1、盐业连锁物流配送中心可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月95可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论51.1项目概况51.2编制依据及范围51.3可行性研究概要71.4结论91.5主要经济指标101.6项目研究工作概况10第二章 项目业主及建设环境分2、析122.1项目业主基本情况122.2项目提出的背景132.3项目建设环境分析132.4项目所在地资源状况分析21第三章 项目建设的必要性、可行性243.1项目建设的必要性243.2项目建设的可行性26第四章 市场分析与市场预测304.1物流中心市场功能定位304.2物流中心市场预测304.3物流中心市场SWOT分析324.4物流中心货运量预测38第五章 建设规模及主要内容415.1食盐配送物流中心货场设计规模及布置方案415.2物流中心建设主要规模415.3物流中心建设主要内容41第六章 项目场地及建设条件436.1建设地点436.2建设条件45第七章 项目实施进度497.1项目进度安排原则3、497.2建设期497.3 建设进度安排49第八章 环境保护与安全卫生518.1场址环境现状518.2环保执行标准518.3项目建设和营运期可能对环境造成的影响518.4拟采取的环保措施538.5环境影响评价568.6安全卫生568.7建议57第九章 节能减排分析589.1 节能589.2 项目节能目标599.3 节水措施619.4节能减排措施619.5能耗指标62第十章 项目管理及招投标6310.1 项目工程建设管理6310.2 管理制度6410.3 项目监控6510.4工程监理6510.5 项目招标6510.6资金筹措66第十一章 项目组织机构及人员配置6811.1项目组织机构6811.24、项目人力资源配置69第十二章 投资估算7112.1投资估算依据7112.2投资估算7112.3资金筹措72第十三章 项目社会经济效益评价7413.1经济评价依据7413.2经济效益分析7413.3成本费用估算7713.4损益估算7913.5评价结果7913.6贷款偿还计划表(略)82第十四章 物流仓储合作项目社会评价8314.1物流仓储项目对社会的影响分析8314.2物流仓储项目与所在地互适性分析8514.3物流仓储项目社会风险分析8614.4物流仓储项目社会评价结论86第十五章 风险分析与对策8715.1物流项目风险研究的必要性8715.2物流项目风险识别8715.3物流项目风险分析88155、4物流项目风险防范主要措施91第十六章 结论与建议9416.1结论9416.2建议94第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称*省盐业总公司*分公司盐业连锁*物流配送中心1.1.2项目建设地点*市*区*物流园区1.1.3项目单位名称*省盐业总公司*分公司1.1.4项目单位法人代表*1.1.5项目总投资3000万元人民币1.1.6建设工期1年（2011年12月至2012年11月）1.2编制依据及范围1.2.1项目提出依据1党的十七大报告；2国家“十二五”规划纲要；3国家发展改革委发布了新修订的产业结构调整指导目录（2011年本）（2011年6月1日起施行）；4国务院关于加快发展服务业的若干意6、见（国发20077号）；5国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发20098号）；6国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见（国办发200811号）；7国家发改委关于印发促进食盐流通现代化若干意见的通知（发改经贸20031995号）；8*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。1.2.2项目编制依据1国家发改委国发200540号文件-促进产业结构调整暂行规定。2根据*省盐业总公司*分公司与*投资咨询中心签订的咨询服务合同。3投资项目经济咨询评估指南；4中国地震烈度区划图；5建筑结构荷载规范 (GB500092001) (2006年版)；6混凝土结构设计规范(GB5001027、002)；7项目业主提供的有关资料。1.2.3编制范围根据委托单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几方面进行了分析研究：1项目建设背景的研究；2项目建设必要性的研究；3场址选择、市政配套设施及规划设计方案；4建设内容、建设规模、建设标准；5消防安全、环境保护与节能；6投资估算、建设进度及资金筹措方案；7社会效益分析；8报告结论与建议。本可行性研究报告的工程投资的估算按国家现行的财税政策及建设项目经济评价方法与参数对项目的财务经济效益进行分析，并提出可行性研究的结论意见，供有关部门和项目建设单位决策。1.3可行性研究概要1.3.1项目建设的必要性随着经济的发展，物流在社会经济中发挥越来越重要的8、作用。由于在人力以及资源方面的潜力已经越来越小。而现代物流被认为是经济界的“黑大陆”、是企业经营的“第三利润源”，所以，现代物流已经成为经济发展一部强大的引擎，日益推动着社会经济的发展。而经济的发展则又会反过来推动物流的发展。现在由于东部地区的经济发展状况，上海、深圳等城市已经建立了自己的城市物流系统，而中部和西南也开始建立自己的物流中心。作为经济发展比较落后的*到现在还没有规模的物流中心，为了适应社会经济发展的需要，为提高*在区域经济中以及全国经济中的地位，保证*能够紧跟现代社会的发展潮流，并在新的经济发展大潮之中能够跟上全国的脚步，*应该从自己本身的产业基础和区位条件出发，建立自己的物流中9、心。按照国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发20098号）和国家发改委关于印发促进食盐流通现代化若干意见的通知（发改经贸20031995号）的总体要求，快速、高效、规范、有步骤地推进盐业连锁网点建设，深化物流配送，统一信息管理，创新经营模式，尽快实现食盐流通现代化，尽快形成盐业连锁在市场条件下的核心竞争能力。随着沪（上海）蓉（成都）国道主干线高速公路*段的建成和正在建设的兰渝铁路的通车，*区*物流园区的地理区位优势日益明显，在*物流园区内建设“盐业连锁*物流中心”非常必要。1.3.2项目建设地址*市*区*物流园区，此处地势开阔、平坦，交通方便。1.3.3建设内容及规模该项目总用地3010、亩，计划建筑面积：12000平方米。其中：修建仓库9000平方米，包括盐仓库6000平方米（其中：国家储备盐仓库3000平方米），非盐仓库3000平方米；办公及配套用房3000平方米。1.3.4建设条件项目建设地*市属*盆地亚热带湿润季风气候区，气候温和，热量充足，雨量充沛，年平均降雨量1200毫米。交通便利，水、电、气、通讯有保障，所需物资供应有保障。1.3.5总投资估算及资金筹措本项目建设计划投资3000万元，全部为固定资产投资。其中：工程费用2000万元，占建设投资的66.67%；其他工程费用896万元，占建设投资的29.87%；预备费用104万元，占建设投资的3.46%。本项目总投资311、000元，由本公司自筹和申请*省盐业总公司拨款解决。1.3.6效益分析本项目建成后预计新增年收益462.62万元，总成本费用265.09万元。依托物流配送中心，集中*区盐业支公司销售、配送人员，整合*配送中心，在基本不增加人员的情况下实现与强势品牌商品合作，可形成规模效应。1.4结论该项目建设符合国家产业结构调整的有关政策及区域发展方向，并得到当地政府的高度重视，前期工作准备就绪。*省盐业总公司*分公司盐业连锁*物流配送中心建设将形成集中交通运输优势，集中人员优势，发展储存、配送、联运、物流信息服务、网上营销等盐及非盐产品商品综合性物流服务的区域性物流中心，将*的交通枢纽优势转化为流通优势，同12、时可积极应对*、*、*等地区域性突发事件的食盐供应的需要，积极、稳妥推进*经济的快速发展。1.5主要经济指标表1-1主 要 技 术 经 济 指 标 表序号指 标 名 称单 位数 量备 注1用地面积亩302主要建设内容及规模平方米120002.1办公及配套用房平方米30002.2食盐仓库平方米60002.2.1其中：国家储备盐仓库平方米30002.3非盐产品仓库平方米30002.4道路及停车场硬化平方米100002.5车辆购置（物流配送车）辆103建设投资及资金筹措3.1固定资产投资万元30003.1.1工程费用万元20003.1.2其它工程费用万元8963.1.3预备费万元1043.1.4建设13、期利息万元3.2资金筹措万元30003.2.1自筹资金万元5003.2.2争取上级补助万元25003劳动定员人424新增总收益（正常年）万元462.625新增成本费用万元265.096投资回收期静态年7.45动态9.17所得税万元49.388净现值万元77.961.6项目研究工作概况自接受项目委托后，我中心立即成立了项目总体组，进行了现场踏勘和资料收集工作，并就物流中心项目的定位、市场需求分析、规划设计、交通组织、年货物吞吐量、交通及装卸线的配套设置等问题与业主多次交换意见，于2011年8月完成文件编制。第二章 项目业主及建设环境分析2.1项目业主基本情况*省盐业总公司*分公司是*省盐业总公司14、出资设立的独立核算法人企业。公司注册资金3480918.62元；经营范围：主营盐加工、盐批发、盐零售、房屋租赁；兼营副食及调味品、酒类、百货、日化产品（危险品除外）、五金交电、化肥零售。经营方式：批发兼零售。公司住所：*省*市*区平安大道101号。公司与*市盐政市场稽查处实行“两块牌子、一套机构”管理体制，为省属国有独资企业，人、财、物由*省盐业总公司垂直管理，内设办公室、人劳政工科、运销科、盐政科、财务审计科、市场营销部。下辖*、*、*、*、*5支公司和*盐业收购转运站（*配送中心）。公司现有在岗职工103人，其中大专以上学历70人，占职工总数68；中专学历7人，占职工总数6.8；具有中级技15、术职称以上9人，占职工总数8.7；具有初级技术职称以上26人，占职工总数25。公司共有经营设施13250平方米。担负*市5县（市、区）450万人食盐和全市工农业生产用盐供应任务，年销售盐产品2万吨，盐及非盐产品销售收入4390万元，上缴税收404万元，实现利润405万元。2.2项目提出的背景物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在国民经济发展中对促进资源合理配置、优化区域产业结构、改善基础设施建设、降低社会总成本、提升经济总水平、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面起着至关重要的作用。16、现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术，已成为世界经济发展的热点之一。现在东部和中部甚至西部的西南地区的重庆及成都等地都已经开始建设自己的物流基地，而西部地区在经济上一直较东部和中部落后，如果西部特别是紧邻重庆直辖市的不建设自己的物流基地将会在未来的市场竞争中处于被动的地位。近年来，随着重庆经济工作重点的转移，*市成为其主要产业承接区之一，加之襄渝铁路复线建成和兰渝铁路的开工，*市成为*地区经铁路和公路运输物资的交结点，物资流通更加频繁。因此，在*建立食盐物流中心，对打造“盐业连锁”品牌，建设一个标准化的食盐配送物流中心具有广阔的前景。*物流园区位于沪（上海）蓉（成都）国道主干线高速公路*收17、费站和正在建设的兰渝铁路*站附近，*至*一线公路通过园区一侧，交通极为便利。2.3项目建设环境分析2.3.1项目所在地的区域发展环境分析*市，1993年7月设立地区，1998年7月撤地设市，辖*区、*县、*县、*县，代管*市。