1、重庆汽车专业市场建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月156可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总论1第二章 项目建设背景与发展概况8第三章 项目建设的技术条件25第四章 项目工程设计方案30第五章 消防安全55第六章 环境保护57第七章 节能62、4第八章 公司定员67第九章 建设方式和实施进度69第十章 投资估算与资金筹措71第十一章 工程建设招投标方案85第十二章 效益分析88第十三章 结论97施工组织设计1一、 工程概况：1二、 施工部署及进度计划2三、 施工准备3四、主要施工方法5五、预防质量通病之措施12六、工程进度计划22七、施工平面布置（见附图）24八、施工组织措施24九、工程质量控制标准31第一章 总论11 项目概况 111 项目名称：(项目名称）112 项目地点：(某地区）市区西南侧紧贴(道路名） 113 建设单位：(项目开发公司） 114 法人代表：(法人）115 建设单位股东公司股东共(人数），分别为 1、企业法人3、：两个，(某省）(公司名）有限公司出资5500万元，占股份55%；(某地区）xx工程机械设备租赁有限责任公司出资1000万元，占股份10%；2、自然人：公司股东情况表 12项目建设内容121 建设地点(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。122 建设规模(项目名称）项目总体规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。计划分为四个功能区（(项目区域名）、散户营销及配件零售区、服务区生活配套、交易中心）以及绿化、景观、道路等必要配套设施。其中：(某区）建筑面积：129950平方米(含商铺建筑面积：984、938平方米，综合交易市场建筑面积：31012平方米)；(项目区域名）建筑面积：121950平方米；(某区）建筑面积：4800平方米；(某区）建筑面积：49739平方米。123 项目总投资：人民币12.88亿元。124 投资来源：自筹资金及商业贷款。 13可行性研究工作的依据和范围131 可行性研究编制的依据1、有关文件及国家现行规范、规定、规划管理局提供的规划设计条件及甲方提供的电子地形图2、(项目名称）修建性详细规划3、投资项目可行性研究指南4、建设项目经济评价方法与参数5、本专业所执行的主要法规和采用的主要标准 公共建筑设计规范 住宅设计规范 (GB503682005) 建筑给排水设计规5、范 (GB500152003) 城市工程管线综合规划规范 (5028998) 建筑设计防火规范 （GB500162006）项目研究范围本报告拟对项目提出的理由及过程、项目建设所在地的自然条件与社会经济条件、建设规模与建设条件、建设方案、环境与保护、项目组织管理与进度安排、投资估算与资金筹措、效益分析等方面进行研究与评价，从而得出结论。14 项目建设概况141 项目市场概况近年来随着国内经济持续、快速的增长，经济的发展，(某省）跨越式发展的巨大机遇，带旺了整个消费市场。西部大开发的良好机遇对汽车运营的兴起，促进了重型汽车市场的繁荣。大量的基础建设项目的开展，重型汽车市场也显现出良好的发展前景。本6、项目的建设方(项目开发公司）敏锐地观察到目前(某地区）市重型汽车市场普遍存在规模小、布局不合理、专业化程度低、管理水平低等问题，确定了项目的定位。(项目名称）项目总体规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。项目采取整体规划、统一布局、分期实施的原则，建成高品位、大规模、多功能，西北地区乃至全国一流的专业汽车市场。(项目）将车辆展示、完整的4S综合服务、散户经营销售等三大功能与汽车主题营销模式进行有机融合，功能涵盖品牌汽车(项目区域名）、国际国内品牌各类重型汽车展销、专业汽车维修等，在配套服务方面，(项目）内设有银行金融业务、保险投保理赔、车辆评估与交易、人性化SPA会所、生活配套等服务项目7、，实现“一站式”便捷服务。将成为集国际采购、汽车贸易、电子商务、现代物流、物业管理、信息交流、休闲娱乐、品牌汽车展示等多功能为一体的综合性国际化(项目）。142 场地概述该地块南高北低、东高西低，南北纵向长度约为13公里，东西横向长度约为650米。地块为不规则四边形，现状用地西侧临路，即(道路名）。该地块高程最高点约为119640 最低点约为117530，南北向平均坡度约为15，东西向平均坡度约为04，地势较为平坦，并且地块现状为荒地，地块在区位，地势及使用都有着得天独厚的优势。(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车8、路，西邻(道路名）。规划基地紧依(道路名），距国道G312出入口仅5公里，区位交通优势明显。总用地面积约为70公顷。1. 5主要技术经济指标主要技术经济指标表项 目单 位数量征迁用地兰线面积m2698547征迁用地红线面积m2666663其中(项目区域名）占地面积m2291262(某区）占地面积m2191658(某区）占地面积m240857(某区）占地面积m298463责任绿地面积m244422总建筑面积m2306440其中(某区）建筑面积m2129950其中(某区）商铺面积m298938综合交易市场m231012(项目区域名）建筑面积m2121950(某区）建筑面积m24800其中综合服务楼9、m21500配套用房m23300(某区）建筑面积m249739建筑基地面积m2112264建筑密度%16.8容积率0.46绿地率%35.516 结论及建议161 结论(项目名称）项目选址合理，交通便利，不但符合国家产业政策，而且可利用于地区资源优化配置，充分挖掘经济潜力，节约投资；各项建设条件优越，建设规模符合该地区总体规划和布局，又符合做为(某省）首府重型汽车综合销售服务市场的实际；地方政府各有关部门积极支持配合，具有政策优势；配套设施及协作条件落实；(某地区）的地理位置，交通条件及物资集散能力十分优越。通过对建设项目的几个重大问题的分析研究，本项目可达到技术先进，经济合理的要求。因此，建设10、(项目名称）项目是可行的，也是非常必要的。重型汽车消费市场有着不可估量的潜力。(某省）没有现代、大型、多功能的重型汽车交易市场，(某省）已确定为全国能源开发基地，随着道路基础建设的实施，(某地区）有必要也迫切需要建设现代、大型、多功能的重型汽车市场。本项目市场定位准确、功能多样且合理、符合地方特色，迎合了厂商和用户的需求。项目预计有较好的财务效益及社会效益。综合评价，项目可行。 主要技术经济指标表（一二期工程）投 资 成 本 费 用 估 算 汇 总 表序 号项 目金 额（万元）1土地成本66042前期工程费36823建安工程费539814基础设施配套费90375建设单位管理费14666营销费用11、10007不可预见费21998贷款利息13309合 计（扣减品牌汽车(项目区域名）成本）78359162建议1.建设投资大，建设周期较长，建议对项目的开发进度进行分部开发及控制。建立完整项目管理体系。2.在该项目的建筑设计中力求统一性与协调性，将项目的各个分区通盘考虑，既注重建设的经济型，又要注重建筑的总体艺术感，打造一个全方位独具特色的国际(项目）。3.项目的建设开发过程应和市场运营结合起来，相互促进，做到建设优良，运营实效。第二章 项目建设背景与发展概况21 项目建设的背景近年来随着国内经济持续、快速的增长，经济的发展，(某省）跨越式发展的巨大机遇，带旺了整个消费市场。西部大开发的良好机遇12、对汽车运营的兴起，促进了重型汽车市场的繁荣。大量的基础建设项目的开展，重型汽车市场也显现出良好的发展前景。近几年，(某省）重型汽车市场快速发展，汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了汽车消费的热情，引导着企业和个人的消费。大大小小的数十家重型汽车汽车市场遍布于(某省）城市各地。例如：(某地区）市乌昌路的中国重汽及陕汽重卡的市场，只有两个重型汽车品牌；(某地区）市经济开发区阿勒泰路的重汽市场，只有两家重汽(项目区域名）；其他的则为一家重汽(项目区域名）散布在城市各处。国内外重型汽车厂商在疆成立销售点成为选购重型汽车的主要场所。一汽重卡、二汽重卡、福田欧曼重卡，陕西汽车重卡、重庆汽车重卡、13、北方奔驰重卡、康明斯、三菱重工、沃尔沃等重汽品牌均有其销售店或(项目区域名）。(某省）的重汽市场发展存在着诸多问题，主要表现在以下几方面：一是市场的规模普遍偏小，以规模小，面积不大的汽车专卖店居多，市场面积普遍不超过10000平米，汽车品牌不超过两家；二是难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。随着(某省）重型汽车消费市场呈“井喷”的扩大，近三年销售量增长率均在15%以上。原有的小型汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。因此(某省）需要有规模宏大的、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代重型汽14、车市场。本项目的建设方(项目开发公司）敏锐地观察到了这一机会。2011年6月，为积极筹建重工(项目）项目，公司对(某地区）市重型汽车市场的现状进行了调研，针对目前(某地区）市重型汽车市场普遍存在规模小、布局不合理、专业化程度低、管理水平低等问题，确定了项目的定位。22 项目建设的必要性221 项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而以(某地区）为中心的西北地区又是中国有向中亚外出口重型汽车窗口。近年来随着汽车产业的兴起，汽车交易市场也迅猛发展。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费群体需求的高水平的交易市场在(某地区）却未15、出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、物流、展示、培训、体验、娱乐、餐饮、休闲等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的重型汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题园区，成为一个国际性的(项目）。这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位16、独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了重型汽车这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。222 (某省）地区是我国新兴起来的重型汽车消费市场近年来，(某省）跨越式发展、西部大开发的前提下，基础建设加大、重型汽车消费提高等多种利好因素的影响下，这一地区的汽车交易额呈快速增长趋势，而且，(某省）作为国内对中西南亚地区汽车集散中心的地位日益确立。但目前，这一地区的汽车市场规模不大，功能单一，档次不高，满足不了蓬勃发展的汽车市场流通和交易的需要。本项目的建设将为(某省）地区提供一处集重型汽车整车、零配件及用品交易、物流配送、休闲娱乐等多种功能于一体，充分展现汽车文化内17、涵和休闲体验氛围的大型(项目），从而既能满足广大厂商和消费者的需要，也能进一步增强(某地区）这一现代城市的对外辐射功能，以促进(某省）地区汽车产业和商贸、物流等多项产业的发展。 该项目符合自治区、市政府提出的“发展中高级批发市场和物流业的的战略方针”。该项目的建设是非常有必要的。223 项目的建设对推动(某地区）发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表(某地区）大都市形象的国际性的汽车流通市场。项目建设的这一指导思想与18、(某省）地区发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快(某省）地区现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升汽车市场的总体水平方面做出突出贡献。由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。而且随着中国汽车制造业、汽车消费市场的发展和(某地区）在西北地区对外贸易中心城市地位的进一步加强，重型汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。224 项目的建设将有利于(某地区）地区及(某省）地区经济的19、发展由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对(某地区）地区及(某省）区经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业等，形成明显的侧向关联带动作用。225 项目的建设有利于整合(某省）重型汽车市场，改善(某省）汽车市场的形象目前，(某省）的汽车市场小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个重型汽车销售都带来不20、利影响，甚至影响了(某省）汽车市场的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合(某省）重型汽车市场的作用。因为，一方面将以其示范作用，使汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变(某省）汽车市场散而乱的局面，形成重型汽车市场的“航空母舰”，以增强(某省）汽车市场与外地汽车销售商、国外汽车销售商的竞争抗衡能力。226 项目的建设将进一步扩大重型汽车市场的辐射范围目前，(某地区）汽车市场的辐射范围主要是(某地区）市及周边地区，辐射范围并不大。其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售有心无力，二是汽车缺乏必要的现21、代物流设施。汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛市场容量应较高，辐射半径也应很大，过小的辐射范围对其的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，形成一定规模的现代物流基地，这也将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强(某地区）汽车市场的影响力。23 项目建设的优势231 (行政机构名）和地方政府对汽车市场的建设都十分重视。在本项目的酝酿、申报、立项过程中，得到了(行政机构名）和地方政府关心和支持。232 本项目的主办单位(项目开发公司）拥有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理22、制度、架构健全，运行有序。233 本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。本项目采用“大4S”的经营发展方式。“大4S”就是把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性的(项目），以形成“大4S”统一的汽车贸易服务园区。这是当前国际社会最流行的汽车市场发展模式，而这一模式，在(某地区）各汽车市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。234 项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划。235 项目的区位、交通条件很好。项目邻近(道路名）。236 项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到23、充分的论证。2.4 市场分析与预测2.4.1社会经济状况1、 中国社会经济状况虽然近年亚太地区经济下滑，但是中国大陆地区经济表现却一枝独秀。根据亚洲开发银行的评估，中国在2010年的经济增长率为10.3%，其增长主要是因为强而有力的内需拉动，大幅度地抵消了全球经济不景气对外销的影响。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。2、 (某地区）地区的社会经济状况(某地区）毗邻中亚各国，自古以来就是沟通东西商贸的重要枢纽。如果，我们以(某地区）为圆心，半径1500公里，在大约700多万平方公里范围内，24、(某地区）是规模最大、人口最多、市场潜力最强、环境最好的城市，对中亚地区具有较强的辐射作用。(某省）与周边8个国家陆路接壤，拥有17个沿边一类口岸和10个二级口岸，(某地区）不仅是(某省）最大的商品集散地，而且是中亚地区重要的进出口贸易集散地，已成为世界投资者开拓中亚市场的重要平台。目前，(某地区）依托周边八个国家，建成了近200个各类商品交易市场，其中年交易额超亿元的有32个，超10亿元的有10个，形成了覆盖(某省），辐射中亚地区的多层次、多渠道贸易网络，跻身中国西部对外开放的最前沿城市。2.4.2 我国汽车产销市场发展现状1 、我国汽车市场的现状特点1）我国汽车市场处在大发展阶段我国汽车市25、场的大发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国家经贸委8月份公布的一份报告指出，8月份交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率首次跃升40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。2）我国汽车市场处在群雄并起，竞争剧烈的阶段正是我国汽车市场处在大发展时期，汽车市场明显具有投资主26、体、投资模式、营销手段多元化的特征，群雄并起，剧烈竞争，市场正处在多个竞争主体的磨合期和整合期，结果必将会导致缺乏竞争力的竞争者在市场中被淘汰出局。