1、房地产开发公司材料施工科等部门工作制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 公司组织架构董事长总经理经 营 科副 总 经 理副 总 经 理营 销 科施 工 科材 料 科财 务 科物 业 公 司办 公 室 房地产开发有限公司材料科文件编号：-101标题：工作职责页 码：第1页 共1页主要工作：负责房地产开发项目建筑材料保质保量的及时供应。职责范围：一、认真执行有关政策，严格按照物资供应计划完成公司的物资采购、供应工作。 二、搞好市场调查、掌握物资信息，积极组织选购优质低价材料，做到货比三家、控制物资成本。 三、购进的物资材2、料要手续完备：发票、质保证、合格证、试验报告、使用说明书等资料齐全，杜绝劣质、不合格及三无产品进入工地。四、加强计划管理，严格按照施工部门提供的材料计划、根据工程进度进行采购供应，严禁超计划或无计划采购，防止超供或造成材料剩余。 五、严格物资管理，建立建全物资、材料帐，完善入、出库手续，认真填写入库单、出库单，按时与财务、施工部门核对账目。认真核实发放数量，做到账账相符、帐实相符，严禁超计划供料。 六、定期到工地调查物资供应情况，及时了解、解决物资供应中存在的问题。协调好与施工单位的关系，随时掌握工程进度及工程变更情况，确保工程用料，保证物资供应。 七、做好物资统计工作，按时向公司有关领导、部3、门提供物资采购和供应情况报表。八、做好材料结算工作，做的及时准确。九、完成公司交办的其他工作。 房地产开发有限公司材料科文件编号： -102标题：部门架构页 码：第1页 共1页公司分管领导材料科副科长（主持工作）档案管理员材料统计员装管理员房地产开发有限公司材料科文件编号： 10标题：材料科副科长（主持工作）岗位职责页 码：第1页 共1页职务名称：材料科副科长（主持工作）直接上级：公司分管副总经理主要工作：全面执行公司对材料科的各项工作要求职责范围：一、 负责公司材料科的全面工作，与施工管理科，供货单位做好协 调，保证工程施工材料的及时供应。二、 熟悉掌握市场行情，建立常用材料档案,降低材料的4、采购成本。三、 择优选择供货单位，负责所供材料的质量和价格。四、 负责组织大宗材料的招标工作。五、 负责填写材料供货合同汇签单，签订购货合同。六、 与施工单位积极联系，了解工地材料使用情况，及时处理有关问题，合理供材，杜绝超供欠供。七、 负责组织材料的结算对账工作。八、 负责抓好材料科的业务工作，保证采购、统计等各项工作的具 体实施。九、 完成领导交办的其他工作。房地产开发有限公司材料科文件编号：10标题：统计员岗位职责页 码：第1页 共1页职位名称：统计员直接上级：材料科副科长主要工作：负责材料入库、出库及其他帐目的管理工作职责范围： 一、 根据计划及现场要求，开具材料调拨单并及时办理计价，5、提交财务科等部门，做到准确无误。二、 根据供货单位提供的收料单，及时办理材料的入出库手续，并及时做好材料供应台帐。三、 与施工单位核对调拨材料数量后，办理材料价差结算，完成工程材料结算，并及时向有关部门提供材料数据。四、 与施工管理科、财务科及其他有关科室搞好协作。五、 完成领导交办的其他工作。房地产开发有限公司材料科文件编号： 105标题： 档案管理员职责页 码：第1页 共1页职位名称：材料档案管理员直接上级：材料科副科长主要工作：对公司文件、施工图纸、材料招标资料、购货合同等整理保存。职责范围：1、 坚持集中、管理的原则。2、 对公司文件、材料招标资料、购货合同等资料整理保存，能更好的为部6、门管理提供服务。3、 做到档案格式，归档及时，重要文件做好备份。4、 接收时应认真检验，使档案完整、无损、无遗漏。5、 借阅时必须填写借阅登记卡，对借阅的档案不得毁损。6、 档案应有专用的档案柜和固定的地点存放，部门收集的档案资料定期整理，向公司相关部门移交。房地产开发有限公司材料科文件编号： 106标题：例会制度页 码：第1页 共页1.目的1.1规范工作程序，提高沟通效率。1.2提高工作效率，把握关键问题。2.适用范围:材料科3.会议程序3.1晨会制度会议时间：每个工作日的早晨9:00以前。会议内容：总结昨天工作，部署当天工作，确定重点工作。会议组织：由科长组织，全体员工参加。会议纪要：晨会7、内容记录日记本。会议沟通：如有重大决策内容，请公司领导参加会议，或会后及时沟通会议内容。3.2周例会制度会议时间：每个工作周周六的上午。会议内容：总结上周工作，部署下周工作，确定重点工作。会议组织：由科长组织，全体员工参加。会议纪要：根据会议决定情况，形成周工作总结及下周工作计划。会议沟通：会后由科长向公司领导汇报会议内容；如有重大决策内容，科长请公司领导参加会议。3.3月例会制度（工程协调会）会议时间：每个工作月度月初5号以前。会议内容：总结上月工作，部署下月工作，确定重点工作。会议组织：科长组织，公司领导、相关科室及材料科全体员工参加。会议纪要：由科长负责书面总结，提报公司领导。会议沟通：8、向公司领导汇报工作，接受分管领导对该月度的工作批评指正。并结合公司月度的战略重心，及时调整工作。房地产开发有限公司材料科文件编号： 107标题：学习培训制度页 码：第1页 共1页1.目的1.1提高研究水平。1.2开拓视野，丰富思想。2.学习范围:专业书籍、电子教材、专家讲座、参观考察等。3.学习要求3.1 周六学习学习时间：每周六下午。学习内容：专业书籍、电子教材等。学习组织：材料科科长。3.1.3效果标准：应用、专题、实效。成果要求：认真记录学习笔记。3.2专家讲座：根据公司培训计划安排。3.3参观考察：根据公司培训计划安排。房地产开发有限公司材料科文件编号：108标题：物资管理制度页 码：9、第1页 共4页一、目的：为加强公司的工程物资采购管理，顺利开展工程物资供应工作，特制定本制度。二、管理职能 材料科是公司物资业务的执行部门，负责公司工程物资的采购供应工作。三、工作原则：保质保量、及时准确。四、工作程序（一）原材料1、范围：钢材、木材、水泥、商品混凝土等。2、工作流程（1）供货合同1）供货单位选择工程开工前，根据供货单位的信誉、产品价格、产品等级及工程地点择优选择供货单位。2）供货价格的确定材料科进行市场询价，根据材料供应时段市场情况确定供货价格。 3）合同签订与存档 供货单位确定后，根据材料计划与之签订购货合同。合同签订时要认真填写所购材料的名称、数量、规格、价格供货时间及违10、约责任等内容。合同签订时要同时填写合同会签单报相关领导审签。合同签订后进行编号报财务科一份备案，另有材料科合同管理人员进行合同台帐登记后存档。 4）合同台帐管理 合同签订后要进行合同台帐登记，认真填写合同性质、编号、物资名称、规格、数量、价格等相关的台帐内容。（2）材料计划1）材料控制计划施工管理科在施工图预算完成后10日内提供；2）材料分段计划由施工单位提前3日提供施工单位项目部负责人签字确认的材料分段计划单。（3）材料供应1）材料调拨单收到材料分段计划单后，材料科依据材料控制计划进行核实确认后，开具材料调拨单，材料调拨单一式五份，材料科、财务科、施工管理科、供货单位、施工单位各一份，其中除11、供货单位一份外，应按“预算价格”注明材料单价及总价。2）组织材料供应材料科督促供货单位按照材料调拨单载明的物资品种、规格、数量、进场时间供货到现场。（4）材料验收1）材料（设备）运至施工现场，由施工单位、施工管理科、监理单位共同验收，并由施工单位清点数量、开具收料单。2）材料供货单位提供验收材料（设备）的产品合格证、质检报告等有关质量的文件交给施工单位。3）出入库办理根据施工单位出具的收料单办理出入库手续。同一时间进场的同类材料可办理入库，出库必须按“栋号”分别办理。（5）材料结算1）供货单位结算供货单位持材料调拨单、收料单、发票、（半成品需持半成品材料反馈单）到材料科换取报销审批单，办理结算12、手续。材料科将确定的供货数量计入各栋号的甲方供材汇总表台帐。2）施工单位扣款财务科根据材料调拨单的计价，在施工拨款时扣除材料款项。3）扣款调整 如因工程变更等原因造成的实际供料与材料调拨单调拨数量不符，造成财务扣款不实，需进行调整时，由施工单位提出申请、材料科副科长核实后，报科长批准后可以进行调整。（二）半成品1、范围：洁具、门、窗、开关插座、电线电缆、配电箱、管材管件、瓷砖、大理石、外墙保温材料、涂料、落水管、屋面瓦、栏杆等产品。2、工作流程（1）施工管理科以施工图纸、施工合同为依据，编制甲方供材料一览表，送材料科，此项工作在主体工程进度至三层以前完成。（2）材料科依据甲方供材料一览表，制定13、甲方供材进场计划表。（3）负责组织材料设备招投标、优选工作，确定供货单位，并签署采购合同。（4）会同施工管理科、监理单位、总承包单位办理验收、检验手续，组织填写半成品供材反馈单并以此作为供货单位付款、结算的依据之一。（5）合同履行期间，负责采购计划调整，协调与供货单位之间的工作关系， 处理有关问题。（6）负责办理供货单位的结算、保修事宜。五、竣工结算1、工程竣工后，制作甲方供材汇总表并与财务对接，双方确认签字；2、将核准的甲方供材汇总表发送施工单位，无误后施工单位项目负责人签字确认；3、将甲方供材汇总表提报施工管理科；4、以上工作在竣工10日内完成。六、问题处理若货物检测不符合合同规定标准，监14、理单位、施工单位、施工管理科三方共同出具核定意见反馈材料科，由材料科通知供货单位调、退货。期间产生的损失由供货单位按照合同规定进行赔偿。房地产开发有限公司材料科文件编号：109标题：档案管理制度页 码：第1页 共1页目的加强材料科档案管理，使档案能更好的为部门管理提供服务。职责材料科档案由专人负责管理，项目负责人配合管理。程序1、 管理原则：坚持集中、管理的原则。2、 归档范围：公司文件、施工图纸、材料招标资料、购货合同等。3、 归档要求：格式，归档及时，重要文件做好备份。4、 档案整理：各个项目档案的收集整理由项目负责人负责。5、 档案接收：保管人接收时应认真检验，使档案完整、无损、无遗漏。15、6、 档案借阅：借阅时必须填写借阅登记卡，对借阅的档案不得毁损。7、 档案保管：档案应有专用的档案柜和固定的地点存放，部门收集的档案资料定期整理，向公司相关部门移交。8、 责任考核：档案管理人是档案管理的第一责任人，在管理过程中发生遗失或者损毁，要追究责任人责任。 房地产开发有限公司材料科文件编号： 110标题：半成品材料招标管理制度页 码：第页共1页一、 适用范围：适用于大批量半成品材料的集中购买。二、 组织人：材料科。三、 工作原则：增加采购透明度,防范和避免暗箱操作,确保施工现场所需半成品材料,有效控制和降低采购成本,增加了经济效益。四、 工作程序：（1）信息搜集：搜集有一定规模，有信誉16、的生产厂家，建立材料信息库作为备选并做初步考察。（2）准备会议：组织召开招标领导小组会议，汇报信息搜集及初步考察情况，讨论招标方案。（3）组织考察：成立考察领导小组对备选厂家进行全面细致了解。（4）发放标书：制定投标书并发放邀请函到各投标单位。（5）开标：综合考察及对市场行情的了解全面分析确定材料价格及供货单位参评人员签字确认后进行开标。（6）签订合同：与中标单位协商制定供货合同并认真填写材料的规格、价格、数量、供货时间、付款方式等事项。（7）汇总发布：对招标情况进行汇总，将合放到各有关科室（财务科、施工科）（8）合同执行：根据合同要求了解供货厂家生产情况，保证在合同规定时间内保质保量按时供货17、。（9）资料存档：将所有招标资料全部存档以备后查（招标书、购销合同，考察报告、开标确认表等）房地产开发有限公司材料科文件编号： 1标题：半成品材料成本控制管理制度页 码：第1页 共3页一、目的：降低材料供应成本。二、工作程序：（一）、材料分类根据各单项材料占甲方供材的比重，我们将甲方供材分为三类：A类:占52%,B类：占41.62%,C类 ：占4.48%.（1）A类：占甲方供材超过10%的包括：钢材、混凝土、铝合金窗。（2）B类：占甲方供材超过1%的包括：抛光砖、外墙砖、电线电缆、PPR管材、内墙砖、木材、水泥、室内门、挤塑板、楼梯扶手、地暖、洁具。（3）C类：不足1%的剩余的包括：开关插座、18、PVC管材、铸铁排水管、屋面瓦、大理石、配电箱、卫生间地砖、单元门、灯具、屋面保温。（二）材料分类成本控制（1）A类材料的成本控制:因为A类材料占总甲方供材的52%，所以我们为了保证工程质量，降低工程造价要着重对其进行考察。1、 对于铝合金窗的供材安装采用甲方考察铝合金型材的质量、价格，确定供材厂家，乙方负责进货、加工、安装的形式，以此提高工程质量，降低工程造价。2、 由于钢材市场价格浮动比较频繁，对成本的影响也起到至关重要的作用，要随时掌握市场行情变化，及时调整供货价格，只有建立了良好的市场信息机制，才能在项目采购中做到“知己知彼”，并对采购环境有充分的了解和把握，能使我们处于供需双方的有力19、地位，获得价格上的优势，不仅取得高质量的材料和服务，也能取得成本上的利益。否则，如果缺乏了对相关信息的熟悉，会造成采购工作的延误，采购预算的超支，失去成本控制的优势。因此，在项目采购管理中充分利用采购环境，建立良好的市场信息机制，同样是有效降低采购成本的途径之一。 （2）B类材料的成本控制：由于B类材料（其中含铝合金窗等A类和C类材料中的配电箱、单元门、室内门）的生产周期比较长，不提前安排生产加工会影响施工进度，但原材料的价格不好确定，所以建议采取现阶段招标确定供货单位及市场现价，约定后期材料使用时价格调整方式，协议要求中标单位提前加工生产。（三）C类材料的成本控制：考虑C类相对用量较少建议用20、集中采购的方法，将分散的采购动作集中进行调配，将购买材料集合起来一次性采购。从供应材料的客户端来讲，量大的采购较容易获得价格与服务的谈判空间，从而降低采购成本；同时由于采购环节的集中，可以减少不必要的人力浪费。 三、其它控制措施1、 在项目采购中采取公开招标的方式可以利用供应商之间的竞争来压低物资价格，帮助我们以最低价格取得符合质量要求的材料；并且多种招标方式的合理组合使用（抛光砖、外墙砖、内墙砖组合，单元门、进户门、室内门组合。）共同投标。也将有助于提高采购效率和质量，从而有利于控制采购成本。2、 建立材料供应商信息数据库：建立同一材料供应厂家及价格目录，搜集能提供质优价廉材料的供应厂家的信21、息，以便采购时能进行比较和选择，充分利用竞争的方法来获得价格上的利益。