1、投资开发公司农副产品物流仓储园工程新建项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月投资开发公司农副产品物流仓储园工程新建项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月142可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总 论11.1项目承办单位11.2 项目可行性研究编制的原则、依据和范围11.2.1 编制原则11.2.2 2、编制依据21.2.3 编制范围31.3 项目概况31.3.1 项目名称31.3.2 项目性质31.3.3 项目提出的理由31.3.4 拟建地点51.3.5 建设期限51.3.6 建设内容及规模61.3.7 项目总投资与资金筹措方式71.3.8 项目效益情况81.4 项目研究结论及建议9第二章 项目建设的背景及必要性112.1 项目建设背景111、国家发展背景111、物流基础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长112、物流质量有所提高,物流效率有待改善12、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视122、某某省发展背景123、某某县概况152、商业街建设的现状182.2市场需求预测201、某某县3、未来人口预测202、某某县未来消费能力预测203、某某县未来商业网点需求预测214、某某县商贸货物存储量需求预测225、某某县商贸物流吞吐量需求预测222.3风险分析及防范措施222.4 项目建设的必要性231、符合国家大力推进现代物流业发展、物流振兴规划的要求232、是支持有效的物流市场机制建立的需要253、是引导和转化某某县潜在物流需求的需要254、是促进某某县社会经济发展的需要265、是提高某某县对周边县域经济发展辐射能力的需要276、是提升物流对区域经济发展带动能力的需要272.5 项目建设的可行性281、地方积极性高282、政策支持性强283、社会效益广泛284、项目建设技术条件284、5、施工力量及材料供应28第三章 项目选址与建设条件293.1 项目建设地点293.2 项目建设地点293.1.1 区位条件293.1.2 资源条件303.1.3 基础设施条件303.1.5 施工条件313.2 项目建址经济指标31第四章 项目建设规模与内容334.1 建设目标334.2 建设内容与规模344.2.1 功能定位344.2.2 规划结构34总平面布置经济技术指标36第五章 项目建筑结构方案385.1 现状分析385.1.1 区域位置385.1.2 现状概况385.2 规划依据385.3 道路交通及竖向设计391、对外交通392、内部交通393、静态交通404、竖向规划405.4 5、建筑风格405.5 工程结构设计40设计依据40设计标准41自然条件421、风荷载、雪荷载：422、抗震设防参数：423、混凝土结构的环境类别424、正常使用阶段裂缝控制等级43设计荷载431、楼面及屋面设计活荷载标准值取值如下表3-5：432、建筑填充隔墙恒荷载取值如下表3-6：43主要材料441、混凝土：本工程采用的混凝土材料强度等级如下表3-7。442、填充墙：本工程建议采用的非承重砌体材料如下表3-8。443、钢筋455.5.6 结构选型451、上部结构选型452、基础选型453、地下室结构做法46第六章 项目公用工程方案466.1 给排水工程46设计依据461、生活饮用水卫生标准GB6、5749-8546给水工程472、用水量47给水系统481、室外给水482、室内给水48消火栓系统481、消防水源及消防用水量482、消防水源483、消防系统49排水系统50雨水系统50管材及节能515、各卫生器具采用节水型产品。516.2 供配电工程51设计依据516、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98等。51设计范围；521、本工程设计包括红线内的以下电气系统:522、与其它专业设计的分工：52供电负荷及用电主要指标521、负荷等级522、负荷计算52供电电源、供电系统及电压选择54照明系统542、应急照明553、室外立面照明、庭院照明由专业厂家设计，设计院配合。55设备选型557、电缆、导线的选型563.低压出线导线选用BV-750v型铜芯塑料线。56建筑物防雷、接地及安全561、建筑物防雷562、接地及安全56弱电设计571、防雷接地系统572、综合布线系统583、火灾自动报警及联动控制系统594、闭路电视安保监视系统605、有线电视系统606、停车场微机管理系统60电气节能616.2.11 消防电气设计613、消控中心624、火灾自动报警系统625、消防联动控制626、火灾应急广播系统637、消防直通对讲电话系统638、电梯监视控制系统639、电气火灾监控系统6410、电源及接地646.3 暖通工程64设计依据64设计参数651、室内设计参数：652、室外设计参数：8、65空调系统656.3.4 通风系统666.4 燃气工程67适用规范67燃气来源67供气方案67燃气计算用量67第七章 抗震设防分析687.1 设计依据687.2 抗震设防分析687.2.1 抗震设防要求687.2.2 抗震设计69第八章 节能方案分析718.1 节能概述718.2 节能依据和原则728.2.1 节能依据728.2.2 节能原则738.3 节能措施738.3.1 建筑节能738.3.2 节水措施748.3.3 节电措施75第九章 环境影响评价769.1 项目场址环境现状76建设项目周围环境质量现状76主要污染761、施工期762、营运期：779.2 项目各阶段建设对环境的影响79、79.2.1 项目施工期主要环境影响分析779.2.2 项目营运期主要环境影响分析829.3 地质灾害影响分析839.4 特殊环境影响839.5 环境影响综合评价结论849.5.1 环境影响分析849.5.2 环保措施849.5.3 环境影响结论869.6 水土保持方案86第十章 劳动安全、卫生8710.1 劳动安全871、制定消防安全制度872、确定消防安全的岗位责任人8810.2 卫生措施8910.2.1 个人防护8910.2.2 卫生要求8910.3 预期效果及评价89第十一章 组织机构及人力资源配置9011.1 组织机构与职能划分9011.1.1 建设期组织管理9011.1.2 运营期10、组织管理9211.2 劳动定员9411.3 人力资源管理94第十二章 项目招标方案9612.1 招标原则9612.2 招投标程序9612.2.1 招标9612.2.2 投标9712.2.3 评标和中标9812.3 招标范围98第十三章 项目建设期限10013.1 建设期限10013.1.1 建设计划10013.1.2 建设期10013.2 项目实施进度表101第十四章 投资估算与资金筹措10214.1 投资估算10314.1.1 投资估算范围10314.1.2 投资估算编制依据10314.1.3 项目投资估算10414.1.4 总投资构成分析10914.2 资金筹措及投资计划10914.2.111、 资金筹措109第十五章 财务评价11015.1 经济评价和效益分析依据11015.2 财务评价的基础数据选择11015.2.1 财务价格11015.2.2 计算期11015.2.3 其它计算参数11015.2.4 折现率及基准收益率11115.3 营业收入估算11115.4 成本费用估算11415.5 主要财务评价报表11415.6 财务分析评价11515.6.1 盈利能力分析11515.6.2 生存能力分析11515.7 不确定性分析11615.7.1 盈亏平衡分析11615.7.2 敏感性分析11615.8 财务分析评价结论117第十六章 项目社会稳定风险评估11816.1 社会风险分析12、118风险类型1181、市场风险1182、技术风险1193、工程风险1194、资金风险1195、政策风险1196、外部协作风险1197、社会风险1208、环境风险12016.1.2 风险控制1201、市场风险1202、技术风险1213、工程风险1214、资金风险1215、政策风险1216、外部协作风险1227、社会风险1228、环境风险12216.2 项目合理性分析122项目选址及用地方案122土地利用合理性分析122征地拆迁安置方案。123生态环境影响分析。12316.3 社会风险评估结论123第十七章 社会影响评价12417.1 社会评价目的12417.2 社会评价原则12417.3 社会13、评价方法12417.4 社会影响分析125对当地农商交易的影响125对当地农业产业化的影响125对当地居民就业的影响125对不同利益群体的影响125对当地弱势群体的影响125对当地第三产业的影响126对当地农产品竞争力的影响126对当地少数民族风俗习惯和宗教的影响12617.5 互适性分析12717.6 社会评价结论128第十八章 结论与建议13018.1 结论13018.2 建议132附表：133第一章 总 论1.1项目承办单位单位名称：某某县投资开发有限责任公司1.2 项目可行性研究编制的原则、依据和范围1.2.1 编制原则1、认真执行国家、行业有关现代物流园的仓储、货物配送、运输及卫生等14、标准的规定；2、选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3、总平面布置应满足物流园的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4、充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；6、认真贯彻消防法和劳动部关于职业卫生监察规定的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全；7、坚持科学态度，积极采用新技术、新材料，既要体现技术先进，科学合理，又要安15、全可靠。1.2.2 编制依据1、国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见（国发201239号）2、国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发20098号）3、国务院办公厅关于印发国家标准化体系建设发展规划（2016-2020年）的通知4、国务院物流业调整和振兴规划5、国家发改委物流业调整和振兴专项投资管理办法6、国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号）7、国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见8、国务院办公厅关于推进线上线下互动加快商贸流通创新发展转型升级的意见9、全国流通节点城市布局规划（2015-2020年）10、某某省物16、流产业集群发展规划(2015-2020年)某某省商务厅11、产业结构调整指导目录（2011年本）（修订版）12、建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325号）13、某某县城市总体规划（2011-2030）14、项目单位提供的相关资料1.2.3 编制范围本可行性研究报告主要对某某县投资开发有限公司拟投资的某某物流仓储园工程建设项目的可行性问题进行分析评价，主要包括建设的背景及必要性、项目市场分析、建设规模与内容、选址分析、节能方案、环境保护、劳动安全卫生、组织机构及人力资源、招标方案、实施进度安排、投资估算与资金筹措、财务评价、社会影响等方面进行综合研究和分析，提出项目建设的17、内容、方案、投资和资金筹措等内容，为项目建设的决策提供可靠的依据。1.3 项目概况1.3.1 项目名称某某物流仓储园工程建设项目1.3.2 项目性质新建1.3.3 项目提出的理由当前,我国物流业转型升级步伐加快,物流业促进政策频发,国家战略陆续出台实施,给我省物流产业集群带来了极其重要的发展机遇。1、物流产业地位显著上升。近年来,习近平、李克强等党和国家领导人多次深入物流企业考察调研,进一步提振行业信心。国务院关于印发物流业中长期发展规划(20142020年)的通知(国发201442号)把物流业定位为国民经济基础性、战略性产业。“一带一路”、“长江经济带建设”和“全国流通节点城市规划”等一系列18、国家战略发布实施,为物流业发展指明了方向。2、物流产业集群发展上升为省级战略。省委省政府提出“加快产业集聚、形成产业集群”的战略部署,首次把物流产业集群纳入省级层面进行部署、协调和推动,并与工业、农业、旅游等四个产业集群一起加以推进。第1年7月,省政府办公厅公布全省16个物流产业集群名单,明确由省商务厅负责协调推进。第2年9月省委常委会专门听取了物流等四个产业集群发展情况的汇报。省委强卫书记多次对物流工作作出重要批示,鹿心社省长深入物流企业考察调研。进一步完善了省现代物流工作联席会议机制,形成了推动物流发展的合力。3、新技术运用为物流业发展提供了广阔空间。移动互联网、云计算、物联网、大数据等新19、技术在物流领域广泛运用,“互联网+高效物流”发展空间进一步拓展,发展前景更为广阔。第四方物流兴起,促进了物流信息互联互通。高端制造业为专业物流提供了强劲动力,物流标准化、信息化加速发展,智慧物流成为现代物流业的重要标志,传统物流行业加速向现代物流业转型。4、电子商务发展为物流带来巨大潜力。随着电子商务、连锁经营、物流配送等现代流通方式的发展,为农产品物流、冷链物流、快递物流带来无限商机,促进零售业转型升级,业态更加丰富。电子商务的发展催生物流配送模式创新,倒逼物流行业转型升级。5、地理空间和特色产业为物流集群发展创造有利条件。某某有152公里长江岸线,纵横交错内河水系,得天独厚的区域优势和众多20、的物流节点。有江铃汽车、南康家具、新干箱包、景德镇陶瓷、赣南脐橙、南丰蜜桔、万载烟花鞭炮等一批支撑全省经济发展的特色产业,南昌、九江、某某、赣州、鹰潭等一批交通枢纽和节点,为物流产业集群形成、发展奠定了扎实地基础。物流产业一头连着生产、一头连着消费,是支撑着国民经济和社会发展的基础性、战略性产业。物流产业集群是一个直观的经济地理现象,是各种物流活动在地理上的集中和集聚,是现代物流产业发展的表现形态。物流产业集群是保增长、扩就业、促消费的可靠保障,是经济发展的重要引擎。我省将以物流产业集群为龙头,更加有效的促进物流产业转型升级,提高物流运行效率,加快形成创新驱动、可持续发展的新格局。为深入贯彻落21、实省委省政府“加快产业集聚,形成产业集群”的决策部署,更好的引导全省物流产业集群发展，综合来看，建设某某物流仓储园工程建设项目是顺应社会发展方向，符合国家产业政策和发展战略，并具有极大发展前景的利国利民之举。1.3.4 拟建地点项目建设地点位于某某市某某县迎宾大道西侧本项目建设场地基本为不规则梯形，地形平坦。一期（第一批次）总用地面积为187867.61平方米（约281.8亩），二期（第二批次）总用地面积为190747.51平方米（约286.12亩），项目总用地面积378615.12（约567.92亩）。规划区内主要为未建设用地，规划区内无建筑物，视野开阔，未来的物流贸易环境良好。1.3.5 22、建设期限整个项目的建设时间拟计划为第1年9月至第3年8月，历时2年。详见项目实施进度表。项目的实施具体分为两个批次进行，第一批次为第1年9月至第2年9月，共计13个月；第二批次为第2年10月至第3年8月，共计11个月。表1-1：项目整体实施进度表项目内容第1年第2年第3年3季4季1季2季3季4季1季2季前期准备工作基础工程土建工程室外工程设备采购安装人员培训竣工验收1.3.6 建设内容及规模整个项目按照某某仓储园工程建设项目规划设计方案进行施工，项目建成后将极大程度的促进某某县仓储物流行业水平提高，改善某某县仓储物流条件，提高服务质量，使仓储物流园能满足某某县及周边市场交易的需求。建设规模为：23、某某物流仓储园工程总建筑面积为300000平方米，项目总用地面积为378615.12平方米（约567.92亩）。主要建设内容分为两个批次建设，其中：第一批次建设有：冷链物流中心、商贸物流中心、商品批发交易中心；第二批次建设有：仓储中心、电子商务中心、产品展示中心、配套后勤服务中心、停车货运区。同时，项目还投资配套建设电子商务及物流配送信息系统。表1-2：项目主要建设内容一览表序号名 称单 位用地面积建筑面积备注一技术指标1项目用地面积378615.12 约567.92亩2总建筑面积300000 2.1第一批次100569.83 155960 冷链物流14133.40 14133 商贸物流34524、02.87 60000 商品批发交易中心40933.56 81827 红星美凯龙卖场停车货运区110002.2第二批次101759.86144040 仓储中心70959.86126440 1-2F物流电子商务中心250050002F产品展示中心230046002F配套后勤服务中心200080004F停车货运区240003建筑占地面积167329.69 4绿地面积63824.43 16.86%5道路广场112461.00 6容积率0.79 7建筑密度%44.21.3.7 项目总投资与资金筹措方式某某物流仓储园工程建设项目总投资为52588万元，本项目为一期工程的第一批次，项目总投资为38200万25、元，其中：建筑安装工程费23670.10万元，工程建设其它费用（含土地使用费、场地整理费等）6356.35万元，电子商务及物流系统建设费用3923.93万元，预备费用2402.12万元，建设期间利息847.5万元，铺底流动资金1000万元。（详见投资估算表14-1）项目资金来源为：企业自筹23200万元，申请银行融资15000万元。1.3.8 项目效益情况表1-3：财务评价指标汇总表指 标 名 称单位数 值备 注财务基准收益率%12项目投资财务内部收益率%20.25所得税后项目投资财务净现值万元12509.36所得税后投资回收期(含建设期)年5.13所得税后总投资收益率%17.68投资利润率%26、12.38投资利税率%28.92盈亏平衡点%38.27项目总投资万元32800流动资金万元1000达产期销售或营业收入万元58142.34达产期营业税金及附加万元3752.10达产期总成本万元10552.14达产期经营成本万元6168.75达产期利润总额万元8073.37达产期所得税万元2018.341.4 项目研究结论及建议某某物流仓储园工程建设项目符合国家产业政策，项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合本项目建设。本项目充分发挥了某某县独特的区位优势，是实施发展战略，加快某某特色建设的重要内容，是推进工业化、城镇化和物流现代化同步发展的具体实践和27、重要抓手。对培育现代流通方式和新型流通业态，有效节约资源、减少损耗、降低物流成本，保障产品稳定安全的供应，平抑产品物价都将起到很大作用。另外，项目建设对推动某某县城乡一体化建设，完善城市配套设施，丰富城市服务功能，加速农村社会结构转型，转移、吸收大量农村人口就业，缩小城乡区域发展差距和居民收入分配差距，巩固项目企业在市场领域的领先地位，增强公司的核心竞争力都具有重要意义。因此，项目的建设技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。主要建议可以分为以下几点：1、业主单位要加强与地方政府的联系，尽快落实相关配套设施建设，以及各项优惠政策的执行。建议地方政府积极配合，进行拟建项目的市场论证，尤28、其是在项目场地的土地、相关政策及资金等问题上，协调有关部门给予具体的支持和优惠。2、物流园的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要努力创造良好的经营环境，积极引导和吸纳各地商客和产品进场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。3、本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观、详细的测算，在确保工程进度的基础上，提高资金的使用效率。第二章 项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景1、国家发展背景现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有29、动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更为注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。当前，物流业已成为世界现代流通领域的重要组成部分，也是加快城市经济循环，提高流通效益的重要环节。在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园30、区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。1、物流基础设施的能力大大提高，国际物流量快速增长经过多年发展，目前我国已经在交通运输、仓储设施、信息通讯、货物包装与搬运等物流基础设施和装备方面取得了长足的发展，为物流产业的发展奠定了必要的物质基础。目前绝大部分生产资料已通过市场解决，物资流通市场主体向多元化发展。过去从事物资流通的企业已经脱离了计划体制的束缚,大步走向市场经济,初步形成社会化、专业化的产业队伍，并建立了以中心城市为依托的城乡一体的流通网络。2、物流质量有所提高,物流效率有待改善物流质量主要由物流时间、物流费用和物流效率来衡量。中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体31、水平比较低。据有关资料介绍，工业生产中物流所占用时间几乎为整个生产过程的90%。在货物运输中，中国现行运输管理体制也制约了不同运输方式之间的高效衔接，一定程度上也减缓了物流速度。