1、XXXXXXXXXXXXX有限公司农业综合开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月83可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论11.1项目基本情况1概要1项目提要11.2 本项目研究的程序与方法11.3本项目研究的依据21.4 项目投资与财务分析2、2第二章 项目背景42.1政策与产业经济背景42.2令人振奋的“XX优化开发区规划”42.3从农业科技园发展层面解读项目地生态养殖与旅游开发52.4市场前景广阔的休闲农业7休闲农业的概念7休闲农业的基本功能7休闲农业，利国利民82.5大力发展旅游业是推进XX村整体发展的战略模式92.6项目承建单位10第三章 项目地建设条件分析113.1基础建设条件11区位与地形地貌11气候特征11土壤类型11水资源11电力、交通123.2社会经济概况12经济条件12人口123.3优势条件133.3.1 区位优势13地缘优势13资金优势13资源组合优势13第四章 市场分析144.1特色水产品和名特优新果蔬市场前3、景乐观144.2农业旅游市场蓬勃兴起、方兴未艾14第五章 项目理念与定位175.1项目理念17延伸农业产业链，建设创意农业园区17培育文化个性，突出健康特色20主题化开发打造农业旅游名区和文化休闲名园215.2定位体系23总体定位23形象定位23功能定位24目标定位255.3总体架构265.4发展战略27第六章 主要项目建设方案296.1果蔬花木种植区30建设方针与开发结构30部分建设项目描述31果蔬花木种植区经济技术指标386.2特色水产养殖区38建设方针与开发结构38部分建设项目描述39特色水产养殖区经济技术指标436.3水产加工服务区43建设方针与开发结构43部分建设项目描述43水产加工4、服务区经济技术指标446.4创意农业博览区44建设方针与开发结构44部分建设项目描述45创意农业博览区经济技术指标496.5黄河湿地休闲区50建设方针与开发结构50部分建设项目描述50黄河湿地休闲区经济技术指标53第七章 工程工艺要求及方案选择547.1土木工程54设计要求与依据54技术经济指标分析54规划建筑设计图纸文件547.2道路交通工程55交通集散节点55道统系统分级557.3绿化及植被抚育规划56绿化种植原则56植物景观营造主要措施577.4给排水工程57建设原则57给水规划57排水工程587.5节能工程58节能原则58节能标准58节能措施587.6电力规划59第八章 开发运营策略65、08.1开发企业在项目区的定位与发展方向608.2总体运营策略608.3经营理念与管理战略61经营理念61管理战略618.4产品策略628.5市场策略628.6营销策略628.7投资策略638.8项目的核心竞争力63第九章 投资估算与财务分析649.1项目投资估算64投资估算说明64项目投资估算649.2财务分析64重点农业休闲旅游赢利项目收入构成分析65常规经营型项目市场预测66不同类别游客消费行为预测66项目营业收入和收益估算67财务分析结论679.3财务分析补充说明68第一章 总论1.1项目基本情况1.1.1概要项目名称：370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目项目地址：XX。建设单位：6、XX建设规模：用地面积约370亩，投资估算1800万元，地上构筑物及建筑物总面积约47900。其中，农业生产设施及临时性构筑物面积共为44350，农业加工及服务设施面积为1900，休闲度假旅游设施面积为1650，为智能温室结构。项目投资资金由XX有限公司自筹。 建设周期：20112012年1.1.2项目提要XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目，以荒碱地综合治理和持续利用为先导，以生态高效水产养殖业和名特优新果蔬苗木种植业为基础，以特色水产养殖和加工、盐碱地特色花卉苗木种植、无公害食品推广、农业文化教育、农事活动体验和生态休闲旅游为主题，是涵盖科技农业、观光休闲农业、农业教育、农业文化、7、黄河滩湿地观光、田园养生度假等，以农业旅游业协同发展为战略性利润模式，是第一产业、第二产业、第三产业有机融合的新型特色产业。项目的建设宗旨是成为推动盐碱地综合治理、水产养殖加工业升级、实践中央“三农”政策、促进就业、改善民生的典范项目。1.2 本项目研究的程序与方法XX有限公司受XX有限公司委托，对XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目进行可行性研究，并出具研究成果。委托协议签订后，组成项目专家工作组，编制了本建议书。1、 根据编制要求，工作组几次前往项目地进行实地调查，分别对市场、资源、社会、同业单位、项目涉及的相关机构等进行了调研，收集项目建设、运营等各方面所必需的信息资料和数据。28、 在分析调查研究收集资料的基础上，根据市场发展状况，对项目进行的科学客观、发展创新的策划，并与XX有限公司（以下简称承建单位）进行多次沟通，对项目的建设规模、设计方案、场址方案、工程方案、环境保护方案、组织机构设置方案、实施进度方案及项目投资与资金筹措方案等进行了可行性研究。3、 在对多种方案论证比选优化后，提出推荐方案。4、 对推荐方案进行环境评价、财务评价、社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。5、 有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行调整或重新设计。6、 在项目负责人统筹协调下，各专业组分工编写可研，综合汇总，与委托方进行9、认真评测后，修改完善，形成本正式可研。1.3本项目研究的依据1、建设项目环境保护管理条例（国家环境保护委员会、国家计委）。2、XX旅游发展总体规划。3、XX优化开发区社会主义新农村建设规划（2010.9）。4、XX新农村新牧区规划编制的指导意见。5、国家发改委、建设部发布的建设项目，经济评价方法与参数（第三版）。1.4 项目投资与财务分析项目中的生态养殖种植项目投资回收期稳定性较强，约为45年（含建设期11.5年）。通过对农业生态旅游项目相对独立地进行投资收益分析，在涵盖建设期的财务计算期（20112020年）计10年内，农业生态旅游项目经营利润总额（折旧前）估算为916万元，折旧前利润估算为10、761万元，均大于农业生态旅游项目投资额。分析表明，项目投资回收期约需7.58.0年（含11.5年建设期）。项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。承建单位能够比较可靠、稳定地获得充足的资金维持正常经营活动，而且有扩展服务和延伸产品的资金实力。项目财务分析可行。通过对XX地区生态水产养殖市场、生态果蔬花木市场进行调查和分析，充分审视XX的资源条件、绿色养殖业和农业生态旅游业的产业要素，充分整合科研机构和智慧型外脑机构的专业资源，随着项目建设和服务品质的提高及知名度的提升，本项目将在创造越来越稳定、可靠的经济效益的同时，发挥出良好的区域带动效应。第二章 项目背景2.1政策与产业经济背景200620111、1年的中央“一号文件”提出，加强“三农”工作，积极发展现代农业，是全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必然要求，是加快社会主义现代化建设的重大任务。农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村稳则社会安。特别是2007年中共中央国务院关于积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设的若干意见中提到：“大力发展特色农业。要立足当地自然和人文优势，培育主导产品，优化区域布局。适应人们日益多样化的物质文化需求，因地制宜地发展特而专、新而奇、精而美的各种物质、非物质产品和产业，特别要重视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游业。”2.2令人振奋的“XX镇优化开发区规划”2010年9月，XX镇委托完成了XX镇优12、化开发区社会主义新农村建设规划。该规划面向XX社会主义新农村建设的实际需要，以推进XX镇现代农牧业为主题，建设XX镇优化发展区社会主义新农村。规划范围包括以XX镇沿河优化开发区四个村（新民、羊场、XX、渠畔）为基础，总面积147.4平方公里（22.11万亩）。规划集中打造现代化规模种植区、特色种植区、集约化养殖区、优质水产养殖区、现代加工物流园区五大产业区和生活区。XX镇优化发展区在该规划中将按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理、高质量服务”的建设目标，充分利用各种优势条件，实现经济效益、社会效益、生态效益的统一。其中，优质水产养殖区以黄河故道形成的黄河滩涂为基础，利用黄河沿岸补排水方便的13、优势，发展优质水产养殖业。优质水产养殖区规划总占地面积9271亩，建设鱼塘5550亩，分为现代渔业示范区、休闲渔业区、生态渔业区3个区，重点发展黄河鲤鱼、河蟹等水产品和鸭子等水禽类。项目地即位于XX村黄河故道形成的滩涂，属于“优质水产养殖区”核心地带。2.3从农业科技园发展层面解读项目地生态养殖与旅游开发农业科技园区是现代农业发展的先锋模式和示范样板。纵观我国农业科技园区的发展，大约经过三代发展模式。农业科技园发展历程代次第一代农业科技示范园第二代工厂化农业园第三代观光农业园出现背景全国农业科研院所在外地建立农业科研基地，出现了大量农业园区。科技部大力推广“以科技为先导、市场为导向、产业化为目14、标”的工厂化高效农业示范项目，在示范基地结合工厂化农业园形成了第二代农业园区。1990年代末至今，随着城市居民生活条件改善，观光旅游需求上升，农业科技园区在原来基础上，结合农业观光旅游，形成第三代农业园区。园区形态农业科技示范园设施农业+科技示范基地的工厂化农园农业科技园+观光农业园主要功能新科技、新产品的研发与应用示范高效农业开发，农业种植新技术应用；集科研、生产、加工、销售于一体，实现周年性、全天候、反季节的规模生产。农产品的研发与销售，回归自然的农业主题观光旅游；以市场为导向，以科技为依托，用企业化方式完成了农业科技的推广。