3、 确定进货渠道选择实力雄厚，材质可靠的厂家建立长期合作的关系：质量合格、价格最低，价格相同、质量最优。4、 为妥善处理好各方关系，在大宗材料招标前一周，通知各关系单位进行投标，在开标时，只确定材料质量、规格、供货价格、供货时间等指标，不确定具体供货单位，愿意合作的各供货单位要严格按照开标中的规定执行。房地产开发有限公司材料科文件编号： 12标题：原材料采购流程图 页 码：第1页 共1页分管经理财务科材料科施工科施工单位供货单位审 查备 案备 案审核结算发放货款登记备案填制结算凭证办理入出库手续材料调拨单合同签订招 标备选22、供货单位分段供应计划备 案材料控制计划工程规模及要求收 料 单现场验收 验 收现场沟通材料调拨单收料单发票备 案供应材料备 案备 案房地产开发有限公司材料科文件编号： 13标题：半成品采购供应流程图 页 码：第1页 共1页分管经理财务科材料科施工科施工单位供货单位审 查备 案发放货款审核结算备 案组织现场验收填写半成品计划调拨单办理入出库后续登记备案填写结算凭证签订合同招 标填写合同会签单制定甲方供材进场计划编制甲方供材计划表备 案备 案现场验收填写反馈单材料详细计划开具收料单备 案凭材料调拨单、收料单、反馈单发票组织供货备 案房地产开发有限公司材料科文件编号： 14标题：竣工结算流程图 页 23、码：第1页 共1页竣工结算流程图分管经理财务科采购供应科施工管理科施工单位供货单位审核签字制作甲方供材台帐存档备案核对确认签字表号：CL01合同审核会签单 合同编号合同名称主办部门合作单位合同摘要主办部门意见 年 月 日分管领导意见 年 月 日总经理意见 年 月 日备注：合同审核会签单由主办部门报送财务存档。表号：CL-02材料调拨单 单号： 年 月 日工程编号工程名称工程地点业主单位联系人联系电话施工单位联系人联系电话供材单位联系人联系电话材料名称规格型号单 位数 量预算单价（元）预算总价（元）进场时间备 注校对： 制表表号：CL03甲方供材进场计划表单 号： 年 月 日序号品 名规 格质量24、要求数量提报时间审核时间进场时间用料单位备 注123456789101112131415161718审核： 校对： 制表表号：CL04 甲方供材台帐表号：工程编号工程名称工程地点施工单位建筑面积开竣工时间序号材料名称规 格单 位数 量预算单价（元）总价（元）进货单价（元）总价（元）备 注1234567891011审批： 校对： 制表：表号：CL05鑫马房地产开发有限公司合同台帐序号合同编号供货单位材料名称规格数量金额签订日期联系人电 话付款方式备 注表号：CL06半成品供材反馈单编号：工程名称施工企业供材单位进场时间材料名称规 格数 量备 注 施工企业意见 签字：监理单位意见 签字：业主代表意25、见 签字：表号：CL07序号合同编号供货名称供货单位应付金额实付金额余额领取日期领取人备 注12345678910111213141516171819鑫马房地产开发公司采购供应科支票领取登记表表号：CL08鑫马房地产开发公司采购供应科支票领取登记表序号合同编号供货名称供货单位应付金额实付金额余额领取日期领取人备 注123456789101112131415161718财务科工作制度（XMCW-1.0）部门作风：严谨务实博学创新目 录工作职责- XMcw 101部门架构- XMcw 102财务科长岗位职责-XMcw 103主管会计岗位职责- XMcw 104出纳员岗位职责-XMcw 105学习培26、训制度- XMcw 106档案管理制度-XMcw 107房地产开发有限公司财务科文件编号：XMCW -101标题：工作职责页 码：第1页 共1页财务科工作职责（一）参与制定本公司财务制度及相应的实施细则。（二）参与本公司的工程项目可行性研究和项目评估中的财务分析工作。（三）负责董事会及总经理所需的财务数据资料的整理编报。（四）负责对财务工作有关的外部及政府部门，如税务局、财政局、银行、会计事务所等联络、沟通工作。（五）负责编制季、年度财务情况说明分析，向公司领导报告公司经营情况。（六）负责销售统计、复核工作，每月负责编制销售应收款报表，并督促销售部及时催交楼款。负责销售楼款的收款工作，并及时送27、交银行。（七）负责每月转账凭证的编制，汇总所有的记账凭证。（八）负责公司总账及所有明细分类账的记账、结账、核对，每月10日前完成会计报表的编制，及时清理应收、应付款项。（九）协助出纳做好售楼款的收款工作，并配合销售部门做好销售分析工作。（十）负责公司全年的会计报表、帐薄装订及会计资料保管工作。（十一）负责银行财务管理，负责支票等有关结算凭证的购买、领用及保管，办理银行收付业务。（十二）负责现金管理，审核收付原始凭证。（十三）负责编制银行收付凭证、现金收付凭证，登记银行存款及现金日记账，月末与银行对账单和对银行存款余额，并编制余额调节表。（十四）负责公司员工工资的发放工作，现金收付工作。（十五）28、负责项目竣工后的审计定案工作的组织安排工作。（十六）搜集、整理相关资料，做好竣工项目的综合分析工作。（十七）负责公司相关税款的网上申报、缴纳和结报工作。房地产开发有限公司施工科文件编号：XMCW-102标题：部门架构页 码：第1页 共1页财务科科长公司总经理主管会计计员出纳员房地产开发有限公司财务科文件编号：XMCW -103标题：科长岗位职责页 码：第1页 共2页财务科长岗位职责（一）具体负责本公司的财务会计工作1、对各项财务会计工作定期研究、布置、检查、总结。严格遵守财经纪律和公司各项规章制度。不断改进和提高财务会计工作水平。2、认真审核会计凭证和会计报表，做到数字真实、计算准确、内容完整29、说明清楚、报送及时。（二）组织制定本公司的各项财务管理制度1、制定的各项财务管理制度应便于各部门管理和核算并有利于提高经济效益。2、随时检查各项财务制度的执行情况，发现违反财经纪律、财务会计制度的，及时制止和纠正，重大问题应向公司领导汇报。3、及时总结经验，不断完善各项财务管理制度。（三）组织编制本公司项目的前期财务预测方案，按时报送公司领导。 1、在编制财务方案前，应要求各职能部门提供切实可靠的收支计划明细表，经审核验证后据此编制项目的财务预测方案和编制说明。2、经总经理审批的财务收支预测方案，组织有关职能部门严格实施，不得随意突破。3、结合公司阶段性付款的的特点，认真做好麦、秋两季及年终30、公司资金收支预测。如实反映矛盾和问题，有效利用现有资产，保障公司经营活动正常进行。（四）组织编制本公司的成本计划和费用预算，并将各项计划指标分解下达落实并检查执行情况。1、编制的成本计划应先进合理，费用预算应厉行节约，费用开支不突破规定范围。2、在本公司总经理的组织下，应将成本计划和费用预算案项目分解，逐步落实到各职能部门。3、设置必要的台帐及时反映、分析计划或预算执行情况。并向各职能部门反馈。（五）充分运用会计资料，分析经济效果，提供可靠信息，预测经济前景，为公司领导决策提供依据。（六）组织本公司财务人员学习政策、法规和业务技术，负责财会人员的考核。（七）负责协调财务和各部门的工作，主动与其31、他部门联系、协调，把财务工作纳入正轨。（八）完成公司领导交办的其他工作。房地产开发有限公司财务科文件编号：XMCW 104标题：主管会计岗位职责页 码：第1页 共2页主管会计岗位职责（一）设置和登记总帐和各明细账，并编制各类报表。1、编制总帐科目余额表，并与有关明细账核对，保证账账相符。2、编制会计报表。各类会计报表做到数字真实，计算准确，内容完整，及时报送有关部门及公司领导。3、协助办公室建立和完善低值易耗品管理台账。4、各类账户设置应做到齐全、明晰、满足核算管理需要。（二）根据会计制度结合公司业务的实际情况，设置账户，登记总账和明细账以及相关的辅助明细账。（三）会同其他部门定期进行财产清查32、，及时清理往来账项。1、根据公司财务管理制度，负责设计下发清查明细表，定期组织对固定资产、低值易耗品、库存商品和物资、应收帐款、银行存款和现金进行盘点清查。2、对盘盈、盘亏、报废毁损、坏帐损失，应查明原因，分清责任，专项报告。按规定的审批权限批准后，方可进行会计账务处理。（四）编制和保管会计凭证及报表。负责编制公司的转账凭证、记账凭证并分月编号，做到规范化。每月终了，要整理会计凭证和资料，集中保管。要妥善保管会计凭证，应按编号顺序，折叠整齐，按月装订成册。年终办完财务决算后，应将全年的会计资料收集齐全，整理清楚，分类排列，以便查阅。需要归档的会计资料，应按有关规定及时归档。（五）负责控制财务收33、支不突破资金计划，费用支出不突破规定的范围。（六）会同有关部门拟定固定资产管理、材料管理、资金管理与核算实施办法。对于固定资产、商品、材料、低值易耗品等购置、转移、领退和保管，会同有关部门制定、完善手续制度，明确责任。（七）负责成本核算和利润核算1、拟定本公司成本核算办法，编制成本、费用计划，加强成本管理的基础工作。2、编制成本、费用及各类报表，编制利润计划，负责销售收入和利润的明细核算。3、正确计算销售收入、成本费用、税金和利润以及其他各项收支。（八）负责各项税款以及各类财务报表资料的网上申报、缴纳和税款的结报工作。保管好有关国税、地税计算机代码，做好税务发票的领取、缴销、保管工作。（九）完34、成公司领导及科长交办的其他工作。房地产开发有限公司财务科文件编号：XMCW 105标题：出纳员岗位职责页 码：第1页 共2页出纳员岗位职责（一）办理现金收付和银行结算业务：严格按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定，根据有关人员审核签章的收、付款凭证，进行复核，办理款项收付。对于重大的开支项目，必须经过会计主管人员、公司领导审核签章，方可办理。收付款后要在收付款凭证上签章。（二）库存现金不得超过银行核定的限额，超过部分要及时存入银行。不得以“白条”抵充库存现金，严禁任意挪用现金。（三）严格控制签发空白支票。如因特殊情况确需签发不填写金额的转账支票时，必须在支票上写明，收款单位名称、款项用途、35、签发日期、规定限额的报销期限，并由使用支票人在支票登记薄上签章。逾期未用的空白转账支票，要及时收回注销。不得将空白支票交给其他单位或个人签发。对于填写错误的支票，必须加盖“作废”戳记，与存根一并保存。支票遗失时，要立即向银行办理挂失手续。（四）登记现金和银行存款日记账。1、根据记账凭证，逐笔按顺序登记现金和银行存款日记账，做到日清日结。现金的账面余额要同时及库存现金核对相符。银行的账面余额要及时与银行对帐单核对，月末要编制“银行存款余额调节表”，使账面余额与对账单上余额调节相符，对于未达账项要及时查询，要随时掌握银行存款余额，不准签发空头支票。不准将银行账户出租、出借给任何单位或个人办理结算业36、务。2、出纳员不得兼管收入、费用债权、债务帐薄登记工作以及稽核工作和会计档案保管工作。（五）保管库存现金和各种有价证券。对于现金和各种有价证券，要确保其安全和完整无缺，如有短缺，要负责赔偿，保险箱密码要保密，保管好钥匙，不得转交他人。（六）保管库存现金和各种有价证券。对于现金和各种有价证券，要确保其安全和完整无缺，如有短缺，要负责赔偿，保险箱密码要保密，保管好钥匙，不得转交他人。（七）保管印章、空白收据和支票出纳员所管的印章必须妥善保管，严格按照规定用途使用。签发支票所使用的财务章、法人印章由两人分开保管。对于空白收据和空白支票必须严格管理，专设登记薄登记，认真办理领用注销手续。（八）完成公司37、领导及科长交办的其他工作。房地产开发有限公司财务科文件编号：XMCW106标题：学习培训制度页 码：第1页 共1页学习培训制度1、 全部会计人员，按时参加财政部门每年组织的会计人员继续教育学习。参加学习的人员要全部通过考试合格，确保“岗位证书”年检合格有效。2、 结合公司总体培训计划，每年一到两次派人参加房地产行业组织的纳税筹划、税收管理、及新的税收政策、法规等培训交流学习。3、 结合公司业务的实际情况，定期组织全体财务人员学习会计条例、财务制度、政府及税务部门有关房地产行业的政策、法规。4、 定期组织全体财务人员学习计算机操作技术，确保每一个财务人员熟练运用财务会计软件，能够独立完成记账、结38、账、报表等相关业务。5、 及时参加当地税务部门组织的税收政策、法规的培训学习，以及网上申报等技能培训。房地产开发有限公司财务科文件编号：XMCW107标题：会计档案管理页 码：第1页 共2页会计档案管理为了加强公司财务档案的科学管理，建立、健全会计档案的立卷、归档保管、调阅和销毁等管理制度，切实完善档案管理工作，使其规范化、系统化。（一） 会计档案的管理包括会计凭证、会计帐簿和财务报告等会计核算专业材料，是记录和反映公司经济业务的重要史料和证据。具体包括：1 会计凭证类：原始凭证、记帐凭证、汇总凭证、其他会计凭证。2 会计帐簿类：总帐、明细帐(依据科目建立)、日记帐、固定资产卡片、辅助帐簿、其39、他会计帐簿。3财务报告类：月度、季度、年度财务报告，包括会计报表及附表、附注和文字说明，其他财务报告。4其他类：会计档案移交清册，会计档案保管清册，会计档案销毁清册，银行余额调节表，其他应保存的会计核算专业资料。（二） 每月形成的会计档案，应由专人按照归档要求，负责整理立卷、装订成册，编制会计档案保管清册。档案依据上述分类，分别保存，凭证按月整理保存，年终将本年帐簿存档。（三） 财务科指定专人负责会计档案的保管工作，档案柜由专人负责分类整理，档案柜钥匙由专人负责保管。（四） 保存的会计档案不得随意外借。如有特殊需要，经公司财务科长批准，可以提供查阅或者复制，并办理登记手续。查阅或者复制会计档案40、的人员，不得在会计档案上涂画，不得拆封、抽换会计档案。（五）财务科负责设置会计档案查阅登记清册，及时登记查阅人或者复制人的姓名、工作单位、日期、查阅内容、归还日期等。第八条 会计档案的保管期限分为永久、定期两类。会计档案保存年限一、 会计凭证类 原始凭证 15年 记账凭证 15年 汇总凭证 15年 二、 会计账簿类 总账 15年 明细账 15年 日记账 15年 固定资产卡片 固定资产报废清理后保管5年 辅助账簿 15年 三、 财务报告类 （包括各级主管部门汇总财务报告）月、季度财务报告 3年 包括文字分析， 年度财务报告(决算) 永久 包括文字分析。 