在国民经济各部门中，运输费用在生产费用中因各部门产品对运输的依赖程度不同，其所占比重也不同。、物流产业发展正在引起各级政府的高度重视目前深圳、北京、天津、上海、广州、山东等地政府极为重视本地区物流产业发展，并已开始着手研究和制定地区物流发展的规划和有关促进政策。其中，深圳市已明确将物流产业作为支持深圳市二十一世纪经济发展的三大支柱产业之一，并初步制定了物流产业发展的策略；北京市就物流产业发展所需要的物流设施系统进行了比32、较全面的研究和规划；天津市也根据其城市功能定位和物流经济发展的需要正在积极研究制定天津现代物流发展纲要；中央政府有关部委如国家经贸委、国家计委、交通部、外经贸部等，也从不同角度关注着我国物流产业的发展，并积极地研究促进物流产业发展的有关政策。2、某某省发展背景(1)取得的成效1）、物流产业规模快速增长。随着我省全面贯彻落实国务院物流业中长期发展规划及省委“发展升级、小康提速、绿色崛起、实干兴赣”十六字方针,有力促进了物流产业快速发展。第1年,全省社会物流总额达43806亿元,较2010年的26541亿元增长65.05%,对推动全省经济发展发挥了重要的支撑作用。物流业增加值1117亿元,较20133、0年612亿元增长82.52%。全省社会物流总费用2766亿元,较2010年1817亿元增长52.22%;社会物流总费用占GDP比重为17.6%,较2010年下降1.6个百分点,物流成本呈逐年下降趋势,说明我省社会物流效率得到明显提升,经济运行质量明显提高。2）、交通基础设施日趋完善。近年来,全省对交通基础设施持续投资建设,形成了较为完善的水陆空立体运输网络。第1年,全省公路通车里程15.2万公里,较2010年14.06万公里增长8.1%。其中高速公路总里程4515公里,较2010年3042公里增长48.42%,实现了“县县通高速”;全省铁路营业里程3734公里,比2010年2734公里增长334、6.58%。沪昆客专杭南长段建成通车,昌吉赣客专开工建设,某某进入高铁时代。全省水运通航总里程5716公里,较2010年5637公里增长1.4%。年吞吐量超过百万吨的港口32个,比2010年22个增长45.45%。全省机场总数7个,开辟航线70余条。全省拥有各类仓储面积486万平方米,冷库面积38万平方米,危险品仓储面积3.15万平方米。拥有公路货物运营车辆40.2万辆,较2010年25.4万辆增长58.26%;建成、在建和规划建设的物流园区及物流中心70余个,较2010年19个增加了50余个。3）、运输货运量持续增长。近来年,随着我省经济快速发展,对物流需求不断扩大,各种运输货运量持续增长。35、第1年,全省共完成货运量151767 万吨,较2010 年100324.9 万吨增长51.28%;完成货物周转量3830亿吨公里,较2010年2735.5亿吨公里增长40%。其中完成公路货运量137784万吨,较2010年88439万吨增长55.8%;完成水运货运量9162万吨,较2010年6507万吨增长40.8%;完成航空货邮吞吐量5.66万吨,较2010年3.59万吨增长57.66%。全省完成进出口货运344.8万吨,较2010年191.9万吨增长79.67%;国际集装箱21.8万重标箱,较2010年12.9万重标箱增长69%。全省快递业务量完成15993.6万件,较上年增长64.01%36、;业务收入完成18.2亿元,较上年增长40.34%。4）、口岸物流体系不断完善。近年来全省加强了口岸基础设施建设,形成了较为完善的口岸物流体系。全省有南昌航空和九江水运两个国家一类口岸,南昌铁路口岸作业区、赣州公路口岸作业区、赣州东铁路口岸作业区、定南公路口岸作业区、高安铁路口岸作业区、万载公路口岸作业区、上栗公路口岸作业区、南丰公路口岸作业区等9个口岸作业区,为国际物流发展创造了条件。国际物流发展的相关政策功能区建设实现大的突破,南昌保税物流中心(B型),南昌、井冈山、九江3个出口加工区建成,赣州综合保税区获批,成为发展国际物流和保税物流的重要平台。鹰潭铜产业循环经济基地拆解加工区开通,推动37、了当地特色产业加快发展。我省在中西部地区率先建成地方电子口岸实体平台,且与上海、宁波、福建、深圳电子口岸运营机构签订了合作协议,实现了各口岸间数据的互联互通。5）、物流市场主体发展壮大。大力培育物流龙头企业,取得了明显成效。第1年全省物流企业8175家,较2010年3000家增长2.7倍;全省A级物流企业51家,其中5A 级企业1家,4A 级企业32家,3A级企业15家,2A 级企业3家。2013年以来,全省两批共认定省级重点商贸物流园区(中心)9家,省级重点商贸物流企业27家。其中某某三志物流进入全国零担30强,吉安万吉物流成为全国十大商贸物流信息平台,某某尧泰物流团购成为全省首家物流专线第38、四方物流信息平台。6）、存在问题企业规模较小,行业竞争力不强。目前我省物流企业大部分仍然呈现“小、散、乱”现象,据不完全统计,注册资金1000万元以上的大型物流企业不足全省物流企业总数的4%,尚无企业进入全国物流50强。物流企业信息化、专业化程度不高,经营模式比较落后,自动化、智能化水平较低。缺乏必要的公共物流信息平台,无法实现资源共享、数据共用、信息互通,极大地影响了企业运作效率和行业竞争力的提高。企业管理水平较低,物流资源浪费严重。现有物流企业管理水平落后,各自为战。对物流行业集约化发展认知度较低,难以适应现代物流供应链一体化的要求。物流企业运输效率低,空载率高,物流资源浪费现象严重。物流39、发展缺乏整体观念,发展存在盲目性。各地对物流公益性重视不够,项目建设存在盲目性和随意性,规划意识不强,缺乏整体观念。有的地方在调研不充分、功能定位不清晰的情况下,仓促启动物流园区规划和建设,导致部分功能不符合企业需求,造成资源浪费。3、某某县概况某某县位于某某省的东北部，某某的东岸，是某某省试点省直管县之一。某某县古称番（p）邑，饶州，汉时更名某某县。某某县地处东经1162345至1170615，北纬284626至294203之间，北与彭泽县和安徽省东至县交界；南同余干、万年接壤；东以景德镇、乐平市为邻；西北同都昌县山水相连。截至第1年，某某县辖区面积4215平方公里，其中水域面积948.7平40、方公里，占22.5%，因此有“中国湖城”的美誉，辖1个街道办事处（饶州街道办事处）、14个镇、15个乡，总人口1594318（第1年末）。第2年，全年实现生产总值180.3亿元，增长8.4%；完成财政总收入16.1亿元，增长15.1%；规模以上工业增加值60.5亿元，增长10.5%；全社会固定资产投资171亿元，增长12.5%；社会消费品零售总额63亿元，增长12.8%；城镇居民人均可支配收入18220元，增长11.3%；农村居民人均可支配收入7876元，增长14.7%。主要经济指标增幅基本高于全省、全市平均水平。4、某某县现有商贸流通企业的现状1、专业市场建设现状自2002年以来，经过十年的41、发展，某某县专业市场得到了较快的发展。目前已建成并投入经营的大型专业市场共有8家，分别是城东建材大市场、中盛现代城；城北某某装饰市场、某某农资农机大市场、永兴农贸市场、汽贸城、某某县五金机电市场、天恒轻工产品市场。正在规划建设占地600亩以上的农产品大市场，暂停建设项目某某国际水产品市场。总建筑面积为67.8万。具体情况如下：（1）某某农资农机大市场。位于某某县城城北区，市场占地面积102亩，市场总建筑面积12万，其中商业网点经营面积3万，设计店铺746间。由两大功能区组成，即农业生产资料交易区、农机维修区、农机及配件交易区、农产品及农副产品交易区和百货批发与零售区。（2）某某县建材大市场。位42、于某某县城大桥路东，某某大桥旁，与某某国际水产市场隔路相对。市场占地面积为74.88亩，建筑面积为59838，其中商铺面积16890，共有商铺364间，市场年交易额达1.5亿元。市场主营综合建材（大宗建材、水暖管件、装饰材料、建筑配套电器、灯具、建筑机械、家具等）的批发和零售。（3）永兴农贸市场。位于某某大道，用地面积为20001，建筑面积为41568，其中商业面积为21440。该市场目前分为六个功能区，分别为果蔬、水产、海产品、家禽交易区；粮油、农贸交易区；大型超市；特色餐饮；日用品；熟食等。（4）汽贸城。位于城北迎宾大道，用地面积为80004，建筑面积为36011。经营范围涉及汽车展销、车43、辆检测、汽修美容、汽车驾驶员培训、汽车配套产业等，其中目前已投入使用的项目为汽车驾驶员培训和汽车展销。（5）某某县五金机电市场。位于大桥路，占地面积为51833.7。目前该市场正处于建设中，拟规划的经营范围为五金、机电、电子产品、物流配送、大型超市、配套办公、餐饮、娱乐等。目前该市场处于建设中。（6）某某国际水产城。位于某某县某某镇某某大桥旁，占地面积63亩，交易市场建筑总面积为6.78万，商铺及流动交易摊位2308间（个），其中一层水产、果蔬交易商铺面积3万，商铺及流动交易摊位1158间（个）；二层至四层为综合商场，面积为3.78万，商铺1150间。该项目前处于停工状态。（7）天恒轻工产品市44、场。位于北纬路与人民路交汇处，用地面积为61997，建筑面积为116426.76，其中住宅面积40867.96、商铺和酒店建筑面积为53244.55），主要经营范围为轻工业产品市场。目前该市场用地性质已更改为商住用地，正处于建设中。（8）湖城装饰品市场。位于人民北路与北纬一路交汇处，用地面积为38999.61，其中市场用地面积为26999.73，建筑面积为55013，其余为住宅面积。目前该市场已经建成，处于招商经营状态。2、商业街建设的现状据统计，某某县共有各类商业街14条，其中较繁华的综合商业街2条，分别是饶州路、建设路；较繁荣的特色专业街1条，即商业大道休闲娱乐街；较繁荣的步行街1条，即老45、城区步行街；形成一定商业氛围的商业街和特色专业街2条，即芝阳路、某某大道综合商业街和东湖路餐饮特色街；年经营额超亿元的商业街达2条，分别为饶州商业街和建设路商业街。（1）饶州路综合商业街。该街总长800余米。目前主要经营的商业业态为县城集贸市场、功能性超市、服装、餐饮、酒店、休闲娱乐等，拥有大小商铺500余间，经营面积大约为1万。（2）建设路综合商业街。总长1500余米，沿街布局了形式多样的商业业态，具体来说，主要为服装、餐饮业态居多，零星分布少量电动车销售、大型家电销售城、大型数码销售城等业态，共拥有大小商铺800余间，经营面积大约为1.6万。某某县规划建设的物流园，由于资金等原因，已停止建46、设，至今，整个县城未建成真正意义上的物流园区。本物流仓储园以仓储为主要功能，可以满足县城商贸仓储需求。通过考察，某某县城区大型商业网点具体情况如下：表2-1：某某县城区大型商业网点建设、经营情况及分布一览表大型商业网点名称区域位置经营范围经营现状湖城新天地商业大道待定待招商奕腾湖城绿洲东经三路待定待招商饶州饭店东经四路住宿、餐饮、会展成熟大家庭酒店东湖大道住宿成熟餐饮休闲商业街环湖路特色美食、休闲场所成熟华联购物广场东湖大道超市成熟城北华联超市某某大道超市成熟某某丰跃香港名城商业大道餐饮、休闲、娱乐、服装等建设中上岛咖啡中心大道餐饮、休闲成熟先锋商贸中心某某大道成熟现今，某某县虽已有物流企业，47、但缺乏专业的商贸物流企业，大型企业的物资配送需求得不到满足。某某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出做大商贸物流业。按照“城区大商场、城中特色街、城郊大市场、城外大流通”思路，构建安全、便捷、畅通、高效的现代商贸物流体系。积极发展大型配送系统、连锁经营、特许经营、多式联运、大型超市等商贸形式，促进商品营销和流通现代化；积极推动依托产业基地、商品主销区或集散地的大型批发市场和农副产品专业市场，搭建现代物流平台，强力拉动经济增长。积极发展旅馆业和餐饮业，进一步繁荣消费市场。因此，本项目除建设了仓库外，还兼具建设专门的货运停车区，可向县域范围内各大企业专门配送货物，降低企业营运成本。因此，本48、项目可满足某某县物流业及商品配送发展的需求，同时，也是策应某某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的具体体现。2.2市场需求预测1、某某县未来人口预测（1）常住人口预测根据某某县城市总体规划（2007-2020）预测，某某县第2年、2020年县域户籍总人口规模分别为178万人、185万人。其中某某县县人民政府驻某某镇，某某县城人口将达28万、36万人，以5公里为半径人口将达60万人，半小时车程有100万人，周边县市150KM范围内辐射近1000万人。（2）流动人口预测某某县流动人口主要来自于某某湿地公园带来的旅游性人口。根据世界旅游组织对旅游与GDP发展关系研究表明，当人均GDP为300049、美元时，处于休闲旅游阶段；而某某区域城市，如南昌、景德镇、九江、鹰潭、新余、某某，人均GDP已基本达到3000美元，休闲旅游时代已经来临。同时根据某某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，实现年旅游接待300万人次，旅游总收入30亿元。表2-2：某某县旅游带动的流动人口增量一览表时间阶段旅游接待人数增长率旅游总人数（万人次）流动人口增量（万人）2012-2015整体提升期20%3002102015-2020全面发展期18%3542902、某某县未来消费能力预测2012年全年实现地区生产总值115.2亿元，增长16.2%；全社会固定资产投资110.4亿元，增长26.8%；财政总收入10亿元，50、增长41.8%；园区主营业务收入102亿元，增长79.8%；粮食总产量106万吨，增长3.2%；主景区接待游客116万人次，增长86.2%；外贸出口9200万美元，增长24%；社会消费品零售总额42.6亿元，增长13.6%；在岗职工年平均工资25343元，增长19.3%；农民年人均纯收入4347元，增长14.3%。根据某某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要内容，农民人均纯收入年均净增400元,增长10.6% ,预期目标5000元；全年职工人均工资年均净增2200元，预期目标3万元。因此，预测某某县城镇居民平均工资水平年增长12%左右，人均可支配收入年增长14%左右，农村居民人均纯收入年增51、长11%左右，某某县年均收入增长率平均为12%。假如消费与收入同步增长，以2012年某某县的实际消费总额为基数，2020年全县实际消费总额将达到112亿万元，新增66.81亿万元，平均每年新增8.35亿万元。因此，随着某某县经济的发展以及居民生活水平的提高，商品性消费、文化生活服务性消费将增加。至2020年，每年新增的消费支出构成如下：自给性消费0.8亿万元、商品性消费3.05亿万元、文化生活服务性消费2.85亿万元、住房及水电消费1.65亿万元。3、某某县未来商业网点需求预测根据上述常住人口以及流动人口的预测，每年需要为满足常住人口及流动人需要的零售业网点面积新增率约为6%，即每年新增零售网52、点面积大约为11455.6，到2020年需新增零售网点面积约为11.2万。其中应当重点新增便利店、百货店、专卖店、购物中心等新型业态形式的零售业网点。到第2年、2020年某某县社会消费品零售总额分别达到60亿元和110亿元；商业网点建筑面积分别达到65万和110万；人均商业网点建筑面积分别达到1.1和1.3。4、某某县商贸货物存储量需求预测基于某某县城商贸市场发展的预测可知，本项目存在巨大的市场需求。如按照一平方米每天需存储货物20公斤计算，到第2年某某县城需要存储货物474.5万吨，到2020年，则需存储的货物量达到803万吨。基于以上分析，本项目的建设是某某县进一步发展商贸经济的现实所求，53、能有效的缓解货物仓储的困难，同时，项目的建设也是某某县政府积极贯彻落实国家促进物流产业健康发展的具体表现。5、某某县商贸物流吞吐量需求预测商贸存储物资按每天百分之五十出库，全年满仓计算，到第2年，某某县城商贸物资年吞吐量将达到711.75万吨，2020年则达到1204.5万吨。2.3风险分析及防范措施项目投入运营后将面临诸多运营风险，加强运营风险的管控，将降低运营管理风险所带来的危害，其风险控制的措施主要有：1、宏观经济因素。从目前的宏观经济发展情况看，尽管经济增长速度仍保持较高的水平，但是需要注意的是，目前的经济增长动力主要来自投资，而非居民消费的增长，而投资又主要来自政府投资与国有商业银行54、贷款，由于政府投资与国有商业银行贷款的软约束性，投资的效率并不高，这样可以得出一个推论，即经济增长的效率并不高。目前的增长有一部分是建立在消耗末来增长速度的基础之上的。由此可知，宏观经济存在一定的风险，一旦管理层调控不当，经济风险就可能显现出来，从而对本项目建成后的运营管理产生较大的负面影响。但是，从短期看（23年），宏观经济风险集中显现的可能性并不大，经济增长还会因投资惯性持续下去，因此，宏观经济风险发生的概率较小。2、竞争因素。目前在某某县尚无大型农产品农贸大市场，本项目竞争压力较小，如果农贸大市场战略定位准确，营销策略得当，完全可以确保营销计划的实现。3、自身因素。运营管理者对本项目所面55、临的市场状况、农产品农贸大市场战略定位进行进一步的细致分析，制定最优价格策略，并开展有效的市场营销和服务营销，以吸引大量客户。同时，需要注意的是，农贸大市场应高度重视对现有管理人员的激励和约束，尽量避免人才留失，另一方面，应注意引进人才，特别是有客户资源的人才。4、非正常因素导致的风险。非正常因素导致的风险一般难以控制，但这种风险出现的概率相对较小。本项目库存商品多为食品，保存不当则容易腐败变质，因此需要采用有较高标准的通风降温系统，尽量减少农产品的损耗。2.4 项目建设的必要性1、符合国家大力推进现代物流业发展、物流振兴规划的要求为进一步贯彻落实国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发56、20098号）精神，制定和完善相关配套政策措施，促进物流业健康发展，经国务院同意，2011年国务院办公厅出台关于促进物流业健康发展政策措施的意见。国务院办公厅发布关于促进物流业健康发展政策措施的意见，从税收、土地、交通、管理体制、设施资源、技术创新、资金扶持以及农产品方面，做出相关规定，以促进物流业健康发展。意见表示，要根据物流业产业特点，抓紧完善物流企业营业税差额纳税试点办法，并进行全面推广，并结合增值税改革试点，解决仓储、配送和货运代理等环节与运输环节营业税税率不统一的问题。意见还指出，要在加强完善管理、节约土地的基础上，加大土地政策支持力度，并就重点物流项目用地、农用地转用、政府供应用地57、等方面做出相关规定，并在土地出让收入依法实行“收支两条线”管理。对于物流交通方面，意见规定进一步降低过路过桥收费，加大对高速公路收费的监管力度，大力推行不停车收费系统，确定配送环保车型，并研究调整挂车交强险征收政策，促进甩挂运输发展。此外，还应在规范管理的前提下适当放宽对物流企业资质的行政许可和审批条件，认真清理针对物流企业的资质审批项目，逐步减少行政审批，提高审批效率。意见还表明，要支持大型优势物流企业通过兼并重组等方式，对分散的物流设施资源进行整合；鼓励中小物流企业加强联盟合作。其次还应加强物流新技术的自主开发以及设备研制，推进物流信息资源开放共享，提高物流服务效率和经营管理水平。政府资金58、扶持方面，应对符合条件的基础设施建设机遇必要的资金支持，并引导银行业金融机构加大信贷力度，进一步扩宽融资渠道，提供融资服务和支持。要把农产品物流业发展放在优先位置，并加大政策扶持力度，并鼓励大型企业从事农产品物流业，提高农产品物流业的规模效益。此外，还对土地出让农产品批发市场房产税政策作出相关观点，以保障农产品物流业稳定发展。本项目的功能之一就是用于农副产品的仓储，符合国家政策的要求。同时，项目得到了县政府的大力支持。2、是支持有效的物流市场机制建立的需要物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学，物流活59、动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托。代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。建立集中服务运作的物流仓储园区，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供60、有益的尝试与实践，有助于改善当前某某县商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，扩大物流服务的市场需求不足。因此，本物流仓储园的建设与运营，对某某县重要的经济中心实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。3、是引导和转化某某县潜在物流需求的需要物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然某某县区域内当前存在着巨大的物流需求，但相当的物流需求是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”的传统经营组织模式；企业61、在生产、销售的经营活动过程中对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。管理标准、工作标准时尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着某某县整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求将必然向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。本项目建成后将有力地加强现有交通设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有商贸资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。