在汽车销售的有形市场上，我国存在多种不同的销售市场模式，以金字塔式多级销售为主。国产车主要有：1.产销结合模式。以一汽、二汽和上汽等大汽车集团为代表，该方式有利于加强对市场的参与和控制，加强与顾客联系，提高品牌知名度；2.产销分离模式。为大多数资金实力较弱，销量较小的企业所采用。当然，不同的汽车生产企业会根据各自资金实力和市场策略，采用不同销售模式。但在整体上，根据相关研究，在相当长时间内我国的汽车营销模式是以汽车商店为主，专卖店为辅，以租赁营销模27、式为补充和以网络直销为方向的发展模式。市场规模化和专业化倾向会越来越明显。2.4.3我国汽车市场发展的存在问题与发展优势1 存在问题1) 汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应付激烈的市场竞争。根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车市场中，5060的利润在服务中产生，与国外相比，我国差距和发展空间都较大。我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内市场国际化趋势将更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头必然进入我国抢占汽车贸易市场，为应付入世挑战，构建有竞争力的汽车贸易服务模式对我国汽车业健康发展极为重要。2) 28、汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。由于以产品为主导的市场供求关系没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。一旦进口车增加，国内经销商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售网络，威胁国产车市场。相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。如果产供销的关系不协调，体制不完善，在激烈的市场竞争中，车市场会受到较大冲击。3) 重型汽车市场建设迫在眉睫。我国汽车销售市场往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要体现在：缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占道经营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等29、。这些已成为很多城市汽车市场的问题。它既与人们日益增长的高品质服务的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场发展。因此，汽车市场建设迫在眉睫。2 发展优势1) 基础优势。可观的汽车生产量和销售量是我国汽车行业发展的基础。我国汽车行业效益不俗。据中国汽车工业协会统计，2010年1至7月份，汽车全行业完成工业总产值3723.82亿元，同比增长29.44，产品销售收入3598.88亿元，同比增长31.05，利润总额达221.90亿元，同比增长51.14，主要经济指标增长幅度比较大，均实现增产增收。2) 政策优势。基于汽车行业对我国经济发展的巨大推动作用，国家积极出台相30、关政策，扶持汽车行业发展。国务院颁布了我国汽车工业第一部政策性法规汽车工业产业政策，以此产业政策为导向，推动我国汽车产业步入一个快速发展的新阶段。各地区也根据自身发展实际，纷纷出台地方性法规，推动汽车市场的发展。可以预见，随着十二五计划和我国继续扩大内需政策的实施，今后会有更多有利于汽车生产和消费的政策出台。政策的扶持为汽车业发展提供强大动力。3)大环境优势。进入新世纪，和平与发展仍是当今世界的两大主题。我国经济正处在经济稳定发展时期，国家实行积极的财政政策，扩大内需，加快基础设施建设，这些为汽车业发展提供了重要动力。人们消费观念的改变和时间观念的加强，社会汽车文化的普及等为汽车业发展提供良好31、的社会氛围。4) 产业自身的关联优势。汽车产业本身具有极强的关联效应。有资料表明，汽车业能带动100多个相关产业的发展，如上游的钢铁、机械、橡胶、石化、电子、纺织等行业，下游的保险、金融、销售、维修、餐饮、旅馆、加油站等服务行业。据统计，汽车制造业每增值1元，给上游带来的增值至少是1元，下游则至少是2元。另据专家预算，今后10年我国每年GDP新增量中，有1/7至1/6由汽车产业提供。可见，汽车产业对整个社会具有极强的经济拉动效果。同样的，由于汽车业上下游产业的关联效应，上下游产业的发展也反过来促进汽车行业的发展。2.4.4 (某地区）市重型汽车市场发展概况与趋势1、 (某地区）市重型汽车市场特32、点1）大市场特点。汽车保有量多，销量大，是(某省）地区汽车行业的龙头，在全国汽车市场中具有重要的地位。(某地区）市作为(某省）的首府城市和我国的西部窗口，正朝着繁荣、高效、文明的国际性区域中心城市和适宜创业发展又适宜居住的生态城市的目标发展，(某地区）市重型汽车市场的发展将有利于增强(某地区）市汽车业对国民经济的贡献，有利于巩固提高(某地区）市作为(某省）地区中心城市的地位和作用。(某地区）市整体经济发展又将使得(某地区）市重型汽车市场的辐射范围更加广阔，进而巩固(某地区）市市汽车市场在西北地区的重要地位。经济发展和汽车市场两者相得益彰，休戚相关。在国民经济持续稳定增长的背景下，(某地区）市重33、型汽车行业正面临前所未有的发展机遇。2）有形的销售市场、分散化而又相对集聚的分布特征。(某地区）市现有50多户整车销售店和约1000户中小型汽车配件和用品店散布在各区街道，相对集中分布在市区外环路内及其外侧一带。其中，较具有代表性的整车市场分布在米东区、南郊停车场、昌吉辅道、阿勒泰路等地，汽车(某区）主要分布在机场路、阿勒泰路、新医路等地段，体现出既分散又集聚的特征。从经营规模看，也体现分散化特征，达不到统一和规范化管理要求。(某地区）市重型汽车经销商和零配件供应商以分散经营为主，量多面广，力量单薄，如此小的规模不能体现汽车市场专业化、规模化和综合化的优势，难以适应市场的需要和面对来自各方面的34、挑战。3）相对落后的业态特征。现有市场大多分布在市区交通繁忙地段，增加了城区交通压力，影响了城市景观。同时，很多车行属临时建筑，发展空间狭窄，经销商往往持短期行为，有些则以假冒伪劣商品冲击市场，增加了市场整治难度。有些以周边闲置地临时搭建为市场用地，根本不考虑城市规划的用地控制，更谈不上改善消费环境。原有汽车市场“脏、乱、差”的现象，形成了(某地区）汽车市场相对落后于全国各大城市的业态特征。这与(某地区）的总体发展战略相违背，也不利于巩固(某地区）市汽车市场在(某省）地区的中心地位，不利于(某地区）市物流产业素质的提升。4）多样化的销售模式。目前(某地区）市形成了由汽车专营模式，汽车商店模式，35、准汽车大道模式和它们之间相结合构成的多样化金字塔型的销售模式。多主体的竞争格局。现有汽车销售市场的经营主体包括国有资本、集体资本、民营资本以及其他民间资本，形成了各种资本同时运作的多主体竞争格局。2、 (某地区）市重型汽车市场的发展优势1）区位优势。(某地区）位于(某省）中部，地处(某省）腹地，东南与西南北疆的交通枢纽。除自身经济发展水平较高外，临近的北疆其他地级市均为经济较发达地区，该地区整体消费水平高。同时，(某地区）市交通区位条件好，是(某省）地区的交通枢纽城市，是(某省）地区最大的商业和金融中心，自古商贸传统发达，具有发展大宗消费市场的先天条件。2）政策优势。汽车市场对政策有极强的敏感36、性。从宏观政策角度，(某地区）市的“十二五”规划明确提出经济发展，提出“培育壮大煤炭、石油，农业支柱产业”。另一方面，在国家“十二五”规划中也明确提出“着力发展现代物流业”，“加快形成国际性区域物流中心功能”。这些政策都会极大促进汽车市场的发展。2.4.5汽车进出口对(某地区）市汽车市场的影响我国在加入WTO后，汽车服务贸易领域打开国门，迎接来至国际资本市场的挑战。有资料表明，在一个完全成熟的国际化的汽车市场中，汽车销售利润约占汽车业利润的20，零部件供应利润占20，而5060利润是在服务领域中产生的。而我国的汽车流通业发展水平比较低，汽车经销商多为传统贸易商，其贸易方式、服务内容、售后服务以37、及新技术应用等方面与国外同行相比差距较大。同时，中国汽车市场在二手车交易等方面仍有广阔空间。(某地区）市汽车市场也将面临进口汽车对市场的冲击，价格和利润空间会逐渐下降，市场格局会发生变化，国际跨国公司必然会抢占(某地区）市的汽车贸易服务市场，扩大在(某地区）市汽车服务业中的份额。随着我国加入世贸承诺的不断兑现，(某地区）市汽车市场发展面临越来越严峻的挑战。汽车市场会出现进口车与国产车销量此消彼长的竞争格局，在汽车生产和流通领域与国际接轨的特征越来越明显。汽车服务业商机得到充分挖掘，二手车市场会越来越发育，汽车服务业在服务内容和新技术运用上会越来越改善，电子和信息化技术运用会越来越普遍，以专业化38、综合化、规模化和规范化经营为主流的市场模式越来越得到广泛的认可。2.4.6 项目的市场定位、竞争对手及市场策略1、 市场定位：立足(某省），面向全国，辐射邻国。(某地区）市(某项目名）国际(项目）项目是在充分研究我国和(某地区）市市汽车市场发展的基础上，顺应我国加入WTO后的汽车市场发展趋势，响应(某地区）市发展现代流通业的产业政策而作出的重要举措。项目立足(某省）这个具有的巨大潜力的汽车整车销售市场和零配件市场及汽车服务业市场，同时将整个西北地区作为重要的市场区域，更是将包括邻国在内区域作为市场辐射范围。市场的兴建，将极大改善(某省）目前无永久性汽车市场的现状，促进汽车市场的升级换代，巩固39、(某地区）市为(某省）地区汽车市场中心的地位。2、竞争策略：整合国内市场，促进有序竞争，坚持以人为本，造福广大用户，打造支柱产业，迎击市场挑战(项目名称）项目将以建设舒适的购物环境，完善的售后服务，规范的市场管理，品味卓然的汽车文化为目标，改善目前(某地区）市市场分散，管理混乱的不合理现状，促使形成全行业合理有序的竞争格局。(项目名称）项目将秉承以人为本的原则，充分挖掘汽车文化，在项目规划设计、市场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的服务，采用多品牌聚合营销的方式有效降低车价，促进工程汽车理性消费，造福广大用户。(项目名称）项目将放眼全球视野，正视入世后汽车市场逐渐完全放开的严峻现实，充40、分贯彻(某地区）市汽车发展的政策取向，在流通业方面创造更好的经营环境，从流通领域打造(某地区）市汽车产业的支柱地位，全面提升(某地区）市汽车业的产业素质，应对入世后面临的来自汽车流通业的巨大挑战，树立合资流通企业的一面旗帜。3、 市场策略：搞活大市场，促进大流通，发挥大效益(某地区）市汽车市场发展是(某省）地区大商业、大流通、大市场的重要组成部分，是巩固(某地区）市作为西北地区对外商贸中心地位的重要举措，是实现(某地区）市总体发展战略的重要步骤。(项目名称）的成立将会给当地甚至(某省）地区带来巨大的社会和经济效益。首先它可以增加税收。其营业收入估计会有150亿200亿，若按税收等于收入的5.541、%来计算，则(项目）每年可上缴税收8.2511亿元。它还可以增加就业。规模宏大的(项目），其销售、商旅、维修等功能都会产生较大的岗位需求，从其功能和规模综合考虑，预计可容纳1500人就业；而与汽车市场相关的行业如物流配送业、仓储业、旅游业、运输业等也会受到带动，就业岗位也会相应增加。因此，(项目名称）项目将以打造与国际接轨，在国内领先的汽车市场为已任，将汽车文化纳入发展视野，力求从市场角度提高和创造(某地区）市乃至西北地区的汽车消费需求，推动(某地区）市汽车流通业做大做强，取得最佳的社会和经济效益。为此，在具体市场策略上，将走规模化、集约化、专业化、信息化的道路，以品牌为纽带，创建一个打破地区42、行业、所有制界限的新型营销体系，建设成为(某省）地区乃至中国最大型的整车及零配件汽车贸易集散地之一。4、项目市场开发战略：全面发展，分步推进。在项目安排上，采取全面规划，分期引进的策略。即将(项目名称）建设成为功能多元化，管理现代化的汽车市场。(项目）将融合包括中外重型汽车展览、新旧车交易、汽车配件和用品供应、租赁服务等功能，不断改进汽车贸易的功能结构（如含售车、零部件供应、维修服务的三位一体模式，以及在此基础上加上信息反馈和处理功能的四位一体模式等），把重型(项目）建设成为购车环境优美的物流中心，成为西北地区富有特色的汽车文化的辐射中心。在具体功能的开发上，第一阶段以基础设施先行，以培育重43、型汽车厂商入住，重点建设高档次的新车交易(项目区域名）、，以及相配套的居住办公场所和基础设施等，第二阶段逐步完善汽配件和汽车用品市场及信息咨询和金融保险等功能。在市场规划上，采取统一规划，分期开发的策略，将(项目名称）开发成为高起点规划设计，高标准投资建设的超大规模的重型汽车物流中心。2.4.7 市场分析结论我国重型汽车市场处在快速发展阶段，(某省）地区及(某地区）在西部地区重型汽车保有量低，需求量大，需要一个规模宏大的汽车市场。近10年以来，重型载货车发展迅猛，超过中型载货车的产量。重型载货车预计在2012年得产量达到38803辆，中型载货车有118490，在中重载货车的产量构成比例中，重型44、载货车到2010年已经达到61.18%。用户购车关注因素中，由发动机质量、整车质量、价格、逐步提高到售后服务的需求。另外对车辆价格的关注程度，表明用户在购车时也较为关注眼前的利益，服务要素也同样是影响消费者满意度的主要因素，因此集中的销售基地的建立，有利于价格的比较和体现好的售后服务，建设重型汽车市场市场定位是准确的。第三章 项目建设的技术条件3.1 场址及用地概况3.1.1 项目的地理位置(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。东临大车路，西邻(道路名）。规划基地紧依(道路名），距国道G312出入口仅5公里，区位交通优势明显45、。总用地面积约为70公顷。3.1.2 用地概况该地块南高北低、东高西低，南北纵向长度约为13公里，东西横向长度约为650米。地块为不规则四边形，现状用地西侧临路，即(道路名）。该地块高程最高点约为119640 最低点约为117530，南北向平均坡度约为15，东西向平均坡度约为04，地势较为平坦，并且地块现状为荒地，地块在区位，地势及使用都有着得天独厚的优势。 32 交通条件 (某地区）是中国连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽，现已成为中国扩大向西开放、开展对外经济文化交流的重要窗口。在世界商贸发达城市所占有的沿海、沿边、沿河、沿线四大地理要素中，(某地区）既占沿边之利，又得沿线之益，这是(某省46、）、也是(某地区）在西部大开发中最大的地理优势。特别是随着新亚欧大陆桥的全线贯通，(某地区）作为新亚欧大陆桥中国段的西桥头堡，在中国西部乃至中亚经济发展中的地位和作用日益增强。(某地区）机场为中国五大门户机场之一，已开通国际、国内、区内航线100多条。(某地区）火车站是(某省）铁路的总枢纽，也是中国与中亚地区重要的客货集散地，直通国际、国内列车20多对。公路、城市道路四通八达，形成了连接内外、横贯南北的交通网络。(某地区）拥有国际水平的现代通讯手段。所有这些，构筑起了一条现代化的立体“丝绸之路”，为(某地区）走向世界架起了金桥。33 自然条件331 位置从地理位置看，(某地区）位于(某省）天山47、山脉中部北坡，是(某省）维吾尔自治区的首府，是(某省）的政治、经济、交通、文化发展的中心。地理坐标：北纬：43047、，东经：43047、 。西、北与昌吉回族自治州为邻，西南与巴音郭楞蒙古自治州接壤，东南、东与吐鲁番地区连接，面积1.14万Km2.辖市区包括天山区、水磨沟区、沙依巴克区、头屯河区、新市区、南山区、米东新区及达坂城区，共计8个区及(某地区）县。(某地区）地区的气候：建筑气候分区为B；热工分区为严寒地区，最冷月平均-15.40C，最热月平均15.40C，最热月14时平均29.00C，极端最高及平均40.50C和38.40C，极端最低及平均-41.50C和-29.70C，年平均温差148、1.00C，年温差38.90C，采暖平均温度-8.50C，采暖起止日期及天数162d、10.244.3。一日最大降雨量57.7mm，平均年总降水量275.6mm，最大积雪深度480mm。最大冻土深度1410mm。夏季平均风速3.0m/s，冬季平均风速1.6m/s，30年一遇最大风速31.0m/s，冬季最多风向平均风速2.5m/s，夏季主导风向及频率NW15,冬季主导方向及频率C30 S12，全年主导风向及频率 C17 NW11。3.3.2 日照(某地区）的光热资源充足，年平均日照时数为1875.1小时1959.9小时，年太阳总辐射量105.3千卡/平方厘米109.8千卡/平方厘米。 水源(某地49、区）河（Urumqi River），发源于天山天格尔峰下的(某地区）河源1号冰川，横穿(某地区）市区，最后流入准噶尔盆地南缘北沙窝，全长214公里，流域总面积约5000平方公里，年均流量2.35亿立方米。上游段称大西沟，从乌拉泊折向北流穿过(某地区）市区至米东区四十里城的公里为中游，称(某地区）河（或和平渠），再下面的公里则称老龙河，流向准噶尔盆地。本项目基地位于(某地区）市中心区南部，地貌单一，地质构造简单。有利于项目开发建设。3.3.4 气象该区域位于(某地区）头屯河区，具有显著的中温带大陆性气候。干燥少雨、日照充足、蒸发量大，冬季漫长寒冷，夏季热而不闷，春季多大风，秋季降温迅速。全年主导50、风向为西北风，年均风速为3.2m/s；每年的410月份为施工期。按照中国建筑气候区划标准GB50178-93，(某地区）属B.5气候区，气温年较差和日较差均大，建筑应充分满足防寒保暖防冻的要求。3.3.5 地形地貌位于(某地区）市西南侧，形地开阔，一片空旷砾漠化的景观，在建道路工程正在施工，地形较平坦、高差较小，地势南高北低，略向东倾斜，标高在海拔1175-1199米之间。