幅员面积6344平方公里，2010年末户籍总人口466.2万人。是*省毗邻重庆最近的一个地级市，是*进入三峡经济区的“东大门”。*,区位独特，资源富集。*市位于*东部，呈扇形分布于川中丘陵与*平行岭谷两大地形区之间,是三峡库区发展的接力带，有“*门户”之称。全市盛产粮食、油料、生猪、桑蚕、柑桔，地下资源丰富，开发潜力巨大。市境东部纵贯南北的*山，矿藏尤多，已探明的矿藏达318、0余种，储量大，品位高，易开发。*，历史悠久，文化底蕴厚重。远在南北朝刘宋永初元年（公元420年），这里就建立了始安县。北宋开宝二年（公元969年）取“广土安辑”之意，设*军（为路以下行政区）。以后历代都在此设置军、州、府建制长达944年。1913年改名为*县，1993年成立*地区，1998年撤地设市。悠久的历史，为*留下了不少珍贵的文化遗产。*，山青水秀，自然环境优美乃是旅游业开发之圣地。*山为省级风景名胜区，有“天下第一雄山”之美誉。*，城市优美，基础设施完善。*经济技术开发区城市拓展区构成了“三纵三横”的城市框架，市区形成了“四面环转、纵横交错”的交通道路网络。“十一五”末，全市城镇面积19、达到148平方公里，城镇化率达32.1%。主城区面积近30平方公里，*主城区21条主干道完成风貌改造，垃圾中转站、公厕改造建设全部达标，生活垃圾清运率、生活污水集中处理率、绿化覆盖率、绿地率分别达100%、88%、43.1%、36.8%。*成功创建为国家园林城市，通过国家卫生城市技术性评估验收，被纳入全省“五十百千工程”示范市。2.3.1项目所在地的区域经济发展概况分析*发展基础坚实，经济实力不断增强。2010年，市委、市政府带领全市人民，深入落实科学发展观，加快转变经济发展方式，奋力“三次创业”，经济发展明显提速，社会事业全面进步。全市实现地区生产总值(GDP)537.2亿元，同比增长15.20、6%，创*成立来发展新高，较上年提高0.9个百分点，比全国、全省分别高5.3和0.5个百分点。一二三产业分别完成增加值109.9亿元、259.2亿元和168.1亿元，同比分别增长4.5%、24.5%和10.0%。经济结构不断优化，三次产业比重为20.5：48.2：31.3，一产业比重较上年下降2.0个百分点，二产业比重较上年提高3.8个百分点。年末全市总人口为466.2万人。民营经济快速发展。全市实现民营经济增加值292.6亿元，同比增长19.8%，民营经济总量占GDP的54.5%。对GDP的贡献率为67.1%，拉动GDP增长10.5个百分点。全年完成农业总产值183.2亿元，同比增长5.0%21、；实现增加值109.9亿元，增长4.5%，农业对经济的贡献率为5.6%，拉动GDP增长0.9个百分点。工业对经济贡献增强。完成全口径工业增加值199.4亿元，同比增长26.5%，对经济的贡献率达58.4%，拉动经济增长9.1个百分点。全年新增规模以上工业企业49户，年末规模以上工业企业总户数为351户，实现总产值615.5亿元，同比增长47.7%，其中，轻工业271.2亿元，同比增长61.0%；重工业344.3亿元，同比增长38.7%。全年规模以上工业增加值同比增长28.7%。支柱工业稳步发展。五大支柱产业累计完成工业总产值439.7亿元，同比增长45.8%，占全市工业71.5%。其中，农产品22、加工、机械制造、煤炭、建材、电力分别实现总产值129.4亿元、110.8亿元、87.0亿元、61.6亿元和50.9亿元，分别占全市规模以上工业总产值比重的21.0%、18.0%、14.1%、10.0%和8.4%。年主营业务收入过亿元的企业182户，较上年新增62户。主要工业产品产量实现较快增长。原煤1423.9万吨,同比增长38.4%;发电量139.6亿千瓦时,同比增长20.3%;大米33.7万吨,同比增长37.1%;食用植物油12.6万吨,同比增长67.3万吨;配混合饲料52.5万吨,同比增长47.7%;白酒9.7万千升，同比增长109.3%；水泥833.0万吨,同比增长42.1%;家用洗衣23、机57.3万台,同比增长23.0%;生丝3119吨,同比增长53.7%;墙地砖1704.6万平方米，啤酒9.2万千升，农用化肥2.7万吨。企业效益持续增长。全市规模以上工业企业实现主营业务收入614.3亿元，同比增长47.9%；实现利税总额53.4亿元，同比增长39.1%；实现利润总额26.6亿元，同比增长38.7%；全市规模以上工业综合效益指数为281点。园区实现快速发展。年内园区新增建成面积14.3平方公里，新入驻企业103户，实现工业产值409.5亿元。*经济开发区升格为国家级经济技术开发区。建筑业健康发展。全年建筑业增加值为59.9亿元，同比增长18.6%，对经济的贡献率为14.0%，24、拉动GDP增长2.2个百分点。四级以上资质等级建筑企业纳入统计共90户(不含劳务分包企业)，完成建筑业总产值155.6亿元，同比增长31.8%。房屋建筑施工面积939.1万平方米，同比增长11.3%；房屋建筑竣工面积506.8万平方米，同比增长5.0%。投资保持较快增长。完成全社会固定资产投资383.4亿元，同比增长28.1%，分别比全国、全省高4.3和15.1个百分点，其中，基本建设、更新改造分别完成投资252.0亿元、69.7亿元，同比分别增长29.2%、46.3%。从投资方向看，民间投资、基础设施投资、城镇建设投资等快速推进，其中，民间投资达181.0亿元，同比增长17.1%，占全社会固25、定资产投资的47.2%；城镇建设投资完成205.4亿元，同比增长24.1%，占全社会固定资产投资53.6%；基础设施投资完成106.4亿元，同比增长71.5%，占全社会固定资产投资的27.7%，同比提高7.0个百分点。三次产业投资均保持增长。一二三产业分别完成投资35.6亿元、138.7亿元和209.1亿元，同比分别增长47.5%、8.2%和42.4%，三次产业投资比重为9.3：36.2：54.5。消费市场持续趋旺。实现社会消费品零售总额185.5亿元，同比增长19.0%，增速比上年加快0.3个百分点。分区域看，城镇实现122.0亿元，同比增长18.9%，其中，城区集聚功能强，消费带动效果好，26、实现零售额87.5亿元，同比增长19.1%；乡村63.5亿元，同比增长19.0%。分行业看，批发业、零售业、住宿业和餐饮业分别完成27.0亿元、130.8亿元、2.5亿元和25.2亿元，同比分别增长19.0%、18.4%、59.1%和18.6%。批发零售业、住宿和餐饮业限上企业培育收效明显，2010年末已发展到505户。财税收入快速增长。全市完成地方财政一般预算收入21.3亿元,同比增长31.3%，增幅比上年加快10.2个百分点。财政收入质量明显提高，其中税收性收入完成12.1亿元，同比增长47.5%，占地方财政一般预算收入的56.8%，同比提高6.2个百分点。一般预算支出为97.5亿元，同比27、增长21.4%。全市实现国税收入14.8亿元，同比增长16.7%；实现地税收入16.8亿元，同比增长46.2%。2.4项目所在地资源状况分析2.4.1项目所在地城市规划*城市发展近期目标是：以培育城市产业竞争力和提高城市生活质量为导向，优化城市总体结构，把*建设成为*地区中心城市。重点发展*和火车站片区，建成耗能少的物流、服务、综合贸易区域性市场为主的综合物流园区。远期目标是：以*主城区为核心，打造组团式中心城市，初步形成城市人口100万左右、城区面积达到100平方公里的城市骨架。根据*市十二规划框架协议：*纳入重庆城市群发展规划，将被作为重庆主城区空间拓展区和重大产业的主要配套支撑区与产业转28、移的主要扩散区统筹规划；重庆与*将共建*合作示范工业园、推进*在重庆两路寸滩保税港区设立物流企业、推进*农副产品进入重庆大型超市等；*将面向重庆，深化工业配套、特色农产品供应、休闲度假旅游“三大基地”建设。2.4.3项目所在地资源概况分析1矿藏资源*市资源丰富。已探明发现的矿藏有煤、天然气、矿泉水、沙金、岩盐、石膏、石灰石、白云石、硅石、冰洲石、含钾岩石、菱铁矿、锐钛矿、铝土矿、硫铁矿、磷矿、油页岩、玄武岩、辉绿岩、石英砂、耐火粘土、锂、铍、锗、铬、硼等30余种。其中原煤蕴藏量7亿吨，是*山煤田的富集区；天然气蕴藏量1000亿立方米，为*尚未开发的特大气田之一；岩盐层厚160-200米，蕴藏量29、约1000亿吨；石灰石分布800余平方公里，层厚20-200米，已建成*建材基地。2森林资源丘陵、平坝地区垦植程度较高，经果林、薪炭林、防护林点缀其间。唯*山、铜锣山、明月山植被良好，植物种类繁多，形成若干植物群落。有以马尾松、杉木、柏木为主的亚热带针叶林；有以丝栗、香樟、楠木、桉树、橘柚为主的常绿阔叶林；有以桦木、杨树、麻栎、枹树为主的落叶阔叶林；有以马尾松、杉木和桦木、丝栗为主的针阔叶混交林；有分布长达数十公里的白夹竹林；有以山茶、杜鹃花、柃木、山苍子为主的山地灌丛；有以白茅、巴茅为主的山地草丛。珍贵植物有桫椤、三尖杉、红豆杉、银杏、润楠、连座蕨。野生动物因“大跃进”和“文化大革命”时期对30、森林的过度采伐而大为减少，但仍有4000余种。其中有国家二级保护动物红腹锦鸡、红隼、鸢、雕鹄、小灵猫、水獭；有省重点保护动物豹、大灵猫、赤狐、红腹凤头鹃、鹰鹃。山地有大鲵、蝴蝶、松鼠、紫蟹、“玻璃鱼”等观赏动物。3水资源全市有溪河333条，江河径流总量437亿立方米，地下水总量4亿立方米，年降水量20亿立方米，水资源较为丰富。水能蕴藏量60万千瓦，尤以嘉陵江为最。4旅游资源全市旅游资源丰富。人文旅游资源包括近现代人文景观、历史文化古迹、民俗风情3个亚类，有旅游利用价值的40余处；自然旅游资源包括地貌岩溶类、水景类、地热类、生物类、气象景观及科考资源等6个亚类。第三章 项目建设的必要性、可行性331、.1项目建设的必要性3.1.1是解决经营仓容困难，保障食盐供应的需要*盐业分公司所属5个盐业支公司目前共有仓库面积1988平方米。其中：*925平方米，*833平方米，*230平方米，*区和*市无自有可用仓库，为此，库容已严重不足。特别是*市城区无专用食盐仓库，严重制约食盐的正常供应。食盐是特殊商品，它涉及到家家户户，食盐一旦脱销会严重影响社会稳定。加之，*盐业分公司扩大了经营范围，涉及非盐产品经营达230多个规格，为满足盐及非盐产品经营需要，急需增加库容。3.1.2建设国家储备盐仓库，积极应对突发事件食盐供应需要根据经济发展的需要，目前，*省盐业总公司已向国家和省政府申请在*省建立国家储备盐32、10万吨，应对战争、地震等突发事件的食盐供应。为此，*盐业分公司已向*省盐业总公司申请在修建食盐物流配送中心的同时，在*建立1-2万吨的储备盐仓库，以应对*、*、*等区域性突发事件的食盐供应的需要。3.1.3建设物流中心是盘活闲置资产的需要。*盐业分公司南园仓库占地面积5427.8平方米，仓库面积1711平方米，始建于50年代。目前存在严重安全隐患。2008年，*盐业分公司向市政府请示要求在原地改建，但因该仓库用地已被政府规划为公共设施用地，为此，市规划和建设局复函（广市规建函200873号）不同意在原地改建。目前，南园仓库已闲置多年。为此，*市盐业分公司拟将该宗土地置换到*物流园区，修建食盐33、物流配送中心，通过土地置换，盘活闲置资产。3.1.4是建立区域物流中心，提升区域辐射能力的需要*市既是伟人*故里，又是“*门户”。在*建立食盐物流配送中心，对打造“盐业连锁”品牌，有着重要意义。同时，*的市场密度大，客户较为集中，通过建立物流中心，既能提高商品供应链和经营成本的控制，又能快速地为客户提供高效服务，给客户一种稳定、长期经营的良好形象，从而增强企业竞争力。*至*、*、重庆为全高速公路，距*市区140公里，距*市区56公里，距重庆市87公里。*港口建设工程也正在加紧建设，1000吨级泊位达6个，千吨级货轮可从*港直达上海。目前，市政府已把*镇规划为物流园区，打造*经济圈物流基地，培育34、新的经济增长点。因此，根据*特殊的地理位置和政策支持等优势，拟投资建立“盐业连锁*物流配送中心”，使*盐业分公司从单一的商业批发企业向综合性物流配送企业转型，实现*盐业分公司经营盐及非盐产品的统一物流配送。