1、目录1、项目概况- 51.1 项目名称及LOGO- 51.2 项目概况- 51.3产品与服务- 61.3.1 核心服务- 61.3.2 派生性服务- 61.4 组织与团队- 61.4.1最强实力的团队- 61.4.2最细分专业的团队- 61.4.3最高素质的团队- 71.5核心优势- 71.5.1系统- 71.5.2专注-71.5.3典范-71.5.4价值-71.5.5专业-71.6 投资、财务及风险分析-72、项目背景- 82.1 城市概况-82.2城市交通-92.2.1航空-92.2.2铁路-92.2.3公路-92.2.4港口-92.3 GDP与CPI情况- 92.3.1 GDP情况-922、.3.2 CPI情况-102.4 消费品市场情况分析-112.5 旅游收入-113、项目可行性分析-123.1 土地市场分析- 123.1.1近一年南安整体市场土地供应对比分析-123.1.2南安整体市场土地量价对比分析- 123.1.3近一年南安整体市场土地用地性质供应分配- 133.2 房地产市场-133.2.1 房地产投资-133.2.2商品房供应情况-143.2.3 商品房需求-143.2.4商品房成交量- 153.2.5商品房成交价格- 153.2.6小结-164、分类产品-164.1 住宅商品- 164.1.1 住宅商品分布-164.1.2 住宅商品结构-174.1.3 住宅商品房3、价量分析-174.1.4 住宅商品房供需情况分析- 184.1.5 住宅商品房供应量面积段分析-184.1.6 住宅商品房消化情况分析-194.1.7 住宅商品房成交情况分析-194.1.8 案例介绍-204.1.9小结-234.2商业产品-244.2.1商业产品项目分布情况-244.2.2商业产品项目具体情况- 244.2.3商业产品项目价格情况-254.2.4商业产品项目供需情况- 254.2.5商业产品项目消化情况-264.2.6案例介绍-264.2.7小结- 284.3 办公产品-284.3.1办公产品- 284.3.2案例介绍- 284.3.3小结- 305、项目保障措施- 315.4、1战略管理- 315.2组织保障-315.3流程保障-335.4人员保障-336、投资分析-346.1 投资资金使用预测-346.2 资金筹集-346.3 债务的偿还-356.4 经营销售敏感性分析-357、财务分析- 367.1 主营产品收入- 367.2 主要费用预算表- 367.2.1 融资租入固定资产折旧- 367.2.2 固定资产折旧- 377.3 工资分配表- 377.4 预测利润及利润分配表- 387.5 预测资产负债表- 387.6 相关财务分析- 408、风险分析及对策- 418.1风险类型- 418.1.1环境风险- 418.1.2流程风险- 418.1.3决策风险- 415、8.2风险对策- 429、附录- 449.1团队介绍- 449.2团队简介- 444441、项目概况1.1 项目名称及LOGO项目名称:南安英华房地产咨询有限公司。项目LOGO:图1-1 南安英华房地产咨询有限公司LOGO图1.2 项目概况南安英华房地产咨询有限公司是由福州英华职业学院师生领衔，同时联合了一批来自于国内知名咨询机构的资深管理顾问和知名企业的高级管理人员组建的房地产专业管理咨询和业务培训机构。南安英华房地产咨询有限公司是为广大的客户提供有关房地产交易的政策、法规、程序咨询及房地产流转的信息，对外发布供求信息的一个中介服务平台，促成房地产的流转及后续的跟踪服务，为购房者提供专业优质6、的服务。作为房地产流转的专业咨询组织是供给主体和需求主体的桥梁和纽带。秉承“尔乃世之光” 校训；弘扬“四爱”精神；继承英华兴国、为民、创业的教育传统，南安英华房地产咨询有限公司主要由几个对房地产市场充满浓厚兴趣的同学组建的。英华学子通过自己的努力，一定会在房地产咨询工作方面创造出一片新的天地。英华房地产在房地产行业、工程建设行业和管理咨询行业历经探索与实践，能够为购房者提供具有实效性的各类咨询服务，项目可涉及住宅地产、商业地产、办公地产等房地产细分行业和领域，同时还可包括建筑施工、装饰工程、工程监理、设计咨询等各类相关企业和单位。 “英华之梦”团队已经在南安市积累了丰富的房地产企业运营和管理咨7、询经验，在企业战略规划、战略执行、企业绩效管理、业务流程优化设计、人力资源管理、财务管理、企业文化等领域形成了一套独具特色的咨询理论与方法体系，同时在房地产项目策划、招标采购、计划管理、合同管理、成本控制、预算管理、质量管理、信息化建设等方面形成了独特的核心竞争优势。 1.3产品与服务本公司所进行的房地产流转的咨询服务，主要客户是有意愿流转房地产的购房者和房产商，公司通过广泛的宣传、信息收集吸引购房者和房产商前来我公司进行咨询，由本公司予以提供法律法规、政策咨询规范双方在交易过程中的行为，从而帮助购房者和房产商双方达成协议，在后期，还为客户提供矛盾协调等服务，并按照公司的服务要求，为客户提供优8、质的、放心的、满意的服务等。希望通过本公司的服务，除了实现购房者、房产商及投资方三方的和谐共赢外。还可以通过对购房者的释惑解疑、取得购房者的理解和支持。1.3.1 核心服务一是房地产流转前的房地产供求登记和信息发布。登记、收集可流转房地产的数量、区位、类别等信息，接受房地产供求双方的咨询，多渠道、多形式地向供求者发布房地产储备和可开发房地产资源的信息，推荐可开发项目。二是房地产流转中的中介协调和指导。协调交易双方提出的有关事宜，在平等协商一致的基础上，落实契约内容，办理合同手续。三是房地产交易后的跟踪服务。主动帮助房地产经营者进行开发项目的可行性论证，在信贷、技术等方面开展横向联系，并在法律和9、政策范围内协助调处房地产经营中引起的纠纷，维护房地产所有者、投资方、经营者三方的权益。1.3.2 派生性服务房地产评估可分为房地产分等定级和房地产估价。前者评定的是房地产使用价值及价值，后者是评定这些价值在房地产市场中反映出的价格。一般而言，土地条件好，相应的房地产使用价值和房地产等级高，房地产价格也应当高，但在现实市场、管理和利用条件综合作用下，会出现等级与地价不一致的情况。