四 、其他类 会计移交清册 15年 会计档41、案保管清册 永久 会计档案销毁清册 永久 银行余额调节表 5年 银行对账单 5年 经营科工作制度（XMJY-1.0)部门作风：勤奋敬业求实创新目 录工作职责-XMJY101部门架构-XMJY102科长岗位职责-XMJY103综合办理员职责-XMJY104土地办理员职责-XMJY105规划办理员职责-XMJY106建管办理员职责-XMJY107项目拓展员职责-XMJY108开发统计员职责-XMJY109资料管理员职责-XMJY110例会制度-XMSG 111学习培训制度-XMSG 112合同管理制度-XMSG 113统计管理制度-XMSG 114资料管理制度-XMSG 115房地产开发有限公司经42、营科文件编号：XMJY-101标题： 工作职责页 码：第1页 共1页一、 掌握与房地产相关的政策法规，坚决服从分管经理的指挥，认真执行其工作指令；二、 严格遵守公司规章制度，恪守办事程序，一切经营行为对公司负责；三、 认真切实履行工作职责，做好房地产市场调查与分析，及时反馈市场信息，为公司领导决策做好参考；四、 负责对公司项目的立项、申报；五、 负责项目开发过程中土地、规划、建设等手续的办理和相关费用的交纳工作；六、 参与对监理、施工单位的考察；七、 负责工程招投标，组织工程招标文件、招标标的的编制及投标文件中经济部分的审核工作，并提供综合评审意见；八、 负责工程的监理及施工合同的签订与管理工43、作；九、 准确及时完成公司统计报表汇总及上报工作，做好各种资料的收集、整理、归档工作，确保档案资料的完整性；十、 参与规划等设计方案的讨论，并从经济角度提出建议；十一、处理好与政府各行政职能部门的关系，做好与公司其他部门的配合工作；十二、完成公司领导交办的其他工作。房地产开发有限公司经营科文件编号： XMJY-102标题：部门架构页 码：第1页 共1页公司分管领导经营科科长项目拓展员资料管理员开发统计员综合办理员土地办理员规划办理员建管办理员房地产开发有限公司经营科文件编号： XMJY-103标题： 科长岗位职责页 码：第1页 共1页职务名称：经营科科长直接上级：副总经理直接下级：经营科科员职44、责范围:一、负责经营科全面工作，严格管理本科室员工，建立良好的工作秩序；二、负责对建设项目的立项、报建管理；三、负责土地的征用开发、规划、设计和管理；四、负责工程招投标、用款统计、经济分析；五、负责工程的监理及施工合同的签订与管理工作；六、组织工程招标文件、招标标的的编制及投标文件中经济部分的审核工作，并提供综合评审意见； 七、参与开发项目规划、设计方案的讨论，设计委托合同的审核。并从经济角度提出建议；八、协调好与相关政府职能部门的关系，做好与公司其他部门的配合工作；九、完成公司领导交办的其他工作。房地产开发有限公司经营科文件编号： XMJY-104标题：综合办理员岗位职责页 码：第1页 共145、页职务名称：经营科综合办理员直接上级：经营科科长本职工作：立项消防的办理及文字性工作职责范围：一、 掌握与房地产相关的政策法规，坚决服从分管经理的指挥，认真执行其工作指令；二、 严格遵守公司规章制度，恪守办事程序，一切经营行为对公司负责；三、 负责办理环境测评报告、环保手续；四、 负责办理项目可行性报告、项目立项申报手续；五、 负责办理绿化规划和绿化许可手续；六、 掌握消防相关规定及要求，负责办理消防申报手续；七、 负责相关规费的交纳工作；八、 对负责的相关资料及时整理、分类，确保档案资料的完整性；九、 处理好与市、区各政府职能部门的关系；十、 完成公司领导交办的其他工作。房地产开发有限公司经46、营科文件编号： XMJY-105标题：土地办理员岗位职责页 码：第1页 共1页职务名称：经营科土地办理员直接上级：经营科科长本职工作：土地手续的办理及文字性工作职责范围：一、 掌握与房地产相关的政策法规，坚决服从分管经理的指挥，认真执行其工作指令；二、 严格遵守公司规章制度，恪守办事程序，一切经营行为对公司负责；负责土地的征用开发、规划、设计和管理；三、 熟悉土地相关政策法规，明确各类土地的办理程序；四、 负责对土地各种表格的填写、申请的起草准备、签章；五、 负责办理土地的批次申报、供地（包括划拨、出让等）手续；六、 熟知各类规费的收取标准，并负责交纳；七、 对负责的资料及时整理、分类，确保档47、案资料的完整性；八、 处理好被征地村（居）及地邻村（居）、镇、土地等部门的关系；九、 完成公司领导交办的其他工作。房地产开发有限公司经营科文件编号： XMJY-106标题：规划办理员岗位职责页 码：第1页 共1页职务名称：经营科规划办理员直接上级：经营科科长本职工作：规划手续的办理及文字性工作职责范围：一、 掌握与房地产相关的政策法规，坚决服从分管经理的指挥，认真执行其工作指令；二、 严格遵守公司规章制度，恪守办事程序，一切经营行为对公司负责；三、 熟悉规划相关政策法规，明确规划办理程序，掌握规划相关业务知识；四、 参与对开发项目的规划，设计方案的选比和设计委托合同的起草。并从经济角度提出建议48、；五、 负责对规划设计方案的审核、申报；六、 负责办理选址意见书、用地规划许可证、工程规划许可证的手续；七、 熟知各类规费的收取标准，并负责交纳；八、 对负责的相关资料及时整理、分类，确保档案资料的完整性；九、 处理好与市、区规划各科室部门的关系；十一、完成公司领导交办的其他工作。房地产开发有限公司经营科文件编号： XMJY-107标题：建管办理员岗位职责页 码：第1页 共1页职务名称：经营科建管办理员直接上级：经营科科长本职工作：建设手续的办理及文字性工作职责范围：一、 掌握与房地产相关的政策法规，坚决服从分管经理的指挥，认真执行其工作指令；二、 严格遵守公司规章制度，恪守办事程序，一切经营49、行为对公司负责；三、 熟悉建设管理相关政策法规，明确建管手续办理程序，掌握建筑管理的相关业务知识；四、 负责办理项目报建、项目确立、以及墙改、质监等手续；五、 参与对监理、施工单位的考察；六、 负责工程招投标，组织工程招标文件、招标标的的编制；七、 负责工程的监理及施工合同的签订与管理工作；八、 熟知各类规费的收取标准，并负责交纳；九、 对负责的相关资料及时整理、分类，确保档案资料的完整性；十、 处理好与市、区建设各部门的关系；十一、完成公司领导交办的其他工作。房地产开发有限公司经营科文件编号： XMJY-108标题：项目拓展员岗位职责页 码：第1页 共1页职务名称：经营科项目拓展员直接上级：50、经营科科长本职工作：项目考察、论证，拓展市场职责范围：一、 掌握房地产相关的政策法规，坚决服从分管经理的指挥，认真执行其工作指令；二、 严格遵守公司规章制度，恪守办事程序，一切经营行为对公司负责；三、 做好房地产开发调研，充分了解本地区的房地产市场状况；四、 负责对储备项目的考察、论证，不断拓展市场；五、 对考察的相关资料及时整理、分类，确保档案资料的完整性；六、 完成公司领导交办的其他工作。房地产开发有限公司经营科文件编号： XMJY-109标题：开发统计员岗位职责页 码：第1页 共1页职务名称：经营科开发统计员直接上级：经营科科长本职工作：开发统计及时、准确、完整职责范围：一、 掌握与房地51、产相关的政策法规，坚决服从分管经理的指挥，认真执行其工作指令；二、 严格遵守公司规章制度，恪守办事程序，一切行为对公司负责三、 熟悉开发统计的业务知识，掌握各种统计报表的功能，明确各项数据之间的逻辑关系，准确及时完成公司统计报表汇总、上报工作；四、 积极与公司各部门配合，搜集到真实的相关数据；五、 按照上级各部门的要求，做到统计及时、数据准确、完整，认真完成其他统计、调查任务；六、 对各类报表及时整理、归类，确保报表资料的连续性、完整性；七、 完成公司领导交办的其他工作。房地产开发有限公司经营科文件编号： XMJY-110标题：资料管理员岗位职责页 码：第1页 共1页职务名称：经营科资料管理员52、直接上级：经营科科长本职工作：资料的采集、归类，确保完整职责范围：一、 掌握政策法规，坚决服从总经理的指挥，认真执行其工作指令；二、 恪守办事程序，一切经营行为向公司负责；三、 严格遵守公司规章制度，认真切实履行工作职责；四、 做好各种资料的收集、整理、归档工作，确保档案资料的完整性，主要是前期手续，包括各种证件、合同及图纸；五、 完成公司领导交办的其他工作。房地产开发有限公司经营科文件编号： XMJY-111标题： 例会制度页 码：第1页 共1页为了加强对经营工作的管理，实行例会制度。一、每天朝会：1、时间：每天上午8：302、内容：总结前一天的工作；检查、提醒当天的工作准备及注意事项，时时53、注意，化解潜在问题。二、每周例会：1、时间：每周星期六上午9：002、内容：总结本周工作情况；布置下周工作；就工作中出现的问题进行讨论，对未完成的工作找到问题所在以及解决思路；做好下周的工作计划，工作打算以及时间安排。三、每月总结会：1、时间：每月末最后一个工作日15：002、内容：总结本月工作情况，布置下月工作；经验交流与问题讨论。四、每周例会与每月总结会，与会人员须作好会议记录。五、参加人员不得迟到、早退、缺席。例会目的在于促进部门成员间相互关系，认识与思路，与公司整体发展进程保持一致，增强上下间沟通的互动性。房地产开发有限公司经营科文件编号： XMJY-112标题： 学习培训制度页 码：54、第1页 共1页为提高公司员工的业务技能，切实把加强学习作为提高自身素质和做好工作的前提和保障来认识，增强学习的自觉性，特制订本办法：一、每周六上午10点为科室业务学习时间，做好学习记录，及时撰写学习心得。二、学习国家相关政策法规，不断巩固业务内容，尽快提升业务水平。三、加强队伍工作作风建设、制度建设，大力推进各项工作有序开展。四、着力加强队伍建设，努力开创部门队伍建设新局面，大力促进各项业务工作的顺利开展。五、积极参加公司组织的各种技能培训学习和外出考察活动，努力提高个人能力，同事间加强交流和沟通，遇到问题及时解决。六、常去同行业单位学习考查，借鉴对方先进的思维模式、管理模式，取长补短，在工作55、中提高工作效率，努力达到事半功倍的效果。七、结合实际，及时制定切实可行的学习计划，并认真组织实施。房地产开发有限公司经营科文件编号： XMJY-113标题： 合同管理制度页 码：第1页 共1页为规范合同管理工作，避免和减少因合同管理不当造成的损失，根据国家有关法律、法规，结合本公司实际情况，特制订本办法：一、坚持以事实为依据、以法律为准绳。二、规范合同管理工作，避免和减少因合同管理不当造成的损失。三、合同设专人保管，依法、依程序签订。四、不能有任何超越格式合同之外的承诺或附加条款，不允许修改合同条款，确保合同内容清楚准确，条款齐备、完整。五、认真及时做好合同内容的修订与补充。监督、检查合同的履56、行。六、建立合同档案，对合同进行登录、统计、保管。七、合同的安全性尤为重要，不能有损本公司商誉、商业秘密及其他利益，必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨。房地产开发有限公司经营科文件编号： XMJY-114标题： 统计管理制度页 码：第1页 共1页为了有效地、科学地组织统计工作，保证统计资料的准确性与及时性，发挥统计工作在公司经营活动中的重要作用，特制定本制度。一、认真学习统计知识，努力提高业务水平。二、简化统计报表，增强实用性。三、统计体系应针对需要，设置相应的指标，提供相应信息。四、加强对企业统计人员的培训，增强对报送报表重要性的认识。五、积极参加房地产开发统计的业务培训，提高业务57、素质。六、做好统计调查，统计分析，提供统计资料，实行统计监督。七、加强协调，规范统计信息，确保统计报表数字的正确可靠。八、根据统计报表中各项主要指标反映的问题，说明产生的原因、影响及其后果，提出改进意见，尽快解决问题。房地产开发有限公司经营科文件编号： XMJY-115标题： 资料管理制度页 码：第1页 共1页为搞好房地产资料的管理工作，发挥资料的社会效益和经济效益，振兴房地产业服务，特制定本制度：一、资料应按照法规、规章、及科学化、规范化进行管理。二、资料管理人员必须认真学习相应的业务知识，提高业务素质。 三、接收入档的各类资料，必须按规定进行登记、核对、验收，办理 好交接手续。 四、入档的58、资料要分类存放并进行编号、标签。资料的排放要科学、 整齐、有序，便于管理、查阅、利用。五、设制资料登记册、簿等检索工具，并妥善保管。施工科工作制度（XMSG-1.0）部门作风：严谨务实博学创新目 录工作职责- XMSG 101部门架构- XMSG 102科长岗位职责-XMSG 102科员岗位职责-XMSG 104例会制度- XMSG 105学习培训制度-XMSG 106合同管理制度-XMSG 107档案管理制度- XMSG 108项目管理工作流程-XMSG 109预算工作程序 -XMSG 110工程签证管理办法-XMSG 111工程变更管理办法-XMSG 112工程拨款管理办法 -XMSG 159、13竣工结算管理办法 -XMSG 114工程周例会制度-XMSG 115项目售后管理制度-XMSG 116房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG -101标题：工作职责页 码：第1页 共1页主要工作：负责房地产开发项目的勘察、设计、工程建设的质量、进度、成本、安全等全面控制工作及后期竣工验收、项目移交等工作。职责范围：1、负责组织实施项目的地质勘探、施工图设计、工程放验线、三通一平以及开工前期配套准备工作；2、负责组织制定项目工程实施方案和预算方案，制定项目资金使用、人力资源计划，控制项目成本、质量、工期达到预期目标；3、负责对项目建设施工进行管理和控制，保证工程建设的质量、进度、安全和文60、明施工；4、负责配合对监理队伍、施工队伍的考察，并对工程设备、原材料等的招标工作实施程序化管理；5、负责组织对项目工程进行全面的竣工验收，并协调办理有关证件和批件；6、负责项目全部建设档案的收集，初步审查、整理并按规定移交档案；7、负责协调物业公司做好交房后的维修工作；8、负责收集、整理与房地产开发有关的工程设备、施工工艺、建筑新材料等方面的信息和资料及与房地产开发有关的法律、法规和政策；9、负责组织学习培训，弘扬和实践公司的企业文化，不断提高员工队伍素质；10、负责完成公司交办的其它随机性工作。