3.3.6 工程地质条件该用地主要有由地表土、圆砾层构成。现将其各土层性质分述如下：第地表土：土黄色，以土为主、混较多砾石等，含植物根系，结构松散。该层厚度0.5-1.2米，场地均有分布，一般厚度小。第层圆砾：灰色、骨架颗粒51、部分连续接触，粒径一般2080mm ，最大粒径300mm 。磨圆度较好，中细砂充添混少量砂土，中密-密实、稍湿。该层可见厚度7.4m，地层均匀、场地均有分布，据调查及道路勘察资料该层厚度大于20m。3.4 场地现状3.4.1用地现状及建筑状况1、用地：现状用地为较平坦戈壁，无建筑占地。2、公共服务设施：该处较近处暂无活动中心、娱乐会所等商业建筑。3.4.2现状市政设施1、给水：本工程给水接市政给水管网。2、排水：根据用地现状地形及竖向布置，以D800mm的排水干管为主干管，接纳用地内的污水，污水最终排入市政污水处理厂。3、供电：可由市政电业部门解决。4、供热：室内系统低温热水由场地内集中供暖锅52、炉房提供，各单位工程室内采用地板辐射采暖形式。5、电信：采用光缆通讯，均为架空杆，接入当地电信网络。6、垃圾处理：由区环保部门解决。第四章 项目工程设计方案4.1 总平面设计4.1.1.设计依据和基础资料1(项目名称）修建性详细规划 2城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）3规划红线图以及业主提供的地形图和设计委托4(某地区）市城市总体规划5(某地区）市土地利用总体规划6城市规划编制办法实施细则7国家相关的政策、法规、规范。4.1.2 项目组成(项目名称）总体规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。项目采取整体规划、统一布局、分期实施的原则，建成高品位、大规模、多功能，53、西北地区乃至全国一流的专业汽车市场。(项目）将车辆展示、完整的4S综合服务、散户经营销售等三大功能与汽车主题营销模式进行有机融合，功能涵盖品牌汽车(项目区域名）、国际国内品牌各类重型汽车展销、专业汽车维修等，在配套服务方面，(项目）内设有银行金融业务、保险投保理赔、车辆评估与交易、人性化SPA会所、生活配套等服务项目，实现“一站式”便捷服务。将成为集国际采购、汽车贸易、电子商务、现代物流、物业管理、信息交流、休闲娱乐、品牌汽车展示等多功能为一体的综合性国际化(项目）。4.1.3 场地概述(项目）地处(某地区）市区的西南侧，位于(道路名）与省道S101交界处以北，(道路名）旁，104团7连东侧。54、东临大车路，西邻(道路名）。规划基地紧依(道路名），距国道G312出入口仅5公里，区位交通优势明显。总用地面积约为70公顷。该地块南高北低、东高西低，南北纵向长度约为13公里，东西横向长度约为650米。地块为不规则四边形，现状用地西侧临路，即(道路名）。该地块高程最高点约为119640 最低点约为117530，南北向平均坡度约为15，东西向平均坡度约为04，地势较为平坦，并且地块现状为荒地，地块在区位，地势及使用都有着得天独厚的优势。 工程建设布局本项目总占地66.6公顷，将主要分为四个功能区进行建设。第一区4S经营区占地35.6公顷，位于场地的东侧，建设内容有展示中心、品牌汽车(项目区域名）55、整车销售、配件及用品销售以及有关基础设施和公建配套设施等，建筑面积：121950平方米。第二区散户营销区占地18.2公顷，位于用地西侧，用于车辆产品的中下游的零配件销售，建筑面积：129950平方米。第三区生活配套区位于用地南段，占地10公顷，该区设有员工宿舍、专家楼、驻疆办事处，建筑面积：49739平方米。第四区展示中心占地2.8公顷，位于用地西、北侧，用于金融系统、综合办证厅以及零配件散户销区，建筑面积：4800平方米。考虑防风设计：由于该区域常见最大风力多为10级风，在区域东侧需考虑建筑防风，并在建筑间设置防风墙。建筑设计时要考虑大风荷载。4.1.5交通组织 1 道路交通 规划区紧邻(56、道路名），(项目）规划共设六个机动车入口，东侧两个入口设于(道路名），西侧规划道路上设置两个主要入口及一个次要出入口，南侧规划道路上设置一个出入口。 规划区内道路主要分为三级：主干道、次干道、消防通道。规划在用地内主干道主要以园区环路为布置方式，主干道宽度为16米，转弯半径设置为15-20米。园区内次干道主要以连接环形主干路的十字布置方式，道路宽度为16米，转弯半径设置为15米。消防通道主要宗旨是满足消防要求，宽度为6-8米，且主要以环形布置，满足回转半径。 园区内部的人行景观步道体系主要有绿化、铺地、景观小品(雕塑、假山、凉亭、供园区人员休憩的凳、桌等)等组成，规划形式主要由园区中心的圆形景57、观节点的圆心采取放射状布置，园区的步行景观体系可通至园区的每个区域。人流组织：对园区内人流车流进行分流，主要人流在(道路名）一侧进入生活配套区和散户交易区。(项目区域名）的车流主要从大车路进入广场及(项目区域名）经营区。2 静态交通 规划区的静态交通系统安排三种停车方式：集中停车场、路边嵌草砖停车场和广场铺砖停车。外部人员及园区工作人员停车有物业统一管理。4.1.6规划理念营造环境生态化理念完善功能为企业、为员工提供优质的服务打造品牌优美的景观、完善的硬件设施、一流的服务树立形象(某地区）的窗口容易实施与现状结合，节省基建投资；为企业提供灵活的选择的地块；为规划管理提供方便的操作平台。4.1.58、7规划布局本次规划将(某项目名）国际(项目）按生态之树“生态生活”相协调的理念设计，结构布局为“多轴多核一带多片区”。多轴：即以园区中部圆形景观广场为圆心，呈放射状向各个区域辐射的线形步行景观轴线，整个园区步行景观体系严格与车行道路区分，做到人车分流。多核：a、全区内的主核为园区中心圆形景观广场；b、对外形象的城市景观节点则位于园区最北侧两条主干道的交汇处，是人流车流汇集的节点，面积约为1.5公顷，是外部人员进入园区的第一站；c、多个次要景观节点规律的分布与园区的各个交通节点以及每个区域的开敞式空间。一带：即南北方向贯穿整个园区的绿色景观大道，该大道全长1公里，道路加中部绿化带宽45米。多片区59、：即由(项目区域名）区、散户营销区、(某区）、生活配套区组成。4.1.8 景观规划景观规划：阳光、绿色、林荫是主要绿化景观带的重要元素。通过现代景观设计的多元手法，强调不同功能区域的空间感将严谨的轴线时对关系同自由活泼的空间有机组织起来。强化建筑群体的空间感和内聚力。绿地尽量采用集中式布置，利用植物造景更好地发挥生态效益。选择本地树种，依照不同的植物群落关系配置四季丰富多彩的植物，形成鲜明的植物景观特色。4.2建筑设计说明4.2.1.设计依据1、建设单位提供的设计委托书2、当地规划管理部门有关意见及设计用地范围3、(项目名称）修建性详细规划4、建设单位提供的工程地质勘察报告5、中华人民共和国工60、程设计标注强制性条文房屋建筑部分6、建筑防火设计规范GB50016-20067、中华人民共和国城市规划法8、民用建筑设计通则GB50352-20059、公共建筑节能设计标注GB50189-200510、城市道路和建筑物无障碍设计规范GB50352-200511、甲方提供的有关地形现场资料及设计要求4.2.2.建筑设计说明1、建筑为丙类建筑，防火类别：二类2、平面设计：4S经营区建筑面积：121950平方米。散户营销区建筑面积：129950平方米。生活配套区建筑面积：49739平方米。服务中心建筑面积：4800平方米。单体建筑平面见后附图。3、立面设计本工程位于(某地区）市，建筑物造型新颖，外表61、以简洁大方为主。(项目区域名）设计采用销售中心建筑与维修车间建筑分离，功能与组织又相互联系，为二层大跨度钢结构建筑，外表面设计采用白色及银灰色线条及大面积玻璃幕墙反映现代建筑气息。(某区）建筑为两层，每户商铺上下两层，采用框架结构，外表面采用白色与青灰色面砖饰面。(某区）综合楼为三层钢筋混凝土框架结构建筑，建筑面积4800平方米，外表面采用白色线条装饰，屋面为青灰色瓦坡屋面，造型构成庄严、大气。生活配套区建筑为二层及五层花园洋房式建筑，外表面为棕红色和白色面砖组成，屋面为深灰色坡屋顶。建筑总体造型雍容、典雅。主要建筑项目特征表。（附后）4.3 结构设计说明4.3.1设计依据1、屋建筑制图统一标62、准GB/T50001-20012、建筑结构制图标准GB/T50105-20013、建筑结构荷载规范(2006版)GB50009-2006 4、建筑地基基础设计规范GB50007-20025、建筑抗震设计规范GB50011-20106、砌体结构设计规范GB50003-20117、混凝土结构设计规范GB50010-20108、轻骨料混凝土结构技术规程JGJ12-20069、建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-200110、建筑抗震设防分类标准GB/T50223-200811、建筑地基处理技术规范JGJ79-200212、钢结构设计规范GB 50017200313建筑工程施工质量验收统一标准G63、B50300-200114、建筑地基基础工程施工质量验收规范GB50202-200215、(某省）维吾尔自治区实施国家2006（建筑结构）系列规范的细则（XJJ012-2003）16、国家现行的其他有关规范及规程。.自然条件1风雪荷载：基本风压地面创粗造度基本雪压0.6KN/m2B类0.8 KN/m22抗震设防的有关参数：抗震设防烈度设计基本地震加速度设计地震分组建筑场地类别8度0.2g第一组二类场地3场地标准冻深：1.5m。4场地的工程地质及水文地质条件根据岩土勘察报告，本工程地质条件如下：1）地形地貌拟建场地属头屯冲洪积侵蚀堆积阶地地貌单元。形地开阔，一片空旷砾漠化的景观，在建道路工程正在64、施工，地形较平坦、但高差较大，地面标高1175-1199米，地势南高北低，略向东倾斜。2）地基土的构成：根据探井揭露，该场地勘探深度8m范围内，由地表土、圆砾层构成。3）现将其各土层性质分述如下：第层圆砾：灰色、骨架颗粒部分连续接触，粒径一般2080mm ，最大粒径300mm 。磨圆度较好，中细砂充添混少量砂土，中密-密实、稍湿。5.地下水特征场地探井揭露，勘探深度内未见地下水出露，据调查和区域地质资料地下水位大于20米，可不考虑地下水对建筑物基础的影响。6.场地土类型和场地类别：该场地综合评价为中硬场地土，类建筑场地。7.地基类型、基础形式方案建议：拟建建筑物应以圆砾层作为建筑物良好天然地基65、持力层，地基土均匀性好。建筑物可采用框架结构的独立柱形基础，基础埋深应在冻土层以下。.荷载屋面及楼面及均布活荷载标准值荷载类别标准值（KN/m2）荷载类别标准值（KN/m2）不上人屋面0.8走廊、楼梯2.5楼面2.0（商业3.5）一般库房5.0注：以上各项活荷载适用于一般使用条件，当使用荷载较大或情况特殊时建设单位必须通知设计人按照实际情况采用。.结构选型采用框架结构，空间性好，使用方便，布置灵活。框架结构抗震等级为二级。屋盖及楼盖结构采用现浇混凝土主次梁楼屋盖体系。结构小于55米设置伸缩缝或后浇带，后浇带宽度800mm。地基基础选用独立柱基础，基底标高为-1.600米。(项目区域名）采用二层66、大跨度钢结构建筑，空间性好，使用方便，布置灵活。框架结构抗震等级为二级。地基基础选用混凝土独立基础，基底标高为室外地面-1.600米。(某区）建筑为两层框架结构，商户布置灵活，开间及进深均可使用围护墙调整。框架结构抗震等级为二级。屋盖及楼盖结构采用现浇混凝土主次梁楼屋盖体系。结构小于55米设置伸缩缝或后浇带，后浇带宽度800mm。地基基础选用混凝土独立基础，基底标高为室外地面-1.600米。(某区）综合楼为三层钢筋混凝土框架结构，空间性好，使用方便，布置灵活。框架结构抗震等级为二级。屋盖及楼盖结构采用现浇混凝土主次梁楼屋盖体系。结构小于55米设置伸缩缝或后浇带，后浇带宽度800mm。地基基础选67、用混凝土独立基础，基底标高为室外地面-1.600米。生活配套区建筑为二层及五层框架结构，户型布置灵活，使用方便。框架结构抗震等级为二级。屋盖及楼盖结构采用现浇混凝土主次梁楼屋盖体系。地基基础选用混凝土独立基础，基底标高为室外地面-1.600米。.结构分析1.本工程设计计算采用的计算程序：结构计算使用中国建筑科学研究院PK.PKCAD工程部编制的结构分析程序（2010年版）进行结构计算。2采用SATWE设计软件进行建筑结构空间有限元整体分析。3采用JCCAD设计软件进行地基基础计算。4.3.6.主要结构材料1.钢筋：梁柱纵筋采用HPB335级钢筋，箍筋采用HPB300级钢筋。基础、楼板分布钢筋采68、用HPB300级钢筋，且应符合现行国家相关标准的规定。2.钢结构：梁.柱.主材料采用Q345B钢，其质量应符合【低合金高强度结构钢】（GBT700）的要求；其他次构件采用Q235B钢，其质量应符合【碳素结构钢】（GBT1591）的要求。1）钢材的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不小1.2。2）钢材应有明显的屈服台阶，且伸长率应大于20%。3）钢材应有良好的可焊性和合格的冲击韧性。4）电焊工取得考试合格证后方可允许担任焊接工作。5）材料应满足建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年版）3.9.2条之规定。2.混凝土构件混凝土强度等级见下表：序号构件名称及范围混凝土强度等级备注1垫69、层C152独立柱基础C35 3框架柱、框架梁C304板、现浇楼梯C305构造柱、填充墙水平系梁C206女儿墙等外露构件C30混凝土构件的环境类别见表：序号混凝土构件环境类别1与土壤直接接触的构件三2雨棚、女儿墙、不封闭阳台、露天构件二b3其他地下室构件二a4其余混凝土构件一.钢筋混凝土结构构造本工程梁、柱采用国家标准图混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图（03G101-1修正版）的表示方法。其制图规则和构造及相关说明施工图中未注明的应按照标准图的有关要求执行。4.3.8.提请在设计审批时注意的问题：本设计的构件截面尺寸在施工图设计时，可按实际情况调整。4.4 给排水、消防设计4.70、4.1、设计依据1、(项目名称）修建性详细规划2、建筑设计防火规范GB50016-20063、建筑灭火器配置设计规范GB50140-20054、建筑给水排水设计规范GB50015-20035、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）6、气体灭火系统设计规范GB50370-20057、全国民用建筑工程设计技术措施给水排水8、建筑专业提供的条件图、设计范围1、建筑物内的给排水、消防系统；2、室外给排水、消防系统。、给水系统状况利用市政供水管道进行供水，管径DN350。项目用水主要为汽车维修、维护用水，职员生活用水，服务设施用水及绿化、道路清洁用水。日用水量为3300m2，低71、层由市政自来水直供。、室外排水设计1)室外排水主要是污水和雨水，排水量为3460Om3d。室外排水井的位置在北边的(道路名）上，排水井底标高为自然地面下42米，排水管径600MM。园区排水总管的管径为400MM。园区排水外网坡度为03，接入市政排水井时的底标高为自然地面下25米。2)本园区室外排水采用污水和雨水合流制排水系统，雨水、污水汇集后排入园区内的排水管网，再排入市政排水管网。3)屋面的雨水由各单元雨水管汇集后，排入园区污水管网，再排入城市排水管。园区内路面雨水不进行统一排放。4)管材、接口及敷设方式：埋地排水管采用UPVC管道，采用1：2水泥砂浆接口。4.4.5 室内给排水设计1)园区72、给水由市政管网直接供水，每户分设水表， 独立计量管理。该园区各栋楼均为多层住宅，低区市政管网直接供水。每户分设水表。2)室内洗浴热水由电热水器提供。3)排水系统：各栋楼内设排水立管和雨水立管。雨水、污水分别出户，排入园区外排水管网。4)卫生设备：卫生间选用节水型低水箱坐式大便器，双管淋浴器、台式洗脸盆。5)多层商业建筑室内设置消防栓系统和喷淋系统。配套生活区每栋楼在楼梯间休息平台处隔层设置磷酸铵盐干粉手提式灭火器两具，每具两公斤，配置相应的箱体。6)管材、接口及敷设方式：园区室内给水管采用钢塑复合管，热熔连接，阀门采用该管材专用阀门。排水管采用机制柔性铸铁管，卡扣连接。管道埋深在冰冻线以下。773、)设计图纸详附，独立计量管理。给水立管及水表设在管道井中。、管网、管材及连接方式室内的生活污水和雨水采用单独分流排入室外检查井，排水管道管材采用柔性排水铸铁管，卡箍连接。给水管网为枝状供水，室外给水管线应在高点设排气装置，低点设泄水装置，与其它管线交错时应加设套管防护。给水管线管材采用钢塑复合管，配件连接。当管径DN40时，采用铜质球阀；当管径DN40时，采用截止阀。、节水、节能措施 选用节水型卫生洁具及配水件，公共卫生间采用自闭式小便器冲洗阀，蹲便器采用自闭式冲洗阀。4.4.8消防用水1.消防用水量按60L/s计算，用水时间2小时，该区域设置500m3消防水池，并设置消防用水不被他用装置。274、.消火栓系统：室外消防给水管网布置为环状，输水干管及向环状管网输水的输水管道不少于两条，环状管网用阀门分成若干独立段，每段消火栓数量不超过5个。消火栓间距不超过120m，保护半径150m，室外地下消火栓为DN100和DN65栓口各一个。室内消防系统采用单阀出口，栓口直径DN65，水枪直径19mm，衬胶麻质水龙带长度为25米，环状布置。管材选用内外热镀锌钢管，管径为DN100，法兰连接。3.自动喷淋灭火系统：1）、交易中心除卫生间外设置自动喷淋灭火系统；2）、自动喷淋灭火系统管材及连接方式：管材选用内外热镀锌钢管，卡箍连接。4.建筑灭火器配置：按建筑灭火器配置设计规范的有关规定在室内设置手提式磷75、酸铵盐干粉灭火器。 4.5采暖、通风设计设计依据1、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20032、公共建筑节能设计规范GB50189-20053、建筑设计防火规范GB50016-20064、地面辐射供暖技术规范JGJ142-20045、全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调、动力6、建筑专业提供的条件图设计范围：建筑物内采暖系统设计。