1、房地产公司项目工程及材料设备采购管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 第一章 工程管理总则第一条为强化房地产有限公司（下称：公司）对房地产建设项目的工程管理，明确在工程管理过程中有关职能部门的职责和工作流程，提高工程质量、进度、安全等方面的管理水平，获得最佳投资效益，提高工程精细化管理的水平，特制订本制度。第二条本制度适用于房地产有限公司及分子公司。本制度是本公司员工从事工程管理活动的行为规范，也是对工程管理人员考核的依据。工程管理人员的管理工作必须遵照手册执行。第三条本管理制度自正式文件下发之日起执行。公司是本2、制度的制定人，负有最终解释权和修改权。本制度应与公司其它相关管理制度、标准、工作流程、审批制度等文件配套使用。第二章 工程管理目标第四条 工程质量管理目标（一） 符合国家现行施工工艺、施工规范、标准及设计文件。（二） 按合同要求执行，工程质量必须满足合同要求。（三） 工程竣工交付合格率100%，业主满意率95%以上。第五条 工程进度管理目标（一） 满足集团公司年度工程开发计划。（二） 按照合同工期要求按时完成合同所包含的所有工程内容。第六条 成本控制目标实际工程造价变更率控制在工程成本计划2%1%以内。第七条 现场安全文明形象（一） 工程整个施工过程中满足政府安全监督部门的要求，不出现死亡安全3、事故。（二） 所有标段工地必须达到当地市级及以上安全文明工地标准。（三） 各项目必须全力配合营销推广所需要的现场形象展示，满足集团公司对各项目安全文明工作的各项要求。第三章 工程管理组织架构第八条 组织架构图项目部项目管理工程师材料主管招标管理工程师档案资料员预算员工程部部长预算部部长总经理生产副经理第九条 部门职责（一） 工程部工作职责在生产副总经理的领导下，负责公司建设工程生产的安全生产管理、技术质量管理、计划统计管理、文明施工管理、供应方管理、成本控制、审计监督和工期进度管理工作；（二） 预算部工作职责在生产副总经理的领导下，负责公司建设工程的预结算管理工作。第四章 项目建设施工流程第十4、条 项目工程总体建设流程（一）项目工程总体建设流程图时间项目部财务部工程管理部销售部前期开发部1324567891011物业公司高层领导开始施工图图纸会审图纸会审编制项目实施计划监理招标工程招标签订施工合同图纸会审意见汇总投资计划工期计划工程施工详细计划售楼处装修设计图工程招标手续监理招标手续工程建设手续售楼处装修具体要求及移交工程建设资金流施工详细计划工程建设前期准备A审批审批未通过通过未通过通过2121314191716151820图纸会审2预算部 A时间项目部财务部工程管理部预算部销售部前期开发部物业公司高层领导设计交底组织设计人员施工单位进场开工证开工手续建设资金审查备案A工程建设管理5、变更审查施工现场服务、审查施工现场检查巡视审批未通过通过测桩、沉降观测等分项委托2122232425262728293032303133变更审查A时间项目部财务部工程管理部预算部销售部前期开发部物业公司高层领导各项验收验收配合验收配合验收配合物业楼装修物业楼装修要求及移交入住移交资料业主入住移交A使用说明书等入住配合能源开通配合453435363738入住资料配合394041424344建筑物二次设计审查配合、审查、确认46小区配套施工委托协调监督配套费用4748495051入住配合52业主房款支付完成51-1A时间项目部财务部工程管理部预算部销售部前期开发部物业公司高层领导项目前期后评价项目6、造价后评价工程管理后评价工程建设后评价项目财务后评价项目销售后评价讨论总结未通过通过69676870717273整体物业移交物业接管65结束66（二）项目工程总体建设流程说明流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明1设计院完成施工图设计，前期开发部完成相关手续施工图审查证明、消防审查、建设工程规划许可证等施工图按照项目总体计划完成时间，完成施工图设计2为工程建设招标进行的图纸会审施工图会审记录以项目部人员为主，满足招标及工程施工的需要3将图纸会审的结果由前期开发部汇总协调会审记录汇总表交设计院进行变更设计4在项目总体计划及预算部完成的项目成本测算的基础上编制项目总体计划、成本测算项目7、施工计划、项目成本调整、工程管理部按照项目总体安排及预算部的成本测算编制。工作周期1015天5公司召开办公会议，讨论计划的具体节点会议记录存在问题进行调整后执行6批准的计划报财务部投资计划总体协调公司资金，安排资金7批准的建设计划报销售部建设计划安排销售计划等8按照公司制定的相关制度进行施工图审查证明、消防审查、建设工程规划许可证等确定监理单位工程管理部办理中标通知书、承包商确认书，项目部办理质监备案。