房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG -102标题：部门架构页 码：第1页 共1页施工科科长61、公司分管领导档案管理员成本管理员安全管理员安装管理员土建管理员房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG 10标题：科长岗位职责页 码：第1页 共1页职务名称：科长直接上级：公司分管副总经理主要工作：全面执行公司对施工科的各项工作要求职责范围：1、 协助分管副总经理做好施工科的各项工作；2、 负责编制科室年度工作目标，并制定相关措施，确保完成。3、参与公司开发项目的规划方案论证、设计委托、评审工作；4、负责编写建设项目工程实施方案，保证工程按计划实施；5、负责对公司开发项目的建设工程、配套工程、合同执行等进行监督控制； 6、负责组织公司开发项目的前期准备工作，协调项目所在地政府相关部门及周边关62、系；7、负责部门学习培训、制度建设和团队建设等工作，弘扬和实践公司的企业文化；8、完成公司交办的其它随机性工作。房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG 10标题：科员岗位描述页 码：第1页 共1页职位名称：科员直接上级：科长主要工作：负责实施房地产开发项目的工程管理工作职责范围： 1、负责项目地质勘察、施工图设计、工程放验线、三通一平以及前期配套准备及实施工作；2、负责项目监理、施工队伍和工程设备、原材料的招标配合工作；3、负责起草工程实施方案和预算方案，起草项目资金使用计划，确保工程达到预期目标；4、负责项目建设施工过程的管理和控制，保证工程建设质量、进度、安全和文明施工；5、配合项目工63、程实施阶段验收和竣工备案验收工作；6、参与部门制度建设和团队建设，弘扬和实践公司的企业文化；7、完成公司及部门交办的其它随机性工作。房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG 10标题：例会制度页 码：第1页 共页1.目的1.1规范工作程序，提高沟通效率。1.2提高工作效率，把握关键问题。2.适用范围:建设部3.会议程序3.1晨会制度会议时间：每个工作日的早晨8：30以前。会议内容：总结昨天工作，部署当天工作，确定重点工作。会议组织：由科长组织，全体员工参加。会议纪要：晨会内容记录日记本。会议沟通：如有重大决策内容，请公司领导参加会议，或会后及时沟通会议内容。3.2周例会制度会议时间：每个工作64、周周六的下午。会议内容：总结上周工作，部署下周工作，确定重点工作。会议组织：由科长组织，全体员工参加。会议纪要：根据会议决定情况，形成周工作总结及下周工作计划。会议沟通：会后由科长向公司领导汇报会议内容；如有重大决策内容，科长请公司领导参加会议。3.3月例会制度（工程协调会）会议时间：每个工作月度月初5号以前。会议内容：总结上月工作，部署当天工作，确定重点工作。会议组织：科长组织，公司领导、相关科室及建设部全体员工参加。会议纪要：由科长负责书面总结，提报公司领导。会议沟通：向公司领导汇报工作，接受分管领导对该月度的工作批评指正。并结合公司月度的战略重心，及时调整工作。房地产开发有限公司施工科文65、件编号：XMSG 10标题：学习培训制度页 码：第1页 共1页1.目的1.1提高研究水平。1.2开拓视野，丰富思想。2.学习范围:专业书籍、电子教材、专家讲座、参观考察等。3.学习要求3.1 周六学习学习时间：每周六下午。学习内容：专业书籍、电子教材等。学习组织：施工科科长。3.1.3效果标准：应用、专题、实效。成果要求：认真记录学习笔记。3.2专家讲座：根据公司培训计划安排。3.3参观考察：根据公司培训计划安排。房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG 10标题：合同管理制度页 码：第1页 共1页目的确保合同条款的合法、合理、准确，保证能够正确履行，明确双方的权利义务。适用范围适用于施工科66、与相关单位签定的各类合同、协议。工作程序1、 由项目负责人负责与相关单位草拟合同。 2、 项目负责人将合同草案报公司。3、 公司审批后，项目负责人根据审批意见修改合同。4、 项目负责人负责与相关单位签定合同。5、 填写“合同审批单”，报公司领导审签后执行。6、 施工科留复印件，并登记备案，将合同原件报送公司相关部门。房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG 10标题：档案管理制度页 码：第1页 共1页目的加强施工科档案管理，使档案能更好的为部门管理提供服务。职责施工科档案由专人负责管理，项目负责人配合管理。程序7、 管理原则：坚持集中、管理的原则。8、 归档范围：公司文件；工程项目资料；合同67、协议等。9、 归档要求：格式，归档及时，重要文件做好备份。10、 档案整理：各个项目档案的收集整理由项目负责人负责。11、 档案接收：保管人接收时应认真检验，使档案完整、无损、无遗漏。12、 档案借阅：借阅时必须填写借阅登记卡，对借阅的档案不得毁损。13、 档案保管：档案应有专用的柜和固定的地点存放，部门收集的档案资料定期整理，向公司相关部门移交。14、 责任考核：档案管理人是档案管理的第一责任人，在管理过程中发生遗失或者损毁，要追究责任人责任。 房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG 10标题：项目管理工作流程页 码：第页共页一、开工前准备工作（一）完成工程项目实施大纲的编制及公司审定；68、（二）完成工程项目实施方案编制及公司审定；（三）完成“三通一平”准备工作，确保现场场地平整、施工用水、电，道路畅通。二、工程建设阶段（一）建设过程管理1、项目实施方案交底学习；2、工程开工交底；3、工程实施过程质量、进度、投资管理；4、工程实施过程安全管理；5、工程实施过程水、电、道路畅通保障、管理；6、工程实施过程技术保障；7、监理、施工单位考核管理；8、工程预算编制（施工图预算）；9、进度控制、资金使用计划编制。（二）工程建设协调1、内部协调：（1）工程资金保障；（2）工程造价管理；（3）工程图纸、变更管理、协调；（4）物资供应协调。2、外部协调：（1）政府相关部门如：质监、安监、城管、公69、安、环卫、技术监督、气象、人防、规划、消防、环保、文物局；（2）其他相关部门如：勘测、村委、自来水、电业局、热力、燃气。（三）工程阶段验收、检查1、工程建设阶段质量检查、验收；2、工程环境检测验收；3、工程竣前验收；4、气象检测验收；5、墙改与建筑节能验收。（四）工程资料管理1、工程建设资料同步收集；2、工程施工资料收集、检查；3、工程造价资料收集、检查；4、监理资料检查、收集。5、工程设计、变更、签证资料收集、审核三、工程竣工配套阶段（一）工程配套实施1、生活（生产）用水配套；2、生活（生产）用电配套；3、有线电视；4、宽带；5、燃气配套；6、暖气配套；7、道路、绿化配套、场地配套建设；8、70、附属物业配套；（二）工程竣工验收1、建筑工程竣工消防验收；2、建设项目环保设施竣工验收；3、建设工程竣工规划验收；4、防雷装置检测验收；5、工程竣工验收、备案。（三）工程档案资料移交工程项目建设、施工资料收集、整理装订，移交城建档案馆。四、工程交付及验收1、工程交接验收；2、工程使用说明书及维修保证书。五、工程竣工结算1、工程结算资料上报2、审计单位按合同进行审核、定案六、工程项目总结1、 工程项目整体评估报告编制；2、 项目管理实施方案修订、完善。房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG 标题：施工图预算管理办法页 码：第1页 共页目的加强预算管理，做到认真、细致、准确，为工程分阶段拨款提71、供依据。适用范围公司投资建设的房地产开发项目。主要任务1、根据合同及相关定额要求形成单体工程预算，与施工单位进行校对，确定单体施工图预算，双方共同签认；2、依据施工合同约定，结合确定的施工图预算，形成总材料计划表、分段割算及分段材料控制表；3、结合确定的施工图预算，编制项目总资金使用计划表，依据施工合同约定编制年度资金使用计划及阶段资金使用计划；工作程序1、造价委托单位了解工程建设情况及工程现场情况；2、代建方形成交底文件，分别对造价委托单位及施工单位进行书面交底；3、造价委托单位和施工单位分别出具施工图预算，报建设单位存档；4、代建方组织相关人员进行施工图预算校对；5、出具施工图预算及分段割72、算，相关各方签字认可，完成资料存档（包括电子文档）；6、造价委托方根据施工图预算形成工程造价统计表、分段工程造价统计表、预算材料总计划表、分段材料控制表、工程经济技术分析等相关表格；7、施工科根据施工图预算形成项目总资金使用计划表，编制年度资金使用计划及阶段资金使用计划。预算工作程序如下：预算工作程序熟悉图纸、勘察现场参加设计技术交底、图纸会审施工单位编制施工图预算造价咨询单位编制施工图预算编报施工图预算书、建设单位组织核对施工图预算书相关各方签字认可根据预算，施工、造价咨询单位提报计划表施工科提报相关计划表格公司审批后，签发执行房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG 1标题：工程签证管理73、办法页 码：第1页 共页目的加强工程管理，避免各种原因造成的费用增减和工程延误。适用范围公司开发的所有建设项目。管理办法与程序1、工程签证内容A、由于设计变更造成的费用增减或工期延误；B、施工图纸未注明或不明确，按规定必须发生且应有代建方承担的费用；C、其他非施工方原因造成的费用增减或工期延误；2、工程签证要求A、工程签证实行随发生随签证制度，严禁事后补签；B、签证内容事前施工单位必须提出认证申请，监理单位会同代建方现场认定并确定施工方案后方可实施；C、施工单位在签证内容发生三日内必须向监理单位提出书面签证申请，并提出详实费用及工期索赔要求；D、监理单位对施工单位提出的索赔内容，须再次现场检查74、，提出签认意见报代建方。E、代建方检查签证内容，相关负责人审查签字后作为结算依据；F、签证单要求一式四份，建设单位两份，监理、施工单位各一份；工程签证程序签证内容发生前，施工单位提出认证申请监理单位现场认定后实施施工单位书面提出索赔申请监理单位现场核实后提出签认意见代建方核查、相关人员签认，做为结算依据房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG 标题：工程变更管理办法页 码：第1页 共页1、变更来源及要求：A、公司提出的工程变更要求；B、施工单位提出的变更要求必须有监理单位的审批意见及签章的书面申请；C、营销部门提出的变更要求必须有营销科的签章及公司领导同意的书面意见；2、工程变更程序：A、接75、变更申请后，审核变更申请，制定出处理意见；B、项目负责人会同相关人员审查变更申请，确定变更内容；C、提请设计院根据审查后的变更申请，出具工程变更意见；D、项目负责人签章编号转发监理单位；E、总监理工程师签发工程变更通知书；F、代建方将变更申请通知书存档备案；3、工程变更时间控制要求3.1一般性变更（变更费用总额在1万元以下）自接到变更申请，二天内出具工程变更意见；3.2特殊性变更（变更费用总额超过1万元或结构性变更）自接到变更申请，四天内出具变更意见；房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG 标题：工程拨款管理办法页 码：第1页 共页目的在保障工程进展、方便工程计量和资金控制的前提下，对工程76、款实行分阶段拨款。适用范围公司投资建设的房地产开发项目。工作程序1、根据本工程实际情况，在保障工程进展、方便工程计量和资金控制的前提下，对工程款实行分阶段拨款的办法。2、按主体三层、主体完成、内外装、竣工、工程结算五个阶段设置拨款控制。3、根据施工图预算将工程资金分解到各控制点，形成分阶段拨款控制表。4、施工单位在各阶段工程完成并通过自检达到控制目标后，方可提出阶段验收申请和工程款支付申请。5、监理单位对阶段工程组织验收，核验工程质量，检查进度完成情况，确认工程量和进度达到预控目标后签字认可，汇总阶段工程奖、罚款、变更（单次变更费用额在二万元以下不计入阶段拨款额）后，出具工程款支付证书。6、代77、建方项目工程人员现场核查工程量、材料用量，根据合同约定及质量和进度目标完成情况，填报工程款分段支付计量表，确认工程完成工作量及应拨款数额，由财务部门扣除“代扣税金”和供应材料等垫付资金，按合同约定产生实际的拨款数额。7、上述工作应在十个工作日内完成，工程拨款程序如下：工程拨款程序依据合同进度控制阶段阶段工程完成，施工单位自检施工单位提出阶段工程验收申请及工程款支付申请监理单位组织验收，核验工程质量，认定工程量，签认阶段工程计量核算表项目部现场核查工程量，根据预算确定拨款数额，签订工程分段支付计量表财务部填写甲供材等扣款公司领导审批，按合同约定拨款房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG 标题78、：竣工结算管理办法页 码：第1页 共页目的加强竣工工程管理，及时收集原始资料，客观、公正做好竣工结算工作。适用范围公司开发的所有建设项目。管理办法与程序1、主要工作内容1.1根据图纸会审、设计变更等资料，形成书面技术交底。1.2公司内部审定施工过程中的图纸会审、设计变更、签证的费用总额，结合施工图预算，形成项目结算控制额。1.3委托专业造价咨询机构按相关规定对施工单位提报结算进行审计。1.4项目现场人员全程参与、监督审计过程。2、竣工结算时间控制点2.1项目竣工15日内，确定审计单位；2.2项目竣工20天内，形成书面技术交底和甲乙双方认可的结算资料；2.3项目竣工一个月，施工单位提报项目竣工结79、算,审计单位展开审计；2.4项目竣工一个半月，公司内部形成结算控制额；2.5项目竣工四个月，完成审计定案，形成工程造价统计表报公司领导审批后，做为项目拨款及决算依据。