1、宁夏40万平方米现代国际商贸物流城建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月宁夏40万平方米现代国际商贸物流城建设项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月59可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 项目总论71.1项目简介71.2项目主要内容131.3可行性研究报告编制目的、依据、范围、原则141.2、3.1可研报告编制目的141.3.2可研报告编制依据141.3.3可研报告编制范围151.3.4可研报告编制原则15第二章 项目建设理由及必要性和可行性162.1项目实施的理由162.2项目实施的必要性181）项目建设有利于增强银川市区域中心城市的带动作用。182）项目建设有利于完善银川市现代商贸物流配送体系193）项目建设有利于增强银川市乃至自治区市场运行调节功能202.3项目实施单位概况212.4项目实施的可行性22第三章 项目市场分析与预测233.1宁夏及周边地区商贸物流市场容量分析233.1.1社会经济发展环境分析233.1.2铁路、公路、航空货运量243.1.3物流主要基础设施投资建3、设计划253.1.4物流市场容量及发展预测263.2项目建设的市场需求分析26第四章 项目的功能定位27第五章 项目的投资运营模式285.1商贸物流城的开发模式285.1.1我国商贸物流城的投资建设模式285.1.2政府、企业的工作界面28第六章 建设规模、用地方案及规划296.1项目建设规模296.2项目建设用地方案306.3项目规划设计原则306.3.1效率经济最大化原则306.4项目规划设计方案326.5项目工程建筑设计方案336.5.1土建工程（包括建筑物、构筑物、道路等四部分内容）336.5.2道路、绿化工程346.5.3公用基础设施建设工程346.5.4电子信息管理系统建设工程344、6.5.5配套设备购置346.6项目建设工艺技术35第七章 项目运营管理方案35第八章 项目的招商方案368.1招商策略378.2招商特点378.3招商推广实施37第九章 项目的环境保护与安全措施389.1项目建设的环境影响及评价389.1.1项目污染物389.1.2建设项目对环境可能造成影响389.1.3环境影响对策和措施要点399.2项目施工中环境保护措施399.2.1针对施工期间空气污染的控制措施399.2.2施工期间噪声污染控制措施409.2.3施工期间废水、建筑垃圾污染控制措施409.2.4施工期间清洁生产与综合防治污染的对策409.3消防安全措施41第十章 项目的组织机构及人员配备5、4210.1组织机构设置原则4210.2组织机构设置4210.2.1公司决策层机构与管理4210.2.2公司经营层机构与管理4310.2.3人力资源配置4410.2.4政府及配套办公机构4410.2.5员工招聘管理4410.2.6员工培训45第十一章 项目的建设进度及招投标和项目管理4611.1申请审批及程序4611.1.1申请准备资料4611.1.2审批程序4611.2项目进度安排4611.2.1立项筹资审批报建期4611.2.2前期工程规划设计勘查期4711.2.3项目建设施工及装修期4711.2.4设备安装调试期4811.3项目组织实施4911.3.1项目管理办公室职责4911.3.2人6、员配置及招聘5011.3.3项目管理人员招聘5011.4项目管理5011.5招投标方案5111.6项目成本控制措施51第十二章 项目的投资估算资金筹措和管理5212.1项目总投资估算5212.1.1估算范围5212.1.2估算结果53宁夏xx现代国际商贸物流城项目5312.2投资估算的依据和说明541）国家关于可行性研究阶段投资估算的编制办法546）装修费按目前银川装修市场加以估算。5412.3项目资金管理54第十三章 项目效益分析5513.1项目盈利模式分析5513.2主要财务数据的预测依据5513.3效益分析5613.3.1经济效益5613.3.2社会效益5613.3.3生态效益57第十四7、章 结论与建议5814.1结论5814.2建议59第一章 项目总论1.1项目简介随着我国融入世界经济一体化的加快，现代物流产业的发展已经成为全球产业结构调整的一大趋势，现代物流发展的水平越来越成为体现一个国家和地区综合竞争力的重要标志。为此，我国把物流产业列为十大调整振兴产业之一，2009年3月国务院出台了物流业调整和振兴规划，规划中明确提出要加快国际物流和保税物流的发展。在宁夏回族自治区成立50周年之际，国务院制定出台了关于进一步促进宁夏经济社会发展的若干意见。这是党中央、国务院继西藏、新疆之后，在认真分析形势、深入调研的基础上，站在全局和战略的高度，为宁夏发展勾画蓝图、指引航向、破解难题，8、是宁夏历史上的一件具有里程碑意义的大事，为宁夏实现跨越式发展指出了明确的方向。国务院意见指出要“着力转变经济发展方式和开发优势资源，着力加强基础设施建设和保护生态环境，着力改善民生和提高公共服务水平，着力深化改革和发展内陆开放型经济，着力促进民族团结和社会和谐，走出一条符合宁夏实际和有特色的兴区富民发展道路，努力实现全面建设小康社会和现代化建设的宏伟目标。完善现代物流体系，支持银川经济技术开发区陆港物流中心和宁夏空港物流项目建设，形成立体式现代化综合物流体系。支持宁夏举办国际性贸易投资博览会，打造宁夏对外全面开放的综合平台。”党中央、国务院对宁夏的坚强支持，对宁夏加快现代物流业的发展带来前所未9、有的历史机遇。面对这一历史机遇，宁夏回族自治区党委、政府对宁夏自治区物流业的发展高度重视，制定了（2009-第1年年）宁夏现代物流业发展规划。时任自治区党委书记陈建国多次就发展现代物流业的课题进行专题调研、作出重要批示。王正伟主席在自治区政府会上强调：我们一定要抓住新一轮的建设契机，超前谋划；在机遇面前，谁醒悟得早、谁认识得早、谁的优势发挥得早，谁就具有竞争力。我们要打破部门利益，统筹合理布局，加快物流基础设施建设，形成与东中部物流区域的有效衔接，力争走到全国物流产业发展的前列。银川市政府在关于加快发展服务业的意见中制定了扶持重点物流企业和骨干物流项目等有关政策，自治区常委、银川市委书记崔波说10、：发展现代物流业要坚持政府规划，市场引导，政策激励的原则，不断完善交通网络架构，实现公路、铁路、航空交通运输的有机结合和有效衔接；着力引进具有实力的物流企业，吸纳更多的民营资本和社会资本，共同推动宁夏现代物流业的发展。2009年，受全球金融危机的影响，宁夏回族自治区经济遇到了前所未有的挑战。在自治区党委、政府的坚强领导下，全区各级商务部门认真贯彻落实中央“搞活流通、扩大消费”相关政策措施，使我区的消费品市场在世界经济、金融形势振荡多变的不利环境下，呈现出高速增长的发展态势。2009年，全区实现社会消费品零售总额339.3亿元，同比增长19%。高于全国社会消费品零售总额增速3.5个百分点，高出全11、区GDP增速7.4个百分点。其中，城市社会消费品零售额为241.7亿元，同比增长14.4%，农村社会消费品零售总额为97.6亿元，同比增长32.3%，分别占全区社会消费品零售总额的71.2%、28.8%。农村消费所占份额比上年提高了3.4个百分点。全年各月社会消费品零售额增长幅度均保持在17.8%以上，呈现出消费品市场持续增长的态势。假日经济势头强劲，节日市场亮点纷呈。2009年以“春节”、“五一”、“十一”为重点的黄金周，以“元旦”、端阳节等为代表的各类传统节日以及圣诞节、情人节、母亲节等西方节日，均掀起了消费热潮。节假日市场最突出的表现就是促销手段多种多样，各个商家尽显身手，千方百计挖掘节12、日市场潜力，有力地吸引和促进了消费品市场的繁荣和兴旺，节日市场亮点纷呈。一是大型零售商场仍然是假日市场扩销促销的主体。每逢节假日商场人气旺盛，客流量成倍增加，销售量也大幅增长。2009年，商务厅重点监测的几大商场，超市“元旦”销售同比增长19.3%，“十一”同比增长24%，其他节日也保持了较高的增幅；二是吃、穿、用商品全面旺销，家用电器，珠宝首饰、服饰鞋帽类等销售大幅增长；三是礼仪消费品始终渗透于节日之中，名烟名酒、保健滋补品、名牌服装等均成为节日市场居民青睐的重要礼品；四是在节假日市场中各种结婚用品尤为热销，婚庆消费成为节日市场新的亮点。