面积47463 平方米，结合地块规划条件要求。普通工业用地内配套行政办公及生活服务设施的用地面积不大于总用地面积的 7%，计容建筑面积不大于总104、计容面积的 14%。因此，本次项目拟建设办公及生活服务设施面积 6644 平方米，以及建设厂房 40819 平方米。2.地下室规模根据广州市建设项目停车配建指标规定，工业仓储类应按照大于等于 0.3 泊/100 平方米配置停车位。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告52本次项目拟新建地上建筑面积 47463 平方米，保留现有建筑面积25222 平方米，即项目建成后，地块内地上总建筑面积为 72685 平方米，则需至少配备停车位 219 个。结合方案布局，北侧可建设高层建筑的用地面积约 6955 平方米，结合退让的需要以及经济性原则，拟设置一层地下室，建设地下室建筑面积为 5105、080 平方米，按 40 平方米/停车位，可设置地下停车位 127 个。其余停车位在地面进行设置，以满足规划条件的要求。3.室外工程本次项目用地面积为 11228 平方米。拟新建 2 栋厂房，总占地面积 3901 平方米。本项目室外工程面积为 7327 平方米。本项目拟建设绿地面积为 1165 平方米。本项目拟建设道路广场面积为 6162 平方米。建设内容与规模表 3-7-2序号建设内容单位建设规模（）备注一一总建筑面积525431地上建筑面积474631.1新建厂房408191.2新建办公及生活服务设施66442地下建筑面积5080二二室外配套工程室外配套工程732773271绿化工程116106、52道路广场6162三拟拆除建筑面积3994GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告53第四章建设场址及建设条件4.1建设场址4.1.1项目选址本项目位于广州白云区民营科技园核心区，北临 Y114 乡道，南接科兴路，东接科盛路，西临大沥庙前路。项目选址定位集聚周边的良好资源，目前该区发展潜力大，受选率高。区域正处经济、技术创新、文化快速发展上升期并面临着无限商机。本项目将形成人才、资金、创新技术的集聚效应使其成为发展的新亮点。交通方便、水电供应充足、通讯设施齐全，各项基础设施也比较完善，项目建设地址较好。以下为项目地块区位。图 4-1-1项目区位图GDIECC白云轨交及高端制造107、研发基地项目可行性研究报告544.1.2项目现状项目选址原为广州日报印务公司印刷厂，场内现有多栋建构筑物，如表 5-1-1 所示，场地现状建筑如下图所示。图 4-1-2 项目地块现状情况本项目建设拟拆除地块内北侧的标号为 1-6 的建构筑物，拆除后进行新建。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告地块上现有建筑基本情况55表表 4-1-1序号建筑名称建筑面积备注1纸品仓库3643拟拆除2门卫室 1153瓶组间604小仓库485公厕156消防水池及泵房213（地下）7彩印车综合厂房间15565印务车间3609发包间4806电房938屋顶梯屋及电梯机房2898门卫 215合计292108、164.1.3土地权属项目的用地权属为XX公司所有所有，项目规划用地面积38944 平方米，可建设用地面积为 36395 平方米，用地性质为 M1（一类工业用地）。4.2场址条件4.2 1自然条件广州是广东省省会,全省政治、科技、文化中心。地处本省东南部，珠江三角洲北缘，范围为东经 112 度，北纬 22 度间围，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的“南大门”。项目所在区域属南亚热带季风性气候，气候特点是高温多雨。据广州市气象台近 50 年的气象资料，多年平均气温 21.8，常年平均GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告56霜降日为 10109、 天，具有日照时间长、太阳辐射能力强、热量资源丰富等特点。多年均降雨量 1735.7 毫米，雨季为 49 月，多年平均相对湿度 78。本地区风向在秋冬季（103 月）以吹东北到西北风为主，夏季吹东南风为主，春季（4、5 月）和 9 月为季风转换季节，偏北风与偏南风频度相当，无特别明显的长年盛行风。常年主导风向为南向略偏东，最大风速 28-32 米/秒。本地区多年平均热带气旋登陆次数 4.7次，集中影响广州的月份是 79 月。广州地区主要自然灾害有：寒潮和冷空气、低温和霜冻、低温阴雨、强对流天气、暴雨、热带气旋、高温、干旱、强风、地震等。4.2.2地形地貌条件条件白云区地势北部与东北部高，西部和110、南部低。大致以广从断裂带和瘦狗岭断裂带为界，广从断裂带以东，瘦狗岭断裂带以北，是白云山萝岗低山丘陵地区，中有山间冲积平原点缀，如南岗河冲积而成的萝岗洞，金坑河冲积而成的穗丰、兴丰两个小盆地，良田坑冲积而成的白米洞，凤尾坑冲积而成的九佛洞等。广从断裂以西，主要是流溪河冲积平原和珠江三角洲平原。北部及东北部以低山为主，谷深，坡陡，基岩是坚硬的、块状的变质岩和花岗岩。在低山的边缘地带，如新广从公路东侧、旧广从公路以南两侧，展布着一系列丘陵，其基岩是抗风化力较弱的中粗粒花岗岩，故山顶浑圆，山坡平缓。在丘陵区的南部边缘，沿瘦狗岭断裂走向是一片带状的台地，区GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性111、研究报告57境内西起王圣堂，依次是走马岗、桂花岗，接天河区境的横枝岗、瘦狗岭、下元岗，一直延伸到区境萝岗的火村、刘村。白云山西麓，是丘陵与山前平原相接地带，并展布着一系列北东向的山前洼地和台地，与冲积平原相间，组成了流溪河波状平原。白云区境地形有 6 类：（1）陡坡低山丘陵地形，主要分布在白云山一带及九佛、良田、太和等镇的东部；（2）缓坡低山丘陵地形，主要分布在萝岗一带；（3）丘陵台地地形，主要分布在萝岗镇南部；（4）河谷阶地与山前平原台地，主要分布在流溪河竹料段和钟落潭、龙归、新市等镇；（5）河流冲积平原，主要分布在三元里至嘉禾地区；（6）珠江三角洲平原，主要分布在区境西南部，包括石井镇南部112、新市镇东南部及松洲、同德等街道范围。4.2.3周边建筑物现状根据广州民营科技园控制性详细规划，拟选场址用地性质为一类工业用地（M1），项目建设符合规划要求。本项目所处地段车流量大、交通便捷，且项目周边公共服务设施较为完善。项目东南侧 1.4公里范围内有地铁 14 号线已建成，西侧 1 公里范围内有柏塘工业区，北侧 600m 范围内有大沥小学、大沥幼儿园等，南侧为广州民营科技园内其他企业和服务配套。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告584.2.4交通运输条件白云区交通发达，为陆路交通运输枢钮，是广州市东部、东北部、北部、西部的进出咽喉。京广电气化铁路、105、106、10113、7 国道及G15 沈海高速广佛段、G4 京港澳高速（原京珠高速）、广清高速、机场高速、环城高速、北二环高速、华南快速干线等高速公路穿越该区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，区内交通网络四通八达。项目临近广州白云国际机场，周边有多条国道、高速路，交通条件优越。四周环绕北太路、草塘路等城市主干道及科盛路、科兴路、科园路等城市次干道或支路，距离地铁十四号线太和站直线距离 1.4 公里，距离地铁三号线龙归站直线距离 3.8 公里，项目周边广州绕城高速、机场高速、105 国道以及 106国道，连接广州中心城区及周边城市。4.2.5基础设施条件1.供电:项目实施地点电网覆114、盖范围，项目用电有保障。本项目用电可就近接入，能保证正常供电。2.供水:本项目主要是生产、生活和消防用水，项目地块附近供水设施有保障，能满足本项目的用水需求。3.通讯:项目周边市政道路上现已全部架设可开通全国直拨程控电话及移动通讯的线路，可满足项目固定和移动通讯的要求。综上，项目建设和运营所需的给排水、电力、通信设施能够从周边得到满足。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告594.2.6施工条件本项目用地平整，具备良好的施工条件。项目不需要特殊的施工材料，且广州的建材市场成熟，所在区域交通方便，施工场地宽敞，施工砂、石等建材可就近购买，运输距离短，项目施工条件较好。4.2.7115、综合评述综上所述，项目建设条件优越，各方面配套设施齐全，拥有便利交通；地块地形基本平整，有利于项目的建设。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告60第五章 项目建设目标和方案5.1工程概况项目地块总用地面积约 38944 平方米，可建设用地面积 36395平方米。本项目建设拟拆除地块北侧 6 栋建构筑物，建设 2 栋高层厂房，本次项目总用地面积约 11228 平方米。拟新建总建筑面积为52543 平方米。其中地上建筑面积为 47463 平方米，地下建筑面积5080 平方米；计划建设 2 栋厂房楼以及建设配套的道路广场、绿化工程及室外配套工程。5.2规划5.2.1规划依据1.城116、市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）；2.工业企业总平面设计规范（GB50187-2012）；3.民用建筑设计统一标准（GB50352-2019）；4.与项目有关的国家地方相关规范标准及建设单位提供的相关资料。5.2.2原则1.结合周边环境及本地块现状，符合适用、坚固和美观原则。2.结合白云区的气候特征和厂房、办公建筑的特点和要求，充分考虑可能出现各种不利因素，并在设计和施工阶段尽可能利用合理的安排布局和工艺等技术手段去化解。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告613.充分尊重与利用现状条件，与其它相关规划相协调，并遵守国家、广东省和广州市相关行业的有关117、法律和法规，符合本文件规定。4.合理规划和设计园内建筑，在满足使用需求的同时体现节能环保和可持续发展的要求。5.2.3地块规划条件图 5-2-1 地块控制性详细规划图根据广州民营科技园控制性详细规划：用地面积：38944 平方米；用地性质：M1（一类工业用地）；容积率2.0 且4.0；绿地率20%；建筑密度50%且30%。机场净空限高：110 米（85 国家高程）GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告625.2.4工程方案结合地块的规划条件，拟通过近远期的开发建设，最终达到 4.0的容积率要求。本次建设的用地北侧，结合退让要求，根据方案布局，测算北侧地块高层可建设的范围约为 118、6955 平方米。图 5-2-2 地块北侧高层建筑可建设范围1.总平面布置图根据方案布局，建设方案拟建 2 栋 13 层建筑，2 栋建筑的首层按照 8 米层高考虑，其余分别按 3.9 米、4.2 米、4.5 米层高，方案布置考虑有如下两种方案。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告63图 5-2-3 方案一总平面布置图（推荐方案）图 5-2-4 方案一总平面布置鸟瞰图（推荐方案）GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告64方案一将配套用房布置在西北侧，整体功能较为独立，高层厂房以工字型为主，四面采光较好，内部采光通风较弱，产品定位为厂房大空间，使用性较好，办公119、产品偏弱。图 5-2-5 方案二总平面布置图方案二的配套用房布置于西北侧，整体功能较为独立，高层厂房以 L 型布局考虑，三跨柱网进深，办公及厂房使用的均衡性较好。结合园区招商经验及主要服务对象分析，推荐方案一。结合园区招商经验及主要服务对象分析，推荐方案一。2.交通组织及流线组织项目建设考虑人车分流，实现良好的园区内部空间为出发点，通过基地外部一圈货车流线，将货运流线布置于外侧；内侧庭院空间设置为人行流线，有效避免货车的干扰，打造良好的庭院空间。项目北侧现有高压线，距离基地较近，因此考虑布置配套用房于东侧与入口广场相结合。