1、汽车物流产业园区建设规划项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月汽车物流产业园区建设规划项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月42可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1.0 项目总论31.1.1 项目名称6xx汽车物流产业园规划可行性研究61.1.2 项目开发方6本项目开发方为xx物流集团股份有限公司62、1.1.4 项目地点6深圳xx区xx物流园61.1.5 可行性研究依据61.2 项目建设的必要性71.2.1 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系71.2.2 有利于实现区内的产业升级和转型，提升xx区域的整体形8象81.2.3 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益81.2.4 有利于拉动xx区乃至深圳市的经济发展9作为在汽车产业中处于核心地位的汽车销售服务业，其发展关系到后续相91.3 基本结论102.1.1 宏观经济分析111.国内经济发展现状：112.深圳经济发展现状113.小结132.1.2 宏观政策影响142.2 中观行业分析162.2.1汽车产业发展综述161.汽车销售业以3、新车销售和二手车销售为主172.汽车后市场以汽车服务和汽车文化业为主173.新车销售市场、二手车销售市场与汽车后市场的关联性172.2.2中国汽车销售业发展分析182.2.3深圳汽车销售业发展分析202.2.4深圳二手车市场发展分析222.2.5深圳汽车后市场发展分析24配242.3 微观市场需求分析272.3.1 本项目汽车销售市场需求预测27在现有销售额和增长率的基础上，通过线性法预测未来 5 年内深圳汽车销售282、xx现有汽车销售市场存量转移7.5 万平方米302.3.2 本项目写字楼需求预测312.保险公司332.事务所353.广告公司352.4 微观市场供应分析372.3.1 深圳4、及xx汽车销售市场供给现状372.3.2 xx写字楼供给现状402.4 市场供需小结422.4.1 汽车销售市场422.4.2 写字楼423.1.1 项目区位条件解析433.1.2 项目交通条件解析433.1.3 项目土地利用和建筑现状432、建筑高度453、建筑质量453.1.4 项目综合条件评价452.政策优势453.产业优势452.xx地区规划建设相对滞后463.2 项目 SWOT 分析463.3 项目总体定位分析483.3.1 总体定位原则481、土地集约化使用原则482、可实施性原则483、整体性原则484、经营城市的原则485、可操作性与弹性的原则483.3.2 功能定位分析4945、汽车零配件配送中心526、汽车展示交易中心533.3.3 价格定位分析553.3.3.2 汽车企业总部大厦、设计研发中心价格定位553.3.3.3 汽车博览及服务中心、汽车展示交易中心价格定位563.3.3.4 汽车物流及用品分拨中心、 汽车零配件配送中心价格定位584.1.1 开发节奏604.1.2 经营模式604.1.3 资金来源614.1.4 基准收益率624.1.5 关键数据来源一览表624.2 项目建设内容与建设规模624.3 项目投资估算634.3.1 项目开发建设成本634.3.2 开发建设阶段的期间费用654.3.3 项目总投资额65项目总投资额 = 开发建设成本 + 期间费6、用664.4 项目收入预测664.4.1 各物业经营预测664.4.1.2 物业出售预测694.4.1.3 停车位收入预测694.4.2 项目收入预测69（1）全租模式（以第六年为例）70（2）租售结合模式（以第六年为例）70（3）全售模式（以第五年为例）714.5 项目成本费用测算724.5.1 运营成本72（1） 管理成本72（2） 营销推广费724.5.2 经营税费724.5.3 企业所得税724.5.4 土地增值税724.5.5 项目支出734.6 项目经济效益评价744.6.1 财务评价指标74（1）项目资金来源运用分析75（4）项目动态投资回收期75（5）综合财务指标分析结论75（7、1）项目资金来源运用分析77（2）财务净现值（FNPV）77（3）项目动态投资回收期77（4）综合财务指标分析结论77（4）综合财务指标分析结论78（2）利润总额：全租模式 租售结合模式 全售模式784.6.2 敏感性分析79（1）租金收入对财务净现值和的影响要大于开发成本；804.6.3 盈亏平衡分析805.2 项目风险及规避策略825.2.1 风险描述82（2） 风险来源二：财务风险825.2.2 风险规避策略82（1） 规避策略一：有效的招商策略826.0 附录84附件 11 指标汇总（全租模式）841 折旧年限按30年。96附件53 损益表（全售模式）971 折旧年限按30年。97附件8、62 现金流量表（租售结合模式）99附件63 现金流量表（全售模式）100附件71 资金来源运用表（全租模式）101附件72 资金来源运用表（租售结合模式）102附件73 资金来源运用表（全售模式）1031.0 项目总论1.1 项目概况由xx建筑设计研究院编制的xx汽车物流产业园规划可行性研究已确定了本项目前期的总体定位和规划方案，本次工作的目标是在此基础上 验证本项目在经济上的可行性：作为深圳发源地之一的xx片区，深圳政府明确提出了“高起点、大手笔、 现代化”的改造方针，而片区的产业定位也明确为“现代化大宗商品交易市场、 现代物流配送基地、现代物流公共信息平台、国际物流总部基地”。由于该片区9、 拥有良好的物流基础和完备的汽车流通业发展基础，交通便利，是关内不可多得 价值洼地。xx正是在这样宏观的产业背景下选择构建汽车物流产业园来实现这 一宏伟目标。本项目规划占地面积 6.27 万平方米，总建筑面积 25.08 万平方米， 容积率为 4.0。项目集设计研发、汽车物流配送、零配件供应、展示交易、总部 办公、信息平台、商务会议、购物娱乐于一体，功能分区包括汽车企业总部大厦、 汽车博览及服务中心、汽车物流及用品分拨中心、汽车零配件配送中心、汽车研 发设计中心、汽车展示交易中心。1汽车企业总部大厦(40 层)2汽车博览及服务中心(3 层)3汽车物流及用品分拨中心(12 层)4汽车零配件配送中10、心(3 层)5汽车研发设计中心(15 层)6汽车展示交易中心(7 层)7汽车文化活动广场8园区入口喷泉规划总用地面积6.27 公顷总建筑面积25.08 万平方米 汽车企业总部大厦11.60 万平方米 汽车博览及服务中心 2.52 万平方米其汽车物流及用品分拨中心2.28 万平方米 中汽车零配件配送中心1.26 万平方米汽车研发设计中心3.15 万平方米 汽车展示交易中心4.27 万平方米容积率4.0 建筑覆盖率（%）31.00%绿地率（%） 30% 配建停车位（个）1300xx汽车物流产业园的发展目标是：以现有 6.27 万平米土地为龙头和核心区域，借力汽车服务业，通过资源整合、政策引导和政府11、扶持，建立一个真 正的、可行的、具有规模效益的国内一流、世界领先的汽车物流产业园项目。1.1.1 项目名称xx汽车物流产业园规划可行性研究1.1.2 项目开发方本项目开发方为xx物流集团股份有限公司1.1.3 承担项目经济可行性研究工作的单位 受委托单位：xx房地产顾问（深圳）有限公司。 单位地址：深圳市xx区xx大厦xx室。 法人代表：xx1.1.4 项目地点深圳xx区xx物流园1.1.5 可行性研究依据xx汽车物流产业园规划可行性研究“十四五”现代流通体系建设规划深圳市综合交通 十四五 规划深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）深圳市城市规划标准与准则深圳市商业网点规划深圳市货运交12、通发展政策及货运场站规划深圳市xx区分区规划xx片区法定图则1.2 项目建设的必要性1.2.1 有利于建立一个完善的现代汽车流通体系据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占 30%40%，流通及售后服 务领域占 60%-70%。而流通及售后服务包括售前、售中及售后服务各方面的内 容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。车管所分所 金融保险服务机 构文化 引入政休闲 府相关职能画廊、艺术馆 情境小品、雕塑汽车美容、改装 汽车定制中心、驾校 服务整车仓储 零部件仓 储配送中 心购物中心 主题商业物流 仓储体验式 商业汽车13、 城市展厅产业研发中心 基地采购中心商旅接待商务酒店会展场馆持续增加的各类 物业深圳是我国私人机动车发展最快的地区之一，汽车市场规模较大，但布局分散零乱，处于无序发展的状态。这不仅与我市汽车销售行业的发展不相适应，也 与深圳市经济发展不相协调。xx汽车物流产业园建成后，经营面积将达到25 万平方米，将会成为xx乃至深圳市规模较大、功能齐全、现代化、人性化 的汽车交易市场。该项目的实施运营，将弥补深圳市缺乏大型化、集聚型汽车销 售市场的“空白”，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广 大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集 团化的经营优势，真正形成供14、销、服一条龙配套体系，并建立完善成熟的经营 格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。1.2.2 有利于实现区内的产业升级和转型，提升xx区域的整体形象 随着深圳特区经济的飞速发展，xx仓库区的仓储功能逐渐弱化，现有 的货代、运输、仓储功能已经不能满足城市的快速发展和深圳市产业结构 转型带来的挑战，xx片区面临单位面积土地投入产出效益低下、土地 利用率低、环境及道路状况落后等一系列问题。 为了顺应片区的发展趋势，xxxx物流园区相关管理部门对园区的 功能定位进行了调整，编制了xx一xx物流园区功能调整研究报告 (2006)。xxxx物流园区调整后的功能定位为：“以信息化为15、基础，以建设现代化国际大宗商品展示、采购、交易市场、 物流总部基地和现代物流配送基地为重点，抓住培育龙头交易市场(家居 超市、汽车及汽配交易市场、电子产品专业市场、轻工产品市场、医药港、 冷冻食品配送中心、生鲜农产品配送中心、文具玩具精品市场和工艺文化 传播市场等)和集聚专门人才的关键，不断提升现代物流业的层次、规划 和能级。把园区建设成为城市现代服务业功能集聚区域深港现代物流企业后方服务基地，为深圳建设成为区域性物流中心城市作出应有的贡献。” 而汽车物流产业园的开发建设，将是落实市委市政府的相关政策法规，实现区内产业结构转型，引导xx片区提升自身价值和构建长远竞争力的 有力举措。 本项目的建16、设，将是在延续现有统一简洁的建筑界面的基础上，塑造一个 开放性的建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为一个城市的亮点， 可改变现有xx仓储区的相对无序状态，将塑造一个崭新的、优美的区 域形象。1.2.3 有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益时至今日，深圳面临土地、资源、人口、环境的四个难以为继，成为制约深圳发展的瓶颈，如何克服“四个难以为继”的负面影响，已经成为深圳面临的重 大问题。因此，提升单位面积的土地产出成为政府出让产业用地的基本要求，规 模化、高效益、集聚型的汽车物流园区充分反映了政府的效益要求。而产业集群是指相同性或互补性企业在空间上的成规模集聚现象，在经济全 球化的今天，17、产业集群被认为是增强产业根植性和保持国家和地方经济稳定的重 要条件，引导和强化产业的集群化发展，正日益受到国内外各地政府的广泛重视。因此，xx汽车物流产业园作为高集聚型汽车物流服务区，对提升特区 内的产业用地效益具有重要的示范意义。1.2.4 有利于拉动xx区乃至深圳市的经济发展汽车产业涉及范围广，从汽车制造到汽车物流和销售服务，包括后期的废旧 汽车回收处理，已经日益成为一个效益巨大的产业链条，对城市经济的发展具有 举足轻重的影响。销售交易金融按揭保险服务关税缴纳相关费用缴纳提车服务上牌办证作为在汽车产业中处于核心地位的汽车销售服务业，其发展关系到后续相关产业的发展，并且对其他产业带动作用明显18、。汽车维修服务行业不仅增加地区 对汽车零配件、维修工具、检测工具的需求，尤其是增加对电子器配件、电子工 具和检具的需求，而且是汽车消费信贷、保险等汽车金融业发展的前提，汽车金 融业的发展完善又为建立成熟的汽车市场，促进整车制造业的发展创造了条件。 其产生的推动效应将拉动汽车装饰、汽车租贷，以及旅游、休闲体育运动等相关 产业的发展，而由汽车产业发展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志。因此，建立完善、便捷、诚信的汽车物流产业园，形成成熟的汽车市场将对带动深圳汽车物流行业发展，促进整体区域经济起到重要作用。xx汽车物 流产业园的建设，将会形成集品牌专营区、汽车集中贸易区、零配件服务区、物 流仓19、储服务区、汽车配套服务区于一体，并包含代理上牌、代缴车辆购置税、车 船使用税、代办保险等一条龙服务业务。不仅可以提升和带动该片区的整体发展， 实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的发展，包括物流、 运输、贸易等，必将有力地带动xx-xx地区经济的快速发展。1.3 基本结论 xx汽车物流产业园的规划建设顺应了深圳市政府重点发展的现代物 流业的政策走势，率先响应城市对物流园区功能布局调整的要求，将对深圳 高端物流业的发展起到带动与表率作用。 本项目经济上可行,具体财务指标如下: 全租模式按照 30%自有资金+70%银行融资、全租模式下，项目经济效益指标如下： 项目总投资额约 16.20、01 亿元，年投资利润率：25.56%；项目财务税后内部收益率：19.94%；项目税后财务净现值（I=10%）：97,424 万元，项目税后动态投 资回收期（含建设期）：12.18 年； 租售结合模式按照 30%自有资金+70%银行融资、租售结合模式下，项目经济效益指标如下： 项目总投资额约 15.78 亿元，年投资利润率：11.46%；项目税后财务净现值（I=10%）：83,346 万元，项目税后动态投资回收期（含建设期）：4.77 年 全售模式按照 30%自有资金+70%银行融资、全售模式下，项目经济效益指标如下： 项目总投资额约 15.66 亿元，年投资利润率：26.79%；项目税后财务21、净现值（I=10%）：114,662 万元.2.0 项目市场分析2.1 宏观背景分析2.1.1 宏观经济分析1.国内经济发展现状：2022年2月28日上午，2021年国民经济和社会发展统计公报发布。初步核算，2021年全年国内生产总值（GDP）为1143670亿元，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%。年末全国人口141260万人，比上年末增加48万人。国家统计局局长盛来运评价公报数据时表示，2021年，是党和国家历史上具有里程碑意义的一年。这一年，面对百年变局和世纪疫情，我国经济发展和疫情防控保持全球领先，构建新发展格局迈出新步伐，高质量发展取得新成效。其中，第一产业增加值83086亿元22、，比上年增长7.1%；第二产业增加值450904亿元，增长8.2%；第三产业增加值609680亿元，增长8.2%。第一产业增加值占国内生产总值比重为7.3%，第二产业增加值比重为39.4%，第三产业增加值比重为53.3%。全年最终消费支出拉动国内生产总值增长5.3个百分点，资本形成总额拉动国内生产总值增长1.1个百分点，货物和服务净出口拉动国内生产总值增长1.7个百分点。全年人均国内生产总值80976元，比上年增长8.0%。国民总收入1133518亿元，比上年增长7.9%。全员劳动生产率为146380元/人，比上年提高8.7%。2.深圳经济发展现状根据广东省地区生产总值统一核算结果，2021年23、深圳实现地区生产总值30664.85亿元，比上年增长6.7%。其中，第一产业增加值26.59亿元，增长5.1%；第二产业增加值11338.59亿元，增长4.9%；第三产业增加值19299.67亿元，增长7.8%。第一产业增加值占全市地区生产总值的比重为0.1%，第二产业增加值比重为37.0%，第三产业增加值比重为62.9%。人均地区生产总值173663元（按年平均汇率折算为26918美元），增长5.0%。图1 20172021年地区生产总值及增长速度图2 20172021年三次产业增加值占地区生产总值比重3.小结从全国的宏观经济发展来看，随着国内新经济措施的逐步实施，将促使中国 经济迎来新一轮24、的发展机遇。从深圳目前的经济发展状况来看，其整体水平仍处于全国的领先地位，人均GDP 和人均收入水平位居全国首位，为商品市场的持续发展奠定了坚实的基础。 对于本项目而言，逐步回暖的国内经济形势将成为本项目的有利发展因素。而深圳中心城市的核心竞争力和价值，为本项目蕴育了巨大的市场空间。2.1.2 宏观政策影响自“八五”规划以来，中国汽车产业政策一直处于国家产业支柱型的国家战略层面，“八五”计划主要在于推动部分重点企业开始，“九五”计划在于在龙头企业引领下加大加快全国汽车产业，“十五”计划在于关键零部件的制造水平并开始关注节能低排的混合动力系统，“十一五”和“十二五”计划则将重点放至汽车(包含新能25、源汽车)的国产化，并加速新能源汽车的技术研发，“十三五”规划已然开展与国际产能和装备制造合作活动，而目前“十四五”对汽车产业的目标主要为发展新能源和智能汽车产业，并结合新一代信息技术、集成电路等高技术行业发展车联网技术。从整个汽车产业政策走向来看，中国汽车产业政策紧紧贴合国情发展并较早开展新能源和智能汽车的研发活动，两者的起步时间在国际处于较为领先的地位。汽车产业政策产销量解读：“八五”-“十二五”规划期间，国家对汽车产量的规划从90万辆升为2500万辆左右。自“十一五”开始，新能源汽车产销量就已提上日程，“十一五”-“十三五”期间，新能源汽车的产销量从累计达50万辆升至200万辆以上;“十四26、五”期间，中国要求到2025年，新能源汽车销量达新车销售总量的20%左右。2022年11月21日，工信部等三部门联合印发关于巩固回升向好趋势加力振作工业经济的通知。其中提出，深挖市场潜能扩大消费需求。进一步扩大汽车消费，落实好2.0升及以下排量乘用车阶段性减半征收购置税、新能源汽车免征购置税延续等优惠政策，启动公共领域车辆全面电动化城市试点。现行乘用车政策主要包含：1、燃油车2.0升及以下排量且30万元以内乘用车阶段性减半征收购置税；2、新能源乘用车补贴，单车纯电最高1.3万、插混最高0.5万元。华西汽车崔琰团队认为本次工信部发文总体要求为确保2022年四季度平稳收官以及为2023年实现“开门27、稳”打下坚实基础，结合过去几轮乘用车刺激政策的逐步退坡，明年乘用车政策仍有望接力，实现平稳过渡。2.其它主要宏观政策对汽车行业的影响（1）加大重大基础设施建设公路的大规模建设为汽车消费奠定设施基础加快铁路、公路和机场等重大基础设施的建设，投资规模将有较大幅度提 高，既发挥投资对经济的直接拉动作用，又为经济的长远发展夯实基础。（2）以投资带消费，以消费促增长稳定和提高居民的收入水平，有利于带 动汽车消费市场从 2008 年四季度到 2010 年底国家需投资 4 万亿元来推动快民生工程、基 础设施、生态环境的大规模建设，从而提高城乡居民收入并直接拉动消费， 对经济发展的带动作用十分明显。（3）改革28、增值税，减轻企业负担有效降低了汽车企业的成本，汽车商品的 价格调整空间将更加广阔 增值税改革即是“生产型增值税转为消费型增值税”。全面实行增值税转 型将有利于企业利润的增加，也为企业结构调整提供空间。按照部署，在 全国所有地区、所有行业全面实施增值税改革，鼓励企业技术改造，据初 步测算此举将减轻企业负担 1200 亿元。（4）实施“适度宽松”的货币政策，扩大信贷规模为汽车消费者提供广泛的 信贷服务，降低购车门槛，促进消费 此举意在增加货币供给，目的是继续稳定价格总水平的同时，在促进经济 平稳较快发展方面发挥更加积极的作用。2.2 中观行业分析2.2.1汽车产业发展综述自 2001 年以来中国汽29、车工业总体上保持了良好的发展势头，2021年国内乘用车全年销量为2118.2万辆，同比增长6.2%，其中12月份国内乘用车销量为227.2万辆，与11月的176.6万辆相比，有不小的增幅。目前，在汽车产业流通领域主要划分为以下三个环节：汽车制造业零配件制造上游产业（钢铁、机械、电子、 电器、化工、轻工、纺织等）整车制造业（铸、锻、热、焊、冲压、 机加工、油漆、电镀、装配、试验、检测等）零配件制造产业（汽车的各种零配件生 产）汽文化业（展 车示、博览、 展体育、旅游 销等）和 服 务业销售业（新车销售及二手车销售）服务业（零配件、咨询、租赁、保养、维修、金 融、保险、广告、司机培训、加油站、停车30、场、 俱乐部、休闲娱乐餐饮）本项目可发展的产业链环节上述环节中，汽车服务业和汽车文化业可以归类为汽车后市场，它与汽车销售业是通过商贸物流来实现的，是本项目主要的发展方向。