同时，也能实现对*、*等*地区和重庆市实现物流配送辐射，通过建立区域物流中心，提升区域幅射能力。3.1.5项目建设是提高物流效率，降低经营成本的需要*市辖区面积小，交通四通八达，市政府规划物流园区的*镇地处*市辖区中心，物流配送中心建成后，因配送半径小（*至*55公里、至*20公里、至*46公里、至*23公里），从配送中心出发，最近的*市，车程10多分钟，到*15分钟，到最远的*县也半小时车35、程。有利于实现统一物流配送，这样不仅能有效减少商品损耗，降低经营成本。同时，依托物流配送中心，集中*区盐业销售、配送人员，整合*配送中心员工，在基本不增加人工成本就能加强与强势品牌商品合作，预计盐及非盐产品商品年销售收入上亿元，形成规模效应。3.2项目建设的可行性3.2.1资源丰富 项目建设地立足于项目区的资源优势。*盛产稻谷、玉米、高粱、小麦、柑桔、蚕茧、生猪等农副产品，是全国商品粮和瘦肉型生猪的生产基地之一、杂交水稻制种基地、优质柑桔基地和*省特色农业及农产品加工基地。岩盐储量达5770亿吨，天然气储量达6000亿立方米以上，可开采量达1500亿立方米以上，石灰石储量300亿吨以上。渠江常36、年平均流量680立方米/秒，日供水能力10万吨，水电装机容量60万千瓦，原煤年生产能力800万吨，火电装机240万千瓦，发展条件得天独厚。 3.2.2政治优势*市作为一代伟人*的家乡，具有其它地方不可比拟的优势。*的建设受到世人关注，得到了中央、*省的大力支持。国家商务部将*区确定为定点帮扶的贫困县，产品进出口和引进外资可获得商务部重点扶持。*先后成功创建成为全国优秀旅游城市、国家级园林城市、全国综合治理先进城市、全国双拥模范城市、全国文明先进城市和省级卫生城市。*故里、*山石林成功创建为国家4A级景区。这些都将给项目的建设和发展提供了良好的机遇。 3.2.3符合国家产业政策1本项目属于国家发37、展改革委新修订发布的产业结构调整指导目录（2011年本）（2011年6月1日起施行）第一大类鼓励类第二十九条现代物流类第1款明确的“粮食、棉花、食用油、食糖、化肥、石油等重要商品现代化物流设施建设”和第9款明确的“应急物流设施建设”。2在产业结构调整指导目录（2011年本）（2011年6月1日起施行）中的“限制类”和“淘汰类”对此类项目无限制。综上所述，本项目符合国家产业政策，这为本项目准备了广阔的发展前景。3.2.4政策优势1中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出要“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展38、新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平”。同时，明确指出“大力发展现代物流业。加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平”。22011年5月，国务院批复成渝经济区区域规划（国函201148号）。*地处成渝经济区，区位优势明显。成渝经济区位于长江上游，地处*盆地，面积20.6万平方39、公里，是我国重要的人口、城镇、产业集聚区。经过改革开放特别是西部大开发以来的发展建设，成渝经济区已成为西部地区综合实力最强的区域之一，具有在新起点上加快发展的良好条件。在新形势下加快成渝经济区发展，对于深入推进西部大开发，促进全国区域协调发展，增强国家综合实力具有重要意义。依据成渝经济区区域规划，按照一体化发展的要求，提出依托中心城市和长江黄金水道、主要陆路交通干线，形成以重庆、成都为核心，沿长江发展带、成绵乐发展带、成内渝发展带、成南(遂)渝发展带和渝广达发展带的“双核五带”空间格局。考虑到重庆、成都是经济区中心城市，集聚能力强，经济总量大，能够发挥引领区域发展的核心作用和辐射带动作用，规划40、确定重庆和成都为成渝经济区的“双核”，并要求“双核”之间要加强资源整合，优化城市功能，实现错位发展，建设成为带动经济区发展的双引擎和对外开放的门户城市。规划要求沿长江发展带要建成长江上游重要的产业和城镇集聚带，成绵乐发展带要建成具有国际竞争力的产业和城市集聚带，成内渝发展带要建成连接重庆和成都“双核”的南向重要经济带，成南(遂)渝发展带要建成连接重庆和成都“双核”的北向新兴经济带，渝广达发展带要建成经济区东北部重要的经济增长带，这“五带”中，除成绵乐发展带全部在*省境内以外，其他四个发展带都跨跃*两个行政区，既体现了重大交通基础设施条件的依托，又准确把握经济的流向和经济发展的脉络，有利于实现生41、产要素的联动和融合，促进区域一体化发展。3.2.5项目建设得到了当地政府的大力支持*市政府非常重视该项目，并召开专题会议研究：原则同意将*省盐业总公司*分公司南园仓储办公用地（8.14亩）在*物流园区选址置换土地24亩，建设盐业连锁*物流配送中心。盐业连锁*物流配送中心总用地规模控制在30亩以内，具体以市国土资源局预审为准。超过置换部分（24亩）的土地供地方式，待该项目用地规模确定后报市政府常务会议研究。第四章 市场分析与市场预测4.1物流中心市场功能定位根据现代商贸物流中心总体战略和物流发展现状，物流中心应具有物流配送功能、物流代理功能、物流信息与电子商务服务以及物流后勤服务等几大功能。4.42、2物流中心市场预测现代商贸物流中心建设必然要面对众多的竞争对手。除了面对有一定规模的运输、仓储企业外，更多的是面对众多的“小”“散”运输经营个体户。价格是这些运输经营个体户主要竞争手段。现代商贸物流中心的经营一方面要整合一些小散户，另外一方面还要应对一些小散户的低价竞争策略。因此，物流中心建设之初，应该认真考虑进入物流市场价值链中的各个环节，寻找低投入、高回报的物流业务。一方面，我们说中国物流市场的潜力是巨大的。中国目前与物流相关的总支出约19000亿元，国内运输和物流费用超过2000亿元，并继续以较高速度增长(年均增长率超过8%)；另一方面，第三方物流市场的规模还是有限的，大约400亿元。由43、于地区和部门的分割，以及众多的工商企业和物流企业各自为营，搞“小而全”，市场被极度分散，还没有形成社会化的物流大市场，也难以产生能够提供综合服务的、规模化经营的物流大集团。物流产业的发展将成为21世纪中国经济发展的一个重要的产业部门和新的经济增长点。物流产业发展的历史和国际经验表明，物流产业作为新兴的服务部门，已经进入全面快速发展阶段。相比较而言，中国的物流产业仍然处在起步发展阶段，但在相当一些领域和地区已经表现出快速发展的趋势和潜力。1、从物流需求情况来看，发展迅速的领域主要集中在：一是以三资企业、私营企业等非国有经济为服务对象，“第三方物流”将继续呈现快速发展势头；二是一些优势国有企业在优44、化内部物流管理的基础上，逐步产生和发展的物流服务需求。三是以消费者为对象的物流服务，如商品快运服务、配送服务等快速发展。 2、从专业物流企业的发展来看，一是中国加入WTO后，我国在公路货运、商品分销、仓储设施等领域的开放，使更多的外资物流企业进入中国。二是民营企业、多元化股权结构的新兴物流企业发展迅速，这类企业的优势在于经营观念、机制、管理方式能够适应市场快速发展的要求，将成为中国物流产业发展进程中最为活跃的部分。三是部分传统工业运输、仓储、批发企业，在其原有业务领域的基础上，通过向物流服务领域延伸，成为物流产业中强有力的竞争者。3、从物流的区域市场发展来看，经济发展迅速和比较活跃的地区，物流45、产业发展将快于其他地区，特别是枢纽城市和中心城市等将成为区域物流市场快速发展的主要基地。*市位于*经济走廊的龙头和重庆经济一小时圈内，具有后发优势和经济发展的爆发力，发展物流业能推动全市经济发展质量和形成投资洼地。4.3物流中心市场SWOT分析4.3.1优势（strength）分析发展现代物流，*市具备良好的基础条件：1得天独厚的区位优势*市有辐射周边的独特区位优势。是*以东进出重庆的门户，是*省东部承接重庆工业经济转移的主要地区。与重庆直辖市的垫江县、长寿县、渝北区、潼南县、合川区和*市的大竹县、渠县及*的蓬安县、嘉陵区、高坪区和遂宁市的蓬溪县等周边区（市）县相接，就近辐射*市466.2万人46、口，就远辐射可达2000万人口，是重庆辐射*地区的主要承担者。2有综合交通优势。辖区内襄渝铁路复线建成通车，兰渝铁路境内段加快建设，县县通高速公路。截止2010年底，全市公路通车总里程达到9539公里，其中，高速公路为162公里，一级公路76公里，二级公路359公里，三级公路429公里，四级公路7033公里，等外级公路1480公里。航道里程522公里。构建了以高速公路（广南高速公路、广邻高速公路、达渝高速公路、邻垫高速公路、南渝高速公路）、国省干线公路为主骨架，连接县乡村公路，纵横交错、四通八达的路网体系。实现了县县通高速，市区到成都两个半小时、到重庆1小时、到各区市县半小时通达的目标；农村路47、网结构日趋合理，实现了乡乡通油路（水泥路）、村村通公路、60%的行政村通油路（水泥路），有效整合了全市经济资源、优化了生产力布局。完成公路旅客周转量18.9亿人公里，同比增长13.7%；完成公路货物周转量23.9亿吨公里，同比增长13.0%。3有经济社会发展基础优势。2010年，全市实现地区生产总值(GDP)537.2亿元，同比增长15.6%，创*成立来发展新高，较上年提高0.9个百分点，比全国、全省分别高5.3和0.5个百分点。一二三产业分别完成增加值109.9亿元、259.2亿元和168.1亿元，同比分别增长4.5%、24.5%和10.0%。经济结构不断优化，三次产业比重为20.5：48.48、2：31.3，一产业比重较上年下降2.0个百分点，二产业比重较上年提高3.8个百分点。市域经济发展的软、硬投资环境都十分良好。4有区域中心城市地位优势。西部大开发战略的深入推进，*市实际成了重庆市确定的“一小时经济圈”的外省区域中心城市之一，是*高速公路沿线产业密集带的主要承担者。5有*合作优势。*作为*东部、重庆北部重要的陆上交通结点的优势，有利于*进一步发挥商贸中心和物资集散地功能。4.3.2劣势（weakness）分析1物流活动分散。全市的物流活动仍以企业分散的物流为主，专业化、规模化、社会化水平较低。市内工业企业中原材料和成品物流的90%左右都是由企业自身或供应商来承担，由第三方物流企49、业承担的几乎甚微。商业企业中的商品调动大部分也是由商家来自理。2物流服务单一。全市的物流服务仍以传统业务和传统方式为主，以局部的、分段的、单品种的物流服务为主，局限于传统的物流运作，业务内容多数仍是代理存储，库存管理，搬运和运输，缺少能够提供全过程物流服务的企业。物流系统信息化、网络化程度也很低。3技术装备低级。与发达地区相比，在物流专用设备及物流信息网络配套方面还存在相当大的差距。在现代包装技术和机械化、自动化货物搬运技术已普遍使用于现代物流企业时代，全市还没有运用，没有从根本上改善*市物流活动中的货物运输的散乱状况和人背肩扛的手工搬运方式。4管理体制不顺。物流管理体制和机制上存在不少障碍。50、物流涉及部门很多，但目前有效的协调机制尚未建立，如公路、水路、铁路分别由不同的部门管理，使多式联运难以有效开展。4.3.3机会(opportunity)分析1政策机会国家西部大开发战略纵深推进和国家强化解决贫困地区突出问题的难得机遇相关政策扶持，*市正面临地区均衡发展的政策机遇。（1）特别是国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发20077号）、国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见（国办发200811号）和*省相关规定明确提出：“围绕推动新型工业化和城镇化，大力发展现代物流、社区服务、信息传输、房地产、中介服务、金融保险等需求潜力大、成长性强的新兴服务业，形成新的经济增长点。”