1、目 录 第一节 公司简介 第二节 拟采取的管理方式及管理人员的配备第三节 管理指标承诺及采取的措施第四节 物资装备计划第五节 管理规章制度的建立第六节 楼宇档案资料管理第七节社区文化活动与社区服务第八节 财务管理及物业管理经费收支测算第一部分财务管理第二部分日常物业管理经费测算第三部分维修基金的管理使用计划结束语第一节 公司简介 我们 物业管理有限公司成立于2004，是一家专门从事物业管理的公司。公司现有管理人员12人，其中已参加建设部、劳动部培训并有上岗证的达95%。公司虽然年轻，可是由一批多年物业管理经验的人员组成，高层管理人员均在著名的物业管理企业共过职，因而，具有丰富的管理经验。并经过2、努力实践与传帮带，公司已拥有一支有知识、懂技术、善管理的复合型人才队伍。本公司理念系统：企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系（ISO9001：2000）、环境管理体系（ISO14000）、职业健康安全管理体系（GB/T28001-2001）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之3、间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。公司在管物业有：经过几年来不懈的努力和实践，我公司已积累了丰富的住宅管理经验，也总结摸索了自身特定的管理模式。我们深知住宅居民的服务心理，始终铭记自己的职责所在，时时事事处处急居民所需，想居民所想，真心真意地为居民服务，做广大业主的贴心人。对我们的真诚和辛劳，业主们给予了极高的评价。第二节 拟采取的管理模式及管理人员的配备通过对“ 小区”项目的实地调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案：一、拟采取的管理方式（一）4、拟采取的管理运作模式：（附图一）按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位运行组织考核、确定业绩成本指标不达标质量成本均达标奖金否决给予奖励奖金否决服务质量不达标(二)管理组织架构示意图：（附图二） 物业管理总公司 物管总公司烟台分公司进德物管处维修组清洁绿化组护卫车管组总服务台综合管理部服务管理部财务部档案资料室人事组社区文化组后勤组（三）各职能部门职责描述物业管理处项目总经理：1、对公司总经理负责；2、制定公司的经营方针和目标，对该项目的重大事项进行决策，报公司总经理批准后实施；3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式5、的系统管理；4、主持该项目的深入经营开发；5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境；7、协助总经理对公司组织构架进行策划；8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。 综合管理部： 1、对项目总经理负责；2、人力资源管理工作（含人员的招培训工作）；3、内外进行沟通；4、内外公文的处理及档案的管理工作；5、后勤保障工作；6、公司库房的管理工作。服务管理部：1、对项目总经理负责；2、负责该项目的管理和服务的策划、实施及各项维保修工作；3、负责该项目的经营业务的策划、实施工作。4、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取6、物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。财务部：1、协助该项目总经理做好资金运作实施方案；2、负责日常账务工作的实施与管理；3、负责对外财务相关工作的衔接。 （四）关于华宇公司原物业工作人员的安排及管理对于华宇公司原物业工作人员（38名）， 物业公司可以全部接收并安排上岗，其具体内容为：1、与华宇开发公司通力合作，解决其现职人员的安置问题，原则上同意接收原物业公司全部工作人员；2、接收后由 物业公司对原物业所有职工进行不少于60天的在岗职业技能培训并加以考核，以达到现物业公司的要求，从而能面对市场经济的需求；3、对原职工岗位7、和薪酬不变，在参加培训考核后，需依照本公司的工资标准及职工实际工作能力进行适当调整；4、 物业公司根据国家及当地政府相关条例、法规制订本区域的物业管理程序及薪酬制度，以期尽快适应现物业公司对 小区的整体规划管理思路，更好地为业主服务。二、管理服务人员配备示意图：（附图三）合计：70人进德管理处总经理1人综合管理部主任：1人文员：2人后勤人员：2人服务管理部主管：2人维修工：12人护卫/车管员：25人园艺工：6人保洁工：15人财务部会计：1人出纳：2人副经理1人三、监督和自我约束机制： （一）外部监督机制示意图：（附图四）业主政府主管部门物业管理委员会各类专项检查物业考评工作管理处接待日员工监督8、栏员工挂牌上岗公布主管部门的投诉电话和联络方式服务承诺制度进德小区物业管理处派员检查季度管理报告年度审计季度财务报告定期间回访制度（二）自我约束机制示意图：（附图五） 物业公司签定目标责任书进德小区物管处ISO10000内部质量审核业主意见调查员工定期考核经理及项目主管定期巡查及督导星级员工评比员工四、工作流程图：（附图六）进德小区物管处拟定管理方案订立规章制度人员聘用、培训、考核日常管理物业的接管、验收清洁、绿化护卫、车管、巡视、消防档案管理收费、咨询、接待投诉后勤保障、便民服务、社区文化建设维修、设施设备养护服务管理部综合管理部第三节 管理指标承诺及采取的措施一、房屋及配套设施完好率（附表9、一）国优标准98%行业标准98%承诺指标98%测定依据完好、基本完好房面积/建筑物面积100%98%保证措施1、制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。2、房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。3、严格二次装修管理，建立立体交叉监管网络，对进入小区的施工单位实行跟踪管理，防止损坏房屋结构、危及配套设施安全的行为。二、房屋零修、急修及时率（附表二）国优标准98%行业标准98%承诺指标99%测定依据已完成零修急修数/总零修急修数100%99%保证措施1、建立严格的房屋修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线电话。2、维10、修人员应在接到维修通知单15分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。3、根据小区的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。4、实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。5、每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。三、维修工程质量合格率及回访率（一）维修工程质量合格率（附表三）国优标准100%行业标准100%承诺指标100%测定依据质量合格的维修单数/总维修单数100%100%保证措施1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗，严格按照操作规程进行维修。2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修11、安装服务前由业主检验确认。4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。（二）大型智能化、机房、电梯等机电设备完好率（附表四）国优标准95%行业标准95%承诺指标95%测定依据质量合格的维修单数/总维修单数100%95%保证措施1、完善机电设备的运作制度和维修保养制度，所有维修技术人员持证上岗，实行24小时专人值班，使智能化设施、电梯等设备完好率达95%以上，智能化系统的误报、错报率控制在5%以下。