结合上层规划，本项目用地北侧规划为 43mGDIECC白云轨交及高端制造120、研发基地项目可行性研究报告65宽的主干道，方案拟在 70m 退距外设置车行出入口，新建厂房车行出入口只可设置于东侧，考虑两种车行流线。主入口设置在东侧，园区内部流线以 A 栋厂房环形车行货车、客车流线为主，环绕而出，形成便捷高效的货车流线系统；A 栋、B栋东侧以人流流线为主，B 栋主要作为园区内部配套使用，东侧人行入口广场及大堂，在有限的场地条件内，形成高效厂房+配套两个独立分区。图 5-2-6 项目车行流线分析GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告66图 5-2-7项目人流流线分析5.2.5主要规划技术指标本项目拟建建筑占地 3901 平方米，拟建建筑的总建筑面积52543121、 平方米，其中计容建筑面积 47463 平方米。项目建成后，总体主要技术指标如下表所示：项目主要技术指标表表 5-2-1序号名称单位现状建成后备注1地块总用地面积m238944389442地块可建设用地面积m236395363953总建筑面积m22522277765GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告673.1地上建筑面积m225222（保留建筑）72685新建建筑面积 47463 平方米，其中 8m 层高厂房 3901平方米，3.9 米、4.2 米及 4.5米层高 43562 平方米3.2地下建筑面积m2-50804建筑占地面积m21321913339拆除建筑占地面积 3122、781 平方米，新建建筑首层占地面积 3901 平方米5计容面积m229003726857容积率-0.828建筑密度%36.32%36.65%9建筑主体最大高度m58.4最高 13 层，首层 8 米，标准层 4.2 米项目建成后，项目容积率、建筑密度、建筑高度等均符合规划条件的要求。5.3建筑方案5.3.1依据1.工业企业总平面设计规范（GB50187-2012）；2.办公建筑设计规范（JGJ672019）；3.民用建筑设计统一标准（GB 503522019）；4.无障碍设计规范（GB 50763-2012）；5.建筑设计防火规范（GB50016-2014，2018 版）；6.公共建筑节能设计123、标准（GB 50189-2015）；7.室外给水设计规范（GB 50013-2018）；8.室外排水设计规范（GB 50014-2021）；9.建筑给水排水设计规范（GB50015-2019 版）；GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告6810.建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）；11.建设单位提供的相关资料；12.国家及地方其他相关法规、规范。5.3.2原则1.符合城市规划的要求，保障厂房的生产环境，经济、合理、有效地使用土地和空间。2.结构设计应满足安全、适用和耐久的要求，尤其厂房建筑，对防水、防火有较高的要求。应严格符合专门防水、防火规范的规定，满足安124、全仓储和疏散的要求。3.与周围环境相协调，合理安排以及与工业区内现有各类建筑物相呼应，营造安全舒适、方便快捷的运输工作空间。4.建筑形式清晰、精致、简洁，视觉效果良好，充分考虑节能要求，符合岭南地理气候条件。5.园区内应配有所需的停车位，以及设置合适宽度的交通运输通道，尽可能减少不必要的沿线设施，以保证畅通、便捷的运输工作环境。5.3.3功能设置本项目建设项目包括：新建 2 栋建筑以及地下一层地下室。各栋建筑均为首层 8 米，标准层分别为 3.9 米、4.2 米以及 4.5 米层高。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告69各栋建筑基本情况表表 5-3-1序号 项目内容 建筑125、面积（m2）建筑层数建筑层高（m）电梯备注1A 栋357501357.86 台2B 栋117131358.43 台配套用房6644平方米合计474631.各层平面布置如下：（1）首层图 5-3-1 首层平面图GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告70（2）2-6层图 5-3-2 2-6 层平面图（3）7 层图 5-3-3 7 层平面图GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告71（4）8 层图 5-3-4 8 层平面图（5）9-11 层图 5-3-5 9-11 层平面图GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告72（6）12-13 层图 5-3-6126、 12-13 层平面图（7）负一层图 5-3-7 负一层平面图GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告732.各层功能分区示意图（1）A 栋 1-6F 厂房功能分区示意图图5-3-8 A栋1-6F厂房塔楼平面分区示意图A栋1-6F功能灵活划分，可以划分为两个大空间，或者四个小空间，满足厂房生产需求。（2）A栋7-13F厂房功能分区示意图图5-3-9 A栋7-13F厂房塔楼平面分区示意图GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告74A栋7-13F功能灵活划分，可以划分为四个空间、六个小空间或者整层均分等，满足产品研发、办公需求。（3）B 栋 2-13F 配套用房功能127、分区示意图图5-3-10 B栋建筑塔楼平面分区示意图GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告75B栋建筑塔楼可以设置多种灵活空间，一是整层作为办公配套使用，使用率77.3%；二是划分为4个办公空间，面积119-163平方米作为办公配套使用，使用率64.0%；三是划分为20个小空间，面积28-38平方米，划分为小空间，作为公寓/小办公产品，使用率70.7%；四是划分5个办公空间，面积107-128平方米，作为办公配套使用，使用率64.0%。（4）负一层功能分区示意图图5-3-11 负一层平面图园区内部停车系统以地上+地下两部分为主，地上客车停车位 49泊，货车停车位 11 泊；地128、下客车停车位 127 泊，地下室面积为 5080平方米。5.3.4装修1.室外部分GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告76厂房楼外墙墙身采用面砖，窗户采用钢化玻璃，铝合金门窗。预留空调主机位设置铝合金百叶窗遮蔽，管道、管线尽可能采用预埋暗装，在立面上达到整体统一协调。图5-3-12 外立面效果图2.室内部分厂房楼公共区域进行装修，主要包括：公共走廊、公共卫生间等区域。地面铺地砖，墙身及天花涂环保乳胶漆，公共卫生间配洗手池等，设照明及应急照明系统；其余区域只做基本装修，墙面初步粉刷，根据实际使用需求，铺装耐磨性好的环氧地坪、钢化地坪或金刚砂地坪。室内装修选用对人体健康无毒无害129、的建筑材料；各类建材所含放射性和非放射性污染物不超过国家规定的控制指标。整体装修以简洁风格为主。地下室地面选用陶瓷地砖、金刚砂耐磨楼面，墙面宜采用基层耐水腻子+内墙涂料；多水房间宜采用耐水腻子+防霉内墙涂料，顶面GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告77不吊顶，宜采用基层耐水腻子+内墙涂料。地下室、多水房间宜采用耐水腻子+防霉内墙涂料。5.3.5防火与疏散1.防火要求本项目厂房的耐火等级按二级、火灾危险等级丙级设计，地下室的耐火等级按一级设计。相应其构件的燃烧性能和耐火等级按建筑设计防火规范（GB50016-2014，2018 版）中有关条文设计。厂房内采用甲级防火卷帘门，卫130、生间的门统一采用耐潮材料及铝合金配件的门。地下室设自动灭火系统，地下室每个防火分区都设置不少于两个的消防安全出口。2.交通疏散地下停车库按照相关规范至少设置 2 个出入口。园区内交通体系为外环的车行及内部的的步行道，建筑内部的垂直交通主要靠电梯和楼梯解决。除排污出口外，其他出入口都通过路网联系，做到道路便捷、通畅，又避免交叉混乱。5.3.6人防工程根据关于明确新建民用建筑修建防空地下室标准的通知（粤人防201023 号）、关于明确新建民用建筑修建防空地下室标准的通知执行中有关问题的批复等相关文件，工业生产厂房及其配套设施等生产性建筑可不计算人防面积，食堂、宿舍、产品研发用房、GDIECC白云轨131、交及高端制造研发基地项目可行性研究报告78办公会议用房等工业建设项目中的非生产性用房，以及物流仓库建设项目中的非生产性仓库，需计算人防面积。新建 10 层（含）以上或者基础埋深 3 米（含）以上的民用建筑，按照不低于地面首层建筑面积修建 6 级（含）以上防空地下室。因此本项目地下室人防工程面积为配套用房基底面积 3901 平方米，按照国家现行相关人防设计、施工、验收规范执行。平时可作为地下停车库使用，战时作为人防地下室使用。人防工程面积具体以人防部门批准为准。5.4结构工程建筑结构设计符合坚固耐用、安全高质、经济合理的基本要求，在满足建筑方案设计的前提下，在结构的可靠与经济之间选择合理的平衡，132、优化设计，使结构可靠、安全，满足各种预定的功能要求。建筑结构设计应符合现行有关国家规范及标准。5.4.1结构设计基准期限本项目各建筑主体结构的设计基准期限为 50 年。5.4.2荷载取值本项目的建筑结构荷载根据建筑结构荷载规范GB50009-2012）取值，建筑结构考虑的可变荷载包括风荷载、楼面活荷载、屋面活荷载等。1.风荷载本工程地面粗糙度类别为 B 类。基本风压：w00.50KN/m，按 50 年一遇。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告79风荷载标准值：wkzszw0。式中:wk风荷载标准值(kN/m2);z高度 z 处的风振系数;s风荷载体型系数;z风压高度变化系数133、;w0基本风压(kN/m2)。2.竖向荷载楼面均布荷载、屋面均布荷载按规范标准取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑。本项目的均布活荷载标准值拟取值如下表：项目均布活荷载标准值取值表 5-4-1序号建筑项目荷载标准取值备注1厂房楼面22.0kN/2厂房楼梯4.0kN/3消防车道35kN/4走廊2.0kN/5卫生间2.0kN/6消防电梯3.5kN/7上人屋面2.0kN/8不上人屋面0.5kN/9电梯机房7.0kN/10地下停车库和地下室车道4.0kN/3.结构设计安全等级按建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）,本项目为丙类建筑；根据建筑结构可靠性设计统一标准，结构安全等级为二级。根据134、建筑地基基础设计规范，地基基础设计等级为乙级。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告80根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（2016 年版）附录 A 划分，本项目位于广东省广州市白云区，场地抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g。4.结构体系本工程中，厂房及综合楼的结构体系为钢筋混凝土框架结构。楼盖为现浇钢筋混凝土梁板。5.基础形式本项目基础工程拟采用桩基础，具体基础类型根据地块详细勘察后确定。5.5给排水工程5.5.1给水工程本项目用水主要为厂房用水、配套服务用房用水、道路浇洒用水及绿化用水等，不可预见用水等。水源拟从周边道路的市政给水管道135、引入，尽量利用原给水管。经测算，本项目日平均用水量为 1742.89立方米，小时最大用水量为 406.4 立方米。