运作方式纯政府行为政府主导、企业运作以农业产业化经营方式运作，产15、销一体化。经营方式政府拨款政府拨款+园区自营投资主体多元化、运行机制灵活、讲究经济效益。典型园区北京“中以（色列）”农业示范基地北京锦绣大地农业园区（2007年前）珠海农科所、深圳青青世界纵观第一、二、三代农业科技园，虽然市场化的程度越来越深，但都是以“农业产品科技为主导”的发展模式，而不是以“农业产业科技为主导”的发展模式。新形势下，市场呼唤突破农业产业链、从全景产业价值体系来构架全新的“后现代农业”的发展模式，其主要存在形式称为第四代农业科技园。农业科技园演替图“后现代农业”通过其他领域对农业的投入或与农业的融合，延伸农业的产业链，使得农业获得新的市场需求，从而提升农业的附加值。按照“后现16、代农业”的发展思路，第四代农业科技园区应该是能够体现农业同多种产业复合、并形成一定价值链的综合性、多元化、现代型的泛农业科技园。“死海”第二代：业态单薄，生存不易“红海”第三代：竞争激烈，胜算不大“蓝海”第四代：突出重围，超越竞争XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目，以荒碱地综合治理和持续利用为先导，以生态高效水产养殖业和名特优新果蔬苗木种植业为基础，以特色水产养殖和加工、盐碱地特色花卉苗木种植、无公害食品推广、农业文化教育、农事活动体验和生态休闲旅游为主题，是涵盖科技农业、观光休闲农业、农业教育、农业文化、黄河滩湿地观光、田园养生度假等，以农业旅游业协同发展为战略性利润模式，是第一产17、业、第二产业、第三产业有机融合的新型特色产业。项目的建设宗旨是成为推动盐碱地综合治理、水产养殖加工业升级、实践中央“三农”政策、促进就业、改善民生的典范项目。项目地的明智选择是突出重围，独辟蹊径，做第四代农业科技园区的引领者，以全新“蓝海”战略制胜。2.4市场前景广阔的休闲农业休闲是当今社会富裕生活的象征，休闲消费已成为中国新的经济增长的重要来源，休闲农业推广是休闲经济的重要模式之一。2.4.1休闲农业的概念 休闲农业是指利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林牧渔生产、农业经营活动、农村文化及农家生活，提供人们休闲，增进居民对农业和农村体验为目的的农业经营形态；是结合生产、生活与生态三位一18、体的农业，在经营上表现为产供销及休闲旅游服务等三级产业于一体的农业发展形式，是现代农业发展的一个重要途径。 休闲农业区，游客不仅可观光、采摘、收获农产品、体验农作、了解农民生活、享受乡土情趣，而且部分劳动过程可以让旅游者亲自参与、亲自体验，甚至可住宿、度假、游乐。休闲农业可以增加农业与农村发展的功能，增进民众对农村与农业的体验，提升休闲旅游品质，并提高农民收益，促进农村发展。休闲农业还可通过寓教于乐的形式，让参与者更加珍惜农村的自然文化资源，激起人们热爱劳动、热爱生活、热爱自然的兴趣，进一步增强人们保护自然、保护文化遗产、保护环境的意识。2.4.2休闲农业的基本功能1、经济功能增加农村就业机会19、，增加农民收入渠道，提高农民收入，改善农村产业结构。 2、社会功能增加城乡居民接触，拓展农民人际关系，缩短城乡差别，提升农村生活品质。 3、教育功能提供人们认识农业、了解农村动植物生长过程、体验农村生活及认识农村文化及生态等。 4、环保功能为吸引游客，休闲农业区必须主动改善环境卫生，提升环境品质，维护自然生态均衡。并借助休闲农业相关知识的教育提高人们环境保护与生态保育重要性的认识，主动做好资源保护工作。 5、游憩功能提供人们休闲场所，从事健康的、富有情趣的休闲活动，解除工作及生活的压力，达到休养心身的作用。 6、文化传承功能休闲农业的发展可使农村特有的生活文化、产业文化及许多民俗文化得以继承，20、同时能创造出具有特殊风格的农村文化。2.4.3休闲农业，利国利民大力发展休闲农业，对促进农村生产发展、提高农民生活水平、树立农村新风尚、改善农村村容村貌和促进农村民主建设都有着十分重要的意义。休闲农业的发展，拓宽了农民的经济来源，促进了城乡交流加快，有利于乡风文明建设；增加了农民在家乡就业的机会，有利于社会安定；促进了农村的环保建设，提高了资源利用率，丰富了农民创业的机会。1、休闲农业是适应国内外农业发展趋势的新产物 随着经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，城市化的不断扩大，闲暇时间的逐渐增多，生活节奏的不断加快以及竞争的日益激烈，人们对于休闲活动、接触大自然、回归俭朴生活的需求正快速成长21、，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己，追求更多观光旅游景点。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业-休闲农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。正是由于兼具经济、社会、教育、环保、游憩保健和文化传承等多种功能，休闲农业已成为国内外农业发展一个新的趋势。我国的休闲农业也正在呈现旺盛发展的势头。 2、发展休闲农业是农村经济发展新阶段的现实要求 城镇居民开始走出城市，回归大自然，领略独具特色的乡间风情渐成时尚，对旅游的消费不断从传统的旅游景观发展到结合旅游景观与农业生态景观的休闲农业需求增长上。在城市周边和经济发达地区发展休闲农业具有现实的需要也有广阔的22、前景。 3、休闲农业是增加农民就业，提高农民收入的重要途径 休闲农业园内不但为游客提供各种农业休闲景观、珍奇水果、蔬菜，还提供吩咐多彩的生态化的游憩活动，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费,其效益和容纳的劳动力是普通种养业的510倍。2.5大力发展旅游业是推进XX村整体发展的战略模式旅游产业导向下的新农村建设是XX优化开发区解决“三农”问题的战略抉择，也是推进XX村整体发展的战略模式。休闲旅游产业是社会主义新农村建设的生力军和重要支撑力量，乡村旅游是新农村建设的重要模式。旅游开发对于农村城市化、农民市民化具有直接的推进作用。新农村建设重在发展乡村经济，打破农业界限，以农林牧副业资源、乡村23、田园资源、乡村风景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等为依托，建立“主力开发企业合作经济组织农户”的农业产业化经营模式，开发休闲旅游产业，实现部分第一产业的第三产业化。XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目站在XX村整体发展、与周边邻近区域整体发展的高度，使自身业态组合和产品安排不仅创造直接收益并给XX村带来直接经济收益，引领特色水产养殖业和种植业升级，而且通过旅游发展推动乡村建设、进一步营造XX市和XX高新技术工业园区的休闲生活氛围，培育项目地和XX村的魅力，使之能成为吸引外来投资、壮大三次产业的有效手段，实现以旅游业为龙头的第三产业与农业的协同效应，从而推动XX村整体经济发展和24、社会进步，推动XX生态旅游业发展，成为具有影响力的示范型产业园区。2.6项目承建单位XX有限公司有承担省市科技推广项目以及自主立项的试验项目研发经验和拥有相对完善的科技管理体系，具备从事种植、水产养殖方面试验开发的物质基础条件和较强的资金能力。公司秉持“高效、生态、安全、健康”的理念，坚持高起点规划、高标准建设的传统，与中国水产科学研究院淡水水产研究所和内蒙古农业大学等水产苗种繁育研究与开发领域的知名机构展开了良好的合作，致力于“企业+养殖基地+加工基地+专项市场=生态观光品牌示范基地”的产业化创新发展模式。公司将绿色生态和质量安全置于战略地位，实施养殖生态化、经营产业化、产品特色化，重点进行25、淡水鱼标、黄河大闸蟹准化产业基地建设，致力于以品牌战略推进渔业产业升级，带动农民致富。通过与主管部门、规划设计机构等单位领导、专家的交流商议，对“XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发”项目有了较为广泛的了解和明确的经营理念，并形成了开发建设的战略方案。第三章 项目地建设条件分析3.1基础建设条件3.1.1区位与地形地貌XX位于XX，面积1938平方公里。项目地位于XX优化开发区西部XX村，现状为370亩荒碱地，在2010年9月完成的XXXX优化开发区社会主义新农村建设规划中属于“优质水产养殖区”核心地带。项目地属黄河冲积平原地貌，地形平坦，大半原属黄河故道形成的黄河滩涂，地面高程在107026、m左右。3.1.2气候特征项目地属典型的北温带大陆性干旱、半干旱气候区，降水少、蒸发量大，日照时间长。年平均日照时数为3200小时，年平均气温9，极端最高气温39.4，极端最低气温-32.6；年0积温在37004000之间，10积温在34003500之间，年0积温日数240245天，10积温日数165170天。年平均降水量165毫米，年平均蒸发量2500毫米；无霜期145150天。白天气温高、夜间气温低，昼夜温差大，为农作物的生长提供了有利条件。3.1.3土壤类型项目地土壤类型以盐碱化的灰漠土及粗骨性灰漠土亚类为主，分布有冲洪积灰漠土、沙化灰漠土、粗骨性灰漠土三个土种。土层深厚，在排盐整治后可27、进行水产养殖和作物种植。3.1.4水资源项目地水资源由地表水和地下水组成。地表水引自黄河水，黄河过境流量315亿立方米，根据XX水务局核定，XXXX优化开发区黄河供水量指标为1850万立方米/年。项目地水产养殖和作物种植需要从黄河电力取水。项目地地处黄河冲积平原，含水层为第四系中更新统至全新统砂砾石层和中细砂层，地下水主要由桌子山西麓山前大气降水入渗径流排泄和黄河侧向补给为主，浅层地下水水位埋深小于50米，矿化度小于1克/升或13克/升，水化学类型以Cl.SO4Na或HCO3.ClNa型为主，其单井涌水量大于1000吨/天，水量充足，水质较好，适宜于农田灌溉及人畜饮用。3.1.5电力、交通XX28、XX优化开发区现有35KV变电所1座,10KV配电线路通入各村。XX村属XX交通最便捷的地区，东部紧靠110国道、XX铁路、XX高速公路，南邻XX技术工业园、XX市，距XX市35km，北接XX、XX，距XX15km，距XX30km，交通便利。