工作周期3040天9前期开发部协助办理相关手续承包商确认书等10按照公司制定的相关制度进行完成的前期手续、按照工程部位编制的工程量清单、甲供材数量、品种等确定施工单位工程管理部办理中标通知书、承8、包商确认书，项目部办理质监备案、交纳水泥专项资金、民工工资保证金、开工证。工作周期3040天项目工程总体建设流程说明（续一）流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明11前期开发部协助办理相关手续承包商确认书等12工程管理部与项目部共同确定合同条款合同签订按照标准文本，仔细确定，保证合同执行13协助办理备案等手续合同审查备案、质监备案等以项目部为主14按照工程管理部编制的各项计划，经过细化，制定具体计划项目施工计划、项目成本调整详细的项目施工计划、项目成本调整项目部制定相关实施计划的同时，完成工程施工前的临水、临电、控制测量、工地围挡、施工单位进场等。工作周期1020天15公司召开办公9、会议，讨论计划的具体节点会议记录存在问题进行调整后执行16批准的计划报财务部投资计划总体协调公司资金，安排工程施工资金17批准的建设计划报销售部建设计划调整销售计划等18按照装修设计、效果配置设计进行售楼处装修设计施工图项目部按照项目计划组织装修公司进行售楼处装修19按照需要，提出装修要求、配置要求等。装修完成后，接收售楼处。售楼处装修工程管理部与项目部共同为项目销售提供相应的资料20按照批准的细化工程计划及公司的相关制度，组织施工单位进场施工准备临时建筑审批等项目工程总体建设流程说明（续二）流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明21组织施工单位等进行设计交底交底记录包括质量交底、10、安全交底等22工程部组织设计院设计人员交底解决技术问题23施工单位进入施工现场临建消防、规划审批临建施工临时水电、道路通，场地平整24施工单位办理完成开工证办理完成各项手续施工许可证25前期部协助办理开工手续与相关部门联系、通融26财务部准备施工工程预付款资金资金27项目部比选测桩、沉降观测等单位选择三家以上，比价考察、意向单位28工程管理部对项目部选择单位审查确认参与合同谈判审查记录、签订合同29工程建设过程中的质量、进度、安全文明生产、与相关部门协调等问题进行检查协调工程质量达标、工期满足计划要求，资金按照合同拨付工程管理部定期对各施工现场进行巡视、检查解决工程建设过程中的问题30工程管理11、部按照项目部提出的变更要求，进行审查图纸错误、施工单位洽商、施工操作调整等变更要求预算部测算变更的价格，报高层领导审查批准。工作周期510天31变更单等涉及到资金变动的经公司会议讨论确认、批准批准单项目工程总体建设流程说明（续三）流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明32预算部根据施工具体要求到施工现场服务、审查定时或不定时到施工现场提供服务、审查33工程管理部作为工程管理部门，对工程实施过程中的具体事宜，包括质量、工期、文明施工、资料等进行检查、监督检查单定期或不定期进行检查、协调34配套项目的二次设计、土建工程中的二次设计施工进度计划设计要求提前提出或安排相关单位进行。由施工单12、位进行的二次设计由项目部委托35预算部对由施工单位进行深化设计的二次设计进行预算审查提出意见设计要求审查意见满足施工要求36工程管理部对二次设计要求进行审查，对施工单位进行的深化设计及施工单位的选择进行确认保证所选择的施工单位符合公司的要求审查单37对要求设计单位完成的二次设计进行委托，对小区配套设计进行委托设计要求二次设计图38工程管理部进行协调39资金财务部提供小区配套资金支持资金项目工程总体建设流程说明（续四）流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明40工程建设即将结束时，按照设计位置，进行物业楼装修物业楼装修设计图物业楼装修41物业公司对物业楼装修的具体要求开发小区的物业配置13、具体要求42按照国家及地区对验收的要求，分步骤进行验收，包括地基、基础、主体、竣工验收各部位工程施工完成验收备案表竣工验收包括消防、规划、设备、市政、绿化、竣工等验收43前期部配合完成验收备案手续的办理验收备案表44预算部配合进行各项验收45工程部配合进行各项验收46为业主入住提供所必要的资料竣工验收住宅使用说明等47工程管理部配合、审查项目部相关资料审查意见48提供销售部的相关资料销售部将所提供的资料分门号分装印刷，交物业公司提交业主49按照工程建设的流程，项目部组织相关单位对项目进行验收，会同物业公司进行住宅等向业主进行实验移交工程建设完成、设备安装调试完成、小区配套工程完成业主购置住宅等14、款项交齐、资料钥匙等