1、星巴克策划书 目录 一、 前言二、 市场研究及竞争状态三、消费者研究四、产品问题及机会点五、市场建议六、商品定位七、行销建议八、创意方向与广告策略九、广告表现十、媒体策略十一、 预算分配十二、 广告效果评定 一、 前言随着消费水平的发展，人们的消费观念也有了很大的改变，越来越多的人开始追求生活的品质与情调，咖啡进入都市人的生活，以一种优雅的姿态吸引着都市中追求休闲和时尚的白领以及商务人士。在北京，如果你是一位星巴克的发烧友，一定对星巴克摇曳的灯光、舒缓的音乐不陌生。星巴克以其第三空间的休闲舒适消费观念在咖啡领域独占鳌头，从一间默默无闻的小咖啡馆发展成如今全球连锁的著名品牌，现在京城的白领没有不2、知道星巴克的，一杯咖啡或许就代表着他们追求的一种西式的生活方式。星巴克正改变着人们的消费行为。你可以不为吃饭，而只是去那里品尝咖啡和聊天。为营造这种专业、休闲又浪漫的第三生活空间，星巴克对每家店面都突出五种感觉，特别讲究视觉中的温馨、听觉中音乐的随心所欲、嗅觉的咖啡香等。星巴克向上攀升的速度确实是非同寻常，但是更特殊的是它推动公司品牌与业务扩张的方法，完全迥异于品牌开发的常规。星巴克诞生于资本主义最发达的美国，它的主要产品是世界上最古老的商品-咖啡，它将自己的咖啡做成与众不同的、味道与服务质量永恒不变的、具有巨大品牌价值的产品。星巴克吸引消费者的一个重要因素是其中西结合的氛围。内部品味独特的人3、文环境-清雅的音乐、悦目的图画，大到中式家具和考究的西式吧台，小到咖啡制作和饮用器具，典雅、悠闲的氛围，既透着浓浓的中国传统文化，又保持着原汁原叶的美式风情，能使二者并行不悖，结合得如此天衣无缝，星巴克连锁店外观单纯从店周围的环境来考虑，但是其内部装修却要严格地配合连锁店统一的装饰风格。每一家店本身就是一个形象推广，是星巴克商业链条上的一环，由美国的设计室专门为每一家店创造丰富的视觉元素和统一的风格，从而使顾客和过路客赏心悦目，达到推广品牌的目的。这种推广方式被称为tiein，就是把咖啡馆形象和顾客紧密联系起来。 星巴克吸引亚洲消费者的另一个重要因素是其内部优雅独特的人文环境。木质的桌椅、清雅4、的音乐、考究的咖啡制作器具，为消费者烘托出一种典雅、悠闲的氛围。更难得的是，尽管 1。旺旺西雅图模式-谨慎直营。新生的旺旺西雅图对于在上海的圈地颇为谨慎，准备采取直营方式，做精品店是其现阶段的营销策略，因而，每个店的规模均比较大。上岛模式-低价合同连锁。上岛咖啡的加盟费用每4年仅为6万元，而且上岛还帮助你选取设店地址，以及对地点的评估，包括交通人流、消费对象、市场配套、竞争对手、商家店肆等的相关报告。提供具有上岛特色的餐饮原料、器具、物品与配套设施。在各大城市的街头巷尾还不时能看到许多不知名但装修等硬件并不逊色的咖啡馆，我们姑且将其列入孤身奋战模式。就其品牌的知名度与规模效益等方面而言，必定不5、能与国际知名品牌相提并论，不过其敢于独闯市场的勇气还应鼓励，毕竟也算是自己的品牌。三、消费者概况1：星巴克的消费者很可能是有以下特征的专业咖啡消费者：(1)2545岁(2)年收入￥50000以上(3)受过大学教育(4)集中于发达程度偏中上等城市，特别是东南部、北方地区(5)不会被高昂的价格吓走2星巴克的消费者很可能是不断增加的根据社会责任标准购物的中国消费者当中的一员。者称他们会更倾向于购买一个同他们关心的事业有联系的产品。3我们自己的消费者研究得出不少有关星巴克的产品和定位的建议：(1)潜在市场：49的回复者称他们将购买星巴克的咖啡。(2)产品：由于口味是咖啡购买行为中最为重要的因素，星巴克6、必须提供最高质量的咖啡。(3)便利性和品牌：消费者希望能方便地购买到产品，但也常常愿意特意上专业商店购买他们最喜爱的品牌。因为专业咖啡的消费者品牌忠诚度较高，建议同知名品牌结成联盟。(4)价格：50的消费者愿意为每磅公平贸易咖啡多支付1020元。