3.2社会经济概况3.2.1经济条件XX党委政府积极转变发展理念，以XX高新技术园区为依托，坚持以市场化思维培育经济增长点，充分利用资源、区位等诸多优势，不断调整农牧业产业结构，采取政策引导、项目带动、资金倾斜等措施，积极发展现代农业、集约化养殖业。2009年，XX工业总产值达到68亿元，地方财政收入达到5.2亿元，农牧民人均纯收入达到8600元。3.2.29、2人口XXXX优化开发区内的XX村户籍在册人口1730户、4938人，常住人口3902人，外出打工人口865人,占总人口的17.5%。其中60岁以上人口322人，占总人口的6.5%，4059岁人口1900人，占总人口的38.5%，1639岁人口2087人，占总人口的42.3%，在校学生511人，占总人口的10.3%。3.3优势条件3.3.1 区位优势项目地地处“三市一盟”的交汇处，南依XX市，北靠XX，东连XX原产地，西与XX相望，区位优势明显,是实现区域经济融合的最佳着力点，是最具开发潜力和发展潜力的“黄金”地带。3.3.2地缘优势项目地距XX市、XX工业园区近，XX作为XX市经济腹地的一部30、分，其经济发展受XX市、XX工业园经济辐射影响明显，紧紧围绕XX市、XX高新技术工业园区的经济发展和人口增加，利用地缘优势，是发展城郊经济的绝佳地域，以发展规模特色种养殖业，调整种养殖结构，可很快形成专而精，特而优的现代农牧业城郊经济带，同时依托工业园区企业的发展，利于发展第三产业和安置农村剩余劳动。3.3.3资金优势项目承建单位XX有限公司资金实力和管理基础雄厚，加之项目地已融入XX高新技术工业园区的经济发展之中，随着XX高新技术工业园区的快速发展，统筹城乡经济社会发展、实行工业反哺农业、城市支持农村的条件已经成熟。3.3.4资源组合优势项目地现状资源构成虽不够均衡，尤其自然资源品级薄弱，但31、经土壤整治后将获得良好的生态环境，加之紧靠黄河，河道中间有一夹心滩，北距黄河浮桥渡口1公里，具备良好的旅游开发基础较好，开发潜力可观。项目地的开发对策在于创造性、高规格地开发资源，与XX市主城区和XX高新技术工业园区休闲消费趋势对接，切入市场关注点，凝聚市场吸引力，在细分的专项市场寻求突破。第四章 市场分析4.1特色水产品和名特优新果蔬市场前景乐观人们越来越重视饮食的健康和营养。随着经济的发展和生活水平的提高，人们的饮食结构发生了深刻地变化，对食品的需求观念也在发生着巨大的转变。人们对于食品的要求已由温饱型向感官满足型转变，继而向营养保健型转变，即通过日常饮食达到预防疾病、调整机体生理状态目的32、。人们渴望通过改善膳食和发挥食品本身的生理调节功能，来提高自身健康水平，同时显著地降低了卫生资源的消耗。我国由于对农产品生产和流通方面的管理尚未纳入科学轨道，相应的法律法规和管理机制尚未健全，导致食品安全已成为社会热点，严重影响了我国农业生产和食品工业的正常发展。但正因为如此，特色水产品和名特优新果蔬市场也成为市场的新进入者最容易塑造品牌、最容易做强、做大的行业之一。4.2农业旅游市场蓬勃兴起、方兴未艾按国际经验，国家GDP水平决定其国内度假旅游的市场状态：我国正在努力逐步转变经济发展方式，休闲经济方兴未艾。观光旅游向休闲旅游转变、休闲泛化成为旅游产业结构升级的两大主要趋势。在旅游发达国家，观33、光旅游、度假旅游、乡村旅游构成三大重要板块，呈三足鼎立之势。我国的乡村旅游在市场需求的拉动下在全国各地蓬勃兴起、方兴未艾。近几年，受三农政策，特别是支农、兴农、旅游扶贫等积极影响，中国乡村旅游已成为国内旅游的巨大热点，取得了长足的发展。根据国家旅游局统计数据，“五一”、“十一”和“春节”三个黄金周，中国城市居民约70以上选择乡村旅游，每个黄金周可以形成大约6500万人次规模的乡村旅游市场。 据测算，目前中国的乡村旅游景区（点）每年接待游客超过3亿人次，旅游收入超过400亿人民币。 作为乡村旅游极为重要的业态，我国目前农业旅游大致可分为四种类型：(1)科技示范型。向游客展示现代农业科技成果，普及34、农业科技知识。(2)农业观光型。把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游展业。(3)生态农业型。利用农业生态资源和自然生态资源向游客提供回归自然的休闲体验。(4)农村民俗型。以“吃农家饭、住农家屋、干农家活、看农家景、购农家物”的“农家乐”形式为主。旅游市场的发展趋势以及区域“休闲”理念营造了旅游发展的大环境大氛围。目前XX和XX市农业旅游市场尚处于发轫阶段，业态比较单一，还处在观光体验及乡村农家乐的阶段，个人单价消费也相对较低，缺乏高品质、多元化的产业配套整合发展，因而项目地农业旅游市场有着巨大发展潜力。而区位战略价值逐渐凸现的项目地将以其良好的生态环境，避世闲静的地理优势，具有适应区域发展的资35、源背景。如果在发挥特色经济作物种植、特色养殖等基础性功能的同时，以生态为背景打休闲牌，将在区域发展中获得强大助推力。项目的开发建设，需要制定、实施三项战略：第一，整合资源要素，转变经营理念，打造特色和亮点，做好精品农业，走高值高效的农业发展道路。第二，做精休闲农业，丰富城市功能，打造都市型生态高效名庄名园。第三，发挥区位和资源组合优势，弘扬传统养生文化，对接休闲养生市场，提供生态养生度假服务。项目地的特色农产品种植、养殖等生产平台内均可设田园景观、采摘等，休闲旅游者可以亲自购苗、培肥、育种、种菜、浇水等，品尝自己的丰收果实，富了农民，乐了市民。项目地发展休闲农业，铸造品牌，必须凸显本土的地域特36、色和文化内涵，将美好的滨河田园景观与不可复制的文化力量相结合，继承和发扬源远流长的河套地区非物质文化遗产，以及特色农业物产和特色自然、人文景观等，为休闲旅游者提供新奇的、全身心的体验，也使农村特有的生活文化、产业文化及许多民俗技艺，因休闲农业的发展得以延续与传承。唯如此，项目地才能形成自身的魅力，才能持续拥有生命力和竞争力。第五章 项目理念与定位5.1项目理念5.1.1延伸农业产业链，建设创意农业园区在此提出的创意农业与前文述及的观光休闲农业是同一类事物从不同角度的阐释。创意农业是在保障供给的基础上，以现代农业为基础，以文化、创新为手段，满足需求，创造价值，促进农民增收，提高消费者满意程度的现37、代农业的新的发展体系。 农业发展方式生存需求 社会进步 人类需求传统农业安全需求现代农业群体需求农业产业自尊需求品牌农业自我实现创意农业高 农业的效益与效率 低时 间基础性发展阶段（责任导向）产业化发展阶段（生产导向）市场化发展阶段 定位 差异化（价值导向）可持续发展阶段落后地区发展中地区发达地区正当其时 创意农业是观念的系统更新，思维方式的系统变革，而后是在谋求消费者更满意，农业发展方式更科学，农民增收更有效的目标基础上，对文化艺术和创新创意要素在农业全产业链中的价值化应用。创造价值是创意农业的核心。创意农业融合一、二、三产业的综合元素，形成创意农业产业链和产业集群，拓展农业的生产、生态、旅38、游、文化、教育等综合功能，促进现代农业整体发展，构建创意生产方式和生活方式，引领新型消费潮流。从业人员包括新型农民和科技人员、艺术家等创意工作者。消费市场从传统的物质消费市场转向物质与精神并重的多元化市场。创意农业是城乡经济发展的新内容和新载体，是城乡农业形象的名片，是人们崇尚自然、返朴归真的精神家园。区别领域传统农业创意农业主要对象传统的种植业、养殖业、农产品加工业农业生产全过程的投入品（技术、品种及物资等）及产出品核心要素农业技术、农作物品种及农业物资等农业科学技术、农业创意思想、农业创意人才、农业创意平台等产业重点提高农业生产技术，提高农作物生产产量，实现规模化、产业化将农业生产与农耕文39、化相结合，将农产品与文化开发相结合，对农产品和农业生产过程赋予文化内涵，提高农业文化附加值产业属性属于传统的第一产业范畴，产品主要用于满足人们生存物质的需求创意农产品直接面对消费者，产品已超出作为生存物质的特性，具有精神文化需求和三产产品的特性，能满足人们的精神需求XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目以XX市创意农业发展先导区建设为基础，首先是一个水产科技和养殖园区，将以XX有限公司为主体开发企业，以知识产权和生态种植养殖科技为先导，以水产品与文化、艺术创意结合为核心,以美学经济为基础，以市场需求为指引，以质量效益为动力，以形成产业链为根本，以提高水产品附加值为目标，以持续利用为目的，40、充分应用自然科学和社会科学的基本原理和方法,将水产品的产前、产中和产后诸环节联结为相对完整的产业链条。“冰箱”带动“田间”0.08元/斤0.2元/斤0.4元/斤0.6元/斤元/斤5.1.2培育文化个性，突出健康特色1.渔业博览与养生文化结合，突出健康特色特色水产业首先是生态产业、健康产业。将水产生态养殖及加工、名特优新果蔬花卉苗木种植及博览与传统养生文化相结合，提升园区生产和休闲的品味。养生健康管理是健康管理服务产业中充满文化魅力的一个业态，是资金和技术密集度较高的新兴健康服务业中极具活力和成长性的领域，目前尚处于起步阶段，有着巨大的投资机会和产业发展空间。养生为旅游第一要意。静逸、清新、绿色41、生态的田园环境，结合多姿多彩的民俗文化和传统养生文化，让人得到身体和心灵的双重放松，容易达到“天人合一”的理想状态。养生产品为顾客贡献的利益集中在：开阔视野、精神愉悦、修身养性、强身健体、延年益寿、康复保健、生活方式的体验和多元传统文化的体验等。消费的对象多是城市中有较强文化观念和养生观念的消费者，近年来越来越多的旅游者加入，客源结构逐渐多元化。养生产品的休闲性引致高复游率。其成功取决于生态环境的质量、产品的吸引力、产品黏度设计、服务配套的完善等前提条件。市场受众层次多，综合消费总额高。市场受众层次多（包括平民的贵族消费时刻），涉及到的产业链条长，休闲要素覆盖较多，因此比较容易产生较大的综合42、消费总额。产品的生命周期较长，盈利回收一般把握较大，投资的规模可根据低、中、高不同的市场结构进行调控，资金回收压力相对其他类型的产品（观光游多属经济型消费）而言较小。富于健康休闲特色和农业文化、民俗文化、养生文化色彩的项目园区具有更强的发展潜力和持续的市场吸引力。多种业态有机融合，相互促进，协同发展，不断展现出越来越好的生态效益、经济效益和社会效益，并可能呈现扩张性。2.突出文化休闲特色，将项目区当作XX和XX的一张文化名片来打造将水产文化、黄河文化、养生文化作为产业整合的纽带；将黄河文化、养生文化的深度体验作为统领园区项目设计工作的主要线索。XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目将尽可43、能引入丰富的文化内涵和多彩的文化符号，发展创意农业，打造都市农业经济，彰显XX特色水产业的个性和魅力，展示黄河边河套平原现代农业的文化个性。5.1.3主题化开发打造农业旅游名区和文化休闲名园“景区化”完善基础设施，“情景化”提升艺术品位，“民俗化”提升项目战略，倡导“绿色、生态”的生产生活方式。在确立开发主题的基础上，创新业态组合和游憩方式，完善消费结构，形成一个完整的渔业生态休闲区，融入XX都市经济圈，力求客源延伸，扩展市场的辐射范围。生态的生活方式是一种健康、时尚、高品质的理想生活方式，必将受到高端人群的青睐。本项目对生态的生活方式进行全面解构，以黄河边的田园环境为背景和依托，做足生态生活44、方式的各个方面，形成具有整体吸引力的生态生活方式。生态的生活方式也包括物质和精神两个层面，从这两个方面着手，对生态的生活方式进行解构。项目区具备建设集科研、养殖、加工、博览、休闲、度假、培训于一体的“水产旅游综合发展区”的良好条件。XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目站在与周边邻近区域整体发展的高度，使自身业态组合和产品安排不仅创造直接经济收益，引领特色水产业升级，而且能够进一步营造XX和XX市的休闲生活氛围，推动区域生态旅游业发展，培育、突出河套平原旅游的魅力，成为具有影响力的示范型产业园区。5.2定位体系5.2.1总体定位l 生态渔业和文化体验型景区，AA级旅游区l XX优化开发区45、特色水产生态养殖示范区、XX市生态高效农业示范区XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目的建设，将使生产设施向景观转变，养殖区向景区转变，生态种植与养殖产品由实用功能型消费向文化审美型消费转变，将注重第一、二、三产业互融互动，传统产业和现代产业有效嫁接，加强文化与科技的紧密融合，使传统的功能单一的农业及农产品成为现代时尚创意产品的载体，发挥引领新型消费潮流的多种功能，扩大产业价值的乘数效应。XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目将不懈努力使特色水产、品牌化水产逐渐成为强势产业，倡导养生休闲方式，不断培育、强化和延伸服务优势，打造国内有代表性的农业休闲环境，使园区成为带动XX市生态高效46、农业发展的一个增长极和示范区，成为河套平原农业旅游的一颗璀璨明珠。5.2.2形象定位 项目案名：XX创意农业博览园创意农业博览园 备用案名：XX生态养生园 形象定位：创意农业博览园，生态休闲第一村黄河边的创意农庄XX生态养生园解读：站在开创社会主义新农村建设新模式的战略高度，通过自然生态化、田园景观化、村庄民俗化的逐步推进，秀丽的黄河滩湿地景观、绝佳的田园风貌、优美的休闲环境结合生态的生活理念，建设“绿色田园、绿色建筑、绿色消费”的低碳生态创意田园，倡导绿色、健康、时尚、富有情趣的田园生活方式，建设城郊生态养生休闲的新型典范。5.2.3功能定位核心功能：水产品科研生产功能，休闲旅游功能，文化体47、验功能，科技推广示范功能辅助功能：科技博览功能，教育修学功能XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目整体上需要立足农业，完善功能组合，其基础是：做精科技农业，领先农业示范性功能；做实高效农业，发挥农业生产性功能；做靓休闲农业，拓展农业生活性功能；做强循环农业，彰显农业生态性功能。（1）孵化带动与生产示范功能通过优良品种引进、繁育、示范、推广，将养殖与种植的名特优新品种及生产技术向周边地区尤其XX优化开发区辐射与扩散；通过引进农业科技服务企业、加强与科研院所的合作，将园区建成农业科技成果转化的“孵化基地”，辐射带动周边地区农民积极参与农业产业化经营，从而促进区域农业和农村经济的发展。立足农业48、科技前沿，把国内外先进适用的盐碱地改良技术、设施栽培、节水灌溉、集约生产、智能管理、信息网络等技术引入园区进行试验示范，通过现场示范与技术培训，带动农民不断更新和应用农业高新技术，促进农业科技成果的推广和应用。（2）精品生产功能以生产“名、特、优、新”和“环保、生态、无公害”水产品和果蔬花木为重点，通过引进、开发优势、优良品种、新种苗繁育、成品生产和配套技术，不断开发、生产科技含量高、品质优良、受消费者欢迎的系列绿色农产品精品。主要面向周边农业的孵化带动与示范推广功能和面向XX城市高端市场的精品生产功能，始终是园区的基础功能，也是园区核心价值的依托。（3）培训教育功能开展多种类型的农民技术培训49、，为广大农民提供农业技术服务，促使农民快速掌握现代农业生产技术和手段。同时开展农业科技、自然科学、环境保护等方面的科普教育，将园区建成区域性现代农业技术人才培训中心、技术咨询服务中心和科普教育中心。（4）休闲观光功能对园区农业设施、生态环境进行整体布局，通过旅游业向农业产业延伸，既保持农业的自然属性，又使园区具有现代农业设施和高新技术的现代气息；结合民俗文化资源、农业文化资源的开发，为城乡居民观光、休闲、度假提供宁静、清新、优美的田园风景和生态环境。经营上与XX主城区及XX精品旅游项目联动，尽可能充分地发挥出协同效应。（6）养生度假功能充分利用园区内风景如画的田园环境，以绿色餐饮、生态运动、民50、俗文化、特色民居等一系列健康生活方式为吸引点，打造与都市时尚消费对接的高端田园度假产品。5.2.4目标定位l XX优化开发区生态养殖生态旅游“农旅”综合发展的先导示范区l XX市荒碱地开发利用的标杆项目l XX市最具文化魅力的参与式、体验式农业生态园l XX农业生态旅游示范点、农业旅游休闲化升级的精品项目l 青少年学生户外课堂教育基地5.3总体架构以水产设施农业和湿地生态资源为本底，以生态水产业和生态种植业为基础，通过引入创意休闲农业，开创一条整合农业资源和提高农业效益的创新模式，打造以生态水产业为主导，向周边进行泛旅游功能延伸拓展，形成色彩斑斓的集水产养殖、生态种植、水产业服务链、多元文化体51、验、教育休学、田园休闲度假、养生健康服务、郊野生活体验等于一体的综合性高效生态农业园区。紧扣创意农业、农业科技、农业旅游、养生文化等主题内涵，定位六大主导产品体系生态养殖、生态种植、科技服务、创意农业、生态休闲、田园度假，观生态园艺、玩户内外运动、吃营养食品、住养生农庄、享健康服务、品河套文化、修养生之道构成项目的整体竞争力。围绕六大产品体系，遵循顾客的休闲消费心理和高品质的农业体验及养生功能，进行总体布局，形成八大亮点项目与其它项目共同构成的有机整体。四个主题六大产品五个分区八个亮点XX创意农业博览园创意农业农业旅游农业科技养生文化生态养殖生态种植科技服务生态休闲创意农业田园度假特色水产养殖52、区区水产加工服务区果蔬花木种植区创意农业博览区黄河湿地休闲区特色水产标准化基地名特优新种植基地生态养生农苑生态运动馆垂钓基地循环农业示范基地创意农业博览园民俗生态餐厅XX创意农业博览园总体构架图5.4发展战略项目的开发在遵循生态为本、节地发展原则、文化为魂原则、可持续发展原则、特色精品原则、规划的实效性与可操作性原则和投资风险可控原则的条件下，统一规划，有序实施，循序渐进。项目园区休闲旅游的发展方向是重点做好农业主题、民俗主题和健康主题下的旅游产品，而不仅仅是做景区。项目园区旅游面向市场推出的不仅仅是一条旅游线甚至不是旅游线，而是一种体验方式“XX创意农业博览园”体验方式，或是一种体验目标“X53、X创意农业博览园”农业体验、民俗体验、养生休闲体验。民俗文化民俗文化的“活”博物馆XX创意农业博览园创意农业生态园艺田园风光养生休闲“创意农业博览园”体验方式以农业文化、河套地区民俗文化与传统养生文化的结合为主线，以生态为重要手段，以田园景观化、村庄民俗化、自然生态化建设作为城乡统筹发展条件下社会主义新农村建设的新模式。一方面，以产业园区和泛博物馆的手法建设互动体验式、且具备一定扩张性的创意农业博览园，为顾客提供丰富多彩的农业体验产品和休闲体验产品。另一方面，采用多种养生学方法，如食疗养生法，利用果蔬花木、空气、阳光、民俗风情等旅游资源，为顾客提供健康、舒适、放松的生活方式和休闲度假氛围，着力54、开发并强化商务休闲市场。第六章 主要项目建设方案分区重点建设项目一览表分区项目子项目果蔬花木种植区入口服务中心入口大门生态停车场生态景观廊道与情景雕塑名特优新农产品种植基地有机果蔬种植标准化基地精品花木种植基地农趣休闲苑和童趣苑休闲趣味氧吧禽类养殖园特色水产养殖区主题生态养殖鱼虾蟹立体混合养殖基地黄河蟹标准化养殖基地有机水产标准化基地特色养殖试验基地鱼类综合养殖基地集中繁育基地水产管理用房堤岸鱼食料种植滨水垂钓休闲基地垂钓堤岸养殖基础设施引水渠工程排水渠工程堤坝工程水闸工程扬水站水产加工服务区黄河水产文化园黄河水产文化博览园水产展示贸易厅水产吉尼斯水产加工服务水产加工基地生态仓储基地有机饲料生55、产基地水产检验站办公与后勤保障办公生活用房创意农业博览区创意农业博览园花卉果蔬工厂化繁育基地节能温室民俗生态餐厅生态运动馆生态养生农苑童乐园黄河湿地休闲区滨河休闲带拓展训练游乐基地码头夹心滩湿地氧吧休闲趣味氧吧 6.1果蔬花木种植区6.1.1建设方针与开发结构果蔬花木种植区和特色水产养殖区构成园区的主体，面积在园区中居于主导，农业生产均为本源性功能，只是生产方式和生产外功能的安排有所不同，部分功能区界限划分也呈动态变化。依托多种果蔬园和花木园，发挥观光通道作用，宜合理安排一些田园休闲游乐活动，同时进一步展现农业生态旅游特色，丰富游客体验，发掘、传承和弘扬农业文化，开展田园里的农业文化游；依托日56、光节能温室，实现四季采摘和销售的同时，突出农业观光休闲功能和科普教育修学功能，开展科技教育式农业游。园区的良好发展，有赖于科技要素的注入，建立和完善现代都市农业生产服务体系，追求在农业科技、农业生产、农业产业服务等整个产业价值链上具备良好的示范效应和较强的区域辐射功能，落实示范推广功能，形成对外扩展潜力。持续研究不断升级的农业产业化与农业旅游乃至其它关联产业的联动关系，持续研究其间相互递进、协同发展、螺旋式向上发展的机制。在具体项目设置中，强化农业产业服务功能，注重农业产业产前、产中、产后环节的特点，形成具有市场竞争力的生产功能、服务功能和游憩功能，构建和完善园区合理的游憩结构，实现区域整体发57、展的目标。