2、电梯总故障停机率不超过0.2%，出现故障时，维修人员保证在10分钟内赶赴现场维修；电梯困人，在5分钟内解困。3、供水、供电、消防设施等大型机电设备12、完好率100%，正常运行率100%。（三）维修工程回访率（附表五）公司内控指标100%承诺指标100%测定依据维修回访数/总维修数100%100%保证措施1、维修实行100%回访制，采用电话、上门、书面征集等方式进行回访，保证反馈渠道畅通。2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。四、保洁率（附表六）公司内控指标99%承诺指标99%测定依据保洁达标面积/保洁总面积100%99%保证措施1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识。2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。3、每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。413、提倡“全员保洁、人过地净”。五、治安案件年发生率（附表七）公司内控指标0.5承诺指标0.5测定依据案件发生次数/入住总户数10000.5保证措施1、提供24小时保安服务。采用机动、单车、步行三级巡逻方式，建立立体交叉式的安全监管体系。充分发挥技防手段的作用。2、严格控制外来人员进入，外来施工单位必须签订施工责任书，施工人员挂牌上岗，定位施工。3、树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快速支援”体系。4、实行业主搬出/入登记制度，严格控制物料进出。5、安防员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高处理可疑或突发事件的能力。六、火灾年发生率（附表八）公司内控指标0.5承诺指标014、.5测定依据火灾发生次数/总入住户数10000.5保证措施1、实行全员义务消防员制，建立一支“消防快速反应分队”；制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织不少于二次的消防实战演习。2、定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传，提高业主的消防意识。3、小区所有动火作业，施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人，并配备足够的消防器材。4、定期为业主提供安全用电检查和煤气灶检测服务，及时消除隐患。5、加强巡视和维修养护工作，确保消防设施设备的完好。七、年违章发生率与处理率（附表九）违章年发生率公司内控标准1%承诺指标1%计算测定依据违章发生次数/入住总人15、数100%1%违章处理率公司内控标准99%承诺指标99%计算测定依据违章处理数/总违章数100%99%保证措施1、加强物业管理法规宣传，培养社区成员共同参与意识。2、全员协调管理，建立交叉巡视制度，及时发现及时处理。3、采用情理手段、经济手段和法律手段制止违章，建立跟踪回访制度。八、业主年有效投诉和处理率（一）年有效投诉率（附表十）公司内控指标2承诺指标2测定依据有效投诉次数/入住总人数10002保证措施1、不断培养和树立员工的服务意识，为业主提供优质服务，使员工追求业主百分百的满意。2、保持业主和管理处之间沟通渠道的畅通，设立投诉电话和投诉信箱，不断超越业主的服务需求，及时改进管理处工作中存16、在的问题和缺点。（二）投诉处理率（附表十一）公司内控指标99%承诺指标99%测定依据处理有效投诉次数/有效投诉总次数100%99%保证措施1、设立总服务台并实行24小时值班，接受业主的各类投诉。值班员做好投诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任部门。