(5)推广：由于消费者对咖啡农的社会经济状况所知甚少，有必要通过广泛的公众教育活动来使消费者意识到和产生对星巴克认证咖啡的需求。 四、 产品问题及机会点在中国，星巴克已真正将自己变成一种咖啡文化的载体，通过这个载体，它把星巴克文化象病毒一样地传递给他人，并以几何级的增长速度在北京、上海扩散营销。如今，星巴克咖啡几乎等同于小资一词，但凡追求小资生活的人群7、都会把星巴克列为经常活动之场所，而且家中必备星巴克的咖啡杯或小饰品。否则，会被人嘲笑为学艺术的不知道得克莱因蓝，学音乐的不了解肖邦。并且仅仅提供好口味的咖啡已经捉襟见肘，因为消费者还期望有更多的东西。 1：产品问题点：（1）：目标消费群体大多数为白领和时尚人士。而这类人群只是消费群体中的一小部分。（2）：除了百怡和spr以外，还存在着众多的竞争者。（如真锅，上岛等）（3）：咖啡消费者习惯不易变更，有较高的品牌忠诚度。（4）：价格比较高，普及不易。2：产品的机会点：（1）：人们对生活品味有着越来越高的要求，越来越注重追求时尚。篇二：星巴克在中国的经营模式浅析星巴克在中国的经营模式 摘要:本文首先8、阐述了星巴克在全球的经营模式及取得的成功，其次，简介了她在中国经营模式的转变，并分析了这种转变的原因及现有经营模式的不足，最后指出了值得中国企业借鉴之处。关键词:经营模式；连锁；特许经营 1998年3月，星巴克进入台湾，1999年1月进入北京，2000年5月进入上海，目前星巴克已成为了国内咖啡行业的第一品牌。迄今已在包括香港、台湾和澳门在内的大中华区开设近500家门店，其中包括中国大陆22个城市的230多家门店。用了短短几年时间，星巴克在中国就成了一个时尚的代名词。我不在办公室，就在星巴克；我不在星巴克，就在去星巴克的路上-星巴克的这句经典广告语已为绝大多数时尚小资所熟知。它所标志的已经不只是9、一杯咖啡，而是一个品牌和一种文化。一、星巴克全球模式及中国模式的改变星巴克根据世界各地不同的市场情况采取灵活的投资与合作模式。目前，星巴克在北美、拉丁美洲、欧洲、中东和太平洋沿岸等国家拥有超过1.3万多家咖啡店，员工超过11万7千人。除咖啡外，星巴克亦有茶、馅皮饼及蛋糕等商品。其跨国经营历史较长，并在全球普遍推行三种商业组织结构：合资公司、许可协议、独资自营。在英国、泰国等地，星巴克通常采取持有100% 股权的独资直营模式；日本等地，星巴克采取占50% 股权的合资公司模式；在中国台湾、中国香港以及上海等地，星巴克进入初期采取占较少( 一般在5% 左右)股权的许可协议模式；在菲律宾、新加坡、马来10、西亚以及中国北京等地市场，星巴克进入初期不占股份采用纯粹授权经营的模式，如figure 1所示。figure 1星巴克早期全球经营模式1. 星巴克中国市场进入方式星巴克咖啡店以许可经营和合资经营相结合的模式进入中国。1999年，星巴克与北京美大星巴克咖啡有限公司联手在北京打造中国第一家星巴克分店。2000 年，星巴克与上海统一星巴克咖啡有限公司合作进入上海市场；2002年，与美心星巴克咖啡餐饮( 南中国) 有限公司合作进入广州和深圳市场。从2005年开始，星巴克在青岛、西安、沈阳、大连、成都、重庆等二线城市已经或者即将建立自己的直营店，如table 1所示。table 1星巴克中国模式的转变211、. 星巴克中国经营模式的转变2003年7月，星巴克集团提高其在上海合资公司中的股份，使其从原来的5%增至50%。2006 年9月，星巴克与美心公司合作建立成都星巴克之后，在广州美心星巴克公司中的股权增至51%。2006年10月，星巴克向私募基金汉鼎亚太和其他股东收购北京美大咖啡有限公司的控股股东h ighgrown投资集团( 香港)有限公司的所有权。通过股权收购，星巴克取得北京美大咖啡有限公司90% 股份，且收回了京津地区的经营权。至此，星巴克在中国彻底放弃授权经营，全面开始直营扩张。二、星巴克中国经营模式转变的原因及不足1. 