51、“在主要依靠市场机制配置资源的同时，要充分发挥政府投资的引导和带动作用。根据我省服务业发展的实际情况，省及各市县政府要适当安排一定数量的投资作为加快发展服务业的引导资金，用于国家引导资金的地方配套和国家鼓励的服务业重点建设项目的贴息或补助，以更多地吸引社会资金投入服务业”。这些政策的出台，有利于*市把握新的机遇，发挥比较优势，积极向国家争取实质性政策和项目支持，实现加速发展。同时，*市也为发展现代物流奠定了扎实的基础。*城市化步伐的加快，城市功能也不断加强，城市品味不断提高，城市辐射功能也逐步加大。这些，都为*发展现代物流提供创造了有利条件和千载难逢的发展机遇。（2）物流业调整和振兴规划指出52、：加快发展现代物流业，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业发展，为全面建设小康社会提供坚实的物流体系保障。到2011年，培育一批具有国际竞争力的大型综合物流企业集团，初步建立起布局合理、技术先进、节能环保、便捷高效、安全有序并具有一定国际竞争力的现代物流服务体系，物流服务能力进一步增强；物流的社会化、专业化水平明显提高，第三方物流的比重有所增加，物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增10%以上；物流整体运行效率显著提高，全社会物流总费用与GDP的比率比目前的水平有所下降。重点发展九大物流区域，其中本项目就是属于“以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域”九大物流区域之一。建设十大物流53、通道和一批物流节点城市，优化物流业的区域布局。其中本项目就是属于“东部沿海与西南地区物流通道，西北与西南地区物流通道，西南地区出海物流通道”中的十大物流通道中的三大通道。2市场机会根据*市委 关于制定*市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议，明确了“十二五”时期经济社会发展奋斗目标和主要任务。奋斗目标是：地区生产总值年均增速保持在17%以上，到2015年，经济总量突破1400亿元，人均生产总值达到成渝经济区平均水平，基本形成成渝经济区重要的经济增长极；*组团式大城市人口达到100万左右，面积达到100平方公里，初步形成*渝北地区中心城市；公路、铁路、水运综合配套，交通网络更加完善，逐步建成54、*综合交通枢纽；对外开放合作的广度和深度不断拓展，初步形成内陆对外开放示范窗口；城市基础设施和公共服务体系更加完善，人民群众幸福指数大幅提升，基本建成环境更加优美的宜居宜游宜业城市。主要任务是：一是实施“一核一圈两翼”总体战略，着力构建*渝北地区中心城市，加快推进新型城镇化，提升城市核心竞争力；二是积极构建*综合交通枢纽，加强水利、通信、城镇、园区等基础设施建设，全面改善发展条件；三是发展壮大传统优势产业，积极培育战略性新兴产业，集约发展园区工业，实现由工业化初期向工业化中期跨越；四是积极创建国家级现代农业示范市，加快推进*统筹城乡综合配套改革试验区建设，带动城乡一体化发展；五是努力把*建设成55、为国际知名国内一流旅游目的地和成渝经济区现代物流重要节点城市，繁荣城乡市场；六是深入实施科教兴市和人才强市战略，提高自主创新能力；七是推动文化大发展大繁荣，凝聚强大的精神动力；八是加强以保障和改善民生为重点的社会建设，到“十二五”末进入中等收入地区；九是深化各项改革，建设*合作示范区，打造中西部承接产业转移示范区，增强发展动力与活力；十是加快建设资源节约型、环境友好型社会，积极创建国家森林城市、国家环保模范城市，提高生态文明程度。根据“十二五”时期的奋斗目标和主要任务，*发展物流业的大好时机来临。因此，“大力发展服务业，进一步活跃城乡市场”成了2011年*市的目标之一。坚定不移实施商贸兴市战略56、，推动服务业加快发展，实现社会消费品零售总额219亿元，增长18%。努力搞活商贸流通。推进现代物流园区建设，启动实施*现代粮食物流集中区、*石油物流园、邮政枢纽、家居建材等项目。配套建设*仓储物流园区，正是为了发挥物流大流通、大市场的中转、吞吐、交易功能的作用，同时也为本项目的食盐物流配送中心项目的建设上马提供了大好的机遇。4.4物流中心货运量预测根据*市规划办提供的运量资料，主要货物为铁矿石、水泥、石灰石、化工原料及成品、副成品，铁路近、远期运量分别为123104 t/年、200104 t/年，发大于到。4.4.1*市工业项目运量1.发送统计见表4-1。表4-1发送统计表单位：万吨货物名称初57、期运量包装形式保管场地备注铁矿石20散堆站台或堆场钢铁5散堆站台或堆场笨重货物水泥55袋装仓库或雨棚怕湿木材7板材/方料站台或堆场纸制品3成件仓库或雨棚怕湿石灰石20散堆站台或堆场食盐0.5袋装仓库或雨棚怕湿 2.到达统计见表4-2。表4-2到达统计表单位：万吨货物名称初期运量包装形式保管场地备注焦炭1散堆站台或堆场钢材2散堆站台或堆场化工原料10罐装桶装列站台食盐0.5袋装仓库或雨棚怕湿 3.货运量见表4-3。 货运量表单位：104吨/年波动系数1.251.25货场分类运量初期远期小计发送到达小计发送到达合计1231101320016535仓库58588585站台14122403010堆场558、140117550254.4.2车流特点1.根据预测运量，本线及衔接各方向车流见表3-4。表3-4研究年度重空车流表单位：列/日上行下行*市襄樊方向2121*市重庆方向21212.车站装卸作业车数2015年*市站装卸作业车数见表4-5表4-5*市车站装卸车作业数单位：辆/日装 车卸 车1114物流中心主要服务于*市各工矿企业，研究年度专用线到发运量合计123104t/年，主要是各企业生产所需的各类原辅材料及产成品、副产品等。第五章 建设规模及主要内容5.1食盐配送物流中心货场设计规模及布置方案5.1.1货场设计规模根据运量，食盐仓库设计为200m30 m、非盐仓库100m30 m。5.1.2布59、置方案为了使相同品种货物集中装卸，食盐仓库和非盐仓库分开布置。5.2物流中心建设主要规模项目总用地30亩，其中用现有的南园仓库土地8.14亩置换*物流园区的土地24亩，新征土地6亩。建筑面积：12000平方米。5.3物流中心建设主要内容（1）食盐仓库：建筑面积6000平方米； 其中建经营食盐仓库3000平方米； 建国家储备盐仓库3000平方米；（2）非盐仓库：建筑面积3000平方米；（3）办公及配套用房：建筑面积3000平方米；（4）道路及停车位硬化：建筑面积10000平方米；（5）围墙、绿化、水电、排水沟等附属设施建设。5.3.1建筑标准、装修标准、结构类型1建筑标准、装修标准（1）仓库采用60、砖混结构、彩钢屋面。（2）办公及配套用房采用砖混结构。门窗采用塑钢窗，木制门。根据生产作业或办公需要设置纱窗。底层外窗增设铁栅栏。屋面做法根据当地自然条件采用新型多层复合防水卷材或高分子卷材防水。外墙装修一般房屋采用普通抹灰，视建筑物的使用功能以及周围环境采用涂料饰面。同一区域房屋外墙装修标准及色彩应协调统一。2结构类型一般采用砌体结构或钢筋混凝土框架结构。仓库采用钢结构。一般楼（屋）面板采用现浇板，货物仓库采用彩钢板。一般房屋基础采用毛石条基，根据结构需要和地质情况采用钢筋混凝土独立基础、条形基础、桩基或其它类型基础。砌体结构内外墙一般采用240mm厚标准实心砖。框架结构采用200厚轻质砌块61、填充墙。5.3.2货场设备物流中心装卸作业区配套建设围墙及货场站台、仓库、雨棚、堆货场铺面等，作业区的消防道路纳入园区统一设计实施。第六章 项目场地及建设条件6.1建设地点目前物流业蓬勃发展,物流中心的建立则是物流系统中的关键问题. 物流中心选址是指在一个具有若干供应网点及若干需求网点的经济区域内,选一个地址设置物流中心的规划过程。较佳的物流配送中心选址方案是使商品通过物流中心的汇集、中转、分发,直至输送到需求网点的全过程的效益最好。通常,物流配送中心拥有建筑物、构筑物以及设备,如果选址不当,将产生极大的负面影响并付出代价。因而,在物流配送中心的选址规划中,应对物流配送中心的选址原则、影响因素62、等进行综合分析,并提出缜密的决策建议是非常必要的。6.1.1选择原则1动态性原则。在物流配送中心选址时，不能将环境条件和影响因素绝对化，而是从动态出发，将物流配送中心选址建立在详细分析现状及对未来变化做出合理预测的基础上。2竞争性原则。物流活动是服务性活动，用户的选择必将引起物流服务的竞争。若不考虑这种竞争性机制，而单从成本最低、线路最短、速度最快等角度出发，就会剥夺用户的选择权利，导致垄断从而阻碍物流服务质量的提高。3经济性原则。物流中心的选址不同，其未来物流活动辅助设施的建设规模及建设费用以及运费等是不同的，选址应以费用最低作为重要选址原则。4交通便利性原则。布局物流中心时，要考虑现有交通63、条件，同时预测和规划未来交通，保证物流中心投入使用后交通便利。5统筹性原则。物流中心的布局与生产力布局、消费布局密切相关，在规划物流中心时，必须统筹兼顾，微观宏观综合考虑。6战略性原则。要有前瞻性，制定长远发展规划。6.1.2物流中心选址主要影响要素物流中心的建设是一项规模大、投资多，影响巨大的系统工程。在建设它时，必须充分考虑各个方面的因素。它主要有以下几个方面：1经济因素：它包括物流中心建设投资、建成的时间、土地的价格、建立后的维护费用等。2公共设施因素：它包括通风条件、三供条件、交通条件、道路设施等。3社会因素：主要包括国家政策、生活环境、就业情况、治安情况、国土资源利用情况、环境保护情64、况等。4自然环境因素：主要包括地形条件、水文条件、气象条件、地质条件等。5经营环境因素：主要包括商品特征、经营条件、服务条件、周边的消费水平情况等。6.1.3建设地址盐业连锁*物流配送中心选址在现*市*区*片区。该处基础条件好，地势较高，视野开阔，有利于避灾，有利于保障食盐储备安全；该选址位置居中，相对独立相互干扰小，符合*城市规划要求，且该片区位于规划中的仓储物流中心；现状场地空旷拆迁小，地块周边交通便利，与*至*高速公路*收费站出口相邻，并与建设中的兰州至重庆铁路*站毗邻，便于物资的周转、调运；该配送中心地址无地下管线或光缆，无地下文物古迹。周边亦无空气污染源等影响；给水、供电、通信等基础65、设施较为完善，能满足建设要求。*省盐业总公司*分公司盐业连锁*物流配送中心位于国家级开发区*市经济技术开发区，也是*市政府所在地，城市人口密集，需要食盐连锁配送。6.2建设条件6.2.1自然条件1.气象条件：*市属中亚热带湿润季风气候区，受太阳辐射、大气环流和地形的综合影响，具有四季分明、冬暖夏热、无霜期长、降水丰富、风力小、空气湿度大的特点，早春冷空气活动频繁，常有低温寒潮，夏长而炎热，间有伏旱，秋季北方冷空气南下强度大，气温下降快，多连绵雨，全年无霜期310天。多年平均气温1718，最热月平均气温32.8，最热月最高气温40；最冷月最低气温1.8。年平均降雨量1200毫米。2.水文条件：本66、工程选址处为侏罗系沙溪庙组泥岩层，岩性单一，构造简单，地表无河流和水体，无大的地下水涌出，拟建筑物标高高于当地侵蚀基准面，地表与地下水易于排放，而且周边无大的自然水体渗入，水文地质条件简单。3.地质条件：本工程选址处为剥蚀丘陵地貌，位于丘陵与平地交界的台地上，以浅丘带坝地形为主。地势经广南高速公路建设已较为平坦。地形简单，地貌单一，无岩层倾斜、滑坡现象，地质较为稳定，地势平坦。该区地质灾害不发育，危险性小。4.地震：本项目构造区划属新华夏构造系*盆地沉降带*坳陷构造区，地质构造中等复杂，形态单一，褶皱宽缓，区域地壳稳定性良好。根据中国地震烈度区划图（GB183062004）及*省抗震办公室有关67、文件规定，本区设计基本地震动峰值加速度值为0.05g，设计基本地震动反应谱特征周期为0.45s。按中硬场地类型划分，抗震设防烈度为6度，据记载境内无地震活动。因此，总体区域稳定性良好。6.2.2城市配套基础设施条件1.