2、各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施，并在预定时间内向业主回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向业主进行解释。3、投诉处理率作为部门及员工个人每月工作考考核的重要指标直接与工资挂钩。九、业主综合服务满意率（附表十二）国优标准95%行业标准95%承诺指标95%测定依据（满意户数基本满意户数）/入住总户数100%95%保证措施1、实行开放管理17、，向业主公开服务内容，服务质量标准，使物业管理工作始终处于业主监督之中。2、设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向业主作一次业主满意率调查，由管理处经理主持对调查结果及业主反馈意见进行分析，及时调整和改进管理服务方案。对不合格项提出纠正和预防措施，并将实施结果直接向业主公布。3、通过每季度召开一次质量分析会，每半年组织一次内部质量审核，每年开展一次管理评审等活动，不断改进和完善质量保证体系，确保业主满意。十、绿化完好率（附表十三）公司内控指标98%承诺指标98%测定依据完好绿化面积/总绿化面积100%98%保证措施1、制订科学的绿化养护计划，并严格执行。2、园艺组长每周对绿化养护情况进行巡视检18、查，并将检查结果作为园艺工的考核依据之一。3、定期开展环保宣传，组织园艺方面的社区活动，增加业主爱护绿化的自觉性。十一、道路、车场完好率（附表十四）公司内控指标98%承诺指标98%测定依据道路、车场完好面积/道路、车场总面积100%98%保证措施1、制订详细的养护计划，定期巡视和维护。2、市政工程进入辖区内施工，管理处派人跟踪协助管理并备案。十二、管理人员专业培训合格率（附表十五）公司内控指标98%承诺指标98%测定依据培训合格人数/管理人员总数100%98%保证措施1、建立严格的培训制度并制度详细的培训计划，配备专职培训员以及先进的培训设施。2、入职培训、岗位技能培训、素质提高培训和理论政策19、培训相结合，采用先进的培训方式确保培训效果。3、强调理论与实践相结合，培训与考核相结合，采取有针对性的培训方法，不断提高员工的工作能力与工作绩效。十三、档案建立与完好率（附表十六）公司内控指标98%承诺指标98%测定依据完好档案数量/应建档案总量100%98%保证措施1、制订严密的档案管理制度，配备专职人员管理，配置完善的档案储存设施及场所，加强档案资料的收集、分类和归档管理。2、建立办公自动化系统，采用原始资料与电子存档双轨制，确保档案资料的安全可靠，实现档案资料储存方式的多元化。第四节 物资装备计划为保障管理、服务各项工作顺利展开，拟本着“必需、实用、节约”的原则，对基本的装备、用具作如下20、配备计划：一、管理用房（附表十七）序号部门面积（）位置序号部门面积（）位置1总经理室2综合管理部3副总经理室4财务部5档案室6工程部维修操作间7会议室员工食堂8仓库9员工宿舍10洗澡间备注二、管理物质装备（附表十八）类别编号名称数量单位合计金额（元）办公设备及生活必需品01电脑2台900002打印机1台100003复印机1台500004传真机1台150005数码照像机1部200006容积式电热水器1台200007电视机1台200008影碟机1台80009保险柜1个80010组合式资料档案柜5套250011办公桌椅6套180012分体式空调2台500013饮水机2台60014装订机1台3001521、办公用各细项物品若干项1000016管理处装修1项3000017食堂厨具1批300018铁架床15套450019床上生活用品30套600020电风扇20台400021储物柜5组200022员工用桌椅5套750通讯器材01电话（外线）2部50002对讲机（含备件）15套1200003程控电话（24头）1部2400交通运输设备01自行车4辆100002三轮车1辆800管理、维修、设备01疏通机（大功率）1台200002电焊机1台200003冲击钻、手电钻各1台130004砂轮切割机1台20005拉钉枪、玻璃枪各1把8006铝合金梯（3M、5M）各1部100007台虎钳、切管钳1套200008手