公司因为需要长期与房地产商联系，所以房地产的评估很有必要纳入公司的业务范围之内，从而为客户提供更全面的服务。通过房地产分等定级掌握价格本质，在众多复杂、变幻的价格中，去伪存真，提高估价精度，掌握合理房价水平。 1.4 组10、织与团队1.4.1最强实力的团队英华房地产拥有最熟悉南安房地产信息的众多队员组成，5名队员中，瑞丽、婉蓉、雅云、伟芬4名队员来自闽南，在南安房地产信息咨询方面具有无可比拟的巨大优势。1.4.2最细分专业的团队按照专业设立各专业师，覆盖从投资、产品策划、设计、采购、工程、营销、客户关系管理、计划运营、成本等经验丰富的专业人才。1.4.3最高素质的团队团队成员既是会计方面的专门人才，又对房地产专业有着浓厚的兴趣。 1.5核心优势英华房地产拥有具有卓越的人、卓越的流程（管理体系）和卓越的产品。 图1-4 南安英华房地产咨询有限公司核心优势构成图1.5.1系统提供管理体系、专业专项体系、人才发展体系一11、体化咨询。1.5.2专注专注地产行业。 1.5.3典范英华卓越的服务、卓越的管理、卓越的文化成为南安房地产咨询行业的典范。1.5.4价值英华房地产咨询可以成为众多房地产企业长期的战略合作伙伴，服务客户涵盖中国百强地产企业，与万科、华润等众多企业建立了长期战略合作伙伴关系。1.5.5专业专业化细分团队，为客户提供管理及专业专项咨询。1.6 投资、财务及风险分析在这一部分，我们运用了大量的表格来说明我公司的预计财务情况，其中可以看出我们公司的收益性指标、生产性指标以及成长性指标都是比较有优势的。公司成立初期共需资金29.2万元。第一年估计盈利约15万元人民币，第二年估计盈利25.8万元人民币，第三12、年估计盈利约36万元人民币，投资回收期为一年零七个月。风险资金最好在第3年撤出。2、项目背景2.1 城市概况南安市位于福建省东南沿海，与台湾岛隔海相望，三国东吴置县，距今已有一千七百多年的历史。南安物华天宝、人杰地灵，曾一度是闽南地区政治、经济和文化中心。全市土地面积2036平方公里，人口148万，海外侨胞300多万人，是举世闻名的“海上丝绸之路”的起点和民族英雄郑成功的故乡。全市辖3个街道、21个镇、2个乡：官桥镇、溪美街道、柳城街道、美林街道、省新镇、仑仓镇、东田镇、英都镇、翔云镇、金淘镇、诗山镇、蓬华镇、码头镇、九都镇、乐峰镇、罗东镇、梅山镇、洪濑镇、洪梅镇、康美镇、丰州镇、霞美镇、水头13、镇、石井镇、眉山乡、向阳乡。共有32个社区、384个行政村。 图2-1 项目所在地区位图南安区位优越，交通便捷。东接泉州中心市区，西靠厦门经济特区，处于闽南金三角中心地带。福厦高速公路，国道324线，省道307、308线，沿海大通道，漳泉肖铁路以及建设中的泉三高速公路、福厦高速铁路穿境而过，国家二类口岸石井港可直航香港、金门、马祖、澎湖和厦门、上海、广州等沿海大中城市，市区距晋江机场30公里，距厦门机场80多公里，交通四通八达、方便快捷，是福建东南沿海大通道的重要节点。2.2城市交通2.2.1航空 市区距厦门国际机场97公里，距泉州晋江机场30公里，距省会福州220公里。 2.2.2铁路 “惠14、龙武城际轨道”惠安-泉州-南安-安溪-漳平-新罗-上杭-武平将建城际轨道交通，福建最新规划建设。2.2.3公路 国道G324、沈海高速路G15，漳泉肖铁路穿越境内，省道S201线、S307线、308线与县乡公路连接成网，南安至官桥二级公路，南安至洪獭公路改造全面完成，南安至金淘、诗山至芸美、南安至同安等公路改造和市区第三大桥、丰州大桥将在“九五”，实施建设。2.2.4港口 石井港为国家二类口岸，已建成千吨级杂货码头和石油专用码头和5000吨级码头，可直航香港和厦门、上海、广州等沿海城市。2.3 GDP与CPI情况2.3.1 GDP情况图2-2 南安市GDP图从近五年的城市GDP走势情况来看，近15、期市场GDP增长速度均处于高速增长状态，平均水平保持在15%左右，明显高于国家平均水平。2.3.2 CPI情况图2-3 南安市CPI图从区域的历年CPI走势情况来看，整体城市的价格波动并不是十分明显，整体价格指数相对平稳，市场波动度不大，价格市场发展情况相对较好。 2.4 消费品市场情况分析图2-4 南安市历年消费品零售额走势图从消费品市场情况来看，虽然近几年整体零售额保持持续增长态势，但相对其它城市发展速度相对缓慢，整体城市的可发展空间较大。2.5 旅游收入图2-5 南安市旅游收入走势图从旅游收入来看，受整体城市开发及商业地产发展的限制，城市旅游收入增长相对缓慢，与零售业类似，同类市场的可发16、展空间也相对较为明显。3、项目可行性分析3.1 土地市场分析3.1.1近一年南安整体市场土地供应对比分析图3-1 南安市整体市场土地供应对比图从土地市场情况来看，虽然土地楼面价格上涨幅度超过30%，但市场拿地热情仍然很好，2011年前10个月土地成交面积相对2010年就已经上涨了100%。3.1.2南安整体市场土地量价对比分析图3-2 南安市整体市场土地量价对比图从近一年的供需结构可以比较明显的发现，今年当月挂牌的土地在第二个月都被成交，基本没有滞留的土地存在，说明现有区域内土地市场的需求热情十分高涨，土地市场呈现出明显的供不应求的态势。3.1.3近一年南安整体市场土地用地性质供应分配图3-317、 南安市整体市场土地用地性质供应分配图从土地供应类型来看，现有市场上供应的土地更多的来自商办及综合用地，住宅用地的比例相对较低，这也预示着未来几年的市场主要供应将集中在商办以及综合用楼上，住宅产品将显得更加稀缺。3.2 房地产市场3.2.1 房地产投资图3-4南安市房地产投资对比分析图从房地产投资情况来看，近几年房地产投资比例及投资金额出现了比较明显的上升，尤其是2010年市场房地产投资额相对2009年上涨了近100%，而投资比重也从2006年的14%上涨到了18%。