经营模式转变的原因第一，利润驱动经营模式的转变。经过几年时间的发展12、，中国很快成为星巴克全球业务亮点。但在特许授权商和合作模式中，星巴克总部只能从营业收入中提取少量固定比例的提成，因此，巨大的利润诱惑是星巴克直营扩张的本质原因。第二，中国有关特许经营的法规不健全。我国的特许经营仅十余年的发展历史，市场尚不成熟，法律不够完善，对加盟者权利和义务的界定也不是很明确，加盟模式必然会出现加盟商不遵守盟主要求的现象。同时，知识产权的保护亦是加盟模式中不容忽视的问题。星巴克的品牌价值可观，在法律规范不健全的条件下，星巴克对加盟店的约束机制不健全，容易滋生各种问题，不利于企业的发展。第三，品牌保护的需要。外国品牌进入中国初期通过特许加盟的形式来扩大规模和获得利润，但出于品牌13、保护的原因，多数企业的特许经营速度缓慢。随着加盟者的增加，授权方对加盟对象的选择越来越谨慎。由于加盟者素质参差不齐，导致对品牌、文化的理解也不尽相同。收回特许加盟权，以规范市场成为必要。企业把加盟权收回来自己独资运作，也为保护自身品牌不受损害。2. 直营模式的不足之处首先，独资直营不利于星巴克的全球品牌扩张计划。星巴克的最终目标是将分店的数量增至2. 5万家，成为全球咖啡帝国。星巴克计划将在2007年内完成在全球40 个国家开店，到2011 年，在美国以外的海外市场将遍及54 个国家和地区。特许连锁模式通过最大限度地吸纳社会资本，可迅速壮大规模；而直营连锁以自有资金为主，融资为辅。若在中国全部14、实行直营，资金压力大，开店数量亦受筹资规模限制，发展速度慢于区域特许经营。连锁业达到一定规模效应，才能降低成本，提高利润，因此，特许连锁可能更加有利于实现星巴克的扩张计划。此外，在一些垄断性区域难以实施直营模式。其次，直营管理模式下，经营管理活动比较复杂，难度较大。直营连锁的所有权、管理决策权、管理执行权归总部所有，对管理人才的需求和要求更高。公司在人才培养与引进方面需要投入更多的精力和财力，以满足公司发展的需要。其次，各分店自主权小，员工的积极性、创造性、主动性受到限制。员工是星巴克品牌资产的重要组成部分，并是其品牌传播-口碑传播的主要载体，是星巴克和顾客之间的沟通媒介。员工表现直接影响星巴15、克的营业收入和品牌形象。因此，直营模式下，各分店自主权变小，员工的积极性、创造性和主动性也受限制。3.对星巴克经营战略的建议星巴克咖啡国际公司总裁约翰卡尔弗近日在2011apec中小企业峰会表示，希望中国成为星巴克在美国以外最大的国家，在2015年星巴克将在中国大陆开设门店达到1500家门店。星巴克选择在黄金地段开店被有些人看作是在圈地。从上海淮海中路东方美莎到中环广场，短短1000米的距离，星巴克就圈了四家店。业内人士估计，这个地段每平方米每天的租金应在2美元左右，再加上每家店固定30万美元的装潢费用，星巴克简直是在烧钱。在如此巨大的成本下，星巴克有必要采取一定数量的特许经营模式。但这种特许16、经营需要建立在监管高度集中的合作特许下。首先，对于特许加盟商的选择，要有严格的要求。加盟者需在星巴克工作一定年限，且认同星巴克文化，对星巴克有强烈的品牌认知和归属感，以免加盟经营中有损星巴克品牌形象。其次，合作股权分明，避免发生利益纠纷。星巴克咖啡有着客观的利润，综合可达50%-60%，如果股权不明，合作则不是长久之计。三、总结其实，星巴克的成功主要要得意于其营销手段。如果上升到理论高度来评判星巴克，则可以说星巴克充分运用了目前最热门的体验来做为其制胜的营销工具。在体验经济运用巧妙的情况下，其他问题迎刃而解。在星巴克，产品并非完全是产品，它更多成分是体验一种感觉。试想，透过巨大的玻璃窗，看着人17、潮汹涌的街头，轻轻啜饮一口香浓的咖啡，这就是星巴克给消费者第三空间。由此，产品的超值利润自然得到实现。关于经营模式而言，也许星巴克在中国会坚持直营模式。关于是直营还是合作，其实意义不大，如果能赚钱还能保持核心竞争力，星巴克自然考虑特许经营。