餐饮业发展迅猛。2009年宁夏实现餐饮业零售额54.213、亿元，同比增长24%，高出社会消费品零售总额增幅5个百分点。由于居民生活水平的不断提高，生活节奏的加快和消费观念的更新，餐饮业始终保持快速增长，呈现出以大众文化消费为主流，节假日消费为亮点，快餐、家庭聚餐市场逐渐走俏的餐饮消费特点。另外，商务、旅游、集团消费等都有力促进了当地餐饮业的高速增长。居民生活必需品市场运行总体平稳。据商务厅生活必需品市场监测数据显示，截止2009年12月份，生活必需品价格指数123.1%，环比上涨3.3%，同比上涨2.8%。与去年同期相比，食用农产品涨多跌少，主要以蔬菜类价格的涨幅较为明显，大蒜、辣椒的价格更是创下新高。粮油、肉类、水果价格基本平稳。认真落实扩大消费政14、策，多项举措共促进消费品市场高速增长。为应对国际金融危机，保持经济平稳较快发展，国家连续出台一系列搞活流通，扩大消费的政策措施，特别是国务院关于搞活流通扩大消费的意见印发后，自治区商务厅高度重视，迅速组织力量起草了自治区人民政府关于扩大城乡居民消费的意见，经自治区政府下发实施。意见从提升消费能力、扩大城市消费、拓展农村消费、培育消费热点、优化消费环境等五个方面推出了22条措施。这些措施发挥了明显作用，取得了良好的效果。根据宁夏调查总队相关统计数据显示：2010年 1-7月份，全区实现社会消费品零售总额221亿元，同比增长18.7%。特别是7月份以来，宁夏全区消费品市场稳步增长，实现社会消费品零15、售总额33.7亿元，同比增长18.1%。分析认为，宁夏7月份消费品市场运行的主要特点是：城镇消费市场活跃7月份，宁夏城镇实现消费品零售额30.5亿元,同比增长18.8%，高出全区社会消费品总额0.7个百分点，拉动全区社会消费品零售总额增长16.9个百分点，其中，城区实现消费品零售额22.2亿元，同比增长14.7%；乡村实现消费品零售额3.2亿元，同比增长12.2%，低于城市消费品零售额6.6个百分点。商品零售额和餐饮收入稳定增长从消费形态来看，7月份，宁夏商品零售额28.5亿元，同比增长19.3%；餐饮收入5.2亿元，同比增长11.7%，商品零售额和餐饮收入均保持稳定的增长势头。限额以上企业（16、单位）增势强劲7月份，宁夏限额以上企业（单位）实现零售额15.4亿元，同比增长30%，占全区社会消费品零售总额的比重为45.7%。限额以上企业实现零售额增长较快，对社会消费品零售总额的贡献率达68.9%，拉动社会消费品零售总额增长12.5个百分点。吃、穿、用类商品零售额全面增长7月份，从宁夏全区限额以上企业（单位）商品零售类值看，按商品用途分，吃、穿、用类商品零售额全面增长。吃类商品零售额增长24.4%，穿类商品零售额增长36.5%，用类商品零售额增长29.9%。用类商品增幅较高的有：建筑材料类增长50%，汽车类增长43%，家用电器类增长37.2%，石油类增长29.8%，金银珠宝类增长18%。17、从整个宁夏地区商贸流通市场消费情况来看，随着华润万家、新华百货、北京物美森林超级卖场、以及即将进入的沃尔玛超级卖场的进入和实力的扩张，对宁夏消费市场将起到更加蓬勃繁荣的作用。同时，作为供应商主渠道，对宁夏经济的繁荣和发展起到了巨大的推动作用。宁夏经济的高速发展，特别是商贸物流业的持续增长，对物流业提出了新的要求。如何建立一个快速、便捷、高效、低成本的贸易通道已被提到议事日程上。为此，宁夏xx商贸发展股份有限公司与xx县政府拟达成投资意向，在xx县xx镇境内投资建设实施宁夏xx现代国际商贸物流城项目，该项目总投资5亿元，总用地600亩，总建筑面积40万平方米，建成后，可使本公司所属各企业年货物作18、业量由现在的150万吨增加到500万吨，年营业额由现在的45亿元增加到146亿元，年上缴税金4.3亿元，年净利润7.3亿元，可新增本企业就业岗位2000个，带动800余家批发供应商户新增就业人员近万人。可满足宁夏回族自治区和以银川市为中心300-500公里范围内周边省市地区贸易流通业发展及出口加工的需要。为自治区贸易流通业提供一条快速、便捷、高效、低成本的绿色通道。此项目建设，对积极利用银川市地理位置和运输条件，吸引宁夏及周边省市地区的货源流通，实现银川至沿海各港口的铁路、公路、航空和海运联运，降低企业物流成本，填补宁夏回族自治区商贸物流业的空白具有重大意义。宁夏xx商贸发展股份有限公司将着力19、创新和发展商贸物流服务业务，本着开放、联盟、创新、繁荣的经营理念，以一个全新开阔的视野和宁夏人民一起书写其商贸物流经济发展的新篇章！1.2项目主要内容1）项目名称：宁夏xx现代国际商贸物流城建设项目2）项目主管部门：xx县招商局3）项目主管单位：xx县人民政府4）项目建设单位：宁夏xx商贸发展股份有限公司5）项目建设单位法人代表：xx6）建设地点：xx县xx镇境内临xx国道区域7）建设年限：三年（第1年-第3年）8）建设规模：项目占地600亩，总建筑面积40万平方米9）建设投资：总投资人民币5亿元10）资金来源：企业自筹2亿元，银行贷款3亿元1.3可行性研究报告编制目的、依据、范围、原则1.320、.1可研报告编制目的在进行必要的现场勘察、充分的市场调研与科学分析、评价、预测的基础上，论证宁夏xx现代国际商贸物流城项目建设的必要性、技术可行性、运行模式、经济合理性以及社会发展等方面的影响。1.3.2可研报告编制依据1）国务院物流业调整和振兴规划国发20098号2）国家发改委、建设部联合颁布的建设项目经济评价与参数3）国家现行各专业建筑设计规范、法规、国内外类似项目参考资料4）宁夏商务厅2008商务运行状况、统计局2008统计年鉴及国土资源厅的要求、银川市商务局物流运行状况资料及发展计划等5）宁夏回族自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要6）宁夏xx商贸发展股份有限公司有关文件及技术21、要求、经济技术资料1.3.3可研报告编制范围 xx县xx镇境内临xx国道区域，总占地规模600亩。1.3.4可研报告编制原则1）市场化原则。在地方政府制定的物流业发展总体规划范围内，在政府提供土地、优惠政策、行政审批等方面的支持的基础上，全面遵循市场化、商业化运作模式，最大限度发挥项目的经济和社会效益。2）超前性原则。着眼于宁夏、银川地区物流发展形势及未来一个时期国际物流发展态势，对本项目进行适度超前、高端化的规划设计，按照商贸物流城硬软件、内外环境的要求，对本项目进行科学布局、细化分工、配套职能、分区管理。在项目建设实施中，设立进度日程表，分层次、分阶段、分步实施建设。3）开放性原则。充分考22、虑宁夏回族自治区、银川市地区的实际情况，坚持开发开放，凭借宁夏百货副食品供应商商会这一平台，广泛吸收国内外各类商贸流通行业供应商、物流企业的先进模式，并广泛借鉴国内东中部地区及沿海发达地区创办商贸物流城的成功经验、运行模式，学习国际最新商贸物流业务，以开放性提升宁夏商贸物流的运行效率、经济效率和辐射带动能力。4）针对性原则。紧密结合宁夏实际，着眼于宁夏区内、毗邻地区、国内发达地区和国际相关地区四个市场范围，借鉴中部及其它沿海地区的成功经验和运行模式，有针对性地开展商贸物流所涉及的相关加工、转运、配货、包装等增值业务。5）主导性原则。根据我国物流发展现状以及宁夏物流发展现状，在贯彻执行国家有关政23、策、法规和规范标准的基础上，贯彻执行宁夏回族自治区相关地方政府有关法规、规范标准和优惠政策，加快促成本项目规范化运行。6）可持续原则。基于宁夏专门性国际物流业尚处空白的特点和宁夏无大型现代化百货、副食品国际商贸、批发供应、物流配送中心空白的特点，本规划着眼宁夏经济发展方式的转变、产业配套能力的提升及国际物流平台的搭建，提供充分有力的发展依据，提高项目运行效率和经济效益。把该项目建成在宁夏乃至西北地区30年不落后，并具有一定冲击力的现代商贸物流城。7）直观性原则。为了便于连贯阅读和浏览，我们尽量把图形和表格插在主文档中。第二章 项目建设理由及必要性和可行性2.1项目实施的理由近年来，随着银川市“24、最适宜创业和最适宜生活居住”现代化区域中心城市的快速发展，银川市城市人口迅速增长，商贸物流业等服务业加速发展，“购物在银川”、“居住在银川”、“受教育在银川”、“旅游在银川”、“信用银川”等城市品牌越来越受到周边地区的广泛认可。