而制造环节不需要通 过城市的商贸场所来实现生产，因此本项目不予考虑。根据行业发展数据统计，汽车整车制造仅占整个汽车产业总产值 20比例，由此可以看出，汽车销售和汽车后市场的容量以及经济效益巨大，本项目发展空间广阔。1.汽车销售业以新车销售和二手车销售为主汽车销售业主要包括汽车新品销售和二手车销售。汽车新品主要是汽车生产 厂商利用新的设计、技术、工艺制造出新的整车商品，并通过经销商、代理商、 展会等商业渠道实现商品的销售。而二手31、车市场主要是依托于国内的新车车消费 发展起来的，它推进了汽车销售市场的发展，加快了汽车商品更新换代的速度， 并因此形成了一个规模化、相对独立的市场，成长性良好。2.汽车后市场以汽车服务和汽车文化业为主汽车后市场是指汽车销售以后，围绕汽车使用过程中的各种服务，它涵盖了 消费者买车后所需要的一切服务。近年来，随着汽车制造业和销售业的快速发展， 汽车服务行业逐步从汽车制造和汽车展销环节中分离，形成了独立的汽车后市 场。根据行业内统计，汽车前市场与后市场的消费比例为 1：8，汽车行业利润 比为 3：7，汽车后市场已成为名副其实的“黄金市场”。汽车行业利润占比30%70%汽车前市场汽车后市场3.新车销售32、市场、二手车销售市场与汽车后市场的关联性（1）新车销售是二手车市场和汽车后市场发展的基础，汽车销量和汽车保有量 的发展，才能够推动整个汽车市场的发展，为二手车、汽车后市场带来市 场空间和容量；（2）二手车市场与新车销售市场的发展既相互促进，又能此消彼长。新车的推 出能够加快消费者升级换代的速度，为二手车交易带来机会。但二手车市场的过渡繁荣，也会影响到新车的交易；（3）汽车后市场完全依赖于前市场的发展，但它也是前市场不可或缺的配套服 务，且利润比例以及消费比例要远高于前市场，拥有较高的发展潜力。2.2.2中国汽车销售业发展分析根据中国汽车工业协会公布的2021年12月以及全年产销数据可知，20233、1年全年，汽车产销量分别为2608.2万辆和2627.5万辆，同比增长3.4%和3.8%，在销量上从2018年的负2.8%，2019年的负8.2%，2020年的负1.9%，到2021年终于实现正增长，其中新能源车年销量达352.1万辆，同比增长157%，是带动增长的主力军。中国是全球最大的市场，2021年全年共销售2630万辆汽车，比2020年增长4%，比2019年增长6%。但在美国却不是这样。尽管2021年比2020年略有回升，增长了4%，但1500万辆的销量仍远低于2019年的1700万辆。同时，数据也显示，与国内市场和欧洲不同，美国2021年，美国纯电动汽车的市场占有率仅为3%，而中国占34、有率达到了11%，欧洲为10%。2021年底数据显示，每千人的汽车保有量，中国为209辆，日本为591辆，美国为864辆，德国为589辆。也就是说，在全球“核心”汽车产销国，国内的千人汽车保有量是最低的，相当于每5个人才有一辆车，而美国每5个人只有一个人没车。所以如果拿千人汽车保有量最高的美国市场作为标准，其实国内汽车的保有量空缺还非常大。2.2.3深圳汽车销售业发展分析2022年9月，深圳市汽车总销量为36536辆，同比下降5.32%，环比增长10.41%。2021年09月-2022年09月份，深圳市总销量为442721辆，同比下降10.68%。在最近1年中，深圳市销量在2021年12月达到35、最高，销量为50377辆。截至2020年底，深圳汽车保有量353万辆位居广东第一，在全国大中城市中名列第九位。深圳汽车市场已进入存量置换阶段，去年仅新增10万辆，连续两年增幅仅在3%左右。根据国际发达城市的发展经验，城市的汽车保有量一般在 300400 万台达到饱和，但实际上纽约、东京的汽车保有量已达到 700800 万台。北京是中国 汽车保有量最大的城市，已经突破 300 万台。深圳的汽车保有量已经达到国际发达城市一般水平，但与纽约、东京等城市相比差距较大，显示出较大的上升空间。目前，深圳汽车销售市场的营业建筑面积约为 46 万平方米，逐步开始由旧有临 时用地性质的展场向永久性汽车交易用地、36、4S 品牌店的成熟市场升级和转变。 目前，深圳市符合标准的汽车展销市场共有 76 处，总占地面积 118.2 公顷， 总建筑面积 45.9 万平米； 深圳市汽车展销市场类型大体上可以分为两类： 集中多家经销商共同经营的集聚型汽车交易市场， 独立的品牌专卖店。表2-2：深圳汽车销售市场分类统计表数据来源：深圳市建筑设计总院统计展场类型数量销售单位数占地面积（m2）建筑面积（m2品牌专卖店4S 店4141267350.8225674其他专卖店20205953412631交易市场15561855273.6220263合计766221182158.4458568）4S 店：指整车销售（sale）、配件37、供应（spare part）、维修服务（service）、信息反馈（survey） 四位一体的品牌专卖店；其他小型专卖店：指以整车销售和车辆存放功能为主的品牌店。政府部门和行业运营商正在积极改变深圳汽车销售市场较小、分布散乱、营销模 式落后的现状，力图带动形象的改变，提升在行业版图中的地位。针对深圳特区内大部分的汽车交易市场都属于临时性用地的问题，深圳市政 府已经规划了极具规模的三大永久性汽车产业用地来解决场地的问题。而深圳汽 车展销业的知名企业也在积极的推进汽车市场的建设、加强资源整合、探索先进 的营销模式、提升服务质量等，有利于推动整个行业的发展。结论：从目前深圳汽车销售业的发展态势来看，38、虽然仍受到经济危机背景的影响， 但得益于深圳发达的经济发展水平以及行业市场的沉淀和地位，未来深圳汽车消 费市场将会迎来复苏和新的发展机遇。2.2.4深圳二手车市场发展分析2022年11月2日，中国汽车流通协会发布2022年9月全国二手车市场深度分析。数据显示，2022年9月，全国二手车市场交易量148.52万辆，交易量环比增长1.2%，同比下降5.72%，交易金额为966.95亿元。其中，基本型乘用车共交易88.3万辆，环比增长1.72%，同比下降5.9%。学生开学、中秋、国庆假期的短途出行等因素提升了二手车的购车需求，也为本月的市场注入新的活力。9月份的二手车经理人指数也显示已到达50.1%39、，比8月份上升近7个百分点，重归荣枯线以上。据广东省汽车流通协会对全省汽车流通相关企业上报数据统计，并结合全省重点地区汽车零售量、二手车交易数量，综合得出：2022年上半年广东省汽车零售量为115.2万辆，同比下降5.3%；其中新能源汽车零售量为31.4万辆，同比增长117.3%，占汽车零售量的27.3%；二手车交易量为128.8万辆，同比增长2.5%；二手车交易总金额为907.8亿元，同比增长0.8，交易均价为7.0万元，同比下降1.7%。随着深圳汽车市场的进一步发展，新车保有量不断增加，消费者换车需求彰 显，未来深圳二手车交易量与新车销量差距将进一步缩小，二手车市场整体发展 前景广阔。目前40、美国新旧车的交易比例为 1：3，而中国仅仅是 3:1。作为国内汽车消费领 先的城市，深圳新旧车交易若能实现 1:1 的比例，将会制造巨大的市场商机。二手车市场规模与国家经济发展环境有关。美国去年新旧车交易比例是 13。而在中国，根据不完全统计，20xx 年的新旧车交易比例为 31，与美国的比例差距相当大。随着中国经济的快速发展，如果能在 2010 年能实现新旧车交易 比例 11，这就蕴藏者巨大的市场空间。结论：深圳二手车市场将会随着新车展销市场的复苏，继续扩大发展规模，成为 汽车消费市场中必不可少的业务环节。目前，深圳的二手车市场主要聚集在xx八卦岭一带，与新车专业市场整 合在一起。但二手车专41、业市场无论在购车环境、舒适体验、消费引导、专业服务 等方面，与新车交易市场仍然存在一定的差距。立足于二手车市场未来巨大的市场容量，深圳将会产生更高能级的二手车交 易市场，以推动整个行业新一轮的发展。2.2.5深圳汽车后市场发展分析汽车后市场是指汽车从售出到报废的过程中，围绕汽车售后使用环节中各种 后继需要和服务而产生的一系列交易活动的总称。其涵盖的行业较为广泛，涉及 到设计、产品、服务、文化等各方面，是一个巨大的新兴市场。主要的行业包括 以下几种：汽车维修汽汽车用品 车零配件汽车防盗 卫星定位汽车 后市场汽车金融汽车租赁汽车美容汽车博物馆汽车后市场是汽车产业链中最稳定的利润来源，可占整个汽车产42、业利润总和的60%70%根据汽车发达国家的经验，汽车后市场的利润可占整个汽车产业利润总和的60%70%。可将汽车行业做一个想象比喻：塔基就是汽车制造业，这是支撑在政府层面，深圳已开始 汽车配套产业的聚集基地和基础；塔尖是汽车文化，代表汽车的综合竞争力；塔身则是汽车后市场服务，这是汽车业的主要利润所在。2021年中国汽车销售市场仍然保持世界第一位，从而实现汽车零部件配套规模 40,668 亿元多亿元、汽车配件和维修养护规模达8200多亿元、汽车用品达到 2.24万亿元。根据中国汽车工业协会消息，2022年上半年汽车销售1205.7万辆 全年有望达到2700万辆，2022年6月，国内汽车产销分别达43、到249.9万辆和250.2万辆，环比增长29.7%和34.4%，同比增长28.2%和23.8%，结束了下降趋势；1-6月，国内汽车产销双双超过1200万辆，分别达到1211.7万辆和1205.7万辆，同比下降3.7%和6.6%，降幅比1-5月再度收窄。在国外成熟的汽车市场销售额中，汽车后市场约占整体销售额 72%的比例。而目 前深圳汽车后市场仅占汽车销售总额 49的比例，预留了巨大的发展空间。数据显示目前深圳汽车销售额中销售和制造的比重偏大，服务的比重过小。整车与配件 销售已与国际接轨，而汽车服务市场还有很大 的上升空间。深圳汽车产业的发展在逐年加快 和增大，并为汽车后市场带来了巨大的发展空44、 间。目前深圳整车销售的利润已不如汽车后市场，越来越多的车商开始关注汽车后市点规划以汽车零配件为龙头 为深圳汽车后市场的持续发场领域并寻求新商机如果按照汽车行业内的说法：每台车售后服务金额约为车价的倍的标准，的汽车后市场，力争打造 展奠定了产业基础。目前深圳有近3万的汽车保有量，以 1万元/台的平均车价计算的话，那深 圳的汽车后市场就拥有多亿的潜在市场空间。近期内深圳市在发展汽车零部件产业上屡下大手笔，出台了大力发展汽车零部件的产业规划，在未来 510 年内把汽车零部件产业发展成为工业经济的重要 支柱产业，在深圳打造汽车零部件产业的聚集基地。深圳汽车后市场的发展仍处于起步阶段，缺少成规模、上档45、次、专业化的运营中 心。因此，汽车后市场的开发运营将带来无限的商机和广阔的市场占有率。深圳针对汽车后市场服务的专业市场较少，汽车配件和汽车用品的销售主要是 通过传统的汽车展场和 4S 店来完成的， 缺乏专营的聚集地。对于商家来说，汽车 后市场的开发运营价值是值得大力挖掘 的。结论：汽车后市场与整车市场的关联度非常高，因此在新车和二手车市场的推动下，深圳汽车后市场的市场容量和商业价值是值得挖掘的2.3 微观市场需求分析2.3.1 本项目汽车销售市场需求预测未来 5 年内本项目新增需求和存量转移面积约为：13.2 万平方米（含新车交易 市场、二手车市场和汽车后市场）1、通过深圳市新增需求量来预测本46、项目的需求量5.7 万平方米步骤一：预测未来 5 年内深圳汽车销售额增量277.5 亿元 预测方法一：案例借鉴法，参考北京市汽车保有量的数据。表 2-3 20xx 年20xx年北京汽车保有量统计数据来源：北京市统计部门年份2002200320042005200620072008北京保有量（万辆）133.93163.93187.1214.6244.1272318.1增长比例14.5%18.3%12.4%12.8%12.1%10.314.5%平均增长比例13.6通过统计得知，xx年xx年北京汽车保有量平均增长比例为.。根据案例比较可以得知：2008 年深圳的汽车保有量已突破 130 万辆，刚达 到47、北京 2002 年的发展水平，通过测算 2002 年后北京市的汽车保有量平均增长比 例，将会对深圳汽车销售额增长比例的测算起到参考作用。预测方法二：线性法预测，根据深圳市汽车销售总额的历史数据预测。 根据深圳市统计局的数据显示，2008 年深圳汽车销售总额约为 298 亿元，同比增长 20.4。下列数据为深圳近年的汽车销售总额统计：表 2-4 20xx20xx 年深圳汽车销售总额统计（单位：亿元）数据来源：深圳市统计部门年份20xx20xx20xx20xx销售额138.43168.83247.51298增长比例56.7%43.7%46.6%20.4%在现有销售额和增长率的基础上，通过线性法预测48、未来 5 年内深圳汽车销售总额的变化：表 2-5 20xx20xx年深圳汽车销售总额预测（单位：亿元）年份20xx20xx20xx20xx2xx销售额352.54408.28464.02519.76575.50增长比例15.47%13.65%12.01%10.72%9.69%平均增长比例12.31（线性法预测）70060050040030020010002005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013预计 20xx年深圳汽车销售总额将达到 575.50 亿元，与 20xx年相比较，销售总额增量为 277.5 亿 元。推算公式：y = 55.739x + 49、73.845R2 = 0.9753同时，与北京市汽车保有量在 130 万辆的发展阶段相比，深圳市平均增长率(12.31)与北京市平均增长率（13.6）基本在同一水平，因此，深圳汽车销 售总额增量为 277.5 亿的推测是科学和可信的。步骤二：统计目前深圳汽车销售市场的运营面积 约 46 万平方米 表 2-6：深圳汽车销售市场分类统计表数据来源：深圳市建筑设计总院统计展场类型数量销售单位数占地面积（m2建筑面积（m2）品牌专卖店4S 店4141267350.8225674其他专卖店20205953412631交易市场15561855273.6220263合计766221182158.44585650、8根据汽车销售市场的调研情况来看，深圳目前约有 46 万平方米的市场展销 建筑面积。步骤三：测算当前深圳汽车销售市场的商业坪效 64782 元/平方米20xx年深圳汽车销售额为 298 亿元，汽车销售市场的运营面积为 46 万平方 米，因此深圳汽车销售市场的商业坪效为：298 亿/460000 平方米64782 元/平 方米。步骤四：利用商业坪效推算未来 5 年内深圳全市新增的运营面积428360 平 方米全市新增面积：未来 5 年新增销售额 277.5 亿元 / 商业坪效 64782428360 平方米步骤五：推算本项目可吸纳全市新增的面积约 5.7 万平方米 根据xx区xx物流办的统计数据51、，2008 年xx区的汽车销售额占全市1/2，主要集中在xx和罗芳。同时，按实际的运营规模来看，全市约有46 万平方米汽车专业市场，xx主要专业市场约为 15 万平方米占全市 1/3 的份额。综合上述两个因素，预计xx可占全市汽车专业市场份 额的 33左右； xx汽车专业市场目前有 15 万平方米的存量，根据xx未来改造计划来 看，暂时只有本项目是以汽车展销市场为发展方向。因此，预计未来 5 年 内，xxxx共拥有汽车展销市场约 25 万平方米（存量 15 万本 项目汽车展销面积 10 万）,本项目占整个片区的份额为 40。 根据上述比例，可推算未来本项目新增的需求量:表 2-7：本项目新增需52、求量预测未来 5 年全市新增需求量（m2）xxxx片占全市比例本项目占xxxx比例本项目新增需求（m2）428,36033%40%565442、xx现有汽车销售市场存量转移7.5 万平方米xx是深圳规模最大的新车和二手车交易市场之一，服务范围覆盖整个深圳 市。主要项目见下表：表2-8：xx现有主要的汽车销售市场名称规模( m2)单位分隔档次深业汽车用品15000展厅式中档大兴汽车销xx现有主要的汽车展销市场20000划分区域中高档华南汽车展示中心60000划分区域，室内室外展场结合中档合正旧车市场占地 10000 多划分区域中低档奥特城汽配26000商铺式分割中档其它汽车展销市场20000划分53、区域中低档运营面积合计151000目前，xx的汽车销售市场以旧有仓库和厂房改造为主，部分二手车市场占 用的露天的停车场地，整体的档次有待提升。未来，xx将向现代物流中心、国 际物流总部基地等目标升级和转型，会带动本片区现有物业的改造和重建。保守估计本项目可吸纳该片区存量转移的比例为 50，推算存量转移面积:表 2-9：本项目可吸纳的现有存量转移xxxx片现有存量（m2）预计本项目可吸纳的比例本项目新增需求（m2）15100050%750003、结论：本项目汽车销售专业市场的需求预测面积为 13.2 万平方米需求面积 新增运营面积（约 5.7 万）xx现有汽车市场存量转移（约 7.5万）13.254、 万平方2.3.2 本项目写字楼需求预测本项目的写字楼部分主要以汽车企业为核心目标客户，但由于汽车企业对写 字楼办公的需求相对有限，同时为了配合xxxx物流园区打造国际物流 总部基地的发展目标，建议本项目可以考虑广泛引进其它行业的企业：核心目标客户汽车业广泛引进行业贸易业物流业商服业金融业汽车业：约有 7 万平方米的办公楼需求1.深圳汽车行业以及与汽车行业相关的企业约有 13916 家主要包括汽车生产、汽车销售、汽车服务、汽车用品、汽车贸易、汽车维修、汽 车电子等各细分行业的企业。2.本项目写字楼建成后，保守估计能够吸引 10的汽车及相关企业入驻总量 10的企业约有 1392 家。3.根据汽车55、行业的特点，保守估计每家汽车企业的办公面积约为 50 平方米/家。 根据此需求规模，本项目入驻企业的办公需求约为 7 万平方米。贸易业：约有 49500 平方米的办公楼需求 贸易企业除了汽车行业以外，还在电子、物流等行业占据了很大一部分，将是本项目写字楼的重要客户； 其可能选择高档写字楼或中档公寓不等，如以电子商务为主的中小型电子贸易商多会选择中低档，而实力较强的一级代理商及贸易商会选择代表形 象的高档写字楼；结论：贸易型企业对本项目写字楼需求预测49500 平方米 从全市汽车专业市场的运营面积来看，本项目约占 1/3 的比例； xx片区未来可预见的新增写字楼项目主要包括长城国际电子采购中心（56、约 9.1 万平方米）、深业物流国际物流采购中心（约万 12.8 平方米）、 城建梅园仓项目（约 18 万平方米），本项目写字楼的体量为 14.75 万， 约占新增总面积的 30：表 2-10目标行业办公需求 类型未来 5 年全市总需求量（m2）xx清水河片占全 市比例本项目占笋岗清水 河比例本项目新增 需求（m2）贸易企业高中低档写字楼500,00033%30%49500物流业：约有 39600 平方米的办公楼需求 国际航运公司的区域办公总部一般选择较为高档的写字楼； 第三方/第四方物流公司选择写字楼的标准不一，部分会选择靠近服务客 户； 过去 3 年，国际物流业企业办公面积的平均年增长率约57、为 1525%； 预计 5 年后，国际及本土物流企业的写字楼总需求面积约 300,000 平方米。 表 2-11：深圳主要物流企业租赁情况物流企业列举目前办公地点写字楼面积（平方米）船运公司马士基 Maersk（文件中心）xx商务中心3,000美国总统轮船公司 APL嘉里中心897商船三井 MOL世界金融中心680Expeditorsxx大厦3,000赫伯罗特 Hapag-Lloyd华润中心625长荣 Evergreen免税大厦3,000第三方/第四方 物流公司怡亚通 EA国际文化大厦2000环球物流进达大厦700中远物流商务大厦2000招商物流新时代广场3000东方海外xx大厦2500海格物58、流国际商贸中心800合计44,343结论：物流型企业对本项目写字楼需求预测39600 平方米 xx片区简历现代物流服务中心和国际物流总部基地，将会产生大量的物流服务需求，这将吸引很大一部分物流企业入驻本项目。表 2-12目标行业办公需求类型未来 5 年全市总需求量（m2）xxxx 片占全市比例本项目占笋岗清水 河比例本项目新增需 求（m2）物流企业中高档写字楼400,00033%30%39600金融业：约有 6000 平方米的办公楼需求1.银行 持有方式：中资银行总部多选择自建或购置大厦，外资银行的办事处几 乎全部租用顶级大厦； 底商要求：银行营业厅要求 600 平米以上的大开间，位置必须临街59、，一 般分布在新社区的底商和新建写字楼的底商，要有广告位；2.保险公司 持有方式：中资总部一般会投资建楼，分部可租可买；中外合资和外资保险公司仅选择租赁模式； 地理区位：中资一般会选择在交通便利的乙级写字楼中；中外合资和外资保险公司一般都分布在片区的甲级写字楼中；保险经纪公司从甲级物 业到商住公寓都有这类公司的分布； 需求面积：面积从 1000-3000 平米左右；保险经纪公司的规模大小不一， 面积大多在 400 平米以下；结论：金融业企业对本项目写字楼需求预测6000 平方米 表 2-13行业办公需求类型本项目潜在写字楼需求金融（保险、银行）中高档写字楼6,000商服业：约有 16900 平60、方米的办公楼需求1.