1、房地产集团营销策划产品定位、品牌建设制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 营销策划管理制度第一章 总则第一条 为强化集团营销管理，促进集团营销工作标准化、规范化，提高营销管理水平，确保集团项目营销工作高效有序开展，特制定本制度。第二条 除非特别指出，本制度中“集团”指“房地产集团”，“子公司”指“房地产集团下属子公司”，“集团公司”指“房地产集团各职能管理部门”。第三条 集团营销策划部负责集团营销工作体系及制度建设，并指导、监控各子公司营销策划部开展营销工作。第二章 市场信息收集1、目的和范围：为集团新项目投资开发决2、策提供依据；为项目市场定位、产品设计定位提供相应的供需市场信息；为项目相应的战略、战术策略调整提供市场依据。2、 职责：2.1提供集团投资决策依据：就集团新项目投资开发，开展异地市场考察，为项目的可行性研究提供市场依据。2.2就子公司开发项目进行供应市场、需求市场调研，并收集市场信息，建立信息库，对子公司价格制定、销售策略制定进行把关及审核。3、 工作程序3.1 新项目市场调研：集团营销策划部针对新项目及周边市场开展市场考察集团营销策划部拟定新项目销售收入、销售费用测算，并提供投资发展部3.2 信息库的建立：子公司信息资源共享集团公司信息资源共 享信息库集团营销策划部市调专员的信息的收集信息共3、享集团公司子公司说明1、信息库的信息可分为以下模块：集团/子公司项目所在地房地产市场信息。新项目所在区域房地产市场信息及土地市场信息。房地产相关法律法规。标杆企业、特色楼盘、优秀户型及建筑立面等资讯的收集。创新营销模式及宣传推广模式信息收集。第三章 产品定位1、目的和范围： 通过对项目区域、地块、市场、客户的分析，指导子公司开展策划代理公司的招投标工作、项目的市场定位及产品定位；通过市场调研，对产品设计，从市场角度给出建议并提供产品设计配合。2、职责2.1 指导子公司开展策划、销售（或全程营销）代理公司招投标。2.2 指导子公司在产品设计前期，编制产品定位建议书，明确产品户型配比。2.3 产品4、设计研发阶段，从市场角度提供产品设计配合并提供会审意见。3、工作程序3.1 策划、销售（或全程营销）代理公司招投标工作：子公司营销部及相关部门共同开展评标工作子公司营销部拟制招标文件、策划任务书、评标依据和可选择竞标公司的方案集团营销策划部对上述方案进行审核集团营销策划部向集团分管领导和总裁汇报集团营销策划部反馈集团分管领导和总裁意见至子公司营销部集团分管领导对竞标结果进行审核总裁审批子公司营销部发出中标通知书集团营销策划部对竞标结果进行审核子公司营销部提交竞标结果（附中标依据）说明1、招标文件/策划任务书内容包括： 项目说明书，项目的地块条件、用地性质等（由规划设计部提供）。策划合同的主要要5、求和内容。策划公司的服务内容、方式、时间。组织看场和进行招标文件说明的时间和地点。招标起止日期。评标方式、地点和时间。说明2、选择策划公司依据： 策划公司的实力和信誉。近期策划的项目和社会评价。说明3、确定中标的依据： 策划方案的优劣。公司的实力、信誉及服务专长。对项目的综合保障能力及服务人员的专业水平。3.2代理合同签订：子公司营销部拟订代理合同文本/或由中标单位提供代理合同文本子公司营销部、法律顾问、财务部提出修订意见子公司营销部汇总意见子公司营销部拟定合同审批单合同谈判子公司法律顾问、财务部会签子公司分管领导、总经理审核集团营销策划部、分管领导审核总裁审批3.3编制产品定位建议书：子公司6、营销部开展市场调研策划公司提交产品策划案子公司营销策划部拟订产品定位建议书产品定位建议书提交投资发展部集团营销策划部提出会审意见3.4涉及产品设计配合的工作： 根据集团规划设计部要求，集团营销策划部对项目总体规划、建筑风格、户型设计、景观设计等提供会审意见。