2009年，银川市限额以上批发零售贸易额达到150亿元以上，随着经济的发展和社会需求，已建成使用的各类商品市场329个，其中消费品综合市场203个，生产资料市场50个，农副产品市场64个，宁夏银川市作为西北地区重要的区域中心城市之一，近年来在市场和政府的双向推动下，全市现代商贸物流业呈现出蓬勃发展之势。10多家商业巨鳄相继登陆银川，50余家物流企业兴起发展，特别是一批大25、型商贸物流项目正加紧规划建设，现代商贸物流业成为投资新宠，区域物流配送中心建设提速，产业集聚能力不断增强，银川市正在着力打造西部地区重要的区域现代商贸物流中心。已有新华百货、北京华联、物美集团、苏宁集团、国美电器、世纪金花、万达集团、沃尔玛等国内外知名企业来银设立大型零售商店（场），为满足人民日常生活需要，促进银川市商贸物流业的发展发挥了巨大的作用。但随着自治区面向阿拉伯国家及穆斯林地区开放先导区和国际旅游目的地的全面建设，全国最大的清真食品及穆斯林用品生产销售与出口集散地的蓬勃发展，具有鲜明特色的世界穆斯林文化交流与展示中心的逐步形成，以及“大银川”城市建设步伐的不断加快，城市人口的不断增加26、，城乡居民消费水平的不断提高，对内对外开放型经济体系的不断完善，银川市现有百货、副食品批发配送市场、设施设备和配送能力将远远不能满足市场需求，“面积小、设施陈旧、功能落后、集散能力弱”等不足将成为制约银川市百货、副食品商贸物流业发展的重要因素。据此，宁夏xx商贸发展股份有限公司在对银川市现有各类批发市场、商贸物流企业、百货、副食品批发供应、大型仓储、加工配送、信息服务市场需求调研的基础上，决定投资筹建占地面积600亩、以供应商为主、在宁夏及周边地区具有一定辐射力、能够基本满足未来三十年发展需求的集批发贸易、加工配送、信息服务、仓储物流一体化的现代商贸物流配送中心和宁夏清真食品及穆斯林用品国际销27、售中心，以有效提升银川市商贸物流批发供应水平和配送能力。2.2项目实施的必要性1）项目建设有利于增强银川市区域中心城市的带动作用。在2009年自治区人民政府出台的关于扩大城乡居民消费的意见中，明确提出要“重点依托沿黄城市群，扩大城市消费”。要打造区域核心商业圈。加快银川市“核心商业圈”，石嘴山市、吴忠市、固原市和中卫市“次中心商业圈”的建设；努力将沿黄城市群打造成为西北地区重要的商贸物流中心和文化旅游中心。同时，自治区和银川市关于首府商贸流通业的定位，要求其必须不断扩大和提升商业集聚和扩散功能。建设宁夏xx现代国际商贸物流城，充分利用宁夏百货副食品供应商商会会员企业广泛的供应网络，畅通的供应渠28、道，有利于在全区范围内形成以银川市一级批发代理商为主体，石嘴山、吴忠、固原、中卫等四市二级批发代理商为主体，全区14个市（县）三级批发代理商为主体，对外覆盖重点生活必需品生产企业，对内连接主要批发和零售企业，通达城乡、辐射周边额供应商网络，从而解决目前银川市供应商规模小、分布散、集聚能力弱、辐射带动作用小得弊端，提升城市集聚功能和扩散功能，形成集团优势和规模效应，不断提高商贸流通业在银川市区域经济发展中的促进作用，推动银川市现代服务业加快发展，最终形成以商品流带动和促进人才流、资金流、信息流全面协调发展的良性循环。2）项目建设有利于完善银川市现代商贸物流配送体系自治区党委、政府关于加快发展宁夏29、内陆开放型经济的实施意见中提出，要“加快现代物流中心建设，依托航空、公路、铁路通道，建设宁夏航空、宁夏交通、银川铁路、宁东基地、石嘴山惠农、中卫迎水桥、海原黑城、xxxx等八大物流中心，培育和发展我国面向阿拉伯国家及穆斯林地区以及通往天津、青岛、连云港的西向和东向物流体系，提升服务全区，辐射周边，联结全国的物流服务能力”。要求银川市要积极发展以河东机场航空口岸为节点面向主要阿拉伯国家及穆斯林地区的空中物流体系，以银川开发区陆口岸为节点连通沿海和沿边口岸的铁运物流体系，以宁夏公路和银川铁路为节点的连通周边和区内的公铁相连的物流体系。同时也为建设宁夏xx现代国际商贸物流城提供了广阔的市场空间。建设30、宁夏xx现代国际商贸物流城，充分利用宁夏百货副食品供应商商会会员企业广泛的供应网络，畅通的供应渠道，有利于其以百货、副食品为基础，进一步发展与自治区内陆开放型经济相适应的商品供应体系；有利于其以现有会员为基础，联合其他各市供应商共同健全和完善百货、副食品供应商网络；有利于其整合现有会员企业的仓储设施、物流配送能力，与现有的各类批发市场、物流配送企业实现优势互补，完善信息服务、物流配送功能，提高物流配送功效；为最终推动宁夏形成以空港为牵动，陆港为支撑，空、铁、公多式联运为一体的“向西开放”低成本现代物流体系提供重要的支撑。3）项目建设有利于增强银川市乃至自治区市场运行调节功能百货、副食品作为城乡31、居民生活必需品，其能否保障供给对稳定人心，安定社会至关重要。银川市现有的百货副食品供应体系，是以一批散布于市区各个角落、规模不等的批发企业为供应链上端，以东环批发市场为重要集散地，面向全区各个中、小型批发零售企业形成的网络。尤其是银川东环批发市场，虽然地处繁华地段，集聚了必要的“人气”和“商气”，但其先天不足已经导致市场出现了辐射半径逐步缩小，流通渠道悄悄截流，市场经营额逐步萎缩的严峻局面。建设宁夏xx现代国际商贸物流城，充分利用了宁夏百货副食品供应商商会会员企业广泛的供应网络，畅通的供应渠道，有利于解决目前东环市场占地面积小，环境差，交通拥挤，功能老化，不易扩大规模，不适应发展现代商贸物流的32、弊病；有利于解决基础设施建设不配套，仓储，批发零售功能区分不合理，市场与城市发展规划衔接不够，秩序较乱的缺陷；有利于解决目前银川市仓储业零散，大多数百货、副食品批发商户租用城乡结合部农民住房或城市居民住房存放货物，安全隐患突出，食品卫生难以保证，商户配送困难的问题，促进银川市仓储业从过去单纯人工仓储保管向电子化仓储保管，自动配货和集中配送等多功能流程作业转变，推动银川市百货，副食品批发零售业在满足银川市市区供应的同时，进一步发挥调剂全区，辐射周边地区的作用。2.3项目实施单位概况宁夏xx商贸发展股份有限公司是由银川泰隆贸易有限公司、宁夏中百化妆品有限公司、银川双宝超市有限公司、银川国美信远电子33、有限公司、宁夏新百禾商贸有限公司、银川市天天鲜蔬菜果品有限公司、宁夏四季青冷藏物流有限公司、银川盛世贸易有限公司、银川市嘉瑞欣贸易有限公司、宁夏派迪文体用品有限公司、宁夏恒源万福冷冻食品有限公司、宁夏银川国利商贸有限公司、宁夏万安商贸有限公司、宁夏骥龙商贸有限公司、银川小任果业有限责任公司等宁夏知名骨干供应商企业出资组成的股份制大型企业集团公司。现有亿元资产以上企业11家、千万元资产以上的股东14家、500万元资产以上企业21家、百万元资产以上的股东150多家；现有企业员工6000余人，主要以经营百货、副食品、农产品、土特产品、家用电器及电子产品批发为主，兼营超市零售业，现有总资产14.5亿元34、，资产负债率为30%，年营业额45亿元，年盈利2.25亿元。2.4项目实施的可行性1）本项目建设符合自治区党委、政府发展面向阿拉伯国家和穆斯林地区为重点的内陆开放型经济的要求，符合银川市关于构建区域中心城市，大力发展现代商贸流通业的布局要求，有利于促进自治区形成全国最大的清真食品及穆斯林用品生产销售与出口集散地，能够大力提升银川市、xx商贸物流配送能力，可有效促进我区百货、副食品、穆斯林用品及清真食品商贸流通业的发展。2）本项目建设地点选择符合xx县发展规划和商贸物流城建设选址要求，空运、高速公路运输、铁路运输条件便捷，临近市区交通主干道，物流配送方便。城市供排水、供电、供热、供天然气、通信光35、缆等管网接入方便，有利于项目建设。3）本项目建设单位各股东企业，大多为我区百货、副食品的主要供应商，经营范围主要包括百货洗涤化妆品，副食品和土特产品等三个方面，所经营的商品市场需求量大，市场拓展潜力大，2009年各股东企业实现年营业额45亿元，年出货量达150万吨。其中：速冻食品系列在全区的市场占有率高达90%，食用油系列市场占有率达到80%以上，百货洗涤化妆品系列市场占有率超过70%，冲调食品系列在各大超市占有60%的份额，休闲食品系列区内市场占有率达到三分之一以上。4）本项目建设单位经济实力强，诚信度高，各股东企业多次荣获自治区、银川市人民政府授予的“质量信得过单位”、“优秀供应商”、“诚36、信企业”称号、宁夏银行授予的“AA+级信用企业”、“成长之星”称号、北京华联银川分公司授予的“十佳供应商”称号，自有资金实力雄厚，融资能力强，具有承建本项目的投融资能力。