各行业采购商（1）跨国生产采购基地转移成为趋势跨国生产采购基地转移成为趋势，其主要考虑因素包括金融市场体系、产 业聚集程度、物流条件、电子商务、会展业。（2）越来越多国际采购商进入中国直接采购 以获得廉价优质产品的供应，建立更有效的供应链体系，减少供应环节， 提高在全球的竞争力。（3）深圳具备发展采购基地的优势 区位优势，物流业、金融业发达； 制造业发达，产业聚集，拥有龙头生产企业、零售企业、大批经销商、 代理商、进出口贸易商； 中国（深圳）消费商品采购大会是深圳政府确定的三大重点展会之一， 促进深圳成为采购基地； 临近珠三角发达的制造业市场和消费市场，有效需求的增长和相对61、比较成本优势，对于深圳成为国际供应链的核心节点极其有利； 深圳零售业保持稳定高速增长，是众多商品采购的供应基地和中转地； 目前，深圳共有 146 家世界五百强企业，其中沃尔玛、Target、家乐福、 TESCO、百安居、宜家、永旺、IBM、通用、索尼、三洋电机、麦当劳、 肯德基、欧姆龙、松下、飞利浦、Home Depot 等已在深圳设立采购中心。表 2-14：深圳主要跨国采购企业租赁情况部分企业列举目前办公地点写字楼面积（平方米）QVC圣廷苑 B 座写字楼300Wal-Mart嘉信茂+嘉里中心30,000Target嘉里建设广场5,500Yum (KFC)深圳发展银行大厦1,000Home D62、epot光大银行大厦2,000合计39,9002.事务所主要包括会计师事务所及律师事务所等，为其它入驻商家提供法律及会计等方面的服务。单个企业所需面积几百至几千平米不等。3.广告公司提供广告方面的服务，一般单个企业的面积几百平方米左右。目标行业办公需求类型未来 5 年 全市总需求量（m2）xxxx 片占全市比例本项目占笋 岗清水 河比例本项目新增需 求（m2）国际采购企业高档写字楼100,00033%30%9900其它行业中高档写字楼70004.结论：商服业企业对本项目写字楼需求预测16900 平方米 表 2-15写字楼需求结论：未来 5 年本项目写字楼市场需求面积约为 18.2 万平方米表 63、2-16目标客户行业本项目潜在写字楼需求汽车及相关企业70000贸易企业49500物流企业39600金融业企业6000商服业企业16900合计1820002.4 微观市场供应分析2.3.1 深圳及xx汽车销售市场供给现状本项目 位1.深圳市汽车专业市场主要集中在xxxx、福田香密湖、南山前海三大区域深圳主要汽车专业市场分布图1 xx华南汽车市场、大兴汽车交 易市场、二手车交易市场2 八卦岭汽车配件市场、售后维修店3 新秀东益华鹏汽车交易广场4 红树林鹏城堡汽车交 易广场5 梅林中汽南方总部6 侨香路兆方汽车片区7 后海路片区4S店8 月亮湾大道嘉进隆西乡鹤州宝安世纪车城10 宝安前进路联信汽车64、 交易市场11 龙岗横岗东都汽车交 易中心市场汽车广场目前深圳汽车专业市场的运营面积约为 46 万平方米，大部分集中在深圳关内。除了xx物流园是深圳未来规划的三大永久性汽车市场外，位于南山前海 的平方汽车城将是深圳乃至华南地区最大的汽车市场之一。平方汽车城简介平方汽车城位于南山月亮湾片区平方园区，我市最大的永久性汽车交易市场。该汽车城 总投资约 18 亿元人民币，园区面积达 100 万平方米。平方汽车城分三期开发，一期工程为 33 万平方米的新车交易市场；二期工程为 24 万平 方米的汽车交易市场，增设二手车交易区和汽车文化娱乐区；三期工程以建设国家级的进口 汽车保税市场为目标。平方汽车城的建65、设，将成为本项目最大的竞争项目。而本项目要充分发挥毗邻xx现有汽车市场的优势，借势已有的商圈基础，走高端化、精品化的发展路 线。 平方汽车城的总体规模达 100 万平方米，要高于本项目； 平方汽车城位于规划中的前海中心区，区位优势明显； 月亮湾大道沿线已经形成了新濠、嘉进隆等汽车城聚集区，有一定的影响 力和辐射能力。2.目前xx汽车专业市场的面积约占全市三分之一，未来片区内改造仅有本项目是以汽车专业市场为发展方向，再加上本项目为永久性汽车产业用地，是汽车 商家大力开拓的目标，因而市场资源的稀缺优势凸显。xx目前是深圳最大的汽车交易市场之一，包括了新车交易、二手车交易、汽车用品、汽车维修等汽车产66、业链服务环节。由于其位于城市副中心、交通区位 相对便利、商业氛围浓厚、汽车专业市场聚集，因此吸引了大量的汽车消费群体。表 2-17：xx主要汽车专业市场名称规模( m2)单位分隔价格(元/ m2)占用率档次深业汽车用品15000展厅式自营100%高、中档大兴汽车销售中心20000划分区域自有物业100%高、中档华南汽车展示中心60000划分区域，室内室外展场结合4080100%高、中档合正旧车市场占地 10000多平米划分区域自营100%高档奥特城汽配26000商铺式分割高、中档上述汽车专业市场经营状况良好，但供应量十分有限。由于xx旧区的规划 已不能适应未来城市中心化的发展，几乎没有新的空间67、来发展汽车专业市场。因 此，xxxx片区只有通过改造才能承载新的汽车市场需求。根据xx区政府提供的资料，可以大致了解xx现有项目未来改造的方向：表 2-18：xxxx片区现有项目未来发展方向 用地企业 发展方向 广深铁路股份有限公司 东货场、北货场和客运站 深业物流集团股份有限公司 总部基地和物流电子市场 xx物流股份有限公司xx：国际汽车物流城xx：国际物流总部基地、采购中心中粮集团（深圳）有限公司 食品冷链加工市场 深业进智物流发展有限公司 仓铁现代物流中心 深圳市城建梅园实业有限公司 物流中心 深圳市农产品股份有限公司 农产品配送 深圳市长城物流有限公司 电子市场 深圳市中外运物流有限公68、司 总部基地 深圳市燃气集团有限公司 定位燃气配套设施用地 深圳市深华胜储运有限公司 专业大米粮油市场 深圳燃料公司 医药机械交易市场、配送、仓储 深圳市深长实业股份有限公司 石化配套市场 深圳市金运达国际物流有限公司 国际物流、拆拼箱、监管仓 深圳市腾邦物流股份有限公司 仓储、货运市场、货代管理 深圳安吉尔饮水集团有限公司 研展中心 从上表中可得知，未来仅有本项目是以汽车专业市场为发展方向的，片区内 的竞争性不强，同时xx本身就具备汽车行业发展的基础，可以不断吸引新增的 需求并转移现有的市场存量到本项目。因此，从长期来看，本项目在片区内的发 展是具有稀缺性和前瞻性的，符合市场发展的需要。2.69、3.2 xx写字楼供给现状xx写字楼市场现状描述：新供应量较少：近几年除深业物流广场外，xx片区没有真正意义的写字 楼入市；较高的进驻率： 早期建成的写字楼如百汇大厦、万通广场、中民时代广 场、中贸大厦等，拥有较高的进驻率，基本上大道 80%以上；未来的新增需求旺盛：逐步升级改造的xx物流园，将使占据较大比例的 仓储厂房逐渐退出市场，从而释放出目前在此类型物业中办公的企业需 求；改善性需求明显：从xx起步的物流和贸易企业发展壮大之后，区内写字 楼品质无法满足其改善性需求，往往朝其它区域寻找写字楼；xx商圈影响力扩大：近年来xx商圈的商业氛围越来越浓厚，吸引了大 量的商家、企业、个人消费者，未来70、的市场前景和发展潜力值得看好。表 2-19：xx主要汽车专业市场项目位置规模布局租赁情况配置客户百汇大 厦xx东路 南面2 栋 30 层塔楼，分别为纯办公 和商住，商住部分也基本作办 公用途。每层 3-4 个单 元，有隔墙分 割，如普通住宅 形式。主力价位 55 元/M2月，管理费10 元/M2月仅两部客梯，无 中央空调、智能 化等设施。贸易、科技、电子、 咨询为主，客户较广 泛。万通大 厦xx东路 北面1栋 22层 户型在 30120M2，65M2 和95M2 为主力户 型。60 元/M2月（包 管理费），租赁 状况较好，入驻 率 100。自动扶梯，三部日本三菱客梯， 美国约克中央空调，有地71、下停 车场贸易、证 券、计算 机、医药、 咨询中民时 代广场红岭路与 xx东路 交汇处占地 9388 M2， 总建筑面积111998 M2，高135 M2，设两座 塔楼。标准层面积1200M2，其中 B 座以半层的大面积出租，A 座可小面积出租（原为公寓）55 - 60 元/ M2月，管理费25 元/M2月。14 部客梯，2 部 消防梯，2 部货 梯，16 部扶梯，6 台中央空调， 装修较豪华多为政府、 社团和部 队等政府 机构中贸大 厦xx东路 和洪湖西 路交汇处20 层，1993 年 竣工，商住两用正面为写字楼，背面为住宅，整 体布局如普通住宅形式写字楼有三部电梯，设地下停 车场，设施较落72、后基本与粮食相关企 业，来自全国各地北京大宝安南路1 栋 12 层外廊式，小分45 元/M2月，2 部电梯，2 条房地产、咨40厦与xx东路交汇处割入驻率七成消防通道，外墙曾重新翻新询、设计、电子和贸 易行业蔡屋围 大厦宝安南路， 与北京大 厦北面1栋 25层 标准层为 4 大开 间(182M2) 2 小 间(45M2)65 元/ M2月， 管理费 15-20 元2/M 月，入驻率983 部客梯1 部货 梯多为信息技术类企 业，还有贸易、咨询类等洪涛大 厦蔡屋围大 厦北面1栋 12层 小单间分割，每 间约 35M2类似宾馆改建水务局和与水务相 关的单位华通大 厦宝安南路交xx东 路1栋 19层73、 小开间，设独立卫生间，主力户 型 60100M2约 25-60 元2/M 月4 部客梯，2 部 货梯多为中小 型企业华凯大 厦xx东路，紧邻华通 大厦1栋 27层 内廊式，一层 10个单元，主力户 型 80 和 100M232 元/M2月， 入驻率 1003 部日立客梯多为中小 型企业文锦广 场文锦北路 与田贝四 路交汇处31 层45 元/M2月（带 装修），20 元2/M 月（毛胚），入驻率 98日本原装日立垂直电梯 13 部， 日立扶梯 12 部，2 台北京迅达垂 直货梯。多为中小 型企业供应结论：xx近年来新增的写字楼非常少，现有的写字楼产品已经难以适应整个片区未来的发展。新增高档写字74、楼的供应，将会激发外来的新增需求以及本片 区企业改善性的办公需求，市场潜力值得看好。2.4 市场供需小结2.4.1 汽车销售市场未来 5 年内深圳汽车销售市场的新增需求将保持快速增长，本项目可吸纳 的需求面积约为 13.2 万平方米。同时，由于未来xx汽车专业市场的新增供应面积较少，目前可预见的汽 车专业市场供应仅本项目一家。因此，本项目规划的 10.3 万平方米的汽车展 示交易中心、汽车博览和服务中心、汽车物流及用品分拨中心和汽车零配件配 送中心可完全被 13.2 万平方米的市场需求所消化。2.4.2 写字楼本项目的写字楼部分（汽车企业总部大厦和汽车研发设计中心）总体量较 大，达到 14.775、5 万平方米。由于汽车单一行业的办公需求有限，因此应广泛引 进电子、物流、贸易、采购、金融、商服等多种行业。从市场的需求预测来看，上述行业共新增 18.2 万平方米的办公面积，因 此本项目写字楼的市场需求略大于供应，有充分的市场支撑。433.0 项目定位分析3.1 本项目解析3.1.1 项目区位条件解析本项目所在范围位于xx区北部、xxxx物流园区内，由xx路、 泥岗东路、红岗路、布吉路围合而成，区位条件优越、交通便利。现状用地功能 主要以仓储物流以及工业为主。总用地面积约为 6.27 公顷。xx本项目八卦岭xx3.1.2 项目交通条件解析现状规划区范围对外交通主要包括以南连接北环快速路的泥岗76、路，以西的清平快速和红 岗路，以东的布吉路以及紧邻规划区以北的xx一路。规划区范围内主要道路为连接内部 各功能的水泥路，道路等级低且各联系道路不通畅，均为断头路。3.1.3 项目土地利用和建筑现状土地利用现状规划红线范围西南角与物资集团用地有少量交错，红线以东与五丰行肉联厂用地相邻，红线范围内用地均属于xx物流集团股份有限公司所有。现状红线内用地主要以普通物流仓储为主，多以服务于深圳本地及外地的货代公司、汽车配送公司为主。其他用地包括铁路专用线、三类居住用地、二类工 业用地、未利用地和少量企业办公用地。表 3-1：红线内用地代码用地性质用地面积（万平方 米)占建设用地比例（%） 占总用地比例（77、%）R31三类居住用地0.386.64%6.06%GIC1行政办公用地0.234.02%3.67%M2二类工业用地0.427.34%6.70%W1普通仓储用地3.5161.36%55.98%T1对外交通用地1.1820.64%18.82%城市建设用地5.7291.23%E7未利用地0.558.77%规划总用地6.27100.00%建筑现状1.建筑类型规划区现状建筑功能以物流、工业及居住为主，物流及工业建筑多为低层自建厂房，大都较为简陋，布局较为杂乱。居住建筑为为物流区及工业区配套建设的职工宿舍区，区内另有部分企业办公建筑。2、建筑高度规划区内多为低层建筑，层高 1-2 层。在规划区 中部有一栋78、四层建筑，为企业办公用途。3、建筑质量现状建筑多为砖混结构，建筑质量一般，使用年代较久。3.1.4 项目综合条件评价发展优势从本项目所处的发展条件上判断，其本身具有政策、区位、交通、资源等充足的优势条件，但也面临一些问题，因此，应深入分析其发展的优劣势，认清发 展趋势和潜在优势资源，以达到进一步优化本项目的功能和发展定位的目的。1.区位优势 xx区地处深圳的中心位置，而xxxx物流园区位于其北部，周边交通便利，对外区域性道路和城市干道网络系统发达，周边商业性配套设施成熟。该项目的启动将起到带动周边区域、整合空间资源的巨大作用。2.政策优势xxxx物流园区是深圳市七大物流园区之一，也是深圳开发最79、早、最为成熟的物流园区之一。深圳市政府则一直重视本市现代物流业的发展，将现代 物流业与现代金融业、高新技术产业列为深圳市三大支柱产业，并从物流环境、 物流政策上给予优惠和支持。3.产业优势汽车物流园区作为汽车产业链终端，并融物流、商流、资金流、信息流于一体，以消费品物流配送为主体，集仓储配送、产品展示、新品发布、信息处理、 电子商务、行政办公、购物娱乐等多种功能于一体的以市域配送为主、区域配送 为辅现代化物流园区，并将在xxxx物流园区内发挥重大作用和带动作 用。发展劣势1.xx地区环境和形象问题突出当前，xx片区内的物业平均租金只有xx片区的约 40%。该片区的环境 和形象已经严重制约了区内80、企业的发展和转型，众多投资者虽然都看好其未来的 发展前景，但鉴于它的现状，纷纷选择了观望。应尽快启动环境改造和形象工程， 提升本地区的城市形象和知名度。2.xx地区规划建设相对滞后据资料显示，从 1984 年xx物流园区成立至今，园区在物流产业上发挥了巨大作用，但由于园区内没有市政道路 及交通体系不完善，又受广深铁路及山体限制，致使与外界 交通联系不畅，加之管理和环境治理没跟上，从而导致大片 土地、大量物流设施和设备闲置浪费，仓库使用效率低下。 由于市政环境差，新的物流需求商和物流企业不愿到xx 物流园区发展，导致园区多达 40以上的公司仓库出现空置。 因此加快xx物流园区的改造，促进xx-x81、x物流园区的发展势在必行。3.2 项目 SWOT 分析S（优势） 区域基础良好，拥有适合发展大宗商品交易的产业基础和物流基础； 深圳汽车消费领先全国，面临结构性升级； 深业拥有良好的社会资源和雄厚的开发实力。W（劣势） 项目所处区域整体环境条件较差，交通可达性差； 园区内企业规模偏小，产业结构层次较低； 商业地产的发开运营都需要雄厚资金，需要集团和银团给予支持。 O（机会） 国家出台了相关产业振兴计划，汽车产业和物流产业名列其中； 深圳市政府明确了一区四市的定位，其中国际化大都市和创新型城市为项 目发展奠定基础； 汽车流通领域的变革迫在眉睫，新销售模式呼之欲出。 T（威胁） 北京、上海、广州都82、在争取此类项目的建设，而厂商是有限的； 时间节点刻不容缓，需要全力推进，各方配合。3.3 项目总体定位分析3.3.1 总体定位原则1、土地集约化使用原则作为深圳市最为稀缺的不可再生性资源，土地的高效和集约化利用是空间资 源的主要发展方向，因此在满足功能需求的同时，在土地的开发强度上应尽量提 高土地利用率，获取土地收益的最大化。2、可实施性原则通过对各层次相关规划的研究以及在对本地区未来主导产业定位分析的基 础上，合理配置各项功能设施，完善区内核心功能，力求达到项目的可实施性。3、整体性原则在限定建筑容量、确定用地功能和内外交通组织方面，注重与片区结构的协 调，确保xxxx物流园区规划的整体性。83、4、经营城市的原则经营城市是将城市建设与经济发展联系起来的重要手段，使城市中的每一块 土地都成为经济发展的物质载体。因此，在规划中必须为每一块土地寻找最合适 的功能安排，包括合理安排居住、商业、基础设施用地等，从而发挥每一块土地 的最佳效益。5、可操作性与弹性的原则规划必须务实，提出由目标到措施，由远景到近期的具体实施途径。因此， 除以上明确提出的规划控制指标外，还应提出建设时序的安排。经济发展速度与未来的不可预测性成正相关关系，即经济发展速度越快，未 来不可预测性就越强。因此，为适应未来发展的不可预测性，必须在规划中为未 来实际操作预留足够弹性，其中包括确定部分用地功能、开发密度和强度的适度84、 兼容性等。3.3.2 功能定位分析总体功能定位集设计研发、汽车物流配送、零配件供应、展示交易、总部办公、信息平台、商务会议、购物娱乐于一体的多功能、现代化、复合型的综合性汽车物流产业园。 核心功能：设计研发、汽车物流配送、零配件供应、总部办公、展示交易； 辅助功能：科普教育培训、信息交流、品牌展示、文化博览等； 配套设施：商务办公、会议洽谈、生活配套、购物休闲、娱乐体验。功能布局平面图1汽车企业总部大厦(40 层)2汽车博览及服务中心(3 层)3汽车物流及用品分拨中心(12 层)4汽车零配件配送中心(3 层)5汽车研发设计中心(15 层)6汽车展示交易中心(7 层)7汽车文化活动广场8园区入85、口喷泉表 3-2：红线内用地规划总用地面积6.27 公顷总建筑面积25.08 万平方米 汽车企业总部大厦11.60 万平方米 汽车博览及服务中心2.52 万平方米其汽车物流及用品分拨中心2.28 万平方米 中汽车零配件配送中心1.26 万平方米汽车研发设计中心3.15 万平方米 汽车展示交易中心4.27 万平方米容积率4.0 建筑覆盖率（%）31.00%绿地率（%） 30% 配建停车位（个）1300各分体建筑功能定位1、汽车企业总部大厦主题功能： 为国内外知名汽车企业及其相关企业提供总部办公、行政管理、后台服务、商贸平台等核心功能。主要体现在以下职能： 行政中心 营销中心 采购中心 结算中心 86、客服中心 培训中心 贸易办公发展构想： 塔楼高度超过 140 米，总建筑面积 11.6 万平方米； 能够充分体现企业实力和形象的地区标志性建筑，是整个规划区的中枢所 在； 主要为各大汽车生产销售商提供一 个拥有良好办公环境 的总部型基地。2、汽车博览及服务中心 主题功能： 为入驻的各品牌厂商提供展示汽车产品、技术、信息、文化、历史的聚合平台，并配套相应的会议、接待、购物、餐饮功能。发展构想： 在塔楼的裙楼位置设置汽车博览及服务中心，总建筑面积 2.52 万平方米； 档次以中高档为主，展现汽车品牌的影响力，为参观购物者提供一个舒适 的博览和体验的空间，与汽车企业总部大厦的定位相辅相成。3、汽车物87、流及用品分拨中心主题功能： 通过仓储式专业市场的运营模式（档次类似于百安居、麦德龙），为各整车汽车厂家、经销商、代理商提供专业的物流供应链管理服务，并承担产品的展示、采购、体验、配送、供应链管理等功能。 发展构想： 汽车物流的调配核心控制区域，总建筑面积 2.28 万平方米；4、汽车零配件配送中心主题功能：为深圳市主要的汽车专业市场、4S 品牌店、汽配店以及本项目的汽车厂家和商 家提供汽车后市场产品（以汽车配件为主）的展示、采购、体验、物流管理等服 务功能。发展构想： 汽车零配件配送中心兼顾配送和仓储功能，总建筑面积 1.26 万平方米。5、汽车研发设计中心主题功能：为汽车行业内创意设计、创业88、 SOHO、创新研发型企业以及为汽车产业配套服务 的相关企业提供一个适合研发办公，具备弹性、互动、开发等特点的可持续发展 的舒适办公空间。同时还满足汽车行业相关检测、管理、手续办理、教育培训等 功能。发展构想： 汽车研发设计中心担负着新车型的研发测试任务，是汽车产业持续发展的 强大动力，总建筑面积 3.15 万平方米； 设计研发楼还可以为汽车学院等相关教育行业提供良好硬件支持，便于为 汽车物流园区不断提供新鲜血液。6、汽车展示交易中心主题功能：涵盖汽车行业展示、采购、定制、消费体验、新品发布、技术交换、信息共享等 综合性功能的商贸交易平台。主要体现在： 博览展示 信息传递 品牌体验 品牌培育 89、价格发现 采购定制 国际电子商务 市场拓展 社交 休闲 游憩 发展构想： 汽车展示交易中心功能多样，是整个物流园区的焦点，总建筑面积 4.27 万平方米； 以新品整车展示交易为主，辅以二手车市场、汽车用品市场、汽车后台服 务等辅助功能。3.3.3 价格定位分析3.3.3.1 项目价格定位方法 一般项目价格定位的方法主要有四种，如下所示： 方法一：周边同类物业价格比较法。即参考项目周边已经运营的具备同类 功能的物业的价格水平，纳入历年来租金的变化趋势，结合项目的入市时 机，从而确定项目的价格； 方法二：案例比较法。