项目用水量预测表 5-5-1序号用水项目用水量定额规模用水时间（时）小时变化系数用水量（立方米）日平均小时最大小时平均1办公作业区域20L/人日40819101.5816.38122.4681.642配套区域110L/人日664482.5730.84228.3991.363地下室3L/50802115.247.627.624绿化用水3L/1165213.501.751.75GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告815道路广场冲洗3L/61622118.499.24136、9.246未预见及损失10%158.4436.9519.167合计1742.89406.40210.76为充分利用市政供水压力，在市政压力供水范围内的给水点,各栋建筑3层及以下考虑由市政给水管网直接供给；3层以上考虑加压供水，地下室直接由市政给水管网直接供给。宿舍用房设置空气源热泵集中供热系统，以太阳能供热水为主，辅助加热采用空气源热泵加热系统；食堂采用燃气热水器加热。5.5.2排水工程1.排水量拟建项目生活污水排水量按生活用水量的 90%计算，约为1568.60m3/d。2.排水体制建筑物的排水系统采用雨污分流及污废分流制。3.污水排水系统本项目的排水严格按照雨污分流的原则实施，设置专用透气137、管。雨水经室外雨水管道收集后排入雨水回收利用系统，粪便污水经化粪池处理达标后，再与其他生活污水汇合到室外污水管道就近排入市政污水管网。食堂含油污水经高效油水分离装置处理、粪便污水经三级化粪池处理达到水污染物排放限值（DB44/26-2001）三级标准（第二时段）后，由项目排水系统污水管道排入污水管网。4.雨水GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告82室外排水规划设计好雨水径流途径，对地面雨水及建筑屋面雨水进行合理排放，在人行通道、广场处设置透水性地面，以增加雨水的下渗量，加强场地对雨水径流的调蓄能力。露天场地的雨水等经场内的明渠、暗渠、雨水井等汇集后，就近排入市政雨水管网。屋138、面雨水由雨水立管直接引至建筑物外雨水井，然后与地面雨水口汇集的雨水一起排入基地内现有雨水系统管网。5.6消防工程根据建筑防火设计规范和“以防为主，防消结合”的方针，进行有关的消防设计，具体如下：厂房内按规范设置疏散楼梯。厂房内办公室采用耐火极限不低于2.50h 的不燃烧体隔墙和 1.00h 的楼板与库房隔开，并配有独立安全出口。室外消防系统：适当位置设置室外消防栓，消防栓间距不超过120 米，保护半径小于 100 米。室内消防给水系统：包括室内消防栓系统、自动喷水灭火系统。用室外消防给水干管送入各建筑物内，用做室内相关的消防供水，并在相关系统的建筑入口部位设置室外消防水泵结合器。室内消防栓系统139、：室内消火栓给水系统采用变频调速设备供水。每层均布置室内消火栓，保证两股水柱同时达到每一个位置，室内消GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告83防管道环状布置，并设置消防水泵接合器，以便消防车利用室外消火栓取水向室内消火栓管网供水。自动喷淋灭火系统：按规范要求，区内的建筑需要设置自动喷淋灭火系统，其中，宿舍部分仅在公共部分设置。气体灭火系统：配电房等不能用水灭火的地方设置气体灭火系统。灭火器配置：根据建筑特点及火灾种类，各建筑物内每层均配置适量手提式 MF4 灭火器以扑救初始火灾。另外区内设置一定容量的室外贮水池，以满足本项目的消防需求。5.7电气工程5.7.1负荷等级及供电140、要求本项目所有消防设备用电，配电房等重要设备用房照明用电，重要公共场所的备用照明用电及生活水泵、重要工业用房用电等公共设施用电为二级负荷；其余一般负荷均为三级负荷供电。地下室用电负荷等级为一级。5.7.2负荷预测项目的主要用电设备有照明、空调通风、水泵、消防等。负荷预测采用负荷密度法计算，参照同类建筑的用电指标，经估算，本项目总体视在负荷 2511.54kW。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告84用电负荷计算表 5-7-1序号内容建筑面积（）单位负荷（W/）负荷预测（kW）需要系数有功负荷计算值（KW）补偿后功率因数COS视在负荷计算值 KVA1办公作业区域4081970141、2857.330.72000.130.91800.122配套用房区域664445298.980.7209.290.9188.364地下室50801050.800.630.480.927.435绿化116533.500.51.750.91.576道路广场6162318.490.59.240.98.327充电桩（快）1560kW/(个）900.000.3270.000.9243.008充电桩（慢）307kW/(个）210.000.363.000.956.709损耗(8%)347.13206.71186.04合计4686.222790.602511.545.7.3供配电系统根据负荷估算，项目整体设置142、变压器容量为 3200kVA（初步考虑配置 4 台 800 kVA 变压器），负载率约 78.48%5.7.4柴油发电机组为确保本项目的消防需要、电梯及抢救室等必须持续供电的科室供电，在变配电房内设 1 套容量为 500kW 的应急柴油发电机组作为应急电源。发电机与市电设有电气及机械联锁，不允许并网运行。5.7.5充电桩根据广东省电动汽车充电基础设施建设运营管理办法，具备条件的公共机构内部停车场,按不低于 30%的比例设置电动汽车专用GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告85停车位并配建充电桩。本项目配建 45 个充电桩预留接口，其中 15个快充充电桩预留接口，30 个慢充充143、电桩预留接口。5.7.6照明系统项目对高达空间区域，在高处设置一般照明，对有高照度要求的地方设置局部照明。照明主电源尽可能采用三相供电，以减少电压损失。并尽可能使三相负荷平衡。厂房车间的照度不宜高于 300LX，职工宿舍的照度不宜高于100LX，通道及疏散口应设疏散指示照明，疏散场所地面的照度不应低于 5LX。1.灯具的选择照明灯具根据不同的建筑功能，选择不用的灯具，其中厂房车间建议采用高效节能光源和灯具，并满足建筑照明设计标准（GB50034-2013）中的要求，宿舍一般以节能 LED 灯具为主；应急照明、设备用房、控制室建议采用荧光灯、发光二级管（LED）灯等能快速点燃的光源。疏散广场设高144、杆照明，道路照明采用马路弯灯。2.各使用功能照度标准应根据场所使用功能的不同，合理选择光源的光效、寿命等光电指标，优先采用高效节能型光源。室外照明采用 LED 灯。荧光灯应保证单灯功率因数不小于 0.9。照明电压为 220V。主要场所设计照度：厂房车间300Lx；GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告86职工宿舍100Lx；食堂200Lx；卫生间75Lx。一般照明配电线路采用阻燃型电线电缆，应急照明配电线路采用防火型电线电缆。5.7.7防雷接地根据建筑物的年预计雷击次数及其使用性质，按第二类防雷建筑物设置防雷设施。在建筑物屋面及顶部安装避雷带（网）、避雷针作防直击雷接闪器,利145、用建筑物的柱中主钢筋作防雷引下线，地梁及基础钢筋作接地装置。接闪器、引下线、接地装置可靠连通，形成良好的电气通路。拟建项目采用 TN-S 系统,所有电气设备的外露可导电部分应可靠接地。电气设备的工作接地、保护接地、弱电设备接地、防雷接地共用同一接地网，接地电阻不大于 1，否则应增设人工接地体。所有进出建筑物的金属管道、金属构件、接地干线应在进出处作总等电位联结，并在连接处与可靠地联通导电。5.8弱电系统5.8.1火灾自动报警及消防联动控制系统按照国家有关规范和使用环境条件，本项目各功能板块设置火灾自动报警系统，设置消防控制中心进行集中监控。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报146、告875.8.2广播、通讯系统本项目公共广播系统由日常广播系统和紧急广播系统组成，共用一套广播线路和扬声器。在走廊、公共场所及各种功能用房装设扬声器，平时用于日常广播，发生火灾时受消防信号控制，在消防中心切换为紧急广播指挥疏散。通讯系统由程控电话交换机及布线（网络）、末端设施构成。5.8.3安全防范系统本系统包括闭路电视监视系统、防盗按钮和探头监测系统、门禁子系统和巡更系统等子系统，构成全方位、多层次的防盗监测系统，实现综合安防功能。在各功能区域的重要出入口都安装探头，同时将每天的监控记录下来，按要求进行存储。5.8.4有线电视有线电视信号源引自广州市有线电视网，将有线电视光缆通过光端机转换，147、由光端机转换过来的电视信号经放大器送至终端用户。在宿舍、食堂等有需要的场所设置终端。5.8.5综合布线综合布线系统拟考虑计算机网络系统、电话语音系统和有线电视系统，由水平干线子系统、垂直干线子系统、工作区子系统、设备管理子系统、建筑群间子系统构成。该综合布线为本项目提供局域网连通基本条件，布线系统均采用模块化设计，通过专用线路接入中国公众网，并保证 100Mbps 的数GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告88据传输速度至桌面。同时网络管理中心可以根据实际要求对局域网PC 终端是否接入 Internet 进行控制。5.8.6网络系统网络系统基于综合布线之上，是数据交换的中心和148、公共通道。对内，把信息管理系统和设备管理系统连成一个有机的整体，对外，与世界各地进行数据通信。通信网络系统是办公、现代化管理、对外交往、国内外业务处理的重要手段。本项目的通信网络系统主要提供Internet 宽带通信、电子商务、IP 电话等基本的网络通信配套设施。5.8.7停车管理系统停车场管理及车位引导系统采用车位探测技术、LED 动态显示技术、计算机通讯技术、微电脑控制等高新科技，通过对车位使用情况及进出车辆的检测，了解车位的使用情况和停车场内的车辆数量，能对停车场内的车辆进行引导，动态分配停车位，尽量达到车位的最高利用率；同时提供反向寻车功能，能使车主尽快找到车辆停放位置。系统具有完善的149、停车管理及车位引导功能，采用成熟的技术和先进的设备，具有高度的技术先进性、稳定性、可靠性和可扩展性。停车场具有对车辆进行泊车引导管理作用；多重安全设置，各出入口具有联网功能，保持数据一致性，当网络断开，处于脱机状态时，系统能正常运行，网络接通，数据自动恢复。能满足车辆进出有序、手续简便、速度快、安全防盗、管理自动化。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告895.9通风空调系统厂房空调通风系统的设计，应根据生产工艺和操作要求，结合室内通风设备的位置确定送排风口的位置，在保证工作人员、工作环境、生产对象安全的前提下提供满足生产工艺要求和人员舒适要求的室内环境和气流组织。5.9.1150、空调系统本项目宿舍、食堂区域采用分体空调，其他区域预留分体空调机位，建筑设计应考虑空调插座、室外机布置、空调排水管等需求。5.9.2通风系统天面层各电梯机房设置机械排风，自然补风；各供配电房设置机械排风系统，自然补风。各层公共卫生间排气量按 1015 次/时换气次数考虑。均设有导管式排气扇、管道风机或百叶窗排气扇直接排出室外。电梯前室设消防正压送风系统。地下汽车库设机械排风系统，排风量按 6 次/H 计算，排风经专用管井排至室外，补风为车库出入自然渗入或机械送风。地下其他设备用房设机械通风系统，通风量按 6 次/H 计算，排风经管井排至室外，补风为机械送风。5.9.3消防、排烟系统1.排烟系统151、排烟风机前均安装 280防火阀，当排烟温度达到280时，防火阀关闭，同时联动关闭相关的排烟风机及补风机。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告902.火灾时所有与消防无关的通风、空调机全部停机，所有防排烟风机的运行状态应在消防控制室集中控制并有灯光显示。3.排烟管穿越防火分区处用耐火极限不低于 2h 的防火板包裹。4.管道井与房间、走道等连通的孔洞，其空隙采用不燃材料填塞密实。建筑管道井每隔 23 层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃材料做防火分隔。5.所有楼梯间均自然排烟。