室内外设计计算参数1、室内设计参数：房间名称冬季室内设计温度（）卫生间、楼梯间、走廊16商铺房间18室外设计参数：室外采暖计算温度（）-22冻土深度（m）1.40冬季室外风速（m/s）2.5冬季大气压力（mmHg）714系统设计1、采暖（空调）：本项目各单位76、工程室内采用地板辐射采暖形式，系统热媒为5545低温热水。采暖总热负荷估算为38.1MW。交易中心设中央空调，系统为风机盘管新风系统，热媒供回水温度为冬季5545，夏季为712。2、系统热源供给：室内系统低温热水由室内壁挂炉提供。3、系统形式： 系统各供回水分支环路上均设检修阀门（回水支管上设置的阀门为流量平衡阀）。4、管材及连接方式： 室内供热主管采用焊接钢管，接分水器前管道采用内外热镀锌钢管，地板辐射盘管采用PE-X地暖专用管。主管管径40时为丝接，管径40时为法兰连接。5、通风、排烟系统设计：6、本项目个别工程公共卫生间设有机械排风系统，换气次数为10次/h。卫生间的排风通过卫生间通风器77、，集中汇入排风道后从屋顶排出。每层走廊设排烟系统，排烟风机设在屋顶。7、通风及排烟系统的风管均采用镀锌钢板制作，其中通风系统中的送风管需保温，保温材料采用橡塑保温板，厚度为40mm，做法详见新02N2-98页。8、节能措施：1）系统均设置热表及温控装置，以利于节能。2）系统装设平衡阀，以保证系统平衡，确保按需供热。3）所有设备均选用高效能产品。4.6电气设计4.6.1 设计依据（1）相关专业提供的设计资料；（2）(项目名称）修建性详细规划；（3）供配电系统设计规范 GB50052-1995；（4）低压配电系统设计规范 GB50054-1995；（5）10KV及以下变电所设计规范 GB5005378、-1994；（6）建筑照明设计标准 GB50034-2004；（7）低压配电系统设计规范 GB50054-1995；（8）民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-1992；（9）火灾自动报警系统设计规范 GB50116-1998；（11）建筑设计防火规范 GB50016-2006；（12）建筑物防雷设计规范 GB50057-1994（2000版）；4.6.2 设计范围电气设计内容：园区供配电、电气总平面设计；低压配电及照明、防雷与触地装置及电话、电信及电视等设计。4.6.3概况场址位于(某地区）市西南侧紧贴(道路名）。占地规模1000亩，总建筑面积30.8万平方米。其中：(某区）建筑面积：12979、950平方米；(项目区域名）建筑面积：121950平方米；(某区）建筑面积：4800平方米；(某区）建筑面积：49739平方米。场地内设南北走向10KV电缆接市政电网，通至场地内设置的4个变电站。（见附后电气总平面图）4.6.4 供电电源电源就近由供电网络10KV引进，或设置柱上变压器引来，建筑距供电网络或变压器的距离不大于150米。4.6.5供配电设计1、负荷等级(某区）建筑、(项目区域名）建筑、(某区）建筑、(某区）建筑均为三级负荷。2、负荷计算区域内建筑面积为306440m2。根据建筑照明设计标准（GB50034-2004）规定的用电负荷标准进行估算，(项目）内建筑按50W/m2估算，总80、计算容量为306440m2 * 50 W/m2= 15322 kW；根据城市道路照明设计标准，人行道路照明标准为7.5lx。3、箱变的配置箱式变电站均在低压侧设无功功率自动补偿，以提高电能质量、减少线路损失，保障供电质量。每座箱式变电站高压侧设一台进线柜、一台计量柜、一台电压互感器及避雷器柜、一台出线柜。箱式变电站低压侧采用中性点接地系统（TN-C-S系统），配电系统主接线采用单母线，配电电压为380/220v，配电方式采用放射式配电。箱式变电站主要设备选择高压设备：选用HXGN型高压环网柜，柜内配VS1型高压真空断路器，分断能力为25KA；低压设备：选用GGD型低压配电柜，进线柜内配HUM型81、万能式断路器，分断能力为25KA；变电设备：变压器选用节能、低损耗、高过载、H级绝缘的SG10型干式变压器。4、接地接地装置按电力设备接地设计规程执行，围绕本变电站及建筑物敷设闭合回路的接地网，主接地网由-50*5的镀锌扁钢和50*50*5的镀锌角钢组成，能满足热稳定的要求，且接地电阻要求不大于4欧姆。5、箱变布置及参数根据区域用电负荷配置四个箱式变电站，计算如下：（1）北侧箱式变电站负荷总容量 3500kW计算有功功率 840kW计算无功功率 630kvar计算视在功率 2*1250kVA补偿电容 350kvar经无功补偿后：视在功率 885kVA功率因数 0.95（2）东侧箱式变电站负荷总82、容量 3500kW计算有功功率 840kW计算无功功率 630kvar计算视在功率 2*1250kVA补偿电容 350kvar经无功补偿后：视在功率 885kVA功率因数 0.95（3）西侧箱式变电站负荷总容量 3500kW计算有功功率 840kW计算无功功率 630kvar计算视在功率 2*1250kVA补偿电容 350kvar经无功补偿后：视在功率 885kVA功率因数 0.95（4）中部箱式变电站负荷总容量 4500kW计算有功功率 1080kW计算无功功率 810kvar计算视在功率 2*1250kVA补偿电容 160kvar经无功补偿后：视在功率 450kVA功率因数 0.954.683、.6 低压配电每栋楼电源均由室外电缆地埋引入（引自箱变或户外低压网路380/220V），每栋楼均设总配电箱，各户设照明配电箱，每栋楼的总电源进线断路器选用带漏电保护功能的4极断路器。每户的电源插座与照明分路设计，电源插座回路采用漏电断路器保护，卫生间做局部等电位连接。4.6.7 供配电电缆选择电气线路选用符合安全和防火要求的铜芯电缆和导线，高压电缆采用YJV22-6/10型交联聚乙烯绝缘电力电缆直埋地敷设，低压电缆采用VV22-0.6/1kv型聚乙烯绝缘电力电缆直埋地敷设。室内配线采用导线穿管暗敷设，其中配电支线穿线管采用PVC难燃型塑料管，配电干线穿线管采用钢管。每户的进线截面不小于10mm84、2，分支回路截面不小于2.5mm2。场区室外电力线路采用电力排管敷设，电力电缆穿保护管埋地敷设时，埋深不小于1.4米。4.6.8配电箱、开关、插座等配电设备选型及安装方式所有照明配电箱选用XRB型配电箱，开关选用跷板开关，插座均选用二、三极安全型插座，在潮湿的环境选用防水型跷板开关及二、三极安全型插座。配电箱、开关及插座均采用暗装，配电箱安装高度为1.8m，开关安装高度为1.4m，空调及卫生间插座安装高度为2.2m，其余插座安装高度为0.4m。4.6.7照明1、标注：按现行国家标准建筑照明设计标注GB50034-2004执行。 2、室内的照明采用高效节能型荧光灯的方式。3、应急照明（1）配电室85、消防控制室、楼梯间、合用前室、疏散走道等场所设应急照明。（2）在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、出入口等场所设置疏散标志。（3）应急照明采用分散式供电应急照明系统，其连续供电时间不小于30分钟。4、室外场地照明室外的道路公共照明主要采用庭院灯，线路采用YJLV-1KV沿地直埋，庭院灯的安装间距15-25米。电气节能和消防1、节能为合理布局配电系统，设计根据(项目）建筑的分布情况及负荷统计情况，设计选用的变压器为节能型变压器。照明光源均采用高效节能型灯具。所有电缆、导线均采用铜芯线，以减少电流损耗。2、消防根据建筑设计防火规范在所有建筑物出口、楼梯出口及走廊内设消防应急照明灯具和灯86、光疏散指示标志，其连续供电时间不小于30分钟。防雷和接地系统1、防雷箱变内10kv配电设备采用氧化锌避雷器以防雷电波侵入和操作引起的过电压。2、接地接地系统采用TN-C-S系统。在各单体建筑进户处设有人工重复接地装置，要求将所有用电设备正常工作时不带电的金属外壳用穿线钢管或40*4的扁钢与接地极相连，要求接地电阻不大于4欧姆。箱变接地采用环形接地网，要求接地电阻不大于4欧姆。电话、电信及有线电视系统1、电话系统每栋建筑设置电话配线箱1台，建筑物内设电话分线箱，每户设置1个电话终端出线口，办公用房每个办公室内预留电话插座和预埋管线。室外电话网采用电话电缆穿排管直埋至各建筑配线箱，由专业单位提供；87、室内采用电话电缆穿管暗敷。2、有线电视每栋建筑设置电视前端箱1台，每户设置1个电视终端插座，办公用房每个办公室内预留电视插座和预埋管线。3、弱电设备接地系统每栋建筑的通信、有线电视系统等弱电设备需做接地，并与强电做联合接地，接地电阻不大于4欧姆。室外电信、电视线路管多穿钢管，从交接箱埋地敷设至各栋建筑分线盒。生活配套区各住户在客厅均设置电话，电视插座盒。第五章 消防安全5.1设计依据1、建筑设计防火规范GB50016-20062、建筑灭火器配置设计规范GB50140-20053、建筑给水排水设计规范GB50015-20034、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）5、88、气体灭火系统设计规范GB50370-20056、火灾报警系统设计规范GBJ50116-987、(项目名称）修建性详细规划5.2 建筑设计消防1、消防给水 1)、消防系统：消防设计按多层商业建筑和多层居住建筑设计，室内外消防用水由园区内泵房提供。室外消防用水量30LS，同一时间内的火灾次数为一次，采用SAl0016型地下式消火 栓。整个园区设室外消火栓28套。消火栓距路边不应超过2米，据建筑物外墙不超过5米，消火栓间距不大于120米。室内消防系统采用单阀出口，栓口直径DN65，水枪直径19mm，衬胶麻质水龙带长度为25米，环状布置。管材选用内外热镀锌钢管，管径为DN100，法兰连接。建筑灭火器配89、置：按建筑灭火器配置设计规范的有关规定在建筑物室内均设置MFZL-3型手提式磷酸铵盐干粉灭火器，最大保护半径20米，每处设2具，放置在建筑物内明显和便于取用的地点，且不得影响安全疏散。 2、电气消防1)、园区为多层建筑，其照明、动力负荷均按三级负荷设计，消防负荷按二级负荷设计。第六章 环境保护6.1.概述6.1.1自然环境及环境质量状况1、自然环境项目区位于(某地区）市216公路旁，行政区划属(某地区）市管辖。该场地形地开阔，一片空旷砾漠化的景观，地形较平坦、但高差较大，地面标高1177-1199米，地势南高北低，略向东倾斜。项目区属典型的大陆性气候，年平均气温7-8.50C，最高气温42.190、0C，极端最低气温-41.50C，年均相对湿度64%；年平均总降水量275.6mm；年蒸发量平均1609mm；最大积雪厚度48cm，主导风向为西北风。最大冻土深度1.4m。抗震设防烈度为八度（地震动峰值加速度为0.20g）。2、环境质量现状该区域为新建物流中心，为施工前为荒漠景观，其现状如下：6.1.2主要污染及污染物的种类、名称、数量及浓度物流中心在建设中会产生下列污染：1、主要污染源 （1）施工期：施工期建筑土石方开挖、场地平整和建筑材料运输所产生的扬尘；房屋装修的油漆废气，施工机械设备噪声、交通噪声，施工废水和施工人员生活污水，建筑垃圾和生活垃圾等。（2）运营期：主要为本项目区商户及人流91、产生的餐饮废气、汽车尾气、生活污水、生活垃圾及交通噪声，采暖的废气排放等。2、主要污染物 （1）施工期大气污染物：施工粉尘、装修中产生的油漆废气；水污染物：生活污水中的SS、CODCr；施工废水中的SS与石油类；噪声：施工设备的等效连续A声级Leq；固体废物：建筑垃圾、生活垃圾。（2）运营期大气污染物：采暖排放增加的SO2、NOX、烟尘，汽车尾气中的CO、CmHn和NOX；水污染物：生活污水中的SS、CODCr、BOD5、NH3-N；噪声：交通噪声的等效连续A声级Leq；固体废物：生活垃圾。6.1.3设计采用的环境保护标准1、环境质量标准1）环境空气执行GB3095-1996环境空气质量标准中92、的二级标准。2）声环境执行GB3096-2008声环境质量标准中的2类标准。2、污染物排放控制标准1）生活污水排放执行CJ3082-1999污水排入城市下水道水质标准。2）施工噪声执行GB12523-90建筑施工场界噪声限值。6.2.各种污染的防治措施6.2.1施工期合计保护措施1、大气污染防治措施 （1）建设工地采用封闭式施工方法，即将工地与周围环境分隔，在工地四周设置围护屏，以起到阻止工地扬尘和粉尘，降低其对周围环境的影响。建筑用水泥尽量采用已加工的商品混凝土，这样可以大大减少普通水泥、皇砂、石子在运输、装卸、堆放及搅拌过程中产生的洒落和扬尘等，施工场地、道路及时洒水抑尘。 （2）严格按有93、关渣土管理规定，运输车辆不得超载，被运渣土不得含水份太多，以免造成沿途泥浆滴漏，从而影响道路清洁，渣土必须及时清运并按照指定的运输线路行驶，送往指定的倾倒地点，运输车辆在运输过程中应加以覆盖，减少由于渣土产生的扬尘对环境空气质量的影响。 （3）坚持文明施工，设置专用地方堆放建筑材料，对可能产生扬尘的建筑材料卸货时应轻放；堆放过程中要加以覆盖；在长期干燥气候条件下不定期地洒水，防止建材扬尘；对建筑工地应安排专人每天进行道路清扫和文明施工检查。 （4）妥善合理地安排工地建筑材料及其他物件的运输时间，确保周围道路畅通。2、水污染防治措施（1）施工期间产生的泥浆水含有大量的悬浮物，施工单位应在工地内建94、一个尘砂池，一切外排水必须先经尘砂池沉淀后才利用于搅拌等生产过程，不外排。（2）施工单位应创造文明的工作生活条件，工地食堂废水应先经隔油再集中收集；生活污水收集后用于绿化。尽量使用工地附近的公共厕所，以保证建筑工地的环境卫生。3、噪声防治措施施工噪声是对建筑工地周围居民影响较大的环境问题，施工单位应当采取以下措施来减少施工噪声对周围居民的影响：（1） 选用低噪声级的施工机械。（2）对生产高噪声的机械设备，工作人员实行戴耳套、施工者轮换作业、缩短进入高噪声区时间等方法，并合理布置高噪声设备安装位置，以减少高噪声施工机械对周围环境的影响。 （3）在施工场地周围设置简易隔声屏障，减轻噪声对周围环境的95、影响。 （4）施工单位应根据本项目的特点，合理安排高噪声机械使用时间，夜间停止施工，减少噪声对周围居民的影响。4、固体废物污染防治措施 （1）施工单位在施工前应向当地环保部门申报建筑垃圾和工程渣土运输处置计划，明确渣土的运输方式、线路和去向。 （2）职工生活垃圾应集中处理，不得随意丢弃。 （3）工程施工结束后，施工单位应及时组织人力和物理，将工地建筑垃圾及渣土等处理干净。 （4）施工期间要同时配备建设垃圾收集点，并设专人管理。垃圾必须集中收集，不许露天随意堆放。6.2.2营运期环境保护措施 1、大气污染防治措施 （1）恶臭治理措施生活垃圾采取袋装分类收集，专用垃圾房与相邻的建筑物距离应大于1096、m。派专人及时清运垃圾，保持垃圾收集点周围较好卫生状况，减轻垃圾臭味的散播。（2）采暖废气措施采暖全部采用壁挂炉取暖，使用天然气，可减轻污染物的排放。2、污水污染防治措施完善小区没排水管网，管网直接与市政管网连接，杜绝无组织排放等。3、噪声污染防治措施根据乌市政（1996）28号文批准的(某地区）市“城市区域环境标准”施用区域划分规定将全市划分为五类环境噪声控制区。规划地为类区。表一 城市区域环境噪声分类类别噪声标准（分贝）适用区域0类夜40昼50特殊住宅区类夜45昼55居住区、文教区类夜50昼60居住、商业、工业混杂区类夜55昼65工业区类夜55昼70交通干线及两侧区域 为降低噪声影响，提出97、以下降低措施： （1）合理进行停车场管理 交易中心内的停车场设置在道路旁，车辆在进入小区大门后要求车辆减速慢行，禁止车辆在区域内鸣笛。 （2）隔声带 道路两侧种植适宜当地气候条件的树木，商铺房屋前后可种植人工草坪及花卉，形成绿化隔声带，减少噪声影响。4、固体废物污染防治措施对各种生活垃圾进行分类处理，场地内设垃圾转运站，拟建于交易市场边缘地带，建筑面积不小于100平方米。采用封闭式设施，力求垃圾存放和转运不外露。五回收利用价值的采取分类袋装，先集中到没栋商铺楼的垃圾箱，然后有清洁工每天收集送往垃圾转运站，由环卫部门定时清运，做到垃圾日产日清。5、绿化设计绿化是美化环境、防止污染的有效措施。设计98、充分利用空地进行绿化。绿化重点放在道路两侧、扬尘点及噪声源周围。绿化树种选用适于当地气候上涨的树种，以达到防风、防尘、降噪、美化环境的目的。整个区域的绿化率达到40%，可以形成园林式，生态式环境。绿化用水主要取自生活污水。6.3存在的问题6.3.1项目建设中必须落实采暖供给天然气的问题，核实污水排放统一入网的问题。6.3.2为使企业切实做到清洁文明生产，本项目在建成后，须经过当地环保部门组织竣工验收，经验收合格后方可入住。6.3.3本篇章所提供环保措施以环境评价报告书中所提措施及环保主管部门的审批意见为准，并在施工图设计时予以落实。第七章 节能7.1 设计依据1.关于国家资产投资工程可行性研究99、报告“节能篇”编制及评估的规定1997年12月1日国家计委、国家经贸委、建设部计交能【1997】2542号文。2. 公共建筑节能设计标准GB50189-2005。3. 公共建筑节能设计标准(某省）维吾尔自治区实施细则XJJ034-2006。4.国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知（发改投资20062787号）5.国家发展改革委项目申请报告通用文本6.国家公布的消耗指标和有关节能规定。7.2 能源消耗种类和能源消耗总量能源消耗种类:煤、电、水。能耗包括：采暖消耗的标准煤；生活及商业使用的电、水、天然气。 能源消耗总量表（年）能源消耗总量表（年）月份煤（T）电（万KW.h100、） 水（万方）天然气（方）1月8009105402月8009105403月8009105404月8009105405月09105406月09105407月09105408月09105409月091054010月091054011月80091054012月800910540合计48001081206480 综合耗能量（折标准煤）综合耗能量表名称煤（Kg）电（KW.h）天然气(方)综合能耗480000010800001200000折标准煤48000001327321596000合计：6528732（Kg）7.3节能措施1.