3.2.2商品房供应情况表3-1 南安市商品房供应情况分析图地区楼盘数可售套数可售面积(万)总数住宒总数住宒总数住宒市区453618、5472298356.9831.7乡镇69528096295970.2135.24全市 11488135685942127.1966.94从商品房开发情况来看，由于中心城区前几年发展相对缓慢，整体开发力度还是相对有限，仅占到城市总体开发体量的45%，现有开发程度还是不高，未来可开发空间相对较大。3.2.3 商品房需求图3-5 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交价量对比图从整体商品市场的成交价格来看，近两年市场成交价格还是保持了相对平稳的态势，市场成交均价持续维持在4200元/平方米。3.2.4商品房成交量图3-6 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交量对比图从成交情况来看19、，虽然市区的供应比重不到50%，但整体需求相对旺盛，市场消化比重基本集中在市区，市区平均月消化速度保持在2.5万平方米/月。3.2.5商品房成交价格图3-7 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交价格对比图对比各个区域的成交价格可以比较明显的发现，市区现有项目的成交价格还是比较明显偏低 。3.2.6小结从房地产投资情况来看，近几年房地产投资比例及投资金额出现了比较明显的上升，尤其是2010年市场房地产投资额相对2009年上涨了近100%，而投资比重也从2006年的14%上涨到了18%。从整体商品市场的成交价格来看，近两年市场成交价格还是保持了相对平稳的态势，市场成交均价持续维持在42020、0元/平方米。从成交情况来看，虽然市区的供应比重不到50%，但整体需求相对旺盛，市场消化比重基本集中在市区，市区平均月消化速度保持在2.5万平方米/月。对比各个区域的成交价格可以比较明显的发现，市区现有项目的成交价格还是比较明显偏低 。从近一年的供需结构可以比较明显的发现，今年当月挂牌的土地在第二个月都被成交，基本没有滞留的土地存在，说明现有区域内土地市场的需求热情十分高涨，土地市场呈现出明显的供不应求的态势。房地产市场处于初级阶段，整体投资前景较好，但发展基础较为薄弱。4、分类产品4.1 住宅商品4.1.1 住宅商品分布图4-1南安市主要住宅商品房分布图从中心城区的项目分布情况来看，现有项目21、大都集中老城区或者滨江景观带，整体开发力度还相对有限。4.1.2 住宅商品结构表4-1 南安市住宅商品项目结构分析图楼盘名称产品形态建筑面积(平方米)占地面积(平方米)容积率报价 (元/平方米)源昌.中央领御高层155620640502.4 4800新华阳光优家高层95780200004.8 4000泛华日昇新城高层235300462835.1 5000新新罗马家园高层300000600005.0 4500中骏四季家园高层300000650004.6 5000丽水湾畔优家高层3113086553.6 4800新新水岸帝景高层51610400012.9 4600皇家滨城高层2100003820022、5.5 5300东方伟业城市广场高层63872159684.0 6000从项目结构来看，现有开发产品基本都以高层形态存在，社区大多以中型规模设计，整体设计相对单一性较强。4.1.3 住宅商品房价量分析图4-2南安市住宅商品房价量分析图从市场产品价格表现情况来看，整体市场上产品差价还不是很明显，产品平均价格差距仅在1000元/平方米，这体现出整体市场发展还不是十分成熟，市场发展空间较大。4.1.4 住宅商品房供需情况分析图4-3南安市各类住宅商品房供需分析图从供需结构来看，整体市场的接受度还是相对较高，其中新新罗马家园及中骏四季家园由于刚上市因此显需求比例较低。4.1.5 住宅商品房供应量面积段23、分析图4-4南安市住宅商品房供应量面积段分析图从供应面积段情况来看，现有产品还是更多的集中在常规户型，80-120平方米的两房及120-150平方米的三房是区域供应市场上的主流产品。4.1.6 住宅商品房消化情况分析图4-5南安市住宅商品房消化情况分析图从市场消化速度来看，市区楼盘的平均消化速度在2025套/月，整体消化速率相对较高，市场前景较好。4.1.7 住宅商品房成交情况分析图4-6南安市住宅商品房成交情况分析图从需求情况来看，常规产品的消化情况最为乐观，但考虑到整体市场的发展，预期随着价格的上涨，市场需求重心将开始更多额转向经济型产品。4.1.8 案例介绍4.1.8.1皇家滨城项目 名24、称： 皇家滨城物业 类别： 住宅 建筑类别 ： 板塔结合 高层 装修 状况： 毛坯开盘 时间: 2007-11 物业 公司: 远宏物业报 价： 5300元/平方米占地 面积: 38200平方米 建筑 面积： 210000平方米 绿 化 率 : 40% 容 积 率 : 5.50物业 地址： 南安市江滨路新国税大厦旁开 发 商： 南安鼎盛房地产开发有限公司图4-7南安市住宅商品房案例-皇家滨城效果图皇家滨城地处西溪水岸的江滨豪门领地，占据未来城市核心，坐拥两大城市稀缺自然资源，使其极具保值和升值空间。该项目总建筑约21万，1.2万中庭园林，六幢大气恢弘的高层已成为西溪水岸的标志性建筑。皇家滨城还特25、别规划了地下近6000超市与地上两层8000规模商业街。现代的商业规划将购物、休闲、娱乐、餐饮科学统一，形成了全新的生活视角商业主题。其具体销售情况如下表所示：表4-2南安市住宅商品房案例-皇家滨城销售情况分析图月均去化(套) 上市量(平方米) 成交量(平方米) 销售率 累计成交价(元/平方米)2215961813324983%4508作为滨江区域的标志性楼盘，该项目在设计时密度过高，立面设计缺乏整体感，整体项目的品质感大大影响了其价值提升的空间。4.1.8.2源昌中央领御 项目 名称： 源昌中央领御 物业 类别： 住宅 建筑类别 ： 板塔结合 高层 装修 状况： 毛坯开盘 时间: 2011-26、4 物业 公司: 源昌物业报 价： 4800元/平方米占地 面积: 64050平方米 建筑 面积： 155620平方米 绿 化 率 : 35%容 积 率 : 2.38物业 地址： 南安市长安街（实验中学旁） 开 发 商： 南安市源昌房地产开发有限公司 图4-7南安市住宅商品房案例-源昌中央领御效果图源昌中央领御东邻南安环城西路，直达长安街、新华街等老城繁华区，是南安高端名盘半山豪宅。