6.其他：所有防排烟机、排烟口（阀）、多叶加压风口均能电动开启，也能就地手动开启，并在消防控制中心显示152、启闭信号。安装在吊顶内的排烟风管采用 50mm 厚不燃超细玻璃棉进行隔热。满足自然排烟条件的防烟楼梯间分别设正压送风系统。5.10燃气系统本项目规划用燃气人数为 450 人，参考广州市居民用气指标，本项目居民用气指标取 2000MJ/(MJ人)计算；天然气标态下低热值取 38.93MJ/Nm。燃气量计算表见下表：项目燃气量计算表5-10-1序号项目人数指标（MJ/人）热值（MJ/m3）年消耗（万 m3）1职工人数450200038.932.31本项目用气主要包括：食堂用气。经估算，年用气量约为 2.31万立方米。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告915.11 室外及其他工153、程方案5.11.1景观绿化从场地的整体构成来看，建筑物是场地的核心内容，道路交通是联系的纽带，绿地起平衡、丰富和完善的作用，是形成整体性的重要元素。考虑场地整体布局结构和组织形态，采用点、线、面景观绿化系统形成“以人为本”的绿化体系。场地入口处在不影响人员和车辆的通行的前提下种植具有明显特征的常绿树种，如观赏性强的高大乔木，易于识别，用以强调；道路两侧绿化主要供遮荫和丰富道路景观效果，例如：木棉，其下配置灌木或绿篱，布置花带，形成连续的、多层次的绿化景观。各建筑四周设有楼旁绿地，车行道两旁为道路绿地，使各片绿地有机结合起来，营造绿意盎然的、宜人的产业园环境。5.11.2道路广场拟设道路广场占地154、面积约 6162 平方米。5.11.3标识系统项目拟对绿化、景观、建筑内外空间、环境和室内外标识导向系统等做综合性设计。标识导向分级表 5-11-1一级导向二级导向三级导向四级导向户外/楼宇标牌楼层通道标牌各功能单元标牌门牌、窗口牌建筑单体识，建筑出入口标识，道路指引标识，服务设施标识，总平面图，户外形象标识楼层索引，楼层索引及平面图，大厅、通道标识，公共服务设施标识，出人口索引各功能单元标识各房问门牌，各窗门牌，公共服务设施门牌GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告92第六章环境影响评价6.1标准规范1.地表水环境质量标准（GB3838-2002）；2.环境空气质量标准（G155、B3095-2012）；3.建筑施工场界噪声排放标准（GB12523-2011）；4.工业企业厂界环境噪声排放标准（GB12348-2008）；5.污水综合排放标准（GB8978-1996）；6.城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）；7.建设单位提供的有关资料；8.国家和地方颁布的有关设计规范。6.2项目建设期与运营期的各类污染项目建设期与运营期的各类污染源及污染因子见表 6-2-1。项目建设期与建成后污染源及污染因子识别表表 6-2-1时段污染源污染物污染因子建设期施工现场废水排放、施工噪声、施工扬尘、施工固废、生态影响（植被、水土流失）等运营期废气停车场少量汽车尾气办公156、人员生活污水COD、BOD5.pH、氨氮、大肠杆菌等噪声发电机、中央空调机房、冷却塔、水泵、风机等动力设备设备噪声噪声固废办公人员、食堂生活垃圾、商业办公垃圾、泔水废纸、废塑料、餐厨垃圾、少量生活垃圾GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告936.3建设项目环境影响评价6.3.1建设期环境影响评价1.噪声项目不设置混凝土搅拌场，因此施工期间产生建筑施工噪声的主要为施工机械，包括挖掘机、打桩机、卷扬机、载重机等。项目施工期间大部分设备所产生的噪声昼间超过 建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）限值，项目施工时所产生的噪声对施工场地附近 100m 开外的范围都将产生一定的影响157、，施工过程可通过设置声屏障以减少噪声影响。再者，拟建项目需要通过车辆运输建筑材料，对项目附近及沿线的声环境有一定的影响。因此，施工过程中还应当加强对大型运输车辆的管理。2.废水施工期产生的污水主要分为两类：一类是在基础施工中的地下水、泄漏的工程用水，称为施工工程污水；另一类是施工员工的生活用水，其排放量因不同施工阶段人数不同而不同，一般为几百人不等。3.废气废气主要是由房屋装修产生的油漆废气及少许的汽车尾气。4.固体废弃物本项目在施工整个阶段都会产生固体废弃物。施工期间的固体废弃物分为两类：一类是建筑垃圾；另一类为生活垃圾。施工期间挖土、运输各种建筑材料（如沙石、水泥、砖等），运输过程会有散落158、；工程完工后，会有不少废建筑材料，处置不当会由GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告94于扬尘、雨水冲淋等原因，引起对环境空气和水环境造成二次污染，会对周围环境产生相当严重的不利影响。5.水土流失建筑物、道路的土建施工是引起水土流失的主要因素，在施工过程中，土壤暴露在雨、风和其他干扰因素中，另外，大量的土方填挖会使土壤暴露情况加剧。施工过程中，泥土转运装卸作业过程中和堆放时，都可能出现散落和水土流失。同时，施工中土壤结构会受到破坏，土壤抵抗侵蚀的能力将会大大减弱，在暴雨中由降雨所产生的土壤侵蚀，将会造成项目建设施工过程中严重的水土流失。施工过程中严重的水土流失，不但会影响工程159、进度和工程质量，而且产生的泥沙作为一种废物或污染物往外排放，会对项目周围环境产生较为严重的影响。在施工场地上，雨水径流将以“黄泥水”的形式进入排水沟，沉积后将会堵塞排水沟及地下排水管网，对项目周围的雨季地面排水系统产生影响；同时泥浆水还会夹带施工场地上的水泥、油污等污染物进入水体，造成水体污染；另一方面，随着建筑物的陆续建成，项目占地范围内不渗漏地面的增加，从而提高了暴雨地表径流量，缩短径流时间，水道系统在暴雨条件下将有可能改变原来的排放方式，排出的暴雨雨水将增加接受水体的污染负荷。6.3.2运营期环境影响评价1.噪声本项目无高噪声的设备，主要为入驻企业生产设备、备用发电机、电梯等设备运行产生160、的噪声。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告952.废水本项目的用水包括厂房、宿舍等工业和生活用水、餐饮废水，以及绿化等公共部分用水等。项目排水实行雨污分流设计，本项目生活污水经化粪池预处理、餐饮废水经隔油处理达到排放标准后，由市政污水管网排入市政污水处理厂。项目所产生的污水通过污水处理厂的处理，不会对周边水环境带来不良影响。3.废气地面停车场汽车尾气排放基本属无组织排放，排放的主要污染物为 NOX、CO、HC 等。该地面停车场的汽车启动时间较短，污染物排放量少，且场内道路平坦、空旷，扩散条件好，故地上停车场的汽车尾气对周围环境影响很小。项目拟使用备用发电机，仅供消防及停电161、时使用。根据调查及建设单位提供的资料，备用发电机产生的主要污染物为 SO2、CO、HC、NOX、PM。4.固体废弃物本项目产生的固体废弃物主要为办公产生的一般固废、生活垃圾。针对办公所产生的一般固体废物，依其种类、特性拟订相关的管理办法及处置措施，对于无毒无害可再利用物质皆加以分类回收、再利用，增加资源利用。属危险废物类将分类收集，集中堆放，定期交给有资质的废物回收处理中心或合格废弃物处理厂商有效且妥善处GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告96理，以符合相关规定。生活垃圾应按指定地点进行堆放，并要做好垃圾堆放点的消毒工作，防止蚊蝇滋生，定期交环卫部门清运、填埋处理。本项目产162、生的一般性固体废物、生活垃圾及餐饮垃圾将不会对周围环境产生明显的影响。6.4环境保护措施建议6.4.1施工期环境保护建议在施工期，对周围环境会产生一定影响，应尽可能通过加强管理、文明施工的手段来减少建设期间施工对周围环境的影响，建议采取如下措施：1.噪声防治措施（1）将施工机械的作业时间严格限制在 7 时至 12 时，14 时至22 时。原则上禁止夜间施工，严禁高噪声设备在作息时间（中午或夜间）作业。如有些施工阶段确需要夜间作业、连续作业的，需取得环保主管部门等相关单位的批准。否则，不得违反“施工机械的作业时间严格限制在 7 时至 12 时，14 时至 22 时”的规定。（2）牵扯到产生强噪声163、的成品、半成品加工、制作作业（如预制构件，门窗制作等），应尽量放在工厂、车间完成，减少因施工现场加工制作产生的噪声。（3）尽量选用低噪声或备有消声降噪声设备的施工机械。施工现场的强噪声是机械（如搅拌机、电锯、点跑、砂轮机等）要设置封闭的机械棚，以减少强噪声的扩散。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告97（4）施工组织设计中，注意施工器械位置的安排，使高噪声的施工器械尽量远离噪声环境敏感目标，必要时需设置隔声屏障，以减少施工噪声对敏感目标的影响，并定期对施工机械进行保养，严格操作规程。（5）在有市电供给的情况下禁止使用柴油发电机组。（6）建筑施工禁止使用蒸汽桩机等。受地质、地164、形等条件限制确需使用的，必须报经环境保护行政主管部门批准，其作业时间限制在 8:0012:00、14:0020:00。（7）材料的搬运、安装（搭设）拆除模板和脚手架等时，必须轻拿轻放，严禁抛掷。拆除和清理模板时，禁止使用大锤敲打模板，以降低噪声污染。（8）运输材料的车辆进入施工现场，严禁鸣笛，装卸材料应做到轻拿轻放。建筑施工单位要加强管理，严格执行以上有关的管理规定，施工过程中产生的噪声可以得到有效控制，而且不会对周围声环境带来明显影响。2.废水防治措施项目施工期间，施工单位应严格执行建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定，对地面水的排放进行组织设计，严禁乱排、乱流污染道路和周边的河涌、环165、境或淹没市政设施。施工现场要道路畅通，场地平整，无大面积积水，场内要设置连续的排水系统，合理组织排水。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告98施工现场的生活污水不能直接排放，应设置临时厕所、化粪池、餐饮废水隔油池及生活污水处理装置等设施，将施工现场的生活污水进行处理达到广东省地方标准 水污染物排放限值（DB44/26-2001）中第二时段三级标准后排放至市政下水道，减轻对周围环境的影响。3.环境空气污染防护措施（1）现场施工道路全面硬化，并设专人、专用洒水车定时洒水、压尘。在路的一侧设明沟排水，排水沟上盖铁篦子，并在洗车池旁设1200 长1000 宽800 深的沉淀池。确保166、现场道路不泥拧、不扬尘、排水畅通。（2）遇有四级风以上天气不得进行土方作业、易扬尘材料转运等易扬尘的施工。（3）施工现场配套设 1500 长1000 宽800 深的洗车池，使洗车池和沉淀池联通；并设高压泵冲洗、清洁出场车辆轮胎，清理剩余的混凝土和渣土，防止出场遗撒。（4）浇筑混凝土前清理灰尘和垃圾时尽量使用吸尘器，避免使用吹风器等易产生扬尘的设备.（5）开挖、钻孔过程中，洒水使作业面保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土，应经常洒水防止粉尘；回填土方时，在表层土质干燥时应适当洒水，防止粉尘飞扬。（6）加强回填土方堆放场的管理，要将土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施；并及时做到回填，减少土167、方的堆放时间。（7）运土卡车及建筑材料运输车按规定配置防洒落装备，适量GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告99装载，保证运输过程中不散落；并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在繁华区、交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。（8）运输、施工作业所使用的车辆均应通过当年机动车尾气检测，并获得合格证。（9）加强对施工机械、运输车辆的维修保养，禁止以柴油为燃料的施工机械超负荷工作，减少废气和颗粒物排放。