建筑设备选用技术性能先进的节能型产品。2.建筑的供配电及用电设备选用节能型设101、备。3.装配能源计量仪表4.按照建筑照明设计标准合理选用建筑照明等设施。5.工具公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）对本项目公共建筑按照总能耗减少50节能要求进行设计。7.4建筑节能要求根据民用建筑热工设计规范和气候条件，本工程处于寒冷地区。主要满足冬季保温要求，根据地方节能标准按公共建筑类标准与暖通专业配合进行建筑节能设计。墙体采用外保温做法，选用250厚加气混凝土砌块外贴80mm厚EPS板。项目地处气候分区： 严寒B区。1.外窗的气密性能不应低于建筑外窗气密性能分级及其检测方法GBT7107-2002中规定的4级。透明幕墙的气密性能不应低于建筑幕墙物理性能分级（GB/T1522102、5）中规定的3级。2. 外窗的可开启面积不应小于窗面积的30%。透明幕墙应具有可开启部分或设有通风换气装置。3.门、窗框与墙体之间的缝隙，应采用聚氨酯发泡剂、聚氯乙烯泡沫塑料等软质保温材料堵封；并用嵌缝密封膏密封。4. EPS板容重：18-22kg/ m3，导热系数0.041W/( m2K)，修正系数1.2；XPS板容重：26-34kg/ m3，导热系数0.030W/( m2K)，修正系数1.1；PU板容重：35kg/ m3，导热系数0.024W/( m2K)，修正系数1.1。屋面、楼面、地面、顶棚所采用的EPS板、XPS板、第八章 公司定员81 组织机构本项目将按照市场经济的基本规律、现代企103、业制度的基本要求，结合本项目的特点和需要，科学的安排组织机构：企业的形式是有限责任公司，实行董事会领导下的经理负责制，并依据企业的实际情况设置相应的职能部门。项目建成后，企业主要设置总经理办、人力资源部、行政部、财务部、资金部、开发部、工程部、商务部、策划部、对外部、培训部、物业部等。82 劳动定员根据组织机构设置，劳动定员为260人，拟分为管理层6人，中层管理层36人，普通员工218人。具体的劳动定员暂定如下：总经理办（6人）、人力资源部（3人）、财务部（5人）、工程部（2人）、商务部（16人）、物业部（200人）。8.3 企业文化建设8.3.1.强化以人为中心文化应以人为载体，人是文化生成104、与承载的第一要素。文化建设中要强调关心人、尊重人、理解人和信任人。使全体成员有共同的价值观念，有一致的奋斗目标，形成一个具有战斗力的整体。 8.3.2.注重文化建设自身的个异性根据自己的传承和经营特点，文化建设要充分注重(行政机构名）精神：特别能吃苦，特别能战斗，特别能奉献的精神，并将其精神实现在(项目）的管理经营中。 继承传统文化的精华马克思主义认为：“人们自己创造自己的历史，但他们并不是随心所欲地创造，而是在直接碰到的从过去继承下来的条件下创造。”（马克思恩格斯选集第1卷，第603页）我们的企业文化建设也是这样，它应该是在传统文化的基础上进行增值开发，否则就会失去存在的基础，也就没有生命力105、。社会主义企业中，劳动者是企业的主人，企业文化建设自然要以民本思想为重要的思想来源，并通过这一思想的开发利用，使职工群众产生强烈的主人翁意识，自觉地参与企业的民主管理。为企业职工提供平等竞争的机会，有利于倡导按劳分配，同工同酬的运行机制。务实精神要求人们实事求是、谦虚谨慎、戒骄戒躁、刻苦努力、奋发向上。对此如能发扬光大，必将形成艰苦创业、勇于创新的企业精神。第九章 建设方式和实施进度9.1建设方式本项目采用股份有限公司的形式。法人名称：(项目开发公司） 法定代表人：(法人）公司股东共(人数），股东情况如下表：9. 2实施步骤项目开发一期先将(项目区域名）的地块租给(项目区域名）经营商家自行承建106、，（项目协议已签署），一起同时开发综合服务中心、配套生活区、部分(某区），为(项目区域名）区做配套，并初步形成(项目）的各项服务功能。二期开发剩余(某区）。管网、道路等基础设施一期建设（基础设施费用可由(项目区域名）商家摊消）。9.3 实施进度931 项目建设周期本项目实施进度规划总原则是精心组织，充分准备。在保证质量前提下，尽量缩短施工工作时间。1、初步设计阶段项目被批准，即委托有资质设计单位进行初步设计。在初步设计所需材料完整准确之日起，40天内完成初步设计。2、施工图设计在初步设计获得批准后，90天完成施工图设计。施工标书评标等约20天。施工中按单位准备进场施工所需专用工具、设备，签订有107、关合同，进场准备验收五通一平工作。3、土建水电安装施工第一期工程施工周期210天，包括初次验收。第二期工程施工周期为8个月，240天。4、装修第一期工程施工周期为60天，包括初次验收。第二期工程施工周期亦为60天。5、设备、电器、易耗品定购该进程与土建工程分别交叉施工，第一期工程施工周期为60天。第二期工程施工约为60天。6、部分营业期在部分营业阶段，各员工要参加全过程培训。部分营业期前30天内，员工应到位参加技能培训和理论学习。第十章 投资估算与资金筹措10.1 投资估算依据1、(某省）维吾尔自治区建筑工程施工定额。2、全国建筑安装工程统一劳动定额。3、设备价格按市场参考价格进行估算。4、土108、地费用按照自治区及(某地区）市土地管理办法有关规定以及签订的安置补偿协议、拍卖成交确认书、土地使用权评估报告等文件进行估算。5、配套设施和安装费用根据有关行业部门规定，并参考市场上已开发的同类住宅小区实际水平进行综合测算。6、其它各项费用均按国家商品房项目开发费用的有关规定进行估算。7、项目详细修建性规划设计。10.2 项目总投资估算10.2.1、建安工程费 建 安 工 程 费 数据指标功能分类建筑面积（万）单方造价（元/ ）总造价（万元）一期(某区）(某区）0.931002790(某区）0.4832001536一期品牌汽车(项目区域名）12.195350042683(某区）4.9724501109、2176二期(某区）(某区）交易中心12.09310037479合 计30.6496664扣减品牌汽车(项目区域名）合计18.455398110.2.2 基础设施配套费：（全部一期建设）（1）、排水管网： 595万元（注：按654元/米估算，总计约9100米：654元/M9100M=595万元，其中品牌汽车(项目区域名）占59545.89%=273万元）（2）、给水、热力、消防管网： 2730万元（注：按3900元/米估算，总计约7000米：3900元/M7000M=2730万元，其中品牌汽车(项目区域名）占273045.89%=1253万元）（3）、电力管网： 526万元（注：按900元/米110、估算，总计约5850米：900元/M5850M=526万元，其中品牌汽车(项目区域名）占52645.89%=241万元）（4）、小区绿化费： 3648万元（注：小区绿化率35.5%，按绿地面积150元/计算。即：23.65万150元/=3548万元，苗木、小品、雕塑等预计100万元，其中品牌汽车(项目区域名）占364845.89%=1674万元）（5）、小区主干道路硬化： 7445万元（注：道路按168元/、广场硬质铺地按350元/计算。即：9.765万168元/+16.585万350元/=7445万元，其中品牌汽车(项目区域名）占744545.89%=3416万元）（6）、小区围墙、大门等：111、 150万元（7）、小区智能化： 300.00万元（注：按按预定设备市场价格）（8）、配电室： 400.00万元（按3个开闭所考虑，按100万元测算，含供电设备等设施）（9）、其他工程费用： 100.00万元基础设施配套费用汇总表序 号项 目金 额（万元）1排水管网5952给水 热力 消防管网27303电力管网5264绿化费36485道路广场硬化费74456围墙、大门等1507智能化设施费3008配电室4009其它工程费10010合 计 15894 11扣减品牌汽车(项目区域名）合计（扣6857万元） 9037工程费：（1+2+3+4）费用合计为：122844万元。扣减品牌汽车(项目区域名）合112、计：73304万元（扣6857万元）10.2.3前期工程费：1、地质勘察费 31万元（注：地勘费1元/计取，即：306440.43万1元/=30.64万元）2、小区规划设计费： 67万元（注：规划设计费1元/ ，即：666663.61元/=66.67）3、施工图设计费： 1155万元（注：施工图按国家收费及市场价，其设计费暂按建筑面积37.7元/计取，即：306440.43万37.7元/=1155万元）4、施工图审图费： 10.7万元（注：审图费按建安造价的投资额度累进费率计算，即：50万元1+500万元0.8+4000万元0.5+49000万元0.2=10.7万元）5、工程监理费： 540万113、元（注：监理费按工程建安造价的1%计取，即539811%=540万元）6、招投标代理费： 36.77万元（注：按建筑面积1.2元/，即：306440.431.2元/=36.77元）7、城市消防设施建设费： 133.33万（注：居住类1元/，经营类5元/，即：256701*5+49739*1=1333244）8、消防审查费： 22万元（注：按建筑面积1.2元/，即：18.45万1.2元/ =22.14万元 ）9、红、蓝线图测绘费 66.67万元（注：红、蓝线图测绘费按占地面积1元/取费，即：66.67万1元/=66.67万元）10、环境评价费用： 15万元11、给排水增容费： 83.03万元（注114、：按建筑面积4.5元/，即：4.5元/18.45万=83.03万元）12、城市配套费 1620万元（注：按总造价的3%，即： 53981万元3%=1620万元）前 期 工 程 费 汇 总 表序号项目金额（万元）1地质勘察费312规划设计费673施工图设计费11554审图费115工程监理费5406招投标代理费377城市消费设施建设费1348消防审查费229红、蓝线图测绘费6710环境评价费用1511给排水增容费8312城市配套费162013合 计368210.2.4、开发间接费用： 建设单位间接费用表序号项 目计算依据金额（万元）1建设单位管理费14662营销费用销售代理费按销售额的1.5%计取115、1000市场推广费按销售额的1.5%计取3合 计246610.2.5土地成本项目土地费用该宗土地建设用地面积66.67万，土地性质原为工业用地。按建设方提供数据该土地购置费用：6000万元；土地评估费：60000.4%=24万元; 土地契税： 60003%=180万元；草场补偿费：400万元土地费用合计：6604万元。 基本预备费： 2199万元按工程费的3%计算：73304万元3%=2199万元。 建设期利息： 1330万元贷款总额按10000.00万元考虑，贷款期限为两年，即：10000万元6.65%2年=1330万元。按本工程总体进度计划安排，计划于2010年第一季度贷款5000.00万116、元,然后逐步到位。估算汇总表序 号项 目 名 称概算价值（万元）占总投资比例（%）备注建筑工程设备费安装费其他费合计总 计48915992941741534178359100.00一工程费用48915992941746301880.421建筑工程45819568424785398168892基础设施配套费309642451696903711.53二其他费127521275216.271前期工程费368236824.702建设单位管理费146614661.873营销费用100010001.284土地成本660466048.43三预备费219921992.811基本预备费219921992.812117、涨价预备费不考虑四建设期利息133013300.50估 算 分 项 汇 总 表序 号项 目 名 称概算价值（万元）单位数量单位指标(元)备注建筑工程设备费安装费其他费合计总 计48915992941741534178359一工程费用4891599294174630181建筑工程458195684247853981m218445029261.1(某区）及配件用品市场（一期）21074682152790m290003100(某区）（一期）11502241051479m247703100配件用品市场（一期）9572441101311m2423031001.2(某区）1134304981536m248118、0032001.3(某区）1217612176m2497002450厂家驻疆办区域23482348m295852450员工公寓楼61476147m2251002450专家公寓楼36813681m21502524501.4(某区）及配件用品市场（二期）322224912216537479m21209003100(某区）（二期）182462427102619879m2641253100配件用品市场（二期）139762485113917600m2567753100估 算 分 项 汇 总 表序 号项 目 名 称概算价值（万元）单位数量单位指标（元）备注建筑工程设备费安装费其他费合计2基础设施配套费30119、964245169690372.1排水管网233235127595米91006542.2给水 热力 消防管网55818273452730米700039002.3电力管网21626941526米58509002.4绿化费36489367203648万m223.65150小品雕塑等100万2.5道路广场硬化费62257125087445万m2详见以上说明2.6围墙、大门等1501502.7智能化设施费6219642300成品设备市场价2.8配电室34040204002.9其它工程费5030201002.10扣减汽车(项目区域名）合计（扣6857万元）-6857二其他费12752127521前期工程120、费368236821.1地质勘察费3131m230644011.2规划设计费6767m266666711.3施工图设计费11551155m230644037.7估 算 分 项 汇 总 表序 号项 目 名 称概算价值（万元）单位数量单位指标备注建筑工程设备费安装费其他费合计1.4审图费1111m23064401.11.5工程监理费540540总造价的1 %1.6招投标代理费3737m23064401.21.7城市消费设施建设费134134m21.8消防审查费2222m21844501.21.9红、蓝线图测绘费6767m266666711.10环境评价费用15151.11给排水增容费8383m21121、844504.51.12城市配套费16201620总造价的3%2建设单位管理费14661466工程投资的2%3营销费用100010004土地成本66046604三预备费219921991基本预备费21992199工程投资的3%四建设期利息13301330项目用款计划表编号用款进度用款总额度（万元）2012年2013年1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月1前期工作22384223842编制设计文件2550127512753土建工程742408300830083008300830083008300830078404装修1650122、040004000425042005设备、电器、易耗品订购3329183008300834583466部分营业11917合计1489652238412759575830083002060020600830083008300204351254610.3项目资金筹措计划本项目开发总投资共计128839万元（其中公司自行投入78359万元，其他50480万为(项目区域名）承建及摊销费用，有(项目区域名）经营商承担）。项目开发投资的资金来源有四个渠道：一是公司自有资金17000万元（其中注册资金10000万元；预收(项目区域名）商家的五年土地租金7000万元），二是4S品牌店由商家自行承建，出资约1.123、5亿元；三是出售配套居住房收入约2.58亿元和出售部分(某区）及交易中心商铺约4.8亿元合计7.38亿元，将出售形成的利润3.27亿元用于该项目的再投资；四是项目融资，多家银行表示愿意提供银行贷款10000万元；五是承建(某区）的工程施工方承诺按工程造价的10%垫付该部分的资金约3000万元。 资 金 筹 措 计 划 表 单位：万元序 号项 目合 计建设期2012年2013年一投资总额12883991875369641.建设投资1275092000480002.贷款利息1330532798二资金筹措12883990000388391.自有资金8613962000241392.银行贷款10000124、800020003.销售投入327002000012700第十一章 工程建设招投标方案11.1招标方案依据 1.中华人民共和国招标投标法2.建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定3.工程建设项目自行招标试行办法11.2招标范围建设项目的勘察、设计、施工、监理。11.3招标组织形式：委托招标确定招标代理机构。即招标人根据自愿原则，对业内招标代理机构的资格予以确认，在此基础上根据项目情况选择确定一家招标代理机构为受托人。 招标人与选定的招标代理机构按照自愿、平等、协商的原则，签订委托招标的代理协议，明确委托方和受托方各自的权利义务、工作对象和工作方法、职权范围、服务标准、违约责125、任以及其它需要确定的事项。 在招标代理机构按照委托代理协议组织招标的过程中，招标人可以依法在不影响受托人工作的前提下，对受托人的工作进行监督。如果发现存在违法或者违约的行为，招标人有权要求其立即予以更正或停止。如果该违法或违约行为对招标人产生了损害后果，招标人还有权要求招标代理机构予以赔偿。11.4招标方式建设项目的勘察、设计、监理拟采用邀请招标。由于勘察、设计的时间紧迫性及工作的技术保密性，且前期就需要参与到工程项目咨询中来，因此拟采用邀请招标。此方式时间快、参与方一般信誉可靠，对此项目情况较清楚。业主根据自己的经验和各种信息资料的了解，对有资质、有能力承担该工程的承包商发出邀请，邀请5家前126、来投标。