20000平方米的皇家园林景观尽显尊荣大气豪宅风范，配合精设喷泉水景、上山步道等园林实景，更显尊贵不凡奢华气概，建筑面积为155620.00平方米。该项目户型方正，南北通透，三面采光，带超大南北观景阳台，景观视野开27、阔，面积从40平方米至274平方米不等。其具体销售情况如下表所示： 表4-3南安市住宅商品房案例-源昌中央领御销售情况分析图月均去化(套) 上市量(平方米) 成交量(平方米) 销售率 累计成交价(元/平方米)517143467327%4131该项目整体设计上临山而建，有一定的自有资源优势，但由于项目内部在开发及推广上的限制，使得项目在市场上的表现相对较差，这也从另以方面说明了现有区域的价格认可高低还是集中在滨江带。4.1.8.3中骏四季家园项目名称： 中骏四季家园物业 类别： 住宅 建筑类别 ： 板塔结合 高层 装修 状况： 毛坯开盘 时间: 2011-03-19 报 价： 4800元/平方米28、占地 面积: 65000平方米 建筑 面积： 300000平方米 绿 化 率 : 35% 容 积 率 : 4.0 物业 地址： 南安市柳南路与普莲路交汇处开 发 商： 中骏置业物业 公司: 厦门世邦泰和物业有限公司图4-8南安市住宅商品房案例-中骏四季家园效果图中骏四季家园坐落于南安市柳南路、普莲路与南大路的交汇处，总建筑面积约30万平方米。承袭中骏高品质筑家的建筑标准，精心规划18栋新古典主义高层建筑，户型涵盖89-140平方米实用两房和舒适三房。 该项目将人文情感自然融于2200平方米的东南亚风情园林之中。阳光泳池、幼儿园以及2500平方米的都市生活会所，容纳电影厅、KTV室、红酒吧、健身29、房、羽毛球场、乒乓球室、儿童娱乐场等主流休闲娱乐设施于一体。并依循项目地势，打造超20000平方米主题商业街贯穿整个社区。其具体销售情况如下表所示：表4-4南安市住宅商品房案例-中骏四季家园销售情况分析图月均去化(套) 上市量(平方米) 成交量(平方米) 销售率 累计成交价(元/平方米)581085574532242%4732作为老城区较有代表性的项目，该项目在整体设计上相对合理，项目整体感和品质感均相对较强，其市场价格及消化速度的表现均相对较好。4.1.9小结 从中心城区的项目分布情况来看，现有项目大都集中老城区或者滨江景观带，整体开发力度还相对有限。从市场产品价格表现情况来看，整体市场上产30、品差价还不是很明显，产品平均价格差距仅在1000元/平方米，这体现出整体市场发展还不是十分成熟，市场发展空间较大。从供需结构来看，整体市场的接受度还是相对较高，其中新新罗马家园及中骏四季家园由于刚上市因此显需求比例较低。从市场消化速度来看，市区楼盘的平均消化速度在20 -25套/月，整体消化速率相对较高，市场前景较好。住宅市场发展现状好，发展空间也较大，但产品设计相对落后，产品力相对有限。4.2商业产品4.2.1商业产品项目分布情况 图4-8南安市商业产品项目分布图项目开发情况来看，现有项目都为住宅地上，基本以配套型商业为主，没有集中型商业的存在。4.2.2商业产品项目具体情况表4-5南安市商31、业产品项目情况分析图楼盘名称开盘日期价格(元/平方米)总价（万元）面积段（平方米）新华阳光优家2010年7月1F:200001F：52-154；2F：5581F：26-77；2F：279泛华日昇新城2008年12月1F:189001F:100-3001F：53-159新新罗马家园2011年6月1F:13000-170001F：48-3821F：37-225；2F：1542中骏四季家园2011年3月1F:10000-150001F：60-1351F：60-90丽水湾畔优家2010年10月未开盘未开盘1F:33-43新新水岸帝景2007年8月B1-3F：816827-2216B1：34-75、2032、59；1F：55-66、2014；2F：2555；3F：2713皇家滨城2007年11月沿街:15000非沿街:10000B1:63991F/2F:20-135B1：6399；1F/2F：13-90东方伟业城市广场2009年5月1F:16970-22000；2F：7999-179991F：30-211；2F：37-3741F：18-96；2F：47-208；3F：6544从产品结构来看，各个项目的商业规模均相对有限，大都是以小面积的商业裙房的形态存在，分割面积相对较小。4.2.3商业产品项目价格情况 图4-9 南安市商业产品项目价格情况分析图从价格情况来看，各个项目的成交价格相对报价略有偏低，33、一楼产品的价值要远高于二楼以上产品的价格。4.2.4商业产品项目供需情况图4-10 南安市商业产品项目供需情况分析图从消化比例来看，多数项目中的商业前期持有经营的比例较高，销售部分还是以少量的临街商业为主。4.2.5商业产品项目消化情况 图4-11 南安市商业产品项目消化情况分析图从消化速度来看，相对住宅产品商业部分的消化速度相对一般，整体销售速度相对缓慢。4.2.6案例介绍项目名称：东方伟业城市广场物业类别： 住宅、商业装修状况： 毛坯开盘时间: 2009-05 报 价： 1F:25000元/平方米 2F:20000元/平方米占地面积: 15968平方米 建筑面积： 63872平方米 (商业34、:3万平方米)开间面积：1F:18-100平方米;633平方米(沃尔玛) 2F:47-208平方米;5369平方米(沃尔玛) 3F:6544平方米(沃尔玛) 开 发 商：南安深国投商用置业有限公司物业 地址：柳城街道办事处新华社区居委会成功街中段南侧 图4-12南安市商业产品项目案例-东方伟业城市广场效果图东方伟业城市广场位于成功街南侧，由1栋30层，2栋25层，3栋28层组成, 整体面宽149米，沿街系以22000平方米的沃尔玛为主力店的一站式购物广场，沿街面宽135米，距成功街预留广场、商场进深56.4米，与住宅及商铺间规划9米步行街。