4、是促进某某县社会经济发展的需要物流业发展程度已成为衡量一个国家、地区综合国力和现代化程度的重要标志，发展物流业62、是推进城市工业化、城市化、市场化和国际化进程，进而提升综合实力和国际竞争力的重要举措。物流业是不断启动市场，促进需求、消费，推动国家经济增长的重要动力，加快发展物流业，有助于降低物流成本，提高物流效率；有助于推动比较优势转化为竞争优势；有助于改善发展环境，满足社会多样化的服务需求；有助于实现集约式发展，提高经济竞争能力和人民生活质量。项目的建设，对提高城市经济运行效率及城市在经济区域的地位和作用具有积极的意义，可促进某某县现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为经济的可持续发展提供新的产业成长支持，为某某县提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。5、是提高某某县对周边县63、域经济发展辐射能力的需要物流仓储园是商贸经济发展的重要基础设施，对区域经济发展具有重要辐射作用。某某县作为连接某某县、万年县、景德镇的重要公路枢纽区，必须走科学发展之路，坚持好字优先，转变发展方式，在努力实现量的增加的同时，更加强调质的提高，不断增强经济辐射的范围和能力。加强市场对接，积极主动地融入周边县域市场，拓宽经济辐射领域。建立物流仓储园，将仓储服务延伸到周边县域，构筑畅通的现代物流运输大通道。加快信息化建设，推进数字化物流仓储园建设，畅通信息渠道，提高市场反应能力。大力拓展物资仓储、物流分拨、贸易、金融保险、信息服务等综合功能，改善某某县商贸经济发展环境，提升某某县促进周边县域经济发展64、的能力。坚持以人为本，注重生态文明建设，集约、节约使用土地，推进节约发展、清洁发展、安全发展，促进商贸经济发展与经济社会发展、与环境建设相协调。6、是提升物流对区域经济发展带动能力的需要物流仓储园发挥好资源配置载体的作用，有助于所在区域吸纳和集聚生产要素，促进产业升级和结构调整，提高对外开放的层次和水平。某某物流仓储园位于某某县城北新区迎宾大道，区域位置理想，交通条件优越，是理想的现代物流产业园发展地。加强基础设施建设，完善物流仓储服务功能，突出大宗散货、集装箱，建设大型化、专业化、现代化物流仓储园，推动某某县向全省一流强商贸物流县域迈进，提升物流仓储园的带动能力。进一步扩大开放，通过联盟合作65、借力发展，集聚更多生产要素，促进和带动相关产业共同发展。不断创新集疏运方式，改善集疏运条件，提升对区域经济发展的产业拉动作用。2.5 项目建设的可行性1、地方积极性高本项目的建设得到了当地政府和有关部门的高度重视和积极配合，表示全力支持该项目的建设，愿为项目建设提供优惠政策和良好的施工环境，项目建设单位决心大，积极性高，要求迫切，愿望强烈。2、政策支持性强项目建设符合农商批发大市场建设与管理指南、关于进一步加强农产品市场体系建设的指导意见和某某省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。因此，本项目的建设有政策支持。3、社会效益广泛本项目实施后，有利于提高某某县的农贸交易服务水平，促进农副产品66、贸易事业发展，构建社会主义和谐社会。因而，项目的建设，具有广泛的社会效益。4、项目建设技术条件该项目经深入调查、反复论证，符合当地条件和实际需要，并通过征求业主单位及主管部门的意见，可操作性强，便于施工。5、施工力量及材料供应项目建设所需的各种建筑材料能在当地或城区购买，且项目为钢架、框架结构，土建和安装工程可由地方施工单位承建。第三章 项目选址与建设条件3.1 项目建设地点项目建设地址位于某某县城城北，紧邻迎宾大道，与某某交警指挥中心、某某汽贸城相望，临近长途汽车站新站、公交总站，人气旺盛。迎宾大道向北通往九江、景德镇，向东可通往南昌、鹰潭，交通十分便利。该地区远离污染及易燃、易爆场所，交通67、便利，排水通畅，通风情况良好，选址自然条件十分理想。3.2 项目建设地点3.1.1 区位条件某某县位于某某省的东北部，某某的东岸，北与彭泽县和安徽省东至县交界；南同余干、万年接壤；东于景德镇、乐平市为邻；西北同都昌县山水相连。地处“昌九景”金三角腹地，它西接庐山，北望黄山，东依三清山，南靠龙虎山，是环某某经济圈的重要组成部分，是某某畔正在建设中的区域中心城市。在东部开放和西部开发中，具有重要的承接和中转作用，周边辐射十余县市近千万人口，市场空间充满无限生机。某某县史有“舟车四达”、“百货归墟”之美誉。县城距景德镇、九江机场、南昌昌北机场分别为半小时、1小时、2小时车程，一小时经济圈已基本形成。68、境内某某直通长江，某某港是某某省重要港口，千吨货轮可直达长江。“两高一铁”（景婺衢铁路）建成后，某某将进入江浙沪4小时经济圈。3.1.2 资源条件某某县总面积4215平方公里，毗邻皖南，是某某省面积第二大县、人口最多县。水域面积948.7平方公里，占国土面积的22.5%，水资源非常丰富；全县土地总面积达4215平方公里，其中低山丘陵占全县总面积的45%。耕地总面积108.02万亩，其中水田81.74万亩，旱地26.28万亩，山地面积234万亩；林地面积14万余公顷，覆盖率达29%。某某县属典型的中亚热带季风区，四季分明，热量丰富，雨量充沛，年平均日照数达2098小时，平均气温在16.9-17.69、7，年平均降雨量1300-1700毫米。全县矿产资源丰富，拥有莹石矿储量70万吨，花岗石存量1亿方，瓷土、石灰、煤、金、钨等矿产具有较高开采价值。3.1.3 基础设施条件本工程周边道路交通及城市其它相关基础设施良好，交通十分便捷。依据项目的整体规划进行建设，中心内给水、排水、电力、通讯工程配套设施良好，且有良好的人文社会环境。项目所处位置工程地质、气象条件均较好，无不良地质情况，无恶劣气候条件。综上所述，项目建设工程选址土地权属明确，符合城市规划要求，且选址周边社会环境、建筑环境及基础设施条件良好，故而本工程选址方案是可行的，并且已经得到了某某县人民政府的批准。3.1.5 施工条件1、对外交通70、工程对外交通为公路运输，工地紧靠城市公路，工程场内外交通均已形成，运输有保证。2、施工供电、供水本项目施工供电、供水接自区域现有供电、供水设施。工程区域施工供电、供水有保证。3、建筑材料工程所需建筑材料为水泥、钢材、砂石骨料等。工程用水泥由当地水泥厂供给，钢材由厂商提供，砂石当地购买。3.2 项目建址经济指标序号建址经济指标项目指标1建址面积154434.80平方米2建址地貌特征前后无障碍物，场地平整3工程地质较好4交通运输条件运输方便5供水采用供水公司自来水6排水用市政公共管道排水7供电采用市政22KV变电站供电8生活、福利设施条件距文教区及其他公共设施近9周围环境及相互影响无明显不利影响第71、四章 项目建设规模与内容作为农业比重较大的某某省，粮食、油料、蔬菜、生猪、蜜桔、淡水鱼类等农业品在全国占有重要地位。随着某某生态经济区建设上升为国家战略，某某生态农业前景可喜，绿色农产品正成为重要增长点。治湖冶江治山的“山江湖工程”被联合国专家誉为跨世纪工程和可持续发展的范例，养猪、制沼和种果相结合的生态农业方式在赣南实施取得良好效益，正逐步向全省推开，市场投资环境日趋成熟。2012年，某某省供销社改造兴建各类农副产品交易市场87个，农副产品市场交易额121.1亿元，其中年交易额超10亿的有三家。某某省供销系统搭建”四大经营服务网络”县级社35个，基本建成两个网络以上的县级社86个，发展农资连72、锁经营企业119家，连锁门店13088家。2013年，某某省供销系统商品购销总额超1100亿元。4.1 建设目标某某省供销为加快推进某某省农副产品批发市场的建设整合和升级，积极实施市场配送与电子商务“体两翼“战略，致力打造网络化集团化多元化为体的农副产品批发市场龙头企业，努力构建现代化农产品流通体系，积极引进战略合作伙伴，在全省范围内建设打造5个重要节点农商大市场，辅助建设N个分支农产品批发市场，整台全省现有市场资源，实现与中国在批市场并网，形成覆盖全省范围辐射全国的农商市场网络体系。4.2 建设内容与规模4.2.1 功能定位 某某省农副产品一站式采购中心。4.2.2 规划结构规划形成“两心、73、两带、三轴、十区”布局结构；1、两心由会展中心和两栋高层办公、酒店所围合形成的主入口前广场为第一心。会展中心采用了船形造型，为来至全国各地的名优土特产提供了一个展示和交易的场所。会展中心采用传统商铺与大空间展示区结合的形式。将为地区性乃至全国性的展会提供硬件支持，促进市场经济与城市经济的共同发展。一二期用地之间的玉亭北大道和贯穿两区的东西向规划道路交汇形成的节点构成了第二心，作为两大片区的过渡和纽带。2、两带、三轴划分开用地的横向规划路与纵向城市道路形成了整个规划的“两带”，而“三轴”将区内各个交易片区有机的串联起来。3、十区农鲜交易区：该区包含了蔬菜、水果、水产、活禽交易等功能，科学合理的交74、通动线设计规避了人车抢道的混乱场面；建筑平面形式主要为一层，局部两层；一层为敞开式交易区，内设了宽敞明亮的市场交易大棚，避免了经营商户和顾客的日晒雨淋。日用品交易区：该区为各类日常用品的交易场所，一期位于迎宾北大道和越瑞路相交处的日用品交易区，为三层的集中式大型商业，其现代高档的立面造型将成为一道独特的城市风景，提升整个区域的气质。二期日用品交易区则为传统的双面商铺形式，建筑之间同样设计了钢结构大棚，方便交易活动的开展。酒店及办公区：做为市场的重要配套，是提供商务会议、商务休闲、企业办公的一体化场所。两栋16层的高层酒店、办公楼，对称的屹立于市场主入口的两侧，是整个市场入口的形象及标志，也为迎75、宾北大道提供了丰富了城市天际线。副食粮油交易区、农资农机交易区：该区主要进行副食粮油交易和种苗、饲料、农业器械的交易，单体形式为2-3层的双面商铺形式，并结合了钢结构大棚。交易大棚区：为农产品交易提供开放式的交易场所。采用了四周为2层商铺，中间为开敞式大空间的单体形式。冷库仓储区：一期该建筑为四层，一二层为冷库，三四层为仓储。二期为两层的冷库，将同时满足冻品市场，水果市场，水产市场，肉类市场等的冷冻冷藏需要，及市场大型商家的仓储加工需要。仓储物流配送区：建设以农商大市场为中心，辐射周边的农产品物流枢纽，解决地区农产品交易过程中的物流问题。商务服务区：该区域为市场现代化，信息化的商务办公平台，融76、合城市商贸的大联动。商务配套区：本区设置在二期，为解决业主的安居乐业，配套了适量的居住功能，以加速市场的成熟和完善，促进快速发展。 总平面布置经济技术指标 表4-1：项目一期工程主要建设一览表序号名 称单 位数 量备注一技术指标1项目用地面积154434.8约231.66亩2总建筑面积128863其中计容建筑面积115716.33其中农鲜交易区24284.17农资、农机交易区20099.2日用品交易区10512.66副食粮油交易区11132.73冷库、仓储区10677.32交易大棚4202.8名优土特产区、会展中心4862.43办公建筑面积9851.91酒店建筑面积9951.91商务服务区建筑77、面积10141.2不计容建筑面积13146.67其中地下室建筑面积4255.54地上采光大棚建筑面积8891.133农副产品生产基地13333400约20000亩4电子商务及物流配送信息系统套1配套建设5建筑占地面积51973.486容积率0.83 7建筑密度%33.658绿地率%209机动车停车位辆1022其中地上车位数辆882地下车位数辆14010非机动车停车位辆2000第五章 项目建筑结构方案5.1 现状分析5.1.1 区域位置某某县地处某某省东北部，某某东南岸，信江下游，为某某市农业大县。距南昌约80公里，景德镇约140公里，鹰潭约69公里，居三市之中；有利的地理位置为本案的开发提供了78、较为成熟的外部条件。5.1.2 现状概况规划分两期，一期用地231.66亩，二期用地267.95亩，规划区所在的环境条件十分优越，能满足建设物流基地对周边环境条件的要求；某某地处亚热带，气候温和湿润，光照充足，雨水充沛，无霜期长，季风明显，四季分明，有利于农作物的生长；规划区内主要为未建设用地。规划区内无建筑物。5.2 规划依据1、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）;2、建设部城市规划编制办法（建设部（2005）146号文件发布）及城市规划编制办法实施细则（建设部规建（1995）333号文件发布）；3、停车场规划设计规则（公安部 建设部（88）公（交管）字90号1998年1079、月3日）；4、建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；5、某某省城市规划管理技术规定；6、城市道路设计规范（CJJ37-90）；7、城市绿化规划建设指标的规定；8、城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）；9、城市电力规划规范（BG50293-1999）；10、城市给排水工程规划规范（BG50280-98）；5.3 道路交通及竖向设计规划区的道路规划结合已有的外围道路网络，合理确定路网结构以及道路的路幅宽度、断面形式、构筑便捷、快速、有序、的道路交通系统。规划区红线除去南侧西侧段外其余较为规则，道路结合现状情况基本呈网格状。1、对外交通（1）基地对外交通主要依靠地块东北两侧规划80、路。（2）出入口：一期用地主路口设置在西侧迎宾北大道上，南面瑞越路及北面规划路分别设置一个出入后，东面设置了两个出入口；二期用地西面两个出入口，东面南面北面分别设置了一个出入口，配套住宅区在二期用地的东北角，期主要出入口设置在东面。2、内部交通规划区内部道路自成体系，行车主干道宽20M，贯穿一二期用地，次干道9M形成环状交通，保证了园区内交通的顺畅和便利。3、静态交通物流基地的内机动车停车采用集中于分散结合的方式，基地集中配备公共停车场，同时各地块提供停车位，尽可能就地解决自身的停车问题。4、竖向规划园区竖向规划本着保护生态环境，合理利用地形地质条件的原则，尽量减少土石方及防护工程量，做到园区81、土石方工程内部均衡。5.4 建筑风格建筑风格力求简洁、高雅，以体现物流中心功能特色的整体农副产品批发市场功能特点，促成整体和谐的色调的建筑形象。随着我国国民经济不断发展，综合农副产品批发市场、仓储、综合商务及商住配套三大功能有机结合、溶为一体的市场形式，被跟多人所接受。富于“发展、向上、前进”的构思，整个建筑外形简洁、大气。形式与功能完美结合。打造出特有的立面形式。5.5 工程结构设计设计依据 本工程所遵循的主要标准、规范、规程：1、中华人民共和国工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）2009年版2、建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-20013、建筑结构荷载规范GB50009-201282、4、建筑抗震设防分类标准GB50223-20085、建筑抗震设计规范GB50011-20106、建筑地基基础设计规范GB50007-20117、建筑桩基技术规范JGJ94-20088、混凝土结构设计规范GB50010-20109、砌体结构设计规范GB50003-201110、钢结构设计规范GB50017-200311、建筑设计防火规范GB50016-200612、玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-200313、金属与石材幕墙工程技术规范JGJ133-200114、房屋建筑制图统一标准GBT50001-200115、建筑结构制图标准GBT50105-201016、建筑工程设计文件编制深度的规定（83、2008年版） 设计标准本工程的结构设计标准如下表5-1：表5-1：结构设计标准类别结构安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级设计防火等级结构抗震等级主楼部分地下室二级50年丙类(标准设防类)乙级二四注：（1）主楼地下室抗震等级同主楼，主楼周边三跨或20米范围内地下室抗震等级亦同主楼；其他无上部结构地下室抗震等级为四级;地下室防火等级全部为一级。（2）与主楼相连的多层商铺抗震等级同主楼相连接楼层。 自然条件1、风荷载、雪荷载：表5-2：风雪荷载类别基本风压地面粗糙度基本雪压所有楼0.45 kNm2(重现期50年)C类0.45 kNm2(重现期50年)商务服务区0.45 kNm2(重现84、期50年)C类0.45 kNm2(重现期50年)2、抗震设防参数：依照建筑抗震设计规范GB50011-2010，本项目建筑必须进行地震设防，根据本工程使用特点，抗震设防类别确定为标准设防类（丙类），由于本工程属于大型公共类项目，抗震设防烈度需提高一度设计，故本项目抗震设防烈度按7度计算地震作用及采取抗震措施。抗震设防参数详见表5-3。表5-3：抗震设防参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑的设计特征周期建筑场地类别7度0.05g第一组0.35s类场地3、混凝土结构的环境类别本工程结构构件所处的环境类别：一类环境：室内正常环境；二a类环境：室内潮湿环境（如地下室内部、卫生间、盥洗室85、等），露天环境（如未设保温隔热层的屋面、外墙面、非封闭阳台、非封闭走廊、雨蓬、飘板、檐沟、女儿墙等）；与无侵蚀性的水或土壤直接接触的环境（地面以下的结构构件如桩基础、承台、基础梁、地下室底板及侧壁的迎水面、柱下独立基础等）。4、正常使用阶段裂缝控制等级结构裂缝控制等级为三级；设计荷载 1、楼面及屋面设计活荷载标准值取值如下表3-5：表5-4：楼面及屋面设计活荷载取值表类 别活荷载标准值（kN/m2）酒店、办公2.0商务、办公内厨房、卫生间2.0人流可能密集的公共走廊门厅（高层建筑）消防疏散楼梯3.5阳台2.5交易区2.5上人屋面2.0不上人屋面0.5空调机房、变配电房发电机房、水泵房10.0286、建筑填充隔墙恒荷载取值如下表3-6：表5-5：建筑填充隔墙恒荷载标准取值表（不包括墙面建筑做法）填充墙体材料容量（kN/m3）砂加气混凝土砌块6.5烧结多孔砖16.4主要材料1、混凝土：本工程采用的混凝土材料强度等级如下表3-7。表5-6：混凝土强度等级表层别及构件部位混凝土强度等级地上构件柱、墙C30C25梁、板C30C25构造柱、圈梁现浇过梁等构件C20后浇带、加强带采用比相应部位混凝土强等级高一级的微膨胀混凝土注：具体砼强度等级详各单项工程2、填充墙：本工程建议采用的非承重砌体材料如下表3-8。表5-7：非承重砌体(用作填充墙)层别及构件部位砌块强度等级砂浆强度等级0.000以上内墙砂87、加气混凝土砌块A5.0专用砌筑砂浆Mb5.00.000以上外墙、分户墙烧结多孔砖MU10混合砂浆M5.00.000以下烧结多孔砖MU10水泥砂浆M103、钢筋HPB300()级，fy=fy=270 kN/mm2HRB335()级，fy=fy=300 kN/mm2HRB400()级, fy=fy=360 kN/mm2钢筋质量应符合现行国家标准钢筋混凝土用热轧带肋钢筋GBl499的规定，严禁采用冷轧带肋钢筋。4、预埋件：钢板采用Q235b镇静钢。预制构件及机电设备的吊环及受力预埋件的锚筋采用HPB300级（Q235）或HRB335级热轧钢筋，严禁采用冷加工钢筋。预埋件的锚筋应放在钢筋混凝土构件的外88、排主筋的内侧，梁、柱的纵筋不应与箍筋、拉筋及预埋件等焊接。5.5.6 结构选型1、上部结构选型本酒店、办公工程结构主体采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构，其他建筑采用现浇钢筋混凝土框架，填充墙体均采用轻质混凝土砌块和其它轻质墙体。本项目拟采用冷扎带肋钢筋作为楼板钢筋，梁、柱和剪力墙的纵筋采用HRB400 级钢筋，以节约钢材，混凝土拟采用较高的强度等级，以能有效减小结构自重。2、基础选型根据建筑地基基础设计规范GB50007-2011，本工程的地基基础设计等级为甲级，基础选型待岩土工程勘察报告提供后，根据场地地质情况及相应的上部建筑结构特点，确定经济合理的基础形式。3、地下室结构做法地下室局部需考89、虑人防要求，按6级人民防空地下室设计。地下室侧墙、底板及顶板均为现浇钢筋混凝土结构，防水等级为一级，采用防水补偿混凝土浇筑。为解决混凝土的收缩问题，底板、顶板均采用补偿混凝土浇筑。第六章 项目公用工程方案6.1 给排水工程本项目为农商大市场一期工程第一批次，总建筑面积为128863，主要由12层多栋商业建筑、一栋16层办公楼、一栋16层酒店组成，地下室为停车库和设备用房。该建筑群为一类高层公共建筑，耐火等级为一、二级。 设计依据1、生活饮用水卫生标准GB5749-852、建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）3、室外给水设计规范GBJ13-864、建筑中水设计规范GB 590、033620025、自动喷水灭火系统设计规范GB 50084-20016、建筑设计防火规范 GB 50016-20067、室外排水设计规范 GB50014-20068、建筑及其它相关专业所提条件给水工程1、水源及水质: 给水水源为市政自来水。引两根DN200给水干管接入加压水泵房，并在区内形成环路,埋地给水管采用给水铸铁管。水质符合生活饮用水卫生标准，供水量可满足项目生活及消防用水的需要。2、用水量表6-1：用水量估算表序号项目名称用水规模（人/m2）单位用水量定额(L)小时变化系数(Kn)使用时间(h)用水量最高日(m3/d)最大时(m3/h)平均时(m3/h)1交易区70231.56L/.91、d102.58995.13 310.98 124.39 2办公楼200L/人.班301.586.00 1.13 0.75 3酒店442L/人.d12032453.04 6.63 2.21 4商务服务区10141.2L/.d51.51285.71 10.71 7.14 5会展中心4862.43L/.d31.5820.59 3.86 2.57 6不计容面积13146.67L/.d21638.49 6.42 6.42 合 计1198.96 339.72 143.48 未预见用水10%119.90 33.97 14.35 总用水量1318.85 373.69 157.83 经计算，本项目最高日用水量为92、1318.85m3/d，最大时用水量为373.69m3/h，平均时用水量为157.83m3/h，年计算用水量为48.14104m3/a。