3、竣工结算工作程序甲乙双方共同确认结算依据，形成完整结算资料公司内部审定相关费用，形成结算控制额组织审计、施工单位召开结算会，完成技术交底等工作施工单位、审计单位分别编制竣工结算建设单位组织进行竣工结算审计，监督、跟踪全过程三方共同确定结算额报公司领导审查，确定是否认可或组织二审 组织二审，对一审结果进行审查，形成二审结算书 不认可建设单位组织进行二审校对，形成二审结算额 报公司领导审批 认可公司签章执行，作为拨款及决算依据房地80、产开发有限公司施工科文件编号：XMSG 标题：工程周例会制度页 码：第1页 共页目的掌握工程现状及进展动态，及时纠正工程实施过程中的偏差，解决实际问题，保障工程顺利进展。适用范围适用于公司自主开发项目工程实施阶段的管理。工作流程、工程例会每周固定时间召开，由项目总监理工程师主持召开。、会议纪要由主持会议项目监理机构负责起草，与会各方代表会签。、参加人员：代建方项目部全体人员参加；监理单位项目部全体人员参加；施工单位项目经理、施工负责人、技术负责人、安全负责人必须参加；项目经理有事不能参加例会，必须提前向总监理工程师请假(本周工程出现质量事故、工程进度滞后计划进度2天以上施工单位，不允许请假；每81、月累计请假不允许超过两次)，经允许后，委派现场主要负责人参加；无故不请假缺席例会的，每人每次罚款200元，迟到每次罚款100元。会议期间，关闭通讯工具（或改为静音），保持会场正常秩序。、例会主要内容：A、施工单位总结汇报本周工程进度计划完成情况，和下周工程进度目标及落实措施，提出需要协调解决的问题。B、监理单位反馈上次例会问题的落实情况，分析未落实问题的原因，制定问题落实的具体时间，确定的检查时间及处罚原则。C、监理单位检查分析工程质量、进度情况，对施工单位提报的质量措施、进度措施进行批复；对下周重点工作做事前控制布置（监理单位下发书面资料会上不详细讲解）；回答解决需要协调的问题。D、代建方对82、有关需要协调解决的问题作出答复，对下周工作提出具体要求。、会议纪要由监理机构负责提报代建方，发送相关单位。房地产开发有限公司施工科文件编号：XMSG 标题：售后服务管理制度页 码：第1页 共1页目的为更好的做好客户服务工作，减少客户投诉，确保项目后期管理正常运行；适用范围公司自主开发的建设项目；工作制度、 制定客户信息表，了解客户需求，及时做好客户定期回访制度；、 客户维修服务做到及时、周到，对于影响使用功能的分项，做到小时以内维修，一般分项做到三天以内维修完毕；、 制定客户维修效果考核制度，对于维修项目做到360度闭合管理，做到有报修有反馈；、 后期服务阶段，保修金管理权和使用权交物业公司，83、提高物业公司的权利和责任，做到责权一体，以提高物业管理的积极性及效率；表号：SG-01工程造价统计表工程名称建筑面积结构形式施工企业施工时间质量等级工程造价构成明细序号项目名称金额（元）单方指标（元/平方米）备注1土建造价1.1其中：建筑1.2装饰2造价安装2.1其中：给排水2.2电气2.3采暖2.4设备2.53室外工程3.1其中：楼后道路3.24分包甩项工程4.1其中：铝合金门窗4.2外墙涂料4.3屋面防水4.45材料调整5.1其中6其他7工程总造价表号：SG-02工程项目归档管理表 时间：项目基本信息项目名称项目位置项目规模监理单位施工单位归档目录及份数资料名称份数说明整理人审核表号：SG84、-03工程档案明细表序号内容备注1工程规划资料2工程图纸3工程标高通知书4施工合同5工程拨款单6监理实施细则7监理月报8施工水电分摊表9进度计划10例会会议纪要11图纸会审12房屋交接验收单13工程档案卡14项目实施规划15施工组织设计16监理合同17监理授权委托书18工程拨款控制表19会议纪要20各种签证21工作联系单22变更通知书23零星合同表号：SG-04合同审核会签单 合同编号合同名称主办部门合作单位合同摘要主办部门意见 年 月 日分管领导意见 年 月 日总经理意见 年 月 日备注：合同审核会签单由主办部门报送财务存档。表号：SG-05工程分段支付计量表编 号工程名称施工单位编制日期工85、程人员填报阶段累计工程量核对意见土 建安 装预算人员填报序 号项目名称金 额（万元）备 注1土建造价：2安装造价：3设计变更：4其它：5合计编 制施工科长意见表号：SG-06项目 月份施工用电结算表 单位内容上月底数本月读数实际电量单位电价费用损耗分摊合计备注：分摊计算公式：其它：单位签认施工单位监理单位建设单位营销科工作制度（XMYX-1.0）部门作风：严谨务实博学创新目 录工作职责- XMYX 101部门架构- XMYX 102科长岗位职责-XMYX 103科员岗位职责-XMYX 104例会制度- XMYX 105学习培训制度-XMYX 106合同档案管理制度-XMYX 107项目销售工作86、流程-XMYX 108项目售后管理制度-XMYX 109房地产开发有限公司营销科文件编号：XMYX -101标题：工作职责页 码：第1页 共1页主要工作：负责公司商品房开发项目销售工作的全面管理工作。职责范围：1、负责公司商品房开发项目销售工作的全面管理工作；2、负责组织制定商品房项目销售策略；3、参与制定销售方案；4、负责对销售现场进行全面管理；5、负责协调重要客户关系；6、负责处理销售中的重大突发事件；7、负责销售状况的评估、分析与解决工作；8、负责协调物业公司做好交房后的维修工作；9、负责收集、整理与房地产开发有关的法律、法规和政策及周边市场营销方面的信息和资料；10、负责组织学习培训，87、弘扬和实践公司的企业文化，不断提高本部门员工队伍素质；11、负责完成公司交办的其它随机性工作。房地产开发有限公司营销科文件编号：XMYX -102标题：部门架构页 码：第1页 共1页营销科科长公司分管领导档案管理员置业顾问 销售员房地产开发有限公司营销科文件编号：XMYX 10标题：科长岗位职责页 码：第1页 共1页职责范围：1、作为公司分管领导的助手，协助分管领导开展经营管理工作，对公司分管领导负责；2、具体负责置业顾问、销售员、档案管理员的在职岗位培训；3、督促置业顾问的工作，按公司计划完成公司制定的销售计划，保证高质量的接待服务；4、协助置业顾问完成有难度的销售工作；5、负责销售进度、销88、售情况、销售日报的填写及时汇总、上报；6、处理职责范围内的突发事件，协调处理客户关系；7、参与销售活动；8、负责处理日常的客户投诉；9、负责完成公司交办的其它随机性工作。房地产开发有限公司营销科文件编号：XMYX -104标题：科员岗位职责页 码：第1页 共1页一、置业顾问职责范围：1、实现销售服务、为客户提供高质量的接待、咨询服务；2、完成公司制定的销售任务；3、充分展示楼盘、公司的良好形象；4、负责完成公司交办的其它随机性工作。二、销售员职责范围:1、实现销售活动，为客户提供高质量的接待、咨询服务；2、完成公司制定的销售任务；3、充分展示公司楼盘的良好形象；4、负责完成公司交办的其它随机性89、工作。三、档案管理人员职责范围：1、合同、协议书等销售相关文件的准备、管理、保存；2、合同的及时登记备案；3、合同的及时签章；4、来访客户资料表录入；5、协助现场销售；6、负责完成公司交办的其它随机性工作。房地产开发有限公司营销科文件编号：XMYX -105标题：例会制度页 码：第1页 共1页一、日例会每天早上八点三十分部门召开碰头会，由科长布置当日重点工作。下午四点四十五分召开当日工作汇总汇报会。二、周例会每周五下午有科长负责汇总本部门一周工作，找出重点和存在问题，制定出下周工作计划，在周六上午向分管经理汇报。根据领导工作指示调整修改下周工作计划。三、月度例会每月30日前由科长负责召开本部门90、月度总结会议，并汇总本部门当月工作写出总结和下月工作计划。于下月初参加月度工作会议。根据领导工作指示调整修改下月工作计划。房地产开发有限公司营销科文件编号：XMYX -106标题：学习培训制度页 码：第1页 共1页学习培训范围：为了提高本部门的思想水平和业务素质，培养一支作风硬、业务精的销售队伍，确保完成公司领导下达的各项任务和完成部门年度工作目标，特制定本制度。1、政治、业务学习以自学与集中学习相结合，原则上每星期三、六下午为集中学习时间。学习重点为；国家对房地产方面的政策、法律、法规。销售业务方面专业知识；2、部门内每个员工要根据自身情况制定出自己的学习计划，认真利用好专业学习时间；3、学91、习要坚持理论联系实际，学以致用，要有学习笔记，每个人要有学习记录和年度学习总结；4、聘请专业老师举办业务讲座；5、培训期间必须严格遵守纪律，做到学懂学通，通过培训学习使个人业务能力更加熟练精通；6、部门所有人员都要积极参加学习，集中学习时不得迟到、早退和无故缺席，特殊情况不能参加学习，事先须向领导请假，否则按缺勤处理。房地产开发有限公司营销科文件编号：XMYX -107标题：合同档案管理制度页 码：第1页 共4页一、 档案归档范围1、销售合同（1）预定书（认购书）原件；（2）买卖合同原件；（3）换退房申请；（4）房型修改申请；（5）其它合同之补充协议。2、客户资料档案（1）来访客户名录包括客户92、姓名、联系方式、需求，及了解的客户的家庭情况及其他特别事项；（2）签约客户档案基本资料：姓名、联系电话、已购户型、付款情况、家庭情况等；办理按揭及房屋产权证所需客户提供的资料。3、内部管理档案（1）销售部内部管理档案各项管理制度、成文发放的管理文件；（2）销售管理档案；（3）各日、周、月统计表及报表；（4）早晚会会议记录。4、内部往来文件（1）发往各部门间的日常函件；（2）收到公司各部门的往来文件。5、公司对外宣传资料（1）各类公司制作的楼书、提袋、宣传品样本；（2）电视宣传资料；各种宣传用VCD、录音带、录像带；（3）户外灯箱、路牌的样稿；（4）各类宣传活动的录影带及照片。6、房地产相关信息93、（1）房地产相关法律、法规、政策、资料；（2）各楼盘楼书；（3）房地产相关信息简报；（4）各项目对外宣传广告简报。7、对外合约合同（1）户外宣传制作合同复印件；（2）媒体制作合同；（3）其他与销售部有关的合同和约。二、归档及保管要求1、严格按归档范围对档案进行归档管理；2、档案资料分类应清晰、全面；3、档案接收时要认真清点、验收，并办理交接手续后入档；4、档案必须使用专用资料柜、资料盒；5、应建立清晰、明了的检索工具便于检索。三、档案的借阅档案的借阅应有严格的借阅制度，必须填写借阅登记表方能借阅。档案借阅办法按以下制度进行：1、本部门档案仅限本部门员工借阅；外部门借阅须出示借条，附双方负责人许94、可签字；2、本部门员工借阅借期不超过两天。如因需要延长借期，须出示借条并附部门负责人签字；3、查阅、借还档案都必须在管理员处办理登记手续方能借阅和离开；4、按期归还，爱护所借档案资料，逾期不还或有损坏、遗失，按有关规定进行处理，造成重大损失者当追究责任。四、档案的保管1、档案接收时要认真清点、验收份数、张数、规格验收必须符合要求的，办理交接手续后方可入档；2、各类档案材料，应按管理规范要求分类、编目、立卷，放入档案盒或档案夹内上柜保管；3、档案存放必须使用专用资料柜，排柜方式要省时、醒目，便于查找；4、每年年底要对档案库存保管情况进行一次清理，核对以保管单位为基础，做到帐物相符，对破损或载体变95、质情况要及时采取有效措施补救。五、档案的剔除和销毁1、在整理档案的过程中，对档案材料要仔细甄别，对无保存价值的资料及时剔除，必要时列出剔除资料目录提交部门经理批示；2、每年年底对保管期满的档案列出目录写出专题报告提交领导，经部门批示后销毁。房地产开发有限公司营销科文件编号：XMYX -108标题：项目销售工作流程页 码：第1页 共4页项目销售工作流程：1、目的为保证公司开发项目的顺利销售，推进销售工作的进程特制定本流程。 2、范围适用于公司开发建设的各项目在自行销售过程中控制应用、推广及实施。 3、职责 （1） 营销科是房地产销售的归口管理部门，负责项目的宣传推广、销售过程各个环节的实施、顾客96、购房各种手续的代办及变更手续等工作； （2）各相关部门协助房地产销售过程的工作支持 。4、流程内容 （1）项目开盘前，营销科将项目的宣传推广计划报主管审批后，按计划进行各期推广工作；（2）顾客到售房现场看房，由销售员负责接待，介绍房屋情况，引领顾客看房。销售员应遵守销售员礼仪制度规定，使顾客感到温馨和诚意； （3）顾客在有购房意向后交纳购房定金，同时签订商品房认购协议书作为合同评审记录，当价格不超过正常售价时，由销售员评审盖章；如价格超出正常售价范围，由营销科经理评审签字；如突破底价时，由主管副总经理评审签字，必要时报总经理审定。销售员开据定金收据予顾客，售楼中心留存顾客相关资料，并按照顾客财97、产控制程序将顾客证件等财产妥善保管，同时在销售看板及流水表中做好销售记录。 （4）顾客在交纳定金7日后交纳首期款，同时签订商品房买卖合同，销售员开据首期款的购房收据予顾客。销售员将双方签订的商品房买卖合同（全部）连同收取顾客的相关证件一并留存于售楼中心，用于代替顾客办理备案手续。（5）商品房买卖合同应明确写明顾客明示的要求及顾客虽未明示，但本公司必须满足的要求以及附加要求，并向顾客明确本公司执行的相关法规要求。合同经顾客签字后由销售员负责审核，并加盖公司总经理批准的“售房合同专用章”，以示甲乙双方认可。且合同在签订后到产权部门备案时由产权部门备案人员进行审核，盖章。如与原签订的价格有出入时，应98、经公司主管副总经理签字认可。 （6）根据顾客付款方式的不同，办理手续有所不同。一次性付款的，顾客在交纳首期款7日内交纳尾款，营销科开据收款的收据；办理银行贷款的，顾客在交纳首期款7日内，自行准备贷款银行要求的银行要件，交予贷款员，由贷款员负责代替顾客办理银行按揭及抵押、公证、保险等相关手续，银行在约30个工作日内将贷款手续办理完毕并划款。（7）若顾客在签订合同前要求变更（更名、换房、缓交款、变更付款方式）时，顾客需向售楼中心提出书面申请，并填写相应的变更申请书，包括更名申请书、换房申请书、缓交款申请书、变更付款方式申请书，经销售主管及销售经理签字同意后方可办理变更手续，销售员在销售中做相应调整99、。 （8）若顾客提出的退房申请，需营销策划部经理审核签字，并上报总经理，总经理签字后，营销策划部作退款手续并在销控中做记录，财务部将根据退房申请书作退房、退款手续，并收取违约金，开据收据。 （9）销售员填写日记账一览表将当天情况作统计传于财务部。 （10）营销科填写入住通知单通知已交齐全款的顾客办理入住手续。 （11）房屋在合同规定的入住时间到达时，营销科将房屋的后期管理等事宜委托给物业公司负责，由物业公司负责入住后与顾客相关的事宜。 （12）若顾客有意见或建议，在入住前由营销科负责协调解决；入住后由物业公司协调解决。（13）根据商品房买卖合同规定的保修期限，在入住后由物业公司负责维修及维护工100、作。 5、质量记录 更名申请书及统计表换房申请书及统计表缓交款申请书及统计表变更付款方式申请书及统计表退房申请书及统计表日记帐一览表 入住通知单 商品房认购协议书商品房买卖合同。房地产开发有限公司营销科文件编号：XMYX -109标题：项目售后管理制度页 码：第1页 共3页项目售后管理职责范围：一、现场投诉处理办法1. 投诉处理原则（1）设置客户服务专员，负责客户各类投诉，包括信件、电话、网络、传真、口头、报刊等形式，直接或间接向公司反映的有关公司产品、服务等各方面的投诉（包括工程建议和设计建议，但需要监督其在7天内有实质性回复）；（2）投诉处理过程中，相关工作人员，应该保持立场坚定、态度友好101、方法讲究、注重效果的原则，在规定的时间内，投诉处理达到客户满意； （3）客户服务专员为现场客服岗位，或客服工作交接人，客服专员就及时将投诉及处理回复情况向销售经理汇报，遇到困难，销售部经理应及时给予支持并与横向部门协调，乃至汇报到公司，拿出应对措施，使客户满意；（4）对交付后的质量维修和其他有关工程问题，原则上由物管公司受理和处理，客户到营销科进行投诉时，由营销科带客户到物管公司来协调处理或代为受理后，转交物管公司处理。二、客户关系维护管理制度公司的发展是以客户为中心的，产品设计、施工、营销是围绕着客户来进行的，公司十分重视客户关系的维护，目的是让客户买的放心，住的舒心。为了与客户建立的关系102、，提升公司品牌制定如下制度：1、从销售前期推广、客户等级、推介会、认购直至开盘以及后来的正常销售，全程营销中都要切切实实体现“客户至上、尊重客户、把服务放在第一位”的理念。听取客户反映的各方面意见，好的意见和建议须立即反馈于相关部门加以改进，客户有误解曲解的要晓之以理解释清楚。销售后期业主的交易过户、两证办理本着方便客户、简便快捷做好服务。2、房屋交付前销售部门须通过会所的交流、现场组织看房等形式加强与业主交流。通报公司发展、新项目状况，了解业主的居住情况。对公司企业文化、楼盘的人文特质和居家置业方面进行交流分享。3、房屋交付后，每年不少于两次的回访、慰问业主。回访形式主要采用上门访问、慰问或103、采用资讯式的通信、手机短信、EMAIL等方式，回访时间为交付后业主入住时（公司致以乔迁问候和回访），保修期结束前以及新年新春时。遇业主反映较重大问题，24小时内必须回访到户。恶劣天气后，为考虑业主居住带来影响，须针对性回访一次，回访形式成制度，建立的记录表格，从房屋套型、使用功能、工程质量、维修服务、环境景观、销售等整理分析归档，遇到问题报告公司，责成相关部门和施工队解决。以体现公司在开发过程后还在重视业主的生活，目的是切切实实服务于业主，让业主居其所而，以达到公司品牌认知度、美誉度提升，为公司新项目开发和公司发展奠定良好基础。办公室工作制度（-1.0）部门作风：团结诚信爱岗敬业目 录工作职责104、- 101部门架构- 102主任岗位职责-103综合管理岗位职责-104驾驶员岗位职责-XM BGS105例会制度-106学习培训制度- -107合同管理制度- - 108档案管理制度-109卫生管理制度-110人力资源管理制度-111房地产开发有限公司办公室文件编号：-101标题： 工作职责页 码：第1页 共2页主要工作：公司员工的考勤，车辆管理，档案管理，办公用品管理，卫生管理，人力资源管理，日常服务、部门协调等工作。职责范围：一、对总经理负责。认真执行总经理的工作指令，了解公司情况，围绕公司工作中心协助公司领导处理好相关事宜。二、协助领导处理好公司与各级主管部门、各有关单位的日常联系工作105、，为公司工作的开展奠定好的基础。三、负责组织安排公司综合性会议的会务工作，并做好会议记录。四、负责公司文字材料的撰写，并及时向政府报送相关信息及公司发展动态。五、负责公司文件、资料的打印、复印工作。六、负责公司印签、文印的管理，文件的处理、收发，报刊的订阅分发工作。七、负责来电、来函，处理及公司来客、来访人员的接待、招待安排工作。八、负责公司办公设施、用品、用具、福利、劳保用品的采购，管理发放工作。九、负责公司通讯费、暖气费、水、电费等费用的缴纳工作。十、负责公司车辆的审验、维修、调度、管理工作。十一、负责公司的档案管理工作。十二、负责公司的出勤考核工作。十三、负责公司大院、办公楼的安全保卫及106、卫生、管理工作。十四、负责建立、建全和不断完善公司各项规章制度。十五、完成公司领导交办的其它工作。房地产开发有限公司办公室文件编号：-102标题：部门架构页 码：第1页 共1页总经理办公室副主任（主持工作）综合管理员档案管理员内勤管理员汽车驾驶员房地产开发有限公司办公室文件编号：103标题：主任岗位职责页 码：第1页 共1页职务名称：办公室副主任（主持工作）直接上级：总经理主要工作：全面执行公司对办公室的各项工作要求，认真做好参谋职能、承办职能、管理职能和协调职能。职责范围:一、负责制定办公室工作计划、规章制度和岗位职责。二、负责对外联络、接待和部门协调工作，规范公司日常事务，保证公司业务的正107、常运行。三、负责及时督办公司董事会和经理办公会的决议、公司领导的批示及意见。四、协助公司领导做好信息收集和调查研究工作。五、负责行政、合同、施工、党支部等印章的管理和使用，负责对外开具行政信函和介绍信（公司领导同意的情况下）。六、负责组织相关人员起草、审核、计划、总结、决定等公司文件和文稿，做好来文拟办和文字材料审核把关。七、负责公司办公资源的配备、管理和调配。八、协助公司领导做好各项检查督导工作。九、负责车辆合理安排及驾驶员的安全行车教育工作。十、负责车辆油耗、保养、保险费等报帐审核工作。十一、组织协调办公室人员对公司领导及部门的服务工作。十二、完成公司领导交办的其他工作。房地产开发有限公司108、办公室文件编号：104标题：综合管理岗位职责页 码：第1页 共1页职务名称：办公室综合管理直接上级：办公室副主任（主持工作）主要工作：做好公司日常服务工作，为领导及各部门服好务。职责范围：一、负责领导办公室及会议室的接待工作。接待遵循原则是“服务热情周到、讲究礼仪规范、务求工作实效”；二、负责公司有关计划、总结、请示、报告、通知、意见以及重要会议领导讲话和其他重要文字的撰稿工作；三、日常办公用品的计划、采购、管理、收发，合理使用并提高办公用品的使用效率,提倡节俭；四、负责公司各类日常文件的签收、登记、分送、传递和归档工作；五、负责公司综合统计数据的收集、整理和填报上传工作（房地产信息网上通知，109、每天看两遍，车辆用油、桶装水、办公用品，电话费统计，每月一报）；六、负责公司固定资产及易耗品的登记、盘点与管理；七、公司职工合同及社会保险的管理与交纳；八、负责考勤统计并交财务做帐，留底；九、管理好员工人事档案材料, 建立、完善员工人事档案的管理，严格借档手续；十、负责传真件的收发工作；十一、负责公司办公楼内外卫生检查及督导工作，每周一次检查卫生；十二、负责办公室仓库的保管工作，做好物品出入库的登记；十三、协助做好办公室学习、思想教育、内务管理、安全卫生和人员考核工作,不断提高办公室的工作效率和服务水平；十四、负责公司沿街房及赢环商务楼的租赁工作；十五、完成公司领导交办的其他工作。房地产开发有110、限公司办公室文件编号：105标题：驾驶员岗位职责页 码：第1页 共1页职务名称：驾驶员直接上级：办公室副主任（主持工作）主要工作：办公用车的驾驶及服务职责范围：一、严格遵守车辆派遣登记制度，服从分配，听从指挥。 坚守岗位，随传随到，按时出车，安全正点，服务周到；二、树立安全第一的思想，礼貌行车，严格遵守交通规则，确保行车安全；三、爱护车辆，做到懂性能、懂用途、勤检查、勤擦洗、勤养护，保持车辆设备完好，内外整洁；四、相对节省修理费用。按时审验，减少盲目损耗；五、维修、购买配件，必须事先上报；不私自出车，不酒后驾车，不准他人驾车；六、严守秘密，不该说的不说，不该问的不问，不该做的不做；七、没有出车111、任务时，遵守坐班制度，按时上下班，保持通信畅通；八、完成公司领导交办的其他工作。房地产开发有限公司办公室文件编号：-106标题：例会制度页 码：第1页 共1页1、目的：规范工作程序，提高沟通效率，提高工作效率，把握关键问题。2、会议程序（1）晨会制度会议时间：每个工作日的早晨9：00以前。会议内容：总结昨天工作，部署当天工作，确定重点工作。会议组织：由主任组织，办公室所有人员参加。会议纪要：晨会内容记录日记本。会议沟通：如有重大决策内容，请公司领导参加会议，或会后及时沟通会议内容。（2）周例会制度会议时间：每周六上午。会议内容：总结上周工作，部署下周工作，确定重点工作。会议组织：由主任组织，办112、公室所有人员参加。会议纪要：根据会议决定情况，形成周工作总结及下周工作计划。会议沟通：会后由主任向公司领导汇报会议内容；如有重大决策内容，主任请公司领导参加会议，并根据领导讲话结合公司阶段性的战略重心，及时调整工作重点。房地产开发有限公司办公室文件编号：107标题：学习培训制度页 码：第1页 共1页1、目的：提高理论知识水平，开拓视野，丰富思想。2、学习范围:相关书籍、电子教材、专家讲座、参观考察等。3、学习要求：学习时间：每周六下午。学习内容：专业书籍、电子教材等。学习组织：办公室负责人。效果标准：应用、专题、实效。成果要求：认真记录学习笔记。4、其它：专家讲座：根据公司培训计划安排。参观考113、察：根据公司培训计划安排。房地产开发有限公司办公室文件编号：108标题：合同管理制度页 码：第1页 共1页1、目的：确保合同条款的合法、合理、准确，保证能够正确履行，明确双方的权利义务。2、适用范围：由办公室牵头代表公司与相关单位签定的各类合同、协议。3、工作程序：1、由办公室负责人与相关单位草拟合同或标准合同文本。 2、办公室负责人将合同草案或合同文本报公司领导。3、公司领导审批后，办公室负责人根据审批意见修改合同。4、办公室负责人负责与相关单位签定合同。5、填写“合同审批单”，报公司领导审签后执行。6、办公室留复印件，并登记备案，将合同原件报送公司档案室。房地产开发有限公司办公室文件编号：114、109标题：档案管理制度页 码：第1页 共2页一、档案类型：1文书档案：包括上级机关下发的各类文件；公司向上级机关上报的各类文件；公司内部的有关文件及记录；有关业务部门、单位的来往信函等。2城建档案：包括种类建设文件、施工文件、竣工文件等。3销售档案：包括销售程序、销售制度、销售合同、销售协议等。4. 人事档案：包括员工明细表、职称、身份证号码等相关资料。5公司档案：包括各种经营手续、规章制度、服务章程等。二、档案流程：1. 为了使公司档案管理工作有序进行，公司各部门要把文件、资料的形成、积累、归档工作列入部门日常工作程序，以确保各类档案的完整、准确、系统、有效。2. 公司办公室档案管理人员对115、公司各部门的文件、资料、图纸等的形成、积累、归档工件进行督促、指导、检查、保证其归档资料的完整、及时。3. 文书档案应在整理后及时交办公室存档；城建档案的建设文件应在工程前期准备工作结束，转入施工后，移交办公室存档；施工文件和工程竣工文件应在工程竣工后及时整理移交办公室存档；其它档案根据文件发生时间及时归纳入档。4. 基建档案原则上归档两份，其它文件、材料归档一份，长期与永久性保存案卷归档两份。5. 各部门向办公室移交档案时，必须以案卷形式，保证归档材料的完整、准确、系统、并附有明细和序号。移交时要将移交清单一式两份，双方经办人在移交清单上签字。三、借阅事项：1. 公司员工因工作需要借阅档案时116、，必须办理借阅手续、并填写借阅登记薄。2. 借阅期限不得超过两个星期，到期必须归还。如继续借阅，必须重新办理借阅手续，重新进行登记。3. 外单位借阅档案必须通过相关部门，由相关部门负责人办理借阅手续并经公司经理签字后方可借阅，同时要限定时间，按时催要归档。4. 借阅者不得随意涂改、拆散、撕毁、摘抄、复印档案，确因工作需要必须复印或摘抄文件时须总经理批准，并做好记录。借阅人不得将档案资料私自转借他人或外单位。5. 档案管理人员要根据档案借阅时限，按时催要，及时归档，并认真检查归还档案是否完整无损。四、档案要求：1. 各类档案要分类摆放，设有档案目录，做到整齐有序，查找方便。2. 档案管理工作是企117、业管理中的一个重要部门，各部门应认真对待、重视。由于工作失误或管理不善造成档案文件不能及时归档或丢失，将视情节和所丢失档案价值给予当事人50-2000元处罚。房地产开发有限公司办公室文件编号：110标题：卫生管理制度页 码：第1页 共1页1、 目的：营造舒适、优美、整洁的工作环境，树立公司的良好形象。2、 部门管理：卫生清理实行部门责任制，部门负责人为责任人。各部门办公室的卫生，由各部门负责日常保洁。公共卫生清理实行区域负责，区域划分为：二楼楼梯东走廊由材料科负责，楼梯西走廊由财务科负责；二楼洗手间与至一楼楼梯由财务与材料科轮流打扫，以周为单位（材料科先开始）。三楼走廊由办公室负责，三楼楼梯由118、施工科负责，三楼洗手间由经营科负责。3、卫生标准：3.1. 门、窗、楼梯扶手（玻璃、窗台、窗棂）上无浮尘。3.2 各工作场所内之走道及阶梯，每日清扫一次，做到地 面无污物、污水、浮土；四周墙壁及其附属物、装饰品无蜘蛛网、浮尘。3.3 照明灯、电风扇、空调上无浮尘；书橱、镜子上无浮尘、污迹，书橱、档案橱内各类书籍资料排列整齐，无灰尘，橱顶无乱堆乱放现象。3.4 办公桌上无浮尘，物品摆放整齐，桌椅摆放端正，各类座套干净整洁。3.5 微机、打印机等设备保养良好，无灰尘、浮土。3.6 厕所墙面、地面、便池清洁干净，无杂物、无异味，必须保证设施完好，上下水道畅通，无跑、冒、滴、漏现象，如有损坏办公室要及119、时维修4、 目标责任：4.1各部门要认真对待卫生清理和卫生检查评比工作，积极主动地搞好卫生清理，不得因卫生清理不达标而影响公司的整体形象。4.2公司办公室将每周进行例行检查，并将卫生不达标科室进行通报。4.3卫生检查评比结果累计存档汇总，列入年终评先树优工作的内容。