这种招标方式可以保证投标的勘察设计单位有此项工程经验，信誉可靠，有能力完成该工程项目。建设项目的施工、安装工程、设备拟采用公开招标。由业主在公共媒体上发布招标公告。这种招标方式可为所有的承包商提供一个平等竞争的机会，业主有较大的选择租余地，有利于降低工程造价，提高工程质量和缩短工期，但由于参与竞争的承包商可能很多，增加资格预审和评标的工作量。为防止出现故意压低投标报价的投机承包商以低价挤掉对报价严肃认真而报价较高的承包商。因此采用引招标方式时，业主要加强资格预审，认真评标。11.5招标基本情况表建设项目名称：招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分127、招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察全部招标委托招标邀请招标31设计全部招标委托招标邀请招标680建筑工程全部招标委托招标公开招标45819安装工程全部招标委托招标公开招标4174监理全部招标委托招标邀请招标351设备全部招标委托招标公开招标9929其他情况说明：建设单位盖章年 月 日第十二章 效益分析12.1 经济效益12.1.1 成本估算1、(某区）开发投资成本15968万元及各种税金1422万元；2、交易中心商铺开发投资成本21120万元及各种税金2640万元；3、经营租赁成本如下：A、工资及福利按290人，人均2.6万元/年=754万元B、固定资产原值96664-18600-121128、76=65888万元，按平均年限折旧法，残值率5%。折旧年限：店铺、房屋、基础与配套设施按30年，绿化工程、主题公园按10年，每年折旧费2200万元。2013年应少计提固定资产折旧6.195X3100/30 年=640万元。见附表1C、土地使用权4650万元，按50年摊销，内年摊销93万元，见附表2D、管理费用包括：办公费3万元、业务招待费20万元、差旅交通费10万元、安全费6万元、自用水电费、燃气费（已出租面积不计），排污费等每年230万元；E、房产税、土地使用税、车船税等85万元；F、出租收入营业税按，租金收入的5.5%计提。总成本估算见附表312.1.2 收入估算1、销售价格确定该项目住129、宅销售对象为(项目）经营的老板或员工，销售价格预测较为保守，均价5200元/左右；综合服务体商铺按均价80000元/销售；自建的(项目区域名）的前五年按每天每平方0.1元收取租金，从第六年起每年递增5%；(某区）前五年按每平方每天1.2元收取房屋租金，按每平方每天0.12元收取土地租金，从第六年起起每年递增5%。2、销售收入确定本项目的营业收入包括：(某区）房屋销售、(某区）商铺销售、(某区）及品牌汽车(项目区域名）出租的租金收入、检测维修中心运营等获得的收入以及停车费收入。项目在第二年开始部分经营，第三年全部经营。预计收入见附表5：(某区）的销售收入=49738.95200=25864万元 130、交易中心商铺销售总收入=600008000=48000万元 10年期经营租金收入为：83139万元12.1.3 利润估算及分析 1、项目计算期为10年（包括建设期2年）。 2、当期银行贷款利率按两年期贷款基准利率6.65测算。3、财务基准收益率按行业标准考虑定为12。4、营业收入按5%税率计征营业税，城建税及教育费附加分别按营业税的7%和3%计提。5、计算结果：该项目税前利润为：81661万元，税后净利润为69414万元。具体见附表5。12.1.4 盈利能力分析 以下测算均以2011年第四季度项目实际支出工程前期费用时间为测算起点，计算结果如下：（见附表4）1、投资回报率：22% 2、投资回收131、期：3.7（年）3、财务净现值（i=12%）：15398万元04、财务内部收益率：32.17% 经测算，上述指标可以看出：本项目财务内部收益率为32.17%，远大于同行业基准收益率12%；财务净现值大于零；投资回报率高于同行业盈利水平；投资回收期短，故该项目财务评价可行。 项目的不确定性分析1、风险性分析市场调查显示：该项目地处乌市南面上风上水(道路名）的必经之处，项目开发论证已趋于成熟，周边配套齐全，地理位置优越，自然与人文环境具佳。周边已开发住宅销售情况普遍较好价格相对比较合理，高档住宅开发目前还是空白，因此，本项目(某区）主要是满足(项目）具有实力经营者的居住休闲需求，目前几乎全部订购，132、极具市场竞争力，其所面临的市场风险很小。在本项目中4S汽车专卖店，均与开发商签订了10年自建和使用合同，预交5年租金后可按规划自行承建，目前28家大型(项目区域名）已全部交纳合同定金，不存在招商失败的风险。(某区）的招商在短期内面临一定的市场风险，(某区）拥有21万平方米减掉可售6万平方米的商铺后还余15万平方米，该部分的招商比例与目前参与经营的业主水平将是该项目的一个主要风险因素。但由于本项目已吸收了南郊停车场、华凌(项目）、九家湾汽配城的商家已预订了45%的(某区）用于出租的店铺，剩余的店铺招商面积只占该项目总经营面积的16.5%，再加上该地段租金比现有的(项目）优惠很多，因此，该地段店铺133、随着时间的推移，市场的成熟势必带来很多的升值空间，必定会吸引新的投资者。因此，总体看来，本项目所存在的风险对本项目的影响十分有限。项目销售风险极小。2、敏感性分析从计算结果来看影响本项目财务效益的主要不确定因素为(某区）及交易中心商铺的售价、项目开发周期、贷款利息、销售周期、和投资成本。根据市场预测，项目最有可能发生波动变化的是售价、销售率以及项目的投资成本。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标（净现值、内部收益率、动态投资回收期），并测算了总售出比例为85%、90%时，售价波动10%、15%，以及成本上升10%、15%时和销售周期延长一季度后，对经济评价指标的影响：销售收入的敏感性最134、强，经营成本的敏感性较弱。从敏感性分析中，当销售比例（销售价格）降低15%或投资上升15%时，项目动态指标财务净现值仍大于零，同时内部收益率也大于行业基准收益率，项目具有一定的抗风险能力。但销售价格的变动从周边同类市场销售状况分析结合本项目销售价格发展趋势来看，销售价格下降的可能性不大。此项目的投资成本和销售率、销售周期已有固定的投资和购买对象，用于销售的房产和店铺不存在问题。唯有(某区）招商项目应有所注意。为使项目尽早盈利，(某区）招商项目应尽可能缩短招商时间。以确保实现良好的经济效益。 12.2社会效益评价 本项目功能组织和整体结构合理，环境绿化、道路、生活设施配套条件齐全，建设环境良好，135、能够符合新市区的规划和总体建设要求。项目的开发建设，既改变该地区的面貌，以点带面，推动周围地区住宅和商业建设的发展，促进了(某省）(某地区）市尤其是沙区的经济建设，和GDP 的增长。为社会提供直接就业岗位1700多个，间接就业岗位近4000个，因是大型物流商业圈，所以能快速带动周边居住、商业环境的形成。因此，从这个意义上讲，该项目具有良好的社会效益。12.3环境效益评价本项目在规划中本着以人为本、注重生态环境、着力提升项目文化品质的原则，以“品质人性化.环保”为主题，采用太阳能、燃气等清洁能源技术、利用项目原有的地理区位优势，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅布局，吸收优秀的地方居住规划特136、点。力争创造一个合理规范、繁荣、品质及自然优美的生态环境，而整体项目通过整合周边环境，将大大改善该项目及周边区域的生态环境。由此可见，该项目建成后，将具有良好的环境效益 附表1 固定资产折旧表 单位：万元项目 年限2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年原值65888本年折旧156022002200220022002200220022002200净值636886148859288570885488852688504884828846088 附表2 无形资产摊销表 单位：万元 项目 2012年2013年2014年2015年2016年20137、17年2018年2019年2020年2021年原值4650465046504650465046504650465046504650本年摊销表939393939393939393净值455744644371427841854092399939063813 附表3 成本估算表 单位：万元项目2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计一项目开发成本及税金168582296239820二经营性出租成本1固定资产折旧156022002200220022002200220022002200191602无形资产摊销9393939393939393138、938373工资及福利费75475475475475475475475475467864房产税、土地使用税等8585858585858585857655管理费用2302302302302302302302302302070三租金收入税金及附加1685265265265265345615896184574四财务费用5327981330五项目总成本17390266503888388838883888389639233951398075342附表4 现金流量表项目2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计一现金流入258645105995139、5795579557955797101019610705112411570031收入2586451059955795579557955797101019610705112411570032固定资产余额3流动资金回收二现金流出3740847862244524452445244524752571267127761055431售房固定资产投资1685822962398202经营性固定资产投资1874719204379513成本123715951595159515951603163016581687141954财务费用53279813305所得税1271366185085085085087294110140、13108912247五净现金流量-1154431977112711271127112723576258034846551460六累积净现金流量-11544-8347-12355877129892010127336349614299551460附表5 利 润 表单位：万元2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年合计项目开发收入258644800073864经营租赁收入30599557955795579557971010196107051124183139项目开发成本及税金168582296239820经营租赁成本及税金28903888141、388838883888389639233951398034192财务费用5327981330所得税前利润8474244095669566956695669581462736754726181661所得税15%127136618508508508508729411013108912247所得税后利润7203207484819481948194819494253325741617269414可分配利润7203207484819481948194819494253325741617269414累计净利润720327951327703758942408472275216957501632426941142、4第十三章 结论13.1结论(某项目名）(项目）项目，符合(某机构名）战略投资的规划要求，该项目总投资额128839万元（含贷款利息），静态投资回收率为22%；项目财务内部收益率为32.17%；财务净现值为15398万元，投入经营后三年多可收回成本，主要财务指标均优于同行业指标，经济效益十分显著。通过上述对该项目经济、社会和环境效益的综合分析，该项目能为(某省）(行政机构名）工业园区招商引资15-20亿元以上，拉动(某省）GDP的增长，直接间接创造近4000个就业岗位，具有良好的社会效益与市场前景。同时，该项目的经济效益评价结果显示，其内部收益率高于行业基准收益率；财务净现值0；投资回收率大于143、行业平均收益率。综上分析：本项目无论从经济效益、社会效益还是环境效益，均绩优显著、切实可行，建议尽快实施。13.2建议1.本工程的建筑设计需注意抵御10级大风的影响，充分保障建筑的安全舒适性。2.该地区地处(某地区）市II级水源地，应及时对该区域进行环境影响评价报告，并在项目实施、运营过程中严格按照可研及环评报告的措施进行控制和要求。3.甲方应及早落实、将该(项目）项目纳入(某地区）市行业物流规划。4.该项目基础设施如给水、排水、用电、天然气等应与市政部门及早签订意向性文件，以保障项目进度的落实。原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一144、流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。一、 工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75 m2。室内地坪0.00以绝对标高1110.5 m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28 m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26 m。设145、计室外地坪至檐口高度18.6 00m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。基础采用C30钢筋砼条形基础，上砌MU30毛石基146、础，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：I级钢，II级钢；砼：基础垫层C10，基础底板、地圈梁、基础构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV2.5铜芯线，插座电源等采用BV4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。二、 施工部署及进度计划1、工期安排本工程合同计划开工147、日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。计划2004年9月15日前完成基础工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度计划详见附图1（施工进度计划）。2、施工顺序基础工程工程定位线（验线）挖坑钎探（验坑）砂砾垫层的施工基础砼垫层刷环保沥青 基础放线（预检）砼条形基础刷环保沥青 毛石基础的砌筑构造柱砼地圈梁地沟回填工。结构工程结构定位放线（预检）构造柱钢筋绑扎、定位（隐检）砖墙砌筑（50cm线找平、预检）柱梁、顶板支模（预检）梁板钢筋绑扎（隐检、开盘申请）砼浇筑下一层结148、构定位放线重复上述施工工序直至顶。内装修工程门窗框安装室内墙面抹灰楼地面门窗安装、油漆五金安装、内部清理通水通电、竣工。外装修工程外装修工程遵循先上后下原则，屋面工程（包括烟道、透气孔、压顶、找平层）结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。三、 施工准备1、 现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。2、 机械准备设2台搅拌机，2台水泵。现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。现场设木工锯，木工刨各1台。回填期间设打夯机2台。现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊149、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。3、 施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。4、 生活用水生活用水采用自来水。5、 劳动力安排结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施150、工方法1、施工测量放线施工测量基本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及建筑工程施工测量规程DBI012195，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程服务，对工程进度负责的工作目的。工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原则，设置一横一纵两条主控线即27#楼：（A）轴线和（1）轴线；30#楼：（A）轴线和（1）轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：（H）轴线和（27）轴线；30#楼：（H）轴线和（2151、7）轴线。 B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物0.00相当于绝对标高1110.500m。基础测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行基础定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标152、高由水准点引测至坑底。结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按规范要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，153、用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程材料砖：MU15多孔砖，毛石基础采用MU30毛石。