给水系统1、室外给水室外给水系统采用生活、消防独立供水系统。室外消火栓管网成环状布置，消防采用低压制，设地下式消火栓，室外消火栓适当布设在环状管网上。室外给水管网管材拟采用给水球墨铸铁管。2、室内给水本工程采用变频调速给水装置分别供水。将建筑物分为市政压力直接供水和加压供水两部分，地下一层到地上四层，由市政给水管网直接供水；地上五层及以上各层由分区变频调速水泵加压供水。在给水加压泵房内设恒压变频给水机组两套、100m3生活水箱一座，经过二次加压来分别保证本工程93、建筑的生产、生活的水量水压要求。消火栓系统1、消防水源及消防用水量消防用水量标准及一次灭火用水量，详见表表6-2：消防系统用水量估算表序号消防系统名称消防用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室内消火栓系统10L/s2h72m3由消防水池供2自动喷水灭火系统30L/s1h108m3由消防水池供3室外消火栓系统20L/s2h144m3由城市管网供2、消防水源（1）从小区不同方向引入二根DN150mm的市政给水管，进入用地红线后与本工程室外环状给水管相连接，形成双向供水。（2）在水泵房设有有效容积为V=200m3 消防贮水池一座，完全满足室内一次灭火用水量200m3的要求。水池为钢筋混凝土水池94、。消防用水量标准及一次灭火用水量。3、消防系统（1）室外消防系统由市政管道引入两根DN150给水管，在小区内联成环，供室外消火栓用水。管道上根据消防需要设置若干室外消火栓，其间距不超过120m，且保护半径不大于150M。距道路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m。（2）室内消火栓灭火系统1）室内采用临时高压制消火栓灭火给水系统。消火栓加压给水泵与消防水池一起设在消防泵房内，共设2台消火栓给水加压泵，一用一备，互为备用。2）本建筑物内各层均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处均有2股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱为10m。3）消火栓系统设有1套消防水泵接合器。4）在最高楼顶层设有195、8吨高位消防水箱。 （3）自动喷水灭火系统本工程若干部位设置湿式自动喷水灭火系统。喷淋泵设置在消防泵房内，一用一备，互为备用，并配置3套水泵结合器。（4)灭火器根据建筑灭火器配置设计规范规定，在各单体建筑的每层平面设置一定数量的MF/ABC3手提式干粉灭火器。排水系统场内上下水道确保畅通，采用沉井式暗渠（暗管）排水系统，并设防鼠隔离网。主通道与购物通道交叉处设窨井，窨井间距为8米，柜台内侧设地漏。购物通道下水道宜设计为暗道，防止异味上传。水产区供水到商位，肉类区供水到经营区，熟食经营专间供水到专间。同时，市场内设置供水点供消费者使用。柜台外地面排水槽宽度0.08米，弧度深度0.03米，用不锈钢96、材料或耐腐蚀、易清洗消毒的材料制作并设地漏。柜台内排水槽保持排水通畅，地面干燥，不积垃圾。污水排放系统按环保要求设置过滤处理设施，符合污水综合排放标准。水产、冰鲜禽类经营区的污水排放增设初级隔渣过滤设施。污水隔渣过滤处理后接入城市污水管网。配置高压水冲洗装置，便于冲洗地面墙面和设备设施。该工程废水排放采用雨、污分流制。室内污水管采用离心铸铁排水管，柔性连接。室外污水管采用聚乙烯（PE）排水管，承插式密封圈连接。雨水系统本项目设雨水回收系统，除交通干道外，草坪绿地及树木的树盘采用下凹式，便于雨水的蓄积、渗透。硬质地、路面将采用渗水材料，雨水就地渗入。停车场采用镂空的硬化地面，即人工透水地面。绿地97、与土壤之间设贮水层、透水层等以减缓于雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。通过上述措施，最大限度地利用雨水，以补充地下水和减少用水量（水景、绿化浇灌、地面冲洗）。雨水计算重现期P=1，最大降雨量约1520L/S，地面径流系数=0.5。暴雨强度公式：管材及节能1、生活给水管支管采用PP-R管，给水立管采用钢塑复合管；2、室外埋地给水管采用球墨铸铁管；3、消火栓系统及自动喷水灭火系统采用镀锌钢管；4、室内排水管采用优质的U-PVC排水管，室外排水管均采用双壁波纹管。5、各卫生器具采用节水型产品。6.2 供配电工程 设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ16-20082、98、建筑设计防火规范GB50016-20063、建筑物防雷设计规范GB50057-20104、供配电系统设计规范GB50052-20095、10KV及以下变电所设计规范GB50116-946、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98等。 设计范围；1、本工程设计包括红线内的以下电气系统:变配电系统；电力配电系统；照明系统；建筑物防雷、接地系统及安全措施；2、与其它专业设计的分工：室外照明系统，由专业厂家设计，本设计仅预留电源；有特殊设备的场所（例如：电梯机房等），本设计仅预留配电箱并注明用电量；有特殊装修要求的场所，由室内装修设计负责进行照明平面的设计。本设计将电源引至配电箱，预留装修照明容量99、。电源分界点：由上级开闭所引入本工程变电所的一路10kV电源专线线路。电源分界点为变电所高压进线柜内的进线开关。 供电负荷及用电主要指标1、负荷等级本工程总建筑面积128863m2，建筑负荷由照明和动力两部分组成。一级负荷：电子计算机系统电源、安全防范系统电源、电话及网络机房电源、消防用电设备、应急照明、疏散指示及走道照明、值班照明、警卫照明、客梯电力、生活水泵、排污泵电源等。二级负荷：重要办公室，重要会议室用电，总值班室，档案室，地下车库照明，厨房动力等。三级负荷：不属于一、二级负荷的其它负荷。2、负荷计算表6-3：项目用电负荷表序号项目建筑面积(m2)负荷指标 (w/m2)安装功率(kw)100、需要 系数需要功率(kw)功率因数视在功率(KVA）1交易区70231.56403980.52 0.75 2985.39 2会展中心4862.4350343.12 0.70 240.19 3办公9851.91801204.15 0.75 903.11 4酒店9951.911402107.27 0.75 1580.45 5商务服务10141.2801371.30 0.70 959.91 6冷库、仓储10677.3230476.32 0.60 285.79 7不计容面积13146.6715288.70 0.45 129.92 8合 计1288636325.07 5102.94 9计入同时系数0.8101、63827.200.92 3558.24经计算：总设备安装容量 6325.07KW总需要容量 3827.20KW视在功率 3558.24KVA变压器安装容量 4800KVA负荷率 73.31%变压器电损 16.58线路电损 31.2年电能消耗量 1236.36104KW.h 供电电源、供电系统及电压选择本项目主要建设内容为农鲜交易区、日用品交易区、副食粮油交易区、冷库仓库区、名优土特产区、办公建筑、酒店建筑等。其中农鲜交易区、日用品交易等交易区为一至四层的多层建筑。一期办公楼为16层建筑，建筑面积9851.91m2，酒店为16层建筑，建筑面积为9951.91m2。本工程一期拟在办公楼地下室设置102、高压开关站，从市政引来一路10KV专用电源，高压采用中置柜，高压开关采用真空断路器，直流操作。用电总容量约为10300KVA。酒店及办公地下室分别设置专用变电所，为两台1000KVA干式变压器。西侧地块冷库设置专用变电所，设置一台1600KVA干式变压器，西侧地块农鲜交易区设置两台1600KVA干式变压器，配套公寓区设置四台800KVA干式变压器，东侧地块冷库设置专用变电所，设置一台1600KVA干式变压器，西侧地块农鲜交易区设置两台1600KVA干式变压器，高压采用环网柜，低压采用元器件插拔式柜体，元器件采用插拔式元器件，主接线单母线分段，中间设母联。为保证消防和确保负荷用电，应急电源采用自103、备柴油发电机组。地下室设置柴油发电机房。照明系统1、光源：有装修要求的场所视装修要求商定，一般场所为荧光灯、金属卤化物灯或其他节能型灯具。表6-4：照明照度参考表场 所照度（ LX ）光源及灯型商务、办公室、酒店等250-300LX装饰灯门厅100-150LX装饰灯设备用房100-150LX普通荧光灯通道、冷库50-100LX普通荧光灯交易区100-250LX普通节能灯2、应急照明（1）消控中心、变电所，泵房、弱电机房等照明100%为应急照明；会议室等的照明25%为应急照明；其他公共场所应急照明一般按正常照明的10%-15%设置。（2）在大空间用房、走廊、楼梯间、主要出入口等场所设置疏散照明。104、（3）在公共场所，其疏散通道上设置疏散导流标志。（4）出口标志灯、疏散指示灯，走道应急照明灯采用蓄电池式供电应急照明系统，应急照明持续供电时间大于30分钟。（5）应急照明平时采用就地控制或由建筑设备自动监控系统统一管理，火灾时由消防控制室自动控制点亮全部应急照明灯。3、室外立面照明、庭院照明由专业厂家设计，设计院配合。设备选型1、变压器按环氧树脂干式变压器设计，设强制风冷系统及温度监测及报警装置。2、高压配电柜按SM6开关柜设计。3、低压配电柜按GCK型抽出式设计，落地式安装。4、电缆桥架为托盘式系列。 电缆、导线的选型1.高压电缆选用YJV22-10kv型交联聚乙烯铜芯电力电缆。2.低压出线105、电缆选用YJV-1.0kv型交联聚乙烯铜芯电力电缆。3.低压出线导线选用BV-750v型铜芯塑料线。建筑物防雷、接地及安全1、建筑物防雷（1）本工程防雷等级为二类。建筑的防雷装置满足防直击雷、侧击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等电位联结。（2）接闪器：沿屋顶四周女儿墙装设避雷带以及短型避雷针相结合的避雷装置，并在屋面上装设不大于10Mx10M的网格，以防直接雷。引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根16以上主筋通长（焊接、绑扎）作为引下线，间距不大于18m（三类），引下线上端与避雷带焊接，下端与建筑物基础底梁及基础底板轴线上的上下两层钢筋内的两根主筋焊接。外墙引下线在室外地面下106、1m 处引出与室外接地线焊接。（3）接地极：接地极为建筑物桩基、基础底板轴线上的上下两层主筋中的两根通长（焊接、绑扎）形成的基础接地网并连接室外人工接地装置组成。2、接地及安全（1）本工程防雷接地、变压器中性点接地、电气设备的保护接地、电梯机房、消防中心、弱电机房等的接地共用统一接地极，要求接地电阻不大于1欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。（2）凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。（3）本工程采用总等电位联结。卫生间采用局部等电位联结。（4）每个建筑物的总配电箱内装一级电涌保护器，末端配电箱及弱电机房配电箱内装三级电涌保护器。屋顶室外风机、室外照明107、配电箱内装二级电涌保护。（5）计算机电源系统、有线电视系统引入端、卫星接收天线引入端、电信引入端设过电压保护装置。 弱电设计1、防雷接地系统（1）本工程住宅部分属于二类防雷建筑物。为防直击雷，在屋顶设避雷带，其网格不大于12M*9M，所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带电气连接。（2）为预防雷电电磁脉冲引起的过电流和过电压，在下列部位装设电涌保护器(SPD)：在变压器低压侧装一组SPD。当SPD的安装位置距变压器沿线路长度不大于10m时，可装在低压主进断路器负载侧的母线上，SPD支线上应设短路保护电器，井且与主断路器之间应有选择性；在向重要设备供电的末端配电箱的各相母线上，应装设SPD。上述108、的重要设备通常：是指重要的计算机、监控设备、主要的电话交换设备UPS电源、中央火灾报警装置、电梯的集中控制装置以及对人身安全要求较高的或贵重电气设备等；对重要的信息设备、电子设备和控制设备，应提出装设SPD的要求；由室外引人或由室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引人处应装设SPD。（3）本工程采用共用接地装置，以建筑物、构筑物的金属体、构造钢筋和基础钢筋作为接地体，其接地电阻小于l欧姆。（4）AC220V380V低压系统接地型式采用TN-S，PE线与N线严格分开。（5）建筑物作总等电位连接，在变配电所内安装一个总等电位连接端子箱，将所有109、进出建筑物的金属管道、金属构件、接地干线等与总等电位端子箱有效连接。（6）在电气竖井的照明配电箱和动力配电箱的进线断路器处装设防止电气火灾的漏电电流保护器。（7）弱电机房和浴室需作局部等电位连接。2、综合布线系统本工程综合布线系统由以下五个子系统组成。（1）工作区子系统：在办公、会议等部门设置工作区，每个工作区根据需要设置一个单孔或双孔信息插座，用于连接电话、计算机或其他终端设备。（2）配线子系统：信息插座选用标准的超五类RJ45插座，信息插座采用墙上安装方式；信息插座每一孔的配电电缆均选用一根4对超五类非屏蔽双绞线。（3）干线子系统：干线采用光缆和大对数铜缆，光缆主要用于通信速率要求较高的计110、算机网络，干线光缆按每48个信息插座配2芯多模光缆配置；大对数铜缆主要用于语音通信，采用3类25对非屏蔽双绞线，干线铜缆的设置按一个语音点2对双绞线配置。（4）设备间子系统：综合布线设备间设在十九层，面积约20m2。用于安装语音部分的配线架，同时设弱电机房，面积约50m2，用于安装数据配线架，通过主配线架可使所有的信息点与市政通信网络和计算机网络设备连接。（5）管理子系统：管理子系统份配线架设在弱电竖井内，交接设备的连接采用插接方式。本楼电话线全部从市政外网引来。3、火灾自动报警及联动控制系统（1）本建筑设火灾报警及联动控制系统，消防控制室设在首层（含广播室和安保监控室），按一类建筑一级保护对111、象设置火灾探测器，在每个防火分区，设火灾报警按钮，从任何位置到手动报警按钮的步行距离不超过30m，消防控制中心在接到火灾报警信号后，按程序连锁控制消防泵、喷淋泵、排烟机、风机、空调机、防火卷帘、电梯、非消防电源、应急电源和气体灭火系统等。火灾自动报警系统采用消防电源单独回路供电，容量5KW直流备用电源采用火灾报警控制器专用蓄电池。（2）在消防控制室设向当地公安消防部分报警的外线电话，并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房、排烟机房及气体灭火控制系统操作处，在手动报警按钮处设电话插孔。（3）在消防控制室设置电梯监控盘，除显示各电梯的运行状态、层数外，还设置正常、112、故障、开门、关门显示。火灾发生时，根据火灾情况及场所，由消防中心电梯监控盘发出指令，指挥电梯按消防程序运行，并对全部或任意一台电梯进行对讲，说明改变运行方式的原因，除消防电梯保持运行外，其余电梯强制返回首层并开门。电梯的火灾指令开关采用钥匙开关，由消防控制室负责火灾时的电梯控制。（4）广播和紧急广播系统。广播系统由日常广播和紧急广播两部分组成，前端都设在消防控制中心。日常广播和紧急广播合用一套广播线路和扬声器，平时播放背景音乐和日常广播，火灾时受火灾信号控制，相关楼层自动切换为紧急广播，切换的顺序是：二层及二层以上发生火灾时，先接通着火层及相邻的上下层，首层发生火灾时，先接通本层、二层及地下各113、层，地下室发生火灾时，先接通地下层及首层。扬声器采用吸顶扬声器，功率为3W，从本层任何部位到最近一个扬声器的步行距离不大于25m，走道内扬声器距走道末端不大于12.5m。4、闭路电视安保监视系统在各楼的主要出入口、楼梯间、电梯前室和电梯轿厢内设彩色摄像机，在消防控制中心设彩色监视器，用多画面监视器进行连续监视。并没有录像机和大屏幕监视器，当遇到重要情况时，可利用键盘将任一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监视，并可录像。5、有线电视系统电视信号接自城市有线网，有线电视前端机房设在地下一层，在会议室等处设有线电视插座，全楼采用分配分支系统，系统出线口电平为644dB。6、停车场微机管理系统在地下车库114、设二套停车场管理系统，选用影像全鉴别系统。对进出车辆进行影像列比，防止盗车。系统应具备以下功能：自动计费、收费显示、出票机有中文提示、自动打印收据。出入栅门自动控制；入口处设空车位数量显示：使用过期车票报警；物体堵塞验卡机入口报警；非法打开收款机钱箱报警：出票机内票据不足报警。在停车场出入口各设一套自动计费系统。每套包括一台磁卡机和一套自动挡杆，当车辆进人时，司机按动磁卡机按钮，在磁卡上计人时问和费率，栅门自动开启，车辆进人。在出口，将磁卡输人读卡机，计人收费金额，交费后栅门开启，车辆开出。停车场计算机与消防中心联网。 电气节能1、各主要通道、门厅、公共走廊均采用节能型筒灯。2、各办公室内均采115、用电子式高效荧光灯。3、室内照明线路宜分细，多设开关，位置适当；4、近窗的灯具单设开关，充分利用天然光；5、室外照明宜采用分组布置，自动控制或半夜节能控制方式。6、各变压器选用低省耗干式变压器，变压器总负荷率满足变压器经济运行条件。6.2.11 消防电气设计1、本工程火灾自动报警系统的保护等级按二级设置。2、系统组成火灾自动报警系统；消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防直通对讲电话系统；电梯监视控制系统；电气火灾监控系统；应急照明控制系统。3、消控中心（1）本工程设有消防控制中心，并设有直接通往室外的出口。（2）消控中心的报警控制设备由火灾报警控制主机、联动控制台、CRT显示器、打印机、应116、急广播设备、消防直通对讲电话设备、电梯监控盘、电气火灾监控系统和电源设备等组成。（3）消控中心可接收感烟、感温、火焰、可燃气体等探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、压力报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号。（4）消控中心可显示消防水池、消防水箱水位，显示消防水泵的电源及运行状况。（5）消控中心可联动控制所有与消防有关的设备。4、火灾自动报警系统（1）本工程采用集中报警控制系统。消防自动报警系统按两总线环路设计，任一点断线不应影响系统报警。（2）探测器：一般场所设置感烟探测器。（3）在适当位置设手动报警按钮及消防对讲电话插孔。（4）在消火栓箱内设消火栓报警按钮。（5）在各层楼梯间及疏117、散楼梯前室走道侧，设置火灾声光报警显示装置。5、消防联动控制火灾报警后，消防控制室应根据火灾情况控制相关层的排烟阀、电动防火阀、并启动相应排烟风机，排烟阀 280熔断关闭，防火阀 70熔断关闭，风机的动作信号要反馈至消防控制室。在消控中心，对消火栓泵、自动喷洒泵排烟风机，即可通过现场模块进行自动控制也可在联动控制台上通过硬线手动控制，并接收其返馈信号。6、火灾应急广播系统在消控中心设置火灾应急广播（与音响广播合用）机柜，机组采用定压式输出。火灾应急广播按层分路，每层一路。当发生火灾时，消控中心值班人员可根据火灾发生的区域，自动或手动进行火灾广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。首层着火时，启动118、首层、二层及地下层火灾应急广播；地下层着火时，启动首层及地下层火灾应急广播；二层以上着火时，启动本层及相邻上、下层火灾应急广播。7、消防直通对讲电话系统在消控中心内设置消防直通对讲电话总机，除在各层的手动报警按钮处设置消防直通对讲电话插孔外，在变配电室、消防水泵房、消防电梯轿箱、电梯机房、防排烟机房、管理值班室等处设置消防直通对讲电话分机。在消控中心内设置直接报警的119外线电话。8、电梯监视控制系统（1）在消控中心设置电梯监控盘，能显示各部电梯运行状态、正常、故障、开门、关门等及所处层位显示。（2）火灾发生时，根据火灾情况及区域，由消控中心电梯监控盘发出指令，指挥电梯按消防程序运行：对全部或119、任意一台电梯进行对讲，说明改变运行程序的原因；电梯均强制返回一层并开门。（3）火灾指令开关采用钥匙型开关，由消控中心负责火灾时的电梯控制。9、电气火灾监控系统各层强电井内的配电箱及重要的用电设备均设置漏电火灾报警模块，插接母线槽设置温度探测器。漏电火灾报警系统应具有下列功能：探测漏电电流、过电流等信号，发出声光信号报警，准确报出故障线路地址，监视故障点的变化。储存各种故障和操作试验信号，信号储存时间不应少于12个月。切断漏电线路上的电源，并显示其状态。显示系统电源状态。10、电源及接地（1）所有消防用电设备均采用双路电源供电并在末端设自动切换装置。消控中心设备还要求设置蓄电池作为备用电源，此电120、源设备由设备承包商负责提供。（2）消防系统接地利用大楼综合接地装置作为其接地极，设独立引下线，要求其综合接地电阻小于1欧姆。6.3 暖通工程 设计依据1、公共建筑节能设计标准GB50189-20052、公共建筑节能设计标准DB13（J）81-20093、建筑设计防火规范GB50016-20064、居住建筑节能设计标准DB13（J）63-20075、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20036、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20037、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）8、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-979、民用建筑热工设计规范121、GB50176-9310、人民防空地下室设计规范GB50038-2005设计参数1、室内设计参数：交易区： 夏季26 相对湿度60%， 冬季20 其它： 夏季26 相对湿度60%， 冬季202、室外设计参数：夏季：干球温度37.1/ 湿球温度26.7/冬季：室外温度1 冬季最多风向1.7m/s 空调系统1、在酒店、商务服务区等场所设全空气中央空调系统，送回风形式为上送上回；设空调排风机，以满足过渡季全新风运行的需要，空调机组和空调排风机采用变频控制。