果蔬花木种植区种植均采用滴灌技术，同时注重发展林下经济，采用“林养”结合模式，在树下养殖鹅、鸭、土鸡等。本区整体上也是一个果蔬花木博览园、采摘园。名特优新花卉果蔬种植在下文创意农业博览区智能温室部分展开阐述。果蔬花木种植区项目包括：花卉果蔬工厂化育苗基地、有机果蔬种植标准化基地、精品花木种植基地、禽类养殖园、休闲趣味氧吧、农趣休闲苑和童趣苑等。果蔬花木种植区面积约62亩，温室大棚为主体生产形态，休闲旅游业态多穿插安排于其间。6.1.2部分建设项目描述1.黄河十二郎链接：木渎古镇“姑苏十二娘”“姑苏十二娘”是苏州木渎古镇推出的文化旅游品牌，由“绣娘、船娘、茶娘、琴娘、歌娘”等组成，每一58、位吴娘都是勤劳善良、心灵手巧的吴地妇女典型代表，又浓缩了二千五百年古吴文化精湛深厚的历史内涵，是木渎古镇文化的瑰宝。选取河套平原历史变迁和文化发展脉络中最具典型性与代表性的职业类别，分别是牧郎、耕郎、货郎、状元郎、酒郎、炭郎、船郎、渔郎、泥郎、编郎、运郎、财郎，代表千千万万的河套人民，是一种文化上的提炼与升华，更形成了一种动感的旅游产品。同时与“姑苏十二娘”比附发展，“北有河套十二郎，南有姑苏十二娘”，可以衍生出一系列具有影响力的旅游活动、产品与旅游纪念品等，形成了极好的市场宣传卖点。在具体的产品表现形式上，采取静态与动态结合的方式，即由主题情境雕塑与主题角色扮演共同实现。其中，主题角色扮演可59、与儿童职场体验项目相结合。2.农业体验园（市民田园、租赁农园、少儿农庄）项目功能：农事劳作体验与休闲。租赁农园、市民田园和少儿农庄在经营上是相似的概念，因细分市场不同而区分。市民田园、租赁农园项目内容：推出“学作农民”、“我有一分田”系列活动，将菜田、果园划分成若干小块，分块出租给个人、家庭或团体。平时农园由园区管理者负责照顾，假日交给承租者享用。以每年每平方米1020元左右的较低租金吸引城里人。承租者参与部分劳动强度不大且具有一定娱乐性的农事活动，体验躬耕之乐，享受田园快乐。可设农事服务咨询中心，提供农具、肥料、种苗、种子资料以及必要的技术指导等。为承租者提供休息联谊的场所，促进园区工作人员60、农民与承租者及其亲友的交流，增进田园情。在创意农业博览区的民俗生态餐厅提供便利，让承租者利用烹调自种蔬菜与亲朋好友分享，享受农耕体验成果。少儿农庄项目内容：推出“灿烂阳光少儿农庄”，开设一日农夫课堂，可分饲养乐园、少儿集体农庄、童话作坊、垂钓专区等。为孩子们接近大自然、亲自参加劳动提供条件，孩子们在娱乐中长知识，在动手中长能力。农业体验园注重与城镇居民的阳台经济对接，项目网络平台链接专门设立或招商合作的网店，提供全方位服务。3.采摘温室五“采”园在有机果蔬种植标准化基地、精品花木种植基地等设施农业区，结合有机果蔬示范和优质果蔬花卉示范，开展五大类农业采摘旅游活动，构建一座果蔬花卉之家。对采摘61、温室进行景观化设计，建设弯延曲折、具有不同特色的休闲观光和采摘小道；建立微灌或滴灌节水灌溉系统及施肥、喷药系统；设置各类瓜果蔬菜介绍牌和采摘车，方便游客观赏采摘；适当布置凉亭、座椅、园林小品，增加游憩功能，达到生产、旅游的统一，形成采摘旅游的良好环境。重点建设莓类采摘温室与果蔬采摘温室。（1）莓类采摘温室以蓝莓、草莓为种植品种，立足蓝莓、草莓的生态习性和成熟季节，重点针对春季、夏季采摘市场。莓苑规划建设10亩，其中蓝莓、草莓各占5亩，拟建1.5亩的日光大棚10座，以生态、日光大棚为主，通过土壤、温度、水分、阳光的控制，构建莓类近自然野生的生态环境，提高培育的科技支撑，做到无肥料、生态化、健康化62、。通过生态加工，可开发莓汁、莓冰激凌、莓酒、速冻莓，延伸采摘园的产品链条。其中，蓝莓苑以北高丛蓝莓为主要种类，重点选育蓝塔(Bluetta)，维口(Weymouth)，早蓝(Earliblue)，公爵(Duke)，斯巴坦(Spartan)，考林(Collins)，蓝鸟(Bluejay)，米德（Meader），日出（Sunrise）等品种。草莓苑以卡姆罗莎、甜查理、章姬为重点品种，实现优质产品的无公害培育。莓类培育日光温室蓝莓扦插苗蓝莓生产管理莓类采摘示意图（2）果蔬采摘温室以河套地区地方特色作物及特色珍贵类果蔬为主要品种，以冬季反季节生态种植为主体，以樱桃种植为重点，主要面向XX市市场，提供反63、季节植物的生态采摘、现场初步加工等服务，让游客享受到室内、室外两重天地、不同季节的深刻休闲体验。规划建设30亩。蔬果采摘温室示意图有机果品示范区示意有机果品示范区示意绿化苗木种基地示意采摘长廊示意图4.农趣休闲苑一方面，建设景观田园，是项目观光休闲产品品质保障的需要，是园区会员成为拥有私人农场的“都市庄主”的体现；一方面，顾客可参与农事体验，体验自给自足式的庄园生活，共同管理田园，突显绿色生态、富于情趣的养生生活理念；另一方面，为都市人群提供了一个田园游戏与农趣娱乐的空间。农趣休闲体验以农事活动结合民俗文化体验为主，针对大众休闲市场，开展各种形式多样的乡村主题节庆活动，如“开荒节”、“播种节”64、“收获节”、“草莓节”、“樱桃节”、“蓝莓节”、“西瓜节”等。以雕塑和可参与活动的形式，展现我国北方农村传统的马拉犁杖耕地、播种、收割、拉大锯、石匠做活、井中提水等手工业生产加工劳动场景；以手工业纺线、织布、缝补、织渔网、打铁、做木工活、推碾子拉磨、腌制咸菜和老式桌椅、板凳、餐具等家庭装饰及生产、生活用具的演示，展现农产品加工及其他传统手工业生产劳动场景。视情开辟专门场地用于组织村镇农民进行挑担子、拔河、运粮袋等农家劳作竞赛，举办乡村音乐会、乡村盆景节、乡村小吃节、乡村爱情节、乡村时装秀、“劳动号子”歌艺大赛，开展各种比赛，如吃辣椒比赛、吃西瓜比赛、吃黄瓜比赛、吃番茄比赛、喝牛奶比赛、赶牛车65、比赛、骑毛驴比赛、踩水车比赛、推石磨比赛、取井水比赛等。5.童趣苑（撒欢园）以儿童少年为主要市场，以快乐为主题，重点设置传统乡村儿童游乐项目。收集、陈设不同年代的乡村儿童游戏及其器具，中老年人可以重温曾经儿时的游戏，可以单独玩赏，或是和自己的孩子一起游玩，共享天伦之乐；而儿童也能找到当今流行的童玩活动和器具。环境设计注意营造自然、怀旧和理想的境界，激发游客的童心童趣。环绕四周使用植物造型、植物造景等塑造成语寓言故事如狐假虎威、龟兔赛跑等，用以分割空间，形成绿色的屏风和景观，为儿童营造“童话的世界”。常见的乡村儿童游戏有玩陀螺、竹蜻蜓、捏面人、打水枪、打水井、推石磨、踩水车、捉泥鳅、放风筝、踩高66、跷、玩泥巴、堆沙子、滚铁环、丢沙包、打弹珠、跳橡皮筋、踢毽子、木头人等。如神奇小屋、陀螺、竹蜻蜓、打水枪、推石磨、踩水车、捉泥鳅、垂钓、钓青蛙、钓龙虾、放风筝、玩泥巴等，带给孩子一个在快乐嬉戏中亲近自然、科普学习的经历。这些设施取材自然，最忌讳建成城市儿童游戏场的铁质类型。园内另设置一处乡村小动物园，饲养和训练羊、兔、野水鸭、鹅、鸭、土鸡等性情温顺动物，开展“喂喂我的小动物”等亲近动物的活动。举行各种动物观赏性活动和参与性活动，如笨猪赛跑、温羊角力、雄鸡争凤、驯狗等活动。乡村小动物园与禽类养殖园结合，除鹅、鸭、土鸡等常见禽类外，养殖一些特色珍禽类，如蓝孔雀、珍珠鸡、鸳鸯、鹧鸪等，国外品种如鸵鸟67、鸸鹋等。珍禽作为传统重点特色养殖品产，始终有着广阔的市场，珍禽需求量较大。珍禽可赏、可玩、可食，且其对养殖条件要求相对不高，容易养殖，因此，园区通过珍禽的养殖，延伸养殖的品种，为今后的拓展发展奠定一定基础。穿插利用种植区间隔地带，用地面积约5亩，临时性建筑面积约1000平方米。童趣游乐项目示意图神奇小屋项目示意图植物造型示意图乡村儿童游戏示意图乡村小动物园示意图乡村游乐示意图6.1.3果蔬花木种植区经济技术指标项目子项目用地面积（）建筑面积（）单位投资（元）投资额（万元）入口服务中心入口大门1003生态停车场400400502生态景观廊道与情景雕塑30015 名特优新农产品种植基地采摘温室268、800024800160400果蔬花木种植基地45001205农趣休闲苑和童趣苑4500100015禽类养殖园300060030休闲趣味氧吧4001508其它100507小 计41300290004906.2特色水产养殖区6.2.1建设方针与开发结构园区的特色水产养殖是一种产品具有较高附加值的、新奇的水产养殖业。依托科技养殖技术，主打立体养殖、循环养殖和生态养殖，做到高科技附加和生态有机化。适时对养殖产品结构进行丰富和优化，以创造出更多的经济效益和社会效益。同时，建立实验数据库，为特色水产品的本地化养殖，提供科学的支撑。基于园区需要进行盐碱地整治，实施排碱工程，挖筑沟渠水利设施，将挖出的土方作69、为养殖用道路外，在部分养殖区域堤坝加宽后兼作水产品饲料种植用地，实现“上农下渔”的立体化现代农业示范。选择合适的池塘岸边，建设滨水垂钓休闲基地，开展情趣化垂钓活动。按照养殖品种的不同，特色水产养殖区分为三个养殖区：水产立体化标准养殖、特色水产有机养殖及特色珍惜水产养殖，同时建设特色养殖实验室，建设260亩高标准、品牌化生态养殖基地，成为区域特色水产养殖示范地。珍稀水产生物对养殖条件有严格的要求，应采用科学的饲养技术，提供完善的养殖室和养殖池，配套先进的养殖监控系统。6.2.2部分建设项目描述1.主题生态养殖主要养殖黄河鲤鱼、鲫鱼、草鱼、花鲢鱼、黄河鲶鱼、团头鲂、罗非鱼、甲鱼、黄河大闸蟹和南美白70、对虾。主要采用多种鱼混养和鱼虾蟹立体混合养殖模式，部分特种水产品采用单类标准化养殖，以中华鳖和黄河大闸蟹为主。鱼虾蟹立体混合养殖模式中，通过少量混养不同的肉食性鱼类（如鲇鱼类）吃掉病虾和死虾，减少虾病的传播，通过不同类型水产品的食性互补原理，充分利用池塘的天然饵料生物，达到养殖池塘生态改造的目的，同时也提高了池塘的整体经济效益。尤其通过“放大苗、育大蟹”和成蟹暂养等技术手段，大幅提高大规格商品黄河大闸蟹的比重，延长大闸蟹上市时间。混养的鱼类主要有鲤鱼、鲫鱼、花鲢鱼、草鱼、黄河鲶鱼、团头鲂、鲇鱼等，兼养中华鳖等，逐渐丰富特色养殖品种。南美白对虾黄河大闸蟹2.养殖基础工程养殖基础工程建设有引水工程71、道路、电路架设、堤岸绿化种植等，主要内容如下：（1）道路工程：园区东西和南北方向修主路2条，东西方向主路宽6米，长500米；东西向主路以北，修建宽6米、长350米的南北向主路；东西向主路以南，修建宽5米、长350米的南北向主路；另外修生产用道路2条，宽4米，长950米。路面优先采用添加适量沙子、采用固化剂的生态土路面，其硬度可满足生产和旅游通行需要，较之混凝土路面造价节约一半。