（10）配合公安交通管理部门搞好施工期周围道路的交通组织，避免因施工而形成的交通堵塞，减少因此产生的车辆废气怠速排放。（11）运输车辆加蓬盖，且离开装、卸场地前冲洗干净，减少车轮、168、底盘等携带泥土散落路面。（12）对运输过程中散落在路面上的泥土进行及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。（13）施工过程中，严禁将废弃的建筑材料作为燃料燃烧。工地食堂应尽量使用液化石油气和电炊具。（14）对于散装物料，如水泥、砂石等，建议设置专用堆棚进行存放，避免扬尘产生和避免被雨水冲刷。（15）施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。4.固体废物防治措施（1）根据 城市建筑垃圾管理规定（建设部令第 139 号，2005年）有关规定，建设单位和施工单位要重视和加强建筑垃圾的管理，采取积极措施防止其对环境的污染。（2）施工活动开始前，施工单位要向环境保护或环卫部门提出GDIECC白云轨交169、及高端制造研发基地项目可行性研究报告100建筑垃圾处置的请示报告，经批准后将建筑垃圾清运到指定地点合理处置。（3）对施工期间产生的建筑垃圾进行分类收集、分类暂存，能够回收利用的尽量回收综合利用，以节约宝贵的资源。（4）对建筑垃圾要进行收集并固定地点集中暂存，尽量缩短暂存的时间，争取日产日清。同时要做好建筑垃圾暂存点的防护工作，避免风吹、雨淋散失或流失。（5）对可能产生二次污染的物品要对放置的容器加盖，放置因雨、风、热等原因引起的再次污染。（6）在建筑工地设置防雨的生活垃圾周转储存容器，所有生活垃圾必须集中投入到垃圾箱中，最终交环卫部门清运和统一集中处置。（7）施工单位不得将各种固体废物随意丢弃170、和随意排放。一般情况下，项目建设施工过程会对施工场地及周围地区的环境质量产生一定的影响，必须引起建设单位及施工单位的高度重视，切实做好防护措施，使其对环境的影响减至最低限度。5.生态影响防治措施生态防治措施的建立应依据发布的有关加强水土保持的法律、法规及相关标准和技术规范进行。应考虑安全可行，尽量减少占地，少破坏现有水土保持设施。（1）为有效防止水土流失，建议采取以下防治措施：施工单位应服从建设单位和当地政府的管理，遵守有关规定。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告101 根据需要增设必要的临时雨水排水沟道，夯实裸露地面，尽量减缓雨水对泥土的冲刷和水土流失。弃土和施工废料及171、时清运。施工完成后及时进行路面硬化和空地绿化，搞好植被的恢复、再造，做到边坡稳定，岩石、表土不裸露。控制施工作业时间，尽量避免在暴雨季节进行大规模的土石方开挖工作。（2）植被恢复措施因临时用地、施工便道用地和施工期其它因素等，使项目区域的土壤植被损失或损坏。植被和土壤破坏将引发的主要问题是加剧地区土壤侵蚀，为了使破坏的植被得到补偿，项目建设完毕后，对项目用地范围内的裸露地均进行植树种草绿化。临时用地、施工便道使用后要翻土平整植树，使破坏的植被得到有效的补偿，施工期间由于机械碾压及施工人员践踏，在施工场地或营地周围土地植被也将遭到破坏，施工结束后，建设单位应对其进行绿化。项目建设完成后，短期内植172、被受到破坏，要按照已有的绿化方案进行人工绿化，且在临时用地除按设计要求还林或还草，绿化植物在选用本地物种的基础上还引进一些其他物种，以增加植被的多样性。根据以上分析，项目建设期间环境保护措施是可行的。6.4.2运营期环境保护建议1.噪声污染防治对策GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告102（1）常规防治措施 设备选型：项目内所有通风设备和其它设备宜选用低噪声型号，选用符合国家标准的低噪声设备。隔声、消声措施：地下车库的排风口进行消声处理。加强对区域交通管理，如分清办公道路，交通道路，同时对交通道路进行规定，设立禁鸣标志，确保区域交通通畅和保持安静。同时限制区域内车辆行使速度173、。（2）中央空调噪声防治措施 选用超低噪声冷却塔设备，设备噪声约 55 分贝。隔声屏障。在距冷却塔底部 1.02m 的地方建隔声屏障，顶部在冷却塔的进风口地上部建隔声屏障。隔声屏障留有一定面积的进风口，满足冷却塔的进风要求。进风口的位置通常避开环境敏感点。噪声可降低 1015dB（A）。安装进风消声器。安装消声垫。消声垫是降低冷却塔淋水噪声的有效方法。消声垫可用金属的网垫、天然纤维垫、透水性能较好的泡沫塑料垫等多孔材料制作。将消声垫铺放在冷却塔的下塔体用金属网支撑或铺放在接水盘上，能够降低淋水噪声 510dB（A）。2.废水污染防治对策项目排水实行雨污分流设计。3.废气污染防治对策（1）加强对174、地面停车场车辆的进出管理，禁止在该区域鸣笛，GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告103合理调度停车场车辆的停放，同时在地面停车场附近设绿化隔离带，尽量缩短汽车出入口停留时间以减少汽车废气对周围环境和自身的影响。（2）加强管理，合理设计汽车通道、减少汽车在车库内怠速行驶时间，增大进出口和通风口面积，尽量增加通风量。（3）地面停车场建议建成绿化停车场，同时将车道的两边进行绿化，尽量种植一些乔冠类林木。（4）备用发电机燃油尾气排放口经水喷淋处理后，再由专用烟道引至楼顶排放。废气排放能达到大气污染物排放限值（DB44/27-2001）第二时段二级标准。4.固体废弃物污染防治对策本项175、目固废主要为工厂生产工作产生的垃圾和生活垃圾。（1）生活垃圾实行袋装分类收集。对报纸、瓶罐等回收出售给专业收购人员综合利用。（2）废日光灯管和废旧电池等有毒有害垃圾收集后送有关部门处理或指定地点填埋。（3）办公人员的生活垃圾由环卫工人每天两次（早晚两次）进入办公楼内，实行每栋每部门收集，收集后集中暂放在垃圾收集站，然后由环卫部门统一及时清运处理；（4）建设项目投入使用后，物业管理部门加强对固废的管理，园区内的垃圾收集站应每天及时清运，妥善处理处置，不得任意堆放垃圾，保持园区环境的整洁，同时园区办公人员养成良好的垃圾分类、GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告104收集、投放的176、习惯。（5）对餐饮垃圾应当及时处理，泔水外运过程不得污染园区及所经过的路面。6.5结论项目在建设期和运营期严格按照相关环境保护的规范和标准执行，相关设施与项目同时设计、同时施工、同时使用，则可以将项目对环境的影响控制在最小的范围内。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告105第七章节能分析7.1用能标准及节能规范1.中华人民共和国节约能源法。2.中华人民共和国可再生能源法。3.公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）。4.公 共 建 筑 节 能 设 计 标 准 广 东 省 实 施 细 则（DBJ15-51-2007）。5.绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019177、）。6.夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JCJ75-2012）。7.建筑照明设计标准（GB50034-2013）。8.建筑采光设计标准（GB/T 50033-2013）。9.民用建筑节能条例中华人民共和国国务院令第 530 号。10.综合能耗计算通则（GB/T 2589-2020）。11.中央空调水系统节能控制装置技术规范（GB/T26759-2011）。12.用能单位能源计量器具配备和管理通则（GB17167-2006）。13.节水型生活用水器具（CJ164-2014）。14.国家和地方颁布的有关节能设计规范。7.2项目能源消耗种类和数量分析1.用电GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项178、目可行性研究报告106项目使用能源主要是电能，其中生产设备、空调、照明、通风、给排水等系统能耗约占总能耗的 90%以上。2.用水项目建成后，主要用水包括生活用水、绿化用水、道路及场地冲洗用水等。7.3项目能耗指标分析7.3.1项目建设过程中能耗指标分析项目在合理安排工序、选择合适施工机械和采用节电型设备的情况下，能耗指标能达到我国建筑施工行业先进水平。7.3.2项目运营过程中能耗指标分析1.用电负荷计算经计算本项目年耗电量为 497.52 万 kWh。用电负荷计算表 7-3-1序号内容负荷预测（kW）同时系数每天使用时间（h）年用电天数年耗电量（万 kWh）1办公作业区域2857.330.50179、9.00297381.882配套用房区域298.980.509.0029739.964地下室50.800.5024.0030018.295绿化3.500.206.003650.156道路广场18.490.106.003650.407充电桩（快）900.000.106.0030016.208充电桩（慢）210.000.106.003003.789损耗(8%)347.1336.85合计4686.22497.52GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告1072.用水负荷计算经计算本项目年用水量为 53.53 万立方米。用水负荷计算表 7-3-2序号用水项目用水量定额规模用水时间（时）180、小时变化系数日平均用水量（立方米）年用水天数年用水量（万立方米）1办公作业区域20L/人日40819101.5816.3831025.312配套区域110L/人日664482.5730.8431022.663地下室3L/50802115.243100.474绿化用水3L/1165213.501050.045道路广场冲洗3L/61622118.491050.196未预见及损失10%158.444.877合计1742.8953.533.柴油本项目供配电系统方案，应急柴油机发电机组总装机容量为500KW。本项目所需要的柴油从当地的石油公司购入，通过汽运的方式直接运到目标地，柴油发电机按年满负荷运行 181、40h 计，一般柴油发电机耗油量理论值为210g/kW h，其中机组消耗量约为3g/kW h左右，占 1.4%。其计算如下：1 台500kW40h（210+3）g/kW.h/1000=4.26T通过计算，本项目需要购入柴油 4.26T。4.燃气供应项目运营期间主要在厨房消耗燃气，按 450 人计算，用气指标按GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告108耗热量 2000MJ/人年计算，燃气热值按 38.93MJ/m3 计算，本项目年消耗燃气 2.31 万 m3。5.年综合能耗计算本项目柴油发电机由承租方自行配置，经计算本项目年综合能耗为 784.25 吨标准煤。年综合能耗计算表182、 7-3-3序号项目折算标煤系数年实物消耗量年消耗折标煤（tce/a）单位数据依据1电力kgce/kW h0.1229综合能耗计算通则GB/T2589-2008497.52611.452水kgce/m30.25753.53137.583柴油kgce/kg1.45713.074.474燃气kgce/m31.332.3130.755合计784.257.4节能措施及节能效果分析7.4.1节能措施1.建筑节能措施（1）建筑设计应充分利用自然光，使自然光线能充分进入室内，减少人工照明，节省电能消耗。（2）对项目内建筑物进行合理布局,同时在设计时尽量考虑自然通风，使建筑保持良好的通风条件，以减少空调的使用183、。（3）同样形状的建筑物,南北朝向比东西朝向的冷负荷小，因此项目建筑物应尽量采用南北向。墙体构筑应限制使用实心粘土砖，推广使用空心水泥砖和复合砖等轻质墙体材料，不仅节约资源保护农GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告109田，而且建筑又节能、隔热、隔音。2.供配电系统节能措施（1）根据负荷容量，供电距离及分布，用电设备特点等因素合理设计供配电系统，做到系统尽量简单可靠，操作方便。