2、在会展中心、办公等场所等设风机盘管加新风的空调系统，送回风形式为散流器下送或双层百叶侧送,风机盘管选用带下回风箱型。3、本工程空调水系统为两管122、制一次泵变流量系统。定压及补水由动力站站负责。4、空调水管道及连接方式：空调水管道DN80的采用热镀锌钢管，采用丝接；DN80的采用无缝钢管，采用焊接或法兰联接。5、管道防腐及保温：水管安装前应清除内部污垢。明装非镀锌管应除锈, 刷防锈漆一道, 面漆2遍, 保温管应除锈后刷防锈漆两道. 空调冷热水管,膨胀管,循环管均做保温.保温应在管道试压后进行, 保温材料应采用离心玻璃棉管壳，保温层外均应有金属铝箔，DN100保温层厚度为40mm,DN100保温层厚度为50mm。6.3.4 通风系统本项目交易区安装低噪音排风机，排风机、排风口的设置除按国家或地方环保要求外，四周设有若干气窗，保持室内自然通风123、良好。仓储物流配送区设机械排烟排风系统，排烟排风系统合用风机及风管。地下车库设置机械排烟排风系统，排烟排风系统合用风机及风管。地下泵房按5次/h计设置机械排风系统，开关站设置机械通风系统，通风量按设备发热量计算，保证其室内温度不大于45C。风机房，配电房，水泵房的排风管，及接入排风井道前的排风管道上均设防火阀，排烟风机前设置280C防火阀。设置新风系统的区域排风量按新风量90计。水泵房排风量按5次/h换气次数计算。变配电房排风量按实际发热量计算。公共卫生间排风量按12次/h换气次数计算。厨房排风量按50次/h换气次数计算，补风按排风量85考虑。办公区域卫生间设机械排风系统，厨房预留排油烟井道，124、厨房净化设备及空调新风设备均由各业主自理。6.4 燃气工程适用规范1、城市工程管线综合规划规范GB50289-9812、城镇燃气设计规范GB50028-93燃气来源本项目结合某某县城市现状和总体规划，拟采用天然气作为生活燃料。天然气主要成分及技术标准均符合国家有关规定。供气方案本项目设燃气调压站，站内设有计量系统、检测系统、调压系统及控制系统。在区内实施地埋式敷设供气管网，管材选用螺旋焊接钢管。本工程埋地钢管采用防腐绝缘层处理和牺牲阳极电化学保护层处理方法，使燃气管网设施安全可靠。燃气计算用量本项目餐饮炊事、洗浴燃料为天然气，用量标准按60m3/人.年，则总用气量测算为10.11104Nm3/125、年。第七章 抗震设防分析7.1 设计依据1、中华人民共和国防震减灾法；2、某某省工程建设场地地震安全性评价管理办法；3、中国地震动参数区划图GB18306-2001；4、建筑工程抗震设防分类标准（GB 50223-2008）；5、建筑抗震设计规范（GB 500112010）；6、某某省防震减灾条例（2011年3月30日修正）；7、关于确定需要进行地震安全性评价的建设工程范围的通知（赣震发200112号）；8、工程场地地震安全性评价技术规范（GB177411999）；9、某某市建设工程抗震设防要求（饶府字201314号）；7.2 抗震设防分析7.2.1 抗震设防要求抗震设防要求是指经国务院地震行126、政主管部门制定或审定的，对建设工程制定的必须达到的抗御地震破坏的准则和技术指标。本工程属于重点设防类，按高于本地区抗震设防烈度一度的要求加强其抗震措施。本项目为公共建筑，抗震设防等级高于一般建筑。表7-1：抗震设防参数抗 震设防类别抗震设防烈度抗震措施烈度设计基本地震加速度值设 计地震分组建 筑场地类别结 构阻尼比场 地特征周期（Tg）水平地震影响系数最大值（max）丙 类（标准设防类）7度7 度0.05g第一组类场地5%0.35s多遇地震0.047.2.2 抗震设计1、混凝土结构的环境类别除基础、地下室底板、外墙、顶板室外部分、水池等为C类外，其它皆为A类。2、工程地质（1）场地地形、地貌：127、拟建场地原始地貌单元属于构造侵蚀沉积岩低丘陵地貌，场地大致平整，地理位置优越，交通便利，施工条件较好。（2）区域地质构造：上部为素填土，其下为第四系冲积层，下伏基岩为白垩系粉砂岩。（3）区域稳定性：无断裂构造，区域稳定性良好。（4）场地稳定性：拟建场地勘察范围内无不良地质作用，场地稳定性好。（5）场地适宜性：对抗震一般地段，适宜地面建筑。（6）地下障碍物：无防空洞等对工程不利的埋藏物。（7）场地地基均匀性：拟建工程主要持力层为强风化泥质粉砂岩，层顶面起伏较小，场地内均有分布，且较厚，拟建地基均匀性较好。工程地质特征及土层设计参数表6-2。表7-2：工程地质特征及土层设计参数土 层名 称及编号岩128、 性 特 征承载力特征值fak(kPa)人工挖孔灌注桩极限侧阻力标准值(kPa)极限端阻力标准值(kPa)杂填土褐黄色、松散、稍湿，层厚0.54.9m。粉质粘土灰褐色、稍湿、硬塑状层厚1.09.0m22070圆砾灰白色，黄褐色，饱和，稍密，0.38.6m30080强风化泥质粉砂岩褐红色，节理裂缝发育，岩质较软，易脆，属于极软岩，揭露层厚3.027.6m3502000中风化泥质粉砂岩极软岩，该层未揭穿。80030003、场地水文地质条件（1）场地地下水：场地圆砾层中，存在松散岩类孔隙水，稳定水位埋深为47.7449.66米，水量中等。地下水主要受大气降水补给及邻区补给，以侧向补给邻区、蒸发、民井129、等形式排泄，水位年变化幅度为2.04.0m。（2）水的腐蚀性：场地水对混凝土结构具微腐蚀性，对钢筋砼结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。（3）土的腐蚀性：场地土对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋砼结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。基于对混凝土结构、地质、水文地质的分析，本工程抗震性较好。第八章 节能方案分析8.1 节能概述1、 我国能源资源供应与经济社会发展的矛盾十分突出，建筑能耗已占全国能源消耗将近30，节能对于促进能源资源节约和合理利用，缓解我国能源供应与经济社会发展的矛盾，加快发展循环经济，实现经济社会的可持续发展，有着举足轻重的作用，是保障国家能源安全、保护环境、提高人民群众生130、活质量、贯彻落实科学发展观的一项重要举措。2、 能源是人类生存必不可少的物质，在工业现代化的今天，人们对能源的重视程度超过了以往任何时候。一方面，能源使用的合理与否，关系到生产和生活的经济支出即成本的高低；另一方面，我们所使用的能源主要是煤炭和石油，都是不可再生的，能源的节约关系到人类社会的长远发展。所以应合理地选择能源的利用方式，贯彻国家的节能要求。3、 自然资源和再生资源是发展国民经济的物质基础，我国人均占有的资源并不十分丰富，但资源利用率很低。提高能源利用率，降低能源消耗，是我们一项长期的任务。因此，项目在可研编制过程中，特别重视节约能源，提高能源利用率。8.2 节能依据和原则8.2.1131、 节能依据1、国家计委、国家经贸委、建设部国资源19972542号文件关于固定资产投资工程可行性研究报告“节能篇（章）编制与评估”的规定的通知；2、国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知国发200521号；3、国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知国发200715号；4、建设部建筑节能技术政策（建科1996530号）；5、建设部中国节能技术政策大纲；6、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；7、某某省公共建筑节能设计标准；8、关于印发节能减排综合性工作方案的通知；9、节能中长期专项规划（发改环资20042505号）；10、节约能源管理暂行条理；11、节电措施经济效益计算132、与评价；12、建筑照明设计标准；13、其他相关标准规范。8.2.2 节能原则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，不采用落后、淘汰及能耗高的设备和工艺原则。2、节能与投资、社会效益和经济效益综合考虑原则。8.3 节能措施8.3.1 建筑节能1、改善微气候 通风：本项目应当使建筑物朝向夏季主导风向，因地制宜地利用自然风来改善微气候。绿化与水体：绿化相对于硬铺砌可取得表面降温的效果。若配以水体和喷泉等，还可进一步改善微气候。因此，在项目区内尽可能增加绿化和水体面积，减少硬铺地，是改善环境气候和节能的重要措施。2、改善建筑单体热环境朝向与体型：建筑物的朝向应尽量争取南北朝向，避免东西晒。屋面：133、选用150mm厚的水泥聚苯保温板做保温层，材料密度230-300Kg/m3.屋面传热系数=0.60W/（m2.K）外墙：普通内墙抹灰，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为K=0.77W/（m2.K）门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，其传热系数为K=2.56W/（m2.K）。楼梯间：普通内墙抹灰，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为K=1.67W/（m2.K）。3、采用新型节能材料墙体采用新型节能墙体材料，使用推广的新技术、新工艺。建设过程中，在不增加投资的前提下，尽可能选用新型建筑材134、料，如空心砖、粉煤灰砌块及轻质保温隔板等，以降低能耗；使用气密性、保温性较好的塑钢窗。4、空调及绿色照明空调通风系统采用效率高、能耗低的新技术、新设备和切实可靠的自控系统，如电动阀，压差旁通及能量检测等对空调系统进行能量调节，以控制室内的空气参数，防止过冷过热、冷热抵消，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；采用行之有效的风管、水管保温措施，减少能量损失；不选用已公布淘汰的机电产品。 8.3.2 节水措施本项目建设成后实现良性、循环的用水。以保证足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水同时；应充分利用收集后的雨水经过一定的设施和药剂处理135、后，得到符合某种水质指标的水再利用，作为用于绿化等用水。1、推广应用新型节水设备，如：使用优质管材、阀门；使用节水型卫生器具和配水器具；以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头，以减少浪费；采用延时自闭式水龙头和光电控制式水龙头的便器水箱，避免长流水现象。2、完善热水供应循环系统，选用支管循环或立管循环方式，尽可能减小乃至消除无效冷水的浪费。3、控制超压出流，根据建筑给水系统超压出流的实际情况，对给水系统的压力做出合理限定。4、将雨水收集起来，可以用于厕所冲洗、绿化、景观用水以及其他用水。5、对供水系统出现跑、冒、滴、漏现象时，使用单位和个人及时报修，避免造成浪费。 8.3.3 节电措施1、利136、用科学管理方法是节电的有效措施，建立长效的技术管理部门，对动力设备和配线按规程进行定期检查，保证设备在最佳状态下运行，减少电损耗。2、采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，照明光源采用新型高效节能光源，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。3、严格执行国家建筑照明设计标准，按不同的功能区需要确定合理的照度标准配置照明，以达到节能目的。4、电气专业选用节能型低损耗变压器，使其负荷率在0.70.9，采用高、低压分散补偿无功率方式，减少线路和变压器损耗。5、配电室置于用电负荷最大附近处，并分开多回路供电，以节约电路损耗。6、变压器选用低损高效节能型变压器。7、选用节能型电器设备及节能型照明灯137、具。第九章 环境影响评价9.1 项目场址环境现状建设项目周围环境质量现状项目所在地有完善的市政下水管网，生活污水经过化粪池处理达到污水综合排放标准GB8978-1996中规定的一级排放标准后排入市政污水管网，最终进入该城市污水处理厂集中进行二级生化处理达标后外排。环境空气质量符合环境空气质量标准（GB3095-1996）二类标准。声环境质量临街处符合城市区域环境噪声标准（GB3096-93）4类标准，其它处符合城市区域环境噪声标准（GB3096-93）2类标准。主要污染1、施工期（1）废水：施工期产生的废水主要来自于施工现场清洗、建材清洗、混凝土养护等过程，废水中基本无有毒有害物质，主要为泥沙138、。（2）粉尘及废气施工过程中干燥地表的开挖、钻孔及回填会产生一定量的粉尘。水泥、砂、泥土等在运输及装卸过程中产生粉尘。开挖的泥土未及时清运而被风扬起产生粉尘。运输车辆产生的尾气、装修油漆废气。（3）噪声基础工程阶段的主要噪声源是打桩机、挖掘机和各种运输车辆。结构施工阶段的主要噪声源是振捣棒和运输车辆及辅助设备中的电锯、砂轮锯的噪声。装修阶段主要噪声源包括砂轮机、电锯、切割机、磨石机等。（4）固体废物：施工期过程中的主要固体废物是建筑垃圾和少量的施工人员生活垃圾。2、营运期：（1）废水：主要为生活及办公污水及洗车废水。（2）废气：主要为汽车尾气污染、餐饮油烟污染。（3）噪声：主要为经营噪声、交通139、噪声。（4）固体废物：主要是生活及办公产生的垃圾。9.2 项目各阶段建设对环境的影响9.2.1 项目施工期主要环境影响分析1、施工期污染源(1)施工期噪声污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。(2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、140、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析（1）施工期废水污染源分析施工用水在城市用水中是用水大户，主要为工程、生活用水。工程用水主要用于工程养护，工程养护中约有70%的水流失，流失时同时夹带泥沙、杂物，处理不当会污染环境，必须经沉淀池处理后回用，以免对环境造成污染，堵141、塞污水管道。生活用水主要源自施工人员的日常生活，排水主要是临时食堂污水、粪便污水、洗浴污水，主要污染物是CODCr、BOD5等。项目施工期道路将采用砼硬化路面，场地四周将敷设排水沟（管），并修建临时沉淀池，含SS、微量机油的雨水以及进出施工场地的车辆清洗废水排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用。此外，在施工期的打桩阶段会产生一定量的泥浆水，根据类比监测调查SS为10003000mg/L，肆意排放会造成周边河道的堵塞，必须排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用，不得随意排放。（2）施工期废气污染源分析1）、土建阶段扬尘污染状况主要为土地开挖时产生的扬尘污染，其来自环节主要有机械施工、余土堆放、运输过程及场142、地自身等，而这其中挖土和车辆运输是对环境产生最大影响的重要环节。施工扬尘是施工活动中的一个重要污染因素，将对环境空气质量造成影响。施工扬尘的大小，随施工季节、土壤类别情况、施工管理等不同而差异甚大。扬尘的影响范围一般集中在施工线路的两侧。其对环境空气的影响有以下几个特点：局部性。扬尘影响的范围只相对集中于一个特定的区域。流动性。随着建设期不同施工地点的不断变更，扬尘对环境空气的影响范围亦不断移动。短时性。扬尘的污染时间即为施工期。通过类比调查，未采取防护措施和土壤较为干燥时，开挖的最大扬尘约为开挖土量的1%，而在采取一定的防护措施和土壤较湿时，开挖的扬尘量约为0.1%。考虑以上特点，该项目建设143、扬尘对周围环境影响较小。2）、其他污染状况对建筑物进行装修时，由于使用大量各类建筑物涂料，粉末在建筑物表面的比表面积大，易挥发，据有关资料介绍，约有50溶液挥发至环境空气中。使用涂料的品种不同，对环境空气的影响也不同，应当予以重视。另外，施工期，频繁使用机动车运送原材料、设备和建筑机械设备，这些车辆及设备的运行会排放一定量的CO、NOx以及末完全燃烧的碳氢化物THC等，会污染大气环境，但考虑建设场地开阔，易于通风，对周围环境影响较小。（3）施工期噪声污染源分析建设期噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和运输车辆噪声。施工机械噪声由施工机械所造成，如挖土机械、打桩机械、混泥土搅拌机、升降机等，144、多为点声源；施工作业噪声主要指一些零星的敲打声、装卸建材的撞击声、施工人员的吆喝声、拆装模板的撞击声等，多为瞬间噪声；运输车辆的噪声属于交通噪声。在这些施工噪声中对声环境影响最大的是施工机械噪声。建设期主要施工机械设备的噪声源强（见施工期施工机械设备的噪声源强表），当多台机械设备同时作业时，产生噪声叠加，一般不会超过10dB。由“施工机械噪声衰减距离表”可知，施工机械的噪声由于声级较高，在空旷地带衰减较慢，离声源设备80200m的距离仍可能超标。打桩机作业时，噪声甚至可影响15002000m的距离。在地形复杂、建筑物密集区，迎声源面的第一、二排建筑物会受到噪声干扰，因此对区块内和区块周围的居民145、会造成一定的影响，干扰居民的休息。针对施工期噪声特点，因此本项目采取以下措施，可最大幅度的降低噪声污染，考虑施工的短时性，对环境影响较小：采用低噪声的施工机械和先进的施工技术，从源头降低噪声强度；对产生噪声的施工设备加强维护和维修工作，对噪声的降低有良好作用；在施工现场，采用柔性吸声屏替代目前通用的尼龙质地的围幕，既可抵挡建筑噪声，又可拦住杂物等；禁止夜间（22时至凌晨6时）和午间（12时至14时）进行产生高噪声的作业，避免对周围环境造成噪声污染。9.2.2 项目营运期主要环境影响分析1、建筑设计合理组织人流、车流和物流，平面和竖向交通设计等总体设计；在建筑、绿化、道路、广场等景观设计；在建筑146、体量、建筑形式、建筑用材、使用功能、后期运行成本等单体设计方面充分考虑，满足环保方面对节能、节水、节地、降底噪声、减少排放等各项的要求。2、污水处理商场部分室内采用污废合流。室外采用雨、污分流的排水系统。超市生鲜区、餐饮排水单独排水，并设置隔油池预处理。建筑生活污水经管道汇集，采用符合环保要求的方式处理后，就近排入市政污水管道。3、废气排放建筑内废气尽量从屋顶高处或主导风的下风向排放。同时合理布置各送排风竖井，确保新风进风不受排风和排烟系统的影响。建筑内的卫生间设机械排风系统，污浊气体经土建风道引至出屋顶排放，风机采用高效低噪声混流风机。餐厅设专用排风系统。厨房油烟经过滤处理后于高空排放, 油147、烟经净化处理达标后由专用烟道引至屋顶高空排放，排放浓度2.0mg/m）。地下停车库的排风均经专用竖井从屋顶高处排放。4、垃圾处理生活垃圾袋装化，专人负责封袋清运。5、噪音处理冷水机组、空调机、水泵、通风机等主要噪声源设备均选用环保、高效节能、低噪声产品。一般均放置于有专用房间内，并采取消声隔声、减振隔振措施。对风机房、空调机房等，土建采取集中隔声、消音处理。9.3 地质灾害影响分析项目所在地区没有明显的地质灾害，本项目建筑物的抗震设防烈度为6度。项目的建设不会给该地区带来地质灾害。9.4 特殊环境影响本项目选址符合当地的区域规划，附近无重要风景名胜古迹和人类文化遗产，不存在对风景名胜古迹和人类148、文化遗产的影响问题。9.5 环境影响综合评价结论9.5.1 环境影响分析1、建设期环境污染以扬尘、噪声和水土流失为主，在局部环境范畴内能造成不定期定时期的不良影响，只要加强管理，做到文明施工，建设过程中对环境影响不大。2、建成后主要污染为生活经营污水、汽车尾气、交通噪声和经营垃圾等。3、废水主要为项目经营污水、生活污水，经埋地整装污水处理设施处理达标后外排，对受纳水体影响较小。4、生活废气中的餐饮厨房油烟，由暗烟道集中至楼顶排放，对周围环境空气及住户影响不明显。5、垃圾采用袋装垃圾收集，交由环卫部门运往城市垃圾处理场进行集中处理，对周围环境基本无影响。6、对于高噪声采取吸声降噪，使达标外排，对149、周围环境影响不大。9.5.2 环保措施1、项目建设必须严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”制度，认真落实报告表中提出的各项污染防治措施和建议。2、项目在建设期和营运期应当保证项目所在区域的地表水符合地表水环境质量标准（GB38382002）类标准；环境空气质量符合环境空气质量标准（GB30951996）中的二级标准；声环境符合声环境质量标准（GB30692008）2类标准。3、项目施工期，要防止粉尘、废水、噪声、建筑垃圾等对周围环境的影响。加强施工运输管理，密封运输，防止车辆沿途泄漏污染环境；固体废弃物、施工余土以及建筑拉圾等必须按照规定进行处理处置，不得随意150、倾倒，不得向水体倾倒；加强施工噪声防治，选用低噪声施工设备，禁止夜间施工，若因工程作业技术要求确需夜间施工的，施工前应向环保部门申请，经同意后方可施工。施工期施工噪声执行建筑施工场界噪声限值（GB1252390）的标准。4、加强废水污染防治。按照“清污分流、雨污分流”的原则，合理规划和建设雨水、污水管网。对生活污水要按照报告表的要求处理，并确保达标排放，该项目废水要经过预处理后经市政管网送污水处理厂处理。5、加强项目使用建筑材料的质量把关，确保各建筑材料符合国家质量标准。项目建成后室内空气达到室内空气质量标准（GB/T18883-2002）的要求。