第三章 项目市场分析与预测3.1宁夏及周边地区商贸物流市场容量分析3.1.1社会经济发展环境分析2008年宁夏回族自治区经济总量显著扩张。初步核算，全年实现地区生产总值1098.51亿元，比上年增长12.2%，增速比全国平均水平高3.2个百分点。其中，第一产业完成增加值120.11亿元，增长7.2%；第二产业完成增加值581.24亿元，增长14.3%，第三产业完成增加值397.16亿元，增长11.0%。按年平均人口计算，人均地37、区生产总值达到17892元，增长10.9%。产业结构发生积极变化，三次产业增加值构成由2007年的11.0：50.8：38.2调整为2008年的10.9：52.9：36.2.2008年，第一产业对经济增长的贡献率为6.2%；第二产业为58.3%；第三产业为35.5%。3.1.2铁路、公路、航空货运量2008年宁夏回族自治区的铁路货运量4400万吨，公路货运量7006万吨，航空货运量4400吨。2001年2008年宁夏三种运输方式年物流货运量历史记录见下表：宁夏三种运输方式年物流货运量历史记录表年份（统计年鉴数据）20012002200320042005200620072008宁夏区铁路运量（万38、吨）23002367252827682881332939574400公路运量（万吨）46944894504853265648602965837006航空运量（吨）6001200170026005800450046004400由上表计算知铁路运量平均年增长率为10%左右，公路运量平均年增长率为6%左右，航空运量平均年增长率较低。根据宁夏回族自治区统计局2008统计年鉴作出铁路运货量、公路运货量、航空运货量物流市场需求量走势图如下：20002008年宁夏物流市场货运量走势图3.1.3物流主要基础设施投资建设计划按照宁夏回族自治区十一五规划纲要，完善综合交通运输体系的计划为: 1)铁路：加强主要对外39、通道建设，基本建成连通华北与西北的太原至中卫、银川铁路，银川火车站扩建，并将东乌、神朔铁路延伸到宁东，争取及早实施包兰线铁路宁夏段复线改造，缓解自治区铁路运力紧张局面。根据宁东能源化工基地建设的运输需求，合理规划并加快与之配套的地方铁路和专用线建设。做好宝中铁路复线的前期工作。2010年铁路营运里程达到1264公里。2）公路：继续推进国家高速公路网宁夏段高速公路建设，进一步完善区内“三纵六横”干线公路网。围绕首府至地级市通高速公路、地级市至县市通二级以上公路的目标，续建福州至银川公路，青岛至银川公路，青岛至兰州公路，定边至武威联络线，中宁至盐池段高速公路等部分重要路段，建设吴忠黄河公路大桥，国40、道109线石嘴山黄河公路大桥等。2010年全区公路通车里程达到16500公里，新增3500公里，其中高速公路1100公里，新增430公里。3）民航：完成银川河东机场扩建工程，新建固原六盘山支线机场。以上交通基础设施建设工程将大大提升宁夏回族自治区货运能力，满足自治区逐步增大的外运需求，使经济增长态势明显。3.1.4物流市场容量及发展预测由上图可知三种运输货运量都是呈上升发展趋势，采用统计分析中的回归分析和趋势外推法，并考虑自治区生产总值年均12%以上的增长速度、物流需求规模不断扩大的趋势；再加上内蒙古乌海市、阿拉善盟、陕西榆林市、甘肃庆阳市等宁蒙陕甘毗邻区域货运量等因素，预测2020年宁夏地区41、的铁路货运量为2500030000万吨左右，公路货运量为4500050000万吨左右，航空货运量为2.53万吨左右。3.2项目建设的市场需求分析银川市目前社会消费品零售额已达190亿元以上，占宁夏全区社会消费品零售总额的55%；批发贸易额达155亿元，且以每年20%以上的速度增长。随着自治区党委、政府加快发展面向阿拉伯国家和穆斯林地区为重点的内陆开放型经济的全面实施，宁夏将逐步建设成为我国面向阿拉伯国家及穆斯林地区开放的先导区和国际旅游目的地，成为我国最大的清真食品及穆斯林用品生产、销售与出口集散地，形成特色鲜明的世界穆斯林文化交流与展示中心，将为银川市商贸流通业的发展提供10多年大幅增长的景42、气周期，也将为我区百货、副食品批发零售业提供广阔的发展空间。而银川市现有东环、北环、丽达等批发市场占地面积小，建筑设施陈旧落后，功能不全，交易场地大多以租用城乡结合部民居为货物仓储，物流配送分散经营，运营车辆空载率高、无自动装卸设备，致使物流成本高，交通拥挤，商贸发展困难，已严重制约了银川市商贸业的发展。本项目建设将直接解决本公司各股东企业现代化仓储、功能完善的批发贸易场所和现代物流配送条件不足的实际困难，从而实现电子商务管理，自动装卸，智能控制仓储，自动配货，统一配送，电子商务结算等商务活动的现代化管理。同时，本项目可解决800家批发企业和商户入驻经营。第四章 项目的功能定位本项目的功能定位43、是建设一座宁夏及周边地区具有一定影响力的集百货、副食品、大宗采购、批发供应、大型仓储、加工配送、信息服务为一体、设施先进、功能齐全的现代国际批发供应、物流配送和百货、副食品集散中心，逐步形成具备批发贸易、现场交易、大型仓储、分类加工、统一配送、信息服务、商务办公、餐饮娱乐八大功能、面向国内外的现代区域性国际商贸物流配送中心，填补宁夏无大型现代化百货、副食品国际商贸、批发供应、物流配送中心的空白。第五章 项目的投资运营模式5.1商贸物流城的开发模式5.1.1我国商贸物流城的投资建设模式现代商贸物流城的发展，从实践来看受经济支持系统、制度支持系统、科技与人才支持系统、资源与环境支持系统和城镇发展支44、持系统的制约，对商贸物流园区的政策支持与制度创新又涉及多学科理论体系的交叉和综合。在定量的政策建议方面还有待于结合中国实际深入完善。由于商贸物流城项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，即要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备商贸物流城运作能力的保证。本项目建议采用：xx县政府统一规划、企业投资建设、市场商业运作的开发建设模式。5.1.2政府、企业的工作界面1）政府的工作：第一，统筹规划。列入城市总体规划当中，并加以落实，特别是土地使用权的审核划拨或拍卖；第二，明确产业政策，落实商贸物流城应享受的待遇。土地、建设政策、财税政策（低息贷款45、）等；必要的政府投资，如七通一平、交通枢纽、信息平台、项目申报审批等；第三，协调政府有关部门的各种服务，如银行、工商、税务、保险、交通、公安等，对商贸物流城实施一条龙服务；第四，特别是招商工作应以政府为主、企业为辅，两者合而为一，形成合力，一致对外招商。以政府为主开展工作既可充分利用信息广、资源丰富的特点，更重要的是可对整个商贸物流城周边的产业布局乃至整个地区经济发展通盘考虑计划，使商贸物流城的辐射拉动作用最大化。另外，还可调动运营商的积极性，形成互动机制。2）投资企业的工作：投资企业应主动接受xx县政府和有关部门的领导，服从管理；按照xx县的规划和建设指标要求，建设适度超前的商贸物流城的相关46、设施。有偿提供优质的商贸物流配送服务，独立经营、自负盈亏、市场化运作。遵循市场化操作的原则，积极配合xx县政府的招商工作，通过宁夏百货副食品供应商商会这个平台，充分利用广大供应商的独家代理优势，广泛吸纳以国内外知名品牌为主的大型供应商及其大型物流企业和自治区生产、贸易加工型企业入住，形成集团化、规模化的流通业态，充分发挥群体优势。按照公司法的规定和国家有关要求对商贸物流城各项工作进行规范的管理。第六章 建设规模、用地方案及规划6.1项目建设规模项目设计规模是在对以上的功能进行分析，预测商品流通的贸易量和物流市场总容量，以及消费品市场发展趋势后，确定本项目的目标量，从而决定项目的设计规模。宁夏x47、x现代国际商贸物流城项目的设计规模为：公司所属各企业年货物作业量提高到500万吨以上，年营业额达146亿元以上，在今后三十年时间范围内，该项目的功能容量依然能发挥作用而不落后，在西北地区名列前茅的商贸物流城。6.2项目建设用地方案本项目建设用地位于xx县xx镇境内临xx国道区域，项目建设用地600亩，属xx县xx城市建设用地储备土地。该地域临近xx国道，与京藏高速公路接口，距离银古高速公路出口11.8公里，银川绕城高速7.1公里，距离银川河东机场32.1公里，银川火车站22公里，属xx县城与银川市区交界地带，交通条件便利。