其具体销售情况如下表所示：表4-6南安市商业产品项目案35、例-东方伟业城市广场销售情况分析图月均去化(套) 上市量(平方米) 成交量(平方米) 销售率 累计成交价(元/平方米)12572119528%25000该项目是区域内少有的以主力商业广场为核心的聚集型商业，整体商业价值认可度也相对较高，市场期望值相对较高，但整体发展情况还有待证明。4.2.7小结 从项目开发情况来看，现有项目都为住宅地上，基本以配套型商业为主，缺乏集中型商业的存在。从价格情况来看，各个项目的成交价格相对报价略有偏低，一楼产品的价值要远高于二楼以上产品的价格。从消化比例来看，多数项目中的商业前期持有经营的比例较高，销售部分还是以少量的临街商业为主。从消化速度来看，相对住宅产品商业36、部分的消化速度相对一般，整体销售速度相对缓慢。商业产品发展相对滞后，缺乏聚集型产品，但沿街产品市场接受度高，整体市场发展不平衡。4.3 办公产品4.3.1办公产品图4-13南安市办公产品项目分布图从市场表现情况来看，作为新兴发展的城市，办公市场相对十分落后，由于没有需求区域市场内也没有正规的办公产品在建，开发中的新溢财富广场也是以商住功能定位的住宅用地产品4.3.2案例介绍4.3.2.1融欣大厦项目 名称：融欣大厦物业 类别：住宅、办公装修 状况：毛坯开盘 时间：2005年报 价：售完占地 面积: 6151平方米 建筑 面积：31494平方米 物业 地址：南安市柳城办事处成功街 开 发 商：隆37、泰房地产发展有限公司图4-13南安市办公产品项目案例-融欣大厦4.3.2.2鑫溢财富中心项目 名称：鑫溢财富中心物业 类别：商业、办公装修 状况：毛坯开盘 时间: 未开盘报 价：未定占地 面积: 28557平方米 建筑 面积：33864平方米 容 积 率：1.18物业 地址：福建泉州南安市柳城街道金街社区 开 发 商：南安市鑫溢房地产开发有限公司 项目介绍：项目为两幢30层至31层高办公楼,设有一个单层地下室,主体为框架结构。该项目绿化率约为30.5%,建筑密度为25%,工程高度约为97.5米。图4-14南安市办公产品项目案例-鑫溢财富中心4.3.3小结 从市场表现情况来看，作为新兴发展的城市38、，办公市场相对十分落后，由于没有需求区域市场内也没有正规的办公产品在建，开发中的新溢财富广场也是以商住功能定位的住宅用地产品。从市场表现情况来看，作为新兴发展的城市，办公市场相对十分落后，由于没有需求区域市场内也没有正规的办公产品在建，开发中的新溢财富广场也是以商住功能定位的住宅用地产品。从现有办公产品市场用途可知，由于观念及企业规模等条件的限制，纯办公产品在现有市场上还是缺乏需求的空间，短期内产品在市场上没有什么可发展的空间。短期市场空间有限，长期市场空缺明显，缺乏标志型纯办公产品。5、项目保障措施5.1战略管理有针对性的分析企业所面临的外部环境，从宏观经济-相关多元化行业-地产行业-区域四39、个维度，深入到区域、消费者、产品、竞争者层面，分析企业面临的机遇、威胁、市场、客户、产品等外部因素；针对企业内部诸要素，从领导者-企业-市场三个维度入手，层层剖析企业的特质、优势、劣势、能力、潜力、资源等，明确决定企业未来发展的内部因素；在战略分析阶段引入“商业模式”和“战略路径”概念，在深入跟踪、研究南安主流地产企业商业模式的基础上，为客户提出明确的商业模式，并据此设计高效的战略路径；根据设定的“商业模式”，延伸为企业的战略规划，包括企业理念、战略规划、业务模式、产品定位、区域定位、战略阶段、资源和能力等，为企业明确未来的发展方向；根据战略路径和战略规划，展开为“战略规划族”，包括企业文化、40、品牌规划、投融资规划、产品线规划、核心能力规划、人力资源规划、信息化规划等专项规划，并在组织管控体系、流程体系和绩效考核体系提出专业建议。5.2组织保障针对企业发展阶段，遵循管控设计原则对房地产企业的管控模式进行系统规划，坚持以“战略”为导向，遵循“定位清晰”和“渐进发展”两条思路，运用“价值链匹配”、“可复制”、“精简低成本”和“风险制衡”四种方法；借鉴行业优秀组织管控经验，建立公司的组织架构，并选择合理项目管理模式；基于管控原则，明晰各层级组织的职能边界，明确各部门及岗位的职能，建立科学的组织权责体系。董事会总经理信管部财务部监事会人力资源部副总经理营销部生产部后勤部质监及服务部副总经理副41、总经理副总经理图5-1南安英华房地产咨询有限公司组织结构图将办公室的一些职能分立出来，成立财务部、人力资源部、后勤部，同时在生产部与营销部里分离出质量监督与售后服务这两职能，成立质监及服务部。体现了公司对质量与消费者的重视。以总经理为核心，以信管部为纽带，借助先进信息管理系统提高工作效率及透明度。 董事会：公司设董事会，成员为5人，由股东会选举。董事任期三年，任期届满，可连选连任。董事在任期届满前，股东会不得无故解除其职务。董事会设董事长一人，由董事会选举产生。 监事会：当然，没有监督的权力是危险的，因此还有与之相对应的监事会成立，对董事长实行监督，这样各股东的权益就有了一定的保障。监事会成员42、由股东及公司员工代表组成。监事会中股东代表监事与职工代表监事的比例为3:2。监事会中股东代表监事由股东会选举产生，职工代表监事由公司职工民主选举产生。监事的任期每届为三年，任期届满，可连选连任。 总经理：公司设总经理一名，经理对董事会负责,制定和实施公司总体战略与年度经营计划；建立和健全公司的管理体系与组织结构；主持公司的日常经营管理工作，实现公司经营管理目标和发展目标。 生产部的职能是：科研开发；产品质量监督。 营销部的主要职能是：宣传及促销；网络营销。 财务部的功能是：做账以及对公司的资金及财务做出分析以及及时汇报公司的财务情况。 其中，信息管理这一职能不容忽视。公司成立之初就开始建立起适43、合自身的一整套信息系统。通过这一系统将整个公司的内部及外部的资源都密切联系起来，为管理层决策提供强有力的支持。