6、对需要使用机械设备的，要尽量选用低噪声设备151、，并采取隔声、减振措施，确保噪声源场界噪声达标，确保噪声不影响周围居民的正常生活。7、对拟建设餐饮设施的，规划时要同步设计专用烟道高空排放，要合理布置，防止油烟、噪声、废水等污染周边环境。油烟排放执行饮食业油烟排放标准（GB18483-2001）的标准。8、合理设置生活垃圾站的位置，采取措施防止垃圾站异味、蚊蝇等影响居民生活；生活垃圾送县环境卫生管理部门处理、处置。9、项目投入使用前，须向当地环保局申请办理建设项目竣工环境保护验收手续，未经验收或验收不合格不得投入使用。10、项目投入使用后，须加强管理，确保污染治理设施稳定正常运行，各项污染物达标排放并符合总量控制指标的要求。9.5.3 环境影152、响结论本项目建设符合城市总体规划，具有较好的社会、经济和环境效益。同时，也存在一定的、合乎常规的不利环境影响因素，其影响的程度和范围是完全可以接受并能很好处理的。只要切实有效地治理好污染源，防止污染物对周围环境及自身环境造成不良影响，从环境角度分析，项目就地建设可行。9.6 水土保持方案随着中华人民共和国水土保持法、中华人民共和国水土保持法实施条例、开发建设项目水土保持方案编报审批管理规定等法律法规的出台，开发建设过程中的水土保持工作受到建设单位和各级政府的高度重视。工程措施是水土保持方案中十分重要的一部分，是植物措施和耕作措施的基础，在工程的生产建设和运营中若不及时采取水保工程措施或措施不得153、力，将会产生严重的水土流失，甚至引发严重的地质灾害。建设项目根据不同时段可分为施工期工程措施和运营期工程措施。施工期水土保持方案：人为水土流失最严重的部分就是施工过程大面积的开挖对地表的扰动及工程建设而产生的大量的弃土弃渣，如果不在这个过程中采取得力的措施，将导致严重的水土流失。项目根据因地制宜、因害设防、迅速得当、节省费用、效果明显的原则，进行“上截、中排、下拦”的布置。在较大开挖面雨天及时用篷布苫盖。项目区内及时利用排水沟或强排的方法排除积水，加快施工。运营期水土保持方案：运营期水土保持是指主体竣工之后，为防止产生新的水土流失和治理建设中水土流失而设置的标准较高，作用时段长久的工程措施，项154、目用植被和园林绿化做维护，以此来防止水土的流水。第十章 劳动安全、卫生10.1 劳动安全本项目保护安全的重点在于游客人身安全及火灾预防。河沟地段安装扶手、栏杆等安全防护没施，并设置醒目的安全提示牌，在人员熙攘场所安排要的保安力量，搞好服务。建筑物要保证足够的通风量，设置应急照明系统、备用发电系统及报警通讯系统，并安排专职保卫人员负责紧急情况下的人员疏散。火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，在建设时根据项目现状，须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点：1、制定消防安全制度结合市场的建筑特点及经营性质，制定清晰、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有155、关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。 2、确定消防安全的岗位责任人确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。3、针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。在市场不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高内部职工及游客防事故的能力。4、定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备156、检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。5、按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消火栓、灭火器、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。6、保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合同家规定的消防安全疏散标志。10.2 卫生措施10.2.1 个人防护1、凡从事餐饮服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事餐饮服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得157、直接参加服务工作。2、注意个人卫生，培养良好的卫生习惯。10.2.2 卫生要求1、空气清新，环境优美；2、区域内外土壤清洁并适于绿化；3、能源供应便捷，并有清洁的水源；4、交通方便，但又必须与公路有一定的间距；5、远离有害场所，服务设施建筑结构完善，并能满足日常服务的卫生要求；6、给排水系统应能适应日常需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准；10.3 预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工作人员事故发生的可能性。使工作人员拥有一个清洁舒适的环境。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以158、上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。第十一章 组织机构及人力资源配置11.1 组织机构与职能划分11.1.1 建设期组织管理1、建设期组织机构为确保项目顺利实施，加强对项目的组织管理，成立项目建设领导小组，由合作社法人代表对项目实施全面工作负责，其它管理人员对总经理负责。下设三个工作小组：综合组负责总体协调与日常工作，负责资料的收集存档；负责对外联络，掌握工作进度；负责技术材料之外的各种文字材料的起草；定期以简报形式向有关部门通报工程进展情况。工程组：负责工程的立项报批、规划设计、工程质量（材料、进度）、工程安全、现场管理、预算以及按159、国家省市有关规定负责工程招投标、工程监理、验收等工作的组织实施。财务组：建立财务专户、负责财务管理、负责相关办公用品的采购与管理等。2、建设期管理制度实行项目法人责任制，推行“四制”管理即项目招投标制、项目承包制、工程建设监理制、合同管理制。在项目决策阶段、项目准备阶段、项目实施阶段和项目竣工验收阶段，制定管理措施和实施方案，严格项目建设管理。项目建设管理责任见如下责任矩阵表：表11-1：项目建设管理责任矩阵表组织责任者内容领导小组项目经理财务成员土建成员设备成员咨询专家项目申报资金筹措设 计招 标施工准备采 购施 工 负责 通知 辅助 审批（1）工程管理项目建设，从设计到施工、采购、安装，选160、择有法定资格资质的单位和厂商依法实行招标，订立书面合同，同时，委托具有相应资质的工程监理单位进行工程监理。完工后，分项验收测试，通过当地城建局质检站检测，验收合格后方可交付使用。（2）资金管理强化建设资金管理。项目建设过程中要严格执行国家各项法规和制度，对项目资金实行专款专用，专帐独立核算。根据工程进展制定建设资金使用计划，坚持使用前审批，使用后检查验收，确保建设资金的安全可靠和合理使用，杜绝挪用、占用、滥用项目资金的现象。（3）档案管理按照国家有关规定建立健全项目档案，及时收集、管理、归档从项目提出到竣工验收各环节的文件资料。系统整理所有技术文件材料并分类立卷。包括：项目审批文件和年度投资计161、划文件，设计、施工、监理文件，招投标合同管理文件，基建财务档案，工程总结文件，各类质量合格文件，施工单位签署的工程保修证书，工程竣工图等。11.1.2 运营期组织管理实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。本项目管理机构下设管理科、财务科、保卫科、环卫科、修缮科。各职能部门职责如下：开发经营部：负责市场内部管理、对外宣传、招商、协调等业务。公共事业部：负责维护市场日常卫生、垃圾清运及绿地管理、交通设施等。财务部：负责内部财务计划、财务管理及外162、部收费管理。行政部：负责维持市场正常秩序、日常安全、车辆管理、夜间警卫、防火安全。行政部财务部总经理公共事业部开发经营部行政后勤出 纳会计交通设施公共绿化环境保护开发招商对外宣传内部管理安全监督图11-1：项目组织机构图11.2 劳动定员项目人力资源配置按岗位计算定员，以实需设岗，以岗定员。根据工作需要，项目经营后初步定为200人，中管理、技术人员从人才交流中心招聘，一般人员从当地招聘，优先考虑城镇下岗职工。表11-2：各部门人员配置见下表序号部 门人员1经理室102开发经营部203公共事业部1254财务部155行政部30合计20011.3 人力资源管理本项目面向社会招聘员工，目前社会上有丰富163、的劳动力资源，将重点选择下岗失业人员和城区失地农民。要坚持以人为本，充分重视人力资源和人力资本在市场运行中的巨大作用，十分尊重员工、保护员工，努力建设一支综合素质好、业务能力强、成熟合格的人力资源队伍。培训制度是保证项目员工素质的有效方式。对员工将实行严格而有效的培训制度。首先，新员工录取后，就进行包括市场规章制度、安全教育、操作知识、政策法规、市场知识等的培训，并由各专门部门对员工进行岗位专业知识技能培训。培训结束，考核合格后发上岗证才可上岗。第十二章 项目招标方案12.1 招标原则为保证工程质量，缩短工期，防范和化解工程建设中的违法行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标164、活动当事人的合法权益，按照中华人民共和国招投标法，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。12.2 招投标程序12.2.1 招标鉴于本项目法人单位不具备自行招投标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招投标活动采取委托招标的方式进行，具体程序如下：1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后，由本项目的法人单位委托招标代理机构进行公开招标。2、招标人在相关网站或报纸上发布招标公告，公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3、本项目的招标文件应当包括招标项165、目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟定合同的主要条款。施工监理招标：施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求，必须在乙级以上。施工企业选择招标：依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本项目根据实际需要设土建、装饰等标段，要求资质在叁级以上，面向全省公开选择投标人。本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。12.2.2 投标1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包166、括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应在投标文件中载明。4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。12.2.3 评标和中标1、开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地167、点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。3、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知未中标投标人。自中标通知发出十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。4、中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。12.3 招标范围表12-1：招标基168、本情况表项目名称招标范围招标组织形成招标方式不采用招标方式投资估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察326.96设计217.98建筑工程9196.44安装工程3941.33监理527.71设备109土地2409.18情况说明本项目重要材料包含在建筑工程中。项目建设单位管理费462.17万元、前期工作咨询费82.77万元、环境影响咨询费91.05万元、劳动安全卫生评审费85.05万元、场地准备及临时设施费132.43万元、工程保险费49.66万元、准备费及开办费70.04万元、试运营费49.66万元、招标代理服务费438.63万元、施工图审查费16.55万元、市169、政公用设施费331.08万元。第十三章 项目建设期限13.1 建设期限13.1.1 建设计划本项目实施过程分为前期准备阶段和施工建设阶段。前期准备阶段主要包括项目可研报告编制、初步设计、资金筹措和施工图设计，施工建设阶段主要包括建筑安装施工、设备购置、设备安装、人员培训、竣工验收等。13.1.2 建设期整个项目的建设时间拟计划为第1年9月至第1年8月，历时2年。详见项目实施进度表。项目的实施具体分为两个批次进行，第一批次为第1年9月至第2年11月，共计15个月；第二批次为第2年12月至第1年8月，共计9个月。本项目建设工程为第一批次。具体开发建设计划如下：第1年9月至第1年12月，完成项目前期170、可研报告编制、用地手续、规划设计方案、初步设计及项目报建的前期工作。第2年1月至第2年7月，完成项目整个用地情况的平整、分区，并开始分片区进行基础工程建设，包括完成项目道路及绿化景观等基础设施及其他室外工程建设。第2年8月至第1年1月，完成项目所有建筑的建设、装饰。第1年2月至第1年4月，完成项目有关设备购置、安装及调试工作。第1年5月至第1年6月，分阶段完成项目工作人员的培训。第1年7月至8月，开始全面验收及试运营。13.2 项目实施进度表表13-1：实施进度安排表（横道图）项目内容第1年第2年第3年3季4季1季2季3季4季1季2季前期准备工作基础工程土建工程室外工程设备采购安装人员培训竣工171、验收第十四章 投资估算与资金筹措土地开发的经济效益主要通过城市土地开发这种投资活动，使原低效利用的土地转为高效利用，并使城市经济在空间上的密集程度和布局更趋于合理，以提高城市的聚集效益。城市土地开发的经济效益主要是以土地产值效益、居住效益、以及运行效益等表现出来。某某供销（某某）农商大市场建设工程项目的建设，对加快构建农产品产销平稳运行长效机制，推动形成以农批零对接有巨大帮助支持，促进了农民增收和居民便利消费。本项目将建设一个集运输配送、现代仓储冷藏、包装加工、物流信息、网上交易、产品博览为一体的综合性大市场，形成以农批零对接为主的农产品现代流通体系。建筑作为国民经济的重要组成部门，在国民经济172、体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。由于建筑业具有产业链长、产业关联度大的特点（直接和间接与建筑相关的行业达50多个），本项目建设不仅可以为某某县的农副产品行业自身发展注入了生机，也将直接促进某某县其他行业的发展。本项目还为某某县的财政收入开辟了来源。某某供销（某某）农商大市场建设工程项目建成后，项目的经营及产权转让等，不仅项目本身可以提供大量的税金和土地使用权出让费和利润等直接增加某某县的财政收入，同时作为农商交易的平台，将能较好地相互促进其他市场的发展。某某供销（某某）农商大市场建设工程项目位于某某县迎宾大道。项目运营后将通过优惠的扶持政173、策和配套的基础设施，创造良好的投资环境，吸引广大客商进场交易，所产生的聚集效应又进一步扩大了项目商圈，增加了交易机会，从而带动整个核心区的经济发展。14.1 投资估算14.1.1 投资估算范围某某物流仓储园工程建设项目总投资为52588万元，本项目为一期工程的第一批次，本估算内容包括：建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费用、电子商务及物流系统建设费用、农副产品生产基地建设费用、建设期利息、流动资金以及国家现行规定的和项目建设所需的其他费用。14.1.2 投资估算编制依据本估算是根据各设计专业提供的各项资料有关资料进行编制的。（1）国家发展改革委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数174、。（2）施工设备及安装工程依据申请单位的特殊工艺要求，施工材料价格由申请报价、当前市场行情价综合确定。（3）土建工程费是根据：2010年某某省建筑工程消耗量定额及统一基价表；2010年某某省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表；2010年某某省安装工程消耗量定额及单位估价表；2010年某某省建筑安装工程费用定额；2010年某某省统一施工机械台班费用定额；2010年建设工程工程量清单计价指引；同类工程指标值，结合现行材料价格综合估算确定；（4）建设单位管理费按财政2002394号计算；（5）工程监理费按国家物质局、建设部价费字2007670号的有关规定计算；（6）招投标代理费按计价格2002198175、0号文件计算；（7）人工单价执行赣建价20076号文；（8）施工图预算编制费按设计费的l0计算；（9）工程预备费按工程费用、其他费用的8%计列。14.1.3 项目投资估算项目总投资为38200万元，其中：建筑安装工程费23670.10万元，工程建设其它费用（含土地使用费、场地整理费等）6356.35万元，电子商务及物流系统建设费用3923.93万元，预备费用2402.12万元，建设期间利息847.5万元，铺底流动资金1000万元。表14-1：项目投资估算表 单位：万元序号项目名称建筑工程费设备购置费设备安装费其它费用合 计工程指标备注单位数量造价(元)一建筑安装工程费23125.10 500.176、00 45.00 23670.10 1建筑安装费16502.33 500.00 45.00 17047.33 1.1农鲜交易区3106.99 3106.99 平方米24284.171279.431.2农资、农机交易区2710.22 2710.22 平方米20099.21348.421.3日用品交易区1519.74 1519.74 平方米10512.661445.631.4副食粮油交易区1495.40 1495.40 平方米11132.731343.251.5冷库、仓储区983.26 983.26 平方米10677.32920.891.6交易大棚401.60 401.60 平方米4202.895177、5.561.7名优土特产区、会展中心753.17 753.17 平方米4862.431548.961.8办公建筑面积1277.68 1277.68 平方米9851.911296.891.9酒店建筑面积1566.87 1566.87 平方米9951.911574.441.10 商务服务区建筑面积1292.88 1292.88 平方米10141.21274.881.11 地下室建筑面积595.52 595.52 平方米4255.541399.391.12 地上采光大棚建筑面积798.99 798.99 平方米8891.13898.641.13 其他相关设施设备500455452基础设施费6622.178、77 6622.77 2.1室外道路及广场1009.20 1009.20 平方米71574.36 1412.2绿化及景观园林562.14 562.14 平方米30886.961822.3自来水系统1507.70 1507.70 平方米1288631172.4智能化系统579.88 579.88 平方米128863452.5配电系统1391.72 1391.72 平方米1288631082.6消防系统451.02 451.02 平方米128863352.7燃气系统1121.11 1121.11 平方米12886387二工程建设其他费用6356.35 6356.35 1土地使用费2409.1824179、09.181.1土地出让金2316.522316.52平方米154434.81501.2土地交易契税92.6692.66土地价款的4%2建设用地及整理费965.54 965.54 3建设单位管理费462.17 462.17 4建设工程监理费527.71 527.71 6前期工作咨询费82.77 82.77 7勘察设计费544.94 544.94 8环境影响咨询费91.05 91.05 9劳动安全卫生评审费85.05 85.05 10场地准备及临时设施费132.43 132.43 11工程保险费149.66 149.66 12准备费及开办费70.04 70.04 13试运营费49.66 49.6180、6 14招标代理服务费438.63 438.63 15施工图审查费16.55 16.55 16市政公用设施费330.96 330.96 三预备费用2402.12 2402.12 1基本预备费2402.12 2402.12 （一+二）*8%四电子商务及物流系统3600.00 323.93 3923.93 五建设期利息847.5847.5利率5.65六流动资金10001000七项目总投资38200 14.1.4 总投资构成分析项目总投资由建筑工程费、设备购置费、安装工程费、其他费用、预备费、建设期利息和铺底流动资金组成。