根据项目的整体定位，在较大范围内寻找与项目具 有较高相似度且已经运营的物业，两者需90、在区域环境、项目功能、档次定 位等方面具备可比性，之后结合对比物业已有的市场价格，确定项目的最 终定价； 方法三：成本法。根据对本项目建安成本的预算，从而推断项目的市场价 格，要求市场价格要高于项目的成本价； 方法四：收益法。一般是当项目的租金或售价中的一个已经通过其它方法 确定之后，选择适当的报酬率，从而从租金推算售价或从售价推算租金的 方法；3.3.3.2 汽车企业总部大厦、设计研发中心价格定位 选取的研究方法：案例比较法及收益法。汽车企业总部大厦、设计研发中 心在本项目中均是承担的写字楼功能，因此本项目选取了深圳市场上几种 档次的写字楼物业作为参考，之后结合本项目的功能及档次定位，从而确91、 定本项目的价格定位；通过案例比较法初步确定项目的租金后，按照收益 法估算本项目的市场售价。表 3-3：参考项目租金水平物业名称租金（元/平方米/月）xx大厦140世界金融中心110深业物流大厦65中民时代广场50宝安广场大厦60 汽车企业总部大厦：定位于高端甲级写字楼，但由于其处在xx片区，因此价格会低于商圈较为成熟的xx大厦及世界金融中心，但高于xx片 区的乙级写字楼深业物流大厦的租金，在本次可行性研究报告中保守定位100 元/平方米/月； 设计研发中心：设计研发中心面向的是中小型客户，物业档次定位于乙级 写字楼，初步估计其将与案例中的宝安广场大厦较具可比性，不考虑宝安 广场大厦的租金递增92、，本项目的设计研发中心的租金保守定为：70 元/平方 米/月； 租金递增率：考虑到金融危机对整个经济形式的影响及其造成的对未来 5 年经济环境的不明朗发展趋势，本项目在前五年租金测算中不采取任何递 增，五年之后按照每年 3%的保守租金进行递增。 售价：按照写字楼 6%的收益率，结合两者的租金定位，可以推断其售价为： 汽车企业总部大厦：2 万元/平米；设计研发中心：1.4 万元/平米；3.3.3.3 汽车博览及服务中心、汽车展示交易中心价格定位 选取的研究方法：周边同类物业价格比较法、案例比较法、收益法。汽车 博览及服务中心、汽车展示交易中心在本项目中均是承担的商业功能，其 中部分功能类似xx片93、区的专业市场功能（但档次更为高级），部分为项目的商业配套，如餐饮、休闲等功能，因此本项目分别选取了部分类似物业作为参考，进而确定本项目的租金价格；之后再根据相应的回报率采取 收益法推算各自的售价；表 3-4：xx片区专业市场租金对比物业名称首层平均租金2楼平均租金3楼平均租金4楼以上平均租金（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）中洲新天地组合式出租，平均租金230150120桃源服装城200160130110家之福220180130100百合隆工艺礼品城230150100仓库用，30国际工艺礼品城20016010075华南汽车城120表 3-5：xx片区商业物业租金对比物业名94、称商业租金（元/平方米）桃园商业中心280桃源服装城260 汽车博览及服务中心：汽车博览及服务中心的功能楼下为汽车展览交易，楼上为商业配套，根据xx片区同类性质的专业市场及商业物业，保守估 计本项目该物业的平均租金为 150 元/平方米/月； 汽车展示交易中心：该物业的功能主要为汽车及汽车后市场的展示交易，参考xx片区汽车专业的租金水平，该 7 层物业的平均租金保守估计为 120 元/平方米/月； 租金递增率：考虑到金融危机对整个经济形式的影响及其造成的对未来 5 年经济环境的不明朗发展趋势，本项目在前五年租金测算中不采取任何递 增，五年之后按照每年 3%的保守租金进行递增。 售价：按照商业保95、守 6%的收益率，结合两者的租金定位，可以推断其售价 为：汽车博览及服务中心：3 万元/平米；汽车展示交易中心：2.4 万元/平米；3.3.3.4 汽车物流及用品分拨中心、 汽车零配件配送中心价格定位 选取的研究方法：周边同类物业价格比较法、案例比较法、成本法、收益 法。汽车物流及用品分拨中心承担的主要为整车的展示仓储以及汽车厂家 与经销商的交易功能，汽车零配件配送中心主要是汽车零配件的展示、仓 储及交易功能，可参考xx片区仓储式卖场的相关物业价格；得出两个物 业的租金后，采取收益法获取其售价。表 3-6： xx仓储式卖场租金对比物业名称租金（元/平方米）麦德龙65百安居62 汽车物流及用品分96、拨中心、汽车零配件配送中心：参照xx仓储式卖场的 租金价格，结合本项目两者的建安成本（5147 元/平米、5136 元/平米）， 保守估计本项目两个物业的平均租金为 60 元/平方米/月； 租金递增率：考虑到金融危机对整个经济形式的影响及其造成的对未来 5年经济环境的不明朗发展趋势，本项目在前五年租金测算中不采取任何递 增，五年之后按照每年 3%的保守租金进行递增。 售价：按照仓储式卖场 6%的收益率，结合汽车物流及用品分拨中心及汽车 零配件配送中心的租金定位，可以推断两者的售价均为：12000 元/平方米；4.0 项目经济效益评价4.1 经济效益评价依据4.1.1 开发节奏根据xx所提供的项97、目开发节奏，本项目分两期开发，每期建设期为 2 年，具体如下表所示：表 4-1：项目开发节奏年度第1年 第2年 第3年 第4年 第 5-50 年汽车企业总部大厦建设期运营期汽车博览及服务中心建设期运营期汽车物流及用品分拨中心筹备期建设期运营期汽车零配件配送中心筹备期建设期运营期汽车研发设计中心筹备期建设期运营期汽车展示交易中心筹备期建设期运营期数据来源：xx表 4-2：项目分期开发体量分期开发物业体量/平米总计一期 开发汽车企业总部大厦116,000141,200汽车博览及服务中心25,200停车位/个730二期 开发汽车物流及用品分拨中心22,800109,600汽车零配件配送中心12,6098、0汽车研发设计中心31,500汽车展示交易中心42,700停车位/个5704.1.2 经营模式根据xx委托，本项目主要针对三种经营模式进行测算：模式一：全租模式：全部物业采取 100%出租的经营方式；模式二：租售结合模式表 4-3：租售结合模式项目租赁部分销售部分面积(m2)所占比重面积(m2)所占比重汽车企业总部大厦23,20020%92,80080%汽车博览及服务中心25,200100%00%汽车物流及用品分拨中心11,40050%11,40050%汽车零配件配送中心6,30050%6,30050%汽车研发设计中心31,500100%00%汽车展示交易中心00%42,700100%总计9799、,60039%153,20061%数据来源：规划可行性研究报告模式三：全售模式：全部物业采取 100%出售的经营方式；4.1.3 资金来源本项目资金来源渠道有三：企业自有资金、集团投资、银行融资。本项目深 业泰富计划向银行融资 3 亿元，其它部分通过企业自有资金及银行融资来实现。 根据xx委托，本项目将按照最大额度的银行融资比例来测算项目的财务指标，即 30%自有资金（含企业自有资金及集团投资）+70%银行融资。 其中：1) 贷款利率按照中国人民银行一年至三年期贷款利率 5.40%计算；2) 经营利润可以及时用于偿还贷款；4.1.4 基准收益率根据国家发展改革委员会 2006年7月3 日发布的100、建设项目经济评价参数， 并结合具体项目的市场租金和售价案例，测定该项目贴现率为 10%。4.1.5 关键数据来源一览表表 4-4：项目分期开发体量数据类别来源用地规划指标规划可行性研究报告项目投资估算深圳市建筑设计研究总院根据项目定位提供租金售价根据规划可行性研究报告中的项目定位，由 DTZ依据相应的市场价格制定项目开发节奏xx物流集团股份有限公司提供项目经营模式依据xx要求，参考规划可行性研究报告出租率、出售率由 DTZ 根据市场行情制定4.2 项目建设内容与建设规模本项目占地面积 6.27 万平方米，总建筑面积 25.08 万平方米。具体规 划指标如下表所示：表 4-5：用地规划指标规划总101、用地面积62,700平米总建筑面积250800平米其中汽车企业总部大厦116,000平米汽车博览及服务中心25,200平米汽车物流及用品分拨中心22,800平米汽车零配件配送中心12,600平米汽车研发设计中心31,500平米汽车展示交易中心42,700平米容积率4建筑覆盖率（%）31%绿地率（%）30%配建停车位（个）1300数据来源：规划可行性研究报告4.3 项目投资估算4.3.1 项目开发建设成本根据深圳市建筑设计研究总院所提供的数据，本项目开发建设成本为14.4792 亿元，详见下表：表 4-6：项目投资估算表本项目中六类物业的单位开发建设成本分别为：表 4-7：各物业单位开发建设成本102、表物业类型建筑面积单位开发成本汽车企业总部大厦116,0006,509汽车博览及服务中心25,2005,146汽车物流及用品分拨中心22,8005,147汽车零配件配送中心12,6005,137汽车研发设计中心31,5005,137汽车展示交易中心42,7005,136总计250,8005,7734.3.2 开发建设阶段的期间费用在开发建设阶段中，将会产生营销费用及财务费用，这两部分均属于期间费 用，财务费用在不同的经营模式下会有所不同，具体详见下表：表 4-8：期间费用期间费用/万元营销费用全租模式下 的财务费用租售结合模式下 的财务费用全售模式下 的财务费用汽车企业总部大厦2320.004103、,7683,6723,151汽车博览及服务中心504.001,036798685汽车物流及用品分拨中心456.00937722619汽车零配件配送中心252.00518399342汽车研发设计中心630.001,295997856汽车展示交易中心854.001,7551,3521,160项目整体5016.0010,3097,9406,8134.3.3 项目总投资额项目总投资额 = 开发建设成本 + 期间费用则本项目的总投资额如下表所示：表 4-9：总投资额期间费用/万元全租模式租售结合模式全售模式总额单位成本总额单位成本总额单位成本汽车企业总部大厦82,5937,12081,4977,0268104、0,9766,981汽车博览及服务中心14,5085,75714,2705,66314,1575,618汽车物流及用品分拨 中心13,1285,75812,9135,66312,8105,618汽车零配件配送中心7,2425,7487,1235,6537,0665,608汽车研发设计中心18,1065,74817,8085,65317,6665,608汽车展示交易中心24,5405,74724,1375,65323,9455,608项目整体160,1176,384157,7486,290156,6216,2454.4 项目收入预测4.4.1 各物业经营预测4.4.1.1 物业出租预测 以下表格105、为本项目六类物业的租金递增率及出租率的预测：表 4-10：汽车企业总部大厦年份租金均价增长率出租率(元/月)第3 年1001.0035%第4 年1001.0060%第5 年1001.0095%第6 年1031.0395%第7 年1061.0695%第8 年1091.0995%第9 年1121.1295%第 10年 1151.1595%第 11年 1181.1895%第 12年 1221.2295%表 4-11：汽车博览及服务中心年份租金均价增长率出租率(元/月)第3 年1501.0060%第4 年1501.0095%第5 年1501.0095%第6 年1551.0395%第7 年1591.06106、95%第8 年1641.0995%第9 年1681.1295%第 10年 1731.1595%第 11年 1771.1895%第 12年 1831.2295%表 4-12：汽车物流及用品分拨中心年份租金均价增长率出租率(元/月)第5 年601.0060%第6 年621.0395%第7 年641.0695%第8 年651.0995%第9 年671.1295%第 10年 691.1595%第 11年 711.1895%第 12年 731.2295%第 13年 761.2695%第 14年 781.3095%表 4-13：汽车零配件配送中心年份租金均价增长率出租率(元/月)第5 年601.0060%107、第6 年621.0395%第7 年641.0695%第8 年651.0995%第9 年671.1295%第 10年 691.1595%第 11年 711.1895%第 12年 731.2295%第 13年 761.2695%第 14年 781.3095%表 4-14：汽车研发设计中心年份租金均价增长率出租率(元/月)第5 年701.0035%第6 年721.0360%第7 年741.0695%第8 年761.0995%第9 年781.1295%第 10年 811.1595%第 11年 831.1895%第 12年 851.2295%第 13年 881.2695%第 14年 911.3095%表108、 4-15：汽车展示交易中心年份租金均价增长率出租率(元/月)第5 年1201.0060%第6 年1241.0395%第7 年1271.0695%第8 年1311.0995%第9 年1341.1295%第 10年 1381.1595%第 11年 1421.1895%第 12年 1461.2295%第 13年 1511.2695%第 14年 1561.3095%4.4.1.2 物业出售预测根据周边类似物业的销售状况，我行初步估计各物业未来出售情况如下所 示：表 4-16：项目物业出售率项目第3年 第4年 第5年 第6年 汽车企业总部大厦40%40%20%汽车博览及服务中心70%30%汽车物流及用109、品分拨中心60%40%汽车零配件配送中心60%40%汽车研发设计中心60%40%汽车展示交易中心70%30%4.4.1.3 停车位收入预测本项目分两期建设，地下配建车位共 1300 个，其中一期 汽车企业总部大 厦+汽车博览及服务中心 车位 730 个，为地下三层停车，地下室及人防面积为29300 平方米；二期配建地下停车位 570 个，为地下两层停车，地下室及人防面 积为 22700 平方米。根据深圳分区域停车位收费标准的规定，本项目未来停车位 的取费标准为 500 元/月/车位，本项目将在每期开发的停车位中预留 20%的车位作为免费车位。表 4-17：停车位收入开发阶段配备停车位/个免费停110、车位/个收费停车位/个停车位收入/万元一期730146584350.40二期570114456273.60总计13002601040624.00数据来源：深圳市建筑设计研究总院4.4.2 项目收入预测（1）全租模式（以第六年为例）表 4-18：项目全租模式收入（第六年）单位：万元序号项目第六年收入10销售收入020租金收入28,205（1）汽车企业总部大厦13620.72（2）汽车博览及服务中心4438.48（3）汽车物流及用品分拨中心1606.31（4）汽车零配件配送中心887.70（5）汽车研发设计中心1635.23（6）汽车展示交易中心6016.6030停车位收入624经营收入（万元）2111、8,829全租模式下，第六年本项目的租金收入为 28,205 万元，加上停车位收入 624万元，总收入可达 28,829 万元。（2）租售结合模式（以第六年为例）表 4-19：项目租售结合模式收入（第六年）单位：万元序号项目第六年收入10销售收入39,240（1）汽车企业总部大厦0（2）汽车博览及服务中心0（3）汽车物流及用品分拨中心5,472（4）汽车零配件配送中心3,024（5）汽车研发设计中心0（6）汽车展示交易中心30,74420租金收入10,045（1）汽车企业总部大厦2,724（2）汽车博览及服务中心4,438（3）汽车物流及用品分拨中心803（4）汽车零配件配送中心444（5）汽112、车研发设计中心1,635（6）汽车展示交易中心030停车位收入624经营收入（万元）49,909租售结合模式下，第六年本项目的销售收入为 239,240 万元，租金收入为10,045 万元，加上停车位收入 624 万元，总收入可达 49,909 万元。（3）全售模式（以第五年为例）表 4-20：项目全售模式收入（第五年）序号项目第五年收入10租金收入020销售收入170,084（1）汽车企业总部大厦46,400（2）汽车博览及服务中心（3）汽车物流及用品分拨中心16,416（4）汽车零配件配送中心9,072（5）汽车研发设计中心26,460（6）汽车展示交易中心71,73630停车位收入624113、经营收入（万元）170,708全售模式下，第五年本项目的销售收入为 170,084 万元，无租金收入，加上停车位收入 624 万元，总收入可达 170,708 万元。4.5 项目成本费用测算4.5.1 运营成本运营成本是指在项目运营过程中所产生的管理成本和营销推广费，根据本项 目的特征及我行的经验数据，各成本的取值如下：（1） 管理成本按照总经营收入的 3%计算。（2） 营销推广费按照总经营收入的 1.5%计算。4.5.2 经营税费按规定，经营税费主要包括营业税（经营收入的 5%）、城市建设维护税（营业 税的 1%）、教育费附加（营业税的 3%）；出租业务所产生的经营税费主要包括 房产税（建构114、价 70%的 1.2%，房产建成后的前三年免征）、租赁管理税（租金的2%）、城市建设维护税（营业税的 1%）、教育费附加（营业税的 3%）、土地使 用税（13 元/平米/年）、印花税（租金收入的 0.1%或售价的 0.05%）。4.5.3 企业所得税新的企业所得税法将从 2008年1月1 日起施行，将企业所得税税率确定为25%，本项目计算将按照 25%的税率计算企业所得税。4.5.4 土地增值税计取方式按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额。包括开发土地的成本、费用;与 转让房地产有关的税金等。土地增值税实行的是四级超率累进税率:增值115、额未超过扣除项目金额 50%土地增值税税额增值额30%增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的土地增值税税额增值额40%扣除项 目金额5%增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的土地增值税税额增值额50%扣除项目金额15%增值额超过扣除项目金额 200%土地增值税税额增值额60%扣除项目 金额35%以全售模式的第五年为例，本项目扣除项目金额为 53，302 万元，增值率为73.5%，增值税为 13，006 万元。4.5.5 项目支出支出项目金额所占比重1运营成本61,37024.66%管理成本(经营收入的 3%)营销推广费(经营收入的 1.5%)40,91320,4572116、税费187,44975.34%2.1经营税费112,88845.37%房产税(建构价 70%的 1.2%) 营业税租赁管理费(租金的 2%) 教育附加(营业税的 3%) 城市建设维护(营业税的 1%)20,16868,18920,5012,046682本项目在租售结合模式下计算期内的各项支出总计如下表所示： 表 4-21: 租售结合模式各项支出土地使用税 印花税1371,1652.2增值税74,56129.97%总计248,819100.00%4.6 项目经济效益评价4.6.1 财务评价指标全租模式按照 30%自有资金+70%银行融资、全租模式下，项目经济效益指标如下： 项目总投资额约 16.117、01 亿元，年投资利润率：25.56%；项目财务税后内部收益率：19.94%；项目税后财务净现值（I=10%）：97,424 万元，项目税后动态投 资回收期（含建设期）：12.18 年；表 422：全租模式指标分析序号指标单位指标值备注所得税前所得税后1投资额万元160,117/2自有资金投入万元43,438/3项目经营总收入万元2,745,750计算期 50 年4项目经营总成本万元123,559计算期 50 年5利润总额万元2,046,524计算期 50 年6税后利润万元1,534,893计算期 50 年7年投资利润率25.56%计算期 50 年8内部收益率21.31%19.94%I=10%118、9净现值万元127,02297,424/10投资回收期（动态）年12.0112.18/11投资回收期（静态）年10.1610.16/12投资回报率（动态）8.32%8.21%/13投资回报率（静态）9.85%9.85%/（1）项目资金来源运用分析项目总投资为 160,117 万元，其中 70%为银行融资，自有资金部分为 43,438 万元，其中需要向集团融资 3 亿元，其它由公司自己解决。（2）财务净现值（FNPV） 净现值（FNPV）是按设定的基准收益率（10%）将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价 指标，净现值大于或等于 0 的项目119、可以接受。经测算：项目基本方案在计算期内税后财务净现值为 97,424 元。（3）财务内部收益率（FIRR） 内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于0 时的折现率。