城市供水、供电、供热、供天然气、通信及宽带光缆、排水等管网均已铺设到项目48、建设用地边缘，接入十分方便，本建设项目属百货、副食品供应商批发、大型仓储、物流配送为一体的商贸物流配送项目，周边与沿xx国道，现正在建设中和已形成的十大物流市场相邻。从商品流通行业来讲，具有很强的互补性。同时可以有效改善银川市东环批发市场和北环批发市场的经营业态，提高物流配送效率，缓解城市交通拥堵压力。6.3项目规划设计原则6.3.1效率经济最大化原则1）有效管理：有效利用空间、设备、人员和能力；2）运作效率化：最大限度地减少物料搬运、缩短生产周期；3）作业单纯化：简化作业流程、作业须有扩展性；4）力求投资最低：运行成本必须经济；5）为职工提供方便、舒适、安全和卫生的工作环境。6.3.2动态性49、原则：商贸物流城的建设时间跨度大，且物流系统一般始终处于动态发展中，物流系统的功能随着物流系统自身的发展、物流需求的变化而不断变化、延伸、提升，因此，在规划系统功能时，应充分考虑物流系统的动态发展过程。6.3.3合理性原则：应根据实际物流业务量设计各功能分区的规模，并使各功能分区业务能力适合流程业务的需要，切忌某一功能过强或某一功能不足，从而产生流程瓶颈，影响流程的整体效率。6.3.4通用性原则：在商贸物流城的各个流程环节中，有着相对独立和相互依赖的商贸业务和物流操作流程，因此物流城内的建设规模，建设模式尽量采用标准化使之具有一定的通用性，并充分利用设施设备。6.3.5前瞻性原则：商贸物流城属50、城市或区域内的基础设施，一旦建成则很难变动，因此应具有适当的前瞻性。要有超前规划设计理念，用发展的眼光看待银川、xx以及周边地区经济的发展。从设施、技术、管理、信息平台、经济性等角度出发，进行具有前瞻性的商贸物流中心规划设计。6.4项目规划设计方案本建设项目规划总体分为六大区域：大型仓储物流配送区、产品包装加工区、商品展示交易区、宁夏清真食品及穆斯林用品国际销售中心、商务办公及餐饮娱乐区。1）大型仓储物流配送区，规划占地面积240亩，拟建立体仓储区、冷藏保鲜仓储区、自动配货装卸区、待运车辆停车区等四大功能区。2）产品包装加工区，规划占地面积78亩，拟建植物产品分级包装加工区、动物产品分级包装加51、工区、轻工产品分装包装加工区、清真食品加工包装区、穆斯林用品加工区等五大功能区。3）商品展示交易区，规划占地面积168亩，拟建百货商品展示交易区、副食品展示交易区、土特产品展示交易区、水产海鲜产品展示交易区、肉禽蛋产品展示交易区、蔬菜瓜果展示交易区、粮油产品展示交易区、服装鞋帽展示交易区、家电商品展示交易区、文化用品展示交易区、电子产品展示交易区、穆斯林用品展示交易区、清真食品展示交易区等十三个功能区。4）宁夏清真食品及穆斯林用品国际销售中心区，规划占地面积30亩，拟建清真食品国际展销区、穆斯林用品国际展销区、国际贸易结算中心等三个功能区。5）商务办公区，规划占地面积30亩，拟建商务写字楼（内52、设大型LED电子显示屏）、电子信息服务中心、商务结算中心等功能区。6）餐饮娱乐区，规划占地面积54亩，拟建星级饭店及商务宾馆（伊斯兰大厦）、餐饮娱乐服务中心、休闲健身康体中心、公寓商住等三大功能区。6.5项目工程建筑设计方案本项目建设内容主要包括土建、场地工程、道路、绿化工程、公用基础设施建设工程、电子信息管理系统建设工程等四大工程建设项目和配套设备购置等。6.5.1土建工程（包括建筑物、构筑物、道路等四部分内容）1）建筑物26.5万平方米，其中：立体仓储8.6万平方米、冷藏保鲜库2.1万平方米、自动配货装卸大厅0.6万平方米、分级包装加工车间1.5万平方米、商品展示交易大厅3.2万平方米、商53、务办公大楼2万平方米、住宿餐饮服务中心2.1万平方米、电子信息服务大厅0.2万平方米、公寓商住楼6万平方米、配套工程（维修车间、交配电室、地磅室、门卫室等）0.2万平方米。2）构筑物11.6万平方米，其中：露天装卸站台0.5万平方米、装卸车场1.6万平方米、物流车队停车场9.5万平方米。6.5.2道路、绿化工程道路工程占地9.6万平方米，绿化工程占地11.2万平方米（绿化率16%）。6.5.3公用基础设施建设工程包括给排水、供电、供热、天然气管道、通信光缆、消防等设施建设。6.5.4电子信息管理系统建设工程包括网络信息、通信、内控三大系统建设1）网络信息系统建设，包括仓储配送管理系统、运输管理54、系统、信息服务系统、财产结算系统等。2）通信系统，由固定电话和无线对讲通信系统组成，以保证通信网络畅通。3）内控系统建设，包括闭路电视监控系统、防盗报警系统、门禁管理系统。6.5.5配套设备购置1）仓储配套设备：包括仓储货架、货柜、搬运机械、自动传送设备、货物装卸设备、控温控湿设备、质量检测设备仪器等。2）冷藏保险设备：包括制冷机、制冰机、自动控温仪。3）产品包装加工配套设备：包括货物分级包装、分割包装、副食品加工及相关产品加工使用的包装机、分割机、打包机等机械设备。4）商品展示交易配套设备：包括商品展示架、冷藏柜、保险柜、计量设备、搬运设备等。5）住宿餐饮配套设备：包括宾馆配套设备、餐饮配套55、厨具、设备等。6）物流配送运输车辆购置。7）电子信息管理系统配套设备：包括网络信息、通信、内控三大系统终端设备。6.6项目建设工艺技术本项目建设工艺技术及管理均采用现代仓储、物流、商贸、配送技术及现代化管理系统。其中：仓储设施采用立体轻钢结构，冷链保险设施采用智能冷藏保险库，物流配送系统采用计算机智能控制管理、统一配送，市场信息系统采用互联网宽带信息网络系统，交易市场采用前店后仓建筑模式。第七章 项目运营管理方案在商贸物流城的经营管理上，宁夏xx商贸发展股份有限公司遵照当地政策、法规和制度，建立运营机制，依法进行管理和运作。在此前提下，按照ISO国际质量管理体系的要求及客户对商品贸易流通量和物56、流操作的需求，建立一整套科学的管理制度和标准化的作业流程；好的管理制度和操作流程的执行，需要有专门的监督控制体系进行专项的监控管理，商贸物流城设专职操作监控人员，对服务全过程的所有数据进行汇总，及时发现问题，从而能够迅速、有效的解决问题，避免发生隐患；与客户之间的信息沟通是否顺畅，信息反馈是否及时在商贸物流管理中也是非常重要的环节。除了有科学专业的管理团队，商贸物流城还将建立性能强大、功能齐全的信息系统，按照行业要求和客户的要求，定期整理并提供各种信息、数据和报表，及时把信息传到客户，使客户不到现场也能方便的掌握商品的品类和货物的情况，了解相关信息。在业务操作过程中，存在大量的不可控或异常因素57、，随时可能影响到物流额正常运作，这时监控人员需对异常情况采取必要的措施，消除或最低限度降低由异常情况而导致的事故后果。同时生成各种不同业务的日报表、周报表及月报表。内部管理上，商贸物流城建立了操作预警机制，物流运作环节的操作人员一旦发现问题，及时反映给部门主管和项目经理。这也是迅速解决问题，避免问题扩大化的保障。生产经营管理实施“两个同步”，即流程规范同步、生产运营同步。质量管理文件由三个层次的文件组成。第一层次文件即经营管理质量手册，第二层次文件即流程规范文件和有关运营质量管理制度，第三层次文件即各种运营质量记录、生产操作规范、标准等。第八章 项目的招商方案商贸物流城是基础设施型长期投资项目58、，其进入成本和退出成本都比较高，一个商贸物流城少则投资1-2个亿，多则十几个亿，其投资回报期较长。该项目在立足于自建自用的基础上，在极大限度地满足广大供应商的商贸业务、物流配送需求之上，最大程度的发挥商贸物流城的经济价值，实行部分招商。8.1招商策略招商主体方面。招商机构有企业的人员参加日常工作，但各有侧重，各有分工，政府为主，既可以充分利用信息广、资源丰富的特点，更重要的是可对银川市、xx县的商贸流通布局乃至宁夏地区的引导作用通盘考虑，使商贸物流城辐射拉动作用最大化。企业为辅，可同时发挥供应商和运营商的积极性，形成互动机制。8.2招商特点商贸物流城招商的内容是广泛引进以国内外知名品牌为主的大59、型供应商及大型物流企业和自治区生产、贸易加工型企业入住。其特点是考虑商贸物流城能否提供良好的投资环境、企业运营硬件和软件以及运营的软环境，包括投资政策、税收政策、投资成本、物流设施及基础设施，服务水平、治安、卫生、消防、金融、工商、税务、物业管理、信息平台等服务；其重点是入住商贸物流城之后能否实现自己的业务功能需求、达到企业的经营目标，并取得企业的经济利益。