完成规划验收、消防验收、环境检测合格、工程竣工验收、水电气热供应条件项目部完成各项验收工作、销售部落实购房款、物业公司开具各项手续、项目部会同建设单位逐步向业主移交住宅项目工程总体建设流程说明（续五）流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明50住宅竣工验收后，各种能源开通竣工验收水暖电热等开通项目部、工程管理部配合51销售部落实业主房款全部交齐购房款没有交齐，不办理入住手续51-1物业公司结合物业费、装修押金等收取，协助进行住宅移交，包括资料准备移交业主的所有资料52会同项目部研究住宅移交的具体办法，并协助移交审查制定详细的移交办法53项目部整理建设项目全部建设文15、件，对建设工程的所有资料按照政府要求进行装订竣工图、质保资料、各种手续装订好的全部资料一式三份54竣工资料交工程管理部备案竣工资料55竣工资料一套交物业公司竣工资料包括设备使用说明书等、管理人员培训56工程竣工二月内，完成工程决算工程决算单57决算价格审查、配合工程决算价格58从财务角度全面分析工程建设费用包括协助确认实际发生费用59对于较大型的工程项目结算，对于结算价格，经公司上层讨论通过后，作为工程结算的最终结果。结算批准书项目工程总体建设流程说明（续六）流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明60物业公司进入开发小区以后、业主入住以前，项目部将小区公共部分建筑及设备移交物业公司16、完好的工程，完整的竣工资料、设备运行调试及培训移交签字单61物业公司对于完成的各个工程，工程质量符合施工要求的，进行接收管理运行完成的工程签字的移交清单62项目部会同施工单位对完成的住宅等，按照业主提出的质量问题进行维修，物业公司提供协助问题分析和确认维修单解决存在的问题63对于业主提出的工程质量问题，物业公司给与协助，特别是业主出现的问题找到物业公司时问题的提出维修单售后服务给与解决64质保期后维修工作，物业公司完成业主提出的工程质量问题解决或反馈单物业公司按照国家有关规定，判断问题的性质，给与有偿或质保期内的维修65售后服务后的整体工程移交工程建设完成、设备系统测试良好、竣工图纸完成完成的17、建设工程公共部分、设备、竣工图、设备使用说明、人员培训1、按照工程完成时间分步测试、打压移交。2、要求施工单位对建设工程进行一次彻底的维修，将因工程质量存在的问题解决完成。66物业公司在接收小区全面管理前，检查整个小区存在的问题，维修检查后接收管理维修完成、移交委托接收签字、委托合同项目工程总体建设流程说明（续七）流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明67销售部针对开发项目销售情况，进行总结销售评价报告68财务部针对开发项目资金情况进行总结项目财务评价报告69项目部针对项目操作情况进行总结项目施工评价报告70工程管理部针对项目管理情况进行总结项目管理评价报告71预算部针对项目预结算18、进行总结项目预结算评价报告72前期部针对项目土地获得、市场定位、手续办理等进行总结项目前期运作评价报告73公司对开发项目进行讨论评价，作为今后项目开发的经验总结签字确认第十一条 项目工程建设招标流程（一）项目工程建设招标流程图时间工程管理部高层领导投标单位招标工作组（工程管理部、项目部）组织成立招标工作组开始发出招标邀请组织对投标单位的资格评审填写预审文件审批编制招标文件投标单位准备应标A123491014组织对投标单位的考察确定入选的投标单位通知入选的投标单位审批评审5678形成招标文件申请招标11121316发放标书15委托或内部招标未通过通过未通过通过前期开发部办理招标申请17接收标书A19、时间工程管理部高层领导投标单位招标工作组（工程管理部、项目部）接受投标书组织开标制作投标书审批组织合同谈判接受中标书242529初步选定中标单位发出中标通知书222326组织评审投标书中标方参与谈判合同管理过程签订合同181920212728公开招标委托或内部招标前期开发部办理承包商确认书、合同审查等30未通过通过结束（二） 