物资供应：项目建设所需水泥、砂石、钢材等建筑材料可在市内购买，运输方便，材料供给充分，完全能够满足供给。2.供电：项目所在地*市是一个能源大市，电力资源丰富，水电、火电并举。随着一批在建项目的竣工投产，*的电力装机将达100万千瓦。项目区电力富足、电网完善。完全可以满足其项目建设、生产、生活用电，项目建设地电源有保证。3.供水：项目区有*供水系统日供水能力10万吨，能保证生产、生68、活用水之需。4.供气：*市按照“衔接大气网，新建主干线，拓展集镇线”的思想，加强气网改选，改善供气质量，项目区内天然气供气能力达10万立方米，完全能够满足生活用气。5.通讯：*市已实现了电信传输光缆化、电话交换程控化、网络化，可提供国内、国际电话服务及电报、传真、移动通讯和公众多媒体数据网（DDN）、国际互联网（lnternet）、“一线通”（ISDN）、宽带网络（SDSL）、视频点播、邮政快递等业务，对外通讯、信息传递十分方便、快捷。项目建设所需通讯条件完全可以满足。6.2.3交通条件及应急能力*市除航空外，铁路、公路、水路交通便捷畅达。1电气化铁路襄（樊）渝（重庆）线纵贯南北，拥有火车站669、个，其中*站是*片区重要的物资、客源集散地，每日有6对客运列车停靠，可直达成都、重庆、西安、郑州、北京和武汉。规划建设中的兰（州）渝（重庆 ）铁路穿境而过，将打通*向北而出的快速通道。2公路网络四通八达，市内公路通车总里程、平均密度均高于全国和*省的平均水平。*、*高速公路全线贯通， 1小时可达重庆江北国际机场，2.5小时可到成都。*不仅实现了县、市、区均通高速公路，而且自动带入成渝沪旅游经济圈。*还拥有过境国道210、212、318三条，过境省道两条。国、省、县道纵横交错，构成了以铁路、公路为主体的“三横四纵”交通网络格局。综上所述，从*市*物流园区出发，1小时内通过公路交通方式可以通达*市70、所有县级城镇密集区；2小时内通过公路交通方式可以通达市内所有区、县、乡镇；3小时内通过高速公路、铁路成都、重庆等省会城市可通达*市区。因此，可以保证盐业连锁物资可从省城内及周边省区24小时内送达，从而提高了物流配送的时效性，也达到了紧急预案下的食盐供应的时间要求。6.2.4征地拆迁条件本项目用地拆迁全部由政府统一办理（正在拆迁）。项目单位无征地和拆迁任务，用地手续简便。综上所述，本项目建设环境良好，建设条件具备。第七章 项目实施进度7.1项目进度安排原则项目编制的工程进度是建立在资金能按工程进度计划即时到位的前提下编制的，各项工程内容在合理工期所需的基础上，加强和优化施工组织，多方面实行交叉作71、业，尽量缩短施工时间。7.2建设期项目周期以年为单位，项目实施进度以月为单位。本项目总体建设期1年（2011年12月至2012年11月）。7.3 建设进度安排12011年11月底前，完成项目可研编制、立项、设计、招标、征拆等前期工作；22011年12月至2012年7月，完成办公及配套用房建设；32012年27月，完成项目食盐仓库、非盐仓库建设；42012年89月，完成道路及停车位硬化；52012年910月，完成围墙、绿化、水电、排水沟等附属设施建设。62012年11月完成竣工验收，投入使用。详见下表。表7-1项目实施进度计划表序号项目名称项目实施进度2011年2012年81212345678972、1011121完成项目可研编制、立项、设计、招标、征拆等前期工作2完成办公及配套用房建设3完成项目食盐仓库、非盐仓库建设4完成道路及停车位硬化5完成围墙、绿化、水电、排水沟等附属设施建设6竣工验收，投入使用第八章 环境保护与安全卫生8.1场址环境现状项目所涉及的区域内环境质量好，未发现有任何污染环境的现象发生。8.2环保执行标准保护自然环境、维护生态平衡是我国的一项基本国策，是保障人民健康，造福子孙后代的长久大计。因此，本项目建设从环境角度论证其可行性，并以此作为设计基础之一。本项目执行的污染物排放标准如下：大气执行环境空气质量标准（GB3095-1996）一级标准水质执行地表水环境质量标准（73、GHZB1-1999）类水域标准噪声执行城市区域环境噪声标准（GB3096-93）I类标准废气执行大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）一级排放标准废水执行污水物综合排放标准（GB8978-1996）一级排放标准8.3项目建设和营运期可能对环境造成的影响8.3.1施工期（1）项目施工期间会产生少量污水，直接排放会对当地环境造成一定的污染；（2）施工期间会有扬尘产生，会对当地空气质量造成影响；（3）施工期间机械设备及其它噪声会影响到当地居民生产、生活；（4）施工期间产生的固定垃圾如果不进行处理将会严重污染当地环境。8.3.2营运期本项目是物流配送中心项目，该物流中心建成后，其主要污染74、源是为生活污水、交易双方及交通车辆噪声等。主要污染物是配送中心冲洗及生活污水、生活垃圾、一般固体废物、噪声和汽车尾气。（1）废水污水经自建污水处理站处理后达到GB8978-1996污水综合排放标准一级标准。相应的CODCr和氨氮的浓度为100mg/L和15mg/L，排入项目附近水体。（2）废气项目营运期，即项目建成使用后的空气污染物主要为地面停车场的汽车尾气、餐饮部油烟废气、交易区等腐烂和垃圾站堆放的垃圾产生的臭气以及自备发电机废气。（3）固体废弃物生活垃圾主要为职工日常产生的生活垃圾，配送中心产生的包装废弃物等一般固体废物。（4）噪声营运期主要噪声源有进出车辆、应急发电机组、排风设备及人群活75、动等。主要噪声源强详见表8-1。表8-1主要噪声源强 单位：dB(A)声源柴油发电机排风设备进出车辆水泵声级dB(A)100-11060-7565-7560-70位置配电房食堂、厨房道路、停车场影响特征临时、短暂持续持续持续8.4拟采取的环保措施8.4.1环境保护控制标准1环境质量控制标准TSP年平值：0.08mg/m3。PM10年日均值：0.04 mg/m3。SO2年日均值: 0.04 mg/m3。饮用水源水质达标率：100%。地面水水质达标率达到100%（按类水域标准）。区域环境噪声平均值：55dB（A）。交通干线噪声平均值：65dB（A）。配送中心内悬浮微粒年日均值：0.48mg/m3。76、2污染控制指标工业废水排放达标率：100%。汽车尾气排放达标率：60%。工业固体废物综合利用率：100%。生活垃圾收运处理率：100%。生活污水处理率：100%。绿化覆盖率达：70%以上。气（电）化率：90%。8.4.2施工期环境保护措施1噪声控制高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏进行处理，对超标范围内的居民做好补偿工作。同时合理安排施工组织计划，在分布有敏感点的区域施工时，对于产生噪声、振动较大的作业，尽量避免在夜间和居民休息时间施工。2振动控制由于挖掘机、装载机、推土机、振动压路机、重型运输车、空压机、风镐等机械设备振动引起距施工场界25米以内的敏感建筑超标，应将空压机等固定振动机械远离敏感建77、筑，强振动的作业在午间（12：0014：00）和夜间（22：006：00）禁止施工。3大气污染防治施工期对大气的主要污染物是扬尘，来源于地面扬尘和运输。可采用洒水、封闭运输或路面压实、清扫等措施，将扬尘的影响减少到最低。4地面水污染防治（1）施工期生活污水的水量相对较少，施工泥浆（开挖作业面、雨水冲刷、场地及施工机械冲洗产生）按施工段集中收集，在施工现场设置临时废水沉淀池一座，收集施工中所排放的各类废水，在沉淀一定时间后，作为施工用水的一部分重复使用，这样既节约了水资源，又减轻了对周围环境的污染。（2）施工期生活污水可以直接排入污水管网。5固体废弃物污染防治施工产生的少量弃土（石）主要用于回填78、及绿化用土等，建筑垃圾运至附近建筑垃圾场处理。施工人员生活垃圾采用袋装收集，由环卫部门及时送垃圾处理场统一处理。施工挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，由施工单位或承建单位和市容局渣土办联系外运。渣土运输过程中严格执行有关条例和规定，运土车辆应在规定的时间和规定的路线进出施工场地，沿途应注意保持道路的清洁，尽量减少装土过满、车辆颠簸等造成的渣土倾撒。8.4.3营运期环境保护措施1声环境保护加强车辆管理，进入车辆严禁鸣笛和怠速行驶，减少对周围环境的影响。2生活污水处理本项目建成后，新增污水和原有生活污水一并收集进入污水处理站，集中处理达标后排放。3固体物的处理措施主要是生活垃圾如食品、塑料制79、品、包装废纸等。采用垃圾桶集中收集后，由环卫部门送垃圾处理场处理。在本项目建设和运营过程中，根据国家环境保护法的有关规定，业主将严格执行防治污染设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度，严格按照“三同时”的要求和原则进行环境设施建设，认真落实各项污染治理措施，以确保本项目不会对环境造成大的影响。因此，项目的建设在环境保护方面是可行的。8.5环境影响评价（1）拟建项目建成后可能会造成一定的噪声污染，但是经过综合处理后，预计场区噪声能够满足GB12348-2008工业企业厂界噪声排放标准中要求，对环境影响不会太大。（2）拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，分别采取有效的80、综合处理处置利用措施后，妥善解决了固体废弃物的污染问题，固体废弃物对环境影响小。（3）本项目产生污水较少，经处理后全部回收利用，对环境几乎不造成影响。8.6安全卫生1.制定安全卫生实施规划，做好本项目的安全卫生管理工作，中心内环境应达到整洁、舒适、肃静、安全的标准。2.作好生活用水管理，抓好水质监测和处理。水管的安装、埋设严格按规范进行，严防渗漏污水而造成饮水中毒，生活饮用水应达到国家规定的水质标准。3.对易燃易爆物品及重点部门，有防范措施，定期检查，及时消除不安全因素与隐患。4装卸区作业采用安全设备进行，作业区内不设生活区，对周围环境不会造成污染。5作业场内消防设施由业主配备齐全，防止意外事81、故发生。6.对重点部门加强管理，定期检查。8.7建议1建设业主按照国务院（1998）第253号令建设项目环境保护管理条例要求，可先衔接环境评价工作。2本工程在方案研究设计中应进行充分的方案比选，合理布局，尽可能移挖作填，平衡土石方，减少对自然环境的影响。3本项目土建工程尽量结合园区工程同步施工，统筹考虑土石方的调配，尽可能少占农田。4装卸区场内纳入园区统一考虑种植树木。种植草坪，防止水土流失，绿化环境。第九章 节能减排分析9.1 节能9.1.1节能的重要性推进建筑节能暨资源节约(节能、节水、节材、节地)工作是落实科学发展观、构建和谐社会、节约资源、保护环境、促进经济社会可持续发展的重要工作,也82、是贯彻以人为本、改善人居环境提高人民群众生活质量的重要举措,为进一步贯彻落实中华人民共和国节约能源法、国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知等法律、法规精神，结合本建设项目实际，实行节能分析研究。9.1.2 项目节能标准项目严格按照公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)设计和建造。1.建设单位。要遵守国家节约资源和保护环境的有关法律法规,要按照相应的建筑节能设计标准和技术要求委托工程项目的规划设计、施工、监理和组织竣工验收。竣工验收时要进行建筑节能检测和评估认定。2.设计单位。要严格按照节能法规、设计标准和有关要求进行节能设计,设计文件必须完备,保证设计质量。3.施工单位。要按照审查83、合格的施工图设计文件和节能施工技术标准的要求进行施工,确保工程施工符合节能标准和设计质量要求。4.工程监理单位。要依照建筑节能的法规和技术标准、设计文件、建设工程承包合同和监理合同,对节能工程建设实施监理。对设计、施工不符合相关要求的,按照有关法规、规章的规定要求施工单位改正或报建设单位要求设计单位整改。