5.3流程保障针对企业发展阶段，进行流程系统规划，针对企业实际发展情况建立适合企业特点的流程管理体系；覆盖房地产开发价值链全过程，项目论证、项目策划、设计、采购、工程、营销、客户关系管理以及计划运营、成本管理等；基于组织权责在流程管理体系中优化流程的审批环节以及各部门的接口；基于项目开发关键节点导向，明确项目开发过程各关键成果的识别及定义。5.4人员保障以战略为导向，针对企业发展阶段，对企业绩效管理模式进行系统规划；明确企业绩效管理组织及职责；明确企业各级各类人员的绩效管理考核指标体系44、绩效考核的周期、指标权重；建立绩效考核结果全面应用机制。6、投资分析6.1 投资资金使用预测表 6-1 投资资金使用预测表 单位:万元年 份第一年第二年第三年第四年第五年固定资产设备3.63852.04252.04252.04252.0425租赁费用2.275251.230251.230251.230251.23025工程建设费（包括信息设备建设）16.7961.9952.472.968753.4675营业费用2.66952.284751.87911.819251.39935管理费用2.5653.84.3710.3122516.7808财务费用0.83411.11151.3893751.8345、39752.278575不可预测支出0.43130.187150.200450.303050.40755合 计29.2096512.6511513.5816820.5100327.60653注释:不可预测费用是此项费用以外各项费用总和的1.5%（1）固定资产设备主要包括电脑、办公桌等设备，第一年总投资3.6385万元，设备能够延用，随着规模的变大，设备的增加，相对的，设备平均每年增加的金额稳定在2.0425万元之内。（2）租赁费用第一年的费用包括了刚开始的押金0.27525万元，以及租金2万元，随着租赁期限的延长，有所优惠，估计从第二年起稳定在1.23025范围内。（3）工程建设费包括信息设备46、建设以及网站的推广服务和信息费用。（4）管理费用当中不包括高层管理人员的工资，管理费用在这里只包括办公文具，如：笔记本，笔、文件夹以及盖章用的印泥等相关的一系列费用。6.2 资金筹集表6-2 资金筹集计划表 单位:万元项 目第一年第二年第三年第四年第五年自有资金(包括留用利润)1912.7321.94530.5950.54借 款14.254.754.757.67.6主营业务收入5779.04122.7875147.44181.9725其他收入001.16282.21353.515合 计90.2596.52150.6453187.8435243.6275注释:由于本公司属于商业性质的民营企业,因47、此我们主要选择中国工商银行为贷款银行。 主营业务收入见下章的主营业务收入表.6.3 债务的偿还表6-3 长期债务偿还 单位:万元年份第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年借款数量14.254.754.757.67.6利息率5.85%5.85%5.85%5.85%5.85%应付利息0.8336251.11151.3893751.833975到期还本付息16.528586.194955.9170758.48928.0446根据本公司第一年经营情况的预测，我们的资产负债率为87%，已获利息倍数（即息税前利润/利息支出）为28，证明公司具有较高的偿债能力，能够有效利用负债，发挥财务杆杠48、的作用。6.4 经营销售敏感性分析表6-4 经营销售敏感性分析 单位：元2012年经济指标变动1、正常销售收入成本与成本支出2、销售收入下降5%成本上升5%3、销售收入下降10%成本上升10%销售收入570000541500513000销售成本290605305135.3319665.5销售利润251607.5208577.3165547管理费用256502565025650财务费用8336.258336.258336.25营业利润178766.3178766.392705.75所得税74275.9960076.0145876.02净利润150802.8121972.593142.23注释:以49、上数据来源于第一年的的利润表。 当销售收入和生产成本都不如公司所预测那么理想时,公司经营仍然能够实现净利润,说明公司具有较强的抗风险能力,能够在一定程度上抵御市场风险。7、财务分析7.1 主营产品收入年数房地产销售咨询（万元）房地产管理咨询（万元）销售总额（万元）第一年21.37535.62557第二年27.1751.8779.04第三年36.57586.2125122.7875第四年41.04106.4147.44第五年41.1825140.79181.9725公司的主营产品收入分为房地产销售咨询和房地产管理咨询收入，据推算，未来5年公司的销售总额每年都将有20%的增长。7.2 主要费用预算50、表7.2.1 融资租入固定资产折旧表7-1 融资租入固定资产折旧计算表 单位：元年 份年折旧额累计折旧账面净值购置时204250第一年1947519475184775第二年1947538950165300第三年1947558425145825第四年1947577900126350第五年1947597375106875第六年1947511685087400第七年1947513632567925第八年1947515580048450第九年1947517527528975第十年194751947509500合 计194750备注: （1）此类固定资产按照直线折旧法进行折旧。 （2）固定资产原值为2051、4250元。 （3）预计固定资产残值为9500元,折旧年限为10年。 （4）年折旧额=（原始价值-预计净残值）/折旧年限7.2.2 固定资产折旧表7-2 固定资产折旧计算表 单位：元年 份折旧率年折旧额累计折旧账面净值购置时00243960第一年0 4879248792195168第二年0 39033.687825.6156134.4第三年0 31226.88119052.5124907.5第四年0 24981.4914403499926.04第五年0 19985.25164019.279940.79第六年0 15988.12180007.363952.67第七年0 12790.521927952、7.851162.16第八年0 10232.45203030.340929.71第九年15714.81218745.225214.81第十年15714.812344609500合 计234460 备注: （1）此类固定资产采用双倍余额递减法进行折旧。 （2）固定资产原值为263960元 （3）预计固定资产残值为9500元,折旧年限为10年 （4）年折旧率=（2/折旧年限）*100% （5）年折旧额=年初固定资产账面净值*年折旧率7.3 工资分配表表7-3 工资分配表 单位：元项目年份高层管理人员中层及专业技术人员普通人员合计工资福利工资福利工资福利工资福利第一年102600143641670453、023385.648132067384.8750960105134.4第二年1278001789227312038236.8699000978601099920153988.8第三年1422001990831872044620.8915480128167.21376400192696第四年22800031920857520120052.89744001364162059920288388.8第五年293400410761472970206215.89324001305362698770377827.87.4 预测利润及利润分配表表7-4 利润及利润分配表 单位：元项目名称第一年第二年第三年第四54、年第五年一、主营业务收入570000790400122787514744001819725 减:主营业务成本290605359100451250534375632700 主营业务税金及附加27787.53532147547.55335253537.25二、主营业务利润251607.5395979729077.58866731133488 加:其他业务利润001162.82213.53515 减:营业费用3885528737.524681018192.513993.5 管理费用256503800043700103122.5167808 财务费用8336.251111513893.7518339.55、7522785.75三、营业利润178766.3318126.5425836.6749231.8932415.5 加:补贴收入46312.567431112076.3138320183027 减:营业外支出00000四、利润总额225078.8385557.5537912.8887551.81115443 减:所得税74275.99127234177511.2292892.1368096五、净利润150802.8258323.5360401.6594659.7747346.5 加:年初未分配利润00000六、可供分配的利润150802.8258323.5360401.6594659.7747356、46.5 减:提取法定盈余公积15080.2825832.3536040.1659465.9774734.65 提取法定公益金7540.13912916.1818020.0829732.9837367.32七、可供投资者分配的利润128182.3219575306341.3505460.7635244.5 减:应付优先股股利00000 应付普通股股利00000八、未分配利润128182.3219575306341.3505460.7635244.57.5 预测资产负债表表7-5 资产负债表 单位：元资 产第一年第二年第三年第四年第五年货币资金3325001425004750076000760057、0应收票据63372.630400494003040014725应收账款567340760000117847514440001482000减:坏帐准备8510.11140017677.132166027075应收账款净额558829.9748600116079814223401454925存货00000其中:原材料74109310114001282517044.62产成品1007012008150101387014725包装物13301900332538005320待摊费用184775165300145825126350106875待处理流动资产净损失2906.0535914512.5533958、6327流动资产合计11553811106427142874516802461683288固定资产原值204250184775165300145825126350减:累计折旧1947519475194751947519475固定资产净值184775165300145825126350106875在建工程163400199502470029687.534675固定资产合计348175185250170525156037.5106875资产总计15035561291677159927018362841790163负债及所有者权益第一年第二年第三年第四年第五年短期借款760057006650712559、6175应付票据201798.8142035.7152167.1130541.473344.68应付账款799595.2568142.9693205.9462828.7260040.2应交税金27787.53532147547.52485253537.25应付工资71341.2104492.4130758195692.4256383.2应付福利费9987.76814628.9418306.1227396.9435893.64应付股利12818.2421957.530634.1350546.0795953.49一年内到期长期负债00014250047500流动负债合计1130929892278.60、510792691041483828827.5长期借款14