动套22、丝机1台20009万用表1块30010电流流量表（300A）1块80011摇表1块30012电子数字式温度计1块30013电工组合工具2套200014水工、木工、瓦工工具1套400015丈量工具（卷尺钢尺等）1套20016其他工具材料备件若干项1000017清洁及浇花用胶管1000米300018日常清洁易耗品若干项500019小开动工具（绿化）2套400020喷洒器（绿化）2个32021值班电筒（充电式）4个250022应急灯10个100023雨衣、胶靴10套200024工具柜2个120025工具桌2张200026物料架2个40027工具箱2个500028劳保用品各细项若干项3000其它1 023、1 钢盔、消防斧、专用扳手等20套3600 02 灭火器20套240003消保安训练器材1批3500总计176850第五节 管理规章制度的建立俗话说“没有规矩，不成方圆”。健全、规范的管理规章制度是我们实施科学管理、提供优质服务的依据，也是我们塑造物业管理民族品牌的保证。我们将严格按照ISO9002质量保证体系及 物业质量体系文件的要求，对 小区居住区实施专业化、规范化的管理。同时，根据 小区居住区的实际情况，并结合烟台市物业管理的行业法规，我们制订了完善的管理规章制度。限于篇幅，我们仅将 小区居住区管理规章制度的目录摘录如下，具体内容详见附件 小区居住区管理规章制度汇编。一、公众制度1、 小24、区居住区管理公约2、 小区居住区居家指引3、 小区居住区精神文明建设公约4、 小区居住区楼宇使用及维护管理规定5、 小区居住区二次装修管理规定6、 小区居住区物品搬出/入管理规定7、 小区居住区交通车辆、停车场管理规定8、 小区居住区治安管理规定9、 小区居住区清洁卫生管理规定10、 小区居住区园林绿化管理规定11、 小区居住区消防安全管理规定12、 小区居住区环境保护管理规定13、 小区居住区安全用水、电管理规定14、 小区居住区安全用气管理规定15、 小区居住区临时用水、电管理规定16、 小区居住区电梯使用管理规定17、 小区居住区智能化设施使用管理规定18、 小区居住区有线电视管线使用管25、理规定19、 小区居住区商业网点管理规定20、 小区居住区文化娱乐场所管理规定21、 小区居住区暂住人员管理规定22、 小区居住区出租房屋管理规定二、内部岗位职责1、综合管理部职责2、服务管理部职责3、财务部职责4、管理处经理岗位职责5、综合管理部主任岗位职责6、服务管理部维修主管岗位职责7、财务部主管岗位职责8、培训主管岗位职责9、社区文化主管岗位职责10、档案管理员岗位职责11、计算机系统管理员岗位职责12、会计岗位职责13、出纳员岗位职责14、收款员岗位职责15、维修技工岗位职责16、电梯管理员岗位职责17、智能设备管理员岗位职责18、园艺组长岗位职责19、安防组长岗位职责20、保洁员岗26、位职责21、采购员岗位职责22、仓库保管员岗位职责23、炊事员岗位职责三、内部管理运作制度及服务1、员工手册2、员工行为语言规范3、员工职业道德规范4、员工培训管理制度5、员工培训大纲6、档案资料管理规定7、计算机系统管理规定8、财务管理及会计核算制度9、管理处值班制度10、管理处回访制度11、投诉处理制度12、社区文化工作制度13、管理处公共钥匙管理规定14、物料管理规定15、公用设施维护管理规定16、防火安全“三级”检查制度17、灭火应急方案18、业主房屋维修管理制度19、维修服务检验标准20、护卫服务检验标准21、保洁服务检验标准四、工作流程1、管理处整体运作流程2、社区文化活动实施流程27、3、业主投诉处理流程4、物业接管验收流程5、业主入住流程6、二次装修管理流程7、档案建立与管理流程8、服务质量评价及不合格服务控制流程9、物料控制流程10、设备设施维修养护工作流程11、大型设备（机具）购置控制流程12、服务分包方选择评价流程13、业主室内维修工作流程14、治安事件处理工作流程15、环境管理工作流程16、消防应急处理流程17、培训工作流程五、员工工作岗位考核及奖惩1、管理服务质量分级考核暂行办法2、考核结果与奖惩实施管理暂行办法3、员工奖惩条例4、部门月考核表5、项目组月考核表6、工作班月考核表7、员工月考核表第六节楼宇档案资料管理楼宇档案资料管理的要点：1、完善建档流程，严格28、档案管理制度；2、明确建档内容，实行系统收集、集中管理；3、对使用率高的档案实行档案室、管理处双档管理制；4、推行现代化、系统化、科学化、多元化、规范化、经常化等“六化”管理。