房地产开发有限公司办公室文件编号：111标题：人力资源管理制度页 码：第11页 共1页目的：为规范公司人力资源管理，提高公司人力资源管理水平，特制定本制度。第一条 录用原则 公司聘用人员均坚持“德才兼备的原则”，各岗位人员力争符合德才兼备的标准。第二条 录用申请 公司各部门如确因工作需要增加人员，应填报“人员增补申请表”（附表一），120、交办公室核定，由办公室报总经理审批。总经理批准后，由办公室会同用人部门确定招聘方案并组织实施。第三条 录用准备 1、 确定招聘岗位、人数和具体的要求（包括性别、年龄范围、学历和工作经验，专业要求等）；2、 拟定日程安排和相关的招聘事宜（初试、面试）；3、 成立面试小组；4、 做好其它事项的准备。第四条 实施步骤1、由办公室通过多种形式发布招聘信息，并收集应聘者资料，汇总整理后与用人部门根据要求进行初次筛选，确定面试名单并向中选人员发出面试通知，由总经理确定面试结果。2、应聘人员面试通过后，由办公室向被录用人员发出录取通知，并告知报到时间。向未被录取人员发出辞谢通知。第五条 录用报到 新录用人员121、接通知后应先向办公室报到，填写“公司员工履历表”（附表二）连同身份证复印件一张，学历证书及职称证书复印件各一份，一寸照片两张交办公室备案、存档。第六条 入职培训 录用人员由办公室进行岗前培训，培训内容包括公司简介，经营范围、发展目标、项目座落，公司内部组织机构设置及各部门负责人，学习公司各项规章制度，解答疑问，时间为半个工作日。第七条 公司试用培训完毕后办公室向录用人员发放“上岗通知书”，录用人员凭“上岗通知书”向工作部门报到，由部门负责人或分管经理安排具体工作。办公室同时向财务发“试用人员上岗通知书”（附表三），新试用人员试用期一般为3个月。第八条 公司录用试用期满后，由办公室组织对员工进行122、考核，程序如下： 1、办公室通知转正申请人填写“转正申请表”（附表四）； 2、部门负责人在组织提交“转正申请表”签署意见；3、办公室调查了解情况，提出转正意见；4、办公室报总经理审批。5、转正申请得到批准的员工与公司签订“聘用合同”，并由办公室向财务发送“员工正式聘用通知书”（附表五）。未通过转正的，根据公司规定延长试用期或予以辞退。第九条 根据公司发展需要引进的特聘人才，经公司批准后，录用程序可适当放宽。第十条 保险临时工性质人员不办理保险；其它人员在公司入职满一周年后（含试用期），按公司规定交纳养老保险；公司特聘人才保险另行审批。第十一条 员工离职1、辞职申请报告员工离职应提前1个月向部门123、负责人提出，并填写离职申请表（附表六）。2、工作移交离职申请经批准后，办理工作交接。（1）部门负责人负责：在交接完成后通知电脑糸统管理员注销用户，包括收回各类文件资料、电脑磁碟等。（2）公司办公室负责收回： 1） 工作证、识别证、钥匙、名片、员工手册； 2）价值在30元以上的办公用品； 3）公司分配使用的车辆、住房； 4）其它属于公司的财物。7、离职谈话办公室负责人与离职人员进行，谈话内容包括： （1）审查劳动合同；（2）审查文件、资料的所有权；（3）审查其了解公司秘密的程度；（4）审查其掌管工作、进度和角色；（5）审查员工的福利状况； （6）阐明公司和员工的权利和义务；（7）回答员工可能有的124、问题；（8）征求对公司的评价及建议。谈话要做记录，并由办公室负责人和离职人签名，分存公司和员工档案。8、财务结算凭行政部开出的离职结算通知单（附表七）进行本制度自制定之日起实施，由公司办公室负责解释。附表一人 员 增 补 申 请 表申请部门岗位薪金待遇申请理由备注期望报到日期： 年 月 日应具资格条件性别：男 女婚姻：已婚 未婚 不限年龄： 岁 岁学历：研究生 大学 高中 大专专业： 英语： 尚可 普通 很好计算机：尚可 普通 很好经历：个性：技能：增补人员工作内容申请部门负责人意见： （签章） 年 月 日财务部意见： （签章） 年 月 日办公室意见： （签章） 年 月 日批示： 总经理（签章125、） 年 月 日 (附表二) 鑫 马 房 地 产 员 工 履 历 表姓名性别出生年月政治面貌贴照片籍贯学历职称婚否毕业学校及专业毕业时间参加工作时间来公司时间部门个人简历起止时间（年月日）工作或学习单位任职情况证明人从参加工作开始直系亲属称呼姓名职业及服务处所住址（或电话）配偶情况家庭住址联系电话现联系地址联系电话本人身份证号码劳动保障号码(附表三)编号：鑫马 试 用 人 员 上岗通知书_（部门）：新入职的 （岗位） 先生/女士，已于 年 月 日参加了办公室组织的简单的新员工入职培训等工作，现定于 年 月 日到你部门报到，请根据岗位需要对其进行岗前培训，并在培训后安排其上岗试用工作。特此通知办公126、室负责人: 年 月 日- 编号：鑫马 公司办公室：新入职的 （岗位） 先生/女士，已于 年 月 日到本部门报到试用上班。部门负责人: 年 月 日注：此单经部门负责人签署后，于当周返回公司办公室存档。试 用 上岗通知书公司财务部：新入职的 （岗位） 先生/女士，已于 年 月 日参加了办公室组织的新员工入职培训等工作，并到 部门报到，试用期工资元，从年月日起计算。特此通知办公室负责人: 年 月 日试 用 上岗通知书公司财务部：新入职的 （岗位） 先生/女士，已于 年 月 日参加了办公室组织的简单的新员工入职培训等工作，并到 部门报到，试用期工资元，从年月日起计算。特此通知办公室负责人: 年 月 日127、(附表四)员 工 转 正 申 请 表申请人情况姓 名出生日期部 门岗 位参加工作时间联系电话员工转正申请（内容包括对工作的回顾、总结，对公司企业文化的理解；自己在工作中的优点及不足，如何改进存在的不足；对今后工作的设想、建议等等）：申请人签字：年 月 日说明：1、 试用员工的报到时间以办公室出具“试用人员上岗通知书”的时间为准。2、 试用员工需在转正期限前5日将转正申请表报公司办公室（转正时间是指：公司办公室出具“试用人员上岗通知书”的时间向后顺延调函中的试用期时间）。3、 员工试用期间请假时间过长，需延长试用期。4、 员工试用期间有严重违反公司管理规章制度或给公司造成极坏影响的不予转正。备注128、：请在背面填写转正意见员 工 转 正 申 请 表部门负责人意见（包括对员工以及自身指导的评述）：同意其：提前转正 按期转正 延期转正 (在您认为的项上打) 签 名：年 月 日办公室负责人意见（对员工转正的意见）： 同意其：提前转正 按期转正 延期转正 (在您认为的项上打)签 名：年 月 日总经理意见（对员工转正的意见）：同意其：提前转正 按期转正 延期转正 (在您认为的项上打) 签 名：年 月 日(附表五)员 工 正 式 聘 用 通 知 书财务部：公司 （岗位） 先生/女士，已于 年 月 日至 年 月 日止试用期工作满三个月，经考核通过试用，从今天开始按正式员工工资计算，月工资标准按 发放。特129、此通知总经理: 年 月 日(附表六)离职申请表姓 名性 别出生年月部 门民 族入职时间离职时间职务（职称）文化程度专 业外语水平政治面貌婚 否家庭住址本人简历 离职申请人签字： 年 月 日离职原因 部门负责人意见 年 月 日 公司领导意见 年 月 日 (附表七)离 职 结 算 通 知 单姓名入职时间部门离职时间离职原因合同到期 离职 辞退 开除所在部门办公用品：钥匙：各类工具：应赔偿：档案室已归还 未归还 损坏无损坏 无领借 遗失应赔偿：办公室最后月份考勤情况：请假 早退 旷工 出勤应扣：财务科借款情况还款情况应付违约金应付赔偿金合计应扣工资：应付工资：物业公司工作制度（-1.0）部门作风：主130、动热情耐心周到目 录工作职责- 101部门架构- 102物业负责人岗位职责- 103物业公司管理规定- 104例会制度- 105日常巡查工作方案- 106投诉管理制度- 107回访制度及工作流程- 108维修部管理规范 - 109保洁工作监督检查制度- 110绿化工作管理及规章制度- 111物业费用催缴方案及流程 - 112物业服务纠正改进制度- 113物业管理有限公司文件编号： -101标 题：工作职责页 码：第1页 共3页一、 服务中心岗位职责服务中心是物业公司中直接与业主/住户节接触，为其提供各项服务的部门。其具体职责如下：1、 制定服务中心的各项服务项目及工作流程。2、 向业主/住户提131、供与物业管理相关的问询、释疑服务，并受理业主/住户的投诉，进行适度回访。3、 受理业主/住户的报修，并协调、安排相关人员到现场、上门服务。4、 协助公司及业主/住户办理各种证件。5、 办理业主/住户室内装修等的各项手续。6、 办理业主/住户的搬离及大件物品的放行手续。7、 发布各类相关服务信息，如设施检查、停水停电、虫害消杀等。8、 办理业主/住户入住手续和各种费用的代收及水电、燃气、有线电视的开户手续。9、 为业主/住户提供物业的各种中介服务。10、 其他相关职责。二、 工程管理部职责工程管理部是物业公司负责辖区内房屋的管理、维修以及机电设备的检查保养等项工作的部门。其具体职责如下：1、 负132、责制定小区内公共设施、建筑物和设备系统的管理规定。2、 根据公司安排，配合公司完成公司的物业项目工程管理部分内容的接管验收和资料核实工作；3、 全面负责所有设备、设施系统（供电、给排水等）的管理、运行、维修和养护工作；4、 负责审批业主/住户的装修方案，监督装修方案的实施及各项报修服务；5、 负责辖区内的工程改造、设备更新方案及预算的编制并送有关部门审批；6、 负责维修、施工外包合同的起草、管理、技术审核、质量监督及验收；7、 负责辖区内设备、设施系统紧急情况的处理；8、 其他情况的处理；9、 其他相关职责。三、 财务部职责物业公司财务部是负责公司的会计核算管理、财务核算管理及对公司经营过程实133、施财务监督、稽核、审计、检查、协调和指导的专职管理部门。其具体职责如下：1、 编制与公司年、季度成本、利润、资金、费用等有关的财务指标计划；2、 建立健全物业公司财务管理、会计核算、稽核审计等相关制度，督促各项制度的实施和执行；3、 负责按规定进行成本核算，定期编制年、季、月度财务会计报表，搞好年度会计决算工作；4、 负责编写财务分析及经济活动分析报告；5、 负责物业公司发展所需资金的筹集、运用及分配管理；6、 负责固定资产、专项资金和流动资金的管理；7、 负责物业有偿服务费用的审核管理；8、 负责物业公司其他合作项目及合同的评审；9、 其他相关职责四、 环境管理部职责物业公司环境管理部是负责134、所辖物业区域内的清洁卫生、环境绿化等各项工作的部门。具体职责如下：1、 负责制定所辖物业区域内的清洁卫生、环境保护工作流程与工作规范；2、 对所辖物业区域内的环境进行规划与统筹，编制具体的环境管理工作安排细则；3、 按照清洁卫生工作流程与规范对所辖物业区域内开展清洁卫生工作、消除卫生死角；4、 对所辖物业区域进行绿化、养护工作；5、 定期对所辖物业区域实施虫害消杀、灭菌等工作；6、 配合其他部门做好交楼、入住前的环境准备工作；7、 及时与服务中心沟通所辖物业存在的环境保护问题，并提出改进建议；8、 完成公司领导临时交办的其他工作。五、 秩序管理部职责秩序管理部是物业公司内负责所辖物业的安全、防135、火、防盗、车辆管理工作，以保证所辖物业内设施设备及业主/住户的生命财产安全的部门。其具体职责如下：1、 负责制定所辖物业区域内的安全、防火、车辆管理的相关工作流程与工作规范；2、 编制安全保卫、车辆管理巡查方案及各类安全事故应急预案；3、 负责所辖物业范围内的安全保卫工作和监控工作；4、 负责所辖物业的消防管理和巡查工作；5、 配合相关部门做好所辖物业各类紧急事件的应急疏散及紧急救助工作；6、 积极配合公安部门打击辖区内及周围发生的违法犯罪活动；7、 负责对所辖物业进行治安与消防工作的宣传、指导和监督；8、 其他相关职责。物业管理有限公司文件编号： -102标 题：部门架构页 码：第1页 共1136、页金鑫园小区项目管理处公司分管领导 收费处秩序管理部环境管理部 维修部财务部物业管理有限公司文件编号：103标 题：物业公司负责人岗位职责页 码：第1页 共1页一、物业公司负责人岗位职责物业公司负责人在公司总经理的领导下全权负责金鑫园小区综合管理事务。其具体职责如下：1、 负责物业公司相关制度的起草与制定，经领导批准后执行；2、 负责制定部门年度工作计划并组织实施；3、 及时处理业主/住户的各类投诉，按公司服务要求给予业主合理答复；4、 定期走访小区内的业主/住户，征求其对服务管理工作的意见、建议；5、 定期对部门服务质量进行统计、分析，并提出整改方案；6、 负责监督和检查小区的各项收费工作，137、统计收欠费情况，并制定相应措施；7、 负责策划、组织金鑫园小区文化活动，加强文化建设；8、 主持金鑫园小区日常管理工作，团结本部门员工做好服务工作；9、 负责与其他部门协调处理物业管理事宜；10、 服从公司领导安排，完成领导交办的其他工作。物业管理有限公司文件编号：104标 题：物业公司管理规定页 码：第1页 共3页第一章 总 则第1条 目 的规范物业公司内部管理，确保物业公司工作能够高效、有序地进行。第2条 职 责1、 物业公司总经理负责对物业公司的工作进行检查、监督；2、 物业公司全体员工按公司相关文件开展具体工作。第二章 工作要求第4条 服务原则1、 以人为本2、 服务第一第5条 服务质138、量根据业主/住户的要求保质、保量、按时完成工作，以保证业主满意。在工作中严禁向业主索取财物以及吃、拿等不良行为。第6条 服务规范1、 服务人员精神饱满、大方热情，体现物业员工良好的精神面貌；2、 员工须按时到岗，中途如有外出，须填写“外出告知表”；3、 服务过程礼貌得体、细致耐心，做到有问必答；4、 事项办理严格遵照公司流程执行，不允许隐瞒或敷衍了事；5、 不得做有损公司形象的事，爱护公司物品。第三章 工作内容第7条 业主档案管理1、 物业公司对业主的档案严格管理；2、 涉及档案的更改时，管理员应针对更改情况随时进行整理，确保档案的有效性及机密性。第8条 装修管理1、 物业公司收费处负责装修手139、续的办理、装修事项的告知等装修管理工作；2、 业主装修申请表中涉及改动的内容，必须经过工程管理部的核实，在其同意后方可办理装修手续，否则不得进行装修；3、 物业工作人员按照公司规定收取装修相关管理费用，做好核查、登记工作；4、 装修工作结束后，收费处工作人员会同工程维修人员进行验收工作。