250047500475007600076000长期应付款3182531825318253182531825长期负债合计1743257932579325107825107825负债合计1305254971603.511585941149308936652.5资本公积47500617508027592316.25106163.7盈余公积22620.4138748.5354060.2489198.95112102其中:公益金7255.13912916.1818020.0829732.9837367.32未分配利润128182.321957561、306341.3505460.7635244.5所有者权益合计198302.8320073.5440676.6686975.9853510.2负债及所有者权益合计150355612916771599270183628417901637.6 相关财务分析表7-6 相关财务分析项 目第一年第二年第三年第四年第五年营运资金（元）24452.76214148.5349476.6638763.41178751流动比率102% 124% 132% 161% 242% 资产负债率87% 75% 72% 63% 44% 存货周转率（100%）1.467751.623551.61881.68531.74534总62、资产周转率33.50%61.31%91.18%96.57%107.21%销售净利率26.46%32.68%29.35%40.33%62.03%投资报酬率8.86%20.04%26.76%38.95%66.50%注释:营运资金 = 流动资产流动负债流动比率 = 流动资产流动负债资产负债率 =（负债总额资产总额）100%存货周转率 = 主营业务成本平均存货100%总资产周转率= 主营业务收入平均资产总额100%销售净利率 = 净利润主营业务收入净额100%投资报酬率 = 总资产周转率销售净利率100%由以上财务指标分析可得：(1)流动比率和资产负债比率共同反映了本公司的短期负债能力和长期负债能力均63、较强，能够支持公司的正常运营。(2)销售净利率和投资报酬率反映出本公司的盈利水平较强，并且呈逐年上升趋势。综上所述，我们公司是一间值得投资和经营的公司，它拥有良好的盈利能力和发展潜力，同时，为了确保公司的财务和投资安全，我们建立了与之相配合的风险防御系统，尽量减少公司的经营风险与财务风险。8、风险分析及对策风险管理，指企业围绕总体经营目标，通过在企业管理的各个环节和经营过程中执行风险管理的基本流程，培育良好的风险管理文化，建立健全全面风险管理体系，包括风险管理策略、风险理财措施、风险管理的组织职能体系、风险管理信息系统和内部控制系统，从而为实现风险管理的总体目标提供合理保证的过程和方法。针对房64、地产行业的特点，结合国内房地产企业经营管理现状，利用国内外关于风险管理的理论与实践，南安英华房地产咨询公司从内外部环境两方面进行了分析识别，总结出目前房地产企业面对的风险主要来自以下几大方面：环境风险、流程风险和决策风险，并对这几个风险进行了深入分析和细分。8.1风险类型8.1.1环境风险环境风险包括自然灾害、政策的不确定性、国际经济环境等。我们这两年对环境风险的感受是非常深刻的，比如说2007年开发商集中拿地，结果遭遇银根一再收紧以及美国次贷危机，从而造成资金链紧张。这就是缺少对环境风险的防范。8.1.2流程风险流程风险包括营运风险、管理风险、财务风险三个方面。营运风险，表现在市场波动、客户65、满意度等方面。现在南方的开发商都非常关注客户满意度调查，利用客户满意度来评估各部门的工作业绩、绩效，从而做出奖金的安排。事实也正是如此，谁最终赢得了客户，谁就占领了市场。当然，整个项目过程的规划也属于营运风险范畴，比如各种组织、体系的安排，管理规范、监控体系的建立（包括针对采购中的回扣、贪污等问题）以及财务体系、财务指标的规划安排，这些都是流程风险管理范畴。8.1.3决策风险决策风险，决策风险包括营运风险、财务风险和人员处置风险。对于一个项目，做不做、买不买、怎么去做，都存在着高管层的决策风险，即为营运风险。这其中也包括资本运作层面的财务风险，也就是现金流的管控。此外，还有人员处置风险，像万科66、最早进入上海的时候，他们的管理团队几乎全军覆没，其实这就是企业在高管层安排方面的决策风险。8.2风险对策完善公司的培训制度，培养管理层创新意识和危机意识，提高管理层整体水平建立现代企业制度，完善奖惩机制，营造良好的企业文化氛围，提升企业的凝聚力在大学生中选择性培养有潜质的同学，在其毕业后吸纳为公司员工，以充实公司实力建立全面风险管理机制，形成一套涵盖风险事前、事中、事后管理全过程的风险管理长效机制，做到在危机发生时能够立刻解决。具体如下表：风险控制管理列表集团职能或阶段主要风险点控制措施制度程序 制度缺失根据基层反馈、检查，及时完善制度，定期回顾、完善制度控制点缺陷制度建设严重滞后于实操资产管67、理清理造册资产采购与保管职责分离，资产出入库须开单，并经二人以上签字，填列资产清册（或资产台账），分类管理，定期盘点清理，补充完善台帐，达到账实相符，财务资产帐也应定期与行政资产台账、实物核对，补充调整会计资产记录。定期清理建立、执行定期清理盘点制度，对清理结果进行处理。报废处理报废必须经过相应的报批程序，资产变动应填制相关单据，补充台帐，报废处理收入由财务部直接收取。资产灾害或意外损失购买保险、财产保险。决策政策法规变化快，而未能掌握战略部门设置政策收集及研究职能，重视理论研究与实践的有机结合。决策程序规范完善各类决策程序，重大事项集体研究决策，重视专业人员意见，决策权限应与责任匹配，重大事项决策执行后评估，执行奖励或问责程序。危机处理无危机应急处理机制建立机制。应急方式应在机制中提供一些可供参考的处理方式，注意方式不能引起法律事项、新闻事项的迅速反应，方式不能过激。应急授权注意被授权人的应急反应的地点和可能的时间，以及相应职位的应急处理能力应急能力差反应慢定期演练。表8-2 南安英华房地产咨询有限公司风险对策表9、附录9.1团队介绍9.2团队简介