8.3招商推广实施招商推广首先要成立专门的招商组织，规划招商过程的各项事宜，其次要布置招商现场，既要清楚地展示商贸物流城的功能，又要保持现场良好的气氛；再次，开展宣传推广，制定市场推广计划，选择宣传渠道，制作宣传材料。特别是要突出宁夏地区一60、级代理商即供应商的带动作用，使广大会员单位积极跟进，起到拨亮一盏灯，照亮一大片的群体效应。第九章 项目的环境保护与安全措施9.1项目建设的环境影响及评价9.1.1项目污染物污染源：本项目污染源主要为加工产生清洗用废水和生活、办公用污水、生活垃圾以及装运货物、集装箱的噪音。9.1.2建设项目对环境可能造成影响1）地表水环境影响分析：项目建设的废水主要为加工产生清洗的废水和生活、办公供污水，经项目自建的污水消毒处理站，采取“调节池-生物氧化-接触消毒”二级处理工艺预处理，使废水排放达到污水综合排放标准GB8978-1996三级标准后由市政污水管网排出，项目废水的排放不会影响该区域现状。2）大气环境61、影响分析：项目废气主要是食堂餐饮油烟等，燃气锅炉废气不经处理可做到排放标准，食堂安装油烟净化器处理后可做到达标排放，对项目所在地区域大气环境影响甚微。9.1.3环境影响对策和措施要点1）废气：食堂安装油烟净化器，经处理达标后再排放。2）废水：项目拟专门修建一座废水处理站，对商贸物流城废水进行处理，采取“调节池-生物氧化-接触消毒”二级处理工艺。生活污水由化粪池进行处理，餐厅废水由隔油池进行处理，普通生活污水，进入排污管网。3）噪声：项目噪声主要来源于库房转运设备，车辆及动力设备等。主要采取合理布置噪声源，要求司机及装卸工轻装、轻卸等措施。产生噪声较大的动力设备设橡胶隔振垫，水泵吸水管和出水管上62、均可加设可曲绕橡胶接头；空调设备风机带减震底座等项措施。4）废弃物：项目产生的一般废物由专业废品回收商回收；办公生活垃圾由物流城物业管理部门统一清运。各类固体废物均能得到妥善处置，去向明确。9.2项目施工中环境保护措施本项目建成后不会对周围环境造成污染。但须注意工程施工过程中的环境保护和文明卫生。9.2.1针对施工期间空气污染的控制措施1）施工期间的料堆、土堆等，应采取防尘的措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散落和尘土飞扬的措施；工地周围用围墙或防护板围护，减少工地扬尘对周围环境的影响。2）保持出入口的路面清洁、湿润，以减少汽车车轮滚动引起的扬尘，并尽量减缓汽车行驶速度63、；同时加强施工人员的环保教育，提高其环保素质，提倡文明施工。9.2.2施工期间噪声污染控制措施1）执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）对各施工阶段噪声限值的要求。合理安排作业时间，高噪声施工尽可能安排在昼间时段，如需夜间施工，须提前向环境保护部门提出申请，批准后方可在指定日期内进行。2）将施工现场的固定噪声源，如搅拌机、临时加工车间，建筑材料等相对集中，并尽可能远离于周边噪声敏感点。3）工地周围设立围护栏。4）规定运输车辆出入路线，尽量避开居民区。9.2.3施工期间废水、建筑垃圾污染控制措施1）施工期间工地废弃物应指定地点堆放并及时组织清运，以避免大雨时被地面径流冲入下水道，污染水64、体。2）施工现场要严格规定排水去向，或安排简易排水管道，严禁污水遍地横流，严禁将施工泥浆排入下水道，以免引起排水不畅而导致周围地区积水内涝。9.2.4施工期间清洁生产与综合防治污染的对策1）采用先进的施工技术；2）加强施工管理；3）采用预制装配施工方案；4）采用先进的施工机械设备；5）采用优质、环保型的工程材料；施工时，综合采用这5种对策，可将对施工造成的影响减少并限定到较小范围内。9.3消防安全措施商贸物流城消防非常重要，必须设置足够的消防设备；消防设备的种类及功能有许多种，根据建筑的功能不同设置如下消防设备（1）烟感报警器；（2）消防栓；（3）灭火器；（4）自动洒水系统；（5）自动二氧化碳65、灭火系统等；这些消防设备中，消防栓及灭火器的价格比较便宜但是必须由人操作，自动洒水系统及自动二氧化碳灭火系统的价格比较昂贵但是效果比较有效。因为仓储库房比较多，所以设计选用自动灭火系统。作消防设计时严格遵守建筑设计防火规范（GBJ16-87），在每个库房或露天装置区按照建筑灭火配置设计规范设计，有一定数量的干粉灭火器，灭火器的数量按建筑面积及灭火器面积定额进行计算。根据园区的特点，消防系统采用水消防和干粉消防相结合的方式。同时，配备专职和兼职安全消防员，室外沿道路两旁设室外消防栓，消防栓间距不超过100M，保护半径不小于120M，距离建筑物不小于5M，在水泵房内设有专门消防泵，除按常规安装室内66、外消防栓外，同时各仓库、加工车间、每层楼还根据实际需要备有一定数量的MF8手提式干粉灭火器和足够的消防器材。第十章 项目的组织机构及人员配备10.1组织机构设置原则1）分工协作原则：按照职能与专业把相同或相近的职能的工作合并到一个部门，不同部门之间业务的交叉尽量少。2）权责对应原则：组织机构中每一岗位的权利和责任应该对等，避免两者不对称。3）精干、高效原则：必要的机构不可少，可设可不设的机构就应该坚决不予设置；配备各管理机构人员时，本着少而精的原则，注重人员素质，保证工作负荷饱满，人员精干，做到人尽其用，高效运作。10.2组织机构设置10.2.1公司决策层机构与管理宁夏xx商贸发展股份有限公司67、设董事会。董事会为公司最高经营管理决策机构，负责宁夏xx商贸发展股份有限公司章程的制定和修改，决定公司的宗旨和发展战略；董事会设服务运营委员会、管理与发展委员会、审计委员会三个专业委员会。董事会下设监事会和经营层面的企业管理委员会。1）服务运营委员会负责拟定公司科学发展战略、服务项目开发方向、人才培养规划、公司发展规划和组织技术交流等。董事会聘请国内外知名专家、学者、教授、博士等组成服务运营委员会。2）管理与发展委员会负责拟定集团公司发展战略、规范法人治理机构、领导人选拔与薪酬、风险管理和财务战略等。3）审计委员会负责内、外部审计的沟通、监督和核查工作。10.2.2公司经营层机构与管理1）公司68、经营管理层宁夏xx商贸发展股份有限公司最高经营管理组织为董事会。根据宁夏xx商贸发展股份有限公司章程的规定，商贸物流城设总经理、运营副总经理、营销副总经理、财务副总经理兼财务总监、行政副总经理。各部门设部长、主任。总经理、财务总监由董事会聘任；副总经理、各部门设部长、主任，由总经理聘任；总经理主持日常经营管理全面工作，副总经理协助总经理工作。财务总监全面负责财务管理工作。商贸物流城实行行政与财务完全独立并行而且互相监督、制约的运行管理机制。2）部门职能部室设置该商贸物流城设综合办公室、项目部、人力资源部、策划宣传部、采购部、财务核算中心、信息管理部、加工区管理部、配送管理部、法律顾问部等十个部69、门。10.2.3人力资源配置根据公司建设规模和实际情况，宁夏xx商贸发展股份有限公司总定员221人，其中：管理人员23名，业务及辅助人员198名，采用三班制方式组织运营。商贸物流城实行24小时运行。具体劳动定员见下表：宁夏xx现代国际商贸物流城项目定员表序号部门管理人员业务及辅助人员合计备注一公司领导551总经理12运营副总经理13营销副总经理14财务总监兼总会计师15行政副总经理1二主管部门1综合办公室226282人力资源部1563策划宣传部2464采购部28105项目部210126财务核算中心29117信息管理部29118加工区管理部254569配送管理部2727410法律顾问部112总计70、23人198人221人10.2.4政府及配套办公机构该商贸物流城政府配套的办事机构应有：工商、税务、银行、保险、邮政、第三方物流公司。10.2.5员工招聘管理公司将建立和健全科学管理体制。在人员的聘用上实行公开招聘、择优录取、严格考评、开放流动的方针；招聘有经验的技术专家，现有企业管理经验的干部和有生产操作经验的技术人员；可招收大、中专毕业生；要对人员进行定期的严格考核，实行绩效挂钩。全面实行合同聘任制，聘请国内外著名专家与商贸物流经营管理研究，寻求商贸物流管理服务的新途径和新方法，尤其针对区内外特别大客户实施个性化服务，严格实行目标管理。采取有效措施，建设培养一批业务精通、执行力强的高效管理71、队伍。