（2）黄河引水工程：新建扬水站1座；开挖渠沟1条，长约350米，动用土方8000立方米。（3）进排水工程：修建排水闸2座；新建、安装池塘定型进排水管400米；进排水工程用于园区内控排和分流。从进水口到排水口比降为20072、300分之一；堤坝顶宽5m，坡比1:2。进水渠和排水渠平行相间排列，各鱼池设置进水闸。 （4）电路架设：包括高压、低压线路以及电力设备工程。（5）规划建设2大主题功能养殖区：建设高标准池塘和基础设备。（4）配套水产管理用房10处，建筑面积600平方米。以“滨水客栈，诗意生活”为主题，以滨水生态环境为依托，以生态仿生建筑为基础，取材芦苇、木材和石头，建设多彩健康的滨水独立庭院，体现野奢特性，既服务于水产管理，又给予游客新鲜奇特的视觉体验和生态、自然、星级的服务，打造成为生态度假、商会休闲等独特体验产品。水产管理用房示意图（5）水休闲池：面积约15亩，养殖外兼用于观光，泛舟休闲，作为滨水休闲基地的73、基础部分。底部扎实整平，池底铺2层4丝规格塑料布，用于防渗漏和保温。第一层为白膜，第二层为黑膜（保温膜），第三层浇注5公分的混凝土。池墙用空心砖垒砌，池墙高1.5米，便于泛舟游戏。滨水休闲设施与景观示意3.渔樵耕读园渔樵耕读园只作为子项目整体概念提出，结合园区资源分布和地貌景观，在特色水产养殖区、果蔬花木种植区和创意农业博览区分类分散设置。垂钓园：除特色水产养殖区外，在创意农业博览区的生态运动区（馆）可设置面积小而格调精致的垂钓园，可与民俗生态餐厅中的养生鱼宴结合，提供多鱼种、多玩法的集合，集抓鱼、垂钓于一体，让“渔”成为有玩头、有看头、有吃头、有想头的情趣化项目。果基鱼塘：分层养殖，实现鱼食74、果树落叶和种植的农作物、塘泥可作为果蔬肥料，果园中散养鹅和土鸡，鸡捉虫、粪肥土，土壤随雨水流入鱼塘又可肥塘促进鱼的生长，形成果、基、鱼良性循环发展的循环农业。摸鱼塘：开辟一小块面积适中的浅水区域，布置为自然的小池塘，作为儿童及家人下池捉鱼摸虾的休闲场所。6.2.3特色水产养殖区经济技术指标项目用地面积（）建筑面积（）单位投资（元）投资额（万元）主题生态养殖155700693 养殖基础设施17300600157 小计173000600250 6.3水产加工服务区6.3.1建设方针与开发结构水产加工服务区对园区的特色水产品进行初加工，为XX优化开发区未来的水产品预留加工产能和仓储配套。用地面积约875、亩。水产加工服务区项目包括：水产加工服务用房，建筑面积约1300平方米；办公与后勤保障用房，建筑面积约600平方米；黄河水产文化园，建筑面积约400平方米。6.3.2部分建设项目描述水产加工基地示意图黄河水产文化博览园：引进黄河水产历史悠久的地区和水产强县的品种在园区内进行小范围养殖生产的同时，引进黄河渔业民俗文化作载体，发挥农业文化观光功能。集合本地民俗文化，择取可写、可编、可选、可演的，丰富园区的文化休闲功能。6.3.3水产加工服务区经济技术指标项目用地面积（）农业设施建筑面积（）单位投资（元）投资额（万元）黄河水产文化园130040060024水产加工服务250013001500195办76、公与后勤保障1500600133080其它11 小计530023003106.4创意农业博览区6.4.1建设方针与开发结构智能温室结构的创意农业博览馆是创意农业博览区的核心项目，与果蔬花木种植区共同构成广义上的创意农业博览园。创意农业博览馆集合农业生产、采摘购物、艺术观光、创意农业互动体验、生态餐饮、生态运动、休闲度假等功能组团的景观化智能温室（多功能馆，或馆群），是园区的核心吸引物，用地面积约40亩。智能温室采用钢玻璃结构，建筑面积视情安排，可分期建设，一期工程建筑面积约4500平方米。创意农业博览馆（智能温室）示意图6.4.2部分建设项目描述1.创意农业博览区（名特优新采摘温室、狭义的创意77、农业博览馆）主要是工厂化育苗车间和名特优新花卉果蔬种植，还可包括科研实验中心、植物组培中心等。科研实验中心重点开展优质蔬菜品种培育、高产高效栽培技术、病虫害防治技术、蔬菜精深加工技术与工艺等方面的研究；植物组培中心主要开展优质瓜菜、果树、苗木等品种的组织分化、细胞培养和脱毒快繁，为周边地区现代农业发展提供优质种苗；工厂化育苗车间主要示范各种温室栽培技术如基质水培、动态浮根水培、菇渣有机质栽培、有机生态型无土栽培、立体无土栽培、反季节栽培、平衡施肥、节水灌溉、温室控制与管理等生产、管理技术。面向越趋广泛的客群，发挥生态休闲和教育式农业游的主导作用。突出展现高科技农业观光休闲功能和科普教育修学功能78、，重视具有较小规模的、高附加值的、起到“四两拨千斤”效果的农业生产功能、农事体验功能和采摘观光功能，逐步发挥农业示范推广功能。设立观景长廊和参观游步道，由专业农业技术人员充当导游，带领游客参观农业高新技术研发区，现场介绍优质蔬菜、温室栽培技术等多种农业生产科普知识，提高游客的参与性，趣味性、知识性，满足人们了解现代农业科技的愿望。创意农业博览区在景观化智能温室建设、情景游乐等方面塑造吸引力。名特优新花卉果蔬种植规划思路：智能温室与日光节能温室结合，大致分为蔬菜、瓜果、高档苗木、名贵花卉四个栽植区，智能温室将打造为XX市著名的婚纱摄影外景地，同时配套艺术创作、茶歇等休憩区。名特优新花卉果蔬种植要79、点：种植品种务求科技化、景观化、趣味性，生产功能与游赏功能兼具。主要包括奇异瓜果、水生植物、无土栽培、有机瓜果蔬菜和花卉的品种繁育等，发挥小型高科技农业生产示范园的功能；具备博览功能，面向儿童和青少年建设户外生态大课堂，参观、认识、体验科技农业，对外开展儿童、少年农业科普教育活动。创意农业博览区项目配套： 农业吉尼斯：开展“果蔬大赛”活动，由果蔬专家、市民代表(形象大使、嘉宾)、媒体代表、普通游客共同对采摘的瓜果蔬菜尤其果实进行评比打分，增加知识性、参与性、趣味性，评选出最大、最美、最重的果蔬，普及果蔬知识。果蔬乐园：在建筑模型的基础上，由专业人员指导，游客可用园区提供和采摘来的果品对建筑框架80、进行装饰，形成富有农业特色、构思巧妙的蔬菜房子、水果大楼、葡萄架水车等“建筑”，形成视觉冲击。现代农业科普展示：展示现代农业高新技术，如农业生物技术、农业信息技术、精准农业和核农学等。多媒体演示厅：通过现代化的数字虚拟影像技术，配合实景电影的真实效果，再现不同历史阶段，世界各国较具有代表性的农业生产和生活场景。绿色生活体验：展示各种绿色和有机食品，专人讲授营养和食品安全知识。游客可亲身体验有机蔬菜、瓜果等绿色食品的加工流程，对绿色、有机食品获得更直观的了解。在专门开辟的绿色柜台，游客可购买园区的各种农产品。日光节能温室花卉景观示意有机果品示范区示意图高科技农业生产示意图果蔬之家（童趣园）示意图81、农业科普教育基地示意图农业科普教育示意图绿色有机生活体验示意图运营概要：创意农业博览馆与果蔬花木种植区相结合，申报为XX市高科技农业示范基地和农业科普教育实验基地，申报专项扶持资金。创意农业博览区将成为园区的核心旅游资源，对整个园区农业旅游的发展产生关键影响，将其经营管理置于带动XX和XX市创意农业发展的战略高度。不懈地提升游客观光、休学的质量，以客户喜悦为目标，走质量效益型之路。从高科技农业角度，创意农业博览区的经营管理需要掌握四个关键点：种植结构，品种培植，基质配制，作物年轻化。从农业观光旅游角度，创意农业博览区的经营管理需要运用“八化”方针：整体运营基地化，基地宣传情景化，种植管理信息化82、，物种介绍拟人化，导游讲解生动化，珍稀产品艺术化，客户管理传播化，推广渠道媒体化。创意农业博览区先期建设，其良好运营将提振士气，培养人才，积累经验。营销推广：大力拓展修学市场，打造青少年科普教育基地。结合农业高新技术研发，开展科技教育式农业游。创意农业产品示意图（2）民俗生态餐厅将餐饮与民俗文化体验相结合，可以在用餐隔断物、屏风的壁上，有序展示黄河文化和河套地区富有情趣的乡村文化，用多种绘画手法以故事连环画的方式，生动、幽默、夸张地描述历史上蒙汉各族人民的活动场景和乡村生活场景，尤其是19501980年代的乡村生活风貌，将餐饮养生化、娱乐化、文化化进行到底的同时，或传播民俗文化与知识、或引人怀83、旧感慨，或使人思考启发，养生文化穿插于其间，使顾客享受多重难忘体验。生态餐厅内创新设置独特的景观小品和景观布局，形成祥和、平和、快乐的氛围。民俗生态餐厅项目所占面积不大，投资小，启动快，能在短时间内聚集人气，市场拓展和市场提升功能兼具，致力于成为XX品位最高的餐饮场所之一，是园区的亮点和重要吸引物。民俗生态餐厅示意图（3）生态运动区（馆）既是体育运动场所，也是绿色生产基地。在满足温室生产功能的同时，开展乒乓球、羽毛球、沙狐球、室内垂钓等多种运动项目。生态体育区（馆）内部是负氧离子富集、生态健康的小环境，在此中开展运动，让运动在温室氧吧、绿色世界中进行，赋予运动更加健康的主题。（4）生态养生农苑84、园区毗邻黄河，特色水产养殖区水面宽阔，果蔬花木种植区和创意农业博览区的室内外种植郁郁葱葱，共同构成黄河边最美丽的一道滨水田园风景。结合风景如画的田园环境，打造与都市时尚消费对接的高端田园度假产品。生态养生农苑是智能温室中的生态度假居所，可设置45套，以特色化居住方式和度假体验为卖点，打造市场极为稀缺的特色度假体验项目，塑造“田园度假”品牌。生态养生农苑以现代民居建筑设计为理念，打造具有生态性、艺术性的后现代新型民居建筑。民居一方面具有特色新型建筑的展示功能，同时承载休闲度假的功能。6.4.3创意农业博览区经济技术指标项目用地面积（）农业设施建筑面积（）单位投资（元）投资额（万元）花卉果蔬工厂化85、繁育基地42004200650273民俗生态餐厅450450110050生态运动馆80080076061生态养生农苑4004002600104童乐园15015076011节能温室1000010000150150其它1070071 小计26700142007206.5黄河湿地休闲区6.5.1建设方针与开发结构黄河湿地休闲区用地在项目地西侧外围。在特色水产养殖区西侧与黄河连接区域，面向企业和城市家庭市场建设拓展训练游乐营地。在长约400米的黄河夹心滩宽阔处，以“空中氧吧，湿地体验”为主题，以湿地环境为依托，以生态仿生建筑为基础，以湿地生态景观为背景，以休闲趣味氧吧为主要游憩设施，打造黄河湿地休闲区86、的特色休闲产品。6.5.2部分建设项目描述1.拓展训练游乐基地分田园拓展训练和滨水拓展训练两大部分，后者集中在特色水产养殖区西侧与黄河连接区域，发挥观光游乐、户外运动和素质拓展训练等功能。