第9条 接报修管理1、 报修接待管理员负责报修内容的记录、及时传达工作，并跟踪、督促维修工作；2、 维修完成时，收费处收回维修单，在报修记录表上标注维修完成时间。第10条 投诉管理1、 物业公司收费处同时承担公司客服工作，负责接待业主/住户投诉的接待、跟踪、统计和回访等工作；2、 物业管理员在接到业主投诉时，立140、即填写“业主投诉记录表”，并在规定时间内将信息传达给相关部门；第11条 回访管理1、 物业公司负责人负责回访工作的组织和具体实施；2、 回访工作要求物业公司全员参与，与业主沟通好时间；3、 回访人员回访后将结果准确、客观地记录在“回访记录表”上。第12条 钥匙管理1、 物业公司严格管理公共水表间、设备房的钥匙，并分别进行标识；2、 无工作、维修需要，任何人不得以私人名义借出，借出时须严格办理登记手续；3、 配备一套“紧急备用钥匙”，以在发生突发事件时把损失降到最低程度。第13条 收费管理1、 物业公司指定收费员负责金鑫园小区内各项费用的收取工作，主要有物业服务费、代收代缴费，各种物业服务费明码141、标价；2、 收费人员应做好通知和催收工作，确保业主/住户按时交费，尽量做到无拖欠款项；3、 收费员做好费用收取、登记、核查和上交工作，每月应按照要求做好本月的台帐，确保帐实相符；4、 各项费用收取后，物业公司任何人不得挪作他用；5、 物业公司负责人做好监督、检查工作，发现违法行为及时上报。第四章 不合格服务的处理第14条 物业公司管理人员在总经理的组织下开展日常自检，对检查或投诉处理中存在的不合格服务行为进行处理，并制定改进措施。物业管理有限公司文件编号：105标 题：物业公司工作例会制度页 码：第1页 共1页一、目的1、 实现有效管理，促进公司上下的沟通与合作。2、 提高公司执行工作目标的效142、率，追踪工作进度。3、 集思广益，提出改进性及开展性的工作方案。4、 协调工作进度及人员的调配。二、周例会1、会议时间：时间为每周一（上午9：00）。2、会议主持人：公司总经理，总经理若因公出差无法主持时，则由副总经理或指定领导代主持。3、会议参加人：物业公司全体员工。4、会议内容：1） 各部门负责人分别向总经理提交下周工作计划。2） 各部门负责人对上周工作计划落实情况进行汇报，未完成计划任务的详细说明原因，对完成有困难的工作集体协商，并寻找具体解决办法。总经理根据部门提报计划，安排、布置本周工作任务，明确各项工作的具体承办人、完成时间及指导部门间相互配合。3）对工作中出现的问题及时跟踪改进，143、对工作中的失误找出原因并及时改正、总结。注：例会应本着简短务实，解决实际问题为原则。物业管理有限公司文件编号：106标题：物业公司日常巡查工作方案页 码：第1页 共2页一、 目的为规范安全巡查工作，预防安全事件发生，保障金鑫园小区内业主的工作生活秩序正常，特制定本方案。二、 相关职责1、 保安主管负责抽检、指导安全巡查工作，并负责监督工作；2、 各保安人员负责具体实施安全巡查工作。三、 日常巡查基本要求1、 保安人员在巡查过程中应多看、多听，以确保完成巡查工作任务，检查防火、防盗等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及相关部门；2、 对在小区内流动摆卖的小贩、推销人员应劝其离开辖区，对小区内144、的装修工程进行监管，对有碍交通或因超时装修产生噪音而影响他人休息的工程进行管理或制止。四、 日常巡查基本任务1、 预防和制止违反安全管理的行为及犯罪行为；预防和制止扰乱公共秩序的行为；预防和制止妨碍公共安全的行为；预防和制止妨碍社会管理秩序的行为；预防和制止违反消防管理规定的行为。2、 保护各类安全事件现场，疏导群众，维护秩序。3、 维护小区内交通秩序。4、 协助小区内业主/住户报警。5、 受理遗失物品，设法送还失主或送交物业收费处。6、 巡视小区内的安全防范工作，提示公司的有关部门、商铺、业主清除隐患。五、 日常巡查工作记录1、 保安人员将巡查中发现或处理的情况认真、详细地记录在“日常巡查表145、”内；2、 保安主管将巡查记录收集、汇总，做一周工作汇报交领导审批后存档。物业管理有限公司文件编号：107标 题：物业公司投诉管理制度页 码：第1页 共3页第一章 总则第1条 目的规范投诉处理工作，确保业主/住户的各类投诉能得到及时、合理的解决。第2条 职责1、 物业公司经理负责处理重要投诉；2、 物业公司主管负责协助经理处理一般轻微投诉及每月的投诉统计、分析和汇报工作；3、 物业公司管理人员在接待投诉时应做好接待记录以及回访工作；4、 各部门协助收费处处理本部门的被投诉事件，并及时向收费处反馈投诉处理信息。第二章 处理要点第3条 处理投诉的基本原则1、 接待投诉时，应严格遵守“礼貌、热情、友146、善、耐心、平等”的服务方针；2、 严禁与业主/住户辩论、争吵。第4条 物业公司接待人员应分析投诉事项，进行投诉界定。1、 重大投诉1） 公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或实施效果有明显差错，经业主多次提出而得不到解决的投诉；2） 由于公司责任给业主造成重大经济损失或人身伤害的投诉；3） 有效投诉在一个月内得不到合理解决的投诉。2、 重要投诉因物业公司的管理服务工作不到位、有过失而引起的投诉。3、 轻微投诉因物业公司设施设备和管理水平有限而给业主造成了生活、工作上的不便（非人为因素），可以通过改进而轻易得到解决的投诉。第5条 投诉的处理承诺1、 重大投诉，当天呈送公司总经理并进入处置程序；2147、 重要投诉，接待后1小时内转呈主管经理进入处置程序；3、 轻微投诉，不超过两天或在业主要求的期限内解决。第三章 投诉接待第6条 当接到业主来电或上门投诉时，接待员首先代表被投诉部门向业主表示歉意，并立即在“业主投诉登记表”中做好详细记录。接待业主投诉时应做到请业主入座，耐心倾听，如实记录，必要时通知物业主管出面解释，注意力要集中，适时地与业主进行交流、沟通，不能只顾埋头记录。第四章 处理程序第7条 物业公司接待员应根据投诉内容在10分钟内将“业主投诉登记表”发送到被投诉部门，领表人须签字领单。第8条 物业公司接待员应将重大、重要投诉经物业主管转呈公司总经理。第9条 被投诉部门负责人在时限要求148、内将投诉处理完毕，并按“业主投诉意见表”对投诉处理过程做好记录，当天将表格交到物业收费处。第10 条 物业公司收费处接到处理完毕的“业主投诉意见表”后，记录、存档，并及时将处理结果告知业主。第11条 物业公司主管在投诉处理完毕后安排回访工作。第12条 投诉的处理时限1、 轻微投诉一般在两日内处理完毕；2、 重要投诉一般在三日内处理完毕，超时须经公司总经理批准；3、 重大投诉应当在2日内给投诉业主明确答复，解决时间不宜超过10天。物业管理有限公司文件编号：108标题: 物业公司回访制度页 码：第1页 共2页第一章 总则第1条 目的为了建立和保持与业主的良好关系，定期收集业主对物业公司管理工作的意149、见、建议，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定本制度。第2条 职责由物业公司收费处负责组织回访工作，各部门予以配合。第3条 回访形式回访形式包括上门、电话、信函回访等。第二章 回访内容第4条 业主意见征询回访按照物业公司规定进行意见征询回访。第5条 投诉回访对日常工作中接待的投诉、上级单位转呈的投诉等进行处理效果回访。第6条 意见、建议回访物业公司工作人员在日常巡视中收集业主的意见、建议。第7条 维修服务回访针对维修质量进行回访。第三章 回访工作流程第8条 回访预约物业公司主管负责组织回访人员，按工作计划与业主预约回访时间。第9条 物业工作人员按照预约时间准时前往约定地点150、对业主的意见、想法、建议进行记录，填写“回访记录登记表”，如有必要，现场做出合理、实事求是的解释。如不能当时解答业主疑问或不能自行决定是否可以满足业主的要求时，应把业主的要求与想法记录在案并向公司领导反映，寻求解决方案。第10条 回访完成后，将回访记录存档。电话回访同时存档，要注明回访方式。第四章 回访工作的要求第11条 针对业主反映的问题要做到“件件有着落，事事有回音”。物业管理有限公司文件编号：109标 题：工程管理部管理规范页 码：第1页 共1页第一章 总则第1条 为加强工程维修人员的管理，提高服务水平，增加业主满意度，维护广大业主的利益，特制定本规范。第二章 巡视检查规定第2条 为保证151、设施设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，工程管理处工作人员必须对所管辖设备进行日常巡视。在相应的运行记录上如实做好记录。第3条 发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、温度湿度表等有缺陷、指示灯有损坏、安全保护元件有变化时，应及时调整、更换，保证设备的监控元件在完好的状态下运行。第4条 发现设备有不正常的噪音、压力、温度、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告维修主管，同时采取适当措施，防止事故发生或扩大，尽快组织维修。第三章 设备保养管理第5条 为防止意外损坏，维修处应按照计划对设施设备进行全面的预防性检查、维护、保养和维修，从而保证和延长设施设备的使用寿命。对设施设备保养的周期和152、项目、标准必须严格参照国家有关标准与规范制定。第6条 相关人员毎进行一次维修保养均须填写保养记录及实施设备管理台帐，编制维修保养计划，报公司领导审批。物业管理有限公司文件编号：110标 题：保洁工作监督检查制度页 码：第1页 共2页一、 “三查”制度物业公司执行严格的监督检查制度，采取保洁员自查、主管巡查、物业主管抽查“三查”相结合的方法。1、 保洁员自查每位保洁人员都要根据操作规范和要求，对自己所负责的区域、项目不断地进行自查，发现问题及时解决。2、 保洁主管巡查保洁主管应把巡回检查作为自己的主要工作，每天对小区内所有部位、项目进行巡查，巡查频率不得少于4次。3、 物业公司主管抽查每天抽查不153、得少于2次，保洁主管还应协同领导或组织有关人员定期联合检查。二、 “三查”制度的要求执行“三查”制度，一要认真，二要高标准，还要做到以下四个“相结合”。1、 检查与教育、培训相结合检查人员发现问题后，要及时指出、纠正，分析原因，以防止同类问题重复出现。2、 检查与奖励、惩罚相结合管理人员巡查或主管抽查时，针对不合格卫生情况提出警告，多次警告的给予适当处罚。3、 检查与测定、考核相结合4、 检查与改进、提高相结合管理人员应定期对“三查”所发现问题进行分析，并针对问题找出原因，提出改进措施，予以解决。物业管理有限公司文件编号：111标 题：绿化工作管理及规章制度页 码：第1页 共1页一、 绿化工作154、管理一） 绿化工作标准1、 草坪修剪整齐，无高低不平现象（地势不平除外）；2、 枝叶修剪齐整，无杂乱现象；3、 各类植物无病虫害；严格管理草坪，禁止人为践踏；4、 草坪干净无杂物；二） 绿化工作质量改进绿化主管应将每月绿化工作的整体情况进行总结，编制“绿化养护月检表”，并定期上报公司经理，提出工作中存在的问题和相应改进措施。二、 绿化规章制度居住区园林绿化的好坏，不仅是绿化部门的工作，而且也是每一位业主的责任，为此物业公司应加大宣传力度，制定规章制度，规范小区内业主们的行为。1、 爱护绿化，人人有责。2、 不准损坏和攀折花枝。3、 不准在树上及绿地内设置广告牌。4、 不准在树木上钉钉、拉绳、晾155、晒衣物。5、 不准行人或各种车辆跨越绿地。6、 不准在绿地内倾倒污水或乱扔垃圾。物业管理有限公司文件编号：112标 题：物业费用催缴方案及流程页 码：第1页 共1页一、 总体规划物业公司主管负责管理费用催缴工作的过程实施和控制，收费处按公司规定收费、催费，财务部负责物业管理费用的会计工作。二、 费用催缴注意事项1、物业管理费的收取日期、计算日期明白公示；2、各项费用计算准确。三、 费用催缴流程1、发出收费通知单物业公司收费处根据金鑫园小区的实际情况，抄收、核查各项数据，将代收费用计算清楚，业主/使用人如能按时缴费，物业服务收缴程序结束。2、 追缴物业服务费业主/使用人有交纳物业服务费的义务，物156、业公司收费处对逾期欠费业主及时追缴费用，并且有权对欠费期超过一定期限仍不缴费的业主提起诉讼。费用追缴的过程中，收费人员应加强与业主的沟通，把握时机，取得其信任和理解。物业管理有限公司文件编号：113标题：物业服务纠正改进制度页 码：第1页 共2页第一章 总则第1条 目的确保物业管理服务实施和质量体系运行过程中的不合格情况及时得到控制，从根源上减少和防止不合格行为的发生。第二章 物业服务不合格的表现第2条 物业服务不合格性质的划分1、 实施不合格：没有按规定程序、规范实施；2、 效果不合格：实施效果没有达到预期目标或规定要求；第3条 物业服务不合格类型1、 产品不合格：采购的有形产品不合格，设备157、设施、装备不合格；2、 服务不合格：没有满足业主的需求，没有达到公司规定的要求；3、 管理不合格：没有按程序、规定进行管理和控制。第三章 服务质量的改进第4条 除在工作过程中由实施人员发现并立即纠正的不合格情况外，日常服务和管理工作的不合格情况应由相应管理部门按规定予以记录。第5条 业主对物业服务结果的评价，是服务质量是否合格的重要反馈途径。物业公司通过“业主投诉”、“回访记录”等进行信息收集和整理，作为服务质量改进的依据。第6条 设施设备不合格，除记录外，应停止使用并进行检修处置，对直接提供给业主使用的设备应设置警示标识。第7条 对停水、停电或大型检修等影响业主日常生活起居的事项，须提前告知，并制定相应的预防措施。第8条 有偿服务。物业公司提供的有偿服务应挂牌明示给业主，以免造成不必要的争端。第9条 物业公司财务部与收费处应做到及时把“收费通知单”发放到业主手中，让业主能在规定的时间内交齐款项，月底及时上报用户欠款情况，并张贴“催费通知单”。第四章制定纠正措施的程序1、收集信息源；2、确定责任部门；3、分析问题产生的原因；4、针对原因制定纠正措施；5、跟踪、检查、验证；6、实施纠正措施；7、报公司管理层批准；8、将措施纳入相应规范或形成文件。