详见下表：表14-2：项目资金投入结构表序号内 容规 模单位比例1总投资382181、00.00 万元100.00%2建筑工程费23670.10 万元61.96%3工程建设其他费用6356.35 万元16.64%4预备费用2402.12 万元6.29%5电子商务及物流系统3923.93 万元10.27%6建设期利息847.5万元2.22%7铺底流动资金1000万元2.62%14.2 资金筹措及投资计划14.2.1 资金筹措本项目总投资为38200万元，项目资金来源为企业自筹23200万元，申请银行融资15000万元。第十五章 财务评价15.1 经济评价和效益分析依据1、国家计委、建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第三版；2、中华人民共和国公司法及其实施条例；3、中华人民共和国182、营业税法及其实施细则；4、中华人民共和国企业所得税法及其实施细则；5、国内同类农商市场财务经营情况。15.2 财务评价的基础数据选择15.2.1 财务价格通过对项目的开发建设内容分析及某某县农副产品营销市场状况，结合项目的经营目标及思路，充分对接某某市及某某县农副产品产业发展的市场定位、基础设施的设置和城市居民消费水平，项目的主要收入为经营性交易场地出租收入、酒店收入、服务性收入、仓储物流配套收入等。15.2.2 计算期根据项目实施进度，确定本项目的建设期为15个月，项目运营期10年，计算期合计12年。15.2.3 其它计算参数其它计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目的具体情况选取。1、房183、屋建筑物折旧年限取30年，设备折旧年限取12年，按平均年限计算折旧。2、销售税金及附加按照当地的营业税及附加税率执行，其中营业税税率为5%,城市维护建设税为5%，教育附加为3%；企业所得税执行25%的所得税率。3、盈余公积金和盈余公益金按税后利润的10%、5%计取。15.2.4 折现率及基准收益率根据行业经验，设定折现率设定为12%，同时作为基准收益率。15.3 营业收入估算根据项目的建设内容及今后的开发盈利模式，项目建成后，按照合理方式科学经营，项目主要收入可分为：1、交易区年收益：本项目交易区主要为租金收入，主要有：农资农机交易区、农鲜交易区、副食粮油交易区、日用品交易区、交易大棚；2、酒184、店年收益：本项目建设有一栋16F酒店，可提供配套住宿服务；3、商务服务区、名优土特产区、会展中心年收益：本项目建设有3F商务服务区，为农商交易提供专业配套服务，服务管理齐全先进；在项目主入口建设有高配置的名优土特产区及会展中心，供产品的展销及展示；4、冷库、仓储年收益：本项目建设有专业标准化冷库及仓储配套服务，其中1-2F为冷库，3-4F为仓储；5、其他收益：其他收入包括有停车场收益、管理服务收益等。考虑项目分步建设的原因，项目建设期暂不计新增收入。表15-1：项目销售收入估算表序号项目合计123456789101商铺31422.34 7424.59 7625.15 7013.35 1337.185、03 1337.03 1337.03 1337.03 1337.03 1337.03 1337.03 出售建筑面积（m2）40516.2014180.67 14180.67 12154.86 出售率(%)100353530平均单价（元/m2）5000500050005000收入(万元)20258.10 7090.33 7090.33 6077.43 出租建筑面积(m2)40516.2010129.0516206.48 28361.34 40516.20 40516.20 40516.20 40516.20 40516.20 40516.20 40516.20 出租率(%)10025407010186、0100100100100100100平均单价(元/m2)330330330330330330330330330330330收入(万元)11164.24 334.26 534.81 935.92 1337.03 1337.03 1337.03 1337.03 1337.03 1337.03 1337.03 2冷库、仓储5010150240420600600600600600600600经营建筑面积(m2)10677.322669.334270.9287474.12410677.3210677.3210677.3210677.3210677.3210677.3210677.32使用率(%)100187、254070100100100100100100100收入（万元）50101502404206006006006006006006003交易大棚6680200320560800800800800800800800经营建筑面积(m2)13093.933273.48 5237.57 9165.75 13093.93 13093.93 13093.93 13093.93 13093.93 13093.93 13093.93 使用率(%)100254070100100100100100100100收入（万元）66802003205608008008008008008008004酒店1503045072188、012601800180018001800180018001800经营建筑面积(m2)9951.912487.98 3980.76 6966.34 9951.91 9951.91 9951.91 9951.91 9951.91 9951.91 9951.91 使用率(%)100254070100100100100100100100收入（万元）15030450720126018001800180018001800180018005其他4175125200350500500500500500500500经营收入（万元）41751252003505005005005005005005006收入合计5189、8142.34 8224.59 8905.15 9253.35 4537.03 4537.03 4537.03 4537.03 4537.03 4537.03 4537.03 15.4 成本费用估算总成本费用估算包括原材料费、燃料及动力费、工资福利费、设备维修费、经营成本其他费用等，各年不尽相同。详见附表1：总成本费用估算表。原材料费：主要为市场内提供餐饮、住宿、娱乐服务场所，所必须消耗的食品原料、生活用品、娱乐消耗品等原材料。燃料及动力费：主要为市场内水电消耗、服务车辆燃油消耗等。工资及福利费：工资及福利费是指服务人员的工资及福利费，预计市场完全投入使用后将新增200人的服务人员。平均按照每190、人、每年4万元的工资及福利费计算。设备维修费：主要指市场内设备的维修、检测费用。其他费用：其他费用主要指除上述费用之外的费用。15.5 主要财务评价报表1、总成本费用估算表 见附表12、损益表 见附表23、借款还本付息计算表 见附表34、财务现金流量表 见附表45、资金来源与运用表 见附表56、资产负债表 见附表67、敏感性分析表 见附表715.6 财务分析评价15.6.1 盈利能力分析根据项目投资现金流量表、利润与利润分配表的计算，主要财务指标见表表15-2：主要财务指标计算结果表序号指标名称指标数值参考数值1项目财务内部收益率FIRR（税后）20.25%12%2财务净现值（ic=12%)1191、2509.36万元03投资回收期Pt（税后）5.13年4投资利润率12.38%5投资利税率28.92%6盈亏平衡点38.27%7总投资收益率（年平均）17.68%从计算结果看出，财务内部收益率大于项目要求的基准收益率，说明盈利满足了项目的最低要求，财务净现值大于零，该项目在财务上是可以接受的，项目的资本金净利润率和总投资收益率均超过项目要求，说明本项目投资在财务上是完全可行的。15.6.2 生存能力分析从财务计划现金流量表中分析可知，项目除能按期偿还银行债务外，还有较多盈余，各年的累计资金盈余均大于零，说明各项资金运营情况良好，项目有足够的经营活动净现金流量，来维持正常的经营活动，项目财务状况192、良好。15.7 不确定性分析由于项目所涉及的不少方面都具有长期性和变动性，会受到储多因素变化的影响，这些难以预知的变化因素决定了商户投资效益的不确定性，投资风险一般是难以避免的。为减少投资风险，提高投资安全性，最大程度地实现预期效益，有必要进行项目不确定性分析。15.7.1 盈亏平衡分析从经营收入的预测中，可知影响项目投资收益大小的主要因素为各项营业收入的价格和销售市场量，销售市场量与价格相比，由于信息及统计资料不完整，销售市场量预测准确性差，波动较大，价格变化相对较小，项目盈亏平衡主要针对游客量进行分析。经测算，项目盈亏平衡点为38.27%，平衡点相对较低。说明项目的盈利能力、抗风险能力较强193、。15.7.2 敏感性分析项目敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析。敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。本项目采用单因素分析法进行敏感性分析。本项目内部收益率为20.25%，选取固定资产、经营成本以及营业收入作为变动因素进行内部收益率IRR的敏感性分析。图15-1：敏感性分析图通过固定资产、经营成本、营业收入变化对IRR的影响看出，营业收入是IRR变动最敏感的因素，其次是固定资产，而经营成本对IRR的影响敏感性相对较弱。15.8 财194、务分析评价结论通过以上分析计算，项目的各项财务经济指标均达到或好于行业的基准指标。总投资收益率ROI=17.68%（年平均），所得税后全部投资财务内部收益率别为FIRR=20.25%，均高于基准收益率12%，Ic=12%时的税后财务净现值为FNPV=12509.36万元，项目投资利润率=12.38%，项目税后投资回收期为5.13年（含建设期）。项目具有较强的盈利能力、抗风险能力，偿债能力和生存能力。第十六章 项目社会稳定风险评估16.1 社会风险分析中国某某供销（某某）农商大市场项目的建设和运营是一个庞大而复杂的系统工程，本项目对某某县物流业的发展至关重要，对赣东北地区工农业产品运销体系的提升195、与发展具有重大意义。项目发展前景广阔，发展潜力巨大。同时，由于项目建设过程中存在一些不确定因素，因此，项目的建设也同样存在一定的风险，下面把项目可能存在的风险以及相应的对策进行分析综述。风险类型1、市场风险市场风险主要指项目市场需求预测的不确定性带来的风险，市场风险是本项目面临的最大风险，是项目成败的关键。本项目市场风险主要有两个方面：（1）行业内竞争。南昌市及周边地区商贸批发市场分布密集，其中有部分市场具备很强的竞争力，辐射范围又基本以华东地区为主，本项目的建设将使竞争加剧。在如此激烈的环境中谋求生存与发展，存在一定的风险。（2）行业间竞争。近年来，超市的发展非常迅速，超市的销售总额已占据整196、个社会零售总额相当高的比例，一些产品绕过中间环节，从产地（厂家）直接进入直销店销售；部分产品加工配送大户直接从产地来货，绕过批发市场直接送到采购商手中。以上模式将对商批市场在商品流通的优势地位产生较大的冲击。2、技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。同时，未来的物业发展趋势要求其在环保方面做到低能耗、高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新的要求。另外，随着科学技术的发展，生产工艺也在日益完善，特别是技术更新速度的加快与新技术新科学领域的开辟，使得新的产品在不断涌现。这样，会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标197、。3、工程风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。4、资金风险本项目投资额度大，在建设周期内建材涨价等因素可能会造成项目开发成本上升。5、政策风险由于农商大市场项目是近年来国家振兴发展的物流业，由国家政府部门进行政策扶植，物流园项目的开发，不可避免的受政策因素的影响，有些影响可能是负面的。6、外部协作风险外部协作条件风险主要是供电、交通、给排水、通讯、消防等市政基础配套设施是否具备和完善，如果上述条件不具备，将会大大增加项目的投资，延误项目工期，对项目的建设和实施带来不利。7、社会风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题。大市场项目处于某某县198、进城主干道，项目的施工可能会给项目所在区域内的居住区造成一定的影响，对当地居民带来短暂的不便。8、环境风险环境影响方面的风险主要指项目在工程建设期对周围的水资源、自然环境等产生的负面影响；运营期生产加工过程中，可能会产生加工、运输机械噪声以及一定量固体废料和液体废水对周围的水资源、自然环境等产生的负面影响。16.1.2 风险控制1、市场风险针对市场风险采取以下两方面的措施（1）通过一流的规划、一流的设计、一流的管理建设一个现代化的、先进的、高效的农商大市场，通过整合某某在赣东北地区所掌控的批发市场业务和相关资源，引进大批实力雄厚的经营者，共同打造一艘商贸流通的绿色巨舰，确立竞争优势，筑高区域性199、的行业进入成本，立足赣东北，辐射华东，面向全国。（2）利用某某农产品供销网络的优势，为大市场区内经营者和采购商提供更加高效、廉价、个性化的、高附加值的服务。完善服务配套功能，延伸产业链条，如储藏服务、信息服务、检验服务、通关服务、配送服务等，提高整个供应链节点的服务功能，提升竞争力。 2、技术风险项目通过引进权威物流专家组、设计院进行规划设计，保证项目建设的高技术性、可扩展性和体现决策的前瞻性。项目的规划、设计、施工、监理等技术性工作可考虑采取外包方式，在风险处置方面通过合同的方式将风险转嫁给合约方；同时，强化公司内部相应技术力量来协助和监督设计、施工监理等，减少技术风险。3、工程风险在项目实200、施阶段应对项目现状情况进行全面的现场勘察和实验，以便为项目设计提供可靠的基础数据，以降低项目建设的工程风险。加强工程项目的过程管理，邀请具有一定资质的咨询公司进行过程管理，与施工方、监理方协调好，加强对工期进度的控制。4、资金风险面对资金方面的风险，在前期工作阶段，充分考虑可能增加的各种费用，在遵循节约原则的基础上尽量打足投资。在项目开工前就需要有完整的资金保障计划，同时，开设专款专用帐户，确保项目的建设资金能及时到位，不被挪作他用。5、政策风险研究政府态度、社会发展趋势、人民群众生活需求，顺应大势，同时加强与政府相关部门沟通，获取更多政策支持。6、外部协作风险农商大市场项目选址确定于某某县城201、区，目前各项目配套设施和条件比较完善。7、社会风险做好项目建设必要性的宣传工作，积极、及时地按国家和地方政府的政策规定做好征地补偿工作，化解前进中碰到的困难，顺利推进项目规划和建设。8、环境风险在项目建设期间，应严禁高噪声设备在休息时间作业，必要时对噪声采取消声和隔声的措施；运营期间，对产生的污水垃圾等污染物采取相应的环保措施处理。16.2 项目合理性分析项目选址及用地方案项目建设地点、占地面积、土地利用状况、占用耕地情况等不会造成相关不利影响，项目所在地无压覆矿床和文物，不影响防洪、排涝，不影响通航及军事设施等。 土地利用合理性分析拟建项目符合土地利用规划要求，占地规模合理，符合集约和有效使202、用土地的要求。 征地拆迁安置方案。本项目的建设不涉及征地拆迁、移民安置等问题，本部分从略。生态环境影响分析。本项目对生态环境的影响因素和影响程度很小，对流域和区域环境及生态系统的综合影响很小，拟建项目不会诱发地质灾害的风险。 16.3 社会风险评估结论通过项目定位的实现，社会风险小，解决大规模的就业，且有助于地方城市建设的提升和区域税源的增加。项目的建设，符合当地社会经济发展的需要，同时项目的建设，经营效益乐观，且具备经济可行性。且能够增加房地产的购买量，促进经济发展。综合以上情况，该项目的建设社会风险评估可行。第十七章 社会影响评价本章进行该项目建设的社会评价，着重其社会可行性、适应性和可接203、受程度，主要包括项目对社会的影响分析、项目与所在地区互适性分析和社会风险分析。17.1 社会评价目的1、确定合适的措施来完成项目目标。2、预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响。3、为改进项目实施方案提出建议。4、防止或尽量减少对地区社会医疗、文化造成的损坏。17.2 社会评价原则1、多层次分析。2、根据项目特点选用不同评价方法。3、坚持以人为本的原则。17.3 社会评价方法本项目的社会评价方法针对不同利益群体采用详细社会评价法，即从该项目建设对不同的利益群体的直接、间接的利害关系进行分析。17.4 社会影响分析对当地农商交易的影响某某物流仓储园工程的建设可以从根本上解决当地没有上规模204、的农产品批发交易场所的局面，同时加强了农产品批发交易与物流配送的紧密结合，从而解决当地及周边地区农产品信息狭窄、流通不畅、产品质量不高、交易成本过高等问题创造了条件。对当地农业产业化的影响本项目建设规模大、功能全、信息广，以农产品物流的发展带动农业结构调整和农业产业化发展，对促进当地农业产业化发展，将农产品优势变为商品优势和经济优势，以及增加农民收入都将起到积极的推动作用。对当地居民就业的影响本项目实施后，估计直接吸收从业人员3万人以上，有利于解决就业和社会和谐稳定，促进城乡一体化发展。对不同利益群体的影响项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收205、入。对当地弱势群体的影响帮助社会弱势群体减轻来自经济、社会和心理的巨大压力，不仅是各级政府部门的责任，而且也是全社会的义务，其中社会强者应尽更多的义务。以减少来自在承受力最低的社会群体身上爆发的社会风险，所以帮助提高弱视群体的生存能力将起到稳定社会、减少风险，促进社会发展的作用。项目建成后，对妇女、儿童、残疾人等没有任何不利影响。项目建成当地的妇女、儿童、残疾人员的自身素质的提高将起到积极的促进作用。对当地第三产业的影响项目建设将带动当地商贸、服务等第三产业的发展，对于改善城市环境，增强城市功能和促进当地经济发展具有十分重要的作用。对当地农产品竞争力的影响项目建设还将加快当地及周边地区农业产业206、调整步伐，加快种植、养殖业发展速度，扩大种植和养殖业规模，降低农产品生产成本，提高农户及农产品的竞争力。对当地少数民族风俗习惯和宗教的影响本项目的建设将严格执行民族、宗教政策，尊重民族习惯。项目建设将促进各民族文化、民俗交流，利于经济发展和民族团结，促进社会安定。同时，以民族经济带动社会经济的发展，创造更大的社会效益。综上所述，本项目的主要影响见下表： 表17-1：项目社会影响分析序号社会因素影响范围、程度可能出现后果措施建议1对农商交易影响正面影响，可促进农产品交易系统化发展，社会效益显著规模化系统化农商交易，但可能出现管理混乱有关部门注意引导2对农业产业化的影响正面影响，促进农业产业化发展207、，程度较深。带动农业结构调整和农业产业化发展加强管理，注意监管3对居民就业的影响，直接带来3万个以上就业岗位，程度较深。短期培训后，增加就业机会，提高个人收入水平加强岗前培训、指导4对不同利益群体的影响。建设期内建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入。会不同程度地影响建设工期和施工环境有关部门应做好宣传，合理引导5对弱势群体利益的影响。对于妇女、儿童、残疾人员有正面影响，程度大增加就业门路，增强自身的发展力有关部门注意扶持6对第三产业的影响带动第三产业发展，重要作用促进社会经济健康发展，利于社会安定团结有关部门注意引导扶持7对农产品竞争力的影响提高208、当地农产品的竞争力，帮助农产品走出去，程度大对供水、供电等基础设施的使用可能出现紧张加强同有关部门的协商与沟通8对少数民族风俗习惯和宗教的影响促进经济发展，利于民族团结发展经济，促进社会安定团结 严格执行民族、宗教政策17.5 互适性分析 某某供销（某某）农商大市场建设项目位于环城东路。项目建设得到了有关部门的大力支持，并在交通、电力、通信、供水等基础市政设施方面得到有力的保障和支持，建设所需材料、设备等各种条件也得到充分的保证。该项目的建设将会产生良好的社会效益，与某某县的经济和社会发展形成良性互动，相互促进，相互发展。社会对项目的适应性和可接受程度分析见下表。表17-2：社会对项目的适应性209、和可接受程度分析序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体适应并不同程度支持工程施工建设将给当地居民生活带来不便有关部门做好解释、引导工作2当地组织机构全力支持交通、电力、通信、供水等基础设施条件的配合有关管理部门应积极协调解决问题根据表中的分析，项目建设符合地区各利益群体的关系，得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区文化条件，具有很好的社会合适性。17.6 社会评价结论项目的建设提供了赣东北地区产品集中交易的场所，以市场为纽带，把产地与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，使赣东北农产品商品化，把资源优势转换为产品优势、市场优势和经济优势，最终实现产品的有效供给。同时，210、产品通过集中交易，提高了产品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了流通费用，提高了农产品鲜活程度。同时，是某某供销农商投资有限公司有效服务“三农”，贯彻落实加强农村现代流通体系建设的具体作为。本项目率先在赣东北地区实现产品物流管理的现代化、自动化和信息化，将成为赣东北地区农产品物流配送乃至整个中南地区商品流通产业的示范基地，从而对我国商品流通产业的发展起到重大的推动作用。项目的建设和成功的运用，可以为全国商品物流配送的业务提供一个技术进步，现代化管理的示范推广基地。项目建成后,可以给本地及周边地区丰富的农副产品提供更好存储及销售渠道,在带动区域及周边农民致富的同时实现公司的发展,短期内经济211、效益不明显,但其社会效益明显,从长远看,它蕴含的较大商机将带动赣东北地区农业发展,推进区域产业结构调整的步伐,解决产品信息闭塞和加工困难等问题,提高农民收入。