10.2.6员工培训本项目商贸、生产加工、仓储、装卸工艺流程、技术水平先进，自动化水平较高；商贸物流运行政策性、专业性强、物流规范要求高。所以，公司的管理机构要按照现代化管理体制运行，应时时提高操作技术管理业务人员的技术水平。业务水平的提高主要通过培训方式解决。即通过举办专家技术讲座，或者每年安排一定数量的技术、管理人员到有关单位和院校的相关专业进修、学习。另外，在员工上岗前，运用电视机、DVD、幻灯机、投影仪等视听教学设备集中组织进行专业技术、安全、劳动纪律的教育培训。对技术复杂、难度较高的岗位，可选派素质高的员工到国内类似企业进行技术培训。也可采用如下几种培训形式进行培训即：一对一员72、工培训、现场说法式培训、交流式培训、随机创造式培训、相互学习提高法、实例分析法、会议法等培训方式进行，良好的培训方式是员工通往实战的有效方法，要不断的去发现、总结、交流和学习。总之，公司所有员工均要经过培训考核，合格后才能上岗工作。第十一章 项目的建设进度及招投标和项目管理11.1申请审批及程序11.1.1申请准备资料1）申请书2）可行性研究报告3）企业章程复印件4）企业法人营业执照复印件5）法定代表人的身份证明复印件6）税务登记证复印件7）会计师事务所出具的验资报告等资信证明文件8）物流城所用土地使用权的合法证明及地理位置图、平面规划图11.1.2审批程序审批程序为：完成可行性研究报告后获得73、土地使用权的合法证明。11.2项目进度安排宁夏xx现代国际商贸物流城项目，按照xx县政府的发展规划，拟用3年完成建设，具体建设计划如下：11.2.1立项筹资审批报建期2010年10月中旬完成市场调研、同类商贸物流城的考察、可行性研究报告单位选择等工作；10月底前完成宁夏xx商贸发展股份有限公司注册；11月初完成宁夏xx现代国际商贸物流城项目建设的可行性研究报告，11月中旬完成可行性研究报告的内、外评审工作；11月底上报xx县政府审批，12月初前获得xx县政府批文，同时与xx县招商局、发改委、土地局联系批（购）地事宜等前期工作，获得土地使用权证明书。在完成项目可行性研究报告工作同时，公司内部进行74、资金调度工作，争取首批建设资金到位；同时和政府有关单位洽谈优惠政策购地和项目启动事宜，尽早确定准确的地块地形、位置坐标，为工程规划设计方案和进一步的项目申报提供依据。11.2.2前期工程规划设计勘查期在前期资金到位的基础上和项目地块位置确定后，第1年年3月初开始进行前期工程规划设计，3月底拿出规划设计方案并进行有关部门的审定工作。同时开始在拟购的土地上进行七通一平工作和项目前期各种报建手续工作，为建设工程勘察和下一步的施工图设计打下基础。5月初开始工程勘察，并进行施工图设计。6月初完成基础部分施工图设计同时开始开挖基槽。11.2.3项目建设施工及装修期第1年年6月2012年6月为一期项目建设时75、间；第1年年6月底前完成工程施工、监理招标，第1年年7月底进行基础工程施工，2012年6月底前完成全部20万平方米建筑工程施工，并进行竣工验收；同时宁夏xx商贸发展股份有限公司的筹建人员进行设备选型招标采购，必要时进行国外设备考察选型招标采购。2012年3月第3年6月为二期项目建设时间；2012年4月初前完成二期工程施工、监理等招标，2012年5月初进行基础工程施工，第3年6月底前完成全部15万多平方米建筑工程施工，并进行竣工验收；同年10月底完成三期施工工程，同时宁夏xx商贸发展股份有限公司的筹建人员进行设备选型招标采购。同时进行装修工程施工的前期招标和材料准备工作，审定装修设计方案，进行装76、修工程施工施工期招标，第3年10月底完成装修工程施工工作，并进行竣工验收。11.2.4设备安装调试期第3年8月底以前完成二期设备安装调试并进行竣工验收。同时园内的设备维修人员全部招聘到位，与设备厂的技术人员一起完成设备的安装调试。必要时，对技术复杂、难度较高的岗位，选派素质较高的员工到国内外优秀企业进行实地技术培训。第1年年4月开始，宁夏xx商贸发展股份有限公司的其他专业人员、管理人员、生产人员、行政人员可陆续招聘到位并进行岗前培训、运行营业的前期准备工作等，随着基建工程、装修工程的进展，各单位陆续进驻。建成一批，进驻一批，营业一批。第3年11月底全部建成，全部投入运行。11.3项目组织实施本77、项目公司成立基建工程领导小组，由董事长亲自牵头，完成项目的立项、融资设计、建设施工及其它的相关工作。建设领导小组下设项目办公室，负责协调解决日常建设中的相关问题。11.3.1项目管理办公室职责1）配合xx县政府、招商、财政、土地、城建等有关部门进行项目前期运作工作。2）全面负责工程开工前准备及审查工作。组织专业工程师及相关部门对施工组织设计方案措施和经济方案进行审查，提出审查意见。3）负责工程项目和监理单位招投标工作。协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系，负责对承包商、监理、设计单位的管理工作。4）对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。负责项目的人员管理，包括人78、员的调配、考核、奖惩等方面的具体问题。5）负责项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、现场及投资的控制管理、审核、监督检查。处理工程中出现问题，并对结果进行确认。6）对工程施工过程中的文件和图纸进行管理，并负责工程竣工验收及移交工作资料等管理。11.3.2人员配置及招聘项目管理办公室设项目经理2人（正副各1人），建筑结构工程师1人、水暖电给排水工程师1人、预算人员1人、资料人员1人、办公内勤人员1人、司机1人。11.3.3项目管理人员招聘本项目将建立和健全科学管理体制。在人员的聘用上实行公开招聘、择优录取、严格考评。招聘有经验的技术专家，管理人员和技术人员，也可招收大、中专毕业生，全面实行合同79、聘任制。实行严格的目标管理，定期严格考核，实行绩效挂钩。11.4项目管理1）本着精心组织、精心设计、精心实施的原则进行项目组织管理。在项目建设过程中，严格按照国家基本建设程序办理，实行工程质量领导负责制度、项目实施实行项目法人责任制度、招标投标制度、合同管理制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目顺利实施和工程质量。2）物资采购由承建商或公司按国家质量要求采购材料。资金按建设进度分期付款，并预留5%的质量风险抵押金。3）项目完成后由xx县政府有关部门组成项目联合验收组，对项目的各类指标及施工质量作评估验收合格后再结清工程余款。11.5招投标方案根据中华人民共和国招投标法以及宁夏回族自治区有80、关招投标文件的规定，本项目由宁夏xx商贸发展股份有限公司自行组织实施本项目的招标工作。招标时需要按照公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。招标方式分为公开招标、邀请招标二种类型。参加公开招标的单位不少于5家，参与邀请招投标的单位不得少于3家。由于本项目拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工程所采取的招标方式如下：1）按照成功实施惯例，勘察设计拟采用邀请招标或直接委托方式。2）建筑、装修、安装、绿化工程及工程监理采用公开招标方式。11.6项目成本控制措施1）充分利用优惠政策，降低工程规费（规费占基建投资额的比重越来越大）。如基础设施配套费、人防费、新型墙体材料资金、散81、装水泥资金等。因此有关人员要充分利用优惠政策，尽量减少这部分规费的缴纳；对能退回的费用，应在项目完工后及时收集相关资料，办理退款手续，避免因超期无法退回给项目造成损失。2）对大宗建材进行集中招标采购。根据近年来基建规模大、投资额高的特点，应对大宗建材如钢材、水泥等进行集中招标采购，通过与厂家或大的供应商直接谈判，减少中间环节，不仅保证了材料质量，而且由于采购批量大、资金有保障，大幅度降低材料价格，可有效节约基本建设投资。3）实行“全过程”、“全方位”审计，充分发挥内部审计的监督职能。要实现对基本建设投资的全过程控制，必须重视发挥内部审计的监督职能。及时建立基本建设“过程审计”、“跟踪审计”制度82、，实行基建项目的事前、事中、事后审计，做到“关口前移”、“全程监控”，有效地控制工程造价。