砂浆：0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在1015。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝812mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须154、平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将表面清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置26钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格后方可使用。钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。板中受力钢筋搭接，I级钢30d，II级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范155、围内，下部钢筋在支座1/3范围内。钢筋保护层：基础40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格后方可进行下道工序。5、砼工程水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。 浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。投料顺序：石子水泥砂子。本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用部分长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5156、倍。砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未达到1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应达到质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。本工程选用851脱模剂，每拆除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。6、 架子工程本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。 架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。为防止脚平架外倾157、，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原则。外防护架用闭目式安全网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。7、 装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，清除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原则下，尽量减少施工用地，按照供料计划分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作158、灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必须干燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，达到薄厚均匀，色调一致，表面光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致表面不显刷纹。8、 楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护45天后，159、才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层表面应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和规范要求。水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合160、图纸各施工规范及质量评定标准。 灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，表面应平直洁净方正。灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强161、了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：、水平灰缝不匀：规范规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑表面，二是将块体砖粘接成一个整体。规范中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究表明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的7075，所以要保证水平灰缝厚度在812mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度162、呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。规范规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比如：根据试验研究，当水平灰缝满足80以上，竖缝饱满度满足60以上时，砌体强度较不饱满时，要提高23倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉163、挤“。B、水平缝用铺浆法（铺浆长度50cm）砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15含水率为宜。（约砖块四周浸水15mm左右）。注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按规范执行。规范规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均100cm，末端应有弯钩”见图。规范还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿164、墙高每50cm设26拉结钢筋，每边伸入墙内100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。（水泥袋或用针织袋装砂）既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原则，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，165、浇筑楼梯之间：仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚166、手眼的工作万不可忽视、大意：将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，清除洁净，洒水湿透眼内孔壁。将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。砂浆必须饱满（最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块）。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。好的做法是：、事先按变形的长短、高度（板块砼厚）的制作厚为20mm的沥青砂浆167、板条；砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度（1.2Mpa）后，拆除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝表面，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。（靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴）。当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板表面，之后刷一层TG胶素水泥浆。找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外30168、0mm。粘结层：用1：20水泥砂浆厚20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂169、浆（或1：21：2.5的水泥砂浆等）填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改进：木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距1.2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改进方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。9、塑钢窗之固定：、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角180170、mm；间距600mm。眼下存在的问题是：设置连接点不足，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命安全。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块，不论砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不安全，极不妥的操作方法。、固定门窗框用的连接铁板与钉接：、连接铁板条：其规格为：（长宽厚）140mm20mm1.5mm射钉规格为：（直径长）3.7mm42mm或金属胀锚螺栓：（直径长）8mm65mm施工中，常常见到连接铁板条规格过小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条171、状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取下列措施：、采用镀锌钢板制作连接铁板条。、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。、或用密封漆将塑钢与铁板条之间，窗框与墙之间予以封闭以免雨水浸入。10、给水管道施工给水管道安装施工比较简单。便是它是承压管，将受较高水压力，如粗心施工，也会带来管道渗漏，为此：、管子接口：、丝口连接：加工丝扣时要做到：丝扣光滑、端正、不抖丝、不乱扣、172、有椎度。这五点都要达到。有一点不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。、焊接接口：设计要要求坡口焊时，坡口加工的形式须符合设计要求。不需坡口焊时，在焊前用砂布将管口打磨干净，两管对口间要均匀，不可一侧大，一侧小。焊接时，焊缝高度要符合规范要求。、安装、安装前弄清图纸，查清管子位置，走向、标高。并做现场查验当实际尺寸与图纸不符合时，提出修正，以免与土建产生矛盾。、安装时，管子必须找正后再拧紧，不得倒拧，以免损坏丝扣。、下料：管道不料时，尺寸一定要准确，给水管误差5mm。为确保下料时尺寸准确，对实际安装位置与尺寸进行实测实量，不要按图纸尺寸下料。同时，必须逐根管道都要实测实量。、水压试验：、把好水173、压试验关，是控制管道安装质量的关键。、压力表必须精确，使用前要进行校验。、试验时，第一要查看压力表的压力降，第二要逐房间察看管道的渗漏情况。、渗水的接头、管子必须返工。大面积漏水的管段必须换掉或修理，并至不再出现“跑、冒、漏、渗“为止。11、注意配电箱的产品质量验收：市场采购的配电箱，不少是不符合国家标准的新产品。除新产品的外观质量外，突出的质量缺点是：、不设零线；、没有设置零线与保护接地汇流排。这种缺陷的存在，在接线时，往往将箱上的所有插座的零线串接，保护接地串接。这样，当前面的插座坏了，接在后面的几个插座就会发生零线断线或地线断线，造成搞插座没有电，或在发生漏电事故时，漏电开关不动作，严重174、者造成人员伤亡。为此，在采购配电箱时和安装配电箱之前，对其质量进行检查。查看是否分别设置了零线和保护地线汇流排。不合格者，不得使用。12、插座接线：、单相二线插座：原则是“开关永远控制相线“。、单相三线插座：面对插座的右孔接相线，左孔接零线。13、电器的接地电器安装中，首先考虑的就是用电安全。低压系统地接地保护最优形式就是“三相五线制供电形式“，它非常适用于分散的民用建筑，也适用于施工现场的临时供电。从电源时入配电箱之后，从接地板的引上线和电源中性点的焦点处，向室内分出保护线PE和进入电路的零线N，在建筑物地也不得混淆，困为，一旦线进入电路，就有电源通过，混淆后，就会引起漏保护器跳闸，影响正常175、使用。所以在用户配电线路中，插座中的线和线应该统一有颜色的区别。六、工程进度计划工期控制：要工程计划自2004年8月15日开工，2005年7月10日竣工，总工期330天。为保证工期目标的实现，将施工过程划分为五个阶段。1、基础施工阶段：自2004年8月15日至9月30日为基础工程施工阶段，本阶段需要完成定位放线、挖工、砂砾垫层、条形基础砼、毛石基础、地圈梁等项目。同时，安排人员按图纸设计要求预制门、窗梁主体结构钢筋制作，模板配制，主体施工做好准备工作。2、主体施工阶段：自2004年10月1日至2004年12月30日是主体施工阶段，本阶段要完成墙体砌筑，预制过梁安装，现浇钢筋砼，梁、板的支模、砼176、等项目。主体施工阶段组织流水施工，每层主体施工15天。施工期间，水、暖、电施工人员密切配合，作好预留、预埋工作，避免事后在墙体上打洞。3、装修施工阶段：自2005年3月1日至2005年6月20日为装修工程施工阶段。4、安装工程施工阶段：自基础工程至装修工程，安装工程施工贯穿始终，从时间上虽然与土建同步进行，但本工程设计有给排水、采暖、一般电照处还有电话、有线电视，所以说，是一个水暖、电等较齐全的工程。为此，在劳动力安排上专门有水暖工、电工施工班组与土建施工密切配合，相对独立地完成水暖、电安装工程施工任务。5、工程收尾交工阶段：本阶段主要做好成品保护及清理等工作。七、施工平面布置（见附图）施工平177、面布置原则是：1、尽最大可能少占施工用地，对划定的施工用地，作合理安排；2、塔吊固定后，主要材料及搅拌机械的布置，以其服务业范围为准，紧凑布置。3、根据工程进度，动态管理施工总平面，该高速时及时调整；4、交通道路、供水、供电、消防一次到位进行布置，确保道路通畅，供水供电空耗小，供应充足，并确保工地消防安全。5、建立文明施工现场：材料、配件、工棚、厕所、大宗材料按施工平面图严格要求就位管理，周转材料堆放有序。八、施工组织措施本工程采取项目管理法，按目标进行管理与控制，以目标计划来指导管理与控制行动，变以往以行动来实现目标的被动管理方式为以目标指导行动的主动的主动管理方式。将主动管理与被动管理相结178、合、前馈控制与反馈控制相结合，事先控制与事中、事后控制相结合。、确保工程进度、实现合同工期的措施：1、工期目标：（平面流水、主体交叉施工）控制工期目标330天；其中：0.00以下工期目标45天；主体结构工期目标：90天；内、外装饰工期目标：80天；水暖电安装工期目标：90天；收尾工期目标：10天。2、确保工期目标的措施：、组建职能完善、人员配套、分工明确的施工项目管理组：项目经理：统筹工期目标，制定工期目标施工措施，决策生产要素供应与优化配置，检查平衡工期目标的实施；技术负责人：制定工期目标计划实施的技术措施，监督按工艺程序施工，解决施工技术措施实施中工期目标计划之失衡；解决施工技术措施实施中179、工期目标计划之实施，协调工种之穿插，布置与平衡生产要素，做好施工计划之安排与统计；料具供应员：组织材料、构配件、机具之供应，根据生产进度编制料具供应计划；财务管理员：根据工期安排与施工进度计划落实资金之供应，提出月奖金之收支计划，按期收取工程进度款；、按分部分项工程进度制定施工技术措施，制定合理施工流水程序，严格要求操作程序与操作要点之管理，保证工期目标计划之顺利实施；、以日调度日平衡为手段，项目经理及有关人员跟踪检查工期目标计划之实施，对工期目标计划做动态管理与监控；、采取激励措施，对工期、工程质量、安全生产、文明施工的管理者与操作者有上好成绩者予以奖励。、确保工程质量，实现人同质量目标措施180、：1、质量目标：工程质量总目标：合格，按合格目标进行控制与管理。其中：基础分部工程质量目标：合格；主体工程质量目标：合格；装饰工程质量目标：合格；屋面工程质量目标：合格；门窗工程质量目标：合格；地面楼地面工程质量目标：合格；给排水及供暖工程质量目标：合格；电气、照明工程质量目标：合格；2、确保工程质量目标计划实现的措施：、项目经理部职能组织人员分工明确、职责分明项目经理：施工项目的本权负责人，是质量第一负责人。主管质量之制定，监控质量目标计划之实施评价与激励；技术负责人：主持质量目标实施的技术措施之制定，确保质量目标与技术措施对有关工长、作业班长之技术交底、监督技术措施之执行、作好跟踪检查与操181、作生产调查、建议项目经理与总工长调整作业布置与调换不良作业人员；总工长：监督施工技术措施之履行、调整不良作业人员之岗位、作好材料构配件事先检查、监控配合比的严格执行；有关工长：跟踪检查操作要点之执行、纠正不良作业事件。