设计单位或施工单位未按要求进行整改的,监理单位应向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门按有关规定进行处理。监理单位应对施工质量和建筑节能标准承担监理责任。9.1.3 项目节能原则项目节能建设应本着以下原则进行：1.项目的建设方案设计要体现合理利用和节约能源的方针；2.符合国家政策和地方法规84、；3.符合*区城市的发展规划战略；4.满足行业和技术要求；5.科学、先进、合理；6.满足节能评价指标体系。9.1.4项目节能方案节能方案应符合相关建设标准、技术标准和中国节能技术政策大纲中的节能要求。单位建筑面积能耗指标工艺和设备的合理用能、主要产品能源单耗指标要以国内先进能耗水平或参照国际先进水平作为设计依据。9.2 项目节能目标为节约能源，推行建筑节能标准，对现有高耗能建筑逐步进行高效能改造，建筑按照节能50%以上的设计标准进行设计，设计、施工、验收和使用等环节实行全过程监管，不使用国家明令禁止和淘汰的产品、材料、设备，杜绝节能不达标工程。根据*市气候条件，不断提高采暖、通风、照明系统的能85、源利用效率，实现国家的可持续发展的战略和能源发展的战备，把建筑材料革新与建筑节能有机结合起来，实施绿色照明工程，采用节能型照明灯具。加强水污循环处理，提高水资源利用率。严格对水电设施的维护和使用，避免造成人为的浪费。9.2.1 建筑节能设计按照国家公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）进行节能设计，采用新型节能墙体材料及门窗型材，提高建筑的保温功能，建筑设计充分利用自然采光和通风，可以降低单位建筑面积能耗。屋面采用膨胀珍珠岩作为保温隔热材料，外墙采用EPS外墙保温材料。门窗型材选用节能门窗型材和玻璃。9.2.2 电气环保节能设计总体布局上符合规划要求外，变配电尽量靠近负荷中心，以减少86、能量损耗，同时选用节能安全型的电力变压器及配电设施。照明设备的选用及节能措施：照明灯具采用高光效、高显色、低眩光、长寿命格栅日光灯；日光灯采用长寿命、低损耗的电子镇流器（功率因数不小于0.95）。选用国家推荐的节能型产品和设备，采用照明智能控制系统来实现对该项目人工照明的智能控制，以达到最大的节能效果，实现绿色照明。同时尽量降低峰值负荷和缩短运行时间，起到最大节能效果。节能具体要求：1.荧光灯均为单灯自带补偿，且补偿后的功率因数不小于0.9；2.荧光灯均采用T5或T8系列三基色荧光灯，显色指数Ra大于80，色温要求46006300K，且采用节能型电子镇流器或节能型电感镇流器。3.变配电设备、开87、关、光源及灯具，均采用新型低能耗产品；且采用节能型电子镇流器或节能型电感镇流器。4.本工程采用低压集中自动补偿方式，在变配电所低压侧设功率因数自动补偿装置，且补偿后的功率因数不小于0.9。9.3 节水措施1本设计所选用卫生洁具及用水设施均为节水节能型洁具和配水配件；2所有给排水管道设计时均考虑降低水流噪音和共振；所有给排水设备均选用高效节能产品。3加强水资源重复利用。生活污水经地埋式生活污水处理设施，达标后排至污水处理站。4培养公司职工的节水意识，积极进行节水宣传教育工作。采用节水措施后，估计单位产品的耗水量能降低20%。本项目节水工艺贯彻了中国节水技术政策大纲规定的节水技术，项目采用的节水技88、术、节水工艺能达到国内先进水平。9.4节能减排措施节能减排是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重大举措；是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择；是推进经济结构调整，转变增长方式的必由之路；是提高人民生活质量，维护中华民族长远利益的必然要求。作为物流园区的项目业主，在项目建前、建中和建后要做好节能减排工作。9.4.1发挥业主主导作用业主要建立健全中心内节能减排工作责任制和问责制，一级抓一级，层层抓落实，形成强有力的工作格局。要强化政策措施的执行力，加强对节能减排工作进展情况的考核和监督，坚决遏制高耗能、高污染行为。9.4.2强化企业主体责任进入物流园区的企业必须严格遵守节能和环保法律89、法规及标准，落实目标责任，强化管理措施，自觉节能减排。9.4.3建立强有力的节能减排领导协调机制为加强对节能减排工作的组织领导，业主应成立专门的节能减排领导协调小组，负责物流园区内的节能减排工作，同时在项目建设期间，将节能减排工作落到实处。9.5能耗指标项目年用电（4条生产线用电180000KWH，办公用电110000KWH）290000KWH；用水3000T；折合36tce。第十章 项目管理及招投标10.1 项目工程建设管理为加强盐业连锁*物流配送中心项目建设的领导工作，顺利完成项目建设任务，该项目拟成立项目建设领导小组和项目建设办公室。1.项目建设领导小组领导小组由项目建设单位领导、有关科90、室负责人组成，主要工作职责为：（1）对项目建设中的重要问题进行决策；（2）协调、处理在项目建设过程中遇到的重大问题；（3）领导、监督项目建设办公室的工作；（4）对项目建设过程中遇到的重大问题和难以解决的问题，及时上报讨论决定；（5）其它应由领导小组处理的问题。2.项目建设办公室主要工作职责（1）贯彻执行建设领导小组关于项目建设的总原则、总目标及分阶段实施目标，并具体组织实施；（2）在项目建设领导小组的领导下，统一安排项目建设总体规划的制定；负责项目的设计施工和施工方案制定、过程监督及工程验收工作；（3）负责建设项目的工程报建工作，审核工程的概、预算及决算；（4）按*省有关规定统一管理建设项目的91、财务工作；（5）负责协调省、市及区各有关部门和各建设单位之间关系；（6）统一管理项目建设的档案、资料；（7）对项目建设过程中遇到的重大问题和难以解决的问题及时上报建设领导小组，由建设领导小组讨论决定；（8）项目建设办公室具体执行项目领导小组的各项决策、决定；（9）协调、处理在项目建设过程中遇到的各种具体问题；（10）其它应由项目建设办公室处理的问题。3.为使项目顺利进行，主要应加强以下几方面的管理工作：（1）项目计划管理：制订项目年度建设计划，安排协调项目资金，检查督促计划实施；（2）财务管理：可设立独立的基建帐户，由于项目建设资金运用较大，必须按照国家规定及省盐业总公司的要求制定规范的项目财92、务、会计和报帐管理制度，检查监督项目资金的到位和使用情况，配合接受审计；（3）工程监测：监督执行项目技术方案和技术标准，对已完工程进行经济、技术、财务监测评价，组织工程竣工验收。10.2 管理制度按照国家对项目管理办法的有关规定，制定项目管理办法。管理办法对项目的准备、项目的执行与管理、项目的监督检查、项目的总结评价等方面作出了明确的规定，以保证项目工作规范化、正规化，顺利完成项目建设任务。管理制度中充分体现建立有效监督机制、项目的招标计划等有关规定。10.3 项目监控建立对项目建设的监督检查制度，确保项目工程规范运作和顺利实施。监控的主要任务包括：项目实施计划，项目执行机构的人员配备，工作质93、量和进度是否符合要求，财务管理体制是否符合规定程序，土建施工和安装工程是否符合规范标准，按合同履行。监控方法包括：项目报告制度、现场视察和派驻监理代表等。10.4工程监理该项目工程均按国家建设部发布的有关工程监理的法规性文件规定，实行工程监理。招标委托的工程监理组织必须具有相应资质等级的监理资格证书。项目执行机构派出监理代表，与工程监理组织一道，作好各子项基建工程进度、质量和费用控制。10.5 项目招标10.5.1 招标依据和范围根据国家发展计划委员会令（2001）第9号令及*省国家投资工程建设项目招标投标条例有关规定，本项目招标范围包括：勘测、设计、工程施工、工程监理及材料采购等。10.5.94、2 招标方式根据建设项目不同阶段和各阶段的建设内容，项目采取公开招标方式和邀请招标方式。1.勘测、设计、工程监理等采取自行招标的形式，进行邀请招标。2.工程施工采用委托招标的形式，并进行公开招标。10.5.3 资质等级对建设项目的勘测、设计及工程监理承标方的资质等级要求达到国家甲级资质。对工程施工方的资质要求是：为保证工程质量和满足进度要求，对框架结构建筑，选择一级资质的施工队伍承担各标工程施工。表10-1盐业连锁*物流配送中心项目招标基本情况表项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程工程监理10.6资金筹措资金95、筹措是实施本项目的关键。首先合理计划、统筹安排、适当集中本地的财力，投入到本项目的建设。千方百计争取省盐业总公司的支持，确保专项资金尽快落实到位。第十一章 项目组织机构及人员配置11.1项目组织机构11.1.1盐业连锁*物流配送中心组织机构图1本项目管理体系图如下：2组织机构职责分工。总经理：全面管理本项目事务；业务部：负责物流仓储业务的合作、洽谈、签单等；物流部：负责货物的吊运及运输；仓储部：负责仓库的日常管理及产品的进出统计；加工部：负责产品的加工；财务部：负责项目资金安排以及处理相关财务事务；行政部：负责员工的招聘、培训、考核工作以及项目的其他日常管理事务。11.1.2物流配送中心项目机96、构适应性分析从机构设置方案来看，该方案符合公司法和国家有关规定的要求，在总体设置方面，具有完善的领导机构、管理机构、办事机构和服务机构，项目的执行机构也具有指挥能力、管理能力和组织协调能力；在机构层次和运作方式上也能够满足建设和生产运营管理的要求；项目的法人代表及主要经营管理方的素质也能够适应项目建设和生产运营管理要求并具备承担项目建设、运营等责任的能力。11.2项目人力资源配置11.2.1作业班次本项目作业班次为1班模式，工作时间为8小时。11.2.2劳动定员及技能要求本项目运营后，实行集中*盐业销售、配送人员，同时整合*配送中心员工，也可招聘部分加工分装员工，实现定岗、定职、定责、定薪。在97、员工招聘中严格控制员工素质，以保证物流配送的顺利进行。11.2.3职工工资福利本项目建成后，提供给员工有竞争力的工资水平，并按照国家有关规定，给职工提供相应的福利和保险。11.2.4劳动生产率水平分析由于采取了科学的管理机构和劳动方案，经专家评定，本项目劳动生产率将处于同行业较高的水平。11.2.5员工来源及招聘方案在项目持续经营期间，将加强对人才培养的投入，不断引进高素质人才，在人员的增加过程中将主要针对公司现有人员结构的不足，引进一批物流管理、业务洽谈人员；并适当引入投资、财务、法律方面的专业人员。同时，进一步完善用人机制，建立“能者上、庸者下”的竞争观念。11.2.6员工培训计划（1）新98、员工加入时，提供岗前培训，培训合格后方能上岗；（2）在员工工作期间提供不定期培训，提高员工的管理、技术水平。第十二章 投资估算12.1投资估算依据1、建筑工程：按照*市目前竣工同类建筑造价，并根据本工程的建筑结构、装修标准，测算出估算指标进行工程费用估算。2、土地征用：属仓储物流用地，按25万元/亩。3、工程其他费用按国家相关标准取费。4、预备费用取工程费用和其他工程费用的3.6%。5、建设期利息：由于不贷款，则不计算利息。6、全部费用均取整数计算。12.2投资估算12.2.1建设投资本项目建设投资3000万元，全部为固定资产投资。其中：工程费用2000万元，占建设投资的66.67%；其他工程99、费用896万元，占建设投资的29.87%；预备费用104万元，占建设投资的3.46%。按投资类型分：建筑工程费用1590万元，占建设投资的53%；设备费用240万元，占建设投资的8%；其他费用1170万元，占建设投资的39%；详见表121固定资产投资估算表。12.2.2流动资金项目投产后基本不需要流动资金，故流动资金忽略不计。12.2.3总投资本项目总投资3000万元。12.3资金筹措所需资金由本公司自筹和申请*省盐业总公司拨款解决。