项目每年能给某某县带来上千万元的税收来源，同时还创造上万个就业机会，同时其出口贸易也能带来外汇收入，将成为某某新的经济增长点。由此可见，项目建设具有重大的战略意义和政治意义，社会效益明显。第十八章 结论与建议18.1 结论项目将整合赣东北地区的商贸批发市场业务和相关资源，以大宗商品物流加工配送和交易、商品展销贸易等为主要经营业务，以赣东北地区的商品集散、储存、加工、配送、中转为重点，以商品进出口、无公害检验检疫、商品价格信息形成与发布、商212、品展览展销、商品网上交易、商品拍卖交易等为配套，规划建设现代化的商品物流中心，并在服务创新、质量安全、品牌效应、交易模式、业务增长和价值创造等各方面建设成为某某省商品流通企业的标杆项目。项目将立足某某、面向华东，辐射全国，建设成为赣东北地区规模最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的商品现代物流枢纽中心，有效保障某某及周边地区人民的商品稳定供应。项目建成后将纳入中国农批公司的农商批发大市场网络系统，为保障农产品供给、调控农产品价格、保证农产品质量安全，为繁荣某某经济、促进农产品流通发挥积极作用，将成为某某新的经济增长点。同时，将充分发挥项目的带动作用，与供销社建立密切的战略合作关系，为供销213、经济发展方式转变提供平台和产业支撑，为某某县供销经济发展尽绵薄之力。因此，项目建设具有重大的战略意义和政治意义。项目将提供商品集中交易的场所和服务，以市场为纽带，把产地与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，促进当地农产品的商品化，把资源优势转换为产品优势、市场优势和经济优势，最终实现产品的有效供给。同时，商品通过集中交易，提高了商品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了流通费用，提高了鲜活程度。不仅较好地解决了“卖难”问题，而且有效地增加了农民的收入，对平抑区域物价也具有关键作用。整个项目建设投资、建设周期和投资回报比较协调、合理。通过两年建设，可实现投产，建设项目全部投产后，达产能力214、快捷，通过4.6年的营运可收回投资，体现了工程风险小，利润长期稳定的特点。某某供销（某某）农商大市场项目符合国家产业政策和某某县产业总体规划，项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于保障赣东北地区商品稳定、安全的供应，平抑区域物价，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，具有巨大的社会效益和经济效益。因此，某某供销（某某）农商大市场项目以“保障供给、稳定物价、调控市场、服务便民”为历史使命，以提供“安全、优质、价廉”的农产品为出发点，致力于打造中国农商批发大市场国家队，构建农产品现215、代流通新体系、新秩序，最终成为农产品流通的主渠道、政府调控物价的有力抓手、服务三农的重要平台、供销系统的龙头和崭新名片。综上所述，本项目建设是可行的。18.2 建议和同类项目相比，本项目具有较高的要求，如何更好的协调项目规划设计和实际使用要求之间的关系将是本项目的难点。因此，后续工作中，应该加强对本项目总平面布置及工程方案的研究，尤其对项目各功能分区规划、市场交通组织进行更加深入的分析。本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细的测算，在确保工程进度的基础上，提高资金使用效率。本项目周边地区商贸批发市场分布密集，其中有部分市场具备很强的竞争力，216、辐射范围又基本以华东地区为主，因此本项目应重视开业后的运营管理工作市场的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要努力创造良好的经营环境条件，积极引导和吸纳各地商客、产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。附表：总成本费用估算表（附表一）单位：万元序号项目 年份2345678910合 计生产负荷（%）801001001001001001001001001外购原材料 2,112.00 2,640.00 2,640.00 2,640.00 2,640.00 2,640.00 2,640.00 2,640.00 2,640.00 23,232.00 2外购燃料动力 1,200217、.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 13,200.00 3工资及福利费 640.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 800.00 7,040.00 4修 理 费 328.75 328.75 328.75 328.75 328.75 328.75 328.75 328.75 328.75 2,958.75 5折 旧 费 4,076.95 4,076.95 4,076.95 4,076.95 4,076.95 4,0218、76.95 4,076.95 4,076.95 4,076.95 36,692.56 7利息支出 871.44 871.44 588.94 306.44 2,638.27 8技术开发研究费 240.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 300.00 2,640.00 9管理费 160.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 200.00 1,760.00 10销售费 320.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 400.00 4219、00.00 400.00 3,520.00 11总成本费用 9,949.14 11,117.14 10,834.64 10,552.14 10,245.70 10,245.70 10,245.70 10,245.70 10,245.70 93,681.58 11.1固定成本 4,885.70 5,005.70 5,005.70 5,005.70 5,005.70 5,005.70 5,005.70 5,005.70 5,005.70 44,931.31 11.2可变成本 5,063.44 6,111.44 5,828.94 5,546.44 5,240.00 5,240.00 5,240.00220、 5,240.00 5,240.00 48,750.27 12经营成本 5,000.75 6,168.75 6,168.75 6,168.75 6,168.75 6,168.75 6,168.75 6,168.75 6,168.75 54,350.75 损 益 表（附表二）单位：万元序号项目 年份2345678910合 计生产负荷（%）801001001001001001001001001销售收入 17,656.94 22,071.17 22,071.17 22,071.17 22,071.17 22,071.17 22,071.17 22,071.17 22,071.17 194,226.3221、0 2销售税金及附加 3,001.68 3,752.10 3,752.10 3,752.10 3,752.10 3,752.10 3,752.10 3,752.10 3,752.10 33,018.47 3总成本费用 9,949.14 11,117.14 10,834.64 10,552.14 10,245.70 10,245.70 10,245.70 10,245.70 10,245.70 93,681.58 4利润总额 4,706.11 7,201.93 7,484.43 7,766.93 8,073.37 8,073.37 8,073.37 8,073.37 8,073.37 67,52222、6.25 6应纳所得税额 4,706.11 7,201.93 7,484.43 7,766.93 8,073.37 8,073.37 8,073.37 8,073.37 8,073.37 67,526.25 7所得税 1,176.53 1,800.48 1,871.11 1,941.73 2,018.34 2,018.34 2,018.34 2,018.34 2,018.34 16,881.56 8税后利润 3,529.59 5,401.45 5,613.32 5,825.20 6,055.03 6,055.03 6,055.03 6,055.03 6,055.03 50,644.68 9可供223、分配利润 3,529.59 5,401.45 5,613.32 5,825.20 6,055.03 6,055.03 6,055.03 6,055.03 6,055.03 50,644.68 10盈余公积金 529.44 810.22 842.00 873.78 908.25 908.25 908.25 908.25 908.25 7,596.70 12未分配利润 3,000.15 4,591.23 4,771.32 4,951.42 5,146.77 5,146.77 5,146.77 5,146.77 5,146.77 43,047.98 13累计未分配利润 3,000.15 7,591.224、38 12,362.70 17,314.12 22,460.89 27,607.66 32,754.44 37,901.21 43,047.98 43,047.98 借款还本付息计算表（附表三）单位：万元序号 项 目 年 份12345678910合 计生产负荷（%）60801001001001001001001001001.1年初借款本息累计 15,423.75 15,423.75 10,423.75 5,423.75 本金 15,000.00 15,423.75 10,423.75 5,423.75 建设期利息 423.75 - - - 423.75 1.2本年借款15000 - - - -225、 15,000.00 1.3本年应计利息 423.75 871.44 871.44 588.94 306.44 3,062.02 1.4本年还本 5,000.00 5,000.00 5,000.00 15,000.00 1.5本年付息 871.44 871.44 588.94 306.44 2,638.27 2偿还能力 8,168.72 10,032.70 10,212.80 10,392.89 10,588.25 10,588.25 10,588.25 10,588.25 10,588.25 91,748.35 2.1未分配利润 4,091.77 5,955.75 6,135.85 6,31226、5.94 6,511.30 6,511.30 6,511.30 6,511.30 6,511.30 55,055.79 2.2折旧 4,076.95 4,076.95 4,076.95 4,076.95 4,076.95 4,076.95 4,076.95 4,076.95 4,076.95 36,692.56 3本年节余资金 8,168.72 5,032.70 5,212.80 5,392.89 10,588.25 10,588.25 10,588.25 10,588.25 10,588.25 76,748.35 4累计节余资金 8,168.72 13,201.42 18,414.22 23227、,807.11 34,395.36 44,983.61 55,571.85 66,160.10 76,748.35 76,748.35 财务现金流量表(全部投资部分）（附表四）单位：万元序号 项 目 年 份12345678910合 计生产负荷（%）6080100100100100100100100100 现金流入 17,656.94 22,071.17 22,071.17 22,071.17 22,071.17 22,071.17 22,071.17 22,071.17 26,573.67 198,728.80 1产品销售收入 17,656.94 22,071.17 22,071.17 22,228、071.17 22,071.17 22,071.17 22,071.17 22,071.17 22,071.17 194,226.30 2回收固定资产余值 1,931.19 1,931.19 3回收流动资金 2,571.31 2,571.31 现金流出 38,200.00 11,263.56 12,208.04 11,791.96 11,862.58 11,939.19 11,939.19 11,939.19 11,939.19 11,939.19 145,022.10 4固定资产投资 38,200.00 - 38,200.00 5流动资金 2,084.60 486.71 - - - - - 229、- - 2,571.31 6经营成本 5,000.75 6,168.75 6,168.75 6,168.75 6,168.75 6,168.75 6,168.75 6,168.75 6,168.75 54,350.75 7销售税金及附加 3,001.68 3,752.10 3,752.10 3,752.10 3,752.10 3,752.10 3,752.10 3,752.10 3,752.10 33,018.47 8所得税 1,176.53 1,800.48 1,871.11 1,941.73 2,018.34 2,018.34 2,018.34 2,018.34 2,018.34 16,8230、81.56 9所得税后净现金流量 -38,200.00 6,393.37 9,863.13 10,279.21 10,208.59 10,131.98 10,131.98 10,131.98 10,131.98 14,634.48 53,706.70 10所得税后累计净现金流量 -38,200.00 -31,806.63 -21,943.50 -11,664.28 -1,455.69 8,676.28 18,808.26 28,940.24 39,072.22 53,706.70 53,706.70 11所得税前净现金流量 -38,200.00 7,569.90 11,663.61 12,15231、0.32 12,150.32 12,150.32 12,150.32 12,150.32 12,150.32 16,652.82 70,588.26 12所得税前累计净现金流量 -38,200.00 -30,630.10 -18,966.49 -6,816.17 5,334.16 17,484.48 29,634.80 41,785.12 53,935.44 70,588.26 70,588.26 指标计算所得税后 所得税前FIRR20.25%25.42%FNPV(万元)12509.3621148.15N(年)(静态)5.134.56 资金来源与运用表（附表五）单位：万元序号 项 目 年 份1232、2345678910合 计生产负荷（%）60801001001001001001001001001资金来源38623.75 10,867.67 11,765.59 11,561.38 11,843.88 12,150.32 12,150.32 12,150.32 12,150.32 16,652.82 149,916.38 1.1利润总额 4,706.11 7,201.93 7,484.43 7,766.93 8,073.37 8,073.37 8,073.37 8,073.37 8,073.37 67,526.25 1.2折旧费 4,076.95 4,076.95 4,076.95 4,07233、6.95 4,076.95 4,076.95 4,076.95 4,076.95 4,076.95 36,692.56 1.4长期借款15423.75 871.44 871.44 588.94 306.44 - - - - - 18,062.02 1.7自有资金23200.00 1,213.16 -384.73 -588.94 -306.44 - - - - - 23,133.05 1.9回收固定资产余值 1,931.19 1,931.19 1.10回收流动资金 2,571.31 2,571.31 2资金运用38623.75 3,689.22 7,822.30 7,406.21 7,476.8234、4 2,553.45 2,553.45 2,553.45 2,553.45 2,553.45 77,785.57 2.1固定资产投资38200.00 - - - - - - - - - 38,200.00 2.2建设期利息 423.75 - - - - - - - - - 423.75 2.3流动资金 - 2,084.60 486.71 - - - - - - - 2,571.31 2.4所得税 1,604.61 2,335.59 2,406.21 2,476.84 2,553.45 2,553.45 2,553.45 2,553.45 2,553.45 21,590.51 2.6长期借款本金235、偿还 - 5,000.00 5,000.00 5,000.00 - - - - - 15,000.00 3盈余资金 - 8,890.79 6,083.72 6,295.59 6,507.47 11,737.30 11,737.30 11,737.30 11,737.30 16,239.80 90,966.58 4累计盈余资金 - 8,890.79 14,974.51 21,270.11 27,777.58 39,514.88 51,252.18 62,989.48 74,726.78 90,966.58 90,966.58 资产负债表（附表六）单位：万元序号 项 目 年 份1234567891236、0生产负荷（%）60801001001001001001001001001资产 38,623.75 44,758.30 44,140.30 44,266.91 45,092.11 51,147.14 57,202.16 63,257.19 69,312.22 79,869.75 1.1流动资产总额 10,058.09 15,114.93 19,805.21 24,707.35 34,839.33 44,971.31 55,103.29 65,235.27 79,869.75 应收帐款 714.39 881.25 881.25 881.25 881.25 881.25 881.25 881.25237、 881.25 存货 1,737.16 2,148.75 2,148.75 2,148.75 2,148.75 2,148.75 2,148.75 2,148.75 2,148.75 现金 106.19 132.74 132.74 132.74 132.74 132.74 132.74 132.74 132.74 累计盈余资金 7,606.54 12,084.93 16,775.21 21,677.35 31,809.33 41,941.31 52,073.29 62,205.27 76,839.75 1.2在建工程 38,623.75 2,084.60 486.71 - - - - - - 238、- 1.3固定资产净值 32,615.61 28,538.66 24,461.71 20,384.76 16,307.81 12,230.85 8,153.90 4,076.95 -0.00 2.1流动负债总额 473.14 591.43 591.43 591.43 591.43 591.43 591.43 591.43 591.43 应付帐款 473.14 591.43 591.43 591.43 591.43 591.43 591.43 591.43 591.43 2.2长期借款 15,423.75 871.44 871.44 588.94 306.44 - - - - - 负债小计 15239、,423.75 1,344.58 1,462.87 1,180.37 897.87 591.43 591.43 591.43 591.43 591.43 2.3所有者权益 23,200.00 27,942.75 32,959.46 37,983.84 43,502.60 49,557.62 55,612.65 61,667.68 67,722.70 73,777.73 资本金 23,200.00 24,413.16 24,028.43 23,439.49 23,133.05 23,133.05 23,133.05 23,133.05 23,133.05 23,133.05 累计盈余公积金 52240、9.44 1,339.65 2,181.65 3,055.43 3,963.69 4,871.94 5,780.19 6,688.45 7,596.70 累计未分配利润 3,000.15 7,591.38 12,362.70 17,314.12 22,460.89 27,607.66 32,754.44 37,901.21 43,047.98 资产负债率(%) 39.93 3.00 3.31 2.67 1.99 1.16 1.03 0.93 0.85 0.74 流动比率(%) 2,125.80 2,555.67 3,348.71 4,177.57 5,890.71 7,603.84 9,316.98 11,030.12 13,504.55 速动比率(%) 1,758.65 2,192.35 2,985.39 3,814.26 5,527.39 7,240.53 8,953.67 10,666.80 13,141.23 敏感性分析表（附表七）变化因素内部收益率累计净现值（万元）投资回收期（年）基本方案20.25%12509.365.13投资费用增加5%16.38%7393.295.85经营费用增加5%14.76%4062.145.82收入减少5%9.91%-2930.347.76