如今加盟市场太乱，星巴克和肯德基、麦当劳一样，都不敢轻易开放加盟市场。星巴克经营模式的转变为我国企业走向全球、开展国际化经营具有重要的指导与借鉴意义。我国企业进入国际市场时，亦应采取分阶段、分区域、逐步渗透与进入的策略与原则，在适当的时机实现经营模式的跨越与转变。 参考文献:1网易-广东房产网.星巴克咖啡连锁市场营销分析案例. 2004-12-14 2 王海18、花&任大鹏. 星巴克在华经营模式探析. 山东大学大学硕士论文，2011 3巴里.伯曼 &乔尔.r.埃文斯. 零售管理. 中国人民大学出版社，2002 4肖建中. 连锁加盟创业指南. 北京: 中国经济出版社，房 屋 租 赁 合 同出租方(甲方)：上海松江晟阳房地产项目开发有限公司承租方(乙方)：上海统一星巴克咖啡有限公司 根据国家有关法律、法规和上海市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，拟将甲方位于 上海市松江区新松江路911号开元商业广场1-002号(上海市松江区松江新城13号地块b块开元商业广场1-002)的房屋租赁给乙方使用。为明确相关事宜、规范双方19、经营行为，特订立本合同。 一、 房屋坐落、面积及设施状况1.1 甲方将位于 上海市松江区新松江路911号开元商业广场1-002号(上海市松江区松江新城13号地块b块开元商业广场1-002) 的商铺（以下简称该房屋）出租给乙方使用。1.2 甲方出租给乙方使用的该房屋套内建筑面积约195平方米（如附件1附图阴影部分所示）。物业交付时, 该合同约定面积与实测面积不一致的，则以实测面积为计租面积。1.3 该物业的现有装修及设施情况即交付状态，由双方在合同附件2中加以列明；除双方另有约定，该附件将作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同终止后交还该物业时的验收依据。 二、 租赁用途2.1 乙方向甲20、方承诺，租赁该房屋仅作为开设 星巴克咖啡店 经营使用，并严格遵守国家有关法律、法规规定，依法经营。2.2 乙方应在签订本合同时提供有效营业执照副本、税务登记证、银行帐户等所有合法营业所需的证件供甲方办理登记备案，且上述所有证件中乙方的名称必须与签订本合同的乙方名称一致。2.3 在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变该房屋的用途。 三、 装修期和租赁期限3.1 该房屋装修期为 3 个月零6天，自 2006 年 5 月 21 日起至 2006 年 8 月 27 日止。甲方应在 2006 年 5 月 20 日前将该房屋交付乙方进行装修。装修应严格按照经政府21、有 关部门批准且双方书面确认同意的设计方案进行。3.2 装修期内，乙方免付相应的租金及管理费，但应向甲方及相关单位支付其他费用（包括但不限于该物业的水、电、煤气、电话等公用事业费用和综合管理费）。3.3该房屋租赁期限为10年（ 120 个月）。从 2006年8 月 28 日至 2016 年8 月 27 日止。3.4租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则应在租赁期满前的三个月前向甲方提出书面要求，经甲方同意后，双方可续签租赁合同。3.5 租赁期限内租赁房屋所有权发生变动，不影响本合同效力。在租赁期间，甲方如将租赁房屋所有权转移给第三方，不必征求乙方的同意（乙方在此明22、确表示放弃优先购买权），但甲方应告知乙方有关所有权转移情况。所有权转移后，租赁房屋的所有权取得方即成为本合同的甲方，享有本合同项下甲方的权利，承担本合同项下甲方承担的义务。 四、 转租的约定未经甲方书面同意，乙方在租赁期限内不得将承租的该房屋部分或全部转租给第三方。 五、 租金及物业管理费支付方式5.1. 定义：1.2.3. 