项目工程建设招标流程说明流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明1工程管理部组织成立招标工作小组，人员应包括工程管理部、项目部、预算部、相关专业人员、主管副总或总经理熟悉图纸招标工作组成立工作周期25天2工程管理部发出招标邀请资格预审文件招标邀请3前期开发部在招20、标站办理招标申请申请表4投标单位填写资格预审文件资格预审文件5招标小组组织对投标单位的资格审查资格预审文件资格审查6招标小组组织对投标单位进行现场审查现场审查7公司领导对招标单位的资格进行审批入选投标单位审批结果8招标小组确定入选的投标单位入选投标单位9通知入选的投标单位入选投标单位通知10投标单位准备应标11工程管理部编制招标文件招标文件初稿12招标小组对招标文件进行评审招标文件初稿评审结果项目工程建设招标流程说明（续一）流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明13公司领导对招标文件进行审批审批结果14形成正式招标文件正式招标文件15工程管理部向有关部门申请招标申请结果16工程管理21、部向投标单位发放标书标书17投标单位接受标书接受标书18投标单位制作投标书19工程管理部接受投标书投标书20招标小组按有关规定组织成立招标评审小组，组织开标招标评审小组开标21招标评审小组依相关规定现场评标现场评标22招标评审小组确定初步中标单位初步中标单位23高层领导对中标结果进行审批初步中标单位审批结果24工程管理部发出中标通知书中标通知25前期开发部办理承包商确认书、中标通知书、合同审查等26中标单位接受中标通知中标通知项目工程建设招标流程说明（续二）流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明27工程管理部组织合同谈判合同谈判28中标单位参与合同谈判合同谈判29工程管理部依合同管22、理流程对合同进行会签合同管理30签订合同施工合同第十二条 项目工程合同编制审查流程（一）项目工程合同编制审查流程图时间项目部高层领导工程管理部预算部财务部开始组织合同谈判签订施工合同参与合同谈判，提出具体要求编制施工合同参与施工合同的编制从财务角度审查施工合同准备施工资金从预算角度审查施工合同审批未通过通过执行施工合同监督施工合同的执行拨付建设资金结束1234576891011（二） 项目工程合同编制审查流程说明流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明1组织合同谈判2参与合同谈判，提出施工期间的具体施工要求3编制施工合同施工合同4项目部参与施工合同的谈判，提出施工时的具体要求，作为合23、同的组成部分合同附件5财务部从财务角度对施工合同进行审查合同审查单6预算部从预算角度审查施工合同合同审查单7公司领导对合同进行批准批准单8工程管理部按照公司合同审批程序签订合同施工合同9项目部根据合同要求，组织施工单位执行合同10财务部按照施工合同约定的资金拨付计划拨付工程施工资金资金计划资金11工程管理部在合同实施期间，对合同的执行情况进行监督、检查监督检查纪录第十三条 小型（分项）工程招标合同编制审查流程时间项目部高层领导工程管理部预算部财务部开始小型分项工程内部招投标、直接委托选择施工单位编制工程量清单及按照市场价格编制的标底审查招标文件、监督、协助施工单位的选择编制技术要求、组织合同谈24、判签订施工合同选择施工单位审查施工单位的比选编制施工合同审查编制的施工合同从财务审查施工合同准备施工资金从预算角度审查施工合同审批未通过通过执行施工合同监督施工合同的执行拨付建设资金结束123456789111012141513（一）小型（分项）工程招标合同编制审查流程图 （二）小型（分项）工程招标合同编制审查流程图说明流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明1小型工程或分项工程内部招投标、直接委托选择施工单位设计图纸、工程量清单、建设规划许可证等资格预审文件或技术要求文件项目部组织实施2工程管理部审查资格预审文件、帮助进行施工单位的选择3预算部编制工程量清单及按照市场价格编制的标底25、工程量清单及按照市场价格编制的标底4发放招投标文件或技术要求文件，确定施工单位或对参与单位的投标确认招标文件确定的施工单位内部招标或直接委托均采用多家（不少于三家）比选的办法5工程管理部参与协助确定施工单位6项目部编制施工技术、工期等要求、组织合同谈判7编制施工合同项目部组织8审查施工合同合同审查单9资金财务部从财务角度对施工合同进行审查合同审查单10预算部从预算角度审查施工合同合同审查单小型（分项）工程招标合同编制审查流程图说明（续一）流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明11公司领导对合同进行批准批准单12项目部按照公司合同审批程序签订合同施工合同13项目部根据合同要求，组织施26、工单位执行合同14工程管理部在合同实施期间，对合同的执行情况进行监督、检查监督检查纪录15财务部按照施工合同约定的资金拨付计划拨付工程施工资金资金计划资金第十四条 项目工程变更流程时间项目部高层领导预算部施工单位提出开始客户变更要求其他变更专业工程师提出变更需求工程经理审批设计院确认执行变更53689设计变更工程管理部造价审查合理性审查结束2417审批同一标段20万元以上的单份变更或重要的设计变更10（一）项目工程变更流程图同一标段20万元以内的单份变更或一般的设计变更（二） 