楼宇档案是住宅区财产的重要组成部分，管理好住宅区档案是物业管理工作的重要内容。为此，我公司将特别设立档案室，配备专业管理人员，建立较完善的档案管理体系等。使档案管理工作在住宅楼宇的使用、维修、改造、扩建以及住户装修等方面发挥重要作用。对 小区的档案资料管理，将沿用我公司的经验做法如下：一、楼宇档案的建立1、档案的建立执行以下流程：收集整理分类编号登记输入电脑入柜利用检查2、明确档案内容，实行系统收集、集中管理（1）设施、29、设备档案：建筑工程资料、图纸，公用设施资料、图纸，竣工验收资料，房屋墙体竣工图，室外管网资料、图纸，安装、维修、运行、改造、扩建等项目资料、图纸。（2）住户档案：业主登记表，购（租）房合同，入伙通知书，证件，业主公约，装修责任书、图纸，维修档案等资料。（3）管理档案：文秘档案、从事档案、财务档案和荣誉档案、管理活动记录及档案，楼宇巡视、门卫情况、投诉与回访等资料。3、建档要求：制度化、标准化、电脑化。二、楼宇档案管理1、档案室、管理处管理制：为避免档案的损坏、遗失，使重要档案能永久性保存，而又方便经常使用，对使用频率较高的档案实行档案室管理，对重要原始档案进行严格管理，管理处则保存复印件的存档30、管理制度。2、档案室档案（1）按照档案对温度、湿度和照明的要求，建立标准化的档案资料室，配备档案专业人员，实行电脑化系统管理；（2）采用多种形式的信息贮存方式，如电脑磁盘、录像带、录音带、胶卷、照片图表等，并采用适当的保存方式；（3）贯彻国家保密法，确保档案在使用过程中的安全，不丢失、不泄密；（4）实行档案管理手段的现代化，运用计算机检索手段，开发多媒体信息查询系统；（5）坚持档案资料收集的系统化；（6）做到档案组卷分类科学化，档案组卷按内容分类，逐一编号、登记造册、编辑目录，按工作部门分柜保存；（7）实行档案管理工作检查经常化，每季对档案文件的形成、积累、整理和归类要进行一次全面的检查。第七31、节社区文化活动与社区服务一、社区文化活动社区文化是创造良好的人文环境和提高居民生活品味的重要手段，随着时代的进步，科技的发展，人们已经不满足于一般的卫生、绿化安全及良好的服务，人们希望生活在一个更体现文化色彩，更关注个性发展，更富有现代生活品味的环境之中，从而得到高品味人生体验和精神满足，因此搞好社区文化活动尤为重要。它是创造和谐环境，创建精神文明的重要手段，也是现代化物业管理不可缺少的重要内容。 小区的业主文化素质较高，对8小时以外的社区文化生活的需要是显而易见的。我们倡导“人人齐献力，爱心满家园”的文化理念。并着眼于创造崭新而美好的社区生活氛围，满足业主对人文环境的深层次要求。基于上述分析32、，我们将围绕以下八大主题适时开展丰富多彩的社区文化活动，以广泛吸引社区成员的参与。1、爱国主义教育活动：以摄影、绘画等多种形式进行爱国主义教育，加强社区教育精神文明建设。2、社区环保活动：结合世界环保日，制作环保知识宣传栏，以提高社区成员的环保意识。3、社区科普活动：以生动有趣的形式向社区成员介绍最新科学知识，如举办“科普展览”等。4、物管法规宣教活动：结合小区物业管理需要和家居生活特点，举办法律知识讲座和知识竞赛，如物业管理法规、消防法等有奖问答活动等，大力开展宣传工作以培养广大业主自觉交费意识。5、尊老爱幼活动：我们把老人和儿童作为社区文化的重点对象。成立秧歌队、太极拳队、票友联谊会等老年33、人文艺组织以及棋牌、麻将等比赛以丰富他们的老年生活，陶冶心境。寒暑假期间，将组织冬令营、夏令营、舞蹈、书法、绘画培训班，参观博物馆、戒毒所等活动，寓教于乐，开拓视野。6、管理者开放周活动：倡导“管理开放”，邀请业主走进管理处，开展“管理服务开放周”活动，发动社区成员参观小区设施设备及内部管理，了解管理处的日常运作。