作好自检、与检、交接质量检查。作好工序、分项工程、分部工程质量进行检查、验收。建议对不良作业人员进行岗位调整；有关班组长与班组质量检查员：对本班人员进行班前操作交底，进行班后作业自检与奖评，监督本班组人员严格操作要点进行作业，参与互检与交接检查，调换不良作业人员岗位；、针对本工程特点与本公司的质量通病，由技术负责人设置质量控制点，并制定操作要点与防治措施，实行重点监控；、工程质量182、是企业生命，工程质量人人有责，工层层确保工程质量的技术交流；、对工程质量施行“开路“、“一票否决“、“挂牌作业“。工程质量与进度发生矛盾，以质量为主；工程质量与人员安排发生矛盾，以质量为主调换人员；工程质量与材料发生矛盾，以质量为主调换材料；工程质量与机具发生矛盾，以质量为主调换机具；工程质量与工资挂钩，施行优质优奖；、作好材料、构配件的事先检验与控制，把好三关：把好材料、构配件进场验收关：不合格者不准进场；把好材料复试关：对主材料（钢材、水泥、骨料、砖、装饰材料）作好复验，不合格材料不准使用；把好材料使用关：正确执行配合比，做好材料计量、正确按规格、品种、数量、强度使用材料，劣材不充好材用，183、好材不做劣材用，物尽其用；、作好反馈工作：事先了解可能出现质量的部位与质量事件以及可能出现质量风险，并制定防范措施，予以事先控制；、完善项目经理部的质量保证体系与质量管理的法规体系。、确保安全目标实现，保证安全施工的措施：1、安全目标计划：本项目施工全过程中、消灭重伤事故、消灭伤亡事故、消灭多人事故、轻伤事故率：22、确保安全生产的措施、项目经理部有关要员与职能机构，对确保安全生产分工明确，职责分明；项目经理：是企业法人代表在本项目施工管理听全权委托代理人，是安全生产的第一负责人，主持安全措施之制定，组织安全教育与培训，组织安全设施之搭设，组织现场安全宣传与监控，组织项目安全交底，审核五种人员184、安全作业资格（电气、起重、焊接、机动驾驶、商空作业），组织劳动保护用品之购置与保证，监督安全措施之实施。技术负责人：负安全生产的技术责任，制定安全措施，主持安全教育的培训，监督安全措施之实施，对有关工长、专业工种、班组长作好安全交底，建议调换不重视安全生产的管理人员与作业人员。总工长：对有关工长、班组长作安全交底，监督安全措施之实施，调换不重视安全作业人员，监督设施搭设，组织施工平面之布置，监督违章作业，组织与监督有关工长与班组长安全程序施工。有关工长：对本工种作业班组及人员作安全作业交底，监督本工种有关作业规程施工操作，调换不重视安全的作业人员并作专项安全检查交底与检查。专职安全检查员：监督185、有关工种按作业规程作业，跟踪检查安全作业与安全设施之搭设防，建议调换违章工作人员，时时事事宣传安全作业的重要性，检查劳动保护用品之发放与使用。班组长与班组安全检查员：作好班前安全作业交底班后安全作业奖评，随时检查本班组作业人员按安全检查规定作业，建议奖励安全生产有功人员，随时纠正违章作业，调换不重视安全生产作业人员之岗位。、按工种特点制定工种安全作业交底与作业规程，并进行两级安全交底（技术人对总工长、工长交底；总工长、工长对班组长及作业人员交底）。、编制现场安全措施，并贯彻在施工全过程。、作好安全教育及现场安全宣传。安全教育分为新工人入场教育（项目经理及技术负责人负责）分部分项工程开工前教育（186、总工长、有关工长负责）工序施工的班前教育与班后奖评（有关工长、班组长负责）。现场安全宣传内容为安全标志、现场安全规则、“三宝”、“四口”利用，标志等，安全检查员负责监督实施。、每个月，项目经理组织一次现场安全大检查。由有关工长、总工长、专职安全员参加，随检查随整改随奖评。、五大专业工种持证上岗、本工程开工前，对施工机械、施工用电等重点编制安全技术措施。、现场文明施工措施：1、现场文明施工指标：、按施工平面图布置材料、机械、电路及管路铺设、临时设修建、道路修建、防火消防设施安设、交通要道防护；、工完场清、随时清、时时清、班后清、使现场整洁有序。食堂、宿舍清洁卫生；、现场文明标志，安全标志，施工责187、任标志等设齐全完整。2、确保现场文明责任制：、明确现场文明施工责任制；项目经理：负布置；有关工长：负清场责任、督促、奖评责任；有关班组长：负责场清、时时清、班后清责任；总工长：负机械按平面图就位责任、监督施工平面图严格执行责任。合理利用现场，科学布置施工总平面图，务使平面图规划合理，物资设备有序。、与每个月安全检查之同时，项目经理组织有关人员对文明施工进行检查，随检查、随纠偏、随整改、随奖评。、综合考评按区建议厅96年4月22日颁发的“工程现场综合考评办法”，每月末对本工地现场进行一次综合考评检查，并认真打分，由项目经理组织公司派人参加。九、工程质量控制标准、质量标准1、分项工程（1）、合格：188、保证项目，必须符合相应评定标准的规定、检验批项目，抽查点应符合相应质量评定标准的合格规定；、实测项目，抽查点数中，建筑工程有80以上，建安工程有80以上的实测值应基本在到相应质量检验评定标准的规定。（2）、注意：当分项工程质量不符合相应质量检验评定标准合格的规定时，必须及时处理，并以按以下规定确定其质量等级。、返工重作的，可重新评定质量等级；、经加固补强或经法定检测单位鉴定能够达到设计要求时，其质量仅能评为合格；、经法定检测单位鉴定达不到原设计要求，但经设计单位签认，可满足结构安全和使用功能要求，可不加固补强的，或经加固有补强改变外形尺寸或造成永久性缺陷的，其质量可定为合格。2、分部工程、合189、格：所含分项工程的质量全部合格；3、单位工程：、合格：所含分部工程的质量全部合格；质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90以上。质量保证资料应符合本标准的规定；观感质量评定得分率达到90及其以上。、工程分解体系：（见附图）、目标体系：1、目标保证体系：工序作业质量目标（保证）保证分项目标（保证）分部质量目标（保证）单位工程质量目标。2、目标体系：由工序作业质量目标完成，首先制定工序作业质量目标，其次制定分项质量目标，再其次制定分部工程质量目标，最后制定单位工程质量目标，这样就形成了一个单位工程的完整的目标体系。本住宅楼，其目标体系制定如下：、这一单位工程，由下列分部工程组成：190、地基与基础工程、主体结构工程、装饰工程、层面工程、上下水与采暖、电气六个分部工程。、地基与基础分部工程由下列分项组成：挖坑、砂砾垫层、C10砼垫层、条形基础、毛石基础、C30钢筋砼地梁、防潮层、回填土七道分项工程组成。、主体结构分部工程，由下列分项组成：砌体、梁、板、C20构造柱，C20圈梁等分项工程。、装饰分部工程由下列分项组成：一般室内抹灰、外墙抹灰墙面、刷涂料、楼地面、门窗五道分项工程。、屋面分部工程由下列分项组成：屋面找水平、保温层、卷材防水层、瓦屋面四道分项工程组成。、上下水与采暖分部工程由下列分项组成：上水管道安装上水管道附件与卫生器具安装、采暖管道安装、采暖器附件安装四个分项工程191、。电气分部工程由下列分项组成：配管及管内穿线、护套配线、电气照明灯具及配电箱安装、接地装置四道分项工程。3、质量目标制定：、首先确定单位工程的质量目标；工程质量目标，就是单位工程的质量评定等级，这个目标，在工程承包合同中已做了明确界定（是合格）；其次，规划六个分部工程的质量目标；要明确哪几个分部工程质量必须达到合格标准，才能确保单位工程达到合格。、质量目标制定依据：、两个承包合同：工程承包合同中规定的本单位工程的目标；项目经理经营承包合同中明确的质量责任目标；、有关法规、标准、定额；、有关图纸、招标文件、施工组织设计、资料；、生产要素的实际状况与动态；、设计要求与有关说明。、以地其基础分部工程192、为例，其质量目标如下：、基础分部工程的分项工程质量目标如下图：、其他分部工程的分项工程的质量目标，中标后由项目经理部制定。、目标控制与管理：1、目标控制：项目中在实现所定目标过程中，按预定目标计划实施（也就是将所定目标做为管理活动的中心），在实施管理的过程中，由于各因素会对之产生干扰，项目经理部就要通过检查，获取目标实施中信息，将之与原目标计划进行比较，发现偏差，采取相应措施纠正偏差，确保目标计划的正常实施，最终获得预定目标计划之实施。这是一种将经济活动和管理活动的任务，转换为具体目标加以实施和控制的主动管理法，它的精华就是以目标来指导行动。2、实行目标管理或控制，要有两个条件其一：有一个明确193、的目标计划体系，如上所述，首先，将施工项目进行分解，形成一个工程分解体系，其次根据工程项目的分解体系，从单位到有关工序制定目标计划，使这形成一个目标计划体系。这样就便于实行目标控制与管理了。其二：有一个合格的控制与管理体系。我们的控制与管理主体就是项目经理与其相应在的有关作业层（工程队），直到作业班组，这就形成了一个控制与管理的工作体系。、工程施工体系（生产体系）：、质量控制与管理体系（组织体系）：、质量控制与管理法规体系：3、施工阶段质量控制的全过程：4、施工阶段质量控制原则：、以预防为主，重点做好事前控制，防患于未然，将质量问题消除在萌芽状态；、坚持质量标准，严格检查，热情帮助；、结合工程194、特点，结合实际确定控制范围深度与采取的控制方法；、尊重事实，尊重科学，以理服人处理质量问题。5、施工阶段质量控制依据：、有关原材料技术标准；、有关构配件取样试验标准；、有关技术鉴定书；、有关操作规程；、有关规范及验收标准。、施工阶段工程质量管理与控制方法：1、有关技术文件的编制与审核：这是对施工阶段工程质量进行全面管理与控制的重要手段。、审核进入施工现场各分包单位的技术资质证明；、编写开工报告并审核上报；、编写施工方案或施工组织设计，对确保工程质量有可靠技术措施，审核后上报；、编写分部分项工程及重点部位的技术与安全操作要点，并做了全面交底；、原材料、构配件取样送验，并审查试验报告；、进行图纸会195、审送签署会审记录；、对生产五要素（材料、机械、人员、资金、施工方法与环境）进行事先审查。2、质量监督与检查：、检查内容：、开工之前检查：目标是检查是否具备开工条件，开工后能否保证工程质量，能否确保工程连续正常施工。、工序作业检查：检查是否按规范、规程与施工方案，交底文件进行作业；、工序交接检查：在自检、交接检、专职检的基础上，对主要工序和对工程质量有重大影响的工序，由有关工长、专职检查员、甲方代表、监理工程师做工序交接验收检查；、隐蔽工程检查：凡属隐蔽工程，必须由专职检查员，甲方代表或监理工程师会同一起隐蔽检查验收，并经监理工程师或甲方代表签证后，方能掩盖；、停工后再复工前的检查：需经监理工程196、师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、分项、分部工程，均应经监理工程师或甲方代表检查认可后，方能下复工令复工；、随班跟踪检查：对主要工序容易产生质量事故或通病的工序，专职检查员及有关工长，随班跟踪检查。、检查方法：、目测法：看、摸、敲、照看：根据质量标准，进行外观目测；摸：手感检查；敲：以工具敲击，进行音感检查；照：对暗阴部位以镜子反光检查；、实测法：吊、量、套、靠吊：以托线板、线锤检查垂直度；量：以测量工具、计量仪表对断在尺寸、轴线、标高、湿度、湿度检查；套：以方尺套方，辅以塞尺检查；靠：以直尺辅以塞尺进行检查；、试验检查：必须通过试验，才能对质量进行判断，此时使用此方法。3、工序的质197、量控制：工程项目的施工过程：由一系列相互关联，相互制约的工序所构成。工序的质量是工程项目整体质量的基础。为把工程项目的产品质量管理好，以预防为主，首先就是将工序质量管理好。工序质量包括两个内容：其一是工序活动条件的质量（即每道工序之投入的五要素：人、材、机、资金、技术）要符合要求；其二是工序活动效果的质量（即每道工序施工完成的工程产品要达到有关质量标准）要符合标准要求。、工序质量控制的内容：、确定工序质量控制流程：每道工序完成后（工序产品）施工自检、互检会同工长检查验收通知监理工程师或甲方代表进行工序检查，并办理工序质量验收签证下道工序施工。、如上所述，工序活动条件，是指影响工程质量的诸要素（198、五要素）。找出影响工程质量的重要因素，并加以控制，才可达到工序质量控制之目的。、及时检查工序质量，并进行分析判断。、设置工序质量控制点：质量控制点是指：为了保证工序质量而需要控制的重点或部位，或者是薄弱环节，对设之质量控制点可以首先析其可能赞成质量隐患的原因，再针对隐患原因，制定出对策予以预先控制。、工序质量控制点的设置：设置工序质量控制点，并对之进行控制，是对工序质量进行预检的有效措施，要根据工程特点、重要性、复杂程度、准确性、质量标准与要求，全面合理的选定质量控制点，它可能是结构复杂的某一工程项目，也可能是技术要求高，施工难度最大的某一结构构件，也可能是某一分部工程，也可能是影响工序质量的199、某一个环节。技术操作、材料、机械、施工顺序、技术参数、自然条件、工程环节都可以作为质量控制点来设置，主要视其对质量性之影响的大小及危害程度而定。举例如下：、人的行为：避免人的行为失误赞成质量事故。对高空、高温、水下、危险作业，易燃易爆作业，吊装作业，动作复杂而快速运转的机械作业，精密度及技术要求高的作业，都应从人的生理缺陷、心理活动、技术能力、思维方法、思想素质等方面进行考核，反复交底，以免由于行为的错误，导致违章作业，产生质量事故；、物的状态：有的工序质量控制中，以物的状态为控制重点如施工精密与施工机具有关；如计量不准与计量仪表或计量设备有关，又如主体义叉或多工种密集作业与作业有关等。、材料200、质量与性能：材料性能与质量直接影响到工程质量。、施工顺序：有的工序作业，必须严格控制相互之间的操作施工顺序，如有违背，将出现对质量不利影响。、技术间歇：有的工序作业，工序之间的技术间歇，其时间性很强，如不严格控制，就会影响工程质量。如砖墙砌筑完成后，一定要有10D的技术间歇，以便让墙体充分沉陷、稳定、干燥，然后才能抹灰，如违反，立即抹灰，会形成灰面脱落、空鼓。、技术参数：有些技术对数与质量有密切关系，必须严格控制。如：砼配合比，外加剂掺量，夯实土的最佳含水量等。、常见之质量通病：如“渗、漏、泛、堵、壳、裂、砂、锈“等通病的部位，要事先研究消除对策，采取预防措施。、新工艺、新材料、新技术之应用：201、都必须事先鉴定试验，或虽有鉴定与试验，但本施工单位首次采用，缺乏经验，也应设为质量控制点，严加控制。、质量不够，不合格率较高的产品：这些产品，根据数据统计，表明质量波动较大，不稳定，不合格率较高，应设为质量控制台点，予以控制。、施工阶段质量影响因素（五要素）的控制：（本节只涉及人、材、机、方法、环境五要素，它属于事前控制控制之范畴）1、人的控制：指直接参与工程实践的组织者、指挥者、操作者。对人进行控制之目的，是避免人的失误，并调动其积极性。其要点如下：、人的技术水平：人的技术水平高低，直接影响到工程质量之水平，为此，对技术复杂，难道大，精密要求高的工序操作，要由技术熟练、经验丰富的人来完成。必202、要时，对其技术水平予以考核。、人的生理缺陷：根据工程特点和作业环境，对人的生理缺陷严加控制。如反应迟钝，应变能力差的人，不能操作快速运行，动作复杂的机械设备等。、人的心理行为：人的心理行为受社会、经济、环境、人际关系之影响，并要接受组织与管理的约束。因为，其劳动态度、注意力、情绪、责任心有不同地点、不同时间有不同变化，为保证质量万无一失，在关键工序和操作上，要控制思想活动，稳定其情绪。、对材料的质量控制：材料质量工程质量的基础，材料质量不符合要求，不可能干出符合质量标准的工程。所以，对材料质量进行控制，是提高工程质量的重要保证，材料控制要点如下：、订货：对主要装饰材料及配件，订货前，需查清生产203、厂家情况，看样，向甲方提供样品，同意后，才可正式订货。、主要设备：订货前，和甲方和监理工程师提出申请，核实是否符合要求；、主要材料进场时，须具备出厂合格证或化验单，或乙方复检单。所有材料必须具备检验单并经监理工程师验证后方可正式使用；、所有构配件，皆必须具备厂家批号及出厂合格证；、凡标志不清或有质量怀疑的材料，一定进行复试；、现场配制的材料，先提出试配要求，一定进行复试；、对材料性能、质量标准、适用范围、对施工要求等必须充分了解，慎重选用。如红色大理石或带色纹（红、暗红、金黄色纹）的大理石，因其易风人剥落，不宜用于外装饰。早强三乙醇不能用作抗冻剂等。3、施工机械的控制：施工机械对项目的施工进度204、及质量有着直接影响，从保证施工质量出发，必须从其选型、主要参数、使用操作三方面进行控制；、机械的选型：选择之原则是：因地制宜，因工程制宜，技术上先进，经济上合理，生产上适用，性能上可靠，使用上安全，操作上方便，维修便利。、主要参数：其性能参数，要能满足施工要求，保证质量要求。如选用超重机械时，必须使其参数能满足超重、超重高度、超重半径的要求。、使用与操作：合理使用，正确操作，是保证施工质量的主要环节。如超重机械要确保四限位装置齐全（行程、高度、高幅、超荷）。4、施工方案正确与否，直接影响到项目的进度、质量、成本控制施工方案考虑不妥，会拖延工期、影响质量、增加成本。为此，选定施工方案时，必须结合205、工程实际，从技术、组织、管理、经济等方面进行全面分析，综合考虑。5、环境因素控制：项目施工的环境因素有：技术环境（地质、水文、气象等），管理环境（质量保证体系、质量制度等），劳动环境（劳动组合、劳动工具、工作面等）。环境因素对质量之影响具有复杂而多变之特点，因之，对主要采取有效措施加以控制，对环境之控制，又与方案及技术措施有关。、施工阶段的工程预检：预检是指，工程未施工前所进行的预先检查。审保证质量，防患于未然的有力措施。、建筑物位置、座标、标高：预检座标标准桩、水平桩。、基础工程：预检轴线、标高、预留孔及洞、预埋件位置与数量；、砌体工程：预检墙身轴线、楼层标高、砂浆配合比划预留孔洞位置及尺寸；、钢筋砼工程：预检模板尺寸、轴线、标高、支撑、预埋件、预留孔等；钢筋型号、规格、数量、锚固长度、焊接、绑扎、保护层等；砼配合比、计量手段、外加剂、养护条件等；、主要管线工程：预检标高、位置、坡度、管线等；、构配件工程：预检安装位置、型号、标高、支承长度等；、电气工程：预检变电配位置、高低压进出口方向、电缆沟位置、标高、送电方向。、成品保护：对完成品，进行妥善保护，确保质量、顺利竣工。质量与安全组织保证体系质量与安全法规体系工程质量控制体系进度控制系统