它反映项目所用资金的盈利率，是考核项目盈利功能的主要动态 指标。当 FIRR 大于基准收益率 10%时，则认为其盈利能力已满足最低要求。经 测算：项目在计算期内税后财务内部收益率为 19.94%。（4）项目动态投资回收期根据测算，项目税后动态投资回收期为 12.18 年，该动态回收期相对于一般 项目较短，由于本项目的各类型物业不需要太长的市场培育期，故本项目动态回 收期较短。（5）综合财务指标分析结论120、该项目的各项指标表明，其财务净现值大于 0，内部收益率大于基准收益率，因此，项目基本方案在财务上是可行的。租售结合模式按照 30%自有资金+70%银行融资、租售结合模式下，项目经济效益指标如下： 项目总投资额约 15.78 亿元，年投资利润率：11.46%；项目税后财务净现值序号指标单位指标值备注所得税前所得税后1投资额万元157,748/2自有资金投入万元43,438/3项目经营总收入万元1,363,781计算期 50 年4项目经营总成本万元61,370计算期 50 年5增值税万元74,561/6利润总额万元903,599计算期 50 年7税后利润万元677,699计算期 50 年8年投资利121、润率11.46%计算期 50 年9内部收益率43.05%37.14%I=10%10净现值万元110,29283,346/11投资回收期（动态）年4.674.77/12投资回收期（静态）年4.524.59/13投资回报率（动态）21.39%20.98%/14投资回报率（静态）22.14%21.80%/（I=10%）：83,346 万元，项目税后动态投资回收期（含建设期）：4.77 年 表 423：租售结合模式指标分析（1）项目资金来源运用分析项目总投资为 157,748 万元，其中 70%为银行融资，自有资金部分为 43,438 万元，其中需要向集团融资 3 亿元，其它由公司自己解决。（2）财务122、净现值（FNPV）经测算：项目基本方案在计算期内税后财务净现值为 83,346 元，大于零， 是可行的。（3）项目动态投资回收期根据测算，项目税后动态投资回收期为 4.77 年，主要是因为本项目 61%的 物业采取出售的经营方式，因此回收期相对于一般的出租项目较短。（4）综合财务指标分析结论该项目的各项指标表明，其财务净现值大于 0，内部收益率大于基准收益率， 因此，项目基本方案在财务上是可行的。全售模式按照 30%自有资金+70%银行融资、全售模式下，项目经济效益指标如下： 项目总投资额约 15.66 亿元，年投资利润率：26.79%；项目税后财务净现值（I=10%）：114,662 万元；123、表 424：全售模式指标分析序号指标单位指标值备注所得税前所得税后1投资额万元156,621/2自有资金投入万元43,438/3项目经营总收入万元498,609计算期截止至物业售毕4项目经营总成本万元22,437计算期截止至物业售毕5增值税万元43,851/ 计算期截止至物业售毕计算期截止至物业 售毕 计算期截止至物业 售毕6利润总额万元251,7237税后利润万元188,7928年投资利润率26.79%9净现值万元153,733114,662/（1）项目资金来源运用分析项目总投资为 156,621 万元，其中 70%为银行融资，自有资金部分为 43,438 万元，其中需要向集团融资 3 亿元124、，其它由公司自己解决。（2）财务净现值（FNPV） 经测算：项目基本方案在计算期内税后财务净现值为 103,755 元。（3）项目年投资利润率 根据测算，项目在第六年物业销售完毕，年投资利润率为 26.79%，指标较好。（4）综合财务指标分析结论该项目的各项指标表明，其财务净现值大于 0，因此，项目基本方案在财务 上是可行的。财务评价小结 综合以上三种经营模式下的财务指标，可以得出以下几点结论：（1）总投资额：全租模式 租售结合模式 全售模式 在开发建设成本一致的情况下，全租模式的投资额最大，租售结合次之，全售模式的投资额最小，主要在于三者的财务费用不同，全售模式可以以前期物业销售收入快速还本125、付息，因此财务费用最小，而全租模式的回收期较长，财务费 用最高；（2）利润总额：全租模式 租售结合模式 全售模式全租模式下所有物业的计算期限均为 50 年，如出现销售物业，则其收益年限要比全租物业短，因此利润总额全租模式最高，全售模式下最短；（3）内部收益率：全租模式的内部收益率最低 全租模式下项目需要在较长的时间内弥补前期亏损，而销售物业可以快速回笼资金，实现正的现金流，因此全租模式的内部收益率最低；（4）投资回收期：全租模式的投资回收期最长 物业销售可以实现资金的快速回笼，从而缩短回收期，因此全租模式的回收期最长；（5）投资利润率：全售模式 全租模式 租售结合模式 在经营期一致的前提下，由126、于全租模式的所有物业的收益期均为 50 年，因此其投资利润率要高于租售结合模式；而全售模式的利润率又要高于全租模式，说明物业销售可以实现项目较高的利润率.4.6.2 敏感性分析按照 30%自有资金+70%银行融资进行投资，采取全部租赁模式，我们对租金、开 发成本等进行了敏感性分析测算。 以下为项目各指标相对租金收入与开发成本变动的反映结果：表 4-25：敏感性分析表项目内部收益率（）净现值（万元）投资回收期(静态)（年）投资回收期(动态)（年）基本方案19.94%97424.0512.1810.16租金上升 10%21.53%115093.0211.199.52租金下降 10%18.28%79127、703.1913.510.93建安成本上升 10%18.40%89127.9713.3910.87建安成本下降 10%21.74%105647.5511.079.44小结：（1）租金收入对财务净现值和的影响要大于开发成本；（2）针对内部收益率、静态及动态回收期三个指标而言，租金下降时的影响 要大于开发成本，租金上升时的影响却小于开发成本；（3）由于本项目为长期收益性项目，故当各项指标下降时，项目的动态回收 期相对较为敏感。（4）严格控制开发成本，特别是确保经营收入的实现，是项目取得较高收益 的重要保证，同时也是提早收回投资的保证。4.6.3 盈亏平衡分析（1） 其他因素保持不变，开发建设成本上128、升至 31.85 亿时（即提高至原开发建 设成本的 2.2 倍），仍可保本。（2） 其他因素保持不变，租金整体下降至原有租金水平 45%，仍可保本。 各物业租金水平如下：表 4-26：项目租金单价（盈亏平衡分析）物业名称租金单价 (元/m2/月)汽车企业总部大厦45汽车博览及服务中心67.5汽车物流及用品分拨中心27汽车零配件配送中心27汽车研发设计中心31.5汽车展示交易中心54（3） 当所有物业在计算期内的出租率仅为 45%时，本项目仍能保本。5.0 项目开发总体评价5.1 项目社会效益和经济效益评价我们从二个层面分析总结项目的整体可行性1) 社会效益方面 发挥自身优势，响应国家产业振兴规129、划的号召深业集团已经积累了大量的运营汽车市场的经验，因此可以有效地 发挥其优势；在国际积极提倡产业振兴规划的同时，本项目同时覆盖并响应了国 家两个产业振兴的号召，一为汽车行业，二为物流行业，这将为深 圳的其它区域将起到良好的示范带头效应。 从xx-xx片区的升级改造分析该项目将利用xx片区长期以来形成的较为成熟的汽车产业市场氛 围，有效地承接xx片区改造所带来的汽车产业转移需求，从而实 现xx片区完成升级改造！该项目将提升国内的汽车物流市场，引入国外先进的汽车供应链体 系，从而帮助实现整个汽车产业的供应链创新！2) 经济效益方面 通过上一部分的分析，可以得出：本项目在财务上是完全可行的！通过以130、上综合分析，本项目从社会及经济效益二个层面均可行，因此本项目整体 可行！5.2 项目风险及规避策略5.2.1 风险描述（1） 风险来源一：招商风险 当本项目所有物业在计算期内的出租率下降至45%或租金调低至原有水平 的 45%时，本项目勉强可以保本，因此项目的招商风险对本项目的成败很 关键。根据本项目市场需求预测，汽车企业总部大厦、 汽车博览及服务 中心 、汽车物流及用品分拨中心、汽车零配件配送中心、汽车研发设计 中心、汽车展示交易中心等物业将供不应求，招商不会有难度，但由于清 水河片区周边环境的限制，招商会存在一定的压力。（2） 风险来源二：财务风险其他因素保持不变，开发成本上升至 31.8131、5 亿时（即提高至原开发建设成 本的 2.2 倍），本项目可以勉强保本，因此对开发建设阶段成本的控制很 重要，目前虽然xx具备一定的资金实力，但能否如期申请到足额的 集团资金支持对项目成功尤为关键。（3） 风险来源三：政策风险 本项目对项目部分物业的转让方式进行了考虑，但作为物流用地，能否实 现出售以及能够实现何种方式出售等均存在一定的政策风险，据我行了 解，目前深圳政府对此尚无明确的政策出台。5.2.2 风险规避策略（1） 规避策略一：有效的招商策略 适度予以低租金、或免租期等优惠条件 通过对周边市场的调查分析，适度以相对低的租金及免租期等优惠条件， 吸引企业进入，以提高整个项目的出租水平，132、增加人气。 将汽车产业的各个环节作为一个整体进行招商力求通过招商工作实现本项目的规模效应，主要表现在汽车产业各个环节的齐全、品牌的齐全、业态的齐全等方面； 重视xx片区的转移客户 本项目成功的关键契机在于xx片区的整体改造所造成的大量汽车产业 的转移，因此须在本项目的入市时机、招商对象等各个环节与此高度联系 起来，从而才能确保本项目的招商效果。（2） 规避策略二： 与集团做好充分沟通以及后期成本控制及财务监督工作 与集团相关部门做好充分的沟通，将项目的建设的意义及必要性充分传 达，此外，在项目建设及运营中，企业集团内部应做好充分的成本控制和 财务监督工作，尽量减少不必要的支出，降低资金风险；（133、3） 规避策略三： 认真学习并研究政府相关政策 与政府相关部门保持持续沟通，及时了解政府对这一方面政策走向，并积 极宣传本项目的建设运营对深圳物流业和地区经济的带动，争取政府相关 政策的倾斜6.0 附录附件 11 指标汇总（全租模式）附件 12 指标汇总（租售结合模式） 附件 13 指标汇总（全售模式）附件 21 投资成本核算（全租模式）附件 22 投资成本核算（租售结合模式） 附件 23 投资成本核算（全售模式）附件 3 工程进度表及资金投入计划 附件 41 经营收入表（全租模式）附件 42 经营收入表（租售结合模式） 附件 43 经营收入表（全售模式）附件 51 损益表（全租模式）附件 5134、2 损益表（租售结合模式） 附件 53 损益表（全售模式）附件 61 现金流量表（全租模式）附件 62 现金流量表（租售结合模式） 附件 63 现金流量表（全售模式）附件 71 资金来源运用表（全租模式）附件 72 资金来源运用表（租售结合模式） 附件 73 资金来源运用表（全售模式）附表 8 敏感性分析表附件11 指标汇总（全租模式）规划建筑指标及各功能面积构成规划总用地面积62,700平米总建筑面积250800平米其中汽车企业总部大厦116,000平米汽车博览及服务中心25,200平米汽车物流及用品分拨中心22,800平米汽车零配件配送中心12,600平米汽车研发设计中心31,500平米汽135、车展示交易中心42,700平米容积率4建筑覆盖率（%）0.31绿地率（%）0.3配建停车位（个）1300序号指标单位指标值备注所得税前所得税后1投资额万元160,117/2自有资金投入万元43,438/3项目经营总收入万元2,745,750计算期50年4项目经营总成本万元123,559计算期50年5利润总额万元2,046,524计算期50年6税后利润万元1,534,893计算期50年7年投资利润率25.56%计算期50年8内部收益率21.31%19.94%I=10%9净现值万元127,02297,424/10投资回收期（动态）年12.0112.18/11投资回收期（静态）年10.1610.16136、/12投资回报率（动态）8.32%8.21%/13投资回报率（静态）9.85%9.85%/附件12 指标汇总（租售结合模式）规划建筑指标及各功能面积构成规划总用地面积62,700平米总建筑面积250800平米其中汽车企业总部大厦116,000平米汽车博览及服务中心25,200平米汽车物流及用品分拨中心22,800平米汽车零配件配送中心12,600平米汽车研发设计中心31,500平米汽车展示交易中心42,700平米容积率4建筑覆盖率（%）0.31绿地率（%）0.3配建停车位（个）1300序号指标单位指标值备注所得税前所得税后1投资额万元157,748/2自有资金投入万元43,438/3项目经营总137、收入万元1,363,781计算期50年4项目经营总成本万元61,370计算期50年5增值税万元74,561/6利润总额万元903,599计算期50年7税后利润万元677,699计算期50年8年投资利润率11.46%计算期50年9内部收益率43.05%37.14%I=10%10净现值万元110,29283,346/11投资回收期（动态）年4.674.77/12投资回收期（静态）年4.524.59/13投资回报率（动态）21.39%20.98%/14投资回报率（静态）22.14%21.80%/附件13 指标汇总（全售模式）规划建筑指标及各功能面积构成规划总用地面积62,700平米总建筑面积2508138、00平米其中汽车企业总部大厦116,000平米汽车博览及服务中心25,200平米汽车物流及用品分拨中心22,800平米汽车零配件配送中心12,600平米汽车研发设计中心31,500平米汽车展示交易中心42,700平米容积率4建筑覆盖率（%）0.31绿地率（%）0.3配建停车位（个）1300序号指标单位指标值备注所得税前所得税后1投资额万元156,621/2自有资金投入万元43,438/3项目经营总收入万元498,609计算期截止至物业售毕4项目经营总成本万元22,437计算期截止至物业售毕5增值税万元43,851/6利润总额万元251,723计算期截止至物业售毕7税后利润万元188,792计算139、期截止至物业售毕8年投资利润率26.79%计算期截止至物业售毕9净现值万元153,733114,662/附件21 投资成本核算（全租模式）序号费用项目项目整体汽车企业总部大厦汽车博览及服务中心汽车物流及用品分拨中心汽车零配件配送中心汽车研发设计中心汽车展示交易中心总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/ 平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）一土地费用39860.661589.3418436.351589.344005.1140、41589.343623.701589.342002.571589.345006.421589.346786.481589.341土地使用权出让金39626.401580.0018328.001580.003981.601580.003602.401580.001990.801580.004977.001580.006746.601580.002土地使用税234.269.34108.359.3423.549.3421.309.3411.779.3429.429.3439.889.34二前期工程费用3392.85135.281848.43159.35289.23114.78261.73114.7141、9144.22114.46360.56114.46488.68114.441规划设计费2678.57106.801459.29125.80228.3490.61206.6390.63113.8690.36284.6690.37385.8090.352项目可行性研究费714.2828.48389.1433.5560.8924.1655.1024.1730.3624.1075.9124.10102.8824.09三建筑安装工程费89285.603560.0348643.004193.367611.403020.406887.603020.883795.203012.069488.503012.22142、12859.903011.691土建工程费53157.602119.5231320.002700.004082.401620.003693.601620.002041.201620.005103.001620.006917.401620.001.1桩基工程3937.60157.002320.00200.00302.40120.00273.60120.00151.20120.00378.00120.00512.40120.001.2主体工程49220.001962.5229000.002500.003780.001500.003420.001500.001890.001500.004725.00143、1500.006405.001500.002设备和安装工程24986.00996.2512180.001050.002394.00950.002166.00950.001197.00950.002992.50950.004056.50950.002.1电气工程3009.60120.001392.00120.00302.40120.00273.60120.00151.20120.00378.00120.00512.40120.002.2给排水工程1003.2040.00464.0040.00100.8040.0091.2040.0050.4040.00126.0040.00170.8040.00144、2.3空调工程9530.40380.004408.00380.00957.60380.00866.40380.00478.80380.001197.00380.001622.60380.002.4消防工程1504.8060.00696.0060.00151.2060.00136.8060.0075.6060.00189.0060.00256.2060.002.5电梯工程8684.00346.254640.00400.00756.00300.00684.00300.00378.00300.00945.00300.001281.00300.002.6智能化工程1254.0050.00580.005145、0.00126.0050.00114.0050.0063.0050.00157.5050.00213.5050.003地下室及人防10400.00414.674800.002000.001060.00420.63960.00421.05520.00412.701300.00412.701760.00412.184室外配套工程742.0029.59343.0029.5775.0029.7668.0029.8237.0029.3793.0029.52126.0029.51四不可预见费7142.85284.803891.44335.47608.91241.63551.01241.67303.6224146、0.97759.08240.981028.79240.93五税费892.8635.60486.4341.9376.1130.2068.8830.2137.9530.1294.8930.12128.6030.12六管理费用4217.24168.152199.17189.58377.72149.89341.79149.91188.51149.61471.28149.61638.77149.60七总计144792.065773.2175504.826509.0412968.525146.2411734.705146.806472.065136.5616180.735136.7421931.22513147、6.12期间费用一营销费用5016.00200.002320.00200.00504.00200.00456.00200.00252.00200.00630.00200.00854.00200.00二财务费用10309.09411.054768.16411.051035.84411.05937.19411.05517.92411.051294.80411.051755.18411.05总投资额160117.156384.2682592.987120.0814508.365757.2913127.895757.847241.985747.6018105.545747.7924540.405747148、.17第 1 页，共 1 页附件22 投资成本核算（租售结合模式）序号费用项目项目整体汽车企业总部大厦汽车博览及服务中心汽车物流及用品分拨中心汽车零配件配送中心汽车研发设计中心汽车展示交易中心总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/ 