同时举行“我为物业管理献计”活动，集思广益，以提高物业管理水平。7、社区公益活动：如“便民服务日”、“为残疾人献爱心”、“旧书回收义卖大行动”、“捐赠希望工程”等活动。8、健康家居：以“家庭理财知识讲座”、“阳台绿化评比”、“装修知识咨询”、“美食大比拼”等活动，倡导健康家居生活理念34、。二、配套用房（地）的管理综合管理部全面负责小区内所有配套用房管理。配套用房内的设施及其功能，由管理处根据居住区的实际需求、用房分布等因素统一安排，合理设置。配套用房由管理处负责维修、养护，费用由配套用房设施的使用费来支付。配套用房我们将按时、按规定的标准收费。配套用房的设施使用分有偿和无偿两部分。有偿使用的收入本着“为管理区内的物业保值、增值”的原则，除支付管理员的合理酬金外，其它主要用于改善配套用房设施条件、提升物业档次、增加各类设备设施维护、社区文化、社区公益事业的支出及用于弥补物业管理收入的不足。我们将从离退休的小区业主中，选聘有一定组织能力、热心公益的管理员，发动他们帮助管理处提高社35、区活动质量，加强业主与管理处之间的联系。三、社区便民服务及特约服务根据 小区的地理位置及规划设计特点，我公司作出如下服务定位：以业主需求为基础，以市场经济为依据，提供便利、经济、优质的社区服务和特约服务，建立一个完整的社会化服务体系，提供全方位、多层次的综合性服务，以保证业主日常生活舒适、便利、不假外求。同时由于 小区业主素质较高，对特约服务的品位和深度要求相对要高。有鉴于此，我们拟向业主提供如下十八项无偿服务和六十一项有偿服务：1、十八项无偿服务（附表十九）类别编号项目内容家政服务01残障人士特别服务02临时照顾小孩03代订牛奶04介绍保姆、代请家教05居室装修咨询商务服务06代租汽车07代36、订车、船、飞机票08代寄代领邮件09代订报刊杂志10临时代为保管小件物品礼仪服务11代联系举办喜事庆典12居住区内代送鲜花、礼品文化娱乐服务13组织图书、音像制品交流14组织各种展销活动15雨天提供雨伞外借服务16建立老年活动组织，开办老年课堂17邀请有关展览和小型演出队来社区服务安全服务18义务宣传家庭安全用电常识、宣传消防常识2、六十一项有偿服务（附表二十）类别编号服务内容参考价格（不含材料费）家电安装维修01窗式空调安装70元/台02分体式空调安装120元/台03空调加氟100元/台04安装抽油烟机40元/台05安装排风扇30元/台06安装吊扇30元/台07安装灯具20元/套08安装用电37、明线0.5元/米09换电表20元/个10换镇流器5元/个11拆换灯管2元/次12拆换业主插座线10元/次13拆换业主照明线（30米内）20元/次14调试多制式彩电、影碟机15元/台15调试组合音响20元/台16调试电脑20元/台17修理彩电50-100元/台18修理微波炉30-100元/台19修理电吹风、电熨斗、彩电摇控器5-15元/个20修理冰箱、洗衣机30-200元/台21贴瓷片20元/22铺普通地砖25元/23贴墙纸1元/24墙面粉刷2元/25安装坐厕100元/套26安装洗脸盆、洗菜盆30元/套27安装空调架100元/个28安装防盗门50元/29安装防盗网50元/个30换门锁10元/套338、1换水龙头（4分口径）5元/个32换水表（4分口径）15元/个33换门窗玻璃10元/34砌筑灶台15元/人.小时35木门维修15元/人.小时清洁服务36清洁油烟机（提供清洁剂，下同）25元/台37清洁空调25元/台38清洁地毯3元/39清洁玻璃5元/40地板打蜡4元/41疏通地漏、厕所管道30元/次42疏通排污管30元/次家政服务43房屋开荒10元/小时.人44打扫卫生8元/小时45买菜、买早餐、做饭8元/小时46上门收洗衣服（洗衣费另计）5元/次47家庭绿化、盆景造型15元/小时48裁剪、编织、宠物喂养指导面议健康服务49建立健康档案工本费50儿童计划免疫档案工本费51家庭病床市价52护工139、0元/小时商务服务53代接/送客面议54电话市价55传真2元/张56打字6元/张57复印0.3元/张（A4）58洗车10-15元/辆59电子邮件5元/次60代办二手房出售61代办二手房出租月租50%/次说明：有偿服务的价格，以烟台市发改委有关规定及当地市场平均价格为依据，按“略低于市场平均价格”原则合理确定，或以双方协商价为准。