变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半径，减少线路损耗。（2）选用节能效果显著的非晶合金干式变压器，空载损耗只有常规干变的 2535。低压配电系统采用单母线分段运行方式，季节性使用负荷由独立的低压母184、线配电，系统接线适应负荷变化时，按经济运行方式灵活投切变压器。（3）在变配电房配备无功补偿装置或设备进行自动补偿，补偿后的功率因数大于 0.9，以提高变压器利用率及降低无功损耗。（4）尽量选用电阻率较小的导线，如铜芯导线；同时可考虑增大线路导线截面积，由于节约能耗而减少了年运行费用。（5）所有变配电系统设备采用节能、高效型设备，实现变配电系统的经济运行。对于动态变化的负荷，如空调、新风机等，采用变频器控制，根据负荷大小实时调节电能供应。3.照明系统节能措施（1）按照建筑照明设计标准（GB50034-2013），严格控制各个场所的照度值与照明功率密度值。（2）一般照明采用直接照明方式，所有照明灯185、具、光源、电气附件等均选用高效、节能型，提高照明效率。室内照明尽量采用 LED节能灯作为照明的主要灯具。在灯具控制方式上，采取分区控制灯光GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告110或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电，走道、楼梯、公共厕所等地装设定时开关（声控延时开关）。（3）本项目路灯控制方式采取时控、光控和手控三种方式，应根据实际情况，选择一种或数种方式结合使用，并按不同道路的需要设半夜灯。4.通风空调系统节能措施（1）对于动态变化的负荷，如空调器、新风机等采用变频器控制，根据负荷大小实时调节电能供应。根据供冷区域实际使用的冷负荷量，自动控制制冷系统设备运行的台数与186、运行工况，制冷系统采用群控方式。（2）空调风管保温材料采用铝箔玻璃棉毡保温。空调冷冻、冷凝水管采用 B1 级橡塑保温管套保温，其性能指标均满足或优于橡塑保温材料国标规定的技术指标。5.给排水系统节能措施（1）项目内污水网线及雨水管线的规划、设计应原则上采用以重力流为主的方案，以节省能源消耗。同时，采用合适的供水系统，充分利用市政供水压力，按规范进行合理的给水系统分区，杜绝超压出流的情况。（2）水泵采用节能型电动机，提高电动机的能效；生活给水泵采用变频器控制，根据负荷大小实时调节电能供应。（3）采用节水型生活用水器具，例如：冲洗厕所可选用节水型水箱等。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可187、行性研究报告111（4）节水的前提是防止漏损，最大的漏损途径是管道。为了减少管道漏损，在铺设管道时，需选用质量好的管材并采用橡胶柔性接口。另外还须加强日常的管道检漏工作，杜绝长流水的现象。（5）项目通风、空调设备的冷却用水，均应循环使用，提高水的循环利用率及回用率。7.4.2项目节能效果分析本项目中采用了多种节能措施，包括管理节能和技术节能两大手段。在管理节能方面，通过建立专门的能源管理部门，设置专门的能源管理岗位，落实各种能源管理制度，建立了完善的能源管理机制，配备完整能源计量器具。在技术节能方面，建筑围护结构及材料、配电系统、照明系统、空调系统、电梯系统、给排水系统等方面采取了多种节能措施188、，其中应用最广泛的是合理的建筑围护结构及材料、变频调速技术、恒压供水技术等。通过采取合理的节能措施，可使项目总体耗能在区域内同类建筑中处于合理水平。7.5绿色建筑7.5.1绿色建筑评价指标国家住房城乡建设部于 2019 年 3 月批准发布国家标准绿色建筑评价标准（GBT50378-2019），该标准自 2019 年 8 月 1 日起实施，原绿色建筑评价标准（GB3T50378-2014）同时废止。新版绿色建筑评价标准修订的主要技术内容是：1.重新构建了绿色建筑评价技术指标体系；2.调整了绿色建筑的评价时间节点；GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告1123.增加了绿色建筑等级189、；4.拓展了绿色建筑内涵；5.提高了绿色建筑性能要求。新版绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）从五个方面对绿色建筑制定了评价标准，具体从安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约和环境宜居共 5 个方面进行绿色建筑评价，具体见下表7-5-1 所示。绿色公共建筑各类评价指标的权重表 7-5-1控制项基础分值评价指标评分项满分值提高与创新加分项满分值安全耐久健康舒适生活便利资源节约环境宜居预评价分值40010010070200100100评价分值400100100100200100100绿色建筑评价的总得分应按下式进行计算：Q(Q0Q1Q2Q3Q4Q5QA)/10式中：Q总得分；Q0控制项190、基础分值，当满足所有控制项的要求时取400 分；Q1Q5分别为评价指标体系 5 类指标(安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居)评分项得分；QA提高与创新加分项得分。7.5.2绿色建筑等级按新版绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）的规定，绿色建筑分为基本级、一星级、二星级、三星级 4 个等级。当满足全部GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告113控制项要求时，绿色建筑等级应为基本级；一星级、二星级、三星级3 个等级的绿色建筑均应满足本标准全部控制项的要求，且每类指标的评分项得分不应小于其评分项满分值的 30%。项目属于企业投资 M1 工业地块项目，参照 191、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2019）中对各评价指标的具体要求进行评价本项目综合楼考虑采用一星标准。一星标准。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告114第八章劳动安全卫生消防8.1编制依据1.中华人民共和国安全生产法；2.中华人民共和国消防法；3.中华人民共和国劳动部令（第号）建设项目（工程）劳动安全卫生检查规定；4.建筑工程安全生产管理条例；5.公共场所卫生管理条例；6.广东省劳动安全卫生条例；7.突发公共卫生事件应急条例；8.传染病防治法；9与本项目有关的其他资料。8.2危害因素及危害程度分析8.2.1主要危害因素识别项目建设过程中主要危害因素影响分析贯穿于项192、目建设实施和运营的全过程。本项目各项危害因素识别情况如下：1.建设实施过程中危害因素识别（1）施工管理类危害因素在项目建设过程中的施工组织管理设计的合理性、执行的规范性以及各工作单元配合的协调性、施工过程中采用技术的成熟度是影响GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告115项目建设顺利与否的重要因素。（2）施工环境类危害因素在施工过程中，不利于施工的天气，如刮大风、下大雨等导致施工不安全，尤其是高空作业。另外在外界环境作用下，一些施工设备产生老化，产生施工危险，如电线经过日晒雨淋后产生开裂，内芯裸露，雨淋后漏电伤人。（3）人为因素建筑工程的施工具有高度顺延、时间顺延和新技术新材193、料使用顺延的特点，在施工过程中，会有一些特殊工种参与施工。例如：塔吊、起重机、电焊机、运输设备、电工等，常常伴随危险性和专业性，对作业人员有身体健康，专业技能熟练（懂性能、维修保养）等方面的要求。（4）建筑类危害因素启动区内的建筑物基础是否牢固、结构设计是否合理、防雷设施以及抗震等级设置是否达到使用要求等是影响建筑安全的主要危害因素。项目建设过程中是否严格按照相关消防防火规范进行设计、消防设施配备布置是否合理充足以及运营过程中管理维修是否规范等都是需要着重加强的方面。（5）施工设备和施工材料类危害因素施工机械设备年久失修或带“病”作业、超负荷运转，容易加重设备的老化，造成安全事故。缺乏合格证及194、检测报告的安全防护用品材质也会存在一定的安全隐患。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告1162.运营过程中危害因素识别（1）场地、设备、设施类危害因素本项目各功能活动场地布置、公共设施等的安全性能以及在项目运营过程中管理是否规范是影响项目安全运营的重要因素。（2）公共卫生类危害因素本项目属于人流相对集中的场所，易于流传流行性疾病，是卫生防疫的重点区域。在项目运营过程中涉及饮水、通风、排污等影响公共安全的危害因素防控是否得当同样关系到项目公共卫生安全。（3）消防安全类危害因素用火用电安全、易燃易爆剧毒危险物品管理等的操作是影响消防安全的关键因素。（4）交通安全类危害因素本项目195、内的交通规划设施如交通标志设置的合理性，以及外来车辆管理的规范性也是影响项目安全运营的关键因素。（5）制度类危害因素针对各类安全隐患是否制定合理的安全防范措施并加以严格实施同样对项目的安全运营有重要的影响。8.2.2危害程度分析危害等级一般按危害因素对项目影响程度和危害发生的可能性大小进行划分，分为轻微危害因素、一般危害因素和严重危害因素。基于上述分析研究，对本项目的危害因素进行进一步分析，详见表 8-2-1。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告117危害因素和危害程度估计表表 8-2-1序号风险因素名称风险程度说明严重一般轻微1建筑类危害因素国内外与本项目相似建筑的设计方196、案已比较成熟，其建筑危害影响较轻。1.1基础1.2结构1.3防雷1.4抗震2施工管理类危害因素本项目施工技术成熟可靠，对项目的实施影响较小，危害较轻。2.1施工组织设计的合理性2.2施工组织执行的合理性2.3合作单元的协作性3防火防暴类危害因素本项目对消防要求较高，且消防设计与运营管理的合理与否对项目安全有较大影响。3.1消防设计3.2消防管理4设备类危害因素本项目对各类设施、设备的性能要求较高，且对设备使用与维护要求较大。4.1设备安全性能的可靠性4.2使用维护5各类活动危害因素本项目对各类活动组织的计划要求较高，且对执行要求较高，危害影响较大。5.1活动组织计划的完善性5.2活动计划执行的197、合理性6公共安全类危害因素本项目所在区域市政基础配套设施较完善，对项目运营影响较轻。6.1饮水安全性6.2通风安全性6.3排污安全性8.3安全措施8.3.1建设期安全措施1.施工管理安全控制措施工程建设初期，建设单位要同建设行政主管部门签定委托“监督”的协议，派员对开工项目的施工实行质量和安全的监督管理。作为监理单位的主管部门，在完成对监理组监理能力考核为“合格”的基础上，充分采纳监理单位安全评估结论意见，同建设单位一道，依据 建筑工程安全生产管理条例 规定对施工单位的整改实施和监理单位的控制效果进行监督，使建筑工程项目安全管理变得科学、合理，直至GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行198、性研究报告118达标。2.施工环境类危害控制避开不利环境条件施工。遇到恶劣天气如刮 5 级以上大风或下大雨时，应立即停工，避开危险施工时间，平时应多检查电线、其他施工设备等是否完好无损，是否存在安全隐患等，以确保施工安全。3.人为因素控制工程开工初期，应抓好项目管理人员和技术人员集中学习施工（监理）合同、安全法律法规、规范、贯标程序，并对施工单位技术负责人、项目经理组织的各工种负责人和安全员进行分部分项安全技术交底；周边环境影响的安全技术交底；受季节气候影响的安全技术交底；消防设施的安全技术交底。由各工种负责人召集各班组人员进行安全施工理论知识、安全施工操作、劳动保护知识、成品保护措施、消防知199、识、各专业交叉施工防止摩擦等方面的安全技术交底，加强学习预防伤害。取长补短，强化意识，形成安全管理及工作环境。4.建筑类危害控制项目建筑物的结构、基础、抗震等均应符合国家相应的建筑设计规范及安全等级；项目建筑物应采取必要的防雷设施，以确保建筑安全；项目建成后要进行严格的建筑安全验收。