平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）一土地费用39860.661589.3418436.351589.344005.141589.343623.701589.342002.571589.34149、5006.421589.346786.481589.341土地使用权出让金39626.401580.0018328.001580.003981.601580.003602.401580.001990.801580.004977.001580.006746.601580.002土地使用税234.269.34108.359.3423.549.3421.309.3411.779.3429.429.3439.889.34二前期工程费用3392.85135.281848.43159.35289.23114.78261.73114.79144.22114.46360.56114.46488.68114.4150、41规划设计费2678.57106.801459.29125.80228.3490.61206.6390.63113.8690.36284.6690.37385.8090.352项目可行性研究费714.2828.48389.1433.5560.8924.1655.1024.1730.3624.1075.9124.10102.8824.09三建筑安装工程费89285.603560.0348643.004193.367611.403020.406887.603020.883795.203012.069488.503012.2212859.903011.691土建工程费53157.602119.52151、31320.002700.004082.401620.003693.601620.002041.201620.005103.001620.006917.401620.001.1桩基工程3937.60157.002320.00200.00302.40120.00273.60120.00151.20120.00378.00120.00512.40120.001.2主体工程49220.001962.5229000.002500.003780.001500.003420.001500.001890.001500.004725.001500.006405.001500.002设备和安装工程24986.0152、0996.2512180.001050.002394.00950.002166.00950.001197.00950.002992.50950.004056.50950.002.1电气工程3009.60120.001392.00120.00302.40120.00273.60120.00151.20120.00378.00120.00512.40120.002.2给排水工程1003.2040.00464.0040.00100.8040.0091.2040.0050.4040.00126.0040.00170.8040.002.3空调工程9530.40380.004408.00380.00957153、.60380.00866.40380.00478.80380.001197.00380.001622.60380.002.4消防工程1504.8060.00696.0060.00151.2060.00136.8060.0075.6060.00189.0060.00256.2060.002.5电梯工程8684.00346.254640.00400.00756.00300.00684.00300.00378.00300.00945.00300.001281.00300.002.6智能化工程1254.0050.00580.0050.00126.0050.00114.0050.0063.0050.00154、157.5050.00213.5050.003地下室及人防10400.00414.674800.002000.001060.00420.63960.00421.05520.00412.701300.00412.701760.00412.184室外配套工程742.0029.59343.0029.5775.0029.7668.0029.8237.0029.3793.0029.52126.0029.51四不可预见费7142.85284.803891.44335.47608.91241.63551.01241.67303.62240.97759.08240.981028.79240.93五税费892.155、8635.60486.4341.9376.1130.2068.8830.2137.9530.1294.8930.12128.6030.12六管理费用4217.24168.152199.17189.58377.72149.89341.79149.91188.51149.61471.28149.61638.77149.60七总计144792.065773.2175504.826509.0412968.525146.2411734.705146.806472.065136.5616180.735136.7421931.225136.12期间费用一营销费用5016.00200.002320.00200156、.00504.00200.00456.00200.00252.00200.00630.00200.00854.00200.00二财务费用7939.87316.583672.35316.58797.79316.58721.81316.58398.89316.58997.23316.581351.80316.58总投资额157747.936289.7981497.177025.6214270.315662.8212912.505663.387122.955653.1417807.975653.3224137.035652.70第 1 页，共 1 页附件23 投资成本核算（全售模式）序号费用项目项目157、整体汽车企业总部大厦汽车博览及服务中心汽车物流及用品分拨中心汽车零配件配送中心汽车研发设计中心汽车展示交易中心总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/ 平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）总价（万元）建筑面积分摊（元/平米）一土地费用39860.661589.3418436.351589.344005.141589.343623.701589.342002.571589.345006.421589.346786.481589.341土地使用权出让金3962158、6.401580.0018328.001580.003981.601580.003602.401580.001990.801580.004977.001580.006746.601580.002土地使用税234.269.34108.359.3423.549.3421.309.3411.779.3429.429.3439.889.34二前期工程费用3392.85135.281848.43159.35289.23114.78261.73114.79144.22114.46360.56114.46488.68114.441规划设计费2678.57106.801459.29125.80228.3490159、.61206.6390.63113.8690.36284.6690.37385.8090.352项目可行性研究费714.2828.48389.1433.5560.8924.1655.1024.1730.3624.1075.9124.10102.8824.09三建筑安装工程费89285.603560.0348643.004193.367611.403020.406887.603020.883795.203012.069488.503012.2212859.903011.691土建工程费53157.602119.5231320.002700.004082.401620.003693.601620.160、002041.201620.005103.001620.006917.401620.001.1桩基工程3937.60157.002320.00200.00302.40120.00273.60120.00151.20120.00378.00120.00512.40120.001.2主体工程49220.001962.5229000.002500.003780.001500.003420.001500.001890.001500.004725.001500.006405.001500.002设备和安装工程24986.00996.2512180.001050.002394.00950.002166.0161、0950.001197.00950.002992.50950.004056.50950.002.1电气工程3009.60120.001392.00120.00302.40120.00273.60120.00151.20120.00378.00120.00512.40120.002.2给排水工程1003.2040.00464.0040.00100.8040.0091.2040.0050.4040.00126.0040.00170.8040.002.3空调工程9530.40380.004408.00380.00957.60380.00866.40380.00478.80380.001197.003162、80.001622.60380.002.4消防工程1504.8060.00696.0060.00151.2060.00136.8060.0075.6060.00189.0060.00256.2060.002.5电梯工程8684.00346.254640.00400.00756.00300.00684.00300.00378.00300.00945.00300.001281.00300.002.6智能化工程1254.0050.00580.0050.00126.0050.00114.0050.0063.0050.00157.5050.00213.5050.003地下室及人防10400.00414.163、674800.002000.001060.00420.63960.00421.05520.00412.701300.00412.701760.00412.184室外配套工程742.0029.59343.0029.5775.0029.7668.0029.8237.0029.3793.0029.52126.0029.51四不可预见费7142.85284.803891.44335.47608.91241.63551.01241.67303.62240.97759.08240.981028.79240.93五税费892.8635.60486.4341.9376.1130.2068.8830.2137.164、9530.1294.8930.12128.6030.12六管理费用4217.24168.152199.17189.58377.72149.89341.79149.91188.51149.61471.28149.61638.77149.60七总计144792.065773.2175504.826509.0412968.525146.2411734.705146.806472.065136.5616180.735136.7421931.225136.12期间费用一营销费用5016.00200.002320.00200.00504.00200.00456.00200.00252.00200.0063165、0.00200.00854.00200.00二财务费用6813.33271.663151.30271.66684.59271.66619.39271.66342.30271.66855.74271.661160.00271.66总投资额156621.396244.8780976.126980.7014157.115617.9012810.095618.467066.365608.2217666.475608.4023945.235607.78第 1 页，共 1 页附件3 工程进度表及资金投入计划分期开发物业体量/平米总计一期 开发汽车企业总部大厦116,000141,200汽车博览及服务中心2166、5,200停车位/个730二期 开发汽车物流及用品分拨中心22,800109,600汽车零配件配送中心12,600汽车研发设计中心31,500汽车展示交易中心42,700停车位/个570工程进度表年度第1年第2年第3年第4年第5-50年汽车企业总部大厦建设期运营期汽车博览及服务中心建设期运营期汽车物流及用品分拨中心筹备期建设期运营期汽车零配件配送中心筹备期建设期运营期汽车研发设计中心筹备期建设期运营期汽车展示交易中心筹备期建设期运营期资金投入计划表年度一期二期总计第1年第2年第3年第4年投资开发成本44,236.6744,236.6728,159.3628,159.36144,792其中：自有167、资金13,271.0013,271.008,447.818,447.8143,438银行贷款30,965.6730,965.6719,711.5519,711.55101,354合计88,473.3456,318.72144,792附件41 经营收入表（全租模式）序号年度合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第49年第50年1经营收入（万元）2745750794413012243022882930632314811039541070681.1销售收入01.2租金收入2,716,3457,59412,66123,67828,20530,00830,857103,330106,444168、1.211.221.231.241.251.26汽车企业总部大厦1283521.444872.008352.0013224.0013620.7214017.4414414.1648267.6049722.24出租率35%60%95%95%95%95%95%95%汽车博览及服务中心414286.492721.604309.204309.204438.484567.754697.0315728.5816202.59出租率60%95%95%95%95%95%95%95%汽车物流及用品分拨中心149232.93984.961606.311653.091699.885692.255863.80出租率60169、%95%95%95%95%95%汽车零配件配送中心81048.79544.32887.70913.55939.413145.723240.52出租率60%95%95%95%95%95%汽车研发设计中心238924.54926.101635.232664.522739.939175.019451.51出租率35%60%95%95%95%95%汽车展示交易中心549330.723689.286016.606191.846367.0821320.9621963.51出租率60%95%95%95%95%95%1.3停车位收入29404.80350350624624624624624624停车位数350170、350624624624624624624收费标准（元/月）5005005005005005005005002运营成本123558.743575861094129713781417467848182.12.3管理成本(经营收入的3%)82372.4923839072986591994431193212营销推广费(经营收入的1.5%)41186.25119195365432459472155916063税费254829.146009581780331534433505879690233.1经营税费254829.146009581780331534433505879690233.1.13.1.23171、.1.33.1.43.1.53.1.63.1.7房产税(建构价70%的1.2%) 营业税(经营收入的5%) 租赁管理费(租金的2%) 教育附加(营业税的3%) 城市建设维护(营业税的1%) 土地使用税印花税(租金的0.1%)54731.4012161216121612161216137287.4939765112151441153215745198535354326.90152253474564600617206721294118.621220364346471561611372.8747121415165254275.52281519844442716.3481324283031103106172、4所得税前净收益2367361.83698611468214282421625810265599048093227单位：万元项目租赁面积 (m2)租金单价 (元/m2/月)2销售面积(m )销售单价（元/m2）汽车企业总部大厦116,0001000汽车博览及服务中心25,2001500汽车物流及用品分拨中22,800600汽车零配件配送中心12,600600汽车研发设计中心31,500700汽车展示交易中心42,7001200总计250,8000本项目定价及租赁面积项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第49年第50年商业租金年递增率3%3%3%3%3%租金系数1.001.001173、.001.001.001.031.061.093.653.76写字楼、物流租金年递增率3%3%3%3%3%租金系数1.001.001.001.001.001.031.061.093.653.76递增率详表附件42 经营收入表（租售结合模式）序号年度合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第49年第50年1经营收入（万元）1363781782868057013086949909119431226339600407751.1销售收入3093207424074240121600392401.111.121.131.141.151.16汽车企业总部大厦1856007424074240371174、20出售率40%40%20%汽车博览及服务中心000出售率70%30%汽车物流及用品分拨中心1368082085472出售率60%40%汽车零配件配送中心756045363024出售率60%40%汽车研发设计中心000出售率60%40%汽车展示交易中心1024807173630744出售率70%30%1.2租金收入1,025,0563,6965,9808,64510,04511,31911,63938,97640,1511.211.221.231.241.251.26汽车企业总部大厦256704.29974.401670.402644.802724.142803.492882.839653.5175、29944.45出租率35%60%95%95%95%95%95%95%汽车博览及服务中心414286.492721.604309.204309.204438.484567.754697.0315728.5816202.59出租率60%95%95%95%95%95%95%95%汽车物流及用品分拨中心74616.47492.48803.15826.55849.942846.122931.90出租率60%95%95%95%95%95%汽车零配件配送中心40524.40272.16443.85456.78469.701572.861620.26出租率60%95%95%95%95%95%汽车研发设计中心176、238924.54926.101635.232664.522739.939175.019451.51出租率35%60%95%95%95%95%汽车展示交易中心0.000.000.000.000.000.000.00出租率60%95%95%95%95%95%1.3停车位收入29404.80350350624624624624624624停车位数350350624624624624624624收费标准（元/月）5005005005005005005005002运营成本61370.143523362658892246537552178218352.12.3管理成本(经营收入的3%) 营销推广费(经营177、收入的1.5%)40913.4323492417392614973583681188122320456.711174120919637491791845946123税费187448.582390324053298531565513081332332734133.1经营税费112887.58421243627049328013081332332734133.1.13.1.23.1.33.1.43.1.53.1.63.1.7房产税(建构价70%的1.2%) 营业税 租赁管理费(租金的2%) 教育附加(营业税的3%) 城市建设维护(营业税的1%) 土地使用税印花税20167.664484484484178、4844868189.0539144029654324955976131980203920501.12741201732012262337808032045.671171211967518185961681.8939406525662020137.1326916522221165.0641435530111239403.2增值税74561.00196911969122804123754所得税前净收益1114962.265086152892951273200810097103803449135527单位：万元本项目定价及租赁面积项目租赁面积 (m2)租金单价 (元/m2/月)2销售面积(m )销179、售单价（元/m2）单位开发 成本汽车企业总部大厦23,20010092,80020,0006,509汽车博览及服务中心25,200150030,0005,146汽车物流及用品分拨中11,4006011,40012,0005,147汽车零配件配送中心6,300606,30012,0005,137汽车研发设计中心31,50070014,0005,137汽车展示交易中心012042,70024,0005,136总计97,600153,200项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第49年第50年商业租金年递增率3%3%3%3%3%租金系数1.001.001.001.001.001.031180、.061.093.653.76写字楼、物流租金年递增率3%3%3%3%3%租金系数1.001.001.001.001.001.031.061.093.653.76递增率详表附件43 经营收入表（全售模式）序号年度合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第49年第50年1经营收入（万元）4986091460701158301707086600000001.1销售收入496660145720115480170084653761.111.121.131.141.151.16汽车企业总部大厦232000928009280046400出售率40%40%20%汽车博览及服务中心75600529181、2022680出售率70%30%汽车物流及用品分拨中心273601641610944出售率60%40%汽车零配件配送中心1512090726048出售率60%40%汽车研发设计中心441002646017640出售率60%40%汽车展示交易中心1024807173630744出售率70%30%1.2租金收入0000000001.211.221.231.241.251.26汽车企业总部大厦0.000.000.000.000.000.000.000.000.00出租率35%60%95%95%95%95%95%95%汽车博览及服务中心0.000.000.000.000.000.000.000.000182、.00出租率60%95%95%95%95%95%95%95%汽车物流及用品分拨中心0.000.000.000.000.000.000.00出租率60%95%95%95%95%95%汽车零配件配送中心0.000.000.000.000.000.000.00出租率60%95%95%95%95%95%汽车研发设计中心0.000.000.000.000.000.000.00出租率35%60%95%95%95%95%汽车展示交易中心0.000.000.000.000.000.000.00出租率60%95%95%95%95%95%1.3停车位收入1948.803503506246240000停车位数350183、3506246240000收费标准（元/月）5005005005005005005005002运营成本22437.40657352127682297000002.12.3管理成本(经营收入的3%) 营销推广费(经营收入的1.5%)14958.26438234755121198000007479.1321911737256199000003税费69964.13188391964021942954400003.1经营税费26113.13765860688936345200003.1.13.1.23.1.33.1.43.1.53.1.63.1.7房产税(建构价70%的1.2%) 营业税 租赁管理费(184、租金的2%) 教育附加(营业税的3%) 城市建设维护(营业税的1%) 土地使用税印花税0.000000024930.44730457928535330000000.0000000000747.91219174256990000249.3073588533000045.482581300000140.003737462000003.2增值税43851.0011181135721300660924所得税前净收益406207.2712065890978141084534860000单位：万元本项目定价及租赁面积项目租赁面积 (m2)租金单价 (元/m2/月)2销售面积(m )销售单价（元/m2）单位185、开发成 本汽车企业总部大厦0100116,00020,0006,509汽车博览及服务中心015025,20030,0005,146汽车物流及用品分拨中06022,80012,0005,147汽车零配件配送中心06012,60012,0005,137汽车研发设计中心07031,50014,0005,137汽车展示交易中心012042,70024,0005,136总计0250,800项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第49年第50年商业租金年递增率3%3%3%3%3%租金系数1.001.001.001.001.001.031.061.093.653.76写字楼、物流租金年递增率3186、%3%3%3%3%租金系数1.001.001.001.001.001.031.061.093.653.76递增率详表附件51 损益表（全租模式）单位： 万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第50年1经营收入2745749.710.000.007,944.0013,011.6024,301.8628,829.0330,632.2031,481.4932,330.7733,180.0634,029.3535,161.7436,294.12107,068.172折旧摊销149618.462,949.112,949.114,826.40187、4,826.404,826.404,826.404,826.404,826.404,826.404,826.404,826.403运营成本123558.740.000.00357.48585.521,093.581,297.311,378.451,416.671,454.881,493.101,531.321,582.281,633.244,818.074税费（所得税除外）254829.140.000.00600.33957.981,780.033,315.333,443.383,505.373,567.373,629.373,691.373,774.033,856.709,023.205开发188、成本144792.0644,236.6744,236.6728,159.3628,159.366财务费用26427.540.000.004,684.485,624.615,309.064,438.633,370.632,158.88841.250.000.000.000.000.007所得税前利润总额2046523.76(44,236.67)(44,236.67)(28,806.76)(25,264.98)11,292.7814,951.3617,613.3419,574.1621,640.8623,231.1923,980.2624,979.0225,977.7993,226.908弥补以前189、年度亏损(919864.63)(44,236.67)(88,473.34)(117,280.11)(142,545.09)(131,252.31)(116,300.95)(98,687.61)(79,113.44)(57,472.58)(34,241.39)(10,261.13)9应纳税所得额2046523.7614,717.8925,977.7993,226.9010所得税511630.943,679.476,494.4523,306.7311所得税后利润1534892.82(44,236.67)(44,236.67)(28,806.76)(25,264.98)11,292.7814,951190、.3617,613.3419,574.1621,640.8623,231.1923,980.2621,299.5519,483.3469,920.181 折旧年限按30年。2 税费指除所得税之外的其它税。附件52 损益表（租售结合模式）单位：序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年1经营收入1363780.980.000.0078,286.4080,570.00130,868.7449,908.8511,943.082折旧摊销58056.580.000.002,143.731,338.342,119.141,778.451,778.453运营成本61370.140.000.003191、,522.893,625.655,889.092,245.90537.444税费（所得税除外）187448.580.000.0023,902.7824,052.6729,852.9215,654.541,308.505开发成本144792.0644,236.6744,236.6728,159.3628,159.366财务费用0.000.004,684.483,255.39575.030.000.007所得税前利润总额903598.72(44,236.67)(44,236.67)15,873.1720,138.5992,432.5630,229.968,318.698弥补以前年度亏损(25777192、1.78)(44,236.67)(88,473.34)(72,600.18)(52,461.58)9应纳税所得额903598.7239,970.9730,229.968,318.6910所得税225899.689,992.747,557.492,079.6711所得税后利润677699.04(44,236.67)(44,236.67)15,873.1720,138.5982,439.8122,672.476,239.021 折旧年限按30年。附件53 损益表（全售模式）单位： 万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第49年第50年1经营收入498608.800.000193、.00146,070.40115,830.40170,708.0066,000.000.000.000.000.002折旧摊销1814.230.000.001,639.78503.37677.810.000.000.000.000.003运营成本22437.400.000.006,573.175,212.377,681.862,970.000.000.000.000.004税费（所得税除外）69964.130.000.0018,838.7419,639.7221,941.689,544.000.000.000.000.005开发成本144792.0644,236.6744,236.6728,1194、59.3628,159.366财务费用0.000.004,684.482,128.851,064.420.000.000.000.000.007所得税前利润总额251723.23(44,236.67)(44,236.67)86,174.8760,186.74139,342.2353,486.000.000.000.000.008弥补以前年度亏损(135008.49)(44,236.67)(88,473.34)(2,298.47)9应纳税所得额251723.2357,888.27139,342.2353,486.000.000.000.000.0010所得税62930.8114,472.0734195、,835.5613,371.500.000.000.000.0011所得税后利润188792.42(44,236.67)(44,236.67)86,174.8745,714.67104,506.6740,114.500.000.000.000.001 折旧年限按30年。附件61 现金流量表（全租模式）序号项目合计123456789101112131411.11.21.31.41.51.6现金流入 销售部分收入 租金部分收入 停车位收入 银行融资回收固定资产余值回收流动资金2,847,104.1502,716,34529,405101,35430,965.670.000030,96630,965196、.670.000030,96627,655.550.007,59435019,71232,723.150.0012,66135019,71224,301.860.0023,67862428,829.030.0028,20562430,632.200.0030,00862431,481.490.0030,85762432,330.770.0031,70762433,180.060.0032,55662434,029.350.0033,40562435,161.740.0034,53862436,294.120.0035,67062437,426.510.0036,80362422.12.22.3197、2.42.52.62.7现金流出 建设投资 利用原固定资产 流动资金 运营成本 营业税金及附加 还本付息维持运营投资656,068.66144,792123,559254,829132,88944,236.6744,23700044,236.6744,23700036,103.3628,1593576006,98641,170.9628,15958695811,46824,301.861,0941,78021,42828,829.031,2973,31524,21630,632.201,3783,44325,81031,481.491,4173,50526,55921,442.241,4553198、,56716,4205,122.471,4933,62905,222.691,5313,69105,356.311,5823,77405,489.931,6333,85705,623.551,6843,93903税前净现金流量2,191,035.49(13,271.00)(13,271.00)(8,447.81)(8,447.81)0.000.000.000.0010,888.5428,057.5928,806.6629,805.4330,804.1931,802.954累积税前净现金流 量(13,271.00)(26,542.00)(34,989.81)(43,437.62)(43,437.199、62)(43,437.62)(43,437.62)(43,437.62)(32,549.08)(4,491.49)24,315.1754,120.6084,924.79116,727.7455.1税前净现值基准收益率127,021.91(12,064.55)10%(10,967.77)10%(6,346.96)10%(5,769.97)10%0.0010%0.0010%0.0010%0.0010%4,617.8010%10,817.4210%10,096.5610%9,496.9310%8,922.8810%8,374.7110%6累计税前净现值(12,064.55)(23,032.32)(2200、9,379.28)(35,149.25)(35,149.25)(35,149.25)(35,149.25)(35,149.25)(30,531.44)(19,714.03)(9,617.47)(120.54)8,802.3417,177.057所得税511,630.940.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003,679.476,494.456,744.148税后净现金流量1,679,404.55(13,271.00)(13,271.00)(8,447.81)(8,447.81)0.000.000.000.0010,888.5428,057.592201、8,806.6626,125.9524,309.7425,058.829累计税后净现金流量(13271.00)(26542.00)(34989.81)(43437.62)(43437.62)(43437.62)(43437.62)(43437.62)(32549.08)(4491.49)24315.1750441.1374750.8799809.681010.1税后净现值基准收益率97,424.05(12,064.55)10.00%(10,967.77)10.00%(6,346.96)10.00%(5,769.97)10.00%0.0010.00%0.0010.00%0.0010.00%0.0202、010.00%4,617.8010.00%10,817.4210.00%10,096.5610.00%8,324.5310.00%7,041.6710.00%6,598.7710.00%11累计税后净现值(12,064.55)(23,032.32)(29,379.28)(35,149.25)(35,149.25)(35,149.25)(35,149.25)(35,149.25)(30,531.44)(19,714.03)(9,617.47)(1,292.93)5,748.7312,347.50计算指标：所得税前所得税后 项目投资财务内部收益率21.31%项目投资财务内部收益率19.94%目投资203、财务净现值（I=10%)127,021.91 项目投资财务净现值（I=10%) 97424.05 目投资动态投资回收期（年）12.01 项目投资动态投资回收期（年）12.18 项目投资静态投资回收期 10.16项目投资静态投资回收期10.16附件62 现金流量表（租售结合模式）序号项目合计12345678495011.11.21.31.41.51.6现金流入 销售部分收入 租金部分收入 停车位收入 银行融资 回收固定资产余值回收流动资金1,465,135.421,025,05629,405101,35430,965.670.000030,96630,965.670.000030,96697,9204、97.9574,240.003,69635019,712100,281.5574,240.005,98035019,712130,868.74121,600.008,645624049,908.8539,240.0010,045624011,943.080.0011,319624012,263.430.0011,639624039,600.090.0038,97662440,774.710.0040,15162422.12.22.32.42.52.62.7现金流出 建设投资 利用原固定资产 流动资金 运营成本 营业税金及附加 还本付息维持运营投资508,586.85144,79261,3701205、87,44944,236.6744,23700044,236.6744,237000106,445.7628,1593,52323,90350,861108,729.3628,1593,62624,05352,89246,965.675,88929,85311,22417,900.442,24615,65501,845.945371,30801,883.745521,33205,109.461,7823,32705,248.071,8353,41303税前净现金流量956,548.57(13,271.00)(13,271.00)(8,447.81)(8,447.81)83,903.0732,0206、08.4110,097.1510,379.7034,490.6235,526.644累积税前净现金流 量(13,271.00)(26,542.00)(34,989.81)(43,437.62)40,465.4572,473.8682,571.0192,950.70921,021.93956,548.5755.1税前净现值基准收益率110,292.27(12,064.55)10%(10,967.77)10%(6,346.96)10%(5,769.97)10%52,097.2010%18,067.9110%5,181.4310%4,842.2110%323.1910%302.6410%6累计税前净207、现值(12,064.55)(23,032.32)(29,379.28)(35,149.25)16,947.9635,015.8740,197.3045,039.51109,989.64110,292.277所得税225,899.680.000.000.000.009,992.747,557.492,079.672,150.318,622.668,881.668税后净现金流量730,648.89(13,271.00)(13,271.00)(8,447.81)(8,447.81)73,910.3324,450.928,017.478,229.3925,867.9726,644.989累计税后净现金208、流量(13271.00)(26542.00)(34989.81)(43437.62)30472.7154923.6362941.1071170.49704003.91730648.891010.1税后净现值基准收益率83,345.63(12,064.55)10.00%(10,967.77)10.00%(6,346.96)10.00%(5,769.97)10.00%45,892.5010.00%13,801.9110.00%4,114.2310.00%3,839.0710.00%242.3910.00%226.9810.00%11累计税后净现值(12,064.55)(23,032.32)(29,209、379.28)(35,149.25)10,743.2524,545.1628,659.3932,498.4683,118.6583,345.63计算指标：所得税前所得税后 