第八节财务管理及物业管理经费收支测算第一部分财务管理财务管理是物业管理正常运营的“生命线”。我们将严格执行国家及省市有关物业管理的财务管理规定，依法建帐，依法管理，确保物业管理资金的良性运作。一、财务管理模式（附图七） 物业管理公司 物业公司烟台分公司进德小区管理处进德40、小区物业管理委员会二、建立规范、透明的财务体系1、根据“ 小区”的实际情况，制度切实可行的财务管理制度，并严格执行。2、 物业总公司对 小区管理处的财务工作定期进行检查，并每年对管理处财务帐目进行一次审计。3、管理处每半年向广大业主公布一次收支帐目，接受业主的质询和监督。4、管理处于每年初制定当年的物业管理费预算报告，并提交物业管理委员会审批，经批准后实施。三、管理服务费及代收代缴的收取1、我们将在管理处设置专职收款员，负责物业管理服务费及各项代收代缴费用的收取。对于部分在上班时间交费有困难的业主，我们将采取节假日照常办公、预约上门服务的形式，方便业主交费，提高费用收缴率。2、在费用收取方式上41、，我们初期采用人工收费，且以收现金为主。两年内逐步采用电脑划帐和委托银行收款的方式，尽量减少现金的收取，提高收款工作效率。3、对于极少数欠交管理服务费用的住户，我们将采用电话催交、发催款通知单的形式进行催交，必要情况下管理处经理、主任进行上门拜访或在小区公告栏中予以公布，敦促其交费。对于拒不交纳的住户，我们将采取法律手段作为催缴方式，以确保全体业主的利益。第二部分日常物业管理经费测算一、物业资金的筹措与使用管理资金是物业管理正常有效运作的基础和必要条件，为此我们把物业管理经费收支的管理作为管理处工作的又一重要内容，确保 小区物业管理的经费收支实现良性循环。在物业管理经费收支上，我们将“取之于民42、，用之于民”作为物业管理收支的基本原则。收入方面，坚决按招标书确定的参考价格及烟台市建委、发改委等政府部门的定价标准执行；政府部门没有规定及招标书没有提供参考价格的其他服务项目收费标准，坚持略低于市场平均价格执行或双方协议价。支出方面，以服从业主利益为前提，坚持“事前预算，事后核算，量入为出，合理使用”的资金管理原则，并采取必要的增收节支措施，在降低物业管理成本、提高服务质量的同时，确保资金的合理使用，实现物业管理在较低收费条件下的高效运营。二、日常物业管理经费收支测算汇总(一)物业管理经费测算依据及说明1、烟台市政府相关物业管理法规及收费办法(烟台市物业服务收费管理办法)；2、招标书提供的原43、始数据和有关规定；3、经我公司实地调研及楼宇管理需要以及物业管理工作所积累的测算经验；4、税费按管理处总收入的5.5%计算；5、管理处员工工资待遇、物业管理人员配置和物资装备计划；6、 小区与物业管理收支相关的市场行情。7、本公司对管理先期购置各种设备、用具所需的费用先行垫支，以后逐年折旧收回。(二) 小区日常物业管理资金流程图（附图八）弥补前期亏损或转下期使用有偿服务收入停车场经营收入管理服务费收入租金差额收入管理酬金物业管理资金社区商务活动的开展停车场管理人员行政税金及其它日常物业管理商铺租赁第三部分维修基金的管理使用计划维修基金的管理1、对维修基金以房屋本体每栋为单位进行专帐管理，并设立专用帐号存储本物业的维修基金。2、管理处于每年12月10日前提出下年度维修基金的使用计划和预算，提交管委会审议通过后执行。3、管理处需使用维修基金时，应出具详细使用方案和预算，并报管委会审批。4、当每栋房屋的维修基金不够支出时，经该栋50%以上的业主书面同意后，由该栋房屋的全体业主按实际发生额分摊。5、维修基金的收支帐目接受 公司和业主监督并每半年公布一次，年度使用情况接受管委会及其委托的会计师事务所审计。结束语 小区项目，在今后的工作中会遇到许多这样或那样的问题，但是，我们相信：有法律法规的指引；在区小区办的指导下和广大的业主及社区大力支持配合下，我们会做好这份工作的。 物业管理有限公司