营业净额指乙方在场地中经营咖啡售出的总收入扣除营业税后5收入。 税指税务机关所征收之营业税，为总营业额的5%。 年应指租赁年度，自起租日生效日算起，每一个新的租赁年度应自前一个租赁年度结束后的次日开始。5.2. 租金及物业管理费，详细见附件3；第13年：该房屋月租金（含物23、业管理费）为 税后营业净额抽成7；第46年：该房屋月租金（含物业管理费）为 税后营业净额抽成8；第710年：该房屋月租金（含物业管理费）为 税后营业净额抽成9；5.3. 双方约定，租金及物业管理费付款方式为每月一结，方式如下：1. 乙方应于每月5日前提交上月该店营业额财务报表或营业额纳税申报表给甲方审核；双方于每月15日前核对乙方上月的税后营业净额，并确认抽成数，同时甲方出具付款通知书给乙方（甲方出具付款通知书并不证明甲方对乙方税后营业净额的最终确认，甲方在出具付款通知书后仍有权对乙方的营业额进行审计）；2. 乙方收到甲方书面付款通知书后，应于每月25日前支付相应租金和物业管理费给甲方。3. 24、甲方应于收到乙方支付的租金和物业管理费后7个工作日内出具相应发票，若甲方未能按合同规定提供发票，则乙方有权顺延之后各月租金支付时间，直至甲方提供发票时止。4. 若甲方对乙方提供的营业额财务报或营业额纳税申报表有疑义，则甲方可请第三方审计单位（具有国家认可资质的）对其进行审计（审计费由甲方承担）；5. 如起租日并非在某个月的第一日，第一次的租金与最后一次的租金应按整个月所占的日数比例计算。5.4乙方就按本合同项下的全部款项 ，以支票、汇票形式转入甲方或管理公司指定的银行帐户：帐户名：上海松江晟阳房地产开发有限公司开户行：工商银行松江支行帐 号：1001 7396 1930 0011 988 六、25、 其他费用6.1 税金甲方应负责一切按国家有关规定应由业主负责缴纳的费用及税项(包括但不限于土地使用费等)，乙方则应负责其他一切按国家有关规定应由租户经营所须缴纳的费用及税项。6.2 电费乙方应按该物业实际耗电量总和（以独立电表显示为准）及电力部门收费标准缴付电费（以下简称电费），另须支付其应缴电费的3作为线路损耗费，电费及线路损耗费按月在管理公司发出付款通知书后7日内一次性付清。6.3 水费乙方应按租赁物业实际耗水量总和（以独立水表显示为准）及自来水公司的收费标准缴付水费（以下简称水费），水费按月在管理公司发出付款通知书后7日内一次性付清。6.4 电话费：该物业交付后，乙方自行办理直线电话手26、续，电话开通后每月产生的电话费由乙方全额承担，甲方概不负责。6.5 空调使用费：乙方中央空调系统的使用费，具体标准由甲方按开元商业广场规定统一营业时间是上午10：00晚上22：00，此间的中央空调使用费已包含在综合管理费里；超出营业时间甲方不予提供中央空调。6.6 综合管理费该物业由甲方指定的管理公司管理，乙方应按照本合同附件3规定的标准在支付租金同时向管理公司支付综合管理费（合同期内该房屋的综合管理费已包含在租金内）。管理公司有权根据管理的实际成本调整综合管理费。6.7 煤气（或天然气）使用费乙方应按租赁物业实际耗气量总和（以独立燃气计量表显示为准）及燃气公司的收费标准缴付费用（以下简称燃气27、费），燃气费按月在管理公司发出付款通知书后7日内一次性付清。除以上费用外，另外涉及广场其他配套设施如宽带、有线电视等相关费用，乙方自理。 由甲方代收代付的款项，甲方出具税务专用收据 七、 租赁保证金7.1 乙方应在本合同签订之日后的 7 个工作日内向甲方支付人民币 叁万元整（rmb30,000.00）作为承租该房屋的租赁保证金。甲方应在收到乙方上述租赁保证金的同时向乙方开具收款收据。乙方未在约定的期限内缴纳履约保证金的，甲方有权解除本合同并将该房产另行出租。7.2 履约保证金被扣除后，乙方应在收到甲方或管理公司书面通知后3天内补足，逾期补足的，乙方应按本合同第12.1条的约定承担违约责任。