5.设备和材料类危害因素控制一是消除危险源，尽量减少和降低危险程度。通过采用原材料替代、工艺替代、无毒材料代替有毒材料、生物技术代替工程技术等措施，都能达到消除或减少设备、材料类危险源的目的。二是限制能量GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告119或危险类物质。通过采用限制的技术措施将能量和危险物200、质控制在安全范围内，如限位、限压、控温等。三是隔离。在时间和空间上采取分隔措施，或利用物理屏障措施局限和约束危险物质。8.3.2运营期安全措施1.卫生防护措施具体卫生防护措施如下：（1）本项目的各种活动空间场所，其卫生防疫工作均按国家有关规定进行，通过有关管理部门验收后才能运营。（2）严格进行岗位培训，管理人员必须熟悉卫生防护基本知识。（3）采用湿式清扫，及时清除垃圾，保持环境整洁。（4）供公共饮用的水必须经过消毒，其水质应符合 GB5749规定；公用茶具、餐具等要在专用消毒间消毒，消毒的茶具应达到GB9663 中规定的要求。（5）具有良好的通风、排水、排污等设施。（6）空调系统配置严格按照有201、关规定，确保各建筑物内的空气质量。（7）定期喷洒消毒液，降低病毒和细菌感染机率。（8）加强管理，建立健全公共卫生管理制度。2.制度管理对日常运营进行科学的制度化管理，制定安全管理制度、安全管理奖惩制度等；制定安全培训计划，有针对性地进行安全防范意识培养、安全知识教育和安全技能训练；扎实开展防火、防洪、地震等自GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告120然灾害的应急、逃生、自救、互救演练，提高安全防范能力。8.3.3消防安全设施1.项目建设过程中要严格执行建筑设计防火规范（2018 版）（GB50016-2014）、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）等规范。2.202、设置室内消火栓系统、室外消火栓系统、自动喷水灭火系统及火灾自动报警与消防联动控制系统。3.配置足量灭火器材和防爆器械。4.实行严格规范化管理，严禁室内明火。5.加强管理，保障楼道通畅，定期检查维修防火防爆设施设备。6.注重消防标识系统的人性化和科学性，做到导向清晰、疏散明确。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告121第九章组织机构与人员配置9.1组织机构9.1.1建设阶段的管理机构项目建设过程中，建议成立项目建设管理小组，对工程项目实施阶段进行管理。建议建设资金实行三专（专户储存、专人管理、专款专用）管理，加强工程质量、进度、资金、安全等方面管理，确保工程顺利实施。9.1.203、2建设管理的原则及依据坚持依法管理原则，严格遵照国家建设管理的法令、法规，构建与项目法人制、建设管理制和合同管理制等相适应的建设管理体制，制定并完善各种规章制度和管理办法，使建设管理更具科学化、规范化、制度化；遵循加强重点、兼顾一般、注重效益的原则，对工程建设的投资计划、建设进度、质量管理、信息管理实行全过程的监督管理，努力实现确保工程质量、降低工程成本、缩短工程建设周期、提高投资效益的建设管理目标。9.1.3规范化制度建设深入贯彻落实国家及部委有关项目法人制、工程监理、合同管理、质量管理、财务管理、行政管理等建设管理法律法规，切实做到依法管理，加强监督检查工作力度，建立规范化的管理运行模式，204、构建施工管理制度、环保安全制度等可行的管理制度，保障工程建设工作正常运行。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告1229.1.4工程施工及质量管理1.项目的设计、施工、监理以及材料供应等单位要按照有关规定和合同对所负责工作承担质量责任，并实行质量终生责任制。2.总承包商受建设单位委托，监理单位、参建单位和个人有责任和义务向总承包商报告工程质量问题。质量管理由专人负责，定期报告工程质量，责任人和监理人要亲自负责。3.工程建设实行质量一票否决制，对质量不合格的工程，必须返工，直至验收合格。9.1.5资金管理1.工程建设资金要严格按照有关财务管理制度和合同条款的规定进行管理。2.严205、格按照批准的建设规模、建设内容和概算进行实施，不得随意调整概算、资金的使用范围。3.项目资金要严格进行程序审核后方可支付。建立项目费用报销制度、工程款申请、审核、批准制度和工程款验收结算制度。9.1.6监督检查定期深入现场，对工程的进展、质量和资金使用情况进行监督检查。可组织技术专家进行技术指导，做到及时发现和解决问题。9.1.7项目监理将工程项目委托具备相应资质的工程施工监理单位进行监理。由监理单位依据建设工程设计要求，制定工程建设监理制度，委派具有相应工程监理资格的技术人员负责工程建设施工监督管理。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告123工程监理工作完成后，应向工程办206、提交工程建设工作总结报告和档案资料。9.1.8建设工程竣工验收管理按照有关规定做好工程竣工验收各项准备工作。1.按要求编制工程竣工验收总结报告，在工程建设过程中要做好工程资料档案管理。2.工程完成建设任务，按规定时间完成总结报告，向建设管理部门申请验收。为切实加强项目建设管理，建议成立项目建设管理机构，负责前期筹建、合同管理、检查监督、协调和资金落实等工作。9.2人员配置项目管理人员的配备本着精干、高效的原则，根据工程的规模，配备少量的管理人员，负责项目的前期筹建、技术指导、检查监督、协调和资金落实等工作。同时，管理机构应配备基础管理工具（交通、通讯工具等），各成员之间应明确分工及责任，加强纵207、横协调，确保管理机构良好运行。项目的建设和运营管理具有计划性、科学性、技术性的特点，要求管理者掌握一定的理论知识，科学方法和工作经验，还应具备先进有效的管理思想和方法。工程管理人员应结合各自的岗位、职责及相关技术管理工作的需要，提前安排必要的参观、学习，确保工程保质保量按期完成。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告1241.项目建设期人力资源配置的建议：项目建设管理人力资源配置表表 9-2-1序号名称人数主要人员组成1负责人1项目经理2前期管理1项目成员3质量管理14进度管理5合同管理16资金管理合计42.项目运营期机构设置的建议：项目建设完成后，交由指定的企业负责管理。G208、DIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告125第十章项目实施进度计划与招标管理10.1项目实施进度项目建设实施进度初步计划为项目建设实施进度初步计划为 1818 个月，若因其他因素导致项目个月，若因其他因素导致项目开工时间被推迟，则项目建设期相应顺延。开工时间被推迟，则项目建设期相应顺延。其中施工期初步计划为12 个月，从 2022 年 6 月至 2023 年 11 月份建成，建设进度初步计划如下：2022 年 1 月为投资决策阶段，开展可行性研究报告编制、集团投资决策等；2022 年 2 月2022 年 5 月为施工前准备阶段，开展设计招标、初步设计及施工图设计、编制项目概算，209、启动施工及监理招标等；2022年6月2023年6月为项目施工阶段，开展项目土建施工、装修及安装工程、室外园建工程等。2023 年 7 月为项目的竣工验收阶段。具体，建设进度计划见表 10-1-1。项目实施进度计划表表 10-1-1序号工作内容工作2022 年2023 年时间（月）241 月2-5 月6-12 月1-6 月7 月1投资决策阶段12施工前准备阶段43施工阶段184竣工验收阶段1GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告12610.2实施管理措施为确保项目能在预计时间内竣工并投入使用，在项目实施过程中可根据工程具体情况对项目管理进行动态调整。1.强化项目管理，健全各项管210、理制度和岗位责任制，并做到层层落实，责任到人。施工企业也要实行“四定”即定人员、定材料及质量、定完成时间、定奖优罚劣管理。2.制定详细及切实可行的实施进度计划及施工方案，并对其进行动态管理，使现场的各个部门以及各工序始终处于最佳工作状态，做到按进度施工。3.采用先进的施工工艺，努力提高机械化施工水平，确保工程质量的同时，尽可能提高施工效率。4.采用平行施工和流水线施工等多种方式组织施工，适当增大投入，有效合理地缩短工期。5.根据现场周围环境和施工需要，可采用 2 班制作业。6.做好原材料和半成品的供应，加强对施工机械的检查、维修管理工作，使现场能够均衡连续施工。7.深入细致地做好各项工种间各专211、业间的协商与配合，避免相互干扰、扯皮、窝工等不良现象的产生。8.根据工程工期安排，适当加大模板、钢管、扣件等周转料具的投入量，并按计划保证周转料具的及时供应，满足施工工期的需要。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告12710.3工程招标10.3.1招标范围根据中华人民共和国招标投标法和工程建设项目招标范围和规模标准规定（国家发展计划委员会第 3 号令）以及广东省实施中华人民共和国招标投标法办法，本项目的设计、建筑工程、安装工程、施工监理等，必须进行招标。工程勘察未达到必须招标标准的，经沟通拟采用邀请招标方式。10.3.2招标组织形式工程勘察、工程设计、建筑工程、安装工程、工212、程建设监理、设备采购的招标范围为全部招标。招标的组织形式为委托招标。10.3.3招标方式工程勘察、工程设计、建筑工程、安装工程、工程建设监理、设备采购均采用公开招标的招标方式。工程招标委托具有相应资质的工程招标代理机构进行。10.3.4对投标方要求按政府有关规定具有相应资质和业绩的勘察、设计、监理、施工企业及设备供应商。.GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告128项目招标基本情况表建设项目名称：白云轨交及高端制造研发基地项目项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察43.24设计432.38监理213、300.67建筑工程14498.06设备购置及安装工程4497.05重要材料其他情况说明：建建设单位盖章年月日GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告129第十一章投资估算和资金筹措11.1投资估算11.1.1建设投资估算1.本估算的范围包含旧厂房改造以及新建厂房等投资估算费用。2.建筑工程费用包括土建工程、安装工程、装饰工程等工程费用。3.工程建设其他费用包括代建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等。11.1.2编制依据1.国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版。2006 年）；2.中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南（1998）。3.广214、东省建筑工程计价依据（2018 年）；4.广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018 年）；5.广东省市政工程综合定额（2018）；6.广东省通用安装工程综合定额（2018）；7.广东省园林绿化工程综合定额（2018）；8.广东省、广州市有关建设工程定额及近期工程造价信息。9.其他有关经济法规和文件。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告13011.1.3编制说明1.土地使用费，按土地的取得成本 15287.47 万元。2.建设项目管理费。根据财建2016504 号文计算。3.工程建设监理费。参考国家发展改革委、建设部关于印发 建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知发改价格215、2007670 号文，下浮 20%；4.