XX市目前尚无出色的拓展训练营地，市场潜力可观。依托良好的田园生态环境，分期逐步建设高水平拓展训练基地，主打“休闲拓展”、“游戏拓展”品牌，为XX市和XX企事业单位、政府部门、学校等社会组织提供素质拓展的场地。满足游客挑战性、趣味性、知识性旅游需求，对于提高园区旅游吸引力具有重要意义。利用田园、水面、芦苇荡等自然环境和人工环境，建设专业训练场地，并向周边环境延伸。拓展训练的课程主要由场地和水上两类课程组成。场87、地课程是在专门的训练场地上，利用各种训练设施，如空中断桥、信任背摔、巨人天梯、高架绳网等，开展各种团队组合课程及远足露营、野外定向、户外生存、跳越等心理训练活动；水上课程包括：扎筏、穿越等。2.休闲趣味氧吧在园区内各功能分区均可设置功能、风格不同的游憩设施。依托良好的池塘、田园和黄河生态景观资源，开发建设酒吧、书吧、音乐吧、鸟吧等若干个大小不同的主题休闲氧吧，可集中，可散布。在休闲的同时，获得身心的放松和愉悦，尽享来自大自然的健康享受，实现回归自然、天人合一的健康理念。外观突出生态自然性，内部装修结合主题功能，融入现代时尚元素进行设计。休闲趣味氧吧示意图3.郊野游憩设施与景观营造郊野游憩设施与88、景观示意6.5.3黄河湿地休闲区经济技术指标项目投资额（万元）滨河休闲带12夹心滩湿地氧吧18 小计30第七章 工程工艺要求及方案选择7.1土木工程7.1.1设计要求与依据依据国家土建工程实施大纲的指导原则，按照国家土建工程建设技术要点进行设计，说明方案的设计构思，并充分阐述规划建筑设计的特点。设计依据：（1）民用建筑设计通则（GB503522005）；（2）建筑地基基础设计规范（GB500072002）；（3）砌体结构设计规范（GB500032001）；（4）混凝土结构设计规范（GB500102002）；（5）建筑物防雷设计规范（GB5005794）；（6）建筑设计防火规范（GB50016289、006）；（7）建筑抗震设计规范（GB500112001）。（8）建筑给排水设计规范（GB500152003）；（9）采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）；（10）民用建筑电气设计规范（JGJ/T1692）。技术经济指标分析依据GB50180-98城市居住区规划设计规范中规定的必要指标进行计算分析。规划建筑设计图纸文件（1）土建工程现状图：工程所处城市地区的区位关系图；工程用地范围内的现状图（标明建筑物、构筑物、道路周边关系。图纸比例为12000，范围小的可用1500）。（2）土建工程规划总平面图（图纸比例11000）。（3）土建工程用地功能分析图（比例同总平面图）。（4）住宅90、主要建筑单体设计方案图：包括平、立剖面图，套型平面图（套建筑面积、套使用面积、使用面积系数等指标，各功能空间名称使用面积）。图纸比例以1100为准，需作细部设计的可用150。7.2道路交通工程交通集散节点在东西方向干道东端设置主入口。入口处设施显著标示，标示设计艺术化。设置1个生态停车场，共400，停车位25个。避免大面积硬质铺装对环境的影响。7.2.2道统系统分级一级路：6米，双向车道，为园区对外交通联系的道路。二级路：5米和4米，为园内主要通行环路，可供机动车通行。结合地形，每隔150200米设置一会车区，既增强道路的通行能力，也满足消防和急救的需要。三级路：游步道，步道材料的选取因地制宜91、，泥土硬化或毛石铺设。主步行道宽约2.5米，其它的游步道的宽度为1.22.0米。 7.3绿化及植被抚育规划7.3.1绿化种植原则（1）生态保育和人工植树造林兼顾，通过针阔混交，形成完整的富于变化的植物群落体系。（2）采用乡土植物品种，大量采用野生植物品种，减少养护费用，形成可自然演替和可持续的生态系统。（3）营造自然景观林带、果园农田种植带，为人类活动提供丰富的空间体验。（4）强调季相、林相变化，尊重植物的生态要求，如日照、土壤、水分等自然条件。7.3.2植物景观营造主要措施l 背景植物景观以保存现有植被状况为主，在植被状况较差的区段，人工种植油松、刺槐、杨树等当地常见易生物种，改善植被状况。92、在土壤、光照、水资源条件良好地段，补植栓皮栎、臭椿等易生长，且季相明显的植物。在开敞草地，种植迎春花等观赏树种和花卉。在重要视觉关注点，栽植刺槐、合欢、榉树等树型优美，冠大荫浓的落叶乔木。选择杨树、刺槐等作为主干道行道树。景观林带建设可以使景区最终达到春季山花烂漫，夏季浓荫铺地、花香扑鼻，秋季层林尽染，冬季苍松翠柏的效果。l 果园农田种植带强化田间道路绿化，在园路两侧点缀花卉植物。7.4给排水工程7.4.1建设原则（1）给水排水系统的布设要根据旅游发展的需要，坚持集中与分散相结合的原则，以合理的投入，取得最佳的效果。（2）按国家有关规定合理确定旅游、生产、生活及消防用水量，预测污水排放量，分期93、建设给水排水设施。（3）正确处理好景区景点与给水排水系统的关系，以达到既满足用户用水的需要，又有利于改善和保护环境，防止污染。（4）确保生活污水的排放符合国家有关规定。7.4.2给水规划用水包括旅游设施用水、生活用水、景观用水和生产用水这四个主要方面。景观用水应以节约为本，合理利用引水和雨洪灌溉，尽量减少使用地下水。供水系统及排水系统全部采用铺设水管供水，管道采用地埋方式，接入片区的给水管网。7.4.3排水工程1、排水体制园区内排水体制为雨、污分流制。雨水充分利用。2、污水系统 （1）污水量预测生活污水量=平均日用水量排放系数。排放系数取0.85。（2）污水处理园区内部需具备较强的污水处理能力94、，不增加市政管网压力。设立一小型污水处理站，统一收集项目区内的全部污水，采用化学、生物学相结合的先进处理方法。中水回用，用于浇灌绿化植物和景观用水，处理后的淤泥用作农作物有机肥料，注重资源循环利用。（3）污水管网规划污水管网规划主要管径为De200双波纹PE排水管。7.5节能工程节能原则（1）在总体布置上力求紧凑，供电线路放射式馈电，减少供电损失。（2）采用节能电气、供水、供暖设备，降低能源消耗。节能标准（1）公共建筑节能设计标准（GB501892005）；（2）民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JGJ2695）；（3）建筑照明设计标准（GB500342004）。节能措施（1）采用高效95、节能的电力设备，如：电机均采用新型号节能电机（Y系列等），变压器采用S9系列节能变压器。（2）供水设备采用节水型设备，如变频供水设备、节水卫生洁具等，以节约水资源，给水泵使用效率不小于60。（3）供热管道保温采用高效节能的岩棉保温材料，以减少管道热损失。（4）建筑物墙体选用符合北京市节能保温要求的新型复合墙体材料。另外，对散热量较大的出入口，采用双层保温门进行保温，设热风幕，减少热能浪费。（5）选用先进节能的空调设备，并合理地进行设备布置，减少能源损耗。（6）室内照明采用节能光源照明，建筑物多南北朝向，充分利用日光的采暖与采光。7.6电力规划规划电力设施网络应达到安全、可靠、经济、合理、适应性96、强的目标，电力规划应合理布局站点，完善供电网络。根据工程需要，在利用XX村现有的电力网络的基础上，针对园区未来的发展和布局模式对电力设备进行改进。整个项目区的电力线路均要求采用地埋方式引入系统。开闭所、变电室、箱式变压器等的建设与改造应与周围环境相协调。第八章 开发运营策略8.1开发企业在项目区的定位与发展方向承建单位XX有限公司站在区域经济运营商的角度，定位于生态化养殖种植基础资源的统筹者和整体项目的设计者，水产养殖基地、加工制造和生态旅游项目的投资者，生态农业产业资源和泛旅游产业资源的整合运营商，形成产业联动发展格局；配合城乡统筹综合配套改革和新农村建设，与政府共同拟订区域规划、发展战略和97、投资节奏；秉承“和商”理念，整合项目上下游要素资源，引领农业企业、农户和定位相对较低的同业产业协同发展，成为区域的资源管理者、项目管理者、营销管理者和服务管理者，提升XX特色水产养殖、生态种植和加工业的市场竞争力，在发展中逐步成长为区域领导型企业，协同政府促进城乡经济和社会的科学、和谐发展；审视绿色养殖和加工业、以及农业生态旅游业的投资运营模式及其生命周期，保护生态环境，保障农户利益，追求可持续发展；丰富投融资方式和商业模式，有舍有得，有进有退，精心谋划，稳健经营；倡导健康绿色和富有情趣的现代化生态生活方式，不断培育、强化和延伸服务优势，铸造国际一流的健康食品品牌，使本项目成为带动XX和XX市98、农业经济发展的一个增长极和示范区，成为河套平原的一颗璀璨明珠。8.2总体运营策略种植养殖为基，休闲旅游为体，文化产业为用。项目发展一体化，专项运营“基地”化；旺季服务大众市场，淡季经营专项市场；大众市场稳步拓展，专项市场积极扩张。XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目将基于以下四个方面进行规划建设和品牌塑造：（1）具备申报内蒙古自治区省级休闲农业项目、农业生态旅游区、国家2A级景区的项目与功能；（2）具备建设特色水产养殖标准化基地和水产培训基地的功能及配套条件；（3）拟申报省级农业科普教育基地；（4）拟设立渔业科研服务中心、本科及硕士实习基地、职业学院实训基地。8.3经营理念与管理战略899、.3.1经营理念XX有限公司将本着与政府协作发展、跨越式发展和稳健经营有机融合的理念建设企业文化；将本着责、权、利对称，员工的个人发展同企业命运相结合，管理收益与成本绩效相结合的管理理念建设企业文化。XX有限公司经营理念： 尊重个人， 仁者无敌； 正直不阿， 德者无惧； 互相信任， 信者无悔； 信誉至上， 义者无顾； 自强不息， 智者无惑； 论绩嘉赏， 乐者无忧。8.3.2管理战略XX有限公司依托逐步完善的法人治理结构和企业家精神，着力建设有竞争力的企业文化，即高层领导的事业心、中层干部的进取心和基层员工的责任心。通过卓越的管理培养人才，吸引人才，使用人才，实现产品稳定的高品质和专业化、规模化100、的市场营销，确保公司拥有强大的研发、生产和营销推广能力。公司将建立董事会和监事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事会总经理 财务总监综合管理生产副总人事总监技术副总营销副总生产管理生产车间投资部财务部后勤部保卫部资源保障部培训部人事部品质部研发中心销售部市场部分支机构集中养殖种植繁育基地特色水产养殖生态种植公司组织结构8.4产品策略发挥整体核心价值，考虑各子项目之间相互关系，与周边区域的关系，以及各自的特点，进行主题化打造。