说明1、会审意见均以书面形式提出。说明2、在产品设计配合阶段，策划代理公司应提出意见并提供相应资源配合。第四章 营销管理1、目的和范围：通过对子公司项目整个销售、策划推广过程进行统一监控管理及指导，确保项目营销过程高效运作，实现销售目标的最大化。项目销售工作可采用自建销售队伍来完成，也可根据项目需要采用招标形式委托销售代理公司进行销售。2、7、职责2.1 子公司项目销售策划的管理与实施监控。2.2 子公司项目开发工作的跟进。2.3 子公司项目开盘前期工作的跟进及指导。2.4 子公司营销队伍培训的指导2.5 子公司销售执行工作的信息对接及监督管理。2.6 子公司项目接楼及产权办理工作的跟进及指导。2.7 子公司项目宣传推广方案、计划、费用的会审及管理。3、工作程序3.1 营销计划管理 项目开发计划：集团相关部门审核子公司分管领导、总经理审核集团业务线分管领导审核总裁审批子公司相关部门会签子公司营销部汇总并形成总体计划表子公司相关部门拟定各自业务线工作计划子公司提出项目开发计划方案营销策划年度计划：子公司营销部拟定年度销售、宣传推广计划8、（内容包括销售进度控制、资金回笼计划、宣传推广计划及费用预算、代理费用预算）集团营销策划部审核子公司分管领导、总经理审核集团分管领导审核总裁审批 开盘前工作计划子公司相关部门会签集团营销策划部会审并备份留档子公司营销部编制开盘前工作计划进度表（含开盘时间）集团营销策划部依据计划进度表跟进各项工作子公司分管领导、总经理审核说明1、跟进工作过程中，发现问题，及时向子公司分管领导及相关部门反馈。说明2、开盘前工作计划进度表，包含所有开盘前的准备工作：销售部分（人员招聘、人员培训计划、销售手册、进场、定价、合同评审、统一标识及预售证的办理、开盘时间）的事项、时间安排；策划推广部分（模型制作、标识牌、广9、告牌、围墙广告、POP、海报、楼书、折页）的事项、时间安排。说明3、开发部办理统一标识、预售许可证等应及时要求各相关部门提供材料，并将办理情况及进度及时反馈至集团营销策划部。3.2 营销中心规划设计及装修 子公司营销部拟订营销中心功能要求集团营销策划部审核营销中心功能要求提供给子公司技术部及集团规划设计部 3.3 合同评审： 子公司相关部门落实合同相应条款内容（合同填写）子公司营销部拟订商品房买卖合同范本集团营销策划部备份留档集团分管领导审批子公司分管领导、总经理审批集团业务部门、法律顾问会审修订子公司相关部门会签 说明1、子公司营销部牵头，并以会签或召开合同评审会议的形式对商品房买卖合同条款10、定购商品房协议条款文本及对外宣传承诺内容进行收集、汇总。说明2、合同范本经集团分管领导审批后，由子公司营销部负责牵头落实合同内容填写并由相关部门会签。 3.4 销售价格： 首次定价： 子公司设计部、财务部审核集团营销策划部/集团计划财务部审核集团分管领导审核总裁审批子公司营销部拟定价格表（内容：定价方案、定价策略）子公司分管领导、总经理审核 价格调整：收到集团指令，需要调整价格集团分管领导审核子公司营销部结合市场、宏观政策，需要调整价格子公司分管领导、总经理审核子公司销售部拟定调整方案集团营销策划部/集团计划财务部审核总裁审批子公司财务部审核3.5 人员培训子公司培训： 子公司人事行政部审核11、集团营销策划部、人力资源部备份留档子公司营销部拟定销售培训计划子公司营销部组织培训子公司分管领导、总经理审批集团营销业务线培训： 集团人力资源部审核集团人力资源部会同集团营销策划部组织人员培训集团营销策划部拟定培训计划总裁审批集团分管领导审核 3.6 接楼/产权办理接楼办理： 子公司相关部门会签子公司营销部跟进接楼前的准备工作（准备两书）、安排人员协助物业协调解决客户投诉子公司营销部拟定接楼办理流程图子公司分管领导、总经理审批成立客户服务中心的，则由营销部配合客户服务中心做好接楼前的准备工作说明1、接楼时应做好与物业公司的配合衔接工作。 