招标代理费。参考国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法计价格20021980 号文和关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格2011534 号)的规定，下浮 20%计算；5.可行性研究报告编制费，参考计价格19991283 号文，下浮 20%计算；6.环境影响报告书编制费，参考计价格2002125 号文，下浮 20%计算；7.节能评估报告编制费，参考国家发改委第 6 号、计价格19991283 号文，下浮 20%计算；8.水土保持方案编制费，参考水保监200522 号，按下浮60%计算；9.勘察、设计费。设计费参考国家计委216、建设部工程勘察设计收费管理规定计价格200210 号文，下浮 20%计算；勘察费按设计费的 10%计算,含超前钻、管波及相关测量物探的费用；10.全过程造价咨询费。根据粤价函2011742 号文，下浮GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告13120%计算；11.施工图技术审查费。根据发改价格2011534 号，下浮 20%计算；12.场地准备及临时设施费。按建安工程费的 1%计列；13.工程保险费。具体根据投保合同计列保险费用，本项目按照建安工程费的 0.3%计列；14.检验检测试验费。根据粤建市2013131 号，本项目按建安工程费的 2%计取；15.白蚁防治费。根据粤价2217、002370 号计算；16.竣工图编制费，根据计价格200210 号文，按设计费的8%计取。17.BIM 技术应用费，根据粤建科201912 号文,暂按设计阶段应用计取。18.基本预备费按工程费用及工程建设其他费用之和的 5%计算。11.1.4投资估算1.建设投资经计算，本项目建设投资 38059.48 万元，其中建安工程费18995.11 万元，工程建设其他费用 2692.52 万元，预备费 1084.38万元，土地成本费 15287.47 万元。2.建设期利息本项目贷款资金（本金+利息）24085.52 万元，建设期第一年投GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告132入 218、40%，第二年投入 60%，贷款利息按 5.98%，经计算建设期利息为 1313.51 万元。3.流动资金本项目建设期无需流动资金。4.总投资总投资包括建设投资、建设期利息，故总投资为 39372.99 万元。本项目总投资估算见表 11-1-1。GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告133项目建设投资估算表表 11-1-1序号项目名称估算费用(万元)技术经济指标备注建筑装饰工程机电安装及设备工程室外工程预备费金额合计数量单位单位造价(元)一建安工程费13880.224497.05617.8418995.1152543m3615.161 1地上工程地上工程10634.77106219、34.773276.513276.5113911.2813911.284746347463m m2930.972930.971.1土建结构工程8021.258021.2547463m1690.001.2装饰装修工程715.00715.005500.00m1300.00各层电梯厅，招商中心、公寓装修，面积暂按3000 平方米考虑1.3外立面装修工程1898.521898.5237970.40m500.00外立面面积按 80%考虑1.4动力配电、照明防雷工程949.26949.2647463m200.001.5给排水工程474.63474.6347463m100.001.6消防工程806.8780220、6.8747463m170.00包括消防水、消防电1.7弱电工程237.32237.3247463m50.00暂估，预留1.8通风工程237.32237.3247463m50.00不包括空调系统1.9电梯工程405.00405.009台450000.00综合考虑货梯、客梯1.10抗震支架166.12166.1247463m35.002 2地下室地下室3245.453245.45358.14358.143603.593603.5950805080m m5272.415272.412.1基坑支护工程914.40914.4036576m250.002.2土建工程2286.002286.005080m221、4500.00含基础、建筑、结构、装修2.3动力配电、照明防雷系统127.00127.005080m250.00GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告1343.4给排水系统35.5635.565080m70.002.5消防工程91.4491.445080m180.002.6弱电系统30.4830.485080m60.002.7通风系统50.8050.805080m100.002.8地下车库标识标线5.085.085080m10.002.9抗震支架17.7817.785080m35.002.10人防增加费45.0545.05901m500.003 3室外工程室外工程617.84222、617.84617.84617.8473277327m m843.24843.243.1围墙修复31.5031.50350m900.003.2园林绿化景观29.1329.131165m250.003.3硬地铺装及道路308.10308.106162m500.003.4园林景观照明58.6258.627327m80.003.5园林景观给排水43.9643.967327m60.003.6室外管网87.9287.927327m120.00包括室外消防水电、给排水、弱电管网3.7室外标识14.6514.657327m20.003.8室外智能化43.9643.967327m60.004 4其他其他862223、.40862.40862.40862.405254352543m m164.13164.134.1拆除费用39.9439.943994m100.004.2高低压配电房300.00300.001项3000000.00暂按可研4.3生活水泵房120.00120.001项1200000.004.4消防水泵房80.0080.001项800000.004.5泛光照明50.0050.001项500000.004.6柴油发电机及配套60.0060.001台600000.00暂按 500kw 柴油发电机4.7燃气接入费60.0060.001项600000.00GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研224、究报告1354.8海绵城市43.9643.967327m60.004.9充电桩13.5013.5045个3000.00预留接口，不含设备4.10外水接入工程45.0045.001项450000.00暂估4.11外电接入工程50.0050.001项500000.00暂估合计（建安费）合计（建安费）13880.2213880.224497.054497.05617.84617.8418995.1118995.115254352543m m3615.163615.16二工程建设其它费2692.5252543m512.441建设单位管理费267.72财建2016504 号2工程监理费300.67发改价225、格2007670号，下浮 20%3前期工作费78.053.1环境影响评价（含大纲）15.61计价格2002125 号文，按市场适当下浮20%3.2可研编制费39.02计价格 1999 1283 号，按市场适当下浮 20%3.3节能评估报告23.41国家发改委第 6 号、计价格19991283 号，下浮 20%4工程设计费432.38计价格200210 号，下浮 20%5工程勘察费43.24工程设计费*10%（含超前钻 管波及相关测量物探的费用）6建设工程招标代理费33.74发改价格2011504号6.1工程招标28.04发改价格2011504号，下浮 20%GDIECC白云轨交及高端制造研发基226、地项目可行性研究报告1366.2服务招标5.70发改价格2011504号，下浮 20%7全过程造价咨询费140.80粤价函2011742 号，下浮 20%8竣工图编制费34.59计价格200210 号9施工图技术审查费30.91发改价格2011534号10水土保持方案编制费52.56水保监200522 号,按市场下浮 60%11工程保险费56.99建安费*0.3%12配套设施建设费436.11粤价2003160 号13白蚁防治费15.76暂按 2 元/平方米计算14BIM 技术应用费91.95暂按 17.5 元/平方米计算,暂按设计阶段应用考虑15安全评估费10.00暂估16地质灾害评估费10227、.00发改价格2006745号17地震安全性评价10.00粤价1998264 号18防雷检测费10.00暂估19检验检测费379.90建安费*2%20高可靠性供电费67.204000kva168.0021场地准备及建设临时设施费189.95建安费*1%GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告137三预备费1084.381基本预备费1084.381084.38建质200416 号文暂按（工程费+工程建设其它费）的 5%计取四土地成本费15287.47五建设投资(一+二+三+四）38059.4852543m4333.98不含建设期利息、土地费用六建设期利息1313.5152543m228、249.99七总投资39372.9952543m4583.96不含土地费用GDIECC白云轨交及高端制造研发基地项目可行性研究报告13811.2项目资金来源及使用计划11.2.1资金来源本项目总投资为 39372.99 万元，其中自有资金 15287.47 万元，贷款资金 24085.52 万元。根据项目进度计划，资金需分两年进行投入，2022 年（建设期第一年）、2023 年（建设期第二年）需投入资金比例分别为 40%、60%，贷款利率按 5.98%，计算得到建设期利息为 1313.51 万元。11.2.2资金筹措及使用计划根据项目进度计划，总投资拟分 2 年投入。项目总投资使用计划与资金筹229、措见表 11-2-1。资金筹措及使用计划表表 11-2-1序号项目名称合计建设期第 1 年建设期第 2 年一项目总投资39372.991建安工程费用18995.112工程建设其他费用2692.523预备费1084.384土地成本费15287.475建设期利息1313.51二资金筹措39372.9915461.1322598.351自有资金15287.476114.999172.482借款资金本息24085.529634.2114451.312.1借款本金22772.019346.1513425.862.2借款建设期利息1313.51288.061025.45GDIECC白云轨交及高端制造研发基230、地项目可行性研究报告139第十二章社会影响评价12.1社会效益分析12.1.1项目实施阶段的社会影响广州近年重点发展高端制造产业，建设以生产性服务业为主导的现代产业高地和具有世界先进水平的综合服务枢纽，拥有一批国际知名、国内领先的跨国公司和产业集群，在全球产业分工的地位显著提升，产业链向附加值高的部分充分延伸。使传统产业工人也逐渐通过职业技能培训提升自身技能，成为有关技术的专家。本项目建设实施阶段，大大有利于带动相关工业及建筑行业的发展，增加了当地就业，促进当地经济的发展，促进了白云区的产业转型升级。负面影响主要是项目对环境的影响，项目施工活动对自然环境造成一定的影响，对生态环境产生影响。施工期间，主要体现在运输过程中材料及土石方的撒落、刮吹起尘等，对项目周边正常的交通运行带来一定的影响；以及由于施工中土方开挖、施工机械进出、施工噪声等将对地块周边城市生活带来一定的影响。12.1.2项目建成运营后社会效果分析1.项目对当地居民收入的影响本项目促进产业集约化生产，对带动当地经济的发展有积极影响，有利于增加居民收入。此外，项目容纳的员工为具有较高知识和素质的人群，比一般工业基地的员工需要更高标准的生活、娱乐、文