开发企业的直营项目与合作项目有机融合。8.5市场策略先期形成明确、稳定的专项客源市场，尤其在淡季；逐步拓展其它市场。客户管理传播化，推广渠道媒体化。8.6营销策略以卓越101、的水产养殖规划、游憩方式设计、养生服务设计、文化休闲设计和强大的推广执行力扩大市场份额，重视对顾客的服务和管理，坚决实施顾客媒体化、服务传播化策略，重视顾客推荐法的运用和“回头客”的经营。以专业化、规模化的市场推广推动服务技术的升级和服务内容的丰富，由XX市高效生态农业和农业生态旅游市场的新进入者成长为区域市场的领先者，成为整个内蒙古自治区的精品项目。本项目的营销是树立XX市和XX市渔业旅游、生态旅游品牌的过程，是为项目品牌注入活力的过程。园区的综合开发必将推动区域生态渔业和休闲经济的发展，成为“河套平原农业生态旅游”品牌形象的集中展示窗口。8.7投资策略稳健、灵活原则，有序整合社会资本。8.102、8项目的核心竞争力养殖特色水产品的自然环境得天独厚，产品品质可靠、稳定。能够高性价比地锁定目标市场，形成稳定而又明确的目标客户群体，并具有扩张性。低成本地获得相对较高的客均消费总额，并形成高复游率。XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目可以方便、有效地解决旅游业普遍存在的旅游季节性明显、在大旅游格局中难以定位等常见难题。第九章 投资估算与财务分析9.1项目投资估算9.1.1投资估算说明（1）参考内蒙古自治区“建设工程概算定额”、“工程建设标准造价信息”和2011年使用的相关标准文件，采用概算法，考虑建设时可能的温和通货膨胀和工资上涨等因素，对部分建设投资取偏高值估算，以期尽可能接近建设时103、建设地的价格水平。（2）各项目投资估算均含场地工程投资、公共工程投资和工程建设间接费用。公共配套投资和流动资金可能未及全部纳入。9.1.2项目投资估算项目投资总计1800万元，地上构筑物及建筑物总面积约47900。其中，农业生产设施及临时性构筑物面积共为44350，农业加工及服务设施面积为1900，休闲度假旅游设施面积为1650，为智能温室结构。项目投资资金由XX有限公司自筹。表9.1 项目投资估算表功能分区面积投资额果蔬花木种植区62亩490万元特色水产养殖区260亩250万元水产加工服务区8亩310万元创意农业博览区40亩720万元黄河湿地休闲区30万元合计370亩1800万元9.2财务104、分析根据项目产品的功能属性，主要分为生态养殖种植及附属加工项目和农业生态旅游项目两类。项目经营收入主要包括农业生产经营收入和休闲旅游经营收入二部分构成。本项目中的生态养殖种植项目存在土地集约化高、科技含量高、收益高和风险相对较高的特点，参考我国北方同类属性、同等规模的项目，投资回收期稳定性较强，约为45年（含建设期11.5年）。基于本项目“以农促旅，以旅强农”的战略性利润模式，在此为便于分析，仅对项目中的农业生态旅游项目相对独立地进行投资收益分析。9.2.1重点农业休闲旅游赢利项目收入构成分析为便于分析，一些规模较小的项目产品，或经营收益较低的项目类别，例如特许经营收入、游乐设施及公关活动等的105、赞助收入等，均未纳入收入预测范围。价格拟定充分考虑了项目地的消费水平和竞争因素，价格预测较为保守。表9.2 重点农业休闲旅游赢利项目收入构成分析表（运营初期）功能片区重点赢利项目收入类别平均单位价格项目消费者比率创意农业博览区 创意农业博览馆创意农产品销售收入，观光休闲收入，衍生出丰富的休闲体验收入1030元/人次100%民俗生态餐厅餐饮收入主导80120元/人次100%生态运动馆康体运动休闲收入1040元/人次80%生态养生农苑农业休闲与度假综合收入，可长期出租360480元/房次10%15%其它功能区滨水休闲中心垂钓及水休闲综合收入1550元/人次20%40%拓展训练游乐及氧吧生态休闲收入106、1030元/人次20%30%采摘购物收益休闲收入3060元/人次80%其它经营收入交通工具收入略游乐设施、活动等赞助收入灵活制定价格策略9.2.2常规经营型项目市场预测将预测期限划分为三个阶段：开发运营初期为20132015年，中远期为20162020年。项目全部建成投入运营34年后，主要农业休闲旅游产品均呈现出较强的市场吸引力。不同营业日顾客数量预测见下表。 表9.3 常规经营型项目不同营业日顾客数量预测表（运营前期）营业日分类黄金假期与节事活动节事活动与旺季周末旺季周中淡季合计天数1555140120330日均顾客人次150603015顾客人次小计225033004200 18001155107、0表9.4 常规经营型项目未来8年游客量预测表年 份增 长 率 （%）接待人次2013/6000 2014408400 20152010080 20161511592 20171012751 2018513389 2019313790 202013790 9.2.3不同类别游客消费行为预测表9.5 常规经营型项目不同类别顾客的部分消费行为预测表（运营初期）收入项目消费人群比例保守型消费随机性消费积极性消费加权人均（元/人.天）价格人群比例价格人群比例价格人群比例餐饮类收入100%8035%10035%12030%99农业体验与生态休闲类收入100%1040%2040%3020%18运动游乐类收108、入80%2030%4030%6020%38住宿类收入12%3606%4806%420购物收益及其他收入85%4035%6030%8020%49合计100%2399.2.4项目营业收入和收益估算参照我国北方地区同类农业休闲旅游项目，经营成本约占营业收入之50%65%，在此取偏高值，比重前高后低,逐年递减。考虑到固定资产折旧构成投资回收的一部分，为便于分析，在此不估算折旧成本，仅对折旧前利润进行分析。营业税及附加按收入的5.5%计；应纳所得税按折旧前利润的18%计；公积金、公益金、骨干员工的奖励福利基金和主要用于项目产品完善、更新及扩建的发展基金，合称四项基金，以项目预期利润的10%计。表9.6 109、项目营业收入及收益估算表 单位：万元项目类别20132014201520162017201820192020合计项目区游客人次6000 8400 10080 11592 12751 13389 13790 13790 89793 增长比例40%20%15%10%5%3%人均消费金额100200239258279 279 301 301 增长比例8%8%8%旅游项目营业收入合计60 168 241 299 355 373 415 415 2327 营业税及附加3 9 13 16 20 21 23 23 128 经营成本50 109 149 174 192 194 208 208 1283 利润总110、额（折旧前）7 50 78 109 144 159 185 185 916 所得税（以折旧摊销前利润总额之18%计）14 20 26 29 33 33 155 折旧前利润7 50 64 90 118 130 152 152 761 四项基金1 5 6 9 12 13 15 15 76 可分配利润6 45 58 81 106 117 136 136 685 9.2.5财务分析结论如果不考虑将前一阶段的收益再进行投入，本项目投资估算为1800万元。投资的回收的来自于农业生产经营收益和休闲旅游经营经营收益两方面。通过对农业生态旅游项目相对独立地进行投资收益分析，在涵盖建设期的财务计算期（201120111、20年）计10年内，农业生态旅游项目经营利润总额（折旧前）估算为916万元，折旧前利润估算为761万元，可分配利润估算为685万元，前二者均大于农业生态旅游项目总投资，后者接近投资额。分析表明，项目投资回收期约需7.58.0年（含11.5年建设期）。在投资实践中，边营业边建设，将缓解后续开发和运营的资金缺口，项目可顺利实现滚动投资。项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。承建单位能够比较可靠、稳定地获得充足的资金维持正常经营活动，而且有扩展服务和延伸产品的资金实力。项目从财务角度分析是可行的。9.3财务分析补充说明一般地，建设项目的财务计算期越短越可能贴近未来经营实际。长期以来应用的折现现金流(D112、CF)法作为传统的财务评估的经典方法，考虑了建设方案形成现金流量的时间价值和风险，利用经过风险调整的现金流量或资金成本率计算净现金，如果净现值大于0，说明方案可行，如果净现值小于0，就说明方案不可行。但是传统的财务评估存在很大的局限性和缺陷：（1）用DCF方法评估的前提假设是项目经营持续稳定，未来现金流可预期。但是这样的分析方法往往隐含两个不切实际的假设，即企业决策不能延迟而且只能选择投资或不投资，同时项目在未来不会作任何调整（通常不现实）。正是这些假设使DCF法在评价实物投资中忽略了许多重要的现实影响因素，因而在评价像本项目这样具有经营灵活性和战略成长性的投资决策中，就会导致这些项目价值的低113、估，甚至导致错误的决策。（2）DCF法只能估算预先设定的投资机会和预设业务未来的增长所能产生的现金流的价值，而忽略了企业潜在的投资机会可能在未来带来的投资收益，也忽略了企业管理者通过灵活地把握各种投资机会所能给企业带来的增值。因此基于未来收益的DCF法对发掘企业把握不确定环境下的各种投资机会给企业带来的新增价值无能为力。也就是说DCF法局限性源于其忽略或否定了决策者对一个战略所涉及的后续投资的灵活处理，实际是忽略或否定了起码的企业家才能。在这样的前提下做出的分析会大大降低一个项目或战略的实际价值，从而错误地否定了本来是可行的项目或战略，从而也就不可避免地使企业失去许多宝贵的战略机会。在目前条件下本着保守原则对项目进行财务分析后，提请承建单位应主要着眼于项目的投资额度及投资节奏、收入和成本费用构成及投资回收期等主要指标，对于今后采用传统财务评估方法得出的结论及其所体现的意义作次要考虑。通过对河套地区生态水产养殖市场、生态果蔬花木市场进行调查和分析，充分审视XX的资源条件、绿色养殖业和农业生态旅游业的产业要素，充分整合科研机构和智慧型外脑机构的专业资源，随着项目建设和服务品质的提高及知名度的提升，本项目将在创造越来越稳定、可靠的经济效益的同时，发挥出良好的区域带动效应。