4）投资是控制整个项目建设工程的重要环节，决策者、工程建设管理人员要执行以规划设计的预算为重点的全过程费用控制。技术与经济相结合是控制工程造价最有效的手段，管理人员要学习工程项目造价管理知识，不断提高自身综合素质。第十二章 项目的投资估算资金筹措和管理12.1项目总投资估算12.1.1估算范围 全部投资作为估算范围，包括：土地征用费、前期费用、建安费、装修费、公共配套设施费、基础设施费、设备采购及安装调试和装饰工程费用，环境工程、办公及固定资产、交通工具等费用、工程建设其它费用、不可预见费、涨价预备费。183、2.1.2估算结果宁夏xx现代国际商贸物流城项目序号工程费用名称数量单位造价费用金额备注一建设投资47250万元（一）固定资产投资44950万元1工程费用32215万元1.1建安费费用均元/平米22421万元1.2装修费600元/平米2577万元1.3设备购置费7087万元1.4安装工程费用130万元按设备2%估算2其它费用12735万元2.1土地购买费600亩10万元/亩6000万元含征地及补偿2.2前期费用598万元含勘察设计2.3管理费用267万元含办公家具管理费2.4公共配套设施费305万元含绿化景观等2.5基础设施费611万元水电管讯网热大门2.6行政事业性收费80元/平米1838万84、元城市建设配套费（二）预备费用5416万元1不可预见费3000万元按工程费6%估算2涨价预备费用2416万元按工程费2%估算（三）递延无形资产500万元含开办费等二建设期利息分两次贷款2295万元1年1亿、2年2亿三周转资金投资455万元含其它四合计50000万元 上表中的行政事业性收费可以充分利用优惠政策，先交后退。关键要有专人作此项工作。建设期利息考虑到全部投资为企业自投，在此不计算。只要工程建设控制的好，不可预见费、涨价预备费用都可以节约开支。12.2投资估算的依据和说明1）国家关于可行性研究阶段投资估算的编制办法2）建筑工程费用根据现行建材与费用水平，按同类型建筑结构形式的工程的预算，85、建筑工程费参照2004年全国统一建筑工程基础定额宁夏回族自治区单位估价表及当地类似工程造价指标估算。3）安装工程费根据工程方案参照2004年全国统一安装工程基础定额宁夏回族自治区综合估价表及当地类似工程造价指标进行估算。决算资料并结合本项目的实际情况确定。4）设备仪器购置费用按建设单位提供的资料并结合同类工程价格估算，并调整到现行价格水平进行确认。安装工程结合工程特点，以综合费用指标估算。5）城市基础设施配套费用按照xx县城市基础设施配套费的相关标准，征地费用按xx县相关部门提供的地价计算。6）装修费按目前银川装修市场加以估算。7）本估算不包括地基特殊处理费，不含固定资产投资方向调节税，含计价86、差预备费。其它参照银川市物价局建筑行业物价标准，并根据市场价格调节。8）其它设备直接到厂家进行采购，所列设备价格大部分是以到厂家直购价格预算的。12.3项目资金管理项目资金使用要严格遵守宁夏xx商贸发展股份有限公司董事会要求和公司资金管理制度使用，资金使用严格按投资范围列支，并在其监督下进行报账管理使用。严格按照用款计划执行专款专用。第十三章 项目效益分析13.1项目盈利模式分析宁夏xx现代国际商贸物流城的开发运营收入基本可以分为四个层次：土地、设施设备、建筑以及运作。不同对象运作不同的业务（包括物流与非物流业务），投资回报利润源具体可分为土地运营（包括土地的增值、土地设施出租等）收入、设施设87、备运营（包括各种专用设备、信息基础设施、水电基础设施等）收入、建筑物的运营（包括仓库、冷藏库、停车场、堆场、酒店、维修站、服务区等）收入、运作层次（包括运输、流通加工、包装、仓库运作、增值服务等）收入。13.2主要财务数据的预测依据1）宁夏回族自治区及银川市社会平均工资标准2）宁夏回族自治区和银川市专门技术人才标准上浮30%3）银川市物价局物价和资源水、电、气、暖等价格标准4）xx县区域土地价格标准即10万元/亩5）专用生产设备销售市场价格6）社会折现率为12%（建设项目经济评价第三版）7）项目建设期3年、运营期10年、计算期13年8）建筑折旧年限按30年，钢结构房按20年、设备折旧按8年、I88、T投资按5年计算9）固定资产投资残存值率为5%10）修理费按折旧费30%计算11）土地使用权摊销按30年计算12）其余摊销按5年13）利息按7%计算14）营业税3-5%、城市维护建设税率7%、教育附加费率按3%。xx县政府有关产业优惠政策，所得税按照免四减三的优惠政策计算。13.3效益分析13.3.1经济效益项目建成后，可使本公司所属各企业年货物作业量由现在的150万吨增加到500万吨，年营业额由现在的45亿元增加到146亿元，年上缴税金4.3亿元，年净利润7.3亿元，投资回收期2.5年（不包括项目建设期3年）。13.3.2社会效益本项目建成后，对促进宁夏及周边500公里范围内百货、副食品、商89、品流通、贸易、物流配送及仓储业的发展和银川市、xx区域经济的发展，具有十分重大的现实意义。从宏观的角度看，合理组织大宗群体商贸批发活动，提高综合批发业务的效率和能量，有利于集团公司及各入驻广大供应商降低经营成本，抑制物价的上涨，有利于形成大购进、大批发、大物流、大配送；从纵观角度看，商贸物流城的建成运营，有利于宁夏乃至周边地区百货、副食品行业产业的发展，使百货、副食品行业形成规模化、合理化、规范化，能有效带动家电、家具、服装等牵扯国计民生和城乡居民日常生活消费品的整体行业发展；从微观角度看，宁夏xx现代国际商贸物流城将有力的吸引和带动更多更广泛的代理商、供应商和一批现代化的生产和流通企业，在本90、地区投资经营，它们将以客户企业为中心，根据客户企业的需求提供各类服务。同时，由于体现了集中办公、集中经营、集中交易、集中批发、集中配送和各大类商品的互补特点，有效降低了企业各类费用，提高企业的利润水平，促进生产和流通市场的发展。对整个商贸流通领域的流通活动起到极大的支持作用。由于突出了上述各方面优势，使整个宁夏地区日常消费品的价格水平能够保持在相对平稳的水平上。另外，由于宁夏xx现代国际商贸物流城的建成和运营，可新增本企业就业岗位2000人，带动800余家批发供应商户近万人就业，对解决当地就业问题，增加当地税收，起到积极的贡献。13.3.3生态效益本项目建成后，可实现银川市百货、副食品、清真食91、品及穆斯林用品的集中供应与配送，可大幅度降低物流运输和配送车辆的空载率，减少物流运输及货物配送车辆使用数量，从而有效降低物流运输成本和车辆尾气排放量，有利于低碳经济的发展。同时可有效缓解银川市清河街东环批发市场段和北环批发市场段的车辆拥堵状况，有利于改善城市生态环境。第十四章 结论与建议14.1结论综合以上资料进行分析：宁夏xx现代国际商贸物流城建设项目对宁夏和西部发展是具有重大战略意义的，是宁夏回族自治区主动参与全球产业一体化的需要，是西部地区对外经济发展的现实需要，也是建设西部国际物流通道的需要，更是优化完善宁夏投资环境的需要。宁夏xx现代国际商贸物流城将进一步加强银川市的区域中心作用，可92、有效提高和激活西部的百货副食品行业的更加繁荣，以及国际物流运行效率。宁夏xx现代国际商贸物流城建设项目具备了充分、有利的建设条件。本项目属于政策优先发展产业，获得宁夏和银川以及xx县政府的大力支持。西部地区经济发展和宁夏国际化发展为项目提供了市场基础。宁夏铁路、公路、机场等基础设施的完善建设为项目提供了强大依托，项目所处的区位和交通优势使得商贸物流城运行更加有利，项目的开发主体具有较强实力，并获得了众多合作伙伴的支持。综上所述，经过计算分析本项目指标均能通过行业评审指标，特别是本项目具有较强的抗风险能力和投资回报能力。条件已经具备，在同类项目中属投资回报较好的项目，将具有显著的经济效益和社会效益。项目的实施对促进我国西部地区产业升级，提高整体技术、装备和管理水平，拉动内需、参与国际竞争，对宁夏回族自治区经济社会的可持续发展都是十分迫切和必要的。总体来说，项目是合理的，可行的。14.2建议宁夏xx现代国际商贸物流城建设项目，在实施过程中应加强监督管理，控制投资总额，加大引进人才、管理、技术的力度，及时进行技术更新，尤其重视商贸物流服务质量和运行安全，并不断的挖掘潜力、降低运营成本、化解投资风险，充分利用好国家的产业优惠政策，在提高我国现代商贸物流业的运行、管理水平的同时获得最大的投资回报。