表12-1固定资产投资估算表序号项目名称估算价值（万元）合计建设规模（平方米）投资指标（元/平方米）备注占总投资%建筑工程设备购置安装工程其他费用一工程费用159100、02400170200066.671仓库1170180135090001300生产用设备(配送车、分装线等)2办公用房3006036030001000含装修,设备包括电脑、办公桌椅3其他配套工程1201702903.1硬化120120100001203.2管网及环保50503.3绿化30305000603.4其他9090含大门、围墙等二其他工程费用89689629.871征地75075030亩25万元/亩其中:新增6亩，置换24亩2建设单位管理费4039工程费用的2%3勘察设计费3029工程费用的1.5%4工程监理费用2019工程费用的1%5工程招标费用1616工程费用的0.8%6前期费用40101、39工程费用的2%三预备费用1041043.461基本预备费用104104工程费用和其他工程费用的3.6%2涨价预备费用 0不计合计1590240011703000占总投资%538039100100第十三章 项目社会经济效益评价13.1经济评价依据本项目的经济评价按照国家计委发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）的有关规定进行。项目建设期1年，计算期10年。13.2经济效益分析13.2.1经营收益估算(见表13-1)预计年新增收入462.62万元，其中：1、食盐经营变化，预计直接增加企业效益103万元。即：年中转直达配送区乡食盐约15000吨，节约上下车搬运费20元/吨，预计增加收入30万102、元；区外年调入食盐5000吨，节约前锋火车站到*市区的中转运费，按30元/吨计算，预计节约支出15万元（即增收15万元）；提高食盐年分装能力（新增两条生产线）10000吨，按现行分装单价58元/吨计算，预计增加年分装收入58万元；2、非盐经营变化，直接增加经济效益237万元。即:新增非盐品种（粮油、味精等）预计增加收入1000万元，按8%的毛利率计算可以增加收入80万元；*区直接经营康师傅系列产品增加收入3000万元，按毛利率5%计算，可以增加经济效益150万元；直接分装味精、白糖700吨（味精500吨，白糖200吨），新增增值收益100元/吨，预计可以增加直接经济效益7万元。3、直接新增租赁103、收入89.4万元。办公生活区底层主要出租做汽车4S店经营，按1500平方米，每一平方米300元计算，则年收租金45万元；二次办公区原则上出租，按1500平方米，每一平方米150元计算，则年收租金22.5万元；院内空坝设计大小货车停车位50个，按60%的使用率计算有效车位30个，根据目前停车位价格20元/天.车计算一年365天，则增加年租金21.9万元。4、间接新增租赁收益23.22万元由于集中盐和非盐的仓库储存，原*支公司储盐和非盐占用的门市可以用于出租，同时集中*区盐业支公司到物流中心办公可以空出办公室300用于出租，因此新增房屋租赁收益23.22万元。即：分公司底楼门市811平方米，按20104、0元/计算，增收16.22万元；支公司办公室300，按100元/计算，增收3万元；城北洪州大道门市14个，面积合计约400，按100元/计算，增收4万元；5、10辆配送车综合运输净收益1万元10辆10万元。表13-1经营收益估算表序号项目名称数量单价（元/吨）新增收入(万元)1食盐经营1031.1年直达配送盐15000（吨）20301.2区外盐调入（节约里程）5000（吨）30151.3新增食盐分装能力10000（吨）58582非盐收益2372.1增加销售品种（味精、粮油）1000万元8%802.2康师傅系列（*区）3000万元5%1502.3分装味精500（吨）10052.4分装白糖200（105、吨）10023租赁收入112.623.1物流底层门市1500平方米300元/平方米453.2物流二层办公房1500平方米150元/平方米22.53.3院坝停车位30个20元/个天21.93.4分公司机关门市811平方米200元/平方米16.223.5支公司搬后办公室300平方米100元/平方米33.6洪州大道14个门市400平方米100元/平方米44配送车运输104.1配送车10台10000元/年台10总 计（新增收益）462.6213.2税金及附加估算83.09万元。（1）营业税金及附加。食盐经营、非盐收益计算增值税47万元；租赁收益计算5%营业税为5.63万元，按7%估算城市建设维护税，按106、3%估算教育费附加；（2）房产税及其他。按国家相关税收进行估算。13.3成本费用估算13.3.1费用项及费率此处所估算之费用项及费率为全部建设完成后，正常经营年度估算数据，项目全部建设完成前经营年度费用项及费率按比例扣减。1.机、物、水、电、燃料费本项目建成营业后，由于减少*区盐业支公司、*配送中心的机物水电燃料费，同时增加该项目的相应费用，预计增加机物水电燃料费10万元/年。2.折旧费房屋及建筑物按20年折旧，设备按10年折旧，折旧方法采用年限平均法，不预留残值。计算年折旧为162万元3. 维修费用由于减少*区盐业支公司、*配送中心的维修费用，增加本项目维修费用，预计年增加修理费10万元。4107、.人员报酬由于集中*区盐业公司销售、配送人员，整合*配送中心员工，原则上不增加新的职工人数，因此人工成本忽略不计。5.运营管理及销售费用由于计算收益时是只估算的新增收益，因此对运营管理及销售费用、其他杂费均忽略不计。13.3.2估算结果详见表13-2总成本费用估算表序号名称单位数量成本费用(万元)1机物水电燃料费102折旧1622.1建筑1382.2设备243维修及维护104税金及附加83.09合计265.0913.4损益估算13.4.1估算原则按照*市税收管理政策进行估算。利润分配的原则是经营利润在缴纳所得税，提取10%的公积金后进行利润分配。13.4.2估算结果详见表13-3：损益表表13108、-3损益表营业收入462.62机、物、水、电、燃料费10折旧费162摊销费用0维修费用10人员报酬0运营管理及销售费用0营业税金及附加83.09成本费用合计265.09利润总额197.53所得税（25%）49.38净利润148.1513.5评价结果从上述分析可见，本项目经济评价指标基本达到可接受水平，在经济效益上基本可行。若能在土地获取费用、税收负担上争取到政府的一些优惠，则能较大辐度提高项目经济评价指标值，增强项目可行程度，增加投资者的投资信心（详见表9-4）。表9-4项目现金流量表项目计算期建设期经营期合计1234567891011现金流入462.62 462.62 462.62462.6109、2 462.62 462.62 462.62 462.62 462.62 462.62 4626.20项目投资支出3000.00 -3000其中：置换24亩600600储备盐仓3000390390机、物、水、电、燃料费10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 100摊销费用0 00000 0000 0维修费用10 1010 10 10 1010 10 10 10 100人员报酬0000 0 00 0000运营管理及销售费用00 00 0 0 000 0 0营业税金83.09 83.09 83.09 83.0983.0110、9 83.09 83.09 83.09 83.09 83.09 830.9现金流出合计2010.00 103.09103.09 103.09 103.09 103.09 103.09 103.09 103.09 103.09 103.09 1030.9税前现金净流量-2010.00 359.53359.53359.53 359.53 359.53 359.53 359.53 359.53 359.53 359.533595.3所得税（25%）89.8889.88 89.8889.88 89.88 89.88 89.88 89.88 89.88 89.88 898.8税后现金净流量-2010.0111、0 269.65 269.65269.65 269.65269.65269.65 269.65 269.65 269.65 269.65 2696.5累计现金净流量-2010.00 -1740.35 -1470.7 -1201.05 -931.4 -661.75 -392.1 -122.45 147.2 416.85 686.5686.5现值系数（设定折现率5%）0.95 0.91 0.86 0.830.78 0.75 0.71 0.680.65 0.61 0.59 净现值-1909.5245.4231.9223.8210.3202.3191.5 183.36175.3164.5159.1 7112、7.96累计净现值-1909.5-1664.1 -1432.2 -1208.4 -998.1 -795.8 -604.3 -420.94 -245.64 -81.14 77.9677.96税后财务指标单位说明静态投资回收期年含建设期1年动态投资回收期年含建设期1年净现值万元净现值大于0，说明项目可行。现值指数%现值指数大于100%，说明项目可行（与净现值分析结果是一致的）。内含报酬率%内含报酬率大于设定折现率8%，说明项目可行。13.6贷款偿还计划表(略)由于不涉及贷款事宜，因此不计算贷款偿还计划。第十四章 物流仓储合作项目社会评价14.1物流仓储项目对社会的影响分析14.1.1有利于保障本辖113、区及周边的食盐供应，确保社会稳定。本项目的建设能够为当地食盐配送提供专业化的服务，保障本地区的食盐供应，维护社会稳定有重大意义。同时在一定程度上可改善当地投资环境、扩大招商引资，解决当地居民就业，增加当地居民的收入，增加国家财政税收。因此，具有良好的社会效益，对社会产生较好的影响。14.1.2有利于促进生产力发展专业化是现代物流的一个显著特点。生产力越发展，专业分工就越细，就越能取得更高的经济效益，也越能促进生产力的发展。现代物流使生产者、经营者能更专心从事生产和经营，提供符合需求的、更多更好的商品和劳务；使物流经营者更能专致物流服务，使物流设备和技术、管理进步更快，对*市当地经济产生更大的促114、进作用。14.1.3有利于优化生产力布局和资源配置，促进结构调整依托资源禀赋优势，从事生产和经营，形成合理分工和产业特色，为贸易发展奠定交易基础，使地区资源优势得到充分利用。发展现代物流能使千千万万家企业节省物流上的人力、运力、财力等巨大投入，使物流资源向专业化、规模化方向配置。14.1.4现代物流是提高企业经济效益的主要途径。现代物流通过集中采购、集中运输、集中管理等专业化、规模化服务，可以有效降低采购成本，极大的提高人员和车辆、仓库等物流设备和设施的利用率，从而减少企业物流支出，提高经济效益。14.1.5有利于市区内相关项目的可持续发展。本项目建成后将降低市内相关项目产品的储运成本，增强其115、竞争能力，有利于市内各相关企业的可持续发展。14.1.6有利于*市县经济和城市建设快速发展。*市正着力打造具有地域特色的国家级经济技术开发区，使之成为*市城市产业发展、升级的重要动力。把承接重庆产业转移，发展劳动密集型、资源加工型以及为大企业配套的产业作为主要发展方向；同时，积极创造条件引进和发展高新技术产业，发展高效循环经济。物流配送中心建成后，不仅满足市辖区的食盐配送，还可为*市其他企业物料运输提供服务。可直接依托的铁路运输较其它运输方式具有成本低、运量大、方便、快捷等优势，将降低周边企业运输成本，缩短物料周转时间，提高产品市场竞争力，有利于市区内其它相关产业的发展，由此可带动*市周边地区116、经济和城市建设快速发展。14.1.7有利于市域经济发展。*市为*市的东大门，根据*市市域城镇体系规划，地理位置优越，可充分利用南广邻高速公路路网、国省道公路及襄渝铁路和今后建成的兰渝铁路为经济轴线，带动区域周边县市经济发展，使*市成为*东部物流集散地，提升城市经济总量。14.1.8有利于导引相关产业集聚，共享资源。