项目投资财务内部收益率43.05%项目投资财务内部收益率37.14%目投资财务净现值（I=10%)110,292.27项目投资财务净现值（I=10%)83345.63 投资动态投资回收期（年）4.67 项目投资动态投资回收期（年） 4.77 项目投资静态投资回收期4.52 项目投资静态投资回收期4.59附件63 现金流量表（全售模式）序号项目合计123456711.11.21.31.41.51.6现金流入 销售部分收入 租金210、部分收入 停车位收入 银行融资 回收固定资产余值回收流动资金599,963.24496,66001,949101,35430,965.670.000030,96630,965.670.000030,966165,781.95145,720.00035019,712135,541.95115,480.00035019,712170,708.00170,084.000624066,000.0065,376.00062400.000.0000022.12.22.32.42.52.62.7现金流出 建设投资 利用原固定资产 流动资金 运营成本 营业税金及附加 还本付息维持运营投资351,532.521211、44,79222,43769,964114,33944,236.6744,23700044,236.6744,237000125,293.8228,1596,57318,83971,72374,851.8528,1595,21219,64021,84050,399.517,68221,94220,77612,514.002,9709,54400.000003税前净现金流量248,430.72(13,271.00)(13,271.00)40,488.1360,690.11120,308.4953,486.000.004累积税前净现金流 量(13,271.00)(26,542.00)13,946.212、1374,636.23194,944.72248,430.72248,430.7255.1税前净现值基准收益率153,732.73(12,064.55)10%(10,967.77)10%30,419.3310%41,452.1610%74,702.1110%30,191.4510%0.0010%6累计税前净现值(12,064.55)(23,032.32)7,387.0248,839.17123,541.28153,732.73153,732.737所得税62,930.810.000.000.0014,472.0734,835.5613,371.500.008税后净现金流量185,499.92(213、13,271.00)(13,271.00)40,488.1346,218.0485,472.9340,114.500.009累计税后净现金流量(13271.00)(26542.00)13946.1360164.17145637.10185751.60185751.601010.1税后净现值基准收益率114,661.56(12,064.55)10.00%(10,967.77)10.00%30,419.3310.00%31,567.5410.00%53,071.9710.00%22,643.5910.00%0.0010.00%11累计税后净现值(12,064.55)(23,032.32)7,387214、.0238,954.5692,026.52114,670.11114,670.11计算指标：所得税前所得税后 项目投资财务内部收益率124.00%项目投资财务内部收益率109.82%目投资财务净现值（I=10%)153,732.73项目投资财务净现值（I=10%)114661.56 投资动态投资回收期（年）2.76 项目投资动态投资回收期（年）2.76 项目投资静态投资回收期2.66项目投资静态投资回收期2.66附件71 资金来源运用表（全租模式）序号项目合计12345678910一 资金来源 608,488.61 44,236.67 44,236.67 36,103.36 41,170.96215、24,301.8628,829.03 30,632.20 31,481.49 32,330.77 33,180.06经营活动产生的现金1 2,745,749.71 0.00 0.00 7,944.00 13,011.60 24,301.8628,829.03 30,632.20 31,481.49 32,330.77 33,180.06 来源1.1销售部分收入 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.000.001.2租金部分收入 2,716,344.91 0.00 0.00 7,593.60 12,661.20 23,677.8628,2216、05.03 30,008.20 30,857.49 31,706.77 32,556.061.3停车位收入 29,404.80 0.00 0.00 350.40 350.40 624.00 624.00 624.00624.00624.00 624.00筹资活动产生的现金2 144,792.06 44,236.67 44,236.67 28,159.36 28,159.360.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 来源2.1自有资金 43,437.62 13,271.00 13,271.00 8,447.81 8,447.81 0.000.000.00 0.00 0.00 0217、.002.2银行贷款 101,354.44 30,965.67 30,965.67 19,711.55 19,711.550.000.00 0.00 0.00 0.00 0.00二 资金运用 284,215.98 13,271.00 13,271.00 16,391.81 21,459.4124,301.8628,829.03 30,632.20 31,481.49 21,442.24 5,122.471 运营成本 20,866.34 0.00 0.00 357.48 585.52 1,093.58 1,297.31 1,378.451,416.67 1,454.88 1,493.102 税费218、 48,374.68 0.00 0.00 600.33 957.98 1,780.03 3,315.33 3,443.383,505.37 3,567.37 3,629.373 自有资金投入 43,437.62 13,271.0013,271.008,447.818,447.814 还本付息 132,888.72 0.00 0.00 6,986.19 11,468.10 21,428.2424,216.3925,810.37 26,559.45 16,419.98 0.005 所得税 38648.62 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0219、.00三 盈余资金324272.63 30,965.67 30,965.67 19,711.55 19,711.55 0.00 0.00 0.000.00 10,888.54 28,057.59四 累计盈余资金 2653989.62 30,965.67 61,931.34 81,642.89 101,354.44 101,354.44101,354.44 101,354.44 101,354.44 112,242.98 140,300.57还款计划表汇总123456789101 期初贷款本金累计 0.00 32,637.82 67,038.08 84,447.92 98,315.9882,19220、6.8062,419.04 39,979.29 15,578.73 0.002 本期贷款 101,354.44 30,965.67 30,965.67 19,711.55 19,711.55 0.000.000.00 0.00 0.00 0.00贷款利率 5.40% 5.40% 5.40% 5.40% 5.40% 5.40% 5.40% 5.40% 5.40%5.40%3 本期应计利息 31,534.28 1,672.15 3,434.59 4,684.48 5,624.615,309.06 4,438.63 3,370.63 2,158.88 841.25 0.004 本期还本付息 132,221、888.72 0.00 0.00 6,986.19 11,468.10 21,428.2424,216.39 25,810.37 26,559.45 16,419.98 0.004.1 还本 106,461.18 0.00 0.00 2,301.71 5,843.49 16,119.1819,777.7722,439.75 24,400.56 15,578.73 0.004.2 付息 26,427.54 0.00 0.00 4,684.48 5,624.61 5,309.06 4,438.633,370.63 2,158.88 841.25 0.005 期末贷款余额累计 32,637.82 6222、7,038.08 84,447.92 98,315.98 82,196.8062,419.04 39,979.29 15,578.73 0.00 0.006 可还款资金 2,367,361.83 0.00 0.00 6,986.19 11,468.10 21,428.2424,216.3925,810.37 26,559.45 27,308.52 28,057.59累计盈余资金+当期6.10.00 还本付息6.2 其他还款来源 2,367,361.83 0.00 0.00 6,986.19 11,468.10 21,428.2424,216.39 25,810.37 26,559.45 27,223、308.52 28,057.597 还贷资金结余 2234473.11 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.0010,888.54 28,057.59附件72 资金来源运用表（租售结合模式）序号项目合计1234567850一 资金来源1,508,573.0444,236.6744,236.67106,445.76 108,729.36130,868.74 49,908.8511,943.0812,263.4340,774.71经营活动产生的现金1 1,363,780.980.000.0078,286.4080,570.00130,868.7449,908.224、8511,943.0812,263.4340,774.71 来源1.1销售部分收入 309,320.00 0.000.0074,240.0074,240.00121,600.0039,240.000.000.000.001.2租金部分收入 1,025,056.180.000.003,696.005,979.608,644.7410,044.8511,319.0811,639.4340,150.711.3停车位收入 29,404.800.000.00350.40 350.40 624.00 624.00624.00624.00 624.00筹资活动产生的现金2 144,792.06 44,236225、.6744,236.6728,159.3628,159.360.000.000.000.000.00 来源2.1自有资金 43,437.6213,271.0013,271.008,447.818,447.810.000.000.000.000.002.2银行贷款 101,354.44 30,965.6730,965.6719,711.5519,711.550.000.000.000.000.00二 资金运用 633,132.09 13,271.0013,271.0086,734.2189,017.8156,958.4125,457.933,925.614,034.0514,129.731 运营226、成本61,370.140.000.003,522.893,625.655,889.092,245.90537.44 551.851,834.862 税费187,448.580.000.0023,902.7824,052.6729,852.9215,654.541,308.501,331.883,413.213 自有资金投入43,437.6213,271.0013,271.008,447.818,447.814 还本付息114,976.070.000.0050,860.7352,891.6811,223.660.000.000.000.005 所得税225,899.680.000.000.000227、.009992.74 7557.49 2079.67 2150.318881.66三 盈余资金 875440.95 30,965.6730,965.6719,711.5519,711.5573,910.3324,450.928,017.478,229.3926,644.98四 累计盈余资金 21615734.66 30,965.6761,931.3481,642.89101,354.44175,264.77199,715.69 207,733.16 215,962.55 875,440.95还款计划表汇总12345678171 期初贷款本金累计0.0032,637.8267,038.0840,228、573.3810,648.630.000.000.000.002 本期贷款101,354.4430,965.6730,965.6719,711.5519,711.550.000.000.000.000.00贷款利率5.40% 5.40% 5.40% 5.40% 5.40% 5.40% 5.40% 5.40%5.40%3 本期应计利息13,621.631,672.153,434.594,684.483,255.39575.03 0.000.000.000.004 本期还本付息114,976.070.000.0050,860.7352,891.6811,223.660.000.000.000.00229、4.1 还本106,461.180.000.0046,176.2549,636.2910,648.630.004.2 付息8,514.890.000.004,684.483,255.39575.03 0.000.000.000.005 期末贷款余额累计32,637.8267,038.0840,573.3810,648.630.000.000.000.000.006 可还款资金1,114,962.260.000.0050,860.7352,891.6895,126.7332,008.4110,097.1510,379.7035,526.64 累计盈余资金+当6.10.00期还本付息6.2 其他还230、款来源1,114,962.260.000.0050,860.7352,891.6895,126.7332,008.4110,097.1510,379.7035,526.647 还贷资金结余999986.19 0.000.000.000.0083,903.0732,008.4110,097.1510,379.7035,526.64附件73 资金来源运用表（全售模式）序号项目合计1234567850一资金来源643,400.8644,236.6744,236.67174,229.76143,989.76170,708.0066,000.000.000.000.00经营活动产生的现金1 498,60231、8.800.000.00146,070.40115,830.40170,708.0066,000.000.000.000.00 来源1.1销售部分收入496,660.000.000.00145,720.00115,480.00170,084.0065,376.000.000.000.001.2租金部分收入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.3停车位收入1,948.800.000.00350.40350.40624.00624.000.000.000.00筹资活动产生的现金2 144,792.0644,236.6744,236.6728,159.3232、628,159.360.000.000.000.000.00 来源2.1自有资金43,437.6213,271.0013,271.008,447.818,447.810.000.000.000.000.002.2银行贷款101,354.4430,965.6730,965.6719,711.5519,711.550.000.000.000.000.00二资金运用313,108.8813,271.0013,271.00105,582.2769,612.3685,235.0725,885.500.000.000.001 运营成本22,437.400.000.006,573.175,212.377,6233、81.862,970.000.000.000.002 税费69,964.130.000.0018,838.7419,639.7221,941.689,544.000.000.000.003 自有资金投入43,437.6213,271.0013,271.008,447.818,447.814 还本付息114,338.930.000.0071,722.5621,840.4020,775.970.000.000.000.005 所得税62930.81 0.000.000.0014472.07 34835.56 13371.50 0.000.000.00三盈余资金330291.98 30,965.67234、30,965.6768,647.4974,377.4085,472.9340,114.500.000.000.00四累计盈余资金15589424.81 30,965.6761,931.34130,578.83204,956.23290,429.16330,543.66330,543.66330,543.66330,291.98还款计划表汇总12345678171 期初贷款本金累计139,098.990.0032,637.8267,038.0819,711.5519,711.550.000.000.000.002 本期贷款101,354.4430,965.6730,965.6719,711.55235、19,711.550.000.000.000.000.00贷款利率5.40% 5.40% 5.40% 5.40% 5.40% 5.40% 5.40% 5.40%5.40%3 本期应计利息12,984.491,672.153,434.594,684.482,128.851,064.420.000.000.000.004 本期还本付息114,338.930.000.0071,722.5621,840.4020,775.970.000.000.000.004.1 还本106,461.180.000.0067,038.0819,711.5519,711.550.004.2 付息7,877.750.00236、0.004,684.482,128.851,064.420.000.000.000.005 期末贷款余额累计32,637.8267,038.0819,711.5519,711.550.000.000.000.000.006 可还款资金406,207.270.000.00120,658.4990,978.31141,084.4653,486.000.000.000.00 累计盈余资金+当期6.10.00还本付息6.2 其他还款来源406,207.270.000.00120,658.4990,978.31141,084.4653,486.000.000.000.007 还贷资金结余291868.34 0.000.0048,935.9469,137.91120,308.4953,486.000.000.000.00附表8 敏感性分析表项目内部收益率（）净现值(I=10%)（万元）投资回收期(静态)（年）投资回收期 (动态)（年）基本方案19.94%97424.0512.1810.16租金上升10%21.53%115093.0211.199.52租金下降10%18.28%79703.1913.510.93建安成本上升10%18.40%89127.9713.3910.87建安成本下降10%21.74%105647.5511.079.44