产权办理： 子公司营销部应跟进分户产权办理前的准备工作子12、公司开发部办理产权预先登记（产权总登记）子公司营销部负责办理分户产权子公司营销部拟定分户产权办理流程图子公司相关部门会签子公司分管领导、总经理审批3.7 销售报表及工作小结的提交子公司营销部应视集团公司要求提供阶段性工作小结。子公司营销部每月底必须提交当月销售统计表、来电来访客户统计分析小结。子公司营销部应提交季度营销策划工作小结及下季度工作计划（第二季度第一月初提交上季度营销策划工作小结及下季度工作计划，内容包含：销售小结、客户分析，宣传推广小结、各媒体宣传推广评价）每月底提交工作计划报表，统一按集团要求范本，于月底前提交，如遇周末，则提交时间前置。第五章 招商指导1、目的和范围： 根据项目13、进展需要，协助并配合注册成立商业运营公司或成立招商小组的工作，同时对商业项目的招商、销售及推广工作进行指导。2、职责2.1 跟进各子公司商业物业的策划（全程）代理招投标并进行指导。2.2对各子公司商业物业的整体规划进行设计配合。2.3 对各子公司商业物业的招商、销售、推广进行指导。3、工作程序3.1 代理招投标详见第三章3.1工作流程3.2商业物业设计配合的工作流程参照第三章3.4工作流程3.3商业物业招商、销售、宣传推广计划 子公司营销部应结合销售及招商节点，将招商宣传推广计划及费用预算纳入项目整体宣传推广计划及费用预算内，并拟定年度销售、招商、宣传推广计划。集团营销策划部、集团分管领导审核14、子公司财务部审核子公司分管领导、总经理审核总裁审批说明1、集团营销策划部根据上述计划跟进并指导销售、招商及推广工作。说明2、商业项目成立商业运营公司/招商小组的，由商业运营公司/招商小组拟订招商宣传推广计划及费用预算，并提供子公司营销部，纳入整体宣传推广计划及费用预算内，并拟定年度销售、招商、宣传推广计划。第六章 品牌建设1、目的和范围： 与集团及子公司协同作战，在项目推广、企业宣传、管理各个方面把握品牌发展的大方向，并在长期的工作当中，塑造清晰的品牌形象并保持明确的品牌战略。2、职责2.1 制定集团品牌年度推广计划和实施方案。2.2 对集团和各子公司对外品牌宣传推广活动进行监督和指导。2.315、 监督集团和各子公司品牌识别规范体系的执行情况；组织对集团品牌资产进行评估。2.4 房地产商标的维权、维护。2.5 协助总裁办完成企业内刊的编辑发行工作。2.6 协助总裁办进行企业重大公关活动策划。3、工作程序3.1集团品牌年度推广计划：集团总裁办会同集团营销策划部拟定品牌年度推广计划集团营销策划部总经理审核/集团总裁办主任审核集团分管领导审核总裁审批3.2 阶段性调整计划：集团营销策划部总经理审核/集团总裁办主任审核集团总裁办会同集团营销策划部拟定调整计划集团分管领导审批3.3 子公司宣传推广：子公司财务部审核子公司营销部根据年度宣传推广计划拟订各阶段广告及新闻推广方案集团营销策划部审核备份留档评估报告提交至集团营销策划部子公司营销部根据各阶段广告宣传的执行情况做阶段性评估报告，作为下阶段宣传计划的调整依据子公司营销部应对宣传推广实施进行监控评估子公司营销部拟定阶段性调整的宣传推广计划，并经子公司相关部门（人员）审核集团营销策划部审核备份留档子公司分管领导、总经理审核子公司分管领导、总经理批准子公司财务部审核说明1、各宣传品的监控手段如下：报纸广告及软性新闻以见报为准，要求印刷色彩清晰；电视广告以调查公司及电视台的监播证明为依据，配合随机调查；广播广告以广播电台的播出证明为依据，配合随机调查；户外广告以实物验收；印刷品以实物验收；