项目建成后，有利于导引相关产业集聚，共享基础设施、公共服务和信息资源。节约物流成本，促进资源配置与资源整合，形成产业供应链一体化，增强产品的市场竞争力，实现企业效益的最大化，从而推动本地经济持续稳定发展。与此同时，产业集聚所形成的协作生产力在相当程度上具有“造市”功能，可以形成以物流117、配送中心为依托的区域性乃至全国性、国际性市场，创造出加工产业销售的新天地。14.2物流仓储项目与所在地互适性分析1物流仓储项目利益群体对项目的态度及参与程度分析预测与项目直接相关的不同利益群体对项目建设和运营的态度，选择可以促使项目成功的各利益群体的参与方式，对可能阻碍项目存在与发展的因素提出防范措施。经调查了解到，得到了当地食盐特许供应商的认可，项目所在地的大多数居民对本项目建设表示支持。2物流仓储项目各级组织对项目的态度及支持程度本项目建设得到了当地政府部门的大力支持，当地政府表示，愿意为本项目置换土地；各相关企业愿意为本项目的建设提供交通、电力、通讯、供水等基础设施条件。3物流仓储项目地118、区文化状况对项目的适应程度本项目建设地为*市*镇，当地居民容易接受新事情，因此，当地文化对本项目的适应程度良好。14.3物流仓储项目社会风险分析所谓社会风险，是指因个人或单位的行为，包括过失行为，不当行为及故意行为对社会生产及人们生活造成损失的风险，由于当地政府和居民对本项目的建设基本没有反对意见，因此，本项目社会风险较小。14.4物流仓储项目社会评价结论从以上分析可以得到，本项目建设具有良好的社会效益，得到了政府和当地多数居民的认同，社会风险较小，因此，从社会评价的角度来分析，本项目是可行的。第十五章 风险分析与对策物流项目一般投资大、专业性强，在工程建设和营运过程中，经常要受到多种因素的影119、响与干扰，而这些因素又大多具有相当的不确定性。因此，从事物流项目投资必须认真识别风险、设法控制风险，以提高投资的成功率。本章主要针对非盐配送产品物流进行风险分析。15.1物流项目风险研究的必要性 物流项目常常指第三方物流企业为了提供物流服务而进行物流基础设施的建设和硬件设备的配备来为客户提供物流服务的项目。物流投资项目的建设要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源，且一时建成，就难于更改。因此，相对于一般经济活动而言，物流投资项目的风险尤为值得关注。成功、有效的投资能够提高企业的竞争力，而失败的投资不仅会造成成人力、物力、财力的巨大浪费，有时甚至会给企业的生存带来致使的打击。可见，一项投资能否顺利120、地收回并获得预期的收益，在很大程度上取决于对这些不确定因素（风险）的分析和控制，而这些不确定性因素往往贯穿物流项目的全寿命周期，因此加强物流项目的风险分析和防范研究显得十分必要。 15.2物流项目风险识别风险识别是风险分析的前提，要根据物流项目的风险特征来识别风险因素，并进一步进行风险分析，进而找出关键风险因素，提出相应的风险对策。1具有不确定性和可能造成损失的风险的基本特征，要从这个基本特征入手去识别风险因素；2投资项目不同阶段存在的主要风险有所不同，风险识别应考虑其阶段性； 3不同项目的风险因素具有特殊性，因此风险识别应注意针对性，强调具体项目具体分析；4风险因素具有层次性，应层层剖析，尽121、可能深入到最基本的风险单元，以明确风险的根本来源。物流项目在投资建设和劳动过程中，需要大量的资金投入，同时在项目建设完成后，企业也会面临各种各样的风险。投资者必须通过风险识别揭示产生风险的来源，判别风险程度，提出风险的对策，避免因在决策中忽视风险的存在而蒙受损失。根据物流项目的特点，物流项目开展过程中的风险主要有市场风险、管理风险、技术风险、金融风险、操作风险、环境风险等。15.3物流项目风险分析15.3.1物流项目初始投资阶段风险分析物流项目初始投资阶段的风险主要是大量资金投入到基础设施和各种硬件设备的配备带来的。物流服务是一种综合性服务，提供物流服务的企业需要拥有雄厚的实力，能够提供包括仓122、储、运输等一系列的综合服务，这种高标准的服务对物流企业的硬件资源提出了很高的要求，而且不同的客户对货物的仓储、运输有不同的个性化要求，在为某一特定大型的生产企业进行物流服务时，物流企业需要事前根据货物的具体属性和要求，建造个性化的仓库，购置专用运输设备或对仓库和运输工具加以改造或改装。同时由于物流服务要求的高效性、及时性等特点要求物流企业系统有较高的稳定性和准确性，配备与客户企业相适应的信息系统。整个硬件设备的配备善将直接影响到日后物流服务开展的质量，同时物流项目初期面临的主要风险是投资量大将是决策的关键，而且资金很大比例的用于基础设施的投放建设和信息系统的构建，由于这笔巨额资金投放进行的建设123、具有很强的针对性，资金投入后，如果发生意外事件导致风险的出现，企业进行或者资产变现的能力就会较差。比如某物流公司与一家大型的轮胎生产厂商签订轮胎销售物流服务合同，该企业根据客户要求，对公司现有的仓库进行翻新、改造以及内部设备的配备，同时配备专门车队负责从工厂到仓库的短途，对车辆进行整改以适应货物托运装卸的要求，由于该客户每产量较大，所以仓库和车队的规模都必须与该工厂的生产能力相适应，进行该物流项目的投资高达上千万，投资该项目建设，除了保证为客户提供高质量的物流服务外，还必须具有这种大量资金投放和偿债能力，并且愿意承担这种风险可能带来的损失。15.3.2物流项目服务营运阶段风险分析营运阶段的风险124、分为可控制的风险和不可控制的风险两种，可控制的风险是由于企业管理欠缺等原因造成的物流服务中出现的问题；而不可控制的风险是指由于意外事故或者不可抗力等原因造成的无法预料的风险，我们只对可控制竞争的风险进行分析。营运阶段从物流项目投产，可以提供服务开始算起，到整个物流服务合同终止的整个阶段，这个阶段是物流项目投资成败的关键阶段。物流企业在为客户提供物流服务过程涉及很多环节，任何一个环节出现差错都会直接影响整个物流系统的顺利运行，该阶段的风险主要表现在以下几个方面：（一）客户方的原因带来的风险在物流项目营运过程中，物流服务费用的获取是物流企业收入的惟一来源，因此物流项目开展过程中，客户信誉和经营状况125、直接影响到项目的经济风险。如果客户中途取消合同或者客户企业便装，为该客户进行专业化物流服务的前期投入不能及时收回，将给企业带来巨大经济损失。（二）硬件设备的原因带来的风险在物流服务过程中，完善的硬件设备是物流企业提供高效率、低成本的物流服务的前提。在企业运营过程中，除了会出现一些经常发生的设备故障而带来的风险外，还会出现一些事先难以预料的事情，这些风险构成营运过程中的重要风险。（三）管理人员的原因带来的风险在整个物流系统的运作过程中，各地之间的衔接都依靠物流企业的管理员进行协调，如果管理人员在工作中存在疏忽和失职，会导致服务率的降低，甚至会出现造成生命、财产等重大损失的事故。这种风险在物流项目126、实施过程中产生的影响应给予足够重视，因此对此类风险控制是整个物流系统顺利运行的保障。15.3.3物流项目持续发展阶段风险分析项目进入该阶段后的风险主要来自于现有业务带来的财务风险。该阶段的发展不需要大量资金的投入，只要保证原有业务的继续运行，就能够保证比较稳定的收益，从财务角度来看，该阶段是项目赢利的重要阶段。该阶段由于项目的开展已进入稳定阶段，经营风险和管理风险已经较开导初期显著降低，但是由于客户的增加，财务风险显著增加。每个客户的个性化服务都会伴随新的资金投入，此时客户自身的风险已经直接关系到物流项目的风险，另外如果客户因中途中止合同等情况的发生都会给企业带来很大的经济损失。154物流项目127、风险防范主要措施物流项目开展过程中会面临很多的风险，这些风险都将直接或间接地威胁到项目开展的结果。在物流项目的建设和营运过程中，充分认识相关风险，并在实施过程中加以控制，大部分风险又是可以降低和防范的。15.4.1深入调查、科学预测，建立科学有效的决策机制物流项目一般投资大、周期长、风险多，因此要深入调查研究分析市场需求，科学确定投资计划，对项目的各种可能方案进行可行性论证，评估方案风险发生的概率和损失程度，权衡利弊，选出最优投资方案。投资决策作为整个投资过程始点起着根本性的作用，大量失败的投资项目是由投资决策的失误千百万的。此外，要提高决策者的决策，建立科学有效的决策机制，杜绝和减少决策失识128、。15.4.2加强物流项目投资管理，增强抵御经营风险能力物流项目投资方案一经选用，就应付诸实施。项目经营风险大小取决于项目获利能力和投资回收能力。防范项目经营风险，一是应加快项目建设进度，节约项目投资，优质高效建好项目。二是加强项目经营管理，增强其投资回收能力。三是加强项目财务收支管理，增强其投资回收能力，通过增加财务收入，节约财务支出，实现经营现金净流量最大化，以达到尽快回收项目投资目的，从而有利于防范经营风险。15.4.3严格的制度管理 物流企业在营运过程中，通过严格的制度管理可以避免大部分风险。因此，要有严格的规章制度，将工作中出现的责任落实到个人，并结合相关的奖惩机制，将人为原因造成的129、失误降到最低。对于可能出现问题的地方，应制订专门的审核制度，将操作流程进行标准化处理，对整个物流服务制度化管理，保证物流系统的顺畅营运。一方面要对信息系统和硬件设备进行专门的检修和保养，避免硬件的故障造成物流服务环节中的差错；另一方面服务流程尽量标准化，有章可循，减少人为原因造成的风险。15.4.4建立稳定的合作伙伴关系物流项目开展初期，主要针对非盐配送产品物流，可以考虑强强联合，降低风险，与重庆、成都等地有丰富管理经验大型物流企业或相关行业的大型企业合资或合伙投资建设物流项目，这样既可以降低投资风险，又能够在合作中学习大型企业先进的管理经验。首先将原有的简单仓储或运输服务进行重组，形成一个有130、机整体，然后在稳定原有业务的基础上发展新的业务，根据自身实业对目标客户进行定位，积极寻找物流服务需求企业，经过与合作企业不断沟通，了解客户所需物流服务的具体内容，以及对物流设施的要求，考察该企业的物流服务需求是否在项目的服务能力内，如果符合要求，结合实际为客户企业进行物流流程的设计，并与企业进一步切磋，最后制订标准的服务流程后，签订长期物流服务合同，发展为稳定的合作伙伴关系，定期进行沟通，不断改进工作中存在的不足，提高物流服务质量，以巩固合作模式的稳定性。同时我们可以考虑采取与合作伙伴利益一体化的方式保证客户的稳定性，密切关注客户的资信状况，对于资信状况好、发展能力强的客户，可考虑通过合资、相131、互控股的方式将物流项目的发展与生产企业紧密联系起来，两者相互依存，共同发展。第十六章 结论与建议16.1结论盐业连锁*物流配送中心项目符合国家产业政策，符合*市总体规划，具有较好的社会效益和环境效益。物流配送中心建成后，不仅能增加企业经济效益，同时也为*市增加就业机会，而且对改善物流环境及基础条件，培育物流产业、培植经济新的增长点将具有重要推动作用。并在市场需求驱动下，带动相关产业发展。因此，应尽快启动项目建设。16.2建议1建议将*省盐业总公司*分公司盐业连锁*物流配送中心纳入*市整体物流规划范围加以综合考虑，并给予政策支持，以缓解全市物流配送业发展滞后的问题。2*地处*山区，除市区主要干道132、运输线交通方便外，市辖区的农村交通较为狭窄，崎岖不平，物流运输可能会受此影响，建议运用移动通信技术与物流园区的作业相结合，依托GPRS车辆定位与配载项目，全面提高服务质量、提高速度、降低成本。3加强*市各物流之间合理分工，相互协调，互为补充，形成一个有机的物流系统。虽然不同层次的物流园区承担着不同的功能和物流任务，但最终目标却是一致的，即低耗、高速、高效益，而只有互相间合理分工，相互衔接，密切合作，才能使这一目标得以实现。4物流作业中各种交通工具产生的噪声、空气污染、交通拥挤以及各种物品存放带来的燃烧、爆炸、紫外线辐射等会给环境造成很大的污染。物流园区规划和设计需充分考虑这些因素的影响，要在环境的承载能力范围内，采取措施，把对环境的负面作用降到最低限度。在发展物流园区的过程中要注意保护环境，维护生态平衡。