7.28、3 保证金的使用是为了保证本合同项下的条款得以完全实施。如果乙方违反、未遵守或未履行本合同条款，甲方保证金中扣除相当于因乙方违约、不遵守或不履行本合同所造成的实际损失的数额。7.4 如在租赁期限内没有发生应当扣除保证金的情形，甲方应在租赁期限届满后15日内把上述保证金退还给乙方，保证金退还不计利息。在租赁期间内，如乙方拖欠应支付的款项后，甲方有权扣除履约保证金抵作乙方应支付的费用，也可以行使其他的一切合法救济权利，包括但不限于本合同第12.3条约定。7.5 如乙方逾期支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费等费用，逾期超过7日的，在不影响本合同效力和本合同其他条款继续履行的情况下，甲方有权在租29、赁保证金中扣除乙方拖欠的费用和相应的逾期付款滞纳金。若租赁保证金不足抵扣拖欠费用和逾期付款滞纳金的，乙方应就不足部分予以补足。7.6 甲方在按前款约定抵扣租赁保证金后应在3个工作日内书面通知乙方，乙方应在收到书面通知后的 7 个工作日内将被扣除的金额补足。7.7 本合同租赁期限届满或因其他原因提前终止的，乙方应按合同约定将该房屋交还甲方，甲方应在接收该房后的 10 个工作日内将租赁保证金一次性全额退还给乙方。若存在乙方拖欠租金、物业管理费、水费、电费、电话费等情形的，则甲方有权在租赁保证金中扣除乙方拖欠的费用和相应的逾期付款滞纳金，并在 10 个工作日内将剩余的租赁保证金一次性退还给乙方。但如30、果租赁保证金不足抵扣乙方拖欠费用和逾期付款滞纳金的，则乙方应就不足部分予以补足。 八、 维修责任8.1 除甲、乙双方在本合同中另有约定外，该房屋的维修保养责任均由甲方承担。若甲方拒不履行维修保养责任的，乙方有权另行委托他人代为维修或保养，但一切相关的费用以及乙方因此遭受的损失均应由甲方承担。8.2 乙方对于其租赁房屋内所做的改建、加固、装修部分以及自行添置的设备、设施，负有维修、保养责任，若乙方拒不履行维修责任而造成甲方物业有所损害时，甲方有权另行委托他人代为维修，但一切相关的维修费用费用由乙方承担。8.3 乙方应正常使用并爱护该房屋，防止不正常损坏（正常磨损除外）。如因乙方使用不当而使该房屋31、出现损坏，乙方应负责及时维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，但一切相关的维修费用应由乙方承担。 九、 甲方的权利和义务9.1 甲方的权利：（1）甲方人员有权在装修期间进入该房屋，以检查乙方的装修工程是否符合国家有关法律、法规，物业管理公司的规章制度以及本合同的有关约定。但在行使该检查权时，甲方应提前一天书面通知乙方，否则，如因此影响乙方的装修进度，致使乙方无法在装修期内完成装修的，甲方应承担相应的赔偿责任。（2）在租赁期限届满前的3个月内，如乙方无意向续租的，甲方在经乙方书面同意后，有权带领可能的后续承租人在乙方同意的时间内参观该房屋（应提前三天预约）。（3）在遇到紧急事件（如火灾、水灾、盗32、警）而无法事先与乙方取得联系时，甲方可在事先不通知乙方的情况下进入该房屋采取必要措施，但甲方应在事后3个工作日内将情况向乙方予以书面说明。9.2 甲方的义务（1）甲方保证拥有将该房屋按国家法律规定及本合同的约定租赁给乙方的合法权利，并保证乙方对该房屋的租赁使用权利合法并不受任何第三方权利要求的影响或限制。如甲方违背本项约定，致使本合同无效、无法继续履行或延误履行的，致使乙方遭受损失的，甲方应按本合同12.1(3)的约定向乙方承担违约赔偿责任。该损失包括但不限于乙方已投入的计提折旧后的装修费用、设计费用。（2）甲方应为该房屋配置 60 kw电力供乙方使用，并为乙方安装独立计量表具，相应的基本电力价格按此配置而核定。若乙方需超量用电，必须事先经甲方同意。（3）租赁期限内，甲方应负责对该房屋所在的建筑物内的共用地方及其共用设施11