项目工程变更流程图说明流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明1因图纸问题设计变更变更申请2因施工单位要求变27、更变更申请3因客户要求变更变更申请销售部填写并通过后4其他变更变更申请如领导或会议决定、政府及相关方面更要求5专业工程师提出变更需求变更申请变更申请单6项目经理审批，设计院确认工程变更通知单同一标段20万元以内的单份变更或一般的设计变更7合理性审核8造价审查9对于重大变更、数额特别大者，由公司领导审批同一标段20万元以上的单份变更或重要的设计变更10按变更通知执行变更执行第十五条 材料设备采购流程（一）材料设备采购流程图时间工程管理部高层领导预算部开始启动单项采购程序审批编制招标文件A145对拟邀标单位的评审报批审批628710119财务部提出预选邀标单位供应商数据库通知入选的拟邀标单位审核工28、程项目部编制项目总体采购计划审批审核发放标书审核提交材料设备采购申请3参与编制参与编制时间工程管理部高层领导预算部财务部工程项目部13组织答疑A踏斟现场接受投标书样品组织评审、初选发出中标通知书组织合同谈判1718审批组织会签1214151619参加会签审批签订合同20参与答疑参与答疑参与评审参与评审参与谈判参与谈判参加会签参加会签结束（二）材料设备采购流程说明流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明1项目部编制项目总体采购计划报工程管理部、预算部、财务部审核 2项目部编制项目总体采购计划报公司领导审批采购计划审批结果3项目部提交材料设备采购申请4工程部根据需要启动单项采购计划采购材29、料设备工程量5工程部依据供应商数据库提出拟邀标单位提出拟邀标单位名单采购人员对供应商进行实地考察，填写供应商调查表和合格供应商名册，从供应商数据库中提取拟邀标单位6采购组组织对拟邀标单位的评审资格预审文件资格审查7公司领导对于拟邀标单位的资格进行审批入选投标单位审批结果8通知入选的投标单位最终入选投标单位投标邀请书9编制招标文件采购材料设备技术要求和商务要求招标文件初稿10招标评审小组及公司领导对招标文件进行审批招标文件初稿审批结果11向投标单位发放标书标书材料设备采购流程说明（续一）流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明12组织踏斟现场13组织答疑被邀请单位疑问清单答疑文件14接30、受标书15组织招标小组开标，依相关规定评标，初步确定中标单位投标书初步中标单位16高层领导对中标结果进行审批初步中标单位审批结果17发出中标通知书中标通知18组织合同谈判19依合同管理流程对合同进行会签合同管理20签订合同采购供应合同第十六条 小额材料设备采购流程时间项目部高层领导工程管理部预算部财务部开始小额材料设备采购内部招投标、直接委托选择供应商审查采购工程量及按照市场价格编制的标底审查招标文件、监督、协助供应商的选择编制技术要求、组织合同谈判签订施工合同选择供应商编制施工合同审查编制的施工合同从财务审查施工合同准备施工资金从预算角度审查施工合同审批未通过通过执行施工合同采购合同备案拨付31、建设资金123456789111012141513供应商数据库（一）小额材料设备采购流程图结束 （二）小额材料设备采购流程图说明流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明1小额材料设备内部招投标、直接委托选择供应商工程量清单资格预审文件或技术要求文件项目部组织实施2工程管理部审查资格预审文件、帮助进行施工单位的选择3预算部审查工程量清单及按照市场价格编制的标底工程量清单及按照市场价格编制的标底4发放招投标文件或技术要求文件，确定供应商或对参与单位的投标确认招标文件确定的供应商内部招标或直接委托均采用多家（不少于3家）比选的办法5依据供应商数据库选择供应商采购人员对供应商进行实地考察，填写供应商调查表和合格供应商名册，从供应商数据库中提取拟邀标单位6项目部编制技术要求、组织合同谈判7编制采购合同项目部组织8审查采购合同合同审查单9资金财务部从财务角度对采购合同进行审查合同审查单10预算部从预算角度审查采购合同合同审查单小额材料设备采购流程图说明（续一）流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出工作说明11公司领导对合同进行批准批准单12项目部按照公司合同审批程序签订合同施工合同13项目部根据合同要求，组织供应商执行合同14采购合同报工程管理部备案15财务部按照采购合同约定的资金拨付计划拨付工程施工资金资金计划资金